In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan BP Woningbouwlocatie Zeldenrust, Benschop met identificatienummer NL.IMRO.0331.01Zeldenrust-BP01 van de gemeente Lopik.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen.

een uitbreiding van het hoofdgebouw die qua afmetingen ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en in functioneel opzicht deel uitmaakt van het hoofdgebouw;

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders te stellen kwalificaties;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit de oude tijden;

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan legaal aanwezig is of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend;

bij gebruik: het legaal gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan in werking is getreden.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen en aantallen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

een opzichzelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat in bouwkundig en functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

bouwwerk of gedeelte daarvan, voor zover dat geen gebouw of onderdeel daarvan is.

het in de open lucht tijdelijk opslaan of opgeslagen houden van gerede of ongerede goederen, materialen, werktuigen, machines of gebruiksklare of onklare voer- of vaartuigen of onderdelen hiervan. Het gebruik van containers voor permanente opslag valt niet onder buitenopslag.

de aan een bouwwerk, gebied of landschapselement toegekende waarde in verband met ouderdom, gaafheid, zeldzaamheid en herkenbaarheid vanuit historisch oogpunt in relatie met de bijbehorende abiotische randvoorwaarden (bodem, water, terreinvormen);

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een woning in een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat;

een gebouw, dat op een bouwvlak door zijn aard, functie, constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

een vorm van wonen, zowel in de traditionele vorm van gezin als in de minder traditionele vorm, mits sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning met een zekere mate van onderlinge verbondenheid tussen de bewoners en continuïteit in de samenstelling;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten;

civieltechnische werken voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen, waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf;

een woning die geschikt is voor bewoning in alle levensfasen en waarbij alle primaire leefruimten (woonkamer, keuken, badkamer en minimaal 1 slaapkamer) gelijkvloers zijn gerealiseerd, en waarbij al deze ruimtes rolstoeltoegankelijk zijn;

(overheids)voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, cultuur, religie, sport, onderwijs, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren;

voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en gebouwen voor telecommunicatie;

detailhandel als niet zelfstandige activiteit die in ruimtelijk en functioneel opzicht ondergeschikt is aan de volgens het bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie. De detailhandelsactiviteit is van zulke beperkte bedrijfsmatige en/of ruimtelijke omvang dat de functie waaraan zij wordt toegevoegd qua aard, omvang en verschijningsvorm, overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie duidelijk herkenbaar blijft;

het bewaren van goederen, waaronder agrarische producten, materialen en stoffen zonder dat ter plaatse sprake is van productie, bewerking, verwerking, handel en/of activiteiten van administratieve aard;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

1. a. ten opzichte van gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdingang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: het gemiddelde waterpeil ter plaatse;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1. a. de op een perceel aanwezige lijn, die ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is gelegen: evenwijdig aan de weg en in het verlengde van de dichtst bij de weg gelegen gevel van het hoofdgebouw;
2. b. dan wel (indien deze gevel niet evenwijdig is aan de weg): evenwijdig aan de weg door het dichtst bij de weg gelegen hoekpunt van gevels van het hoofdgebouw;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-porno-grafische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie;

een huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in art. 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. De maximale aanvangshuurprijs wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 27, eerste lid van de Wet op de huurtoeslag. Onzelfstandige woonruimte of onzelfstandige kamers en studentenhuisvesting worden niet beschouwd als sociale huur.

rooien, kappen, verplanten, het snoeien van meer dan 20 procent van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van kandelaberen, het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die de dood of ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand ten gevolge kunnen hebben;

de gevel van een woning die naar aard en oriëntatie als belangrijkste beeldbepalende gevel kan worden aangemerkt;

de lijn waarin de voorgevel van een hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan;

het wonen in een woning;

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige buisvesting van één afzonderlijk huishouden of - ingeval van inwoning - van twee huishoudens, aanbouwen en uitbouwen daaronder begrepen, bijgebouwen en bedrijfsgebouwen daarvan uitgezonderd;

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige buisvesting van één afzonderlijk huishouden of - ingeval van inwoning - van twee huishoudens, aanbouwen en uitbouwen daaronder begrepen, bijgebouwen en bedrijfsgebouwen daarvan uitgezonderd;

een gevel van een hoofdgebouw, die niet een voorgevel of een achtergevel is;

een denkbeeldige lijn die strak loopt langs de zijgevel van een hoofdgebouw tot aan de perceelsgrenzen.

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken, exclusief dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van scheidsmuren; bij het ontbreken van gevelvlakken gelden de uiterste grenzen van het dakvlak, horizontaal gemeten.

tussen de bovenzijde van de vloeren van geheel of gedeeltelijk onder elkaar gelegen bouwlagen; indien sprake is van één bouwlaag is de hoogte daarvan gelijk aan de goothoogte.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - agrarisch gebied met landschappelijke openheid', het behoud en de bescherming van:
   1. 1. het open weidelandschap,
   2. 2. overwegend grasland als grondgebruik ten behoeve van de grondgebonden veehouderij;
   3. 3. verkavelingspatroon bestaand uit de opstrekkende cope-verkaveling, vanaf de ontginningsassen reikend tot aan de kades en dwars-weteringen;
   4. 4. de aan weidebouw gebonden natuurwaarden (weidevogels en wintergasten)';
   5. 5. landschappelijke openheid, bestaande uit:
      • het vrijwel geheel ontbreken van bebouwing buiten de bebouwingslinten;
      • de open gaten tussen de bebouwing in de linten;
      • grootschalige openheid;

met de daarbij behorende:

2. b. gras- en weilanden;
3. c. paden en ontsluitingsvoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen, natuur en landschapselementen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. tuinen, erven en terreinen;
7. g. nutsvoorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. een moestuin, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - moestuin';
3. c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. voet- en fietspaden;
5. e. bruggen en andere kunstwerken;
6. f. speelvoorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. een museum, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'museum';

met de daarbij behorende:

3. c. paden, wegen, ontsluitings- en parkeervoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen, natuur en landschapselementen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen;
2. b. verblijfsgebied;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. parkeerplaatsen;
5. e. speelvoorzieningen en -plaatsen;

met de daarbij behorende:

6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. bruggen en andere kunstwerken;
9. i. straatmeubilair;
10. j. (ondergrondse) afvalinzamelpunten;
11. k. groenvoorzieningen, natuur en landschapselementen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water- en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. waterberging;
3. c. voorzieningen ten behoeve van kruisend wegverkeer, zoals bruggen en andere kunstwerken;

met de daarbij behorende:

4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. oevers, bermen en wegbeplantingen;
6. f. natuur en landschapselementen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' tevens een kantoor;

met de daarbij behorende:

4. d. tuinen, erven en terreinen;
5. e. paden, wegen, ontsluitings- en parkeervoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen, natuur en landschapselementen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2.5 onder c, voor het bouwen van een erf- en/of terreinafscheiding tot een hoogte van maximaal 2 m, gesitueerd voor de naar de openbare weg gekeerde zijgevellijn van het hoofdgebouw, op voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. de kwaliteit van de openbare ruimte, zoals een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. het aantal parkeervoorzieningen;
5. e. de functionele en ruimtelijke structuur, zoals aansluiting op (structurele) groenelementen en waterelementen;
6. f. de bebouwingsmogelijkheden, gebruiksmogelijkheden en/of bezonning van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
7. g. het milieu;

waarbij geldt dat de maximale hoogte van erf- en/of terreinafscheidingen voor de voorgevelrooilijn, en de maximale hoogte van erf- en/of terreinafscheidingen tot 1 meter achter de voorgevelrooilijn maximaal 1 m mag bedragen.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 8.1 onder c en d voor een ander gebruik dan aangegeven, mits dit:

1. a. geen onevenredige hinder oplevert voor het woon- en leefmilieu;
2. b. geen onevenredige afbreuk doen aan het karakter van de buurt;
3. c. geen nadelige invloed heeft op de afwikkeling van het verkeer en/of leidt tot een onevenredige parkeerdruk.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de (mogelijk) aanwezige archeologische waarden.

In afwijking van het bepaalde in de andere bestemmingen (enkelbestemmingen) mogen op deze gronden geen bouwwerken worden gebouwd waarvan de oppervlakte groter is dan 100 m² en die leiden tot ingrepen in de bodem dieper dan 30 cm ten opzichte van maaiveld, tenzij middels onderzoek aangetoond kan worden dat er geen aantasting plaatsvindt van archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde -Archeologie 2' te verwijderen van de verbeelding, indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische verwachtingswaarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de (mogelijk) aanwezige archeologische waarden.

In afwijking van het bepaalde in de andere bestemmingen (enkelbestemmingen) mogen op deze gronden geen bouwwerken worden gebouwd waarvan de oppervlakte groter is dan 200 m² en die leiden tot ingrepen in de bodem dieper dan 50 cm ten opzichte van maaiveld, tenzij middels onderzoek aangetoond kan worden dat er geen aantasting plaatsvindt van archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde -Archeologie 3' te verwijderen van de verbeelding, indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische verwachtingswaarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. primaire waterkeringen, zijnde dijken, kaden en andere voorzieningen met een primaire waterkerende functie.

In afwijking van het bepaalde in de andere bestemmingen (enkelbestemmingen) mogen op deze gronden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd met een maximale hoogte van 3 m, ten behoeve van de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' worden gebouwd.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 11.2 en worden toegestaan dat bouwwerken worden gebouwd ten behoeve van de andere bestemming, mits:

1. a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de waterkering;
2. b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, gevel- en kroonlijsten, luifels, niet-vrijstaande bijbehorende bouwwerken, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

De bouwregels als bedoeld in regels hoofdstuk 2 zijn van overeenkomstige toepassing op ondergronds bouwen, met dien verstande, dat:

1. a. uitsluitend ondergronds mag worden gebouwd tussen peil en 3,5 m onder peil;
2. b. ondergrondse bouwwerken niet mogen worden voorzien van een dakraam of lichtkoepel;
3. c. ondergrondse bouwwerken uitsluitend toegankelijk mogen zijn vanuit bovengronds gelegen gebouwen;
4. d. deze bepalingen geen beperkingen stellen aan het bouwen van fundaties voor bouwwerken.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen of functiewijziging wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel het terrein dat bij dat gebouw behoort;
2. b. Voldoende parkeergelegenheid betekent dat wordt voldaan aan de parkeernorm zoals opgenomen in onderstaande tabel:

3. c. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.4 sub a en b:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien.
4. d. Afwijken van de regels, als bedoeld in 13.4 sub c is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. de parkeersituatie in de openbare ruimte;
   2. 2. de woon- en leefsituatie.

Als gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval aangemerkt:

1. a. het gebruik van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, bedrijfsgebouwen en vrijstaande bijbehorende bouwwerken, als zelfstandige of afhankelijke woonruimte, voor permanente bewoning of voor recreatief nachtverblijf;
2. b. buitenopslag, tenzij het buitenopslag ten dienste van de bestemming binnen het bouwperceel betreft;
3. c. opslagdoeleinden, anders dan in verband met het toegelaten gebruik, waarbij in ieder geval als strijdig gebruik wordt aangemerkt: brand- en explosiegevaarlijke opslag, waaronder opslag van vuurwerk en een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen;
4. d. het plaatsen en/of geplaatst houden van onderkomens;
5. e. het storten en/of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
6. f. het gebruik of laten gebruiken van de gebouwen voor een seksinrichting;
7. g. (raam)prostitutie;
8. h. gebruik van garageboxen voor andere doeleinden dan het stallen van voertuigen en de niet bedrijfsmatige opslag van goederen.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het plan ten behoeve van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, en oppervlaktematen tot niet meer dan 10% van die maten en afmetingen, voor zover hiervoor niet reeds op een andere wijze afwijking is verleend;
2. b. het in geringe mate afwijken ten aanzien van bouwgrenzen, hoogtescheidingslijnen en overige aanduidingen in het horizontale vlak; indien bij definitieve uitmeting of verkaveling blijkt dat deze afwijking in het belang van een juiste verwezenlijking van het plan redelijk, gewenst of noodzakelijk is en de afwijking ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer bedraagt dan 3 m;
3. c. de bouw van andere bouwwerken die ten behoeve van nutsvoorzieningen dan wel voor waterstaatkundige of verkeerstechnische redenen noodzakelijk zijn, mits voorzieningen van geringe horizontale of verticale afmetingen zijn;
4. d. ten behoeve van de bouw van kleine niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor openbare diensten met dien verstande dat:
   1. 1. de inhoud niet meer dan 50 m² mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer dan 5 m mag bedragen;
5. e. de bouw van andere bouwwerken zoals een vlaggenmast, een kunstwerk, antennes en dergelijke tot een hoogte van 15 m.

mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

6. f. het straat-, bebouwings- en landschapsbeeld;
7. g. de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen gronden en bebouwing;
8. h. de verkeersveiligheid.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het eerste lid onder artikel 17.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. 3. Het eerste lid onder artikel 17.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 17.2, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 17.2, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. 4. Het eerste lid onder artikel 17.2 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'BP Woningbouwlocatie Zeldenrust, Benschop'.

In Benschop is een plan ontwikkeld voor de bouw van 42 woningen/appartementen op de locatie van de boerderij Zeldenrust aan het Dorp 178. De bedrijfsvoering van het agrarisch bedrijf, gelegen binnen de bebouwde kom van Benschop, wordt beëindigd. De bedrijfswoning (oorspronkelijk een landhuis) is een rijksmonument. Onderdeel van het plan is de restauratie van het monumentale pand en het aangebouwde koetshuis. In het pand worden vervolgens appartementen ingericht. Gelet op de locatie, dicht bij het centrum en de voorzieningen van Benschop, is de locatie zeer geschikt voor woningbouw en specifiek voor levensloopgeschikt wonen. De wens is om in dit plan het concept 'Wonen met Meer, een zorg minder' te introduceren waarin levensloopgeschikt wonen, veiligheid en ondersteuning op maat met elkaar worden verbonden.

De woningbouw in Benschop zat lange tijd 'op slot', omdat het provinciale beleid niet toestond om buiten de contouren te bouwen. Met de Omgevingsverordening zijn de mogelijkheden om buiten de contour te bouwen verruimd. Zo wordt het mogelijk gemaakt om in de kernrandzones te bouwen, als dat gepaard gaat met een versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de kernrandzone.

In deze toelichting bij het bestemmingsplan wordt een beschrijving opgenomen van het initiatief en wordt de wenselijkheid ervan onderbouwd. Ook wordt aangegeven hoe het initiatief past in het ruimtelijk beleid en wordt de haalbaarheid van het plan getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving.

Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van het dorp Benschop, ten noorden van het bebouwingslint Dorp en aan de oostkant van de Sint-Nicolaaskerk. Behalve het agrarisch bedrijf Zeldenrust wordt ook de boomgaard achter Dorp 174B bij het plan betrokken. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

^{Ligging van het plangebied (bron: openstreetmap.org)}

Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. Met de bestemming wordt geregeld wat de functie van de grond is. Ook geeft het bestemmingsplan aan wat er gebouwd mag worden, waarvoor de gebouwen gebruikt mogen worden en is het een toetsingskader voor omgevingsvergunningen. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting en is opgesteld volgens de laatste afspraken over de RO Standaarden 2012.

Verbeelding

De verbeelding, een kaart, laat tot op perceelsniveau zien welke bestemmingen er gelden. Met aanduidingen kan meer informatie worden gegeven over wat is toegestaan, bijvoorbeeld met bouwvlakken of maatvoeringen.

Regels

De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden.

Opzet van de toelichting

In deze toelichting is het volgende opgenomen:

• een beschrijving van de bestaande situatie en het voorgenomen plan (hoofdstuk 2);
• een samenvatting van het relevante Rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid (hoofdstuk 3) en hoe het initiatief past binnen deze beleidskaders;
• in hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het plan getoetst op grond van het geldende beleid en de relevante milieuwetgeving;
• hoofdstuk 5 geeft de verantwoording van de keuze van bestemmingen en wat er met de bestemmingen wordt beoogd;
• in hoofdstuk 6 wordt verslag gedaan van de communicatie over het plan en welke acties zijn genomen om draagvlak onder de inwoners van Benschop te verkrijgen (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Ook wordt verslag gedaan van inspraak, vooroverleg en zienswijzen.

Tevens is een Aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld waarin getoetst is of het plan mogelijk leidt tot belangrijke nadelige milieugevolgen. De Aanmeldnotitie is als bijlage 19 bij de toelichting opgenomen.

In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna volgt een beschrijving van het voorgenomen plan.

De beoogde woningbouwlocatie ligt aan de noordzijde van het bebouwingslint 't Dorp, de ontginningsas waarlangs de kern Benschop is ontstaan. Sinds de jaren '60 van de vorige eeuw heeft de groei van Benschop vooral aan de zuidkant van het Dorp plaatsgevonden. Het Dorp is een smalle weg, gelegen langs de Benschopper wetering. De bebouwing langs het lint omvat een diversiteit aan functies met onder meer twee kerken (de Sint-Nicolaaskerk en de Sint-Victorkerk, beide met een begraafplaats), detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en woningen. Dit is het centrumgebied van Benschop.

Voor de Sint-Nicolaaskerk ligt het dorpsplein, een beeldbepalende plek in het dorp. De parkeerplaats die hoort bij de kerk en de begraafplaats, is bereikbaar via een smal straatje dat langs de kerk loopt. Het plangebied ligt ten oosten van de Sint-Nicolaaskerk, achter de boerderij Zeldenrust en de hier gelegen boomgaard. Ook de gronden van het naast gelegen fruitteeltbedrijf worden meegenomen in de planontwikkeling. Aan de achterzijde grenst het plangebied aan het open veenweidelandschap. Dit gebied is geheel vrij van bebouwing. Bijgevoegde afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer.

.^{Luchtfoto van het te ontwikkelen gebied. In het groen omkaderde gebied worden landschapsecologische maatregelen getroffen. Met een P is de parkeerplaats bij de kerk weergegeven (bron: googlemaps).}

Binnen het plangebied ligt de monumentale boerderij 'Zeldenrust' met aangebouwd koetshuis. Daarachter liggen agrarische bedrijfsgebouwen in de vorm van meerdere schuren, een hooiberg en een rundveestal. De bedrijfsgebouwen strekken zich, gemeten vanaf de straat, tot wel 200 meter naar achteren uit. Het toekomstperspectief van het agrarische bedrijf is door de ligging in het dorp en de schaalgrootte niet gunstig. Er is geen bedrijfsopvolger aanwezig. Het monumentale pand heeft te kampen met het nodige achterstallig onderhoud. De huidige eigenaar en agrariër is jarenlang niet in staat geweest om de monumentale bebouwing in stand te houden en te restaureren.

Aan de oostzijde van Zeldenrust ligt een fruitteeltbedrijf. Deze wordt ook in het plan betrokken. De eigenaar staat hier voor de keuze om het bedrijf voort te zetten en de bomen en het containerveld ten behoeve van de teelt van aardbeien te vernieuwen of het bedrijf beëindigen. De boomgaard strekt zich nog verder het achterland in en wordt omgeven door een windsingel met dichte, niet-streekeigen beplanting.

Onderstaande afbeelding geeft het monumentale pand weer met links het voormalige koetshuis. Daarna volgen nog enkele foto's van het agrarische erf en het fruitteeltbedrijf.

^{Monumentaal pand 'Zeldenrust' (bron: google streetview)}

Voor de locatie Zeldenrust is een plan ontwikkeld voor de bouw van 42 woningen en appartementen, waarvan 29 buiten de rode contour van het stedelijk gebied. Met het plan worden alle agrarische bedrijfsgebouwen gesaneerd en zal het monumentale pand worden gerestaureerd. Het plangebied is een zeer geschikte locatie voor woningbouw, omdat het dicht bij het centrum van het dorp en alle voorzieningen ligt. Dit is ideaal voor ouderen die steeds langer zelfstandig (moeten) blijven wonen. De nabijheid van voorzieningen, zoals winkels, maar ook de kerk en het dorpshuis, zorgt ervoor dat zij gemakkelijker en langer actief kunnen blijven deelnemen aan sociale activiteiten.

In het verleden is Benschop steeds uitgebreid in zuidelijke richting. De afstand tot de voorzieningen is daarmee steeds groter geworden. Voor ouderen die minder mobiel zijn kan dit een probleem gaan vormen voor de bereikbaarheid van voorzieningen en hun sociale leven. Met de nieuwbouw maakt Benschop een nieuwe stap in haar ontwikkeling en speelt zij in op de bestaande en nieuwe woon- en leefbehoeften. Er is geen sprake van een geheel nieuwe ontwikkeling van het plangebied, maar van een herontwikkeling van een bestaand agrarisch bouwperceel.

Hoofdopzet van het plan

Bij de opzet van het plangebied is enerzijds aansluiting gezocht bij de structuur van het dorp, anderzijds bij de landschappelijke omgeving. Het streven is om een dorpse sfeer te creëren met woningen van maximaal twee bouwlagen en afgedekt met een kap. De verkavelingsrichting is gebaseerd op de slagenverkaveling, de breedte van de slagen komt terug in de structuur van het plan. In het document Herinrichting Zeldenrust in bijlage 1 bij de toelichting zijn tekeningen en visualisaties van de toekomstige inrichting opgenomen.

^{Impressie toekomstige situatie (ontwerp: Verstoep bouwadvies en architectuur)}

De entree van het plangebied ligt aan de oostkant van de huidige boerderij Zeldenrust. Deze boerderijvilla en het naastgelegen bijgebouw (voormalig koetshuis) blijven in tact. In deze gebouwen worden tien appartementen gerealiseerd. Achter het koetshuis komt een gebouw in de vorm van een hooiberg, bedoeld als plek waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en waar 'wat te doen is'. De wens is om het concept 'Wonen met Meer, een zorg minder' in dit plan in te voeren, waardoor dit plan méér is dan een gewone woonwijk. Daarover staat verderop in deze paragraaf meer. Achter de boerderijvilla zijn woonblokken geprojecteerd waar verschillende woningtypen in ondergebracht kunnen worden, zowel voor senioren, starters als gezinnen. De opzet refereert door de verkavelingsrichting en de vorm van de woonblokken aan een agrarisch erf. Direct achter het pand Zeldenrust staan gebouwen die refereren aan een hooiberg en een grote schuur. De gebouwen worden uitgevoerd in twee bouwlagen met een flinke kap. Richting het landschap neemt de bouwhoogte af. In het plan is de bouw van een vrijstaande woning opgenomen voor de huidige eigenaar en verkoper van de boerderij Zeldenrust.

^{Impressie toekomstige situatie gerestaureerde boerderijvilla (ontwerp: Verstoep bouwadvies en architectuur)}

Aan de westkant van het plangebied is een perceel grond dat eigendom is van de kerk ook meegenomen in onderhavig plan, met als doel om de parkeerplaats van een passende bestemming te voorzien.

Op verzoek van de kerk is ook een perceel ten westen van de huidige begraafplaats voorzien van een maatschappelijke bestemming. Op termijn kunnen deze percelen in aanmerking komen voor uitbreiding van de begraafplaats.

Groen- en waterstructuur

Het plangebied wordt ingericht als een duurzame leefomgeving, met oog voor een goede buiteninrichting en veel groen, waaronder gras, hagen, bomen en ruimte voor water. Vanaf diverse plekken in het toekomstige woonbuurtje zijn er uitzichten op het landschap. Dit versterkt de beleving van de polder, want in de huidige situatie is er vanaf het Dorp geen zicht op het achterland. In het plan is er veel ruimte voor water. Bestaande sloten worden verbreed en ingericht met natuurvriendelijke oevers. Met het plan worden bestaande omgevingskwaliteiten, zoals de aangrenzende boomgaard aan de westzijde en de doorzichten vanuit het woonbuurtje naar het open slagenlandschap, gehandhaafd.

De ontwikkeling gaat gepaard met een landschapsecologische inpassing (zie bijlage 2 bij de regels). De graslandjes ten noorden van de woonbuurt worden voorzien van natuurvriendelijke oevers met een flauw talud van de waterlijn naar het maaiveld. De oevers dragen zo bij het opvangen van grote hoeveelheden neerslag waarbij het wateroppervlak tijdelijk kan toenemen. Voorts zijn er maatregelen opgenomen ter versterking van de biodiversiteit in het gebied, zowel op de graslandjes als in het nieuwe woongebied zelf. Voor een beschrijving van deze maatregelen wordt verwezen naar de bijlage Landschapsecologischeinpassing. De uitvoering en instandhouding is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels.

Verkeersstructuur en parkeren

Het plangebied wordt ontsloten via de het Dorp (noordzijde). De toegang naar de nieuwe woonbuurt wordt gerealiseerd aan de oostkant van de boerderij. Vanaf hier loopt de weg naar achteren en daar bestaat de mogelijkheid om rond te rijden en via dezelfde ontsluiting het plangebied weer te verlaten.

De weg loopt tevens in westelijke richting door naar het parkeerterrein achter de Sint-Nicolaaskerk en de begraafplaats. In de huidige situatie moet alle verkeer naar deze parkeerplaats via de smalle doorgang naast de kerk naar het achtergelegen terrein. In de toekomst kan dit via het plangebied worden afgewikkeld. Hiermee voorziet het plan in een verbetering van de verkeersstructuur en de verkeersveiligheid in en rondom het plangebied. Met het plan kan de situatie rond het parkeren bij de kerk geformaliseerd worden, want op dit moment is het parkeerterrein niet planologisch geregeld. De route via het parkeerterrein kan ook dienen als calamiteitenroute.

Het plangebied biedt voldoende ruimte om de parkeerbehoefte van de woningen op te vangen. Uitgangspunt is dat het parkeren op korte afstand van de woningen kan plaatsvinden, op eigen erf of meer geconcentreerd op openbare parkeerplaatsen. Voor de onderbouwing van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de standaard parkeernormen van het CROW. In paragraaf 4.4 en bijlage 16 wordt hier nader op ingegaan.

Het Dorp (noordzijde) tussen het Dorpsplein en Zeldenrust is smal. Hoewel het slechts een beperkte afstand is (ca. 100 meter) is dat te groot om het tegemoetkomend of passerend verkeer (auto/fietser) op elkaar te laten wachten. Voor de Dorp-noordzijde zal vanaf de brug bij De Dorp een verkeersbesluit worden genomen, zodat het plangebied vanaf die zijde niet toegankelijk is voor auto's.

Het weggedeelte tussen het plan Zeldenrust en de brug bij De Lansing is breder en hier zijn op korte afstand meerdere uitritten aanwezig waardoor tegemoetkomend verkeer elkaar makkelijk kan passeren. In Bijlage 16Integraal verkeersadvies is onderbouwd dat dit weggedeelte voldoende capaciteit heeft om dit verkeer te verwerken. Deze conclusie is bevestigd in een second opinion, uitgevoerd door een onafhankelijk adviesbureau. Deze notitie is opgenomen in bijlage 17.

Met de aansluiting naar het Dorp (noordzijde) is het woongebied ook voor vrachtverkeer en hulpdiensten voldoende goed ontsloten en toegankelijk. De aansluiting past qua karakter goed bij de overige aansluitingen op deze weg.

Woningaantallen

Het plangebied biedt ruimte voor de bouw van 42 woningen en appartementen. Er is in Benschop behoefte aan woningbouw. Volgens de Woonvisie Lopik 2018-2022 zijn er met name voor senioren en starters op dit moment onvoldoende woningen beschikbaar. Daarnaast blijft er behoefte aan woningen voor gezinnen. Het plan gaat voor een belangrijk deel uit van de bouw van levensloopgeschikte woningen voor senioren. Dit zijn zowel appartementen als grondgebonden woningen, waarbij rekening wordt gehouden met de mogelijkheid dat in de woning verzorging en/of verpleging kan worden geboden. Dit kan nodig of wenselijk zijn in alle fases van het leven, niet alleen voor ouderen. De locatie dicht bij het centrum en voorzieningen maakt het een aantrekkelijke locatie voor senioren. Voor starters worden kleinere doorgroei-woningen gerealiseerd.

Centraal in het plangebied wordt een complex met acht sociale huurappartementen ontwikkeld door de lokale woningbouwvereniging. Daarnaast omvat het plan verschillende typen grondgebonden woningen, waarvan meerdere levensloopgeschikt zijn, dat wil zeggen dat het volledige woonprogramma gelijkvloers wordt gerealiseerd.

In bijlage 2 is het voorgenomen woonprogramma opgenomen. Samengevat ziet dit er als volgt uit:

• 25 levensloopbestendige woningen, geschikt voor senioren (waarvan 8 als sociale huur)
• 8 betaalbare woningen (huur/koop) voor starters
• 9 overige woningen (vrijstaand, 3 gezinswoningen en een bovenwoning)

De woningen worden gerealiseerd in verschillende prijsklassen. Dit bevordert de doorstroom van de woningmarkt in Benschop, omdat bestaande woningen hierdoor vrijkomen. Met de 8 betaalbare woningen wordt ingespeeld op de lokale behoefte, waar in het participatietraject om werd gevraagd. Het bouwen van woningen voor verschillende doelgroepen zorgt voor diversiteit en draagt bij aan de leefbaarheid in het gebied.

_{Impressie toekomstige situatie in vogelvlucht (ontwerp: Verstoep bouwadvies en architectuur)}

Wonen met Meer

De wens is om in dit plan het concept 'Wonen met Meer, een zorg minder' te introduceren. Hier worden levensloopgeschikt wonen, veiligheid en ondersteuning op maat met elkaar verbonden. Eén van de woningen wordt gereserveerd voor een beheerderspaar dat bewoners uit de buurt kan ondersteunen bij vragen en praktische zaken. Dit kan variëren van het helpen bij het invullen van papieren, het regelen van vervoer, boodschappen doen, kleine klusjes in en rondom het huis tot personenalarmering. Het gaat om maatwerk, daarbij is het belangrijk dat het beheerderspaar een luisterend oor biedt, meedenkt en adviseert. Deze ondersteuning kan niet alleen aan ouderen worden aangeboden, maar ook aan andere mensen die dat kunnen gebruiken. Het doel is ervoor te zorgen dat mensen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen, de regie houden, in een veilige omgeving leven met ondersteuning dichtbij geregeld; korte lijnen en vertrouwd. Zo kunnen gezamenlijk de voorwaarden worden geschapen voor ontmoeting en kan worden tegengegaan dat mensen in een sociaal isolement terecht komen. Wonen met Meer is ondersteunend aan de bewoner, het netwerk, maar kan ook aanvullend werken op eventuele professionele (zorg)partijen.

In het plan is een (kantoor)ruimte opgenomen in het plan ten behoeve van de beheerderstaken.

Diverse visualisaties van de toekomstige situatie

In een duurzame leefomgeving wordt bewust omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte, water en groen. Ruimtelijke ontwikkelingen bieden kansen om de verschillende aspecten van duurzame stedenbouw vanaf het begin in de planvorming mee te nemen. Vanuit wet- en regelgeving worden eisen gesteld ten aanzien van energieprestatie van gebouwen, de zogeheten BENG-norm, waarbij BENG staat voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen. Sinds 2018 moeten nieuwe woningen gasloos worden gebouwd.

Bij de inrichting van de buitenruimte wordt rekening gehouden met het voorkomen van water- en hittestress. Het aanplanten van groen is goed voor de klimaatbestendigheid, omdat het bijdraagt aan het verminderen van de hittestress en het verbeteren van het watervasthoudend vermogen van het gebied. In voorliggend plan is ruimte gereserveerd voor een goede buiteninrichting met veel groen en bomen en ruimte voor water. Vooral de schaduwwerking van bomen zorgt op warme zomerdagen zorgen voor een verkoelend effect.

Op de graslandjes aan de noordzijde van de woonbuurt worden de watergangen voorzien van natuurvriendelijke oevers met een flauw talud van de waterlijn naar het maaiveld. Deze oever dragen in belangrijke mate bij met het opvangen van grote hoeveelheden neerslag doordat ze eenvoudig inunderen, waardoor het wateroppervlak tijdelijk kan toenemen.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro, artikel 3.1.6 onder 2.

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is. Daar wordt het volgende onder verstaan: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de SVIR en het Barro. Er zijn vanuit het Rijksbeleid geen specifieke randvoorwaarden voor het plan.

Ladder duurzame verstedelijking

Hieronder wordt getoetst of voorliggend plan voldoet aan de voorwaarden van duurzame verstedelijking. Eerst wordt ingegaan op de behoefte aan de ontwikkeling, daarna wordt de keuze voor de locatie gemotiveerd.

1. Stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte

Volgens de Woonvisie Lopik 2018 - 2022 bedraagt de nieuwbouwopgave in de gemeente Lopik 180 woningen voor de periode 2020 tot 2030. Hierbij wordt gekozen voor een evenredige verdeling op basis van het inwonertal over de vier grootste kernen (60% in Lopik, 25% in Benschop, 10% in Cabauw en 5% in Polsbroek).

De helft van de totale nieuwbouwopgave, ongeveer 90 woningen, wordt ingezet om de woningmarkt te sturen. Met goedkope koopwoningen wordt ingezet op starters en met huurwoningen op senioren.

Uit het in 2015 uitgevoerde woningmarktonderzoek blijkt dat er in de gemeente Lopik een woningbehoefte is van 230 woningen in de periode 2015 - 2030 . Deze behoefte is groter (+ 50) dan de nieuwbouwopgave die in de Woonvisie is opgenomen. Vooral het aantal ouderen neemt toe. In de afgelopen jaren zijn meer 65-plussers verhuisd uit de gemeente dan er door vestiging bij zijn gekomen. Hiervoor wordt het beperkte aanbod aan geschikte woonruimte als mogelijke oorzaak gegeven. Onder ouderen is er behoefte aan zowel huur- als koopappartementen.

Uitgaande van een evenredige verdeling over de vier kernen betekent dit het volgende woningbouwprogramma:

In Lopik Oost wordt een nieuwe uitbreiding gerealiseerd met 126 woningen. Hiermee wordt voor een deel in de woningbehoefte voorzien. Voor het resterende deel van het programma in de overige kernen zijn nog geen locaties aangewezen.

Uitgaande van de reële behoefte (230 woningen) en het woningbouwprogramma in Lopik-Oost (126 woningen) betekent dat er nog een behoefte is aan 104 woningen. Een aanzienlijk deel hiervan zal in Benschop, als tweede grootste kern van de gemeente, gerealiseerd moeten worden.

Om de doorstroming te bevorderen ligt het accent bij nieuwbouw op woningen die er nu relatief weinig zijn, zoals levensloopgeschikte appartementen in de huur- en koopsector en goedkope koopwoningen. Met goedkope koopwoningen en middeldure huurwoningen wordt rechtstreeks ingespeeld op de vraag die er is. Voor senioren wordt gericht op levensloopgeschikte appartementen en middeldure huurwoningen, om zo de doorstroming uit betaalbare koopwoningen te bevorderen (t.b.v. starters) en woonruimte te bieden die passend is bij de levensfase. Verder wordt ingezet op middeldure koopwoningen om gezinnen aan de gemeente te binden en de doorstroming uit goedkopere marktsegmenten te bevorderen.

Voorliggend plan omvat de bouw van maximaal 42 woningen en appartementen, waarvan minimaal 30% in de sociale (huur)sector. De lokale woningbouwvereniging ontwikkelt centraal in het gebied een complex met acht appartementen. Ook in de voormalige boerderij worden appartementen gerealiseerd. Daarnaast omvat het plan verschillende typen grondgebonden woningen in verschillende prijsklassen, waarvan meerdere levensloopgeschikt zijn, dat wil zeggen dat het volledige woonprogramma gelijkvloers wordt gerealiseerd.

Voorliggend plan voorziet met de bouw van 42 woningen zowel kwantitatief als kwalitatief in de behoefte aan woningen in de gemeente Lopik.

Tijdens de informatieavonden is een behoeftepeiling gedaan. Uit de hoeveelheid reacties die zijn achtergelaten om te kunnen kopen/huren in het beoogde plan blijkt de grote serieuze interesse voor het plan. Het merendeel van deze mensen is nu woonachtig in Benschop of elders in de gemeente Lopik. De differentiatie is een weergave van wat er in het plan beoogd wordt. De woningbouwvereniging heeft aangegeven te willen participeren in het plan door minimaal 8 woningen te realiseren.

2. Kan de behoefte worden gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied?

Benschop is een compact gebouwde kern. Er is weinig of geen ruimte voor binnenstedelijke ontwikkeling. Om in de komende 10 jaar in de behoefte aan woningbouw in Benschop te kunnen voorzien zal een locatie buiten het bestaand stedelijk gebied moeten worden gezocht.

Omgevingsvisie provincie Utrecht

In de Omgevingsvisie provincie Utrecht beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2050. De Omgevingsvisie provincie Utrecht is vastgesteld door de Provinciale Staten op 10 maart 2021.
De provincie geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe zij uitvoering geeft aan dit beleid. Deels geeft zij uitvoering aan het beleid via de Omgevingsverordening provincie Utrecht die tegelijk met de Omgevingsvisie is vastgesteld.
Met betrekking tot de pijler 'vitale dorpen en steden' heeft de provincie de volgende punten als provinciaal belang gedefinieerd:

• Bevorderen van binnenstedelijke ontwikkeling;
• Voldoende ruimte bieden voor het realiseren van een op de behoefte aansluitend aanbod van woningen en woonvoorzieningen;
• Voldoende ruimte bieden voor het functioneren en versterken van een vitale, circulaire en innovatieve regionale economie;
• Voldoende ruimte bieden voor behoud en versterking van een goede retailstructuur.

Omgevingsverordening provincie Utrecht

De Omgevingsverordening provincie Utrecht is de juridische vertaling van het beleid uit de Omgevingsvisie. Hierin staan alle regels voor de fysieke leefomgeving. Doel van de verordening is om provinciale belangen te laten doorwerken naar gemeentelijk niveau. Aangegeven wordt op welke wijze provinciale regelingen moeten worden doorvertaald in (gemeentelijke) ruimtelijke plannen. De (interim-) Omgevingsverordening is op 10 maart 2021 door Provinciale Staten vastgesteld. Op 7 februari 2024 is de eerste wijziging Omgevingsverordening vastgesteld, die op 1 maart 2024 in werking is getreden.

Het voldoende ruimte bieden voor het realiseren van een op de behoefte aansluitend aanbod van woningen en woonvoorzieningen is een van de hoofdpunten uit het provinciaal beleid. Hierbij wordt primair ingezet op binnenstedelijke ontwikkeling. Ook in de dorpen is de inzet om compacter en innovatiever te bouwen dan tot nu toe gebruikelijk was. Binnen de kern Benschop zijn echter nauwelijks mogelijkheden voor verdichting of herontwikkeling. De woningbouw in Benschop zat lange tijd 'op slot', omdat het provinciale beleid het niet toe stond om buiten de contouren te bouwen.

Met de Omgevingsverordening zijn de mogelijkheden om buiten de contour te bouwen verruimd. Zo kan het mogelijk worden gemaakt om in de kernrandzones te bouwen, als dat gepaard gaat met een versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de kernrandzone.

Planspecifiek

_{Plangebied woningbouwlocatie Zeldenrust (bron: Omgevingsverordening provincie Utrecht, kaart 21: Wonen, werken en recreëren kaart 2)}

Stedelijk gebied en kernrandzone

Het monumentaal ensemble Zeldenrust ligt binnen het 'stedelijk gebied' zoals opgenomen in de Omgevingsverordening (zie bovenstaande afbeelding). De realisatie van de 13 appartementen binnen het stedelijk gebied past zonder meer in het provinciaal beleid. De overige 29 woningen landen in de kernrandzone. Dit is een (indicatief aangegeven) zone rondom de kern waarin stedelijke activiteiten plaatsvinden.

^{Kernrandzone (bron: Omgevingsverordening provincie Utrecht, kaart 21: Wonen, werken en recreëren kaart 1)}

Kernrandzones zijn van grote waarde voor de leefbaarheid van de kern als uitloopgebied en door de hier aanwezige stedelijke functies. Voor rode ontwikkelingen buiten het stedelijk gebied is in kernrandzones ook ruimte, mits de ruimtelijke kwaliteit aantoonbaar wordt versterkt.

In de Omgevingsverordening is het volgende opgenomen:

Artikel 9.10 Instructieregel kernrandzone

1. 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Kernrandzone kan ten behoeve van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit bestemmingen en regels bevatten die verstedelijking toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden:

1. a. de verstedelijking gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking, tenzij de verstedelijking betrekking heeft op kernrandactiviteiten;
2. b. de verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt, met uitzondering van windenergie en zonnevelden, in aansluiting op stedelijk gebied gerealiseerd, of in samenhang met overige verstedelijkte structuur;
3. c. tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd; en
4. d. omliggende fu ncties worden niet onevenredig geschaad.

De vrijkomende locatie Zeldenrust biedt een unieke kans voor woningbouw, omdat het direct grenst aan de kern en op loopafstand ligt van het centrum en de voorzieningen in Benschop. Het biedt de kans om het gebied meer samenhang en een duidelijke identiteit te geven zonder dat het karakter van het lint en het monument verloren gaan. Ook biedt de ontwikkeling van woningen op deze plek kansen om de omgevingskwaliteit flink te verbeteren. Dit betreft niet alleen een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door sanering van twee bedrijven, maar ook een verbetering van de milieuhygiënische situatie èn een vergroting van de maatschappelijke betekenis van het gebied. Hiervoor wordt het volgende aangevoerd:

• Er zijn binnen de kern Benschop nagenoeg geen mogelijkheden voor inbreiding. De bouw van woningen zal dus per definitie plaats moeten vinden buiten het bestaande stedelijk gebied. Locaties ten westen, zuiden of oosten van Benschop liggen op veel grotere afstand van voorzieningen en zijn daarom veel minder geschikt voor seniorenwoningen.
• Benschop Oost is de enige uitbreiding geweest van de kern Benschop in de afgelopen 25 jaar. Doordat er jarenlang geen woningen zijn gebouwd, konden jongeren geen woning binnen Benschop vinden en konden ouderen niet doorstromen naar een voor hen geschikte woning. Een gevolg hiervan is een toename van vergrijzing en gezinsverdunning, wat weer invloed heeft op het verenigingsleven, het draagvlak voor voorzieningen en de vitaliteit van de kern. Met het plan Zeldenrust, waarbij relatief veel levensloopgeschikte woningen worden gebouwd, kan er een doorstroming op de woningmarkt op gang worden gebracht. Benschop is een hechte sociale gemeenschap waar veel verenigingsleven is, een goede demografische opbouw draagt bij aan de kwaliteit van de sociale cohesie van het dorp.
• Het veehouderijbedrijf, gelegen tussen de dorpsbebouwing van Benschop, wordt beëindigd. Het bouwvlak biedt in de huidige situatie ruime planologische mogelijkheden voor uitbreiding van bedrijfsgebouwen en erf. Met voorliggend plan worden de diverse bedrijfsgebouwen gesloopt. Ook de fruitboomgaard en het containerveld met tunnelkassen en (niet-streekeigen) windsingel van het naastgelegen fruitteeltbedrijf, die nu ver het achterland insteekt, worden gesaneerd. De verrommeling van het landschap wordt een halt toegeroepen (zie de afbeelding hieronder).
• Beëindiging van de bedrijfsactiviteiten betekent ook dat hinder door geur, geluid en (zwaar) agrarisch bedrijfsverkeer in de dorpskern wordt beëindigd en leidt tot een afname van stikstofemissie.
• Het huidige agrarisch erf en het fruitteeltbedrijf worden getransformeerd tot een kleinschalig woonbuurtje met veel groen en water. De nieuwbouw reikt niet verder het achterland in dan de huidige agrarische bedrijfsgebouwen, en minder ver dan te saneren fruitboomgaard (zie de afbeelding hieronder).
• De ontwikkeling biedt de kans en de financiële basis om het monumentale pand Zeldenrust te restaureren en in oude glorie te herstellen en een blijvende, duurzame invulling te geven. Dit komt de ruimtelijke kwaliteit van dit karakteristieke stukje dorp Benschop ten goede.
• De beleving van de achtergelegen polder wordt versterkt door het openbare karakter van het buurtje (in tegenstelling tot een particulier erf). Vanuit het buurtje is er op diverse plekken uitzicht op het landschap. Dit is een maatschappelijke meerwaarde.
• Het plan maakt het mogelijk om een nieuwe ontsluiting aan te leggen naar het parkeerterrein bij de Sint Nicolaaskerk. Deze bestaande parkeerplaats is nu alleen bereikbaar via een smal straatje dat langs de kerk loopt. De nieuwe ontsluiting is een verbetering voor wat betreft de verkeersveiligheid en toegankelijkheid.

Op onderstaande afbeelding is de omvang van de woningbouwontwikkeling (zwart gestippelde lijn) te zien in relatie tot het bestaande gebruik/mogelijkheden. De ontwikkeling reikt niet verder het achterland in dan het bestaande bouwvlak en de functies in het bestaande lint. De huidige fruitboomgaard steekt verder het achterland in en wordt met voorliggend plan gesaneerd.

_{Omvang van de woningbouwontwikkeling in relatie tot de bestaande situatie/mogelijkheden}

Resumerend wordt gesteld dat wordt voldaan aan de voorwaarden die staan genoemd in artikel 9.8.

1. a. De verstedelijking gaat gepaard met een versterking van de ruimtelijke kwaliteit, een verbetering van de milieuhygiënische situatie en de plek krijgt veel meer maatschappelijke betekenis. Het gebied krijgt meer samenhang en een duidelijke identiteit zonder dat het karakter van het lint en het monument verloren gaan. De omvang van het plangebied (ca. 2 ha) staat in verhouding tot de oppervlakte van het agrarisch bouwvlak en de oppervlakte aan teeltgronden (ca. 1,65 ha).
2. b. De verstedelijking sluit aan op het stedelijk gebied, dicht bij het centrum. De slagenstructuur van het landschap vormt de basis voor de inrichting van het gebied en blijft herkenbaar via het groen en water.
3. c. Om de ruimtelijke kwaliteit te borgen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld en worden landschapsmaatregelen voorwaardelijk verplicht.
4. d. Er zijn geen bedrijven of andere functies die nadelige effecten ondervinden van het plan. De ontsluiting van het parkeerterrein van de kerk wordt met het plan verbeterd. Beëindiging van de huidige bedrijfsfuncties leidt tot minder milieubelasting op de omgeving.

Aardkundige waarden

Ten noorden van Benschop ligt een gebied met aardkundige waarde. Dit betreft de stroomrug van Blokland-Snelrewaard. Artikel 7.12 van de Omgevingsverordening heeft tot doel de aardkundige waarden te beschermen. Bescherming van natuurlijk reliëf, bodemopbouw en eventuele actieve landschapsvormende processen spelen hierbij een rol.

_{Aardkundige waarden (groene arcering. Bron: Omgevingsverordening provincie Utrecht, kaart 16: Cultuurhistorie en landschap kaart 2)}

De stroomrug van Blokland-Snelrewaard is in het maaiveld zichtbaar als een lichte verhoging in het maaiveld. Deze verhoging is ontstaan als gevolg van differentiële klink. De aardkundige waarde van deze stroomrug is voor een deel verstoord door bouwwerkzaamheden en egalisatie op het erf. Langs de oostrand van het plangebied is de aardkundige waarde aangetast door de aanwezige weg, heg en boomgaard en de daarmee samenhangende ophoging of egalisatie. Geconcludeerd wordt dat er in het grootste deel van het plangebied geen sprake meer is van duidelijk aanwezige en herkenbare aardkundige waarden (zie ook paragraaf 4.5).

Stiltegebied

De kern Benschop en omgeving ligt in het 'aandachtsgebied stiltegebied' volgens de Omgevingsverordening. De polder ten noorden van Benschop is de 'stille kern', daar omheen liggen een bufferzone en een aandachtsgebied. Op grond van artikel 9.26 moet rekening worden gehouden met de doelstellingen voor het geluidsniveau in het stiltegebied. Om de rust in het stiltegebied te bewaren, mogen ook in het aandachtsgebied geen grote geluidbronnen worden opgericht. Significante negatieve beïnvloeding van de geluidsbelasting kan zich bijvoorbeeld voordoen bij toevoeging van niet-agrarische nevenfuncties bij agrarische bedrijven, functiewijziging van beëindigende agrarische bedrijven en bij ontwikkelingen ter plaatse van bestaande niet-agrarische bedrijven.

De ontwikkeling van woningen heeft geen negatieve invloed op het geluidsniveau in het stiltegebied (zie ook paragraaf 4.1.3). De kern Benschop en de bestaande lintbebouwingen zijn in hetzelfde 'aandachtsgebied' gelegen. In relatie tot het stiltegebied is de ontwikkeling van woningen een passende vervolgfunctie bij beëindiging van het agrarische bedrijf.

_{Aandachtsgebied stiltegebied (bron: Omgevingsverordening provincie Utrecht, kaart 21: Wonen, werken en recreëren kaart 4)}

Ganzenrustgebied

De ten noorden van de locatie gelegen polder Benschop-noord en Blokland is door de provincie aangewezen als ganzenrustgebied. Op grond van artikel 6.48 van de verordening dat betrekking heeft op het faunabeheer is het verboden om ganzen opzettelijk te verstoren.

^{Begrenzing van het ganzenrustgebied (bron: Omgevingsverordening provincie Utrecht)}

De rustgebieden moeten voldoende rust en foerageerplaats bieden aan trekkende en overwinterende ganzen. Voor het gebied polder Benschop-noordzijde betreft de aanwijzing een foerageerplaats voor de Grauwe gans en Kolgans in de periode van 1 november tot 1 april en voor de Brandgans tot 1 mei.

In de Memo Ganzenrustgebied in bijlage 10 en het addendum in bijlage 11 wordt ingegaan op het beleid voor ganzenrustgebied, het gebruik door ganzen van deze polder en de effecten van de woningbouwontwikkeling Zeldenrust op het ganzenrustgebied. De hoofdlijnen uit deze notities worden hier kort samengevat.

De zuidelijke begrenzing van het ganzenrustgebied ligt op het Dorp en Boveneind zuidzijde. Hier is in de bestaande situatie al een verstoorde zone van bebouwing, bedrijven en erven met beplantingen aanwezig. Gesteld kan worden dat deze zone een niet-effectief deel van het ganzenrustgebied betreft, omdat er door de bestaande activiteiten al verstoring is. Voor de drie verschillende soorten ganzen zijn, op grond van literatuurstudie, verstoringsafstanden bepaald, die varieert van 50 tot 150 meter.

Uit de analyse blijkt dat de verstoorde zone voor ganzen als gevolg van de projectontwikkeling overwegend geen wijziging vertoont dan voor de ontwikkeling. Aan de oostzijde wordt de verstoorde oppervlakte juist kleiner dan in de huidige situatie, wat voornamelijk veroorzaakt wordt door het rooien van de aanwezige kleinfruitboomgaard, waardoor het erflint minder diep uitsteekt in de polder. Geconcludeerd wordt dat er geen negatief effect zal worden veroorzaakt op het ganzenrustgebied polder Benschop noord en Blokland als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling.

Waterwingebied Blokland

Om aan de stijgende vraag naar drinkwater te kunnen blijven voldoen wordt ten noordoosten van Benschop een nieuw grondwaterwinveld gerealiseerd. De winning is nog niet operationeel. Het betreft een zogeheten diepe grondwaterwinning. Door de diepe ligging is het grondwater lang onderweg van het maaiveld naar de pompputten. Hierdoor heeft de winning alleen een waterwingebied en een boringsvrije zone, maar geen grondwaterbeschermingsgebied. Op onderstaande afbeelding zijn deze in beeld gebracht.

_{Ligging winning Blokland met boringsvrije zones (bron: Omgevingsloket - 1e wijziging Omgevingsverordening provincie Utrecht)}

De ontwikkeling van woningbouw is geen activiteit die een risico vormt voor de grondwaterwinning voor menselijke consumptie. De bescherming van de boringsvrije zone is opgenomen in artikel 15.1 van de regels.

Op 1 februari 2012 heeft de raad van de gemeente Lopik de Toekomstvisie Lopik 2030 vastgesteld. In de toekomstvisie wordt een opsomming gegeven van de sterke en zwakke punten en de ontwikkelingen waar de gemeente zich voor ziet gesteld.

Een leefbare samenleving wordt bepaald door de mensen zelf. Er wordt ruimte geboden aan ideeën en initiatieven uit de samenleving. Hierdoor ontstaan draagvlak en daadkracht voor realisering en instandhouding van veerkrachtige voorzieningen, verenigingen en vrijwilligersverbanden – de kern van elke betrokken gemeenschap. De gemeente Lopik stimuleert zelfredzaamheid, faciliteert initiatieven en navigeert binnen de kaders. De gemeente Lopik beschrijft in de toekomstvisie dat men actief keuzes wil maken om ontwikkelingen binnen en buiten de kernen van de gemeente te sturen. Functies als wonen, werken en recreëren in het buitengebied zijn belangrijk voor het behoud van landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten (landschap, karakteristieke bebouwing) en meer algemeen de vitaliteit in het landelijk gebied. Het toestaan van een diversiteit aan functies biedt daarom kansen voor het buitengebied.

Wat betreft wonen wordt in de visie aangegeven dat de trend in de nabije toekomst zal zijn gericht op realisatie van woningen voor specifieke doelgroepen zoals starters en senioren, en nieuwe concepten (woonzorg/generatiewonen). Deze behoefte aan sociale woningbouw en goedkopere koopwoningen blijkt onder meer uit het Woningbehoefteonderzoek 2010. Het herbestemmen van de vrijkomende agrarische bebouwing biedt in dat perspectief veel interessante mogelijkheden.
Daarnaast kan door herontwikkeling van voormalige agrarische bebouwing door inwoners en ondernemers

waardevol erfgoed worden behouden. Dit hergebruik van het cultureel erfgoed draagt bij aan versterking van de “levendige linten.”

Planspecifiek
Voorliggend plan is gericht op de realisatie van koopwoningen voor senioren, gezinnen en starters en (sociale) huurwoningen voor met name senioren en starters. Deze op de behoefte afgestemde woningtypologieën dragen bij aan de diversiteit en daarmee de leefbaarheid en vitaliteit van de gemeente Lopik. Daarnaast wordt de monumentale boerderij in het plangebied gerestaureerd, waarmee cultureel erfgoed wordt hergebruikt.

In de Nota LopikMEERwaard heeft de gemeente Lopik vastgelegd op welke wijze de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente verbeterd kan worden. Daarbij ligt de nadruk op het mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen om op die manier de kwaliteit van bebouwingslinten en/of het landschap in de gemeente te verhogen.
Het gemeentelijke beleid rust op een tweetal pijlers. Ten eerste wordt de nadruk gelegd op het benutten van de potenties van het landelijk gebied en op het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van dit gebied. Daarbij dient gezocht te worden naar een balans tussen belevingswaarde (karakteristiek, historie en variatie van de inrichting van een gebied, maar ook stilte, beeldkwaliteit en imago), gebruikswaarde (samenhang en beschikbare ruimte voor wonen, werken, recreatie, natuur, water en verkeer) en de toekomstwaarde (duurzaam grondgebruik, milieukwaliteit, flexibiliteit, kwetsbaarheid).

De tweede pijler is het zoeken naar een balans tussen ruimtelijke kwaliteit en nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden. De aandacht is daarbij gericht op behoud en versterking van de sociaaleconomische vitaliteit van het platteland en de leefbaarheid van de dorpskernen. Dit uit zich bijvoorbeeld in de wens tot ruimere mogelijkheden voor economische dragers in het buitengebied (recreatieve voorzieningen, nieuwe bedrijvigheid), het mogelijk maken van verbrede landbouw of het behalen van een kwaliteitsverbetering door transformatie van agrarische bedrijven.

Planspecifiek

Onderhavig initiatief heeft vooral betrekking op de tweede pijler uit de Nota LopikMEerwaard. Met de sanering van een voormalig agrarisch bedrijf, het restaureren van een monumentale boerderij en de realisatie van 42 woningen, afgestemd op de woonbehoefte, wordt bijgedragen aan een goede balans tussen ruimtelijke kwaliteit en nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden. Dit is tevens nodig, omdat Benschop 'op slot' zit. Om de vitaliteit en leefbaarheid in het dorp op peil te houden is de ontwikkeling gewenst.

In de Woonvisie 2018 - 2022 'Ruimte met kwaliteit' werkt de gemeente Lopik haar ambities en de concretisering daarvan uit. Hoe gaat de gemeente om met de uitdagingen die op haar afkomen en welke instrumenten zet zij hierbij in? Voorafgaand aan de visie is een woningmarktonderzoek uitgevoerd en is de behoefte aan sociale huurwoningen onderzocht (voor de regio U16).
In de Woonvisie wordt aangegeven dat de gemeente in de periode 2020 tot 2030 circa 180 woningen toe gaat voegen. Hierbij wordt gekozen voor een evenredige verdeling op basis van het inwonertal over de vier grootste kernen (Lopik 60%, Benschop 25%, Cabauw 10% en Polsbroek 5%).

De helft van de totale woningbouwopgave wordt ingezet om de woningmarkt te sturen met goedkope koopwoningen voor starters en huurwoningen voor senioren.

^{bron: Woonvisie Lopik 2018 - 2022}

Overige aandachtspunten bij woningbouw zijn:

• Bij realiseren aanvullende behoefte rekening houden met marktopnamecapaciteit kernen;
• Inbreiding voor uitbreiding;
• Hergebruiken van bestaande locaties;
• Bij nieuwbouw in de linten bestaande karakter van het lint behouden;
• Kleinschalige toevoegingen passend bij de kern;
• Bij nieuwe ontwikkelingen circa 30% van de woningen in de sociale sector.

Planspecifiek
Onderhavig plan omvat de bouw van 42 woningen. Hieronder zijn koopwoningen voor senioren, gezinnen en starters en huurwoningen voor met name senioren en starters. Een deel hiervan betreft appartementen en levensloopgeschikte woningen. De te realiseren woningen passen bij de woningbehoefte uit de Woonvisie. Het plan voorziet bovendien in de behoefte aan woningen in Benschop waar 25% van het totale gemeentelijk woningbouwprogramma gerealiseerd moet worden. Binnen het dorp zelf zijn geen inbreidingslocaties beschikbaar. In voorliggend plan wordt gebruik gemaakt van een bestaande bouwlocatie, een transformatie van een groot agrarisch bedrijf dat dicht tegen de kern aan ligt. Het plan past binnen de uitgangspunten en aandachtspunten volgens de Woonvisie.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Eerste herziening bestemmingsplan Landelijk Gebied", vastgesteld op 07 februari 2023. Het plangebied heeft een agrarische bestemming met de aanduiding 'grondgebonden veehouderij'. Het bouwvlak strekt zich 200 meter naar achteren uit en kan in zijn geheel worden volgebouwd met bedrijfsgebouwen met een maximum goot- en bouwhoogte van 4,5 en 10 meter. Binnen het bouwvlak zijn twee bedrijfswoningen toegestaan.

^{Uitsnede vigerend bestemmingsplan "Landelijk gebied"}
Naast het agrarische bedrijf liggen aan het Dorp voornamelijk woonbestemmingen. Van de teeltgronden achter Dorp 174B heeft alleen het zuidelijke deel de functieaanduiding 'fruitteelt'.

Met voorliggend plan wordt de bestemming 'Agrarisch' gewijzigd naar de bij een woongebied passende bestemmingen Wonen, Groen, Water en Verkeer - Verblijfsgebied. De agrarische gronden ten noorden van de woningbouwontwikkeling zijn meegenomen in het plangebied vanwege de landschapsecologische maatregelen die hier worden genomen. Ze houden wel de agrarische bestemming. De aanwezige parkeerplaats bij de kerk is momenteel niet als zodanig bestemd en zal met voorliggend plan worden voorzien van een passende bestemming.

Voor een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de uitvoerbaarheid aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming is met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Ten behoeve van de planontwikkeling zijn meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd. Bij het bodemonderzoek op de locatie Dorp 178 (zie bijlage 3) zijn op het terreindeel bij de voormalige sloot op het noordwestelijk deel van de locatie matig tot sterke verontreinigingen met PAK, minerale olie en overige zware metalen aangetroffen. Dit geeft aanleiding tot nader onderzoek. Daarnaast wordt geadviseerd om op een deel van het terrein aanvullend onderzoek naar asbest uit te voeren. Dit betreft het erfgedeelte, waar oude bebouwing staat en puinbijmenging is aangetroffen en eveneens de noordwestelijk gesitueerde slootdemping in verband met een puinhoudende bovenlaag. Deze onderzoeken moeten nog worden uitgevoerd, maar dit staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Op de locatie Dorp 174B is onderzoek uitgevoerd op de locatie van de boomgaard. Dit rapport is opgenomen in bijlage 4. Naar aanleiding van de resultaten is er nader onderzoek gedaan naar de verspreiding en herkomst voor de lokaal matig verhoogde concentratie nikkel in het grondwater (zie bijlage 5). Hierbij is vastgesteld dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De licht tot matig verhoogde concentraties van barium in het grondwater kunnen worden beschouwd als een verhoogde achtergrondwaarde.

Overigens gelden geen beperkingen voor de voorgenomen ontwikkeling en de wijziging van het gebruik van de locatie naar een woonbestemming. Indien bij de herinrichting van de locatie grond zal vrijkomen, dient er rekening mee te worden gehouden dat hiervoor beperkte hergebruikmogelijkheden bestaan.

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De belangrijkste stoffen zijn PM₁₀ en PM_2,5 (fijnstof) en NO₂ (stikstofdioxide). De grenswaarde van PM₁₀ en NO_x bedraagt 40 µg/m3, van PM_2,5 is dat 25 µg/m³.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de berekeningen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het rekenpunt 174559 (aan het Dorp ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van geringe omvang (saneren agrarisch bedrijf en toevoegen van 42 woningen) ten opzichte van de benoemde grenswaarde (3%, toevoegen van 1.500 woningen). Met behulp van de rekentool van het Ministerie I&M kan worden berekend of het plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de berekening is uitgegaan van een verkeersgeneratie van 263 motorvoertuigbewegingen voor een werkdag, zoals opgenomen in het Integraal verkeersadvies (zie bijlage 16).

Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De beëindiging van het veehouderijbedrijf (met 70 melkkoeien en 40 stuks jongvee) zal bovendien leiden tot afname van de hoeveelheid fijnstof. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor het plan.

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen, geluidbelastingkaarten en actieplannen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Voor voorliggend plan geldt dat industrielawaai en spoorweglawaai niet aan de orde zijn. Wat betreft wegverkeerslawaai is bij het Dorp sprake van een 30 km-zone zonder veel (vracht)verkeer en met voornamelijk bestemmingsverkeer. Het grootste deel van het verkeer van en naar Benschop gaat langs de bredere zuidzijde van het Dorp aan de andere kant van de Benschopper Wetering. Ook dit is een 30 km-gebied. Gelet op de beperkte verkeersintensiteit en lage snelheid van het verkeer op het Dorp ter hoogte van het plangebied is de verwachting dat er in het plangebied geen sprake zal zijn van wegverkeerslawaai.

Stiltegebied

Ten noorden van het plangebied ligt het stiltegebied 'Blokland Broek'. Om te onderzoeken wat de geluidsbelasting als gevolg van het plan op het stiltegebied is, is een akoestisch onderzoek gedaan (zie bijlage 15). Hieruit blijkt dat de geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeer op de nieuwe wegen binnen het plangebied op een afstand van 50 meter van elk van de wegen lager zal zijn dan de richtwaarde van 35 dB(A) uit de Provinciale Milieuverordening. Er wordt volgedaan aan de richtwaarde uit de PMV.

Vanuit het aspect geluid zijn er geen belemmeringen voor het plan.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor milieuvergunningen als het gaat om geurhinder van veehouderijen met landbouwhuisdieren. De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tot dergelijke objecten (ook wel bekend onder de term 'vaste afstandsdieren'). De Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) bepaald in bijlage 1 voor welke dieren geuremissies zijn vastgelegd. Als het (beoogde) veehouderijbedrijf niet in deze regeling wordt genoemd betreft het vaste afstandsdieren. Dan gelden de volgende eisen:

• binnen de bebouwde kom geldt een afstand van 100 meter;
• buiten de bebouwde kom geldt een afstand van 50 meter.

De Wet geurhinder en veehouderij kent een omgekeerde werking. Dat wil zeggen dat ook bij plannen die woningbouwlocaties mogelijk maken wordt getoetst aan de normen van de Wet geurhinder en veehouderij. Bij ruimtelijke ordeningsplannen moet worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat.

Planspecifiek

Met voorliggend plan wordt een veehouderij, grenzend aan het centrum van Benschop, gesaneerd. Dit betekent een vermindering van de geurbelasting ter plaatse. Een ander agrarisch bedrijf ligt aan de andere zijde (ten westen) van de kerk. Dit betreft een grondgebonden veehouderijbedrijf met vaste afstandsdieren. Aangezien de afstand tussen dit bedrijf en het plangebied meer dan 100 meter bedraagt, wordt aan de geëiste afstand voldaan.

Omgekeerd leidt voorliggend woningbouwplan niet tot een beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden van dit agrarische bedrijf. Er zijn reeds woningen op kortere afstand gelegen die in dat geval maatgevend zijn.

Vanuit het aspect geur zijn er geen belemmeringen voor het plan.

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek
Het plangebied grenst aan het centrum van Benschop met een diversiteit aan functies, waaronder maatschappelijke voorzieningen, detailhandel, wonen en bedrijvigheid en agrarische activiteiten. Gelet op deze diverse functies kan het gebied worden getypeerd als een 'gemengd gebied', wat betekent dat er voor de richtafstanden een stap terug kan worden gedaan. Ten westen van het plangebied ligt op ruim 30 meter afstand een kerk met begraafplaats. Ten zuiden van het plangebied ligt een kerk met begraafplaats op circa 50 meter afstand. Voor kerkgebouwen met begraafplaats geeft de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG een richtafstand van minimaal 30 meter. Aan de richtafstand wordt in beide gevallen voldaan.

Ten oosten van het plangebied ligt aan het Dorp een rietbedekkingsbedrijf. Dit betreft een milieucategorie 2-bedrijf. Hiervoor geldt een standaard richtafstand van 30 meter, wat in gemengd gebied kan worden verkleind naar 10 meter. De afstand tussen de bedrijfsbestemming en de woonbestemming bedraagt 20 meter en tot aan de te bouwen woningen ruim 30 meter. Ook hier wordt voldaan aan de richtafstand.

Aan de westzijde grenst het plangebied aan een boomgaard. In deze boomgaard wordt niet gespoten. Er hoeft dus geen rekening te worden gehouden met een spuitzone.

Vanuit milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor het plan.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, parkeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10^-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10^-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

^{Uitsnede risicokaart met het plangebied blauw omcirkeld}
Uit de risicokaart is op te maken dat ten zuiden van het plangebied een buisleiding loopt. Deze buisleiding ligt echter op meer dan een kilometer afstand van het plangebied. De afstand is dermate groot dat het plangebied buiten het invloedsgebied van de leiding ligt. Verder bevinden zich in de omgeving van het plangebied geen inrichtingen of belangrijke transportroutes voor gevaarlijke stoffen die in het kader van externe veiligheid relevant zijn.

Vanuit externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het plan.

Voor activiteiten die belangrijke milieugevolgen kunnen hebben, is het verplicht een milieueffectrapportage (m.e.r.) uit te voeren en een Milieu Effect Rapport (MER) te maken. Hiermee krijgt het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming. De m.e.r. onderzoekt de milieugevolgen van een plan of een besluit en (milieuvriendelijker) alternatieven. Een plan of besluit is m.e.r.-plichtig in een van de volgende situaties:

• in het Besluit milieueffectrapportage, artikel 7.4 bijlagen C en D zijn activiteiten aangewezen waarvoor direct een m.e.r.-plicht geldt;
• een m.e.r.-plicht kan volgen uit een passende beoordeling in het kader van de Wet Natuurbescherming;
• op grond van de provinciale milieuverordening kunnen aanvullend op het Besluit m.e.r. activiteiten worden aangewezen waarvoor een m.e.r.-plicht geldt.

M.e.r.-beoordeling

Een aantal activiteiten op kleinere schaal zijn m.e.r.-beoordelingsplichtig als een indicatieve drempelwaarde uit bijlage D wordt overschreden. Ook als de drempelwaarden niet worden overschreven kan in overleg worden bekeken of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling, omdat er mogelijk belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Er kunnen twee uitkomsten zijn:

• als de conclusie is dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden hoeft er geen m.e.r.-procedure te worden doorlopen. Dit wordt in het betreffende plan of besluit gemotiveerd en moet ook formeel bekend worden gemaakt door het bevoegd gezag;
• als belangrijke nadelige milieugevolgen niet uitgesloten kunnen worden, moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen.

Planspecifiek

Het onderhavige plan behelst de bouw van maximaal 42 woningen en blijft daarmee (ver) onder de drempel van een stedelijk ontwikkelingsproject met 2.000 woningen (activiteit D11.2 in de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage). Daarom kan volstaan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor het plan is een Aanmeldnotitie m.e.r. opgesteld waarin is getoetst of belangrijke nadelige gevolgen kunnen worden uitgesloten. Dit rapport is opgenomen in bijlage 19.

In het onderzoek wordt geconcludeerd dat, gelet op de kenmerken en plaats van het project en de kenmerken van potentiële effecten, de voorgenomen activiteiten niet zullen leiden tot significant negatieve effecten. Het opstellen van een milieueffectrapport is niet nodig.

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21eeeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Beleid Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Het beleid van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is neergelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027 'Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam'. Het Hoogheemraadschap werkt aan bescherming tegen overstromingen, schoon en voldoende oppervlaktewater en zuivering van afvalwater. Dan doen zij al lang, maar door klimaatverandering en maatschappelijke ontwikkelingen veranderen de wateropgaven. Er is een omslag nodig van water snel afvoeren naar veel meer vasthouden en bergen van water. Water krijgt een meer sturende rol in de ruimtelijk inrichting, zodat het gebied kan worden voorbereid op de toekomst.

Het Hoogheemraadschap hanteert beleidsregels op grond van de Keur 2021. Uitbreiding van verhard oppervlak moet, vanuit hydrologische optiek gezien, waterbalansneutraal plaatsvinden. Een watersysteem is aangelegd om een bepaalde hoeveelheid hemelwater te kunnen opvangen en afvoeren. Ten gevolge van de verwachtte klimaatsverandering zal de neerslagintensiteit toenemen, waardoor vaker peilstijgingen in het oppervlaktewater zullen optreden. Bij versnelde afvoer en lozing van extra aangelegd verhard oppervlak wordt daarom het stand-still beginsel gehanteerd. Dit wil zeggen dat er ten gevolge van de aanleg geen extra peilstijging mag optreden. Bij aanleg van meer dan in de criteria genoemd extra verhard oppervlak, waarvan versnelde afvoer en lozing naar oppervlaktewater plaatsvindt, moet daarom altijd extra oppervlaktewater worden gegraven.

Er wordt een ondergrens gesteld aan de compensatieplicht. Deze grens is voor stedelijk gebied 500 m² en voor landelijk gebied 5.000 m². Indien wordt voorkomen dat hemelwater van toegenomen verhard oppervlak versneld wordt afgevoerd, dan hoeft niet te worden gecompenseerd middels het graven van oppervlaktewater of het aanleggen van natuurvriendelijke oevers. Het voorkomen van een versnelde afvoer en lozing kan bijvoorbeeld worden gerealiseerd middels het aanleggen van wadi’s, greppels of infiltratieriolen die niet rechtstreeks zijn aangesloten op het watersysteem.

Indien infiltratie in de bodem geen oplossing biedt, kan er nieuwe bergingscapaciteit aangelegd worden die de extra afvoer van het nieuwe verharde oppervlak als het ware neutraliseert dan wel de piekafvoer opvangt. Wanneer het nieuw verhard oppervlak tussen 500 m² (binnen bebouwde kom) of 5.000 m² (buiten bebouwde kom) en 10.000 m² ligt, is het minimaal benodigd extra oppervlak open water 15% van het aan te leggen extra verhard oppervlak. Dit oppervlaktewater mag ook bestaan uit natuurvriendelijke oevers. Bij een nieuw verhard oppervlak van meer dan 10.000 m² is een maatwerkberekening nodig.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Bij de ontwikkeling van het plangebied tot woongebied dient er voldoende waterberging gerealiseerd te worden. Het Hoogreemraadschap is reeds betrokken bij de planvorming. In overleg met het Hoogheemraadschap en de gemeente is de capaciteit van de benodigde waterberging bepaald.

In de berekening is ervan uitgegaan dat bebouwing en verharding voor 100% worden gecompenseerd en voor de tuinen is uitgegaan van een verhardingspercentage van 60%. De toename van verharding is ruimte om de bebouwings- en wegcontouren heen gelegd, waarmee de toekomstige situatie worst-case is ingevuld. Uit de berekening, opgenomen in bijlage 6, volgt dat er 1.774 m² moet worden gecompenseerd.

Het plan voorziet in de uitbreiding van oppervlaktewater door aan de randen en in het noordelijke deel van het plangebied nieuw open water te graven, aansluitend op bestaande watergangen. De watergangen worden voorzien van natuurvriendelijke oevers. In totaal wordt er 1.804 m² nieuw water gegraven, waarmee ruim aan de compensatie-eis wordt voldaan.

Het plan is uitvoerbaar vanuit het aspect water.

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Ten behoeve van de planontwikkeling zijn sinds 2020 diverse ecologische onderzoeken uitgevoerd. De eerste rapportage Quickscan Wet natuurbescherming dateert uit februari 2021 (zie bijlage 7). In 2023 heeft een update plaatsgevonden, deze is opgenomen als bijlage 8. Ook zijn er meerdere aanvullende onderzoeken en veldbezoeken uitgevoerd, onder meer naar vleermuizen (bijlage 9), kerkuil (bijlage 12), marterachtigen, haas en konijn (bijlage 13) en de effecten op het ganzenrustgebied (bijlage 10 en 11).

De belangrijkste conclusies worden hieronder weergegeven.

Gebiedsbescherming

In de omgeving van het plangebied liggen de Natura 2000-gebieden 'Uiterwaarden Lek' (op ruim 3,5 km afstand) en 'Zouweboezem' (op ruim 5,5 km). Op basis van de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling en de afstand kan het optreden van significante negatieve effecten als gevolg van verstoring door licht, geluid, trillingen e.d. worden uitgesloten.

Stikstof

De emissie van stikstof kan tot op grotere afstand een effect hebben. Om het effect van stikstofuitstoot als gevolg van het plan te bepalen is een stikstofberekening uitgevoerd voor zowel de aanleg- als de gebruiksfase (zie bijlage 14). Uit de berekening volgt dat er in beide fase geen depositieresultaten boven 0,00 mol/ha/jr. op de omliggende Natura 2000-gebieden optreden. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling geen significante negatieve gevolgen heeft voor de Natura 2000-gebieden waardoor de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar zouden kunnen komen. Het plan is met het oog op de Wet natuurbescherming uitvoerbaar op het onderdeel stikstof.

Overigens is in de berekening het plan beschouwd als een solitaire ontwikkeling en is geen rekening gehouden met het wegvallen van de huidige agrarische bedrijfsvoering. Voor de huidige bedrijfsvoering (houden van vee) is een natuurbeschermingswetvergunning afgegeven. Met de vergunning kan er ook nog intern gesaldeerd worden.

Nationaal natuurnetwerk

De meest nabij gelegen gebieden die tot het Nationaal Natuurnetwerk gerekend worden, zijn de polders Broek en Blokland op ca. 1450 m in noordelijke richting. Het beheer in Polder Blokland is gericht op vochtig weidevogelgrasland en Kruiden- en faunarijk grasland. Ook zijn er twee eendenkooien aanwezig. De afstand tot het weidevogelgrasland is groter dan de te verwachten verstoringsafstand als gevolg van de te bouwen woningen, mede door de tussenliggende houtkade. De planlocatie bevindt zich ook buiten de afpalingsafstand van 1130 meter van de eendenkooien. De conclusie is dat de aard en omvang van de voorgenomen planontwikkeling geen negatieve effecten zal veroorzaken op de doelstellingen van de NNN-gebieden.

Ganzenrustgebied

Er is een aanvullend onderzoek verricht naar de mogelijke effecten op het ganzenrustgebied in polder Benschop-noord en Blokland ten noorden van de planlocatie. Deze rapportage is opgenomen in bijlage 10 met een addendum in bijlage 11. De hoofdpunten worden hieronder samengevat.

De rustgebieden moeten voldoende rust en foerageerplaats bieden aan trekkende en overwinterende ganzen. Voor het gebied polder Benschop-noordzijde betreft de aanwijzing een foerageerplaats voor de Grauwe gans en Kolgans in de periode van 1 november tot 1 april en voor de Brandgans tot 1 mei. De zuidelijke begrenzing van het ganzenrustgebied ligt op het Dorp en Boveneind zuidzijde. Hier is in de bestaande situatie al een verstoorde zone van bebouwing, bedrijven en erven met beplantingen aanwezig. Gesteld kan worden dat deze zone een niet-effectief deel van het ganzenrustgebied betreft, omdat er door de bestaande activiteiten al verstoring is. Voor de drie verschillende soorten ganzen zijn, op grond van literatuurstudie, verstoringsafstanden bepaald, die varieert van 50 tot 150 meter. Uit de analyse blijkt dat de verstoorde zone voor ganzen als gevolg van de projectontwikkeling overwegend geen wijziging vertoont dan voor de ontwikkeling. Alleen aan de oostzijde wordt de verstoorde oppervlakte juist kleiner dan in de huidige situatie, wat voornamelijk veroorzaakt wordt door het rooien van de aanwezige kleinfruitboomgaard, waardoor het erflint minder diep uitsteekt in de polder. Geconcludeerd wordt dat er geen negatief effect zal worden veroorzaakt op het ganzenrustgebied polder Benschop noord en Blokland als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling.

Soortenbescherming

vleermuizen

In de Quickscan Wet natuurbescherming (bijlage 7) is geconstateerd dat een van de opstallen mogelijk geschikt is als verblijfslocatie voor vleermuizen. Daar is aanvullend onderzoek naar gedaan (zie bijlage 9), maar er zijn geen verblijfslocaties vastgesteld.

kerkuil

Verder is bij de quickscan in 2021 een kerkuil waargenomen. De aanwezigheid van braakballen en mestsporen wijzen op een regelmatig verblijf, maar er is geen nestlocatie gevonden of aanwijzingen van broeden. De kerkuil verbleef in een loshangend stuk dakbeschot in de voormalige varkensstal wat geen geschikte nestlocatie biedt. Bij de actualisatie van de Quickscan in 2023 (zie bijlage 8) is de kerkuil niet meer aangetroffen, de uil blijkt uit zichzelf vertrokken te zijn. In het logboek in bijlage 12 is de aan- en afwezigheid van de kerkuil tijdens de vele veldbezoeken in een overzicht aangegeven. De conclusie is dat het projectgebied incidenteel en onregelmatig wordt bezocht door een solitaire kerkuil. Er zijn geen aanwijzingen die wijzen op aanwezigheid van een vast territorium of broedplaatsen gedurende vier jaar waarnemingregistratie. Er is geen sprake van essentieel leefgebied van de kerkuil.

haas, konijn en marterachtigen

Omdat de provincie Utrecht per 01-09-2024 aan een aantal diersoorten een zwaarder beschermingsregime toekent, is aanvullend onderzoek gedaan naar haas, konijn en kleine marterachtigen. De rapportage hiervan is opgenomen in bijlage 13. De conclusies zijn:

• De projectlocatie is als ongeschikt beoordeeld voor de soort konijn;

• Het haas is in de noordelijk gelegen polder vrij algemeen. Het leefgebied van het haas bevindt zich overwegend binnen de graslandgebieden met incidenteel kleine uitstapjes naar erven en boomgaarden, in het bijzonder bij slechte weeromstandigheden. De projectlocatie maakt geen onderdeel uit van essentieel leefgebied van de soort haas;
• Als gevolg van de ontoegankelijkheid van het merendeel van de opstallen, het opgeruimde karakter van het erf en het ontbreken van ruigtevegetaties en struwelen is de habitat ongeschikt als vaste verblijfplaats voor de soorten bunzing en wezel beoordeeld. Als gevolg van geschikt habitat op erven en tuinen in de nabijheid van de projectlocatie i.r.t. de actieradius van genoemde soorten is passage en kortdurend verblijf niet uit te sluiten, maar dit wordt niet gerekend tot essentieel leefgebied voor deze soorten;
• Voor de soort hermelijn is de projectlocatie als ongeschikt beoordeeld. De hermelijn prefereert nattere gebieden met moerasruigte vegetaties langs sloten en watergangen. Deze habitat is niet beschikbaar.

heikikker en rugstreeppad

Naar aanleiding van nieuwe informatie omtrent heikikker en rugstreeppad in de omgeving van Benschop is in de update van de Quickscan specifiek onderzoek naar gedaan naar deze soorten. Vanwege het profiel en het vrijwel ontbreken van watervegetaties worden de watergangen in het plangebied ongeschikt geacht als overwinterings- of verblijfslocatie.

Ook bij meerdere veldbezoeken in 2024 is telkens geïnspecteerd op de soorten heikikker en rugstreeppad. Hoewel niet aangetroffen kan als gevolg van het bouwrijp maken van erven en graslanden, waaronder het dempen van sloten, niet op voorhand worden uitgesloten dat enkele exemplaren van de soort rugstreeppad worden verwond of gedood en of verblijfplaatsen worden vernietigd. Voor deze soort is een ontheffing aangevraagd met daarin opgenomen een aantal mitigerende en compenserende maatregelen. Ten bate van amfibieën in het algemeen en rugstreeppad in het bijzonder is in de noordelijke kleine graslandjes een poel opgenomen. Tevens oevers over een lengte van ongeveer 330 m¹ als natuurvriendelijke oever ingericht. Alle werkzaamheden zullen onder ecologische begeleiding en met ecologisch werkprotocol worden uitgevoerd.

Voor de heikikker is geen aanvraag vergunning gedaan, het voorkomen van deze soort kan worden uitgesloten.

overige soorten

Voor de overige soorten zijn tijdens het veldbezoek in 2023 geen nieuwe inzichten verkregen.

De conclusies uit de Quickscan Wet natuurbescherming blijven allen van toepassing. Er is geen noodzaak tot het aanvragen van ontheffingen of specialistisch onderzoek. Geadviseerd wordt om een aantal mitigerende en compenserende maatregelen te nemen:

• om de kerkuil te faciliteren en mogelijk tot broeden te verleiden kan een nestkast worden geplaatst op een te handhaven locatie. Wat een geschikte locatie is, wordt in overleg met een ecoloog bepaald, ruim voorafgaand aan sloop van de varkensstal;
• verwijderen van beplanting in principe buiten het broedseizoen;
• voorafgaand aan het uitvoeren van sloopwerken in de periode maart-juli een broedvogelcheck uitvoeren;
• geen gebruik maken van bouwplaatsverlichting in verband met de vliegroutes van vleermuizen. Indien dit toch noodzakelijk wordt geacht dient de verlichting naar beneden en afgeschermd te worden;
• werken buiten de voortplantingsperiode van amfibieën (februari-mei);
• bij het dempen van watergangen werken volgens ecologisch protocol.

Het aspect flora en fauna behoudt ook de komende tijd de aandacht, de situatie met betrekking tot aanwezige soorten wordt voortdurend gemonitord.

Daarnaast geldt altijd de Algemene zorgplicht voor flora en fauna.

Het plan is uitvoerbaar vanuit het aspect ecologie.

Ontsluiting

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Het plangebied wordt ontsloten via het Dorp (noordzijde). De toegang naar het plangebied komt ten oosten van het pand Zeldenrust te liggen. Vanaf hier loopt de weg naar achteren en daar bestaat de mogelijkheid om rond te rijden en via dezelfde ontsluiting het plangebied weer te verlaten.

Met de aansluiting naar het Dorp (noordzijde) is het woongebied ook voor vrachtverkeer en hulpdiensten voldoende goed ontsloten en toegankelijk. De aansluiting past qua karakter goed bij de overige aansluitingen op deze weg.

Het Dorp (noordzijde) tussen het Dorpsplein en Zeldenrust is erg smal (3,10 m). Hoewel het slechts een beperkte afstand is (ca. 100 meter) is dat te groot om het tegemoetkomend of passerend verkeer (auto/fietser) op elkaar te laten wachten. Voor de Dorp-noordzijde zal vanaf de brug bij De Dorp een verkeersbesluit worden genomen, zodat het plangebied vanaf die zijde niet toegankelijk is voor auto's.

Het weggedeelte tussen het plan Zeldenrust en de brug bij De Lansing is breder en hier zijn op korte afstand meerdere uitritten aanwezig waardoor tegemoetkomend verkeer elkaar makkelijk kan passeren. In Bijlage 16Integraal verkeersadvies is onderbouwd dat dit weggedeelte voldoende capaciteit heeft om dit verkeer te verwerken. Deze conclusie is bevestigd in een second opinion, uitgevoerd door een onafhankelijk adviesbureau. Deze notitie is opgenomen in bijlage 17.

Met de voorgestelde ontwikkeling wordt het tevens mogelijk om de ontsluiting van het parkeerterrein achter de Sint-Nicolaaskerk te verbeteren. In de huidige situatie moet alle verkeer via de smalle doorgang naast de kerk naar het parkeerterrein. In de toekomst kan dit via het plangebied worden afgewikkeld. Hiermee voorziet het plan in het verbeteren van de verkeersstructuur en de verkeersveiligheid in en rondom het plangebied. De route via het parkeerterrein kan ook dienen als calamiteitenroute.

Parkeren

Voor de onderbouwing van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de normen van de gemeente Lopik:

Op eigen terrein zijn er in totaal 33 parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarnaast worden er 49 openbare parkeerplaatsen aangelegd. In totaal zijn er dus 82 parkeerplaatsen, waarmee wordt voldaan aan de door de gemeente Lopik gestelde parkeernorm. Ook het aandeel van 0,3 pp voor bezoekersparkeren is ruim voldoende aanwezig.

Het plan is uitvoerbaar vanuit het aspect verkeer.

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie
De boerderij Zeldenrust is een rijksmonument, waarbij sprake is van achterstallig onderhoud. Voorliggend plan maakt het mogelijk om het monumentale pand te restaureren en het een duurzame functie te geven in de vorm van appartementen.

Met de opzet van het plangebied wordt aansluiting gezocht bij de structuur en sfeer van het dorp, onder meer door de gekozen woningtypen, de ontsluiting en de wijze van verkaveling. De voorgestelde verkaveling van het woongebied is gebaseerd op de bestaande slagenverkaveling. Hiermee blijven de landschappelijke kenmerken herkenbaar. Vanuit de nieuwe woonbuurten zijn er op meerdere plekken doorzichten naar het omliggende slagenlandschap.

De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van Lopik heeft een positief oordeel gegeven over de stedenbouwkundige opzet en de wijze het plan inspeelt op cultuurhistorische en landschappelijke waarden, zie de brief van Mooisticht in bijlage 21.

Archeologie
De gemeente Lopik heeft in 2010 een Nota archeologiebeleid vastgesteld. Op de onderstaande afbeelding is een uitsnede van de archeologische waarden- en verwachtingenkaart weergegeven met het plangebied groen omcirkeld. Hieruit is af te leiden dat het plangebied een hoge en middelhoge verwachtingswaarde heeft.

^{Uitsnede archeologische waarden- en verwachtingenkaart gemeente Lopik}

Er is een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd (zie bijlage 18). Voor de beoogde nieuwbouwplannen zal de bodem in het plangebied tussen de 50 en 90 cm -Mv worden ontgraven en zal er waarschijnlijk geheid gaan worden. In de zones van het plangebied met een middelhoge archeologische verwachting vormen de ontgravingen geen bedreiging van het archeologisch relevante niveau, mits het heipalenplan voldoet aan de Handreiking Archeologievriendelijk bouwen van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed.

De Omgevingsdienst Regio Utrecht heeft voor de zone met een hoge archeologische verwachting geadviseerd om meer onderzoek te doen om vast te stellen of er sprake is van een potentieel archeologisch niveau en zo ja, in hoeverre dit in tact is. Mogelijk is er sprake van oudere terpophogingen.

In de overige delen van het plangebied is geen vervolgonderzoek nodig, zo blijkt uit het advies van de Omgevingsdienst (zie bijlage 18). Dit deel van het plangebied kan worden vrijgegeven.

In het zuidelijk deel van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' uit het vigerende bestemmingsplan gehandhaafd. Voor het overige deel van het plangebied is geen dubbelbestemming voor archeologie opgenomen.

Ook de gebiedsaanduiding 'overige zone - aardkundige waarden' kan naar aanleiding van het archeologisch onderzoek vervallen. In het plangebied bevindt zich de stroomrug van Blokland - Snelrewaard. Gezien de relatieve top van de oeverafzettingen zijn deze verstoord door reeds uitgevoerde bouwwerkzaamheden en egalisatie op het erf en mogelijk ook door de aanwezige sloten. Langs de oostelijke rand is de aardkundige waarde aangetast door de aanwezige weg, heg en boomgaard en de daarmee samenhangende ophoging of egalisatie.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het plan wordt door een ontwikkelende partij gerealiseerd. Na realisatie worden de openbare delen overgedragen aan de gemeente Lopik. De gemeente zal voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

Voor de plansystematiek en de opzet van de regels is aansluiting gezocht bij het nieuwe (in voorbereiding zijnde) bestemmingsplan voor de kernen in de gemeente Lopik. Voorliggend plan bevat de volgende bestemmingen:

• Wonen: de uit te geven gronden hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. Binnen de woonbestemming is een bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw mag worden gerealiseerd. Met aanduidingen op de verbeelding is aangegeven welke woningtypen gebouwd mogen worden en wat de maximale goot- en bouwhoogte is. Bijbehorende bouwwerken (zoals aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd, mits dit minimaal 1 meter achter de voorgevel gebeurt. Met een aanduiding op de verbeelding is aangegeven dat een kantoor ten behoeve van het beheer is toegestaan. Verder is in de regels opgenomen dat bouwplannen moeten voldoen aan de beeldkwaliteitseisen zoals opgenomen in Bijlage 1 Beeldkwaliteitskader.

• Verkeer - Verblijfsgebied: deze bestemming is opgenomen voor de wegen en openbare parkeerplaatsen in het plangebied. Binnen de bestemming zijn ook groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegelaten.
• Maatschappelijk: deze bestemming komt op drie plaatsen voor: 1) bij het streekmuseum (tevens aangeduid als 'museum') en 2) op het parkeerterrein aan de oostkant van het plangebied, dat behoort bij de kerk. Hiermee is het (reeds bestaande) parkeerterrein planologisch goed geregeld, dat geldt ook voor een bestaand bijgebouw achter de pastorie en het beheergebouw ten behoeve van de begraafplaats. 3) Ook een perceel ten westen van de huidige begraafplaats is voorzien van een maatschappelijke bestemming (zonder nadere aanduiding of bebouwingsmogelijkheid).

• Groen: de bestemming 'Groen' is gelegd op groenvoorzieningen, waaronder de moestuin. Binnen de bestemming is de bouw van een kleine kas toegestaan ten behoeve van het beheer van de moestuin.

• Water: de watergangen in het plangebied zijn specifiek bestemd. Hieronder vallen ook de taluds/oevers van de watergang.
• Agrarisch: dit betreft de gronden aan de noordzijde waar maatregelen worden getroffen ten behoeve van de landschapsecologische inpassing. De uitvoering en instandhouding van deze maatregelen, zoals opgenomen in Bijlage 2 Landschapsecologische inpassing, is in artikel 14.3 als een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels.

De volgende dubbelbestemmingen zijn opgenomen:

• Waarde - Archeologie 2 voor het gebied ten westen van de begraafplaats;
• Waarde - Archeologie 3 voor het zuidelijk deel van het plangebied. De rest van het plangebied is vrijgegeven voor archeologie (zie paragraaf 4.5).
• Waterstaat - Waterkering

De dubbelbestemmingen gaan vóór de onderliggende bestemmingen om de archeologische belangen respectievelijk de waterkerende functie van de waterkering veilig te stellen.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro toegestuurd naar de wettelijke vooroverlegpartners. Er zijn drie reacties gekomen:

• Veiligheidsregio Utrecht (VRU)
• Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR)
• Provincie Utrecht

De reacties vanaf van de VRU en HDSR geven geen aanleiding om het plan te wijzigen, wel worden er een paar aandachtspunten meegegeven. De aandachtspunten zijn verwerkt in de toelichting.

De provincie vraagt aandacht voor de motivatie van de te behalen kwaliteitswinst in de toelichting. In onderling overleg is dit nader onderbouwd. Ook Mooisticht was hierbij betrokken en heeft haar instemming gegeven aan het plan (zie bijlage 21). Het plan is mede vormgegeven naar aanleiding van haar adviezen.

Ten aanzien van de regels ziet de provincie graag dat de genoemde kwaliteiten geborgd worden door een aantal voorwaardelijke verplichtingen op te nemen. De regels zijn hierop aangepast.

De conclusie is dat het uit het vooroverleg niet is gebleken dat het plan onvoldoende rekening houdt met de belangen van de overlegpartners. De doorgevoerde gewenste aanpassingen zijn aanvullend op het plan.

Maatschappelijk draagvlak

De plannen voor Zeldenrust zijn reeds meerdere keren gepresenteerd aan de inwoners van Benschop. Op 23 november 2017 is er een informatiebijeenkomst in het Dorpshuis georganiseerd. De aanwezigen kregen op deze avond ook de gelegenheid om zich als geïnteresseerden voor het plan aan te melden. Na deze avond

werden er circa 125 formulieren ingediend.

Naar aanleiding van deze bijeenkomst is er een ateliergroep in het leven geroepen, bestaande uit leden die op een of andere manier betrokken zijn bij Benschop en het plan/plangebied (omwonenden en toekomstige bewoners). Hun taak is om te advies te geven. Gezamenlijk zijn er uitgangspunten geformuleerd, waar de ontwikkelaar zich aan zal houden. De adviezen zijn daadwerkelijk vertaald in de plannen.

Naast de vele voorstanders, is er ook tegengeluid te horen. Een aantal omwonenden zijn geen voorstander van de woningbouw in het plan vanwege de schaal, de ligging in het agrarisch gebied en de ligging van het plangebied in een deel van het stiltegebied. Zij vinden het opknappen van het monument Zeldenrust wel wenselijk voor het behoud van het historisch dorpsgezicht. Zij hebben zich in een comité verzameld en hebben op verschillende wijzen druk uitgeoefend om plannen te staken of te verkleinen. Met deze partijen zijn diverse gesprekken gevoerd en ook de gemeenteraad heeft geprobeerd om partijen tot elkaar te brengen.

Op 5 juli 2018 is er een tweede openbare bijeenkomst gehouden, waarbij men geïnformeerd werd over het verloop van de gesprekken met de ateliergroep en de nieuwste plannen werden voorgelegd. Naar aanleiding hiervan zijn de plannen bijgeschaafd en in 2019 bij de gemeente ingediend. Vervolgens was het een poos stil, omdat er gewacht werd op nieuw (provinciaal) beleid om te kunnen bouwen buiten de rode contour. Toen bleek dat geen gebruik gemaakt kon worden van deze beleidsregels is in overleg met de provincie besloten om het plan in te passen in het kernrandzonebeleid. Er is fors gesneden in de woningaantallen. Voor de provincie was het toevoegen van 25-30 woningen in de kernrandzone bespreekbaar. Dit zijn er met voorliggend plan 29 geworden.

Alle geïnteresseerden zijn opnieuw aangeschreven, met de vraag of zij nog interesse hebben en waarin, om zo deze voorkeuren mee te kunnen nemen in de nieuwe plannen. Ook zijn de plannen voorgelegd aan de Aterliergroep, die enthousiast op de plannen reageerde. Daarnaast is er twee keer een overleg geweest met het comité. Zij lijken een positievere houding aan te nemen, maar kunnen vooralsnog niet getypeerd worden als voorstanders.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn dertien zienswijzen ontvangen. In de Nota van zienswijzen die is opgenomen in bijlage 20 zijn de zienswijzen samengevat en beantwoord. Bij de beantwoording is aangegeven of een zienswijze leidt tot aanpassing van het (ontwerp)bestemmingsplan. Een overzicht van de wijzigingen is opgenomen achterin de nota.