het bestemmingsplan Hoek Marktplein-Van Ghentstraat, Twello van de gemeente Voorst;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0285.171021-VS00 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

het uitsluitend door de bewoner(s) verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid, niet zijnde detailhandel uitgezonderd verkoop via internet, die in een woning en/of overige gebouwen worden of wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en die een ruimtelijke uitstraling hebben of heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Onder een aan huis verbonden bedrijf wordt verstaan een bedrijf dat is opgenomen in categorie 1 van de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, niet zijnde detailhandel uitgezonderd verkoop via internet, dat uitsluitend door de bewoner(s) in een woning en/of overige gebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;

de verkoop en het te koop aanbieden, alsmede de uitstalling daarvan, van waren aan consumenten buiten vestigingen. Onder ambulante handel wordt mede verstaan (week)markten, standplaatsen buiten de markten en het venten;

bouwwerk, geen gebouw zijnde;

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over opgravingsvergunning beschikt;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een aangegeven percentage, dat de oppervlakte van het bouwvlak per bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd met gebouwen en andere bouwwerken;

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt, die uitsluitend wordt uitgevoerd door de bewoner(s) van de (bedrijfs)woning en waarbij de bed & breakfast over maximaal twee van de drie essentiële woonvoorzieningen, te weten douche/bad, wc en keuken(blok), beschikt en met dien verstande dat de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

1. met betrekking tot bebouwing:

de bebouwing als aanwezig ten tijde van inwerkingtreding van het plan, voor zover niet in strijd met het toen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan, en bebouwing waarvoor ten tijde van de ter visielegging van het ontwerpplan reeds een bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning was verleend;

2. met betrekking tot gebruik:

het gebruik ten tijde van inwerkingtreding van het plan, voor zover niet in strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een (natuur)ramp of een niet-verwachte gebeurtenis, die ernstige schade veroorzaakt

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

detailhandel in volumineuze goederen zoals auto's, boten, caravans, keukens, badkamers, landbouwwerktuigen, tuincentra, grove bouwmaterialen, alsmede bouwmarkten;

het op het publiek gerichte aanbieden, verkopen en/of leveren van commerciële en/of maatschappelijke diensten, zoals reisbureaus, kapsalons, uitzendbureaus, bankfilialen en makelaarskantoren;

terrein voor periodieke en/of incidentele manifestaties, zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, tentoonstellingen, shows, thematische beurzen en thematische markten. Onder evenementen worden in ieder geval niet begrepen activiteiten die gericht zijn op verkoop uit grote partijen met een beperkt assortiment door één of enkele aanbieders;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

bij de sportvoorziening behorende horeca, niet zijnde zelfstandige horeca, uitsluitend ten dienste van de gebruikers van de sportvoorziening;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige c.q. financiële, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening - niet zijnde detailhandel - al dan niet met een (publiekgerichte) baliefunctie;

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;

een als zodanig aangegeven aanduiding ten behoeve van het indelen van een bouwvlak of bestemmingsvlak, met het oog op een verschil in maatvoering en/of gebruik;

de voor een ieder toegankelijke en door overheden beheerde en onderhouden gronden zoals groen, water, verkeer en/of verblijfsgebied;

al dan niet vrijstaande gebouwen, niet zijnde hoofdgebouwen;

een bouwwerk met maximaal twee wanden, al dan niet behorend tot de eigen constructie, dat strekt tot beschutting. Onder een overkapping wordt ook een carport of veranda verstaan;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een bouwwerk en/of op een terrein die wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep c.q. een aan huis verbonden bedrijf, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

de op de verbeelding middels de aanduiding 'gevellijn' aangegeven gevel of, de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een gebouw met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

de aan een bouwwerk, gebied of specifiek element in een gebied toegekende kenmerkende waarde op het gebied van cultuurhistorie, archeologie, geografie, aardkunde, landschap, natuur en/of ecologie;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot (zijdelingse) bouwperceelgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijdingen van de overstekende delen niet meer dan 0,70 m bedragen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine

de diepte, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. 1. voor bouwwerken waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. 2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein;

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. dienstverlening;
3. c. kantoren;
4. d. maatschappelijke voorzieningen;
5. e. horeca tot en met categorie 3 van de bij dit plan behorende 'Staat van Horeca-activiteiten';
6. f. sportvoorzieningen;
7. g. bedrijfswoningen;
8. h. wonen, uitsluitend op de verdieping(en);
9. i. aan huis verbonden beroepen en/of aan huis verbonden bedrijven welke zijn genoemd in categorie 1 van de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten', met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de (bedrijfs)woning en 100% van de vloeroppervlakte van de overige gebouwen mag worden gebruikt met een gezamenlijk maximum van 50 m²;
   2. 2. de activiteit niet leidt tot belemmeringen voor de omliggende functies;
   3. 3. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
10. j. bed & breakfast, uitsluitend in de (bedrijfs)woning, met dien verstande dat:
    1. 1. maximaal 3 kamers per woning mogen worden gebruikt met een maximum van 8 slaapplaatsen;
    2. 2. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
11. k. parkeervoorzieningen, al dan niet ondergronds;
12. l. openbare nutsvoorzieningen;
13. m. bij deze bestemming horende voorzieningen zoals groen, tuinen, erven, verhardingen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en water. .'

