het wijzigingsplan "Insingerstraat 19" met identificatiecodeNL.IMRO.0342.WPLG0010-0301 van de gemeente Soest.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlage.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar -ingevolge de regels- regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding, indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw aangebouwde ruimte, die een directe verbinding vormt met dat hoofdgebouw en dat als uitbreiding van de woning dient en door zijn situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw

de van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de van de weg afgekeerde gevel, de gevel, die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

de gemeentelijke archeoloog of een andere door Burgemeester en Wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie.

onderzoek verricht door de gemeente Soest of namens de gemeente Soest door een dienst, bedrijf of instelling, beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 van de Monumentenwet 1988 en werkend volgens de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

terrein, dat op basis van de Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart van de gemeente Soest op de verbeelding is aangeduid als gebied met lage, dan wel middelmatige of onbekende, dan wel hoge archeologische verwachting.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage van de oppervlakte van het bouwvlak, dat mag worden bebouwd, of indien dat in de regels is aangegeven, van het bestemmings- of maatvoeringsvlak.

een onderneming, waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen, en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen, die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende activiteiten.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door de hoofdbewoner, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, alsmede handelsactiviteiten via internetwinkels, waarvan de omvang zodanig is, dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend of beroepsmatig verleend door de hoofdbewoner.

bestaand ten tijde van de in werking treding van het wijzigingsplan.

de grens van het bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

een op de verbeelding aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het bedrijfsmatig te koop of te huur aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bieden van gelegenheid om gekochte etenswaren ter plaatse te nuttigen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

de parkeernorm, zoals vastgelegd in de 'Nota parkeernormen auto en fiets' (2e herziening) d.d. 12 februari 2014 van de gemeente Soest.

degene die in de gemeentelijke basisadministratie als zodanig voor het betreffende adres vermeld staat, alsmede de personen die deel uitmaken van zijn/haar huishouden.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw valt aan te merken.

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen.

een ander bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand.

1. a. voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang, vermeerderd met 5 centimeter.
2. b. in andere gevallen: de hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein, vermeerderd met 5 centimeter, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

meubilair, dat langs de openbare weg staat, zoals lantaarnpalen, banken en afvalbakken.

de kaart met bijbehorende verklaring waarop de bestemmingen alsmede de aanduidingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen.

een geografisch bepaald gebied.

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens

de kortste afstand van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelsgrens;

2. b. afstand tussen gebouwen

de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen;

3. c. bruto vloeroppervlakte van een gebouw

gemeten (op alle bouwlagen voor zover de hoogte ter plaatse tenminste 1.5 meter bedraagt) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw;

4. d. netto vloeroppervlakte van een gebouw

binnen de afgewerkte omtrekwanden, onder aftrek van de in de ruimte uitspringende onderdelen van het gebouw, zoals schoorsteenstoelen, kanalen en kasten, doch zonder aftrek van plinten en vast meubilair, zoals aanrechten en verwarmingslichamen; de vloeroppervlakte van een verdieping, waarboven minder dan 1,5 meter hoogte aanwezig is, wordt buiten beschouwing gelaten;

5. e. dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

6. f. goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Indien het terrein voor en achter het bouwwerk niet even hoog ligt, wordt de goothoogte gemeten aan de voorgevel; voor de achtergevel liggen in dat geval de goothoogten op dezelfde werkelijke hoogte als bij de voorgevel. Indien de voorgevel wordt uitgevoerd als opgaande topgevel, gelden de goothoogten voor de zijgevels. Zij worden gemeten uit het terrein, aanliggende aan de voorgevel;

7. g. bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

8. h. inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

9. i. oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

10. j. breedte, lengte en diepte van een gebouw

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren;

11. k. verticale bouwdiepte van een bouwwerk

vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

12. l. vloeroppervlakte

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

Bij het meten gelden de volgende aanvullende regels:

1. a. ondergeschikte bouwonderdelen

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, bestemmings- en aanduidingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

2. b. het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst

mag niet meer dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van die hoofdtoegang worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- en goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend.

3. c. het peil in andere gevallen

mag niet meer dan 20 centimeter boven de gemiddelde hoogte van het rondom afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw, worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- of goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;
2. b. perceelontsluitingen en parkeervoorzieningen;
3. c. waterbergende voorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding – bijbehorende bouwwerken' een bijbehorend bouwwerk.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, rijbanen, inclusief in-, uitvoeg- en opstelstroken, verkeerstekens en verkeersborden;

met de daarbij behorende:

2. b. parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. groen- en speelvoorzieningen;
5. e. bermen en overige verhardingen;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals duikers, bruggen en stuwen;
7. g. overige voorzieningen, zoals, straatmeubilair en nutsvoorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. al dan niet met een beroep of bedrijf aan huis;

met de daarbij behorende:

3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. tuinen, erven en ontsluitingsverhardingen;
5. e. waterbergende voorzieningen;
6. f. bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken;
7. g. overige voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Voor het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. voor het parkeren dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen;
2. b. hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mogen worden gebruikt ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis, met dien verstande, dat de woonfunctie daardoor niet mag worden verdrongen en maximaal 50 m² van het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken voor de bedoelde activiteiten mag worden gebruikt, mits;
   1. 1. het beroep- of bedrijf aan huis door de hoofdbewoner wordt uitgeoefend;
   2. 2. in het kader van een beroep of bedrijf aan huis mogen maximaal 2 personen in de woning werkzaam zijn;
   3. 3. uitsluitend beroeps- en bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis in Bijlage 1;
   4. 4. er geen horeca of detailhandel wordt uitgeoefend, met uitzondering van beperkte verkoop als ondergeschikte nevenactiviteit van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit;
   5. 5. door de bedrijvigheid geen onevenredige vergroting van de verkeers- en parkeerdruk optreedt, met dien verstande dat, behoudens in- en uitladen, geen bedrijfsmatige activiteiten in het openbaar gebied rond de betreffende kleinschalige bedrijvigheid mogen plaatsvinden;
   6. 6. er geen reclame wordt gemaakt aan of bij het pand, met uitzondering van een klein bord, met een maximale oppervlakte van 0,5 m², voor de mededeling van het beroep, de openingstijden etc.

De voor 'Waarde - Archeologie - middelhoge Verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van een gebied met middelhoge archeologische verwachtingswaarde, waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. aan dit wijzigingsplan kan niet eerder uitvoering worden gegeven dan op het moment dat de agrarische bedrijfsvoering is beëindigd en alle bedrijfsgebouwen, niet zijnde de bestaande dienstwoning, zijn gesloopt;
2. b. binnen een periode van 2 jaar na het vaststellen van dit wijzigingsplan dient de agrarische bedrijfsvoering dan ook aantoonbaar beëindigd te zijn en dienen alle bedrijfsgebouwen ter plaatse gesloopt te zijn.

1. a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maatvoering en situering van gebouwen gelden de bouwregels, zoals die onder de bestemmingen en algemene bouwregels in Artikel 8 zijn voorgeschreven, dan wel de bestaande overschrijding daarvan, zoals deze op het tijdstip van inwerkingtreding van dit wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, of kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen.
2. b. Het bepaalde in 9.1onder a geldt niet voor bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit wijzigingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor het bouwen onder een gebouw gelden de volgende regels:

1. a. de verticale bouwdiepte mag maximaal 3.30 meter bedragen;
2. b. het deel van de kelder, dat verder reikt dan het oppervlak van het gebouw vanaf peil wordt meegeteld bij de oppervlaktebebouwing buiten het bouwvlak en bedraagt niet meer dan de maxima zoals deze zijn gesteld in de daar voorkomende bestemming;
3. c. de voorzieningen voor de toetreding van daglicht mogen maximaal 1.00 meter uit de gevel van de kelder worden gebouwd;
4. d. toelaatbaar zijn uitsluitend ondergrondse ruimten, die een functionele eenheid vormen met de ter plaatse toegestane functies, zoals (huishoudelijke) bergruimten, parkeerruimten en fietsenstallingen.

Onverminderd het bepaalde in Artikel 13 (Overgangsrecht) is het verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemmingen.

Als strijdig gebruik wordt in ieder geval aangemerkt:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, tenzij dit gebruik als zodanig uitdrukkelijk is toegestaan in of krachtens het plan;
2. b. het gebruik van onbebouwde gronden buiten het bouwvlak met de bestemming waar niet mag worden gebouwd, als stand- of ligplaats van onderkomens, en als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met de verwerkelijking of het beheer van de bestemming;
3. c. het gebruik van bed & breakfastkamers, kampeerboerderijen, zomer- en recreatiewoningen, stacaravans, kampeermiddelen en voor verblijfsrecreatie bedoelde gebouwen voor permanente bewoning.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan, mits dit stedenbouwkundig acceptabel wordt geacht:

1. a. voor het overschrijden van bouwgrenzen, mits de overschrijding niet meer dan 2 meter bedraagt;
2. b. voor het overschrijden van voorgeschreven maten en percentages tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
3. c. voor het toestaan van bijzondere dakvormen;
4. d. voor het bouwen van portieken, liftschachten en stedenbouwkundige accenten;
5. e. voor de bouw van niet voor bewoning bestemde bouwwerken bij een woning voor de stalling van scootmobielen of daaraan gelijk te stellen vervoersmiddelen, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 3 meter en de oppervlakte niet meer dan 10 m² mag bedragen;
6. f. voor het plaatsen van beeldende kunstwerken met een maximale bouwhoogte van 5 meter;

Er wordt niet afgeweken als bedoeld in lid 11.1, indien daardoor afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van dit bestemmingsplan teneinde in woningen een kangoeroewoning toe te staan, met dien verstande dat:

1. a. de kangoeroewoning deel uitmaakt van een grotere woning, maar als zelfstandige wooneenheid is aan te merken en daarmee fysiek één geheel vormt;
2. b. de kangoeroewoning geen eigen woonadres krijgt;
3. c. per eengezinshuis maximaal één kangoeroewoning is toegestaan;
4. d. het geheel van de oorspronkelijke woning/kangoeroewoning past binnen de maatvoering van de woning, zoals die is opgenomen in de bouwvoorschriften van het bestemmingsplan;
5. e. de voor de kangoeroewoning benodigde parkeervoorzieningen op eigen erf wordt gerealiseerd, zulks conform de gemeentelijke parkeernormen;
6. f. ten behoeve van de afwijking een ruimtelijke onderbouwing wordt ingediend;
7. g. de woonoppervlakte van de kangoeroewoning maximaal 30% van de totale woonoppervlak bedraagt;
8. h. de kangoeroewoning slechts wordt toegestaan onder de bij de omgevingvergunning te stellen verplichting, dat de aanvrager schriftelijk verklaart te voldoen aan het bepaalde in dit lid.

