het bestemmingsplan '1e Heezerlaantje naast nr. 7' met identificatienummer NL.IMRO.0342.BPSOE0056-0301 van de gemeente Soest.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar -ingevolge de regels- regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw aangebouwde ruimte, die een directe verbinding vormt met dat hoofdgebouw en dat als uitbreiding van de woning dient en door zijn situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

de van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de van de weg afgekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

de gemeentelijke archeoloog of een andere door Burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie.

onderzoek verricht door de gemeente Soest of namens de gemeente Soest door een dienst, bedrijf of instelling, beschikkend over een opgravingsvergunning en werkend volgens de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

terrein dat op basis van de Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart van de gemeente Soest op de verbeelding is aangeduid als gebied met lage, dan wel middelmatige of onbekende, dan wel hoge archeologische verwachting.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende activiteiten.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door de hoofdbewoner, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, alsmede handelsactiviteiten via internetwinkels, waarvan de omvang zodanig is dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

de eerste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

indien er voor zover in de regels wordt verwezen naar het Besluit omgevingsrecht dient deze regeling te worden gelezen zoals deze luidde op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan.

1. a. bij bouwwerken: bestaand ten tijde van de in werking treding van dit bestemmingsplan en met een vergunning gebouwd;
2. b. bij gebruik: bestaand ten tijde van de in werking treding van het betreffende gebruiksverbod.

de grens van het bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

de totale oppervlakte van gebouwen ten dienste van de bedrijfsactiviteiten, met inbegrip van daartoe behorende opslag- en overige dienstruimten.

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld, dat is ontstaan door het gebruik, dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

het bedrijfsmatig te koop of te huur aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bieden van gelegenheid om gekochte etenswaren ter plaatse te nuttigen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

de parkeernorm, zoals vastgelegd in de gemeentelijke nota 'Parkeernormen auto en fiets, 3e herziening' d.d. 28 september 2017.

degene die in de gemeentelijke basisadministratie als zodanig voor het betreffende adres vermeld staat, alsmede de personen die deel uitmaken van zijn/haar huishouden.

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1. a. een bedrijf, in hoofdzaak gericht op:
   1. 1. het verstrekken van ter plaatse te nuttigen spijzen en/of dranken;
   2. 2. het verstrekken van nachtverblijf;
   3. 3. het verhuren en ter plaatse beschikbaar stellen van zaalruimten.
2. b. Tot horeca worden ook afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten gerekend.

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een ander bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand.

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1. a. voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang, vermeerderd met 5 cm.
2. b. in andere gevallen: de hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende terrein, vermeerderd met 5 cm., waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

een aaneengesloten stuk grond dat een eenheid vormt in gebruik.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis, die deel uitmaakt van deze regels.

de kaart met bijbehorende verklaring waarop de bestemmingen alsmede de aanduidingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen.

een geografisch bepaald gebied.

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

voorzieningen ten behoeve van het opvangen en lokaal verwerken van hemelwater afkomstig van verhard oppervlak op het perceel, zoals reservoirs voor opvang en/of hergebruik van hemelwater en infiltratiesystemen voor hemelwater met toebehoren (leidingen, zandvangputten e.d.).

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

de grens tussen twee percelen, die voor- en achterzijde van een perceel verbindt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens: de kortste afstand van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelsgrens;
2. b. afstand tussen gebouwen: de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen;
3. c. bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
4. d. bruto vloeroppervlakte van een gebouw: gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw;
5. e. dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
6. f. goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. druiplijn, het boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Indien het terrein voor en achter het bouwwerk niet even hoog ligt, wordt de goothoogte gemeten aan de voorgevel; voor de achtergevel liggen in dat geval de goothoogten op dezelfde werkelijke hoogte als bij de voorgevel. Indien de voorgevel wordt uitgevoerd als opgaande topgevel, gelden de goothoogten voor de zijgevels. Zij worden gemeten uit het terrein, aanliggende aan de voorgevel;
7. g. inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
8. h. netto vloeroppervlakte van een gebouw: binnen de afgewerkte omtrekwanden, onder aftrek van de in de ruimte uitspringende onderdelen van het gebouw, zoals schoorsteenstoelen, kanalen en kasten, doch zonder aftrek van plinten en vast meubilair, zoals aanrechten en verwarmingslichamen; de vloeroppervlakte van een verdieping, waarboven minder dan 1,5 meter hoogte aanwezig is, wordt buiten beschouwing gelaten;
9. i. oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
10. j. verticale bouwdiepte van een bouwwerk: vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

Bij het meten gelden de volgende aanvullende regels:

1. a. ondergeschikte bouwonderdelen: bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, bestemmings- en aanduidingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt;
2. b. het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst mag niet meer dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van die hoofdtoegang worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- en goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend.
3. c. het peil in andere gevallen mag niet meer dan 20 centimeter boven de gemiddelde hoogte van het rondom afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw, worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- of goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;
2. b. parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen;
3. c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van Tuin - openheid' worden niet aangemerkt als erf zoals bedoeld in artikel 1 bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht waarmee vergunningsvrije bouwwerken niet zijn toegestaan.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. al dan niet met een beroep of bedrijf aan huis;

met de daarbij behorende:

3. c. tuinen en erven;
4. d. parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen;
5. e. bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken;
6. f. overige voorzieningen, zoals groenvoorzieningen, water- en waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken voor de bouw van een bijbehorend bouwwerk met een hogere goot- en/of bouwhoogte, mits:
   1. 1. daarmee een betere aansluiting op de hoogte van de begane grond laag van het hoofdgebouw kan worden verkregen;
   2. 2. de kapvorm en dakhellingen van het hoofdgebouw worden overgenomen;
   3. 3. de bouwhoogte tenminste 2 meter onder de bouwhoogte van het hoofdgebouw ligt.

Voor het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken dient functioneel ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw, dus te gebruiken voor functies zoals garage, stalling, hobbyruimte, bergruimte, kas, huisdierenverblijf, en voor een aan huis gebonden bedrijf of beroep;
2. b. Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mogen worden gebruikt ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis, met dien verstande dat:
   1. 1. de woonfunctie daardoor niet mag worden verdrongen en maximaal 50 m² van het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken voor de bedoelde activiteiten mag worden gebruikt;
   2. 2. het beroep- of bedrijf aan huis door de hoofdbewoner wordt uitgeoefend;
   3. 3. in het kader van een beroep of bedrijf aan huis mogen maximaal 2 personen in de woning werkzaam zijn;
   4. 4. uitsluitend beroeps- en bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis in Bijlage 1 van de regels;
   5. 5. er geen horeca of detailhandel wordt uitgeoefend, met uitzondering van beperkte verkoop als ondergeschikte nevenactiviteit van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit;
   6. 6. door de bedrijvigheid geen onevenredige vergroting van de verkeers- en parkeerdruk optreedt, met dien verstande dat, behoudens in- en uitladen, geen bedrijfsmatige activiteiten in het openbaar gebied rond de betreffende kleinschalige bedrijvigheid mogen plaatsvinden;
   7. 7. er geen reclame wordt gemaakt aan of bij het pand, met uitzondering van een klein bord, met een maximale oppervlakte van 0,5 m², voor de mededeling van het beroep, de openingstijden etc.
3. c. Op de voor Wonen als bedoeld in lid 4.1 aangewezen gronden dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen, zoals vastgelegd in de Nota parkeernormen auto en fiets (3e herziening) d.d. 28 september 2017 of de laatste vastgestelde herziening.

De voor Waarde - Archeologie middelhoge verwachting aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van een gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde, waarbij de bestemming 'Waarde - archeologie hoge verwachting' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologiemiddelhoge verwachting' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maatvoering en situering van gebouwen gelden de bouwregels, zoals die onder de bestemmingen en algemene bouwregels zijn voorgeschreven, dan wel de bestaande overschrijding daarvan, zoals deze op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen.
2. b. Het bepaalde onder 7.1.a geldt niet voor bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1. a. van een gebouw waarvan de maximum goothoogte is bepaald, mag geen deel uitsteken boven de denkbeeldige vlakken, die de denkbeeldige verticale vlakken onder een hoek van 142 graden snijden ter hoogte van de maximum goothoogte. Onder de denkbeeldige verticale vlakken worden de verticale vlakken verstaan boven twee tegenover elkaar liggende zijden van het bouwvlak evenwijdig aan de hoofdrichting van de nok. Deze bepaling is niet van toepassing op ondergeschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, dakkapellen en goten (zie 7.3: maximale goothoogte).
2. b. van een gebouw waarvoor geen bouwvlak is opgenomen en waarvan de maximum goothoogte is bepaald, mag geen deel uitsteken buiten de denkbeeldige vlakken, die de denkbeeldige verticale vlakken waarin de twee langste gevels van het bouwwerk liggen onder een hoek van 142° snijden ter hoogte van de maximum goothoogte. Deze bepaling is niet van toepassing op ondergeschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, dakkapellen en goten.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot het uiterlijk, de afmeting en de plaatsing van dakkapellen.

Onverminderd het bepaalde in artikel 12 is het verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemmingen. Onder het verboden gebruik valt in ieder geval het gebruik ten behoeve van seksinrichtingen.

Als strijdig gebruik wordt in ieder geval aangemerkt:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, tenzij dit gebruik als zodanig uitdrukkelijk is toegestaan in of krachtens het plan;
2. b. het gebruik van onbebouwde gronden als stand- of ligplaats van onderkomens, en als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met de verwerkelijking of het beheer van de bestemming;
3. c. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken als zelfstandige woning of afhankelijke woonruimte;
4. d. het gebruik van bed & breakfastkamers en recreatiewoningen voor permanente bewoning.

Burgemeester en wethouders van Soest wijken af van het bepaalde in lid 8.1 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen word gerechtvaardigd.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan mits dit stedenbouwkundig acceptabel wordt geacht:

1. a. voor het overschrijden van bouwgrenzen, mits de overschrijding niet meer dan 2.00 meter bedraagt;
2. b. voor het overschrijden van voorgeschreven maten en percentages tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
3. c. voor het toestaan van bijzondere dakvormen;
4. d. voor het bouwen van portieken, liftschachten en stedenbouwkundige accenten;
5. e. voor de bouw van niet voor bewoning bestemde bouwwerken bij een woning voor de stalling van scootmobielen of daaraan gelijk te stellen vervoersmiddelen, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 3.00 m en de oppervlakte niet meer dan 10 m² mag bedragen;
6. f. voor het plaatsen van beeldende kunstwerken met een maximale bouwhoogte van 5.00 m.

Er wordt niet afgeweken als bedoeld in lid 9.1, indien daardoor afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de begrenzing van bestemmings- en bouwvlakken wijzigen, zodanig dat de geldende oppervlakte van de bij de wijziging betrokken vlakken en zones niet meer dan 20% wordt verkleind of vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen de van deze regels deel uit makende Staat van bedrijfsactiviteiten als bedoeld in bijlage 1 wijzigen, indien technologische ontwikkelingen of vernieuwde inzichten hiertoe aanleiding geven.

Burgemeester en wethouders kunnen voor het toepassen van de gemeentelijke parkeernorm het bestemmingsplan voor wat betreft artikel 1 onder 142 wijzigen voor zover dit nodig is in verband met een nieuwe door de gemeenteraad vastgestelde Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds.

Burgemeester en wethouders kunnen voor het toepassen van de Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart het bestemmingsplan wijzigen voor zover dit nodig is in verband met:

1. a. een nieuwe door de gemeenteraad vastgestelde Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart, dan wel
2. b. een door Burgemeester en wethouders vastgestelde wijziging van de dubbelbestemming Waarde -Archeologie middelhoge verwachting, zodanig, dat de dubbelbestemming naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgraving, daartoe aanleiding geeft.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar die zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het Bestemmingsplan 1e Heezerlaantje naast nr. 7'.

Binnen de gemeente Soest is er druk op de woningmarkt. Er is veel vraag, maar de mogelijkheden voor nieuwbouw zijn beperkt. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de bouw van 5 woningen aan het 1e Heezerlaantje te Soest.

Het plangebied betreft een perceel kadastraal bekend als perceelnummer 6782 sectie G, gelegen naast 1e Heezerlaantje 7, zie figuur 1.1. Het perceel loopt verder door in zuidelijke richting, maar dit wordt niet bij het initiatief getrokken. Aan de zuidzijde van het plangebied, ligt het woonperceel behorende bij 1e Heezerlaantje 13. In het noorden, tegenover het plangebied bestaat het plan voor de bouw van één nieuwe woning.

In het westen / zuid-westen ten opzichte van het plangebied zijn sportvelden gelegen behorende bij een hockeyclub en een voetbalclub.

Figuur 1.1 Het plangebied

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat.

De gronden in het plangebied zijn voorzien van de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting'.

Ter plaatse van het plangebied vigeert verder nog het parapluplan Retail en Nota parkeernormen auto en fiets. In figuur 1.2 is een uitsnede te zien van het vigerende en de omliggende bestemmingsplannen.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Het vervolg van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• in hoofdstuk 2 wordt het planvoornemen beschreven, door in te gaan op zowel de huidige als de beoogde situatie;
• hoofdstuk 3 omvat een toetsing van de ontwikkeling aan het beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau;
• in hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid voor wat betreft de omgevingsaspecten beoordeeld;
• de regels en verbeelding worden toegelicht in hoofdstuk 5, ook wel de juridische plantoelichting genoemd;
• tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een grasveld / dierenweide. Aan de zuidzijde staat een schuur. Aan de zijde parallel aan de 1e Heezerlaantje staan vijf bomen.

In figuur 2.1 is de huidige situatie van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1 Weergave van de huidige situatie ter plaatse van het plangebied.

Op de overgang van hoog naar laag is al vóór 1300 een nederzetting met een langgerekte vorm ontstaan. Tijdens het ontstaan van de nederzetting was de Eemvallei moerasachtig en bestonden de enggronden uit woeste grond en heide. De omgeving van de Oude Kerk is de kern van die eerste nederzetting. Van daaruit waaieren de wegen in de Eemvallei in de richting van Baarn en Amersfoort. Het Kerkpad vormde de verbinding tussen Amersfoort en Baarn. De Soesterbergsestraat vormde de verbinding naar Soesterberg. In de periode tot 1800 is de Eemvallei geleidelijk in een slagenverkaveling ontgonnen en ontstond er weiland. De verkaveling van de Eemvallei, de boerenerven, de Oude Kerk, de Lange Brinkweg, de Soesterbergsestraat en de Birkstraat zijn nog als herkenbare elementen aanwezig. In de periode tussen 1800 en 1930 vond een aantal structurele veranderingen plaats. Deze hebben geleid tot de huidige ruimtelijke situatie. De geleidelijke overgang weiland-erven en agrarische bebouwing-akkerbouw verdween en ter plaatse van de zone met erven, agrarische bebouwing en akkerland ontstond eind vorige eeuw een losse villa-achtige bebouwing langs de Rijksstraatweg (tracé Soesterbergsestraat- Kerkstraat- Torenstraat- Middelwijkstraat-Steenhoffstraat). Op dit moment is het gebied vrijwel geheel verstedelijkt en hebben slechts nog enkele boerderijen een agrarische functie.

De oost-west gerichte lineaire stedenbouwkundige structuur is bepalend voor de ruimtelijke structuur van de omgeving van het plangebied. Binnen deze structuur zijn verschillende woonbuurtjes ontstaan met een geheel eigen stedenbouwkundige opzet, architectuur, identiteit en differentiatie. De buurten worden lusvormig ontsloten op de Eigendomweg en de Klein Engendaalweg in het gebied ten noorden van de Koningsweg en op de Pimpelmees en de Bosstraat in het gebied ten zuiden van de Koningsweg. De Koningsweg vormt als hoofdverkeersader de barrière tussen het noordelijk en zuidelijk deel.

Het gebied "Klein Engendaal" wordt doorsneden door de Koningsweg. Het gedeelte ten zuiden van de Koningsweg heeft twee aansluitingen op de Koningsweg, de Pimpelmees en de Bosstraat. De Bosstraat vormt in dit gebied een belangrijke doorgaande route naar de sportterreinen. De Klein Engendaalweg ontsluit op de Koningsweg. Deze Klein Engendaalweg wordt weer doorsneden door de Den Blieklaan. Als vanuit de Klein Engendaallaan de Den Blieklaan overgestoken wordt, komt men op het 1e Heezerlaantje. Deze weg loopt parallel aan de sportvelden van de hockeyclub om vervolgens te ontsluiten op de Wieksloterweg Westzijde.

Het parkeren vindt hoofdzakelijk op eigen terrein plaats of op openbare parkeerplaatsen langs de wegen.

Fietsers delen veelal de weg met het autoverkeer.

Op de Koningsweg halteren bussen.

De groenstructuur in het noordelijk en westelijk deel van de wijk wordt gevormd door overwegend oost-west gerichte bomenrijen en houtwallen (inlandse eiken), die dit gebied een eigen karakter geven en de oorspronkelijke kavelstructuur volgen. De groenstructuur in het zuidelijke gedeelte van de wijk wordt gekenmerkt door bosopstanden en houtwallen, onderbroken door open en bebouwde ruimten. De houtwallen langs de Bosstraat en de bomenrijen langs de Koningsweg hebben daarin een markerende functie.

De grondwaterstromen bewegen zich van de Utrechtse Heuvelrug naar de lage gebieden van het Soesterveen en worden vervolgens via de Praamgracht/ Pijnenburgergrift afgevoerd naar de Eem.
Rondom de Klein Engendaalweg, de Den Blieklaan en het 1e Heezerlaantje is geen oppervlaktewater gelegen.

Binnen het plangebied komen geen rijks- of gemeentelijke monumenten voor.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 in werking getreden. De structuurvisie infrastructuur en ruimte 2040 (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat en
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden worden waar nodig worden versterkt zijn.

Het Rijk gaat voor verstedelijking en economische activiteiten uit van de bundelingsstrategie. Voordelen hiervan zijn dat steden ondersteund worden in hun economische en culturele functie. Zowel in dorpen als steden wordt het draagvlak voor voorzieningen ondersteund. Het bundelingsbeleid is een taak van decentrale overheden. Het Rijk heeft een stimulerende rol. Doel is dat in iedere gemeente voldoende mogelijkheid is om in de natuurlijke bevolkingsaanwas te voorzien. Naast de eigen bevolkingsaanwas moet ook voldoende ruimte zijn voor de lokaal gerichte bedrijvigheid. Bundeling houdt in dat nieuwe bebouwing geconcentreerd tot stand komt, dat wil zeggen in bestaand bebouwd gebied of direct aansluitend aan het bestaand bebouwd gebied. Voor geheel Nederland is een basiskwaliteit geformuleerd waaraan moet worden voldaan. Verdere verfijning wordt overgelaten aan de decentrale bestuurslagen. De gebieden en netwerken die het kabinet van nationaal belang acht, zijn bestemd als Ruimtelijke Hoofdstructuur. In deze gebieden wil het Rijk nadrukkelijk een rol vervullen.

Voor de gemeente Soest betekent dit het volgende:

• Verstedelijking: bundeling van verstedelijking en economische activiteiten ondersteunt de functie van steden als economische motor. Nieuwe bebouwing moet geconcentreerd tot stand komen: in het bestaande bebouwde gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in clusters daarbuiten. Uitgangspunt is dat iedere gemeente voldoende ruimte krijgt om te voorzien in de natuurlijke aanwas;
• Vitaal platteland: een economisch vitale grondgebonden landbouw is belangrijk voor het beheer van het buitengebied. Het economisch draagvlak en de vitaliteit van landelijke gebieden staat onder druk. Om daarin verlichting te brengen moeten de mogelijkheden voor hergebruik, nieuwbouw en de mogelijkheden voor een brede(re) bedrijfsvoering ruimer worden;
• Borging van bijzondere landschappelijke waarden: Nationale landschappen zijn gebieden met internationaal zeldzame en nationaal kenmerkende kwaliteiten op landschappelijk, cultuurhistorisch en natuurlijk gebied. Uitgangspunt voor de Nationale landschappen is 'behoud door ontwikkeling'. De polders van de oostkant van Soest vallen gedeeltelijk in het Nationale landschap Arkemheen-Eemland.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is het voorgaande vertaald in de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

De inhoudelijke eisen, waaraan voldaan moet worden bij deze zogenaamde "duurzaamheidsladder", zijn op 1 juli 2017 gewijzigd. Vanaf die datum behoeft de "actuele" en "regionale" behoefte niet langer beschreven te worden. Afstemming op regionaal niveau is, volgens de Nota van Toelichting (2017), immers geborgd in de artikelen 3.1.1 en 3.1.6, eerste lid, onder c, van het Bro.

Wel zijn in artikel 3.1.6. lid 2 van de Bro aanvullende eisen opgenomen voor bestemmingsplannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. In het geval in het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Een dergelijke motivering is echter niet vereist voor woningbouwplannen met een maximale capaciteit van 11 woningen.

Omdat op basis van het onderhavige bestemmingsplan slechts 5 nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt, kan de genoemde motivering dus achterwege blijven.

Het plangebied ligt niet binnen een gebied van nationaal belang of de Ruimtelijke Hoofdstructuur. De genoemde ontwikkeling sluit aan bij het streven van het Rijk om verstedelijking binnen bestaande steden en dorpen op te vangen. De ontwikkeling past dan ook binnen het beleid van het Rijk.

Op 20 december 2018 is de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 geconsolideerd en herijkt vastgesteld. De provinciale structuurvisie bevat het ruimtelijk beleid voor de provincie Utrecht voor de periode tot 2028. In de structuurvisie wordt aangegeven welke doelstellingen van provinciaal belang worden geacht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe er uitvoering wordt gegeven aan dit beleid.

Via het ruimtelijk beleid wil de provincie bijdragen aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. Het ruimtelijk beleid gaat uit van drie pijlers:

1. 1. Duurzame leefomgeving;
2. 2. Beschermen kwaliteiten;
3. 3. Vitale dorpen en steden;
4. 4. Dynamisch landelijk gebied.

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• Accent op de binnenstedelijke opgave;
• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied.

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is vertaald in 13 structuurvisiekaarten. De kaarten zijn als volgt opgedeeld:

1. 1. Experimenteerruimte
2. 2. Bodem
3. 3. Water
4. 4. Klimaat, energie en gezondheid
5. 5. Cultuurhistorie
6. 6. Landschap
7. 7. Natuur
8. 8. Wonen en werken
9. 9. Verkeer en vervoer
10. 10. Regionale uitwerking
11. 11. Landelijk gebied
12. 12. Landbouw
13. 13. Recreatie

Voor de voorgenomen ontwikkeling is het relevant dat de woonvoorziening is gelegen binnen de rode contour. Hierna wordt op de van belang zijnde aspecten ingegaan.

Kwaliteit van het stedelijk gebied

Binnenstedelijke ontwikkeling is mogelijk zonder de leefbaarheid en de sociale kwaliteit van de leefomgeving aan te tasten. Sterker nog, het kan de stedelijke kwaliteit juist versterken. Mits het gebeurt binnen bepaalde randvoorwaarden, met aandacht voor kwaliteit van zowel de woningen als de woonomgeving. De vraag wat die "kwaliteit" moet zijn is echter locatie-afhankelijk. Het gaat bijvoorbeeld om bebouwingsdichtheden, stedenbouwkundige opzet, aandacht voor (cultuur)historie en het bodem- en watersysteem en over identiteit. Belangrijke vraag daarbij is in hoeverre de omgeving (fysiek, sociaal, economisch) aansluit bij de vraag van de bewoners en gebruikers nu en in de toekomst. Dit betekent rekening houden met demografische ontwikkelingen als vergrijzing, ontgroening en (lokale) krimp.

Binnenstedelijke woningbouw

In het ruimtelijk beleid maakt de provincie de hoofdkeuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom vindt de provincie het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit. De provincie stimuleert overheden en marktpartijen zich gezamenlijk in te spannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren.

Aardkundige waarden

Aardkundige waarden vormen het structurerende reliëf in het Utrechtse landschap. De provincie richt haar ruimtelijk beleid hiervoor dan ook op het behouden en beschermen van aardkundige waarden als drager van de identiteit van het Utrechtse landschap. Aardkundige waarden worden waar mogelijk veilig gesteld. Als voorgestelde ruimtelijke ingrepen botsen met de aardkundige waarden in een gebied is een gedegen afweging tussen de ruimtelijke ingreep en het behoud van de aardkundige waarden nodig.

CHS-Agrarisch Cultuurlandschap

Vanwege de historisch kenmerkende gebouwen, structuren, bebouwingslinten, landschappen en verkavelingspatronen, vindt de provincie het belangrijk dat cultuurhistorische waarden in samenhang met de kernkwaliteiten van het landschap Groene Hart, respectievelijk van het landschap Utrechtse Heuvelrug bij de planontwikkeling een rol spelen.

Op 4 februari 2013 is de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (PRV) in werking getreden. Op 10 december 2018 is een herijking van de PRV vastgesteld. De verordening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen. Deze belangen zijn onderverdeeld in 4 thema's (paragrafen), te weten:

1. Gehele provincie Utrecht;
2. Landelijk gebied;
3. Landelijk gebied, verstedelijkingsverbod en uitzonderingen;
4. Stedelijk gebied;

Binnen de thema’s zijn de artikelen van de Verordening opgenomen. Hierna worden de voor dit plan relevante artikelen aangehaald.

Artikel 1.7: Cultuurhistorische hoofdstructuur (Agrarisch cultuurlandschap)

Dit artikel richt zich op het behouden en zo mogelijk versterken van de samenhangende cultuurhistorisch waardevolle structuren en elementen van bovenlokaal belang. Bij het Agrarisch cultuurlandschap in behoud door ontwikkeling het uitgangspunt. De cultuurhistorische waarde ligt met name in:

• de aanwezige ontginningsstructuur en –richting;

• de structuur en maatvoering van de boerderijlinten;
• het waterbeheersingssysteem.

Artikel 1.8: Landschap (Utrechtse Heuvelrug)

Voor elke ontwikkeling in het landelijk gebied moet aansluiting gevonden worden bij de kernkwaliteiten. Voor de Utrechtse Heuvelrug dienen de volgende kernkwaliteiten te worden behouden.

1. 1. Robuuste eenheid;
2. 2. Reliëfbeleving;
3. 3. Extreme historische gelaagdheid.

Artikel 1.9: Aardkundige waarden

Het gaat hierbij om regels die de aantasting van aardkundige waarden voorkomen of tot het uiterste beperken. Het geven van een dubbelbestemming is mogelijk en kan aanbeveling verdienen als de aardkundige waarden zich over meerdere andere bestemmingen uitstrekken. Daarbij dient de rangorde tussen de bestemmingen te worden aangegeven. Ter bescherming van de waarden kunnen zo nodig aanlegvoorschriften worden opgenomen.

Artikel 4.1: Stedelijk gebied

Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'stedelijk gebied' kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'Stedelijk gebied' bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen.

Binnen het plan worden vijf wooneenheden binnen het 'Stedelijk gebied' en binnen de rode contour toegevoegd. Stedelijke ontwikkelingen, zoals het toevoegen van woningen, zijn hier toegestaan. Het plan heeft geen gevolgen voor de kernkwaliteiten van de Utrechtse Heuvelrug. Er wordt rekening gehouden met de inpassing van de woningen in het landschap. Het gebied ligt binnen de 'groene mantel' van Soest. Hierbij is het uitgangspunt dat het landschap een duidelijk en sterk profiel moet krijgen. Binnen dit versterkte landschappelijk kader kan geleidelijk en gedoseerd op een aantal plekken woningbouw plaatsvinden.

Ook blijft de bestaande groenstructuur behouden. Het gaat dan om de bomenrij aan de kant van de weg. Deze bomenstructuur duidt de oorspronkelijke en karakteristieke landschappelijk verkavelingsstructuur van dit gebied. De afgestorven/slechte bomen worden vervangen. Ook worden toevoegingen gedaan in de vorm van meidoornhagen. Deze komen traditioneel gezien in het gebied voor.

Stedenbouwkundig gezien passen de woningen in het bestaande lint van het 1e Heezerlaantje. Door de garages verder naar achteren te plaatsen en hier open ruimte af te dwingen blijven doorzichten in het gebied behouden. Deze doorzichten passen bij de andere bebouwing in het gebied. Hierdoor blijft het dorpse en half-open karakter behouden. Ook qua bouwhoogtes wordt aangesloten bij andere (nieuw)bouw in het gebied, zoals de Bosstraat en Den Blieklaan.

Binnen het plan worden gasloze woningen gerealiseerd, zodat duurzame energiebronnen worden toegepast en worden zo gebouwd dat het energieverbruik wordt beperkt.

De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met de provinciale beleidsambities, zoals verwoord in de Provincie Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013.

In de structuurvisie is globaal vastgelegd hoe de gemeente Soest er in 2030 ongeveer uit moet zien. De kracht van de structuurvisie zit in de samenhang tussen elementen als aantal en soort woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en verkeersafwikkeling. Het speerpunt van de structuurvisie is om het dorp Soest levendig en groen houden. In de structuurvisie wordt gestreefd naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. Alle bevolkingsgroepen moeten kunnen blijven wonen, werken en gebruik maken van voorzieningen in de gemeente Soest. Daarom wordt er gebouwd voor de eigen bevolking en wordt rekening gehouden met een kleine instroom.

Het toevoegen van woningen, voornamelijk voor het goedkope segment en voor doorstromers, mag niet ten koste gaan van het groene en dorpse karakter. Het combineren van deze punten leidt tot een integrale visie voor de kern Soest met enkele nieuwe ontwikkelmogelijkheden. Deze nieuwe mogelijkheden worden, waar mogelijk vertaald naar het bestemmingsplan. Omdat nog niet alle mogelijkheden voldoende zijn uitgekristalliseerd is het niet altijd mogelijk om alle maatregelen uit de structuurvisie direct mee te nemen in het bestemmingsplan.

In figuur 3.1 is de structuurvisie uitgebeeld op een kaart voor de gemeente Soest. In deze kaart is duidelijk aangegeven welke ontwikkelingen waar wenselijk zijn en onder welke voorwaarden. Het plangebied ligt in het zwarte vierkant, net binnen de grens van de rode contour. In het plangebied geldt de integrale ontwikkeling van de 'Groene Mantel' van Soest.

Figuur 3.1 - Structuurvisiekaart Soest (bron: Structuurvisie Soest)

Toetsing

In de Structuurvisie Soest 2009 – 2030 is het plangebied aangewezen als een gebied met 'integrale ontwikkeling' van de groene schil aan de zuidwest- en noordwestzijde van de kern Soest. Dit wordt ook wel gezien als een de 'Groene Mantel' van Soest. Hierbij is het uitgangspunt dat het landschap een duidelijk en sterk profiel moet krijgen. Binnen dit versterkte landschappelijk kader kan geleidelijk en gedoseerd op een aantal plekken woningbouw plaatsvinden. Het voorstel is om in dit gebied de nog benodigde uitbreiding van Soest te zoeken, eerst binnen de rode contour, dan indien nodig daarbuiten. Landschappelijk is dit vanwege het half-open karakter relatief goed in te passen. Ook kan de woningbouw zodanig worden gesitueerd en vormgegeven dat het de ecologische ontwikkeling niet in de weg zit.

Met het voorliggende plan voor de bouw van 5 woningen wordt gebouwd binnen de 'rode contour' waarbinnen nieuwbouw van woningen mogelijk is. Wel wordt daarbij in het ontwerp rekening gehouden met het half -open karakter van het gebied. Zo wordt met de situering van de woningen een deel van het weiland bebouwd en worden de doorzichten tussen de woningen naar achteren gemaakt. Dit door de garages verder op het achtererf te realiseren, waardoor het ruimtelijke beleving is dat er doorzichten naar achteren zijn in plaats van een dichte aaneengesloten bebouwingswand. Voor het gedeelte van het plangebied dat buiten de rode contour ligt wordt de openheid behouden door geen bebouwingsmogelijkheden toe te staan.

De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK), beoordeelt of het bouwplan aan de (welstands)eisen voldoet. Door het afstemmen van het ontwerp op het heersende straatbeeld en doorzichten te waarborgen, vindt er geen negatief effect plaats op de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het plangebied. De bouw van vijf woningen gaat niet ten koste van het groene en dorpse karakter.

Op 20 mei 2020 is het Masterplan Wonen Soest vastgesteld. Het Masterplan Wonen heeft drie belangrijke uitgangspunten:

• De woningbouw moet inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte van onze inwoners
• Met de woningbouw willen we de doorstroming op de woningmarkt stimuleren
• We streven naar een gevarieerd aanbod in de nieuwbouw (woningtype, eigendom en prijsklasse)

Voor de kern van Soest is het streven om in 2025 700 tot 800 woningen te realiseren. Voor de eerstkomende jaren is vooral een pragmatische aanpak belangrijk. De druk op de woningmarkt is groot, dus hoe zorgen we ervoor dat in de periode tot en met 2025 niet alleen voldoende, maar ook de juiste woningen worden gebouwd? Daarom hebben we een no regret-woningbouwscenario opgesteld (zie tabel 2.1), bestaande uit een woningbouwprogramma dat het meest tegemoetkomt aan onze kwantitatieve en kwalitatieve ambities voor de kern Soest en voldoende realistisch is gezien de korte termijn (rekening houdend met bestaande afspraken, grondposities, financiële haalbaarheid en beschikbare locaties).

In de koopsector blijft de focus op de goedkope marktsegmenten liggen, met name appartementen, maar ook rij- en hoekwoningen. Maar we bieden ten opzichte van het behoeftebeeld iets meer ruimte voor koopwoningen in het midden- en hogere prijssegment om (1) doorstroming te creëren, (2) meer variatie in het nieuwbouwaanbod te bieden en (3) de financiële haalbaarheid van ons woningbouwprogramma te borgen. Het aandeel rij- en hoekwoningen komt ten opzichte van het behoeftebeeld iets hoger te liggen, met name door meer ruimte te bieden aan rij- en hoekwoningen in het midden- en hogere prijssegment. Daarnaast blijft er in dit scenario ook ruimte voor nieuwbouw van 2-onder-1 kap en vrijstaande woningen, juist om kwalitatieve vernieuwing in dit segment te bieden en doorstroming te creëren van gezinnen.

Toetsing

Met het bouwplan aan het 1^e Heezerlaantje worden 4 twee-onder-een kapwoningen en een vrijstaande woning gebouwd. De bouw van dit type woningen sluit aan bij de ruimte die in het Masterplan Wonen Soest wordt gegeven in het kader van gevarieerde woningbouw, doorstroming en kwalitatieve vernieuwing van het woningaanbod.

In het groenstructuurplan van de gemeente Soest (De groene kernkwaliteit, 2014) is de hoofdgroenstructuur van de gemeente aangegeven. Het groenstructuurplan beschrijft de belangrijkste groenstructuren op dorps- en wijkniveau van Soest en Soesterberg, waarbij bomen de belangrijkste dragers van het groene karakter van de gemeente zijn. De bomen zijn apart aangegeven in de nota 'Bescherming en kap van bomen'. De bos- en natuurgebieden zijn daarbij niet meegenomen.

De gemeente Soest heeft een uitgebreide groenstructuur zowel binnen de bebouwde kom als in het groene buitengebied. Daarbij zijn nog veel landschappelijke cultuurhistorische elementen aanwezig. De kernkwaliteit van het groen in Soest bestaat uit een combinatie van visueel-ruimtelijke, functioneel-ruimtelijke en economische kwaliteiten. Het groen op dorps- en wijkniveau draagt bij aan de collectieve beleving van de groene kernkwaliteit, waarbij bomen de belangrijkste groenelementen zijn. Het groen dat bepalend is voor de groene kernkwaliteit is vastgelegd op de groenstructuurkaart.

Toetsing

Bepalend voor de groenstructuur in het gebied is de bomenrij langs de weg. Deze bomenstructuur duidt de oorspronkelijke en karakteristieke landschappelijk verkavelingsstructuur van dit gebied. Met de beoogde ontwikkeling blijven de bomen die er in de huidige situatie staan behouden.
Voor het plangebied heeft een bomeninventarisatie plaatsgevonden, zie Bijlage 4. Hieruit blijkt dat van de vijf bomen, er één afgestorven is en één boom van mindere kwaliteit staat. De gezonde bomen blijven behouden, waarbij de twee mindere bomen binnen twee jaar na inwerkingtreding voor de omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning worden vervangen. Door het laten staan van de bomen die behouden kunnen blijven volgens de bomeninventarisatie, wordt de groene kernkwaliteit van de straat niet negatief beïnvloed. Ook wordt de groenstructuur versterkt door meidoornhagen te planten rondom de woningen. Zie ook figuur 4.2 voor het inpassingsplan.

In 2012 is de Nota 'Bescherming en kap van bomen' vastgesteld. De gemeente Soest geeft hierin aan zich te kenmerken door haar groene karakter. Dit wordt met name bepaald door de bomen in de gemeente. Zij bepalen de sfeer van de openbare ruimte, zijn structuurbepalend en kunnen een cultuurhistorische, ecologische en educatieve waarde hebben. De gemeente Soest streeft naar een duurzaam bomenbestand en duurzame bomenstructuren. Ondermeer door het beschermen van bomen. Een belangrijk onderdeel van dit beleid is het beschermen en kappen van bomen. In de nota gaat het om zowel gemeentelijke als particuliere beschermwaardige bomen.

De bomen maken deel uit van het groenstructuurplan, zoals in paragraaf 3.3.3 uitgelegd. De bomenstructuren zijn bepalend voor het landschap. Ze vertellen iets over het aanwezige landschap en onderstrepen de cultuurhistorische achtergrond van een plek. De bomen dragen bij aan het groene karakter van Soest.

De te beschermen bomen zijn binnen de nota onderverdeeld in de volgende categorieën:

• bomenstructuren;
• monumentale bomen;
• waardevolle bomen;
• particuliere bomen op percelen groter dan 175 m²;
• overige openbare bomen.

Voor monumentale bomen is een speciale bomenkaart opgesteld, met daarop de monumentale bomen binnen de gemeente. Het plangebied is aangegeven in de bomenkaart in figuur 3.2.

Figuur 3.2 - bomenkaart Soest met daarin het plangebied (bron: bomenkaart Soest)

Toetsing

In het plangebied komt een bomenstructuur voor langs de weg. Het gaat hier om vijf openbare bomen. Deze bomen zijn geïnventariseerd en twee zijn te ziek, zie ook Bijlage 4. Deze worden te zijner tijd vervangen door nieuwe bomen. Op deze wijze is de bomenstructuur in het plan gedefinieerd en geborgd.

Ten zuiden van het plangebied is één monumentale boom (zomereik) gelegen, zie figuur 3.2. Deze zomereik is beeldbepalend in het gebied. Met de bouw van de woningen is ook rekening gehouden met de zichtbaarheid van de eik. Om dit te borgen is naast de vrijstaande woning een aanduiding 'specifieke vorm van Tuin - openheid' opgenomen dat bebouwing niet is toegestaan aan de westzijde van het plangebied. De monumentale eik blijft daardoor over een grote afstand zichtbaar vanaf de openbare weg.

De gemeenteraad van Soest heeft het Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan Soest-Baarn 2018-2022 vastgesteld. Het plan heeft betrekking op alle gemeentelijke watertaken (afvalwater, hemelwater en grondwater), het stedelijk oppervlaktewater en de integratie met de leefomgeving. Het plan beschrijft de achtergronden, het beleid, het programma en de financiën. Ook komen de rollen van gemeente, waterschap, bewoners en bedrijven aan bod. Daarnaast houdt het plan rekening met recente ontwikkelingen en het pas afgeronde technische onderzoek Basiswaterketenplan.

Doelstelling is het maken van een duurzaam en robuust watersysteem en rioleringsstelsel, zodat deze de effecten van de klimaatverandering kunnen opvangen. Dit gebeurt in samenhang met andere ingrepen in de (stedelijke) omgeving, waarbij de kansen worden benut en effectgericht word gewerkt.

Nieuwe ontwikkelingen worden 'waterneutraal' ontworpen (geen extra afvoer van hemelwater).

Toetsing

De afvoer van hemelwater wordt afgekoppeld, zodat geen extra hemelwater in het riool terecht komt.

Op 13 februari 2014 heeft de gemeenteraad van Soest de nieuwe Welstandsnota vastgesteld om transparant welstandsbeleid te kunnen voeren. Het welstandsbeleid is bedoeld om te zorgen dat bij bouwen en verbouwen de omgeving niet visueel wordt aangetast. De nota staat vol inspirerende voorbeelden, kaartmateriaal en gebiedsbeschrijvingen. Om mensen die een vergunning aanvragen te ondersteunen bij het indienen van een kwalitatief goed plan, zijn proces en inhoud van de welstandsbeoordeling duidelijk beschreven.

De Welstandsnota van de gemeente Soest heeft gebiedsgerichte benaderingswijze. Met de gebiedsgerichte benaderingswijze zijn de karakteristieken van wijken en samenhangende gebieden in heel de gemeente Soest vastgelegd en gewaardeerd. Hiermee moeten de ontwerpers van nieuwe bouwplannen rekening houden en het biedt de Commissie Ruimtelijk Kwaliteit handvatten voor het formuleren van een welstandsadvisering.

Toetsing

Het plangebied valt binnen het deelgebied Klaarwater, Smitsveen, Bosstraat.

Hier geldt het reguliere welstandsregime (niveau 3), waarbij ervoor gezorgd dient te worden dat het basisniveau gewaarborgd wordt. Nieuwe ontwikkelingen dienen te passen binnen het karakter van het gebied. Door te werken met een alzijdige kap en erkers aan de voorzijde blijft het dorpse karakter behouden.

In februari 2016 is het Duurzaamheidsplan 2016-2020 vastgesteld. De onderstaande ambities en doelstellingen hebben betrekking op het ruimtelijk beleid.

Ambities voor 2030

Waar er gebouwd wordt wil de gemeente Soest niet ten koste van de natuur maar met de natuur ontwikkelen. Op ieder schaalniveau moeten natuur en stad worden verbonden in het ruimtelijk ontwerp.

Doelstellingen voor 2020

Voor nieuwbouw geldt de GPR-score van minimaal 7 (GPR= integrale praktijkrichtlijn hoe woningen gebouwd moeten worden met cijfer voor energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit, toekomstwaarde). Waar mogelijk wordt gekeken om een stapje verder te gaan;

• Bij verstedelijking en uitbreiding hiervan neemt de gemeente de voorwaarde op dat ruimtelijke plannen een onderbouwing moeten bevatten over de wijze waarop het plan rekening houdt met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen;
• In ruimtelijke plannen (bv. Structuurvisies, bestemmingsplannen of omgevingsplan) en in het voortraject (verkoop grond) altijd duurzaamheidsaspecten meewegen;
• De gemeente streeft bij gebiedsontwikkelingen naar zelfvoorzienend op het thema energie. Wij nemen bij uitleglocaties en transformatieopgaven de voorwaarde op dat gemeenten en initiatiefnemers in ruimtelijke plannen dienen te beschrijven op welke wijze invulling wordt gegeven aan energiebesparing en de inzet van duurzame energie, waarbij onder meer wordt gedacht aan toepassing van restwarmte, Warmte Koude Opslag en aardwarmte, zonne-energie en biomassa.

Toetsing

In paragraaf 5.12 wordt nader ingegaan hoe in de beoogde ontwikkeling rekening is gehouden met duurzaamheid.

Initiatiefnemer is voornemens 5 woningen (twee twee-onder-één kapwoningen en een vrijstaande woning) te realiseren, die aansluiten bij de omgeving en bijdragen aan het behoud van het dorpse karakter. De nieuwe woningen worden gepositioneerd aan het einde van een rij bestaande woningen, aan het eind van de rode contour. Deze gaat na de vrijstaande woning over in landelijk gebied. De bestaande woningen aan het 1^e Heezerlaantje zijn grondgebonden woningen met een dorps karakter.

Door een variatie in woningen en kap te realiseren, ontstaat er een gedifferentieerd beeld met open doorzichten. De garages worden verder naar achter gesitueerd. Zo ontstaat er een open beeld vanuit de openbare ruimte. Hiermee sluit het programma goed aan op het al bestaande lint en blijft het dorpse karakter behouden.

Een alzijdige kap, erker aan de voorkant en aanplant van groene hagen en het behoud van de openbare bomen (hoofdgroenstructuur volgens de nota 'De groene kernkwaliteit van Soest) aan de voorzijde versterken het doorgaande beeld en groene karakter in de straat. Zie hiervoor ook figuur 4.3, de inrichtingstekening van de ontwikkeling. De groenstructuur is als beschermde bomenstructuur opgenomen op de bomenkaart behorende bij de nota 'Bescherming en kap van bomen'. Deze bomenstructuur duidt de oorspronkelijke en karakteristieke landschappelijk verkavelingsstructuur van dit gebied. De aanwezige bomenstructuur wordt niet aangetast door deze ontwikkeling, maar blijft juist behouden. De aanwezige dode/slechte bomen (2 st) worden te zijner tijd vervangen door nieuwe bomen.

Stedenbouwkundig is op een grotere schaal dan alleen het 1e Heezerlaantje naar de woningen gekeken. De nieuw te ontwikkelen woningen sluiten qua korrelgrootte en positie op de kavel aan bij de bestaande woningen. Voor de maatvoering en schaal van de woningen is aangesloten bij andere (nieuwbouw)woningen, zoals bijvoorbeeld aan de Bosstraat en Den Blieklaan. Qua hoogte overstijgt de nieuwbouw beperkt de maat van de bestaande bebouwing aan het 1^e Heezerlaantje. Dat heeft te maken met het feit dat aan de huidige nieuwbouwwoningen andere eisen worden gesteld, ten aanzien van bouwbesluit, duurzaamheid, toekomstbestendigheid en praktische bruikbaarheid.

Naar aanleiding van een bewonersavond is ook in de bouwhoogte een halve meter gezakt (van 11 naar 10,5 m). De vrijstaande woning blijft wel op 11 m staan, doordat deze een rieten dak moet kunnen hebben. Deze is per definitie dikker dan een dakpannen dak.

De woningen krijgen ieder 2 parkeerplaatsen op eigen terrein en er wordt een mogelijkheid voor langsparkeren in de groene berm gerealiseerd voor 4 auto’s.

Figuur 4.1 Impressie van de beoogde ontwikkeling.

Figuur 4.2 - inrichtingstekening beoogde ontwikkeling

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een grasveld met aan de noordzijde een vijftal bomen.

Dit bestemmingsplan voorziet in een planologische wijziging van 'Agrarisch met waarden' naar 'Wonen' en 'Tuin'. Hierdoor wordt de realisatie van woningen en bijbehorende voorzieningen mogelijk.

Er moet rekening worden gehouden met de effecten die nieuwe ontwikkelingen hebben op de aspecten verkeer en parkeren. In deze paragraaf wordt de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie van de beoogde woningbouw berekend en beoordeeld.

Toetsingskader

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig Parkeren' (2018). De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Nota parkeernormen auto en fiets, 3e herziening, slimmer en beter, gemeente Soest, 2018). Voor het juiste kencijfer/parkeernorm wordt een ligging in de rest bebouwde kom gehanteerd, de gemeente Soest wordt op basis van adressendichtheid getypeerd als matig stedelijk gebied. Gezien het gemiddelde autobezit in Soest wordt er uitgegaan van het gemiddelde binnen de bandbreedte van het kencijfer/de parkeernorm.

Ontsluiting

Het plangebied wordt ontsloten aan het 1^e Heezerlaantje. Dit betreft een smalle erftoegangsweg waar een maximum snelheid van 30 km/u geldt. De weg ontsluit woon- en bedrijfspercelen. Fietsverkeer deelt de rijbaan met het gemotoriseerde verkeer. In oostelijke richting gaat het 1^e Heezerlaantje over in de Den Blieklaan, door deze weg te volgen kan via de Bosstraat en Pimpelmees het centrum van Soest of het hoofdwegennet worden bereikt.

Parkeren

Parkeerbehoefte

In de 'Nota parkeernormen auto en fiets (3^e herziening) d.d. 28 september 2017' van de gemeente Soest zijn onder andere specifieke parkeernormen voor diverse woningtypes opgenomen. Voor woningen van 121 m² GO of groter geldt een parkeernorm van 2,0 parkeerplaatsen per woning. Het plan voorziet in de realisatie van vijf nieuwe woningen, elk met een gebruiksoppervlakte groter dan 121 m². De berekende parkeerbehoefte komt daarmee uit op 10 parkeerplaatsen.

Parkeeraanbod

De berekende parkeereis van 10 parkeerplaatsen dient te worden opgevangen op nieuw te realiseren parkeerplaatsen bij de woningen. Parkeren wordt op gelost op de oprit van de woningen en door middel van 4 parkeerplaatsen (langsparkeren) in de groene berm langs het 1e Heezerlaantje.

Om te beoordelen of het plan voorziet in voldoende parkeerplaatsen, is het belangrijk te weten dat niet alle parkeerplaatsen op eigen terrein als volledige parkeerplaatsen mogen worden gerekend. Daarom is in de Nota parkeernormen per type parkeerplaats het feitelijk aantal en het berekeningsaantal opgenomen.

In het geval van de beoogde woningbouw wordt er bij iedere woning een lange oprit met garage gerealiseerd, welke feitelijk plaats bieden aan 3 auto's. Het gegeven berekeningsaantal is echter 1,3 lange oprit met garage. Daarmee zorgen de opritten met garages voor een parkeeraanbod van 6,5 parkeerplaatsen. De overige 4 langsparkeerplaatsen zorgen ervoor dat ruim aan de berekende parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen wordt voldaan.

Een aanvullende eis die is opgenomen in de Nota parkeerplaatsen schrijft voor dat bij woningbouw (een deel van) de autoparkeerplaatsen voor bezoekers openbaar moeten zijn. Bij een ontwikkeling van 3 of meer woningen moet per 3 woningen ten minste 1 parkeerplaats openbaar zijn. Dat wil zeggen bij 3 woningen ten minste 1 parkeerplaats en bij 4, 5 of 6 woningen ten minste 2 parkeerplaatsen etc. De 4 langsparkeerplaatsen (groene berm) zijn openbaar toegankelijk, waarmee wordt voldaan aan deze aanvullende eis.

Verkeersgeneratie en –afwikkeling

De realisatie van vijf woningen leidt tot een toename van de verkeersgeneratie. Deze toename kan worden berekend aan de hand van kencijfers uit CROW publicatie 381. Tabel 4.4 toont de berekende verkeersgeneratie.

Tabel 4.4. Verkeersgeneratie

De ontwikkeling leidt tot een verkeerstoename van 40 motorvoertuigbewegingen per etmaal (weekdaggemiddelde). Omrekening naar een gemiddelde werkdag vindt plaats met de standaard factor 1,11 voor woonfuncties. Op een gemiddelde werkdag genereert de ontwikkeling 45 mvt/etmaal. Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de afwikkeling in een spitsuur maatgevend, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. In een gemiddeld spitsuur betekent dit een verkeersgeneratie van 5 mvt. Deze verkeerstoename is dusdanig beperkt dat het zal opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer.

Conclusie verkeer en parkeren

De ontsluiting van het plangebied is goed. De verkeerstoename ten behoeve van de ontwikkeling is beperkt en zal nauwelijks merkbaar zijn op het omliggende wegennet. Op eigen terrein is voldoende ruimte aanwezig om te voorzien in de berekende parkeerbehoefte. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling daarmee niet in de weg.

Naast de toetsing aan het bestaande beleid, zoals verwoord in het voorgaande hoofdstuk, zal de nieuwe ontwikkeling ook moeten worden getoetst aan de wettelijke voorschriften omtrent milieu. Dit om de impact op de omgeving te verantwoorden. In dit hoofdstuk worden de resultaten van de onderzoeken naar een aantal milieuaspecten besproken, die relevant zijn voor het bestemmingsplan. Het gaat dan vooral om geluid, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geur, zoneringsafstanden tussen bedrijven, etc. Naast milieu gaat dit hoofdstuk in op de onderdelen water, natuur, cultuurhistorie, archeologie en kabels en leidingen.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is wanneer de ontwikkeling betrekking heeft op 'een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer' (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 5 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' voor deze ontwikkeling voldoende is.

Het bevoegd gezag dient een m.e.r.-beoordelingsbeslissing te nemen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de omvang van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

De aanmeldnotitie voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in bijlage 1.

Hieruit blijkt dat het doorlopen van een MER-procedure niet nodig is.

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een ruimtelijk plan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van de ruimtelijke onderbouwing moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Utrecht

In de gemeente Soest is de provincie Utrecht het bevoegd gezag voor de Wnb. De provincie Utrecht handhaaft in haar Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Utrecht (die per 1 januari 2017 in werking is getreden) de vrijstelling voor onder meer ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden voor de soorten die vielen onder de vrijstelling in de Flora- en faunawet voor algemeen voorkomende soorten (Ffwet - tabel 1 AMvB art. 75). Alleen voor de soorten molmuis, ondergrondse woelmuis en tweekleurige bosspitsmuis is deze vrijstelling komen te vervallen, omdat blijkt dat deze soorten niet of nauwelijks voorkomen in Utrecht zodat een provinciale vrijstelling voor die soorten niet opportuun is.

Indien nesten, (vaste) voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van soorten niet (kunnen) worden ontzien, is ontheffing noodzakelijk. Ontheffing is niet benodigd indien de functionaliteit van de nesten, (vaste) voortplantingsplaatsen of rustplaatsen gegarandeerd wordt (het beschadigen en vernielen wordt voorkomen door maatregelen of er zijn voldoende alternatieven).

Onderzoek

Het plangebied is in de huidige situatie een grasveld/paardenwei.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van vijf woningen en bijbehorende voorzieningen zoals een garage.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebied

Het plangebied ligt op circa 10 kilometer afstand van het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied 'Oostelijke Vechtplassen'. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten.

Omdat de woningen gasloos uitgevoerd worden, is alleen het wegverkeer een bron van emissies.

In de verkeersanalyse zoals opgenomen in het bestemmingsplan is uitgegaan van een verkeersgeneratie van 40 mvt/etmaal aan personenauto's voor een gemiddelde weekdag. De stikstofdepositie wordt berekend in mol/hectare/jaar. Dat betekent dat in principe de verkeersgeneratie op een gemiddelde weekdag als uitgangspunt wordt gehanteerd. De verkeersgeneratie op een gemiddelde weekdag ligt lager dan op een gemiddelde werkdag. In de berekeningen is worstcase uitgegaan van de verkeersgeneratie op een gemiddelde werkdag.

Uitgangspunt is dat verkeerseffecten worden meegenomen tot deze opgaan in het heersende verkeersbeeld. Dit is het geval op het moment dat het aan- en afvoerende verkeer zich door zijn snelheid en rij- en stopgedrag niet meer onderscheidt van het overige verkeer dat zich op de betrokken weg bevindt. Hierbij weegt ook mee hoe de verhouding is tussen de hoeveelheid verkeer dat door de voorgenomen ontwikkeling wordt aangetrokken en het reeds op de weg aanwezige verkeer. In de berekeningen is er van uitgegaan dat 10% van het verkeer (4 mvt/etmaal) via 1e Heezerlaantje in de richting van de hockeyvelden afwikkelt. 90% (36 mvt/etmaal) van het verkeer zal afwikkelen in oostelijke richting, via de Den Blieklaan.

De berekeningen zijn uitgevoerd voor het rekenjaar 2020 (worstcase). In de verdere toekomst nemen de emissies ten gevolge van het wegverkeer af door toepassing van schonere technieken.

Uit de berekening volgt dat er geen depositie plaatsvindt op Natura 2000-gebieden in de omgeving, zie Bijlage 2.

Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten.

Natuurnetwerk Nederland

Er liggen geen ecologische verbindingszones in de buurt van het plangebied. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op circa 500 meter van het plangebied. De beoogde activiteiten hebben geen invloed op de functie van deze zone. Negatieve effecten worden uitgesloten.

Soortenbescherming

Op 21 juni 2019 is een quickscan flora en fauna uitgevoerd, zie Bijlage 3. In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het van belang om werkzaamheden buiten het broedseizoen te starten en/of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Het voorkomen van en effecten op vleermuizen en vogels met vaste rusten verblijfplaatsen kan worden uitgesloten. Mogelijk vliegen en foerageren er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Er zijn daarnaast mogelijk algemene nationaal beschermde zoogdieren en amfibieën aanwezig. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in provincie Utrecht. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt uitgesloten. Op grond van de analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten.

Ook heeft er ter plaatse van het plangebied een bomeninventarisatie plaatsgevonden om te beoordelen in welke conditie de bomen zijn en of deze behouden kunnen worden, zie Bijlage 4.

Drie van de vijf bomen zijn in acceptabele conditie en kunnen behouden worden. Eén van de bomen is afgestorven en een andere boom is voor het grootste deel afgestorven. Geadviseerd wordt deze twee bomen te verwijderen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot significante effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de voorliggende ontwikkeling.

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.5 weergegeven.

Tabel 4.5 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2018 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Koningsweg, ten noordoosten van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2020 (jaar van realisatie) de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden liggen. De gemiddelde concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen in 2020: 16,23 µg/m³ voor NO₂, 18.73 µg/m³ voor PM₁₀ en 11,07 µg/m³ voor PM_2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM₁₀ bedroeg 7 dagen. Omdat direct langs deze weg ruimschoots aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Conclusie

Het plan bevat de realisatie van 5 woningen en is daarom vrijgesteld aan toetsing van de grenswaarden. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor de voorliggende ontwikkeling.

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de verschillende waterbeheerders (waterschap, provincie en gemeente) over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap Vallei en Veluwe, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. In het kader van het wettelijk vooroverleg wordt deze waterparagraaf aan het waterschap voorgelegd. Ook de gemeente Soest heeft

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Bodem-, Water- en Milieuplan 2016 - 2021

• Provinciale Verordening Ruimte

• Provinciale Structuurvisie

Waterbeheerprogramma 2016-2021 Waterschap Vallei & Veluwe

Het plangebied valt binnen de grenzen van waterschap Vallei & Veluwe.
Het Algemeen Bestuur van het waterschap heeft op 30 september 2015 het Waterbeheerprogramma 2016-2021 vastgesteld. Het nieuwe waterbeheerprogramma draagt de titel ‘Partnerschap als watermerk’. Het waterbeheerprogramma gaat uit van 6 hoofddoelen:

1. 1. We beschermen het gebied tegen overstromingen
2. 2. We zorgen voor de juiste hoeveelheid water
3. 3. We zorgen voor de goede oppervlaktewaterkwaliteit
4. 4. Schoon en vuil water worden zo veel mogelijk gescheiden
5. 5. We halen de hoogst mogelijke waarde uit water
6. 6. We beheren de waterketen en watersysteem als één systeem, samen met partners

Gemeentelijk water- en rioleringsplan Baarn en Soest 2018-2022
Het Gemeentelijk water- en rioleringsplan gaat over alle gemeentelijk watertaken (afvalwater, hemelwater en grondwater), het stedelijk oppervlaktewater en de integratie met onze leefomgeving. Het plan beschrijft de achtergronden, het beleid, het programma en de financiën. Ook komen de rollen van gemeente, waterschap, bewoners en bedrijven aan bod. En het plan houdt rekening met recente ontwikkelingen en het pas afgeronde technische onderzoek Basiswaterketenplan.

De gemeente zorgt voor het inzamelen en afvoeren of verwerken van stedelijk afvalwater en hemelwater. Voor zover doelmatig neemt de gemeente maatregelen tegen grondwateroverlast en zorgen ze samen met het waterschap Vallei en Veluwe dat het stedelijke oppervlaktewater schoon, veilig en beleefbaar is. De gemeente zorgt niet overal en niet altijd voor het water. Bewoners en bedrijven moeten zelf voor de voorzieningen op hun perceel zorgen. In sommige gebieden en situaties moeten zij het regenwater bergen en verwerken of afvoeren, of zelf maatregelen nemen tegen grondwaterproblemen. In het Gemeentelijk water- en rioleringsplan is aangegeven wat de gemeente doet en waarvoor bewoners en bedrijven zelf verantwoordelijk zijn.

Water en riolering zijn van groot belang voor de volksgezondheid en onze leefomgeving. Het grondwater is belangrijk voor bomen, planten, het bodemleven en de drinkwatervoorziening. Het oppervlaktewater draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit en wordt gebruikt voor ontspanning en recreatie. Een gezonde leefomgeving betekent ook een groene en koele leefomgeving. Minder zichtbaar maar zeker zo belangrijk, is de riolering onder de grond. Een goed functionerende riolering is nodig voor de volksgezondheid, een schone leefomgeving en het beperken van wateroverlast. Door de klimaatverandering wordt dit alles nog belangrijker. De gemeente maakt het watersysteem en de riolering duurzaam en robuust, zodat deze de effecten van de klimaatverandering kunnen opvangen. Dit gebeurt in samenhang met andere ingrepen in de (stedelijke) omgeving, waarbij de gemeente kansen benut en effectgericht werkt. De thema’s om tot een duurzaam en robuust systeem te komen zijn:

• Baarn en Soest klimaatbestendig;
• duurzame afvalwaterketen;
• bewoners bewust;
• beleefbaar water;
• goed beheren;
• financiën op orde.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied bestaat uit een grasveld/paardenweide.

Bodem en grondwater

Het plangebied is volgens de bodemkaart van Nederland gelegen op zwaklemig fijn zand. Volgens de bodemkaart van Nederland (www.bodemdata.nl) is in de omgeving sprake van grondwatertrap VII. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand tussen de 80 en 140 cm beneden het maaiveld ligt en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand op meer dan 120 cm beneden het maaiveld ligt. De maaiveldhoogte in het plangebied is circa NAP +5.2 m.

Figuur 4.4 Uitsnede Bodemkaart Nederland en plangebied (rode cirkel).

Figuur 4.5 Uitsnede kaart Grondwatertrappen en plangbied (rode cirkel).

Waterkwantiteit

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Er is ook geen oppervlaktewater aanwezig in de directe omgeving.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen een primaire of regionale waterkering. Het plangebied is ook niet gelegen binnen beschermingszones hiervan.

Afvalwater en riolering

Momenteel is het plangebied niet bebouwd en is het niet aangesloten op het rioleringsstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling houdt de realisatie van vijf woningen met bijbehorende garages en tuin in.

Waterkwantiteit

Met de beoogde ontwikkeling wordt geen oppervlaktewater gedempt of gerealiseerd.

Waterkwaliteit

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwater en riolering

De afvoer van afvalwater zal aangesloten worden op de bestaande riolering, zoals de rest van de woningen in de straat.

De afvoer van het hemelwater wordt niet op het riool aangesloten, maar door middel van hemelwaterbrievenbussen (figuur 4.6) afgewaterd. Waar nodig wordt door middel van molgoten het hemelwater geloodst naar een geschikte plaats in de tuin, waarna het kan infiltreren in de bodem. Hiermee wordt gehoor gegeven aan het principe om hemelwater niet versneld af te voeren, maar juist te vertragen en te bergen.

Figuur 4.6 Voorbeeld van een hemelwaterbrievenbus (bron: giverbo.nl)

Conclusie

Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de waterhuishouding ter plaatse van het plangebied.

Beleid en normstelling

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek

Op de locatie heeft in februari 2019 een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden, zie bijlage 5.

Uit het vooronderzoek zijn voor de locatie zelf geen eerdere bodemkwaliteitsgegevens bekend geworden. Op basis van gegevens van nabij gelegen locaties en het feit dat de locatie zover bekend altijd weiland is geweest, worden er geen verontreinigingen in de grond en mogelijk enkele licht verhoogde concentraties met zware metalen in het grondwater verwacht.

Aan de grens van het plangebied bevindt zich een schuur voor veestalling en opslag van voer en kleinschalig materiaal. De schuur heeft een asbestverdachte golfplaten dakbedekking. Er is geen dakgoot aanwezig. De bodem direct rondom de schuur, met name de grond onder de afwatering van de golfplaten, wordt als potentieel verdacht voor de aanwezigheid van asbest beschouwd.

Bij een visuele inspectie van het maaiveld conform de NEN 5707 is geen asbestverdacht materiaal

waargenomen.

Aanvullend onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. De kwaliteit van de bodem op de locatie is voldoende vastgelegd en er is geen vermoeden voor de aanwezigheid van een sterke verontreiniging, noch een geval van ernstige bodemverontreiniging. De actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is in voldoende mate vastgesteld.

De aangetoonde lichte verontreinigingen in het grondwater, alsmede het aangetoonde gehalte aan asbest rondom de schuur met asbestverdachte golfplaten dakbedekking geven geen beperkingen voor het huidige gebruik van de locatie. De aangetoonde milieuhygienische bodemkwaliteit op de locatie geeft tevens geen beperkingen voor eventuele toekomstige herinrichting en/of nieuwbouw op de locatie.

Grondverzet

Bij grondverzet van-, of naar de onderzoeklocatie is het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing. Afvoer van grond vanaf de locatie kan mogelijk plaatsvinden op basis van de uitkomsten van onderhavig bodemonderzoek naar een BRL-SIKB 9335 erkende grondbank.

Bij afvoer van grotere hoeveelheden grond wordt geadviseerd om een partijkeuring conform het Besluit Bodemkwaliteit uit te voeren. De verkregen resultaten van onderhavig onderzoek kunnen dan gebruikt worden ter bepaling van de te verwachten kwaliteit van de te keuren grond.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;

• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Bij een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd.

Onderzoek

De beoogde woonbestemming komt op circa 50 m van de westelijk gelegen sportvelden. Voor een sportcomplex met lichtmasten, geldt een richtafstand van 50 m voor geluid. Om het akoestisch klimaat bij de woningen te bepalen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar het geluid afkomstig van de sportvelden, zie bijlage 7.

Verder zijn er geen bedrijven of andere inrichtingen in de directe omgeving van het plangebied gelegen.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus vanwege de sportvelden ter plaatse van de nieuwe woningen voldoen aan de richtwaarden voor een “rustige woonwijk/rustig buitengebied”. Ook blijkt dat de geluidniveaus ter plaatse van de al bestaande woningen hoger zijn dan ter plaatse van de nieuwe woningen en niet voldoen aan deze richtwaarden. Verder worden de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit overschreden.

Planologisch gezien valt een groot deel van het sportpark buiten de richtafstand van 50 meter, bezien vanuit de nieuwe woningen. Voor het planologisch onderzoek zijn de akoestisch meest relevante activiteiten/velden meegenomen: 3 hockeyvelden en 2 voetbalvelden. Vanwege de afstand van de verschillende clubgebouwen (140 meter voor het eerste voetbalclubgebouw SEC) wordt dit planologisch akoestisch niet relevant geacht. Dit geldt in nog sterkere mate voor accommodaties aan de overzijde van de Bosstraat.

Voor wat betreft maximale geluidniveaus geldt dat er niet wordt voldaan aan de richtwaarden. Het berekende maximale geluidniveaus bedraagt ten hoogste 70 dB(A) in de avondperiode ter plaatse van de nieuwe woningen (vanwege hockey-geluid op het meest nabijgelegen hockeyveld). Dat is een overschrijding van 5 dB(A).

Ondanks dat de maximale geluidniveaus bij de nieuwe woningen zijn lager dan bij de bestaande woningen is ook bij de nieuwe woningen sprake van een overschrijding van de richtwaarden. Het blijkt naar aanleiding van enkele zienswijzen en ingediende klachten bij de gemeente dat er klachten zijn vanuit omwonenden over geluidshinder afkomstig van het de sportvelden, waaronder het hockeyveld. Voor de nieuwe woningen moet sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Met de aangegeven overschrijding van de maximale geluidsniveaus in de avondperiode lijkt daar geen sprake van, zonder dat daar maatregelen voor worden genomen. Om ook in de avondperiode een goed woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen te kunnen waarborgen worden daarom aanvullende maatregelen genomen met een versterkte isolatie van de woningen. Dit sluit ook aan op de te nemen maatregelen voor het gasloos bouwen. De woningen worden luchtdicht met balansventilatiesystemen uitgevoerd, waarmee binnenshuis een reductie van minimaal 25 dB(A) wordt behaald. Met het nemen van deze maatregelen wordt dan wel voldaan aan de maximale geluidsniveaus, ook in de avondperiode.

Conclusie

Het geluid dat afkomstig is van de nabijgelegen hockeyvelden geeft een overschrijding van de maximale geluidsniveaus op de nieuwe woningen in de avondperiode. Door het nemen van aanvullende maatregelen bij nieuwe woningen, het voorzien van versterkte isolatie dat ook aansluit bij de te nemen maatregelen voor het gasloos bouwen, kan wel worden voldaan aan de maximale geluidsniveaus. De nieuwe woningen worden luchtdicht gemaakt met behulp van balansventilatiesystemen. Dit zorgt voor een geluidsreductie van het binnengeluid van ten minste 25 dB(A). Hiermee wordt voldaan aan de maximale geluidsniveaus, ook in de avondperiode. Daarmee is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend plan.

Beleid en normstelling

Rond planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones).

Beoordeling en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Normstelling en beleid

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen geluidzones, met uitzondering van woonerven en 30 km/u-wegen. Binnen de geluidzone van een weg dient de geluidbelasting aan de gevel van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen aan wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wgh is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk).

Binnen het plangebied worden woningen mogelijk gemaakt. Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) is wonen een geluidgevoelige functie.

Wegen met een maximumsnelheid van 30 km/u of lager zijn op basis van de Wgh niet gezoneerd.

Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Echter dient op basis van jurisprudentie in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Onderzoek

Voor het aspect wegverkeer is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is verwerkt in het totale akoestisch onderzoek (bijlage 7) voor het plangebied.
Van het 1e Heezerlaantje zijn geen verkeersgegevens bekend. Op basis van CROW 381 is een globale inschatting gemaakt van 850 mvt/etmaal als weekdaggemiddelde. Worstcase is een berekening uitgevoerd met 1.000 mvt/etmaal.

Voor de voertuig- en etmaalverdelingen is uitgegaan van een standaard verdeling. De wegdekverharding bestaat uit standaard asfalt.

De berekende geluidbelasting vanwege wegverkeer over het 1e Heezerlaantje bedraagt ten hoogste L_den = 45 dB en voldoet daarmee aan de voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder. In dit geval te zien als richtwaarde omdat de Wgh formeel niet van toepassing is (30 km-weg).

Twee bouwvlakken zijn dichter (respectievelijk 1,48 meter en 1 meter) op het 1e Heezerlaantje gesitueerd dan in het akoestisch onderzoek onderzocht is. Dit heeft echter geen gevolgen voor de conclusies van het akoestisch onderzoek.

Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend plan.

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij de vaststelling van een ruimtelijke onderbouwing moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 meter binnen de transportroute.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen gelegen. Ook vindt er geen gevaarlijk transport plaats over de weg, het water of via buisleidingen. Op grote afstand (meer dan 3 kilometer) ligt het spoortraject 30DS.5 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van dit spoortraject waardoor conform artikel 7 Bevt. lid 1 en 2 aandacht moet worden besteed aan de verantwoording van het groepsrisico en hulpverlening.

Beknopte verantwoording groepsrisico

In het kader van het wettelijk vooroverleg zal voor de verantwoording aanvullend advies gevraagd worden aan de veiligheidsregio.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via het 1e Heezerlaantje. Deze weg sluit aan op het verdere wegennetwerk van Soest. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie worden 5 woningen gerealiseerd. Aanwezige kinderen en ouderen worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de kinderen en ouderen kunnen begeleiden. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over het water of het spoor geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoortraject 30DS.5. Uit de beknopte verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Beleidskader
Initiatiefnemers hebben op basis van de Erfgoedwet een archeologische zorgplicht bij projecten waarbij de bodem wordt verstoord. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het projectgebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Onderzoek

De gemeente Soest heeft een beleidsadvieskaart archeologie voor het gehele grondgebied opgesteld. Dit beleid is middels dubbelbestemmingen vertaald in de bestemmingsplannen. Ter plaatse van het plangebied geldt de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie middelhoge verwachting’.

Voor gronden met deze dubbelbestemming geldt een onderzoekplicht bij bodemingrepen dieper

dan 0,3 meter onder het maaiveld waarbij de bestaande oppervlakte met meer dan 500 m² wordt

vergroot.

Omdat er bodemroerende werkzaamheden plaatsvinden met een grote oppervlak dan 500 m² heeft er een verkennend archeologisch onderzoek plaatsgevonden, zie bijlage 6.

Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat er in het plangebied twee potentiële archeologische niveaus aanwezig zijn. Deze niveaus bevinden zich direct onder de humeuze bovenlaag (sporenniveau in de top van de C-horizont) en onder de vegetatiehorizont (mogelijke Laag van Usselo). Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek adviseert IDDS Archeologie om vervolgonderzoek uit te laten voeren indien bodemverstoringen plaatsvinden die dieper reiken dan 0,3 m –mv (4,9 m NAP).

Conclusie

De woningen worden onderheid waardoor er niet dieper dan 0,3 meter de grond in gegaan hoeft te worden. Hierdoor is een vervolgonderzoek naar archeologie niet nodig. De archeologische waarden in de bodem blijven ongeroerd. Het aspect archeologie staat de ontwikkeling niet in de weg.

Beleidskader

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten.

In de Bro is sinds 1 januari 2012 (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a) opgenomen dat een bestemmingsplan “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten.

Onderzoek

De gemeente Soest heeft voor haar grondgebied een cultuurlandschappelijke waardering opgenomen, die in beeld is gebracht in de Gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Zie ook figuur 4.7.

figuur 4.7 Uitsnede Gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart en plangebied (blauwe cirkel).

Waardering 'Hoog'

Voor het stedelijk gebied betreft het gebieden die van belang zijn voor de geschiedenis van de stedenbouw in het algemeen en de ontwikkeling van Soest in het bijzonder en/of met een hechte relatie met de historische en landschappelijke hoofdstructuren en/of met een herkenbaar en gaaf bewaard gebleven stedenbouwkundig concept en/of met een bovengemiddelde ruimtelijke kwaliteit in de samenhang tussen bebouwing, openbare ruimte en beplanting. De kleine schaal van de directe woonomgeving en de grote schaal van het dorp en het landschap zijn mooi met elkaar verweven door de manier waarop verkaveling en hoofdstructuur elkaar versterken. Hiërarchie in de ruimtelijke opbouw zorgt voor verbindingen tussen het kleine en het grote schaalniveau.

Conclusie

Met het ontwerp is zoveel mogelijk aangesloten op het huidige straatbeeld. Er wordt rekening gehouden met doorzichten zodat ook het landschap verweven wordt met de ontwikkeling. De aanwezige groenstructuur blijft behouden en waar nodig versterkt.

Met de planontwikkeling is voldoende rekening gehouden met het aspect cultuurhistorie.

Beleid en normstelling

De Rijksoverheid wil in 2050 geen uitstoot van broeikasgassen, zoals CO₂. In het Energieakkoord staat hoe de overheid zorgt dat de hoeveelheid duurzame energie in Nederland 16% is in 2023. Hierover heeft het kabinet afspraken gemaakt met 40 partijen, waaronder werkgevers, vakbonden en milieuorganisaties. In de Energieagenda staan de afspraken tot 2050. Een van deze afspraken is geen toepassing van aardgas meer vanaf 2050. Voor nieuwbouw betekent dit, dat er geen aardgas bij nieuwbouw wordt aangelegd. Een andere vorm van verwarmen is noodzakelijk.

Onderzoek
Energie

Wat betreft de aan te houden GPR-score gelden in Soest geen strengere eisen dan in het Bouwbesluit beschreven staan.

Hier zal met de beoogde ontwikkeling dan ook aan gehouden worden.

Klimaatadaptatie

Andere uitgangspunten voor klimaatadaptatie (m.n. lokale wateroverlast):

De vloer van de woningen zal minimaal 25 cm boven de kruin van de weg worden

gebouwd.

De opritten en tuinen worden minimaal 10 cm onder het peil van de woning gebouwd.

Conclusie

De woningen voldoen aan de duurzaamheidsambities van de gemeente Soest. Het aspect duurzaamheid vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een (digitale) verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen moeten in onderlinge samenhang worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld. Daarnaast zijn er algemene regels, en overgangs- en slotregels opgenomen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer, die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Artikel 1 Begrippen

In artikel 1 zijn de begrippen opgenomen, die in het plan voorkomen. De begrippen zijn afkomstig

uit het SVBP2012 en aangevuld met voor het plan relevante begrippen.

Artikel 2 Wijze van meten

Artikel 2 bevat de wijze van meten. De meetregels zijn afkomstig uit het SVBP2012 en aangevuld

met voor het plan relevante meetregels.

Artikel 3 Tuin

De gronden bij de woning die vrij moeten blijven van bebouwing hebben de bestemming 'Tuin' gekregen. In het onderhavige geval betreft dit de voortuinen. In de tuin is in beginsel geen bebouwing mogelijk, met uitzondering van een tuinhekje van maximaal 1 meter hoogte.

Voor de gronden buiten de rode contour is op de bestemming Tuin de aanduiding 'specifieke vorm van Tuin - openheid' gelegd. Om verstedelijking van het als provinciaal aangewezen landelijk gebied tegen te gaan is deze aanduiding opgenomen. Binnen deze aanduiding kan niet vergunningsvrij bebouwing worden opgericht. Hiermee wordt voorkomen dat bouwmassa's aan elkaar gebouwd kunnen worden en behoud van de openheid tussen de woningen tegelijkertijd geborgd.

Artikel 4 Wonen

De woningen met de daarbij behorende tuinen en erven en in samenhang daarmee de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn bestemd als "Wonen". In deze bestemming zijn de woningen toegestaan binnen de bouwvlakken. De maximale goot- en bouwhoogte van woningen is op de verbeelding vastgelegd. Binnen de opgenomen specifieke bouwaanduiding uitgesloten – bebouwing, is vergunningvrij bouwen niet toegestaan om de doorzichten te waarborgen.

Om de groenstructuren in het plangebied te waarborgen en verbeteren is er een voorwaardelijke verplichting opgenomen met betrekking tot de landschappelijke inpassing waarbij het gebruik van de bestemming Wonen alleen is toegestaan op voorwaarde dat binnen twee jaar na inwerking treden van de omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning het plangebied ingericht is en vervolgens in stand gehouden dient te blijven conform de groenstructuur in het landschappelijk inpassingsplan.

Bijbehorende bouwwerken

Aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen binnen deze woonbestemming, zowel binnen als buiten de bouwvlakken worden gebouwd. Buiten de bouwvlakken mogen uitbouwen en bijgebouwen uitsluitend worden gebouwd binnen de op de verbeelding aangegeven bestemmingsgrenzen behorende bij de woonbestemming.

Beroep aan huis

Het uitoefenen van een beroep aan huis, zoals dat in de begrippen is omschreven, is als recht toegestaan in de bestemming “Wonen”. Om te voorkomen dat de beroepsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen.

Bedrijf aan huis

Bij bedrijf aan huis zoals in de begripsomschrijvingen in Artikel 1 van de regels is omschreven, kan het gaan om activiteiten met wat grotere gevolgen voor de omgeving dan een beroep aan huis. Om duidelijk aan te geven om welk soort bedrijven het hier gaat is een "Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis" opgenomen. Voor afwijking moet worden voldaan aan de bij die afwijkings-bevoegdheid gestelde voorwaarden. Hierdoor wordt voorkomen, dat hinderlijke functies zich in woonwijken kunnen vestigen. Om te voorkomen dat de beroepsuitoefening de woonfunctie kan gaan overheersen, is ook deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en bijbehorende bouwwerken.

Artikel 5 Waarde - Archeologie middelhoge verwachting

In de regels is een dubbelbestemming opgenomen voor archeologie. Deze dubbelbestemming ligt als het ware over de andere bestemmingen heen en geniet voorrang. Bij de dubbelbestemming voor archeologie betekent dat bijvoorbeeld dat er pas gebruik kan worden gemaakt van de bouwmogelijkheden van de woonbestemming als er eerst, op kosten van de initiatiefnemer, archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden. Voor het onderhavige plangebied geldt een archeologische verwachtingswaarde. Concreet betekent dit, dat er geen nieuwe bebouwing of grondbewerkingen dieper dan 30 centimeter zijn toegestaan, met een oppervlakte van meer dan 500 m². Deze laatste uitzondering is opgenomen, omdat deze verwachtingswaarde ook over de woonpercelen heen ligt. Voor elke aan- of uitbouw en voor elke inrichting van de tuin zou dan een archeologisch onderzoek nodig zijn. De kosten van een dergelijk onderzoek staan in die gevallen (minder dan 100 m²) niet in verhouding tot de beoogde bebouwing of bewerking. Daarom is voor kleinschalige bebouwing en grondbewerkingen een uitzondering gemaakt op de verplichting om archeologisch onderzoek te doen.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

In de regels is een bepaling opgenomen om te voorkomen, dat gronden die bij een eerder bouwplan reeds in aanmerking zijn genomen voor het toestaan van het bouwplan, nogmaals meegeteld worden.

Artikel 7 Algemene bouwregels

In deze regels zijn algemene bouwregels opgenomen, die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Er is een regel opgenomen, die bepaalt, dat van het plan afwijkende maatvoering, die in het verleden is vergund ook mag worden aangehouden en dus niet onder het overgangsrecht komt.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksbepaling wordt voor een aantal zaken expliciet aangegeven, dat deze als strijdig gebruik worden aangemerkt en daarmee onder het verbod vallen zoals opgenomen in artikel 2.1 van de Wabo. Indien in een bepaald geval gebruik in strijd met bijvoorbeeld de doeleindenomschrijving van een bestemming of met een verleende vrijstelling wordt geconstateerd, dan is er sprake van een overtreding, waartegen kan worden opgetreden.

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels

overige zone – voorwaardelijke verplichting 1

Om de groenstructuren in het plangebied te waarborgen en verbeteren is er een voorwaardelijke verplichting opgenomen met betrekking tot de landschappelijke inpassing waarbij het gebruik van de bestemming Wonen alleen is toegestaan op voorwaarde dat binnen twee jaar na inwerking treden van de omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning het plangebied ingericht is en ingericht blijf voor wat betreft de overeengekomen landschappelijke inpassing met aanplant van de meidoornhagen en bomen, uit het landschappelijk inpassingsplan.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Het plan bevat een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Het plan bevat een aantal wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om de bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten en Nota parkeernormen actueel te houden.

Artikel 12 Overgangsrecht

Uitgangspunt in een nieuw bestemmingsplan is dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen in principe positief worden bestemd, dus als zodanig als recht zijn toegestaan. De overgangsrechtelijke bepalingen zijn bindend voorgeschreven in art. 3.2.1 en 3.2.2 Bro. Deze overgangsrechtelijke bepalingen dienen om te waarborgen, dat een bestaand bouwwerken of een bestaand gebruik dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Het bouwwerk of gebruik wordt dan als zodanig gedoogd, totdat in de loop van de planperiode wordt beslist over sloop respectievelijk beëindiging. Bouwwerken en gebruiksvormen, die al in strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan. Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd daarmee. Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie.

Artikel 13 Slotregel

Hier is bepaald hoe de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan moet op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Ook geldt volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dat als sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken (bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut) deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer of ontwikkelaar. Een en ander moet worden gelegd in een exploitatieplan. Een exploitatieplan is alleen nodig voor ontwikkelingen, die met het plan mogelijk worden gemaakt en waarvoor, voor de vaststelling van het bestemmingsplan, geen privaatrechtelijke overeenkomsten zijn gesloten. De verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan kan in geval van wijzigingsbevoegdheden worden doorgeschoven naar het wijzigingsplan. Dit maakt ook een privaatrechtelijke overeenkomst na de vaststelling van het bestemmingsplan, maar vóór de wijzigingsprocedure, mogelijk. In dat geval is een exploitatieplan niet meer verplicht.

De economische uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied is gewaarborgd door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente.

Gezien het voorgaande kan worden geconcludeerd dat aan de wettelijke vereisten voor de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is voldaan.

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van een plan kan onder meer worden aangetoond door het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop instanties, burgers en belanghebbenden kunnen reageren op het plan. Het bestemmingsplan doorloopt de wettelijk vastgelegde procedure, bestaande uit de volgende stappen.

Vooroverleg en inspraak

Op 30 oktober 2018 heeft een buurtinspraak plaatsgevonden op het toenmalige voorgenomen ontwerp.

Een korte samenvatting van suggesties die behandeld zijn tijdens de avond:

• Lagere nok- en goothoogte.
• Lagere dichtheid.
• Meer doorzichten naar het achterliggende gebied.

Sindsdien is verder gewerkt aan het plan en is er met de kappen van de woningen rekening gehouden zoveel mogelijk doorkijk te bieden. Ook loopt het bouwvolume af naarmate men het 1e Heezerlaantje vervolgt.

Het concept-ontwerp bestemmingsplan is, volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. Op het plan is één inspraakreactie binnen gekomen van de Provincie Utrecht.

Provincie Utrecht

Het concept bestemmingsplan geeft geen aanleiding om opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang.

Reactie gemeente

De gemeente bedankt voor de reactie. De reactie is ter kennisgeving aangenomen.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan heeft van 4 juni 2020 tot en met 15 juli 2020 voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn in totaal vier zienswijzen binnengekomen. Dit heeft op een aantal plekken in het bestemmingsplan tot wijzigingen geleid. Ook zijn er twee ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. De beantwoording en alle wijzigingen zijn terug te vinden in de Nota van zienswijzen, zoals deze is bijgevoegd in Bijlage 8.

Vervolg

Vervolgens wordt het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daarop volgende inzage termijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.