1. a. Op deze gronden mogen gebouwen worden gebouwd en gelden de volgende regels:
   1. 1. gebouwen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' mag de bouwhoogte maximaal de aangegeven hoogte in meters bedragen;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' mag het aantal woningen maximaal het aangegeven aantal bedragen';
   4. 4. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 'onderdoorgang' geldt dat
      - tot een hoogte van 3,30 meter gemeten vanaf peil geen bebouwing opgericht mag worden;
      - in afwijking hiervan andere bouwwerken mogen worden opgericht;
      - tevens ondergrondse bebouwing is toegestaan;
2. b. Op deze gronden mogen andere bouwwerken worden gebouwd en gelden de volgende regels:
   1. 1. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw maximaal 1 m mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte van lichtmasten en kunstobjecten mag maximaal 6 m bedragen;
   3. 3. de bouwhoogte van vlaggenmasten mag maximaal 8 m bedragen;
   4. 4. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken mag maximaal 3 m bedragen;
   5. 5. het bouwen van overkappingen buiten het bouwvlak is niet toegestaan.

Bij een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van het bepaalde in lid 3.1 voor de vestiging van:

1. a. aan huis verbonden bedrijven welke niet zijn genoemd in categorie 1 van de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' of,
2. b. aan huis verbonden bedrijven die worden genoemd in categorie 2;

mits deze naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden, al dan niet onder te stellen voorwaarden, wat betreft geur, stof, geluid en gevaar, kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven behorende tot categorie 1 zoals die zijn genoemd in de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een lage of een onbekende archeologische verwachting.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag -met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels- uitsluitend worden gebouwd indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport ten aanzien van een inventariserend archeologisch onderzoek, dat voldoet aan de eisen van het bevoegd gezag, heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
2. b. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing, of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m2;
   3. 3. een bouwwerk waarbij graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden plaatsvinden.
3. c. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie voldoende is vastgesteld.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bij een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van:
   1. de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
   2. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 75 m³ bedraagt;
   3. het bepaalde in het plan en toestaan dat antennemasten tot een bouwhoogte van 40 m worden gebouwd;
2. b. De onder a bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
   1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   2. het straat- en/of bebouwingsbeeld;
   3. de sociale veiligheid;
   4. de verkeersveiligheid.
   

Bij een verwijzing naar andere wettelijke regelingen is bedoeld de desbetreffende wet zoals die luidt op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%;.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Hoek Marktplein-Van Ghentstraat, Twello.

Woningstichting Goed Wonen heeft een verzoek ingediend voor medewerking aan een nieuw bestemmingsplan. Het betreft een bestemmingsplan voor de herontwikkeling van de voormalige Albert Heijn locatie in het centrum van Twello, gelegen op de hoek Marktplein-Van Ghentstraat. De herontwikkeling betreft de realisatie van een gebouw met op de begane grond commerciële functies en op de verdiepingen 22 appartementen.

Het voorliggend bestemmingsplan geeft het planologisch juridisch kader voor de herontwikkeling van de locatie ten behoeve van commerciële ruimte en appartementen.

Het plangebied is gelegen aan het Marktplein en grenst aan de westzijde aan de Van Ghentstraat en aan de oostzijde aan de Markt straat in Twello. Zie onderstaande afbeelding voor de exacte weergave van het plangebied.

_{Afbeelding 1: Ligging plangebied}

Het plangebied valt onder de werking van het bestemmingsplan "Twello-Centrum". Binnen dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming "Hoofdwinkelcentrum, Zone I". Binnen deze zone zijn op de begane grond winkels, cafés, restaurants, kappers, overige publieksvoorzieningen (in het bestemmingsplan omschreven als banken, apotheek, fysiotherapeut, reisbureaus, VVV-kantoor en makelaarskantoor) en daaraan verwante vormen van dienstverlening toegestaan. Op de verdieping zijn tevens woningen, kantoren en overige publieksvoorzieningen toegestaan.

Qua functie past de beoogde herontwikkeling binnen deze doeleinden. Echter de bebouwingsregels geven onder meer aan dat hoofdgebouwen maximaal uit 2 bouwlagen mogen bestaan en de goothoogte maximaal 7,5 meter mag bedragen. Ook is aangegeven dat de diepte van het gebouw niet meer mag bedragen dan 15 meter. De beoogde herontwikkeling voldoet niet geheel aan deze bepalingen, daarom is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.

De herontwikkelingslocatie is gelegen midden in het kernwinkelgebied van Twello-Centrum, aan het Marktplein. Momenteel is de bebouwing op het terrein deels gesloopt (het betreft het voormalige Albert Heijnpand), de overige bebouwing is nog in gebruik als commerciële ruimte met daarboven een woonfunctie. De nog bestaande bebouwing wordt gesloopt ten behoeve van de herontwikkeling.

^{Afbeelding 2: Locatie in beeld}

Het Marktplein is een van de drie karakteristieke plekken in Twello-Centrum.

Rond de oude hervormde kerk aan de Dorpsstraat ligt de oude kern. De kern wordt aan de oostzijde begrensd door het oude gemeentehuis op de hoek van de Binnenweg. De westkant wordt gemarkeerd door de hoekpanden met de Torenweg respectievelijk de Dorpsdwarsstraat. Niet alle panden zijn winkels. Deze karakteristieke plek staat wat op zichzelf in het centrum. Groen en architectuur maken dit echter wel tot de meest authentieke plek in het dorp.

De tweede karakteristieke plek is het 'Dorpsplein', al heeft het die naam niet officieel. Het 'Dorpsplein' is de samenvloeiing van de Dorpsstraat, Schoolstraat, Duistervoordseweg en Stationsstraat. Dit plein is het meest centrale plein, waarbij het accent ligt op het verblijven. De twee horeca-vestigingen versterken het verblijfsklimaat op het plein.

