In deze regels wordt verstaan onder:

beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is; hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

Antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPBOUWINISTARTBLOK-0401 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kap en/of bijzondere bouwlaag.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen.

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d.. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

1. a. tenten, tentwagens, kampeerauto's of caravans;
2. b. enige andere onderkomens of enige andere voertuigen of gewezen voertuigen of gedeelten daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge artikel 40 van de Woningwet een vergunning vereist is;

een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht, dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf en waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

een terrein met daarbij behorende voorzieningen dat is ingericht voor het plaatsen dan wel geplaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief dag- en nachtverblijf.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat geheel onder het (straat)peil is gelegen.

de Lijst van Bedrijven functiemenging (LvB) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een kelder of een souterrain.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplan Bouwinitiatief Benelux / Kanaalweg van de gemeente Utrecht.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub al dan niet in combinatie met elkaar.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied (zoals de weg, openbaar groen of water) gekeerde gevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

een niet aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw of ander bouwwerk, met een dak, dat functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw is verbonden.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, liftopbouwen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeersgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. water, waterbeheer en waterberging;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. bij de bestemming behorende wegen, voet- en fietspaden, geluidwerende voorzieningen, nutsvoorzieningen, kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. de oppervlakte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6 m² per gebouw;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 2 meter.
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter;
4. d. het bepaalde onder c geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 3.2 onder a en lid 3.2 onder b voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m²;
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. water, waterbeheer en waterberging;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. bij de bestemming behorende wegen, voet- en fietspaden, geluidwerende voorzieningen, fietsenstallingen, nutsvoorzieningen, kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. de oppervlakte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6 m² per gebouw;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 2 meter.
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 5 meter;
4. d. het bepaalde onder c geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer;
5. e. in afwijking van het bepaalde onder a en b mogen gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening' worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 3 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 4.2 onder a en lid 4.2 onder b voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m²;
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen met bijbehorende taluds en oevers;
2. b. waterhuishouding;
3. c. waterbeheer en waterberging;
4. d. kruisingen met wegverkeer;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. kunstwerken en kademuren.

1. a. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd;
2. b. Binnen deze bestemming mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming worden gebouwd waarvan de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 3 meter mag bedragen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

lid 6.1.1 onder e voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de de bij deze regels behorende Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het in stand houden en het onderhoud van de waterkering naast de andere krachtens dit plan hieraan gegeven bestemmingen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 8.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoep- en traptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers e.d., mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 2 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt.
3. c. De regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. 3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   4. 4. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   5. 5. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.

Voor het realiseren en veranderen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Op grond van het bepaalde in de planregels mogen de voor de verschillende bestemmingen aangewezen gronden daarvoor slechts worden gebruikt indien zeker is gesteld dat voldoende (fiets)parkeergelegenheid binnen die bestemmingsvlakken dan wel op de gronden met de bestemmingen "Verkeer (V)" en Verkeer- verblijfsgebied (V-Vb) is of kan worden gerealiseerd.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Bouwinitiatief Beneluxlaan / Kanaalweg.

De gemeente Utrecht zet in op transformatie van het huidige bedrijventerrein langs het Merwedekanaal, de Merwedekanaalzone, naar een meer hoogwaardige invulling. Met de bouw van Leidsche Rijn is de Merwedekanaalzone midden in de stad komen te liggen en is de wens ontstaan het kanaal en de huidige bedrijvenzone meer betekenis in de bestaande stad te geven. Door de grote verstedelijkingsopgave in het stadsgewest voor de periode 2010 - 2030 en de daarmee gepaard gaande druk op intensivering en transformatie van bestaand stedelijk gebied, neemt de druk op een dergelijk extensief gebruikte zone in de stad immers toe. De hoge potentie van het gebied en het feit dat deze potentie nog te weinig wordt benut, worden onder andere in de gemeentelijke Visie Merwedekanaalzone en de Structuurvisie onderstreept.

Het accent ligt bij de transformatie op het realiseren van woningen in een hoge dichtheid. In dit kader is ter plaatse van dit bedrijventerrein recent het project City Campus Max gerealiseerd. Dit project biedt ruimte aan 998 studenten- en starterswoningen en vormt een eerste stap in de gewenste transformatie van het bedrijventerrein. In de Nota van Uitgangspunten, die voor het project City Campus Max is opgesteld, is melding gemaakt van de wenselijke stedenbouwkundige invulling van het terrein ten oosten van het plangebied City Campus Max (onderhavig plangebied). Dit oostelijk gebied werd gezien als een ontwikkelingslocatie voor starters.

Inmiddels is het stedenbouwkundig ontwerp voor voornoemd oostelijk perceel binnen de Merwedekanaalzone uitgekristalliseerd. Bouwfonds Ontwikkeling en Van de Vorm / Next RE is voornemens, in samenwerking met de gemeente Utrecht, ter plaatse ruimte te bieden aan maximaal 350 starterswoningen en enkele commerciële voorzieningen op de begane grond. Om de realisatie van dit nieuwe bebouwingscomplex Startblok mogelijk te maken, moet het geldende bestemmingsplan worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is om de nieuwe ontwikkeling Startblok planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

Het plangebied Startblok omvat het voormalige bedrijfsperceel op de hoek Beneluxlaan - Kanaalweg in de kern Utrecht. De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door het Merwedekanaal aan de oostzijde, de Kanaalweg aan de noordzijde, het project City Campus Max in het westen en de Beneluxlaan aan de zuidzijde.

Op de navolgende luchtfoto is de globale ligging van het plangebied in Utrecht, alsmede de begrenzing van het plangebied aangeduid. De exacte begrenzing van het plangebied is op de verbeelding van het bestemmingsplan weergegeven.

Globale ligging en begrenzing plangebied - bron: Google Earth

Binnen het plangebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

• Het bestemmingsplan Kanaleneiland 1976, vastgesteld op 6 april 1978 door de raad van de gemeente Utrecht en op 25 april 1979 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Utrecht.
  

Hieronder wordt nader ingegaan op de geldende bestemmingen in het plangebied en de afwijking daarvan ten aanzien van dit bestemmingsplan.

Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de plankaart van het geldende bestemmingsplan opgenomen. De globale begrenzing van het plangebied is hierop aangegeven. In het plangebied geldt voor het overgrote deel de bestemming “Industrie”. Daarnaast gelden de bestemmingen “Wegen” en “Water”.

Uitsnede vigerende plankaart met globale begrenzing (rode omkadering)

De gronden met de bestemming “Industrie” zijn bestemd voor de vestiging van industriële, ambachtelijke, groothandels- en vervoersbedrijven, waarop de Hinderwet niet van toepassing is, of die zijn genoemd in de categorieën 1 tot en met 4 van de bij de voorschriften behorende Staat van inrichtingen. De voor de bestemming noodzakelijke bouwwerken, waaronder dienstwoningen en open terreinen (inclusief parkeerplaatsen), zijn eveneens toegestaan. Per inrichting mag daarbij één dienstwoning worden gebouwd, met een inhoud van maximaal 400 m³. De goothoogte van de industriële bebouwing bedraagt voor het overgrote deel van het plangebied maximaal 18 meter. Het bebouwingspercentage is vastgelegd op maximaal 70%.

De gronden met de bestemmingen “Wegen” zijn bestemd voor wegen (met inbegrip van de nodige rijwegen, parkeerstroken, fietspaden, voetpaden en bermen) met de daarbijbehorende of daarin passende bouwwerken (m.u.v. benzineverkooppunten).

De gronden met de bestemmingen “Water” zijn bestemd voor water met de voor de waterhuishouding en het verkeer te water noodzakelijke bouwwerken geen gebouw zijnde.

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een wooncomplex, met bijbehorende groen-, water-, verkeer- en parkeervoorzieningen. Het plan is daarmee in strijd met de gebruiksvoorschriften uit het geldende plan. Daarnaast is ook de beoogde bebouwing niet mogelijk in het huidige bestemmingsplan, aangezien de maximale goothoogte wordt overschreden.

Voorliggend bestemmingsplan is dan ook noodzakelijk om dit plan juridisch-planologisch mogelijk te maken.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De toelichting is opgebouwd uit 7 hoofdstukken. Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. In hoofdstuk 6 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod. Hoofdstuk 7 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

In deze paragraaf worden de belangrijkste conclusies ten aanzien van relevante lokale, regionale, provinciale en Rijksbeleidsstukken aangegeven.

De Nota Ruimte is in januari 2006 door de Eerste Kamer aangenomen. Inhoudelijk heeft de nota het adagium: 'decentraal wat decentraal kan, centraal wat centraal moet'. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland ter beschikking is.

Bundeling
Centraal staat het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden en hoofdverbindingsassen. Gemeente Utrecht maakt deel uit van het grootste nationaal stedelijk netwerk in Nederland: "Randstad Holland". Doelstelling van het rijk is om de internationale concurrentiepositie van de Randstad als geheel te versterken. Binnen het nationaal stedelijke netwerk Randstad Holland zijn drie economische kerngebieden gelegen: de Noordvleugel, de Zuidvleugel en de regio Utrecht. Belangrijke bestaande kwaliteiten van het economisch kerngebied Utrecht, die behouden en versterkt moeten worden, zijn:

• Regio Utrecht als centraal knooppunt van infrastructuur;
• Regio Utrecht als broedplaats van kennis en talent;
• Regio Utrecht als belangrijk centrum van nationaal georiënteerde zakelijke dienverlening en maatschappelijke organisaties.

Verdichting
Het Rijk zet daarbij in op verdichting. De ruimte die in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Het ministerie van VROM heeft in samenwerking met bestuurders van de Randstad een structuurvisie Randstad 2040 opgesteld. Het kabinet heeft de structuurvisie op 5 september 2008 vastgesteld. De ambitie is om de Randstad tot een duurzame en concurrerende Europese topregio te ontwikkelen. Het kabinet maakt ruimtelijke keuzes voor de ruimtelijke ontwikkeling van de Randstad vanuit vier leidende principes:

• Principe 1: leven in een veilige, klimaatbestendige en groenblauwe delta;
• Principe 2: kwaliteit maken door een sterkere wisselwerking tussen groen, blauw en rood;
• Principe 3: wat internationaal sterk is, sterker maken;
• Principe 4: krachtige duurzame steden en regionale bereikbaarheid.

Een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid is nodig gebleken omdat de verschillende beleidsnota's op het gebied van ruimte en mobiliteit gedateerd zijn door nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen onder andere omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. In 2011 is de ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ter inzage gelegd. Deze structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau.

De visie is vernieuwend in de zin dat ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden worden. De structuurvisie vervangt daarvoor de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. De Structuurvisie Nationaal Waterplan blijft in zijn huidige vorm als uitwerking van de SVIR bestaan.

In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).

Het plangebied maakt onderdeel uit van de Nationale ruimtelijke hoofdstructuur en valt binnen het nationaal stedelijk netwerk Randstad Holland. Onderhavig plan draagt, door een toename van woningen binnen bestaand stedelijk gebied, bij aan de gewenste verdichting op een goed bereikbare locatie. Bovendien wordt, op beperkte schaal, een combinatie van wonen en werken mogelijk gemaakt. Het nationale beleid staat de planontwikkeling gezien het karakter van het plan niet in de weg.

Op 23 juni 2008 hebben Gedeputeerde Staten van Utrecht de Beleidslijn nieuwe Wro vastgesteld. Doel van deze beleidslijn is om, ook na inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008, slagvaardig het Streekplan Utrecht 2005-2015 als beleidskader te kunnen blijven toepassen. Met de Beleidslijn wordt de inzet van de nieuwe Wro-instrumenten vastgelegd. Met nadruk geldt dat deze Beleidslijn géén nieuw beleid bevat. Het Streekplan Utrecht is van rechtswege omgezet in een structuurvisie en blijft onverminderd gelden.

De provincie geeft in het streekplan aan dat het ruimtelijk beleid voor een belangrijk deel is ingegeven door het principe van beheerste groei. De aantasting van waardevolle en kwetsbare open ruimte door nieuwe verstedelijking dient zoveel mogelijk te worden vermeden. Ook de contrastwerking tussen stad en land dient versterkt te worden. In verband daarmee is het gewenst om nieuwe bouwmogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied goed te benutten. Beleidsmatig is dit vertaald in een ruimtelijke afbakening van het stedelijk gebied door rode contouren.

Het stadsgewest Utrecht is het zwaartepunt van de verstedelijking en economie in de provincie. Dat wil zeggen dat de provincie nieuwe opgaven voor wonen en werken vooral hier wil realiseren. Utrecht heeft bij deze opgave, als centrale stad in het stadsgewest, de belangrijkste taak om door verdichting, herstructurering en transformatie, binnenstedelijke capaciteit voor wonen, werken en voorzieningen te ontwikkelen en tegelijkertijd een kwaliteitssprong te realiseren. De stad Utrecht en haar omgeving hebben goede kansen om zich verder te ontwikkelen als centrum van de kenniseconomie. Het streekplan geeft daarnaast met name richting aan de nadere invulling van het gebied buiten de rode contouren, het landelijk gebied.

Het plangebied valt op grond van de streekplankaart binnen het Stedelijk gebied. Daarbij is het zuidelijk deel van het plangebied aangeduid als algemeen stedelijk gebied en het noordelijk deel als bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Het plangebied is hiermee bestemd voor respectievelijk alle stedelijke functies, zoals wonen, werken, voorzieningen en stedelijk groen, dan wel voor werkgelegenheidsfunctie (bedrijventerreinen en kantorenlocaties). Voor de kern Utrecht is een aanzienlijke capaciteit aan inbreidingslocaties opgenomen.

Voorgaand is het huidige beleid beschreven. Nieuw beleid is in de maak. Vooruitlopend op het vaststellen van dat beleid, wordt in deze paragraaf een doorkijk gegeven naar dat toekomstige beleid.

Momenteel werkt de provincie aan de nieuwe Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS). Hierin beschrijft de provincie het ruimtelijke beleid voor de periode tot 2025. Het beleid is op 5 juli 2011 als voorontwerp vastgesteld. Dat betekent dat de procedure nog tot wijzigingen kan leiden. In de visie staat de doelstellingen die van provinciaal belang zijn en welk beleid daarbij hoort. Ook wordt aangegeven hoe het beleid wordt uitgevoerd. Deels wordt dit gedaan door de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) gelijktijdig met de PRS op te stellen.

Het plangebied bevindt zich binnen bestaand stedelijk gebied en daarmee binnen de rode contouren uit het provinciaal streekplan. Het plan voorziet in transformatie van een verouderd bedrijventerrein en in verdichting door middel van woningbouw. Met de planontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit in (de omgeving van) het plangebied aanzienlijk verbeterd. Bovendien wordt met de commerciële ruimten in de plint van het bebouwingscomplex ruimte geboden aan broedplaatsen voor ontwikkelende bedrijvigheid. Dit sluit aan bij de doelgroep van de woningen: starters, waaronder zich naar verwachting jong potentieel talent bevindt. Het plan past hiermee binnen de provinciale beleidsopgaven.

Bestuur Regio Utrecht heeft in 2005 het Regionaal Structuurplan (RSP) vastgesteld waarin in grote lijnen is weergegeven hoe de regio Utrecht zich in de komende jaren moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. In de Wet ruimtelijke ordening is het instrument regionaal structuurplan niet langer opgenomen. Het huidige RSP heeft onder de nieuwe wet dezelfde status gekregen als een provinciale structuurvisie. De inhoud van het door de samenwerkende gemeenten vastgestelde RSP blijft geldig tot 2015.Het centrale thema van het plan is beheerste dynamiek. Via het principe beheerste dynamiek moet sturing gegeven worden aan de verstedelijkingsdruk om te komen tot een evenwichtige ontwikkeling.

Ten aanzien van het aspect wonen is aangegeven dat de regio Utrecht de groei van de bevolking in de regio zelf zal opvangen met voldoende op de vraag afgestemde woningen. Dat wil zeggen dat in de RSP-periode (2005 – 2015) 52.500 nieuwe woningen gebouwd moeten worden. De komende jaren zal daarbij het accent liggen op de woonmilieus die binnen de regio nu niet of onvoldoende aanwezig zijn: de centrumstedelijke- en landelijk dorpse woonmilieus. In het structuurplan wordt daarnaast een verbetering van de woon- en leefomgeving wenselijk geacht. Dit uit zich onder meer in de voorziene transformatie en herstructurering van verouderde bedrijfsterreinen binnen alle gemeenten. In dit kader is de binnenstedelijk woningbouwopgave voor de komende planperiode vooral terug te vinden in grootschalige transformatielocatie van de Merwedekanaalzone en Vaartsche Rijn. Op deze bestaande (veelal bedrijfs-)terreinen worden tot 2015 circa 3.000 woningen gerealiseerd. Ten aanzien van het aspect werken acht de regio het behoud en verdere ontwikkeling van de werkgelegenheid van groot belang. Voor het economisch functioneren wil de regio Utrecht haar economische positie als kennis- en dienstencentrum in het hart van Nederland versterken. Zij wil zich verder ontwikkelen tot innovatieve regio op het gebied van life sciences en ontmoetingsplaats van wetenschappelijk en creatief talent.

Het plangebied is aangeduid als Stedelijk milieu. Het betreft een milieu met menging van functies, maar met een sterk accent op de woonfunctie. Dit milieu concentreert zich rond de centra van de gemeenten. Voorzieningen zijn vooral georiënteerd op de wijk en omliggende wijken.

In 2007 hebben de gemeenten gezamenlijk uitvoeringsafspraken geformuleerd en vastgelegd in het uitvoeringscontract RSP 2005-2015.

De Regionale Woonvisie 2030, die in maart 2009 door het Bestuur regio Utrecht is vastgesteld, richt zich op de woningbehoefte tot 2030 en het op basis hiervan te voeren beleid op de lange en middellange termijn. Onderwerpen zijn de kwantitatieve en de kwalitatieve woningbehoefte, de bouwopgave, het doelgroepenbeleid en het woonruimteverdelingsbeleid. Deze woonvisie gaat niet in op de ruimtelijke vertaling hiervan. Dit gebeurt in het kader van het Regionale Structuurplan 2005-2015 en de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 2015-2030.

Kerngegeven in de visie is de nog steeds groeiende druk op de woningmarkt. Die vindt naast de autonome huishoudensgroei vooral zijn oorzaak in de centrale ligging, het werkaanbod en de onderwijsinstellingen in de regio. De vraag naar woningen komt dus niet alleen van de inwoners, maar in belangrijke mate ook van andere woningzoekenden: jongeren en studenten en in de regio werkzame personen.

Het gaat echter niet alleen om de aantallen. Verscheidene maatschappelijke ontwikkelingen zorgen voor veranderingen in de vraag naar woningen. Zo zal ook de vergrijzing aanzienlijke invloed hebben op de woningvraag, met name in de gemeenten buiten de stad Utrecht. Dat vereist niet alleen specifieke huisvestingsvormen, maar ook specifieke locaties in relatie tot welzijn en zorg. De stad Utrecht blijft relatief jong, vooral door de aantrekkingskracht van jongeren en studenten. Dat schept weer een specifieke vraag naar huisvesting, zowel zelfstandig als onzelfstandig. Allerlei vormen van startershuisvesting zijn nodig. Niet alleen in Utrecht, maar in de gehele regio. Nu de koopmarkt voor vele woningzoekenden onbereikbaar is geworden, is een steeds grotere vraag naar goedkopere woningen ontstaan. In de eerste plaats in de sociale huursector, die de toeloop niet meer aankan. Er ligt dan ook een grote opgave om de sociale huursector te ontlasten door meer doorstroming te realiseren en koopwoningen bereikbaar te maken voor mensen met een smallere beurs.

BRU heeft vier kernuitgangspunten geformuleerd:

1. 1. De regio maakt zich sterk voor het terugdringen van het kwantitatieve woningtekort.
2. 2. De regio wil sturen op de betaalbaarheid van de regionale woningvoorraad. Zij zet zich in voor voldoende sociale huisvestingsmogelijkheden en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten.
3. 3. De regio wil sturen op versterken van de woonkwaliteit, in het verlengde van de veranderende woningbehoefte voor specifieke doelgroepen.
4. 4. Tenslotte ziet de regio als taak het eerlijk verdelen van de schaarse woonruimte.

De kernuitgangspunten zijn vertaald in een concreet beleidsinzet, bestaande uit 16 beleidsdoelstellingen. Ter uitvoering van het beleid bevat de visie een eerste aanzet tot een actieprogramma voor de periode tot 2015. Dit programma zal de komende periode nader worden uitgewerkt.

Utrecht heeft in Noordvleugel-verband samen met Amersfoort en Hilversum en de regio (BRU- Eem en Gooi-Gemeenten) een ontwikkelingsvisie opgesteld. De essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 is verdichting en kwaliteitsverbetering. Dit houdt in het vinden van een oplossing voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiend aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijk-economisch ontwikkeling. De Ontwikkelingsvisie borduurt zodoende voort op de ingeslagen weg van het regionaal structuurplan.

De vigerende streekplannen 2005-2015 voorzien in de bouw van 75.500 woningen in het Noordvleugel Utrechtgebied. De behoefte in de periode 2015-2030 is 65.500 nieuwe woningen. Een deel van deze woningbehoefte zal worden opgevangen in Almere. In totaal zijn in gewest Utrecht mogelijkheden voor het bouwen van circa 37.000 woningen.

Het streven is een groot deel van de woningbouwopgave in bestaand bebouwd gebied te realiseren en landelijk gebied te sparen. Dit maakt herstructurering en transformatie van het stedelijk gebied, zoals de Merwedekanaalzone, tot dringende opgaven voor Utrecht.

Het plan voorziet in transformatie van een verouderd bedrijventerrein en in verdichting door middel van woningbouw met een centrumstedelijk woonmilieu en is daarmee in overeenstemming met het regionaal beleid. De Merwedekanaalzone wordt ook als concreet project in de regionale structuurvisie en de ontwikkelingsvisie aangehaald. Een deel van de regionale woningopgave (van starters) kan in het plangebied worden opgevangen. Het woningbouwprogramma in het plangebied bestaat immers voor minimaal 50% uit goedkope koopwoningen. Daarnaast wordt ruimte geboden aan enkele economische functies, hetgeen bijdraagt aan een leefbare woonomgeving en het versterken van de economische

positie van de stad Utrecht.

Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.
  

De perspectieven zijn deels vertaald naar ambities voor de korte en middellange termijn (2015) in het ontwikkelingsbeeld 2015. Van toepassing op het plangebied is het perspectief De Markt, met als doelen het stimuleren van de economische vitaliteit in Utrecht in stedelijke regionale en landelijke context en het vergroten van de herkenbaarheid van de kernkwaliteit door o.a. het ontwikkelen van een (bijbehorend) hoogstedelijk milieu. Het plangebied is daarbij aangewezen voor “Hoogstedelijke ontwikkelingen met het accent op wonen”. Door de situering van het plangebied tussen snelweg en het centrum kan juist hier een hoogstedelijk milieu vorm krijgen met intensievere bebouwing, architectonische vormgeving van de openbare ruimte en nadruk op OV-ontsluiting. Het ontwikkelen van een hoogstedelijk milieu vraagt om intensief grondgebruik, hoogbouw, gebouwde parkeervoorzieningen, wonen boven bedrijven en winkels en een openbare ruimte met een architectonische vormgeving als onderdeel van de ontwerpopgaven in deze gebieden.

Voor een aantal gebieden zijn gebiedsperspectieven 2030 opgesteld. Het betreft onder de Merwedekanaalzone, waar de inzet gericht is op het versterken van de woonfunctie via transformatie en intensivering. Hierdoor zal een sterke menging van functies ontstaan. Voor de periode tot 2015 wordt ingezet op het toevoegen van stedelijke woonmilieus. Intensiveren van huidige extensieve bedrijven en het opwaarderen met arbeidsintensieve werkgelegenheid zal op kleinere schaal plaatsvinden. Daarnaast wordt kleinschalige bedrijvigheid gestimuleerd, bijvoorbeeld in de vorm van woon-werk eenheden.

De doelstelling van de hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerste na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw. Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten:

• hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven;
• hoogbouw als middel om om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.

In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën:

1. a. De Binnentuinen: deze categorie bevat een subcategorie “laag” met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte;
2. b. De Centrale Zone: de basismaat bedraagt in dit gebied 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. In een beperkt zoekgebied, kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter worden geplaatst;
3. c. De Brandpunten: de maximale bebouwingshoogte bedraagt 90 meter, respectievelijk een niet gemaximaliseerde hoogte (Stationsgebied respectievelijk centrum Leidsche Rijn).

Het plangebied valt op grond van het Wensbeeld 2030 in de Centrale Zone. Ter plaatse is een bebouwingshoogte tot 30 meter mogelijk, met incidentele accenten tot 60 m.

In de Welstandsnota Utrecht van juli 2004, getiteld "De schoonheid van Utrecht", is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria. De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: Behoud, Respect en Open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'. Dit niveau houdt in dat zowel verandering als handhaving van het bebouwingsbeeld mogelijk zijn, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent:

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;
• er is ruimte voor vernieuwing;
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

Op 14 januari 2010 heeft de Utrechtse gemeenteraad de woonvisie 2009 - 2019 vastgesteld. In de Woonvisie geeft de gemeente haar visie op het Utrechtse woonbeleid van de komende tien jaar.

De visie krijgt heeft als titel "Wonen in een sterke stad". Utrecht is een sterke stad omdat veel mensen in Utrecht willen wonen en blijven wonen. Dit hangt samen met de aantrekkelijkheid van de stad en haar omgeving, de ligging binnen Nederland en met de economische kracht van de regio. Hierdoor kent de stad wel een grote druk op de woningmarkt.

De Woonvisie geeft aan hoe vanuit het wonen kan worden bijgedragen aan het behouden en versterken van de kracht van de stad. Dit gebeurt door het vergroten van het woningaanbod in Leidsche Rijn en Rijnenburg en door vernieuwing in de bestaande stad. Daarnaast wordt er veel nadruk gelegd op het in beweging krijgen van de verstopte woningmarkt. In de periode 2010-2019 worden er 26.300 woningen aan de voorraad toegevoegd (= 2.630 woningen per jaar).

Bij het in beweging krijgen van de woningmarkt ligt de sleutel voor een belangrijk deel bij het vergroten van het aanbod voor de zogenaamde middeninkomens. Hierdoor wordt er beter tegemoet gekomen aan de woonwensen van deze groep en kan tegelijkertijd de druk op de voorraad sociale huurwoningen worden verkleind.

De visie wil daarbij een duidelijk verbinding leggen tussen het woonbeleid en "Utrecht stad van kennis en cultuur". Dit betekent enerzijds het maken van woonmilieus waarin de werknemers in de Utrechtse kenniseconomie kunnen en willen wonen, en anderzijds meer mensen kansen te bieden in het onderwijs en op de arbeidsmarkt in combinatie met een gedifferentieerder woningaanbod in de wijken.

In augustus 2005 heeft de Utrechtse gemeenteraad de visie Merwedekanaalzone vastgesteld. In de Merwedekanaalzone bevinden zich veel bedrijven, hetgeen het gevolg is van de oorspronkelijke ligging van de zone aan de rand van de stad. Met de bouw van wijken als Oog in Al, Transwijk en Kanaleneiland is de Merwedekanaalzone meer in de stad komen te liggen en met de komst van Leidsche Rijn zelfs centraal in de stad. Ten tijde van vaststelling van de visie is de zone gekarakteriseerd als relatief extensief gebied, dat gezien zijn ligging vraagt om verandering en intensivering. Bovendien vormt de Merwedekanaalzone op veel plekken een barrière in de stad tussen wijken. De opgave is dan ook om de barrièrewerking van de Merwedekanaalzone om te buigen naar verbindingszone tussen wijken en buurten. Om initiatieven, die een bijdrage kunnen leveren aan de gewenste transformatie, te kunnen toetsen is de Visie Merwedekanaalzone opgesteld, die een ruimtelijk functioneel kader moet vormen.

Het plangebied valt binnen het deelgebied Hoogwaardig werken, gelegen tussen De Koningin Wilhelminalaan, Beneluxlaan, Europalaan en het Merwedekanaal. Het gebied is ten tijde van vaststelling van de visie grotendeels ingevuld met (laagwaardige) bedrijven, waarbij doorsteekmogelijkheden ontbreken. Enkele bedrijven behoren tot milieucategorie 4, hetgeen beperkingen aan nieuwe ontwikkelingen oplegt.

In het deelgebied moet beter gebruik worden gemaakt van de ruimtelijke kwaliteit, de goede bereikbaarheid en de centrale ligging van het gebied in de stad. Door intensivering, een hoogwaardige functionele invulling, meer menging van functies en veel aandacht voor de situering, oriëntatie en architectuur van de bebouwing kan de belevingswaarde van het gebied worden verhoogd. De barrièrewerking kan worden weggenomen door meerdere doorsteken te maken, zowel in het gebied als via een brug over het kanaal. Het gebied, met nu vooral extensieve bedrijvigheid (veelal in de categorieën 3 en 4), wordt stapsgewijs omgevormd tot een gebied dat een meer gemengd en hoogwaardig karakter heeft dan dat nu het geval is. Te denken valt aan een menging van functies als hoogwaardige bedrijvigheid (categorie 2), kantoren, kleinschalige bedrijvigheid, voorzieningen en een enkele grootschalige detailhandelsvestiging (de bestaande bouwmarkt), wonen en onderwijs. Met uitzondering van de locatie van het Gemeentelijk Vervoersbedrijf zijn extra kantoren niet mogelijk tot 2015 in verband met beleidsafspraken. De bedrijvigheid in het gebied zal, overeenkomstig het ambitieniveau, op den duur een hoogwaardig karakter moeten krijgen.

Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan vastgesteld ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. Het Groenstructuurplan (2007-2011) van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden.

De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht. In de visie op de stedelijke groenstructuur Utrecht 2030 is onder andere de ambitie neergelegd voor een groenverbinding langs de oevers van het Amsterdam-Rijnkanaal en het Merwedekanaal. Deze ambitie is daarbij aangeduid als prioriteit tot 2011.

Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.

Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• de bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

De Beneluxlaan is daarbij aangeduid als zijnde 'stadslaan'. Dergelijke lanen hebben een structurerend element, waarbij twee of meer rijen laanbomen essentieel zijn. Langs het Merwedekanaal kennen bomen een sterk lineaire plantwijze. De bomenrij langs de Beneluxlaan blijft daarbij behouden.

Duurzaamheid en klimaat zijn één van de stedelijke ambities. Dit houdt niets meer en minder in dan zorgen dat gebiedsontwikkeling conform het concept van de drie P's (people, planet en profit) tot stand komt. Dat gaat verder dan groen en energiezuinige woningen. De woningen die nu gebouwd worden staan er voor 100 jaar en langer. Centraal in het duurzaam bouwen beleid van de gemeente staat het visiedocument "Duurzaam huisvesten". Daarin verwoordt de bouwinitiatiefnemer zijn visie op de toekomstbestendigheid van de planontwikkeling en de bouwwerken, vast te leggen in een ambitie. Deze visie wordt vertaald naar concrete maatregelen en oplossingen in het ontwerp.

De gemeente heeft in haar Milieubeleidsplan op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd "in 2030 CO2 neutraal". Ontwikkel- en herstructureringslocaties moeten een bijdrage leveren om deze ambitie te realiseren.

Programma Utrechtse energie 2011-2014
Duurzaamheid is één van de pijlers van het Utrechts collegeprogramma 2010-2014 'Groen, open en sociaal'. Het collegeprogramma legt drie accenten in het werken aan duurzaamheid:

1. 1. Energie besparen en duurzaam opwekken;
2. 2. Schone lucht door een gezonde mobiliteit;
3. 3. Een aantrekkelijke groene omgeving.

In het ontwerp moet uitwerking worden gegeven aan een bijzonder energieconcept. Dat kan door gebruik te maken van het warmtenet of door een gelijkwaardig alternatief energieconcept. Eventueel met behulp van het toevoegen van stedelijk groen en water om een positieve bijdrage leveren aan klimaatadaptatie.

Gelet op de ligging van de locatie en de beoogde dichtheid moet een bijzondere milieukwaliteit door een gemiddelde ambitiescore van 8 op grond van GPR-gebouw worden behaald.

Met een prestatiegericht instrument als GPR moet het volgende resultaat gehaald worden:

• voor woningbouw gemiddeld 8,0
• voor andersoortige bouwwerken gemiddeld 7,5

De gemeente Utrecht voert een stedelijke ontwikkelingsstrategie voor kantorenlocaties in de stad. Om helderheid te scheppen over de stedelijke ontwikkelingsstrategie is het Afsprakenkader Kantoorontwikkelingen 2008-2015 opgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen en bindende afspraken vastgelegd voor de ontwikkeling van kantoren in de stad Utrecht. Het beleid voor nieuwe kantoorlocaties laat zich als volgt samenvatten:

• Tot 2015 is een gezamenlijke marktruimte van ruim 1.000.000 m² bruto vloeroppervlak (bvo). Daarvan is 900.000 m² direct toegewezen aan projecten en blijft 100.000 m² in portefeuille, met als doel dit later (tegen betaling) toe te wijzen aan projecten die een bijzondere bijdrage kunnen leveren aan het Regionaal Structuurplan.
• De stad Utrecht heeft tot 2015 622.000 m² bvo toegewezen gekregen en in de periode na 2015 nog eens 270.000 m².
• Restvolumes in oude bestemmingsplannen vallen niet onder het Regionaal Structuurplan.
• Op grond van de regionale afspraken zou in het Stationsgebied nog 240.000 m² kantoren ontwikkeld kunnen worden. Omdat het Stadskantoor in het Regionaal Structuurplan niet wordt meegerekend, is er daardoor theoretisch 300.000 m² ruimte.
• Het verslepen van een kantorenprogramma van de aangewezen locatie naar een andere is niet toegestaan. Dit kan wel binnen de twee grote nieuwbouwlocaties Leidsche Rijn en Stationsgebied.
• Bij sloop mag alleen op dezelfde locatie worden teruggebouwd.
• Kleinschalige kantorenlocaties van minder dan 1.500 m2 bvo maken geen deel uit van de afspraken in het Regionaal Structuurplan.
• De gemeenten streven naar het zoveel mogelijk beperken van kantoorfuncties op bedrijventerreinen. Daarom mogen kantoorruimtes op deze terreinen niet worden afgesplitst of afgescheiden worden gebruikt.
• Bij de kantoorontwikkeling wordt prioriteit gegeven aan de grote nieuwbouwlocaties Leidsche Rijn Centrum, Papendorp en Stationsgebied.
• Voor nieuw uit te geven kantorenlocaties is een voorverhuur of eindgebruikerspercentage vereist van 75 procent.
• Gemeenten zijn gebonden aan afspraken met betrekking tot mobiliteitseffecten en een mobiliteitstoets.

Voorliggend bestemmingsplan draagt bij aan de gewenste versterking van de woonfunctie, via transformatie en intensivering, in Merwedekanaalzone. Het betreft een uitwerking van de uitgangspunten, die in de Visie Merwedekanaalzone zijn opgenomen. Het plan is hiermee in overeenstemming met het gemeentelijk beleid. Er wordt ruimte geboden aan een stedelijk woonmilieu, waarin eveneens mogelijkheden zijn voor het ontplooien van kleinschalige bedrijvigheid. Er is sterk behoefte aan dit type woonmilieu in de gemeente Utrecht, waarmee wordt ingespeeld op de woningvraag van starters en middeninkomens. Bovendien wordt hiermee bijgedragen aan de gewenste versterking van de Utrechtse kenniseconomie. Het plan is daarnaast in overeenstemming met de hoogbouwvisie. Tot slot wordt aaneengesloten op de welstandsnota, die ruimte biedt voor vernieuwing, waarbij belang wordt gehecht aan aansluiting op de bestaande omgeving. Onderhavig plan is onder andere afgestemd op het naastgelegen gebied, City Campus Max.

Ten slotte is ten aanzien van het doorvertalen van het 'Programma Utrechtse energie 2011-2014', de score voor dit project een 8,5. Dit komt door de aanwezigheid van het stadsverwarmingsnet. Zodoende wordt voldaan aan de beoogde milieukwaliteit.

Voorliggend plan draagt bij aan de gewenste transformatie en intensivering in de Merwedekanaalzone, waarmee op een binnenstedelijke locatie een bijdrage wordt geleverd aan het opvangen van een deel van de Utrechtse woonvraag. Op basis van voorgaande kan worden geconcludeerd dat het ruimtelijk beleid van het rijk, de provincie, de regio en de gemeente geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Het plangebied omvat een bedrijfsperceel binnen een deelgebied van de Merwedekanaalzone, dat momenteel grotendeels gevuld is met bedrijvigheid, en bevindt zich ten zuidwesten van het centrum van Utrecht. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht.

Het Merwedekanaal is in de 19^e eeuw aangelegd als verbinding tussen Amsterdam – Utrecht en de grote rivieren en daarmee met Duitsland. De wens dat het nieuwe kanaal een belangrijke economische impuls aan Utrecht zou geven, werd niet onmiddellijk bewaarheid en uiteindelijk niet in de mate waarop men had gehoopt. Het kanaal is in feite meer een verbinding gebleven van Amsterdam met de Rijn en voor de scheepvaart op deze route had de stad Utrecht zelf geen direct belang. De bedrijven die zich vanaf 1900 vestigden aan het kanaal hadden veelal een lokale betekenis.

In het plan van Berlage en Holsboer uit 1920 is de strook aan de westzijde van het Merwedekanaal bestemd voor industrie. Dit was bedoeld als uitbreiding van de reeds bestaande bedrijvigheid aan deze zijde. Ter plaatse vestigden zich individuele bedijven op losse kavels. De oriëntatie was echter niet direct op het water en werd met de ontwikkeling van Kanaleneiland veel sterker gericht op de ontsluiting via de Europalaan en de Overste den Oudenlaan.

In de jaren '70 van de 20^e eeuw is een verschuiving op gang gekomen van kleine en grotere ambachtelijke bedrijven naar kantoren. Dit geldt in een groot deel van de westelijke strook langs het Merwedekanaal en met name aan de zuidzijde bij de entree van de stad vanaf de A12. De groei van de stad en de invloed van de wegenstructuur hebben het kanaal steeds sterker doen opdelen in verschillende sferen met een eigen ontwikkeling, hoewel de oorspronkelijke opzet en aankleding van het kanaal bij een nadere beschouwing nog op veel plaatsen herkenbaar is.¹

1. 1. Bron: Visie Merwedekanaalzone; Toetsingskader voor bouwinitiatieven, augustus 2005

In het plangebied zijn geen monumenten en beeldbepalende en/of cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig.

Het plangebied biedt geen ruimte aan structuurbepalende elementen. Wel liggen enkele relevante elementen in de directe omgeving van het plangebied. Het betreft onder andere het Merwedekanaal aan de oostzijde en de Beneluxlaan aan de zuidzijde. De Beneluxlaan betreft een belangrijke ontsluitingsweg voor het Kanaleneiland.

Het plangebied wordt in de bestaande situatie omgeven voor bedrijvigheid. Aan de noordzijde van het terrein is het Smart Business Park gevestigd. Aan de zuidzijde is, aan de overzijde van de Beneluxlaan, een benzineverkooppunt gesitueerd en bevinden zich enkele kantoorcomplexen, waarin onder andere een bank en enkele gemeentediensten van de gemeente Utrecht zijn gevestigd.

In het plangebied staan enkele bedrijfsgebouwen van circa 2 bouwlagen met bijbehorende parkeerplaatsen, die momenteel in eigendom zijn van Bouwfonds en Next Real Estate. Een deel van de parkeerplaatsen wordt gebruikt door het Smart Business Park. In het noorden en westen van het plangebied zijn respectievelijk een elektriciteitsgebouw en een rioolgemaal aanwezig. De navolgende afbeelding geeft inzicht in de situering van de diverse functies.

Huidige situatie plangebied - bron: gemeente Utrecht

De afbeelding op de volgende pagina geeft inzicht in de bomen (lichtgroen) en groenelementen (donkergroen omlijnd), die in de bestaande situatie het plangebied aanwezig zijn.

Bestaande groenelementen plangebied - bron: SAB

Het plangebied maakt deel uit van de goed bereikbare en centraal gelegen Merwedekanaalzone, die slechts extensief wordt gebruikt. In het plangebied zijn slechts enkele bedrijven gevestigd, waarbij sprake is van een lage ruimtelijke kwaliteit. Dit staat in groot contrast tot de grote verstedelijkingsdruk, waar de gemeente Utrecht mee kampt. Het streven is dan ook ter plaatse in te zetten op transformatie en intensivering, waarmee gebruik wordt gemaakt van de hoge potentie van het gebied en de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd.

De gemeente Utrecht zet in op transformatie van het huidige bedrijventerrein langs het Merwedekanaal, de Merwedekanaalzone, naar een meer hoogwaarde invulling. Hiermee wordt beter invulling gegeven aan de goede bereikbaarheid en centrale ligging van de zone. Aangezien de zone momenteel veelal slechts extensief wordt gebruikt, kan ter plaatse invulling worden gegeven aan de grote verstedelijkingsopgave, waar de gemeente Utrecht voor staat. Het accent ligt bij de transformatie op het realiseren van woningen in een hoge dichtheid. In dit kader is recent het City Campus Max gerealiseerd, waarmee ruimte wordt geboden aan 998 studenten- en starterswoningen op de hoek Beneluxlaan - Europalaan. In aansluiting op dit project wordt in onderhavig plangebied, direct ten westen van het plan City Campus Max, de realisatie van (gestapelde) startwoningen gewenst geacht. Hiermee wordt onder andere doorstroming vanuit City Campus Max mogelijk gemaakt. Voorliggend bestemmingsplan maakt ontwikkeling van onder andere deze starterswoningen mogelijk.

De ontwikkeling van deze locatie is reeds in diverse (gemeentelijke) beleidsdocumenten aangekondigd. De gemeente acht het aanvullend van belang dat de planontwikkeling aansluit op stedenbouwkundig concept van het naastgelegen project City Campus Max. Uit deze documenten en gemaakte afspraken met de projectontwikkelaar volgen enkele uitgangspunten, die ten grondslag dienen te liggen aan de planvorming voor deze ontwikkellocatie. Het betreft onder andere de volgende (ruimtelijk relevante) uitgangspunten:

• Het stedenbouwkundig plan moet aansluiten bij het stedenbouwkundige concept van MAX;
• Realisatie van een bouwblok met een heldere scheiding tussen openbaar en privéterrein;
• De realisatie van een gesloten bouwblok met een heldere scheiding tussen openbaar en privé;
• De bouwhoogte neemt af richting Merwedekanaal, waarmee wordt aangesloten op het karakter van het Merwedekanaal;
• Het bouwblok wordt als één complex gerealiseerd (geen onderscheid onderbouw en hoogte-accenten);
• Om voldoende levendigheid en sociale veiligheid op de locatie te bereiken dient het complex (naar alle zijden) een goede relatie te leggen met het openbaar gebied. Met name de invulling van de begane grond laag en de toegangen (entrees) tot het complex en de woningen vragen hierbij om bijzondere aandacht. Een (ondergrondse) parkeergarage mag maximaal 1,20 meter boven maaiveld uitkomen en de entree (en eventuele trappen) moet binnen de rooilijn opgelost worden.
• De noordelijke en zuidelijke rooilijn van het Startblok liggen in het verlengde van gevels van City Campus Max en westelijke rooilijn van het Startblok op minimaal 39meter van de oostelijke rooilijn van City Campus Max. De oostelijke rooilijn van het Startblok ligt in het verlengde van bebouwing Smart Business Park.
• De karakteristiek van het bouwblok is een onderbouw (4 bouwlagen en halfverdiepte garage, afgestemd op City Campus Max), met daarop hoogteaccenten (maximaal 10 bouwlagen en halfverdiepte garage). De bouwhoogte van het zuidelijke hoogteaccent is gelijk aan of hoger dan de bouwhoogte van het noordelijker gelegen hoogteaccent;
• Het binnenterrein heeft de functie als verblijfsgebied voor de bewoners.

Voornoemde uitgangspunten hebben aan de basis gelegen van het opgestelde schetsontwerp. Dit ontwerp vormt de basis voor onderhavig bestemmingsplan. In paragraaf 4.4 is aangegeven op welke wijze de gestelde uitgangspunten zijn vertaald in dit bestemmingsplan.

Algemeen
Het plan betreft de realisatie maximaal 350 gestapelde woningen en 1.500 m² aan economische functies (zoals kantoren en dienstverlenende functies, geen detailhandel) ter plaatse van een locatie binnen de Merwedekanaalzone. De in paragraaf 4.2 geformuleerde uitgangspunten zijn daarbij als input gebruikt voor de inrichting van het gebied.

De woningen en economische functies worden gerealiseerd in de vorm van één gesloten bebouwingscomplex met twee hoogteaccenten. De onderbouw van het complex bestaat uit 4 bouwlagen. De bebouwingsaccenten bevinden zich aan de westzijde van het complex en omvatten maximaal 10bouwlagen. Onder het complex bevindt zich een halfverdiepte parkeergarage. Centraal in het complex is een binnenterrein aanwezig. Het binnenterrein wordt groen, hoogwaardig en aantrekkelijk ingericht en fungeert als verblijfsgebied voor de bewoners.

De hoofdentree van het complex en daarmee de ontsluiting van de parkeergarage, bevindt zich aan de noordwestzijde van het complex. Daarnaast bevinden zich entrees aan de zuid-, oost- en noordzijde van het complex, waarmee sociale veiligheid en levendigheid in het plangebied wordt gestimuleerd. Het parkeerterrein tussen City Campus Max en het Startblok wordt ontsloten door 2 eenrichtingswegen (van minimaal 3,5 m breed) aan weerszijden van het perceel van het rioolgemaal, tenzij de ontsluiting van het rioolgemaal om meer breedte vraagt.

Het buitenterrein, rondom het bebouwingscomplex, vervult een praktische functie ter ontsluiting van het bebouwingscomplex. Aangezien het plan tot gevolg heeft dat een intensief stedelijk programma in het plangebied wordt gerealiseerd, zullen er in de toekomstige situatie veel mensen op de locatie verblijven en de locatie bezoeken. Dit stelt hoge eisen aan de verblijfswaarde van de locatie en de inrichting van de (semi-) openbare ruimte. In dit kader wordt een inrichtingsplan openbare ruimte opgesteld.

De navolgende afbeelding geeft een indicatie van de toekomstige inrichting van het plangebied.

Stedenbouwkundige impressie van het plangebied - bron: Klunder Architecten, 2013

Het programma
In het plangebied wordt ruimte geboden aan maximaal 350 gestapelde woningen en enkele economische functies. Voor wat betreft het woningbouwprogramma wordt een gedifferentieerd woningaanbod nagestreefd, zowel in prijs, als in oppervlak en woningplattegrond. De doelgroepen zijn starters en (jonge) doorstromers. Minimaal 50% van het programma bestaat uit goedkope koopwoningen (tot € 200.000,-). Daarnaast wordt maximaal 20% van het programma gerealiseerd in de vorm van onzelfstandige studenteneenheden en minimaal 30% in de vorm van middeldure woningen voor de beleggersmarkt (huur < € 950,-- p.m.). De rest van het programma wordt in een later stadium gespecificeerd. In ieder geval 50% van alle woningen hebben ten minste twee kamers en een oppervlakte van minimaal 45 m². Om in te kunnen spelen op veranderende marktvraag in de toekomst is het samenvoegen van startersappartementen tot grotere appartementen mogelijk.

De ambitie voor dit deel van de Merwedekanaalzone is een gemengd stedelijk gebied, waarbij hoogstedelijk wonen wordt gecombineerd met hoogwaardig werken. Deze functiemenging draagt in belangrijke mate bij aan de levendigheid op straat. Uiteraard moeten de werkfuncties zich goed verhouden tot de woonomgeving. Aangezien het Startblok vooral een woongebouw is, geldt functiemenging alleen voor (een deel van) de plint van het complex. Om de verhuurbaarheid van de economische voorzieningen te vergroten, wordt in het plangebied gedacht aan kleinschalige ruimten (30 à 100 m²), die flexibel (door middel van korte huurtermijnen) kunnen worden aangeboden. Daarnaast wordt in de woningen ruimte geboden aan het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf. Gezien de locatie en doelgroep van het Startblok, op grond waarvan een concentratie van potentieel hoog talent wordt verwacht, zal het plangebied meer dan gemiddeld een broedplaats zijn voor ontwikkelende bedrijvigheid. Aan bedrijfjes, die de huiskamer uitgroeien, kan met de kleinschalige ruimten in de plint van de bebouwing alternatieve huisvesting worden geboden.

De afzetbaarheid van bedrijfsruimten is van veel factoren afhankelijk. Leegstaande units is in ieder geval niet het gewenste resultaat. Om die reden wordt flexibiliteit in het ontwerp van het gebouw ingebracht en is ook onderhavig bestemmingsplan flexibel. Afhankelijk van de marktvraag kunnen in de plint van het gebouw woningen en/of andere functies worden gerealiseerd. Detailhandel is overigens niet toegestaan.

Verkeer en parkeren
Voor de ontsluiting van het plangebied wordt gebruik gemaakt van de bestaande parallelweg (het Europaplein). Deze parallelweg sluit in westelijke richting aan op de Europalaan.

Het plangebied is goed bereikbaar per openbaar vervoer. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich bushaltes richting het centrum, de Uithof en het winkelcentrum Kanaleneiland.

Met de planontwikkeling wordt aangesloten op de gemeentelijke parkeernormen. Voor de toets aan deze normen wordt verwezen naar paragraaf 5.9 van deze toelichting. De parkeervoorzieningen zijn enerzijds inpandig en anderzijds in de openbare ruimte voorzien. De inpandige parkeerplaatsen zijn gesitueerd op de begane grond van het bebouwingscomplex en fungeren voor het opvangen van de parkeerbehoefte van bewoners. De openbare parkeerplaatsen in de buitenruimte zijn voor bezoekers van het plangebied en worden goed ingepast. Tot slot worden zowel inpanding als in de buitenruimte fietsenstallingen gerealiseerd.

Conclusie
Voorliggend bestemmingsplan biedt ruimte aan een stedelijk woonmilieu binnen bestaand bebouwd gebied, waarin eveneens mogelijkheden zijn voor het ontplooien van kleinschalige bedrijvigheid. Hiermee wordt een essentiële bijdrage geleverd aan het oplossen van de woningbehoeftevraag, waar de gemeente Utrecht mee te maken heeft en de gewenste versterking van de kenniseconomie. Het plan is zorgvuldig ingepast in het omliggende stedelijk gebied en voldoet aan de gemeentelijke eisen voor wat betreft onder andere bereikbaarheid en parkeren. Voor een nadere onderbouwing van de milieutechnische haalbaarheid wordt verwezen naar het volgende hoofdstuk. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Voorliggend bestemmingsplan is zodanig vormgegeven dat enerzijds voldoende rechtszekerheid aan belanghebbenden (waaronder omwonenden) wordt geboden en anderzijds gepaste flexibiliteit is gewaarborgd. Dit houdt in dat de gewenste stedenbouwkundige uitgangspunten, zoals in het voorgaande beschreven, zoveel mogelijk zijn vastgelegd, maar dat de gedetailleerde invulling van de locatie en functies nog niet volledig vastligt. Dit geeft de mogelijkheid om in de toekomst, uiteraard met inachtneming van de gestelde kaders, een nadere invulling te geven aan het woongebied. Op deze manier kan worden ingespeeld op marktontwikkelingen.

De verbeelding is in feite een vertaling van de hoofdstructuur van het schetsontwerp. De regels geven verdere invulling aan de verbeelding door het stellen van eisen aan bijvoorbeeld het aantal woningen en het type economische functies. De regels en verbeelding tezamen, de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan, zorgen ervoor dat de gewenste kwantiteit en kwaliteit van de ontwikkeling kan worden afgedwongen.

Belangrijk uitgangspunt voor de verbeelding en de regels zijn de uitgangspunten, zoals genoemd in paragraaf 4.2 van onderhavige toelichting. In het navolgende is samengevat aangegeven op welke wijze deze kaders en andere uitgangspunten zijn vertaald in het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan:

• Het plangebied heeft een flexibele woonbestemming, waarin tevens ruimte wordt geboden aan diverse passende economische functies. Hiermee kan het programma optimaal worden afgestemd op de op dat moment lokale behoefte.
• De gewenste variatie in hoogte, namelijk hoogte-accenten in het westen en lagere bebouwing nabij het Merwedekanaal, is vastgelegd.
• De rooilijnen van het bebouwingscomplex zijn afgestemd op de omliggende bebouwing.
• Met de woonbestemming wordt de realisatie van de gewenste parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt.

Inleiding
Wanneer in een plan nieuwe geluidsgevoelige ruimten, zoals woningen worden gerealiseerd, stelt de Wet geluidhinder (Wgh) de verplichting akoestisch onderzoek uit te voeren naar de geluidsbelasting op deze geluidsgevoelige bebouwing ten gevolge van omliggende wegen. Deze geluidsbelasting mag de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschrijden.

Onderzoek
Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 360 woningen en 1.500 m² aan commerciële voorzieningen mogelijk. In dit kader is door SAB in december 2012 een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De conclusie van het onderzoek luidt als volgt:

Beneluxlaan
Uit dit onderzoek blijkt dat op alle verdiepingen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De hoogste geluidsbelasting ten gevolge van de Beneluxlaan bedraagt 58 dB, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh.

De hoogste toelaatbare geluidsbelasting voor nieuw te bouwen woningen langs een bestaande weg in stedelijk gebied bedraagt 63 dB (artikel 83 lid 2 van de Wgh). De optredende geluidsbelastingen zijn hiermee lager dan de hoogste toelaatbare geluidsbelasting.

Europalaan
Uit dit onderzoek blijkt dat bij geen van de verdiepingen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De hoogste geluidsbelasting ten gevolge van de Europalaan bedraagt 46 dB, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh.

Ventweg
Uit dit onderzoek blijkt dat bij alle verdiepingen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De hoogste geluidsbelasting ten gevolge van de ventweg bedraagt 59 dB, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh.

De hoogste toelaatbare geluidsbelasting voor nieuw te bouwen woningen langs een bestaande weg in stedelijk gebied bedraagt 63 dB (artikel 83 lid 2 van de Wgh). De optredende geluidsbelastingen zijn hiermee lager dan de hoogste toelaatbare geluidsbelasting.

Rijnlaan
Uit dit onderzoek blijkt dat bij geen van de verdiepingen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De hoogste geluidsbelasting ten gevolge van de Rijnlaan bedraagt 37 dB, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh.

Hogere grenswaarden
Het doel van de Wgh is geluidhinder te voorkomen. Maatregelen om de voorkeursgrenswaarde te bereiken zijn bijvoorbeeld het toepassen van stil wegdek op de Beneluxlaan en de ventweg, het vergroten van de afstand tussen de woningen en de weg of het toepassen van dove gevels. Gezien de ligging van de wegen is het niet mogelijk of gewenst om effectieve maatregelen te treffen die de geluidsbelastingen terugbrengen tot een waarde die lager is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Voor voorliggend project kunnen door de gemeente hogere grenswaarden worden verleend. Om een hogere waarde aan te kunnen vragen moet de situatie passen in het gemeentelijk geluidsbeleid ten aanzien van het aanvragen van hogere waarden.

De gemeente Utrecht heeft in de “Geluidnota Utrecht 2007-2011” ruimtelijke situaties omschreven waarbij de verlening hogere waarden mogelijk is. Dit wordt gedaan op basis van zogenaamde ontheffingscriteria. Eén van deze criteria uit dit beleid is: 'De woningen vervangen bestaande bebouwing'. In het plangebied staan momenteel bedrijfsgebouwen, welke worden gesloopt ten behoeve van woningbouwontwikkeling en commerciële ruimten. Hiermee past het plan binnen de ontheffingscriteria uit het gemeentelijke geluidbeleid.
De verlening van de hogere grenswaarden vindt plaats in een aparte hogere waarde-procedure gelijktijdig met de bestemmingsplanprocedure. De aan te vragen hogere waarden zijn weergegeven in bijlage D va het akoestisch onderzoek, dat als bijlage bij dit bestemmingsplan is opgenomen.

Conclusie
Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Inleiding
Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven (interne werking). Anderzijds mogen milieuhindergevoelige functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt (externe werking).

Onderzoek
Het plan voorziet in gevoelige functies in de vorm van woningen. In de directe nabijheid van het plangebied zijn diverse bedrijven gevestigd. Wat betreft de aanbevolen afstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies, zoals wonen, is de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'² geraadpleegd. Hierin worden richtafstanden voor zowel het omgevingstype 'gemengd gebied' als 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied' aanbevolen. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een rustige woonwijk en buitengebied komen vrijwel geen andere functies voor. De richtafstanden gelden voor een gemiddeld nieuw bedrijf en gaan uit van het gebiedstype 'rustig woongebied'. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf het op de verbeelding aangeduide deel voor de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande woningen gelegen buiten betreffend perceel.

Het plangebied maakt gezien de omliggende functies, de beoogde economische functies in de plint van de toekomstige bebouwing in het plangebied en de ligging langs de relevante doorgaande weg Beneluxlaan, deel uit van 'gemengd gebied'.

Externe werking
De ontwikkelingen, die in het plangebied mogelijk worden gemaakt, voorzien in hoofdzakelijk woningen en daarnaast enkele economische functies. De toegestane economische functies zijn voor wat betreft de bedrijven afgestemd op de gemeentelijke Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. Enkel functies in de categorieën A en B1 worden mogelijk gemaakt. Het betreft bedrijfsactiviteiten die zodanig weinig milieubelastend zijn, dat zij direct naast of beneden woningen of andere gevoelige functies zijn toegestaan. Voor de overige economische functies (dienstverlening) geldt eveneens dat deze geen hinder ten opzichte van de woonfunctie in het plangebied tot gevolg heeft.

Geconcludeerd kan worden dat geen overlast ten opzichte van de woningen in (de directe omgeving van) het plangebied te verwachten is. De te realiseren woonfunctie brengt eveneens geen extra milieuhinder met zich mee.

Interne werking
Voor wat betreft de hinder van omliggende bedrijvigheid voor de nieuw te realiseren woningen in het plangebied is allereerst het Smart Businesspark relevant. Dit park bevindt zich op een afstand van 10 meter vanaf de beoogde woningen in het plangebied. Op grond van het vigerend bestemmingsplan is ter plaatse de vestiging van industriële, ambachtelijke, groothandels- en vervoersbedrijven, waarop de Hinderwet niet van toepassing is, of die zijn genoemd in de categorieën 1 tot en met 4, toegestaan. Deze bedrijven hebben een maximale hinderafstand van 300 meter. Aangezien sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied' kan deze afstand met één afstandsstap worden verlaagd, namelijk naar 200 meter.

De feitelijke situatie op het Smart Businesspark laat echter beduidend lichtere bedrijvigheid zien. Het Smart Business Park omvat een twaalftal multifunctionele bedrijfspaviljoens. Dit zijn kantoren en lichte bedrijvigheid met een richtafstand van maximaal 30 meter. Dergelijke functies (bijvoorbeeld overige zakelijke dienstverlening, kantoren, post- en koeriersdiensten) hebben conform de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' van 2009 een hindercontour van 10 of 30 meter (op het aspect geluid). Aangezien de omgeving van het plangebied kan worden aangemerkt als 'gemengd gebied' kan deze afstand met één afstandsstap worden verlaagd, zodat de richtafstand maximaal 10 meter bedraagt. De richtafstand is zodoende gewaarborgd.

Bovendien is recentelijk, op een vergelijkbare afstand van het Smart Businesspark als met het Startblok beoogd is, het project City Campus Max gerealiseerd. Dit project kent een woonprogramma, met commerciële functies in de plint. Het Smart Businesspark heeft in de huidige situatie geen onacceptabele hinder voor omliggende functies tot gevolg en vice versa. Op basis van deze informatie wordt een afstand van circa 10 meter tot het Smart Businesspark acceptabel geacht.

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich, aan de overzijde van de Beneluxlaan, op een afstand van circa 70 meter een tankstation met LPG. Het vulpunt van dit tankstation bevindt zich echter op grote afstand van het plangebied, namelijk aan de Europalaan. Ter plaatse is een jaardoorzet van 999 m³ vergund. De richtafstand bedraagt hiermee maximaal 50 meter ten opzichte van 'rustig woongebied' en 30 meter ten opzichte van 'gemengd gebied', die is gewaarborgd.

Daarnaast zijn aan de overzijde van de Beneluxlaan, op een afstand van circa 80 meter van de beoogde woningen in het plangebied, enkele kantoorpanden gesitueerd. Ter plaatse zijn onder andere gemeentediensten van de gemeente Utrecht en een bank gevestigd met een hinderafstand van maximaal 10 meter ten opzichte van 'rustig woongebied' en 0 meter ten opzichte van 'gemengd gebied'. Deze kantoren hebben hiermee geen invloed op onderhavig plangebied.

Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

1. 2. Bedrijven en milieuzonering, Vereniging van Nederlandse Gemeenten, 2009, ISBN: 9789012130813

Inleiding

Bepaalde maatschappelijke activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van de risico's bij de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. De aanwezigheid of het nieuw vestigen van dergelijke activiteiten kunnen beperkingen opleggen aan de omgeving, doordat veiligheidsafstanden tussen risicovolle activiteiten en bijvoorbeeld woningen nodig zijn. Aan de andere kant is het rijksbeleid er op gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed op elkaar worden afgestemd.

De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten (artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca, sportterreinen en parkeerterreinen.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10^-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10^-6 als grenswaarde.

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld. De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico's acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico's te verkleinen.

Onderzoek

Stationaire bronnen
Uit het navolgende fragment van de risicokaart van de provincie Utrecht blijkt dat in de omgeving van het plangebied een stationaire risicobron is gelegen. De ligging van het plangebied is hierop aangeduid met een paars kader. Aan de Beneluxlaan 1001 is een verkooppunt van LPG gelegen. Dit LPG-tankstation heeft een jaardoorzet van maximaal 999 m³. Zoals uit de navolgende afbeelding naar voren komt is het vulpunt en het reservoir (ondergronds) gelegen ten noordwesten van het plangebied en is de afleverinstallatie gelegen ten zuiden van het plangebied. Voor het vulpunt en het reservoir geldt een invloedsgebied van het groepsrisico van 150 meter. Binnen de afstand van 150 m geldt 100% letaliteit. Het plangebied is echter buiten dit invloedsgebied gelegen. Ook is het plangebied gelegen buiten de 10^-6 contour van het plaatsgebonden risico van de afleverinstallatie, het ondergrondse reservoir en het vulpunt.

Het plangebied is wel gelegen in het effectgebied van het LPG-tankstation. De effecten van een Boiling Liquid Expanding Vapour Explosion (BLEVE) reiken verder dan de 150 m afstand van het invlioedsgebied. Een groot deel van het plangebied is gelegen valt binnen het effectgebied waar nog 1 tot 99% letaliteit geldt en waarbij in het geval van BLEVE gewonden te verwachten zijn.

Gezien de ligging van het plangebied in goed bereikbaar, stedelijk gebied en het feit dat de toekomstige gebruikers zelfredzaam zullen zijn, wordt het bestemmingsplan uitvoerbaar geacht. De Veiligheidsregio Utrecht raadt in haar advies van 26 juli 2012 aan aanvullende maatregelen te treffen bij de bron (LPG-station) en in de sfeer van communicatie. Dit gaat echter de reikwijdte van dit bestemmingsplan te buiten.

In de omgeving van het plangebied zijn verder geen stationaire bronnen gelegen die een belemmering opleveren voor de haalbaarheid van het plan. Het gestelde in artikel 5, eerste lid van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, verzet zich niet tegen het plan.

Fragment provinciale risicokaart - bron: risicokaart.nl

Mobiele bronnen
Rondom het plangebied is een aantal lokale wegen gelegen. Deze wegen worden gebruikt voor vervoer van gevaarlijke stoffen (bijvoorbeeld voor bevoorrading van de nabij gelegen bedrijven). Dit is met name het geval op de Europalaan. De afstand van de Europalaan (hart van de weg) tot aan de geprojecteerde bebouwing bedraagt circa 200 meter. Op die afstand is het effect op het groepsrisico verwaarloosbaar.

Nabij het plangebied is op basis van het Basisnet en de risicoatlas geen knelpunt geïnventariseerd. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg levert thans dan ook geen veiligheidsknelpunten op. De normen voor het plaatsgebonden risico en/of groepsrisico worden, door vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, ter plaatse van het plangebied dan ook niet overschreden. Er zijn verder geen aanwijzingen dat het weggebruik van de wegen in de omgeving van het plangebied invloed hebben op het groepsrisico.

Het plangebied ligt niet in de nabijheid van spoorwegen of bevaarbaar water die gebruikt worden voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Deze aspecten hoeven dan ook niet nader te worden beoordeeld.

Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Inleiding
De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet Milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waarvan de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die sinds 2010 van kracht zijn. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). In de praktijk betekent dit dat de grenswaarde voor stikstofdioxide tot 2015 is verhoogd van 40 µg/m³ naar 60 µ g/m³.

Het NSL is een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diversie regio's om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Projecten die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in het NSL in de provincies c.q. regio's waar overschrijdingen plaatsvinden. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Projecten die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden, aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Gevoelige bestemmingen zoals scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van het "Besluit gevoelige bestemmingen" extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden. In het plangebied worden geen gevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt.

Onderzoek

Resultaten (N)IBM-toets en toets grenswaarden
Onderhavig plan maakt de realisatie van maximaal 360 nieuwe woningen en enkele economische functies mogelijk. Nabij dit plangebied zijn in Utrecht meerdere ontwikkelingen gepland. De totale ontwikkelingen in en rond het plangebied³ bestaan uit 6.500 m² kantoren en bedrijven, 3.000 m² overige voorzieningen en 2.500 woningen. De totale omvang van deze ontwikkelingen is dusdanig dat deze ontwikkelingen in dit deel van Utrecht moeten worden aangemerkt als een project dat de luchtkwaliteit “in betekende mate” (IBM) verslechtert.

Projecten die de luchtkwaliteit in betekende mate verslechteren moeten worden aangemeld bij het 'Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit' (NSL). Door middel van dit programma worden maatregelen genomen zodat er geen grenswaarden meer worden overschreden voor fijn stof (PM10) en voor stikstofdioxide (NO2) in januari 2015. Het project Startblok maakt deel uit van het project: 'Utrecht ontwikkeling Merwede-kanaalzone' (IB-nr: 1311) van de NSL.

Toets goede ruimtelijke ordening
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de saneringstool uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van het ministerie van VROM geraadpleegd. De saneringstool⁴ geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in het plangebied tussen 2011 en 2020. De saneringstool kent scenario's zonder en met lokale maatregelen die er voor moeten zorgen dat op termijn overal aan de grenswaarden wordt voldaan. Beide typen scenario's laten in de toekomst een afname van de concentraties zien. Dit komt doordat bedrijven en het verkeer steeds schoner worden door technologische verbeteringen. De saneringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2011, 2015 en 2020 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.
Uit de saneringstool blijkt dat de concentraties voor fijn stof (PM10) maximaal 30,0 µg/m³ en stikstofdioxide (NO2) maximaal 37,0 µg/m³ in 2011 bedraagt. Als bijlage zijn de grafische weergaven van de concentraties PM10 en NO2 voor het jaar 2011 weergegeven. De concentraties luchtverontreinigende stoffen liggen hiermee langs de drukke Beneluxlaan en de Europalaan onder de grenswaarden van 40 µg/m³. Aangezien rondom het plangebied rustigere wegen liggen zullen de concentraties in het plangebied ook onder de grenswaarden van 40 µg/m³ liggen. Deze grenswaarden zijn op Europees niveau vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's. Tevens geven de uitkomsten uit de saneringstool aan dat de concentraties van de luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2015 en 2020 in het plangebied verder afnemen. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

Conclusie
Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat zowel vanuit de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor het onderhavige initiatief.

1. 3. Bron: Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit
2. 4. http://viewer2010.nsl-monitoring.nl/

Inleiding
Voordat een bestemmingsplan wordt vastgesteld voor de toevoeging van functies waar langdurig of frequent mensen verblijven, moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Voor het plangebied dient een bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek
In december 2011 heeft CSO Adviesbureau een verkennend onderzoek op de locatie Beneluxlaan 996-1006/ Kanaalweg 13-13A te Utrecht uitgevoerd⁵ . Op het plangebied en in de omgeving hebben diverse bedrijfsmatige activiteiten plaatsgevonden met mogelijk bodemverontreiniging (broodfabriek, benzinestation etc.). Verschillende delen van het plangebied zijn in het verleden al onderzocht. Op de onderzoekslocatie hebben voor zover bekend de volgende bodemonderzoeken plaatsgevonden:

• Bodemonderzoek vastlegging nulsituatie locatie Beneluxlaan 1000 te Utrecht (Innogas ingenieursbureau; rapportnummer 23060R1368A/d; 6 juli 1993).
• Aanvullend bodemonderzoek Europalaan 38 te Utrecht (DHV; dossiernummer 51514-80-001; 13 juli 2001).
• Verkennend bodemonderzoek Kanaalweg 13 te Utrecht (Arnicon B.V.; C05-316-O; 29 juli 2005)
• Verkennend en aanvullend bodemonderzoek locatie Beneluxlaan 1000 t/m 1006 te Utrecht (CSO; projectnummer 06.R071; 6 april 2006).

Op basis van de resultaten van het voorafgaand aan het bodemonderzoek uitgevoerde vooronderzoek is een hypothese opgesteld met betrekking tot de verontreinigingssituatie, namelijk verdacht voor bodemverontreiniging. Het gebied dat door CSO in december 2011 is onderzoek, is in drie deelgebieden op te splitsen. Navolgend worden per deelgebied de resulaten van het verkennend bodemonderzoek weergegeven.

Beneluxlaan 1000 t/m 1006 te Utrecht
Op basis van de voorgaande bodemonderzoeken is ter plaatse van de Beneluxlaan 1000 t/m 1006 te Utrecht een geval van ernstige bodemverontreiniging aanwezig. In minimaal 75 m³ grond overschrijdt het gehalte aan PAK de interventiewaarde. Dit geldt voor het geval dat de verontreiniging zich niet onder het gebouw bevindt.

Nader onderzoek naar de omvang van de verontreiniging wordt uitgevoerd wanneer de locatie ontwikkeld gaat worden en de activiteiten van de drukkerij zijn beëindigd.

Kanaalweg 13 te Utrecht
Op basis van de voorgaande bodemonderzoeken zijn ter plaatse van de Kanaalweg 13 te Utrecht in de zandige puinhoudende bovengrond licht verhoogde gehalten aan cadmium, lood, zink, PAK en minerale olie aanwezig. In de zandige kleilaag met puin en/of kolengruis (0,3-1,5 m-mv) zijn licht verhoogde gehalten aan lood, zink en PAK aanwezig. In het grondwater werd een licht verhoogde concentratie1,1,2-trichloorethaan aangetroffen.

De resultaten van voorgaande bodemonderzoeken geven geen aanleiding voor het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

Beneluxlaan 996 te Utrecht
Voorafgaand aan de bouw van de City Campus Max was ter plaatse van de Beneluxlaan 996 te Utrecht een asfalverharding aanwezig. Onder het asfalt was een sterk puin- en slakkenhoudende laag aangetroffen, waarin sterke verontreinigingen met koper, lood en zink aangetoond zijn. De gemeente Utrecht heeft deze verontreinigde laag beschouwd als verhardingslaag en niet als grond, zodat geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Bij de gemeente Utrecht zijn geen gegevens bekend over de verwijdering van de asfaltverharding en de onderliggende verontreinigde funderingslaag. Tijdens de locatie-inspectie op 17 november 2011 bleek het terrein aan de Beneluxlaan 996 te Utrecht hoger te liggen dan de omliggende terreindelen. Een tweetal proefboringen zijn gestaakt op een harde laag puin en puinslakken.

Het vermoeden bestaat dat de verontreinigde funderingslaag van de voormalige asfaltverharding nog aanwezig is. Er zal een nader onderzoek plaatsvinden naar de aanwezigheid van deze funderingslaag, wanneer de locatie ontwikkeld gaat worden.

Conclusie
Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

1. 5. CSO Adviesbureau 22 december 2011) Verkennend bodemonderzoek Locatie Beneluxlaan 996-1006 / Kanaalweg 13-13A te Utrecht, Projectcode: 11L470

Inleiding
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied in het kader van bijvoorbeeld de Vogel- of Habitatrichtlijn. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Als bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

Onderzoek
In dit kader is door SAB in oktober 2011 een onderzoek naar het aspect flora en fauna⁶ uitgevoerd.

Gebiedsbescherming
In het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 (NB-wet) en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) dient er getoetst te worden of de beoogde ontwikkelingen een negatieve invloed hebben op beschermde gebieden. Het plangebied aan de Beneluxlaan te Utrecht ligt niet in of nabij de EHS of een gebied dat is aangewezen in het kader van de NB-wet. Het dichtstbijzijnde beschermde natuurgebied Oostelijke Vechtplassen ligt op een afstand van 8.500 meter (hemelsbreed gemeten). De dichtstbijzijnde EHS structuur ligt op een afstand van 1.000 meter (hemelsbreed gemeten). Gezien de binnenstedelijke ligging zijn geen verbindingen aanwezig tussen het plangebied en de genoemde natuurgebieden en zijn negatieve effecten op beschermde gebieden niet te verwachten. Gebiedsbescherming is op deze locatie niet aan de orde.

Soortenbescherming
In het kader van de Flora- en faunawet dient te worden nagegaan of vaste rust- en verblijfplaatsen door de ingreep worden aangetast (verwijderd, ongeschikt gemaakt). De beoogde ontwikkelingen kunnen biotoopverlies of verstoring (indirect biotoopverlies) tot gevolg hebben. Invloeden die leiden tot een verminderde geschiktheid van het plangebied als bijvoorbeeld foerageergebied zijn niet ontheffingsplichtig, tenzij het een zodanig belang betreft dat bij het wegvallen van deze functie ook de vaste rust- en verblijfplaatsen van soorten niet langer kunnen functioneren. Door de werkzaamheden kunnen alle aanwezige soorten negatieve effecten ondervinden van de ingreep. Voor de meeste soorten is dit tijdelijk van aard. Algemene soorten
De meeste van deze aanwezige soorten zijn beschermd, maar vallen onder het lichte beschermingsregime van de Flora- en faunawet (tabel 1). Hiervoor geldt dat aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen op basis van een algehele vrijstelling mogelijk is, zonder dat er sprake is van procedurele consequenties. Dit betekent dat voor deze soorten de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden zonder ontheffing.

Strikt beschermde soorten
Voor soorten die vermeld staan op tabel 2 en 3 van de Flora- en faunawet, geldt dat bij aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet moet worden aangevraagd. Strikt beschermde gebouwbewonende vleermuizen zijn, gezien de verspreidingsgegevens, aanwezige habitats en soortspecifieke eisen, te verwachten binnen het plangebied.

Verder kunnen bij (de start van) werkzaamheden in het broedseizoen, broedende vogels worden verstoord, of hun nesten worden aangetast. Er is geen vrijstelling te verkrijgen in het kader van de Flora- en faunawet voor activiteiten die vogels in hun broedseizoen zou kunnen verstoren. De (start van de) werkzaamheden dienen plaats te vinden buiten het broedseizoen of in het broedseizoen als broedende vogels zijn uit te sluiten. De werkzaamheden kunnen doorlopen in het broedseizoen als broedende vogels binnen het plangebied uitgesloten kunnen worden.

Nader onderzoek
Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat vaste rust- en verblijfplaatsen van strikt beschermde gebouwbewonende vleermuizen te verwachten zijn binnen het plangebied. Voorafgaand aan de ingrepen dient dan ook een nader onderzoek te worden opgestart naar gebouwbewonende vleermuizen. De onderzoeksperiode is globaal 15 mei – 31 juli (kraamkolonies) en 15 augustus – 30 september (paarverblijven). Deze onderzoeksperiode is gebaseerd op het Protocol Vleermuisonderzoek van het Netwerk Groene Bureaus (2011), dat tevens als leidraad gehanteerd wordt door het Ministerie van EL&I voor een ontheffingsaanvraag.

Het gebruik van het plangebied door deze soorten kan door middel van nader onderzoek in beeld worden gebracht zodat het werkelijke effect van de ingreep op (het leefgebied van) daadwerkelijk aanwezige soorten kan worden bepaald. Pas dan kan worden bepaald welke maatregelen noodzakelijk zijn om te voorkomen dat de Flora- en faunawet wordt overtreden. Mocht het niet mogelijk zijn om dit te voorkomen, dan is een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet noodzakelijk. Een dergelijke ontheffing is alleen onder beperkte omstandigheden verkrijgbaar.

De haalbaarheid van dit bestemmingsplan betreffende het aspect flora en fauna is aangetoond als het kraamkolonieonderzoek naar vleermuizen is uitgevoerd. Dit onderzoek is het eerste en meest belangrijke onderdeel van het nader vleermuisonderzoek. Kraamverblijven zijn namelijk niet gemakkelijk te mitigeren en het mitigeren vergt voor sommige soorten ingrijpende maatregelen. Dit betekent dat het bestemmingsplan vastgesteld kan worden als de resultaten van het onderzoek binnen zijn en bekend is of er maatregelen voor kraamverblijf getroffen moeten worden. Het kraamkolonieonderzoek duurt uiterlijk tot en met medio juli. De onderzoeksresultaten worden te zijner tijd in het vast te stellen bestemmingsplan verwerkt.

Het tweede deel van het vleermuisonderzoek, het paarverblijven onderzoek, wordt in de periode augustus / september uitgevoerd. Paarverblijven die daarbij mogelijk worden aangetroffen, zijn gemakkelijk te mitigeren. Het uitvoeren van ingrijpende maatregelen is niet aan de orde. Het mitigeren kan veelal worden gedaan door het ophangen van kasten. In het kader van deze ontwikkeling wordt er dan ook op voorhand vanuit gegaan dat paarverblijven aanwezig zijn en dat voor elk paarverblijf minimaal drie kasten worden opgehangen. Tevens wordt gewerkt buiten het kwetsbare seizoen.

Compenserende en mitigerende maatregelen moeten altijd voorafgaand aan de uitvoering van de beoogde plannen worden gerealiseerd.

Aanbevelingen

Naast de consequenties die voortkomen uit de Flora- en faunawet is ook een aantal vrijblijvende aanbevelingen te doen ten aanzien van de inrichting van het plangebied, zoals:

• voor vleermuizen zouden open stootvoegen aangebracht kunnen worden in muren, of vleermuiskasten kunnen worden geplaatst in de spouw of tegen de muur op >2,5 meter hoogte in nieuw te realiseren woningen;
• er kunnen nestpannen of neststenen worden aangebracht ten behoeve van huismussen en gierzwaluwen. Deze beschermde soorten verliezen steeds meer nestmogelijkheden.

Conclusie
Er wordt een nader onderzoek naar gebouwbewonende vleermuizen uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek wordt voor vaststelling van het bestemmingsplan in deze toelichting verwerkt.

1. 6. SAB (4 oktober 2011) Flora- en faunarapportage Bouwinitiatief Startblok, Kanaleneiland, projectnummer 110449

Rijksbeleid

Nationaal Waterplan

In december 2009 is het Nationaal Waterplan vastgesteld. Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen.

Het plangebied ligt in het gebied 'Randstad. De Randstad is het dichtst bebouwde en bewoonde gebied van Nederland, waar meer dan de helft van het bruto nationaal product wordt verdiend. De strategische ligging en een sterk gecontroleerd watersysteem hebben ervoor gezorgd dat dit gebied tot één van de aantrekkelijkste en welvarendste delta's van de wereld behoort. De te beschermen waarden in de Randstad zijn groot en deze zullen verder toenemen door verstedelijking en investeringen.

Provinciaal beleid

Waterplan 2010-2015 provincie Utrecht
Het Waterplan 2010-2015 van de provincie Utrecht omvat het beleid voor waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water in de provincie voor de periode van 2010 tot 2015. Met dit plan voldoet de provincie aan de verplichting van de Waterwet om voor een periode van zes jaar een regionaal waterplan op te stellen. Het vervangt het Waterhuishoudingsplan 2005-2010, dat hiermee vervalt. Met de nieuwe Waterwet is het Waterplan, voor wat betreft de ruimtelijke aspecten, structuurvisie als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De provincie Utrecht heeft taken op het gebied van waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van het water. In het beleid wordt uitgegaan van de kernwaarden duurzaamheid, kwaliteit en samenwerking. In het Waterplan is het beleid vastgelegd. Bij het Waterplan hoort het Deelplan Kaderrichtlijn Water (KRW), met daarin de provinciale kaders voor de kwaliteit van oppervlaktewater en de maatregelen die de provincie zelf neemt ten aanzien van het grondwater.

Het plangebied heeft op basis van het Waterplan de functie 'stedelijk gebied'. De inrichting en het beheer in deze gebieden zijn primair gericht op het stedelijk gebied. De bij deze functie horende doelstellingen voor het waterbeheer zijn de volgende:

• Een voor bebouwing en infrastructuur gewenste grondwaterstand om zakking te voorkomen en droge voeten te houden (GGOR);
• Verbeteren van de belevingswaarde en de recreatieve waarde van het watersysteem;
• Streven naar het waar mogelijk afkoppelen bij nieuwbouw en stadsvernieuwing en naar maximaal afkoppelen bij rioolvervanging of herinrichting in bestaande wijken, tenzij grondslag of inrichting het niet toelaat, bijvoorbeeld als uitvloeisel van de integrale afweging voor de Utrechtse Heuvelrug;
• Op de Utrechtse Heuvelrug moet integraal beoordeeld worden op welke wijze het hemelwater afkomstig van verhardingen afgevoerd wordt. De opties zijn afkoppelen, infiltreren in de bodem, lozen op oppervlaktewater of aansluiting op het riool;
• Buiten de KRW-waterlichamen geldt: voldoen aan de ecologische normdoelstellingen van minimaal het laagste niveau in bestaande wijken.

In het oostelijk deel van het plangebied bevindt zich het Merwedekanaal. Het Merwedekanaal is aangeduid als Vaarweg in beheer van RWS. In het provinciaal Waterplan is bepaald dat de inrichting en het beheer ter plaatse mede gericht moeten zijn op beroeps- en recreatievaart:

• Voldoende diepte en doorvaarthoogte van de vaarwegen;
• Oevers bestand tegen golfslag van schepen;
• Bedieningstijden van bruggen en sluizen op elkaar afgestemd.

Regionaal beleid

Waterstructuurvisie, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
In de Waterstructuurvisie is een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellangetermijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer voor het beheersgebied. Mede met het oog op klimaatveranderingen (nattere winters, drogere zomers, intensievere buien, hogere rivierafvoeren in de winter, lagere in de zomer) en gelet op de huidig knelpunten in het watersysteem ten aanzien van waterkwaliteit en waterkwantiteit is het noodzakelijk om op een meer duurzame wijze met water om te gaan.

Waterbeheerplan 2010-2015 'Water voorop'
Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is verantwoordelijk voor het waterbeheer in een groot deel van de provincie Utrecht en een klein deel van de provincie Zuid-Holland. Het waterbeheerplan 2010-2015 beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden in de periode 2010-2015 wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe het waterschap zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem.

Om goed waterbeheer voor de toekomst veilig te stellen heeft het waterschap een toekomstbeeld opgesteld. Dit gewenste toekomstbeeld ziet er als volgt uit:

• aangescherpte veiligheidsnorm voor waterkeringen voor gebieden die de laatste jaren verstedelijkt zijn;
• waterveilig bouwen in overstromingsgevoelige gebieden;
• herstelde infiltratie van regenwater op de Heuvelrug;
• de Kromme Rijn heeft zijn halfnatuurlijke karakter terug;
• een versterkte functie van waterleverancier voor de eigen regio, de Vecht en het westelijk gebied;
• een robuust en dynamisch watersysteem, waarbij wateroverlast en watertekort binnen maatschappelijk acceptabele grenzen liggen;
• de stedelijke wateropgave is op een zodanige wijze ingevuld dat wateroverlast en slechte waterkwaliteit niet meer voorkomen;
• in het veenweidegebied hebben de agrarische sector, als drager van het landschap, en het waterbeheer, dat gericht is op het voorkomen van bodemdaling, elkaar gevonden.

Het waterschap heeft het toekomstbeeld uitgewerkt in een beleids- en uitvoeringsplan op basis van de volgende thema's:

1. 1. Veiligheid;
2. 2. Voldoende water;
3. 3. Schoon water;
4. 4. Recreatie, landschap en cultuurhistorie.

Het waterschap heeft, naast de genoemde algemene thema's, een aantal projecten benoemd als vernieuwend, met als doel het toekomstige waterbeheer een impuls te geven:

• Veenweidegebied
• Europese Kaderrichtlijn Water
• Samenwerken in de waterketen
• (Her)ontwikkelen rioolwaterzuiveringsinstallatie Utrecht
• Wateropgave Oude Rijn
• Rijnenburg
• Kromme Rijn natuurlijk.

Inleiding
In het kader van het Nationaal Bestuursakkoord Water moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de waterhuishouding niet negatief wordt beïnvloed door de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Dit is vastgelegd in het procesinstrument de Watertoets. In de waterparagraaf van het bestemmingsplan moeten de resultaten van deze toets worden opgenomen, waaronder het wateradvies van de waterbeheerder.

Situatie plangebied
Het plangebied Startblok is gelegen binnen de bebouwde kom. In het westen van het plangebied bevindt zich een rioolpompgemaal, die wordt behouden. In het oosten van het plangebied bevindt zich met Merwedekanaal.

In het plangebied is langs het Merwedekanaal een beschermingszone van een waterkering (type: Overige waterkering) gelegen. Alle werkzaamheden die plaatsvinden binnen de beschermingszone, zoals het doorboren van de waterkering voor een duiker of leiding, zijn vergunningplichtig. Ook voor de aanleg van een uitstroomvoorziening (t.b.v. hemelwaterafvoer) dient een watervergunning bij het waterschap te worden aangevraagd.

In de bestaande situatie is het plangebied vrijwel volledig verhard en bebouwd. Het bebouwde en verharde oppervlak neemt in de toekomstige situatie met onderhavig plan niet (substantieel) toe. Voor aansluiting op de riolering geldt dat een gescheiden stelsel wordt gehanteerd.

Alleen het hemelwater van schone oppervlakken (daken) mag direct worden geloosd op het oppervlaktewater (Merwedekanaal). Hemelwater van vervuilde oppervlakken (wegen en parkeervoorzieningen) mag alleen worden geloosd indien er een voorzuivering (zand/olieafscheider) wordt toegepast. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, dienen geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) te worden toegepast voor dak, dakgoot en regenpijp indien hemelwater vanaf deze oppervlakken (in)direct wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater.

Vuil water van de nieuwe bebouwing kan via het bestaande riool worden afgevoerd. Het vuil water zal daarbij direct worden geloosd op het bestaande rioolpompgemaal in het westen van het plangebied. Het plangebied is in de huidige situatie volledig verhard. Door de uitvoering van het bestemmingsplan neemt de mate van verharding dan ook niet toe. Aangezien het verhard oppervlak niet toeneemt, is extra waterberging in het plangebied niet noodzakelijk. Het hemelwater in het plangebied, afkomstig van verhard oppervlak, moet bij voorkeur worden opgevangen en afgevoerd naar oppervlaktewater. In onderhavige situatie kan daarbij direct op het Merwedekanaal worden geloosd. Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet. Rijkswaterstaat is het bevoegd gezag voor de waterkwantiteit (en dus ook de lozing van hemelwater) op het Merwedekanaal.

Tijdelijke onttrekkingen van grondwater tijdens bouwwerkzaamheden zijn vergunningplichtig, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op oppervlaktewater. Een watervergunning moet worden aangevraagd indien: er onttrekking van meer dan 100m3/h en/of langer dan een half jaar en/of op meer dan 9 meter diepte plaatsvindt. Let op dat de procedure voor vergunningaanvraag een half jaar kan duren. Indien geen Watervergunning hoeft te worden aangevraagd, kan nog wel een melding nodig zijn.

Conclusie
Het plan heeft geen negatieve waterhuishoudkundige gevolgen.

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Op basis van de gemeentelijke archeologische beleidskaart blijkt dat een deel van het plangebied een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft (zie navolgende afbeelding). Dit houdt in dat de kans op het aantreffen van archeologische waarden ter plaatse reëel wordt geacht.

Het plangebied is echter in de bestaande situatie grotendeels bebouwd, waarmee de bodem voor een groot deel is verstoord. De kans op de aanwezigheid van archeologische waarden is daarmee beperkt. In nader overleg met de afdeling Archeologie en Monumenten van de gemeente Utrecht wordt voor wat betreft het aspect archeologie een passende aanpak voor het plangebied bepaald.

Conclusie
In overleg met de afdeling Archeologie en Monumenten van de gemeente Utrecht wordt voor wat betreft het aspect archeologie een passende aanpak voor het plangebied bepaald ten tijde van de sloop van de opstallen in het plangebied.

Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Stedenbouw en Monumenten, Team Cultuurhistorie, 030-2863990 te worden gedaan.

Verkeer

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan

Het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) is een stedelijke nota met beleid en plannen voor de hoofdinfrastructuur gericht op de bereikbaarheid van de stad Utrecht. Het plangebied bevindt zich nabij de Europalaan en de Beneluxlaan. Beide wegen maken deel uit van de hoofdinfrastructuur van Utrecht. De Europalaan is daarbij aangeduid als primaire ontsluitingsas. De Beneluxlaan heeft de eigenschappen van een secundaire ontsluitingsas.

Het plan
Voor de ontsluiting van het plangebied wordt gebruik gemaakt van de bestaande parallelweg (het Europaplein). Deze parallelweg sluit in westelijke richting aan op de Europalaan. De Europalaan vormt een belangrijke ontsluitingsweg richting het centrum van Utrecht. Een goede bereikbaarheid van het plangebied voor gemotoriseerd verkeer is hiermee gewaarborgd. De capaciteit van deze bestaande wegen is bovendien zodanig, dat de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van onderhavig plan in voldoende mate kan worden opgevangen.

Het plangebied is tevens goed bereikbaar per openbaar vervoer. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich bushaltes richting het centrum, de Uithof en het winkelcentrum Kanaleneiland.

Op grond van de doelgroep die met de woningen in het plangebied wordt aangesproken, namelijk starters, en de korte afstand tussen het plangebied en het centrum, is de verwachting dat toekomstige bewoners veelvuldig gebruik maken van de fiets. Er zijn goede en veilige fietsroutes tussen het plangebied en het centrum aanwezig. De Kanaalweg maakt deel uit van de Top 5 fietsroutes in Utrecht. Voor voetgangers wordt rondom het Starblok een trottoir aangelegd, waarmee wordt aangesloten op het trottoir van het naastgelegen project City Campus Max.

Parkeren

Parkeernota
In de Parkeernota (('Nota Stallen en Parkeren', 2013) worden de kaders van het parkeernormenbeleid van de stad neergelegd. De parkeernormen gelden als voorwaarde voor het verstrekken van een bouwvergunning en geven aan hoeveel parkeerplaatsen gebouwd moeten worden als een gebouw wordt gebouwd, uitgebreid of verbouwd voor een andere functie.

Het uitgangspunt is dat de parkeervoorzieningen, conform de gestelde normen, op eigen terrein worden gerealiseerd.

Het plan
Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet. Om aan de parkeerbehoefte van de toekomstige woningen en economische te voldoen, dient te worden aangesloten op de gemeentelijke parkeernormen. De gemeente onderscheidt daarbij verschillende type woningen, afhankelijk van de omvang van de woningen, in verschillende stedelijke gebieden. Het plangebied valt binnen het gebied Centrale stad. Binnen het plangebied zijn woningen met een omvang van 45 tot 70 m² en 70 tot 100 m² en enkele economische functies voorzien. De navolgende tabel geeft inzicht in de minimale parkeernormen die moeten worden gehanteerd.

Het uitgangspunt is dat de parkeervoorzieningen, conform bovenstaande normen, op eigen terrein worden gerealiseerd. De parkeervoorzieningen zijn enerzijds inpandig en anderzijds in de openbare ruimte voorzien. De inpandige parkeerplaatsen zijn gesitueerd op de begane grond van het bebouwingscomplex en fungeren voor het opvangen van de parkeerbehoefte van bewoners. De openbare parkeerplaatsen in de buitenruimte zijn voor bezoekers van het plangebied en worden goed ingepast. Tot slot worden zowel inpanding als in de buitenruimte fietsenstallingen gerealiseerd.

De 73 parkeerplaatsen die nu door het Smart Businesspark worden gebruikt en ten behoeve van de uitvoering van voorliggend bestemmingsplan worden verwijderd, worden elders op het terrein van het Smart Businesspark aangelegd. De afbeelding 'Parkeertelling' in bijlage 4 geeft inzicht hierin.

Conclusie
Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Ten behoeve van voorliggend bestemmingsplan is een bezonningsstudie uitgevoerd, met het doel te bepalen welke gevolgen de uitvoering van het bestemmingsplan heeft voor belendende percelen in de zin van schaduwwerking. De studie is uitgevoerd in twee varianten, waarbij met de bouwhoogte is gevarieerd.

Conclusie van de studie luidt dat in de maand maart gedurende de gehele dag zeer geringe schaduwhinder optreedt bij de percelen aan de noordzijde. De schaduw valt hierbij grotendeels net over de perceelsgrens. In juni is de schaduw nagenoeg beperkt tot het eigen perceel en treedt geen schaduwhinder op bij belendende percelen en gebouwen. In de maand september is met name in de namiddag sprake van schaduwhinder op de noordelijke percelen, maar blijft ook in deze periode het grootste deel van de schaduwhinder beperkt tot het plangebied van dit bestemmingsplan. In de maand december treedt de grootste schaduwvorming op, aan de noordzijde van het plangebied.

Gezien de ligging van het plangebied in stedelijk gebied, is schaduwhinder per definitie niet te voorkomen. Op grond van voorgaande wordt geconcludeerd dat de uitvoering van voorliggend bestemmingsplan gedurende het jaar nauwelijks leidt tot schaduwhinder op belendende percelen. Als schaduwhinder optreedt, dan is dat vooral in de winterperiode en uitsluitend ten noorden van het plangebied.

Inleiding
Op 1 april 2011 is het nieuwe Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Het besluit is aangepast omdat de Europese rechter heeft geoordeeld dat de drempelwaarden voor m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten onvoldoende recht deden aan de vraag of er sprake is van aanzienlijke gevolgen voor het milieu.

Het besluit is aangepast en de drempelwaarden in onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn nu indicatief. Dat betekent dat als een project onder de drempelwaarden blijft er wel een toetsing moet worden gedaan. Het bevoegd gezag moet zich er van vergewissen of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De toetsing vindt plaats aan de hand van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling. Getoetst moet worden op:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de mogelijke gevolgen.

Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

Onderzoek
De in dit plan opgenomen activiteit overschrijdt de voor deze categorie geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. niet. Tevens zijn er, zoals blijkt uit voortstaande beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER. Ook is gezien de aard, omvang en ligging van het project geen sprake van aanzienlijke nadelige milieugevolgen.

Conclusie
De conclusie is dat voor de voorgenomen ontwikkeling geen MER of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is.

De ontwikkeling van voorliggend bestemmingsplan betreft een initiatief van de grondeigenaren Bouwfonds en Van de Vorm/Next RE. De gemeente heeft in deze een faciliterende rol en neemt niet deel aan de feitelijke ontwikkeling van het plangebied. De ontwikkeling geschiedt geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De kosten verband houdend met het opstellen van dit bestemmingsplan, alsmede met de uitvoering ervan, komen dan ook voor rekening van de initiatiefnemers.

De door de gemeente te maken kosten worden door middel van een exploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst) op de initiatiefnemers verhaald. Ditzelfde geldt voor eventuele planschade. De Wet ruimtelijke ordening verplicht tot het vaststellen van een exploitatieplan als sprake is van de realisatie van een bouwplan, zoals benoemd in het Besluit ruimtelijke ordening, tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is en er geen wens bestaat tot nadere verankering van eisen ten aanzien van fasering en inrichting van de openbare ruimte. In dit geval wordt een exploitatieovereenkomst gesloten, waardoor de gemeentelijke kosten worden verhaald en het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

Ten behoeve van deze ontwikkeling beschikken initiatiefnemers over een exploitatieopzet, waaruit blijkt dat de opbrengsten de kosten dekken. De gemeente heeft inzage gehad in deze exploitatieopzet. Daarnaast hebben beide partijen voldoende eigen vermogen om eventuele financiële tegenvallers op te kunnen vangen. De financiële gevolgen voor de gemeente zijn hiermee voldoende afgedekt.
De economische uitvoerbaarheid is hiermee aangetoond.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

Het plan wordt aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Hierop zijn reacties binnegekomen van Rijkswaterstaat, de Veiligheidsregio Utrecht (VRU) en de Provincie Utrecht. Hieronder wordt kort op de reacties ingegaan:

Rijkswaterstaat
Rijkswaterstaat met het verzoek om op een strook met een breedte van 10 meter langs het Merwedekanaal de dubbelbestemming waterstaatsdoeleinden op te nemen. De zone is opgenomen op de plankaart. Het hemelwater in het plangebied, afkomstig van verhard oppervlak, moet bij voorkeur worden op de locatie geïnfiltreerd of worden opgevangen en afgevoerd naar oppervlaktewater. In onderhavige situatie kan daarbij direct op het Merwedekanaal worden geloosd.

VRU
Ook van de veiligheisregio Utrecht is een advies ontvangen met betrekking tot de externe veiligheid vanwege de ligging van het plangebied binnen het effectgebied het LPG station aan de Beneluxlaan. Dit LPG station ligt buiten het plangebied en de adviezen van de VRU richten zich met name op de omgevingsvergunning van het LPG station alsmede op de bereikabaarheid van het plangebied voor hulpdiensten. Daarnaast wordt ingegaan op de blusvoorzieningen, zelfredzaamheid en vluchtmogelijkheden. Het betreft hier in hoofdzaak uitvoeringsmaatregelen. Het advies van de VRU, almede de gemeentelijke reactie daarop is opgenomen in respectievelijk Bijlage 6 en Bijlage 7 van dit plan.

Provincie
De Provincie concludeert dat dit bestemmingsplan niet strijdig is met de provinciale ruimtelijke belangen zoals deze zijn opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening en de Beleidslijn nieuwe Wro.

De Wijkraad is door middel van een presentatie tijdens een wijkraadvergadering geïnformeerd.

Op basis van het stedenbouwkundige programma van eisen (SPVE) heeft overleg plaatsgevonden met de buurt en andere belanghebbenden.

De gemeente Utrecht organiseerde op 26 juni 2012 samen met Bouwfonds een avond voor omwonenden van en andere betrokkenen bij het woningbouwplan Startblok. Tijdens de inloopavond konden belangstellenden in gesprek met vertegenwoordigers van gemeente en Bouwfonds – om een reactie te geven op de plannen, of om vragen te stellen.

Onderwerpen die tijdens de avond aan bod kwamen:

• Veel omwonenden zijn op zich voor de komst van Startblok, omdat het levendigheid toevoegt aan het gebied.
• Het parkeren rondom MAX (fiets en auto) is de grootste zorg op dit moment voor veel omwonenden. Zij vrezen dat het parkeerprobleem door de komst van Startblok zal vergroten.
• Een MAX bewoner deed de suggestie om parkeerplekken bij Smart Business Park mede te laten gebruiken door MAX bewoners.
• Op dit moment gebruiken circa 20 huurders een parkeerplek in de parkeergarage, dankzij de regeling van Bouwfonds waardoor kopers hun parkeerplek kunnen verhuren. Enkele huurders geven aan dat het nu lastig is een parkeerplek in de garage te huren, doordat weinig kopers hun plek ter beschikking stellen. Er zijn voldoende parkeerplaatsen beschikbaar. Onderzocht zal worden hoe vraag en aanbod elkaar beter kunnen vinden.
• Voor bewoners van een koopappartement aan de oostzijde van City Campus MAX is het verlies aan uitzicht het grootste bezwaar. Enkele kopers vertellen dat hen door de makelaar is verteld dat er ééngezinswoningen zouden komen. Bouwfonds staat ervoor open om de eigenaar-bewoners op wier appartement de nieuwbouw het meeste effect heeft, voorrang te geven bij toewijzing van woningen in Startblok.
• Enkele bezoekers van de informatieavond vroegen aandacht voor voldoende groen rondom de nieuwbouw van Startblok.

In het tweekolommenstuk op het SPVE zijn bovenstaande onderwerpen aan de orde gekomen en van een gemeentelijke reactie voorzien. Het tweekolommenstuk is opgenomen in Bijlage 8 Tweekolommenstuk bij dit bestemmingsplan.

Gezien het voortraject wordt geen aanvullende inspraakmogelijkheid geboden ten aanzien van het voorontwerp-bestemmingsplan, maar wordt de procedure gestart met de tervisielegging van het ontwerp-bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008). De SVBP 2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijken van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf;
• afwijken van de gebruiksregels;
• eventueel een vergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht;

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van metenbevatten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Verkeer

Deze bestemming is toegekend aan het deel van de Beneluxlaan dat binnen het plangebied ligt. De gronden binnen deze bestemming zijn hoofdzakelijk bestemd voor verkeersgebied, groen-, parkeer- en speel- en nutsvoorzieningen en water. Daarnaast zijn bijbehorende wegen, paden, nutsvoorzieningen en kunstwerken en geluidwerende voorzieningen toegestaan. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend passende bouwwerken met een beperkte maatvoering worden gebouwd.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De gronden binnen deze bestemming zijn hoofdzakelijk bestemd voor verkeer- en verblijfsgebied, groen-, parkeer- en speel- en nutsvoorzieningen en water. Daarnaast zijn bijbehorende wegen, paden, fietsenstallingen, nutsvoorzieningen en kunstwerken en geluidwerende voorzieningen toegestaan. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend passende bouwwerken met een beperkte maatvoering worden gebouwd. In afwijking van deze maatvoering is, waar dit als zodanig op de verbeelding is aangeduid, een omvangrijkere nutsvoorziening toegestaan.

Artikel 5 Water

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor waterlopen, waterhuishouding, waterbeheer en waterberging, kruisingen met wegverkeer, groenvoorzieningen en kunstwerken. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Artikel 6 Woongebied

De gronden met bestemming “Woongebied” zijn bestemd voor maximaal 360 gestapelde woningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast. In de specifieke gebruiksregels (artikel 6.4) worden eisen gesteld aan de omvang en typen bedrijfsactiviteiten van de beroepen of bedrijven aan huis en de bed & breakfast, waarmee onevenredige overlast voor de omgeving moet worden voorkomen. Naast woningen zijn in de eerste bouwlaag ook andere functies toegestaan, waaronder kantoren, dienstverlening en lichte bedrijvigheid. De categorie bedrijven die mogelijk wordt gemaakt, is opgenomen in een separate lijst, die te vinden is in de bijlagen van de regels. Tot slot wordt binnen de bestemming ruimte geboden aan bij de bestemming behorende verkeers- parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Op de verbeelding is een bouwvlak aangeduid, waarbinnen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken ten behoeve van voornoemde functies mogen worden gerealiseerd. De maximaal te realiseren hoogten binnen het bouwvlak zijn eveneens op de verbeelding aangeduid. Buiten het bouwvlak wordt alleen ruimte geboden aan gebouwen van ondergeschikte aard, zoals fietsenstallingen. De maatvoering van deze ondergeschikte bebouwing is in de regels opgenomen. In de regels worden tevens eisen gesteld aan de maatvoering van de op te richten bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder erfafscheidingen.

Artikel 7 Waarde - Archeologie

Deze bestemming is toegekend aan de gronden in het plangebied waar een archeologische verwachtingswaarde is. Door deze dubbelbestemming wordt er een koppeling gelegd tussen het bestemmingsplan en de gemeentelijke verordening op de archeologische monumentenzorg. Via deze verordening worden de archeologische waarden beschermd.

Artikel 8 Waterstaat - Waterkering

De bestemming Waterstaat - Waterkering is een dubbelbestemming. Deze bestemming geldt naast de andere hier voorkomende bestemmingen, waarbij de dubbelbestemming "voorrang" heeft. Hierin wordt bepaald dat de aanwezige waterstaatkundige waarden beschermd dienen te worden. Dit betekent dat uitsluitend gebouwd mag worden ten behoeve van de waterstaatkundige functies. Indien binnen deze strook voor de onderliggende bestemming wordt gebouwd dient vooraf advies ingewonnen te worden van de waterbeheerder.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 10 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblusvoorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld. Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan, valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 13 Algemene wijzigingsregels

Met dit artikel wordt aan het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geboden de in het plan opgenomen bestemmingen beperkt en onder voorwaarden te wijzigen. Tevens kan met deze wijzigingsregels een kinderdagverblijf mogelijk worden gemaakt, mits is aangetoond dat er geen sprake is van milieutechnische belemmeringen en/of nadelige gevolgen voor de omgeving.

Artikel 14 Overige regels

Waarborging akoestisch woonklimaat

Deze regel is op genomen om een goed akoestisch woonklimaat te waarborgen en te voorkomen dat er woningen worden gebouwd die niet voldoen aan de Wet geluidhinder.

Waarborging parkeergelegenheid

Deze regel is opgenomen om te waarborgen dat bij de verschillende bestemmingen voldoende parkeergelegenheid is of wordt gerealiseerd. Dit geldt zowel bij bouwen als bij gebruikswijzigingen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 15 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen. Indien de in het plan opgenomen regels voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhavingongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 16 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten, in dit geval de Lijst van Bedrijven functiemenging. Het betreft een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijven functiemenging.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning -bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.