Burgemeester en wethouders kunnen de begrenzing van bestemmings- en bouwvlakken wijzigen, zodanig dat de geldende oppervlakte van de bij de wijziging betrokken vlakken en zones niet meer dan 20% wordt verkleind of vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen voor het toepassen van de Nota parkeernormen auto en fiets (2e herziening) d.d. 12 februari 2014 het plan wijzigen voor zover dit nodig is in verband met een nieuwe door de gemeenteraad vastgestelde Nota parkeernormen auto en fiets.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit, geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid a. met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het wijzigingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kunnen Burgemeester en Wethouders ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht ontheffing verlenen.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan "Insingerstraat 19".

RV&O wil op de locatie Insingerstraat 19 te Soest woningbouw realiseren. De locatie (ruim 2.760 m²) wordt her ontwikkeld voor vier vrijstaande woningen. De bestaande woning wordt ingepast in het plan. In totaal worden 4 extra grondgebonden vrijstaande woningen gerealiseerd.

Het nu voorliggende wijzigingsplan biedt het juridisch-planologische kader voor de realisering van de woningen.

Het wijzigingsplan "Insingerstraat 19" bestaat uit de volgende stukken:

• de verbeelding (tek.nr.:NL.IMRO.0342.WPLG0010-0301 en een renvooi);
• regels (en bijbehorende bijlage).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de gronden binnen het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

Het plan gaat vergezeld van deze toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het wijzigingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het wijzigingsplan.

Het plangebied is gelegen aan de zuidzijde van de N221, in de wijk Overhees te Soest.

Globale ligging plangebied ten opzichte van de gemeentegrenzen.

Luchtfoto met globale plangrens (bron google earth)

Voor het plangebied geldt bestemmingsplan 'Landelijk Gebied'. Volgens dit bestemmingsplan is woningbouw niet mogelijk.

Het belangrijkste doel van dit plan is dan ook om het plangebied te voorzien van een actuele planregeling, die is afgestemd op de nieuwe ontwikkelingen zodat de woningbouw met de toegangsweg mogelijk wordt gemaakt.

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' vastgesteld op 19 december 2013.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

De bestemmingen die in het vigerend bestemmingsplan van toepassing zijn: 'Agrarisch met waarden'. Verder ligt er over het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie middelhoge verwachting' en valt het gebied in de gebiedsaanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied 18'.

In artikel 57.20 van het vigerende bestemmingsplan staat voor dit wijzigingsgebied het volgende:

Burgemeester en wethouders kunnen, ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 18 de bestemming 'Agrarisch met waarden' wijzigen naar de bestemmingen 'Wonen' als bedoeld in artikel 34, 'Tuin' als bedoeld in artikel 30 en 'Verkeer' als bedoeld in artikel 31, met inachtneming van het volgende:

1. a. ter plaatse mogen ten hoogste 4 woningen, vrijstaand en/of twee aaneen, worden gerealiseerd;
2. b. het agrarisch bedrijf wordt ter plaatse beëindigd en de bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De beëindiging van het agrarische bedrijf ter plaatse en de sloop van deze gebouwen dient als voorwaardelijke verplichting in de regels van de planwijziging te worden opgenomen;
3. c. een woningvlak mag maximaal een breedte hebben van 8 meter en een diepte van 12 meter;
4. d. de afstand tussen de woningvlakken en de verkeersbestemming van de Insingerstraat mag niet minder dan 8 meter bedragen;
5. e. de afstand tussen de woningvlakken en de nieuwe verkeersbestemming mag niet minder dan 2 meter bedragen;
6. f. de afstand tussen de woningvlakken en de overige perceelgrenzen tot de zijdelingse perceelgrens mag niet minder dan 5 meter bedragen;
7. g. de gronden tussen de verkeersbestemming en voor de voorgevel en tenminste 3 meter achter de voorgevel van de nieuwe woningen krijgen de bestemming 'Tuin';
8. h. de goot- en nokhoogte van de woning mag niet meer bedragen dan 3 meter respectievelijk 8 meter;
9. i. voor het overige de bouw- en gebruiksregels van de bestemmingen 'Wonen' , 'Tuin' en 'Verkeer' in acht worden genomen;
10. j. aan een planwijziging wordt uitsluitend medewerking verleend, indien vooraf met de gemeente een anterieure overeenkomst is gesloten;
11. k. voor het parkeren moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen;
12. l. de aanvrager dient aan de hand van een door een deskundige op te stellen ruimtelijke onderbouwing aan te tonen, dat wordt voldaan aan het in dit lid bepaalde en dat de voorgestelde wijziging vanuit het oogpunt van stedenbouw, verkeer, milieu, geluid, cultuurhistorie, archeologie, landschap, natuur, flora en fauna, externe veiligheid en risiconormering geen beletsel vormt. Een inrichtingsplan dient onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing te zijn.

Om de woningbouw en de aansluiting op de Insingerstraat mogelijk te maken wordt dit wijzigingsplan opgesteld.

Deze toelichting is opgesteld op basis van de opzet voor wijzigingsplantoelichtingen uit het Handboek Digitale Ruimtelijke Plannen zoals dat is opgesteld in versie 1.4 van augustus 2011.

• Allereerst wordt ingegaan op het beleidskader van de rijksoverheid en Provincie Utrecht, ook komt het gemeentelijk beleid aan de orde in hoofdstuk 2.
• In hoofdstuk 3 is de bestaande situatie van het plangebied beschreven. Hier komen onderwerpen aan de orde zoals ruimtelijke en functionele structuur van het gebied.
• In hoofdstuk 4 wordt een planbeschrijving gegeven, waarbij wordt ingegaan op de belangrijkste uitgangspunten voor de stedenbouwkundige inrichting.
• Hoofdstuk 5 verwoordt de uitkomsten van het uitgevoerde onderzoek naar milieu en overige aspecten. Daarna komt in hoofdstuk 6 de juridische planopzet en in hoofdstuk 7 de economische uitvoerbaarheid aan de orde.
• Tot slot behandelt hoofdstuk 8 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid voor het wijzigingsplan 'Insingerstraat 19' op rijks-, provinciaal- en lokaal niveau. Dit beleid vormt het kader van toetsing van de onderhavige ontwikkeling. Het beschreven beleidskader is daarmee een belangrijke bouwsteen voor de toelichting.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer ruimtelijke plannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

De trapsgewijze beoordeling van de ladder voor duurzame verstedelijking zoals de SVIR die op hoofdlijnen omvat, is neergelegd in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Dit artikel luidt als volgt:

De toelichting bij een wijzigingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

1. a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
3. c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Schematisch wordt dit weergegeven op navolgende afbeelding.

De voorgenomen woningbouw 'Insingerstraat' sluit als volgt aan bij de uitgangspunten van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking':

Trede 1

De eerste trede van de ladder is de beoordeling of de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Over- en ondercapaciteit moeten zo veel mogelijk worden voorkomen door regionaal af te stemmen bij de invulling van een kwantitatieve of kwalitatieve behoefte.

Regionale kwantitatieve behoefte

De regio Amersfoort is in 2012 door het Rijk (in de actieagenda Bouw, zijnde de investerings- en innovatieagenda, die door bedrijven, kennisinstellingen en overheden is ontwikkeld voor de woning- en utiliteitsbouw) aangewezen als pilot-regio om te onderzoeken of regionale programmering van woningbouw zinvol is.

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft een verkenning opgesteld voor de Lange Termijn (2013-2040) met als hoofdvraag: in hoeverre kan regionale afstemming op de woningmarkt ervoor zorgen dat de regio op de lange termijn een aantrekkelijke regio blijft? De belangrijkste bevindingen uit het Lange Termijn rapport zijn:

• De regio Amersfoort is een aantrekkelijke regio door de ligging in het midden van het land, goed bereikbaar met auto en openbaar vervoer, een goed vestigingsklimaat voor bedrijven, met aantrekkelijke landschappen, een goed voorzieningenniveau en veel variatie in woonmilieus.
• Het opvangen van de woningvraag in de eigen regio heeft overwegend positieve effecten. Het is goed voor de economie en het draagvlak van voorzieningen, het sluit aan bij de woonwensen en voorkomt daarmee prijsopdrijvende effecten.
• Uit de confrontatie van woningvraag en woningaanbod blijkt dat er in de regio een tekort aan plancapaciteit kan ontstaan tussen 2030 en 2040. Of dit tekort werkelijk ontstaat, hangt in grote mate af van het demografisch/economische scenario dat werkelijkheid wordt.
• Veruit de grootste woningvraag komt op de gemeente Amersfoort af, de huidige plancapaciteit binnen de gemeente Amersfoort is mogelijk niet groot genoeg om dat op te vangen (afhankelijk van het scenario dat werkelijkheid wordt). In enkele andere gemeenten worden ook knelpunten voorzien (met name in Baarn).

Het EIB concludeert dat het zondermeer voorsorteren op binnenstedelijk bouwen leidt tot hoge exploitatietekorten die niet opwegen tegen maatschappelijke baten. Het is belangrijk om qua woningsoorten en woonmilieus goed aan te sluiten bij de vraag. Dit geldt in eerste instantie voor gemeenten zelf, maar kan later ook regionaal een aandachtspunt zijn.

Uit onderzoek blijkt dat er op regionale schaal (uitgaande van het scenario met evenwichtige groei) een flinke ondercapaciteit zal zijn. De vraag is of Amersfoort in staat zal zijn om de vraag die zich grotendeels op haar richt kan faciliteren of dat de regio een rol kan/moet spelen in het opvangen van die vraag. Het is daarbij wel belangrijk om te beseffen dat de regiogemeente zeker niet in alle gevallen de woonmilieus (stedelijk) kunnen bieden die gevraagd worden.

Uit onderzoeken van ABF Research en Companen volgt dat bepaalde woonmilieus erg in trek zijn en blijven de komende tijd. Het gaat dan vooral om het (centrum-)kleinstedelijke, het groen-kleinstedelijke, het (centrum-) dorpse en het landelijke woonmilieu. Bij deze laatste moet een kanttekening worden geplaatst. Het echte landelijke woonmilieu is namelijk niet te vinden in de gemeente Soest (hoogstens kan daarover gesproken worden op locaties als de Amersfoortsestraat, de Birkstraat en de randen van het landelijk gebied). In het landelijke woonmilieu worden geen ontwikkelingen worden voorzien en ook niet wenselijk geacht. Het beleid van de provincie Utrecht verzet zich tegen woningbouwprojecten buiten de rode contouren. Het 'landelijke' kan echter ook kunstmatig gecreëerd worden door bijvoorbeeld te werken met lage dichtheden. Op een locatie zoals de Vliegbasis kan wel een milieu worden gerealiseerd dat het midden houdt tussen landelijk en groen-kleinstedelijk.

Het dorpse woonmilieu is van nature aanwezig in de dorpskern van Soesterberg. Nabij de voorzieningen wordt met de Masterplanprojecten (Rademakerstraat en -hof, het Dorpsplein, het Evenemententerrein en de rest van de Campuszone ) uitstekend voorzien in de bestaande vraag naar dit milieu.

Het kleinstedelijke woonmilieu is te vinden in de kern Soest. Op langere termijn wordt voorzien dat er niet aan de vraag naar dit milieu voldaan kan worden waardoor er over de afzetbaarheid van de plancapaciteit in de kern Soest niet getwijfeld hoeft te worden.

Uit de onderzoeken volgt dat voor alle geboden milieus geldt dat de vraag in ieder geval niet kleiner is dan het aanbod (zowel in lokaal als regionaal opzicht). Het aanbod is wat betreft woonmilieus kwalitatief in evenwicht.

Binnen het programma van de Provincie van 1.165 woningen is een te beargumenteren ruimte voor het toevoegen van 13 woningen aan Soesterberg. Mede door de aanpassingen in de fasering van plannen (prioritering) is er in de gemeente Soest geen sprake van een te hoog aanbod van dorpse woonmilieus op korte termijn. Het plan 'Beaufortlaan 22 - 24' voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve actuele regionale behoefte.

Trede 2

Omdat de geringe uitbreiding van het woningaanbod geheel plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling voldoet aan de tweede trede van de ladder van duurzame verstedelijking (en daarmee aan de gehele ladder voor duurzame verstedelijking).

Trede 3

Nu onder stap twee is geconcludeerd dat de locatie binnen het stedelijk gebied van Soest ligt, is stap 3 niet meer nodig. Er is immers geen sprake van een ontwikkeling buiten het stedelijk gebied.

Geconcludeerd wordt dat in onderhavige situatie sprake is van een duurzame stedelijk ontwikkeling.

De voorgestane ontwikkeling betreft een ontwikkeling binnen de bestaande grenzen van het dorp Soest. Hiermee past de ontwikkeling binnen het rijksbeleid, zoals beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Voorts is het plangebied niet gelegen in de EHS of in of nabij een Natura 2000 gebied. Voor de aspecten archeologie en water wordt verwezen naar hoofdstuk 4.

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028 en de bijbehorende Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 vastgesteld. In het provinciale beleid richt de provincie Utrecht zich nog steeds primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het landelijk gebied. Op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijven de karakteristieken van het landelijk gebied bewaard en worden zo nodig ontwikkeld.

In de Structuurvisie geeft de provincie Utrecht inzicht in de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de provincie tot 2028. De provincie zet in op beheerste groei en zorgvuldig ruimtegebruik. Rond steden en dorpen zijn daarom rode contouren gelegd. Het plangebied ligt binnen de rode contour van Soest.

Woningbouw

Voor Soest geldt een woningbouwprogramma van 1165 woningen vanuit de structuurvisie. 165 hiervan worden op de voormalige vliegbasis Soesterberg gerealiseerd. De overige 1000 woningen worden verspreid over diverse woningbouwlocaties binnen de rode contouren van Soest en Soesterberg.

In het ruimtelijk beleid worden de volgende beleidslijnen onderscheiden:

• Zorgvuldig ruimtegebruik: voor ruimtelijke ontwikkelingen, zowel in het stedelijk als het landelijk gebied, is zorgvuldig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt;
• Water: water vormt een ordenend principe. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen vormt water een vertrekpunt;
• Infrastructuur: de beschikbaarheid van bestaande infrastructuur en de (toekomstige) capaciteit van deze infrastructuur zijn mede bepalend bij het kiezen van nieuwe verstedelijkingslocaties;
• Verstedelijking: de provincie streeft naar een gedifferentieerd aanbod van wonen, werken en voorzieningen. Nieuwe woningbouw en bedrijventerreinen worden vooral gerealiseerd in het stadsgewest Utrecht en het gewest Eemland. Daarnaast vormen Veenendaal en Woerden belangrijke opvangkernen. Elders in de provincie wordt een terughoudend verstedelijkingsbeleid gevoerd.
• Landelijk Gebied: het ruimtelijk ontwikkelingsbeleid voor het landelijk gebied is gericht op het versterken van zowel de (cultuurhistorische) identiteit, de landschappelijke diversiteit, als de vitaliteit van het landelijk gebied en op de kwaliteit van de natuur en de ecologische samenhang.

Het ruimtelijk beleid is voor een belangrijk deel ingegeven door het principe van beheerste groei. De aantasting van waardevolle en kwetsbare open ruimte door nieuwe verstedelijking dient zoveel mogelijk vermeden te worden. Daarbij dient de contrastwerking tussen stad en land te worden versterkt. In verband daarmee is het gewenst om nieuwe bouwmogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied goed te benutten. Beleidsmatig is dit vertaald in een ruimtelijke afbakening van het stedelijk gebied door rode contouren.

De provincie streeft onder andere naar de kwaliteit van de leefomgeving in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren. Dit kan worden bereikt door in te zetten op duurzame kwalitatief hoogwaardige oplossingen voor ruimtelijke vraagstukken. Leidend hierin is het vinden van een evenwicht tussen leefkwaliteit en de druk op de ruimte.

Voor Soest geldt dat er behoefte is aan woningen en bedrijventerreinen. Deze zijn te realiseren door het benutten van de aanwezige rest- en inbreidingscapaciteit en door transformatie.

De provinciale ruimtelijke verordening is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. Hierbij kan worden gedacht aan de EHS en de rode contouren. De verordening bevat daartoe bepalingen die bij het opstellen van gemeentelijke bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen, in acht moeten worden genomen. De verordening heeft alleen betrekking op nieuwe plannen en besluiten. Dit betekent dat geldende bestemmingsplannen niet onder de werking van de verordening vallen. De verordening bevat geen bepalingen die de burger rechtstreeks binden. Normen uit de verordening moeten eerst vertaald worden in een gemeentelijk planologisch besluit.

Op 23 november 2009 hebben Provinciale Staten het Provinciaal Waterplan 2010-2015 en het Deelplan Kaderrichtlijn Water vastgesteld. Het Provinciaal Waterplan beschrijft wat de provincie Utrecht in deze periode wil bereiken op het gebied van waterbeheer. De provincie heeft een toekomstverkenning uitgevoerd naar de ontwikkeling van de watersystemen in de provincie. Daarbij is circa 50 jaar vooruit gekeken. Klimaatverandering en, in het westen van de provincie, bodemdaling zetten door en maken Utrecht kwetsbaar. De toenemende bevolkingsdruk en de economische groei vragen om extra aandacht voor deze problematiek. Geconstateerd wordt dat de provincie, de opgave waarvoor zij zich gesteld ziet, niet alleen kan oplossen. Kernbegrippen in provinciaal beleid zijn: duurzaamheid, kwaliteit en samenwerking. De provincie signaleert daarbij een sterk toenemende dynamiek. Dynamiek in het klimaat en in onze watersystemen. Maar ook een toenemende dynamiek in de maatschappij.

De provincie streeft daarom naar ontwikkeling van duurzame en robuuste watersystemen. In dit beleid staat een tweesporen aanpak centraal. Een ontwikkeling voor de lange termijn, die nu moet worden ingezet. Daarnaast is het belangrijk bestaande kwaliteiten te waarborgen en urgente problemen op te lossen: doen wat nu gedaan moet worden.

Het Grondwaterplan 2008-2013 beschrijft hoe de provincie Utrecht de beschikbare voorraad zoet grondwater beschermt en beheert en het gebruik ervan onderwerpt aan wettelijke bepalingen en regelingen. Uitgangspunt hierbij is dat de hoeveelheid en kwaliteit van grondwater geschikt is voor duurzaam gebruik door mens en natuur. Het plan speelt in op recente ontwikkelingen als veranderende wetgeving, Europese richtlijnen (Kaderrichtlijn Water, Grondwaterrichtlijn, Natura 2000), de aanpak van verdrogingsbestrijding (TOPgebieden) en het toenemend gebruik van de ondergrond voor winning van energie. Twee van de in het oog springende beleidsmaatregelen zijn dat indien na evaluatie blijkt dat als een waterwinning ongewenst is, in het uiterste geval, na zorgvuldige beoordeling en schadeloosstelling, de vergunninghouder zijn vergunning kan verliezen. Daarnaast worden, om de risico's voor de grondwaterkwaliteit rondom drinkwaterwinningen te beperken, bodemwarmtewisselaars rondom deze winningen verboden.

Om doelmatig en efficiënt te werken en om focus aan te brengen in de wensen die regionaal leven is door de regio Amersfoort recent een nieuwe Strategische Agenda 2013 - 2015 opgesteld. Deze Strategische Agenda bepaalt waar de regio zich hard voor maakt. Momenteel zijn de speerpunten van samenwerking: Economie, Recreatie & Toerisme, Ruimte & Wonen, Sociaal Domein en Verkeer & Vervoer. Met name het speerpunt Ruimte & Wonen kan van belang zijn voor het projectgebied aan de Beukenlaan te Soest.

Ruimte en wonen

Het hoofddoel voor wonen is behoud en versterking van het woonklimaat in de regio met aandacht voor de kwalitatieve en kwantitatieve opgaven.

Voor de woningmarkt is het doel voor de korte termijn (2013-2015) om door regionale afstemming meer woningen te realiseren dan zonder afstemming zou kunnen. Voor de lange termijn (tot 2030) is het doel behouden van de aantrekkingskracht van de regio voor bewoners, tegen de achtergrond van een weer aantrekkende vraag naar woningen.

In 2014 heeft in opdracht van de regio Amersfoort een verkenning van de woningbouwprogrammering voor de lange termijn 2013-2040 plaatsgevonden door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Conclusie van het onderzoek is onder andere dat de Regio Amersfoort tussen 2013 en 2040 te maken zal krijgen met een forse uitbreidingsvraag op de woningmarkt van 24.000 tot 45.000 woningen. Het huidige planaanbod is met 25.000 ontoereikend, ook bij lage economische en demografische groei. Om de kracht van de regio te versterken is het van belang de volledige woningvraag op te vangen. Op korte termijn is ruim voldoende plancapaciteit aanwezig, maar ook bij een zeer somber scenario voor de demografische druk, waarbij het planaanbod in absolute aantallen weliswaar ongeveer gelijk is aan de woningvraag, is extra planaanbod wenselijk.

Voor gemeente Soest wordt verwacht dat op lange termijn bij gematigde en hoge groei een fors tekort is aan plannen. Focus bij nieuwe plannen dient te liggen bij de bouw van meergezinswoningen en koopwoningen. In de huidige plannen is circa 20% sociale huur ('betaalbare bouw') opgenomen, terwijl uit de doelgroepenanalyse blijkt dat de vraag naar sociale huurwoningen in alle scenario's zal afnemen.

Relatie tot projectgebied

Wat betreft woningbouw wordt voor met name de lange termijn een tekort aan woningen in de gemeente Soest voorspeld. Dit tekort aan woningen betreft voornamelijk koop- en meergezinswoningen. Met voorliggend project worden 4 nieuwe woningen gebouwd die een bijdrage leveren aan het terugdringen van het woningtekort binnen de gemeente.

Het Waterbeheerplan beschrijft de taken van het waterschap(inmiddels gefuseerd tot Vallei en Veluwe) voor drie programma's: veilige dijken, voldoende en schoon water en zuivering van afvalwater. Veilige dijken betekent dat het beheersgebied beschermd wordt tegen overstroming vanuit het buitenwater. Voldoende en schoon water betekent dat overal genoeg, maar niet teveel water is en dat het water schoon is. Zuivering van afvalwater betekent dat gebruikt en verontreinigd water en regenwater dat in rioleringen wordt verzameld, wordt gezuiverd voordat het wordt geloosd zodat het de kwaliteit van het oppervlaktewater zo min mogelijk beïnvloedt. In het waterbeheersplan vertaalt het waterschap zijn taken in concrete doelen voor de planperiode, maatregelen om die doelen te realiseren en criteria waaraan de resultaten kunnen worden afgemeten.

De leidraad heeft betrekking op het infiltreren van afstromend hemelwater en de risico's hiervan voor de grondwaterkwaliteit en is onderdeel van het 'Convenant afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug'. Het convenant is een overeenkomst voor de periode 2010-2015, tussen de Provincie Utrecht, Waterschap Vallei & Eem (inmiddels Waterschap Vallei en Veluwe), Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Vitens en 9 gemeenten waaronder de gemeente Soest. De leidraad is van toepassing op dat deel van de Utrechtse Heuvelrug waarbinnen het grootste deel van het neerslagoverschot (de ondiepe grondwateraanvulling) het diepe grondwater bereikt. Gebieden met oppervlaktewater vallen hier niet onder. De grondwatervoorraad op de Utrechtse Heuvelrug is kwetsbaar en vraagt om locatie specifiek beleid voor infiltratie. Er is een beslisschema opgesteld, welke richting geeft aan de te maken keuzes en bestaat uit een voorkeursvolgorde voor infiltratie, een richtlijn die aangeeft welke keuzemogelijkheden er zijn, en een beschrijving van maatregelen om uitspoeling naar grondwater te beperken.

Het plangebied valt binnen werkingsgebied van het convenant Afkoppelbeleid hemelwater Utrechtse Heuvelrug, dat door de gemeente Soest is ondertekend.

Op 10 september 2009 is door de gemeenteraad de Structuurvisie Soest vastgesteld. In deze structuurvisie is aangegeven dat een levendig dorp vraagt om het actief inspelen op ontwikkelingsmogelijkheden op velerlei gebied. Alle bevolkingsgroepen moeten kunnen blijven wonen, werken en gebruik maken van voorzieningen. Gestreefd wordt naar een evenwichtige bevolkingsopbouw, waarbij gebouwd wordt voor de eigen bevolking en een kleine instroom. Het woningbouwprogramma moet vooral een kwalitatieve invulling krijgen die aansluit bij de specifieke doelgroepen, zoals jongeren/starters en senioren. Daarmee wordt de doorstroming bevorderd en komen er woningen beschikbaar voor alle bevolkingsgroepen. Dit is nodig voor een evenwichtige bevolkingsopbouw en het in standhouden van het voorzieningenpeil. Bovendien is buitenstedelijk wonen een gewenst woonmilieu. Soest biedt daarvoor binnen de regio een oplossing.

In 2012 heeft de gemeenteraad de Nota Wonen in Soest vastgesteld. In de nota wordt aangeduid dat in de gemeente de druk op de woningmarkt aanzienlijk blijft, ondanks de economische crisis, die de woningmarktdruk meer latent gemaakt heeft. In de nota zet de gemeente in op een betaalbare woningvoorraad. Naast kwantitatieve cijfers over het woningaanbod en de vraag naar woningen, gaat de nota ook in op de kwalitatieve vraag en het kwalitatieve aanbod. Een overall aantal te bouwen woningen voor de komende periode wordt niet genoemd in de nota. Wel wordt ingegaan op:

• betaalbare woningvoorraad;
• levensloopbestendige woningvoorraad;
• duurzame woningvoorraad;
• vraaggestuurde woningmarkt;
• regionale samenhang.

Hiermee wordt gestuurd op afspraken, vraaggestuurd bouwen en de kwaliteit van het gebied zelf en het aanreiken van handvatten om ontwikkelingen te sturen en om volkshuisvesting leidend te maken waar het ruimtelijke ontwikkelingen betreft. Tenslotte vormt de inhoud van deze nota een uitvoeringsagenda voor de toekomst.

In 2008 heeft de gemeente het Gemeentelijke verkeer- en vervoersplan (GVVP) vastgesteld. Verkeer- en vervoerstromen zijn de laatste decennia sterk aan verandering onderhevig. Ruimtelijke en economische ontwikkelingen en de hiermee samenhangende, groeiende vraag naar mobiliteit zijn daarvan de oorzaken. Alle verkeer- en vervoerstromen moeten in goede banen worden geleid. Er moet tijdig ingespeeld kunnen worden op ontwikkelingen en de overlast van verkeer moet zoveel mogelijk worden ingeperkt.

De bereikbaarheid van de gemeente Soest is van groot belang voor de ruimtelijke en economische ambities. Om de bereikbaarheid ook in de toekomst te kunnen waarborgen wordt ingezet op de regionale pakketstudies. In regionaal verband wordt bekeken hoe de doorstroming op het hoofdwegennet (de rijkswegen) en het onderliggende wegennet kan worden verbeterd.

Binnen de gemeente zal de verkeersveiligheid en de doorstroming verbeterd worden door functionele weginrichting. De inrichting van de weg dient aan te sluiten bij de functie van de weg. De belangrijkste knelpunten op het gebied van de verkeersveiligheid zullen de komende jaren worden aangepakt.

De Insingerstraat maakt geen onderdeel uit van de hoofdwegenstructuur van Soest.

In het GVVP is opgenomen dat vraag en aanbod naar parkeerplaatsen met elkaar in balans moeten blijven. In verband daarmee heeft de gemeenteraad op 18 februari 2010 de Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds (1e herziening) vastgesteld. In zijn vergadering van 12 februari 2014 heeft de gemeenteraad de ¡¥Nota parkeernormen auto en fiets¡¦ (2e herziening) vastgesteld. In hoofdstuk 4 is aangetoond aan de parkeernormering wordt voldaan. De nieuwbouw aan de Insingerstraat voldoet aan de uitgangspunten en doelstelling van het gemeentelijk verkeer- en vervoersplan.

In het Groenstructuurplan van de gemeente Soest (De groene kernkwaliteit, 2014) is de hoofdgroenstructuur van de gemeente aangegeven. Het Groenstructuurplan beschrijft de belangrijkste groenstructuren op dorps- en wijkniveau van Soest en Soesterberg, waarbij bomen de belangrijkste dragers van het groene karakter van de gemeente zijn. De bos- en natuurgebieden zijn daarbij niet meegenomen.

De bomen die worden beschermd zijn ingedeeld in boomcategorieën:

1. 1. Bomenstructuren (openbare en particuliere bomen in bv. lanen, parken en parkwijken).
2. 2. Monumentale bomen (openbare en particuliere bomen).
3. 3. Waardevolle bomen (openbare bomen).
4. 4. Particuliere bomen op percelen = 175 m².
5. 5. Overige openbare bomen.

Voor de beschermwaardige bomen (categorie 1 t/m 3) wordt in principe géén vergunning voor kap verleend, tenzij sprake is van zwaarwegende verwijderingsbelangen, bijvoorbeeld als de veiligheid in het geding komt. Als beschermwaardige bomen toch moeten worden gekapt (met een vergunning) - geldt altijd een herplantplicht. Alle beschermwaardige bomen zijn op de Bomenkaart van Soest vastgelegd. Daarnaast staan de monumentale en waardevolle bomen in een register (bomenlijst) om ze duurzaam te beschermen.

In en nabij het plangebied staan een aantal monumentale bomen. Dit zijn een Canadese populier, een Servische spar, een Nordmann zilverspar en twee gewone beuken.

Uitsnede bomenkaart

Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan het 2e Heezerlaantje, dit is een beschermde bomenlaan.

De gemeente Soest wil graag een bijdrage leveren aan een duurzame wereld. Met het Duurzaamheidsplan 2010-2014 “Soest, doe maar duurzaam” is een stip op de horizon gezet en ambities neergelegd voor het jaar 2030. CO2-reductie, minder belasting voor het milieu en het ‘Cradle to Cradle’1 principe zijn belangrijke uitgangspunten in dit plan. Deze kernwaarden zijn onverminderd belangrijk gebleven. Tegelijkertijd is duidelijk geworden dat duurzaamheid een opgave is die door de gehele samenleving opgepakt dient te worden. De overheid heeft hierin een sturende en faciliterende rol. Cruciaal is de rol van bewoners en ondernemers, die vaak belangrijke kennis hebben over hun specifieke omgeving. De gemeente Soest wil daarom samen met betrokken instanties, bewoners en ondernemers een nieuwe stap zetten in de duurzame ontwikkeling van de gemeente. Het vorige duurzaamheidsplan heeft gezorgd voor een beweging in de Soester samenleving rondom duurzaamheid. Dit betekent dat de randvoorwaarden om als gemeente samen te werken met initiatieven in de Soester samenleving verbeterd zijn ten opzichte van 2010. In de aanloop naar het nieuwe Duurzaamheidsplan 2016-2020 zijn inwoners geraadpleegd en is zeer actief samengewerkt met burgerinitiatieven en het bedrijfsleven. Hieruit is gebleken dat de gemeenschap zelf in beweging komt en veel inwoners zich verbinden aan maatschappelijke initiatieven. Met recht kan gesproken worden over een ‘energieke samenleving’. Om deze initiatieven de komende jaren te faciliteren en te stroomlijnen, is het nieuwe Duurzaamheidsplan 2016-2020 “Duurzame meters maken in Soest” opgesteld.

In het Coalitieakkoord 2014-2018 van de gemeenteraad van Soest zijn de volgende afspraken beschreven voor wat betreft duurzaamheid.

1. 1. Inzetten op een nieuw integraal duurzaamheidsplan.
2. 2. Streven naar een klimaatneutrale gemeentelijke bedrijfsvoering via energiebesparing en energieopwekking (zonnepanelen).
3. 3. Via het Bedrijven Platform Duurzaamheid (BPD) en Energie Actief Soest (EAS) Soester bedrijven en burgers actief samen rondom de thema’s energiebesparing en duurzame energieopwekking brengen.

De gemeente heeft hierin de volgende rollen:

1. 1. Regierol.
2. 2. Handhavende rol.
3. 3. Faciliterende rol.
4. 4. Voorbeeldrol.

In het Duurzaamheidsplan 2016-2020 “Duurzame meters maken in Soest” heeft de gemeente de ambities voor 2030 en de doelstellingen voor 2020 weergegeven.

De gemeenteraad van Soest heeft op 17 maart 2011 het Gemeentelijk Waterplan 2011-2015 voor de gehele gemeente vastgesteld, waarin uitgangspunten en doelstellingen met betrekking tot (stedelijk) waterbeheer zijn genoemd. Het nieuwe waterplan komt grotendeels overeen met het Gemeentelijk Waterplan 2004-2008, omdat de fysieke omgeving van Soest sindsdien redelijk gelijk is gebleven. Dit betekent dat de visie op de manier waarop wateraspecten in Soest van belang zijn nu niet wezenlijk kan zijn veranderd ten opzichte van de visie die in 2004 in het waterplan is geformuleerd.

Hemelwater dat op onverharde gebieden is gevallen wordt grotendeels afgevoerd op een natuurlijke manier: via grondwaterstromen en verdamping via de grond en via de beplanting. Hemelwater dat op daken en wegen valt (het zogenaamde verhard oppervlak) wordt afgevoerd via het (bestaande gemengde) rioolstelsel. Bij nieuwbouw en uitbreidingen moet dit hemelwater waar mogelijk van het riool worden afgekoppeld en in de bodem geïnfiltreerd. Op deze manier wordt niet onnodig veel hemelwater afgevoerd en wordt het rioolstelsel en de rioolwaterzuivering niet onnodig belast.

Het gemeentelijke waterplan streeft naar Duurzaam Bouwen in de toekomst en integratie van waterbewust bouwen in gemeentelijke bouw-, verbouw- en inrichtingsprocedures en voorschriften in 2008.

Vanuit de Wet gemeentelijke watertaken ligt de coördinerende rol ten aanzien van grondwater bij de gemeente. Als er sprake is van structurele grondwateroverlast kan de gemeente beslissen om maatregelen te nemen om de grondwateroverlast tegen te gaan. Een goed moment om maatregelen te nemen is tijdens de vervanging van het riool of de herinrichting van de wijk.

De gemeente Soest streeft in haar gebied naar een duurzaam grondwatersysteem, met een grondwaterstand die geen structurele overlast veroorzaakt bij de bewoners. Daarnaast wil de gemeente de grondwaterstand niet onnodig verlagen, omdat dit anders botst met de visie de verdroging van de natuur te voorkomen. Ook wil de gemeente voorkomen dat de bodem of het grondwater (op de lange termijn) verontreinigd wordt door actieve infiltratie van verontreinigd afstromend hemelwater (bijvoorbeeld bij afkoppelen).

De gemeente Soest wil de aanwezige structurele grondwateroverlast gaan verminderen en daarnaast voorkomen dat toekomstige grondwateroverlast gaat ontstaan. Bij grondwateroverlast wil de gemeente waar mogelijk meewerken aan duurzame/innovatieve oplossingen. Ook wil de gemeente een duidelijk aanspreekpunt zijn voor burgers en bedrijven betreffende grondwaterproblematiek en vragen over het grondwater. De gemeente heeft ten aanzien van het ondiepe grondwater een duidelijke regiefunctie.

Om in het bestaand stedelijk gebied, bij inbreidingen, sloop-nieuwbouw en voor te ontwikkelen stedelijk gebied grondwateroverlast te voorkomen, wordt uitgegaan van de volgende voorkeursvolgorde:

• ophogen van het maaiveld;
• het aanleggen van extra oppervlaktewater dan wel het verlagen van het oppervlaktewaterpeil;
• het aanleggen van drainage onder vrij verval;
• de gemeente Soest past in beginsel geen onderbemaling van drainagesystemen toe.

Het gemeentelijk rioleringsplan is op 17 november 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. Voor het verwijderen van afvalwater uit de woonomgeving is riolering een onmisbare voorziening. Aanleg en beheer van riolering is een gemeentelijke taak die zijn wettelijke basis vindt in de Wet milieubeheer.

Het plan beschrijft hoe de gemeente in de genoemde periode haar rioleringstaak vorm wil gaan geven en hoe goede beleidsafwegingen op het terrein van bescherming van bodem- en waterkwaliteit en de rioleringszorg gemaakt zullen worden. In het plan wordt aangegeven op welke wijze invulling wordt gegeven aan de wettelijke zorgplicht voor een doelmatige inzameling en een doelmatig transport van afvalwater. Ook bevat het plan de hoofdlijnen van de invulling van de gemeentelijke zorgplichten 'hemelwater' en 'grondwater'.

Hemelwater van nieuwbouw en uitbreidingen mag niet op het afvalwaterriool worden aangesloten, maar moet worden aangesloten op het hemelwaterriool of waar mogelijk op eigen terrein de bodem infiltreren. Op deze manier wordt niet onnodig veel hemelwater afgevoerd en wordt het rioolstelsel en de rioolwaterzuivering niet onnodig belast.

De Monumentenwet 1988 bepaalt dat gemeenten verplicht zijn om een door het rijk vastgesteld beschermd dorpsgezicht in een plan op te nemen omdat een wijzigingsplan de mogelijkheid biedt voorschriften te formuleren die de bescherming van een dorpsgezicht concretiseert. De "Monumentenverordening gemeente Soest" bepaalt dat het verboden is binnen de grenzen van een beschermd dorpsgezicht gebouwen geheel of gedeeltelijk af te breken. Een en ander geldt ook voor de dorpsgezichten die op de gemeentelijke monumentenlijst zijn geplaatst.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een beschermd stads- en dorpsgezicht.

Op 13 februari 2014 heeft de gemeenteraad van Soest de nieuwe Welstandsnota vastgesteld om transparant welstandsbeleid te kunnen voeren. Het welstandsbeleid is bedoeld om te zorgen dat bij bouwen en verbouwen de omgeving niet visueel wordt aangetast. De nota staat vol inspirerende voorbeelden, kaartmateriaal en gebiedsbeschrijvingen. Om mensen die een vergunning aanvragen te ondersteunen bij het indienen van een kwalitatief goed plan, zijn proces en inhoud van de welstandsbeoordeling duidelijk beschreven.

De welstandsnota kent de volgende gebiedsindelingen:

1. 1. Beschermde dorpsgezichten en monumenten.
2. 2. Beeldkwaliteitplannen.
3. 3. Reguliere gebieden.
4. 4. Ontwikkelingsgebieden.

Welstandsniveaus en beoordelingsaspecten

Het welstandsregime in Soest kent drie niveaus. Voor de monumenten en beschermde dorpsgezichten (zowel gemeentelijk als rijks) is de zwaarste toetsing van kracht: niveau 1. Voor de gebieden waarvoor een beeldkwaliteitplan is opgesteld en voor de beeldbepalende panden is het bijzondere niveau van kracht (niveau 2). Voor de overige gebieden, de zogenoemde reguliere gebieden is het basisniveau van kracht (niveau 3). In principe geldt, hoe hoger het welstandsniveau, hoe strenger en hoe meer gedetailleerd de toets is.

Het plangebied is gelegen in Gebied VI 'Buitengebied'. Hiervoor geldt niveau 2 (bijzonder).

Uitsnede Gebiedsindeling

Uitsnede Welstandsniveau

Welstandscriteria

In het landschap van de gemeente Soest is een duidelijke tweedeling te onderscheiden: Ten eerste het eenduidige in gebruik zijnde, relatief rustige agrarische gebied in het Eemdal. Ten tweede het heuvelachtige en meervoudig, soms intensief in gebruik zijnde bosgebied ten zuiden van Soest. In het Eemdal is de hoofdfunctie agrarisch en vooral gericht op weidebouw. De bebouwing bestaat uit boerderijen. Veel voormalige boerderijen zijn nu in gebruik als burgerwoningen. Naar het zuiden toe, in de Birkt wordt het grondgebruik meervoudig en is een afwisseling te zien van akkers, weilanden en recreatiegebieden. De Birkstraat vormt een centrale as voor bebouwing met diverse functies. Het westelijk gelegen Pijnenburg kent de afwisseling in grondgebruik van weilanden en bossen, die kenmerkend is voor een landgoed. Bebouwing concentreert zich hier voornamelijk aan de noordzijde in het gehucht Pijnenburg.

Het noordelijke deel van het bosgebied kent veel recreatief gebruik in de vorm van diverse kleinschalige activiteiten. Ook liggen in het noordelijk deel de meeste fiets- en ruiterpaden. Bebouwing concentreert zich in de woonkern Soestduinen en langs de Soesterbergsestraat.

Plaatselijk liggen verblijfsrecreatieterreinen. In het zuidelijk deel van het bosgebied liggen terreinen met een militaire functie. Ze zijn groot van schaal, hebben veel verspreide bebouwing en zijn beperkt of niet opengesteld. Ook in de visueel ruimtelijke structuur is het ruimtelijke contrast tussen een laag gelegen open vallei en een hoger gelegen verdichte heuvelrug belangrijk en waardevol, evenals de overgangen tussen de twee landschappen.

De bouwplannen zijn door de welstandscommissie op 23 maart 2016 positief beoordeeld.

Het welstandsadvies is als Bijlage 1 Welstandsadvies toegevoegd bij dit plan.

De gehele locatie aan de Insingerstraat te Soest heeft een oppervlakte van circa 2.760 m². Op het perceel bevinden zich enkele opstallen van een veehouderijbedrijf en een mestplaat. Rond de bebouwing is het terrein grotendeels verhard. Het perceel is voorzover bekend alleen in gebruik geweest als veehouderijbedrijf.

Luchtfoto met schuren (bron: google earth)

Foto van de schuren

De verkaveling is dusdanig opgezet dat zo goed mogelijk rekening wordt gehouden met de kwaliteiten van de omgeving. Het gebied ten zuiden van het plangebied heeft een open en landelijk karakter. Door de opzet van de verkaveling blijft de zichtlijn van de Insingerstraat behouden. Aan de voorzijde van de kavels wordt een beukenhaag als erfafscheiding aangebracht.

De woningen bestaan uit een laag met kap. De woningen wordt opgebouwd met baksteen en de kap wordt voorzien van dakpannen. Door de dakoverstekken en de erkers ontstaat een moderne eigentijdse woning.

Aanzicht vanaf de straat

De straatgevels

Voorgevel kavel 1

Voorgevel kavel 2

Voorgevel kavel 3

Voorgevel kavel 4

De hoofdlijnen van het milieubeleid worden bepaald door Europa en het Rijk. Binnen de Provincie Utrecht is het Provinciaal Milieubeleidsplan 2009-2011 richtinggevend1. Afhankelijk van de uitwerking van de verschillende gebieden moet milieuonderzoek worden uitgevoerd om te bepalen of er en zo ja welke milieuhygiënische belemmeringen in het plangebied van dit wijzigingsplan aanwezig zijn. Bestaande milieuhinder, zoals geluidhinder van bestaande wegen, kan in beginsel niet via het wijzigingsplan worden verminderd, voor zolang de bestaande situatie wordt gehandhaafd. Pas als nieuwe, ruimtelijke ontwikkelingen in het wijzigingsplan worden nagestreefd - bijvoorbeeld nieuwe woningen, nieuwe bedrijfsfuncties- kan dit worden vastgelegd met een bestemming die past binnen de (ruimtelijk relevante) milieunormen.

In dit wijzigingsplan worden geen activiteiten uit de bijlage C en D van het Besluit milieueffectrapportage mogelijk gemaakt die aanleiding geven een m.e.r.-beoordeling of een (plan of project)MER op te stellen. Dit geldt ook voor activiteiten uit de Provinciale Milieuverordening. Er vinden geen werkzaamheden plaats in of met negatieve effecten op Natura 2000-gebieden, beschermde Natuurmonumenten, Nationaal Natuurnetwerk (NNN; voorheen EHS) of natuur buiten het NNN. Het nemen van vervolgstappen is dan ook niet nodig vanuit het oogpunt van gebiedsbescherming en provinciaal NNN-beleid. Recentelijk zijn er echter wijzigingen aangebracht in de wet. Voorheen kon worden volstaan met de conclusie dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. De consequentie van de nieuwe regeling is dat in elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst aandacht moet worden besteed aan m.e.r. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die beneden de drempelwaarden vallen uit de D-lijst, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De in dit hoofdstuk beschreven onderzoeksresultaten voldoen niet alleen aan de onderzoeksverplichting van het Besluit ruimtelijke ordening, maar kunnen ook worden opgevat als de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Aan het slot van dit hoofdstuk zal dan ook één van bovenstaande conclusies worden getrokken.

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er daardoor gezondheidsrisico's of ecologische risico's zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s).

In december 2015 is door Klijn Bodemonderzoek B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd om door middel van bemonstering en analyse van grond en grondwater de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld.

Van de bodemkwaliteit op de onderzoekslocatie is het volgende beeld verkregen:

• Zintuiglijk zijn er geen verontreinigingen waargenomen.
• Op basis van de historie van het perceel en het uitgevoerde vooronderzoek wordt geconcludeerd dat onderhavige locatie als een niet verdachte locatie voor de aanwezigheid van asbest kan worden beschouwd. Deze conclusie wordt bevestigd doordat tijdens de boorwerkzaamheden op of in de bodem op basis van zintuiglijke waarnemingen geen asbestverdacht materiaal is geconstateerd.

Voormalige tanklocatie

• Analytisch is in de bovengrond een licht verhoogd gehalte aan minerale olie geconstateerd.
• Analytisch zijn in het grondwater geen verhoogde gehalten met de onderzochte componenten geconstateerd.

Overige terreindeel

• Analytisch zijn in de bovengrond licht verhoogde gehalten aan zink en/of PAK geconstateerd'.
• Analytisch zijn in de ondergrond geen verhoogde gehalten met de onderzochte componenten geconstateerd.
• Analytisch zijn in het grondwater licht verhoogde gehalten aan barium en zink geconstateerd.

Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese “niet verdachte locatie met een verdachte deellocatie”, formeel gezien niet juist is. Er zijn immers op het onverdachte deel van het perceel enkele licht verhoogde gehalten aangetroffen. De hypothese voor het verdachte deel kan worden gehandhaafd omdat ter plaatse licht verhoogde gehalten zijn (grond) zijn aangetoond.

De geconstateerde verhoogde gehalten liggen echter onder het “criterium voor nader onderzoek” en vormen géén aanleiding tot het instellen van een nader bodemonderzoek.

Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er, vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, geen belemmeringen ten aanzien van het gebruik van en de geplande aanvraag van een omgevingsvergunning ten behoeve van de geplande bouwactiviteiten op het terrein.

Voor de volledigheid kan nog worden vermeld dat de grond, met uitzondering van de grond ter plaatse van de voormalige bovengrondse opslagtank, bij eventuele ontgravingswerkzaamheden, naar verwachting zonder beperkingen kan worden hergebruikt. Hierbij dient te worden opgemerkt dat dit een indicatieve toetsing aan de Regeling en het Besluit Bodemkwaliteit betreft. Het onderzoek is immers niet uitgevoerd conform de eisen van het Besluit Bodemkwaliteit.

Het verkennend bodemonderzoek is als Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek toegevoegd bij dit plan.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds.

In de omgeving liggen geen bedrijven en andere ruimtelijke functies die een belemmering kunnen opleveren voor de beoogde woonbestemming en het woonmilieu van de toekomstige bewoners kunnen aantasten.

Ook vormt een woonbestemming binnen het plangebied geen belemmering voor omliggende bedrijven.

Dit aspect vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van het plan dan ook aandacht te worden geschonken aan het aspect "geluid". In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. De verplichting tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek in relatie tot het opstellen van een plan geldt niet indien in dat plan geen mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe woningen en andere geluidgevoelige objecten.

Aangezien er woningen (geluidgevoelige object) in het plangebied wordt gerealiseerd, dient er akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden.

Met betrekking tot geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van (nieuw geprojecteerde) woningen en andere geluidgevoelige objecten. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) hoofdstuk VI, afdeling 1 bevindt zich aan weerszijden van een weg een zone. Als in deze zone geluidgevoelige bebouwing wordt geprojecteerd dan dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. De breedte van deze zone is afhankelijk van:

• de ligging van de weg in stedelijk of buitenstedelijk gebied;
• het aantal rijstroken.

In stedelijk gebied worden twee typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 200 meter;
• wegen met drie of meer rijstroken: 350 meter.

In buitenstedelijk gebied worden drie typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 250 meter;
• wegen met drie of vier rijstroken: 400 meter;
• wegen met vijf of meer rijstroken: 600 meter.

De volgende wegen hebben op grond van artikel 74 Wgh geen zone:

• wegen gelegen in een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur.

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van het wijzigingsplan dan ook aandacht te worden geschonken aan het aspect "geluid".

Het plangebied is gelegen in een 30-km zone, derhalve is geen akoestisch onderzoek nodig.

Geluid vormt geen belemmering voor de realisatie van de vier woningen.

Ten zuiden van het plangebied is de spoorweg Baarn – Den Dolder. Deze spoorlijn heeft aan weerszijden een zone van 100 meter. Bij ontwikkelingen waarvoor een planologische procedure nodig is, is tevens een akoestisch onderzoek nodig ter beoordeling of er grenswaarden worden overschreden.

Aangezien de spoorlijn op ruim 700 meter is gelegen vanaf het plangebied is een akoestisch onderzoek niet nodig.

Het algemeen uitgangspunt van het geurbeleid is het zoveel mogelijk beperken van geurhinder en het voorkomen van nieuwe hinder. Dit uitgangspunt vormt samen met het toepassen van Beste Beschikbare Technieken (BBT) de kern van het geurbeleid. Onderdeel van het geurbeleid is dat de lokale overheden de uiteindelijke lokale afweging moeten maken zodat zij rekening kunnen houden met alle relevante belangen om tot een duurzame kwaliteit van de leefomgeving te komen. Het geurbeleid bestaat uit de volgende beleidslijnen:

• als er geen hinder is, zijn maatregelen niet nodig;
• als er wel hinder is, worden maatregelen op basis van BBT afgeleid;
• voor bepaalde branches is het hinderniveau bepaald en in een bijzondere regeling vastgelegd;
• de mate van hinder die nog acceptabel is, wordt vastgesteld door het bevoegd gezag.
• het landelijk geurbeleid is opgenomen in de Nederlandse emissierichtlijn lucht (NeR = De NeR wordt wel beschouwd als een belangrijke richtlijn met betrekking tot emissies naar de lucht).

De locatie ligt niet binnen een geurcirkel.

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de realisatie van de woningen.

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving voor luchtkwaliteitseisen beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 komen te vervallen. Het verkeer langs drukke wegen bewerkstelligt overschrijdingen van grenswaarden (concentraties) voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2).

Aspecten van de nieuwe regelgeving op grond van de Wm worden in afzonderlijke uitvoeringsregelingen uitgewerkt. De belangrijkste zijn:

• Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), verder te noemen Besluit NIBM;
• Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), verder te noemen Regeling NIBM;
• Besluit gevoelige bestemmingen.

Het Besluit NIBM legt vast wanneer een project met ruimtelijke gevolgen niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Hiervan is sprake als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3%- grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). In de Regeling NIBM is onder andere voor kantoren en woningen aangegeven bij welke eenheden/ aantallen de 3%-grens wordt overschreden en er luchtkwaliteitberekeningen dan wel -onderzoek nodig is. Voor woningen is in de Regeling NIBM het maximale aantal van 1.500 nieuwe woningen gesteld uitgaande van de 3%-grens. Als de 3%-grens niet wordt overschreden dan hoeft geen verdere toetsing aan grenswaarden plaats te vinden en hoeft er geen onderzoek (berekeningen) te worden uitgevoerd.

In dit plan neemt het aantal woningen met 4 toe.

Derhalve kan worden geconcludeerd dat uit het oogpunt van het 'Wet luchtkwaliteit' er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Onafgebroken wil zeggen 24 uur per dag gedurende het gehele jaar. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Voor het plaatsgebonden risico geldt in het algemeen een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten). De grenswaarde en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico wordt voor nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten gesteld op een niveau van 10-6 per jaar). Binnen de 10-6-contour mogen dan ook geen kwetsbare functies mogelijk worden gemaakt. Grenswaarden moeten in acht worden genomen, van richtwaarden kan uitsluitend om gewichtige worden afgeweken. Voorbeelden van kwetsbare objecten zijn in het algemeen woningen, ziekenhuizen en gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig te zijn.

Het groepsrisico (GR) drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval in een inrichting waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De normen voor het GR hebben een oriënterende waarde (inspanningsverplichting). Indien de oriënterende waarde voor het groepsrisico wordt overschreden, legt dit in het algemeen ook ruimtelijke beperkingen op aan een gebied buiten de 10-6-contour (PR).

Bedrijvigheid

Op 27 oktober 2004 is het "Besluit externe veiligheid inrichtingen" (Bevi) in werking getreden. In dit besluit zijn de normen voor het plaatsgebonden risico en de doorwerking daarvan op het gebied van de ruimtelijke planvorming en bij de vergunningverlening op grond van de Wet milieubeheer verankerd, voor zover de risico's voor de omgeving worden veroorzaakt door inrichtingen.

Voor het PR geldt volgens het Bevi een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten op een niveau van 10-6 per jaar. Daarnaast bevat het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR rondom deze inrichtingen. De norm van 10-6 per jaar betekent dat de kans op een dodelijke situatie door een ongeval met gevaarlijke stoffen op een te bebouwen plek maximaal een op de miljoen per jaar mag zijn.

Beleidsnota Externe Veiligheid (Provincie Utrecht 2003)

In de Beleidsnota zijn de provinciale ambities voor de jaren na 2003 uitgewerkt. Deze zijn hoger dan de wettelijke ondergrens. Voor het PR streeft de provincie naar een kans op overlijden die niet groter is dan een op de honderd miljoen jaar (10-8 per jaar), terwijl ten aanzien van het GR de provincie streeft naar 0,1 maal de oriënterende waarde. De ambities van de provincie Utrecht worden door de gemeente Soest onderschreven. Er wordt vanuit gegaan dat door het stringent hanteren van de wettelijke regels naar dit ambitieniveau toe zal worden gegroeid.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is door het ministerie van Verkeer en Waterstaat vastgelegd in de 'Nota risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen'. Hierover is vervolgens een 'Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' verschenen waarin dit beleid verder is uitgewerkt en verduidelijkt.

Sinds 1 april 2015 zijn het "Besluit externe veiligheid transportroutes" en de "Regeling Basisnet" in werking getreden.

Door het "Besluit externe veiligheid transportroutes" wordt het verplicht transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd vast te leggen in het wijzigingsplan.

Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) aan de gemeenten duidelijkheid te bieden over de maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Die maximaal toelaatbare risico's worden met de bijbehorende risicozones voor alle relevante spoor-, weg- en vaarwegtrajecten in tabellen vastgelegd. Het Basisnet bestaat uit drie onderdelen: Basinet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.

Doelen van het Basisnet zijn:

• Gevaarlijke stoffen kunnen vervoeren tussen de belangrijkste industriële plaatsen in Nederland en het buitenland, ook in de toekomst.
• Risico's voor omwonenden langs de routes binnen wettelijke grenzen houden.
• Duidelijkheid verschaffen aan gemeenten over waar wel/niet gebouwd mag worden.

Uit de landelijke risicoatlas en de provinciale risicokaart blijkt dat in de nabij het plangebied geen route gevaarlijke stoffen aanwezig is of andere risico's aanwezig zijn.

Uitsnede risicoatlas

Uit het oogpunt van externe veiligheid is er geen belemmering voor de realisatie van het bouwplan.

Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf / watertoets. De watertoets is één van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21e eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld.

Grondwater

Bij ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met voldoende drooglegging zonder dat aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. De minimale ontwateringsdiepte voor nieuwbouw is 90cm -mv.

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied wordt geen oppervlaktewater gerealiseerd.

Beschermde gebieden

Er liggen geen waterkeringen in of nabij het projectgebied die een belemmering kunnen vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Afval- en regenwater

Bij nieuwbouw moet rekening gehouden worden met het veranderende klimaat. Het waterbeleid wordt hier ook op aangepast. Bij de ontwikkeling moet men rekening houden met de toenemende mogelijkheid van "water op straat". Bij het ontwerp van de woningen is rekening gehouden met afkoppeling van regenwater van verharde oppervlaktes (daken en verhardingen) door middel van infiltratie. Bij de keuze van de bouwmaterialen wordt rekening gehouden met eventueel uitlogen van stoffen naar het (grond)water. Materialen waarbij dit op kan treden worden niet gebruikt.

Wateroverlast

Om eventueel wateroverlast en schade in de woningen te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 20 cm boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed om wateroverlast te voorkomen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Nagenoeg het gehele perceel is momenteel verhard (ruim 2.760 m²). De verharding zal in het nieuwe plan met circa 1.820 m² afnemen.

Er moet voor het verharde oppervlak dat wordt aangebracht waterberging worden gecreëerd. We houden de uitgangspunten aan die in de 'Leidraad Inrichting Openbare ruimte' kortweg LIOR staan aan. Voor de dimensionering van de hemelwater afvoeren wordt gerekend met een statische berging van minimaal 20 mm voor particulier terrein en minimaal 25 mm voor openbaar gebied.

Voor de woningen moet dus een waterberging van 20 mm neerslag per m² verhard oppervlak komen: 460 m² (bebouwingsoppervlak totaal) x 0,02 m (neerslag) = 9,6 m³ waterberging.

Voor het openbaar gebied moet dus een waterberging 25 mm neerslag per m² verhard oppervlak komen: Circa 480 m² x 0,025 m (neerslag) = 12,0 m³ waterberging.

In totaal is de waterberging minimaal 21,6 m³. In het plangebied is geen ruimte voor waterberging en daarom is er gekozen voor IT-kratten.

IT-kratten hebben een netto-inhoud van circa 90-95%. Een standaardafmeting is 1,2m*0,6*0,42. Hierin kan circa 285 liter geborgen worden. Voor de totale berging van 21,6 m³ zijn circa 76 kratten noodzakelijk. Er kan gekozen worden om alle kratten ter plaatse van de weg aan te leggen. Door de aanleg van een langgerekte infiltratievoorziening wordt een optimaal contact met de bodem gecreëerd.

Andere vormen of voorzieningen zijn toegestaan als de minimale berging maar gerealiseerd wordt (tevens afhankelijk van de leveranciers van de kratten).

Geadviseerd wordt om een aantal boringen uit te voeren om de waterdoorlatendheid te bepalen, de infiltratievoorziening te dimensioneren en de beste locatie te bepalen.

De gemeente heeft aangegeven dat op deze locatie geinfiltreerd moet worden. Gesteld kan worden dat het voorliggende bouwplan geen belemmering vormt vanuit het aspect water

Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. In de wet is geregeld dat bij ruimtelijke plannen met mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren het verplicht is om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dat het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, of de gevolgen voor beschermde soorten te verminderen.

In januari 2016 is door Ecogroen een quickscan natuurtoets uitgevoerd om de effecten van de sloop en nieuwbouw te beoordelen.

Beschermde gebieden

Er vinden geen werkzaamheden plaats in of met negatieve effecten op Natura 2000-gebieden, beschermde Natuurmonumenten, Nationaal Natuurnetwerk (NNN; voorheen EHS) of natuur buiten het NNN. Het nemen van vervolgstappen is dan ook niet nodig vanuit het oogpunt van gebiedsbescherming en provinciaal NNN-beleid.

Beschermde soorten

• In het plangebied zijn geen beschermde en bedreigde plantensoorten aangetroffen en deze worden op basis van het veldonderzoek en terreinkenmerken ook niet verwacht. Op het terrein zijn naast enkele solitaire bomen met name ruderale soorten als Straatgras, Gewoon varkensgras en Herderstasje aangetroffen.
• In de te slopen stallen en de opgaande groenelementen op het terrein zijn geen geschikte vaste verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig. Ook worden belangrijke vliegroutes en foerageergebieden van vleermuizen niet verwacht.
• Zwaar beschermde grondgebonden zoogdieren (als Steenmarter, Ff-wet tabel 2) zijn niet aangetroffen en worden op basis van bekende verspreidingsgegevens en het ontbreken van geschikt biotoop ook niet verwacht. Wel zijn verspreid in het plangebied vaste verblijfplaatsen van enkele algemeen voorkomende, laag beschermde grondgebonden zoogdiersoorten zoals Egel, Veldmuis en Huisspitsmuis te verwachten.
• Broedvogels met jaarrond beschermde nestlocaties zoals Huismus en Gierzwaluw zijn niet aangetroffen en/of te verwachten binnen de invloedsfeer van de activiteiten. In het plangebied zijn algemene broedvogels van stad, bos en struweel te verwachten zoals Merel, Spreeuw, Roodborst, Houtduif en Vink.
• Permanent oppervlaktewater ontbreekt in het plangebied, waardoor vissen en voortplanting van amfibieën kunnen worden uitgesloten. Overwintering van laag beschermde, algemene amfibieën zoals Kleine watersalamander, Gewone pad en Bruine kikker wordt binnen het plangebied verwacht in de strooisellaag onder begroeiing. Overwintering van zwaarder beschermde amfibieën wordt op basis van terreingesteldheid en bekende verspreidingsgegevens niet verwacht;
• Vaste verblijfplaatsen of voortplantingslocaties van reptielen en beschermde libellen, dagvlinders en andere ongewervelden zijn niet aangetroffen en worden op basis van biotoopkenmerken en bekende verspreidingsgegevens ook niet in het plangebied verwacht.

Effectbeoordeling en mitigerende maatregelen

Een vervolgtraject in het kader van de Natuurbeschermingswet en ten aanzien van NNN-beleid is niet noodzakelijk.

Bij de beoogde plannen verdwijnen mogelijk exemplaren en verblijfplaatsen van enkele algemene en laag beschermde kleine zoogdieren en amfibieen. Voor deze tabel 1-soorten geldt in geval van ruimtelijke ontwikkelingen automatisch vrijstelling van de ontheffingsplicht.

Werkzaamheden die broedbiotopen van aanwezige vogels verstoren of beschadigen dienen te allen tijde te worden voorkomen. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering in elk geval te starten in de periode voor begin maart en na eind juli of de invloedsfeer van de plannen kort voorafgaand aan het werk te controleren op broedende vogels en in gebruik zijnde nesten. Voor het broedseizoen wordt geen standaardperiode gehanteerd, maar is het van belang of een broedgeval wordt verstoord, ongeacht de datum.

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de realisatie van de vier woningen. Het uitgevoerde onderzoek is als Bijlage 3 Quickscan natuurtoets toegevoegd bij dit plan.

Het Europees Verdrag inzake de bescherming van archeologisch erfgoed (het verdrag van Valletta, kortweg Malta genoemd) is in 1992 door twintig Europese staten, waaronder Nederland, getekend en werd in 1998 met een goedkeuringswet bekrachtigd. Vervolgens werd het verdrag op 1 september 2007 in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. Het Verdrag van Valletta (Malta) gaat uit van het in de bodem bewaren van archeologische waarden op de locatie zelf ('in situ'). De achterliggende gedachte is dat de bodem zich nog steeds als de beste bewaarplaats bewezen heeft. Een andere gedachte, die hierbij speelt, is het gegeven dat latere generaties mogelijk over betere technieken van opgraven kunnen beschikken. Malta wil verder bevorderen dat in een zo vroeg mogelijk stadium van ruimtelijke ordening al rekening wordt gehouden met archeologische waarden. Tenslotte gaat het verdrag uit van het beginsel 'de veroorzaker betaalt'. Dat wil zeggen dat degene die de bodem wil verstoren het archeologisch (voor)onderzoek en de eventuele opgraving zelf moet betalen.

Het plangebied is gelegen in een Archeologisch Waardevol Verwachtingsgebied 2 (AWV2). Het beleidsadvies is om voor bodemingrepen groter dan 500 m² en dieper dan 30 cm onder maaiveld een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De bodemingrepen zijn minder als 500 m².

Uitsnede archeologische beleidskaart

Nagenoeg het gehele plangebied is bebouwd en dus geroerd (zie navolgende afbeelding). Een archeologisch onderzoek is dus niet noodzakelijk.

Het aspect archeologie is voor de realisatie van de vier woningen geen belemmering.

De locatie ligt aan een rustige erftoegangsweg. De woning van het voormalige agrarisch bedrijf is niet in de berekening meegenomen omdat deze geen invloed heeft op verkeer en parkeren.

De vier nieuwe woningen zullen voor een lichte toename van het aantal verkeersbewegingen zorgen. Bij een gemiddelde van 7 vervoersbewegingen per woning per etmaal, worden er slechts 28 bewegingen per dag gegenereerd. Bijeen spitsuur-gemiddelde van 10%, leidt dit tot een extra verkeersbeweging van 1 auto per 21 minuten.

In de 'Nota parkeernormen auto en fiets' (2e herziening) d.d. 12 februari 2014 zijn parkeernormen opgenomen. Voor woningen met een bruto vloeroppervlak van meer dan 150 m² geldt een norm van 2,0 parkeerplaats per woning. Indien woningen een garage met oprit hebben mag deze voor 1,0 worden meegerekend.

In totaal moeten ten behoevbe van de vier nieuwe woningen, 8 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Vier parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd en vier parkeerplaatsen in het openbaar gebied. Daarmee wordt voldaan aan de parkeernorm.

Voor planologisch relevante leidingen gelden verschillende beschermings- en veiligheidsafstanden waar in de bestemmingslegging van onder andere nieuwe functies rekening mee moet worden gehouden. Op het perceel zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. Ook in de nabijheid van het perceel zijn geen leidingen met gevaarlijke stoffen aanwezig. Kabels en leidingen vormen derhalve geen belemmering voor de realisatie van het bouwplan.

Het in de voorgaande paragrafen beschreven onderzoek naar milieuaspecten geeft aan dat belangrijke nadelige milieugevolgen, als gevolg van de in dit wijzigingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen, zijn uitgesloten. Er is geen Natura2000-gebied in de omgeving van het plangebied .Directe effecten op de Natura2000-instandhoudingsdoelstellingen voor habitattypen en -soorten voor een dergelijk gebied zijn daarmee uitgesloten.

Geconcludeerd kan worden dat er geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk is.

De regels en verbeelding zijn opgesteld volgens de SVBP-2012 (en overige standaarden). Dit heeft vooral betrekking op enkele gebruikte begrippen en aanduidingen. In de regels worden de bestemmingen Tuin (artikel 3), Verkeer (artikel 4) en Wonen (artikel 5) aan het gebied toegekend.

Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, een set regels en deze toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit wijzigingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het plan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan.

Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. Het bevat slechts regels die voor het bouwplan van toepassing zijn (inclusief inleidende-, algemene-, overgangs- en slotregels).

Artikel 3 - Tuin

De onbebouwde gronden en gronden bij een woning hebben de bestemming "Tuin" gekregen. Hier mogen in beginsel geen gebouwen worden gebouwd, met dien verstande, dat een erker aan de voor- en zijgevel van een hoofdgebouw onder voorwaarden is toegestaan.

Artikel 4 - Verkeer

De in het plangebied aanwezige ontsluitingsweg en parkeerplaatsen hebben de algemene bestemming "Verkeer" gekregen. Binnen deze verzamelbestemming zijn ook nog groenvoorzieningen, bermen, trottoirs, fiets- en voetpaden opgenomen.

Artikel 5 - Wonen

De woningen met de daarbij behorende tuinen en erven en in samenhang daarmee de uitoefening van beroepen en( kleinschalige) bedrijven aan huis, zijn bestemd als "Wonen".

Per bouwvlak is op de verbeelding per bouwvlak de aanduiding 'vrijstaand' aangegeven zodat duidelijk is waar de vrijstaande woningen mogelijk zijn.

De maximum goot- en bouwhoogte van de woningen is op de verbeelding vastgelegd.

Bijbehorende bouwwerken:

Aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen binnen deze woonbestemming, zowel binnen als buiten de bouwvlakken worden gebouwd.

Beroep of bedrijf aan huis:

Het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis, zoals dat in de begripsomschrijvingen ‘aan huis gebonden beroep’ en ‘aan huis gebonden bedrijf’ is omschreven, is als recht toegestaan in de bestemming ‘Wonen’. Om te voorkomen dat de beroepsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Die bijgebouwen dienen wel aan de woning te zijn aangebouwd, aangezien dit in vrijstaande bijgebouwen zou kunnen leiden tot een ruimtelijk en planologisch ongewenste ontkoppeling en verzelfstandiging van de beroepsuitoefening ten opzichte van de woonfunctie van de betreffende woning.

Artikel 6- Waarde - archeologie middelhoge verwachting

Aan de verschillende categorieën opgenomen op de Archeologische beleidsadvieskaart (en de verbeelding) worden regels verbonden. De beleidsadviezen uit de legenda-eenheden van de beleidsadvieskaart dienen hiervoor in het wijzigingsplan in standaardregels te worden omgezet. Deze dubbelbestemming komt overeen met de dubbelbestemming die op deze plaats is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan.

Met het indelen van archeologische waarden en verwachtingen in bestemmingsplancategorieën, het (gemotiveerd) stellen van ondergrenzen ten aanzien van onderzoeksplicht voor de diverse categorieën en het opnemen van planregels, wordt een verantwoorde balans gezocht tussen enerzijds wetenschappelijke en cultuurhistorische belangen en anderzijds de maatschappelijke belangen en praktische uitvoerbaarheid.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

In de regels is in Artikel 7 een anti-dubbelregel opgenomen om te voorkomen, dat gronden die bij een eerder bouwplan reeds in aanmerking zijn genomen voor het toestaan van het bouwplan, nogmaals meegeteld worden.

Algemene bouwregels

In deze regel zijn algemene bouwregels opgenomen, die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksbepaling wordt voor een aantal zaken expliciet aangegeven, dat deze als strijdig gebruik worden aangemerkt en daarmee onder het verbod vallen zoals opgenomen in artikel 2.1 van de Wabo. Indien in een bepaald geval gebruik in strijd met bijvoorbeeld de bestemmingsomschrijving van een bestemming wordt geconstateerd, dan is er sprake van een overtreding, waartegen kan worden opgetreden.

Seksinrichtingen als strijdig gebruik

Aangezien seksinrichtingen vanaf 1 oktober 2000 als een normale bedrijfs-/dienstverlenende activiteit worden aangemerkt, moet het wijzigingsplan zich expliciet uit te spreken over het al of niet bieden van mogelijkheden voor vestiging van dergelijke inrichtingen. De gemeente Soest kent de regeling, dat seksinrichtingen in alle bestemmingsplannen zijn uitgesloten, met uitzondering van één bestaande massagesalon aan de Lange Brinkweg. In het voorliggende plangebied worden dergelijke inrichtingen niet gewenst geacht. Ze zijn dan ook expliciet als strijdig gebruik aangemerkt.

Algemene afwijkingsregels

Het plan bevat een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het betreft met name:

• afwijkingen van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en andere grenzen, voorzover die nodig zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein;
• afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages.

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

De overgangsrechtelijke bepalingen zijn bindend voorgeschreven in art. 3.2.1 en 3.2.2 Bro. Deze overgangsrechtelijke bepalingen dienen om te waarborgen, dat een bestaand bouwwerken of een bestaand gebruik dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Bouwwerken en gebruiksvormen, die al in strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan. Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd daarmee. Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie.

Slotregel

Hier is bepaald hoe de regels van dit wijzigingsplan kunnen worden aangehaald.

De verbeelding is IMRO-gecodeerd getekend, conform IMRO2012. Voor de verbeelding is aangesloten bij de systematiek van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012, welke bindend is voorgeschreven in de ministeriële regeling standaarden ruimtelijke ordening.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening is de verplichting ontstaan om indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, onder meer voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Eén en ander dient vast te worden gelegd in een exploitatieplan. Een exploitatieplan is nodig voor die ontwikkelingen die met het plan mogelijk worden gemaakt en waarvoor, geen privaatrechtelijke overeenkomsten wordt gesloten. Conform artikel 6.12. lid 2 Wro kan de gemeenteraad besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluiten begrepen gronden anderszins verzekerd is.

Voor deze bouwlocatie zal de gemeente Soest met de initiatiefnemer een anterieure exploitatieovereenkomst sluiten, waarin een planschadeovereenkomst wordt opgenomen. Een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk. De overeenkomst zal worden gesloten voordat het ontwerpwijzigingsplan wordt gepubliceerd.

Het plan wordt door een projectontwikkelaar ontwikkeld. Het plan heeft derhalve geen financiële gevolgen voor de gemeente Soest.

Het ontwerpwijzigingsplan wordt toegestuurd aan de volgende diensten en instanties:

1. 1. Provincie Utrecht.
2. 2. Rijksdienst voor het Cultureel erfgoed.
3. 3. Inspectie ministerie I en M.
4. 4. Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek.
5. 5. Waterschap Vallei en Eem.

De resultaten van het overleg met deze partijen worden t.z.t.ook in een bij de toelichting behorende bijlage weergegeven.

Het ontwerpwijzigingsplan wordt ter inzage gelegd. Dan kan een ieder bij de gemeenteraad een zienswijze naar voren brengen. In een aparte nota van zienswijzen wordt inzicht geboden in de strekking van de zienswijzen. De gemeenteraad zal vervolgens kennis nemen van deze zienswijzen en het wijzigingsplan vaststellen.

Voorafgaand aan het opstellen van het stedenbouwkundig plan dat ten grondslag ligt aan dit bestemmingsplan, heeft er veelvuldig overleg plaats gevonden met belanghebbenden en omwonenden van de bouwlocatie.

Het plan is tevens voorgelegd aan de Welstandscommissie en zij hebben een positief advies gegeven (zie Bijlage 1 Welstandsadvies).

Belanghebbenden zijn door de eigenaar geïnformeerd over de plannen

Bij de voorbereiding van een wijzigingsplan moet in het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) overleg worden gepleegd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Het ontwerpwijzigingsplan 'Insingerstraat 19' is toegezonden aan en besproken met de provincie Utrecht en het waterschap Vallei en Veluwe. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Het wijzigingsplan is overeenkomstig de Wet ruimtelijke ordening (Wro) vanaf 16 juni 2016 gedurende zes weken ter inzage gelegd. Binnen de periode van terinzagelegging kon een ieder tegen het wijzigingsplan zienswijzen indienen. Gedurende de terinzagelegging zijn er geen zienswijzen tegen het ontwerpwijzigingsplan ingediend. Er is dan ook geen nota van zienswijzen opgesteld.