het vastgestelde wijzigingsplan Birkstraat 84 (locatie Vosseveld) van de gemeente Soest;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0342.WPSOE0002-0301 met de bijbehorende regels, verbeelding en eventuele bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

de gemeentelijke archeoloog of een andere door Burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie;

onderzoek verricht door de gemeente Soest of namens de gemeente Soest door een dienst, bedrijf of instelling, beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 van de Monumentenwet 1988 en werkend volgens de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

terrein dat op basis van de Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart van de gemeente Soest op de verbeelding is aangeduid als gebied met lage, dan wel middelmatige of onbekende, dan wel hoge archeologische verwachting;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1. a. voor bouwwerken waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang, vermeerderd met 5 cm;
2. b. in andere gevallen: de hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende terrein, vermeerderd met 5 cm., waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

Bij het meten gelden de volgende aanvullende regels:

1. a. ondergeschikte bouwonderdelen: bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, bestemmings- en aanduidingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen op het gebied van religie, verenigingsleven, cultuur, onderwijs, opvoeding, buitenschoolse opvang, recreatie, gezondheids- en revalidatiezorg, bejaardenzorg- en huisvesting, alsmede openbare en bijzondere dienstverlening;

met de daarbij behorende:

2. b. parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen;
3. c. speeltuinen en -voorzieningen en tuinen;
4. d. overige voorzieningen, zoals watergangen en waterpartijen.
   

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Waarde – Archeologie Waardevol Verwachtingsgebied 1 ' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming van een gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde, waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie Waardevol Verwachtingsgebied 1' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maatvoering en situering van gebouwen gelden de bouwregels, zoals die onder de bestemmingen en algemene bouwregels in artikel 6 zijn voorgeschreven, dan wel de bestaande overschrijding daarvan, zoals deze op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen.
2. b. Het bepaalde onder 6.1.a. geldt niet voor bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor het bouwen onder een gebouw gelden de volgende regels:

1. a. de verticale bouwdiepte mag maximaal 3.30 meter bedragen;
2. b. het deel van de kelder, dat verder reikt dan het oppervlak van het gebouw vanaf peil wordt meegeteld bij de oppervlaktebebouwing buiten het bouwvlak en bedraagt niet meer dan de maxima zoals deze zijn gesteld in de daar voorkomende bestemming;
3. c. de voorzieningen voor de toetreding van daglicht mogen maximaal 1.00 meter uit de gevel van de kelder worden gebouwd;
4. d. toelaatbaar zijn uitsluitend ondergrondse ruimten, die een functionele eenheid vormen met de ter plaatse toegestane functies, zoals (huishoudelijke) bergruimten, parkeerruimten en fietsenstallingen.

Een verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1 eerste lid onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, is in ieder geval het gebruik:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, tenzij dit gebruik als zodanig uitdrukkelijk is toegestaan in of krachtens het plan;
2. b. het gebruik van onbebouwde gronden als stand- of ligplaats van onderkomens, en als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met de verwerkelijking of het beheer van de bestemming.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan mits dit stedenbouwkundig acceptabel wordt geacht:

1. a. voor het overschrijden van bouwgrenzen, mits de overschrijding niet meer dan 2.00 meter bedraagt;
2. b. voor het overschrijden van voorgeschreven maten en percentages tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
3. c. voor het toestaan van bijzondere dakvormen;
4. d. voor het bouwen van portieken, liftschachten en stedenbouwkundige accenten;
5. e. voor de bouw van niet voor bewoning bestemde bouwwerken bij een woning voor de stalling van scootmobielen of daaraan gelijk te stellen vervoersmiddelen, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 3.00 m en de oppervlakte niet meer dan 10 m² mag bedragen;
6. f. voor het plaatsen van beeldende kunstwerken met een maximale bouwhoogte van 5.00 m.

Er wordt niet afgeweken als bedoeld in lid 8.1, indien daardoor afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor de technische betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10 % worden vergroot.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van lid 10.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 10.1 met maximaal 10%.

Lid 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het wijzigingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 10.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 10.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 10.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het vastgestelde wijzigingsplan Birkstraat 84 (locatie Vosseveld).

Zorginstelling Amerpoort is voornemens om op de locatie Vosseveld aan de Birkstraat 84 te Soest nieuwbouw te realiseren ten behoeve van het huisvesten van haar cliënten. De nieuwbouw bestaat uit vier groepswoningen waarin circa 32 cliënten gehuisvest zullen worden.
Amerpoort heeft bij de gemeente een verzoek ingediend om dit plan te mogen realiseren met gebruik- making van de in het ter plaatse geldende bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid.
Het college van burgemeester en wethouders heeft aangegeven in principe akkoord te gaan met het verzoek van Amerpoort.

Het opgestelde wijzigingsplan heeft als doel het kunnen verlenen van medewerking aan de uitvoering van de plannen voor de locatie Birkstraat 84, zoals beschreven onder 1.1.

Het perceel Birkstraat 84 ligt in het bestemmingsplan “Soest Midden en Zuid”. Dat bestemmingsplan omvat de woonwijken Kerkebuurt, Soest Zuid en Soest Midden. De woonwijken Kerkebuurt en Soest Midden zijn ontstaan rond 1900 en vormen het oorspronkelijke lintdorp. Woonwijk Soest Zuid is in de periode hierna, vanaf 1920, ontstaan.
Het perceel Birkstraat 84, ook wel aangeduid als locatie Vosseveld, ligt in Soest Zuid. Op de locatie bevindt zich een monumentaal pand, het landhuis Vosseveld. Voorts bevindt zich op het terrein een schoolgebouw, de Fritz Redlschool.
Dit wijzigingsplan heeft uitsluitend betrekking op de school en directe omgeving. De omvang van het wijzigingsgebied is in het bestemmingsplan "Soest Midden en Zuid" aangeduid met 'wro-zone- wijzigingsgebied 11'.

