het bestemmingsplan 'Plesmanstraat 13 - 43' met identificatienummer NL.IMRO.0342.BPSTB0037-0301 van de gemeente Soest.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch gebied of hiermede naar de aard gelijk te stellen beroep dat door zijn aard en omvang in een woning zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving; een praktijkruimte aan huis is hierbij toegestaan.

onderzoek verricht door of namens de gemeente, door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het Centraal College van Deskundigen en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

de parkeernorm, zoals vastgelegd in de Nota parkeernormen auto en fiets' (4e herziening) vastgesteld door de Gemeenteraad d.d. 23 september 2021. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.

een uit meerdere bouwlagen bestaande woning, deel uitmakend van een gebouw waarin meerdere woningen zijn ondergebracht, zodanig dat deze boven dan wel beneden en naast elkaar zijn gesitueerd, waarbij de voordeur uitkomt op een of meerdere gezamenlijke ontsluitingen.

Een gevel of geveldeel van een gebouw, waar de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde zoals bedoeld in de Wet geluidhinder niet overschrijdt, dan wel een afgeschermde buitenruimte (daaronder mede begrepen een serre of loggia) wordt gerealiseerd waardoor deze voorkeursgrenswaarde op de scheidingsconstructie van de achtergelegen verblijfsruimte wordt bereikt.

een gebouw op een bouwperceel, dat zich door zijn constructie, afmetingen of functie onderscheidt van overige bouwwerken en/of als belangrijkste is aan te merken.

Eén of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen. Van een huishouden is slechts sprake indien er bloedverwantschap, huwelijksbinding of een daaraan in intensiteit en continuïteit gelijk te stellen mate van binding tussen de bewoners.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en minimaal 2 open wanden/gevels.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

het duurzaam gehuisvest zijn in een woning of wooneenheid conform het begrip 'woningof wooneenheid'

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot de perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'galerij' een (overdekte) galerij ten behoeve van het aangrenzende woongebouw;
3. c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan in de tabel is aangegeven:

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, rijbanen, inclusief in-, uitvoeg- en opstelstroken, verkeerstekens en verkeersborden
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' tevens voor openbaar toegankelijke parkeerplaatsen;

met de daarbij behorende:

3. c. parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen;
4. d. voet- en fietspaden;
5. e. groen- en speelvoorzieningen
6. f. bermen en overige verhardingen;
7. g. waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. overige voorzieningen, zoals straatmeubilair, nutsvoorzieningen en kleinschalige infrastructurele voorzieningen.

De voor 'Wonen - gestapeld' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen met aan huis gebonden beroepen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, tuinen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en toegangswegen.

Hoofdgebouwen mogen worden gebruikt ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis, met dien verstande dat:

4. d. de woonfunctie daardoor niet mag worden verdrongen en maximaal 50 m² van de woning voor de bedoelde activiteiten mag worden gebruikt;
5. e. het beroep- of bedrijf aan huis door de hoofdbewoner wordt uitgeoefend, waarbij er tegelijkertijd maximaal 2 arbeidskrachten in de woning aan het werk mogen zijn;
6. f. uitsluitend beroeps- en bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan die genoemd zijn in de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis Bijlage 1, dan wel beroeps- of bedrijfsactiviteiten die niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis zijn genoemd maar die daarmee naar hun aard en invloed op de omgeving vergeleken kunnen worden;
7. g. er geen horeca of detailhandel wordt uitgeoefend, met uitzondering van beperkte verkoop als ondergeschikte nevenactiviteit van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit;
8. h. aan de in de 'Nota parkeernormen auto en fiets (4e herziening)' d.d. 23 september 2021 van de Gemeente Soest vastgelegde parkeernormen wordt voldaan;
9. i. door de bedrijvigheid geen onevenredige vergroting van de verkeers- en parkeerdruk optreedt, met dien verstande dat, behoudens in- en uitladen, geen bedrijfsmatige activiteiten in het openbaar gebied rond de betreffende kleinschalige bedrijvigheid mogen plaatsvinden;
10. j. er geen reclame wordt gemaakt aan of bij het pand, met uitzondering van een klein bord, met een maximale oppervlakte van 0,5 m², voor de mededeling van het beroep, de openingstijden etc.;
11. k. er geen buitenopslag in de tuin mag plaatsvinden.

De voor 'Waarde - Archeologie lage verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van een gebied met lage archeologische verwachtingswaarde, waarbij de bestemming 'Waarde- Archeologie lage verwachting' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Ten aanzien van het bouwen gelden de volgende regels:

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen onder een gebouw gelden de volgende regels:

1. a. de verticale bouwdiepte mag maximaal 3,30 meter bedragen;
2. b. het deel van de kelder, dat verder reikt dan het oppervlak van het gebouw vanaf peil wordt meegeteld bij de oppervlaktebebouwing buiten het bouwvlak en bedraagt niet meer dan de maxima zoals deze zijn gesteld in de daar voorkomende bestemming;
3. c. de voorzieningen voor de toetreding van daglicht mogen maximaal 1 meter uit de gevel van de kelder worden gebouwd;
4. d. toelaatbaar zijn uitsluitend ondergrondse ruimten, die een functionele eenheid vormen met de ter plaatse toegestane functies, zoals (huishoudelijke) bergruimten, parkeerruimten en fietsenstallingen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Onverminderd het bepaalde in Artikel 13 (Overgangsrecht) is het verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemmingen. Onder het verboden gebruik valt in ieder geval het gebruik ten behoeve van seksinrichtingen.

Als strijdig gebruik wordt in ieder geval aangemerkt:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, tenzij dit gebruik als zodanig uitdrukkelijk is toegestaan in of krachtens het plan;
2. b. het gebruik van onbebouwde gronden als stand- of ligplaats van onderkomens, en als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met de verwerkelijking of het beheer van de bestemming;
3. c. het gebruik van bijbehorende bouwwerken als zelfstandige woning of afhankelijke woonruimte;

1. a. Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - weg' mogen in afwijking van hoofdstuk 'Bestemmingsregels', geen nieuwe woningen of andere geluidgevoelige gebouwen worden gebouwd, geluidsgevoelige ruimten worden ingericht of gronden in gebruik worden genomen, waardoor die aangemerkt kunnen worden als geluidsgevoelig object, tenzij:
   1. 1. uit akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden;
   2. 2. voor deze woningen een hogere grenswaarde is verleend op grond van artikel 110 van de Wet geluidhinder;
   3. 3. de geluidsgevoelige ruimten in de woningen of andere geluidsgevoelige objecten zodanig worden vernieuwd, veranderd of vergroot dat:
      • daarbij de afstand tot de weg niet wordt verkleind of;
      • de geluidsbelasting vanwege wegverkeer op de gevels van de woning of geluidsgevoelige ruimte niet hoger zal zijn dan de geldende voorkeursgrenswaarde of;
      • de geluidsbelasting vanwege wegverkeer op de woning of de geluidsgevoelige ruimte niet hoger zal zijn dan een vastgestelde hogere grenswaarde.
2. b. het bevoegd gezag is bevoegd een omgevingsvergunning te verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 10.1 onder a ten behoeve van de bouw of uitbreiding van een woning of ander geluidsgevoelig object, met dien verstande dat de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten vanwege het wegverkeerslawaai niet hoger zal zijn dan de verkregen of daarbij te verkrijgen hogere grenswaarde.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan mits dit stedenbouwkundig acceptabel wordt geacht:

1. a. voor het overschrijden van bouwgrenzen, mits de overschrijding niet meer dan 2 meter bedraagt;
2. b. voor het overschrijden van voorgeschreven maten en percentages tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
3. c. voor het toestaan van bijzondere dakvormen;
4. d. voor het bouwen van portieken, liftschachten en stedenbouwkundige accenten;
5. e. voor de bouw van niet voor bewoning bestemde bouwwerken bij een woning voor de stalling van scootmobielen of daaraan gelijk te stellen vervoersmiddelen, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 3 meter en de oppervlakte niet meer dan 10 m² mag bedragen;
6. f. voor het plaatsen van beeldende kunstwerken met een maximale bouwhoogte van 5 meter.

