het bestemmingsplan Marijkeweg 20, Wageningen met identificatienummer NL.IMRO.0289.0083Marijkeweg20-VSG1 van de gemeente Wageningen.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

bij bebouwing: bebouwing, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan, dan wel die mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning.

bij gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

een tuin welke grotendeels wordt omsloten door bebouwing, al dan niet op een gebouw, ten behoeve van verblijf van de bewoners en ingericht met groen en verharding.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak. Functionele ondergeschiktheid is niet vereist.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de natuurlijke persoon of groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

ruimte binnen een wooneenheid voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van ten minste 11 m².

een gebouw dat gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een alleenstaande of twee of meer personen die de intentie hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd of een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Bij elkaar wonende studenten en/of alleenstaanden vormen in de regel geen huishouden.

een voorziening, uitsluitend of in hoofdzaak gericht op:

1. a. de levering van elektriciteit, gas, water en warmte;
2. b. de verzorging van telecommunicatie;
3. c. de afvoer en verwerking van afvalstoffen;

een functie die in ruimtelijke en bedrijfseconomische zin ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie binnen een bestemming.

woonruimte die geen eigen toegang heeft en die niet door een student kan worden bewoond, zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen (zoals een keuken, douche en/of toilet) buiten die woonruimte.

een bouwwerk op het erf van een gebouw of standplaats, dat strekt tot vergroting van het woongenot van het gebouw of de standplaats en dat, voor zover gebouwd vóór (het verlengde van) de voorgevel van een gebouw, geen tot de constructie zelf behorende wanden heeft en, voor zover gebouwd achter (het verlengde van) de voorgevel van een gebouw, maximaal drie wanden heeft waarvan maximaal twee tot de constructie behoren.

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabijgelegen punt waar het water grenst aan het vaste land;
4. d. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof hij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

iemand die een studie volgt aan een onderwijsinstelling alsmede promovendi en aio's.

de totale oppervlakte, gemeten op vloerniveau, die voor een functie wordt gebruikt.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

zelfstandige en onzelfstandige woonruimten.

woonruimte die al dan niet een eigen toegang heeft en die door een student kan worden bewoond, zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen (keuken, douche en/of toilet) buiten die woonruimte.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

bij de toepassing van het bepaalde (ten aanzien van de plaatsing van gebouwen) ten aanzien van het bouwen (binnen bouwvlakken) worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1,50 meter bedraagt.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplanting;
3. c. voet- en fietspaden, met dien verstande dat:
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - ontsluiting fietsen' de ontsluiting van het naastgelegen woonperceel voor fietsen dient te worden aangelegd en gehandhaafd te blijven;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - ontsluiting fietsen' een ontsluiting voor auto's niet is toegestaan, behoudens bij calamiteiten;
4. d. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging, waterlopen en rioolbergingskelders;

met daaraan ondergeschikt de daarbij behorende:

5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het bevoegd gezag kan, met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de verharding.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. zelfstandige en onzelfstandige woonruimten ten behoeve van studenten;
2. b. parkeer-, groen en speelvoorzieningen;
3. c. gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. tuinen, erven en terreinen;
5. e. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen;
6. f. nutsvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

7. g. bijbehorende bouwwerken;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het bevoegd gezag kan, met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.2.1 sub f onder 1 voor het toestaan van een lager percentage aan onzelfstandige woonruimten, mits:

1. a. de uitvoerbaarheid van deze afwijking wordt aangetoond waaronder in ieder geval wordt begrepen de behoefte, de verkeerssituatie en het parkeren;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:

1. a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen die ook buiten de bouwvlakken zijn toegestaan;
2. b. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4,00 meter onder peil.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht gegeven maten, afmetingen en percentages tot ten hoogste 10% van die maten of afmetingen;
2. b. de bestemmingsregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft, mits de bestemmingsgrenzen niet worden overschreden;
3. c. de bestemmingsregels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, kunstobjecten, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje of kunstobject ten hoogste 50 m³ zal bedragen;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 meter;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten en ooievaarsnesten wordt vergroot tot ten hoogste 40 meter.

Bevoegd gezag kan het plan wijzigen teneinde het gebouw geheel of gedeeltelijk te transformeren ten behoeve van reguliere woningen met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. de belangen van eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. c. er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig het bepaalde in lid 9.1.

1. a. Bij nieuwbouw, uitbreiding en/of functieverandering van een gebouw dient ten minste voldaan te worden aan het door de gemeente vastgestelde parkeerbeleid;
2. b. Bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in sub a. indien wordt voorzien in een parkeervoorziening, die gelet op de parkeerbelasting naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is als bedoeld in het parkeerbeleid, daarbij rekening houdend met de reeds bestaande stedelijke ontwikkeling ter plaatse en de mogelijkheid van dubbelgebruik;
3. c. Bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in sub a. indien er een aanpassing of wijziging van het parkeerbeleid heeft plaatsgevonden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Marijkeweg 20, Wageningen'.

De Vakschool Wageningen van ROC Rijn IJssel is onlangs verhuisd van het pand aan de Marijkeweg 20 naar een nieuw gebouw aan de overzijde van de straat. Omdat het vrijkomende schoolgebouw niet geschikt is voor transformatie naar een andere functie, ligt sloop-nieuwbouw voor de hand. Hierbij wordt ingezet op studentenhuisvesting. Op 9 oktober 2017 heeft de gemeenteraad van Wageningen een aantal potentieel geschikte locaties voor studentenhuisvesting aangewezen. Het perceel Marijkeweg 20 is één van deze locaties. Op 1 juli 2019 heeft de gemeenteraad ingestemd met de uitgangpunten voor de beoogde herontwikkeling. De gemeenteraad heeft in dit besluit een aantal voorwaarden meegegeven voor de uitwerking van het plan, welke verwerkt zijn in het voorliggende bestemmingsplan.

De gemeenteraad heeft te kennen gegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief. Hiertoe moet worden afgeweken van het geldende bestemmingsplan, op grond waarvan het perceel de bestemming 'gemengd - 2' heeft. Om de huisvesting ten behoeve van studenten mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.

De locatie ligt aan de westkant van Wageningen op de kruising van de Kortenoord Allee en de Marijkeweg. De Kortenoord Allee is één van de hoofdwegen binnen de interne ontsluitingsstructuur van Wageningen en zorgt ervoor dat de locatie goed bereikbaar is.

Afbeelding: ligging plangebied binnen Wageningen

Afbeelding: ligging plangebied binnen de buurt

Voor het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Wageningen', dat is vastgesteld op 30 januari 2017. Op grond van dit bestemmingsplan geldt voor het plangebied de bestemming 'Gemengd - 2', de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie -4' en de functieaanduidingen 'detailhandel' en 'horeca'. Het bebouwingspercentage bedraagt 100% en de maximum bouwhoogte 15 meter. Binnen de bestemming 'Gemengd - 2' zijn maatschappelijke voorzieningen, kantoren en een bedrijfswoning mogelijk. Studentenhuisvesting is niet toegestaan.

Afbeelding: geldend bestemmingsplan met rood omkaderd het plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het bestemmingsplan "Marijkeweg 20, Wageningen" bestaat uit de volgende onderdelen:

• Toelichting;
• Bijlagen bij toelichting;
• Verbeelding;
• Regels (en bijbehorende Bijlage).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de gronden binnen het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten.

Deze toelichting bestaat uit een aantal onderdelen. In hoofdstuk 2 wordt de huidige en toekomstige situatie beschreven. De beleidsanalyse wordt in hoofdstuk 3 weergegeven. Het project is getoetst aan alle relevante milieutechnische aspecten. De beschrijving daarvan is in hoofdstuk 4 weergegeven. In hoofdstuk 5 worden de effecten van de ontwikkelingen op de aanwezige waarden beschreven. In hoofdstuk 6 is de juridische toelichting opgenomen en in hoofdstuk 7 de economische uitvoerbaarheid. Ten slotte is in hoofdstuk 8 de maatschappelijke verantwoording beschreven. In dat hoofdstuk wordt de procedure beschreven.

De locatie heeft een bijzondere historie. De Kortenoord Allee, nu één van de hoofdwegen binnen Wageningen, is lange tijd een binnenhaven geweest. De oude topografische kaarten laten dit goed zien. De binnenhaven vormde de beëindiging van het Nieuwe Kanaal, dat in 1726 werd gegraven om Wageningen met De Grift (en zo met Veenendaal) te verbinden. Het kanaal verving een bestaande wetering. Het kanaal en de binnenhaven stonden niet in verbinding met de buitenhaven van de Rijn. De binnenhaven had parallelwegen met bomen aan weerszijden.

Tussen 1908 en 1975 werd de binnenhaven geleidelijk gedempt en ingekort. Rond 1990 is op de locatie van de oude binnenhaven de Kortenoord Allee aangelegd. Bijzonder is dat de parallelwegen en de bomenrijen zijn behouden. Ook de oude wetering, die ten oosten van de binnenhaven lag, is gehandhaafd.

Afbeelding: topografische kaarten (bron: www.topotijdreis.nl)

Het plangebied staat kadastraal bekend als Gemeente Wageningen, Sectie H, perceelnummer 536. Op het betreffende perceel staat thans een verouderd schoolgebouw dat niet meer wordt gebruikt. Binnen het plangebied is weinig groen aanwezig, alleen aan de zijde van de Marijkeweg staan enkele bomen die waardevol zijn om in te passen. Het terrein rondom het gebouw is grotendeels verhard, onder meer ten behoeve van parkeervoorzieningen. Door de aanwezige verharding maakt het plangebied een versteende indruk.

Afbeelding: kadastrale kaart met luchtfoto(bron: www.kadastralekaart.com)

De navolgende afbeeldingen geven een impressie van (de omgeving van) het plangebied.

Afbeelding: bestaande situatie gezien vanaf de rotonde richting het noorden (Kortenoord Allee); het plangebied is links te zien.

Afbeelding: bestaande situatie gezien vanaf de rotonde richting het zuiden (Costerweg)

Afbeelding: bestaande situatie gezien vanaf de rotonde richting het westen (Marijkeweg); het plangebied is rechts te zien.

De omgeving van het plangebied heeft een divers karakter. In de directe omgeving van de locatie bevinden zich onder meer scholen, bedrijven, maatschappelijke functies en woningen. De gebouwen hebben diverse afmetingen en de bouwhoogte varieert van één tot acht bouwlagen. Ten noordwesten van de locatie wordt de wijk Nieuw Kortenoord ontwikkeld. Een deel van de wijk is al gerealiseerd en het overige gedeelte van de wijk zal in de komende jaren vorm krijgen. De stedenbouwkundige structuur van het gebied zal hiermee ingrijpend wijzigen. De Marijkeweg zal een belangrijke functie krijgen als entree van de nieuwe wijk.

Afbeelding: de omgeving van het plangebied is heel divers van karakter

De interne ontsluitingsstructuur van Wageningen bestaat uit een carré van wegen (Diedenweg, Ritzema Bosweg/ Lawickse Allee, Kortenoord Allee, Nijenoord Allee). Vanaf deze carré worden de verschillende wijken ontsloten. Bij veel van deze wegen vanaf het carré bevindt zich een gebouw met een opvallende massa of bouwhoogte, dat de entree van het achterliggende gebied markeert. Deze 'landmarks' huisvesten vaak studenten. Het voormalige schoolgebouw op de Marijkeweg 20 heeft weinig uitstraling naar de Kortenoord Allee en markeert de entree vanaf de Kortenoord Allee naar de Marijkeweg onvoldoende.

Afbeelding: aan het carré van wegen markeren opvallende gebouwen (veelal studentenhuisvesting) de entrees naar het achterliggende gebied.

Langs de Kortenoord Allee is een robuuste groenstructuur aanwezig die de weg een groene uitstraling geeft. Op de hoek van de Marijkeweg 5 aan de overzijde van het plangebied zorgt het groene gazon voor een aantrekkelijk aanblik. Ook langs de Marijkeweg zorgen bomen en groene bermen voor een groen beeld. Ter hoogte van het plangebied is de verder eenduidige structuur met parkeren langs een parallelweg aan één zijde doorbroken door hier aan twee zijden te parkeren. Voor het overige bevinden parkeerplaatsen zich op eigen terrein.

De Binnenhaven, een parallelweg van de Kortenoord Allee, is ingericht als fietspad en biedt momenteel vanuit noordelijke richting toegang tot het terrein. De rotonde Marijkeweg - Kortenoord Allee kent in de spitsperioden wachtrijen, vanwege druk fiets- en autoverkeer. Extra verkeersdruk (fietsverkeer) op deze rotonde als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling is onwenselijk. Een ontsluiting voor fietsverkeer op de Binnenhaven is dan ook een voorwaarde voor de voorgenomen ontwikkeling. Door de realisatie van een fietsoversteek op de Kortenoord Allee - ter hoogte van de rotonde Nijlantsingel - is de route richting de WUR Campus reeds verbeterd.

Een belangrijke toekomstige ontwikkeling is de realisatie van fase 3 van de nieuwbouwwijk Kortenoord. Samen met de komst van een basisschool in deze wijk (langs de Voorburglaan), alsmede de aanwezigheid van sportcomplex Binnenveld aan de Marijkeweg, leidt dit tot een toename van langzaam verkeer rondom de Marijkeweg. Een onderzoek naar de mogelijke herinrichting van de Marijkeweg met aandacht voor (de oversteekbaarheid van) langzaam verkeer is daarmee aan de orde. In dat onderzoek komt het toekomstig ruimtegebruik van de Marijkeweg aan de orde.

Het plangebied is in de huidige situatie goed bereikbaar per bus; de bushaltes liggen aan de Kortenoord Allee.

Afbeelding: ontsluiting van het plangebied en de directe omgeving

Het plangebied wordt herontwikkeld ten behoeve van circa 350 studentenwoningen. Het gaat om zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen. Gemeentelijk uitgangpunt is om minimaal 60% uit te voeren als onzelfstandige woning.

In november 2018 is door SAB een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan opgesteld. In december 2018 is door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit een positief advies uitgebracht en in de vergadering van 1 juli 2019 zijn de stedenbouwkundige principes door de gemeenteraad geaccordeerd. Het Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan is als bijlage 2 toegevoegd aan dit plan.

Het stedenbouwkundig plan voorziet in de realisatie van een markant studentencomplex op de hoek Marijkeweg-Kortenoord Allee. De ontwikkeling past goed in de structuur van Wageningen, waarin de gebiedsontsluitingswegen vanaf het carré door een markant gebouw (landmark) worden gemarkeerd.

Door de bebouwing in samenhang met Marijkeweg 5 te situeren ontstaat een herkenbare en aantrekkelijke entree naar het achterliggende gebied. Het hoogteaccent op de kop van maximaal acht bouwlagen versterkt deze entree. Ook de eenduidige inrichting van de openbare ruimte als groen gazon aan weerszijden van de Marijkeweg versterkt dit. Het studentencomplex vormt een herkenbaar gebouwensemble en versterkt de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Zo krijgt het gebouw duidelijk een gezicht aan de Kortenoord Allee en wordt de Marijkeweg met stevige bebouwing van maximaal vijf bouwlagen ruimtelijk beter begeleid. Binnen het studentencomplex zal een groene, geluidsluwe, binnentuin gerealiseerd worden als gezamenlijke buitenruimte voor de studenten. Bestaande bomen worden waar mogelijk ingepast.

Binnen het stedenbouwkundig plan zijn de belangrijkste principes om de gewenste ruimtelijke kwaliteit te realiseren vastgelegd, terwijl er daarbinnen nog flexibiliteit is om het complex op verschillende manieren vorm te geven en een bouwplan te ontwikkelen. Deze vrijheid is ook vertaald in het bestemmingplan en bijbehorende onderzoeken. Omdat er meerdere uitwerkingen denkbaar zijn is bij de onderzoeken steeds van de maximale planologische mogelijkheden uitgegaan. In onderstaande randvoorwaardenkaart zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten inzichtelijk gemaakt.

Afbeelding: verbeelding van de stedenbouwkundige uitgangspunten (Bron: SAB)

De stedenbouwkundige principes zijn vertaald in een aantal ruimtelijke uitgangspunten die door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Zo dient sprake te zijn van een compact gebouw met ruimte rondom: dit past goed bij de bestaande stedenbouwkundige structuren en de ligging in het kennispark. De rooilijn dient de bestaande bebouwing en structuur te volgen, waarbij sprake is van een duidelijke 'kop' aan de Marijkeweg. De bebouwing vormt zo een duidelijk begin van de weg en vormt met de bebouwing aan de overzijde een duidelijke 'entree' naar het gebied erachter. De rooilijn van de beoogde nieuwbouw is in dit bestemmingsplan verankerd middels een gevellijn, die in lijn ligt met de bebouwing aan de Marijkeweg 5, zodat langs de Kortenoord Allee een samenhangend beeld ontstaat. Het beoogde accent op de kop krijgt in dit bestemmingsplan gestalte door de gevellijn ter plaatse 1 m naar voren te schuiven en een hogere bouwhoogte toe te staan. Een hoogwaardige entree wordt verder versterkt door de groenbestemming aan de Kortenoord Allee en het uitsluiten van parkeren en ontsluiting op de kop aan de Marijkeweg. Het bebouwingspercentage van het perceel bedraagt maximaal 70%. Het woningbouwprogramma bestaat uit 350 studenteneenheden.

In november 2018 is door SAB een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan opgesteld. In december 2018 is door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit een positief advies uitgebracht en in de vergadering van 1 juli 2019 zijn de beeldkwaliteit uitgangspunten door de gemeenteraad geaccordeerd. Het Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan is als bijlage 2 toegevoegd aan dit plan. In deze paragraaf wordt ingegaan op het beeldkwaliteitsplan.

Het nieuwe studentencomplex aan de Marijkeweg 20 vormt straks hét visitekaartje voor het achterliggende gebied. In dit gebied hebben de afgelopen jaren diverse transformaties plaatsgevonden waarbij steeds meer mensen in het gebied zijn komen wonen. De ontwikkeling van 350 studentenwoningen als entree naar het gebied sluit hier mooi bij aan. Het complex krijgt in de architectonische uitwerking dan ook echt de uitstraling van een woongebouw. Met het beoogde programma ontstaat een stedelijk blok met een markant hoogte accent. In de architectonische uitwerking staan de uitstraling van een woongebouw met een gevarieerd gevelbeeld en de menselijke maat voorop. Het gebouw krijgt een herkenbare, eigentijdse vormgeving die passend is de omgeving.

Het gebouw en de buitenruimte vormen samen een prettige plek om te verblijven. Een zorgvuldig ingerichte buitenruimte vormt het verlengstuk van het gebouw en verhoogt de woonkwaliteit; je verblijft hier binnen én buiten prettig. Dit geldt voor zowel bewoners als passanten en bezoekers. De buitenruimte heeft in de basis een rustige uitstraling en vormt een samenhangend geheel met de bebouwing.

Het beeldkwaliteitsplan is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van voorliggend bestemmingsplan.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (vastgesteld op 13 maart 2012) worden de plannen van de Rijksoverheid op het gebied van ruimte en mobiliteit beschreven. Het Rijk stelt dat er een aanpak dient te ontstaan waarmee Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig blijft. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan.

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast kan een Rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;
• een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit bovenstaande drie doelen zijn de dertien nationale belangen naar voren gekomen. Deze zijn geografisch weergegeven via de Nationale ruimtelijke hoofdstructuur.

Doorwerking plangebied

Het plangebied ligt binnen de stedelijke regio met concentratie van topsectoren rondom Arnhem-Nijmegen. In Wageningen en omgeving is de topsector Agro & Food (Food Valley) gelegen. Het onderhavige bestemmingsplan vormt voor de ontwikkeling van deze topsector geen belemmering. Voor het overige heeft de beoogde ontwikkeling geen relatie met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en zijn er geen nationale belangen in het geding.

Het initiatief past dan ook binnen de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincie Gelderland heeft de algemene kaders uit deze structuurvisie uitgewerkt in concrete regels in onder andere de Omgevingsverordening. De gemeente dient met het opstellen van beleid rekening te houden met deze nota’s. In paragraaf 3.2 wordt nader ingegaan op het provinciaal beleid.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming.

Doorwerking plangebied

Met de ontwikkeling in het plangebied, waarbij een transformatie van een maatschappelijke en sportbestemming naar studentenhuisvesting plaatsvindt binnen de bebouwde kom, zijn geen nationale belangen gemoeid. Het Barro heeft dan ook geen invloed op of doorwerking naar dit initiatief.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is sinds 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.1

Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

Doorwerking plangebied

Dit bestemmingsplan maakt de transformatie van maatschappelijke bestemming mogelijk naar nieuwe bebouwing ten behoeve van studentenhuisvesting. In totaal worden maximaal 350 studentenwoningen in de vorm van zelfstandige studentenkamers en groepsverblijven mogelijk gemaakt. De bebouwing wordt nagenoeg geheel gerealiseerd binnen de bestaande bouwvlakken, maar de toegestane bouwhoogte wordt gedeeltelijk overschreden. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. De Ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook van toepassing op dit bestemmingsplan.

Trede 1

Het gemeentelijke woningbouwbeleid is vastgelegd in de Woonvisie Wageningen 2016-2025. Zie over de Woonvisie nader paragraaf 3.3.2 van deze toelichting. Bij het opstellen van de Woonvisie zijn de provinciale en regionale woningbouwafspraken (KWP 4) in acht genomen. Voor de periode 2015-2025 zijn in Wageningen 1.600 nieuwe woningen benodigd. De focus van de Woonvisie is gericht op het vergroten van de beschikbaarheid van woningen. Gestreefd wordt naar meer keuzevrijheid voor ouderen met een inkomen tot € 35.739,- en het huidige huisvestingsvraagstuk voor statushouders, GGZcliënten en kwetsbare personen met een urgente woonvraag. Daarnaast speelt de gemeente in op de actuele woningbehoefte van lagere middeninkomens (tussen € 35.739,- en € 43.786,-), studenten, PhD’ers en kenniswerkers. Deze groepen zijn van belang voor Wageningen en hiervoor zijn op de huidige woningmarkt nog onvoldoende mogelijkheden. Een verdere toename van de vraag naar studentenhuisvesting wordt in de komende jaren nog verwacht (1.200 kamers in de periode 2014/15 tot en met 2019/2020). Ook voor de periode na 2019 moeten nieuwe locaties voor studentenhuisvesting gezocht worden.

De Universiteit Wageningen, de gemeente Wageningen en Idealis monitoren de vraag en het aanbod aan studentenhuisvesting binnen de gemeente continu en maken gezamenlijk jaarlijks een update van de prognose van de vraag en het aanbod, telkens voor de komende vijf studiejaren. Zodoende blijft de actuele behoefte goed in beeld en kan waar nodig worden bijgestuurd. Voor een periode van vijf jaar is gekozen, omdat prognoses op langere termijn onzekerder zijn. Het resultaat van de monitoring is te vinden in de ‘Monitor vraag en aanbod studentenhuisvesting Wageningen’. Uit de meest recente monitoring (2018) blijkt, dat op basis van de prognoses een toename van de vraag aan studentenhuisvesting met 2.650 studenten voor de periode 2018 tot en met 2023 wordt verwacht. Met de reeds bekende plannen die in de monitor zijn meegenomen, neemt het verwachte tekort aan beschikbare eenheden toe. De monitor is als Bijlage 1 Monitor vraag en aanbod studentenhuisvestingWageningen bij de toelichting opgenomen. Bovendien is uit de ervaringen van de betrokken partijen in de afgelopen periode gebleken, dat de prognoses voorzichtig zijn opgesteld en er een groeiende behoefte is aan studentenhuisvesting. Met het voorgaande is duidelijk dat er sprake is van een (actuele) behoefte aan extra studentenhuisvesting in de gemeente.

Dit bestemmingsplan voorziet in woningen, die specifiek gericht zijn op de doelgroep studenten. Zoals uit de Woonvisie en de monitor blijkt, is voor deze doelgroep een behoefte aan nieuwe woningen aanwezig. Daarbij moet flexibel en creatief worden ingespeeld op de dynamische en diverse woningvraag van deze doelgroep. Met het plan worden zowel zelfstandige studentenwoningen als groepsverblijven beoogd, waarmee de gewenste diversiteit van de woonvraag wordt bereikt. In de Woonvisie wordt onder meer een toename van de vraag naar groepswonen met 5-7 studenten, met gedeelde voorzieningen gesignaleerd. Het plan speelt dan ook in op een concrete behoefte in Wageningen en past binnen de taakstelling om extra studentenkamers te realiseren in de komende jaren. (Tijdige) realisatie van het plan is bovendien van groot belang om het verwachte tekort niet verder te laten oplopen.

Trede 2

De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied en op een bestaand bouwperceel. Daarmee voldoet de ontwikkeling aan het principe van de ladder om zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen. Dat betekent dat voorgenomen ontwikkeling op een passende locatie plaatsvindt.

Conclusie

Geconcludeerd wordt, dat de ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Provinciale Staten hebben op 19 december 2018 de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (hierna: de Omgevingsvisie) vastgesteld. Deze is in werking getreden op 1 maart 2019. Het doel van de Omgevingsvisie is: een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland, vanuit het verleden én met het oog op de toekomst. De provincie is als middenbestuur een belangrijke schakel bij het bereiken van deze doelstellingen en wil op een aantal manieren waarde toevoegen:

• met een brede blik kijken naar de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving;
• stimuleren van ontwikkelingen enerzijds en beschermen van waarden anderzijds;
• focussen op duurzaamheid, onderlinge verbondenheid en een economisch krachtig Gelderland;
• door middel van 7 ambities verder verdiepen van de focus.

De 7 ambities van de provincie zien op de volgende thema's: energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en de woon- en leefomgeving. Per ambitie is de provinciale aanpak beschreven.

In de Omgevingsverordening Gelderland staan de regels die de provincie Gelderland stelt aan de bestemmingsplannen van gemeenten. Op 24 september 2014 stelden Provinciale Staten de Omgevingsverordening Gelderland vast. Deze vervangt vigerende verordeningen, zoals de milieuverordening. De regels in de verordening vormen het sluitstuk op de hiervoor beschreven Omgevingsvisie. De verordening trad op 18 oktober 2014 in werking, waarna meerdere wijzigingen en actualisaties van de verordening hebben plaatsgevonden. De meest recente actualisatie dateert van december 2018.

In de Omgevingsverordening is het plangebied gelegen in gebieden die zijn aangewezen als: Glastuinbouw in overige gebieden, tijdelijk verbod uitbreiding, nieuwvestiging en hervestiging glastuinbouw.

Doorwerking plangebied

De betreffende aanduidingen van de Omgevingsverordening zijn niet direct van belang voor de onderhavige ontwikkeling van studentenwoningen. Er is immers geen sprake van ontwikkelingen met betrekking tot glastuinbouw. Met betrekking tot nieuwe woonlocaties is in artikel 2.2.1.1 van de Omgevingsverordening opgenomen, dat deze slechts toegestaan wanneer dit past in het vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma en het kwantitatief programma van Gedeputeerde Staten. Het betreft in dit geval geen reguliere woningen, maar studentenwoningen. De behoefte aan deze woningen is aangetoond in paragraaf 3.1.3 van deze toelichting. Daarnaast past de ontwikkeling in het streven naar versterking van de stedelijke agglomeraties in de provincie, waaronder Wageningen. Door het bieden van passende huisvesting voor studenten, blijft Wageningen aantrekkelijk als studentenstad.

Conclusie

De gewenste ontwikkeling past binnen het provinciale beleid.

Op 3 december 2013 is de structuurvisie van Wageningen vastgesteld en op 15 mei 2014 is deze in werking getreden. Een structuurvisie is een richtinggevende gemeentelijke beleidsvisie en afwegingskader op hoofdlijnen voor nieuwe ruimtelijke en functionele ontwikkelingen, die niet passen in de geldende bestemmingsplannen.

In de Structuurvisie worden de volgende centrale opgaven voor de gemeente benoemd:

1. 1. Het op orde brengen van de basiskwaliteit: regionale en lokale verbondenheid, stedenbouwkundige structuur, landschap, cultuurhistorie, duurzaamheid en klimaat.
2. 2. Het toekomstbestendig maken van de wijken en haar voorzieningen.
3. 3. Het bieden van een kwaliteitskader voor de ontwikkellocaties.
4. 4. Het versterken van het toeristische en recreatieve profiel.
5. 5. Het versterken van de relatie tussen stad, universiteit en de kenniseconomie.
6. 6. Ruimte bieden voor de lokale en regionale werkgelegenheid.
7. 7. Het versterken van de binnenstad.

Doorwerking plangebied

Dit bestemmingsplan maakt de transformatie van een maatschappelijke bestemming naar nieuwe bebouwing voor studentenhuisvesting mogelijk. Eén van de centrale opgaven in de structuurvisie is het versterken van de relatie tussen stad, universiteit en de kenniseconomie. Daarbij speelt ook het bieden van voldoende mogelijkheden voor studentenhuisvesting een rol. Om de relatie tussen universiteit en binnenstad te versterken en ook om de binnenstad levendig te houden, is het van belang dat ook in en nabij de binnenstad voldoende studentenhuisvesting wordt geboden. De onderhavige planlocatie ligt op korte afstand van de binnenstad, die vanaf de planlocatie goed bereikbaar is. Het is daarom een passende locatie voor de beoogde ontwikkeling, die bijdraagt aan een centrale opgave voor de gemeente.

Het voorliggend bestemmingsplan is dan ook in overeenstemming met de Structuurvisie Wageningen.

Op 10 oktober 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Wageningen 2016-2025 vastgesteld. De focus van de Woonvisie is gericht op het vergroten van de beschikbaarheid van woningen. De keuze voor het vergroten van de beschikbaarheid van woningen is op de eerste plaats ingegeven door het willen bieden van meer keuzevrijheid voor ouderen met een inkomen tot € 35.739,- en het huidige huisvestingsvraagstuk voor statushouders, GGZ-cliënten en kwetsbare personen met een urgente woonvraag. Daarnaast speelt de gemeente in op de actuele woningbehoefte van lagere middeninkomens (tussen € 35.739,- en € 43.786,-), studenten, PhD’ers en kenniswerkers. Deze groepen zijn van belang voor Wageningen en hiervoor zijn op de huidige woningmarkt nog onvoldoende mogelijkheden.

Het vergroten van de beschikbaarheid van woningen en woonruimte kan door nieuwe woningen en woonruimte te realiseren, maar ook door transformatie van bestaand (leegstaand) vastgoed. Door woningen toe te voegen, komt een doorstromingsproces op gang waardoor starters op de woningmarkt meer kans maken op een woning. Het uitgangspunt van de Woonvisie is dat inwoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen in de eigen sociale woonomgeving. Dit hoeft niet per se in de huidige woning, maar inwoners moeten wel een passende woning in de ‘buurt’ of directe woonomgeving kunnen vinden, in de nabijheid van het eigen sociale netwerk. Een belangrijke kernwaarde van de woonvisie is differentiatie. Uitgangspunt is dat differentiatie de leefbaarheid positief beïnvloedt. Dit wordt o.a. bereikt door een meer divers aanbod te creëren in eenzijdig samengestelde buurten, met veel dezelfde type woningen. Daarnaast richt differentiatie zich op het realiseren van diverse (bijzondere) woonvormen of experimenten met uiteenlopende doelgroepen. Tot slot is verduurzaming van de sociale woningvoorraad van belang om woonlasten voor lagere inkomensgroepen voor lange termijn te stabiliseren of verlagen. Dit heeft effecten op de betaalbaarheid van het wonen.

Doorwerking plangebied

Dit bestemmingsplan voorziet in het realiseren van nieuwe bebouwing ten behoeve van studentenhuisvesting. Uit de Woonvisie blijkt dat Wageningen momenteel nog over onvoldoende huisvestingsmogelijkheden voor onder meer studenten en PhD’ers beschikt. Met de realisatie van 350 studentenwoningen, speelt onderhavig bestemmingsplan in op deze opgave. Doordat gebruik wordt gemaakt van bestaande incourante functies en bebouwing binnen de bebouwde kom, voldoet het plan ook wat betreft de locatiekeuze aan de uitgangspunten van de Woonvisie.

Wageningen is een studentenstad met groeiende studentenaantallen. Daarom heeft de gemeenteraad besloten dat kamergewijze verhuur mogelijk moet zijn. Op 7 juli 2015 heeft de gemeenteraad hiertoe de ‘Beleidsregels kamergewijze verhuur gemeente Wageningen 2015-2018’ vastgesteld. De beleidsregels zijn vervolgens van rechtswege vervallen en daarnaast bleek het beleid niet toereikend om eventuele leefbaarheidsproblemen als gevolg van (toenemende) kamerverhuur te voorkomen. Daarnaast is gebleken dat er behoefte is aan duidelijke regels, waarin ook enige flexibiliteit is opgenomen. Om deze redenen zijn de beleidsregels recent herzien en zijn in januari 2019 de nieuwe beleidsregels ‘Kamergewijze verhuur gemeente Wageningen 2019’ vastgesteld. Er is tevens een paraplubestemmingsplan ‘Herziening kamergewijze verhuur’ in voorbereiding, waarin het herziene beleid planologisch is vertaald. In het voorliggende bestemmingsplan is hierop voorgesorteerd.

Kort samengevat kent het gemeentelijk beleid drie varianten van kamergewijze verhuur:

1. 1. Kamergewijze verhuur met ‘hospita’.
2. 2. Kamergewijze verhuur boven winkels, horeca, kantoren of andere niet-woonbestemmingen.
3. 3. Kamergewijze verhuur in woningen, kantoren, horeca en/of winkels.

Doorwerking plangebied

De beleidsregels zijn van toepassing voor kleinschalige locaties en niet voor nieuwbouw van grootschalige locaties met studentenwoningen of wooneenheden voor andere doelgroepen, zoals met onderhavig plan het geval is. In de herziene beleidsregels is bijzondere aandacht voor het voorkomen van onevenredig negatieve effecten op de leefbaarheid. Voorkomen moet worden dat op grootschalig niveau en geconcentreerd kamergewijze verhuur gaat plaatsvinden. Om de toenemende vraag naar studentenhuisvesting te ondervangen, zonder dergelijke effecten, zijn nieuwe grootschaliger initiatieven zoals het onderhavige plan noodzakelijk. Het initiatief is daarom in lijn met het huisvestingsbeleid.

Op 9 oktober 2017 heeft de gemeenteraad het document 'locatiekeuze studentenhuisvesting 2017' vastgesteld, waarin de locatie Marijkeweg 20 is aangewenzen als een potentieel geschikte locatie voor studentenhuisvesting. Destijds was de inschatting dat de voorliggende locatie ruimte kon bieden aan 200 eenheden. De voorliggende ontwikkeling van 350 eenheden is derhalve getoetst aan het raadsbesluit studentenlocaties en de nieuwe studentenprognoses van Wageningen U&R van eind 2017. Uit deze prognoses blijkt dat het aantal ingeschreven studenten wederom een enorme groei zal doormaken in de periode tot en met 2022. Uit eerste berekeningen van de actuele huisvestingsvraag 2019-2023 blijkt dat het tekort hoger is dan waar vanuit werd gegaan in de notitie locatiekeuze studentenhuisvesting 2017.

De gemeente Wageningen heeft in 2015 een parkeernormennota opgesteld, waarin parkeernomen zijn opgenomen voor het parkeren van (personen)auto's en fietsen. Uitgangspunt voor het gemeentelijk parkeerbeleid is dat parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein plaatsvindt. De parkeervraag bij nieuwe ontwikkeling is afhankelijk van de functie en het gebiedstype, en wordt onder meer bepaald door de mate van stedelijkheid, de nabijheid van goed openbaar vervoer en fietsvoorzieningen, de mate waarin bedrijven inzetten op het verminderen van het autogebruik en de mate waarin gebruik wordt gemaakt van deelauto's. Dit neemt niet weg dat het niet in alle gevallen mogelijk is voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te realiseren. In de nota parkeernormen is daarom aangegeven in welke mate kan worden afgeweken van de parkeereis en onder welke condities.

In paragraaf 4.10 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gemeentelijke parkeernormen. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen het milieubeleid en de ruimtelijke ordening. Het ruimtelijk beleid en het milieubeleid groeien steeds meer naar elkaar toe in de vorm van omgevingsbeleid. De milieukwaliteit is derhalve een belangrijke afweging bij de ontwikkeling van ruimtelijke functies. In dat verband dient bij de afweging in het kader van het al dan niet toelaten van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen te worden onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Enerzijds is daarbij de invloed van een ontwikkeling op de omgeving (omliggende functies) van belang; anderzijds is het woon- of verblijfsklimaat ter plaatse van de beoogde ontwikkeling van belang. Aan beide wordt hierna getoetst ten aanzien van de relevantie milieuaspecten.

Of een m.e.r.-procedure of m.e.r-beoordeling noodzakelijk is, hangt af van het feit of de ontwikkeling (activiteit) is opgenomen in lijst C en D van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Per 7 juli 2017 is een wijziging van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Wanneer de voorgenomen de ontwikkeling (activiteit) is opgenomen in lijst C en D van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) moet getoetst worden of er sprake is van nadelige milieugevolgen en moet wanneer hier sprake van is een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen worden.

Met dit bestemmingsplan wordt de bouw van in totaal 350 studentenwoningen en bijbehorende voorzieningen mogelijk gemaakt. In de huidige situatie is sprake van een gemengde bestemming, met aanzienlijke bouwmogelijkheden.

De voorgenomen activiteit (wonen) is niet opgenomen in onderdeel C van het Besluit m.e.r. en is daarom niet aan te merken als een activiteit waarvoor een directe m.e.r.-plicht bestaat.

De beoogde activiteit is wel opgenomen in onderdeel D (categorie D.11.2) van bijlage II van het Besluit m.e.r. De activiteit betreft namelijk een stedelijk ontwikkelingsproject, maar het valt onder de drempelwaarden die hier genoemd worden.

Bij de activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De omvang van de nieuwe ontwikkeling in het besluitgebied blijft ver onder de indicatieve drempelwaarden behorende bij genoemde activiteit en kan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling worden volstaan.

Dit betekent dat voordat het bestemmingsplan in procedure gaat, het college van burgemeester en wethouders aan de hand van een aanmeldingsnotitie moet beoordelen en besluiten of een milieueffect rapport moet worden opgesteld, e.e.a. conform paragraaf 7.6 Wet milieubeheer.

In augustus 2019 is door SAB een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Hieruit volgt dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het project die leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu ter plaatse. Voor de beoordeelde milieuaspecten geldt dat er geen of een zeer beperkt effect optreedt. De conclusie is dan ook dat belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten.

Het volgen van een m.e.r.-(beoordelings-) procedure is niet nodig. De notitie is als Bijlage 3Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling toegevoegd aan dit plan.

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woningen. Daarmee wordt onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat of het verblijfsklimaat ter plaatse van gevoelige functies enerzijds en onevenredige beperking van milieubelastende functies anderzijds voorkomen. Om het begrip hanteerbaar te maken is gebruik gemaakt van de publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ van de VNG2. Bedrijven zijn hierin opgenomen in een tabel, die is ingedeeld in milieucategorieën, waarbij per bedrijf is aangegeven wat de afstand tot een rustige woonwijk dient te zijn (de zogenaamde afstandentabel).

Tabel: relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype

Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. Er kan (enigszins) van afgeweken worden in situaties waarin geen sprake is van een rustige woonwijk, maar van gemengd gebied. Dit zijn gebieden met een zekere mate van functiemenging. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

Dit bestemmingsplan voorziet in de transformatie van een gemengde bestemming naar wonen (studentenhuisvesting). De functie 'wonen' wordt niet gezien als een milieubelastende functie voor de omgeving. Van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden is dan ook geen sprake.

De nieuwe functie 'wonen' betreft een milieugevoelige functie. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich enkele maatschappelijke bestemmingen en bedrijfsbestemmingen. Voor alle bestemmingen is volgens het geldende bestemmingsplan maximaal milieucategorie 2 toegestaan.

Het plangebied bevindt zich in een gebied met een relatief grote mate van functiemenging en drukke wegen. Er is daarom sprake van een ‘gemengd gebied’, waardoor de richtafstanden met één afstandsstap kunnen worden verlaagd naar maximaal 10 meter.

Ten opzichte van de omliggende functies wordt aan deze richtafstand ruimschoots voldaan.

Vanuit het oogpunt van milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling.

In het kader van de bestemmingsplanprocedure vormt de bodemkwaliteit bij de ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. Op basis van artikel 8 Woningwet dient de gemeentelijke Bouwverordening voorschriften te bevatten ter voorkoming van het bouwen op verontreinigde grond. Daarnaast dient de grond bij een functiewijziging geschikt te zijn voor de beoogde nieuwe functie.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is in juni 2018 door PJ Milieu Bv een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, teneinde de actuele bodemkwaliteit vast te stellen.

Bij de uitvoering van het veldwerk zijn zintuigelijk bijmengingen met baksteen aangetroffen in het traject van 0,4 tot maximaal 1,2 m-mv. Het puin is visueel herkenbaar als eenduidig materiaal (baksteen) en er is verder geen (sloop)afval waargenomen (niet gemengd). Gezien de resultaten van het vooronderzoek, de maaiveldinspectie en de samenstelling van het puin wordt niet verwacht dat de bodem ter plaatse asbest bevat. Bij de overige boringen zijn geen bijzonderheden (waaronder olie-indicaties) of bijmengingen aangetroffen, die kunnen duiden op aanwezigheid van bodemverontreiniging. Op het maaiveld en in het omhoog gebrachte materiaal zijn ook geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

De verzamelde monsters zijn geanalyseerd en geven geen aanleiding meerdere (meng)monsters te onderzoeken of andere analyses uit te voeren.

De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de aanvraag van een omgevingsvergunning.

De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding om aanvullend of nader bodemonderzoek uit te voeren. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de realisatie van de voorgenomen plannen. Het uitgevoerde onderzoek is als Bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek toegevoegd aan dit plan.

Voor ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting een waterparagraaf/watertoets uit te voeren. De watertoets is één van de pijlers van het waterbeleid voor de 21^e eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van een waterparagraaf is om een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld.

In juni 2019 is door SAB de digitale watertoets uitgevoerd, de algemene aandachtspunten zijn hierna weergegeven.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen / randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer om duurzame bouwmaterialen te gebruiken.

Het aspect water levert geen bezwaar op voor de voorgenomen ontwikkeling. De watertoets en samenvatting watertoets zijn respectievelijk als Bijlage 5 Watertoets en Bijlage 6 Samenvattingwatertoets toegevoegd aan dit plan. Op 3 juni 2019 heeft het waterschap per e-mail aangegeven akkoord te zijn met de uitgevoerde watertoets.

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van het bestemmingsplan dan ook aandacht te worden geschonken aan het aspect "geluid". In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. De verplichting tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek in relatie tot het opstellen van een bestemmingsplan geldt niet indien in dat bestemmingsplan geen mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe woningen en andere geluidgevoelige objecten.

Aangezien er woningen (geluidgevoelige object) in het plangebied worden gerealiseerd, dient er akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden.

Met betrekking tot geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van (nieuw geprojecteerde) woningen en andere geluidgevoelige objecten. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) hoofdstuk VI, afdeling 1 bevindt zich aan weerszijden van een weg een zone. Als in deze zone geluidgevoelige bebouwing wordt geprojecteerd dan dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd.

In maart 2021 is door Cauberg Huygen een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd, vanwege de ligging nabij de Marijkeweg en Kortenoord Allee. Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde als gevolg van deze wegen wordt overschreden en respectievelijk 59 dB en 58 dB bedraagt. De gecumuleerde geluidbelasting is maximaal 65 dB zonder aftrek ex art. 110g.

Hogere waarden

Omdat het nemen van maatregelen niet doelmatig of wenselijk is, is het realistisch om voor de locatie - waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden - hogere waarden aan te vragen voor de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai. In totaal gaat het om 267 woningen waarvoor verzocht wordt om een hogere waarde vast te stellen. Hierbij gaat het om 159 woningen met een hogere waarde vanwege de Kortenoord Allee en 143 woningen met een hogere waarde vanwege de Marijkeweg.

Woningen waarvoor hogere waarden worden verleend moeten in principe een geluidluwe zijde hebben. Omdat in het gebouw eenzijdig georiënteerde studentenwoningen gesitueerd zijn, kan echter niet voor alle woningen direct een geluidluwe gevel gerealiseerd worden. Uit nader onderzoek is echter gebleken dat alle mogelijke maatregelen om geluidluwe gevels te realiseren, dusdanig veel engineering en hoge investeringskosten met zich meebrengen, dat het plan financieel, praktisch of technisch niet meer haalbaar zal zijn. Bij het doorberekenen van de kosten aan de afnemer zullen de studentenwoningen logischerwijs duurder worden dan beoogd voor de doelgroep. Ter compensatie van het ontbreken van een geluidluwe gevel, worden de gevels van de woningen met een hogere waarde verzwaard uitgevoerd, zodat het binnenniveau in de verblijfsruimten niet hoger dan 30 dB bedraagt. Zodoende is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Volledigheidshalve is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan. Daarin is bepaald dat het bouwen van zelfstandige en onzelfstandige woonruimten, waarvan de cumulatieve geluidsbelasting op de gevel hoger is dan 53 dB, uitsluitend is toegestaan indien met een akoestisch onderzoek is aangetoond dat de binnenwaarde van de geluidgevoelige ruimten niet meer bedraagt dan 30 dB. Bij de bepaling van de cumulatieve geluidbelasting wordt geen aftrek ex artikel 110g van de Wet geluidhinder toegepast.

Uit het onderzoek blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening, wel dient een ontheffing hogere grenswaarde Wgh te worden aangevraagd. Het uitgevoerde onderzoek is als Bijlage 7Akoestisch onderzoek toegevoegd aan dit plan.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen.

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO₂ en PM₁₀ moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze ‘gevoelige bestemmingen’ zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen / klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van ‘gevoelige bestemmingen’ binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Dit bestemmingsplan maakt de transformatie van een gemengde bestemming naar nieuwbouw ten behoeve van 350 studentenwoningen met bijbehorende voorzieningen mogelijk. Hiermee worden aanmerkelijk minder woningen mogelijk gemaakt, dan de in de Regeling NIBM opgenomen drempelwaarde van 1.500 woningen. Een onderzoek in het kader van de Wet milieubeheer is derhalve niet benodigd.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de jaargemiddelde concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 langs de Kortenoord Allee (ter hoogte van het plangebied) bepaald. Hiervoor is gebruik gemaakt van de NSL-monitoringstool. De jaargemiddelde concentratie NO₂ bedraagt maximaal 23,7 µg/m³, voor PM₁₀ bedraagt dit maximaal 19,4 µg/m³. In beide gevallen wordt de jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m³ niet overschreden. De jaargemiddelde concentratie PM_2,5 bedraagt maximaal 11,7 µg/m³ en is daarmee ruimschoots lager dan de jaargemiddelde grenswaarde van 25 µg/m³. Daarnaast is de trend dat in de toekomst de emissies en de achtergrondconcentraties van deze stoffen zullen dalen of stabiliseren, waardoor geen overschrijdingen van de grenswaarden zijn te verwachten.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Er zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied gelegen en het plangebied ligt niet in beschermingszones rondom leidingen. Vanuit dit aspect zijn dan ook geen belemmeringen aanwezig.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10^-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico (GR) is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buis.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is in april 2018 door SAB een quickscan externe veiligheid uitgevoerd.

Hieruit blijkt dat het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de transportroute voor gevaarlijke stoffen over de Kortenoord Allee. Het plangebied ligt daarbij binnen de effectafstand van de incidentscenario’s explosie, plasbrand en toxisch. Onderzoek op basis van de vuistregels uit het Hart (Handleiding Risicoanalyse Transport) wijst uit dat de transportroute geen 10^-5 en 10^-6 contour voor het plaatsgebonden risico heeft, ook vindt er geen transport plaats van de stoffen LTR3, GT4 of GT5, op basis hiervan is geen nader onderzoek met behulp van RBMII noodzakelijk.

Voor het groepsrisico kan worden geconcludeerd dat de dichtheid van personen in het plangebied, de afstand tot de weg en het aantal transporten over de route niet leidt tot een overschrijding van de oriëntatiewaarde of 10% van de oriëntatiewaarde.

De verantwoording van het groepsrisico kan op basis van dit onderzoek beperkt blijven tot:

1. a. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op de weg;
2. b. de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op de weg een ramp voordoet.

Ad a) Bestrijdbaarheid

De inrichting van het plangebied heeft geen invloed op de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen ter plaatse van de risicobron.

Ad b) Zelfredzaamheid

Zelfredzaamheid is het zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten.

In geval van een calamiteit moeten personen kunnen schuilen. De mate waarin deze bouwwerken afsluitbaar zijn tegen de indringing van toxisch gas en de tijdsduur dat deze bouwwerken worden blootgesteld zijn hierbij met name parameter. Uitgangspunt is dat bij nieuwbouw voldoende aandacht besteed wordt aan de luchtdichtheid van gebouwen.

Het toekomstige gebouw moet daarnaast gemakkelijk te ontvluchten zijn. Bij het ontwerp dient rekening te worden gehouden met voldoende nooduitgangen, vluchtwegen en -routes in het gebouw, die afgekeerd zijn van de risicobron. Het gebouw dient op een dusdanige manier ingericht te worden dat de aanwezigen vlot in veiligheid gebracht kunnen worden. Verkeersruimten die een rol vervullen als vluchtroute worden bij voorkeur aan de veilige zijde van het gebouw gesitueerd.

Daarnaast dient in geval van een calamiteit tijdig gewaarschuwd te worden. Dit gebeurt door het in werking stellen van het Waarschuwing en Alarmering Systeem (WAS) als onderdeel van de algemene Rampenbestrijding. Het bebouwde grondgebied valt binnen de dekking van deze sirenepalen.

De gemeente zal de toekomstige bewoners er ook op wijzen dat zij er verstandig aan doen er voor te zorgen dat ze via hun mobiele telefoon zijn aangesloten op NL-alert en het CPR network.

Binnen 40 meter afstand is een bluswatervoorziening aanwezig zodat wordt voldaan aan artikel 6.36, eerste lid van het bouwbesluit. de initiatief zal er ook zorg voor dragen dat de toegangsweg wordt verbreed zodat voldaan wordt aan de artikelen 6.30 en 6.37 lid 3 van het Bouwbesluit.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling. De quickscan is als Bijlage 8 Memo externe veiligheid toegevoegd aan dit plan. De paragraaf externe veiligheid is voor advies voorgelegd aan de Veiligheidsregio Gelderland-Midden (VRGM). Het uitgebrachte advies is verwerkt in de voorliggende paragraaf.

BVA Verkeersadviezen heeft in januari 2020 de verkeerskundige gevolgen in de omgeving van het plangebied als gevolg van de herontwikkeling van de Marijkeweg 20 naar studentenhuisvesting globaal in beeld gebracht. Daarin is nadrukkelijk gekeken naar het auto- en fietsverkeer als gevolg van 350 studenteneenheden. Ook zijn de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie bij een eventuele ombouw naar reguliere woningen in beeld gebracht. De verwachting is dat door de functiewijziging van het perceel Marijkeweg 20 geen grote wijzigingen in de verkeersafwikkeling in de directe omgeving van het plangebied optreden.

Het onderzoek van BVA Verkeersadviezen is als bijlage 11 bij de toelichting opgenomen, de voornaamste resultaten zijn hieronder beschreven.

Autoverkeer

Als gevolg van de realisatie van 350 studenteneenheden aan de Marijkeweg 20 en de gekozen ontsluitingsstructuur zal de druk op de Marijkeweg en op de rotonde aan de Marijkeweg toenemen. Op basis van de CROW publicatie 317 Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie leidt de voorgenomen ontwikkeling tot een toename van maximaal 350 voertuigbewegingen per etmaal, uitgaande van studentenwoningen. Voor de verwachte extra verkeersgeneratie volstaat één ontsluitingsweg vanaf de Marijkeweg naar het plangebied. Het heeft daarbij de voorkeur om deze zo ver mogelijk van de rotonde in westelijke richting te situeren.

Fietsverkeer

Voor studentenwoningen is het gebruik van de fiets naar verwachting belangrijker dan het gebruik van de auto als wordt gekeken naar de effecten op de verkeersafwikkeling in de directe omgeving van de studentenwoningen. Voor het aantal fietsritten per etmaal is uitgegaan van de spitsperioden, waarin de afwikkelingseffecten ook het meest nadrukkelijk zichtbaar worden. Uitgangspunt hierbij is dat, indien alle studenten in de ochtend vertrekken, er dus sprake is van maximaal 350 fietsbewegingen vanaf de studentenwoningen.

Conflicten tussen langzaam en gemotoriseerd verkeer dienen zoveel mogelijk vermeden te worden. Een ontsluiting voor fietsers vanaf de Binnenhaven heeft de voorkeur. Zo wordt gestimuleerd dat fietsers richting de Campus de noordelijke route via de Binnenhaven gebruiken in plaats van de oostelijke route over de rotonde Kortenoord Allee - Marijkeweg. Het aantal fietsers op de rotonde Kortenoord Allee - Nijlantsingel zal dan wel toenemen. Het is dan ook aan te bevelen om de verkeersveiligheid op de rotonde Nijlantsingel - Kortenoord Allee te verbeteren.

Rotonde Kortenoord Allee - Marijkeweg

Op basis van een schouw tijdens de ochtendspits, de (beperkt) beschikbare verkeersgegevens en enkele vuistregels is geconcludeerd dat de rotonde Kortenoord-Allee - Marijkeweg in de ochtendspitsperiode de hoeveelheid verkeer in de huidige situatie goed kan afwikkelen. Hiernaast zijn de waargenomen hoofdstromen van het verkeer weergegeven.

Als gevolg van de 350 studenteneenheden wordt verwacht dat het aantal overstekende fietsers en voetgangers ter plaatse van de rotonde in beperkte mate gaat toenemen. Vooral het aantal voetgangers dat de zuidelijke tak van de rotonde (Kortenoord Allee) gaat oversteken om naar de bus te lopen zal (licht) toenemen. Op het drukste moment van de dag, tijdens de ochtendspits, wordt verwacht dat het aantal overstekende fietsers in minder grote mate van belang is. De meerderheid van studenten fietst via de Binnenhaven in noordelijke richting naar de Campus, omdat deze route korter is. Voor de rotonde Marijkeweg - Kortenoord Allee is de aanbeveling om ter hoogte van de fietsoversteek (in twee richtingen; Marijkeweg) een plateau aan te leggen ten behoeve van de verkeersveiligheid.

Conclusie

Er worden door de functiewijziging van het perceel Marijkeweg 20 geen grote wijzigingen in de verkeersafwikkeling in de directe omgeving verwacht.

Autoparkeren

De gemeente Wageningen heeft een eigen parkeernormennota opgesteld (Nota Parkeernormen Wageningen 2015). Hieruit komen voor het plangebied de volgende uitgangspunten voort:

• De locatie ligt in zone 3b: “binnen bebouwde kom overig” en binnen 400 meter van een HOV bushalte.

Afbeelding: zone indeling parkeernormen (Nota Parkeernormen Wageningen 2015)

• In deze zone geldt voor studentenhuisvesting de volgende parkeernorm voor auto's. Hierbij geldt als voorwaarde dat in het bestemmingsplan de doelgroep studentenhuisvesting is aangegeven.

• Bij de parkeerberekening mag rekening worden gehouden met dubbelgebruik door bewoners en bezoek. Hiervoor dient de tabel met aanwezigheidspercentages gebruikt te worden.

Tabel: overzicht aanwezigheidspercentages

• De parkeerplaatsen moeten voldoen aan de volgende maatvoering:

1. a. langs parkeren: 2,00 x 6,00 meter;
2. b. haaks parkeren: 2,50 x 5,00 meter;
3. c. schuin parkeren: 2,50 x 5,00 meter

• De reductie die mag worden toegepast op gebied 3b is niet op de locatie van toepassing. De reductie houdt in dat voor locaties die binnen het invloedsgebied van het HOV liggen (binnen 400 meter van een bushalte) de parkeervraag van werknemers met 10% mag worden verminderd. Voor deze locatie is geen sprake van werknemers.
• Er geldt een algemene vrijstelling van 2 parkeerplaatsen per bouwplan.

Parkeren andere woonvormen

In de planvorming wordt rekening gehouden met de mogelijke toekomstige omvorming van de studentenwoningen naar eventuele andere woonvormen. Daarvoor zijn de parkeernormen voor wonen uit de “Nota parkeernormen Wageningen 2015" relevant.

Fietsparkeren

Voor fietsparkeren komen uit de “Nota Parkeernormen Wageningen 2015” de volgende uitgangspunten voort:

• Bij de parkeerberekening mag rekening worden gehouden met dubbelgebruik door bewoners en bezoek. Hiervoor dient de tabel met aanwezigheidspercentages gebruikt te worden.

Voor fietsparkeren gelden de volgende eisen:

• Per fietsparkeerplaats minimaal 1,75 m².
• Bij een woonfunctie met een gebruiksoppervlakte van niet meer dan 50 m² mag de bergruimte gemeenschappelijk zijn als de vloeroppervlakte van de bergruimte ten minste 1,50 m² per wooneenheid bedraagt. De bergruimte dient rechtstreeks bereikbaar te zijn.
• Bij “gedeelde” (onzelfstandige) wooneenheden, waarvoor in het bestemmingsplan de doelgroep studentenhuisvesting is aangegeven, kan de parkeereis worden gerealiseerd in een gemeenschappelijke fietsenstalling bij de entree van de wooneenheden.
• Gemeenschappelijke fietsenstalling dient bij voorkeur overdekt te zijn en te voldoen aan de kwaliteitseis keurmerk FietsParkeur.
• Voor bezoekers moet een voorziening worden getroffen met aanbindmogelijkheid, die voldoet aan de kwaliteitseis keurmerk FietsParkeur.

Beoordeling

Parkeren auto

In de Nota parkeernormen Wageningen 2015 staat het uitgangspunt dat de parkeereis op eigen terrein wordt gerealiseerd en is beschreven dat het bezoekersaandeel van de parkeereis voor woningen openbaar (24/7) toegankelijk moet zijn. In de stedenbouwkundige verkenning is er rekening mee gehouden dat de 19 bestaande parkeerplaatsen langs de Marijkeweg, ter hoogte van het plangebied, meegenomen worden in de parkeerberekening. In dit geval geldt dat het parkeren op eigen terrein gerealiseerd wordt en dat de resterende parkeervraag voorzien kan worden op de 19 bestaande parkeerplaatsen langs de Marijkeweg. Voor de 35 bezoekersparkeerplaatsen (waarvan 19 parkeerplaatsen langs de Marijkeweg) geldt wel dat deze openbaar toegankelijk moeten zijn.

In januari 2020 is door BVA Verkeersadviezen onderzoek gedaan naar de parkeerbehoefte voor het plan. Het betreffende onderzoek is als bijlage 11 bij de toelichting opgenomen, de belangrijkste resultaten zijn hieronder beschreven.

Voor een wooneenheid of zelfstandige kamer kleiner dan 35 m² gbo wordt de parkeergetal 0,1 parkeerplaats voor bewoners en 0,1 parkeerplaats voor bezoekers gehanteerd. Bij de parkeerberekening mag rekening worden gehouden met dubbelgebruik door bewoners en bezoekers. Om de mate van dubbelgebruik te kunnen bepalen zijn in de parkeernomennota aanwezigheidspercentages per voorziening opgenomen. In navolgende tabel is een overzicht gegeven van deze percentages.

Tabel: aanwezigheidspercentages

Uit deze tabel kan, in combinatie met de parkeernormen voor een wooneenheid of zelfstandige kamer kleiner dan 35 m² gbo worden afgeleid dat de zaterdagavond maatgevend is. In navolgende tabel waarbij uitgegaan is van 350 wooneenheden, is het berekeningsresultaat van het maatgevende moment weergegeven. Hierbij is geen rekening gehouden met de mogelijkheid tot algemene vrijstelling van 2 parkeerplaatsen.

Tabel: toekomstige parkeerbehoefte

Uit de tabel blijkt dat bij optimaal ruimtegebruik 56 parkeerplaatsen nodig zijn op het maatgevende moment. In en rondom het plangebied is voldoende ruimte voor de inpassing van in ieder geval 57 parkeerplaatsen, waardoor voldaan wordt aan de gemeentelijke parkeernormennota. De parkeerplaatsen voor bezoekers worden deels gerealiseerd op eigen terrein, deze bezoekersparkeerplaatsen dienen openbaar toegankelijk te zijn voor bezoekers.

Afbeelding: ruimtelijke inpassing parkeerplaatsen (indicatief)

Fietsparkeren

Fietsparkeren voor bewoners gebeurt inpandig, in een gemeenschappelijke berging op de begane grond. Daarnaast is er een bezoekersparkeerplaats met 70 plaatsen bij de entree van het gebouw aan de Marijkewegzijde. Op het piekmoment voor bezoekers (zaterdagavond) is hier voor hen voldoende parkeerruimte. Op het piekmoment voor bewoners (werkdag nacht) staan hier minder bezoekersfietsen. Bewoners kunnen hier dan ook hun fiets kwijt als zij dat willen.

De parkeerberekening is gebaseerd op het aantal fietsparkeerplaatsen dat nodig is op het piekmoment (werkdag nacht) en op het maximale aantal bezoekersparkeerpaatsen dat nodig is op het piekmoment voor bezoekers (zaterdagavond).

Tabel: totaal aantal benodigde parkeerplaatsen op piekmoment (werkdag nacht)

Tabel: benodigde ruimte voor fietsparkeren

Gezien het voorgaande zijn er vanuit de aspecten verkeer en parkeren geen belemmering voor de realisatie van het gebouw. Bij de bouwaanvraag zal concreet aangetoond worden dat er voor auto's en fietsen voldoende parkeergelegenheid aanwezig is.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de effecten van de gewenste ontwikkeling op de eventueel aanwezige waarden. Hierbij gaat het om archeologische (ondergronds), cultuurhistorische, landschappelijke en flora- en faunawaarden.

Door ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet zichtbare deel van cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Erfgoedwet is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast.

Op grond van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling heeft de gemeentelijk archeoloog het aspect 'archeologie' beoordeeld. De conclusies worden hieronder beknopt verwoord.

Volgens het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied een hoge archeologische verwachtingswaarde, waarvoor een vrijstellingsgrens 250 m² en 0,3 m beneden maaiveld geldt. Volgens de concept-beleidskaart van de gemeente Wageningen heeft het plangebied een middelhoge verwachting, waarvoor een vrijstellingsgrens geldt van 1.000 m² en 0,3 m beneden maaiveld.

Aangezien het plangebied in de bestaande situatie grotendeels bebouwd is, zal het bodemarchief reeds verstoord zijn. Archeologisch onderzoek bij de Marijkeweg 24 heeft bovendien aangetoond dat de bodem verstoord is en met 1 meter opgehoogd. De gemeentelijke archeoloog heeft daarom aangegeven dat er geen onderzoek noodzakelijk is.

Het aspect archeologie is geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Ook voor het vrijgegeven plangebied bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet, dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Landschappelijke en cultuurhistorische waarden

De gemeente Wageningen heeft een Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) opgesteld, waarin de cultuurhistorische waardevolle elementen van Wageningen zijn vastgelegd. De CHW brengt de ontwikkeling van de historische cultuurlandschappen en planmatige uitbreidingen van de stad in beeld.

Het plangebied ligt buiten de historische binnenstad van Wageningen. Het behoort tot het gebied dat in het uitbreidingsplan van 1922 reeds was aangewezen als gepland bedrijventerrein. In de loop van de 20^e eeuw is het onderdeel van het bebouwd gebied geworden. Cultuurhistorisch waardevolle elementen worden derhalve niet aangetast. In het plangebied zelf zijn geen bijzondere of beschermde cultuurhistorische waarden aanwezig. De te slopen bebouwing heeft geen cultuurhistorische waarde.

Vanuit cultuurhistorisch oogpunt zijn dan ook geen belemmeringen aanwezig.

Van landschappelijke waarden is in het plangebied evenmin sprake, gezien de inrichting van het terrein. Ook van een aantasting van de stedenbouwkundige waarden in de omgeving is geen sprake. De bebouwing sluit in ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt aan op de bebouwingsstructuur in de omgeving.

Wet natuurbescherming

De natuurwetgeving voor Nederland is per 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Binnen de wet zijn de beschermingsregimes voor Natura 2000-gebieden, soortbescherming en houtopstanden opgenomen als afzonderlijke hoofdstukken, waardoor de wet via duidelijke en eenvoudige regels voorziet in een heldere implementatie van de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen.

Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken.

Natura 2000

De wetgeving met betrekking tot Natura 2000-gebieden is vastgelegd in Hoofdstuk 2 van de Wet Natuurbescherming. Natura 2000-is de overkoepelende naam voor gebieden die op Europees niveau worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn.

Vanuit deze richtlijnen worden specifieke diersoorten en hun habitat beschermd om de biodiversiteit te behouden, te herstellen of uit te breiden.

Het ondernemen van projecten, plannen of activiteiten in en in de omgeving van een Natura 2000-gebied kan mogelijkerwijs leiden tot (significant) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen. Indien het niet mogelijk is om negatieve effecten op voorhand uit te sluiten, dan is er sprake van een vergunningsplicht en moet een habitattoets uitgevoerd worden. In een habitattoets worden de projecten, plannen of activiteiten getoetst op hun invloed op de instandhoudingsdoelstellingen en of (onder bepaalde voorwaarden) toestemming voor de uitvoering kan worden verleend.

Soortbescherming

De Wet natuurbescherming kent naast het beschermingsregime voor Natura 2000-gebieden drie beschermingscategorieën onder het hoofdstuk ‘soortbescherming’:

1. 1. Alle van nature in Nederland in het wild levende vogels op grond van de Vogelrichtlijn (art 3.1).
2. 2. Soorten beschermd op grond van de Habitatrichtlijn, het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn (art. 3.5).
3. 3. Nationaal beschermde ‘andere soorten’ (art.3.10) als vermeld in Bijlage A van de Wet Natuurbescherming alsmede alle de vaatplanten van de soorten genoemd in bijlage B van de Wet Natuurbescherming.

De soortbescherming is alleen (met uitzondering van de zorgplicht) van toepassing op soorten genoemd onder deze drie beschermingscategorieën.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken. Het NNN is ruimtelijk in de Provinciale Structuurvisie vastgelegd. Het vormt een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen deze gebieden.

Ook de beheersgebieden voor agrarisch natuurbeheer behoren tot het NNN. De planologische verankering van het NNN vindt plaats in (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Wanneer bij ruimtelijke ontwikkelingen een bestemmingsplan wijziging moet worden doorgevoerd dient altijd een ‘Nee, tenzij’- toets te worden uitgevoerd. Hierin wordt beoordeeld of er als gevolg van de voorgenomen maatregelen significante effecten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het netwerk optreden.

Voor onderhavig project is het uitvoeren van een ‘Nee, Tenzij’- toets niet nodig omdat er geen wijziging in de bestemmingsplannen plaatsvindt en het plangebied buiten de begrenzing van het NNN ligt.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is in juni 2019 door Bureau Natuurlijk een quick scan naar de aanwezige flora en fauna uitgevoerd.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Het plangebied ligt op ruim 2,2 kilometer van het Natura 2000-gebied de Veluwe en op ruim 900 meter ten opzichte van Natura 2000-gebied Rijntakken. Gezien de aard van de werkzaamheden en de afstand tot het Natura 2000-gebied is aannemelijk dat significant negatieve effecten van 18 storingsfactoren op voorhand zijn uit te sluiten. Vanwege het effectbereik en de overbelaste situatie, is dit niet het geval voor de stikstofdepositie als gevolg van het voornemen.

Om in beeld te krijgen of en te verzekeren dat de geplande ingreep geen toename van stikstof veroorzaakt op de Natura 2000-gebieden zijn in juni 2021 AERIUS-berekeningen uitgevoerd voor zowel de aanleg- als gebruiksfase. Uit de rekenresultaten blijkt dat zowel voor de aanlegfase als voor de gebruiksfase de stikstofdepositie niet meer dan 0,00 mol/ha/jaar bedraagt. Zodoende zijn negatieve effecten door verzuring of vermesting ten gevolge van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden ten gevolge van het plan uitgesloten. Nader onderzoek hiernaar is dan ook niet noodzakelijk. Het betreffende onderzoek is als bijlage 10 bij de toelichting opgenomen.

Natuur Netwerk Nederland

Het plangebied ligt in stedelijk gebied en op ruim 940 meter van het dichtstbijzijnde onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland. Het NNN nabij het plangebied bestaat uit N12.02 kruiden- en faunarijk grasland en N12 Rijke graslanden en akkers.

Omdat het NNN in Gelderland geen externe werking kent en het plangebied niet gelegen is in het NNN, is een verdere toetsing niet aan de orde.

Soortbescherming

Flora

Tijdens een veldbezoek is het terrein nauwkeurig onderzocht op inheemse en uitheemse beschermde vegetatie. Hier zijn geen beschermde soorten aangetroffen.

Vleermuizen

Het leefgebied van beschermde vleermuizen bestaat uit verblijfplaatsen, vliegroutes en foerageergebieden. Tijdens het veldbezoek kon niet uitgesloten worden dat de planlocatie een van deze functies vervult. De bebouwing is onderworpen aan een visuele inspectie. Bij deze ronde tijdens het veldbezoek zijn er holten en spleten waargenomen die mogelijkheden verschaffen voor vleermuizen om in het gebouw te komen. De boeiboorden zijn niet toegankelijk voor de vleermuis. Om de aanwezigheid van vleermuizen in het plangebied uit te kunnen sluiten is aanvullend onderzoek uitgevoerd, dat als bijlage 12 bij de toelichting is opgenomen. De belangrijkste resultaten worden hieronder weergegeven.

Op basis van het vleermuisonderzoek zijn er geen verblijfplaatsen, essentiële vliegroutes en zwermlocaties van vleermuizen aangetroffen in en nabij de (te slopen) bebouwing. Er zijn geen paarroepjes en baltsgedrag waargenomen. Het plangebied zelf heeft geen belangrijke waarde als jachtgebied en is geen onderdeel van een essentiële vliegroute. In de toekomstige situatie gaan er bovendien geen essentiële lijnelementen verloren.

Zoogdieren

Tijdens het veldbezoek zijn geen vaste verblijfplaatsen van overige zoogdieren die zijn opgenomen op Habitatrichtlijn en de Verdragen van Bern en Bonn aangetroffen. Er is geen overtreding wet natuurbescherming.

Vogels

Vogelsoorten met vaste rust- en/of verblijfplaatsen zijn binnen het plangebied niet aanwezig. Dit geldt ook voor de jaarrond beschermde nesten. De opstal op de planlocatie leent zich hier ook niet voor. De opstal is voorzien van een plat dak. Hierdoor zijn er geen toegankelijke holten voor bijvoorbeeld de huismus en de gierzwaluw. Tevens zijn de aanwezige houtopstanden onderzocht. Geconcludeerd kan worden dat hierin geen nesten of holten zijn waargenomen wat zou kunnen duiden op de aanwezigheid van beschermde rust- en/of verblijfplaatsen. Er is geen overtreding wet natuurbescherming.

Houtopstanden

Met het uitvoeren van de werkzaamheden worden geen bomen gekapt. Artikel 4.2. van de Wet Natuurbescherming is dan ook niet van toepassing.

Er zijn geen beschermde soorten in het plangebied aangetroffen. Aanvullend onderzoek naar vleermuizen heeft aangetoond dat er geen verblijfplaatsen of andere essentiële functies verloren gaan als gevolg van de geplande ingreep.

De natuurtoets, AERIUS-berekening en het aanvullend onderzoek naar vleermuizen zijn respectievelijk als bijlage 9, 10 en 12 toegevoegd aan dit plan.

Het bestemmingsplan bestaat uit de juridisch bindende regels en verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting.

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij de harde randvoorwaarden. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en de overheid bindende deel van het bestemmingsplan.

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De planregels van het bestemmingsplan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

Aan de voorgestane ontwikkeling ligt nog geen concreet bouwplan ten grondslag. Omdat de architectonische ontwerpen en het inrichtingsplan nog nader uitgewerkt moeten worden, is een bepaalde mate van flexibiliteit gedurende het ontwikkelingstraject gewenst. Het plangebied is zodoende voorzien van een globale eindbestemming. Op grond van deze bestemming geldt een rechtstreekse bouwtitel. De globale eindbestemming is inhoudelijk gestoeld op het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan, maar biedt de nodige flexibiliteit. Omdat de exacte situering en vorm van de woningen nog niet bekend is, zijn ruimere bouwmogelijkheden opgenomen dan voor bestaande bebouwing het geval zal zijn. Door deze opzet wordt de gewenste flexibiliteit gedurende het ontwikkelingstraject gecreëerd.

Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Hierbij zijn de standaard begrippen uit de SVBP2012 overgenomen.

Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

In dit hoofdstuk komen de opgenomen bestemmingen aan de orde. In het bestemmingsplan zijn de bestemmingen 'Groen' en 'Wonen' opgenomen.

De gronden in het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat gebruik van de gronden de bestemming rechtstreeks mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat het bevoegd gezag een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen heeft verleend. Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt verleend indien zij voldoet aan onder meer de regels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit en de Bouwverordening.

De gronden met de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, voet- en fietspaden en waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging, waterlopen en rioolbergingskelders. Er mogen geen gebouwen en parkeervoorzieningen worden gerealiseerd.

De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimten ten behoeve van studenten, parkeren, groen- en speelvoorzieningen en gemeenschappelijke ruimten, tuinen, groen, parkeren en waterhuishoudkundige doeleinden. In de regels zijn bouwregels en specifieke gebruiksregels opgenomen.

Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

In dit artikel zijn regels opgenomen met betrekking tot ondergronds bouwen.

Algemene afwijkingsregels

Hierin is de mogelijkheid opgenomen om met een omgevingsvergunning af te wijken van de regels op ondergeschikte onderdelen zoals kleine nutgebouwtjes.

Algemene wijzigingsregels

Dit artikel bevat een bevoegdheid voor Burgemeester en Wethouders om binnen het bestemmingsplan alsnog regulier wonen toe te staan.

Overige regels

Hierin is het paraplubestemmingsplan ‘parkeren en duurzaam bouwen’ (7 september 2015) vertaald, waardoor is geborgd dat bij nieuwbouw wordt voldaan aan het geldende parkeerbeleid van de gemeente Wageningen (momenteel de Nota Parkeernormen Wageningen 2015).

Overgangsrecht

In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het verplichte overgangsrecht voor bebouwing en gebruik.

Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regeling bevat de titel van het plan.

In deze paragraaf wordt specifiek ingegaan op de in het plan voorkomende bestemming 'Groen'.

Gebruik

De voor 'Groen' bestemde gronden mogen worden gebuikt voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, voet- en fietspaden en waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging, waterlopen en rioolbergingskelders. Er is een specifieke regeling opgenomen voor de ontsluiting van fietsverkeer, gekoppeld aan een aanduiding op de verbeelding. Parkeren is niet toegestaan.

Bouwen

Gebouwen zijn niet toegestaan. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

In deze paragraaf wordt specifiek ingegaan op de in het plan voorkomende bestemming ‘Wonen’.

Gebruik

De voor ‘Wonen’ bestemde gronden zijn bestemd voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimten ten behoeve van studenten, parkeren, groen- en speelvoorzieningen en gemeenschappelijke ruimten, tuinen, groen, parkeren en waterhuishoudkundige doeleinden.

Het maximum aantal wooneenheden is op de verbeelding aangegeven. In de regels is bepaald dat minimaal 60% daarvan onzelfstandige woonruimten moeten zijn. Een onzelfstandige woonruimte heeft een oppervlakte van minimaal 10 m² en beschikt niet over eigen voorzieningen (keuken en badkamer).

Bouwen

In de bouwregels zijn regels opgenomen voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor de bouwregels ten aanzien van gebouwen wordt kortheidshalve verwezen naar de tabel in paragraaf 2.3.2.

Beeldkwaliteitsplan

Voordat het architectonisch ontwerp en een landschapsinrichtingsplan zijn opgesteld, is eerst een beeldkwaliteitsplan vervaardigd. Dit is opgenomen in Bijlage 1 van dit bestemmingsplan. In dit plan zijn criteria en referentiebeelden opgesteld voor de ruimtelijke context van de gebouwen, het bouwvolume, het gevelontwerp, de detaillering en de materialisatie, met een aparte paragraaf voor de openbare ruimte en de overgangen tussen openbaar gebied en privéterrein.

Ook is een specifieke regeling opgenomen om te waarborgen dat er een binnentuin wordt gerealiseerd, al dan niet op een eerste bouwlaag.

Kostenverhaal

Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkeling is dat deze voor de gemeente budgetneutraal wordt ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro is de gemeenteraad van Wageningen verplicht om de kosten te verhalen en een exploitatieplan vast te stellen, gelijktijdig met het besluit (het bestemmingsplan) waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Niet in alle gevallen is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 kan de gemeenteraad van de gemeente Wageningen besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als aan de cumulatieve bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a, b en c is voldaan.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt, zodat in beginsel een verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan bestaat. In het onderhavige geval wordt echter voldaan aan de cumulatieve voorwaarden van artikel 6.12 lid 2: het kostenverhaal is anderszins verzekerd, te weten via een anterieure overeenkomst (zie hierna onder ‘financiële haalbaarheid’), er is geen fasering nodig en er zijn geen regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, sub b, c en d nodig. Dit is hier aan de orde.

Financiële haalbaarheid

De ontwikkelaar/eigenaar van de gronden in het plangebied beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkeling te kunnen realiseren. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen.

Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin de gemeentelijke kosten, planschade en overige gemeentelijke kosten voor rekening van de initiatiefnemer komen. Daarmee is het kostenverhaal in voldoende mate anderszins verzekerd.

De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Daarnaast is er de gelegenheid om in het voortraject belanghebbenden te laten inspreken conform de gemeentelijke verordening. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan opgestart (artikel 3.8 Wro).

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg gevoerd moet worden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd.

De provincie Gelderland heeft per brief van 9 oktober 2019 positief op dit bestemmingsplan gereageerd. Wel heeft de provincie aangegeven dat er een nieuwe AERIUS-berekening uitgevoerd dient te worden met de meest actuele versie van het programma AERIUS. Het bestemmingsplan is hierop aangepast.

Het ontwerpbestemmingsplan Marijkeweg 20, Wageningen heeft conform artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening vanaf 23 april 2020 gedurende zes weken (tot en met 3 juni 2020) ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn heeft iedereen schriftelijk of mondeling zijn of haar zienswijze bij de gemeenteraad kunnen indienen. Er zijn in totaal twee zienswijzen ingediend (één zienswijze is per brief van 14 mei 2020 weer ingetrokken). In de zienswijzennota is de zienswijze samengevat en beantwoord. De ingediende zienswijze heeft niet geleid tot het aanpassen van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is echter wel ambtshalve gewijzigd. In de zienswijzenota is deze ambtshalve wijziging beschreven en het bestemmingsplan is hierop aangepast. De zienswijzennota is als bijlage 13 toegevoegd bij deze toelichting.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.