In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Het Bosje fase 3, Elst van de gemeente Rhenen bestaande uit de regels en de plankaart;

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0340.BPHetBosje3-VA01;

de plankaart van het bestemmingsplan "Het Bosje fase 3, Elst", bestaande uit de kaart met het nummer NL.IMRO.0340.BPHetBosje3-VA01;

een gebouw dat aan een woning is aangebouwd en daarmee in directe verbinding staat;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

de oppervlakte van de bebouwing binnen het bouwvlak, het woningvlak of, bij afwezigheid daarvan, het bestemmingsvlak, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van dat vlak;

het bedrijfsmatig uitoefenen van bedrijfsactiviteiten:

1. a. die in de van deze regels deel uitmakende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn aangeduid als categorie 1 danwel daarmee gelijk kunnen worden gesteld wat betreft de gevolgen voor de omgeving, en
2. b. die geen horeca of detailhandel zijn, behoudens detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van de ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteit,

in de woning en de daarbij behorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie;

het beroepsmatig uitoefenen van activiteiten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig, maatschappelijk en daarmee gelijk te stellen gebied, in de woning en de daarbij behorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bijelkaar behorende bebouwing is toegelaten;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een bij een woning behorend gebouw, zoals een garage, berging of hobbyruimte, dat niet in directe verbinding staat met de woning en dat indien het vrijstaat van de woning, niet voor bewoning is bestemd;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1. a. voor een gebouw waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst:
   de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen:
   de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;

aan detailhandel verwante dienstverlening, zoals reis- en uitzendbureau's, videotheken, kap- en schoonheidssalons, zonnestudio' s, hypotheekwinkels, baliefuncties van banken en van andere kantoren, en andere vormen van dienstverlening met overwegend een baliefunctie; onder dienstverlening is hier geen detailhandel en geen horeca begrepen;

een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke, besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht; onder een hiervoor bedoelde inrichting wordt in elk geval verstaan een bordeel;

beroep of beroepsmatige dienstverlening op administratief, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch gebied.

Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor "Groen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, parken, watergangen en waterpartijen,
2. b. speelvoorzieningen, en
3. c. paden, in- en uitritten, parkeervoorzieningen, en andere ondergeschikte verhardingen.

Op en in de gronden als bedoeld in lid 3.1, mogen uitsluitend worden gebouwd bij de bestemming behorende bouwwerken, geen gebouw zijnde waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan hierna is aangegeven:

De voor "Maatschappelijk" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen ter zake van religie, verenigingsleven, cultuur, onderwijs, opvoeding, kinderopvang, recreatie, gezondheidszorg, bejaardenzorg en andere openbare en bijzondere dienstverlening en voorzieningen, waaronder sportvoorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'sport uitgesloten' zijn sportvoorzieningen niet toegestaan;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. water, groen-, en overige voorzieningen, zoals fietsenstallingen en nutsvoorzieningen, uitgezonderd parkeervoorzieningen ten behoeve van motorvoertuigen.

De voor "Verkeer - Verblijf " aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verhardingen voor woonstraten tot maximaal twee rijstroken, auto-, fiets- en voetgangersverkeer en parkeervoorzieningen,
2. b. water, bermen, groen- en speelvoorzieningen, en
3. c. bij een en ander behorende andere voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen.

De voor "Woongebied" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen,
2. b. beroep aan huis,
3. c. tuinen en erven,
4. d. wegen met bijbehorende paden en bermen, ter ontsluiting van woningen,
5. e. water, groen-, parkeer- en overige voorzieningen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 6.2.2, onder h, ten behoeve van het bouwen van bijgebouwen en overkappingen tot een gezamenlijke oppervlakte van 70 m², onverminderd het bepaalde in lid 6.2.2, onder i.

Bij de voorbereiding van een besluit omtrent het verlenen van deze ontheffing, is de in artikel 11Algemene procedureregels genoemde procedure van toepassing.

De gezamenlijke brutovloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een beroep aan huis mag, in voorkomend geval samen met de brutovloeroppervlakte als bedoeld in lid 6.5, niet meer bedragen dan 30% van de totale brutovloeroppervlakte van de betreffende woning en de daarbij behorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met toepassing van artikel 11, Algemeneprocedureregels ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 6.1 ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf aan huis, mits:

1. a. de gezamenlijke brutovloeroppervlakte ten behoeve van een bedrijf aan huis, in voorkomend geval samen met de brutovloeroppervlakte als bedoeld in lid 6.4, niet meer bedraagt dan 30% van de totale brutovloeroppervlakte van de betreffende woning en de daarbij behorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen;
2. b. op de bij de betreffende woning behorende gronden geen buitenopslag van goederen ten behoeve van het bedrijf plaatsvindt,
3. c. in de omgeving van de betreffende woning geen onevenredige vergroting van de verkeers- en parkeerdruk optreedt, met dien verstande dat:
   1. 1. het parkeren ten behoeve van het bedrijf zoveel mogelijk op eigen terrein dient plaats te vinden, en
   2. 2. behoudens in- en uitladen, geen bedrijfsactiviteiten in de openbare ruimte rond de betreffende woning mogen plaatsvinden, en
4. d. de bedrijfsactiviteiten door hun aard en visuele aspecten, zoals reclame-uitingen en technische installaties, het woonkarakter van de woning en de omgeving niet onevenredig aantasten en daardoor geen onevenredig nadelige gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende beschaduwing, privacy en gebruiksmogelijkheden van die percelen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Een verboden gebruik als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, is in ieder geval ook het gebruik van gronden als of ten behoeve van een seksinrichting.

Een verboden gebruik als bedoeld in lid 8.1, is in ieder geval het gebruik van onbebouwde gronden:

1. a. als stand- of ligplaats van onderkomens;
2. b. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en produkten;

een en ander tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden

Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 8.1, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatig gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het plan:

1. a. indien en voorzover afwijkingen ten aanzien van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en van aanduidingen noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer dan 5 m bedragen;
2. b. voor afwijkingen van regels, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
3. c. ten behoeve van het bouwen van antennemasten tot een hoogte van 20 m.

Bij de voorbereiding van een besluit omtrent het verlenen van deze ontheffing, is de in artikel 11Algemene procedureregels genoemde procedure van toepassing.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, voorzover daaraan behoefte bestaat en zulks het belang van een goede ruimtelijke ontwikkeling van het in het plan begrepen gebied niet schaadt, de ligging van grenzen van bestemmings- en bouwvlakken en aanduidingen te wijzigen zodanig, dat:

1. a. de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10% wordt verkleind of vergroot, en
2. b. geen van de grenzen met meer dan 10 m wordt verschoven.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de van deze regels deel uitmakende bijlage Staat vanbedrijfsactiviteiten als volgt te wijzigen:
het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en soorten opslag en installaties en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven, opslagen en installaties, voorzover veranderingen in de bedrijfsvoering en de milieugevolgen van soorten bedrijven, opslagen en installaties hiertoe aanleiding geven.

In de gevallen dat in deze regels toepassing van deze procedureregels is voorgeschreven, gelden de volgende bepalingen:

1. a. het ontwerp-besluit tot ontheffingverlening ligt met bijbehorende stukken gedurende zes weken voor een ieder ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging vooraf bekend in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, alsmede op de gebruikelijke wijze;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid van belanghebbenden om gedurende de termijn van terinzagelegging schriftelijk / mondeling zienswijzen omtrent het ontwerp-besluit naar voren te brengen bij burgemeester en wethouders;
4. d. burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Het Bosje fase 3, Elst.

De gemeente Rhenen is voornemens de locatie Het Bosje fase 3 aan de Tabaksweg in Elst te ontwikkelen en op te waarderen door de realisatie van circa 60 grondgebonden woningen en een multifunctioneel gebouw. Het multifunctioneel gebouw bevat onder meer scholen, een peuterspeelzaal, een sportzaal, een bibliotheek en een gezondheidscentrum. Het plan voor de bouw van een multifunctioneel gebouw is gemaakt omdat enkele gebouwen met publieke functies in de kern Elst niet meer voldeden aan de eisen van deze tijd. Door de realisatie van het multifunctioneel gebouw beschikken de publieke functies weer over een eigentijdse huisvesting. Tevens ontstaat een centralisatie van diverse functies in het dorp Elst. Daarnaast wil de gemeente Rhenen op een aantal locaties in de gemeente woningbouw laten plaatsvinden, waaronder in Elst.

De plannen voor de woningbouw en het multifunctioneel gebouw in Elst zijn opgenomen in het collegeprogramma 2006-2010 van de gemeente Rhenen. Het gemeentebestuur heeft de ambitie met de bouw van de woningen en het multifunctioneel gebouw een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van de kern Elst. Deze ambitie wordt door de bewoners van Elst erkend. In het kader van het multifunctioneel gebouw is op basis van verschillende enquêtes onder bewoners, informatieavonden en een locatiestudie de betreffende locatie als meest wenselijke en geschikte locatie naar voren gekomen. In het gebouw worden diverse functies geconcentreerd en kan een maatschappelijk hart in de kern Elst worden gecreëerd.

Het plangebied is gelegen in de uitbreidingswijk Het Bosje fase 3, aan de Tabaksweg in de kern van Elst. Het plangebied wordt grotendeels omringd door woongebieden. Verder wordt het gebied omgeven door groene ruimten. Het plangebied ligt in het stedelijk gebied van Elst en wordt grofweg begrensd door de Franseweg in het noorden, de Tabaksweg in het zuidwesten en de Schoolweg in het zuidoosten.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied

Het gebied valt binnen de plangrenzen van het vigerende bestemmingsplan 'Het Bosje' uit 1996. De huidige bestemming is 'Woongebied, uit te werken'. De voorschriften bij deze bestemming bieden slechts gedeeltelijk ruimte voor de beoogde nieuwbouw van woningen en de realisatie van het multifunctioneel gebouw. Daarom wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld voor het realiseren van de woningen en het multifunctioneel gebouw.

Het bestemmingsplan bestaat uit drie delen:

• De toelichting: hierin worden de beweegredenen weergegeven die hebben geleid tot het geven van een bepaalde bestemming en/ of bescherming aan een stuk grond, alsmede een interpretatie (en voor zover nodig uitleg) van de gebruikte bestemmingen;
• De regels: hierin wordt per bestemming een omschrijving van de doeleinden gegeven en de regelgeving met betrekking tot de bouw en het gebruik van de in dit plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende opstallen; en
• De plankaart: met daarop de bestemmingen van de betreffende gronden aangegeven.

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie met een ruimtelijke- en functionele analyse;
• In hoofdstuk 3 staat het beleidskader beschreven dat geldt voor het plangebied. Dit hoofdstuk is opgedeeld in nationaal ruimtelijk beleid, provinciaal beleid, regionaal beleid en gemeentelijke beleid;
• In hoofdstuk 4 is de toekomstige situatie beschreven;
• In hoofdstuk 5 zijn de resultaten uit de diverse (milieu)onderzoeken beschreven op basis van de benodigde onderzoeksthema's;
• In hoofdstuk 6 is de juridische planopzet toegelicht;
• In hoofdstuk 7 wordt een beeld gegeven van de resultaten van de inspraak met de bevolking en het gevoerde vooroverleg (ex. artikel 3.1.1 Bro);
• In hoofdstuk 8 is de economische uitvoerbaarheid weergegeven.

Ligging plangebied

Het plangebied voor de woningbouw en het multifunctioneel gebouw ligt in de uitbreidingswijk Het Bosje, aan de Tabaksweg in de kern van Elst. Het plangebied bestaat uit een groene ruimte met weiland en ruigte en kent een oppervlakte van circa 3 ha. In het plangebied zijn nu geen gebouwen aanwezig.

Aan de noordzijde liggen weilandjes met her en der enkele kleinere boompjes. Het perceel ten zuiden van het bestaande pad midden door het plangebied bestaat uit gras en boompjes. De locatie is ingesloten door bestaande woningbouw. De huidige bestemming van het plangebied in het vigerende bestemmingsplan is 'Woongebied, uit te werken'.

De van noord naar zuidlopende Tabaksweg vormt een centrale weg aan de zuidwestzijde van het plangebied. Rondom het plangebied is een grote variatie van woningen. De variatie van woningen onderscheidt zich in de verschillende woningtypen met vrijstaande, twee-onder-één kap en rijenwoningen. Ook is de variatie in het kleurgebruik en architectonische expressie van de woningen groot.

Afbeelding 2.1: Omliggende woningen

Het dorp Elst

In de kern van Elst bestaat een bloeiend verenigingsleven. Veel inwoners van Elst zijn betrokken bij het verenigingsleven. Diverse publieke functies zijn momenteel verspreid over verschillende (verouderde) accommodaties. Op de locaties Visnet en Woudmees bevinden zich basisscholen. Daarnaast komen een dorpshuis en gymzaal/postkantoor voor in de kern.

In de gemeente Rhenen bestaat de wens voor woningbouw, dit geldt ook voor Elst. In Elst is het ook wenselijk om meerdere publieke functies te concentreren op een locatie, dit is gebleken uit enquêtes onder bewoners, informatieavonden en een locatiestudie.

Afbeelding 2.2: Ligging plangebied in huidige situatie

Historische ontwikkelingen

Het plangebied ligt tussen de Utrechtse Heuvelrug en de rivier de Nederrijn. De Utrechtse Heuvelrug is een stuwwal die ontstaan is in de IJstijd. De Utrechtse Heuvelrug is sinds de Nieuwe Steentijd bewoond. Dit is te zien aan de oudste bewoningssporen, de grafheuvels.

Esdorpen als Elst werden gebruikt voor de tabaksindustrie. Langs de (warme) zuidhelling van de stuwwal bij Elst en Amerongen werd vanaf de 17^e eeuw tabak geteeld. Enkele tabaksschuren zijn bewaard gebleven.

Aan het eind van de 17^e eeuw ontstond de Lustwarande. Dit was een keten van landgoederen en buitenplaatsen op de overgang van hoog naar laag landschap tussen Utrecht en Rhenen. Tegen het eind van de 18^e eeuw kwam deze landschapsstijl op en werd het maakbare romantische landschap populair. De zuidelijke flank was toen één van de belangrijkste vestigingsgebieden van de Utrechtse Heuvelrug. Vooral in de 19^e eeuw was er een snelle ontwikkeling van de Lustwarande. In de 19^e eeuw vond bosbouw plaats op het stuk tussen het hoge en lage landschap.

De overgang van zand naar klei en het grote hoogteverschil met de heuvelrug maakte het mogelijk om een grote biodiversiteit op te bouwen. Door deze overgang van hoog naar laag en van nat naar droog konden akkers, tuinen, parken, waterlopen, sprengen en bossen vrij gemakkelijk en niet te ver van elkaar worden aangelegd. Bovendien bood het landschap ook de mogelijkheid voor gras en hooiland op de lagere gronden, heide op de hogere gronden en akkers, landgoederen en buitenplaatsen op de overgangen.

Door de ruilverkaveling is veel van het oorspronkelijke landschap verloren gegaan. Wel zijn er nog diverse concentraties van prehistorische grafheuvels op ongeveer 20-30 m boven NAP, celtic fields en vroegmiddeleeuwse grafvelden terug te vinden. Ook de laan en zichtlijnstelsels in de bossen en overgangsgebieden zijn nog steeds herkenbaar in het veld.

Uniek is het gebied waar de Utrechtse Heuvelrug bijna raakt aan de Rijn. Dit is een gebied van extremen waar de visuele relatie tussen de stuwwal en de rivier het sterkst is.

Ondanks de diverse ontwikkelingen, zijn er nog veel landschappelijke waarden behouden in Elst en de omgeving.

Afbeelding 2.3: Elst rond het jaar 1900

De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen voor de komende decennia. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is om ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies. Het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking heeft, maakt het nodig dit op een efficiënte en duurzame wijze te doen en niet alleen in kwantitatieve, maar ook in kwalitatieve zin vorm te geven.

Kleinschalige inbreidingslocaties door middel van verdichting in bestaande kleine kernen, mits passend bij de cultuurhistorische identiteit van het dorp, voldoet aan de uitgangspunten van het Rijksbeleid voor kleine kernen in het landelijk gebied.

Het plangebied valt geheel binnen de grenzen van bestaand stedelijk gebied. Het gaat hierbij om een inbreidingslocatie van functies in de kern van Elst. In het Streekplan 2005 - 2015 van de provincie Utrecht wordt vermeld dat er geen duidelijke centrumvorming is in Elst. Met de realisatie van het plan zou een centrale kern tot stand kunnen komen. Het streekplan wijst ook op de bebouwingsmogelijkheden van het gebied Het Bosje.

De begrenzing van Elst is deels bepaald door de karakteristieke engen langs de rand van de Utrechtse Heuvelrug. Deze engen hebben een hoge landschappelijke waarde. Bij uitbreidingsontwikkelingen zou hier rekening mee moeten worden gehouden. Het streekplan kent als uitgangspunt 'zorgvuldig ruimtegebruik'. Een aspect hiervan is het vermijden van niet noodzakelijke stedelijke uitbreidingen. Aangezien het in dit plan gaat om inbreiding, krijgt dit de voorkeur.

In het streekplan wordt gebruik gemaakt van rode contouren. Dit is een belangrijk en doelmatig sturingsinstrument. Door het toepassen van rode contouren worden belangrijke waarden in het buitengebied beschermd en wordt het landelijk gebied open gehouden. Tevens wordt hierdoor zorgvuldig ruimtegebruik in het bestaande stedelijk gebied gestimuleerd. Verdere uitbreiding van de kern is niet gewenst. Het plan ligt binnen de rode contouren van Elst.

Gekeken vanuit het streekplan zijn de inbreidingsplannen met betrekking tot de woningbouw en het multifunctioneel gebouw dus gewenst. De nieuwbouw vindt conform provinciaal beleid plaats op een inbreidingslocatie.

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), door Provinciale Staten van Utrecht vastgesteld op 21 september 2009, is opgenomen hoe in bestemmingsplannen omgegaan moet worden met provinciaal belang. De PRV bevat instructienormen, die kaderstellend zijn voor het opstellen van bestemmingsplannen. Bijvoorbeeld dat de waarden van natuur en landschap beschermd moeten worden, maar niet de wijze waarop. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau.

Het instrument van de provinciale verordening is weliswaar nieuw, maar het provinciale beleid is niet veranderd. Voorheen moest een bestemmingsplan goedgekeurd worden door de provincie. Sinds de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) is deze vereiste vervallen. De provincie dient nu vooraf aan te geven wat haar provinciale belangen zijn. Dit heeft zij allereerst gedaan in de Beleidslijn nieuwe Wro en vervolgens verder uitgewerkt in de Uitvoering Beleidslijn nieuwe Wro. De PRV is hiervan het sluitstuk, waarin de provincie een aantal provinciale belangen laat doorwerken naar de gemeenten.

De gemeentelijke structuurvisie geeft richting aan de gewenste bouwinitiatieven passend bij de schaal en het karakter van de drie kernen Elst, Achterberg en Rhenen. De woningbouwopgave van de gemeente Rhenen bedraagt 650 tot 750 woningen in de periode tot 2020. Deze visie levert een bijdrage aan de nieuwe prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties. Het is het toetsingsinstrument voor individuele bouwaanvragen, basis voor het opstellen van gebiedsvisies met beeldkwaliteitplannen, en basis voor het opstellen van (herziening) bestemmingsplannen en projectbesluiten.

Belangrijke en relevante aandachtspunten uit de structuurvisie in het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn:

• meervoudig ruimtegebruik;
• gevarieerde woonmilieus;
• parkeeroplossingen;
• projectmatige aanpak.

Voor Elst geldt dat het dorpskarakter dient te worden gekoesterd. Het betreft het behoud van de (halfopen) linten, de doorzichten naar het achterland en het volume van de bebouwing. De landschappelijke overgangen naar de Utrechtse Heuvelrug en de Nederrijn worden gerespecteerd en niet verder bebouwd. Uitsluitend bouwen met voornamelijk vrijstaande en twee onder één kap woningen - de voor Elst gangbare woningbouwtypen - is ongewenst. Dit zou teveel een eenvormig beeld opleveren. Verschillende bebouwingstypen en volumes zijn gewenst, een gevarieerd aanbod van woningen is noodzakelijk om alle doelgroepen te huisvesten. Ook wordt gezocht naar een mix van wonen, werken en voorzieningen, zodat de levendigheid en werkgelegenheid in het dorp is gegarandeerd.

Het Bosje fase 3

Tot 2015 zal de planmatige uitbreiding van woongebied Het Bosje worden afgerond. Het Bosje fase 3 biedt ruimte aan grondgebonden woningen, speelvoorzieningen, twee scholen en een multifunctioneel gebouw. Op het naastgelegen groene plein kan de bestaande muziektent van Elst een nieuwe plek krijgen, die past nabij het multifunctionele gebouw. Daarmee vormt de locatie Het Bosje een ruimtelijke en functionele overgang tussen centrum en ruime landschappelijke bebouwing richting buitengebied.

Voor Elst bestaan plannen voor de ontwikkeling van een functioneel en aantrekkelijk centrum dat past bij de schaal van het dorp, waardoor de levendigheid, het woongenot en het vestigingsklimaat worden bevorderd. De planvorming van Het Bosje fase 3 kan aansluiten op de visie voor het centrum zodat deze twee gebieden een relatie met elkaar krijgen. In de structuurvisie wordt voor Het Bosje fase 3 rekening gehouden met de nieuwbouw van circa 60 woningen. Door de bouw van het multifunctionele gebouw in Het Bosje komen elders in Elst locaties vrij voor bebouwing.

Bouwhoogte

Als bouwvorm wordt voor geheel Elst bebouwing met een steile kap voorgeschreven. De nokhoogte is overwegend maximaal 10 m (2 lagen met kap).

Welstand

Voor de toetsing door Welstand voor onder andere Het Bosje fase 3 wordt verwezen naar het Beeldkwaliteitplan Het Bosje fase 3, Elst (2008).

Maatschappelijk belang

Bouwontwikkelingen moeten qua woningbouwprogramma bijdragen aan de realisatie van de volkshuisvestelijke ambities zoals vastgelegd in de visie Wonen Zorg en Welzijn en de toekomstige woonvisie.

De voorgenomen ontwikkeling van Het Bosje past binnen de structuurvisie. Bij de ontwikkeling wordt ingezet op gevarieerde woonmilieus, multifunctioneel ruimtegebruik, parkeeroplossingen en een projectmatige aanpak.

Onderdeel van de Woningwet is dat bouwaanvragen vanaf 1 juli 2004 alleen nog aan redelijke eisen van welstand getoetst kunnen worden als een welstandsnota is vastgesteld. De welstandsnota vormt een aanvulling op het bestemmingsplan, waarin de stedenbouwkundige en planologische eisen staan en het bouwbesluit, dat de technische eisen weergeeft. De welstandsnota van de gemeente Rhenen is door de raad vastgesteld op 28 juni 2004. In de welstandsnota staan criteria voor het toetsen van bouwaanvragen, deze hebben onder meer betrekking op plaatsing, massa, vorm, kleur- en materiaalgebruik.

In het Beeldkwaliteitplan Het Bosje fase 3, Elst (vastgesteld 2008) zijn reeds de richtlijnen gegeven voor de nieuw te bouwen woningen en het multifunctioneel gebouw. Tevens is inspiratie gegeven voor de inrichting van de openbare ruimte en de vormgeving van de gebouwen. De richtlijnen voor de gebouwen zijn tevens de welstandscriteria waaraan de welstandscommissie de bouwplannen toetst. Het beeldkwaliteitplan is een aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota.

Het plan voorziet in de realisatie van woningbouw, een multifunctioneel gebouw en openbare ruimte. Het brutoplangebied is circa 3 ha groot. Hiervan is circa 0,8 ha bestemd voor het multifunctioneel gebouw, 1,5 ha is aangewezen voor woningbouw en 1 ha is bedoeld voor openbare ruimte. Het vertrekpunt van de stedenbouwkundige invulling van het gebied, is het vlekkenplan uit 2008.

Afbeelding 4.1: Vlekkenplan (Amer 2008)

In het plangebied het Bosje wordt de variatie aan woningen uit de omgeving voortgezet. Het plan voorziet in de bouw van circa 60 grondgebonden woningen, verdeeld over rijenwoningen, vrijstaande woningen en twee-onder-één kapwoningen. Binnen het woningbouwprogramma vallen circa 28 woningen in de sociale sector.

Qua hoogte bestaat de bebouwing uit één of twee lagen met een kap, om de dorpse sfeer te behouden en te grote schaalvariatie te voorkomen. De woningen aan de Franseweg mogen in aansluiting op hun buren één laag met kap beslaan. Dit geldt ook voor de woningen die grenzen aan de kavel van de Tabaksweg 70, gelegen aan de noordwestzijde van het plangebied.

Alle woningen krijgen een voortuin van tenminste 3 m om het groene dorpse karakter van Elst ook in deze nieuwe wijk door te zetten.

De architectonische expressie van de woningen is divers, maar wel op elkaar afgestemd (zie ook het Beeldkwaliteitplan Het Bosje fase 3, Elst). Het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp is op 26 januari 2010 door het college van B&W vastgesteld. Het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp was ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan aan wijzigingen onderhevig. In het figuur op de volgende pagina wordt het vastgestelde voorlopig stedenbouwkundig ontwerp getoond. Het betreft de voorlopige woningbouwverkaveling van de voorlopig geselecteerde ontwikkelaar. De inrichting van de openbare ruimte zal door de gemeente geschieden.

voorlopig stedenbouwkundig ontwerp, zoals opgesteld door de voorlopig geselecteerde ontwikkelaar

In Elst is het wenselijk om meerdere publieke functies te concentreren op één locatie. Naar aanleiding van een locatiestudie is naar voren gekomen dat de locatie Het Bosje fase 3 hiervoor het meest geschikt en wenselijk is. Op deze locatie kan door middel van een multifunctioneel gebouw alles onder één dak worden geconcentreerd en kan een maatschappelijk hart worden gecreëerd in de kern Elst.

Het multifunctioneel gebouw zal huisvesting gaan bieden aan onder andere twee basisscholen, een peuterspeelzaal, dag- en buitenschoolse opvang, welzijnsactiviteiten, een sportzaal en een bibliotheek. Het multifunctioneel gebouw heeft een eigen ontsluiting, eigen parkeervoorzieningen en een pleinruimte.

Aangezien het multifunctioneel gebouw binnen de woonomgeving wordt gerealiseerd, is een kleinschalige en dorpse uitstraling van het gebouw gewenst. Hiervoor is het belangrijk dat de bouwmassa en de hoogten aansluiten bij bestaand stedelijk gebied. Om massaliteit te voorkomen is een horizontale geleding wenselijk. Het multifunctioneel gebouw is daarom maximaal 9,2 m hoog, aflopend naar 3 m. Ook het middel van verticale geleding wordt ingezet om in te spelen op de dorpse schaal. Om het gewenste programma in het gebouw onder te brengen ligt een schakeling van verschillende massa's voor de hand. Op deze manier kunnen de verschillende functies in het gebouw zichtbaar worden gemaakt. Per functie is een apart volume gewenst. De hogere delen van het gebouw kunnen worden ingepakt in lagere volumes om grote schaalsprongen in het gebouw zelf en naar de omgeving toe te vermijden. Daarnaast zullen diverse functies een aparte ingang krijgen. Overigens kent het hele gebouw wel één duidelijke hoofdentree, die duidelijk herkenbaar is vanuit de omgeving. Bij meerdere ingangen wordt voorzien in een aantal invalidenparkeerplaatsen.

Het multifunctioneel gebouw wordt aan alle zijden begrensd door openbare weg of parkeerplaatsen. De ruimte aan de westzijde wordt gevormd door de Tabaksweg welke is voorzien van een bomenrij.
Aan de noordzijde is een parkeerplaats gelegen, direct ontsloten vanaf de Tabaksweg. Aan de zuidzijde en oostzijde wordt het plein van het mutlifunctioneel gebouw omgeven door een openbare weg. Met aan de zuidzijde langsparkeervakken en aan de oostzijde een "kiss & ride"strook. Daar waar mogelijk worden solitaire bomen aangepland.

Bij de ontwikkeling van het multifunctioneel gebouw is ingezet op de vitaliteit in de omgeving. Tevens ontstaat een versterkte maatschappelijke centrumfunctie in de kern. Door de concentratie van functies wordt de bereikbaarheid en herkenbaarheid van de verschillende functies verbeterd en wordt ingezet op een betere dienstverlening en ruimtebesparing. Door het multifunctionele ruimtegebruik kunnen algemene functies gezamenlijk worden gebruikt (zoals een hal, ontvangstruimte en toiletten). Bij het ontwerp is rekening gehouden met de privacy van omwonenden. Het gebouw wordt ingepast in het kleinschalige karakter van het dorp. Het multifunctioneel gebouw kan leiden tot een betere leefomgeving en leefbaarheid van het gebied.

Het multifunctioneel gebouw wordt gerealiseerd in de centrale zone van Elst, in de dorpsas. Samen met de nabijgelegen winkels in de buurt van de Rijksstraatweg vormt het multifunctioneel gebouw het nieuwe hart van Elst. Begin februari 2010 is het bouwplan vastgesteld door de stuurgroep.

bouwplan multifunctioneel gebouw

De openbare ruimte in het plangebied kan worden opgedeeld in een kleine groenvoorziening, de wegenstructuur van het gebied als geheel en de ruimte rondom het multifunctioneel gebouw.

De groenvoorziening ligt aan de oostzijde van het plangebied. Het groen wordt eenvoudig ingericht met gras en eventueel (lage) beplanting.

De wegenstructuur in het bestemmingsplan is opgebouwd uit erftoegangswegen. In de meeste wegen ligt het accent op verblijven. Uitzondering hierop is de Tabaksweg welke mede met het doel van ontsluiten is ingericht. De Tabaksweg wordt begeleid door laanbeplating. De profielen van de erftoeganswegen bestaan uit een rijbaan van 5 m, met aan elke zijde waaraan voorkanten van woningen liggen een trottoir. Daarnaast kan ruimte worden gemaakt voor langsparkeren. Tussen de parkeerplaatsen is plaats voor bomen. In de noordelijke verkeersluwe lus kunnen ook haakse insteekhavens worden gerealiseerd. Het parkeren voor vrijstaande woningen en twee-onder-één kapwoningen vindt zoveel mogelijk plaats op eigen terrein.

Aan de noordzijde van het multifunctioneel gebouw wordt een grote parkeerplaats gerealiseerd met ruimte voor circa 80 - 90 auto's. Aan de zuidoostzijde van het gebouw worden speelplekken gesitueerd. Naast dat deze voorzien in de behoefte van de verschillende functies vanuit het gebouw is een deel van de speelplekken (ca. 600 m²) ook openbaar toegankelijk.

Het al dan niet voldoen aan verschillende planologische en milieutechnische randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan getoetst op planologische en milieutechnische randvoorwaarden op basis van de benodigde onderzoeksthema's.

In november 2006 is door Tauw een bodemonderzoek in de vorm van een veldonderzoek verricht in het plangebied Het Bosje fase 3, Elst (Tauw, kenmerk N002-4469136JPE-V01, datum 23 november 2006). Aanleiding voor het uitvoeren van het bodemonderzoek zijn de ontwikkelingsplannen aan de Tabaksweg, waarbij een aantal woningen en een multifunctioneel gebouw worden gerealiseerd. Doordat een deel van de locatie lange tijd als depot heeft dienst gedaan is het veldonderzoek in twee fasen gedaan.

In de bovengrond is in het mengmonster een PAK-gehalte gemeten boven de interventiewaarde. Gezien het sterk verhoogde gehalte aan PAK is geadviseerd dit mengmonster uit te splitsen en de grondmonsters separaat te analyseren op PAK. Deze separate analyse geeft een duidelijker beeld van de omvang van de verontreiniging.

In de ondergrond is in het mengmonster een arseen-gehalte gemeten boven de interventiewaarde. Gezien het sterk verhoogde gehalte aan arseen is geadviseerd dit mengmonster uit te splitsen en de grondmonsters separaat te analyseren op arseen. De separate analyse geeft een duidelijker beeld van de omvang van de verontreiniging.

In de overige mengmonsters van de bovengrond en ondergrond zijn er enkele parameters gemeten in gehalten boven de streefwaarde. Deze licht verhoogde gehalten zijn echter dusdanig gering verhoogd dat door Tauw geen risico's voor een groter achterliggende verontreiniging worden verwacht dan wel risico's voor de volksgezondheid of milieu.

In aanvullend onderzoek (Tauw, kenmerk L001-4558952MNU-evp-V01-NL, datum 10 januari 2008)zijn de sterke verontreinigingen niet op de locatie teruggevonden. Uit de resultaten van het onderzoek volgt dat er geen arseen meer is aangetroffen op de locatie. De gehalten aan PAK zijn niet of slechts licht verhoogd. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de omvang van de verontreinigingen zeer beperkt is en op de locatie geen sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging.

Op basis van deze onderzoeksresultaten zijn er geen milieuhygiënische belemmeringen voor wat betreft de bodem bij de geplande ontwikkeling van de locatie.

Bij nieuwbouwplannen dient te worden gekeken naar het wegverkeerslawaai ter plaatse in de huidige en toekomstige situatie. Voor het plan van de bouw van het multifunctioneel gebouw en de woningen te Elst is door Tauw een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Tauw, kenmerk N002-4463429DAD-pla-V01, datum 5 februari 2007).

Het onderzoek betreft het bepalen van de te verwachten optredende geluidbelastingen vanwege wegverkeerslawaai ter plaatse van de nieuwe situaties in het kader van de Wet geluidhinder en het dimensioneren van de geluidwerende gevelmaatregelen. De wegverkeergegevens zijn aangeleverd door onder andere de gemeente Rhenen.

In de Wet geluidhinder is bepaald dat iedere weg een geluidszone heeft (uitgezonderd de 30 km/h-zones). Een zone is in feite een akoestisch aandachtsgebied. De breedte van de zone wordt bepaald door het aantal rijstroken en de ligging van de weg in stedelijk of buitenstedelijk gebied. Het plangebied is niet in een gezoneerd gebied gelegen. De nabijgelegen wegen ter hoogte van de onderhavige bouwplannen zijn aangewezen als 30 km/h-zone. Dit betekent dat op grond van de Wet geluidhinder er in het kader van de RO-procedure geen onderzoek hoeft te worden verricht naar de te verwachten optredende gevelbelastingen. De provinciale wegen N416 en N225 hebben ter hoogte van het plangebied een snelheidsregime van 50 km/h, maar vormen geen belemmering voor de realisatie van de bouwplannen.

De geluidbelasting vormt dan ook geen belemmering bij de realisatie van de bouwplannen.

Sinds 1 november 2003 is de watertoets wettelijk verplicht voor plannen in het kader van de WRO of Wro. Enkele oorzaken van wateroverlast zijn de wijze waarop plannen en besluiten kunnen leiden tot wateroverlast, een achteruitgaande waterkwaliteit, verdroging van natuurgebieden, etcetera. De watertoets heeft als doel deze negatieve effecten te voorkomen en mogelijke kansen voor watersystemen te benutten.

Realisatie van het onderhavige plan kan gevolgen hebben voor de lokale waterhuishouding in het plangebied. Daarom dient deze onderbouwing voorzien te zijn van een waterparagraaf. Doel van de waterparagraaf is het verwoorden van de wijze waarop rekening is gehouden met de waterhuishoudkundige gevolgen en het door de waterbeheerder verstrekte advies. Ten behoeve van het plan is door Tauw een onderbouwing voor de waterparagraaf opgesteld, (Tauw kenmerk_N001-4570446VAL-pla-V01-NL).

De waterparagraaf is verwoord in de volgende gidsprincipes uit het waterplan Rhenen:

• streven naar een gezond en robuust watersysteem: knelpunten niet afwentelen naar toekomstige generaties, duurzaamheidsprincipe;
• knelpunten in de waterkwantiteit en kwaliteit niet afwentelen op aangrenzende gebieden; knelpunten moeten zoveel mogelijk lokaal opgelost worden;
• vasthouden, bergen, afvoeren: voldoende ruimte om gebiedseigen water vast te houden, waar mogelijk het regenwater ter plaatse in de bodem infiltreren en wateroverschotten bergen in lokaal oppervlaktewater;
• schoon houden, scheiden, zuiveren; concreet: geen uitlogende bouwmaterialen gebruiken, afkoppelen (of niet aankoppelen) van verhard oppervlak;
• waterstromen lopen van schoon naar vuil (zoneren): voorkom lozing van vuil water op schoon water.

Grondwater
In de huidige situatie is in het plangebied geen sprake van grondwateroverlast. Het huidige grondwaterpeil is zodanig dat lokale infiltratie van hemelwater ter plaatse van de herontwikkelingslocatie geen nadelige gevolgen zal hebben voor het grondwaterregime ter plaatse. Om ophoping van verontreiniging in de bodem en nalevering aan het grondwater te voorkomen, moeten bij de herontwikkeling niet uitlogende bouwmaterialen worden gebruikt.

Hemelwater
De wijze waarop wordt omgegaan met hemelwater en afvalwater is in het plan nog niet uitgewerkt. Bij de nadere uitwerking van het plan worden de hierna genoemde uitgangspunten gehanteerd, die zijn overgenomen van of afgeleid uit het vigerende waterbeleid:

• op de locatie wordt 'water neutraal' gebouwd. Dit betekent dat de ontwikkeling geen gevolgen heeft voor de plaatselijke waterhuishouding;
• hemelwater dat afstroomt van schone oppervlakten wordt ter plaatse geïnfiltreerd in de bodem. Maatgevend hierin is de T=10 waarbij 32 mm valt in twee uur;
• het dwa stelsel van de locatie wordt aangesloten op het bestaande gemengde stelsel. Doordat het schone hemelwater wordt geïnfiltreerd neemt de relatieve berging in het bestaande rioolstelsel toe;
• het grondwater bevindt zich op grote diepte (> 5 m -mv) en er is geen kleilaag aanwezig. Daardoor is het mogelijk om af te koppelen;
• de bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor infiltratie. Deze is nagenoeg vrij van verontreinigingen, met uitzondering van de licht verhoogde concentratie PAK (streefwaarde).

Riolering
Voor de inzameling en afvoer van huishoudelijk afvalwater wordt het plan voorzien van een stelsel dat aansluit op het bestaande gemengde stelsel in de kern Elst. Voor het hemelwater wordt een IT-riool aangelegd wat zorg draagt voor verzamelen en infiltreren van hemelwater. Hierop zal het hemelwater van de grondgebonden woningen en de openbare ruimte worden aangesloten Uitzondering hierop vormt de parkeerplaats van het MFG. Het hemelwater dat hier valt wordt verzamelt en afgevoerd via het stelsel voor huishoudelijk afvalwater. Deze handelswijze sluit aan bij het convenant afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug.
Het hemelwater van de locatie zal niet worden afgevoerd via het bestaande gemengde rioolstelsel.

Advies Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft per brief op 22 april 2008 positief geadviseerd over het plan. Het plan voldoet namelijk aan de belangrijkste minimale voorwaarde: 'het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat.
Naar aanleiding van het vooroverleg geeft het Hoogheemraadschap de volgende aanvulling/advies. Duurzaam waterbeheer gaat uit van het schoon en gescheiden houden van waterstromen. Voor de beoordeling van het aan- en afkoppelen van verhard oppervlak wordt de "Beslisboom aan- en afkoppelen", (10 juli 2003 wRw) gehanteerd. Infiltratie afkomstig van hemelwater van schone oppervlakten, waaronder infrastructuur, mag niet leiden tot verontreiniging van de bodem. Daarnaast is het aansluiten van infrastructuur op de dwa-leiding vanuit duurzaamheidsoogpunt niet gewenst.

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Dit is feitelijk een wijziging van titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Deze titel van de Wet milieubeheer geeft de wijze waarop de luchtkwaliteit dient te worden gerapporteerd. Bijlage 2 van de Wet milieubeheer bevat de wettelijke grens- en richtwaarden voor de luchtkwaliteit in Nederland. De grenswaarden uit bijlage 2 van de Wet milieubeheer geven kwaliteitsniveaus aan voor de buitenlucht. Daarbij zijn alle locaties van belang, met uitzondering van de arbeidsplaats die is uitgezonderd op grond van de Arbeidsomstandighedenwet (artikel 5.6, tweede lid).

Woningbouwontwikkeling
Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is met de inwerkingtreding van de Wet Luchtkwaliteit vastgelegd dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Hieronder valt bijvoorbeeld te denken aan de realisatie van nieuwe woonwijken tot 1500 woningen met minimaal 1 ontsluitingsweg.

Een project draagt NIBM bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden. De 3% grens is gedefinieerd als 3% van de grensvoorwaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2).

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Aangezien de voorgenomen ontwikkeling de realisering van circa 60 woningen betreft, voldoet het plan ruim aan de NIBM grens en draagt dus niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. De ontwikkeling ligt binnen de wettelijke grenzen en is daarmee acceptabel. Nadere toetsing van het plan aan de Wet milieubeheer is daarom niet noodzakelijk.

Multifunctioneel gebouw
Omtrent het multifunctioneel gebouw is op basis van de toetsingscriteria uit het Besluit luchtkwaliteit 2005 een luchtkwaliteitsonderzoek gedaan door Tauw (Tauw, kenmerk N006-4463429MTU-pla-V01, datum 5 februari 2007). Hieruit blijkt dat ten aanzien van de lokale luchtkwaliteit kan worden geconstateerd dat in de huidige en toekomstige situatie na planontwikkeling geen grenswaarden worden overschreden.

Op grond van de bevindingen en het gestelde in artikel 7, eerste lid, van het Besluit luchtkwaliteit 2005 vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering. De grenswaarden zijn in de Wet milieubeheer niet gewijzigd ten opzichte van het Besluit luchtkwaliteit 2005. Zodoende vormt de luchtkwaliteit ook onder het huidige wettelijke regime geen knelpunt voor de bestemming. Hiermee vormt de lokale luchtkwaliteit geen belemmering voor het project van het multifunctioneel gebouw in Elst.

Indien de berekende concentraties 'na realisatie bouwplan' worden vergeleken met de concentraties 'zonder realisatie bouwplan', nemen de concentraties in de toekomstige situatie af omdat de achtergrondconcentratie afneemt. Wel is er tengevolge van het project ten opzichte van de huidige situatie een toename van ongeveer 0,3 µg/m³ van NO2 en van 0,1 µg/m³ voor PM10 berekend in alle jaren, maar er zijn geen overschrijdingen.

Bij de ontwikkeling van het multifunctioneel gebouw wordt uitgegaan van een toename van 350 voertuigbewegingen per dag. De berekende situatie leidt niet tot een overschrijding van de grenswaarden uit het Besluit luchtkwaliteit 2005. De luchtkwaliteit vormt dus geen belemmering voor de ontwikkeling van het multifunctioneel gebouw.

In verband met de nieuwe Wet luchtkwaliteit 2007 is een actualisatie onderzoek uitgevoerd door Tauw. In de huidige situatie (2008) evenals in de toekomstige scenario's, na realisatie van het voorgenomen plan, is geen overschrijding berekend van de normen uit de Wet luchtkwaliteit 2007. Bovendien mag het project als 'niet in betekenende mate' worden beschouwd, omdat uit het onderzoek blijkt dat ten gevolge van de voorgenomen ontwikkelingen de jaargemiddelde concentratie fijn stof en NO₂ met niet meer dan 0,4 µg/m³ toeneemt. De ontwikkeling ligt binnen de wettelijke grenzen en is daarmee acceptabel.

Conclusie
Uit het bovenstaande blijkt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van het plan.

Ten aanzien van de milieuzonering van voorkomende bedrijfsactiviteiten nabij het plangebied, is aangesloten bij de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009 van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Hierbij gaat het om de in deze publicatie opgenomen categorisering van bedrijfstypen en de daarbij behorende richtafstanden ten opzichte van woonbebouwing.

In of nabij het plangebied zijn geen bedrijven die ruimtelijk een knelpunt vormen. Nabij het plangebied is aan de Franseweg 95 een bedrijf gevestigd. Voor het bedrijf geldt de vigerende bestemmingsplanregeling van de locatie. Op basis van de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009 ondervindt dit bedrijf geen hinder van de voorgenomen ontwikkeling. Bij eventuele toekomstige ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met de richtafstanden uit de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009.

Het aspect milieuhinder bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Bij externe veiligheid gaat het om gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Bij het bepalen van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen wordt onderscheid gemaakt tussen het individuele risico en het groepsrisico.

Het plangebied ligt niet binnen de invloedsfeer van lpg-tankstations, industriële koelinstallaties (ammoniakreservoirs) of andere risicovolle inrichtingen die toetsing aan het besluit Externe Veiligheid inrichtingen (Bevi) vereisen.

Er bevinden zich in of nabij het plangebied evenmin risicovolle goederentransportstromen (frequente aan- en afvoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor), die een nadere analyse van de veiligheidsrisico's vereisen. Toetsing aan de richtlijnen in de Nota risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RNVGS) wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Op basis van deze informatie mag worden geconcludeerd dat op grond van de externe veiligheid geen bezwaren bestaan tegen uitvoering van het onderhavige bouwplan.

In en nabij het plangebied bevindt zich een belangrijk gemeentelijke riool onder vrij verval die een mogelijke belemmering zouden kunnen vormen voor de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling. Bij de opstelling van het Beeldkwaliteitplan Het Bosje fase 3, Elst is hier reeds rekening mee gehouden. In het plan is over het tracé van het riool gedeeltelijk een arcade-overkapping gedacht voor het multifunctioneel gebouw. De ruimte hieronder is echter in bepaalde gevallen toegankelijk voor werkvoertuigen.

Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. In de wet is geregeld dat bij ruimtelijke plannen met mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren het verplicht is om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dat het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, of de gevolgen voor beschermde soorten te verminderen. Voor dit project is door Tauw een natuurtoets uitgevoerd (Tauw, kenmerk N003-4463429FKO-plaV01, datum 5 februari 2007).

In het plangebied is tijdens een veldbezoek op 20 juli 2006 de grote kaardenbol aangetroffen als beschermde flora. Het betreft een tabel 1-soort. Overige beschermde soorten zijn niet waargenomen. Tabel 2- en/of 3-soorten worden gezien het biotoop niet verwacht op de locatie. Wat betreft vogelsoorten zijn in het plangebied alleen algemene vogelsoorten waargenomen, zoals vink, ekster, merel en groenling. In het plangebied zijn nestgelegenheden aanwezig voor algemene soorten als merel, zanglijster, vink, heggemus, en dergelijke.

Op basis van het biotoop kan op de locatie aan Rode lijst-soorten de groene specht aanwezig zijn.

Voor het plangebied is aanvullend onderzoek uitgevoerd naar het mogelijk voorkomen van foerageergebied voor vleermuizen (Tauw, Vleermuizenonderzoek "Het Bosje" te Elst, kenmerk N001-4570462SIH-mfv-V01-NL, datum 26 juni 2008). Tijdens verschillende veldbezoeken zijn enkele foerageergebieden en vliegroutes van de Gewone dwergvleermuis aangetroffen, het betrof steeds enkele exemplaren. Andere soorten vleermuizen zijn niet waargenomen. Op basis van de tijdens het onderzoek verzamelde gegevens wordt geen negatief effect op de populatie Gewone dwergvleermuis verwacht door realisatie van het voornemen, aangezien:

• slechts enkele individuen van de vleermuis zijn waargenomen, waardoor effecten van het voornemen op de populatie marginaal zijn;
• nieuw te bouwen woningen met tuinen bieden nieuwe mogelijkheden voor foerageergebied voor de Gewone dwergvleermuis;
• in de directe omgeving van het plangebied zijn ruim voldoende alternatieve foerageergebieden aanwezig voor de Gewone dwergvleermuis.

Een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet is niet noodzakelijk voor het verwezenlijken van het voornemen.

Op de locatie worden alleen algemeen voorkomende zoogdieren uit tabel 1 verwacht, zoals egel, huisspitsmuis, hermelijn, woelrat, bosmuis, haas en konijn. De locatie is een mogelijk overwinteringsgebied voor amfibieën uit tabel 1, zoals bruine kikker en gewone pad.

Op basis van het biotoop ter plaatse en regionale verspreidingsgegevens kan mogelijk de levendbarende hagedis (tabel 2) voorkomen.

Hoewel geen (sporen van) andere flora en fauna zijn waargenomen, kunnen in het gebied enkele algemene beschermde soorten (tabel 1 AmvB art. 75) worden verwacht. Voor werkzaamheden in het kader van ruimtelijke inrichting en ontwikkeling behoeft voor deze algemene soorten geen ontheffing te worden aangevraagd.

Als uitvloeisel van de Vogelrichtlijn biedt de Flora- en faunawet geen mogelijkheid voor het verlenen van een ontheffing voor vogels. Verstorende werkzaamheden zoals het verwijderen van bossages, het kappen van bomen of het bouwrijp maken dient buiten het broedseizoen (15 maart - 15 juli) van vogels te worden opgestart of uitgevoerd. Het vernielen van nesten is krachtens de wet verboden.

Uitgesloten wordt dat de gewenste werkzaamheden/ontwikkelingen een negatief effect hebben op het Natura 2000-gebied Uiterwaarden Neder-Rijn. Er vindt geen aantasting plaats van natuurwaarden (de zogenaamde 'wezenlijke waarden en kenmerken) van de Ecologische Hoofdstructuur.

Geconcludeerd kan worden dat de aanwezige flora en fauna geen belemmering vormt voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling.

Bij de bouwactiviteiten bestaat de kans dat archeologische resten in de ondergrond worden aangetast. Om die reden wordt voorafgaand aan het maken van een bestemmingsplan gekeken of er naar verwachting archeologische waarden in het gebied zitten. Aan de hand van diverse archeologische onderzoeken wordt in chronologische volgorde beschreven hoe is omgegaan met de archeologische waarden van het gebied.

archeologisch onderzoek 1995
In 1995, toen bekend werd dat het terrein ontwikkeld zou gaan worden, heeft Stichting RAAP een archeologisch booronderzoek uitgevoerd om de archeologische waarden binnen het gehele plangebied van het Bosje in kaart te brengen (Asmussen, P.S.G. & O. Odé, 1995, Gemeente Rhenen: archeologisch onderzoek Elst - 't Bosje. RAAP rapport 121). Het onderzoek heeft duidelijk gemaakt dat het gebied een hoge verwachting heeft voor het aantreffen van archeologische vindplaatsen.

Gedurende het onderzoek zijn waarnemingen, en in beperkte mate opgravingen, gedaan. De archeologische resten die hierbij zijn aangetroffen dateren uit de late prehistorie en dan met name uit de periode midden-bronstijd tot midden-ijzertijd.

archeologisch onderzoek 2005
In 2005 heeft Archol BV inventariserend veldonderzoek uitgevoerd om te voorkomen dat eventuele archeologische resten in het plangebied ook grotendeels ongezien zouden verdwijnen (Archol BV, Rapport IVO Elst - "Het Bosje", 2006). De proefsleuven in het onderzoeksgebied Elst - Het Bosje hebben aangetoond dat zich verspreid over het gebied nederzettingsporen uit de late prehistorie in de ondergrond bevinden. Er zijn in de proefsleuven geen sporen van het grafveld uit de vroege en midden-ijzertijd gevonden, dat circa 30 m ten zuidoosten van de twee terreinen door de Werkgroep Archeologie Rhenen (WAR) is waargenomen. Gezien het feit dat een groot deel van het door Archol en de WAR in het plangebied verzamelde aardewerk uit de late bronstijd/vroege ijzertijd dateert, kunnen de hier aangetroffen nederzettingsporen in tijd, in ieder geval deels, gekoppeld worden aan dit grafveld.

De mogelijkheid om na te gaan of zich op het terrein prehistorische akkercomplexen, zogenaamde celtic fields bevonden, was beperkt aangezien het hier slecht een waarderend proefsleuvenonderzoek betrof. In combinatie met vergelijkbare monsters in de regio, waarbij er aanwijzingen zijn dat het bodemprofiel niet is aangetast door verploeging, kunnen criteria worden opgesteld voor onderzoek naar de akkercomplexen.

De locatie scoort zowel op fysieke als op inhoudelijke kwaliteiten hoog en is daarom zeer behoudenswaardig. In principe kunnen er op het terrein archeologische sporen worden verwacht. Aanbevolen wordt de archeologische resten te beschermen en in te passen in bestaande bouwplannen van het multifunctioneel gebouw, zodat deze voor de toekomst bewaard kunnen blijven. De enige manier waarop dit bereikt zou kunnen worden is door het niet verstoren van de C-Horizont. Praktisch gezien zou dit alleen bereikt kunnen worden door het ophogen van het terrein of door de bouwputten niet dieper dan 25 cm uit te graven. Dit geldt dan met name voor de hogere delen waar archeologisch sporen al op 50 cm onder het maaiveld aangetroffen kunnen worden.

archeologisch onderzoek 2008
Volgend op het inventariserend veldonderzoek heeft Archol BV een definitieve archeologische opgraving uitgevoerd in het gehele plangebied (Archol BV, Definitieve opgravingen (DO) Elst-Het Bosje (gem. Rhenen), april 2008). Voor het terrein van het multifunctioneel gebouw is een redelijk dichte spreiding van nederzettingssporen waargenomen. Het gaat hierbij voornamelijk om clusters paalkuilen en kleine groepjes kuilen. Op basis van het geassocieerde aardewerk zijn deze sporen in de midden-bronstijd en de late bronstijd/vroege ijzertijd te dateren. Daarnaast zijn nog enkele palenrijen waargenomen in het plangebied. Verder zijn op het terrein van het multifunctioneel gebouw twee vermoedelijke crematiegraven met aardewerken gevonden. Deze interpretatie is echter in beide gevallen niet zeker.

Uit de opgravingen komen een complete pot en twee ijzeren voorwerpen in aanmerking voor verdere conservering. Met betrekking tot de analyse van grondmonsters wordt voorgesteld in eerste instantie 20 grondmonsters te waarderen op botanische macroresten om zo het potentieel van de verzamelde monsters voor verder botanisch onderzoek te bepalen. De crematieresten uit de verschillende begravingen zullen in eerste instantie gescand moeten worden om te kijken of het hier daadwerkelijk menselijk botmateriaal betreft.

Vervolgens heeft Archol BV een rapportage gemaakt van de resultaten (Rapport Definitief archeologisch onderzoek (rapportage, Laat-prehistorische nederzettingssporen en begravingen op de sandr-vlakte bij Elst, Resultaten van een opgraving in het plangebied Elst-Het Bosje (gemeente Rhenen), 2009). Het onderzoek heeft een groot aantal archeologische sporen opgeleverd. Er zijn geen eenduidige aanwijzingen voor de aanwezigheid van neolithische bewoning gevonden. De oudste bewoning dateert uit de Vroege Bronstijd/ Midden Bronstijd A (circa 2000 - 1500 v. Chr.). Uit deze periode zijn kuilen en een kringgreppel van een grafheuvel aangetroffen. Uit de Midden Bronstijd B (circa 1500 - 1150 v. Chr.) dateren enkele kuilen en een afgebrande spieker die deel uit hebben gemaakt van een erf dat zich aan de westzijde van het plangebied bevindt. In één van de kuilen is een laag met verkoold graan gevonden. Deze kuil is oudtijds doorsneden bij het graven van een andere kuil. Hierin is een complete maalsteen gevonden. Deze kuilen hebben volgens Archol klaarblijkelijk een rituele betekenis gehad.
Na de Midden Bronstijd B is een hiaat in de bewoning geconstateerd van circa 200-300 jaar.
Rond circa 900 v. Chr. vindt weer bewoning plaats. Deze loopt vermoedelijk nog door tot in de Vroege IJzertijd.
Uit de Vroege IJzertijd dateren enkele gebouwplattegronden zoals boerderijen, schuren, spiekers en palenrijen. Deze behoren tot zogenaamde 'zwervende erven'. Dit zijn nederzettingen die telkens binnen de lokale regio werden verplaatst.
Het terrein is in de loop van de Vroege IJzertijd verlaten en enkel nog gebruikt voor de aanleg van (crematie)graven. Hiervan zijn er vier aangetroffen. Deze graven sluiten aan op een cluster van graven die aan de zuidoostzijde van het plangebied zijn aangetroffen. Deze door de Werkgroep Archeologie Rhenen bij een begeleiding van de aanleg van een kerk gedocumenteerde grafcontexten zijn door Archol in deze rapportage meegenomen. Uit de analyse blijkt dat deze graven uit de periode op de overgang van de Vroege- naar de Midden IJzertijd dateren.
In het noordelijk deel van het plangebied is een vierkante of rechthoekige greppel gevonden. Deze wordt in de periode Midden IJzertijd - Vroeg Romeinse tijd gedateerd en heeft mogelijk een rol gespeeld bij een grafritueel of (voorouder)cultus.
Op de overgang van de Midden IJzertijd naar de Late IJzertijd is het terrein weer bewoond getuige de vondst van een huisplattegrond.
Er zijn geen aanwijzingen dat het onderzoeksgebied na deze periode is bewoond. Het na de bewoning gevormde landbouwdek is aan de hand van enkele metaalvondsten te dateren in de Nieuwe tijd.
Gezien de relatief losse spreiding van grondsporen over het gehele onderzoeksterrein wordt geadviseerd om bij toekomstige projecten op de sandr-vlakte een dichter grid van proefsleuven aan te leggen. Zo kunnen duidelijk lege delen beter begrensd worden en is het niet nodig om deze bij een opgraving vlakdekkend te onderzoeken.

Advies Milieudienst Zuid-oost Utrecht 2009
De Milieudienst Zuid-oost Utrecht heeft in een advies (Advies beoordeling rapport, 5 november 2009) de rapportage beoordeeld en het advies van Archol BV onderschreven.

Afbeelding 5.1: Archeologisch onderzoek in uitvoering in plangebied

Afbeelding 5.2: Archeologen in het veld Afbeelding 5.3: Bewoners van Elst tijdens rondleiding

Conclusie :
De archeologische waarden in het gebied zijn in voldoende mate onderzocht en voor zover nodig geborgen. Nadere bescherming in het bestemmingsplan middels een aanlegvergunningstelsel is niet nodig. Er zal geen dubbelbestemming Waarde-Archeologie worden opgenomen.

Gezien de voorgenomen ontwikkelingen, nemen de verkeersbewegingen ten gevolge van de realisatie van de bouwplannen met een aantal toe.

Bestaande verkeerstructuur in Elst
In de woonkern van Elst vallen de wegen in de categorie van erftoegangsweg. Uitzondering hierop zijn de provinciale wegen, de N225 en de N416, welke gebiedsontsluitingswegen zijn. Alle erftoegangswegen in Elst vallen binnen een 30km zone. Daarnaast is op de N225 het wegvak van Ingense Veerweg tot en met de Vissersweg aangewezen als 30 km zone.

Binnen deze verkeerstructuur vormt de verbinding N225 - Schoolweg - Franseweg - N416 de busroute door Elst heen. De overige wegen zijn hoofdzakelijk verblijfsgebieden.

Verkeerstructuur bestemmingsplan Het Bosje
De ontsluiting van de wijk het Bosje wordt gerealiseerd door:

• de Tabaksweg in noordelijke richting naar de Franseweg welke aansluit op de N416
• de Tabaksweg in zuidelijke richting naar de Schoolweg welke aansluit op de N225
• de Larekamp in westelijke richting naar de Houweg welke aansluit op de N225.

Verkeersstructuur

Langzaam verkeer
Onderdeel van de ontwikkelingen in het bestemmingsplan het Bosje is de realisatie van een langzaam verkeerroute evenwijdig aan de N225. Met de ontwikkeling van deze derde fase wordt deze route gecompleteerd en is er sprake van een verbinding evenwijdig aan de N225 vanaf de Veenendaalsestraatweg tot de Vissersweg. Door de ligging en inrichting van deze route zal een groot aantal verkeersbewegingen op de fiets worden uitgevoerd.

Mobiliteitstoets
Het plan voorziet in de realisatie van ca. 60 woningen en een multifunctioneel gebouw. Het multifunctioneel gebouw biedt onderdak aan 2 lagere scholen, een wijkcentrum, een kinderdagverblijf, een bibliotheek en een medisch centrum. Voor het dorp Elst betekent dit geen uitbreiding van de voorzieningen, maar een verplaatsing van de voorzieningen. De voorzieningen zijn op dit moment deels gelegen aan de provinciale route de N225 en in woonstraten in Elst.

In het plangebied Het Bosje wordt het MFG in de derde fase gerealiseerd tegen de Tabaksweg. Een erftoegangsweg met een ontsluitingsfunctie in deze inbreiding. Het MFG en de daarbij behorende parkeerplaats is bereikbaar en wordt ook ontsloten via deze weg. Om door de samenvoeging van faciliteiten te voorkomen dat de verkeersbewegingen een eenzijdige belasting vormen voor de bestaande wegenstructuur, is in de uitbreiding de aanleg van een extra ontsluiting meegenomen. Deze is aan de oostzijde van het plangebied en vormt een directe ontsluiting op de Schoolweg. Een onderdeel van de busroute in Elst.

Effecten van het plan
Door het centraliseren van de diverse functies in het multifunctioneel gebouw zal er een verplaatsing van verkeersbewegingen optreden in Elst. De bestemming van het verkeer wat eerst verspreid over de woongebieden in Elst plaats vond, zal zich concentreren in het bestemmingsplan het Bosje. Door de situering van het gebouw aan een erftoegangsweg met ontsluitingsfunctie direct gelegen en ontsloten op de busroute in Elst wordt er geen negatief effect verwacht. Temeer omdat alle functies een plaatselijk karakter hebben en geen verkeer van buitenaf genereren.

Door de aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid ontstaat er bij het MFG ook geen negatief effect.

Dit rechtvaardigt de conclusie dat met de voorgestelde dimensionering van de wegen en parkeerplaats er sprake is van een afgewogen planontwikkeling.

Parkeren multifunctioneel gebouw
Parkeren voor bezoekers wordt geheel binnen het gebied opgelost. Door ICS Adviseurs is een inschatting van het aantal gebruikers van mogelijke functies in het multifunctioneel gebouw gemaakt. De functies en bijbehorende oppervlakte zijn nog niet definitief bekend. Door de gemeente is voor de mogelijke functies een eerste berekening opgesteld voor het parkeren. Hierbij is de parkeereis afgeleid van de parkeernorm. Voor de diverse functies zijn circa 100 parkeervakken nodig. Omdat er een overlap zit in de bezettingsgraad (met in achtneming van de landelijke groei) wordt door de gemeente Rhenen een reductie factor van 20% gehanteerd. Dat wil zeggen dat voor dit gebied circa 80 parkeervakken moeten worden gerealiseerd. Bij de definitieve invulling van functies en de bijbehorende oppervlakten dient de parkeereis nader te worden bekeken.

Door de interne ontsluitingsweg wordt getracht een doorgaande wegenstructuur te creëren, waardoor zo min mogelijk overlast wordt veroorzaakt.

Rondom het multifunctioneel gebouw worden circa 90 parkeervakken gerealiseerd. Voor het gebied geldt een parkeereis van circa 80 parkeervakken. Met name het parkeren legt een grote druk op het ruimtegebruik, temeer daar zo min mogelijk overlast van moet worden ondervonden. Het parkeren kan worden onderverdeeld in het langdurig parkeren en een kiss&ride zone. Het langdurig parkeren dient zich in de buurt van de hoofdentree, de grote zaal en de sportzaal te bevinden. Aan de oostzijde van het multifunctioneel gebouw komt een parkeerstrook danwel kiss&ride zone. In deze zone zijn geen insteekhavens. Door het multifunctioneel gebouw gedeeltelijk te omringen met een natuurlijke begrenzing wordt de beeldkwaliteit van het gebied bevorderd. Op detailniveau zal verder invulling gegeven moeten worden aan de diverse onderdelen

In het gebied zijn voldoende parkeervakken aanwezig.

Parkeren woningen
Parkeren voor de woningen wordt zoveel mogelijk op eigen terrein opgelost. Het resterend aantal parkeerplaatsen zal in het openbare gebied binnen de plangrenzen van het plangebied worden opgelost. Op deze manier zal de parkeerdruk buiten het plangebied niet toenemen.

Het doel van dit bestemmingsplan is te komen tot een actueel en ontwikkelingsgericht bestemmingsplan voor Het Bosje fase 3, Elst in de gemeente Rhenen. Het plan beoogt de ontwikkeling van woningbouw, een multifunctioneel gebouw en de openbare ruimte in het plangebied. Het plan geeft randvoorwaarden aan waarbinnen deze ontwikkelingen kunnen plaatsvinden.

De bij het plan behorende kaart bestaat uit een bestemmingenkaart op een schaal van 1:1.000, verder "Plankaart" genoemd.

Het bestemmingsplan is opgezet als een bestemmingsplan, als bedoeld in artikel 3.1 Wro: verlening van bouwvergunning is direct mogelijk, zonder dat daarvoor eerst nog een "art. 3.6 lid 1 b Wro-uitwerking" in procedure moet worden gebracht.

De ruimtelijke indeling van het gebied, alsmede de toegestane functies en maten zijn op de plankaart en in de regels geregeld. Het is wenselijk dat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt om in te spelen op redelijke en acceptabele veranderingswensen. Daartoe wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheden die de Wro biedt, in de vorm van de daarin opgenomen zogenaamde flexibiliteitbepalingen namelijk de bevoegdheid van burgemeester en wethouders om ontheffing te verlenen (ex artikel 3.6 lid 1 c Wro) en het plan te wijzigen (ex artikel 3.6 lid 1 a Wro).

De bedoelde ontheffing- en wijzigingsbevoegdheden dienen voldoende "objectief" begrensd te zijn. De kwantitatieve omvang/reikwijdte ervan is vaak al in de betreffende regels zelf bepaald.

De behoefte bestaat om de invulling van het plangebied zoveel mogelijk af te stemmen op de (kwalitatieve) eisen van het Beeldkwaliteitplan.

Een gedeelte aan de oostrand van het plangebied heeft de groenbestemming gekregen. In dit gebied wordt zoveel mogelijk groen gegarandeerd.
Binnen de bestemming "Groen" zijn groenvoorzieningen, parken en waterpartijen toegestaan evenals speelvoorzieningen, paden, in- en uitritten en andere ondergeschikte verhardingen.

In het westen van het plangebied heeft het terrein een maatschappelijke bestemming gekregen. De gronden zijn bedoeld voor de bouw van een multifunctioneel gebouw. Hierbinnen komen verschillende soorten maatschappelijke voorzieningen. Zoals basisscholen, kinderopvang, een zorgvoorziening en een sporthal ten behoeve van de maatschappelijke functies. Daarnaast biedt de bestemming mogelijkheden voor groen-, speel- en overige voorzieningen, zoals genoemd in de regels. In de regels is daarom een ruime bestemming opgenomen. Er worden geen maatschappelijke functies uitgesloten. Sport-, sportschool- en sportschoolachtige functies c.q. groepsactiviteiten zijn voorzien in het sporthalgedeelte. Met de aanduiding 'sport uitgesloten' is aangegeven waar geen sportvoorzieningen zijn toegestaan.

De wegen in het plangebied zijn bestemd als "Verkeer - Verblijf". De bestemming "Verkeer - Verblijf" is bedoeld voor de woonstraten, die dienen ter ontsluiting van het woongebied. De woonstraten hebben maximaal twee rijstroken en zijn geschikt voor auto-, fiets- en voetgangersverkeer. Daarnaast zijn in de bestemming mogelijkheden voor parkeervoorzieningen, groen- en speelvoorzieningen.

Het grootste gedeelte van het plangebied heeft de bestemming "Woongebied" aangewezen gekregen. Omdat de verkaveling van de gronden en de precieze ligging van de straten nog niet bekend is, heeft het deze ruime bestemming gekregen. Er is bijvoorbeeld niet met kleine bouwvlakken gewerkt. Binnen de bestemming mogen vrijstaande, halfvrijstaande en aaneengesloten, niet-gestapelde woningen worden gebouwd. Dit is gedaan om het dorpse karakter van Elst te behouden. De mogelijkheden in de bestemming "Woongebied" zijn nader weergegeven in de regels. Het aantal woningen mag maximaal 70 bedragen. Bij een woning mag maximaal 50 m² aan bijgebouwen worden gerealiseerd.

In de algemene gebruiksbepaling in de regels is het gebruik ten behoeve van seksinrichtingen expliciet als strijdig gebruik aangemerkt. In het kader van het gemeentelijk beleid zijn dergelijke inrichtingen en vestiging daarvan in het onderhavige gebied niet wenselijk en daarom ook niet toegestaan.

Het plan bevat een wijzigingsbevoegdheid waarmee tijdens de looptijd van het plan desgewenst grenzen tussen bestemmingen en grenzen van aanduiding kunnen worden verschoven. Met deze wijzigingsmogelijkheid kan het plan ook in de toekomst op een goed controleerbare en doseerbare wijze flexibel worden gehouden.

Via specifieke wijzigingsbevoegdheden kan de Staat van Bedrijfsactiviteiten tijdens de looptijd van het plan actueel worden gehouden.

Het plan regelt duidelijk welke vormen van bouwen en gebruik op een bepaalde plaats zijn toegestaan en wat de motivering is voor die regels. Dat is een essentiële voorwaarde voor een goede uitvoering van het plan en voor een adequate controle en handhaving.

Teneinde het plan zo goed mogelijk handhaafbaar te maken, dient aan een aantal vereisten te worden voldaan:

1. 1. helderheid en overzichtelijkheid van de spelregels
2. 2. bekendheid met de spelregels
3. 3. toezicht op de naleving van de spelregels
4. 4. een goede organisatie en coördinatie van dat toezicht met als eventueel sluitstuk handhavend optreden.

Helderheid en overzichtelijkheid van de spelregels in het plan
In het onderhavige plan is vanaf het begin nadrukkelijk gestreefd naar zo groot mogelijke duidelijkheid en overzichtelijkheid. De gebruikers/bewoners en ambtenaren moeten snel inzicht kunnen krijgen in wat in een bepaald geval is toegestaan en onder welke voorwaarden.

Bekendheid met de spelregels
Wanneer een duidelijk plan met overzichtelijke en begrijpelijke spelregels voorhanden is, blijft de opgave bestaan om zowel de gebruikers van het plan als de toezichthouders op het plan voldoende vertrouwd te maken met de spelregels en hun toepassing. Dit vraagt om gerichte voorlichting aan de gebruikers van het plangebied én een goede instructie aan de ambtelijke instanties.

Op deze wijze kan een situatie worden geschapen waarin niet langer het excuus geldt dat men niet wist dat iets wel of niet was toegestaan. Met name is het van belang dat de mensen weten wanneer voor een bouw- of een gebruiksactiviteit een vergunning nodig is en of iets echt verboden is of niet.

Toezicht op de naleving van de spelregels
Kern van de structurele handhaving is uiteraard een structurele controle. Zonder dat blijft de handhaving een lege huls. Zijdelings effect is dat daarvan een preventieve werking uitgaat. Duidelijk moet zijn, dat in geval van overtreding daadwerkelijk zal worden opgetreden.

Een goede organisatie en coördinatie van de handhaving
Door enerzijds een goed samenspel binnen het gemeentelijke apparaat en anderzijds een goed overleg met en vertrouwen bij de gebruikers, kan een situatie worden geschapen, waarin handhaving in de vorm van daadwerkelijk optreden tegen overtreding niet gauw nodig zal zijn.

Overeenkomstig het in de gemeentelijke inspraakverordening bepaalde heeft het voorontwerp van dit bestemmingsplan met ingang van 25 februari 2010 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is 1 inspraakreactie binnen gekomen welke niet heeft geleid tot wijzigingen van het bestemmingsplan. De inspraakreactie met bijbehorende reactie is in de inspraaknota opgenomen welke als bijlage bij dit bestemmingsplan is gevoegd.

Op basis van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is vooroverleg gepleegd met de betrokken overheden ten aanzien van het bestemmingsplan. Daartoe is het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en de provincie Utrecht om een reactie verzocht. De reacties hebben geleid tot enige aanpassingen in de toelichting en regels bij dit bestemmingsplan. In de inspraaknota, welke als bijlage bij dit plan is opgenomen, zijn beide reacties opgenomen en voorzien van een reactie.

Overeenkomstig artikel 3.11 Algemene Wet Bestuursrecht (Awb) heeft het ontwerpbestemmingsplan vanaf donderdag 10 juni 2010 tot en met woensdag 21 juli 2010 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon iedereen zijn zienswijze omtrent het bestemmingsplan kenbaar maken aan de gemeenteraad van Rhenen. Tijdens deze periode zijn een tweetal zienswijzen ontvangen. De ingediende zienswijzen hebben tot enige aanpassingen geleid in de toelichting en op de verbeelding. In de commentaarnota naar aanleiding van de ingediende zienswijzen zijn beide reacties opgenomen en voorzien van een reactie. De commentaarnota is opgenomen als bijlage bij dit plan.

Dit bestemmingsplan geeft een bouwtitel voor de beoogde bouwplannen (MFG + woningen) in de zin van artikel 6.2.1 Wro. De gemeente is volgens artikel 6.12 Wro verplicht haar kosten te verhalen.

Voor dit plan geldt dat het kostenverhaal niet plaatsvindt via een exploitatieplan, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Alle gronden in het plangebied zijn eigendom van de gemeente Rhenen en het kostenverhaal gebeurt via de kaveluitgifte. Dat houdt in dat de verwerving van gronden, de planvoorbereidings- en begeleidingskosten en de kosten bouw- en woonrijp maken zijn verdisconteerd in de grondprijs .die de gemeente van de geselecteerde ontwikkelaar ontvangt.

Op deze manier is de financiële haalbaarheid van het plan voldoende geborgd.