het bestemmingsplan 'Zandenallee 5, Teuge' met identificatienummer NL.IMRO.0285.20221-VS00 van de gemeente Voorst;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het door de bewoner(s) verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid, niet zijnde detailhandel uitgezonderd verkoop via internet, die in een woning en/of overige gebouwen worden of wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en die een ruimtelijke uitstraling hebben of heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Onder een aan huis verbonden bedrijf wordt verstaan een bedrijf dat is opgenomen in categorie 1 en 2 van de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, niet zijnde detailhandel uitgezonderd verkoop via internet, dat uitsluitend door de bewoner(s) in een woning en/of overige gebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is;

bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijk deskundige of commissie van deskundigen inzake archeologie.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt, die uitsluitend wordt uitgevoerd door de bewoner(s) van de (bedrijfs)woning en waarbij de bed & breakfast over maximaal twee van de drie essentiële woonvoorzieningen, te weten douche/bad, wc en keuken(blok), beschikt en met dien verstande dat de (bedrijfs)woning in overwegende haar woonfunctie behoudt;

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

het bedrijfsmatig exploiteren en beheren van een verblijfsrecreatief complex, gericht op het jaarlijks aanbieden van recreatief verblijf aan meerdere, steeds wisselende personen.

een gebouw waarin wordt gewoond en waarbij alle woonruimtes aan elkaar grenzen.

1. met betrekking tot bebouwing:

de bebouwing als aanwezig ten tijde van inwerkingtreding van het plan, voor zover niet in strijd met het toen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan, en bebouwing waarvoor ten tijde van de ter visielegging van het ontwerpplan reeds een bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning was verleend;

2. met betrekking tot gebruik:

het gebruik ten tijde van inwerkingtreding van het plan, voor zover niet in strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

al dan niet aangebouwd gebouw dat ten dienste van het wonen wordt gebruikt en waarin niet wordt gewoond;

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op de bestemming het belangrijkst is;

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf;

niet als een bouwwerk aan te merken vouwwagens, kampeerauto's, caravans, tenten of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die bestemd zijn voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben;

de waarden die een gebied ontleent aan zijn visueel waarneembare verschijningsvorm, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur;

een bedrijf, dat gericht is op het verlenen van diensten aan zowel agrarische bedrijven als niet-agrarische bedrijven, onderhoudswerkzaamheden aan (openbare) groenvoorzieningen en grond-/onderhoudswerkzaamheden aan infrastructurele voorzieningen, met behulp van (landbouw)werktuigen en (landbouw)apparatuur, alsmede het verrichten van werkzaamheden tot onderhoud en reparatie van (landbouw)werktuigen en (landbouw)apparatuur. Tevens is de op- en overslag van afval-, grond- en bouwstoffen toegestaan;

langdurige zorg die buiten organisatorisch verband wordt geboden aan een ieder die op fysiek, psychisch en/of verstandelijk vlak hulpbehoevend is, waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna;

verblijfsrecreatie waarbij uitsluitend van seizoensgebonden standplaatsen voor kampeermiddelen gebruik wordt gemaakt;

het onderhoud of gebruik dat, gelet op de bestemming, noodzakelijk is voor een goed beheer, behoud en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor bouwwerken waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein.

activiteiten die in de vrije tijd plaatsvinden en ontspanning als doel hebben;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een gebouw dat in zijn geheel kan worden verplaatst en is bestemd voor recreatief verblijf, waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben;

een gedeelte van een terrein bestemd voor de plaatsing van een kampeermiddel, inclusief bij het kampeermiddel behorende ondergeschikte onderkomens, zoals bijzettenten, uitsluitend gedurende het zomerseizoen;

de standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten die van deze regels deel uitmaakt;

een aan de bestemming ondergeschikt horecabedrijf, geen café/ restaurant of daaraan gelijk te stellen horecabedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt. De activiteiten zijn vooral gericht op het overdag verstrekken van in hoofdzaak alcoholvrije dranken en eenvoudige etenswaren;

recreatieverblijf in de vorm van een eenvoudig gebouw zonder essentiële woonvoorzieningen, dat dient als recreatief verblijf waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben;

vormen van recreatie waarbij minimaal één overnachting plaatsvindt.

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een bouwwerk en/of op een terrein die wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep c.q. een aan huis verbonden bedrijf, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

de op de verbeelding middels de aanduiding 'gevellijn' aangegeven gevel of, de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een gebouw met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

de periode van 15 maart tot en met 31 oktober.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot (zijdelingse) bouwperceelgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijdingen van de overstekende delen niet meer dan 0,70 m bedragen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. 1. voor bouwwerken waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. 2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein;

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. landschapsverzorging in de vorm van houtopstanden;
2. b. afschermende beplanting;

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van andere bouwwerken bedraagt ten hoogste 2 m.

De voor 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. recreatief verblijf in niet permanent aanwezige kampeermiddelen ten behoeve van toeristisch kamperen en seizoenstandplaatsen, met dien verstande dat maximaal 60 standplaatsen voor kampeermiddelen zijn toegestaan;

alsmede voor:

2. b. maximaal 3 trekkershutten;
3. c. een loonbedrijf ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - loonbedrijf';
4. d. een caravan- en botenstalling ter plaatse van de aanduiding 'caravanstalling';
5. e. een theeschenkerij ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - theeschenkerij';
6. f. aan-huis-verbonden beroepen en/of aan-huis-verbonden bedrijven welke zijn genoemd in categorie 1 en 2 van de bij dit plan behorende 'Standaard Staat van bedrijfsactiviteiten', met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 100 m² aan bebouwing mag worden gebruikt; activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage niet zijn toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
   2. 2. de opslag van risicovolle onderdelen niet is toegestaan;
   3. 3. de activiteit niet leidt tot belemmeringen voor de omliggende functies;
   4. 4. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   5. 5. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
7. g. bed & breakfast, uitsluitend in een bedrijfswoning en/of bijgebouwen, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 3 kamers per bouwperceel mogen worden gebruikt met een maximum van 8 slaapplaatsen;
   2. 2. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   3. 3. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
8. h. horeca en detailshandelvoorzieningen;
9. i. parkeervoorzieningen;
10. j. openbare nutsvoorzieningen;
11. k. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en spel en ontsluitings- en parkeervoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 4.3.2 indien in plaats van de landschapsmaatregelen zoals opgenomen in Bijlage 2, andere landschapsmaatregelen worden getroffen, met dien verstande dat:

1. a. de landschapsmaatregelen minimaal gelijk zijn aan de in Bijlage 2 opgenomen landschapsmaatregelen en voorzien in een minimaal gelijk beschermingsniveau van de landschappelijke waarden waarvoor de in Bijlage 2 genoemde landschapsmaatregelen zijn bepaald;
2. b. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden.

De voor Waarde - Archeologie - 3 aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologisch waardevol gebied met bekende archeologische vindplaatsen of een archeologische verwachtingszone met hoge archeologische verwachting.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport ten aanzien van een inventariserend archeologisch onderzoek, dat voldoet aan de eisen van het bevoegd gezag, heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijk schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
2. b. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
   3. 3. een bouwwerk waarbij graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden plaatsvinden.
3. c. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie voldoende is vastgesteld.

De voor Waarde - Archeologie - 5 aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologisch waardevol gebied met bekende archeologische vindplaatsen of een archeologische verwachtingszone met hoge archeologische verwachting.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport ten aanzien van een inventariserend archeologisch onderzoek, dat voldoet aan de eisen van het bevoegd gezag, heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijk schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
2. b. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 1000 m²;
   3. 3. een bouwwerk waarbij graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden plaatsvinden.
3. c. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie voldoende is vastgesteld.

De voor Waarde - Archeologie - 6 aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologisch waardevol gebied met bekende archeologische vindplaatsen of een archeologische verwachtingszone met hoge archeologische verwachting.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport ten aanzien van een inventariserend archeologisch onderzoek, dat voldoet aan de eisen van het bevoegd gezag, heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijk schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
2. b. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
   3. 3. een bouwwerk waarbij graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden plaatsvinden.
3. c. het bepaalde in dit lid onder a1 en a2 is niet van toepassing, indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie voldoende is vastgesteld.

De voor 'Waarde - Landschap' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor:

1. a. het behoud, de bescherming, het herstel en/of de versterking van de in het gebied aanwezige landschappelijke waarden in de vorm van:
   1. 1. een robuust groen casco in de meer bebouwde en verrommelde gebieden door het 'vergroenen' van het landschap met behulp van wegbeplantingen, erfbeplantingen, kavelbeplantingen en bosjes;
   2. 2. de openheid van onbebouwde waardevolle open gebieden in de vorm van graslanden, doorsneden door lange noord-zuidlopende weteringen;
   3. 3. het fijnmazige rechthoekige verkavelingspatroon van de komgebieden, haaks op de weteringen met boerderijen in linten langs de weteringen;
   4. 4. karakteristieke oeverwal met afwisseling van buurtschappen en verspreide bebouwing, grasland en bouwland, onregelmatige blokverkaveling en houtsingels tussen de landwegen;
   5. 5. vrij uitzicht vanaf de IJsseldijk over het binnendijkse landschap en de rivier met uiterwaarden;
   6. 6. het gave microreliëf van lage rivierduinen en de complexen van richels en geulen (kronkelwaarden);
   7. 7. het contrast tussen laag- en hoog gelegen gebieden door behoud en aanleg van 'pollen' en de aanleg van hagen rond erven en percelen;
   8. 8. het contrast tussen de waardevolle openheid van gebieden en de beslotenheid van de landgoederen;
   9. 9. zandopduikingen door de aanleg van weg-, erf- en kavelbeplantingen;
   10. 10. het ontginningspatroon en de ontginningsassen door de aanleg van laanbeplantingen;
   11. 11. karakteristieke kavelpaden;
   12. 12. onverharde ontginningswegen;
   13. 13. karakteristieke beplantingen zoals heggen, wegbeplantingen, erfbeplantingen, bosjes en hoogstamboomgaarden;
   14. 14. waardevolle beken en weteringen;
   15. 15. de samenhang tussen de oeverwal en dijk waardoor bij de ontwikkeling van bouwplannen ingespeeld wordt op de kenmerkende karakteristiek;
   16. 16. de Veluwse Bandijk en de Appensedijk;
   17. 17. het zicht op het Veluwemassief en de fraaie stadsgezichten van Deventer en Zutphen en de weidse vergezichten over de rivier;
   18. 18. de ontwikkeling van nieuwe landgoederen die bijdragen aan het 'vergroenen' van het landschap;
   19. 19. rust, ruimte en donkerte;
2. b. het behoud en de ontwikkeling van de ecologische waarden, tot uitdrukking komende in:
   1. 1. de landschappelijke verwevenheid van natuur, bos en landschapselementen met cultuurgronden;
   2. 2. het areaal en kwaliteit van natuur, bos en landschapselementen en gebieden die aangewezen zijn voor nieuwe natuur en agrarisch natuurbeheer;
   3. 3. de specifieke verbindingsdoelstellingen voor de ecologische verbindingszones;
   4. 4. de natuurlijke morfologie, waterkwaliteit, watervoering en verbondenheid met het landschap van de HEN-wateren (water van het Hoogste Ecologisch Niveau);

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduiding, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

Voor een (deel van een) bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste toelaatbaar mogen worden aangehouden;

Algehele herbouw van (bedrijfs)woningen mag uitsluitend plaatsvinden ter plaatse van bestaande funderingen waarbij het vervangen van de bestaande funderingen is toegestaan.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:

1. a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak;
2. b. de onderkant van het ondergrondse bouwwerk (inclusief fundering) bedraagt ten hoogste 4 m onder het peil.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. bewoning van gastenverblijven is niet toegestaan;
2. b. het gebruik van bijgebouwen als woonruimte is niet toegestaan;
3. c. het gebruik van de gronden als stort- en opslagplaats van al dan niet aan het gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen en materialen, behoudens voor zover deze opslag geschiedt in het kader van het normale onderhoud, is niet toegestaan;
4. d. het gebruik van de gronden voor het beproeven van motorvoertuigen of voor het beoefenen van gemotoriseerde snelheids- en/of behendigheidssporten en de (model)vliegsport is niet toegestaan.

1. a. Op deze gronden is de realisatie van nieuwe geluidsgevoelige objecten niet toegestaan;
2. b. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a om de realisatie van nieuwe geluidsgevoelige objecten toe te staan indien voldaan wordt aan de voorwaarden zoals gesteld in het Besluit Geluidsbelasting Kleine Luchtvaart.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat deze afwijking niet van toepassing is op de inhoudsmaat van (bedrijfs)woningen;
2. b. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwen, wachthuizen ten behoeve van het openbaar vervoer, gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouw niet meer dan 75 m³ bedraagt;
3. c. het bepaalde in het plan en toestaan dat antennemasten tot een bouwhoogte van 40 m worden gebouwd;
4. d. het gebruik voor bewoning uit het oogpunt van mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 75 m² van de toegestane bijgebouwen in gebruik mag worden genomen ten behoeve van de mantelzorg;
   2. 2. een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd wordt;
   3. 3. aan de omgevingsvergunning het voorschrift verbonden wordt dat binnen één maand na beëindiging van het gebruik van bijgebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan burgemeester en wethouders;
   4. 4. aan de omgevingsvergunning het voorschrift verbonden wordt dat binnen drie maanden na beëindiging van het gebruik van bijgebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg de bewoning is beëindigd, door minimaal één van de drie essentiële woonvoorzieningen te verwijderen, te weten douche/bad, wc of keuken(blok), zodat de gebouwen vanaf dat moment weer overeenkomstig de bestemming (kunnen) worden gebruikt.
5. e. de onder a, b, c en d bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
   1. 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   2. 2. het straat- en/of bebouwingsbeeld;
   3. 3. de sociale veiligheid;
   4. 4. de verkeersveiligheid.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels ten behoeve van de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande funderingen met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
2. b. de nieuwe situering van de (bedrijfs)woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende bedrijven, voortvloeiende uit de milieuomgeving;
3. c. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
4. d. door de herbouw de landschappelijke waarden van het gebied niet onevenredig wordt aangetast;
5. e. de geluidbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de voorkeursgrenswaarde zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder ingeval van geheel nieuw te bouwen woningen niet overschrijden.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het straat- en/of bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de woonsituatie;
• de milieusituatie;

afgeweken worden voor de vestiging van aan-huis-verbonden bedrijven:

1. a. welke niet zijn genoemd in de bij dit plan behorende 'Standaard Staat van bedrijfsactiviteiten' of,
2. b. bedrijven die worden genoemd in een naast hogere categorie;

mits deze naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende gebieden, al dan niet onder te stellen voorwaarden, wat betreft geur, stof, geluid en gevaar, kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven welke zijn genoemd in de bij dit plan behorende 'Standaard Staat van bedrijfsactiviteiten'.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken van de bestemming 'Waarde -Archeologie - 3', 'Waarde - Archeologie - 5' en 'Waarde - Archeologie - 6' geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%;
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Zandenallee 5, Teuge'.

Het buitengebied is van oudsher van groot belang voor de agrarische sector geweest. De sector is echter de afgelopen jaren onder druk komen te staan. Er vindt schaalvergroting plaats, het aantal bedrijven neemt steeds verder af en ondernemers zijn op zoek naar mogelijkheden om hun agrarische bedrijfsvoering te verbreden. Daarnaast komen, door het verdwijnen van agrarische bedrijven agrarische complexen vrij. Om de vitaliteit en sociaaleconomische kwaliteit van het buitengebied te behouden, is het gewenst om ruimte te bieden aan passende vervolgfuncties op vrijgekomen locaties.

Zo ook aan de Zandenallee 5 te Teuge, waar voorheen een agrarisch bedrijf werd geëxploiteerd. Sinds 2008-2009 zijn de gronden in gebruik als minicamping en theeschenkerij. Tevens vindt caravanstalling plaats en is een kleinschalig loonbedrijf aanwezig. Initiatiefnemer is voornemens de huidige recreatieve activiteiten verder uit te breiden, aangezien er veel vraag is naar het kampeerproduct van camping 't Oegenbos. De gewenste ontwikkeling betreft de uitbreiding van de camping op eigen grond (ca. 2 hectare) in westelijke richting. De gronden ter plaatse van de uitbreiding zijn onbebouwd en in gebruik als agrarische cultuurgrond (grasland). In de toekomstige situatie worden 60 kampeerplaatsen en 3 reeds aanwezige trekkershutten ingepast in gescheiden veldjes. Daarnaast is de wens om een natuurvijver in het plan als extra aantrekkelijk element te voorzien ten behoeve van verbetering van de beleving. Naast deze functies is tevens een kleine sanitair ruimte (75 m²) voor de gasten beoogd. Het geheel wordt op een landschappelijk verantwoorde wijze ingepast in het landschap. Een en ander is uitgewerkt in een ruimtelijk kwaliteitsplan (Bijlage 1). De ontwikkeling draagt bij aan versterking van het toeristisch-recreatief product van de gemeente Voorst en draagt bij aan de sociale en economische vitaliteit van het platteland.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het planologisch inpassen van het gewenste plan. Aangetoond zal worden dat het voornemen vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is en in overeenstemming is met een 'goede ruimtelijke ordening'.

Het plangebied bevindt zich aan de Zandenallee 5 te Teuge, in het buitengebied van de gemeente Voorst. In afbeelding 1.1 is de ligging van de locatie weergegeven.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: Opentopo)

Het bestemmingsplan "Zandenallee 5, Teuge" bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting met bijbehorende bijlagen;

• verbeelding (tek.nr.NL.IMRO.0285.20221-VS00) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Buitengebied" van de gemeente Voorst. Dit bestemmingsplan is op 28 januari 2013 door de gemeenteraad van Voorst vastgesteld. In dit bestemmingsplan is het perceel voor een deel bestemd tot 'Bedrijf', inclusief bouwvlak en de specifieke functieaanduidingen 'specifieke vorm van horeca- theeschenkerij' en 'caravanstalling'. het overige zijn de gronden bestemd tot 'Agrarisch'. Daarnaast is de gehele locatie is voorzien van de gebiedsaanduidingen ' reconstructiewetzone – verwevingsgebied' en 'luchtvaartverkeerzone - 2'. Tevens kent de locatie geheel de dubbelbestemming 'Waarde – Landschap' en deels de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3', 'Waarde – Archeologie – 5' en 'Waarde – Archeologie – 6'. In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding behorend bij het geldende bestemmingsplan opgenomen. Met de rode omlijning is de locatie aangegeven.

Afbeelding 1.2: Uitsnede bestemmingsplan “Buitengebied” (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl )

De beoogde uitbreiding vindt plaats op gronden met de bestemming 'Agrarisch'. Op deze gronden is de uitbreiding van de recreatieve voorziening in de vorm van een camping planologisch niet mogelijk. Daarom is een herziening van het bestemmingsplan vereist. Nu het hoofdgebruik zich in de toekomstige situatie volledig richt op het (verblijfs)recreatieve aspect, wordt het plangebied ook conform dit hoofdgebruik bestemd. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader voor het gehele bedrijf in de nieuwe situatie, waarin de bestaande planologisch rechten in de vorm van de theeschenkerij en caravanstalling zijn meegenomen. Tevens is in voorliggend bestemmingsplan het gebruik ten dienste van het loonbedrijf juridisch-planologisch vastgelegd.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de landschappelijke aspecten en wordt een beschrijving van de huidige situatie in en rondom het plangebied gegeven.

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het rijk, de provincie, het regionaal beleid en de gemeente Voorst beschreven.

Hoofdstuk 4 bevat de planbeschrijving.

In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aangetoond. Eerst passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue. Daarna wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de economische uitvoerbaarheid.

In hoofdstuk 6 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 7 gaat in op overleg en inspraak.

De locatie is gelegen in het (jonge) ontginningslandschap. Het grootste deel van de jongere ontginningen dateert uit het begin van de twintigste eeuw. Tot ongeveer 1900 werden de heidegronden namelijk gebruikt voor het weiden van vee en het steken van plaggen voor in de potstal. Na de uitvinding van kunstmest ging de functie van de heidegronden verloren en werden deze gronden in cultuur gebracht. Eerst gebeurde dit op kleine schaal, later is de ontginning van de heidegronden planmatig en grootschalig aangepakt. De ontginning ging door tot in de jaren '60 van de twintigste eeuw. Percelen die niet geschikt waren voor akkerbouw zijn bebost. Zodoende is een variatie ontstaan aan groot en klein agrarisch landschap en boscomplexen. Het zijn relatief grote gebieden die op planmatige wijze zijn ontgonnen. De jonge ontginningen zijn herkenbaar aan het grootschalig agrarisch landschap met relatief grote open ruimtes. Het landschappelijk raamwerk bestaat uit rechtlijnige ontginningsstructuren, bestaande uit: rechte wegen, bomenlanen, regelmatige blokverkavelingen en rechte waterlopen. Erven zijn relatief groot, vaak met een stevig raamwerk van erfbeplanting en liggen als blokken aan de weg geschakeld. Beplanting bestaat uit meidoornhagen, elzen, knotwilgen. Populierenrijen staan langs wegen. Bosjes, grienden vormen de grotere groenopstanden.

Het projectgebied bevindt zich aan de Zandenallee 5 te Teuge. De ruimtelijke structuur wordt voornamelijk bepaald door de rechtlijnige, lineaire ontginningsstructuren. De functionele structuur is divers: naast verspreid liggende burgerwoningen, agrarische bedrijven en agrarische cultuurgronden komt ook niet-agrarische bedrijvigheid en natuur (water en bospercelen) in het gebied voor. Ten zuiden van de locatie bevindt zich vliegveld Teuge.

In de bestaande situatie is het erf met voormalige boerderij en schuren dicht aan de Zandenallee gelegen en strekt het zich uit langs de weg, bijgebouwen voor functioneren van de camping (sanitair, receptie) liggen relatief op grote(re) afstand van de weg. Een schuur voor opslag en stalling ligt dichter aan de weg geprojecteerd. Aan de achterzijde ligt momenteel een veld voor kamperen, afgeschermd van de omgeving door een houtsingel van boom- en struikvormers. Momenteel zijn er 27 kampeerplaatsen en 3 trekkershutten beschikbaar. De uitbreidingslocatie is onbebouwd en in gebruik als grasland.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto's plangebied en omgeving (Bron: Bing maps)

Afbeelding 2.2: Bestaande situatie plangebied (Bron: Buro Stad + Land)

In dit hoofdstuk wordt aangetoond hoe het plan zich verhoudt tot het beleid van Rijk, provincie en gemeente Voorst.

Het initiatief raakt geen rijksbelangen en er is geen sprake van enige vorm van belemmeringen met betrekking tot de doelen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Als het voornemen aan de ladder voor duurzame verstedelijking wordt getoetst, kan worden geconcludeerd dat een kampeerterrein geen stedelijke functie is, maar een gebiedseigen functie voor het buitengebied. De ladder duurzame verstedelijking is dan ook op dit initiatief niet van toepassing.

Het in paragraaf 3.3.1 en 3.3.2 verwoorde provinciale beleid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan.

• Ontsluiting van het kampeerterrein aan de Zandenallee;
• Nabij de ontsluiting een ruimte voorzien voor 76 parkeerplaatsen, maar niet ervaarbaar vanuit de omgeving en niet direct langs de weg;
• Ongeveer 60 kampeerplaatsen + 3 trekkershutten inpassen in gescheiden veldjes (momenteel 27 plaatsen + 3 trekkershutten);
• Verhardingen minimaal, liefst in halfverharding;
• Een scheiding aanbrengen tussen privé en bezoekers;
• Ontsluiting toevoegen aan de Zandenallee, landschappelijk weinig opvallend;
• Een groene, uitstraling is gewenst om de recreatieve functie vanuit gewenste beeldkwaliteit te verkrijgen;
• In de laagte een grote poel/natuurvijver voorzien;
• Inheems en streekeigen plantmateriaal (+wintergroen nabij parkeerplaats);
• Zichtlijnen versterken/beleefbaar maken;
• Een groene buffer voorzien tussen privé en kampeerterrein;
• Een kleine sanitairruimte van zo’n 75 m² inpassen.

• De oorspronkelijke kwaliteit van de kampenontginningen terugbrengen in het plangebied door middel van opgaande groenobjecten;
• Middels bosstroken en –vakken en houtwallen de structuur versterken;
• De kavelstructuur benadrukken;
• Het gebied vernatten waar mogelijk omwille van natuurontwikkeling en recreatieve beleving;
• Het gebied beleefbaar maken middels een informele padenstructuur.

Gebleken is dat er veel vraag is naar het product van camping 't Oegenbos. Het is daarom gewenst om 't Oegenbos uit te breiden tot ongeveer 60 kampeerplaatsen. De uitbreiding vindt plaats in westelijke richting. Er zal sprake zijn van gescheiden veldjes. Centraal is een extra (nieuwe) sanitairruimte voorzien. Dit gebouw krijgt een bescheiden verschijningsvorm en bestaat uit een rechthoekige hoofdvorm (75 m²) met zadeldak. De kleurstelling is donker en ingetogen. Het gebouw zal bestaan uit gepotdekseld hout (zwart, met antracietkleurige pannen). Windveren en kozijnen worden in lichte kleurstelling uitgevoerd. Reeds aanwezige trekkershutten worden ook in dezelfde donkere kleurstelling uitgevoerd, waarbij de dakbedekking een donkere kleurstelling krijgt (antraciet pannen of golfplaat). De bestaande kampeervelden met bijbehorende sanitairruimte aan de zuidoostzijde blijven als zodanig functioneren. Dit geldt overigens ook voor de aanwezige theeschenkerij en caravanstalling. Om te voorzien in voldoende parkeerplaatsen worden centraal in het plangebied nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd. De parkeerplaatsen worden groen uitgevoerd middels grasbetonstenen. Hierdoor wordt het verkeer op de huidige ontsluiting beperkt en meer exclusief voor tijdelijke bezoekers (passanten) van de camping. Parkeren voor vaste gasten en hun bezoekers moet hier dan ook worden voorkomen (bebording). Verlichting is niet aan de orde. Aan de zuidzijde wordt een natuurvijver aangelegd. Deze vijver wordt op het laagste deel van het terrein aangelegd ten behoeve van de groene beleving, natuurontwikkeling en waterbuffering/-infiltratie. De vijver kan aan de oostzijde tevens als speelvijver dienen. Aan de campingzijde krijgt deze vijver een grote natuuroever door het maaiveld te verlagen tot plasdras. Het beheer zal gericht zijn op het ontwikkelen van bloemrijk, nat grasland, waardoor de vijver/poel ook aantrekkelijk wordt voor flora en fauna.

Afbeelding 4.1: Weergave inpassing (Bron: Buro Stad + Land)

Langs de Zandenallee wordt de uitbreiding aan het oog onttrokken door een bosstrook te voorzien op een licht glooiend grondlichaam. De bosstrook krijgt een variabele breedte van zo'n 10 tot 15 meter breed en aan de westkant zo'n 15 tot 20 meter breed. Het grondlichaam krijgt een hoogte van maximaal 0,75 meter. Aan de buitenzijde is het talud relatief flauw (1:5), aan de binnenzijde kan het talud steiler zijn. De beplanting bestaat uit zowel streekeigen boom- als struikvormers met een laag percentage wintergroene (hulst)heesters. De bosstrook zet zich als groene schermen door op de camping, met een breedte van 5-6 meter. Haaks op de Zandenallee geven deze houtsingels het kampeergebied de gewenste kleinschaligheid, passend binnen de landschapskarakteristiek.

Alle opgaande beplanting wordt streekeigen en inheems. Het terrein met de kampeerplaatsen wordt intensief gemaaid, echter zoveel mogelijk is het de wens om een bloemrijke weide centraal op het terrein te ontwikkelen. Een aantal wandelpaden is uitgemaaid ten behoeve van de ontsluiting. Voor een uitgebreide weergave van de landschappelijke inpassing wordt verwezen naar Bijlage 1.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieu- en omgevingsaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de milieukundige en economische uitvoerbaarheid.

Een kampeerterrein zoals in voorliggend geval wordt in het kader van de Wgv niet aangemerkt als een geurgevoelig object / functie. Dit wordt bevestigd door jurisprudentie (LJN: BM5607, Raad van State , 200905955/1/H1) . Er is immers geen sprake van een 'gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt' (artikel 1 Wgv). De standplaatsen op de camping zijn maar een beperkt gedeelte van het jaar geopend en hiermee zodanig beperkt van duur dat van permanente bewoning of op een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik geen sprake is.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

Een exploitatieplan is ingevolge artikel 6.12 Wro aan de orde bij een aangewezen bouwplan. Daar is hier geen sprake van. Kosten voor de bestemmingsplanprocedure worden verhaald middels de Legesverordening. Voor het verhalen van eventuele planschade wordt een planschadeovereenkomst gesloten.

In dit hoofdstuk worden de regels van het plan nader toegelicht. Er wordt inzicht gegeven in de opbouw van de planregels, de gebruikte bestemmingen en de inzet van zogenaamde flexibiliteitinstrumenten.

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in

• inleidende regels (Hoofdstuk 1);
• bestemmingsregels (Hoofdstuk 2);
• algemene regels (Hoofdstuk 3);
• overgangs- en slotregels (Hoofdstuk 4).

In deze regels staan de begrippen verklaard, die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen.

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. In dit bestemmingsplan komen de bestemmingen 'Groen', 'Recreatie - Verblijfsrecreatie', 'Waarde -Archeologie - 3', 'Waarde - Archeologie - 5', ' Waarde - Archeologie - 6' en 'Waarde - Landschap' voor.

De bestemmingsregels kennen een vaste opbouw in bestemmingsomschrijving (toegestaan gebruik), bouwregels, nadere eisen, afwijking van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijking van de gebruiksregels, omgevingsvergunning en wijzigingsbevoegdheden.

Bestaande situatie

In de bestemmingsregels, veelal de bouwregels, kan worden verwezen naar de bestaande situatie. Dit vindt veelal plaats om van het plan afwijkende maten en oppervlakten niet onder het overgangsrecht te plaatsen. De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van het gemeentelijk bouwdossier aangevuld met de GBKN, het kadaster, de luchtfoto's en de cyclomedia, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan.

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel.

Anti-dubbeltelbepaling (Artikel 9)

De anti-dubbeltelbepaling is ook onder de algemene regels opgenomen. Hiermee blijven gronden, die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Algemene bouwregels (Artikel 10)

Dit artikel bevat bepalingen ten aanzien van overschrijding bouwgrenzen, toegelaten bouwwerken met afwijkende maten, herbouw woningen en ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels (Artikel 11)

In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.

Algemene aanduidingsregels (Artikel 12)

In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven. Het gaat hierbij specifiek om de gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerszone - 2' die conform het geldende bestemmingsplan is overgenomen.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 13)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 14)

In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Het gaat hierbij om het overschrijden van bestemmingsgrenzen en het geheel of gedeeltelijk verwijderen van voorkomende archeologische dubbelbestemmingen.

Overige regels (Artikel 15)

In dit artikel is een verwijzing naar andere wettelijke regelingen opgenomen.

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregels geven aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Groen (Artikel 3)

De grotere, afschermende groenelementen zijn specifiek bestemd tot 'Groen'. Enerzijds om dit passend te bestemmen, anderzijds ook om aan de westzijde te kunnen voldoen aan milieuzonering (zie ook 5.2.5). De tot 'Groen' bestemde gronden zijn aangewezen voor landschapsverzorging in de vorm van houtopstanden, afschermende beplanting en voorzieningen ten behoeve van ontsluiting. Binnen de bestemming zijn alleen andere-bouwwerken toegestaan, tot een hoogte van 2 meter.

Recreatie - Verblijfsrecreatie (Artikel 4)

Nu het hoofdgebruik zich volledig richt op het recreatieve aspect is gekozen voor de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie'. Binnen deze bestemming is recreatief verblijf in niet permanent aanwezige kampeermiddelen ten behoeve van toeristisch kamperen en seizoenstandplaatsen toegestaan. Tevens zijn maximaal 3 trekkershutten toegestaan. Ook zijn de bestaande planologische rechten in de vorm van caravanstalling en theeschenkerij opgenomen in dit plan. Ook is in de huidige situatie een loonbedrijf aanwezig. Deze functie is planologisch vastgelegd middels het opnemen van een specifieke functie-aanduiding ter plaatse van de schuren die in gebruik zijn ten dienste van het loonbedrijf. Tevens zijn aan-huis-verbonden beroepen en/of aan-huis-verbonden bedrijven (maximaal categorie 2), bed and breakfast, horeca, detailhandel, parkeervoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals deze nader genoemd zijn in de bestemmingsomschrijving.

Waarde - Archeologie - 3, Waarde - Archeologie - 5, Waarde - Archeologie - 6 (Artikel 5, Artikel 6 en Artikel 7)

Deze archeologische dubbelbestemmingen zijn conform het moederplan wederom overgenomen, met uitzondering van de gronden waar archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden. Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover in geval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen geldt per archeologische dubbelbestemming een specifieke regeling. Deze regeling is van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing groter dan een bepaald oppervlak en dieper dan een bepaalde diepte. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, is niet noodzakelijk voor werken en werkzaamheden die betrekking hebben op normaal beheer en onderhoud overeenkomstig de toegekende bestemming.

Waarde - Landschap (Artikel 8)

Voor de verschillende zones uit het landschapsontwikkelingsplan (LOP) is in het bestemmingsplan Buitengebied één dubbelbestemming Waarde - Landschap opgenomen. In de bestemmingsomschrijving zijn de aanwezige landschappelijke waarden omschreven. Om de aanwezige waarden te beschermen of te versterken, is een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Middels regels wordt het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, bepaalde werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren die een aantasting van de landschappelijke en/of natuurlijke waarden dan wel de cultuurhistorische waarde betekenen. Dit vergunningenstelsel is niet van toepassing voor werken en werkzaamheden binnen het bouwvlak. Voor elke zone is dit vergunningenstelsel gelijk. De mate waarin de werken of werkzaamheden van belang zijn, dient per waarde afzonderlijk bepaald te worden op het moment van de aanvraag. Indien er ontwikkelingen plaatsvinden in het gebied die via een afwijkingsregel of een wijzigingsbevoegdheid worden mogelijk gemaakt, dient tevens te allen tijde rekening gehouden te worden met de waarden zoals opgenomen in de bestemmingsomschrijving.

Flexibiliteit in een bestemmingsplan is handig om ervoor te zorgen dat een bestemmingsplan voldoende beleidsruimte biedt om ontwikkelingen in de toekomst mogelijk te maken. Deze ontwikkelingen zullen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan vaak niet bekend zijn. Een bestemmingsplan zonder flexibiliteit kan te star zijn. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitbevoegdheden (art. 3.6, Wro), dienen in het bestemmingsplan zelf de grenzen te worden aangegeven door het stellen van nadere eisen, het verlenen van afwijkingen, het wijzigen van het plan of het uitwerken van een plan.

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden.

De algemene afwijkingsmogelijkheden mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- het straat- en/of bebouwingsbeeld;
- de sociale veiligheid;
- de verkeersveiligheid.

Meer ingrijpende functieveranderingen en meer ingrijpende afwijkingen van de regels kunnen mogelijk worden gemaakt met een in het bestemmingsplan op te nemen wijzigingsbevoegdheid. Dit mag er niet toe leiden dat de structuur en de ruimtelijke opzet van het plan ingrijpend worden gewijzigd. De wijziging treedt in werking na de vaststelling van een afzonderlijk wijzigingsplan.

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn. Eventuele vooroverlegreacties worden opgenomen in deze paragraaf.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend tegen het plan.