het bestemmingsplan Graafseweg 288-302 gemengde doeleinden met identificatienummer NL.IMRO.0296.BGBgrwg288302gem-VG01 van de gemeente Wijchen.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het al dan niet bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke/kunstzinnige - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid, waarvan de omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

een beroep, waarvan de activiteiten niet publiekgericht zijn, en dat op kleine schaal in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.

gebieden met waardevolle aardkundige elementen met betrekking tot reliëf en bodem die een bepaalde (beperkte) mate van bescherming genieten;

een bijgebouw bij een woning, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met die woning en waar een gedeelte van de huishouding, zoals gehuisvest in die woning, uit een oogpunt van mantelzorg is ondergebracht;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door middel van het houden van landbouwdieren; onder agrarische bedrijven worden tevens begrepen boomteeltbedrijven, sierteeltbedrijven en paardenhouderijen;

waarden van een terrein in verband met de zich mogelijk daarin bevindende oudheidkundige zaken die van belang zijn vanwege hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap en/of hun cultuurhistorische waarde;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een nevenactiviteit met als doel het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, met een absoluut maximum van zeven overnachtingen en met een maximum van 8 personen in maximaal 4 kamers, ter plaatse verblijft; onder bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid;

Niet-zelfstandige woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg.

• t.a.v. bebouwing: bebouwing, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan, dan wel die mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
• t.a.v. gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

een vrijstaand of aan het hoofdgebouw aangebouwd gebouw, zonder directe verbinding met dat hoofdgebouw, dat door zijn situering en/of afmetingen, alsmede functioneel ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw (zoals een garage, bergruimte of hobbyruimte);

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de wijze van bouwen van een woning, waarbij:

1. a. onder aaneengebouwd wordt verstaan een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen en/of andere functies, waarvan het hoofdgebouw aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;
2. b. onder gestapeld wordt een gebouw verstaan, dat uit meerdere naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen (appartementen) bestaat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd;
3. c. onder twee-aaneen wordt verstaan een woning, waarvan het hoofdgebouw deel uitmaakt van een blok van maximaal twee direct aaneengebouwde hoofdgebouwen (twee-onder-een-kap);
4. d. onder vrijstaand wordt verstaan een woning, waarvan het hoofdgebouw niet aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen gebouw is aangebouwd.

een overdekte ruimte van lichte constructie die;

• geen eigen deuren heeft en waarvan de begrenzing wordt gevormd door maximaal één eigen wand, wanden van gebouwen en/of ondersteuningen van het dak of;
• wordt uitgevoerd als een vrijstaande dakconstructie zonder wanden;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied, zoals dat ondermeer tot uitdrukking komt in de beplanting, het reliëf, de verkaveling, het sloten- of wegenpatroon en/of de architectuur;

een structurele tijdsbesteding met een welomschreven doel waarbij de cliënt actief wordt betrokken en die hem zingeving verleent, niet zijnde een reguliere dagstructurering die in de woon-/verblijfssituatie wordt geboden;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan degene die deze goederen kopen voor eigen gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of op een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt.

een (deel van een) gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en/of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

tent, tentwagen, kampeerauto of caravan dan wel enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan; een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

standplaats voor één of een aantal bij elkaar behorende kampeermiddelen;

de periode tussen 15 maart en 31 oktober;

terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht, en blijkens die inrichting bestemd, om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief verblijf;

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur;

voorzieningen ten behoeve van openbaar bestuur, openbare dienstverlening, religie, verenigingsleven, onderwijs met bijbehorende sport- en gymnastieklokalen, (kinder)dagopvang, opvoeding, cultuur, lichamelijke en/of geestelijke volksgezondheid;

het anders dan bedrijfsmatig bieden van zorg aan een of meer leden van een huishouding, die hulpbehoevend is of zijn op fysiek, psychisch en/of sociaal vlak;

een kleinschalig kampeerterrein als nevenactiviteit bij een agrarisch bedrijf of een burgerwoning;

activiteiten die in ruimtelijke en/of bedrijfseconomische zin een ondergeschikt bestanddeel vormen van de totale bedrijfsactiviteiten op een bouwperceel;

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een functie die in ruimtelijke en/of bedrijfseconomische zin ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie binnen een bestemming.

het als nevenactiviteit bedrijfsmatig verlenen van diensten in de vorm van het verstrekken van niet alcoholische dranken en de daarbij behorende versnaperingen op een tuinterras, veranda e.d. gedurende het seizoen van 15 maart tot 31 oktober;

gebouw ten behoeve van het bieden van schuilgelegenheid aan hobbymatig gehouden dieren welke noodzakelijk is in het kader van dierenwelzijn;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof hij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub en (raam) prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

weilanden die zijn gesitueerd niet direct grenzend aan- en op een afstand van minimaal 100 m van het (agrarisch) bouwvlak of de woonbestemming van de gebruiker/eigenaar;

een caravan of soortgelijk onderkomen op wielen, dat mede, gelet op de afmetingen, niet bestemd is om regelmatig en op normale wijze op de verkeerswegen over grote afstanden als aanhangsel van een auto te worden voortbewogen;

ondersteunende voorzieningen ten behoeve van vollegronds groente-, fruit-, bloemen, en boomteelt; te onderscheiden in de volgende categorieen:

• laag/ tijdelijk: teeltondersteunende voorzieningen met een hoogte van maximaal 1,5 m, uitsluitend toegestaan zolang de teelt het vereist met een maximum van 6 maanden, voorbeelden van laag/tijdelijke voorzieningen zijn insectengaas, afdekfolies, acryldoek, lage tunnels;
• laag/ permanent: teeltondersteunende voorzieningen met een hoogte van maximaal 1,5 m en met een permanent karakter, een voorbeeld van een laag/permanente voorziening is een containerveld;
• hoog/ tijdelijk: teeltondersteunende voorzieningen met een hoogte van minimaal 1,5 men maximaal 2 m, uitsluitend toegestaan zolang de teelt het vereist met een maximum van 6 maanden, voorbeelden van hoog/tijdelijke voorzieningen zijn menstoegankelijke wandelkappen, schaduwhallen en hagelnetten;
• hoog/ permanent: teeltondersteunende voorzieningen met een hoogte van minimaal 1,5 m en maximaal 3,5 m met een permanent karakter, voorbeelden van hoog/permanente voorzieningen zijn stellingenteelt en regenkappen;

Zelfstandige woningen met mogelijkheid tot het verkrijgen van niet-planbare extramurale verzorging, verpleging en begeleiding.

de denkbeeldige lijn, evenwijdig aan de as van de weg waaraan gebouwd wordt, op een afstand van de weg die:

• gelijk is aan de in de regels voorgeschreven afstand van gebouwen uit de as van de weg op het betreffende bouwperceel;
• gelijk is aan de afstand van bestaande gebouwen tot de as van de weg op het betreffende bouwperceel, indien die afstand kleiner is dan de in de regels voorgeschreven afstand;

Wet van 6 november 2008 (Stb. 496), houdende regels inzake een vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving en inzake handhaving van regelingen op het gebied van de fysieke leefomgeving (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;

een complex van intern met elkaar in verbinding staande ruimten, in een (gedeelte van een) gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand van een gebouw tot de perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de perceelsgrens;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine;

• voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang van het perceel onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang van het perceel;
• in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

De voor Waarde - Archeologie 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle verwachte archeologische informatie in de bodem. Het gaat hierbij om gebieden met een hoge archeologische verwachting.

Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels:

1. a. Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 120 m² dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.
2. b. In afwijking van het gestelde onder a hoeft de aanvrager van een omgevingsvergunning voor bouwen geen rapport als bedoeld onder a te overleggen, indien:
   1. 1. de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen betrekking heeft op het vervangen van bestaande bebouwing (waaronder bestaande ondergrondse kelders), waarbij de oppervlakte aan bebouwing niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut;
   2. 2. de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen betrekking heeft op het uitbreiden van bestaande bebouwing tot maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering;
   3. 3. de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen betrekking heeft op het bouwen in de bodem tot een diepte van 0,30 m onder het bestaande maaiveld;
   4. 4. naar oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld.
3. c. Indien uit het onder a genoemde rapport of uit de beschikbare informatie als bedoeld in b onder 4, blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning voor bouwen:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan bij die voorschriften te stellen kwalificaties;
   4. 4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden een verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, teneinde:

1. a. de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken gronden geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is;
2. b. de dubbelbestemming op te nemen, indien uit nader onderzoek blijkt, dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn.

De voor 'Waterstaat - Beschermingszone' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. het beheer en het onderhoud van de watergangen en/of retentievoorzieningen;

1. a. behoud, beheer, herstel en ontwikkeling van de cultuurhistorisch, aardkundige, natuur en landschappelijke waarden;
2. b. water aan- en -afvoer en waterberging;

een en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals bermen, schouwpaden en beschoeiing, één en ander met inachtneming van de Keur van het Waterschap.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen geldt voor ondergronds bouwen dat:

1. a. alleen ondergronds mag worden gebouwd waar bovengrondse bebouwing aanwezig is;
2. b. de verticale diepte maximaal 5 m mag bedragen;
3. c. in afwijking van het hierboven bepaalde onder a mag, waar geen bovengrondse bebouwing aanwezig is, maximaal 25 m² ondergronds worden gebouwd in aansluiting op de onder a bedoelde ondergrondse bebouwing.

Onder het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan, als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, wordt in ieder geval begrepen het gebruiken van gronden of bouwwerken voor seksinrichtingen.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan "Graafseweg 288-302 gemengde doeleinden".

De familie Loeffen is ten tijde van dit schrijven het voormalig agrarisch bedrijf aan de Graafseweg aan het saneren. De bedrijfsgebouwen worden gesloopt en hiervoor in de plaats komen maximaal 6 landelijke woningen in twee woongebouwen. Het voormalige bedrijf is verdeeld over twee kadastrale percelen met twee bedrijfswoningen. De bedrijfswoningen blijven bestaan en zijn ingepast in het plan.

Dit plan is reeds bestendigd in het wijzigingsplan 'Functieverandering Graafseweg 300-302' (vastgesteld 22-04-2014). Er zijn al enkele voormalige agrarische gebouwen gesloopt en de funderingen voor de nieuwe woningen en een waterpartij zijn gerealiseerd. Daarnaast is de zorgorganisatie Waalzorg reeds actief binnen de voormalige bedrijfswoning aan de Graafseweg 290 (oorspronkelijk nr.302). De herontwikkeling wordt de komende jaren verder tot uitvoering gebracht. Het wijzigingsplan biedt echter op een aantal vlakken nog een beperking voor een gewenste uitbreiding van de zorgfunctie. Met instandhouding van de huidige gebruiks- en bouwmogelijkheden worden met voorliggend bestemmingsplan ook de zorgfunctie en bijbehorende dagbesteding toegestaan.

Aangezien sprake is van een minimale aanpassing van de bestaande regeling blijft voor een groot deel de motivering uit het wijzigingsplan van toepassing en zal met name in worden gegaan op de toegevoegde mogelijkheden.

In voorliggend bestemmingsplan wordt gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Het plangebied is gelegen aan de zuidoostzijde van Wijchen. De locatie maakt onderdeel uit van het buitengebied, maar is wel in de directe nabijheid gelegen van de nieuwbouwwijk Huurlingsedam. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

bron: Google Earth

Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. In een bestemmingsplan wordt de bestemming, ofwel de functie van de grond aangewezen. Ook geeft het bestemmingsplan regels over het gebruik van de grond en wat daarop gebouwd mag worden. Omgevingsvergunningen moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en planregels.

Toelichting

De toelichting wordt opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de toelichting is opgenomen:

• een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
• een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
• de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg;
• de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
• een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
• de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.

Omdat bij de voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer is opgesteld, worden in de toelichting, conform artikel 3.1.6 lid 2 Bro, ten minste neergelegd:

• een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
• voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
• een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.

Verbeelding

De verbeelding, een kaart, geeft de bestemming van de grond aan met daarbij eventuele aanduidingen zoals bouwvlakken. Door op de verbeelding te kijken is te zien welke bestemmingen en mogelijke aanduidingen er gelden. De verbeelding omvat de laatste afspraken over InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) en Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.

Planregels

De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en vaak ook op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden. In het vormgeven van de planregels wordt aangesloten bij de SVBP 2012.

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

In dit hoofdstuk komt het initiatief aan bod. Daartoe wordt eerst inzicht gegeven in de huidige functie(s) en bebouwing in het plangebied. Daarbij wordt mede de relatie met de omgeving betrokken. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

Het plangebied is gelegen aan de Graafseweg, ten zuidoosten van Wijchen. De omgeving kenmerkt zicht als een open gebied met daarin verspreid liggende bosjes. Langs de wegen komt lijnvormige beplanting met bomen voor. Er is sprake van een slagenverkaveling met regelmatige en langgerekte kavels. Het gebied is lager en natter dan omringende gebieden.

De Graafseweg is een provinciale gebiedsontsluitingsweg tussen Nijmegen en Grave. Oorspronkelijk liep de weg in een bocht en is ter hoogte van het plangebied aan het begin van de 20e eeuw rechtdoor getrokken. Dit is nog duidelijk zichtbaar op de luchtfoto aan de beplantingsstrook. Met het bouwen van de nieuwbouwwijk Huurlingsedam is er ten noorden van het plangebied een rotonde aangelegd. De Graafseweg bestaat uit een rijbaan met aan weerszijden een groenstrook met laanbeplanting, een fietspad en een watergang.

Aan de Graafseweg zijn diverse agrarische erven uit het eind van de 19e eeuw gelegen en enkele villa's uit de jaren '30. Verder zijn er enkele woningen uit de jaren '60-'70 gebouwd langs de Graafseweg waaronder de woningen in het plangebied. Deze woningen zijn minder karakteristiek en hebben dan ook geen hoge cultuurhistorische waarde. De woningen zijn bouwtechnisch nog goed. Verder staan op het terrein diverse opslaghallen en kassen die in verschillende tijdsperiodes zijn gebouwd en voor een deel al zijn gesloopt.

Het plangebied is opgedeeld in twee erven met ieder een eigen inrit en zoals aangegeven een eigen woning. In het verleden had het zuidelijke erf het adres Graafseweg 300 en het noordelijke erf Graafseweg 302. In de huidige situatie zijn de huisnummers anders verdeeld (zie paragraaf 2.2).

Het terrein is onder andere ingericht met restanten van kweekbomen, enkele boomgroepen en langs de oprit van (voormalig) nummer 300 laanbeplanting. De beplanting is relatief jong en vertegenwoordigt geen bijzondere waarde. Verder is het terrein voor een groot deel verhard. Vóór de woningen liggen diverse vijvers. Langs de zuidwestzijde van het plangebied grenst een A-watergang. Deze watergang loopt richting de nieuwbouwwijk Huurlingsedam en richting de Boskantse Broekstraat.

^{luchtfoto plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)}

Voor de herontwikkeling van agrarische bedrijvigheid naar (zorg)wonen is in 2014 een schetsontwerp gemaakt. Op navolgende tekening is deze opgenomen. Hierbij zijn uitgangspunten geformuleerd. Deze uitgangspunten zijn hoofdzakelijk gericht op de positie van de hoofdgebouwen en bijgebouwen rond twee erven, de ontwikkeling van natuur en de landschappelijke inrichting. Dit blijft nog steeds van toepassing bij de herontwikkeling. Het wijzigingsplan ging echter uit van enkel wonen met een ondersteunende zorgfunctie. Om in te kunnen spelen op de marktbehoefte en de vragen vanuit zorginstanties en gemeente wordt deze functie uitgebreid zodat ook 24-uurszorg en dagbestedingsactiviteiten worden toegestaan.

De ontwikkelingen binnen de zorg zijn erg dynamisch en daardoor ook onzeker. Omdat de woonfunctie conform het huidige bestemmingsplan al is toegestaan en verantwoord, wil de initiatiefnemer beide bestemmingen (wonen en zorg) in het bestemmingsplan laten toestaan. Hierdoor is gekozen om de bestemming te wijzigen naar de bestemming 'Gemengd'. Verder worden het bouwvlak en de bouwregels aangepast in lijn met onderstaande uitgangspunten. Er kan ook een situatie ontstaan waarbij één erf gericht is op het bieden van zorg en het ander op regulier wonen.

^{Schetsontwerp wonen Graafseweg 288-302 (Bron: Buro SRO 22-01-2014)}

Aanvullend toekomstperspectief

Vanuit zorginstanties waaronder Waalzorg en vanuit de gemeente Wijchen is er behoefte aan locaties waar zorgwoningen met dagbesteding kunnen worden gerealiseerd. De initiatiefnemer speelt in op deze behoefte en kan op zijn locatie aan de Graafseweg 288-302 deze functies een plaats bieden.

Een dergelijke zorgfunctie is op deze plek stedenbouwkundig en maatschappelijk gezien een logische keuze. Het plangebied is gelegen aan de rand van Wijchen, waardoor voorzieningen nog binnen een acceptabele afstand liggen. Door de goede ontsluiting via de Graafseweg kunnen de bewoners gemakkelijk worden gebracht. Anderzijds maakt de locatie onderdeel uit van het buitengebied waardoor er ten opzichte van de kern meer ruimte beschikbaar is voor aanvullende functies. Denk hierbij aan het onderhouden van een moestuin/boomgaard/dierenweide, wandelen/spelen in een groene omgeving, maar ook binnenactiviteiten zoals werkplaatsactiviteiten, sportactiviteiten etc.

Met de beschreven ontwikkeling krijgt de locatie naast een grote kwaliteitsimpuls door de herontwikkeling ook een maatschappelijke meerwaarde voor Wijchen. Het is namelijk ook denkbaar dat andere zorgbehoevenden in Wijchen en directe omgeving hier af en toe een dagactiviteit hebben.

Aanvullende stedenbouwkundige uitgangspunten voor dagbesteding

De stedenbouwkundige uitgangspunten die in 2014 bij het schetsplan voor de woonfunctie zijn vastgesteld bieden ook goede aanknopingspunten voor de zorgfunctie. De hoofdstructuur blijft dan ook ongewijzigd. De belangrijkste opgave heeft betrekking op de inpassing van circa 600 m² bebouwing voor de dagbesteding.

Om inzicht te krijgen in de stedenbouwkundige inpassing van deze bebouwing heeft Buro SRO een schetsplan opgesteld. Hieruit volgen ten opzichte van het oorspronkelijke plan aanvullende stedenbouwkundige uitgangspunten voor de nieuwbouw.

^{Schetsontwerp zorgeenheden en dagbesteding Graafseweg 288-302 (Bron: Buro SRO 17-06-2015)}

De volgende uitgangspunten zijn bij het schetsplan voor de nieuwe hoofdgebouwen voor de dagbesteding gehanteerd:

• De totale omvang van alle bebouwing mag niet meer dan 1.860 m² bedragen (komt voort uit het huidige wijzigingsplan)
• Er zijn maximaal twee hoofdgebouwen toegestaan
• De maximum oppervlakte van deze gebouwen is 400 m² per gebouw met een gezamenlijk oppervlak van maximaal 640 m²
• De bebouwing is minimaal 5 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw gelegen
• De entree is gelegen aan het erf
• De bebouwing wordt niet in de zichtlijn tussen de erven geplaatst
• Tussen de gevels van de hoofdgebouwen zit minimaal 5 meter
• De bebouwing is op minimaal 3 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrens van het perceel Graafseweg 304 gelegen
• De nokrichting staat haaks op de Graafseweg
• Overige bijgebouwen wordt tot het minimum beperkt, eventuele bergingen, garages etc. worden in de nieuwe hoofdgebouwen geclusterd
• Parkeren vindt plaats op het erf of is eventueel opgenomen binnen de hoofdgebouwen
• De massa heeft een eenvoudige massa opbouw met een rechthoekig grondvlak en groot zadeldak refererend aan een boerenschuur.
• Qua materiaalgebruik heeft hout de voorkeur.

Met betrekking tot het toetsen aan de beleidskaders van het Rijk, provincie en de gemeente richt voorliggende motivatie zich alleen op het toestaan van 24 uurs-zorg en dagbesteding. De uitgangspunten met betrekking tot aantal wooneenheden, landschappelijke inpassing, waterhuishouding, natuuropgave etc. zijn uitvoerig beschreven in de toelichting van het wijzigingsplan 'Functieverandering Graafseweg 300-302'. Deze aspecten wijzigen niet.

Planspecifiek

Onderhavig plan betreft een verbreding van wonen naar begeleid wonen binnen de massa's die reeds binnen het vigerend bestemmingsplan zijn toegestaan. Het aantal wooneenheden en de bouwmassa's nemen dus in aantal en grootte niet toe. In die zin is geen sprake van een "zondanige functiewijziging" dat dit significant effect heeft op de regionale behoefte of het huidige aanbod elders. De ladder van duurzame verstedelijking (opgenomen in 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening en de Gelderse ladder in de Omgevingsvisie Gelderland) is hierdoor niet van toepassing. Met onderhavig plan wordt aangesloten op de marktbehoefte, waardoor de oorspronkelijk doelstelling van het vigerend bestemmingsplan sneller te bereiken is (landschappelijke versterking).

Het gebied biedt veel potentie om een meerwaarde te zijn voor omwonenden, recreanten, toekomstige bewoners, zorgbehoevenden en flora en fauna. Met de beschreven landschappelijke inrichting is het hierdoor te verantwoorden om de opgenomen woon(zorg)eenheden toe te staan. De landschappelijke kernwaarden worden niet aangetast. Deze waarden nemen in het gebied juist toe. Dit is in lijn met andere beleidsuitgangspunten van o.a. de provincie en gemeente zoals zijn beschreven in de Omgevingsverordening Gelderland, Structuurvisie Wijchen en het Landschapsontwikkelingsplan 'Landschap in beweging'.

Ter aanvulling kan nog worden gesteld dat onderhavig plan door de provincie Gelderland wordt gezien als een beperkte aanpassing van het huidige plan en er geen sprake is van een compleet nieuw plan of nieuwe functie. Aangezien het plangebied is gelegen binnen de Groene Ontwikkelingszone (zie Omgevingsverordening Gelderland) kan de ontwikkeling worden benaderd als een 'uitbreiding kleiner dan 30% binnen de GO' waarbij de kernkwaliteiten per saldo niet significant wordt aangetast. Aangezien de stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten niet wijzigingen blijft de motivatie overeind die uitvoerig is beschreven in het wijzigingsplan. De kernkwaliteiten worden met de herontwikkeling niet aangetast, maar eerder versterkt.

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Onderhavige verbreding van mogelijkheden op het terrein heeft geen consequenties voor de reeds aangetoonde uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De verrichte onderzoeken en motivering van het wijzigingsplan 'Functieverandering Graafseweg 300-302' is ook voor voorliggend bestemmingsplan van toepassing. Aspecten die namelijk invloed hebben op de uitvoerbaarheidsaspecten zijn de toegestane functies (beide milieugevoelig), de situering van de hoofdgebouwen (blijft qua opzet ongewijzigd) en de omvang van de ingrepen/bouwmassa (blijft ongewijzigd). Hieronder worden nog kort de conclusies beschreven. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar het wijzigingsplan 'Functieverandering Graafseweg 300-302'.

Bodem: Op basis van de onderzoeksresultaten bestaat er vanuit de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen bezwaar voor het toekomstige gebruik van het terrein.

Lucht: Het project draagt niet in betekende mate bij aan het verslechteren van de luchtkwaliteit, de kwaliteit zal eerder toenemen.

Geluid: De maximale berekende geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeer van de Graafseweg op de toekomstige gevel bedraagt 48 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt niet overschreden. Het plan is hierdoor uitvoerbaar in het kader van de Wet geluidhinder.

Geur: Uit een uitgevoerde V-Stacks berekening blijkt dat geurcontour van het agrarische bedrijf aan de Graafseweg 372 dermate klein (geurbelasting van 0,7 odour units) is dat het niet van wezenlijke invloed is op ontwikkelingen in de nabijheid van het bedrijf. Een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners is gegarandeerd. Daarnaast wordt dit bedrijf niet belemmerd bij eventuele uitbreiding door de ontwikkeling.

Milieuzonering: Naast het agrarische bedrijf (zie geur) is er geen bedrijvigheid in de nabijheid van het plangebied aanwezig die effect heeft op het plan en vice versa. Ten aanzien van het aspect milieuzonering is het plan uitvoerbaar.

Externe veiligheid: Er zijn geen risicovolle inrichtingen, transportassen of leidingen aanwezig. Dit aspect staat de uitvoerbaarheid niet in de weg.

Water: Aangezien de hoeveelheid verharding afneemt en er extra bergingscapaciteit wordt toegevoegd is het aannemelijk dat het plan uitvoerbaar is op het gebied van water. In het kader van het wijzigingsplan 'Functieverandering Graafseweg 300-302' is het waterschap reeds op de hoogte gesteld en kan het waterschap instemmen met het plan. De maximale omvang van de bebouwing van wat reeds was toegestaan veranderd niet.

Verkeer: De verkeersaantrekkende werking zal naar verwachting afnemen ten opzichte van de voormalige agrarische bedrijfsactiviteiten in het geval van regulier wonen. Indien de dagbestedingsactiviteiten ook door andere zorgbehoevenden in de regio worden gebruikt, zal het aantal vervoersbewegingen meer zijn dan regulier wonen. Dit zal echter niet leiden tot een significante verkeerstoename met effect op de omgeving of op de capaciteit van de Graafseweg. Daarnaast blijven de bestaande inritten op de huidige locatie onveranderd. Tot slot is voldoende ruimte opgenomen voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen. Gezien het bovenstaande is het initiatief ten aanzien van het aspect verkeer uitvoerbaar.

Ecologie: Gelet op de gevonden en te verwachten ecologische waarden en de beoogde planontwikkeling is de wijziging van het bestemmingsplan uitvoerbaar. Middels het tijdig treffen van de juiste maatregelen en het eventueel aanvragen van een ontheffing kunnen de voorgenomen plannen worden uitgevoerd.

Cultuurhistorie en archeologie: In het plangebied zijn geen beschermingswaardige cultuurhistorische waarden aanwezig zoals karakteristieke bebouwing of structuren. Een groot deel van de ingrepen vindt plaats buiten de dubbelbestemmingszone Waarde - Archeologie 2 of vindt plaats binnen 2,5 meter van de bestaande fundering. Daarnaast is er op het terrein veel grondverzet geweest in verband met het rooien van bomen en aanplanten van nieuwe bomen. De dubbelbestemming is in het voorliggend bestemmingsplan overgenomen.

Economische uitvoerbaarheid: Gelet op de aard van de ontwikkeling en de onderliggende plannen behoeft voor de financiële haalbaarheid van dit project niet te worden gevreesd: het project is financieel uitvoerbaar. Door het verbreden van de mogelijkheden ter plaatse wordt de economische uitvoerbaarheid (verkoopbaarheid) vergroot. De kosten zijn dankzij de anterieure overeenkomst of leges anderszins verzekerd waardoor een exploitatieplan niet nodig is.

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt Hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• Agrarisch met waarde - 2: Deze gronden zijn bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke en de ecologische waarden met bijbehorende tuin- en erfbeplanting, wegbeplanting, landschapselementen, bosschages en water;
• Natuur: Deze gronden hebben als belangrijkste doelstelling het behoud, beheer, herstel en ontwikkeling van de cultuurhistorisch, aardkundige, natuur en landschappelijke waarden met ondergeschikte functies zoals tuin, extensieve recreatie en agrarisch medegebruik. De gronden langs de A-watergang zullen bestaan uit natte natuur en de gronden aan de achterzijde van het perceel zullen worden ingeplant met een houtwal;
• Gemengd: Waarbij de functies wonen en maatschappelijk worden neergelegd. Onder de woonfunctie kan ook worden verstaan het samenwonen in groepsverband waarbij het gaat om een met een gezinsverband vergelijkbaar huishouden. Dat wil zeggen dat de bewoners een gezamenlijke huishouden vormen en er sprake is van een vaste structuur van langdurig samenwonen. Daarnaast is een zorgfunctie toegestaan, waaronder permanente begeleiding of standaard 24 uurszorg. Binnen deze bestemming zijn twee bouwvlakken opgenomen ten behoeve van de gebouwen en bijhorende bouwwerken. Binnen een bouwvlak is een vrijstaande woning en een woongebouw met maximaal 3 wooneenheden toegestaan. Ten behoeve van dagbestedingsfuncties zijn maximaal twee gebouwen toegestaan met een gezamenlijk oppervlak van maximaal 640 m² en een maximaal oppervlak per gebouw van 400 m². De totale bebouwingsoppervlakte mag niet meer bedragen dan 1.860 m². Aan de overige bebouwing zijn ook maximale inhoudsmaten, goot- en bouwhoogte gekoppeld;

Dit plan kent verder als noemenswaardige bijzonderheid een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 en dubbelbestemming Waterstaat - Beschermingszone. Binnen de archeologische zone is een omgevingsvergunning nodig voor bodemingrepen groter dan 120 m² en dieper dan 30 cm waarin moet worden aangegeven of eventueel aanwezige waarden aangetast worden. De beschermingszone naast de A-watergang is bedoeld voor specifieke ecologische doeleinden en ten behoeve van het onderhoud van de watergang.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het bestemmingsplan verruimt de mogelijkheden ter plaatse van het plangebied en omvat geen structurele wijzigingen ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan. Het plan is ter voorbereiding van het ter visie leggen van het ontwerp bestemmingsplan (informeel) voorgelegd aan de provincie en het Waterschap Rivierenland is reeds in het kader van het wijzigingsplan 'Functieverandering Graafseweg 300-302' geïnformeerd. Over de gewenste situatie bestaat overeenstemming.

Het voorliggend bestemmingsplan biedt een kleine toevoeging om ook een zorgfunctie en dagbesteding toe te staan. Het effect op de reeds toegestane gebruiksmogelijkheden en bouwrechten is hierdoor minimaal. Hierdoor gaat het bestemmingsplan direct als ontwerp ter inzage.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 24 december 2015 t/m 3 februari 2016 ter inzage gelegen. Hier zijn geen zienswijzen op binnen gekomen. Wel heeft de initiatiefnemer zelf aangegeven de regels van het bestemmingsplan flexibeler te willen maken om meer variatie in de oppervlakte van de bijgebouwen ten behoeve van dagbesteding mogelijk te maken. Om deze reden is het ontwerpplan op dit onderdeel gewijzigd vastgesteld.