het bestemmingsplan Stationsstraat 39, Twello met identificatienummer NL.IMRO.0285.171030-VS00 van de gemeente Voorst;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

het uitsluitend door de bewoner(s) verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid, niet zijnde detailhandel uitgezonderd verkoop via internet, die in een woonruimte worden of wordt uitgeoefend, waarbij de woonruimte in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en die een ruimtelijke uitstraling hebben of heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Onder een aan huis verbonden bedrijf wordt verstaan een bedrijf dat is opgenomen in categorie 1 van de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, niet zijnde detailhandel uitgezonderd verkoop via internet, dat uitsluitend door de bewoner(s) in een woonruimte wordt uitgeoefend, waarbij de woonruimte in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

bouwwerk, geen gebouw zijnde;

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over opgravingsvergunning beschikt;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een aangegeven percentage, dat de oppervlakte van het bouwvlak per bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd met gebouwen en andere bouwwerken;

1. met betrekking tot bebouwing:

de bebouwing als aanwezig ten tijde van inwerkingtreding van het plan, voor zover niet in strijd met het toen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan, en bebouwing waarvoor ten tijde van de ter visielegging van het ontwerpplan reeds een bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning was verleend;

2. met betrekking tot gebruik:

het gebruik ten tijde van inwerkingtreding van het plan, voor zover niet in strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een (natuur)ramp of een niet-verwachte gebeurtenis, die ernstige schade veroorzaakt;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het op het publiek gerichte aanbieden, verkopen en/of leveren van commerciële en/of maatschappelijke diensten, zoals reisbureaus, kapsalons, uitzendbureaus, bankfilialen en makelaarskantoren;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw of deel van een gebouw met onzelfstandige woonruimten en bij dit gebouw of deel van het gebouw behorende gemeenschappelijke voorzieningen, zoals sanitair, kookgelegenheid, wasgelegenheid, verkeersruimte, woonkamer en berging;

een als zodanig aangegeven aanduiding ten behoeve van het indelen van een bouwvlak of bestemmingsvlak, met het oog op een verschil in maatvoering en/of gebruik;

een woonruimte die uitkomt op een gemeenschappelijke verkeersruimte, waarbij een persoon of huishouden voor het bewonen van de woonruimte afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen zoals sanitair, kookgelegenheid en wasgelegenheid, welke zich uitsluitend buiten die woonruimte bevinden;

de voor een ieder toegankelijke en door overheden beheerde en onderhouden gronden zoals groen, water, verkeer en/of verblijfsgebied;

een bouwwerk met maximaal twee wanden, al dan niet behorend tot de eigen constructie, dat strekt tot beschutting. Onder een overkapping wordt ook een carport of veranda verstaan;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een bouwwerk en/of op een terrein die wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep c.q. een aan huis verbonden bedrijf, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

de op de verbeelding middels de aanduiding 'gevellijn' aangegeven gevel of, de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een gebouw met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

de aan een bouwwerk, gebied of specifiek element in een gebied toegekende kenmerkende waarde op het gebied van cultuurhistorie, archeologie, geografie, aardkunde, landschap, natuur en/of ecologie;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot (zijdelingse) bouwperceelgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijdingen van de overstekende delen niet meer dan 0,70 m bedragen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine;

de diepte, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

1. 1. voor bouwwerken waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. 2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van een kamerverhuurpand;
2. b. aan huis verbonden beroepen en/of aan huis verbonden bedrijven welke zijn genoemd in categorie 1 van de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten', met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de onzelfstandige woonruimte mag worden gebruikt;
   2. 2. de activiteit niet leidt tot belemmeringen voor de omliggende functies;
   3. 3. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   4. 4. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel': detailhandel, uitsluitend op de begane grond;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'erf': erven;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'tuin': tuinen;
6. f. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. bij deze bestemming horende voorzieningen zoals groen, paden, verhardingen, water en parkeerplaatsen;

1. a. Op deze gronden mogen gebouwen worden gebouwd en gelden de volgende regels:
   1. 1. gebouwen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd;
   2. 2. het aantal onzelfstandige woonruimten mag maximaal 9 bedragen;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' mogen de goot- en bouwhoogte maximaal de aangegeven hoogten in meters bedragen;
2. b. Op deze gronden mogen andere bouwwerken worden gebouwd en gelden de volgende regels:
   1. 1. andere bouwwerken mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduidingen 'bouwvlak', 'erf' en 'tuin' worden gebouwd;
   2. 2. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen ter plaatse van de aanduiding 'tuin' mag maximaal 1 m bedragen;
   3. 3. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' en 'erf' mag maximaal 2 m bedragen;
   4. 4. de bouwhoogte van speeltoestellen mag maximaal 4,5 m bedragen;
   5. 5. de bouwhoogte van vlaggenmasten mag maximaal 8 m bedragen;
   6. 6. de bouwhoogte van overige, andere bouwwerken, mag maximaal 3 m bedragen;
   7. 7. het bouwen van overkappingen is niet toegestaan.

