In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Benedeneind ZZ 271, Benschop met identificatienummer NL.IMRO.0331.01BenedeneindZZ271-BP01 van de gemeente Lopik;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen;

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders te stellen kwalificaties;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit de oude tijden;

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

logies met ontbijt binnen de bestaande bebouwing;

bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend;

bij gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan in werking is getreden;

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen en aantallen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

elk bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde.

het in de open lucht tijdelijk opslaan of opgeslagen houden van gerede of ongerede goederen, materialen, werktuigen, machines of gebruiksklare of onklare voer- of vaartuigen of onderdelen hiervan. Het gebruik van containers voor permanente opslag valt niet onder buitenopslag.

de aan een bouwwerk, gebied of landschapselement toegekende waarde in verband met ouderdom, gaafheid, zeldzaamheid en herkenbaarheid vanuit historisch oogpunt in relatie met de bijbehorende abiotische randvoorwaarden (bodem, water, terreinvormen);

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het houden van vee onder de grens van een inrichting zoals genoemd in de Wet milieubeheer en/of materieel stalling ten behoeve van het beheer van gronden in agrarisch gebruik;

een gebouw, dat op een bouwvlak door zijn aard, functie, constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

zelfstandige eenheid van bomen, boomvormers, struiken, hakhout of griend, die:

1. a. een oppervlakte grond beslaat van tien are of meer, of
2. b. bestaat uit een rijbeplanting die meer dan twintig bomen omvat, gerekend over het totaal aantal rijen;

een persoon of groep personen die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voeren;

1. a. een tent, tentwagen, kampeerauto of caravan;
2. b. enig ander onderkomen en enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelten daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde;

een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht, dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

de aan een gebied toegekende waarde wat betreft het waarneembare deel van het aardoppervlak, welke waarde wordt bepaald door de herkenbaarheid en identiteit van bodem, water, terreinvormen, niet-levende en levende natuur en het menselijk grondgebruik in onderlinge samenhang en wisselwerking;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en/of fauna in relatie met de bijbehorende abiotische randvoorwaarden (bodem, water, terreinvormen);

ondergeschikt bestanddeel van de totale omvang van een bedrijf of woning;

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw;

voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en gebouwen voor telecommunicatie;

detailhandel als niet zelfstandige activiteit die in ruimtelijk en functioneel opzicht ondergeschikt is aan de volgens het bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie. De detailhandelsactiviteit is van zulke beperkte bedrijfsmatige en/of ruimtelijke omvang dat de functie waaraan zij wordt toegevoegd qua aard, omvang en verschijningsvorm, overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie duidelijk herkenbaar blijft;

het bewaren van goederen, waaronder agrarische producten, materialen en stoffen zonder dat ter plaatse sprake is van productie, bewerking, verwerking, handel en/of activiteiten van administratieve aard;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

een door middel van een afscheiding afgezonderd stuk grond kennelijk ingericht voor het africhten en/of trainen van paarden dan wel het uitoefenen van de paardensport;

het houden van paarden en pony's ten behoeve van verhuur en eigen gebruik, alsmede het bieden van gelegenheid aan derden om hun paarden en pony's in pension te stallen en te weiden; onder paardenstalling worden geen maneges verstaan;

1. a. ten opzichte van gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdingang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: het gemiddelde waterpeil ter plaatse;

sportieve groepsactiviteiten in de vorm van kanovaren, survival, zeskamp en vlotten bouwen en daarmee gelijk te stellen activiteiten in een polderlandschap;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1. a. de op een perceel aanwezige lijn, die ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is gelegen: evenwijdig aan de weg en in het verlengde van de dichtst bij de weg gelegen gevel van het hoofdgebouw;
2. b. dan wel (indien deze gevel niet evenwijdig is aan de weg): evenwijdig aan de weg door het dichtst bij de weg gelegen hoekpunt van gevels van het hoofdgebouw;

amovering van bestaande gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, inclusief de bestaande fundering;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie;

• Het vanaf een vaste plaats op een openbare en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen dan wel diensten, gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel;
• Onder standplaats wordt niet verstaan:
  1. 1. een vaste plaats op een jaarmarkt of markt als bedoeld in artikel 160, eerste lid, aanhef en onder h, van de Gemeentewet;
  2. 2. een vaste plaats op een evenement als bedoeld in artikel 2:24 van de Algemene Plaatselijke Verordening Gemeente Lopik 2016.

rooien, kappen, verplanten, het snoeien van meer dan 20 procent van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van kandelaberen, het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die de dood of ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand ten gevolge kunnen hebben;

de gevel van een woning die naar aard en oriëntatie als belangrijkste beeldbepalende gevel kan worden aangemerkt;

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouden, niet zijnde een bijzondere woonvorm of kamerverhuur / logies voor meer dan drie personen inclusief de huishouding dan wel vier personen wanneer er daarnaast geen huishouding in het gebouw is ondergebracht;

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel.

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

tussen de grenzen van het bouwvlak en enig punt van een op dat bouwvlak voorkomend gebouw waar die afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenwerkse gevelvlakken (en/of het hart van de scheidingsmuren);

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

De in 2.2 genoemde ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, mogen de maximale bouwhoogte niet meer dan 3 meter overschrijden;

Indien er dakoverstekken aanwezig zijn met een lengte van 50 cm of meer, dan wordt bij de bepaling van de oppervlakte van een bouwwerk het einde van de dakoverstek als buitenwerks gevelvlak aangemerkt.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, met dien verstande dat:
   1. 1. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden';
2. b. aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
3. c. hobbymatig agrarisch gebruik;
4. d. nevenfuncties, waaronder uitsluitend wordt verstaan:
   1. 1. kano- roeiboot of fietsenverhuur;
   2. 2. poldersport;
   3. 3. kleinschalig kamperen;
   4. 4. bed & breakfast in het hoofdgebouw;
   5. 5. kampeerboerderij;
   6. 6. tentoonstellingsruimte/museum;

met de daarbij behorende:

5. e. tuinen, erven en terreinen;
6. f. paden, wegen, ontsluitings- en parkeervoorzieningen, met dien verstande dat beide woningen via één gezamenlijke inrit worden ontsloten;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen, natuur en landschapselementen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de (mogelijk) aanwezige archeologische waarden.

Op deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd waarvan de oppervlakte groter is dan 200 m² en die leiden tot ingrepen in de bodem dieper dan 50 cm ten opzichte van maaiveld.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. primaire en regionale waterkeringen, zijnde dijken, kaden en andere voorzieningen met een primaire waterkerende functie.

Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd met een maximale hoogte van 3 m, ten behoeve van de bestemming Waterstaat - Waterkering worden gebouwd.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 5.2 en worden toegestaan dat bouwwerken worden gebouwd ten behoeve van de andere bestemming, mits:

geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de waterkering;

2. b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, gevel- en kroonlijsten, luifels, niet vrijstaande bijbehorende bouwwerken, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

De bouwregels als bedoeld in regels hoofdstuk 2 zijn van overeenkomstige toepassing op ondergronds bouwen, met dien verstande, dat:

1. a. uitsluitend ondergronds mag worden gebouwd tussen peil en 3,5 m onder peil;
2. b. ondergrondse bouwwerken niet mogen worden voorzien van een dakraam of lichtkoepel;
3. c. ondergrondse bouwwerken uitsluitend toegankelijk mogen zijn vanuit bovengronds gelegen gebouwen;
4. d. deze bepalingen geen beperkingen stellen aan het bouwen van fundaties voor bouwwerken.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering, de verhouding breedte-diepte, de nokrichting en de dakvorm van gebouwen, teneinde aldus zeker te stellen dat gebouwen, groter dan 6 m², aansluiten op de in het gebied gebruikelijke bouwvormen en passen in de ruimtelijke karakteristiek van de omgeving. Daarbij wordt rekening gehouden met de reeds aanwezige bebouwing in de omgeving en de oriëntatie van voorgevels.

De rooilijn mag niet met gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden overschreden, tenzij het betreft:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, funderingen, balkons, erkers en entreeportalen, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt;
3. c. terreinafscheidingen.

1. a. De afstand van gebouwen tot de zijerfscheiding moet ten minste 2 m bedragen, tenzij de zijerfscheiding wordt gevormd door een gemeenschappelijke sloot. In dat geval moet de afstand van de gebouwen tot de bovenkant van de insteek van deze sloot ten minste 2 m bedragen.
2. b. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a ten behoeve van het bouwen op de zijerfscheiding of op een kleinere afstand tot de zijerfscheiding, mits:
   1. 1. er sprake is van een erg smal perceel;
   2. 2. dit niet leidt tot onevenredige aantasting van de gebruikswaarde van naburige percelen;
   3. 3. de bezonningssituatie van het naastgelegen perceel niet onevenredig wordt aangetast.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel het terrein dat bij dat gebouw behoort;
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.7 sub a:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien.
3. c. Afwijken van de regels, als bedoeld in 7.7 sub b is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. de parkeersituatie in de openbare ruimte;
   2. 2. de woon- en leefsituatie.
4. d. Burgemeester en wethouders passen deze bouwregels toe met inachtneming van gemeentelijke beleidsregels met betrekking tot het parkeren, zoals die zijn opgenomen in de CROW-publicatie 381, dan wel diens rechtsopvolger.

Als gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval aangemerkt:

1. a. het gebruik van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen bedrijfsgebouwen en vrijstaande bijbehorende bouwwerken, als zelfstandige of afhankelijke woonruimte of voor permanente bewoning;
2. b. buitenopslag, tenzij het buitenopslag ten dienste van de bestemming binnen het bouwperceel betreft;
3. c. opslagdoeleinden, anders dan in verband met het toegelaten gebruik, waarbij in ieder geval als strijdig gebruik wordt aangemerkt: brand- en explosiegevaarlijke opslag, waaronder opslag van vuurwerk en een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen;
4. d. het plaatsen en/of geplaatst houden van onderkomens;
5. e. het storten en/of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
6. f. het gebruik of laten gebruiken van de gebouwen voor een seksinrichting;
7. g. (raam)prostitutie;
8. h. gebruik van garageboxen voor andere doeleinden dan het stallen van voertuigen en de niet bedrijfsmatige opslag van goederen.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning een houtopstand te vellen of te doen vellen.
2. b. Voor het verlenen van de omgevingsvergunning als bedoeld onder 8.2 sub a gelden de regels met betrekking tot het vellen van houtopstanden zoals opgenomen in de Algemene Plaatselijke Verordening gemeente Lopik 2016 en de regels zoals opgenomen in Bomenverordening Lopik 2010, zoals deze gelden op het moment van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, of diens rechtsopvolger.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning een uitweg te maken naar de weg of verandering te brengen in een bestaande uitweg.
2. b. Voor het verlenen van de omgevingsvergunning als bedoeld onder a. gelden de regels met betrekking tot uitwegen zoals opgenomen in de Algemene Plaatselijke Verordening gemeente Lopik 2016, zoals deze geldt op het moment van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, of diens rechtsopvolger;
3. c. het bepaalde in artikel 3.1 onder f is van toepassing.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning een standplaats ten behoeve van verkoop in te nemen of te hebben.
2. b. Voor het verlenen van de omgevingsvergunning als bedoeld in 8.4 sub a gelden de regels met betrekking tot standplaatsen zoals opgenomen in de Algemene Plaatselijke Verordening gemeente Lopik 2016, zoals deze geldt op het moment van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, of diens rechtsopvolger.

1. a. Panden die zijn aangeduid als 'karakteristiek' mogen slechts worden vernieuwd, veranderd of uitgebreid, indien en voor zover het betrokken bouwplan mede strekt tot behoud of versterking van het uitwendige karakter van het pand, zoals aanwezig op het tijdstip van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan, wat betreft:

• bouwmassa naar hoofdafmetingen en onderlinge verhoudingen;
• dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten, dakuitvoering (pannen of niet) en schoorstenen;
• gevelindelingen door ramen, deuropeningen en erkers.

2. b. Bij sloop van karakteristieke panden dient de overeenkomstige aanduiding van de plankaart te worden verwijderd.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het plan ten behoeve van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, en oppervlakte maten tot niet meer dan 10% van die maten en afmetingen, voor zover hiervoor niet reeds op een andere wijze afwijking is verleend;
2. b. de bouw van andere bouwwerken die ten behoeve van nutsvoorzieningen dan wel voor waterstaatkundige of verkeerstechnische redenen noodzakelijk zijn, mits voorzieningen van geringe horizontale of verticale afmetingen zijn;
3. c. ten behoeve van de bouw van kleine niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor openbare diensten met dien verstande dat:
   1. 1. de inhoud niet meer dan 50 m³ mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer dan 5 m mag bedragen;

mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. 1. het straat-, bebouwings- en landschapsbeeld;
2. 2. de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen gronden en bebouwing;
3. 3. de verkeersveiligheid.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het plan teneinde de maximum goothoogte van woningen te verhogen tot maximaal 4,5 m, met dien verstande dat de verhoging van de goothoogte dient te passen in de ruimtelijke karakteristiek van de omgeving.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het plan teneinde de maximum goot- en bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken en overige gebouwen te verhogen, mits de verhoging:

1. a. zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit;
2. b. past in de ruimtelijke karakteristiek van de omgeving.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het plan ten behoeve van het toestaan van een grotere inhoudsmaat van woningen, niet zijnde inpandige woningen, mits:

1. a. de inhoud niet meer bedraagt dan 750 m³;
2. b. de woning met een grotere inhoudsmaat past binnen de ruimtelijke karakteristiek van de omgeving.

Het is verboden op en in de hierna genoemde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren te doen of te laten uitvoeren, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning:

+ omgevingsvergunningplichtig (activiteit onder voorwaarden mogelijk)

- niet omgevingsvergunningplichtig (activiteit bij recht toegestaan)

X omgevingsvergunning niet mogelijk (activiteit onder geen enkele voorwaarde toegestaan)

* Het vereiste van een omgevingsvergunning en de uitzonderingen daarop laten onverlet dat voor de betrokken ingreep wellicht (ook) vergunning, ontheffing, vrijstelling of toestemming uit andere hoofde is vereist (bijvoorbeeld ingevolge de keur van het waterschap, de milieuwetgeving of andere provinciale landschapsverordeningen). In ieder geval is voor ingrepen, zoals in deze tabel onder A bedoeld, altijd vergunning van het Waterschap vereist.'

• A. dempen, graven, afdammen, vergroten of herprofileren van sloten of ander oppervlaktewater;
• B. ophogen, afgraven;
• C. egaliseren van gronden;
• D. het uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 30 cm, waartoe ook gerekend wordt woelen en draineren;
• E. aanbrengen van opgaande beplantingen;
• F. aanleg van wandel-, fiets- en ruiterpaden en verhardingen > 50 m²;
• G. aanleg van kavelpaden;
• H. aanleg van paardenbakken;
• I. aanleg van paardenbakken aansluitend aan achterzijde bouwvlak of aansluitend aan de achterzijde van een bestemmingsvlak Wonen.

1. a. Het bevoegd gezag verleent de omgevingsvergunning als bedoeld in 11.1 alleen indien door de in 11.1 genoemde werken of werkzaamheden, dan wel door de gevolgen daarvan, hetzij direct, hetzij indirect de waarden en/of functies die het plan beoogt te beschermen, niet blijvend onevenredige of niet onevenredig kunnen worden aangetast, gelet op:
   1. 1. het belang dat met de ingreep gediend is;
   2. 2. de belangen van landschap, natuur en cultuurhistorie, waarbij in het bijzonder gelet wordt op de belangen van de cultuurhistorisch waardevolle verkaveling;
   3. 3. het waterhuishoudkundig belang (kwantitatief en kwalitatief), met het oog op de waterhuishoudkundige doelstellingen.
2. b. Een omgevingsvergunning mag niet worden verleend voor bodembewerkingen (onder meer scheuren en ploegen) in het 'veengebied voor oxidatie' zoals aangewezen in de Provinciale Verordening, indien deze tot gevolg hebben dat veen aan de oppervlakte wordt gebracht, tenzij de bodembewerkingen plaatsvinden ten behoeve van graslandverbetering of de aanleg van een andere blijvende teelt.

Geen omgevingsvergunning als bedoeld in 11.1 is vereist voor:

1. a. werken of werkzaamheden behorende bij het normale onderhoud, gebruik en beheer;
2. b. werken of werkzaamheden die op het moment van inwerkingtreding van het plan reeds aanwezig zijn of in uitvoering zijn of konden worden uitgevoerd krachtens een vóór dat tijdstip geldende of aangevraagde vergunning;
3. c. werken of werkzaamheden die worden aangelegd of uitgevoerd binnen bouwvlakken;
4. d. werken of werkzaamheden ten behoeve van de realisering van bestemmingen en bouwmogelijkheden op grond van planwijziging of afwijkingsbevoegdheid.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het eerste lid onder artikel 12.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. c. Het eerste lid onder artikel 12.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 12.2, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 12.2, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Het eerste lid onder artikel 12.2 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Benedeneind ZZ 271, Benschop'.

Aan de Benedeneind Zuidzijde 271 in Benschop staat een karakteristieke voormalige boerderij, die nu in gebruik is als woning. De initiatiefnemer is van plan om de boerderij met de naastgelegen authentieke veeschuur te renoveren en zo het bestaande karakteristieke erfensemble in stand te houden. Het beleid van de gemeente maakt het mogelijk om in een monumentaal of karakteristiek pand een tweede woning onder te brengen, omdat dit kan bijdragen aan de instandhouding van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Op deze locatie is het hoofdgebouw echter te klein om gebruik te kunnen maken van de regeling die daarvoor is opgenomen in het bestemmingsplan. De initiatiefnemer heeft nu het plan opgevat om de tweede woning te realiseren binnen de te renoveren voormalige veeschuur. De gemeente heeft per brief van 18 juni 2019 aangegeven om, onder voorwaarden, mee te werken met dit voornemen.

De voorgaande ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Het plangebied ligt aan de Benedeneind ZZ 271, ten westen van de kern Benschop. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

_{Globale ligging van het plangebied (bron: OpenStreetMap)}

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het plan getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

De planlocatie ligt aan de Benedeneind Zuidzijde, een ontginningsas die in west- oostelijke richting door het landschap loopt. De Benedeneind ZZ wordt gescheiden van de Benedeneind Noordzijde door de Benschopse Wetering. Verder dient de Benedeneind als ontsluitingsweg van het dorp Benschop, dat ten oosten van de locatie ligt. In dit copelandschap liggen langgerekte percelen haaks op ontginningsassen. Langs de wegen liggen aan weerszijden bebouwingslinten met daarachter grasland. Van vroeger uit heeft dit gebied een overheersend agrarisch karakter. Anno nu zijn er ook andere functies, waaronder burgerwoningen, enkele kleinschalige bedrijven en recreatie.

_{Luchtfoto van het plangebied (bron: Google Maps)}

De planlocatie betreft een voormalig agrarisch perceel. De aanwezige gebouwen en indeling getuigen hier nog van. Het ensemble ademt nog de sfeer van de jaren '50-'60 van de vorige eeuw. Het hoofdgebouw,

met daarbinnen één reguliere burgerwoning, is in het bestemmingsplan 'Landelijk gebied Lopik' aangeduid als karakteristiek. De sfeer wordt, naast het hoofdgebouw, bepaald door de authentieke voormalige veeschuur en een hoogstamboomgaard. Aan de achterzijde van de voormalige veeschuur is recent een deel aangebouwd. Verder staan er op de achterzijde van het voormalige agrarische bebouwingserf een tuinkas en enkele bijgebouwen.

^{Aanzicht op de locatie vanaf de Benedeneind ZZ. Op de voorgrond de boomgaard met linksachter het karakteristieke hoofdgebouw en rechts de voormalige veeschuur (bron: Inrichtingsplan Verstoep)}

^{Links de voorgevel van het karakteristieke hoofdgebouw, rechts een aanzicht op de voormalige veeschuur. Het deel met de groene gevel betreft een recente, niet originele, aanbouw (bron: Inrichtingsplan Verstoep)}

Met voorliggend plan wordt het mogelijk gemaakt om binnen de voormalige veeschuur een extra woning te realiseren. Verder worden beeldbepalende elementen binnen het ensemble behouden en waar nodig gerenoveerd. Uitgangspunt daarbij is dat het ensemble in stand blijft op de wijze zoals het nu is. Het behoud van de kleinschalige agrarische uitstraling staat daarbij centraal. Het plan is nader uitgewerkt in een inrichtingsplan, zie bijlage 1. Navolgende afbeelding toont er een uitsnede van.

_{Inrichtingstekening van de toekomstige situatie (bron: Inrichtingsplan Verstoep)}

De nieuwe woning wordt gerealiseerd binnen de authentieke veeschuur. De aanbouw aan de achterzijde van de schuur wordt afgebroken en vervangen door een aanbouw van eenzelfde oppervlak. Alhoewel uit het zicht vanaf de weg zal de architectuur van de aanbouw passend zijn bij die van de schuur en het boerderijensemble. De woonruimtes komen volledig op de begane grond, waardoor ook de huidige dakvorm onveranderd kan blijven. De hooiberg wordt iets naar achteren op het perceel verplaatst in zuidelijke richting. Deze gaat dienst doen als bijgebouw bij de woning in de te verbouwen schuur. De bestaande schuur is het bijgebouw bij de bestaande woning op nr. 271. Deze schuur wordt gerenoveerd. Het asbestdak wordt verwijderd en het aanzicht van de schuur wordt verbeterd door de noord- en westgevel te bekleden met potdekseldelen in een donker gedekte kleur.

De bestaande boomgaard aan de voorzijde van de nieuwe woning blijft behouden en wordt hersteld. De bijgebouwen en tuinkas aan de achterzijde worden gesloopt. Deze gebouwen hebben geen functie meer en verkeren in slechte staat. De grond ter plaatse van de te amoveren bebouwing blijft in gebruik als tuin bij de woningen. Aan de voorzijde van de schuur wordt een moestuin aangelegd. Door het groen aan de oostzijde van het perceel terug te snoeien wordt het erf en de indeling beter herkenbaar.

De nieuwe woning wordt ontsloten via bestaande inrit. Op het terrein is voldoende ruimte aanwezig voor het parkeren.

De toekomstige inrichting van het perceel, zoals weergegeven op bovenstaande tekening, is in de regels van dit plan voorwaardelijk verplicht gesteld.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden, zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'actuele regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in één van de aangewezen gebieden uit het Barro. Wel behoort de locatie tot de Nationale ruimtelijke hoofdstructuur, 'Radar verstoringsgebied' zoals opgenomen in de SVIR. Deze gebieden zijn aangewezen door het rijk om te voorkomen dat nieuwe ontwikkelingen die voorzien in bouwwerken met een bepaalde hoogte, nadelig effect hebben op de werking van radarstations. Omdat voorliggend plan geen gebouwen toegevoegd aan de locatie, is enig nadelig effect op radarstations op voorhand uit te sluiten.

Het plan past binnen het beleid uit het Barro en de SVIR.

Ladder duurzame verstedelijking

Voorliggend plan voegt 1 extra woning aan de locatie toe. Op basis van jurisprudentie is er pas sprake van een stedelijke ontwikkeling als een woningbouwprogramma voorziet in het toevoegen van 11 nieuwe woningen of meer. Voorliggend plan is daardoor niet aan te wijzen als een stedelijke ontwikkeling. Een verdere toetsing aan de Ladder duurzame verstedelijking is niet nodig.

Conclusie

Het plan past binnen het rijksbeleid.

Het provinciaal ruimtelijk beleid is neergelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (PRV). Voor beide is in 2016 een herijking vastgesteld. In de PRV, die op 20 januari 2017 in werking is getreden, zijn algemene regels opgenomen over de inhoud, toelichting of onderbouwing van onder meer bestemmingsplannen. Hiermee is beoogde de provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau.

Utrecht kiest voor een strategie van duurzame ontwikkeling en behoud van aantrekkingskracht. De hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling zijn:

• een voldoende en divers woningaanbod en een goed voorzieningenniveau, met inbegrip van het culturele aanbod;
• de bereikbaarheid met auto, fiets en OV;
• een concurrerend vestigingsmilieu voor de kennis- en creatieve bedrijven;
• aantrekkelijke en beleefbare natuur en landschappen;
• een leefomgeving die duurzaam is en anticipeert op klimaatverandering.

Bij het concretiseren van het ruimtelijk beleid binnen deze hoofdlijnen zijn twee prioritaire keuzes gemaakt: ingezet wordt op binnenstedelijke ontwikkeling en op versterking van de kwaliteit van het landelijk gebied.

Cultuurhistorische hoofdstructuur - Agrarisch cultuurlandschap

De Lopikerwaard is één van de vijf gebieden in de provincie waar specifieke aandacht wordt gevraagd voor de cultuurhistorische waarden. Vanwege de historisch kenmerkende gebouwen, structuren, bebouwingslinten, landschappen en verkavelingspatronen is het belangrijk dat cultuurhistorische waarden aandacht krijgen in ruimtelijke plannen.

De Lopikerwaard vormt samen met de Krimpenerwaard (Zuid-Holland) een van de grootste aaneengesloten veenweidegebieden van Nederland. Lage ruimtelijke dynamiek binnen de door rivieren omsloten waard heeft gezorgd voor het nagenoeg volledig intact blijven van het twaalfde-eeuwse cope-ontginningssysteem, dat wordt gekenmerkt door enkele zeer lange, oost-west gerichte ontginningslinten. Kenmerkend zijn de vaste dieptematen, het patroon van scheisloten en de boerderijlinten met oriëntatie op de ontginningsbasis. Het contrast tussen de dicht bebouwde, doorgaans dubbelzijdige linten en het open tussenliggende polderland is karakteristiek voor de Lopikerwaard. Een fijnmazig sloot- en boezemsysteem typeert het westelijk deel. De randen van de waard hebben kenmerkende open (Lekdijk) en meer gesloten (IJsseldijk) boerderijlinten langs de dijk.

Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te kunnen behouden voert de provincie een terughoudend beleid als het gaat om de ontwikkeling van niet aan het landelijk gebied gekoppelde functies. Slechts onder voorwaarden, met name ten aanzien van de kwaliteit van het landelijk gebied en van de vitaliteit van al aanwezige functies zijn ontwikkelingen van niet landelijk gebied functies aanvaardbaar. Dit is onder meer het geval in bestaande bebouwingsconcentraties, zoals buurtschappen en de dichter bebouwde delen van bebouwingslinten en ontginningsassen. Plaatselijk is verdichting mogelijk, zowel door extra bebouwing als door extra functies, als dit bijdraagt aan ruimtelijke kwaliteit. Daarbij kan gedacht worden aan sanering van ongewenste situaties of aan herstel van het landschap. Vooral in de linten zijn de landschappelijke en cultuurhistorische waarden doorgaans hoog. Dat lijkt een beperking, maar daar waar bestaande situaties worden verbeterd, biedt dat ook kansen. Verdichting op minder kwetsbare plekken kan herstel van doorzichten op waardevollere plekken mogelijk maken.

Landschap Groene Hart

De provincie wil voor het landschap Groene Hart de volgende kernkwaliteiten behouden en versterken:

• openheid;
• (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.);
• landschappelijke diversiteit;
• rust & stilte.

Bij ontwikkelingen in het landschap van het Groene Hart staat het versterken van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap centraal. Daarbij dienen de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut te worden om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden én te versterken. Enkel en alleen het accent leggen op rust en stilte doet geen recht aan het Groene Hart. Het waarborgen van rust vraagt ook het bieden van ruimte voor vormen van dynamiek. Daarbij ligt de focus op het vergroten van de contrasten in rust en dynamiek tussen de agrarische landschappen van de velden en de dynamische landschappen van de oude stroomruggen. Gevraagd wordt om zorgvuldig om te gaan met de open, lege ruimte en de dynamiek te concentreren in de ‘zones’.

Bebouwingsenclaves en -linten

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening is opgenomen dat verstedelijking in bebouwingsenclaves of -linten is toegestaan als daarmee de ruimtelijke kwaliteit wordt verhoogd, bebouwing niet plaatsvindt buiten de bestaande bebouwingsenclaves of -linten en dat de belangen van omringende functies niet onevenredig worden aangetast.

Planspecifiek

Dit plan voegt een stedelijke functie (wonen) toe in een bestaand bijgebouw dat dienst heeft gedaan als veeschuur. De provincie staat beperkte verstedelijking in het gebied waar de locatie toe behoort toe, onder voorwaarden dat de ruimtelijke kwaliteit verbetert.

Artikel 3.5 Bebouwingsenclaves en -linten

In artikel 3.5 is ruimte voor verstedelijking ter verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij mag eventuele nieuwe bebouwing niet buiten een bestaand bebouwingslint worden gerealiseerd. Daarvan is bij dit initiatief ook geen sprake, de nieuwe woning wordt gerealiseerd binnen een voormalige veeschuur. Als derde voorwaarde stelt de provincie dat omringende functies niet onevenredig worden aangetast. In voorliggend document, hoofdstuk 4, wordt aangetoond dat het initiatief niet leidt tot negatieve effecten op de omgeving.

Voor wat betreft de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit wordt opgemerkt dat qua kwaliteitsverbetering van het lint de algehele uitstraling van het boerderij ensemble en de doorzichten naar het achterliggende slagenlandschap, als gevolg van dit project behouden blijven. De fysieke staat van de authentieke veeschuur en het karakteristieke hoofdgebouw worden opgeknapt. Daarmee blijft een voor dit gebied zo typische kleinschalige erfinrichting ook voor de toekomst behouden. De inrichting is voorwaardelijk verplicht gesteld.

Artikel 1.7 Agrarisch cultuurlandschap (Cultuurhistorische hoofdstructuur)

Uitgangspunt bij ontwikkelingen die gelegen zijn binnen het agrarisch cultuurlandschap is het behouden van de cultuurhistorische waarden. Daarvan is bij voorliggend initiatief sprake. Omdat er geen bepalende gebouwen verdwijnen of bijgebouwd blijft de aanwezige ontginning- en richtingsstructuur van het bebouwingslint in stand. Omdat de oorspronkelijke bebouwing (karakteristieke boerderij en de veeschuur) worden opgeknapt blijven deze gebouwen, en daarmee het gehele boerderijensemble, voor de toekomst behouden.

Artikel 1.8 Landschap (Groene Hart, subgebied waard)

De planlocatie ligt in het Groene Hart, subgebied het 'waard' waarvan het landschap bestaat uit linten en achterkades. De algemene kernkwaliteiten van het Groene Hart zijn de openheid, het (veen)weide karakter, landschappelijke diversiteit en rust en stilte. De waard is verder te typeren als een landschap met grasland in een strokenverkaveling, met laagstamboomgaarden in de overgangen aan de randen. Nieuwe ontwikkelingen dienen deze kernkwaliteiten in stand te houden. Dat is bij voorliggend initiatief het geval. De hoogstamboomgaard aan de voorzijde van de locatie blijft behouden. Er wordt geen bebouwing toegevoegd, waardoor bestaande vergezichten vanaf de Benedeneind ZZ naar het achterliggende open graslandschap, in stand blijven.

Conclusie

Het initiatief past binnen het provinciale beleid.

In de nota LopikMEERwaard heeft de gemeente Lopik vastgelegd op welke wijze de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente verbeterd kan worden. De nadruk ligt op het mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen om op die manier de kwaliteit van bebouwingslinten en/of het landschap in de gemeente te verhogen.

Het gemeentelijke beleid rust op een tweetal pijlers. Ten eerste wordt de nadruk gelegd op het benutten van de potenties van het landelijk gebied en op het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van dit gebied. Daarbij dient gezocht te worden naar een balans tussen belevingswaarde (karakteristiek, historie en variatie van de inrichting van een gebied, maar ook stilte, beeldkwaliteit en imago), gebruikswaarde (samenhang en beschikbare ruimte voor wonen, werken, recreatie, natuur, water en verkeer) en de toekomstwaarde (duurzaam grondgebruik, milieukwaliteit, flexibiliteit, kwetsbaarheid).

De tweede pijler is het zoeken naar een balans tussen ruimtelijke kwaliteit en nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden. De aandacht is daarbij gericht op behoud en versterking van de sociaaleconomische vitaliteit van het platteland en de leefbaarheid van de dorpskernen. Dit uit zich

bijvoorbeeld in de wens tot ruimere mogelijkheden voor economische dragers in het buitengebied (recreatieve voorzieningen, nieuwe bedrijvigheid), het mogelijk maken van verbrede landbouw of het behalen van een kwaliteitsverbetering door transformatie van agrarische bedrijven.

Planspecifiek

Uitgangspunt bij de herinrichting van het bestaande woonperceel is de sfeer van het boerderij ensemble te behouden. Er zullen als gevolg van de nieuwe woning geen gebouwen worden toegevoegd. Door de woning binnen de bestaande veeschuur te realiseren blijft op de locatie de authentieke uitstraling behouden. Verder worden overtollige bijgebouwen die op de achterste delen van het woonperceel staan, gesloopt. Deze schuurtjes hebben geen functie meer en verkeren in slechte staat. Op deze wijze draagt het initiatief direct bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van het bestaande bebouwingslint.

Het initiatief past binnen de nota LopikMEERwaard.

Ter bevordering van de landschappelijke kwaliteit in de Lopikerwaard heeft de gemeente Lopik in samenwerking met de gemeenten Montfoort en Oudewater een landschapsontwikkelingsplan opgesteld (2005). In dit plan geven de gemeenten een gezamenlijke visie op de ontwikkeling van het landschap in een termijn van tien jaar. De landschapsontwikkelingsvisie gaat uit van behoud en versterking van de openheid in de polders en versterking van het half open karakter van de stroomruggen. Voor de gemeenten staat behoud van de streekeigen identiteit, verscheidenheid en beleving van het landschap voorop. Dit onder de voorwaarde dat een groot deel van het gebied levensvatbaar blijft voor de landbouw en vooral veeteelt met weidegang. Er is echter behoefte aan het inpassen van tal van niet- agrarische ontwikkelingen. Bij het vaststellen van nieuwe ontwikkelingsrichtingen moeten de bestaande kernkwaliteiten van het landschap in al haar facetten als basis en richtinggevend kader dienen voor ruimtelijke veranderingen. Uitbreiding van de woonfunctie dient gepaard te gaan met in acht neming van randvoorwaarden ten behoud van de landelijke kwaliteiten.

Planspecifiek

Met het realiseren van onderhavig initiatief blijft de bestaande lintenstructuur behouden. Het perceel wordt ontdaan van gedateerde, niet-cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Er wordt geen bebouwing toegevoegd. Bestaande doorzichten op het achterliggende slagenlandschap blijven in tact. De vanuit historisch perspectief meest waardevolle elementen (boomgaard, veeschuur en het karakteristieke hoofdgebouw) blijven behouden en op onderdelen fysiek opgeknapt, zodat de levensduur van het boerderij ensemble wordt verlengd. Het initiatief past daarmee binnen het landschapsontwikkelingsplan.

"Visie op de linten" is een thematische verkenning die hoofdzakelijk bedoeld is ter voorbereiding op het nieuw op te stellen bestemmingsplan "Landelijk gebied Lopik". Dit nieuwe plan is bedoeld als een actualisatie van het huidige planologische-juridische kader. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft inmiddels ter inzage gelegen, maar dit plan heeft nog geen rechtskracht.

Beleidsopgaven

De Visie op de linten bevat een aantal beleidsopgaven. Rekening houdend met de algemene trends worden een vijftal beleidsopgaven worden onderscheiden:

1. 1. Ruimtelijke kwaliteitsverbetering als voorwaarde bij nieuwe ontwikkelingen;
2. 2. Waarborgen van cultuurhistorie en waardevolle structuren;
3. 3. Van primair agrarisch gebied naar een multifunctioneel gebied met kwaliteit;
4. 4. Ontwikkelen van het recreatief en toeristisch potentieel;
5. 5. Stimuleren van duurzaamheid en waarborgen van veiligheid en waterbeheersing.

Planspecifiek

Voorliggend plan is gericht op de instandhouding van een kleinschalig, karakteristiek erfensemble dat bestaat uit een voormalige boerderij, een veeschuur en een hoogstamboomgaard. De fysieke staat van de voormalige boerderij en de veeschuur wordt aangepakt waardoor de levensduur van beide gebouwen wordt verlengd. Daarmee blijft het boerderij ensemble ook voor de toekomst behouden en is een duurzame relatie met het landschap en het historisch bebouwingslint gewaarborgd.

Het initiatief past binnen 'Visie op de linten'.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Landelijk gebied Lopik', vastgesteld door de raad van de gemeente Lopik op 12 juni 2007. Navolgende afbeelding toont hier een uitsnede van.

Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Woondoeleinden'. Samen met de twee naastgelegen woonpercelen zijn er in totaal 4 woningen toegestaan binnen dit bestemmingsvlak. Dit maximaal aantal woningen is ook reeds aanwezig. De boerderij op nr. 271 heeft de aanduiding 'karakteristiek'.

Het vigerende bestemmingsplan bevat in artikel 39.2 de mogelijkheid om in een monumentaal of karakteristiek pand een extra woning toe te staan om zo een bijdrage te leveren aan het behoud van deze panden. De boerderij is echter te klein om te kunnen splitsen. Een van de aanvullende voorwaarde is namelijk dat een tweede woning binnen de bestaande bouwmassa gerealiseerd dient te worden, van uitbreiding van een karakteristiek pand mag geen sprake zijn.

^{Uitsnede uit het bestemmingsplan "Landelijk gebied" van de gemeente Lopik}

Voorliggend plan is een alternatief voor de splitsing van de boerderij in twee woningen op basis van de aanduiding karakteristiek. Het cultuurhistorisch waardevolle hoofdgebouw blijft in stand, evenals de karakteristieke veeschuur. Met het plan wordt het financieel mogelijk om beide panden te renoveren en een blijvende functie te geven. Ook de boomgaard blijft behouden, zodat het gehele kleinschalige karakteristieke erf in stand blijft. Daarmee sluit het plan aan op het achterliggende doel van artikel 39.2 om woningsplitsing toe te staan om karakteristieke panden in het buitengebied van Lopik te kunnen behouden.

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het gebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het projectgebied.

Planspecifiek

Het plangebied heeft reeds een woonbestemming. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is toegevoegd als bijlage 2. Hierin wordt geconcludeerd dat er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest in de grond. Derhalve zal de voorziene herbouw van de schuur naar een woning worden gezien als saneringshandeling, waarvoor een saneringsmaatregel noodzakelijk is. Gezien de sterke verontreiniging met zink en asbest die zich in de toplaag van de bodem bevindt, wordt aanbevolen deze voorafgaand aan de herontwikkeling te verwijderen. Voor aanvang van de werkzaamheden wordt een BUS-melding bij het bevoegd gezag ingediend. Na goedkeuring van de BUS-melding kan onder milieukundige begeleiding met de werkzaamheden worden aangevangen.

Het bestemmingsplan is hiermee uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

Bij het onderwerp luchtkwaliteit spelen twee aspecten: de vraag of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (in relatie tot de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 (fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). De grenswaarde hiervan bedraagt 40 µg/m³.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

De belangrijkste veroorzakers van fijnstof zijn het verkeer, de landbouw en industrie. Deze laatste is hier niet aanwezig. De luchtkwaliteit is getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het rekenpunt 171764 (aan de Benedeneind ZZ ter hoogte van nr. 275) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

De gemeten concentraties stikstofdioxide, fijn stof en zeer fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Geconcludeerd kan worden dat de luchtkwaliteit ter plaatse voldoet om een goed woon- en leefmilieu te kunnen waarborgen.

De bijdrage aan de luchtkwaliteit door voorliggend plan (het toevoegen van één woning in een bestaand gebouw) is nihil en ligt ver onder de grens van 1.500 woningen. Het plan draagt daarmee 'niet in betekenende' mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Het initiatief is uitvoerbaar op het aspect luchtkwaliteit.

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten, waaronder woningen, worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

In de omgeving van het plangebied zijn geen industrieterreinen en/of spoorwegen gelegen. Van deze geluidsbronnen kan daarmee op voorhand enig nadelig effect worden uitgesloten. Wel komt de nieuwe woning te staan binnen de geluidszone van de Benedeneind ZZ (60 km/u). In het kader van voorliggend initiatief is daarom een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het rapport is als bijlage 3 toegevoegd. De belangrijkste conclusie van het onderzoek is dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, de maximale grenswaarde van 53 dB echter niet. Maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting worden niet haalbaar geacht. Om de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde toe te staan, dient daarom een hogere waarde procedure in gang te worden gezet.

Gelijktijdig met de procedure voor afwijking van het bestemmingsplan zal een hogere waarden procedure worden gevoerd. Daarmee is het initiatief uitvoerbaar vanuit het aspect geluid.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor milieuvergunningen als het gaat om geurhinder van veehouderijen met landbouwhuisdieren. De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tot dergelijke objecten (ook wel bekend onder de term 'vaste afstandsdieren'). De Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) bepaalt in bijlage 1 voor welke dieren geuremissies zijn vastgelegd. Als het (beoogde) veehouderijbedrijf niet in deze regeling wordt genoemd betreft het vaste afstandsdieren.

Op grond van artikel 3 lid 1 van de Wgv gelden de volgende normen ten behoeve van vergunningverlening voor dieren met een geuremissiefactor:

Als het geen bedrijf is waar een geuremissiefactor voor is vastgelegd gelden de volgende eisen:

• binnen de bebouwde kom geldt een afstand van 100 meter;
• buiten de bebouwde kom geldt een afstand van 50 meter.

Tot slot geldt voor zowel dieren met als voor dieren zonder geuremissiefactoren altijd een minimumafstand tussen de buitenzijde van een dierenverblijf en de buitenzijde van een geurgevoelig object. Dit betreft 50 respectievelijk 25 meter voor hetzij binnen dan wel buiten de bebouwde kom.

De Wet geurhinder en veehouderij kent een omgekeerde werking. Dat wil zeggen dat ook bij plannen die woningbouwlocaties mogelijk maken wordt getoetst aan de normen van de Wet geurhinder en veehouderij. Bij ruimtelijke ordeningsplannen moet worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat.

Ook biedt de Wgv de mogelijkheid maatwerk te leveren voor de plaatselijke omstandigheden. De gemeente Lopik heeft in dit kader een Geurgebiedsvisie opgesteld. De gemeenteraad van de gemeente Lopik heeft in deze visie, met behulp van een inventarisatie, analyse en relaties in geurbeleving een overwogen besluit genomen om voor bepaalde gebieden af te wijken van de algemene wettelijke normen en afstanden.

Planspecifiek

In de omgeving van de planlocatie liggen enkele veehouderijen. Navolgende kaart uit de geurgebiedsvisie uit 2008 heeft dit inzichtelijk gemaakt. De zwarte stip toont de locatie van de nieuwe woning.

_{Kaart huidige geurbelasting 2008 (bron: Geurgebiedsvisie gemeente Lopik)}

Bovenstaande kaart is een uitwerking van een analyse die ten behoeve van de Geurgebiedsvisie is gemaakt. Rond alle in 2008 vergunde veebedrijven met een vaste afstandsnorm en veebedrijven met geurnormen is de geurbelasting op de omgeving in kaart gebracht.

In algemene zin geldt dat voor gevoelige objecten binnen het hele landelijk gebied van Lopik een norm geldt van 8 ouE/m³.

In het lint Benedeneind liggen veel geurgevoelige objecten (woningen). Dit heeft directe gevolgen voor de uitbreidingsmogelijkheden van veehouderijbedrijven. De situatie in 2008 wordt daarom nog steeds representatief geacht voor de huidige toetsing, de geurbelasting is in elk geval niet toegenomen.

De bruine stippellijnen op de kaart geven de vaste afstand (50 m) van grondgebonden veebedrijven. De nieuwe woning in dit plan ligt niet binnen deze 50 meterzone. Daarnaast is op de kaart het cumulatieve geurniveau weergegeven. Er wordt onderscheid gemaakt in een acceptabele en afweegbare geurniveaus voor de bebouwde kom en voor het buitengebied. De planlocatie heeft een geurniveau dat acceptabel is voor het buitengebied.

Vanuit het aspect geur is er derhalve binnen het plangebied sprake van een goed woon- en leefklimaat. Veehouderijbedrijven in de directe omgeving worden niet gehinderd als gevolg van dit initiatief, omdat er op kortere afstand reeds meer geurgevoelige objecten aanwezig zijn.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect geur.

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de wederzijdse invloed van bedrijven en gevoelige objecten. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivering gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Planspecifiek

In de omgeving van de nieuwe woning (zwarte pijl op navolgende kaart) liggen meerdere bedrijfslocaties. Een uitsnede uit het voorontwerpbestemmingsplan 'Buitengebied Lopik' laat dat goed zien.

_{Uitsnede van het voorontwerp bestemmingsplan 'Buitengebied Lopik' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

Voor alle bedrijfslocaties in de omgeving van het plangebied geldt dat activiteiten zijn toegestaan tot aan milieucategorie 2. Op basis van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' geldt een minimale richtafstand van 30 m voor categorie 2-bedrijven ten opzichte van een rustige woonwijk. Het dichtstbijzijnde bedrijf ligt op een grotere afstand, namelijk 35 m. Daarmee kan worden geconcludeerd dat er wordt voldaan aan de richtafstand.

Spuitzones

Aan de Benedeneind ZZ 269 ligt een fruitteeltbedrijf met een agrarische bestemming. Rondom terreinen waar gebruik wordt gemaakt van gewasbestrijdingsmiddelen (fruitteelt) kan gezondheidsschade plaatsvinden als gevolg van spuitzones. Er zijn geen wettelijke bepalingen over minimaal aan te houden afstanden. In de praktijk werd vaak een afstandsmaat van 50 m aangehouden tussen de teeltgronden en een gevoelig object. Bij deze afstand wordt ervan uitgegaan dat enerzijds de bedrijfsvoering van de agrariër niet wordt belemmerd en anderzijds dat er geen nadelige effecten optreden voor de volksgezondheid. Sinds 1 januari 2018 is in de tweede Nota Duurzame Gewasbescherming wettelijk opgenomen dat alléén spuittechnieken zijn toegestaan met een driftreductie van minimaal 75%. Dat heeft tot gevolg dat een richtafstand van 30 meter voldoende is om nadelige effecten te voorkomen. Deze afstand kan wordt verder verkleind als er een windhaag of andere afschermde beplanting aanwezig is.

De teeltgronden van het fruitteeltbedrijf liggen op 65 m vanaf de plek van de nieuwe woning. Daarmee wordt voldaan aan de afstandsmaat van 50 m. De bedrijfsgebouwen liggen dichter bij de nieuwe woning op circa 40 meter. De publicatie van de VNG hanteert voor bedrijfsactiviteiten van teeltbedrijven, anders dan de teeltgronden, een richtafstand van 30 m. Ook voor deze bedrijfsactiviteiten wordt er daarmee voldaan aan de richtafstand.

Conclusie

Binnen het perceel van de nieuwe woning is er vanuit milieuzonering sprake van een goed woon- en leefklimaat. Omliggende bedrijven worden ook niet gehinderd in hun bedrijfsvoering als gevolg van de nieuwe woning, omdat bestaande woningen daarin reeds maatgevend zijn.

Het plan is uitvoerbaar vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering.

Externe veiligheid beschrijft de externe risico's met een externe werking, die ontstaan door het transport van, de opslag van of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Om te kunnen bepalen of er in de omgeving van de planlocatie potentiële risicobronnen aanwezig zijn, is de risicokaart geraadpleegd. Navolgende afbeelding toont hier een uitsnede van.

_{Uitsnede van de risickaart (bron: risicokaart.nl)}

Planspecifiek

Op 500 m ten oosten van de nieuwe woning staat een tankstation. Het betreft een type LPG, categorie B station met een vergunde jaardoorzet LPG minder dan 500 m³. Voor zowel de maximale afstand van de verantwoording van het groepsrisico (150 m) en de risicoafstand (45 m) geldt dat het tankstation niet leidt tot een risico voor de nieuwe woning. In de omgeving van de nieuwe woning liggen geen andere risicobronnen die potentieel voor gevaar kunnen zorgen.

Het plan is uitvoerbaar vanuit externe veiligheid.

Water is een belangrijk aspect binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan. De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Het plangebied valt binnen het beheersgebied van het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Het beleid van het hoogheemraadschap is verwoord in het Waterbeheerplan en diverse beleidsnota's. In de keur van het hoogheemraadschap zijn geboden en verboden opgenomen voor de bescherming van de functionaliteit van waterlopen en waterkeringen.

Planspecifiek

Bestaande bijgebouwen aan de achterzijde van het woonperceel worden gesloopt en omgezet naar tuin. Omdat er geen nieuwe gebouwen worden gerealiseerd, neemt per saldo het verhard oppervlak af. Dit is gunstig voor de opnamecapaciteit van de bodem. Het initiatief leidt derhalve tot een verbetering van de waterhuishoudkundige situatie. Het hemelwater wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater. De nieuwe woning zal worden aangesloten op het bestaande rioolstelsel van de Benedeneind ZZ.

Het plan is daarmee uitvoerbaar op het gebied van water.

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Gebiedsbescherming

Ten zuiden van de planlocatie, op 4 km afstand, ligt het Natura 2000-gebied 'Uiterwaarden Lek'. Gelet op de beperkte omvang van voorliggend plan, waar één nieuwe woning wordt gerealiseerd binnen een bestaand bijgebouw, en de afstand tot het beschermde natuurgebied, is enig nadelig effect van dit plan op het beschermde natuurgebied op voorhand uit te sluiten. Dat geldt ook voor stikstof; op voorhand kan worden gesteld dat voorliggend plan niet leidt tot een toename van de stikstofdepositie op het Natura 2000-gebied.

_{Uitsnede van de kaart met beschermde natuurgebieden, waarbij de planlocatie is aangegeven met de rode stip (bron: synbiosys.alterra.nl)}

Soortenbescherming

Voorliggend plan leidt tot sloop- en verbouwwerkzaamheden. De bijgebouwen op het achterste deel van het woonperceel, zullen worden geamoveerd. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend ecologisch onderzoek toegevoegd. Het onderzoeksrapport is toegevoegd als bijlage 4. De veeschuur is in de huidige staat niet aantrekkelijk als verblijfplaats voor vleermuizen, omdat er teveel tocht en licht is. Verder wordt geconcludeerd dat voor aanvang van de werkzaamheden tijdens het broedseizoen een deskundige een inspectie dient uit te voeren ten aanzien van eventuele broedende vogels. Het plangebied is mogelijk geschikt als voortplantings- en overwinteringsgebied voor de rugstreeppad. Geadviseerd wordt om te voorkomen dat er gedurende de voortplantingsperiode (globaal half april - augustus) water stagneert en er plassen en poelen ontstaan waar de Rugstreeppad haar eieren in af kan zetten. Tevens dient voorkomen te worden dat er lang zand/grond braak ligt gedurende de overwinteringsperiode (globaal van november - maart). Dit om ingraven voor overwintering te voorkomen. Tevens dient tijdens de werkzaamheden de Algemene Zorgplicht in acht te worden genomen.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van het initiatief op de verkeersstructuur. Het plangebied ligt aan de Benedeneind ZZ. Binnen het bestaande woonperceel komt er één woning bij. De verkeersaantrekkende werking van de locatie neemt daarmee beperkt toe. Volgens de kencijfers van het CROW bedraagt de verkeersgeneratie van één woning gemiddeld 7 verkeersbewegingen per dag (CROW, publicatie 317). Deze beperkte toename kan de Benedeneind ZZ goed verwerken.

De nieuwe woning is in de toekomstige situatie bereikbaar via de bestaande inrit van de woning aan de Benedeneind ZZ 271. Via deze inrit komt men, net als in de huidige situatie op het achterliggende erf. Daar is voldoende ruimte aanwezig voor het parkeren van beide woningen.

Het plan is uitvoerbaar ten aanzien van het aspect verkeer.

Elk ruimtelijk plan dient een beschrijving te bevatten van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden wordt omgegaan.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

De Benedeneind ZZ, waar de planlocatie aan ligt, is één van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwingslinten in het buitengebied van de gemeente Lopik. Het hoofdgebouw, waar de bestaande woning in is gevestigd, is in het vigerende bestemmingsplan 'Landelijk gebied Lopik' aangewezen als karakteristiek gebouw. Verder heeft het bijgebouw, de voormalige veeschuur, nog een authentieke uitstraling en refereert ook de boomgaard nog aan het historisch agrarisch ensemble.

De verbouw van de schuur tot woning is een belangrijke financiële drager voor het plan waarin ook het karakteristieke hoofdgebouw wordt gerenoveerd. Het algehele uitganspunt van de toekomstige inrichting is het behouden en versterken van de sfeer van het kleinschalige agrarisch erf en de boomgaard. Dit draagt bij aan de cultuurhistorische waarde en belevingswaarde van het bebouwingslint Benedeneind ZZ.

Archeologie

De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de archeologisch beleidskaart van de gemeente Lopik. De planlocatie ligt in een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Hier geldt dat voor ruimtelijke ontwikkelingen met een oppervlakte groter dan 200 m² en bodemingrepen dieper dan 50 cm -mv een archeologisch vooronderzoek verplicht is.

Voorliggend plan maakt een woning mogelijk binnen een bestaand bijgebouw. Er hoeven geen ingrijpende bodemingrepen te worden gedaan. Een archeologisch onderzoek is niet nodig.

^{Uitsnede uit de Archeologische waarden- en verwachtingenkaart, gemeente Lopik}

Het plan is uitvoerbaar vanuit het aspect cultuurhistorie en archeologie.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

De plankosten voor onderhavig plan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Tevens zal een overeenkomst betreffende de planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens voor rekening van de initiatiefnemer. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid zeker gesteld.

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

Voor de opzet van voorliggend plan is aangesloten bij de systematiek en de regels van het nieuwe voorontwerpbestemmingsplan 'Landelijk gebied' van de gemeente Lopik. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• 'Wonen'; met een specifieke bouwaanduiding. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' mag een woning worden opgericht, waarbij de karakteristieken van de oorspronkelijke bebouwing in stand dienen te worden gehouden. Het maximum aantal toegestane wooneenheden is op de verbeelding aangegeven, verdere woningsplitsing is niet mogelijk. Om het karakter van één gezamenlijk erf te waarborgen is in de regels opgenomen dat er één in-/uitrit is toegestaan voor beide woningen samen en dat er tussen de woningen in geen terreinafscheidingen mogen worden geplaatst. Tevens is een aantal inrichtingsmaatregelen, zoals opgenomen in de tekening in bijlage 1 bij de regels, voorwaardelijk verplicht gesteld.
• Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' voor het behoud van de (mogelijk) aanwezige archeologische waarden.
• Dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' ten behoeve van de instandhouding en bescherming van de dijk;
• Gebiedsaanduiding 'overige zone - agrarisch gebied met landschappelijke openheid';
• Gebiedsaanduiding 'overige zone - cultuurhistorische waarden'.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft vooroverleg plaatsgevonden met organisaties van het rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn en met het betrokken waterschap. In het kader van het vooroverleg zijn drie reacties ontvangen: de Provincie Utrecht, het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden en de Veiligheidsregio Utrecht. In de Nota en Inspraak en Vooroverleg (zie bijlage 5) zijn alle reacties samengevat en van een antwoord voorzien. Ook is aangegeven waar dat in het plan heeft geleid tot aanpassing.

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 14 oktober 2020 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. In het kader van de inspraak zijn er geen schriftelijke reacties ontvangen.

Het ontwerpbestemmingsplan van 3 februari tot en met 16 maart 2021 voor een ieder ter inzage gelegen. De provincie Utrecht en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden hebben gereageerd geen opmerkingen te hebben. Overig zijn er geen zienswijzen ingediend. Het plan wordt ongewijzigd vastgesteld.