Het Marktplein is een betrekkelijk nieuw plein. Het is een rechthoekige ruimte voor de oude lagere school (gebouwd in 1923, nu in gebruik als bibliotheek/VVV-kantoor). De overige pleinwanden bestaan uit nieuwe gebouwen met doorgaans 3 lagen en op de begane grond commerciële ruimte. Het Marktplein is in eerste instantie ontworpen als parkeerterrein, daarnaast is het plein voor de wekelijkse markt in gebruik.

Het 'Dorpsplein' en het Marktplein zijn onderling verbonden door de Van Ghentstraat en de Markt straat. De straten grenzen beide aan het plangebied. Er zijn korte verbindingen met geconcentreerde openbare parkeerplaatsen. Beide pleinen zijn levendig door de aanwezigheid van terrassen, een geldautomaat (Dorpsplein) en enkele trekkers zoals de Hema en de bibliotheek (Marktplein). De Markt straat en de Van Ghentstraat bestaan vrijwel geheel uit winkels, met daarboven her en der enkele woningen. Door de herontwikkeling kunnen ook deze straten een impuls krijgen doordat de looproute in het centrum wordt versterkt door de komst van winkels op de herontwikkelingslocatie. Dit maakt het aantrekkelijker en logischer om een 'winkelrondje' te maken van 'Dorpsplein', via Van Ghentstraat, Marktplein en Markt straat naar het 'Dorpsplein' en vice versa.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR biedt het nieuwe kader dat de (nieuwe) ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 benoemt en de focus bepaalt voor mobiliteitsinvesteringen. De structuurvisie speelt in op een aantal ontwikkelingen en uitdagingen; krimp, groeiende mobiliteitsbehoefte, versterken internationale concurrentiepositie, koesteren en versterken ruimtelijke structuur, klimaatverandering, duurzame energie en het stelsel van regels en procedures.

Eén van de kernmiddelen die wordt ingezet om goed op deze ontwikkelingen en uitdagingen in te spelen is decentralisatie. Beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen wil het kabinet dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten krijgen de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het rijk over aan de provincies en gemeenten. Dit geldt ook voor het budget voor provinciaal en regionaal verkeer en vervoer. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van de mensen. Voor een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling. Vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid. Het rijk snoeit in procedures en brengt eenheid in het stelsel van regels voor infrastructuur, water, wonen, milieu, natuur en monumenten.

Crisis- en herstelwet

Sinds 31 maart 2010 is de Crisis- en herstelwet van kracht. De wet zorgt voor kortere procedures, waardoor bouwprojecten sneller kunnen worden uitgevoerd. Het gaat onder meer om de aanleg van wegen en bedrijventerreinen en de bouw van woningen en windmolenparken. Met de Crisis- en herstelwet zorgt de overheid er in deze economisch zware tijden voor dat gezonde bedrijven niet omvallen, mensen hun baan behouden en de economische structuur van Nederland sterker wordt.

Voor bouwprojecten van minimaal 12 en maximaal 2000 woningen kan hierdoor gebruikt gemaakt worden van een vereenvoudigde juridische procedure, waarbij in de beroepsfase tijdswinst behaald kan worden.

De Crisis en herstelwet wordt toegepast bij dit bestemmingsplan.

Streekplan Gelderland

De provincie heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in het Streekplan Gelderland 2005. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 heeft het streekplan Gelderland 2005 de status van structuurvisie gekregen. Dat betekent dat de inhoud van het streekplan voor de provincie de basis blijft voor haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening. Het streekplan verdeelt Gelderland ruwweg in drie soorten gebieden. Voor elk van deze gebieden is het beleid verschillend:

Het rode raamwerk: hier moet vooral de verstedelijking van Gelderland plaatsvinden. Het gaat om de zogeheten stedelijke netwerken, waarvan de regio Stedendriehoek Apeldoorn-Zutphen-Deventer er één van is. Ook de landbouw-ontwikkelings-gebieden (LOG's) worden tot het rode raamwerk gerekend vanwege het provinciale belang daarvan.

Het groen-blauwe raamwerk: hier ligt het accent op het beschermen en versterken van de aanwezige kwetsbare waarden en belangen. Dit zijn functies met een lage ruimtelijke dynamiek zoals de Ecologische Hoofdstructuur, waardevolle open gebieden en gebieden waar meer ruimte voor water gecreëerd moet worden.

Het multifunctionele gebied: het staat gemeenten vrij zelf het ruimtelijk beleid voor multifunctionele gebieden te bepalen. Wel wil de provincie dat gemeenten rekening houden met waardevolle landschappen in deze gebieden. Het plangebied ligt in zowel het rode raamwerk, waar het specifiek gelegen is in de stedendriehoek Apeldoorn-Zutphen-Deventer, als in multifunctioneel gebied. Plannen die gelegen zijn in deze stedendriehoek (het rode raamwerk) worden op regionaal niveau beoordeeld. De provincie wordt wel betrokken bij het regionale beleid dat voor deze gebieden worden opgesteld.

Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de herontwikkeling niet van provinciaal belang is. Door de provincie is daarom ook aangegeven dat er in dergelijke situatie geen vooroverleg nodig is.

Regionale structuurvisie Stedendriehoek

In het regionale beleid zoals weergegeven in de Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030 is een hoofdstuk "Visie" opgenomen waarin richtinggevende keuzen geschetst worden voor de toekomstige
ontwikkeling van de Stedendriehoek. Voor wat betreft woningbouw kiest de Stedendriehoek o.a. voor het intensiveren en herontwikkelen van dorpen en afronding van bestaande dorpsstructuren voor het realiseren van hun autonome woningbehoefte. Het voorliggend plan voorziet in de herontwikkeling van een inbreidingslocatie.

Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst

De Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst (vastgesteld op 31 januari 2005) staat aan de basis van dit bestemmingsplan. Er wordt een visie gegeven op wonen, werken, verkeer en voorzieningen binnen de gemeente Voorst. Voor deze locatie zijn de volgende ontwikkelingen van belang:

• Voor Twello is een woningbouwprogramma van 1.800 woningen voorzien tot 2030;
• Ingezet wordt op inbreiding binnen de kern en uitbreiding ten zuiden en oosten van Twello;
• Ingezet wordt op het instandhouden van een leefbaar Twello-centrum, met een rijk voorzieningenniveau en met bovenlokale aantrekkingskracht.

.

Woonvisie, diversiteit in wonen 2011-2015

Op 10 oktober 2011 is de Woonvisie door de gemeenteraad vastgesteld. De woonvisie heeft onder meer betrekking op het Kwalitatief Woonprogramma (KWP). Nieuwe woningbouwinitiatieven met meer dan 3 woningen moeten aan dit programma voldoen.

Deze kwalitatieve verdeelsleutel voor woningbouw gaat uit van de volgende verhoudingen:

• 40% bereikbaar (sociale huur en koopwoningen tot €170.000);
• 35% middelduur (overige huurwoningen en koopwoningen € 170.000 tot 270.000);
• 25% duur (koopwoningen vanaf € 270.000).
  

Deze verdeling blijkt een hanteerbaar sturingsinstrument voor de gemeente. Tegelijkertijd blijkt het bij ontwikkelingen soms ook te beperkend. Het biedt weinig ruimte om op locaties specifieke kwaliteiten te benutten (centrumlocaties meer goedkoop, kleine kernen meer middelduur), passend bij de vraag uit de dorpen. Het woonwensenonderzoek, dat ten grondslag ligt aan de Woonvisie, laat zien dat de vraag per kern verschilt. Daarnaast verandert de vraag ook met de economische situatie.

Om adequaat in te spelen op de vraag hanteert de gemeente Voorst een beperkt aantal vaste randvoorwaarden bij de woningbouwplanning. Daarbij gaat het met name om een minimum aandeel sociale / bereikbare woningbouw, een segment waar de marktwerking niet als vanzelf in voorziet. Voor andere segmenten geeft de gemeente richtingen aan.

Deze aanpak sluit ook aan bij de formele sturingsmogelijkheden van gemeenten in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van 2008. Met deze nieuwe aanpak van het KWP kiest de gemeente ook voor andere verhoudingen tussen marktsegmenten; passend bij de huidige tekorten op de Voorster woningmarkt, volgens het woonwensenonderzoek. Via monitoring gaat de gemeente na of voldoende ingespeeld wordt op de vraag uit de markt.

De uitgangspunten voor het KWP zijn als volgt.

• In Twello gaat de gemeente als minimaal aandeel sociale woningbouw uit van 40% per locatie;
• In de middelgrote kernen (Voorst, Terwolde, Wilp, Klarenbeek) kiest de gemeente voor minimaal 30% sociale woningbouw;
• In de kleine kernen is de behoefte aan sociale woningbouw beperkt. Maatwerk is daarbij uitgangspunt, waarbij gezocht moet worden naar een evenwichtig kwalitatief woningbouwprogrammering afgestemd op de behoefte.

Voor de beoogde herontwikkeling aan het Marktplein betekent dit dat minimaal 40% van de nieuw te bouwen woningen in de bereikbare sector gerealiseerd moet worden.

Het totale programma van de herontwikkelingslocatie bestaan uit 22 woningen:

• 18 woningen in het bereikbare segment (= 81 %);
• 3 woningen in het middeldure segment (= 14 %);
• 1 woning in het dure segment (= 5%). (Deze woning vervangt overigens een bestaande woning).

Dit betekent dat de herontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten zoals geformuleerd in de Woonvisie.

Welstandsnota

In de welstandnota wordt het gemeentelijk welstandsbeleid verwoord. Voor deze locatie is het beleid er op gericht om goede architectonische kwaliteiten te handhaven en zorg te dragen voor versterking van een samenhangend bebouwingsbeeld. In de welstandsnota worden voor deze locatie onder meer de volgende criteria aangehouden:

• De bestaande bebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, typologie van gebouwen en detaillering, kleur en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen;
• Bebouwing is met de representatieve zijde naar de weg gekeerd;
• Bebouwing heeft een individuele uitstraling.

Het plan betreft de nieuwbouw van winkels en appartementen aan het Marktplein in Twello. Een deel van de bebouwing op de locatie is reeds gesloopt, de nog aanwezige bebouwing wordt ook gesloopt. Er wordt één gebouw gerealiseerd met daarbinnen verschillende functies en kenmerken.

De locatie is gelegen in het kernwinkelgebied van Twello Centrum, dit betekent dat de begane grond van het gebouw in gebruik mag worden genomen als commerciële ruimte, waarbij detailhandel, horeca, dienstverlening, maatschappelijke functies en daaraan verwante functies zijn toegestaan. Op de drie bovenliggende verdiepingen worden 22 appartementen gerealiseerd. Ruim 80% van deze appartementen wordt in de bereikbare sector gerealiseerd.

De totale hoogte van het gebouw bedraagt bijna 15 meter. Doordat de bovenste laag iets terugligt oogt het minder hoog.

Doordat het gebouw op een hoeklocatie ligt en feitelijk 3 voorkanten heeft, is er veel aandacht besteed aan de architectonische verschijning. Elke gevel heeft zijn onderscheidende kenmerken. Doordat de gevel op de begane grond op de hoek Van Ghentstraat-Marktplein iets terugloopt wordt de passant als het ware mee 'de hoek om'-genomen richting het Marktplein of vice versa. De luifel bevestigt dit beeld nog eens. Hierdoor ontstaat een aantrekkelijk looproute binnen het centrum van Twello.

Het voorgevelvlak op de begane grond bestaat hoofdzakelijk uit vensters, etalages en entrees.

^{Afbeelding 3: zicht op het Marktplein}

^{Afbeelding 4: zicht op hoek Marktplein-Markt straat Afbeelding 5: zicht op hoek Van Ghentstraat-Marktplein}

De centrale ingang voor de appartementen ligt aan de zijne van het Marktplein. Aan deze zijde is tevens een onderdoorgang gerealiseerd waardoor het achterterrein kan worden bereikt voor de achterliggende winkels en woningen. Bevoorrading van de winkels via deze zijde blijft daarom mogelijk. Transportbusjes kunnen het binnenterrein nog steeds bereiken.

Het autoverkeer van de bewoners vindt plaats aan de zijde van de Van Ghentstraat. Daar bevindt zich de ingang naar de ondergrondse parkeergarage, deze garage biedt plek aan de auto's van de bewoners en tevens bevindt zich in deze parkeergarage een deel van de (fietsen)bergingen voor de bewoners. De parkeergarage wordt ontsloten met een parkeerlift. Dit betekent dat geen hellingbaan hoeft te worden aangelegd, waardoor de verkeersveiligheid aan de zijde van de Van Ghentstraat niet in het geding komt.

De bestaande bomen rondom het gebouw zijn de acht aanwezige knotplatanen, deze bevinden zich aan de zijde van het Marktplein en aan de zijde van de Van Ghentstraat. Deze bomen zijn binnen Twello-Centrum bomen van formaat die tevens erg gezond zijn. De bomen blijven daarom behouden.

Bij ruimtelijke ingrepen dient onderbouwd te worden of het voornemen 'redelijkerwijs uitvoerbaar' is. In dit hoofdstuk wordt per aspect (milieu, water, flora en fauna, archeologie en economie) aangegeven in hoeverre er de beoogde herontwikkeling uitvoerbaar is.

Op 14 oktober 2010 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Tauw (zie bijlage).Het bodemonderzoek had tot doel de milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater vast te stellen.

Zintuiglijke waarnemingen

Bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden zijn zintuiglijk geen waarnemingen gedaan die duiden op de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal is visueel geen specifiek asbestverdacht materiaal waargenomen.

Grond

In het mengmonster van de bovengrond zijn, behoudens licht verhoogde gehalten aan kobalt en minerale olie, geen van de geanalyseerde parameters aangetoond in gehalten boven de achtergrondwaarde en/of rapportagegrens.

In het mengmonster van de ondergrond (0.5-2.0 m -mv) zijn geen van de geanalyseerde parameters aangetoond in gehalten boven de achtergrondwaarde en/of rapportagegrens.

In het mengmonster van de ondergrond (2.0-3.0 m -mv) zijn geen van de geanalyseerde parameters aangetoond in gehalten boven de achtergrondwaarden en/of rapportagegrens.

Grondwater

In het grondwater ter plaatse van peilbuis 1 zijn, behoudens een zeer licht verhoogde concentratie aan barium, geen van de geanalyseerde parameters aangetoond in concentraties boven de streefwaarde en/of rapportagegrens.

Conclusies

Door middel van dit bodemonderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem op de locatie vastgelegd. Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat op de locatie enkele stoffen zijn aangetroffen, waarvan de concentraties de achtergrondwaarden of streefwaarden overschrijden.

Zodra in grond toetsingswaarden worden overschreden is deze grond niet zonder meer voor hergebruik geschikt. Bij afvoer van grond van de locatie kan het daarom noodzakelijk zijn een partijkeuring volgens de richtlijnen van het Besluit bodemkwaliteit uit te voeren.

Op basis van de onderzoeksresultaten zijn er geen milieuhygiënische belemmeringen voor de beoogde herontwikkeling van de locatie.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat milieugevoelige functies, zoals woningen, niet komen te liggen binnen belemmeringencirkels van nabijgelegen bedrijven. Voor wat betreft de onderbouwing daarvan dient in eerste instantie te worden uitgegaan van de brochure VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering. De brochure geeft minimale afstanden vanaf de grens van een bedrijf tot een gevoelige functie die aangehouden moeten worden. De aan te houden afstanden van de brochure zijn opgezet voor inwaarts zoneren en bevatten vanuit de milieugevoelige functie gezien een bufferzone.

Er dient een noodzakelijke ruimtelijke scheiding aangebracht te worden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. De milieuhinder van bedrijven dient te worden geanalyseerd op hun invloed op mogelijke ontwikkelingen. Te denken valt bijvoorbeeld aan stankhinder van agrarische bedrijven en hinder van bedrijven die verspreid in de wijk en in de directe omgeving aanwezig zijn.

De directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door een afwisseling van woningen, horeca, winkels en andere kleine bedrijven. Het betreft hierdoor het omgevingstype 'gemengd gebied'.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig waarvan hindercirkels over de bouwvlakken voor de gevoelige functies in dit bestemmingsplan liggen. Het plan zelf voorziet niet in hinderveroorzakende functies.

De eisen die in het Bouwbesluit worden gesteld ten aanzien van de scheiding tussen de functies wonen en bedrijven zijn toereikend.

Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect bedrijven en milieuzonering derhalve geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is gelegen binnen de invloedssfeer van verkeerswegen.

Wegverkeerlawaai

Artikel 76 Wgh verplicht ertoe om bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen een geluidzone ter zake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen. Bij het voorbereiden van de vaststelling van zo'n bestemmingsplan moet akoestisch onderzoek worden gedaan naar die geluidsbelasting.

