het bestemmingsplan Tweede herziening De Schaker Twello met identificatienummer NL.IMRO.0285.171040-VS00 van de gemeente Voorst.

de geometrich bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

De regels van het bestemmingsplan De Schaker Twello met identificatienummer NL.IMRO.0285.171010-VS00 en het bestemmingsplan Eerste herziening De Schaker Twello met identificatienummer NL.IMRO.0285.171031-VS00 zijn onverminderd van toepassing op dit plan.

In afwijking van het bepaalde in artikel 2 worden het bestemmingsplan De Schaker Twello met identificatienummer NL.IMRO.0285.171010-VS00 en het bestemmingsplan Eerste herziening De Schaker Twello met identificatienummer NL.IMRO.0285.171031-VS00 als volgt herzien:

• artikel 8, lid 8.2.1 onder g wordt vervangen door "het aantal aaneengebouwde hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 6";
• artikel 9, lid 9.2.1 onder f wordt vervangen door "ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 4' mag het aantal aaneengebouwde woningen maximaal 6 bedragen".

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Tweede herziening De Schaker Twello'.

Op 26 maart 2012 is het bestemmingsplan De Schaker Twello vastgesteld. Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om circa 320 woningen te realiseren aan de oostzijde van Twello. Het betreft drie verschillende bebouwingsgebieden, globaal gelegen ten oosten en zuiden van de wijk Achter 't Holthuis, ten noorden van de Voordersteeg en ten westen van De Fliert.

Bij uitvoering van de eerste fase van De Schaker, bestaande uit plangebied Holthuis-Oost en een deel van de Voordersteeg, bleken enkele aanpassingen van het bestemmingsplan wenselijk om in te kunnen spelen op punten waar in de praktijk tegenaan gelopen werd. Om die reden is het bestemmingsplan Eerste herziening De Schaker Twello in procedure gebracht, dat op 27 januari 2014 door de raad is vastgesteld.

Inmiddels worden plannen voor de Fliertbuurt nader uitgewerkt. Ook wordt een doorkijk gemaakt naar deelgebied Oost 2. Hierbij wordt op onderdelen eveneens aangelopen tegen de kaders van de vigerende planologische regeling. Daarnaast bestaat aanleiding het plangebied aan de Voordersteeg uit te breiden. Gelet op deze nieuwe inzichten, is het wenselijk een tweede herziening in procedure te brengen voor De Schaker Twello. Het plan voorziet in het aanpassen van de volgende punten in het stedenbouwkundig plan en in samenhang daarmee benodigde aanpassingen op de verbeelding en in de regels:

• verkleinen appartementencomplex in plangebied Oost 2 van 40 naar 28 appartementen;
• herverkaveling van de Fliertbuurt voor het toevoegen van 13 grondgebonden woningen;
• vervallen van de zogenaamde stedenbouwkundige 'erven';
• maximaal aantal aaneengebouwde hoofdgebouwen verhogen van 5 naar 6;
• uitbreiding plangebied aan de Voordersteeg ten behoeve van de bouw van een woning.

Het voorliggende bestemmingsplan dient het aanpassen van enkele onderdelen van de geldende bestemmingsplannen De Schaker Twello en Eerste herziening De Schaker Twello en het uitbreiden van het plangebied aan de Voordersteeg juridisch-planologisch mogelijk te maken.

Voor de Tweede herziening De Schaker Twello geldt dezelfde plancontour als voor de Eerste herziening De Schaker Twello, waarbij alleen aan de Voordersteeg in de zuidoostelijke hoek van het plangebied een kleine uitbreiding van het plangebied is opgenomen. In Figuur 1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

_{Figuur 1 - Ligging plangebied}

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de aanpassingen die plaatsvinden ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de haalbaarheid van het plan en hoofdstuk 4 geeft een toelichting op de gekozen planvorm en de juridische regeling. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. De maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt behandeld in hoofdstuk 6.

In paragraaf 1.1 is al kort ingegaan op de aanpassingen die met dit bestemmingsplan plaats dienen te vinden ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen. In dit hoofdstuk worden deze aanpassingen nader omschreven voor zowel de verbeelding als de regels van het bestemmingsplan.

Appartementencomplex Oost 2

Aan de oostzijde van plangebied Oost 2 is een appartementencomplex voorzien, bestaande uit maximaal twee bouwvolumes. De ontwikkelaars van het complex zien onvoldoende afzetmogelijkheden voor gestapelde bouw op deze locatie. Wens bestaat dit plan in omvang af te schalen (van 40 naar 28 appartementen) en meer in te zetten op grondgebonden woningen. Doel is deze woningen verspreid in de Fliertbuurt te realiseren (zie hieronder Nieuwe stedenbouwkundige opzet Fliertbuurt). Op de verbeelding wordt de maatvoeringsaanduiding voor het aantal te realiseren wooneenheden hierop afgestemd.

Nieuwe stedenbouwkundige opzet Fliertbuurt

De 12 appartementen die in Oost 2 komen te vervallen, worden als grondgebonden woningen binnen de Fliertbuurt ingebreid. Om de aangepaste stedenbouwkundige opzet planologisch mogelijk te kunnen maken, dienen de maatvoeringsaanduidingen voor aantallen woningen op de verbeelding op enkele plekken te wijzigen. De stedenbouwkundige uitwerking van de herverkaveling en de verdeling tussen de diverse woningbouwsegmenten, voorziet in de Fliertbuurt uiteindelijk in 13 extra woningen en daarmee de planologische toevoeging van één extra woning. De aangepaste stedenbouwkundige opzet is opgenomen in Figuur 2. Dit plan is als uitgangspunt gebruikt voor de wijzigingen op de verbeelding.

_{Figuur 2 - Nieuwe stedenbouwkundige opzet Fliertbuurt}

Vervallen 'Erven'

In het Masterplan voor De Schaker zijn richtlijnen opgenomen voor de beeldkwaliteit van de te realiseren woonbuurten en bebouwing. Naast de algemene richtlijnen, zijn voor enkele eenheden binnen de buurten aanvullende richtlijnen vastgelegd. Een specifiek onderdeel hierbij was het realiseren van zogenaamde 'Erven'. Centraal bij de erven staat een ensemble van gebouwen op een collectief grondgebied waarbij een informele inrichting, gekoppeld aan een mate van improviserend gebruik, het woonmilieu bepaalt. Alle volumes op één erf hebben eenzelfde hoofdvorm en karakter. Ze variëren in afmetingen en zijn geclusterd om het erf (geen rijtjes of herhalingen, geen hofje). In de praktijk blijkt het lastig om invulling te geven aan deze erven op collectief grondgebied. Mede gelet op de herverdeling van woningen binnen het plangebied wordt daarom gekozen de specifieke regeling voor de erven los te laten en voor deze locaties de algemene richtlijnen voor beeldkwaliteit binnen De Schaker leidend te maken. In totaal gaat het om drie locaties in de Fliertbuurt en twee locaties binnen deelgebied Oost 2. De betreffende locaties zijn in Figuur 3 aangegeven. Conform de algemene planologische regeling binnen het plangebied worden de bestemmingsvlakken ter plaatse van de erven volledig als bouwvlak aangemerkt. Maatvoeringsaanduidingen voor aantallen bouwvolumes en bebouwingspercentages, die specifiek voor de erven-locaties in het plangebied zijn opgenomen, komen te vervallen.

_{Figuur 3 - De Erven (bruine vlakken)}

Uitbreiding plangebied aan de Voordersteeg

In de zuidoostelijke hoek van het plangebied, wordt het plangebied aan de oostzijde van de ontsluitingsweg van de nieuwe Fliertbuurt uitgebreid, om de realisatie van een vrijstaande woning mogelijk te maken nabij het perceel Voordersteeg 11. De betreffende woning was in het voorontwerp van bestemmingsplan De Schaker Twello op deze plek al voorzien, maar vanwege toenmalige grondposities is het perceel in de vervolgfasen (ontwerp en vaststelling) buiten het bestemmingsplan gelaten. Dit met de intentie nieuwbouw op die plek alsnog planologisch mogelijk te maken op het moment dat hierover met de (toenmalige) eigenaar van het perceel nadere afspraken gemaakt zouden worden. Nu hiervan sprake is, beoogt voorliggende herziening de locatie (opnieuw) binnen het plangebied op te nemen met dezelfde planologische regeling als de overige kavels aan de Voordersteeg. Op dit moment valt het perceel onder de werking van het bestemmingsplan Buitengebied, eerste herziening, waarin het bestemd is als Agrarisch.

Artikel 8 - Wonen - 1

In de bouwregels van de bestemming Wonen - 1 is opgenomen dat het maximale aantal aaneen te bouwen hoofdgebouwen (woningen) ten hoogste 5 mag bedragen. Dit aantal wordt verhoogd naar maximaal 6 aaneengebouwde hoofdgebouwen. De druk op bereikbare huurwoningen is hoog en voor de bouw van deze woningen blijkt voor zowel de verkaveling als het exploitabel maken van de bouw een aantal van zes aaneengebouwde woningen voor de betreffende woningbouwcorporatie wenselijk te zijn.

Artikel 9 - Wonen - 2

Net als in de bestemming Wonen - 1, wordt het maximale aantal aaneen te bouwen woningen verhoogd van 5 naar 6 woningen. Binnen de bestemming Wonen - 2 is deze regeling gekoppeld aan de percelen die voorzien zijn van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 4'.

Het oorspronkelijke plan De Schaker Twello zet in op behoud en versterking van de openheid, het grootschalige karakter van het landschap en het bouwen in en aan het dorp. De ruimtelijke vormgeving van woningen en de goede landschappelijke inbedding dragen bij aan de landschappelijke karakteristiek van het gebied.

Tijdens de uitwerking van de planontwikkeling is bij de ontwikkelende partijen twijfel ontstaan over de haalbaarheid van een groot appartementencomplex -bestaande uit één of twee bouwvolumes- van 40 woningen in deelgebied Oost 2. In gezamenlijk overleg tussen partijen en gemeente is gezocht naar oplossingen, om te komen tot een aangepaste invulling van het stedenbouwkundige ontwerp. Het appartementencomplex zal kleiner worden dan aanvankelijk beoogd, wat voor de bewuste plek in het plangebied tot een beter beeld leidt. Het aanvankelijke plan zou namelijk een vrij fors volume opleveren. Het te realiseren blok blijft tegelijkertijd van voldoende omvang om hier een bijzondere plek van te maken, zoals in het oorspronkelijke plan beoogd op deze locatie. Tijdens een intensieve studie naar een goede uitwerking van de velden voor inbreiding in de Fliertbuurt, bleken deze te klein om ruimtelijk op een goede wijze te vertalen naar het thema 'erven'. De algemene beeldkwaliteitseisen voor De Schaker voldoen op deze locaties echter uitstekend. Weliswaar zijn de woonvelden in de nieuwe opzet iets meer verdicht dan het bestemmingsplan aanvankelijk beoogde, maar de heldere stedenbouwkundige opzet temidden van het robuuste openbare groen -dat in omvang intact blijft- zorgt nog steeds voor een goede ruimtelijke opzet. Het verruimen van de mogelijkheid tot 6 aaneengebouwde woningen te komen, doet geen afbreuk aan de ruimtelijke doelstellingen.

Het uitbreidingsplan De Schaker voorziet in een programma van circa 320 woningen. Dit zijn er na de voorgenomen aanpassingen feitelijk in totaal 322, wat passend is binnen de geringe reikwijdte die in het aanvankelijke planopzet is beoogd. De te realiseren woning aan de Voordersteeg was daarbij in de eerste uitbreidingsplannen al opgenomen, maar wordt vanwege privaatrechtelijke overwegingen nu pas planologisch mogelijk gemaakt.

Gelet op bovenstaande wordt geconcludeerd dat de aanpassingen ruimtelijk van ondergeschikte aard zijn en deze de werking en reikwijdte van de plannen De Schaker Twello, en de eerste herziening hierop, niet raken.

De ruimtelijke beleidskaders van de verschillende overheidsniveaus die van toepassing zijn op woongebied 'De Schaker' zijn beschreven in bestemmingsplan De Schaker Twello. Geconcludeerd is dat het uitbreidingsplan in overeenstemming is met het ruimtelijke beleid van Rijk, provincie, regio en gemeente. De beperkte afwijkingen die met onderliggende herziening mogelijk worden gemaakt ten opzichte van het moederplan en de Eerste herziening De Schaker Twello, doen geen afbreuk aan het oorspronkelijke plan en raken alleen lokale belangen. Verdere toetsing aan de ruimtelijke beleidskaders van de diverse overheden is om die reden niet noodzakelijk; voor verdere motivatie wordt verwezen naar de toelichting van het moederplan.

In bestemmingsplan De Schaker Twello is ingegaan op de diverse sectorale regelgeving die betrekking heeft op de ontwikkelingen van woongebied 'De Schaker', zoals milieuaspecten, verkeersaspecten, planologisch relevante leidingen, water, flora en fauna, cultuurhistorie en archeologie. De aanpassingen die met deze herziening mogelijk worden gemaakt, zijn van ondergeschikte aard en raken de werking en reikwijdte van het oorspronkelijke plan niet. Diverse relevante onderzoeken die zijn uitgevoerd gelden voor het gehele plangebied. De onderbouwing van en conclusies ten aanzien van bestemmingsplan De Schaker Twello blijven onverminderd van kracht en zijn representatief voor onderliggende herziening. Voor verdere onderbouwing wordt daarom verwezen naar de toelichting en bijbehorende onderzoeken uit genoemd bestemmingsplan. Enige uitzondering hierop vormt de uitbreiding van het plangebied aan de zuidoostelijke kant, ten behoeve van de realisatie van een extra woning bij de Voordersteeg. De uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling wordt in paragraaf 3.2.2 nader beschouwd.

Met de uitbreiding van het plangebied aan de Voordersteeg, vindt een nieuwe ontwikkeling plaats buiten de plancontour van de geldende plannen De Schaker Twello en Eerste herziening De Schaker Twello. In het voorontwerp van het moederplan is deze ontwikkeling deels al in de uitgevoerde onderzoeken meegenomen, maar de ontwikkeling heeft destijds in de verdere bestemmingsplanprocedure geen vervolg gekregen. In het kader van voorliggende herziening wordt de uitvoerbaarheid daarom (opnieuw) onderzocht en onderbouwd. Hieronder zal worden ingegaan op de verschillende milieuaspecten, archeologie, flora en fauna en water.

Deze bestemmingsplanherziening bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels die vergezeld gaan van onderhavige toelichting. Het betreft een partiële herziening, die in samenhang met het moederplan (het bestemmingsplan De Schaker Twello) en de eerste herziening hierop moet worden gelezen.

De plangrens is ten opzichte van de grens van de Eerste herziening De Schaker Twello gewijzigd door het perceel aan de Voordersteeg aan het plangebied toe te voegen. Voor het overige is het plangebied hetzelfde. Binnen de plangrens zijn op de verbeelding alleen de aanpassingen, zoals beschreven in paragraaf 2.2, weergegeven. De overige bestemmingen (waaronder ook de dubbelbestemming Waarde - Archeologie) zijn niet op de verbeelding van de herziening opgenomen; hier geldt de bestemmingslegging zoals die in het moederplan en de eerste herziening zijn opgenomen. Dit geldt ook voor de planregels; de geldende planregels blijven onverminderd van toepassing. Bij de bestemmingen Wonen - 1 en Wonen - 2 geldt dan echter wel de aangepaste regeling zoals die in deze herziening is opgenomen voor wat betreft het maximale aantal aaneengebouwde woningen.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarvoor een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Door de aanpassing op de verbeelding voor het toevoegen van twee extra wooneenheden, is met dit plan sprake van een aangewezen bouwplan. De gronden zijn in eigendom van de gemeente. Het kostenverhaal is middels gronduitgifte verzekerd. De financieel-economische uitvoerbaarheid is daarmee gewaarborgd. Om die reden kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

Op 4 september 2006 heeft de gemeenteraad besloten dat het college van burgemeester en wethouders in het kader van de voorbereiding op ruimtelijke procedures waarmee zij is belast, slechts inspraak verleent voorafgaand aan de zienswijzenfase als sprake is van een plan dat een ingrijpende verandering kan hebben op de ruimtelijke structuur van de gemeente Voorst. Gezien het karakter van de in het plan opgenomen aanpassingen ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen is inspraak achterwege gelaten.

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met de diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn.

In dit geval is sprake van het op ondergeschikte onderdelen aanpassen van de reeds geldende bestemmingsplannen. Het betreft een plan van lokaal belang waarvoor provincie en Rijk vooroverleg niet noodzakelijk achten. Op grond van de digitale watertoets heeft waterschap Vallei & Veluwe een positief wateradvies gegeven.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang 13 oktober 2016 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens de inzagetermijn is iedereen in de gelegenheid gesteld een zienswijze over het plan naar voren te brengen. Hiervan is geen gebruik gemaakt.

De plangrens ter plaatse van de uitbreiding aan de Voordersteeg is enkele meters in westelijke richting verschoven ten opzichte van het ontwerpplan. Met de eigenaar van de naastgelegen woning is verkoop van een smalle strook grond overeengekomen. Deze strook wordt buiten het plangebied gelaten.