het bestemmingsplan De Trip, Tolsteeg Rotsoord van de gemeente Utrecht.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPDETRIPTOLSTEEG.0402met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten en met uitzondering van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept gelegen) parkeervoorzieningen.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1. a. een bouwlaag die aan de voorzijde en/of eventueel aan de achterzijde een hellend dakvlak heeft en voor het overige deel plat is afgedekt, dan wel
2. b. een ten opzichte van de voorgevel terugliggende bouwlaag.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kap en/of bijzondere bouwlaag.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen.

consumentenvuurwerk waarop het Vuurwerkbesluit van toepassing is.

bedrijven die zich hoofdzakelijk richten op:

• creatieve zakelijke dienstverlening: reclame en grafische bedrijven, architecten, industriële ontwerpers;
• multimedia: bedrijven die in hoofdzaak producten maken of diensten verlenen op het gebied van beeld, geluid, gaming en tekst met gebruikmaking van radio, televisie, computer, internet, mobiele telefonie, print en evenementen;
• toegepaste kunsten: audiovisuele en fotografiebedrijven, dienstverlenende bedrijven tbv de kunsten, mode en interieurbedrijven;
• autonome kunsten: zoals beeldend kunstenaar, muzikanten, theatermakers.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

een bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden niet verstaan afhaalzaken.

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d.. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een bedrijf dat hoofdzakelijk producten aan andere bedrijven / ondernemingen verkoopt en niet aan particulieren.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat geheel onder het (straat)peil is gelegen.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Horeca-activiteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

bij de hoofdfunctie horende en aan de hoofdfunctie nevengeschikte detailhandel ter plaatse van een inrichting die niet als hoofddoel detailhandel heeft;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een kelder of een souterrain.

het bestemmingsplan De Trip, Tolsteeg Rotsoord van de gemeente Utrecht.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

een prostitutiebedrijf waar het werven van klanten gebeurt vanuit de werkruimte door prostituees die zichtbaar zijn vanaf een openbare plaats.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, dan wel meerdere besloten ruimten in elkaars directe nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen, al dan niet met een ander, tegen vergoeding worden verricht. Hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, raamprostitutiebedrijf of sekstheater, al dan niet in combinatie met elkaar;

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 m boven het (straat)peil is gelegen.

een caravan die als een bouwwerk in de zin van de Woningwet valt aan te merken.

een vorm van grootschalige detailhandel waar in overwegende mate levensmiddelen worden verkocht.

de sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied (zoals de weg, openbaar groen of water) gekeerde voorgevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ateliers;
2. b. bedrijf, zoals opgenomen in de categorieën A en B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven 'functiemenging';
3. c. creatieve bedrijven, zoals opgenomen in de categorieën A en B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven 'functiemenging';
4. d. nevengeschikte detailhandel;
5. e. een groothandelsbedrijf;
6. f. dienstverlening;
7. g. horeca, zoals opgenomen in categorieën B, C en D van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Horeca-activiteiten;
8. h. kantoor;
9. i. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
10. j. ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeergarage', tevens voor een parkeergarage;
11. k. de bij de bestemming behorende verkeers-, speel- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, kunstwerken, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de handhaving van de oorspronkelijke parcellering;
7. g. de handhaving van de diversiteit van het bebouwingsbeeld;
8. h. de situering van het laden en lossen op het perceel;
9. i. het aantal en de situering van (fiets)parkeervoorzieningen.

Het bevoegd gezag kan ten behoeve van nutsvoorzieningen afwijken van het bepaalde in artikel 3.2.1 onder a en artikel 3.2.1 onder b voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m².
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde vermeld in artikel 3.1 onder b en c, door bedrijven toe te laten die niet in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn vermeld en/of één categorie hoger dan in artikel 3.1 onder b en c vermeld, voorzover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, zoals in artikel 3.1 onder b en c vermeld.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. water, waterbeheer en waterberging;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. ter plaatse van de functieaanduiding 'laad- en losplaats', tevens voor gebouwde laad- en losvoorzieningen;
7. g. ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeergarage', tevens voor een parkeergarage;
8. h. bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, kunstwerken en geluidwerende voorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 4.2.1 onder a en artikel 4.2.1 onder b voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m².
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 5 meter.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het in stand houden en het onderhoud van de waterkering naast de andere krachtens dit plan hieraan gegeven bestemmingen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Het bevoegd gezag is bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 6.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter;
2. b. Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde vermeld onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers en dergelijke, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt;
3. c. de regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. 3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdstransportleidingen;
   4. 4. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   5. 5. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Voor zover bedrijven zijn toegestaan, mogen de gronden en gebouwen worden gebruikt voor de volgende categorieën bedrijven:

1. a. Uitsluitend bedrijven toegestaan die vallen onder categorieën A en B1 van de bij deze regels gevoegde Lijst van Bedrijven 'functiemenging'.
2. b. Het bevoegd gezag is bevoegd om in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning te verlenen, met dien verstande dat het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een bedrijf is toegestaan dat:
   1. 1. niet in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' voorkomt en in vergelijking met bedrijven die wel vallen onder de toegelaten categorieën een gelijke of mindere milieuhinder veroorzaakt;
   2. 2. in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' voorkomt en valt onder één of meer categorieën hoger dan toegelaten, mits het desbetreffende bedrijf in vergelijking met bedrijven die vallen onder de toegelaten categorieën een gelijke of mindere milieuhinder veroorzaakt;
   3. 3. na uitbreiding, wijziging of aanpassing in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' valt onder één of meer categorieën hoger dan toegelaten, mits de uitbreiding, wijziging of aanpassing niet tot gevolg heeft, dat het bedrijf in vergelijking met bedrijven die vallen onder de toegelaten categorieën, meer milieuhinder veroorzaakt.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de bestemmingsregels voor het toestaan van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen met een maximum bouwhoogte van 6 meter en een maximum bruto vloeroppervlak van 25 m²;
2. b. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
3. c. de bestemmingsregels voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
4. d. de bestemmingsregels voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
5. e. van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
6. f. de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
7. g. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
8. h. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

1. a. Het bevoegd gezag is bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. b. Het bevoegd gezag is bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.

Voor het realiseren en veranderen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %;
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatte;
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan De Trip, Tolsteeg Rotsoord.

In 2010 heeft Jebber locatie „De Boo" aan Briljantlaan 5 verworven en heeft als initiatiefnemer een plan aan de gemeente voorgelegd om op deze locatie starterswoningen in combinatie met creatieve bedrijvigheid te realiseren. De gemeenteraad heeft voor deze ontwikkeling in 2012 een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) vastgesteld (Stedenbouwkundig Programma van Eisen Briljantlaan 5). Het SPvE is vertaald in het bestemmingsplan.

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is om de geplande realisatie van circa 250 starterswoningen in combinatie met circa 1.700 m² verkoop vloeroppervlak (vvo) aan commerciële voorzieningen en (creatieve) bedrijvigheid planologisch-juridisch mogelijk te maken.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

Onderstaand is het onderhavige plangebied weergegeven, gelegen aan de rand van het centrum van Utrecht binnen het zogenoemde gebied Rotsoord, het meest noordelijke deel van de wijk Hoograven.

De locatie kenmerkt zich door de ligging langs de Vaartsche Rijn en door enkele karakteristieke gebouwen en functies in de directe omgeving, zoals de Pastoefabriek, de watertoren, Tivoli De Helling en de kinderboerderij.

Afbeelding: Begrenzing plangebied

Binnen het gebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

In vigerend bestemmingsplan is de onderhavige locatie bestemd voor industriele doeleinden. In de huidige situatie is het plangebied door sloop van alle bestaande bebouwing volledig onbebouwd. Het nu voorliggende bestemmingsplan voorziet in woningen en voorzieningen en is daarom een ontwikkelplan met als doel om de beoogde ontwikkelingen juridisch planologisch mogelijk te maken.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Het Rijksbeleid en het provinciaal beleid richt zich op landelijke en provinciale aangelegenheden. In dit beleid ligt onder andere een verstedelijkingsopgave voor stedelijk gebied. Strekking daarvan is dat de ruimte die in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) aanwezig is, door verdichting optimaal moet worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie. Maar ook aspecten als het terugdringen van het woningtekort en het versterken van de woonkwaliteit zijn in dit beleid opgenomen. Het plan voldoet aan de doelstellingen van het Rijks- en provinciale beleid. Aangezien dit bestemmingsplan zich enkel richt op nieuwbouwontwikkeling in een bestaand stedelijk en bebouwd gebied, is het Rijks- en provinciaal beleid verder te globaal voor dit project.

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)
De Structuurvisie Utrecht 2015-2030 bevat de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de stad Utrecht. Op Tolsteeg is het ontwikkelingsperspectief 'De Binnentuinen' van toepassing, evenals voor de vele andere bestaande wijken rondom de binnenstad.
De opgave voor het ontwikkelingsperspectief 'de Binnentuinen' van Utrecht ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De woonfunctie domineert. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend. Er is een basispakket aan voorzieningen nodig, kleinschalige functiemenging is mogelijk. De herstructureringsaanpak van de naoorlogse wijken omvat naast fysieke ingrepen in woningen, investeringen in voorzieningen, scholen, ruimte voor cultuur ('broedplaatsen') en een aantrekkelijke woonomgeving. Bij de uitvoering van het programma 'Utrecht Vernieuwt', dat is opgesteld voor de vijf aandachtswijken in Utrecht, zijn 'versnelling' en 'maatwerk' de sleutelwoorden.

Welstandnota (2004)
In de welstandsnota wordt een onderscheid gemaakt in een drietal beleidsniveaus met een verschillende vrijheid in de omgang met de bestaande stedenbouwkundige structuur en architectuur. Het plangebied is in de nota als ontwikkelingsgebied weergegeven. Ontwikkelingsgebieden zijn gebieden die een nieuwe ontwikkeling gaan of zullen krijgen en door hun ligging, omvang of aard van de ontwikkeling een grote invloed hebben op de omgeving. Het gehele plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'. Dat betekent dat er sprake is van een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld, er ruimte voor vernieuwing is en bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.

Woonvisie 2009-2019: Wonen in een sterke stad (2009)
De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende tien jaar. Hierin worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om om te gaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren. Binnenstedelijke vernieuwing biedt veel kansen voor een groter woningaanbod dat tegelijkertijd van een hogere kwaliteit is. Eén van de speerpunten is binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit en kwantiteit: zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt en het bevorderen van doorstroming.

De kwaliteit van wijken en transformatie van de herstructureringswijken blijft van groot belang. Lopende processen in het kader van 'Utrecht Vernieuwt' worden voortgezet. In de woonvisie is vastgelegd dat van de totale nieuwbouwproductie tot 2020 gemiddeld 35% sociaal gerealiseerd moet worden (25% sociale huur en 10% sociale koop) .

Notitie meervoudig ruimtegebruik (2005)
Door functies te combineren, door met elkaar gebouwen te delen, door bepaalde gebieden intensiever te bebouwen, door gezamenlijk te parkeren, door gebouwen ´s avonds te gebruiken voor andere activiteiten kunnen we zuinig omgaan met onze ruimte. Combinaties van sociale en recreatieve functies met bijvoorbeeld wonen en werken geven een universeel gevoel van welzijn. Meer levendigheid, een groter gevoel van veiligheid meer diversiteit en meer stedelijkheid zijn daarvan belangrijke en duurzame voordelen. Niet alles kan echter overal en altijd tegelijk, er dient maatwerk geleverd te worden. Intensief (meer m² vloeroppervlak per m² grondoppervlak) en meervoudig (meer functies op een m² vloeroppervlak) ruimtegebruik en herbestemming van functies en daardoor hergebruik van bouwwerken heeft een grote invloed op de benodigde grondstoffen.

In de eerste helft van 2013 zal een nieuwe nota worden vastgesteld.

Nota Gemengde Stad, Sterke Stad (1999)
In deze visie wordt aangegeven dat het behoud van functiemenging in Utrecht gewenst is en dat het wenselijk is daar waar mogelijk een verhoging van functiemenging te realiseren. Een van de maatregelen hieruit is dat een ruimer beleid qua omvang en aard van bedrijfs- en beroepsmatige activiteiten vanuit huis wordt voorgestaan, dit is uitgewerkt in de Nota en regeling "Beroep aan Huis", ook zakelijk en commerciële dienstverlening vallen onder een aan huis verbonden bedrijf/beroep. Belangrijke voorwaarde is dat de uitoefening van het bedrijf geen verkeersaantrekkende werking genereert en geen extra parkeerruimte vergt.

Nota Stallen en Parkeren (2013)
De gemeenteraad heeft op donderdag 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe beleid van kracht, waaronder de Nota Parkeernormen Fiets en Auto waarmee de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren bepaalt.
Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad, zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwe voorzieningen ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen. In paragraaf 4.2.3 Parkeren wordt hier nader op ingegaan.

Groen, bomen- en water
Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. De gemeente wil onder andere het groen in de wijken versterken. Omdat er weinig uitbreidingsmogelijkheden van groenareaal zijn, wordt ingezet op de aanleg en verbetering van groene recreatieve verbindingen (bijvoorbeeld langs de Utrechtse kanalen).

De bomenvisie (2009) heeft als doelstelling een samenhangende bomenstructuur voor de stad te ontwikkelen en te verbeteren, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. En geeft nadere regels over hoe het college omgaat met bomen bij de ontwikkeling van de stad. In het plangebied zijn geen bomen aanwezig. Derhalve wordt in dit bestemmingsplan geen aparte bomenparagraaf opgenomen.

Voor water is het uitgangspunt duurzaam stedelijk waterbeheer in bestaand stedelijk gebied. Dit houdt in: schoonwater schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. Dit beleid wordt voor ruimtelijke ontwikkelingen vertaald naar een watertoets, zie verder paragraaf 5.12 Water

Milieubeleidskaders
De milieubeleidskaders die gelden voor het plangebied, worden per milieuonderdeel beschreven in Hoofdstuk5 Onderzoek en randvoorwaarden

Ontwikkelingskader detailhandel (2012)
Het Ontwikkelingskader Detailhandel 2012 beschrijft de wijze waarop de gemeente nu en in de komende jaren de totstandkoming van detailhandelsplannen wil begeleiden, faciliteren en toetsen. Daarnaast beschrijft dit kader hoe de gemeente wil omgaan met ontwikkelingen in de bestaande winkelgebieden. Het is een algemeen beleidskader op basis waarvan specifieke gebieden en plannen op maat ontwikkeld en beoordeeld kunnen worden.

Detailhandel is een dynamische markt. De huidige marktomstandigheden en ontwikkelingen, waaronder de ontwikkeling van internetaankopen, beïnvloeden de behoefte aan fysieke winkels, ook in Utrecht. Maar Utrecht groeit en kent nog een achterstand in het winkelaanbod. Het ontwikkelingskader beschrijft de te verwachten ontwikkelingen en maakt inzichtelijk welke uitbreidingen en toevoegingen van winkelgebieden in Utrecht gepland zijn. Daarnaast beschrijft het kader hoe de gemeente om wil gaan met het uitbreidingsvolume van winkeloppervlak in relatie tot de huidige economische omstandigheden en de te verwachten groei van de aankopen via internet. Verder beschrijft het kader op hoofdlijnen hoe het gemeentebestuur zich opstelt ten aanzien van detailhandel buiten winkelgebieden.

Detailhandel wordt in dit bestemmingsplan niet expliciet uitgesloten, maar wel beperkt. Het detailhandelbeleid is gericht op het in stand houden van een fijnmazige structuur van detailhandelsvoorzieningen op buurt, wijk en stads(deel)niveau. Om deze structuur niet te verstoren, worden er buiten de aangewezen buurt- wijk- en stads(deel)winkelcentra in principe geen 'losse' detailhandelsvoorzieningen toegestaan. In de directe omgeving van de Trip bevindt zich het buurtwinkelcentrum Smaragdplein.

De Wijn- en whiskeyhandel en –proeverij die reeds nu gevestigd is in de tijdelijke bebouwing mag in de definitieve situatie terugkeren als een nevengeschikte vorm van detailhandel bij het naast gelegen horecaconcept.

Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2012)
In mei 2012 heeft de gemeenteraad de actualisering van het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht vastgesteld. Het beleid geeft een beschrijving van de speerpunten van het gemeentelijke horecabeleid. Per gebied of wijk wordt aangegeven waar mogelijkheden bestaan voor het toevoegen van nieuwe horeca. Daarbij dient per aanvraag een afweging te worden gemaakt. Nieuwe horeca dient iets toe te voegen aan een gebied en er dient aandacht te zijn voor de leefbaarheid.

Ambitiedocument “Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar” 2012
Utrecht groeit en fiets, OV en auto vragen ruimte in de stad. Het Ambitiedocument "Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar" geeft de hoofdlijnen aan waarlangs de ambities voor een aantrekkelijke en bereikbare stad in zeven beleidsprincipes zijn neergelegd:

1. De gebruiker centraal in het mobiliteitsbeleid
2. Kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen
3. Levendige centra op knooppunten
4. De plaats bepaalt de mobiliteitskeuze
5. RSS en HOV (tram) als basis OV-systeem
6. De fiets als primair vervoermiddel in de stad
7. De stedelijke verdeelring wordt stadsboulevard.

Dynamisch Stedelijk Masterplan (2012)
In maart 2011 heeft de gemeente Utrecht het debat geopend over de toekomst van binnenstedelijk bouwen. In het stadsdebat zijn 13 locaties benoemd (waaronder Rotsoord) die onderdeel vormen van het op te stellen Dynamisch Stedelijk Masterplan (DSM). Politiek Online heeft het stadsdebat begeleid en heeft een analyse gemaakt van alle inzendingen en reacties die zijn geplaatst op www.stadsdebat.nl.

Voor locatie Rotsoord zijn 17 ideeën ingestuurd, waar in totaal 40 keer op gereageerd is. Groen en creatief en water komen vaak terug in de ideeën en wensen. Rotsoord prikkelt de zinnen.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen SPvE (2012)
In het SPvE staan de randvoorwaarden waaraan de ontwikkeling op dit op dit perceel aan moet voldoen.
In Hoofdstuk 4 Planbeschrijving is de inhoud hiervan weergegeven. Het volledige document is toegevoegd in Bijlage 1.

Afwijking SPvE
Voor de realisatie van dit bestemmingsplan zijn geluidmaatregelen nodig. Uit onderzoek blijkt dat een van de mogelijke maatregelen, om geluidhinder door laden en lossen voor en na een evenement op de locatie van Tivoli te verminderen, een laad- losdock naast de Tivoli is. Het gebouw van Tivoli is in eigendom van de gemeente Utrecht. Het SPvE voorziet niet in de mogelijkheid om op deze plek een laad- en losdock te realiseren. Het bestemmingsplan wijkt op dit punt dan ook af van het SPvE. De omvang van het laad- en losdock is weergegeven via een aanduiding op de plankaart.

Visie Rotsoord (2006)
Een bijzonder kenmerk van Rotsoord is haar ligging. Rotsoord wordt slechts van de binnenstad gescheiden door de Baden Powellweg en het spoor. In de visie Rotsoord wordt dan ook benadrukt dat beide gebieden elkaar kunnen versterken. De drukke binnenstad heeft baat bij verruiming van haar positie als (inter)nationale toplocatie en Rotsoord kan meeprofiteren van de centrumkwaliteit van de binnenstad. De komst van Randstadspoorhalte Vaartsche Rijn, tussen beide gebieden in, draagt hier aan bij: Rotsoord wordt goed bereikbaar met openbaar vervoer en naast het station wordt de belangrijkste noord-zuidlopende langzaam-verkeersroute, de Oosterkade, met Rotsoord verbonden.

Wil Rotsoord volwaardige uitloper van de binnenstad worden, dan vraagt dat om een specifiek programma, dat intensief is en een mix aan functies heeft.

Het initiatief van Jebber behelst naast 250 starterswoningen, ook circa 1.700 m² aan commerciële functies. Het zijn juist die functies die ervoor moeten zorgen dat Briljantlaan 5 naast een aantrekkelijk woongebied, ook een verblijfsplek voor niet-bewoners is en betekenis krijgt op stadsniveau. Een voorbeeld hiervan is de geplande horecavoorzieining aan het water.

Het programma van Jebber is strikt genomen niet in lijn met de Visie Rotsoord, waar het merendeel van de locatie gereserveerd stond voor bedrijvigheid. Daarentegen zijn de beoogde niet-woonfuncties smaakmakers voor het gebied, waaronder creatieve bedrijven en horeca. Samen met de woningen kunnen die zorgen voor de gewenste mix.

Het plan past binnen de uitgangspunten van het landelijke en provinciale beleid en de gemeentelijke structuurvisie. Het bestemmingsplan ligt ook in lijn met sectorale gemeentelijke nota's die van belang zijn voor dit gebied: wonen, verkeer, parkeren, economie, detailhandel, groen en water. Het bestemmingsplan legt vast wat in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen is opgenomen.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht.

Rotsoord dankt zijn bestaan aan het graven van de Vaartsche Rijn als belangrijke verbinding tussen de Lek en de Zuiderzee. Net buiten de stadsmuren ontstond hier in de Middeleeuwen steeds meer bedrijvigheid. In de 17e eeuw werd de Vaartsche Rijn een belangrijke trekvaart en was Rotsoord een chique buitenplaats.

Na de opening van het Merwedekanaal 1892 werd de Vaartsche Rijn minder belangrijk en kwamen andere functies naar het gebied, zoals de watertoren en UMS/Pastoe en later andere, gemengde functies zoals de dierenweide, boomgaard, vogelopvang, volkstuinen, een Harley Davidsonclub en een school voor bijzonder onderwijs. Inmiddels bevindt Rotsoord zich al lang niet meer aan de rand van de stad en vormt dit gebied juist door zijn strategische ligging nabij het centrum van de stad een plek met veel kansen voor verrijking van de stad Utrecht.

Er bevinden zich geen monumenten of beeldbepalende elementen van cultuurhistorische waarde in het plangebied. Het plangebied is in de huidige situatie onbebouwd. De bedrijfsbebouwing is in 2012 gesloopt.

Rotsoord kenmerkt zich, zoals de gehele Vaartsche Rijnstrook, door variatie in bebouwing, in maat en schaal, in bouwhoogte en in functies. Bebouwing en open ruimtes wisselen elkaar op ongeordende wijze af.

Door het sterke lineaire karakter van de Vaartsche Rijn is het gebied nog enigszins als eenheid te herkennen. De kavels op Rotsoord zijn ongelijk van afmeting en staan loodrecht op de Vaartsche Rijn. Het noordoostelijke deel van Rotsoord, waar het onderhavige plangebied ligt, richt zich meer op de Briljantlaan. Het zuidoostelijke deel van Rotsoord bestaat voornamelijk uit openbaar groen en de kinderboerderij en is meer naar binnen gericht.

De bouwhoogte varieert over het algemeen van 1 tot 3 lagen, rondom het plangebied bij Pastoe, brandweer en politie van 4 tot 5 lagen en de watertoren komt met een hoogte van circa 35 meter overal bovenuit.

Rotsoord is een van de laatste binnenstedelijke bedrijventerreinen in Utrecht.

De huidige bestemming van de locatie is Industrie I, zijnde industriële, ambachtelijke, groothandels- en vervoersbedrijven.

Tot de zomer van 2010 werd de locatie het laatst gebruikt voor opslag, showroom en bijbehorend kantoor door De Boo Bouwmaterialenhandel.

Inmiddels is de bestaande bebouwing gesloopt en is het plangebied bouwrijp gemaakt en is er tijdelijk bebouwing ten behoeve van gebiedspromotie gerealiseerd.

Het plangebied ligt in de huidige situatie braak. Er zijn geen belemmeringen in het plangebied aanwezig voor de uitvoering van het plan. Het plangebied ligt op een binnenstedelijk bedrijventerrein. Het is daarom van belang om de nog aanwezige bedrijven en verkeerswegen op milieueffect, die van invloed op het plangebied zouden kunnen zijn, te toetsen. Deze toets wordt in hoofdstuk 5 uitvoerig beschreven.

Behoud van jonge mensen die net klaar zijn met hun opleiding is van belang voor de economische groei van Utrecht. Voor hen moet meer geschikte woonruimte worden gerealiseerd. In de huidige tijd kan absoluut niet worden voldaan aan de grote vraag naar starterswoningen in Utrecht. In de gemeentelijke Woonvisie is deze constatering omgezet in de doelstelling "het realiseren van startersappartementen op binnenstedelijke locaties rondom het centrum en op 'hotspots' in de wijken".

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Briljantlaan 5 Rotsoord - Utrecht
Op 22 maart 2012 heeft de raad van de gemeente Utrecht het SPvE vastgesteld en is het besluit genomen tot het opstellen van dit bestemmingsplan. Hierin zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Hiermee is ook het besluit genomen om het voorliggende bestemmingsplan op te stellen. Daarnaast is in het SPvE vastgelegd dat voor de ontwikkelingen een flexibel bestemmingsplan wordt beoogd.

Een bijzonder kenmerk van het plangebied is de ligging ten opzichte van de binnenstad, gescheiden door de Baden Powellweg en het spoor. In de visie voor het gebied wordt dan ook benadrukt dat beide gebieden elkaar kunnen versterken. De drukke binnenstad heeft baat bij verruiming van haar positie als (inter)nationale toplocatie en het onderhavige plangebied kan meeprofiteren van de centrumkwaliteit van de binnenstad.

Om een volwaardige uitloper van de binnenstad te kunnen worden is een specifiek programma, dat intensief is en een mix aan functies heeft, nodig.

Functiemenging
De Ambitie voor de Trip is een gemengd stedelijk gebied: Wonen in combinatie met (creatieve- ) bedrijvigheid en in beperkte mate horeca, kantoren, dienstverlening en detailhandel.

Deze functiemenging draagt in belangrijke mate bij aan de levendigheid op straat. Uiteraard moeten deze werkfuncties zich goed verhouden tot de woonomgeving. Onder functiemenging wordt de menging van kleinschalige economische en andere functies met woonfuncties verstaan, met als doel het economisch floreren, de levendigheid, de werkgelegenheid en de (sociale) veiligheid in de wijken te behouden, te bevorderen en daar waar mogelijk te versterken.

Het initiatief van Jebber behelst naast circa 250 (maximaal 275) starterswoningen, ook circa 1.700 m² vvo aan commerciële functies. Het zijn juist die functies die ervoor moeten zorgen dat het plangebied naast een aantrekkelijk woongebied, ook een verblijfsplek voor niet-bewoners is en betekenis krijgt op stadsniveau. Een voorbeeld hiervan is de geplande horecavoorziening aan het water. Aan de parkeerbehoefte wordt vooral voldaan in de aan te leggen parkeergerage onder de hoofdmassa van de nieuwbouw. Hierbij wordt het aantal parkeerplaatsen op basis van de parkeernormen uit de vigerende parkeernota van Utrecht bepaald.

In het SPvE wordt uitgegaan van 'verkoop vloeroppervlak'. Deze eenheid is echter niet toepasbaar voor bedrijven en kantoren. In dit bestemmingsplan is daarom gekozen voor een andere eenheid: bruto vloeroppervlak. In deze eenheid zijn ook trappen, opslagruimte etc. meegerekend. Het oppervlak voor niet-woonfuncties bedraagt bij een bruto- nettoverhouding van 75% 2.210 m² (bvo) .

Functiemenging is omschreven als het mengen van woonfuncties met kleinschalige economische en niet-economische functies. Specifiek wordt in dit bestemmingsplan gedacht aan:

• Dienstverlening: dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals adviesbureaus, makelaars, kappers, schoonheidsalon etc.
• (Creatieve) bedrijvigheid:reparatiebedrijven,ateliers etc.;
• Maatschappelijke voorzieningen: kinderdagverblijf, medische en paramedische voorzieningen etc.;
• Sport voorzieningen, zoals dansscholen en fitnesscentra;
• Hotel en Bed & breakfast (conform hotelbeleid)
• Horeca (conform horecabeleid)

Gezien de moeizame verhuur van de commerciële ruimten in stedelijke plinten (vb. MAX) wordt voor de Trip juist gedacht aan kleinschalige ruimten (al vanaf 30 à 100m²) die flexibel (korte huurtermijn) kunnen worden aangeboden. Verwacht mag worden de locatie en de doelgroep in de Trip (concentratie van potentieel jong talent) meer dan gemiddeld een broedplaats is voor ontwikkelende bedrijvigheid.

Om initiatieven op dit terrein ook ruimte te geven kunnen kleine zelfstandige bedrijfsruimten (<50m²) gerealiseerd worden. Aan bedrijven die groter worden dan een aan huis verbonden beroep of bedrijf kan op deze manier alternatieve huisvesting worden aangeboden.

Detailhandel

Detailhandel wordt op deze locatie niet expliciet uitgesloten, maar wel beperkt. De Wijn- en whiskeyhandel en -proeverij die reeds nu gevestigd is in de tijdelijke bebouwing mag in de definitieve situatie terugkeren als een nevengeschikte vorm van detailhandel bij het naast gelegen horecaconcept.

Kantoren

In het plangebied ruimte op nemen voor kleinschalige kantoor vestigingen. De beheerder wil zich in de toekomst in het gebied huisvesten en daarnaast is het ook wenselijke kleinschalige kantoor gebruikers (zzp-ers) in dit gebied te kunnen faciliteren. Gezien het huidige overaanbod van kantooraanbod in de markt wordt het maximale kantoormetrage in het plangebied vastgelegd op 500 m². (gezien het "nieuwe werken" waarbij meerdere zzp-ers / kleine bedrijfjes 1 ruimte delen is het niet wenselijk een maximale unit omvang te benoemen ).

Om van het plangebied, zoals hiervoor beschreven, een verlengstuk van de binnenstad te kunnen maken, is het mengen van functies, het toestaan van een hoge dichtheid en toegankelijkheid en goede bereikbaarheid voor langzaam verkeer van groot belang. Daarnaast wordt waarde gehecht aan de eigen identiteit van het gebied: de informaliteit en losse korrels, variërend in grootte en de eenheid in openbare ruimte. Beide uitgangspunten leveren de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden op:

• de bebouwing is een verzameling losse volumes die een gedifferentieerd beeld oplevert;
• voor de grootte van de volumes is de huidige korrel uitgangspunt;
• het gebied is, tussen de gebouwen door, doorwaadbaar voor de voetganger;
• elk volume is eenduidig en stoer;
• elk volume is gelijnd aan haar directe context;
• plinten en/of grondgebonden bouwdelen zijn georiënteerd op de openbaar toegankelijke ruimtes, en dragen door hun aantrekkingskracht bij aan de doorwaadbaarheid van het gebied;
• de bebouwing aan de waterkant is alzijdig georiënteerd;
• de hoogte draagt bij aan het gedifferentieerde beeld;
• aan het water is de hoogte maximaal vier lagen;
• achter de „waterzone" is de bebouwing vier tot zeven lagen hoog;
• om in hoogte te kunnen differentiëren, is incidenteel, centraal in het gebied, een hoger volume denkbaar (maximaal negen lagen);
• het parkeerdek is een verlengstuk van de openbare ruimte, en heeft een geleidelijke, zorgvuldig vormgegeven overgang met het maaiveld;
• de architectuur is industrieel;
• de architectuur versterkt het beeld van losse volumes;
• de openbare ruimte maakt deel uit van het tapijt van Rotsoord en voldoet daarmee aan de inrichtingsprincipes die Stadsontwikkeling voor dat tapijt opstelt;
• het tapijt heeft een aantrekkelijk en openbaar verblijfsgebied aan het water. Die plek is gekoppeld aan een langzaam verkeersroute langs de Vaartsche Rijn, die een noord-zuidverbinding vormt;
• de route vormt een lus rondom het bouwvolume langs het water;
• de huidige ventweg dient als hoofd-auto-ontsluiting;
• de bomen aan de ventweg blijven behouden (deze staan buiten het plangebied).

Afbeelding: Ontwikkelrichtingkaart SO Stedenbouw

Het project De Trip is goed ontsloten voor openbaar vervoer. De bus stopt reeds voor de deur en op loopafstand wordt het station Vaartsche Rijn (trein en tram) gerealiseerd.

Wat betreft autoverkeer wordt het gebied ontsloten door de Briljantlaan, een wijkontsluitingsweg met een snelheid van 50 km/uur. De overige straten hebben een verblijfskarakter en kunnen in de toekomst onderdeel worden van 30 km/uur-zones. De Briljantlaan is tevens een busroute. Ook voor de fiets is de Briljantlaan aangewezen als hoofdroute. Behoud van de Briljantlaan als hoofdontsluiting van het gebied vormt uitgangspunt.

Qua ontsluiting van het plangebied zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

De aangrenzende straten Helling en Heuveloord worden voor langzaam verkeer met elkaar verbonden. Het fietsparkeren voor bewoners bevindt zich in een afgesloten ruimte in de garage. Bezoekers kunnen hun fiets parkeren aan het plein en op de publiek toegankelijke delen in het plangebied.

Om het gebied uit te laten groeien tot culturele en creatieve hotspot, dient ook extra aandacht te worden besteed aan de openbare ruimte. Om het industriële karakter tot uitdrukking te laten komen en Rotsoord als ruimtelijke eenheid te versterken, streeft Stadsontwikkeling naar een hoogwaardige maar eenvoudige inrichting, die in heel Rotsoord als stoffering voor de open ruimte gaat dienen. Op die wijze ontstaat er één tapijt, waarop de losse volumes staan. Zo ontstaat langs de Vaartsche Rijn een voor publiek toegankelijk gebied met open plekken aan het water en een mix van bedrijvigheid, horeca en appartementen. Te voet kan men tussen de gebouwen doorlopen, ook over het dek op niveau +1 boven de deels verdiepte parkeergarage.

Het aantal parkeerplaatsen in het nieuwbouwplan moet voldoen aan het vigerende gemeentelijke parkeerbeleid, zoals vastgesteld op 18 maart 2013. Het benodigd aantal parkeerplaatsen voor de toekomstige bewoners en gebruikers in het plan moet binnen de plangrenzen worden opgelost. Voor het bezoekersparkeren mogen de parkeerplaatsen op de openbare wegen, die direct grenzen aan het plangebied, worden meegeteld.

In onderstaande tabel is het programma weergegeven, met een overzicht van de parkeernormen:

In bovenstaand overzicht is geen rekening gehouden met het feit dat deze functies niet continu hun volledige parkeervraag genereren. Onderstaand overzicht laat zien hoe de parkeervraag verdeeld is over de dag en de week.

Combinatie van de berekende parkeervraag uit de eerste tabel en de aanwezigheidspercentages uit de tweede tabel leidt tot de parkeerbalans. Die staat hierna. In rood is de maximale parkeervraag op het maatgevende moment weergegeven.

Voor het programma in De Trip zijn dus in totaal 151 parkeerplaatsen nodig. 77 Daarvan zijn specifiek bedoeld voor het parkeren van bewoners, de andere parkeerplaatsen hebben een functie voor bezoekers en werknemers. Die parkeerplaatsen moeten in de praktijk dus ook toegankelijk zijn voor deze groepen.

Eenzelfde exercitie is uit te voeren voor het fietsparkeren. Voor woningen gelden de eisen conform het Rijksbouwbesluit. Voor de andere functies bestaan parkeernormen. Hieronder is de alleen de samenvattende parkeerbalans opgenomen.

Voor het programma in De Trip zijn in totaal 129 fietsparkeerplaatsen nodig. Daarnaast dienen de bewoners stallingsmogelijkheden te hebben conform het bouwbesluit.

Gezien de concentratie aan parkeren is het mogelijk om parkeerplaatsen dubbel te gebruiken: parkeerplaatsen van bewoners worden bijvoorbeeld overdag gebruikt door werknemers van de andere functies in het plan.

De gemeente is begonnen met het actief stimuleren van groen rijden. Aan de Helling op Rotsoord zijn in juni 2011 door de gemeente twee parkeerplaatsen met (gratis) oplaadpunten gemarkeerd ten behoeve van elektrische auto's.

Het ligt in de verwachting dat op Rotsoord op termijn betaald parkeren zal worden ingevoerd om parkeeroverloop uit de binnenstad tegen te gaan. Voor bewoners en ondernemers wordt daarbij een vergunningstelsel gehanteerd.

Onder de hoofdbouwmassa voorziet het nieuwbouwplan in een halfverdiepte parkeergarage. De hoofdentree voor de gebouwde parkeervoorzieningen voor auto's bevindt zich nabij de ventweg langs de Briljantlaan.

De straat langs de Spliet & De Waal en het plein zijn voor autoverkeer doodlopend en voor auto's alleen bedoeld om te parkeren of weg te rijden. Er worden binnen het plangebied ook nog parkeerplaatsen in de openbare ruimte aangelegd.

Uit milieuvriendelijke overwegingen worden langs de Helling parkeerplaatsen gereserveerd voor deelauto's.

In totaal komen voldoende fiets- en autoparkeerplaatsen conform de nieuwe parkeernota beschikbaar voor de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen.

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

Kader

Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009(C-255/08) dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plansituatie

De herontwikkeling leidt niet tot nieuwe emissies of nieuwe verkeersaantrekkende werking. Het ruimtebeslag is vergelijkbaar met de bestaande situatie. Er zijn geen gevoelige gebieden in de nabijheid die beïnvloed zouden kunnen worden door de herontwikkeling. De herontwikkeling is getoetst op eventuele effecten op alle relevante milieueffecten (zie onderstaande paragrafen).

Conclusie

Met dit bestemmingsplan worden nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er vinden met dit bestemmingsplan geen activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. overschrijden. Tevens zijn er, zoals blijkt uit beschrijving van de in dit hoofdstuk weergegeven diverse relevante milieukaders (zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodem, archeologie, ecologie en water) geen andere factoren aanwezig die aanleiding geven tot het opstellen van een MER.

Aangezien in dit bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen van geringe omvang zijn voorzien, kan geconstateerd worden dat niet is gebleken van feiten en omstandigheden (waarbij onder meer rekening is gehouden met de criteria in bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (richtlijn 2011/92/EU) die maken dat de uitvoering van dit plan kan leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen die het verrichten van vervolgmilieuonderzoek (eventueel in de vorm van een milieueffectrapportage) noodzakelijk maken. Zo heeft het bestemmingsplan betrekking op bestaand stedelijk gebied en liggen er geen kwetsbare gebieden in of in de nabijheid van het plangebied.

Voor de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen is in maart 2013 door onderzoeksbureau LBP een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting ter plaatse van de geluidsgevoelige bebouwing. Binnen het plangebied zijn drie bouwblokken geprojecteerd, waarin circa 250 woningen en 1.700 m² vvo aan commerciële ruimte worden gerealiseerd.

In het onderzoek is de geluidbelasting berekend ten gevolge van de relevante wegen en spoorweg in de directe omgeving van het plangebied.

Naar aanleiding van een ingebrachte zienswijze met betrekking tot de invloed van het bouwplan De Trip op de geluidsbelasting op de woningen aan de overzijde van de Briljantlaan vanwege reflecties zijn er aanvullende berekeningen uitgevoerd. Hiertoe is een relevant (worst case) rekenpunt gelegd op de meest nabij gelegen woningen en zijn zowel voor wegverkeer als railverkeer berekeningen uitgevoerd zonder en met bouwplan en zijn de optredende verschillen bepaald. Geconcludeerd wordt dat de geplande nieuwbouw nagenoeg geen en zelfs een kleine positieve invloed heeft op de totale geluidbelasting op de beschouwde woningen. Het aanvullend akoestisch onderzoek beoordeling reflecties is opgenomen in bijlage 15.

Het verkeer over de Briljantlaan zorgt voor een hogere geluidbelasting op blok 'Briljant' en 'Helling' dan de voorkeursgrenswaarde, maar lager dan de maximale waarde. Voor de Briljantlaan moet een hogere waarde worden vastgesteld van maximaal 56 dB.

Het verkeer over de Jutfaseweg zorgt voor een hogere geluidbelasting op blok 'Kade' dan de voorkeursgrenswaarde, maar lager dan de maximale waarde. Voor de Jutfaseweg moet een hogere waarde worden vastgesteld van maximaal 55 dB.

De geluidbelasting ten gevolge van de Baden-Powellweg en Vondellaan is ter plaatse van de gebouwen lager dan de voorkeursgrenswaarde.

Actualisatie verkeermodel VRU 3.1

De gemeente Utrecht heeft per 1 november 2013 een nieuw verkeersmodel, VRU 3.1u, in gebruik genomen. De nieuwe verkeersprognoses kunnen in de berekeningen voor het onderdeel geluid leiden tot significante effecten. In memo 'Beoordeling houdbaarheid geluidsonderzoek' (Bijlage 16) is een akoestische vergelijking gemaakt tussen het nieuwe verkeersmodel, VRU 3.1u, en het eerder gehanteerde verkeersmodel VRU 2.0 Utr 2.2. Deze vergelijking is gemaakt middels een abstracte vergelijking van de bronniveaus – emissies van de relevante wegvakken uit het eerder akoestische onderzoek "Woningbouwplan De Trip te Utrecht" van LBPSight; kenmerk R026672aa.00001.mvb d.d. 28 maart 2013. De "emissievergelijking" is gemaakt op een fictieve afstand van 10 meter uit de as van de weg.

Op grond van deze memo kan geconcludeerd worden dat door de meest recente verkeerskundige informatie de conclusies van het geluidsonderzoek, "Woningbouwplan De Trip te Utrecht" van LBPSight; kenmerk R026672aa.00001.mvb d.d. 28 maart 2013, substantieel veranderen. Aangetoond is dat het eerdere onderzoek niet langer zonder meer representatief is voor de akoestische situatie met betrekking tot de Jutfaseweg. Op basis van deze notitie zal n.a.v. het gesignaleerde emissieverschil de vast te stellen hogere waarde t.o.v. het geluidsonderzoek worden gecorrigeerd.

De hogere waarde zoals in het ontwerpbesluit was opgenomen bedroeg 52 dB (waarneempunt W03- 08c 52,33 dB) hetgeen gecorrigeerd voor het emissie-effect 55 dB (53,33+2,91=55,24 dB) wordt. Hiermee wordt met de reeds in het plan voorziene balkonsschermen nog voldaan aan het gemeentelijk beleid ten aanzien van de luwe gevel. De actualisatie van hetverkeersmodel vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van het spoor op alle bouwblokken de voorkeursgrenswaarde overschrijdt. De maximale grenswaarde wordt niet overschreden en voor het spoor moet een hogere waarde worden vastgesteld van maximaal 65 dB op blok 'Helling', 64 dB op blok 'Briljant' en 60 dB op blok 'Kade'.

De Wet geluidhinder verplicht bij verlening van een hogere waarde de cumulatie van verschillende geluidbronnen in beeld te brengen. In de tabel van bijlage V is de gecumuleerde geluidbelasting vanwege het wegverkeer gegeven zonder aftrek conform art. 110g uit de Wet geluidhinder. Tevens is in deze tabel de gecumuleerde geluidbelasting Lcum gepresenteerd.

De gecumuleerde geluidbelasting vanwege alle wegen bedraagt ten hoogte 63 dB (zonder toepassing van de aftrek ex art. 110g Wet geluidhinder). Dit is wel een redelijk hoge geluidsbelasting, maar normaal voor een dergelijke stedelijke situatie.

Conform het beleid van de gemeente Utrecht dient voor de toekenning van een hogere waarde per woning ten minste een geluidluwe gevel per woning aanwezig te zijn. De minimale afmetingen van een geluidluwe gevel zijn 1,8 m breed en 2,6 m hoog. Een geluidluwe gevel is een gevel waarop de geluidbelasting niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeer en 55 dB voor railverkeer. In een geluidluwe gevel dient een te openen raam of deur opgenomen te zijn. Tevens dient voldaan te worden aan de eis dat een bij de woning behorende buitenruimte wordt gesitueerd aan de gevel waarop de geluidbelasting ten hoogste 53 dB voor wegverkeer en 60 dB voor railverkeer bedraagt.

De woningen in het gebouw De Briljant hebben allemaal (inclusief de hoekwoningen) een geluidluwe gevel aan het binnengebied van het gebouw.

De woningen in het gebouw De Kade hebben ook allemaal een geluidluwe gevel aan de binnentuin van het gebouw. Een uitzondering hierop vormen de hoekwoningen gesitueerd aan het water. Door de hoekwoningen te voorzien van geluidafschermende voorzieningen ter plaatse van het balkon hebben ook deze woningen een geluidluwe gevel.

De woningen in het gebouw De Helling hebben niet zonder meer een geluidluwe gevel. Op de galerij (zuid/zuidwestzijde) worden verhoogde borstweringen geplaatst om de geluidbelasting vanwege de Briljantlaan ter plaatse van de woninggevels te reduceren tot de voorkeursgrenswaarde. Tevens heeft de hoekwoning een geluidluwe gevel ter plaatse van de loggia. Hiermee wordt voor alle woningen voldaan aan eisen uit het gemeentelijk geluidbeleid. Voor de woningen dienen voor de bouwlagen als vermeld in de tabel in bijlage V een hogere waarden voor de geluidbelasting op de gevels vastgesteld te worden.

Er bevinden zich 4 bedrijven/inrichtingen in de omgeving van het plangebied met een milieuhindercontour. Het gaat hierbij om volgende bedrijven/inrichtingen:

• Glasgroep Spliet & De Waal Buchsbaum bv (Briljantlaan 9);
• Mathijssen Metaal (Heuveloord 140), nu restaurant ‘LeEn’;
• Brandweerkazerne post Tolsteeg (Helling 20);
• Stichting Tivoli (De Helling 7)

Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer

Op basis van de door de gemeente Utrecht aangeleverde informatie vallen alle 4 de inrichting onder het BARIM (Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer). De standaard voorschriften uit het Barim zijn van toepassing, er is geen maatwerk opgelegd.

In augustus 2012 is door onderzoeksbureau TAUW als vervolg op een eerder uitgevoerd onderzoek aanvullend onderzoek verricht op basis van de VNG-publicatie ‘Bedrijven- en milieuzonering’ (Bijlage 3). Hierin zijn de hiervoor genoemde vier bedrijven/inrichtingen, waarvoor is vastgesteld dat de milieuhindercontour van het milieuaspect geluid overlapt met het plangebied, nader onderzocht.

Afbeelding: Samenvatting beschouwing milieuaspect geluid van omliggende bedrijven

Mathijssen Metaal is inmiddels met zijn bedrijfsvoering gestopt (zie afbeelding hiervoor) en wordt daarom niet verder onderzocht.

In maart 2013 is door onderzoeksbureau LBP Sight nader onderzoek naar de geleuidemissies van de genoemde bedrijven en de gevolgen voor de in dit bestemmingsplan beoogde ontwikkeling uitgevoerd (Bijlage4).

Conclusie

Uit de beoordeling blijkt dat knelpunten te verwachten zijn vanwege de geluidemissie van de brandweerkazerne en Tivoli de Helling. Aanbevolen wordt hiermee rekening te houden bij het ontwerp van de noordgevel van het blok De Helling en mogelijk ook de noordgevel van het Blok de Kade en het vervolgens stellen van maatwerkvoorschriften.

Een knelpunt bij de Glasgroep Spliet & De Waal wordt niet meteen verwacht maar kan niet voor 100% worden uitgesloten.

De initiatiefnemer van de woningbouw zal maatregelen treffen om aan de normen te voldoen. Het gaat zowel om maatregelen aan de bronnen van geluidsemissie als aan de woningen zelf. Zo zullen er maatregelen voor de expeditie van het poppodium (Tivoli) worden genomen om de geluidsoverlast te beperken. De gemeente is eigenaar van het gebouw van Tivoli en zal medewerking verlenen aan de noodzakelijke aanpassingen aan het gebouw. De oplossing voor de problematiek rond het laden en lossen bij Tivoli is de realisatie van een dockshelter of een laad/ en loshof. SSH is eigenaar van de grond naast Tivoli. SSH is bereid de grond te leveren om een dockshelter of een laad/ en loshof te kunnen realiseren. Daarnaast is er ook een oplossing voor de geluidswering van de ventilatie unit. Gemeente, Jebber en Tivoli zullen in overleg een ontwikkeling starten, het plan en exploitatie is hiervoor gereed voor de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad.

Het algemene uitgangspunt van geurbeleid is het zoveel mogelijk beperken van geurhinder en het voorkomen van nieuwe hinder. Voor bepaalde bedrijven is in de Wet milieubeheer (Wm) een richtwaarde aangegeven voor hoeveel geur (uitgedrukt in geureenheden/m3) acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Dit geldt voor bestaande woningen en voor nieuwe woningen.
Voor nieuwe situaties is de norm strenger dan voor bestaande situaties. De mate van geurhinder is met name afhankelijk van de geurconcentratie en het karakter van de geur. Bij een hoge geurconcentratie in de omgeving zal meer geurhinder worden ervaren. Daarnaast is ook het karakter ofwel de mate van onaangenaamheid van een geur van invloed. Een aangename geur (bijvoorbeeld broodgeur van een bakker) wordt minder snel als hinderlijk ervaren dan een onaangename geur (bijvoorbeeld afvallucht). Daarom verschilt de toegestane geurbelasting per soort bedrijf.
Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van een bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkelingen van gevoelige bebouwing met name wonen.

Conclusie

In het plangebied is een geurbelastend bedrijf aanwezig. Het aspect geurhinder vormt naar verwachting geen belemmering voor dit bestemmingsplan, aangezien er naar gestreefd wordt de geurbelastende bedrijfsactiviteit uit te plaatsen vóór 2015.

Aangezien het onderhavige plangebied vlakbij het spoor ligt, waar gevaarlijke stoffen over worden vervoerd, zijn de effecten hiervan in relatie tot de externe veiligheidsrisico’s in juni 2012 door onderzoeksbureau TAUW onderzocht (Bijlage 5). De resultaten van dit onderzoek worden in deze paragraaf beschreven en uiteengezet in het plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico is niet berekend. In het Basisnet Spoor zijn namelijk al afstanden opgenomen voor het plaatsgebonden risico. Voor het baanvak in deze studie geldt geen plaatsgebonden risicocontour voor de grenswaarde 10^-6 per jaar. Het plaatsgebonden risico vormt daarmee geen belemmering voor ontwikkeling van De Trip.

Groepsrisico

De hoogte van het groepsrisico bedraagt in de huidige situatie 0.069 keer de oriëntatiewaarde en neemt als gevolg van de ontwikkelingen binnen het plangebied van dit bestemmingsplan niet toe. Conform hoofdstuk 4.3 van de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen kan de verantwoording van het groepsrisico achterwege gelaten worden.

Conclusie

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de realisatie van woningen en voorzieningen, zoals die in dit bestemmingsplan worden voorzien.

Uit de ‘Wet luchtkwaliteit’ (hoofdstuk 5 titel 2 van de Wet milieubeheer) volgt dat als de bijdrage van een voorgenomen ontwikkeling aan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt, de voorgenomen ontwikkeling zondermeer inpasbaar is vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ (Besluit NIBM) en de Ministeriële Regeling ‘Niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Vanaf 1 augustus 2009 is het begrip 'niet in betekenende mate' gedefinieerd als 3 % van de jaargemiddelde grenswaarden voor NO₂ en PM₁₀. Dit komt neer op een bijdrage van 1,2 µg/m³ voor beide componenten.

Op 14 maart 2013 is door onderzoeksbureau TAUW het effect van dit bestemmingsplan op de luchtkwaliteit onderzocht (Bijlage 6). Allereerst is in de Notitie van TAUW gekeken of ter plaatse van het Plan De Trip, Tolsteeg wordt voldaan aan de grenswaarden. Dat blijkt zowel in het jaar 2011 als het jaar 2015 het geval te zijn, waarbij is getoetst aan de (toekomstige) grenswaarden.

Effect op de luchtkwaliteit
Vervolgens is het effect van het plan op de luchtkwaliteit berekend op basis van de verkeersaantrekkende werking van het plan. De onderbouwing van de verkeersaantrekkende werking is in de notitie van TAUW gegeven. Met de NIBM-tool is het effect op de luchtkwaliteit bepaald. De bijdrage van de verkeersaantrekkende werking aan de luchtkwaliteit is berekend met de NIBM-tool van Infomil. De NIBM-tool berekent het effect op de luchtkwaliteit van de voorgenomen ontwikkeling in een worstcase situatie. De bijdrage van het plan aan de jaargemiddelde concentratie NO₂ is 0,2 µg/m³ en 0,1 µg/m³ aan de jaargemiddelde concentratiePM₁₀. Het plan draagt aldus in Niet In betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In het uitgevoerde luchtkwaliteitsonderzoek is tevens beoordeeld of wordt voldaan aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Daarbij is gebruik gemaakt van de Monitoringstool 2012, waarin verkeersgegevens zijn opgenomen uit het verkeersmodel VRU 2.0 UTR 2.2. Op 1 november 2013 treedt het nieuwe verkeersmodel VRU 3.1 in werking.

De mogelijk gewijzigde verkeersprognoses kunnen in de berekeningen voor de luchtkwaliteit leiden tot significante effecten voor in procedure zijnde plannen. Er is door de Afdeling Expertise Milieu (Sector Mobiliteit en Milieu) een analyse uitgevoerd om te beoordelen of er plannen zijn waar mogelijk significante effecten voor de luchtkwaliteit optreden die tot overschrijdingen van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit zullen leiden Voor het onderhavige bestemmingsplan treden dergelijke significante effecten niet op.

Ook is in het uitgevoerde luchtkwaliteitsonderzoek vastgesteld dat het plan in Niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Deze conclusie blijft onverkort van toepassing en verandert niet als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe verkeersmodel VRU 3.1.

Het effect op de luchtkwaliteit van de realisatie van maximaal 275 woningen, kantoorruimte, kleinschalige horeca en bedrijvigheid is beoordeeld. Op basis van deze beoordeling kan worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteit momenteel, maar ook na realisering van de ontwikkelingen in het onderhavige plan voldoet aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer, zodat voldaan wordt aan artikel 5.16 lid 1a van de Wm. Ook kan worden geconcludeerd dat voldaan wordt aan artikel 5.16 lid 1c van de Wm, hetgeen inhoudt dat de ontwikkelingen Niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Voor de realisatie van nieuwe bebouwing en functies geldt dat er inzicht dient te zijn in de bodemkwaliteit. De bodem in het projectgebied dient daarom te worden getoetst aan de geldende streefwaarden en interventiewaarden die zijn opgenomen in de Circulaire Bodemsanering 2009 (d.d. 3 april 2012, ministerie I&M). Er is daarbij sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging indien een interventiewaarde van een stof wordt overschreden in een bepaald volume grond of grondwater. Sanering kan dan noodzakelijk zijn.

Conclusie

Uit het verkennend bodemonderzoek Briljantlaan 5-5a, van BK Bodem van 24 december 2010 (projectnummer 20101457, Bijlage 7 Verkennend bodemonderzoek Briljantlaan 5-5a,) blijkt dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Er is een puinhoudende laag aanwezig tot circa 1,5 m-mv met licht tot plaatselijk matige verontreinigingen aan zware metalen en PAK. Ook is plaatselijk een lichte verontreiniging met minerale olie in de grond aanwezig. In niet puinhoudende lagen van de bovengrond en diepere laag (1,5-2,5 m-mv) zijn geen verontreinigingen aangetoond. In het grondwater zijn lichte verontreinigingen aangetoond met molybdeen, xylenen en 1,2 dichlooretheen.

- Bij de aanleg van de parkeergarage kan het bodemonderzoek worden gebruikt als indicatieve keuring van de vrijkomende grond. De grond is niet geschikt voor onbeperkt hergebruik. De definitieve afvoerbestemming moet nader worden bepaald. Mogelijk gelden er bij de bouw civieltechnische beperkingen door de aanwezigheid van de puinhoudende ophooglaag en mogelijk is deze laag ook niet gewenst in eventuele tuinen.

- Het grondwater staat op circa 1,5 m-mv. Verwacht wordt dat er een bemaling of grondwateronttrekking nodig is. Hierbij moet rekening gehouden worden met een nabij gelegen verontreiniging met vluchtige gechoreerde koolwaterstoffen (bij beïnvloeding moeten hiervoor tegenmaatregelen worden getroffen).

- Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt getoetst of de bodemkwaliteit voldoende bekend is voor de uiteindelijke nieuwbouwplannen.

Op grond van de Flora en Faunawet (2002) is het verboden beschermde planten te vernielen of te beschadigen, beschermde dieren te verstoren, verwonden of te doden. Daarnaast is het verboden rust- en verblijfplaatsen van beschermde diersoorten te beschadigen, weg te nemen of te vernielen. Ontheffing van deze regels is onder voorwaarde mogelijk voor onder andere bestemmingsplannen.

In mei 2012 heeft onderzoeksbureau Tauw onderzoek gedaan naar de consequenties van natuurwetgeving voor de beoogde herontwikkeling van het voormalige bedrijventerrein. Het onderzoek is uitgevoerd in de vorm van een natuurtoets, waarbij literatuuronderzoek gecombineerd met een oriënterend veldbezoek, een globale effectanalyse van (strikt) beschermde flora en fauna in en nabij het plangebied oplevert. De wetgeving die van toepassing is, is de Flora- en faunawet.

Op basis van het onderzoek van mei 2012 en een update van 8 maart 2013 van Tauw (Bijlage 8 en Bijlage 9) zijn de volgende conclusies getrokken:

• Op de kademuur in het plangebied zijn mogelijk beschermde planten aanwezig. Werkzaamheden aan deze kademuur vinden echter niet plaats. Negatieve effecten op beschermde flora treden niet op;
• De beoogde werkzaamheden worden beschouwd als een voor algemene broedvogels verstorende activiteit. Om verstoring te voorkomen dient de start van de werkzaamheden in het plangebied plaats te vinden ruim vóór aanvang van het broedseizoen. Het broedseizoen loopt grofweg van half maart tot half juli, maar ook buiten het broedseizoen zijn in gebruik zijnde nesten en de functionele omgeving beschermd. Indien pas in het broedseizoen gestart kan worden met de werkzaamheden, dient het plangebied voorafgaand aan de werkzaamheden door een ter zake kundige gecontroleerd te worden op de aanwezigheid van in gebruik zijnde nesten. Wanneer er broedende vogels aanwezig zijn, dient gewacht te worden tot na het broedseizoen;
• Negatieve effecten op overige soorten of soortgroepen worden met zekerheid uitgesloten;
• Gedurende de werkzaamheden is voor alle in het plangebied aanwezige dier- en plantensoorten de zorgplicht van kracht. Er is geen ontheffing nodig voor de mogelijk aanwezige tabel 1-soorten.

Kader

Uitgangspunt van de Wro en de gemeente Utrecht is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component),Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd. In het MBP en in het Programma Utrechtse Energie is opgenomen dat Utrecht in 2030 klimaatneutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.

Gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan en de daaraan gelieerde beleidsplannen en afspraken als Milleniumdoelen, Duurzaam inkopen, Utrechtse Energie 'Utrecht CO₂-neutraal in 2030' Waterplan, FSC Convenant, voor het gemeentelijk Vastgoed en met bouwende partijen ambities vastgesteld voor duurzaam bouwen, energie, materiaalgebruik.

Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO₂-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.
Elk bouwinitiatief moet een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente. Teneinde het initiatief eenduidig en onafhankelijk te beoordelen, zal er een prestatie-eis gerichte beoordeling worden gemaakt, bijvoorbeeld met GPR Gebouw, GreenCalc+ of BREEAM.NL. Om een idee te hebben van de beoogde kwaliteit moet gedacht worden aan een GPR-score van 8_1/2 , GreenCalc+ GIM>325 of BREEAM.NL excellent.

Plansituatie

Het plan zal getoetst worden aan het beleid van de gemeente met betrekking tot klimaat en duurzaamheid.

De (her)ontwikkellocatie heeft een inspanningsverplichting voor het kunnen realiseren van de nodige maatregelen om de ambitie voor 2030 als gemeentelijk grondgebied CO₂ neutraal te zijn. Dit vereist, een inspanningsverplichting voor alle betrokken partijen. Voorwaarde voor het realiseren van de nodige maatregelen, ook op gebouwniveau, is een optimale energie infrastructuur op bouwblok, buurt- en wijkniveau..

Ingeval een woningcorporatie initiatiefnemer is op een van de ontwikkellocaties is het convenant van 2011 "Utrechtse samenwerkingsafspraken" met daarin eisen t.a.v. terugbrengen van fossiel energieverbruik van belang:

1. 1. de CO2-uitstoot van de woningvoorraad van de woningcorporaties wordt in tien jaar tijd (2008-2018) met 20% verminderd;
2. 2. bij nieuwbouw wordt label A of beter gerealiseerd;
3. 3. bij ingrijpende renovaties (resterende levensduur 30 jaar of meer) is het streven energielabel B of beter;
4. 4. de ambitie om in een periode van tien jaar het gemiddelde energielabel van het bezit van de woningcorporaties op label C te brengen;
   

Conclusie

Dit plan levert waar mogelijk een bijdrage aan de gemeentelijk ambitie op het gebied van duurzaamheid en energiebesparing.

Uit een uitgevoerde schaduwstudie (Bijlage 10) is gebleken dat het plan in de zomer geen negatieve effect heeft op de bezonning van woningen in de directe omgeving. Aan de Jutfaseweg wordt een aantal woningen in maart/september 's morgens door nieuwe schaduw geraakt, in december treft deze enkele andere woningen aan de Jutfaseweg. De woningen op de hogere bouwlagen aan het Tolsteegplantsoen ondervinden in maart/september en december 's avonds nieuwe schaduw ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan. Over het algemeen is het effect op de bezonning gering en aanvaarbaar.

Vanaf 1 november 2003 is de watertoets wettelijk van toepassing, een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over waterhuishoudkundige aspecten van ruimtelijke plannen. De watertoets heeft als doel het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. In het plangebied wordt het waterbeheer gevoerd door het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. De rioleringstaak binnen het plangebied valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente Utrecht. In het kader van de verplichte watertoets wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

Het gemeentelijke waterbeleid sluit aan op het op duurzaam waterbeheer gericht beleid van de overige waterbeheerders en is ingepast in het kader van de onderstaande beleidsdocumenten:

• Rijksbeleid: nationaal waterplan, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Provinciaal waterplan, Beleidsplan Milieu en Water, provinciale verordening, etc.;
• gemeentelijk beleid: Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010;
• waterschapsbeleid: "Water voorop!" Waterbeheerplan 2010-2015 Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden;

In het algemeen is het beleid van het rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht, waterschap HDSR en waterschap Amstel, Gooi en Vecht gericht op een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. Voor het stedelijk water ligt de nadruk vooral op robuust waterbeheer waarbij de waterkwaliteitstrits gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken en de waterkwantiteitstrits water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren gehanteerd wordt bij ruimtelijke ontwikkelingen. In praktijk betekent dit dat bij nieuwe ontwikkelingen afvalwater en hemelwater apart worden ingezameld en dat hemelwater zoveel mogelijk binnen het plangebied wordt verwerkt.

In de Briljantlaan ligt een gemengd stelsel (mond. mededeling gemeente Utrecht, d.d. 21 november 2011). Dit betekent dat huishoudelijk afvalwater en regenwater gezamenlijk worden afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Regenwater dat afkomstig is van het terrein van de boo wordt waarschijnlijk geloosd op de Vaartsche Rijn. Alleen het afvalwater wordt dus geloosd op de gemeentelijke riolering (300/450). In de toekomstige situatie is het van belang dat het regenwater geloosd wordt op de Vaartsche Rijn en niet wordt aangesloten op de gemeentelijke riolering. Ook het maken van de lozingsvoorziening in de damwand voor het lozen van hemelwater op de Vaartsche Rijn kan met de(zelfde) watervergunning worden gerealiseerd.

Het grondwater schommelt rond +0.40m NAP. Op basis van een maaiveldhoogte van + 2,00 m NAP betekent dat de ontwateringsdiepte circa 1,50 m -mv bedraagt. Bij de aanleg van kelders dienen deze waterdicht te worden aangelegd zodat er geen grondwateroverlast kan optreden. De locatie ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied. Het eventueel toepassen van ondergrondse energieopslag is daarom mogelijk.

Tijdelijke onttrekkingen van grondwater tijdens bouwwerkzaamheden zijn vergunningsplichtig, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op oppervlaktewater. Een watervergunning moet worden aangevraagd indien: er onttrekking van meer dan 100 m³/h en/of langer dan een half jaar en/of op meer dan 9 meter diepte plaatsvindt. De procedure voor een vergunningaanvraag duurt een half jaar. Indien geen vergunning hoeft aangevraagd te worden, is nog wel een melding nodig. Ook rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingsplichtig in het kader van de Waterwet.

Voldoende drooglegging en ontwateringsdiepte in het plangebied zijn van belang om grondwateroverlast op het terrein te voorkomen. De drooglegging conform de norm van het waterschap bedraagt voor stedelijk gebied minimaal 1,0 meter ten opzichte van het maaiveld.

De ontwikkelingslocatie grenst aan de Vaartsche Rijn. Dit kanaal heeft een waterpeil van +0.58 m NAP en is in beheer bij het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). De oever van de Vaartsche Rijn is aangemerkt als een regionale waterkering en heeft een beschermingszone van 15 vanaf de waterlijn (damwand) waarin in het beginsel geen bebouwing mag plaatsvinden. Na overleg met het waterkeringbeheer van HDSR is afgesproken dat de bebouwingsgrens van reeds bestaande bebouwing elders langs de Vaartsche Rijn maatgevend is. Hierdoor is het mogelijk om dichter op de waterlijn te bouwen, mits voldoende afstand wordt gehouden tot de technische constructie van de damwand in de grond. Veelal is een afstand van 1,5 meter ook voldoende om de kering niet te beïnvloeden. Het werken en bouwen in de 15 meter beschermingszone is wel vergunningplichtig (watervergunning).

Het oppervlaktewater in het peilgebied waarin de locatie ligt heeft een vastpeil van +0.23 m NAP. Er is geen oppervlaktewater met dit peil in de buurt. Het terrein is in de bestaande situatie geheel verhard. Er is in de toekomstige situatie daarmee sprake van een zogenaamde ‘standstill situatie’ of zelfs een vermindering van de afstroming van regenwater (als de hoeveelheid verhard oppervlak afneemt). Dit leidt tot positieve effecten op het watersysteem. De Vaartsche Rijn is als onderdeel van het Merwedekanaal (NL14_7 uit waterbeheerplan HDSR) aangemerkt als waterlichaam van de Kaderrichtlijn Water (KRW). De geplande nieuwbouwontwikkeling leidt tot de afstroming van water met een betere kwaliteit, omdat de bedrijfsmatige activiteit van het terrein verdwijnt. Hierdoor leidt de voorgenomen ontwikkeling ook tot een positief effect als het gaat om de oppervlaktewaterkwaliteit.

Alleen het hemelwater van schone oppervlakken (daken) mag direct worden geloosd op het oppervlaktewater. Hemelwater van vervuilde oppervlakken (wegen en parkeervoorzieningen) mag alleen worden geloosd indien er een voorzuivering (zand/olieafscheider) word toegepast. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, dienen geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) te worden toegepast voor dak, dakgoot en regenpijp indien hemelwater vanaf deze oppervlakten (in)direct wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater.

In het bestemmingsplan bevinden zich geen watergangen. Wel grenst het plangebied direct aan de Vaartsche Rijn. Voor de waterkering (kernzone) inclusief beschermingszones, die langs de Vaartsche Rijn loopt en wél binnen het plangebied van dit bestemmingsplan valt geldt een zogenaamde dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering'. Verder heeft dit bestemmingsplan geen nadelige gevolgen voor de waterhuishoudkundige situatie. Veelal is een afstand van 1,5 meter ook voldoende om de kering niet te beïnvloeden. Het werken en bouwen in de 15 meter beschermingszone is wel vergunningplichtig (watervergunning).

Verdrag van Malta

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). oor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Afbeelding: uitsnede archeologische waardenkaart

Van 29 juni tot en met 6 juli en van 12 juli tot en met 24 juli 2012 is door IDDS Archeologie een archeologische begeleiding en een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. In april 2012 is een bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek verkennende fase uitgevoerd. Uit de onderzoeken (Bijlage 11) blijkt dat er een hoge verwachting is voor het aantreffen van archeologische vindplaatsen voor de periode IJzertijd – Nieuwe tijd. Met name sporen uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd zullen te verwachten zijn. De aanbeveling voor vervolgonderzoek is door de gemeente opgevolgd. In een evaluatierapport zijn der de resultaten van dit vervolgonderzoek kort vermeld. Daarnaast is ook het advies en de vervolgstappen die nodig zijn voor de verdere uitwerking beschreven.

Het onderzoek bestond uit de begeleiding van het verwijderen van de funderingen en de aanleg van drie proefsleuven over het plangebied. In het westen is een extra sleuf aangelegd in verband met het opsporen van trekstangen van de damwand. Hiervoor zijn in totaal acht werkputten aangelegd met een oppervlakte van 1.428 m². Besloten om sleuven langs de fundering te graven om zo makkelijker de fundering te kunnen verwijderen. Het voormalige zuidelijke gebouw is gefundeerd op grote ronde betonnen putten van circa 1,50 m diep. Het noordelijke gebouw is gefundeerd op kleinere, maar diepere betonnen heipalen. In totaal zijn 116 sporen aangetroffen. Het gaat veelal om bakstenen sporen als muurfunderingen, vloeren, gootjes en beerputten op 0,70 tot 1,10 m -mv. De sporen en structuren zijn met name in het westelijke deel aangetroffen. In werkput 8, parallel aan het water is een oude kademuur aangetroffen. De bakstenen structuren dateren uit de Nieuwe tijd, 17e tot 19e eeuw. Deze sporen zijn aangetroffen in en boven een dik ophogingspakket. Dit pakket bevindt zich onder modern geel bouwzand. Het ophogingspakket betreft stadsafval dat over het gehele plangebied gedumpt is ter ophoging van het (met name achter)land. De dikte van het pakket varieert. Mogelijk was de ophoging nodig na eerdere klei- en zandwinning ten behoeve van bijvorbeeld steenbakerijen, welke in Utrecht en omgeving veel aanwezig zijn geweest. Uit het ophogingspakket komen met name roodbakkende scherven en faience materiaal. Op een dieper niveau, vlak 2 op circa 1,50 m, zijn meer grondsporen en verkleuringen aanwezig. Het gaat om kuilen en paalsporen. Ook zijn er sporen van houtbouw aangetroffen. De datering van deze sporen gaan terug tot in de Late-Middeleeuwen. In werkput 8 zijn op een diepte van 2,5 m nog ophogingspaketten aangetroffen die uit deze tijd dateren.

Advies

Op basis van beide onderzoeken luidt het advies behoud in situ. Indien dit niet mogelijk is wordt geadviseerd om een opgraving uit te voeren. Door het bevoegd gezag is dit advies overgenomen. De selectie van het nader te onderzoeken gebied is gebaseerd op de aanwezigheid van sporen en vondsten. Het betreft een gebied van circa 5.200 m², waarvoor de aanleg van minstens twee archeologische vlakken noodzakelijk is. Dit gebied kan een beeld geven van verschillende gebruiksfases door de tijd. Voor het overige terrein wordt geen vervolgonderzoek geadviseerd. Om antwoord te kunnen geven op de onderzoeksvragen en voor de conservering, is het noodzakelijk specialistisch onderzoek uit te laten voeren. Geadviseerd wordt om de (lans)punt en een munt te conserveren voor deponering. Tevens dienen vijf stukken schoenleer te worden geconserveerd. Van een bodemmonster uit een tonput wordt geadviseerd dit te onderzoeken op archeobotanische resten. Dit specialistisch onderzoek kan ook uitgevoerd worden bij de uitwerking van de opgraving.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek is een Programma van Eisen voor het omgaan met en het onderzoeken van archeologische waarden opgesteld.

In oktober en november 2012 hebben conform het opgestelde Programma van Eisen opgravingen tot 1,50 m -mv plaatsgevonden. Door de opgravingen is het vrij de grond te roeren tot 1,50 m -mv. Op deze diepte is geotextiel aangebracht dat dit niveau markeert. Onder het geotextiel liggen nog archeologische waarden in-situ.

Het onderzochte deel is ruim 5.200 m² groot en betreft het selectiegebied dat, zoals hiervoor beschreven, aangesteld is door de gemeente. Aanvullend hierop zijn ook twee stroken van 2,5 x 28 meter onderzocht op alle archeologische resten. Hier bevinden zich geen archeologische resten meer.

Conclusie

Het plangebied ligt in een gebied met een hoge verwachting op archeologische waarden. In dit bestemmingsplan is het plangebied daarom voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', waardoor deze waarden worden beschermd.

Indien bij uitvoering van de werkzaamheden archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Stedenbouw en Monumenten, Team Cultuurhistorie, 030-2863990 te worden gedaan.

Voor de geplande ontwikkeling is een Klicmelding gedaan. Hieruit blijkt dat er in het plangebied geen planologische relevante leidingen aanwezig zijn.

Aan de hand van de voorgaande paragrafen kan worden geconcludeerd dat er geen belemmeringen zijn voor de verwezenlijking van het project.

Woningbouwvereniging SSH is eigenaar van de tot ontwikkeling te brengen gronden, zodat geen verwervingen meer nodig zijn. Alle kosten worden gedragen door SSH. Jebber b.v. verricht de ontwikkeling van het project en straks ook de verhuur en het beheer van de woningen, commerciële ruimten en gemeenschappelijke ruimten.

Er is een anterieure overeenkomst afgesloten tussen de gemeente en Jebber bv, waardoor gemeentelijke kosten verhaald worden. Hierdoor is de financiële uitvoerbaarheid gewaarborgd en hoeft geen exploitatieplan vastgesteld te worden.

Ten aanzien van de aansprakelijkheid van mogelijke planschade is in de genoemde overeenkomst vrijwaring voor de gemeente opgenomen. Eventuele planschadeclaims komen voor rekening van de initiatiefnemer. De risicoanalyse planschade is als bijlage toegevoegd aan dit bestemmingsplan (Bijlage 12). Uit de analyse is gebleken dat de kans dat dit bestemmingsplan tot planschade leidt nihil is.

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

Reeds in het kader van de totstandkoming van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen "Briljantlaan 5 Rotsoord – Utrecht" is een uitgebreid communicatie- en participatietraject gevolgd. Hierbij zijn op meerdere momenten informatie bijeenkomsten, brainstorm sessies en presentaties gehouden voor geïnteresseerde starters en ondernemers (als potentiële huurders en kopers), met omwonenden en omringende bedrijven op Rotsoord en met de wijkraad Utrecht Zuid.

De inspraaknota (Bijlage 13) is het resultaat van de inspraak op het concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen. Het concept SPvE heeft in de periode tussen 31 augustus 2011 en 12 oktober 2011 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode is op 20 september 2011 een informatiebijeenkomst gehouden in de Rehobothkerk. In de inspraakperiode zijn per brief, per e-mail en op de beschikbaar gestelde reactieformulieren in totaal 14 inspraakreacties ontvangen.

Initiatiefnemer Jebber organiseert sindsdien regelmatig informatie bijeenkomsten voor omwonenden en andere belanghebbenden. Hierbij worden burgers over de stand van zaken van alle ontwikkelingen geïnformeerd.

Extra bewonersavonden
Naar aanleiding van de discussie over participatie in de vergadering van de Commissie Stad en Ruimte van 7 januari jl. zijn drie extra gesprekken gevoerd met bewoners. De wethouder heeft middels een brief de commissie geinformeerd over de inhoud van de avonden en een uit die avonden voortvloeiend voorstel tot wijziging. Tijdens de commissievergadering op 6 februari is het college geadviseerd het plan aan te passen.
Daarom is er een wijziging aangebracht in het bouwblok De Helling. Van de bovenste bouwlaag vervallen 6 woningen ten opzichte van het ontwerpplan. Dit vormt een lichte verbetering op de omgeving op het gebied van hoogtebeleving en schaduwhinder voor omwonenden. Bij deze aanpassing blijft de architectuur van het bouwblok evenwichtig. De aanpassing in bouwhoogte is verwerkt op de plankaart.

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor overleg als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De resultaten van het overleg zijn opgenomen in Bijlage 14. De reactie van het Hoogheemraadschap heeft geleid tot aanvulling van de waterparagraaf, de overige reacties hebben niet geleid tot aanpassingen van het plan.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008). De SVBP 2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Sinds 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Hierdoor vervallen diverse gebruikelijke termen voor vergunningen zoals bouwvergunning, sloopvergunning, aanlegvergunning, ontheffing et cetera.

Hieronder worden de meest voorkomende termen weergegeven:

• De term bouwvergunning wordt omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen; hierna te noemen 'omgevingsvergunning bouwen'.
• De term sloopvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor de activiteit slopen' ;hierna te noemen 'omgevingsvergunning slopen'.
• De term aanlegvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'; hierna te noemen 'omgevingsvergunning aanleggen'.
• De term 'ontheffing' of 'het verlenen van een ontheffing' wordt 'afwijking' of 'afwijken bij omgevingsvergunning'.

De basis van het bestemmingsplan vormt het door de raad vastgestelde Stedenbouwkundige Programma van Eisen Briljantlaan 5 Rotsoord - Utrecht. De hierbij horende Ontwikkelrichtingkaart heeft als basis gediend voor de opzet van de bij dit bestemmingsplan horende verbeelding.

Het bestemmingsplan legt aan de ene hand de omvang van de ontwikkelingen vast in aantallen m² en wooneenheden en regelt waar wél/niet gebouwd mag worden, maar biedt aan de andere hand voldoende flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen in de ontwikkeling. De concrete planvorming en de planologische procedure lopen gelijk op, zodat een bepaald maat aan flexibiliteit nodig is. Dat is overeenkomstig het Stedenbouwkundig Programma van Eisen dat op 22 maart 2012 door de raad is vastgesteld. De in het bestemmingsplan gegeven flexibiliteit is beperkt binnen wat ruimtelijk en milieutechnisch aanvaardbaar wordt geacht.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten, In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels, zoals een algemene regel voor het gebruik van de gronden, procedureregels en algemene ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. De overgangs- en slotregels maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• Stedenbouwkundige aspecten;
• Landschappelijke en of ecologische aspecten;
• Milieukundige aspecten;
• Cultuurhistorische aspecten;
• Verkeers aspecten en (fiets)parkeervoorzieningen;
• Sociale veiligheid;
• De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op de hoge dichtheid en de mate van functiemenging. Hieronder worden de verschillende aspecten nader toegelicht.

1. 1. Stedenbouwkundige aspecten
   In het gebied is het creëren van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.
   
   Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties en/of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw en/of vanuit hogere gebouwen.
   
2. 2. Milieukundige aspecten
   Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.
   
3. 3. Sociale veiligheid
   Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.
   
4. 4. Verkeers aspecten en (fiets)parkeervoorzieningen;
   De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn.
   
5. 5. Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
   Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de hoogte of aan de situering van erfbebouwing.

Artikel 1 Begrippen
In dit artikel wordt toegelicht wat onder een begrip uit het bestemmingsplan wordt volstaan.

Artikel 2 Wijze van meten
Teneinde te voorkomen dat misverstanden bestaan over hoe en wat gemeten moet worden bij het bepalen van de in de regels genoemde maten, is in dit artikel uiteengezet hoe dat moet gebeuren.

Artikel 3 Gemengd
Gronden met de bestemming 'Gemengd' zijn bestemd voor (creatieve) bedrijven, nevengeschikte detailhandel, dienstverlening, kantoren en horeca in de eerste bouwlaag en woningen in de hoger gelegen bouwlagen. Bedrijven zijn maximaal van categorie B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven 'functiemenging' toegestaan. Horeca is alleen van categorieën B, C en D van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Horeca-activiteiten toegestaan. Het maximum bruto vloeroppervlak (bvo) van niet-woonfuncties is in totaal beperkt tot 2.210 m², waarbij de maximale omvang van horeca 520 m² (bvo) en van nevengeschikte detailhandel aan één horecavestiging125 m² (bvo) mag bedragen. Kantoren zijn beperkt tot maximaal 500 m² (bvo). Voor een groothandelsbedrijf geldt een maximum bruto vloeroppervlak van 325 m². Bed & breakfast en aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven zijn onder bepaalde voorwaarden in woningen toegestaan. Daarnaast zijn deze gronden bestemd voor bij de bestemming horende verkeers-, speel- en groenvoorzieningen, gebouwde en ongebouwde parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen. De maximale bouwhoogte varieert van 14 tot 29 meter.

Ter plaatse dient te worden in een goed akoestsich leefklimaat. Hierin dient voorzien te worden door toepassing van de maatregelen zoals beschreven in paragraaf 5 op pagina 5 in het akoestisch onderzoek' Woningbouwplan de Trip' van LBP Sight d.d van 3 mei 2013, Kenmerk V026672aa.00004.md Versie 05.002 of een hieraan gelijkwaardige maatregel.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer – Verblijfsgebied' heeft betrekking op het verkeer en verblijf gebied met bijbehorende voorzieningen. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals voet- en fietspaden en groen. Daarnaast is er ruimte voor laad- en losvoorzieningen en gebouwde en ongebouwde parkeervoorzieningen.

Artikel 5 Waarde - Archeologie
Deze dubbelbestemming beschermt de archeologische waarde van de betreffende gronden.

Artikel 6 Waterstaat - Waterkering
Gronden die aangewezen zijn voor "Waterstaat - Waterkering" zijn naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen primair bestemd voor een waterkering.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor het bevoegd gezag. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt mogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders om bij het bestemmingsplan op onderdelen te wijzigen. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Deze regels kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 12 Overige regels

Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit ontheffing Hogere waarde.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 13 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 14 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type / de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van horeca-inrichtingen.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd?

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De LvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de LvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

De bovenvermelde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de vermelde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het bevoegd gezag een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' niet zijn vermeld, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het bevoegd gezag kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging':

Toelichting Lijst van Horeca-activiteiten

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in "harde" tot "zachte" typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting. De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Cafetaria/snackbar

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalcentra

Een winkel met als nevenfunctie een horecavoorziening valt bestemmingsplan technisch gezien onder de detailhandelsfunctie. Voorwaarde is dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties. Definitie afhaalcentrum: "detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht".

Additionele horeca

Bij deze categorie gaat het om horeca-activiteiten die neven- of ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van de instelling. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie "horeca" begrepen, maar onder de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling sociaal-culturele/maatschappelijke/(sportief-)recreatieve doeleinden) gerekend.

¹regulier gebruik t.b.v. feesten en muziek- en dansevenementen, in tegenstelling tot zaalverhuur voor congressen en seminars.

Voor de toepassing van de lijst van horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen

een bedrijf of instelling waar:

1. 1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of,
2. 2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.