Op grond van artikel 74 Wgh heeft iedere weg van rechtswege een geluidzone, met uitzondering van:

• wegen die liggen binnen een tot woonerf bestemd gebied;
• wegen waarop een wettelijke snelheid geldt van ten hoogste 30 km per uur.

Omdat het plangebied ligt in een 30 km/h-gebied, is op basis van bovenstaande een akoestisch onderzoek niet nodig.

De Wet luchtkwaliteit (onderdeel van de Wet milieubeheer) beschermt mensen tegen luchtverontreiniging. Hierin zijn onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht (o.a. fijn stof en stikstofdioxide) vastgesteld. De wet stelt bij een (dreigende) grenswaardenoverschrijding aanvullende eisen en beperkingen voor ruimtelijke projecten die „in betekenende mate” (IBM) leiden tot verslechtering van de luchtkwaliteit of „gevoelige bestemmingen” binnen onderzoekszones van provinciale- en rijkswegen. Daarnaast moet uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening afgewogen worden of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol, ook als het project „niet in betekende mate” (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Het project betreft de realisatie van een woonfunctie. De ministeriële regeling NIBM kwantificeert de (N)IBM-grens voor deze functie. Een bouwplan van deze omvang draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Er hoeft geen aanvullend onderzoek naar de blootstelling aan luchtverontreiniging plaats te vinden.

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen, gasleidingen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp (plaatsgebonden risico) en het aantal mogelijke slachtoffers (groepsrisico). Het plaatsgebonden risico biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten.

Uit de risicokaart Gelderland blijkt dat in de nabijheid van het projectgebied geen stationaire bronnen aanwezig zijn. Van vervoer van gevaarlijke stoffen over omliggende wegen is geen sprake. Het projectgebied ligt met 200 meter buiten het invloedsgebied van het spoortracé Apeldoorn-Deventer. Het aspect externe veiligheid vormt om die reden naar verwachting geen belemmering voor de uitvoer van het project.

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren. Het is niet de bedoeling dat met de watertoets nieuw beleid wordt gemaakt. De watertoets is een proces op zich en vervangt geen vergunningen-, privaatrechtelijke en andere procedures. De watertoets ten behoeve van de herontwikkeling van voorliggende locatie is uitgevoerd door Tauw (Notitie Watertoets, juli 2011, zie bijlage)

Het plan ligt aan het marktplein in Twello en valt binnen bestaand stedelijk gebied. Het is 1.140 m2 groot, waarvan 764 m2 bebouwd en het overige oppervlak verhard is. Het bevindt zich niet binnen enige Keurzone of binnen de zoekgebieden voor waterberging zoals deze staan weergegeven in het Streekplan. Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor en door(grond)water in de omgeving.

Grondwater

Het grondwaterpeil ter plaatse van het plangebied ligt tussen de 1,9 en de 2,9 m onder maaiveld (bron: Wateratlas provincie Gelderland). Er is in en om het gebied geen grondwateroverlast bekend. Het gebied ligt niet in de grondwaterfluctuatiezone zoals provincie Gelderland deze heeft gedefinieerd. Door de relatief lage grondwaterstand zal grondwater geen overlast veroorzaken in dit plan en niet structureel afgevoerd worden. Hierdoor zal het plan 'grondwaterneutraal' worden ontwikkeld. Hemelwater zal afgekoppeld worden en er zal een berging van 36 mm per m2 verhard oppervlak gerealiseerd worden. De ruimte hiervoor binnen het plangebied is beperkt. Op het binnenterrein kan een HWA-afvoer worden aangelegd, aanvullend wordt berging gezocht in de weg langs het marktplein. Daarbij dient rekening te worden gehouden met aanwezige(riool)leidingen, bestaande bomen, eventuele kelders en de parkeergarage. Door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen wordt voorkomen dat het te infiltreren hemelwater de bodem en het grondwater verontreinigd raakt. Ingrepen voortkomend uit dit plan zullen geen bodemlagen aantasten als gevolg waarvan het grondwatersysteem verandert.

Oppervlaktewater

In de nabijheid van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Naar aanleiding van dit plan zal geen extra oppervlaktewater (in verbinding staand met het oppervlaktewatersysteem) gecreëerd worden. Ook zal er niet geloosd worden op het oppervlaktewater. Hierdoor heeft het plan geen nadelige gevolgen voor de oppervlaktewaterkwaliteit en heeft het geen nadelige gevolgen voor of door het oppervlaktewatersysteem in de omgeving.

Natuur

Binnen en nabij het plangebied komt geen waterafhankelijke natuur voor. Het plan heeft daarmee geen nadelige gevolgen voor waterafhankelijke natuur.

DWA en RWA

In de huidige situatie is nabij het plangebied een gemengd rioolstelsel aanwezig.Voor de toekomstige situatie zal het hemelwater binnen het plangebied niet afgevoerd worden naar de riolering. Het hemelwater zal binnen en nabij het plangebied geïnfiltreerd worden. De capaciteit van de infiltratievoorziening zal in 36 mm berging voorzien. Er wordt een overloop gecreëerd vanuit het hemelwatersysteem naar het aanwezige gemengde stelsel. Door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen wordt voorkomen dat het te infiltreren hemelwater het grond- en/of oppervlaktewater verontreinigt. Het rioolstelsel en de RWZI zijn voldoende groot voor aansluiting van de uit dit planvoortkomende extra afvoer.