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan "Soest Midden en Zuid", vastgesteld door de gemeenteraad op 15 december 2011. De locatie Birkstraat 84 heeft de bestemming 'Maatschappelijk'. Er is een bouwvlak opgenomen met een maximum bebouwingspercentage van 30 en een bouwhoogte van maximaal 3 m.
Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' zijn toegestaan: maatschappelijke voorzieningen op het gebied van religie, verenigingsleven, cultuur, onderwijs, opvoeding, buitenscholse opvang, recreatie, gezondheidszorg- en revalidatiezorg, bejaardenzorg en -huisvesting, alsmede openbare en bijzondere dienstverlening.
Op het bouwvlak ligt een wijzigingsbevoegdheid (gebied 11) en daarvoor zijn de volgende regels opgenomen:
Burgemeester en wethouders van de gemeente Soest zijn bevoegd de gronden met de aanduiding 'wro- zone wijzigingsgebied 11' (Birkstraat 84/locatie Vosseveld) te wijzigen in de bestemming Maatschappelijk als bedoeld in artikel 16, waarbij de volgende bepalingen gelden:

1. a. de nieuwbouw dient binnen het bestaande bouwvlak te worden gerealiseerd;
2. b. het bebouwingspercentage bedraagt maximaal 61%;
3. c. de bouwhoogte van de nieuwbouw bedraagt 3,5 meter met uitzondering van de 4 woonkamers. De bouwhoogte van de 4 woonkamers bedraagt maximaal 4,6 meter;
4. d. aan de in de 'Nota Parkeernormen en Parkeerfonds' van de Gemeente Soest vastgelegde parkeernormen wordt voldaan;
5. e. er mag geen nadelige invloed ontstaan op de normale afwikkeling van het verkeer en in de parkeerbehoefte moet worden voorzien;
6. f. aanleveren bomeninventarisatie en bomeneffectenanalyse;
7. g. middels onderzoeken is aangetoond dat er geen onevenredige schade voor het milieu, bodem, groen en archeologische waarden ontstaat;
8. h. alle wettelijk verplichte onderzoeken zijn gedaan.

De ligging van het bouwvlak is in onderstaand fragment aangegeven.

De toelichting is opgesteld aan de hand van het Handboek Digitale Ruimtelijke Plannen. Na de inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op het beleidskader van de rijksoverheid, de Provincie Utrecht en de gemeente. In hoofdstuk 3 is de bestaande situatie van het plangebied beschreven. Hier komen onderwerpen aan de orde zoals ruimtelijke en functionele structuur van het gebied. In hoofdstuk 4 wordt een planbeschrijving gegeven. Hoofdstuk 5 verwoordt de uitkomsten van het uitgevoerde onderzoek naar milieu- en overige aspecten. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de planregels. Tot slot komt in hoofdstuk 7 de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid aan de orde.

In dit hoofdstuk wordt veelal een overzicht gegeven van het ruimtelijke relevante beleid van het rijk, de provincie en de gemeente. In dit wijzigingsplan is dit achterwege gelaten, omdat dit uitvoering is beschreven in het bestemmingsplan dat op 15 december 2011 voor onder meer dit gebied is vastgesteld.
Dit wijzigingsplan heeft uitsluitend betrekking op het vergroten van de bouwmogelijkheden binnen het reeds aangegeven bouwvlak, een en ander overeenkomstig de opgenomen wijzigingsregels.
Er is geen sprake van een nieuwe ontwikkeling o.i.d., maar van het toepassen van hetgeen reeds in het zeer recente bestemmingspan is beschreven.
Toetsing aan het beleid van rijk-, provincie- en gemeente heeft in dat kader reeds plaatsgevonden.

In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie van de locatie Vosseveld aan de Birkstraat 84 beschreven.

Algemeen voor Soest Midden en Zuid
Op de overgang van hoog naar laag is reeds voor 1300 een esvormige nederzetting met een langgerekte vorm ontstaan, een zogenaamd flank-esdorp. Ten tijde van het ontstaan van de nederzetting was de Eemvallei moerasachtig en bestonden de enggronden uit woeste grond en heide. De omgeving van de Oude Kerk is hiervan de kern, van waaruit de wegen de Eemvallei en in de richting Baarn en Amersfoort uitwaaieren. Het Kerkpad vormde de verbinding tussen deze twee nederzettingen (Amersfoort en Baarn). De Soesterbergsestraat vormde de verbinding naar Soesterberg.
In de periode tot 1800 is geleidelijk aan de Eemvallei in een slagenverkaveling ontgonnen en werd weiland als bodemgebruik mogelijk. De verkaveling van de Eemvallei, de boerenerven, de Oude kerk, de Lange Brinkweg, de Soesterbergsestraat en de Birkstraat zijn nog als herkenbare elementen aanwezig. De periode tussen 1800 en 1930 kenmerkt zich als een periode waarin een aantal structurele veranderingen plaatsvond. Deze veranderingen hebben geleid tot de huidige ruimtelijke situatie.
De geleidelijke overgang weiland-erven en agrarische bebouwing-akkerbouw verdween en ter plaatse van de zone met erven, agrarische bebouwing en akkerland ontstond eind vorige eeuw een losse villa-achtige bebouwing langs de Rijksstraatweg (tracé Soesterbergsestraat-Kerkstraat-Torenstraat- Middelwijkstraat- Steenhoffstraat). Thans is het gebied vrijwel geheel verstedelijkt en hebben slechts nog enkele boerderijen een agrarische functie.

Locatie Vosseveld
Aan het begin van de 17e eeuw stond er een boerderij op de locatie aan de Birkstraat 84. In 1653 werd deze gekocht door een Amsterdamse bankier die er Buitenplaats Heuvel en Dael aanlegde, bestaande uit een woonhuis en enkele bijgebouwen. Het huis is in de loop der tijd in eigendom van verschillende eigenaren geweest en in verval geraakt.
Aan het begin van de 20e eeuw is het landgoed grotendeels verkaveld ten behoeve van nieuwe villa's. Op het overgebleven stuk grond werd een nieuw landhuis gebouwd, het huidige monumentale landhuis Vosseveld. Het pand werd al snel in gebruik genomen als vakantiekolonie voor “zieke en zwakke kinderen uit de mindergegoede klasse”.
Het pand werd diverse malen verbouwd en uitgebreid. In de jaren 70 van de 20e eeuw kwam het pand in bezit van het Universitair Medisch Centrum Utrecht en werd op locatie Vosseveld de afdeling Kinder- en Jeugdpsychiatrie gevestigd. Onderdeel daarvan is een één laags schoolgebouw aan de noordwest zijde van het terrein.
Momenteel zijn in het monumentale landhuis kantoren, woonruimte voor de opvang van cliënten en behandelruimten gevestigd die onderdeel zijn van de afdeling Kinder- en Jeugdpsychiatrie. In het schoolgebouw is de Fritz Redlschool gevestigd, een school voor langdurig zieke kinderen. Op de school is plaats voor 31 leerlingen.

