Het bestemmingsplan Briljantlaan 9, Tolsteeg met identificatienummer NL.IMRO.0344.BPBRILJANTLTOLSTEE-VA01 van de gemeente Utrecht.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een locatie uitsluitend bedoeld voor opslag en distributie van artikelen, waar consumenten de via internet bestelde en betaalde producten kunnen afhalen. Op de locatie vindt geen rechtstreekse verkoop of productadvisering via winkel, showroom of etalage plaats.

Beroep of bedrijf dat in een woning of een daarbij bijhorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent bewoner van de woning is.

Hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een seksinrichting; hieronder wordt onder andere wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

Een bedrijf waarbij het accent ligt op het in handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsmede het verkopen en leveren van goederen, die verband houden met het ambacht als niet-zelfstandig onderdeel van de onderneming.

Installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

Antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

Onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning op grond van de Monumentenwet 1988 beschikt.

De aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

Werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken.

Het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning.

Een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die kennelijk slechts is bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

Besluit waarin de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting op grond van de Wet geluidhinder is vastgesteld.

1. a. Bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan,daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
2. b. Bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan:
   1. 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd;
   2. 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een onderbouw, een kap en een bijzondere bouwlaag.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen.

Bedrijven die zich hoofdzakelijk richten op:

• creatieve zakelijke dienstverlening: reclame en grafische bedrijven, architecten, industriële ontwerpers;
• multimedia: bedrijven die in hoofdzaak producten maken of diensten verlenen op het gebied van beeld, geluid, gaming en tekst met gebruikmaking van radio, televisie, computer, internet, mobiele telefonie, print en evenementen;
• toegepaste kunsten: audiovisuele en fotografiebedrijven, dienstverlenende bedrijven tbv de kunsten, mode en interieurbedrijven;
• autonome kunsten: zoals beeldend kunstenaar, muzikanten, theatermakers.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder wordt mede verstaan een webwinkel waarbij sprake is van een afhaalpunt voor particulieren en een showroom. Hieronder wordt niet verstaan een afhaalzaak.

Dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d.. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening, alsmede seminars en congressen die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van een kantoorhoudende onderneming en kunnen worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie.

Het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat dat geheel onder het peil ligt.

De Lijst van Bedrijven functiemenging die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

Een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een kelder of een souterrain.

1. a. Voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg.
2. b. Voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld.
3. c. Voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

Een prostitutiebedrijf waar het werven van klanten gebeurt vanuit de werkruimte door prostituees die zichtbaar zijn vanaf een openbare plaats.

Een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, dan wel meerdere besloten ruimten in elkaars directe nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen, al dan niet met een ander, tegen vergoeding worden verricht. Hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, raamprostitutiebedrijf of sekstheater, al dan niet in combinatie met elkaar.

Het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 m boven het (straat)peil is gelegen.

Voor verblijf geschikte – al dan niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken – voer- en vaartuigen, woonketen, arken, caravans en andere soortgelijke constructies, alsmede tenten; een en ander voorzover deze geen bouwwerken in de zin van de Woningwet zijn.

Voorzieningen ten behoeve van het bedrijfsmatig organiseren van vergaderingen en congressen.

De sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

Een lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied, zoals de weg, openbaar groen of water, gekeerde gevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

Een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven zoals opgenomen in de categorieën A en B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven 'functiemenging';
2. b. ter plaatse van de functieaanduiding (vm): een verkooppunt voor motorbrandstoffen met uitzondering van lpg;
3. c. ter plaats van de aanduiding 'wonen': de twee bestaande woningen boven de onder a genoemde bedrijven:
4. d. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte, met dien verstande dat zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan;
5. e. voorzieningen die bij de bestemming horen zoals verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen en erven.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

artikel 3.1 onder a voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving, gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm en de aangegeven maatgevende milieuaspecten, vergelijkbaar zijn met categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'horeca': horecavestigingen tot en met categorie D1 van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'vergader en congresfaciliteiten': voor vergader en congresfaciliteiten, tentoonstellingen en workshops.
3. c. ter plaatse van de aanduiding terras, ook voor een terras;
4. d. voorzieningen en functies die bij de bestemming horen zoals, verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, waterbeheer en waterberging, tuinen en erven.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. ter plaatse van de functieaanduiding (-p) met uitzondering van parkeren;
3. c. ter plaatse van de functieaanduiding (-v) met uitzondering van gemotoriseerd verkeer;
4. d. water, waterbeheer en waterberging;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen;
8. h. voorzieningen die bij de bestemming horen zoals groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, kunstwerken en geluidwerende voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 onder a en artikel 5.2 onder b voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m².
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, eventueel met een aan-huis-verbonden bedrijf of een bed & breakfast;
2. b. creatieve bedrijven zoals opgenomen in de categorieën A en B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven 'functiemenging' tot maximaal 880 m2 b.v.o.;
3. c. water, waterberging;
4. d. voorzieningen en functies die bij de bestemming horen, zoals (ondergrondse) gebouwde parkeervoorzieningen, ongebouwde parkeervoorzieningen, bergingen, garageboxen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in artikel 6.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving, gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm en de aangegeven maatgevende milieuaspecten, vergelijkbaar zijn met categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het in stand houden en het onderhoud van de waterkering naast de andere krachtens dit plan hieraan gegeven bestemmingen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Het bevoegd gezag is bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 8.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
7. g. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 55 meter;
8. h. de regels ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

Een bouwgrens, niet zijnde bestemmingsgrens, mag, ongeacht de ter plaatse geldende aanduidingen en regels over maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's, en afdaken of andere ondergeschikte bouwdelen.

Een bouw- en bestemmingsgrens, mag, ongeacht de ter plaatse geldende aanduidingen en regels over maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door:

1. a. bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's;
2. b. andere ondergeschikte bouwdelen, zoals bij gebouwen horende stoepen, stoeptreden, hellingbanen;
3. c. balkons, erkers en afdaken, als de vrije hoogte, gemeten van de onderzijde van het overschrijdende bouwdeel tot aan het uitsluitende, afgewerkte maaiveld minimaal 2,2 meter bedraagt.

1. a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de normen in de beleidsregels in de Nota Parkeernormen Fiets en Auto die als bijlage 1 bij de Parkeernota Stallen en Parkeren 2013 hoort, wordt gerealiseerd.
2. b. Als de onder a bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

1. a. Het veranderen, vervangen of vergroten van een woning mag niet leiden tot omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder a, voor zover het maximaal aantal woningen uit artikel 6.2.1 onder c niet wordt overschreden, en omzetting of woningvorming toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Hoofdstuk 4 Huisvestingsverordening 2015, blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het woon- en leefmilieu;
   2. 2. de privacy van omwonenden;
   3. 3. het verkeer en de parkeersituatie;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Het gebruik op grond van de regels in hoofdstuk 2 is slechts toegestaan onder de voorwaarde dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen wordt gerealiseerd of in stand gehouden.

1. a. Een gebruiksverandering waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is mag niet leiden tot de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder a, voor zover het maximaal aantal woningen uit artikel 6.2.1 onder c niet wordt overschreden, en omzetting of woningvorming toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Hoofdstuk 4 Huisvestingsverordening 2015, blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het woon- en leefmilieu;
   2. 2. de privacy van omwonenden;
   3. 3. het verkeer en de parkeersituatie;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn, op grond van artikel 3.6 Wro, bevoegd:

1. a. de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. b. de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.
3. c. de aanduiding 'veiligheidszone bevi' te wijzigen door de grens van de aanduiding dichter bij het betreffende nbedrijf te leggen of de aandudiing als zodanig uit het plan te verwijderen, indien, met instemming van de exploitant van het betreffende bedrijf, het ebdirjf in mindere mate of in het geheel niet meer kan woprden aangemerkt als een bevi-inrichting.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het realiseren en veranderen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %;
3. 3. het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. 2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. 3. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatte;
4. 4. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Briljantlaan 9, Tolsteeg.

Een particuliere ontwikkelaar heeft de locatie Briljantlaan 9 gekocht om er studentenwoningen en creatieve bedrijvigheid te realiseren. De gemeente heeft hier met de ontwikkelaar overleg over gevoerd, de overeengekomen randvoorwaarden zijn vastgelegd in een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). Die randvoorwaarden hebben betrekking op de bebouwing, het programma en de openbare ruimte van de locatie. Het SPvE, vastgesteld door de gemeenteraad in juli 2016, is vertaald in dit bestemmingsplan. Het plangebied van dit bestemmingsplan is groter dan de SPvE grens. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is de omgeving, naastgelegen bedrijven en horeca, passend bestemd conform de bestaande vergunde situatie.

Het plan bestaat uit de ontwikkeling van 232 studentenwoningen, met op de begane grond gemeenschappelijke ruimten en creatieve bedrijvigheid.

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is deze nieuwe ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

De locatie bevindt zich centraal in het gebied Rotsoord. Het gebied wordt aan de noordzijde begrensd door de ontwikkeling van het bouwplan De Trip en aan de zuidzijde door de wegen Heuveloord en Rotsoord. De Vaartsche Rijn vormt de westgrens en de ventweg van de Briljantlaan de oostgrens.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

Binnen het gebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

Op de locatie geldt de bestemming ‘bedrijventerrein’. De maximaal toegestane bouwhoogte is 10 meter en het bebouwingspercentage is maximaal 60 %. Daarnaast geldt voor de locatie nog de dubbelbestemming ‘Waarde – archeologie’. Hiervoor geldt, dat het gebruik niet in strijd mag zijn met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Het plan past niet in de bedrijfsbestemming. Daarnaast dient te worden aangetoond, dat het initiatief niet instrijd is met de archeologische verordening. Het geplande woningaanbod is niet passend in de bedrijfsbestemming, een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk.

De bestaande woning Heuveloord 120 met de bestemming wonen maximaal 2 bouwlagen zal worden gesloopt om realisatie van het plan mogelijk te maken. Ook zal Heuveloord 17 en Briljantlaan 15 met de de bestemming ‘bedrijventerrein' in het plan worden opgenomen en worden bestemd overeenkomstig het feitelijk gebruik voor realisatie van het plan.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en daarmee van kracht geworden. De SVIR vervangt de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040. In de SVIR gooit het Rijk het roer om. Het uitgangspunt is om het meer over te laten aan provincies en gemeenten: minder nationaal belang en eenvoudigere regelgeving.

Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk wil samen met de decentrale overheden het openbaar vervoersysteem vanuit de behoefte van de reiziger inrichten, zodat verschillende systemen van openbaar vervoer (bus, regionaal openbaar vervoer en spoor) en het voor- en natransport beter op elkaar aansluiten. Naast de drie hoofddoelen voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland is het Rijk verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening.

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden op grond van het Bro een nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard moeten motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen: de treden. Deze drie stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De drie treden van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zijn kort samengevat.

• Op de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) bepaald voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen. Indien de behoefte in trede 1 is aangetoond, is trede 2 aan de orde.
• Op de tweede trede wordt bekeken of binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Hiertoe moet worden bepaald wat de beschikbare ruimte is (kwantiteit) en wat de (financiële) haalbaarheid van de intensivering is (kwaliteit).
• Als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, is trede 3 aan de orde.