Bij een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van het bepaalde in lid 3.1 voor de vestiging van:

1. a. aan huis verbonden bedrijven welke niet zijn genoemd in de bij dit plan behorende 'Staat vanBedrijfsactiviteiten' of,
2. b. aan huis verbonden bedrijven die worden genoemd in categorie 2;

mits deze naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden, al dan niet onder te stellen voorwaarden, wat betreft geur, stof, geluid en gevaar, kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven behorende tot categorie 1 zoals die zijn genoemd in de bij dit plan behorende 'Staatvan Bedrijfsactiviteiten'.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn -behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en)- mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologisch waardevol gebied zijnde een historische dorpskern of historisch bekend verhoogde woonplaats.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag -met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels- uitsluitend worden gebouwd indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport ten aanzien van een inventariserend archeologisch onderzoek, dat voldoet aan de eisen van het bevoegd gezag, heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijk schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
2. b. het bepaalde in lid 4.2 onder a sub 1 en sub 2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 30 m²;
   3. 3. een bouwwerk waarbij graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden plaatsvinden.
3. c. het bepaalde in lid 4.2 onder a sub 1 en sub 2 is niet van toepassing, indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie voldoende is vastgesteld.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien bestaande bebouwing afwijkt van de in dit plan gegeven regels ten aanzien van afstanden, hoogten, oppervlakten, aantallen en percentages dan zijn de bestaande afstanden, hoogten, oppervlakten, aantallen en percentages als maximaal aan te merken en als zodanig toegestaan.

1. a. Bij een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van:
   1. 1. de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
   2. 2. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwen, wachthuizen ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouw niet meer dan 75 m³ bedraagt;
   3. 3. het bepaalde in het plan en toestaan dat antennemasten tot een bouwhoogte van 40 m worden gebouwd;
2. b. De onder a bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
   1. 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   2. 2. het straat- en/of bebouwingsbeeld;
   3. 3. de sociale veiligheid;
   4. 4. de verkeersveiligheid.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' te wijzigen voor wat betreft de categorie-indeling van bedrijven, indien en voor zover ten gevolge van technische en/of milieuhygiënische ontwikkelingen de milieubelasting van de desbetreffende typen bedrijven wijzigt.

Bij een verwijzing naar andere wettelijke regelingen is bedoeld de desbetreffende wet zoals die luidt op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%;.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Stationsstraat 39, Twello.

De heer O. Buur heeft een verzoek ingediend om het pand Stationsstraat 39 in Twello te kunnen verbouwen tot pand voor kamerverhuur. Het pand is momenteel in gebruik als onder meer winkelruimte, kantoorruimte en magazijn/opslagruimte. Na verbouwing dient het pand plaats te bieden aan negen (onzelfstandig) verhuurbare kamers. De huidige winkelruimte blijft als zodanig in gebruik.

Het pand heeft in bestemmingsplan “Twello Noordoost” de bestemming “Gemengd” en een dubbelbestemming "Waarde-Archeologie-4". Een onlangs aangekochte grondstrook aan de achterzijde van het pand is bestemd voor "Wonen". De bestemming "Gemengd" biedt ruimte aan onder meer detailhandel, dienstverlening, kantoren en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast is een (bedrijfs)woning toegestaan. Onder woning wordt verstaan 'een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden'. Ondanks het delen van woonvoorzieningen, wordt de gevraagde kamerverhuur niet aangemerkt als één huishouden. Het verzoek past niet binnen het bestemmingsplan.

Om medewerking te kunnen verlenen aan het verzoek, moet een nieuw bestemmingsplan voor het perceel worden vastgesteld.

Doel van voorliggend bestemmingsplan is het planologisch mogelijk maken van een kamerverhuurpand met onzelfstandige woonruimten aan de Stationsstraat 39 in Twello. Daarnaast blijft voor een deel van het pand de mogelijkheid voor detailhandel aanwezig.

De situering van het plangebied in de omgeving is weergegeven in Afbeelding 1. De locatie ligt ter hoogte van de kruising van de Stationsstraat en de Koningin Julianastraat ten noorden van het station in Twello. Een luchtfoto van het perceel is opgenomen in Afbeelding 2. De gronden zijn kadastraal bekend als gemeente TLO00, sectie B, perceelnummers 6656, 6657, 6903 en 9048.

Afbeelding 1: Situering plangebied in omgeving

Afbeelding 2: Luchtfoto plangebied

Het perceel ligt in de kern van Twello, ten noorden van de spoorlijn Apeldoorn-Deventer en het centrum van Twello, ter hoogte van de kruising van de Stationsstraat en de Koningin Julianastraat. De locatie ligt schuin tegenover het station Twello. Aan de overige zijden bevindt zich hoofdzakelijk woonbebouwing.

Het pand Stationsstraat 39 is in gebruik als winkel (telefonie), kantoor en opslagruimte van een installatiebedrijf. Op de verdieping boven de winkel is een bedrijfswoning aanwezig, waar echter al vele jaren verhuur van kamers plaatsvindt. Het pand bestaat uit twee geschakelde hoofdvolumes. Aan de achterzijde is onlangs een stuk grond aangekocht met daarop een aanbouw tegen het pand en een vrijstaand bijgebouwtje. Deze bouwwerken zullen worden gesloopt.

Afbeelding 3: aanzichten perceel

In dit hoofdstuk worden beknopt de belangrijkste ruimtelijke beleidskaders beschreven op de verschillende overheidsniveaus (Rijk, provincie, regionaal en gemeente).

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR biedt het nieuwe kader dat de (nieuwe) ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 benoemt en de focus bepaalt voor mobiliteitsinvesteringen. De structuurvisie speelt in op een aantal ontwikkelingen en uitdagingen; krimp, groeiende mobiliteitsbehoefte, versterken internationale concurrentiepositie, koesteren en versterken ruimtelijke structuur, klimaatverandering, duurzame energie en het stelsel van regels en procedures.

Eén van de kernmiddelen die wordt ingezet om goed op deze ontwikkelingen en uitdagingen in te spelen is decentralisatie. Beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen wil het kabinet dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten krijgen de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven. Het Rijk richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van belangen als geheel. Hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur, ondergrond en ruimte voor militaire activiteiten, waterveiligheid en milieukwaliteit en de bescherming van ons werelderfgoed zijn daarbij onderwerpen. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaat boeken. De voorgenomen ontwikkeling wordt niet aangemerkt als nationaal belang. Het Rijk heeft dan ook geen verdere bemoeienis met de planvorming.

Streekplan Gelderland 2005

De provincie heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in het Streekplan Gelderland 2005. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 heeft het streekplan Gelderland 2005 de status van structuurvisie gekregen. Dat betekent dat de inhoud van het streekplan voor de provincie de basis blijft voor haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening. Het streekplan verdeelt Gelderland ruwweg in drie soorten gebieden. Voor elk van deze gebieden is het beleid verschillend:

Het rode raamwerk: hier moet vooral de verstedelijking van Gelderland plaatsvinden. Het gaat om de zogeheten stedelijke netwerken, waar de regio Stedendriehoek Apeldoorn-Zutphen-Deventer er één van is. Ook de landbouw-ontwikkelings-gebieden (LOG's) worden tot het rode raamwerk gerekend vanwege het provinciale belang daarvan.

Het groen-blauwe raamwerk: hier ligt het accent op het beschermen en versterken van de aanwezige kwetsbare waarden en belangen. Dit zijn functies met een lage ruimtelijke dynamiek zoals de Ecologische Hoofdstructuur, waardevolle open gebieden en gebieden waar meer ruimte voor water gecreëerd moet worden.

Het multifunctionele gebied: het staat gemeenten vrij zelf het ruimtelijk beleid voor multifunctionele gebieden te bepalen. Wel wil de provincie dat gemeenten rekening houden met waardevolle landschappen in deze gebieden. Het plangebied ligt in zowel het rode raamwerk, waar het specifiek gelegen is in de stedendriehoek Apeldoorn-Zutphen-Deventer, als in multifunctioneel gebied. Plannen die gelegen zijn in deze stedendriehoek (het rode raamwerk) worden op regionaal niveau beoordeeld. De provincie wordt wel betrokken bij het regionale beleid dat voor deze gebieden worden opgesteld.

Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de herontwikkeling niet van provinciaal belang is.

Ruimtelijke Verordening Gelderland

Op grond van artikel 4.1 Wro kunnen, indien provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen en omtrent de daarbij behorende toelichting.

Op 15 december 2010 hebben provinciale staten van Gelderland de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld, op 27 juni 2012 gevolgd door een eerste herziening. In de toelichting hebben provinciale staten aangegeven wat de strekking van de verordening is. "In deze verordening zijn regelingen opgenomen waarvan Provinciale Staten van mening zijn dat de provincie verantwoordelijk is voor de doorwerking daarvan. De verordening vormt een beleidsneutrale vertaling van reeds vastgesteld ruimtelijk beleid. Dit betekent dat deze verordening geen beleidswijzigingen bevat. Onder de Wro heeft de provincie geen bemoeienis meer met lokale belangen. Gemeenten worden nu vrij gelaten de lokale aspecten naar eigen inzicht te regelen. Daarnaast zijn regelingen opgenomen die naar de mening van het Rijk door de provincies nader moeten, dan wel kunnen worden uitgewerkt in een provinciale verordening. Dit vloeit voort uit de concept-AMvB Ruimte."

Stedelijke ontwikkelingen als wonen en werken dienen plaats te vinden binnen bestaand stedelijk gebied. Het aantal woningen neemt met het plan niet toe. Met de ontwikkeling is dan ook geen provinciaal belang in het geding.

Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030

De gemeenten in de regio Stedendriehoek, met daarin de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen, hebben gezamenlijk een regionale structuurvisie opgesteld. Deze visie vormt de integrale afstemming tussen de ruimtelijke opgaven binnen de regio. In de Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030 is geen beleid opgenomen dat specifiek van toepassing is op dit plan.

Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst

In de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst (vastgesteld op 31 januari 2005) is de toekomstvisie geformuleerd voor toekomstig gemeentelijk ruimtelijk beleid. Dit kader geeft de ambities weer ten aanzien van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en is daarmee een handvat voor onder meer nieuwe bestemmingsplannen. De kern Twello wordt als hoofdkern van de gemeente Voorst gezien als vestigingsplaats voor meer grootschalige opgaven op het gebied van wonen en werken. De visie geeft geen specifieke ontwikkelingen weer die van belang zijn voor onderliggende ontwikkeling.

Woonvisie, diversiteit in wonen 2011-2015

Op 10 oktober 2011 is de Woonvisie door de gemeenteraad vastgesteld. Doel van deze structuurvisie is om te komen tot een voor alle (potentiële) inwoners van de gemeente Voorst evenwichtige woningmarkt. Dit doet de gemeente onder andere door kansen te bieden aan kwetsbare groepen met te beperkte keuzemogelijkheden op de woningmarkt, door te zorgen voor een gedifferentieerd aanbod in de woningbouw en door sturing te geven aan de gewenste bestaande voorraad en nieuwbouw.

Het woonwensenonderzoek uit de Woonvisie gaat niet in op kamerverhuur. Uitvoering van het plan is niet van invloed op het Kwalitatief WoonProgramma 3 dat door provincie in samenspraak met onder meer regio en gemeenten is uitgewerkt en waarin afspraken gemaakt zijn over kwantiteit (aantallen) en kwaliteit (type- en prijsdifferentiatie) van de woningbouw.

Leidraad Spoorzone Twello 2030+

De Leidraad Spoorzone Twello 2030+ vormt een stedenbouwkundig kader voor de beoordeling van nieuwe initiatieven in de spoorzone van Twello, waar het spoor een scheiding tussen het landelijke milieu aan de noordzijde en dorpse milieu aan de zuidzijde vormt. De leidraad heeft een inspirerende en voorwaardenscheppende rol bij nieuwe ontwikkelingen in dit gebied, om de samenhang en ordening te versterken.

De drie kenmerkende ingrediënten van het gebied zijn het dorpsmozaïek, de scheiding van het spoor en de continuering van de historische linten over het spoor. Door deze als uitgangspunt te nemen ontstaat een krachtig structuurbeeld voor het gebied spoorzone. Bij de spoorwegovergangen en bij de kruising met de beek mengen het landschappelijke en dorpse milieu zich met elkaar. Deze gebieden verdienen bijzondere aandacht als het gaat om (her)ontwikkeling. Ontwikkelingen aan de noordzijde van het spoor, waar het plangebied ligt, moeten geïnspireerd zijn op het landelijke milieu. In de ruim opgezette wijken tussen de Rijksstraatweg en het spoor wordt de overwegend losse en groene structuur behouden en waar mogelijk versterkt. Langs het spoor worden voorkanten gesitueerd met een open, kleinschalig en groen karakter.

Het plan voorziet in herontwikkeling van het bestaande pand. Het perceel kent een beperkte oppervlakte, waardoor het realiseren van een groen karakter niet haalbaar is. Met verbeteren van de uitstraling van het pand en het ordenen van de buitenruimte, met onder andere het slopen van een tweetal bestaande bouwwerken, wordt aangesloten bij de uitgangspunten uit de Leidraad.

Het plan voorziet in het verbouwen van het bestaande pand tot pand voor kamerverhuur. De bestaande winkelruimte (telefonie) met bijbehorend magazijn op de begane grond wordt daarbij behouden. In totaal wordt ruimte geboden aan negen onzelfstandige woonruimten/kamers met verschillende oppervlaktes; in het oostelijke volume boven de winkel twee kamers en in het westelijke volume drie kamers op de begane grond en vier kamers op de verdieping. Hier wordt op de verdieping ook een gezamenlijke woonkamer voor de bewoners gerealiseerd. Essentiële woonvoorzieningen -kookgelegenheid, toilet, wasgelegenheid- worden door bewoners gedeeld. Op de begane grond wordt hiertoe een ruime keuken gerealiseerd, met daarnaast nog twee kleinere kookgelegenheden op beide verdiepingen. Zowel op de beide verdiepingen als op de begane grond wordt een badruimte en toilet gerealiseerd. Inpandig wordt voorzien in een berging van circa 20 m² voor stalling van onder meer tweewielers van de bewoners.

Met de verbouw worden de gevels van het huidige pand op onderdelen aangepast, evenals de buitenruimte. Een bestaand schuurtje en aanbouw aan de achterzijde van het westelijke gedeelte van het pand, worden gesloopt. Aan de westzijde ontstaat daarmee extra ruimte voor parkeren; aan de achterzijde van het pand ontstaat extra buitenruimte voor de bewoners en het stallen van containers.

Onderstaande afbeeldingen (4 t/m 6) geven inzicht in de gevelaanzichten van het pand, de inrichting hiervan en de inrichting van de buitenruimte.

Afbeelding 4: gevelaanzichten

Afbeelding 5: plattegrond na verbouwing

Afbeelding 6: inrichting buitenruimte

De ontwikkeling vindt plaats in bestaande bebouwing. De woonfunctie is passend in de omgeving, die aan deze zijde van het spoor overwegend uit woonbebouwing bestaat. De geldende bestemming van het perceel biedt ruimte aan meerdere functies, waaronder detailhandel en bedrijfsmatige activiteiten. In het verleden zijn onder meer een postagentschap en postbussen in het pand gevestigd geweest. Deze verkeersaantrekkende functies worden met het plan afgewaardeerd. Met sloop van de aanbouw en het bijgebouwtje aan de achterzijde van het pand, is sprake van een afname van de bebouwde oppervlakte. Behalve het hoofdgebouw zijn in de nieuwe situatie geen gebouwen aanwezig. De (bedrijfs)woning die binnen het geldende bestemmingsplan is toegestaan, wordt 'ingeruild' voor één woongebouw met meerdere onzelfstandige woonruimten. Het plan gaat daarmee niet ten koste van de woningbouwvoorraad van de gemeente. Het perceel voorziet in voldoende parkeergelegenheid voor de ontwikkeling (zie hiervoor ook paragraaf 5.5.1).
De gevelaanzichten van het pand worden op onderdelen aangepast en verbeterd. In de bestaande situatie loopt de blauwe 'omlijsting' van de telefoonwinkel door in het westelijke volume. Dit wordt met de verbouw teruggebracht naar alleen het gedeelte van het pand waarin de winkel gevestigd is. Onlangs is de pinautomaat verwijderd en met de nieuwe aanpassingen verdwijnen onder meer de roldeur en reclameuitingen aan de zijde van de Koningin Julianastraat. Met deze wijzigingen ontstaat een rustiger en eenduidiger uitstraling van het pand. Tegen de ontwikkeling bestaan geen ruimtelijke en/of stedenbouwkundige bezwaren.

Bij ruimtelijke ingrepen dient onderbouwd te worden of het voornemen 'redelijkerwijs uitvoerbaar' is. In dit hoofdstuk wordt per aspect (milieu, flora en fauna, archeologie, civieltechnische aspecten en economie) aangegeven in hoeverre er de beoogde herontwikkeling uitvoerbaar is.

Als gevolg van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan onderzoek te worden verricht naar de geschiktheid van de gronden voor het beoogde doel. In het geval van een verontreiniging moet de mate van de omvang ervan worden vastgesteld, zodat beoordeeld kan worden of -en zo ja welke- kosten gemoeid zijn met het verwijderen of verminderen van die verontreiniging, zodat voldaan wordt aan de eisen van de milieuwetgeving.

Uitvoering van de plannen vindt plaats binnen bestaande bebouwing op bestaande fundering en vloeren. Het westelijke volume is in het verleden opgericht als showroom en magazijn voor de opslag van keukens. Nadien hebben zich andere detailhandelsbedrijven in het pand gevestigd. Momenteel worden de ruimtes gebruikt als onder meer kantoorruimte en magazijnruimte voor een installatiebedrijf. De verdiepingen worden of zijn in het verleden gebruikt als woonruimte. Gezien het gegeven dat geen rechtstreeks contact met bodem zal optreden, dat het gebruik van het pand tussen het moment van oprichting en nu gericht is geweest op het (langdurig) verblijf van personen en dat in het verleden geen verdachte activiteiten in het pand hebben plaatsgevonden, mag verondersteld worden dat het pand geschikt is voor het beoogde gebruik.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimte tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen de milieubelastende en milieugevoelige functies.

Voor wat betreft de onderbouwing van te hanteren afstanden dient in eerste instantie te worden uitgegaan van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering. De brochure geeft minimale afstanden vanaf de grens van een bedrijf tot een gevoelige functie die aangehouden moeten worden. De aan te houden afstanden van de brochure zijn opgezet voor inwaarts zoneren en bevatten vanuit de milieugevoelige functie gezien een bufferzone. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig waarvan hindercirkels over de locatie liggen. In het pand is een winkel aanwezig. Voor detailhandel geldt een richtafstand van 10 meter tot aan gevoelige functies, uitgaande van een rustige woonwijk. Gezien de ligging aan spoor en de kruising van wegen, is in dit geval al een grote mate van verstoring van verkeer en kan gesteld worden dat van een rustige woonwijk geen sprake is. Een bouwkundige scheiding conform eisen die in het Bouwbesluit worden gesteld ten aanzien van de scheiding tussen de beide functies is toereikend. Geconcludeerd kan worden dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden moet worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Artikel 76 Wgh verplicht ertoe om bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen een geluidzone ter zake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen. Bij het voorbereiden van de vaststelling van zo'n bestemmingsplan moet akoestisch onderzoek worden gedaan naar die geluidsbelasting.

In de bestaande situatie is met de (bedrijfs)woning een gevoelige functie aanwezig en bestemd. Met onderliggend plan blijft sprake van een gevoelige bestemming, waarbij het aantal woningen niet toeneemt, aangezien sprake is van kamerverhuur met onzelfstandige woonruimten. Bezien vanuit de Wet geluidhinder gelden in dat geval dezelfde waarden en is nadere toetsing aan de wet voor vaststelling van het bestemmingsplan niet nodig.

Geluidwering

In 2003 is de woonruimte op de verdieping boven de winkel geïsoleerd tegen railverkeergeluid. De geluidsbelasting op de gevel van de bedrijfswoning zoals die destijds op de definitieve raillijst van de gemeente Voorst is vastgelegd bedraagt 75 dB(A). Bij de sanering is gestreefd naar een binnenwaarde van 40 dB(A). In gevallen waar de 40 dB(A) niet haalbaar was is een hogere binnenwaarde vastgelegd, waarbij de 45 dB(A) niet te boven mocht worden gegaan. Voor de Stationsstraat 39 zijn binnenwaarden vastgelegd van 41, 42 en 44 dB(A) voor respectievelijk de slaapkamer spoorzijde, de keuken en de woonkamer spoorzijde. De maatgevende geluidwering hierbij bedraagt 34 dB(A). Bij de verbouwplannen dient initiatiefnemer eveneens voorzieningen te treffen met een geluidwering van 34 dB(A). Middels onderzoek dient te worden aangetoond dat hieraan wordt voldaan.

De eisen voor de kwaliteit van de buitenlucht zijn sinds november 2007 vastgelegd in de Wet milieubeheer, in titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen (ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'). In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de Wet luchtkwaliteit bestaat uit in Europees verband vastgestelde normen voor maximumconcentraties voor een aantal luchtvervuilende stoffen. In Nederland kunnen met name fijn stof (PM₁₀) en stikstofoxiden (NO₂) problemen opleveren met betrekking tot overschrijding van de grenswaarden. Fijn stof wordt grotendeels veroorzaakt door grote industriële bronnen en het wegverkeer, NO₂ wordt voornamelijk veroorzaakt door wegverkeer.

Indien het uitoefenen van bevoegdheden zoals het vaststellen van bestemmingsplannen of het afwijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 1 van de Wabo gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, kunnen bestuursorganen die bevoegdheden uitoefenen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden;
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan c.q. de afwijking per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
• het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen.

Sinds 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Volgens het NSL draagt een project 'niet in betekenende mate' (Nibm) bij zo lang de concentratie fijnstof of stikstofdioxide niet meer dan 3% bedraagt. Volgens de regeling Nibm wordt die grens pas overschreden bij bijvoorbeeld woningbouwprojecten van meer dan 1500 woningen of kantoorlocaties met meer dan 10.000 m² bruto vloeroppervlak. Voor ontwikkelingen die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden.

De ontwikkeling in voorliggend bestemmingsplan kan worden aangemerkt als ontwikkeling die in niet betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. De locatie ligt ook niet binnen een gebied waarin de normen van luchtkwaliteit worden overschreden. Geconcludeerd wordt dat de Wet luchtkwaliteit en het Besluit Nibm geen belemmering vormen voor de ontwikkeling.

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire (chemische fabriek, lpg-tankstation) en de mobiele (vervoer gevaarlijke stoffen) bronnen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen groepsrisico (GR) en plaatsgebonden risico (PR). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het plaatsgebonden risico biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten.

Uit de risicokaart Gelderland blijkt dat in de nabijheid van het projectgebied geen stationaire bronnen aanwezig zijn. Van vervoer van gevaarlijke stoffen over omliggende wegen is geen sprake. Wel vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de spoorweg Apeldoorn-Deventer. In de Beleidsvisie Externe Veiligheid Voorst (28 mei 2010) is onderzoek gedaan naar risicobronnen binnen de gemeente, waarbij ten aanzien van de spoorlijn is berekend dat de PR-contour 10^-6 op minder dan 10 meter van het spoor ligt. Het plangebied ligt op de ruimere afstand. Er zijn geen overschrijdingen van de oriënterende waarde groepsrisico of mogelijke knelpunten in bestemmingsplannen rond de spoorwegen (zowel huidig als met de komst van Basisnet spoor). Het aspect externe veiligheid vormt om die reden geen belemmering voor de uitvoer van het project.

Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan dient natuurwetgeving beschouwd te worden. Deze wetgeving richt zich op twee hoofdthema's. Het gaat hierbij om de bescherming van natuurgebieden (gebiedsbescherming) en de bescherming van plant- en diersoorten (soortbescherming).

De bescherming van natuurgebieden wordt geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 (in de Natura 2000-gebieden) en de Ecologische hoofdstructuur (EHS). Ruimtelijke projecten kunnen niet zonder meer worden gerealiseerd in of nabij beschermde natuurgebieden. Projecten die in of in de nabijheid van beschermde natuurgebieden worden geprojecteerd, dienen te worden getoetst op de mogelijke negatieve effecten die zij op deze gebieden kunnen hebben en of zij verstoring zullen veroorzaken (externe werking). Als sprake is van externe werking dan kan het noodzakelijk zijn dat bij de provincie (bevoegd gezag) een vergunning volgens artikel 19d van de Natuurbeschermingswet aangevraagd moet worden.
Soortbescherming wordt geregeld in de Flora- en faunawet. In deze wet is een aantal planten en dieren aangewezen als beschermd. Deze beschermde organismen mogen niet zonder reden in hun bestaan worden aangetast. De wet maakt een onderscheid tussen licht en zwaar beschermde soorten. Het uitgangspunt van de wet is dat beschermde planten- en diersoorten geen schade mogen ondervinden. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in de openbare ruimte is het niet altijd nodig een vrijstelling of een ontheffing aan te vragen. Wanneer het onmogelijk is schade aan streng beschermde planten en dieren tijdens ruimtelijke ontwikkelingen en inrichting te voorkomen, moet altijd een ontheffing worden aangevraagd bij het ministerie van Economische Zaken (Dienst Regelingen).

Het plangebied ligt niet in of in de nabijheid van een beschermd natuurgebied. Ook zijn binnen het plangebied geen belangrijke ecologische waarden bekend die om bescherming vragen. Gezien de aard en omvang van het plan is nader ecologisch onderzoek daarom achterwege gebleven. Te allen tijde dient de algemene zorgplicht (artikel 2 van de Flora- en faunawet) in acht te worden genomen voor alle soorten planten en dieren, ongeacht of deze soorten beschermd zijn.

De bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door bodemverstorende activiteiten is in de Monumentenwet 1988 geregeld. Hierbij gaat de wet uit van het zo vroeg mogelijk betrekken van de archeologische waarden in het ruimtelijke ordeningsproces. Specifiek voor het bestemmingsplan is hierop artikel 38a van de Monumentenwet van toepassing: “De gemeenteraad houdt bij de vaststelling van een bestemmingsplan of een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.1, onderscheidenlijk artikel 3.38, van de Wet ruimtelijke ordening en bij de bestemming van de in het plan begrepen grond, rekening met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten”.

De gemeente Voorst heeft in 2009 een archeologische beleidskaart vastgesteld. Daarmee zijn de te verwachten archeologische waarden gedetailleerd in beeld gebracht. De locatie ligt in een archeologisch waardevol gebied met historische dorpskern of historisch bekende woonplaatsen. Hier geldt een streven naar behoud in huidige staat. Bij ingrepen met een grotere oppervlakte dan 30 m² én die dieper reiken dan 30 centimeter onder maaiveld, dient een inventariserend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Onderliggend plan gaat uit van verbouw van een bestaand pand op bestaande fundering. Om die reden is het niet noodzakelijk archeologisch onderzoek te laten plaatsvinden. Ter bescherming van de archeologische waarden bij eventuele toekomstige ingrepen wordt een dubbelbestemming in het bestemmingsplan opgenomen, gelijk aan die uit het geldende plan.

Bij ontwikkelingen dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. In dit geval dient daarbij voldoende parkeerruimte aanwezig te zijn voor de 9 kamers en de bestaande winkelruimte. Voor berekening van de parkeernorm is onder meer gebruik gemaakt van de parkeerkencijfers van CROW, het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte.

Voor kamerverhuur wordt uitgegaan van een norm van 0,7 parkeerplaatsen per kamer, wat neerkomt op een totaal van ruim 6 parkeerplaatsen. Voor de winkel dient voorzien te worden in circa 4 parkeerplaatsen. In de nieuwe situatie dienen daarom ruim 10 plekken aanwezig te zijn, waarbij in de normering rekening is gehouden met extra parkeerbehoefte voor bezoekers. In de huidige situatie zijn 8 parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig. Met realisatie van de plannen worden aan de westzijde van het perceel twee extra plaatsen gerealiseerd. De parkeerplaatsen bij de winkel kunnen buiten sluitingstijden ook gebruikt worden door bezoekers van het kamerverhuurpand en voor de deur van de winkel zijn twee openbare parkeerplaatsen aanwezig die kunnen dienen voor eventuele overloop. Hiermee is voldoende parkeerruimte aanwezig. Ten aanzien van de parkeersituatie bestaan dan ook geen belemmeringen ten aanzien van de planvorming.

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) is beoordeeld welke waterthema's in het plan relevant zijn.

Op 10 juli 2013 is de digitale Watertoets van Waterschap Vallei en Veluwe ingevuld. Het resultaat hiervan is opgenomen in Bijlage 1. Aangezien het plan uitsluitend een wijziging van functie van bestaande bebouwing betreft en het verharde oppervlak met de plannen niet toeneemt, zijn geen nadelige effecten te verwachten op de waterhuishouding. Geconcludeerd wordt dat geen sprake is van een waterschapsbelang en vanuit waterhuishoudkundige overwegingen geen belemmeringen bestaan voor vaststelling van onderliggend bestemmingsplan.

Rond het plangebied zijn geen kabelleidingen, brandstoftransportleidingen of straalpaden aanwezig die invloed op het plan hebben.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In dit geval is van een dergelijk plan geen sprake. De kosten van dit bestemmingsplan en de uitvoering hiervan zijn voor rekening van de aanvrager. Ook eventuele kosten van planschade zijn voor kosten van de aanvrager. Hiertoe is tussen de gemeente en initiatiefnemer een overeenkomst gesloten.

In dit hoofdstuk worden de regels van het plan nader toegelicht. Er wordt inzicht gegeven in de opbouw van de planregels, de gebruikte bestemmingen en de inzet van zogenaamde flexibiliteitinstrumenten.

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

In deze regels staan de begrippen verklaard, die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. In dit bestemmingsplan is slechts één enkelbestemming opgenomen, de bestemming Wonen. Daarnaast is een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen.

De bestemmingsregels kennen een vaste opbouw in bestemmingsomschrijving (toegestaan gebruik), bouwregels, nadere eisen, afwijking van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijking van de gebruiksregels, omgevingsvergunning en wijzigingsbevoegdheden.

Bestaande situatie

In de bestemmingsregels, veelal de bouwregels, kan worden verwezen naar de bestaande situatie. Dit vindt veelal plaats om van het plan afwijkende maten en oppervlakten niet onder het overgangsrecht te plaatsen. De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van het gemeentelijk bouwdossier aangevuld met de GBKN, het kadaster, de luchtfoto's en de cyclomedia, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan.

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

Anti-dubbeltelbepaling

De anti-dubbeltelbepaling is ook onder de algemene regels opgenomen. Hiermee blijven gronden, die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Strijdig gebruik

In het verleden werd strijdig gebruik (gebruik in strijd met de bestemming) expliciet vermeld bij elke bestemming. Nu is dit strijdig gebruik bij wet (artikel 2.1 Wabo) verboden en wordt het niet langer vermeld in het bestemmingsplan. Al het gebruik dat niet past binnen de doeleindenomschrijving van de betreffende bestemming wordt daarom gezien als strijdig gebruik, uitgezonderd geluidszoneringsplichtige en risicovolle inrichtingen en detailhandel in volumineuze goederen en/of grootschalige detailhandel. Deze worden expliciet genoemd als strijdig gebruik bij de desbetreffende bestemmingen.

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregels geven aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Bestemmingsomschrijving

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor Wonen in de vorm van een kamerverhuurpand en onder voorwaarden zijn aan huis verbonden bedrijven en/of aan huis verbonden beroepen toegestaan. Daar waar dit specifiek is aangeduid is op de begane grond detailhandel toegestaan. Verder zijn de gronden bestemd voor openbare nutsvoorzieningen en bij de bestemming horende voorzieningen zoals groen, paden, verhardingen, parkeerplaatsen en water.

Bebouwingsmogelijkheden

Binnen de bestemming is een onderscheid gemaakt tussen bebouwing die is toegestaan binnen het bouwvlak en bebouwing die daarbuiten is toegestaan. Waar gebouwen mogen worden opgericht is dat middels een bouwvlak aangegeven. Het bouwvlak is in dit geval afgestemd op het bestaande pand. Binnen het bouwvlak staan de toegestane goot- en bouwhoogte weergegeven. Buiten het bouwvlak zijn alleen andere bouwwerken toegestaan.

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen waarbij ingrepen vanaf een bepaalde omvang plaatsvinden, is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden.

Flexibiliteit in een bestemmingsplan is handig om ervoor te zorgen dat een bestemmingsplan voldoende beleidsruimte biedt om ontwikkelingen in de toekomst mogelijk te maken. Deze ontwikkelingen zullen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan vaak niet bekend zijn. Een bestemmingsplan zonder flexibiliteit kan te star zijn. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitbevoegdheden (art. 3.6, Wro), dienen in het bestemmingsplan zelf de grenzen te worden aangegeven door het stellen van nadere eisen, het verlenen van afwijkingen, het wijzigen van het plan of het uitwerken van een plan.

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende afwijkingsmogelijkheden opgenomen:

• bestemming 'Wonen': ten behoeve van de vestiging van aan huis verbonden bedrijven die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten staan;
• bestemming 'Wonen': ten behoeve van aan huis verbonden bedrijven in categorie 2, mits deze naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven behorende tot categorie 1;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages. Deze afwijking geldt alleen voor maten, afmetingen en percentages die binnen het bouwvlak passen, omdat anders sprake is van een wijzigingsbevoegdheid vanwege een te grote impact op de omgeving;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwen, wachthuizen ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen kunnen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouw niet meer dan 75 m³ bedraagt;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het toestaan van antennemasten tot een bouwhoogte van 40 meter;

De algemene afwijkingsmogelijkheden mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- het straat- en/of bebouwingsbeeld;
- de sociale veiligheid;
- de verkeersveiligheid.

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met de diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn.

In dit geval is sprake van een plan van lokaal belang. Voor dergelijke plannen achten de provincie Gelderland en de VROM-Inspectie vooroverleg niet noodzakelijk. Uit de het wateradvies van Waterschap Vallei en Veluwe komen geen waterschapsbelangen naar voren.

Genoemde instanties hebben wel de mogelijkheid om hun reactie op de plannen te geven tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 22 augustus 2013 tot en met 2 oktober 2013 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.