In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Laag-Soeren, locatie Harderwijkerweg 35 (locatie De Harmonie). van de gemeente Rheden;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0275.BPLS8-VA01 met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van de aanduiding indien het een vlak betreft;

een vlak, door aanduidingsgrenzen van andere vlakken gescheiden;

de gevel van een gebouw, die is gesitueerd tegenover de voorgevel van het betreffende gebouw;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde;

het tegen betaling bieden van kortstondig toeristisch verblijf en ontbijt aan huis;

een juridisch, administratief, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig, therapeutisch of (para)medisch beroep, alternatieve geneeswijzen daaronder begrepen, of daarmee gelijk te stellen activiteiten die in een woning dan wel (vrijstaand) bijgebouw worden uitgeoefend, inclusief ondergeschikte detailhandel;

zoals legaal aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren is begrensd;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen metaal of ander materiaal die (in)direct met de grond is verbonden hetzij (in)direct steun vindt in of op de grond en bedoeld om ter plaatse te functioneren;

een gedeelte van een hoofdgebouw dat moet passen binnen de contour die ontstaat door:

1. a. een verticale verlenging van twee zijden van het op de verbeelding aangegeven bouwvlak met 1,20 meter, gerekend vanaf de bovenkant van de onderliggende bouwlaag, gevolgd door een schuin vlak met een binnenhoek van minimaal 60 graden; en
2. b. een verticale verlenging van de overige zijden;

en welke contour slechts mag worden doorbroken door dakkapellen.

(Binnen deze contour kunnen zich mogelijk één of meer bouwlagen bevinden die niet worden meegeteld bij het aantal bouwlagen bedoeld in de artikelen in hoofdstuk 2 van deze regels);

Het door een gevel of nokverhoging vergroten van een bestaande ruimte welke leidt tot een wijziging van de vorm en het profiel van het dak;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen het uitstallen ten verkoop, het verkopen of bewaren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; dienstverlening door een horecabedrijf wordt hieronder niet begrepen, al dan niet in combinatie met ondergeschikte daghoreca welke direct gerelateerd is aan de ter plaatse aanwezige detailhandel; hieronder wordt eveneens niet begrepen een niet voor particulieren toegankelijk detailhandelsbedrijf dat zich uitsluitend toelegt op postorderactiviteiten en/of verkoop via Internet;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals bankfilialen, reisbureaus, stomerij; detailhandel wordt hieronder niet begrepen;

een publieke activiteit met een tijdelijk, plaatsgebonden en van het reguliere gebruik afwijkend karakter, plaatsvindend in de open lucht of in tijdelijke onderkomens en in het algemeen bedoeld ter ontspanning en/of vermaak, waaronder begrepen commerciële, culturele, religieuze en/of sportieve, of daarmee gelijk te stellen activiteiten zoals markten, braderieën, beurzen, kermissen, festiviteiten, wedstrijden, bijeenkomsten en festivals;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige ruimten of geluidsgevoelige terreinen, die hoger is dan de voorkeurswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een alleenstaande dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid;

een bedrijf gericht op het verstrekken van logies, maaltijden, spijzen of van dranken, met daaraan ondergeschikt het exploiteren van zaalruimten inclusief de daarbij behorende terrassen, zoals een hotel, restaurant, afhaalcentrum, cafetaria of café;

een ruimte, of bij elkaar horende ruimten, die bestemd zijn om voornamelijk te worden gebruikt voor administratieve werkzaamheden of zoals een accountantskantoor, adviesbureau of een ontwerpbureau;

een geheel of gedeeltelijke niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende dakschilden;

de bovenkant van het aansluitende afgewerkte terrein dat een bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein het gemiddelde van die bovenkanten wordt aangehouden;

op de verbeelding weergegeven aanduiding welke bepalend is voor het maximum toegestane aantal woningen;

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en electriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 meter boven maaiveld is gelegen (en waarbinnen zich één of meer bouwlagen kunnen bevinden die niet worden meegeteld bij het aantal bouwlagen zoals bedoeld in de artikelen in hoofdstuk 2 van deze regels);

dakkapel die door zijn maatvoering als ondergeschikt deel van een gebouw kan worden aangemerkt, zijnde een dakkapel die niet breder is dan 50% van de breedte van het betreffende gebouw tot een maximale breedte van 3 m, en met een fronthoogte van niet meer dan 1,75 m gemeten vanaf de voet dakkapel tot aan het hoogste punt van de dakkapel;

detailhandel die voortvloeit uit een andere ter plaatse toegelaten bedrijfs- of beroepsactiviteit en daarmee een directe relatie heeft bijvoorbeeld omdat de producten ter plaatse worden vervaardigd of gebruikt, waarbij de detailhandel in ruimtelijk, functioneel en inkomensverwervend opzicht duidelijk ondergeschikt is aan de bedrijfs- of beroepsactiviteit die qua aard, omvang en verschijningsvorm overwegend of nagenoeg geheel als zodanig herkenbaar blijft;

de achtergevel van het hoofdgebouw zoals deze ten tijde van de afronding van de bouwwerkzaamheden, overeenkomstig de voor het hoofdgebouw verleende vergunning, is opgeleverd met uitzondering van in bouwkundige zin van het hoofdgebouw te onderscheiden aangebouwde bouwwerken waarin slechts ondergeschikte functies plaatsvinden;

het opbergen van goederen - inclusief (vloei)stoffen en materialen - met de bedoeling en op een dergelijke wijze, dat men later weer over de goederen kan beschikken;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; onder een hiervoor bedoelde inrichting worden in elk geval verstaan: een bordeel, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub en erotische massagesalon, al of niet in combinatie met elkaar;

een openbaar terrein zoals een trapveld, voetbalkooi, basketbalterrein of skatevoorziening dan wel een terrein van vergelijkbare omvang waarop diverse speeltoestellen aanwezig zijn;

hieronder wordt mede verstaan: (ondergrondse) inzamelbakken voor huishoudafval, - papier, glas-, kleding en andere afvalbakken, toegangsconstructies voor ondergronde voorzieningen, werken van beeldende kunst, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, alsmede abri's en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen;

een voor het publiek toegankelijk onbebouwd, onoverdekt buitenterrein dat onderdeel uitmaakt van een (horeca)bedrijf;

