Dit TAM-omgevingsplan is gericht op het faciliteren van een gebruikswijziging op het perceel Weerhorsterweg 6 in Hoogland-west en is als nieuw hoofdstuk 22a opgenomen in het omgevingsplan van de gemeente Amersfoort. Dit hoofdstuk is op grond van artikel 11.1 lid 2 Besluit elektronische publicaties bekend gemaakt en digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit hoofdstuk conform de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP-TPOD beschikbaar te stellen.

Het op https://www.ruimtelijkeplannen.nl uitgegeven deel van het omgevingsplan (hierna: dit deel) weergegeven hoofdstukken moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk 22a van het omgevingsplan van de gemeente Amersfoort. In de artikelkop van de in dit deel weergegeven artikelen moet na het woord 'Artikel', na de spatie en direct voor het artikelnummer '22a' gelezen worden. In de kop van de bijlagen bij het in dit deel weergegeven hoofdstuk moet na het woord 'Bijlage', na de spatie en direct voor het nummer van de bijlage '22a' gelezen worden.

Begripsbepalingen die zijn opgenomen in het omgevingsplan gemeente Amersfoort, bijlage I bij het Besluit activiteiten leefomgeving, bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, bijlage I bij het Besluit kwaliteit leefomgeving, bijlage I bij het Omgevingsbesluit en bijlage I bij de Omgevingsregeling, zijn van toepassing op dit hoofdstuk, tenzij in Artikel 2 daarvan is afgeweken.

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0307.bpbgebwest-0301;

het TAM-omgevingsplan wijzigingsplan Weerhorsterweg 6 van de gemeente Amersfoort;

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0307.BP00237-0301;

1. 1. De besluiten als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder a, b, c, g, h, i, j, k, l of m, van de Invoeringswet Omgevingswet op de locatie, bedoeld in het derde lid.
2. 2. De regels in dit plan zijn van toepassing op de locatie Weerhorsterweg 6, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0307.BP00237-0301 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

Een locatie die op de verbeelding is aangewezen als ‘Agrarisch met waarden -Hoevenlandschap’ heeft de volgende functies:

1. a. de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven, waarbij per bouwvlak ten hoogste één agrarisch bedrijf is toegestaan, met dien verstande dat voor de toepassing van deze bepaling de bouwvlakken die gekoppeld zijn door middel van een relatieteken (figuuraanduiding) , gezamenlijk als één bouwvlak worden aangemerkt;
2. b. het weiden van vee en/of het verbouwen van gewassen (niet in een volkstuincomplex);
3. c. de instandhouding, bescherming en ontwikkeling van zowel de landschappelijke waarden van het Hoevenlandschap, als de cultuurhistorische waarden van het oorspronkelijke verkavelingspatroon;
4. d. de waterhuishouding;
5. e. nutsvoorzieningen en kleinschalige infrastructurele voorzieningen;
6. f. extensief recreatief medegebruik;

Op en in deze gronden zijn uitsluitend andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de toegestane functie, met een hoogte van niet meer dan 1,30 meter, waarbij (kunst)mest- en/of voedersilo’s en kuilvoerplaten en -sleuven uitsluitend binnen de bouwvlakken mogen worden gebouwd;

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd maatwerkvoorschriften te stellen met betrekking tot de plaats en afmetingen van andere bouwwerken ten behoeve van:

1. a. een samenhangend bebouwingsbeeld;
2. b. de instandhouding en de bescherming van de waarden zoals genoemd in lid 4.1.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik van:

1. a. teeltondersteunende voorzieningen;
2. b. paardenbakken en/of paddocks, buiten de bouwvlakken.

Onder strijdig gebruik wordt niet verstaan:

1. a. het gebruik van de gronden binnen de bouwvlakken voor de volgende wijzen van
   (co-)vergisting van mest, voor zover de capaciteit van de(co-)vergistingsinstallatie minder dan 100.000 kg per dag bedraagt en:
   1. 1. het bedrijf verwerkt eigen geproduceerde mest en voegt eigen en/of van derden afkomstige co-substraten toe; de co-vergiste mest wordt op tot het bedrijf behorende gronden gebruikt of naar derden afgevoerd;
   2. 2. het bedrijf verwerkt aangevoerde mest geproduceerd door derden en voegt eigen en/of van derden afkomstige co-substraten toe; de co-vergiste mest wordt op de tot het bedrijf behorende gronden gebruikt;
2. b. het leveren van energie die vrijkomt bij het onder a bedoelde proces van co-vergisting;
3. c. het trainen van paarden als nevenactiviteit bij een paardenfokkerij.

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden de volgende andere werken en werkzaamheden uit te voeren:

1. a. het aanleggen en verharden of wijzigen van het profiel van wegen en paden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
2. b. het ophogen en egaliseren van de gronden;
3. c. vellen of rooien van bomen, hakhout en andere houtopstanden en het verrichten van handelingen, die de dood of ernstige beschadiging daarvan tot gevolg kunnen hebben;
4. d. het aanleggen van een paardenbak en/of paddock.

Een locatie die op de verbeelding is aangewezen als 'Tuin' heeft de functie van tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;

Op deze gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de toegestane functie alsmede erkers en ingangspartijen ten dienste van de aangrenzende functie worden gebouwd.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van de gronden voor het parkeren van auto's.

Een locatie die op de verbeelding is aangewezen als 'Wonen - 1' heeft de volgende functies :

1. a. wonen;
2. b. beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten, met dien verstande dat:
   1. 1. het beroep of bedrijf door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend welke bewoner maximaal 2 medewerkers mag hebben;
   2. 2. het gebruik van de woning en bijbehorende bouwwerken voor beroep of bedrijf niet mag leiden tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van:
      • het woonkarakter van de woning;
      • de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van de (primaire) woonfunctie;
      • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woongenot en de woonsituatie van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk.
   3. 3. er geen sprake is van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
   4. 4. maximaal 35% van de bebouwde oppervlakte van de woning en de bijbehorende bouwwerken mag worden benut voor het beroep of bedrijf, met een maximum van 75 m²;
   5. 5. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige invloed heeft op de parkeerbehoefte in de openbare ruimte;
   6. 6. de activiteit geen waarneembare geluid, geur of trillingen buiten de woning en de bijbehorende bouwwerken mag veroorzaken op 20 meter van de gevel of in aanpandige resp. geluid-, geur-, of trillings gevoelige gebouwen;
   7. 7. er geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond de woning mogen plaatsvinden, met uitzondering van in- en uitladen;
   8. 8. geen buitenopslag plaatsvindt;
   9. 9. reclame-uitingen maximaal 0,15 m² zijn en plat tegen de gevel worden gemonteerd of vrijstaand op een maximale hoogte van 1 meter op eigen terrein.
3. c. behoud en bescherming van de cultuurhistorische waarde van gebouwen ter plaatse van de op de verbeelding voorkomende aanduiding ‘cultuurhistorische waarden’;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en erven, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water,
5. e.
   met dien verstande dat per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de toegestane functie.

Burgemeester en wethouders kunnen maatwerkvoorschriften stellen met betrekking tot de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken, voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

1. a. ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden" (cw) is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen en/of geheel of gedeeltelijk de voorgevel of dakconstructie te wijzigen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
2. b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder lid 6.5 onder a indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed;
3. c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld in lid 6.5 onder a vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit.
   

Een locatie die op de verbeelding is aangewezen als 'Waarde - archeologie categorie 2' heeft, behalve voor de andere daar voorkomende functie(s), mede de functie voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden, waarbij geldt dat:

1. a. deze functie primair is ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende functies;
2. b. wanneer in het geval van een ontwikkeling - in het gebied behorende bij deze ontwikkeling - twee of meer categorieën gelden, dan is de hoogste verwachtingswaarde van toepassing op het gehele bij de ontwikkeling behorende gebied;
3. c. het bepaalde in 7.1 onder b is niet van toepassing, wanneer na vooroverleg met de gemeentelijk archeoloog blijkt dat het belang van de archeologie niet onevenredig wordt geschaad.

Een locatie die op de verbeelding is aangewezen als 'Waarde - archeologie categorie 3' heeft, behalve voor de andere daar voorkomende functie(s), mede de functie voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden, waarbij geldt dat:

1. a. deze functie primair is ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende functies;
2. b. wanneer in het geval van een ontwikkeling - in het gebied behorende bij deze ontwikkeling - twee of meer categorieën gelden, dan is de hoogste verwachtingswaarde van toepassing op het gehele bij de ontwikkeling behorende gebied;
3. c. het bepaalde in 8.1 onder b is niet van toepassing, wanneer na vooroverleg met de gemeentelijk archeoloog blijkt dat het belang van de archeologie niet onevenredig wordt geschaad.

Een op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan bestaande activiteit die in strijd is met de regels van dit plan, mag worden voortgezet.

Het is verboden een met het omgevingsplan strijdige activiteit te veranderen, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Als de activiteit, bedoeld in artikel 9 na het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden de activiteit daarna te hervatten.

Artikel 9 is niet van toepassing op activiteiten die reeds in strijd zijn met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover dit plan elders regels bevat over eerbiedigende werking hebben deze regels voorrang op de regels in deze paragraaf.

Het perceel Weerhorsterweg 6 heeft volgens het omgevingsplan Amersfoort - bestemmingsplan 'Buitengebied West' (NL.IMRO.0307.bpbgebwest-0301) een agrarische bestemming.

_{Afbeelding 1: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied West}

Op het perceel Weerhorsterweg 6 is een aanduiding 'cultuurhistorische waarden' opgenomen. De eigenaar van het perceel heeft de gemeente verzocht om hiervoor een woning te realiseren.
In het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Buitengebied West' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de agrarische bestemming te wijzigingen van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen naar wonen (artikel 31.7). Het voorliggende TAM-omgevingsapln wijzigingsplan 'Weerhorsterweg 6' is hiervan het resultaat.

De Weerhorsterweg ligt in het 'Buitengebied West'. Dit is het agrarische gebied ten westen van Amersfoort en wordt ook wel Hoogland West genoemd.

_{Afbeelding 2: Ligging plangebied in Hoogland West}

_{Afbeelding 3: Luchtfoto Weerhorsterweg 6}

De Weerhorsterweg 6 vormt samen met de agrarische bebouwing aan de overzijde één agrarisch bedrijf. Dit deel van het perceel wordt nu afgesplitst van dat agrarisch bedrijf, en krijgt een woonbestemming.

Op 20 december 2011 heeft de gemeenteraad van Amersfoort het bestemmingsplan 'Buitengebied west' vastgesteld. Het voorliggende TAM-omgevingsplan wijzigingsplan 'Weerhorsterweg 6' is een wijziging van het bestemmingsplan 'Buitengebied West'.

In het bestemmingsplan 'Buitengebied West' is 'Wijzigingsbevoegdheid verbouw waardevolle panden ' in artikel 31.7 opgenomen'.

_{Afbeelding 7: Artikel 31.7 uit bestemmingsplan 'Buitengebied West'}

Uit de beschrijving van de nieuwe situatie in paragraaf 2.2 en de onderbouwing in hoofdstuk 3 blijkt dat het toekomstige gebruik past binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

Het ontwerp TAM-omgevingsplan wijzigingsplan 'Weerhorsterweg 6' heeft voor iedereen ter inzage gelegen van 5 maart tot en met 15 april 2024, waarbij iedereen de mogelijkheid had een zienswijze over het ontwerpbesluit kenbaar te maken. Er zijn binnen deze periode XXX zienswijzen kenbaar gemaakt. De zienswijzennota 'XXX' is als bijlage XXX bij deze toelichting gevoegd en maakt onderdeel uit van dit plan.
Het vastgestelde plan is gepubliceerd en op XXX ter inzage gelegd. Vanaf XXX tot en met XXX kunnen belanghebbenden, een gemotiveerd beroepschrift indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Aan de Weerhorsterweg is een agrarisch perceel gelegen met 3 aanelkaar gekoppelde bouwvlakken. De oude boerderij ligt op Weerhorsterweg 6 en kent een cultuurhistorische waarde.

Het oude boerderijtje is in een slechte staat. Om de pand duurzaam te kunnen behouden, wordt het grondig gerenoveerd en verbouwd. In de huidige situatie had het geen duidelijke functie, in de nieuwe situatie wordt een vrijstaande woning gerealiseerd.

Om gebruik te kunnen maken van de regels uit het bestemmingsplan Buitengebied West, is een inrichtingsplan opgesteld.

De bestaande bijgebouwen worden gesloopt en vervangen voor kleinere bijgebouwen, waardoor ruimte ontstaat voor vergroening van het perceel. Ook wordt aandacht besteed aan een nieuwe groene inrichting. Bestaande bomen blijven behouden en worden aangevuld met nieuw te planten bomen.

Om te beoordelen of wordt voldaan aan het groencompensatiebeleid, is gebruik gemaakt van het puntensysteem. Zie bijlage 1.

Het wijzigen van het omgevingsplan voor het perceel Weerhorsterweg 6 van 'Agrarisch met waarden - Hoevenlandschap' naar 'Wonen - 1', is mogelijk nadat gebleken is dat er geen belemmeringen zijn vanuit de omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk worden de aspecten die relevant kunnen zijn voor de voorgenomen ontwikkelingen kort besproken.

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening stelt dat in verband met de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan onderzoek te worden verricht naar de geschiktheid van de gronden voor het beoogde doel. In het geval van bodemverontreiniging moet worden vastgesteld welke aard de verontreiniging heeft en wat de omvang van de verontreiniging is. Zo kan worden beoordeeld welke handelingen benodigd zijn om de verontreiniging te verwijderen of te verminderen, zodat na uitvoeren van deze handelingen kan worden voldaan aan de milieuwetgeving.

In het kader van onderliggend wijzigingsplan vinden geen ruimtelijke ingrepen plaats. De agrarische enkelbestemming wordt ter plaatse van het erf gewijzigd in een woonbestemming. De agrarische bebouwing wordt daarbij als reguliere woning in gebruik genomen. Bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal moeten worden beoordeeld of in dat kader nog een bodemonderzoek uitgevoerd moet worden.

Het aspect 'Bodem' vormt daarom geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingswijziging ter plaatse van de Weerhorsterweg 6.

Wet natuurbescherming

Sinds 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming van kracht. Hierin zijn de Natuurbeschermingswet 1988, de Boswet en de Flora- faunawet samengevoegd. De wet volgt in hoofdlijnen de bepalingen uit de Vogel en Habitatrichtlijn op. De belangrijkste beschermde natuurwaarden in de Wet natuurbescherming zijn:

• beschermde natuurgebieden (Natura 2000 gebieden);
• aangepaste soortenlijst beschermde planten en dieren;
• expliciete vermelding intrinsieke waarde van natuur;
• algemene zorgplicht voor natuurgebieden en in het wild levende dieren, planten en hun leefomgeving;
• actieve soorten bescherming.

Met inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming is het decentralisatieproces van het natuurbeleid formeel afgerond. Daarmee hebben de provincies de regie over het natuurbeleid in de regio, waarbij ook de bevoegdheden van het Rijk naar de provincies zijn overgedragen.

Natuurwaarden in relatie tot Weerhorsterweg 6

In het kader van de omgevingsvergunning zal een onderzoek naar Flora en fauna moeten worden aangeleverd.

Het aspect flora en fauna vormt op voorhand geen belemmering voor de gewenste wijziging van het bestemmingplan.

Bij het wijzigen van de bestemming mag het resultaat niet zijn dat omliggende (agrarische) bedrijven worden gehinderd in hun bedrijfsvoering. In dit kader is het eveneens van belang dat de nieuwe woning geen geurhinder gaat ondervinden van deze bedrijven. Het naastgelegen perceel heeft reeds een woonbestemming. Hieruit mag geconcludeerd worden dat er geen overlast van geur te verwachten is. De huidige woning is daarnaast reeds beschermd tegen de geuremmissie van andere omliggende bedrijven.

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de gewenste wijziging van het bestemmingplan.

Met het wijzigen van de bestemming 'Agrarisch met Waarden - Hoevenlandschap' in 'Wonen - 1' komt de mogelijkheid te vervallen om op deze locatie een agrarische bedrijfsactiviteiten te ontplooien. Er wordt slechts één woning toegevoegd en er worden geen grote vervuilende objecten gerealiseerd.

De stikstofuitstoot zal daarom niet toenomen. Met het wijzigen van de agrarische bestemming wordt agrarische bedrijfsvoering onmogelijk gemaakt. Stikstofuitstoot als gevolg van agrarische bedrijfsvoering zal dan ook niet meer plaatsvinden op deze locatie. Er kan worden uitgegaan dat in de nieuwe planologische situatie stikstofuitstoot lager zal zijn dan binnen de agrarische bedrijfsvoering onder het 'oude' bestemmingsplan.

Geconcludeerd kan worden dat de Wet natuurbescherming, vanuit stikstof gezien, geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

In de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (als onderdeel van de Monumentenwet 1988) zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving opgenomen. In lijn met deze wetgeving heeft Amersfoort een archeologische beleidskaart vastgesteld, waar per gebied wordt aangegeven hoe moet worden omgegaan met de archeologie bij het ontwikkelen en uitvoeren van plannen/bodemverstorende projecten.

De beleidskaart kent een onderverdeling in gebieden met verschillende kleuren. Per gebied is een beleidsadvies geformuleerd. Zo zijn er gebieden met hoge archeologische waarden en gebieden met een hoge, een middelmatige of een lage archeologische verwachting.

In de bestemmingsplannen is een regeling opgenomen voor de archeologische monumenten, voor zover die niet al zijn beschermd via de Monumentenwet. Gezien de daarbij betrokken belangen en de wettelijke plicht om in de bestemmingsplannen nadrukkelijk rekening te houden met archeologie is gekozen voor het opnemen van een dubbelbestemming. Hiermee komt goed tot uitdrukking dat archeologie op zichzelf dient te worden beoordeeld en ten opzichte van de mede bestemming van primair belang is. De dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik, dat functioneert naast (of boven) de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

Ter plaatste van het plangebied Weerhorsterweg 6 geldt na herziening van de archeologische verwachtingswaarden door het veegplan 'Veegplan B 2017' (NL.IMRO.0307.BP00138-0301) de bestemmingen 'Waarde - Archeologie categorie 2' en 'Waarde - Archeologie categorie 3'. Dit betekent dat het hier gaat om een gebied met een middelmatige tot lage archeologische verwachting.

Als gevolg van onderliggend wijzigingsplan vinden geen (grondroerende) werkzaamheden plaats waar de grond niet al geroerd was ten behoeve van de reeds aanwezige bebouwing. Wanneer bij de aanvraag omgevingsvergunning toch blijkt dat grondroerende werkzaamheden plaatsvinden op het perceel, dienen deze vanuit archeologisch oogpunt door de gemeente beoordeeld te worden. Hiervoor is de dubbelbestemming opgenomen. Zo kunnen eventuele verstoringen zo beperkt mogelijk blijven dan wel worden voorkomen. Aan de hand van de plannen wordt bekeken of er volstaan kan worden met een begeleiding of dat er nog een archeologisch onderzoek plaats moet vinden. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de wijziging van de agrarische bestemming naar wonen.

Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld.

Ten behoeve van onderliggend wijzigingsplan is het Waterschap Vallei en Veluwe geïnformeerd over het onderhavige plan via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl). In onderliggend plan is alleen sprake van een wijziging van functie. Het totale oppervlakte verharding bneemt af. Het element water vormt geen belemmering voor de gewenste wijziging van de bestemming. Hiermee is bepaald dat het plan geen invloed heeft op de waterhuishouding en/of de afvalwaterketen. Verder overleg met het waterschap is niet nodig.

De uitgevoerde watertoets is te vinden in de bijlagen bij deze toelichting PM.

Uit hetgeen in de vorige paragrafen is beschreven, kan geconcludeerd worden dat de gewenste ontwikkeling op het perceel Weerhorsterweg 6 in overeenstemming is met de voorwaarden van de van toepassing zijnde wijzigingsbevoegdheid. De effecten voor de omgeving zijn positief, het betreft een verbetering van ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van de omgeving.

Het wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding en bijbehorende regels en wordt vergezeld van deze toelichting. Op de verbeelding wordt de bestemming van de gronden aangegeven, via een combinatie van coderingen, arceringen en lijnen. De materiële inhoud van de bestemmingen is opgenomen in de regels.

Na het onherroepelijk worden van het wijzigingsplan, krijgen de verbeelding en de regels hetzelfde rechtskarakter als de verbeelding en de regels van het bestemmingsplan “Buitengebied West”. Zij worden dan geacht daarvan deel uit te maken.

De regels van het bestemmingsplan “Buitengebied West” zijn onverkort van toepassing op het voorliggende wijzigingsplan. Van belang zijn dan met name de bepalingen van de bestemmingen 'Wonen' en 'Agrarisch met waarden - Hoevenlandschap' maar ook de bestemmingspbepalingen 'Waarde archeologie - caterorie 2', Waarde archeologie - categorie 3' uit hoofdstuk 2, de ‘Inleidende bepalingen’ uit Hoofdstuk I en de “Algemene bepalingen” uit Hoofdstuk 3 spelen een rol.