het bestemmingsplan Ferdinand Huycklaan tussen 9 en 11 en Peter van den Breemerweg 6 met identificatienummer NL.IMRO.0342.BPLG0026-0301 van de gemeente Soest.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar – ingevolge de regels – regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding, indien het een vlak betreft.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door de hoofdbewoner, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, alsmede handelsactiviteiten via internetwinkels, waarvan de omvang zodanig is, dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend of beroepsmatig verleend door de hoofdbewoner.

een bijbehorend bouwwerk, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit het oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

de gemeentelijke archeoloog of een andere door Burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie.

onderzoek verricht door de gemeente Soest of namens de gemeente Soest door een dienst, bedrijf of instelling, beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 38 van de Monumentenwet 1988 en werkend volgens de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage van de oppervlakte van het bouwperceel, of indien dat in de regels is aangegeven, van het bestemmings- of maatvoeringsvlak.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huis houden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

een overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt aan gasten, gerund door de eigenaar of hoofdbewoner van het gebouw.

bij bouwwerken: bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en met een vergunning gebouwd.

bij gebruik: bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van het betreffende gebruiksverbod.

de grens van het bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

uitbreiding van een hoofdgebouw, dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

een op de verbeelding aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld, dat is ontstaan door het gebruik, dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

activiteiten gericht op ontspanning in de vrije tijd, zoals sport en spel, natuurbeleving, amusement en uitstapjes, die uitsluitend plaatsvinden binnen een tijdsbestek van een dag, zonder overnachting en waartoe tevens kleinschalige horeca-activiteiten worden gerekend.

het bedrijfsmatig te koop of te huur aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending, overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bieden van gelegenheid om gekochte etenswaren ter plaatse te nuttigen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

een ander bouwwerk, dat dient ter afscheiding van het erf of een terrein.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woning, ander geluidgevoelig gebouw, woonwagenstandplaats en ligplaats voor een woonschip.

als geluidgevoelige ruimte van een woning wordt aangemerkt: een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd.

gebied waar op grond van de Verkeersmilieukaart akoestisch onderzoek nodig is.

een geluidzone zoals bedoeld in artikel 106 van de Wet geluidhinder.

de parkeernorm, zoals vastgelegd in de gemeentelijke nota 'Parkeernormen auto en fiets, 3e herziening' d.d. 28 september 2017.

een bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond;

degene, die in de gemeentelijke basisadministratie als zodanig voor het betreffende adres vermeld staat, alsmede de personen, die deel uitmaken van zijn/haar huishouden.

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1. a. een bedrijf, in hoofdzaak gericht op:

• het verstrekken van ter plaatse te nuttigen spijzen en/of dranken;
• het verstrekken van nachtverblijf;
• het verhuren en ter plaatse beschikbaar stellen van zaalruimten

2. b. tot horeca worden ook afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten gerekend.

een inrichtingsplan verbeelding of tekening op schaal 1 : 1000 van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor een perceel of gebied met een daarbij behorende beschrijving.

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen.

de aanleg van kleine elementen, zoals rietlandjes, schraallanden, moerasjes, plas-draszones, open water en bosschages van een zeer beperkte omvang ten behoeve van de natuur.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt.

bouwwerken welke krachtens de Monumentenwet of een gemeentelijke verordening bescherming genieten.

de aan een gebied toegekende waarden gekenmerkt door geologische, geomorfologische en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

een bedrijfs- of beroepsmatige activiteit, die in ruimtelijk, functioneel en inkomensverwervend opzicht duidelijk ondergeschikt is aan de op de in dit bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie op een bestemming.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b. van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied, dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand.

voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang, vermeerderd met 5 centimeter;

in andere gevallen: de hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein, vermeerderd met 5 centimeter, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

het (al dan niet tijdelijk) gebruiken van een voor recreatie bestemd verblijf als (hoofd)woonverblijf.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, geen woonkeet en geen stacaravan of een ander bouwwerk op wielen zijnde, dat uitsluitend één woning bevat, niet voor permanente bewoning bestemd is en dat gedurende het hele jaar gebruikt wordt voor verblijfsrecreatieve doeleinden. Hieronder worden niet verstaan groepsaccommodaties, zoals kampeerboerderijen en jeugdherbergen.

gewassen, niet zijnde weidegras, zoals maïs, voederbieten, luzerne, die in de volle grond worden geteeld en waarvan de opbrengst is bestemd als voer voor landbouwhuisdieren.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis, die deel uitmaakt van deze regels.

een kampeermiddel in de vorm van een caravan of soortgelijk onderkomen op wielen, dat mede gelet op de afmetingen, kennelijk niet bestemd is om regelmatig en op normale wijze op de verkeerswegen ook over grotere afstanden als een aanhangsel van een auto te worden voortbewogen.

voorzieningen ten behoeve van spelende kinderen in de buitenlucht, zoals speelvelden en speeltoestellen, zoals een wip-wap, glijbaan, wipkip en klimrek, alsmede een skate-baan.

de kaart met bijbehorende verklaring, waarop de bestemmingen, alsmede de aanduidingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen.

een geografisch bepaald gebied.

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

de grondlaag in de bodem waarin de archeologische waarden zijn te verwachten.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens

de kortste afstand van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelsgrens.

2. b. dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

3. c. goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Indien het terrein voor en achter het bouwwerk niet even hoog ligt, wordt de goothoogte gemeten aan de voorgevel; voor de achtergevel liggen in dat geval de goothoogten op dezelfde werkelijke hoogte als bij de voorgevel. Indien de voorgevel wordt uitgevoerd als opgaande topgevel, gelden de goothoogten voor de zijgevels. Zij worden gemeten uit het terrein, aanliggende aan de voorgevel.

4. d. bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

5. e. inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

6. f. oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

7. g. breedte, lengte en diepte van een gebouw

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

8. h. verticale bouwdiepte van een bouwwerk

vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

9. i. vloeroppervlakte

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

Bij het meten gelden de volgende aanvullende regels:

1. a. ondergeschikte bouwonderdelen

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, bestemmings- en aanduidingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

2. b. het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst

mag niet meer dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van die hoofdtoegang worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- en goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend.

3. c. het peil in andere gevallen

mag niet meer dan 20 centimeter boven de gemiddelde hoogte van het rondom afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw, worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- of goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend.

De voor 'Agrarisch met waarden’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het uitoefenen van een grondgebonden veehouderijbedrijf zoals genoemd in artikel 1.38;
2. b. behoud en herstel alsmede instandhouding van de voorkomende visueel-ruimtelijke kwaliteit, zoals beschreven in bijlage 4 van de planregels;
3. c. behoud en herstel van de voorkomende natuurlijke waarden;

alsmede voor:

4. d. ondergeschikte extensieve dagrecreatie en kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen;
5. e. kleinschalige natuur- en landschapsontwikkeling;
6. f. voorzieningen zoals groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, ontsluitingswegen en voet- en fietspaden, bruggen, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het bergen van water.

Op deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen, toegestaan in de vorm van:

1. a. terrein- en erfafscheidingen met een maximale bouwhoogte van 1,5 meter;
2. b. (half)verharding.

De voor ‘Bos - Natuur’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. instandhouding, behoud, herstel en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende dan wel daaraan eigen natuur- en landschapswaarden en cultuurhistorische waarden;
2. b. watergangen, sloten en andere waterpartijen en waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals duikers, bruggen en stuwen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen zijn niet toegestaan;
2. b. op de gronden zijn wildrasters toegestaan en mogen terreinafscheidingen met een maximale hoogte van 1 m worden gebouwd.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2. ten behoeve van het bouwen van wildrasters en terreinafscheidingen tot een bouwhoogte van 3 meter, mits de natuur-, landschap- en cultuurhistorische waarden niet worden aangetast, hetgeen aanvrager aan de hand van een advies van een deskundige inzake cultuurhistorie, landschap en natuur dient aan te tonen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;
2. b. perceelsontsluitingen en parkeervoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen zijn niet toegestaan;
2. b. andere bouwwerken.

met dien verstande dat:

3. c. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan in de tabel is aangegeven:

   ander bouwwerk	voor de voorgevel hoofdgebouw	achter de voorgevel hoofdgebouw
   vlaggenmasten	8 meter	8 meter
   perceelafscheidingen	1 meter	2 meter
   overige andere bouwwerken	1 meter	2 meter

4. d. een overkapping boven de voordeur is toegestaan, mits:
   1. 1. de breedte maximaal 120% bedraagt van de breedte van de entreepartij;
   2. 2. de horizontale diepte niet meer dan 1,50 meter bedraagt, gemeten uit de voorgevel van het gebouw waaraan wordt aangebouwd;
   3. 3. het om een open constructie zonder zijwanden gaat;
   4. 4. de bouwhoogte niet meer dan 3 meter bedraagt.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. al dan niet met een beroep of bedrijf aan huis;

met de daarbij behorende:

3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. tuinen, erven en ontsluitingsverhardingen;
5. e. bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken;
6. f. overige voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 6.2.1 onder c teneinde een hogere goothoogte bij de woning toe te staan tot maximaal 6 meter, indien dit om ruimtelijke/architectonische redenen gewenst is en nadat de Welstandscommissie om een schriftelijk advies gevraagd is;
2. b. lid 6.2.2 onder c teneinde een hogere goothoogte van bijbehorende bouwwerken toe te staan tot maximaal 6 meter, indien dit om ruimtelijke/architectonische redenen gewenst is en nadat de Welstandscommissie om een schriftelijk advies gevraagd is;
3. c. lid 6.2.1 onder c om een grotere inhoudsmaat van een woning toe te staan, met inachtneming van het volgende:
   1. 1. de inhoud van de woning mag vergroot worden tot ten hoogste 800 m³;
   2. 2. de vergroting van de woning dient binnen het bestemmingsvlak plaats te vinden;
   3. 3. de aanvrager dient aan de hand van een door een deskundige op te stellen advies aan te tonen, dat wordt voldaan aan het in dit lid bepaalde.