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;

een samenhangend geheel van tuinen, waarop als liefhebberij voedings- en siergewassen worden geteeld;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, alsmede in combinatie daarmee de verhuur van kamers aan maximaal twee personen welke niet tot het huishouden behoren en welke geen duurzame huishouding voeren, en niet zijnde een woonwagen;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het maaiveld tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, tenzij in deze regels anders is bepaald, waarbij de goot ter plaatse van een dakafronding in de zin van een wolfseindendak niet wordt meegerekend en met uitzondering van ondergeschikte dakkapellen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het maaiveld tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

De in procenten uitgedrukte verhouding van de oppervlakte van de bebouwing in een bouwvlak dan wel aanduidingsvlak tot de oppervlakte van dat bouwvlak dan wel aanduidingsvlak, per bouwperceel;

de evenwijdig aan de achtergevel doorgetrokken lijn van de feitelijke achtergevel van een gebouw tot aan de perceelsgrens van het perceel waarop het gebouw is geplaatst.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, hemelwaterberging- en infiltratievoorzieningen en rioleringswerken alsmede in ondergeschikte mate voor verkeersdoeleinden;
2. b. doorsnijdende fiets- en voetpaden, hondenuitlaatplaatsen;
3. c. watergangen en waterpartijen;
4. d. doorsnijdende wegen ter ontsluiting van de direct aanliggende percelen;
5. e. bruggen en andere civieltechnische werken;
6. f. straatmeubilair en andere bijbehorende voorzieningen.

Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen uitsluitend overige bouwwerken worden gebouwd.

Een bestemmingsvlak mag beperkt worden ingericht voor verkeersdoeleinden en wel tot niet meer dan 1 m gemeten vanaf de bestemmingsgrens van de bestemming 'Groen'.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.3 ten behoeve van een verdergaande inrichting voor verkeersdoeleinden.
2. b. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien:
   1. 1. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de stedenbouwkundige karakteristiek van het straatbeeld;
   2. 2. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de cultuurhistorische karakteristiek van het straatbeeld;
   3. 3. geen onevenredige aantasting plaats vindt ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen en parkeervoorzieningen bij de bijbehorende woningen;
2. b. waterhuishoudkundige voorzieningen, hemelwaterberging- en infiltratievoorzieningen en rioleringswerken, watergangen en waterpartijen, straatmeubilair en andere bijbehorende voorzieningen, alsmede voor de ontsluiting van direct aangrenzende percelen.

Op de voor 'Tuin' aangewezen gronden mogen uitsluitend overige bouwwerken worden gebouwd evenwel met uitzondering van overkappingen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met de daarbij behorende technische voorzieningen;
2. b. (on)gelijkvloerse kruisingen;
3. c. groen- en parkeervoorzieningen, fiets- en voetpaden, waterhuishoudkundige voorzieningen, hemelwaterberging- en infiltratievoorzieningen en rioleringswerken;
4. d. straatmeubilair en andere bijbehorende voorzieningen

Op de voor 'Verkeer' aangewezen gronden mogen uitsluitend overige bouwwerken worden gebouwd.

Tot een gebruik in strijd met de bestemmingwordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van de gronden voor geluidwerende voorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen;
2. b. een beroep aan huis als genoemd in artikel 1.9 of een bedrijfsactiviteit genoemd in Bijlage 1 Lijst van bedrijfsactiviteiten aan huis;
3. c. parkeer- en groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, hemelwaterberging- en infiltratievoorzieningen en rioleringswerken, watergangen en waterpartijen, straatmeubilair en andere bijbehorende voorzieningen, alsmede voor de ontsluiting van direct aangrenzende percelen.

Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen gebouwen en overige bouwwerken worden gebouwd.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
   1. 1. 6.2.2 onder e ten behoeve van een vermeerdering van de bouwhoogte tot 6 m.
2. b. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien:
   1. 1. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de stedenbouwkundige karakteristiek van het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. geen onevenredige aantasting plaats vindt ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
   3. 3. de vermeerdering bijdraagt aan een substantiële verbetering van de architectonische dan wel technische situatie dan wel aan de ruimtelijke aansluiting op de belendende percelen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Gebouwen mogen uitsluitend worden opgericht binnen bouwvlakken, tenzij in deze regels anders is bepaald.
2. b. Bij het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen een bouwvlak worden buiten beschouwing gelaten:
   1. 1. ondergeschikte bouwdelen als funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, dakoverstekken, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en goten mits het bouwvlak met niet meer dan 0,5 meter wordt overschreden;
   2. 2. erkers, luifels, balkons en brandtrappen voor zover zij ondergeschikt zijn aan de gevel van het hoofdgebouw, mits het bouwvlak met niet meer dan 1,5 meter wordt overschreden;
   3. 3. entreepartijen op de begane grond, voor zover zij ondergeschikt zijn aan de gevel van het hoofdgebouw mits het bouwvlak met niet meer dan 1,5 meter wordt overschreden.
3. c. Het bepaalde onder b geldt tevens in situaties waarbij hierdoor een bestemmingsgrens wordt overschreden.
4. d. Een bouwvlak mag volledig worden bebouwd tenzij daaraan een maximum is gesteld.
5. e. Bij het bepaalde ten aanzien van de bouwhoogte worden buiten beschouwing gelaten: liftschachten, trappenhuizen, balustrades, balkonhekken en opbouwen voor technische installaties en dergelijke.