Eerste trede

Utrecht behoort op dit moment tot één van de weinige sterk groeiende provincies van Nederland. In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien. In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerde op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit klopt met de behoefte van 61.000 woningen, zoals die uit de regionale woningmarktmonitor blijkt.

Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten, zoals de Merwedekanaalzone, de 2e Daalsedijk en het Veemarktterrein. Buiten de rode contour zijn in de polder Rijnenburg tot 2030 7.000 woningen gepland, waarvan naar verwachting 5.000 woningen in de PRS-periode zullen worden gerealiseerd. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien.

Uit de actualisering van de Woonvisie blijkt dat in Utrecht nog altijd een tekort bestaat van zo'n 5.700 studentenwoningen. Deze ontwikkeling draagt bij aan vermindering van dit tekort.

De geplande ontwikkeling is in overeenstemming met trede 1.

Tweede trede

De ruimtevraag wordt opgevangen door de herstructurering van bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling van studentenwoningen en creatieve bedrijvigheid draagt bij aan de verandering die in het gebied plaatsvindt met als uitgangspunt behoud van het typische industrielandschap en de toevoeging van meer diverse functies. De locatie bevindt zich in de nabijheid van station Vaartsche Rijn.

Derde trede

Trede drie is niet aan de orde omdat de ontwikkeling in het stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de ladder voor duurzame verstedelijking.

Naast de genoemde beleidskaders in dit hoofdstuk staat in 5 Onderzoek en randvoorwaarden en uitwerking van overige beleidskaders, waaronder ecologische en archeologische waarden op basis van de Flora- en faunawet en het Verdrag van Malta, die van toepassing zijn op het plangebied.

Conclusie
De ontwikkeling is in overeenstemming met de ladder voor duurzame verstedelijking en het uitgangspunt om te komen tot stedelijke verdichting rondom OV-knooppunten ter optimalisatie van het openbaar vervoer. Hiermee past de ontwikkeling binnen de kaders van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Het Regionaal Structuur Plan (RSP) en de Ontwikkelingsvisie van NV Utrecht (samenwerkingsverband tussen Hilversum, Amersfoort en Utrecht en omliggende regio) zijn hier van toepassing.

De bovengenoemde nota's vullen elkaar aan: er wordt gekozen voor een beheerste groei door verdere verdichting van het stedelijke gebied om zo de landschappen te sparen. In de Ontwikkelingsvisie wordt dit al wat verder uitgewerkt op de lange termijn voor het 'Noordvleugel-gebied' (Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten).

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS)

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.

De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld.

De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. De PRS is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten.

Om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats zijn twee belangrijkste beleidsopgaven:

Accent op de binnenstedelijke opgave: ten minste 2/3 van de woningbouwopgave dient binnenstedelijk gerealiseerd te worden. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.

Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied: Utrecht heeft een aantrekkelijk landelijk gebied. De Provincie wil deze kwaliteit behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen.

Betekenis voor het plangebied

In de Provinciale Structuurvisie zijn de bovengenoemde doelstellingen uitgewerkt. Op de visiekaart zijn de voor het stedelijk gebied belangrijkste ontwikkelingen in beeld gebracht.

Via het verstedelijkingsbeleid wil de provincie de kansen die zich voordoen in de nabijheid van OV haltes zoveel mogelijk benutten. Daar waar meerdere vervoersvormen samenkomen en stedelijke activiteiten kunnen plaatsvinden is sprake van een knooppunt. Zulke locaties bieden goede kansen voor knooppuntontwikkeling.

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)
Op 1 juli 2004 is de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 door de gemeenteraad vastgesteld. Basis voor de Structuurvisie 2030 is dat Utrecht zijn drie kernkwaliteiten wil vasthouden en verder uitbouwen:

Utrecht als 'Markt': een randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving;

Utrecht als 'Podium': een ontmoetingsplaats voor kunst, cultuur, onderwijs, voorzieningen en recreatie;

Utrecht als 'Binnentuin': een grote stad met kleinschaligheid en sociale samenhang in de wijken.

Voor het plangebied is het perspectief van De Binnentuin van toepassing. De twee ruimtelijke opgaven voor De Binnentuinen zijn het onderhouden van de wijken als eenheden, met hun eigen identiteit en dynamiek en wijkvoorzieningen en het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende structuren binnen een wijk. De situering, opzet van de geplande bebouwing en inrichting van de openbare ruimte richten zich op de kenmerkende structuren van de buurt.

Ruimtelijke Strategie Utrecht (college 2016)
De Utrechtse ruimtelijke agenda wordt de komende decennia bepaald door twee grote opgaven:

het faciliteren van de groei van de stad naar een omvang van 400.000 inwoners, en het tegelijkertijd op peil houden van de kwaliteit van de leefomgeving.
De groei naar 400.000 inwoners verloopt door veranderingen in de samenleving naar verwachting in een langzamer tempo dan tot voor kort werd aangenomen. De achterliggende economische recessie en mogelijk structurele verschuivingen in de manier waarop mensen wonen, werken en winkelen zorgen voor een andere vraag naar het gebruik van de ruimte in de stad. Dat is met name zichtbaar geworden in de vraag naar kantoren en winkels en een afwachtende houding van mensen op de woningmarkt. De gemeente Utrecht moet voor de korte en de langere termijn daarop een antwoord vinden. Op de korte termijn gaat het vooral om keuzes voor de grote ontwikkellocaties in Leidsche Rijn, Stationsgebied en Rijnenburg en geschikte locaties voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling.
Rotsoord is aangemerkt als één van de locatie waar een herontwikkeling plaatsvindt.

Huisvestingsbeleid, woningvorming en splitsing
Het beleid voor het omzetten, vormen en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd met de vaststelling van de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten. Daarbij is ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd, ingevoerd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden daarom regels gesteld die toezien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.

De beleidsregels uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten zien onder meer tot op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woonvorming is neergelegd in die beleidsregels.

Welstandsnota
In de Welstandsnota Utrecht, getiteld 'De schoonheid van Utrecht' (2004), is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van omgevingsvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

Het plangebied is aangeduid met het welstandsniveau 'open'. Dit betekent dat verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld mogelijk is zowel naar structuur als naar architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. De zone langs de Vaartsche Rijn heeft de aanduiding 'stimulans'. Deze gebieden vragen - in het geval van nieuwe ontwikkelingen - vanwege hun bijzondere of markante karakter in het kader van welstand om extra aandacht voor versterking en stimulering van het beeld.

In 2006 en 2015 heeft de gemeenteraad de welstandsnota geactualiseerd. In 2015 is besloten ook welstandsvrije bouwwerken in Utrecht te introduceren. Hiermee blijft weliswaar de vergunningplicht gehandhaafd maar hoeft voor de aangewezen categorie geen preventieve welstandstoets te worden verricht. Het gaat hierbij om verbouwingen aan de achterzijde die niet naar het openbaar gebied zijn gekeerd.

Kantorenstrategie 2012
Om de kantorenmarkt in Utrecht gezond te houden, heeft het college van burgemeester en wethouders besloten selectiever nieuwe kavels uit te geven. De focus is gericht op behoud van een gezonde markt voor de bestaande kantoren en op transformatie van leegstaande gebouwen.

Het college wil een mix van maatregelen om de leegstand aan te pakken. De nadruk ligt daarbij op transformatie van leegstaande panden, op samenwerking met marktpartijen en op kwaliteitsverbetering van bestaande locaties. Dat is nodig om huurders aan te trekken en te behouden. Ook levert acquisitie een bijdrage aan het tegengaan van leegstand.

Het college wil kritisch selecteren waar de komende jaren kantoorbouw mag plaatsvinden. De drie belangrijkste prioritaire locaties hebben elk hun eigen profiel:

• Het Stationsgebied als grootstedelijke locatie;

• De strook langs de rijksweg A2 in Leidsche Rijn Centrum, bij het nieuwe NS-station;

• Het zuidelijke deel van Papendorp voor middelgrote kantoren.

Het plangebied valt buiten deze locaties waar kantoorontwikkeling mogelijk is. In het plangebied zijn geen kantoren gepland.

Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' 2007
De gemeente Utrecht heeft een Groenstructuurplan vastgesteld ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat.

In het Groenstructuurplan is langs de Vaartsche Rijn een (wenselijke) groene verbinding weergegeven. Deze (wenselijke) verbinding bevindt zich buiten het plangebied.

Gemeentelijk archeologiebeleid
In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, dan wel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

Volgens de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht geldt voor het grootste, westelijke deel van het plangebied een hoge archeologische verwachting. Dit komt door de ligging langs de Vaartsche Rijn, een belangrijke laatmiddeleeuwse handelsroute, waarlangs archeologische resten van industrie en bewoning vanaf de late Middeleeuwen kunnen worden aangetroffen. Voor het resterende, oostelijke deel van het plangebied geldt een archeologische verwachting. Voor gebieden met een hoge archeologische verwachting geldt op grond van de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg dat een archeologievergunning nodig is indien sprake is van bodemverstorende activiteiten met een oppervlakte > 100 m2 en dieper dan 50 cm beneden huidig maaiveld. Voor gebieden met een archeologische verwachting is een archeologievergunning nodig voor bodemverstorende activiteiten met een oppervlakte > 1.000 m2 en dieper dan 50 cm beneden huidig maaiveld. Zie verder bij paragraaf 5.10 Archeologie.

Ambitiedocument Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar
Met het Ambitiedocument Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar wordt uitgewerkt hoe binnen de stad met de groeiende verkeersstromen om zal worden gaan. Het beschrijft de nieuwe vertrekpunten voor de mobiliteit in de stad. Daarbij wordt ingezet op openbaar vervoer, fiets, schoner vervoer en meer kwaliteit in de openbare ruimte. Voor de toekomstige inrichtingsplannen van de stad, wordt dit kader leidend. De ambities voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn neergelegd in zeven beleidsprincipes:

• De gebruiker centraal stellen in het mobiliteitsbeleid;
• kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen;
• levendige centra op knooppunten;
• de plaats bepaalt de mobiliteitskeuze;
• Randstadspoor en HOV (tram) als basis van het OV-systeem;
• de fiets als primair vervoersmiddel in de stad;
• de stedelijke verdeelring (waaronder de Waterlinieweg) wordt stadsboulevard.
  

Ledig Erf / Rotsoord is een knooppunt waar gekozen wordt voor een concentratie van activiteiten. Er wordt ingezet op het verhogen van de belevingswaarde en op goede OV- en fietsverbindingen met andere centra en knooppunten.

Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen, Mobiliteitsplan Utrecht 2025 (26 mei 2016)
Met Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar heeft de gemeente een eerste stap gezet naar het verbinden van stedelijke mobiliteit en de inpassing daarvan in de openbare ruimte. Het Mobiliteitsplan vertaalt de ambities naar concrete keuzes richting de toekomst .

Station Vaartsche Rijn is aangemerkt als knooppunt in het verbindend netwerk 2025 voor zowel het openbaar vervoer, de voetgangers als fietsers.

De kwaliteit en aard van de verschillende gebieden in de stad bepalen de oplossing voor mobiliteitsvraagstukken. Rotsoord valt in zone A. In zone A (binnenstad, Leidsche Rijn Centrum en centrum van Utrecht Science Park) is de verkeersruimte schaars en is verblijfskwaliteit van het grootste belang. Fietser en vooral voetganger zijn hoofdgebruiker en krijgen de prioriteit.

Slimme routes, slim regelen, slim bestemmen (2016)
De gemeenteraad heeft op 26 mei 2016 dit mobiliteitsplan vastgesteld. Dit plan bestaat uit 3 delen:

1. 1. Slimme Routes gaan over het handiger inrichten van de verbindingen voor voetganger, fiets, bus, tram, trein en auto. Bijvoorbeeld met doorfietsroutes, het kwaliteitsnet goederenvervoer en knooppunten;
2. 2. Slim Regelen gaat over het slimmer organiseren van de stromen voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en auto’s. Bijvoorbeeld door verkeerslichten met elkaar te laten ‘praten’, persoonlijke reisinformatie en informatie over vrije parkeerplaatsen voor auto’s en fiets;
3. 3. Slim Bestemmen zorgt dat nieuwe woningen, kantoren en bezoekersfuncties op de juiste plekken komen en dat deze goed worden ontworpen. Dit draagt bij aan slimmer vervoer en bijvoorbeeld goede bevoorradingsmogelijkheden.

De belangrijkste uitgangspunten van het beleid zijn:

Meer ruimte voor de voetganger en de fietser
Lopen en fietsen zijn de meest gezonde, milieuvriendelijke en ruimte-efficiënte vormen van vervoer. Om fietsers aan te moedigen, krijgt de stad nieuwe en snelle doorfietsroutes: extra brede en prettige fietspaden, los van de autodrukte.

Aantrekkelijk openbaar vervoer voor de langere afstanden
Naast de voetganger en de fietser is het openbaar vervoer belangrijk. De bus en tram leggen snelle verbindingen met de binnenstad, Utrecht Sciencepark, Leidsche Rijn Centrum, wijken, de regio en de rest van Nederland. Hierdoor wordt het openbaar vervoer een betere keuze.

Auto’s langs de juiste routes
In de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum, Utrecht Science Park is de auto te gast, met 30 km per uur als standaard maximumsnelheid. Stedelijke verbindingswegen verbinden de wijken met de RING. Waar het kan, krijgen wegen een stadsboulevard: veilig en goed oversteken en meer groen. Een aantrekkelijke plek voor bewoners. 50 km per uur geldt als snelheidslimiet. De gemeente wil automobilisten, die niet uit de stad komen of naar de stad gaan, zoveel mogelijk laten rijden via de RING. Hierdoor ontstaat er ruimte voor automobilisten die in stad moeten zijn.
De beleidslijn uit de nota Stallen en Parkeren sluit aan bij de beleidslijn van dit Mobiliteitsplan. In dit Mobiliteitsplan is daarom geen nieuw beleid ten aanzien van het stallen van fietsen opgenomen.

Nota Stallen en Parkeren (2013)
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. Utrecht kiest voor het concentreren van grote P&R-voorzieningen op de stedelijke knooppunten Westraven, Leidsche Rijn Centrum en De Uithof, en het stimuleren van P&R-gebruik bij NS-stations en andere OV-knooppunten.

Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

De nota gaat uit van het invoeren van betaald parkeren in Rotsoord omdat in de omgeving van Rotsoord als gevolg van de komst van tram en station Vaartsche Rijn een toename van de parkeerdruk in de wijk te verwachten is. Sinds 1 oktober 2015 is er sprake van betaald parkeren in Rotsoord.

Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019
Het 'Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019' is vastgesteld door de raad op 25 juni 2015.

Dit plan beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van het gemeentelijke oppervlaktewater in Utrecht wordt beschreven, omdat het oppervlaktewater een belangrijke bijdrage levert aan de afvoer en verwerking van hemelwater en het reguleren van de grondwaterstand. Het plan vormt het Gemeentelijk Rioleringsplan, zoals elke gemeente dat dient te hebben conform artikel 4.22 van de Wet Milieubeheer. Het plan is de opvolger van het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014.

Woonvisie 2009-2019: Wonen in een sterke stad (2010)
In de Visie Wonen 2030 en daarop volgend de Woonvisie 2009-2019 zijn kaders geschetst voor het woonbeleid voor de gemeente Utrecht op de lange termijn. In het Actieprogramma Wonen is de kwantitatieve woningbouwopgave geformuleerd.

De woningbehoefte in Utrecht is veel hoger dan het aanbod. In deze nota worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt het hoofd te bieden. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren.

Binnen dezelfde woonmilieus kunnen mensen met uiteenlopende leefstijlen wonen. De woonvisie geeft daarom aan dat bij de invulling van concrete woningbouwprojecten rekening gehouden moet worden met die verschillende leefstijlen op grond van woonbelevingsgroepen. Diversiteit in het aanbod is daarbij van belang, zodat het voor alle doelgroepen mogelijk is om een passende woning te vinden. Maatwerk in programma en locatie is bij nieuwe woningbouw gewenst.

Actualisering woonvisie Utrecht
De 'Actualisering woonvisie Utrecht' is op 4 juni 2015 vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente werkt samen met haar partners aan een goed functionerende woningmarkt. Utrecht moet een zeer aantrekkelijke woongemeente blijven. De gemeente maakt gebruik van kansen om die aantrekkelijkheid vast te houden en te vergroten. Ook ondersteunt de gemeente bewoners die zich moeilijk op eigen kracht op de woningmarkt staande houden.

In de visie wordt een aantal duidelijke prioriteiten gesteld voor de meest acute kwesties. Daarbij ligt de focus op de huursector en dan met name op de sociale huursector. Het probleem van de betaalbaarheid van huren krijgt hierbij de meeste aandacht. Centraal staan ook de kwaliteit en de duurzaamheid van woningen en een vergroting van het aantal middeldure huurwoningen. Een beknopte woonvisie sluit beter aan bij de wens om het woonbeleid en de afspraken met corporaties op een meer cyclische wijze vorm te geven. Jaarlijks wordt gekeken of het nodig is om beleid en/of afspraken aan te passen. Dit gebeurt door goede monitoring van het beleid en financiën.

In Utrecht is nog altijd een tekort van zo'n 5.700 studentenwoningen. Het initiatief draagt bij aan vermindering van dit tekort.

Nota externe veiligheid
Uitgangspunt is dat de stad in ontwikkeling is en daarvoor ruimte nodig heeft. Deze nota gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht over de beheersing van risico's als gevolg van inrichtingen die met gevaarlijke stoffen werken en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De gemeente Utrecht kiest er daarbij voor om niet wezenlijk af te wijken van de veiligheidseisen die vermeld staan in de risiconormering van de Rijksoverheid. Wel spreekt de gemeente Utrecht zich nadrukkelijk uit over de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico (voor beperkt kwetsbare objecten) en de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Utrecht respecteert zowel die richtwaarde als die oriëntatiewaarde en zal slechts in bijzondere gevallen afwijken van deze waarden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt, of een risico-ontvanger, zoals een woning, wordt gebouwd. Daarnaast wordt in deze nota aangegeven op welke wijze Utrecht de veiligheidsrisico's wil beheersen die zij kan beheersen.

Aan de ambities ten aanzien van de richtwaarde en de oriëntatiewaarde wordt in het plan voldaan. De beleidskeuzes uit de nota geven geen beperkingen voor het plangebied. In paragraaf 5.4Externe veiligheid wordt hier nader op ingegaan.

Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014)
De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

Visie Vaartsche Rijn (2003)
In de visie Vaartsche Rijn wordt de ambitie voor de oostelijke oever van de Vaartsche Rijn beschreven. Die bestaat uit de transformatie van de zone naar zowel woningen als andere functies, afgewisseld door groenelementen. Belangrijk uitgangspunt is de langzaam verkeersverbindingen tussen Hoograven en de Vaartsche Rijn, die soms worden gecombineerd met groen. Eén zo'n verbinding vormt de noordgrens van het plangebied.

Visie Rotsoord (2006)
Een bijzonder kenmerk van Rotsoord is haar ligging. Rotsoord wordt slechts van de binnenstad gescheiden door de Baden Powellweg en het spoor. In de visie Rotsoord wordt dan ook benadrukt dat beide gebieden elkaar kunnen versterken. De drukke binnenstad heeft baat bij verruiming van haar positie als (inter)nationale toplocatie en Rotsoord kan meeprofiteren van de centrumkwaliteit van de binnenstad. De komst van Randstadspoorhalte Vaartsche Rijn, tussen beide gebieden in, draagt hier aan bij: Rotsoord wordt goed bereikbaar met openbaar vervoer en naast het station wordt de belangrijkste noord-zuidlopende langzaam-verkeersroute, de Oosterkade, met Rotsoord verbonden.

De ambitie is om Rotsoord een volwaardige uitloper van de binnenstad te laten worden. Dat om een specifiek programma, dat intensief is en een mix aan functies heeft. Cultuurhistorische kenmerken Vaartsche Rijn dienen hierbij als basis voor herontwikkeling.

Het onderhavig project draagt met de realisatie van woningen voor studenten en jongeren/starters bij aan de intensivering van Rotsoord. Daarnaast bieden de plinten van de twee gebouwen ruimte voor kleinschalige (creatieve) bedrijvigheid en dienstverlening, om bij te dragen aan Rotsoord als culturele en creatieve hotspot.

Herijking visie Rotsoord (2011)
De locatie bevindt zich in het gebied Rotsoord. Voor Rotsoord is in 2011 een herijkte visie opgesteld. Hierin is een drieledige ambitie opgenomen:

• Rotsoord is een verlengstuk van de binnenstad; er is ruimte voor functiemenging, variatie en langzaam verkeer.
• Rotsoord wordt een creatieve hotspot.
• Rotsoord haalt haar identiteit voor een belangrijk deel uit haar rijke industriële verleden. Dit uit zich in respect voor de monumentale gebouwen, aansluiting op industriële kenmerken bij nieuwe ontwikkelingen en een verbeterde oriëntatie op het water.

Spelregels openbare ruimte Rotsoord (2013)
Omdat de openbare ruimte een belangrijk onderdeel vormt van de herijkte visie Rotsoord, is hiervoor in 2013 een uitwerking gemaakt. De uitwerking heeft als doel om een zo eenduidig mogelijke openbare ruimte te bewerkstelligen. Belangrijk ingredient hiervoor is dat de bestrating van de openbare ruimte grotendeels in dezelfde klinker wordt uitgevoerd.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen (2016)
De ruimtelijke randvoorwaarden zijn gebaseerd op de uitgangspunten van de visie Rotsoord, en zijn bedoeld om de visie te vertalen naar de concrete locatie. Daarnaast zijn ze voortgevloeid uit de overleggen tussen gemeente en initiatiefnemer over de voorstudies die zijn uitgevoerd. Dit leidt tot de volgende kaders en uitgangspunten:

Hoogteopbouw

In de herijkte visie Rotsoord staat een bouwhoogte van gemiddeld vier lagen aan het water tot gemiddeld zes lagen aan de Briljantlaan. Om aan te sluiten op de kleinschalige bebouwing aan de Vaartsche Rijn ter hoogte van de locatie enerzijds en op het plan van de Trip anderzijds, geldt voor de locatie:

• Maximaal drie bouwlagen aan de Vaartsche Rijnzijde;
• Maximaal zes bouwlagen aan de kant van de Briljantlaan.

Bebouwing

• Het gebouw aan het water sluit in volume en hoogte aan op de bebouwing aan de belendende bebouwing;
• Het gebouw aan de oostkant heeft een grotere korrel;
• Gebouwen hebben een eenvoudige hoofdvorm;
• Plinten hebben een hoge verdiepingshoogte.

Beeldkwaliteit

• De gebouwen hebben een industriële uitstraling;
• De gebouwen hebben een alzijdige oriëntatie;
• Eventuele installaties zijn opgenomen in de architectuur (niet zichtbaar);
• Gebouwen hebben een hoogwaardige en industriële gevelafwerking en materialisering.

Verkeer

• De auto-ontsluiting vindt plaats vanaf de ventweg,deze is bereikbaar via de hoofdrijbaan van Briljantlaan of Rotsoord. Dit gebied zal op termijn een 30km-zone worden. Een parkeergarage kan met een uitritconstructie op de openbare weg worden aangesloten.
• Voor het berekenen van de benodigde aandeel parkeren van auto en fiets worden normen uit de nota Stallen en Parkeren uit 2013 gehanteerd. Het betreft betaald parkeergebied B1. Parkeren voor bewoners vindt plaats op eigen terrein. Bezoekers kunnen parkeren in de parkeergarage Vaartsche Rijn en op betaalde plekken in de openbare ruimte.
• Fietsparkeren voor bewoners wordt inpandig opgelost op een logische en gebruiksvriendelijke
• locatie (conform “Normen conform Rijksbouwbesluit Artikel 4.31. Aanwezigheid, bereikbaarheid en afmetingen”). Voor bezoekers van bewoners en de voorzieningen in de plint dienen op logische plekken in de openbare ruimte fietsparkeerplekken te worden gerealiseerd.

Openbare ruimte

• Voor de locatie gelden de Spelregels Openbare ruimte Rotsoord (2013).
• Daarnaast gelden de richtlijnen uit het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR);
• Het westelijk deel heeft een informele maar hoogwaardige langzaam verkeersverbinding in noord-zuidrichting;
• Heuveloord wordt een openbare langzaam-verkeersverbinding en onderdeel van de cultuurroute;
• De kade wordt openbaar en sluit aan op de inrichtingsprincipes van de kade bij De Trip met voldoende maat om een volwaardige looproute langs het water te creëren;
• Eventuele elektriciteitsvoorzieningen dienen te worden opgenomen in één van de gebouwen.
• Gezien de hoge bebouwingsgraad van het gebied is het belangrijk de beschikbare ruimte om en op het gebouw optimaal te benutten voor groen. Hierbij dient de gewenste beeldkwaliteit, een industriële uitstraling, in gedachten te worden gehouden (conform spelregels openbare ruimte-feb 2013).

Het plan past binnen de uitgangspunten van het rijks- en provinciaal beleid en de gemeentelijke beleidsnota's die van belang zijn voor dit gebied: wonen, verkeer, parkeren, economie, detailhandel, groen en water.

De locatie maakt deel uit van het gebied Rotsoord. Rotsoord kenmerkt zich door gevarieerde bedrijfsbebouwing gelegen aan de Vaartsche Rijn, al zijn de bedrijven veelal niet meer aan het water gekoppeld. Rotsoord heeft een rijk historisch verleden, wat te zien is aan de beeldbepalende en soms ook monumentale bebouwing. De locatie Briljantlaan 9 ligt ook aan de Vaartsche Rijn. Er staat een kleine loods aan de waterkant en een grote loods aan de oostzijde van de locatie. Tussen beide gebouwen loopt de straat Heuveloord.

Het oostelijk deel van de locatie is per auto bereikbaar via Heuveloord, het westelijk deel via de ventweg van de Briljantlaan. Er werd deels geparkeerd op eigen terrein en deels langs de ventweg. Voor fietsers geldt dezelfde ontsluiting.

Het straatje Heuveloord verdeelt de locatie in een westelijk en een oostelijk deel. Het vormt de ontsluiting van de panden aan Heuveloord en loopt (op dit moment) dood tegen de bouwlocatie De Trip. Aan de ventweg zijn haakse parkeerplaatsen gesitueerd, tussen een rij bomen.

De locatie bevat in de huidige situatie twee loodsen van de voormalige glashandel Spliet en de Waal. De bestaande woning Heuveloord 120 wordt gesloopt en Heuveloord 17 en Briljantlaan 15 worden met de bestemming ‘bedrijventerrein' in het plan bestemd overeenkomstig het feitelijk gebruik om realisatie van het plan mogelijk te maken. Boven de garageboxen achter het benzinestation zijn sinds vele jaren twee bestaande woningen aanwezig. De woningen bestaan uit 1 laag.

Het plan omvat 232 woningen en 880 m2 creatieve bedrijvigheid in de plint.

Het plan dient flexibel ontwikkeld te worden, zodat kleinere eenheden op termijn wellicht samengevoegd kunnen worden en geschikt kunnen worden gemaakt voor andere vormen van bewoning (doelgroepen).

Functies
Programmatisch draagt het initiatief bij aan de stadsbrede vraag naar studentenwoningen. Volgens de Utrechtse woonvisie (2015) kampt Utrecht nog altijd met een tekort van zo’n 5.700 studentenwoningen. Het initiatief draagt bij aan vermindering van dit tekort. In de plinten is ruimte voor creatieve bedrijvigheid. Deze bedrijvigheid is van belang om bij te kunnen dragen aan Rotsoord als creatieve hotspot.

De ruimtelijke randvoorwaarden zijn gebaseerd op de uitgangspunten van de visie Rotsoord, en zijn bedoeld om de visie te vertalen naar de concrete locatie. Daarnaast zijn ze voortgevloeid uit de overleggen tussen gemeente en initiatiefnemer over de voorstudies die zijn uitgevoerd.

In de herijkte visie Rotsoord staat een bouwhoogte van gemiddeld vier lagen aan het water tot gemiddeld zes lagen aan de Briljantlaan. Om aan te sluiten op de kleinschalige bebouwing aan de Vaartsche Rijn ter hoogte van de locatie enerzijds en op het plan van de Trip anderzijds, geldt voor de locatie:

• Maximaal drie bouwlagen aan de Vaartsche Rijnzijde;

• Maximaal zes bouwlagen aan de kant van de Briljantlaan;

Het verkeers- en vervoerbeleid voor de gemeente Utrecht voor de periode 2015-2025 is vastgelegd in het Mobiliteitsplan Slimme Routes , slim regelen, slim bestemmen. In dit plan worden de wegen onderverdeeld in stedelijke verbindingswegen en overige wegen in de verblijfsgebieden (zogenoemde 30 km/u-gebieden). Rotsoord is daarbij een verblijfsgebied. Ook de Diamantweg kan op termijn een 30km weg worden. Andere wegen zoals de Briljantlaan en de W.A. Vultostraat zijn stedelijke verbindingswegen.

De auto-ontsluiting vindt plaats vanaf de ventweg, deze is bereikbaar via de hoofdrijbaan van Briljantlaan of Rotsoord. Dit gebied zal op termijn een 30km-zone worden. Een parkeergarage kan met een uitritconstructie op de openbare weg worden aangesloten.

Fiets en voetganger

Door Rotsoord loopt een fiets/voetgangersverbinding naar Station Vaartse Rijn, de hoofdroutes voor de fiets lopen om het gebied Rotsoord heen.

Naast een goede bereikbaarheid per auto of fiets, is de planlocatie ook goed bereikbaar met het openbaar vervoer. De locatie ligt op loopafstand van station Vaartse Rijn en er rijden bussen over de Briljantlaan.

Voor het berekenen van de benodigde aandeel parkeren van auto en fiets worden normen uit de nota Stallen en Parkeren uit 2013 gehanteerd. Het betreft betaald parkeergebied B1. Parkeren voor bewoners vindt plaats op eigen terrein. Bezoekers kunnen parkeren in de parkeergarage Vaartsche Rijn en op betaalde plekken in de openbare ruimte.

Fietsparkeren voor bewoners wordt inpandig opgelost op een logische en gebruiksvriendelijke locatie (conform "Normen conform Rijksbouwbesluit Artikel 4.31. Aanwezigheid, bereikbaarheid en afmetingen"). Voor bezoekers van bewoners en de voorzieningen in de plint dienen op logische plekken in de openbare ruimte fietsparkeerplekken te worden gerealiseerd.

In het gebied wordt een voetgangersverbinding aangelegd.

De randvoorwaarden voor de openbare ruimte zijn een uitwerking voor de locatie van de Spelregels openbare ruimte en de herijkte visie Rotsoord.

Spelregels openbare ruimte Rotsoord (2013)

Omdat de openbare ruimte een belangrijk onderdeel vormt van de herijkte visie Rotsoord, is hiervoor in 2013 een uitwerking gemaakt. De uitwerking heeft als doel om een zo eenduidig mogelijke openbare ruimte te bewerkstelligen. Belangrijk ingrediënt hiervoor is dat de bestrating van de openbare ruimte grotendeels in dezelfde klinker wordt uitgevoerd.

De gemeentelijke randvoorwaarden voor parkeren zijn afkomstig uit de Nota Stallen en Parkeren (2013). Sinds 1 oktober 2015 is er sprake van betaald parkeren in Rotsoord.

Conform de Nota Stallen en parkeren zijn er 22 parkeerplaatsen noodzakelijk.
Hiervan worden er 14 parkeerplaatsen gerealiseerd in het gebouw. Er kunnen 7 parkeerplaatsen in de openbare ruimte gebruikt worden voor bezoekersparkeren. 1 parkeerplaats in de openbare ruimte zal worden gebruikt voor een deelauto.

Kader
Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009(C-255/08) dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plansituatie
Er zijn geen gevoelige gebieden in de nabijheid die beïnvloed zouden kunnen worden door de herontwikkeling. De herontwikkeling is getoetst op eventuele effecten op alle relevante milieueffecten (zie onderstaande paragrafen).

Conclusie
Met dit bestemmingsplan worden nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er vinden met dit bestemmingsplan geen activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. overschrijden.

Aangezien in dit bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen van geringe omvang zijn voorzien, kan geconstateerd worden dat niet is gebleken van feiten en omstandigheden (waarbij onder meer rekening is gehouden met de criteria in bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (richtlijn 2011/92/EU) die maken dat de uitvoering van dit plan kan leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen die het verrichten van vervolgmilieuonderzoek (eventueel in de vorm van een milieueffectrapportage) noodzakelijk maken. Zo heeft het bestemmingsplan betrekking op bestaand stedelijk gebied en liggen er geen kwetsbare gebieden in of in de nabijheid van het plangebied.

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2014-2018 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld, zijn:

• Iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel (bij woningen kleiner dan 30 m2 geldt dat voor 50% van het totaal aantal woningen waarbij onder geluidluw wordt verstaan de voorkeurswaarde plus 5 dB);
• De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

Plansituatie
Vanwege de ligging van de toekomstige woonunits binnen de onderzoekszone van 200 meter van de Jutfaseweg, Rotsoord, Saffierlaan en de Briljantlaan alsmede in de zone van de spoorweg utrecht-Arnhem/Den Bosch is derhalve een akoestisch onderzoek uitgevoerd met tot doel de geluidbelasting vanwege deze wegen en de spoorweg op de gevels van de te projecteren geluidgevoelige bebouwing te bepalen en te toetsen aan de grenswaarden die in de Wet geluidhinder zijn gesteld. De bijbehorende rapportage van adviesbureau LBP|Sight d.d. 22 juli 2016 is als bijlage toegevoegd.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient aangetoond te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Derhalve kunnen 30 km-wegen waarvan verwacht wordt dat zij een substantiële bijdrage leveren aan de geluidbelasting op de gevels van de te projecteren woningen in het onderzoek worden betrokken. Omdat er in de omgeving geen 30 km-wegen zijn die hoge verkeersintensiteiten hebben of op een grote afstand liggen worden de 30 km-wegen buiten beschouwing gelaten.

Uit de resultaten van de berekeningen blijkt dat vanwege de Rotsoord en Saffierlaan de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. Voor een deel van de 232 appartementen wordt wel de voorkeursgrenswaarde overschreden vanwege de Briljantlaan, Jutfaseweg en de spoorweg Utrecht-Arnhem/Den Bosch. Er wordt met een geluidluwe gevel voldaan aan de voorwaarde uit de Geluidnota voor woningen kleiner dan 30 m2.

Conclusie
Voor een dynamisch gebied met een redelijk akoestisch achtergrondniveau kan gesteld worden dat er, in het kader van de Wet ruimtelijke ordening, sprake is van een goed tot redelijk woon- en leefklimaat, als voldaan wordt aan het besluit Hogere waarden op grond van Wet geluidhinder.

Er staan geen bomen in het plangebied.

Kader

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in omgevingsvergunningen, indien wordt afgeweken van het bestemmingsplan, de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. Daartoe moeten in de eerste plaats risicobronnen geïnventariseerd worden. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan de betreffende wet- en regelgeving.

Wettelijk kader
De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; voor transport over wegen, spoorwegen en vaarwegen). Het Bevt geeft antwoord op vragen hoe om te gaan met ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van transportroutes. In het Bevt staan twee soorten risico's beschreven waarop normen en richtlijnen van toepassing zijn. Het betreft het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Naast risiconormeringen kent het Bevt tevens een extra afstandsbepaling, het zogenaamde plasbrandaandachtsgebied. Voor bebouwing binnen deze zone gelden extra bouwkundige eisen.

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft aan hoe groot de overlijdenskans is indien een persoon zich permanent op een bepaalde plek bevindt. De wetgever beschouwt een overlijdenskans van eens in de miljoen jaar (aangeduid met 10^-6) voor nieuwe situaties als acceptabel. In de wetgeving is dit risico vertaald naar een afstandsnormering (PR=10-6 contour). Voor de afstand tussen de risicoveroorzakende activiteiten en kwetsbare objecten is die norm een harde grenswaarde. Voor de afstand tot beperkt kwetsbare objecten is die norm een richtwaarde waarvan mag worden afgeweken als daar een gegronde reden voor is.

Het groepsrisico (GR) geeft de kans aan op het overlijden van een groep mensen als gevolg van een calamiteit. Het Bevt verplicht ertoe dat bij omgevingsvergunningen, waarbij wordt afgeweken van de bestemming, het groepsrisico wordt beschreven en gemotiveerd. Voor het toetsen van het groepsrisico wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde oriëntatiewaarde. Dit is geen harde wettelijke norm maar een houvast om te toetsen of het groepsrisico acceptabel is al dan niet in combinatie met maatregelen voor de bestrijding van ongevallen.

Plansituatie

In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. Op ca. 240 meter van het plangebied bevindt zich het spoortraject Amsterdam – Utrecht - aansluiting Betuwelijn. Andere relevante Basisnet-transportassen liggen allen op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.
• Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen.
• Bedrijven die vallen onder het Bevi. In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied

Vervoer over het spoor

Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel (tankwagon, schip) als gevolg van een ongeval, bijvoorbeeld een aanrijding en/of door brand. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (b.v. LPG), brandbare vloeistoffen (b.v. benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met het mogelijk ontploffen van een tankwagon tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk

Basisnet

Landelijk is een Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en vaarwegen ontwikkeld. Het Basisnet geeft zekerheid over de te verwachten transportfrequenties en de daarbij behorende zonering. Per 1 april 2015 is de wetgeving zodanig aangepast dat de uitgangspunten van het Basisnet, waaronder de transportfrequenties waarmee gemeenten bij risicoanalyses dienen te rekenen, wettelijk is verankerd. Dit is vastgelegd in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het Bevt beschrijft de afstanden tussen transportroutes en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden m.u.v. verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Toetsing plaatsgebonden risico

Op basis van de uitgangspunten van het Basisnet is er rond het spoortraject geen PR=10^-6 contour aanwezig. Voor het plangebied is toetsing daarom niet aan de orde. Ook is er geen plasbrandaandachtsgebied vastgesteld ter hoogte van het plangebied.

Verantwoording groepsrisico

Het Bevt geeft aan dat ontwikkelingen op een afstand groter dan 200 meter nauwelijks bijdragen aan de hoogte van het groepsrisico en dat in die gevallen kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico. Het plangebied bevindt zich op een afstand van ca. 240 meter van de transportas. Een beperkte verantwoording houdt in dat wordt ingegaan op:

• De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op een transportroute.
• De mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich een ramp voordoet.

Maatregelen m.b.t. voorbereiding van bestrijding en beperken omvang van zwaar ongeval

De volgende locatiespecifieke voorwaarden bepalen of een (dreigend) zwaar ongeval goed bestreden kan worden of zelfs voorkomen:

• Bluswatercapaciteit. Een ongeval op het spoor met brandbare vloeibare gassen zou mogelijk kunnen leiden tot secundaire branden binnen het plangebied. De kans is niet groot vanwege de grote afstand. Binnen het plangebied zal de benodigde bluswatercapaciteit gerealiseerd worden en toereikend zijn voor dergelijke branden.
• Bereikbaarheid. De planlocatie is voor de brandweer te bereiken binnen de daarvoor geldende opkomsttijden. De dichtstbijzijnde brandweerpost bevindt zich op zeer korte afstand aan de Helling. In geval van een calamiteit zal deze post mogelijk niet meer bruikbaar zijn en zal aanrijden vanuit een andere post moeten plaatsvinden, b.v. de post aan de Vlampijpstraat.

Mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen bij een "dreigend" zwaar ongeval

Naast het beschouwen van de mogelijkheden m.b.t. voorbereiding van bestrijding en beperken omvang van zwaar ongeval, is het gebruikelijk om de zelfredzaamheid van personen in de omgeving te verantwoorden.

• Vluchtmogelijkheden vanaf de planlocatie. Bij een dreigende calamiteit moeten personen in staat zijn om snel van de bedreigde plek weg te kunnen komen. Hiervoor is het nodig dat er in voldoende richtingen straten en wegen zijn waarlangs men kan vluchten. Deze mogelijkheden zullen in voldoende mate in het plangebied aanwezig zijn.
• Zelfredzaamheid. Gelet op het karakter van het gebied (woonwijk) kan ervan worden uitgegaan dat de meeste mensen in het gebied een goede gezondheid hebben en mobiel zijn. Dit betekent dat personen zich bij een eventuele dreigende situatie op eigen kracht goed in veiligheid kunnen brengen.
  

Conclusies

Voor de spoorlijn Amsterdam-Utrecht-aansluiting Betuwelijn bestaat volgens het Basisnet geen PR=10^-6 contour.

Ook zijn volgens het Basisnet geen plasbrandaandachtsgebieden aanwezig.

Gelet op de afstand van het plangebied tot de transportas mag er van worden uitgegaan dat het plangebied geen bijdrage levert aan het groepsrisico.

Het veiligheidsrisico wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Kader
In de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) staan een aantal 'bevoegdheden' waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Zo kan het vaststellen van bestemmingsplannen (artikel 5.16 Wm) plaatsvinden indien:

• aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde ('luchtkwaliteitsnorm');
• een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM₁₀ (fijn stof) en NO₂ (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Plansituatie
Het plan omvat circa 230 woningen. Op de begane grond komen ruimten voor creatieve bedrijvigheid. Uit het onderzoek naar de gevolgen voor de luchtkwaliteit blijkt dat deze planontwikkeling past binnen de wettelijke luchtkwaliteitsnormen: er worden geen grenswaarden overschreden (Notitie LBP| SIGHT Onderzoek luchtkwaliteit Woningbouwplan Briljantlaan 9; Kenmerk V026672af.00006.rk). Daarnaast is de planontwikkeling dermate kleinschalig dat het ook aannemelijk is dat deze 'niet in betekenende' mate bijdraagt aan de concentratie van relevante luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht. Daarom is er op grond van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geen belemmering voor de vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan (artikel 5.16, lid 1 onder a en - secundair - lid 1 onder c).

Conclusie
Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Kader
In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Van belang zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van het bedrijf op de gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan.

Het plangebied van dit bestemmingsplan is getypeerd als gebied met functiemenging, bestemd als 'Wonen'Verkeer - Verblijfsgebied en 'Bedrijventerrein'. In het gebied zijn bedrijfsactiviteiten toegelaten te midden van het woongebied van een zodanige categorie dat er geen hinder wordt veroorzaakt voor aangrenzende woningen. De in het plangebied toegelaten bedrijven kennen een maximale categorie B1 – functiemenging.

Binnen een gebied met functiemenging zijn of worden milieubelastende en milieugevoelige functies op korte afstand van elkaar gesitueerd. Bij functiemengingsgebieden gaat het om stads- en wijkcentra en stedelijke woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

De Lijst van Bedrijven Functiemenging is opgenomen in 2 Lijst van Bedrijven 'functiemenging' bij de regels van het bestemmingsplan.

Plangebied
Op het bedrijventerrein worden Heuveloord 17 en Briljantlaan 15 met de de bestemming ‘bedrijventerrein' met een maximale categorie B1 – functiemenging in het plan opgenomen en worden bestemd overeenkomstig het feitelijk gebruik, waarbij Brillantlaan 15, het Esso tankstation, wordt bestemd met aanduiding verkooppunt voor motorbrandstoffen exclusief LPG. Ten behoeve van de woningbouwontwikkeling is contact door de gemeente en de ontwikkelaar gezocht met de eigenaren van Heuveloord 17 en Briljantlaan 15 met betrekking tot het bestemmen overeenkomstig de feitelijke situatie. In de anterieure overeenkomst is geregeld dat de consequenties hiervan komen voor rekening van de ontwikkelaar van de nieuwbouw.