Voor het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. het gebruik als bedoeld in 6.1 onder a ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen 1' is uitsluitend toegestaan:
   1. 1. indien het erfinrichtingsplan, zoals opgenomen in bijlage 1 bij de regels, binnen één jaar na aanvang van de bouwwerkzaamheden, is aangelegd en in stand wordt gehouden;
   2. 2. indien de kleinschalige natuurontwikkeling, zoals opgenomen in bijlage 2 bij de regels, onderhouden is en blijft.
2. b. Het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken dient functioneel ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw, dus te gebruiken voor functies zoals garage, stalling, hobbyruimte, bergruimte, kas, huisdierenverblijf, en voor een aan huis gebonden bedrijf of beroep;
3. c. Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mogen worden gebruikt ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis, met dien verstande dat:
   1. 1. de woonfunctie daardoor niet mag worden verdrongen en maximaal 50 m² van het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken voor de bedoelde activiteiten mag worden gebruikt;
   2. 2. het beroep- of bedrijf aan huis door de hoofdbewoner wordt uitgeoefend;
   3. 3. in het kader van een beroep of bedrijf aan huis mogen maximaal 2 personen in de woning werkzaam zijn;
   4. 4. uitsluitend beroeps- en bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis in bijlage 3 er geen horeca of detailhandel wordt uitgeoefend, met uitzondering van beperkte verkoop als ondergeschikte nevenactiviteit van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit;
   5. 5. door de bedrijvigheid geen onevenredige vergroting van de verkeers- en parkeerdruk optreedt, met dien verstande dat, behoudens in- en uitladen, geen bedrijfsmatige activiteiten in het openbaar gebied rond de betreffende kleinschalige bedrijvigheid mogen plaatsvinden;
   6. 6. er geen reclame wordt gemaakt aan of bij het pand, met uitzondering van een klein bord, met een maximale oppervlakte van 0,5 m², voor de mededeling van het beroep, de openingstijden etc.
4. d. voor het parkeren dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen.

De voor 'Waarde - Archeologie - Hoge verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van een gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde, waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie - Hoge verwachting' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie - Hoge verwachting' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie - Lage verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van een gebied met lage archeologische verwachtingswaarde, waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie - Lage verwachting' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie - Lage verwachting' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van een gebied met middelhoge archeologische verwachtingswaarde, waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 meter bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 meter bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 meter bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO) op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd

kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:

1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt;
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in artikel 17.1 in de regels van dit plan niet van toepassing.

Daar waar volgens deze regels woningen, bedrijfswoningen en bedrijfsgebouwen zijn toegestaan, mag tevens onderkelderd worden. Voor het bouwen onder een gebouw gelden de volgende regels:

1. a. verticale bouwdiepte mag maximaal 3,3 meter bedragen;
2. b. het deel van de kelder, dat verder reikt dan het oppervlak van het gebouw vanaf peil wordt meegeteld bij de oppervlaktebebouwing en bedraagt niet meer dan de maxima zoals deze zijn gesteld in de daar voorkomende bestemming;
3. c. de voorzieningen voor de toetreding van daglicht mogen maximaal 1 meter uit de gevel van de kelder worden gebouwd;
4. d. toelaatbaar zijn uitsluitend ondergrondse ruimten, die een functionele eenheid vormen met de ter plaatse toegestane functies, zoals (huishoudelijke) bergruimten, parkeerruimten en fietsenstallingen.

Parkeervoorzieningen kunnen gerealiseerd worden in een kelder, mits de parkeervoorziening binnen het bouwvlak wordt gerealiseerd.

1. a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maatvoering en situering van gebouwen gelden de bouwregels, zoals die onder de bestemmingen en algemene bouwregels in artikel 52 zijn voorgeschreven, dan wel de bestaande overschrijding daarvan, zoals deze op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen;
2. b. Het bepaalde in lid 11.5 onder a. geldt niet voor bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1. a. Van een gebouw waarvoor geen bouwvlak is opgenomen en waarvan de maximum goothoogte is bepaald, mag geen deel uitsteken buiten de denkbeeldige vlakken, die de denkbeeldige verticale vlakken waarin de twee langste gevels van het bouwwerk liggen onder een hoek van 142° snijden ter hoogte van de maximum goothoogte. Deze bepaling is niet van toepassing op ondergeschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, dakkapellen en goten en op bebouwing in bouwvlakken met de bestemming “Agrarisch met waarden” als bedoeld in artikel 3( zie figuur in lid 11.7: figuur maximale goothoogte);
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot het uiterlijk, de afmeting en de plaatsing van dakkapellen.

Onverminderd het bepaalde in artikel 59 (Overgangsrecht) is het verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemmingen.

Als strijdig gebruik wordt in ieder geval aangemerkt:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, tenzij dit gebruik als zodanig uitdrukkelijk is toegestaan in of krachtens het plan;
2. b. het gebruik van onbebouwde gronden buiten het bouwvlak met de bestemming waar niet mag worden gebouwd, als stand- of ligplaats van onderkomens, en als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met de verwerkelijking of het beheer van de bestemming;
3. c. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken als zelfstandige woning of afhankelijke woonruimte;
4. d. het gebruik van mantelzorgwoningen, bed & breakfastkamers, kampeerboerderijen, zomer- en recreatiewoningen, stacaravans, kampeermiddelen en voor verblijfsrecreatie bedoelde gebouwen voor permanente bewoning.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'geluidzone - weg' mogen in afwijking van Hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels', geen nieuwe woningen of andere geluidgevoelige gebouwen worden gebouwd, geluidsgevoelige ruimten worden ingericht of gronden in gebruik worden genomen, waardoor die aangemerkt kunnen worden als een geluidgevoelig object, tenzij:

1. a. uit akoestisch onderzoek blijkt, dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden;
2. b. de geluidgevoelige ruimten in de woningen of andere geluidgevoelig objecten zodanig worden vernieuwd, veranderd of vergroot dat:
   1. 1. daarbij de afstand tot de weg niet wordt verkleind of;
   2. 2. de geluidbelasting vanwege treinverkeer op de gevels van de woning of de geluidgevoelige ruimte niet hoger zal zijn dan de geldende voorkeursgrenswaarde of;
3. c. het bevoegd gezag is bevoegd een omgevingsvergunning te verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 13.1 sub a ten behoeve van de bouw of uitbreiding van een woning of ander geluidgevoelig object, met dien verstande, dat de geluidbelasting op de gevels van geluidgevoelige objecten vanwege het wegverkeerslawaai niet hoger zal zijn dan de verkregen of daarbij te verkrijgen hogere grenswaarde;
4. d. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen teneinde nieuwe woningen of andere geluidgevoelige gebouwen mogelijk te maken binnen de geluidzone – weg, met inachtneming van het volgende:
   1. 1. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
   2. 2. de nieuwe situering dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn; er mogen geen beperkingen voor omliggende, bestaande (agrarische) bedrijven optreden (dit betreft zowel de bestaande bedrijfsvoering als de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden);
   3. 3. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag niet hoger zijn dan een vastgestelde hogere grenswaarde.

1. a. ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'geluidzone - spoor' mogen in afwijking van Hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels', geen nieuwe woningen of andere geluidgevoelige gebouwen worden gebouwd, geluidsgevoelige ruimten worden ingericht of gronden in gebruik worden genomen, waardoor die aangemerkt kunnen worden als een geluidsgevoelig object, tenzij:
   1. 1. uit akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden;
   2. 2. de geluidsgevoelige ruimten in de woningen of andere geluidsgevoelig objecten zodanig worden vernieuwd, veranderd of vergroot dat:
      • daarbij de afstand tot de weg niet wordt verkleind of;
      • de geluidbelasting vanwege treinverkeer op de gevels van de woning of de geluidsgevoelige ruimte niet hoger zal zijn dan de geldende voorkeursgrenswaarde;
2. b. het bevoegd gezag is bevoegd een omgevingsvergunning te verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 13.2 sub a ten behoeve van de bouw of uitbreiding van een woning of ander geluidsgevoelig object, met dien verstande dat de geluidbelasting op de gevels van geluidgevoelige objecten vanwege het spoorweglawaai niet hoger zal zijn dan de verkregen of daarbij te verkrijgen hogere grenswaarde;
3. c. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen teneinde nieuwe woningen of andere geluidgevoelige gebouwen mogelijk te maken binnen de geluidzone – spoorweg, met inachtneming van het volgende:
   1. 1. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
   2. 2. de nieuwe situering dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn; er mogen geen beperkingen voor omliggende, bestaande (agrarische) bedrijven optreden (dit betreft zowel de bestaande bedrijfsvoering als de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden);
   3. 3. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag niet hoger zijn dan een vastgestelde hogere grenswaarde.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan, mits dit stedenbouwkundig acceptabel wordt geacht:

1. a. voor het overschrijden van bouwgrenzen, mits de overschrijding niet meer dan 2 meter bedraagt;
2. b. voor het overschrijden van voorgeschreven maten en percentages tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
3. c. voor het toestaan van bijzondere dakvormen;
4. d. voor het bouwen van portieken, liftschachten en stedenbouwkundige accenten;
5. e. voor de bouw van niet voor bewoning bestemde bouwwerken bij een woning voor de stalling van scootmobielen of daaraan gelijk te stellen vervoersmiddelen, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 3 meter en de oppervlakte niet meer dan 10 m² mag bedragen;
6. f. voor het plaatsen van beeldende kunstwerken met een maximale bouwhoogte van 5 meter.
7. g. voor een grotere inhoudsmaat van een bedrijfswoning, met inachtneming van het volgende:
   1. 1. de inhoud van de bedrijfswoning mag vergroot worden tot ten hoogste 800 m³;
   2. 2. de vergroting van de woning vindt binnen het bestemmingsvlak plaats.

Er wordt niet afgeweken als bedoeld in lid 14.1, indien daardoor afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van dit bestemmingsplan teneinde in woningen een kangoeroewoning toe te staan, met dien verstande dat:

1. a. de kangoeroewoning deel uitmaakt van een grotere woning, maar als zelfstandige wooneenheid is aan te merken en daarmee fysiek één geheel vormt;
2. b. de kangoeroewoning geen eigen woonadres krijgt;
3. c. per eengezinshuis maximaal één kangoeroewoning is toegestaan;
4. d. het geheel van de oorspronkelijke woning/kangoeroewoning past binnen de maatvoering van de woning, zoals die is opgenomen in de bouwvoorschriften van het bestemmingsplan;
5. e. de voor de kangoeroewoning benodigde parkeervoorzieningen op eigen erf wordt gerealiseerd, zulks conform de gemeentelijke parkeernormen;
6. f. ten behoeve van de afwijking een ruimtelijke onderbouwing wordt ingediend;
7. g. de woonoppervlakte van de kangoeroewoning maximaal 30% van de totale woonoppervlak bedraagt;
8. h. de kangoeroewoning slechts wordt toegestaan onder de bij de omgevingsvergunning te stellen verplichting, dat de aanvrager schriftelijk verklaart te voldoen aan het bepaalde in dit lid.

Burgemeester en wethouders kunnen de begrenzing van bestemmings- en bouwvlakken wijzigen, zodanig dat de geldende oppervlakte van de bij de wijziging betrokken vlakken en zones niet meer dan 20% wordt verkleind of vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen voor het toepassen van de gemeentelijke parkeernorm het bestemmingsplan, voor wat betreft artikel 1 onder 1.37, wijzigen voor zover dit nodig is in verband met een nieuwe door de gemeenteraad vastgestelde gemeentelijke parkeernota.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het wijzigingsplan Ferdinand Huycklaan tussen 9 en 11 en Peter van den Breemerweg 6'.

Aanleiding is het voornemen van de gemeente Amersfoort om 11 hectare aan agrarische gronden die horen bij het agrarische bedrijf aan de Peter van den Breemerweg 6 te kopen en een natuurbestemming te geven. Dit gebeurt in het kader van de aanleg van een ecologische verbindingszone op de grens met Amersfoort, tussen de Eem en de Birkstraat. De 11 hectare aan agrarische gronden die door de gemeente Amersfoort worden opgekocht liggen noordelijk van het plangebied, tussen de Peter van den Breemerweg, de A.P. Hilhorstweg en de Melksteeg.

De initiatiefnemer is daarom voornemens de bedrijfsactiviteiten aan de Peter van den Breemerweg 6 te beëindigen en de bedrijfsbebouwing te slopen. De bedrijfswoning aan de Peter van den Breemerweg 6 blijft wel behouden en krijgt een woonfunctie. In het kader van de Ruimte voor ruimte-regeling wil de initiatiefnemer een nieuwe woning bouwen op het perceel tussen de Ferdinand Huycklaan 9 en 11 en natuur ontwikkelen op het kadastrele perceel 799 dat rondom de Peter van den Breemerweg 6 ligt. Met dit bestemmingsplan worden bestemmingen gewijzigd op twee locaties in het buitengebied ten oosten van Soest. Het betreft een ontwikkeling gebaseerd op de Ruimte voor ruimte-regeling.

Om bovenstaande ontwikkelingen mogelijk te maken zijn verschillende bestemmingswijzigingen nodig:

1. 1. het verwijderen van het agrarisch bouwvlak aan de Peter van den Breemerweg 6, met uitzondering van het deel waarop de bestaande bedrijfswoning staat;
2. 2. aanpassing van de bestemming van het resterende bouwvlak, waarop de bedrijfswoning staat, van 'Agrarisch met waarden' naar 'Wonen';
3. 3. aanpassing van de bestemming 'Agrarisch met waarden' naar 'Bos - Natuur' op de gronden die aan de Peter van den Breemerweg 6 niet de bestemming ' Wonen' krijgen;
4. 4. aanpassing van de bestemming van het perceel tussen de Ferdinand Huycklaan 9 en 11 van 'Agrarisch met waarden' naar 'Wonen' met een bouwvlak en een stuk van 'Agrarisch met waarden' naar 'Tuin'.

Om een compensatiewoning te mogen bouwen met de Ruimte voor ruimte-regeling op basis van sloop geldt een ondergrens van 1000 m². De te slopen oppervlakte aan bedrijfsgebouwen is met 633 m² lager dan de ondergrens van 1000 m² die in de Ruimte voor ruimte-regeling is bepaald. De verordening biedt ruimte om af te wijken van deze ondergrens indien dat leidt tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. In verband met de ruimtelijke kwaliteitsverbetering die met de beoogde kleinschalige natuurontwikkeling en de afbraak van de schuren wordt gerealiseerd, kan worden onderbouwd dat er met deze ontwikkeling sprake is van goede ruimtelijke ordening. Om de beschreven ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel aan de Peter van den Breemerweg 6 (oostelijke deel van het plangebied) en het perceel tussen de Ferdinand Huycklaan 9 en 11 (westelijke deel van het plangebied). In figuur 1.1 is de ligging van deze twee percelen op een luchtfoto weergegeven. Alle percelen liggen in het landelijk gebied aan de oostkant van de gemeente Soest, tussen de kernen Soest en Amersfoort.

Figuur 1.1 - Ligging van de twee deelgebieden binnen het plangebied (ondergrond: Google Earth)

Ter plaatse van de twee locaties geldt het bestemmingsplan Landelijk Gebied van de gemeente Soest, vastgesteld op 19 december 2013.

In dit bestemmingsplan is voor het oostelijke deel van het plangebied ter plaatsen van het perceel aan de Peter van den Breemerweg de bestemming 'Agrarisch met waarden' opgenomen, tevens zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - Hoge verwachting', 'Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting' en 'Waarde - Archeologie - Lage verwachting' opgenomen voor delen van de gronden.

Het bouwvlak ligt in zijn geheel in de geluidszone van het spoor en deels in de geluidszone van de Peter van den Breemerweg. Het meest westelijke hoekje van het perceel waar natuur wordt ontwikkeld ligt geluidszone industrie.

Figuur 1.2 - Planologische situatie ter plaatsen van het oostelijke deel van het plangebied.

Voor het perceel tussen de Ferdinand Huycklaan 9 en 11 geldt eveneens de bestemming 'agrarisch met waarden', maar zonder bouwvlak. Op het perceel ligt de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie' met een middelhoog verwachtingsniveau.

Figuur 1.3 - Planologische situatie ter plaatsen van het westelijke deel van het plangebied.

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, de regels en een verbeelding. De toelichting is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2: Beschrijving ontwikkeling. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de huidige situatie en de beoogde ontwikkeling;
• hoofdstuk 3: Beleidskader. In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling aan nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid getoetst;
• hoofdstuk 4: Omgevingsaspecten. Hierin wordt de ontwikkeling getoetst op het gebied van de relevante omgevingsaspecten;
• hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving;
• hoofdstuk 6: Economische uitvoerbaarheid;
• hoofdstuk 7: Maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Peter van den Breemerweg 6

Het perceel aan de Peter van den Breemerweg 6 ligt in een driehoek met direct oostelijk de gemeente en de stad Amersfoort, in het zuidwesten de spoorweg Amersfoort-Baarn en noordelijk de Peter van den Breemerweg. Het perceel maakt onderdeel uit van Nationaal Landschap Arkenheem-Eemland.

Het agrarisch bedrijf op het perceel omvat één bedrijfswoning en drie bedrijfsgebouwen, waarvan er één aan de overzijde van de Peter van den Breemerweg ligt. Deze zijn ontsloten op de Peter van den Breemerweg met een toerit van ongeveer 50 meter. Daarnaast bevinden zich op het terrein een oude hooiberg, een kuilplaat met opslag voor kuilvoer, enkele kleine schuren, verharding en bosschages. Op de veldschuur aan de overzijde van de weg na ligt alle bebouwing in het agrarisch bouwvlak (figuur 2.1).

Figuur 2.1 - Luchtfoto van het perceel aan de Peter van den Breemerweg 6

Figuur 2.2 - Foto's van de bedrijfsgebouwen en opslaglocaties op het perceel aan de Peter van den Breemerweg 6 die worden afgebroken, met uitzondering van de veldschuur (nummer 4) die gehandhaafd blijft. De nummers corresponderen met de nummers op de luchtfoto (figuur 2.1).

Ferdinand Huycklaan 9 en 11

Het perceel tussen de Ferdinand Huycklaan 9 en 11 ligt aan de dorpsrand van Soest, in een oud bebouwingslint. De naastgelegen percelen - huisnummers 9 en 11 - liggen resp. ten noorden en ten zuiden van het perceel en zijn voorzien van een woonbestemming. Net als deze naastgelegen percelen ligt het perceel net buiten Nationaal Landschap Arkenheem-Eemland. Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden' en betreft grasland, met achterin (aan de oostgrens van het perceel) een rij elzenbomen met struikgewas.

Figuur 2.3 - Luchtfoto van het perceel tussen de Ferdinand Huycklaan 9 en 11

Figuur 2.4 - Foto van het perceel tussen de Ferdinand Huycklaan 9 en 11, genomen vanaf de Ferdinand Huycklaan.

Peter van den Breemerweg 6

In de nieuwe situatie blijft op het perceel aan de Peter van den Breemerweg 6 alleen de voormalige bedrijfswoning met de nieuwe bestemming 'Wonen' gehandhaafd. Ook de bestaande inrit naar het erf en de woning blijft bestaan. De overige bedrijfsbebouwing, verharding en opgeslagen materialen worden verwijderd (zie figuur 2.1 en 2.2). In totaal gaat het om de sloop van 633 m² aan bedrijfsbebouwing (zie tabel 2.1).

Op de agrarische gronden ten noorden die zijn gekocht door de gemeente Amersfoort wordt een ecologische verbindingszone ontwikkeld. Op de gronden die nog in bezit zijn van de initiatiefnemer wordt het bouwvlak verkleind tot de voormalige bedrijfswoning en bestemd als 'Wonen'. De overige gronden worden omgezet van de bestemming 'Agrarisch met waarden' naar 'Bos - Natuur' en landschappelijk ingericht, zodat de nieuwe natuur aansluit op de ecologische verbindingszone van Amersfoort. Per saldo neemt op het perceel daarmee ruimtelijke kwaliteit aan de rand van Nationaal landschap Arkenheem-Eemland toe.

Tabel 2.1 - Berekening oppervlakte te slopen bedrijfsbebouwing. De nummers corresponderen met de nummers op figuur 2.1 en 2.2.

Ruimtelijke kwaliteitsverbetering

Met het initiatief wordt de ruimtelijke, landschappelijke en ecologische kwaliteit van het gebied versterkt. De betreffende gronden liggen op de overgang van het open polderlandschap van Eemland naar het slagenlandschap wat zich op de iets hogere gronden richting Utrechtse Heuvelrug bevindt. Het hoort bij de oude ontginning Isselt ten opzichte van de iets westelijker gelegen en latere ontginning De Birkt. Kenmerkend zijn hier de elzenhouten haksingels en de brede, soms wat grillig lopende perceelsranden. Naast elzen is er een grote variatie van andere struiken in de singels: meidoorn, sleedoorn, kamperfoelie, wilg en es. Regelmatig lopen er enkele reeën rond.

Initiatiefnemers hebben 11 hectare aan agrarische gronden direct ten noorden van het perceel, langs de gemeentegrens met Amersfoort, verkocht aan de gemeente Amersfoort. De gemeente Amersfoort is voornemens op deze en andere aangekochte gronden een ecologische verbindingszone te creëren langs de rand van de stad, tussen de Eem en de Birkstraat.

Met de verkoop van deze gronden is de bedrijfslocatie aan de Peter van den Breemerweg niet meer van nut voor het bedrijf. De bedrijfsactiviteiten worden beëindigd en de bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Door de sloop van de 633 m² aan bedrijfsbebouwing en het behoudt van de bosschages en de natuurontwikkeling op het perceel wordt de ecologische waarde van het gebied versterkt. Naast de genoemde bedrijfsbebouwing verdwijnen met deze ontwikkeling ook de opslag van onder andere kuilbalen en de verharding op het terrein. De landschappelijke verrommeling neemt hierdoor af. De sanering van de bebouwing op het terrein en de ontwikkeling van natuur op het perceel dragen bij aan de landschappelijke versterking van de ecologische verbindingszone Coelhorst-Brinkhoven.

In overleg met de gemeente is besloten om de veldschuur noordelijk van het perceel aan de Peter van den Breemerweg niet mee te nemen in de afbraak. Dit voormalige bedrijfsgebouw van 130m2 is geschikt voor de huisvesting van onder andere uilen en vleermuizen. Het gebouw zal in de nieuwe situatie niet voor bedrijfsdoeleinden worden gebruikt, maar worden afgesloten ten behoeve van de natuurlijke waarden ter plaatse.

Landschappelijke inpassing

In aansluiting op en op basis van de hierboven genoemde overwegingen en maatregelen is een landschappelijke schets gemaakt, die laat zien welk landschappelijk effect de ontwikkeling ter plaatse van de Peter van den Breemerweg 6 heeft. Deze schets is opgenomen in bijlage 1 een uitsnede ervan is opgenomen in figuur 2.5. Op het kadastrale perceel met nr 799 van de initiatiefnemer wordt nieuwe natuur ontwikkeld die aansluit bij de ecologische verbindingszone Coelhorst-Brinkhoven. Op dit perceel wordt circa 5.700 m² nieuwe natuur ontwikkeld. Door middel van deze ruimtelijke kwaliteitsverbetering en de sloop van de 633 m² aan bedrijfsgebouwen op de Peter van den Breemerweg 6 wordt voldaan aan de voorwaarden van de provincie voor de Ruimte voor ruimte-regeling, zodat op de Ferdinand Huycklaan een nieuwe woning kan worden gerealiseerd.

De elzen en eiken die al aanwezig zijn op het perceel blijven behouden. De aanleg van de natuurontwikkeling op de Peter van den Breemerweg 6bestaat uit de aanleg en herstel van de volgende natuur-/landschapselementen:

• aanleg van een bosje in de meest westelijke hoek van het perceel;
• aanleg van een poel/brede sloot op de voormalige perceelscheiding met kruidenrijke oevers;
• aanleg van een houtsingel/struweel langs de spoorlijn;
• hertstel van de eiken oprijlaan naar de boerderij.

Voor de aanleg van de beplanting op het perceel wordt gebruik gemaakt van potentieel natuurlijke vegetatie. De poel wordt ingericht met een flauwe oever op de zonkant en krijgt voldoende diepte, zodat de poel een meerwaarde vormt voor de amfibieën. Daarnaast betreft het grasland een kruidenrijk grasland.

Figuur 2.5 - Natuurontwikkeling perceel Peter v.d. Breemerweg 6.

Ferdinand Huycklaan 9 en 11

De nieuwe situatie op het perceel tussen de Ferdinand Huycklaan 9 en 11 houdt in dat er een woning wordt gebouwd op een nieuw te bestemmen bouwvlak. De nieuwe woning wordt landschappelijk goed ingepast in het bestaande lint, op basis van de voorwaarden die in de Gebiedsvisie Landelijk Gebied worden gesteld. Daarbij is gekozen voor een maximale goot- en bouwhoogte van resp. 3 en 7 meter. Deze maatvoering sluit stedenbouwkundig goed aan bij de directe omgeving. Aangezien de woning wordt gerealiseerd op een smal perceel tussen twee bestaande woonbestemmingen, is de impact op het aangrenzende open landschap van het Eemland hier minimaal. Ook de ruimtelijke impact van de 'verdichting' van de Ferdinand Huycklaan, die als dorpsrandzone een landelijke sfeer en uitstraling heeft, is op deze locatie relatief beperkt.

Landschappelijke inpassing

In aansluiting op en op basis van de hierboven genoemde overwegingen en maatregelen is een landschappelijke schets gemaakt, die laat zien hoe de woning aan de Ferdinand Huycklaan landschappelijk en stedenbouwkundig wordt ingepast. Deze is opgenomen in bijlage 2 en is verbeeld op figuur 2.6.

Figuur 2.6 - Landschappelijk schets.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte; Barro

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Deze 14 nationale belangen zijn:

1. Rijksvaarwegen;

2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;

3. Kustfundament;

4. Grote rivieren;

5. Waddenzee en waddengebied;

6. Defensie;

7. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen;

8. Elektriciteitsvoorziening;

9. Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;

10. Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur);

11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;

12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);

13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;

14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Conclusie

De ontwikkelingen die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt raken geen van bovenstaande rijksbelangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor deze ruimtelijke onderbouwing.

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Ruimtelijke Verordening 2013-2028 (herijking 2016)

De provinciale structuurvisie omvat de visie van de Provincie Utrecht op toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. De daaraan gekoppelde verordening omvat bijbehorende regels met betrekking tot ruimtegebruik en ruimtelijke ontwikkelingen, die ook doorwerken voor lagere overheden. De filosofie 'lokaal wat kan, regionaal wat moet' staat in beide beleidsdocumenten centraal. De structuurvisie en de verordening zijn beide in 2016 herijkt.

Het provinciaal beleid maakt onderscheid tussen ruimtelijke mogelijkheden in stedelijke gebieden en in het landelijk gebied daarbuiten. Het voornaamste uitgangspunt daarbij is dat verstedelijking in beginsel binnen het stedelijk gebied plaatsvindt. Deels om door concentratie van functies vitale dorpen en steden te behouden, maar ook om op dit manier het landelijk gebied te ontzien. In het landelijk gebied is verstedelijking daarom uitsluitend in bepaalde situaties en onder strikte voorwaarden mogelijk, zoals vastgelegd in de verordening.

Voor voorliggend bestemmingsplan is hoofdstuk 3 van de verordening 'Landelijk gebied, verstedelijkingsverbod en uitzonderingen' het meest van belang. Hierin is in artikel 3.2 de basisregel vastgelegd dat 'een ruimtelijk plan geen bestemmingen en regels bevat die verstedelijking toestaan'. Het artikel vervolgt met een opsomming van regelingen waarmee onder voorwaarden alsnog ruimte kan worden geboden voor vormen van verstedelijking. Enkele situaties waarbij er onder voorwaarden mogelijkheden zijn voor vormen van verstedelijking, zijn in het geval van bebouwingsenclaves- en linten, bestaande niet-agrarische bedrijven, algehele agrarische bedrijfsbeëindiging of bedrijfsverplaatsing en in kernrandzones. De bijbehorende voorwaarden zijn per situatie verschillend. Als rode draad geldt in alle gevallen dat de specifieke vorm van verstedelijking ter plaatse een kwalitatieve verbetering vormt, geen afbreuk doet aan de gebiedseigen waarden en geen belemmering vormt voor omliggende functies.

Naast de regelgeving omtrent verstedelijking in relatief algemene zin, is uit de verordening in het bijzonder artikel 3.9 t/m 3.11 over algehele agrarische bedrijfsbeëindiging of bedrijfsverplaatsing relevant voor voorliggend bestemmingsplan. In deze artikelen staat vastgelegd dat als er sprake is van beëindiging of verplaatsing, een functiewijziging mogelijk is van het agrarisch bouwperceel.

Artikel 3.11 bevat de Ruimte voor ruimte-regeling en staat de bouw van een nieuwe woning of woningen toe indien bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Doel van de 'sloopeis' is niet alleen het verminderen van de bebouwing in het landelijk gebied, maar ook het voorkomen dat bebouwing achterblijft die ruimtelijk ongewenst gebruik uitlokt. Het aantal woningen dat kan worden toegestaan is afhankelijk van de sloopeis, waarbij afwijking van de genoemde maatvoering mogelijk is als dat leidt tot meer ruimtelijke kwaliteit. Hierbij kan worden gedacht aan:

• herstel van landschapselementen
• versterking van de cultuurhistorische hoofdstructuur (agrarisch cultuurlandschap);
• realisering van extra natuur binnen de Groene contour;
• oplossingen voor de wateropgave;
• realisering van wandel- en recreatiemogelijkheden;
• verbetering van het woonmilieu in een aangrenzende kern;
• sanering van niet-grondgebonden veehouderij uit de nabijheid van een natuurgebied (EHS).

De nieuw te bouwen woning is gehouden aan voorwaarden die in artikel 3.4 over woningen in landelijk gebied zijn bepaald. De verordening stelt dat de nieuw te bouwen woning moet worden gesitueerd op de voormalige bedrijfskavel, waarvan kan worden afgeweken indien wordt aangetoond dat situering op een andere locatie in het landelijk gebied aanmerkelijk meer bijdraagt aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, zoals in een kernrandzone.

Naast de regelgeving omtrent verstedelijking, is uit de verordening ook het onderwerp landschap (artikel 1.8) relevant, gezien de ligging van het perceel aan de Peter van den Breemerweg in Nationaal Landschap Arkenheem-Eemland. In artikel 1.8 van de verordening is vastgelegd dat bij ruimtelijke plannen in de landschappelijke kernkwaliteiten beschermd en waar mogelijk versterkt worden. Voor Eemland zijn in de verordening de volgende kernkwaliteiten opgenomen:

1. 1. extreme openheid;
2. 2. slagenverkaveling;
3. 3. veenweidekarakter;
4. 4. historie van de Zuiderzee;
5. 5. Grebbelinie;
6. 6. overgangsgebieden (bij Eemnes, Soest en Amersfoort).

Deze kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van Eemland verschillende accenten, waar nader op in wordt gegaan in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen. Bij ontwikkelingen in het landschap van Eemland is het vooral van belang dat de open ruimte behouden en versterkt wordt. Dit betekent behoud van een continue open ruimte langs de Eem, van Randmeer tot Amersfoort. Bij ontwikkelingen kan de openheid versterkt worden door verplaatsing van bebouwing, begroeiing of andere opgaande elementen. Nieuwe bebouwing vestigt zich bij voorkeur in randzones of in bestaande linten, waarbij deze laatste wel transparant moeten blijven.

Figuur 3.1 - Deelkaart van Nationaal Landschap Arkenheem-Eemland (het lichtblauwe vlak) met daarop de twee deelgebieden binnen het plangebied.

Kwaliteitsgids Utrechtse landschappen en Kwaliteitsgids Eemland

De provincie Utrecht heeft voor haar hele grondgebied, per landschap, kwaliteitsgidsen opgesteld. Het doel van deze kwaliteitsgidsen is tweeledig. Enerzijds worden hierdoor kernkwaliteiten van het Utrechtse landschap concreet gemaakt, zodat iedereen begrijpt over welke elementen het gaat. Anderzijds wordt hierdoor inspiratie en houvast geboden over het omgaan met ontwikkelingen, zodat de kernkwaliteiten voor de toekomst zijn zeker gesteld en zelfs beter beleefbaar worden.

Op het plangebied is de kwaliteitsgids Eemland van toepassing. In de kwaliteitsgids Eemland is de versterking van de openheid een belangrijke ambitie, met bijzondere aandacht voor de randen van de openheid. Voor voorliggend bestemmingsplan is met name de ambitie 'versterking van de openheid' relevant, die onder meer is uitgewerkt in het transparant houden van de boerderijlinten in Eemland. Bij bedrijfsbeëindiging dient de bedrijfsbebouwing van het erf te worden afgebroken en het erf verkleind. Eventuele nieuwbouw vanuit de Ruimte voor ruimte-regeling moet bij voorkeur in de dorpen, achter de randen van de openheid plaatsvinden.

Toetsing en conclusie

In de Ruimte voor ruimte-regeling zoals opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening wordt de bouw van een nieuwe woning of woningen toegelaten indien bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De ondergrens van de sloopeis ligt voor de bouw van één woning op 1000 m², terwijl de totale sloop van bedrijfsbebouwing aan de locatie Peter van den Breemerweg 6 in totaal 633 m² bedraagt. In overleg met de gemeente is besloten om de veldschuur noordelijk van het perceel aan de Peter van den Breemerweg 6 niet mee te nemen in de afbraak. Dit voormalige bedrijfsgebouw van 133 m² is geschikt voor de huisvesting van onder andere uilen en vleermuizen. Het gebouw zal in de nieuwe situatie niet voor bedrijfsdoeleinden worden gebruikt, maar worden afgesloten ten behoeve van de natuurlijke waarden ter plaatse. Het betreft daardoor een sanering van 766,36 m² bedrijfsgebouwen.

De verordening biedt echter ruimte om af te wijken van deze ondergrens indien dat leidt tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Met de bijdrage aan natuurontwikkeling, sloop van bedrijfsbebouwing en versterking van de landschappelijke en ecologische waarde van het gebied leidt deze ontwikkeling tot een dusdanige verbetering van de ruimtelijke kwaliteit dat daarvoor één woning kan worden teruggebouwd. De in bijlage 1 opgenomen tekening voor de natuurontwikkeling en de in bijlage 2 opgenomen landschappelijke schets geven een indruk van de beoogde situatie op de percelen en de wijze waarop de beoogde ontwikkeling effect heeft op het landschap.

De in het kader van de Ruimte voor ruimte-regeling nieuw te bouwen woning dient volgens de verordening te worden gesitueerd binnen het voormalige bouwkavel, tenzij een andere locatie in het landelijk gebied aanmerkelijk meer bijdraagt aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Door de woning te bouwen aan de Ferdinand Huycklaan tussen nr. 9 en 11 wordt aan deze voorwaarde voldaan. Het situeren van een woning op het betreffende perceel heeft geen nadelige gevolgen voor de openheid in het Eemland, mede omdat het plangebied aan de rand van de kern Soest ligt, buiten de begrenzing van het Nationaal Landschap en tussen twee woonpercelen in. Daarmee wordt de woning ingepast in een bestaand bebouwingslint, tevens de historische bebouwingsrand van Soest. Omdat het een smal perceel betreft tussen twee reeds bebouwde percelen, waarop aan de oostelijke rand enkele bomen en struiken staan, is er geen sprake van inperking van het doorzicht vanaf de Ferdinand Huycklaan naar het Eemland. De landschappelijke inpassing van de nieuwe woning aan de Ferdinand Huycklaan is eveneens opgenomen in bijlage 2.

Ten slotte volgt uit bovenstaande onderbouwing dat de in de Kwaliteitsgids genoemde gebiedswaarden in de Eempolder - 'openheid' en 'transparantie van de bouwlinten' - met deze ontwikkeling worden gerespecteerd en ter plaatse van de Peter van den Breemerweg zelfs versterkt. De voorliggende ontwikkeling past binnen de planologische kaders en draagt bij aan de beleidsdoelen van de provincie.

Structuurvisie 2009-2030 - Een groen en levendig Soest, nu en in de toekomst

De gemeente streeft in haar structuurvisie, zoals de titel reeds duidelijk maakt, naar behoud en versterking van het karakter als groen en levendig dorp. Hoe dat bereikt kan worden, wordt onder andere behandeld aan de hand van gewenste en benodigde functies en waar deze ruimtelijk opgevangen kunnen worden. In aansluiting op het provinciaal beleid ligt daarbij de nadruk op concentratie van functies in het stedelijk gebied en behoud van landschappelijke kwaliteiten in het landelijk gebied. De structuurvisie

De structuurvisie focust zich hoofdzakelijk op ontwikkelingen in en om het dorp Soest. Het buitengebied heeft in de inventarisatie, analyse, visie en uitvoeringsparagraaf slechts een marginale rol. In de ruimtelijke analyse wordt de dorpse lintbebouwing aan de oostelijke rand van Soest genoemd, met de constatering dat vanuit dit lange lint op een aantal plekken aan beide zijden direct het landschap in gekeken worden. Een dergelijke transparantie wordt voor een kern met de omvang van Soest als een unieke eigenschap getypeerd.

Gebiedsvisie Landelijk Gebied Soest 2030

De Gebiedsvisie Landelijk Gebied Soest 2030 vormt een integrale visie op toekomstige ontwikkelingen in het landelijk gebied. Gebaseerd op de trends in de agrarische sector, waar bedrijven op termijn ofwel (moeten) kiezen voor schaalvergroting of voor verbreding van de activiteiten, kunnen in het landelijk gebied zeer uiteenlopende ruimteclaims worden verwacht. Dit, in combinatie met de wens om de landschappelijke kwaliteit en diversiteit te beschermen en versterken, vraagt om een visie op toekomstige ontwikkelingen. De visie onderscheidt daarbij verschillende gebieden, die ieder afzonderlijk hun eigen landschappelijke kwaliteiten kennen en wisselend geschikt zijn voor bepaalde functies.

Ruimte voor ruimte

In de Gebiedsvisie wordt de mogelijkheid genoemd om gebruik te maken van de Ruimte voor ruimte-regeling, uiteraard binnen de voorwaarden die in de Provinciale Ruimtelijke Verordening zijn vastgelegd. Specifiek voor de Eempolder - het gebied waarin of waaraan de beide deelgebieden liggen - zijn in de Gebiedsvisie een aantal voorwaarden als aandachtspunt opgeschreven:

• Alle bestaande voormalige, cultuurhistorisch niet waardevolle, bedrijfsgebouwen met een ondergrens van 1000 m² slopen.
• Eén nieuwe woning van één laag met kap met een maximale inhoudsmaat van 600 m³;
• Bijgebouwen eveneens één laag met kap, ondergeschikt aan het hoofdgebouw, met de maximale oppervlaktemaat van 50 m².

Bij het toevoegen of uitbreiden van woonfuncties wordt de handhaving van de bestaande begrenzing van de bebouwing (de rode contour) als uitgangspunt genomen. Voor onder meer de Ruimte voor ruimte-regeling is er echter, weliswaar op bescheiden schaal, ruimte voor nieuwe woonfuncties buiten de rode contour.

Eempolder

In de Gebiedsvisie wordt verder ingegaan op de beeldkwaliteit van de Eempolder. Daarbij gaat het in de eerste plaats om het behoud van de belangrijkste visueel-ruimtelijke kwaliteiten, namelijk openheid, het agrarische karakter en de karakteristieke slagenverkaveling. Op kavelniveau worden zaken als een sobere en gebiedseigen erfbeplanting, behoud van de verkavelingsmaten, bescheiden gebruik van inrichtingselementen als hekwerken en traditioneel kleurgebruik als aandachtspunten aangemerkt.

Voor een aantal veelvoorkomende ontwikkelingen zijn aandachtspunten geformuleerd. Voor dit plan zijn in de eerste plaats de aandachtspunten bij Ruimte-voor-ruimte van belang, zoals hierboven opgesomd. Bij functieverandering in het algemeen gelden als aandachtspunten:

• Behouden van cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden.
• Oppervlakte overige bedrijfsgebouwen met minimaal 50% reduceren.
• Geen onevenredige toename van verkeer.

Toetsing en conclusie

De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, sluit goed aan op zowel de Gebiedsvisie Landelijk Gebied Soest als op de Structuurvisie 2009-2030. In de Gebiedsvisie Landelijk Gebied Soest is bepaald dat de huidige begrenzing van de bebouwing (rode contour) wordt gehandhaafd, met een uitzondering voor bescheiden woonfuncties in het kader van de Ruimte voor ruimte-regeling. Daarnaast wordt aan de voorwaarden c.q. aandachtspunten voor Ruimte voor ruimte en functieverandering voldaan, met uitzondering van de sloopeis van 1000 m². Dit wordt echter gecompenseerd door de ruimtelijke kwaliteitsverbetering die met de ontwikkeling gepaard gaat en uitgebreid wordt toegelicht in paragraaf 2.2. Tot slot sluit de positie van de nieuwe woning aan de Ferdinand Huycklaan aan bij de ruimtelijke analyse en afweging die in de Structuurvisie wordt gemaakt. Het effect op de transparantie en het doorzicht van het bebouwingslint langs de oude dorpsrand van Soest is marginaal.

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer is er geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. De gemeente Soest heeft de parkeernormen opgenomen in de Nota parkeernormen auto en fiets, 3e herziening, slimmer en beter (vastgesteld 28-9-2017).

Onderzoek en conclusie

Peter van den Breemerweg 6

De woning wordt ontsloten door de Peter van den Breemerweg, een erftoegangsweg buiten de bebouwde kom met een maximum snelheid van 60 km/u. Door de wijziging van bedrijfswoning naar burgerwoning en de sanering van de bedrijfsgebouwen zal er niet of nauwelijks sprake zijn van een verkeerstoename. De parkeerbehoefte wordt opgelost op eigen terrein.

Ferdinand Huycklaan tussen 9 en 11

De nieuwe woning wordt ontsloten op de Ferdinand Huycklaan. Dit is een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met een maximum snelheid van 30 km/u. De verkeerstoename als gevolg van één woning is beperkt en zal opgaan in het heersende verkeersbeeld. De parkeerbehoefte wordt opgelost op eigen terrein.

Toetsingskader

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen of buiten stedelijke ligging. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat L_den (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal. Woningen zijn geluidgevoelige functies waarvoor, indien gelegen binnen de geluidzone van een weg, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden.

Onderzoek en conclusie

Peter van den Breemerweg 6

De bedrijfswoning ondervindt alleen de functiewijziging naar burgerwoning. Bij de wijziging van bedrijfswoning naar burgerwoning is geen sprake van nieuwbouw maar van een functiewijziging. Om onderstaande redenen is geen akoestisch onderzoek noodzakelijk:

• de uiterste grenswaarde van agrarische bedrijfswoningen bedraagt 58 dB. De uiterste grenswaarde voor woningen (vervangende nieuwbouw in buitenstedelijke situaties) bedraagt eveneens 58 dB. De uiterste grenswaarde ligt niet lager dan bij de huidige bestemming;
• het aantal geluidgehinderden in de nieuwe situatie zal niet toenemen. De bewoners wonen er en zullen er blijven wonen;
• de woning wordt niet gesloopt, de stedenbouwkundige opzet zal dus niet wijzigen en de woning komt niet dichter bij de weg te liggen.

Ferdinand Huycklaan tussen 9 en 11

Op het perceel wordt een nieuwe woning mogelijk gemaakt. De nieuwe woning is volgens de Wet geluidhinder (Wgh) een geluidgevoelige functie en moet worden getoetst indien gelegen binnen de geluidzone van gezoneerde wegen. De woning is niet gelegen binnen de geluidzone van gezoneerde wegen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie is de akoestische situatie ten gevolge van het verkeer op de Ferdinand Huycklaan beoordeeld. De Ferdinand Huycklaan heeft een weekdagintensiteit van 342 mvt/etmaal en er geldt een snelheidsregime van 30 km/u. Gezien de afstand van de woning tot de weg zal de richtwaarde van 48 dB, ook gezien de relatief lage verkeersintensiteit, niet worden overschreden. De woning bezit een acceptabel akoestisch leefklimaat.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden.

Onderzoek

Het plangebied is gelegen op een twee locaties in het buitengebied ten oosten van Soest.

Peter van den Breemerweg 6

Ter plaatse van de Peter van den Breemerweg 6 bestaat het voornemen uit het beëindigen van de agrarische activiteiten en het verwijderen van het agrarische bouwvlak. De bestaande bedrijfswoning blijft gehandhaafd, maar wordt omgezet naar een burgerwoning met bouwvlak. Omdat de bestemming wijzigt van een agrarisch naar wonen moet ter plaatse van de woning een goed woon-en leefklimaat worden gegarandeerd. Daarnaast mag de bedrijfsvoering van omliggende bedrijvigheid niet worden geschaad. De omgeving van het plangebied bestaat overwegend uit agrarische gronden, burgerwoningen en bedrijven. Gelet op de diverse functies in de directe omgeving van het plangebied kan het gebied getypeerd worden als 'gemengd gebied' waardoor met 1 afstandsstap kan worden afgeweken van de richtafstanden van de VNG-publicatie.

Ten oosten van het plangebied is het bedrijventerrein De Isselt gelegen. Binnen het terrein grenzend aan het plangebied zijn bedrijven tot milieucategorie 3.2 toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter ten opzichte van een gemengd gebied. In figuur 4.1 is de afstand van de gevel van de woning tot aan de rand van de bestemming bedrijventerrein weergegeven. De afstand bedraagt ca. 92 m. Aan de richtafstand wordt dan ook ruimschoots voldaan.

Figuur 4.1 - Afstand tussen woning Peter van den Breemerweg 6 en bedrijventerrein

Verder zijn in de omgeving geen bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse van het plangebied, of die door de beoogde ontwikkeling worden belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Ferdinand Huycklaan tussen 9 en 11

Ter plaatse van de Ferdinand Huycklaan tussen 9 en 11 wordt de bestemming gewijzigd van 'Agrarisch met waarden' naar 'Wonen' met een bouwvlak. Er wordt een nieuwe woning opgericht. In de omgeving zijn woningen, agrarische bedrijven en bedrijven gelegen. Gelet op de diverse functies in de directe omgeving van het plangebied kan het gebied getypeerd worden als 'gemengd gebied' waardoor met 1 afstandsstap kan worden afgeweken van de richtafstanden van de VNG-publicatie. Op het dichtbijgelegen bedrijventerrein mogen bedrijven zich vestigen tot milieucategorie 2. De richtafstand die hiervoor geldt, is 10 m ten opzichte van een gemengd gebied. Het bedrijventerrein is gelegen op een afstand van circa 65 meter van de op te richten woning. Er wordt voldaan aan de richtafstand van 10 m.

Ter plaatse van de Ferdinand Huycklaan 7 is een bouw- en onderhoudsbedrijf gevestigd. Bouwbedrijven met een bedrijfsoppervlakte kleiner dan 2.000 m² vallen onder milieucategorie 3.1 en hebben in gemengd gebied een richtafstand van 30 m. De afstand tussen Ferdinand Huycklaan 7 en de nog op te richten woning is 47 m Hiermee wordt voldaan aan de richtafstand. De bestemming ter plaatse van de Ferdinand Huycklaan 7 betreft echter Agrarisch met waarden, waarbinnen overeenkomstig het geldende bestemmingsplan een grondgebonden veehouderij is toegestaan. Onder grondgebonden veehouderij wordt verstaan “het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond”. Hier wordt verder op ingegaan in paragraaf 4.4 Geur.

Figuur 4.2 - Afstand tussen beoogde woning Ferdinand Huycklaan en het bedrijventerrein

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de woning aan de Peter van den Breemerweg 6 en (de nog te realiseren) woning aan de Ferdinand Huycklaan sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat de omliggende bedrijven niet in de bedrijfsvoering worden beperkt. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Toetsingskader

Wet geurhinder en veehouderij

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) bevat het beoordelingskader voor geurhinder van veehouderijen die vergunningplichtig zijn op basis van de Wet milieubeheer (Wm). Het beoordelingskader is als volgt:

• voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld (in de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv)) geldt een maximale geurbelasting op een geurgevoelig object;
• voor andere diercategorieën geldt een minimale afstand van de dierenverblijven ten opzichte van geurgevoelige objecten.

Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen concentratiegebieden (conform Reconstructiewet) en niet-concentratiegebieden en tussen situaties binnen de bebouwde kom en buiten de bebouwde kom. De wet beschrijft in artikel 3 de maximale norm voor geurbelasting van een veehouderij ten opzichte van een gevoelig object in vier situaties, deze zijn weergegeven in de tabel 4.1.

Tabel 4.1 Overzicht geurnormen Wgv

Activiteitenbesluit

Per 1 januari 2013 zijn agrarische activiteiten onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit gebracht. In het Activiteitenbesluit zijn voor alle agrarische activiteiten, waaronder akkerbouwbedrijven en veehouderijen, eisen opgenomen. Voor de veehouderijen is aangesloten bij de systematiek uit de Wgv, dat wil zeggen dat in bepaalde gevallen een maximaal toegestane geurbelastingen geldt (diercategorieën waarvoor een geuremissiefactor is vastgesteld, bijvoorbeeld varkens en pluimvee) en in andere gevallen vaste afstandseisen gelden (diercategorieën waarvoor geen geuremissiefactor is vastgesteld, waaronder melkrundvee).

Verordening geurhinder en veehouderij

De gemeente Soest heeft een geurverordening vastgesteld genaamd, 'Verordening geurhinder en veehouderij' (vastgesteld op 29 oktober 2009). Op grond van deze verordening is de afstand tussen een veehouderij (waar dieren worden gehouden van een diercategorie waarvoor geen geuremissiefactor is vastgesteld) en een geurgevoelig object in de bebouwde kom verkleind naar 50 meter. Aangezien de beoogde bedrijfslocatie en de omliggende geurgevoelige objecten in het buitengebied zijn gelegen is de Verordening niet van toepassing en wordt uitgegaan van de normen uit de Wgv / Activiteitenbesluit.

Onderzoek en conclusie

Ter plaatse van de Ferdinand Huycklaan 7 is een bouw- en onderhoudsbedrijf gevestigd, de geldende planologische bestemming betreft Agrarisch met waarden, waarbinnen een grondgebonden veehouderij is toegestaan. Onder grondgebonden veehouderij wordt verstaan “het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond”. Op basis van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) moet buiten de bebouwde kom voor dieren zonder geuremissiefactor een afstand van 50 m worden aangehouden. De afstand geldt vanaf de gevel van de woning tot de rand van het agrarische bouwvlak. De afstand hiertussen is ca. 47 m. Er wordt niet voldaan aan de vaste afstand op basis van de Wgv. Echter zijn tussen de beoogde woning en het agrarische bedrijf op kortere afstand twee woningen gelegen waarmee rekening moet worden gehouden. Deze woningen, gelegen aan de Ferdinand Huycklaan 7A en 9, zijn maatgevend. Ten gevolge van de beoogde ontwikkeling zullen daarom de planologische mogelijkheden ter plaatse van Ferdinand Huycklaan 7 niet worden geschaad. In de nabije omgeving van de beoogde woning zijn verder geen andere veehouderijen gevestigd die mogelijk milieuhinder kunnen veroorzaken.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.2 weergegeven.

Tabel 4.2 - Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

Ten gevolge van de beoogde ontwikkeling wordt één extra woning gerealiseerd. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2016 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Kerkstraat voor de locatie aan de 9 en 11 en de Birkt voor de locatie aan de Peter van den Breemerweg 6. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen.

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10⁶ per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Peter van den Breemerweg 6

Volgens de professionele risicokaart zijn in de omgeving van het plangebied enkele risicovolle inrichtingen gelegen. Aan de Soesterweg 244, ten zuidoosten van het plangebied, is een NS Emplacement inrichting gelegen. De inrichting is op ca. 435 m gelegen van het plangebied. Aan de Neonweg 30 is een waterzuiveringsinstallatie gelegen waar biogas wordt opgeslagen. De inrichting is gelegen op 1.030 m van het plangebied. Op de locatie Neonweg 41 is een bedrijf gevestigd waar vervaardiging van overige organische basischemicaliën plaatsvindt. De inrichting is gelegen op ca. 1.50 m van het plangebied. Aan de Barchman Wuytierslaan 232, ten zuiden van het plangebied, is de inrichting Bosbad Birkhoven gelegen. Binnen bovenstaande inrichtingen worden gevaarlijke stoffen en brandbare vloeistoffen opgeslagen.

Ter plaatse van de locatie Amsterdamseweg 151, ten noordoosten van het plangebied, is een LPG-tankstation gevestigd. Het plangebied is niet gelegen binnen de PR10^-6 risicocontour van bovenstaande risicobronnen. Gezien de ligging buiten het invloedsgebied van de genoemde risicobronnen is een groepsrisicoberekening niet noodzakelijk.

Op 70 m van het plangebied vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats per spoor. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het groepsrisico. Het bedrijf is niet gelegen binnen de PR10^-6 risicocontour. Door de zeer geringe toename in personendichtheid blijft de overlijdenskans zeer beperkt. Vanwege de ligging in het invloedsgebied dient een verantwoording van het groepsrisico te worden opgesteld.

Ferdinand Huycklaan tussen 9 en 11

Volgens de professionele risicokaart zijn in de omgeving van het plangebied enkele risicovolle inrichtingen gelegen. Aan de Stationsweg 20, Soesterbergsestraat 4 en Gallenkamp Pelsweg 1 vindt opslag van vuurwerk plaats. De locaties zijn gelegen ten westen van de inrichting. Aan de Birkstraat 108, ten zuiden van het plangebied, is een autohandel, garage en LPG-tankstation gelegen. Het plangebied is niet gelegen binnen de PR10^-6 risicocontour van bovenstaande risicobronnen. Gezien de ligging buiten het invloedsgebied van de genoemde risicobronnen is een groepsrisicoberekening niet noodzakelijk. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van vervoer van gevaarlijke stoffen per spoor. Het invloedsgebied bedraagt meer dan 4 kilometer als gevolg van het vervoer van de stofcategorie D4. Het plangebied is gelegen in de PR10^-8 risicocontour van het spoor. Het plaatsgebonden en groepsrisico wordt hierdoor verwaarloosbaar geacht. Door de zeer geringe toename in personendichtheid blijft de overlijdenskans zeer beperkt. Vanwege de ligging in het invloedsgebied dient een verantwoording van het groepsrisico te worden opgesteld.

Beknopte verantwoording van het groepsrisico

In het kader van het wettelijk vooroverleg zal voor de verantwoording aanvullend advies gevraagd worden aan de veiligheidsregio.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

Beide deelgebieden zijn goed bereikbaar voor hulpdiensten vanaf verschillende windrichtingen. Via het gedegen wegennetwerk kan ook van de bron af gevlucht worden.

Zelfredzaamheid

De personen binnen het plangebied zijn hoofdzakelijk zelfredzaam. De ontwikkeling voorziet niet in functies die specifiek bedoeld zijn voor verminderd zelfredzame personen. Aanwezige kinderen, ouderen en gehandicapten worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de verminderd zelfredzame personen kunnen begeleiden.

Conclusie

Beide locaties zijn gelegen in het invloedsgebied van het spoor. Vanwege de huidige lage bevolkingsdichtheid, de afstand tot het spoor en de zeer geringe toename in personen zal er geen overschrijding van de oriëntatiewaarde zijn. Ook blijkt uit de beknopte verantwoording van het groepsrisico dat er sprake is van voldoende bestrijdbaarheid, bereikbaarheid en zelfredzaamheid. De risicobronnen in de directe omgeving zijn niet van invloed op de externe veiligheidssituatie in het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt, kortom, geen belemmering voor het voorliggende plan.

Toetsingskader

Rond planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones).

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Toetsingskader:

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Vallei en Veluwe verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het voorgenomen plan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid
Sinds 1 januari 2013 zijn waterschap Vallei & Eem en Veluwe gefuseerd tot het waterschap Vallei en Veluwe. Voor de periode 2016-2021 heeft het waterschap een waterbeheerprogramma opgesteld. Op basis van de strategische doelstellingen uit de Langetermijnvisie, de Deltabeslissingen, de aanbevelingen uit het in 2014 gepresenteerde OESO-rapport en de Kaderrichtlijn Water zijn in dit programma tactische doelen geformuleerd. Per jaarplan wordt samen met de partners concreet invulling gegeven aan de daadwerkelijke realisatie van deze doelen. Per 1 januari 2017 is de 3^e herziening van de keur “Waterschap Vallei en Veluwe 2013” in werking getreden. In de Keur staat wat er wel en niet mag in watergangen, waterkeringen, bergingsgebieden en ondersteunende kunstwerken en met grondwater. Met die regels beschermt het waterschap de dijken, sloten, waterstanden en grondwaterstanden.

Onderzoek:

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied ter plaatse van de Peter van den Breemerweg 6 ligt tussen Soest en Amersfoort. Het plangebied bestaat uit agrarische bebouwing en erfverharding.

Het plangebied ter plaatse van de Ferdinand Huycklaan tussen 9 en 11 ligt ten oosten aan de rand van Soest. Het plangebied is als volledig onbebouwd aan te merken.

Waterkwantiteit

Nabij het plangebied zijn geen watergangen gelegen binnen een beschermingszone.

Veiligheid en waterkeringen

Beide deelgebieden zijn niet gelegen binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

In de huidige situatie is het plangebied deels aangesloten op de gemeentelijke riolering.

Toekomstige situatie

Algemeen

In de toekomstige situatie wordt aan de Peter van den Breemerweg 6 alle agrarische bebouwing gesloopt. De bedrijfswoning blijft staan maar wordt omgezet naar een burgerwoning. Er is sprake van een afname van verharding waardoor geen watercompenserende maatregelen noodzakelijk zijn.

Ter plaatse van de Ferdinand Huycklaan tussen 9 en 11 wordt een nieuwe woning gebouwd. Tezamen met erfverharding bedraagt de toename aan verharding ca. 350 m².Wanneer binnen het plan het verhard oppervlak met meer dan 1500 m² toeneemt, dienen hiervoor compenserende maatregelen genomen te worden. Dit is bij beide deelgebieden binnen het plangebied niet het geval.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

1. 1. hemelwater vasthouden voor benutting;
2. 2. (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
3. 3. afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
4. 4. afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Uitgangspunt is om hemelwater ter plaatse te infiltreren. Indien dit niet mogelijk is, heeft vasthouden en hergebruiken voorkeur boven lozen op oppervlaktewater. Als lozen op oppervlaktewater de enige optie is, moet dit vertraagd gebeuren (dus eerst vasthouden op eigen terrein, bijv. in nieuw oppervlaktewater of in een bergingsvoorziening, en dan gecontroleerd lozen op oppervlaktewater).

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Ten gevolge van de beoogde ontwikkelingen is geen vergunning op basis van de Keur noodzakelijk.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Utrecht

In de provincie Utrecht wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het in of op de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, ter voorkoming of bestrijding van onnodig lijden van zieke of gebrekkige dieren, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bunzing, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied is niet gelegen in beschermde natuurgebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het Arkemheen en ligt op een afstand van circa 8,8 km. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op circa 1,3 kilometer afstand, in nabijheid van het plangebied is geen weidevogelgebied aanwezig.

Vanwege de afstand tot natuurgebieden zal de ontwikkeling niet leiden tot negatieve effecten als areaalverlies, versnippering, effecten op de waterhuishouding of verstoring. Gelet op de afstand en de aard en omvang van de ontwikkeling zal dit niet leiden tot een meetbare toename in stikstofdepositie ter plaatse van het Natura 2000-gebied. Significant negatieve effecten zijn dan ook uit te sluiten.

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden worden vastgesteld aan de hand van een quickscan. In bijlage 7 van de toelichting is deze quickscan flora- en fauna toegevoegd. Er is vastgesteld dat het voorkomen van internationaal beschermde soorten in beide gebieden is uitgesloten. De locaties bezitten geen mogelijkheden voor vleermuizen om er te verblijven. Wel foerageren en vliegen er vleermuizen in de gebieden. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven foerageren en vliegen. In verband met het voorkomen van algemene broedvogels is het van belang om rooiwerkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Er kunnen daarnaast veel voorkomende nationaal beschermde amfibieën en zoogdieren aanwezig zijn. Voor deze veel voorkomende soorten bestaat een algemene vrijstelling in de provincie Utrecht. Voor overige soort(groep)en is het gebied verder volledig ongeschikt.

Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de plannen aan de Ferdinand Huycklaan en Peter van den Breemerweg te Soest zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

Het feit dat de veldschuur niet wordt gesloopt, met het oog op de aanwezige natuurwaarden, is voor het aspect soortenbescherming een positieve ontwikkeling.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Toetsingskader

In verband met de uitvoerbaarheid van een plan dient rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek en conclusie

Voor het perceel aan de Peter van den Breemerweg 6 wordt alle bedrijfsbebouwing gesaneerd en blijft alleen de voormalige bedrijfswoning staan. Het grootste deel van het plangebied verandert daarmee in grasland voor agrarisch gebruik. De voormalige bedrijfswoning wordt in dit bestemmingsplan als burgerwoning bestemd. Aangezien er sprake is van een functiewijziging is het noodzakelijk om te onderzoeken of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming. Hiertoe is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd dat inzicht geeft in de huidige bodemkundige situatie (bijlage 3). Uit dit onderzoek blijkt dat er met het oog op het historische en huidige gebruik geen ernstige verontreiniging te verwachten is. Het aspect bodem vormt voor het beoogde gebruik van de voormalige bedrijfswoning als burgerwoning dan ook geen belemmering. Op het moment dat er in de toekomst graaf- en/of bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd is een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk.

Omdat op het perceel aan de Ferdinand Huycklaan tussen 9 en 11 de bestemming 'Agrarisch met waarden' wordt omgezet naar 'Wonen' en hiermee de bouw van een nieuwe woning planologisch mogelijk wordt gemaakt, is een verkennend onderzoek naar de bodemgesteldheid gedaan. Het verkennend bodemonderzoek beoogt het verkrijgen van inzicht in aard, plaats van voorkomen en concentraties van eventueel aanwezige verontreinigende stoffen in de bodem. Ter bepaling van de milieuhygiënische bodemkwaliteit binnen de begrenzing van de onderzoekslocatie, is de norm NEN 5740: 2009/A1:2016 (februari 2016) gehanteerd. Het rapport van dit onderzoek is opgenomen als bijlage 4.

Gelet op de onderzoeksresultaten, te weten de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende achtergrondwaarden (grond) en de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende streefwaarden (grondwater) dient de hypothese verdacht voor de onderzoekslocatie formeel te worden gehandhaafd. Echter, de gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel, ingevolge de Wet bodembescherming, niet noodzakelijk is. Beperkingen inzake het verlenen van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen), alsmede de voortzetting van het huidige bodemgebruik, worden op basis van de onderzoeksresultaten uit milieuhygiënisch oogpunt niet voorzien.

Toetsingskader

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Soest kent de 'Archeologische beleidsadvieskaart Soest versie 2016', waarop de archeologische terreinen en monumenten, waardevolle gebieden en verwachtingswaardes zijn vastgelegd.

Onderzoek en conclusie

Het perceel aan de Peter van den Breemerlaan 6 ligt in drie Archeologische dubbelbestemmingen. Op het perceel bevinden zich zowel gronden met een hoge, middelhoge als lage verwachting. Omdat er op deze locatie slechts wordt gesloopt en geen nieuwbouw plaatsvindt, is er geen archeologisch onderzoek nodig. De geldende dubbelbestemmingen zijn in dit bestemmingsplan één op één overgenomen in de regels en op de verbeelding.

Figuur 4.3 - Uitsnede uit de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Soest voor het perceel aan de Ferdinand Huycklaan (zie blauwe contour).

Het perceel aan de Ferdinand Huycklaan tussen 9 en 11 heeft in het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' een archeologische dubbelbestemming met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde (figuur 4.3). Dit houdt in dat er bij ingrepen die zowel groter zijn dan 500 m² als dieper dan 30 centimeter beneden maaiveld archeologisch onderzoek vereist is. Om de gewenste ontwikkeling - de bouw van een nieuwe woning en daarvoor het opnemen van een bouwvlak - mogelijk te maken is archeologisch onderzoek uitgevoerd door onderzoeksbureau IDDS. In Bijlage 5 is het onderzoeksrapport opgenomen. Op basis van dit archeologische onderzoek heeft het plangebied een hoge archeologische verwachting voor archeologische waarden vanaf het Paleolithicum (oude steentijd) tot en met de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd.

Voor het plangebied is daarom aanvullend archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit aanvullend onderzoek bestaat uit een combinatie van een karterend booronderzoek en een proefsleuvenonderzoek. Daarmee kan worden vastgesteld of en waar binnen het plangebied mogelijke archeologische vindplaatsen voorkomen. Het onderzoeksrapport is bijgevoegd in Bijlage 6. Tijdens het veldonderzoek zijn antropogene sporen met een datering in de Nieuwe en Nieuwste tijd aangetroffen. Het betreft voornamelijk kuilen en sloten. De sloten komen overeen met de perceelsgrenzen zoals die staan aangegeven op de Kadastrale Minuut van 1811-1832. Deze sporen uit de Nieuwe tijd worden niet behoudenswaardig geacht. De verwachte sporen met een datering vanaf het Mesolithicum tot in de Late Middeleeuwen zijn niet gevonden. Op basis van het onderzoek wordt aanbevolen om het plangebied, voor wat betreft het aspect archeologie, vrij te geven voor de voorgenomen (her)ontwikkeling.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). Binnen de beoogde ontwikkeling wordt de voormalige bedrijfswoning herbestemd als burgerwoning (bestemming 'Wonen'). Daarnaast wordt een nieuwe burgerwoning opgericht.

Dit plan, met een netto toevoeging van één woning, in het buitengebied van Soest, is niet alleen te kleinschalig om aan te merken als een stedelijke ontwikkeling, ook de ligging ervan geeft geen aanleiding om het aan te merken als stedelijke ontwikkeling. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen m.e.r.-beoordeling of m.e.r.-beoordelingsbesluit noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

In dit hoofdstuk wordt de bestemmingsplanregeling nader toegelicht. Bij het opstellen van het plan is aansluiting gezocht bij de planregels van het bestemmingsplan Landelijk Gebied, waar het projectgebied voorheen in opgenomen was.

De regels zijn daarnaast conform de standaarden Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012), de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen (PRBP2012) en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2012). Hiermee wordt de rechtsgelijkheid en de uniformiteit binnen de gemeentelijke dan wel landelijke bestemmingsplannen gediend.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 - Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 - Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 - Agrarisch met waarden

In dit artikel wordt in hoofdzaak het agrarisch gebruik van de als zodanig bestemde gronden mogelijk gemaakt ten behoeve van een grondgebonden veehouderijbedrijf. Omdat er in het plangebied geen agrarische bouwvlakken voorkomen, betreft het een afgeslankte versie van het gelijknamige artikel uit het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' van de gemeente Soest. Bouwregels, gebruiksregels, afwijkingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden die betrekking hebben op ontwikkelingen of bouwwerken binnen of gerelateerd aan het bouwvlak zijn immers overbodig.

Artikel 4 Bos- Natuur

De bestemming ‘Bos – Natuur’ is opgenomen voor de natuurontwikkeling op de Peter van den Breemerweg 6.

Artikel 5 - Tuin

De gronden aan de voorzijde van de bestemming 'Wonen' zijn voorzien van de bestemming ‘Tuin’. Binnen de bestemming tuin zijn perceelsafscheidingen en andere bouwwerken toegestaan.

Artikel 6 - Wonen

De voormalige, regulier te bestemmen bedrijfswoning aan de Peter van den Breemerweg en de nieuw te bouwen burgerwoning aan de Ferdinand Huycklaan hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. De bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn op hoofdlijnen gelijk aan die zoals vastgelegd in het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' van de gemeente Soest.

Artikel 7, 8 en 9 - Waarde - Archeologie - Hoge, lage en middelhoge verwachting

In dit artikel is de bescherming van de archeologische verwachtingswaarde binnen het plangebied geregeld door middel van een zogenoemde dubbelbestemming. Hierin is nadrukkelijk gesteld dat gebouwen (die op basis van de andere ter plaatse geldende bestemmingen mogelijk zijn) op gronden met een archeologische verwachtingswaarde, ter bescherming van die waarden, alleen onder voorwaarden toegestaan zijn.

De dubbelbestemmingen met betrekking tot archeologie zijn opgesteld op basis van de 'Archeologische beleidsadvieskaart Soest versie 2016'. Hierop zijn gebieden met een verschillende archeologische verwachtingswaarde en het beleid ten aanzien van deze gebieden weergegeven. Op het perceel aan de Peter van den Breemerweg 6 komen hoge, lage en middelhoge verwachtingswaardes voor.

Ter plaatse van de Ferdinand Huycklaan tussen 9 en 11 is archeologisch onderzoek uitgevoerd en is de dubbelbestemming komen te vervallen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 10 - Antidubbeltelregeling

Dit artikel bevat een algemene regeling, waarmee kan worden voorkomen, dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaars verschillen. De regeling is met name van belang met het oog op woningbouw. Deze bepaling is afkomstig uit het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 11 - Algemene bouwregels

• Overschrijding bouwgrenzen: om te voorkomen, dat kleine ontwikkelingen leiden tot het volgen van aparte procedures, is in dit lid opgenomen, dat voor bepaalde ontwikkelingen de bouwgrenzen overschreden mogen worden.
• Bestaande maten: met deze regeling wordt voorkomen, dat bestaande situaties, die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van dit bestemmingsplan vallen.
• Onderkeldering van gebouwen: in dit lid worden regels gesteld aan onderkeldering van gebouwen.
• Ondergrondse parkeervoorzieningen: in dit lid worden regels gesteld aan het ondergronds bouwen van parkeervoorzieningen.

Artikel 12- Algemene gebruiksregels

Dit artikel bepaalt welke vormen van gebruik als strijdig met het bestemmingsplan moeten worden aangemerkt.

Artikel 13 - Algemene aanduidingsregels

Beperkende gebruiks- en bouwregels ter plaatse van:

• 'geluidzone - weg';
• 'geluidzone - spoor'.

Artikel 14 - Algemene afwijkingsregels

Dit artikel voorziet in een limitatief aantal situaties waarvoor van het bestemmingsplan afgeweken kan worden. Het gaat veelal om kleinschalige afwijkingen in maatvoering of om ondergeschikte bouwdelen.

Artikel 15 - Algemene wijzigingsregels

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor geringe overschrijdingen van bestemmingsgrenzen en om dit bestemmingsplan te wijzigen als - een wijziging van - de Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds opnieuw door de gemeenteraad is vastgesteld.

Artikel 16 - Overige regels

Hierin is geregeld dat voor de wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, deze gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Artikel 17 - Overgangsregels

• Overgangsrecht bouwwerken: het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is in dit lid vastgelegd. Uitbreiding van de bebouwing, die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.
• Overgangsrecht gebruik: het betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, voor zover dat gebruik afwijkt van dit bestemmingsplan op het moment, dat dit rechtskracht verkrijgt.

Artikel 18 - Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit bestemmingsplan kan worden aangehaald.

Voor de onderhavige ontwikkeling worden de proceskosten en de ontwikkelingskosten en het risico op planschade gedragen door de initiatiefnemende partij. Er zijn geen bijzondere kosten voor de aanleg van ontsluitingen, kabels en leidingen. Om de genoemde kosten te dekken is tussen de gemeente Soest en de initiatiefnemende partij een overeenkomst gesloten.

De economische uitvoerbaarheid is daarmee aangetoond en de gemeentelijke kosten zijn op deze manier afgedekt.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt het concept bestemmingsplan tijdens de voorbereiding van het plan voorgelegd aan de wettelijke overlegpartners.

Op 6 juli 2017 is de Veiligheidsregio Utrecht in het kader art. 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), in de gelegenheid gesteld om een advies uit te brengen over het concept bestemmingsplan onder het kenmerk NL.IMRO.0342.PvdBreemerFHuyck-0001X. Dit advies is bijgevoegd in Bijlage 8 en gaat in op twee punten:

• Beschouwing risico's, Het deel van het plangebied aan de Peter van den Breemerweg 6 ligt binnen het invloedsgebied van spoorlijn Amersfoort-Hilversum waarover transport gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Ten gevolg van de geplande ontwikkeling is de toename van het aantal personen in het effectgebied nihil. Daarmee is vanuit het oogpunt van de externe veiligheid dan ook geen belemmering ten aanzien van de ontwikkelingen van het plangebied.
• Bluswatervoorziening, Ten aanzien van de bereikbaarheid en bluswatervoorziening is het niet noodzakelijk om het plan aan te passen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft conform de wettelijke vereisten gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende de periode van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn tien zienswijzen ontvangen. In de Bijlage 9 Nota van Zienswijzen is een overzicht van de ontvangen zienswijzen opgenomen inclusief de reactie van de gemeente. De zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassing van het plan.