het bestemmingsplan Amersfoortsestraat 97 van de gemeente Soest;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0342.BPLG0016-0301 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar – ingevolge de regels – regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding, indien het een vlak betreft;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door de hoofdbewoner, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, alsmede handelsactiviteiten via internetwinkels, waarvan de omvang zodanig is, dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerk, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend of beroepsmatig verleend door de hoofdbewoner;

de van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de van de weg afgekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

de gemeentelijke archeoloog of een andere door Burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie;

onderzoek verricht door de gemeente Soest of namens de gemeente Soest door een dienst, bedrijf of instelling, beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 38 van de Monumentenwet 1988 en werkend volgens de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken;

een overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt aan gasten, gerund door de eigenaar of hoofdbewoner van het gebouw;

een onderneming, waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen, die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende activiteiten;

bij bouwwerk: bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en met een vergunning gebouwd;

bij gebruik: bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van het betreffende gebruiksverbod;

de grens van het bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bevoegd gezag als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

uitbreiding van een hoofdgebouw, dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

een op de verbeelding aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de totale oppervlakte van gebouw ten dienste van de bedrijfsactiviteiten, met inbegrip van daartoe behorende opslag- en overige dienstruimten;

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld, dat is ontstaan door het gebruik, dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst;

het bedrijfsmatig te koop of te huur aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending, overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bieden van gelegenheid om gekochte etenswaren ter plaatse te nuttigen;

een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidswering - conform NEN 5077 - die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB (in geval van weg- en railverkeerslawaai), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

woning, ander geluidgevoelig gebouw, woonwagenstandplaats en ligplaats voor een woonschip.

als geluidgevoelige ruimte van een woning wordt aangemerkt: een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd;

gebied waar op grond van de Verkeersmilieukaart akoestisch onderzoek nodig is;

de parkeernormen, zoals vastgelegd in de ''Nota parkeernormen auto en fiets (2e herziening) d.d. 12 februari 2014 kenmerk 1125829;

degene, die in de gemeentelijke basisadministratie als zodanig voor het betreffende adres vermeld staat, alsmede de personen, die deel uitmaken van zijn/haar huishouden;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en indien meer gebouw op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1. a. een bedrijf, in hoofdzaak gericht op:
   1. 1. het verstrekken van ter plaatse te nuttigen spijzen en/of dranken;
   2. 2. het verstrekken van nachtverblijf;
   3. 3. het verhuren en ter plaatse beschikbaar stellen van zaalruimten.
2. b. tot horeca worden ook afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten gerekend;

een aan een eengezinswoning gekoppelde ondergeschikte woonruimte in de woning ten behoeve van één of twee personen, die een familieband hebben met de hoofdbewoner;

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;

de aan een gebied toegekende waarden gekenmerkt door geologische, geomorfologische en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang;

een bedrijfs- of beroepsmatige activiteit, die in ruimtelijk, functioneel en inkomensverwervend opzicht duidelijk ondergeschikt is aan de op de in dit bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie op een bestemming;

een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor gebouw waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang, vermeerderd met 5 centimeter;
2. b. in andere gevallen: de hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein, vermeerderd met 5 centimeter, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven;

het (al dan niet tijdelijk) gebruiken van een voor recreatie bestemd verblijf als (hoofd)woonverblijf;

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, geen woonkeet en geen stacaravan of een ander bouwwerk op wielen zijnde, dat uitsluitend één woning bevat, niet voor permanente bewoning bestemd is en dat gedurende het hele jaar gebruikt wordt voor verblijfsrecreatieve doeleinden. Hieronder worden niet verstaan groepsaccommodaties, zoals kampeerboerderijen en jeugdherbergen;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de staat van bedrijfsactiviteiten aan huis, die deel uitmaakt van deze regels;

de kaart met bijbehorende verklaring, waarop de bestemmingen, alsmede de aanduidingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen;

een geografisch bepaald gebied;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

voor bewoning bestemd gebouw, dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst, en op een daartoe bestemd perceel is geplaatst;

de grens tussen twee percelen, die de voor- en achterzijde van een perceel verbindt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens

de kortste afstand van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelsgrens.

2. b. goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Indien het terrein voor en achter het bouwwerk niet even hoog ligt, wordt de goothoogte gemeten aan de voorgevel; voor de achtergevel liggen in dat geval de goothoogten op dezelfde werkelijke hoogte als bij de voorgevel. Indien de voorgevel wordt uitgevoerd als opgaande topgevel, gelden de goothoogten voor de zijgevels. Zij worden gemeten uit het terrein, aanliggende aan de voorgevel.

3. c. bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

4. d. inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

5. e. oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

6. f. breedte, lengte en diepte van een gebouw

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

7. g. verticale bouwdiepte van een bouwwerk

vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

1. a. ondergeschikte bouwonderdelen

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrens:-, bestemmingsgrens- en aanduidingsgrens niet meer dan 1 meter bedraagt.

2. b. het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst

mag niet meer dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van die hoofdtoegang worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- en goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend.

3. c. het peil in andere gevallen

mag niet meer dan 20 centimeter boven de gemiddelde hoogte van het rondom afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw, worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- of goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend.

De voor 'Bos - Bostuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen;
3. c. bos ten behoeve van het behoud en herstel van de natuurlijke waarden-, landschappelijke waarden- en cultuurhistorische waarden.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. al dan niet met een beroep of aan huis;

met de daarbij behorende:

3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. tuinen, erven en ontsluitingsverhardingen;
5. e. bijbehorende bouwwerken en ander bouwwerk;
6. f. overige voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor'Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van een gebied met middelhoge archeologische verwachtingswaarde, waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie -Middelhoge verwachting' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Voor het 'Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting' gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie -Middelhoge verwachting' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor instandhouding en ontwikkeling van landschappelijke waarden- en nauurlijke waarden.

In afwijking van het in deze regels bepaalde ten aanzien van het bouwen krachtens de andere bestemmingen van deze gronden, mogen op en in de gronden als bedoeld in lid 7.1, ten dienste van en behorende bij de daar bedoelde doeleinden worden gebouwd bouwwerk, geen gebouw zijnde, tot een bouwhoogte van 2 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met toepassing van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, ten aanzien van het bouwen en gebruik krachtens de andere bestemmingen van de gronden als bedoeld in lid 7.1, nadere eisen te stellen aan de situering van en gebruikvormen, ter voorkoming van onevenredige aantasting van de landschappelijke- en natuurlijke waarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrens, niet zijnde bestemmingsgrens, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrens en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouw behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 meter bedraagt;
2. b. tot gebouw behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 meter bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouw, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 meter bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO) op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 van de WABO is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 van de WABO is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt;
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerk als opgenomen in artikel 15.1 in de regels van dit plan niet van toepassing.

Daar waar volgens deze regels woningen, zijn toegestaan, mag tevens onderkelderd worden. Voor het bouwen onder een gebouw gelden de volgende regels:

1. a. verticale bouwdiepte mag maximaal 3,3 meter bedragen;
2. b. het deel van de kelder, dat verder reikt dan het oppervlak van het gebouw vanaf peil wordt meegeteld bij de oppervlaktebebouwing en bedraagt niet meer dan de maxima zoals deze zijn gesteld in de daar voorkomende bestemming;
3. c. de voorzieningen voor de toetreding van daglicht mogen maximaal 1 meter uit de gevel van de kelder worden gebouwd;
4. d. toelaatbaar zijn uitsluitend ondergrondse ruimten, die een functionele eenheid vormen met de ter plaatse toegestane functies, zoals (huishoudelijke) bergruimten, parkeerruimten en fietsenstallingen.

Parkeervoorzieningen kunnen gerealiseerd worden in een kelder, mits de parkeervoorziening binnen het bouwvlak wordt gerealiseerd.

1. a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maatvoering en situering van gebouw gelden de bouwregels, zoals die onder de bestemmingen en algemene bouwregels in artikel 9 zijn voorgeschreven, dan wel de bestaande overschrijding daarvan, zoals deze op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen;
2. b. Het bepaalde in lid 9.5.a. geldt niet voor bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1. a. Van een gebouw waarvoor geen bouwvlak is opgenomen en waarvan de maximum goothoogte is bepaald, mag geen deel uitsteken buiten het denkbeeldige vlak, die de denkbeeldige verticale vlakken waarin de twee langste gevels van het bouwwerk liggen onder een hoek van 142° snijden ter hoogte van de maximum goothoogte;
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot het uiterlijk, de afmeting en de plaatsing van dakkapellen.

Onverminderd het bepaalde in artikel 15 is het verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemmingen. Onder het verboden gebruik valt in ieder geval het gebruik ten behoeve van seksinrichting.

Als strijdig gebruik wordt in ieder geval aangemerkt:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, tenzij dit gebruik als zodanig uitdrukkelijk is toegestaan in of krachtens het plan;
2. b. het gebruik van onbebouwde gronden als stand- of ligplaats van onderkomens, en als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met de verwerkelijking of het beheer van de bestemming;
3. c. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken als zelfstandige woning of afhankelijke woonruimte;
4. d. het gebruik van bed en breakfastkamers, kampeerboerderijen, zomer- en recreatiewoning, stacaravans, kampeermiddelen en voor verblijfsrecreatie bedoelde gebouwen voor permanente bewoning.

Burgemeester en wethouders van Soest wijken af van het bepaalde in lid 10.1 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. a. ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'Geluidzone - weg' mogen in afwijking van Hoofdstuk 2, geen nieuwe woningen of andere geluidgevoelige gebouwen worden gebouwd, geluidgevoelige ruimte worden ingericht of gronden in gebruik worden genomen, waardoor die aangemerkt kunnen worden als een geluidsgevoelig object, tenzij:
   1. 1. uit akoestisch onderzoek blijkt, dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden;
   2. 2. de geluidgevoelige ruimte in de woning of ander geluidgevoelig object zodanig worden vernieuwd, veranderd of vergroot dat:
      • daarbij de afstand tot de weg niet wordt verkleind of;
      • de geluidbelasting vanwege treinverkeer op de gevels van de woning of de geluidgevoelige ruimte niet hoger zal zijn dan de geldende voorkeursgrenswaarde of;
2. b. het bevoegd gezag is bevoegd een omgevingsvergunning te verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 11.1 sub a ten behoeve van de bouw of uitbreiding van een woning of ander geluidgevoelig object, met dien verstande, dat de geluidbelasting op de gevels van geluidgevoelige objecten vanwege het wegverkeerslawaai niet hoger zal zijn dan de verkregen of daarbij te verkrijgen hogere grenswaarde;
3. c. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen teneinde nieuwe woningen of andere geluidgevoelige gebouwen mogelijk te maken binnen de geluidzone-weg, met inachtneming van het volgende:
   1. 1. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
   2. 2. de nieuwe situering dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn; er mogen geen beperkingen voor omliggende, bestaande (agrarische) bedrijven optreden (dit betreft zowel de bestaande bedrijfsvoering als de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden);
   3. 3. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag niet hoger zijn dan een vastgestelde hogere grenswaarde.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'Veiligheidszone - munitie - c' is/zijn gebouwen met vlies- of gordijngevelconstructies en gebouwen met een zeer groot glasoppervlakte, waarin zich als regel een groot aantal personen bevindt en bedrijven die bij calamiteit gevaar voor munitieopslag of omgeving opleveren niet toegestaan.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan mits dit stedenbouwkundig acceptabel wordt geacht:

1. a. voor het overschrijden van de bouwgrens, mits de overschrijding niet meer dan 2.00 meter bedraagt;
2. b. voor het overschrijden van voorgeschreven maten en percentages tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
3. c. voor het toestaan van bijzondere dakvormen;
4. d. voor het bouwen van portieken, liftschachten en stedenbouwkundige accenten;
5. e. voor de bouw van niet voor bewoning bestemde bouwwerken bij een woning voor de stalling van scootmobielen of daaraan gelijk te stellen vervoersmiddelen, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 3.00 m en de oppervlakte niet meer dan 10 m² mag bedragen;
6. f. voor het plaatsen van beeldende kunstwerken met een maximale bouwhoogte van 5.00 m.

Er wordt niet afgeweken als bedoeld in lid 12.1, indien daardoor afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van dit bestemmingsplan teneinde in woningen een 'Kangoeroewoning' toe te staan, met dien verstande dat:

1. a. de kangoeroewoning deel uitmaakt van een grotere woning, maar als zelfstandige wooneenheid is aan te merken en daarmee fysiek één geheel vormt;
2. b. de kangoeroewoning geen eigen woonadres krijgt;
3. c. per eengezinshuis maximaal één kangoeroewoning is toegestaan;
4. d. het geheel van de oorspronkelijke woning / kangoeroewoning past binnen de maatvoering van de woning, zoals die is opgenomen in de bouwregels van het bestemmingsplan;
5. e. de voor de kangoeroewoning benodigde parkeervoorzieningen op eigen erf worden gerealiseerd;
6. f. ten behoeve van de afwijking een ruimtelijke onderbouwing wordt ingediend;
7. g. de woonoppervlakte van de kangoeroewoning maximaal 30% van het totale woonoppervlak bedraagt;
8. h. de kangoeroewoning slechts wordt toegestaan onder de bij de omgevingsvergunning te stellen verplichting, dat de aanvrager schriftelijk verklaart te voldoen aan het bepaalde in dit lid.

Burgemeester en wethouders kunnen de begrenzing van bestemmings- en bouwvlak wijzigen, zodanig dat de geldende oppervlakte van de bij de wijziging betrokken vlak en zones niet meer dan 20% wordt verkleind of vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen voor het toepassen van de gemeentelijke parkeernorm het bestemmingsplan voor wat betreft artikel 1.35 wijzigen voor zover dit nodig is in verband met een nieuwe door de gemeenteraad vastgestelde Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   • gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   • na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit, geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder 15.1.a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 15.1.a met maximaal 10%;
3. c. Het bepaalde in lid 15.1.a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerk dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 15.2.a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 15.2.a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Het bepaalde in lid 15.2.a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan;
5. e. Het bepaalde onder 15.2.a t/m d is niet van toepassing voor zover uit de Richtlijnen 97/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna, beperkingen voortvloeien ten aanzien van het ten tijde van de inwerkingtreding van een bestemmingsplan bestaande gebruik.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Amersfoortsestraat 97.

In dit bestemmingsplan wordt het perceel Amersfoortsestraat 97 dusdanig bestemd dat wonen hier weer mogelijk is. Het perceel was aanvankelijk onderdeel van een groter perceel met daarop onder andere een bedrijfsgebouw. Een deel van het perceel met daarop het bedrijfsgebouw vormde onderdeel van het ontwikkelingsgebied ecoduct Boele Staal. Ten behoeve van de realisatie van het ecoduct is het gehele perceel door de provincie Utrecht aangekocht. Deze gronden hebben, om de realisatie van het ecoduct mogelijk te maken, een natuur bestemming gekregen in het bestemmingsplan Hart voor groen 2005. Deze bestemming is in 2013 overgenomen in het bestemmingsplan landelijk gebied. Tot 2005 had het perceel een woonbestemming.

Omdat bij realisatie van het ecoduct het deel van het perceel waarop het woonhuis staat buiten het ontwikkelingsgebied van het ecoduct is gebleven, kan het woonhuis (en aangrenzend erf) worden behouden. Het huidig gebruik "wonen" kan zodoende worden voortgezet. De huidige natuurbestemming wordt daarom omgezet in een woonbestemming.

Onderliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel aan de Amersfoortsestraat 97 (N237) in Soesterberg. Het bestemmingsplangebied is gelegen aan de noord-oostzijde van de kern Soesterberg. Direct ten oosten van het plangebied bevindt zich het recente aangelegde ecoduct Boele Staal. Op het perceel bevindt zich een woning omgeven door groen in de vorm van bomen en struiken. In de figuren 1.1 en 1.2 is de planlocatie weergegeven op een luchtfoto. Deze luchtfoto is uit 2015 en genomen ten tijde van de aanleg van het ecoduct direct grenzend aan het perceel.

Figuur 1.1 Ligging plangebied.

Figuur 1.2 Ingezoomde ligging plangebied. Op deze luchtfoto wordt het ecoduct juist aangelegd.

Het plangebied is gelegen in bestemmingsplan Landelijk Gebied van de gemeente Soest (onherroepelijk 2015-06-03). Binnen dit plan heeft het plangebied de enkelbestemming Bos - Natuur en de dubbelbestemmingen Waarde - Ecologie en Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting. Daarnaast geldt een functieaanduiding ecologische verbindingszone en de gebiedsaanduidingen geluidzone - weg en veiligheidszone - munitie - c. De huidige planologische situatie is weergegeven in figuur 1.3.

De woningbestemming is niet (meer) aanwezig op het perceel. Bij nieuwe bewoning van de woning dient de woonbestemming weer teruggebracht te worden.

Figuur 1.3 Vigerende bestemming binnen het plangebied.

Het doel van dit nieuwe bestemmingsplan is om het plangebied te voorzien van een correcte bestemming op basis van het huidige gebruik van het kavel. Het nieuwe bestemmingsplan is gemaakt op basis van het vigerende bestemmingsplan “Landelijk Gebied”. Met dit bestemmingsplan worden geen nieuwe functies dan wel uitbreidingen mogelijk gemaakt.

Deze toelichting bestaat uit 7 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande en toekomstige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 komt het beleidskader aan de orde. In hoofdstuk 4 zijn vervolgens de randvoorwaarden vanuit de milieuaspecten weergegeven. Hoofdstuk 5 bestaat uit een toelichting op de regels van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 6 gaat in op de economische uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 7 wordt afsluitend de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Het bestemmingsplangebied is gelegen aan de noord-oostzijde van de kern Soesterberg. Direct ten oosten van het plangebied bevindt zich het recente aangelegde ecoduct Boele Staal. In de huidige situatie bevindt zich op het perceel een woning omgeven door groen in de vorm van bomen en struiken. In de plansituatie wijzigt deze inrichting niet.

Zoals in de inleiding toegelicht heeft provincie Utrecht het perceel met de woning in het verleden aangekocht ten behoeve van de aanleg en bouw van het ecoduct. Toen bleek dat het ecoduct smaller werd en afbraak niet nodig was is de woning gehandhaafd. De woning heeft echter de bestemming Bos - Natuur gekregen welke ten behoeve van de gebruiks- en bouwmogelijkheden van de woning en het erf gewijzigd dient te worden.

Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV)

Voor dit bestemmingsplan is toetsing aan de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) van de provincie Utrecht relevant omdat hierin is opgenomen waar verdere verstedelijking van het landelijk gebied binnen de provincie is toegestaan. De gemeente Soest heeft geen mogelijkheden gekregen voor verdere verstedelijking en daarmee realisatie van woningbouw in het landelijk gebied. In dit geval betreft het echter een bestaande woning, die in het verleden is wegbestemd in verband met de ontwikkeling van het ecoduct Boele Staal. Sloop van de woning is echter niet noodzakelijk gebleken, zodat de bestaande situatie met dit bestemmingsplan wordt hersteld.

In artikel 3.1 van de herijking van de PRV is bepaald dat bestaande niet bestemde bebouwing waartegen redelijkerwijs niet kan worden opgetreden alsnog positief mag worden bestemd. Omdat de woning niet is gesloopt is de bestaande situatie in overeenstemming met de PRV. Met het positief bestemmen van de woning is zodoende geen sprake van toevoeging van bebouwing in het landelijke gebied zoals bedoeld in de PRV.

Geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is wat betreft de PRV.

Overig beleid

Gezien het feit dat het een bestaande woning betreft is toetsing van dit 'initiatief' aan de overige beleidskaders op Europees, nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau niet noodzakelijk. Tot 2005 heeft de woning altijd een woon bestemming gehad en ook daarna is de woning altijd in gebruik geweest als woning. Deze beleidskaders hebben daarnaast een dusdanig hoog abstractieniveau dat deze geen concrete aanwijzingen geven voor voorliggend bestemmingsplan.

Bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan dient voor de bodem bekeken te worden of de bodemkwaliteit een belemmering vormt voor de nieuw beoogde functie. Omdat in dit geval geen sprake is van een nieuwe functie of van grondverzet en omdat het perceel ook in het verleden (tot 2005) de bestemming wonen had, is onderzoek naar de bodemkwaliteit niet noodzakelijk.

Conclusie

Vanuit het aspect bodem gezien, is het bestemmingsplan uitvoerbaar.

Beleidskader

Vanaf 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. Onderscheid wordt gemaakt in soortenbescherming en gebiedsbescherming (Natura 2000 gebieden). Daarnaast is in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) van de provincie Utrecht de ligging van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voormalig EHS) vastgelegd. Tevens is het voorliggende perceel onderdeel van het project Hart van de Heuvelrug. Hart van de Heuvelrug is gestart in 2004 vanuit een samenwerking tussen maar liefst 17 partijen die een gezamenlijke ambitie hadden: 22 projecten realiseren in het Hart van de Heuvelrug waardoor de rood-groen balans verbeterde. Rode projecten (wonen, bedrijvigheid en zorg) moesten geld opleveren voor de realisatie van natuur. De kwaliteitsimpuls voor de natuur is mogelijk dankzij rode ontwikkelingen. Doel is de ruimtelijke kwaliteit en de belevingswaarde van de Heuvelrug te versterken.

Planeffecten

Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van Natura 2000 gebieden. Toetsing hieraan is zodoende niet noodzakelijk. Wel ligt het plangebied momenteel binnen de NNN. Door omzetting naar een woonbestemming wordt de NNN formeel aangetast. Echter, de van oorsprong legaal realiseerde woning is al aanwezig, waardoor de feitelijke situatie ongewijzigd blijft. Zoals bovenstaand toegelicht is het perceel onderdeel van de gebiedsontwikkeling Hart van de Heuvelrug, waarmee de ruimtelijke kwaliteit en belevingswaarde van de Heuvelrug worden versterkt. Omdat met het toewijzen van een woon bestemming formeel een deel natuur bestemming verdwijnt, moet deze ontwikkeling worden meegenomen in de rood-groen balans van de Hart van de Heuvelrug. Het perceel heeft een oppervlak van circa 1.100 m2. Per saldo staat er op de totale balans van Hart van de Heuvelrug 4,2 ha natuur. Door het wijzigen van de bestemming van het perceel Amersfoortsestraat 97 wordt de balans 4,1 ha. Dit betekent dat door uitvoering van de gezamenlijke projecten er meer groen dan rood gerealiseerd wordt. Het bestemmingsplan is zodoende in overeenstemming met de gebiedsontwikkeling Hart van de Heuvelrug.

De bestemmingswijziging van natuur naar wonen levert per saldo geen significante aantasting op voor de rood-groen balans van Hart van de Heuvelrug. Ook heeft het opnieuw bewoonbaar maken van de woning geen nadelige effecten op de werking van het ecoduct. De bestemmingsplanwijziging is hiermee uitvoerbaar.

Tot slot heeft de bestemmingsplanwijziging geen effect op de soortenbescherming, aangezien zowel de woning als de inrichting van het terrein niet wijzigen.

Conclusie

Vanuit het aspect natuur gezien, is het bestemmingsplan uitvoerbaar.

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen invloed op de waterhuishouding (kwantiteit en kwaliteit). Er vindt geen toename van verhard oppervlak plaats, aangezien het een bestaande situatie betreft.

Conclusie

Vanuit het aspect water gezien, is het bestemmingsplan uitvoerbaar.

In het bestemmingsplan Landelijk Gebied van de gemeente Soest is voor het plangebied de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting opgenomen. Binnen deze dubbelbestemming is het verboden om zonder een afwijking van het bevoegd gezag grondwerkzaamheden dieper dan 0,3 meter onder maaiveld uit te voeren over een oppervlakte van meer dan 500 m².

Het plangebied betreft een bestaande situatie. Er vinden geen ingrepen in de bodem plaats. Er is dan ook geen sprake van een onderzoeksverplichting. De aantasting van archeologische waarde is niet aan de orde.

Binnen het plangebied zijn tevens geen cultuurhistorische elementen, zoals bijvoorbeeld monument, aanwezig.

Conclusie

Vanuit de aspect archeologie en cultuurhistorie gezien, is het bestemmingsplan uitvoerbaar.

De 'Wet luchtkwaliteit' (onderdeel van de Wet milieubeheer) stelt grens- en richtwaarden voor concentraties van stoffen in de buitenlucht. De belangrijkste stoffen hierbij zijn fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂). Voor deze beide stoffen zijn grenswaarden gesteld van 40 µg/m³. Deze grenswaarden mogen niet worden overschreden.

Omdat in dit geval sprake is van een bestaande situatie, welke niet wijzigt, heeft het voornemen geen invloed op de concentraties van stoffen in de buitenlucht. Er is dan ook geen sprake van een effect op de luchtkwaliteit.

Conclusie

Vanuit de aspect luchtkwaliteit gezien, is het bestemmingsplan uitvoerbaar.

Binnen het plangebied worden geen nieuwe kwetsbare of beperkt kwetsbare functies of risicovolle inrichtingen gerealiseerd. Ook in de omgeving bevinden zich geen risicovolle inrichtingen en vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats.

Wel ligt het plangebied binnen de zone die in het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is aangemerkt als munitie zone C. In het Barro zijn zones rondom munitieopslagen opgenomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in drie veiligheidszones, namelijk:

• de A-zone ligt direct om het complex, hiervoor geldt: geen bebouwing, openbare wegen, spoorwegen of druk bevaren waterwegen, geen parkeerterreinen, geen recreatie, beperkt agrarisch grondgebruik
• de B-zone, hiervoor geldt: geen bebouwing waarin zich regelmatig personen bevinden, wel wegen met beperkt verkeer en extensieve dagrecreatie
• de C-zone, hiervoor geldt: geen gebouwen met vlies-of gordijngevelconstructies en gebouwen met grote glasoppervlakken.

De omvang van de zones is ondermeer bepaald door hoeveelheid munitie en constructie van de magazijnen. De planlocatie valt binnen zone C. Omdat de woning een reeds bestaande woning betreft zonder grote glasoppervlakten of vlies- of gordijngevelconstructies, is de ligging binnen zone C mogelijk.

Vanuit externe veiligheid zijn er dan ook geen belemmeringen om in het plangebied de bestemming wonen terug te brengen.

Conclusie

Vanuit het aspect externe veiligheid gezien, is het bestemmingsplan uitvoerbaar.

Op basis van de Wet geluidhinder zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening dient te worden gehouden, namelijk:

• industrielawaai
• wegverkeerslawaai
• railverkeer

In de directe omgeving is geen railverkeer aanwezig. Toetsing is zodoende niet noodzakelijk.

Ook zijn in de directe omgeving geen bedrijven aanwezig die van invloed zijn op het plangebied. Toetsing aan het onderdeel industrielawaai is eveneens niet noodzakelijk.

Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de Amersfoortsestraat (N237). Tauw heeft een geluidonderzoek verricht (kenmerk R001-1243134HUI-baw-V01-NL, d.d. 13 december 2016, bijlage 1) waarbij toetsing van de geluideffecten van de weg op de woning heeft plaatsgevonden. Hieruit komt naar voren dat op de voorgevel de maximale toelaatbare grenswaarde wordt overschreden. De berekende geluidbelasting is 59 dB. Omdat de maximaal toelaatbare grenswaarde wordt overschreden is het vaststellen van een hogere waarde hiervoor niet mogelijk. Daarnaast is op de zijgevels eveneens een te hoge geluidbelasting vastgesteld, echter beneden de maximale toelaatbare grenswaarde. Gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt voor de woning een hogere waarde vastgesteld voor de zijgevels.

Hoewel de woning reeds bestaand is, wordt deze vanuit de Wet geluidhinder beschouwd als een nieuwe situatie. Met dit bestemmingsplan wordt namelijk een nieuwe woonbestemming toegevoegd. Voordat de woning bewoond gaat worden, moet daarom worden bezien of de wettelijke binnenwaarde gerealiseerd kan worden. Omdat ter plaatse van de voorgevel een geluidbelasting boven de maximale toelaatbare grenswaarde is vastgesteld, moet deze gevel als dove gevel worden uitgevoerd.

Conclusie

Op de woning wordt de voorkeursgrenswaarde en de maximale toelaatbare grenswaarde overschreden. Voor de overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde (zijgevels) wordt gelijktijdig met het bestemmingsplan een hogere waarde vastgesteld. De voorgevel wordt als dove gevel uitgevoerd. Door het treffen van deze maatregelen is het plan vanuit het aspect geluid gezien uitvoerbaar.

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op één bestaand woonperceel. In het bestemmingsplan Landelijk Gebied is, op grond van de toen bestaande plannen, het woonperceel wegbestemd in verband met de te realiseren ecologische verbindingszone. De woning en het perceel kunnen echter in stand blijven. Aan het perceel zijn in dit bestemmingsplan dezelfde bestemmingen en aanduidingen gegeven als in het bestemmingsplan Landelijk Gebied, echter met een woonbestemming en zonder de aanduiding ecologische verbindingszone.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een (digitale) verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen moeten in onderlinge samenhang worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld. Daarnaast zijn er algemene regels, en overgangs- en slotregels opgenomen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer, die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is overwegend gericht op beheer van de bestaande situatie. Er worden geen nieuwe ontwikkelingen bij recht mogelijk gemaakt.

Hierna wordt nader ingegaan op de delen van de juridische regeling (de regels en de verbeelding (plankaart) die nadere toelichting nodig hebben.

Hoofdstuk 1 van de regels geeft de Inleidende regels. Hier worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen gedefinieerd en wordt de wijze van meten toegelicht.

De in het plangebied aanwezige functies worden zoveel mogelijk positief overeenkomstig hun huidige gebruik bestemd. Een aantal regelingen behoeft echter nadere uitleg. In het algemeen geldt dat hoofdgebouw uitsluitend mogen worden gebouwd binnen het bouwvlak. In deze bouwvlakken zijn de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen.

Hieronder wordt per bestemming en artikelsgewijs een toelichting gegeven op de regels.

Artikel 3 Bos - Bostuin

De tuinen behorende bij de woning aan de Amersfoortsestraat en enkele percelen bij de Jachthuislaan zijn voorzien van de bestemming 'Bos – Bostuin'. Naast het gebruik als tuin zijn deze gronden mede bestemd voor bos ten behoeve van het behoud en herstel van de natuurlijke waarden-, landschappelijke waarden- en cultuurhistorische waarden.

Artikel 4 Wonen

De woning in het plangebied heeft de bestemming 'Wonen' gekregen. Binnen deze bestemming staat het wonen centraal.

Naast wonen mag onder voorwaarden ook in de woning worden gewerkt in de vorm van aan huis gebonden beroep en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Het maximum oppervlak van deze activiteiten bedraagt de vloeroppervlakte van de betrokken bijgebouwen.

Voor wonen in het buitengebied is de precieze locatie van de woning vastgelegd met een bouwvlak. Binnen dit bouwvlak is het hoofdgebouw toegestaan.

Voor het bijbehorende bouwwerk geldt het volgende:

• Amersfoortsestraat: 20% van de bijbehorende gronden tot maximaal 100 m²;

Het bijbehorende bouwwerk mag alleen in het bestemmingsvlak, al dan niet binnen het bouwvlak, worden gebouwd.

In de planregels zijn in de woonbestemming de volgende afwijkingsregels opgenomen:

• ten behoeve van woningsplitsing aangeduide monumentale panden;
• ten behoeve van het toestaan van nevenfunctie;
• ten behoeve van woningsplitsing grote panden.

Omdat de geluidbelasting op de woning ten gevolge van het wegverkeer op de Amersfoortsestraat dusdanig hoog is, moet eerst een dove gevel worden gerealiseerd. Dit is op de verbeelding middels een aanduiding weergegeven en in de regels vertaald in artikel 4.4.2.

Artikel 5 Waarde –Archeologie - Middelhoge verwachting

In dit artikel is de bescherming van de archeologische waarde van gronden in het plangebied geregeld met een zogenoemde dubbelbestemming. Hierin is nadrukkelijk gesteld dat gebouw(die op basis van de bestemmingen mogelijk zijn) op gronden met een archeologische verwachtingswaarde, ter bescherming van die waarden, moeten worden gebouwd binnen de bebouwingsgrenzen. Voorts is een groot aantal werken en werkzaamheden opgenomen. Voor het verlenen van een vergunning dient advies te worden ingewonnen bij een ter zake deskundige.

De dubbelbestemming met betrekking tot archeologie is opgesteld op basis van de beleidskaart archeologie Soest. Hierop zijn gebieden met een verschillende archeologische verwachtingswaarde en het beleid ten aanzien van deze gebieden weergegeven.

Artikel 6 Leiding – Water

Aan het begin van het perceel ligt een klein gedeelte in de leidingenstrook van de waterleiding. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is alleen na afwijken toegestaan. Alvorens het bevoegd gezag over een verzoek om afwijken beslist, wint zij schriftelijk advies in bij de desbetreffende leidingbeheerder. Ter bescherming van aanwezige leiding is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen.

Artikel 7 Waarde-Ecologie

Via deze dubbelbestemming wordt de instandhouding en ontwikkeling van landschappelijke waarden- en natuurlijke waarden geregeld. Uiteraard is ook voor deze bestemming een omgevingsvergunning nodig om werken en werkzaamheden uit te oefenen.

De regels behorende bij de onderliggende hoofdbestemmingen gelden onverkort. Het is toegestaan te bouwen ten behoeve van deze hoofdbestemming en tevens bouwwerk, geen gebouw zijnde, te realiseren ten behoeve van de ecologie, tot een bouwhoogte van 2 m.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 8 Antidubbeltelregeling

Dit artikel bevat een algemene regeling, waarmee kan worden voorkomen, dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlak van eigenaars verschillen. De regeling is met name van belang met het oog op woningbouw. Deze bepaling is afkomstig uit het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 9 Algemene bouwregels

• Overschrijding bouwgrens:

Om te voorkomen, dat kleine ontwikkelingen leiden tot het volgen van aparte procedures, is in dit lid opgenomen, dat voor bepaalde ontwikkelingen de bouwgrens: overschreden mogen worden.

• Bestaande maten:

Met deze regeling wordt voorkomen, dat bestaande situaties, die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van dit bestemmingsplan vallen.

• Onderkeldering van gebouw:

Voor maatvoeringen van de toegestane onderkeldering van gebouw.

• Herbouw (bedrijf)woning:

In het kader van dit bestemmingsplan is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit betekent, dat de afstandsmaten van woning tot wegen niet bekend zijn. Om deze reden is de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundamenten uitgesloten. Door middel van een algemene afwijkingsregel of een algemene wijzigingsbevoegdheid wordt herbouw mogelijk gemaakt.

• Afstanden van gevoelige objecten ten opzichte van landbouwbedrijven:

Regeling ter bepaling van de minimale afstanden van gevoelige objecten (woningen e.d.) tot landbouwbedrijven en kassen.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

Naar aanleiding van jurisprudentie is gebleken, dat wonen in vrijstaande bijbehorende bouwwerk is toegestaan als dit niet expliciet is uitgesloten. Omdat dit niet gewenst is, wordt in deze gebruiksregel wonen in vrijstaande bijbehorende bouwwerk en tevens stacaravans uitgesloten. Een uitzondering hierop is de mantelzorgwoning, die wel vrijstaand bij het hoofdgebouw mag staan. Ook is permanente bewoning van recreatiewoningen niet toegestaan.

Artikel 11 Algemene aanduidingsregels

Beperkende gebruiks- en bouwregels ter plaatse van:

• Geluidzone - weg;
• Veiligheidszone - munitie c.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

• Maten en bouwgrens:

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre afgeweken kan worden voor geringe afwijkingen van de bouwregels (maatvoering), voor zover al niet elders in de planregels in afwijkingen is voorzien.

Overigens bestaat er een aantal bouwwerk, dat los van het bestemmingsplan gebouwd kan worden en waarvoor een algemene bevoegdheid tot afwijken (zoals voorheen te doen gebruikelijk) geen zin meer heeft. Het betreft hier zogenaamde vergunningvrije bouwwerk als bedoeld in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht.

• Kangoeroewoning:

In dit artikel zijn regels opgenomen om in een grote woning een kangoeroewoning toe te staan.

Artikel 13 Algemene wijzigingsregels

• Overschrijding bestemmingsgrens

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor geringe overschrijdingen van bestemmingsgrens en om dit bestemmingsplan te wijzigen als -een wijziging van- de Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds opnieuw door de gemeenteraad is vastgesteld.

Artikel 14 Overige regels

Hierin is geregeld dat voor de wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, deze gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 15 Overgangsregels

• Overgangsrecht bouwwerk

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is neergelegd in lid 14.1. Uitbreiding van de bebouwing, die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.

• Overgangsrecht gebruik

Het betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerk, voor zover dat gebruik afwijkt van dit bestemmingsplan op het moment, dat dit rechtskracht verkrijgt.

Artikel 16 Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit bestemmingsplan kan worden aangehaald.

Het plangebied is getekend op schaal 1:500. De verbeelding is IMRO-gecodeerd, conform IMRO2012. Voor de verbeelding is aangesloten bij de systematiek van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012, die bindend is voorgeschreven vanuit het Ministerie.

Bij de economische uitvoerbaarheid gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan aannemelijk te worden gemaakt dat het plan uitvoerbaar is.

In dit geval gaat het om een reeds bestaande situatie, er wordt dus geen nieuwe woning gerealiseerd. Met de verwezenlijking van het plan zijn dan ook geen realisatiekosten gemoeid. De gronden waarop het initiatief gerealiseerd wordt, zijn in eigendom van provincie Utrecht. De kosten voor het bestemmingsplan worden door de gemeente Soest op de provincie Utrecht verhaald.

Een en ander wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst die met aanvrager wordt gesloten.

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft. Gezien de geringe impact van het plan is het plan niet als voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd. Tijdens de ter visie legging van het ontwerp worden tevens de vooroverlegpartners geïnformeerd over dit plan.

De provincie Utrecht, heeft als initiatiefnemer, afstemming gehad met de direct betrokken buren over de bestemmingsplanwijziging. Hieruit is naar voren gekomen dat er voldoende draagvlak is voor wijziging van de bestemming.

Op grond van artikel 3.1.1 van het Bro wordt bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg gepleegd met het waterschap, diensten van het rijk en provincie die betrokken zijn bij de ruimtelijke ordening en eventueel andere gemeenten. Deze vooroverlegpartners hebben gedurende 6 weken de gelegenheid gehad te reageren op het plan.

Alleen de provincie Utrecht heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Onderstaand zijn de ingebrachte punten samengevat:

De provincie stemt in met de bestemmingsplan wijziging naar wonen. Wel wordt verzocht de motivatie in de toelichting aan te passen. Omdat het plan een nieuwe ontwikkeling betreft binnen de NNN, moet formeel een nee, tenzij onderzoek worden verricht. In paragraaf 4.2 (ecologie), wordt gesteld dat de gebiedsbescherming van de NNN plaatsvindt binnen de Wet Natuurbescherming. Dit is niet correct. De gebiedsbescherming vindt plaats in de PRV. Daarnaast is het perceel onderdeel van het project Hart van de Heuvelrug, waardoor de bestemmingswijziging gemotiveerd kan worden vanuit de rood-groenbalans. Verzocht wordt in het bestemmingsplan op te nemen dat per saldo geen significante aantasting optreedt. Daarbij is relevant dat de omgeving van de oorspronkelijke woning ingrijpend gewijzigd is door de bouw van het ecoduct.

Het ontwerpplan heeft ter inzage gelegen van 16 februari tot en met 29 maart 2017. Op het plan zijn geen zienswijzen ingediend.