het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door de hoofdbewoner, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, alsmede handelsactiviteiten via internetwinkels, waarvan de omvang zodanig is, dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend of beroepsmatig verleend door de hoofdbewoner.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar – ingevolge de regels – regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding, indien het een vlak betreft.

een bijbehorend bouwwerk, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit het oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

een bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in:

1. a. akker- en vollegrondstuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en bollenteelt;
2. b. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond;
3. c. intensieve veehouderij: de teelt van slacht-, fok-, leg- of pelsdieren in gebouwen en (nagenoeg) zonder weidegang, waarbij de teelt niet afhankelijk is van de agrarische grond als productiemiddel;
4. d. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
5. e. sierteelt: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen, al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen;
6. f. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
7. g. bollenteelt: de teelt van bloembollen in samenhang met de teelt van bolbloemen;
8. h. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht;
9. i. paardenhouderij: een productiegerichte paardenhouderij, alsmede een paardenhouderij gericht op verzorgen van oude paarden en pony's (paardenkamp).

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van landbouw en tuinbouw.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

de gemeentelijke archeoloog of een andere door Burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie.

onderzoek verricht door de gemeente Soest of namens de gemeente Soest door een dienst, bedrijf of instelling, beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 38 van de Monumentenwet 1988 en werkend volgens de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage van de oppervlakte van het bouwperceel, of indien dat in de regels is aangegeven, van het bestemmings- of maatvoeringsvlak.

een overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt aan gasten, gerund door de eigenaar of hoofdbewoner van het gebouw.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huis houden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

bij bouwwerken: bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en met een vergunning gebouwd.

bij gebruik: bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van het betreffende gebruiksverbod.

de grens van het bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

uitbreiding van een hoofdgebouw, dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Een bomenteeltbedrijf is een bedrijf in de tak van tuinbouw die zich bezighoudt met het telen van houtige gewassen en planten voor tuinen en groenvoorzieningen.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

een op de verbeelding aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld, dat is ontstaan door het gebruik, dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

activiteiten gericht op ontspanning in de vrije tijd, zoals sport en spel, natuurbeleving, amusement en uitstapjes, die uitsluitend plaatsvinden binnen een tijdsbestek van een dag, zonder overnachting en waartoe tevens kleinschalige horeca-activiteiten worden gerekend.

het bedrijfsmatig te koop of te huur aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending, overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bieden van gelegenheid om gekochte etenswaren ter plaatse te nuttigen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

een ander bouwwerk, dat dient ter afscheiding van het erf of een terrein.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woning, ander geluidgevoelig gebouw, woonwagenstandplaats en ligplaats voor een woonschip.

als geluidgevoelige ruimte van een woning wordt aangemerkt: een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd.

een geluidzone zoals bedoeld in artikel 106 van de Wet geluidhinder.

gebied waar op grond van de Verkeersmilieukaart akoestisch onderzoek nodig is.

de parkeernorm, zoals vastgelegd in de 'Nota parkeernormen auto en fiets, 4^e herziening' van de gemeente Soest, vastgesteld d.d. 14 oktober 2021.

een bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond;

degene, die in de gemeentelijke basisadministratie als zodanig voor het betreffende adres vermeld staat, alsmede de personen, die deel uitmaken van zijn/haar huishouden.

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1. a. een bedrijf, in hoofdzaak gericht op:

• het verstrekken van ter plaatse te nuttigen spijzen en/of dranken;
• het verstrekken van nachtverblijf;
• het verhuren en ter plaatse beschikbaar stellen van zaalruimten

2. b. tot horeca worden ook afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten gerekend.

Een hoveniersbedrijf is een bedrijf waar de volgende activiteiten

• alle voorkomende werkzaamheden voor tuinaanleg/ groenvoorziening.
• In combinatie met hoveniersactiviteiten: aannemingsbedrijf bestratingen en advies.

De uitvoering van de activiteiten vinden in hoofdzaak plaats bij opdrachtgevers, op het terrein worden voorbereidende activiteiten voor werkzaamheden voor klanten uitgevoerd.

één of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen. Van een huishouden is slechts sprake indien er bloedverwantschap, huwelijksbinding of een daaraan in intensiteit en continuïteit gelijk te stellen mate van binding tussen de bewoners.

een inrichtingsplan verbeelding of tekening op schaal 1 : 1000 van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor een perceel of gebied met een daarbij behorende beschrijving.

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen.

de aanleg van kleine elementen, zoals rietlandjes, schraallanden, moerasjes, plas-draszones, open water en bosschages van een zeer beperkte omvang ten behoeve van de natuur.

Een machinereparatiebedrijf betreft een reparatie bedrijf waarbij machinereparatie en onderhoud van machines/materieel, reparatie en onderhoud van machines, fietsen e.d. wordt uitgevoerd.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied.

de verhuur van kantoorruimtes aan eenzelfde rechtspersonen voor de minimale duur van één jaar en waarvan de werkzaamheden qua aard zoveel mogelijk aansluiten bij het concept van Landgoed Willemshoeve.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt.

bouwwerken welke krachtens de Monumentenwet of een gemeentelijke verordening bescherming genieten.

de aan een gebied toegekende waarden gekenmerkt door geologische, geomorfologische en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

een bedrijfs- of beroepsmatige activiteit, die in ruimtelijk, functioneel en inkomensverwervend opzicht duidelijk ondergeschikt is aan de op de in dit bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie op een bestemming.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b. van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied, dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand.

voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang, vermeerderd met 5 centimeter;

in andere gevallen: de hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein, vermeerderd met 5 centimeter, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

het (al dan niet tijdelijk) gebruiken van een voor recreatie bestemd verblijf als (hoofd)woonverblijf.

het bestemmingsplan Birkstraat 144, Soest met identificatienummer NL.IMRO.0342.BPLG0047-0301 van de gemeente Soest.

een bedrijfswoning, behorend tot of voorheen behorend tot een (agrarisch) bedrijf, die niet meer wordt bewoond door (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is, en die voor de toepassing van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de daarop rustende bepalingen wordt beschouwd als onderdeel van dat (agrarisch) bedrijf.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, geen woonkeet en geen stacaravan of een ander bouwwerk op wielen zijnde, dat uitsluitend één woning bevat, niet voor permanente bewoning bestemd is en dat gedurende het hele jaar gebruikt wordt voor verblijfsrecreatieve doeleinden. Hieronder worden niet verstaan groepsaccommodaties, zoals kampeerboerderijen en jeugdherbergen.

gewassen, niet zijnde weidegras, zoals maïs, voederbieten, luzerne, die in de volle grond worden geteeld en waarvan de opbrengst is bestemd als voer voor landbouwhuisdieren.

gewassen, niet zijnde weidegras, zoals maïs, voederbieten, luzerne, die in de volle grond worden geteeld en waarvan de opbrengst is bestemd als voer voor landbouwhuisdieren.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

voorzieningen ten behoeve van spelende kinderen in de buitenlucht, zoals speelvelden en speeltoestellen, zoals een wip-wap, glijbaan, wipkip en klimrek, alsmede een skate-baan.

de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis, die deel uitmaakt van deze regels.

een kampeermiddel in de vorm van een caravan of soortgelijk onderkomen op wielen, dat mede gelet op de afmetingen, kennelijk niet bestemd is om regelmatig en op normale wijze op de verkeerswegen ook over grotere afstanden als een aanhangsel van een auto te worden voortbewogen.

(teelt)ondersteunende voorzieningen, die onderdeel zijn van de totale agrarische bedrijfsvoering van een (grondgebonden) open- of vollegronds tuin-bouwbedrijf(stak), boom- of vaste plantenteeltbedrijf(stak) en die gebruikt worden om de bedrijfsvoering te optimaliseren; hierdoor vindt (een deel van) de productie onder meer gecontroleerde omstandigheden plaats, waardoor gezorgd kan worden voor een verbetering van de productiekwaliteit en/of arbeidsomstandigheden, teeltvervroeging of -verlating en het terugdringen van gewasbeschermingsmiddelen en meststoffengebruik.

de kaart met bijbehorende verklaring, waarop de bestemmingen, alsmede de aanduidingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen.

een geografisch bepaald gebied.

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

de grondlaag in de bodem waarin de archeologische waarden zijn te verwachten.

het duurzaam gehuisvest zijn in een woning of wooneenheid conform het begrip 'woning of wooneenheid'.

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens
   de kortste afstand van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelsgrens.
2. b. dakhelling langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
3. c. goothoogte van een bouwwerk
   vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Indien het terrein voor en achter het bouwwerk niet even hoog ligt, wordt de goothoogte gemeten aan de voorgevel; voor de achtergevel liggen in dat geval de goothoogten op dezelfde werkelijke hoogte als bij de voorgevel. Indien de voorgevel wordt uitgevoerd als opgaande topgevel, gelden de goothoogten voor de zijgevels. Zij worden gemeten uit het terrein, aanliggende aan de voorgevel.
4. d. bouwhoogte van een bouwwerk
   vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
5. e. inhoud van een bouwwerk
   tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
6. f. oppervlakte van een bouwwerk
   tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
7. g. breedte, lengte en diepte van een gebouw
   tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.
8. h. verticale bouwdiepte van een bouwwerk
   vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.
9. i. vloeroppervlakte
   de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

Bij het meten gelden de volgende aanvullende regels:

1. a. ondergeschikte bouwonderdelen

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, bestemmings- en aanduidingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

2. b. het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst

mag niet meer dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van die hoofdtoegang worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- en goothoogte van een bouwwrk vanaf die hoogte gerekend.

3. c. het peil in andere gevallen

mag niet meer dan 20 centimeter boven de gemiddelde hoogte van het rondom afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw, worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- of goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend.

De voor 'Agrarisch met waarden’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het uitoefenen van een grondgebonden veehouderijbedrijf zoals genoemd in artikel Artikel 1 lid 1.6 onder b;
2. b. behoud en herstel alsmede instandhouding van de voorkomende visueel-ruimtelijke kwaliteit, zoals beschreven in Bijlage 1 van de planregels;
3. c. behoud en herstel van de voorkomende natuurlijke waarden;

alsmede uitsluitend:

4. d. ter plaatse van de functieaanduiding 'bomenteelt': een bomenteeltbedrijf;

alsmede voor:

5. e. ondergeschikte extensieve dagrecreatie en kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen;
6. f. kleinschalige natuur- en landschapsontwikkeling;
7. g. voorzieningen zoals groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, ontsluitingswegen en voet- en fietspaden, bruggen, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het bergen van water.

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een bedrijf in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, zoals opgenomen in Bijlage 3 van de planregels;

alsmede voor:

2. b. ter plaatse van de aanduiding 'hoveniersbedrijf' een hoveniersbedrijf in categorie 3.2 van de staat van bedrijfsactiviteiten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'hoveniersbedrijf' een machinereparatiebedrijf als nevenfunctie.

met de daarbij behorende:

4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. bij deze bestemming behorende tuinen, ontsluitingsverhardingen, erven en bedrijfsterreinen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen;
6. f. technische installaties, luifels, overkappingen, reclametekens, licht-, vlaggen- en andere masten.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. al dan niet met een beroep of bedrijf aan huis;

met de daarbij behorende:

3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. tuinen, erven en ontsluitingsverhardingen;
5. e. bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken;
6. f. overige voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Voor het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. voor het parkeren dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen;
2. b. hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mogen worden gebruikt ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis, met dien verstande, dat de woonfunctie daardoor niet mag worden verdrongen en maximaal 50 m² van het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken voor de bedoelde activiteiten mag worden gebruikt, mits;
   1. 1. het beroep- of bedrijf aan huis door de hoofdbewoner wordt uitgeoefend;
   2. 2. in het kader van een beroep of bedrijf aan huis mogen maximaal 2 personen in de woning werkzaam zijn;
   3. 3. uitsluitend beroeps- en bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis in Bijlage 4;
   4. 4. er geen horeca of detailhandel wordt uitgeoefend, met uitzondering van beperkte verkoop als ondergeschikte nevenactiviteit van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit;
   5. 5. door de bedrijvigheid geen onevenredige vergroting van de verkeers- en parkeerdruk optreedt, met dien verstande dat, behoudens in- en uitladen, geen bedrijfsmatige activiteiten in het openbaar gebied rond de betreffende kleinschalige bedrijvigheid mogen plaatsvinden;
   6. 6. er geen reclame wordt gemaakt aan of bij het pand, met uitzondering van een klein bord, met een maximale oppervlakte van 0,5 m², voor de mededeling van het beroep, de openingstijden etc.

De voor 'Waarde - Archeologie - Hoge verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie - Hoge verwachting' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van een gebied met middelhoge archeologische verwachtingswaarde, waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 meter bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 meter bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 meter bedraagt.

Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO) op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:

1. a. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. b. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
3. c. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt;
4. d. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in artikel 14.1 in de regels van dit plan niet van toepassing.

Daar waar volgens deze regels woningen, bedrijfswoningen en bedrijfsgebouwen zijn toegestaan, mag tevens onderkelderd worden. Voor het bouwen onder een gebouw gelden de volgende regels:

1. a. verticale bouwdiepte mag maximaal 3,3 meter bedragen;
2. b. het deel van de kelder, dat verder reikt dan het oppervlak van het gebouw vanaf peil wordt meegeteld bij de oppervlaktebebouwing en bedraagt niet meer dan de maxima zoals deze zijn gesteld in de daar voorkomende bestemming;
3. c. de voorzieningen voor de toetreding van daglicht mogen maximaal 1 meter uit de gevel van de kelder worden gebouwd;
4. d. toelaatbaar zijn uitsluitend ondergrondse ruimten, die een functionele eenheid vormen met de ter plaatse toegestane functies, zoals (huishoudelijke) bergruimten, parkeerruimten en fietsenstallingen.

Parkeervoorzieningen kunnen gerealiseerd worden in een kelder, mits de parkeervoorziening binnen het bouwvlak wordt gerealiseerd.

1. a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maatvoering en situering van gebouwen gelden de bouwregels, zoals die onder de bestemmingen en algemene bouwregels in artikel 9 zijn voorgeschreven, dan wel de bestaande overschrijding daarvan, zoals deze op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen;
2. b. Het bepaalde in lid 9.5 a geldt niet voor bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Onverminderd het bepaalde in artikel 59 (Overgangsrecht) is het verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemmingen.

Als strijdig gebruik wordt in ieder geval aangemerkt:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, tenzij dit gebruik als zodanig uitdrukkelijk is toegestaan in of krachtens het plan;
2. b. het gebruik van onbebouwde gronden buiten het bouwvlak met de bestemming waar niet mag worden gebouwd, als stand- of ligplaats van onderkomens, en als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met de verwerkelijking of het beheer van de bestemming;
3. c. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken als zelfstandige woning of afhankelijke woonruimte;
4. d. het gebruik van mantelzorgwoningen, bed & breakfastkamers, kampeerboerderijen, zomer- en recreatiewoningen, stacaravans, kampeermiddelen en voor verblijfsrecreatie bedoelde gebouwen voor permanente bewoning.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan, mits dit stedenbouwkundig acceptabel wordt geacht:

1. a. voor het overschrijden van bouwgrenzen, mits de overschrijding niet meer dan 2 meter bedraagt;
2. b. voor het overschrijden van voorgeschreven maten en percentages tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
3. c. voor het toestaan van bijzondere dakvormen;
4. d. voor het bouwen van portieken, liftschachten en stedenbouwkundige accenten;
5. e. voor het plaatsen van beeldende kunstwerken met een maximale bouwhoogte van 5 meter.

Er wordt niet afgeweken als bedoeld in lid 11.1, indien daardoor afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van dit bestemmingsplan teneinde in woningen een kangoeroewoning toe te staan, met dien verstande dat:

1. a. de kangoeroewoning deel uitmaakt van een grotere woning, maar als zelfstandige wooneenheid is aan te merken en daarmee fysiek één geheel vormt;
2. b. de kangoeroewoning geen eigen woonadres krijgt;
3. c. per eengezinshuis maximaal één kangoeroewoning is toegestaan;
4. d. het geheel van de oorspronkelijke woning/kangoeroewoning past binnen de maatvoering van de woning, zoals die is opgenomen in de bouwvoorschriften van het bestemmingsplan;
5. e. de voor de kangoeroewoning benodigde parkeervoorzieningen op eigen erf wordt gerealiseerd, zulks conform de gemeentelijke parkeernormen;
6. f. ten behoeve van de afwijking een ruimtelijke onderbouwing wordt ingediend;
7. g. de woonoppervlakte van de kangoeroewoning maximaal 30% van de totale woonoppervlak bedraagt;
8. h. de kangoeroewoning slechts wordt toegestaan onder de bij de omgevingvergunning te stellen verplichting, dat de aanvrager schriftelijk verklaart te voldoen aan het bepaalde in dit lid.

Burgemeester en wethouders kunnen de begrenzing van bestemmings- en bouwvlakken wijzigen, zodanig dat de geldende oppervlakte van de bij de wijziging betrokken vlakken en zones niet meer dan 20% wordt verkleind of vergroot.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Birkstraat 144, Soest'.

De huidige bedrijfswoning kan op de locatie aan de Birkstraat 144 niet meer in deze functie worden gebruikt, omdat deze niet strikt noodzakelijk is voor de bedrijfsactiviteiten. Een functiewijziging van bedrijfswoning naar burgerwoning is hiervoor vereist. Daarnaast is er een aanpassing aan de bedrijfsbestemming nodig voor het uitoefenen van een boomteelt/hoveniersbedrijf.

Om bestaande woning als burgerwoning te kunnen gebruiken is een wijziging van de bestemming nodig naar de bestemming Wonen. De bedrijfsbestemming moet worden aangepast zodat de gewenste bedrijfsactiviteiten mogelijk zijn. Voorliggend bestemmingsplan voorziet daarom in de onderbouwing dat met de functie wijziging sprake is van goede ruimtelijke ordening én maakt de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk.

Op basis van het uitgevoerde akoestisch onderzoek bleek het noodzakelijk om in verband met de omzetting van de bedrijfswoning naar een reguliere woonbestemming ten behoeve van een goed woon- en leefklimaat gewenst om de inrit van het bedrijf te verplaatsen naar het naastgelegen perceel dat ook eigendom is van initiatiefnemers (perceel tot voorkort in gebruik door bloemenhandel). Om tot een efficiënt en doelmatig gebruik van het bedrijfsperceel te komen is vervolgens ook het verzoek aangepast en de bedrijfsbestemming 'omgeklapt' naar het naastgelegen perceel. Bijkomend voordeel hiervan is dat de bedrijfsactiviteiten verder van de naastgelegen woonbestemmingen worden gesitueerd, wat ten goede komt aan het woon- en leefklimaat ter plaatse van deze woningen.

Figuur 1.1 - Huidige inrit en parkeerplaatsen bedrijf en woning

Figuur 1.2 - Toekomstige inrit (bron: Google Street View)

Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken, moet ze planologisch-juridisch worden geregeld in een bestemmingslan. Met dit bestemmingsplan wordt hieraan invulling gegeven.

Het plangebied ligt aan de Birkstraat 144 aan de oostzijde van Soest en bestaat uit de kadastrale percelen 2509, 4399, 4400, 4401 , 4403, 4404, 4405 en 4870.

De locatie van het bestaande bedrijf met bebouwing en gronden en de directe omgeving zijn weergegeven in onderstaande afbeelding.

De locatie wordt ontsloten via de Birkstraat. In onderstaand figuur is de ligging van het plangebied in beeld gebracht.

Figuur 1.3 - Ligging plangebied (Bron: Google Earth)

Voor de projectlocatie geldt het bestemmingsplan 'Landelijk gebied' (vastgesteld op 19 december 2013 en onherroepelijk op 3 juni 2015) en de daarop volgende herzieningen. Op de locatie gelden nu de bestemming 'Bedrijf' met de functieaanduiding specifieke vorm van bedrijf – machinereparatiebedrijf en de bestemming 'Agrarisch met waarden' met functieaanduiding boomteelt (zie figuur 1.4).

Figuur 1.4: Uitsnede vigerend bestemmingsplan Landelijk Gebied

Met de functieaanduiding 'bedrijfswoning' is één bedrijfswoning toegestaan op deze gronden.

Toetsing ontwikkeling vigerend bestemmingsplan

1. 1. Bedrijfsactiviteiten

Het vigerende bestemmingsplan maakt een bedrijf in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, zoals opgenomen in bijlage 3 van de planregels en daarnaast specifiek een reparatiebedrijf in landbouwmachines mogelijk.

In categorie 2 is op basis van bijlage 3 van de planregels een aannemersbedrijven met werkplaats: b.o.< 1000 m² toegestaan.

De eigenaar beoogd de volgende activiteiten op locatie:

• het uitoefenen van een boomteelt/hoveniersbedrijf;
• in relatie met de hoveniersactiviteiten uitoefenen van een aannemersbedrijf (voor o.a. sierbestrating).

Een boomteelt/hoveniersbedrijf is nu niet toegestaan op basis van de regels. Om deze bedrijfsactiviteiten mogelijk te maken wordt gebruik gemaakt van artikel 4.5.1 lid b van het bestemmingsplan Landelijk gebied om af te wijken van het bepaalde in artikel 4.1. Artikel 4.5.1. lid b van het bestemmingsplan Landelijk gebied maakt het mogelijk om bedrijven toe te laten, die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten als bedoeld in bijlage 3 van de planregels zijn genoemd, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving geacht kan worden te behoren tot de categorieën, zoals in artikel 4, lid 1 genoemd.

2. 2. Bestemming Agrarisch met waarden

De gronden rondom de bedrijfsbestemming hebben een agrarische bestemming met specifieke aanduiding bomenteelt. De familie Strumpel gaat deze percelen gebruiken voor bomenteelt gekoppeld aan de hoveniersactiviteiten. Dit is binnen het bestemmingsplan al toegestaan.

3. Wonen

Daarnaast wil de eigenaar ervoor zorgen dat het wonen op het perceel mogelijk blijft. De mogelijkheden hiervoor zijn ambtelijk verkend en conclusie hiervan is dat de noodzaak van het gebruik als bedrijfswoning vanuit de bedrijfsactiviteiten moeilijk te onderbouwen is en er geen andere oplossingen gezien worden om het gebruik als bedrijfswoning te handhaven.

Om het wonen op het perceel toch mogelijk te houden is daarom het verzoek om de bedrijfswoning om te zetten naar een woonbestemming en bij de bedrijfsbestemming geen bedrijfswoning meer toe te staan.

Voor het aanpassen van de bedrijfsbestemming, het toevoegen van de woonbestemming wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, de regels en een verbeelding. De toelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2: Planbeschrijving
  In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de huidige situatie en de beoogde ontwikkeling;
• Hoofdstuk 3: Ruimtelijk beleidskader.
  In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling aan nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid getoetst;
• Hoofdstuk 4: Omgevingsaspecten.
  Hierin wordt de ontwikkeling getoetst op het gebied van de relevante omgevingsaspecten;
• Hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving;
• Hoofdstuk 6: Uitvoerbaarheid.

Het perceel ligt aan een zijstraat van de Birkstraat, een bebouwingslint en de gebiedsontsluitingsweg tussen Soest en Amersfoort. Een luchtfoto van het plangebied is opgenomen in figuur 2.1.

Op het perceel was tot voor kort een machine reparatiebedrijf gevestigd, bestaande uit een bedrijfswoning met bedrijfsbebouwing. Naast het perceel is een intensieve veehouderij gevestigd en een verblijfsrecreatieterrein. Verder zitten er in de omgeving een aantal woningen en sportfaciliteiten, waaronder een manege. Het plangebied grenst direct aan een doodlopende weg, de Zandlaan.

Figuur 2.1 - Huidige situatie (Bron: Google Earth)

Woonbestemming

De eigenaren willen ervoor zorgen dat het wonen op het perceel mogelijk blijft. De mogelijkheden hiervoor zijn ambtelijk verkend en de conclusie hiervan is dat de noodzaak van het gebruik als bedrijfswoning vanuit de gewenste bedrijfsactiviteiten als hoveniersbedrijf niet te onderbouwen is en er geen andere oplossingen gezien worden om het gebruik als bedrijfswoning te om te zetten naar een Woonbestemming.

Op termijn willen initiatiefnemers de woning vergroten en deze vergroting aan de bestaande bedrijfswoning vastbouwen. Het bestemmingsplan Landelijk gebied biedt hier via een afwijkingsbevoegdheid mogelijkheden voor. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen voor het uitbreiden van de woning kan ook de omgevingsvergunning voor afwijken van de regels van dit bestemmingsplan aangevraagd wordt, toegespitst op het specifieke bouwplan.

Hiernaast wijzigen de activiteiten van het bedrijf. De wens is om op deze locatie een boomteelt/hoveniersbedrijf te exploiteren.

Bedrijfsbestemming

Beoogde bedrijfsactiviteiten
Initiatiefnemers gaan op het perceel een hoveniersbedrijf uitoefenen. De agrarische gronden achter de woning en naast het bedrijf worden gebruikt voor boomkwekerij ondersteunend aan de hoveniersactiviteiten.

De bedrijfsactiviteiten bestaan uit:

• Hoveniersactiviteiten: alle voorkomende werkzaamheden voor tuinaanleg/ groenvoorziening. Uitvoering: 70 % bij opdrachtgevers. 30 % hovenierswerkzaamheden op terrein voorbereidingen treffen voor klanten.
• In combinatie met hoveniersactiviteiten: aannemingsbedrijf bestratingen en advies. Uitvoering: 80 % bij opdrachtgevers.
• Als nevenactiviteit landbouw mechanisatie: reparatie bedrijf, machinereparatie en onderhoud van machines/materieel, reparatie en onderhoud van machines, fietsen e.d.

De bedrijfsbestemming gebruikt voor:

• Bedrijfsgebouwen: opslag en voorbereiding van hoveniersactiviteiten en bestratingen
• Buitenopslag van materialen welke hiervoor nodig zijn of materiaal voor hergebruik/showmateriaal
• Parkeren buiten voor machines, aanhangers e.d. voor de bedrijven.

De bedrijfsactiviteiten worden op reguliere werktijden uitgevoerd.

Agrarische bestemming

De activiteiten binnen de agrarische bestemming bestaan uit:

• gebruik ten bevoeve van boomkwekerij: Aanplanten, herplanting, frezen bodem, snoeien en verplanten

Inrichting en landschappelijke inpassing
De gewenste situatie en de landschappelijke inpassing van de nieuwe inrichting is uitgewerkt in een inrichtingsplan

De locatie is gelegen in de Eempolder (Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen) en daarbinnen specifiek in de deeluitwerking Birkstraat (gebiedsvisie Landelijk gebied Soest). De locatie vormt binnen de algemene kwaliteiten op basis van het provinciaal- en gemeentelijk beleid een bijzondere enclave in de overgang van de Eempolder naar het bosgebied van de Korte Duinen.

Specifiek voor de locatie geldt dat:

• deze gelegen is in de landschappelijke eenheid Birkstraat/Eempolder, maar een bijzondere positie

daarin heeft: het is gelegen in een bebouwingsenclave tussen sportvelden (gemeente Amersfoort) en Recreatieterrein Duynpark;

• het perceel is gelegen tussen een pluimveehouderij, woningen en een paardenhouderij;
• het perceel is omgeven door andere functies en daardoor beperkt zichtbaar vanaf de weg;
• het perceel door een groene omzooming is afgeschermd van omliggende functies.

Uitgaande van een herbestemming van bestaande bebouwing waarbij niet meer bouwmogelijkheden worden geboden dan het huidige bestemmingsplan en een vormverandering van het bestemmingsvlak van het bedrijf dat beperkt zichtbaar is van de weg wordt een landschappelijke inpassing voorgesteld die uitgaat van:

• Kwaliteitsverbetering van bestaand groen
• Verbetering van het aanzicht vanaf de Birkstraat (Zandlaan): de voormalige bloemenhandel verdwijnt, de landelijke uitstraling van de voorzijde van het perceel wordt versterkt om een bijdrage te leveren aan de landschapsbeleving van de Birkstraat (Zandlaan).

De woning en aangebouwde bijgebouwen is te zien als een erf en zorgt, gezien vanuit de Birkstraat (Zandlaan), niet voor een onevenredige aantasting van de ruimtelijke kwaliteit.

Het perceel krijgt één ontsluiting vanaf de Zandlaan en het woonperceel is reeds in de bestaande situatie direct ruimtelijk gekoppeld aan het bedrijfsperceel. Hiermee wordt het aantal doorsnijding van de groene omlijsting geminimaliseerd en kan de groen rand om de kavel maximaal gerealiseerd worden.

De landschappelijke inpassing is opgesteld vanuit het omliggende landschap. Om onderscheid te maken tussen de functie Wonen en de functie Bedrijf en het agrarische perceel, is er een groene haag geplaatst aan de tussen deze functies. Deze nieuw aan te planten haag zal aansluiten op de huidige groenstructuur om het gehele perceel heen. Zie ook de referentiebeelden in onderstaande afbeelding.

Figuur 2.2 - Referentiebeelden beoogde situatie

De bestaande bomen zijn ingetekend en zullen in de nieuwe inrichting behouden blijven. Mochten in de toekomst in het kader van beheer- en onderhoud bomen gekapt moeten worden, dan moet worden voldaan aan het beleid Bescherming en kap van bomen van de gemeente Soest.

De landschappelijke inpassing bestaat uit inheemse soorten. Het parkeren op de bestemming Wonen zal op dezelfde locatie plaatsvinden als in de huidige situatie; voor het woonhuis. In Bijlage 6 is het landschappelijke inrichtingsplan weergegeven en in Bijlage 1 is een inrichtingstekening op schaal opgenomen van de huidige en toekomstige situatie.

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) formuleert het Rijk een nieuwe integrale aanpak waarin samen

met andere overheden en organisaties optimaal kan worden gewerkt aan behoud van een gezond,

leefbaar en economische sterk Nederland. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen spelen de

volgende vier prioriteiten de komende jaren een grote rol in de toekomstige ontwikkeling van de

leefomgeving van Nederland:

1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

2. een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel;

3. sterke en gezonde steden en regio's;

4. en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Nationale belangen

De NOVI is vertaald in het Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL). Deze gaat echter pas in zodra de

omgevingswet in werking treedt. De voorloper van het BKL is het Besluit algemene regels ruimtelijke

ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, het Natuurnetwerk Nederland, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Toetsing en conclusie

De NOVI en het Barro kenmerken zich door een hoog abstractieniveau en bevatten geen concreet beleid ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Er is geen sprake van strijdigheid met het nationaal beleid.

Het provinciale beleid dat voor de beoogde ontwikkeling relevant is staat beschreven in de Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht. De Omgevingsvisie omvat de visie van de Provincie Utrecht op toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. De daaraan gekoppelde verordening omvat bijbehorende regels met betrekking tot ruimtegebruik en ruimtelijke ontwikkelingen, die ook doorwerken voor lagere overheden. De filosofie 'lokaal wat kan, regionaal wat moet' staat in beide beleidsdocumenten centraal. Het accent is verlegd van een toetsende rol van de provincie naar sturen op kwaliteit (ontwikkelingsplanologie).

In de Omgevingsvisie beschrijft de Provincie Utrecht hoe zij het groene, gezonde en slimme middelpunt van Nederland wil blijven, ook in 2050. In de visie wordt ingegaan op uitdagingen als het aantal inwoners, benodigde woningen, banen en het toenemend aantal verplaatsingen. Daarnaast wordt de visie op hoofdlijnen geschets aan de hand van keuzes op zeven beleidsthema's:

• Stad en land gezond;
• Klimaatbestendig en waterrobuust;
• Duurzame energie;
• Vitale steden en dorpen;
• Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;
• Levend landschap, erfgoed en cultuur;
• Toekomstbestendige natuur en landbouw.

Hieronder wordt ingegaan op de voor de ontwikkeling relevante thema's.

Aantrekkelijke landschappen

De provincie Utrecht is opgedeeld in verschillende landschappen waarvoor verschillende kernkwaliteiten gelden. De beoogde ontwikkeling is gelegen in het landschap Eemland. Arkemheen-Eemland is een weids en open weidegebied met duidelijk herkenbare randen. Het gebied oogt eenduidig, maar is in feite een samenspel van agrarische, ecologische en recreatieve functies. De randen lijken strak en gelijk, maar dichtbij variëren ze van plek tot plek. Achter de randen en in open linten in de weidse ruimte ligt bebouwing. Het contrast tussen de open ruimte en de beschutte ruimte achter de randen is de essentie van Arkemheen-Eemland. Voor dit gebied gelden de volgende kernkwaliteiten:

• extreme openheid;
• slagenverkaveling;
• veenweidekarakter;
• historie van de Zuiderzee;
• Grebbelinie;
• overgangsgebieden (bij Eemnes, Soest en Amersfoort).

Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen

Bovenstaande kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van Eemland verschillende accenten, waar nader op in wordt gegaan in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen. Bij ontwikkelingen in het landschap van Eemland is het vooral van belang dat de open ruimte behouden en versterkt wordt. Dit betekent behoud van een continue open ruimte langs de Eem, van Randmeer tot Amersfoort. Bij ontwikkelingen kan de openheid versterkt worden door verplaatsing van bebouwing, begroeiing of andere opgaande elementen. Nieuwe bebouwing vestigt zich bij voorkeur in randzones of in bestaande linten, waarbij deze laatste wel transparant moeten blijven.

De provincie kent de volgende ambities aan toe het gebied Eemland:

• versterken van de openheid;
• bijzondere aandacht voor de randen;
• aandacht voor een aantal specifieke gebieden: Rijksweg A1, Spoor Baarn-Soest, flessenhals Amersfoort-Bunschoten.

Aan de rand van Huizen tot het spoor bij Amersfoort geldt in het specifiek het volgende:

• het behoud van de karakteristieke zachte rand langs de heuvelrug;
• het behoud van zicht op de diverse kerktorens in de rand als ruimtelijke en verhalende bakens;
• het beperken van opgaande beplantingen van de overgangsgebieden langs de heuvelrug tot achter de linten van de Wakkerendijk en Birkstraat. Deze overgangsgebieden hebben een landgebruik van vooral landbouw en natuur.

Toetsing en conclusie

Het plangebied ligt in het landschap ‘Eemland’, in het deelgebied ‘overgangsgebied’ naar de Utrechtse heuvelrug. Openheid is in het Eemland een belangrijke kernwaarde. Echter ligt het plangebied bijna tegen de grens van dit gebied op de rand van het landschap ‘Utrechtse heuvelrug’. De omgeving van de Birkstraat wordt dan ook specifieke benoemd als een overgangsgebied richting de Heuvelrug waar het landschap al meer verdicht is. Dit is een zachte rand, met een combinatie van bebouwing en veel beplanting. Omdat er geen nieuwe bebouwing bij komt wordt er niet verdicht. Er wordt zelfs bebouwing gesaneerd wat de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. De nieuwe beplanting die is voorgesteld past goed in het overgangsgebied, want veel beplanting hoort daar in thuis. De ontwikkeling is daarmee passend binnen het landschap Eemland. Er wordt aan het provinciale beleid voldaan.

De interim omgevingsverordening is een tijdelijke verordening die op 1 april 2021 inwerking is getreden en een looptijd heeft totdat de Omgevingswet van kracht is en de omgevingsverordening in werking treedt.

Artikel 7.9 Instructieregel landschap

1. 1. Landschap bestaat uit Landschap Eemland, Landschap Gelderse Vallei, Landschap Groene Hart, Landschap Rivierengebied en Landschap Utrechtse Heuvelrug.
2. 2. De kernkwaliteiten zijn per gebied vastgelegd in de bijlage Bijlage 15 Kernkwaliteiten Landschap bij deze verordening.
3. 3. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een gebied gelegen in Landschap bevat:
   1. a. bestemmingen en regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten; en
   2. b. geen bestemmingen of regels die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten.
4. 4. De motivering van een bestemmingsplan bevat een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan.

Een landschap is geen statisch plaatje. Het is altijd in ontwikkeling en dynamiek hoort daarin. In het werken met landschapskwaliteit wordt uitgegaan van een samenspel tussen beeld (wat zie je), functies (wat gebeurt er) en robuuste structuren (samenhang, relaties). Elke ontwikkeling in het landelijk gebied moet aansluiten bij de kernkwaliteiten. Als sprake is van een zeer open gebied, bevat een bestemmingsplan bepalingen om die openheid te behouden. Denk aan het tegengaan van (hoge) bebouwing. Een aantasting van het landschap is onevenredig als het belang van de nieuwe ontwikkeling niet opweegt tegen de aantasting van de kernkwaliteiten. Een goede locatiekeuze beperkt de schade voor het landschap. Daarnaast is een goede landschappelijke inpassing vereist die in de regels van het plan is geborgd.

Artikel 9.2 Verstedelijkingsverbod landelijk gebied

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied laat geen verstedelijking toe, tenzij in deze verordening anders is bepaald.

Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te behouden, moet een ongebreidelde uitwaaiering van stedelijke bestemmingen hier voorkomen worden. Daarom zijn nieuwe vormen van verstedelijking in het landelijk gebied verboden. Op dit verbod zijn in de verordening uitzonderingen mogelijk. Een van de uitzonderingen wordt beschreven in hoofdstuk 9 Wonen, werken en recreeren.

Artikel 9.5 Instructieregel bebouwingsenclaves en -linten

1. 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat in bebouwingsenclaves of bebouwingslinten verstedelijking plaatsvindt, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:
   1. a. gelijktijdig met de verstedelijking wordt de ruimtelijke kwaliteit verhoogd;
   2. b. bebouwing vindt niet plaats buiten de bestaande bebouwingsenclaves of bebouwingslinten; en
   3. c. belangen van bestaande omringende functies worden niet onevenredig aangetast.
2. 2. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Een beeldkwaliteitsparagraaf maakt onderdeel uit van de onderbouwing.

Toetsing en conclusie

Ter plaatse van de planlocatie bevindt zich in de bestaande situatie een aannemersbedrijf. De eigenaar wil dit met oog op de toekomst graag omzetten naar een hoveniersbedrijf met als nevenactiviteit mechanisatiebedrijf en daarbij de huidige bedrijfswoning omzetten naar een burgerwoning. Het totale bebouwd oppervlak neemt af, doordat een deel van de aanwezige bijgebouwen in de woonbestemming wordt gesaneerd. Alle ter plaatse aanwezige kernkwaliteiten, cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het overgangsgebied worden versterkt zoals uitgewerkt en onderbouwd in het landschappelijke inpassings- en beplantingsplan. Tezamen leidt dit tot een flinke kwaliteitsverbetering op het perceel.

Doordat de vorm van het bedrijfsbestemmingsvlak wordt verlegd/aangepast bestaat de mogelijkheid tot hinder naar de omgeving. In Hoofdstuk 4 wordt hierop verder ingegaan. Met de ontwikkeling worden omliggende (agrarische) bedrijven niet in hun bedrijfsvoering belemmerd. Ook leidt de aanpassing van het bestemmingsvlak niet tot een vergroting van het bestemmingsvlak (bestemming bedrijf en wonen is even groot als vigerende bestemming Bedrijf).

De inrit van het bedrijfsperceel mag niet langs de woning gaan, om een goed woon- en leefklimaat vanwege het akoestisch klimaat ter hoogte van de woning te kunnen waarborgen. Bedrijfsverkeer moet langs de noordelijke inrit naar het bedrijf zodat er voor de burgerwoning sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Met de wijzing van aannemersbedrijf naar hoveniersbedrijf is het aannemelijk dat er geen sprake is van een (onevenredige) verkeerstoename.

Uit bovenstaande brede beoordeling blijkt dat de ruimtelijke impact ter plaatse verbeterd en kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de interim omgevingsverordening van de provincie Utrecht.

De gemeente streeft in haar structuurvisie, zoals de titel reeds duidelijk maakt, naar behoud en versterking van het karakter als groen en levendig dorp.

Hoe dat bereikt kan worden, wordt onder andere behandeld aan de hand van gewenste en benodigde functies en waar deze ruimtelijk opgevangen kunnen worden. In aansluiting op het provinciaal beleid ligt daarbij de nadruk op concentratie van functies in het stedelijk gebied en behoud van landschappelijke kwaliteiten in het landelijk gebied. Om het dorp groen en levendig te houden, wordt tegelijkertijd gesignaleerd dat het verder concentreren van stedelijke functies niet onbeperkt kan worden doorgevoerd en dat ook gekeken moet worden waar er ruimte beschikbaar is om gedoseerd uit te breiden.

Voor deze ontwikkeling is in het bijzonder van belang.

• Bebouwingslint Birkstraat: Eén van de mogelijkheden voor gedoseerde uitbreiding is de Birkstraat. De Birkstraat ligt weliswaar in het landelijk gebied maar is van oudsher en bebouwingslint, wat betekent dat hier een zekere mate van bebouwingsdichtheid en aanwezigheid van (stedelijke) functies als passend wordt ervaren. De structuurvisie plaatst overigens ook kanttekeningen bij het verder verdichten van de Birkstraat. Door de ligging nabij EHS en binnen Nationaal Landschap is het een kwetsbaar gebied waar niet iedere vorm van verstedelijking zonder meer passend is, mede gelet op het goede zicht op het open overgangslandschap van bos naar weide. Daarnaast is de Birkstraat een belangrijke verkeersader wat meegewogen zal moeten worden bij de woonkwaliteit en bij mogelijkheden voor ontsluiting. Tot slot liggen de kernen van Soest en Amersfoort en daarmee ook voorzieningen op afstand.

De 'Gebiedsvisie landelijk gebied Soest' vormt een integrale visie op toekomstige ontwikkelingen in het landelijk gebied. Gebaseerd op de trends in de agrarische sector, waar bedrijven op termijn ofwel (moeten) kiezen voor schaalvergroting of voor verbreding van de activiteiten, kunnen in het landelijk gebied zeer uiteenlopende ruimteclaims worden verwacht. Dit, in combinatie met de wens om de landschappelijke kwaliteit en diversiteit te beschermen en versterken, vraagt om een visie op toekomstige ontwikkelingen.

De visie onderscheid daarbij verschillende gebieden, die ieder afzonderlijk hun eigen landschappelijke kwaliteiten kennen en wisselend geschikt zijn voor bepaalde functies.

Figuur 3.1 Uitsnede Gebiedsvisie landelijk gebied Soest - deelgebied Birkstraat

Toetsing en conclusie

Het plangebied van de ontwikkeling maakt onderdeel uit van het deelgebied Birkstraat. Deze wordt getypeerd als een agrarisch lint met ruime doorzichten naar het open agrarische gebied van de Eempolder aan de noordzijde en het coulisselandschap richting Korte Duinen aan de zuidzijde. Het plangebied ligt daarbij buiten de getypeerde zones in een bebouwingslint aan de Zandlaan. De locatie van het specifieke plangebied heeft geen sturende functie meegekregen vanuit het gemeentelijk beleid. Het beleid gaat meer in op de Birkstraat dan op deze zijweg (Zandlaan) die wat meer op de achtergrond gesitueerd is.

Uit de visie blijkt dat de Birkstraat geschikt is om een meer divers karakter te krijgen: de agrarische bestemming is nog steeds primair maar door de ligging tussen het stedelijke gebied van Soest en Amersfoort vindt steeds meer verbreding plaats (groene diensten). De omschakeling naar een boomteelt/hoveniersbedrijf past daarmee goed in de visie van de gemeente.

In de omgevingsvisie 'Stap voor stap ver komen' geeft de gemeenteraad van Soest aan hoe zij de gewenste situatie van de gemeente Soest over 20 jaar, in 2040, zien. Hieronder worden de relevante punten uit de visie achtereenvolgens behandeld en getoetst aan de beoogde ontwikkeling.

Beleidskader

De gemeente Soest is aantrekkelijke woon- en werkgemeente. Het wonen in de Randstad, de ondernemersgeest, de groene omgevingen binnen en buiten de kernen, de goede autobereikbaarheid, de relatief rustige en schone omgeving, de sociale samenhang, en de maatschappelijke, commerciële en culturele voorzieningen dragen daar allemaal aan bij. In de omgevingsvisie worden de thema's die met de bebouwde leefomgeving en het gebruik daarvan te maken hebben. De volgende thema's worden behandeld:

• Woningen (bestaand en nieuw)
• Bedrijventerreinen en werken
• Ontmoeten en ontmoetingsplekken (waaronder winkelgebieden, cultuur en samenleven)
• Voorzieningen (zorg, scholen etc.)
• Mobiliteit
• Omgevingskwaliteit (milieu/gezondheid)

Daarnaast zijn specifieke doelen benoemd voor het gebied De Birkt. Deze zijn alsvolgt:

• Bereikbaar Soest door goede doorstroming Birkstraat met een hogere capaciteit dan nu.
• Landschappelijke, cultuurhistorische natuurverbinding tussen het bos en de Eem
• Ruimte voor recreatie binnen het kader voor natuur
• Consumentgerichte voedselproductie

Toetsing

De beoogde ontwikkeling betreft de verplaatsing van een bedrijf en de omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Het aannemersbedrijf dat voorheen op deze locatie gevestigd is, is inmiddels gestopt. Momenteel worden binnen het plangebied alleen nog agrarische activiteiten uitgevoerd als hovenierswerkzaamheden en boomteelt.

Bedrijfsverkeer moet langs de noordelijke inrit zodat er voor de burgerwoning geen sprake is van hinder. Met de wijzing van aannemersbedrijf naar hoveniersbedrijf is het aannemelijk dat er geen sprake is van een verkeerstoename.

De ontwikkeling is niet in strijd met de overige punten uit de omgevingsvisie.

Conclusie

De omgevingsvisie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Beleidskader

De gemeente Soest kenmerkt zich door haar groene karakter. Voor een groot deel wordt deze uitstraling bepaald door de bomen in de gemeente, de groene parels. Zij bepalen de sfeer van de openbare ruimte, zijn structuurbepalend en kunnen cultuurhistorische, ecologische en educatieve waarden hebben. De gemeente Soest streeft naar een duurzaam bomenbestand en duurzame bomenstructuren, ondermeer door het beschermen van bomen. De te beschermen bomen zijn onder te verdelen in de volgende categoriën:

• bomenstructuren
• monumentale bomen
• waardevolle bomen
• particuliere bomen op percelen groter dan, of gelijk aan 175 m²
• overige openbare bomen

Toetsing

De bomen binnen het plangebied vallen onder de categorie 'particuliere bomen op percelen groter dan, of gelijk aan 175 m². Ook op particuliere percelen kan een boom uitgroeien tot een monumentale boom, mits daarvoor o.a. voldoende ruimte is. Om ook in de toekomst de nu jonge bomen de kans te geven uit te groeien tot monumentale boom, worden particuliere bomen met een stamomtrek van minimaal 80 cm op percelen met een totaal oppervlak van minimaal 175 m² beschermd (gemeten op 1.30 meter hoogte boven maaiveld).

Binnen het plangebied bevinden zich enkele bomen die in het kader van dit beleidskader in de beschermde categorie vallen. Een aantal van die bomen zijn gesitueerd in of nabij het toekomstig bouwvlak van het bedrijf. Bij sloop en nieuwbouw van de schuur binnen de bestemming bedrijf dient daarom rekening gehouden te worden met dit beleidskader. In dit plan wordt er vanuit dat de bestaande bomen gehandhaafd blijven. Bij bouw- en aanlegwerkzaamheden wordt rekening gehouden met de bestaande bomen en deze zullen buiten de kronen van de bomen plaatsvinden zodat de wortelstelsels van de bomen niet aangetast worden.

Indien in de toekomst de kap van bomen vereist is in het kader van toekomstige sloop- en bouwplannen, dient een vergunning aangevraagd te worden.

Conclusie

Het beleid bescherming in kap van bomen vormt geen belemmering voor de beoogde plannen omdat nog niet bekend is of er werkzaamheden plaatsvinden aan de huidige schuur op het perceel. Indien in de toekomst werkzaamheden plaats zullen vinden aan de schuur dient dit beleidskader geraadpleegd te worden en is de eventuele kap van beschermde bomen op basis van dit beleid vergunningsplichtig.

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

Industrielawaai

Met de woonbestemming wordt een nieuwe geluidsgevoelige functie gerealiseerd. Het is dan van belang te kijken naar de geluidsgevoelige functie in relatie tot de bedrijfsactiviteiten (hoveniersbedrijf) die op het perceel plaatsvinden.

In de omgeving van de te realiseren woning wisselen de functies wonen, bedrijf en recreatie/sport elkaar af. De omgeving kan worden gekenmerkt als gemengd gebied. In de VNG-brochure is een lijst opgenomen met allerlei bedrijfsactiviteiten met bijbehorende milieucategorie. De milieucategorie voor een hoveniersbedrijf, een aannemer met een bedrijfsoppervlak < 1.000 m² en de bedrijfsgebouwen van een boomkwekerij is in alle drie de gevallen categorie 2.

De richtafstand die in beginsel wordt aangehouden tussen een bedrijfsbestemming met milieucategorie 2 en de gevel van een gevoelig gebouw in een gemengd gebied, zoals een woning, is 10 meter. Voor wat betreft de bedrijfsbebouwing wordt aan de richtafstand voldaan, maar voor wat betreft de afstand tussen bedrijfsbestemming (buitenruimte) en gevel van de woning wordt niet voldaan aan de richtafstand van 10 meter. Omdat niet aan de richtafstand wordt voldaan zou voor het realiseren van de woonbestemming is een akoestische onderbouwing uitgevoerd zie Bijlage 4.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt er bij handhaving van de bestaande inrichting van het perceel dat geen sprake is van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat bij het in stand houden van de huidige inrit. Er kan niet worden voldaan aan de richtwaarden voor woningen in een gemengd gebied.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat in de nieuw voorgestelde indeling met de inrit op het noordelijk perceel. In die situatie wordt voldaan aan de richtwaarden voor woningen in een gemengd gebied.

Uit het onderzoek blijkt tevens dat het bedrijf niet wordt belemmerd in de bedrijfsvoering. Ook na het wijzigen van bedrijfswoning naar woonbestemming kan het bedrijf voldoen aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Uit het voorgaande wordt geconcludeerd dat het aspect industrielawaai geen belemmering vormt voor de ontwikkeling.

Omliggende bedrijven

In de directe omgeving van het plangebied zijn naast woningen ook (agrarische) bedrijven en een recreatiepark aanwezig. Daarnaast heeft het plangebied zelf de bestemming Bedrijf. Vanwege deze diversiteit aan activiteiten kan gesproken worden van een gemengd gebied. Voor de haalbaarheid van de woonbestemming is gekeken naar de omliggende bedrijven

Grenzend aan het plangebied is recreatieterrein Duynparc Soest gelegen (Birkstraat 132). Hiervoor geldt een richtafstand van 30 m ten opzichte van een gemengd gebied. Aan de algemene richtafstand voor een recreatieterrein wordt zodoende voldaan.

Ten westen van het plangebied zijn agrarische gronden gelegen welke gezien de aard en intensiteit van gebruik geen belemmering vormen.

Ten oosten van het plangebied is ter plaatse van Birkstraat 142 een kippenhouderij gelegen. In 2018 is een V-stack berekening uitgevoerd om aan te tonen dat ter plaatse van de toekomstige woonbestemming voldaan wordt aan een goed woon- en leefklimaat (zie Bijlage 2). De woonbestemming zoals onderstaand weergegeven is gelegen buiten de geurcontour van de naastgelegen intensieve veehouderij (zie onderstaand figuur 4.1) en is de woning op voldoende afstand gelegen van de manege aan de Birkstraat 146b.

Figuur 4.1 Birkstraat 142 (pluimveehouderij)

Tot slot zal het plangebied door de beoogde ontwikkeling zelf minder milieuhinder veroorzaken. Door de verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten verbetert het woon- en leefklimaat ter plaatse van naastgelegen woningen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de beoogde ontwikkeling sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat er in de omgeving geen bedrijven aanwezig zijn die door de ontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Ook zal milieuhinder voor omliggende milieugevoelige functies aanzienlijk afnemen door de functiewijziging van het plangebied.

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek

Ten opzichte van de vigerende planologische situatie is er sprake van een functiewijziging. Het plangebied verandert van Bedrijf naar Wonen en van Agrarisch naar Bedrijf. Ten behoeve van het opstellen van een bestemmingsplan is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Klijn Bodemonderzoek B.V. Het volledige rapport hiervan is te vinden in Bijlage 3.

In het uitgevoerde bodemonderzoek is door middel van de bemonstering en analyse van grond en grondwater de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld. Tijdens het onderzoek zijn enkele verhoogde waarde aangetroffen. Echter liggen de geconstateerde verhoogde gehaltes (ruim) onder de grenswaarden waardoor geen aanleiding bestaat tot het instellen van nader bodemonderzoek.

Asbest, kadastrale percelen

Op basis van de historie van het perceel, de uitgevoerde maaiveldinspectie en de zintuiglijke waarnemingen tijdens de boorwerkzaamheden -waarbij geen asbestverdachte materialen zijn aangetroffen- is het aannemelijk dat er geen sprake is van een verontreiniging van de bodem met asbest. Indien hierover echter meer zekerheid is gewenst, wordt geadviseerd een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5707 of NEN 5897 uit te laten voeren.

Hergebruik van grond

Voor de volledigheid wordt vermeld dat de grond naar verwachting niet als schone grond kan worden hergebruikt. Voor grond welke op het perceel wordt toegepast gelden ons inziens, gezien de geringe overschrijding(en) ten opzichte van de achtergrondwaarden, geen gebruiksbeperkingen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat dit een indicatieve toetsing aan de Regeling en het Besluit Bodemkwaliteit betreft; het uitgevoerde onderzoek betreft immers geen partijkeuring conform BRL SIKB 1000, protocol 1001.

Conclusie

Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er, vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, geen belemmeringen ten aanzien van het gebruik van het terrein, de geplande bestemmingswijziging en de afgifte van een omgevingsvergunning ten behoeve van de geplande bouwactiviteiten op het terrein.

Op basis van de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) is geregeld dat de verantwoordelijkheid voor het beheer van de archeologie bij de gemeente ligt. Dit houdt onder andere in dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden met de in de grond aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden.

Erfgoedverordening gemeente Soest 2014

De bescherming van archeologische waarden is binnen de gemeente Soest vastgelegd in de Erfgoedverordening gemeente Soest 2014. Deze verordening hanteert verschillende zones met archeologische waarden. Daarbinnen dient archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden voordat werkzaamheden uitgevoerd mogen worden die (mogelijk) een verstorend effect hebben op archeologische (verwachtings)waarden. De regeling is gebaseerd op de gemeentelijke beleidsadvieskaart ui 2011, waarin de zones met archeologische waarden en verwachtingswaarden zijn vastgelegd.

Onderzoek

Het plangebied ligt op basis van de beleidsadvieskaart in de zone 'Archeologisch Waardevol Verwachtingsgebied 1'. Een uitsneden van de beleidsadvieskaart waaruit dit blijkt is opgenomen in figuur 4.2.

Figuur 4.2: Uitsnede beleidsadvieskaart Archeologie

Bij deze zone geldt een verplichting tot archeologisch onderzoek bij werkzaamheden groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm.

De beoogde ontwikkeling gaat echter niet gepaard met werkzaamheden anders dan de interne verbouwing en vernieuwing van bestaande gebouwen. Archeologisch onderzoek is daarom niet uitgevoerd. Wel dient de onderzoeksplicht in het bestemmingsplan geborgd te worden, zodat bij eventueel toekomstige werkzaamheden de onderzoeksplicht van toepassing is. Om die reden is in dit bestemmingsplan een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Hiermee wordt aangesloten bij de regeling zoals opgenomen in het plan Landelijk Gebied.

Volgens het gemeentelijke monumentenregister en het rijksmonumentenregister is er geen sprake van een monument op deze locatie.

Volgens de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Soest deel 1, Van Heuvelrug tot Eem, RAAP-rapport 2758 uit 2014, is er sprake van een hoge cultuurhistorische waarde (1.2). Dit betreft de Birkstraat en het beschermde dorpsgezicht dat hierbij hoort. De Birkstraat/Zandlaan vormt binnen deze waarden een bijzonder gebied als bebouwingsenclave. Hier gaat het vooral om het behoud van het landelijke karakter. Met het inirchtingsplan wordt het landelijke karakter behouden en versterkt, waarmee de cultuurhistorische waarde niet aangetast wordt.

Conclusie

Het aspect archeologie en cultuurhistorie staat de uitvoering van het inititief niet in de weg. Om het aspect archeologie bij (mogelijke) toekomstige werkzaamheden te waarborgen, wordt een archeologische dubbelbestemming opgenomen.

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Vallei & Veluwe, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. De initiatiefnemer heeft het waterschap geïnformeerd door gebruik te maken van de Digitale Watertoets. Deze is uitgevoerd op 14 juni 2016. Daaruit kwamen geen aandachtspunten naar voren die aanleiding geven tot nader overleg met het waterschap.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Blauwe Omgevingsvisie 2050

De driedimensionale Blauwe Omgevingsvisie 2050 (BOVI) is de langetermijnvisie van Waterschap Vallei en Veluwe. Met deze BOVI zet Waterschap Vallei en Veluwe op een geheel nieuwe wijze koers naar een duurzame en waterinclusieve leefomgeving. Daarbij kijkt Waterschap Vallei en Veluwe integraal, grensontkennend, over de grenzen van taken en gebieden heen en werkt vanuit de drie zogenoemde waterprincipes:

• Water is een ordenend principe in de ruimtelijke ordening.
• Maximaal vasthouden en schoonhouden van water.
• Partnerschap als watermerk.

Deze principes leiden tot één samenhangende weergave van water in het landschap van Vallei en Veluwe: één kringloop van bron tot monding, door stedelijk en landelijk gebied en van boven- en ondergrond.

Blauw omgevingsprogramma 2022-2027

Het Blauw Omgevingsprogramma (BOP) is het waterbeheerprogramma van Waterschap Vallei en Veluwe voor de planperiode 2022-2027. Het gebied, de maatschappelijke thema's en samenwerking met partners zijn meer centraal gezet dan in voorgaande waterbeheerprogramma's. Het waterbeheerprogramma is een kerninstrument onder de omgevingswet en bevat naast de verplichte onderdelen van het programma (zoals Kader Richtlijn Water (KRW), Richtlijn Overstromings Risico's (ROR), zwemwaterrichtlijn) ook een niet verplicht deel. Het BOP is daarmee het wettelijk instrument van het waterschap om de doelen voor de middellange termijn vast te leggen. In het BOP worden doelen uit de Blauwe Omgevingsvisie 2050 (BOVI2050) doorvertaald naar gebiedsgerichte doelen. De hoofddoelen van het BOP zijn hieronder kort beschreven.

• Waterveiligheid

Een zo goed mogelijke bescherming tegen overstromingen volgens de wettelijke normen.

• Watersysteem

Een toekomstbestendig en klimaatrobuust grond- en oppervlaktewatersysteem, dat passend is ingericht naar de veranderende gebiedswensen.

• Wonen en zuiveren

Een robuust proces voor het verwerken van extreme neerslag en inzameling van stedelijk en industrieel afvalwater in bebouwd gebied, tot aan het lozen van effluent in het watersysteem.

• Circulaire economie

Volledig circulair opereren in 2050 door anders om te gaan met grondstoffen en goed samen te werken met partners en de omgeving.

• Energietransitie

Het eerste energieneutrale waterschap van Nederland worden om een voorbeeld te zijn op het gebied van de energietransitie.

Het plangebied is gelegen in het deelgebied Eemland. Er zijn verschillende integrale opgaven in dit deelgebied. Met partners bouwt Waterschap Vallei en Veluwe aan een veilig en meer natuurlijk Eemland, met balans tussen verstedelijking, landbouw, beschermen en aanvullen van de grondwatervoorraad, recreatie, natuur en water.

Gemeentelijk water- en rioleringsplan Baarn en Soest 2018-2022
Het Gemeentelijk water- en rioleringsplan gaat over alle gemeentelijk watertaken (afvalwater, hemelwater en grondwater), het stedelijk oppervlaktewater en de integratie met onze leefomgeving. Het plan beschrijft de achtergronden, het beleid, het programma en de financiën. Ook komen de rollen van gemeente, waterschap, bewoners en bedrijven aan bod. En het plan houdt rekening met recente ontwikkelingen en het pas afgeronde technische onderzoek Basiswaterketenplan.

De gemeente zorgt voor het inzamelen en afvoeren of verwerken van stedelijk afvalwater en hemelwater. Voor zover doelmatig neemt de gemeente maatregelen tegen grondwateroverlast en zorgen ze samen met het waterschap Vallei en Veluwe dat het stedelijke oppervlaktewater schoon, veilig en beleefbaar is. De gemeente zorgt niet overal en niet altijd voor het water. Bewoners en bedrijven moeten zelf voor de voorzieningen op hun perceel zorgen. In sommige gebieden en situaties moeten zij het regenwater bergen en verwerken of afvoeren, of zelf maatregelen nemen tegen grondwaterproblemen. In het Gemeentelijk water- en rioleringsplan is aangegeven wat de gemeente doet en waarvoor bewoners en bedrijven zelf verantwoordelijk zijn.

Water en riolering zijn van groot belang voor de volksgezondheid en onze leefomgeving. Het grondwater is belangrijk voor bomen, planten, het bodemleven en de drinkwatervoorziening. Het oppervlaktewater draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit en wordt gebruikt voor ontspanning en recreatie. Een gezonde leefomgeving betekent ook een groene en koele leefomgeving. Minder zichtbaar maar zeker zo belangrijk, is de riolering onder de grond. Een goed functionerende riolering is nodig voor de volksgezondheid, een schone leefomgeving en het beperken van wateroverlast. Door de klimaatverandering wordt dit alles nog belangrijker. De gemeente maakt het watersysteem en de riolering duurzaam en robuust, zodat deze de effecten van de klimaatverandering kunnen opvangen. Dit gebeurt in samenhang met andere ingrepen in de (stedelijke) omgeving, waarbij de gemeente kansen benut en effectgericht werkt. De thema's om tot een duurzaam en robuust systeem te komen zijn:

1. 1. Baarn en Soest klimaatbestendig;
2. 2. duurzame afvalwaterketen;
3. 3. bewoners bewust;
4. 4. beleefbaar water;
5. 5. goed beheren;
6. 6. financiën op orde.

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie

Voor een gezonde en veilige leefomgeving streven we naar het zo veel mogelijk voorkomen van het contact met afvalwater. We sluiten lozingen van huishoudelijk afvalwater van alle percelen aan op vuilwaterriool of een andere publieke voorziening, zodat er geen ongezuiverd afvalwater in het milieu terecht komt. Het bedrijfsmatig afvalwater wordt ingezameld en verwerkt als er geen sprake is van beïnvloeding van de doelmatige werking van de riolering en zuivering. Als dit wel het geval is, dan worden voorwaarden gesteld aan de lozing op de riolering. We scheiden zoveel mogelijk vuilwater en schoonwater. Zo blijft schoon water schoon. Bij afkoppelen geldt de voorkeursvolgorde (eerst benutten, dan via infiltratie in de bodem, dan directe afvoer naar het oppervlaktewater, dan afvoer via het maaiveld en tenslotte afvoer via een regenwaterriool). In ons streven naar een gezonde leefomgeving dragen wij als gemeente bij aan een watersysteem van goede kwaliteit. Een watersysteem van goede kwaliteit draagt bij aan natuurontwikkeling, landschap en recreatie. Wij richten ons samen met het waterschap op geen achteruitgang in de kwaliteit van het bodem- en (grond)watersysteem, het meer robuust maken van de retentiegebieden en het behalen van de KRW-doelen voor KRWwaterlichamen in 2027. We willen de waterkwaliteit laten aansluiten op de functie en het recreatieve gebruik (zwemwater, vaarwater, viswater) en we beperken zoveel mogelijk emissie uit de afvalwaterketen naar het watersysteem, voor zover dit op een doelmatig wijze mogelijk is. Voor een doelmatig beheer van de afvalwaterketen en het optimaal functioneren van de zuivering scheiden we vuilwater en schoonwater. Hierdoor vinden overstorten minder vaak plaats en de impact van overstortingen op de waterkwaliteit is kleiner. We passen de best mogelijke techniek toe bij inzamelen en transport afvalwater. Tot slot passen we het principe toe: de vervuiler/initiatiefnemer betaalt.

De gemeente streeft samen met onze inwoners en bedrijven naar een leefbare omgeving, waarin de negatieve gevolgen van klimaatverandering zo veel mogelijk worden beperkt. Dat betekent dat wij streven naar het beperken van maatschappelijke ontwrichting en schade door extreme weersomstandigheden:

Bij korte hevige én bij langdurige neerslag:

• Blijven snelwegen, provinciale wegen en andere hoofdroutes zo lang mogelijk toegankelijk.
• Zijn overige wegen binnen een uur weer toegankelijk, bij hevige buien
• Blijven nooddiensten bereikbaar voor calamiteitenverkeer.
• Ondervindt bebouwing incidenteel schade bij extreme buien.
• Ondervinden vitale en kwetsbare functies geen schade of uitval.
• Worden onveilige situaties zoals o.a. het onderlopen van onderdoorgangen zoveel mogelijk voorkomen.

Bij een lange periode van droogte:

• Blijft schade aan openbaar groen beperkt.
• Blijft open water en grondwater van voldoende kwaliteit, voor recreatief gebruik en biodiversiteit.

Bij langdurige hitte:

• Wordt hittestress bij kwetsbare groepen zo veel mogelijk voorkomen.
• Wordt opwarming van drinkwater tijdens transport en distributie in het leidingnet voorkomen.
• Vinden mens en dier verkoeling in groene plekken

Bij overstromingen:

• Worden gevolgen beperkt door waterrobuuste bouw en inrichting
• Worden gevolgen beperkt door voldoende beschikbaarheid voor schuillocaties en mogelijkheden voor evacuatie. Om dit te bereiken werken we aan klimaatbestendige inrichting van de publieke (openbare) en private buitenruimte (o.a. tuinen en (parkeer)terreinen) en het watersysteem. Relevante fysieke veranderingen worden benut om klimaatbestendige maatregelen te nemen. Dat geldt voor projecten van de gemeenten en het waterschap en voor projecten van anderen: bewoners, (agrarische) bedrijven, woningcorporaties, terreinbeheerders en maatschappelijke organisaties. Dat betekent ook dat onderhoudscycli van infrastructuur, riolering, groen en gebouwen worden benut.

Om te kunnen anticiperen op klimaatverandering en om overlast tijdens hevige neerslaggebeurtenissen te voorkomen gaan we anders om met regenwater. We houden het water zoveel mogelijk vast waar het valt en hergebruiken het zoveel mogelijk. Water dat we niet kunnen vasthouden en hergebruiken laten we bij voorkeur oppervlakkig afstromen. De afstroming vindt plaats naar laagteberging, waar het geen schade oplevert. Vanuit deze voorziening vindt infiltratie naar het grondwater plaats of (vertraagde) afvoer naar het oppervlaktewatersysteem. Het watersysteem voldoet aan de provinciale normen voor de afvoer- en bergingscapaciteit.

Gemeenten en waterschappen bepalen samen in hoeverre zogenaamde vasthoudmaatregelen buiten het watersysteem (tijdelijke waterberging in de openbare en private ruimte) nuttig en nodig zijn in relatie tot de beschikbare afvoer- en bergingscapaciteit in het watersysteem. Hierbij zijn de maatschappelijke kosten en baten van investeringen het uitgangspunt. Bij (ver)nieuwbouw is sprake van een klimaatbestendige bouw en inrichting, met zo min mogelijk afwenteling naar de omliggende percelen. We gaan bij de inrichting zo veel mogelijk uit van het van nature aanwezige watersysteem. We passen de functie aan het watersysteem en niet het watersysteem aan de functie. We manipuleren de grondwaterstand en het grondwaterregime niet (of minimaal) om een ontwikkeling of specifieke gebruiksfunctie mogelijk te maken (geen onderbemalingen, minimale toepassing van drainage). In de bebouwde omgeving leggen we meer groen aan om de sponswerking en leefbaarheid van het gebied te vergroten. We verminderen hitte in bebouwd gebied door het creëren van (tijdelijke) schaduwwerking en het gebruik van de juiste bouwmaterialen. Ook houden wij bij de inrichting van de ondergrond rekening met het risico van opwarming van drinkwater in het leidingnet onder verharde oppervlakken.

In het gemeentelijk Water en rioleringsplan is bovenstaand beleid nader uitgewerkt.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen langs de Birkstraat te Soest en bestaat uit enkeerdgronden; fijn zand. In het plangebied is er sprake van grondwatertrap VII. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand varieert tussen 0,8 m en 1,4 m beneden het maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand meer dan 1,2 m beneden het maaiveld ligt.

Waterkwantiteit

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen watergangen aanwezig.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van de regionale/primaire waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel. Het betreft mechanische riolering waarop geen regenwater geloosd mag worden.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling betreft de functiewijziging van de bestaande bebouwing naar een woonzorgvoorziening, bestaande uit onzelfstandige wooneenheden, algemene ruimten en kantoorruimten en een berging/schuur.

Waterkwantiteit

De beoogde ontwikkeling betreft de transformatie van bestaande bebouwing. Verhard oppervlak zal daarom niet toenemen en watercompenserende maatregelen zijn dan ook niet vereist.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Voor het plangebied geldt dat er geen regenwater geloosd mag worden op het riool in de toekomstige situatie.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de Keur. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap mag worden gebouwd, geplant of opgeslagen. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

Voor de realisatie van de beoogde ontwikkeling is geen vergunning op basis van de Keur noodzakelijk.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Toetsingskader

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/u-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidbelasting wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat L_den (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde in onderhavig situatie bedraagt 53 dB (buitenstedelijk gelegen woningen).

Onderzoek en conclusie

Met het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning is er geen sprake van een nieuwe geluidsgevoelige functie. Voor het bedrijf wijzigt er niets met betrekking tot dit aspect. Het bedrijf is ook geen geluidsgevoelige functie. Het aspect geluid staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

Ontsluiting

De ontsluiting van het perceel blijft na de functiewijziging ongewijzigd. Dit betekent dat het perceel aan de noordzijde direct ontsloten wordt via de Birkstraat. Deze vormt in oostelijke richting de verbinding met Amersfoort en in westelijke richting met Soest. Vanaf de Birkstraat vormen de N413 en de N221 aansluiting op de A28.

Er is in de nieuwe situatie sprake van twee inritten, maar de inritten functioneren wel afzonderlijk van elkaar. Dat wil zeggen er is één inrit voor de woning en één inrit voor het bedrijf. Dit is conform de beleidsregels voor inritvergunningen, waarbij ieder perceel één inrit mag hebben. Ook heeft akoestisch onderzoek uitgewezen dat vrachtverkeer niet te dichtbij de woning moet rijden in verband met geluidsoverlast, wat aanleiding is geweest om de inrit voor het bedrijf van de woning af te leggen. De noordelijke inrit is bedoeld voor het vrachtverkeer ten behoeve van de bedrijfsbestemming. Zie hiervoor de onderstaande afbeeldingen met daarop de rijcurves bij de nieuwe inrit. Daarbij is beoordeeld of de inrit geschikt is voor vrachtverkeer ten behoeve van het hoveniersbedrijf. De boogstraal is ingetekend en toont aan dat (grote) vrachtwagens daar de bocht kunnen maken, zowel voorruit als achteruit.

Figuur 4.3 - Rijcurves inrit

Gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling is de bestaande infrastructuur ruimschoots voldoende voor een goede afwikkeling van het verkeer.

Verkeersgeneratie

Wat betreft de verkeersgeneratie is het aannemelijk dat wanneer het bedrijf wijzigt van een machinerepatiebedrijf naar een hoveniersbedrijf de verkeersgeneratie niet toeneemt.

Verkeersafwikkeling

Wat betreft de verkeersafwikkeling is het aannemelijk dat wanneer het bedrijf wijzigt van een machinerepatiebedrijf naar een hoveniersbedrijf de verkeersgeneratie niet toeneemt.

Parkeren

Het parkeren gebeurt net als in de oorspronkelijke situatie op eigen terrein. De verplichting daartoe is bovendien vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan, waarmee afwenteling van de parkeerbehoefte op de omgeving wordt voorkomen.

Op basis van de 'Nota parkeernormen auto en fiets Soest' (4e herziening) is bepaald wat de parkeerbehoefte is in de nieuwe situatie met toepassing van het aanwezigheidspercentage. De parkeerplaatsen voor het bedrijf kunnen namelijk ook gebruikt worden voor de woning, of andersom. na toepassing van het aanwezigheidspercentage blijken er minimaal 5 parkeerplaatsen benodigd te zijn op het eigen terrein. In de inrichtingstekening van de nieuwe situatie in Bijlage 1 zijn de benodigde parkeerplaatsen ingetekend voor de woning. Voor de bestemming wonen is rekening gehouden met 1 woning, inclusief een mogelijke kangoeroewoning.

Tabel 1: Parkeren

Tabel 2: Parkeervraag Birkstraat 144 waarbij woonfunctie en bedrijfsfunctie gebruik maken van dezelfde parkeervoorzieningen

Conclusie

Voor de afwikkeling van het verkeer en het opvangen van de parkeerbehoefte zijn de bestaande infrastructuur en de ruimte op eigen terrein afdoende om hierin te voorzien.

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk: bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid; vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek en conclusie

In de omgeving van het projectgebied zijn twee risicobronnen aanwezig. De eerste risicobron is gelegen op een afstand van ruim 250 meter en betreft een bovengrondse propaantank. De minimaal aan te houden richtafstand tot deze bron is 20 meter. Daarnaast wordt het oostelijk gelegen zwembad 'Bosbad Birkhoven' aangeduid als risicovolle inrichting maar hiervoor geldt geen richtafstand waar aan gehouden moet worden. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Figuur 4.4: Afstand tot risicobron

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Onderzoek

In de nabijheid vanaan het plangebied loopt ten westen een hoogspanningsverbinding van 150 kV. Op de netkaart (https://www.atlasleefomgeving.nl/) staat een indicatieve afstand van 70 meter aan weerszijden van de bovengrondse hoogspanningsleiding. De contour overlapt voor een klein gedeelte de nieuwe woonbestemming. Gezien de relatief kleine overlap wordt het niet proportioneel geacht dit als belemmering voor de ontwikkeling te zien. De rijksoverheid raadt aan om 'zoveel als redelijk mogelijk is' te voorkomen dat kinderen langdurig worden blootgesteld aan straling van maximaal 0,4 microtesla (zie ook https://www.rivm.nl/hoogspanningslijnen/gezondheidseffecten).

De locatie is gelegen buiten de indicatieve zone en nader onderzoek naar blootstelling is dan ook niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 3 weergegeven.

Tabel 3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

Met dit bestemmingsplan wordt de functiewijziging mogelijk gemaakt van de functie Wonen en Bedrijf. Gelet op de aard en omvang van de nieuwe functie (1 woning) en afgezet tegen de oorspronkelijke functie (Bedrijf met 1 bedrijfswoning), is per saldo geen sprake van noemenswaardig meer verkeer. Gelet op de omvang van projecten waarvoor het Besluit Nibm van toepassing is (o.a. woningbouwprojecten tot 1.500 woningen), wordt gesteld dat de beoogde ontwikkeling zelf geen noemenswaardige bijdrage heeft aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2021 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Birkstraat, direct ten zuiden van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool 2021 blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2020; 16,1 µg/m³ voor NO₂, 16,4 µg/m³ voor PM₁₀ en 8,7 µg/m³ voor PM_2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM₁₀ bedroeg 6 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt op ruim 7 kilometer van Natura 2000-gebied Arkenheem. Uit ervaringen van vele stikstofberekeningen blijkt dat bij beperkte ontwikkelingen tot 100 woningen en bedrijven tot en met categorie 2 geen stikstofdeposities zijn op meer dan vijf kilometer. Beperkte ontwikkelingen zoals deze leiden tevens tot een beperkte stikstofemissie gedurende de aanlegfase die niet verdere reiken dan deze vijf kilometerzone.

Soortenbescherming

In maart 2022 is een ecologische quickscan uitgevoerd door onderzoeksbureau E.C.O.-logisch naar beschermde soorten. De volledige onderzoeksrapportage is bijgevoegd in Bijlage 5.

Uit de quickscan blijkt dat de woonfunctie mogelijk verblijfplaatsen voor vleermuizen en jaarrond beschermde nesten voor de gierzwaluw en de huismus biedt. De groenstructuren rond de bebouwing maakt mogelijk onderdeel uit van essentieel leefgebied voor de huismus. In de bomen in het projectgebied is mogelijk één potentieel jaarrond beschermd nest voor roofvogels aanwezig. In het projectgebied kunnen mogelijk algemene amfibieën en zoogdieren voorkomen. Tevens kunnen nesten van algemene broedvogels worden verwacht in het projectgebied.

Potentieel aanwezige verblijfplaatsen van vleermuizen kunnen als gevolg van de werkzaamheden worden verstoord of vernield. Daarnaast kunnen individuen van vleermuizen worden verstoord of gedood. De nestlocaties van de gierzwaluw en de huismus kunnen worden vernield. Het potentieel jaarrond beschermd nest voor roofvogels kan worden verstoord als gevolg van de werkzaamheden, indien de werkzaamheden tijdens het broedseizoen worden uitgevoerd. Tevens kunnen nesten van algemene broedvogels worden aangetast of vernield en kunnen individuen van algemene amfibieën en zoogdieren worden gedood.

Voordat een aanvraag voor een sloop- of bouwvergunning verleend wordt, dient aanvullend onderzoek gedaan te worden naar de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen. Er is tevens aanvullend onderzoek nodig naar jaarrond beschermde nesten van de boomvalk, gierzwaluw, huismus, ransuil en de sperwer. Daarnaast dient onderzocht te worden of het projectgebied onderdeel uitmaakt van essentieel leefgebied voor de huismus. In de volgende tabel zijn de uit te voeren onderzoeken en onderzoeksperiodes weergegeven. Indien aanvullende inventarisaties aantonen dat het projectgebied functies bevat voor beschermde soorten en verstoring niet voorkomen kan worden, dient een ontheffing van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd.

Tabel 4 - Te verwachten beschermde soorten en aanbevolen inventarisaties

Conclusie

Het aspect ecologie vormt op het gebied van gebiedsbescherming geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Voor soortenbescherming is een ecologische quickscan uitgevoerd door onderzoeksbureau E.C.O.-logisch. Hieruit blijkt dat aanvullend onderzoek benodigd is voor gestart kan worden met de werkzaamheden. Daarom dient bij aanvraag van een sloop- of bouwvergunning aangetoond te worden dat aanvullend onderzoek uitgevoerd is naar (eventuele verblijfplaatsen van) beschermde soorten en daaruit voortkomende maatregelen genomen zijn.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

Er is geen sprake van een activiteit genoemd in het Besluit m.e.r. Omdat het plan niet als een 'stedelijk ontwikkelingsproject' zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. wordt gezien is een vorm-vrije m.e.r.-beoordeling en m.e.r.-beoordelingsbesluit niet nodig.

In dit hoofdstuk wordt de bestemmingsplanregeling nader toegelicht. Bij het opstellen van het plan is aansluiting gezocht bij de planregels van het bestemmingsplan Landelijk Gebied, waar het plangebied voorheen in opgenomen was.

De regels zijn daarnaast conform de standaarden Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012), de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen (PRBP2012) en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2012). Hiermee wordt de rechtsgelijkheid en de uniformiteit binnen de gemeentelijke dan wel landelijke bestemmingsplannen gediend.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht

genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Artikel 3 Agrarisch met waarden

Dit bestemmingsplan kent één agrarische bestemming. Binnen deze bestemming is het uitoefenen van een grondgebonden veehouderijbedrijf zoals genoemd in artikel 1 lid 1.6 onder b toegestaan rekening houdend met behoud en herstel alsmede instandhouding van de voorkomende visueel-ruimtelijke kwaliteit, zoals beschreven in Bijlage 1 van de planregels en behoud en herstel van de voorkomende natuurlijke waarden.

Naast gebruik voor grondgebonden veehouderij is ter plaatse van de functieaanduiding 'bomenteeltbedrijf' tevens het gebruik ten behoeve van een bomenteeltbedrijf toegestaan.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van

werkzaamheden

Op de gronden met de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ is een vergunningenstelsel van kracht met het oog op de te beschermen waarden. Door middel van regels wordt het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, bepaalde werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, die een aantasting van de landschappelijke en/of natuurlijke waarden, dan wel de cultuurhistorische waarde betekenen. Dit vergunningenstelsel is niet van toepassing voor werken en werkzaamheden binnen het bouwvlak.

Wijzigingsbevoegdheid

Naast afwijkingsregels zijn er ook wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen voor ontwikkelingen, waarvoor een zwaarder afwegingskader geldt dan bij afwijken. Daarnaast gaat een wijzigingsbevoegdheid gepaard met een aanpassing van de verbeelding. Dit bestemmingsplan kent de volgende wijzigingsbevoegdheid:

• ten behoeve van de wijziging naar de bestemming Natuur.

Artikel 4 Bedrijf

De bestemming ‘Bedrijf’ is toegekend aan alle niet-agrarische bedrijven. Voor de bestemming ‘Bedrijf’ is gebruikgemaakt van een zogenaamde Staat van Bedrijfsactiviteiten (milieucategorieën) (SvB). Verwezen wordt naar Bijlage 3 van de regels.

Er gelden binnen deze bestemming bouwregels voor bedrijfsgebouwen en andere bouwwerken binnen het bouwvlak. Met een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van de geldende bouwregels voor het vergroten van bestaande bedrijfsgebouwen. De voorwaarden hiervoor zijn opgenomen in de afwijkingsbevoegdheid.

Voor bedrijven die de bedrijfsvoering beëindigen is door middel van een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid opgenomen voor een vervolgfunctie.

Artikel 5 Wonen

Burgerwoningen in het plangebied hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. Binnen deze bestemming staat het wonen centraal. Naast wonen mag onder voorwaarden ook in de woning worden gewerkt in de vorm van aan-huisgebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Het maximum oppervlak van deze activiteiten bedraagt de vloeroppervlakte van de betrokken bijgebouwen. Voor deze woning is de precieze locatie van de woning vastgelegd met een bouwvlak. Binnen deze bouwvlakken zijn de hoofdgebouwen toegestaan.

Voor bijbehorende bouwwerken geldt in het landelijk gebied: 20% van de bijbehorende gronden tot maximaal 100 m2. Bijbehorende bouwwerken mogen alleen in het bestemmingsvlak, al dan niet binnen het bouwvlak, worden gebouwd.

In de planregels is in de woonbestemming naast de algemene afwijkingsregels een afwijkingsregel opgenomen ten behoeve van woningsplitsing grote panden.

Artikel 6 Waarde - Archeologie - Hoge verwachting, Artikel 7 Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting

In deze artikelen is de bescherming van de archeologische waarde van gronden in het plangebied geregeld met een zogenoemde dubbelbestemming. Hierin is nadrukkelijk gesteld dat gebouwen (die op basis van de bestemmingen mogelijk zijn) op gronden met een archeologische verwachtingswaarde, ter bescherming van die waarden, moeten worden gebouwd binnen de bebouwingsgrenzen. Voorts is een groot aantal werken en werkzaamheden opgenomen. Voor het verlenen van een vergunning dient advies te worden ingewonnen bij een ter zake deskundige. De dubbelbestemmingen met betrekking tot archeologie zijn opgesteld op basis van de beleidskaart archeologie Soest. Hierop zijn gebieden met een verschillende archeologische verwachtingswaarde en het beleid ten aanzien van deze gebieden weergegeven.

Artikel 8 Antidubbeltelregeling

Dit artikel bevat een algemene regeling, waarmee kan worden voorkomen, dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaars verschillen. De regeling is met name van belang met het oog op woningbouw. Deze bepaling is afkomstig uit het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 9 Algemene bouwregels

• Overschrijding bouwgrenzen

Om te voorkomen, dat kleine ontwikkelingen leiden tot het volgen van aparte procedures, is in dit lid opgenomen, dat voor bepaalde ontwikkelingen de bouwgrenzen overschreden mogen worden.

• Bestaande maten

Met deze regeling wordt voorkomen, dat bestaande situaties, die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van dit bestemmingsplan vallen.

• Onderkeldering van gebouwen

In dit lid worden regels gesteld aan onderkeldering van gebouwen.

• Ondergrondse parkeervoorzieningen

In dit lid worden regels gesteld aan het ondergronds bouwen van parkeervoorzieningen.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

Dit artikel bepaalt welke vormen van gebruik als strijdig met het bestemmingsplan moeten worden aangemerkt.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel voorziet in een limitatief aantal situaties waarvoor van het bestemmingsplan afgeweken kan worden. Het gaat veelal om kleinschalige afwijkingen in maatvoering of om ondergeschikte bouwdelen.

Het bestemmingsplan geeft eveneens de mogelijkheid om in een woning een kangeroewoning toe te staan. Een kangeroewoning maakt deel uit van een grotere woning, maar is als zelfstandige wooneenheid aan te merken en vormt daarmee fysiek één geheel.

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor geringe overschrijdingen van

bestemmingsgrenzen en om dit bestemmingsplan te wijzigen als -een wijziging van- de

Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds opnieuw door de gemeenteraad is vastgesteld.

Artikel 13 Overige regels

Hierin is geregeld dat voor de wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, deze gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Artikel 13 Overgangsregels

• Overgangsrecht bouwwerken

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is in dit lid vastgelegd. Uitbreiding van de

bebouwing, die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd

gezag.

• Overgangsrecht gebruik

Het betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en

bouwwerken, voor zover dat gebruik afwijkt van dit bestemmingsplan op het moment, dat dit

rechtskracht verkrijgt.

Artikel 14 Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit bestemmingsplan kan worden aangehaald.

Voor de onderhavige ontwikkeling worden de proceskosten en de ontwikkelingskosten en het risico op planschade gedragen door de initiatiefnemende partij. Er zijn geen bijzondere kosten voor de aanleg van ontsluitingen, kabels en leidingen. Om de genoemde kosten te dekken wordt tussen de gemeente Soest en de initiatiefnemende partij een overeenkomst gesloten. De economische uitvoerbaarheid is daarmee aangetoond en de gemeentelijke kosten zijn op deze manier afgedekt.

Initiatiefnemers hebben in het kader van participatie hebben de omgevings geinformeerd over het verzoek dat het verzoek dat voorligt. De familie is met het inrichtingsplan (in concept naar aanleiding van de onderstaande door gemeente aangedragen aandachtspunten) langs de buren geweest in het kader van de participatie. Hiervan is een verslag opgesteld en de individuele reacties zijn verzameld (zie Bijlage 7). Algemeen beeld leert dat er geen weerstand is tegen voorgenomen ontwikkeling.

Conform de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerp van het bestemmingsplan vanaf 26 januari 2023 tot en met 8 maart 2023 voor een ieder ter inzage gelegen. Naar aanleiding van de terinzagelegging is een zienswijze ingediend. In Bijlage 8 is de nota van zienswijzen opgenomen.