het bestemmingsplanHof van Twellovan de gemeente Voorst;

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0285.20106-VS00.

1. a. de papieren verbeelding van het bestemmingsplan Hof van Twello, bestaande uit de kaart(en) met tekeningnummer(s) NL.IMRO.0285.20106-VS00 en met schaal 1:1.000 en legenda;
2. b. de digitale verbeelding van het bestemmingsplan Hof van Twello;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

een op de plankaart blijkens de daarop voorkomende verklaring als zodanig opgenomen aanduiding, die aangeeft welke bestemming/aanduiding van toepassing is op de aangepijlde gronden;

recreatie, cultuur, educatie, zorg en ambachtelijke functies die een duidelijke relatie hebben met het platteland c.q. agrarische bedrijvigheid en die zijn gericht op publiek waarbij de beleving van het platteland onderdeel is van de functie;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen (houtteelt en groente- en fruitteelt daaronder begrepen) en/of het houden van dieren, niet zijnde: een champignonkwekerij, een gebruiksgerichte paardenhouderij of een wormenkwekerij;

een werk, geen bouwwerk zijnde, of een werkzaamheid;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

het bieden van, (ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikt), recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aanhuisverbonden beroep dan wel een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke, bestaand of vergund op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;

1. a. met betrekking tot bebouwing:

de bebouwing als aanwezig ten tijde van de inwerkingtreding van het plan, voor zover niet in strijd met het toen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan, en bebouwing waarvoor ten tijde van de ter visielegging van het ontwerpplan reeds bouwvergunning was verleend;

2. b. met betrekking tot gebruik:

het gebruik ten tijde van inwerkingtreding van het plan, voor zover niet in strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van beplantingsgewassen zoals bos- en haagplantsoen, laan- en parkbomen, vruchtbomen, rozenstruiken, sierconiferen en overige sierheesters, een en ander in de vorm van volle grondteelt dan wel containerteelt;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen en personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel vallen geen afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten;

een ruimte bedoeld voor het geven van onderricht en informatie;

de bouwlaag op de begane grond;

de tweede bouwlaag van een hoofdgebouw, een souterrain of kelder niet daaronder begrepen;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

georganiseerde acitiviteiten van vermaak gericht op een beduidend groter aantal bezoekers, dan tijdens de reguliere bedrijfsvoering/activiteten;

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

bewoning of andere geluidgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder dan wel het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen;

gebouwen welke dienen ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidgevoelige functie als bedoeld in de Wet geluidhinder, dan wel het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen;

een agrarische bedrijfsvoering die geheel dan wel grotendeels afhankelijk is van de groeikracht van de bodem waarop het bedrijf wordt uitgeoefend;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

de bedrijfsmatige uitoefening van uitsluitend de functie houtproductie op gronden die in principe hiervoor tijdelijk worden gebruikt en waarvoor daartoe ontheffing is verleend van de melding- en herplantplicht ex artikel 2 en 3 van de Boswet;

een ruimte die dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige dan wel financiële, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening - niet zijnde detailhandel - al dan niet met een (publiekgerichte) baliefunctie;

een gebouw, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, dienend tot het kweken van vruchten, bloemen of planten;

een kampeerterrein voor niet meer dan 15 kampeermiddelen gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober;

de aan een gebied toegekende waarde, in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;

1. a. het oppervlak (of de hoogte daarvan) van het land;
2. b. de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft.

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

een bouwlaag, afgedekt door een vloer, die geheel of gedeeltelijk is gelegen beneden peil;

voor verblijf geschikte al dan niet aan de bestemming onttrokken voer- en vaartuigen en kampeermiddelen;

een ontheffing als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd:
   het plaatselijk verschil ten opzichte van Nieuw Amsterdams Peil of de hoogte van het terrein ter plaatse van de meest nabij gelegen locatie waar het water grenst aan het vaste land;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander persoon tegen vergoeding;

de bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend-en/of verblijfsrecreatie;

een gebouw dat periodiek dient voor recreatief (nacht)verblijf voor recreanten die hun hoofdverblijf elders hebben;

een nevengebruik van de primaire bestemming op het gebied van extensieve (dag)recreatie;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een winkel waar verkoop plaatsvindt van lokaal geproduceerde producten van grondstoffen die grotendeels uit de streek afkomstig zijn;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een uitwerking als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder b de Wet ruimtelijke ordening;

de ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte verkoop van eigen, ter plaatse geproduceerde, agrarische producten;

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;

de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de onderzijde van de begane grondvloer;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneengebouwd, dat slechts één woning omvat.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. de breedte van een gebouw:
   tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van de scheidingsmuren;
2. b. de dakhelling:
   langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
3. c. de goothoogte van een bouwwerk:
   vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
4. d. de inhoud van een bouwwerk:
   tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
5. e. de bouwhoogte van een bouwwerk:
   vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
6. f. de oppervlakte van een bouwwerk:
   tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
7. g. de bruto vloeroppervlakte van een bouwwerk:
   tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk, gemeten over alle bevloerde verdiepingen van het bouwwerk, inclusief onderkeldering;
8. h. de afstand van een bouwwerk tot de zijdelingse perceelsgrens:
   vanaf de buitenwerkse gevelvlakken dan wel, indien sprake is van overstekende daken met een overstekend gedeelte van meer dan 0,75 m, respectievelijk overstekken van meer dan 0,75 m, vanaf de buitenrand van het overstekende dak/de overstek, neerwaarts geprojecteerd, tot de kadastrale zijgrens van het perceel.

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%);
5. e. voor hoeken/hellingen in graden (°).

Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de lijn.

De voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van het agrarisch bedrijf;
2. b. infrastructurele voorzieningen;
3. c. de waterhuishouding, vijvers en poelen;
4. d. extensieve (dag)recreatie die een directe relatie heeft met het agrarisch bedrijf;
5. e. ter plaatse van de aanduiding parkeerterrein, is parkeren toegestaan;
6. f. ter plaatse van de aanduiding cultuur en ontspanning, voor bebouwing met historische en museale betekenis;
7. g. ter plaatse van de aanduiding speelvoorziening, voor speelvoorzieningen;

met daarbijbehorende bouwwerken, geen gebouw zijnde - niet zijnde voorzieningen ten behoeve van de opslag van mest -, andere-werken, parkeer-, groen-, en overige voorzieningen waaronder een aarden wal.

Op de voor Agrarisch aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De voor Agrarisch - Agrarisch bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. primair de uitoefening van het agrarische bedrijf, met dien verstande dat per bestemmingsvlak niet meer dan 1 agrarisch bedrijf is toegestaan;

daarnaast is toegestaan;

2. b. een streekwinkel, ten behoeve van verkoop af boerderij en niet op het eigen erf geproduceerde streekgebonden producten;
3. c. educatieve ruimten;
4. d. een restaurant;
5. e. een wijnmakerij;
6. f. vis- en vleesrokerij;
7. g. een olieperserij;
8. h. een bakkerij;
9. i. kassen;
10. j. aan het platteland gelieerde functies;

met daaraan ondergeschikt:

11. k. parkeren;
12. l. de waterhuishouding;
13. m. evenementen die verband houden met de educatieve en informatieve aspecten van het bedrijf;
14. n. bed & breakfast, uitsluitend in de bedrijfswoning;
15. o. recreatief medegebruik;

met daarbijbehorende gebouwen - een bedrijfswoning daaronder begrepen -, bouwwerken, geen gebouw zijnde, andere-werken, tuinen, erven, ontsluitingspaden, voorzieningen en agrarische gronden.

Op de voor Agrarisch - Agrarisch bedrijf aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming en andere toegestane functies worden gebouwd.

De voor Bos aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bos en/of bebossing;
2. b. extensief recreatief, zoals wandel-, fiets- en ruiterpaden en/of educatief medegebruik;
3. c. infrastructurele voorzieningen, zoals deze bestaan op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water;
5. e. het behoud, de bescherming en/of het herstel van de natuurwetenschappelijke en/of landschappelijke waarde;

met daarbijbehorende bouwwerken, geen gebouw zijnde en voorzieningen.

Op de voor Bos aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder een gebruik strijdig met de bestemming, als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruiken of laten gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruiken of laten gebruiken van vrijstaande bijgebouwen voor doeleinden van directe bewoning.

Onder een gebruik, strijdig met de bestemming, wordt niet verstaan:

1. a. het gebruiken of het laten gebruiken van gronden ten behoeve van kortstondige, incidentele evenementen, festiviteiten en manifestaties, indien en voor zover daardoor ingevolge een wettelijk voorschrift volstaan kan worden met een melding, dan wel hiervoor een vergunning, ontheffing of vrijstelling vereist is en deze is verleend;
2. b. het aanleggen of laten aanleggen van kabels en/of leidingen:
   1. 1. die, voor zover het aardgastransportleidingen betreft, een diameter hebben van minder dan 4" en/of een druk van minder dan 40 bar;
   2. 2. die, voor zover het transportleidingen voor brandbare vloeistoffen van de K1-, K2-, K3-categorie betreft, een diameter hebben van minder dan 4";
   3. 3. waarvoor, indien en voor zover voor de aanleg een aanlegvergunning is vereist, deze is verleend;
   4. 4. buisleidingen voor het transport van water, afvalwater of stoom met een doorsnede van 1 m of meer en een lengte van 10 km of meer.

Voor het uitoefenen van een bed & breakfast zoals genoemd in artikel 4.1 sub-lid n, mogen maximaal 3 kamers per bouwvlak met de bestemming "Agrarisch-Agrarisch bedrijf" worden gebruikt met een maximum van 8 slaapplaatsen met dien verstande dat;

1. a. het gebruik niet leidt tot belemmeringen voor de omliggende functies;
2. b. de bedrijfswoning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt;
3. c. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en in voldoende mate parkeergelegenheid op eigen terrein wordt voorzien;
4. d. de bedrijfsvoering van de bed & breakfast uitsluiten door de bewoner(s) wordt uitgeoefend;
5. e. de bed & breakfast over maximaal twee van de drie essentiële woonvoorzieningen beschikt (douche/bad,toilet en keukenblok).

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsbepalingen met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de ontheffing gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
4. d. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt vergroot ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen;
5. e. ten behoeve van de aanleg van eenvoudige recreatieve voorzieningen zoals picknickplaatsen en zitbanken, met dien verstande dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde niet meer bedraagt dan 1,50 m;
6. f. ten behoeve van het toestaan van bed & breakfast.

Een in8.1genoemde afwijking kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeersveiligheid
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de externe veiligheid.

Voor een besluit tot afwijking geldt de in 10.1 vermelde voorbereidingsprocedure.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor een besluit tot verlening van ontheffing geldt de volgende voorbereidingsprocedure:

1. a. een ontwerpbesluit ligt, met bijhorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
2. b. de terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws of huis-aan-huisbladen die in de gemeente worden verspreid en voorts op elektronische wijze;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in dat belanghebbenden schriftelijk of elektronisch hun zienswijzen gedurende de onder a genoemde termijn naar voren kunnen brengen;
4. d. burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van 11.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

Het bepaalde in 11.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijnen 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna, beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.

1. a. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 11.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. b. Indien het gebruik, bedoeld 11.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde in 11.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanHof van Twello.

maart 2012

Aldus vastgesteld door de Raad in de vergadering d.d.

, Voorzitter

, Griffier

Aan de Rijksstraatweg 17 te Twello ligt de "Hof van Twello". Hof van Twello is een teelt- en ontwikkelingsbedrijf van nieuwe gewassen en producten en bestaat sinds maart 2003 (onder de naam Climaxplant). Primair doel is een halt toe te roepen aan de eenzijdige nadruk op de schaalvergroting die momenteel in de land- en tuinbouw plaatsvindt. Sinds januari 2004 heeft het bedrijf de beschikking over een agrarisch bedrijf (De Gaete) aan de Rijksstraatweg in Twello. Op het bedrijf wordt een groot assortiment aan groenten, fruit (o.a. wijndruiven), bonen en aardappelen geteeld.

Het totale terrein van Hof van Twello beslaat 12 hectare en ontwikkelt zich richting een multifunctioneel gebied waar natuurontwikkeling hand in hand gaat met agrarische productie en recreatie. In hoofdstuk 2 wordt verder ingegaan op de huidige activiteiten die op het terrein van Hof van Twello plaatsvinden.

Stichting IJssellandschap is overigens eigenaar van de gronden en de gebouwen en verpacht deze aan de initiatiefnemers. Hof van Twello fungeert voor deze stichting als Research & Development afdeling. Dit betekent dat resultaten van product marktonderzoek als eerste aan overige pachtboeren van deze stichting worden aangeboden. Stichting IJssellandschap zal in belangrijke mate bijdragen aan de bekostiging van de nieuwbouwplannen.

De plannen van Hof van Twello betreffen de sloop van de bestaande veestal, waarna een groot nieuw gebouw zal worden gerealiseerd, bestaande uit een kasgedeelte van 2000 m² en een gedeelte waar de educatieruimtes/vergaderzalen, (streek-)winkel en restaurant zullen worden ondergebracht. Daarnaast zullen op het achterliggende terrein een prehistorische nederzetting, een romeinse woning en een middeleeuwse boerderij worden nagebouwd. De oppervlaktes zullen maximaal 100 m² per gebouw bedragen. De bebouwing heeft slechts een educatieve/dagrecreatieve functie.

Omdat de huidige en beoogde bedrijfsactiviteiten niet passen binnen de geldende bestemmingsplanbepalingen, is een nieuw bestemmingsplan voor het terrein opgesteld.

De beoogde ontwikkelingen zijn niet mogelijk binnen het geldend bestemmingsplan "Buitengebied 1996" van de gemeente Voorst. Om deze juridisch-planologisch vast te leggen is onderhavige bestemmingsplanherziening opgesteld. Hiermee kunnen tevens alle reeds bestaande activiteiten in één bestemmingsplan worden vastgelegd.

Het bestemmingsplan "Hof van Twello" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeeldingskaart, schaal 1:1.000 (tek. nr. NL.IMRO.0285.20106-VS00);
• planregels.

Op de verbeeldingskaart zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden en opstallen aangegeven. In de planregels zijn de regelingen en bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende onderzoeksresultaten en beleidsmatige afwegingen zijn opgenomen. Bovendien wordt de juridische opzet van het plan toegelicht en wordt verslag gedaan van de overlegprocedure.

Het plangebied ligt aan de Rijksstraatweg 17, ten noordwesten van de kern Twello. In Bijlage 1 is de situering van het plangebied weergegeven.

In deze toelichting worden achtereenvolgens de huidige situatie, het geldende beleidskader en de randvoorwaarden en het onderzoek beschreven. Daarna volgt in hoofdstuk 5 en 6 de planbeschrijving en de toelichting op de voorschriften. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid, waarna in hoofdstuk 8 de resultaten staan van het gevoerde overleg (eerst p.m.).

In het plangebied is reeds lange tijd een agrarisch bedrijf aanwezig. Vroeger stond hier de hoeve Ten Collick, die verpacht werd door Het Grote Geest gasthuis. Het Gasthuis is in de jaren '80 van de vorige eeuw opgegaan in de Stichting IJssellandschap. De Stichting IJssellandschap is nu nog eigenaar van de grond en de gebouwen in het plangebied.

De oude boerderij en de koeienstallen in het plangebied zijn verloren gegaan tijdens een grote brand in 1972. Alleen de oude paardenstal en de veldschuur hebben deze brand overleefd. In 2003 werd Hof van Twello opgericht als Stichting Climaxplant. Sinds 2004 worden de activiteiten verricht in het plangebied aan de Rijksstraatweg.

Op het bedrijf vinden verschillende activiteiten plaats. Hoofdactiviteit in het plangebied zijn de agrarische activiteiten. Op het agrarisch bedrijf vinden akkerbouw- en tuinbouwactiviteiten plaats. Op het bedrijf wordt een groot assortiment aan gewassen geteeld. Hierbij richten de activiteiten zich onder meer op het telen van de zogenaamde 'vergeten' groenten of vruchten.

Teelt vindt plaats in de volle grond, er zijn teeltondersteunende voorzieningen met een (maximale) oppervlakte van 1.000 m².

Op het erf staat een lange veldschuur, waarin naast opslag van landbouwwerktuigen, een wijnmakerij is gevestigd. De wijnmakerij is een gezamenlijke activiteit van 5 wijnboeren uit de regio, die hun wijn laten maken op de Hof van Twello. Op de Hof van Twello staat ongeveer 1 hectare aan wijndruiven, in de omgeving staat nog eens 5 hectare. Op het bedrijf staat verder nog een olieperserij. Ook hierbij is sprake van een coöperatieve aangelegenheid. In de perserij wordt een serie hoogwaardige spijsolies gemaakt.

In een voormalige veeschuur is een streekwinkel ingericht. In de winkel zijn producten te koop die in de Hof van Twello zelf zijn verbouwd. Daarnaast worden ook streekproducten aangeboden die zijn aangeleverd door agrarische bedrijven uit de omgeving (IJsselvallei, Veluwezoom en Salland).

Op het bedrijf vinden daarnaast diverse recreatieve activiteiten plaats. Zo is er een natuurpad ("blote voetenpad") aangelegd en worden er diverse arrangementen aangeboden (picknickarrangement, kookarrangement, vergaderarrangement). Tevens worden er proeverijen, excursies op het terrein en kinderfeestjes georganiseerd.

De totale (toekomstige) activiteiten binnen het plangebied zijn beschreven in het Masterplan "Een lokale Meente" van de Hof van Twello. In dit masterplan zijn de diverse activiteiten nader uitgewerkt, alsmede hoe deze op het erf en in het landschap worden ingepast.

In de keuze van het te voeren ruimtelijk beleid dient een gemeente rekening te houden met het door hogere overheden geformuleerde beleid. Dit geldt vooral daar waar het bovengemeentelijke belangen betreft, zoals bijzondere natuurlijke of landschappelijke waarden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het ruimtelijk relevante provinciaal en gemeentelijk beleid met betrekking tot het plangebied.

Het provinciaal ruimtelijk beleid is beschreven in het Streekplan Gelderland 2005 dat op 29 juni 2005 door Provinciale Staten is vastgesteld. In het streekplan kiest de Provincie Gelderland voor versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Dat gebeurt door te sturen op kenmerken en waarden die van provinciaal belang worden geacht: water, natuur, landschap (groenblauwe raamwerk) èn de ruimtelijke ontwikkelingen in het rode raamwerk van stedelijke functies en infrastructuur. Het plangebied valt binnen het multifunctioneel gebied. In het provinciaal planologisch beleid wordt op deze gebieden geen expliciete provinciale sturing gericht. De provincie geeft aan dat de landbouw een belangrijke economische drager voor een vitaal platteland blijft. Het oprichten van nieuwe glasopstanden wordt op het multifunctionele platteland met het oog op verbreding toegestaan tot een maximum omvang van 200 m².

Over nevenactiviteiten schrijft de provincie dat het mogelijk is om in bestemmingsplannen voor agrarische bedrijven op te nemen dat bij recht maximaal 25% van het bebouwd oppervlak tot een maximum van 350 m² van de bedrijfsgebouwen te gebruiken is voor niet-agrarische nevenfuncties. Randvoorwaarde is dat de nevenfunctie qua oppervlak en inkomensvorming ondergeschikt moet blijven aan de hoofdfunctie. Hierbij gelden de voorwaarden dat er geen aanzienlijke verkeersaantrekkende werking mag optreden en dat er geen detailhandel plaatsvindt anders dan verkoop van lokaal geproduceerde agrarische producten. Voor nevenfuncties is buitenopslag niet toegestaan.

Over het initiatief is reeds schriftelijk overleg gevoerd met de Provincie Gelderland. Hierbij concludeert de provincie dat er sprake is van een aantrekkelijk en uitdagend voornemen om Hof van Twello verder uit te breiden tot een wervend plattelandsbedrijf waarin diverse activiteiten in een breed netwerk worden samengesmeed. Het is hierbij voorstelbaar dat deze ambitie gepaard gaat met meer 'stenen' in het buitengebied.

De provincie geeft in haar reactie onder meer aandachtspunten ten aanzien van beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing, alsmede aanbevelingen voor een goede (ruimtelijke) relatie met de omgeving .

Het plangebied aan de Rijksstraatweg heeft in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied 1996" van de gemeente Voorst de bestemming "agrarisch cultuurgebied" gekregen. De gronden die zijn aangewezen als "agrarisch cultuurgebied" zijn onder meer bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf.

Het plangebied heeft de aanduiding "agrarisch bedrijf C" gekregen. Dit houdt in dat in het plangebied een reëel agrarisch bedrijf met een oppervlakte van ten hoogste 1 hectare is toegestaan. Het gemeentebestuur acht bepaalde kleinschalige, niet-agrarische nevenactiviteiten op agrarische bedrijven toelaatbaar. Het gaat daarbij met name om het kamperen bij de boer, het (kleinschalig) verkopen van producten van de eigen boerderij (met name kaas en zuivel) en bijvoorbeeld de stalling van caravans. In de bestaande bebouwing wordt een en ander in het algemeen aanvaardbaar geacht, mits ondergeschikt aan de agrarische bedrijfsvoering.

De huidige activiteiten passen niet allemaal binnen het geldende bestemmingsplan, ook het nieuwe kasgedeelte is niet mogelijk binnen het huidige bestemmingsplan. Onderhavige herziening van het bestemmingsplan is opgesteld, zodat alle activiteiten juridisch-planologisch worden vastgelegd.

Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan dient het College van burgemeester en wethouders ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening een onderzoek in te stellen naar de mogelijke en wenselijke ontwikkeling van (een deel van) de gemeente. In dit hoofdstuk wordt verder ingegaan op de milieuaspecten en de waarden in het gebied.

In het kader van de milieuvergunningaanvraag is in 2007 een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De conclusie van dit onderzoek luidt als volgt. De geluidsemissie van het bedrijf is relatief beperkt. Van de 'normale' traditionele agrarische activiteiten, zoals akkerbouw / fruitteelt is in het geheel weinig geluid afkomstig. Van de nieuwe zogenaamde 'groen & doen-activiteiten', waartoe ondermeer de 'makerijen' en de horeca-activiteiten behoren, is meer geluidemissie te verwachten. Echter, deze activiteiten vinden voornamelijk binnen een (afgesloten) gebouw plaats. Hierdoor is weinig geluidemissie naar de omgeving te verwachten.

Het geluid afkomstig van verkeersbewegingen wordt opgenomen in het heersende geluid van de N344, omdat de inrichting en het parkeerterrein op de N344 worden ontsloten.

Resumerend kan worden gesteld dat het geluid afkomstig van activiteiten van de inrichting beperkt is en grotendeels wordt overstemd door het geluid afkomstig van het wegverkeer en railverkeer (spoorlijn Deventer-Apeldoorn). Het referentieniveau ter plaatse zal naar verwachting hoger zijn dan 45 dB(A). De bijdrage van het "Hof van Twello" in deze is dus naar verwachting minimaal.

(bron: Vergunningaanvraag Wet milieubeheer Hof van Twello, Rijksstraatweg 17, Twello, d.d. 4 juli 2007)

Voor de locatie aan de Rijksstraatweg 17 in Twello is in 2007 een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd. Het Besluit luchtkwaliteit 2005 schrijft voor dat de luchtkwaliteit ook na de realisatie van het initiatief moet voldoen aan de grenswaarden voor de stoffen stikstofdioxide (NO₂), fijn stof PM₁₀, benzeen (C₆H₆), zwaveldioxide (SO₂), lood (Pb) en koolmonoxide (CO).

Er is een vergelijking gemaakt tussen de feitelijke situatie en de maximale situatie die planologisch mogelijk wordt gemaakt. Daarbij zijn concentratieberekeningen uitgevoerd naar de invloed van het wegverkeer op de luchtkwaliteit ter plaatse. Hieruit blijkt dat in 2007, 2010 en 2017 voor alle scenario's ruim wordt voldaan aan alle bovenstaande grenswaarden. Geconcludeerd kan dan ook worden dat wordt voldaan aan de eisen gesteld in het Besluit luchtkwaliteit 2005 en dat het aspect luchtkwaliteit daarom geen belemmering vormt voor een goede ruimtelijke ordening.

(bron: Vergunningaanvraag Wet milieubeheer Hof van Twello, Rijksstraatweg 17, Twello, d.d. 4 juli 2007)

Op het agrarisch bedrijf worden enkel gewassen gebouwd, er worden geen dieren gehouden. Voor akkerbouwbedrijven geldt vanuit het Besluit landbouw milieubeheer, dat op 7 december 2006 in werking is getreden, een afstand van 50 meter tot burgerwoningen moet worden aangehouden. Binnen deze zone liggen geen burgerwoningen, de planvorming wordt hierdoor niet belemmerd.

In december 2008 is door Koch Bodemtechniek naar aanleiding van een bodemonderzoek in het plangebied een onderzoeksrapport opgesteld (rapportnummer 081159108). In geen van de bodemmonsters is een verontreiniging aangetroffen waardoor alle grond binnen de onderzochte locatie voldoet aan de term 'schone grond'. Nader onderzoek is in principe niet noodzakelijk. Ondanks dat een van de watermonsters zeer licht verontreinigd is, zijn er, voor zover onderzocht, vanuit milieukundig oogpunt geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkelingen. Het bodemonderzoeksrapport is als bijlage 1 aan de toelichting toegevoegd.

Het plangebied is getoetst aan de Risicokaart Provincie Gelderland. Hieruit blijkt dat in de buurt van het plangebied geen lpg-tankstations en bedrijven en opslagplaatsen met chemische stoffen aanwezig zijn.

Het plangebied ligt nabij het baanvak Apeldoorn- Deventer. Volgens de Risicoatlas Spoor (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, juni 2001) ligt de 10^-6/jr. contour (plaatsgebonden risico) op minder dan 10 meter vanaf het midden van het spoor. De planvorming wordt hierdoor dus niet belemmerd.

De Hof van Twello ligt aan de Rijksstraatweg tussen Twello en Deventer, en is hierdoor goed ontsloten. De huidige infrastructuur kan het aantal verkeersbewegingen prima aan, de ontwikkelingen op het bedrijf hebben geen significante effecten op de bestaande infrastructuur. Bij de Hof van Twello is een ruime parkeerplaats aanwezig. Er is ruimte voor 80 auto's. Dit volstaat voor mensen die op het bedrijf werken en het bedrijf bezoeken. Door alle activiteiten die bij de Hof van Twello plaatsvinden, is de verkeersaantrekkende werking van het bedrijf groter dan dat van een regulier agrarisch bedrijf. Het verwachtingspatroon is dat er op piekdagen 65 auto's per dag het bedrijf bezoeken. Exacte meetgegevens zijn niet voorhanden. Wel is bekend dat circa 75% van de bezoekers met de auto naar Hof van Twello komt. De overige bezoekers komen per touringcar, motorfiets, openbaar vervoer, per fiets of te voet. De gemiddelde "auto-bezetting" betreft 3 inzittenden. Om tijdens topdagen 2.500 bezoekers te ontvangen, zullen bij 75% autogebruik en een gemiddelde bezetting van 3 personen per auto, 625 auto's van het terrein gebruik maken. Dit aantal resulteert in 1250 verkeersbewegingen van en naar het terrein, verdeeld over de hele dag (c.q. openingstijden).

(bron: Vergunningaanvraag Wet milieubeheer Hof van Twello, Rijksstraatweg 17, Twello, d.d. 4 juli 2007)

De natuur in Nederland wordt beschermd vanuit twee invalshoeken: bescherming van gebieden en bescherming van soorten. De gebiedsbescherming is geregeld via de Natuurbeschermingswet (Natura 2000-gebieden en Beschermde Monumenten) en het Streekplan (o.a. de Ecologische Hoofdstructuur en aanwijzing weidevogel- en ganzenfoerageergebieden). De soortbescherming is geregeld in de Flora- en faunawet.

Gebiedsbescherming

De nieuwe Natuurbeschermingswet 1998 is in oktober 2005 in werking getreden. De wet heeft als doel het beschermen en instandhouden van bijzondere gebieden: de Natura 2000-gebieden en de Beschermde Monumenten. De Natura 2000-gebieden bestaan uit de Vogel- en/of Habitatrichtlijngebieden. Het plangebied is niet gelegen in een Natura 2000-gebied.

Het op circa 800 meter van het plangebied gelegen Vogel- en Habitatrichtlijngebied 'Uiterwaarden IJssel' zal naar verwachting geen negatieve effecten ondervinden van de beoogde ontwikkelingen binnen het plangebied.

Flora en fauna

Door Stichting Natuur Anders is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De conclusie van dit onderzoek luidt dat de voorgenomen ontwikkelingen (o.a. nieuwbouw van het hoofdgebouw, maar ook de kleinere gebouwen en de nieuwe gebruiksvormen van het gehele terrein) geen negatieve effecten zullen hebben op de ontwikkeling van de flora en fauna op het terrein, de beschermde soorten in het bijzonder. Daarnaast valt te verwachten dat het door Hof van Twello ingezette beheer van het terrein met een veelheid aan met rust gelaten poelen, sloten en wadi's, de aanplant van houtwallen, singels en bossages en de inrichting van grote stukken van het terrein met vaste planten, en tenslotte het minimale gebruik van kunstmestzouten, herbiciden en pesticiden, de soortenrijkdom zowel van flora als fauna de komende jaren aanzienlijk zal toenemen. De quikscan flora en fauna is in bijlage 2 van deze toelichting opgenomen.

Door RAAP Archeologisch Adviesbureau B.V. is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Doel van dit onderzoek was het door middel van bureauonderzoek verwerven van informatie over bekende en te verwachten archeologische waarden, teneinde een gespecificeerde verwachting op te stellen. Tijdens een korte veldinspectie is middels een aantal boringen deze verwachting getoetst.

Tijdens het bureauonderzoek is gebleken dat aanvullend archeologisch veldonderzoek niet noodzakelijk is. De controleboringen die tijdens de veldinspectie zijn gezet, bevestigen het beeld van het bureauonderzoek, namelijk dat voor het plangebied een lage archeologische verwachting geldt. Naar verwachting zal er als gevolg van de beoogde ontwikkelingen dan ook geen verstoring van archeologische waarden optreden. Derhalve worden geen aanbevelingen voor vervolgonderzoek gedaan. Het archeologisch onderzoeksrapport is in bijlage 3 van deze toelichting opgenomen.

Ruimtelijke plannen worden in toenemende mate getoetst aan diverse waterstaatkundige aspecten, zoals waterafvoer en waterkwaliteit. In deze waterparagraaf wordt ingegaan op de toekomstige waterhuishouding in het gebied. Waterschap Veluwe heeft voor kleine plannen en besluiten een standaardprocedure voor de watertoets opgesteld. Deze procedure voor de zogenaamde postzegelplannen maakt het werk van gemeente en waterschap efficiënter en eenvoudiger. De waterbelangen in deze kleine plannen worden gewaarborgd door melding van de plannen aan Waterschap Veluwe en een standaard waterparagraaf/wateradvies. Daarnaast overleggen en evalueren gemeente en Waterschap Veluwe (half)jaarlijks. Zo kan in minder tijd de kwaliteit van de watertoets in kleine ruimtelijke plannen worden behaald. Hieronder is de standaard waterparagraaf van het Waterschap uitgewerkt.

Algemeen

Het plangebied ligt aan de Rijksstraatweg 17 en valt buiten bestaand stedelijk gebied. Het bouwvlak is ongeveer 1 ha groot. Het bevindt zich niet binnen enige Keurzone of binnen de zoekgebieden voor waterberging zoals deze staan weergegeven in het Streekplan. Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor en door (grond)water in de omgeving.

Grondwater

Het grondwaterpeil ligt tussen de 40 en de 120 cm onder maaiveld. Er is in en om het gebied geen grondwateroverlast bekend. Het gebied ligt niet in de grondwaterfluctuatiezone zoals provincie Gelderland deze heeft gedefinieerd. Hemelwater zal binnen het plangebied worden geïnfiltreerd.

Door het gebruik van duurzaam materiaal wordt voorkomen dat het te infiltreren hemelwater de bodem en het grondwater verontreinigd. Ingrepen voortkomend uit dit plan zullen geen bodemlagen aantasten als gevolg waarvan het grondwatersysteem verandert.

Oppervlaktewater

Bij de bedrijfsgebouwen zijn geen waterlopen aanwezig. Naar aanleiding van dit plan zal geen extra oppervlaktewater (in verbinding staand met het oppervlaktewatersysteem) gecreëerd worden. Ook zal er niet geloosd worden op het oppervlaktewater. Het plan veroorzaakt geen nadelige gevolgen voor of door het oppervlaktewatersysteem in de omgeving.

Natuur

Binnen en nabij het plangebied komt waterafhankelijke natuur voor, dit is onder meer aangelegd om het bedrijf landschappelijk goed in te passen. Door gebruik van duurzame materialen, alsmede de infiltratie van neerslagwater heeft het plan geen nadelige gevolgen voor waterafhankelijke natuur.

DWA en RWA

In de afvoer van afvalwater uit het plangebied vindt geen wijziging plaats.

Procedures

Doordat de extra verharding minder is dan 1500 m², buiten Keurzones valt, het geen HEN-water inclusief beschermingszone betreft, er niet meer dan de landelijke afvoernorm geloosd gaat worden op oppervlaktewater, buiten de zoekgebieden voor waterberging valt, geen landgoed, weg(en), spoorlijn(en), Tracéwet, damwand(en), scherm(en), ontgrondingen et cetera betreft, valt het onder de "postzegelplannen" zoals Waterschap Veluwe die vanuit het oogpunt van de watertoets heeft gedefinieerd. Dit betekent dat voor dit plan het "standaard wateradvies" geldt. Afwijkingen hiervan en afwijkingen op de plankaart hebben wij beargumenteerd weergegeven in deze waterparagraaf.

Bij negatieve effecten voor het watersysteem is weergegeven hoe deze gemitigeerd en wel gecompenseerd zijn.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de uitgangspunten van het plan en op de vraag of de gewenste ingreep kan worden toegestaan .

Het is het de bedoeling om op de Hof van Twello de bestaande veestal te slopen en te vervangen door een nieuw gebouw met onder andere een kasgedeelte met een oppervlakte van 2.000 m². Het kasgedeelte zal onder meer worden gebruikt voor uittesten van onder andere tomatenrassen en het telen van exotische gewassen. Door de aanleg van groen wordt de kas landschappelijk ingepast. Verder zullen in de nieuwbouw enkele ontvangst-/vergaderruimtes, de streekwinkel en het restaurantgedeelte worden ondergebracht. Achter op het terrein zullen een drietal 'thema-woningen' worden gerealiseerd. De overige gebouwen binnen het plangebied wijzigen niet.

Naast de agrarische activiteiten worden op het bedrijf diverse aan het platteland gelieerde functies uitgeoefend, zoals de verkoop van streekproducten en het aanbieden van diverse arrangementen. Deze arrangementen hebben elk weer een relatie met de agrarische bedrijfsactiviteiten. Daarnaast worden op het bedrijf wijn en diverse soorten olie gemaakt.

De verschijningsvorm van het erf en de gebouwen worden vastgelegd in een beeldkwaliteits- en erfinrichtingsplan.

De huidige en beoogde activiteiten passen niet allemaal binnen het geldend bestemmingsplan. Om deze activiteiten juridisch-planologisch vast te leggen is onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

Uit het onderzoek blijkt dat alle activiteiten op het bedrijf goed mogelijk zijn. Het perceel is goed ontsloten en woningen en bedrijven in de omgeving ondervinden geen hinder van de planvorming. Bij het bedrijf is een ruime parkeerplaats waar bezoekers hun auto kunnen parkeren.

Het hele bedrijf wordt landschappelijk goed ingepast. Op grond van het ecologisch onderzoek kan worden geconstateerd dat het initiatief de ecologische waarden niet aantast, maar hoogstwaarschijnlijk zelfs ten goede komt aan de verhoging daarvan. Het archeologisch onderzoek toont aan dat het initiatief geen negatieve gevolgen heeft voor de (lage) archeologische waarden van het plangebied.

De activiteiten passen niet allemaal binnen de beleidskaders van de Provincie Gelderland en de gemeente Voorst. Wel past het bedrijf binnen de beleidsuitgangspunten van de overheid om het landelijk gebied leefbaar te houden en toegankelijk te maken voor burgers.

Op grond van het bovenstaande is de gemeente van mening dat het initiatief c.q. de nieuwbouwplannen ten goede komt aan de ontwikkeling en profilering van Hof van Twello.

In dit hoofdstuk worden de van het bestemmingsplan deeluitmakende planregels, voor zover nodig geacht, van een nadere toelichting voorzien.

De planregels geven inhoud aan de op de plankaart gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is getracht het aantal regels zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen, wat werkelijk noodzakelijk is.

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

1. 1. Inleidende regels.
2. 2. Bestemmingsregels.
3. 3. Algemene regels.
4. 4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden enkele in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze dient te worden gemeten.

In hoofdstuk 2 worden specifieke planregels gegeven voor de op de plankaart aangegeven bestemmingen en aanduidingen. De artikelen bestaan in elk geval uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. In beginsel is de bestemmingsomschrijving bepalend voor het gebruik (zowel in ruime als in enge zin) van de grond.

Hoofdstuk 3 bevat regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in een afzonderlijke hoofdstuk onder te brengen.

Hoofdstuk 4 bevat de overgangsregels en de slotregel.

Agrarisch

Dit artikel regelt de bestemming van de gronden waarbinnen de agrarische belangen in het algemeen prevaleren boven de andere belangen. Ingevolge de in artikel 1 opgenomen definitie van "agrarisch bedrijf" kunnen de tot Agrarisch bestemde gronden niet gebruikt worden voor doeleinden van bosbouw. Bosbouw kan immers niet worden beschouwd als een agrarische activiteit in het normale spraakgebruik en kan tot wezenlijke verandering leiden van de structuur van het landschap. De bestemming laat wel ruimte voor extensief dagrecreatief medegebruik (wandelen, fietsen, picknickplaatsen en dergelijke). Het blote voetenpad past binnen deze bestemming. Binnen deze bestemming is de aanduiding "parkeerterrein" opgenomen, ten behoeve van het parkeren van bezoekers. Daarnaast kunnen ter plaatse van de aanduiding "co" (cultuur en ontspanning) themawoningen worden gerealiseerd met een museale functie. Voor deze gebouwen is een maximaal toegestane hoogtemaat van 6 meter en een maximaal toegestane goothoogtemaat van 3 meter opgenomen.

Binnen deze gronden mogen verder in principe uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde (afrastering en dergelijke) tot een hoogte van 2,50 meter worden opgericht. Tevens is het mogelijk gemaakt bouwwerken, geen gebouw zijnde tot een verticale diepte van 3 m te realiseren. Deze regel is in het bestemmingsplan opgenomen om de tunnel van perspexwanden mogelijk te maken, welke uitzicht biedt op de verschillende bodemstructuren.

Agrarisch - Agrarisch bedrijf

Deze bestemming heeft betrekking op het binnen het plangebied aanwezige agrarische bedrijf. De gronden zijn bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf en met name voor de agrarische bedrijfsbebouwing. Het bosbedrijf en de gebruiksgerichte paardenhouderij (recreatieve paardensport/manege) worden niet onder het normale agrarische bedrijf begrepen. Een productiegerichte paardenhouderij (fokken en trainen van op het eigen terrein gefokte paarden) wordt echter wel aangemerkt als agrarisch bedrijf.
Binnen de bestemming Agrische-Agrarisch bedrijf zijn de volgende nevenactiviteiten toegestaan.

• een streekwinkel;
• educatieve ruimten;
• een restaurant;
• een wijnmakerij;
• vis- en vleesrokerij;
• een olieperserij;
• een bakkerij;
• kassen;
• aan het platteland gelieerde functies;

Ondergeschikt aan deze activiteiten zijn de gronden ook bestemd voor parkeren, de waterhuishouding en evenementen die verband houden met de educatieve en informatieve aspecten van het bedrijf.
Onderstaand is een nadere toelichting gegeven op diverse “nevenactiviteiten”.

streekwinkel
Met de ”streekwinkel” wordt beoogd dat (agrarische) producten die geteeld worden op het terrein van het agrarische bedrijf, vanuit de winkel verkocht kunnen worden. De streekwinkel is echter ook bedoeld om de producten van andere agrarische bedrijven uit de omgeving en specifieke ambachtelijke producten uit de streek te verkopen. De definitie voor “streekwinkel” is ontleend aan het streekplan Gelderland 2005 en aan de regionale beleidsnotitie “Waar de stallen verdwijnen; Oude erven, nieuwe functies” als uitwerking van het streekplanbeleid. Er is een systematiek in ontwikkeling voor erkende streekproducten. In de praktijk zal zoveel mogelijk op die systematiek –of een opvolger daarvan- aansluiting worden gezocht bij het beoordelen van hetgeen als assortiment volgens het bestemmingsplan wel of niet ter verkoop mag worden aangeboden.

educatieve ruimte en restaurant
Eén van de doelstellingen van Hof van Twello is informatie bieden aan de consument over de producten die geteeld worden op het terrein van Hof van Twello en regio, hoe het product geteeld wordt en hoe het bereid wordt tot maaltijd. Deze informatie is aangegeven in de winkel maar kan ook in groepsverband verkregen worden.In samenwerking met Hof van Twello kunnen de producten bereid worden tot maaltijd en genuttigd worden in het restaurant. Het wordt ook mogelijk gemaakt om maaltijden te nuttigen zonder dat daaraan vooraf een activiteit heeft plaatsgevonden.

wijnmakerij, vis- en vleesrokerij, olieperserij, bakkerij
Hof van Twello werkt samen met andere bedrijven uit de streek en dit heeft geleid dat er op het terrein een wijnmakerij, een vis- en vleesrokerij, een olieperserij en bakkerij aanwezig zijn. De samenwerking tussen de bedrijven biedt meer kansen om plattelandsproducten aan de man te brengen, dan dat ieder bedrijfje dit voor zichzelf ontwikkelt.

kassen
Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om kassen te bouwen tot een oppervlakte van 2000 m². De kassen worden niet alleen gebruikt om producten te telen. De kassen worden voor een deel gebruikt als overdekt terras, een “doe-hoek”, opslagruimte en er is ruimte voor de olieperserij.

aan het platteland gelieerde functies
Hof van Twello is een dynamisch bedrijf en zal zich steeds doorontwikkelen. Dit kan leiden tot nieuwe functies op het gebied van recreatie, cultuur, educatie en ambachtelijke functies, die binnen het concept van Hof van Twello passen. Voor zover deze nieuwe activiteiten voortvloeien en een duidelijke relatie hebben met het platteland c.q. agrarische bedrijvigheid wordt dit planologisch mogelijk gemaakt. Voorbeelden van niet aan het platteland gelieerde functies zijn; een slachterij, houtbewerking, metaalbewerking. Dergelijke activiteiten zijn industrieel gelieerd.

Binnen de tot Agrarisch - Agrarisch bedrijf bestemde gronden mogen de agrarische bedrijfsgebouwen van één bedrijf worden opgericht. Binnen het bestemmingsvlak zijn 2 bedrijfswoningen toegestaan met gezamelijke inhoud van maximaal 600 m³. Voor bouwwerken, geen gebouw zijnde geldt een maximale hoogte van 2,50 meter; met uitzondering van de bouwhoogte van een hooiberg, (kunst)mest- en/of voedersilo, waarvan de bouwhoogte niet meer dan 8 m mag bedragen.

Bos

Deze bestemming betreft de gronden, die niet in gebruik zijn bij de landbouw en waaraan belangrijke natuurlijke en landschappelijke waarden kunnen worden toegekend. De bestemmingsregeling is dan ook gericht op het handhaven dan wel het versterken van deze waarden.

De aanlegvergunningen zijn erop gericht de aanwezige waarden zoveel mogelijk te handhaven. Een aantal aanlegvergunningen voorkomt, dat voor het uitvoeren van diverse activiteiten de waarde van het gebied onevenredig zou kunnen worden aangetast. Een aanlegvergunning is niet vereist, indien de andere werken of werkzaamheden worden uitgevoerd in het kader van een beheersplan, zoals is voorzien in de Natuurbeschermingswet, dan wel indien een vergunning ingevolge deze wet is vereist.

Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Algemene gebruiksregels

Voor de redactie van de gebruiksregel is de algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. In beginsel is bestemmingsomschrijving van de betreffende bestemming bepalend.

In verband met het schrappen van een bordeelverbod is in lid 3.6.2 expliciet opgenomen dat onder strijdig gebruik in ieder geval wordt verstaan het gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting. Het feit dat een bijzondere gebruiksregel is opgenomen betekent niet dat met behulp van een a contrario-redenering ander gebruik toelaatbaar moet worden geacht. Het gebruik zal steeds moeten worden getoetst aan de bestemmingsomschrijving in samenhang met de plankaart en de bouwregels

Algemene ontheffingsregels

In deze regel is aan burgemeester en wethouders op basis van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening een ontheffingsbevoegdheid toegekend voor een aantal met name genoemde ontheffingen.

Indien de plankaart niet geheel blijkt overeen te stemmen met de werkelijke afmetingen in het terrein kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van het plan teneinde afwijkingen op ondergeschikt punten mogelijk te maken. De regel geeft de voorwaarden aan waaronder een dergelijke ontheffing kan worden verleend.

Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen dan wel op de kaart aangegeven afmetingen kunnen met behulp van deze regel mogelijk worden gemaakt.

Voorts is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen voor onderdelen van hoofdgebouwen en voor een aantal bouwwerken, geen gebouw zijnde.

Het verlenen van ontheffing mag geen automatisme zijn. Burgemeester en wethouders zullen het verlenen van ontheffing moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht.

Overgangsrecht

Bouwwerken die op het tijdstip van de tervisielegging van het plan bestaan, in uitvoering zijn of mogen worden gebouwd krachtens een op dat moment reeds aangevraagde bouwvergunning mogen in beginsel gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijkingen naar hun aard niet worden vergroot. Bij de vraag of de afwijking wordt vergroot kan ook het gebruik relevant zijn.

In het tweede lid is het gebruiksovergangsrecht opgenomen. Bestaand gebruik mag in beginsel worden gehandhaafd. Ook is een uitsluitingsclausule opgenomen voor gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Illegale bouwwerken en/of illegaal gebruik vallen niet onder het overgangsrecht. Daarnaast eindigt de bescherming van het overgangsrecht indien het afwijkende gebruik langer dan een jaar wordt onderbroken.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient onderzoek te worden verricht naar de uitvoerbaarheid van het plan. In deze situatie is sprake van een particulier initiatief. De plankosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Inmiddels heeft de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst ondertekend. Een beschrijving van de economische uitvoerbaarheid wordt verder achterwege gelaten.

Er heeft reeds 'informeel' vooroverleg met de provincie plaatsgevonden. Opmerkingen van haar zijde zijn meegenomen in dit ontwerpbestemmingsplan.

In het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt het bestemmingsplan 'formeel' toegestuurd naar een aantal instanties. De reacties van de betreffende instanties worden in een later stadium van de procedure opgenomen in deze paragraaf.

Voor het bestemmingsplan "Hof van Twello" is geen mogelijkheid tot inspraak geboden. Het plan is direct als ontwerpbestemmingsplan ter visie gelegd.

maart 2012.