Rotsoord is een gebied met een sterke functiemening. Zoals aangegeven is het ruimtelijk beleid er ook op gericht om deze functiemenging te behouden. Het plangebied ligt in een gebied dat kan worden aangemerkt als een 'gebied met functiemenging'. Om (nieuwe) bedrijfsactiviteiten te toetsen, kan dus gebruik worden gemaakt van de functiemengings-lijst zoals opgenomen in de VNG-brochure. Op grond van de VNG-brochure kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuhinder geen bezwaren zijn tegen activiteiten met betrekking tot de bedrijfactiviteiten in het plangebied.

Conclusie
De bestaande bedrijven vormen geen belemmering voor het plan. De ontwikkeling van het plan voorziet in een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Kader
Bij het bestemmingsplan dient getoetst te worden of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 te worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie
Het terrein is in gebruik geweest voor industriële activiteiten, waaronder een tegelfabriek en verfgroothandel. De opstallen zijn in 1986 gebouwd. Ook zijn op het terrein sloten gedempt. In de omgeving zijn andere bedrijven gevestigd, waaronder een metaalwarenfabriek en een tankstation.

Op het terrein is in mei 2016 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat op de locatie sterke verontreinigingen met asbest, lood, PAK en zink aanwezig zijn in de grond. De verontreinigingen zijn niet (voldoende) afgeperkt. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Teneinde omvang en risico's van de verontreinigingen vast te stellen is nader bodemonderzoek noodzakelijk. In het grondwater is een licht verhoogd gehalte aan barium gemeten.

De gedempte sloten zijn bij het onderzoek niet onderzocht. Ook bij de in het verleden uitgevoerde onderzoeken is aan de gedempte sloten niet specifiek aandacht besteed. Naar de aard, samenstelling en verontreinigingsgraad van het dempingsmateriaal moet nog onderzoek worden gedaan.

Na sloop van de opstallen en vloeren moet een actualiserend onderzoek worden uitgevoerd.

Op basis van de bodemkwaliteitskaart en nota bodembeheer 2012-2022 valt het terrein in de bodemfunctieklasse wonen. De ontgravingskwaliteit en toepassingseis bij grondverzet zijn respectievelijk industrie en wonen.

In de omgeving van het terrein zijn diepere grondwaterverontreinigingen aanwezig met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen. Het terrein bevindt zich ter plaatse van de dynamische zone van het gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer (vastgesteld in november 2015). Bij een eventuele grondwateronttrekking moet bezien worden of aansluiting kan worden gezocht bij deze gebiedsgerichte aanpak. Uitgangspunt is dat er geen risico's mogen optreden voor het toekomstig gebruik. Hierbij zal een melding activiteit gebiedsplan moeten worden gedaan.

Conclusie
Op de locatie is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Om het terrein geschikt te maken voor het beoogde gebruik is aanvullend onderzoek en uitvoering van een bodemsanering noodzakelijk. Bij een grondwateronttrekking moet rekening gehouden worden met nabij gelegen (diepere) grondwaterverontreinigingen.

Kader
Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en fauna wet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie
Langs de Vaartsche Rijn is een groene verbinding aangegeven in het Groenstructuurplan Utrecht. Dit heeft met name betrekking op het groen langs de Jutfaseweg. De Vaartsche Rijn zelf wordt gebruikt als vlieg- en foerageerroute door vleermuizen. Het is daarom van belang dat er geen onnodig licht op het water van de Vaartsche Rijn uitstraalt. Reguliere straatverlichting is geen probleem.

In de Quick Scan Flora en fauna (Eelerwoude, 2016) wordt geconcludeerd, dat er geen nader onderzoek nodig is naar zwaarder beschermde soorten.

De ingrepen in het plangebied zal naar verwachting leiden tot een beperkt verlies van leefgebied van enkele licht beschermde soorten van tabel 1 van de Flora- en faunawet. Dit heeft geen invloed op de gunstige staat van instandhouding van deze soorten omdat er voldoende leefgebied aanwezig blijft en het relatief algemene soorten betreft. Voor deze soorten geldt dan ook een vrijstelling. Een ontheffing Flora- en faunawet is daarom niet noodzakelijk.

Werkzaamheden binnen het broedseizoen zijn mogelijk indien is vastgesteld dat er met de werkzaamheden geen nesten van broedvogels worden verstoord. Indien toch in het broedseizoen doorgewerkt of gestart wordt, moet vóór het broedseizoen (uiterlijk in februari) contact gelegd worden met de begeleidend ecoloog. In samenspraak met de ecoloog moeten eventuele nadere acties bepaald worden, zoals vroegtijdig kappen van bomen, of maaien van beplanting.

Aanbeveling

De ontwikkeling biedt op diverse punten goede mogelijkheden voor het integreren van natuur in de plannen. Dit draagt bij aan de lokale biodiversiteit en daarmee een beter leefklimaat.

Realiseren van nestlocaties voor vogels door

• Vogelvides voor huismus
• Nestkasten voor huismus, gierzwaluw

Vleermuisvriendelijk bouwen door

• Spouwmuren toegankelijk maken voor vleermuizen
• Plaatsen van vleermuiskasten

Conclusie
Mits rekening gehouden wordt met de voorgenoemde maatregelen en werkwijze is geen overtreding van de natuurwetten aan de orde. Vanuit de eisen van de natuurbescherming is het plan derhalve uitvoerbaar.

Kader
Het plangebied valt onder het beheer van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. De doelen van het hoogheemraadschap voor de periode van 2010 tot 2015 staan beschreven in het waterbeheerplan 'Water voorop!'. De kerntaken van het Hoogheemraadschap bestaan uit het verzorgen van veilige dijken, schoon water en droge voeten. Aansluitend op het waterbeheerplan heeft het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden de beschikking over een verordening: de Keur. In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen, grondwater en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Het beleid van de gemeente Utrecht voor wat betreft de waterhuishouding sluit aan op het landelijke en provinciale beleid. De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014.

Plansituatie
Het plangebied bevindt zich binnen het stedelijk gebied van Utrecht. Het gebied heeft een oppervlakte van circa 4.000 m2. De locatie is op dit moment geheel verhard. Op het terrein bevinden zich twee loodsen van de voormalige glashandel. In de huidige situatie is geen sprake van wateroverlast. Het voornemen bestaat om op de locatie 232 studentenwoningen en een parkeerkelder te realiseren. In het kader van deze ontwikkeling neemt het verhard oppervlakte niet toe. Wel wordt een parkeerkelder gerealiseerd met een oppervlakte van circa 460 m2.

Oppervlaktewater en waterkeringen
Binnen het plangebied bevindt zich geen oppervlaktewater. Ten noorden van de locatie ligt een primaire watergang met een beschermingszone van 5 meter. Ten westen en grenzend aan de locatie bevindt zich de Vaartsche Rijn, een kanaal dat in beheer is bij RWS en een streefpeil heeft van +0.58 m NAP.

Volgens de data van het Algemeen Hoogtebestand van Nederland (AHN2) ligt het maaiveld op de locatie tussen circa NAP +1,9 meter. Het oppervlaktewater in het peilgebied waarin de locatie ligt heeft een vastpeil van NAP +0.23 meter. Er is geen oppervlaktewater met dit peil in de buurt. Het terrein is in de bestaande situatie geheel verhard. Er is in de toekomstige situatie daarmee sprake van een zogenaamde 'standstill situatie'. De ontwikkeling heeft in het kader van verhard oppervlak geen negatieve effecten op het watersysteem

De Vaartsche Rijn is als onderdeel van het Merwedekanaal aangemerkt als waterlichaam van de Kaderrichtlijn Water. Dit water wordt door Rijkswaterstaat beheerd en onderhouden. De Vaartsche Rijn is daarom op de legger van het hoogheemraadschap niet aangeduid en wel op de Legger Rijkswaterstaatwerken Waterwet (kaartblad 5).

De geplande nieuwbouwontwikkeling leidt tot de afstroming van water met een betere kwaliteit, omdat de bedrijfsmatige activiteit van het terrein verdwijnt. Hierdoor leidt de voorgenomen ontwikkeling tot een positief effect als het gaat om de oppervlaktewaterkwaliteit. Alleen het hemelwater van schone oppervlakken (daken) mag direct worden geloosd op het oppervlaktewater. Hemelwater van vervuilde oppervlakken (wegen en parkeervoorzieningen) mag alleen worden geloosd indien er een voorzuivering (zand/olieafscheider) word toegepast. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, dienen geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) te worden toegepast voor dak, dakgoot en regenpijp indien hemelwater vanaf deze oppervlakten (in)direct wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater.

Grondwater

Het grondwater schommelt rond NAP +0,4 meter. Op basis van een maaiveldhoogte van NAP + 1,9 meter betekent dat de ontwateringsdiepte 1,5 m -mv bedraagt. De parkeerkelder dient waterdicht te worden aangelegd zodat er geen grondwateroverlast kan optreden. De locatie ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied. Tijdelijke onttrekkingen van grondwater tijdens bouwwerkzaamheden zijn vergunningsplichtig, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op oppervlaktewater. Een watervergunning moet worden aangevraagd indien er onttrekking van meer dan 100 m3/h en/of langer dan een half jaar en/of op meer dan 9 meter diepte plaatsvindt. De procedure voor een vergunningaanvraag duurt een half jaar. Indien geen vergunning hoeft aangevraagd te worden, is nog wel een melding nodig. Ook rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingsplichtig in het kader van de Waterwet. Voldoende drooglegging en ontwateringsdiepte op de locatie zijn van belang om grondwateroverlast op het terrein te voorkomen. De drooglegging conform de norm van het waterschap bedraagt voor stedelijk gebied minimaal 1,0 meter ten opzichte van het maaiveld.

De parkeerkelder wordt voorzien van vloeistofdichte wanden en vloeren om (grond)wateroverlast te voorkomen. Daarnaast wordt er bij de ingang van de parkeerkelder een drempel aangelegd, zodat hemelwater de kelder niet in kan stromen.

Waterketen
Zowel het landelijke beleid als het beleid van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is erop gericht om schoon hemelwater van verharde oppervlakken niet af te voeren via de riolering, maar daar waar mogelijk af te koppelen en te infiltreren in de bodem of vertraagd af te voeren naar het oppervlaktewater, dat wil zeggen scheiden van de vuilwaterstromen. Hierdoor wordt de riool-waterzuiveringsinstallatie (rwzi) ontlast en het aantal overstorten van vuilwater op het oppervlakte-water verminderd.

In de Briljantlaan ligt een gemengd rioleringsstelsel. Dit betekent dat huishoudelijk afvalwater en regenwater gezamenlijk worden afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Regenwater dat afkomstig is van het terrein wordt waarschijnlijk geloosd op de Vaartsche Rijn. Alleen het afvalwater wordt geloosd op de gemeentelijke riolering. In de toekomstige situatie is het van belang dat, indien dit reeds niet het geval is, het regenwater geloosd wordt op de Vaartsche Rijn en niet wordt aangesloten op de gemeentelijke riolering. Ook het maken van de lozingsvoorziening in de damwand voor het lozen van hemelwater op de Vaartsche Rijn kan met een watervergunning worden gerealiseerd.

Waterberging
In de bestaande situatie is er geen sprake van een wateropgave in of rondom het plangebied. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave en de benodigde watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het hemelwater. Aanleg van nieuw verhard oppervlak leidt tot versnelde afvoer van hemelwater naar de watergangen. Om te voorkomen dat hierdoor wateroverlast ontstaat, hanteert het Hoogheemraadschap een waterbergingsnorm. Bij onderhavige ontwikkeling is geen sprake van een toename van het verhard oppervlak, gezien het feit dat de locatie in de huidige situatie reeds volledig verhard is. Derhalve hoeft er geen waterberging in het gebied te worden gerealiseerd.

Waterkwaliteit
De ontwikkeling wordt gerealiseerd door duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toe te passen om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen. De ontwikkeling maakt geen functies mogelijk die tot verslechtering van de waterkwaliteit van zowel oppervlaktewater als grondwater leiden.

Klimaatadaptatie
De gemeente Utrecht heeft de Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie onderschreven, waarmee onder meer gestreefd wordt de ruimtelijke inrichting van de bebouwde omgeving aan te passen aan de gevolgen van het veranderende klimaat.

In het kader van de Deltabeslissing is het aan te bevelen om ook binnen onderhavig plan aandacht te besteden aan het klimaatbestendig inrichting van de ruimte. Het voornomen bestaat om rondom de bebouwing een plein te realiseren. Geadviseerd wordt om te onderzoeken of er mogelijkheden zijn om dit plein deels als halfverharding uit te voeren of doorlatende steenverharding toe te passen. Een andere optie die onderzocht kan worden is het vergroten van berging op straat (het plein) door het straatpeil enkele centimeters lager aan te leggen.

In onderhavig plan zijn er geen mogelijkheden om groene daken te realiseren. In het kader van de duurzaamheidsambitie van de gemeente Utrecht worden de daken benut voor de zonnepanelen.

Conclusie

Het aspect water vormt op basis van het vorenstaande geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld.

De belangrijkste bepalingen uit de wetgeving zijn de volgende:

• Archeologische waarden dienen zoveel mogelijk in situ in de bodem behouden en beschermd te worden. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud ex situ, door middel van opgraven en het bewaren van vondsten en informatie in een depot.
• Het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden moet in een zo vroeg mogelijk stadium plaatsvinden, zodat hiermee in de plannen voor ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden kan worden en eventueel gekozen kan worden voor archeologie-sparende alternatieven.
• De verantwoordelijkheid voor het archeologische erfgoed is verschoven van Rijk en provincies naar de gemeentes. Gemeentes zijn verplicht om bij nieuwe bestemmingsplannen en bestemmingsplanwijzigingen rekening te houden met archeologie en kunnen archeologische randvoorwaarden opleggen aan vergunningen.
• De initiatiefnemer van bodemverstorende activiteiten moet het archeologische onderzoek zelf regelen en betalen (principe “de verstoorder betaalt”).

Gemeentelijk beleid
In navolging van de gewijzigde Monumentenwet heeft de gemeente Utrecht een eigen archeologiebeleid ontwikkeld, dat is vastgelegd in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg en de Archeologische Waardenkaart. De verordening en waardenkaart zijn in 2009 vastgesteld. In de verordening zijn regels ten aanzien van de omgang met archeologische waarden in de bodem opgenomen. Op de waardenkaart staat aangegeven in welke gebieden binnen de gemeente archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn. Uitvoering van het gemeentelijke archeologiebeleid gebeurt via het in de verordening opgenomen vergunningstelsel.

Archeologische verwachting bestemmingsplangebied
Volgens de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht geldt voor het bestemmingsplangebied Briljantlaan 9 de volgende archeologische waarde/verwachting:

• Het oostelijk deel van het plangebied heeft een archeologische verwachting (zie afb. 1, groen op de Waardenkaart). Een archeologievergunning is verplicht bij bodemverstorende werkzaamheden met een oppervlakte > 1.000 m2 en dieper dan 50 cm beneden huidig maaiveld.
• Het westelijk deel van het plangebied heeft een hoge archeologische verwachting (geel op de Waardenkaart). Een archeologievergunning is verplicht indien sprake is van bodemverstorende werkzaamheden met een oppervlakte > 100 m2 en dieper dan 50 cm beneden huidig maaiveld.

De (hoge) archeologische verwachting voor het bestemmingsplangebied wordt veroorzaakt door de ligging langs de Vaartsche Rijn, een belangrijke laat-middeleeuwse handelsroute, waarlangs archeologische resten van industrie en bewoning vanaf de late Middeleeuwen kunnen worden aangetroffen. Voor het resterende, oostelijke deel van het plangebied geldt een archeologische verwachting (groen op onderstaande afbeelding). Deze archeologische verwachtingen zijn in het vigerende bestemmingsplan vertaald naar een dubbelbestemming archeologie.

Archeologisch onderzoek
In het plangebied is nog geen archeologisch onderzoek uitgevoerd. In de directe omgeving zijn diverse onderzoeken verricht, met zeer wisselende resultaten. Direct ten noorden van het plangebied zijn bij onderzoeken in het kader van het bouwproject De Trip aan de Briljantlaan archeologische resten van industriéle activiteiten en bewoning vanaf de 13^e en 14^e eeuw aangetroffen. Bij een onderzoek in het kader van de bouw van het Steenhouwer appartementencomplex te Rotsoord bleek de bodem echter tot op grote diepte verstoord. Ook een onderzoek direct langs de Vaartsche Rijn nabij de Diamantbrug leverde geen archeologische vondsten op.

De mate van bodemverstoring in het plangebied is onbekend. Voorafgaand aan de herontwikkeling van het plangebied zal daarom een archeologisch booronderzoek moeten worden uitgevoerd. Doel hiervan is om de bodemopbouw in het plangebied in kaart te brengen, de mate van verstoring te bepalen, en eventuele kansrijke bodemlagen te identificeren. Als de (hoge) archeologische verwachting voor het plangebied door het booronderzoek wordt bevestigd, kan dit betekenen dat een vervolgonderzoek moet worden uitgevoerd in de vorm van een proefsleuvenonderzoek, eventueel gevolgd door een opgraving en/of archeologische begeleiding.

Afbeelding: Het gebied van het bouwplan (zwarte belijning) geprojecteerd op de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht.

In het plangebied liggen geen hoofdkabels en leidingen waarvoor een beschermingszone moet worden opgenomen.

Als blijkt dat er binnen het projectgebied kabels en leidingen in het geding zijn en deze verwijderd of verplaatst moeten worden, dan moet dit gebeuren in overleg met de nutsbedrijven. De toestemming van een eventuele verlegging moet door de initiatiefnemer zelf worden verkregen bij de nutsbedrijven en de daarmee samenhangende kosten zijn voor zijn rekening.

Het plan voor het complex aan de Briljantlaan 9 heeft een bezonningseffect op haar omgeving ten opzichte van de situatie, waarbij de voormalige loods nog aanwezig was. Dat effect is in beeld gebracht in het bezonningsonderzoek door Bezonningsingenieur.nl.

Uit dat onderzoek komen als conclusies:

1. 1. Het plan heeft qua woningbouw effect op twee gebouwen van de Trip: de Kade en de Briljant. Van de peildata 19 februari, 21 december, 21 maart en 21 juni, is er op de eerste twee genoemde data sprake van schaduwwerking ten gevolge van het geplande complex. Op de andere data is er nauwelijks sprake van schaduwwerking. Het aantal zonuren wordt daarmee in de winter gereduceerd. Echter, op alle data worden de woningen nog wel bezond.
2. 2. In het plan voor Briljantlaan 9 is de omgeving en de bezonning zoveel mogelijk in acht genomen, door aan de hoogteopbouw te voldoen van de herijkte visie Rotsoord en het complex terug te leggen ten opzichte van de perceelsgrens tussen de Trip en Briljantlaan 9. Dit alles afwegende, is het bezonningseffect acceptabel te noemen.

Het bezonningsonderzoek van 30 januari 2017, 1619-Z01b Briljantlaan 9 te Utrecht, is als bijlage toegevoegd.

In deze wijk staan we voor de volgende gezondheidsopgaven die een relatie met de gebouwde omgeving hebben: meer bewegen, meer sociale cohesie in de buurt, meer sociale contacten, goede toegankelijkheid voor mensen met een beperking, meer tevredenheid over de sportvoorzieningen, beperken van geluidhinder door buren en wegverkeer, toevoegen van groen. Dit bouwplan dient hier waar mogelijk aan bij te dragen.

Dat kan op de volgende manieren:

• Een langzaam verkeerroute door het plangebied, als onderdeel van de cultuurroute Rotsoord, en een wandelroute langs de Vaartsche Rijn;
• Parkeren van fietsen beter en dichterbij faciliteren dan parkeren van auto’s;
• Een kade langs het water die breed genoeg is om te verblijven en groen toe te voegen;
• Vanuit de omgeving een zichtbare verbinding naar het water;
• Groene dakterrassen;
• Gemeenschappelijke (woon)ruimten;
• In de plinten functies voor (ondernemers uit) de buurt. Daarnaast moet worden voldaan aan de Geluidnota en Agenda 22.

De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd. In het MBP en in het Programma Utrechtse Energie is opgenomen dat Utrecht in 2030 klimaatneutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.

Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P’s: People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Het Utrechts college heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. De inzet is (waar mogelijk) om energieneutraal te bouwen (kortweg EPC=0). De gemeenteraad heeft bij de bespreking van de Woonvisie de opgave meegegeven om bij nieuwe ontwikkelingen als voorwaarde energiezuinige woningbouw te stellen (Motie 47). Voor bouwdelen met meer dan vier bouwlagen is het niet altijd mogelijk om een EPC 0 te halen vanwege het beperkte dakoppervlak.

Duurzaam bouwen is te bereiken door verschillende maatregelen toe te passen en te combineren. Een goed isolerende bouwschil en groene daken/gevels zijn daarvan voorbeelden. Om energiegebruik sterk te reduceren is een goed isolerende bouwschil gewenst, maar dat is onvoldoende om EPC=0 te komen. Er zal dus een verdeling van het dakoppervlak tussen zonnepanelen en groen/vegetatiedak gevonden moeten worden.

Om de huidige diverse gemeentelijke duurzaamheidseisen een plek te kunnen geven, breder te maken dan energie, wordt het gebruik van het instrument GPR-gebouw wenselijk geacht. Dit instrument wordt op meerdere ontwikkellocaties met succes ingezet of voorgesteld te gebruiken. Er zijn ook andere instrumenten beschikbaar zoals DPL, BREEAM. Van tevoren moet afgesproken worden welk instrument en welke score (voor GPR: 8 ½ / voor BREEAM: excellent). De gemeente heeft de licentie van GPR en op verzoek van de ontwikkelaar kan een sub-licentie worden aangevraagd door de ontwikkelaar. Door het gebruik van een instrument kunnen de keuzes van ontwikkelaar ten aanzien van dit onderwerp worden verantwoord en onderbouwd in de aanvraag
voor bestemmingswijziging en wabo-omgevingsvergunning.

Antrieure overeenkomst
Het plangebied is eigendom van de ontwikkelaar. Voor de gemeente is het van belang dat de herontwikkeling van het plangebied minimaal kostendekkend is. Randvoorwaarde is dat alle kosten van de gemeente en alle kosten van aanpassingen aan het openbaar gebied die in het kader van deze planontwikkeling moeten plaats vinden volledig gedekt worden uit deze herontwikkeling.

Met de ontwikkelaar is een (anterieure) overeenkomst gesloten te sluiten ten behoeve van het verhaal van alle door de gemeente gemaakte cq te maken kosten.

Planschade
Ten aanzien van de aansprakelijkheid voor mogelijke planschade is in de anterieure overeenkomst vrijwaring voor de gemeente opgenomen. De risicoanalyse planschade is als bijlage toegevoegd aan de toelichting van dit bestemmingsplan.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De reacties en antwoorden van de gemeente daarop zijn opgenomen in de bijlage Vooroverlegreacties bij de toelichting.

Het participatieniveau is raadplegen. Dit niveau is bepaald op basis van het gegeven dat het plan past binnen de eerder vastgestelde visie Rotsoord.

Op 26 januari jl. heeft B&W het concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Briljantlaan 9 vrijgegeven voor inspraak. Op 11 februari 2016 was de informatieavond op de locatie Rotslab op Rotsoord 9. Er zijn reacties ingediend door 5 huishoudens/organisaties. De reacties bestaan voornamelijk uit vragen om verduidelijking en hebben niet geleid tot wijzigingen in het SPvE.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Het bestemmingsplan is gedetailleerd van aard en legt precies de omvang van de ontwikkeling vast in wooneenheden en regelt waar wél/niet gebouwd mag worden. De concrete planvorming en de planologische procedure lopen gelijk op, waardoor de behoefte aan flexibiliteit beperkt is.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten bevatten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Artikel 3 Bedrijf

Om de geplande woningbouwontwikkeling mogelijk te maken is de bestemming van het bedrijventerrein gewijzigd. Op het terrein is de vestiging van bedrijven mogelijk in de categorie A en B1 van de functiemengingslijst.

Artikel 4 Horeca

De bestaande horecavestiging is conform vergunning bestemd. In het voorste deel is de vestiging van een restaurant mogelijk, in het achterste deel van het gebouw is er ruimte voor voorzieningen als tentoonstellingen, workshops, lezingen, presentaties en vergaderingen.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer – Verblijfsgebied' heeft betrekking op het verblijf gebied tussen de gebouwen. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals voet- en fietspaden en groen. Daarnaast is er ruimte voor laad- en losvoorzieningen.

Via aanduidingen wordt in een deel van het plangebied geborgd dat het gebied autoluw is en parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden uitgesloten. Het gebied zal echter wel toegankelijk blijven voor gemotoriseerd verkeer ten behoeve van laden en lossen en bereikbaarheid voor blus- en hulpdiensten.

Artikel 6 Wonen

De bestemming Wonen heeft betrekking op de in het gebied te realiseren woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden bedrijf. Binnen deze bestemming zijn tevens voorzieningen ten behoeve van het wonen toegestaan, zoals onder andere, ontsluitingswegen, paden en (gebouwde) parkeervoorzieningen.

De aan-huis-verbonden bedrijven is een ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf om een bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten.

Daarnaast zijn is op de eerste verdieping tot maximaal 900 m2 creatieve bedrijven b.v.o. bestemd.

Artikel 7 Waarde - Archeologie

Vanwege de archeologische verwachtingswaarde in het gebied is een (dubbel)bestemming opgenomen ter bescherming van mogelijk aanwezig bodemarchief. Er dient getoetst te worden aan de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Artikel 8 Waterstaat - Waterkering

De Kromme Rijn, de Stadsbuitengracht en de Vaartsche Rijn zijn voorzien van de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Hierbinnen wordt de instandhouding van de waterkering beschermd.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 10 Algemene bouwregels

Dit artikel regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Voorwaardelijke verplichting ter uitvoering van het parkeerbeleid
Lid 2 regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

Omzetting en woningvorming
In lid 3 is het in 2015 vastgestelde beleid over omzetting en woningvorming vertaald in een regeling. In de paragraaf 2.3 is de beleidsmatige achtergrond kort toegelicht. De regels in dit lid zien, met toepassing van 3.1.2 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening, op het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat.
Lid 3 onder a verbiedt woningvorming en omzetting. Met woningvorming wordt bedoeld: een woning door bouwkundige splitsing zodanig opdelen dat nieuwe woningen ontstaan die afzonderlijk verhuurd kunnen worden of waarop een appartementsrecht gevestigd kan worden. De definitie van woningvorming wijkt enigszins af van de definitie die in het huisvestingsbeleid wordt gehanteerd. In dat beleid wordt namelijk een onderscheid gemaakt in woningvorming door het creëren van verhuurbare wooneenheden en in kadastrale splitsing. Ruimtelijk gezien is dat onderscheid niet relevant en wordt alleen het resultaat, namelijk: meer woningen, in ogenschouw genomen.
Met omzetting wordt bedoeld het veranderen van een (zelfstandige) woning in een woning waar kamerverhuur (onzelfstandige bewoning) plaatsvindt.
Het verbod onder a kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken als bedoeld onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1^o, van de Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) toegestaan worden. Een dergelijke vergunning wordt verleend als voldaan wordt aan de leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Hoofdstuk 4 van de Huisvestingsverordening 2015, wat betekent dat de te veranderen woning groot genoeg is, de te vormen woningen groot genoeg zijn of de omgezette woonruimte voldoende verblijfruimte heeft, sprake is van een goede daglichttoetreding en de overlast voor de directe buren door geluid aanvaardbaar is. Ook moet voldaan worden aan de algemene leefbaarheidseisen die in dezelfde beleidsregels te vinden zijn, als hulpmiddel bij de beoordeling in hoeverre er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat plaatsvindt.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is om de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen. De overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Artikel 13 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 14 Overige regels

Geluidsonderzoek wijst uit dat er in het plangebied als gevolg van het wegverkeer een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder zal zijn. Hiervoor wordt een besluit hogere waarde afgegeven. Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met de ontheffing Hogere waarde.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 15 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 16 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan of een beheersverordening bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven. Deze categorieën zijn vastgelegd in het op
18 juni 2012 in werking getreden Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2012 en overgenomen in onderstaande Lijst van Horeca-activiteiten.

In de Lijst van Horeca-activiteiten is een functionele differentiatie in 'harde' tot 'zachte' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-activiteiten kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting.

De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco
Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Onderscheid cafetaria-snackbar
Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalcentrum
Een afhaalcentrum valt bestemmingsplantechnisch onder de detailhandelsfunctie. Hierbij kan worden gedacht aan een pizzeria die enkel pizza's verkoopt en geen gelegenheid biedt om ter plaatse de pizza te nuttigen. Ook hier geldt dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties.

Definitie van een afhaalcentrum: 'detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht'.

Additionele horeca
Bij additionele horeca gaat het om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie 'horeca' begrepen, maar gerekend tot de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling waar sprake is van sociaal-culturele, maatschappelijke, en (sportief-) recreatieve doeleinden. Hiermee worden onder meer bedoeld de kantines bij buurthuizen, scholen en sportfaciliteiten, of horecavoorzieningen bij musea en dergelijke.

Bij additionele horeca gaat het erom dat:

• de uitstraling van deze horeca moet passen bij de hoofdfunctie. Passend betekent dat deze horeca hoort bij de hoofdfunctie en open is tijdens de openingstijden van de hoofdfunctie. Daar bij is het niet toegestaan dat de additionele horecaruimte wordt verhuurd of anderszins in gebruik wordt gegeven aan derden ten behoeve van feesten en partijen;
• de gelegenheid ondergeschikt moet zijn aan de hoofdfunctie en de hoofdfunctie moet ondersteunen. Ondersteunend wil zeggen dat de additionele horeca de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of completeert. Ondergeschikt betekent dat er duidelijk sprake moet zijn van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie, waarbij een percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte van de hoofdfunctie absoluut als maximum geldt. Dit maximum geldt voor kleinschalige functies; voor grootschalige functies kan door de gemeente een maximumomvang in vierkante meters worden vastgesteld. Er moet duidelijk sprake zijn van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie qua vloeroppervlak, inzet van personeel en onderdeel van de begroting;
• de horeca niet zelfstandig mag worden uitgeoefend of toegankelijk los van de hoofdfunctie. Wanneer sprake is van zelfstandige toegankelijkheid of van uitoefening los van de hoofdfunctie, is er geen directe relatie meer met de hoofdfunctie, maar gaat het om zelfstandige horeca-activiteiten die vallen onder de horecacategorieën.

Detailhandel met horeca
In de detailhandel is een groeiende behoefte aan ondersteunende horeca. Hierbij moet worden gedacht aan een winkel waar een klein deel van het vloeroppervlak gebruikt wordt voor het nuttigen van ter plaatse bereide en verkochte etenswaren. Dergelijke ondersteunende horeca kan buitenplans worden geregeld middels de zogeheten 'Kruimelgevallenregeling'. Randvoorwaarden hierbij zijn:

• het horecadeel mag niet direct vanaf de straatzijde zichtbaar zijn en het pand moet het aanzicht behouden van een winkel;
• voor winkels tot 1.000 m2 bvo geldt in principe een maximale ratio tussen horeca en publiekstoegankelijke winkelvloeroppervlak van 30:70 en er moet een directe relatie zijn met de producten die in de winkel verkocht worden; het gaat primair om het proeven van producten die in de winkel worden verkocht;
• voor winkels boven de 1.000 m2 bvo geldt dat een ondersteunende horecafunctie kan worden toegestaan tot maximaal 20% van het bebouwd oppervlak; dit geldt ook voor de non-food, zoals kledingwinkels, boekwinkels, schoenenzaken et cetera;
• de vestiging moet zich houden aan de algemene gehanteerde winkeltijden.

Daar waar sprake is van een bestaande, vergunde ondersteunende horeca, zal dit in de regels en op de verbeelding worden vastgelegd.

Coffeeshops
Coffeeshops worden gereguleerd middels de Algemene Politieverordening (APV). In de Lijst van Horeca-activiteiten vallen coffeeshops in de horecacategorie D. In de APV is de regulering van coffeeshops opgenomen die voorziet in maximaal aantal gedoogde vestigingen. De vestigingsvereisten zijn vastgelegd in het Cannabisbeleid.

Lijst van Horeca-activiteiten
Voor de toepassing van deze Lijst van Horeca-activiteiten wordt onder een horecabedrijf begrepen:
een bedrijf of instelling waar:

• bedrijfsmatig drank en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of;
• bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De LvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de LvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

De bovenvermelde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de vermelde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' niet zijn vermeld, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging':