het bestemmingsplan De Wetering met identificatienummer NL.IMRO.0344.BPDEWETERING-VA02 van de gemeente Utrecht.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels daarbij bijbehorende bijlagen.

een prostitutiebedrijf waar het werven van klanten gebeurt vanuit de werkruimte door prostituees die zichtbaar zijn vanaf een openbare plaats;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen

worden.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die kennelijk slechts is bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

een bouwwerk die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan:

1. 1. aanwezig is én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd;
2. 2. nog kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.

het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kap en/of bijzondere bouwlaag.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen.

een caravan die op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) omgevingsvergunningplichtig is '

consumentenvuurwerk waarop het Vuurwerkbesluit van toepassing is.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden niet verstaan afhaalzaken.

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d.. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van drank en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

terrein waaraan in hoofdzaak een bestemming is gegeven voor de vestiging van inrichtingen en waarvan de bestemming voor het gehele terrein of een gedeelte daarvan de mogelijkheid insluit van vestiging van inrichtingen, behorende tot een bij algemene maatregel van bestuur aan te wijzen categorie van inrichtingen, die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken.

1. a. tenten, tentwagens, kampeerauto's of caravans;
2. b. enige andere onderkomens of enige andere voertuigen of gewezen voertuigen of gedeelten daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht een omgevingsvergunning vereist is;

een en ander voorzover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht, dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf en waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

een terrein met daarbij behorende voorzieningen dat is ingericht voor het plaatsen dan wel geplaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief dag- en nachtverblijf.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening, alsmede seminars en congressen die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van een kantoorhoudende onderneming en kunnen worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie.

een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamheden worden verricht aan een bureauopstelling, in combinatie met vergaderruimten; de werkzaamheden zijn onder meer:

1. a. administratieve en beleidsmatige werkzaamheden en alle daarmee gelijk te stellen bureaugebonden activiteiten;
2. b. commerciële, creatieve en technische bureaugebonden werkzaamheden, inclusief callcenter, desktop-publishing en softwareproductie;
3. c. werkzaamheden aan desktop, laptop, CAD-CAM-apparatuur;
4. d. zakelijke ontvangst van externen, vergaderingen en presentaties, ondergeschikt aan de hoofdfunctie van de onderneming;
5. e. entree en receptiehal;
6. f. interne en externe opleidingen, workshops, seminars en congressen in zaalruimten in het gebouw van een onderneming worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie;
7. g. multifunctionele zaalruimte waarvan het gebruik wisselend kan worden ingezet wordt beschouwd als kantoorruimte;
8. h. functies binnen een kantoorhoudend bedrijf die behoren bij het normale kantorengebruik zoals een postkamer, interne serverruimte en interne archiefruimte, worden beschouwd als onderdeel van de kantoorruimte.

voorzieningen ten behoeve van recreatieve activiteiten zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Horeca-activiteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

inrichting of bebouwing van een terrein ten behoeve van vrijetijdsbesteding of sportbeoefening, een speelautomatenhal of amusementshal hieronder niet begrepen.

een permanent gebouw, geen caravan of andere constructie op wielen zijnde, dat bedoeld is om uitsluitend of hoofdzakelijk te worden gebruikt als recreatieverblijf, door personen die hun hoofdverblijf elders hebben.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, dan wel meerdere besloten ruimten in elkaars directe nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen, al dan niet met een ander, tegen vergoeding worden verricht. Hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, raamprostitutiebedrijf of sekstheater, al dan niet in combinatie met elkaar;

een caravan die op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) omgevingsvergunningplichtig is.

gronden waarop voor particulier gebruik, op recreatieve wijze voedings- en siergewassen worden geteeld.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied (zoals de weg, openbaar groen of water) gekeerde voorgevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht als aandrijfbron voor de bewegende delen (wieken of rotoren), met uitzondering van bemalingsinstallaties ten behoeve van de waterhuishouding.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Bedrijf - Nutsvoorziening aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Bedrijventerrein aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven en activiteiten, waar dit specifiek is aangeduid:
   

   bedrijven uit de in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten vermelde categorieën:	ter plaatse van de aanduiding:
   1 tot en met 3.1	'bedrijf tot en met categorie 3.1'
   1 tot en met 4.1	'bedrijf tot en met categorie 4.1'

2. b. tevens bedrijven en activiteiten die hierna zijn aangegeven:
   

   bedrijven:	ter plaatse van de aanduiding:
   horeca behorende tot en met categorie D van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten	'horeca'
   verkooppunt voor motorbrandstoffen met lpg met daarbij maximaal 100 m2 brutovloeroppervlak ten behoeve van ondergeschikte detailhandel	'verkooppunt motorbrandstoffen met lpg'
   detailhandel in auto's met een daarbij behorende werkplaats	'specifieke vorm van detailhandel - 1'
   vrachtwagenparkeerplaats	'specifieke vorm van verkeer - vrachtwagenparkeerplaats'
   waterzuiveringsinstallatie	'waterzuiveringsinstallatie'

3. c. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte onder de voorwaarde dat niet meer dan 30% van de brutovloeroppervlakte van het bedrijfsgebouw voor ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte mag worden gebruikt;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm' tevens voor een geluidswal of geluidscherm;
5. e. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde vermeld in:

1. a. artikel 4.2.1 onder c. voor zover betreft het minimum bebouwingspercentage van 30%, onder de voorwaarde dat inzicht wordt gegeven in de fasering van de uitvoering van het resterende deel;
2. b. artikel 4.2.1 onder d. voor zover bij bebouwing ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen;
3. c. artikel 4.2.2 onder a. ten behoeve van lichtmasten tot maximaal 7 meter hoog.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Wgh-inrichtingen zijn uitsluitend toegestaan op het industrieterrein als omschreven in artikel 1.31 ter plaatse van de aanduiding 'Overig - industrieterreinzone';
2. b. Bevi-inrichtingen, behoudens bestaande ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - bevi', zijn niet toegestaan;
3. c. bedrijfswoningen zijn niet toegestaan;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeren uitgesloten' is parkeren niet toegestaan;
5. e. het gebruik van gronden ten behoeve van opslag van goederen, anders dan in een bouwwerk, is niet toegestaan;
6. f. het gebruik van onbebouwde gronden ten behoeve van ontsluitingen van bedrijven langs de Proostwetering die breder zijn dan 7 meter is niet toegestaan;
7. g. het gebouw van onbebouwde gronden ten behoeve van ontsluitingen van bedrijven langs de Krommewetering en Meijewetering die breder zijn dan 17 meter is niet toegestaan;
8. h. laden en lossen mag uitsluitend aan de zijkanten of aan de achterkant van de bedrijfsgebouwen plaatsvinden;
9. i. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
10. j. nieuwe inrichtingen en activiteiten die zijn vermeld in bijlage C of D van het Besluit milieu-effectrapportage 1994, zoals dat laatstelijk is gewijzigd, zijn niet toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. artikel 4.1 onder a. om bedrijven toe te laten in hogere milieucategorie dan in artikel 4.1 onder a., voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kan worden gelijk te zijn aan de in artikel 4.1 onder a. vermelde categorieën van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. artikel 4.1 onder a. voor bedrijven toe te laten die niet in de bij deze regels behorende Lijst vanBedrijfsactiviteiten zijn vermeld, voor zover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de categorieën van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten zoals in artikel 4.1 onder a. vermeld;
3. c. artikel 4.5 onder h. indien de afmetingen van het desbetreffende perceel daartoe aanleiding geven, met dien verstande dat laden en lossen alleen aan de voorzijde van het gebouw kan plaatsvinden en het laad/losgedeelte is teruggeplaatst.

Burgemeester en wethouders kunnen de Lijst van Bedrijfsactiviteiten wijzigen door het opnemen van bedrijven of het indelen van bedrijven in een andere categorie, indien ontwikkelingen op het gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven.

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een horecavestiging tot en met categorie A2 van de bij deze regels behorende Lijst vanHoreca-activiteiten;
2. b. recreatieve voorzieningen;
3. c. sociale voorzieningen;
4. d. dienstverlening;
5. e. de bij de bestemming behorende verkeers- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot ten hoogste categorie 3.1 zoals vermeld in de bij deze regels behorende Lijst vanBedrijfsactiviteiten;
2. b. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte onder de voorwaarde dat per bedrijf een maximum van 50% van de brutovloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen voor ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte mag worden gebruikt;
3. c. sportvoorzieningen;
4. d. dienstverlening;
5. e. de bij de bestemming behorende verkeers- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Met betrekking tot het gebruik geldt dat Bevi-inrichtingen niet zijn toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 6.1 onder a. door bedrijven toe te laten die niet in de bij deze regels behorende Lijst vanBedrijfsactiviteiten zijn vermeld en/of één categorie hoger dan in artikel 6.1 onder a. vermeld, voor zover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten zoals in artikel 6.1 onder a. vermeld.

Burgemeester en wethouders kunnen de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten wijzigen op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening door het opnemen dan wel afvoeren van een bedrijf, indien ontwikkelingen op het gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen: uitsluitend een uitvaartcentrum met crematorium;
2. b. bedrijven tot ten hoogste categorie 3.1 zoals vermeld in de bij deze regels behorende Lijst vanBedrijfsactiviteiten;
3. c. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte onder de voorwaarde dat per bedrijf een maximum van 50% van de brutovloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen voor ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte mag worden gebruikt;
4. d. de bij de bestemming behorende verkeers- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Met betrekking tot het gebruik geldt dat Bevi-inrichtingen niet zijn toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 7.1 onder b. door bedrijven toe te laten die niet in de bij deze regels behorende Lijst vanBedrijfsactiviteiten zijn vermeld en/of één categorie hoger dan in artikel 7.1 onder b. vermeld, voor zover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten zoals in artikel 7.1 onder b. vermeld.

Burgemeester en wethouders kunnen de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten wijzigen op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening door het opnemen dan wel afvoeren van een bedrijf, indien ontwikkelingen op het gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven.

De voor Gemengd - 3 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot ten hoogste categorie 3.1 zoals vermeld in de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte onder de voorwaarde dat per bedrijf een maximum van 50% van de brutovloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen voor ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte mag worden gebruikt;
3. c. maatschappelijke voorzieningen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 8.3 onder b.;
4. d. sportvoorzieningen;
5. e. dienstverlening;
6. f. de bij de bestemming behorende verkeers- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. Met betrekking tot het gebruik geldt dat Bevi-inrichtingen niet zijn toegestaan;
2. b. maatschappelijke voorzieningen zoals bedoeld in artikel 8.1 onder c. zijn slechts toegestaan indien is aangetoond dat er, voor de realisatie, geen milieutechnische belemmeringen zijn vanuit de milieuaspecten: luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en akoestiek.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 8.1 onder a. door bedrijven toe te laten die niet in de bij deze regels behorende Lijst vanBedrijfsactiviteiten zijn vermeld en/of één categorie hoger dan in artikel 8.1 onder a. vermeld, voor zover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten zoals in artikel 8.1 onder a. vermeld.

De voor Gemengd - 4 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot ten hoogste categorie 3.2 zoals vermeld in de bij deze regels behorende Lijst vanBedrijfsactiviteiten;
2. b. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte, onder de voorwaarde dat per bedrijf een maximum van 30% van de brutovloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen voor ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte mag worden gebruikt, met een maximum van 1.500 m² brutovloeroppervlakte;
3. c. maatschappelijke voorzieningen, met inachtneming van artikel 9.4 onder b.;
4. d. sport en recreatie, met uitzondering van een bioscoop;
5. e. horeca tot en met categorie A1 zoals vermeld in de bij deze regels behorende Lijst vanHoreca-activiteiten;
6. f. detailhandel, tot maximaal 20.000 m², met een aaneengesloten brutovloeroppervlakte van minimaal 2.000 m² per unit, waarbij detailhandel in mode, detailhandel in grootschalige meubelinrichting (inclusief woninginrichting en stoffering), een warenhuis en een supermarkt zijn uitgesloten;
7. g. detailhandel in grootschalige meubelinrichting (inclusief woninginrichting en stoffering), al dan niet in combinatie met een bouwmarkt, tot maximaal 12.000 m², met een aaneengesloten brutovloeroppervlakte van minimaal 2.000 m² per unit;
8. h. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, leidingen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Bij sloop/nieuwbouw dient de geluidwerende capaciteit van de nieuwe bebouwing vergelijkbaar te zijn met de geluidwerende capaciteit van de bestaande bebouwing.

1. a. Met betrekking tot het gebruik geldt dat Bevi-inrichtingen niet zijn toegestaan;
2. b. maatschappelijke voorzieningen zoals bedoeld in artikel 9.1 onder c. zijn slechts toegestaan indien is aangetoond dat er, voor de realisatie, geen milieutechnische belemmeringen zijn vanuit de milieuaspecten: luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en akoestiek.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 9.1 onder a. door bedrijven toe te laten die niet in de bij deze regels behorende Lijst vanBedrijfsactiviteiten zijn vermeld en/of één categorie hoger dan in artikel 9.1 onder a. vermeld, voor zover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten zoals in artikel 9.1 onder a. vermeld.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. fiets-en voetpaden;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm' tevens voor een geluidswal of –scherm;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen;
7. g. water, oevers, waterbeheer en waterberging;
8. h. onderhoudspaden en -stroken ten behoeve van de aangrenzende bestemming(en) Verkeer;
9. i. de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals kunstwerken waaronder duikers, bruggen en faunapassages.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. sportvoorzieningen;
3. c. dienstverlening;
4. d. de bij de bestemming behorende verkeers- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming Kantoor te wijzigen ten behoeve van het tevens toelaten van maatschappelijke voorzieningen, al naar gelang daar aantoonbare behoefte aan blijkt te bestaan, met inachtneming van de hieronder gestelde voorwaarden:

1. a. aangetoond is dat deze geen onevenredige milieubelasting ondervinden vanwege onder andere luchtkwaliteit, geluidhinder, externe veiligheid en bedrijfs- en andere activiteiten in de directe omgeving;
2. b. deze geen onevenredig nadelige gevolgen hebben voor de omgeving, in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast.

De voor Maatschappelijk - Gezondheidszorg aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gezondheidszorg;
2. b. aan de gezondheidszorg ondergeschikte wetenschappelijke en geneeskundige onderwijsdoeleinden;
3. c. aan de gezondheidszorg onderschikt en gerelateerd wetenschappelijk onderzoek;
4. d. aan de gezondheidszorg ondergeschikte tijdelijke verblijfsvoorzieningen ten behoeve van bezoek aan patiënten;
5. e. kinderopvang;
6. f. aan de gezondheidszorg ondergeschikte en zorggerelateerde (commerciële) dienstverlening, zoals een poliklinische apotheek, thuiszorgorganisatie, opticien of een audicien;
7. g. aan de functie a. ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte, met dien verstande dat zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan;
8. h. aan de functie a. ondergeschikte detailhandel;
9. i. al dan niet gebouwde parkeervoorzieningen;
10. j. de bij deze bestemming behorende verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

Maatschappelijke voorzieningen zoals bedoeld in artikel 12.1 onder a. tot en met e., en voor zover niet reeds bestaand, zijn slechts toegestaan als is aangetoond dat er, voor de realisatie, geen milieutechnische belemmeringen zijn vanuit de milieuaspecten: luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en akoestiek.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. rijwegen;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. water en kruisingen met water;
5. e. waterbeheer en waterberging;
6. f. hoogwaardig openbaar vervoerbanen;
7. g. geluidwerende voorzieningen;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein': uitsluitend voor parkeervoorzieningen;
9. i. de bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, reclame-uitingen en kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. water, waterbeheer en waterberging;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. de bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, kunstwerken en geluidwerende voorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 14.2.1 onder a en artikel 14.2.1 onder b. voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m².
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen met bijbehorende taluds en oevers;
2. b. waterhuishouding;
3. c. waterbeheer en waterberging;
4. d. kruisingen met wegverkeer;
5. e. recreatie;
6. f. de bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, kunstwerken en kademuren.

1. a. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd;
2. b. binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd waarvan de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 4 meter mag bedragen;
3. c. bestaande bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die niet voldoen aan het bepaalde vermeld onder a. en b. mogen worden gehandhaafd en/of vernieuwd, maar de afwijkingen mogen niet worden vergroot.

De voor Gemengd (uit te werken) aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven tot ten hoogste categorie 3.2 zoals vermeld in de bij deze regels behorende Lijst vanBedrijfsactiviteiten;
2. b. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte;
3. c. maatschappelijke voorzieningen;
4. d. sport en recreatie, volkstuinen en waterrecreatie daaronder begrepen;
5. e. detailhandel die door het benodigde terrein- of vloeroppervlakte niet past binnen de reguliere winkelgebieden;
6. f. horeca tot en met categorie A1 zoals vermeld in de bij deze regels behorende Lijst vanHoreca-activiteiten;
7. g. verkooppunten voor motorbrandstoffen;
8. h. dienstverlening;
9. i. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, alsmede waterrecreatie, tracés voor openbaar vervoer, nutsvoorzieningen, leidingen, water, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders werken de in artikel 16.1 bedoelde bestemming uit met inachtneming van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening en de volgende uitwerkingsregels:

1. a. de bouwhoogte bedraagt maximaal 18 meter;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'zone industrielawaai' zijn gevoelige functies zoals bedoeld in het Besluit Geluidhinder niet toegestaan.

Binnen deze bestemming mag uitsluitend worden gebouwd in overeenstemming met een uitwerkingsplan dat rechtskracht heeft verkregen en krachtens het in een zodanig plan bepaalde.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 16.3 ten behoeve van het oprichten van bouwwerken voordat de bestemming overeenkomstig artikel 16.3 is uitgewerkt en onherroepelijk is geworden, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1. a. de op te richten bebouwing in overeenstemming is met een reeds vastgesteld uitwerkingsplan of met een daarvoor gemaakt ontwerp, ofwel met een document zoals een concept-uitwerkingsplan, waaruit de inpasbaarheid in de integrale uitwerking redelijkerwijs overzienbaar is;
2. b. een ieder in de gelegenheid is gesteld zijn zienswijze tegen het ontwerp van het uitwerkingsplan dan wel het bouwplan mondeling en/of schriftelijk kenbaar te maken.

Binnen deze bestemming mag, zolang deze nog niet is uitgewerkt, het bestaande gebruik of gebruik op grond van een omgevingsvergunning niet worden gewijzigd.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 16.5 ten behoeve van het wijzigen van het gebruik voordat de bestemming is uitgewerkt, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1. a. de beoogde wijziging van het gebruik in overeenstemming is met een reeds vastgesteld uitwerkingsplan of met een daarvoor gemaakt ontwerp, ofwel met een document zoals een concept-uitwerkingsplan, waaruit de inpasbaarheid in de integrale uitwerking redelijkerwijs overzienbaar is;
2. b. een ieder in de gelegenheid is gesteld zijn zienswijze tegen het ontwerp van het uitwerkingsplan dan wel de beoogde wijziging van het gebruik mondeling en/of schriftelijk kenbaar te maken.

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor aardgastransportleiding met een druk van ten hoogste 40 bar en daarbij behorende voorzieningen, met de hartlijn van de leiding uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - gas'.

1. a. Binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 2 meter.
2. b. de diameter en de druk van de bestaande leiding mogen niet worden gewijzigd;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming (en) mag -met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende regels- uitsluitend worden gebouwd, indien dit betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.
4. d. in geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel vóór de bepalingen die op grond van andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn. Verder geldt voor zover de op de verbeelding weergegeven dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen, dat de dubbelbestemming 'Leiding – Gas' voorrang krijgt.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 17.2 ten behoeve van het bouwen overeenkomstig de andere bestemmingen van deze gronden, met inachtneming van de desbetreffende regels, mits:

1. a. de veiligheid met betrekking tot de gasleiding niet wordt geschaad en geen kwetsbare objecten worden toegelaten, en
2. b. ter zake daarvan vooraf schriftelijk advies van de beheerder van de betreffende leiding is ingewonnen.

1. 1. Het is verboden op of in de gronden met de bestemming Leiding - Gas zonder of in afwijking van omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. a. het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
   2. b. het aanbrengen en het rooien/vellen van diepwortelende beplantingen en bomen;
   3. c. het aanleggen van andere kabels en leidingen dan in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. d. het indrijven van voorwerpen in de bodem;
   5. e. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage;
   6. f. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren;
   7. g. het permanent opslaan van goederen waaronder ook begrepen het opslaan van afvalstoffen;
   8. h. het plaatsen van onroerende objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.
2. 2. Het verbod vermeld in het vorige lid is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
   1. a. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor ontheffing is verleend, zoals in artikel 17.3 bedoeld;
   2. b. normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming betreffen;
   3. c. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.
3. 3. De werken en werkzaamheden, zoals onder 1 in dit lid bedoeld, zijn slechts toelaatbaar, indien het leidingbelang daardoor niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens te beslissen wint het college van burgemeester en wethouders vooraf advies in bij de beheerder van de betreffende leiding.

De voor Leiding - Hoogspanning aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor een al dan niet ondergrondse elektriciteitsleiding;

Binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 2 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 18.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding.

De voor Leiding - Riool aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor een ondergrondse rioolpersleiding.

Binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan 2 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 19.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding.

De voor Leiding - Water aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor een ondergrondse hoofdwaterleiding.

Binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 2 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 20.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter;
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde vermeld onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers en dergelijke, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt;
3. c. de regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. 3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   4. 4. laad- en losmogelijkheden;
   5. 5. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Op grond van het bepaalde in de planregels mogen de voor de verschillende bestemmingen aangewezen gronden daarvoor slechts worden gebruikt onder de voorwaarde dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen binnen die bestemming wordt gerealiseerd of in stand gehouden.

Ter plaatse van de aanduiding 'Geluidszone industrie' ligt de rond het industrieterrein gelegen zone als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder buiten welke zone de geluidbelasting vanwege het industrieterrein de waarde van 50dB(A) niet te boven mag gaan.

Wgh-inrichtingen, uitgezonderd een motorcrossterrein, zijn uitsluitend toegestaan op het industrieterrein als omschreven in artikel 1.31 ter plaatse van de aanduiding 'Overig - industrieterreinzone'.

Ter plaatse van de aanduiding Veiligheidszone - Bevi zijn geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
7. g. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 55 meter;
8. h. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om:

1. a. de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. b. de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai;
3. c. de aanduiding 'veiligheidszone - bevi' te wijzigen door de grens van de aanduiding dichter bij het betreffende bedrijf te leggen of de aanduiding als zodanig uit het plan te verwijderen, indien, met instemming van de exploitant van het betreffende bedrijf, het bedrijf in mindere mate of in het geheel niet meer kan worden aangemerkt als een Bevi-inrichting.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %;
3. 3. het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. 2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. 3. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatte;
4. 4. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan De Wetering.

In november 2003 heeft de gemeenteraad opdracht gegeven voor het actualiseren van een groot aantal Utrechtse bestemmingsplannen. In 2010 is deze raadsopdracht geactualiseerd. Het doel van deze opdracht is om gehele gemeente Utrecht vóór medio 2013 te voorzien van moderne, actuele bestemmingsplannen voor alle wijken. Het gebied De Wetering valt onder deze actualiseringsopgave. De actualiseringsopgave is de belangrijkste aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan.

Het nieuwe bestemmingsplan heeft als doel de totstandkoming van een eenduidige en samenhangende juridisch-planologische regeling. Het bestemmingsplan richt zich voornamelijk op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur. In het plan worden de wijzigingen in de wet- en regelgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan wordt aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, waarbij wordt gestreefd naar uniformiteit van bestemmingen en regelgeving.

De Wetering Noord wordt ten noorden begrensd door de rijksweg A2, ten zuidoosten door de Krommewetering, ten zuidwesten door de Meijewetering en ten westen door de Haarrijnse Rading.

De Wetering Zuid wordt ten noorden begrensd door de rijksweg A2, ten oosten door de Stadsbaan, ten zuiden door de Middenwetering en ten westen door de Krommewetering.

Overzichtskaart

Binnen het plangebied vigeren momenteel diverse plannen.

De Wetering

Het bestemmingsplan richt zich op de actualisering van het ruimtelijk beleid voor het deelgebied De Wetering in Leidsche Rijn. De bestaande ruimtelijk-functionele structuur vormt de basis. Aan de te verwachten ontwikkelingen voor de komende 10 jaar wordt, voor zo ver wenselijk en mogelijk, ruimte geboden. Er worden op maat gesneden regelingen geformuleerd ter bescherming van specifieke kwaliteiten of juist om voldoende flexibiliteit naar de toekomst toe te kunnen bieden (bijvoorbeeld rekening houden met voorzienbare woonwensen).

Ten aanzien van gebieden waar mogelijk veranderingen zullen gaan plaatsvinden heeft de gemeenteraad op 1 september 2005 besloten dat deze veranderingen alleen in een op 'beheer' gericht bestemmingsplan worden meegenomen als de ontwikkelingen voldoende uitgekristalliseerd zijn. In alle andere gevallen zal aan deze gebieden een conserverende bestemming worden gegeven, die zoveel mogelijk aansluit bij de geldende bestemming en het bestaande (legale) gebruik.

Deze keuze hangt samen met de opdracht van de gemeenteraad, om de gehele gemeente Utrecht vóór medio 2013 te voorzien van moderne, actuele bestemmingsplannen. Wachten op nu nog onzekere bouwplannen houdt het plan- en besluitvormingsproces van op beheer gerichte bestemmingsplannen teveel op. Deze methode draagt er aan bij dat het bestemmingsplan, ondanks de complexiteit van het plangebied, binnen twee jaar vastgesteld kan worden.

Overigens is het natuurlijk wel zo dat, indien zich actuele ontwikkelingen voordoen tijdens de planprocedure, telkens overwogen zal worden of en hoe deze ontwikkelingen in het bestemmingsplan kunnen worden betrokken. Toekomstige ontwikkelingen worden dus niet op voorhand afgewezen. Als de ontwikkeling niet in het bestemmingsplan kan worden opgenomen volgt een afzonderlijk planvormingtraject en een afzonderlijke planologisch-juridische procedure. Uitvoering ervan zal dus te zijner tijd mogelijk gemaakt moeten worden met behulp van een herziening van het bestemmingsplan.

Bij het bestemmen van het plangebied geldt - vanuit het principe van het respecteren van bestaande rechten en het voorkomen van planschade die voor rekening van de gemeente kan komen - dat de inhoud van het vigerende bestemmingsplan in het voorliggende actualiseringsplan wordt 'overgenomen', tenzij er geen zicht is op het gebruik van de - ten opzichte van de bestaande situatie - bestaande extra planologische ruimte. Dit kan het gevolg zijn van (a) nieuw beleid en/of (b) de onmogelijkheid om zonder grote integrale ingrepen die bestemming te realiseren.

Nieuwe ontwikkelingen worden in dit bestemmingsplan dat is gericht op het actualiseren van de gebieden, niet meegenomen. Deze worden in deze toelichting - met het oog op de rechtszekerheid - wel beschreven. Hierdoor is het voor omwonenden en belanghebbenden helder wat er in de toekomst mogelijk gaat veranderen in de omgeving. Beschrijven van visies e.d. is ook nodig om aan te geven dat dergelijke visies nog wel degelijk tot uitvoering worden gebracht ondanks het actualiseren nu.

In hoofdstuk 2 zijn de desbetreffende beleidskader aangegeven. Hoofdstuk 3 bevat de beschrijving van de bestaande situatie en ontwikkelingen in het plangebied. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies heeft hier een plek. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 4 aan bod. De hoofdstukken 5 en 6 behelzen respectievelijk de juridische aspecten en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Op verschillende bestuurlijke niveaus zijn uitspraken gedaan die voor de lange en korte termijn van belang zijn voor de ruimtelijke ontwikkelingen in de diverse deelgebieden die onderdeel uitmaken van dit bestemmingsplan. In dit hoofdstuk worden de gevolgen van relevante beleidskaders van nationaal tot lokaal niveau voor het plangebied besproken. Voor het plangebied zijn diverse beleidsstukken van belang. Het gaat hierbij om gemeentelijk, regionaal en nationaal beleid. Specifiek voor de stad Utrecht is een structuurvisie vastgesteld. Deze visie werkt door in de bestemmingsplannen. Daarnaast zijn er diverse sectorale beleidsnota's die consequenties hebben voor bestemmingsplannen. De belangrijkste conclusies hiervan zijn in deze paragraaf weergegeven.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie vervangt onder meer de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Mobiliteitsaanpak.

Het Rijk wil dat de van nature aanwezige economische groeikracht maximaal benut wordt. De ambitie voor 2040 draait in dat licht om leefbaarheid, bereikbaarheid en veiligheid. De hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor de middellange termijn (2028) zijn:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland, waarbij door het rijk vooral wordt ingezet op mainports, brainports en greenports;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De stad Utrecht maakt deel uit van de MIRT-regio Utrecht (Meerjarenprogramma Infrastructuur Ruimte en Transport). Deze regio beslaat de provincie Utrecht en is onderdeel van het gebied 'Noordvleugel van de Randstad'. Opgaven van nationaal belang in dit gebied zijn:

• het goed laten functioneren van de 'draaischijf' Nederland (weg, spoor- en vaarweg);
• realiseren van de waterveiligheidsopgave langs de Lek en Neder-Rijn (Hoogwaterbeschermingsprogramma, Ruimte voor de Rivier, deelprogramma Rivieren van het Deltaprogramma) en zoetwatervoorziening via het hoofdwatersysteem;
• het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden;
• het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380kV) en het accommoderen van de inzet van de regio op geothermie en warmte-koudeopslag;
• op lange termijn stimuleren van regionale ontwikkeling van de A12-zone.

Het provinciale en regionale beleid dat van toepassing is op dit plangebied zijn de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013- 2028 (2013) en de Ontwikkelingsvisie van
NV-Utrecht (samenwerkingsverband tussen Hilversum, Amersfoort en Utrecht en omliggende regio).

De bovenvermelde nota's vullen elkaar aan: er wordt gekozen voor een beheerste groei door verdere verdichting van het stedelijke gebied om zo de landschappen te sparen. In de Ontwikkelingsvisie wordt dit al wat verder uitgewerkt op de lange termijn voor het 'Noordvleugel-gebied' (Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten).

Via het ruimtelijk beleid wil de provincie bijdragen aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De twee belangrijkste beleidsopgaven van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) richten zich op het aantrekkelijk houden van de provincie Utrecht als vestigingsplaats. Het accent ligt op de binnenstedelijke opgave. De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer, en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave. Tevens wil de provincie de kwaliteit van het landelijk gebied behouden en versterken. Een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen is zowel in het belang van het landelijk gebied zelf, als van het stedelijk gebied.

Het structuurplan voorziet niet in de uitbreiding met nieuwe bedrijventerreinen, vanwege de grote restcapaciteit aan bedrijventerreinen in de regio, die is vastgelegd in bestemmingsplannen waaronder bedrijventerrein De Wetering.

Het Waterbeheersplan van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden '(2010-2015) beschrijft de doelstellingen en het beleid voor zowel het waterkwaliteits- als het waterkwantiteitsbeheer. Het beleid is vooral gericht op het minimaliseren van wateroverlast en watertekort, het zoveel mogelijk voorkomen van het inlaten van gebiedsvreemd water van minder goede kwaliteit, het tegengaan van verdroging en het bestrijden van eutrofiëring. In de Waterstructuurvisie (2002) is een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellangetermijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer in relatie tot ruimtelijke ontwikkelingen die aan de orde zijn. In het plangebied speelt het ontwikkelen van een duurzaam stedelijk waterbeheer, voor zowel bestaand als nieuwbouwgebied. Het gaat dan met name om schoon water schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterde gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. De effecten van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden door de waterbeheerder afgewogen in een watertoets. Bij nieuwe ontwikkelingen in het plangebied wordt standaard een watertoets toegepast.

Utrecht is de stad met drie kernkwaliteiten, welke in de structuurvisie zijn uitgewerkt in de drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.

De Markt: Utrecht als Randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
De opgave van De Markt valt uiteen in:

• een hoogstedelijke ontwikkeling van de centrale zone langs de A2 en deels A12: voor het versterken van de nationale positie van Utrecht,en
• het herontwikkelen van een aantal locaties in de stadsrand om een compleet aanbod te kunnen bieden van de verschillende vestigingsmilieus, zowel voor wonen als werken.
  

Het Podium: Utrecht als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie. De opgaven van Het Podium zijn te verdelen in:

• de (her)ontwikkeling van de Utrechtse ontmoetingsplaatsen en podia en
• het verbeteren van het trage netwerk als verbinding tussen de podia: water, groen- en fietsverbindingen.
  

De Binnentuinen: Utrecht als de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken. De twee ruimtelijke opgaven voor De Binnentuinen zijn:

• het onderhouden van de wijken als eenheden, met hun eigen identiteit en dynamiek en wijkvoorzieningen;
• het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende structuren binnen een wijk.

De Wetering Noord en Zuid zijn aangeduid als gebieden met hoogstedelijke ontwikkelingen met het accent op werken.

Het Masterplan Leidsche Rijn vormde in 1995 het ruimtelijke en programmatische startpunt voor de ontwikkeling en de realisatie van de plannen voor het 'aangewezen 'VINEX'-gebied. Het Masterplan ging uit van de realisering van in totaal 30.000 woningen binnen Leidsche Rijn. Het Masterplan was vooral bedoeld om richting te geven aan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, maar heeft geen juridisch bindende status. Het Masterplan was erop gericht Leidsche Rijn te ontwikkelen tot een stedelijk gebied met als doel een bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood in de regio Utrecht.

In de visie die aan het Masterplan ten grondslag lag nemen drie begrippen een centrale plaats in:

1. 1. compactheid
2. 2. duurzaamheid
3. 3. identiteit.
   

Bij compactheid gaat het niet zozeer om een hoge dichtheid, maar vooral om een sterke verbondenheid met bestaande concentraties van bebouwing. Met duurzaamheid wordt gedoeld op het streven naar een evenwicht van ecologische en economische aspecten. Tenslotte heeft identiteit te maken met karakter. Behoud van identiteit dient onder meer te worden nagestreefd door rekening te houden met de onderling sterk verschillende karakters van de stad Utrecht enerzijds en de kernen Vleuten en De Meern anderzijds. Hierbij dienden veel kleine wijken met eigen stedenbouwkundige en architectonische identiteit te worden ontwikkeld.

In de Ontwikkelingsvisie Utrechts deel Leidsche Rijn (januari 1997) zijn voor het Utrechtse deel van Leidsche Rijn de programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden en kwalitatieve eisen gegeven voor alle deelgebieden. Dit geheel vormt zo een integraal programma van eisen. De Ontwikkelingsvisie zorgt er verder voor dat bij de opdeling in deelplannen en deelprojecten de samenhang niet verloren zal gaan. Bovenstaande akkoorden, visies en uitgangspunten zijn uiteindelijk, voor het destijds Utrechtse deel van Leidsche Rijn, planologisch juridisch vastgelegd in het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999. Dit geldt dus ook voor het plangebied De Wetering. Voor Leeuwenstein Zuid, het gebied ten noorden van Park Voorn en een deel van de Rijksstraatweg, is goedkeuring onthouden en heeft het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999 geen werking.

In de Structuurschets Vleuten–De Meern (1997) heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente
Vleuten–De Meern een samenhangend ontwerp voor de hoofdstructuur van de nieuwe wijk vastgelegd voor het deel van Leidsche Rijn dat binnen de toenmalige gemeente viel. De bovenvermelde ruimtelijke uitgangspunten zijn verder uitgewerkt en uiteindelijk planologisch juridisch vastgelegd in bestemmingsplannen.

In de Actualisatie Ontwikkelingsvisie 2003 wordt voortgebouwd op de Ontwikkelingsvisie uit 1997 en de actualisatie daarvan in 1999, en op de Structuurschets Vleuten-De Meern 1997. Vleuten-De Meern en Utrecht zijn inmiddels één gemeente. Aanpassingen betreffen vooral verkeer, parkeren en het woningbouwprogramma die een doorwerking hebben naar de stedenbouwkundige invulling.

De actualisering heeft voor de planontwikkeling van de Centrale Zone rond de A2 geleid tot de Ontwikkelingsvisie Centrale Zone (2005). In de Centrale Zone moeten de bestaande stad en Leidsche Rijn met een diversiteit aan wijken tot een eenheid worden gesmeed. In het noorden grenst het gebied aan bedrijventerrein De Wetering en in het zuiden loopt het door tot knooppunt Oudenrijn. Met onder meer
6.800 woningen, het Leidsche Rijn Centrum, bedrijven, parken, wegen en een sportpark, vormt de Centrale Zone het sluitstuk van de ontwikkeling van Leidsche Rijn.

Voor De Wetering Zuid is een stedenbouwkundige plan vastgesteld (2010, gewijzigd vastgesteld). Voor de Wetering Noord (2003) zijn uitwerkingen gemaakt van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999.

In de Hoogbouwvisie wordt een toetsingskader gegeven voor hoogbouwplannen. De indeling is grotendeels gebaseerd op de ontwikkelingsperspectieven uit de Structuurvisie Utrecht. Een accent in De Binnentuinen vervult een rol op het niveau van de wijk of buurt en niet van de stad. Accenten moeten daarom altijd passen in de context van de wijk of buurt en hebben tot doel een bijzondere plek in de wijk of buurt te markeren. De vraag waar accenten in De Binnentuinen gezet kunnen worden, blijft te allen tijde maatwerk. Uitgaande van de 'menselijke maat' kan in woongebieden waar veel laagbouw aanwezig is, af en toe een hoger gebouw worden toegestaan. De Hoogbouwvisie gaat uit van een basismaat van 9 meter met incidentele accenten tot het dubbele van de omliggende bebouwing. Het hoogbouwregime van De Binnentuinen is van toepassing op de delen van het plangebied in Terwijde, De Woerd, de zone langs de Rijksstraatweg en is ook van toepassing op de twee vrije kavels.

Accenten in de Centrale Zone dragen bij aan het profiel van Utrecht als economisch centrum binnen de Randstad. Hoogbouwaccenten in de Centrale Zone moeten passen in de context van de directe omgeving maar voldoende uitstraling hebben om de (boven)stedelijke uitstraling te vergroten. Uitgangspunt voor hoogbouw in de Centrale zone is een basismaat van 15 meter met al dan niet gegroepeerde accenten tot het dubbele van de omliggende bebouwing. Het hoogbouwregime van de Centrale Zone is van toepassing op het zuidelijke deel van de Wetering Zuid.

In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken. De welstandsnota geeft beoordelingscriteria voor het toetsen van bouwaanvragen aan de redelijke eisen van welstand in aansluiting op het bestemmingsplan. De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open', 'Respect' en 'Behoud'. Voor veel voorkomende bouwwerken zijn in de Welstandsnota welstandscriteria, richtlijnen en aanbevelingen opgenomen. Binnen het plangebied zijn de verschillende beleidsniveaus van toepassing.

'Open'
Voor het beleidsniveau 'Open' geldt dat verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld beide mogelijk is, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent:

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;
• er is ruimte voor vernieuwing en
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

Dit beleidsniveau geldt voor De Wetering. De zone langs de A2 gelegen in de Wetering Zuid is aangemerkt als ontwikkelgebied.

'Respect'

Bij het beleidsniveau 'Respect'-gebied wordt uitgegaan van het respecteren van de essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken. Dit betekent:

• samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop;
• respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm en
• nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.

'Behoud'

Het beleidsniveau 'Behoud' richt zich op behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard. Dit betekent:

• primaire oriëntatie op monumentale en beeldbepalende kwaliteiten en eigenschappen van de gebouwen;
• authenticiteit staat voorop, zowel voor nieuwe als voor bestaande gebouwen;
• geen nabouwen van maar voortbouwen op de historische context en
• nieuwe interpretaties zijn mogelijk.

Om helderheid te scheppen over de stedelijke ontwikkelingsstrategie is het Afsprakenkader Kantoorontwikkelingen 2008-2015 opgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen en bindende afspraken vastgelegd voor de ontwikkeling van kantoren in de stad Utrecht. Zo is voor ontwikkelaars, beleggers en kantoorgebruikers duidelijk op welke locaties er kantoren bijgebouwd mogen worden, om welke soort kantoren het daarbij gaat en hoeveel.

Het karakter van de kantorenmarkt is in de laatste jaren sterk veranderd van een groeimarkt naar een verplaatsingsmarkt. Op sterke locaties in de stad is nog steeds vraag naar nieuwbouw. Maar op minder goede locaties is het aanbod groter dan de vraag. De stad Utrecht voert al vele jaren een restrictief kantorenbeleid en staat in hoofdzaak alleen nieuwbouw toe op drie sterke locaties: Papendorp, Leidsche Rijn Centrum en het Stationsgebied. Buiten die drie locaties gaat de gemeente traditioneel zeer terughoudend om met nieuwbouw en uitbreiding. Op locaties waar de leegstand toeneemt is uitbreiding van kantoorruimte niet aan de orde maar spant de gemeente zich juist in om kantoorruimte te transformeren naar een andere functie. Om de kantorenmarkt in Utrecht gezond te houden, heeft het college van burgemeester en wethouders besloten selectiever nieuwe kavels uit te geven. De focus is gericht op behoud van een gezonde markt voor de bestaande kantoren en op transformatie van leegstaande gebouwen. Het college wil kritisch selecteren waar de komende jaren kantoorbouw mag plaatsvinden. De drie belangrijkste prioritaire locaties hebben elk hun eigen profiel:

• Het Stationsgebied als grootstedelijke locatie;
• De strook langs de Rijksweg A2 in Leidsche Rijn Centrum, bij het nieuwe NS-station;
• Het zuidelijke deel van Papendorp voor middelgrote kantoren.
  

De verschillende deelgebieden van het bestemmingsplan vallen buiten deze kantorenlocaties. Incidenteel blijft er ruimte voor kleine initiatieven (maximaal 1.500 m² bvo) maar daar zal zeer terughoudend mee worden omgegaan. Het principe is 'nee', tenzij de economische of ruimtelijke noodzaak aangetoond kan worden.

Functieverbreding (transformatie) wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt door verschillende functies in de kantoorgebouwen mogelijk te maken, met als doel om leegstand te voorkomen.

Het verkeers- en vervoersbeleid van de gemeente is voor de periode 2005-2020 vastgelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP). Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu te realiseren, worden de economisch belangrijke gebieden, de kerngebieden, via een aantal verkeersassen goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden, de verblijfsgebieden, en de gebieden rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. De gemeente wil groei van mobiliteit selectief faciliteren. In de piekuren wil de gemeente de groei van met name de automobiliteit afvlakken door het totale vervoersnetwerk beter te benutten. Buiten de piekuren zorgt de gemeente dat de groeiende vraag naar mobiliteit kan worden verwerkt. Dit beleid is vertaald naar een aantal netwerken voor auto, openbaar vervoer, goederenvervoer en fiets.

De verschillende delen van het plangebied zijn aangesloten op de hoofdstructuur van het autonetwerk. In Leidsche Rijn zijn er twee centrale ontsluitingsassen (secundaire assen). De noordelijke as wordt gevormd door de Parkweg, de Rivierkom, de Stroomrugbaan, de Huis te Vleutenbaan en de Vleutensebaan die aansluit op het centrum van Leidsche Rijn. De zuidelijke as bestaat uit de Landschapsbaan, de Burgemeester Middelweerdbaan en de Langerakbaan. Deze ontsluitingassen zijn verbonden met de grootste wegen van de wijk Leidsche Rijn (primaire assen). De primaire assen zijn verbonden met opknooppunten van de snelwegen A2 en A12, het centrum van Leidsche Rijn en met primaire assen van de bestaande stad. Een deel van deze primaire assen bevindt zich langs de snelwegen A2 en A12. Dit zijn de Stadsbaan, Soestwetering,
C.H. Letschertweg en Veldhuizerweg. Daarnaast zijn de primaire assen Haarrijnse Rading, Grauwaartsingel en Oudenrijnseweg aangesloten op de centrale ontsluitingsassen van de wijk. De woonbuurten zijn met uitzondering van de wijkontsluitingswegen ingericht als 30 km/uur gebied.

In het GVVP is het bestaande fietsbeleid opgenomen. Het hoofdfietsnetwerk uit de nota 'Verder met de fiets' (2002) en het regionale kernfietsnet uit het RVVP zijn overgenomen. In Leidsche Rijn zijn er diverse hoofdfietsroutes die het gebied in verschillende richtingen doorkruisen. De verschillende delen van het plangebied sluiten aan op deze hoofdfietsroutes.

De spoorlijn Utrecht richting Den Haag/Rotterdam grenst aan een deel van het plangebied in Terwijde. Station Terwijde is een knooppunt in het openbaar vervoersnetwerk en onderdeel van het Randstadspoor. Deze spoorlijn is tevens aangemerkt als primaire as voor het lange afstand vervoer van goederen.

De doelstelling van het ontwikkelingskader is het formuleren van de richting waarin, en de kaders waarbinnen, de horecasector zich kan ontwikkelen in de stad Utrecht. Voor de verschillende gebieden wordt uitgegaan van profielgebieden. Voor het plangebied is een drietal profielen van toepassing:

1. 1. Winkelcentra, buurtwinkelcentra en voorzieningenstrips en oude dorpskernen
2. 2. Leidsche Rijn en Vleuten – De Meern
3. 3. Stationslocaties
   

Het profiel 'Winkelcentra, buurtwinkelcentra en voorzieningenstrips en oude dorpskernen' is van toepassing op het winkelcentrum van Terwijde en The Wall. De ontwikkelingsvisie richt zich op het ontwikkelen van een compleet winkelaanbod met horeca-ondersteunende functie voor de dag en de vroege avond. In het Ontwikkelingskader wordt voorgesteld om in bestemmingsplannen en brancheringsprogramma's horeca B, C, D1 en D2 toe te staan.

Het profiel voor 'Leidsche Rijn en Vleuten – De Meern' richt zich op (buurt)winkelcentra, radialen en de locaties in de wijk. Het toevoegen van horeca in de deelgebieden Leidsche Rijn en Vleuten- De Meern is van belang voor het realiseren van een volledig voorzieningenniveau. De gemeente ondersteunt de ontwikkeling van horeca in beide wijken door het hanteren van een regime van 'ja, mits...' De gemeente Utrecht ondersteunt het initiatief van Koninklijke Horeca Nederland, afdeling Utrecht, die heeft aangekondigd samen met wijkbewoners locaties te zoeken waar horeca mogelijk is en dit onder de aandacht van ondernemers te brengen.

Het profiel 'Stationslocaties' richt zich op reizigers en is van toepassing op het stationsgebied Terwijde. De ontwikkeling van horeca is voor alle stations gericht op horeca C (fastfood) en horeca D2 (daghoreca). Op stations met een centrumfunctie voor de directe omgeving is horeca B (cafés) en restaurants (horeca D1) mogelijk.

Het profiel 'Bedrijventerreinen en kantorenlocaties' is van toepassing op de werkgebieden de Wetering Noord de Wetering Zuid en Oudenrijn.

Het Ontwikkelingskader Detailhandel 2012 beschrijft de wijze waarop de gemeente nu en in de komende jaren de totstandkoming van detailhandelsplannen wil begeleiden, faciliteren en toetsen. Daarnaast beschrijft dit kader hoe de gemeente wil omgaan met ontwikkelingen in de bestaande winkelgebieden. Het is een algemeen beleidskader op basis waarvan specifieke gebieden en plannen op maat ontwikkeld en beoordeeld kunnen worden.

Utrecht kent een zorgvuldig opgebouwde en redelijk fijnmazige voorzieningenstructuur. De huidige winkelstructuur die op basis van een strakke regie en planologie tot stand is gekomen, wordt daar waar mogelijk ook behouden. Daarbij wordt uitgegaan van een ruimtelijke concentratie. Bij een concentratie van winkels ontstaat een meerwaarde voor de betreffende bedrijven. De bedrijven kunnen profiteren van elkaars nabijheid, aantrekkingskracht en gemeenschappelijke faciliteiten. Winkelcentrum Terwijde is in het Ontwikkelingskader Detailhandel aangemerkt als wijkwinkelcentrum.

The Wall is aangeduid als cluster van grootschalige detailhandel dat zich richt op grootschalig, doelgericht winkelbezoek. Een winkelunit dient een minimale omvang van 2.000 m² te hebben. De branches warenhuis, mode en supermarkten zijn niet toegestaan. Voor The Wall is binnen de afspraken geen uitbreiding van detailhandel meer, aangezien het beschikbare winkeloppervlak is gevuld. Het gebouw is echter nog niet gevuld. Dit betekent dat creatief naar andere functies gekeken moet worden, wellicht in combinatie met en aanvullend op de te realiseren functies in de directe omgeving.

In de detailhandel is een groeiende behoefte aan ondersteunende horeca. Dat is van belang voor de kwaliteit van de detailhandelsstructuur, die door ondermeer internetverkoop sterk onder druk staat. Daarom kan bij de bestemming detailhandel een afwijkingsmogelijkheid worden opgenomen waarbij ondergeschikte horeca wordt toegestaan. Hierbij moet gedacht worden aan een winkel waar een klein deel van het vloeroppervlak gebruikt wordt voor het nuttigen van ter plaatse bereide en verkochte etenswaren. Daarbij hanteert de gemeente de volgende criteria:

• het horecadeel mag niet direct vanaf de straatzijde zichtbaar zijn. Het pand moet het aanzicht behouden van winkel;
• voor winkels tot 1.000 m² bvo geldt in principe een maximale ratio tussen horeca en publiektoegankelijke winkelvloeroppervlak van 30:70.
• er moet een directe relatie zijn met de producten die in de winkel verkocht worden, het gaat primair om proeven van producten die in de winkel worden verkocht;
• voor winkels boven de 1.000 m² bvo geldt dat een ondersteunende horecafunctie kan worden toegestaan op maximaal 20% van het bebouwd oppervlak;
• de vestiging moet zich houden aan de algemeen gehanteerde winkeltijden.

Voor internetwinkels in of bij woningen is in het Ontwikkelingskader Detailhandel aangegeven dat de vestiging van een webwinkel bij een woonhuis waar alleen een elektronische transactie tot stand komt, en die dus verder geen ruimtelijke uitstraling als winkel heeft, kan worden aangemerkt als de uitoefening van een bedrijf aan huis en past binnen de woonbestemming. Het betreft hier de administratieve handeling die de bewoner aan huis verricht. Er mag geen sprake zijn van een toonzaal of afhaalmogelijkheid. Dit soort internetwinkels dient zich te vestigen op een locatie met een detailhandelsbestemming.

De nieuwe Utrechtse bedrijventerreinen Strategie 2012 zet een duidelijke nieuwe lijn in ten opzichte van het vigerende bedrijventerreinenbeleid. Er wordt nadrukkelijker ingezet op de bestaande gebieden en de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen wordt alleen overwogen indien er ook in regionaal verband geen overtollig aanbod meer is. Door het nadrukkelijker hanteren van de SER-ladder wordt nog meer gekeken naar uitbreidings- en vestigingsmogelijkheden op bestaande terreinen. Ten behoeve van het toekomstbestendig houden van de bestaande Utrechtse bedrijventerreinen worden niet alleen bestaande transformatie, revitaliserings- en herstructureringsprojecten voortgezet, maar wordt ook pro-actief ingezet op terreinen die onder druk staan, zoals Oudenrijn en Demkaterrein. Ook een duidelijkere profilering (onder meer door het toestaan van functiemenging), het inzetten op kwaliteit en het continueren van de inzet op schoon, heel, veilig en aantrekkelijk moet bijdragen aan de toekomstbestendigheid van de Utrechtse bedrijventerreinen. Dit zal op basis van maatwerk en in nauwe samenwerking met het bedrijfsleven worden opgepakt.

Hoewel functiemenging op bepaalde bedrijventerreinen wenselijk is, geldt dit niet voor het toevoegen van meer kantoorgebouwen. De ontwikkeling van kantoorruimte is voorbehouden aan specifieke kantorenlocaties, zoals verwoord in de Utrechtse kantorenstrategie. Het verder verkantoriseren van bedrijventerreinen gaat ten koste van de ruimte voor bedrijven waarvoor het gebied bedoeld is en leidt tot een verdere toename van de kantorenleegstand. De Utrechtse bedrijventerreinen beschikken wel over kantoorruimte die deel uitmaakt van een bedrijfscomplex. Voor nieuwe ontwikkelingen en uitbreidingen op de Utrechtse bedrijventerreinen wordt hierbij als richtlijn een maximum van 30% kantoorruimte gehanteerd.

Het ontwikkelings- en toetsingskader grootschalige leisurevoorzieningen dient leisureontwikkelingen in de markt zoveel mogelijk te faciliteren. Hierbij wordt leisure gedefinieerd als: grootschalige commerciële en niet commerciële (combinaties van) voorzieningen in de sectoren sport en recreatie, cultuur, welness, uitgaan/entertainment en attracties.

In de gemeente is behoefte aan ontwikkeling van grootschalige leisurevoorzieningen. Er is gekozen om Utrecht te positioneren op de drie leisure kenmerken 'cultuur', 'shopping' en 'entertainment en uitgaan', waarbij ruimte is voor twee leisureconcentratiegebieden en vier locaties voor specifieke leisurefuncties. Leidsche Rijn Centrum is met het Stationsgebied aangegeven als één van de twee leisureconcentratiegebieden. De vier specifieke locaties zijn The Wall, Máximapark, Haarrijnseplas en Maarschalkerweerd.

De nota Externe veiligheid gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht over de beheersing van risico's als gevolg van inrichtingen die met gevaarlijke stoffen werken en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uitgangspunt is dat de stad in ontwikkeling is en daarvoor ruimte nodig heeft. De gemeente Utrecht kiest er daarbij voor om niet wezenlijk af te wijken van de veiligheidseisen die vermeld staan in de risiconormering van de Rijksoverheid. Wel spreekt de gemeente Utrecht zich nadrukkelijk uit over de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico (voor beperkt kwetsbare objecten) en de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Utrecht respecteert zowel die richtwaarde als die oriëntatiewaarde en zal slechts in bijzondere gevallen afwijken van deze waarden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt, of een risico-ontvanger, zoals een woning, wordt gebouwd.

Daarnaast wordt in deze nota aangegeven op welke wijze Utrecht de veiligheidsrisico's wil beheersen die zij kan beheersen.

Aangezien dit bestemmingsplan in hoofdzaak uitgaat van bestaande situaties, hebben de beleidskeuzes ten aanzien van zowel het plaatsgebonden risico als het groepsrisico geen consequenties voor het plangebied.

Het Ambitiedocument 'Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar', vastgesteld door de gemeenteraad op 3 juli 2012, geeft de hoofdlijnen aan waarlangs de doelen een aantrekkelijk en bereikbaar Utrecht kunnen worden bereikt. De ambities voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn neergelegd in zeven beleidsprincipes:

1. 1. De gebruiker centraal in het mobiliteitsbeleid
2. 2. Kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen
3. 3. Levendige centra op knooppunten
4. 4. De plaats bepaalt de mobiliteitskeuze
5. 5. RSS en HOV (tram) als basis OV-systeem
6. 6. De fiets als primair vervoermiddel in de stad
7. 7. De stedelijke verdeelring wordt stadsboulevard.

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Het Groenstructuurplan en het Meerjaren Groenprogramma (2006, 2007) heeft als centrale doelstelling het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. Gebleken is dat een gevarieerde natuur- en soortendiversiteit in flora en fauna een grote bijdrage levert aan een positieve waardering van het groen en de openbare ruimte door de bewoners. Om de natuurwaarden in het stadsgroen te behouden en te verbeteren is het noodzakelijk dat er groene verbindingen zijn tussen het groene buitengebied en het groen in de stad, en tussen groene kerngebieden onderling.

In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke groenstructuren (ecologisch, recreatief en cultuurhistorisch) vastgelegd. Deze zones moeten in principe groen blijven. Bij de (her)inrichting moet rekening worden gehouden met de ecologische functie. Functieverandering is alleen toegestaan na bestuurlijke afweging. Afname in omvang en/of kwaliteit moet gecompenseerd worden.

Naar aanleiding van het Groenstructuurplan is een afzonderlijk beleid voor de bomen en bomenlanen in Utrecht ontwikkeld, omdat bomen een eigen ruimtelijke dimensie hebben en een aparte problematiek kennen. Dit is het Bomenbeleid Utrecht, Verbeterde regelgeving voor beheer, behoud en ontwikkeling van bomen (2009). Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aan te vullen om zo een samenhangende structuur te creëren en door het verder verbeteren van de bomenstructuur door middel van extra zorg voor beheer en onderhoud.

Er is een wenselijke groenverbinding aangegeven langs de Burt Bacharachstraat via De Wetering Zuid richting de Plas Lageweide aan de overzijde van de A2. Binnen het plangebied zijn de boomstructuren langs de Burt Bacharachstraat richting de Plas Lageweide aan de overzijde van de A2 onderdeel van de stedelijke boomstructuur.

Uit de gemeentelijke nota's blijkt dat het plangebied op verschillende wijze een rol moeten vervullen in Leidsche Rijn. In de beleidsdocumenten wordt ingegaan op de gewenste ontwikkelingsrichting van het plangebied. Vanwege de wettelijke actualiseringsplicht is voor het plangebied een conserverend plankader opgesteld waarin bestaande rechten worden geactualiseerd. Hoewel er voor (delen) van het plangebied ontwikkelingen voorzien worden in de komende plantermijn, zijn die ontwikkelingen thans onvoldoende concreet om daarmee in dit bestemmingsplan reeds rekening te houden.

Het bestemmingsplan is in hoofdzaak consoliderend van aard. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert in ruimtelijk en functioneel opzicht.

In het grootste deel van het plangebied wordt de bestaande situatie vastgelegd, waarbij aansluiting wordt gezocht bij het geldende bestemmingsplan. Daarnaast is sprake van een klein aantal locaties waar nog ontwikkelingen gaan plaatsvinden. Aangezien voor een aantal ontwikkelingen nog geen concrete plannen zijn, kunnen deze nog niet juridisch mogelijk gemaakt worden. Deze ontwikkelingen zijn hieronder alleen beschreven. Voor andere ontwikkelingen zijn reeds vergunningen verleend en/of afwijkingsprocedures doorlopen. Deze bouwplannen zijn in het bestemmingsplan opgenomen en hiermee mogelijk gemaakt.

Naast deze ontwikkelingslocaties is een aantal algemene ruimtelijke en functionele uitgangspunten geformuleerd, die vertaald zijn in de juridische regeling. In dit hoofdstuk worden eerst de algemene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd. Vervolgens wordt ingegaan op de nieuwe ontwikkelingen.

Het totale bedrijventerrein De Wetering bestaat uit een strook van circa 2 km lang en circa 450 meter breed. Er is sprake van één langgerekt gebied parallel aan de rijksweg A2 met aan de overzijde van de rijksweg A2 het bestaande industrieterrein Lage Weide. De totale oppervlakte van De Wetering bedraagt bruto circa 110 hectare. De Wetering valt uiteen in twee delen: De Wetering Noord en De Wetering Zuid.

Luchtfoto's De Wetering Noord

De Wetering Noord beslaat circa 46 hectare en is grotendeels een bedrijventerrein. Het gebied ligt tussen de Stroomweg De Tol, de rijksweg A2, het bedrijventerrein De Wetering Zuid en de watergang de Liesveldse Wetering. In De Wetering Noord ligt ook het rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI). Het RWZI is een gezoneerd industrieterrein.

Het RWZI is gelegen op één van de twee eilanden in het gebied. Het andere betreft een 'mini-eiland' met de te handhaven monumentale boerderij. Ten noordwesten van het RWZI-eiland, ligt een strook met een (hoofd)gasleiding.

In De Wetering Noord worden verder de volgende elementen/gebieden onderscheiden:

• de (geluids)wal langs de A2: langs de A2 komt een circa 6 meter hoog talud met gras dat dient als geluidswal om het woongebied aan de overzijde van de Liesveldse Wetering af te schermen van de A2.
• de entree vanaf de Noordelijke Randweg Utrecht (NRU). Hier is een tankstation gevestigd. Verder zijn hier autobedrijven (met showroom) gevestigd.

Luchtfoto's De Wetering Zuid

Het totale plangebied van De Wetering Zuid bedraagt circa 62 hectare. Voor De Wetering Zuid is het Stedenbouwkundig Plan De Wetering-zuid (SP) opgesteld. Dit SP is in oktober 2012 door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Hierin is de gewenste toekomstige invulling van dit deel van Leidsche Rijn aangegeven. In dit SP is een mix van verschillende functies opgenomen, waaronder een ziekenhuis, een multifunctioneel gebouw (The Wall), maar ook bedrijvenkavels waar 50% bedrijfsruimte en maximaal 50% kantoorruimte mogelijk is. Op 15 oktober 2010 is het SP gewijzigd, ten einde op enkele kavels tevens maatschappelijke voorzieningen mogelijk te maken.

Voor een deel van De Wetering Zuid is inmiddels een omgevingsvergunning verleend. Voor een deel is nog sprake van nog te ontwikkelen kavels. Aangezien de plannen nog niet concreet genoeg zijn, kunnen deze nog niet meegenomen worden in dit bestemmingsplan. Als er een concreet plan ligt, zal hiervoor een aparte planologische procedure gevoerd worden.

Inmiddels zijn in dit gebied enkele functies gevestigd, waaronder het ziekenhuis, een kantoor en natuurlijk The Wall (zie ook paragraaf 3.4.2).

Inmiddels is ook een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een uitvaartcentrum met crematorium. Het bouwplan is nog niet uitgevoerd. De ruimtelijke onderbouwing voor deze ontwikkeling is beschreven in de vastgestelde 'Precisering kavel K1 (Uitvaartcentrum/Crematorium) (zie bijlage bij deze toelichting) van het Stedenbouwkundig Plan De Wetering-zuid. Op 24 januari 2012 is voor de totale kavel waar het uitvaartcentrum met crematorium deel van uitmaakt, het Stedenbouwkundig Plan De Wetering-zuid gewijzigd: aan de bestemming van deze kavel is tevens de mogelijkheid van maatschappelijke voorzieningen toegevoegd, (mede) met het oog op de voorziene vestiging van het uitvaartcentrum met crematorium. In samenhang met het nieuwe ziekenhuis, de toekomstige zorgboulevard en de overige zorggerelateerde functies past een modern uitvaartcentrum met crematorium wat betreft ruimtelijke uitstraling uitstekend.

Voor het overige bestaat het gebied uit diverse nog uit te geven kavels.

In De Wetering Zuid worden verder nog de volgende elementen/gebieden onderscheiden:

• de watergang Liesveldse Wetering: deze watergang is onderdeel van de hoofdwaterhuishouding van Leidsche Rijn;
• de rijksweg A2 (met geluidwerende voorzieningen);
• de stadsweg: de stadsweg Soestwetering loopt vanaf het nieuwe viaduct over de A2 via de Wetering Zuid naar de zuidelijker gelegen delen van Leidsche Rijn en is onderdeel van de hoofdverkeersstructuur van Leidsche Rijn.

Binnen deze gemengde bestemming is naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State (d.d. 29 april 15, nummer 201403269/1/R2 ) een eindbestemming opgenomen voor The Wall.

The Wall is ontwikkeld als multifunctioneel gebouw met een mix van publieksfuncties. Binnen deze gemengde bestemming zijn in ieder geval de bestaande, vergunde, functies opgenomen. Tevens is op basis van het huidige beleid, waaronder het Stedenbouwkundig Plan De Wetering-zuid, bepaalt welke functies mede mogelijk zijn binnen The Wall.

Bedrijven
Bedrijven waren in de Wetering-zuid al mogelijk op grond van het bestemmingsplan 'Leidsche Rijn Utrecht, 1999' en in het Stedenbouwkundig Plan De Wetering-zuid, en zijn nu ook weer toegestaan in dit bestemmingsplan voor The Wall. Voorwaarde is dat de bedrijven in ten hoogste categorie 3.2 vallen van de bij de regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Een belangrijke doelgroep voor De Wetering-zuid zal worden gevormd door groothandelsbedrijven in kennisintensieve producten zoals ICT-hardware, medische- en farmaceutische artikelen. De groothandelsfunctie wordt soms ook gecombineerd met een gedeelte productie/assemblage. Met name hoofdvestigingen met een belangrijk aandeel kantoren en/of showroom passen in het profiel. Daarnaast zijn ook kennisintensieve productiebedrijven interessant voor De Wetering-zuid. Hierbij wordt vooral gedoeld op hoofdvestigingen waarin ook de activiteiten Research & Development (RW) en ondergeschikte kantoorruimte vertegenwoordigd zijn. Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan.

Maatschappelijke voorzieningen
Maatschappelijke voorzieningen zijn onbeperkt toegestaan binnen The Wall. Wel zijn deze functies uitsluitend mogelijk indien is aangetoond dat er, voor de realisatie, geen milieutechnische belemmeringen zijn vanuit de milieuaspecten: luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en akoestiek (artikel 9.3 onder b).

Sport en recreatie
Onder recreatieve en/of sportvoorzieningen worden begrepen functies ten behoeve van vrijetijdsbesteding of sportbeoefening, een speelautomatenhal of amusementshal hieronder niet begrepen (zie artikel 1.44 van de regels). Een bioscoop wordt expliciet uitgesloten. Op grond van de door het college vastgestelde Nota leisurebeleid 'Ontwikkelings- en toetsingskader grootschalige leisurevoorzieningen gemeente Utrecht' (november 2003) is een bioscoop op deze locatie niet wenselijk.

Op grond van deze nota zijn twee locaties aangewezen als leisureverblijfsgebieden met een geïntegreerd aanbod aan vrijetijdsvoorzieningen, namelijk het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. Deze gebieden kunnen als leisureconcentratiegebieden worden gerealiseerd met een functioneel samenhangend aanbod, met niet alleen leisure maar ook andere centrumvoorzieningen, in een optimaal op verblijfskwaliteit ingerichte omgeving. Het gaat om realisatie van zogenaamde vierde generatie leisureontwikkeling: dit is een volledige geïntegreerde ontwikkeling van leisure, wonen, werken, detailhandel en kantoren. Door de keuze voor ontwikkeling van twee concentratiegebieden van het type vierde generatie leisure ontstaat de beste mogelijkheid voor het creëren van een samenhangend aanbod met een goede verblijfskwaliteit en met de beste kansen voor de lange termijn. Gerichte locatieontwikkeling leidt tot synergie voor de consument (aantrekkelijk aanbod in een aangename verblijfsomgeving), voor de ondernemer (breed exploitatiedraagvlak, wisselwerking met complementaire voorzieningen) en voor de overheid (aantrekkelijke integrale locaties, efficiënt ruimtegebruik, adequate infrastructurele en mobiliteitsaspecten, sociale veiligheid).

Het niet toewijzen van locaties voor leisureontwikkeling leidt tot versnippering van grootschalige leisurevoorzieningen over de stad en daarmee tot suboptimale kwaliteit van de leisurelocaties. De locaties The Wall, Leidsche Rijn Park en Haarrijnseplas zijn geschikt waar specifieke of thematisch gebonden leisureontwikkelingen mogelijk zijn. Deze locaties hebben specifieke potenties die verder kunnen worden versterkt. Het betreft voor The Wall de vestiging van grootschalige voorzieningen die vrij autonoom functioneren en die qua schaalgrootte niet in Leidsche Rijn Centrum passen. Dit in aansluiting op de in vastgestelde SP De Wetering-zuid opgenomen randvoorwaarden: het ontwikkelen van Leidsche Rijn Centrum als tweede centrum van Utrecht heeft de eerste prioriteit, leisurevoorzieningen in The Wall zijn een aanvulling op het programma in Leidsche Rijn Centrum. In het SP De Wetering-zuid genoemde voorbeelden van functies zijn: discotheek, indoor sportbeoefening, bepaalde kinderattracties/speelpaleis en evenementenruimte ten behoeve van concerten en congresruimte.

In Leidsche Rijn Centrum is inmiddels een grote bioscoop gerealiseerd met zeven verschillende zalen en ruimtes voor horeca en educatie. Deze bioscoop is gerealiseerd op het Berlijnplein, onderdeel van de Cultuuras van Leidsche Rijn Centrum. Een dergelijke leisurevoorziening is een voorbeeld van een bij het Leidsche Rijn Centrum behorende voorziening met een goede verblijfskwaliteit. Reeds hiermee staat vast dat een bioscoop in The Wall geen aanvulling kan zijn op het programma in Leidsche Rijn Centrum zodat een dergelijke functie in de planregels expliciet is uitgesloten.

Een verzoek om toch een bioscoop te mogen vestigen in The Wall is eerder geweigerd en bij intussen onherroepelijke uitspraak van de Rechtbank Utrecht bevestigd.)

Horeca
Horeca is op grond van het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2012 een gewenste functie binnen The Wall. Horeca dient zicht vooral te richten op gebruik gerelateerd aan het feit dat bezoek aan de publieksfuncties een doel op zich is en voor de bezoeker uit principe geen van onderdeel van een keten van activiteiten vormt. Voor onder andere horeca geldt dat goede OV-bereikbaarheid, autobereikbaarheid en parkeerruimte zeer belangrijk zijn. Deze aspecten maken The Wall tot een aantrekkelijke locatie.

Horeca is in The Wall toegestaan tot en met categorie A1 van de Lijst van horeca-activiteiten.

Detailhandel
De Utrechtse binnenstad is het boegbeeld van de stad en heeft een sterke (boven) regionale positie. Deze wil de gemeente Utrecht behouden en versterken. De huidige trends en ontwikkelingen in het winkellandschap en de algemene terugloop van bezoekersaantallen vragen om een koers richting het vergroten van de verblijfswaarde, beleving, identiteit en multifunctionaliteit.

Uitgangspunt van het Utrechts detailhandelsbeleid, 'Ontwikkelingskader Detailhandel 2012', is concentratie van winkels in reguliere winkelgebieden. Bij concentratie van winkels ontstaat een meerwaarde voor de betreffende bedrijven. Zij kunnen profiteren van elkaars nabijheid, aantrekkingskracht en gemeenschappelijke faciliteiten. Ook voor de consument heeft concentratie van winkels meerwaarde. Zij hebben het voordeel van gemak, overzichtelijkheid en veel keuzemogelijkheden. Een indirect effect is dat winkels bekend raken bij het publiek en dus bij potentiële klanten. Kortom: concentratie van winkels vergroot de bezoekersstromen, faciliteiten als bereikbaarheid, parkeren en bevoorrading zijn centraal voor iedereen goed geregeld, goed voor het ondernemingsklimaat en het duurzaam economisch functioneren van de winkelgebieden ten behoeve van een goede verzorgingsstructuur.

In de buurten en wijken heeft Utrecht een zorgvuldige opgebouwde, redelijk fijnmazige winkelstructuur gericht op de dagelijks benodigde artikelen. In Utrecht willen we dit aanbod in de nabijheid van de inwoners behouden, waarbij rekening wordt gehouden met de schaalvergroting van winkels, winkelgebieden en verzorgingsgebieden.

Bij detailhandel op perifere locaties (buiten de reguliere winkelgebieden) is het uitgangspunt dat alleen winkels die niet passend zijn in de reguliere winkelgebieden (vanwege de aard/grootte van de producten of de negatieve invloed op uitstraling van een winkelgebied) zich mogen vestigen op perifere locaties. Om versnippering van de Utrechtse perifere winkelstructuur te voorkomen, wordt ingezet op vier clusters met een eigen karakter:

1. 1. Woonboulevard Utrecht: voor winkelaanbod gericht op wonen ligt, vanwege het koopgedrag (dure aankopen, breed oriënteren, kijken en vergelijken), een thematische clustering voor de hand. Woonboulevard Utrecht is een no-nonsense sterke woonboulevard, met een breed assortiment op het gebied van wonen.
2. 2. Bedrijventerrein Overvecht: een tweede winkelgebied rondom het thema wonen en doe-het-zelf, dat door invulling en omvang qua verzorgingsfunctie ondergeschikt is aan Woonboulevard Utrecht.
3. 3. The Wall: gericht op grootschalig, doelgericht winkelbezoek. Een winkelunit dient een minimale omvang van 2.000 m² te hebben. De branches mode en grootschalige meubelinrichting, een supermarkt en een warenhuis zijn niet toegestaan, met uitzondering van een al bestaande (en vergunde) detailhandel in grootschalige meubelinrichting (al dan niet in combinatie met een bouwmarkt).
4. 4. Lage Weide Noord, Overvecht, Oudenrijn en De Wetering-Noord: detailhandel in auto's. De beleidslijn in Utrecht is zoveel mogelijk gericht op een concentratie van autobedrijven op deze vier locaties.

Het totale aantal metrages detailhandel in The Wall mag in principe niet meer mag bedragen dan 20.000 m². Om te voorkomen dat een bestaande (en vergunde) detailhandel wordt wegbestemd, is naast dit maximum van 20.000 m², nog maximaal 12.000 m² brutovloeroppervlakte detailhandel toegestaan in grootschalige meubelinrichting (inclusief woninginrichting en stoffering), al dan niet in combinatie met een bouwmarkt, met ook hier weer een aaneengesloten brutovloeroppervlakte van minimaal 2.000 m² per unit.

Zoals hierboven aangegeven, zijn bepaalde detailhandelsbranches uitgesloten in the Wall, omdat ze essentieel zijn voor het goed economisch functioneren van bepaalde type winkelgebieden in de reguliere verzorgingsstructuur:

• de branches mode, grootschalige meubelinrichting en een warenhuis zijn uitgesloten, omdat deze branches heel belangrijk zijn in de reguliere winkelgebieden die zich richten op recreatief winkelen in de binnenstad en de stadsdeelcentra Leidsche Rijn Centrum, Overvecht en Kanaleneiland. Het Ontwikkelingskader Detailhandel 2012 is hiervoor de basis. Zoals hierboven aangegeven is enkel een bestaande (en vergunde) detailhandel in grootschalige meubelinrichting toegestaan tot 12.000 m² brutovloeroppervlakte, al dan niet in combinatie met een bouwmarkt. Wel wordt hier de duidelijke lijn gehanteerd dat, buiten de reguliere winkelgebieden, detailhandel in grootschalige meubelinrichting verder geclusterd dient te worden op de Woonboulevard Utrecht en het bedrijventerrein Overvecht.

• supermarkten zijn uitgesloten, omdat zij heel belangrijk zijn voor reguliere winkelgebieden in de buurt – en wijkwinkelcentra. In deze centra zijn zij de belangrijkste trekkers, en de bezoekersstromen die de supermarkten genereren zijn belangrijk voor het aanvullend aanbod in de centra. Op grond hiervan is een supermarkt in verband met de mogelijke ontwrichting van de stedelijke detailhandelsstructuur (dagelijkse behoeften) niet wenselijk in The Wall. The Wall is, mede door zijn lineaire opbouw, bedoeld voor doelgericht bezoek.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van welke milieuaspecten er in het plangebied relevant zijn en wat daarvan de consequenties zijn.

Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009(C-255/08) dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Met dit bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er vinden daarom met dit bestemmingsplan geen activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. overschrijden. Tevens zijn er, zoals blijkt uit de beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake is van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er hoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven.

De regels van de Wet geluidhinder, ter bescherming van geluidsgevoelige bestemmingen (wonen, onderwijs en zorg) zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De Wet geluidhinder ziet alleen toe op zaken die nieuw zijn of veranderen, zoals:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen of gezoneerde industrieterreinen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe wegen (niet bij wegen waarvoor een maximum snelheid van minder dan 50 km/u geldt);
• reconstructie van wegen of wijzigen van gezoneerde industrieterreinen.

Voor bestemmingsplannen waarbij sprake is van een uitwerking- of een wijzigingsbevoegdheid (als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de Wet ruimtelijke ordening) mag op grond van de Wet geluidhinder de toetsing aan de Wet geluidhinder ook plaatsvinden bij de opstelling van het uitwerkingsplan of wijzigingsplan.

De Wet geluidhinder kent een voorkeursgrenswaarde en een maximale ontheffingswaarde. In onderstaande tabel zijn de normen voor nieuwe woningen per bronsoort gegeven. Voor wijzigingen van geluidsbronnen en andere geluidsgevoelige bestemmingen gelden afwijkende normen.

Indien de geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde bevindt, zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan (uitgezonderd zogeheten 'dove gevels'). Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient het bestuur op basis van een akoestisch onderzoek een afweging te maken. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De procedure voor het verlenen van een ontheffing loopt parallel met de planprocedure (bestemmingsplan dan wel wijzigingsplan of uitwerkingsplan).

Op grond van de Geluidnota Utrecht 2007 gelden de volgende voorwaarden bij een hogere waarde:

1. 1. er dient een reden te zijn om van de voorkeursgrenswaarde af te wijken, die past binnen de ontheffingscriteria;
2. 2. er dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden:
   1. a. iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel;
   2. b. de woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
   3. c. indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

Dit voorliggende bestemmingsplan voorziet niet in het direct bestemmen van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, industrieterreinen of het wijzigen van infrastructuur of industrieterreinen in situaties waarbij de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Op een aantal plaatsen worden via een uitwerkingsplicht nieuwe ontwikkelingen toegestaan. Overeenkomstig de Wet geluidhinder is het mogelijk om de formele toetsing aan het gestelde in de Wet geluidhinder bij de vaststelling van het wijzigingsplan of het uitwerkingsplan plaats te laten vinden.

In het kader van de beschouwing is in het kader van een goede ruimtelijke ordening, de geluidssituatie bij de planvorming afgewogen. Deze afweging heeft op abstractieniveau plaats gevonden op basis van de resultaten van de EU kartering 2011 of recent uitgevoerde onderzoeken in het kader van andere planvorming. Voor de gebieden met een uitwerkingsplicht of een wijzigingsbevoegdheid geldt dat de geluidsbelasting naar huidig inzicht de maximale ontheffingswaarde niet overschrijdt. Derhalve kan thans worden gesteld dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening gerelateerd aan het voorliggende planniveau. Dit is mede van belang in relatie tot de beoordeling van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het werken met en de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in:

• de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs; voor transport over weg, spoor en water)
• het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; voor transportleidingen)
• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi; voor bedrijven)

Voor uitgebreidere achtergrondinformatie wordt verwezen naar de bijlage bij deze toelichting: 'Toetsing en verantwoording externe veiligheid'.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. Grenzend aan het plangebied bevindt zich de A2. De spoorlijn Utrecht-Woerden ligt op te grote afstand (circa 260 meter) om van invloed te zijn. Ook het Amsterdam Rijnkanaal ligt op te grote afstand (meer dan 800 meter) om van invloed te zijn. Andere relevante Basisnet-transportassen liggen allen op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. Het plangebied wordt doorkruist door diverse hogedruk aardgastransportleidingen, ter hoogte van de waterzuivering.

Bedrijven die vallen onder het Bevi. In het plangebied bevindt zich één Bevi bedrijf, het LPG tankstation aan de Proostwetering. Buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die een invloedsgebied hebben met een overlap over het plangebied.

Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Voor specifieke bedrijven is in de Wet milieubeheer een richtwaarde aangegeven voor de hoeveelheid geur (uitgedrukt in geureenheden/m³) die acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van het bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkeling van gevoelige bebouwing (met name wonen). Kleinere bedrijven zoals horecavestigingen, of een bakkerij kennen soms ook geurhinder, maar daarvoor zijn geen richtlijnen opgesteld. Daarnaast kan de mestopslag bij agrarische bedrijven geurhinder veroorzaken. Door een geschikte locatie van de mestopslag te bepalen, is een deel van de hinder te voorkomen. Echter bij grotere bedrijven is voldoende afstand ten opzichte van woningen van derden noodzakelijk. Dit wordt geregeld in de bestemmingsplanregels.

Binnen het plangebied of in de directe omgeving ervan worden geen nieuwe bedrijven (industriële) toegestaan welke geurhinder veroorzaken. Daarnaast worden ook geen nieuwe functies toegestaan (het in aanbouw zijnde ziekenhuis is vergund en een eventuele uitbreiding kan slechts worden gerealiseerd indien wordt voldaan aan in de regels opgenomen voorwaarden) die als geurgevoelig aangemerkt worden. Gezien het vorenstaande is een onderzoek voor wat betreft het aspect geur niet noodzakelijk.

De in het plangebied opgenomen bedrijvigheid is hoofdzakelijk bestemd voor bedrijventerrein. Een bedrijventerrein moet door zijn hinderveroorzakende functie rekening houden met gevoelige objecten zoals woningen, scholen of ziekenhuizen, maar ook natuur of het buitengebied is als gevoelig te betitelen.

Omgevingstype

De gemeente Utrecht heeft de richtwaarden voor het geluid van bedrijven in de Geluidnota Utrecht 2007 vastgelegd. Het geluid van bedrijven mag bij woningen langs drukke wegen hoger zijn dan langs een rustige weg. Op basis van vele referentiemetingen is een beeld verkregen van wat de drukke wegen en rustige woonwijken zijn. Dit is middels een kaart in de Geluidnota gevisualiseerd.

Inwaartse zonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering wordt verstaan het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Utrecht de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke (indicatieve) richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering", gelden er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving (Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van de gewenste ontwikkelingen.

Via een zonering wordt er, in aanvulling op de algehele beperking tot lichte en middelzware bedrijvigheid, voor gezorgd dat het gebruik van een bedrijf niet milieuhinderlijk wordt voor woningen/ andere gevoelige functies. Aan de hand van een 'Lijst van Bedrijfsactiviteiten' (ook gebaseerd op de publicatie van de VNG) wordt een lijst van bedrijfsactiviteiten gegeven die binnen het plangebied toelaatbaar zijn. In deze lijst zijn de verschillende bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een aantal milieucategorieën. Iedere milieucategorie kent een eigen minimale afstand die aangehouden moet worden tot woonbebouwing/andere gevoelige functies. Het aantal categorieën dat wordt onderscheiden in de VNG-uitgave is zes, waarbij de categorieën 1 en 2 betrekking hebben op lichte bedrijven en waarbij de hoogste categorie (categorie 6) de meeste hinder veroorzaakt. Per categorie wordt een grootste indicatieve afstand aangegeven. Die grootste afstand geeft de minimaal aan te houden afstand weer:

De omgevingsvergunning inzake het aspect milieu is vervolgens het maatwerk, waarmee aan de hand van de precieze aard en omvang van het bedrijf, kan worden beoordeeld wat acceptabel en toelaatbaar is.

Bij inwaartse zonering wordt vanuit de gevoelige functie een beschermende bufferzone gecreëerd. Dit heeft tot gevolg dat bij de invulling van het bedrijventerrein minder belastende activiteiten op kleine afstand en meer belastende activiteiten op grotere afstand worden toegelaten.

Bij het bestemmen van de bedrijven is zoveel mogelijk aangesloten bij de milieucategorieën die zijn toegestaan in de vigerende bestemmingsplannen, waarbij tevens is gekeken naar de aanwezigheid van gevoelige functies in de nabijheid.

Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met stof, door met name verkeer. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer is samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, in belangrijke mate van invloed op de luchtkwaliteit. In november 2007 is de wijziging van de Wet milieubeheer met betrekking tot luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wetswijziging staat bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Op basis van deze wet, opgenomen in artikel 5.16 lid 1 Wet milieubeheer, dient het bevoegd gezag bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, rekening te houden met de effecten op de luchtkwaliteit. Voor het voorliggende bestemmingsplan geldt dat hierin nauwelijks nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt met een directe bouwtitel. Het betreft een actualiseringplan, gericht op het vastleggen van de bestaande situatie. Het bestemmingsplan bevat wel de mogelijkheid tot meer functiemenging. Voorwaarde voor het toepassen van deze mogelijkheid is dat er geen sprake mag zijn van verkeersaantrekkende werking.

Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) is een samenwerkingsprogramma tussen Rijk, provincies en gemeenten, dat ertoe leidt dat Nederland tijdig aan de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit kan voldoen. Nederland heeft van de Europese Commissie uitstel gekregen van de huidige grenswaarden, omdat het NSL voldoende garandeert dat hiermee binnen de gestelde termijnen wél aan de grenswaarden kan worden voldaan. Nederland moest in juni 2011 aan de norm voor fijn stof (PM₁₀) voldoen en op 1 januari 2015 aan de norm voor stikstofdioxide (NO₂). Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden en heeft een looptijd van 5 jaar (tot augustus 2014).

Het bestemmingsplan legt de bestaande situatie vast. Op voorhand kan redelijkerwijs worden uitgesloten dat sprake is van negatieve gevolgen voor de luchtkwaliteit. Daarnaast maken de deelgebieden in Leidsche Rijn van dit bestemmingsplan deel uit van de in het NSL opgenomen ontwikkeling (onder NSL-projectnummer 1310) van het projectgebied 'Leidsche Rijn'. De transformatie van de gebieden De Wetering Zuid en Strijkviertel zijn reeds opgenomen in het Utrechtse Verkeersmodel en het NSL. Deze twee transformaties zijn overigens niet rechtstreeks mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan (met uitzondering van de reeds vergunde situaties), maar bestaan beide uit een uit te werken bestemming, waarbij aansluiting is gezocht bij de uit te werken bestemmingen zoals deze voorheen golden in het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999.

Een afzonderlijke toets van dit bestemmingsplan aan de Wet luchtkwaliteit is derhalve niet nodig. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering bij het vaststellen van dit bestemmingsplan, zodat geen aandacht besteedt hoeft te worden aan effecten op de luchtkwaliteit en geen luchtonderzoek nodig is. Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van welke milieuaspecten er in het plangebied relevant zijn en wat daarvan de consequenties zijn.

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten:

• Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Dit speelt met name bij bedrijfsmatige activiteiten en/of calamiteiten.
• Bodemsanering
  Ernstig verontreinigde locaties dienen te worden gesaneerd indien er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Bij immobiele verontreiniging in de bovengrond die zich niet kan verspreiden (zoals zware metalen en PAK) wordt uitgegaan van een zogenoemde functiegerichte benadering. Dit houdt in dat de kwaliteitseisen die aan de bodem worden gesteld afhankelijk zijn van de (toekomstige) bestemming van de locatie. Bij mobiele verontreiniging die zich via het grondwater kan verspreiden, wordt mede afhankelijk van de kosteneffectiviteit, zoveel mogelijk verwijdering van de verontreiniging nagestreefd. Een ander uitgangspunt is dat bij nieuw in te richten gebieden of terreinen hogere eisen worden gesteld aan de bodemkwaliteit dan bij milieuhygiënisch onvermijdbare saneringen in gebieden waar geen nieuwe inrichting plaats vindt. Bij nieuwe situaties ligt het criterium voor saneren bij ernstige verontreiniging.
• Bodembeheer
  Bij hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond wordt uitgegaan van het principe 'wat schoon is moet schoon blijven' en 'wat vies is mag niet viezer worden'. Waar mogelijk wordt een verbetering van de kwaliteit nagestreefd, zodat de bodem duurzaam geschikt wordt voor elk gewenst gebruik.

Bij werkzaamheden op of in de bodem (zoals afgraven of afvoeren van grond of grondwateronttrekkingen) moet aan de regels uit het Besluit bodemkwaliteit en de Wet bodembescherming worden voldaan. In het geval van sloop- of bouwwerkzaamheden, moet voor de bodemkwaliteit alsnog een onderzoek worden verricht. Informatie over de bodemkwaliteit voor bijvoorbeeld een specifiek adres is te vinden op www.utrecht.nl/milieu/bodem. Bovendien dient bij een aanvraag om omgevingsvergunning, een functiewijziging of aan- dan wel verkoop dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 verricht te worden. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of misschien zelfs een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. De resultaten van het onderzoek dienen bij de in te dienen bouwaanvraag te worden overlegd voor deze in behandeling wordt genomen. Hierbij dient te worden aangetoond dat de grond ter plaatse geschikt is voor de uitoefening van de functie.

In onderhavig bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen of functiewijzigingen direct mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan legt de bestaande (planologisch-juridische) situatie vast waardoor op voorhand geen bodemonderzoek uitgevoerd hoeft te worden.

De Flora en Faunawet legt een zorgplicht op ten aanzien van natuur, planten en dieren. Indien een initiatief mogelijk de bestaande natuurwaarden kan verminderen moet de initiatiefnemer aangeven hoe dat beperkt en/of gecompenseerd gaat worden. Bij grote ingrepen of een behoorlijke aantasting waarbij beschermde planten of diersoorten in het geding zijn dient een Flora en Faunawet te worden aangevraagd bij het ministerie van LNV. Wanneer bij planvorming de bestemming in een gebied verandert, moet middels een flora-fauna inventarisatie de huidige waarde worden bekeken en moet er inzicht worden gegeven in het voorkomen van beschermde planten en diersoorten.

Met dit bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen direct mogelijk gemaakt. Dit plan genereert daarmee geen directe initiatieven die gevolgen kunnen hebben voor de aanwezige beschermde flora en fauna. Uitvoeren van een onderzoek is in het kader van onderhavig bestemmingsplan gezien vorenstaande niet noodzakelijk. Bij aanvragen van omgevingsvergunningen zal daarbij getoetst moeten worden aan de voorwaarden van de Flora- en faunawet.

Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie waarin tevens de afstemming en de afspraken in het kader van de watertoets zijn verankerd. Met de watertoets wordt beoogd de waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken waardoor het water een evenwichtige plaats krijgt in ruimtelijke plannen. Een evenwichtige plaats houdt in dat in elk plan de negatieve effecten voor de waterhuishouding ten gevolge van ruimtelijke ontwikkelingen -waar mogelijk- moeten worden voorkomen. Het doel van de watertoets is het waarborgen van watergerelateerd beleid en beheer door ruimtelijke ontwikkelingen expliciet en op evenwichtige wijze te toetsen aan het desbetreffende beleid en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten. De resultaten van de watertoets worden weergegeven in deze paragraaf. Deze paragraaf is opgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR).

Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van een ruimtelijk plan inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen. Door vroegtijdige afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. In de Wro is de verplichting opgenomen bestemmingsplannen elke 10 jaar te herzien. De sanctie voor het niet tijdig herzien is dat er geen leges geheven mogen worden in gebieden waar oudere plannen gelden. De invoeringswet van de Wro heeft bepaald dat gemeenten vijf jaar, dus tot 1 juli 2013, de tijd hebben om aan de wettelijke eis te voldoen dat bestemmingsplannen niet ouder dan 10 jaar mogen zijn. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Wro zijn al veel bestemmingsplannen geactualiseerd. Dat gebeurde op basis van de notitie 'Bestemmingsplannen actualiseren, productie tot 2010' (uit 2002; actualisatie d.d. 2010), waarin het actualiseringsprogramma wordt weergegeven en de kosten voor het actualiseren.

In het kader van deze actualisatieopgave zijn beheerbestemmingsplan opgesteld waarin enkel de bestaande situatie is vastgelegd. Voor ruimtelijke ontwikkelingen zijn specifieke bestemmingsplannen opgesteld. Als gevolg van lokale ontwikkelingen kon een deel van de stad niet worden meegenomen in de wijkbestemmingsplannen. Om de bestemmingen van deze resterende gebieden toch te kunnen actualiseren, zijn 'veegbestemmingsplannen' opgesteld, waaronder dit bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan zijn alle gebieden opgenomen in Leidsche Rijn die buiten de overige bestemmingsplannen in Leidsche Rijn zijn gehouden.

De in de bijlage toegevoegde integrale waterparagraaf beschrijft enkele watergerelateerde beleidsaspecten die als kaderstellende randvoorwaarden fungeren. Maatwerk voor onderhavig bestemmingsplan is gezien het doel van dit bestemmingsplan (actualisering) niet noodzakelijk. Met deze 'waterparagraaf' worden geen nieuwe bestemmingen of functies (die waterbelangen kunnen schaden) mogelijk gemaakt. Zodra er binnen het bestemmingsplangebied lokale ontwikkelingen worden opgestart, dan dient een watertoetsproces met het waterschap doorlopen en een specifieke waterparagraaf opgesteld te worden.

Bij het opstellen van het advies 'toetst' het waterschap of het plan aan de criteria voor de waterhuishouding voldoet. Als algemeen criterium voor ruimtelijke plannen geldt dat minimaal het stand-still moet worden gehanteerd, hetgeen inhoudt dat de waterhuishouding niet mag verslechteren. In dit geval gaat het om een conserverend bestemmingsplan, waarbij aan dat uitgangspunt wordt voldaan.

Op 29 april 2013 heeft het waterschap aangegeven akkoord te zijn met de inhoud van de in de bijlage toegevoegde waterparagraaf. Ten aanzien van een eventuele toename van verhard oppervlak heeft HDSR aangegeven onderstaande passages in dit kader onder de aandacht te willen brengen:

Toename verhard oppervlak
Conform de Keur van het waterschap dient er watercompensatie plaats te vinden wanneer het totale oppervlak aan verharding (gebouwen en niet waterdoorlatende verharding) meer dan 500 m² (in stedelijk gebied) en 1000 m² (in landelijk gebied) bedraagt. Het verhard oppervlak zorgt namelijk er voor dat regenwater versneld tot afstroming komt naar oppervlaktewater. Dit leidt tot ongewenste peilstijgingen.

Infiltreren of compenseren in open water
Een versnelde afvoer richting oppervlaktewater moet voorkomen (door middel van infiltratie) of gecompenseerd worden.

1. 1. Voorkomen door middel van infiltratie
   Afhankelijk van de doorlatendheid van de bodem en de beschikbare ruimte is het wellicht mogelijk om een infiltratievoorziening (wadi of greppel) aan te leggen. Bij het berekenen van de bergingscapaciteit van de infiltratievoorziening adviseren wij u uit te gaan van 45 mm per m² afgekoppeld verhard oppervlak.
   
2. 2. Compensatie in open water
   Indien infiltratie niet mogelijk is, dan dient 15% van de toename aan verhard oppervlak te worden gecompenseerd. De keuze voor infiltratie of compensatie en het ontwerp van de gekozen maatregel wordt in overleg met het waterschap bepaald.

Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Voor dit gebied in Leidsche Rijn geldt op sommige locaties een archeologische verwachtingswaarde (zie afbeelding hieronder). Voor deze locaties geldt een onderzoeksplicht en een aanlegvergunningsstelsel en gelden in beginsel bouwregels bij elke ontwikkeling.

Afbeelding: Uitsnede plangebied uit de Waardenkaart Archeologie: De Wetering

Voor gebieden van hoge en lage archeologische verwachting geldt vanaf november 2008 beleid dat wordt beschreven in de 'Nota archeologiebeleid Gemeente Utrecht november 2008' . Dit beleid is mede gebaseerd op de recent herziene Monumentenwet (de herziening wordt ook wel de Wet op de Archeologische Monumentenzorg genoemd).

Op grond van het Verdrag van Malta dat vertaald is in hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988 zijn gemeenten verplicht om het archeologisch erfgoed te beschermen. De wet biedt de mogelijkheid om een verordening vast te stellen en om de bescherming via bestemmingsplannen te regelen. Het is mogelijk om beide wegen te bewandelen. Gezien de complicaties die optreden bij het beschermen van het archeologisch erfgoed in bestemmingsplannen, is gekozen voor een verordening, en voor een verwijzing daarnaar in bestemmingsplannen.

In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In het bestemmingsplan wordt, wanneer sprake is van archeologische waarden of verwachting een arcering opgenomen op de kaart (verbeelding) met de bestemming Waarde- archeologisch. In de regels wordt in deze dubbelbestemming opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. In een specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Het bestemmingsplan houdt op deze manier rekening met de archeologische waarden en verwachting, terwijl in strijd handelen met de specifieke gebruiksregel een economisch delict is.

Hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988 (artikel 38 en verder) regelt de archeologische monumentenzorg. De wetgever heeft voor de bescherming van het archeologische erfgoed de gemeente de bevoegdheden toegekend waarmee onderzoek afgedwongen kan worden bij verstoring van de grond en waarmee eisen aan dat onderzoek gesteld kunnen worden.

In het plangebied is geen sprake van een beschermd archeologisch Rijksmonument, bevinden zich geen gebieden van hoge archeologische waarde (rode gebieden), hoge archeologische verwachting of archeologische verwachting.

Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Stedenbouw en Monumenten, Team Cultuurhistorie, 030-286 3990 te worden gedaan.

In en in de directe omgeving van het plangebied is een aantal regionale aardgastransportleidingen aanwezig. Het gaat om zes leidingen, waarvan er zich vier slechts voor een heel klein deel in het plangebied bevinden. Deze vier leidingen lopen onder de A2 door en eindigen iets achter het geluidsscherm van de A2. De andere twee leidingen doorkruisen het plangebied vanaf het punt waar de vier leidingen vanaf de A2 eindigen.

Voor regionale aardgastransportleidingen geldt dat deze een belemmerde strook hebben van 4 meter aan weerszijde van de hartlijn van de leidingen. Bij planologische ontwikkelingen geldt dat rekening gehouden moet worden met de belemmerde strook van de aanwezige aardgastransportleiding. De belemmerde strook is de strook die de Gasunie nodig heeft voor het veilig kunnen bedrijven van de leiding. Tevens is deze strook nodig voor inspectie- en onderhoudsdoeleinden. Binnen deze strook gelden bestemmingsplanregels ter bescherming van de aardgastransportleiding en haar omgeving. De leidingen zijn op de verbeelding weergegeven met een dubbelbestemming.

De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op duurzaamheidgebied met als speerpunt energie een duidelijke ambitie vastgelegd. In het MBP en in het Programma Utrechtse Energie is opgenomen dat Utrecht in 2030 klimaatneutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen, gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.

Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's: People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens een kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Naast energie gaat het duurzaamheidbeleid ook over de milieubelasting vanwege materiaalgebruik, binnenmilieu/gezondheid, ruimtegebruik et cetera. Met prestatie-eis gerichte duurzaamheidinstrumenten kan de duurzame kwaliteit van plannen 'gemeten' worden.

Uitvoeringsprogramma Utrechtse Energie!

Deelprogramma's Bedrijven en Duurzame herontwikkeling.

In Utrecht wordt het grootste deel van de CO2-uitstoot veroorzaakt door werkgevers in de stad. Duurzame bedrijfsvoering is voor steeds meer bedrijven interessant, omdat het kosten bespaart, maar ook omdat het aantoonbaar maatschappelijk verantwoord ondernemen een concurrentiefactor is. Zo geeft 60% van de MKB bedrijven aan dat zij worden aangesproken op duurzaamheid door klanten of toeleveranciers. De gemeente stimuleert alle werkgevers met meer dan vijf werknemers om te verduurzamen.

Die worden ondersteund in een branche- of gebiedsaanpak. Met de verschillende ondernemersverenigingen van bedrijventerreinen worden gesprekken gevoerd over welke aanpak het beste aansluit bij het betreffende terrein. Bij een gebiedsgerichte aanpak staat de vitaliteit en de kwaliteit van de leefomgeving centraal.

Omdat de bedrijven die zijn gelegen in het plangebied van dit bestemmingsplan reeds bestaande bedrijven zijn met bestaande bedrijfsvoering, is de toepassing van duurzaamheidsmaatregelen slechts beperkt relevant. Met name bij (her)ontwikkelen van bedrijven of delen van het terrein, dient rekening te worden gehouden met het bovenstaande beleid.

Gelet op de voorgaande paragrafen is aan het aspect gezondheid voldoende aandacht besteed.

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de actualisatie van diverse deelgebieden in Leidsche Rijn en betreft in principe een conserverend bestemmingsplan: de bestaande planologisch-juridische situatie worden in principe overgenomen. Er worden geen nieuwe ontwikkelingen direct mogelijk gemaakt, waardoor er ook geen sprake is van mogelijke planschade, dan wel de mogelijkheid van kostenverhaal. Er behoeven ook geen kosten gemaakt te worden voor de uitvoering van dit deel van het bestemmingsplan (de gemeente draagt voor dit deel de plankosten).

Het plan voorziet naast de bestaande situatie in de gebruikelijke juridisch-planologische (beperkte) uitbreidingsmogelijkheden van die bestaande functies. Het betreft in alle gevallen particuliere initiatieven waaraan in beginsel geen kosten voor de gemeente zijn verbonden, afgezien van kosten van het ambtelijk apparaat voor de begeleiding en toetsing van aanvragen. Deze laatste kosten worden door middel van leges gedekt.

Voor de bepaling van de financieel economische uitvoerbaarheid zijn de financiële consequenties van dit bestemmingsplan in beeld gebracht. Het bestemmingsplan is grotendeels een beheerplan en de gemeente Utrecht neemt geen initiatieven met betrekking tot een (verdere) ontwikkeling van het plangebied in het kader van dit bestemmingsplan.

Planschade is mogelijkerwijs aan de orde, daar waar nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. Aangezien in dit bestemmingsplan de bestaande planologisch-juridische situatie is overgenomen en in dit plan geen nieuwe ontwikkelingen direct mogelijk worden gemaakt, ligt een eventuele tegemoetkoming in de planschade niet in de lijn der verwachting.

Het plan is economisch uitvoerbaar.

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De Provincie Utrecht en het HDSR hebben ingestemd met dit bestemmingsplan. De reacties hebben dan ook niet geleid tot aanpassing van het plan.

Het bestemmingsplan is toegezonden aan de Wijkraad Leidsche Rijn. De reactie van de Wijkraad zal worden beantwoord.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008). De SVBP 2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Sinds 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Hierdoor vervallen diverse gebruikelijke termen voor vergunningen zoals bouwvergunning, sloopvergunning, aanlegvergunning, ontheffing et cetera.

Hieronder worden de meest voorkomende termen weergegeven:

De term bouwvergunning wordt omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen; hierna te noemen 'omgevingsvergunning bouwen'.
De term sloopvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor de activiteit slopen' ;hierna te noemen 'omgevingsvergunning slopen'.
De term aanlegvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'; hierna te noemen 'omgevingsvergunning aanleggen'.
De term 'ontheffing' of 'het verlenen van een ontheffing' wordt 'afwijking' of 'afwijken bij omgevingsvergunning'.

Dit bestemmingsplan kenmerkt zich door combinatie van een gedetailleerde bestemmingsregeling, zowel op de verbeelding als in de regels, voor de in het gebied aanwezige functies en bebouwing, alsmede een aantal uit te werken bestemmingen.

Het bestemmingsplan maakt deel uit van de actualiseringreeks van de gemeente en heeft vooral een conserverend karakter. Dit betekent dat de bestaande situatie qua bebouwing en gebruik is vastgelegd, waarbij alleen in die gevallen, waarin al voldoende zicht bestaat op een nadere ontwikkeling of uitvoering van gemeentelijk beleid gewenst is daarvoor een regeling is opgenomen in het plan.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijken van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf.
• afwijken van de gebruiksregels;
• eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• waar nodig: een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht;

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enzovoorts.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• Stedenbouwkundige aspecten;
• Landschappelijke en of ecologische aspecten;
• Milieukundige aspecten;
• Cultuurhistorische aspecten;
• Verkeersaspecten;
• Sociale veiligheid;
• De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op de hoge dichtheid en de mate van functiemenging. Hieronder worden de verschillende aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het creëren van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.

Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties en/of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw en/of vanuit hogere gebouwen.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Verkeersaspecten;
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de hoogte of aan de situering van erfbebouwing.

Een aantal begripsomschrijvingen vraagt om nadere toelichting.

Bebouwingspercentage
Het bebouwingspercentage is gerelateerd aan de oppervlakte van het bouwperceel, ofwel aan de oppervlakte van de gronden die bij eenzelfde bedrijf, instelling, woning of ander hoofdgebouw behoren.
Daarmee wordt voorkomen dat, als het maximum bebouwingspercentage op bijvoorbeeld 70% is gesteld, een bedrijf, instelling, woning of ander hoofdgebouw op eigen terrein (het eigen bouwperceel) meer dan 70% en zelfs 100% bouwt. Dat zou tot gevolg hebben dat op andere bouwpercelen (die behoren bij andere bedrijven, instellingen, enzovoorts) het percentage van 70% niet (meer) kan worden gehaald of mogelijk zelfs helemaal niets kan worden gebouwd.

Belhuis
Bij het begrip belhuis is een zodanige omschrijving gekozen, dat daaronder ook internetcafés vallen.

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.

Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorziening

De grotere nutsgebouwen, zoals gebouwen ten behoeve van elektriciteitsvoorzieningen, gebouwen van de stadsverwarming en dergelijke zijn in deze bestemming ondergebracht, inclusief de ontsluitingsverhardingen. Deze nutsgebouwen zijn groter dan de nutsgebouwtjes die op grond van de algemene afwijkingsregels kunnen worden toegelaten en zijn dan ook vanwege hun omvang apart bestemd op de verbeelding.

Artikel 4 Bedrijventerrein

Binnen deze bestemming ligt het bedrijventerrein De Wetering Noord. Het is de bedoeling om deze functie in de toekomst te behouden. Voor het bedrijventerrein is bij de invulling van deze bestemming aansluiting gezocht bij de regels van het voor dit terrein opgestelde uitwerkingsplan De Wetering Noord, van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999.

Het merendeel van de bedrijven krijgt een bedrijventerreinbestemming die is gekoppeld aan de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, die deel uitmaakt van de regels. Er wordt daarbij enerzijds uitgegaan van de bestaande rechten uit het oude bestemmingsplan en anderzijds wordt uitgegaan van interne milieuzonering, waarbij rekening is gehouden met de gevoelige functies in de omgeving van het bedrijventerrein. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen in de regels voor het onder bepaalde voorwaarden toelaten van een bedrijf die 1 of 2 milieucategorie hoger is gewaardeerd in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Op het bedrijventerrein zijn ondergeschikte bij het bedrijf behorende kantooractiviteiten toegestaan tot maximaal 30% van de brutovloeroppervlakte.

Op het bedrijventerrein De Wetering Noord is een aantal bestaande niet-bedrijvenfuncties aanwezig. Deze percelen krijgen de bestemming bedrijventerein, met een specifieke aanduiding voor het gebruik ter plaatse. De niet-bedrijvenfunctie wordt daarmee positief bestemd. Wanneer de niet-bedrijvenfunctie weggaat, kan eenzelfde functie terugkomen of er kan zich een bedrijf vestigen.

Ook voor het terrein van de Waterzuiveringsinstallatie is de functieaanduiding 'waterzuiveringsinstallatie' opgenomen.

Voor het grootste deel van het plangebied wordt uitgegaan van deze globale bestemming 'Bedrijventerrein'. Op de gronden binnen deze bestemming zijn, naast bedrijfsvestigingen, niet alleen wegen ter ontsluiting van de betreffende bedrijven toegestaan, maar ook fiets- en voetpaden, water, groen, parkeervoorzieningen, nutsgebouwtjes e.d. De hoofdontsluitingswegen en het structurele groen en water zijn apart bestemd.

Artikel 5 Gemengd

Binnen deze bestemming is een bestaande horecavestiging gevestigd in de Wetering Noord. De gemengde functies zijn overgenomen uit het voorheen geldende uitwerkingsplan De Wetering Noord, met uitzondering van de functie culturele doeleinden. Deze functie is niet passend op deze locatie.

Artikel 6 Gemengd - 1, Artikel 7 Gemengd - 2, Artikel 8 Gemengd - 3

Binnen deze gemengde bestemming in De Wetering Zuid zijn de bestaande, vergunde, functies opgenomen en de daarbij behorende bebouwingspercentages en bebouwingshoogten. Uitzondering hierop is het uitvaartcentrum met crematorium: deze is wel vergund, maar nog niet gerealiseerd. De ruimtelijke onderbouwing van het uitvaartcentrum met crematorium is gelegen in de vastgestelde 'Precisering kavel K1 (Uitvaartcentrum/Crematorium) (zie bijlage bij de toelichting) van het Stedenbouwkundig Plan De Wetering-zuid.

In het kader van functiemenging in bestaande (kantoor- en) bedrijfspanden om eventuele leegstand te voorkomen, is het naast de functie bedrijven mogelijk om hier ook te functies sport en dienstverlening te vestigen.

Artikel 9 Gemengd - 4

Binnen deze gemengde bestemming is een specifieke regeling opgenomen voor The Wall.

The Wall is ontwikkeld als multifunctioneel gebouw met een mix van publieksfuncties. Binnen deze eindbestemming vallen het bestaande en het eerdere vergunde gebruik, en de gebruiksmogelijkheden die met de uit te werken bestemming beoogd waren, waarbij uiteraard wordt aangesloten bij de voor deze functiemogelijkheden opgestelde beleidskaders.

Naar aanleiding hiervan zijn de volgende functies opgenomen: bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, sport en recreatie, horeca en detailhandel, onder de in artikel 9 gestelde voorwaarden.

De maatschappelijke voorzieningen, zoals opgenomen in artikel 9.1 onder c., zijn enkel toegestaan indien is aangetoond dat er, voor de realisatie, geen milieutechnische belemmeringen zijn vanuit de milieuaspecten: luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en akoestiek (zie artikel 9.4 onder b.).

Onder artikel 9.1 onder f. en g. is expliciet aangegeven welke detailhandel is toegestaan binnen The Wall

• detailhandel, tot maximaal 20.000 m², met een aaneengesloten brutovloeroppervlakte van minimaal 2.000 m² per unit, waarbij detailhandel in mode, detailhandel in grootschalige meubelinrichting (inclusief woninginrichting en stoffering), een warenhuis en een supermarkt zijn uitgesloten, en
• detailhandel in grootschalige meubelinrichting (inclusief woninginrichting en stoffering), al dan niet in combinatie met een bouwmarkt, tot maximaal 12.000 m², met een aaneengesloten brutovloeroppervlakte van minimaal 2.000 m² per unit.

Voor een nadere onderbouwing van de toegelaten en uitgesloten functies in artikel 9.1, zie hoofdstuk 3.4.

In de bouwregels zijn opgenomen het bebouwingspercentage en de bouwhoogte voor The Wall. In artikel 9.3 is een specifieke bouwregel opgenomen vanwege de geluidswerende functie van The Wall voor het achtergebied. Bij sloop/nieuwbouw moet een gelijkwaardige geluidwerende bebouwing worden teruggebouwd.

Artikel 10 Groen

De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één bestemming. Een groot deel van het groen heeft alleen een functie als groenstrook, plantsoen of als speelplek.

Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. De kleinere watergangen zijn dan ook niet apart bestemd. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook voet- en fietspaden worden gerealiseerd.

Artikel 11 Kantoor

Deze kantoorbestemming is specifiek toegekend aan het pand in De Wetering Noord, waar nu ook sprake is van een 100% kantoorfunctie. In het kader van functiemenging in bestaande kantoor- en bedrijfspanden om eventuele leegstand te voorkomen, is het naast de kantoorbestemming mogelijk om hier ook te functies sport en dienstverlening te vestigen.

In dit artikel is tevens een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming 'Kantoor' te wijzigen ten behoeve van het tevens toelaten van maatschappelijke voorzieningen, met inachtneming van de daar gestelde voorwaarden.

Artikel 12 Maatschappelijk - Gezondheidszorg

Binnen deze bestemming is het nieuwe ziekenhuis gevestigd in De Wetering Zuid. Bij de bestemmingsomschrijving is aansluiting gezocht bij de functies en werkzaamheden die behoren bij een ziekenhuis. Binnen het bestemmingsvlak is een bebouwingspercentage opgenomen en een maximale bouwhoogte. Het bebouywingspercentage biedt naast hetgeen vergund is nog uitbreidingsmogelijkheden.

Eventuele uitbreiding van het huidige vergunde ziekenhuis is wat betreft de functies maatschappelijke voorzieningen en gezondheidszorg slechts toegestaan, indien is aangetoond dat er geen milieutechnische belemmeringen zijn vanuit de milieuaspecten: luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en akoestiek.

Artikel 13 Verkeer

Deze bestemming is van toepassing op de wegen waar de nadruk ligt op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Dit betreft diverse wegen in het gehele plangebied.

Artikel 14 Verkeer - Verblijfsgebied

De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.

Artikel 15 Water

Water is in het plangebied een structurerend element. De grotere watergangen zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. Bij de bestemmingsomschrijving van verkeer, verkeer en verblijfsgebied, staat onder andere het gebruik water en kruisingen met water. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Bij de bestemmingsomschrijving van Verkeer en Verkeer en verblijf, staat onder andere de bestemming ‘water’.

In de meeste andere bestemmingen zijn waterbeheer, waterberging en sierwater eveneens toegestaan, in het belang van waterbeheer en waterberging.

Artikel 16 Gemengd (uit te werken)
Deze uit te werken bestemming is opgenomen voor de nog niet uitgegeven kavels in De Wetering Zuid. Bij deze bestemming is aangesloten bij het nu geldende planlogische regime van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999, waar dit gebied een uit werken bedrijfsbestemming kent.

De functies zijn voor zover mogelijk overgenomen in deze bestemming, met uitzondering van de functie kantoren. Op grond van de Kantorenstrategie 2012 valt De Wetering Zuid buiten de drie prioritaire locaties, te weten:

• Het Stationsgebied als grootstedelijke locatie;
• De strook langs de Rijksweg A2 in Leidsche Rijn Centrum, bij het nieuwe NS-station;
• Het zuidelijke deel van Papendorp voor middelgrote kantoren.

Op grond hiervan worden kantoren niet toegestaan in De Wetering Zuid en zijn dus ook niet opgenomen in de regels van deze uit te werken bestemming.

De bouwhoogten sluiten aan bij de toegestane bouwhoogten in het voorheen geldende bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999.

In dit artikel is een bouwverbod en een gebruiksregel opgenomen, in het verlengde van het bouwverbod en de gebruiksregel in het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999.

Voor het bouwen geldt een bouwverbod totdat sprake is van een uitwerking. Dat bouwverbod kan via de 'interne anticipatie', afwijking op basis van een ontwerp-uitwerking, worden doorbroken, mits aan de in artikel 14.4 bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Door de gebruiksregel wordt voorkomen dat onduidelijkheid kan ontstaan over de vraag of, zolang nog geen uitwerking is vastgesteld, zonder meer wijzigingen in het gebruik kunnen plaatsvinden binnen de ruime bestemmingsomschrijving van dit artikel. Burgemeester en wethouders kunnen hiervan afwijken ten behoeve van het wijzigen van het gebruik voordat de bestemming is uitgewerkt, mits aan de in artikel 14.6 bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Deze gebruiksregels zijn van tijdelijke aard en zijn van toepassing totdat de bestemming is uitgewerkt.

Artikel 17 Leiding - Gas

De gasleidingen met de daarbij behorende bebouwingsvrije/risicozone hebben deze dubbelbestemming gekregen. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van en de veiligheidssituatie rond de betreffende leiding. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen.

Artikel 18 Leiding - Hoogspanning

De in het plangebied voorkomende hoogspanningleidingen hebben deze dubbelbestemming gekregen. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van en de veiligheidssituatie rond de betreffende leiding. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen.

Artikel 19 Leiding - Riool

De bestemming is opgenomen voor de in het plangebied aanwezige ondergrondse rioolpersleiding. Voor de leiding is zowel door de bestemming als door het in de planregels opgenomen aanlegvergunningenstelsel planologisch bescherming gegeven.

Artikel 20 Leiding - Water

In het plangebied lopen ondergrondse WRK-leidingen. Ten behoeve van deze leidingen is een dubbelbestemming opgenomen. Binnen deze bestemming is het verboden te bouwen of aanlegwerkzaamheden uit te voeren zonder toestemming van de leidingbeheerder.

Artikel 21 Anti-dubbeltelregel

De bedoeling van deze bepaling te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een bouwvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals (dubbel) wordt betrokken. Deze formulering van de anti-dubbeltelbepaling is letterlijk voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 22 Algemene bouwregels

Deze regels maken het mogelijk om ondergeschikte onderdelen of uitstekende delen van gebouwen te bouwen met overschrijding van in het plan gelegde grenzen. In de bouwverordening zijn ook regels opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke regels uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven (de parkeernormen is een onderwerp dat in de Bouwverordening geregeld wordt).

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 23 Algemene gebruiksregels

In deze bepaling wordt een aantal vormen van gebruik expliciet als verboden gebruik aangemerkt. Zo zijn seksinrichtingen expliciet niet toegestaan. Zonder een dergelijk verbod zouden deze, als vallend onder de 'reguliere' bedrijfsbestemming, niet kunnen worden geweigerd op het bedrijventerrein. Vrijstaande bijgebouwen mogen niet voor bewoning worden gebruikt; dat zou namelijk tot onaanvaardbare toestanden, zoals illegale (zelfstandige) bewoning en kamerverhuur, op achtererven kunnen leiden. De genoemde gebruiksvormen dienen vanzelfsprekend niet verboden te zijn als ze verband houden met (de realisering van) de bestemming, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van caravans of bouwketen (onderkomens) op het terrein van een bedrijf dat daarin handelt.

Artikel 24 Algemene regels m.b.t. parkeergelegenheid

Artikel 22 regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

Artikel 25 Algemene aanduidingsregels

Hier zijn (beperkende) bepalingen opgenomen die samenhangen met gebiedsaanduidingen die over meerdere bestemmingen liggen. In dit bestemmingsplan gaat het om:

1. 1. de 'Geluidzone – industrie' (zone als bedoeld in de Wet geluidhinder, waarbuiten de geluidsbelasting de waarde van 50 dB(A) niet mag overschrijden);
2. 2. de 'Overig - industrieterreinzone' waar uitsluitend Wgh-inrichtingen zijn toegestaan. Het rioolwaterzuiveringsintallatie is een gezoneerd industrieterrein;
3. 3. de 'Veiligheidszone-Bevi' waar geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen zijn toegestaan.

Artikel 26 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester wen wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande twee bepalingen.

Artikel 27 Algemene wijzigingsregels

Deze wijzigingsbevoegdheid bevat de mogelijkheid om de grenzen tussen bestemmingen en grenzen van aanduidingen te verschuiven ten behoeve van technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken. Met deze wijzigingsmogelijkheid kan het plan ook in de toekomst op een goed controleerbare en doseerbare wijze flexibel worden gehouden.

Met deze wijzigingsbevoegdheid kan een aanduiding 'veiligheidszone - bevi' worden verkleind of worden verwijderd, indien het veiligheidsrisico van de betreffende bevi lager is geworden (bijvoorbeeld door maatregelen binnen de inrichting) of geheel is verdwenen (en de bevi dus geen bevi meer is).

Artikel 28 Overgangsrecht en Artikel 29 Slotregel

De overgangs- en slotregels in hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande twee planregels:

• Artikel 28 Overgangsrecht
  Hierin is bepaald dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen die afwijken van het plan, onder bepaalde voorwaarden, mogen blijven voortbestaan. Deze afwijkingen worden gedoogd, zolang ze blijven en mogen blijven bestaan. Deze formulering van het overgangsrecht is letterlijk voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening.

In de (nieuwe) Wro is in artikel 3.1 bepaald dat de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het bestemmingsplan begrepen grond aanwijst en daarvoor regels geeft. De (oude) WRO kende artikel 10 op grond waarvan bestemmingsplanvoorschriften slechts om dringende redenen een beperking van het meest doelmatige gebruik mochten inhouden. Juist deze zin was voor de Kroon aanleiding voor het verplicht stellen van de toverformule.

De bepaling over het meest doelmatige gebruik is in de Wro geschrapt naar aanleiding van het advies van de evaluatiecommissie WRO/Bro '85. Deze commissie vond deze bepaling overbodig omdat het voldoen aan deze eis al is verankerd in het begrip goede ruimtelijke ordening Dit betekent dat opname van de toverformule niet meer mogelijk is.

• Artikel 29 Slotregel
  In het laatste artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.
  Deze formulering van de slotregel is letterlijk voorgeschreven door de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen).

Ter bescherming van het beschermd en het waardevol stadsgezicht is een vergunningenstelsel opgenomen. Bij de bestemmingsomschrijving van verschillende bestemmingen is aangegeven dat de gronden die de aanduiding 'beschermd stadsgezicht' of 'waardevol stadsgezicht' hebben, tevens bestemd zijn voor de bescherming en instandhouding van de het beschermd respectievelijk waardevol stadsgezicht. Het is verboden bepaalde werken en werkzaamheden uit te voeren zonder een omgevingsvergunning. Het betreft werken en werkzaamheden zoals: het wijzigen van het gevelaanzicht, het ophogen, verlagen of afgraven van de gronden, het aanleggen van verhardingen, het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen en dergelijke. Op werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen, noodzakelijk zijn voor het op de bestemming gerichte beheer of gebruik van de grond of reeds vergunde werken of werkzaamheden is het verbod niet van toepassing. De omgevingsvergunning wordt afgegeven als geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, herstel en ontwikkeling van het beschermd of waardevol stadsgezicht.

Ook zijn vergunningplichten opgenomen in de regeling van de bestemming Groen met de nadere aanduidingen ecologische verbindingszone en ecologische kerngebied. Ook in deze gevallen is er een omgevingsvergunning noodzakelijk ter bescherming van de aanwezige waarden, omdat de vermelde werkzaamheden deze waarden onherstelbaar kunnen aantasten. Het is daarom van belang om die werkzaamheden aan een vergunningsvereiste te koppelen zodat een afweging kan worden gemaakt voordat zij worden uitgevoerd.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten. Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is de Lijst van Bedrijfsactiviteiten opgenomen.

Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

In specifieke situaties kan daarnaast de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2006).

De gewenste afstand tussen een bedrijfsactiviteit en woningen (of andere gevoelige functies zoals scholen) wordt mede bepaald door het type gebied waarin de gevoelige functie zich bevindt. Conform de VNG-publicatie worden daarbij twee omgevingstypen onderscheiden: rustige woonwijk en gemengd gebied.

Omgevingstype rustige woonwijk

In een rustige woonwijk komen enkel wijkgebonden voorzieningen voor en vrijwel geen andere functies zoals kantoren of bedrijven. Langs de randen (in de overgang naar eventuele bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Als daarmee vergelijkbare omgevingstypen noemt de VNG-publicatie onder meer een rustig buitengebied (eventueel met verblijfsrecreatie) en een stilte- of natuurgebied.

Omgevingstype gemengd gebied

In een gemengd gebied komen naast wonen ook andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Daarmee vergelijkbare gebieden zijn lintbebouwingen in het buitengebied waarin functiemenging voorkomt en gebieden gelegen direct langs een hoofdinfrastructuur. Kenmerkend voor het omgevingstype gemengd gebied is dat sprake is van een zekere verstoring en dus van een relevant andere omgevingskwaliteit dan in een rustig woongebied.

Bedrijfswoningen

Een bedrijfswoning op een bedrijventerrein is een specifiek woningtype waar minder hoge eisen aan het woon- en leefklimaat kunnen worden gesteld. Bedrijfswoningen zijn in het algemeen minder milieugevoelig dan de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied.

De volgende tabel geeft voor beide omgevingstypen (rustige woonwijk en gemengd gebied) per milieucategorie inzicht in de gewenste richtafstanden. De richtafstand geldt tussen de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan (of via vergunningvrij bouwen) mogelijk is. Daarbij gaat het nadrukkelijk om een richtafstand. Kleinere afwijkingen ten opzichte van deze afstand zijn mogelijk zonder dat hierdoor knelpunten behoeven te ontstaan.

Bepaalde bedrijven vallen onder een specifieke wettelijke regeling. Het betreft:

• bedrijven die "in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken" zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (zogenoemde grote lawaaimakers); deze bedrijven zijn alleen toegestaan op industrieterreinen die in het kader van deze wet gezoneerd zijn;
• bedrijven die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) kunnen vallen (nu of in de toekomst); het betreft risicovolle bedrijven waar gebruik, opslag en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt; voor dergelijke bedrijven gelden (wettelijke) normen ten aanzien van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico;
• bedrijven die onder het Vuurwerkbesluit vallen; voor dergelijke bedrijven gelden (wettelijke) afstandsnormen.

De Staat van Bedrijfsactiviteiten is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op een punt is een andere werkwijze toegepast:

In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Staat. In de SvB "functiemenging" zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan.

De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de digitale verbeelding (plankaart) van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Staat van Horeca-activiteiten).

De Staat van bedrijfsactiviteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De richtafstanden en inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Staat van Bedrijfsactiviteiten is verondersteld. In de planregels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken van de regels en een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie. Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de SvB niet zijn vermeld, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de planregels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een afwijkingsbevoegdheid. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

In de SvB is bij de indeling van sommige bedrijfsactiviteiten uitgegaan van een continue bedrijfsvoering, waarbij de hinderlijke activiteiten ook 's nachts plaatsvinden. Dit is in de SvB aangegeven met een "C" in de laatste kolom. Het kan echter voorkomen dat een specifiek bedrijf niet continu werkt. Dit gegeven kan eveneens aanleiding zijn om het bedrijf via de bovenvermelde afwijkingsbevoegdheid een categorie lager in te delen.

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in 'harde' tot 'zachte' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type/de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Horeca-activiteiten.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorde regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De LvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de LvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

De bovenvermelde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de vermelde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' niet zijn vermeld, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging':

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan of een beheersverordening bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven. Deze categorieën zijn vastgelegd in het op
18 juni 2012 in werking getreden Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2012 en overgenomen in onderstaande Lijst van Horeca-activiteiten.

In de Lijst van Horeca-activiteiten is een functionele differentiatie in 'harde' tot 'zachte' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-activiteiten kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting.

De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Onderscheid cafetaria-snackbar

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalcentrum

Een afhaalcentrum valt bestemmingsplantechnisch onder de detailhandelsfunctie. Hierbij kan worden gedacht aan een pizzeria die enkel pizza's verkoopt en geen gelegenheid biedt om ter plaatse de pizza te nuttigen. Ook hier geldt dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties.

Definitie van een afhaalcentrum: 'detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht'.

Additionele horeca

Bij additionele horeca gaat het om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie 'horeca' begrepen, maar gerekend tot de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling waar sprake is van sociaal-culturele, maatschappelijke, en (sportief-) recreatieve doeleinden. Hiermee worden onder meer bedoeld de kantines bij buurthuizen, scholen en sportfaciliteiten, of horecavoorzieningen bij musea en dergelijke.

Bij additionele horeca gaat het erom dat:

• de uitstraling van deze horeca moet passen bij de hoofdfunctie. Passend betekent dat deze horeca hoort bij de hoofdfunctie en open is tijdens de openingstijden van de hoofdfunctie. Daar bij is het niet toegestaan dat de additionele horecaruimte wordt verhuurd of anderszins in gebruik wordt gegeven aan derden ten behoeve van feesten en partijen;
• de gelegenheid ondergeschikt moet zijn aan de hoofdfunctie en de hoofdfunctie moet ondersteunen. Ondersteunend wil zeggen dat de additionele horeca de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of completeert. Ondergeschikt betekent dat er duidelijk sprake moet zijn van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie, waarbij een percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte van de hoofdfunctie absoluut als maximum geldt. Dit maximum geldt voor kleinschalige functies; voor grootschalige functies kan door de gemeente een maximumomvang in vierkante meters worden vastgesteld. Er moet duidelijk sprake zijn van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie qua vloeroppervlak, inzet van personeel en onderdeel van de begroting;
• de horeca niet zelfstandig mag worden uitgeoefend of toegankelijk los van de hoofdfunctie. Wanneer sprake is van zelfstandige toegankelijkheid of van uitoefening los van de hoofdfunctie, is er geen directe relatie meer met de hoofdfunctie, maar gaat het om zelfstandige horeca-activiteiten die vallen onder de horecacategorieën.

Detailhandel met horeca

In de detailhandel is een groeiende behoefte aan ondersteunende horeca. Hierbij moet worden gedacht aan een winkel waar een klein deel van het vloeroppervlak gebruikt wordt voor het nuttigen van ter plaatse bereide en verkochte etenswaren. Dergelijke ondersteunende horeca kan buitenplans worden geregeld middels de zogeheten 'Kruimelgevallenregeling'. Randvoorwaarden hierbij zijn:

• het horecadeel mag niet direct vanaf de straatzijde zichtbaar zijn en het pand moet het aanzicht behouden van een winkel;
• voor winkels tot 1.000 m² bvo geldt in principe een maximale ratio tussen horeca en publiekstoegankelijke winkelvloeroppervlak van 30:70 en er moet een directe relatie zijn met de producten die in de winkel verkocht worden; het gaat primair om het proeven van producten die in de winkel worden verkocht;
• voor winkels boven de 1.000 m² bvo geldt dat een ondersteunende horecafunctie kan worden toegestaan tot maximaal 20% van het bebouwd oppervlak; dit geldt ook voor de non-food, zoals kledingwinkels, boekwinkels, schoenenzaken et cetera;
• de vestiging moet zich houden aan de algemene gehanteerde winkeltijden.

Daar waar sprake is van een bestaande, vergunde ondersteunende horeca, zal dit in de regels en op de verbeelding worden vastgelegd.

Coffeeshops

Coffeeshops worden gereguleerd middels de Algemene Politieverordening (APV). In de Lijst van Horeca-activiteiten vallen coffeeshops in de horecacategorie D. In de APV is de regulering van coffeeshops opgenomen die voorziet in maximaal aantal gedoogde vestigingen. De vestigingsvereisten zijn vastgelegd in het Cannabisbeleid.

Lijst van Horeca-activiteiten

Voor de toepassing van deze Lijst van Horeca-activiteiten wordt onder een horecabedrijf begrepen:
een bedrijf of instelling waar:

• bedrijfsmatig drank en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of;
• bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.