Franseweg tussen 99 en 109 te Elst (Utr.)

Bestemmingsplan - gemeente Rhenen

Vastgesteld op 26-02-2015 - geheel onherroepelijk in werking

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

het bestemmingsplan Franseweg tussen 99 en 109 te Elst (Utr.) van de gemeente Rhenen;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0340.BPFransewElst-VA01 met de bijbehorende regels en bijlagen bij de regels;

1.3 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5 achtererfgebied:

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijgevel, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;

1.6 achtergevel:

gevel aan de achterkant van een gebouw;

1.7 ambachtelijke bedrijvigheid:

een bedrijf omvattende de vervaardiging en/of bewerking van goederen, uitgezonderd massaproductie, dan wel de verrichting van aanleg- en/of onderhoudswerkzaamheden met de daarbij behorende, dienstbare en ondergeschikte verkoopruimten, zoals bijvoorbeeld het schoenherstellersbedrijf en de kleermakerij, dan wel bijvoorbeeld het glazenwassersbedrijf;

1.8 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.9 bebouwingspercentage:

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de oppervlakte van het deel van een bestemmings- of bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken;

1.10 bed and breakfast:

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bed and breakfast ondergeschikt is aan de hoofdfunctie;

1.11 bedrijf:

het bedrijfsmatig vervaardigen, repareren of opslaan van goederen, dan wel het verrichten van diensten;

1.12 bedrijfsgebouw:

een gebouw dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten;

1.13 bedrijfsvloeroppervlakte:

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een (dienstverlenend) bedrijf, een dienstverlenende instelling en detailhandelsbedrijf, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1.14 bedrijf aan huis:

het verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende bedrijfsactiviteiten een ruimtelijke uitstraling hebben die in overeenstemming is met de woonfunctie;

1.15 beroep aan huis:

de uitoefening van een beroep aan huis op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen terrein, alsmede een beroep op het terrein van persoonlijke verzorging, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt;

1.16 bestaand:

ten aanzien van bebouwing:
bebouwing, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
ten aanzien van gebruik:
het gebruik van grond en opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

1.17 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.18 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.19 bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde bouwperceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

1.20 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.21 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.22 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.23 bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel;

1.24 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.25 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.26 bouwwerk, geen gebouw zijnde:

bouwwerk, geen gebouw en overkapping zijnde;

1.27 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit en aan de verkoop verbonden reparatie;

1.28 extensief recreatief medegebruik:

vorm van recreatief gebruik ondergeschikt aan de bestemming, waarbij de recreatie geen specifiek beslag legt op de ruimte, zoals fiets-, voet-, en ruiterpaden, picknickplaatsen, parkeerplaatsen, speelweiden, watersport en naar aard, omvang en schaal daarmee gelijk te stellen voorzieningen;

1.29 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.30 hoofdgebouw:

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een bouwperceel en, indien meer gebouwen op het bouwperceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1.31 huishouden:

de leefvorm of samenlevingsvorm van een alleenstaande of een gezin, waaronder mede wordt begrepen:

een woongroep van mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking;
de gezamenlijke huisvesting van een groep van maximaal vier personen die gebruik maken van de gemeenschappelijke voorzieningen in de woning;

1.32 inwoning:

twee of meer huishoudens die één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van één of meer voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn;

1.33 kantoor:

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder congres- en vergaderaccommodatie;

1.34 mantelzorg:

langdurende zorg die wordt geboden aan een hulpbehoevende, door personen uit diens sociale omgeving, waarbij de zorgverlening de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt, op vrijwillige, niet afdwingbare basis;

1.35 nutsvoorziening:

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

1.36 ondergeschikte detailhandel:

op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen vanuit tot de bestemming behorende bedrijven, waarbij de detailhandelsfunctie in ruimtelijk, functioneel en bedrijfseconomisch opzicht ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie en waarbij de goederen functioneel rechtstreeks verband houden met de bedrijfsactiviteiten;