Binnen de bestemmingen als gegeven in Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels zijn toegestaan gebouwen ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen met een goothoogte van maximaal 3,5 meter en een bouwhoogte van maximaal 5 meter en maximale oppervlakte van 10 m².

1. a. Binnen de bestemmingen als gegeven in Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels is het ondergronds bouwen toegestaan, voor zover uit geohydrologisch onderzoek blijkt dat geen negatieve gevolgen optreden voor het grondwatersysteem, voor:
   1. 1. ruimten die een functionele eenheid vormen met en/of dienstbaar zijn aan de toegestane functies, tot een diepte van maximaal 4 meter;
   2. 2. voorzieningen voor het ter plaatse bergen of infiltreren van hemelwater en/of huishoudelijk afvalwater, tot een diepte van maximaal 6 meter.
2. b. Constructies ten behoeve van de ontsluiting van de ondergrondse ruimte zijn slechts toegestaan binnen het betreffende bouwperceel.
3. c. Binnen de bestemmingen als gegeven in Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels mogen bouwwerken worden gebouwd met een diepte van maximaal 4 meter respectievelijk 6 meter voor rioleringswerken respectievelijk voor het ter plaatse bergen of infiltreren van hemelwater en/of huishoudelijk afvalwater.
4. d. Ondergrondse bouwwerken als bedoeld onder a en onder b worden bij het toepassen van deze regels niet betrokken bij de in de regels aangegeven maten en afmetingen, voor zover het betreft de bouwgedeeltes welke zijn gelegen onder het maaiveld, tenzij hierover in deze regels expliciet iets anders is bepaald.

1. a. Als strijdig met de bestemming of het plan wordt in ieder geval aangemerkt het (doen of laten) gebruiken van gronden en bouwwerken ten behoeve van:
   1. 1. het opslaan, lozen of storten, al dan niet ten verkoop, van onbruikbare dan wel aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, materialen, stoffen, voer- of vaartuigen of machines;
   2. 2. het (doen of laten) gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting;
   3. 3. het gebruiken of laten gebruiken ten behoeve van kortstondige, incidentele evenementen, festiviteiten en manifestaties dan wel als markt of standplaats.
2. b. Gebruik dat afwijkt van het bepaalde onder a sub 3 echter waarvoor ingevolge een wettelijk voorschrift vergunning, ontheffing of vrijstelling is verleend, dan wel waarvoor een melding is gedaan, mag worden gehandhaafd.
3. c. Als strijdig met de bestemming of het bestemmingsplan wordt niet aangemerkt:
   1. 1. het gebruiken of het laten gebruiken van gronden ten behoeve van kortstondige, incidentele evenementen, festiviteiten en manifestaties, indien en voor zover daardoor ingevolge een wettelijk voorschrift vergunning, ontheffing of vrijstelling vereist is en deze is verleend, dan wel een melding is gedaan;
   2. 2. het aanleggen of het laten aanleggen van kabels en leidingen ten behoeve van de drinkwatervoorziening, de riolering, de waterhuishouding, de energievoorziening en de datacommunicatie, met uitzondering van:
      • buisleidingen waarop het Besluit externe veiligheid buisleidingen van toepassing is, tenzij deze in het bestemmingsplan als zodanig zijn bestemd;
      • hoogspanningsleidingen, tenzij deze in het bestemmingsplan als zodanig zijn bestemd.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. Het (doen of laten) gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting mits:
   1. 1. het totaal aantal seksinrichtingen op het grondgebied van de gemeente niet meer dan 1 bedraagt;
   2. 2. de totale maximale oppervlakte van de inrichting niet meer dan 250 m² bedraagt;
   3. 3. geen onevenredige negatieve gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende privacy en gebruiksmogelijkheden van die percelen;
   4. 4. de activiteiten binnen de inrichting daarbuiten niet zintuiglijk waarneembaar zijn;
   5. 5. in de omgeving van de betreffende inrichting geen onevenredige vergroting van de verkeers- en parkeerdruk optreedt, met dien verstande dat:
      • het parkeren op eigen terrein plaatsvindt;
      • behoudens in- en uitladen, geen bedrijfsmatige activiteit in de openbare ruimte rond de inrichting mogen plaatsvinden;
   6. 6. de activiteiten van de inrichting door hun aard en visuele aspecten zoals reclame-uitingen en technische of andere installaties, het woon- en leefmilieu niet onevenredig aantasten;
   7. 7. de vestiging niet plaatsvindt :
      • in een gebied waar het wonen de hoofdfunctie is;
      • binnen een straal van 200 meter rondom scholen, kerken en moskeeën.
2. b. het bepaalde in 9.1 lid a onder 3 indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de milieusituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
   5. 5. de sociale veiligheid;
   6. 6. de externe veiligheid.
3. c. De gestelde parkeernormen voor zover in die afwijkingsmogelijkheid wordt voorzien in Bijlage 3 Parkeernormen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. Een bestemmingsgrens en toestaan dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of verkeersintensiteit daartoe aanleiding geeft.
2. b. De bestemmingsbepalingen en toestaan dat een bouwvlak wordt verschoven indien dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein, of in het belang is van een technisch of ruimtelijk dan wel cultuurhistorisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken, met dien verstande dat de afwijking maximaal 3 meter mag bedragen en dat de ten hoogst toelaatbare geluidbelasting als bedoeld in de Wet geluidhinder niet wordt overschreden.
3. c. De bestemmingsbepalingen en toestaan dat geluidwerende voorzieningen worden gerealiseerd tot een hoogte van 3 meter;
4. d. De bestemmingsbepalingen en toestaan dat schotelantennes worden geplaatst, waarbij aan de zijde van het openbare gebied de afwijking slechts gegeven kan worden voor zover de antenne wordt geplaatst binnen het horizontale en verticale vlak van een balkon.
5. e. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a tot en met d kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de milieusituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
   5. 5. de sociale veiligheid;
   6. 6. de externe veiligheid.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere aanduidingen met betrekking tot de functie van de verbeelding te verwijderen, indien het betreffende gebruik gedurende ten minste 1 jaar is beëindigd.
2. b. wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaats vindt van:
   1. 1. de woonsituatie;
   2. 2. het straat- en bebouwingsbeeld;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de sociale veiligheid;
   5. 5. de milieusituatie;
   6. 6. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
3. c. Een wijzigingsplan wordt niet eerder vastgesteld dan nadat is aangetoond dat het plan uitvoerbaar is, waaronder wordt begrepen de milieutechnische-, de waterhuishoudkundige-, de archeologische-, de cultuurhistorische, de ecologische-, de verkeerstechnische toelaatbaarheid en de stedenbouwkundige inpasbaarheid.

Voor een besluit tot het stellen van een nadere eis geldt de volgende voorbereidingsprocedure:

1. a. Het voornemen ligt, met bijhorende stukken, gedurende twee weken ter inzage.
2. b. De terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze.
3. c. De bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het naar voren brengen van zienswijzen gedurende de onder a genoemde termijn.
4. d. Burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Laag-Soeren, locatie Harderwijkerweg 35 (locatie De Harmonie).

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 1 november 2022.

Het bestemmingsplan bestaat uit een digitale verbeelding (de kaart) en regels. Door het perceel op te zoeken waarover informatie wordt gewenst, kan worden afgelezen welke bestemming het heeft. In een bestemmingsplan worden de gebruiks- en bouwmogelijkheden van gronden en opstallen aangegeven door middel van kleuren en symbolen, waarbij per object regels zijn gegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Uit het samenstel van de verbeelding en de regels blijkt wat juridisch wordt toegestaan.
Een bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft geen juridische status.

Aan de Harderwijkerweg 35 in de kern Laag-Soeren bevindt zich hotel, restaurant en zalencentrum De Harmonie. De eigenaar stopt en er is geen geschikte opvolger voor De Harmonie gevonden. Het voornemen is dan ook opgevat de locatie te herontwikkelen naar levensloopbestendige woningbouw.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het benodigde planologisch-juridische kader om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. Hierbij wordt aangetoond dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met 'een goede ruimtelijke ordening'.

Het plangebied ligt centraal in het dorp Laag-Soeren aan de Harderwijkerweg 35.

De locatie van het plangebied ten opzichte van de kern Laag-Soeren is in afbeelding 1.1 weergegeven.

Afbeelding 1.1 Ligging plangebied ten opzichte van Laag-Soeren (Bron: PDOK)

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Laag-Soeren 2016" dat op 21 februari 2017 door de gemeenteraad van Rheden is vastgesteld. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Het realiseren van de gewenste woningen is in strijd met de bouw- en gebruiksregels van het geldende bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is benodigd om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Daarnaast wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening is.

In dit hoofdstuk komt het ruimtelijk beleid op hoofdlijnen aan de orde. Het gaat hier om vigerend beleid op rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau. Bij de beoordeling van de haalbaarheid in Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op specifiek beleid.

Het rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het initiatief raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur.

Wat betreft de “Ladder voor duurzame verstedelijking” wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij “nieuwe stedelijke ontwikkelingen” (3.1.6 Bro).

Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Toename van het ruimtebeslag is een belangrijke factor en daarnaast heeft de Afdeling uitgemaakt dat de bouw van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921).

In voorliggend geval is de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook van toepassing aangezien sprake is van het realiseren van achttien woningen. Toetsing aan de ladder is daarom noodzakelijk.

Wat is de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

De behoefte bij een woonplan wordt bepaald door de confrontatie van de lange termijn prognose van de vraag naar woningen, met het woningaanbod in de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Bij woningen kan daarbij vooral worden gedacht aan specifieke woontypen, wooncategorieën en woonmilieus.

Het verzorgingsgebied van de kern Laag-Soeren ligt op lokaal (het dorp en bijbehorend buitengebied) en gemeentelijk niveau. De behoefte is daarom ook op dit niveau beschreven.

Het is onder meer voor jongeren/ starters en senioren lastig een geschikte woning te vinden in de gemeente Rheden. Er wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor senioren, zodat er een verhuisketen op gang kan komen. Hier profiteren ook starters en jongeren van. In Laag-Soeren is met name behoefte aan het toevoegen van levensloopbestendige appartementen en levensloopgeschikte grondgebonden woningen in alle prijsklassen.

In de subregio Arnhem is afgesproken dat er in de periode 2017-2027 ruimte is voor het bouwen van 13.500 woningen. Hiervan dienen er 681 in Rheden gebouwd te worden. Er zijn reeds 131 woningen gebouwd, wat betekent dat er nog een opgave van circa 550 woningen ligt. Op de planninglijst staan voldoende woningen, maar er is nog ruimte voor nieuwe initiatieven, omdat overcapaciteit noodzakelijk is om de benodigde hoeveelheid woningen te realiseren.

Uit vorenstaande blijkt dat er zowel kwalitatief als kwantitatief behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling. Er wordt een gemixt woningbouwprogramma gerealiseerd van zowel appartementen als grondgebonden woningen. De te realiseren woningen zijn levensloopbestendig. De voorgenomen ontwikkeling is het enige nieuwe woningbouwinitiatief in de kern Laag-Soeren. Voor een verdere onderbouwing wordt naar de paragraaf over de woonvisie verwezen (paragraaf 2.3.2).

Vindt de stedelijke ontwikkeling plaats binnen of buiten bestaand stedelijk gebied?

Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

In voorliggend geval is sprake van een 'stedelijke ontwikkeling' op een locatie die onderdeel uitmaakt van het 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Er is daarmee sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Het dorp Laag-Soeren

Laag-Soeren ligt in het noordoosten van de gemeente Rheden. Het dorp is gesitueerd tussen een aantal lager gelegen beken in het zuiden en grotere boscomplexen in het noorden. Het dorp Laag-Soeren was lang een bescheiden nederzetting van verspreid gelegen boerderijen en arbeiderswoningen te midden van akkers en weilanden. Ten oosten en noorden daarvan lag het Soerensche veld. Voor de verdere ontwikkeling van het dorp waren de achttiende en negentiende-eeuwse ontginningen van belang. Vooral de aanleg van een sprengenstelsel waarmee de opkomst en ontwikkeling van de papierindustrie, de korenwatermolen, de wasserij en het kuuroord verbonden waren, was van groot belang.

De huidige dorpskern bestaat uit een concentratie van hoofdzakelijk negentiende- en twintigste-eeuwse gebouwen langs de Harderwijkerweg en langs de Jut van Breukelerwaardlaan. De Harderwijkerweg is een oude handelsweg die van Doesburg parallel aan de stuwwal loopt naar Harderwijk.

Stedenbouwkundige karakteristiek

De stedenbouwkundige karakteristiek van het dorp Laag-Soeren is vrij eenvoudig van opzet. De Harderwijkerweg vormt de ruggengraat van het dorp waaraan de eerste lintbebouwing ontstond. In een later stadium spreidde deze bebouwingsvorm zich uit langs aangrenzende wegen en paden. Pas in de jaren zeventig van de vorige eeuw vond de eerste (voor Soerense begrippen) grootschalige dorpsuitbreiding plaats. Deze uitbreiding in het noorden van het dorp bestaat hoofdzakelijk uit woonbebouwing geconcentreerd rond een open groene (speel)ruimte.

De hoofdfunctie van de dorpsbebouwing is voornamelijk een woonfunctie met (met name langs de Harderwijkerweg) enkele bedrijfsmatige- en maatschappelijke instellingen. De omgeving van het dorp heeft een overwegend agrarisch karakter of betreft bosgebied.
Karakteristiek voor de opzet van het dorp Laag-Soeren is de landschappelijke inpassing van het dorp op de overgang van het beboste Veluwelandschap naar een meer open landschapsvorm ten oosten van het dorp. Door de schaal van het dorp is het omliggende landschap vrijwel overal in het dorp waarneembaar.

Plangebied

Het plangebied bestaat uit de huidige locatie van De Harmonie en achterliggende tuin aan de Harderwijkerweg 35 in Laag-Soeren.

Aan de noordzijde wordt het plangebied door de Professor Huetlaan begrensd. Ten oosten bevinden zich de Harderwijkerweg en woonpercelen. Ten zuiden wordt het plangebied door een zorgvoorziening begrensd. Aan de westzijde bevinden zich agrarische cultuurgronden en woonpercelen. Het plangebied heeft een omvang van circa 7.940 m².

Het noordelijke deel van het plangebied is bebouwd en bestaat uit het oorspronkelijke gebouw 'De Harmonie' met enkele aan- en uitbouwen met erfverharding daaromheen. Het plangebied wordt tweezijdig ontsloten. Aan de noordzijde op de Professor Huetlaan en aan de Oostzijde op de Harderwijkerweg. Het zuidelijk deel van het plangebied is onbebouwd en ingericht als tuin/ gazon.

In afbeelding 3.1 is een luchtfoto van de huidige situatie weergegeven. Afbeelding 3.2 bevat twee straatbeelden. In afbeelding 3.3 zijn foto's van de achterliggende tuin opgenomen.

Afbeelding 3.1: Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: SACON)

Afbeelding 3.2: Straatbeelden huidige situatie (Bron: SACON)

Afbeelding 3.3: Foto's huidige tuin/gazon (Bron: SACON)

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het herontwikkelen van De Harmonie en bijbehorende tuin naar een woningbouwlocatie. Het oorspronkelijke gebouw De Harmonie zal hierbij behouden blijven. De aanbouwen en bijgebouwen worden gesloopt.

Het voornemen voorziet in het realiseren van in totaal 18 woningen. In het te behouden deel van De Harmonie is een vrijstaande woning voorzien. Achter De Harmonie is een appartementengebouw voorzien met zes driekamer appartementen. Bij het appartementengebouw wordt een bijgebouw gerealiseerd met bergingen en een collectieve fietsenstalling. Naast De Harmonie wordt een vrijstaande woning aan de Harderwijkerweg gerealiseerd

In de bestaande tuin is het voornemen tien levensloopbestendige woningen te realiseren. Het gaat om twee rijen van vijf woningen.

Het plangebied wordt verder ingericht met groenvoorzieningen en tuinen, een ontsluitingsweg en parkeervoorzieningen. Het plangbebied wordt door middel van één in- en uitrit op de Professor Huetlaan voor auto's ontsloten. Voor voetgangers en fietsers is het terrein daarnaast via de Harderwijkerweg bereikbaar.

In afbeelding 3.4 is de gewenste opzet van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 3.4: Gewenste opzet plangebied (Bron: Verhoef & Faber Engineers & Advisors)

Het plangebied ligt in de oksel van de Harderwijkerweg en de Professor Huetlaan. Het is daarom belangrijk dat het nieuwe woongebied zich op een goede manier hecht aan de huidige hoofd(wegen)structuur en geen 'tweederangs' positie krijgt door de enigszins achteraf gelegen ligging.

Vanaf de Professor Huetlaan is er zicht tot diep in het plangebied. Hiermee wordt voorkomen dat het plangebied een achteraf-ligging krijgt. De hechting van het woongebied aan de Professor Huetlaan wordt versterkt door de woningen op de in- en uitrit te oriënteren.

De bestaande, groene uitstraling van het plangebied heeft bijzondere aandacht gekregen. In de planopzet is zoveel mogelijk rekening gehouden met het inpassen van bestaande (waardevolle) bomen. Voor een optimaal groen en (semi-)openbaar karakter zin bovendien gebouwen in de hoek Professor Huetlaan – Harderwijkerweg in een collectieve tuin gesitueerd met een overwegend open karakter. Het plangebied dient als overgangsgebied naar het open landschap. Deze kwaliteit komt tot uitdrukking in de groene omranding van het perceel, zoals deze nu ook aanwezig is. Deze omranding blijft behouden.

Met uitzondering van een vrijstaande woning die volledig op de Harderwijkerweg is georiënteerd, zijn parkeermogelijkheden voor het resterende woonprogramma gerealiseerd in een tweetal parkeerkoffers met in totaal 26 parkeerplaatsen in openbaar gebied. Daarnaast hebben de twee hoekwoningen in het zuidelijke deel een parkeerplaats op eigen terrein.

Het appartementengebouw is in een gezamenlijke tuin gesitueerd. Het appartementengebouw bestaat uit twee bouwlagen met een flauwe kap. De voorgevel van het appartementengebouw ligt aan de zijde van de gemeenschappelijke tuin. De woning in De Harmonie krijgt een eigen tuin.

De vrijstaande woning wordt in de voorgevelrooilijn van de naastgelegen woningen aan de Harderwijkerweg gesitueerd. De vormgeving van de deze woning is 'vrij, maar passend in het dorpse lint'. De vrijstaande woning heeft eveneens op eigen terrein ruimte voor parkeren.

In de bestaande tuin worden tien levensloopbestendige rijwoningen in twee blokken van vijf woningen gerealiseerd. Door deze opzet kunnen zoveel mogelijk bestaande bomen behouden blijven als onderdeel van het 'openbare groen'. Hierbij wordt gestreefd naar een beeld van bomen in gras, waarbij zicht op het omliggende landschap mogelijk blijft en waarbij samenhang met het naastgelegen zorg-terrein wordt bereikt. De woningen krijgen een kap in het verlengde van de inrit en bestaan uit één bouwlaag met kap.

Een groot deel van het plangebied krijgt een semi-openbaar karakter en bestaat overwegend uit gras en bomen. Hierdoor krijgt het groen bij aanvang al een volwassen uitstraling en verleent het extra cachet aan het nieuwe woongebied. Het gebruik van uniforme (liguster) hagen op de erfscheidingen zorgt bovendien voor een heel eigen en herkenbare identiteit van “Plan De Harmonie”.

Wanneer een bestemmingsplan wordt vervaardigd, dient dit plan binnen de planperiode uitvoerbaar te zijn. De uitvoerbaarheid wordt mede onderzocht door het te toetsen aan regelgeving, beleid van de gemeente en van andere overheden en uitkomsten van onderzoeken.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van in totaal achttien woningen. Woningen worden in de Wgh aangemerkt als geluidgevoelige objecten.

Met het verkrijgen van een hogere waarde voor wegverkeerlawaai, vormt de Wet geluidhinder geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht.

Op basis van het vorenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect bodem geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het voorliggend bestemmingsplan vormt.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

1. 1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
2. 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan of wijzigingsplan mogelijk is.

Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering'. Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar zoals gesteld in de 'Staat van bedrijfsactiviteiten'. Hierbij wordt uitgegaan van het principe van functiescheiding, waarbij twee gebiedstypen te onderscheiden zijn, namelijk: 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'.

Het plangebied is gelegen in een gebied dat wordt gekenmerkt als gebied met functiemenging, door de aanwezigheid van maatschappelijke voorzieningen en sportvoorzieningen in de omgeving en de ligging aan de drukke weg de Harderwijkerweg. Door deze functiemenging is het plangebied aan te merken als omgevingstype 'gemengd gebied'.

Voor gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), kunnen de gebieden worden aangemerkt als 'functiemengingsgebied'. Bij 'functiemengingsgebieden' moet gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

De richtafstanden uit het omgevingstype rustige woonwijk kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsmaat worden verlaagd indien sprake is van gemengd gebied. Daarbij wordt in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' opgemerkt dat het vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik de voorkeur verdient functiescheiding niet verder door te voeren dan met het oog op een goed woon- en leefklimaat noodzakelijk is.

Het plangebied is, gezien de menging van functies, aan te merken als een 'gemengd gebied'.

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder andere de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Gelet op de aard en omvang van dit project, in verhouding tot categorieën van gevallen zoals beschreven in paragraaf 4.4.1.1 kan worden gesteld dat voorliggend plan 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging.

Tot slot wordt geconcludeerd dat de functies die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt niet worden aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het 'Besluit gevoelige bestemmingen'.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor voorliggend initiatief.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de veiligheidsrisico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze externe veiligheidsrisico's dienen te worden beoordeeld voor twee risiconormen, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor beide risiconormen geldt dat hoe groter de afstand tussen planontwikkeling en risicobron, des te kleiner zal de impact van het plan zijn op de hoogte van het risico.

Het plaatsgebonden risico heeft tot doel om hetzelfde minimale beschermingsniveau te bieden voor iedere burger in Nederland. Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10^-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

Het groepsrisico is een afwegingsinstrument dat tot doel heeft een bewuste afweging te stimuleren over het risico op een ongeval met een groot aantal slachtoffers. Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).
Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken.
Samen met de hoogte van groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de veiligheidsregio.

Bij het vervoer van gevaarlijke stoffen kan er sprake zijn een plasbrandaandachtsgebied. Dit is het gebied waarin bij het realiseren van kwetsbare objecten rekening gehouden moet worden met de effecten van een zogenaamde plasbrand. Deze plasbrand kan bijvoorbeeld ontstaan door de ontsteking van uitgestroomde brandbare vloeistof uit een schip of tankwagen. Het plasbrandaandachtsgebied wordt gemeten vanaf de rechterrijstrook in het geval van een weg of de oeverlijn in het geval van een rivier.

Het plan ligt buiten de plaatsgebonden risicocontour 10^-6 van de transportroutes met een externe veiligheidsrisico. De plaatsgebonden risicocontour van deze risicobronnen vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Ten aanzien van het groepsrisico ligt het plangebied in het invloedsgebied van de spoorlijn Arnhem-Zutphen. Door het plan is er geen relevante toename van het aantal personen binnen het invloedsgebied van de spoorlijn Arnhem-Zutphen niet. Het groepsrisico vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Eén en ander brengt met zich mee dat het voornemen in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die daardoor ontstaat. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de gemeentelijke 'Nota parkeernormen Rheden 2015'. Specifiek voor verkeersgeneratie en parkeren heeft het CROW de publicatie, 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 381 (december 2018)' opgesteld. Deze kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie. Overigens wordt opgemerkt dat bij iedere functie, in de CROW-publicatie, een maximum en minimum wordt genoemd. Dit is de bandbreedte. In de volgende subparagraaf wordt nader op de uitgangspunten ingegaan.

De gemeente Rheden valt binnen de categorie 'matig stedelijk´. Het plangebied bevindt zich binnen de bebouwde kom in een gebied dat als ´centrum' gezien wordt.

Bij het bereken van het aantal benodigde parkeerplaatsen is uitgegaan van de beleidsnotitie 'Nota parkeernormen Rheden 2015'. De volgende uitgangspunten worden hierbij gehanteerd.

Op basis van de hiervoor beschreven uitgangspunten bedraagt de totale parkeerbehoefte van de gewenste ontwikkeling 3,2+22,4=25,6 afgerond 26 parkeerplaatsen. Er worden 22 openbare parkeerplaatsen in het plangebied gerealiseerd. De vier hoekwoningen hebben bovendien ruimte voor één parkeerplaats per woning op eigen terrein. Daarnaast wordt er op eigen terrein van de vrijstaande woningen in twee parkeerplaatsen voorzien. In totaal worden er dan ook 28 parkeerplaatsen gerealiseerd. Er wordt dan ook in het benodigde aantal parkeerplaatsen voorzien.

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (voorheen EHS). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen het Nationaal Landschap De Veluwe in het deelgebied zuidelijke IJsselvallei. Zie hiervoor ook afbeelding 4.2, waar het plangebied indicatief met rode lijn is aangeduid.

Afbeelding 4.2: Ligging plangebied in Nationaal landschap (Bron: Provincie Gelderland)

In voorliggend geval maakt het plangebied deel uit van de kern Laag-Soeren en maakt het daarmee deel uit van bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is namelijk in de structuurvisie aangeduid als onderdeel van 'historisch dorpsgebied en bebouwingslinten'. Er is hier geen sprake van een open landschap, waardoor er met het voorliggende plan geen sprake is van aantasting van het open landschap. Het plangebied dient als overgangsgebied naar het open landschap. Deze kwaliteit komt tot uitdrukking in de groene omranding van het perceel, zoals deze nu ook aanwezig is. Deze sluit aan op de groene rand rondom het zuidelijk gelegen instituut van Elver en staat ook specifiek als dusdanig benoemd op de ambitiekaart van de structuurvisie (Kleine Kernen, pag. 93) en dient in stand gehouden te worden.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 en lid 2 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.(beoordelings)-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Voorliggend bestemmingsplan is niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. Daarnaast zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

De tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan met de daarbij behorende stukken en het ontwerpbesluit moet worden gepubliceerd waarbij de gelegenheid wordt geboden om zienswijzen in te dienen bij de gemeenteraad. Nadat de gemeenteraad een besluit over de vaststelling van dit bestemmingsplan heeft genomen, ligt het plan wederom ter inzage. Belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend, evenals belanghebbenden die niet kunnen worden verweten geen zienswijze te hebben ingediend, kunnen dan in beroep gaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

De herziening treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als geen beroep is ingesteld.

Is wel beroep ingesteld dan treedt de herziening ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling op het beroepschrift.

Een bestemmingsplan is een juridisch instrument en bestaat uit een verbeelding en regels en gaat vergezeld van een toelichting. De kaart en regels leggen de bouw- en gebruiksmogelijkheden vast van de grond en de opstallen. Zij zijn juridisch bindend voor de burger en de overheid. In de digitale omgeving zijn de bestemming en daarbij geldende regels reeds gekoppeld. Uit het samenstel van de verbeelding en de regels blijkt wat wordt toegelaten. De digitale versie is bindend bij een verschil met de papieren versie.

De toelichting is een beschrijving van de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt en bevat de resultaten van het overleg met gemeenten, waterschappen en diensten van de provincie en rijk wiens belangen in het plan in geding zijn.

Per 1 januari 2010 geldt de verplichting dat bestemmingsplannen volgens een landelijke digitale opzet (digitale standaarden) worden opgesteld. De Wro geeft voorts een aantal verplichtingen, dat bij de totstandkoming van dit bestemmingsplan gevolgd moeten worden. Daarmee wijkt onderhavig bestemmingsplan in de (benaming) van bestemmingen, gebruikte symbolen en de (opbouw) van regels af van de systematiek zoals die is gehanteerd voor de actualisatie van de bestemmingsplannen. De strekking van hetgeen in het thans voorliggende digitale plan wordt geregeld, sluit wel aan bij de werkwijze die voorheen werd gehanteerd.

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemmingen de gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. In onderhavig bestemmingsplan worden de bestemmingen Groen, Tuin, Verkeer en Wonen opgenomen. Ter nadere invulling c.q. verbijzondering van deze bestemmingen is de verbeelding voorzien van aanduidingen. De verbeelding moet worden bezien in samenhang met de regels. Voor de verdere uitleg hiervan wordt verwezen naar onderstaande uitleg onder 5.4.

De planregels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de planregels worden gebruikt (Artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de planregels te waarborgen. Ook is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels bepaald (Artikel 2).

In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook een aanlegvergunningstelsel opgenomen.

Die komt achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen de (mogelijke) afwijkingsmogelijkheden met betrekking tot de bouw en/of het gebruik.
Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere regels relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.

In Hoofdstuk 3 zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Denk aan de anti-dubbeltelregel, algemene procedurebepalingen maar ook regels met betrekking tot mogelijke binnenplanse afwijkingsmogelijkheden. Een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid is, zoals het woord het al zegt, een mogelijkheid in het bestemmingsplan zelf om af te wijken van de regels uit datzelfde bestemmingsplan. Dit in tegenstelling tot 'buitenplanse' afwijkingsmogelijkheden. Het zijn allemaal belangrijke regels die voor het gehele plan gelden: ze moeten daarom altijd goed gelezen worden vóórdat op basis van de bestemmingregels interpretaties worden verricht.

In het laatste hoofdstuk wordt het overgangsrecht geregeld en wordt bepaald hoe het bestemmingsplan heet (de slotregel).

Hierna worden de bestemmingen uit voorliggend bestemmingsplan toegelicht.

Artikel 3 Groen

Deze bestemming is gegeven aan die gedeeltes in het plangebied die binnen het woongebied bedoeld zijn voor de grotere aaneengesloten groenvoorzieningen. Binnen deze bestemming kan groen, maar ook een speelveld worden aangelegd. Paden zijn ook mogelijk. Daarnaast zijn doorsnijdende wegen ter ontsluiting van direct aangrenzende percelen mogelijk.

Artikel 4 Tuin

Deze bestemming is gegeven aan de niet openbare voortuinen. De gronden zijn bestemd voor tuinen, waterhuishoudkundige voorzieningen, andere bijbehorende voorzieningen en de ontsluiting van de direct aangrenzende percelen.

Artikel 5 Verkeer

De aan te leggen erfontsluitingsweg is specifiek bestemd. Parkeervoorzieningen en bermen zijn bij deze bestemming inbegrepen.

Artikel 6 Wonen

De bestemming Wonen is aan de te realiseren woningen en bijbehorende erven toegekend. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor woningen, een beroep aan huis en overige voorzieningen.

Hoofdgebouwen zijn uitsluitend ter plaatse van een bouwvlak toegestaan. De bouwhoogte bedraagt hoogstens 10 meter, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven. Hoofdgebouwen mogen uit maximaal 2 bouwlagen bestaan, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven. Daarnaast zijn regelingen voor bijgebouwen en overkappingen en overige bouwwerken opgenomen. Om de gewenste dakhelling van het appartementengebouw en de rijwoningen mogelijk te maken is de minimale dakhelling ter plaatse van deze gebouwen specifiek op de verbeelding aangeduid.

Om te beoordelen of een ontwikkeling kan worden gerealiseerd, is het soms niet voldoende om alleen af te gaan op de inhoud van het bestemmingsplan. Ook indien het bestemmingsplan een ontwikkeling toestaat, kan het voorkomen dat andere regelgeving of dat gesloten verdragen de daadwerkelijke uitvoering verhinderen of pas na bijvoorbeeld vergunningverlening of onderzoek mogelijk maken.

De kaders die het bestemmingsplan biedt ten aanzien van nieuwe bouwmogelijkheden/bouwplaninitiatieven, bieden geen garantie voor de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen. Bouwplannen zullen naast de toets aan onderhavig bestemmingsplan tevens worden getoetst aan, en dienen te voldoen aan, zowel het landelijke Bouwbesluit als de bouwverordening (vastgesteld door de gemeenteraad). Waarbij de (onafhankelijke) welstandscommissie adviseert of het bouwplan op basis van de Welstandsnota (vastgesteld door de gemeenteraad) voldoet aan redelijke eisen van welstand.

Na inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt getoetst aan het dan geldende kader.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente. Hierin wordt tevens het risico van planschade opgenomen, zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Voorliggend bestemmingsplan wordt in het kader van vooroverleg met de Provincie Gelderland gedeeld.

De watertoets heeft plaats gevonden op de website www.dewatertoets.nl. Deze toets resulteerde in een normale procedure. Het plan wordt dan ook aan het waterschap voorgelegd in het kader van vooroverleg.

Op 4 december 2019 heeft er overleg met Soerens Belang plaatsgevonden. Op 26 juli 2020 heeft er een informatieavond voor omwonenden plaatsgevonden. In de daaropvolgende periode hebben er daarnaast individuele gespreken met omwonenden plaatsgevonden.

De beantwoording van ingediende zienswijzen zal te zijner tijd als een bijlage worden opgenomen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met het ontwerpbesluit van donderdag 16 september 2021 tot en met woensdag 27 oktober 2021 voor een ieder ter inzage gelegen. De tervisielegging is bekendgemaakt op de gemeentelijke pagina, de Rhedenaar, in een huis-aan-huis blad, de Staatscourant en op de gemeentelijke website www.rheden.nl.

Via www.ruimtelijkeplannen.nl kon het ontwerpbestemmingsplan worden ingezien en worden gedownload. De verbeelding op papier lag eveneens ter inzage in het gemeentehuis en in het gemeentelijk informatiecentrum te Dieren.

De beantwoording van de ingediende zienswijzen zal plaatsvinden via een bijlage bij het raadsbesluit omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan.