een gebouw waarin wonen plaatsvindt in combinatie met aan-huis-verbonden beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten uit de categorie A en B1 van de Lijst van bedrijven functiemenging in een grotere omvang dan op grond van de bestemmingsregels is toegestaan bij woningen; hieronder wordt ook begrepen het gebruik ten behoeve van atelier, kantoor, dienstverlening, of maatschappelijke voorzieningen en een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

Hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging (uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten), een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf.

terrein waaraan in hoofdzaak een bestemming is gegeven voor de vestiging van inrichtingen en waarvan de bestemming voor het gehele terrein of een gedeelte daarvan de mogelijkheid insluit van vestiging van inrichtingen, behorende tot een bij algemene maatregel van bestuur aan te wijzen categorie van inrichtingen, die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

een prostitutiebedrijf waar het werven van klanten gebeurt vanuit de werkruimte door prostituees die zichtbaar zijn vanaf een openbare plaats;

beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en tenminste degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

erf aan de achterkant en de niet naar de openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant, van het hoofdgebouw.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

Antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning op grond van de Monumentenwet 1988 beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen

worden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten en met uitzondering van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept gelegen) parkeervoorzieningen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die kennelijk slechts is bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

besluit waarin de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting op grond van de Wet geluidhinder is vastgesteld.

1. a. bestaand gebruik: Het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan:
   1. 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd;
   2. 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels daarbij bijbehorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

1. a. een bouwlaag die aan de voorzijde en/of eventueel aan de achterzijde een hellend dakvlak heeft en voor het overige deel plat is afgedekt, dan wel
2. b. een ten opzichte van de voorgevel terugliggende bouwlaag.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kap en/of bijzondere bouwlaag. De maximale hoogte van een bouwlaag bedraagt 3,5 meter.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

een bovenbeëindiging van een gebouw.

een ondergeschikte opbouw op het dakvlak van een gebouw, ten behoeve van voorzieningen zoals trappenhuizen, luchtbehandelings- en liftinstallaties.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder wordt mede verstaan een webwinkel waarbij sprake is van een afhaalpunt voor particulieren en een showroom. Hieronder wordt niet verstaan een afhaalzaak.

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw in het achtererfgebied.

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven.

een gebouw, dat geheel of vrijwel geheel bestaat uit glas of ander doorzichtig materiaal en dat dient voor het hobbymatig telen van planten.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van drank en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

1. a. tenten, tentwagens, kampeerauto's of caravans;
2. b. enige andere onderkomens of enige andere voertuigen of gewezen voertuigen of gedeelten daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht een omgevingsvergunning vereist is;
3. c. een en ander voorzover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht, dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf en waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

een terrein met daarbijbehorende voorzieningen dat is ingericht voor het plaatsen dan wel geplaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief dag- en nachtverblijf.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening, alsmede seminars en congressen die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van een kantoorhoudende onderneming en kunnen worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie.

een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamheden worden verricht aan een bureauopstelling, in combinatie met vergaderruimten; de werkzaamheden zijn onder meer:

1. a. administratieve en beleidsmatige werkzaamheden en alle daarmee gelijk te stellen bureaugebonden activiteiten;
2. b. commerciële, creatieve en technische bureaugebonden werkzaamheden, inclusief callcenter, desktop-publishing en softwareproductie;
3. c. werkzaamheden aan desktop, laptop, CAD-CAM-apparatuur;
4. d. zakelijke ontvangst van externen, vergaderingen en presentaties, ondergeschikt aan de hoofdfunctie van de onderneming;
5. e. entree en receptiehal;
6. f. interne en externe opleidingen, workshops, seminars en congressen in zaalruimten in het gebouw van een onderneming worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie;
7. g. multifunctionele zaalruimte waarvan het gebruik wisselend kan worden ingezet wordt beschouwd als kantoorruimte;
8. h. functies binnen een kantoorhoudend bedrijf die behoren bij het normale kantorengebruik zoals een postkamer, interne serverruimte en interne archiefruimte, worden beschouwd als onderdeel van de kantoorruimte.

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat geheel onder het (straat)peil is gelegen.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

een bedrijf dat gericht is op het lesgeven in paardrijden aan derden en daarvoor paarden en/of pony's houdt, al dan niet in combinatie met een of meer van de volgende hiermee samenhangende activiteiten of voorzieningen: het in pension houden van paarden en pony's, horeca (kantine, foyer en dergelijke) logies- en/of verenigingsaccommodatie en het houden van wedstrijden of andere evenementen.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

het gedeelte van een kampeerterrein dat bestemd is voor het plaatsen van een kampeermiddel gedurende het zomerseizoen.

verblijfsrecreatie door middel van kampeermiddelen, waarvan het ruimtegebruik van tijdelijke aard is, waaronder wordt verstaan het innemen van een standplaats op een kampeerterrein voor niet langer dan het zomerseizoen door personen die hun hoofdverblijf elders hebben.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een kelder of een souterrain.

horeca in een detailhandelsvestiging, waarbij als voorwaarden gelden dat:

1. a. het horecadeel niet direct zichtbaar is vanaf de straatzijde;
2. b. het pand het aanzicht en de uitstraling behoudt van een detailhandelsvestiging;
3. c. voor detailhandel tot en met 1.000 m² bvo de verhouding tussen horeca en publiekstoegankelijke detailhandel 30:70 bedraagt en er een directe relatie is met de producten die in de winkel worden verkocht (het gaat primair om het proeven van producten die in de winkel worden verkocht);
4. d. voor detailhandel die meer bedraagt dan 1.000 m² de horeca maximaal 20% bedraagt van het bebouwd oppervlak;
5. e. de vestiging zich houdt aan de algemeen gehanteerde winkeltijden.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het gedeelte van een kampeerterrein dat bestemd is voor het plaatsen van een kampeermiddel, dat gedurende het gehele jaar aanwezig mag zijn.

verblijfsrecreatie door middel van kampeermiddelen, waarvan het ruimtegebruik een bestendig karakter draagt, waaronder wordt verstaan het innemen van een standplaats op hetzelfde terrein voor langer dan het zomerseizoen door personen die hun hoofdverblijf elders hebben.

het bestemmingsplan Actualisering diverse gebieden stad 2014 met identificatienummer NL.IMRO.0344.BPACTUALDIVGEB14-VA01 van de gemeente Utrecht.

een (min of meer) horizontaal vlak, ter afdekking van een gebouw of bijzondere bouwlaag, dat meer dan tweederde van het grondvlak van het gebouw dan wel de bijzondere bouwlaag beslaat.

elk vaartuig dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt voor enige vorm van pleziervaart, waterrecreatie of watersport, met uitzondering van een surfplank.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

een permanent gebouw, geen caravan of andere constructie op wielen zijnde, dat bedoeld is om uitsluitend of hoofdzakelijk te worden gebruikt als recreatieverblijf, door personen die hun hoofdverbiljf elders hebben.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, dan wel meerdere besloten ruimten in elkaars directe nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen, al dan niet met een ander, worden verricht, of vertoningen plaatsvinden van erotische/pornografische aard. Hieronder wordt in ieder geval verstaan een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksautomatenhal, parenclub, seksbioscoop of sekstheater, al dan niet in combinatie met elkaar.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 m boven het (straat)peil is gelegen.

een inrichting als bedoeld in artikel 1, sub f, van de Verordening op de speelautomatenhallen (Gemeenteblad 1989, nr. 10).

een caravan die als een bouwwerk in de zin van de Woningwet valt aan te merken.

voor verblijf geschikte – al dan niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken – voer- en vaartuigen, woonketen, arken, caravans en andere soortgelijke constructies, alsmede tenten; een en ander voorzover deze geen bouwwerken in de zin van de Woningwet zijn.

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

de sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied (zoals de weg, openbaar groen of water) gekeerde voorgevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

een bedrijfsruimte bestemd voor de distributie van goederen die door particulieren via een website zijn besteld en betaald en die ter plaatse ter verzending worden aangeboden. Er is bij deze bedrijfsruimte geen sprake van een afhaalpunt voor particulieren en van een showroom.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht als aandrijfbron voor de bewegende delen (wieken of rotoren), met uitzondering van bemalingsinstallaties ten behoeve van de waterhuishouding.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

elk vaartuig of drijvend voorwerp, dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt als woning.

een bouwlaag die uitsluitend voor bewoning is bestemd.

een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarop antenne-installaties worden geplaatst.

de periode van 1 april tot en met 31 oktober van een jaar.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Bedrijventerrein aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven en activiteiten, waar dit specifiek is aangeduid uitsluitend voor:

   Bedrijven uit de in bijlage genoemde categorieën:	ter plaatse van de aanduiding:
   1 tot en met 2	'bedrijf tot en met categorie 2'
   1 tot en met 3.1	'bedrijf tot en met categorie 3.1'

2. b. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte;
3. c. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
2. b. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
3. c. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
4. d. inrichtingen die zijn vermeld in bijlage C en D van het besluit m.e.r. zijn niet toegestaan;
5. e. zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan;
6. f. kantoorvloeroppervlakte die meer bedraagt dan 30% van de brutovloeroppervlakte en meer dan 2000 m² per bedrijf is, is niet toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 3.1 onder a door bedrijven toe te laten die niet in de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn vermeld en/of één of twee categorieën hoger dan in artikel 3.1 onder a vermeld, voorzover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten, zoals in artikel 3.1 onder a vermeld.

Burgemeester en wethouders kunnen de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten, wijzigen op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening door het opnemen dan wel afvoeren van een bedrijf, indien ontwikkelingen op het gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven.

De voor Centrum aangewezen gronden zijn bestemd voor:

(1) ter plaatse van de aanduiding is maximaal één vestiging toegestaan;
(2) behoudens legale, bestaande, op de bestaande plaats en in de bestaande omvang.

de daarbij behorende:

1. a. tuinen en erven;
2. b. toegangen en bergingen;
3. c. fietsenstallingen;
4. d. ondergrondse afvalinzamelvoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Dakterrassen zijn toegestaan op hoofdgebouwen, met dien verstande dat:

1. a. het gebouwen betreft die op de architectuur- en bouwhistorische waardenkaart (bijlage 3) zijn aangeduid als 'overige waarden '(grijs);
2. b. hekwerken of borstweringen zijn toegestaan met een hoogte van maximaal 1,20 meter, gemeten vanaf het dak;
3. c. de afstand tussen dakterrassen en de dakrand die grenst aan lager gelegen openbare ruimte minimaal 2 meter bedraagt.
   

Dakterrassen zijn toegestaan op aan- en bijgebouwen, met dien verstande dat:

1. a. hekwerken of borstweringen zijn toegestaan met een hoogte van maximaal 1,20 meter, gemeten vanaf het dak;
2. b. de afstand tussen dakterrassen en de dakrand die grenst aan lager gelegen openbare ruimte minimaal 2 meter bedraagt.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van:

1. a. het bepaalde in 4.2.1 onder c. voor het bouwen van een goothoogte, die maximaal 2 meter hoger is dan de toegestane goothoogte indien het gebouwen betreft die op de architectuur- en bouwhistorische waardenkaart (bijlage 3) zijn aangeduid als 'overige waarden' (grijs);
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in 4.2.1 onder c. voor het bouwen van een goothoogte, die maximaal 0,5 meter hoger is dan de toegestane goothoogte indien het gebouwen betreft die op de architectuur- en bouwhistorische waardenkaart (bijlage 3) zijn aangeduid als' 'vastgestelde architectuur en/of bouwhistorische waarden' (rood) of 'vermoedelijk bouwhistorische waarden' (geel) mits de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit niet onevenredig worden aangetast
3. c. het bepaalde in 4.3 voor het toestaan van dakterrassen op hoofdgebouwen die op de architectuur- en bouwhistorische waardenkaart (bijlage 3) zijn aangeduid als vastgestelde architectuur- en/of bouwhistorische waarden (rood) en/ of vermoedelijke bouwhistorische waarden (geel), met dien verstande dat:

1. 1. het dakenlandschap niet onevenredig wordt aangetast;
2. 2. het 'wonen boven winkels' daardoor wordt bevorderd;
3. 3. door het dakterras de stedenbouwkundige kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast;
4. 4. hekwerken of borstweringen zijn toegestaan met een hoogte van maximaal 1,20 meter, gemeten vanaf het dak;
5. 5. de afstand tussen dakterrassen en de dakrand die grenst aan lager gelegen openbare ruimte minimaal 2 meter bedraagt.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van:

1. a. het bepaalde in 4.1 voor het toestaan van ondergeschikte additionele horeca bij detailhandel met dien verstande dat:
   1. 1. voor winkels tot 1.000 m2 brutovloeroppervlak maximaal 30% van het brutoverkoopoppervlak wordt gebruikt voor additionele horeca met dien verstande dat er een direct relatie dient te bestaan tussen de additionele horeca en de producten die verkocht worden;
   2. 2. voor winkels boven 1.000 m2 brutovloeroppervlak maximaal 20% van het brutoverkoopoppervlak wordt gebruikt voor additionele horeca;
   3. 3. het horecadeel niet vanaf de straatzijde zichtbaar is;
   4. 4. het pand het aanzicht behoudt van een winkel.
2. b. van het bepaalde in 4.5.1 voor het toestaan van bedrijfsactiviteiten in categorie C van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A en B1 en B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
3. c. van het bepaalde in artikel 4.5.2 ten einde de regels met betrekking tot bed & breakfast te verruimen onder voorwaarde dat:
   1. 1. ten hoogste 10 bedden in ten hoogste 4 kamers worden gebruikt ten behoeve van de bed & breakfast;
   2. 2. de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik dient te houden voor het wonen;
   3. 3. de ontheffing niet mag worden toegepast in vrijstaande bijgebouwen.

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren, uitsluitend op de begane grond;
2. b. dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
3. c. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de begane grond;
4. d. sport, uitsluitend op de begane grond;
5. e. ateliers, uitsluitend op de begane grond;
6. f. bedrijven, zoals opgenomen in de categorieën A en B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging, uitsluitend op de begane grond;
7. g. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf dan wel bed & breakfast;
8. h. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.1 onder f, en lid 5.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. bermen en bermsloten;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. verhardingen ten behoeve van speel- en sportvoorzieningen;
7. g. water, waterbeheer en waterberging;
8. h. bescherming van de bestaande ecologische waarde;
9. i. de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals kunstwerken waaronder duikers, bruggen en faunapassages.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 4 meter bedragen, met uitzondering van terrein- en erfafscheidingen welke niet meer dan 1 meter hoog mogen zijn:
2. b. het gestelde onder a. geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer.

De voor Groen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. uitsluitend voor zover bestaand de uitoefening van een agrarisch bedrijf, met uitzondering van intensieve veehouderij;
3. c. parken en plansoen;
4. d. fiets-en voetpaden;
5. e. water, waterbeheer en waterberging;
6. f. speelvoorzieningen en ander recreatief gebruik;
7. g. onderhoudspaden en - stroken ten behoeve van de aangrenzende bestemmingen;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. het behoud, herstel en ontwikkeling van de ecologische waarden;
10. j. de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals kunstwerken waaronder duikers, bruggen en faunapassages.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen;
2. b. in afwijking van het gestelde onder a. mag de bouwhoogte van speelobjecten, palen en masten niet meer dan 6 meter bedragen.
3. c. het gestelde onder a. geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer en beeldende kunstwerken.

De voor Groen - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. fiets-en voetpaden;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. water, waterbeheer en waterberging;
6. f. onderhoudspaden en -stroken ten behoeve van de aangrenzende bestemming(en);
7. g. de bestaande ontsluitingsweg ten behoeve van de aangrenzende volkstuinen;
8. h. de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals kunstwerken waaronder duikers, bruggen en faunapassages.

1. a. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met uitzondering van terrein- en erfafscheidingen welke niet meer dan 1 meter hoog mogen zijn;
2. b. de bouwhoogte van speelvoorzieningen mag in afwijking van het bepaalde genoemd onder a., niet meer bedragen dan 4 meter;
3. c. het gestelde onder a. geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer.

De voor Verkeer - Railverkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. railverkeer;
2. b. kruisingen met wegverkeer;
3. c. bijbehorende voorzieningen zoals opslag, kunstwerken, lichtmasten en geluidwerende voorzieningen en onderhoudspaden.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. de bouwhoogte bedraagt maximaal 12 meter;
2. b. het gezamenlijk oppervlak bedraagt niet meer dan 500m2.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen met bijbehorende taluds en oevers;
2. b. waterhuishouding;
3. c. waterbeheer en waterberging;
4. d. kruisingen met wegverkeer;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. kunstwerken en kademuren.

1. a. binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd;
2. b. binnen deze bestemming mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming worden gebouwd waarvan de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 3 meter mag bedragen.

De voor Water - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen en bijbehorende taluds en oevers;
2. b. verkeer over water;
3. c. waterhuishouding;
4. d. waterbeheer en waterberging;

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen worden gebouwd die noodzakelijk zijn voor de waterhuishouding, het verkeer en de verbinding van de oevers.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. maximaal 8 woon-werkwoningen:
3. c. bestaande kantoren;
4. d. sport binnen het bestaande kantoorvolume, met inachtname van het bepaalde in artikel 12.4.3;
5. e. dienstverlening binnen het bestaande kantoorvolume, met inachtname van het bepaalde in artikel 12.4.3;
6. f. bedrijven, in de categorie A en B1, zoals vermeld in de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten uitsluitend op de begane grondbouwlaag;
7. g. maatschappelijke en culturele voorzieningen binnen het bestaande kantoorvolume, met inachtname van het bepaalde in artikel 12.4.3;
8. h. de bij de bestemming behorende parkeervoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12.2 voor:

1. a. het overschrijden van het bouwvlak aan de achterzijde tot ten hoogste een diepte van 3 meter;
2. b. het toelaten van een hoger bebouwingspercentage aan bijbehorende bouwwerken van het bij het hoofdgebouw behorend erf.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12.1. onder f en 12.4.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging', indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'.

Burgemeester en wethouders kunnen de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten functiemenging, wijzigen op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening door het opnemen dan wel afvoeren van een bedrijf, indien ontwikkelingen op het gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven.

De voor Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. de bij de bestemming behorende parkeervoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 13.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging', indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'.

Burgemeester en wethouders kunnen de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten functiemenging, wijzigen op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening door het opnemen dan wel afvoeren van een bedrijf, indien ontwikkelingen op het gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven.

De voor Wonen - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'garage' ook voor een garage;
3. c. de bij deze bestemming behorende gebouwde en ongebouwde parkeervoorzieningen, waaronder kelders, tuinen, erven, water en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 14.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijstvan Bedrijven functiemenging.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de aanduiding 'garage' zoals bepaald in lid 14.1 onder b te wijzigingen in de functie wonen, mits deze wijziging geen onevenredig nadelige gevolgen heeft voor de omgeving, in de vorm van verkeers- of parkeeroverlast.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

De voor Waterstaat - Waterstaatkundige functie aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) bestemd voor de bescherming en onderhoud van primaire watergangen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 16.1 bedoelde dubbelbestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd tot een bouwhoogte van maximaal 3 meter.
   

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 1, ten behoeve van het bouwen overeenkomstig de andere bestemmingen van deze gronden, met inachtneming van de desbetreffende regels, mits:

1. a. hierdoor geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van de watergang, en
2. b. ter zake daarvan vooraf advies van de beheerder van de betreffende watergang is ingewonnen.

De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarde.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

a. de breedte van hoofdgebouwen mag niet meer en niet minder bedragen dan de bestaande breedte van het hoofdgebouw, zoals blijkt uit de gevelopname, opgenomen in bijlage 1;

b. de voorgevels van hoofdgebouwen mogen uitsluitend in de naar de weg gekeerde bouwgrenzen worden gebouwd; deze bepaling geldt niet voor bebouwing in de binnenterreinen en stegen;

c. de achtergevels van hoofdgebouwen mogen uitsluitend in de van de weg afgekeerde bouwgrens worden gebouwd; deze bepaling geldt niet voor bebouwing in de binnenterreinen;

d. de afdekking van een hoofdgebouw mag niet worden gewijzigd met dien verstande dat het toevoegen van een kap op een plat dak wel is toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van

1. a. het bepaalde in artikel 17.2 onder a voor het wijzigen van de breedte van een hoofdgebouw, mits de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig worden aangetast.
2. b. van het bepaalde in lid 17.2 onder a ten behoeve van het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze ontheffing eerder is toegepast, tot één geheel, mits:
   1. 1. er geen (delen van) muren worden verwijderd met monumentale (bouwhistorische) waarden;
   2. 2. de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig worden aangetast;
   3. 3. de samenvoeging niet onomkeerbaar is.
      
3. c. voor het bepaalde in 17.2 onder b voor het bouwen van de voorgevel van een hoofdgebouw 1 meter voor of 1 meter achter de voorgevelrooilijn, mits de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig worden aangetast.
4. d. voor het bepaalde in 17.2 onder c voor het bouwen van de achtergevel van een hoofdgebouw 1 meter voor of 1 meter achter de achtergevelrooilijn, mits de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig worden aangetast.
5. e. van het bepaalde in lid 17.2 onder d ten behoeve van het wijzigen van de afdekking van een hoofdgebouw met een andere nokrichting en kapvorm dan bestaand, mits de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig worden aangetast.

a. Het is verboden binnen de bestemming Waarde - Beschermd stadsgezicht zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

1. het geheel of gedeeltelijk slopen van bouwwerken.

b. het verbod, als bedoeld in lid 17.5 onder a, is niet van toepassing indien de werken of werkzaamheden:

1. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende aanlegvergunning;

2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van in werking treden van het plan;

3. behoren tot het normale onderhoud en beheer van de gronden;

4. indien en voor zover reeds goedkeuring, vergunning of ontheffing is vereist uit hoofde van een wet, een algemene maatregel van bestuur of een gemeentelijke of provinciale verordening waarbij de schoonheid en het karakter van het beschermd stadsgezicht (mede) in overweging zijn genomen.

c. Burgemeester en wethouders verlenen de in lid 17.5 onder a. bedoelde vergunning niet, indien door de in dat lid genoemde werken en werkzaamheden de stedenbouwkundige waarden of de schoonheid en het karakter van het beschermd stadsgezicht worden aangetast.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. water, waterbeheer en waterberging;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. evenementen;
7. g. bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, kunstwerken en geluidwerende voorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 18.2 onder a en artikel 18.2 onder b voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m².
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter;
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde vermeld onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers en dergelijke, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt;
3. c. de regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. 3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdstransportleidingen;
   4. 4. de laad- en losmogelijkheden;
   5. 5. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Op grond van het bepaalde in de planregels mogen de voor de verschillende bestemmingen aangewezen gronden daarvoor slechts worden bebouwd en gebruikt onder de voorwaarde dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen wordt gerealiseerd of in stand gehouden.

Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone industrie' ligt de rond het industrieterrein gelegen zone als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder buiten welke zone de geluidbelasting vanwege het industrieterrein de waarde van 50dB(A) niet te boven mag gaan.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

• de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
• de bestemmingsregels voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
• de bestemmingsregels voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
• het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
• de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
• de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
• de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 55 meter;
• het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

• Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
• Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %;
3. 3. het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. 2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. 3. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatte;
4. 4. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Actualisering diverse gebieden stad 2014.

In november 2003 heeft de gemeenteraad opdracht gegeven voor het actualiseren van een groot aantal Utrechtse bestemmingsplannen.

Het doel van deze opdracht is om de gehele gemeente Utrecht vóór 1 juli 2013 te voorzien van moderne, actuele bestemmingsplannen voor alle wijken. In grote lijnen is aan deze opgave voldaan. Nu de laatste actualiseringsplannen zijn opgepakt, is opnieuw geïnventariseerd of er nog bijzondere acties nodig zijn in verband met “gaten” in plannen door gedeeltelijke vernietiging bij uitspraak van de Raad van State of verbeteringen naar aanleiding van de uitvoeringspraktijk. Uit de inventarisatie blijkt dat er nu nog enige aanpassingen van bestemmingsplannen gemaakt moeten worden. Deze gebieden maken onderdeel uit van voorliggend bestemmingsplan Actualisering diverse gebieden 2014. Daarnaast zijn ook nog partïele herzieningen voorbereid van een aantal bestemmingsplannen, en correctieve herzieningen van beheersverordeningen.

Het nieuwe bestemmingsplan heeft als doel de totstandkoming van een eenduidige en samenhangende juridisch-planologische regeling. Het bestemmingsplan richt zich op beheer van de bestaande situatie, het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur en het faciliteren van ontwikkelingen die eerder zijn voorzien. In het plan worden de wijzigingen in de wet- en regelgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan wordt aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, waarbij wordt gestreefd naar uniformiteit van bestemmingen en regelgeving.

Het plangebied betreft diverse gebieden in de stad Utrecht. Het betreft de volgende gebieden:

Afbeelding 1: overzichtskaart diverse gebieden

A Oudenoord 170-182, Pijlsweerd
B Amsterdamsestraatweg 831, Zuilen
C Westerkade 12/Singelsteeg, Tolsteeg
D Twijnstraat 1-25, Binnenstad
E Stobberakplantsoen, Langerak
F Kruisvaartkwartier, Dichterswijk
G Watergangen, Maarschalkerweerd
H Magda Janssenslaan 84, Rijnsweerd
I Kouwerplantsoen/Winklerlaan, Tuindorp-Oost

Binnen het plangebied vigeren meerdere plannen en verordeningen. Per deelgebied wordt hieronder aangegeven welke plannen vigerend zijn.

A Het gebied is gelegen aan de Oudenoord in Pijlsweerd.

B Het gebied is gelegen aan de Amsterdamsestraatweg in Zuilen.

C Het gebied betreft het een deel van een perceel aan de Westerkade en percelen aan de Singelsteeg.

D Het gebied is gelegen aan de Twijnstraat in de Binnenstad.

E Het gebied is gelegen aan het Stobberakplantsoen in Parkwijk Langerak.

F Het gebied is gelegen in het Kruisvaartkwartier ten westen van de HOV baan (Kruisvaartbaan).

G Het betreft diverse watergangen in het gebied Rijnsweerd/Maarschalkerweerd.

H Het betreft een woonperceel in het gebied Rijnsweerd.

I Het betreft de groene zone tussen de Winklerlaan en de spoorlijn Utrecht -Amersfoort in Tuindorp Oost.

Het bestemmingsplan richt zich op de actualisering van het ruimtelijk beleid voor deelgebieden binnen Utrecht. De bestaande ruimtelijk-functionele structuur vormt hier de basis. Er worden op maat gesneden regelingen geformuleerd ter bescherming van specifieke kwaliteiten of juist om voldoende flexibiliteit naar de toekomst toe te kunnen bieden (bijvoorbeeld rekening houden met voorzienbare (woon)wensen).

Ten aanzien van gebieden waar mogelijk veranderingen zullen gaan plaatsvinden heeft de gemeenteraad op 1 september 2005 besloten dat deze veranderingen alleen in een op 'beheer' gericht bestemmingsplan worden meegenomen als de ontwikkelingen voldoende uitgekristalliseerd zijn. In alle andere gevallen zal aan deze gebieden een conserverende bestemming worden gegeven, die zoveel mogelijk aansluit bij de geldende bestemming en het bestaande (legale) gebruik.

Deze keuze hangt samen met de opdracht van de gemeenteraad, om de gehele gemeente Utrecht vóór 1 juli 2013 te voorzien van nieuwe, actuele bestemmingsplannen. Wachten op nu nog onzekere bouwplannen houdt het plan- en besluitvormingsproces van op beheer gerichte bestemmingsplannen teveel op. Deze methode draagt er aan bij dat het bestemmingsplan, ondanks de complexiteit van het plangebied, binnen afzienbare tijd vastgesteld kan worden.

Overigens is het wel zo dat, indien zich actuele ontwikkelingen voordoen tijdens de planprocedure, telkens overwogen zal worden of en hoe deze ontwikkelingen in het bestemmingsplan kunnen worden betrokken. Toekomstige ontwikkelingen worden dus niet op voorhand afgewezen. Als de ontwikkeling niet in het bestemmingsplan kan worden opgenomen volgt een afzonderlijk planvormingstraject en een afzonderlijke planologisch-juridische procedure. Uitvoering ervan zal dus te zijner tijd mogelijk gemaakt moeten worden met behulp van een herziening van het bestemmingsplan of een projectbesluit. De beoogde ontwikkelingen in deelgebieden A en B zijn in dit bestemmingsplan, voor de nu te doorlopen procedure, als voldoende concreet aangemerkt.

Het plan
Bij het bestemmen van de verschillende deelgebieden geldt - vanuit het principe van het respecteren van bestaande rechten - dat de inhoud van het vigerende bestemmingsplan in het voorliggende actualiseringsplan wordt 'overgenomen', tenzij behoud hiervan op grond van geldende beleid niet gewenst is.

In hoofdstuk 2 is het relevante beleid beschreven. Hoofdstuk 3 'Bestaande situatie en ontwikkeling per deelgebied' bevat de beschrijving van de bestaande situatie en toekomstige ontwikkelingen per deelgebied. De milieuaspecten en andere onderzoeksaspecten komen in hoofdstuk 4 aan bod. De hoofdstukken 5 en 6 behelzen respectievelijk de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid en de juridische aspecten.

In dit hoofdstuk wordt het voor dit bestemmingsplan relevante lokale, regionale, provinciale en Rijksbeleid beschreven. In deze paragraaf worden de conclusies aangegeven.

Het Rijksbeleid richt zich op landelijke aangelegenheden. In dit beleid ligt onder andere een verstedelijkingsopgave voor stedelijk gebied. Strekking daarvan is dat de ruimte die in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) aanwezig is, door verdichting optimaal moet worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie. Maar ook aspecten als het terugdringen van het woningtekort en het versterken van de woonkwaliteit zijn in dit beleid opgenomen. Het plan voldoet aan de doelstellingen van het Rijksbeleid. Aangezien dit bestemmingsplan zich enkel richt op het vastleggen van de bestaande situatie en slechts in beperkte zin op nieuwbouwontwikkeling in een bestaand stedelijk en bebouwd gebied, is het Rijksbeleid verder te globaal voor dit project.

Het provinciale en regionale beleid dat van toepassing is op dit plangebied zijn de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013- 2028 (2013) en de Ontwikkelingsvisie van NV-Utrecht (samenwerkingsverband tussen Hilversum, Amersfoort en Utrecht en omliggende regio). De bovenvermelde nota's vullen elkaar aan: er wordt gekozen voor een beheerste groei door verdere verdichting van het stedelijke gebied om zo de landschappen te sparen. In de Ontwikkelingsvisie wordt dit al wat verder uitgewerkt op de lange termijn voor het 'Noordvleugel-gebied' (Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten).

Via het ruimtelijk beleid wil de provincie bijdragen aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De twee belangrijkste beleidsopgaven van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie richten zich op het aantrekkelijk houden van de provincie Utrecht als vestigingsplaats. Het accent ligt op de binnenstedelijke opgave. De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer, en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave. Tevens wil de provincie de kwaliteit van het landelijk gebied behouden en versterken. Een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen is zowel in het belang van het landelijk gebied zelf, als van het stedelijk gebied.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd. Ongeveer de helft van het programma is voorzien in Leidsche Rijn (11.500 woningen) en de andere helft van het programma binnen de rode contouren in diverse kleinere en grotere projecten. De woningbouwontwikkeling in het plangebied valt binnen de binnenstedelijke opgave.

Op een beperkt aantal goed ontsloten locaties waar kantoorontwikkeling substantieel bijdraagt aan de versterking van het (groot)stedelijk milieu of de ruimtelijke kwaliteit is kantoorontwikkeling mogelijk, waaronder Utrecht centraal en het toekomstig knooppunt Leidsche Rijn Centrum. Nieuwe kantoorontwikkeling is hier mogelijk. De provincie Utrecht wil dat de helft van het aantal geplande vierkante meters in de plannen van de diverse gemeenten, en met name in de stad Utrecht, wordt geschrapt. Daarnaast heeft zij voorstellen ontwikkeld om herbestemming en transformatie van leegstaande kantoorpanden te versnellen. Het provinciaal bestuur stelt voor kantoorlocaties ruimer te bestemmen en plannen te schrappen. De provincie nodigt gemeenten uit om dit beeld het komende jaar samen uit te werken in een provinciale structuurvisie kantoren.

Waterstructuurvisie en waterbeheerplan, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
Het Waterbeheersplan van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden '(2010-2015) beschrijft de doelstellingen en het beleid voor zowel het waterkwaliteits- als het waterkwantiteitsbeheer. Het beleid is vooral gericht op het minimaliseren van wateroverlast en watertekort, het zoveel mogelijk voorkomen van het inlaten van gebiedsvreemd water van minder goede kwaliteit, het tegengaan van verdroging en het bestrijden van eutrofiëring. In de Waterstructuurvisie (2002) is een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellangetermijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer in relatie tot ruimtelijke ontwikkelingen die aan de orde zijn. In het plangebied speelt het ontwikkelen van een duurzaam stedelijk waterbeheer, voor bestaand gebied. Het gaat dan met name om schoon water schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterde gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. De effecten van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden door de waterbeheerder afgewogen in een watertoets. Bij nieuwe ontwikkelingen in het plangebied wordt standaard een watertoets toegepast. In dit bestemmingsplan zijn, slechts in beperkt mate op reeds bebouwd locaties, nieuwe ontwikkelingen voorzien.

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)
Utrecht is de stad met drie kernkwaliteiten, welke in de structuurvisie zijn uitgewerkt in de drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.

De locaties uit het voorliggende bestemmingsplan vallen onder het perspectief 'De Binnentuinen': Utrecht als de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken. De twee ruimtelijke opgaven voor De Binnentuinen zijn het onderhouden van de wijken als eenheden, met hun eigen identiteit en dynamiek en wijkvoorzieningen; het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende structuren binnen een wijk. De woonfunctie domineert. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend. Er is een basispakket aan voorzieningen nodig en kleinschalige functiemenging mogelijk.

De herstructureringsaanpak van de naoorlogse wijken omvat naast fysieke ingrepen in woningen, investeringen in voorzieningen, scholen, ruimte voor cultuur ('broedplaatsen') en een aantrekkelijke woonomgeving. Bij de uitvoering van het programma 'Utrecht Vernieuwt', dat is opgesteld voor de vijf aandachtswijken in Utrecht, zijn 'versnelling' en 'maatwerk' de sleutelwoorden.

In de structuurvisie wordt aan de Binnenstad extra aandacht besteed. De Binnenstad is immers het visitekaartje van de stad. Alle drie de perspectieven zijn voor de Binnenstad relevant. De kwaliteit als podium is bepalend voor de kracht van de Binnenstad. De kwaliteiten van de Binnenstad als ontmoetingsruimte is ook bepalend voor de verschillende markt- en binnentuinfuncties van het gebied. In de structuurvisie wordt dan ook aangegeven dat het stedelijk belang het rechtvaardigt om de podiumkwaliteit van de binnenstad zwaar aan te zetten. Daarbij hoort een hoge en bijzondere kwaliteit van de openbare ruimte en een bijbehorend beheerniveau.

Geconcludeerd wordt dat het visitekaartje van de stad, zowel voor De Markt, het Podium en de Binnentuin, een zorgvuldig vormgegeven en veilig openbaar gebied vereist. Programmatisch worden aansluitend aan de Binnenstad typische podiumfuncties toegevoegd of geoptimaliseerd. De structuurvisie geeft ook aan dat het historische gedeelte van de binnenstad haar herkenbare binnentuinkarakter (hofjes, buurtjes) dient te behouden. Zo draagt het geplande herstel van de singelstructuur bij aan het versterken van de kwaliteit niet alleen bij aan de podiumfunctie maar ook het karakter van deze bijzondere binnentuin van Utrecht.

Hoogbouwvisie (2005)
In de Hoogbouwvisie wordt een toetsingskader gegeven voor hoogbouwplannen. De indeling is grotendeels gebaseerd op de ontwikkelingsperspectieven uit de Structuurvisie Utrecht. Een accent in De Binnentuinen vervult een rol op het niveau van de wijk of buurt en niet van de stad. Accenten moeten daarom altijd passen in de context van de wijk of buurt en hebben tot doel een bijzondere plek in de wijk of buurt te markeren. De vraag waar accenten in De Binnentuinen gezet kunnen worden, blijft te allen tijde maatwerk. Uitgaande van de 'menselijke maat' kan in woongebieden waar veel laagbouw aanwezig is, af en toe een hoger gebouw worden toegestaan. De Hoogbouwvisie gaat uit van een basismaat van 9 meter met incidentele accenten tot het dubbele van de omliggende bebouwing.

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)
In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken. De welstandsnota geeft beoordelingscriteria voor het toetsen van bouwaanvragen aan de redelijke eisen van welstand in aansluiting op het bestemmingsplan. De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open', 'Respect' en 'Behoud'. Voor veel voorkomende bouwwerken zijn in de Welstandsnota welstandscriteria, richtlijnen en aanbevelingen opgenomen. Binnen het plangebied zijn – voor zover hier relevant - de verschillende beleidsniveaus van toepassing, waarbij veelal het beleidsniveau 'open' (deelgebied Oudenoord, Amsterdamsestraatweg en Kruisvaart) van toepassing is, waarbij voor gebied A en B geldt dat hier tevens de aanduiding 'Stimulans' is opgenomen en de locatie Amsterdamsestraatweg op het snijvlak van 'respect' ligt.
Voor het beleidsniveau 'Open' geldt dat verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld beide mogelijk is, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden.

Bij het beleidsniveau 'Respect' (deelgebieden Westerkade, Stobberrakplantsoen en Magda Janssenslaan) wordt uitgegaan van het respecteren van de essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken. Het beleidsniveau 'Behoud' (gebied Twijnstraat) richt zich op behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard.

Deelgebied I is in de gemeentelijke welstandsnota aangemerkt als 'Groengebied'.

Woonvisie 2009-2019 (2009)
In de Visie Wonen 2030 en daarop volgend de Woonvisie 2009-2019 zijn kaders geschetst voor het woonbeleid voor de gemeente Utrecht op de lange termijn. In het Actieprogramma Wonen is de kwantitatieve woningbouwopgave geformuleerd.

De woningbehoefte in Utrecht is veel hoger dan het aanbod. In deze nota worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt het hoofd te bieden. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren.

Binnen dezelfde woonmilieus kunnen mensen met uiteenlopende leefstijlen wonen. De woonvisie geeft daarom aan dat bij de invulling van concrete woningbouwprojecten rekening gehouden moet worden met die verschillende leefstijlen op grond van woonbelevingsgroepen. Diversiteit in het aanbod is daarbij van belang, zodat het voor alle doelgroepen mogelijk is om een passende woning te vinden. Maatwerk in programma en locatie is bij nieuwe woningbouw gewenst.

Afsprakenkader kantoorontwikkelingen 2008-2015 en Kantorenstrategie 2012
Om helderheid te scheppen over de stedelijke ontwikkelingsstrategie is het Afsprakenkader Kantoorontwikkelingen 2008-2015 en de Kantorenstrategie opgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen en bindende afspraken vastgelegd voor de ontwikkeling van kantoren in de stad Utrecht. Zo is voor ontwikkelaars, beleggers en kantoorgebruikers duidelijk op welke locaties er kantoren bijgebouwd mogen worden, om welke soort kantoren het daarbij gaat en hoeveel.

Het karakter van de kantorenmarkt is in de laatste jaren sterk veranderd van een groeimarkt naar een verplaatsingsmarkt. Op sterke locaties in de stad is nog steeds vraag naar nieuwbouw. Maar op minder goede locaties is het aanbod groter dan de vraag. De stad Utrecht voert al vele jaren een restrictief kantorenbeleid en staat in hoofdzaak alleen nieuwbouw toe op drie sterke locaties: Papendorp, Leidsche Rijn Centrum en het Stationsgebied. Buiten die drie locaties gaat de gemeente traditioneel zeer terughoudend om met nieuwbouw en uitbreiding. Op locaties waar de leegstand toeneemt is uitbreiding van kantoorruimte niet aan de orde maar spant de gemeente zich juist in om kantoorruimte te transformeren naar een andere functie. Om de kantorenmarkt in Utrecht gezond te houden, heeft het college van burgemeester en wethouders besloten selectiever nieuwe kavels uit te geven. De focus is gericht op behoud van een gezonde markt voor de bestaande kantoren en op transformatie van leegstaande gebouwen. Het college wil kritisch selecteren waar de komende jaren kantoorbouw mag plaatsvinden. De drie belangrijkste prioritaire locaties hebben elk hun eigen profiel:

• Het Stationsgebied als grootstedelijke locatie;
• De strook langs de Rijksweg A2 in Leidsche Rijn Centrum, bij het nieuwe NS-station;
• Het zuidelijke deel van Papendorp voor middelgrote kantoren.
  

De verschillende deelgebieden van het bestemmingsplan vallen buiten deze kantorenlocaties. In de bestaande stad gaan we – zoals hierboven aangegeven - zeer terughoudend om met nieuwe kantoorvolumes, conform BRU/RSP-II. Incidenteel blijft er ruimte voor kleine initiatieven (max. 1500 m2 bvo) maar ook daar zal terughoudend mee worden omgegaan. Het principe is "nee", tenzij de economische of ruimtelijke noodzaak aangetoond kan worden. Ook privaat programma op niet-prioritaire locaties wordt indien mogelijk zoveel als mogelijk teruggedrongen. Ook op provinciaal niveau wordt deze beleidslijn gevolgd.

Functieverbreding (transformatie) wordt bij bestaande kantoorgebouwen in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt door verschillende functies in de kantoorgebouwen mogelijk te maken, met als doel om leegstand te voorkomen.

Bedrijventerreinenstrategie 2012
De nieuwe Utrechtse bedrijventerreinen Strategie 2012 zet een duidelijke nieuwe lijn in ten opzichte van het vigerende bedrijventerreinenbeleid. Er wordt nadrukkelijker ingezet op de bestaande gebieden en de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen wordt alleen overwogen indien er ook in regionaal verband geen overtollig aanbod meer is. Door het nadrukkelijker hanteren van de SER-ladder wordt nog meer gekeken naar uitbreidings- en vestigingsmogelijkheden op bestaande terreinen. Ten behoeve van het toekomstbestendig houden van de bestaande Utrechtse bedrijventerreinen worden niet alleen bestaande transformatie, revitaliserings- en herstructureringsprojecten voortgezet, maar wordt ook pro-actief ingezet op terreinen die onder druk staan, zoals Oudenrijn en Demkaterrein. Ook een duidelijkere profilering (onder meer door het toestaan van functiemenging), het inzetten op kwaliteit en het continueren van de inzet op schoon, heel, veilig en aantrekkelijk moet bijdragen aan de toekomstbestendigheid van de Utrechtse bedrijventerreinen. Dit zal op basis van maatwerk en in nauwe samenwerking met het bedrijfsleven worden opgepakt.

Hoewel functiemenging op bepaalde bedrijventerreinen wenselijk is, geldt dit niet voor het toevoegen van meer kantoorgebouwen. De ontwikkeling van kantoorruimte is voorbehouden aan specifieke kantorenlocaties, zoals verwoord in de Utrechtse kantorenstrategie. Het verder verkantoriseren van bedrijventerreinen gaat ten koste van de ruimte voor bedrijven waarvoor het gebied bedoeld is en leidt tot een verdere toename van de kantorenleegstand. De Utrechtse bedrijventerreinen beschikken wel over kantoorruimte die deel uitmaakt van een bedrijfscomplex. Voor nieuwe ontwikkelingen en uitbreidingen op de Utrechtse bedrijventerreinen wordt hierbij als richtlijn een maximum van 30% kantoorruimte gehanteerd.

Vitale Stadswijken, functiewijziging in woonwijken
Met het vaststellen (2013) van het beleidskader 'Vitale stadswijken, functiemenging in woonwijken' optimaliseert het college de flexibiliteit voor kleinschalig ondernemerschap in de Utrechtse stadswijken. Dit met het doel de economische levendigheid in de Utrechtse wijken te vergroten en flexibiliteit en ruimte te bieden aan kleinschalig ondernemerschap in de wijk. Dit zal onder meer resulteren in meer flexibiliteit voor werken in de wijk in zowel bestemmingsplannen als bij het afwijken van bestemmingsplannen en in het verruimen van de regeling Bedrijf en Beroep aan huis. De ambitie voor vitale stadswijken is geformuleerd in de Economische Agenda Utrecht 2012-2018 die in maart 2012 is vastgesteld door de Utrechtse gemeenteraad. De inhoudelijke regeling ten behoeve van de bestemmingsplannen wordt op moment uitgewerkt en in het vervolgproces ook - indien nodig - in dit bestemmingsplan opgenomen.

Programma wijkeconomie en kleinschalig ondernemerschap
In het programma staat het stimuleren van het ondernemerschap in de wijken centraal door vakmanschap, vestigingsklimaat en verbondenheid. Verschillende concrete maatregelen worden in het programma voorgesteld. Het bestemmingsplan biedt - buiten de voor functiemenging aangewezen zones - ruimte voor het uitoefenen van beroep- en bedrijf aan huis.


Groen en ecologie
Het Groenstructuurplan en het Meerjaren Groenprogramma (2006, 2007) heeft als centrale doelstelling het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. Gebleken is dat een gevarieerde natuur- en soortendiversiteit in flora en fauna een grote bijdrage levert aan een positieve waardering van het groen en de openbare ruimte door de bewoners. Om de natuurwaarden in het stadsgroen te behouden en te verbeteren is het noodzakelijk dat er groene verbindingen zijn tussen het groene buitengebied en het groen in de stad, en tussen groene kerngebieden onderling.

In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke groenstructuren (ecologisch, recreatief en cultuurhistorisch) vastgelegd. Deze zones moeten in principe groen blijven. Bij de (her)inrichting moet rekening worden gehouden met de ecologische functie. Functieverandering is alleen toegestaan na bestuurlijke afweging. Afname in omvang en/of kwaliteit moet gecompenseerd worden.

Naar aanleiding van het Groenstructuurplan is een afzonderlijk beleid voor de bomen en bomenlanen in Utrecht ontwikkeld, omdat bomen een eigen ruimtelijke dimensie hebben en een aparte problematiek kennen. Dit is het Bomenbeleid Utrecht, Verbeterde regelgeving voor beheer, behoud en ontwikkeling van bomen (2009). Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aan te vullen om zo een samenhangende structuur te creëren en door het verder verbeteren van de bomenstructuur door middel van extra zorg voor beheer en onderhoud. Het nu voorliggende bestemmingsplan heeft geen negatief effect op de doelstellingen van het beleid.

Nota Stallen en Parkeren
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwe voorzieningen ook fietsenstallingen te realiseren. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad, verlaagt de gemeente de autoparkeernormen in betaald parkeergebied. Ook wordt flexibiliteit geboden door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. In het A1-, A2- en B1-gebied geldt dat bij een ontwikkeling kan worden afgeweken van de parkeereis als extra fietsparkeerplaatsen (dus meer plaatsen dan normatief) worden gerealiseerd. Hierbij geldt dat voor elke autoparkeerplaats minder, anderhalve fietsparkeerplaats meer gerealiseerd dient te worden. Deze substitutie is voor 10% van de parkeereis mogelijk. Gebruikers van een ontwikkeling komen in dat geval niet in aanmerking voor een parkeervergunning

Uit de beschrijving van het relevante landelijke, provinciale, regionale en gemeentelijke beleid kan de conclusie getrokken worden dat het opnemen van de bestaande ruimtelijk-functionele structuur alsmede het mogelijk maken van kleinschalige ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied, binnen het bestaande beleid past. In de Visie Wonen 2030 (2003) en Woonvisie 2009-2019 (2009) een groot belang gehecht aan de kwaliteit van de wijken en transformatie van de herstructureringswijken.

Het bestemmingsplan is in hoofdzaak consoliderend van aard. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in de diverse deelgebieden van het plangebied en eventuele ontwikkelingen.

In het grootste deel van het plangebied wordt de bestaande situatie vastgelegd, waarbij aansluiting wordt gezocht bij het geldende planologische regime mits dit aansluit bij de huidige beleidsmatige en stedenbouwkundige inzichten. Voorziene ontwikkelingen worden kort weergegeven in de navolgende paragrafen.

Luchtfoto met begrenzing plangebied deelgebied A

Deze locatie omvat het bestaande gebouw Oudenoord 170-182 tegenover het recent ontwikkelde gebouw aan de Oudenoord 275 en ligt globaal tussen de Otterstraat en de Herenweg in de wijk Pijlsweerd.

Het pand is op dit moment in gebruik als kantoorpand en bestaat uit 5 bouwlagen. Voor het gebouw bevindt zich verkeer- en verblijfsgebied en groen.

In het nu nog geldende bestemmingsplan is de locatie bestemd voor wonen en kantoor. Tevens is gebruik ten behoeve van onderwijs, maatschappelijk voorzieningen, toonzaal (op de begane grond) en sociaal-culturele doeleinden mogelijk. De maximale bouwhoogte bedraagt 17 meter. Het bestemmingsplan kent onder andere vrijstellingsmogelijkheden voor het verhogen van het gebouw en het vergroten van de diepte van het gebouw.

Er is een initiatief ingediend om in het gebouw een woonfunctie (wonen en woon-werkunits) te realiseren.

Historische context
Voorheen was de locatie onderdeel van de Bemuurde Weerd en heette de Oudenoord op deze plek de Westerstroom. Deze buurt had een orthogonale structuur. De Westerstroom is inmiddels gedempt en ter plaatse van de locatie heeft de Oudenoord een ”slinger” gekregen. Dit verklaart waarom de locatie buiten de zichtlijnen van de Oudenoord valt. De openbare ruimte voor het huidige pand en het buurpand is eigenlijk een overbrugging naar de oorspronkelijke wegenstructuur. Hier komt ook de min of meer driehoekige vorm van de kavel vandaan. Aan de voorzijde sluit de locatie aan op een andere, afgeschuinde wegenstructuur dan aan de achterzijde.

Vanaf de Oudenoord zijn geen echte zichtlijnen naar het blok. Komend vanaf het centrum, zie je de locatie pas als je er bijna bent. De lange voorgevel is alleen van opzij bij het voorbij gaan zichtbaar. Ter plaatse van de knik in het huidige blok is een klein focus punt zichtbaar komend vanaf het centrum.

In de directe omgeving komen verschillende bouwhoogtes en rooilijnen voor. Er is geen sprake van straatwanden of een standaard profiel.

Het plan
De bebouwing van het ingediende initiatief volgt de huidige rooilijn. Het is opgebouwd uit een afwijkende plint met daarboven vier lagen en wordt beëindigd met een terugliggende toplaag. Voor een gevarieerd gevelbeeld langs de Oudenoord bevinden de galerijen zich afwisselend aan de Oudenoord kant en aan de achterzijde. De entree is duidelijk gemarkeerd als een glazen volume over alle verdiepingen met uitstekende luifel. Aan de achterzijde is het bakstenen volume een verdieping lager. De bergingen zijn deels in het blok opgenomen en deels op het binnenterrein. Op de kop worden woonruimtes gesitueerd voor een levendig gevelbeeld.

Gezien de verschillende bouwhoogtes in de omgeving en de beleving van de bouwhoogtes vanaf de Oudenoord is deze bouwhoogte goed voorstelbaar. Bovendien voegt het bouwvolume voegt zich naar de structuur van de Oudenoord met een afwijkende plint en daarboven 4 lagen door de 5e verdieping met een set back uit te voeren. Hierdoor oogt het nieuwe pand lager dan het huidige kantoorpand. Aan de achterzijde verspringt het volume trapsgewijs om aansluiting te zoeken bij de achtergelegen lagere bebouwing.

Het huidige beoogde programma bevat 55 woningen met een gemiddeld oppervlak van ca. 64 m2 GBO en een aanal woon-werkunits van gemiddeld 72 m2 op de begane grond. Afhankelijk van het exacte programma kunnen dit ofwel zelfstandige woon of werk units zijn op de begane grond, ofwel gekoppeld worden aan een woning op de eerste verdieping.

Afbeelding indicatie initiatief

Op basis van de Nota Stallen en Parkeren zijn voor deze ontwikkeling 36 autoparkeerplaatsen nodig en 3 extra deelautoparkeerplaatsen in de openbare ruimte, alsmede 8 extra fietsparkeerplaatsen.

In de regels van het voorliggende bestemmingsplan is voor het gebouw een woonfunctie opgenomen, alsmede de mogelijkheid voor woon-werkwoningen en beroep aan huis. Op de begane grond is eveneens kleinschalige lichte bedrijfsruimte (ten hoogste categorie 1 en 2) mogelijk. Tenslotte is - onder voorwaarden - functiewijziging van de bestaande kantoorfunctie mogelijk gemaakt om leegstand te voorkomen. Hierbij is aansluiting gezocht bij de reeds geldende bestemming, het gemeentelijke kantoorbeleid en eerder vastgestelde bestemmingsplannen waar sprake was van bestaande kantoorbestemmingen.

Luchtfoto met begrenzing plangebied deelgebied B

De locatie Amsterdamsestraatweg 831 bestaat uit een woning in twee bouwlagen, voorzien van een kap. Het pand grenst aan de P.G. van Nieuwkerkpad en de Heukelomlaan. De bestaande functionele en ruimtelijke situatie is bestemd in de Beheersverordening Zuilen, zoals vastgesteld op 20 juni 2013. Het perceel grenst aan de recent gerealiseerde nieuwbouw.

Voor de locatie is een initiatief ingediend voor de bouw van een appartementencomplex. Het voorstel behelst sloop van de bestaande woning en nieuwbouw van een woongebouw in drie bouwlagen. Dit gebouw sluit met de zuidoostgevel aan op de inmiddels gerealiseerde nieuwbouw van de Lieven de Key locatie. Hiermee zet het de wand van het Springerpark door tot aan de Amsterdamsestraatweg. De bestaande eiken in het park kunnen worden gehandhaafd.

Het plan bestaat uit een woongebouw van drie bouwlagen boven een halfverdiepte parkeerlaag. In het gebouw komen 14 appartementen en een zusterpost. De appartementen van ca. 43m² gebruiksoppervlak worden zelfstandig bewoond en zijn bestemd voor ouderen met beginnende dementie. De appartementen zijn geschikt voor mindervaliden.

De hoofdentree van het gebouw en de inrit naar de parkeergarage bevinden zich aan de zijde van de Amsterdamsestraatweg. De woningen worden ontsloten door gesloten galerijen aan de noordwestzijde en hebben een buitenruimte (balkon) aan de parkzijde.

Het gebouw krijgt een grotere footprint en wordt hoger dan de bestaande woning. Negatieve effecten op het woonklimaat voor de omliggende panden zijn niet te verwachten.

Er is in de parkeergarage ruimte voor 6 auto's en voor fietsen. Hiermee wordt voldaan aan de normen van de parkeernota (14*0,5=7 autoparkeerplaatsen, vanwege verworven recht mag dit met 1 verminderd worden, dus 6 parkeerplaatsen op eigen terrein plus fietsparkeren).

Er vindt een grondoverdracht plaats. Aan de parkzijde staat de eigenaar grond af aan de gemeente waardoor het park tot aan de nieuwbouw zal kunnen doorlopen. Aan de zijde van de Lieven de Keylocatie komt grond bij het perceel ten behoeve van de ontsluiting.

Met deze ontwikkeling wordt voorzien in een woningsegment waaraan steeds meer behoefte is. Bovendien wordt de ontwikkeling van het Springerpark aan de zijde van de Amsterdamsestraatweg op een ruimtelijk positieve wijze voltooid.

In het voorliggende bestemmingsplan heeft het perceel een woonbestemming gekregen. Binnen de bestemming is een bouwvlak opgenomen waarbinnen de nieuwe bebouwing mag worden gerealiseerd. Hierbij is een maximale bouwhoogte van 11 meter opgenomen.

Luchtfoto met begrenzing plangebied deelgebied C

De locatie betreft het achtererf van Westerkade 12 alsmede de Singelsteeg 2, 2a, 4 en 6 die hier achter zijn gelegen. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 30 oktober 2013 dit gedeelte van het bestemmingsplan 'Watervogelbuurt, Hoograven, Tolsteeg' vernietigd. Met inachtneming van de uitspraak wordt nu een aangepaste regeling opgenomen.

Gedeelte achter Westerkade 12
Op de locatie achtererf Westerkade 12 ligt bebouwing die gelijktijdig is gerealiseerd met het hoofdgebouw aan de Westerkade 12. In het bestemmingsplan 'Watervogelbuurt, Hoograven, Tolsteeg' is deze bebouwing voorzien van een aanduiding dat ter plaatse 1 bouwlaag is toegelaten.

Naar aanleiding van het ingediende beroepschrift zijn de bouwtekeningen van 1912 en zoals gewijzigd in 1913, bekeken. Uit de doorsnedetekening is duidelijk geworden dat de achterbouw achter nummer 12, twee bouwlagen en een kap heeft. Het is door een bescheidener verdiepingshoogte ondergeschikt aan het hoofdgebouw aan de Westerkade zelf. De bebouwing ligt in het verlengde van het hoofdgebouw, met tussen hoofdgebouw en dit gebouw een eenlaagse verbinding (nu twee lagen). Het geheel is in 1913 in één keer gebouwd , maar het is niet één volume met het hoofdvolume aan de Westerkade. Het blijft dus een achterbouw en is niet hetzelfde als het hoofdgebouw. Het gaat er vooral om dat de bouwhoogte van deze bebouwing ondergeschikt blijft aan het hoofdvolume aan de Westerkade.

Voor wat betreft de Westerkade geldt dat hier sprake is van een stukje van de Middeleeuwse voorstad. De Westerkade heeft in dezelfde periode een vergelijkbare ontwikkeling doorgemaakt als de binnenstad en deelt dan ook een aantal karakteristieke ontwikkelings- en bebouwingskenmerken met de historische binnenstad. Dit is bijvoorbeeld terug te zien in de werfkelders die nu nog steeds in de Binnenstad aanwezig zijn, maar ook aan delen van de Westerkade die aanwezig zijn geweest. En het is tot op vandaag herkenbaar in de perceelsgewijze ontwikkeling van de bebouwing, met hoofd- en bijgebouwen en op bepaalde plaatsen een steeg ter ontsluiting van achterbebouwing. Uitgangspunt van de Watervogelbuurt is daarom ook behoud of versterking van de karakteristiek van dit historisch stukje van de stad.

De opzet van de bebouwing kent een onderscheid in een hoofdvolume en een bijvolume. Het hoofdvolume staat aan de gracht (hier: de kade). Hier bevonden zich van oorsprong de hoofdfuncties, zoals de winkel en het woongedeelte. Het bijvolume ligt op de percelen achter het hoofdvolume. Hier vond onder andere opslag plaats of andere vergelijkbare aan de hoofdfunctie gerelateerde werkfuncties. Soms werd er ook gewoond boven dergelijke opslagruimten. Het bijvolume kent een eigen ontsluiting aan de steeg. Er is zowel in stedenbouwkundig als in functioneel opzicht onderscheid tussen het hoofdvolume en het bijvolume.

Uitgangspunt bij de actualisering van het bestemmingsplan is om de bestaande situatie over te nemen. In de bestaande situatie is sprake van twee bouwlagen, waarbij voor de Westerkade sprake is van een totale bouwhoogte tot 6.50 meter. Het is gewenst om onderscheid te blijven maken voor wat betreft de hoogte van de hoofdbebouwing en de erfbebouwing. Dit is bij het uitsluitend vastleggen van het aantal bouwlagen niet goed mogelijk. Vandaar dat het bestemmingsplan wordt aangepast, in die zin dat de aanduiding 1 bouwlaag, wordt vervangen door twee bouwlagen, maar waarbij tevens de maximale bouwhoogte wordt begrensd tot 6,5 meter op het erf behorende bij Westerkade 12.

Singelsteeg 2, 2a, 4 en 6
Aan de Singelsteeg 2, 2a en 6 is de aanduiding 2 bouwlagen opgenomen. Singelsteeg 4 heeft de aanduiding 1 bouwlaag. Voor wat betreft de bebouwing aan de Singelsteeg 4 zijn de bouwtekeningen bekeken behorende bij de bouwvergunning van 11 augustus 2009 (BV 20904128). De woning Singelsteeg 4 bestaat uit 1 bouwlaag en een bijzondere bouwlaag, omdat de 2e bouwlaag een hellend dakvlak heeft. Het is niet gewenst om deze bebouwing verder te verhogen door nog een kap of bijzondere bouwlaag toe te voegen. Op het moment dat hier 2 bouwlagen en een kap mogelijk worden gemaakt, is er geen onderscheid meer tussen de hogere bebouwing aan de Westerkade en de ondergeschikte bebouwing achter de hoofdbouw in de Singelsteeg. De maximale bouwhoogte van Singelsteeg 4 is volgens de bouwtekening 8 meter.

In de bestaande situatie is bij de Singelsteeg 4 sprake van twee bouwlagen, waarbij de totale bouwhoogte is beperkt tot 8 meter. Het is gewenst om onderscheid te blijven maken voor wat betreft de hoogte van de hoofdbebouwing en de erfbebouwing. Dit is bij het uitsluitend vastleggen van het aantal bouwlagen niet goed mogelijk. Vandaar dat het bestemmingsplan wordt aangepast, in die zin dat de aanduiding 1 bouwlaag, wordt vervangen door de aanduiding twee bouwlagen, maar waarbij de een maximale bouwhoogte wordt beperkt tot 8 meter op het perceel Singelsteeg 4. Bij Singelsteeg 2, 2a en 6 is het wel juist dat er 2 bouwlagen aanwezig zijn. Deze mogen volgens de bouwlagenregeling van het bestemmingsplan Watervogelbuurt, Hoograven, Tolsteeg' nog worden voorzien van een kap. De Singelsteel 2, 2a en 6 behouden de aanduiding dat er maximaal twee bouwlagen aanwezig mogen zijn.

Conclusie
Voorliggende bestemmingsplan richt zich op het vervangen van de aanduiding 1 bouwlaag op het achterste gedeelte van Westerkade 12 door een aanduiding 2 bouwlagen en een maximaal toegelaten bouwhoogte van 6,5 meter en op het vervangen van 1bouwlaag aan het perceel Singelsteeg 4 door 2 bouwlagen en een maximaal toegelaten bouwhoogte van 8 meter. Singelsteeg 2, 2a en 6 behouden de aanduiding 2 bouwlagen, overeenkomstig de bestaande situatie en de regeling zoals deze was opgenomen in het eerdere bestemmingsplan Watervogelbuurt, Hoograven Tolsteeg.

Luchtfoto met begrenzing plangebied deelgebied D

De locatie betreft de panden Twijnstraat 1-25, gelegen ter hoogte van de Nicolaasstraat in de historische Binnenstad. In de bestaande panden zijn diverse centrumfuncties gehuisvest. Voor Twijnstraat 7 is een omgevingsvergunning voor additionele detailhandel verleend (HZ_WABO-12-00607). Het gebied maakt onderdeel uit van het Beschermd Stadsgezicht.

Ter plaatse is het bestemmingsplan 'Binnenstad' (2010) van kracht. Bij de toepassing van het bestemmingsplan is geconstateerd dat op de plankaart (tegenwoordig verbeelding genoemd) aan de achterzijde van deze panden geen achtergevelrooilijn is opgenomen. Uit stedenbouwkundig oogpunt is het voor een aantal panden gewenst om een dergelijke bouwgrens op te nemen, zoals dat ook bij de overige bebouwing aan – onder andere – de Twijnstraat het geval is. In dit gebied geldt het behoud van de bestaande karakteristiek van de bebouwing waarbij het onderscheid tussen oorspronkelijke hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen kenmerkend is, als vast beleid.

De stedenbouwkundige opzet van de binnenstad is te herleiden uit de historische ontwikkeling. Deze stedenbouwkundige opzet heeft een bewezen vitaliteit. Dat is te verklaren door de aanwezigheid van een grote diversiteit aan bouwvolumes die voor een grote verscheidenheid aan functies onderdak biedt. Dit is een logische conclusie die te verklaren is uit het feit dat veel panden voor een specifieke functie zijn ontworpen. Deze diversiteit en identiteit is een kwaliteit. Deze kwaliteit is de inzet voor verdere ontwikkeling in dit gebied. De kwaliteit is onder andere terug te voeren op de volgende stedenbouwkundige instrumenten.

Voorgevelrooilijn
De voorgevelrooilijn is de lijn waar de weg de voorgevel raakt. De voorgevelrooilijn is de scheidslijn tussen bebouwd particulier gebied en en onbebouwde openbare ruimte. De manier waarop de voorgevelrooilijn loopt, bepaalt de loop van de gevels en daarmee de vorm van de openbare ruimte. Zo speelt bijvoorbeeld de afstand tussen de voorgevelrooilijnen een rol of we iets een steeg, straat of plein noemen; in een steeg staan gevels heel dicht tegenover elkaar en op een plein juist ver van elkaar. De voorgevelrooilijn is dus een belangrijke vormgever van de historische kenmerken van de Utrechtse binnenstad. De openbare ruimte speelt een grote rol in hoe we de historische kenmerken van de Utrechtse binnenstad ervaren.

De profielen van de grachten, straten en pleinen ontlenen hun kenmerken onder andere door hun trottoirbreedtes en stoepzones. Een van de bekendste profielen binnen de Utrechtse binnenstad zijn de werven. Een andere historische kenmerk van de openbare ruimte is de groenstructuur op de stadswallen met haar plantsoenen en kades, zoals het Zocherplantsoen. Bijzonder is ook het reliëf van de ondergrond van de stad, zoals de straten bij de Oudegracht, 't Hoogt en de stadswallen.

In het bestemmingsplan wordt met het bepalen van de bouwgrenzen (i.c. de voorgevelrooilijn) op de verbeelding het historisch patroon, dus de historisch bepaalde situering, aangehouden. In de planregels wordt voor de bebouwing in het beschermd stadsgezicht bepaald dat de voorgevel in de voorgevelrooilijn dient te zijn gebouwd.

Achtergevelrooilijn
De achtergevelrooilijn is de lijn die aangeeft tot waar aan de achterzijde van het gebouw gebouwd wordt. In de binnenstad ligt de achtergevelrooilijn meestal aan de binnenzijde van een bouwblok. De loop van de achtergevelrooilijn heeft invloed op de vorm van de binnenzijde van een dergelijk bouwblok, het binnenterrein. De afstand van de achtergevelrooilijn ten opzichte van de voorgevelrooilijn is de diepte van een pand. Het grillige verloop van de achtergevelrooilijn binnen een dergelijk binnenterrein vindt zijn oorsprong in de historie.

Naast de vorm van een binnenterrein bepaald ook de invulling hiervan hoe we deze ruimte ervaren. Een goed binnenterrein zorgt voor een goede leefbaarheid in de stad. Dat komt doordat er relatief weinig groen in de openbare ruimte te vinden is, wat gecompenseerd wordt in de binnenterreinen. In principe zijn de binnenterreinen dus onbebouwd. In het bestemmingsplan is met het bepalen van de bouwgrenzen zoveel mogelijk rekening gehouden met de historisch bepaalde situering van de achtergevel. In de planregels wordt voor de bebouwing in het beschermd stadsgezicht bepaald dat de achtergevel in de achtergevelrooilijn dient te zijn gebouwd.

Voorliggende bestemmingsplan ziet op de toevoeging van een achtergevelrooilijn aan de achterzijde van een aantal panden aan de Twijnstraat 1-25. Voor een aantal van deze panden geldt dat het historische onderscheid tussen hoofd- en bijgebouw niet meer duidelijk herkenbaar is waardoor het opnemen van een achtergevelrooilijn hier niet meer aan de orde is.

Luchtfoto met begrenzing plangebied deelgebied E

Deze locatie betreft het bestaande groen rondom het Stobberakplantsoen, gelegen tussen de Langerakbaan en de Akkrumerraklaan in de wijk Langerak. Bij uitspraak van 18 december 2013 (RvS 201306092/1/R2) is een deel van de bestemming 'Groen' van het op 16 mei 2013 door de raad vastgestelde bestemmingsplan Parkwijk Langerak, door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, vernietigd.

De Raad van State overweegt dat uit de plantoelichting (van het bestemmingsplan Parkwijk Langerak) blijkt dat de raad dierenweides niet op alle gronden waaraan de bestemming "Groen" is toegekend passend acht, gelet op de beschikbare ruimte. Nu de raad aan deze gronden in het plan wel de bestemming "Groen" heeft toegekend, die dierenweides ter plaatse mogelijk maakt terwijl die daar niet zijn beoogd, heeft de raad het plan in zoverre voorbereid in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid.

Met voorliggende bestemmingsplan wordt een groenbestemming opgenomen voor het plandeel die aansluit bij de groenbestemming van het vastgestelde bestemmingsplan, zonder de mogelijkheid van een dierenweide.

Het gebied ligt tussen de bestaande spoorlijn Utrecht – Houten (en de toekomstige HOV baan) en de Reviuskade.

Luchtfoto met begrenzing plangebied deelgebied F

Het gebied ligt op dit moment gedeeltelijk braak en wordt gedeeltelijk gebruikt voor opslag van materieel. In het nu geldende bestemmingsplan heeft het gebied een bedrijfsbestemming, de bestemming Railverkeer, Water en Tuin. Deze bestemming wordt in het nu voorliggende actualisatieplan inhoudelijk herhaald.

De eigenaar van de locatie zoekt naar ontwikkelingsmogelijkheden. Daarbij wordt gedacht aan een woonfunctie. Aangezien er nog geen concrete plannen zijn, kunnen deze nog niet worden meegenomen in dit bestemmingsplan. Zodra dit wel het geval is, zal hiervoor een aparte planologische procedure gevoerd worden, toegesneden op de nieuwe ontwikkeling. In het nu voorliggende bestemmingsplan is aangesloten bij de nu geldende bestemming, door het opnemen van een bedrijfsbestemming voor lichte bedrijvigheid (categorie 1 tot en met 3.1), railverkeer, water en groen.

Luchtfoto met begrenzing plangebied deelgebied G

Het gebied Rijnsweerd, Maarschalkerweerd betreft een gemengd gebied gelegen in het oosten van de stad Utrecht. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Biltse Rading, aan de westzijde door de Waterlinieweg, aan de zuidzijde door de spoorlijn Utrecht- 's Hertogenbosch en Lunet 3 en Lunet 4 en aan de oostzijde door de A27 en de gronden van de gemeente Bunnik. Het plangebied sluit aan op de plangebieden van de omliggende bestemmingsplannen voor Lunetten, Oudwijk, Kromme Rijn e.o., Wilhelminapark en De Uithof.

Op 26 september 2013 heeft de gemeenteraad voor dit gebied het bestemmingsplan Rijnsweerd, Maarschalkerweerd vastgesteld. Het bestemmingsplan richt zich voornamelijk op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur. Door het Hoogheemraadschap is – na vaststelling van het bestemmingsplan - geconstateerd dat niet alle watergangen op een juiste wijze op de verbeelding van dit bestemmingsplan zijn opgenomen. Dat wordt met voorliggend bestemmingsplan gecorrigeerd. Daarbij worden tevens de bij de watergangen – globaal gelegen er hoogte van de Biltse Rading - behorende beschermingszones opgenomen.

Luchtfoto met begrenzing plangebied deelgebied H

Deze locatie betreft het perceel Magda Janssenslaan 84 in Rijnsweerd. Het perceel heeft in het recent vastgestelde bestemmingsplan Rijnsweerd, Maarschalkerweerd de bestemming Wonen-1 gekregen. Daarbij is ten onrechte aan een deel van het perceel een groenbestemming toegekend. Met nu voorliggende bestemmingsplan wordt dit gecorrigeerd, door ook dit deel van het perceel een woonbestemming te geven, die aansluit bij de bestemming van de aangrenzende woningen.

Luchtfoto met begrenzing plangebied deelgebied I

Het deelgebied betreft het groengebied dat wordt begrensd door de Winklerlaan, de Eyckmanlaan, de spoorlijn en het volkstuinencomplex in Tuindorp Oost. Het gebied heeft op dit moment een rommelige uitstraling. In het bestemmingsplan Tuindorp Oost II is ter plaatse de bestemming Openbare weg, Openbaar groen en Bedrijfsbebouwing opgenomen. Daarvan is alleen het groen gerealiseerd.

Het is de bedoeling om de kwaliteit van het groen op deze locatie te verbeteren zodat er door de omgeving gebruik van kan worden gemaakt. Er zijn plannen voor het aanleggen van een wandelpad, het realiseren van extra water ten behoeve van waterberging en een speelvoorziening.

De locatie heeft in het nu voorliggende bestemmingsplan de bestemming Groen gekregen. Binnen deze bestemming is optimalisatie van de inrichting mogelijk.

Kader
Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009(C-255/08) dienen ook initiatieven die in de D-lijst worden genoemd maar niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of (formele) m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plangebied en conclusie
Met dit bestemmingsplan worden geen nieuwe – niet reeds (eerder) bestemde - ontwikkelingen van bescheiden omvang mogelijk gemaakt. Er vinden met dit bestemmingsplan geen activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. overschrijden. Tevens zijn er, zoals blijkt uit de beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake is van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er hoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven.

De regels van de Wet geluidhinder, ter bescherming van geluidsgevoelige bestemmingen (wonen, onderwijs en zorg) zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De Wet geluidhinder ziet alleen toe op zaken die nieuw zijn of veranderen, zoals:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen of gezoneerde industrieterreinen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe wegen (niet bij wegen waarvoor een maximum snelheid van minder dan 50 km/u geldt);
• reconstructie van wegen of wijzigen van gezoneerde industrieterreinen.
  

Voor bestemmingsplannen waarbij sprake is van een uitwerking of een wijziging (als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de Wet ruimtelijke ordening) mag op grond van de Wet geluidhinder de toetsing aan de Wet geluidhinder ook plaatsvinden bij de opstelling van het uitwerkingsplan of wijzigingsplan.

De Wet geluidhinder kent een voorkeursgrenswaarde en een maximale ontheffingswaarde. In onderstaande tabel zijn de normen voor nieuwe woningen per bronsoort gegeven. Voor wijzigingen van geluidsbronnen en andere geluidsgevoelige bestemmingen gelden afwijkende normen.

Indien de geluidsbelasting zich boven de maximale ontheffingswaarde bevindt zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan (uitgezonderd zgn. dove gevels). Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient het bestuur op basis van een akoestisch onderzoek een afweging te maken. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De procedure voor het verlenen van een ontheffing loopt parallel met de planprocedure (bestemmingsplan danwel wijzigingsplan of uitwerkingsplan).

Op grond van de Geluidnota Utrecht 2007 gelden de volgende voorwaarden bij een hogere waarde:

1. Er dient een reden te zijn om van de voorkeursgrenswaarde af te wijken, die past binnen de ontheffingscriteria;

2. Er dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden:

• Iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel;
• De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

Plangebied Het voorliggende bestemmingsplan voorziet voor de locaties A (Oudenoord) en B (Amsterdamsestraatweg 831) in juridische zin in een nieuwe situatie.

Oudenoord 172-180
Uit de rekenresultaten (zie bijlage) blijkt dat de geluidbelasting – vanwege het wegverkeer - ten hoogste 58 dB bedraagt. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt hiermee echter niet overschreden.

Conform het beleid van de gemeente Utrecht dient voor de toekenning van een hogere waarde aan een aantal (indelings)voorwaarden te worden voldaan. Het betreft voorwaarden ten aanzien van de aanwezigheid van een geluidluwe gevel, de situering van de buitenruimte en de woningindeling.

Door hiermee rekening te houden en door het aanbrengen van voorzieningen kan aan deze eisen worden voldaan. Voor de locatie wordt een procedure tot het vaststellen van een hogere waarde gevolgd.

Amsterdamsestraatweg 831
Het plangebied van Amsterdamsestraatweg 831 wordt omringd door meerdere geluidsbronnen die vanuit de Wet geluidhinder relevant zijn. Uit het geluidsonderzoek (zie bijlage) volgt dat het geluid van de Amsterdamsestraatweg, het spoor en het gezoneerde industrieterrein Lage Weide boven de voorkeursgrenswaarde uitkomt. De maximale ontheffingswaarde wordt echter niet overschreden. Voor het bouwplan zal een hogere grenswaarde worden vastgesteld.

De nieuw te bouwen woningen moeten voldoen aan de eis van een luwe gevel en er gelden aanvullende voorwaarden voor buitenruimtes en woningindeling. Om aan de eis van een luwe gevel te kunnen voldoen, zijn aanvullende maatregelen noodzakelijk in de vorm van balkonafschermingen. Daarmee wordt tevens voldaan aan de eis voor buitenruimte.

Invulling van het plan is goed mogelijk met inachtneming van het gecumuleerde geluidsniveau. Vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening is eveneens rekening gehouden met 30 km/u wegen in de nabije omgeving en het geluid van de scheepvaart op het Amsterdam-Rijnkanaal. Deze geluidsbronnen vormen geen belemmering voor het plan.


Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen zijn voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Voor een tweetal locaties wordt een procedure tot vaststelling van een hogere grenswaarde doorlopen. Deze moet zijn afgerond voordat het onderhavige bestemmingsplan wordt vastgesteld.

De geluidzones van de bestaande gezoneerde industrieterreinen zijn op de verbeelding opgenomen.

Kader
Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Voor specifieke bedrijven is in de Wet milieubeheer een richtwaarde aangegeven voor de hoeveelheid geur (uitgedrukt in geureenheden/m3) die acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van het bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkeling van gevoelige bebouwing (met name wonen). Kleinere bedrijven zoals horecavestigingen, of een bakkerij kennen soms ook geurhinder, maar daarvoor zijn geen richtlijnen opgesteld. Daarnaast kan de mestopslag bij agrarische bedrijven geurhinder veroorzaken. Door een geschikte locatie van de mestopslag te bepalen, is een deel van de hinder te voorkomen. Echter bij grotere bedrijven is voldoende afstand ten opzichte van woningen van derden noodzakelijk. Dit wordt geregeld in de bestemmingsplanregels.

Plangebied
Binnen het plangebied of in de directe omgeving ervan worden geen nieuwe bedrijven toegestaan die (industriële) geurhinder veroorzaken. Voor de locaties A en B wordt in juridische zin voorzien in nieuwe categorieën die als geurgevoelig aangemerkt worden (wonen).

Oudenoord 172-180
Deze locatie ligt niet in of in de nabijheid van bedrijven die geurhinder veroorzaken, waardoor er geen belemmeringen zijn voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Amsterdamsestraatweg 831
Op Lage Weide liggen twee veevoederbedrijven (De Heus en Agrifirm) die momenteel de meeste geur produceren. Het plangebied ligt buiten de richtafstand van 700 meter rond deze bedrijven zoals opgenomen in de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Agrifirm en De Heus leveren samen een contour op van 2 g.e./m³ (op basis van de huidige vergunningen en het LTFD verspreidingsmodel). In de praktijk betekent het concreet dat deze twee bedrijven in Zuilen geurhinder geven. De cumulatieve geurcontour bedraagt 1,4 odour units/m³, (op basis van het NNM verspreidingsmodel). Deze contour is weergegeven in de bijlage. Hoewel het plangebied buiten deze contour ligt, wordt ook buiten deze afstand geurhinder ervaren. Als gevolg hiervan zullen er in potentie door uitvoering van het plan meer geurgehinderden bij kunnen komen. De gemeente Utrecht hanteert als uitgangspunt dat binnen de contour van 1,4 odeur units/m3 geen geurgevoelige bestemmingen zijn toegestaan. Daarbuiten wel, hetgeen ook blijkt uit de feitelijke situatie. Het perceel Amsterdamsestraatweg 831 ligt buiten deze contour.

De gemeente acht het aanvaardbaar dat het aantal bewoners dat geur kan ervaren licht kan toenemen. Hierbij is in aanmerking genomen dat in het eerder geldende bestemmingsplan Zuilen al sprake was van een geurgevoelige bestemming, en dat het aantal mensen dat de geur kan waarnemen ten opzichte van de huidige situatie slechts beperkt toeneemt. Bovendien bevat het oude bestemmingsplan niet benutte bouwtitels. Daarnaast is sprake van binnenstedelijke verdichting die gezien de gemeentelijke woningbouwopgave van groot belang is. Dit belang wordt onderstreept door het feit dat de bij het plan mogelijk gemaakte ontwikkelingen al 15 jaar onderdeel zijn van het gemeentelijk ontwikkelingsplan voor Zuilen. Ook zal door de sloop van de bestaande gebouwen en de bouw van de nieuwe woningen en appartementen de kwaliteit van de leefomgeving in de wijk Zuilen toenemen. Daarnaast is relevant dat het aantal klachten over geurhinder in Zuilen sinds 2008 zeer sterk is afgenomen. Deze klachten waren het gevolg van het onvoldoende naleven van vergunningvoorschriften door bedrijven op het industrieterrein. Sindsdien is de handhaving daarvan voortvarend en met succes ter hand genomen, hetgeen heeft geresulteerd in een sterke afname van het aantal geurklachten. Het toelaten van een gevoelig bestemming wordt i.c. na ruimtelijke afweging van de betrokken belangen redelijk geacht. Vanuit het aspect geur zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het aspect geur – na afweging van belangen - geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Kader
In bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken. Naast de bedrijven kan ook het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water en door buisleidingen, risico's opleveren. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen en beheersverordeningen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid zijn onder andere vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs, voor transport over weg, spoor en water; laatste herziening d.d. 31-7-2012) ).Deze circulaire geeft antwoord op vragen hoe om te gaan met ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van transportroutes en geeft de normering aan voor plaatsgebonden risico en groepsrisico;
• het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Hierin is voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot bedrijven en transportroutes en kunnen beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.

In de circulaire Rnvgs staan twee soorten risico's beschreven waarop de normen en richtlijnen van toepassing zijn: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Het plaatsgebonden risico (PR) bestaat uit de kans op het overlijden van een onbeschermd persoon die zich 24 uur nabij de ongevallocatie bevindt. De normhoogte voor PR bedraagt 10^-6/jaar voor gevoelige bebouwing. Vertaald naar het bestemmingsplan (in dit geval de verbeelding) kan het PR=10^-6 worden weergegeven als een contour (10^-6 - contour). Rondom een bedrijf is dat vaak een cirkel, langs een transportas zijn dat min of meer parallelle lijnen aan beide zijden. Alle punten op de cirkel of lijnen vertegenwoordigen een plaatsgebonden risico van één op de miljoen jaar. Het plaatsgebonden risico vertegenwoordigt dus een afstandsnorm. Voor de afstand tussen de risicoveroorzakende activiteiten en kwetsbare objecten is die norm een harde grenswaarde. Voor de afstand tot beperkt kwetsbare objecten is die norm een richtwaarde waarvan mag worden afgeweken als daar een gegronde reden voor is. Binnen de 10^-6 - contour mogen geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten worden bestemd of gebouwd. Voor bestaande situaties gelden overgangsregels

Het groepsrisico (GR) geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden ten gevolge van een calamiteit. Voor het GR is een zogeheten oriënterende waarde vastgesteld - voor transport bedraagt deze waarde 10^-4/jaar bij 10 doden, 10^-6/jaar bij 100 doden enzovoort. Het GR is een oriënterende waarde; van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken. De circulaire Rnvgs verplicht ertoe dat bij besluiten op grond van de Wet ruimtelijke ordening het groepsrisico wordt beschreven en gemotiveerd. Voor het toetsen van het groepsrisico wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde oriëntatiewaarde. Dit is geen harde wettelijke norm maar een houvast om te toetsen of het groepsrisico acceptabel is al dan niet in combinatie met maatregelen voor de bestrijding van ongevallen. Volgens de circulaire Rnvgs moet het groepsrisico bepaald worden binnen het invloedsgebied, hetgeen bepaald wordt door de afstand waarbij voor 1 % van de blootgestelde personen dodelijk letsel optreedt bij het grootst mogelijke ongeval.

Er zijn twee manieren om het groepsrisico te verlagen. Het is mogelijk maatregelen te nemen bij de risicoveroorzakende activiteit of het is mogelijk maatregelen te nemen in de omgeving daarvan. De mogelijkheid om maatregelen te nemen bij transportroutes over weg, spoor en water zijn op lokaal niveau niet of nauwelijks aanwezig; gemeenten kunnen niet sturen op aantallen vervoersbewegingen.

Het lokale verkeer van gevaarlijke stoffen wordt in het kader van de routeringsregeling geregeld via jaarlijks door vervoerders aan te vragen ontheffingen. De omvang van dit lokale transport is zo gering dat de norm voor PR niet wordt bereikt en het GR ruim onder de oriëntatiewaarde blijft.

Vervoer gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water
Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel (tankwagon, schip) als gevolg van een ongeval, bijvoorbeeld een aanrijding en/of door brand. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (b.v. LPG), brandbare vloeistoffen (b.v. benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met het mogelijk ontploffen van een tankwagon tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk.

Plangebied
In en rond de diverse deelgebieden is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Voor de deelgebieden E (Stobberakplantsoen), G (watergangen Maarschalkerweerd) en I (Kouwerplantsoen/Winklerlaan) is geen inventarisatie gedaan omdat die gebieden uitsluitend de bestemmingen groen en/of water betreffen. De inventarisatie heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. Bij slechts drie deelgebieden liggen transportassen op zodanige afstand dat deze relevant zijn voor de deelgebieden. Het Amsterdam Rijnkanaal ligt op ca. 30 meter afstand van deelgebied B (Amsterdamsestraatweg 831), het spoortraject Amsterdam – Utrecht - aansluiting Betuwelijn ligt op ca. 170 meter afstand van deelgebied C (Westerkade 12/Singelsteeg), resp. op 25 meter afstand van deelgebied F (Kruisvaartkwartier).
• Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. Bij geen van de deelgebieden liggen buisleidingen op zodanige afstand dat deze relevant zijn voor de deelgebieden.
• Bedrijven die vallen onder het Bevi. Binnen de diverse deelgebieden bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook daarbuiten bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

Vervoer gevaarlijke stoffen over spoorwegen en water
Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel (tankwagon, schip) als gevolg van een ongeval, bijvoorbeeld een aanrijding en/of door brand. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (b.v. LPG), brandbare vloeistoffen (b.v. benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met het mogelijk ontploffen van een tankwagon tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk.

Vanwege de risico's is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens de uitgangspunten van het Basisnet. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Deelgebied B (Amsterdamsestraatweg 831)
Voor het Amsterdam-Rijnkanaal bestaat geen PR 10^-6 contour die op de oever komt.

Wel zal er op basis van het Basisnet een plasbrandaandachtsgebied gaan gelden. Het plangebied blijft echter buiten het PAG zodat nadere beschouwing niet nodig is.

Het groepsrisico is laag en wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Het vervoer van gevaarlijke stoffen over het Amsterdam-Rijnkanaal legt geen beperkingen op aan het betreffende deelgebied.

Deelgebied C (Westerkade 12/Singelsteeg) en deelgebied F (Kruisvaartkwartier)
Voor de spoorlijn Amsterdam-Utrecht-aansluiting Betuwelijn bestaat volgens het Basisnet geen PR=10^-6 contour.

Ook zijn volgens het Basisnet geen plasbrandaandachtsgebieden aanwezig.

De deelgebieden zijn een voortzetting op de bestaande bestemming. Er vindt geen toename plaats van het groepsrisico. De mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid zijn voldoende.

Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat er geen belemmeringen bestaan voor het vaststellen van de betreffende deelgebieden.

Conclusie
Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat er vanuit het aspect externe veiligheid geen belemmeringen bestaan voor het vaststellen van het bestemmingsplan (zie ook bijlage).

Kader
In het kader van voorliggend bestemmingsplan is de bescherming van de omliggende woonwijken van belang. Met de bescherming van woningen is in dit plan rekening gehouden. Door op het terrein een inwaartse zonering toe te passen worden de meest hindergevende bedrijven op de grootst mogelijke afstand van gevoelige objecten toegestaan

Omgevingstype

De gemeente Utrecht heeft de richtwaarden voor het geluid van bedrijven in de Geluidnota Utrecht 2007 vastgelegd. Het geluid van bedrijven mag bij woningen langs drukke wegen hoger zijn dan langs een rustige weg. Op basis van vele referentiemetingen is een beeld verkregen van wat de drukke wegen en rustige woonwijken zijn. Dit is middels een kaart in de Geluidnota gevisualiseerd.

Inwaartse zonering
Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering wordt verstaan het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Utrecht de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke (indicatieve) richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering", gelden er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving (Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van de gewenste ontwikkelingen.

Via een zonering wordt er, in aanvulling op de algehele beperking tot lichte en middelzware bedrijvigheid, voor gezorgd dat het gebruik van een bedrijf niet milieuhinderlijk wordt voor woningen/ andere gevoelige functies. Aan de hand van een 'Lijst van Bedrijfsactiviteiten' (ook gebaseerd op de publicatie van de VNG) wordt een lijst van bedrijfsactiviteiten gegeven die binnen het plangebied toelaatbaar zijn. In deze lijst zijn de verschillende bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een aantal milieucategorieën. Iedere milieucategorie kent een eigen minimale afstand die aangehouden moet worden tot woonbebouwing/andere gevoelige functies. Het aantal categorieën dat wordt onderscheiden in de VNG-uitgave is zes, waarbij de categorieën 1 en 2 betrekking hebben op lichte bedrijven en waarbij de hoogste categorie (categorie 6) de meeste hinder veroorzaakt. Per categorie wordt een grootste indicatieve afstand aangegeven. Die grootste afstand geeft de minimaal aan te houden afstand weer:

De omgevingsvergunning inzake het aspect milieu is vervolgens het maatwerk, waarmee aan de hand van de precieze aard en omvang van het bedrijf, kan worden beoordeeld wat acceptabel en toelaatbaar is.

Bij inwaartse zonering wordt vanuit de gevoelige functie een beschermende bufferzone gecreëerd. Dit heeft tot gevolg dat bij de invulling van het bedrijventerrein minder belastende activiteiten op kleine afstand en meer belastende activiteiten op grotere afstand worden toegelaten.

Plangebied
Afhankelijk of het gaat om een rustige woonwijk of gemengd gebied, kan een kleinere afstand tot een gevoelige functie worden aangehouden. De gebieden Oudenoord (A), Amsterdamsestraatweg (B), Twijnstraat (D) en Kruisvaartkwartier (F) kunnen - voor zover hier relevant - als gemengd gebied worden aangemerkt. Hier is sprake van functiemenging en/of ligging aan drukke infrastructuur.

Deelgebied A en D
De in deelgebied A en D op basis van de regels toegelaten (lichte) bedrijvigheid verhoudt zich goed tot de omgeving. Hetzelfde geldt voor de toegelaten activiteiten binnen de regeling voor beroep- en bedrijf aan huis.

Deelgebied B

Lage Weide
Aan de overzijde van het Amsterdam-Rijnkanaal tegenover het plangebied bevindt zich industrieterrein Lage Weide. Dit industrieterrein is een geluidsgezoneerd industrieterrein. Dat betekent dat de cumulatie van de geluidsuitstraling van alle bedrijven bij elkaar bepalend is en niet het individuele bedrijf op grond van de milieuzoneringsafstand. Rond een industrieterrein wordt een geluidszone vastgesteld wanneer er op dit terrein conform het bestemmingsplan bedrijven worden toegelaten die veel lawaai kunnen voortbrengen.

Voor dit plan zijn het geluid van de puinbrekerijen en puinmalerijen van Van Bentum en Pouw en het motorcrossterrein MCU het meest relevant. Het plandeel ligt binnen de geluidszone van het industrieterrein Lage Weide. De geluidszone is op de verbeelding weergegeven met een arcering.

Het voornemen bestaat om in het nieuwe bestemmingsplan Lage Weide inwaarts te zoneren vanwege milieuaspecten. Hiermee worden de meest hindergevende bedrijven op de afstand gezet van de milieugevoelige functies. Voor hindercirkels voor stof wordt gekeken naar de bedrijfscategorieën die staan beschreven in het Inrichtingen en Vergunningenbesluit milieubeheer (IVB). Voor de bedrijven Pouw, van Bentum en MCU gelden op basis van dit IVB hindercirkels voor stof van 200 tot 300 meter. Deze cirkels reiken tot aan de Sophialaan en liggen daarmee buiten het plangebied. Tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en de Sophialaan ligt een zone op Lage Weide met bedrijven in de categorie 3 of lager. Deze hebben een hindercirkel van niet groter dan 50 meter. Het plangebied ligt buiten deze hindercirkels.

Overige bedrijven
Aan het begin van de Minister Talmastraat en aan de Amsterdamsestraatweg 857 / 859 zit een aantal bedrijven (aannemers/glaszetter/schilder). In de beheersverordening Zuilen is het bestaande gebruik toegestaan. Het gaat hierbij om bedrijven uit de categorie B1 en B2 van de Lijst van bedrijven functiemenging. Deze bedrijven passen in het algemeen in een gemengde woonomgeving. De bijbehorende richtafstand bedraagt 30 meter. In de omgeving liggen bestaande woningen dichter bij de bestaande bedrijven (circa 21 m). In het nieuwe plan komen geen woningen dichter bij deze bedrijven dan 21 meter. De bestaande bedrijven worden daarom door het nieuwe plan niet in hun milieuruimte beperkt. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor het toestaan van nieuwe woningen in het plangebied. Hetzelfde geldt voor de afstand van het autobedrijf aan de Amsterdamsestraatweg 815 tot de nieuwbouw (wordt circa 30 meter). Ook hier zijn in de bestaande situatie woningen (buurpanden aan de Amsterdamsestraatweg) dichterbij het bedrijf dan de minimale afstand van het autobedrijf tot de nieuwbouw.

Deelgebied F
Het bedrijventerrein grenzend aan het spoor ligt op de kortste circa 20 meter van de bestaande woonboten. Het voorliggende bestemmingsplan laat op het terrein uitsluitend lichte vormen van bedrijvigheid in de categorie 1 tot en met 3.1 en gedeeltelijk tot en me categorie 2. Op deze wijze wordt aan de afstanden uit de bovengenoemde VNG brochure voldaan.

Voor alle overige locaties die onderdeel uitmaken van dit bestemmingsplan geldt dat de gevoelige functie is gelegen buiten de invloedszone van bedrijvigheid.

De in gebied A en D op basis van de regels toegelaten lichte bedrijvigheid verhoudt zich goed tot de omgeving. Hetzelfde geldt voor de toegelaten activiteiten binnen de regeling voor beroep- en bedrijf aan huis.

Conclusie
Gelet op de afstanden die worden aangehouden tussen nieuwe woon en werkfuncties en de aard van de toegelaten bedrijven in de regels van voorliggende bestemmingsplan, vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Kader
Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met stof, door met name verkeer. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer is samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, in belangrijke mate van invloed op de luchtkwaliteit. In november 2007 is de wijziging van de Wet milieubeheer met betrekking tot luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wetswijziging staat bekend als de "Wet luchtkwaliteit". Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Op basis van deze wet, opgenomen in artikel 5.16 lid 1 Wet milieubeheer, dient het bevoegd gezag bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, rekening te houden met de effecten op de luchtkwaliteit.

Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien:

1. a. aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
2. b. een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
3. c. aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht.
4. d. het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Plangebied
Het bestemmingsplan legt in hoofdzaak de bestaande (planologisch-juridische) situatie vast. In juridische zin is voor de locaties A en B sprake een ontwikkeling.

Oudenoord 172-180

Door de geringe omvang van het project is het aannemelijk dat het project ' niet in betekende mate' bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Het project bestaat uit circa 55 woningen en ten hoogste 7 woonwerkunits. Deze woonbestemming is reeds mogelijk op basis van het nu geldende bestemmingsplan. Tevens wordt de bestaande kantoorfunctie positief bestemd.

Amsterdamsestraatweg 831

Het is door de geringe omvang van het project niet aannemelijk dat het project 'in betekende mate' bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Bij de Amsterdamsestraatweg gaat het om en project van circa 15 appartementen.

Conclusie
Gelet op het consoliderende karakter van het bestemmingsplan en de geringe omvang van de voorziene ontwikkelingen zijn er vanuit het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten:

• Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Dit speelt met name bij bedrijfsmatige activiteiten en/of calamiteiten.
• Bodemsanering
  Ernstig verontreinigde locaties dienen te worden gesaneerd indien er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Bij immobiele verontreiniging in de bovengrond die zich niet kan verspreiden (zoals zware metalen en PAK) wordt uitgegaan van een zogenoemde functiegerichte benadering. Dit houdt in dat de kwaliteitseisen die aan de bodem worden gesteld afhankelijk zijn van de (toekomstige) bestemming van de locatie. Bij mobiele verontreiniging die zich via het grondwater kan verspreiden, wordt mede afhankelijk van de kosteneffectiviteit, zoveel mogelijk verwijdering van de verontreiniging nagestreefd. Een ander uitgangspunt is dat bij nieuw in te richten gebieden of terreinen hogere eisen worden gesteld aan de bodemkwaliteit dan bij milieuhygiënisch onvermijdbare saneringen in gebieden waar geen nieuwe inrichting plaats vindt. Bij nieuwe situaties ligt het criterium voor saneren bij ernstige verontreiniging.
• Bodembeheer
  Bij hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond wordt uitgegaan van het principe "wat schoon is moet schoon blijven" en "wat vies is mag niet viezer worden". Waar mogelijk wordt een verbetering van de kwaliteit nagestreefd, zodat de bodem duurzaam geschikt wordt voor elk gewenst gebruik.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is om de locatie geschikt te maken. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plangebied
In het verleden zijn in het plangebied aan de Oudenoord 170-182 (deelgebied A) twee pompstations aanwezig geweest, Chevron/Texaco (1981-1973) en Caltex (1958-1981), met ondergrondse brandstoftanks. Er zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd, er is een saneringsplan opgesteld, een sanering uitgevoerd en een evaluatierapport opgesteld (november 2000). Medio 1997 heeft gemeente Utrecht ingestemd met het saneringsplan met een beschikking in het kader van de Wet bodembescherming. Bij tankstation Caltex op het westelijk deel aan de voorzijde zijn verontreinigingen in grond en grond aanwezig. In de periode augustus 1998 t/m juli 2000 zijn de grond en het grondwater ter plaatse van de Oudenoord 170 (voormalig Oudenoord 8) gesaneerd en zijn de tanks verwijderd. Na de sanering zijn minerale olie en vluchtige aromaten in grond en grondwater nog incidenteel in lichte verhogingen aanwezig.

Verder blijkt bij een bodemonderzoek uit 1995 dat aan de achterzijde van het bedrijfspand een lichte verontreiniging met zware metalen, minerale olie, xylenen en PAK aanwezig is. Ook hier zijn tanks verwijderd. In de wijdere omgeving van het plangebied zijn verontreinigingen met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen aanwezig in het diepere grondwater.

Bij werkzaamheden op of in de bodem (zoals afgraven of afvoeren van grond of grondwateronttrekkingen) moet aan de regels uit het Besluit bodemkwaliteit en de Wet bodembescherming worden voldaan. In het geval van sloop- of bouwwerkzaamheden, moet voor de bodemkwaliteit alsnog een onderzoek worden verricht. Informatie over de bodemkwaliteit voor bijvoorbeeld een specifiek adres is te vinden op www.utrecht.nl/milieu/bodem.

Bovendien dient bij een aanvraag om omgevingsvergunning, een functiewijziging of aan- dan wel verkoop een bodemonderzoek conform de NEN 5740 verricht te worden. De resultaten van het onderzoek dienen bij de in te dienen omgevingsvergunning te worden overlegd voor deze in behandeling wordt genomen.
Bij een grondwateronttrekking of bemaling ten behoeve van nieuwbouw moet aandacht worden besteed aan nabij gelegen (diepere) grondwaterverontreinigingen met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen.

Conclusie
Het bestemmingsplan legt in hoofdzaak de bestaande (planologisch-juridische) situatie vast waardoor op voorhand geen bodemonderzoek uitgevoerd hoeft te worden. De gronden op locatie A zijn reeds gesaneerd. Bij een aanvraag omgevingsvergunning zal opnieuw een bodemrapport worden gevraagd.

Voor de locaties A en B bestaat geen aanleiding voor het verwachten van ernstige verontreiniging. De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan

Kader
De Flora en Faunawet legt een zorgplicht op ten aanzien van natuur, planten en dieren. Indien een initiatief mogelijk de bestaande natuurwaarden kan verminderen moet de initiatiefnemer aangeven hoe dat beperkt en/of gecompenseerd gaat worden. Bij grote ingrepen of een behoorlijke aantasting waarbij beschermde planten of diersoorten in het geding zijn dient een Flora en Faunawet te worden aangevraagd bij het ministerie van LNV. Wanneer bij planvorming de bestemming in een gebied verandert, moet middels een flora-fauna inventarisatie de huidige waarde worden bekeken en moet er inzicht worden gegeven in het voorkomen van beschermde planten en diersoorten.

Plangebied
Met dit bestemmingsplan worden – met uitzondering van de locaties A en B geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Dit plan genereert geen directe initiatieven die gevolgen kunnen hebben voor de aanwezige beschermde flora en fauna. Uitvoeren van een onderzoek is in het kader van onderhavig bestemmingsplan – mede gelet op de beschikbare informatie - gezien vorenstaande niet noodzakelijk. Bij aanvragen van omgevingsvergunningen zal daarbij getoetst moeten worden aan de voorwaarden van de Flora- en faunawet. Het plangebied grenst niet aan een Natura 2000-gebied en ligt niet in de nabijheid van een Beschermd Natuurmonument. Toetsing aan de Natuurbeschermingswet is hierdoor niet noodzakelijk.

Oudenoord 172-180
Voor deze locatie geldt dat mogelijk sprake is van sloop en nieuwbouw. Deze vindt plaats binnen de kaders van de huidige bestemming en in hoofdzaak binnen de bestaande contouren van het gebouw. Negatieve effecten op beschermde flora en fauna zijn uit te sluiten.

Amsterdamsestraatweg 831
Voor deze locatie geldt dat sprake is van sloop en nieuwbouw. De bebouwing wordt daarbij in volume vergroot. Ten behoeve van de ontwikkeling aan de oostzijde van de locatie (Heukelemlob) heeft flora- en fauna onderzoek plaatsgevonden in het gebied tussen de Vecht en het Amsterdam-Rijnkanaal (zie bijlage). Uit het onderzoek blijkt dat er geen beschermde reptielen, amfibieën en beschermde planten aanwezig zijn.

De aanwezige en te behouden bomen naast de planlocatie kunnen ruimte bieden voor verschillende broedvogels. Daarom wordt geadviseerd de uitvoering van de werkzaamheden zoveel mogelijk buiten het broedseizoen te laten plaatsvinden. Het broedseizoen loopt van half maart tot en met augustus. Indien de werkzaamheden binnen deze periode plaatsvinden, kunnen ze doorgang vinden als is vastgesteld dat er geen nesten van broedvogels worden verstoord. Dit kan door de bomen op aanwezigheid van nesten te controleren door een gekwalificeerd ecoloog.

Het gebied tussen de Vecht en het Amsterdam-Rijnkanaal wordt gebruik als fourageergebied voor de gewone dwergvleermuis. Deze zijn onder andere waargenomen in de opgaande begroeiing bij het Deltacollege. Het is niet uitgesloten dat de dwergvleermuis ook gebruik maakt van de opgaande beplanting naast locatie B. De beplanting blijft evenwel behouden. Mochten vleermuizen de bestaande gebouwen gebruiken als overwinterings- of voortplantingslocatie, dan wordt geadviseerd om een verblijfplaats voor vleermuizen (in de vorm van een niet geheel geïsoleerde spouwmuur of een vleermuiskast) op te nemen in de plannen voor de nieuwbouw. Hiermee wordt de functionaliteit van het leefgebied behouden en zijn er geen belemmeringen voor de omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (sloopvergunning). Een ontheffing op grond van de Flora en faunawet is niet nodig.

Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat het aspect bij het naleven van de zorgplicht op grond van de Flora en faunawet geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Kader

Door ruimtelijke plannen en ontwikkelingen kunnen de belangen èn het functioneren van het watersysteem en de waterketen onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van watergerelateerd beleid en beheer door ruimtelijke ontwikkelingen expliciet en op evenwichtige wijze te toetsen aan het desbetreffende beleid en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.

Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van een ruimtelijk plan inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen. Door vroegtijdige afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie waarin tevens de afstemming en de afspraken in het kader van de watertoets zijn verankerd.

Actualisatieplan
Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. In de Wro is de verplichting opgenomen bestemmingsplannen elke 10 jaar te herzien. De sanctie voor het niet tijdig herzien is dat er geen leges geheven mogen worden in gebieden waar oudere plannen gelden. De invoeringswet van de Wro heeft bepaald dat gemeenten vijf jaar, dus tot 1 juli 2013, de tijd hebben om aan de wettelijke eis te voldoen dat bestemmingsplannen niet ouder dan 10 jaar mogen zijn. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Wro zijn al veel bestemmingsplannen geactualiseerd. Dat gebeurde op basis van de notitie 'Bestemmingsplannen actualiseren, productie tot 2010' (2002), waarin het actualiseringsprogramma wordt weergegeven en de kosten voor het actualiseren.

In het kader van deze actualisatieopgave zijn beheerbestemmingsplan opgesteld waarin enkel de bestaande situatie is vastgelegd. Voor ruimtelijke ontwikkelingen zijn specifieke bestemmingsplannen opgesteld. Als gevolg van lokale ontwikkelingen kon een deel van de stad niet worden meegenomen in de wijkbestemmingsplannen.

De in de bijlage toegevoegde integrale waterparagraaf beschrijft enkel watergerelateerde beleidaspecten die als kaderstellende randvoorwaarden fungeren. Maatwerk voor onderhavig bestemmingsplan is vanwege de tijdsdruk onmogelijk en gezien het doel onwenselijk. Met deze 'waterparagraaf' worden echter geen nieuwe bestemmingen of functies (die waterbelangen kunnen schaden) mogelijk gemaakt. Zodra er binnen het bestemmingsplangebied lokale ontwikkelingen worden opgestart, dan dient voor zover nodig een watertoetsproces met het waterschap doorlopen en een specifieke waterparagraaf opgesteld te worden.

Verslaglegging van gevoerd overleg gemeente - waterbeheerder
Bij het opstellen van het advies 'toetst' het waterschap of het plan aan de criteria voor de waterhuishouding voldoet. Als algemeen criterium voor ruimtelijke plannen geldt dat minimaal het stand-still moet worden gehanteerd, hetgeen inhoudt dat de waterhuishouding niet mag verslechteren. In dit geval gaat het om een conserverend bestemmingsplan, waarbij aan dat uitgangspunt wordt voldaan.

In februari 2014 heeft het waterschap aangegeven akkoord te zijn met de inhoud van de in de bijlage toegevoegde waterparagraaf.

Ten aanzien van een eventuele toename van verhard oppervlak heeft HDSR aangegeven onderstaande passages in dit kader onder de aandacht te willen brengen:

Toename verhard oppervlak
Conform de Keur van het waterschap dient er watercompensatie plaats te vinden wanneer het totale oppervlak aan verharding (gebouwen en niet waterdoorlatende verharding) meer dan 500 m2 (in stedelijk gebied) en 1000 m2 (in landelijk gebied) bedraagt. Het verhard oppervlak zorgt namelijk er voor dat regenwater versneld tot afstroming komt naar oppervlaktewater. Dit leidt tot ongewenste peilstijgingen.

Infiltreren of compenseren in open water
Een versnelde afvoer richting oppervlaktewater moet voorkomen (d.m.v. infiltratie) of gecompenseerd worden.

1. Voorkomen door middel van infiltratie
Afhankelijk van de doorlatendheid van de bodem en de beschikbare ruimte is het wellicht mogelijk om een infiltratievoorziening (wadi of greppel) aan te leggen. Bij het berekenen van de bergingscapaciteit van de infiltratievoorziening adviseren wij u uit te gaan van 45 mm per m² afgekoppeld verhard oppervlak.

2. Compensatie in open water
Indien infiltratie niet mogelijk is, dan dient 15% van de toename aan verhard oppervlak te worden gecompenseerd. De keuze voor infiltratie of compensatie en het ontwerp van de gekozen maatregel wordt in overleg met het waterschap bepaald.

Kader
Op grond van het Verdrag van Malta dat vertaald is in hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988 zijn gemeenten verplicht om het archeologisch erfgoed te beschermen. De wet biedt de mogelijkheid om een verordening vast te stellen en om de bescherming via bestemmingsplannen te regelen. Het is mogelijk om beide wegen te bewandelen. Gezien de complicaties die optreden bij het beschermen van het archeologisch erfgoed in bestemmingsplannen, is gekozen voor een verordening, en voor een verwijzing daarnaar in bestemmingsplannen.

In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In het bestemmingsplan wordt, wanneer sprake is van archeologische waarden of verwachting een arcering opgenomen op de kaart (verbeelding) met de bestemming Waarde- archeologisch. In de regels wordt in deze dubbelbestemming opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. In een specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Het bestemmingsplan houdt op deze manier rekening met de archeologische waarden en verwachting, terwijl in strijd handelen met de specifieke gebruiksregel een economisch delict is.

Hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988 (artikel 38 en verder) regelt de archeologische monumentenzorg. De wetgever heeft voor de bescherming van het archeologische erfgoed de gemeente de bevoegdheden toegekend waarmee onderzoek afgedwongen kan worden bij verstoring van de grond en waarmee eisen aan dat onderzoek gesteld kunnen worden.

Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Plangebied
Voor het plangebied geldt op sommige locaties een archeologische verwachtingswaarde (zie bijlage). Voor deze locaties geldt een onderzoeksplicht en een aanlegvergunningsstelsel en gelden in beginsel bouwregels bij elke ontwikkeling.

De gebieden met een hoge archeologische waarden bevatten aangetoonde archeologisch sporen waarbij geldt dat bij verstoring van deze waarden een archeologievergunning moet worden aangevraagd.

Gebied van hoge archeologische waarde
In een aantal deelgebieden is sprake van een hoge archeologische waarde (zie bijlage). Hiervoor geldt dat ongeacht de te verstoren oppervlakte een vergunning aangevraagd dient te worden bij een verstoringsdiepte vanaf 0,50 meter ten opzichte van het maaiveld.

Gebied van hoge archeologische verwachting
In gebieden met een hoge archeologische verwachting (zie bijlage) dient een vergunning aangevraagd te worden indien het te verstoren gebied een oppervlakte heeft van meer dan 100 m2 en de verstoringsdiepte groter is dan 0,50 meter ten opzichte van het maaiveld.

Gebied van archeologische verwachting
In gebieden met een archeologische verwachting (zie bijlage) dient een vergunning aangevraagd te worden indien het te verstoren gebied een oppervlakte heeft van meer dan 1000 m2 en de verstoringsdiepte groter is dan 0,50 meter ten opzichte van het maaiveld.

Conclusie
De gebieden met archeologische verwachtingen en -waarde in het plangebied worden beschermd via het vergunningenstelsel in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg en de specifieke gebruiksregel in het bestemmingsplan via een dubbelbestemming.

Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Stedenbouw en Monumenten, Team Cultuurhistorie, 030-2863990 te worden gedaan.

Er bevinden zich geen planologisch relevante kabels- en leidingen in het plangebied. Het functioneren van de in het gebied aanwezige straalpaden is door middel van een beschermende regeling gewaarborgd (telecom).

De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op duurzaamheidgebied met als speerpunt energie een duidelijke ambitie vastgelegd. In het MBP en in het Programma Utrechtse Energie is opgenomen dat Utrecht in 2030 klimaatneutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen, gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.

Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's: People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens een kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Naast energie gaat het duurzaamheidbeleid ook over de milieubelasting vanwege materiaalgebruik, binnenmilieu/gezondheid, ruimtegebruik et cetera. Met prestatie-eis gerichte duurzaamheidinstrumenten kan de duurzame kwaliteit van plannen 'gemeten' worden.

Uitvoeringsprogramma Utrechtse Energie!

Deelprogramma's Bedrijven en Duurzame herontwikkeling
In Utrecht wordt het grootste deel van de CO2-uitstoot veroorzaakt door werkgevers in de stad. Duurzame bedrijfsvoering is voor steeds meer bedrijven interessant, omdat het kosten bespaart, maar ook omdat het aantoonbaar maatschappelijk verantwoord ondernemen een concurrentiefactor is. Zo geeft 60% van de MKB bedrijven aan dat zij worden aangesproken op duurzaamheid door klanten of toeleveranciers. De gemeente stimuleert alle werkgevers met meer dan vijf werknemers om te verduurzamen.

Die worden ondersteund in een branche- of gebiedsaanpak. Met de verschillende ondernemersverenigingen van bedrijventerreinen worden gesprekken gevoerd over welke aanpak het beste aansluit bij het betreffende terrein. Bij een gebiedsgerichte aanpak staat de vitaliteit en de kwaliteit van de leefomgeving centraal.

Omdat de bedrijven die zijn gelegen in het plangebied reeds bestaande bedrijven zijn met bestaande bedrijfsvoering is de toepassing van duurzaamheidsmaatregelen slechts beperkt relevant. Met name bij (her)ontwikkelen van bedrijven of delen van het terrein, dient rekening te worden gehouden met het bovenstaande beleid.

Gelet op de voorgaande paragrafen is aan het aspect gezondheid voldoende aandacht besteed.

In het kader van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.

1. a. Aantonen van een regionale behoefte (zowel kwantitatief als kwalitatief);
2. b. Aantonen dat behoefte op te vangen is in bestaand stedelijk gebied;
3. c. Zo nee, zoek naar een multimodaal ontsloten locatie (optioneel).

Ad 1) Regionale behoefte (zowel kwantitatief als kwalitatief)
In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien;

"Afgeleid van de verwachte groei van het aantal huishoudens neemt de woningvraag in de regio toe tot afgerond 374.400 woningen in 2030. Een 20% hogere vraag dan in het basisjaar 2012.Om het procentueel woningtekort niet verder te laten toenemen – niet hoger dan 4,1% van de woningvoorraad - zal de woningvoorraad mee moeten groeien naar 359.600 woningen in 2030. Dat zou betekenen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 met 61.000 woningen".

In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerde op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit klopt met de behoefte van 61.000 woningen, zoals die uit de regionale woningmarktmonitor blijkt.

Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten.

Ad 2) Behoefte opvangen in stedelijk gebied
Zoals is aangegeven in het stukje over de provinciale structuurvisie wordt het grootste deel van de woningbouwbehoefte van de gemeente Utrecht opgevangen in stedelijk gebied.

In de Visie Wonen 2030 en daarop volgende Woonvisie 2009-2019 zijn kaders geschetst voor het woonbeleid voor de gemeente Utrecht op de lange termijn.

Ook hierin wordt beschreven dat de woningbehoefte veel hoger is dan het aanbod. De woonvisie gaat uit van toevoeging van ruim 26.000 woningen in de periode van de woonvisie binnen de stadsgrenzen.

De speerpunten uit de woonvisie zijn:

1. a. Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van druk op de woningmarkt.
2. b. Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit
3. c. Doorstroming, toegankelijkheid en doelgroepen
4. d. Kwaliteit woningvoorraad
5. e. Stad van Kennis en Cultuur.

Concrete doelstellingen voor de nieuwbouw:

Kwantiteit: in de periode 2010-2019 worden er 26.300 woningen aan de voorraad toegevoegd (2630 woningen/jaar) (= afspraak NV-Utrecht);

Binnenstedelijk bouwen: Op geschikte binnenstedelijke locaties hoogwaardige stedelijke woonmilieus in hoge dichtheden creëren.

Doelgroepen:

• Lage inkomens:
  Nieuwbouwproductie tot 2020 moet gemiddeld 35% sociaal (huur<€664,66 en koop < €181512 ) zijn (excl. onzelfstandige studenteneenheden);
• Starters:
  Bouwen van startersappartementen op binnenstedelijke locaties rondom het centrum en op “hotspots” in de wijken;
• Middeninkomens:
  Meer beschermde sociale koopwoningen < €181.512;
  Meer middeldure (€546- €664 ) en dure huurwoningen tot € 850,- realiseren;
• Ouderen:
  Aanpasbare, rolstoelgeschikte woningen met voldoende ruimte toevoegen aan de woningvoorraad. Tot 2015 minimaal 1.217 (1/3 van 3.650) levensloopbestendige woningen realiseren. Programma Welkome Wijken voortzetten en in samenspraak met DMO monitoren op effecten
• Gezinnen:
  huisvesting bieden in bestaande woningvoorraad, in transformatie van de Krachtwijken, in Leidsche Rijn, Rijnenburg, maar zeker ook op overige binnenstedelijke locaties;
• Broedplaatsen/creatieve economie:
  Vergroten aanbod goedkope bedrijfsruimte (tot €150,- per m2) in combinatie met betaalbare woningbouw ten behoeve van onder andere de creatieve sector + belemmeringen om onderneming in de eigen wijk te beginnen, wegnemen.

Waar doen we wat?

Doorzetten van de Utrecht Vernieuwt!-opgave als essentieel onderdeel van een integrale wijkaanpak gericht op sociale stijging.
Zoekopgave voor verdichtingslocaties op knooppunten van voorzieningen, openbaar vervoer en infrastructuur.

• Leidsche Rijn:
  programmering in Leidsche Rijn voortzetten conform huidige plannen.
• Overige binnenstedelijke locaties:
  bouwen in hogere dichtheden. En daar de accenten uit de woonvisie realiseren;
  1. 1. Accent:
     starters, en andere stedelijk georiënteerde 1- en 2-persoonshuishoudens
  2. 2. Incidenteel:
     vernieuwende concepten voor stedelijke georiënteerde gezinnen
  3. 3. Nabij voorzieningen:
     levensloopbestendige woningen.
  4. 4. Ontwikkelen van broedplaatsen voor creatieve sector.

Nieuwe Ruimtelijke strategie Utrecht
Sinds het uitbreken van de crisis op de woningmarkt wordt er bij het stedelijke woningbouwprogramma meer rekening gehouden met de afzetbaarheid en de investeringsmogelijkheden van ontwikkelende partijen. Dit is vastgelegd in de Nieuwe Ruimtelijke Strategie Utrecht (NRSU, gemeente Utrecht, raadbesluit 5 juli 2012). Bij nieuwe initiatieven met moeilijk afzetbaar programma wordt bekeken wat de concurrentie is met al bestaand programma (vooral grondexploitatieprojecten), voordat medewerking wordt verleend. Met moeilijk afzetbaar programma wordt vooral het koopsegment en het dure beleggershuursegment bedoeld, omdat hier sprake is van verminderde vraag door de economische situatie. In het sociale huursegment daalt de productie sterk. Corporaties hebben op dit moment weinig investeringsruimte en een toenemend probleem om financiering geborgd te krijgen. In het studentensegment en middeldure huursegment neemt de investeringsbereidheid juist toe. De doelstelling om op lange termijn door te groeien naar een stad van 400.000 inwoners blijft overeind en de latente vraag blijft aanwezig, zoals uit de behoefte berekeningen blijkt. Alleen het tempo waarin de groei plaatsvindt, zal trager zijn dan eerder werd aangenomen.

Conclusie
Zoals uit de onderbouwing van de woningbouwbehoefte blijkt, is het programma goed afzetbaar. Studenten en starters zijn als specifieke aandachtsgroepen benoemd in de Woonvisie, Collegeprogramma en/of Nieuwe ruimtelijke strategie. De behoefte is op te vangen in bestaand stedelijk gebied.

Dit bestemmingsplan heeft in de eerste plaats met name tot doel om de bestaande situatie te actualiseren. De kosten voor het opstellen van dit bestemmingsplan komen voor rekening van de gemeente.

Beheergebied
Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de actualisatie van diverse deelgebieden en is zoals hierboven opgemerkt in principe een conserverend bestemmingsplan: de bestaande planologisch-juridische situatie worden in principe overgenomen. Er wordt slechts beperkt nieuwe ontwikkelingen direct mogelijk gemaakt. Er behoeven ook geen kosten gemaakt te worden voor de uitvoering van dit deel van het bestemmingsplan (de gemeente draagt voor dit deel de plankosten).

Het plan voorziet naast de bestaande situatie in de gebruikelijke juridisch-planologische (beperkte) uitbreidingsmogelijkheden van die bestaande functies. Het betreft in alle gevallen particuliere initiatieven waaraan in beginsel geen kosten voor de gemeente zijn verbonden, afgezien van kosten van het ambtelijk apparaat voor de begeleiding en toetsing van aanvragen. Deze laatste kosten worden door middel van leges gedekt.

Planschade
Planschade is mogelijkerwijs aan de orde, daar waar nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. Aangezien in dit bestemmingsplan de bestaande planologisch-juridische situatie is overgenomen en in dit plan slechts in beperkte zin een nieuwe ontwikkelingen direct mogelijk worden gemaakt, ligt een eventuele tegemoetkoming in de planschade niet in de lijn der verwachting. Bovendien wordt eventuele planschade afgewenteld. Daarmee staat de ontwikkelaar garant jegens de gemeente voor mogelijke claims van derden.

Kostenverhaal
Het bestemmingsplan is grotendeels een beheerplan en de gemeente Utrecht neemt geen initiatieven met betrekking tot een (verdere) ontwikkeling van het plangebied in het kader van dit bestemmingsplan.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan is overleg gevoerd met het Hoogheemraadschap (HDSR). Met rijksbelangen (archeologie en beschermd stadsgezicht) is rekening gehouden. Van provinciale belangen is geen sprake. De HDSR kan met het plan instemmen.

De wijkraden zijn over het bestemmingsplan geïnformeerd. Dit heeft niet geleid tot inhoudelijke reacties.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008). De SVBP 2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Sinds 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Hierdoor vervallen diverse gebruikelijke termen voor vergunningen zoals bouwvergunning, sloopvergunning, aanlegvergunning, ontheffing et cetera.

Hieronder worden de meest voorkomende termen weergegeven:

De term bouwvergunning wordt omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen; hierna te noemen 'omgevingsvergunning bouwen'.
De term sloopvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor de activiteit slopen' ;hierna te noemen 'omgevingsvergunning slopen'.
De term aanlegvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'; hierna te noemen 'omgevingsvergunning aanleggen'.
De term 'ontheffing' of 'het verlenen van een ontheffing' wordt 'afwijking' of 'afwijken bij omgevingsvergunning'.

Het bestemmingsplan kenmerkt zich door een combinatie van gedetailleerde en ruime bestemmingsregelingen, zowel op de verbeelding als in de regels, voor de in het gebied aanwezige functies en bebouwing. Het bestemmingsplan maakt deel uit van de actualiseringreeks van de gemeente en heeft vooral een conserverend karakter. Dit betekent dat de bestaande situatie qua bebouwing en gebruik is vastgelegd, waarbij alleen in die gevallen, waarin al voldoende zicht bestaat op een nadere ontwikkeling of uitvoering van gemeentelijk beleid gewenst is daarvoor een regeling is opgenomen in het plan.

Binnen de mogelijkheden van het geldende beleid is flexibiliteit in het bestemmingsplan ingebracht. Zo wordt bij een kantoorbestemming de mogelijkheid opgenomen voor het verbreden van de functie. Dit vanuit de doelstelling om leegstand te voorkomen. Hierbij wordt aangesloten op de regeling uit Papendorp, Rijnsweerd, Actualisering diverse gebieden en Actualisering diverse gebieden, Leidsche Rijn. Dit houdt in dat de functies dienstverlening, sport en maatschappelijk voorzieningen onder voorwaarden in kantoorgebouwen worden toegelaten. Deze functies zijn voor wat betreft ruimtelijke uitstraling gelijk te stellen zijn met kantoren en waarbij geldt dat gebruik met name zal plaatsvinden door gebruikers van omliggende panden. De functie congres- en vergaderfaciliteit wordt voor de gebieden die deel uitmaken van dit bestemmingsplan, niet logisch en wenselijk geacht. Nieuwe horeca initiatieven worden getoetst aan het Ontwikkelkader Horeca Utrecht.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijken van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf;
• afwijken van de gebruiksregels;
• eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden.

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• Stedenbouwkundige aspecten;
• Landschappelijke en of ecologische aspecten;
• Milieukundige aspecten;
• Cultuurhistorische aspecten;
• Verkeersaspecten;
• Sociale veiligheid;
• De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op de hoge dichtheid en de mate van functiemenging. Hieronder worden enkele aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het creeren van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.

Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties en/of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw en/of vanuit hogere gebouwen.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Verkeersaspecten;
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de hoogte of aan de situering van erfbebouwing.

In een bestemmingsplan kan geregeld worden dat een bepaald gebruik slechts is toegestaan als aan een bepaalde voorwaarde wordt voldaan. Een dergelijke constructie is tot nu toe geaccepteerd door de ABRvS. Waarschijnlijk zal het Besluit ruimtelijke ordening binnenkort expliciet de mogelijkheid van het gebruiken van de voorwaardelijke verplichting toestaan. De Nota stallen en parkeren gaat uit van een voorwaardelijke verplichting. Het ligt dus voor de hand om het (fiets)parkeren in bestemmingsplannen op die manier vorm te geven. Bovendien geeft dat de mogelijkheid om ook bij functiemenging naar het (fiets)parkeren te kijken. Ook daar gaat de nota immers van uit.

Utrecht hanteert regels voor erfbebouwing. Deze worden in alle bestemmingsplannen opgenomen. Hierbij wordt uitgegaan van uniforme regels voor de hele stad die, waar nodig, aan specifieke situaties en gebiedskarakteristieken kunnen worden aangepast. Uitgangspunten voor deze regels zijn:

• het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat. Dit houdt onder andere in dat op alle erven voldoende licht, lucht en ruimte aanwezig kan zijn, en dus ook dat erfbebouwing op het ene perceel geen onevenredig grote negatieve gevolgen heeft voor de naastgelegen percelen;
• het mogelijk maken van groen (bomen, tuinen) op erven;
• het waarborgen van goede verhoudingen in maat en schaal tussen hoofd- en bijgebouwen;
• voor de grotere percelen: het in stand houden en versterken van bestaande landschappelijke structuren.

De tot nu toe gehanteerde regels voldoen in de meeste situaties. Op een aantal punten moeten ze worden aangepast.

• de bestaande regeling vertoont een discontinuïteit in bebouwingsmogelijkheden op de overgang van kleine naar middelgrote percelen;
• voor de grote en zeer grote percelen is er momenteel geen eenduidige uniforme regeling, maar is sprake van verschillende onderling afwijkende regelingen;
• de bestaande regeling houdt geen rekening met de mogelijkheden om zonder vergunning aan- en bijgebouwen op te richten.
  

De nieuwe opzet sluit qua bouwmogelijkheden in verreweg de meeste gevallen aan op de bestaande regels, maar voorziet tevens in een oplossing voor de hierboven vermelde punten.

Voor de nieuwe regeling zijn de mogelijkheden om op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) onder de daarbij gestelde voorwaarden, vergunningvrij te bouwen als uitgangspunt genomen. Voor de meeste percelen in stedelijk gebied zijn deze mogelijkheden voldoende, maar voor de grotere percelen niet. De nieuwe erfbebouwingsregeling voorziet hiervoor in meer bebouwingsmogelijkheden.

De basisregels van de nieuwe erfbebouwingsregeling voor bijbehorende bouwwerken, zijn de volgende:

• uitsluitend op het achtererf, minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn;
• de erfzone* grenzend aan het hoofdgebouw mag volledig worden bebouwd;
• de diepte van bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) bedraagt maximaal 3 meter.

* Erfzone is de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het achtererfgebied. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van een hoofdgebouw (overgenomen uit de Wabo).

In aanvulling op deze basisregels is een uitsplitsing gemaakt naar de grote van het achtererf:

1. Een achtererf tot 300 m²:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 50 % van het achtererfgebied, inclusief de erfzone, tot maximaal 30 m² naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 4,5 meter

2. Een achtererf tussen 300-1500 m²:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 10% van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 75 m² naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 3meter;
• nokhoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 4,5 meter.

3. Een achtererf groter dan 1.500 m²:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 5 % van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 125 m² naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 6 meter;
• aangebouwde bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) maximaal 3 meter diep.

Deze nieuwe erfbebouwingsregels zijn vertaald in de regels van de woonbestemming(en) en de bestemmingen waar de functie wonen met bijbehorende bouwwerken mogelijk wordt gemaakt.

Een aantal begripsomschrijvingen vraagt om nadere toelichting.

Bijbehorend bouwwerk
Dit begrip, met deze omschrijving, wordt gehanteerd in Bijlage II van het Bor (Besluit omgevingsrecht), als verzamelbegrip voor de voorheen gehanteerde begrippen 'aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen', bij het bepalen van de mogelijkheden van 'omgevingsvergunningvrij' bouwen.
Met het oog op de praktische toepassing wordt ditzelfde begrip nu ook gehanteerd in het bestemmingsplan. Immers, ook in het bestemmingsplan kunnen, onder voorwaarden, bijbehorende bouwwerken 'omgevingsvergunningvrij' zijn.

Belhuis
Bij het begrip belhuis is een zodanige omschrijving gekozen, dat daaronder ook internetcafés vallen.

Evenementen
Evenementen moeten op grond van recente jurisprudentie in een bestemmingsplan zijn toegestaan als er sprake is van grootschalige, periodieke meerdaagse evenementen op dezelfde locatie. In dit bestemmingsplan zijn geen evenementen die aan deze voorwaarden voldoen. Voor overige evenementen is een 'vergunning openbare ruimte' nodig op grond van de APV (Algemene Plaatselijke Verordening).

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf
Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 40 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

In een beperkt aantal gevallen, namelijk wanneer de woonoppervlakte van een woning groter is dan 200 m², kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de oppervlaktemaat voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf tot maximaal 60 m². Ook is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten.

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.

Artikel 3 Bedrijventerrein
Binnen de bestemming zijn verschillende bedrijven toegelaten. Daarbij is sprake van en zonering: op korte afstand van woonfunctis zijn licht bedrijven toegestaan. Aan het plan is (als bijlage bij de regels) een 'Lijst van Bedrijfsactiviteiten' toegevoegd. Een uitgebreide toelichting op deze lijst is opgenomen in de bijlage van de toelichting.

Artikel 4 Centrum
Inhoudelijk is deze bestemming gelijk aan de centrumbestemming in het bestemmingsplan Binnenstad (2010). Binnen de bestemming zijn diverse functies mogelijk die passen in het stedelijk gebied. Bestaande horecafuncties zijn - conform de bestaande systematiek - op de verbeelding aangegeven. Hierbij zijn tevens de toegelaten categorieen van horeca aangegeven. In de bijlage is een toelichting op de verschillende vormen van horeca opgenomen.

Artikel 5 Gemengd
Inhoudelijk is deze bestemming gelijk aan de gemengde bestemming in het bestemmingsplan Watervogelbuurt, Hoograven, Tolsteeg. De bestemming maakt verschillende functies mogelijk in deze straat als uitloper van de Binnenstad. De bestemming is voorzien van een bouwvlak waarbinnen zowel hoofdgebouwen als bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan. Binnen het vlak is het aantal toegelaten bouwlagen (2) opgenomen. Daar waar tevens een maximale bouwhoogte is aangeduid, mag de bebouwing niet hoger zijn dan aangegeven. Dit ter behoud van het onderscheid tussen de hoofdbebouwing en de meer ondergeschikte bebouwing.

Artikel 6 Groen
In de artikelen 6 en verder zijn groenbestemmingen opgenomen. De inhoud daarvan is afgestemd op de inhoud van de reeds geldende groenbestemming, dan wel is aansluiting gezocht bij andere groenbestemmingen in de stad. Voor het gebied ter hooge van de Winklerlaan is voor een aparte groenbestemming gekozen om eenvoudig de bestaande ontsluitingsweg positief te kunnen bestemmen.

Artikel 9 Verkeer-Railverkeer
De inhoud van deze bestemming is gelijkluidend aan de nu geldende bestemming en maakt rail en daarbij behorende voorzieningen in de vorm van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogelijk. In de regels zijn de bouwmogelijkheden begrensd.

Artikel 10 Water
Water is in het plangebied een structurerend element. De grotere watergangen zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. In de bestemmingen zijn waterbeheer, waterberging en sierwater eveneens toegestaan, in het belang van waterbeheer en waterberging. Bij de bestemming Water is aansluiting gezocht bij dezelfde bestemming in het gebied Rijnsweerd, Maarschalkerweerd. Voor de bestemming Water-1 geldt dat deze inhoudelijk gelijk is aan de nu geldende bestemming.

Artikel 12 Wonen
In artikel 12 en verder zijn verschillende woonbestemmingen opgenomen. Voor de bestemming Wonen is aansluiting gezocht bij de nu geldende brede bestemming. Naast Wonen zijn in deze bestemming tevens woonwerkunits mogelijk, alsmede bestaande kantoren. Binnen het kantoorvolume zijn - net als op grond van het nu geldende bestemmingsplan - ook andere functies mogelijk. Deze functies zijn afhankelijk gemaakt van een stedenbouwkundige en milieutechnische toets. Deze woonbestemming bevat ook specifieke afwijkingsmogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken en het afwijken van de diepte van het bouwvlak. Ook hiermee wordt aangesloten bij de inhoud van de reeds geldende regeling. De bestemming maakt ook erven mogelijk, groenvoorzieningen zijn hieronder begrepen.

Voor de ontwikkeling aan de Amsterdamsestraatweg is de passende bestemming Wonen -1 opgenomen. Bouwvlak en bouwhoogte zijn vastgelegd.

De bestemming Wonen-2 is toegekend aan het perceel aan de Magda Janssenstraat. De inhoud van de bestemming is afgestemd op de woonbestemming van de naastgelegen woningen, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Rijnsweerd, Maarschalkerweerd.

Artikel 15 Waarde Archeologie
Gronden die in archeologische zin van waarde zijn, zijn in de gemeentelijke Verordening als zodanig aangeduid. Dit artikel bevat een verwijzing naar de verordening.

Artikel 16 Waterstaat-waterstaatkundige functie
De in het plangebied gelegen hoofdwaergangen zijn bestemd als water. Deze watergangen kennen een beschermingszone op grond van de keur. Het bebouwen van deze gronden is alleen toegestaan na afwijking door het college. Daarbij wordt de waterbeheerder om advies gevraagd.

Artikel 17 Beschermd Stadsgezicht
De Binnenstad maakt onderdeel uit van het Beschermd Stadsgezicht. Op grond hiervan worden aanvullende regels opgenomen er bescherming van de karakteristiek van het gebied. De regeling komt inhoudelijk overeen met de regels zoals opgenomen in het bestemmingsplan Binnenstad.

Artikel 18 Verkeer - Verblijfsgebied
De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 19 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 20 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 21 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 22 Algemene regel m.b.t. parkeergelegenheid

Dit artikel regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

Artikel 24 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande twee bepalingen.

Artikel 26 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 27 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten. Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is de Lijst van Bedrijfsactiviteiten opgenomen.

Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

In specifieke situaties kan daarnaast de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2006).

De gewenste afstand tussen een bedrijfsactiviteit en woningen (of andere gevoelige functies zoals scholen) wordt mede bepaald door het type gebied waarin de gevoelige functie zich bevindt. Conform de VNG-publicatie worden daarbij twee omgevingstypen onderscheiden: rustige woonwijk en gemengd gebied.

Omgevingstype rustige woonwijk

In een rustige woonwijk komen enkel wijkgebonden voorzieningen voor en vrijwel geen andere functies zoals kantoren of bedrijven. Langs de randen (in de overgang naar eventuele bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Als daarmee vergelijkbare omgevingstypen noemt de VNG-publicatie onder meer een rustig buitengebied (eventueel met verblijfsrecreatie) en een stilte- of natuurgebied.

Omgevingstype gemengd gebied

In een gemengd gebied komen naast wonen ook andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Daarmee vergelijkbare gebieden zijn lintbebouwingen in het buitengebied waarin functiemenging voorkomt en gebieden gelegen direct langs een hoofdinfrastructuur. Kenmerkend voor het omgevingstype gemengd gebied is dat sprake is van een zekere verstoring en dus van een relevant andere omgevingskwaliteit dan in een rustig woongebied.

Bedrijfswoningen

Een bedrijfswoning op een bedrijventerrein is een specifiek woningtype waar minder hoge eisen aan het woon- en leefklimaat kunnen worden gesteld. Bedrijfswoningen zijn in het algemeen minder milieugevoelig dan de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied.

De volgende tabel geeft voor beide omgevingstypen (rustige woonwijk en gemengd gebied) per milieucategorie inzicht in de gewenste richtafstanden. De richtafstand geldt tussen de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan (of via vergunningvrij bouwen) mogelijk is. Daarbij gaat het nadrukkelijk om een richtafstand. Kleinere afwijkingen ten opzichte van deze afstand zijn mogelijk zonder dat hierdoor knelpunten behoeven te ontstaan.

Bepaalde bedrijven vallen onder een specifieke wettelijke regeling. Het betreft:

• bedrijven die "in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken" zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (zogenoemde grote lawaaimakers); deze bedrijven zijn alleen toegestaan op industrieterreinen die in het kader van deze wet gezoneerd zijn;
• bedrijven die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) kunnen vallen (nu of in de toekomst); het betreft risicovolle bedrijven waar gebruik, opslag en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt; voor dergelijke bedrijven gelden (wettelijke) normen ten aanzien van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico;
• bedrijven die onder het Vuurwerkbesluit vallen; voor dergelijke bedrijven gelden (wettelijke) afstandsnormen.

De Staat van Bedrijfsactiviteiten is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op een punt is een andere werkwijze toegepast:

In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Staat. In de SvB "functiemenging" zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan.

De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de digitale verbeelding (plankaart) van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Staat van Horeca-activiteiten).

De Staat van bedrijfsactiviteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De richtafstanden en inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Staat van Bedrijfsactiviteiten is verondersteld. In de planregels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken van de regels en een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie. Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de SvB niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de planregels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een afwijkingsbevoegdheid. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

In de SvB is bij de indeling van sommige bedrijfsactiviteiten uitgegaan van een continue bedrijfsvoering, waarbij de hinderlijke activiteiten ook 's nachts plaatsvinden. Dit is in de SvB aangegeven met een "C" in de laatste kolom. Het kan echter voorkomen dat een specifiek bedrijf niet continu werkt. Dit gegeven kan eveneens aanleiding zijn om het bedrijf via de bovengenoemde afwijkingsbevoegdheid een categorie lager in te delen.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De LvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de LvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

De bovenvermelde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de vermelde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' niet zijn vermeld, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging':

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan of een beheersverordening bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven. Deze categorieën zijn vastgelegd in het op
18 juni 2012 in werking getreden Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2012 en overgenomen in onderstaande Lijst van Horeca-activiteiten.

In de Lijst van Horeca-activiteiten is een functionele differentiatie in 'harde' tot 'zachte' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-activiteiten kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting.

De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Onderscheid cafetaria-snackbar

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalcentrum

Een afhaalcentrum valt bestemmingsplantechnisch onder de detailhandelsfunctie. Hierbij kan worden gedacht aan een pizzeria die enkel pizza's verkoopt en geen gelegenheid biedt om ter plaatse de pizza te nuttigen. Ook hier geldt dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties.

Definitie van een afhaalcentrum: 'detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht'.

Additionele horeca

Bij additionele horeca gaat het om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie 'horeca' begrepen, maar gerekend tot de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling waar sprake is van sociaal-culturele, maatschappelijke, en (sportief-) recreatieve doeleinden. Hiermee worden onder meer bedoeld de kantines bij buurthuizen, scholen en sportfaciliteiten, of horecavoorzieningen bij musea en dergelijke.

Bij additionele horeca gaat het erom dat:

• de uitstraling van deze horeca moet passen bij de hoofdfunctie. Passend betekent dat deze horeca hoort bij de hoofdfunctie en open is tijdens de openingstijden van de hoofdfunctie. Daar bij is het niet toegestaan dat de additionele horecaruimte wordt verhuurd of anderszins in gebruik wordt gegeven aan derden ten behoeve van feesten en partijen;
• de gelegenheid ondergeschikt moet zijn aan de hoofdfunctie en de hoofdfunctie moet ondersteunen. Ondersteunend wil zeggen dat de additionele horeca de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of completeert. Ondergeschikt betekent dat er duidelijk sprake moet zijn van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie, waarbij een percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte van de hoofdfunctie absoluut als maximum geldt. Dit maximum geldt voor kleinschalige functies; voor grootschalige functies kan door de gemeente een maximumomvang in vierkante meters worden vastgesteld. Er moet duidelijk sprake zijn van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie qua vloeroppervlak, inzet van personeel en onderdeel van de begroting;
• de horeca niet zelfstandig mag worden uitgeoefend of toegankelijk los van de hoofdfunctie. Wanneer sprake is van zelfstandige toegankelijkheid of van uitoefening los van de hoofdfunctie, is er geen directe relatie meer met de hoofdfunctie, maar gaat het om zelfstandige horeca-activiteiten die vallen onder de horecacategorieën.

Detailhandel met horeca

In de detailhandel is een groeiende behoefte aan ondersteunende horeca. Hierbij moet worden gedacht aan een winkel waar een klein deel van het vloeroppervlak gebruikt wordt voor het nuttigen van ter plaatse bereide en verkochte etenswaren. Dergelijke ondersteunende horeca kan buitenplans worden geregeld middels de zogeheten 'Kruimelgevallenregeling'. Randvoorwaarden hierbij zijn:

• het horecadeel mag niet direct vanaf de straatzijde zichtbaar zijn en het pand moet het aanzicht behouden van een winkel;
• voor winkels tot 1.000 m2 bvo geldt in principe een maximale ratio tussen horeca en publiekstoegankelijke winkelvloeroppervlak van 30:70 en er moet een directe relatie zijn met de producten die in de winkel verkocht worden; het gaat primair om het proeven van producten die in de winkel worden verkocht;
• voor winkels boven de 1.000 m2 bvo geldt dat een ondersteunende horecafunctie kan worden toegestaan tot maximaal 20% van het bebouwd oppervlak; dit geldt ook voor de non-food, zoals kledingwinkels, boekwinkels, schoenenzaken et cetera;
• de vestiging moet zich houden aan de algemene gehanteerde winkeltijden.

Daar waar sprake is van een bestaande, vergunde ondersteunende horeca, zal dit in de regels en op de verbeelding worden vastgelegd.

Coffeeshops

Coffeeshops worden gereguleerd middels de Algemene Politieverordening (APV). In de Lijst van Horeca-activiteiten vallen coffeeshops in de horecacategorie D. In de APV is de regulering van coffeeshops opgenomen die voorziet in maximaal aantal gedoogde vestigingen. De vestigingsvereisten zijn vastgelegd in het Cannabisbeleid.

Lijst van Horeca-activiteiten

Voor de toepassing van deze Lijst van Horeca-activiteiten wordt onder een horecabedrijf begrepen:
een bedrijf of instelling waar:

• bedrijfsmatig drank en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of;
• bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.