1.37 ondergeschikte horeca:

horeca, zoals een kantine, welke dient ter ondersteuning van de hoofdfunctie en daar onderdeel van uitmaakt, waarbij de horecafunctie qua oppervlak, aard en ruimtelijke uitstraling ondergeschikt is aan de hoofdfunctie, de horecafunctie uitsluitend te bereiken is via de entree van de hoofdfunctie en de openingstijden van de horecafunctie niet langer zijn dan de openingstijden van de hoofdfunctie;

1.38 opslag:

het opslaan of opgeslagen hebben van goederen en materialen, niet zijnde puin, afvalstoffen en aan hun gebruik onttrokken, gerede dan wel onklare machines, vaar-, vlieg-, en voertuigen, dan wel onderdelen daarvan;

1.39 overkapping:

een bijbehorend bouwwerk van één bouwlaag dat dient ter overdekking en met maximaal één wand is omgeven;

1.40 peil:

voor een bouwwerk op een bouwperceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
voor een bouwwerk op een bouwperceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
de gemiddelde hoogte van het aansluitende, afgewerkte maaiveld ter hoogte van het hoofdgebouw en waar geen sprake is van een hoofdgebouw de gemiddelde hoogte van het aansluitende, afgewerkte maaiveld ter hoogte van het bouwwerk;

1.41 recreatieve voorzieningen:

voorzieningen ten behoeve van activiteiten zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen, speelweiden, observatiepunten, informatieborden en banken;

1.42 recreatiewoning:

een complex van ruimten, dat dient voor recreatief verblijf, waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben;

1.43 tijdelijke woonunit:

een mantelzorgwoning in de vorm van een tijdelijk op een perceel aanwezige unit die hetzij geheel hetzij in delen over de weg verplaatsbaar is;

1.44 voorgevel:

de naar de weg of naar de openbare ruimte gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg of naar de openbare ruimte gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt of de gevel die is voorzien van de aanduiding 'gevellijn';

1.45 voorste bouwgrens:

de aan een weg of openbaar gebied gelegen bouwgrens, met dien verstande dat indien een bouwvlak gericht is op meerdere wegen of is gericht op meerdere openbare ruimtes, de bouwgrens die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

1.46 waarden:

de aan een bouwwerk, gebied of specifiek element in een gebied toegekende kenmerkende waarde op het gebied van cultuurhistorie, archeologie, geografie, aardkunde, natuur en/of ecologie;

1.47 woning:

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.2 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.3 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.4 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.5 de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons, overstekende daken en reclame-uitingen aan de gevel buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Woongebied

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor "Woongebied" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wonen;
beroep- en bedrijf aan huis;
bed and breakfast;
water en waterhuishoudkundige voorzieningen,

met de daarbij behorende:

tuinen en erven;
wegen en paden;
water, groen-, parkeer- en overige voorzieningen;
bouwwerken.

3.2 Bouwregels

3.3 Afwijken van de bouwregels

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3 lid 2 sub artikel 3 lid 2.2 sub e voor het bouwen van een bijbehorend bouwwerk met een hogere bouwhoogte tot maximaal 4,5 m onder de voorwaarde dat het bouwwerk wordt gebouwd met een kap.

3.4 Specifieke gebruiksregels

3.5 Afwijken van de gebruiksregels

3 Algemene Regels

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 5 Algemene Bouwregels

5.1 Onderkeldering

Onderkeldering is uitsluitend toegestaan onder (bedrijfs)woningen, bijbehorende bouwwerken en bedrijfsgebouwen en in maximaal één laag waarvan de diepte niet meer dan 3 m mag bedragen, met dien verstande dat meerdere ondergrondse lagen zijn toegestaan indien en voor zover in de regels is bepaald.

5.2 Nutsvoorzieningen

Daar waar in dit plan is bepaald dat de gronden tevens mogen worden gebruikt voor
nutsvoorzieningen mogen bouwwerken ten behoeve van nutsvoorzieningen worden opgericht, met dien verstande dat deze -indien het een gebouw betreft- geen grotere inhoud hebben dan 60 m³ en geen grotere goothoogte dan 4 m, en -indien het een bouwwerk, geen gebouw betreft- geen grotere oppervlakte hebben dan 10 m² en geen grotere bouwhoogte dan 4 m.

Artikel 6 Algemene Gebruiksregels

6.1 Strijdig gebruik

Onder een gebruik strijdig met het bestemmingsplan wordt in elk geval verstaan:

het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk ten behoeve van (zelfstandige) bewoning, uitgezonderd voor zover toegelaten binnen het plan;
het in enigerlei vorm buiten de bedrijfsgebouwen opslaan of opgeslagen hebben van goederen en materialen van welke soort dan ook, uitgezonderd voor zover toegelaten binnen het plan;
het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van windturbines/windmolens en zendmasten/antennemasten, uitgezonderd voor zover toegelaten binnen het plan;
het gebruik van de gronden voor paardenbakken en/of tennisbanen.

6.2 Uitzondering strijdig gebruik

Onder een gebruik, strijdig met het bestemmingsplan wordt niet verstaan het gebruiken of laten gebruiken van gronden ten behoeve van ambulante handel, weekmarkten, jaarmarkten, evenementen, festiviteiten, manifestaties en horecaterrein, indien en voor zover daarvoor ingevolge een wettelijk voorschrift, vergunning, of ontheffing is verleend.

Artikel 7 Algemene Afwijkingsregels

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, worden afgeweken van:

de in de bestemmingsregels gegeven maten en afmetingen tot niet meer dan 10% van die maten en afmetingen;
de bestemmingsregels en toestaan dat bestemmingsgrenzen ten behoeve van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate worden overschreden, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
de bestemmingsregels en toestaan dat bestemmingsgrenzen en bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft, dit tot een maximum van 1 m;
de bestemmingsregels en toestaan dat paden, wegen, parkeerplaatsen en voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer worden aangelegd;
de bestemmingsregels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van het bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
1. de oppervlakte per gebouwtje niet meer bedraagt dan 30 m²;
2. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 4 m;
het bepaalde ten aanzien van het tijdelijk gebruik van bijbehorende bouwwerken bij woningen en bedrijfswoningen, en toestaan dat een bijbehorend bouwwerk wordt verbouwd en gebruikt ten behoeve van bewoning, met dien verstande dat:
1. het bewoning betreft in het kader van mantelzorg;
2. de oppervlakte voor mantelzorg van het bijbehorend bouwwerk niet meer mag bedragen dan 80 m²;
3. van het vervallen van de noodzaak van mantelzorg dient door of vanwege de gebruiker van het hoofdgebouw waaraan of waarbij de mantelzorg is verleend, aan burgemeester en wethouders schriftelijk mededeling te worden gedaan;
4. indien de noodzaak van mantelzorg is vervallen gaat het bevoegd gezag over tot intrekking van de omgevingsvergunning;
het bepaalde ten aanzien van de bestemmingsregels bij woningen en bedrijfswoningen, en toestaan dat een tijdelijke woonunit wordt geplaatst en gebruikt, met dien verstande dat:
1. het bewoning betreft in het kader van mantelzorg;
2. de oppervlakte van de tijdelijke woonunit niet meer mag bedragen dan 80 m²;
3. de bouwhoogte van de tijdelijke woonunit niet meer mag bedragen dan 4 m;
4. de afstand van de tijdelijke woonunit tot aangrenzende percelen dient minimaal 2 m te bedragen;
5. de maximale afstand van de tijdelijke woonunit tot de (bedrijfs)woning bedraagt niet meer dan 15 m;
6. van het vervallen van de noodzaak van mantelzorg dient door of vanwege de gebruiker van het hoofdgebouw waaraan of waarbij de mantelzorg is verleend, aan burgemeester en wethouders schriftelijk mededeling te worden gedaan;
7. indien de noodzaak van mantelzorg is vervallen gaat het bevoegd gezag over tot intrekking van de omgevingsvergunning.
het bepaalde in artikel 6 lid 1 onder d en toestaan dat de gronden mogen worden gebruikt ten behoeve van paardenbakken en/of tennisbanen.

Bij de toepassing van de bevoegdheid tot omgevingsvergunningverlening dienen de wettelijke bepalingen inzake natuurregelgeving, water en archeologie, in acht te worden genomen.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 8 Overgangsrecht

8.1 Overgangsrecht voor bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het tenietgaan als ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
Eenmalig middels een omgevingsvergunning afgeweken van artikel 8 lid 1 sub a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in artikel 8 lid 1 sub a met maximaal 10%.
artikel 8 lid 1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

8.2 Overgangsrecht voor gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 8 lid 2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met het plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
Indien het gebruik, bedoeld in artikel 8 lid 2 sub a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
artikel 8 lid 2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

8.3 Hardheidsclausule

Indien toepassing van het overeenkomstig artikel 8 lid 2 in het plan opgenomen overgangsrecht gebruik zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan grond en bouwwerken gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kan de gemeenteraad met het oog op beëindiging op termijn van die met het plan strijdige situatie, in het plan persoonsgebonden overgangsrecht opnemen.

Artikel 9 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het Franseweg tussen 99 en 109 te Elst (Utr.).

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Deze partiële herziening betreft een herziening van het reeds vastgestelde bestemmingsplan 'Kern Elst 2012' en is opgesteld om een beperkte bouwkundige wijziging planologisch mogelijk te maken.

Het reeds vastgestelde bestemmingsplan 'Kern Elst 2012' is conserverend van aard. Tezamen met het kavelpaspoort en het beeldkwaliteitsplan zijn nadere eisen gesteld aan uitwerking van de ontwikkellocatie 'Het Bosje'. Op deze locatie is een woningbouw project voorzien van ca. 50 woningen. De gemeente Rhenen is op 25 oktober 2013 gestart met de verkoop van 9-15 (C)PO kavels. Om te voldoen aan de wensen vanuit de markt is de gemeente voornemens om de bouwhoogte op twee kavels bij te stellen en de toegestane goot- en bouwhoogte te verruimen van respectievelijk 4 en 6 meter naar 6 en 10 meter.

Binnen het vigerende bestemmingsplan Kern Elst 2012 is het verruimen van bouwhoogtes onder voorwaarden mogelijk tot maximaal 10%. Onderhavig plan past, gezien de maten, niet binnen deze regeling. Om toch aan dit verzoek te kunnen voldoen is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend plan voorziet hierin.

1.2 Vigerende Bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in het planologisch regime van het bestemmingsplan 'Kern Elst 2012', vastgesteld op 28 mei 2013. De locatie 'Het Bosje' is gelegen in het hart van Elst tussen de Tabaksweg en de Franseweg. Het Bosje betreft een ruim opgezet plan voor woningen met tuin in een groene en rustige woonomgeving. Het totale plan voorziet in de realisatie van zo’n 50 woningen, waarvan 9 tot 15 kavels voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap ((C)PO) zijn bedoeld. Deze (C)PO kavels zijn gesitueerd aan de straat De Klamp en de Franseweg. Voor deze vrije kavels is er variatie in woningtypen en kavelprijzen.

De bouwvlakken, bestemmingsplakken en bouwhoogtes behorende bij de bestemming 'Woongebied' zijn overgenomen uit het voorheen vigerende bestemmingsplan Het Bosje, fase 3. Hierin wordt de bouw van nieuwe woningen mogelijk gemaakt binnen een deels nog te realiseren woonwijk. Het betreft aaneen gebouwde, niet gestapelde maar ook halfvrijstaande en vrijstaande woningen. Op de verbeelding zijn diverse goot- en bouwhoogtes opgenomen binnen deze bestemming.

Tevens zijn regels opgenomen voor de bijbehorende bouwwerken zoals aan- en uitbouwen, overkappingen,

bijgebouwen, erkers en ingangspartijen.

Wonen

De bestemming 'Wonen' betreft alle woonbebouwing. Binnen de bestemming vallen zelfstandige woningen, die specifiek zijn aangeduid als vrijstaand, halfvrijstaand, aaneengebouwd of gestapeld. Voor de twee kavels aan de Franseweg geldt dat deze een bestemming Woongebied hebben waarbinnen maximaal twee vrijstaande woningen gerealiseerd kunnen worden met een goot- en nokhoogte 4 en 6 meter. Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan. Het plangebied is gearceerd.

Uitsnede uit vigerende bestemmingsplan Kern Elst 2012.

1.3 Ligging En Begrenzing

De locatie Het Bosje is gelegen in het noorden van Elst (Ut), tussen de Tabaksweg en de Franseweg. De (C)PO kavels zijn gesitueerd aan de straat De Klamp en de Franseweg. Onderhavig plan maakt de wijziging mogelijk van twee bouwkavels, gelegen aan de Franseweg tussen de nummers 99 en 109. Op de volgende afbeeldingen is de locatie weergeven.

Ligging planlocatie, Elst (Ut.)

Ligging bouwkavels, Elst (Ut.)

1.4 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan bestaat uit de volgende hoofdstukken:

hoofdstuk 2: de uitgangspunten van het bestemmingsplan;
hoofdstuk 3: een beschrijving van de bestaande situatie;
hoofdstuk 4: een beschrijving van het relevante beleidskader;
hoofdstuk 5: een beschrijving van de planopzet;
hoofdstuk 6: een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan, zowel wat betreft milieu en onderzoek, als in economische zin;
hoofdstuk 7: een beschrijving van de juridische planopzet waarin de opgenomen bestemmingen worden toegelicht;
hoofdstuk 8: een beschrijving van de resultaten van het vooroverleg.

2 Uitgangspunten Van Het Plan

De partiële herziening ziet slechts op een kleine aanpassing van het planologische regime. De herziening past feitelijk alleen de maximale goot- en nokhoogte aan zoals deze op de verbeelding is opgenomen. De oude goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 en 6 meter worden bijgesteld naar 6 en 10 meter. Om het plan goed leesbaar te houden is ervoor gekozen zoveel als mogelijk aan te sluiten bij het voorliggende planologische regime.

Door deze aanpassing verbetert de verkoopbaarheid van deze twee bouwkavels. Door de verruiming van de goot- en bouwhoogte kan een meer courant woonproduct op de kavel gerealiseerd worden.

Langs de Franseweg komen overwegend vrijstaande en dubbele woningen voor, bestaande uit 1 tot 2 bouwlagen met kap. De voorgestelde nieuwbouw past in het straatbeeld. Ook aan de overzijde is bebouwing aanwezig, bestaande uit twee lagen met kap. Op deze wijze markeert de nieuwe bebouwing tezamen met de bestaande bebouwing aan de overzijde de toegang naar het nieuwe woongebiedje ten zuiden van de Franseweg.

Binnen de bestemming mogen vrijstaande, halfvrijstaande en aaneengesloten, niet-gestapelde woningen worden gebouwd. De verruimde bouwmogelijkheden zijn stedenbouwkundig goed inpasbaar en passen bij het dorpse karakter van Elst. Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan waarop te zien is dat de bebouwing goed aansluit bij de omgeving. Het plangebied is rood gearceerd.

Uitsnede bestemmingsplan Kern Elst 2012.

3 Beleidskader

Het nationale, provinciale, regionale en lokale beleid is reeds geïnventariseerd en geanalyseerd in het bestemmingsplan 'Kern Elst 2012'. Gezien de beperkte wijziging welke onderhavig plan met zich mee brengt en het gegeven dat er op het gebied van woningbouwprogrammering geen veranderingen optreden heeft het

geldende beleid geen invloed op de inhoud van dit bestemmingsplan.

4 Uitvoerbaarheid

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het plan beschreven. De uitvoerbaarheid van een plan wordt bepaald aan de hand van een toets op diverse milieuaspecten, cultuurhistorie, natuur en water.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening, dient te worden aangetoond dat de nieuwe ontwikkeling past binnen de uitwerkingsregels van het globale bestemmingsplan en de geldende milieuwetgeving. Zoals reeds gesteld betreft de partiële herziening een herziening van het vigerende bestemmingsplan 'Kern Elst 2012'.

De aanpassing is zeer beperkt, namelijk het aanpassen van goot- en bouwhoogte. Gezien deze geringe aanpassing wordt voor de beleidsmatige- en milieutechnische haalbaarheid van dit bestemmingsplan verwezen naar het reeds vastgestelde 'Bestemmingsplan Kern Elst 2012' waar wordt aangetoond dat onderhavig project haalbaar is.

4.2 Economische Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

In het kader van het bestemmingsplan Kern Elst 2012 is onderzoek gedaan naar de uitvoerbaarheid. Het betreffende, herziende, bestemmingsplan kent slechts een beperkte wijzigingen op een tweetal percelen. Door de bouwhoogtes naar boven bij te stellen is de kans op verkoop groter. Er is serieuze interesse getoond waarbij de wens tot aanpassing naar voren is gekomen. Bij verkoop is de gemeentelijke gronduitgifte hier direct bij gebaat.

Een nader onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid is niet noodzakelijk in dit kader van de planvorming. Wel heeft er een verkenning plaatsgevonden of de verruiming van de goot- en nokhoogte een dusdanige planologische mutatie is welke aan te merken is als een verslechtering welke het normaal maatschappelijk risico zal overstijgen. Hiervan is geen sprake gebleken. Behoudens de plankosten en de ambtelijke begeleidingskosten zijn er geen financiële aspecten welke in de weg staan aan deze partiële herziening.

5 Juridische Planopzet

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan 'Kern Elst 2012, 1e herziening' dient te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden. Daarnaast dient het bestemmingsplan te voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). In dit hoofdstuk worden de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien.

De bij dit plan behorende voorschriften zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

Inleidende regels.
Bestemmingsregels.
Algemene regels.
Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 1 worden in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. In hoofdstuk 2 worden de op de kaart aangegeven gedetailleerde bestemmingen omschreven en worden per bestemming de bouwregels vermeld. Bij sommige bestemmingen worden ook de wijzigingsbevoegdheid voor functieverandering, uitwerkingsregels, afwijkingen van de bouwregels en specifieke gebruiksregels omschreven. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels die gelden voor het gehele bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.

5.2 Plansystematiek

Algemeen

Voor plansystematiek is aangesloten op het bestemmingsplan 'Kern Elst 2012'. Deze herziening voorziet niet in een gewijzigde plansystematiek.

Verbeelding

Op de verbeelding is de bestemming opgenomen, te weten Woongebied. In combinatie met de regels vormt de verbeelding het juridisch bindende geheel van het bestemmingsplan. Naast de bestemming zijn op de verbeelding ook enkele aanduidingen opgenomen. In dit geval de bijgestelde goot- en nokhoogte als ook het maximaal aantal toegestane woningen.

Regels

Inleidende regels

Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Begrippen die zijn voorgeschreven in de SVBP2012 worden ook conform de SVBP2012 overgenomen.

Wijze van meten

Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Tevens is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven bij het toepassen van de regels. Dit betreft onder meer het in geringe mate mogen overschrijden van bouw- en bestemmingsgrenzen met erkers, luifels en dergelijke.

Bestemmingsregels

De bestemmingsregels bevatten regels omtrent het gebruik van de gronden en de bouwmogelijkheden. Deze partiële herziening voorziet niet in een wijziging in gebruik maar uitsluitend in de bouwmogelijkheden, te weten de goot- en nokhoogte.

6 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

6.1 Vooroverleg En Inspraak

In eerder stadium heeft vooroverleg plaatsgevonden, dit heeft echter niet geleid tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

6.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan Franseweg tussen 99 en 109 te Elst heeft voor een periode van 6 weken als ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegen. Gedurende deze 6 weken zijn er geen zienswijzen ingediend.

Het bestemmingsplan wordt ambtelijk gewijzigd op één onderdeel. De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 wordt uit het plan gehaald. Uit onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden meer in het plangebied aanwezig zijn. Daarmee heeft de dubbelnbestemming geen toegevoegde waarde meer en kan deze uit het plan gehaald worden.

KadastraleKaart.com