In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Lentsesteeg van de gemeente Rheden;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0275.BPLG24-VA01 met de bijbehorende regels;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van de aanduiding indien het een vlak betreft;

een vlak, door aanduidingsgrenzen van andere vlakken gescheiden;

een bedrijf dat gericht is op het voortbrengen van agrarische producten door

middel van het telen van gewassen of het houden dan wel fokken van dieren;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het bieden van kortstondig toeristisch verblijf en ontbijt aan huis;

een woning in of bij een gebouw op een terrein kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig beroep (of daarmee gelijk te stellen activiteiten) dat in een woning danwel (vrijstaande) bijgebouwen wordt uitgeoefend, inclusief ondergeschikte detailhandel;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een agrarisch bedrijf dat is gericht op het telen van laan- en sierbomen, vruchtbomen

en (sier)heesters;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren is begrensd;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegestaan;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een gedeelte van een hoofdgebouw dat moet passen binnen de contour die ontstaat door:

1. a. een verticale verlenging van twee zijden van het op de plankaart aangegeven bouwvlak met 1,20 meter, gerekend vanaf de bovenkant van de onderliggende bouwlaag, gevolgd door een schuin vlak met een binnenhoek van 60 graden, en
2. b. een verticale verlenging van de overige zijden;

en welke contour slechts mag worden doorbroken door dakkapellen.
(Binnen deze contour kunnen zich mogelijk één of meer bouwlagen bevinden die niet worden meegeteld bij het aantal bouwlagen bedoeld in de artikelen in hoofdstuk 2 van deze regels);

een al dan niet vrijstaand gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

een type horecabedrijf dat is gericht op het hoofdzakelijk overdag verstrekken van kleinere maaltijden, broodjes, hapjes, ijs, gebak, koffie, thee, niet-alcoholische dranken en zwak alcoholische dranken en ondersteunend is aan en wat openingstijden betreft in het algemeen vergelijkbaar is met winkels, zoals een ijssalon, koffiehuis of tearoom;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen het uitstallen ten verkoop, het verkopen of bewaren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; dienstverlening door een horecabedrijf wordt hieronder niet begrepen;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen; detailhandel wordt hieronder niet begrepen;

een door burgemeester en wethouders als zodanig aangewezen archeoloog die voldoet aan de door en krachtens de Monumentenwet gestelde kwalificaties en eisen;

periodieke en/of incidentele manifestatie zoals een (ruil)beurs, concert, jaarmarkt, kermis, circus, taptoe, sportmanifestatie, (buurt)feest;

die vormen van recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en

landschapsbeleving, zoals wandelen, paardrijden, (water)fietsen en kanoën;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn ligging, constructie, afmetingen en functie dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw valt aan te merken;

een bedrijf gericht op het verstrekken van logies, maaltijden, spijzen of van dranken, met daaraan ondergeschikt het exploiteren van zaalruimten inclusief de daarbij behorende terrassen, zoals een hotel, restaurant, afhaalcentrum, cafetaria of café;

een agrarisch bedrijf of dat deel van een agrarisch bedrijf waar tenminste 250 m²

aan bedrijfsvloeroppervlak aanwezig is dat gebruikt wordt als veehouderij volgens de

Wet milieubeheer, waar geen melkrundvee, schapen, paarden of andere dieren

biologisch gehouden worden (conform artikel 2 van de Landbouwkwaliteitswet) en

waar geen dieren gehouden worden uitsluitend of in hoofdzaak ten behoeve van

natuurbeheer;

een ruimte, of bij elkaar horende ruimten, die bestemd zijn om voornamelijk te worden gebruikt voor administratieve werkzaamheden of dienstverlening zoals een accountantskantoor, adviesbureau of een ontwerpbureau;

de aan een gebied toegekende waarde, die wordt bepaald door de aanwezigheid en de waarneembaarheid van de in onderlinge samenhang en beïnvloeding van de niet levende en levende natuur (met inbegrip van mens);

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door onderlinge samenhang en

beïnvloeding van de levende en nietlevende natuur, zoals geologische,geomorfologische, bodemkundige en/of biologische elementen;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en electriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 meter boven maaiveld is gelegen (en waarbinnen zich één of meer bouwlagen kunnen bevinden die niet worden meegeteld bij het aantal bouwlagen zoals bedoeld in de artikelen in hoofdstuk 2 van deze regels);

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

de bovenkant van het aansluitende afgewerkte terrein dat een bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein het gemiddelde van die bovenkanten wordt aangehouden. Voor zover wordt gebouwd binnen het vlak wat op de verbeelding is aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - b', wordt gemeten vanaf de bovenkant van de afgewerkte begane grond vloer;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; onder een hiervoor bedoelde inrichting worden in elk geval verstaan: een bordeel, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub en erotische massagesalon, al of niet in combinatie met elkaar;

hieronder wordt voor de werking van dit bestemmingsplan mede verstaan: (ondergrondse) inzamelbakken voor huishoudafval, - papier, glas-, kleding en andere afvalbakken, toegangsconstructies voor ondergrondse voorzieningen, werken van beeldende kunst, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, alsmede abri's en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen;

elke naar de weg gekeerde bouwgrens;

een gebouw of een zelfstandig gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen;

een voor huisvesting van personen bestemd gebouw dat is geplaatst op een woonwagenstandplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst;

kantoor met baliefunctie ten behoeve van publieksgerichte commerciële en/of maatschappelijke dienstverlening.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

De in procenten uitgedrukte verhouding van de oppervlakte van de bebouwing in een bouwvlak dan wel aanduidingsvlak tot de oppervlakte van dat bouwvlak dan wel aanduidingsvlak, per bouwperceel;

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

De voor 'Agrarisch met waarden - natuur en landschap' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische bedrijven, uitgezonderd het gebruik als (boom)kwekerij, fruitteelt, intensieve veehouderijen en paardenfokkerij, tenzij deze vormen van gebruik zijn aangeduid;
2. b. instandhouding en ontwikkeling van de landschappelijke, aardwetenschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden;
3. c. ondergeschikt extensief recreatief medegebruik, voorzover de onder b genoemde waarden niet onevenredig worden aangetast;
4. d. het op hobbymatige basis houden van dieren;
5. e. maximaal 50 m² van de bedrijfsbebouwing ten behoeve van detailhandel in eigen voortgebrachte producten;
6. f. bestaande gebiedsontsluitings- en erftoegangswegen, nieuwe erftoegangswegen voor zover de gronden zijn gelegen ten westen van de Lentsesteeg, groenvoorzieningen, sloten en andere waterpartijen, hemelwaterinfiltratievoorzieningen en rioleringswerken;

en tevens voor:

7. g. boomkwekerij voor zover de gronden zijn aangeduid als 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - boomkwekerij'.

1. a. Op de in lid 3.1 van dit artikel bedoelde gronden zijn toegestaan bouwwerken geen gebouw zijnde tot een bouwhoogte van maximaal 1,3 meter.
2. b. Binnen het bouwvlak zijn op de in lid 3.1 van dit artikel bedoelde gronden tevens toegestaan:
   1. 1. bedrijfsgebouwen met een bouwhoogte van maximaal 6 meter dan wel 11 meter ten behoeve van een kapconstructie,

• mits het snijpunt van het dakvlak en de buitenzijde van de geven aan ten minste twee tegenover elkaar gelegen zijden op maximaal 6 meter boven het maaiveld ligt;
• waarbij het bouwvlak volledig mag worden bebouwd met gebouwen, tenzij op de plankaart een ander maximum staat;

1. 1. één dienstwoning, met:

• een inhoud van maximaal 600 m3 of indien de inhoudsmaat van de bestaande dienstwoning hoger is, geldt de inhoudsmaat van de dienstwoning ten tijde van het ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan als maximum;
• per dienstwoning: een hoogte van maximaal 10 meter, maximaal 2 bouwlagen, een bovenbouw;

1. 1. bijgebouwen bij een dienstwoning met een maximale oppervlakte van 75 m², maximaal 25 meter afstand vanaf het hoofdgebouw, minimaal 3 meter achter de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw en met een goothoogte van maximaal 3,5 m en een bouwhoogte van maximaal 5 m;
2. 2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een maximale hoogte van 2 meter en de volgende bouwwerken, geen gebouwen zijnde met de daarbij aangegeven maximale hoogte:

• mestopslag: maximale hoogte 6,5 meter
• hooimijten: maximale hoogte 6 meter
• sleufsilo's: maximale hoogte 1,5 meter
• overige silo's en voederbergingen: maximale hoogte 10 meter

1. a. Het is verboden gronden gelegen buiten het bouwvlak te gebruiken ten behoeve van opslag van mest in mestzakken, foliebassins en sleufsilo's.
2. b. het is verboden gronden te gebruiken ten behoeve van fruitteelt.
3. c. het is verboden om op gronden gelegen ten westen van de Lentsesteeg chemische bestrijdingsmiddelen te gebruiken.

1. a. Ter plaatse van de aangewezen gronden is het verboden om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende vergunning de volgende werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren:
   1. 1. het vellen, rooien en beschadigen van houtgewassen anders dan bij wijze van verzorging van de aanwezige houtopstand en het beheer als hakhoutbos;
   2. 2. het bebossen of beplanten met houtopstanden;
   3. 3. het verlagen van de bodem en ophogen en egaliseren van gronden;
   4. 4. het graven, dempen, verdiepen of verbreden van greppels, sloten, poelen, beken en andere watergangen of hemelwaterinfiltratievoorzieningen;
   5. 5. het verlagen van het grondwaterpeil;
   6. 6. het aanbrengen of verbreden van oppervlakteverhardingen ten behoeve van (erf)ontsluitingswegen en voet- en fietspaden, met uitzondering van erftoegangswegen welke expliciet worden toegestaan;
   7. 7. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies respectievelijk het aanbrengen van constructies in verband met bovengrondse leidingen.
2. b. Het onder a opgenomen verbod geldt niet voor werken of werkzaamheden:
   1. 1. welke op het tijdstip waarop het plan van kracht is, in uitvoering zijn;
   2. 2. in het kader van het normale agrarische gebruik;
   3. 3. waarvoor op grond van meer specifieke regelgeving vergunning of afwijking noodzakelijk is;
   4. 4. die van geringe omvang zijn dan wel het normale onderhoud betreffen.
3. c. De vergunning wordt niet verleend:
   1. 1. indien werken of werkzaamheden geen verband houden met het toegestane gebruik in de gegeven bestemming;
   2. 2. indien hierdoor, dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen, de landschappelijke- en natuurwaarden van de gronden onevenredig worden of kunnen worden aangetast.

1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. het landschaps- en bebouwingsbeeld;
3. c. de milieusituatie;
4. d. het uitzicht van woningen;
5. e. de verkeersveiligheid,

nadere eisen stellen aan de plaats van bebouwing.

2. 2. Bij de afweging of er sprake is van een onevenredige aantasting van het landschaps- en bebouwingsbeeld worden de beeldkwaliteitseisen betrokken zoals die zijn geformuleerd in het Beeldkwaliteitsplan Landelijk Gebied Rheden, zoals door de raad vastgesteld op 27 januari 2009.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met de daarbij behorende technische voorzieningen, bouwwerken en gebouwen;
2. b. (on)gelijkvloerse kruisingen;
3. c. spoorwegen met de daarbij behorende technische voorzieningen, bouwwerken en gebouwen;
4. d. geluidwerende voorzieningen;
5. e. passages ten behoeve van faunaverkeer (ecoducten en dergelijke);
6. f. groen- en parkeervoorzieningen, hemelwaterinfiltratievoorzieningen en rioleringswerken;
7. g. straatmeubiliair en andere bijbehorende voorzieningen.

1. a. Op de in lid 4.1 bedoelde gronden zijn toegestaan bouwwerken geen gebouw zijnde tot een bouwhoogte van maximaal 10 meter met dien verstande dat
   1. 1. voor vrijstaande reclame uitingen de bouwhoogte maximaal 1,25 meter bedraagt;
   2. 2. voor erf- en perceelsafscheidingen de bouwhoogte maximaal 2,5 meter bedraagt.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woondoeleinden met de daarbij behorende verkeers- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, hemelwaterinfiltratievoorzieningen en rioleringswerken, watergangen en waterpartijen, straatmeubilair en andere binnen een woongebied bijbehorende voorzieningen;
2. b. een beroep aan huis of een bedrijfsactiviteit genoemd in de als bijlage bij deze regels opgenomen Lijst van bedrijfsactiviteiten aan huis;
3. c. ter plaatse van het bouwvlak wat op de verbeelding is aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding a' is één woning toegestaan. Ter plaatse van het bouwvlak wat op de verbeelding is aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding b' zijn maximaal twee woningen toegestaan. Indien twee woningen worden gebouwd, dienenen deze aaneen te worden gebouwd.

1. a. Op de in lid 5.1 van dit artikel bedoelde gronden zijn binnen het bestemmingsvlak toegestaan, bouwwerken geen gebouw zijnde tot een bouwhoogte van maximaal 3 meter met dien verstande dat:
   1. 1. overkappingen uitsluitend een meter achter de voorste bouwgrens mogen worden gebouwd;
   2. 2. voor erf- en perceelsafscheidingen de bouwhoogte maximaal 1 meter bedraagt;
   3. 3. voor vrijstaande reclameuitingen de bouwhoogte maximaal 1,5 meter bedraagt;
   4. 4. voor vlaggenmasten de bouwhoogte maximaal 6 meter bedraagt.
2. b. Ter plaatse van het bouwvlak en achter (het verlengde van) de voorste bouwgrens van het bouwvlak welke is aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - a' zijn op de in lid 5.1 van dit artikel bedoelde gronden tevens toegestaan:
   1. 1. bijgebouwen met een goothoogte van maximaal 3,5 meter en een bouwhoogte van maximaal 5 meter;
   2. 2. in afwijking van het bepaalde in lid 5.2a erf- en perceelsafscheidingen met een bouwhoogte van maximaal 2 meter;
3. c. Achter (het verlengde van) de voorste bouwgrens van het bouwvlak welke is aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - a' mogen de gronden behorende bij het bouwperceel voor maximaal 40% worden bebouwd met bijgebouwen en overkappingen tot een maximum van 75 m².
4. d. Ter plaatse van het bouwvlak zijn op de in lid 5.1 van dit artikel bedoelde gronden tevens toegestaan gebouwen met een bouwhoogte van maximaal 10 meter, tenzij door de aanduiding 'maximale bouwhoogte' een ander maximum is aangegeven. De gebouwen mogen bestaan uit:
   1. 1. een onderbouw;
   2. 2. maximaal 2 bouwlagen, tenzij door de aanduiding 'maximum aantal bouwlagen' een ander maximum is aangegeven;
   3. 3. een bovenbouw.
5. e. Ter plaatse van het bouwvlak wat op de verbeelding is aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding b' mag maximaal 160 m² worden bebouwd;
6. f. bebouwing zoals genoemd onder lid e. mag worden opgericht zodra voormalige bedrijfsbebouwing op het perceel Lentsesteeg 13-15 met een oppervlakte van minimaal 320 m2 is gesloopt. Binnen twee jaren na start van de bouw van de woning(en), dient de landschappelijke inpassing zoals opgenomen in Bijlage 2Landschappelijke inpassing gereed te zijn;
7. g. Indien een bouwhoogte van een bestaande woning een hiervoor toegelaten maximum overschrijdt op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan, dan geldt voor het gehele bouwvlak de bestaande hoogtemaat zoals die op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerp van dit plan in de werkelijke situatie was.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 5.2a ten behoeve van het bouwen van erf- en perceelsafscheidingen op hoekpercelen en op percelen grenzend aan openbaar groen tot een bouwhoogte van 2 meter, indien dit met het oog op het stedenbouwkundig beeld dat in het plan is beoogd en de verkeers- en sociale veiligheid niet onaanvaardbaar is;
2. b. lid 5.2c ten behoeve van een bijgebouw tot een hoogte van maximaal 6 meter mits het straatbeeld daardoor niet onevenredig wordt aangetast.

1. a. Gebruik van ruimten binnen de woning dan wel een (vrijstaand) bijgebouw ten behoeve van de uitoefening van een beroep aan huis of een bedrijfsactiviteit is toegestaan mits:
   
   1. de activiteit wordt uitgeoefend door in ieder geval de bewoner van de woning;
   2. de ruimte(n) waar de activiteiten plaatsvinden niet groter is dan 50 m²;
   3. het gebruik geen nadelige gevolgen voor het woon- en leefmilieu heeft;
   4. het gebruik geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer heeft en geen nadelige toename van de parkeerbehoefte veroorzaakt, tenzij de initiatiefnemer voorziet in voldoende extra parkeerplaatsen op het eigen perceel.
   5. bedrijfsactiviteiten anders dan de uitoefening van een beroep aan huis zijn alleen toegestaan voor zover deze zijn genoemd in de bij deze regels behorende Bijlage 1 Lijst van bedrijfsactiviteiten aan huis.
   
2. b. Behoudens a is het verboden bijgebouwen, gelegen buiten het bouwvlak, anders te gebruiken dan ten dienste van het hoofdgebouw.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.1 onder b om:

1. a. een beroep aan huis toe te staan dat naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met de beroepen die wel zijn opgenomen in artikel 1.10 beroepaan huis:
2. b. bedrijfsactiviteiten toe te staan die niet zijn genoemd in de Lijst van bedrijfsactiviteiten aan huis en die naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met bedrijfsactiviteiten die wel in de lijst zijn opgenomen.

1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. het landschaps- en bebouwingsbeeld;
3. c. de milieusituatie;
4. d. het uitzicht van woningen;
5. e. de verkeersveiligheid,

nadere eisen stellen aan de plaats van bebouwing.

2. 2. Bij de afweging of er sprake is van een onevenredige aantasting van het landschaps- en bebouwingsbeeld worden de beeldkwaliteitseisen betrokken zoals die zijn geformuleerd in het Beeldkwaliteitsplan Landelijk Gebied Rheden, zoals door de raad vastgesteld op 27 januari 2009.

De voor 'Waarde - Archeologie 1a' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor gronden met een hoge archeologische verwachtingswaarde en voor gronden met een bekende archeologische vindplaats.

Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels:

1. a. Behoudens het onder c bepaalde dient, bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 100 m² en waarbij dieper wordt gegraven dan 50 cm, de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld.
2. b. Indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door de erkend archeoloog;
   4. 4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden een verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan.
3. c. Het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Het onder b bepaalde is van overeenkomstige toepassing.

1. a. Ter plaatse van de aangewezen gronden is het verboden om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende vergunning de volgende werken en werkzaamheden groter dan 100 m² en waarbij dieper wordt gegraven dan 50 cm, uit te (laten) voeren:
   1. 1. het verlagen van de bodem of het afgraven van gronden;
   2. 2. het ophogen van de gronden met meer dan 100 cm (waarbij het in de aanhef genoemde dieper graven dan 50 cm niet geldt), tenzij die werkzaamheden voortvloeien uit een verleende omgevingsvergunning;
   3. 3. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe ook gerekend wordt woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van sleufdrainage, ontginnen, frezen en aanbrengen van heipalen;
   4. 4. het aanbrengen van diepwortelende beplanting alsmede het verwijderen van stobben;
   5. 5. het graven, verdiepen of verbreden van greppels, sloten, vijvers, beken en andere watergangen;
   6. 6. het verlagen van het grondwaterpeil of het veranderen van de samenstelling van het grondwater;
   7. 7. het aanbrengen of vervangen van riolering en ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatie- of andere leidingen dan de daarmee verband houdende constructies;
   8. 8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden van het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik;
   9. 9. het slopen van ondergrondse gebouwen of een gedeelte daarvan;
   10. 10. het afdekken en/of overbouwen van archeologische vindplaatsen.
2. b. Het onder a opgenomen verbod geldt niet voor werken of werkzaamheden:
   1. 1. welke op het tijdstip waarop het plan van kracht is, in uitvoering zijn, of mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende vergunning;
   2. 2. waarvoor op grond van meer specifieke regelgeving vergunning of afwijking noodzakelijk is;
   3. 3. die van geringe omvang zijn dan wel het normale onderhoud betreffen.
3. c. De vergunning wordt niet verleend:
   1. 1. indien werken of werkzaamheden geen verband houden met het toegestane gebruik in de gegeven bestemming;
   2. 2. indien hierdoor, dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen, de archeologische waarden van de gronden onevenredig worden of kunnen worden aangetast;
   3. 3. dan nadat een advies is ontvangen van een erkend archeoloog of een deskundig bureau over het door de aanvrager aan burgemeester en wethouders over te leggen rapport, waarin de archeologische waarden van de gronden naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld.
4. d. In afwijking van het bepaalde in c kan de vergunning om zwaarwichtige redenen, voor een deel van de werken of werkzaamheden, alsnog worden verleend onder de voorwaarde dat voorafgaande aan de uitvoering van de vergunning adequaat archeologisch onderzoek plaatsvindt.

De voor 'Waarde - Archeologie 2a' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor gronden met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde.

Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels:

1. a. Behoudens het onder c bepaalde dient, bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 250 m² en waarbij dieper wordt gegraven dan 50 cm, de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld.
2. b. Indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door de erkend archeoloog;
   4. 4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden een verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan.
3. c. Het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Het onder b bepaalde is van overeenkomstige toepassing.

1. a. Ter plaatse van de aangewezen gronden is het verboden om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende vergunning de volgende werken en werkzaamheden groter dan 250 m² en waarbij dieper wordt gegraven dan 50 cm, uit te (laten) voeren:
   1. 1. het verlagen van de bodem of het afgraven van gronden;
   2. 2. het ophogen van de gronden met meer dan 100 cm (waarbij het in de aanhef genoemde dieper graven dan 50 cm niet geldt), tenzij die werkzaamheden voortvloeien uit een verleende omgevingsvergunning;
   3. 3. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe ook gerekend wordt woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van sleufdrainage, ontginnen, frezen en aanbrengen van heipalen;
   4. 4. het aanbrengen van diepwortelende beplanting alsmede het verwijderen van stobben;
   5. 5. het graven, verdiepen of verbreden van greppels, sloten, vijvers, beken en andere watergangen;
   6. 6. het verlagen van het grondwaterpeil of het veranderen van de samenstelling van het grondwater;
   7. 7. het aanbrengen of vervangen van riolering en ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatie- of andere leidingen dan de daarmee verband houdende constructies;
   8. 8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden van het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik;
   9. 9. het slopen van ondergrondse gebouwen of een gedeelte daarvan;
   10. 10. het afdekken en/of overbouwen van archeologische vindplaatsen.
2. b. Het onder a opgenomen verbod geldt niet voor werken of werkzaamheden:
   1. 1. welke op het tijdstip waarop het plan van kracht is, in uitvoering zijn, of mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende vergunning;
   2. 2. waarvoor op grond van meer specifieke regelgeving vergunning of afwijking noodzakelijk is;
   3. 3. die van geringe omvang zijn dan wel het normale onderhoud betreffen.
3. c. De vergunning wordt niet verleend:
   1. 1. indien werken of werkzaamheden geen verband houden met het toegestane gebruik in de gegeven bestemming;
   2. 2. indien hierdoor, dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen, de archeologische waarden van de gronden onevenredig worden of kunnen worden aangetast;
   3. 3. dan nadat een advies is ontvangen van een erkend archeoloog of een deskundig bureau over het door de aanvrager aan burgemeester en wethouders over te leggen rapport, waarin de archeologische waarden van de gronden naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld.
4. d. In afwijking van het bepaalde in c kan de vergunning om zwaarwichtige redenen, voor een deel van de werken of werkzaamheden, alsnog worden verleend onder de voorwaarde dat voorafgaande aan de uitvoering van de vergunning adequaat archeologisch onderzoek plaatsvindt.

De voor 'Waarde - Archeologie 3A' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor gronden met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde.

Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels:

1. a. Behoudens het onder c bepaalde dient, bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 2.500 m² en waarbij dieper wordt gegraven dan 90 cm, de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld.
2. b. Indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door de erkend archeoloog;
   4. 4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden een verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan.
3. c. Het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Het onder b bepaalde is van overeenkomstige toepassing.

1. a. Ter plaatse van de aangewezen gronden is het verboden om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende vergunning de volgende werken en werkzaamheden groter dan 2.500 m² en waarbij dieper wordt gegraven dan 90 cm, uit te (laten) voeren:
   1. 1. het verlagen van de bodem of het afgraven van gronden;
   2. 2. het ophogen van de gronden met meer dan 100 cm (waarbij het in de aanhef genoemde dieper graven dan 90 cm niet geldt), tenzij die werkzaamheden voortvloeien uit een verleende omgevingsvergunning;
   3. 3. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe ook gerekend wordt woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van sleufdrainage, ontginnen, frezen en aanbrengen van heipalen;
   4. 4. het aanbrengen van diepwortelende beplanting alsmede het verwijderen van stobben;
   5. 5. het graven, verdiepen of verbreden van greppels, sloten, vijvers, beken en andere watergangen;
   6. 6. het verlagen van het grondwaterpeil of het veranderen van de samenstelling van het grondwater;
   7. 7. het aanbrengen of vervangen van riolering en ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatie- of andere leidingen dan de daarmee verband houdende constructies;
   8. 8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden van het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik;
   9. 9. het slopen van ondergrondse gebouwen of een gedeelte daarvan;
   10. 10. het afdekken en/of overbouwen van archeologische vindplaatsen.
2. b. Het onder a opgenomen verbod geldt niet voor werken of werkzaamheden:
   1. 1. welke op het tijdstip waarop het plan van kracht is, in uitvoering zijn, of mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende vergunning;
   2. 2. waarvoor op grond van meer specifieke regelgeving vergunning of afwijking noodzakelijk is;
   3. 3. die van geringe omvang zijn dan wel het normale onderhoud betreffen.
3. c. De vergunning wordt niet verleend:
   1. 1. indien werken of werkzaamheden geen verband houden met het toegestane gebruik in de gegeven bestemming;
   2. 2. indien hierdoor, dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen, de archeologische waarden van de gronden onevenredig worden of kunnen worden aangetast;
   3. 3. dan nadat een advies is ontvangen van een erkend archeoloog of een deskundig bureau over het door de aanvrager aan burgemeester en wethouders over te leggen rapport, waarin de archeologische waarden van de gronden naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld.
4. d. In afwijking van het bepaalde in c kan de vergunning om zwaarwichtige redenen, voor een deel van de werken of werkzaamheden, alsnog worden verleend onder de voorwaarde dat voorafgaande aan de uitvoering van de vergunning adequaat archeologisch onderzoek plaatsvindt.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Gebouwen mogen uitsluitend worden opgericht binnen bebouwingsvlakken, tenzij in deze regels anders is bepaald.
2. b. Bij het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen een bouwvlak worden buiten beschouwing gelaten:
   1. 1. ondergeschikte bouwdelen als funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, dakoverstekken, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en goten mits het bouwvlak met niet meer dan 0,5 meter wordt overschreden;
   2. 2. erkers, luifels, balkons en brandtrappen voorzover zij ondergeschikt zijn aan de gevel van het hoofdgebouw, mits het bouwvlak met niet meer dan 1,5 meter wordt overschreden;
   3. 3. entreepartijen op de begane grond, voorzover zij ondergeschikt zijn aan de gevel van het hoofdgebouw mits het bouwvlak met niet meer dan 1,5 meter wordt overschreden;
3. c. Een bouwvlak mag volledig worden bebouwd tenzij daaraan een maximum is gesteld in de vorm van een aantal vierkante meters aan gebouwen;
4. d. Bij het bepaalde ten aanzien van de bouwhoogte worden buiten beschouwing gelaten:liftschachten, trappenhuizen, balustrades, balkonhekken en opbouwen voor technische installaties.

1. a. Binnen de bestemmingen als gegeven in Hoofdstuk 2 zijn toegestaan gebouwen ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen met een goothoogte van maximaal 3,5 meter en een bouwhoogte van maximaal 5 meter en maximale oppervlakte van 10 m².

1. a. Binnen de bestemmingen als gegeven in Hoofdstuk 2 is het ondergronds bouwen toegestaan voor ruimten die een functionele eenheid vormen met en/of dienstbaar zijn aan de toegestane functies en voor voorzieningen voor het ter plaatse bergen of infiltreren van hemelwater en/of huishoudelijk afvalwater, voorzover geen negatieve gevolgen optreden voor het grondwatersysteem.
2. b. Hierbij geldt dat constructies ten behoeve van de ontsluiting van de ondergrondse ruimte slechts zijn toegestaan binnen het betreffende bouwperceel.
3. c. Binnen de bestemmingen als gegeven in Hoofdstuk 2 mogen bouwwerken worden gebouwd met een diepte van maximaal 4 meter respectievelijk 6 meter voor rioleringswerken.
4. d. Ondergrondse gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen een bouwvlak.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te, doen of laten, gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de gegeven bestemming(en). Het opslaan, lozen of storten, al dan niet ten verkoop, van onbruikbare dan wel aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, materialen, stoffen, voer- of vaartuigen of machines wordt in ieder geval als gebruik in strijd met de bestemming of het plan aangemerkt.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 11.1, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

11.3.1 Inrichting

Onverminderd het bepaalde in de overige artikelen in deze regels mogen de gronden uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig de bestemming indien de betreffende bouwpercelen zodanig worden ingericht dat voldoende ruimte aanwezig is om zowel het parkeren of stallen van auto's, vrachtauto's en fietsen als ook het eventuele laden en lossen van goederen op het bijbehorende terrein te kunnen afwikkelen. Deze ruimte mag niet overbemeten zijn, gelet op het gebruik of bewoning van het gebouw. Indien ten behoeve van het stallen of parkeren van auto's in, op of onder een gebouw ruimte wordt aangebracht zoals hierboven is beschreven, moet worden voldaan aan het gestelde in de NEN 2443, uitgave april 2000.

11.3.2 Parkeergelegenheid

Onverminderd het bepaalde in de overige artikelen in deze regels, geldt dat in, op of onder een bouwwerk dan wel op of onder het bijbehorende terrein voorzien dient te zijn in voldoende parkeergelegenheid volgens de normen zoals opgenomen in Bijlage3 Parkeernormen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 11.3.1 en 11.3.2 voor zover op andere wijze in de nodige parkeergelegenheid dan wel laad- of losruimte wordt voorzien;
2. b. lid 11.3.1 en 11.3.2 voor zover het voldoen aan genoemde normen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Burgemeester en wethouders kunnen kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. een bestemmingsgrens en toestaan dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of verkeersintensiteit daartoe aanleiding geeft, met dien verstande dat de afwijking maximaal 3 meter mag bedragen;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat een bouwvlak wordt verschoven indien dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein, of in het belang is van een technisch of ruimtelijk dan wel cultuurhistorisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken, met dien verstande dat de afwijking maximaal 3 meter mag bedragen;
3. c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat schotelantennes worden geplaatst, waarbij aan de zijde van het openbare gebied de afwijking slechts gegeven kan worden voorzover de antenne wordt geplaatst binnen het horizontale en verticale vlak van een balkon.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet worden vergroot,
   
   • gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   • na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
   1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 5%.
   2. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
      

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Lentsesteeg.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 27 januari 2015.

Het bestemmingsplan bestaat uit een digitale verbeelding (de kaart) en regels. Door het perceel op te zoeken waarover informatie wordt gewenst, kan worden afgelezen welke bestemming het heeft. In een bestemmingsplan worden de gebruiks- en bouwmogelijkheden van gronden en opstallen aangegeven door middel van kleuren en symbolen, waarbij per object regels zijn gegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Uit het samenstel van de verbeelding en de regels blijkt wat juridisch wordt toegestaan.
Een bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft geen juridische status.

Bestemmingsplan Landelijk Gebied

De raad van de gemeente Rheden heeft het bestemmingsplan Landelijk Gebied op 27 januari 2009 vastgesteld. Op 11 september 2009 hebben Gedeputeerde Staten een besluit tot goedkeuring genomen. Hiertegen is beroep ingesteld.

Op 26 februari 2010 heeft de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak uitspraak gedaan op een verzoek om het treffen van een voorlopige voorziening (ABRS 200908372/2/R2 zie Bijlage 1 Uitspraak 200908372 vovo). In de uitspraak heeft de voorzitter het volgende overwogen: “Nu hierdoor spuiten met bestrijdingsmiddelen op korte afstand van de voorziene woningbouw op het perceel Lentsesteeg 13 mogelijk is, heeft de voorzitter twijfel of deze woningbouw in de bodemprocedure in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening zal worden geacht. De voorzitter ziet daarom ook aanleiding om de goedkeuring van dit plandeel, zoals nader aangegeven op de bij deze uitspraak behorende kaart, te schorsen”.Bij de uitspraak (zie bijlage 1) is een kaart gevoegd waar het oostelijk deel van het perceel aan de Lentsesteeg 13 met blokjes is aangeduid.

Op 22 december 2010 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan in de bodemprocedure (ABRS 200908372/1/R2 zie Bijlage 2Uitspraak 200908372 bodemprocedure). Hierbij heeft de afdeling onder andere overwogen: “Ter zitting heeft het college zich echter op het standpunt gesteld dat bij nadere beschouwing gelet op het gemeentelijke en provinciale beleid geen goedkeuring had kunnen worden verleend aan de woonbestemming op het perceel Lentsesteeg 13 en derhalve ook goedkeuring had moeten worden onthouden aan de vanwege deze woonbestemming toegekende spuitvrije zone op het perceel. Nu het college zich in zoverre op een ander standpunt stelt dat hij in het bestreden besluit heeft gedaan en niet is gebleken dat gewijzigde omstandigheden hiertoe aanleiding hebben gegeven, moet worden geoordeeld dat het bestreden besluit reeds hierom in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid.” Het bestreden besluit, voor zover het betreft de verlening van goedkeuring aan het plandeel met de bestemming 'Wonen' wat betreft het perceel Lentsesteeg 13 is genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid. Het bestreden besluit is op dit onderdeel vernietigd (uitspraak zie bijlage 2). Hierdoor geldt voor het hele perceel Lentsesteeg 13 het bestemmingsplan “Buitengebied 1995”, waarin de gronden deels een agrarische bestemming en deels een bedrijfsbestemming hebben.

Gedeputeerde Staten van Gelderland hebben op 29 april 2011 een heroverwegingsbesluit genomen (zie Bijlage 3 Besluit GS goedkeuringbestemmingsplan Landelijk Gebied) en alsnog goedkeuring onthouden aan het hele perceel Lentsesteeg 13. Op een bijbehorende kaart is dat met een rode lijn om het perceel heen aangegeven.

Op 29 februari 2012 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een ingediend beroep ongegrond verklaard (zie Bijlage 4 Uitspraak 201107216). Het heroverwegingsbesluit van GS is het laatste besluit dat voor het perceel Lentsesteeg 13 dat geldt. Hierdoor geldt voor het hele perceel Lentsesteeg 13 het bestemmingsplan “Buitengebied 1995”, waarin de gronden deels een agrarische bestemming en deels een bedrijfsbestemming hebben.

Bestemmingsplan Landelijk Gebied, witte vlekken

De raad heeft in 2012 besloten om enkele tientallen oude bestemmingsplannen te gaan herzien. Dit waren veelal kleinere locaties waarvoor nog een verouderd bestemmingsplan gold (zogenaamde witte vlekken). Hierin was tevens de locatie Lentsesteeg 13 meegenomen. Op 7 maart 2013 is het ontwerp bestemmingsplan "Landelijk Gebied, witte vlekken" gedurende zes weken tervisie gelegd.

Tot voor kort waren er daarnaast verschillende kleinere locaties waarvoor nog een verouderd bestemmingsplan gold. Het ging daarbij om locaties waarvoor tijdens de actualisatie bewust voor is gekozen om deze geen onderdeel uit te laten maken van het nieuwe bestemmingsplan. Een zogenaamde 'witte vlek' werd bijvoorbeeld niet opgenomen in het bestemmingsplan omdat bij de opstelling van het bestemmingsplan bekend was dat op onderhavige locatie een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling was gepland. Deze nieuwbouwplannen waren echter nog onvoldoende uitgewerkt om ze op te nemen in het actualisatieplan. Voorts zijn er enkele locaties die uit het betreffende actualisatieplan moesten worden gehaald naar aanleiding van een besluit van de gemeenteraad, Gedeputeerde Staten of na een uitspraak van de Raad van State.

Op 20 september 2012 heeft de raad besloten om in te stemmen met de memo Actualiseren oude bestemmingsplannen in de gemeente Rheden en daarmee in te stemmen met de wijze van bestemmen die per locatie wordt aangegeven. Lentsesteeg 13 maakte hier onderdeel van uit. Op 24 september 2013 heeft de raad besloten om de locatie Lentsesteeg 13 eo uit het bestemmingsplan "Landelijk Gebied, witte vlekken" te halen omdat het bestemmingsplan op dit onderdeel onvoldoende was voorbereid. Gezien de datum van vaststelling van het bestemmingsplan was het niet haalbaar om deze locatie mee te nemen. Besloten is om voor deze locatie een apart bestemmingsplan op te stellen en in procedure te brengen.

Het plan heeft betrekking op het perceel Lentsesteeg 13 en 15 en de gronden gelegen direct oostelijk hiervan welke in het vastgestelde bestemmingsplan Landelijk Gebied waren aangeduid als 'boomkwekerij'. Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Rheden en is op onderstaande kaart globaal aangeduid.

Afbeelding: ligging plangebied in de omgeving

Voor de gronden gelegen ten westen van de Lentesteeg geldt het bestemmingsplan Buitengebied 1995 Rheden dat op 28 november 1995 is vastgesteld en op 10 juli 1996 is goedgekeurd. Voor het overige deel van het plangebied geldt het bestemmingsplan Landelijk Gebied wat op 27 januari 2009 door de raad is vastgesteld.

uitsnede plankaart bestemmingsplan Buitengebied 1995 Rheden

uitsnede plankaart bestemmingsplan Landelijk Gebied

Het bestemmingsplan heeft betrekking op het kadastrale perceel Velp, sectie B, nummer 746 en nummer 833 (gedeeltelijk) en kadastraal perceel Velp, sectie D, nummer 6756 (gedeeltelijk), nummer 7026 en nummer 7027 (gedeeltelijk).

Hieronder is een uittreksel van de grootschalige basiskaart voor de omgeving van het plangebied weergegeven en vervolgens enkele foto's van het plangebied.

kadastrale kaart plangebied

foto's plangebied van westelijke naar oostelijke richting.

Tot 2004 heeft initiatiefnemer een bouwbedrijf op het perceel Lentsesteeg 13 gehad. In 2006 is er een aanvraag voor een dubbele woning ingediend. Het doorlopen van een procedure is uitgesteld in afwachting van de herziening van bestemmingsplan Landelijk Gebied. Bestemmingsplan Landelijk Gebied is op 27 januari 2009 vastgesteld. In bestemmingsplan Landelijk Gebied heeft de bedrijfswoning een woonbestemming gekregen en is er een bouwtitel opgenomen voor twee woningen. In ruil hiervoor zou de voormalige bedrijfshal gesloopt worden. Dit past in de regeling van het functieveranderingenbeleid van de stadsregio en het Streekplan. In beroep bij de Raad van State is dit planonderdeel vernietigd. Dit aangezien de aanduiding 'spuitvrije zone' op het terrein van de boomkweker is vernietigd en hierdoor de woningen op een te korte afstand van een boomkweker met spuitzone zouden komen te liggen zonder dat er onderzoek aan ten grondslag lag.

Er dient rekening gehouden te worden dat de woonbestemming buiten de spuitzone van de boomkwekerij komt te liggen. Hiertoe dient onderzoek verricht te worden. Jurisprudentie geeft aan dat er in principe een afstand van 50 m tussen agrarische gronden met open teelt en woningen aangehouden dient te worden. Bij deze afstand wordt er van uitgegaan dat de bedrijfsvoering van de agrariër niet wordt belemmerd en anderzijds dat er geen nadelige effecten optreden voor de gezondheid van omwonenden. Onder omstandigheden kan van de afstand van 50 meter afgeweken worden. Dit dient dan nader onderzocht en onderbouwd te worden. Daarbij speelt onder andere de windrichting, driftreducerende middelen en het soort gewasbeschermingsmiddel een rol. In paragraaf 4.2 wordt nader ingegaan op het uitgevoerde onderzoek naar de spuitzone.

Het plan is ruimtelijk aanvaardbaar omdat voldaan wordt aan de afstand die uit een oogpunt van een milieuzonering (scheiding tussen hinderveroorzakende functies en hindergevoelige functie) wordt gehanteerd.

Niet is uit onderzoek gebleken dat belemmeringen aanwezig zijn.

In Hoofdstuk 4 wordt een en ander toegelicht. Geconcludeerd kan worden dat uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening geen argumenten voorhanden zijn die het leggen van de gewenste bestemming belemmeren. Het gemeentebestuur wil derhalve meewerken aan het hiervoor beschreven gewenste situatie. Daarvoor is onderhavig plan in procedure gebracht.

In dit hoofdstuk komt vooral het ruimtelijke beleid aan de orde. Bij de beoordeling van de haalbaarheid in Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op specifiek beleid.

Het ruimtelijke beleid is op rijksniveau verwoord in de nota Ruimte (2006).
De nota bevat de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen voor de komende decennia. In het nationaal ruimtelijk beleid stelt het rijk zich tot doel het versterken van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden en borging van de veiligheid. Deze vier doelen worden in onderlinge samenhang nagestreefd en zijn een uitdrukking van de voornaamste ruimtelijke beleidsopgaven die het kabinet ziet voor de kortere en langere termijn.

Gelet op de Wet ruimtelijke ordening zoals die per 1 juli 2008 in werking is getreden, wordt gewerkt aan een Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, waarin punten van rijksbeleid juridisch worden vastgelegd.

Onderhavig plan raakt het rijksbeleid niet.

De provinciale visie op ruimtelijk gebied is vastgelegd in het streekplan Gelderland 2005. Het streekplan is erop gericht de verschillende functies in regionaal verband een zodanige plek te geven dat de ruimtelijke kwaliteiten in Gelderland worden versterkt en er zuinig en zorgvuldig met de ruimte wordt omgegaan. Het provinciale beleid richt zich op het groenblauwe raamwerk (natuur en water) en het rode raamwerk (stedelijke functies en infrastructuur). Het overige provinciale grondgebied wordt het multifunctionele gebied genoemd en is het domein van de gemeenten die daartoe in regionaal verband samenwerken.

De provincie streeft er naar om op locatieniveau de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren door onder andere sloop van overtollige bebouwing. Dit zal volgens het streekplan zijn vertaling moeten krijgen in een door GS geaccordeerde regionale beleidsinvulling voor functieverandering. Totdat een dergelijke regionale beleidsinvulling heeft plaatsgevonden zal bij het toepassen van functieverandering tenminste worden uitgegaan van die vormen van verevening zoals verwoord in de paragrafen 2.3.3, 2.3.4 en 2.3.5 van het streekplan. De regionale beleidsinvulling voor functieverandering in het buitengebied heeft plaatsgevonden door vaststelling van de 'Notitie functieverandering buitengebied, regionale beleidsinvulling' op 18 oktober 2007. Verwezen wordt naar paragraaf 3.3.

Gezien de mogelijkheden die de Wet ruimtelijke ordening biedt, hebben Provinciale Staten van Gelderland op 15 december 2010 de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld. Deze verordening is 22 januari 2011 in werking getreden. Daarin zijn punten van provinciaal beleid juridisch vastgelegd. In de Verordening is in lid 2.3 bepaald dat nieuwe bebouwing onder voorwaarden wordt toegestaan ten behoeve van wonen en werken indien in geval van funcieverandering naar een niet-agrarische functie mits de functieverandering in overeenstemming is met een door Gedeputeerde Staten geaccordeerd regionaal beleidskader en in de toelichting bij een bestemmingsplan wordt aangegeven op welke manier nieuwe bebouwing landschappelijk wordt ingepast. De landschappelijke inpassing hebben we aangegeven in paragraaf 4.11 van deze toelichting.

De KAN-raad heeft op 18 oktober 2007 de 'Notitie functieverandering buitengebied, regionale beleidsinvulling' vastgesteld. De notitie bevat de regionale beleidsinvulling voor functieverandering van vrijkomende (agrarische) bedrijfsgebouwen in het buitengebied.

Op basis van dat beleid is in 2009 medewerking verleend voor het mogelijk maken van twee woningen op het betreffende kavel. Het beleid houdt in hoofdlijnen het volgende in.

Bij functieverandering naar wonen geldt:

• Aanwezige gebouwen kunnen worden hergebruikt met meerdere wooneenheden in één of hoogstens twee gebouwen die bij elkaar staan. Uitgangspunt is reductie van de bebouwing met tenminste 50%;
• Als hergebruik van de bestaande bebouwing niet mogelijk is, dan kan na sloop van alle bedrijfsgebouwen vervangende nieuwbouw plaatsvinden in één woongebouw met meerdere wooneenheden ter grootte van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing.

Het beleid van de stadsregio biedt de mogelijkheid om de bestemming te wijzigen van bedrijf naar wonen, waarbij de voormalige dienstwoning een woonbestemming krijgt en een tweeondereen kap woning gebouwd kon worden op het perceel, mits de bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De bedrijfsbebouwing heeft een oppervlakte van 321 m2. Na sloop van de bedrijfsbebouwing kan met het onderhavige bestemmingsplan een dubbele woning met een oppervlakte van maximaal 160 m2 worden opgericht.

Op 28 mei 2013 heeft de gemeenteraad de notitie 'Functieveranderingenbeleid' vastgesteld met de daarbij bijbehorende rekenmethode voor compensatie functieveranderingen buitengebied. Bij een functieverandering kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een agrarisch of niet-agrarisch bedrijf dat stopt en waarvoor de wens is om de bedrijfsmatige functie om te zetten in een woonfunctie. Met een gemeentelijke notitie voor functieveranderingen in het buitengebied en de notitie meteen rekenmethode voor compensatie wil de gemeente een meer eenduidig en helder gemeentelijk toetsingskader creëren en voor initiatiefnemers heldere inhoudelijke en procesmatige handvatten bieden.

Voor functieverandering gelden een aantal algemene voorwaarden. Dat zijn:

1. a. Functieverandering mag geen belemmering opleveren voor de omgeving. Met de functieverandering van vrijkomende gebouwen in het buitengebied wordt de bedrijfsontwikkeling van omliggende (agrarische) bedrijven niet belemmerd. De functieverandering gaat gepaard met een bestemmingswijziging van het gehele voormalige perceel en verkleining van het bouwvlak. Functieverandering van vrijkomende gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Detailhandel wordt niet toegestaan.
2. b. Functieverandering heeft uitsluitend betrekking op hergebruik van bebouwing of vervangende nieuwbouw op bestaande bedrijfspercelen. Het betreft geen nieuwe bouwlocaties.
3. c. Functieverandering wordt alleen toegestaan wanneer die verandering per saldo een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de omgeving. Hieraan zijn voorwaarden gesteld. Zo moet onder andere ten minste 50% van de bestaande vrijkomende bedrijfsbebouwing worden gesloopt en het bouwvlak moet worden verkleind. De bestaande dienstwoning mag gehandhaafd blijven. De woning inclusief bijgebouwen ten dienste van de woning (tot maximaal 75 m2) tellen niet mee in de sloopregeling. De vrijkomende dienstwoning inclusief de daarbij behorende bijgebouwen krijgt een woonbestemming. Alle overtollige bebouwing die geen woon- of bedrijfsfunctie krijgt dient gesloopt te worden. Om een bijdrage te kunnen leveren aan de ruimtelijke kwaliteit dient elke functieverandering gepaard te gaan met een landschappelijke inpassing van het erf en compensatie. Het erf en de bebouwing worden zorgvuldig ingepast in het omringende landschap. Er is specifiek aandacht voor de beeldkwaliteit en duurzaamheid bij nieuwbouw en/of verbouw van de bebouwing. Elke functieverandering dient gepaard te gaan met een vorm van compensatie: een bijdrage aan de kwaliteit van de omgeving.
4. d. Functieverandering dient te voldoen aan alle wet- en regelgeving en dient te passen binnen het vigerende beleid.

Voor functieverandering naar wonen gelden daarnaast specifieke voorwaarden. Bij volledige sloop van bestaande bebouwing en nieuwbouw dient minimaal 750 m² gesloopt te worden om de realisatie van één nieuw woongebouw mogelijk te maken. Verder gelden er een aantal algemene uitgangspunten.

Volgens het nieuwe beleid kan er dus geen extra woning gebouwd worden, aangezien er minimaal 750 m² van de bestaande bebouwing gesloopt dient te worden en er geen gebouwen met een dergelijke omvang op het perceel aanwezig zijn. Het omzetten naar van de bedrijfsbestemming naar een woonbestemming zonder bouwtitel voor extra woningen is mogelijk indien de overtollige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt.

De aanvraag is destijds ingediend ten tijde van het beleid van de stadsregio. Aangezien dit een lopende zaak is, wordt getoetst aan het beleid van de stadsregio. De oppervlakte van de bestaande bedrijfsopstallen bedragen 321 m2. Hierdoor kan er maximaal 160,5 m2 teruggebouwd worden. In de regels is opgenomen dat de oppervlakte van de woningen tesamen maximaal 160 m2 mag bedragen.

Wanneer een bestemmingsplan wordt vervaardigd, dient dit plan binnen de planperiode uitvoerbaar te zijn. De uitvoerbaarheid wordt mede onderzocht door het te toetsen aan regelgeving, beleid van de gemeente en van andere overheden en uitkomsten van onderzoeken.

De Wet geluidhinder is voor het onderdeel weg- en railverkeerslawaai van toepassing op geluidgevoelige gebouwen die zijn geprojecteerd binnen zones van (al dan niet) in het plangebied gelegen wegen. Wegen die deel uitmaken van een woonerf en van een 30-kilometer zone zijn daarvan uitgezonderd. Aan de orde is het toelaten van twee woningen waar deze geluidgevoelige functie voorheen niet was toegelaten, binnen de zone van wegen waarop de Wet geluidhinder van toepassing is.

De locatie van de twee nieuwe woningen was in eerste instantie nog niet bekend en zou afhangen van de resultaten van het akoestisch onderzoek en het onderzoek naar de spuitzone van de boomkwekerij. In het akoestisch onderzoek zijn in eerste instantie de contouren aangegeven waarbij voldaan kan worden aan de maximale ontheffingswaarde voor weg- en railverkeer (zie Bijlage 5 Akoestisch onderzoek -geluidcontouren). Nadat de situering van de woningen bekend is, is vervolgens de exacte geluidsbelasting berekend (zie Bijlage 6 Akoestisch onderzoek -geluidsbelasting).

Onderzoek geluidcontouren

Voor nieuwbouwwoningen gelden geluideisen uit de Wet geluidhinder (Wgh). In

onderstaande tabel is voor weg- en railverkeer de voorkeursgrenswaarde en de maximaal te ontheffen waarde gegeven voor een nieuw te bouwen woning.

Als het geluidsniveau niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde, is de nieuwbouw conform de Wet geluidhinder zonder meer mogelijk. Als het geluidsniveau tussen

de voorkeursgrenswaarde en de maximaal te ontheffen waarde in ligt, is

nieuwbouw alleen mogelijk als er een “hogere waarde” wordt vastgesteld. Daarbij

worden tevens eisen gesteld aan het geluidsniveau in de woning (het

binnenniveau). Ook kan het bevoegd gezag in haar gemeentelijk beleid nadere

eisen stellen alvorens een hogere waarde vastgesteld kan worden. Een hoger

geluidsniveau dan de maximaal te ontheffen waarde is in principe niet mogelijk,

tenzij de gevels met deze te hoge geluidsbelasting als een “dove gevel” worden

uitgevoerd en ook als zodanig in het bestemmingsplan worden opgenomen.

Voor wegverkeer dient getoetst te worden in het toekomstig maatgevend jaar.

Voor deze woningen is het toekomstig maatgevend jaar 2025. De aftrek ex. artikel

110g Wgh is 5 dB voor wegen met een maximum snelheid tot 70 km/uur, en 2 dB

voor wegen met een maximum snelheid van 70 km/uur en hoger. Voor railverkeer geldt dat getoetst moet worden aan de situatie met een volledig benut geluidproductieplafond (GPP). De bedrijfswoning, gelegen aan de Lentsesteeg 13, heeft feitelijk al een woonbestemming. De ombouw van een bedrijfswoning naar een burgerwoning is voor weg- en railverkeerslawaai geen nieuwe situatie en hoeft niet getoetst te worden aan de eisen uit de Wet geluidhinder.

Ten noorden van de nieuwbouwlocatie ligt de Arnhemsestraatweg. Richting Velp

gaat deze weg over in de Zutphensestraatweg. Beide wegen kunnen als één weg

worden beschouwd. De Arnhemsestraatweg is een buitenstedelijke weg van twee

rijstroken. De geluidszone is 250 meter aan weerzijden van de weg. De beoogde

nieuwbouwlocatie ligt op 100 – 200 meter afstand van de Arnhemsestraatweg en

ligt daarmee in de geluidszone van deze weg. De verkeersintensiteiten, maximum

snelheden en wegdekverharding van de Arnhemsestraatweg zijn samengevat in onderstaande tabel.

De nieuwbouwlocatie ligt ten zuiden van het gedeelte van de N785 naar de

Lentsesteeg. De maximum snelheid op dat gedeelte is 60 km/uur. De aftrek ex.

artikel 110g is daarom 5 dB. De weg ligt niet in zones van andere wegen en deze andere wegen zijn in deze omgeving akoestisch ook niet relevant.

Direct ten zuiden van de beoogde nieuwbouwlocatie ligt het spoor Arnhem –

Zutphen. De zonebreedte is hier 300 meter aan weerzijden van het spoor en de

nieuwbouwlocatie ligt daarmee in deze zone. De intensiteiten per treincategorie,

de snelheden en de bovenbouw zijn opgenomen in het geluidregister.

De omgeving rondom de nieuwbouwlocatie is gemodelleerd in het softwarepakket Geomilieu versie 2.31. In onderstaande figuren zijn de contouren voor geluid van de Arnhemsestraatweg en van het spoor weergegeven.

Voor wegverkeer is in vrijwel het hele gebied het geluidsniveau niet hoger dan

48 dB. Voor wegverkeer is de nieuwbouw daarmee mogelijk zonder een hogere

waarde vast te stellen. Voor railverkeer ligt de grens van de maximaal te ontheffen waarde in het gebied van de beoogde nieuwbouw. In bovenstaande figuur is deze grens met een dikke grijze lijn weergegeven. Ten noorden van deze lijn, het groene, gele en oranje gebied in bovenstaande figuur, is nieuwbouw mogelijk mits een hogere waarde wordt vastgesteld.

Onderzoek geluidbelasting

Voor de onderhavige locatie is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting van wegverkeer en railverkeer op de gevels van de op te richten woningen (zie Bijlage 6 Akoestisch onderzoek - geluidsbelasting).

In onderstaande tabel zijn de geluidniveaus voor het geluid van het spoor en de

Arnhemsestraatweg weergegeven. De geluidniveaus die hoger zijn dan de

voorkeursgrenswaarde zijn in rode getallen weergegeven.

Voor het railverkeersgeluid zijn er locaties waar het geluidsniveau hoger is dan de

voorkeursgrenswaarde. Daarom zijn in de tabel ook de gecumuleerde geluidniveaus

opgenomen. De gecumuleerde geluidniveaus zijn conform Bijlage I van

het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 omgerekend naar

railverkeersequivalenten, omdat het railverkeer de bron is waarvoor getoetst

wordt. Het gecumuleerde geluidsniveau wordt berekend zonder de aftrek van 5 dB

voor wegverkeer volgens artikel 110g Wgh.

Railverkeer

De geluidniveaus van het railverkeer op de nieuwbouwwoning aan de Lentsesteeg

15 te Rheden zijn op de zuid-, oost- en westgevel hoger dan de

voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Daarbij is uitgegaan van de geluidniveaus bij een

vol geluidproductieplafond. De geluidniveaus zijn nergens hoger dan de maximaal

te ontheffen waarde van 68 dB. Ook het gecumuleerde geluidsniveau is niet hoger

dan 68 dB. Daarmee is er geen sprake van een onaanvaardbaar geluidsniveau.

Bovendien wordt aan de noordgevel geen enkele grenswaarde overschreden.

De nieuwbouw is mogelijk als er een hogere waarde wordt vastgesteld voor deze

woningen. Tevens moet er een nader onderzoek verricht worden naar de benodigde

gevelisolatie, om aan de eisen te kunnen voldoen voor het geluidsniveau in de

woning.

Wegverkeer

Het geluid van het wegverkeer is lager dan de voorkeursgrenswaarde. Voor

wegverkeer hoeft er geen hogere waarde te worden vastgesteld.

Burgemeester en wethouders hebben met inachtneming van het op 1 juli 2008 door hen vastgestelde beleid terzake van het verlenen van ontheffing van de voorkeurs-grenswaarden, na een gevoerde ontheffingsprocedure, op 23 september 2014 hogere grenswaarden vastgesteld. En wel als volgt. Er is besloten hogere waarde voor de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting ten behoeve van het bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Lentsesteeg en kadastraal bekend als gemeente Velp, sectie B nummer 746 vast te stellen. De vastgestelde geluidsbelasting bedraagt 67 dB. Het hogere waardenbesluit is opgenomen in Bijlage 7 Besluit hogerewaarden.

Er is onderzoek uitgevoerd naar de spuitzone van de kwekerij gelegen aan Lentsesteeg 2 om aan te kunnen tonen dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening in de zin van de Wro (zie Bijlage 8 Onderzoek spuitzone en Bijlage 9Onderzoek driftblootstelling WUR). In het onderzoek is aangetoond dat bij een aan te houden afstand van minimaal 10 meter tussen het agrarisch perceel met bomenteelt en het plangebied van de beoogde woningen geen overschrijding van het maximale blootstellingseindpunt plaatsvindt bij de toepassing van het meest toxische middel.

De boomteler kan zijn bedrijfsacitiviteiten uitvoeren zonder dat hij in zijn bedrijfsvoering wordt beperkt. Tevens is er bij die afstand sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de woonbestemming voor de beoogde woningen. Daarnaast wordt opgemerkt dat reeds vanwege de aanwezigheid van de al aanwezige gevoelige functies (burgerwoningen Lentsesteeg 15a en 17) op een afstand van ongeveer 6 meter van het agrarisch perceel met bomenteelt, de boomteler door de komst van de nieuwe woningen niet in zijn bedrijfsvoering wordt beperkt.

Volgens het uitgevoerde onderzoek dient vanaf het agrarische bestemmingsvlak een afstand van minimaal 10 meter aangehouden te worden tot de bestemming 'Wonen' of 'Tuin'. In de winter groenblijvende en bladdragende windhagen om een terrein kunnen eventueel drift nog verder beperken. Die maatregel is nodig indien een afstand korter dan 10 meter wordt aangehouden tussen het agrarisch bestemmingsvlak en de bestemming 'Tuin' of 'Wonen'. In het onderhavige bestemmingsplan wordt een afstand ruimer dan de voorgeschreven 10 meter aangehouden, namelijk 15 meter. Een windhaag is derhalve niet nodig.

Fruitteelt wordt in het onderhavige bestemmingsplan uitgesloten vanwege gezondheidsmotieven. Dit vanwege het gebruik van giftige gewasbeschermingsmiddelen in de fruitteelt en de ligging van gevoelige functies op relatief korte afstand van de agrarische gronden, namelijk de al bestaande burgerwoningen en het restaurant met bedrijfswoning aan het begin van de Lentsesteeg.

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

Enerzijds is sprake van het wijzigen van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming. Uit historische gegevens blijkt dat de locatie niet verdacht wordt van een ernstige bodemverontreiniging (klasse 5 of hoger). Wel wordt de locatie van asbest in bodem verdacht. Er is derhalve een 'asbest in de bodem' onderzoek uitgevoerd voor het perceel dat van een bedrijfsbestemming wordt gewijzigd in een woonbestemming (zie Bijlage 11 Verkennend asbestonderzoek). Bij de maaiveldinspectie zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In de opgegraven en opgeboorde grond zijn visueel geen asbestverdachte materialen waargenomen. Analytisch is eveneens geen asbest aangetoond. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt de hypothese “de locatie is asbestverdacht” verworpen en zijn er geen belemmeringen tegen de voorgenomen bestemmingswijziging van de onderzoekslocatie.

Daarnaast is sprake van een nieuw bouwblok in het oostelijk deel van Lentsesteeg 13. In 2007 is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 10Bodemonderzoek). Uit dit onderzoek bleek dat er sprake was van een lichte verontreiniging. Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat er in de periode van 2007 tot heden verontreiniging is bijgekomen. Er hoeft derhalve in het kader van het onderhavige bestemmingsplan geen nieuw bodemonderzoek uitgevoerd te worden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang om te kijken naar de omliggende functies in relatie tot de nieuwe functie. De gemeente hanteert de VNG uitgave, Bedrijven en Milieuzonering om ruimtelijke ontwikkelen te toetsen. Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Twee omgevingstypen: rustige woonwijk en gemengd gebied
De richtafstanden in bijlage 1 van de VNG-brochure zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kleinere richtafstanden worden aangehouden bij het omgevingstype gemengd gebied, dat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting kent. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG-brochure gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. De afstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied. In dit plan is er gezien de ligging in de nabijheid van de spoorlijn sprake van een gemengd gebied. De richtafstanden kunnen met één afstandstap worden verlaagd.

In de nabijheid van het plangebied is gevestigd de kwekerij Worth Rheden. Dit bedrijf valt onder de SBI-2008 code 01.30.02. met een richtafstand van 30 meter. Dit wordt in gemengd gebied een afstandstap verlaagd tot 10 meter. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

Bij de kwekerij is een opslag van bestrijdingsmiddelen. Op grond van de VNG uitgave bedrijven en milieuzonering heeft de opslag van bestrijdingsmiddelen in emballage of in gasflessen tot 10 ton een milieuzoneringsafstand van 10 meter ten opzichte van woongebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

Ook is bij de kwekerij een opslag van kunstmest mogelijk. In de VNG lijst bedrijven en milieuzonering staat voor een groothandel in kunstmesten een grootste afstand van 30 meter. In gemengd gebied wordt dit verlaagd naar 10 meter. In de VNG lijst staat bij opslagen en installaties voor kunstmest opslag een grootste afstand van 50 meter met de aanduiding D. Voor bedrijven met een grote variatie in productieprocessen is de letter D (divers) opgenomen in de VNG lijst. Aangezien de kunstmestopslag ten behoeve van de kwekerij is is er geen sprake van een grootschalige opslag en is deze 50 meter ook gezien de 30 meter die genoemd staat voor een kunstmestgroothandel in dit geval hoog. Aangesloten wordt bij de 30 meter van de groothandel. In gemengd gebied dus 10 meter. Hieraan wordt voldaan. Vanuit milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de bestemmingen zoals ze zijn opgenomen in het onderhavige bestemmingsplan.

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Bij bepaalde nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

De luchtkwaliteitsnormen in de Nederlandse wetgeving zijn gebaseerd op de Europese luchtkwaliteitseisen. Sinds 11 juni 2008 geldt de richtlijn 2008/50/EG van het Europees Parlement en de Raad van 20 mei 2008 betreffende de luchtkwaliteit en schonere lucht voor Europa (Pb EG L 152). Vooruitlopend op deze nieuwe Europese richtlijn is op 15 november 2007 reeds de zogenoemde Wet luchtkwaliteit van kracht geworden, officieel titel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet luchtkwaliteit bevat de Europese luchtkwaliteitseisen en de basisverplichtingen op grond van de richtlijn, namelijk: plannen, maatregelen, het beoordelen (meten en berekenen) van de luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage. De uitvoeringsregels die behoren bij de wet zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen.

Gelijktijdig met de Wet luchtkwaliteit is in 2007 ook de Algemene Maatregel van Bestuur Niet in betekende mate (Besluit NIBM) in werking getreden. In het Besluit NIBM en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip niet in betekende mate.

Met het ingaan van het NSL gelden er per 1 augustus 2009 nieuwe grenzen voor wat niet in betekende mate is: het begrip is nu gedefinieerd als 3% en minder van de grenswaarde voor NO₂ en PM₁₀. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. In de praktijk zal daarom voor de nieuwbouw tot ongeveer 1.500 woningen geen onderzoek meer nodig zijn. Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van twee woningen.Verder onderzoek naar het effect van dit plan op de luchtkwaliteit kan achterwege blijven.

Externe veiligheid gaat over het beperken van de blootstelling van mensen aan een verhoogd gevaar als gevolg van activiteiten met gevaarlijke stoffen. De aan de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen verbonden risico's moeten volgens het beleid externe veiligheid aanvaarbaar blijven. De wet- en regelgeving voor externe veiligheid is dan ook gestoeld op een risicobenadering.

Het gaat in de eerste plaats over de persoonlijke veiligheid van de individuele burger, oftewel het plaatsgebonden risico. Dit is de overlijdenskans die een persoon loopt, door op een bepaalde afstand van een inrichting of een transportroute permanent aanwezig te zijn. In de tweede plaats gaat het om de kans op een groep dodelijke slachtoffers door een ongeval met een gevaarlijke stof, ofwel het groepsrisico. Dit risico drukt de kans uit op een ramp van bepaalde omvang in doden.

Voor transportassen zijn regels vastgelegd in de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (CRNVGS), voor buisleidingen in het Besluit externe veiligheid buisleiding (BEVB) en voor bedrijven in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI). Alle drie de besluiten hanteren dezelfde risicobenadering. Voor het plaatsgebonden risico geldt een grens- en een richtwaarde. De beoordeling van het groepsrisico vindt niet plaats door toetsing aan een vaste norm, maar door middel van het afleggen van een verantwoording. Het bevoegd gezag beoordeelt hierbij de aanvaardbaarheid van het groepsrisico in het bestemmingsplan.

In het op te stellen bestemmingsplan Buitengebied, locatie Lentsesteeg 13 krijgt een bedrijfsbestemming met dienstwoning een woonbestemming. Daarnaast worden er twee woningen gerealiseerd. Met de beoogde wijziging verandert het percentage aanwezigen personen op het adres Lentsesteeg 13 te Rheden. Met betrekking tot de personendichtheid worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Bestaand: 4,4 personen in een dagsituatie en 2,4 personen in de nachtsituatie.

Nieuw: 3,6 personen in een dagsituatie en 7,2 personen in de nachtsituatie.

Beoordeling EV situatie:

In de onderstaande tabel is een analyse opgenomen van de mogelijke externe veiligheidsrisicobronnen, waarvan het invloedsgebied groepsrisico over het plangebied ligt.

In het 'Besluit externe veiligheid transport (Bevt)' is het toetsingskader voor externe veiligheid rondom transportassen opgenomen. Het toetsingskader is gebaseerd op de risiconormen plaatsgebonden risico, groepsrisico en plasbrandaandachtsgebied. In de situatie van de locatie Lentsesteeg 13 geldt voor de risiconormen het volgende:

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico 10^-6 ligt op de spoorlijn (0 meter). Daarmee is het plaatsgebonden risico 10^-6 geen belemmering voor de realisatie van de beoogde planwijziging.

Groepsrisico

Het groepsrisico is volgens het Bevt: De kans per jaar per kilometer transportroute dat een groep van 10 of meer personen in de omgeving van de transportroute in één keer het (dodelijk) slachtoffer wordt van een ongeval op die transportroute.

De beoogde wijziging van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming heeft:

• een beperkte invloed op het aantal aanwezige personen op het perceel. In de dag situatie zijn minder mensen aanwezig en in de nachtperiode meer;
• tot gevolg dat het groepsrisico in de dagsituatie (theoretisch) afneemt en in de nachtsituatie (theoretisch) toeneemt.

De invloed van de wijziging kan niet zichtbaar gemaakt worden in een risicoberekening, omdat enerzijds de wijziging zeer beperkt is en anderzijds omdat de aanwezige woningen (aantal 8) op de Brinkweg een grotere bijdrage leveren aan het groepsrisico

Conform artikel 7 en 8 van het 'Besluit externe veiligheid transport (Bevt)' moet er binnen het invloedgebied groepsrisico een beperkte verantwoording groepsrisico afgelegd worden. Binnen een zone van 200 meter rondom de transportas (risicobron) moet een uitgebreide verantwoording groepsrisico afgelegd worden. Gezien de ontwikkeling gelegen is op 25 meter van de risicobron moet er een uitgebreide verantwoording groepsrisico worden afgelegd, conform art. 7 en 8 Bevt.

Plasbrandaandachtsgebied

Voor een aantal spoorlijnen geldt een plasbrandaandachtsgebied. Het

plasbrandaandachtsgebied is het gebied tot 30 meter van de buitenste spoorstaaf, waarin bij de realisering van kwetsbare objecten, rekening gehouden dient te worden met de effecten van een plasbrand. De spoorlijn Arnhem – Zutphen heeft echter geen plasbrandaandachtsgebied. Hiervoor vinden te weinig transporten met brandbaar vloeistof plaats.

Verantwoording groepsrisico

De Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland Midden (VGGM) is van dit rapport in kennis gesteld en heeft desgevraagd advies uitgebracht over de onderwerpen voorbereiding en bestrijding van een ramp en het onderwerp zelfredzaamheid en vluchtmogelijkheden aanwezigen. Bij het invullen van de verantwoordingsplicht is gebruik gemaakt van dit advies. In paragraaf 7.2 Vooroverleg wordt verder ingegaan op dit vooroverleg.

In de verantwoording van het groepsrisico worden de volgende gegevens opgenomen:

In het onderhavige bestemmingsplan wordt de wijziging van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming en de realisatie van twee woningen mogelijk gemaakt. De invloed van deze wijziging op het groepsrisico van het spoortraject Arnhem – Zutphen is zeer klein en kan niet zichtbaar gemaakt worden in een risicoberekening. Omdat het gaat om een plan waarbij de externe veiligheidsrisico's niet toenemen en de zelfredzaamheid van aanwezigen niet in het geding is, acht de gemeente de ontwikkeling verantwoord.

Verkeersbewegingen
De Lentsesteeg heeft een zodanig capaciteit dat de verkeersafwikkeling en de verkeersintensiteit op deze straat niet negatief beïnvloed zullen worden.

Parkeren
Voldaan moet worden aan de normen van de Bouwverordening met betrekking tot de aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid op het onderhavige perceel. Op basis van de (maximale) mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, heeft een voorlopige toets plaatsgevonden. Op het bijbehorende terrein kunnen de daarvoor benodigde vier parkeerplaatsen (twee per woning) gerealiseerd worden.

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en waterlast voorkomen worden en kan ook de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Daarom is het noodzakelijk dat gebiedseigen water zo lang mogelijk in het gebied zelf blijft. Dit gebeurt door het schone hemelwater (regen) dat op verhardingen valt, zoals bijvoorbeeld de wegen en daken, niet aan te sluiten op -of af te koppelen van- de riolering voor huishoudelijk afvalwater.

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Ook in deze wet is afstemming van ruimtelijke ontwikkelingen en water voor ruimtelijke plannen opgenomen. In de onderstaande tabel wordt aangegeven welke waterthema's voor het bestemmingsplan relevant zijn. Na de tabel volgt een toelichting op de relevante aspecten.

Ad 3 Riolering
In het plangebied moet een gescheiden rioolstelsel worden aangelegd. Ten opzichte van het huidige gebruik van het plangebied wordt een geringe toename van afvalwater / droogweerafvoer (dwa) verwacht.
Het huishoudelijke afvalwater wordt ingezameld en afgevoerd via een gemengde riolering naar het rioolstelsel van het dorp Rheden. Voor afvoer van afvalwater naar de openbare riolering is de gemeentelijke aansluitverordening van toepassing. De riolering in het gebied moet het afvalwater doelmatig inzamelen en afvoeren.

Om riooloverstortingen (bij regenbuien) op oppervlaktewater te beperken moet de riolering voldoende bergingscapaciteit hebben. Dit wordt onder andere bereikt door het hemelwater niet af te voeren via de riolering. Met hemelwater moet worden omgegaan overeenkomstig de provinciale beslisboom hemelwater (waarbij de volgorde vasthouden, bergen, afvoeren wordt gehanteerd). Het hemelwater en huishoudelijk afvalwater dient van elkaar gescheiden te blijven. Hemelwater kan infiltreren in de bodem.
Het is niet toegestaan grondwater af te voeren via de riolering. Het streven is om ook het hemelwater niet af te voeren via de riolering.

In het onderhavige bestemmingsplan zijn alle rioleringsvoorzieningen toegestaan. Onder andere boven- en ondergrondse infiltratievoorzieningen, bergingskelders en rioleringen. Ter voorkoming van bodem- en/of grondwaterverontreiniging moeten uitlogende en verontreinigende materiaaltoepassingen vermeden worden.

Ad 7 Grondwateroverlast
In het plangebied is mogelijk sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond. Hierdoor kunnen schijngrondwaterstanden aanwezig zijn. In de ondergrond / laaggelegen gebieden kan kwel optreden.

Het plangebied ligt onderaan de helling van de Veluwezoom en tegen het hogere grondlichaam van de spoorlijn. Van nature afstromend hemelwater van de helling kan waterlast veroorzaken in het plangebied. Door de klimaatontwikkeling kan deze situatie zich vaker gaan voordoen. Het is van belang voor de bouwer hiermee rekening te houden.

In het bestemmingsplan is ondergronds bouwen toegestaan. Hiervoor dient de bouwer aan te tonen dat er geen negatieve of verstorende gevolgen zijn te verwachten voor het grondwatersysteem. De voorwaarden zijn: een deskundig geohydrologisch onderzoek naar de bestaande waterhuishoudkundige situatie en de effecten van het bouwplan op de waterhuishouding. Hierbij moet ook rekening worden gehouden met ontwikkelingen in de toekomst. Indien van toepassing dient een voorstel worden gedaan voor neutraliserende of compenserende maatregelen.

Geconcludeerd wordt dat het aspect water geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

De locatie waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft, ligt niet in een beschermd dorpsgezicht. Het pand is evenmin aangewezen als beschermd monument.

Niet alleen het bovengronds zichtbare kan een waarde vertegenwoordigen. Ook het behoud en de kennis van archeologische waarden vertegenwoordigt een waarde.
De bescherming van deze waarden is per 1 september 2007 wettelijk verankerd in de Monumentenwet 1988. Gemeenten moeten zorgdragen dat in de bestemmingsplannen het belang van de archeologische monumentenzorg wordt meegewogen. Gebeurt dit niet of onvoldoende, dan kan de provincie archeologische attentiegebieden aanwijzen waarvoor de gemeente binnen een door de provincie te bepalen termijn archeologievriendelijke bestemmingsplannen moet hebben vastgesteld. De gemeenteraad heeft in 2008 de archeologienota Uitgediept vastgesteld. Hierin wordt een aantal beleidsvoornemens ten aanzien van archeologie verwoord. Archeologie wordt op grond van deze nota voortaan beschermd via de bestemmingsplannen. Dit laat onverlet dat mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd zijn beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. Of een vondst van archeologische resten uiteindelijk moet leiden tot behoud van deze resten of een opgraving wordt door de regioarcheoloog bepaald aan de hand van de in de archeologienota uitgewerkte selectiemethode.

Op 26 februari 2013 heeft de gemeenteraad van Rheden de geactualiseerde archeologische verwachtings- en beleidskaart met toelichting vastgesteld, ter vervanging van de verwachtings- en advieskaart die op 28 juni 2008 is vastgesteld. In het op 15 april 2014 vastgestelde 'Parapluplan Archeologie Rheden 2013 en aanpassing regels Buitenplaatsen' is de geactualiseerde archeologische verwachtings- en beleidskaart planologisch geregeld.

Voor onderhavig plangebied is het volgende geconstateerd. In het oostelijk bouwvlak in de woonbestemming kan maximaal 160 m2 bebouwing worden opgericht. Er zijn verder geen bijgebouwen toegestaan. De bestaande schuur wordt gesloopt. De schuur is circa 320 m2 groot.

Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Rheden. Rood is aandachtsgebied. Oranje is onderzoeksgebied.

Het meest westelijke bouwvlak binnen de woonbestemming en de te slopen schuur liggen conform de beleidskaart van de gemeente Rheden in een aandachtsgebied. Binnen het aandachtsgebied worden resten van oude erven en woningen verwacht. Hierdoor zijn ingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm beneden maaiveld onderzoeksplichtig.

Het meest oostelijke bouwvlak binnen de woonbestemming valt conform de beleidskaart van de gemeente Rheden in een onderzoeksgebied. Hierdoor zijn ingrepen groter dan 250 m2 en dieper dan 30 cm beneden maaiveld onderzoeksplichtig.

Kaart 1832. In het plangebied zijn woningen en erven zichtbaar. Noord is rechts op de kaart.

Binnen het oostelijke deel van de woonbestemming heeft in 2007 een archeologisch inspectie van milieuboringen plaatsgevonden. Dit onderzoek is uitgevoerd door de gemeente Arnhem. Hieronder worden de resultaten beschreven.

Door Econsutancy bv. zijn zes milieukundige boringen gezet. Deze boringen zijn destijds door archeoloog C. Harmsen van de gemeente Arnhem geïnspecteerd. Uit deze inspectie is gebleken dat in alle boringen de bovenste 0,5 m uit donkere humeuze zandige grond bestaat, met vanaf ca. 0,3 m beneden maaiveld grindinclusies. Archeologische indicatoren zijn aangetroffen in de vorm van enkele zeer kleine fragmenten rood aardewerk en puinspikkels. In één boring vindt op 0,6 m beneden maaiveld een vrij scherpe overgang plaats naar gelige zeer grindrijke zandige lagen. In twee boringen is de humusrijke toplaag aanwezig tot een diepte van 1 m beneden maaiveld, tussen 1 en 2 m beneden maaiveld wordt de kleur lichtergrijs en neemt de hoeveelheid grind toe. Op 2 m beneden maaiveld is er een scherpe overgang naar zeer gindrijk geel lemig zand.

De bovenste 0,5 m bestaat uit een vanaf de late middeleeuwen opgeworpen plaggendek. Hierin zijn kleine fragmenten van archeologische indicatoren aangetroffen. Waarschijnlijk zijn deze vondsten door bemesting aangevoerd van elders. In de overgang naar de grindrijke lagen, de smeltwater- en daluitspoelingsafzettingen, zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen. De scherpe overgang in twee boringen is een indicatie dat het oorspronkelijke oppervlak, waarop eventuele sporen uit de ijzertijd tot en met de middeleeuwen aangetroffen zouden kunnen worden, (plaatselijk) verstoord is. De overgang van donkere naar lichtgrijze grond geeft aan dat zich bodemvorming heeft voorgedaan en dat het plaggendek grotendeels intact is.

Conclusie

De afwezigheid van archeologische indicatoren en het feit dat de destijds geplande bodemverstoring niet dieper zou reiken dan 0,5 m beneden het huidige maaiveld gaf voldoende aanleiding geen vervolgonderzoek uit te laten voeren. Aangenomen mag worden dat deze conclusie ook van toepassing is op het westelijke deel van het plangebied.

Het oostelijke bouwvlak binnen de woonbestemming valt echter binnen een onderzoeksgebied. Binnen dit gebied zijn alleen bodemingrepen groter dan 250 vierkante meter en dieper dan 30 cm onderzoeksplichtig. De bodemingrepen voor het oostelijke bouwvlak blijven onder deze ondergrens waardoor voor dit deel geen archeologisch onderzoek benodigd is. Binnen de rest van de woonbestemming in dit plangebied zijn bodemingrepen tot 0,5 m beneden maaiveld vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Indien binnen dit deel van het plangebied diepere ontgravingen benodigd zijn is een archeologisch onderzoek noodzakelijk in de vorm van een aanvullend archeologisch booronderzoek ter plaatse van de nieuwe woning en een archeologische sloopbegeleiding van de schuur. Dit onderzoek dient te worden uitgevoerd door een daartoe gecertificeerd bedrijf.

Voor het gebied ten oosten van de Lentsesteeg is de archeologische bestemming (Waarde - Archeologie 3) uit het bestemmingsplan 'Parapluplan Archeologie Rheden 2013 en aanpassing regels Buitenplaatsen' overgenomen, met dien verstande dat pas vanaf een diepte van 90 cm in plaats van 30 cm archeologisch onderzoek nodig is. Er is daarom een nieuwe bestemming opgenomen: 'Waarde - Archeologie 3A'. Dit is gedaan omdat de gronden in 2003 zijn verstoord tot een diepte van 90 cm.

Er is onderzoek verricht of de geplande werkzaamheden uitvoerbaar zijn in het kader van natuurwetgeving (zie Bijlage 12 Quick scan flora en fauna). Op basis van een

veldbezoek door een ervaren ecoloog is de (kans op) aanwezigheid van

wettelijk beschermde soorten onderzocht. Tevens is een algemene

inschatting gemaakt of de aangrenzende terreinen geschikt zijn als

leefgebied voor beschermde soorten.

Aan de hand van de resultaten van het veldbezoek is getoetst welke

effecten de geplande werkzaamheden op de beschermde soorten

kunnen hebben. De aard van de werkzaamheden (en kennis hiervan) is

hierbij essentieel.

Mogelijke effecten die op kunnen treden zijn:

• Verstoring door aanwezigheid van mensen en (groot) materieel.
• Verstoring door geluid, licht en trillingen.
• Tijdelijk ongeschikt worden van leefgebied (door aanleg werkstroken, materiaalopslag e.d.).
• Doden of verwonden van individuen van een populatie.
• Verdwijnen van nestgelegenheid.
• Verlies van leefgebied (verblijfplaatsen, foerageergebied en essentiële verbindingszones) door verandering van grondgebruik.

Wanneer er geen beschermde soorten aanwezig zijn (of verwacht

worden) kan het project zonder aanvullende maatregelen doorgang

vinden. Als het op basis van de quickscan aannemelijk is dat er

beschermde soorten (kunnen) voorkomen én dat de voorgenomen

plannen deze zouden kunnen beïnvloeden, zijn er vervolgstappen nodig.

Gebiedsbescherming

De locatie ligt in de Ecologische Hoofdstructuur. Ook in de herijking die in de omgevingsvisie Gelderland is opgenomen, blijft deze functie gehandhaafd. Ontwikkelingen binnen de Ecologische Hoofdstructuur dienen getoetst

te worden volgens het ‘nee, tenzij-afwegingskader’. Beschermde Natura 2000-gebieden liggen op korte afstand van de planlocatie. De ingreep heeft een beperkte uitstraling, waarbij de beschermde natuurwaarden geen nadelige effecten

ondervinden. Er hoeft geen verdere toetsing plaats te vinden.

Beschermde soorten

Op het terrein zijn geen beschermde soorten aangetroffen en worden hier ook niet verwacht. Het terrein wordt intensief onderhouden, waardoor het niet of op zijn hoogst incidenteel geschikt is voor beschermde soorten.

Op enige afstand zijn nestkasten van steenuilen bekend (mond. med. A. van de Berg, steenuilcoördinator), maar de locatie ligt buiten het foerageergebied.

De voorgenomen werkzaamheden kunnen zonder beperkingen vanuit de Flora- en faunawet worden uitgevoerd.

Voorwaarden

Afhankelijk van het tijdstip waarop de werkzaamheden worden uitgevoerd dient rekening gehouden te worden met broedende vogels. Vogels die broeden mogen nimmer verstoord worden.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect ecologie geen belemmering is voor uitvoer van dit bestemmingsplan.

Het plangebied ligt in een gebied wat is aangewezen als Waardevol Landschap door de provincie Gelderland. In deze gebieden moet rekening gehouden met landschapskwaliteiten en mogen ingrepen alleen plaatsvinden als ze geen afbreuk doen aan het landschap. Ook het gemeentelijke Landschapsontwikkelingsplan (2007) en het Beeldkwaliteitsplan Landelijk Gebied (2009) vragen om een goede landschappelijke inpassing van nieuwbouw in het buitengebied. Daarom is een landschapsplan opgesteld voor de nieuwbouw van een woongebouw in plaats van de bestaande schuur op de locatie.

De locatie Lentsesteeg 13 te Rheden ligt aan een doodlopende weg (voor auto's), tegen de spoordijk. Er is wel een langzaamverkeerroute over het spoor aanwezig die langs de Brinkweg (aan de overzijde van het spoor) verder loopt. Van oorsprong ligt de locatie tussen de uiterwaarden van de IJssel en de Veluwe, in de overgangszone tussen bos en uiterwaarden, in een sterk geaccidenteerd gebied. De spoordijk beperkt de directe relatie van de planlocatie met het landschap, maar er is nog een zekere openheid aanwezig als men aan komt rijden vanaf de Lentsesteeg of van over het spoor.

Om te zorgen dat deze open doorzichten langs de Lentsesteeg enigszins gehandhaafd blijven, is de plaatsing van het woongebouw wat teruggelegd van de weg voorzien. De strook weide die overblijft langs de Lentsesteeg, tegen de opgang van het spoortalud wordt bestemd als agrarische grond om dit doorzicht en de openheid te garanderen.

Verder is er gekozen om om het erf heen en langs de oprit boerenhagen aan te planten met inheemse struikensoorten. Nu staat er nog deels een coniferenhaag. Op deze manier krijgt het toekomstige erf om de woningen een meer groene uitstraling. De inheemse beplantingssoorten dragen bij aan het landschapsbeeld en de waarde van het erf voor fauna. Aan de noordgrens van het perceel wordt naast een haag ook een rij halfstamfruitbomen geplaatst. In de weide aan de noordzijde buiten het plangebied zijn nog enkele fruitbomen aanwezig in een oude boerenboomgaard. Deze bomen langs de perceelsgrens versterken dat beeld. Als laatste maatregel worden enkele leilindes aan de zijde van de woning tegen de Lentsesteeg geplaatst. Leilindes worden al eeuwen bij woningen geplaatst om een zekere schaduwwerking op de gevel te creëren. Tevens zorgen deze bomen voor een groen aanzicht vanaf de weg.

Afbeelding landschappelijke inpassing

Een bestemmingsplan is een juridisch instrument waarbij de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de grond en de opstallen zijn vastgelegd. Het plan is voor iedereen juridisch bindend: burger, bedrijf of overheid.

In de digitale omgeving zijn de bestemming en de daarbij geldende regels reeds gekoppeld. Daarnaast kan gebruik worden gemaakt van een verbeelding op papier. Nadat op de verbeelding de locatie is opgezocht waarover informatie wordt gewenst, kan in de regels worden nagelezen welke mogelijkheden zijn vastgelegd. Uit het samenstel van de verbeelding en de regels blijkt wat wordt toegelaten. De digitale versie is bindend bij een verschil met de papieren versie.

De toelichting is een beschrijving van de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt en bevat de resultaten van het overleg met gemeenten, waterschappen en diensten van de provincie en rijk wiens belangen in het plan in geding zijn.

Per 1 januari 2010 geldt de verplichting dat bestemmingsplannen volgens een landelijke digitale opzet (digitale standaarden) worden opgesteld. De Wro geeft voorts een aantal verplichtingen, die bij de totstandkoming van een bestemmingsplan gevolgd moeten worden. Daarmee wijkt onderhavig bestemmingsplan in de (benaming) van bestemmingen, gebruikte symbolen en de (opbouw) van regels af van de systematiek zoals die is gehanteerd voor de actualisatie van de bestemmingsplannen en daarmee van de systematiek van het bestemmingsplan Landelijk Gebied. De strekking van hetgeen in het thans voorliggende digitale plan wordt geregeld, sluit wel aan bij de werkwijze die voorheen werd gehanteerd.

De tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan met de daarbij behorende stukken en het ontwerpbesluit, moet worden gepubliceerd waarbij de gelegenheid wordt geboden om zienswijzen in te dienen bij de gemeenteraad. Nadat de gemeenteraad een besluit over de vaststelling van dit bestemmingsplan heeft genomen, ligt het plan wederom ter inzage. Belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend, evenals belanghebbenden die niet kunnen worden verweten geen zienswijze te hebben ingediend, kunnen dan in beroep gaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Tegen de wijzigingen die bij de vaststelling in het bestemmingsplan zijn aangebracht, kan iedere belanghebbende beroep instellen.

De herziening treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als geen beroep is ingesteld.

Is wel beroep ingesteld dan treedt de herziening ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak op het beroepschrift.

De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindend deel van het bestemmingsplan. Ze moeten in samenhang worden bezien en toegepast.

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemmingen de gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak.
In onderhavig bestemmingsplan word(t)(en) de bestemmingen gelegd:

• Agrarisch met waarden - natuur en landschap
• Verkeer
• Wonen
• Waarde - Archeologie 1a
• Waarde - Archeologie 2
• Waarde - Archeologie 2a
  

De planregels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

1 Inleidende regels
In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de planregels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de planregels te waarborgen. Ook is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels bepaald (artikel 2);

2 Bestemmingsregels
In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook een aanlegvergunningstelsel opgenomen.
Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen de (mogelijke) afwijkingsmogelijkheden met betrekking tot de bouw en/of het gebruik.
Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere regels relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.

Toegespitst op onderhavig plan wordt hier het volgende opgemerkt:

• Agrarisch met waarden - natuur en landschap

Deze bestemming heeft betrekking op de gronden van de boomkwekerij en een strook bestaand grasland tussen de Lentsesteeg en de op te richten woningen. De boomkwekerij is, in aansluiting op bestemmingsplan Landelijk Gebied, specifiek aangeduid om aan te geven dat ter plaatse een boomkwekerij is toegestaan.

• Verkeer

De Lentsesteeg heeft een bestemming Verkeer gekregen.

• Wonen

Er is per bouwvlak een maximale maatvoering vastgelegd. Om te bewerkstelligen dat een bouwplan welke wordt gerealiseerd aansluit bij de omgeving is in onderhavig plan uit stedenbouwkundig oogpunt voor het oostelijke bouwvlak een maximale (goot)hoogte opgenomen welke aansluit op de (goot)hoogte van de woning Lentsesteeg 13. Verder is bepaald dat in het westelijk bouwvlak één woning is toegestaan en in het oostelijke bouwvlak twee woningen. Daarnaast is opgenomen dat in het oostelijke bouwvlak maximaal 160 m2 gebouwd mag worden zodra de schuur met een oppervlak van 321 m2 is afgebroken.

Zoals standaard wordt toegelaten mag de bewoner ook hier aan huis een bedrijf of beroep uitoefenen. Hiervoor gelden de gebruikelijke voorwaarden. In een Lijst van toegelaten bedrijfsactiviteiten aan huis is na te lezen welke bedrijven dit zijn. Opgemerkt wordt het vereiste van voldoende parkeergelegenheid op het bijbehorende terrein ook geldt bij de uitoefening van een bedrijf of beroep aan huis. In een bijlage bij de bouwverordening zijn onder andere bruikbaarheidsvereisten en de normen per functie vastgelegd. Wat voldoende is, wordt op basis van de bouwverordening bepaald bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning. Voor de hoogte van de erfafscheidingen geldt dat de standaard hoogte is overgenomen gezien de ligging en de functie van de gronden.

• Waarde - Archeologie 1a (dubbelbestemming)
• Waarde - Archeologie 2 (dubbelbestemming)
• Waarde - Archeologie 2a (dubbelbestemming)

In de verschillende dubbelbestemmingen wordt de bescherming van de archeologische waarden geregeld via een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (oude aanlegvergunning). Zonder een dergelijke vergunning mag niet zomaar de grond worden geroerd, en daardoor blijven de (mogelijke) archeologische waarden in de grond onaangeroerd. De vergunningsplicht ziet er op toe dat éérst inzicht ontstaat in de mogelijke waarde van de bodem waarna, op basis van een afweging, alsnog een vergunning afgegeven kan worden voor het roeren van de bodem. Om inzicht in de mogelijke waarde van de bodem op het gebied van archeologie te verkrijgen is onderzoek nodig. Dit onderzoek zal vaak een archeologisch bureauonderzoek zijn gevolgd door een archeologisch booronderzoek. Deze dienen uitgevoerd te worden door deskundige onderzoekers die voldoen aan de benodigde certificeringen. Op basis van die eerste onderzoeken kan vervolgonderzoek nodig zijn (proefsleuvenonderzoek en eventueel opgraven). Indien aangetoond kan worden dat binnen (bepaalde delen van) het te onderzoeken gebied geen archeologische waarden meer aanwezig kunnen zijn, kan (met betrekking tot deze delen) worden afgezien van archeologisch onderzoek.

Voor de verschillende te onderscheiden gebieden geldt een aanlegvergunningenstelsel waarbij de oppervlakte van de bodemingreep en de diepte ervan bepalen of een omgevingsvergunning nodig is of niet. Er moet dus aan beide criteria worden voldaan voordat een omgevingsvergunning nodig is. De diepte is daarbij maatgevend op het diepste punt (dus een ingreep boven de maatgevende oppervlakte en op één punt dieper dan de maatgevende diepte is vergunningplichtig).

De volgende gebieden worden onderscheiden waarbij per gebied het maatgevend minimale oppervlakte (in vierkante meters) wordt aangegeven als ook de maatgevende diepte (in strekkende centimeters).

Vanwege de resultaten van de boringen in een deel van het plangebied (zie paragraaf 4.9 Cultuurhistorie) is de archeologische verwachtingswaarde bijgesteld door de noodzaak van archeologisch onderzoek vanaf een diepte van 30 cm te wijzigen in een diepte van 50 cm. Om verwarring te voorkomen met de reguliere archeologische bestemmingen, is er voor gekozen om de normale nummering aan te houden voor archeologische bestemmingen en een 'a' toe te voeren (zoals Waarde - Archeologie 1a).

3 Algemene regels
In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Denk aan de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels,de algemene gebruiksregels en de regels met betrekking tot mogelijke afwijkingen. De (bestemmings) regels moeten altijd in samenhang met de algemene regels worden gelezen vóórdat op basis van de bestemmingregels interpretaties worden verricht.

Artikel 5.4 Specifieke gebruiksregels behoeft een nadere toelichting. In dit artikel is het gebruik van een bijgebouw geregeld. Omdat bijgebouwen bouwkundig ondergeschikt zijn aan het hoofgebouw, ziet dit artikel toe op het niet zelfstandig kunnen bewonen van bijgebouwen en het gebruik van bijgebouwen voor primaire woonfuncites als woon- of slaapkamer of keuken wel toelaat.

4 Overgangs- en slotregels
In het laatste hoofdstuk wordt het overgangsrecht geregeld en wordt bepaald hoe het bestemmingsplan heet (de slotregel).

Om te beoordelen of een ontwikkeling kan worden gerealiseerd, is het soms niet voldoende om alleen af te gaan op de inhoud van het bestemmingsplan. Ook indien het bestemmingsplan een ontwikkeling toestaat, kan het voorkomen dat andere regelgeving of dat gesloten verdragen de daadwerkelijke uitvoering verhinderen of pas na bijvoorbeeld vergunningverlening of onderzoek mogelijk maken.

De kaders die het bestemmingsplan biedt ten aanzien van nieuwe bouwmogelijkheden/bouwplaninitiatieven, bieden geen garantie voor de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen. Bouwplannen zullen naast de toets aan onderhavig bestemmingsplan tevens worden getoetst aan, en dienen te voldoen aan, zowel het landelijke Bouwbesluit als de bouwverordening (vastgesteld door de gemeenteraad). Waarbij de (onafhankelijke) welstandscommissie adviseert of het bouwplan op basis van de Welstandsnota (vastgesteld door de gemeenteraad) voldoet aan redelijke eisen van welstand.

Het perceel is geen eigendom van de gemeente en de particuliere eigenaar draagt de kosten van het bouwplan, eventuele gemeentelijke maatregelen op het perceel of in het openbaar gebied. De eigenaar vrijwaart de gemeente van planschade.
Daarmee is het verhaal van kosten voldoende verzekerd en behoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Realisatie binnen de planperiode door de eigenaar is reëel.

Overigens betreft de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt geen bouwplan waarvoor op grond van de Wro een grondexploitatieplan behoeft te worden opgesteld.

Het provinciale beleid omtrent de toepassing van de instrumenten die de provincie heeft ingevolge de Wet ruimtelijke ordening geeft aan dat plannen van lokaal belang niet voor overleg behoeven te worden aangeboden. Ook gezien de aard van het bestemmingsplan bestaat hiertoe geen aanleiding.

Aangezien het plan bestaat uit het toelaten van twee woningen, is ingevolge het Besluit ruimtelijke ordening vooroverleg gepleegd met het waterschap Rijn en IJssel en de Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland-Midden.

Uit de reactie van het waterschap Rijn en IJssel d.d. 8 juli 2014 blijkt dat er geen op- en/of aanmerkingen zijn op het bestemmingsplan en de opgenomen waterparagraaf. De watertoetstabel is volgens het waterschap volledig opgenomen en de relevante waterthema's zijn voldoende uitgewerkt. De reactie is als Bijlage 13Vooroverlegreactie waterschap Rijn en IJssel bij deze toelichting opgenomen.

De VGGM heeft omtrent het aspect externe veiligheid een reactie gegeven (zie Bijlage14 Vooroverlegreactie VGGM). Uit haar reactie van 30 juni 2014 blijkt dat er geen aanleiding bestaat om advies uit te brengen over de eventuele optimalisatie van de mogelijkheden vor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid. Wel wordt geadviseerd om aandacht te besteden aan risicocommunicatie om daarmee de zelfredzaamheid te verhogen. De reactie is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

De gemeentelijke inspraakverordening schrijft geen inspraak voor. Gezien het vorenstaande is geen aanleiding gevonden om onverplicht inspraak te geven.

De vooraankondiging is op 19 februari 2014 geplaatst op de gemeentelijke pagina, de Rhedenaar, in een huis-aan-huis blad. De Rhedenaar wordt tevens geplaatst op de website van de gemeente.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met het ontwerpbesluit van 17 juli 2014 tot en met 27 augustus 2014 voor een ieder ter inzage gelegen. De tervisielegging is bekendgemaakt op de gemeentelijke pagina, de Rhedenaar, in een huis-aan-huis blad, de Staatscourant en op de gemeentelijke website www.rheden.nl.

Via www.ruimtelijkeplannen.nl konden ze worden ingezien en worden gedownload. De verbeelding op papier lag tevens ter inzage in het gemeentehuis en in het gemeentelijk informatiecentrum te Velp.

De beantwoording van de ingediende zienswijzen heeft plaatsgevonden via een bijlage bij het raadsbesluit omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan.