het bestemmingsplan Landgoed De Poll van de gemeente Voorst.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0285.20172-VS00 met de bijbehorende regels en bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge dit bestemmingsplan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

recreatie, cultuur, educatie, detailhandel in lokaal geproduceerde producten, horeca in categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten en ambachtelijke functies die een sterke link hebben met het platteland.

het door de bewoner(s) verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid, niet zijnde detailhandel uitgezonderd verkoop via internet, die in een woning en/of overige gebouwen worden of wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en die een ruimtelijke uitstraling hebben of heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Onder een aan-huis-verbonden bedrijf wordt verstaan een bedrijf dat is opgenomen in categorie 1 en 2 van de bij dit plan behorende standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten.

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, niet zijnde detailhandel uitgezonderd verkoop via internet, dat door de bewoner(s) in een woning en/of overige gebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren.

agrarisch beheer met inachtneming van het behouden van natuur- en landschapswaarden, zoals weidevogelbeheer, randenbeheer, slootkantenbeheer en dergelijke.

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijk deskundige of commissie van deskundigen inzake archeologie.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een vorm van een agrarisch bedrijf gericht op de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en bollenteelt, boomkwekerij en bosbouw.

bouwwerk, geen gebouw zijnde.

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt, die uitsluitend wordt uitgevoerd door de bewoner(s) van de (bedrijfs)woning en waarbij de bed & breakfast over maximaal twee van de drie essentiële woonvoorzieningen, te weten douche/bad, wc en keuken(blok), beschikt en met dien verstande dat de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt.

een of meer gebouwen en/of andere bouwwerken.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

1. a. in geval van Wonen-1: een gebouw waarin wordt gewoond en waarbij alle woonruimtes aan elkaar grenzen;
2. b. in geval van Wonen-2 en Wonen-Landhuis: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

de constructieve vloer, met een maximum van 15 cm dikte, waarbij isolatie niet meegerekend wordt.

1. met betrekking tot bebouwing:

de bebouwing als legaal aanwezig ten tijde van inwerkingtreding van het plan, voor zover niet in strijd met het toen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan, en bebouwing waarvoor ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpplan reeds een bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning was verleend;

2. met betrekking tot gebruik:

het gebruik ten tijde van inwerkingtreding van het plan, voor zover niet in strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een vorm van een agrarisch bedrijf gericht op de teelt van bomen ten behoeve van de houtproductie.

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

al dan niet aangebouwd gebouw dat ten dienste van het wonen wordt gebruikt en waarin niet wordt gewoond.

de waarden die een gebied ontleent aan zijn door vroegere cultuur-, bodembewerkings- of levenspatronen ontstane verschijningsvorm of eigenschappen, of in of op de bodem voorkomende overblijfselen van die patronen.

activiteiten gericht op ontspanning in de vrije tijd zoals sport en spel, natuurbeleving, amusement en uitstapjes, die uitsluitend plaatsvinden binnen een tijdsbestek van een dag, zonder overnachting en waartoe tevens kleinschalige horeca-activiteiten worden gerekend.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de opslag, de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten welke bestaan uit het verlenen van diensten aan derden met of zonder rechtstreeks contact met het publiek.

een verzamelnaam voor vormen van hernieuwbare energie die verkregen wordt uit andere dan fossiele brandstoffen. Hieronder wordt onder andere begrepen energie die uit wind, stromend water, zonnestraling en aardwarmte wordt verkregen, maar ook energie die vrijkomt bij verwerking van afval (vooral verbranding) of biomassa.

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een vorm van een agrarisch bedrijf gericht op het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond, inclusief professionele productiegerichte paardenhouderijen.

het verplaatsen van een intensieve veehouderij naar een bestaand agrarisch bouwvlak, waarbij de verplaatsing gepaard gaat met omschakeling naar de intensieve veehouderij op dat bouwvlak.

het niet bedrijfsmatig gebruiken van gronden voor het hobbymatig houden van ten hoogste 7 paarden.

een bouwwerk van 4 staanders met daarop een ruimte van 4 wanden en een dak bedoeld voor de jacht.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

een intensieve veehouderij is een agrarisch bedrijf of dat deel van een agrarisch bedrijf waar tenminste 250 m² aan bedrijfsvloeroppervlak aanwezig is dat gebruikt wordt als veehouderij volgens de Wet milieubeheer, waar geen melkrundvee, schapen, paarden of dieren biologisch gehouden worden (conform artikel 2 van de landbouwkwaliteitswet) en waar geen dieren gehouden worden uitsluitend of in hoofdzaak ten behoeve van natuurbeheer.

niet als een bouwwerk aan te merken vouwwagens, kampeerauto's, caravans, tenten of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die bestemd zijn voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige c.q. financiële, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening - niet zijnde detailhandel - al dan niet met een (publiekgerichte) baliefunctie.

bouwwerken van glas of ander lichtdoorlatend materiaal ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering met een hoogte van 1,5 m of meer.

voorzieningen, zoals aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken, ten behoeve van activiteiten, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie.

een kampeerterrein voor ten hoogste 25 kampeermiddelen, niet zijnde stacaravans.

de opslag van kuilvoer op kuilvoerplaten (uitsluitend verharding) en sleufsilo's (verharding omringd door drie wanden zonder dak).

de waarden die een gebied ontleent aan zijn visueel waarneembare verschijningsvorm, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur.

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen.

langdurige zorg die buiten organisatorisch verband wordt geboden aan een ieder die op fysiek, psychisch en/of verstandelijk vlak hulpbehoevend is en waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie.

een reservoir met bijbehorende bouwwerken, bestemd voor het bewaren van dunne mest, dat niet geheel of gedeeltelijk is gelegen onder een stal.

een bouwwerk voor het bewaren van dunne mest, dat niet geheel of gedeeltelijk is gelegen onder een stal.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

een functie die in ruimtelijk, functioneel en/of inkomensverwervend opzicht duidelijk ondergeschikt is aan de op de in dit bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie op een bestemming.

verblijfsrecreatie waarbij uitsluitend van seizoensgebonden standplaatsen voor kampeermiddelen gebruik wordt gemaakt.

nieuwvestiging is het oprichten van een nieuw agrarisch bouwvlak op een perceel waar voorheen nog geen agrarische bebouwing was toegestaan.

het onderhoud of gebruik dat, gelet op de bestemming, noodzakelijk is voor een goed beheer, behoud en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

niet-overdekte rijbaan voorzien van niet natuurlijk bodemmateriaal en/of voorzien van hekwerk ten behoeve van (hobbymatig) paardrijden.

een vorm van een agrarisch bedrijf gericht op het fokken van paarden met daaraan ondergeschikt de verkoop van gefokte paarden en het houden van paarden ten behoeve van de fokkerij; onder paardenfokkerij wordt niet verstaan paardenstalling en manege.

te onderscheiden in:

1. a. gebruiksgerichte paardenhouderij: een bedrijf dat uitsluitend is gericht op het houden, stallen of africhten van paarden, alsmede de handel in paarden, niet zijnde een manege;
2. b. productiegerichte paardenhouderij: een grondgebonden agrarische bedrijfsvoering die is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het houden van paarden, waarbij al dan niet in ondergeschikte mate het africhten en de handel van paarden plaatsvindt.

1. a. voor bouwwerken waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein.

1. a. laag: teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van niet meer dan 1,5 m die langer dan 6 maanden, worden gebruikt zoals bakken op stellingen, regenkappen en containervelden; hieronder worden niet verstaan teeltondersteunende kassen en boomteelthekken;
2. b. middelhoog: teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte tussen 1,5 m en 2,5 m die langer dan 6 maanden, worden gebruikt zoals bakken op stellingen en containervelden; hieronder worden niet verstaan teeltondersteunende kassen en boomteelthekken;
3. c. hoog: teeltondersteunende kassen met een bouwhoogte van meer dan 2,5 m die langer dan 6 maanden, worden gebruikt.

een bedrijf met aan het platteland gelieerde functies zoals recreatie, cultuur, educatie, zorg, detailhandel in streekeigen producten, horeca in categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten en ambachtelijke functies die een sterke link hebben met het platteland.

een bedrijfswoning, behorend tot of voorheen behorend tot een agrarisch bedrijf, die niet meer wordt bewoond door (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is, en die voor de toepassing van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de daarop rustende bepalingen wordt beschouwd als onderdeel van dat agrarisch bedrijf.

activiteiten die in de vrije tijd plaatsvinden en ontspanning als doel hebben.

extensieve vormen van dagrecreatie, zoals wandelen, fietsen en paardrijden, inclusief naar de aard en omvang daartoe behorende voorzieningen, waarbij de recreatievorm geen specifiek beslag legt op de ruimte.

een gedeelte van een terrein bestemd voor de plaatsing van een kampeermiddel, inclusief bij het kampeermiddel behorende ondergeschikte onderkomens, zoals bijzettenten, uitsluitend gedurende het zomerseizoen.

een vorm van een agrarisch bedrijf gericht op de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen, al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen.

de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.

de standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten die van deze regels deel uitmaakt.

teeltondersteunende voorzieningen (niet zijnde teeltondersteunende kassen of boomteelthekken) die maximaal 6 maanden op dezelfde locatie gebruikt mogen worden waaronder worden verstaan folies, insectengaas, acryldoek, vraatnetten, tunnels tot 0,5 m, hagelnetten, regenkappen, wandelkappen en schaduwhallen.

recreatieverblijf in de vorm van een eenvoudig gebouw zonder essentiële woonvoorzieningen, dat dient als recreatief verblijf waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

vormen van recreatie waarbij minimaal één overnachting plaatsvindt.

zie (bedrijfs)woning.

de periode van 15 maart tot en met 31 oktober.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn. Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de overstekenende delen niet meer dan 0,7 m bedraagt.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. Hierbij geldt voor een hellend pannendak of rietendak de onderkant van de panlatten of rietlatten als meetlijn.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens het Bouwbesluit.

De voor 'Agrarisch met waarden - Landschap' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf nader te onderscheiden in:
   1. 1. grondgebonden veehouderij;
   2. 2. akkerbouw en vollegrondstuinbouw;
2. b. het behoud, de bescherming, het herstel en/of de versterking van de in het gebied aanwezige landschappelijke waarden in de vorm van:
   1. 1. karakteristieke kleinschalige oeverwal met afwisseling van buurtschappen en verspreide bebouwing, grasland en bouwland, onregelmatige blokverkaveling en houtsingels tussen de landwegen;
   2. 2. vrij uitzicht vanaf de IJsseldijk over het binnendijkse landschap en de rivier met uiterwaarden;
   3. 3. het gave microreliëf van lage rivierduinen en de complexen van richels en geulen (kronkelwaarden);
   4. 4. het contrast tussen laag- en hoog gelegen gebieden door behoud en aanleg van 'pollen' en de aanleg van hagen rond erven en percelen;
   5. 5. zandopduikingen door de aanleg van weg-, erf- en kavelbeplantingen;
   6. 6. het ontginningspatroon en de ontginningsassen door de aanleg van laanbeplantingen;
   7. 7. karakteristieke kavelpaden;
   8. 8. onverharde ontginningswegen;
   9. 9. karakteristieke beplantingen zoals heggen, wegbeplantingen, erfbeplantingen, bosjes en hoogstamboomgaarden;
   10. 10. waardevolle beken en weteringen;
   11. 11. de Veluwse Bandijk en de Appensedijk;
   12. 12. rust, ruimte en donkerte;
3. c. het behoud en de ontwikkeling van de ecologische waarden, tot uitdrukking komende in:
   1. 1. de landschappelijke verwevenheid van natuur, bos en landschapselementen met cultuurgronden;
   2. 2. het areaal en kwaliteit van natuur, bos en landschapselementen en gebieden die aangewezen zijn voor nieuwe natuur en agrarisch natuurbeheer;
   3. 3. de specifieke verbindingsdoelstellingen voor het Gelders Natuurnetwerk;
   4. 4. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - weidevogel- en ganzengebieden': tevens voor de bescherming van de weidevogels en ganzen.

alsmede voor:

4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - landschap - klein agrarisch bedrijf': een klein agrarisch bedrijf;
5. e. aan-huis-verbonden beroepen en/of aan-huis-verbonden bedrijven welke zijn genoemd in categorie 1 en 2 van de bij dit plan behorende 'standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten', met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 100 m² aan bebouwing mag worden gebruikt;
   2. 2. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage niet zijn toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
   3. 3. de opslag van risicovolle onderdelen niet is toegestaan;
   4. 4. de activiteit niet leidt tot belemmeringen voor de omliggende functies;
   5. 5. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   6. 6. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bouwvlak;
6. f. bed & breakfast, uitsluitend in een bedrijfswoning en/of bijgebouwen, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 3 kamers per bouwperceel mogen worden gebruikt met een maximum van 8 slaapplaatsen;
   2. 2. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   3. 3. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bouwvlak;
7. g. nevenfuncties op het gebied van dagrecreatie, verkoop van lokaal geproduceerde producten, dienstverlening, maatschappelijke functies, horeca tot en met categorie 1a van de bij de regels gevoegde de Staat van Horeca-activiteiten en duurzame energiewinning met dien verstande dat:
   1. 1. de activiteit niet leidt tot belemmeringen voor de omliggende functies;
   2. 2. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   3. 3. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bouwvlak;
   4. 4. buitenopslag niet is toegestaan;
8. h. recreatief medegebruik;
9. i. ondergeschikt agrarisch natuurbeheer;
10. j. hobbymatig agrarisch gebruik;
11. k. openbare nutsvoorzieningen;
12. l. onverharde of halfverharde paden ter ontsluiting van aanliggende gronden of ten behoeve van extensieve recreatie;
13. m. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, tuinen, erven, verhardingen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en water(berging).

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de aard van de verlichting bij paardenbakken waarbij eisen gesteld worden aan de uitstralingsrichting van het licht zodat de effecten op de omgeving beperkt worden.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. de totale oppervlakte aan bebouwing in gebruik voor nevenfuncties zoals bedoeld in lid 3.1 onder g bedraagt ten hoogste 100 m²;
2. b. het houden van dieren in meer dan 1 bouwlaag is niet toegestaan.

De voor 'Bos' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de aanleg, instandhouding en ontwikkeling van bosbeplanting al dan niet ten behoeve van de houtproductie;
2. b. het behoud, beheer en/of herstel van de landschappelijke en bosbouwkundige waarden, zoals deze tot stand komen in de hoog opgaande beplanting en het (micro)reliëf;
3. c. het behoud en/of herstel van de natuurlijke waarden van het bos-ecosysteem;
4. d. recreatief medegebruik;

alsmede voor:

5. e. bestaande wegen, en (voet-, fiets- en ruiter-)paden;
6. f. onverharde of halfverharde paden ter ontsluiting van aanliggende gronden of ten behoeve van extensieve recreatie;
7. g. bestaande sloten en andere watergangen;
8. h. openbare nutsvoorzieningen;
9. i. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. functies op het gebied van cultuur en ontspanning;
2. b. ambachtelijke bedrijvigheid;
3. c. dagrecreatieve functies;
4. d. kantoren zonder publiekgerichte baliefunctie;
5. e. dienstverlening;
6. f. maatschappelijke voorzieningen;
7. g. horeca tot en met categorie 1b van de bij deze regels behorende Staat van Horeca-activiteiten;
8. h. water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. openbare nutsvoorzieningen;
10. j. voorzieningen zoals groen, paden en verkeers- en verblijfsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2.1 en toestaan dat:

1. a. de oppervlakte en inhoud van gebouwen wordt verkleind of vergroot;
2. b. lager of hoger wordt gebouwd dan de bestaande goot- en bouwhoogte,

onder de voorwaarde dat aangetoond wordt dat sprake is van een goede landschappelijke en cultuurhistorische invulling met daarbij bijzondere aandacht voor de situering, vormgeving en maatvoering van de gebouwen.

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting-2' mogen bouwwerken overeenkomstig de in lid 5.1 opgenomen bestemmingsomschrijving worden gebruikt, onder de voorwaarde dat vóór 3 maart 2016 uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van de maatregelen als aangegeven in paragraaf 3.3 van de bij deze regels behorende notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll voor de gronden binnen deze aanduiding en aan de aanleg en instandhouding van het gedeelte van het bij deze regels behorende Landschapsonderhoudsplan De Poll als aangeduid met 'doorrijschuur' op de bij deze regels behorende Uitvoeringstekening landgoed De Poll;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting-5' mogen bouwwerken overeenkomstig de in lid 5.1 opgenomen bestemmingsomschrijving worden gebruikt, onder de voorwaarde dat vóór 4 februari 2017 uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van de maatregelen als aangegeven in paragraaf 3.5 van de bij deze regels behorende notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll voor de gronden binnen deze aanduiding en aan de aanleg en instandhouding van het gedeelte van het bij deze regels behorende Landschapsonderhoudsplan De Poll als aangeduid met 'De Stakenberg' op de bij deze regels behorende Uitvoeringstekening landgoed De Poll.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 5.4 indien in de plaats van de maatregelen zoals die zijn aangegeven in de voor de gebieden binnen de aanduidingen geldende functieveranderingsplannen, andere maatregelen worden getroffen die voorzien in een verhoging van het kwaliteitsniveau van de landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden van de betreffende gebieden en in de gebieden aanwezige bebouwing. Ten behoeve van de bescherming van landschappelijke en/of cultuurhistorische en/of natuurwaarden kunnen aan deze afwijking voorwaarden worden verbonden;
2. b. lid 5.4 ten behoeve van uitstel van de termijn waarbinnen de maatregelen volgens de functieveranderingsplannen dienen plaats te vinden.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. culturele, educatieve, wetenschappelijke, sociale, religieuze en algemeen maatschappelijke voorzieningen;

alsmede voor:

2. b. openbare nutsvoorzieningen;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, tuinen, erven, verhardingen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen, energievoorzieningen, water, een brug en speelvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2.1 en toestaan dat:

1. a. de oppervlakte en inhoud aan gebouwen wordt verkleind of vergroot;
2. b. lager of hoger wordt gebouwd dan de bestaande goot- en bouwhoogte,

onder de voorwaarde dat aangetoond wordt dat sprake is van een goede landschappelijke en cultuurhistorische invulling met daarbij bijzondere aandacht voor de situering, vormgeving en maatvoering van de gebouwen.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. behoud, de bescherming en/of het herstel van de aanwezige natuurlijke waarde, zoals deze vooral tot uitdrukking komt in de vegetatie, en de landschappelijke waarde, zoals deze vooral tot uitdrukking komt in het (micro)reliëf;
2. b. recreatief medegebruik ten dienste van de bestemming;
3. c. agrarisch medegebruik;
4. d. kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. het gebruik van de gronden als stort- en opslagplaats van al dan niet aan het gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen en materialen, behoudens voor zover deze opslag geschiedt in het kader van het normale onderhoud, is niet toegestaan;
2. b. het gebruik van de gronden als sport-, wedstrijd-, speel-, parkeer- en/of kampeerterrein is niet toegestaan;
3. c. het gebruik van de gronden voor het beproeven van motorvoertuigen of voor het beoefenen van gemotoriseerde snelheids- en/of behendigheidssporten en de (model-) vliegsport is niet toegestaan.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met een doorgaande functie voor zowel het verkeer met een doorgaand karakter als de ontsluiting van aanliggende gronden, met daarbij inbegrepen, voet- en fietspaden, bermen, bruggen, bushaltes en dergelijke;
2. b. parkeerplaatsen;
3. c. water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. openbare nutsvoorzieningen;
5. e. voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie;
6. f. bij deze bestemming horende voorzieningen zoals groen, geluidswerende voorzieningen, parkeren, verhardingen, wandelpaden, verkeers- en verblijfsvoorzieningen, viaducten, bruggen en water;

met dien verstande dat de bestemming, afgezien van een plaatselijke verbreding of versmalling, niet in een ingrijpende wijziging van het profiel dan wel vermeerdering van het aantal rijstroken voorziet.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. uitsluitend andere bouwwerken zijn toegestaan;
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat tevens apparatenruimten ten behoeve van de telecommunicatie en abri's zijn toegestaan;
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding of de verlichting bedraagt ten hoogste 15 m;
4. d. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor 'Verkeer - Onverhard' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. onverharde wegen;
2. b. water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. c. openbare nutsvoorzieningen;
4. d. bij deze bestemming horende voorzieningen zoals groen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen en water;

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. uitsluitend andere bouwwerken zijn toegestaan;
2. b. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en oeverstroken;
2. b. waterhuishouding;
3. c. recreatief medegebruik;
4. d. natuurvriendelijke oevers;
5. e. scheepvaart;
6. f. bij deze bestemming horende voorzieningen zoals voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, kunstwerken;
7. g. openbare nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Hogere bouwhoogte

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 10.2.2 onder b, ten einde een hogere bouwhoogte van andere bouwwerken toe te staan, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de hoogte van palen en masten bedraagt ten hoogste 20 m;
2. b. de hoogte van overige andere bouwwerken bedraagt ten hoogste 10 m.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

alsmede voor:

2. b. aan-huis-verbonden beroepen en/of aan-huis-verbonden bedrijven welke zijn genoemd in categorie 1 en 2 van de bij dit plan behorende 'standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten', met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 100 m² aan bebouwing mag worden gebruikt;
   2. 2. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage zijn niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
   3. 3. de opslag van risicovolle onderdelen niet is toegestaan;
   4. 4. de activiteit niet leidt tot belemmeringen voor de omliggende functies;
   5. 5. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   6. 6. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak;
3. c. bed & breakfast, uitsluitend in een woning en/of bijgebouwen, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 3 kamers per bouwperceel mogen worden gebruikt met een maximum van 8 slaapplaatsen;
   2. 2. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   3. 3. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak;
4. d. nevenfuncties op het gebied van dagrecreatie, dienstverlening, maatschappelijke functies, horeca tot en met categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten en duurzame energiewinning, met dien verstande dat:
   1. 1. de nevenfuncties in bestaande bebouwing plaatsvinden;
   2. 2. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   3. 3. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak;
   4. 4. buitenopslag niet is toegestaan;
   5. 5. het aantal trekkershutten maximaal 3 per bouwvlak bedraagt;
5. e. hobbymatig agrarisch medegebruik;
6. f. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, tuin, erven, paden, verhardingen, water en parkeerplaatsen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen, indien en voor zover bijgebouwen worden opgericht, nadere eisen stellen aan de situering van het bijgebouw ten einde een verantwoorde stedenbouwkundige en/of landschappelijke situatie van de bebouwing onderling te verzekeren.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.2.1 onder c, ten behoeve van de realisatie van een groter oppervlakte aan bijgebouwen, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de totale oppervlakte aan bijgebouwen bedraagt ten hoogste 150 m²;
2. b. uitbreiding wordt uitsluitend toegestaan indien de uitbreiding noodzakelijk is om een bijdrage te kunnen leveren aan het beheer en de instandhouding van natuur, bos en/of het agrarisch cultuurlandschap;
3. c. het oppervlakte grond in eigendom of duurzaam gehuurd of gepacht bedraagt ten minste 1 ha.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. paardenbakken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak waarbij de afstand van paardenbakken tot bouwvlakken van derden ten minste 25 m bedraagt;
2. b. de totale oppervlakte aan bebouwing in gebruik voor nevenfuncties volgens het bepaalde in lid 11.1 bedraagt ten hoogste 100 m².

De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. gebouwen en bouwwerken ten dienste van wonen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd': tevens functies op het gebied van cultuur en ontspanning; ambachtelijke bedrijvigheid; dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen;
4. d. aan huis verbonden beroepen en/of aan huis verbonden bedrijven welke zijn genoemd in categorie 1 van de bij dit plan horende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten', met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 100 m² aan bebouwing per bouwperceel mag worden gebruikt;
   2. 2. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage niet zijn toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
   3. 3. opslag van risicovolle activiteiten is niet toegestaan;
   4. 4. buitenopslag is niet toegestaan;
   5. 5. de activiteit niet leidt tot belemmeringen voor de omliggende functies;
   6. 6. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   7. 7. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak;
5. e. bed & breakfast, uitsluitend in een woning en/of bijgebouwen, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 3 kamers mogen worden gebruikt met een maximum van 8 slaapplaatsen per woning. Deze maximale aantallen gelden niet ter plaatse van de aanduiding 'gemengd';
   2. 2. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   3. 3. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak;
6. f. het herstel en de bescherming van landschappelijke waarden;
7. g. waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen;
8. h. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen, erven, paden, verhardingen en parkeerplaatsen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. Bij een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van het bepaalde:
   1. 1. in lid 12.2.1 onder a en toestaan dat de bouwgrens met maximaal 2 m wordt overschreden;
   2. 2. in lid 12.2.1 onder d ten toestaan dat de inhoud met maximaal 20% wordt overschreden;
   3. 3. in lid 12.2.1 onder e en toestaan dat de aangegeven hoogten met maximaal 20% worden overschreden;
   4. 4. in lid 12.2 onder f, ten behoeve van de realisatie van een groter oppervlakte aan bijgebouwen, met inachtneming van de volgende regels:
      • de totale oppervlakte aan bijgebouwen behorende bij het betreffende bouwperceel en gelegen binnen de bestemmingen Wonen-2 en Agrarisch met waarden - Landschap bedraagt ten hoogste 125 m²;
      • uitbreiding wordt uitsluitend toegestaan indien minimaal 50 m2 van de gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen wordt gebruikt ten behoeve van het hobbymatig houden van dieren;
2. b. het bepaalde bij a wordt uitsluitend toegepast indien aangetoond wordt dat sprake is van een goede landschappelijke en cultuurhistorische invulling met daarbij bijzondere aandacht voor de situering, vormgeving en maatvoering van de gebouwen.

1. a. paardenbakken zijn niet toegestaan;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting-1' mogen bouwwerken overeenkomstig de in lid 12.1 opgenomen bestemmingsomschrijving worden gebruikt, onder de voorwaarde dat vóór 16 september 2016 uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van de maatregelen als aangegeven in paragraaf 3.1 van de bij deze regels behorende notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll (Bartelshofstede) voor de gronden binnen deze aanduiding;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting-2' mogen bouwwerken overeenkomstig de in lid 12.1 opgenomen bestemmingsomschrijving worden gebruikt, onder de voorwaarde dat vóór 3 maart 2016 uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van de maatregelen als aangegeven in paragraaf 3.3 van de bij deze regels behorende notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll voor de gronden binnen deze aanduiding en aan de aanleg en instandhouding van het gedeelte van het bij deze regels behorende Landschapsonderhoudsplan De Poll als aangeduid met 'doorrijschuur' op de bij deze regels behorende Uitvoeringstekening landgoed De Poll;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting-3' mogen bouwwerken overeenkomstig de in lid 12.1 opgenomen bestemmingsomschrijving worden gebruikt, onder de voorwaarde dat vóór 2 december 2016 uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van de maatregelen als aangegeven in paragraaf 3.2 van de bij deze regels behorende notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll voor de gronden binnen deze aanduiding en aan de aanleg en instandhouding van het gedeelte van het bij deze regels behorende Landschapsonderhoudsplan De Poll als aangeduid met 'De Kempe' op de bij deze regels behorende Uitvoeringstekening landgoed De Poll;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting-4' mogen bouwwerken overeenkomstig de in lid 12.1 opgenomen bestemmingsomschrijving worden gebruikt, onder de voorwaarde dat vóór 19 januari 2017 uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van de maatregelen als aangegeven in paragraaf 3.4 van de bij deze regels behorende notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll voor de gronden binnen deze aanduiding en aan de aanleg en instandhouding van het gedeelte van het bij deze regels behorende Landschapsonderhoudsplan De Poll als aangeduid met 'Hof Te Gietel' op de bij deze regels behorende Uitvoeringstekening landgoed De Poll;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting-5' mogen bouwwerken overeenkomstig de in lid 12.1 opgenomen bestemmingsomschrijving worden gebruikt, onder de voorwaarde dat vóór 4 februari 2017 uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van de maatregelen als aangegeven in paragraaf 3.5 van de bij deze regels behorende notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll voor de gronden binnen deze aanduiding en aan de aanleg en instandhouding van het gedeelte van het bij deze regels behorende Landschapsonderhoudsplan De Poll als aangeduid met 'De Stakenberg' op de bij deze regels behorende Uitvoeringstekening landgoed De Poll;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting-6' mogen bouwwerken overeenkomstig de in lid 12.1 opgenomen bestemmingsomschrijving worden gebruikt, onder de voorwaarde dat binnen 2 jaar na verlenen van de omgevingsvergunning van de tweede woning binnen het aanduidingsgebied, uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van de maatregelen als aangegeven in paragraaf 3.2 van de bij deze regels behorende notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll voor de gronden binnen deze aanduiding en aan de aanleg en instandhouding van het gedeelte van het bij deze regels behorende Landschapsonderhoudsplan De Poll als aangeduid met 'Rest De Poll' op de bij deze regels behorende Uitvoeringstekening landgoed De Poll, inclusief eventueel te nemen maatregelen op het gebied van verlichting op grond van de flora- en faunaonderzoeken;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting-7' mogen bouwwerken overeenkomstig de in lid 12.1 opgenomen bestemmingsomschrijving worden gebruikt, onder de voorwaarde dat binnen 2 jaar na verlenen van de omgevingsvergunning van de woning binnen het betreffende aanduidingsgebied, uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van de maatregelen als aangegeven in paragraaf 4 van de bij deze regels behorende notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll voor de gronden binnen deze aanduiding, inclusief eventueel te nemen maatregelen op het gebied van verlichting op grond van de flora- en faunaonderzoeken;
9. i. ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting-3' en 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting-6' mogen bouwwerken overeenkomstig de in lid 12.1 opgenomen bestemmingsomschrijving worden gebruikt, onder de volgende voorwaarden:
   1. 1. verlichting blijft beperkt tot objectverlichting ("gevelverlichting"). Het aanstralen van bomen, hagen, landschap, of andere objecten voor zoverre niet bouwwerken zijnde, dient in beginsel uitgesloten te worden tijdens de avond en nachtelijke uren (19:00 07:00);
   2. 2. alle lichtbronnen met een permanent karakter blijven beperkt tot zogenaamde 'downlights'. Dit ter voorkoming van excessieve verlichting;
   3. 3. alle lichtbronnen worden maximaal op goothoogte geplaatst;
   4. 4. armaturen van lichtbronnen dienen maximaal 25 x hun bevestigingshoogte horizontaal uit te stralen;
   5. 5. binnen twee jaar na vaststelling van het bestemmingsplan wordt de populierenlijn op de erfafscheiding van het terrein van de Volkssterrenwacht Bussloo en Haanstraat 6 vervangen door een gemengde groenstrook waarvan de hoogte de daklijn van de sterrenwacht-boerderij 'De Wijnbergenshof' niet overschrijdt.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 12.4 indien in de plaats van de maatregelen zoals die zijn aangegeven in de bij deze regels opgenomen notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll andere maatregelen worden getroffen die voorzien in een vergelijkbaar kwaliteitsniveau of een verhoging van het kwaliteitsniveau van de landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden van de in de notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll opgenomen maatregelen. Ten behoeve van de bescherming van landschappelijke en/of cultuurhistorische en/of natuurwaarden kunnen aan deze afwijking voorwaarden worden verbonden;
2. b. lid 12.4 ten behoeve van uitstel van de termijn van aanleg waarbij het bevoegd gezag voorwaarden kan stellen.

De voor 'Wonen - Landhuis' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (aanzienlijke) woningen of buitenverblijven binnen gronden met een parkachtige aanleg;
2. b. aan-huis-verbonden beroepen en/of aan-huis-verbonden bedrijven welke zijn genoemd in categorie 1 en 2 van de bij dit plan behorende 'standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten', met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 100 m² aan bebouwing mag worden gebruikt;
   2. 2. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage niet zijn toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
   3. 3. de opslag van risicovolle onderdelen niet is toegestaan;
   4. 4. de activiteit niet leidt tot belemmeringen voor de omliggende functies;
   5. 5. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   6. 6. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
3. c. bed & breakfast, uitsluitend in een bedrijfswoning en/of bijgebouwen, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 3 kamers per bouwperceel mogen worden gebruikt met een maximum van 8 slaapplaatsen;
   2. 2. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   3. 3. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
4. d. nevenfuncties op het gebied van recreatie, verkoop van lokaal geproduceerde producten, dienstverlening, maatschappelijke functies, horeca tot en met categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten en duurzame energiewinning met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 100 m² aan bebouwing mag worden gebruikt;
   2. 2. de activiteit niet leidt tot belemmeringen voor de omliggende functies;
   3. 3. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   4. 4. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein en binnen het bouwvlak;
   5. 5. buitenopslag niet is toegestaan;
5. e. recreatief medegebruik;
6. f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, tuin, erven, paden, verhardingen, water en parkeerplaatsen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen ter behoud van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden en de uiterlijke verschijningsvorm van het landhuis, de bestemming Wonen - Landhuis wijzigen ten behoeve van sociale, culturele, kunstzinnige, medische, therapeutische, algemeen maatschappelijke functies, horeca tot en met categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten en/of kantoren, met inachtneming van het volgende:

1. a. er dient een evenredige belangenafweging plaats te vinden waarbij betrokken wordt de mate waarin de belangen van de gebruikers en/of eigenaren van de omliggende gronden en/of nabijgelegen agrarische bedrijven alsmede de waarden en functies van de gronden die het plan beoogt te beschermen door de gebruiksverandering worden geschaad;
2. b. de vervolgfunctie dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
3. c. de maatvoeringen zoals opgenomen in lid 13.2 zijn overeenkomstig van toepassing;
4. d. het aantal woningen mag niet toenemen;
5. e. de bestaande landschappelijke, natuurlijke en/of cultuurhistorische waarden mogen niet onevenredig worden aangetast.

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor een rioolleiding.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mag ten behoeve van de in lid 14.1 genoemde bestemming worden gebouwd tot een bouwhoogte van ten hoogste 2,5 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering, of indien het nieuwbouw betreft: het bouwplan geen gebruik maakt van een fundering en schriftelijk toestemming is verkregen van het waterschap.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 14.2.b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.

De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologisch waardevol gebied met hoge en zeer hoge archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport ten aanzien van een inventariserend archeologisch onderzoek, dat voldoet aan de eisen van het bevoegd gezag, heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld of indien onderzoek heeft aangetoond dat er archeologie aanwezig is, nadat deze archeologie is gedocumenteerd en opgegraven;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
2. b. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk waarbij graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden plaatsvinden.
3. c. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie voldoende is vastgesteld.

De voor 'Waarde - Archeologie - 3' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologisch waardevol gebied met bekende archeologische vindplaatsen of een archeologische verwachtingszone met hoge archeologische verwachting.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport ten aanzien van een inventariserend archeologisch onderzoek, dat voldoet aan de eisen van het bevoegd gezag, heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
2. b. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
   3. 3. een bouwwerk waarbij graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden plaatsvinden.
3. c. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie voldoende is vastgesteld.

De voor 'Waarde - Archeologie - 4' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologisch waardevol gebied zijnde een historische dorpskern of historisch bekende verhoogde woonplaats.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport ten aanzien van een inventariserend archeologisch onderzoek, dat voldoet aan de eisen van het bevoegd gezag, heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
2. b. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 30 m²;
   3. 3. een bouwwerk waarbij graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden plaatsvinden.
3. c. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie voldoende is vastgesteld.

De voor 'Waarde – Archeologie - 5' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een middelmatige archeologische verwachting.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport ten aanzien van een inventariserend archeologisch onderzoek, dat voldoet aan de eisen van het bevoegd gezag, heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
2. b. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 1.000 m²;
   3. 3. een bouwwerk waarbij graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden plaatsvinden.
3. c. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie voldoende is vastgesteld.

De voor 'Waarde - Archeologie - 6' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een lage of een onbekende archeologische verwachting.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport ten aanzien van een inventariserend archeologisch onderzoek, dat voldoet aan de eisen van het bevoegd gezag, heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
2. b. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
   3. 3. een bouwwerk waarbij graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden plaatsvinden.
3. c. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie voldoende is vastgesteld.

De voor 'Waarde - Ecologie - GNN' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor:

1. a. het behoud en de ontwikkeling van de ecologische waarden, met dien verstande dat bij ontwikkelingen zoals mogelijk gemaakt in hoofdstuk 2, de waarden niet onevenredig mogen worden geschaad;
2. b. het behoud en de ontwikkeling van de milieucondities, die de voorwaarde vormen voor het voortbestaan van de natuur, de ecologische samenhang, de stilte, de donkerte, de openheid en de rust;
3. c. het behoud en de ontwikkeling van de ecologische waarden, tot uitdrukking komende in:
   1. 1. de landschappelijke verwevenheid van natuur, bos en landschapselementen met cultuurgronden;
   2. 2. het areaal en kwaliteit van natuur, bos en landschapselementen en gebieden die aangewezen zijn voor nieuwe natuur en agrarisch natuurbeheer;
   3. 3. de specifieke verbindingsdoelstellingen voor de ecologische verbindingszones.

Burgemeester en wethouders kunnen de onderliggende bestemming van de gronden ter plaatse van de bestemming 'Waarde - Ecologie - GNN' wijzigen in de bestemming Natuur indien er sprake is van realisatie van een (gedeelte van) het Gelders Natuurnetwerk, met inachtneming van het volgende:

1. a. een besluit tot planwijziging wordt niet eerder genomen dan nadat de betrokken gronden in eigendom zijn overgedragen aan een terreinbeherende instantie, als er contractueel is vastgelegd dat gronden worden overgedragen aan een terreinbeherende instantie of als er afspraken zijn gemaakt met betrekking tot de inspanningsverplichting en vergoedingen die in een concept notariële akte zijn vastgelegd;
2. b. er mogen geen onevenredige beperkingen ontstaan als gevolg van de wijziging voor omringende bestaande bestemmingen.

De voor 'Waarde - Ecologie - GO' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor:

1. a. het behoud en de ontwikkeling van samenhang tussen de natuurgebieden en de zonering van overgangen tussen natuurbestemmingen en andere functies;
2. b. het behoud en de ontwikkeling van ecologische verbindingszone De Fliert;
3. c. het behoud en de ontwikkeling van de milieucondities, die de voorwaarde vormen voor het voortbestaan van de natuur, de ecologische samenhang, de stilte, de donkerte, de openheid en de rust;
4. d. de ontwikkeling van het natuurlijke systeem door een versterking van de kernkwaliteiten van natuur en landschap in combinatie met meer stedelijke functies;
5. e. de bescherming van bos.

De voor 'Waarde - Ecologie - N2000' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor:

1. a. het behoud en de bescherming van de vrijwel onvergraven en reliëfrijke uiterwaarden en andere gebieden;
2. b. het behoud en herstel van het kleinschalige oud cultuurlandschap met de daarbij behorende graslanden en bosrijke watergebieden;
3. c. het behoud en de bescherming van het gebied als belangrijk rust- en foerageergebied.

De voor 'Waarde - Landgoed' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor het behoud en een samenhangend beheer van landgoederen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden - in aanvulling op de regels voor de andere aldaar voorkomende bestemmingen - de volgende regels:

1. a. ten behoeve van beheer van het landgoed mag op de voor 'Waarde - Landgoed' aangewezen gronden één gebouw worden opgericht met een oppervlakte van maximaal 100 m²;
2. b. de goothoogte van het gebouw ten behoeve van beheer van het landgoed bedraagt ten hoogste 3,5 m;
3. c. de bouwhoogte van het gebouw ten behoeve van beheer van het landgoed bedraagt ten hoogste 6 m.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3 lid 3.1 onder f.1, artikel 11 lid 11.1 onder c.1 en artikel 12 lid 12.1 onder e.1 om een groter aantal kamers en slaapplaatsen ten behoeve van bed & breakfast toe te staan met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
2. b. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bouwvlak;
3. c. de activiteit niet leidt tot belemmeringen voor de omliggende functies;
4. d. de activiteit ondergeschikt is aan de hoofdfunctie;
5. e. de activiteit geen nadelige invloed heeft op aanwezige landschappelijke en/of cultuurhistorische en/of natuurwaarden.

In afwijking van het bepaalde in artikel 3 lid 3.8, artikel 4 lid 4.3 en artikel 7 lid 7.4 is op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Landgoed de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden niet van toepassing mits:

1. a. het een landgoed betreft zoals bedoeld in artikel 1, lid 3 van de Natuurschoonwet 1928;
2. b. de werken en of werkzaamheden de rangschikking als bedoeld in het Rangschikkingsbesluit natuurschoonwet 1928 niet aantasten.

De voor 'Waarde - Landschap' aangewezen gronden zijn uitsluitend bestemd voor instandhouding en ontwikkeling van landschappelijke waarden waarbij deze gronden niet mogen worden ingericht ten dienste van de nabij gelegen woning.

Op deze gronden mag niet worden gebouwd.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de waterkering.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 25.1 genoemde bestemming uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van andere bouwwerken bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 25.2 onder c, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen, het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad en alvorens vergunning te verlenen advies ingewonnen is bij de betreffende beheerder, het waterschap.

De voor 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de aldaar voorkomende bestemming, mede bestemd voor:

1. a. water, waterhuishoudkundige en waterstaatsdoeleinden, en het beheer en onderhoud ervan;
2. b. de afvoer en berging van water, sediment en ijs;
3. c. de vergroting, de bescherming en het behoud van de beschikbare afvoer- en bergingscapaciteit;
4. d. aanleg, onderhoud en verbetering van de hoofdwaterkering;
5. e. bij deze bestemming behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals duikers, keerwanden en merktekens.

1. a. Op de in artikel 26.1 bedoelde gronden mogen, behalve overeenkomstig de andere bestemmingen, tevens worden gebouwd, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat de bouwhoogte van bouwwerken ten behoeve van de scheepvaart ten hoogste 12 m bedraagt en de bouwhoogte van overige bouwwerken ten hoogste 4 m bedraagt;
2. b. Het bouwen zoals bedoeld onder a alsmede het bouwen overeenkomstig de aldaar voorkomende bestemming is, voor zover voor dat bouwen een vergunning krachtens de Waterwet is vereist, uitsluitend toegestaan na inwerkingtreding van die vergunning.

Het uitvoeren van werken, geen gebouwen zijnde, en werkzaamheden op de in lid 26.1 bedoelde gronden is, voor zover voor het uitvoeren van die werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden een vergunning krachtens de Waterwet is vereist, uitsluitend toegestaan na inwerkingtreding van die vergunning.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduiding, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. voor een (deel van een) bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste toelaatbaar mogen worden aangehouden;
2. b. het bepaalde onder a is niet van toepassing ingeval van sloop-herbouw van bijgebouwen met de bestemming Wonen - 1, in dit geval is het bepaalde in artikel 11.2.1 onder d van toepassing.

Algehele herbouw van (bedrijfs)woningen mag uitsluitend plaatsvinden ter plaatse van bestaande funderingen waarbij het vervangen van de bestaande funderingen is toegestaan.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:

1. a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak;
2. b. de onderkant van het ondergrondse bouwwerk (inclusief fundering) bedraagt ten hoogste 4 m onder het peil.

(Bedrijfs)woningen die op het moment van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan aaneengebouwd zijn dienen te allen tijde aaneengebouwd te blijven.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. bewoning van recreatiewoningen is niet toegestaan;
2. b. bewoning van gastenverblijven is niet toegestaan;
3. c. het gebruik van bijgebouwen als woonruimte is niet toegestaan;
4. d. het gebruik van de gronden als stort- en opslagplaats van al dan niet aan het gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen en materialen, behoudens voor zover deze opslag geschiedt in het kader van het normale onderhoud, is niet toegestaan;
5. e. het gebruik van de gronden voor het beproeven van motorvoertuigen of voor het beoefenen van gemotoriseerde snelheids- en/of behendigheidssporten en de (model)vliegsport is niet toegestaan.

In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de aanduiding 'historische waarden', bestemd voor het behoud en een samenhangend beheer van de Veluwse Bandijk en de Appensedijk, de volgende regels:

In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied' de volgende regels:

In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' de volgende regels:

De regels van stedenbouwkundige aard en de bereikbaarheidseisen van paragraaf 2.5 van de bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing, voor zover het betreft:

1. a. bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
2. b. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. de ruimte tussen bouwwerken;
4. d. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. lid 3.1.onder e, lid 11.1 onder b, lid 12.1 onder d en lid 13.1 onder b om bedrijven toe te laten uit ten hoogste één categorie hoger dan in lid 3.1.onder e, lid 11.1 onder b, lid 12.1 onder d en lid 13.1 onder b genoemd, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de categorie, zoals in lid 3.1.onder e, lid 11.1 onder b, lid 12.1 onder d en lid 13.1 onder b genoemd;
3. c. lid 3.1.onder e, lid 11.1 onder b, lid 12.1 onder d en lid 13.1 onder b om bedrijven toe te laten die niet in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' zijn genoemd, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving geacht kan worden te behoren tot de categorie, zoals in lid 3.1.onder e, lid 11.1 onder b, lid 12.1 onder d en lid 13.1 onder b genoemd; het toestaan van één hogere categorie bedrijf aan huis of bedrijf dat niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten staat genoemd;
4. d. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwen, wachthuizen ten behoeve van het openbaar vervoer, gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouw niet meer dan 75 m³ bedraagt;
5. e. het gebruik voor bewoning uit het oogpunt van mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 75 m² van de bestaande bijgebouwen in gebruik mag worden genomen ten behoeve van de mantelzorg;
   2. 2. een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd wordt;
   3. 3. aan de omgevingsvergunning het voorschrift verbonden wordt dat binnen één maand na beëindiging van het gebruik van bijgebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan burgemeester en wethouders;
   4. 4. aan de omgevingsvergunning het voorschrift verbonden wordt dat binnen drie maanden na beëindiging van het gebruik van bijgebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg de bewoning is beëindigd, door minimaal één van de drie essentiële woonvoorzieningen te verwijderen, te weten douche/bad, wc of keuken(blok), zodat de gebouwen vanaf dat moment weer overeenkomstig de bestemming (kunnen) worden gebruikt.
6. f. de onder a, b, c, d en e bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
   1. 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   2. 2. het straat- en/of bebouwingsbeeld;
   3. 3. de sociale veiligheid;
   4. 4. de milieubelasting;
   5. 5. de verkeersveiligheid.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels ten behoeve van de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande funderingen met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
2. b. de nieuwe situering van de (bedrijfs)woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende bedrijven, voortvloeiende uit de milieuomgeving;
3. c. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
4. d. door de herbouw de landschappelijke waarden van het gebied niet onevenredig wordt aangetast;
5. e. de geluidbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de voorkeursgrenswaarde zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder ingeval van geheel nieuw te bouwen woningen niet overschrijden.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van de gronden zoals opgenomen in hoofdstuk 2 wijzigen in de bestemming Water ten behoeve van de verbreding van watergangen teneinde wateroverlast te voorkomen met inachtneming van het volgende: de bestemmingswijziging dient vanuit een waterbergingsopgave noodzakelijk te zijn.

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken van de bestemming Waarde - Archeologie - 2, Waarde - Archeologie - 3, Waarde - Archeologie - 4, Waarde - Archeologie - 5 of Waarde - Archeologie - 6 geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als 'Regels van het bestemmingsplan Landgoed De Poll'.

Ten behoeve van een duurzame instandhouding van landgoed De Poll is het noodzakelijk dat enkele nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. De eigenaresse van het landgoed heeft in 2008 de 'Integrale ontwikkelingsvisie Landgoed De Poll 2020' laten opstellen waarin zij een beeld geeft van de door haar noodzakelijk geachte ontwikkelingen op het landgoed.

Eigenaresse en gemeente hebben vervolgens een intentieovereenkomst getekend waarin inspanningsverplichtingen zijn vastgelegd voor het werken aan een gezamenlijk gedragen 'Landgoedplan De Poll'. Afgesproken is dat in dit plan bijzondere aandacht wordt besteed aan de instandhouding van monumentale en karakteristieke bebouwing; de sloop van detonerende bebouwing; de beeldkwaliteit van hergebruik en nieuwbouw van gebouwen met omliggende erven; het behoud en de versterking van de landschappelijke en ecologische kwaliteiten en de openstelling van het landgoed. Voor Slot Nijenbeek en omgeving zou een afzonderlijk onderzoek naar de bouwkundige staat en mogelijkheden voor herontwikkeling plaatsvinden.

Voor de locaties waar de agrarische functies worden omgezet in een woon- en/of werkfunctie en voor potentiële nieuwe woningbouwlocaties is het plan 'Landgoed De Poll Voorst, ontwikkelen voor behoud' opgesteld. Het landschapsbeheer is verwoord in het 'Landschapsonderhoudsplan De Poll'. Samen vormen zij het 'Landgoedplan De Poll'. Voor Slot Nijenbeek is in 2012 een tweetal rapporten opgesteld: een 'bouwhistorische opname' en een 'visie voor de revitalisatie van ruïne Nijenbeek'.

In het plan 'Landgoed De Poll Voorst, ontwikkelen voor behoud' zijn voor de volgende boerderijen/panden functieveranderingsplannen opgenomen:

• Bartelshofstede: wonen
• De Stakenberg: wonen en werken
• Hof te Gietel: wonen
• de doorrijschuur bij de portierswoning: werken
• De Kempe (wonen en werken) waarbij op het achtererf 2 nieuwe woningen zijn voorzien ter vervanging van de op het landgoed te slopen oude schuren.

Daarnaast heeft voor één locatie (Korte Bree) een aanpassing van het erf plaatsgevonden door het toegangspad iets te verleggen en een nieuwe berging mogelijk te maken. Dit paste echter binnen het toen geldende bestemmingsplan.

In datzelfde plan wordt een ontwikkelingsadvies gegeven voor 7 nieuwe woningbouwlocaties op het landgoed.

Het plan 'Landgoed De Poll Voorst, ontwikkelen voor behoud' biedt een goede basis voor het onderhavige nieuwe bestemmingsplan, maar inmiddels heeft een aantal uitwerkingen en wijzigingen plaatsgevonden naar aanleiding van uitkomsten van onderzoeken (bijvoorbeeld naar aanwezige flora en fauna en leidingen) en gewijzigde inzichten. Zo is bijvoorbeeld een nieuwe nieuwbouwlocatie gezocht voor het te verplaatsen woonrecht van Huis Sonnenberg dat een informatieve functie krijgt in relatie tot De Nijenbeek. De eerder opgenomen nieuwe woningbouwlocatie aan de Nijenbeekseweg is komen te vervallen gelet op aanwezige natuurwaarden. Ditzelfde geldt voor een eerder aangegeven locatie halverwege de Zandstraat. Ook is een in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen nieuwbouwlocatie aan de Appense Enkweg (Zuid) inmiddels komen te vervallen.

De ontwikkeling van nieuwe woonlocaties voegt een laag toe aan de ontwikkeling van het landgoed. Nieuwbouw ondersteunt niet alleen de continuïteit van het voortbestaan van het landgoed, maar biedt ook een kans om extra eigentijdse kwaliteiten toe te voegen. De opbrengsten van de woningbouwlocaties zullen gebruikt worden om inkomsten te genereren voor het restaureren van monumentale panden, herstel van natuur en landschap en restauratie van De Nijenbeek.

Voor de functieveranderingen van de 5 genoemde bestaande erven zijn, vooruitlopend op dit bestemmingsplan, afzonderlijke versnelde planologische procedures doorlopen, zogenaamde grote buitenplanse afwijkingen (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3). Met het oog op te verlenen provinciale subsidie en de daaraan gekoppelde uitvoeringstermijn was dit noodzakelijk. De restauraties van Bartelshofstede en de doorrijschuur zijn inmiddels afgerond en die van De Kempe, Hof te Gietel en De Stakenberg zijn in volle gang. In dit bestemmingsplan zal daarom maar kort stil gestaan worden bij deze functieveranderingen. Voor meer informatie wordt verwezen naar de ruimtelijke onderbouwingen (inclusief onderzoeken) die voor elk van deze locaties zijn opgesteld. In dit bestemmingsplan worden de nieuwe functies van de betreffende boerderijen en bijbehorende erven planologisch vastgelegd.

Zoals aangegeven is één van de locaties waar functieverandering plaatsvindt, het erf van de monumentale boerderij De Kempe. Voor de functieverandering van de boerderij zelf naar wonen en werken is de planologische procedure afgerond. De mogelijkheid om op het achtererf 2 nieuwe (schuur)woningen te bouwen, wordt echter voor het eerst in dit bestemmingsplan meegenomen.

De consolidatie van De Nijenbeek is in uitvoering evenals de restauratie/herbouw van het ernaast staande pand, Huisje Sonnenberg. Voor de herbouw van de 2 nabijgelegen werkschuren (behorende tot het voormalige boerenerf Konijnenberg, zijn de tekeningen klaar. De werkzaamheden aan De Nijenbeek en de 2 werkschuren passen binnen de reikwijdte van het geldende bestemmingsplan.

Met het landgoed zijn afspraken gemaakt over het behoud van de openstelling van de wandelpaden. Hiervoor gelden ook vanuit de Natuurschoonwet eisen. Voor het gedeelte van de Bomendijk dat gelegen is nabij het landhuis en vanwege privacy- en veiligheidsoverwegingen – voor bewoners landhuis en pachtboerderij – is afgesloten voor wandelaars, is een alternatief gevonden. Nu nog moeten wandelaars op de Deventerweg lopen. Provincie en landgoed hebben afgesproken dat bij de reconstructie van de Deventerweg in 2015 een onverhard pad achter de bomen langs de weg zal worden aangelegd. Zo kunnen wandelaars veilig hun route vervolgen.

Dit bestemmingsplan heeft tot doel de volgende nieuwe ontwikkelingen op Landgoed De Poll planologisch mogelijk te maken.

Het betreffen de volgende ontwikkelingen:

• 7 nieuwe woningbouwkavels;
• een nieuwe woning in de schuur bij boerderij De Stakenberg;
• het gebruik van Huisje Sonnenberg als informatie- en bezoekerscentrum;
• 2 nieuwe (schuur)woningen op het achtererf van De Kempe;
• wandelpad langs de Deventerweg tussen de Poll-laan en de Zutphenboerlaan;
• realisatie van een nieuw natuurgebied aan de Voorsterbeek;
• vastleggen van de nieuwe functies van de 5 gerestaureerde en te restaureren boerderijen/schuren.

De nieuwe ontwikkelingen zijn gekoppeld aan een inspanning op het gebied van landschapsaanleg en -beheer zoals verwoord in het 'Landschapsonderhoudsplan De Poll'.

Landgoed De Poll ligt in de gemeente Voorst, in het centrum van de Stedendriehoek Apeldoorn, Deventer en Zutphen. Het landgoed is een belangrijke schakel tussen het Veluwemassief en de IJssel en in de keten van landgoederen langs de IJssel. Het landgoed heeft een oppervlakte van ca. 900 hectare, waarvan 570 hectare landbouwgrond en 245 hectare bos. De resterende oppervlakte wordt ingenomen door wegen, paden, tuinen, erven en natuurterreinen. Onderstaande afbeelding geeft de grenzen van het landgoed weer.

Figuur 1: Begrenzing landgoed

Het bestemmingsplan Landgoed De Poll vervangt een gedeelte van het bestemmingsplan Buitengebied zoals dat met ingang van 2013 in werking is getreden en de Eerste herziening daarvan die in juli 2014 is vastgesteld.

In dit hoofdstuk worden diverse aspecten van het plangebied vanuit historisch perspectief beschreven. Aan bod komen onderwerpen als geomorfologie, landschapstype en bebouwingsgeschiedenis.

Het plangebied ligt op de grens tussen het pleistocene zandgebied in het westen en de holocene riviervlakte van de rivier de IJssel in het oosten. Het dal, waar nu de IJssel door stroomt, is gevormd tijdens de voorlaatste ijstijd, het Saalien (370.000 – 130.000 jaar geleden). In deze periode bereikte een landijskap vanuit Scandinavië Nederland. Nabij de rand van de landijskap ontstonden door erosie, veroorzaakt door het ijs en door smeltwater dat onder de ijskap aanwezig was, diepe glaciale bekkens. Het IJsseldal is zo’n glaciaal bekken.

Vanaf het Laat-Saalien, toen de landijskap zich weer aan het terugtrekken was in noordelijke richting, stroomde de Rijn door het IJsseldal. De sedimenten die door de Rijn werden afgezet worden gerekend tot de Formatie van Kreftenheye. Deze situatie hield aan tot het Midden-Pleniglaciaal (circa 35.000 jaar geleden), toen de Rijn zijn loop veranderde en vanaf Doesburg in westelijke richting ging stromen. Nadat het IJsseldal door de Rijn was verlaten ontstond er in het dal een lokaal afwateringsstelsel. In deze periode lagen de Rijnafzettingen in het IJsseldal lange tijd aan de oppervlakte en werden bedekt door fluvioperiglaciale afzettingen (Formatie van Boxtel) en dekzand (Laagpakket van Wierden van de Formatie van Boxtel).

Daarnaast werden de Rijnafzettingen omgewerkt door het lokale afwateringsstelsel, dat een meanderend rivierpatroon had. De afzettingen, die hierbij gevormd zijn, bestaan uit zand en klei en worden ook tot de Formatie van Boxtel gerekend.

Het IJsseldal wordt zowel aan de westzijde als aan de oostzijde begrensd door een dekzandlandschap.

Door de ligging van het landgoed op de overgang van Veluwe naar IJssel wisselen verschillende landschapstypen elkaar af. Er is sprake van een kleinschalig landschap met afwisseling van landbouwgronden, bossen, poelen, lanen en hagen.

De opbouw van het landgoed hangt samen met de plaatselijke bodemgesteldheid en het daar aan gekoppelde gebruik. De agrarische gronden - die het grootste deel van het landgoed beslaan, te weten 570 hectare - zijn onder te verdelen in twee soorten. Dit zijn de buitendijkse ontginningen en de hoger gelegen, stroomrug- en broekontginningen.

De buitendijkse gronden zijn onregelmatig verkaveld, volgen geomorfologische patronen en worden gekenmerkt door de vele knipheggen en opgaande hagen en voormalige kolken. Deze landschapselementen zijn typerend voor het Nederlandse uiterwaardenlandschap en ze vertegenwoordigen een hoge cultuurhistorische en ecologische waarde. De dynamiek van de IJssel is verantwoordelijk geweest voor de vorming van dit landschap. De binnendijkse, hoger gelegen gronden zijn eveneens onregelmatig verkaveld en worden van elkaar gescheiden door hagen, bomensingels en knipheggen. Deze afwisseling van landschapelementen zorgt voor een speels, historisch landschapsbeeld. Het boscomplex Appensche Veld vormt hier de westgrens van het landgoed.

De Veluwsche Bandijk vormt de grens tussen de hierboven genoemde landschapstypen. Op deze overgang bevindt zich een boscomplex met een historische lanenstructuur en nog in cultuur zijnde eikenhakhoutpercelen.

Het gebied is in te delen in een aantal landschapszones met elk een eigen identiteit. De indeling is gebaseerd op de indeling uit Landschapsontwikkelingsplan Van Veluwe tot IJssel (LOP, november 2009). Het LOP formuleert generiek beleid en gaat niet in op locatiespecifieke afwijkingen. Op Landgoed De Poll neemt de Zandstraat en de directe omgeving een bijzondere positie in. Deze wordt daarom apart beschreven.

Figuur 2: Overzicht landschapstypen

De landschapszones zijn van west naar oost als volgt te benoemen:

Natte heideontginningen (Appensche en Gietelse Veld)

De natte heideontginningen zijn ontstaan in de 19de of het begin van de 20ste eeuw. Ze bleven lange tijd onontgonnnen en onbebouwd door de ongunstige landschappelijke situatie. Veel natte heideontginningen zijn kleinere, geïsoleerde gebieden, meestal gelegen tussen de lager gelegen beekdalen en hoger gelegen oude bouwlanden en dekzandruggen. De gebieden waren door kwel en afstromend water erg nat. Bovendien was de zandbodem zeer arm. Pas toen verbeterde ontwatering en bemesting in de 19de eeuw mogelijk werd, zijn de natte heidegebieden ontgonnen. Het Appensche en Gietelse Veld vormen een bijzonder voorbeeld van een natte heideontginning. Het Gietelse Veld heeft een afwijkend, eigen ontginningspatroon. Op het Appensche Veld is productiebos geplant, terwijl de meeste natte heideontginningen als grasland in gebruik zijn. De bosaanplant verliep planmatig. Het grootste deel van het bos heeft een leeftijd van ongeveer 100 jaar en wordt ervaren als zeer natuurlijk.

Figuur 3: natte heideontginningen

Kampenontginningen

De kampenontginningen bestaan uit een afwisselend patroon van hoge zandopduikingen en de ertussen gelegen lage delen. De zandopduikingen waren, doordat ze net iets hoger liggen dan de omgeving, relatief geschikt voor de bouw van één of enkele boerderijen en de gronden waren vaak net bruikbaar voor akkerbouw. In combinatie met erfbeplanting en beplanting langs percelen en wegen ontstonden groene eilanden te midden van lager gelegen graslanden. Deze karakteristieke bebouwingsvorm is ook nu nog duidelijk te zien op Landgoed De Poll.

Figuur 4: kampenontginningen

Oeverwal

De hooggelegen, vruchtbare oeverwallen waren voor de mens aantrekkelijke woonplaatsen. Er waren talrijke boerderijen, nederzettingen, kronkelende wegen, onregelmatige akkers en boomgaarden. De oeverwal was bij uitstek geschikt om een landgoed te stichten. Op de oeverwallen lagen ook de belangrijkste wegen. De Deventerweg die midden over de oever wal loopt, en van oorsprong de belangrijkste ontsluitingsweg vormde in het gebied, is daarvan een voorbeeld. De gronden langs de Bomendijk, met de vele doorbraakkolken, waren niet voor landbouw geschikt en zijn met bos beplant.

Figuur 5: oeverwal

Ingepolderde uiterwaarden

De ingepolderde uiterwaarden hebben nog enigszins het onregelmatige karakter van buitendijks liggende uiterwaarden. Door het ontbreken van overstromingsgevaar zijn ze nu intensief in gebruik voor de landbouw. Het gebied is tamelijk open van karakter. De bebouwing staat verspreid langs de slingerende wegen, vaak op voor buitendijks gebied kenmerkende hoogten of pollen.

De vruchtbare, kalkrijke gronden van de (buitendijks gelegen) uiterwaarden zijn al lang in gebruik als weiland. De weilanden zijn van groot belang voor weidevogels en ganzen. Op veel plaatsen komen meidoornhagen voor. Ze werden geplant als veekering. Hagen in de uiterwaarden staan momenteel ter discussie (in kader van de Ruimte voor de rivier-projecten) omdat ze ongunstig werken op de doorstroming van de rivier bij hoog water.

Figuur 6: ingepolderde uiterwaarden

Zandstraat

De Zandstraat verbindt de Deventerweg met de Kruisallee en is onverhard. Deze straat loopt van het landschapstype Oeverwal naar het landschapstype Kampenontginning. Het landschap van Landgoed De Poll wordt grotendeels gekenmerkt door een blokverkaveling. De verkaveling langs de Zandstraat heeft de kenmerken van een slagenverkaveling. Dit patroon is vooral zichtbaar in de verkaveling van het Appensche Veld. Ten noorden van de Zandstraat is het patroon minder duidelijk, maar wel aanwezig. Het gevolg het verkavelingspatroon is dat de Zandstraat het karakter heeft van een dun bebouwd lint. Een bebouwingsvorm die we verder op het landgoed en de nabije omgeving van landgoed niet aantreffen.

Natuur

Landgoed De Poll behoort ecologisch tot de best bewaarde gebieden van Gelderland. Door de gevarieerde landschappelijke overgangen vanaf de uiterwaarden tot en met het bosgebied van het Appensche Veld, de gevarieerde omgeving van de bomendijk en de leeftijd van de bossen, komen op het landgoed een groot aantal vindlocaties van internationaal beschermde soorten zoals de knoflookpad en de kamsalamander voor, onder andere in de omgeving van de Bomendijk. Door de aanleg van nieuwe poelen in de afgelopen jaren hebben deze soorten een grotere habitat gekregen.

Er wordt aandacht besteed aan het behoud en het herstel van houtwallen, meidoornhagen en poelen om ervoor te zorgen dat tussen de verschillende deelgebieden voldoende uitwisselingsmogelijkheden bestaan. Van de hakhoutpercelen langs de Bomendijk wordt 35 hectare in cultuur gehouden. De uiterwaarden en het Appensche Veld zijn beschermde natuurontwikkelingsgebieden.

Landschapselementen

Opgaande hagen en knipheggen

Opgaande hagen en knipheggen zijn lijnvormige landschapselementen die bestaan uit een samenstelling meidoorn en plaatselijk ook sleedoorn en vormen een groen netwerk in het landschap. Opgaande hagen en knipheggen zijn in het verleden ontstaan als perceelsafscheidingen en als veekering. Door de introductie van prikkeldraad hebben opgaande hagen en knipheggen hun oorspronkelijke veekerende functie verloren. Mede hierdoor en in combinatie met de intensivering van de landbouw zijn veel hagen en heggen uit het landschap verdwenen en is hun vitaliteit sterk afgenomen. Voor zoogdieren en vogels zijn de hagen en heggen bijzonder waardevol.

Op landgoed De Poll zijn de opgaande hagen en knipheggen in vergelijking met omliggende gebieden bijzonder goed bewaard gebleven. Vooral in het uiterwaardengebied is de originele structuur nog herkenbaar in het landschap aanwezig. In het kleinschalige binnendijkse agrarische gebied zijn voornamelijk knipheggen te vinden. Ze liggen vaak nabij de oude boerderijen en vormen een kleinschalig netwerk van kleine landbouwpercelen. Op het gehele landgoed is er nog circa 15.500 meter aan knipheggen aanwezig en 12.700 meter aan opgaande hagen. De vitaliteit van de heggen en hagen is wisselend. Door achterstallig of onzorgvuldig onderhoud en een intensief agrarisch gebruik van de gronden is de vitaliteit sterk afgenomen. Dit heeft zich vertaald in een achteruitgang van de geslotenheid van de structuur. Veel opgaande hagen missen delen beplanting. Een belangrijke oorzaak hiervan is enerzijds het ontbreken van een raster, waardoor vee de bodem rond het wortelstelsel kan verdichten wat verstikking tot gevolg heeft. Anderzijds kan onzorgvuldig onderhoud er voor zorgen dat de struikvormers belemmerd worden in hun groei.

Poelen en kolken

De op het landgoed gelegen kolken zijn in het verleden ontstaan als afgesneden meanders van de IJssel of als plaatsen van voormalige dijkdoorbraken. Afstromend grond-, regen- en kwelwater zorgt voor de aanwezigheid en toevoer van water Poelen zijn door de mens gegraven waterpartijen en werden gebruikt als drinkwatervoorziening voor vee of als wasplaats. Tegenwoordig worden ze vooral gewaardeerd wegens hun landschappelijke en ecologische functie. Voor vele amfibieën als de kamsalamander en de knoflookpad zijn deze poelen stapstenen voor de migratie en van groot belang voor de voortplanting van deze soorten.

De grootste concentratie poelen en kolken is te vinden in het buitendijkse gebied. De kolken zijn ontstaan door dijkdoorbraken in het verleden. De grootste kolken zijn de Dijkwelsche Kolk en de Theije Kolk en zijn gelegen direct tegen de Bomendijk. De andere kolken liggen als een lint langs de Bomendijk of liggen verspreid in het landschap. De poelen in het binnendijkse gebied zijn ontstaan op van naturel lage en natte delen van het landschap. In sommige gevallen zijn deze zelfs uitgegraven zodat het vee er gebruik van kon maken. Op landgoed De Poll zijn veel poelen door achterstallig onderhoud in kwaliteit afgenomen. De grootste bedreiging voor de in het gebied gelegen poelen is het natuurlijke proces van verlanding en verruiging. Afgestorven resten van vegetatie en bladeren van omstaande bomen zorgen voor een toename van slib en humus op de bodem van de poel. Vooral langs de oevers zorgt dit proces voor verlanding en afname van de ecologische waarde. Ook het dicht lopen van vee is een proces dat de verlanding stimuleert. Tevens zijn er enkele poelen aanwezig die niet meer waterdragend zijn. De oorzaak hiervan is complete verlanding en verlaging van het grondwaterpeil.

Lanen en singels

De oude lanenstructuur op De Poll is aangelegd in de 18" en 19e eeuw. Het belangrijkste onderdeel hiervan is de brede dubbele eikenlaan die in een rechte lijn van huize De Poll naar de kern Gietelo loopt.

De lanen op landgoed De Poll verkeren in een goed onderhouden staat. Ook de originele structuur en geslotenheid is door de eeuwen heen goed bewaard gebleven. Het onderhoud van deze elementen is zeer arbeidsintensief en is alleen mogelijk met goed materiaal zoals een hoogwerker. Door de leeftijd van de bomen is de verwachting dat het onderhoud in de komende jaren frequenter plaats zal moeten vinden.

Knotwilgen

Knotwilgen zijn zeer kenmerkend voor het Nederlandse rivierenlandschap, Het knotten van wilgen is een manier van beheer waarbij de jonge takken van de wilg cyclisch geoogst worden. In het verleden werden wilgentenen gebruikt als brandhout, vlechtwerk en het tegengaan van erosie. Knotwilgen hebben in het verleden altijd een economisch belang gehad. Na de Tweede Wereldoorlog is dit economisch belang zo goed als verdwenen, met als resultaat verwaarlozing en rooien van een substantieel aantal houtkanten en knotbomen.

Op het landgoed zijn de meeste knotwilgen te vinden in de uiterwaarden rond Slot Nijenbeek en rond het boerenerf Hof te Gietel in een lagere slenk. De algehele staat van de knotwilgen op het landgoed is als goed te beschrijven. Wel zijn er enkele onderbroken rijen welke gerestaureerd dienen te worden.

Eikenhakhout

Hakhoutbossen zijn eeuwen geleden ontstaan om een constante aanvoer van hout te kunnen garanderen. In een cyclus van 10 tot 15 jaar werden de stammen laag bij de bodem afgezet, zodat de stronken weer opnieuw konden ontspruiten. De stammen werden in het verleden gebruikt als brandhout en als grondstof in het proces van het looien van leer. Veel van deze voormalige hakhoutpercelen zijn uit gebruik geraakt en zijn doorgegroeid tot middenbos. Op het landgoed worden enkele percelen echter nog traditioneel beheerd.

De hakhoutpercelen zijn gelegen in de zone met bos die als een lint langs de Bomendijk loopt. In het verleden heeft het landgoed er voor gekozen om voormalige eikenhakhoutpercelen - die zijn doorgegroeid tot een middenbos - weer te gaan beheren als hakhout. De verrijking van de bodem - die een gevolg is van grondwaterstandsdaling - in combinatie met extra licht op de bodem zorgt voor een ernstige verruiging van berk, braam en vogelkers. Deze verruiging zorgt er voor dat de eikenstoven overwoekerd worden en beperkt worden in de groei Het onderhoud van deze hakhoutpercelen is een uiterst arbeidsintensieve en kostbare taak. Omdat de stronken dicht op elkaar staan, is het niet mogelijk de ongewenste soorten machinaal te verwijderen. Hierdoor kunnen de percelen enkel handmatig onderhouden worden.

Boerenerven

Een boerenerf was oorspronkelijk ingericht op het gemengde karakter van bedrijfsvoering en zelfvoorziening. Elementen als moestuinen, boomgaarden en erfafscheidingen door middel van knipheggen en boomsingels zijn hiervan een belangrijk onderdeel. Deze boerenerven maken een belangrijk deel uit van het landschap en het streekeigen karakter. Ze vertegenwoordigen enerzijds een cultuurhistorische en landschappelijke waarde maar anderzijds zijn ze ook ecologisch zeer waardevol. Vogels en kleine zoogdieren gebruiken deze erven als schuilplaats en als foerageergebied.

Het landgoed telt in totaal 21 boerenerven die over het gehele landgoed verspreid liggen. De grootste concentratie boerderijen ligt in het kleinschalig agrarisch gebied tussen de plaatsen Bussloo en Gietelo. De buitendijkse boerenbedrijven zijn minder talrijk en groter van omvang.

Door de mechanisatie van de landbouw hebben veel boerenerven een transformatie ondergaan. Nieuwe bijgebouwen, veevoerkuilen en mestsilo's hebben er voor gezorgd dat het kleinschalige karakter van het erf verdwenen is. De noodzaak om een zelfvoorzienend bedrijf te hebben is ook verdwenen. Dit heeft gezorgd voor achterstallig onderhoud aan de elementen op het boerenerf, uitzonderingen daar gelaten. Door onzorgvuldig onderhoud aan boomgaarden en knipheggen is de kwaliteit sterk afgenomen. Vooral in het buitendijkse gebied is dit goed zichtbaar. De best bewaarde erven zijn gelegen rond de kern van Gietelo. Het landgoed heeft zich in het verleden reeds ingezet voor de verfraaiing van deze erven. Rond landschapsontsierende bebouwing zijn elzensingels aangeplant.

De naam De Poll is afgeleid van het Germaanse woord “Polla”, een 'uit water opduikende verhevenheid'. Het kan zowel een natuurlijke als een door de mens opgeworpen verhoging in het landschap zijn. De Poll kent een lange en rijke historie.

In de zestiende eeuw is sprake van De Nieuwe Poll, die gebouwd is op de huidige locatie van Huis de Poll, waardoor er twee Pollen ontstonden, de Oude en de Nieuwe Poll. De Oude Poll is verdwenen. Onbekend is wanneer precies. Op de fundering van de voormalige Oude Poll staat tegenwoordig een boerderij.

De beide Pollen en De Nijenbeek vormen al lange tijd een eenheid. Van oudsher worden de diverse eigenaren genoemd Heer of Vrouwe van de Beide Pollen en De Nijenbeek. In de zeventiende eeuw ontstaat het landgoed in de zin van een functionele en ruimtelijke eenheid, die zich landschappelijk manifesteert. De Poll werd in “1636 tot een Gelders leen gemaakt”. De omschrijving in het leenregister luidt: “De huysinge ende Havesate, genoemt het huys Gietelo ofte Pol, metde landeriën, daaronder gehoorende ende gebruyckt wordende” … “.

In de achttiende eeuw is de Havezathe gewijzigd in de huidige vorm. Oorspronkelijk was het huis omgracht. Er was een formele tuinaanleg aanwezig. In de negentiende eeuw is deze aanleg gewijzigd van een meer formele aanleg naar het huidige landschap. Vanuit De Poll gezien zijn er 2 bomenlanen welke bekend zijn als de Bremtelaan en De Poll-laan en deze vormen van oudsher de officiële toegangswegen naar Huis De Poll.

Langs de beide dwarslanen is sprake van een formele aanleg met een recht en elkaar kruisend lanenpatroon. Over de hele lengte van de IJsseldijk vanaf de Nijenbeekseweg tot aan Huis De Poll is aan de westkant sprake van een met paden doorsneden bos. De oostkant van de dijk, de uiterwaard, is verdeeld in bouw- en weilanden. Kenmerkend voor de achttiende eeuw zijn de ontworpen strenge, rechte lijnen in het landschap dat verder door natuurlijke lijnen wordt gekenmerkt. Een deel van de rechte lijnen is ook in het huidige landschap nog zichtbaar.

In de 19de eeuw volgde een gedeeltelijke herziening en uitbreiding in de landschapsstijl. Er ontstond een arcadisch geheel van agrarische landerijen, boerderijen en bossen. De buitenplaats vormde het belangrijkste element in deze stijl. De buitenplaats kreeg de vorm die deze nu nog steeds bezit. De formele indeling van het deel ten noordwesten van De Poll werd gewijzigd in een aanleg waarin kronkelende waterpartijen en paden domineren

Figuur 7: Huis De Poll in circa 1827

Kenmerkend voor de landschappelijke aanleg is dat de onderdelen – oud en nieuw – op elkaar werden betrokken. Er ontstaat een samenhangend landschap, waarin de oude strenge lijnen en de ‘zachte’ nieuwe met elkaar zijn vergroeid. Een deel van de formele aanleg blijft in stand. Er ontstaat een geïntegreerd geheel. In het begin van de 19de eeuw is een afwisseling van beelden te zien. De boerderijen spelen een belangrijke rol in de beleving van het buitenplaatsenlandschap. De Oude Poll en de Zutphenboer zijn visuele elementen in het landschapspark. Zij zijn niet de enige. Komend vanaf het huis over de oprijlaan ligt aan de noordkant het Hof te Gietel met de bijgebouwen en aan de zuidkant de gebouwen van de hoeve Praesink.

Iets verder naar het westen, maar nog steeds beleefbaar als element, is De Stakenberg gelegen. Aan het eind van de oprijlaan ligt de Gietelse Brouwerij met zijn bijgebouwen. Op de plaats van de huidige portierswoning stonden twee kleine gebouwen.

Recente ontwikkelingen

Na de 19de eeuw hebben zich weinig ruimtelijke veranderingen voorgedaan. Er wordt geen nieuwe landschappelijke of architectonische vormentaal toegevoegd. Er ontstaat een landschappelijke eenheid, die gekenmerkt blijft door het beeld van de landschapsstijl. Het beheer vormt een belangrijke consoliderende factor.

Illustratief zijn de heggen in de uiterwaarden die actief in stand worden gehouden. In deze periode worden twee grootschalige reconstructies uitgevoerd. De eerste betreft het herstel van de bomenlanen na de schade veroorzaakt door de Tweede Wereldoorlog. De tweede is de restauratie van het landhuis rond 2000.

Bijzondere elementen

Een uniek en landelijk bekend element van het Landgoed De Poll is de Bomendijk. Een waterkering die dateert uit 1296 en volledig begroeid is met bomen. De Bomendijk is de enige bomendijk in Nederland. In de jaren negentig van de vorige eeuw is sprake geweest van het verzwaren van de dijk. Bij deze ingreep zou het bomenstand verloren gaan samen met de bijzondere cultuurhistorische en ecologische waarden. Na protest vanuit de bevolking, bezwaren van het landgoed en een MER-procedure is gekozen om af te zien van een normale verzwaring van de dijk en kon de waardevolle dijk met bomen behouden blijven.

Een ander bijzonder element is kasteel De Nijenbeek. In de uiterwaarden ligt de ruïne van het uit 12/13de eeuw stammende kasteel. Het kasteel was in zijn beginjaren aan alle zijden door water omsloten. De ligging aan de rivier verzekerde de eigenaar van controle over het waterverkeer. Het kasteel lag op de grens van drie gebieden: De Veluwe, toen een achterleen van de Hertog van Brabant, het graafschap van Zutphen en Overijssel, dat onder bisschop van Utrecht viel. Het kasteel is lange tijd in bezit geweest van de graven van Gelre. Vanaf het einde van de 14de eeuw werd het als leen in handen gegeven van het geslacht Van Steenbergen, die het tot in de 18de eeuw zouden beheren. Tot aan het eind van de Tweede Wereldoorlog is het kasteel bewoond geweest. Tijdens de bevrijding is het kasteel gebombardeerd en langzaam aan vervallen tot ruïne. Gelukkig wordt het bouwwerk momenteel geconsolideerd, dus voor verder verval behoed.

Bescherming

De kern van Landgoed De Poll is aangewezen als een beschermde historische buitenplaats. Veel gebouwen zijn Rijks- of gemeentelijk monument. Op de volgende kaart staat het gedeelte van het landgoed dat als rijksbeschermde buitenplaats is aangewezen.

Figuur 8: de buitenplaats

Een aantal archeologische terreinen op het landgoed zijn door het Rijk beschermd vanwege hun zeer hoge archeologische waarde, gevormd door archeologische informatie die in de bodem bewaard is gebleven.

Figuur 9: beschermde archeologische terreinen

Verspreid over het landgoed komen diverse gebouwen voor. In de volgende figuur zijn ze op de luchtfoto aangegeven. In de tabel zijn per locatie de status, de huidige en nieuwe functie en het adres aangegeven.

Figuur 10: de bestaande bebouwing op het landgoed

In dit hoofdstuk komt het relevante beleidskader van Rijk, provincie, regio en gemeente aan de orde.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. De SVIR heeft diverse nota's vervangen, zoals de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit. Ook zijn met het SVIR de ruimtelijke de ruimtelijke doelen en uitspraken vervallen die zijn benoemd in de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een nieuw integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie rijksdoelen uitgewerkt:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in het SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van ruimtelijke ordening gekregen. Het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan heeft geen relatie met één van de 13 nationale belangen.

In Nederland zijn 20 'Nationale Landschappen' die elk een unieke combinatie van cultuurhistorische en natuurlijke elementen hebben. De landschappen kenmerken zich door de specifieke samenhang tussen de verschillende onderdelen van het landschap, zoals natuur, reliëf, grondgebruik en bebouwing.

Binnen een Nationaal Landschap is ruimte voor sociaal-economische ontwikkelingen, mits de bijzondere kwaliteiten van het gebied behouden blijven of -beter nog- worden versterkt. Plannen voor grootschalige nieuwbouwwijken, bedrijventerreinen en infrastructurele projecten passen hier dan ook niet binnen. De bouw van woningen om de eigen bevolkingsgroei op te vangen is in principe wel mogelijk.

Voor specifieke gebieden in een Nationaal Landschap gelden extra, al bestaande, beschermende maatregelen. Te denken valt aan de Natuurbeschermingswet voor natuurgebieden, de Natuurschoonwet voor landgoederen en de Monumentenwet voor historische gebouwen of dorpsgezichten.

Landgoed De Poll valt binnen het Nationaal Landschap Veluwe. Dit Nationaal Landschap heeft de volgende kernkwaliteiten:

• schaalcontrast van zeer open naar besloten actieve stuifzanden;
• de grootte en aaneengeslotenheid van het bos.

De provincies zijn verantwoordelijk voor het beleid voor de Nationale Landschappen.

Natura 2000

Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn en gebied die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn. Deze gebieden worden op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 beschermd. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk (significante) negatieve effecten hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied zijn vergunningplichtig.

De nieuwe ontwikkelingen op landgoed De Poll zijn getoetst aan het Natura 2000 beleid.

Europese Kaderrichtlijn Water (2003)

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. Deze Kaderrichtlijn geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed, emissies worden verbeterd, duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn en er tenslotte wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

Waterbeleid in de 21e eeuw (2000)

De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario's waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld, hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwetsbaar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door de drogere zomers bestaat het risico van watertekorten en verdroging. De commissie 'Waterbeheer 21e eeuw' heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat anders moet worden omgegaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast, moet tenminste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen.

De nieuwe ontwikkelingen op het landgoed zijn getoetst aan de richtlijnen zoals het waterschap die heeft opgesteld, de zogenaamde watertoets. De uitkomsten daarvan zijn in de betreffende paragraaf opgenomen.

De provincie heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in de Omgevingsvisie die op 9 juli 2014 is vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland. De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

1. 1. een duurzame economische structuur;
2. 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Voor de herontwikkeling van het landgoed is vooral het tweede punt van belang. De provincie is van mening dat voor een aantrekkelijke leefomgeving een goede kwaliteit van natuur en landschap van belang is. Dit betekent vooral:

• ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek;
• zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap;
• een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle gebruiksfuncties; bij droogte, hitte en waterovervloed;
• een gezonde vrijetijdseconomie en aandacht voor beleving, bereikbaarheid en toegankelijkheid van cultuur, natuur en landschap.

In het hoofdstuk 'Mooi Gelderland legt de provincie uit wat zij onder ruimtelijke kwaliteit verstaat.

Ruimtelijke kwaliteit is terug te brengen tot drie pijlers:

1. 1. Gebruikswaarde: voldoet een project aan datgene waarvoor het bedoeld is?
2. 2. Toekomstwaarde: voldoet het project aan eisen van duurzaamheid? Is er bijvoorbeeld energiezuinig gebouwd?
3. 3. Belevingswaarde: is de locatie aantrekkelijk vormgegeven? Wat ervaart de passant, de gebruiker of de bezoeker bij het zien van het object?

Werken aan de ruimtelijke kwaliteit vraagt nadrukkelijk om de volgende inspanningen:

• kijken, precies waarnemen;
• weten, kennis bezitten en vergaren;
• vinden, mening hebben en vormen;
• dialoog voeren;
• samenhang zien;
• creatief denken;
• betrokken zijn.

Werken aan de ruimtelijk kwaliteit van de Gelderse leefomgeving komt het sterkst tot uiting in diverse gebiedsontwikkelingen die projectmatig worden opgepakt. Deze gebiedsgerichte benadering maakt het mogelijk dat kwaliteitsborging integraal wordt aangestuurd,

Transformatie

De provincie zet zich in voor de aanpak van leegstand en transformatie. Het uitgangspunt daarbij is dat eigenaren als eerste verantwoordelijk zijn en blijven voor de kwaliteit van de gebouwen. Leegstand kan een probleem zijn en kan leiden tot verpaupering van gebieden, maar biedt in veel gevallen ook kansen voor nieuwe - soms tijdelijke - functies en nieuwe dynamiek in een gebied. Of leegstand een probleem is en of actie gewenst is, hangt sterk af van de specifieke locatie en aard van het vastgoed.

De provincie streeft naar een vitaal buitengebied:

• met behoud van levendigheid;
• met een verbetering van de kwaliteit van wonen, werken en vrijetijdsbesteding;
• rekening houdend met grote verschuivingen door schaalvergroting in de landbouw, energietransitie en urbanisatie de komende jaren.

De provincie stelt bij initiatieven voor functieverandering dat deze de aanwezige en te ontwikkelen economie en gebiedskwaliteiten moeten versterken. Dit kunnen initiatieven zijn voor wonen en werken. Daarvoor dragen in eerste instantie de initiatiefnemers de verantwoordelijkheid. De provincie voert een beperkte regie op wonen en werken in het buitengebied, namelijk door:

• kwalitatieve proceskaders aan te geven om te komen tot locatiekeuzes;
• ondersteuning te bieden in de vorm van kennis, begeleiding en inspiratie;
• daarbij geldt voor een initiatief in het buitengebied dat het 'nieuwe rood' in het buitengebied een kwaliteitsverbetering moet zijn in het gebied.

Een kwaliteitsverbetering wil zeggen dat er sprake is van sloop en of hergebruik van vrijkomende bebouwing (functieverandering) of ontwikkeling van nieuwe natuur. De rood-rood en rood-groenverhoudingen van de nieuwe situatie ten opzichte van de oude situatie bepalen de aanvaardbaarheid.

De Omgevingsverordening is op 24 september 2014 door Provinciale Staten vastgesteld en vormt het juridische kader waarbinnen de hoofddoelstellingen van de omgevingsvisie juridisch zijn vastgelegd. Met betrekking tot de nieuwe ontwikkelingen op het landgoed zijn met name de onderdelen 'nieuwe woonlocaties' en 'beschermingsregime Groene Ontwikkelingszone" van kracht.

Nieuwe woonlocaties

De bouw van nieuwe woningen is slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

De nieuwe woningen die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, zijn opgenomen in het Kwalitatief Woonprogramma (KWP2) waarmee de provincie heeft ingestemd. De volkshuisvestelijke verankering is daarmee gerealiseerd.

Beschermingsregime Gelders Natuurnetwerk (GNN) en Groene Ontwikkelingszone (GO)

In een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden gelegen binnen het Gelders Natuurnetwerk (GNN) worden geen nieuwe functies mogelijk gemaakt, tenzij:

1. a. geen reële alternatieven aanwezig zijn;
2. b. sprake is van redenen van groot openbaar belang;
3. c. de negatieve effecten op de kernwaliteiten van het gebied, de oppervlakte en de samenhang zoveel mogelijk worden beperkt; en
4. d. de overblijvende negatieve effecten op de kernkwaliteiten van het gebied, de oppervlakte en de samenhang gelijkwaardig worden gecompenseerd.

Voor de Groene Ontwikkelingszone heeft de provincie de volgende kernkwaliteiten geformuleerd:

• samenhang met aangrenzende natuurgebieden;de aanwezige en nog te ontwikkelen natuurwaarden (in het bijzonder de ecologische verbindingszones);

• de landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en archeologische waarden;
• de abiotische kwaliteiten stilte, donkerte, openheid en 'rust' (omgevingscondities).

In de Groene Ontwikkelingszone is voor bestaande functies als de landbouw, het landgoedbedrijf en extensieve openluchtrecreatie ontwikkelingsruimte aanwezig, waarbij de kernkwaliteiten per saldo niet significant worden aangetast. Bij nieuwvestiging van functies (zoals bijv. een nieuwe woning) dient naast een goede landschappelijk inpassing per saldo een substantiële versterking van de kernkwaliteiten van de Groene Ontwikkelingszone plaats te vinden. Daarbij is de invulling van het begrip 'substantieel' van belang, en de wijze waarop de afspraken worden vastgelegd.

In samenwerking met de gemeenten Epe en Heerde heeft de gemeente Voorst het 'Landschapsontwikkelingsplan van Veluwe tot IJssel' (LOP) opgesteld. Het belangrijkste doel van het LOP is in de autonome ontwikkeling van het landschap te sturen op behoud en op ontwikkeling van de landschappelijke samenhang. Daarnaast is het LOP gericht op het stimuleren van de ontstening van het buitengebied en de verdere ontwikkeling van de karakteristieke kenmerken van het buitengebied. Met het LOP wordt het landschapsbelang ingebracht in alle ruimtelijke veranderingsprocessen in het gebied.

Het LOP richt zich op instrumenten, partijen en een aanpak voor de uitvoering van het landschapsbeleid. Het ontwikkelingsplan en het toetsingskader dat het LOP vormt, is door de gemeente Voorst vastgesteld als structuurvisie.

Ten aanzien van landgoederen wordt gesteld dat landgoederen meer dan gemiddeld een toegevoegde waarde hebben voor de kwaliteit van het landschap. De inrichting van een landgoed moet de vorm van de landschappelijke overgangen versterken en beter beleefbaar maken.

Het LOP stelt verder dat bij nieuwe woningen in het buitengebied een bouwplan gecombineerd dient te worden met een erf- en landschapsplan. De omgeving en de toekomstige inrichting kunnen belangrijke invloed uitoefenen op dat bouwplan en uiteindelijk het aanzicht en de waarde van de woning. De kenmerken die in het gebied voorkomen kunnen worden versterkt door aan de randen van het perceel streekeigen beplanting aan te brengen.

Zowel bij de locatiekeuze als de erfinrichting van de nieuwe woningen is het LOP als input gebruikt. Hetzelfde geldt voor de erfinrichtingsplannen voor de functieveranderingslocaties (Bartelshofstede, de Stakenberg, Hof te Gietel, De Kempe, de doorrijschuur).

In de Regionale Structuurvisie heeft de regio Stedendriehoek, waar de gemeente Voorst deel van uitmaakt, ruimtelijk beleid ontwikkeld voor de lange termijn tot 2030. In deze visie worden doelen en beleidsprincipes voorgesteld op basis van een gedeelde visie op de toekomst. De visie heeft de formele status van Intergemeentelijk Structuurplan. Dit betekent dat de structuurvisie richtinggevend is voor de ruimtelijke ontwikkeling.

De regio Stedendriehoek legt in deze Regionale Structuurvisie de gemeenschappelijke ambities vast voor het zogenaamde bundelingsgebied: het gebied rond Apeldoorn, Deventer en Zutphen en het daarbinnen gelegen middengebied, waaronder Voorst. De structuurvisie laat zien hoe deze gemeenten samen streven naar een hoogwaardige ruimtelijke ontwikkeling van de Stedendriehoek als geheel.

Landgoed De Poll maakt volgens deze visie deel uit van een landgoederenzone. Landelijk wonen biedt mogelijkheden om delen van de landgoederenzone te herstellen, te versterken en te ontwikkelen tot het groene 'visitekaartje' van de Stedendriehoek.

Figuur 17: Beleidskaart Regionale Structuurvisie

De raad van de gemeente Voorst heeft op 31 januari 2005 de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst (RTV) vastgesteld. Deze bevat een visie op wonen, werken, verkeer en voorzieningen in de gemeente Voorst. Landgoed De Poll is gelegen in het deelgebied 'Groene Carré'. De samenhang in het Groene Carré is met name te vinden in groenblauwe ontwikkelingen aangevuld met recreatie en rode ontwikkelingen. Bij de groenblauwe ontwikkelingen vormt onder andere de cultuurhistorisch waardevolle landgoederenzone een drager voor natuurontwikkeling, landschapsversterking en de verdere ontwikkeling van het recreatieve netwerk. Het Groene Carré wordt gezien als landschapspark waarbinnen grondgebonden landbouw, recreatie, landschap en water nevengeschikt aan elkaar zijn. In het Groene Carré staat het versterken van de waarde van het landschap centraal. Een landschap met een aaneenschakeling van buitenplaatsen en landgoederen. De afwisseling tussen besloten, halfbesloten en open ruimten is karakteristiek en biedt ruimte voor een divers scala aan functies, mits passend in het landschap. Er zullen nieuwe economische dragers in het landelijk gebied nodig zijn om de kwaliteiten van het landschap te kunnen behouden. Deze laatste zin verwoordt de doelstelling van onderhavig bestemmingsplan.

Het beleid voor de oprichting van nieuwe landgoederen en de herontwikkeling van bestaande landgoederen is verwoord in de op 6 februari 2006 vastgestelde notitie Landgoederen. Deze notitie geeft de koers van de gemeente Voorst aan ten opzichte van initiatieven tot oprichting van nieuwe landgoederen. Daarnaast biedt de notitie houvast aan eigenaren van bestaande landgoederen bij herontwikkeling van die landgoederen. Bij nieuwe ontwikkelingen staan de kwaliteiten van de bestaande landgoederen voorop. Deze bestaande landgoederen in Voorst zijn mede bepalend voor het huidige karakter van de gemeente. Ze zijn beschreven en beschermd en worden waar nodig verder versterkt. De vaak monumentale bebouwing en de fraaie groenstructuren vormen een ensemble. Nieuwe ontwikkelingen op bestaande landgoederen dienen een maatschappelijke meerwaarde te hebben op het gebied van landschap, natuur, milieu, recreatie en/of cultuur. De plannen voor landgoed De Poll zijn getoetst aan de notitie landgoederen.

Door de gemeenten Apeldoorn, Brummen. Lochem, Voorst en Zutphen is in de nota 'Waar de stallen verdwijnen: Oude erven, nieuwe functies (juli 2008)' het beleid voor functieverandering vastgelegd. De gemeente Voorst heeft dit beleid verder uitgewerkt in de notitie Ruimtelijke Kwaliteit Veranderende Erven (2009) en de notitie Verevening.

Het beleid kent de volgende voorwaarden:

• Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legaal vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied
• de functieverandering van gebouwen wordt geëffectueerd door bestemmingswijziging van het gehele voormalige perceel en verkleining van het bouwvlak;
• met functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied wordt de bedrijfsontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving niet belemmerd;
• functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling;
• met beeldkwaliteitsplannen wordt door de gemeenten de verschijningsvorm van de functieveranderingen afgestemd op de omgeving;
• overtollige bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van monumentale en karakteristieke gebouwen.

In het verlengde van dit beleid gaat de notitie 'Ruimtelijke Kwaliteit Veranderende Erven (2009)' verder in op de uitwerking van het erf. Kern van de beleid wordt gevormd door de vijf principes van een agrarisch erf zoals die in paragraaf 4.2 uitgebreid worden beschreven en die niet alleen voor de 5 functieveranderingslocaties, maar ook voor de 8 nieuwe woonplekken zijn gehanteerd.

Op 29 november 2010 heeft de gemeente Voorst de Erfgoedverordening 2010 vastgesteld. Deze erfgoedverordening bestaat uit regels en een bijbehorende archeologische beleidskaart. De archeologische beleidskaart beschrijft het archeologisch beleid van de gemeente. De gemeente onderscheidt twee hoofdcategorieën: Archeologisch Waardevolle Gebieden en Archeologische Verwachtingszones. Deze twee hoofdcategorieën zijn weer onderverdeeld in verschillende subcategorieën.

De hoofdcategorie Archeologisch Waardevolle Gebieden (AWG) is onderverdeeld in de volgende subcategorieën:

• AWG-categorie 1: wettelijk beschermd archeologisch rijksmonument of gemeentelijk monument met rondom een bufferzone van 50 m;
• AWG-categorie 2: terrein van (hoge, zeer hoge) archeologische waarde met rondom een bufferzone van 50 m;
• AWG-categorie 3: bekende archeologische vindplaats met rondom een bufferzone van 25 m (landweer), 50 m (vindplaats) of 200 m (historisch erf);
• AWG-categorie 4: historische dorpskern of historisch bekende verhoogde woonplaatsen.

De hoofdcategorie Archeologische Verwachtingszone is onderverdeeld in de volgende subcategorieën:

• AV-categorie 5: zone met hoge archeologische verwachting;
• AV-categorie 6: zone met een middelmatige archeologische verwachting;
• AV-categorie 7: zone met een lage archeologische verwachting;
• AV-categorie 8: zone met een lage archeologische verwachting, verhoogde kans op (mogelijk goed geconserveerde) archeologische off-site resten;
• AV-categorie 9: diep vergraven gebieden en diep ingegraven waterpartijen;
• AV-categorie 10: onbekende archeologische verwachting.

Per categorie is in de erfgoedverordening beschreven welke beschermende regels in een bestemmingsplan opgenomen moeten worden om de archeologische resten te beschermen.

Het plangebied van het landgoed bestaat uit zones met hoge, middelmatige en lage archeologische verwachtingswaarden. Op grond hiervan zijn diverse archeologische dubbelbestemmingen opgenomen en diverse archeologische onderzoeken uitgevoerd (zie paragraaf 5.4).

Dit bestemmingsplan kent een goede en gedetailleerde voorbereiding. De integraliteit van de nieuwe ontwikkelingen is uitvoerig behandeld in het Landgoedplan en de nadere uitwerkingen daarvan. Verder is het gewenste kwaliteitsniveau van de nieuwe ontwikkelingen gedetailleerd vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan dat net als dit bestemmingsplan, door de raad zal worden vastgesteld. Landgoed en gemeente hebben tevens een overeenkomst met elkaar gesloten waarin uitvoering en instandhouding van de te nemen maatregelen gegarandeerd wordt. Bij het opstellen van de plannen zijn de beleidskaders van de diverse overheden, zoals die in dit hoofdstuk aan de orde zijn geweest, als uitgangspunt genomen. De conclusie luidt dan ook dat het bestemmingsplan in overeenstemming is met die beleidskaders.

Aan de nieuwe ontwikkelingen op Landgoed De Poll zijn zowel landschappelijke als beeldkwaliteitsbepalende voorwaarden gesteld. Het landgoed heeft samen met diverse partijen en adviseurs zijn plannen opgesteld en vormgegeven. Deze plannen worden in dit hoofdstuk beschreven en verbeeld. De landschappelijke verankering van de nieuwe ontwikkelingen worden met toepassing van zogenaamde voorwaardelijke verplichtingen gekoppeld aan de nieuwe functies. Daarmee wordt uitvoering en instandhouding van die landschappelijke maatregelen gegarandeerd. In dit hoofdstuk zijn tevens de beeldkwalilteitseisen voor de nieuwe bebouwing opgenomen.

Dit hoofdstuk zal als een afzonderlijk document (met de naam 'Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll') aan de regels worden toegevoegd. Daarnaast zal het als beeldkwaliteitsplan door de raad worden vastgesteld. Hiermee vormt het document het kader voor de welstandstoets.

Bij het ontwikkelen van de functieveranderingslocaties en de nieuwbouwlocaties zijn allereerst de basiskenmerken voor een erf bepaald. Deze principes komen voort uit analyses van bestaande agrarische erven, maar hebben ook een geldigheid voor nieuwe erven.

Om de eenheid te bewaken is ervoor gekozen om voor de verschillende bestaande en nieuwe erven op het landgoed te kiezen voor het formuleren van een aantal basiskenmerken, die in principe bij ieder erf terugkeren. Ze zorgen ervoor dat de bestaande erven hun kwaliteit behouden en dat de nieuwe erven karakteristieken krijgen die kenmerkend en herkenbaar zijn voor een nieuw erf op het Landgoed De Poll. Op die manier wordt het mogelijk om verwantschap te zien tussen een nieuw erf aan de Bloemenksweg en een nieuw erf aan bijvoorbeeld de Zutphenboerlaan. Dat neemt niet weg dat ieder erf specifiek zal worden ontworpen voor de plek en dat naast de basiskenmerken ook de karakteristieken van de locatie worden vertaald in de erfinrichting. De basiskenmerken zijn dus elementen (bouwstenen) die op een bestaande situatie en in een nieuwe situatie kunnen worden toegepast.

Algemene kenmerken van een erf zijn:

• een erf is een ensemble van gebouwen en beplanting, van erfinrichting en architectuur;
• een erf bestaat uit gebouwde en niet gebouwde elementen (, die in verschillende tijden tot stand zijn gekomen, maar) die een sterke samenhang vertonen. Voor nieuwe locaties geldt dat ook toekomstige (bij)gebouwen en verandering de samenhang niet mogen verstoren;
• de onderdelen van het erf zijn gegroepeerd in en aan een gemeenschappelijke ruimte;
• elk erf heeft een duidelijke hoofdentree;
• elk erf is verweven met het landschap.

Deze basiskenmerken zijn in onderstaande figuur gevisualiseerd.

Figuur 18: ontwerpprincipes erven

Zoals al eerder in dit plan is geschreven, zijn voor de 5 functieveranderingslocaties (de 5 bestaande boerenerven) de planologische procedures al gevolgd, de zogenaamde grote buitenplanse afwijkingen. Voor de gebouwen en de erven zijn in alle gevallen functieveranderingsplannen opgesteld die zijn vastgelegd in overeenkomsten tussen gemeente en landgoed om aanleg en instandhouding te garanderen.

Voor de bouw van de 2 nieuwe (schuur)woningen op het achtererf van De Kempe is in het kader van dit bestemmingsplan een erfinrchtingsplan opgesteld met tevens referentieschetsen van de nieuwe woningen. Dit komt in paragraaf 4.3.2 aan de orde.

Boerderij Bartelshofstede ligt centraal op het landgoed aan de Bonenkampsweg, een ontsluitingsweg van de Haanstraat. Het formele adres is Haanstraat 4. De ligging van de boerderij is weergegeven in de volgende figuur.

Figuur 19: ligging Bartelshofstede

Bebouwing

De T-boerderij is verbouwd tot woonhuis. Het achterhuis (de deel) is als woonkamer en keuken in gebruik genomen. De bovenverdieping wordt gebruikt als slaap- en badkamer. Bij de verbouwing zijn alle karakteristieke en waardevolle kenmerken van de boerderij behouden gebleven. Dit geldt ook voor het aan de boerderij gebouwde klompenhok.

De meest zichtbare ingrepen aan de boerderij betroffen het vervangen van de dubbele achterdeuren door een inpandige glazen wand en het plaatsen van glaspuien ter plaatste van voormalige staldeuren in de zijgevels van het achterhuis. Het beeld van het voorhuis is ongewijzigd gebleven.

Figuur 20: gevelbeelden boerderij

Eén van de bestaande schuren is in de oorspronkelijke vorm behouden en in gebruik genomen als berging. Het kippenhok is gerestaureerd en fungeert als dierenverblijf.

De eerdere schuurtjes aan de westzijde van de boerderij zijn gesloopt. Om het karakter van het erf te behouden kan hier een nieuwe schuur worden gebouwd. De oppervlakte van deze nieuwe schuur is dan wel kleiner dan de huidige oppervlakte van de bestaande schuurtjes om zo voldoende lichttoetreding in het achterhuis mogelijk te maken. De functie van deze schuur kan zijn garage of fietsen- en machineberging.

Voor de nieuwe schuur geldt het volgende:

• de schuur heeft een rechthoekige plattegrond met zadeldak of lessenaarsdak;
• de maximale goothoogte bedraagt 3 m en de maximale nokhoogte 5 m;
• de dakbedekking bestaat uit keramisch blauw gesmoorde of rode pannen, niet glanzend of donkere bitumen golfplaten;
• de gevels worden opgetrokken uit bruin-rode bakstenen of potdekselwerk in een donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur);
• kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

Figuur 21: referentiebeelden nieuwe schuur

Erf en landschap

Figuur 22: erfinrichting Bartelshofstede

Het achtererf is gelegen aan de onverharde Bonenkampsweg en blijft een open karakter houden. Dit is niet alleen vanuit cultuurhistorisch oogpunt wenselijk, maar hierdoor blijft bovendien het landschap vanuit de toekomstige woonkamer zichtbaar. Het bestaande pad langs het achtererf blijft herkenbaar aanwezig, maar is afgesloten voor wandelaars middels eenvoudige landhekken. Er is al een nieuw wandelpad aangelegd.

Voor de boerderij wordt een eenvoudige siertuin aangelegd. De begrenzing bestaat uit een geschoren beuken- of ligusterhaag (knipheg). Ten oosten van deze tuin kan eventueel een moestuin worden aangelegd. De grond kan ook als weiland in gebruik blijven. De bestaande fruitbomen en de leilinde nabij het voorhuis blijven zo lang mogelijk gehandhaafd. Eén van de drie uitgegroeide beuken wordt gesnoeid, de overige twee worden gerooid. De rode beuk blijft gehandhaafd en wordt zorgvuldig onderhouden en beschermd indien er vee in de wei komt te lopen. Op de schets van het erfinrichtingsplan zijn de bestaande (te handhaven) bomen aangegeven, zie figuur 20. Indien nodig worden ze vervangen door dezelfde of andere geschikte soorten. Ten westen van de boerderij en schuur wordt een notenboom aangeplant. Daarnaast is er nog ruimte voor enkele fruitbomen. Opvallende speelvoorzieningen, zoals een trampoline of speelhuisje, passen slecht op een traditioneel erf en kunnen alleen in de sier- of moestuin worden geplaatst. Afrasteringen worden eenvoudig uitgevoerd, middels palen en draad.

Rondom de boerderij ligt een strook gebakken klinkers. Deze strook blijft gehandhaafd en wordt eventueel aangevuld. De overige verharding bestaat uit halfverharding, zoals in leem gestabiliseerd grind of gebroken puin of zand.

Boerderij De Kempe ligt vrij centraal op het landgoed ten zuiden van de Bussloselaan, op het perceel Haanstraat 6 in Voorst. De situering is weergegeven in figuur 23.

Figuur 23: Situering De Kempe

De Kempe ligt van alle te restaureren boerderijen op het landgoed het verst van de hoofdinfrastructuur en is de minst zichtbare. De boerderij heeft als adres Haanstraat 6, maar is alleen bereikbaar via de onverharde Bonenkampsweg. De boerderij ligt dicht tegen het recreatiegebied Bussloo aan.

Onderbouwing functieverandering

Op het landgoed is een groot aantal voormalige agrarische schuren gesloopt. In totaal is 1845 m² aan schuren gesloopt. Onderstaand het aantal m2 gesloopte schuren per erf:

De bouwmogelijkheden achterop het erf van De Kempe zijn zeer gedetailleerd vastgelegd doordat met bouwvlakken is gewerkt. Daarnaast is met gebruik van de dubbelbestemming Waarde - Landschap het vergunningsvrij bouwen sterk ingeperkt. Dit geldt voor alle voormalige boerenerven waarvan de functie wordt gewijzigd, evenals voor de andere nieuwbouwlocaties.

Bebouwing

De boerderij - een gemeentelijke monument - wordt niet meer agrarisch gebruikt. De grote bedrijfsgebouwen staan al langere tijd leeg en kennen een grote onderhouds- en restauratieachterstand. Van alle te restaureren boerderijen is de situatie bij De Kempe het meest verslechterd. Om de toekomst van De Kempe veilig te stellen is een nieuwe functie noodzakelijk. Het voorhuis van de boerderij wordt verbouwd tot (burger)woning; het achterhuis (de voormalige deel) kan ten behoeve van de woonfunctie worden gebruikt maar kan ook een wat meer bedrijfsmatige functie krijgen op het gebied van cultuur en ontspanning; ambachtelijke bedrijvigheid; dienstverlening of maatschappelijke voorzieningen.

Bij verbouw van de grote boerderij is de bestaande interne structuur gerespecteerd. Op de deel wordt de woonkamer of een kantoor gesitueerd. Door het toepassen van glas in de staldeuren krijgt het gebouw een open relatie met het erf. De voorzijde van de boerderij blijft ongewijzigd.

Daarnaast worden op het erf 2 nieuwe woningen gebouwd ter compensatie van de sloop van de vervallen schuren op deze locatie en elders op het landgoed.

Voor de 2 nieuwe woningen gelden de volgende richtlijnen:

• de nieuwe woningen zullen als 'schuurwoning' gebouwd worden en blijven qua uitstraling ondergeschikt aan de boerderij die visueel de belangrijkste op het erf blijft;
• de woningen hebben een rechthoekige plattegrond en een zadeldak;
• de woningen worden gebaseerd op het type schuur zoals gevonden op boerenerven op landgoed De Poll waarbij bij locatie 9 wordt gedacht aan een ligboxenstal als inspiratie en bij locatie 10 aan een doorrijschuur;
• de woningen hebben een lage, meer gesloten en sober uitgevoerde gevel aansluitend op het erf;
• bij de woning op locatie 10 wordt ook de zuidgevel sober uitgevoerd om het traditionele aanzicht van De Kempe vanaf de toegangsweg te behouden;
• de gevels gelegen aan het open landschap kunnen wat vrijer worden ingedeeld;
• de maximale goothoogtes bedragen 3,5 m en de maximale nokhoogtes 9 m;
• de dakbedekking bestaat uit keramisch blauw gesmoorde of rode pannen, niet glanzend of riet;
• de gevels worden opgetrokken uit bruin-rode bakstenen of potdekselwerk in een donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur);
• kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

_{noord- en oostgevels zuid- en westgevels}

Figuur 24: referentieschetsen woning locatie 9

^{zuid- en westgevel noord- en oostgevel}

Figuur 25: referentieschetsen woning locatie 10

Bij de woningen mogen bijgebouwen worden gebouwd waarvoor het volgende geldt:

• de schuurtjes hebben een rechthoekige plattegrond met zadeldak of lessenaarsdak;
• de maximale goothoogtes bedragen 3 m en de maximale nokhoogtes 6 m;
• de dakbedekking bestaat uit keramisch blauw gesmoorde of rode pannen, niet glanzend of donkere bitumen golfplaten;
• de gevels worden opgetrokken uit bruin-rode bakstenen of potdekselwerk in een donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur);
• kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

Figuur 26: referentiebeelden nieuwe schuren

Figuur 27: referentiebeeld klein schuurtje

Erf en landschap

Figuur 28: bestaande situatie

Figuur 29: nieuwe erfinrichting De Kempe

De nieuwe inrichting van het erf volgt in structuur en karakter de bestaande situatie. Het huidige achtererf wordt het centrum van de locatie. Rond dat centrum worden de nieuwe woningen gesitueerd. De woningen komen te liggen rond een open erf. De woningen zijn hier op georiënteerd.

De woningen beschikken aan de buitenrand van het erf over tuinen. Per woning een eigen tuin. Met de begrenzing van de tuinen is gezocht naar aansluiting op bestaande lijnen in het landschap. De boomgaard blijft onderdeel van het erf en wordt hersteld. Een klein weiland behoort tot het erf. De relatie tussen erf en landschap is open.

De tuin van de boerderij loopt ruimtelijk over in het weiland. Opvallende speelvoorzieningen, zoals een trampoline of een speeltoestel, passen slecht in de (boeren)voortuin en kunnen alleen ten westen van de boerderij geplaatst worden.

Rondom de boerderij ligt een strook gebakken klinkers. Deze strook blijft gehandhaafd en wordt indien nodig aangevuld. De overige verharding bestaat uit halfverharding, zoals in leem gestabiliseerd grind of gebroken puin of zand.

Afrasteringen zijn eenvoudig van vorm en uitvoering (palen en draad).

Het gehele erf, de bomen, hagen en knipheggen worden onderhouden conform de voorgeschreven maatregelen in het Landschapsonderhoudsplan De Poll, juni 201).

Gelet op de aanwezigheid van de Volssterrenwacht in de direct nabijheid van het erf, zijn in artikel 12.4.i van de regels aanvullende voorwaarden opgenomen ten aanzien van verlichting. Het is belangrijk om bij de verdere uitwerking van de plannen voor de twee nieuwe schuurwoningen rekening te houden met deze bepalingen. Verlichting dient daarom te worden meegenomen in de ontwerpplannen. Het betreft de volgende bepalingen:

1. 1. verlichting blijft beperkt tot objectverlichting ("gevelverlichting"). Het aanstralen van bomen, hagen, landschap, of andere objecten voor zoverre niet bouwwerken zijnde, dient in beginsel uitgesloten te worden tijdens de avond en nachtelijke uren (19:00 07:00);
2. 2. alle lichtbronnen met een permanent karakter blijven beperkt tot zogenaamde 'downlights'. Dit ter voorkoming van excessieve verlichting;
3. 3. alle lichtbronnen worden maximaal op goothoogte geplaatst;
4. 4. armaturen van lichtbronnen dienen maximaal 25 x hun bevestigingshoogte horizontaal uit te stralen.

Verder geldt de volgende bepaling: binnen twee jaren na vaststelling van het bestemmingsplan Landgoed De Poll wordt de populierenlijn op de erfafscheiding van het terrein van de Volkssterrrenwacht Bussloo en de Haanstraat 6 vervangen door een gemengde groenstrook waarvan de hoogte de daklijn van de sterrenwacht-boerderij 'De Wijnbergenshof" niet overschrijdt.

De doorrijschuur ligt samen met de portierswoning in de hoek van de Deventerstraat en de Poll-laan. De schuur is onlangs geïsoleerd en is geschikt om te worden verhuurd aan derden als kantoorpand of atelier. Ook de portierswoning is gerestaureerd en verhuurd als woning.

Figuur 30: ligging portierswoning en doorrijschuur

Bebouwing

In de huidige situatie lijken de portierswoning en de doorrijschuur een eenheid te vormen. Dat is een onjuiste veronderstelling. De schuur behoorde vroeger tot De Gietelsche Brouwerij. De openbare weg (de huidige Deventerstraat) liep over het erf van De Gietelsche Brouwerij en de schuur was in gebruik als stallingsruimte voor paarden en koetsen.

De schuur heeft in beide kopgevels dubbele deuren, waardoor het mogelijk was om door de schuur heen te rijden. Er waren dan geen problemen met manoeuvreren bij deze “uitspanning”.

Figuur 31: tekening doorrijschuur

Afgezien van een aantal dakramen in het oostelijke dakvlak zijn er geen wijzigingen aangebracht aan de buitenzijde van het gebouw. Binnen is een aantal voorzieningen aangebracht om het gebouw geschikt te maken voor het toekomstige gebruik als kantoor of atelier.

Achter de portierswoning is ruimte voor een nieuwe schuur. Deze schuur kan dienen als garage of berging. De omvang van de schuur is bescheiden en duidelijk ondergeschikt aan de portierswoning. De nok van de schuur heeft dezelfde richting als de nok van de woning. Voor het overig geldt het volgende:

• het schuurtje heeft een rechthoekige plattegrond met zadeldak;
• de maximale goothoogte bedraagt 3 m en de maximale nokhoogte 5 m;
• de dakbedekking bestaat uit keramisch blauw gesmoorde of rode pannen, niet glanzend;
• de gevels worden opgetrokken uit houten potdekselwerk in een donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur);
• kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

Figuur 32: Referentiebeelden nieuwe schuur bij portierswoning

Ten oosten van de nieuwe schuur zal een kleiner schuurtje worden gebouwd voor de berging van tuingereedschappen. De afmetingen zijn circa 4 bij 2,5 meter met een nokhoogte van circa 2,5 meter. De dakbedekking bestaat uit keramisch blauw gesmoorde of rode pannen, niet glanzend of donkere bitumen golfplaten. De gevels worden opgetrokken uit houten potdekselwerk in een donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur). Kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

Figuur 33: referentiebeeld klein schuurtje

Erf en landschap

Figuur 34: erfinrichting doorrijschuur en portierswoning

De inrichting van het erf blijft sober en doelmatig. Op het huidige erf worden geen parkeerplaatsen aangelegd. Het erf blijft open en het zicht vanaf de Poll-laan over het erf blijft vrij. Er is een nieuwe in- en uitrit op de Deventerweg aangelegd direct achter de doorrijschuur. Op het erf zelf kan dus niet worden geparkeerd. Het parkeren krijgt een plek buiten het oorspronkelijke erf in het weiland ten zuiden van de portierswoning. De parkeerplaats ligt verlaagd in aansluiting op het bestaande hoogteverschil in het terrein en wordt omgeven door een haag. De auto's worden hierdoor grotendeels aan het zicht onttrokken, terwijl de portierswoning vanaf de Deventerweg volledig zichtbaar blijft. De nieuwe parkeerplaats wordt in halfverharding (gebroken puin) uitgevoerd. Aan de voorzijde van de portierswoning wordt een siertuin aangelegd, omgeven door een beukenhaag. De tuin loopt door aan de oostzijde van het pand. De bestaande boomgaard is in verval. Deze boomgaard zal worden hersteld. Op het erfinrichtingsplan zijn de bestaande (te handhaven ) bomen aangegeven. Voor het aanleggen van de nieuwe entree en voor het handhaven van de verkeersveiligheid is het mogelijk noodzakelijk om één of twee bomen te kappen. Dit zal bij de daadwerkelijke aanleg worden bepaald. Opvallende speelvoorzieningen, zoals een trampoline of een speeltoestel, passen slecht op een traditioneel erf en kunnen alleen in de sier- of moestuin worden geplaatst.

De verharding bestaat uit halfverharding, zoals in leem gestabiliseerd grind of gebroken puin of zand. Bij de deuren van de doorrijschuur zijn (gebakken) klinkerstroken aangelegd. Afrasteringen zijn eenvoudig van vorm en uitvoering (palen en draad).

De monumentale boerderij Hof te Gietel is gelegen aan de Deventerweg 13. Naast de boerderij staat een - tevens monumentale - schuur. In deze schuur wordt een woning gemaakt. De ligboxenstal wordt gesloopt en de kapschuur wordt herbouwd/gerestaureerd.

Figuur 35: ligging Hof te Gietel

Bebouwing

De huidige boerderij, het bakhuisje en de oude landbouwschuur stammen uit de 19e eeuw en zijn allen aangewezen als rijksmonument. In de jaren zeventig van de vorige eeuw is een moderne openfrontstal met ligboxen gebouwd achter de monumentale gebouwen. Naast die stal staat een houten machineberging. De ligboxenstal wordt gesloopt. De kapschuur blijft gehandhaafd (herbouwd en iets verplaatst) en kan gebruikt worden door de bewoners om auto’s te stallen. Een deel blijft in gebruik bij het landgoed.

Figuur 36: de tot woning te verbouwen schuur

Direct ten noordoosten van de te tot woning te verbouwen schuur wordt een schuurtje gebouwd van circa 4,5 bij 6 meter. Het schuurtje dient als opslagruimte voor onder andere tuingereedschap en -meubilair. De nok van de schuur heeft dezelfde richting als de nok van de woning. Voor het overig geldt het volgende:

• het schuurtje heeft een rechthoekige plattegrond met zadeldak;
• de maximale goothoogte bedraagt 3 m en de maximale nokhoogte 5 m;
• de dakbedekking bestaat uit keramisch blauw gesmoorde of rode pannen, niet glanzend;
• de gevels worden opgetrokken uit houten potdekselwerk in een donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur) of naturel;
• kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

Figuur 37: Referentiebeelden nieuwe schuur

Erf en landschap

Figuur 38: erfinrichting Hof te Gietel

De Fliert vormt een fraaie begrenzing aan de noord- en oostzijde van het erf. Ten noorden van het erf is de beek plaatselijk verbreed en wordt daar omgeven door (knot)wilgen. Het erf is aan de oostzijde omzoomd door hoog opgaande beplanting van wisselende kwaliteit. Het pad vanaf de Deventerweg is omgevormd tot de hoofdontsluiting van Hof te Gietel. De toegang aan de Poll-laan is afgesloten voor regulier gebruik. Voor de boerderij staan oude beukenhagen die de begrenzing vormden van de sier- en moestuinen. De ruimte die vrijkomt bij de sloop van de ligboxenstal wordt ingericht als tuin. De ruimte voor de boerderij kan als siertuin en/of moestuin worden ingericht.

Achter de nieuwe woning wordt een parkeerplaats aangelegd, uitgevoerd in half-verharding (gebroken puin). Langs de zuid- en westzijde hiervan wordt een beukenhaag geplant. De functie van deze haag is om de auto’s gezien vanaf het erf aan het oog te onttrekken en om beide erven van elkaar te scheiden. In de haag ten westen van de parkeerplaats komt een opening voorzien van een hekje. Direct ten oosten van de tot woning te verbouwen schuur krijgt het erf een klinkerverharding. Deze verharding kan als terras gebruikt worden. Een smalle strook verharding loopt als pad door tot aan de parkeerplaats.

Figuur 39: referentie hekje

Ten zuiden van de nieuw aan te leggen oprit worden twee hoogstamfruitbomen geplant. De functie van deze twee bomen is om de lange haag die langs de oprit wordt geplant visueel te breken. In de zuidwest hoek van het erf worden op de plek waar de huidige toegangsweg komt te vervallen nog eens 5 hoogstamfruitbomen geplant. De beukenhaag aan de voorzijde wordt doorgetrokken tot aan het bakhuisje. Hierdoor worden de tuinen van beide woningen van elkaar gescheiden.

Om beide erven via één route te ontsluiten is de aanleg van een deels nieuwe toegangsweg noodzakelijk. Deze wordt net als het overige deel in half verharding uitgevoerd met een grasstrook in het midden. In verband met de verkeersveiligheid wordt bij de aansluiting op de Deventerweg de toegangsweg verbreed op zodanige wijze dat hier twee auto’s naast elkaar kunnen staan. Ten behoeve van deze verbreding hoeven geen bomen te worden geveld.

Boerderij De Stakenberg ligt op enige afstand van de Deventerweg. Deze monumentale boerderij en aangebouwde schuur vormen samen een karakteristiek element op het landgoed en zijn beiden aangewezen als rijksmonument. Tegen de westzijde van de schuur is rond 1980 een veestal en machineberging gebouwd.

Het sobere erf en de monumentale gebouwen maken De Stakenberg tot een bijzonder geheel. Het achtererf is slechts gedeeltelijk verhard, het beeld wordt in grote mate bepaald door gras en hoog opgaande bomen (wilg en linde).

Figuur 40: Ligging van de Stakenberg

Bebouwing

Om De Stakenberg een nieuwe toekomst te geven wordt de boerderij bestemd tot woning en werkruimte. De naastgelegen schuur wordt tevens geschikt gemaakt voor wonen. Bij de werkfunctie wordt gedacht aan een functie op het gebied van cultuur en ontspanning; ambachtelijke bedrijvigheid; dienstverlening of maatschappelijke voorzieningen. De bestaande interne structuur wordt bij de verbouw gerespecteerd. Door het toepassen van glas in de staldeuren krijgt het gebouw een open relatie met het erf. De voorzijde van de boerderij blijft ongewijzigd.

Figuur 41: tekening verbouwde boerderij en schuur

De jongveestal en de overkapping worden gesloopt. Op het achtererf worden twee kapschuren gebouwd. Allebei worden ze met de open kant op het erf gericht Voor die schuurtjes geldt het volgende:

• de schuurtjes hebben een rechthoekige plattegrond met zadeldak;
• de maximale goothoogte bedraagt 3 m en de maximale nokhoogte 5 m;
• de dakbedekking bestaat uit keramisch blauw gesmoorde of rode pannen, niet glanzend;
• de gevels worden opgetrokken uit houten potdekselwerk in een donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur) of naturel;
• kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

Figuur 42: referentiebeelden nieuwe schuurtjes

Erf en landschap

Figuur 43: erfinrichting De Stakenberg met karrepad

De erfverharding wordt verbreed om extra parkeerruimte te bieden voor het kantoor. Ook wordt het doorgetrokken langs de nieuwe woning in de schuur. Om het verkeer van het kantoor gescheiden te houden van het erf voor de schuur, zal gebruik gemaakt worden van stenen troggen.

Er worden twee nieuwe hagen aangelegd. Een meidoornhaag aan de noordkant van het gebouw en een beukenhaag ten westen van de monumentale schuur.

Op de westgrens van het veld ten noorden van de monumentale schuur worden twee knotwilgen geplant. Momenteel staat hier een dode knotwilg. Door aanplant van de twee knotwilgen ontstaat weer een duidelijke grens langs de westzijde van het erf.

Naast de extra erfverharding is er een mogelijkheid om extra parkeergelegenheid te bieden naast de meest oostelijk schuur, ingeval hier vanuit het kantoor behoefte voor is. Dit wordt gedaan door middel van kunststof raatstructuur grasmatten, waardoor er extra parkeerruimte ontstaat dat het beeld van het erf verder niet stoort.

Aan de zuidzijde van het erf wordt een karrepad aangelegd. Deze zal een aanrijroute voor de woning in de schuur aan de westzijde geven, zonder dat hierdoor het principe van één duidelijke hoofdentree op het erf vervaagd wordt. De mogelijkheid om deze door te trekken naar de Bonenkampseweg is ook opgenomen om onder andere de verkeersveiligheid bij het wegrijden te verbeteren.

Figuur 44: referentie kunststof raatstructuur grasmatten

In de noordoostpunt van het terrein wordt de boomgaard hersteld door de aanplant van 4 hoogstamfruitbomen van oude cultuurhistorisch waardevolle rassen.

Afrasteringen zijn eenvoudig van vorm en uitvoering en bestaan uit houten palen en draad.

De locatiekeuze voor de potentiële nieuwe woningen is gebaseerd op een landschapsanalyse en is ondersteund door frequent locatiebezoek en intensief overleg met alle betrokkenen (landgoed, adviseurs, gemeente, Gelders Genootschap, provincie).

Een belangrijke beperking voor de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties wordt gevormd door de hoge natuurwaarden van het landgoed. Deze sluiten een groot deel van het gebied uit. Het Appensche en Gietelse Veld zijn bijvoorbeeld beschermd natuurgebied en dat geldt ook voor een deel van de Buitendijkse uiterwaarden. De laatste vallen zelfs binnen de bescherming van de Natura 2000. Een groot deel van het landgoed ligt bovendien in het Gelders Natuur Netwerk (GNN) en de Groene Ontwikkelingszone (GO). Alleen het centrum van het landgoed (de Kampenontginningen en een deel van de Oeverwal) valt hier buiten.

Dat neemt niet weg dat er toch ook een goede woonlocatie gevonden is die binnen het GO is gelegen, namelijk bij de Bloemenksweg. Deze plek ligt op de uiterste grens van het landgoed en neemt er vanuit ruimtelijk perspectief minder deel van uit. Een nieuwe ontwikkeling kan de plek kwalitatief versterken en de herkenbaarheid van het landgoed vergroten.

Een kwaliteit en tegelijkertijd een beperking is de kenmerkende openheid van het middengebied, die een mooi contrast vormt met het bos van het Appensche en Gietelse Veld aan de westkant en het bos op de Oeverwal aan de oostkant. Gekeken is of in dit gebied nieuwe woningen kunnen worden toegevoegd zonder aantasting van de openheid. In dit gebied zijn 4 bouwlocaties gevonden, 3 aan de Zandstraat en 1 aan de Appense Enkweg.

Een vijfde locatie in dit gebied is naar aanleiding van zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan komen te vervallen. Deze locatie is in de volgende figuur nog als locatie nr. 3 aangegeven.

De meest noordelijke nieuwe woonlocatie is gevonden aan de Zutphenboerlaan. Door situering aan de bosrand wordt de openheid minimaal aangetast. De nieuwe ontwikkeling wordt gecombineerd met een versterking van de bosrand.

In het gecultiveerde maar toch fraaie landschap aan de Breuninkhofweg is tegenover de golfbaan een andere woonlocatie gevonden. Ook op deze plek kan een nieuwe woning met een goede erfinrichting de herkenbaarheid van het landgoed vanaf deze zijde versterken.

Voor de nieuwbouwlocaties gelegen op het achtererf van boerderij De Kempe, wordt verwezen naar paragraaf 4.3.2.

Voor alle locaties geldt dat een zorgvuldige situering van de gebouwen met een goed inrichtingsplan voor de erven er voor zorgt dat de woonlocaties op een logische manier hun eigen plek krijgen op het landgoed.

1. 1. Bloemenksweg
2. 2. Zandstraat NW
3. 3. locatie is bij vaststelling van het bestemmingsplan komen te vervallen
4. 4. Zandstraat ZO
5. 5. Appense Enkweg N
6. 6. Zandstraat NO
7. 7. Zutphenboerlaan
8. 8. Breuninkhofweg
9. 9. en 10. woningen op erf Haanstraat 6

Figuur 45: Ligging met naam woningbouwlocaties

Figuur 80: De Nijenbeek

Landgoed De Poll heeft een visie “De Revitalisatie van ruïne De Nijenbeek” laten opstellen. Tevens is een bouwhistorisch onderzoek ingesteld en heeft archiefonderzoek plaatsgevonden. In de visie wordt aangegeven dat consolideren van de ruïne de beste oplossing is. Terug restaureren naar de situatie van vóór 12 april 1945 wordt sterk ontraden, gezien de ligging van de ruïne in het GNN en in het Natura 2000-gebied en de kwetsbaarheid van de omgeving.

Op 4 maart 2013 heeft de gemeenteraad ingestemd met de visie voor consolidatie van de ruïne De Nijenbeek. De provincie Gelderland heeft een subsidie van € 2.500.000,00 verleend. De rest wordt door het landgoed gefinancierd.

Het landgoed heeft een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend, vergezeld van diverse uitwerkingen en onderzoeken zoals een flora- en faunaonderzoek. Het Rijk heeft vervolgens ontheffing verleend op grond van de flora- en faunawetgeving. Het consolidatieplan past binnen het geldende bestemmingsplan. Op 29 januari 2015 is de omgevingsvergunning voor de consolidatie verleend. Op zaterdag 7 maart 2015 zijn door mevrouw Traag, indertijd gedeputeerde van de provincie Gelderland en barones Van Lynden de eerste stenen in het kader van de consolidatie ingemetseld.

De werkzaamheden aan de ruïne zijn inmiddels voltooid. Naast beschermende maatregelen is de constructie van de ruïne aangepakt onder meer door het aanbrengen van nieuwe muurankers en draagbalken, herstel van metsel- en stucwerk, het veiligstellen van bouwsporen enzovoort. Ook is een - grotendeels onzichtbaar - dak op de toren geplaatst om die beter te beschermen tegen weersinvloeden.

Maatregelen in de omgeving van De Nijenbeek zijn nog in uitvoering. Zo zal de gracht om het slot weer worden hersteld en watervoerend worden gemaakt. Hierover zal een ophaalbrug worden geplaatst. In de volgende figuur is dit verbeeld.

Figuur 81: doortrekking gracht en aanleg ophaalbrug

Voor meer informatie over de consolidatie van De Nijenbeek wordt verwezen naar de website: www.denijenbeek.nl.

Het bestaande woonhuis aan de Nijenbeekseweg 52 (Huis Sonnenberg) wordt geheel vervangen door een nieuw gebouw op dezelfde positie en met dezelfde hoofdafmetingen. Het gebouw zal worden gebruikt als bijeenkomst-/expositieruimte voor het landgoed. In de aan het gebouw te plaatsen overkapping zal onafhankelijk van openstelling van Huis Sonnenberg informatie worden gegeven over De Nijenbeek en het landgoed.

Figuur 82: bouwplan herbouw Huis Sonnenberg

Herbouw van Huis Sonnenberg maakt onderdeel uit van de grootscheepse herontwikkeling van landgoed De Poll met onder meer consolidatie van de Nijenbeek. De nieuwe functie als bijeenkomst-/expositieruimte met de nadruk op informatievoorziening over De Nijenbeek en het landgoed als geheel past uitstekend binnen het landgoed De Poll van de toekomst.

De eerdere woonbestemming van Huis Sonnenberg wordt verplaats naar elders en maakt daarmee uit van één van de 7 nieuwe woonlocaties.

Voor de locatie is een erfinrichtingsplan gemaakt. Zie hiervoor de volgende figuur.

Figuur 83: erfinrichting rondom Huis Sonnenberg, De Nijenbeek en de werkschuren

Op het voormalige erf van de vroegere boerderij Konijnenbosch staan de restanten van 2 werkschuren. Het landgoed wil deze schuren herbouwen en een rol geven bij het beheer van het landgoed. De herbouw past binnen de regels van het eerdere bestemmingsplan.

Figuur 84: ligging werkschuren en huidige situatie

Figuur 85: gevelaanzichten nieuwe schuren

In het kader van het landschapsplan voor De Poll en in overleg met de provincie is een nieuwe natuurgebied ingericht tussen de Voorsterbeek en de Zwarte Kolk. Het gebied krijgt met dit bestemmingsplan een natuurbestemming.

Figuur 86: ligging natuurgebied

Op het landgoed komen diverse landschapselementen voor. De belangrijkste zijn:

• hagen en knipheggen
• poelen en kolken
• lanen
• knotwilgen
• hakhoutbosjes
• karakteristieke boerenerven

De staat van deze elementen is onderzocht en er is een plan opgesteld voor verbetering/restauratie van die elementen die in slechte staat zijn. In het Landschapsonderhoudsplan De Poll is een overzicht gegeven van de stand van zaken en de verbeterpunten. Een deel van die verbeterpunten behoort tot het normale onderhoud, de rest maakt onderdeel uit van de verevening die plaats zal vinden in het kader van de functieverandering van de boerenerven en de nieuwe woonlocaties.

Zoals eerder aangegeven, zijn voor de in paragraaf 4.3 behandelde functieveranderingslocaties afzonderlijke planologische procedures gevolgd. Onderdeel daarvan was de anterieure overeenkomst die landgoed en gemeente met elkaar hebben gesloten. Aan de medewerking van de gemeente aan de functieveranderingen van de erven aan de Haanstraat 6 en de Deventerweg 13, 17 en 20 is de voorwaarde gekoppeld dat gedeelten van de in het Landschapsplan De Poll genoemde landschappelijke maatregelen binnen 2 jaar na verlening van de omgevingsvergunning voor de functieverandering (verbouw van de boerderij en/of schuur) zijn uitgevoerd. De verplichting tot uitvoering en instandhouding van het restgedeelte is vastgelegd in de anterieure overeenkomst die landgoed en gemeente hebben gesloten ter voorbereiding op onderhavig bestemmingsplan. Voor dit restgedeelte dienen de landschapsmaatregelen vóór 30 januari 2022 te zijn uitgevoerd.

Voor alle functieveranderingslocaties en nieuwe woningbouwlocaties zijn erfinrichtingsplannen opgesteld. Deze zijn in de paragrafen 4.3 en 4.4 opgenomen. Uitvoering en instandhouding van de erfinrichtingsplannen voor de functieveranderingslocaties (Haanstraat 4 en 6, Deventerweg 13, 17 en 20) is vastgelegd in de diverse overeenkomsten en is tevens in dit bestemmingsplan als voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan de nieuwe functies van de betreffende locaties. Dit laatste geldt ook voor de 10 nieuwe woningbouwlocaties (waaronder de 2 nieuwe woningen op het erf Haanstraat 6).

Tot de uit te voeren landschapsmaatregelen behoren onder meer:

• het aanvullen van meidoornhagen;
• het opnieuw afgraven van een aantal poelen/kolken;
• het restaureren van lanen;
• het planten van knotwilgen;
• het inplanten van een aantal percelen ten behoeve van hakhout;
• het investeren in de kwaliteit van bestaande boerenerven door de aanplant van elzensingels, fruitbomen, meidoornhagen etc.

In onderstaande figuur is een overzicht opgenomen van de werkzaamheden en de eenheden (plant, m1/m3/ha grond).

Figuur 87: overzicht inrichtingswerkzaamheden en beheersmaatregelen

De gemeenteraad heeft meerdere malen aangeven grote waarde te hechten aan openstelling van de Bomendijk, de dijk die gelegen is tussen het dorp Wilp en de Voorsterbeek. Het landgoed heeft het gedeelte van de dijk dat gelegen is nabij het landhuis vanwege privacy afgesloten voor wandelaars. Ze worden nu omgeleid via de Deventerweg. Dit is geen optimale situatie en kan leiden tot gevaarlijke situaties. De raad heeft dan ook aangegeven dat een alternatief moet worden gezocht voor het gedeelte van de dijk dat is afgesloten, anders dan de huidige route langs de Deventerweg.

Nu is het zo dat de Deventerweg voor het gedeelte gelegen tussen Gietelo en Steenenkamer is gereconstrueerd. Het landgoed en de provincie hebben in gezamenlijk overleg een wandelpad naast de weg, gelegen achter de bomen aangelegd. De ligging en de vormgeving is in onderstaande figuur weergegeven.

Figuur 88: ligging en foto-impressie wandelpad

In dit hoofdstuk wordt het bestemmingsplan getoetst aan de randvoorwaarden vanuit diverse omgevingsaspecten (onder andere milieu, flora en fauna, archeologie en water). Hierbij wordt ook ingegaan op de resultaten van uitgevoerd onderzoek ten behoeve van genoemde aspecten.

Voor wat betreft de 5 functieveranderingslocaties heeft onderzoek naar de uitvoerbaarheid van de plannen al plaatsgevonden in het kader van de grote buitenplanse afwijkingen. In dit hoofdstuk wordt dan uitsluitend ingegaan op de uitvoerbaarheid van de overige nieuwe ontwikkelingen die niet in het eerdere bestemmingsplan passen. Dit betreffen de 7 nieuwbouwlocaties, de 2 woningen op het erf van Haanstraat 6 en Huis Sonnenberg.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan onderzoek te worden verricht naar de geschiktheid van de gronden voor het beoogde doel. In het geval van een verontreiniging moet de omvang ervan worden vastgesteld, zodat beoordeeld kan worden of, en zo ja welke, kosten zijn gemoeid met het verwijderen of verminderen van die verontreiniging, zodat voldaan wordt aan de eisen van de milieuwetgeving.

Ter plaatse van de nieuwe woningbouwlocaties hebben verkennende bodemonderzoeken plaatsgevonden.

De conclusie van de onderzoeken is dat alleen aan de Haanstraat 6 ernstige bodemverontreinigingen zijn aangetroffen. In de ondergrond is voor minerale olie een gehalte boven de interventiewaarde gemeten. Daarom is in april 2014 een nader bodemonderzoek uitgevoerd waarbij de omvang van de aangetroffen verontreiniging in zowel horizontale als verticale richting is bepaald. Uit dit nader onderzoek is gebleken dat sprake is van een sterke verontreiniging waarbij over een oppervlakte van circa 12 m2 en een dikte van maximaal 1 meter de gehalten voor minerale olie de interventiewaarde overschrijden. Deze sterk verontreinigde locatie bevindt zich ter plaatse van de ligboxenstal. Het betreft geen ernstige bodemverontreiniging, maar er is wel sprake van een formele saneringsnoodzaak. Met eigenaar is afgesproken dat sanering plaats zal vinden ten tijde van de sloop van de ligboxenstal. Hiervoor wordt een saneringsplan opgesteld dat aan de provincie als bevoegd gezag moet worden voorgelegd.

Omdat op het erf van De Kempe sprake is van een semi-verharding bestaande uit grof puin, is in juni 2014 een asbestonderzoek uitgevoerd in de bodem en ter plaatse van de puinverharding conform de NEN5707 en NEN5897. Gebleken is dat ter plaatse van het kippenhok (aan oostzijde van de boerderij) de bodem ernstig is verontreinigd met asbest (zie onderstaande kaartje monsternamepunt G13). Voor de locatie wordt een saneringsplan opgesteld. Sanering zal plaatsvinden ten tijde van de sloop van de ligboxenstal en het kippenhok.

Figuur 89: Asbestverontreiniging ter plaatse van monsternamepunt G13, Haanstraat 6

De onderzoeksrapporten zijn toegevoegd als bijlagen bij deze toelichting.

De Wet geluidhinder heeft tot doel de volksgezondheid en het milieu te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te worden geschonken aan het aspect geluid, bijvoorbeeld wanneer de bouw van nieuwe woningen mogelijk gemaakt wordt. De geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten vanwege weg- en/of railverkeer moet binnen de normen blijven.

Voor een aantal nieuwbouwlocaties zijn akoestische onderzoeken uitgevoerd. Dit betreffen de locaties die gelegen zijn binnen de zones van de provinciale wegen N345 en N790 (nieuwbouwlocaties Bloemenksweg, Zandstraat NW, Zandstraat ZO, Appense Enkweg N en Zutphenboerlaan). De onderzoeken zijn te vinden in de bijlagen van deze toelichting. Voor alle onderzochte locaties geldt dat de geluidbelasting aan de wettelijke normen voldoet. De uitkomsten vormen geen belemmering voor de voorgenomen plannen.

De eisen voor de kwaliteit van de buitenlucht zijn sinds november 2007 vastgelegd in de Wet milieubeheer, in titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen (ook wel bekend als de Wet luchtkwaliteit). De wet heeft tot doel het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging, onder meer als gevolg van het verkeer. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de Wet luchtkwaliteit bestaat uit in Europees verband vastgestelde normen voor maximumconcentraties voor een aantal luchtvervuilende stoffen. In Nederland kunnen met name fijn stof (PM₁₀) en stikstofoxiden (NO₂) problemen opleveren met betrekking tot overschrijding van de grenswaarden. Fijn stof wordt grotendeels veroorzaakt door grote industriële bronnen en het wegverkeer, NO₂ wordt voornamelijk veroorzaakt door het wegverkeer.

Indien het uitoefenen van bevoegdheden, zoals het vaststellen van een bestemmingsplan en afwijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, kunnen bestuursorganen die bevoegdheden uitoefenen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden;
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan c.q. de afwijking per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft;
• het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen.

Sinds 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Volgens het NSL draagt een project 'niet in betekenende mate' (Nibm) bij zo lang de concentratie fijn stof of stikstofdioxide niet meer dan 3% bedraagt. Volgens de Nibm wordt die grens pas overschreden bij bijvoorbeeld woningbouwprojecten van meer dan 1.500 woningen of kantoorlocaties met meer dan 10.000 m² brutovloeroppervlak. Voor ontwikkelingen die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden.

Voorliggend bestemmingsplan leidt niet tot een ontwikkeling die in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Om die reden wordt niet verder op het aspect luchtkwaliteit ingegaan.

Bij het opstellen of wijzigen van ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid te worden gekeken naar een aantal risicobronnen:

1. 1. bedrijven waar opslag en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, zoals een lpg-station of een chemisch bedrijf;
2. 2. vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor en water;
3. 3. vervoer van gevaarlijke stoffen via buisleidingen.

Deze risicobronnen moeten getoetst worden aan de huidige wet- en regelgeving.

Ad. 1

Op 28 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In dit besluit zijn regels gesteld om risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Bedrijven die onder dit besluit vallen zijn onder meer chemische bedrijven, lpg-tankstations en bedrijven die 10.000 kilo of meer aan chemicaliën opslaan. Het besluit verplicht gemeenten en provincies voortaan met veiligheidsnormen rekening te houden. Op basis van de Risicokaart Provincie Gelderland blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven gevestigd zijn die vallen onder het Bevi (zie figuur 87).

Figuur 90: Uitsnede risicokaart Gelderland

Ad. 2

De basis voor de risicobenadering bij het vervoer van gevaarlijke stoffen (over weg, water en spoor) ligt in de nota Omgaan met risico's. De algemene uitgangspunten zijn uitgewerkt in de nota Risiconormering normering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs). Sinds augustus 2004 is bovendien sprake van een Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Met deze circulaire wordt het beleid als vervat in de Rnvgs verder geoperationaliseerd en verduidelijkt. Als verplichte route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen kunnen rijks-, provinciale en gemeentewegen worden aangewezen. Het plangebied bevindt zich niet in de nabijheid van een transportroute voor gevaarlijke stoffen. Om die reden wordt hier verder geen aandacht aan besteed.

Ad. 3

Tot slot dient rekening te worden gehouden met buisleidingen. Binnen het plangebied liggen geen drukleidingen van aardgas of aardolieproducten zoals bedoeld in de Regeling externe veiligheid buisleidingen. Wel is een gasleiding gelegen ten noorden van het plangebied (rood gearceerde lijn in figuur 87). De afstand van die leiding tot de dichtstbij gelegen nieuwe ontwikkeling (nieuwe woning aan de Zutphenboerlaan) is dermate groot (ruim 250 m) dat hier geen beperkingen uit voortvloeien.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er vanuit het oogpunt van externe veiligheid geen bezwaren zijn tegen de in dit bestemmingsplan voorgenomen nieuwe ontwikkelingen.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimte tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies.

De agrarische bedrijven gelegen aan de randen en binnen het grondgebied van het landgoed zijn allen rundveebedrijven. Dit betekent dat de aan te houden afstand tot geurgevoelige objecten (zoals woningen) minimaal 50 m bedraagt. Geen van de nieuwe ontwikkelingen is binnen deze 50 m geprojecteerd.

De nieuwe woning aan de Bloemenksweg is nabij het complex Thermen en Hotel Bussloo gesitueerd. Voor een hotel geldt een aan te houden richtafstand van 10 meter voor de aspecten geur, geluid en gevaar. Bij badhuizen en sauna-baden is de richtafstand 30 meter, gebaseerd op het geluidsaspect. De nieuwe woning wordt op ruim 120 m afstand van het bestemmingsvlak van het complex gelegen. Dit betekent dat de woning geen belemmering vormt voor de activiteiten op het complex.

Aan de Breuninkshofweg is een restaurant gevestigd. De nieuwe woning wordt op een afstand van ruim 120 m hiervan gebouwd. Voor een restaurant geldt een aan te houden richtafstand van 10 meter voor de aspecten geur, geluid en gevaar. De nieuwe woning levert dan ook geen belemmering op voor het restaurant.

Huis Sonnenberg zal gebruikt worden als bijeenkomst-/expositieruimte voor het landgoed.De aan te houden richtafstand bedraagt tussen de 10 en 30 m afhankelijk van de intensiteit van het gebruik. Het naastgelegen woonhuis staat op ruim 50 m afstand. Conclusie is dat het nieuwe gebruik van Huis Sonnenberg niet belemmerd wordt door de aanwezigheid van de woning.

Gemeenten hebben de verplichting om de natuurwaarden te beschermen. Ze moeten bij nieuwe ontwikkelingen rekening houden met beschermde soorten en beschermde gebieden. Het gaat om soorten die beschermd zijn onder de Flora- en faunawet en gebieden die beschermd zijn volgens de Natuurbeschermingswet en de planhiërarchie van de Wet ruimtelijke ordening (beschermde natuurmonumenten, gebieden van het Natuurnetwerk). Nieuwe ontwikkelingen mogen de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten in principe niet verslechteren of verstoren, tenzij een vergunning kan worden verkregen.

Natura 2000

De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van gebieden die in het kader van de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn beschermd moeten worden. Natura 2000 is het samenhangende Europees ecologisch netwerk bestaande uit de gebieden aangewezen onder de Habitatrichtlijn en onder de Vogelrichtlijn. Dit netwerk moet de betrokken natuurlijke habitatttypen, habitats van soorten en de leefgebieden van vogels in een gunstige staat van instandhouding behouden of, in voorkomend geval, herstellen.

Voor beschermde Natura 2000-gebieden geldt dat er door de projecten en handelingen geen verslechtering van de kwaliteit van de habitats of een verstorend effect op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen mag optreden. Als er wel mogelijke negatieve gevolgen zijn, is de activiteit niet toegestaan, tenzij er na de habitattoets een vergunning wordt verleend.

Een klein deel van de uiterwaarden in het oosten van het landgoed valt binnen het Natura 2000-gebied IJssel en is aangemerkt als Vogelrichtlijngebied. Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Natuurbeschermingswet. Deze wet geeft aan dat er een vergunning benodigd is voor projecten of handelingen die een verstorend effect hebben op de daar voorkomende soorten of die de kwaliteit van de leefgebieden van deze soorten of beschermde habitats kunnen verslechteren.

Figuur 91: Natura 2000-gebied 'Rijntakken'

Ruimtelijke ingrepen in of nabij Natura 2000 gebieden zijn niet toegestaan wanneer deze significante negatieve effecten op de kernkwaliteiten veroorzaken. Het Natura 2000 gebied ‘Rijntakken’ grenst aan het plangebied.

Voor de nieuwe functie van Huis Sonneberg dat aan het Natura 2000-gebied grenst, heeft een natuurtoets plaatsgevonden. Deze is als bijlage toegevoegd. De conclusie daarvan is dat geen nadelige effecten op dit beschermd gebied zijn te verwachten en dat verdere toetsing of vergunningsaanvraag in het kader van de Natuurbeschermingswet niet nodig is.

De overige nieuwe ontwikkelingen op het landgoed liggen op een dermate grote afstand van het natuurgebied dat nadelige effecten niet te verwachten zijn.

Beschermde natuurmonumenten

De Natuurbeschermingswet kan bijzondere natuurgebieden een wettelijke bescherming bieden omdat zij heel waardevol en kwetsbaar zijn. Dit zijn de beschermde natuurmonumenten. Binnen het plangebied zijn deze niet aanwezig.

Het Natuurnetwerk (eerder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) genoemd) is een Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing en de ontwikkeling van dit natuurnetwerk. In de provincie Gelderland wordt het het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en de Groene Ontwikkelingszone (GO) genoemd.

In volgende figuur wordt de ligging van de nieuwe woningbouwlocaties en Huis Sonnenberg in relatie tot het Gelders Natuurnetwerk aangegeven. Donkergroen het GNN, lichtgroen de GO.

Figuur 92: Ligging Gelders Natuurnetwerk ten opzichte van de nieuwe woningbouwlocaties en Huis Sonnenberg

Huis Sonnenberg is dus gelegen binnen de Groene Ontwikkelingszone (GO). Door de functiewijziging van het pand krijgt een deel van de GO een andere bestemming, namelijk een maatschappelijke in plaats van een woonbestemming. Het pand wordt nieuw gebouwd op exact dezelfde locatie. Er vindt geen uitbreiding van het bebouwd oppervlak plaats en dus geen areaalverlies van GO-gebied. Bestaande waarden worden door de functieverandering niet significant aangetast en er worden ook geen barrières voor de gewenste samenhang gecreëerd. Geconcludeerd kan worden dat functieverandering van Huis Sonnenberg niet tot significante aantasting van de GO leidt. De natuurtoets voor de functiewijziging van Huis Sonnenberg is als bijlage toegevoegd.

De woningbouwlocatie aan de Bloemenksweg is ook binnen de GO gelegen. De locatie is samen met de provincie bepaald.In compensatie is voorzien door de aanplant van een bosje tussen het woonerf en de Bloemenksweg en de aanplant van meidoornhagen. Verder vindt verspreid over het landgoed natuurontwikkeling plaats en worden diverse landschapselementen aangelegd. Voor meer informatie hierover wordt verwezen naar de paragrafen 4.8 en 4.9 en het Landschapsonderhoudsplan zoals opgenomen als bijlage 1.

Een belangrijke voorwaarde voor het mogelijk maken van een nieuwe woning op betreffende locatie is dat geen toename van verstoring door licht mag plaatsvinden. Het aanlichten van de bosrand moet voorkomen worden en de verlichting dient vleermuisvriendelijk te zijn. In het onderzoeksrapport staat meer informatie hierover. Het aspect van de verlichting is als voorwaardelijke verplichting opgenomen. Verwezen wordt naar paragraaf 4.4.3.1.

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van soorten. Op grond van de Flora- en faunawet is het zonder ontheffing verboden beschermde inheemse planten op enigerlei wijze van hun groeiplaats te verwijderen, een beschermde inheemse diersoort opzettelijk te verontrusten en/of nesten, holen of andere vaste rust- en verblijfplaatsen van deze dieren te verstoren.

In het kader van voorliggend bestemmingsplan is voor de beoogde ontwikkelingen onderzocht of ze gevolgen hebben voor beschermde flora en fauna. De onderzoeken zijn te vinden in de bijlagen bij dit bestemmingsplan.

Voor de nieuwbouw van 2 woningen aan de Haanstraat 6 gelden vanuit de bescherming van flora en fauna de volgende maatregelen:

• de werkzaamheden dienen buiten het broedseizoen (tussen 15 maart en 15 juli) gestart te worden;
• om verstoring van de steenuil te voorkomen zijn de volgende mitigerende maatregelen van toepassing:
  1. 1. de aanwezige nestkast mag niet verwijderd worden zonder mitigerende en compenserende maatregelen;
  2. 2. sloop- en bouwwerkzaamheden dienen buiten het broedseizoen van de steenuil gestart te worden. Het broedseizoen van de steenuil, inclusief de baltsperiode loopt van maart t/m juli. Als de werkzaamheden in volle gang zijn bij aanvang van (of ver na) het broedseizoen, is het verstoringeffect op de broedende steenuil minimaal;
  3. 3. het is zeer wenselijk om enkele ruigtestroken te behouden en enkele graslanden (waaronder de fruitboomgaard) extensief te beheren, zodat er voldoende voedselaanbod is voor steenuilen.

Voor de overige nieuwe woningbouwlocaties geldt dat directe verlichting van aanwezige bosranden/houtsingels voorkomen moet worden. Indien dit niet te voorkomen is, zal aanvullend onderzoek moeten worden gedaan naar de aanwezigheid van vleermuizen.

Voor de natuurtoets van Huis Sonnenberg in relatie tot het Natura 2000-gebied en het GO wordt verwezen naar de natuurtoets die als bijlage is bijgevoegd.

In 1992 is het verdrag van Malta tot stand gekomen en in 1998 is dit Verdrag door Nederland geratificeerd. De Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz), die op 1 september 2007 in werking is getreden, is de Nederlandse uitwerking van het Verdrag van Malta. De wet regelt hoe overheden bij hun ruimtelijke plannen rekening moeten houden met het erfgoed in de bodem.

De nieuwe wet beoogt het cultureel erfgoed te beschermen: alle fysieke overblijfselen, zowel in als boven de grond, die bijdragen aan het verkrijgen van inzicht in menselijke samenlevingen uit het verleden.

De uitgangspunten van de nieuwe wet zijn:

• archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren en alleen opgraven als behoud in de bodem (in situ) niet mogelijk is;
• vroeg in de ruimtelijke ordening al rekening houden met archeologie. Initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen moeten in een vroegtijdig stadium aangeven hoe met eventuele archeologische waarden bij bodem verstorende ingrepen wordt omgegaan. Dat betekent dat vooronderzoek moet plaatsvinden;
• bodemverstoorders betalen archeologisch onderzoek en mogelijke opgravingen (principe de verstoorder betaalt).

In opdracht van de gemeente Voorst is in 2008 door RAAP Archeologisch Adviesbureau een archeologische waarden- en verwachtingskaart opgesteld. Op basis van een landschappelijke analyse en de verspreiding van archeologische vindplaatsen is het landschap van de gemeente Voorst onderverdeeld in zones met een lage, middelmatige of hoge verwachte dichtheid aan archeologische resten (zie paragraaf ). Dit heeft geresulteerd in een archeologische beleidskaart die in 2009 is vastgesteld. De Erfgoedverordening met daarin onder andere het archeologiebeleid is in 2010 vastgesteld.

Op grond van de archeologische beleidskaart is geconstateerd dat archeologisch onderzoek (inventariserend en veldonderzoek) noodzakelijk is voor de woningbouwlocaties aan de Zandstraat (oostelijk deel) en de Appense Enkweg. Ook voor de herbouw van Huis Sonnenberg is archeologisch onderzoek noodzakelijk. De betreffende onderzoeksrapporten zijn als bijlagen toegevoegd.

Nieuwe woningbouwlocaties Zandstraat ZO, Zandstraat NO en Appense Enkweg N

In de inventariserende onderzoeken voor de 3 nieuwe woningbouwlocaties aan het oostelijk deel van de Zandstraat en aan de Appense Enkweg is in alle 3 de gevallen het advies gegeven voor vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven of een archeologische begeleiding. De door de gemeente geconsulteerde regio-archeologe adviseerde proefsleuven per bouwput aan te leggen en afhankelijk van de resultaten uit die proefsleuf meteen door te starten naar een opgraving. Hiervoor is een archeologisch Programma van Eisen (PvE) opgesteld.

Conform het Programma van Eisen is op iedere locatie binnen de toekomstige bouwputten, een proefsleuf aangelegd. De sleuven hebben een afmeting van 3 x 10 m. Hoewel het PvE voorziet in de mogelijkheid om bij het aantreffen van archeologische waarden door te starten naar het volledig opgraven van de bouwput (DO), heeft dit niet plaatsgevonden. Dit betekent dat de 2 locaties waar archeologische resten zijn aangetroffen (Zandstraat ZO en Zandstraat NO) in het bestemmingsplan een zeer hoge archeologische waarde houden en dat op die locaties niet eerder gebouwd mag worden nadat opgravingen hebben plaatsgevonden.

Van het proefsleuvenonderzoek is een evaluatierapport opgesteld. Hierin zijn de voorlopige resultaten van het veldwerk, de primaire uitwerking, de vondstverweking en een (voorlopige) interpretatie van het vondstmateriaal opgenomen. Het doel van deze evaluatie is een kort overzicht van de eerste resultaten van het onderzoek en een voorstel voor de uitwerking van de vondsten en monsters gebaseerd op de onderzoeksvragen uit het PvE. Bovendien wordt hier ook een voorstel voor de uitwerking en deselectie van vondsten gegeven.

Samenvattend kan gesteld worden dat ter plaatse van de nieuwe woningbouwlocaties Zandstraat NO, Zandstraat ZO en Appense Enkweg Z sporen uit twee perioden zijn aangetroffen. Op basis van het aangetroffen aardewerk dateren de sporen uit de vroege middeleeuwen en de late middeleeuwen tot en met de nieuwe tijd. De sporen bestaan uit greppels, kuilen en paalkuilen. Op grond van het uitgevoerde onderzoek valt op te merken dat binnen de sporen clusters aan te merken zijn. Deze clusters zijn op grond van het uitgevoerde onderzoek niet aan structuren toe te schrijven. De oorzaak hiervoor ligt in de geringe omvang van de werkputten (3 x 10 meter).

De aangetroffen archeologische resten zijn behoudenswaardig. Op grond van deze resultaten wordt een vervolgonderzoek aanbevolen. Dit vervolgonderzoek dient te bestaan uit een opgraving van de bouwblokken 1 en 2.Dit vervolgonderzoek is in bouwblok 3 (Appense Enkweg N) niet nodig gezien de uitgebreide verstoring tot in het archeologisch relevante niveau en het ontbreken van archeologische waarden.

In de onderzoeken was een vierde locaties betrokken (Appense Enkweg Zuid). Deze is inmiddels komen te vervallen.

De rapporten van de archeologische vervolgonderzoeken zijn bijgevoegd.

Voor alle functies binnen het plangebied geldt dat voldoende ruimte op 'eigen terrein', dat wil zeggen binnen de bestemmingsvlakken aanwezig is, dan wel zal worden gecreëerd.

Huis Sonnenberg

Bij de herbouw van Huis Sonnenberg is rekening gehouden met de Beleidsregels Grote Rivieren. Dit betekent dat er een maximale toename van de huidige oppervlakte en/of het huidige volume van maximaal 10% is toegestaan. Het nieuwbouwplan blijft binnen deze maatvoering.

Nieuwbouwlocaties

Sinds 1 november 2003 is voor ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het bestemmingsplan relevant zijn.

Uit de watertoets komt naar voren dat ter plaatse van de nieuwe woningbouwlocaties geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden liggen die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit bestemmingsplan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan is door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Algemeen

Er is sprake van een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten waarmee rekening dient te worden gehouden bij alle nieuwe ontwikkelingen. Toetsing aan deze aandachtspunten vindt plaats bij de beoordeling van de aanvragen om omgevingsvergunningen voor deze nieuwe ontwikkelingen.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren: een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of naar het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegengegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen: om grondwateroverlast te voorkomen wordt geadviseerd om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken/draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer om voorafgaand aan de uitvoering van de plannen een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de perceelseigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken: om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen, is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door bij de realisatie van de bouwplannen geen uitlogende bouwmaterialen toe te passen.

Gebiedsspecifieke aandachtspunten

In het plangebied ligt een waterloop met een zeer hoge ecologische waarde (De Fliert). Dit is een water met een zogenaamde SED-functie. Er vinden echter geen nieuwe ontwikkelingen plaats in de nabijheid van De Fliert.

Op het grondgebied van het landgoed is een rioolpersleiding van het waterschap gelegen. Bij de nieuwbouwlocatie aan de Zandstraat NO ligt de leiding binnen het nieuwe bouwperceel. De nieuwe bebouwing is echter buiten de beschermingszone van de leiding geprojecteerd.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. De gemeenteraad kan hiervan afwijken indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen kosten anderszins is geregeld. Aangaande de grondexploitatie over de in voorliggend plan begrepen gronden zijn enkele anterieure overeenkomsten met de initiatiefnemer gesloten. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig. Eventuele kosten van planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

Voor de boerderijen/schuren zijn afzonderlijke anterieure overeenkomsten gesloten waarin verplichtingen zijn opgenomen voor uitvoering van (landschaps)maatregelen op het erf en in de directe omgeving van het betreffende object. Het afsluiten van dergelijke anterieure overeenkomsten was mogelijk omdat voor de betreffende functieveranderingen afzonderlijke planologische procedures moesten worden doorlopen (zgn. grote buitenplanse afwijkingen).

Voor het landgoed is een complete begrotingsopzet opgesteld. Alle kosten en baten van wat er op het landgoed wordt (her)ontwikkeld, staan hierop, dus ook de consolidatie van De Nijenbeek. De opbrengsten van de nieuwe woningbouwlocaties dragen daarmee bij aan onder meer de restauraties van de boerderijen en de consolidatie van de ruïne.

In dit hoofdstuk worden de regels van het plan nader toegelicht. Er wordt inzicht gegeven in de opbouw van de planregels, de gebruikte bestemmingen en inzet van zogenaamde flexibiliteitsinstrumenten.

De planregels zijn als volgt opgebouwd.

• In hoofdstuk 1 komen de Inleidende regels aan bod.
• In hoofdstuk 2 Bestemmingsregels zijn de regels, behorende bij de verschillende bestemmingen, opgenomen.
• Hoofdstuk 3 Algemene regels, bevat verschillende algemene bepalingen die van toepassing zijn op elke bestemming uit hoofdstuk 2
• De Overgangs- en slotregels zijn opgenomen in hoofdstuk 4.

In deze regels staan de begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld goot- en bouwhoogte te bepalen.

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd.

Per bestemming is een bestemmingsregeling opgenomen, bestaande uit:

1. 1. bestemmingsomschrijving: waarvoor mogen de gebouwen en gronden worden gebruikt;
2. 2. bouwregels: een beschrijving van de toelaatbare bouwwerken;

en indien van toepassing:

1. 1. nadere eisen: de nadere eisen die aan het bouwen gesteld worden;
2. 2. afwijken van de bouwregels: bevoegdheid van het bevoegd gezag;
3. 3. specifieke gebruiksregels: verbod op bepaald gebruik van gronden
4. 4. afwijken van de gebruiksregels: bevoegdheid van het bevoegd gezag;
5. 5. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
6. 6. wijzigingsbevoegdheden: mogelijkheden om de bestemming te wijzigen.

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

• Agrarisch met Waarden-Landschap
• Bos
• Gemengd
• Maatschappelijk
• Natuur
• Verkeer
• Verkeer-Onverhard
• Wonen-1
• Wonen-2
• Wonen-Landhuis

Het komt regelmatig voor dat er twee functies op één perceel plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld een leiding. De aanwezigheid van deze leiding brengt de nodige beperkingen met zich mee. Deze beperkingen kunnen ook gelegen zijn onder het maaiveld. In het geval dat er twee functies tegelijk op één perceel geregeld moeten worden in een bestemmingsplan wordt er wel gesproken van een 'dubbelbestemming'. In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

• Leiding-Riool
• Waarde - Archeologie 2 t/m 6
• Waarde-Landschap
• Waarde-Ecologie-Gelders Natuurnetwerk
• Waarde-Ecologie-Groene Ontwikkelingszone
• Waarde-Ecologie-Natura 2000
• Waarde-Landgoed
• Waarde-Landschap
• Waterstaat-Waterkering
• Waterstaat-Waterstaatkundige functie

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

Anti-dubbeltelbepaling

De anti-dubbeltelbepaling is ook onder de algemene regels opgenomen. Hiermee blijven gronden, die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog uitvoering kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Algemene bouwregels

In het kader van het bestemmingsplan is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit betekent dat de afstandsmaten van woningen tot wegen niet bekend zijn. Om deze reden is de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundamenten uitgesloten. Middels een algemene afwijkingsregel of een algemene afwijkingsregeling wordt herbouw mogelijk gemaakt. Tevens zijn er bouwregels opgenomen voor de bestaande maten, het overschrijden van bouwgrenzen, ondergronds bouwen en het aaneenbouwen van woningen.

Algemene gebruiksregels

Naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State is gebleken dat wonen in bijgebouwen is toegestaan als die niet expliciet is uitgesloten. Omdat dit niet gewenst is, wordt in deze specifieke gebruiksregel wonen in bijgebouwen uitgesloten. Ook permanente bewoning van recreatiewoningen is niet toegestaan.

Algemene aanduidingsregels

De Veluwse Bandijk en de Appensedijk hebben de aanduiding 'historische waarden' gekregen waarmee het uitvoeren van werkzaamheden zoals het graven en aanleggen van leidingen binnen dit gebied aan extra voorwaarden is gekoppeld.

In het Reconstructieplan Veluwe is een aantal verschillende zones opgenomen. In het plangebied van dit bestemmingsplan komen de zones extensiveringsgebied en verwevingsgebied voor.

Hierbij gaat het voornamelijk over de uitbreidingsmogelijkheden (zowel oppervlak bebouwing als omvang bouwvlak) van intensieve veehouderijbedrijven.

Algemene afwijkingsregels

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden. Algemene afwijkingsregels zijn opgenomen voor zaken die niet voor één specifieke bestemming gelden, maar in meerdere bestemmingen voorkomen.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen:

• voor het tot maximaal 10% afwijken van gegeven maten, afmetingen en percentages;
• voor het toestaan van één hogere categorie bedrijf aan huis of bedrijf dat niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten staat genoemd;
• voor het toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes kunnen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 75 m³ bedraagt;
• voor het gebruik voor bewoning uit het oogpunt van mantelzorg. Er is voor gekozen om mantelzorg niet bij recht toe te staan maar te regelen via een afwijking, zodat er voorwaarden gesteld kunnen worden. Een van de voorwaarden bij deze afwijkingsmogelijkheid is dat een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd moet worden. Ook moet binnen één maand na beëindiging van het gebruik van overige gebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan burgemeester en wethouders. Tenslotte moet binnen drie maanden na beëindiging van het gebruik ten behoeve van mantelzorg de bewoning zijn beëindigd De algemene afwijkingsmogelijkheden mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. het straat- en/of bebouwingsbeeld;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de milieubelasting;
5. e. de verkeersveiligheid.

• voor herbouw van (bedrijfs)woningen buiten bestaande funderingen. Hieraan is een aantal voorwaarden gekoppeld.

Naast deze algemene afwijkingsmogelijkheden zijn in de diverse enkelbestemmingen mogelijkheden opgenomen om af te wijken van de bouwregels of de gebruiksregels. Deze afwijkingsmogelijkheden staan beschreven in paragraaf 6.3.

Algemene wijzigingsregels

De algemene wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen voor ontwikkelingen waarvoor een zwaarder afwegingskader geldt dan bij afwijken. Daarnaast gaat een wijzigingsbevoegdheid gepaard met een aanpassing van de verbeelding. De wijziging treedt in werking na de vaststelling van een afzonderlijk wijzigingsplan. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende algemene wijzigingsbevoegdheden:

• het overschrijden van bestemmingsgrenzen;
• het verbreden van watergangen;
• het verwijderen van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 t/m 6.

Naast deze algemene wijzigingsmogelijkheden zijn in de diverse enkelbestemmingen mogelijkheden opgenomen om de bestemming te wijzigen. Deze wijzigingsmogelijkheden staan beschreven in paragraaf 6.3.

In dit deel van de regels zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregel geeft aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Deze bestemming geldt voor de agrarische gronden binnen het plangebied. De bestemmingsregeling is erop gericht om bestaande waarden te handhaven en eventueel te versterken. Binnen deze bestemming mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Binnen de bestemmingsomschrijving wordt aangegeven welke productietakken rechtstreeks zijn toegestaan. Voor alle agrarische bedrijven geldt dat aan-huis-verbonden beroepen en/of bedrijven (categorie 1 en 2 van de standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten) rechtstreeks tot een oppervlakte van 100 m² zijn toegestaan. Dit geldt ook voor nevenfuncties op het gebied van recreatie, dienstverlening en duurzaamheid.

Voor bed & breakfast geldt dat deze in de woning en in de daarbij behorende bijgebouwen is toegestaan met een maximum van 3 kamers en 8 bedden.

Voor de aanwezige agrarische bedrijven zijn bouwvlakken opgenomen. Binnen het toegekende bouwvlak dienen de bedrijfsgebouwen, de bedrijfswoning, de bijgebouwen en de andere bouwwerken (met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen) te worden gesitueerd. Teeltondersteunende voorzieningen dienen binnen het bouwvlak te worden gesitueerd.

Bij nagenoeg alle agrarische bedrijven is één bedrijfswoning aanwezig. Indien reeds een tweede agrarische bedrijfswoning aanwezig is, is dit middels een maatvoeringaanduiding aangegeven. De maximum inhoudsmaat voor agrarische bedrijfswoningen bedraagt 750 m³, inclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Herbouw van agrarische bedrijfswoningen is uitsluitend ter plaatse van de bestaande fundamenten toegestaan. Indien herbouw buiten de bestaande fundamenten gewenst is, dient akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. Om deze reden is de herbouw van woningen buiten de bestaande fundamenten toegestaan via een algemene afwijkingsregel (artikel 30).

In de tabel voor de bouwregels is een maximum inhoud of oppervlakte opgenomen. Hierbij geldt het volgende:

• indien het bouwwerk in enkelvoud staat genoemd (bijvoorbeeld bedrijfswoning) dan geldt de genoemde inhoud/oppervlakte per toegestaan bouwwerk. Dit betekent dat wanneer er middels een maatvoeringaanduiding 2 woningen zijn toegestaan, elke woning een inhoud van 750 m3 mag hebben;
• indien het bouwwerk in meervoud staat genoemd en het aantal niet is geregeld, dan geldt de genoemde inhoud/oppervlakte per bouwvlak, ongeacht het aantal bouwwerken dat gerealiseerd wordt.

Ten behoeve van de flexibiliteit zijn in de planregels de volgende afwijkingsregels van de bouwregels opgenomen:

• ten behoeve van een tweede agrarische bedrijfswoning;
• ten behoeve van paardenbakken, kuilvoerplaten, sleufsilo's en mestbassins;
• ten behoeve van de oppervlakte van paardenbakken;
• ten behoeve van teeltondersteunende kassen;
• ten behoeve van teeltondersteunende voorzieningen ten behoeve van fruitteelt;
• ten behoeve van teeltondersteunende voorzieningen ten behoeve van boomkwekerijen en tuinbouwbedrijven;
• ten behoeve van goot- en bouwhoogte bedrijfsgebouwen;
• ten behoeve van bouwhoogtes silo's en hooibergen;
• ten behoeve van het bebouwingspercentage bij een klein agrarisch bedrijf;
• ten behoeve van hobbymatig agrarisch gebruik.

Ten aanzien van de regeling voor de tweede agrarische bedrijfswoning is aangesloten bij de beleidsnotitie 'tweede agrarische bedrijfswoningen bij agrarische bedrijven'. Of er sprake is van een dusdanige omvang dat er twee bedrijfshoofden noodzakelijk zijn, dient berekend te worden aan de hand van de 'LEI-methode' zoals deze uitgelegd is in deze notitie. Dat er sprake is van werkzaamheden op niet vooraf te bepalen tijdstippen en dat de woningen niet afzonderlijk verkocht mogen worden, is bestemmingsplantechnisch niet te regelen. Hier dient echter wel rekening mee gehouden te worden.

Naast de afwijkingsregels van de bouwregels zijn er ook afwijkingsregels van de gebruiksregels opgenomen. Hierbij gaat het om omschakeling naar de productietak bosbouw, sierteelt of boomkwekerij en het vergroten van het gebruiksoppervlak ten behoeve van nevenfuncties.

Naast afwijkingsregels zijn er ook wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen voor ontwikkelingen waarvoor een zwaarder afwegingskader geldt dan bij afwijken. Daarnaast gaat een wijzigingsbevoegdheid gepaard met een aanpassing van de verbeelding. Dit bestemmingsplan kent de volgende wijzigingsbevoegdheden:

• ten behoeve van het vergroten van agrarische bouwvlakken (naar maximaal 1,5 en 2 ha);
• ten behoeve van vormverandering van het bouwvlak;
• ten behoeve van de omschakeling naar Wonen;
• ten behoeve van wijziging naar Natuur en Bos;
• ten behoeve van een collectieve voorziening voor biomassavergisting en compostering.

De wijzigingsbevoegdheid naar Natuur en Bos is opgenomen om agrariërs mogelijkheden te bieden voor particulier natuurbeheer. Indien gronden gewijzigd worden naar Natuur ten behoeve van de realisatie van de ecologische hoofdstructuur en eigendomsverhoudingen van de gronden wijzigen, dient gebruik gemaakt te worden van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in de bestemming Waarde - Ecologie - GNN.

In een aantal wijzigingsbevoegdheden is als voorwaarde opgenomen dat er sprake moet zijn van een doelmatige bedrijfsvoering. Dit is niet verder in te kaderen omdat een 'doelmatige bedrijfsvoering' een dynamisch begrip is en in de komen jaren aan verandering onderhevig. Op het moment van toetsen dient bepaald te worden wat een doelmatige agrarische bedrijfsvoering omvat.

In een aantal wijzigingsbevoegdheden is als voorwaarde opgenomen dat er voorzien moet worden in een voldoende landschappelijke inpassing. In alle gevallen dienen de aanwezige landschappelijke waarden niet onevenredig te worden aangetast.

Naast de verschillende mogelijkheden voor agrarische bedrijven, leidt de Reconstructiewet tot verschillende mogelijkheden voor agrarische bedrijven en om specifiek te zijn van de intensieve veehouderij. Omdat de reconstructiewetgebieden zijn opgenomen door middel van een gebiedsaanduiding, zijn de regels die hiermee samenhangen in een artikel ten behoeve van de gebiedsaanduiding opgenomen (artikel 28.2 en 28.3).

Ter bescherming van de landschappelijke en of natuurlijke waarden is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig.

De bestemming Bos wordt gebruikt ten behoeve van de aanleg, instandhouding en ontwikkeling van bosbeplanting en het behoud, beheer en/of herstel van de landschappelijke en bosbouwkundige waarden. Een groot deel van het landgoed heeft deze bestemming gekregen.

Deze bestemming is opgenomen voor de reeds bestaande bosgebieden.

De bestemming Bos heeft een multifunctioneel karakter. Binnen deze bestemming aanwezige functies als houtproductie, natuur en recreatie zijn toegestaan. Ter bescherming van de bosbouwkundige, landschappelijke en of natuurlijke waarden is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Om het omzetten van de bestemming Bos in de bestemming Natuur mogelijk te maken is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

De gronden met de bestemming Gemengd zijn bedoeld voor functies op het gebied van cultuur en ontspanning; ambachtelijke bedrijvigheid; dagrecreatieve functies; kantoren zonder publiekgerichte baliefunctie; dienstverlening; maatschappelijke voorzieningen en horeca tot en met categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten

(Bedrijfs)woningen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan.Voor hoofdgebouwen geldt dat uitsluitend de bestaande oppervlakte, hoogten en inhoud zijn toegestaan. Met toepassing van een afwijkingsregel kan hiervan worden afgeweken.

Er zijn 2 voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Ter plaatse van deze verplichtingen mogen bouwwerken uitsluitend conform de bestemming worden gebruikt indien voor een genoemde datum uitvoering is gegeven aan de maatregelen voor de betreffende gronden zoals die zijn opgenomen in de bij de regels gevoegde notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll en het eveneens bij de regels gevoegde Landschapsonderhoudsplan. Hiervan kan worden afgeweken indien andere maatregelen worden getroffen die voorzien in een verhoging van het kwaliteitsniveau. Ook kan afgeweken worden van de genoemde termijnen waarop de maatregelen dienen te zijn uitgevoerd.

Maatschappelijke functies zijn voorzien van de bestemming Maatschappelijk. Binnen deze bestemming zijn culturele, educatieve, wetenschappelijke, sociale, religieuze en algemeen maatschappelijke functies toegestaan.

(Bedrijfs)woningen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan.

Voor gebouwen geldt dat uitsluitend de bestaande oppervlakte, inhoud en hoogten zijn toegestaan. Met toepassing van een afwijkingsregel kan hiervan onder voorwaarden worden afgeweken.

Gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de natuurlijke waarden, zoals die vooral tot uitdrukking komen in de vegetatie en landschappelijke waarden. Extensief recreatief medegebruik en agrarisch medegerbuik is ook mogelijk binnen de bestemming.

Binnen de bestemming Natuur zijn gebouwen uitsluitend toegestaan indien ze functioneel gebonden zijn aan het onderhoud en beheer van het gebied en indien de aaneengesloten oppervlakte natuur en het onderhouds- en beheersgebied ten minste 25 ha bedraagt. Ter bescherming van de aanwezige landschappelijke en ecologische waarden is een omgevingsvergunningplicht opgenomen voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden.

In het plan is voor de wegen, alsmede opstelstroken, busstroken en voet- en fietspaden de bestemming Verkeer opgenomen. Binnen de bestemming Verkeer zijn tevens bijbehorende voorzieningen toegestaan. Op deze gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De bestemmings Verkeer - Onverhard is toekend aan de onverharde wegen op het landgoed. Er mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De A-watergangen binnen het plangebied hebben de bestemming 'Water' gekregen. Binnen deze bestemming mogen in principe geen gebouwen worden gebouwd en zijn alleen andere bouwwerken toegestaan. Een uitzondering hierop is het bestaande botenhuis bij het landhuis.

Alle bestaande burgerwoningen, met uitzondering van de recent gerealiseerde woningen in de gerestaureerde boerderijen, en bijbehorende bijgebouwen en tuinen zijn voorzien van de bestemming Wonen.

De inhoud van een woning mag maximaal 750 m³ bedragen. Onder een woning worden alle aan elkaar gebouwde ruimten verstaan die voor het wonen worden gebruikt. Op het perceel mogen daarnaast nog maximaal 100 m² aan bijgebouwen aanwezig zijn die worden gebruikt ten dienste van het wonen. Het maakt niet uit of deze vrijstaand of aan de woning vastzitten. Op het perceel Deventerweg 28 is een extra mogelijkheid opgenomen voor de bouw van een vrijstaand bijgebouw.

Een woning met deze bestemming mag bewoond worden door meerdere huishoudens, maar dit geeft geen recht op meer bouwmogelijkheden, noch wat betreft de inhoud van de woning, noch wat betreft de oppervlakte van de bijgebouwen.

Indien woningen in de bestaande situatie meer dan 100 c.q. 150 m² aan bebouwing hebben staan is dit toegestaan. Het is niet zonder meer toegestaan deze bebouwing af te breken en nieuw te bouwen. Indien er in deze gevallen sprake is van nieuwbouw, dient voldaan te worden aan de saneringsregels (artikel 11.2.1 d). Net als bij agrarische bedrijven, zijn ook binnen de bestemming Wonen aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven, bed & breakfast en nevenfuncties mogelijk. Deze functies dienen plaats te vinden in de bestaande bebouwing.

Binnen deze bestemming kunnen nadere eisen worden gesteld aan de situering van bijgebouwen ten behoeve van een goede stedenbouwkundige en landschappelijke situatie.

Er zijn de volgende afwijkingsmogelijkheden opgenomen:

• ten behoeve van een groter oppervlakte aan bijgebouwen tot maximaal 150 m2 indien deze grotere oppervlakte nodig is om een bijdrage te leveren aan het beheer en de instandhouding van natuur, bos en/of het agrarisch cultuurlandschap en indien het oppervlakte grond in eigendom of duurzaam gehuurd of gepacht ten minste 1 ha bedraagt;
• het betrekken van de 'deel' bij de woning;
• ten behoeve van kleinschalig kamperen als nevenfunctie.

Deze bestemming is opgenomen voor alle nieuw te bouwen woningen en voor de gerestaureerde boerderijen die recentelijk een woonfunctie hebben gekregen. Ook binnen de bestemming Wonen - 2 zijn aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven en bed & breakfast mogelijk. Deze laatste functie is uitsluitend binnen de woning toegestaan.

Binnen deze bestemming dienen alle gebouwen binnen een bouwvlak te worden gebouwd. Gebouwen waarin niet mag worden gewoond, zijn als zodanig op de verbeelding aangegeven. De inhoud van een nieuwe woning mag maximaal 750 m³ bedragen. Voor de 2 nieuw te bouwen (schuur)woningen op het achtererf van boerderij De Kempe geldt een maximale inhoudsmaat van 1.200 m3. Gelet op de grootte van de boerderij is het vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt zeer passend om hier 2 grotere bouwvolumes te realiseren. Onder een woning worden alle aan elkaar gebouwde ruimten verstaan die voor het wonen worden gebruikt. Per bouwperceel mag daarnaast nog maximaal 100 m² aan bijgebouwen aanwezig zijn die worden gebruikt ten dienste van het wonen. Het maakt niet uit of deze vrijstaan of aan de woning vastzitten. Deze oppervlaktemaat geldt voor alle bij het bouwperceel behorende bijgebouwen, dus ook de bijgebouwen die op aanliggende agrarische gronden toegestaan zijn. Van de oppervlaktemaat voor bijgebouwen kan worden afgeweken tot een oppervlakte van maximaal 125 m2 indien aangetoond wordt dat minimaal 50 m2 van de oppervlakte gebruikt wordt ten behoeve van het hobbymatig houden van dieren.

Een woning met deze bestemming mag bewoond worden door maximaal één huishouden.

Binnen deze bestemming zijn paardenbakken niet toegestaan.

Er zijn 7 voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Ter plaatse van deze verplichtingen mogen bouwwerken uitsluitend conform de bestemming worden gebruikt indien voor een genoemde datum uitvoering is gegeven aan de maatregelen voor de betreffende gronden zoals die zijn opgenomen in de bij de regels gevoegde notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll en het eveneens bij de regels gevoegde Landschapsonderhoudsplan. Hiervan kan worden afgeweken indien andere maatregelen worden getroffen die voorzien in een verhoging van het kwaliteitsniveau. Ook kan afgeweken worden van de genoemde termijnen waarop de maatregelen dienen te zijn uitgevoerd.

De bestemming 'Wonen-Landhuis' wordt gebruikt voor het landhuis op het landgoed. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, beroepen en bedrijven aan huis, bed & breakfast, herstel en de bescherming van landschappelijke waarden alsmede voor groen, paden, water, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Binnen de bestemming 'Wonen-Landhuis' is een beroep of bedrijf aan huis uit ten hoogste categorie 1 van de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' mogelijk tot een gezamenlijk maximum oppervlak van 100 m², onder de volgende voorwaarden:

• activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage zijn niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom van de desbetreffende bijlage;
• opslag van risicovolle onderdelen is niet toegestaan;
• de activiteit mag niet leiden tot belemmeringen voor de omliggende functies;
• er mag geen nadelige invloed worden uitgeoefend op de normale afwikkeling van het verkeer;
• er dient in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak te worden voorzien;
• buitenopslag is niet toegestaan.

Uitsluitend het landhuis mag worden gebruikt voor bed & breakfast. Hiervoor mogen maximaal drie kamers worden gebruikt met in totaal maximaal acht slaapplaatsen. Op deze wijze wordt invulling gegeven aan de recreatieve potentie van de gemeente Voorst. De activiteit mag geen belemmering vormen voor de omliggende functies en geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Bovendien moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

Tevens zijn nevenfuncties op het gebied van recreatie, verkoop van lokaal geproduceerde producten, dienstverlening, maatschappelijke functies, horeca en duurzame energiewinning onder voorwaarden toegestaan.

Binnen deze bestemming geldt dat de woning (het landhuis) en bijgebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Uitsluitend de bestaande woning en de bestaande bijgebouwen zijn toegestaan. Voor de goot- en bouwhoogte van het landhuis gelden de bestaande goot- en bouwhoogte. Binnen het landhuis is de huisvesting van één huishouden toegestaan.

De volgende afwijkingsregels zijn opgenomen:

• ten behoeve van uitbreiding door middel van nieuwbouw van de oppervlakte aan bijgebouwen bedoeld voor nevenfuncties;
• ten behoeve van de huisvesting van meerdere huishoudens;
• ten behoeve van een groter oppervlakte voor nevenfuncties tot maximaal 350 m2.

Er is een wijzigingsregel opgenomen om de bestemming te wijzigen ten behoeve van sociale, culturele, kunstzinninge, medische, therapeutische, algemeen maatschappelijke functies en horea mits aanliggende functies niet worden geschaad en het aantal woningen niet toeneemt.

Over het landgoed loopt een rioolpersleiding van het waterschap. De gronden met deze bestemming hebben de dubbelbestemming Leiding - Riool gekregen. Er mag worden gebouwd ten behoeve van de bestemming en ten behoeve van de andere voor deze gronden geldende bestemmingen mits het gaat om vervanging van bestaande bouwwerken waarbij de bestaande fundering wordt gebruikt of indien het nieuwbouw betreft: het bouwplan geen gebruik maakt van een fundering en schriftelijk toestemming is verkregen van het waterschap.

Van vorenstaande bouwregels kan worden afgeweken indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.

Ter bescherming van de leiding is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden opgenomen.

Om de archeologische waarden veilig te stellen, gelden er op gronden met de bestemming Waarde-Archeologie beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Bij 3 nieuwbouwlocaties dienen eerst opgravingen plaats te vinden voordat gebouwd mag worden. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden.

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor gronden die in de Provinciale Omgevingsvisie zijn aangewezen zijn als 'Gelders Natuurnetwerk'. Om te voorkomen dat ontwikkelingen het Gelders Natuurnetwerk in de weg staan, dient bij alle ontwikkelingen getoetst te worden aan de aanwezige waarden binnen gebieden met de bestemming Waarde-Ecologie-GNN. Binnen deze dubbelbestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming onder voorwaarden te wijzigen in de bestemming Natuur.

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor gronden die in de Provinciale Omgevingsvisie zijn aangewezen zijn als 'Groene Ontwikkelingszones'. Hier liggen mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen onder de voorwaarde dat daarbij extra natuur tot stand komt. Dus ook voor stedelijke functies is zo'n ontwikkeling binnen de GO mogelijk. De reden om voor een stedelijke functie een locatie in de GO te kiezen moet gerelateerd zijn aan een impuls in de kernkwaliteiten (paragraaf 3.3.1.2).

Een deel van het Natura 2000-gebied Rijntakken, deelgebied Uiterwaarden IJssel is gelegen binnen het landgoed. Het betreft hier een gedeelte van de Rammelwaard. Om de bijzondere ecologische en landschappelijke waarden van dit gebied te benadrukken, is een dubbelbestemming in het bestemmingsplan opgenomen.

Voor het gehele landgoed is de dubbelbestemming Waarde-Landgoed opgenomen. Deze dubbelbestemming is opgenomen voor het behoud en samenhangend beheer van het landgoed. Binnen deze dubbelbestemming zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen ten behoeve van een groter beheersgebouw en ten behoeve van ruimere bed & breakfastmogelijkheden binnen de woningen en/of bijgebouwen met de bestemmingen Agrarisch met waarden - Landschap, Wonen - 1 en Wonen - 2. Daarnaast biedt deze dubbelbestemming een wijzigingsbevoegdheid om de op het landgoed voorkomende bestemmingen onder voorwaarden onderling te wijzigen en om een privé begraafplaats onder voorwaarden mogelijk te maken.

De voor Waarde - Landschap aangewezen gronden zijn uitsluitend bestemd voor instandhouding en ontwikkeling van landschappelijke waarden waarbij deze gronden niet mogen worden ingericht ten dienste van de nabij gelegen woning. Deze dubbelbestemming is opgenomen om te voorkomen dat op bepaalde plekken die vanuit landschappelijke belangen onbebouwd dienen te blijven, vergunningsvrij kan worden gebouwd.

Voor waterkeringen is de functie tot uitdrukking gebracht in de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemming is uitsluitend toegestaan als hiervoor vergunning is verleend door het bevoegd gezag. Vergunning kan met toepassing van een afwijkingsregel worden verleend als de functie hierdoor niet onevenredig worden geschaad. Het bevoegd gezag wint hiervoor, met het oog op een zorgvuldige voorbereiding van het besluit, advies in bij de beheerder, voordat ze beslist op het verzoek om af te wijken.

Dit artikel is opgenomen om de waterstaakundige belangen te waarborgen.Er mogen andere bouwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd ten behoeve van de bestemming. Het bouwen ten behoeve van andere daar voorkomende bestemmingen is alleen mogelijk met een vergunning krachtens de Waterwet.

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zij met de behartiging van belangen die in geding zijn.

In dit geval is sprake van een plan dat grotendeels is gelegen in het Gelders Natuurnetwerk en de Groene Ontwikkelingszones. De provincie heeft bepaald dat zij over bestemmingsplannen die gaan over ontwikkelingen in deze gebieden graag overleg wil voeren. In het gevoerde overleg heeft de provincie aangegeven niet overtuigd te zijn van de noodzaak dat er een nieuwe woning binnen het GNN mag worden gebouwd (woningbouwlocatie Bloemenksweg). Naar aanleiding van een zienswijze van de provincie en de Gelderse Natuur- en Milieufederatie heeft de gemeente besloten om de woning in westelijke richting te verschuiven, buiten het GNN.

Op 4 september 2006 heeft de gemeenteraad besloten dat het college van burgemeester en wethouders in het kader van de voorbereiding op ruimtelijke procedures waarmee zij is belast, slechts inspraak verleent voorafgaand aan de zienswijzenfase, als sprake is van een plan dat een ingrijpende verandering kan hebben op de ruimtelijke structuur van de gemeente Voorst. Hiervan is in dit geval geen sprake. Inspraak is om die reden achterwege gelaten.