het bestemmingsplanSTAKENBERGWEG 191-202 van de gemeente Nunspeet.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0302.BP01035-vg02 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een beroep op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bijgebouw wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt.

een werk, geen gebouw zijnde.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein, kennelijk slechts bestemd voor één persoon, gezin of andere groep van personen, van wie huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is.

de eerste bouwlaag.

bestaand bouwwerk op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

bestaand gebruik op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een niet voor bewoning bestemd gebouw dat in functioneel en architectonisch opzicht ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop,het verkopen en/of leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

agrarische bedrijvigheid, welke voor het verkrijgen van producten afhankelijk is van de groeikracht van de grond, waarop de bedrijvigheid plaatsvindt.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven.

een gebouw dat door omvang en aard op een aaneengesloten samenstel van gronden als het belangrijkste of een van de belangrijkste dient te worden aangemerkt.

een bedrijf waar hoofdzakelijk dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, zoals bijvoorbeeld een café, restaurant, hotel, pension, en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen bedrijven, een en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

een minder waardevolle bestaande of aan te planten houtopstand die doch voor het landschap een kwalitatieve waardevermeerdering is, zoals een bomenrij, hakhout, houtwal, (lint)begroeiing van heesters en struiken en beplanting van bosplantsoen.

een dak dat loodrecht geprojecteerd voor minder dan 50% in het horizontale vlak ligt.

culturele, educatieve, medische, sociale en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt.

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat/die niet als een bouwwerk is aan te merken, als ook een tent.

bewoning door een persoon of door groepen van personen van een voor wisselende bewoning bedoelde ruimte als hoofdverblijf c.q. vaste woon- of verblijfplaats.

een niet voor bewoning bestemd gebouw of deel van een gebouw, dat uitsluitend dienstbaar is aan de uitoefening van een vrij beroep, zoals dat van accountant, advocaat, architect, arts of kunstenaar.

hieronder wordt verstaan plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, geven- en kroonlijsten en overstekende daken

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden, dan wel met ten hoogste één wand.

een inrichting bestemd voor het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van erotische aard en/of pornografische aard dan wel een gelegenheid waar seksuele handelingen worden verricht; onder seks- en/of pornobedrijf wordt mede begrepen:

1. a. seksbioscoop:

Een inrichting, bestemd voor het doen plaatsvinden van film- en/of videovoorstellingen van erotische en/of pornografische aard;

2. b. seksclub:

een inrichting, bestemd voor het doen plaatsvinden van vertoningen van erotische en/of pornografische aard dan wel een gelegenheid waar seksuele handelingen worden verricht;

3. c. seksautomaat:

een inrichting, bestemd voor het door middel van automaten doen plaatsvinden van film- en/of videovoorstellingen van erotische en/of pornografische aard;

4. d. sekswinkel:

een ruimte, bestemd voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van seksartikelen, waaronder begrepen pornografische lectuur en videobanden, aan de uiteindelijke verbruiker of gebruiker;

5. e. prostitutiebedrijf:

een ruimte, bestemd dan wel in gebruik voor het daarin uitoefenen van prostitutie, zijnde het tegen betaling hebben van seksuele omgang met anderen.

het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven.

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een huishouden.

voor de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de zijdelings grens van het perceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of) het hart van de scheidsmuren.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden, zijn bestemd voor:

1. a. akkerbouw, weidebouw en grondgebonden vee- en paardenhouderij, met bijbehorende, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en andere bijbehorende voorzieningen waaronder begrepen verhardingen voor de ontsluiting van het bouwvlak, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water;
2. b. ter plaatse van de aanduiding houtsingel (hs) voor de instandhouding en ontwikkeling van landschaps- en natuurwaarden, waaronder begrepen hoogopgaande groenvoorzieningen en instandhouding van ter plaatse voorkomende waardevolle beplanting;
3. c. ter plaatse van de aanduiding natuur (n) ter bescherming van natuurwaarden op aangrenzende gronden.

Op de gronden als bedoeld in artikel 3.1.1, mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 2 m bedragen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. hoogopgaande groenvoorzieningen en instandhouding van ter plaatse voorkomende waardevolle beplanting;
2. b. instandhouding van de aldaar voorkomende danwel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden, zoals geomorfologische, bodemkundige, landschapsvisuele, cultuurhistorische en ecologische waarden;
3. c. in- en uitritten en paden ten behoeve van aangrenzende bestemmingen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen, met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde en ten behoeve van in- en uitritten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding houtsingel (hs) voor de instandhouding en ontwikkeling van landschaps- en natuurwaarden, waaronder begrepen hoogopgaande groenvoorzieningen en instandhouding van ter plaatse voorkomende waardevolle beplanting;

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in sublid 5.2.1 ten behoeve van het bouwen van aan- of uitbouwen, zoals erkers en ingangspartijen, vóór de voorgevel van een woning:

1. a. met een diepte van ten hoogste 1,5 m, mits de diepte van de overblijvende, niet met gebouwen bebouwde voortuin ten minste 2,5 m bedraagt;
2. b. met een gezamenlijke oppervlakte van ten hoogste 12 m² en een overkapping, met dien verstande, dat bij aaneengebouwde woningen slechts een oppervlakte van 6 m² en een overkapping is toegestaan;
3. c. met een goothoogte van ten hoogste 3 m, mits:
   1. 1. het woongenot van de naaste buren niet onevenredig wordt aangetast;
   2. 2. het straatbeeld niet onevenredig wordt aangetast.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor rijbanen, groen, water- en parkeervoorzieningen, fiets- en voetpaden en speelvoorzieningen. met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. oppervlaktewater, zoals meren, plassen, waterbergingen en watergangen;
2. b. voorzieningen voor het keren en beheersen van water en andere waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. c. oeverstroken;

met daarbijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, andere werken en voorzieningen, zoals bruggen, dammen, duikers, stuwen, sluizen en beschoeiingen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor, wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan huis gebonden beroepen ter plaatse van de aanduidingen:

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken en andere bijbehorende voorzieningen als tuinen en erven.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in:

1. a. artikel 8.2.2, onder b, ten behoeve van het bouwen tot aan de zijdelingse perceelgrens, mits:
   1. 1. het woongenot van de naaste buren niet onevenredig wordt aangetast;
   2. 2. het straatbeeld niet onevenredig wordt aangetast;
2. b. artikel 8.2.2, onder c, ten behoeve van het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen aan woningen tot de goothoogte van de betreffende woning mits:
   1. 1. het woongenot van de naaste buren niet onevenredig wordt aangetast;
   2. 2. het straatbeeld niet onevenredig wordt aangetast;
3. c. artikel 8.2.2, onder d, ten behoeve van het bouwen van een inpandige garage of een garage, die een architectonische eenheid vormt met de betreffende woning, tot aan de voorgevel van de betreffende woning mits:
   1. 1. het woongenot van de naaste buren niet onevenredig wordt aangetast;
   2. 2. het straatbeeld niet onevenredig wordt aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot een met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend het gebruik van:

1. a. onbebouwde gronden als stand- of ligplaats van onderkomens, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
2. b. onbebouwde gronden als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
3. c. bebouwde en onbebouwde gronden als seks- en/of pornobedrijf.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van deze regels:

1. a. ten behoeve van het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen en transformatorhuisjes, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen, van welke bouwwerken de oppervlakte niet meer dan 45 m²en de goothoogte niet meer dan 3 m mag bedragen;
2. b. indien en voor zover afwijkingen ten aanzien van grens of richting van wegen, paden,bebouwingsgrenzen en aanduidingen noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen op de plankaart is aangegeven niet meer dan 5 m bedragen;
3. c. voor afwijkingen van eisen, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
4. d. ten behoeve van het bouwen van antennemasten en/of reclamemasten tot een hoogte van 20 m.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd binnen de volgende grenzen het plan te wijzigen, voor zover zulks het belang van een goede ruimtelijke ontwikkeling van het in het plan begrepen gebied niet schaadt: het wijzigen van bestemmingsgrenzen, zodanig dat de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10% wordt verkleind of vergroot.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijnen 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna, beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.

1. a. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 13.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. b. Indien het gebruik, bedoeld in 13.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde in 13.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan STAKENBERGWEG 191-202.

Drie eigenaren van agrarische bedrijven aan de Stakenbergweg, gelegen langs de gemeentegrens Nunspeet-Ermelo, zijn voornemens hun bedrijfsvoering te staken. Eén eigenaar heeft twee naast elkaar gelegen bedrijven, waardoor oorspronkelijk sprake is van vier agrarische bedrijven. Zij willen daarbij de op hun percelen aanwezige (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing slopen en compenseren door woningbouw. Hergebruik van de aanwezige bedrijfsgebouwen is niet mogelijk vanwege de ongunstige afmetingen en het voorkomen van asbest in nagenoeg alle gebouwen.

Bij deze functieverandering kunnen de initiatiefnemers gebruik maken van het provinciaal beleid in het kader van ‘Ruimte voor Ruimte Regeling’. Deze regeling is omschreven in de Streekplanuitwerking voor functieverandering voor de Noord-Veluwe. Gezamenlijk vragen de eigenaren de gemeenteraad van de gemeente Nunspeet om planologische medewerking middels een herziening van het bestemmingsplan Buitengebied Agrarische Enclave, waarbij de bestemming Agrarische doeleinden grotendeels wordt omgezet in de bestemmingen Wonen en Tuin.

Hoewel het hier gaat om drie initiatiefnemers, met vier zelfstandige percelen wordt de functieverandering als één project behandeld. Dit wordt gedaan omdat, passend binnen het gemeentelijk en provinciaal beleid, deze omvangrijke verandering een positieve en samenhangende impact heeft op de kwaliteit van het plangebied en de omgeving hiervan. Daarnaast zijn twee percelen gelegen in elkaars milieucirkel, waardoor in het kader van een goede ruimtelijke ordening rekening moet worden gehouden met de externe werking van de milieucontouren rondom deze percelen. Alleen bij gelijktijdige ontwikkeling kan een belemmerende werking door het realiseren van een burgerwoning in elkaars milieucirkel worden voorkomen.

De betreffende locaties bevinden zich in elkaars nabijheid aan weerszijden van de Stakenbergweg te Elspeet waarbij, de percelen 191 en 195-197 aan elkaar grenzen en de percelen 198 en 202, zich aan elkaar grenzend, precies aan de overliggende zijde van de Stakenbergweg bevinden. De weilanden aan de westzijde van deze percelen liggen in de gemeente Ermelo.

Luchtfoto met plangebied (Bron: Google Maps)

De percelen nummer 191 en 195-197 bevinden zich aan de zuidzijde van de Stakenbergweg en sluiten aan de zuidzijde aan op open weidegebied. Aan de noordzijde bevinden zich uitgestrekt bos- en heidegebieden. Aan westzijde ligt een langgerekte houtwal.

Het perceel nummer 198 bevindt zich aan de noordzijde en het perceel nummer 202 aan de oostzijde van de Stakenbergweg. Beide percelen sluiten aan de oostzijde aan op het open weidegebied. Het perceel 202 wordt aan de noord- en zuidzijde begrensd door stevige bosjes en verder bevindt zich langs de Stakenbergweg de al benoemde houtwal.

Op het perceel 193-193a was voorheen een agrarische bestemming van kracht, maar hier is in 2008 via een vrijstellingsprocedure ex. artikel 19 lid 2 functieverandering toegepast. De aanwezige agrarische bebouwing is grotendeels gesloopt en ter compensatie is een nieuwe vrijstaande woning inclusief bijgebouwen toegestaan.

Kadastrale situatie

Hoewel de bestaande aanwezige groenstructuur een grondige opschonings- en onderhoudsbeurt nodig heeft, fungeert deze als een belangrijke basis voor de inpassing van de nieuwe functies en bijbehorende bebouwing. De uitvoering hiervan vindt plaats overeenkomstig een landschapsplan. Dit landschapsplan is opgesteld in overleg met de ervenconsulente van het Gelders Genootschap. Het landschapsplan is bij deze toelichting gevoegd in bijlagen 9, 10 en 11.

Van de vier oorspronkelijke agrarische bedrijven worden alle bedrijfsgebouwen, meestal stallen, gesloopt om op de daardoor vrijkomende grond woningbouw te realiseren. Bij de bedrijfsbeëindiging worden ook de milieuvergunningen van deze bedrijven ingetrokken.

Bij de compositie van de gebouwen wordt ingespeeld op de landschappelijke kenmerken en op een samenhangende erfindeling. Hierbij speelt de beplanting, zowel oude als nieuwe, een belangrijke rol.

Per bedrijfskavel zijn er in principe meerdere woningen onder één dak mogelijk in één of hooguit twee wooneenheden met bijbehorende bijgebouwen, zoals schuurruimte of garage. In bijzondere gevallen is maatwerk van toepassing, indien aard en schaal en landschappelijke verevening (omgevingskenmerken) dit rechtvaardigen. In onderstaande planuitwerking wordt aan deze mogelijkheid geappelleerd gezien de omvangrijke sloopopgave en de oorspronkelijk aanwezige vier agrarische bedrijfskavels.

De architectuur van de gebouwen moet afgeleid zijn van de vormgeving van de oorspronkelijke gebouwen in het landelijk gebied. De gebouwen moeten ingepast worden in een agrarische setting die kenmerkend is voor de noord Veluwe. Voor de compositie van de gebouwen en het landschappelijke inpassen worden adviezen van de ervenconsulente van het Gelders Genootschap gebruikt.

Per bedrijf zijn de volgende werkzaamheden en woningen geprojecteerd.

1. Stakenbergweg 191

De bestaande vrijstaande woning blijft gehandhaafd. Hier wordt 520m² bedrijfsruimte gesloopt. Ter compensatie hiervan wordt één woongebouw, met daarin gesitueerd 2 eengezinswoningen, en een vrijstaand bijgebouw, met daarin de bergingen en autostalling gerealiseerd. De oppervlakte van de nieuwe woningen met garage is 260m². Bij de bestaande woning wordt een schuur tot stand gebracht. Bij de bebouwing worden parkeerplaatsen aangelegd en fruitbomen geplant.

2. Stakenbergweg 193-193a

De bestaande woning blijft gehandhaafd en wordt als zodanig bestemd met 75m² aan bijgebouwen. De stallen zijn gesaneerd en wordt gecompenseerd met een woning met bijgebouwen van maximaal 75 m².

3. Stakenbergweg 195-197

De bestaande woning wordt gesloopt en op korte afstand herbouwd. De sloop is gewenst vanwege de slechte staat van onderhoud, het ontbreken van isolatie en inefficiënte indeling van de woonruimten.

Het betreft in de nieuwe situatie twee twee-onder-één kap woningen. De oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen is bijna 802m². Daarvoor in de plaats wordt ook hier een twee-onder-één kap woongebouw gerealiseerd. De nieuwe garage biedt ruimte aan twee auto´s. Bij de bestaande woning blijft de schuurruimte als garage behouden. De oppervlakte van de twee nieuwe woningen met garage is 370m².

De entree van deze woningen wordt verlegd van het zandpad naar een inrit direct vanaf de Stakenbergweg. Het erf krijgt een nieuwe inrichting afgestemd op een boerenerf met hof en fruitbomen.

Stakenbergweg 191 (links) en Stakenbergweg 195-197 (rechts)

4. Stakenbergweg 198 en 202

Deze twee aan elkaar grenzende bedrijven zijn van één eigenaar. Voor het bepalen van de te compenseren woningen wordt maximaal de helft van de slopen bedrijfsgebouwen op deze twee percelen aangehouden.

5. Stakenbergweg 198

De bestaande woning wordt gesloopt en herbouwd. De sloop is gewenst vanwege de slechte staat van onderhoud, het ontbreken van isolatie en inefficiënte indeling van de woonruimten. Bovendien is de woning relatief klein en ontbreekt het hier aan karakteristieke elementen en heeft een “minderwaardige” uitstraling.

De stallen die samen 3316m² omvatten, worden gesloopt. Hiervoor wordt een grote woning en twee-onder-éénkapper gebouwd. Bij beide komt schuurruimte voor onder andere garages. De maximale bouwoppervlakte is 275m².

In combinatie met nummer 202 wordt een landschappelijke en stedenbouwkundig betere inpassing in de omgeving tot stand gebracht. Hierbij wordt de natuurlijke glooiing in het landschap versterkt en wordt het laagste punt capaciteit gereserveerd waar het regenwater opgevangen wordt. Vanaf de rijweg ontstaan fraaie uitzichten over het landelijk gebied.

Stakenbergweg 198 (links) en Stakenbergweg 202 (rechts)

6. Stakenbergweg 202

De bestaande grote stal van 963m² wordt gesloopt en de oorspronkelijke stal van bijna 1000m2, waarvoor een bouwvergunning beschikbaar is, wordt niet gerealiseerd. Ter compensatie, in combinatie met het slopen van de stallen bij nummer 198, worden twee woongebouwen gerealiseerd. Het hoofdgebouw bestaat uit drie woningen met garage, waarvan er één woning via garages gekoppeld is aan de andere twee. Het andere woongebouw bestaat uit een twee-onder-één-kapper met terras, zonder tuin. Ten noorden hiervan wordt een grote schuurruimte gerealiseerd voor de stalling van auto´s. De totale nieuwe bebouwing aan woningen en schuren/garage bedraagt 750m².

Landschappelijke bosschages en beplanting, het bestaand bos plus aanvullingen, zorgen voor goede schaal- en maatverhoudingen in het landschap.

Bestaande situatie en te slopen bebouwing

Plan functieverandering Stakenbergweg

De voorgaande overzichtstekeningen geven een beeld van de bestaande situatie en de gewenste ontwikkeling. In de volgende tabel zijn de effecten als gevolg van de functieveranderingen en de sanering van gebouwen weergegeven. Hieruit blijkt dat er aanzienlijke reductie plaatsvindt van de emissie van schadelijke stoffen, van geurbelasting en van asbest. Bovendien neemt de totale oppervlakte aan bebouwing en stallen met 32% af.

Op de betreffende locaties is het bestemmingsplan "Buitengebied Agrarische Enclave" van toepassing. Op deze locaties ligt de bestemming 'Agrarisch Gebied', zoals weergegeven op de bestemmingsplankaart.

De op de bestemmingsplankaart als 'Agrarisch Gebied' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor agrarische bedrijvigheid. Van deze bedrijvigheid zijn wormen- en madenkwekerijen, en fokkerijen en mesterijen van ganzen, eenden en kalkoenen, voor zover dit in de open lucht plaatsvindt, en pelsdierhouderijen uitgesloten.

Binnen elk bouwperceel zijn uitsluitend de bij één agrarisch bedrijf behorende bebouwing, waaronder begrepen maximaal één woning (bedrijfswoning) met bijbehorende bijgebouwen toegestaan. Voor de bedrijfswoning geldt een maximale inhoud van 600 m3 met een maximale goot- en nokhoogte van 4 respectievelijk 8 meter. Voor de bedrijfsbebouwing gelden een maximale goot- en nokhoogte van 6 respectievelijk 10 meter, voor silo’s geldt een maximale hoogte van 12 meter en voor bijgebouwen (bij bedrijfswoning) gelden een goothoogte van maximaal 3 en een nokhoogte van maximaal 5 meter.

Alle agrarische bebouwing dient in principe binnen de contouren van het op de onderhavige percelen aangegeven bouwblok gebouwd te worden. De binnen de bestemming gelegen gronden zijn vooral bedoeld voor akkerbouw, weidebouw, tuinbouw, kwekerij en veehouderij waaronder pluimvee. Meer gedetailleerde informatie is in het bestemmingsplan te vinden.

Het perceel Stakenbergweg 202 ligt binnen de Natuurrandzone. Dit is een strook van 250 langs gebieden met hoge natuurwaarden, zoals de bossen en heidegebieden ten noorden van het plangebied.

Binnen deze natuurrandzone wordt gestreefd naar het voorkomen van verstoring en/of verslechtering van de hydrologische situatie in de nabijgelegen natuurgebieden. Voorkomen moet bovendien worden dat het agrarisch gebruik de ecologische kwaliteiten van het natuurgebied verder aantasten. Dat betekent onder andere dat nieuwvestiging van bedrijven op een nieuw bouwperceel uitgesloten is. Mestsilo’s en kleinschalig kamperen zijn ook niet toegestaan. Voor activiteiten die de grondwaterstand beïnvloeden is een omgevingsvergunning nodig.

Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Agrarische Enclave

De kwalitatieve verbetering van de situatie door de gewenste functieverandering is in de volgende punten samen te vatten:

• De oorspronkelijke geomorfologische hoogteverschillen worden beter zichtbaar.
• De sanering van de bestaande stallen en herbouw van woongebouwen leveren een sterke ontstening van het landschap op.
• Het intrekken van de milieuvergunningen en de daadwerkelijke verandering van intensieve veehouderij naar woongebied betekent een bijdrage aan de verhoging van de milieukwaliteit.
• Bij het slopen van de bedrijfsgebouwen en woningen wordt een grote hoeveelheid asbest gesaneerd. Op perceel Stakenbergweg 195/197 is reeds in het voorjaar van 2009 alle halfverharding gesaneerd vanwege de bijmenging van asbest in deze verharding.
• Met de realisering van de woonhoven wordt aangesloten bij de typische opbouw van de Veluwse (boeren)erven.
• Alle woongebouwen krijgen door de directe ontsluiting op de Stakenbergweg een meer logische relatie met de omgeving.
• Ondanks de verandering naar woongebouwen is de vormgeving afgestemd op de omgeving.

De Nota Ruimte bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. De nota levert de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. De verantwoordelijkheden van het Rijk en die van anderen zijn in de nota helder onderscheiden. Daarmee is invulling gegeven aan het motto "decentraal wat kan, centraal wat moet".

Het hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is om ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland beschikbaar is. Meer specifiek richt het Rijk zich op vier doelen:

• versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland;
• bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland;
• borging en ontwikkeling van (inter)nationale ruimtelijke waarden;
• borging van de veiligheid.

Nationaal landschap

Nationale landschappen zijn gebieden met internationaal zeldzame en nationaal kenmerkende kwaliteiten op landschappelijk, cultuurhistorisch en natuurlijk gebied. Deze kwaliteiten moeten worden behouden, duurzaam beheerd en waar mogelijk versterkt. Uitgangspunt is 'behoud door ontwikkeling': mits de kernkwaliteiten worden behouden of versterkt (ja, mits principe) zijn binnen Nationale landschappen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Er is ruimte voor ten hoogste de natuurlijke bevolkingsgroei (migratiesaldo nul) en voor regionale en lokale bedrijvigheid.

De Veluwe is aangewezen als een Nationaal Landschap vanwege de volgende kernkwaliteiten: schaalcontrast van zeer open naar besloten, actieve stuifzanden en de grootte en aaneengeslotenheid van het bos. In hoofdstuk 4 wordt uitgebreid ingegaan op de landschappelijke situatie rond het plangebied en de inpassing van het plan hierin.

Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten

Bebouwing moet zoveel mogelijk gebundeld worden binnen de bestaande stedelijke omgeving. Dit wil zeggen dat niet zonder meer gebouwd kan worden in het buitengebied. Hiermee blijft het onderscheid tussen stad en platteland behouden.

Optimale benutting van de bestaande bebouwing en ruimte voor nieuwbouw

Om het hergebruik van leegstaande gebouwen te stimuleren en de mogelijkheden te benutten die nieuwbouw biedt om de kwaliteit en vitaliteit van de groene ruimte te vergroten, vraagt het rijk aan provincies om een planologisch kader op te stellen voor het thema bebouwing in het buitengebied. Het gaat hierbij om het voorkomen van verrommeling door hergebruik van vrijkomende bebouwing of sloop en (gedeeltelijke) nieuwbouw.

Uitwerking van beleid

De uitwerking van het in de Nota Ruimte verwoorde beleid is een taak van provincies en gemeenten. Concreet betekent dit dat het beleid moet worden doorvertaald in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Op 29 juni 2005 hebben de Provinciale Staten van Gelderland het Streekplan vastgesteld. Dit streekplan is gebaseerd op de Nota Ruimte van het Rijk. Het streekplan is in nauw overleg met gemeenten, maatschappelijke organisaties, waterschappen en het Rijk opgesteld.

Met het Streekplan ‘Gelderland 2005’ kiest de provincie voor de versterking van de ruimtelijke kwaliteit in Gelderland en legt het de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen voor het provinciale grondgebied op hoofdlijnen vast. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het streekplan Gelderland 2005 de status van structuurvisie gekregen.

Het Gelders woonbeleid richt zich zowel op bestaand bebouwd gebied (herstructurering, transformatie) als op nieuw stedelijk gebied (uitbreiding). Eén van de belangrijkste ruimtelijke beleidsaccenten is: "Het aanbod aan woningen en woonmilieus moet beter aansluiten bij de voorkeuren van bewoners. Om deze reden bevordert de provincie vooral de realisatie van woningen voor ouderen en starters en van de woonmilieus centrum-stedelijk en landelijk wonen.’ Voorts wil de provincie een versnelling bevorderen van herstructurering en transformatie van bestaand bebouwd gebied, het aanpakken van de stagnerende (nieuwbouw)productie, het vergroten van het aanbod aan levensloopbestendige woningen en wijken en het versterken van verscheidenheid en identiteit".

Het streekplan verdeelt Gelderland ruwweg in drie soorten gebieden, het rode raamwerk (stedelijke netwerken), het groen-blauwe raamwerk (waardevolle open gebieden, de ecologische hoofdstructuur en gebieden waar water een belangrijke rol speelt) en multifunctionele gebied.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het multifunctioneel gebied, specifieker aangeduid als multifunctioneel platteland. Het staat gemeenten vrij zelf het ruimtelijk beleid voor multifunctionele gebieden te bepalen. Wel wil de provincie dat gemeenten rekening houden met waardevolle landschappen in deze gebieden.

In het streekplan wordt een aantal aspecten genoemd die een rol kunnen spelen bij het ontwikkelen van realiseerbare ontwikkelingsplannen. Eén van die aspecten is functieverandering van vrijkomende (agrarische) bebouwing. De beleidsinvulling kan op regionaal niveau worden uitgewerkt. De gemeente Nunspeet heeft samen met andere gemeenten op de Noord-Veluwe de streekplanuitwerking Functieverandering Noord-Veluwe opgesteld. Dit beleid is geaccordeerd door Gedeputeerde Staten via de streekplanuitwerking Functieverandering. In paragraaf 2.3.1 wordt nader ingegaan op deze streekplanuitwerking.

Het streekplan Gelderland 2005 geeft aan de regio Noord-Veluwe de mogelijkheid om in regionaal verband specifiek beleid te ontwikkelen voor functieverandering van gebouwen in het landelijk gebied.

De regio heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt door een Streekplanuitwerking Functieverandering uit te werken. In afzonderlijke gebieden kan hiermee maatwerk worden geleverd zodat de ruimtelijke en sociale kwaliteit van dat gebied nu en in de toekomst zo veel mogelijk gewaarborgd blijven. De regio Noord-Veluwe bestaat uit de gemeenten Epe, Heerde, Hattem, Oldebroek, Elburg, Nunspeet, Harderwijk, Ermelo en Putten.

Om te voorkomen dat het landelijk gebied verrommelt en de leefbaarheid van het landelijk gebied achteruit zal gaan, bestaan er mogelijkheden voor hergebruik van de vrijgekomen bebouwing via het opstarten van nevenactiviteiten of functieverandering naar werken of wonen. Wonen is een geschikte vorm van (her)gebruik van vrijgekomen gebouwen in het landelijk gebied. Gezien de aard, constructie, situering en dergelijke van de bebouwing is hergebruik van de aanwezige bebouwing vaak niet mogelijk (onder meer bij kalverstallen, kippenschuren en varkensstallen). Sloop en herbouw zijn dan gewenst.

Bij functieverandering naar wonen is gesteld dat maximaal 50% van de aanwezige, te slopen bebouwing mag worden gebruikt. De invulling is afhankelijk van de omgevingskwaliteit, het bestaande ensemble en het woningprogramma. Door het hergebruik, de herbouw, op maximaal 50% te stellen vindt er naast de geleverde kwaliteitsimpuls ook de gewenste ontstening van het landelijk gebied plaats. Binnen het plangebied wordt minder dan 50% herbouwd. Zie hiervoor het schema in paragraaf 1.3.

Aanvullende randvoorwaarden bij de functieverandering zijn dat de in het bestemmingsplan gelegen bouwvlakken verkleind worden, dat de compensatie geldt voor legaal gerealiseerde bebouwing, dat overtollige bebouwing wordt gesloopt en dat door de functieverandering geen knelpunten ontstaan in de verkeersontwikkelingen en geen belemmeringen ontstaan voor bestaande agrarische bedrijven in de omgeving. De functieverandering moet vastgelegd worden in een bestemmingsplan, waarbij per perceel de kwantitatieve en kwalitatieve randvoorwaarden in beeld worden gebracht. Dit plan voldoet aan deze randvoorwaarden.

Om tot uitvoering te komen van het regionaal gedifferentieerde woonbeleid heeft de provincie Gelderland afspraken gemaakt met de regio’s en de daarin samenwerkende gemeenten en de woningcorporaties over de realisering van het regionaal kwalitatief woonprogramma. Dit afsprakenpakket is vastgelegd in het Kwalitatief Woonprogramma Gelderland 2000-2009 (KWP1), het derde deel c van de Woonvisie en vastgesteld in april 2004 door het College van Gedeputeerde Staten. Anderhalf jaar later is deze geactualiseerd voor de periode 2005-2014. Met de vaststelling van het Kwalitatief Woonprogramma 2005-2014 (kortweg KWP2 genoemd) is het KWP1 vervallen.

In paragraaf 5.5 van het KWP2 staat te lezen dat met de gemeente Nunspeet is afgesproken dat zij zich extra inspant om in het landelijk gebied het woonmilieu ‘landelijk wonen’ primair te realiseren door functieverandering, hergebruik van bestaande gebouwen en woningsplitsing (ambitie-indicatie voor de regio 90%), en secundair door nieuwbouw (in de vorm van uitbreiding van kernen). Verder zal de gemeente Nunspeet zich in regionaal verband extra inspannen om mee te werken aan het in de periode 2005 tot en met 2014 in de regio Noord-Veluwe realiseren van 9.500 woningen netto.

Aan de hierboven genoemde aandachtspunten komen de betreffende plannen aan de Stakenbergweg tegemoet. Ze passen daarmee binnen het Kwalitatief Woonprogramma.

De gemeente Nunspeet heeft in 2003 de Integrale Ruimtelijke Toekomstvisie 2015 (IRTV) vastgesteld. Nunspeet manifesteert zich hierin als “een vitale gemeenschap in een gevarieerde woonomgeving. Het is een groene parel aan de rand van de Veluwe. Vanuit het organisch gegroeide en het historisch gewordene wordt gestreefd naar het zijn en blijven van een levendige en gezonde gemeenschap. In dat kader wordt gestreefd naar het verhogen van het voorzieningenniveau”. Vanuit deze IRTV heeft de gemeente Nunspeet het verder ontwikkelen van een gevarieerd woon- en leefmilieu tot prioriteit gesteld.

Het IRTV geeft een aantal kaders voor de toekomst van het wonen in Nunspeet:

• Een aantrekkelijke woongemeente met een gevarieerd woonklimaat, passend binnen het landelijke karakter van de kernen.
• Een levendige en vitale woongemeente met voldoende kansen op de woningmarkt voor de eigen inwoners om een wooncarrière te doorlopen.
• Faciliteren van een geleidelijke bevolkingsgroei van 26.500 inwoners in 2002 naar 30.000 inwoners in 2015.
• Benutten van de kansen die de groene omgeving biedt voor dure woningen in het groen.

In de Integrale Ruimtelijke Toekomstvisie (IRTV) wordt de visie op de ruimtelijke toekomst van de gemeente verwoord. Onder het motto “Wonen in Nunspeet = wonen in een vitale gemeente” heeft de gemeente de uit de IRTV voortvloeiende inspanningen met betrekking tot het beleid op het gebied van wonen verwoord in de Woonvisie 2003-2015.

In de Woonvisie wordt aangegeven dat de gemeente vitaal wil blijven en streeft naar groei. Ze wil daarbij specifiek ruimte bieden aan gezinnen in de leeftijdcategorie 25-40 jaar. Het gaat daarbij om startende en gevorderde gezinnen. De laatste groep stelt hogere eisen aan kwaliteit van de woning en laten zich daarnaast in hun woonvoorkeuren ook leiden door sfeer, identiteit van de woonomgeving.

In paragraaf 3.3. staat onder ‘aanpak’ verwoord: Om tegemoet te komen aan de vraag naar meer kwaliteit van vooral gevorderde gezinnen is er in het nieuwbouwprogramma ruimte voor uitbreiding van de voorraad luxere koop woningen (o.a. twee-onder-één kap en vrijstaand). Daarbij wordt veel aandacht besteed aan de identiteit van de woonomgeving. De uitbreiding moet passen binnen de bestaande karakteristieken van de kernen.

Hoofdstuk 4 geeft aan dat de kwaliteit van wonen niet alleen bepaald wordt door de woning zelf maar zeker zo veel door de omgeving: het woonmilieu. Juist het unieke samenspel van woningen, omgevingskenmerken en bewoners maakt van een woongebied een succes of niet. Veranderingen in de woningvoorraad moeten de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van de kernen intact laten en waar mogelijk versterken.

Over de gevorderde wooncarrière schrijft de woonvisie: Binnen Nunspeet woont ook een groot aantal huishoudens dat al wat verder in de leeftijd en wooncarrière is gevorderd. De financiële mogelijkheden en kwaliteitswensen van deze groep woonconsumenten zijn vaak behoorlijk ruim bemeten. De wens gaat uit naar meer ruimte en luxe. Het belang van een karakteristieke woonomgeving neemt toe. Nunspeet heeft alle eigenschappen in de woonomgeving, maar een te klein aanbod luxere woningen om deze huishoudens te kunnen verleiden te verhuizen.

De woningbouw in de betreffende plannen aan de Stakenbergweg richt zich met name op de gevorderde gezinnen en senioren en kan zo meewerken aan doorstroming binnen de woningvoorraad van Nunspeet. Indien mogelijk speelt een deel van nieuwe woningen in op de vraag naar woningen voor ouderen. De prijsklasse van de woningen zal vooral vallen binnen de middeldure tot dure woningen. De landelijke uitstraling, de uitzichten en de vrij ruime volumes in het plangebied beantwoorden hieraan. De ruimtelijke compositie van de woongebouwen en de landschappelijke inpassing garanderen het behoud van het landelijke karakter. In paragraaf 4.2 wordt hier nader op ingegaan.

De Welstandsnota Gemeente Nunspeet 2008 geeft aan dat voor de agrarische enclave Welstandsniveau 3 van kracht is. Dat wil zeggen dat hier het welstandsbeleid gericht is op het handhaven van de basiskwaliteit van het gebied. Hierbij wordt de relatie, die het bouwwerk aangaat met de omringende ruimtelijke structuren, getoetst. Bij de toetsing spelen het behoud van eenheid in het geheel en de ensemblewaarde een belangrijke rol. Specifiek wordt in de nota gesteld:

• Bij het bepalen van de erfopzet en de groepering van de gebouwen dient ingespeeld te worden op de aanwezige karakteristieke landschappelijke structuren en elementen. Van belang zijn landschapstype, schaal en korrelgrootte, verkavelingpatroon, richting van de lijnen in het landschap, zicht op het bouwperceel vanuit de omgeving, hoogteverschillen en topografische grenzen.
• De hoofd- en bijgebouwen op een perceel dienen een samenhangend ensemble te vormen rondom één erf. Voor de massa en hoofdvorm van de gebouwen moet afgestemd worden op de eenduidige en eenvoudige opzet als gemene bebouwingskarakteristiek.

In paragraaf 4.2 is aangegeven hoe alle woongebouwen in hun vormgeving relatie hebben met bestaande agrarische gebouwen in de omgeving.

Om tegemoet te komen aan de wens naar een beleidskader op maat, heeft de provincie de verschillende regio’s uitgenodigd voor vrijkomende agrarische bebouwing een regiospecifieke visie te ontwikkelen. Het regionaal beleid kan gemotiveerd afwijken van het Streekplan. De gemeente Nunspeet heeft in dit verband middels een pilotstudy het streekplanbeleid concreet gemaakt, met name voor de landbouwgronden tussen de Veluwe en de Veluwemeer. De resultaten zijn vervat in Bouwen Buiten Nunspeet (2008). De agrarische enclave Elspeet behoorde niet tot het studiegebied. Desondanks kunnen uit deze studie richtlijnen vertaald worden naar de enclave.

Aan de hand van landschapstypologieën en kenmerken van de erven zijn principes voor de erfopbouw per landschapstype onderscheiden. Voor drie erven waar functieverandering optreedt, zijn ontwerpstudies uitgevoerd. Hieruit zijn per landschapstype doelstellingen geformuleerd voor de compositie van bebouwing, hof, tuinen en beplanting.

Geconcludeerd wordt dat in het landschap het erf een compact ensemble van bebouwing en beplanting vormt. Het is de kleinste nederzettingsvorm in het landschap. Laat ze niet verschrompelen tot burgerkavels maar houd ze stoer met robuuste beplanting en bebouwing. Hoge beplantingen en daken zijn bepalend voor de silhouet. Geef aan op welke manier het erf verknoopt is met zijn omgeving en hoe dat kan worden versterkt. Sluit aan op bestaande landschapspatronen en structuren. Geef aan welke ingrepen op het erf en in de directe omgeving noodzakelijk zijn. Streef naar een fijnmazig netwerk van langzaam verkeerroutes. Maak waterlopen en beken zichtbaar.

Voor nieuwe erfindelingen geeft het rapport aan dat meerdere gebouwen van verschillende vorm en volume geclusterd moeten worden rond een gemeenschappelijk erf. Elk gebouw is anders, maar wel familie van elkaar. Schuren doen mee. Dus geen kleine schuren in de tuinen maar gebundeld tot grotere volumes.

Voor de gebouwen wordt als leidend genoemd dat ze kloeke volumes en grote dakvlakken hebben. Simpele hoofdvormen en geen samengestelde volumes zijn uitgangspunt. Deze studie werkt met het bovenstaande in grote mate het Landschapsontwikkelingsplan van 2005 uit. Het gaat hierbij met name om de doelstelling tot behoud en versterking van het huidige kleinschalige, besloten en agrarische karakter, alsmede tot verbetering van de beeldkwaliteit door herstel van kenmerkende landschapselementen en het beleefbaar maken van de cultuurhistorische waarden.

Langs de Stakenbergweg is daarbij het behoud en de versterking van de structuur van lintbebouwing belangrijk. Met de ervenconsulent van de gemeente Nunspeet is overlegd hoe op de erven en met de gewenste gebouwen de landschapskarakteristieken versterkt kunnen worden. In paragraaf 4.3 is weergegeven hoe met de bebouwing en de inrichting van de terreinen aangesloten wordt bij de landschappelijke kenmerken van de omgeving.

De agrarische kavels in de directe omgeving van de betreffende percelen vallen onder de werkingssfeer van de AMvB Landbouw, waarvoor geldt dat de afstand tot andere woningen in het landelijk gebied minimaal 50 meter moet bedragen. In de bestaande situatie levert dit geen belemmering op. De nieuw te bouwen woningen zijn in de bebouwingsvoorstellen zodanig gesitueerd dat ze buiten de milieucirkels van de in de directe nabijheid liggende agrarische percelen vallen.

De mogelijkheid tot het eventueel aanwezig zijn van bodemverontreiniging kan van invloed zijn op de (financiële) haalbaarheid en uitvoerbaarheid van het project. Bij nieuwbouw of bij een herziening van het bestemmingsplan moet onderzoek gedaan worden naar de aard van eventueel aanwezige verontreinigingen in relatie tot de hiervoor geldende normen en richtlijnen.

In april-mei 2009 zijn voor de vier percelen verkennende bodemonderzoeken uitgevoerd door Sigma Bouw & Milieu.

Uit het onderzoek blijkt dat de bovengrond van de percelen Stakenbergweg 191 en 198 een licht verhoogd gehalte aan zink bevat. Op perceel 198 is bovendien een licht verhoogd gehalte aan PCB’s. Het perceel Stakenbergweg 202 bevat een licht verhoogd gehalte aan polycyclische aromatische koolwaterstoffen. Er is echter geen aanleiding tot het instellen van aanvullend onderzoek.

De ondergrond (tussen 0.4 tot 2.0 meter diepte) van perceel 198 bevat een licht verhoogd gehalte aan PCB’s. Er is echter geen aanleiding tot het instellen van aanvullend onderzoek. Verder bevat de ondergrond van de onderzochte percelen geen verhoogd gehalte van de onderzochte componenten ten opzichte van de achtergrondwaarde of detectiewaarde.

In algemene zin is er op diverse plaatsen bijmenging met puin aangetroffen en er is slechts indicatief/visueel getoetst is op de aanwezigheid van asbest. Als er meer zekerheid nodig is over de eventuele aanwezigheid van asbest in bodem kan een asbestonderzoek conform de NEN 5707 gedaan worden.

Op basis van de onderzoeksresultaten zijn er uit milieuhygiënische overwegingen in relatie tot de bodemkwaliteit geen belemmeringen ten aanzien van de beoogde gebruiksmogelijkheden en de toekomstige nieuwbouw. De volledige verkennende bodemonderzoeken zijn als bijlage 3, 4, 5 en 6 bij deze plantoelichting opgenomen.

De bouwplannen hebben geen betrekking op het vestigen van een bestemming welke brand- en/of explosiegevaar op zou kunnen leveren voor de omgeving. De huidige agrarische bestemmingen worden omgezet naar woonbestemmingen. Voor zover bekend zijn er in de directe omgeving geen belemmeringen, hinderlijke bedrijven of bedrijvigheden, routes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of andere factoren van externe veiligheid die van invloed kunnen zijn op de plannen op dit perceel.

De dichtstbij gelegen risico-indicatie betreft een bovengrondse tank voor de opslag van propaangas op een afstand van ruim 1,6 km. De risicocontour voor de betreffende tank is slechts 40 meter, waardoor deze geen belemmering vormt voor de uitvoering van het plan.

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De wet bevat een gebiedsgerichte aanpak via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Met name doordat projecten waarvan vastgesteld is dat deze 'Niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL samen om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) de luchtkwaliteit te verbeteren.

Op grond van de Regeling NIBM draagt een woningbouwlocatie niet in betekenende mate bij indien de locatie niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat. Dit project valt ruimschoots binnen deze grens. Er is derhalve geen sprake van een ontwikkeling die in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nader onderzoek is niet noodzakelijk.

De gewenste functieverandering grenst aan de Stakenbergweg en ligt binnen de ‘wettelijk vastgestelde zone van de weg’. Daarom heeft Adviesburo VanderBoom in augustus 2009 de geluidbelasting door wegverkeer onderzocht. Deze belasting is berekend met behulp van een rekenmodel op basis van de wegen verkeersgegevens zoals aangeleverd door de gemeente Nunspeet. Het onderzoeksrapport is als bijlage 1 bij deze plantoelichting gevoegd.

Tabel III.1 geeft een overzicht van de afstand van de wegas tot de contouren van de berekende invallende geluidbelasting Bi (etmaalwaarde) in 2019 inclusief 2dB ex. Art. 110-g Wgh.

Omdat de gemeente een lagere maximale snelheid voor deze weg heeft bepaald is ter plaatse van de locatie de geluidbelasting teruggebracht. Tabel III.2 geeft een overzicht van de ligging van de contouren van de berekende invallende geluidbelasting Bi in 2019.

Gebouwen met een geluidgevoelige bestemming zoals het gewenste wonen kunnen, zonder maatregelen, niet op een afstand van minder dan 10 meter (53dB-contour) uit de as van de weg worden gebouwd. Tussen 10 en 19/22 meter (48dB-contour) dient eerst een hogere grenswaarde te worden verleend. Buiten de 48dB-contour zijn geen maatregelen nodig.

Alle geprojecteerde nieuwe woongebouwen staan op grotere afstand dan 22 meter van de as van de Stakenbergweg. Er is zodoende geen sprake van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor onderhavige plannen.

Voor de beoogde sloop van de bedrijfsruimten en de nieuwbouwplannen is een natuurtoets vereist. Ecogroen Advies bv te Zwolle heft een quickscan uitgevoerd en heeft daartoe in januari 2009 een veldverkenning uitgevoerd en bekende verspreidingsgegevens uit diverse bronnen geïnventariseerd. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 7 bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd. Uit het onderzoek komt het volgende naar voren:

Gebiedsgericht natuurbeleid

De locatie van de functieverandering ligt in de nabijheid van Natura-2000 gebied. De plannen hebben evenwel geen negatief effect op de gunstige staat van instandhouding van de habitattypen, -soorten en typerende soorten. Een nadere toetsing wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

Ook de ligging in de nabijheid van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) verdient aandacht. Verwacht wordt dat als gevolg van de voorgenomen plannen geen significant negatieve effecten zullen optreden ten aanzien van de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS.

Met betrekking tot beide aspecten wordt zekerheidshalve aangeraden contact op te nemen met het bevoegd gezag.

Aangetroffen en te verwachten soorten

De planlocatie betreft een aantal erven gelegen langs de Stakenbergweg in het landelijk gebied van Elspeet. De percelen liggen in de directe nabijheid van elkaar en bestaan met name uit enkele woningen, diverse schuren, verharding, landbouwgrond, bosschages en erfbeplanting. Permanent oppervlaktewater is aanwezig in de vorm van een sloot en een tuinvijver gelegen in het zuidelijke deel van het plangebied.

De plannen beogen om, met uitzondering van de enkele woningen, alle bedrijfsgebouwen te slopen. Ter plaatse van deze schuren worden vervolgens enkele woongebouwen gerealiseerd. Uit de natuurtoets komt het volgende naar voren:

1. a. Vaste verblijfplaatsen van vleermuizen zijn mogelijk aanwezig in diverse te slopen gebouwen. Ook de exacte betekenis van het plangebied als migratieroute en foerageergebied is vooralsnog niet bekend. Hiernaar dient nog nader onderzoek plaats te vinden.
2. b. Verspreid in het plangebied zijn vaste verblijfplaatsen van enkele algemene, laag beschermde zoogdiersoorten aangetoond of te verwachten. Zwaarder beschermde zoogdieren zijn niet aangetroffen, en worden zodoende niet verwacht.
3. c. Het plangebied vormt geschikt broedgebied voor enkele algemene vogelsoorten. Er zijn geen aanwijzingen voor nesten van ontheffingsplichtige broedvogels (bijvoorbeeld uilen, spechten en roofvogels).
4. d. Laag beschermde amfibieën zijn (beperkt) voortplantend en overwinterend te verwachten.
5. e. Er zijn geen reptielen of beschermde flora, vissen en ongewervelden aangetoond of te verwachten.

Vleermuizenonderzoek

Door Duifhuizen Boomadviesbureau is een vleermuizenonderzoek uitgevoerd. Op 22 juni, 11 juli, 29 augustus en 14 september 2009 is het onderzoeksgebied Stakenbergweg te Elspeet geïnventariseerd op vleermuizen. Hierbij is gebruik gemaakt van diverse methoden.

Bij dit onderzoek zijn vier soorten vleermuizen waargenomen, namelijk de gewone dwergvleermuis (Pipistrellus pipistrellus), ruige dwergvleermuis (Pipistrellus nathusii), laatvlieger (Eptesicus serotinus) en de rosse vleermuis (Nyctalus nocatlua).

Uit het onderzoek blijkt dat de sloop van de stallen zonder ontheffing van de flora- en faunawet kan worden uitgevoerd voor wat betreft vleermuizen. In één van de te herbouwen woonhuizen is een paarverblijfplaats van een klein aantal gewone dwergvleermuis aangetroffen. Mogelijk doet deze verblijfplaats ook dienst als winterverblijfplaats van enkele gewone dwergvleermuizen. Voor de sloop en herbouw van deze woning is een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet noodzakelijk. Deze zal worden aangevraagd.

Het volledige onderzoeksrapport is als bijlage 8 bij deze plantoelichting gevoegd.

Ontheffing en compenserende/mitigerende maatregelen

• Werkzaamheden die broedbiotopen van aanwezige vogels verstoren of beschadigen, dienen te allen tijde te worden voorkomen. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door de uitvoering in elk geval voor half maart te starten.
• Voor de in het plangebied voorkomende laag beschermde kleine zoogdieren en amfibieën geldt automatisch vrijstelling en is geen ontheffing nodig. Om schade aan kleine zoogdieren en amfibieën te voorkomen is het wenselijk om, indien de planning dit toelaat, (sloop)werkzaamheden zoveel mogelijk uit te voeren in de periode september-begin november.

De Provincie Gelderland heeft in september 2009 het ecologisch onderzoek beoordeeld en geconcludeerd dat een nadere toetsing net noodzakelijk is. Er is slechts sprake van een tijdelijke verstoring die niet significant van aard is. Er is geen vergunningplicht in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998.

Ligging van het onderzochte gebied ten opzichte van Natura 2000-gebied de Veluwe (Bron: www.synbiosys.alterra.nl/natura2000)

Onderzoeksbureau ADC ArcheoProjecten heeft in het voorjaar van 2009 een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd.

Volgens de IKAW heeft de noordkant van het plangebied een hoge archeologische verwachting. Dit wordt afgeleid uit de archeologische waarnemingen die in de directe omgeving van de noordkant van Stakenbergweg 202 zijn aangetroffen. De zuidkant heeft een lage archeologische verwachting, hoogstwaarschijnlijk omdat het een zone betreft die tot in het recente verleden nat en drassig was. Echter de hoeveelheid archeologische vondsten die in de omgeving zijn aangetroffen aan de noord- en westkant legitimeert ook voor die zone een hoge archeologisch verwachting. Het is goed mogelijk dat de zuidkant in de prehistorie minder nat was en dus geschikt was voor bewoning en/of ander gebruik.

Op basis van deze gespecificeerde verwachting en het Plan van Aanpak werd in het plangebied een booronderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn dat er een overwegend intact bodemprofiel is aangetroffen, die in de directe omgeving van een beschermd archeologisch monument ligt. Voorts zijn er in het verleden vele archeologische resten gevonden in de zones aangrenzend aan het plangebied. De eventuele aanwezige resten kunnen vanaf het Mesolithicum tot in de IJzertijd dateren en wellicht ook in de late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd.

Het bureau ADC ArcheoProjecten adviseert voor de op dit moment onbebouwde zones op de percelen Stakenbergweg 191, 198 en 202 een inventariserend veldonderzoek uit te voeren als daar verstoring van de bodem plaatsvindt door nieuwe bouwwerkzaamheden. Dit onderzoek moet uitgevoerd worden door middel van een karterend booronderzoek, teneinde de op basis van het bureauonderzoek opgestelde specifieke verwachtingen aan te vullen en te toetsen.

Indien gebouwd wordt op de bestaande bouwlocaties van stallen en woningen is geen inventariserend veldonderzoek nodig. Vooralsnog zijn geen nieuwe gebouwen geprojecteerd buiten de bestaande en archeologisch onderzochte gebieden. Het archeologisch onderzoek is als bijlage 2 bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd.

Het plan ligt aan de Stakenbergweg 191-202 in Elspeet en valt buiten bestaand stedelijk gebied. Het is circa 4,5 ha groot en bevindt zich niet binnen enige Keurzone of binnen de zoekgebieden voor waterberging zoals deze staan weergegeven in het Streekplan.

Grondwater

In het plangebied is grondwatertrap VI (Stakenbergweg 202) en grondwatertrap III (overige plangebied) aanwezig. Bij grondwatertrap VI ligt het gemiddeld hoogste grondwaterpeil tussen de 40 en 80 cm onder het maaiveld en het gemiddeld laagste grondwaterpeil ligt meer dan 120 cm onder het maaiveld.

Bij grondwatertrap III ligt het gemiddeld hoogste grondwaterpeil tussen de 25 en 40 cm onder het maaiveld en het gemiddeld laagste grondwaterpeil ligt tussen de 80 cm en 120 cm onder het maaiveld. Uit recent onderzoek blijkt dat het huidige grondwaterpeil op perceel Stakenbergweg 198-202 op 1,6m beneden maaiveld ligt, op perceel Stakenbergweg 195/197 1,3m beneden maaiveld ligt en op perceel Stakenbergweg 191 op 1,0m beneden maaiveld ligt. Er is in en om het gebied geen grondwateroverlast bekend. Het gebied ligt niet in de grondwaterfluctuatiezone zoals provincie Gelderland deze heeft gedefinieerd. Door het toepassen van bouwkundige maatregelen zal grondwater geen overlast veroorzaken in dit plan en niet structureel afgevoerd worden. Hierdoor zal het plan ‘grondwaterneutraal’ worden ontwikkeld. Hemelwater zal binnen het plangebied worden geïnfiltreerd. Wat betreft de waterkwaliteit bevat met uitzondering van perceel Stakenbergweg 191 het grondwater een licht verhoogd gehalte aan zink. Er is geen aanleiding tot het instellen van aanvullend onderzoek. Door niet uitlogende materialen toe te passen wordt voorkomen dat het te infiltreren hemelwater de bodem en het grondwater verontreinigd.

Oppervlaktewater

Het plangebied grenst aan het TOP-lijstgebied 'Dal Staverdensebeek'. Door het plangebied loopt een zijtak van de Grote Koloniebeek. Dit is een watergang met een specifiek ecologisch doelstelling (SED). Voor deze watergang geldt dat de huidige kwaliteit matig is, zowel qua waterkwaliteit als qua inrichting van de watergang. Het Keur van het Waterschap is op deze watergang van toepassing.

Het streefbeeld voor deze watergang is een halfnatuurlijke bovenloop, wat inhoudt dat natuurwaarden hersteld en beschermd moeten worden. Bij dit streefbeeld horen onder andere: een gewenste stroomsnelheid van 20-50m/s, geen stagnatie en droogval, een waterdiepte van enkele decimeters en een waterbreedte die samenhangt met stroomsnelheid en waterdiepte.

In de HEN/SED Nota van het Waterschap worden maatregelen genoemd om aan de streefbeelden te kunnen voldoen. Gedacht wordt aan: beperking van drainerende werking, herstel van natuurlijke beekloop, natuurvriendelijk onderhoud, verwijderen van eventuele beschoeiing en het verbeteren van de waterkwaliteit.

Door het toepassen van niet uitlogende materialen heeft het plan geen nadelige gevolgen voor de oppervlaktewaterkwaliteit. Ook veroorzaakt het plan geen nadelige effecten op het oppervlaktewatersysteem in de omgeving. Het oorspronkelijke plan om een poel uit te graven is in overleg met het Waterschap geschrapt omdat dit een ongewenst effect op de grondwaterstand zou hebben.

DWA en RWA

Het vuilwater wordt middels drukriolering afgevoerd. Hierop mag geen hemelwater worden aangesloten. Het hemelwater binnen het plangebied zal niet afgevoerd worden naar de riolering. Het zal binnen het plangebied worden geïnfiltreerd. Het rioolstelsel en de RWZI zijn voldoende groot voor aansluiting van de uit dit plan voortkomende extra afvoer.

In de huidige situatie vinden bij de vier locaties met boerderijbebouwing afslaande en invoegende verkeersbewegingen plaats. Het bestaat naast de bewegingen van bewoners en bezoekers vooral uit vracht- en bedrijfsverkeer voor de boerderijfuncties.

In de nieuwe situatie zullen de afslaande en invoegende verkeersbewegingen alleen worden verricht door woonverkeer. Het vrachtverkeer verdwijnt. Ten opzichte van de andere functies langs de Stakenbergweg zal de toename van het woonverkeer minimaal merkbaar zijn, de afname van het vrachtverkeer is echter positief voor deze functies.

Ter plaatse van de percelen Stakenbergweg 195/197 en 198 zullen de inritten verlegd worden. Daarbij komt de zuidelijke aansluiting van de Stakenbergweg op het pad langs de gemeentegrens te vervallen.

De nieuwbouwwoningen moeten voldoen aan de parkeernorm van de bouwverordening. Dat betekent dat voor deze niet stedelijke situatie per woning minimaal 1.8 tot 2.0 parkeerplaatsen aanwezig dienen te zijn. Naast de realisatie van garages worden voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd, zodat voldaan wordt aan de parkeernorm.

Geomorfologie en ontstaansgeschiedenis

Dominerend in het landschap van Elspeet zijn de stuwwallen, die ten noorden en oosten van het plangebied liggen. De ondergrond bestaat hier uit smeltwaterafzetting van die stuwwallen. Na de ijstijd is het plangebied met de heersende zuidwesten wind overstoven met dekzand. Ten oosten van Leuvenum werd de bovenste laag zand weer verstoven, totdat het niveau van het grondwater was bereikt. Dit zand werd oostelijk weer afgezet. Hier ontstonden tegen de hellingen van de stuwwallen de zwak glooiend dekzandvlakte en de hogere dekzandruggen (waarop bijvoorbeeld de Schotkampweg ligt), en op de stuwwal de stuifduinen, zoals de Stakenberg en de heuvels in de Elspeetsche Heide. De lagere uitgestoven gebieden (bestaande uit smeltwaterafzettingen na de ijstijd) hebben dus een hoge grondwaterstand en zijn onderhevig aan toestroom van regenwater vanuit de hogere delen. Tot 1900 lagen hier veen- en broekgronden, begroeid met heide.

De bewoners van Elspeet hebben de heide en dekzandgebieden aan haar westkant eind 19de eeuw ontgonnen tot aan de Bergweg. Vervolgens ontgonnen zij in de dertiger jaren de gronden die westelijk hiervan liggen en die nu aan beide zijden van de Stakenbergweg liggen. Ten zuiden van de Stakenbergweg moest ontginnen van de veengronden en zekerstellen van de waterafvoer richting de Staverdensche beek zorgen voor landbouwkundig gebruik.

Hoogteverschillen in het plangebied

Het plangebied ligt dus op de overgang van een relatief droog zwakglooiende dekzandvlakte (stuwwal) naar een westelijk gelegen natte vlakte van smeltwaterafzettingen. Zowel een deel van de laagte als de hogere dekzandglooiingen zijn binnen het plangebied aanwezig.

Van oost naar west loopt midden in het plangebied een laagte, eindigend in een natte poel in de buitenbocht van de Stakenbergweg. Via een sloot in de laagte wordt het eventueel overtollige regenwater afgevoerd richting de westelijk gelegen Staverdensche beek. Ten noorden en zuiden van deze laagte liggen hogere delen, waarop de woningen en stallen zijn gerealiseerd.

Het hoogteverschil ter plaatse van de Stakenbergweg 202 tussen de waterstand in de sloot en het maaiveld bij de woning is ca 2,10m. Bij Stakenbergweg 198 is dat ca 1,60m.

Ontginningsgeschiedenis

Langs de Stakenbergweg zijn boerderijen opgericht voor ontginning en gebruik van de gronden. Vooral akkerbouw is op dit moment het bodemgebruik, behalve bij de gemeentegrens waar door de natte omstandigheden het bodemgebruik bestaat uit weidebouw.

In de aangrenzende gemeente Ermelo is in de 20ste eeuw het aangrenzende natte veen-/broekgebied ontgonnen middels een rationele verkaveling. Weidebouw is hier het hoofdgebruik. Bebouwing ontbreekt hier nagenoeg. Een brede eikenhoutwal vormt de overgang van de zwak glooiend dekzandvlakte naar de lagere smeltwaterafzettingen.

Landschapstypologie

Het plangebied ligt in een heideontginningslandschap (met grote kavels met een lichte onregelmatige verkaveling) op de overgang naar een veen-/broekontginningslandschap (met smalle kavels en zeer rationele verkaveling). Ten noorden van het plangebied ligt het uitgestrekte heide- en boslandschap op de hogere stuifduinen en dekzandruggen.

Omgeving Stakenbergweg

Stakenbergweg

Ontginningslint en verkaveling

Langs de Stakenbergweg is een lintbebouwing ontstaan, in eerste instantie door de aaneenschakeling van boerderijen. Met name de ontwikkelingen van de afgelopen 60 jaar bepalen het beeld langs de Stakenbergweg en ook van de Schotkampweg. Vooral de mogelijkheden die het Mansholtplan in de zestiger jaren bood, maakten deze landbouwgronden weer rendabel. Mede de ontwikkeling van de intensieve veehouderij, met de grote stallen op de bouwkavel, maakte dit mogelijk. Het resultaat is een dicht bebouwingslint met her en der doorzichten naar de achterliggende landbouwgronden. Aan de ontginningsweg staan de woningen, daarachter de eerste/oudste schuren, daarachter de grootschalige stallen voor de intensieve veehouderij.

Thans zijn nog slechts enkele boerderijen in bedrijf. De meeste zijn gestopt vanwege de slechte toekomstperspectieven en/of het gebrek aan opvolging. Ook de drie boerderijen in het plangebied zullen binnenkort stoppen met hun bedrijfsvoering. De verkaveling van de gronden aan beide zijden van de ontginningsweg is rationeel, met relatief smalle bouwkavels. De laatste decennia zijn door ondergrondse drainage vele perceelsscheidingen weggehaald en is de oppervlakte bruikbare landbouwgrond zo groot mogelijk gemaakt.

De percelen zijn scheef georiënteerd op de rijweg. De bebouwing staat soms loodrecht op de weg, maar veelal parallel aan de kavelgrens en daardoor enigszins scheef ten opzichte van de rijweg.

Opzet boerderijkavel, bouwkavels en hofjes

In enkele gevallen is langs de ontginningsweg een hofje omringd door kleine gebouwen met één woning zichtbaar. Dit ensemble van gebouwen komt veel voor op de Veluwe. De grootschalige stallenbouw op de boerderijen in het heideontginningslandschap betekende een ander opzet van de bouwkavel. Veelal is sprake van een lang bedrijfspad waaraan één woning en de stallen liggen. Hier ligt een aaneenschakeling van lange stallen, aan elkaar of met smalle openingen tussen lange gevels.

Daarbij boden de gebruikelijke hofjes onvoldoende ruimte voor het grote areaal voertuigen en de grote draaicirkels van vrachtwagens, die zorgen voor de af- en aanvoer van producten. De hofjes zijn thans nog aanwezig bij boerderijen die het eerste stopten met de bedrijfsvoering. Recente bedrijven hebben grootschalige schuren en opslag van goederen en voertuigen nabij de woning. De schuren staan veelal kaal in het landschap. De weide loopt als het ware tot aan de gevel van de bedrijfsgebouwen.

Ten oosten van Stakenbergweg 198 ligt een grote cluster van gebouwen. Bij de aaneenschakeling van grote en kleine bedrijfsgebouwen van twee of meer boerderijen staan vijf á zes woningen. In de loop van de afgelopen decennia is hier een bijzonder ensemble van woon- en bedrijfsgebouwen tot stand gekomen en geeft deze plek een kenmerkend landelijk/agrarisch karakter.

Stakenbergweg

In het plangebied heeft de Stakenbergweg een bijna haakse hoek in het lengteprofiel. Hierdoor gaat de weg niet de lage natte gronden in, maar blijft het op de zwak glooiende dekzandvlakte. Net in de bocht ligt een natte laagte met opgaande beplanting. Dit bosje markeert dus ruimtelijk de natte plek en de bocht in de weg.

De rationeel verkavelde laagte wordt aan de oostzijde, de grens van het plangebied, begrensd door een brede houtsingel met oude eiken. Langs deze houtwal ligt een onverhard (bedrijfs)pad. Dit pad ontsluit het perceel Stakenbergweg 195-197. In de bocht van de Stakenbergweg zorgen twee aansluitpunten voor bereikbaarheid van het zandpad.

Zowel deze dubbele aansluiting op het zandpad als de ontsluiting van het perceel via het zandpad, in plaats vanaf de Stakenbergweg, is op deze locatie landschappelijke en verkeerskundig niet logisch.

Aandachtspunt bij de bocht in de weg is dat door de bocht vanaf de rijweg zicht is op de achterzijde van de percelen 198 en 202. In een nieuwe situatie zou op deze zichtlijnen ingespeeld moeten worden.

Referenties seriebouw en gebouwen met silo's

Referenties kapschuur en wagenschuur

Conform de beleidsnota Bouwen Buiten Nunspeet is de vormgeving van alle nieuwe gebouwen op de vier locaties afgestemd op de vertrouwde beelden in het agrarisch gebied. Het landelijk karakter is in alle gebouwen zichtbaar. Het stadse en stedelijke gevoel hoort thuis in de bebouwde kom van Elspeet.

Als leidend motief is genoemd dat de gebouwen kloeke volumes en grote dakvlakken hebben, simpele hoofdvormen en geen samengestelde volumes. De woongebouwen kunnen bestaan uit meerdere woningen. Bovendien is de vormgeving en maatvoering afgestemd op de wensen van de doelgroep met gevorderde leeftijd. Deze doelgroep stelt hogere eisen aan kwaliteit van de woning en laten zich daarnaast in hun woonvoorkeuren ook leiden door sfeer en identiteit van de woonomgeving.

Stakenbergweg 191

De vormgeving van het woongebouw met twee woningen is afgeleid van een dubbele stal met asymmetrisch zadeldak. De maatvoering van het stalgebouw wordt omgezet naar woonmaten. Elke woning heeft een inpandige garage.

Stakenbergweg 195/197

Rondom een hofje komen een boerderij (als hoofdgebouw met twee woningen), een twee-onder-éénkapper (schuurwoning met twee woningen) en twee schuren, vooral in gebruik als garages. Het voorhuis van de boerderij is gekeerd naar open ruimte in het zuiden. Het gedeelte dat van oorsprong een deel was, is gekeerd naar het hofje. Het voorhuis heeft voornamelijk ramen, het achterhuis voornamelijk deuren.

De schuurwoningen hebben een groot oppervlakte op de begane grond en een zadeldak met lage dakgoten.

Bij de boerderij staat de bestaande schuur, bij de schuurwoningen staat een garage die als een hooiberg is vormgegeven.

Stakenbergweg 198/202

De twee grote woongebouwen bij Stakenbergweg 202 zijn afgestemd op seriebouw van stallen en een kapschuur. De eerste bestaat uit een woongebouw met twee woningen, waarbij de nokrichting dwars op de langste gevel staat. Dit is een kenmerkend silhouet van de stallen sinds de jaren zestig van de vorige eeuw.

Het tweede woongebouw is afgeleid van de kapschuur. De asymmetrische dakvorm en daarmee verschil in hoogte van voor- en achtergevel zijn hierbij kenmerkend. De lage gevel is georiënteerd op het landelijk gebied. De hoge wanden zijn georiënteerd op het hofje. Dit woongebouw biedt ruimte aan een twee-onder-éénkapper en een geschakelde vrijstaande woning. Inpandig zijn drie forse garages opgenomen.

De grote schuur is afgestemd op de naoorlogse wagenschuur. De schuur heeft een flauw hellend dak en biedt ruimte aan minstens 4 garages en een grote werkruimte.

Ter plaatse van Stakenbergweg 198 staan twee woongebouwen waarvan de vormgeving afgestemd is op de sobere bouw, zoals de woningen langs de Stakenbergweg 191 en ten oosten van nummer 198.

Stakenbergweg 191 (twee geschakelde woningen)

Stakenbergweg 195-197 (herbouw woning, wagenschuur, bestaande schuur en hooimijt)

Landschappelijke inpassing in groter verband

Met de inrichting van de terreinen en de situering van de nieuwe gebouwen wordt in eerste instantie ingespeeld op het geomorfologische kenmerken van de locatie en het verloop van de Stakenbergweg.

Met behulp van het afgraven van de bovenlaag van het maaiveld ter plaatse van nummers 198 en 202 wordt de oorspronkelijke laagte in het terrein zichtbaar gemaakt. In de binnenbocht van de Stakenbergweg ligt het laagste punt, waar het regenwater van daken en verharding wordt opgevangen. De overstort is naar de duiker onder de Stakenbergweg. Deze laagte zorgt naast het visueel effect voor het langzaam infiltreren van het regenwater in de bodem. Op deze manier wordt het regenwater in het gebied behouden, wordt het niet snel afgevoerd en kan het bijdragen aan enige verhoging van de grondwaterstand, hetgeen het waterschap en de provincie nastreven. Hierover is in oktober 2009 overleg gevoerd met het Waterschap Veluwe.

De onverharde weg ten noorden van perceel Stakenbergweg 195/197, die een verbinding vormde tussen de Stakenbergweg en het onverharde pad langs de gemeentegrens, komt naar verwachting te vervallen. In de buitenbocht ligt de oorspronkelijke poel, waarlangs enkele eiken staan. De aanplant van eiken heeft zijn vervolg op het aangrenzende terrein van nummer 195/197 en langs de kavelgrenzen van dit perceel.

De bebouwing die de te slopen stallen van nummers 198 en 202 compenseren wordt gebouwd op de hoge zijden van de laagte. Dat wil zeggen ter plaatse van de huidige schuren. Vanwege de bocht in de Stakenbergweg en het directe zicht op de huidige stallen en de mogelijke toekomstige woningen met tuinen wordt de voorkeur gegeven aan concentratie van nieuwe woningen ter plaatse van de huidige stal achter Stakenbergweg 202. De exacte situering van de woongebouwen geschiedt zodanig dat de hoogteverschillen in het maaiveld benadrukt worden. Bebouwing in de tuinen worden geweerd. Hiertoe krijgen de schuren en garages enige overmaat. Bovendien worden de schuren per erf zoveel mogelijk gebundeld om zo het aantal gebouwen te beperken.

Doordat de bebouwing geconcentreerd wordt achter 202 wordt de gewenste ontstening visueel zichtbaar. Ruim 2000 m2 aan bebouwing bij nummer 198 verdwijnt en wordt gecompenseerd door twee woongebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van circa 250 m2. De nieuwe woningen komen ter plaatse van de huidige grote stal achter 202. De bestaande hoge bomen achter deze stal vormen het decor van de nieuwe woningen en zullen zorgen voor een passende schaal en maatvoering. De bebouwde oppervlakte blijft hier nagenoeg gelijk.

Landschappelijke inpassing per kavel

Op het perceel Stakenbergweg 191 worden twee geschakelde woningen parallel aan de Stakenbergweg gesitueerd. Bovendien zorgt de relatief grote afstand van de rooilijn tot aan de rijweg voor verzachting van de massa in het ruimtelijk beeld. Langs de rijweg worden zes fruitbomen geplant en langs de oprit 2 bomen van de eerste orde.

De inrit naar het perceel Stakenbergweg 195/197 wordt verlegd van de zandweg langs de gemeentegrens naar de Stakenbergweg, nabij perceel 191. De nieuwe gebouwen staan samen met de bestaande schuur rondom een hofje. Langs de perceelgrenzen staan eiken en langs het fietspad staat een haag met losse meidoorns. Aan de westzijde staan al grote volwassen bomen en aan de oostzijde worden ze aangeplant. Ten noorden van dit perceel wordt ter plaatse van de oorspronkelijke zandweg aangesloten bij de bestaande poel en worden eiken en elzen aangeplant. Zo ontstaat in de buitenbocht een duidelijk bosje die daarmee ook de bocht ruimtelijk markeert en verwijst naar de geomorfologische laagte in dit terrein. Op de achtertuin in het zuiden worden 8 fruitbomen aangeplant, passend bij de boerenerven.

Op het perceel Stakenbergweg 198 wordt de oorspronkelijke woning herbouwd, waarbij een groot vloeroppervlakte en een fors volume aan gebouw aangehouden wordt. Bovendien staat hier een twee-onder-éénkapper. Deze woningen met tuinen staan op enige afstand van de zelfstandige woning, zodat een ruime zichtlijn vanaf de Stakenbergweg te zien is naar de achterliggende agrarische gronden. Hier liggen paardenweiden. Zo ontstaat hier licht en ruimte, hetgeen in de bestaande situatie sterk gemist wordt.

Het bestaande bosje bij de te herbouwen woning wordt behouden. Bij de situering van de nieuwe woning met tuin wordt hierop ingespeeld. De bestaande populierensingel in de binnenbocht van de rijweg wordt gekapt en gecompenseerd met de aanplant van eiken. Het zicht onder de kronen van de eiken door wordt in stand gehouden door het hoog opsnoeien van de takken en het handhaven van lage vegetatie onder deze bomen. Rondom de achter- en zijtuinen komen lage beukenhagen.

Achter perceel Stakenbergweg 202 wordt het volume aan bebouwing verminderd en minder massief gemaakt. De bebouwing staat aan een hofje, waarbij het eerste gebouw bestaat uit grondgebonden woningen met terrassen, zonder tuinen. Hierdoor wordt het hoogteverschil in het maaiveld versterkt.

De bestaande bosaanplant blijft gehandhaafd, zodat de hoge kronen als het ware dekking geven aan de woongebouwen. De bestaande weide ten noorden van het bosje wordt ook aangeplant, zodat het bosje volume krijgt en het zicht vanaf en op de huizen langs de Schotkampweg sterk verminderd. Langs het opritpad naar dit hofje komt een minstens 2 meter hoge beukenhaag, zodat het zicht vanaf het bestaande erf naar het hofje verdwijnt.

Voor de bestaande woningen en hun bewoners verandert de situatie volledig. De vrije vestiging, met bedrijfsruimte en zonder directe buren verandert in een woonhofje met medebewoners. In sociaal-maatschappelijk opzicht zal dat voor hen niet gemakkelijk zijn. Met de compositie en oriëntatie van de gebouwen wordt zoveel mogelijk voorkomen dat ze ‘op elkaars lip zitten’. Toch zal dit van de huidige bewoners een behoorlijke aanpassing vergen.

De gemeente Nunspeet beschikt niet over een handboek met standaardregels. Voor dit plan is bij het opstellen van de regels zoveel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Buitengebied 2010 dat in procedure is.

De regels zijn onderverdeeld in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

De inleidende regels vormen hoofdstuk 1 en bevatten de begrippen en de wijze van meten.

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Hierin zijn de regels bij de in het plan voorkomende bestemmingen opgenomen.

Onder algemene regels, hoofdstuk 3 zijn regels opgenomen die niet beperkt zijn tot een specifieke bestemming, maar gelden voor het gehele plangebied, zoals de anti-dubbeltelregel en algemene ontheffingsregels.

Tot slot zijn in hoofdstuk 4 de overgangsregels en de slotregel opgenomen.

Het plangebied krijgt de bestemmingen ‘Agrarisch’, ‘Groen’, ‘Tuin’, ‘Verkeer’, 'Water' en 'Wonen', die als zodanig op de verbeelding zijn aangegeven, met in voorkomend geval bouw- en functieaanduidingen.

De bouwregels zijn afgestemd op de maatvoering en situering van de te realiseren woningen en bijgebouwen. Dat houdt in dat bij het vastleggen van de bouwvlakken op de plankaart rekening is gehouden met de verschijningsvorm, oppervlakte, (goot)hoogte. Uitbreidingsmogelijkheden in de toekomst zijn dan ook niet of nauwelijks aanwezig. Op de bestemming ‘Tuin’ mag niet worden gebouwd, tenzij het gaat om vergunningsvrije bouwwerken achter de voorgevel van de woning(en).

Het bouwvlak van de agrarische bestemming is volledig komen te vervallen en daar waar dat nodig is bestemd als ‘Agrarisch’ zonder bebouwingsmogelijkheden.

De onderhavige plannen zijn een initiatief van de huidige eigenaren van de betreffende percelen, zie Hoofdstuk 1. Voor de Gemeente Nunspeet heeft het betreffende plan dan ook geen financiële consequenties. Er behoeven geen specifieke infrastructurele of andere voorzieningen, buiten de normale aansluitingen zoals riolering etc., te worden aangelegd. Met de initiatiefnemers is overeengekomen dat eventuele planschadevergoedingen voor hun rekening komen.

De gronden waarop het bestemmingsplan betrekking heeft zijn in eigendom van de initiatiefnemers. Tussen de initiatiefnemers en de gemeente Nunspeet is een privaatrechtelijke overeenkomst worden gesloten. Naast het verhaal van eventuele planschadevergoedingen is hierin geregeld dat het terrein wordt ingericht overeenkomstig het opgestelde landschapsplan.

Op het voorontwerp van het bestemmingsplan Stakenbergweg 191-202 is in het kader van het vooroverleg een reactie ontvangen van het Waterschap Veluwe, de Provincie Gelderland en de VROM-inspectie, Regio Oost. De vooroverlegreacties zijn in deze paragraaf weergegeven en van een gemeentelijke reactie voorzien.

Waterschap Veluwe

Op 31 december 2009 is de overlegreactie ontvangen van het Waterschap Veluwe. Opgemerkt wordt dat over de landschappelijke inpassing nog overleg gaande is tussen gemeente, initiatiefnemers en het Waterschap Veluwe.

1. 1. Het plan moet aangepast worden, waarbij voor het waterschap van belang is dat geen grondwater gedraineerd wordt door verlaging van het maaiveld.
2. 2. Ook moet de in het plangebied aanwezige watergang met de functie SED (Specifiek Ecologische Doelstelling) nader ingevuld worden.

Gemeentelijke reactie

1. 1. Mede naar aanleiding van deze overlegreactie is de poel die was voorzien in de zuidwesthoek van het noordelijke plandeel geschrapt, omdat deze een ongewenst effect zou hebben op de grondwaterstanden. In plaats daarvan wordt een gedeeltelijke verlaging van het maaiveld uitgevoerd.
2. 2. De watergang is alsnog op de verbeelding opgenomen en heeft de bestemming Water gekregen.

De overlegreactie van het Waterschap Veluwe heeft geleid tot aanpassingen van de regels en de verbeelding.

Provincie Gelderland

In de overlegreactie, die op 4 december 2009 is ontvangen, spreekt de Provincie Gelderland de waardering uit voor de wijze waarop samen met de initiatiefnemers tot een kwaliteitsverbetering op de locaties Stakenbergweg 191-202 is gekomen. De provinciale afdelingen hebben geen opmerkingen op het voorontwerp-bestemmingsplan. Het plan is een goed voorbeeld van hoe functieverandering in combinatie met landschappelijke inpassing en afgestemde erfbebouwing kan leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Gemeentelijke reactie

De overlegreactie van de Provincie Gelderland is voor kennisgeving aangenomen en heeft niet geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan.

VROM-inspectie, Regio Oost

De overlegreactie van de VROM-inspectie, Regio Oost is op 29 december 2009 ontvangen. Met het plan is nationaal belang 07: Bundeling, uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid gemoeid. Opgemerkt wordt dat het rijksbeleid in de toelichting van het voorontwerp erg summier wordt behandeld.

1. 1. Het plan vermeldt niet dat het gelegen is in het Nationale Landschap Veluwe. Daarnaast heeft geen toetsing plaatsgevonden aan de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Veluwe.
2. 2. De VROM-inspectie zet vraagtekens bij de omvang van het woningbouwprogramma, waarmee in feite 'gehuchten' ontstaan in het landschap, hoezeer ook sprake is van landschappelijke inpassing. Een afweging tegen de rijkselementen bundeling en nationaal landschap worden gemist, waarbij het effect van de optelsom die soortgelijke ontwikkelingen in het buitengebied een element in deze afweging kan worden beschouwd.

Gemeentelijke reactie

1. 1. De gemeente onderkent dat aan de toetsing aan het Nationale Landschap Veluwe onvoldoende aandacht is besteed en dat deze niet in de toelichting is opgenomen. De plantoelichting is op dit punt aangepast.
2. 2. Deze afweging heeft grotendeels plaatsgevonden bij het opstellen van de Streekplanuitwerking functieveranderingsbeleid voor de Regio Noord-Veluwe. Onderhavig plan vormt hiervan een uitwerking. Een afweging van het voorgenomen plan ten opzichte van de rijkselementen "bundeling" en "nationaal landschap" is alsnog in de toelichting opgenomen. Vooropgesteld wordt dat onderhavig plan wel 5 voormalige agrarische bedrijfslocaties betreft die gesaneerd worden, waardoor per saldo circa 3 woningen per bedrijfslocatie zijn toegestaan. Het plan dateert van voor de regionale uitwerking functieverandering en werd beschouwd als pilotproject. Aanvankelijk is het plan dus rechtstreeks getoetst aan de provinciale regeling en voldeed hieraan. Het plan is ook in overeenstemming met het inmiddels vastgestelde, en door de provincie geaccordeerde, regionale uitwerking.

De overlegreactie van de VROM-inspectie, Regio Oost heeft geleid tot een aanpassing van de plantoelichting.

Het voorontwerp van het bestemmingsplan Stakenbergweg 191-202 heeft van 11 november 2009 tot en met 22 december 2009 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn zijn inspraakreacties ontvangen van Gelderse Milieufederatie (mede namens Stichting Geldersch Landschap, Vereniging Natuurmonumenten en Vereniging het Edelhert), Slaa + van Asselt Architecten (namens dhr. J. van Essen, Stakenbergweg 191) en Van Westreenen BV (namens dhr. M. de Bruin, Stakenbergweg 195). De inspraakreacties zijn in deze paragraaf weergegeven en van een gemeentelijke reactie voorzien.

Gelderse Milieufederatie

Op 22 december 2009 is een uitgebreide inspraakreactie ontvangen van de Gelderse Milieufederatie, die mede is ingediend namens Stichting Geldersch Landschap, Vereniging Natuurmonumenten en Vereniging het Edelhert.

1. 1. Het plan voorziet in 24 woningen en een toename van 19 woningen op een relatief beperkt oppervlak, terwijl hier geen zoekzone wonen is aangegeven in het Streekplan. Dit plan is concurrerend met andere woningbouwplannen in de gemeente en een inbreuk op de bestaande verkavelingsstructuur.
2. 2. Het plan ligt direct tegen EHS en Natura 2000-gebied de Veluwe en tevens binnen het actiegebied Waterhuishouding van de Hierdense beek. Hiervoor wordt een GGOR opgesteld. Onomkeerbare ontwikkelingen die mogelijk van invloed zijn op het GGOR-proces zijn niet gewenst. Landgoed Staverden is een TOP-lijstgebied welke mogelijk verstoord wordt.
3. 3. De natuurgebieden worden door ontbreken van voorzieningen relatief weinig bezocht. De gebiedskwaliteiten van Nationaal landschap de Veluwe vindt men hier bij uitstek. Belangrijkste knelpunten zijn:
   1. a. Naast het plangebied (landgoed Staverden) ligt een primaire bronstlocatie van het edelhert. Elke toename van recreatiedruk betekent een significante toename van verstoring op de aanwezige soorten.
   2. b. Vaste verblijf- en voortplantingsplaatsen zijn in de Flora- en faunawet beschermd.
   3. c. Er is een dassenburcht in de onmiddellijke nabijheid, welke verstoord kan worden door vergraving of aanwezigheid honden.
   4. d. Meer woon-werkverkeer zorgt voor meer aanrijdingen van wild.
   5. e. Op de heide in de onmiddellijke nabijheid broedt de nachtzwaluw, welke betredingsgevoelig is.
   6. f. In het naastgelegen bosgebied broedt de zwarte specht welke ook op relatief grote afstanden al verstoord kan worden.
   7. g. Door meer licht en geluid vindt verstoring plaats van het naastgelegen natuurgebied, welke gekenmerkt wordt door rust en donkerte.
   8. h. Landgoed Staverden kent diverse belangrijke flora en fauna.
4. 4. Uit de natuurtoets wordt opgemaakt dat bronbemaling wordt toegestaan. Wat zijn de gevolgen voor de omliggende natte natuur, antiverdrogingsmaatregelen en is er een relatie gelegd met het actieplan Waterhuishouding?
5. 5. Het lijkt erop dat er geen overleg heeft plaatsgevonden met lokale en terreinbeherende instanties.
6. 6. Bij de beoordeling van geluid en optische verstoring en mechanische effecten is geen rekening gehouden met de relatieve rust op landgoed Staverden en de Elspeetse heide.
7. 7. Ten aanzien van verstoring door licht worden opvallend genoeg geen randvoorwaarden gesteld met betrekking tot de verlichting.
8. 8. Er heeft geen broedvogelonderzoek plaatsgevonden.
9. 9. Veldonderzoek in verschillende periodes van het jaar is noodzakelijk teneinde inzicht te krijgen in het voorkomen van vleermuizen.
10. 10. Er is geen onderzoek gedaan naar de betekenis van de agrarische gronden als fourageergebied voor das en andere diersoorten
11. 11. De relatie tussen hydrologie en de natuurkwaliteiten van omliggende natuurgebieden wordt niet gelegd in het bestemmingsplan. In het oude bestemmingsplan waren deze geborgd middels een aanlegvergunningsstelsel.
12. 12. Het plan zorgt voor meer infrastructuur en zodoende ingrepen in de bodem met waarschijnlijk hydrologische consequenties.
13. 13. Een gelijksoortige benadering van diverse locaties zorgt voor een verstedelijking van het buitengebied.
14. 14. Op de agrarische gronden wordt naast akkerbouw, wat landschappelijk niet aantrekkelijk is, ook paardenhouderij toegestaan, wat meestal leidt tot verrommeling en verhekking.
15. 15. De bestemming groen is niet beschermd tegen verstening.
16. 16. Een relatie tussen het aanlegvergunningsstelsel en de natte natuur ontbreekt, evenals een toetsingskader bij het aanlegvergunningsstelsel.
17. 17. Omdat er ook gewerkt mag worden binnen de bestemming wonen is per saldo ruimte voor 24 werklocaties met bijbehorend verkeer.
18. 18. Via artikel 7.3 (ontheffing praktijkruimte) van het voorontwerp mag 75m² per woning aan praktijkruimte worden opgericht, welke niet gesaldeerd behoeft te worden. Bovendien is dit aspect niet getoetst aan de omgeving.
19. 19. Via artikel 7.4.2 van het voorontwerp kan de bebouwing ter plaatse weer toenemen.
20. 20. Via de regeling voor bed and breakfast (artikel 7.4.3 van het voorontwerp) is er ruimte voor 24 maal 3 kamers is 72 kamers, de consequenties van deze regeling voor de omgeving zijn niet onderzocht.
21. 21. Hoe denkt dat de gemeente overlast aan aangrenzende percelen bij het realiseren van bed en breakfast te voorkomen?
22. 22. Middels ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden (artikel 10, artikel 11 en artikel 13c van het voorontwerp) zijn vergrotingen van het bouwvolume en bouwvlak mogelijk tot 10%. Tegenover deze verstening staat geen compensatie.
23. 23. Op de verbeelding zijn de tuinen ten zuiden van de Stakenbergweg relatief gezien groot te noemen. Dit levert geen gebiedskwaliteit op.
24. 24. Op de verbeelding zit relatief weinig groenbestemming en geen natuurbestemming.
25. 25. Het meest noordelijke perceel kent relatief veel bebouwing. Is hier nog sprake van een slapende bouwvergunning en telt deze mee bij de berekening voor terug te bouwen bebouwing? Er worden immers geen sloopkosten gemaakt.
26. 26. Er wordt afgegraven tot onder het grondwaterpeil. Wat zijn hiervan de hydrologische consequenties?
27. 27. Voorgesteld wordt alternatieven te onderzoeken, bijvoorbeeld de bebouwing terug te brengen op een zoeklocatie wonen of inbreidingslocatie in Elspeet en Nunspeet in verband met diverse voordelen die dit meebrengt. De provincie biedt hiervoor ook de ruimte in haar Streekplan (salderingsregeling) in paragraaf 2.3.7.

Gemeentelijke reactie

1. 1. Het plan voorziet niet in een toename met 19 woningen, maar 14 in een geclusterde setting. Voor 1 van deze woningen is in 2009 al een bouwvergunning met vrijstelling ex. artikel 19 lid 1 verleend. De vergunde woning wordt middels dit bestemmingsplan planologisch geregeld. Het voorontwerp ging nog uit van een toevoeging van 15 woningen, maar dit aantal is teruggebracht naar 14. In afwijking van het voorontwerp, is het maximum aantal toegestane woningen per perceel op de verbeelding weergegeven.

• Het plan behoeft niet te liggen in een 'Zoekzone wonen', omdat sprake is van functieverandering. Bij functieverandering gaat de voorkeur uit naar bouwen op de eigen kavel, waarbij het woningbouwprogramma het volkshuisvestingsbeleid ondersteund. Door een zorgvuldig gekozen landschappelijke inpassing, inschakeling van externe expertise van de ervenconsulent en het bundelen van de diverse opgaven in één planologische procedure is een op elkaar afgestemd landschapsplan en woningbouwprogramma ontstaan waarin woningen in diverse woningbouwcategorieën worden gerealiseerd.
• De woningbouw realiseren op andere locaties, zoals in een zoekzone wonen is in de praktijk lastig te realiseren, alleen al in verband met grondverwerving en de daaruit voortvloeiende financiële haalbaarheid van functieveranderingsprojecten. Indien woningbouw op de eigen kavel niet mogelijk is, bijvoorbeeld door milieuhygiënische belemmeringen, dienen alternatieven te worden gezocht. Van dergelijke belemmeringen is hier geen sprake.
• Ten aanzien van de verkavelingsstructuur is een zorgvuldige afweging gemaakt. De nieuw te realiseren woningen kennen een bijzondere verschijningsvorm die doet vermoeden als of er sprake blijft van een oorspronkelijke boerenerf. De hoofdgebouwen sluiten aan bij het bestaande verkavelingspatroon gezet langs de Stakenbergweg.

2. 2. Het plan is gelegen tegen de EHS en het TOP-lijst gebied 'Dal Staverdense beek'. Naast de herstelwerkzaamheden voor natte natuur in deze gebieden is voor deze gebieden het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regime (GGOR) vastgesteld, waarin de gewenste grondwaterstanden staan beschreven.

• Het landschapsplan voorziet in de gedeeltelijke verlaging van een stuk land ter plaatse van een natuurlijke laagte. Deze vangt het regenwater van de daken op en het water van de oostelijke akkers. Oorspronkelijk was een poel gepland die 40 cm. onder het grondwaterpeil werd uitgegraven, Na overleg met het Waterschap is deze gewijzigd in een laagte tot 10 cm. boven het grondwaterpeil om nadelige effecten op de grondwaterstanden te voorkomen (Zie overlegreactie Waterschap Veluwe). Daarnaast ligt binnen het plangebied een watergang met speciale ecologische doelstelling (SED). Naar aanleiding van de overlegreactie van het Waterschap Veluwe heeft deze watergang alsnog de bestemming Water gekregen.

• Voor het plan als geheel wordt door het toepassen van bouwkundige maatregelen en het infiltreren van hemelwater geen invloed op de grondwaterstand voorzien. Aantasting van het grondwatersysteem en de antiverdrogingsmaatregelen van het naastgelegen TOP-lijstgebied 'De Staverdense Beek' wordt hiermee voorkomen.

3. 3. Het plangebied is gelegen in Nationaal Landschap de Veluwe en meer specifiek de (landbouw-)enclaves die in het Nationaal Landschap de Veluwe liggen. De doelstelling voor deze gebieden is om de bestaande landschapskwaliteit te vergroten en daarmee de kernkwaliteiten te verbeteren. De kernkwaliteiten voor het betreffende gebied zijn neergelegd in de provinciale uitwerking van het Streekplan Gelderland 2005, Kernkwaliteiten waardevolle landschappen. Deze bestaan in hoofdlijn uit de rust, ruimte, donkerte, de afwisseling tussen open heide, gesloten bos, uitgestrekt stuifzand en agrarische enclaves. Ook is een veelheid aan aardkundige kwaliteiten (het reliëf) aanwezig en is het een schatkamer van de oude cultuurwaarden. Het plangebied is niet gelegen in Natura-2000 of EHS-gebied.

• Voor de ecologische uitvoerbaarheid is een quickscan natuurtoets uitgevoerd door Ecogroen advies. Uit dit rapport blijkt dat hoewel het plangebied is gelegen nabij Natura 2000-gebied, er geen sprake is van een negatief effect op de gunstige staat van instandhouding van de habitattypen, -soorten en typerende soorten. Een nadere toetsing wordt niet noodzakelijk geacht, omdat op voorhand in redelijkheid kan worden ingeschat dat het betreffende plan geen significante negatieve gevolgen heeft op het Natura 2000-gebied. Als bevoegd gezag heeft de Provincie Gelderland deze conclusie onderschreven. Er is derhalve geen vergunningplicht in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998. Ten aanzien van de EHS worden geen significante negatieve effecten ten aanzien van de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS verwacht. Ten aanzien van de Flora- en faunawet zijn verspreid in het plangebied geen zwaarder beschermde zoogdiersoorten aangetroffen en zijn er geen aanwijzingen aangetroffen van ontheffingsplichtige broedvogels (zoals uilen, spechten en roofvogels).

1. a. De stelling dat elke toename van recreatiedruk een significante verstoring betekent van de aanwezige soorten is niet aangetoond en ook niet uit de uitgevoerde natuurtoets gebleken. Daarnaast is het uitgangspunt bij de beoordeling dat voor de effecten op de beschermde waarden getoetst wordt ten opzichte van het hele Natura 2000-gebied en de EHS. Omdat de ontwikkeling niet is gelegen in deze gebieden gaat het alleen om externe effecten. Ten gevolge van de woningbouw is een lichte toename van recreanten te verwachten. Ten opzichte van het gehele natuurgebied is deze toename niet significant te noemen. Daarnaast is de eigenaar van een Natura 2000-gebied, die het terrein openstelt voor recreanten zelf verantwoordelijk voor de natuurwaarden van het gebied in relatie tot de openstelling. Maatregelen als zonering en gedeeltelijke afsluiting kunnen op dat moment genomen worden.
2. b. Op de planolocatie zijn diverse laag beschermde zoogdieren te verwachten met een vaste verblijfplaats, zoals bijvoorbeeld de egel en de mol (Flora- en faunawet tabel 1). Het aanvragen van een ontheffing voor deze soorten is niet aan de orde, omdat op grond van artikel 75 van de Flora- en faunawet een vrijstelling geldt. Tijdens het veldbezoek is specifiek gelet op aanwijzingen voor de aanwezigheid van de middelhoog beschermde Steenmarter en Eekhoorn. (Flora- en faunawet tabel 2). Deze zijn niet aangetroffen en vaste verblijfplaatsen zijn op de planlocatie niet te verwachten. Ook vaste verblijfplaatsen van zwaarder beschermde soorten zijn niet te verwachten. Broedvogels waarvan de nestgelegenheid jaarrond beschermd zijn zijn niet op de planlocatie of in de directe omgeving aangetroffen. Voor diverse andere broedvogels biedt het plangebied een geschikte biotoop en naar verwachting zal enig broedgebied van de vogels verloren gaan. In de omgeving zijn echter voldoende uitwijkmogelijkheden. Daarnaast kunnen de werkzaamheden zorgvuldig rondom het broedseizoen worden ingepland, waarmee aan de Flora- en faunawet kan worden voldaan. Voor vleermuizen wordt verwezen naar punt 9 van deze beantwoording.
3. c. Verstoring van dassenburchten is verboden op grond van de Flora- en faunawet. Desondanks bestaat het gevaar dat individuen dassenburchten verstoren. Deze handelingen zijn echter niet toe te schrijven aan de voorgenomen ontwikkeling. Wanneer verstoring, vergraving of loslopende honden nabij dassenburchten zorgen voor verstoring dient hiertegen handhavend te worden opgetreden.
4. d. De toename van verkeer ten gevolge van het plan in relatie tot de wegcapaciteit en huidige verkeersintensiteit is zeer beperkt. Een betekenisvolle toename in aanrijdingen van wild is dan ook niet te verwachten. Daar komt bij dat de Stakenbergweg reeds een 60-kilometerweg is en ter plaatse van de planlocatie een bocht maakt die snelheidsremmend werkt.
5. e. De dichtstbijzijnde heide bevindt zich op een behoorlijke afstand van circa 175 meter opzichte van het plangebied. Bij de uitvoering van het plan wordt het gebied niet betreden. Daarnaast is de Flora- en faunawet ook van toepassing op individuele bewoners en recreanten. Voor het overige wordt verwezen naar punt 3 onder a van deze beantwoording.
6. f. Van nestplaatsen van de zwarte specht binnen het plangebied of binnen de invloedssfeer van het plangebied is niet gebleken. Een verstorend effect wordt derhalve niet verwacht.
7. g. Aangenomen mag worden dat de burgerwoningen op normale wijze worden verlicht. Ten opzichte van de huidige verlichting van agrarische bedrijven is de toename van buitenverlichting vermoedelijk beperkt. Voorwaarden stellen ten aanzien van verlichting is aan de orde indien verlichting een behoorlijke impact kan hebben op de omgeving, zoals het geval bijvoorbeeld is bij het opstellen van lichtmasten bij een paardenbak. In onderhavig geval is hier geen sprake van. Daar komt bij dat de woningen voor het merendeel op een grotere afstand van het Natura 2000-gebied worden gesitueerd (meer dan 80 meter). Voor de rest wordt verwezen naar punt 3 onder b en e van deze beantwoording. Hoewel in beginsel geen problemen worden voorzien, zal in overleg met de eigenaren worden gekeken of op particulier niveau afspraken over verlichting kunnen worden gemaakt, welke vastgelegd kunnen worden in een VVE-constructie.
8. h. De ruimtelijk relevante soorten in het plangebied en binnen de invloedssfeer van het plangebied zijn onderzocht. Deze vormen geen belemmering voor het realiseren van het project.
4. 4. Op basis van de bodemkaart is bepaald dat de grondwaterstand op de Veluwe dusdanig laag is dat geen bemaling noodzakelijk is en dat dit in relatie tot grondwaterafhankelijke Habitattypen naar verwachting geen effect zal hebben. Buiten dat heeft toepassing van bronbemaling slechts tijdelijke en lokale gevolgen. Gelet op de beperkte effecten ligt het leggen van een relatie met het Waterhuisdhoudingsplan en het anti-verdrogingsprogramma niet in de rede.
5. 5. De bedoeling van het uitvoeren van een ecologische quickscan is niet om een volledige en uitputtende inventarisatie op te stellen. Het gaat immers om een zorgvuldige risico-inschatting ten aanzien van het voorkomen van soorten flora en fauna in relatie tot de relevante natuurwet- en regelgeving. Een consultatie van de terreinbeherende instanties is derhalve niet noodzakelijk.
6. 6. Gelet op de ligging van het plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebied de Veluwe en het ontbreken van een geschikte biotoop voor kwalificerende en typerende soorten op de planlocatie en in de directe nabijheid hiervan, kunnen negatieve verstorende effecten worden uitgesloten.
7. 7. Verwezen wordt naar punt 3 onder g van deze beantwoording.
8. 8. Het veldbezoek is buiten de broedperiode van vogels uitgevoerd, waardoor het niet mogelijk was een broedvogelinventarisatie uit te voeren. Op basis van de resultaten van het veldonderzoek, de terreingesteldheid, bekende verspreidingsgegevens en 'expert-judgement' is een inschatting gemaakt van de te verwachten soortensamenstelling. Verder wordt verwezen naar punt 3 onder b van deze beantwoording.
9. 9. De constatering dat nader onderzoek naar vleermuizen noodzakelijk nodig is, is correct. Dit staat ook in de uitgevoerde quickscan. Op 22 juni, 11 juli, 29 augustus en 14 september 2009 is het onderzoeksgebied Stakenbergweg te Elspeet geïnventariseerd op vleermuizen. Hierbij is gebruik gemaakt van diverse methoden. Tijdens onderhavig onderzoek zijn vier soorten vleermuizen waargenomen, namelijk de gewone dwergvleermuis (Pipistrellus pipistrellus), ruige dwergvleermuis (Pipistrellus nathusii), laatvlieger (Eptesicus serotinus) en de rosse vleermuis (Nyctalus nocatlua). Uit het onderzoek blijkt dat de sloop van de stallen zonder ontheffing van de flora- en faunawet kan worden uitgevoerd voor wat betreft vleermuizen. In één van de te herbouwen woonhuizen is een paarverblijfplaats van een klein aantal gewone dwergvleermuis aangetroffen. Mogelijk doet deze verblijfplaats ook dienst als winterverblijfplaats van enkele gewone dwergvleermuizen. Voor de sloop en herbouw van deze woning is een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet noodzakelijk. Deze zal worden aangevraagd.
10. 10. Mogelijk worden de gronden beperkt gebruikt als fourageergebied door dassen. Fourageergebieden van de das zijn echter niet beschermd op basis van de Flora- en faunawet. In het landschapsplan voor het plangebied wordt rekening gehouden met het grotendeels handhaven en versterken van de bestaande groenstructuur. Daarnaast wordt de bebouwing verder geclusterd dan in de huidige situatie. Er wordt daarom geen wezenlijke aantasting van de ecologische kwaliteit van het gebied met bijbehorende betekenis als fourageergebied voor de das voorzien.
11. 11. In tegenstelling tot hetgeen wordt gesteld, is de relatie tussen hydrologie en de natuurkwaliteiten van omliggende natuurgebieden, evenals in het bestaande bestemmingsplan wel aanwezig. Door middel van eenzelfde aanlegvergunningsstelsel (Wabo: Omgevingsvergunning voor het uitvoeren een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden) als in het voormalige bestemmingsplan worden de betreffende kwaliteiten geborgd. Op dit terrein zijn dan ook geen beleidsveranderingen beoogd.
12. 12. De hydrologische consequenties van het plan zijn in de toelichting van het bestemmingsplan beschreven. Daarnaast heeft overleg plaatsgevonden met het Waterschap Veluwe. Gelet op het feit dat de nieuw te realiseren bebouwing grotendeels al op bestaand bebouwd gebied wordt gerealiseerd, er maatregelen worden genomen om hemelwater te infiltreren en er sprake is van een relatieve clustering van bebouwing, wordt de stelling dat sprake is van een aantasting van de bodem door verharding met bijbehorende hydrologische consequenties niet onderschreven.
13. 13. Vooraf moet worden gesteld dat in onderhavige situatie 5 (voormalige) agrarische percelen worden of zijn gesaneerd waarbij een aanzienlijke oppervlakte aan bedrijfsbebouwing wordt of is gesaneerd. Daarnaast wordt ook niet op elke locatie 50% terugbouw toegestaan. Gerekend naar agrarische bouwkavels worden circa 3 woningen per kavel toegestaan. Ontwikkelingen als onderhavige zijn op zichzelf toelaatbaar en voldoen aan het provinciale beleid omtrent functieverandering en de regionale uitwerking hiervan.
14. 14. Voor de bestemming agrarisch gebied wijkt het voorliggende bestemmingsplan op dit onderwerp niet af van het bestemmingsplan Buitengebied Agrarische Enclave. Productiegerichte paardenhouderij, akkerbouw en veeteelt zijn zowel in het oude als in het nieuwe bestemmingsplan toegestaan. Er wordt op dit punt geen beleidswijziging beoogd. Inherent aan de agrarische functie van de gebieden is een bepaalde mate van afscherming van gronden of akkerbouw. Het primaat in de agrarische enclave ligt dan ook bij de agrarische functie, in tegenstelling tot de naastgelegen natuurgebieden.
15. 15. Uitsluitend kleinschalige ontwikkelingen, zoals hekwerken ten behoeve van afscherming van het aangrenzende terrein of in- en uitritten ten behoeve van de aangrenzende bestemmingen zijn toelaatbaar. Gelet op de relatief kleine impact worden deze ontwikkelingen niet onredelijk gevonden. Bij het realiseren van dergelijke zaken wordt daarnaast de doeleindenomschrijving van de bestemming inachtgenomen, waarin de landschappelijke en natuurwaarden geborgd zitten. Voor zwaardere ingrepen is een omgevingsvergunning (voorheen: aanlegvergunning) vereist. De landschaps- en natuurwaarden zijn hiermee afdoende beschermd.
16. 16. Verwezen wordt naar punt 11 van deze beantwoording. Er wordt geen wijziging in het voorgestane beleid op dit punt voorzien.
17. 17. Uitsluitend kleinschalige werkfuncties, met een uitstraling die past bij de woonfunctie kunnen met een afwijkingsprocedure worden toegestaan, waarbij ten hoogste 45m² van de woning hiervoor kan worden ingezet. Zaken als parkeerdruk en verkeersaantrekkende werking zijn, naast diverse andere randvoorwaarden, onderdeel van deze afweging. Van een onevenredige impact is gelet op de aard, schaal en randvoorwaarden bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid geen sprake.
18. 18. Het uitgangspunt bij functieverandering is dat de bebouwing na realisatie niet meer verder toeneemt. Een ontheffing die nadere mogelijkheden biedt om te bouwen ten behoeve van een praktijkruimte is niet passend binnen dit uitgangspunt. Het betreffende artikel is daarom uit de regels verwijderd.
19. 19. De afwijkingsbevoegdheid in artikel 8.4.2 biedt mogelijkheden om een aangebouwd bijgebouw bij een woning te betrekken. De toepassing richt zich daarmee op gebruik. Deze regeling biedt derhalve geen nadere bouwmogelijkheden. Per saldo moet bij toepassing van deze afwijkingsbevoegdheid immer kunnen worden voldaan aan de maximale mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt ten aanzien van de inhoud van woningen en de oppervlakte aan bijgebouwen.
20. 20. Mede naar aanleiding van deze inspraakreactie is de wijzigingsbevoegheid ten aanzien van bed and breakfast uit de planregels gehaald. Bij functieverandering is het niet wenselijk een dergelijke activiteit toe te staan middels een algemene regeling.
21. 21. Verwezen wordt naar punt 21 van deze reactie.
22. 22. Een algemene ontheffingsbevoegdheid van 10% is opgenomen om toch medewerking aan een plan te kunnen verlenen als dat vanwege bijvoorbeeld technische eisen niet past binnen de bestemmingsregeling, maar op zichzelf wel wenselijk is. Te denken valt bijvoorbeeld aan wijzigingen in het bouwbesluit ten aanzien van de minimale verdiepingshoogte, waardoor het gehele gebouw hoger moet worden. Een andere situatie kan zijn dat bepaalde architectonische oplossingen, die vanuit het welstandaspect gewenst zijn, een kleine overschrijding opleveren. Deze ontheffingsmogelijkheid zal in elk geval niet automatisch worden toegepast, maar alleen als hier een goede reden voor is.
23. 23. De tuin van de nieuw te realiseren woning op perceel Stakenbergweg 193/193a loopt tot 5 meter achter de woning. De tuin aan de achterzijde van de Stakenbergweg 195/197 loopt tot 20 meter achter de woning. Naar aanleiding van de inspraakreactie van Van Westreenen wordt de tuinbestemming nog een stuk zuidwaarts gelegd. De delen die zijn aangeduid als tuin kennen deels ook erfbeplanting welke wordt vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst. Deze beplanting is echter niet van dien omvang, dat deze in een passende groene bestemming moet worden verankerd. Inrichting en onderhoud van deze beplanting wordt via de privaatrechtelijke weg afgedwongen.
24. 24. Inhoudelijk gezien kent de opgenomen groenbestemming geen geringere bescherming dan een eventuele natuurbestemming.
25. 25. Voor het noordelijke perceel Stakenbergweg 202 is inderdaad bouwvergunning verleend voor het oprichten van een schuur van 1000 m² welke nog niet is gerealiseerd. Deze oppervlakte telt echter niet mee voor de berekeningen. In totaal is op de nummers 198 en 202 3095m² aan bebouwing aanwezig Hiervan wordt 1240m² teruggebouwd, oftewel 28% van de te slopen oppervlakte.
26. 26. Zoals aangegeven onder punt 2 van deze beantwoording wordt afgezien van afgraving tot onder het grondwaterpeil, waardoor het plan daadwerkelijk grondwaterneutraal ontwikkeld kan worden.
27. 27. Verwezen wordt naar punt 1 van deze beantwoording.

De punten 2, 9, 12 en 26 hebben geleid tot een aanpassing van de plantoelichting. Mede naar aanleiding van de punten 1, 18, 20 en 21 hebben aanpassingen plaatsgevonden aan de regels en de verbeelding. De punten 3, 4-8, 11, 13-17, 19, 22-25 en 27 hebben niet geleid tot aanpassingen.

Slaa + van Asselt Architecten

Namens de eigenaar van het perceel Stakenbergweg 191, één van de initiatiefnemers, heeft Slaa + Van Asselt Architecten een inspraakreactie ingediend. Deze is op 25 november 2009 ontvangen. Gevraagd wordt om de bestemmingsregeling voor het perceel Stakenbergweg 191 zodanig aan te passen dat het voorgestelde bouwplan hierin past. Ten behoeve van de ingangspartijen, die zijn vormgegeven als gestileerde silo's opgenomen is plaatselijk behoefte aan een maximale bouwhoogte van 6,5 meter, die plat afgedekt mag worden. Het voorontwerpbestemmingsplan staat dit niet toe.

Gemeentelijke reactie

Inmiddels is het inrichtingsplan voor dit perceel door de initiatiefnemer gewijzigd. Het aantal nieuwe woningen op dit perceel is teruggebracht naar twee en de situering van deze woningen is gewijzigd. Ook is de vormgeving als gestileerde silo's ook verlaten. Het bestemmingsplan is zodanig aangepast dat het gewijzigde plan hierin past.

De inspraakreactie van Slaa + Van Asselt Architecten heeft geleid tot een aanpassing van de regels en de verbeelding.

Van Westreenen BV

Van Westreenen BV heeft namens de eigenaar van het perceel Stakenbergweg 195, één van de initiatiefnemers, een inspraakreactie ingediend op het voorontwerp. Deze reactie is op 30 november 2009 ontvangen. Gevraagd wordt om de verbeelding te wijzigen in die zin dat een gedeelte van het perceel Stakenbergweg 195 de bestemming 'Tuin' krijgt in plaats van 'Agrarisch'. Na deze wijziging sluit het bestemmingsplan beter aan bij de bestaande situatie, waarin deze grond als tuin is ingericht.

Gemeentelijke reactie

De greppel vormt een natuurlijke scheiding tussen het gedeelte tuin en agrarische grond. Daarnaast is in de feitelijke situatie deze grond voor de helft al op deze wijze in gebruik. Hoewel een relatief grote tuin ontstaat, zou het niet verleggen van de grens betekenen dat een deel van de gronden agrarisch werd bestemd, terwijl het feitelijk gebruik van de grond door de aanwezigheid van de greppel werd belemmerd. Om die reden kan worden ingestemd met het verleggen van de bestemmingsgrens.

De inspraakreactie van Van Westreenen BV heeft geleid tot een aanpassing van de verbeelding.