Kenmerkend voor de wijk Soest Zuid is dat er in noord-zuid richting een duidelijke vloeiende overgang van stedelijk naar landelijk gebied aanwezig is. Naast de geleidelijke overgang zijn nog een aantal kenmerken van de ontstaansgeschiedenis zichtbaar. Zo hebben de Soesterbergsestraat, de Birkstraat en de Eikenlaan een oorspronkelijk karakter. Langs de Soesterbergsestraat is de villa-achtige uitstraling van de wijk Soest Zuid ontstaan. De villa-achtige uitstraling is het beste te beleven ten zuiden van de lijn Ossendamweg/Vondellaan. Het merendeel van de bebouwing bestaat uit vrijstaande of halfvrijstaande woningen op relatief grote kavels.
Op de locatie Vosseveld is sprake van een groene uitstraling, waarin de gebouwen zijn gesitueerd.

De bebouwing bestaat uit een één laags schoolgebouw met een bebouwingsoppervlakte van circa 630m². Het bouwvlak heeft dit moment een bebouwingspercentage van 22%. Het schoolgebouw heeft een plat dak, waarvan de dakrand zich bevindt op een hoogte van 3,5 m boven het maaiveld. Het schoolgebouw zal ten behoeve van nieuwbouw worden gesloopt.
Het monumentale landhuis blijft in de huidige vorm gehandhaafd.
De locatie Vosseveld is bereikbaar vanaf de Birkstraat.

In Soest Zuid ligt de nadruk voornamelijk op de woonfunctie met daarbij behoende functies.
De locatie Vosseveld is in gebruik voor maatschappelijke functies, waarbij in het landhuis kantoren, woonruimte voor de opvang van cliënten en behandelruimten als onderdeel van de afdeling Kinder- en Jeugdpsychiatrie van het UMC zijn gevestigd.
Voorts bevindt zich op de locatie de Fritz Redlschool, een school voor langdurig zieke kinderen.

Verkeersroutes
De woonwijken Soest Midden en Soest Zuid worden doorsneden door de verkeersroute Steenhoffstraat-Middelwijkstraat-Torenstraat-Kerkstraat-Soesterbergsestraat. Evenals de route Birkstraat-Vondellaan-Ossendamweg en de Soesterbergsestraat vanaf het kruispunt met Vondellaan-Ossendamweg, maken deze routes deel uit van de hoofdwegenstructuur. Aansluitend aan de hoofdwegenstructuur bevindt zich een fijnmazig netwerk van secundaire wegen die het gebied ontsluit.
De locatie Vosseveld is bereikbaar vanaf de Birkstraat.

Parkeren
Binnen de gemeente Soest vraagt het toenemende autobezit om een steeds groter ruimtebeslag voor het parkeren. Het autobezit in Soest is relatief hoog. Bij nieuwe bouwplannen wordt het parkeren beoordeeld op basis van de in de nota Parkeernormen en Parkeerfonds vastgestelde normen. Dit ter voorkoming van de verslechtering van de parkeerdruk.
Er is op de locatie Vosseveld voldoende parkeergelegenheid: aan weerszijden van de weg vanaf de Birkstraat, in totaal circa 42 plaatsen. Busjes die cliënten komen brengen kunnen verder het terrein op rijden en de cliënten bij één van de beide gebouwen afzetten.

Natura 2000-gebieden
Het gebied van het wijzigingsplan maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied (www.minlnv.nl).

Ecologische hoofdstructuur
Het gebied is evenmin onderdeel van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS) maar grenst er deels wel aan (EHS-bestaande natuur).

Groenstructuur in de wijken
Soest Zuid wordt gekenmerkt door een oorspronkelijk bosachtig karakter met bomen in lanen met grasbermen in het zuidelijk deel (ten zuiden van de Ossendamweg-Vondellaan). Het noordelijk deel heeft een meer open structuur, overgaand in het open landschap van de Eempolder.
De Ossendamweg-Vondellaan, de Soesterbergsestraat en de Birkstraat behoren tot de hoofdgroenstructuur. Zowel de Ossendamweg als de Vondellaan hebben momenteel geen aaneengesloten boombeplanting. De Birkstraat vormt de oostelijke entree van het dorp, waar het fraaie coulisselandschap nu abrupt eindigt door grootschalige bedrijvigheid. Een coulisselandschap is een halfopen landschap dat door de beplanting en bebouwing het karakter heeft van een toneel met coulissen.

Waardevolle bomen
De gemeente Soest is bezig met het inventariseren van alle waardevolle bomen (zowel gemeentelijke als particulier). De door de gemeente Soest aangewezen "waardevolle bomen" zullen beschermd worden beschermd.

De locatie Vosseveld kenmerkt zich door de karakteristieke monumentale bomen, niet alleen langs de weg vanaf de Birkstraat naar het landhuis, maar ook verspreid over het terrein. Nabij het schoolgebouw ligt een bonte bomenverzameling, bestaande uit esdoorns, lindes en kastanjes. Ook staat er een aantal grote zomereiken op het terrein. Met name langs de randen en binnen de bomengroepen is te zien dat er geen duurzaam onderhoud heeft plaatsgevonden. Sommige bomen zijn dood en/of ziek en/of staan elkaar in de weg.
Met de nieuwe plannen ontstaat direct de kans dit probleem aan te pakken en duurzame verbeteringen voor de bomenpopulatie op het terrein door te voeren. Ten zuiden van de school ligt een groot grasveld dat als speelveld wordt gebruikt.

Grondwater
In de wijk Soest Zuid is het maaiveld hoog. De grondwaterstand is relatief laag. Er is geen sprake van structurele grondwateroverlast.

Oppervlaktewater
In Soest Zuid is heel beperkt oppervlaktewater aanwezig in de laaggelegen oostelijke rand. Op de locatie Vosseveld is geen water aanwezig.

Afval- en regenwater
Regenwater dat op de onverharde gebieden is gevallen wordt grotendeels afgevoerd op een natuurlijke manier: via grondwaterstromen, verdamping via de grond, via de beplanting en via het oppervlaktewater. Regenwater dat op verhaarde gebieden is gevallen wordt afgevoerd via het rioolstelsel. Infiltratie in de bodem is gezien de lage grondwaterstand in de wijk Soest Zuid een goede oplossing.

Het landhuis Vosseveld is een monument. Het landhuis bevindt zich buiten het gebied van het wijzigingsplan.
Het gebied van het wijzigingsplan heeft een hoge archeologische verwachting (AVW1).

In dit hoofdstuk wordt het plan voor de locatie Vosseveld beschreven.
Het UMC gaat de afdeling Kinder- en Jeugdpsychiatrie huisvesten in Utrecht en draagt de locatie Vosseveld over aan Amerpoort. Uitgangspunt voor het UMC is dat de nieuwe eigenaar op deze locatie zorg aan gaat bieden, passend bij de bestemming van het terrein.

Het nieuwbouwplan is opgesteld met inachtneming van de voor het toepassen van de wijzigingbevoegdheid opgestelde regels (zie paragraaf 1.4 vigerend bestemmingsplan). In dit hoofdstuk en in hoofdstuk 5 is beschreven op welke wijze aan die regels wordt voldoen.

Bij de opstelling van het bestemmingsplan 'Soest Midden en Zuid' is de bestaande ruimtelijke hoofdstructuur als uitgangspunt genomen. Er is ondermeer beschreven dat de bestaande historische karakteristieken en de cultuurhistorische herkenbaarheid gehandhaafd dienen te blijven.
Aangegeven is dat binnen het plangebied een aantal ontwikkelingen zijn voorzien, die ondermeer via wijzigingsplannen mogelijk gemaakt kunnen worden.
Voor de locatie Vosseveld is het volgende beschreven:
"Amerpoort heeft een verzoek ingediend om op het terrein vier groepswoningen en drie dagbestedingsruimtes te realiseren. Verder wil Amerpoort het monumentale pand als kantoor blijven gebruiken zoals nu ook het geval is. De groepswoningen en de dagbesteding zullen gebruikt gaan worden door meervoudig complex gehandicapte (MCG) cliënten van Amerpoort.
Burgemeester en wethouders hebben aangegeven in principe akkoord te gaan met het verzoek. Er zal een wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen".

De hoofdstructuur van het terrein blijft gehandhaafd. De nieuwbouw is zo ver mogelijk naar achter geplaatst. Langs de perceelgrens aan de zijde van de Vosseveldlaan wordt het groen gehandhaafd en wordt alleen een pad voor onderhoud en vluchtroutes aangelegd. De buitenruimten zijn aan de zuidoost zijde gesitueerd en direct verbonden met de huiskamers. Naast de weg in het verlengde van het landhuis en de draaicirkel direct voor het landhuis worden routes voor langzaam verkeer gemaakt, zodat de entrees van de woningen bereikbaar zijn. Deze routes zijn in geval van calamiteiten wel te gebruiken door voertuigen van hulpdiensten (brandweer, ambulance, etc.).
Buiten het wijzigingsplan blijven de bestaande voetpaden en bestrating van het terrein zo veel mogelijk gehandhaafd.

De nieuwbouw bestaat uit een één laags gebouw met een bebouwingsoppervlakte van 1.827m², dit levert een bebouwingspercentage voor het bouwvlak van 61% op.
Ten behoeve van het realiseren van een duurzame installatie (WKO-installatie) voor de nieuwbouw is in de tuin een berging gepositioneerd waarin de installatie ondergebracht gaan worden.
De dakrand van de nieuwbouw bevindt zich op een hoogte van 3,5 m boven maaiveld. Ter plaatse van de vier woonkamers aan de zuidoostzijde van de nieuwbouw zijn kleine dakopbouwen geplaatst om voldoende daglicht naar binnen te brengen, de dakrand van deze opbouwen bevindt zich op een hoogte van 4,6 m boven maaiveld. Ter plaatse van drie van deze opbouwen is een oplopend dakvlak aan de zijde langs de Vosseveldlaan gemaakt, zodat deze minder opvallen.
Bovendien is het dak op deze plaatsen voorzien van mos sedum (groendak), waardoor het vlak wegvalt in de groene omgeving. Het mos sedum (groendak) heeft daarnaast een bufferfunctie voor waterberging en draagt tevens bij aan de verduurzaming van het gebouw.

Amerpoort is een zorginstelling die ondersteuning biedt aan mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking. Omdat de cliënten vaak verschillende behoeften hebben, is er een variatie aan woningen. Locatie Vosseveld biedt de mogelijkheid om een kleinschalige, maar ook beschutte vorm van wonen te realiseren.
Deze eigenschappen zijn erg belangrijk voor de groep cliënten die op deze locatie gehuisvest gaat worden. Omdat het bestaande schoolgebouw (de Fritz Redlschool) niet geschikt is voor de functies die Amerpoort op deze locatie gaat huisvesten zal dit gebouw worden gesloopt, zodat er ruimte ontstaat voor nieuwbouw. De nieuwbouw bestaat uit vier groepswoningen voor kinderen en jongvolwassenen met ernstig meervoudig verstandelijke en lichamelijke beperkingen.
Elke groepswoning heeft een eigen entree, maar is intern ook verbonden met de naastgelegen groepswoning. De cliënten hebben elk een eigen kamer en delen de badkamers en een gezamenlijke huiskamer met keuken. Bij de woningen is ook een werkruimte voor het personeel gesitueerd, waar besprekingen met personeel en ouders van cliënten plaats kunnen vinden en waar personeel zich terug kan trekken voor bijvoorbeeld het schrijven van een verslag.
Het monumentale landhuis Vosseveld blijft ongewijzigd en zal door Amerpoort gebruikt gaan worden voor kantoorfuncties.

De parkeerplaatsen langs de weg vanaf de Birkstraat naar het landhuis worden zo veel mogelijk gehandhaafd, dit zijn er totaal 42. Doordat er verschillende functies op het terrein zijn, kunnen deze parkeerplaatsen dubbel worden gebruikt. Zo wordt het kantoor niet gebruikt op het moment dat ouders op bezoek komen en andersom.
In verband met toekomstig plannen komen er mogelijk 8 van de bestaande parkeerplaatsen te vervallen. Daarnaast zijn er in de huidige situatie 5 parkeerplaatsen waarbij gedeeltelijk op de weg vanaf de Birkstraat naar het landhuis geparkeerd wordt.
Om de doorgangsbreedte van deze weg en daarmee de toegankelijkheid voor hulpdiensten (brandweer, ambulance, etc.) te waarborgen komen deze 5 parkeerplaatsen te vervallen. In totaal zijn er in de toekomstige situatie dus 29 (42 – 13) parkeerplaatsen beschikbaar.

Op basis van de Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds, d.d. 18 februari 2010, van de Gemeente Soest zijn de parkeeraantallen berekend en is geconcludeerd dat er 29 parkeerplaatsen op locatie Vosseveld aanwezig dienen te zijn.
Ten opzichte van het huidige gebruik van het terrein is de verwachting dat de verkeersdruk in absolute zin minimaal zal stijgen door de woonfunctie van de nieuwbouw.
De relatieve verkeersdruk zal echter afnemen omdat de verkeersbewegingen, ten opzichte van de bestaande situatie, veel meer verspreid over de week zullen zijn. Dit komt doordat de huidige schoolfunctie min of meer dezelfde gebruikstijden heeft als het kantoor en de dagbesteding in het landhuis. Voor de nieuwbouw met de woonfunctie zullen de verkeersbewegingen veel meer over de hele week verspreid zijn, waarbij het bezoek voor de cliënten juist in het weekend wordt verwacht.

De nieuwbouw heeft een groter bebouwd oppervlak dan het bestaande pand. De uitbreiding leidt er toe dat een aantal bomen niet behouden kan worden, omdat deze te dichtbij of op de plaats van het nieuwe pand staan. Daarnaast wordt een aantal bomen gekapt omdat deze dood en/of ziek zijn en/of omdat bomen zo dicht op elkaar staan dat het een ongezonde situatie voor de bomen oplevert. Een en ander is op basis van een bomen effecten analyse uitgewerkt (BEA).
Basis voor de ontwikkeling is dat het karakter van het terrein wordt behouden. De aanpassingen zijn gericht op een kwalitatieve woonlocatie voor de cliënten van Amerpoort, met respect voor het landhuis en een gezonde situatie voor de bomen en beplanting op het terrein die bepalend zijn voor het karakter van deze locatie.

Binnen het wijzigingsgebied wordt geen oppervlaktewater gerealiseerd.

Het regenwater wordt door middel van infiltratieputten verzameld en geïnfiltreerd in de bodem. Voor de afvoer van afvalwater wordt gebruik gemaakt van een vuilwaterriool.
Hierdoor worden afvalwater en regenwater gescheiden gehouden.

Besluit ruimtelijke ordening
Volgens het Besluit ruimtelijke ordening zullen burgemeester en wethouders in verband met de uitvoerbaarheid van het plan onder meer een onderzoek verrichten naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

Wet bodembescherming
De Wet bodembescherming bevat de voorwaarden die kunnen en worden verbonden aan het verrichten van handelingen in of op de bodem. Primair komt bescherming en sanering in de wet aan bod. De wet heeft betrekking op zowel landbodems als waterbodems. De Wet bodembescherming geeft aan wanneer er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en of er dan ook gesaneerd moet worden.
De hoeveelheid grond dan wel grondwater en de mate van vervuiling, gemiddeld boven de interventiewaarde, zijn de criteria voor een geval van ernstige bodemverontreiniging. Deinterventiewaarde is de waarde, waarboven er risico's zijn voor mens, flora en fauna. De urgentie, de noodzaak om te saneren, hangt hiervan af maar ook van de mate van verspreiding van debodemverontreiniging.
Voor gevallen van ernstige bodemverontreiniging is er bij niet gewijzigd grondgebruik soms geen noodzaak tot saneren. Voorbeelden zijn voormalige stortplaatsen en kleine verontreinigingen in het diepere grondwater. De gevallen van ernstige bodemverontreinigingen zijn door de Provincie Utrecht in beeld gebracht: ook voor de gemeente Soest. In enkele gevallen is in een beschikking Wet bodembescherming aangegeven wat er met het geval van ernstige bodemverontreiniging zou moeten gebeuren.

Situatie in het wijzigingsplan
Door RPS is in 2012 een verkennend en aanvullend bodemonderzoek verricht voor twee gebieden op locatie Vosseveld (rapport d.d. 23 mei 2012). De twee gebieden zijn beschreven als deellocatie 1 “school” en deellocatie 2 “kliniek”.
De onderzoeksresultaten voor deellocatie 1 hebben betrekking op de nieuwbouw. De onderzoeksresultaten voor deellocatie 2 hebben betrekking op landhuis Vosseveld zijn niet van toepassing voor de nieuwbouw en worden daarom buiten beschouwing gelaten. Uit het vooronderzoek dat verricht is voor het aanvang van het bodemonderzoek zijn geen concrete aanwijzingen naar voren gekomen dat deellocatie 1 verontreinigd is. Bij aanvang van het bodemonderzoek is daarom de hypothese geformuleerd dat deellocatie 1 'onverdacht' is.
Ut het verkennend en aanvullend bodemonderzoek komt naar voren dat de hypothese 'onverdacht' voor deellocatie 1 formeel verworpen dient te worden. Echter zijn in de grond slechts licht verhoogde gehalten gemeten van enkele zware metalen.
Ten behoeve van de nieuwbouw hoeft op deellocatie 1 geen verder onderzoek en/of sanering van de grond plaats te vinden. Alleen als er grond van de locatie wordt afgevoerd dient deze voor de definitieve verwerking nader onderzocht te worden.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Soest de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke (indicatieve) richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.
Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering", kunnen er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving gelden. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving (Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van de gewenste ontwikkelingen.

Situatie in het wijzigingsplan
Er is sprake van een maatschappelijke functie die ter plaatse reeds is toegestaan. Een verdere toetsing kan daardoor achterwege worden gelaten.

Algemeen
De basis voor de ruimtelijke afweging van geluid zijn de Wet geluidhinder (Wgh) en de Luchtvaartwet.
De geluidbelasting op de gevels van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen mag in principe niet meer bedragen dan de voorkeurgrenswaarde. Indien de geluidbelasting op de gevel hoger is dan de voorkeurgrenswaarde kan onder bepaalde voorwaarden een verzoek worden gedaan tot vaststelling van hogere waarden. Hierbij mag de geluidsbelasting de uiterste grenswaarde echter niet overschrijden. De voorkeursgrenswaarde en uiterste grenswaarde voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen kunnen per geluidsbron verschillen.
Om voor vaststelling van een hogere grenswaarde in aanmerking te kunnen komen, dient aan de volgende wettelijke eis te worden voldaan: het dient om een situatie te gaan waarbij het treffen van maatregelen om het verwachte geluidsniveau terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard stuiten.

Wegverkeerslawaai
Langs alle wegen bevinden zich als gevolg van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km-gebieden. Nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen en scholen, binnen zones van wegen dienen getoetst te worden aan de normen van de Wgh die gelden voor de betreffende nieuwe situatie. In artikel 74 van de Wet geluidhinder is de zonering van wegen geregeld. De breedte van de zone langs wegen is afhankelijk van de ligging van een weg (in stedelijk gebied of buitenstedelijk) en van het aantal rijstroken.
In geval van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen zones langs wegen is akoestisch onderzoek vereist. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen. De uiterste grenswaarde voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen de bebouwde kom langs een bestaande weg bedraagt 63 dB (Lden). Buiten de bebouwde kom bedraagt de uiterste grenswaarde voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen 53 dB (Lden).

Situatie in het wijzigingsplan
Het gebied van het wijzigingsplan ligt op ruime afstand van de Birkstraat; in het bestemmingsplan "Soest Midden en Zuid' en ook in de wijzigingsregels zijn geen voorwaarden opgenomen op het gebied van wegverkeerslawaai.
Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat spoorweg- en industrieawaai door de grote afstanden ten opzichte van de locatie Vosseveld niet van toepassing is.

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving voor luchtkwaliteitseisen beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 komen te vervallen. Het verkeer langs drukke wegen bewerkstelligt overschrijdingen van grenswaarden (concentraties) voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2).
Aspecten van de nieuwe regelgeving op grond van de Wm worden in afzonderlijke uitvoeringsregelingen uitgewerkt.
De belangrijkste zijn:

• Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), verder te noemen Besluit NIBM;
• Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), verder te noemen Regeling NIBM;
• Besluit gevoelige bestemmingen.

Het Besluit NIBM legt vast wanneer een project met ruimtelijke gevolgen niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof.
In de Regeling NIBM is onder andere voor kantoren en woningen aangegeven bij welke eenheden/aantallen de 3%-grens wordt overschreden en er luchtkwaliteitberekeningen dan wel -onderzoek nodig is.
Het Besluit gevoelige bestemmingen legt afstandscriteria op voor het realiseren van gevoelige bestemmingen binnen 300 meter van snelwegen en 50 meter van provinciale wegen. Het Besluit zal het belang van een 'goede ruimtelijke ontwikkeling' benadrukken.

Situatie in het wijzigingsplan
In de jaarrapportage 2006 luchtkwaliteit is aangegeven dat er bij een aantal woningen langs de Vondellaan, Birkstraat, Van Weedestraat, Steenhoffstraat en Torenstraat de norm voor fijn stof wordt overschreden. Het betreft woningen die relatief dicht bij de wegas liggen, zelfs dichter dan de rekenafstand toentertijd.
In de jaarrapportage 2006 is aangegeven dat die overschrijdingen in 2010 niet meer aanwezig zijn bij deze woningen. Er hoefde geen actieplan te worden opgesteld om de luchtkwaliteit te verbeteren. Vanaf het rapportagejaar 2007 wordt er landelijk gerapporteerd aan de hand van een verkeersmodel waaruit blijkt dat er in Soest in de toekomst geen knelpunten meer zijn.
De luchtkwaliteit, ook langs drukke wegen, voldoet aan de normering op grond van de Wet milieubeheer.

Algemeen
Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. De watertoets is één van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21e eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.
Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld. Onderzoek ten behoeve van het wateradvies zal door de initiatiefnemer moeten worden uitgevoerd.

Bij nieuwbouw en uitbreidingen moet rekening gehouden worden met het veranderende klimaat. Het waterbeleid wordt hier ook op aangepast. Bij de ontwikkeling moet men rekening houden met de toenemende mogelijkheid van “water op straat”. Het ontwerp van nieuwbouw en uitbreidingen moet hierop afgestemd zijn. Bij nieuwbouw en uitbreidingen moet regenwater van verharde oppervlaktes (daken en verhardingen) afgekoppeld worden. Er dient een gescheiden rioolstelsel aangelegd te worden.

Situatie in het wijzigingsplan
Het wijzigingsplan brengt ten aanzien van de verschillende wateraspecten geen (ingrijpende) veranderingen teweeg. Er is geen oppervlaktewater en dat wordt ook niet aangelegd.
Zoals bij de planbeschrijving aangegeven wordt uitgegaan van een gescheiden rioolstelstel, waarbij het hemelwater geïnfiltreerd wordt in de bodem.

Algemeen
Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en ook een wijzigingspan) moet rekening gehouden worden met de gevolgen van de ontwikkeling voor de natuur. Met het inwerking treden van de Flora- en Faunawet krijgt de natuurtoets een sterker accent in de totale beoordeling van de milieu- en waardenaspecten in de bestemmingsplannen.
In de toelichting wordt ingegaan op de actuele situatie op basis van (recente) archiefgegevens en veldonderzoek. Voor de ontwikkelingslocaties die in het bestemmingsplan meegenomen wordt, dient een zogenaamde 'natuurtoets' uitgevoerd te worden. In de natuurtoets wordt de actuele situatie in relatie gebracht tot de ruimtelijke ingreep. In de toelichting zal dan het volgende worden opgenomen:

• beschrijving planten en dieren (soorten, populaties) welke voorkomen;
• beschrijving ecologische relaties;
• waardering planten, dieren en ecologische relaties;
• beschrijving van de mogelijkheden voor behoud en ontwikkeling;
• beschrijving relevantie EHS;
• beschrijving mate van bescherming van de aanwezige waardevolle gebieden;
• beschrijving van de gevolgen van de ruimtelijke ingrepen voor groen, natuur en ecologie.

In het bestemmingsplan (wijzigingsplan) zal rekening moeten worden gehouden met de uitgevoerde natuurtoets en zullen de keuzen die wat betreft dit aspect worden gemaakt, juridisch worden verankerd. Het plan dient, in geval van een ontwikkelingslocatie, voldoende juridische mogelijkheden te bieden voor de duurzame aanleg en instandhouding van waardevolle groenstructuren.

Situatie in het wijzigingsplan
De locatie Vosseveld is geen onderdeel van een gebied waarvoor de natuurbeschermingswet geldt. Ook ligt de locatie niet in de nabijheid van een Natura 2000 gebied. Daarnaast is de locatie Vosseveld geen onderdeel van de Ecologische Hoofd Structuur (EHS). Zowel de aanvullende regelgeving vanuit de Natura 2000 als de EHS zijn daarom niet van toepassing.

In 2009 is een flora- en fauna onderzoek gedaan. Naar aanleiding daarvan is in 2011 aanvullend onderzoek naar vleermuizen gedaan op de locatie Vosseveld. Daaruit is gebleken dat de locatie als baltsgebied voor de waargenomen vleermuissoorten fungeert. Naar aanleiding van de planontwikkeling is in april 2012 aanvullend gekeken of er in de bomen die gekapt gaan worden holtes bevinden waarvan vleermuizen gebruik maken. Dit is niet het geval. Er is daarom geen ontheffing van de flora- en faunawet vereist (rapporten d.d. 23 december 2011 en 13 april 2012 ).
Aanvullend zal met het verlichtingsplan voor de buitenruimte rekening gehouden worden dat deze niet verstorend zal werken op de aanwezige vleermuizen, zodat voldaan wordt aan de eisen van de flora- en faunawetgeving. De huidige verlichting van het terrein blijft daarbij zo veel mogelijk gehandhaafd. De calamiteitenverlichting bij de nooduitgangen en langs de vluchtwegen om het gebouw zullen aangestuurd worden door de Brandmeldinstallatie. Deze verlichting zal in geval van een calamiteit aangaan.

Door BSI Bomenservice is een Bomen effect analyse gemaakt (rapport 6 juni 2012). Op basis van het onderzoek is geconcludeerd dat:

• een aantal bomen niet duurzaam behouden kan worden;
• een aantal bomen op de huidige positie niet behouden kan worden, maar wel verplantbaar is;
• een aantal bomen met de benodigde adviezen ter bescherming duurzaam behouden kan worden.

Vervolgens is ook een bomeninventarisatie gedaan. Op basis van het nadere onderzoek is geconcludeerd dat de bomen die aanvankelijk verplantbaar leken te zijn, te weinig overlevingskansen hebben. Deze bomen worden uiteindelijk ook gekapt.
Op basis van het onderzoek is de kapvergunning aangevraagd. Daarin zijn opgenomen te kappen bomen die ten behoeve van de nieuwbouw niet duurzaam gehandhaafd kunnen worden en te kappen bomen die om gezondheidsredenen van de bomen zelf niet duurzaam gehandhaafd kunnen worden.

Algemeen
Het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologische erfgoed ( het Verdrag van Malta, bij wet 26 februari 1998) geeft aan dat archeologie internationaal in de belangstelling staat. Het Verdrag van Malta bepaalt onder andere dat het archeologisch belang wordt meegewogen bij besluitvorming in ruimtelijke ordeningsaspecten en -procedures. Bij elke activiteit waarmee de bodem wordt verstoord in een gebied met archeologische waarde of verwachting moet in een zo vroeg mogelijk stadium worden bepaald of een nader onderzoek noodzakelijk is. In 2007 is als uitwerking van het Verdrag van Malta de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Doel van deze wet is de bescherming van de aanwezig en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten. De Wamz gaat uit van het zo vroeg mogelijk betrekken van archeologische waarden in het ruimtelijk ordeningsproces. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden moet dan ook rekening worden gehouden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten. Daarom is het voor het opstellen van een bestemmingsplan noodzakelijk te onderzoeken in hoeverre in betreffende gronden archeologische resten aanwezig kunnen zijn. Gebieden, waar resten aanwezig (kunnen) zijn, kunnen met een dubbelbestemming archeologie door het bestemmingsplan worden beschermd. Voorafgaand aan de bodemverstorende ingrepen dient dan in bepaalde gevallen nader onderzoek te worden uitgevoerd. De Wamz geeft aan dat bij bodemverstorende ingrepen van meer dan 100 m2 archeologisch onderzoek nodig is. Voor archeologisch waardevolle gebieden gelden voor bodemingrepen strengere eisen. Hiervan mag met goed onderbouwd beleid worden afgeweken.
Voor het grondgebied in Soest is een Archeologische beleidsadvieskaart opgesteld die aangeeft welke gebieden archeologisch waardevol zijn en welke een hoge, middelhoge en lage verwachtingswaarde hebben. Deze kaart, de Beleidsnota Archeologie en de Beleidsregels archeologisch onderzoek bij bodemverstorende ingrepen zijn op 28 juni 2011 door het college van burgemeester en wethouders van Soest vastgesteld. De beleidsregels hebben werking vanaf 7 juli 2011.
Samengevat is archeologisch onderzoek nodig als de (nog niet eerder verstoorde) bodem dieper dan 30 cm minus maaiveld wordt verstoord:

1. 1. in een archeologisch waardevol gebied en de ingreep groter is dan 50 m2;
2. 2. in een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde en de ingreep groter is dan 100 m2;
3. 3. in een gebied met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde en de ingreep groter is dan 500 m2;
4. 4. in een gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde en de ingreep groter is dan 10000 m2.

Situatie in het wijzigingsplan
Het gebied van het wijzigingsplan heeft een hoge archeologische verwachting (AVW1), daarom is een bureauonderzoek gecombineerd met een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Op basis van het bureauonderzoek en verkennend booronderzoek geldt een hoge verwachting op resten gerelateerd aan de herenhuizen inclusief een gracht, eventuele middeleeuwse of nieuwetijd boerderijen en erf resten en/of ontginningssporen. Daarnaast worden resten uit eerdere archeologische perioden niet uitgesloten. Er worden geen intacte vuursteen vindplaatsen verwacht.
Tijdens de boringen zijn op twee plaatsen grachtvullingen aangeboord. In het bureauonderzoek en het verkennend booronderzoek worden twee adviezen gegeven;

1. 1. Uitvoeren van een karterend proefsleuvenonderzoek
2. 2. Archeologische vriendelijk bouwen, waarbij de het terrein dusdanig verhoogd wordt dat vergraving van de ondergrond niet noodzakelijk is.

In het bureauonderzoek en het verkennend booronderzoek (rapport d.d. 26 april 2012) wordt tevens gesteld dat de sloopwerkzaamheden van het bestaande schoolgebouw tot maaiveld kan plaatsvinden en dat beneden maaiveld archeologische sloopbegeleiding noodzakelijk is. Uitgangspunt is dat een karterend proefsleuvenonderzoek uitgevoerd gaat worden. Hiervoor dient eerst een programma van eisen opgesteld te worden, welke ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de gemeente.
Op basis van de resultaten van het proefsleuvenonderzoek zullen nadere conclusies met betrekking tot de archeologie getrokken kunnen worden.

In het wijzigingsplan zijn geen leidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen aanwezig, die in het wijzigingsplan moeten worden geregeld.

Hoofdstuk 1 van de regels geeft de inleidende regels. Het betreft de begripsregels, waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd, en de wijze van meten en berekenen.

De inhoud van de bestemmingsregels in het wijzigingsplan is identiek aan die in het geldende bestemmingsplan 'Soest Midden en Zuid'.

Maatschappelijk (M)
Maatschappelijke voorzieningen, zoals onderwijsvoorzieningen, kinderdagverblijven, sociaal culturele en religieuze ontmoetingsplaatsen, zorginstellingen en nutsvoorzieningen, zijn ondergebracht in de bestemming 'Maatschappelijk'. Deze zijn daarmee onderling uitwisselbaar. Dienstwoningen komen daarbij niet voor en zijn niet toegestaan.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie Waardevol Verwachtingsgebied 1
De gronden met een archeologische waarde of verwachtingswaarde zijn beschermd middels een dubbelbestemming. Dit houdt in dat er geen ingrijpende werkzaamheden in het gebied gedaan mogen worden zonder dat is aangetoond hoe er omgegaan wordt met de bijzondere waarde van het gebied.

Gebruiksbepalingen
In de algemene gebruiksbepaling wordt gebruik van gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming en met het in of krachtens het plan bepaalde, als verboden gebruik aangemerkt. Indien in een bepaald geval gebruik in strijd met bijvoorbeeld de doeleindenomschrijving van een bestemming of met een verleende vrijstelling wordt geconstateerd, dan is er sprake van een overtreding, waartegen kan worden opgetreden. Conform bestendige jurisprudentie is die verbodsbepaling voorzien van een vrijstellingsbepaling, waarmee in uitzonderlijke gevallen een te grote 'hardheid' van het verbod kan worden vermeden.

Seksinrichtingen als strijdig gebruik
Aangezien seksinrichtingen vanaf 1 oktober 2000 als een "normale" bedrijfs-/dienstverlenende activiteit worden aangemerkt, dient een ruimtelijke plan (bestemmingsplan, wijzigingsplan, uitwerkingsplan) zich expliciet uit te spreken over het al of niet bieden van mogelijkheden voor vestiging van dergelijke inrichtingen. In het onderhavige wijzigingsplan worden dergelijke inrichtingen niet gewenst geacht en ze zijn dan ook expliciet voor alle overige bestemmingen als strijdig gebruik aangemerkt.

Algemene afwijkingsbevoegdheden
Het plan bevat een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het betreft met name:

• nutsbebouwing;
• afwijkingen van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en andere grenzen, voorzover die nodig zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende
• werkelijke toestand van het terrein;
• afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages.
  

Antidubbeltelbepaling
In de regels is een bepaling opgenomen om te voorkomen dat gronden die bij een eerder bouwplan reeds in aanmerking zijn genomen voor het toestaan van het bouwplan nogmaals meegeteld worden.

Overgangsrechtelijke bepalingen
De overgangsrechtelijke bepalingen zijn bindend voorgeschreven in art. 3.2.1 en 3.2.2 Bro. Deze overgangsrechtelijke bepalingen dienen om te waarborgen dat een bestaand bouwwerken of een bestaand gebruik dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Het bouwwerk of gebruik wordt dan als zodanig gedoogd totdat in de loop van de planperiode wordt beslist over sloop respectievelijk beëindiging. Bouwwerken en gebruiksvormen die al in strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan. Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd daarmee. Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie.

Het wijzigingsplan is getekend op een gekleurde verbeelding, schaal 1:500. De verbeelding is IMRO-gecodeerd getekend, conform IMRO2008. Voor de verbeelding is aangesloten bij de systematiek van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008, welke bindend is voorgeschreven in de ministeriële regeling standaarden ruimtelijke ordening.

Met betrekking tot de realisering van dit wijzigingsplan bestaan er voor de gemeente Soest géén kosten in de exploitatieve sfeer. De uitvoering vindt plaats voor rekening en risico van Amerpoort.
Er kan worden geconcludeerd dat aan de wettelijke vereisten ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid van dit wijzigingsplan is voldaan.

In het geldende bestemmingsplan 'Soest Midden en Zuid' is beschreven dat bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheden voor een nieuwe ontwikkeling een maatschappelijke toets uitgevoerd zal worden waarbij burgers worden geïnformeerd en ruimte hebben om te kunnen reageren op de concrete plannen. Vanuit dat oogpunt wordt gestreefd naar voldoende maatschappelijk draagvlak en daarmee een uitvoerbaar plan.
Over het wijzigingsplan Birkstraat 84 heeft enkele malen overleg plaatsgevonden en is het (bouw)plan naar aanleiding van gemaakte opmerkingen op onderdelen aangepast.