Een omgevingsvergunning voor afwijken wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Plesmanstraat 13 - 43'.

Woningbouwcorporatie Portaal gaat 16 appartementen aan de Plesmanstraat in Soesterberg vervangen door een nieuw appartementengebouw met 27 woningen. De bestaande woningen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Het nieuwe gebouw wordt gasloos en energiezuinig.

De ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Om de beoogde ontwikkeling juridisch planologisch mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied bevindt zich aan de Plesmanstraat in Soesterberg. Aan de zuidzijde en de oostzijde grenst het plangebied aan de Fokkerstraat. De noordzijde van het plangebied grenst aan de appartementen die zich aan de Plesmanstraat bevinden. Figuur 1.1 geeft de ligging van het plangebied weer.

Figuur 1.1: Ligging van het plangebied (bron: Arcgis luchtfoto 2022)

Het geldende bestemmingsplan is 'Soesterberg', vastgesteld op 4 juli 2013. Figuur 1.2 geeft een uitsnede van dit bestemmingsplan weer. Ook geldt het 'Parapluplan omissies en Nota parkeernormen auto en fiets, 4e herziening', vastgesteld op 14 oktober 2021.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Soesterberg' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De locatie heeft de bestemming 'Wonen' met de aanduiding 'gestapeld'. De maximum bouwhoogte is 9 meter en de maximum goothoogte is 6 meter. Ook geldt de gebiedsaanduiding 'geluidzone - weg'.

In hoofdstuk 2 komt de ruimtelijke analyse van het plangebied aan de orde en wordt het initiatief beschreven. Vervolgens wordt de ontwikkeling in hoofdstuk 3 aan het actuele en relevante beleidskader getoetst. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten en de bijbehorende onderzoeken beschreven. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in hoofdstuk 5. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit woningen verdeeld over twee bouwblokken. In totaal zijn 16 woningen aanwezig verdeeld in een bouwblok met vier woningen en het andere bouwblok met 12 woningen. Beide gebouwen bestaan uit twee bouwlagen met een kap. De woningen op de begane grond beschikken over een voortuin die grenst aan de stoep. Ook hebben deze woningen een achtertuin van circa 11 meter diep.

Figuur 2.1: Huidige situatie met een deel van de woningen gezien vanaf de Plesmanstraat (bron: Google maps Streetview juni 2022)

De huidige woningen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd. De woningen die terug worden gebouwd, zijn comfortabel en energiezuinig. Met de bouw van 27 appartementen worden 11 woningen toegevoegd ten opzichte van de huidige situatie.

Figuur 2.2: Impressie beoogde ontwikkeling gezien vanaf de Plesmanstraat (bron: Alynia architecten)

Het gebouw krijgt drie bouwlagen die plat worden afgedekt. In de nieuwe situatie is er sprake van één bouwvolume in plaats van twee. De balkons voor de woningen op de verdiepingen worden gepositioneerd aan de voorzijde van het gebouw. De woningen op de begane grond krijgen een buitenruimte aan de voorzijde.

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Voor de herontwikkeling van diverse deelgebieden in Soesterberg door Portaal zijn stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld. De algemene uitgangspunten voor deze ontwikkelingen zijn:

• Zoveel mogelijk de structuur en footprints van de oorspronkelijke bebouwing aan te houden, tenzij er op de specifieke plek en vanuit de functionele eisen aan de nieuwe woningen aanleiding is om een andere oplossing te kiezen..
• Qua bouwhoogte aansluiten op de bestaande context, waarbij rekening wordt gehouden met de wens meer woningen toe te voegen.
• Aan de Van Angerenstraat / Moerbessenberg is aanleiding meer de hoogte in te gaan vanwege de aansluiting op de rand van het centrum en de al aanwezige bestaande bebouwing met grotere bouwhoogte aanwezig. Uitgangspunt voor de nieuwbouw aan de noordkant is daarom bebouwing in 4 bouwlagen, waarbij de 4e bouwlaag een kapverdieping is.
• In de omgeving van de overige plandelen is de overheersende bouwhoogte van de omringende bouwblokken 2 bouwlagen met een kap, met in het middendeel 3 bouwlagen met een kap en in het zuidelijk deel nog meer bouwlagen. In de nieuwe situatie is het passend bebouwing met 3 bouwlagen toe te voegen, waarbij de 3e bouwlaag dan afhankelijk van de situatie plat afgedekt is.
• Met het kleur- en materiaalgebruik wordt bij de nieuwe blokken aangesloten op de te slopen bebouwing en de bebouwing in de directe omgeving.

Voor het plangebied heeft dit geleid tot de volgende uitgangspunten:

Te behouden van huidige situatie:

• Rooilijn bebouwing aan Plesmanstraat.
• 'Andere' opzet dan rest van vergelijkbare blokken.
• Doorgang langs blok tussen straat en achterterrein.
• Kenmerkende hoog opgaande bomen aan voorzijde.
• Eenduidige opzet architectuur met repetitie vaste elementen.
• Basiskleur metselwerk rood genuanceerd.

Wijziging op huidige situatie:

• 3 bouwlagen met platte afdekking in plaats van 2 bouwlagen met kap.
• 1 bouwvolume in plaats van 2 afzonderlijke bouwvolumes.
• Extra parkeerplaatsen naast en achter bouwblok
• Verbijzondering door variatie in architectuur en bovenlaag
• Buitenruimtes woningen etages aan voorzijde in plaats van achterzijde.
• Buitenruimtes begane grond omzoomd door hagen aan de straatzijde.
• Ontsluiting woningen op verdieping via galerijen aan achterzijde.
• Meer plastiek in gevel door deels in gevel terugliggende balkons.
• Centrale entree aan de noordzijde.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050

Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening.

Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Barro

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. In het gebied gelden geen rechtstreeks doorwerkende belangen.

Toetsing

Het realiseren van nieuwe woningen in het bestaand stedelijk gebied van Soest past binnen het rijksbeleid.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is vastgelegd als procesvereiste in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Dit artikel bepaalt dat bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen de behoefte daaraan moet worden beschreven. Bij stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied, moet bovendien worden gemotiveerd waarom deze niet binnenstedelijk gerealiseerd kunnen worden.

Het toevoegen van meer dan 12 woningen of meer dan 500 m² aan stedelijke functies wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is, zijn de geldende planologische mogelijkheden.

Toetsing

De ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 27 woningen, dit is een toevoeging van 11 woningen en betreft daarom geen nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling hoeft niet getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Op 10 maart 2021 is de omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld. In deze Omgevingsvisie leg de provincie de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast.

De wens is dat de provincie Utrecht het groene, gezonde en slimme middelpunt van Nederland blijft, ook in 2050. Daarbij staat de provincie voor een flinke uitdaging: het aantal inwoners, woningen, banen en verplaatsingen groeit fors. Het grondgebied is te klein om al deze ruimtevragers los van elkaar een plek te bieden. Onze grootste opgave is daarmee de vraag hoe wij de verschillende functies ruimtelijk met elkaar kunnen combineren.

Met het omgevingsbeleid wordt een bijdrage geleverd aan een gezonde en veilige leefomgeving in de provincie Utrecht. Het gaat daarbij in de eerste plaats om de fysieke omgeving. Denk aan woonmilieus (dichtheid en type bebouwing), de aanwezigheid van voorzieningen (winkels, openbaar vervoer, scholen, ziekenhuizen, etc.), de mate van functiemenging voor aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en de kwaliteit van groen en water in de leefomgeving. Maar zeker zo belangrijk is de sociale omgeving en de veiligheid van de leefomgeving. Om prettig te kunnen wonen, moeten mensen zich thuis kunnen voelen. En mensen moeten zich veilig voelen, zowel sociaal als in het verkeer. Ook een gezonde leefomgeving is belangrijk. Het gaat dan zowel om zaken die te maken hebben met het milieu, als om de mate waarin de openbare ruimte de bewoners uitnodigt om gezonde keuzes te maken in wonen, werken, recreatie en vervoer.

Het provinciaal beleid is verder uitgewerkt in de omgevingsverordening. In paragraaf 3.2.2 wordt de ontwikkeling getoetst aan het provinciaal beleid.

Gelijktijdig met de Omgevingsvisie is de Interim Omgevingsverordening vastgesteld. De interim omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit.

Verstedelijking

Binnen de kaart 'Wonen, werken en recreëren kaart 2' valt het plangebied binnen het stedelijk gebied. Binnen dit gebied is verstedelijking toegestaan.

Figuur 3.1: Uitsnede Wonen, werken en recreëren kaart 2 (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Cultuurhistorie

Binnen de kaart 'cultuurhistorie' valt het plangebied binnen de historische buitenplaatszone en de zone militair erfgoed van de cultuurhistorische hoofdstructuur.

Militair erfgoed

Binnen het gebied militair erfgoed valt het plangebied binnen 'Soesterberg en omgeving'. Camouflage, afgeslotenheid, forse infrastructuur en opeenvolgende kampementen zijn de sleutelbegrippen van dit uitgestrekte militaire oefengebied. Er is een web van brede banen en wegen ontstaan met verspreid gelegen kazernes, bunkers en observatieposten. Binnen de Cultuurhistorische hoofdstructuur zijn ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk, zolang onevenredige aantasting van de genoemde waarden in het gebied wordt voorkomen. Behoud door ontwikkeling houdt ook in dat kleine aantastingen van waarden aanvaardbaar zijn als die waarden tegelijkertijd op structuurniveau worden versterkt, bijvoorbeeld door het herstel van verkavelingen, het open maken van zichtlijnen en dergelijke.

Historische buitenplaatszone

Binnen het gebied historische buitenplaatszone valt het plangebied binnen de 'Amersfoortseweg'. De Amersfoortseweg (N237) is in 1653 aangelegd als zeer brede, kaarsrechte, met bomen beplante weg in formele landschapsstijl, tussen Amersfoort en Utrecht. Het elf kilometer lange traject tussen de Amersfoortse Galgenberg en de buitenplaats Vollenhoven kreeg een regelmatige vakkenverkaveling (24 vakken van ieder honderd roeden breed) voor de aanleg van buitenplaatsen. Het is het grootste infrastructurele project uit de zeventiende eeuw in de provincie Utrecht. Essentieel voor de Amersfoortseweg is het symmetrisch-monumentale karakter. De cultuurhistorische kwaliteit ligt vooral in de nog geheel aanwezige verkavelingsritmiek met haakse dwarsassen (sorties), die rond Huis ter Heide en Soesterberg in de loop der tijd aan weerszijden van de weg naar achteren zijn verlengd.

Binnen deze zone is behoud door ontwikkeling het uitgangspunt.

Verstedelijking binnen de zone Cultuurhistorische hoofdstructuur is toegestaan indien sprake is van kleinschalige verstedelijking en zorgvuldige inpassing in de omgeving.

Figuur 3.2: Uitsnede kaart Cultuurhistorie en landschap kaart 1 (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Conclusie

Het plangebied ligt in het stedelijk gebied en de functie is reeds aanwezig. De beoogde ontwikkeling heeft geen negatief effect op de cultuurhistorische waarden van het militair erfgoed. Het plangebied maakt daarnaast geen deel uit van een historische buitenplaats. De ontwikkeling heeft dan ook geen negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in lijn is met het provinciaal beleid.

In de omgevingsvisie 'Stap voor stap ver komen' geeft de gemeenteraad van Soest aan hoe zij de gewenste situatie van de gemeente Soest over 20 jaar, in 2040, zien. Hieronder worden de relevante punten uit de visie achtereenvolgens behandeld en getoetst aan de beoogde ontwikkeling.

Beleidskader

De gemeente Soest is aantrekkelijke woon- en werkgemeente. Het wonen in de Randstad, de ondernemersgeest, de groene omgevingen binnen en buiten de kernen, de goede autobereikbaarheid, de relatief rustige en schone omgeving, de sociale samenhang, en de maatschappelijke, commerciële en culturele voorzieningen dragen daar allemaal aan bij. In de omgevingsvisie worden de thema's die met de bebouwde leefomgeving en het gebruik daarvan te maken hebben. De volgende thema's worden behandeld:

• Woningen (bestaand en nieuw)
• Bedrijventerreinen en werken
• Ontmoeten en ontmoetingsplekken (waaronder winkelgebieden, cultuur en samenleven)
• Voorzieningen (zorg, scholen etc.)
• Mobiliteit
• Omgevingskwaliteit (milieu (gezondheid), erfgoed en beeldkwaliteit)

In de visie wordt de bevolking van Soest omschreven als een gevarieerde gemeenschap. Er wonen en leven veel verschillende bevolkingsgroepen, jong en oud, van verschillende achtergronden en met uiteenlopende inkomens. En die gemeenschap is heel actief, organiseert zich en onderneemt samen van alles. Daarin is er een grote diversiteit. Dat actieve, ondernemende, en de diversiteit wordt als waardevol bestempeld.

De landelijke druk op de woningmarkt is in Soest zeer merkbaar. Met name voor starters en voor ouderen die kleiner willen gaan wonen is het lastig een passende woning te vinden. Een langdurig gebrek aan woningen heeft effecten op de bevolkingsopbouw en de voorzieningen. Als er minder dan de ‘verdunning’ (minder mensen per woning, momenteel landelijk 0,38%/jaar) wordt bijgebouwd krimpt de bevolking. En als woningen erg duur zijn zullen bepaalde groepen weggedrukt worden waardoor bepaalde voorzieningen minder nodig zijn (bijvoorbeeld scholen), andere voorzieningen veranderen en er komen ook weer nieuwe bij. Op dit moment heeft Soest een bevolkingsprofiel met veel ouderen en redelijk veel gezinnen met kinderen. Dat is een kernkwaliteit van de gemeente Soest en de opgave voor deze omgevingsvisie is hoe je met woningbouw die opbouw in stand kunt houden en of het wenselijk zou zijn deze nog wat te verjongen.

Toetsing en conclusie

Met de beoogde ontwikkeling worden 27 appartementen gerealiseerd. Met deze ontwikkeling wordt bijgedragen aan de ambitie van de gemeente Soest om te voorzien in voldoende passend woningaanbod om de gevarieerde gemeenschap van Soest in stand te houden.

Beleidskader

De gemeente Soest kenmerkt zich door haar groene karakter. Voor een groot deel wordt deze uitstraling bepaald door de bomen in de gemeente, de groene parels. Zij bepalen de sfeer van de openbare ruimte, zijn structuurbepalend en kunnen cultuurhistorische, ecologische en educatieve waarden hebben. De gemeente Soest streeft naar een duurzaam bomenbestand en duurzame bomenstructuren, onder meer door het beschermen van bomen. De te beschermen bomen zijn onder te verdelen in de volgende categorieën:

• bomenstructuren
• monumentale bomen
• waardevolle bomen
• particuliere bomen op percelen groter dan, of gelijk aan 175 m²
• overige openbare bomen

Toetsing

Het plangebied wordt rondom gedeeltelijk begrensd door bomen. Ook bevinden zich in het plangebied enkele woningen. In bijlage 2 is de bomeneffectanalyse toegevoegd. Onderstaand figuur geeft de bomen in het plangebied weer. Door de bomen te beschermen tijdens de werkzaamheden, kunnen de bomen worden behouden.

Figuur 3.3: Bomeninventarisatie

Conclusie

Het beleid bescherming in kap van bomen vormt geen belemmering voor de beoogde plannen.

De afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt sterk toegenomen. De prijzen voor koopwoningen stijgen. Mensen met een lager of middeninkomen hebben minder mogelijkheden om een huis te kopen. Bovendien is het aantal woningzoekenden aanzienlijk groter dan het aanbod. Met name in een centraal gelegen regio als Soest.

Met het vaststellen van het Masterplan Wonen Soest geeft de gemeenteraad richting aan de nieuwbouw in de kern Soest. De gemeente streeft naar de realisatie van 700 tot 800 woningen in de kern Soest tot 2025. De focus ligt hierbij op het sociale en betaalbare segment. Daarmee zorgt de gemeenteraad ervoor dat voor de Soesters de zo gewenste woningen beschikbaar komen.

Het Masterplan Wonen heeft drie belangrijke uitgangspunten:

• De woningbouw moet inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte van onze inwoners
• Met de woningbouw willen we de doorstroming op de woningmarkt stimuleren
• We streven naar een gevarieerd aanbod in de nieuwbouw (woningtype, eigendom en prijsklasse)

In 2019 is de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Soest onderzocht. Dit onderzoek leverde een woningbehoefte van 770 woningen op voor de periode tot en met 2025. Deze behoefte wordt al deels ingevuld met bestaande plannen, waardoor de resterende woningbehoefte uitkomt op 635 woningen. Hiervoor zijn ruim 50 woningbouwlocaties beschikbaar, die samen goed zijn voor ongeveer 1.000 woningen.

De kwalitatieve woningbehoefte in Soest richt zich de komende jaren op twee soorten woningen:

• Huurappartementen: een vraag van senioren die willen verhuizen naar een levensloopgeschikte woning;
• Betaalbare koopwoningen voor starters, jonge doorstromers en (in beperkte mate) senioren die een koopappartement zoeken.

Toetsing

De woningen aan de Plesmanstraat worden gerealiseerd in de sociale huursector. Hiermee wordt bijgedragen aan het aanbod van huurappartementen in de gemeente Soest. De ontwikkeling is in lijn met het Masterplan Wonen Soest.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek en conclusie

In dit bestemmingsplan worden 27 appartementen mogelijk gemaakt. Deze ontwikkeling valt onder categorie D11.2, ofwel de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject. Een stedelijk ontwikkelingsproject is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer het project betrekking heeft op 2.000 of meer woningen. De beoogde ontwikkeling blijft ruimschoots onder deze drempelwaarde.

Omdat de beoogde ontwikkeling onder de drempelwaarde blijft wordt volstaan met een vormvrije m.e.r-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in bijlage 1. Het bevoegd gezag neemt een mer-beoordelingsbeslissing.

Er moet rekening worden gehouden met de effecten die nieuwe ontwikkelingen hebben op de aspecten verkeer en parkeren. In deze paragraaf wordt de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie van de beoogde woningbouw berekend en beoordeeld.

Toetsingskader

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig Parkeren' (2018). De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Nota parkeernormen auto en fiets, 4e herziening, 2021). Voor het juiste kencijfer/parkeernorm wordt een ligging in de schil centrum gehanteerd, de gemeente Soest wordt op basis van adressendichtheid getypeerd als matig stedelijk gebied. Gezien het gemiddelde autobezit in Soest wordt er uitgegaan van het gemiddelde binnen de bandbreedte van het kencijfer/de parkeernorm.

Ontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

De zuidzijde van het plangebied grenst aan de Plesmanstraat. Via deze straat wordt het plangebied ontsloten. Dit is een erftoegangsweg waar een maximum snelheid van 30 km/uur geldt.

Vanaf het plangebied kan richting het zuiden via de Kamerlingh Onneslaan richting de Kampweg en Richelleweg een aansluiting op de A28 worden bereikt. In noordelijke richting kan vanaf het plangebied via de Van Angerenstraat, de Professor Lorenzlaan en Rademakerstraat de N237 worden bereikt.

Langzaam verkeer

Fietsers delen op de Plesmanstraat de rijbaan met het gemotoriseerde verkeer. Aan beide zijden van de straat zijn voetpaden aanwezig.

Openbaar vervoer

Op circa 650 meter loopafstand bevindt zich de dichtbijgelegen bushalte Soesterberg, Soesterberg-West. Hier halteert bus 575 richting Driebergen en Zeist en bus 272 richting Utrecht Science Park. Ook halteert hier bus 56 richting Wijk Bij Duurstede en bus 34 naar Westraven P+R.

Treinstation den Dolder ligt op circa 5 km afstand van het plangebied. Vanaf dit station vertrekken sprinters in de richtingen Baarn en Utrecht Centraal.

Parkeren

Parkeerbehoefte

In de 'Nota parkeernormen auto en fiets (4e herziening) 2021' van de gemeente Soest zijn onder andere specifieke parkeernormen voor diverse woningtypes opgenomen. Het plan voorziet in de realisatie van 27 appartementen.

Parkeeraanbod

Aan de Plesmanstraat worden 15 parkeerplaatsen gerealiseerd en aan de achterzijde, langs de Fokkerstraat, worden drie parkeerplaatsen gerealiseerd.

Verkeersgeneratie en –afwikkeling

De sloop van 16 appartementen en bouw van 27 appartementen leidt tot een toename van de verkeersgeneratie van het plangebied. Deze toename kan worden berekend aan de hand van kencijfers uit CROW publicatie 381. Tabel 4.1 toont de berekende verkeersgeneratie (huidige en toekomstige situatie).

Tabel 4.1 Verkeersgeneratie

De ontwikkeling leidt tot een verkeerstoename van 37 motorvoertuigbewegingen per etmaal (weekdaggemiddelde). Omrekening naar een gemiddelde werkdag vindt plaats met de standaard factor 1,11 voor woonfuncties. Op een gemiddelde werkdag genereert de ontwikkeling 42 mvt/etmaal. Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de afwikkeling in een spitsuur maatgevend, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. In een gemiddeld spitsuur betekent dit een verkeersgeneratie van 4 mvt, wat neerkomt op 1 mvt per 15 minuten. Deze verkeerstoename is dusdanig beperkt dat het zal opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. Hieruit wordt geconcludeerd dat het effect van de beoogde ontwikkeling op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid verwaarloosbaar is.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

Ten aanzien van geluidhinder is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is geluidhinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang.

Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geluidgevoelige functies. Akoestisch onderzoek is noodzakelijk als de woningen binnen de geluidzone vallen van gezoneerde wegen. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting te worden onderbouwd.

Onderzoek

Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de Amersfoortsestraat (N237). Daarnaast ligt het plangebied in de nabijheid van diverse 30 km/uur wegen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn deze wegen ook meegenomen in het onderzoek. Het akoestisch onderzoek is toegevoegd in bijlage 3.

Voor de 30 km/uur wegen de Rademakerstraat en Dorpsplein geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de richtwaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe appartementen overschrijdt.

Voor de 30 km/uur wegen de Van Angerenstraat, Professor Lorentzlaan, Plesmanstraat en de Fokkerstraat geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe appartementen de richtwaarde respectievelijk met maximaal 5, 4, 5 en 1 dB overschrijdt. Voor 30 km/uur wegen kan echter geen hogere waarde worden verleend, aangezien deze wegen niet zoneplichtig zijn.

Voor de gezoneerde weg Amersfoortsestraat (N237) geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe appartementen overschrijdt. Derhalve is een procedure hogere waarde niet aan de orde.

Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen bedrijven. Op het Dorpsplein aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich een nutsvoorziening. Deze functie bevindt zich op circa 36 meter afstand van het plangebied en is passend in de woonwijk.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de woningen sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg .

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR geen onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor beide situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-6 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Onderzoek

Figuur 4.5.1 Uitsnede risicokaart (www.atlasleefomgeving.nl)

Uit de informatie op de risicokaart blijkt dat de A28 zich ten zuiden van het plangebied bevindt. Hierover worden gevaarlijke stoffen van o.a. de stofcategorie LT2 vervoerd met een invloedsgebied van 880 meter. De afstand van het plangebied tot deze weg bedraagt circa 678 meter. Het plangebied bevindt zich binnen het invloedsgebied van deze weg. Omdat de afstand groter is dan 200 meter, kan er volgens het Bevt worden voldaan met een beknopte verantwoording en hoeven er geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt op dit moment ontsloten via de Plesmanstraat in Soesterberg. Deze weg sluit aan op de Van Angerenstraat, Professor Lorentzlaan en Rademakerstraat , die vervolgens aansluit op het verdere wegennetwerk van Soesterberg zoals de N237. Dit biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen woningen gerealiseerd. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Hiermee worden de aanwezigen beschermd tegen de blootstelling aan toxische gassen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Conclusie

Uit de beknopte verantwoording komt naar voren dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant verslechten en wordt als aanvaardbaar gezien. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

Op een onbekend aantal plaatsen in Nederland liggen nog bommen, granaten en andere munitieartikelen uit de Tweede Wereldoorlog. Volgens mondiale, militaire inschatting is van al het explosieve materieel dat gedurende de Tweede Wereldoorlog (1939-1945) is ingezet, verschoten of afgeworpen, tussen de zeven en vijftien procent om verschillende redenen niet tot ontploffing gekomen. Wanneer deze explosieven bij werkzaamheden worden aangetroffen, kunnen deze gevaar opleveren voor de publieke veiligheid.

Onderzoek

Om te bepalen of in het plangebied ontplofbare oorlogsresten aanwezig zijn, is een vooronderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is toegevoegd in bijlage 6. Uit de geraadpleegde literatuur, archiefstukken, luchtfoto's en andere geraadpleegde bronnen blijkt dat het plangebied Plesmanstraat niet verdacht is op het aantreffen van ontplofbare oorlogsresten. De geplande werkzaamheden kunnen op reguliere wijze worden uitgevoerd. Het is niet noodzakelijk om vervolgstappen te ondernemen in de opsporing van ontplofbare oorlogsresten voorafgaand aan de voorgenomen werkzaamheden.

Conclusie

Het aspect niet-gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

De Nederlandse bodem zit vol met archeologische waarden. Met de ondertekening van het Europese verdrag van Valletta in 1992, een verdrag over behoud en beheer van het archeologische erfgoed, hebben de lidstaten zich tot doel gesteld het bodemarchief te beschermen. Met ingang van 1 september 2007 is het Verdrag van Valletta geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving door middel van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz), waardoor het verdrag een juridisch fundament kreeg. Deze wijzigingswet heeft onder meer wijzigingen aangebracht in de Monumentenwet 1988. De Monumentenwet is op 1 juli 2016 deels (met een overgangstermijn tot de Omgevingswet) vervangen door de Erfgoedwet. Deze wet handelt over het aanwijzen van te beschermen cultureel erfgoed. Naast de Monumentenwet vervangt de Erfgoedwet ook andere wetten zoals de Wet tot behoud van cultuurbezit. De Erfgoedwet kent een aantal nieuwe bepalingen. Het gaat om het vaststellen van een gemeentelijke erfgoedverordening en het bijhouden van een erfgoedregister. Ook dienen burgemeester en wethouders het voornemen om hun cultuurgoederen en verzamelingen te vervreemden bekend te maken. De Erfgoedwet bevat bovendien diverse veranderingen met lokale gevolgen, zoals de vervanging van de landelijke aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten door een rijksinstructie aan gemeenten. Onderdelen van de Monumentenwet 1988 die naar de Omgevingswet overgaan, blijven van kracht tot die wet in werking treedt. De vuistregel voor de verdeling tussen de Erfgoedwet en de nieuwe Omgevingswet is:

• Roerend cultureel erfgoed en de aanwijzing van rijksmonumenten staat in de Erfgoedwet;
• De aanwijzing van ruimtelijk cultureel erfgoed (stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen) en omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving komt in de Omgevingswet.

Onderzoek

Cultuurhistorie

Binnen het plangebied zijn geen monumentale gebouwen aanwezig. In paragraaf 3.2.2 is de Culthuurhistorische Hoofdstructuur beschreven. De beoogde ontwikkeling doet hier geen afbreuk aan.

De bebouwing stamt uit de BAG Viewer uit 1956 en valt dus onder de wederopbouwperiode. De cultuurhistorische waardenkaart geeft de volgende typering:

Traditionalistische ensembles (Delftse School)

De wederopbouwperiode (1945-1955) werd gedomineerd door het traditionalistische ontwerpidioom van de Delftse School. Kenmerkend voor woonbuurten uit de jaren veertig en vijftig zijn de rechthoekige (half)open verkavelingspatronen, de verspringingen in de rooilijnen die ruimte bieden aan (wigvormige) groenstroken, het zoveel mogelijk vasthouden aan de vertrouwde gebouwtypologie van de rijtjeswoning en het toepassen van een traditionele bouwtechniek in hout, baksteen, keramische pannen en ambachtelijke ornamentiek. Daarom sluiten dergelijke woonbuurten meestal goed aan bij het structuur- en ruimtebeeld van het bestaande vooroorlogse dorp. Goede voorbeelden van traditionalistische Delftse School buurten liggen in Soest Zuid en op grotere schaal in Soesterberg Kom. In de laatste buurt is een reeks portiekflats in strokenbouw toegepast als markering van de dorpsrand en als open overgang naar het buitengebied.

Regelmatige straatontginning (Os)
In 1652-1653 werd de Amersfoortseweg aangelegd. De grond aan weerszijden van deze weg werd door de Staten van Utrecht voordelig aangeboden, in de hoop rijke nieuwe inwoners te trekken. Alhoewel er inderdaad kleine buitenplaatsen ontstonden, trok de weg ook arme inwoners aan. De straatontginning werd daardoor een mix van rijkdom en armoede. De ontginning bestond uit vierkante of rechthoekige percelen, omgeven door brede stroken hakhout die op een zeer regelmatige manier langs de Amersfoortseweg waren geschikt. In de hoek of aan de rand van elk perceel verrees een boerderij. De weg bracht echter niet de glorie die men gehoopt had. In de eerste helft van de 19e eeuw stond de weg bekend als gevaarlijk vanwege de rovers die er rondtrokken. De komst van de militairen in 1913 bracht de nodige ruimtelijke en demografische veranderingen met zich mee.

Het grootste deel van de ontginning valt nu binnen de rode contour van Soesterberg. Alleen aan de noordoostzijde valt een deel erbuiten. Het gaat hier om de zone rond de verlegde doorgaande weg, hetgeen de ruimtelijke structuur van het gebied niet ten goede is gekomen. Een klein deel sluit aan bij de aangrenzende jonge buitenplaats en heeft zijn historisch karakter goed kunnen bewaren.

Algemene waardering: Gemiddeld
Gebieden die van enig belang zijn voor de geschiedenis van de stedenbouw in het algemeen en de ontwikkeling van Soest in het bijzonder en/of met enige relatie met de historische en landschappelijke hoofdstructuren en/of met een redelijk herkenbaar c.q. gaaf bewaard gebleven stedenbouwkundig concept en/of met een gemiddelde ruimtelijke kwaliteit in de samenhang tussen bebouwing, openbare ruimte en beplanting. De hiërarchie en het ruimtelijke verband tussen de kleine schaal van de woonomgeving en de grote schaal van het dorp en het landschap zijn in potentie aanwezig of nog herkenbaar, maar aangetast.

Gebieden van gemiddelde waarde in het landelijk gebied liggen vooral in de deels getransformeerde en verspreid bebouwd geraakte veenweidegebieden langs de Eem, de heidebebossingen met weinig bijzondere waarden tussen stuifzandgebied en De Paltz en de oostelijke uitloper van Soesterberg – waarbij meteen moet worden opgemerkt dat de Amersfoortsestraat als lint met een zeer groot aantal daaraan gekoppelde landschappelijke ontwikkelingen in de regio wél een hoge waarde heeft. De gemiddelde waarde is hier vooral een gevolg van de mate van bebouwing die in de afgelopen eeuw hier is verrezen en die niet overal een hoge kwaliteit kent. De Amersfoortsestraat is bovendien hier als historisch lint weinig herkenbaar door zijn moderne uiterlijk.

Waarden van deze locatie:

• het wederopbouwprincipe van licht, lucht en ruimte
• rechthoekige open strokenverkaveling
• aanwezigheid van groenstroken
• gebouwtypologie van de rijtjeswoning
• traditionele bouwtechniek in hout, baksteen, keramische pannen en ambachtelijke ornamentiek
• goede ruimtelijke aansluiting bij het structuur- en ruimtebeeld van het bestaande vooroorlogse dorp

Archeologie

Conform de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Soest kent het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde (AWV-3). Hiervoor geldt dat bij bodemingrepen groter dan 10.000 m² en dieper dan 30 cm onder maaiveld archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De beoogde ontwikkeling valt (ruim) onder deze drempelwaarde.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie en archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek en conclusie

De beoogde ontwikkeling betreft vervangende nieuwbouw van woningen en voorziet ten opzichte van de vigerende planologische situatie niet in een functiewijziging. In het kader van de bestemmingsplanprocedure is daarom geen bodemonderzoek vereist. Voor de aanvraag omgevingsvergunning dient echter wel een actueel bodemonderzoek te worden uitgevoerd. In bijlage 5 is het verkennend bodemonderzoek toegevoegd. Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat er geen beperkingen zijn ten aanzien van de beoogde ontwikkeling uit milieuhygienisch oogpunt. Nader onderzoek is niet benodigd.

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.2 weergegeven.

Tabel 4.2. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 27 appartementen. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de Atlas van de Leefomgeving, dit bevat informatie van het RIVM over het jaar 2020. Hieruit blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer liggen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen maximaal 14 µg/m³ voor NO₂, 18 µg/m³ voor PM₁₀ en 10 µg/m³ voor PM_2,5. Deze waarden liggen ruimschoots onder de grenswaarden. Hierdoor is ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura 2000-gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn). De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000 of Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen ligt op circa 11,5 kilometer ten westen van het plangebied. Het Natuurnetwerk Nederland ligt op circa 700 meter afstand van het plangebied.

Figuur 4.1: Ligging Natuurnetwerk Nederland met het plangebied in rood aangegeven (bron: Atlas van de Leefomgeving)

Figuur 4.2: Ligging Natura 2000-gebieden met het plangebied in rood aangegeven (bron: Atlas van de Leefomgeving)

Vanwege de afstand zijn directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring op voorhand uitgesloten. Wel zijn er gevolgen mogelijk door stikstofemissies. Er wordt gasloos verwarmd waardoor er geen gebouwemissies zijn. Dat betekent dat het plan enkel stikstofemissies veroorzaakt als gevolg van de verkeersgeneratie.

Effecten als vermesting en verzuring als gevolg van stikstofdepositie zijn niet op voorhand uit te sluiten. Daarom is een stikstofberekening uitgevoerd voor de aanleg- en gebruiksfase. Na berekening geeft het programma aan dat er geen rekenresultaten zijn hoger dan 0,00 mol/ha/j. De resultaten zijn toegevoegd in bijlage 4.

Soortenbescherming

Door middel van een quickscan ecologie is het plangebied onderzocht en beoordeeld op de aanwezigheid van door de Wet natuurbescherming beschermde plant- en diersoorten. Dit onderzoek is toegevoegd in bijlage 7. Uit bureaustudie en biotooptoets is naar voren gekomen dat het mogelijk is dat met de plannen vaste rust- en verblijfplaatsen worden aangetast van de in de Wet natuurbescherming beschermde vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen.

Nader onderzoek naar deze soorten is noodzakelijk. Dit onderzoek is uitgevoerd van april 2020 tot en met september 2020. Dit onderzoek is toegevoegd in bijlage 8. Hieruit blijkt dat ter plaatse verblijfsplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Voor het voorkomen van de vleermuis wordt een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming aangevraagd.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Vallei & Veluwe, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. De initiatiefnemer heeft het waterschap geïnformeerd door gebruik te maken van de Digitale Watertoets. Deze is uitgevoerd op 14 juni 2016. Daaruit kwamen geen aandachtspunten naar voren die aanleiding geven tot nader overleg met het waterschap.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Blauwe Omgevingsvisie 2050

De driedimensionale Blauwe Omgevingsvisie 2050 (BOVI) is de langetermijnvisie van Waterschap Vallei en Veluwe. Met deze BOVI zet Waterschap Vallei en Veluwe op een geheel nieuwe wijze koers naar een duurzame en waterinclusieve leefomgeving. Daarbij kijkt Waterschap Vallei en Veluwe integraal, grens ontkennend, over de grenzen van taken en gebieden heen en werkt vanuit de drie zogenoemde waterprincipes:

• Water is een ordenend principe in de ruimtelijke ordening.
• Maximaal vasthouden en schoonhouden van water.
• Partnerschap als watermerk.

Deze principes leiden tot één samenhangende weergave van water in het landschap van Vallei en Veluwe: één kringloop van bron tot monding, door stedelijk en landelijk gebied en van boven- en ondergrond.

Blauw omgevingsprogramma 2022-2027

Het Blauw Omgevingsprogramma (BOP) is het waterbeheerprogramma van Waterschap Vallei en Veluwe voor de planperiode 2022-2027. Het gebied, de maatschappelijke thema's en samenwerking met partners zijn meer centraal gezet dan in voorgaande waterbeheerprogramma's. Het waterbeheerprogramma is een kerninstrument onder de omgevingswet en bevat naast de verplichte onderdelen van het programma (zoals Kader Richtlijn Water (KRW), Richtlijn Overstromings Risico's (ROR), zwemwaterrichtlijn) ook een niet verplicht deel. Het BOP is daarmee het wettelijk instrument van het waterschap om de doelen voor de middellange termijn vast te leggen. In het BOP worden doelen uit de Blauwe Omgevingsvisie 2050 (BOVI2050) door vertaald naar gebiedsgerichte doelen. De hoofddoelen van het BOP zijn hieronder kort beschreven.

• Waterveiligheid

Een zo goed mogelijke bescherming tegen overstromingen volgens de wettelijke normen.

• Watersysteem

Een toekomstbestendig en klimaatrobuust grond- en oppervlaktewatersysteem, dat passend is ingericht naar de veranderende gebiedswensen.

• Wonen en zuiveren

Een robuust proces voor het verwerken van extreme neerslag en inzameling van stedelijk en industrieel afvalwater in bebouwd gebied, tot aan het lozen van effluent in het watersysteem.

• Circulaire economie

Volledig circulair opereren in 2050 door anders om te gaan met grondstoffen en goed samen te werken met partners en de omgeving.

• Energietransitie

Het eerste energieneutrale waterschap van Nederland worden om een voorbeeld te zijn op het gebied van de energietransitie.

Het projectgebied is gelegen in het deelgebied Eemland. Er zijn verschillende integrale opgaven in dit deelgebied. Met partners bouwt Waterschap Vallei en Veluwe aan een veilig en meer natuurlijk Eemland, met balans tussen verstedelijking, landbouw, beschermen en aanvullen van de grondwatervoorraad, recreatie, natuur en water.

Gemeentelijk water- en rioleringsplan Baarn en Soest 2018-2022
Het Gemeentelijk water- en rioleringsplan gaat over alle gemeentelijk watertaken (afvalwater, hemelwater en grondwater), het stedelijk oppervlaktewater en de integratie met onze leefomgeving. Het plan beschrijft de achtergronden, het beleid, het programma en de financiën. Ook komen de rollen van gemeente, waterschap, bewoners en bedrijven aan bod. En het plan houdt rekening met recente ontwikkelingen en het pas afgeronde technische onderzoek Basiswaterketenplan.

De gemeente zorgt voor het inzamelen en afvoeren of verwerken van stedelijk afvalwater en hemelwater. Voor zover doelmatig neemt de gemeente maatregelen tegen grondwateroverlast en zorgen ze samen met het waterschap Vallei en Veluwe dat het stedelijke oppervlaktewater schoon, veilig en beleefbaar is. De gemeente zorgt niet overal en niet altijd voor het water. Bewoners en bedrijven moeten zelf voor de voorzieningen op hun perceel zorgen. In sommige gebieden en situaties moeten zij het regenwater bergen en verwerken of afvoeren, of zelf maatregelen nemen tegen grondwaterproblemen. In het Gemeentelijk water- en rioleringsplan is aangegeven wat de gemeente doet en waarvoor bewoners en bedrijven zelf verantwoordelijk zijn.

Water en riolering zijn van groot belang voor de volksgezondheid en onze leefomgeving. Het grondwater is belangrijk voor bomen, planten, het bodemleven en de drinkwatervoorziening. Het oppervlaktewater draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit en wordt gebruikt voor ontspanning en recreatie. Een gezonde leefomgeving betekent ook een groene en koele leefomgeving. Minder zichtbaar maar zeker zo belangrijk, is de riolering onder de grond. Een goed functionerende riolering is nodig voor de volksgezondheid, een schone leefomgeving en het beperken van wateroverlast. Door de klimaatverandering wordt dit alles nog belangrijker. De gemeente maakt het watersysteem en de riolering duurzaam en robuust, zodat deze de effecten van de klimaatverandering kunnen opvangen. Dit gebeurt in samenhang met andere ingrepen in de (stedelijke) omgeving, waarbij de gemeente kansen benut en effectgericht werkt. De thema's om tot een duurzaam en robuust systeem te komen zijn:

1. 1. Baarn en Soest klimaatbestendig;
2. 2. duurzame afvalwaterketen;
3. 3. bewoners bewust;
4. 4. beleefbaar water;
5. 5. goed beheren;
6. 6. financiën op orde.

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie

Voor een gezonde en veilige leefomgeving streven we naar het zo veel mogelijk voorkomen van het contact met afvalwater. We sluiten lozingen van huishoudelijk afvalwater van alle percelen aan op vuilwaterriool of een andere publieke voorziening, zodat er geen ongezuiverd afvalwater in het milieu terecht komt. Het bedrijfsmatig afvalwater wordt ingezameld en verwerkt als er geen sprake is van beïnvloeding van de doelmatige werking van de riolering en zuivering. Als dit wel het geval is, dan worden voorwaarden gesteld aan de lozing op de riolering. We scheiden zoveel mogelijk vuilwater en schoonwater. Zo blijft schoon water schoon. Bij afkoppelen geldt de voorkeursvolgorde (eerst benutten, dan via infiltratie in de bodem, dan directe afvoer naar het oppervlaktewater, dan afvoer via het maaiveld en tenslotte afvoer via een regenwaterriool). In ons streven naar een gezonde leefomgeving dragen wij als gemeente bij aan een watersysteem van goede kwaliteit. Een watersysteem van goede kwaliteit draagt bij aan natuurontwikkeling, landschap en recreatie. Wij richten ons samen met het waterschap op geen achteruitgang in de kwaliteit van het bodem- en (grond)watersysteem, het meer robuust maken van de retentiegebieden en het behalen van de KRW-doelen voor KRWwaterlichamen in 2027. We willen de waterkwaliteit laten aansluiten op de functie en het recreatieve gebruik (zwemwater, vaarwater, viswater) en we beperken zoveel mogelijk emissie uit de afvalwaterketen naar het watersysteem, voor zover dit op een doelmatig wijze mogelijk is. Voor een doelmatig beheer van de afvalwaterketen en het optimaal functioneren van de zuivering scheiden we vuilwater en schoonwater. Hierdoor vinden overstorten minder vaak plaats en de impact van overstortingen op de waterkwaliteit is kleiner. We passen de best mogelijke techniek toe bij inzamelen en transport afvalwater. Tot slot passen we het principe toe: de vervuiler/initiatiefnemer betaalt.

De gemeente streeft samen met onze inwoners en bedrijven naar een leefbare omgeving, waarin de negatieve gevolgen van klimaatverandering zo veel mogelijk worden beperkt. Dat betekent dat wij streven naar het beperken van maatschappelijke ontwrichting en schade door extreme weersomstandigheden:

Bij korte hevige én bij langdurige neerslag:

• Blijven snelwegen, provinciale wegen en andere hoofdroutes zo lang mogelijk toegankelijk.
• Zijn overige wegen binnen een uur weer toegankelijk, bij hevige buien
• Blijven nooddiensten bereikbaar voor calamiteitenverkeer.
• Ondervindt bebouwing incidenteel schade bij extreme buien.
• Ondervinden vitale en kwetsbare functies geen schade of uitval.
• Worden onveilige situaties zoals o.a. het onderlopen van onderdoorgangen zoveel mogelijk voorkomen.

Bij een lange periode van droogte:

• Blijft schade aan openbaar groen beperkt.
• Blijft open water en grondwater van voldoende kwaliteit, voor recreatief gebruik en biodiversiteit.

Bij langdurige hitte:

• Wordt hittestress bij kwetsbare groepen zo veel mogelijk voorkomen.
• Wordt opwarming van drinkwater tijdens transport en distributie in het leidingnet voorkomen.
• Vinden mens en dier verkoeling in groene plekken

Bij overstromingen:

• Worden gevolgen beperkt door waterrobuuste bouw en inrichting
• Worden gevolgen beperkt door voldoende beschikbaarheid voor schuillocaties en mogelijkheden voor evacuatie. Om dit te bereiken werken we aan klimaatbestendige inrichting van de publieke (openbare) en private buitenruimte (o.a. tuinen en (parkeer)terreinen) en het watersysteem. Relevante fysieke veranderingen worden benut om klimaatbestendige maatregelen te nemen. Dat geldt voor projecten van de gemeenten en het waterschap en voor projecten van anderen: bewoners, (agrarische) bedrijven, woningcorporaties, terreinbeheerders en maatschappelijke organisaties. Dat betekent ook dat onderhoudscycli van infrastructuur, riolering, groen en gebouwen worden benut.

Om te kunnen anticiperen op klimaatverandering en om overlast tijdens hevige neerslaggebeurtenissen te voorkomen gaan we anders om met regenwater. We houden het water zoveel mogelijk vast waar het valt en hergebruiken het zoveel mogelijk. Water dat we niet kunnen vasthouden en hergebruiken laten we bij voorkeur oppervlakkig afstromen. De afstroming vindt plaats naar laagteberging, waar het geen schade oplevert. Vanuit deze voorziening vindt infiltratie naar het grondwater plaats of (vertraagde) afvoer naar het oppervlaktewatersysteem. Het watersysteem voldoet aan de provinciale normen voor de afvoer- en bergingscapaciteit.

Gemeenten en waterschappen bepalen samen in hoeverre zogenaamde vasthoudmaatregelen buiten het watersysteem (tijdelijke waterberging in de openbare en private ruimte) nuttig en nodig zijn in relatie tot de beschikbare afvoer- en bergingscapaciteit in het watersysteem. Hierbij zijn de maatschappelijke kosten en baten van investeringen het uitgangspunt. Bij (ver)nieuwbouw is sprake van een klimaatbestendige bouw en inrichting, met zo min mogelijk afwenteling naar de omliggende percelen. We gaan bij de inrichting zo veel mogelijk uit van het van nature aanwezige watersysteem. We passen de functie aan het watersysteem en niet het watersysteem aan de functie. We manipuleren de grondwaterstand en het grondwaterregime niet (of minimaal) om een ontwikkeling of specifieke gebruiksfunctie mogelijk te maken (geen onderbemalingen, minimale toepassing van drainage). In de bebouwde omgeving leggen we meer groen aan om de sponswerking en leefbaarheid van het gebied te vergroten. We verminderen hitte in bebouwd gebied door het creëren van (tijdelijke) schaduwwerking en het gebruik van de juiste bouwmaterialen. Ook houden wij bij de inrichting van de ondergrond rekening met het risico van opwarming van drinkwater in het leidingnet onder verharde oppervlakken.

In het gemeentelijk Water en rioleringsplan is bovenstaand beleid nader uitgewerkt.

Onderzoek

Algemeen

Het plangebied bevindt zich aan de Plesmanstraat in Soesterberg. In de huidige situatie bevinden zich 16 appartementen ter plaatse van het plangebied. Het plangebied is voor een g root deel verhard.

Bodem en grondwater

Het plangebied ligt niet in een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. Omdat het plangebied in de bebouwde kom ligt is het plangebied niet gekarteerd op de Bodemkaart van Nederland. De grond ten oosten en westen van het plangebied bestaat uit zand. Ten westen van het plangebied is sprake van een grondwatertrap VIIId. Dit betekent dat de hoogste grondwaterstand (GHG) 248 centimeter onder het maaiveld ligt. De gemiddelde maaiveldhoogte in het plangebied is circa 16 NAP m.

Waterkwantiteit

Binnen het plangebied zijn geen watergangen aanwezig.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied bevindt zich niet in de kernzone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

De bestaande bebouwing is aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algmeen

In de beoogde ontwikkeling worden 27 appartementen gerealiseerd.

Bodem en grondwater

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatief effect op de bodem en grondwater.

Waterkwantiteit

Volgens het beleid van Waterschap Vallei en Veluwe dient een toename van het verhard oppervlak gecompenseerd te worden door de aanleg van functioneel open water. Dit geldt bij nieuwe ontwikkelingen groter dan 1.500 m² in stedelijk gebied en 4.000 m² in het buitengebied. In de huidige situatie is 723,4 m² van het terrein verhard. In de toekomstige situatie is dit 890 m². De toename aan verharding bedraagt 166,6 m². Watercompenserende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Wel wordt het hemelwater op eigen terrein geinfiltreerd met een bergingseis van 25 mm per m². In het kader van klimaatadaptatie wordt klimaatadaptieve begroeiing toegepast gericht op het beperken van verhard oppervlakte. Waar nodig worden groene erfafscheidingen geplaatst.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

conclusie

Uit de waterparagraaf blijkt dat de beoogde ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Artikel 1 Begrippen

De begrippen die in het bestemmingsplan gebruikt worden zijn in dit artikel gedefinieerd. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

Artikel 3 Tuin

De strook onbebouwde grond aan de zuidzijde van het appartementencomplex en de tuin aan de achterzijde heeft de bestemming Tuin. Binnen deze bestemming is geen bebouwing mogelijk.

Artikel 4 Verkeer

De inritten en de parkeerplaatsen zijn bestemd als Verkeer.

Artikel 5 Wonen - gestapeld

Het te ontwikkelen deel is bestemd als Wonen-gestapeld. Binnen deze bestemming zijn de gestapelde woningen toegestaan. Op de verbeelding is aangegeven wat de maximum bouwhoogte is. Het maximum aantal woningen binnen deze bestemming bedraagt 27.

Artikel 6 Waarde - Archeologie lage verwachting

Dit artikel borgt de archeologische waarden ter plaatse. Bij werkzaamheden met een oppervlakte groter dan 10.000 m² dient archeologisch onderzoek verricht te worden.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Bro vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Artikel 8 Algemene bouwregels

Dit artikel bevat de bepaling 'Overschrijding bouwgrenzen'. Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn vormen van gebruik genoemd die strijdig zijn met dit bestemmingsplan.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel is bepaald dat de realisering van geluidgevoelige objecten ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' uitsluitend is toegestaan indien voldaan wordt aan de in of krachtens de Wet geluidhinder geldende normen.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om af te wijken van de regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Artikel 12 Overige regels

Dit artikel bepaalt dat waar in dit bestemmingsplan verwezen wordt naar wettelijk regelingen, deze gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Artikel 13 Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 13.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 13.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen.

Artikel 14 Slotregel

De slotregel beschrijft op welke wijze de regels aangehaald moeten worden.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Dit bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor de geplande ontwikkeling. Portaal heeft aannemelijk gemaakt over voldoende financiële middelen te beschikken om deze ontwikkeling te realiseren. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. Hierdoor is het plan financieel haalbaar.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt.

Voor dit plan is een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade er is tevens een planschadeverhaalsovereenkomst opgesteld.

Participatie

Op 30 augustus 2022 heeft Portaal haar plannen gepresenteerd voor de herontwikkelingen aan de Van Angerenstraat en aan de Plesmanstraat.

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het bestemmingsplan wordt in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegezonden aan de verschillende overlegpartners. De ingekomen reacties worden van een beantwoording voorzien.

Ter inzagelegging

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.