Conclusie

Doordat dit plan kleiner dan 1.500 m2 is, buiten Keurzones valt, het geen HEN-water inclusief beschermingszone betreft, er niet meer dan de landelijke afvoernorm geloosd gaat worden opoppervlaktewater, buiten de zoekgebieden voor waterberging valt, geen landgoed, weg(en),spoorlijn(en), Tracéwet, damwand(en), scherm(en), ontgrondingen et cetera betreft, valt het onder de “postzegelplannen” zoals waterschap Veluwe die vanuit het oogpunt van de watertoets heeft gedefinieerd. Dit betekent dat voor dit plan het “standaard wateradvies” geldt. Afwijkingen hiervan en afwijkingen op de plankaart zijn beargumenteerd weergegeven in deze waterparagraaf.

Bij ruimtelijke ingrepen dient onderbouwd te worden of het voornemen 'redelijkerwijs uitvoerbaar' is. Een inschatting van eventuele belemmeringen op het gebied van natuurbescherming is hieronderdeel van. Al tijdens de planvorming dient daarom inzichtelijk te worden gemaakt of er mogelijk sprake is van effecten waarvoor een ontheffingsplicht geldt en of het aannemelijk is dat deze verkregen zal worden. Door Tauw is daarom de notitie "Natuurtoets Marktplein te Twello" opgesteld in juni 2011 (zie bijlage).

Nader onderzoek

Toetsing van de beoogde ingreep aan door de Flora- en faunawet beschermde natuurwaarden laat zien dat er één soort is waarvoor een negatief effect verwacht wordt. Nader (veld)onderzoek naar de aanwezigheid van verblijfplaatsen van de Gewone dwergvleermuis is daarom nodig.

Achtergrond verbodsbepalingen

De Flora- en faunawet gaat uit van het voorzorgsbeginsel en stelt dat een overtreding van verbodsbepalingen met zekerheid moet kunnen worden uitgesloten. Uitsluitsel is alleen mogelijk op basis van voldoende en actuele gegevens. Wanneer negatieve effecten op soorten mogelijk zijn, en wanneer op basis van het oriënterend veldbezoek of actuele verspreidingsgegevens niet met zekerheid vast te stellen is of een soort aanwezig is, is daarom nader onderzoek naar de aanwezigheid van deze soorten noodzakelijk.

Bij het treffen van voldoende mitigerende maatregelen kan een aantasting van de 'functionele
omgeving' van de verblijfslocaties worden voorkomen en daarmee een overtreding van de
verbodsbepaling van artikel 11 van de Flora- en faunawet. Bij voldoende mitigerende
maatregelen is een ontheffing niet nodig. Het verdient de aanbeveling het mitigatieplan vooraf te
laten goedkeuren door het Ministerie van EL&I. Dit dient te gebeuren door het indienen van een
ontheffingsaanvraag, waarbij de goedkeuring van de mitigerende maatregelen gegeven wordt in
de vorm van een afwijzing van de ontheffingsaanvraag.

Geconcludeerd wordt dat bij afdoende mitigerende maatregelen geen sprake is van een overtreding van verbodsbepalingen. De noodzaak tot het daadwerkelijk in bezit hebben van een goedgekeurd mitigatieplan of een ontheffing is gekoppeld aan de uitvoeringsfase. De ruimtelijkevergunning- en planprocedures kunnen daarom doorgang vinden.

Vervolg

Voorafgaand aan het ontwikkelen van de locatie wordt daarom een vleermuisonderzoek uitgevoerd. Indien blijkt dat de panden daadwerkelijk een functie verrichten voor vleermuizen, wordt gezorgd voor een vervangende leefomgeving door het treffen van mitigerende en/of compenserende maatregelen, inclusief een ecologisch verantwoorde sloopwijze. Dit alles zal gebeuren onder begeleiding van een ter zake kundig ecoloog.

Door het bureau Synthegra is een Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, karterend booronderzoek, uitgevoerd op de locatie (Rapport Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, karterend booronderzoek, Marktplein Twello, maart 2012, zie bijlage).

Het doel van het archeologisch bureauonderzoek was het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied. Voor het plangebied gold op basis van het bureauonderzoek een middelhoge verwachting voor vuursteenvindplaatsen uit het laat-paleolithicum en mesolithicum en een hoge verwachting voor nederzettingsresten uit het neolithicum tot en met de vroege middeleeuwen. Voor de late middeleeuwen en de nieuwe tijd gold een lage verwachting.

Het doel van het inventariserend veldonderzoek was om deze verwachtingen te toetsen. Resultaat hiervan was als volgt. In geen van de boringen zijn indicatoren aangetroffen die wijzen op de aanwezigheid van een archeologische vindplaats. De kans dat binnen het plangebied een archeologische vindplaats aanwezig is, wordt daarom klein geacht.

Conclusie

De verwachting is dat binnen het plangebied geen archeologische resten in situ aanwezig zijn, waardoor ook geen archeologische resten worden bedreigd door de voorgenomen ontwikkeling van het gebied. De archeologische verwachtingswaarde voor het plangebied is bijgesteld naar laag. Op grond van de resultaten van dit onderzoek wordt vervolgonderzoek niet noodzakelijk geacht.

Mochten tijdens de geplande werkzaamheden archeologische waarden worden aangetroffen, dan geldt, conform artikel 53 van de Monumentenwet uit 1988 (herzien in 2007) een meldingsplicht bij de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap of bij de hem vertegenwoordigende bevoegde overheid, de gemeente Voorst.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarvoor een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Het onderhavig plan is een aangewezen bouwplan. Met initiatiefnemer is een anterieure exploitatieovereenkomst afgesloten, waardoor kan worden afgezien van het opstellen van een exploitatieplan.

Planschade
Door PurpleBlue is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd in opdracht van initiatiefnemer (juli 2011). Hieruit bleek dat het risico op planschade wordt gewaardeerd op nihil.

Desondanks is in de anterieure exploitatieovereenkomst opgenomen dat eventuele planschade zal worden verhaald op initiatiefnemer, woningstichting Goed Wonen.

Het voorgaande betekent dat het plan economisch uitvoerbaar is.

In dit hoofdstuk worden de regels van het plan nader toegelicht. Er wordt inzicht gegeven in de opbouw van de planregels, de gebruikte bestemmingen en de inzet van zogenaamde flexibiliteitinstrumenten.

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

In deze regels staan de begrippen verklaard, die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. In dit bestemmingsplan is slechts één enkelbestemming opgenomen, de bestemming Centrum.

Tevens is een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen.

De bestemmingsregels kennen een vaste opbouw in bestemmingsomschrijving (toegestaan gebruik), bouwregels, nadere eisen, afwijking van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijking van de gebruiksregels, omgevingsvergunning en wijzigingsbevoegdheden.

Bestaande situatie

In de bestemmingsregels, veelal de bouwregels, kan worden verwezen naar de bestaande situatie. Dit vindt veelal plaats om van het plan afwijkende maten en oppervlakten niet onder het overgangsrecht te plaatsen. De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van het gemeentelijk bouwdossier aangevuld met de GBKN, het kadaster, de luchtfoto's en de cyclomedia, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan.

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

Anti-dubbeltelbepaling

De anti-dubbeltelbepaling is ook onder de algemene regels opgenomen. Hiermee blijven gronden, die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Strijdig gebruik

In het verleden werd strijdig gebruik (gebruik in strijd met de bestemming) expliciet vermeld bij elke bestemming. Nu is dit strijdig gebruik bij wet (artikel 2.1 Wabo) verboden en wordt het niet langer vermeld in het bestemmingsplan. Al het gebruik dat niet past binnen de doeleindenomschrijving van de betreffende bestemming wordt daarom gezien als strijdig gebruik, uitgezonderd geluidszoneringsplichtige en risicovolle inrichtingen en detailhandel in volumineuze goederen en/of grootschalige detailhandel. Deze worden expliciet genoemd als strijdig gebruik bij de desbetreffende bestemmingen.

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregels geven aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Bestemmingsomschrijving

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor detailhandel, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, horeca t/m categorie 3 van de bij dit plan behorenden Staat van Horeca-activiteiten, wonen (uitsluitend op de verdieping), aan huis verbonden beroepen en/of aan huis verbonden bedrijven, bed & breakfast, alsmede ondergeschikte voorzieningen als groen, tuinen, erven, verhardingen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen, parkeerplaatsen, laad- en losvoorzieningen, water en openbare nutsvoorzieningen.

Bouwvlak

Bebouwing mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht. In dit geval is het bouwvlak net zo groot als het bestemmingsvlak. Het bouwvlak mag geheel bebouwd worden.

Bouwhoogte

Op de verbeelding is aangegeven wat de maximale hoogte van het gebouw mag zijn, in deze situatie bedraagt de maximale hoogte van het gebouw 15 meter vanaf peil.

Specifieke bouwaanduiding

Ten behoeve van de ontsluiting en toegankelijk van het aangrenzende binnenterrein is een specifieke bouwaanduiding 'onderdoorgang' opgenomen. De onderdoorgang moet op de begane grond gerealiseerd worden en heeft een minimale een minimale hoogte van 3,30 meter.

Maatvoeringsaanduiding

Op de verbeelding is door middel van de maatvoeringsaanduiding 'maximum aantal wooneenheden' aangegeven hoeveel woningen maximaal zijn toegestaan, in deze situatie zijn er maximaal 22 woningen toegestaan.

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden.

Flexibiliteit in een bestemmingsplan is handig om ervoor te zorgen dat een bestemmingsplan voldoende beleidsruimte biedt om ontwikkelingen in de toekomst mogelijk te maken. Deze ontwikkelingen zullen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan vaak niet bekend zijn. Een bestemmingsplan zonder flexibiliteit kan te star zijn. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitbevoegdheden (art. 3.6, Wro), dienen in het bestemmingsplan zelf de grenzen te worden aangegeven door het stellen van nadere eisen, het verlenen van afwijkingen, het wijzigen van het plan of het uitwerken van een plan.

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende afwijkingsmogelijkheden opgenomen:

• bestemming 'Centrum': ten behoeve van de vestiging van aan huis verbonden beroepen die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten staan;
• bestemming 'Centrum': ten behoeve van aan huis verbonden beroepen in categorie 2, mits deze naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven behorende tot categorie 1;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages. Deze afwijking geldt alleen voor maten, afmetingen en percentages die binnen het bouwvlak passen, omdat anders sprake is van een wijzigingsbevoegdheid vanwege een te grote impact op de omgeving;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes kunnen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 75 m³ bedraagt;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het toestaan van antennemasten tot een bouwhoogte van 40 meter;

De algemene afwijkingsmogelijkheden mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- het straat- en/of bebouwingsbeeld;
- de sociale veiligheid;
- de verkeersveiligheid.

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met de diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn.

In dit geval is sprake van een plan van lokaal belang. Voor dergelijke plannen achten de provincie Gelderland en de VROM-Inspectie vooroverleg niet noodzakelijk. Ook het Waterschap Veluwe heeft aangegeven dat voor zogenaamde postzegelplannen, waar hier sprake van is, vooroverleg niet noodzakelijk wordt geacht.

Genoemde instanties hebben uiteraard wel de mogelijkheid om hun reactie op de plannen te geven tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 23 augustus 2012 tot 4 oktober 2012 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan kan daarom ongewijzigd worden vastgesteld.

Aangezien er geen zienswijzen zijn ingediend en ook anderszins geen aanleiding is om het bestemmingsplan te wijzigen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan, wordt het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld.