beroep of bedrijf dat in een woning of in een bijbehorende bouwwerk wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van een hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning op grond van de Monumentenwet 1988 beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten en met uitzondering van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept gelegen) parkeervoorzieningen.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

besluit van het bevoegd gezag waarin de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting op grond van de Wet geluidhinder is vastgesteld.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en/of de Woningwet.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPHETZAND met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen.

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, musea, ateliers en muziekcentra.

een bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder wordt niet verstaan afhaalzaken.

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d.. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het achtererfgebied.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een geheel of gedeeltelijk ondergronds gebouw ten behoeve van parkeren. Een halfverdiepte parkeergarage is maximaal 1.2 m boven (straat)peil gelegen.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening.

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk.

de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Horeca-activiteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een detailhandelsbedrijf waarbij bedrijfsmatig tuin-, tuinaanlegartikelen en dierbenodigdheden worden verkocht, zoals bloemen, planten, zaden, tuingereedschap, meststoffen, afrasteringsmateriaal, diervoeding en dergelijke, waarbij de overdekte verkoopvloeroppervlakte ten minste 1.000 m² bedraagt.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplan Het Zand van de gemeente Utrecht.

de sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied (zoals de weg, openbaar groen of water) gekeerde voorgevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingennet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

een gebouw waarin wonen plaatsvindt in combinatie met aan-huis-verbonden beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten uit de categorie A en B1 van de Lijst van bedrijven functiemenging in een grotere omvang dan op grond van de bestemmingsregels is toegestaan bij woningen; hieronder wordt ook begrepen het gebruik ten behoeve van atelier, kantoor, dienstverlening, of maatschappelijke voorzieningen en een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

Hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging (uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten), een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven, tot en met categorie 1, zoals genoemd in de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte;
3. c. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende detailhandel tot maximaal
   400 m²;
4. d. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met in achtneming van de volgende bepalingen:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
2. b. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
3. c. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
4. d. inrichtingen die zijn genoemd in bijlage C en D van het besluit m.e.r. 1994 zijn niet toegestaan;
5. e. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 meter op onbebouwde gronden is niet toegestaan;
6. f. zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd in artikel 3.1 onder a, door bedrijven toe te laten die niet in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd en/of één categorie hoger dan in artikel 3.1 onder a genoemd, voorzover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, zoals in artikel 3.1 onder a genoemd.

Burgemeester en wethouders kunnen de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, wijzigen op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening door het opnemen dan wel afvoeren van een bedrijf, indien ontwikkelingen op het gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven.

De voor ' Bedrijf - Nutsvoorziening ' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, water en erven.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor 'Detailhandel - Tuincentrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een tuincentrum;
2. b. additionele horeca;
3. c. (fiets)parkeervoorzieningen;
4. d. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning': een bedrijfswoning en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
5. e. de bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, zoals nutsvoorzieningen en ontsluitingswegen alsmede waterbeheer en waterberging.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de begane grond;
3. c. dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
4. d. bedrijven, zoals opgenomen in de categorie A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging, uitlsuitend op de begane grond;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': een (half)verdiepte parkeergarage;
6. f. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, fietsenbergingen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven, pleinen en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 6.3.2 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de eerste, tweede, derde en vierde bouwlaag ;
3. c. sport, uitsluitend op de eerste, tweede, derde en vierde bouwlaag;
4. d. horeca in maximaal categorie C en D van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de eerste, tweede, derde en vierde bouwlaag;
5. e. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, fietsenbergingen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven, pleinen en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 7.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven van functiemenging.

De voor Gemengd - 3 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de begane grond;
3. c. dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
4. d. bedrijven, zoals opgenomen in de categorie A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging uitsluitend op de begane grond;
5. e. horeca in categorie B, C, en D van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van horeca-activiteiten, uitlsuitend op de begane grond;
6. f. culturele voorzieningen;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang': een onderdoorgang;
8. h. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeervoorzieningen, waaronder (half)verdiepte parkeergarages, groenvoorzieningen, fietsenbergingen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven, pleinen en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 8.3.2 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijvan functiemenging.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. bermen en bermsloten;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. evenementen;
7. g. verhardingen ten behoeve van speel- en sportvoorzieningen;
8. h. onderhoudspaden en –stroken ten behoeve van de aangrenzende bestemming Water;
9. i. water, waterbeheer en waterberging;
10. j. bescherming van de bestaande ecologische waarde;
11. k. de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals kunstwerken waaronder duikers, bruggen en faunapassages en ontsluitingen van de naastgelegen bestemmingen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone wijzigingsgebied' de bestemming 'Groen' te wijziging ten behoeve van woningen.

De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. additionele horeca;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'wonen': tevens wonen toegestaan;
4. d. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer-, speel- en groenvoorzieningen, (school)pleinen, fiets- en voetpaden, fietsenbergingen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. rijwegen;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. water en kruisingen met water;
5. e. waterbeheer en waterberging;
6. f. geluidwerende voorzieningen;
7. g. de bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, reclame-uitingen en kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. water, waterbeheer en waterberging en kruisingen met water;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. evenementen;
7. g. bij de bestemming behorende wegen, bruggen, geluidwerende voorzieningen, fietsenstallingen, nutsvoorzieningen, kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen met bijbehorende taluds en oevers;
2. b. waterhuishouding;
3. c. waterbeheer en waterberging;
4. d. kruisingen met wegverkeer;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. kunstwerken, bruggen, duikers, dammen en kademuren;
7. g. steigers;
8. h. ontsluitingen van de naastgelegen bestemmingen.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

De voor Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan- huis- verbonden beroep- of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. de uitoefening van bedrijfsactiviteiten uit categorie A en B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging voor zover aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - dierenpension' is tevens een dierenpension toegestaan;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1' is tevens een sierkassenbedrijf toegestaan uit categorie 3 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
5. e. de bij deze bestemming behorende tuinen, erven, water en parkeervoorzieningen, met dien verstande dat per woning ten hoogste één inrit is toegestaan.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen met betrekking tot:

1. a. de situering van bebouwing ten opzichte van een zijdelingse perceelsgrens, indien dit noodzakelijk is in verband met de bebouwingskarakteristiek van de omgeving en/of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. het handhaven van parkeergelegenheid op het betreffende bouwperceel.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd in artikel 15.2.1 onder e. voor de uitbreiding van een hoofdgebouw op een kortere afstand:
   1. 1. tot de zijdelingse perceelsgrens en/of de achterste perceelsgrens, indien de bestaande afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens reeds kleiner is dan 5 meter, onder de voorwaarde dat de afstand niet kleiner wordt dan de bestaande afstand tot de zijdelingse perceelsgrens, of;
   2. 2. tot de achterste perceelsgrens indien de bestaande cultuurhistorische waarden of de bebouwingskarakteristiek van de omgeving niet worden aangetast, of;
   3. 3. tot de zijdelingse perceelsgrens indien het bouwperceel smaller dan 16 meter is, en op een kortere afstand tot de achterste perceelsgrens indien het bouwperceel minder diep is dan 20 meter, mits de bestaande cultuurhistorische waarden of de bebouwingskarakteristiek van de omgeving niet worden aangetast;
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd in artikel 15.2.2 onder f. voor de voor het bouwen van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk op een kortere afstand tot de zijdelingse perceelsgrens indien:
   1. 1. de bestaande cultuurhistorische waarden of de bebouwingskarakteristiek van de omgeving niet worden aangetast, of;
   2. 2. de bestaande afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens reeds kleiner is dan 5 meter, onder de voorwaarde dat de afstand niet kleiner wordt dan de bestaande afstand tot de zijdelingse perceelsgrens.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 15.5.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor Wonen - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen al dan niet in combinatie met een aan- huis- verbonden beroep- of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - wonen-werken'; tevens voor woon-werkwoningen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang': een onderdoorgang;
4. d. de bij deze bestemming behorende ontsluitingen, tuinen, erven, water en parkeervoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor Wonen - 3 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan- huis- verbonden beroep- of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. de bij deze bestemming behorende ontsluitingswegen, tuinen, erven, water en parkeervoorzieningen.

Op of in de in lid 17.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 17.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. de bij deze bestemming behorende ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden, nutsvoorzieningen, kunstuitingen, speel- en groenvoorzieningen, tuinen, erven, water, steigers en verkeers- en parkeervoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 18.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor Wonen - Woonwagenstandplaats aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonwagens inclusief sanitaire voorzieningen;
2. b. de bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, tuinen, erven, terreinen, nutsvoorzieningen, ongebouwde parkeervoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien:

1. a. de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf niet groter is dan 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning, tot een maximum van 40 m², inclusief bijbehorende bouwwerken;
2. b. de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf, maximaal 40 m² bedraagt, indien het beroep of bedrijf aan huis in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend;
3. c. het, in geval van bedrijfsactiviteiten, bedrijfsactiviteiten betreft in maximaal categorie A of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten en bedrijfsactiviteiten waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit milieu is vereist;
4. d. er geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
5. e. geen sprake is van detailhandel, horeca, afhaalzaken en/of belhuizen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.3 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor Leiding - Leiding Water aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming (en) mede bestemd voor een ondergrondse hoofdwaterleiding;

Binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan 2 m.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 20.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden en verwachtingen.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

De voor Waarde - Ecologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de aan de ecologische verbindingszones verbonden ecologische waarden.

1. a. Een omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, is vereist voor de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden:
   1. 1. het verwijderen, aanleggen of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden, en het aanbrengen van eventuele andere oppervlakteverhardingen (al dan niet tijdelijk);
   2. 2. het aanbrengen van boven en/of ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   3. 3. het ontginnen, verlagen, afgraven, ophogen, opvullen of egaliseren van de bodem waaronder begrepen het ophogen met bagger- of grondspecie;
   4. 4. het vellen of rooien van houtopstanden of -gewassen, anders dan bij wijze van verzorging;
   5. 5. het aanleggen van oeverbeschoeiingen, kaden of aanlegplaatsen;
   6. 6. het, al dan niet tijdelijk, opslaan en/of storten van bouw- en afvalmateriaal;
   7. 7. het verlagen of verhogen van de grondwaterstand;
   8. 8. het permanent aanleggen van dammen of soortgelijke constructies, die de watergang beïnvloeden, in waterlopen.
2. b. De omgevingsvergunningplicht als bedoeld in lid 21.2 onder a geldt niet voor werken of werkzaamheden die:
   1. 1. betrekking hebben op het normaal onderhoud en beheer;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   3. 3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning;
3. c. De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 21.2 onder a zijn slechts toelaatbaar voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de ecologische- en natuurwaarden van de gronden.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het in stand houden en het onderhoud van de waterkering naast de andere krachtens dit plan hieraan gegeven bestemmingen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 23.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers e.d., mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt.
3. c. De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. 3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   4. 4. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   5. 5. de ruimte tussen bouwwerken.

Het is verboden gronden en bouwwerken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. het gebruik van stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen;

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft, in de vorm van geluids-, verkeers-, of parkeeroverlast en is aangetoond dat er voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieu aspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.

Een omgevingsvergunning bouwen, voor het bouwen van een geluidgevoelige bestemming, wordt slechts verleend indien vaststaat dat op de gevel(s) van dit gebouw de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde) ingevolge het besluit Hogere waarde, met inachtneming van de in dit besluit Hogere waarde gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Het Zand.

Het voornemen tot het opstellen van het bestemmingsplan Het Zand komt voort uit de wens om voor het inmiddels gerealiseerde deel van Het Zand een goede juridisch planologische regeling te hebben voor het beheren en handhaven van de bestaande ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Het actueel hebben en houden van bestemmingsplannen voor het grondgebied van de gemeente is een belangrijk uitgangspunt van de gemeente Utrecht.

Daarnaast biedt het plan planologisch-juridische ruimte voor een aantal ontwikkelingen. Ten aanzien van gebieden waar mogelijk veranderingen zullen gaan plaatsvinden heeft het college van burgemeester en wethouders besloten dat deze veranderingen alleen in een op beheer gericht bestemmingsplan zullen worden meegenomen als die ontwikkelingen voldoende uitgekristalliseerd zijn.

Het nieuwe bestemmingsplan zorgt voor een eenduidige en samenhangende juridisch-planologische regeling voor het plangebied. In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan wordt aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, waarbij wordt gestreefd naar uniformiteit van bestemmingslegging en regelgeving.

Het plangebied is gelegen aan de westkant van Utrecht, aan de noordzijde van het stadsdeel Leidsche Rijn. De begrenzing is aangegeven op onderstaande afbeelding.

Globaal wordt het plangebied als volgt begrensd: de spoorbaan langs de Vleutensebaan, Agaathvlinder, Satijnvlinder, 't Zand, Alendorperweg, Parkzichtlaan, Max Ernstlaan.

De plangrenzen van het bestemmingsplan sluiten aan op die van recente juridisch-planologische regelingen. Tevens is er rekening gehouden met toekomstig te vervaardigen bestemmingsplannen.

Begrenzing plangebied

Bestemmingsplannen

Binnen het plangebied vigeert voor het overgrote deel het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999.

Het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999 is op 28 oktober 1999 door de gemeenteraad vastgesteld en vervolgens door Gedeputeerde Staten van Utrecht op 6 juni 2000 goedgekeurd. Bij uitspraak in beroep door de Raad van State van 27 februari 2002 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden.

Voor één perceel is een bestemmingsplan opgesteld, te weten Het Zand 31. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 12 oktober 2006 en goedgekeurd door gedeputeerde staten op 16 januari 2007.

Uitwerkingsplannen

Binnen het plangebied van Het Zand zijn 3 uitwerkingsplannen opgesteld. Dit zijn allen uitwerkingsplannen van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999.

Het Zand - Stationsomgeving

Dit uitwerkingsplan is vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders op 29 augustus 2006;

Het Zand - Tussen de Parken

Dit uitwerkingplan is vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders op 29 augustus 2006;

Het Zand - De Bongerd

Dit uitwerkingsplan is vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders op 21 november 2006.

Het bestemmingsplan richt zich op de actualisering van het ruimtelijk beleid voor Het Zand. De bestaande ruimtelijk-functionele structuur vormt de basis. Aan de te verwachten ontwikkelingen de komende 10 jaar wordt, voor zo ver wenselijk en mogelijk, ruimte geboden. Er worden op maat gesneden regelingen geformuleerd ter bescherming van specifieke kwaliteiten (linten) of juist om voldoende flexibiliteit naar de toekomst toe te kunnen bieden (bijvoorbeeld rekening houden met voorzienbare woonwensen).

Ten aanzien van gebieden waar mogelijk veranderingen zullen gaan plaatsvinden heeft de gemeenteraad op 1 september 2005 besloten dat deze veranderingen alleen worden meegenomen, als de ontwikkelingen voldoende uitgekristalliseerd zijn. In alle andere gevallen zal aan deze gebieden een conserverende bestemming worden gegeven, die zoveel mogelijk aansluit bij de geldende bestemming en het bestaande (legale) gebruik.

Deze keuze hangt samen met de opdracht van de gemeenteraad, om de gehele gemeente Utrecht vóór 2013 te voorzien van moderne, actuele bestemmingsplannen. Wachten op nu nog onzekere bouwplannen houdt het plan- en besluitvormingsproces van op beheer gerichte bestemmingsplannen teveel op.

Voor dit bestemmingsplan zijn de rijksnota's de Nota Ruimte (2006) en de Structuurvisie Randstad 2040 (2008) van belang. De ambitie in deze nota's is om de Randstad tot een duurzame en concurrerende Europese topregio te ontwikkelen. Hierbij gelden de volgende beleidsdoelen:

• Regio Utrecht als centraal knooppunt van infrastructuur;
• Krachtige steden: bundeling van verstedelijking, economische activiteiten en bereikbaarheid;
• Verdichting: ruimte in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) verdichten door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Binnen het verstedelijkingsbeleid kiest het kabinet bovenal voor een kwaliteitsstrategie en verdichting. De ruimte die in het bestaande stedelijk gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met ecologische en archeologische waarden op basis van de Flora- en faunawet en het Verdrag van Malta. In hoofdstuk 5 is aangegeven hoe met deze aspecten is omgegaan.

Voor het regionale beleid zijn de Structuurvisie Provincie Utrecht 2005-2015, het Regionaal Structuurplan Utrecht 2005-2015 (RSP, 2004) en de Ontwikkelingsvisie 2015-2030 (2009), die in NV Utrecht-verband is opgesteld, richtinggevend. De nota's vullen elkaar aan, waarbij de Ontwikkelingsvisie een langetermijnvisie biedt en de ruimtebehoefte aangeeft voor het 'Noordvleugelgebied', bestaande uit Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten.

In de provinciale Structuurvisie en het Regionaal Structuurplan wordt gekozen voor beheerste groei. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is zorgvuldig, intensief en meervoudig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt. Het stadsgewest Utrecht is het zwaartepunt van de verstedelijking en economie in de provincie. Dat wil zeggen dat de provincie nieuwe opgaven voor wonen en werken vooral hier wil realiseren. Utrecht heeft bij deze opgave, als centrale stad in het stadsgewest, de belangrijke taak om door verdichting, herstructurering en transformatie, binnenstedelijke capaciteit voor wonen, werken en voorzieningen te ontwikkelen en tegelijkertijd een kwaliteitssprong te realiseren. Verdere verdichting vindt plaats in het stedelijk gebied om de waardevolle landschappen te sparen. Verdichting en kwaliteitsverbetering is ook de essentie van het beleid in NV Utrecht-verband.

In het Regionaal Structuurplan valt het bestemmingsplangebied in de categorie "groen stedelijk/suburbaan milieu". In het "groen stedelijk/suburbaan milieu" heeft de woonfunctie een dominante rol en heeft een relatief lage graad van functiemenging. Er zijn veel grondgebonden woningen met tuin of flatwoningen in een groene setting aanwezig. Fiets en auto zijn belangrijke vervoermiddelen, alsmede het openbaar vervoer.

Door middel van het principe "beheerste groei" willen Gedeputeerde Staten de aantasting van waardevolle en kwetsbare open ruimte door nieuwe verstedelijking zoveel mogelijk vermijden. Ook wil de provincie de contrastwerking tussen stad en land versterken. Het bestemmingsplangebied valt binnen de categorie "restcapaciteit woningbouw (per 1-1-2005) 22.200 woningen". De restcapaciteit geeft het per 1 januari 2005 nog op te leveren aantal woningen weer en is de zogeheten 'harde capaciteit' die in beginsel planologisch aanvaardbaar is.

Inmiddels is in Het Zand de woningbouwcapaciteit grotendeels gerealiseerd, de woningen die bij de ontwikkelingen genoemd zijn (zie hoofdstuk 4) vallen binnen deze restcapaciteit.

Zoals op vele plekken in de stad Utrecht, moet ook hier in Het Zand rekening gehouden worden met de historisch waardevolle ondergrond. Vanuit de provinciale ruimtelijke verordening wordt gesteld dat bestemmingsplannen voor een gebied dat is aangeduid als 'cultuurhistorische hoofdstructuur archeologie' bestemmingen en regels bevatten die het behoud van de in het plangebied aanwezige archeologische waarden waarborgen. Bij dit bestemmingsplan geldt dit voor het gehele gebied. Hiervoor is onderzoek gedaan bij de planontwikkeling van Het Zand.

Waterstructuurvisie en waterbeheerplan, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Het Waterbeheersplan van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden '(2010-2015) beschrijft de doelstellingen en het beleid voor zowel het waterkwaliteits- als het waterkwantiteitsbeheer. Het beleid is vooral gericht op het minimaliseren van wateroverlast en watertekort, het zoveel mogelijk voorkomen van het inlaten van gebiedsvreemd water van minder goede kwaliteit, het tegengaan van verdroging en het bestrijden van eutrofiëring. In de Waterstructuurvisie (2002) is een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellangetermijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer in relatie tot ruimtelijke ontwikkelingen die aan de orde zijn. In het plangebied speelt het ontwikkelen van een duurzaam stedelijk waterbeheer, voor zowel bestaand als nieuwbouwgebied. Het gaat dan met name om schoon water schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterde gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. De effecten van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden door de waterbeheerder afgewogen in een watertoets (zie paragraaf 5.8). Bij nieuwe ontwikkelingen in Het Zand wordt standaard een watertoets toegepast.

Utrecht is de stad met drie kernkwaliteiten, welke in de structuurvisie zijn uitgewerkt in de drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen. Het bestemmingsplangebied behoort tot de Binnentuinen, "de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken". De opgave voor dit ontwikkelingsperspectief ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. Soms is dat een park, soms een voorzieningenlint, soms een waterloop. Ingrepen in de binnentuinen / wijken moeten leiden tot een inrichting van de openbare ruimte die aansluit bij de behoefte van de gebruikers. De woonfunctie domineert. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend. Er is een basispakket aan voorzieningen nodig, kleinschalige functiemenging is mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van woon/werkunits of kleinschalige bedrijvigheid. De wijken zijn autoluw. Verkeer wordt zoveel mogelijk via de stedelijke ontsluitingswegen afgehandeld. Op die manier wordt ook de onderlinge verbinding tussen de wijken georganiseerd.

Het Masterplan Leidsche Rijn vormde in 1995 het ruimtelijke en programmatische startpunt voor de ontwikkeling en de realisatie van de plannen voor het 'aangewezen 'VINEX'-gebied. Het Masterplan ging uit van de realisering van in totaal 30.000 woningen binnen Leidsche Rijn. Het Masterplan was vooral bedoeld om richting te geven aan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, maar heeft geen juridisch bindende status. Het Masterplan was erop gericht Leidsche Rijn te ontwikkelen tot een stedelijk gebied met als doel een bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood in de regio Utrecht.

In de visie die aan het Masterplan ten grondslag lag nemen drie begrippen een centrale plaats in: compactheid, duurzaamheid en identiteit.
Bij compactheid gaat het niet zozeer om een hoge dichtheid, maar vooral om een sterke verbondenheid met bestaande concentraties van bebouwing. Met duurzaamheid wordt gedoeld op het streven naar een evenwicht van ecologische en economische aspecten. Tenslotte heeft identiteit te maken met karakter. Behoud van identiteit dient onder meer te worden nagestreefd door rekening te houden met de onderling sterk verschillende karakters van de stad Utrecht enerzijds en de kernen Vleuten en De Meern anderzijds. Hierbij dienden veel kleine wijken met eigen stedenbouwkundige en architectonische identiteit te worden ontwikkeld.

In de Ontwikkelingsvisie Utrechts deel Leidsche Rijn (januari 1997) zijn voor het Utrechtse deel van Leidsche Rijn de programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden en kwalitatieve eisen gegeven voor alle deelgebieden en vormt zo een integraal programma van eisen. De Ontwikkelingsvisie zorgt er verder voor dat bij de opdeling in deelplannen en -projecten de samenhang niet verloren zal gaan.

Bovenstaande akkoorden, visies en uitgangspunten zijn uiteindelijk, voor het destijds Utrechtse deel van Leidsche Rijn, planologisch juridisch vastgelegd in het bestemmingsplan Leidsche Rijn 1999.

In de Actualisatie Ontwikkelingsvisie 2003, wordt voortgebouwd op de Ontwikkelingsvisie uit 1997 en de actualisatie daarvan in 1999, en op de Structuurschets Vleuten-De Meern 1997. Vleuten- De Meern en Utrecht zijn inmiddels één gemeente. Aanpassingen betreffen vooral verkeer, parkeren en het woningbouwprogramma.

Het Stedenbouwkundig plan Het Zand (2003) is ontworpen binnen de hoofdlijnen en de structuur uit de Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn (1997) en de randvoorwaarden en uitgangspunten uit het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Het Zand (2002).

In de hoogbouwvisie wordt een toetsingskader gegeven voor hoogbouwplannen. De indeling is grotendeels gebaseerd op de ontwikkelingsperspectieven uit de Structuurvisie Utrecht. Uitgaande van de 'menselijke maat' kan in woongebieden zoals Het Zand, waar veel laagbouw aanwezig is, af en toe een hoger gebouw worden toegestaan. Incidentele accenten worden toegestaan tot circa twee keer de gemiddelde hoogte in de wijk. Voor een accent dat de herkenbaarheid van de hele wijk vergroot kan een hoogte wenselijk zijn van het dubbele of méér van de gemiddelde wijkhoogte. Ten aanzien van de locatie en exacte hoogte wordt per geval maatwerk geleverd.

Op vier plekken, bij de entrees naar de wijk, zijn hoogteaccenten mogelijk tussen 10 en 15 lagen. Deze zijn gelegen langs de Vleutensebaan.

In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken. De welstandnota geeft beoordelingscriteria voor het toetsen van bouwaanvragen aan de redelijke eisen van welstand in aansluiting op het bestemmingsplan. De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open', 'Respect' en 'Behoud'. Voor veel voorkomende bouwwerken zijn in de Welstandsnota welstandscriteria, richtlijnen en aanbevelingen opgenomen. Het Zand is grotendeels aangemerkt als 'respect'-gebied. Essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken worden gerespecteerd. Dit betekent:

• samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop;
• respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm;
• nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.

Gebieden met cultuurhistorische waarde en de aanwezige monumenten hebben op de beleidskaart de aanduiding 'Behoud' hebben meegekregen. Dit betekent:

- primaire oriëntatie op monumentale en beeldbepalende kwaliteiten en eigenschappen van gebouwen;
- authenticiteit staat voorop;
- geen nabouwen van, maar voortbouwen op de historische context.

In de Visie Wonen 2030 en daarop volgend de Woonvisie 2009-2019 zijn kaders geschetst van het woonbeleid voor de gemeente Utrecht op de lange termijn. In het Actieprogramma Wonen is de kwantitatieve woningbouwopgave geformuleerd.

De woningbehoefte in Utrecht is veel hoger dan het aanbod. In deze nota worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt het hoofd te bieden. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren.

Binnen dezelfde woonmilieus kunnen mensen met uiteenlopende leefstijlen wonen. De woonvisie geeft daarom aan dat bij de invulling van concrete woningbouwprojecten rekening gehouden moet worden met die verschillende leefstijlen op grond van woonbelevingsgroepen. Diversiteit in het aanbod is daarbij van belang, zodat het voor alle doelgroepen mogelijk is om een passende woning te vinden. De ontwikkeling van de wijk Het Zand sluit aan bij deze gedachte.

Het verkeers- en vervoersbeleid van de gemeente is voor de periode 2005-2020 vastgelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP). Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu te realiseren, worden de economisch belangrijke gebieden, de kerngebieden, via een aantal verkeersassen goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden, de verblijfsgebieden, en de gebieden rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. De gemeente wil groei van mobiliteit selectief faciliteren. In de piekuren wil de gemeente de groei van met name de automobiliteit afvlakken door het totale vervoersnetwerk beter te benutten. Buiten de piekuren zorgt de gemeente dat de groeiende vraag naar mobiliteit kan worden verwerkt. Dit beleid is vertaald naar een aantal netwerken voor auto, openbaar vervoer, goederenvervoer en fiets.

In het plangebied is de Vleutensebaan, die evenwijdig aan het spoor loopt, aangemerkt als secundaire as. Deze as is onderdeel van de hoofdstructuur van het autonetwerk en verbindt het toekomstige centrum van Leidsche Rijn via de Haarijnse Rading (primaire as) met de snelweg A2 (Ring Utrecht).
De woonbuurten in Het Zand zijn via de wijkontsluitingswegen 't Zand en de Parkzichtlaan aangesloten op de hoofdstructuur. Aan de noordzijde wordt aangesloten op de Vleutensebaan en aan de zuidzijde op de Langerakbaan. De woonbuurten zijn met uitzondering van de wijkontsluitingswegen ingericht als 30 km/uur gebied.

In het GVVP is het bestaande fietsbeleid opgenomen. Het hoofdfietsnetwerk uit de nota 'Verder met de fiets' (2002) en het regionale kernfietsnet uit het RVVP zijn overgenomen. Binnen het plangebied zijn hoofdfietsroutes voorzien langs de Vleutensebaan, de Utrechtseweg, de Fietsboulevard, de Parkzichtlaan, 't Zand en de Johanniterweg. Ook loopt de hoofdfietsroute van de Rijnkennemerlaan door het plangebied.

De spoorlijn Utrecht richting Den Haag/ Rotterdam grenst aan het plangebied. Treinstation Terwijde is een knooppunt in het openbaar vervoersnetwerk en onderdeel van het Randstadspoor.

Deze spoorlijn is tevens aangemerkt als primaire as voor het lange afstand vervoer van goederen.

Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht geeft aan hoe de gemeente Utrecht om wil gaan met de vestiging van horeca in de stad. Utrecht kiest voor versterking van de horecafunctie in een aantal deelgebieden, met een bestaand cluster van horeca of functioneel gemengd karakter.

Voor een groot aantal gebieden zijn gebiedsprofielen opgesteld waarbij de mogelijke ontwikkelingsruimte en wenselijke ontwikkelingsrichting is aangegeven. Voor Het Zand is het profiel 'Wijk-, buurtwinkelcentra en voorzieningenstrips' van toepassing, waarbij het toekomstbeeld is dat in de nabijheid van het huis een snack of simpele (afhaal)maaltijd te vinden is.

Binnen het plangebied zijn er mogelijkheden voor de toevoeging van horeca mogelijk langs de spoorzone in de categorie B, C en D. Ook in park Groot Zandveld is er een mogelijkheid voor horeca in categorie C en D.

Het detailhandelsbeleid is vastgelegd in de detailhandelsnota 'Boodschap aan winkels'. In deze detailhandelsnota wordt uitgegaan van een model van de opbouw van detailhandelshandelsvoorzieningen dat gebaseerd is op de spreiding van voorzieningen over de wijken, zodanig dat de kwaliteit van het aanbod van met name de dagelijkse goederen van de inwoners is verzekerd. Hiertoe is gekozen voor het bevorderen van de concentratie van (vooral) dagelijkse winkelvoorzieningen binnen de wijken; dus in buurt- en wijkwinkelcentra. Voor Leidsche Rijn zijn locaties van de buurt- en wijkcentra vastgelegd. Deze locaties bevinden zich buiten Het Zand. Dit zijn winkelcentrum Parkwijk, het toekomstige winkelcentrum Terwijde (waar nu een noodsupermarkt is) en het toekomstige stadsdeelcentrum Leidsche Rijn. Bewoners van Het Zand kunnen gebruik maken van winkelvoorzieningen in de omliggende wijken.

Het Groenstructuurplan en het Meerjaren Groenprogramma (2006, 2007) heeft als centrale doelstelling het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. Gebleken is dat een gevarieerde natuur en soortendiversiteit in flora en fauna een grote bijdrage levert aan een positieve waardering van het groen en de openbare ruimte van bewoners. Om de natuurwaarden in het stadsgroen te behouden en te verbeteren is het noodzakelijk dat er groene verbindingen zijn tussen het groene buitengebied en het groen in de stad, en tussen groene kerngebieden onderling.
In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke groenstructuren (ecologisch recreatief en cultuurhistorisch) vastgelegd. Deze zones moeten in principe groen blijven. Bij de (her)inrichting moet rekening houden met de ecologische functie. Functieverandering is alleen toegestaan na bestuurlijke afweging. Afname in omvang en/of kwaliteit moet gecompenseerd worden. Het park Groot Zandveld maakt deel uit van de stedelijke groenstructuur.
Naar aanleiding van het Groenstructuurplan is een aparte visie voor de bomen en bomenlanen in Utrecht ontwikkeld, omdat bomen een eigen ruimtelijke dimensie hebben en een aparte problematiek kennen. Dit is het Bomenbeleid Utrecht, Verbeterde regelgeving voor beheer, behoud en ontwikkeling van bomen (2009). Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren en het verder verbeteren van de bomenstructuur door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Binnen het plangebied zijn de Utrechtseweg, de Vleutensebaan, 't Zand, de Rijnkennemerlaan, de Alendorperwetering en de Agaathvlindersingel onderdeel van de gemeentelijke boomstructuur.

Voor Het Zand is een Stedenbouwkundig Plan (SP) opgesteld. Het orginele SP is vastgesteld door burgemeester en wethouders op 23 september 2003. Sinds die tijd zijn er diverse aanpassingen en aanvullingen op het SP geweest. Het SP legt de ruimtelijke en programmatische structuur van Het Zand vast en schetst het beeld, de architectonische dimensie van de stedenbouwkundige planstructuur.

Ten aanzien van het plangebied kunnen uit het relevante beleid de volgende conclusies getrokken worden: het plan, zoals beschreven in hoofdstuk 4, past binnen de hierboven beschreven beleidskaders.

Het bestemmingsplan is voor een belangrijk deel consoliderend van aard. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en beschrijft de wijk in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd. Dit vormt een basis voor het bestemmingsplanbeleid zoals dat in hoofdstuk 4 Planbeschrijving beschreven is.

Het plangebied van Het Zand had van oorsprong een kleinschalig, landelijk karakter met smalle wegen en beplanting met lintbebouwing van woningen en kleine tot middelgrote bedrijven. Door deze kleinschaligheid, de kassen, de boomgaarden en de hoge hagen langs wegen was het gebied zeer besloten. De meest prominente lintweg is 't Zand, die dwars door het plangebied loopt. Daarnaast zorgden de Utrechtseweg, Johanniterweg, Den Hoet en Westlandsetuin voor ontsluiting binnen het plangebied.

Het oorspronkelijke grondgebruik betrof voornamelijk glastuinbouw, vollegrondstuinbouw en enkele karakteristieke boomgaarden.

Het Zand is cultuurhistorisch en archeologisch één van de rijkste deelgebieden van Leidsche Rijn. De cultuurhistorische en archeologische rijkdom van dit gebied wordt vooral verklaard door de vroegere loop van de Oude Rijn, de bewoningssporen van de Romeinen en Den Hoet.

Landschappelijke waarden

De waarde van het landschap wordt gekenmerkt door linten, waaronder de kronkelende Utrechtseweg. Deze weg ligt parallel met de vroegere rijnloop en is gelegen op een oude stroomrug van de Oude Rijn. Aan de erfbeplantingen en de boomgaarden ontleende het gebied een zekere beslotenheid. De ligging van de percelen en de sloten en de kleine reliëfverschillen toonden duidelijk de oorspronkelijke ligging van de inmiddels verlandde Oude Rijn. Beplanting is ook nu nog voornamelijk aanwezig,

1. 1. langs wegen en particuliere voortuinen (m.n. lintbeplantingen);
2. 2. in boomgaarden; zowel hoog- als laagstamboomgaarden komen voor;
3. 3. als landschappelijke beplantingen, zoals in bosjes, grienden en in de vorm van bomen in overhoeken;
4. 4. in erfbeplantingen.

Cultuurhistorische waarden

Linten

Door en in Het Zand liggen vijf zogenoemde cultuurhistorisch waardevolle linten. Deze linten worden gekenmerkt door een wisselende, losstaande bebouwing aan een straat. Deze bebouwing varieert sterk in ouderdom en wordt omgeven door relatief grote tuinen. Zowel de bebouwing als de tuinen langs de linten zijn van cultuurhistorische waarde. Ze bepalen in belangrijke mate het karakter van het gebied. Twee van de linten ('t Zand en de Utrechtseweg) doorsnijden het hele gebied als hoofdontsluitingswegen. Drie linten liggen binnen het gebied (Johanniterweg, Den Hoet en Westlandse Tuin). Alle drie zijn korte, lokale ontsluitingswegen met een smal profiel.

Vletsloten

Andere elementen in het plangebied met een zekere cultuurhistorische waarde zijn de zogenoemde vletsloten. Deze naam verwijst naar de kleine bootjes (vletten) die werden gebruikt voor de afvoer van klei. De klei werd afgegraven voor de productie van dakpannen en bakstenen. Door dit afvletten is laaggelegen grond ontstaan, die niet meer geschikt was voor akkerbouw of tuinbouw. Op deze percelen zijn later kassen gebouwd. Vooral het noordwestelijk deel van Het Zand heeft veel vletsloten.

Glastuinbouw

Het Zand liet in het verleden een fraaie doorsnede zien van de Nederlandse glastuinbouw, met name van de ontwikkeling van de kassen. De oudste kassen dateerden uit de jaren twintig van de 20^e eeuw. Achter 't Zand 10 staan nog de schoorstenen die hoorden bij met kolen gestookte kassen. De schoorstenen staan er nog, de kassen zijn gesloopt. Ten westen van de Johanniterweg staan nog muren van een kolenopslagplaats, een stookhuis met schoorsteen, een oude stekkas en een unieke waterbak met pomphuis.

Monumenten

Tenslotte bevinden zich in plangebied Het Zand monumenten die een directe relatie met de (recente) bewoningsgeschiedenis hebben. Het gaat hierbij om:

Rijksmonumenten:

• Groot Zandveld

Wachttorens uit de Romeinse tijd en nederzetting uit de Romeinse tijd en vroege Middeleeuwen;

• Utrechtseweg 111

16e eeuws ijzeren gesmeed toegangshek van het perceel en het terrein met overblijfselen van het versterkte huis 'Den Hoet' uit de Middeleeuwen;

Gemeentelijke monumenten:

• Utrechtseweg 111 en 111a

Karakteristiek gelegen dwarshuisboerderij uit 1917 met waarschijnlijk 18e eeuws stalgedeelte en een links van de boerderij gelegen eilandje omgeven door een sloot, van de voormalige ridderhofstad Den Hoed (archeologisch rijksmonument). Het complex van boerderij, schuur, beplanting, toegangshek en restant van het middeleeuwse versterkte 'Huis den Hoed' is van cultuurhistorisch belang en markant gelegen;

• 't Zand 10

Landhuis van eenvoudige hoofdvorm met zadeldak. Het pand is van architectonische waarde als rustiek landhuis met detaillering in Amsterdamse Schoolstijl;

• 't Zand 20

Landhuis uit 1926. Het pand is van architectuurhistorische betekenins vanwege het landhuistype en de Amsterdamse School stijl;

• Johanniterweg 17

Landhuis in Amsterdamse Schoolstijl, gebouwd als tuindershuis. Het huis is van grote waarde vanwege de zeldzaamheid van het bouwtype alsmede van waarde vanwege de bouwstijl;

• Utrechtseweg 39

Landhuisje uit 1927 van één bouwlaag met rieten kap. Het pand is van belang vanwege het type (landhuisje) en als onderdeel van de tuindersbebouwing, in samenhang met de panden Utrechtseweg 31, 33, 37 en 43;

• Utrechtseweg 83-85

langhuisboerderij met rieten kap en schuur uit 1913 met zadeldak. De boerderij met schuur, kapberg en hekwerk is van cultuurhistorisch belang als karakteristiek boerderijcomplex;

• 't Zand ongenummerd

Twee gemetselde schoorstenen uit de jaren '20 van de 20e eeuw op het perceel Utrecht, sectie V nr 4617. De schoorstenen zijn van belang als voorbeeld van de vele schoorstenen van kassen in het voormailge tuinbouwgebied te Vleuten.

Ten aanzien van de monumenten zijn de Monumentenwet en de gemeentelijke monumentenverordening van toepassing. Bescherming vindt in het kader van dit instrumentarium plaats.

Archeologische waarden

De Oude Rijn is vanaf de vroege middeleeuwen verland. Op veel plaatsen zijn echter nog de resten van de rivier zichtbaar. Het meest directe restant is te vinden in een aantal sloten op een vroegere bedding van de Oude Rijn, zoals de waterloop langs Den Hoet. Elders is deze oude bedding te zien in de Alendorper Wetering: nu één van de sloten in het gebied, maar in feite het laatste stukje van de Oude Rijn dat in zijn oorspronkelijke, zij het sterk versmalde vorm, bewaard is gebleven.

Op de stroomrug van de Oude Rijn, die dwars door het gebied stroomde, was al sinds de oudheid bewoning mogelijk. De oudste bewoningssporen in Het Zand dateren uit de Romeinse tijd. Vooral de Romeinen bouwden langs de loop van de rivier een groot aantal nederzettingen. Vele daarvan zijn bewaard gebleven in de ondergrond en geven het plangebied zijn grote archeologische waarde. Er lijkt een directe relatie te zijn tussen het Romeinse castellum (grensfort) ten zuiden van het gebied en dit archeologisch monument in Het Zand (park Groot Zandveld). Deze relatie is niet alleen gebaseerd op gelijkenissen in de monumenten zelf, maar mogelijk ook op een fysieke relatie (oud wegen- of stratenpatroon).

Kenmerkend voor Het Zand zijn de linten. Samen met andere bestaande elementen - zoals sloten en boomgaarden - zijn ze gebruikt om het nieuwe woongebied een sterk eigen karakter te geven. De bomen en het groen langs de straten en in de tuinen zijn daarvoor misschien nog wel belangrijker dan de bebouwing.

De belangrijkste linten, de Utrechtseweg en 't Zand, hebben een functie behouden voor auto en fiets. 'T Zand is een doorgaande verbinding voor autoverkeer tussen de Vleutensebaan en de zuidelijk gelegen hoofdinfrastructuur, terwijl de Utrechtseweg een rustige woonstraat is gebleven die een functie vervult op buurtontsluitingsniveau. Karakteristiek voor beide linten is het bestaande beeld van vrijstaande bebouwing en twee onder een kappers in het groen. Handhaven van deze karakteristiek is een belangrijk uitgangspunt geweest bij de planvorming.

Andere linten (de Westlandsetuin en de Johanniterweg) zijn rustige straten gebleven, en zijn nog steeds goed zichtbaar. Dat komt onder meer doordat de nieuwbouwverkaveling vaak zo is georiënteerd dat in veel straten de ligging nabij oude (groen)structuren merkbaar is. Een aantal objecten van historische waarde heeft een prominente plaats in de nieuwe plannen gekregen. De monumentale boerderij Den Hoet markeert aan de oostzijde de entree tot Het Zand. Rondom het voorzieningencluster in Park Groot Zandveld is een aantal schoorstenen en een oude kas blijven bestaan. Bij de opbouw van de nieuwe woongebieden is bovendien een aantal landschappelijke elementen gebruikt, zoals de sloten en de vroegere loop van de Rijn.

Nieuwe groenelementen

Ook nieuwe groenelementen bepalen het beeld van Het Zand. Allereerst is dat het Maxima Park met Het Lint. Dit loopt langs de gehele westzijde van het plangebied. Daarnaast ligt midden in het gebied Park Groot Zandveld, een archeologische vindplaats. Ook hier is het groen zichtbaar aanwezig, doordat belangrijke verkeersverbindingen voor fiets en auto erlangs leiden en de verkaveling op het groen is georiënteerd.

Het woongebied van Het Zand heeft hierdoor als vanzelf een groot aantal randen en straten met zicht op brede singels, parken of aaneengesloten tuinen met oude beplanting gekregen. Of ze zich nu te voet, per fiets of per auto verplaatsen: de bewoners van Het Zand volgen routes waarvan het karakter sterk door het groen en de historische elementen wordt bepaald.

Het Zand als passtuk

Het Zand is te zien als een 'passtuk' tussen Terwijde, Parkwijk, het Maxima Park en het Leidsche Rijn Centrum. Anders dan deze aangrenzende gebieden, heeft het gebied geen eigen commercieel centrum. In Het Zand wordt voornamelijk gewoond. Voor de benodigde winkelvoorzieningen zijn de bewoners aangewezen op de omringende deelgebieden. Noordelijk van het plangebied is het centrum van Terwijde geprojecteerd en is er het nieuwe NS station. Er zijn wel scholen aanwezig in Het Zand.

Ook in Parkwijk bevinden zich diverse voorzieningen, zoals een winkelcentrum, een HOV-halte en het Amaliapark. Omdat genoemde voorzieningen zich allen op loop- of fietsafstand van elkaar en Het Zand bevinden ligt bij de onderlinge verbindingen het accent op goede, overzichtelijke en veilige langzaam- verkeersroutes.

Grenzend aan het plangebied ligt een grootschalige recreatieve voorziening; het Maxima Park. Het Maxima Park is een omvangrijk groengebied met verschillende functies. Naast de traditionele parkfunctie heeft het park een functie voor natuur, sport, volkstuinen en maneges. In Het Zand zelf bevinden zich recreatieve voorzieningen in Park Groot Zandveld.

Vanwege de winkelvoorzieningen zal een deel van de bewoners op Parkwijk zijn georiënteerd, een deel op Terwijde en een derde deel op het Leidsche Rijn Centrum. Deze eigenschap én de doorsnijding van het gebied door de linten zorgen ervoor dat Het Zand als vanzelf is opgedeeld in verschillende woongebieden met een eigen karakter.

Het Zand is opgebouwd uit een aantal deelgebieden die verschillen omdat bij de verkaveling en inrichting de specifieke ligging ten opzichte van de linten en het groen is benut.

De aanwezige landschappelijke elementen of patronen en de oriëntatie op de omgeving zorgen voor grote verschillen. De Bongerd is georiënteerd op het groen van het Maxima Park en de tuinen aan 't Zand. Om de relatie met het groen te versterken is een wand van herenhuizen die uitkijken over het park en Het Lint gebouwd.

Overzicht van de deelgebieden in Het Zand

Rijnsche Maan
De Rijnsche Maan is een lang, smal gebied opgespannen tussen de Vleutensebaan en de Utrechtseweg. Tussen beide structuurbepalende elementen lopen een aantal noord-zuid georiënteerde woonstraten. Door de noord-zuid verkaveling transformeert de massieve bebouwing langs de Vleutensebaan in een ritmische opvolging van bouwblokken.

Er ontstaat een directe ruimtelijke relatie tussen de Vleutensebaan, de woonstraten en de Utrechtseweg. Vanaf de Stadsas is er steeds zicht op het groene lint en vice versa.

Vanwege de geluidsbelasting vanaf de Vleutensebaan en het spoortalud hebben de gebouwen aan de noordzijde bijna allemaal een dove gevel of in ieder geval één geluidsluwe gevel. In verband met de gewenste stedelijke uitstraling en levendigheid langs de Vleutensebaan krijgt de begane grond een verdiepingshoogte van minimaal 3,5m. In deze verhoogde plint worden bedrijfsruimten afgewisseld met woon/werkwoningen, gewone woningen en de ontsluitingen van de bovengelegen appartementen.

Er is één uitzondering op voornoemde structuur. In verband met de te handhaven bestaande bebouwing langs het lint zijn twee noord-zuidstraten niet doorgetrokken tot aan de Utrechtseweg. Deze zijn kort gesloten met een dwarsstraat aan de achterzijde van de bestaande tuinen.

Bij de ontwikkeling van dit deelgebied, is het hoofdthema het vormgeven van de schaalsprong van groot- naar kleinschalig, van druk naar rustig, van stedelijk naar landschappelijk. Gekozen is voor een bouwblokstructuur. Aan de zijde van de Vleutensebaan komen en zijn stedelijke appartementenblokken tot circa 7 lagen hoog. Deze zijn “de hoek omgetrokken”, de woonstraat in, waar zij overgaan in ééngezinswoningen van gemiddeld 2 à 3 lagen hoog. Nabij de Utrechtseweg is de bebouwing informeler en veranderen de rijtjeswoningen in vrijstaande villa's en twee onder één kap woningen in het groen.

Onder de appartementencomplexen zijn gebouwde parkeervoorzieningen in de vorm van garages, bedoeld voor de bewoners van de appartementen en de bedrijfsruimten in de plint gerealiseerd. De garages worden ontsloten vanaf de woonstraten.

Elke woonstraat heeft eenzelfde profiel bestaande uit trottoirs, langsparkeerstroken en een rijloper. Een uitzondering is de Parkzichtlaan.

Het Profiel van de Parkzichtlaan is breder, mede omdat de weg deel uitmaakt van de hoofdverkeersstructuur van Het Zand. Deze weg, en ook de Vleutensebaan, is binnen de Rijnsche maan als 50-km weg vormgegeven.

Woonstraten
De woningen in de zijstraten bestaan uit ééngezinswoningen van 2 tot 3 bouwlagen hoog met achtertuinen. Op de binnenterreinen liggen een aantal parkeerhoven, om de parkeerdruk op het maaiveld te verlichten. In de straten wordt enkel langsgeparkeerd. In één van de bouwblokken is een woon/zorg complex gerealiseerd.

Bebouwing aan de Parkzichtlaan
Het wonen aan de Parkzichtlaan is een variant op de gewone woonstraten tussen wand en lint. De bebouwing is hoger, 4 tot 5 lagen, en meer stedelijk van karakter. Er zijn ook appartementen gerealiseerd. In de nabijheid van de Utrechtseweg staan enkele rijtjeswoningen. Op de hoeken van de Utrechtseweg staan vrijstaande villa's en twee-onder-een-kap woningen in het groen.

Vertaling in het bestemmingsplan
De inmiddels gerealiseerde delen hebben in het bestemmingsplan een gedetailleerde bestemming gekregen. Voor het bestaande lint is een aparte, wat globalere bestemming opgenomen. De gebieden die nog moeten worden ontwikkeld, met name de appartementencomplexen langs de Vleutensbaan en de kavels langs de Utrechtseweg, worden beschreven in paragraaf 4.2 (onder punt 1), ook deze gebieden krijgen een globale bestemming.

Waterwijk
In Waterwijk bevinden zich twee oost-west lopende wegen, de Theo van Doesburgstraat en de Eschersingel, die aantakken op de twee hoofdontsluitingsroutes; de Parkzichtlaan en de Kees van Dongensingel. Deze wegen in de woonwijk zijn gebaseerd op bestaande waterlopen. De noordelijk gelegen weg, de Theo van Doesburgstraat, ligt evenwijdig aan een bestaande vletsloot en heeft daardoor een gebogen vorm. De zuidelijke weg ligt globaal op de plek van een gedeeltelijk gedempte vletsloot.

De Noordhoven
In de noordelijke strook bevinden zich een aantal vletsloten die de Alendorperwetering verbinden met de gebogen vletsloot. Het gebied is verder opgedeeld middels een aantal sloten waardoor alle woningen in dit gedeelte een tuin aan het water hebben gekregen. De ontsluiting van de woningen vindt plaats via een centraal hof, zodat elke woning twee duidelijk verschillende gezichten kent. Een harde, stenige entree aan een semi-collectief hof en een groene, privé achterkant. De Noordhoven bestaan uit ééngezinswoningen met een achtertuin direct aan het water. De gemiddelde bouwhoogte van het hof is drie lagen. Elk hof is een herkenbare ruimtelijke eenheid, echter informeel van karakter. Om dit beoogde beeld te verkrijgen zijn de lange wanden opgedeeld in korte rijtjes woningen.

De Schil (de Theo van Doesburgstraat)
Deze gebogen wand hoort bij het gebied van de Noordhoven. Het bestaat uit ééngezinswoningen met een achtertuin aan het water. Het is een strakke, formele wand van drie lagen hoog, onderbroken door de toegangen naar de noordhoven. De wand vormt een architectonische eenheid, die het horizontale karakter van de wand benadrukt. Alle woningen hebben een representatieve entree, met een geïntegreerde overgang tussen openbaar en privé. Buitenruimtes in de vorm van balkons of terrassen aan de straatzijde liggen binnen de rooilijn.

De Zuidhoven
De Zuidhoven staan met hun 'voet' in het water. Elke hof is een 'blok' in het water. De woningen op de koppen aan de noord en zuidzijde grenzen direct aan het water. Aan de oost en westzijde zijn tuinen, steigers of terrassen aanwezig. De woningen worden ontsloten via een brug naar de centraal gelegen hof aan de binnenzijde. Op de begane grond grenzen de woningen direct aan het maaiveld. De parkeerplaatsen zijn onder te verdelen in parkeerplaatsen op het maaiveld (bezoekersparkeren) en op eigen terrein (parkeren bewoners).

Het Middenblok
In de middenstrook, gelegen tussen de Esschersingel en de Theo van Doesburgstraat ligt een groot gesloten bouwblok. Noord- en zuidzijde van dit blok zijn wezenlijk verschillend. Aan de zuidzijde woont men aan een singel met uitzicht over het water. De noordzijde van het blok heeft geen directe relatie met het water. Op enkele plaatsen is het blok doorsneden door verbindingen tussen de twee buurtstraten. Belangrijkste verbinding is de Paul Citroenstraat. Deze route heeft geen doorgaande functie voor autoverkeer, wel voor voetgangers en fietsers. Evenwijdig aan de weg loopt een breed kanaal dat het water rondom de zuidelijke hoven verbindt met de Alendorperwetering. Vanaf de twee bruggen over het kanaal heeft men uitzicht op zowel de Westlandsetuin als de lintbebouwing langs de Utrechtse weg. In de oostelijke punt van het blok bevinden zich appartementen. Alle appartementen hebben een parkeerplaats op eigen terrein, aan de 'achterzijde' van de woning.

De Parkrand
Langs de Parkzichtlaan staat een lichtgebogen bebouwingswand. De bebouwing bestaat voornamelijk uit smalle herenhuizen, af en toe afgewisseld met een appartementenblok. De bouwhoogte van de herenhuizen is vier lagen, de appartementenblokken zijn overwegend 6 lagen (maximaal 8 lagen) hoog. Aan de achterzijde van de bebouwing loopt een smal, informeel straatje. Dit straatje ontsluit de noordelijk gelegen woningen en de parkeerplaatsen aan de achterzijde. De woningen langs de Parkzichtlaan hebben aan de achterzijde een tuin, aan de voorkant een dakterras of loggia met uitzicht op het Maxima Park.

Poortwoningen
In de Noordhoven en het Middenblok wordt deels geparkeerd in collectieve parkeerhoven. Deze zijn toegankelijk vanaf de straat of het hof. De toegangen tot de parkeerhoven zijn overbouwd met poortwoningen. De poortwoningen hebben hun entree op de begane grond direct aan de straat. In plaats van een tuin hebben deze woningen een dakterras.

Kavels
Dit zijn vrijstaande woningen of twee- onder-één-kappers, over het algemeen in de linten gesitueerd. De gemiddelde bouwhoogte bedraagt twee lagen met een kap. De benodigde parkeerplaatsen liggen op eigen terrein. Van belang is het handhaven van het bestaande groene beeld en tot een evenwichtige invulling van de linten te komen, met een juiste balans tussen individuele expressie en onderlinge samenhang.

Vertaling in het bestemmingsplan
Het overgrote deel van dit gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen. Voor het bestaande lint is een aparte, wat globalere bestemming opgenomen. De gebieden die nog moeten worden ontwikkeld of worden gebouwd, de kavels en woonwagens in de noordwesthoek van het deelgebied, wordt beschreven in paragraaf 4.2., ook deze gebieden krijgen een globale bestemming.

Stationsomgeving
Dit deelgebied is grotendeels nog niet ontwikkeld. De plannen die er zijn voor dit deelgebied worden beschreven in paragraaf 4.2, en tevens wordt ingegaan op de manier van bestemmen. Het bestaande lint krijgt een eigen woonbestemming.

Bongerd
De Bongerd kent een rustig, eenvoudig verkavelingsprincipe. Tussen de noord-zuid lijnen van de Parkzichtlaan en 't Zand wordt De Bongerd oost-west geöriënteerd. Deze oost-west oriëntatie ontstaat door oost-west lopende straten en bouwblokken. Aan deze straten liggen gesloten bouwblokken. Zodoende woont iedereen aan een straat die georiënteerd is op het Maxima Park en op 't Zand, en iedereen gaat van of naar huis via 't Zand of de Parkzichtlaan. De Fietsboulevard is de enige verbijzondering binnen deze verkavelingsopzet. De Crouweldijk maakt een slinger, de slinger is op een ontspannen, vanzelfsprekende manier in het stratenpatroon verweven zodat het lijkt alsof het om een reeds bestaande route gaat.

De oost-west straten in de Bongerd worden afgewisseld met groene straten. De groene straten zijn autovrije ruimten en zijn ingericht als verblijfsgebied. Elke groene straat heeft een eigen karakteristiek, ontleend aan de ligging in De Bongerd. Naar 't Zand toe is de bebouwing meer open, om het zicht op het lint te vergroten. Bestaande bomen zijn waar mogelijk ingepast in de verkaveling.

Zowel de Westlandsetuin als 't Zand zijn verdicht met bebouwing in de vorm van kavels.

De bestaande weg Westlandsetuin is te smal om veel (auto)verkeer te verwerken. Om het karakter van de weg niet ingrijpend aan te tasten wordt daarom enkel bestemmingsverkeer toegelaten. De nieuwe weg aan de zuidzijde van de Westlandsetuin maakt deel uit van het oost-west lopende stratenpatroon. De nieuwe Dudoksingel loopt min of meer evenwijdig aan de bestaande weg 't Zand. Het is een informele, smalle slingerende weg langs bestaande bomen, vijvers, tuinen.

Vertaling in het bestemmingsplan

Het overgrote deel van dit gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen. Voor het bestaande lint is een aparte, wat globalere woonbestemming opgenomen. De gebieden die nog moeten worden ontwikkeld, achter het bestaande lint 't Zand gelegen, worden beschreven in paragraaf 4.2.

Leidsche Maan
Dit deelgebied is grotendeels nog niet ontwikkeld. De plannen die er zijn voor dit deelgebied worden beschreven in paragraaf 4.2.

In één blok aan de Vleutensebaan is het Hostel Leidsche Maan gelegen, dat huisvesting biedt aan dak- en thuislozen. Tevens zijn enkele rijen eengezinswoningen in twee en drie lagen inmiddels gerealiseerd.

De Veiling
Dit deelgebied is grotendeels nog niet gebouwd. Bouwvergunningen voor de meeste blokken in het gebied zijn inmiddels wel verleend. De plannen die er zijn voor dit deelgebied worden beschreven in paragraaf 4.2

Atelierwoningen/Kersenboomgaard

Het groene karakter wordt gehandhaafd door de bouw van vier compacte gebouwen. Daardoor kunnen vooral de wat grotere bomen van de bestaande kersenboomgaard worden gehandhaafd.

Het programma bestaat uit 38 atelierwoningen en een paviljoen met additionele werk-en expositieruimte (circa 600 m2) met een maximale hoogte van 3 bouwlagen. Aan de oostzijde staat een transformatorruimte van de NS. Dit gebouwtje is ca. 25 meter lang en 5 meter breed en staat vlak naast het fietspad.

Park Groot Zandveld

Hoofdopzet

Het park is een archeologisch monument. Het park bestaat uit drie historische lagen. Het verre verleden wordt belichaamd door het archeologische veld. De te handhaven kavels en tuinen, de gerestaureerde kassen en de schoorstenen representeren het nabije glastuinbouw verleden en het heden. De toekomst, tot slot, komt tot uitdrukking in de nieuwe gebouwen die als grote glimmende spaceships in het park staan.

Deze inrichting van het park is gebaseerd op de bestaande karakteristiek van het gebied en anticipeert op de toekomstige situatie. De eerste laag, het archeologisch veld, strekt zich uit over een groot gedeelte van het park. Hierdoor is de basis van het park een open groene ruimte (grasveld).

Rond Park Groot Zandveld staan appartementen en diverse voorzieningen, zoals scholen, sport, vrije tijd, kinderdagverblijven, een gezondheidscentrum, een tandartsenpraktijk en horeca. In het oostelijk en westelijk deel van het park is het woonprogramma gesitueerd, in de vorm van vrijstaande bouwvolumes in het groen. De bouwvolumes vormen één familie met eenzelfde uitstraling, architectuur en materialisering; grote glimmende 'spaceships'. Het zijn herkenbare gebouwen met een futuristische uitstraling.

Aan de zuidzijde van het park komt een schaapskooi.

Hermelijnvlinderdijk (onderdeel van de 'fietsboulevard')

De Hermelijnvlinderdijk aan de noordzijde van het park is een belangrijke doorgaande route voor voetgangers en fietsers. Verder wordt Park Groot Zandveld ook via de zuidzijde ontsloten. Vanaf de Vogelvlinderweg, tussen het park en het Johanniterveld, lopen routes naar de verschillende functies in de omgeving.

Vertaling in het bestemmingsplan

Het overgrote deel van het park en bijbehorende gebouwen is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen. Het gebied dat nog moet worden ontwikkeld, het laatste spaceship, wordt beschreven in paragraaf 4.2. (onder punt 5).

Johanniterveld
Uitgangspunt voor de planvorming was het handhaven van de bestaande structuur. Deze wordt gekenmerkt door een minimale hoeveelheid openbare ruimte; alleen een smalle ontsluitingsweg. De huidige doodlopende weg is in noordelijke richting verlengd tot aan Park Groot Zandveld, in zuidelijke richting tot in Parkwijk. Daarnaast is slechts één nieuwe buurtontsluiting aangelegd, met een vergelijkbaar smal profiel. Vanaf voornoemde wegen lopen smalle, doodlopende ontsluitingspaden naar de individuele kavels toe.

De woningen in het Johanniterveld sluiten goed aan bij de bestaande, informele en groene situatie. De kavels worden ontsloten middels een informeel pad. Het grootste deel van de woningen kan op eigen terrein parkeren, voor het andere deel van de woningen en het bezoekersparkeren zijn er voldoende langsparkerenplaatsen aan een kant van het pad. De bouwhoogte ligt tussen de één en twee lagen met een kap. Elke woning heeft twee parkeerplaatsen.

Vertaling in het bestemmingsplan

Het overgrote deel van dit gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen. Voor het bestaande lint is een aparte, wat globalere woonbestemming opgenomen. De gebieden die nog moeten worden ontwikkeld, de kavels met vrijstaande woningen, worden beschreven in paragraaf 4.2.(onder punt 7), ook deze gebieden krijgen een globale bestemming.

Tussen de parken
Tussen de Parken kent een helder ortogonaal stratenpatroon. De basis van dit patroon zijn drie noord-zuid lopende lijnen; de beide lanen vanuit Parkwijk en de Vuurvlindersingel. De lijnen hebben alle brede, ruime profielen. Haaks op deze drie wegen staan een aantal smalle straten, opgespannen tussen het Johanniterveld en Rijnsche Hout. Deze straten geleden de lange bouwblokken en bieden een uitzicht vanuit Tussen de Parken op de naastgelegen groene buurtjes. Omdat Tussen de Parken een relatief hoge dichtheid heeft, en mede daardoor stenig van karakter is geworden, is de oriëntatie op het omringende groen van groot belang.

Door de voornoemde opzet wordt de buurt opgedeeld in kleine, overzichtelijke bouwblokken.

De bebouwing van de overige blokken is met name georiënteerd op de lange noordzuid lijnen. Aan de oostzijde, langs de Vuurvlindersingel, is de 'Crescent' gepland.

Alle auto's parkeren op straat en/of in prive parkeerhoven. In de dwarsprofielen zijn daartoe langsparkeerstroken opgenomen, over het algemeen aan beide zijden van de rijweg.

De Bouwblokken
Met de term 'bouwblokken' wordt alle overige bebouwing bedoeld, met uitzondering van de reeds genoemde Crescent. De bouwblokken bestaan voornamelijk uit ééngezinswoningen met een hoogte van twee tot drie lagen. Aan de noordzijde, langs Park Groot Zandveld, zijn de woningen circa drie lagen hoog.

De bouwblokken zijn opgebouwd uit korte, eenvoudige rijtjes woningen met op de hoeken hier en daar bijzondere woonfuncties. Deze zijn ook twee tot drie lagen hoog, en vormen een gesloten hoek van het bouwblok.

Parkeren gebeurt voor het merendeel op straat. Bergingen liggen in de achtertuinen, ontsloten via achterpaden. De achterpaden zijn enkel toegankelijk voor de bewoners.

Vertaling in het bestemmingsplan
Een deel van dit gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen. De gebieden die nog moeten worden ontwikkeld, de randen aan het Park Groot Zandveld en de "Cresent', worden beschreven in paragraaf 4.2.(onder punt 6), ook deze gebieden krijgen een globale bestemming.

Rijnsche Hout
De Rijnsche Hout ligt aan de oostkant van Het Zand, op de overgang naar Parkwijk. Aan de noordzijde wordt het plangebied gekruist door de Rijnkennemerlaan, één van de structuurbepalende elementen van Leidsche Rijn. Ondanks het eilandkarakter is de Rijnsche Hout geen gesloten enclave. Middels een beperkt aantal bruggen is het eiland aangetakt op z'n omgeving. Bovendien wordt de Rijnsche Hout gekruist door de Fietsboulevard (Hermelijnvlinderdijk/Beeldhouwersdijk), een belangrijke fietsroute tussen het Maxima Park, Het Zand en Utrecht.

Bebouwing
De semi-vrijstaande woningen met een grote voortuin benadrukken hier het groene profiel. Achter de vrijstaande woningen liggen de woonhoven waar de kleinere rijenwoningen aan gesitueerd zijn.

Vertaling in het bestemmingsplan
Het hele gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen.

Brandweerkazerne Den Hoet
In het programma van de kazerne is een onderscheid te maken tussen functies met een representatieve uitstraling, inclusief de opstelruimte voor de brandweerwagens, en een aantal visueel onaantrekkelijke buitenruimtes. Het gebouw ligt aan de Belcampostraat. Hier is geen erfafscheiding zodat er een zichtrelatie met de brandweer(auto's) is. Een toren van 10 lagen markeert de plek, deze is zo geplaatst dat deze zichtbaar is vanaf de Vleutensebaan, komend vanuit Utrecht, en niet storend voor de buurt. Bezoekers parkeren ten noorden van het gebouw. Aan deze zijde komt de hoofdentree en de uitrit voor de brandweerauto's. Ten zuiden van het gebouw is de inrit voor brandweerauto's en personeel. De achterliggende terreinen worden aan het zicht onttrokken door hagen en een muur. De ontsluiting voor de wijkpost is rechtstreeks via de Belcampostraat aan de westzijde.

Boerderij Den Hoet
Dit gemeentelijk monument heeft naast zijn functie als woonboerderij tevens de functie van zorgboerderij en in het grote bijgebouw, aangrenzend aan de woonboerderij, is een kattenpension gevestigd.

Vertaling in het bestemmingsplan
Het hele gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen. Boerderij Den Hoet valt onder het bestaande oude lint en heeft dan ook deze wat globalere woonbestemming gekregen.Een deel van de tuingrond wordt een toekomstige weg en heeft deze bestemming gekregen.

Het te realiseren woonprogramma in Het Zand bedraagt ca. 4350 woningen. Inmiddels zijn er circa 3400 woningen gerealiseerd. Daarnaast zijn en worden er kleinschalige bedrijfsruimten en dienstverlening gerealiseerd. Andere gerealiseerde en nog te realiseren functies zijn scholen, kinderdagverblijven, sportvoorzieningen, een gezondheidscentrum, een gebouw voor de brandweer en een standplaats voor woonwagens.

In Het Zand worden in totaal ca. 4350 woningen gerealiseerd, in diverse financieringscategorieën. Daarvan vallen zo'n circa 850 woningen in de sociale sector. Het genoemde totaal is exclusief de bestaande woningen in de linten, die voor het grootste deel gehandhaafd zijn. De woningen zijn te verdelen in eengezinswoningen en appartementen; huur- en koopwoningen; sociale- en marksector. Een groot deel van de woningen zijn eengezinswoningen. De verschillende karakteristieken van de deelgebieden zijn en worden benut om tot een grote variatie in woningtypen en woonmilieus te komen. De ligging van Het Zand geeft aanleiding tot de realisatie van gestapelde bouw. Zo'n 1350 appartementen zijn en worden gerealiseerd. Langs de Vleutensebaan is een stedelijk beeld van gestapelde woningen gedacht. Bovendien maakt de ligging van deze gebouwen vlakbij het station en de hoofdontsluiting het gewenst hier een hoge dichtheid te realiseren in de vorm van appartementen. Het gebied heeft daarnaast meerdere plekken waar appartementen ervoor zorgen dat veel bewoners optimaal van de locatie profiteren: de rand langs het Maxima Park en aan Park Groot Zandveld.

Bijzondere woonvormen
In Het Zand zijn een aantal bijzondere woonvormen, waaronder woningbouw voor ouderen en begeleid wonen, atelierwoningen voor kunstenaars, woonwagens, een hostel voor thuis-en daklozen, een woonzorgcomplex en bijzondere initiatieven.

Een standplaats wordt gerealiseerd ten behoeve van vier woonwagens. Het perceel waar de vier standplaatsen zullen komen is ca. 800m2 groot. De standplaats voor de woonwagens is gesitueerd ten zuiden van de Utrechtseweg, tussen Rijnsche Maan en Maxima Park.

Een hostel voor verslaafden is bedoeld voor een groep dak- en thuislozen die langdurig verslaafd is en geen-of weinig structuur in hun leven hebben. Het hostel is opgenomen in de Leidsche Maan aan de Vleutensebaan.

Het voorzieningencluster in Park Groot Zandveld bestaat uit een zogenaamd kindercluster, met o.a. twee basisscholen met bijbehorende gymzaal, een kinderdagverblijf en een vrijetijdscentrum. Daarnaast is er een dansschool, een fitnesscentrum en horecagelegenheid gepland. In de tuinenstrook aan de zuidzijde van Park Groot Zandveld zijn een gebouw met kinderdagverblijf, een gezondheidscentrum, een tandartsenpraktijk en een voorlichtingscentrum voor de A.V.V.N. met bijbehorende tuinen en tuinen ten behoeve van N.M.E. gesitueerd. In de Veiling, bij de Rijnkennemerlaan, wordt een tweede scholencluster gerealiseerd met twee scholen, gymzaal, een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang.

In de plint van de bebouwing langs de Vleutensebaan bevinden zich bedrijfsruimten. Wat betreft de invulling van de bedrijfsruimten zijn publieksfuncties, kleine kantoren met een baliefunctie en ateliers mogelijk.

In de uiterste noord-oosthoek van het plangebied, nabij de Vleutensebaan en de boerderij Den Hoet is een hoofdbrandweerpost en een wijkpost gebouwd.

1 Bedrijfsruimten in plint Vleutensebaan

2 Woon/Zorg complex

3 Woonwagens

4 Kinderdagverblijf

5 Voorzieningen Park Groot Zandveld

6 Dak-en thuislozenhostel

7 Atelierwoningen

8 Tijdelijke + permanente school

9 Hoofdbrandweerpost + Wijkpost

Figuur: overzicht functies en bijzondere woonvormen in het plangebied

De hoofdlijnen met betrekking tot verkeer en parkeren in Leidsche Rijn zijn vastgelegd in diverse nota's. Kernpunten zijn een duidelijk onderscheid in de wegenstructuur tussen verkeers- en verblijfsgebieden, het autogebruik ontmoedigen middels de aanleg van een goed netwerk van fietspaden met overstapmogelijkheden naar het openbaar vervoer en de aanwezigheid van de auto in het straatbeeld terugdringen. Om dit laatste te bewerkstelligen is in Het Zand het merendeel van de parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd.

Openbaar vervoer

Het Zand valt grotendeels binnen de invloedssfeer van het N.S. station Utrecht-Terwijde. Het station vervult een functie op buurtniveau. Bewoners worden geacht te voet of met de fiets naar het station te komen. De loopafstand bedraagt maximaal ca. 800m. Er is geen parkeergelegenheid voor auto's gepland, wel voldoende stallingruimte voor fietsers.

Een tweede aansluiting op het openbaar vervoernet is de HOV-halte in Parkwijk, bij het voorzieningencentrum Parkwijk. Deze halte is met name van betekenis voor de bewoners van het zuidelijke gedeelte van De Bongerd.

Er ligt een buslijn langs de Vleutensebaan en 't Zand. Bij station Terwijde bevindt zich een halte. Er is een halte bij het Voorzieningencluster en aan de Vleutensebaan in verband met overstapmogelijkheden op andere Openbaar Vervoer-verbindingen (Station Terwijde) en het naastgelegen winkelcentrum.

Fietsers en voetgangers

Binnen Het Zand ligt een aantal hoofdfietsroutes met vrijliggende fietspaden. Deze routes maken deel uit van het netwerk voor stedelijk en regionaal fietsverkeer. Belangrijke functie van het netwerk is het onderling verbinden van de diverse voorzieningencentra in Leidsche Rijn e.o.

Belangrijke hoofdfietsroutes zijn het vrijliggende fietspad langs de Vleutensebaan, de Fietsboulevard, de Parkzichtlaan, de Kees van Dongensingel, 't Zand en de tweede Oosterparklaan in het verlengde van de Vlindersingel in Parkwijk.

De Utrechtseweg is met name van belang voor fietsverkeer vanuit het centrum van Terwijde naar het Maximapark en naar de Veiling en Park Groot Zandveld toe. De weg heeft een geringe verkeersintensiteit dus is het een aantrekkelijk alternatief voor de route langs de Vleutensebaan. Langs de Utrechtseweg ligt geen vrijliggend fietspad. Gezien de geringe verkeersintensiteit en de inrichting als 30 km. weg is dit ook niet nodig. Alle overige straten in de woonbuurten zijn geschikt voor fiets-verkeer. De woonbuurten zijn ingericht als 30km. gebied. Auto's en fietsers delen hetzelfde rijvlak.

De belangrijke wandelroutes vallen grotendeels samen met de hierboven beschreven fietsroutes.

Autoverkeer

De verkeersstructuur van Leidsche Rijn is erop gericht het doorgaande autoverkeer te concentreren op de hiervoor bestemde wegen. In de woonbuurten komt alleen bestemmingsverkeer. Elke woonbuurt heeft een heldere, logische interne ontsluitingsstructuur, gekoppeld aan een zo direct mogelijke verkeersafwikkeling naar de wijkontsluitingswegen toe. De wijkontsluitingswegen zijn ontworpen en vormgegeven als 50km. wegen. De woonbuurten worden ingericht als 30km. gebieden.

De belangrijkste wijkontsluitingswegen in het plangebied zijn de Vleutensebaan en de Parkzichtlaan. Een derde belangrijke ontsluitingsweg is 't Zand.

Op alle buurtstraten is in principe tweerichtingverkeer toegestaan, om het verkeer zo snel mogelijk vanuit de buurt naar de wijkontsluitingswegen af te voeren. Uitzonderingen hierop zijn de Westlandsetuin en de Johanniterweg. Het bestaande dwarsprofiel van deze wegen blijft gehandhaafd, en is te smal voor twee-richtingverkeer. De ontsluiting van Park Groot Zandveld is eveneens eenrichtingsverkeer vanwege de gewenste veilige verkeerssituatie voor de naar school gaande kinderen. De verkeersstructuur in de woonbuurten is zo gemaakt dat sluipverkeer door de buurten ontmoedigd wordt.

Parkeren

Het parkeren in Het Zand is een combinatie van parkeren op eigen terrein en parkeren in de openbare ruimte. In veel gebieden is ca. 1 parkeerplaats per woning op eigen terrein gerealiseerd. De overige parkeerplaatsen bevinden zich in de openbare ruimte. Bij de ééngezinswoningen ligt de nadruk op kleine, collectieve parkeerhoven op de binnenterreinen. Individuele carports of garages worden niet structureel toegepast vanwege het grote aantal garages dat voor andere doeleinden gebruikt wordt. De appartementen langs de Vleutensebaan parkeren in garages onder de bouwblokken. De vrijstaande woningen in de linten parkeren op eigen terrein. In de meeste straten in het plangebied wordt enkel- of dubbelzijdig langsgeparkeerd. In die vorm domineren de geparkeerde auto's niet het straatbeeld.

Groenstructuur

In Het Zand wordt de groenstructuur bepaald door de bestaande linten. In aanvulling daarop zijn en worden een aantal nieuwe groenelementen geïntroduceerd. De straten, singels en hoven in het plangebied worden allen met bomen beplant. Een ander element zijn de openbare oevers langs het water. Deze worden deels aangelegd als natuurvriendelijke oever.

Park Groot Zandveld is van belang voor wat betreft de groenstructuur van de wijk Het Zand. Vanwege de centrale ligging zijn alle deelgebieden georiënteerd op het Park. Het belang van Park Groot Zandveld schuilt niet zozeer in een dichte beplanting maar in de openheid van de grasvlakte, met zijn vele gebruiksmogelijkheden.Tot slot mogen de tuinen niet onvermeld blijven. Deze bevinden zich weliswaar op privé-terrein, maar zullen naar verwachting een aanzienlijke bijdrage leveren aan het groene karakter van de buurt

Bestaande boombeplanting

Naast de bestaande bomen in de linten, die zoveel mogelijk gehandhaafd worden, is dit thema met name aan de orde in De Bongerd. In deze buurt staat een groot aantal fruitbomen en de bijbehorende windsingels. Zo veel mogelijk van de bestaande hoog- en halfhoogstam fruitbomen worden behouden.

Om de te behouden bomen zo goed mogelijk te integreren in de nieuwe woonbuurt is de verkavelingsstructuur aangepast aan de bestaande boomgaarden en is een nieuwe weg –de Dudoksingel- verbreed ter plaatste van de boomgaarden.

Nieuwe boombeplanting

Voor Het Zand als geheel is een bomenstructuurplan opgesteld. Hierin is de boomkeuze per deelgebied of straat vastgelegd en worden bijzondere accenten bepaald. De keuze anticipeert op het specifieke karakter van het deelgebied of de straat en de groeimogelijkheden van de boom.

Langs de Vleutensebaan worden vier rijen lindes geplant, dit zijn bomen met een transparante kruin zodat het beeld op de stadsas niet al te somber en donker wordt. In de woonstraten van de Rijnsche Maan en de Leidsche Maan is gekozen voor de iep, eveneens een boom met een transparante kruin. De iep is een typisch stedelijke boom die goed gedijt in verharding. Waterwijk wordt beplant met elzen. Deze boomsoort past niet alleen qua beeld goed in het straatbeeld maar groeit ook goed in straten en langs het water. Als accenten zullen langs de openbare oevers in Waterwijk en langs de Westlandsetuin enkele treurwilgen geplaatst worden. In de Stationsomgeving zijn de bomen ‘uitgestrooid’ over het plangebied. Omdat de bomen niet zozeer in strakke ritmes of dicht op elkaar staan is gekozen voor een wat forsere boom met een flinke kruin; de eik. Kenmerkend voor De Bongerd zijn de fruitbomen. In de middenberm van de Derde Westerparklaan, aan de zuidzijde van De Bongerd, komen twee rijen kastanjes: een doorzetting van het profiel uit Parkwijk.

Langs de bestaande linten en in het Johanniterveld worden geen bomen aangeplant in de openbare ruimte. Hier ligt de nadruk op het vele groen in de privétuinen. Langs de noord-zuidstraten in de Veiling worden meidoorns geplaatst, in de oost-weststraten rode paardenkastanjes. De boomsoort langs de singel wordt vastgelegd in het betreffende inrichtingsplan voor de openbare ruimte.

Speelplaatsen

Verspreid over Het Zand liggen een aantal speelplaatsen.De speelplaatsen liggen op centrale punten in de woonbuurten, bij voorkeur in de autovrije of autoluwe gedeeltes. In verband met een goede bereikbaarheid zijn zij gekoppeld aan de hoofdroutes voor langzaam verkeer.

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de leeftijdscategorieën 0-6 jaar, 6-12 jaar en 12-16 jaar. Binnen het westelijk deel van Het Zand ligt de nadruk op speelplekken voor 6 tot 12 jarigen. Op het plein in de Stationsomgeving komt een speelplek voor 12 tot 16 jarigen. De meeste speelvoorzieningen voor deze leeftijdscategorie liggen in het nabijgelegen Park Groot Zandveld en het Maxima Park. De grotere loopafstand is geen probleem omdat deze kinderen al ietwat mobieler en zelfstandiger zijn. Voor de jongere kinderen tot 6 jaar worden speciale speelplaatsen aangelegd

Ecologie

Kleine zoogdieren, vogels en insecten

Voor de kleine zoogdieren zijn met name de bestaande linten van belang. Het volwassen groen in de linten - bomen, hagen, struiken- zorgt voor een gunstig verblijfsklimaat voor vogels, insecten en kleine zoogdieren. Het meest belangrijke lint is 't Zand. Via de Westlandsetuin is het Leidsche Rijn Park verbonden met dit lint en het achterliggende Johanniterveld en Park Groot Zandveld. De Utrechtseweg-west met de boomrijke aanliggende tuinen is niet zozeer een verbindingszone maar een uitloper van het Leidsche Rijn Park voor kleine zoogdieren.

Een tweede element van ecologische waarde vormen de bestaande sloten en bermen langs 't Zand. In de berm staan onregelmatige bomenrijen en op sommige plekken een haag. De benodigde herprofilering van de rijweg leidt tot een (geringe) verbreding van het profiel met ca. 1.5m. De verbreding is zorgvuldig ingepast, zodat dit niet ten koste gaat van de bomen, sloten of hagen. Wel moet de bestaande berm enigszins versmald worden.

Vanaf 't Zand lopen er twee verbindingszones in oostelijke richting; langs de Utrechtseweg en via het Johanniterveld en Park Groot Zandveld naar Rijnsche Hout toe.

Figuur. Ecologie

Water- en oeverorganismen

De waterlopen in Waterwijk e.o. vormen voor water- en oeverorganismen de verbinding tussen het Leidsche Rijn Park en het Waterwinpark. Om deze functie te versterken zullen op diverse plekken natuurvriendelijke oevers worden aangelegd, die met elkaar in verbinding staan.

Een bijzonder element binnen de ecologische structuur van Het Zand zijn drie bestaande vijvers aan de oostzijde van De Bongerd die gehandhaafd worden. In de vijvers leven o.a. salamanders.

Enkele bestaande sloten in Waterwijk worden gehandhaafd.

In het oostelijke deel van Het Zand fungeren de sloten en waterlopen met name als uitbreiding van en aanvulling op de hoofdstructuur in het westelijke deel. Beide systemen zijn gekoppeld via een tweetal verbindingen in 't Zand. Om de verblijfskwaliteit voor water- en oeverorganismen te verbeteren zijn op een aantal plaatsen ecologische oevers worden aangelegd. De overige nieuw aan te leggen waterlopen krijgen allemaal brede, groene taluds. De bestaande sloten, langs de Utrechtseweg, 't Zand en in het Johanniterveld, worden in de originele staat gehandhaafd.

Kaart 2. Ecologisch van belang voor water- en oeverorganismen

Het plangebied bestaat uit een grotendeels recent gerealiseerde VINEX wijk. In het plangebied is de woonfunctie verreweg het belangrijkste. Het gebied bestaat uit een elf woonbuurten. De woonbebouwing kent een grote variatie aan woningtypes en woonmilieus. In het gebied zijn vrijstaande woningen, rijenwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, appartementengebouwen en woonwagenstandplaatsen aanwezig. De andere functies (huidige en toekomstige) in het plangebied staan hoofdzakelijk ten dienste aan de woonfunctie.

Het bestemmingsplan is in hoofdzaak gericht om een juridisch en planologisch beheerskader te scheppen voor Het Zand. Daarbij staat het behoud en het versterken van de bestaande kwaliteiten, die beschreven zijn in hoofdstuk 3 van deze toelichting, op de eerste plaats.

Hoewel de bebouwing in het plangebied grotendeels gerealiseerd is of omgevingsvergunningen inmiddels zijn verleend zijn er nog een aantal locaties in het plangebied, waar nog bouwplannen zullen worden gerealiseerd. Dit betreft over het algemeen plannen die in hoofdlijnen zijn voorzien in het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan voor het gebied, maar die om diverse redenen tot dus ver nog niet gerealiseerd konden worden.

Overzichtskaart ontwikkelingen (oktober 2011)

1. 1. Ontwikkelingen in Rijnsche Maan

In dit deelgebied is een deel van de woningen en twee van de geplande appartementencomplexen al gerealiseerd. Met name in de bouwstrook langs de Vleutensebaan zijn de woningen nog niet gerealiseerd. Het meest westelijke vlak wordt momenteel herontwikkeld van 29 appartementen naar 16 eengezinswoningen. De overige vlakken aan de Vleutensebaan betreffen appartementencomplexen, waarbij in de plint gericht naar de Vleutensebaan diverse functies mogelijk zijn. Het gaat om dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, kantoor, bedrijven in categorie A en/of B1 van de Lijst van Bedrijfsacitiviteiten en horeca in de categorie C en D. In totaal mag verdeeld over meerdere appartementencomplexen in het totale plangebied aan de Vleutensebaan 18.000m² aan functies worden gerealiseerd. Op de verbeelding is middels een aanduiding aangegeven welke blokken dit betreft.

De overige vlekken in dit deelgebied zijn bestemd voor kavels voor een klein aantal (vrijstaande of twee-onder-een -kap) woningen met een maximale van twee bouwlagen en een kap. De woningaantallen per vlak worden weergegeven op de verbeelding.

2. 2. Ontwikkelingen in de Stationsomgeving

In het deelgebied Stationsomgeving is alleen de bestaande lintbebouwing aanwezig. In 2006 is het uitwerkingsplan Het Zand-Stationsomgeving vastgesteld. Het hierin vastgestelde programma is nog steeds van toepassing. De twee blokken in het noorden van dit deelgebied zijn bestemd voor gemengde doeleinden, waarbij naast woningen ook dienstverlening, bedrijven uit categorie 1 en 2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, horeca uit categorie b,c, en d, maatschappelijke en culturele voorzieningen zijn toegestaan. Voor het maximale aantal woningen is een aantal vermeld op de verbeelding, net als een maximale bouwhoogte. Het totale vloeroppervlak ten behoeve van horeca mag niet meer bedragen dan 650m².

In totaal mag verdeeld over meerdere appartementencomplexen in het totale plangebied aan de Vleutensebaan 18.000m² aan genoemde functies worden gerealiseerd. Op de verbeelding is middels een aanduiding aangegeven welke blokken dit betreft.

Centraal in het plangebied ligt de Kees van Dongensingel. De singel ligt in het verlengde van de hoofdontsluiting van Terwijde. Aan de oostzijde wordt de singel begeleid door een bebouwingswand die in hoogte oploopt van drie lagen bij de Westlandsetuin tot maximaal twaalf lagen bij de stadsas. Het hoogteaccent markeert de toegang tot Het Zand en de ligging van het N.S-station. Westelijk van de singel, op de overgang naar Waterwijk, bevindt zich een groot, solitair bouwvolume. De hoogte van dit volume bedraagt zes bouwlagen. Aan de zuidzijde van het gebouw ligt een speelplek.

Vanaf 't Zand lopen er twee wegen naar de Kees van Dongensingel toe; de bestaande Westlandsetuin en een nieuwe Eschersingel tussen de kavels 't Zand 85 en 87. Deze wegen zijn voor het autoverkeer van ondergeschikt belang. De positie van de nieuwe dwarsverbinding is zorgvuldig gekozen. Genoemde kavels aan 't Zand hebben een grote tuin met prachtige bomen en hekwerken aan de straat en vormen daardoor een representatieve entree tot het achterliggende woongebied.

Figuur: gebied Stationsgebied

3. 3. Ontwikkelingen in Leidsche Maan

De Leidsche maan is een lang, smal gebied opgespannen tussen de Vleutensebaan en de Utrechtseweg. Gekozen is voor een bouwblokstructuur. Aan de zijde van de Stadsas bevinden zich stedelijke appartementenblokken van gemiddeld 6 à 7 lagen hoog. Deze worden “de hoek omgetrokken”, de woonstraat in, waar zij overgaan in ééngezinswoningen van gemiddeld 2 à 3 lagen hoog. Nabij de Utrechtseweg wordt de bebouwing informeler en veranderen de rijtjeswoningen in vrijstaande villa’s, twee-onder-een-kap woningen en kleine rijtjes in het groen. Onder de appartementencomplexen komen gebouwde parkeervoorzieningen in de vorm van (half)verdiepte garages, bedoeld voor de bewoners van de appartementen en de bedrijfs-ruimten in de plint. De garages worden ontsloten vanaf de straat.

Bebouwing langs de Vleutensebaan
De wand langs de Vleutensebaan bestaat uit afzonderlijke gebouwen met een gemiddelde hoogte van 6 à 7 bouwlagen. De gebouwen vormen de entrees tot de achterliggende woonstraten. Bij de routes naar de achterliggende wijken vormen bijzondere gebouwen met hoogteaccenten de markering van deze entrees. Vanwege de geluidsbelasting vanaf de Vleutensebaan en het spoortalud hebben de gebouwen aan de noordzijde een dove gevel. In verband met de gewenste stedelijke uitstraling en levendigheid langs de Stadsas krijgt de begane grond een verdiepingshoogte van 3,5m. In deze verhoogde plint worden bedrijfsruimten afgewisseld met woon/werkwoningen, gewone woningen en de ontsluiting van de bovengelegen appartementen. De bedrijfsruimten bevatten publieksfuncties, kleine kantoren met baliefunctie, ateliers e.d. In aanvulling daarop is in het oostelijke deel van de bebouwing ruimte gereserveerd voor een “multi-tenant”gebouw en een hostel ten behoeve van de opvang voor drugsverslaafden.

Impressie deelgebied Leidsche Maan

4. 4. Ontwikkelingen in De Veiling

Hoofdopzet

De Veiling heeft een oost-west verkaveling, georiënteerd op de oude lijnen, Vuurvlindersingel en de weg ’t Zand. In aanvulling daarop worden een aantal noord-zuidroutes geïntroduceerd, die het gebied verder geleden. Dwars door de oost-west verkaveling heen loopt de Rijnkennemerlaan, het belangrijkste structuurbepalende element in De Veiling. De fietsboulevard is de beëindiging aan de zuidzijde.

Binnen deze hoofdopzet wordt het grootste deel van de bebouwing gevormd door bouwblokken. De diepte van (het merendeel van) de bouwblokken is zodanig dat ook op de binnenterreinen woningen gesitueerd zijn. Deze liggen aan een autovrije staat. Hierdoor ontstaat een contrast tussen een buiten- en binnenwereld.

Aan de westzijde van De Veiling, aan de achterzijde van de Utrechtseweg en ’t Zand komen vooral vrijstaande woningen. Deze woningen geven de bestaande linten een duidelijk gezicht naar De Veiling toe.

De belangrijkste ontsluitingsstraat takt aan op de Vleutensebaan waar de Rijnkennemerlaan de Vleutensebaan kruist.

Daarnaast zijn er een aantal noord-zuidstraten die aan de zuidzijde toegang geven tot het Park Groot Zandveld. De oost-weststraten in De Veiling hebben over het algemeen eenduidige profielen over een grote lengte. De noord-zuidstraten zijn symmetrisch van profiel en de oost-west straten zijn asymmetrisch. Om de monotonie te doorbreken liggen aan, of kruisen deze straten grotere groenelementen zoals de Rijnkennemerlaan, ’t Zand en een tweetal nieuwe plantsoenen centraal gelegen in De Veiling.

Bebouwing

De Bouwblokken
De bouwblokken bestaan uit ééngezins-woningen, georiënteerd op een gewone straat of op een autovrije binnenstraat. De bebouwing is gemiddeld 2 lagen met kap, met eventueel een accent op de hoeken of bij de toegangen tot de autovrije straten en de parkeerhoven. Aan de buitenzijde is er sprake van een doorlopende wand, terwijl de binnenwereld bestaat uit korte, afwisselende rijtjes. In de blokken bevinden zich op de binnenterreinen collectieve parkeerhoven, op uitgeefbaar terrein. De toegangen tot de parkeerhoven worden op de belangrijkste plaatsen gemarkeerd door accenten in de bebouwing. Langs de Fietsboulevard worden de parkeerhoven ontsloten via poortwoningen. Uitgangspunt is dat er minimaal één parkeerplaats per woning op eigen terrein gerealiseerd wordt. De overige parkeerplaatsen bevinden zich in de openbare ruimte. De bergingen van de woningen liggen aan de achterzijde, in de tuin. Zij zijn bereikbaar via achterpaden vanuit de parkeerhoven of de groenstroken.

Het Scholencluster
Meteen ten zuiden van de Kersenboomgaard wordt een compleet blok geplande woningen vervangen door een cluster van scholen, gymzaal, een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang. De maximale hoogte van het cluster is 3 bouwlagen.

De ligging is gekozen omdat de ontsluiting voor auto’s, fietsers en voetgangers, vanaf bijvoorbeeld de Vleutensebaan en de Rijnkennemerlaan zeer goed is en omdat de ligging zo dicht bij het cluster Forum is, dat hiermee een uitwisseling kan plaatsvinden.

Vrijstaande woningen
De vrijstaande woningen of tweekappers zijn over het algemeen in de linten gesitueerd. De maximale hoogte bedraagt twee bouwlagen met een kap. Meteen achter de Utrechtseweg staan naast vrijstaande woningen ook drie korte rijtjes van elk vijf woningen.

Impressie inrichting voormalig Veilingterrein

5. 5. Ontwikkelingen Park Groot Zandveld

In het park is één van de geplande spaceships nog niet gebouwd. Ten zuiden van de Forumschool is een compact gebouw gepland met een footprint van ca. 23 x 37 meter en een maximale hoogte van 7 bouwlagen.

In dit gebouw is 3.000m² gepland voor een commercieel en maatschappelijk programma, 12 woningen en een gebouwde parkeervoorziening. Voor het gebouw is een windtunnelonderzoek verricht. Conclusie is dat er geen sprake is van onaanvaardbare windhinder. In de inrichting van de buitenruimte zullen aanvullende voorzieningen aangebracht worden die een positief effect teweeg brengen, zoals blijkt uit het windtunnelonderzoek. Op basis van zonnestudies op verschillende tijdstippen in het jaar en op de dag blijkt dat de schaduwwerking op de speelplekken van het kindercluster slechts voorkomt in een beperkte periode.

In het Park is tenslotte de schaapskooi van 1 bouwlaag met een kap gepland. De schaapskooi heeft een oppervlakte van maximaal 200 m2.

Impressie inrichting Park Groot Zandveld

6. 6. Ontwikkelingen in "Tussen de Parken"

De Crescent is de gebogen wand langs de Vuurvlindersingel. Deze wand loopt door tot in de scherf Tussen de Parken. Het ontleent zijn naam aan de gebogen vorm die gebaseerd is op de kromming van de oorspronkelijke Rijnloop. De Crescent bestaat uit smalle diepe herenhuizen, drie á vier bouwlagen hoog. Aan de westzijde, tegenover het Johanniterveld, staan ééngezinswoningen met op de noordwesthoek een appartementenblok. De appartementen zijn maximaal 6 lagen hoog, zodat de hoger gelegen appartementen profiteren van het uitzicht over het Johanniterveld en Park Groot Zandveld.

De Vuurvlindersingel is een belangrijke ontsluitingsroute naar de Vleutensebaan voor het oostelijke deel van Het Zand. In tegenstelling tot hetgeen in het SP van 2003 is vermeld worden de woningen hier geen vier lagen, maar twee of drie lagen, eventueel met kap. Daardoor wordt de tuindorp karakteristiek ook aan de randen zichtbaar.

7. 7. Ontwikkelingen in Johanniterveld

Enkele percelen in het Johanniterveld zijn nog onbebouwd. Hier zijn vrije kavels met vrijstaande woningen en twee-onder-een kapwoningen gepland.

8. 8. Ontwikkelingen in Bongerd

In de Bongerd is nog een perceel onbebouwd aan de Parkzichtlaan. In het Stedenbouwkundig Plan zijn hier twee woningen opgenomen. Gewenst is om hier maximaal vier woningen toe te staan, zodat er gebouwd kan worden op kleinere kavels. Ook moeten de vier villa's aan de Dudoksingel nog gebouwd worden, daarvoor is de vergunning reeds verleend.

9. 9. Ontwikkelingen in Waterwijk

In Waterwijk is in de bocht van de de Parkzichtlaan nog een aantal delen onbebouwd. Het programma voor deze percelen is wel bekend, dat wil zeggen het maximum aantal woningen en de maximale bouwhoogte, en is opgenomen op de verbeelding.

De locatie Parkzichtlaan ligt op de hoek van de Parkzichtlaan en Utrechtseweg. De locatie is hiermee de verbinding tussen de stedelijke bebouwing aan de Parkzichtlaan en het meer landelijke karakter van de Utrechtseweg. De bebouwing op de locatie dient een logische schakel te worden tussen de beide delen. Oorspronkelijk zijn op deze locatie 5 woningen op ruime kavels bedacht. Gezien de huidige marktontwikkelingen, financiële mogelijkheden van kopers en de ligging wordt de mogelijkheid geboden om maximaal 10 grondgebonden woningen te realiseren op middelgrote kavels. De ontwikkeling sluit hiermee beter aan op de omliggende bebouwing en de huidige marktsituatie.

Een van de vlekken is bestemd voor woonwagens, er zijn maximaal vier standplaatsen binnen deze vlek.

Hoewel de bebouwing in het plangebied grotendeels gerealiseerd is, zijn er nog een aantal locaties in het plangebied, waar nog bouwplannen zullen worden gerealiseerd. Vanwege de actualisatie van het Verkeersmodel VRU 20 Utr 2.2 per 1 juli 2011 en/of het opnieuw vaststellen van nog niet gerealiseerde bestemmingen, dienen een aantal plandelen aan de Wet geluidhinder te worden getoetst met behulp van een akoestisch onderzoek:

VRU 20 Utr 2.2 is per 1 juli 2011 beschikbaar. Om deze reden worden de onderzoeksresultaten van het akoestisch onderzoek verwerkt in de volgende versie van het ontwerp bestemmingsplan Het Zand. Ook het onderzoek voor externe veiligheid en flora en fauna wordt dan toegevoegd.

In deze versie ten behoeve van het voeren van vooroverleg wordt vooruitlopend op het akoestisch onderzoek, onderzoek naar externe veiligheid en flora & fauna, op basis van gerede verwachtingen in onderstaande tekst vooruitgelopen op de conclusies met betrekking tot de haalbaarheid van de ontwikkelingen.

Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009(C-255/08) dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Het Streekplan Utrecht is begeleid met een m.e.r. voor woningbouwlocaties voor de eerste tien jaar. Niet alle bouwlocaties in Leidsche Rijn Utrecht vallen echter binnen de betreffende aangegeven bouwlocaties van het Streekplan.

Het intergemeentelijk Structuurplan (ISP) van het voormalige Regionaal Beraad Utrecht (RBU, 10 gemeenten) vormt het kader voor Leidsche Rijn Utrecht. Dit ISP is begeleid door een m.e.r., dat echter geen wettelijke procedure heeft doorlopen, omdat in de tussentijd het RBU is opgeheven en vervangen door het Beraad Regio Utrecht (BRU), 26 gemeenten.

Het BRU heeft op 25 juni 1997 het Regionaal Structuurplan ´een RSP voor de tien´ (verder: RSP) vastgesteld. Het RSP is op 18 mei 1999 goedgekeurd door gedeputeerde staten en bij de uitspraak van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State per 29 maart 2001 onherroepelijk geworden. Het RSP biedt het ruimtelijk kader voor onder meer Leidsche Rijn Utrecht.

Omdat bij rechterlijke toetsing bleek dat de formulering van de zg. Concrete Beleidsbeslissingen niet correct waren geformuleerd kon dat RSP niet fungeren als het mer-plichtige besluit voor Leidsche Rijn. Daarom is dat RSP herzien v.w.b. de locatie Leidsche Rijn. De titel daarvan luidt "Eerste partiële herziening Regionaal Structuurplan (reparatie concrete beleidsbeslissingen Westflank, Leidsche Rijn)". In het kader van die RSP-herziening is het eerdere MER-rapport geactualiseerd en heeft de titel "Actualisatie MER Regionaal Structuurplan "een RSP voor de tien" t.b.v. partiële herziening 2001 onderdeel Leidsche Rijn".

Vaststelling van de betreffende partiële herziening van het RSP door het Algemeen Bestuur van de BRU heeft plaatsgevonden op 31-1-2002. Goedkeuring door Gedeputeerde Staten bij besluit van 26-2-2002. Onherroepelijk geworden na uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak op 22-1-2003 met het zaaknummer 200202081/1. Het voorgaande betekent dat daarmee het mer-plichtige besluit is genomen voor de locatie Leidsche Rijn. Op het bestemmingsplan rust derhalve geen mer-plicht.

Met dit bestemmingsplan worden beperkt nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er vinden hierdoor met dit bestemmingsplan geen nieuwe activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. overschrijden. Tevens zijn er, zoals blijkt uit voorstaande beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er behoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet 'geluidsgevoelige bestemmingen', zoals woningen en scholen.

De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De normen uit die wet zijn van toepassing bij:

1. 1. bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
2. 2. bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
3. 3. reconstructie van wegen;
4. 4. geluidsgezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder geeft grenzen aan de toegestane geluidbelasting op woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen. Deze grenzen worden bepaald door de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde. Voor binnenstedelijk wegverkeer is de voorkeursgrenswaarde 48 dB en de maximale ontheffingswaarde 58 dB. Voor spoorweglawaai liggen de grenswaarden op respectievelijk 55 en 68 dB. Bij een geluidsbelasting onder de voorkeursgrenswaarde gelden er geen voorwaarden voor het bestemmen van geluidsgevoelige bestemmingen. Boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan (uitzondering voor zogenaamde "dove gevels").

Uit akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden (zie bijlageBijlage 2Akoestisch onderzoek Het Zand) . Er kunnen hogere grenswaarden worden toegestaan mits wordt voldaan aan de vereisten van de gemeentelijke geluidsnota (o.a. de aanwezigheid van een geluidluwe gevel). In dat geval dient dit met een akoestisch onderzoek onderbouwd te worden en dient een hogere grenswaarde procedure (Wet geluidhinder) te worden doorlopen. De procedure voor het verlenen van een hogere waarde loopt parallel met de bestemmingsplanprocedure.

Op grond van de Geluidnota Utrecht 2007 gelden de volgende voorwaarden:

• Er dient een reden te zijn om van de voorkeursgrenswaarde af te wijken, die past binnen de ontheffingscriteria;
• Er dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden:
  - iedere woning dient te beschikken over een geluidluwe gevel;
  - de woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
  - indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidluwe gevel.

Het bestemmingsplan Het Zand is voor een groot deel een conserverend plan waarbij geen uitbreiding van de reeds opgenomen geluidsgevoelige bestemmingen wordt toegestaan. De ontwikkeling van Het Zand is mogelijk geweest op grond van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999. Voor de in dit bestemmingsplan opgenomen woningen is het aspect geluid geregeld. Woningbouw is daarbij mogelijk indien bij de planuitwerking wordt voldaan aan de Wet geluidhinder of middels de gereguleerde inzet van ontheffing. Voorwaarde hierbij is dat de woning een luwe gevel heeft en de woningisolatie is afgestemd op het geluidsniveau bij uitwerking. De diverse ontwikkelingen binnen het plangebied zijn met uitwerkingsplannen binnen bovengenoemde randvoorwaarden gerealiseerd. Bij het vaststellen van deze ontwikkelplannen dient opnieuw een toets aan de Wet geluidhinder plaats te vinden voor die delen die nog niet vergund (bouwvergunning afgegeven) zijn.

Voor Het Zand zijn de relevante geluidsbronnen de Vleutensebaan, de Parkzichtlaan, 't Zand en de Langerakbaan/Burgemeester Middelweerdbaan. en het spoor Utrecht-Gouda. Binnen de wijk zijn twee toegangswegen van 50 km/uur: de Parkzichtlaan de weg 't Zand.Langs het spoor zijn schermen aanwezig: 3 meter hoog aan de noordzijde, tussen de sporen 2 en 3 met een hoogte van 3 meter en aan de zuidzijde 1,5 meter hoog ten opzichte van bovenkant spoor (BS).

Op grond van de reeds bestaande woningen en de toetsing daarvan aan de Wet geluidhinder kan worden aangenomen dat ook de laatste ontwikkelingen in de wijk die met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden, kunnen voldoen aan de eisen van de Wet geluidhinder en de voorwaarden vanuit het gemeentelijke geluidsbeleid voor het verlenen van hogere waarden.

Voor de ontwikkelingen wordt op grond van het nieuwe verkeersmodel VRU 20 Utr 2.2 dat op 1 juli 2011 van kracht wordt, een geluidsonderzoek verricht voor het peiljaar 2022 en zal toetsing aan de Wet geluidhinder plaatsvinden. Ook zal er een onderzoek plaats vinden naar spoorweglawaai. Op basis van die resultaten wordt waar nodig een hogere grenswaarde procedure gestart.

Van industrielawaai kan ook hinder worden ondervonden. Het optreden van hinder als gevolg van industrielawaai kan worden voorkomen en beperkt door afstand te bewaren tussen geluidsbron en ontvanger. Bij industrieterreinen met bedrijven die veel geluid produceren zijn geluidszones vanwege de Wet geluidhinder vastgesteld. Buiten deze zone mag de geluidsbelasting niet hoger zijn dan 50 dB(A). Voor geluidsgevoelige bestemmingen binnen een geluidszone kan ook een hogere waarde worden vastgesteld. De grenswaarde liggen hier op 50 dB(A) respectievelijk 55 dB(A) .

Het plangebied ligt niet in de zone van een gezoneerd industrieterrein. Het volledige akoestisch onderzoek is opgenomen in Bijlage 2 Akoestisch onderzoek Het Zand.

Er wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor de stad Utrecht, maar er dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving. Het kan gaan om de mogelijke hinder van een nieuw te vestigen bedrijf op bestaande woningen zowel als om nieuwe woningen naast een bestaand bedrijf.

In het plangebied zijn geen bedrijven van een zodanige categorie dat er onacceptabele hinder valt te verwachten op aangrenzende woningen. De bedrijven kennen een maximale categorie van B1 – functiemenging. Ook in aangrenzende gebieden bevinden zich geen bedrijven waarvan in Het zand onacceptabele hinder zou kunnen worden ervaren.

Bij bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken. Daarnaast kan transport van gevaarlijke stoffen risico's opleveren (transport over weg, spoor en water en door buisleidingen). In de stad ligt een vastgestelde route waarover transport van gevaarlijk stoffen plaats mag vinden.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Kwetsbare bestemmingen moeten voldoende afstand houden tot bedrijven en transportroutes. Ook kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid gewenst zijn.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans aan op een ongeluk. De norm voor het PR is 10^-6/jaar.

Het groepsrisico geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden tengevolge van een calamiteit. Voor het Groepsrisico is een zogenaamde oriënterende waarde vastgesteld. Van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Het lokale verkeer van gevaarlijke stoffen wordt in het kader van de routeringsregeling geregeld via jaarlijks door vervoerders aan te vragen ontheffingen. De omvang van dit lokale transport is zo gering dat de norm voor PR niet bereikt wordt en het GR ruim onder de oriëntatiewaarde blijft.

Er liggen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare bestemmingen binnen de invloedzone van een bedrijf (binnen of buiten het plangebied) dat onder de Bevi-regeling valt.

Het plaatsgebonden risico vanwege transport valt binnen de spoorzone, de oriënterende waarde voor het groepsrisico wordt met de beperkte uitbreiding van gevoelige functies in dit bestemmingsplan niet overschreden.

Met de beperkte nieuwe ontwikkelingen van dit bestemmingsplan wordt het PR en het GR hiervan niet verhoogd.

Artikel 5.16 Wet milieubeheer geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Luchtkwaliteitseisen vormen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, indien:

• aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
• een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
• aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM₁₀ (fijn stof) en NO₂ (stikstofdioxide) in de buitenlucht.
• het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) de luchtkwaliteit te verbeteren.

De gerealiseerde en enkele nog nieuw te realiseren woningen en bijbehorende voorzieningen in de woonwijk Het Zand passen binnen het in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) genoemde 'In Betekenende Mate – project' (IB-nr. 1310 "Ontwikkeling Leidsche Rijn"). Op grond van artikel 5.16, lid 1 onder d van de Wet milieubeheer kan dus gesteld worden dat luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering vormen bij de te nemen relevante ruimtelijke besluiten voor de vaststelling van het bestemmingsplan Het Zand.

Luchtkwaliteitseisen vormen aldus geen belemmering voor het vaststellen van het onderhavige bestemmingsplan.

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd.
• Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
  Tevens is nieuwbouw op een geval van ernstige bodemverontreiniging niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen. Als er in de invloedssfeer van de onttrekking een verontreiniging aanwezig is moeten hiervoor in een saneringsplan voldoende tegenmaatregelen worden beschreven.

Er worden met dit bestemmingsplan enkele nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Deze locaties zijn grotendeels bouwrijp gemaakt en de bodemkwaliteit is hier onderzocht en is of wordt gesaneerd.

Hiervoor verwijzen we naar het sanerings evaluatiebesluit, van 2 nov 2007, kenmerk DSO 07.086781: "Beoordeling Evaluatieverslagen Bodemsanering ´Het Zand en gedeeltelijk Rijnsche

Park´ te Utrecht (locatiecodes AA034402744 en AA034402174). Dit betreft de saneringen van de

landbodem binnen het projectgebied. Besluit van het college van burgemeester en wethouders van Utrecht op grond van artikel 39c van de Wet bodembescherming (Wbb)"

Op vijf plaatsen is na sanering sprake van een restverontreiniging:

• Ter plaatse van de Utrechtseweg 48 (locatie 21) en 57 (locatie 24) zijn matige verontreinigingen aanwezig. Bij grondafvoer moet rekening gehouden worden met meerkosten;
• Ter plaatse van 't Zand achter 10 en 12 (locatie 35) is een ernstige restverontreiniging achtergebleven in een funderingsbak waarop een betonplaat is aangebracht. Deze betonplaat mag niet zomaar verwijderd worden, dit moet worden gemeld.
• Ter plaatse van de Johanniterweg 9 (locatie 41) en de Utrechtseweg 111 (locatie 111) is op het aangrenzende percelen restverontreiniging met minerale olie aanwezig. Bij grondwerkzaamheden op deze percelen moet rekening gehouden worden met deze restverontreiniging.
  

Na het bouwrijp maken van het terrein worden uitkeuringsonderzoeken uitgevoerd, die gebruikt kunnen worden voor de aanvraag van een omgevingsvergunning.

Met in acht neming van eventuele noodzakelijke maatregelen tegen de restverontreinigingen vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor het vaststellen van dit bestemmingsplan.

De Flora en Faunawet legt een zorgplicht op ten aanzien van natuur, planten en dieren. Indien een ontwikkeling mogelijk de bestaande natuurwaarden kan verminderen moet de initiatiefnemer aangeven hoe dat beperkt en/of gecompenseerd gaat worden. Wanneer bij planvorming de bestemming in een gebied verandert moet er, bij kans op voorkomen van beschermde diersoorten, middels een flora-fauna inventarisatie de huidige waarde worden bekeken en moet er inzicht worden gegeven in het voorkomen van beschermde planten en diersoorten. De Flora en Faunawet beschermt inheemse dieren- en plantensoorten, en onderscheidt deze in verschillende beschermingscategorieën. Voor algemeen voorkomende beschermde soorten (tabel 1) geldt vrijstelling van verbodsbepalingen. Soorten van Tabel 2 zijn zwaarder beschermd, voor deze soorten kan ontheffing worden aangevraagd. Ontheffing op grond van het belang ruimtelijke ontwikkeling en inrichting is niet mogelijk voor soorten van Tabel 3, die zijn opgenomen in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn. Voor deze soorten geldt dat overtreding van verbodsbepalingen voorkomen dient te worden door het treffen van mitigerende maatregelen. Het bevoegd gezag voor de Flora- en Faunawet is het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie.

Met dit bestemmingsplan worden enkele nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Bij aanvragen van omgevingsvergunningen hiervoor moet getoetst worden aan de voorwaarden van de Flora en Faunawet. Er is een Quick Scan flora en fauna opgesteld, deze is toegevoegd in de bijlagen, zie Bijlage 1.

Gemeente Utrecht beschikt over een vastgestelde Gedragscode Flora en Faunawet. De werkzaamheden moeten worden uitgevoerd conform deze 'gedragscode Flora en Faunawet van de gemeente Utrecht', goedkeuringsbesluit ministerie LNV d.d. 7 september 2010, ref DR/210/3379).

Met de watertoets wordt beoogd de waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken waardoor het water een evenwichtige plaats krijgt in ruimtelijke plannen. Een evenwichtige plaats houdt in dat in elk plan de negatieve effecten voor de waterhuishouding ten gevolge van ruimtelijke ontwikkelingen -waar mogelijk- moeten worden voorkomen. De resultaten van de watertoets worden weergegeven in deze paragraaf. Deze paragraaf is opgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR).

De Waterparagraaf is een verplicht onderdeel van een ruimtelijk plan en vormt een wezenlijk element in het gehele watertoetsproces. Het fungeert als een instrument waarin de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan inzichtelijk worden gemaakt, de gemaakte afwegingen expliciet en toetsbaar worden vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder wordt opgenomen. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Deelgebied Het Zand, onderdeel van Leidsche Rijn en gelegen tussen het Maxima Park, de Vleutensebaan en Parkwijk, is volop in ontwikkeling. Het oorspronkelijke Stedenbouwkundig Plan is al vastgesteld in 2003. Inmiddels wordt een nieuw, geactualiseerd Stedenbouwkundig Plan opgesteld waarin alle vastgestelde aanpassingen (uitwerkingsplannen) worden gebundeld. Het Stedenbouwkundig Plan (SP) voor Het Zand is ontworpen binnen de hoofdlijnen en structuur van de Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn (1997) en het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Het Zand (augustus 2001, vastgesteld 4 juli 2002). In het plangebied worden ca. 4350 woningen gerealiseerd. De benodigde buurt- en wijkwinkelvoorzieningen liggen hoofdzakelijk in de aangrenzende deelgebieden.

Deze 'beheer'waterparagraaf beschrijft enkel de huidige situatie van de waterhuishouding en riolering in deelgebied Het Zand. Voor toekomstige lokale (kleinschalige) ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied dient alsnog een watertoets te worden doorlopen en een specifieke waterparagraaf te worden opgesteld.

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Vierde Nota Waterhuishouding, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet, etc;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc;
• Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014 [1];
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur [2].

[1] De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010 en binnenkort in het Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie juni 2005). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

[2] Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur.

In de onderstaande figuur zijn de contouren van het plangebied 'Het Zand' weergegeven. De noordzijde wordt begrensd door de Vleutensebaan / het spoor Utrecht-Gouda, de oostzijde door de Vuurvlindersingel, de zuidzijde door de Tweede Westerparklaan en de Alendorperweg en aan de westzijde door de Parkzichtlaan.

Afbeelding: Impressie deelgebied Het Zand (bron: gemeente Utrecht, actualisatie SP Het Zand d.d. 19-05-2010).

Watersysteem Leidsche Rijn

Het oppervlaktewater in deelgebied Het Zand maakt onderdeel uit van het watersysteem Leidsche Rijn: een zelfstandig functionerend watersysteem waarbij aan- en afvoer van gebiedsvreemd (verontreinigd) water in een normaal hydrologisch jaar vrijwel niet nodig is. Hiertoe wordt hemelwater lokaal opgevangen en vastgehouden in het lokale grond- en oppervlaktewatersysteem. Ter bevordering van de waterkwaliteit circuleert het water in een gesloten systeem door het stadsdeel Leidsche Rijn en aansluitende gebieden (zie figuur 2). Door variatie in waterpeil en het rondpompen van oppervlaktewater wordt stilstaand water, en hiermee zuurstofloosheid en muggenoverlast, vrijwel voorkomen.

Het ontwerp van de waterhuishouding en de uitgangspunten en randvoorwaarden van het watersysteem in Leidsche Rijn zijn beschreven in het (hoofd)rapport 'Nieuwe stad, schoon water' (PBLR, november 1997), een initiatief van de gemeente Utrecht, de provincie Utrecht en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Hieronder is een deel van het voorwoord van dit rapport opgenomen waaruit het belang van een meerjarige en structurele implementatie blijkt:

"Het maken van het ontwerp was in meerdere opzichten een bijzondere opgave. Niet alle dagen wordt voor een gebied van maar liefst 2400 hectare een watersysteem ontworpen. Een gebied van een dergelijke omvang wordt ook niet in enkele jaren ingericht. Er zal 15 tot 20 jaar mee gemoeid zijn. Dit stelt hoge eisen aan de flexibiliteit en de communiceerbaarheid van het ontwerp. Ook over 10 jaar zal moeten kunnen worden begrepen welke overwegingen en risicoafweging ten grondslag hebben gelegen aan het ontwerp.

Het watersysteem heeft in het Masterplan Leidsche Rijn een belangrijke structurerende functie gekregen. Samen met het Centrale Park en de hoofdinfrastructuur vormt het als het ware het raamwerk voor de gehele VINEX-locatie. Randvoorwaardelijk dient een duurzaam watersysteem te ontstaan met een identiteit die aansluit bij lokale gebiedskenmerken. Deze opgave levert tal van uitdagingen voor een innovatief ontwerp. Een aantal van deze ontwerpaspecten zal voor iedereen zichtbaar zijn. Deels direct, deels later.

Ook de oevers zullen -daar waar gepland direct worden ingericht om een vegetatie te laten ontstaan die typisch is voor de overgang water-land. Toch zal het nog wel even duren voordat de natuurwaarden worden bereikt die in het ontwerp worden nagestreefd. Het watersysteem moet daarvoor op de meest essentiële onderdelen gereed zijn.

En als het dan af is, dan treedt een nieuwe fase aan waarvan we ook nu al doordrongen zijn dat die van vitaal belang is voor het welslagen van de ambities met het watersysteem: de gebruiksfase. Belangrijkste taken in deze fase zijn weggelegd voor de gemeenten en het waterschap in hun operationele beherende rol."

Watersysteem Het Zand

Het huidige watersysteem in Het Zand fungeert als deelgebied 'Hoge stelsel Zuid' als integraal onderdeel van het watersysteem Leidsche Rijn. Het goedgekeurde waterbeheerplan uit 2003 (kenmerk B001-426998shf-D01-u) is leidend geweest bij de uitwerking van de lokale waterhuishouding van gebied Het Zand.

Van het oorspronkelijke oppervlaktewatersysteem is een aantal bestaande waterlopen gehandhaafd: de Alendorper Wetering, de watergangen langs 't Zand en de Utrechtseweg, singels en een drietal poelen ten westen van 't Zand. In het kader van de herontwikkeling en herstructurering zijn er bestaande waterlopen aangepast en nieuwe watergangen gegraven waardoor een nieuwe waterstructuur is ontstaan (zie figuur 2). De uitwerking van het watersysteem loopt enigszins synchroon met de ontwikkeling van de deelgebieden in Het Zand.

Peilgebieden

Bij de ontwikkeling van Het Zand is het nieuwe watersysteem en peilbeheer zoveel mogelijk afgestemd op de bestaande waterhuishoudkundige situatie om overlast voor of schade aan de bestaande bebouwing langs de linten te voorkomen.

Het HDSR hanteert voor het westelijk, noordelijk en oostelijk deel van Het Zand een flexibel peilbeheer van NAP +0.15/+0.00 m. Het midden, omgeving 't Zand / Johanniterveld, heeft een flexibel peilbeheer van NAP+0.30/+0.15 m. Aan de zuid- en zuidoostzijde van Het Zand, omgeving Parkwijk / Rijnsche Hout, wordt een flexibel peilbeheer van NAP +0.45/0.15 m aangehouden (zie figuur 2).

Figuur 2 - structuur, contouren en stromingsrichtingen van peilgebieden omgeving Het Zand te Leidsche Rijn (bron: gemeente Utrecht)

Het peilbeheer wijzigt door de ontwikkelingen enigszins doordat het waterhuishoudkundige plan voorziet in een variabel peilbeheer: in de zomer wordt een lager peil aangehouden en in de winter een hoger peil, een waterfluctuatie overeenkomstig de seizoensdynamiek. Door het gewijzigde peilbeheer is ook het grondwaterregime gewijzigd. Voor de reeds gerealiseerde ontwikkelingen is het effect van een hoger of lager grondwaterregime op de bestaande bebouwing onderzocht en zonodig ondervangen.

Voor de eisen ten aanzien van de drooglegging en ontwateringsdiepte wordt verwezen naar het vigerende GRP.

Beschermingszone

De watergangen die in figuur 2 zwartomlijst zijn, betreffen primaire of hoofdwatergangen. De overige watergangen zijn tertiaire of wijkwatergangen. De status van de watergangen is van belang voor de breedte van de beschermingszone aan weerszijden van watergangen die is vastgelegd in de legger: 5 meter voor primaire (de hoofdwatergangen) en 2 meter voor tertiaire watergangen (de wijkwatergangen). Deze beschermingszone dient ook als zodanig in het bestemmingsplan te worden verankert.

Kaderrichtlijn Water

In het plangebied bevindt zich geen oppervlaktewater dat volgens de gestelde definitie in de Kader Richtlijn Water (KWR) als waterlichaam is aangemerkt.

Aan- en afvoer

De wateraanvoer naar het watersysteem 'Hoge stelsel Noord' vindt plaats vanaf het toekomstige opvoergemaal Strijkviertel en het watersysteem in de wijk Langerak. (zie figuur 2 en figuur 3). Via de watergangen langs de Langerakbaan en de Groenedijk wordt het water via het peilgebied NAP +0.45/+0.30 m aangevoerd.

De waterafvoer geschied in noord(oost)elijke richting naar het watersysteem 'Hoge stelsel Noord' in de wijk Terwijde (peilgebied NAP +0.05-0.15/-0.15 m) en in westelijke richting naar de Alendorper Wetering / De Vikingrijn van het watersysteem 'Joostenlaan-wetering' (peilgebied NAP +0.15/+0.00 m). In figuur 2 zijn de stroomrichtingen in het watersysteem aangegeven en figuur 3 de verbindingen met de omliggende watersystemen in stadsdeel Leidsche Rijn.

Figuur 3 - geschematiseerd hoofdwatersysteem Leidsche Rijn (bron: gemeente Utrecht)

Tijdelijke situatie

Het lokale oppervlaktewatersysteem van de wijk Het Zand en van het totale hoofdwatersysteem van Leidsche Rijn is echter nog niet af: het watersysteem 'Veldhuizen' en 'Lage Stelsel Zuid' (zie figuur 3) dient nog gerealiseerd te worden. De hoofdstructuur van het oppervlaktewater in Het Zand is wel nagenoeg af. Volgens opgave van PBLR zijn de watergangen, peilregulerende kunstwerken en de peilgebieden conform het waterplan van 2003 uitgevoerd. Globaal gezien functioneert de waterhuishouding in Het Zand ook in deze tijdelijke situatie -waarin het geen onderdeel uitmaakt van het circulatiesysteem Leidsche Rijn- naar behoren.

In de huidige, tijdelijke situatie wordt het water vanuit de Leidsche Rijn water aangevoerd. In de Langeraksingel zijn als tijdelijke maatregel twee stuwen geplaatst om een getrapte peilscheiding mogelijk te maken. Pas als het watersysteem 'Veldhuizen' en 'Lage Stelsel Zuid' met het opvoergemaal bij Strijkviertel is gerealiseerd, zal het watersysteem van Het Zand op het circulatiesysteem van Leidsche Rijn kunnen worden aangesloten. De aanvoer vanaf de Houtrakgracht komt dan te vervallen.

Ruimtelijke consequenties

Het functioneren van ondergrondse èn bovengrondse voorzieningen ten behoeve van de inzameling en het transport van afvalwater, de inzameling en verwerking van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast, dient te zijn gewaarborgd. De mate van functioneren is afhankelijk van de conditie èn de dimensies van de voorzieningen. Het huidige ruimtebeslag en afmetingen van bv. riolering, rioolgemalen, watergangen, wadi's en infiltratievoorzieningen is essentieel voor een goede systeemwerking.

Verkleining of aanpassing hiervan (bv. het verwijderen van een greppel / wadi) heeft directe consequenties voor het functioneren van de voorzieningen en is niet toegestaan zonder compenserende maatregelen.

Bij toename van verhard, afvoerend oppervlak in het plangebied ten gevolge van ruimtelijke ontwikkelingen dient conform het beleid van gemeente en waterschap extra berging worden gerealiseerd als compensatie voor de toegenomen belasting van het oppervlaktewater.

Beheer

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het functionele, kwantiteitsbeheer van de hoofdwatergangen en het kwaliteitsbeheer van al het oppervlaktewater. De wijkwatergangen zijn in regulier beheer bij de gemeente Utrecht.

Om het goed functioneren van de waterhuishouding te kunnen waarborgen, voert het waterschap onderhoudstaken uit en toetst of bij de aanleg van werken ter plaatse van oppervlaktewatergangen en in beschermingszones voldaan is aan algemene en specifieke criteria (zie paragraaf Keur).

Zorgplicht

De gemeente heeft per 1 januari 2008, voortkomend uit de nieuwe wet 'Verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken', de zorgplicht om 'het in openbaar gemeentelijke gebied treffen van maatregelen om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming te voorkomen of beperken'. Dit is alleen zo als het nemen van maatregelen doelmatig is en het niet onder de verantwoordelijkheid van het waterschap of de provincie valt. De nieuwe gemeentelijke grondwaterzorgplicht stelt de gemeente Utrecht beter in staat een bijdrage te leveren aan de aanpak van grondwaterproblemen in het bebouwd gebied.

Verantwoordelijkheden

De zorgplicht heeft het karakter van een inspanningsplicht. Dat wil zeggen dat de gemeente niet verantwoordelijk is voor handhaving van het grondwaterpeil in bebouwd gebied. De wetgeving geeft aan dat de burger met grondwateroverlast bij de gemeente met zijn probleem terecht moet kunnen: de gemeente is het eerste aanspreekpunt voor de burger. De perceelseigenaar is op eigen terrein zelf verantwoordelijk voor het treffen van maatregelen tegen grondwateroverlast. Deze verantwoordelijkheid geldt ook voor de gemeente als eigenaar van de openbare ruimte. De perceelseigenaar is verantwoordelijk voor de staat van zijn woning en perceel, voor zover deze problemen niet aantoonbaar worden veroorzaakt door onrechtmatig handelen of nalaten van de buur (overheid of particulier). Bij grondwaterproblemen mag dus in de eerste plaats van de perceelseigenaar worden verwacht, dat hij de vereiste waterhuishoudkundige en/of bouwkundige maatregelen neemt.

Criterium

Grondwater wordt als overtollig beschouwd indien het ontwateringscriterium van 0,7 meter beneden de as van de weg gedurende meerdere jaren langer dan vijf aaneengesloten dagen per jaar wordt overschreden. Voor grootschalig openbaar groen en parken wordt gestreefd naar een ontwateringsdiepte van tenminste 0,5 m beneden maaiveld. Afhankelijk van de begroeiing kan hier in overleg met de groenbeheerder van worden afgeweken.

Onttrekkingen

De provincie Utrecht stelt met het strategische grondwaterbeleid de kaders vast voor de uitvoering van het grondwaterbeheer door de waterschappen. Het waterschap is bevoegd gezag voor het verstrekken van vergunningen of het behandelen van meldingen ten behoeve van grondwateronttrekkingen (afhankelijk van hoeveelheden).

Boringvrije zone

De gehele wijk Het Zand ligt binnen de boringsvrije zone van het waterwin- en grondwaterbeschermingsgebied Leidsche Rijn (zie figuur 4). Binnen de boringsvrije zone (de blauwe cirkel in figuur 4) gelden regels en voorschriften ten aanzien van het maken van boorputten, grond- en funderingswerken die verwoord zijn in het 'Besluit Boringen en Funderingen provincie Utrecht 2003'. De regels zijn bedoeld om de kleilaag in stand te houden die het grondwater beschermd tegen verontreinigingen.

Onderstaand zijn de relevante verbodsbepalingen uit dit besluit opgenomen:

1. Het is in boringsvrije zones en in grondwaterbeschermingsgebieden buiten inrichtingen verboden om:

1. a. boorputten op te richten, in exploitatie te nemen of te hebben,
2. b. grond- of funderingswerken in de bodem uit te voeren of te hebben, op een diepte van 40 meter of meer onder het maaiveld.
   

3. Het verbod geldt niet voor:

1. a. het onderzoeken of saneren van de bodem krachtens de Wet bodembescherming, mits degene die deze handelingen verricht alle maatregelen treft die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd teneinde het risico van verticale verspreiding van verontreinigingen als gevolg van deze handelingen te voorkomen, dan wel teneinde die verspreiding zoveel mogelijk ongedaan te maken;
2. b. handelingen in het kader van een op basis van de Ontgrondingenwet verleende vergunning.

Figuur 4 - beschermingszone drinkwateronttrekking waterwingebied Leidsche Rijn (bron: Provincie Utrecht)

Drainage

Het grondwatersysteem in Het Zand is gewaarborgd met het bouwrijpmaken van de ontwikkelgebieden. Incidenteel zijn er klachten over grondwateroverlast, deze worden lokaal aangepakt. Bij het bouwrijpmaken is bij de rioleringswerkzaamheden onder de meeste rijbanen drainage meegelegd zodat het grondwaterregime kan worden gereguleerd. Het drainagestelsel vlakt de pieken van hoge grondwaterstanden af en voert overtollig grondwater af naar het oppervlaktewater.

Waterkeringen

Het plangebied grenst niet aan een kanaal, rivier of watergang waarvan een oever de status van waterkering heeft.

Keur

Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. Aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem moeten door het Hoogheemraadschap worden vergund. Er geldt een vergunningsplicht op grond van de belangrijkste verordening, de "Keur" (ex artikel 77 en 80 van de Waterschapswet).

In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 staan verboden en geboden die betrekking hebben op oppervlaktewatergangen, waterkeringen en grondwater. De verboden betreffen die handelingen en gedragingen die in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van oppervlaktewatergangen, waterkeringen of grondwatergangen. De geboden geven de verplichtingen aan om deze waterstaatswerken in stand te houden. Een gebod kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een onderhoudsverplichting.

Eventuele vergunningen worden alleen verleend als waterstaatkundige belangen niet in het gedrang komen. Bij het verlenen van een vergunning worden deze belangen altijd afgewogen. Daarnaast moet rekening gehouden worden met de verbrede doelstellingen van de Waterwet te weten de samenhang met chemische en ecologische aspecten en de vervulling van maatschappelijke functies van watersystemen.

In de Keur is daarnaast bepaald dat "beschermingszones" voor watergangen en waterkeringen in acht dienen te worden genomen. Het komt erop neer dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

Watervergunning

Ten behoeve van het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief de Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld.

Ook tijdelijke onttrekkingen van grondwater tijdens bouwwerkzaamheden zijn vergunningsplichtig, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op oppervlaktewater. Ook rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet. Voor nieuwbouw (indien niet-omvangrijk) kan volstaan worden met een melding. Het toepassen van uitlogende materialen (lood, koper, zink en bitumen) zonder KOMO-keurmerk voor verhardingen die rechtstreeks lozen op oppervlaktewater is niet toegestaan.

Afvalwater

De inzameling van het afvalwater vindt plaats met een vuilwaterstelsel. Dit stelsel voert de droogweerafvoer onder vrijverval af naar een rioolgemaal dat het afvalwater via het hoofdrioolgemaal van Parkwijk Noord naar de rwzi Leidsche Rijn verpompt. Elke wijk of eiland heeft een eigen rioolgemaal.

In de oude bebouwingslinten zoals 't Zand, de Utrechtseweg en de Johanniterweg bevindt zich een kwetsbaar gemengd stelsel dat over grote lengtes een minimale diameter en een minimaal verhang heeft. Dit stelsel is voorzien van een nooduitlaat aan de Utrechtseweg (nr. 300091) en aan de Johanniterweg (nr. 300046) om bij hevige neerslag of pompuitval water-op-straat te voorkomen. Om de overstortemissie vanuit de twee noodoverlaten te reduceren, dient het huidige aangesloten, verhard afvoerend oppervlak zoveel mogelijk geminimaliseerd te worden. Nieuw, schoon verhard oppervlak dient rechtstreeks op het oppervlaktewater te lozen.

Aansluitingen

Het huishoudelijke afvalwater van nieuwe voorzieningen en woningen dient onder vrijverval op het bestaand gemengd stelsel te worden geloosd. Alle nieuwe woningen / appartementen dienen een aparte huisaansluiting te krijgen. Voor de aansluiting van de woningen op de openbare riolering is een aansluitvergunning vereist van de dienst Stadswerken.

Regenwater

De inzameling, het transport en de verwerking van regenwater vindt op verschillende wijze plaats en is afhankelijk van de lokale situatie. De daken van woningen die direct aan het oppervlaktewater zijn gesitueerd, lozen het hemelwater via open goten direct op het oppervlaktewater. Dit is met name aan de orde in Waterwijk. In De Bongerd wordt het hemelwater van de aangrenzende daken en verhardingen via wadi's in brede groenstroken geïnfiltreerd. Regenwater van de overige verharde, afvoerende oppervlakken in Het Zand infiltreert via waterpasserende verhardingen. Om het oorspronkelijk grondwaterregime in gebied Rijnsche Maan zoveel mogelijk te handhaven, wordt hier een ander principe voor de omgang met het hemel- en grondwater toegepast.

Afvoerend oppervlak

Conform het bovengenoemde gemeentelijk en waterschapsbeleid moet het hemelwater bij sloop-nieuwbouwontwikkelingen lokaal worden verwerkt waarbij aan de kwantiteits- en kwaliteitstrits wordt voldaan. Het doel van dit beleid is om de oorspronkelijke, voorstedelijke waterhuishouding zoveel mogelijk te benaderen en de bestaande riolering en zuivering zo min mogelijk te belasten met schoon hemelwater.

Wateropgave

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de benodigde watercompensatie afhankelijk van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn bij een verhardingstoename van meer dan 500 m2 (de ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom) maatregelen vereist. De kosten voor de compensatie zijn voor rekening van de ontwikkelaar.

De gemeente Utrecht wil ruimtelijke ontwikkeling benutten om te komen tot een duurzame omgang met het hemelwater. Hieronder zijn enkele oplossingsrichtingen beschreven die de toename aan verhard oppervlak (deels) kunnen voorkomen of als compensatie ervan kunnen fungeren.

Figuur 5 - omgang met hemelwater in Het Zand (bron: gemeente Utrecht, actualisatie SP Het Zand d.d. 19-05-2010)

Groene daken

Groene daken geven Utrecht een groener aanzien, vormen een buffer bij regenafvoer en zorgen voor een langere levensduur van een dak. De gemeente Utrecht stimuleert de aanleg van groene daken in Utrecht. Een groen dak is een dak dat bedekt is met vegetatie en begroeiing. Er zijn verschillende typen groene daken, van extensieve tot intensieve groene daken.

Wanneer groene daken op grote schaal worden toegepast dragen ze bij aan een duurzame en gezonde stad. Groene daken vangen regenwater op en voeren het vertraagd af. Hierdoor wordt het riool minder belast als het hard regent. Groene daken nemen stofdeeltjes op uit de atmosfeer en vormen zo een buffer tegen luchtvervuiling. Daarmee leveren groene daken een bijdrage aan de vermindering van CO2-uitstoot. Een beplant dak isoleert het pand eronder. Daardoor blijft het vooral in de zomer koeler in huis. Bovendien stralen groene daken bij hogere temperaturen minder warmte uit waardoor het ook een gunstige invloed heeft op de omgevingstemperatuur. En natuurlijk wordt de stad groener, waardoor er meer kansen komen voor flora en fauna en de leefbaarheid verbetert.

Het waterschap HDSR en de gemeente Utrecht beschouwen vegetatiedaken voor 60% als afvoerend oppervlak. Bij maatgevende piekafvoer (T=10 jaar) draagt dit type oppervlak voor 60% bij aan de hydraulische belasting van de riolering. 40% van het groene dakoppervlak kan hierdoor als niet-aangesloten worden beschouwd en behoeft niet te worden gecompenseerd in het oppervlaktewatersysteem.

Afkoppelen

De omgang met hemelwater krijgt een steeds belangrijkere rol in het landelijke en gemeentelijke beleid. Het beleid van de gemeente Utrecht is gericht op het lokaal verwerken (infiltreren, bergen, vertraagd afvoeren) van regenwater zodat er minder schoon hemelwater naar het riool en de zuivering wordt afgevoerd en er bij hevige neerslag minder vuilwater via de overstorten op het oppervlaktewater wordt geloosd.

Voor een goed functioneren van het 'kwetsbare' gemengde stelsel dat in de jaren 60 en 70 is aangelegd in de omgeving van 't Zand, is het van belang dat eventueel aangekoppelde 'foutieve aansluitingen' (schoon op vuil) van verharde, afvoerende oppervlakken worden afgekoppeld en voortaan afvoeren naar het oppervlaktewater.

Lokale verwerking van ingezameld hemelwater middels ondergrondse (bv. IT-riool) of bovengrondse (bv. wadi) infiltratievoorzieningen is over het algemeen kansrijk en doelmatig. Het groen in het plangebied biedt voldoende ruimte voor eventuele vrijliggende boven- en ondergrondse infiltratievoorzieningen.

Infiltratievoorzieningen met een overloop naar oppervlaktewater en een berging van 45 mm of meer kunnen beschouwd worden als volledige compensatie. De hydraulische belasting bij een piekafvoer (T=10 jaar) kan bij dit principe van bergen en vertraagd afvoeren als minimaal / niet maatgevend beschouwd. Bij een kleinere berging dan 45 mm dient de werkelijke belasting van het oppervlaktewater met een berekening worden aangetoond.

Waterpasserende verharding

Het waterschap HDSR en de gemeente Utrecht beschouwen waterpasserende verharding zonder kolken voor 0% als afvoerend oppervlak. Bij maatgevende piekafvoer (T=10 jaar) draagt dit type oppervlak, mits kolken ontbreken, voor 0% bij aan de hydraulische belasting van de riolering. 100% van dit type oppervlak kan hierdoor als niet-aangesloten worden beschouwd en behoeft niet te worden gecompenseerd in het oppervlaktewatersysteem.

Bij toepassing van kolken is het huidige standpunt en uitgangspunt van het waterschap HDSR en de gemeente Utrecht dat waterpasserende verharding met een overloop op het gemengd stelsel voor 25% bijdragen aan de hydraulische belasting van de riolering. 75% van dit type oppervlak kan hierdoor als niet-aangesloten worden beschouwd en behoeft niet te worden gecompenseerd in het oppervlaktewatersysteem.

Werkafspraken

De werkafspraken betreffen algemene afspraken om het duurzaam verwerken van hemelwater te stimuleren. Het waterschap wijst er op dat concrete gebiedsgerichte afspraken of gebiedsgericht waterbeleid leidend zijn (bijvoorbeeld verwoord in een riolerings- of lokaal waterhuishoudplan). Daarom dienen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het kader van een watertoetsproces te worden geconcretiseerd tussen gemeente en het waterschap.

Bovenstaande uitgangspunten gelden als er geen berekening wordt gemaakt. Via berekeningen kan er altijd onderbouwd van afgeweken worden.

In het streven naar een duurzame omgang met het hemelwater, heeft de gemeente Utrecht in verband met het duurzame karakter sterke voorkeur voor de combinatie van 'Groene daken' en 'Afkoppelen' / 'Waterpasserende verharding'.

Wet op de archeologische monumentenzorg (22 december 2009)

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet is een raamwet, die regelt hoe rijk, provincie en gemeente bij hun ruimtelijke plannen rekening moeten houden met het erfgoed in de bodem.

De wet beoogt het culturele erfgoed (en vooral het archeologische erfgoed) te beschermen. Onder archeologisch erfgoed wordt verstaan: alle fysieke overblijfselen, zowel in als boven de grond, die bijdragen aan het verkrijgen van inzicht in menselijke samenlevingen uit het verleden.

De uitgangspunten in deze wet zijn:

1. 1. Archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren en alleen opgraven als behoud in de bodem (in situ) niet mogelijk is;
2. 2. Vroeg in de ruimtelijke ordening al rekening houden met archeologie. Initiatiefnemers tot ruimtelijke ontwikkelingen moeten in een vroegtijdig stadium aangeven hoe met eventuele archeologische waarden bij bodemverstorende ingrepen zal worden omgegaan. Dit houdt in een verplichting tot vooronderzoek bij werkzaamheden die de grond gaan verstoren. De invoering hiervan wordt geregeld via bestemmingsplannen en vrijstellingen, de m.e.r.-plichtige activiteiten en ontgrondingen;
3. 3. Bodemverstoorders betalen archeologisch onderzoek en mogelijke opgravingen (principe verstoorder betaalt). De kosten voor noodzakelijke archeologische werkzaamheden komen ten laste van de initiatiefnemer tot de bodemverstorende activiteit.

De Wet op de archeologische monumentenzorg ziet verder dan alleen de wettelijk beschermde monumenten. De wet beoogt een integraal stelsel van zorg voor archeologische waarden, onder meer door gemeenten een grotere rol te geven bij te aanwijzing en planologische bescherming ervan. Op basis van de nieuwe regelgeving heeft de gemeente Utrecht onlangs een Archeologische Waardenkaart en Verordening op de Archeologische Monumentenzorg vastgesteld. Naast de wettelijk beschermde terreinen onderscheiden de waardenkaart en de verordening terreinen van hoge archeologische waarde en gebieden van hoge en lage archeologische verwachting. Binnen het plangebied van bestemmingsplan Het Zand bevinden zich twee terreinen van hoge archeologische waarde.

Archeologische Waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht geeft inzicht in de ligging van beschermde en te beschermen archeologische terreinen. Daarnaast geeft de kaart inzicht in de gebieden waarvoor een archeologische waarde of verwachting geldt. De gemeentelijke kaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan gedurende tientallen jaren archeologisch onderzoek in de gemeente. Er wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde archeologische monumenten, terreinen van hoge archeologische waarde en gebieden van hoge en middelhoge archeologische verwachting.

Terreinen van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Voor deze terreinen en voor gebieden van hoge en lage archeologische verwachting geldt vanaf november 2008 beleid dat wordt beschreven in de 'Nota archeologiebeleid Gemeente Utrecht november 2008' .Dit beleid is mede gebaseerd op de recent herziene Monumentenwet (de herziening wordt ook wel de Wet op de Archeologische Monumentenzorg genoemd).

Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, dan wel de archeologische verwachtingswaarde, zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Afbeelding: Uitsnede plangebied Het Zand uit de Waardenkaart Archeologie en legenda

Verordening op de Archeologische Monumentenzorg

Op grond van het Verdrag van Malta, dat vertaald is in hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988, zijn gemeenten verplicht om het archeologisch erfgoed te beschermen. De wet biedt de mogelijkheid om een verordening vast te stellen en om de bescherming via bestemmingsplannen te regelen. Het is mogelijk om beide wegen te bewandelen. Gezien de complicaties die optreden bij het beschermen van het archeologisch erfgoed in bestemmingsplannen, is gekozen voor een verordening, de 'Verordening op de Archeologische Monumentenzorg', en voor een verwijzing daarnaar in bestemmingsplannen.

In de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. De Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is geënt op de Archeologische Waardenkaart.

In het bestemmingsplan wordt, wanneer sprake is van archeologische waarden of verwachting een arcering opgenomen op de kaart (verbeelding) met de bestemming Waarde- archeologie. In de regels wordt in deze dubbelbestemming opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. In een specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Het bestemmingsplan houdt op deze manier rekening met de archeologische waarden en verwachting, terwijl in strijd handelen met de specifieke gebruiksregel een economisch delict is.

Hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988 (artikel 38 en verder) regelt de archeologische monumentenzorg. De wetgever heeft voor de bescherming van het archeologische erfgoed de gemeente de bevoegdheden toegekend waarmee onderzoek afgedwongen kan worden bij verstoring van de grond en waarmee eisen aan dat onderzoek gesteld kunnen worden.

Het plangebied het Zand bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied waarin sprake is van zowel hoge archeologische waarde, hoge archeologische verwachting als archeologische verwachting.

Het Park het Groot Zandveld geldt op grond van de archeologische waardenkaart dat het een gebied is met een hoge archeologische verwachting. Ondertussen is dit park door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed aangewezen als beschermd rijksmonument (monument nummer 2201) en valt hiermee onder de bescherming van de Monumentenwet 1986. Op de archeologische waardekaart is dit gegeven echter nog niet verwerkt.

Een tweede beschermde archeologisch monument betreft de resten van de versterkte middeleeuwse boerderij Den Hoet. Het eiland en een deel van de omgeving zijn beschermd (monument nummer 1167). Dit monument staat overigens niet afgebeeld op de archeologische waardenkaart, maar is eveneens beschermd op grond van de Monumentenwet 1986.

Een gebied met een hoge archeologische verwachting is de restgeul van de middeleeuwse Oude Rijn. In het verleden is bij archeologisch onderzoek gebleken dat op plaatsen waar een nederzetting op de oevers van de Rijn lag veel archeologisch materiaal in de afzettingen van de rivier terecht gekomen kan zijn. In deelgebied Het Zand is al een groot deel van de restgeul opnieuw uitgegraven, het deel langs de Vuurvlindersingel, waardoor er geen sprake meer is van archeologische waarden.

Het grootste deel van deelgebied Het Zand is op de archeologische waardenkaart een gebied met een archeologische verwachting. Voor grote delen van dit gebied geldt dat ze in de afgelopen jaren door middel van booronderzoek en archeologisch proefonderzoek zijn onderzocht op de aanwezigheid van archeologische waarden. Hierbij zijn geen nieuwe archeologische vindplaatsen aangetroffen.

De gebieden met archeologische waarden en verwachting in Het Zand worden beschermd via het vergunningenstelsel in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg en de specifieke gebruiksregel bij de dubbelbestemming 'waarde - archeologie'. De voorgestane ontwikkelingen binnen het plangebied Het Zand vinden weliswaar plaats in gebieden waar sprake is van terreinen met hoge archeologische waarden, maar deze terreinen zullen slechts kunnen worden gebruikt met inachtneming van het gestelde in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Op basis hiervan zal sprake zal zijn van ongestoord behoud van het bodemarchief, waardoor deze terreinen niet worden aangetast.

Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch nog archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Stedenbouw en Monumenten, Team Cultuurhistorie, 030-2863990 te worden gedaan.

Onder de Rijnkennemerlaan is een hoofdwaterleiding aanwezig.

Financiële uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de actualisatie van de Uitwerkingsplannen van Stationsomgeving, De Bongerd en Tussen de Parken in deelgebied Het Zand, Leidsche Rijn én het Stedenbouwkundig Plan van Het Zand uit 2003, dat als RO-uitwerking gebruikt is voor binnenplanse anticipatie op het globale Bestemmingsplan Leidsche Rijn 1999. Veel bouwplannen zijn al gerealiseerd, of er is inmiddels een omgevingsvergunning verstrekt.

In dit bestemmingsplan worden grotendeels de huidige bestemmingen geconserveerd. Daarnaast is er nog sprake van enkele nieuwe ontwikkelingen. De kosten en opbrengsten van deze nieuwe ontwikkelingen passen binnen de kaders van de grondexploitatie Leidsche Rijn. Daarmee is de financiële uitvoerbaarheid verzekerd.

Economische uitvoerbaarheid

Voor veel bestemmingen in dit bestemmingsplan geldt dat ze al gerealiseerd zijn, danwel dat er reeds omgevingsvergunningen zijn verstrekt. M.b.t. de nieuwe ontwikkelingen heeft de gemeente overeenkomsten gesloten met marktpartijen. Het valt dus te verwachten dat de bestemmingen binnen de planperiode gerealiseerd zullen worden. De economische uitvoerbaarheid is daarmee voldoende verzekerd.

Kostenverhaal

Daar waar de bestemmingen reeds zijn gerealiseerd is geen sprake meer van kostenverhaal, aangezien er geen nieuwe bouwplannen (conform art. 6.2.1. Bro) mogelijk gemaakt worden. Bij de nieuwe ontwikkelingen worden wel bouwplannen mogelijk gemaakt. Hier is het kostenverhaal verzekerd via de gemeentelijke gronduitgifte, omdat in alle gevallen van nieuwe ontwikkeling de gemeente de grondeigenaar is. Er wordt bij het bestemmingsplan dus geen exploitatieplan vastgesteld.

Planschade

In het bestemmingsplan worden enkele nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. In het voorgaande bestemmingsplan (Leidsche Rijn 1999) zijn deze bestemmingen ook al toegestaan, deze kunnen weliswaar eerst na vaststelling van een uitwerkingsplan daadwerkelijk gerealiseerd worden. De globale bestemming 'Gemengde doeleinden uit te werken' uit het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999 is in dit bestemmingsplan gedetailleerder uitgewerkt. Dat leidt niet tot planschade.

Het bestemmingsplan is in oktober 2011 aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het ministerie van ....., De Kamer van Koophandel hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben op het bestemmingsplan. De provincie Utrecht geeft aan dat voorontwerpbestemmingsplan niet in strijd is met de provinciale ruimtelijke belangen zoals die zijn opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening en de Beleidslijn nieuwe Wro.

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (verder: HDSR) heeft een positief advies afgegeven, waarbij de volgende opmerkingen zijn gemaakt dan wel voorwaarden zijn gesteld:
- de tekst van paragraaf 5.9.6 moet worden aangevuld;
- aanpassing van de tekst waarin in de waterparagraaf wordt verwezen naar een uitgewerkt rioleringsplan. HDSR wijst op de reeds uitgewerkte riolerings- en waterhuishoudingsplannen die zijn opgesteld en goedgekeurd. De genoemde werkafspraken hebben daarom geen betrekking meer op het projectgebied;
- in de toelichting wordt de boringsvrije zone benoemd: HDSR stelt voor deze zone als dubbelbestemming op te nemen op de verbeelding aangezien deze status beperkingen geeft voor eventuele ontwikkelingen.

De tekst in paragraaf 5.9.6 is conform verzoek aangepast. Ten aanzien van de twee opmerking: het klopt dat er voor een groot deel van het plangebied reeds uitgewerkte riolerings- en waterhuishoudingsplannen zijn. Er zijn echter ook nog enkele locaties in het plangebied die nog worden ontwikkeld. Dat betekent dat er wel ruimte is voor maatwerk, waarbij zal worden overlegd met het HDSR.Ten aanzien van de derde opmerking: in de toelichting wordt de boringsvrije zone benoemd. De regels omtrent de boringsvrije zone worden geregeld in andere wetgeving, te weten het besluit 'Besluit Boringen en Funderingen provincie Utrecht 2003'. In de toelichting worden de regels kort aangehaald.

Het HDSR heeft aangegeven hiermee akkoord te zijn en hiermee dus definitief een positief advies af te geven.

Het voorontwerpbestemmingsplan is om advies voorgelegd aan de wijkraad. De wijkraad heeft geen advies afgegeven.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008). De SVBP2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en dragen zo bij aan een meer gebruiksvriendelijke, effectievere en efficiëntere dienstverlening.

Het bestemmingsplan Het Zand maakt deel uit van de actualiseringreeks van de gemeente. In het kader van de standaardisering van de bestemmingsplannen is de Utrechtse Leest opgesteld. Daarin zijn de 'standaardregels' voor de bestemmingsplannen binnen de gemeente Utrecht opgenomen.

Gegeven het karakter van het plangebied en de bestaande ruimtelijke kwaliteit vervult het bestemmingsplan Het Zand in eerste instantie een belangrijke beheers- en gebruiksfunctie. Er is gekozen voor een directe, gedetailleerde bestemming, conform de bestaande situatie. Alleen in die gevallen, waarin al voldoende zicht bestaat op een nadere ontwikkeling of uitvoering van gemeentelijk beleid gewenst is, wordt daarvoor een regeling opgenomen in het plan. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide plan onderdelen dienen in de onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

De verbeelding is getekend in schaal 1:1000. In analoge vorm zijn er 3 analoge 'plankaarten' op het formaat A0.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels, zoals een algemene regel voor het gebruik van de gronden, procedureregels en algemene afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. De overgangs- en slotregels maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• in een aantal gevallen afwijkingsregels van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels bijvoorbeeld bij woonbestemmingen een regeling voor aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven;
• in een aantal gevallen afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• in een aantal gevallen een wijgingsbevoegdheid ten behoeve van een andere invulling van (een deel van) de bestemming.

Utrecht hanteert regels voor erfbebouwing. Deze worden in alle bestemmingsplannen opgenomen. Hierbij wordt uitgegaan van uniforme regels voor de hele stad die, waar nodig, aan specifieke situaties en gebiedskarakteristieken kunnen worden aangepast. Uitgangspunten voor deze regels zijn:

• het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat. Dit houdt onder andere in dat op alle erven voldoende licht, lucht en ruimte aanwezig kan zijn, en dus ook dat erfbebouwing op het ene perceel geen onevenredig grote negatieve gevolgen heeft voor de naastgelegen percelen;
• het mogelijk maken en handhaven van groen (bomen, tuinen) op erven;
• het waarborgen van goede verhoudingen in maat en schaal tussen hoofd- en bijgebouwen;
• voor de grotere percelen: het in stand houden en versterken van bestaande landschappelijke structuren.

De tot nu toe gehanteerde erfbebouwingsregels voldoen in de meeste situaties. Op een aantal punten moeten ze echter worden aangepast:

• de bestaande regeling vertoont een discontinuïteit in bebouwingsmogelijkheden op de overgang van kleine naar middelgrote percelen;
• voor de grote en zeer grote percelen is er momenteel geen eenduidige uniforme regeling, maar is sprake van verschillende onderling afwijkende regelingen;
• de bestaande regeling houdt geen rekening met de mogelijkheden om zonder vergunning bijbehorende bouwwerken op te richten.
  

De nieuwe opzet van de erfbebouwingsregels sluit qua bouwmogelijkheden in verreweg de meeste gevallen aan op de bestaande regels, maar voorziet tevens in een oplossing voor de hierboven vermelde punten.

Voor de nieuwe regeling zijn de mogelijkheden om op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) onder de daarbij gestelde voorwaarden, vergunningvrij te bouwen als uitgangspunt genomen. Voor de meeste percelen in stedelijk gebied zijn deze mogelijkheden voldoende, maar voor de grotere percelen niet. De nieuwe erfbebouwingsregeling voorziet hiervoor in meer bebouwingsmogelijkheden.

De basisregels van de nieuwe erfbebouwingsregeling voor bijbehorende bouwwerken, zijn de volgende:

• uitsluitend op het achtererf, minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn;
• de erfzone* grenzend aan het hoofdgebouw mag volledig worden bebouwd;
• de diepte van bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) bedraagt maximaal 3 meter.

* De erfzone is de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het achtererfgebied. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van een hoofdgebouw (overgenomen uit de Wabo).

In aanvulling op de basisregels is een uitsplitsing gemaakt naar de grote van het achtererf:

1. Een achtererf tot 300 m²:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 50 % van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 30 m², exclusief erfzone;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijgebouwen vrijstaande bouwwerken maximaal 4,5 meter

2. Een achtererf tussen 300-1500 m²:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 10% van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 75 m² exclusief erfzone;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3meter;
• nokhoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 4,5 meter.

3. Een achtererf groter dan 1.500 m²:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 5 % van het achterfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 125 m², exclusief erfzone;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 6 meter;
• bijbehorende aangebouwde bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) maximaal 3 meter diep.

Deze nieuwe erfbebouwingsregels zijn vertaald in de regels van de woonbestemming(en) en de bestemmingen waar de functie wonen met bijbehorende bouwwerken mogelijk wordt gemaakt.

De verschillende in het plangebied aanwezige functies en bijbehorende regelingen worden in deze paragraaf toegelicht.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel wordt toegelicht wat onder een begrip uit het bestemmingsplan wordt volstaan. Waar nodig wordt de met de SVBP2008 voorgeschreven begripsbepaling gehanteerd. In andere gevallen heeft steeds een afstemming plaats op de begrippen in de andere Utrechtse bestemmingsplannen.

Artikel 2 Wijze van meten

Teneinde te voorkomen dat misverstanden bestaan over hoe en wat gemeten moet worden bij het bepalen van de in de regels genoemde maten, is in dit artikel uiteengezet hoe dat moet gebeuren. Ook hier is aangesloten bij de SVBP2008.

Artikel 3 Bedrijf

Deze bestemming is toegekend aan het perceel waar nu een bedrijf is gevestigd met ondergeschikte detailhandel. Het bedrijf is in het verleden op basis van een tijdelijke vrijstelling op deze locatie gevestigd en de bedrijfsvoering betreft import, distributie, export en fabricage van golfartikelen. Deze tijdelijke vrijstelling is verruimd ten behoeve van ondergeschikte detailhandel in golfartikelen (maximaal 33% van het BVO). Deze bedrijfsvoering leidt niet tot een onevenredige belasting voor de directe omgeving op het gebied van milieu, parkeren en verkeer en kan worden voortgezet.

Binnen deze bestemming is een bedrijf mogelijk tot en met categorie 1, zoals vermeld in de bij de regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten. Deze categorie is verenigbaar met de omliggende woonbebouwing.

Binnen de bestemming is een aantal bouw- en gebruiksregels opgenomen. Het bouwen is aan een aantal specifieke voorwaarden gebonden, waaronder een maximum goot- en bouwhoogte. De bebouwing dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Het bouwvlak is strak om de bestaande bebouwing gelegd, waardoor ter plaatse geen uitbreidingsmogelijkheden zijn. Buiten het bouwvlak zijn nog beperkte mogelijkheden voor gebouwen van ondergeschikte aard, zoals een fietsenstalling.

Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening

De grotere nutsgebouwen, zoals gebouwen ten behoeve van elektriciteitsvoorzieningen, gebouwen van stadsverwarming en dergelijke, zijn in deze bestemming ondergebracht, inclusief de ontsluitingsverhardingen. Deze nutsgebouwen zijn groter dan de nutsgebouwtjes die op grond van de vergunningvrije bouwmogelijkheden worden toegelaten en zijn dan ook vanwege hun omvang apart bestemd op de verbeelding.

Artikel 5 Detailhandel - Tuincentrum

De bestemming Detailhandel - Tuincentrum is specifiek bestemd voor een tuincentrum met bijbehorende additionele horeca en andere voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is een bedrijfswoning toegestaan.

Artikel 6 Gemengd - 1

Deze Gemengde bestemming is opgenomen voor de appartementencomplexen langs de Vleutensebaan. De plinten van het gebouw zijn bedoeld voor het huisvesten van diverse functies. Het programma voor de functies is weergegeven als een totaal aantal m² die verdeeld mogen worden over deze bestemming. In totaal betreft het 18.000 m² bruto vloeroppervlak. Deze functies betreffen maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en horeca in categorie B, C en D.

Gemengd-1 is opgenomen voor de gerealiseerde appartementenblokken ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan. Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:

Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.

Artikel 7 Gemengd - 2

Deze gemengde bestemming is opgenomen voor het nog te realiseren gebouw in Park Groot Zandveld. In het Stedenbouwkundig Programma is hiervoor een programma opgenomen, bestaande uit leisure, sport, maatschappelijke voorzieningen en lichte horeca in de eerste drie bouwlagen.In het gebouw komen tevens woningen, het maximum aantal woning is vermeld op de verbeelding.

Artikel 8 Gemengd - 3

De bestemming Gemengd - 3 is opgenomen voor de nog te realiseren appartementencomplexen aan de Vleutensebaan. Het betreft hier een combinatie van een plint met functies en daarboven woningen. Op de verbeelding staat het maximum aantal woningen vermeld en tevens de minimale en maximale bouwhoogte.

Het programma voor de functies is weergegeven als een totaal aantal m² die verdeeld mogen worden over deze bestemming. In totaal betreft het 18.000 m² bruto vloeroppervlak. Deze functies betreffen maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en horeca in categorie B, C en D.

Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:

Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.

Artikel 9 Groen

De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één bestemming. Een groot deel van het groen heeft alleen een functie als plantsoen of als speelplek.

Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. De kleinere watergangen zijn dan ook niet apart bestemd. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook voet- en fietspaden worden gerealiseerd.

Artikel 10 Kantoor

Op één perceel aan de weg 't Zand is een kantoor gevestigd. Hiervoor is deze bestemming opgenomen.

Artikel 11 Maatschappelijk

Binnen deze bestemming zijn verschillende instellingen en voorzieningen ondergebracht. Het gaat daarbij om uiteenlopende maatschappelijke voorzieningen, zoals educatieve instellingen, medische, sociaal-culturele voorzieningen, kinder- en jeugdopvang en dergelijke. Wat precies onder maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan is gedefinieerd in artikel 1. De bestemming Maatschappelijk is door de diverse functies die er mogelijk zijn een brede bestemming. De diverse functies zijn uitwisselbaar, waardoor binnen de bestemming veel flexibiliteit zit.

Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:

Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.

Artikel 12 Verkeer

De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer'. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit.

Artikel 13 Verkeer - Verblijfsgebied

De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan, bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen. Binnen de bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen.

Artikel 14 Water

Water is in het plangebied een structurerend element. De grotere watergangen zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Bij de bestemmingsomschrijving van Verkeer en Verkeer-Verblijfsgebied, staat onder andere de bestemming 'water'.

Kruisingen met verkeerswegen zijn toegestaan in de bestemmingsomschrijving. In de meeste andere bestemmingen zijn water, waterbeheer, waterberging en sierwater eveneens toegestaan, in het belang van waterbeheer en waterberging.

Artikel 15 Wonen - 1

In het bestemmingsplan is de woonfunctie de overwegende functie. In het plangebied is nog oorspronkelijke lintbebouwing aanwezig langs de Utrechsteweg, 't Zand, Westlandse tuin en Johanitterweg. Omdat de voormalige lintbebouwing enerzijds structuurbepalend is en anderzijds zorgt voor een eigen waardevolle karakteristiek in het gebied, is hiervoor een speciaal toegesneden woonbestemming in het plan opgenomen, die de ruimtelijke karakteristiek van de lintbebouwing beschermt, te weten Wonen-1. Ten opzichte van de nieuw toegevoegde woningen onderscheiden deze woningen zich omdat zij behoren tot de oorspronkelijke lintbebouwing langs de wegen die door dit voormalige agrarische (kassen)gebied liepen. De woningen zijn veelal gelegen op grote percelen en er zijn vaak grote bijgebouwen aanwezig. Diverse regels zijn opgesteld voor de maatvoering en situering van het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken. Hierbij is aangesloten op de regels zoals die golden in bestemmingsplan Leidsche Rijn '99.

Voor deze woonbestemming is zoveel mogelijk aangesloten bij de vigerende uitwerkingsplannen en is de regeling overgenomen.

Op de verbeelding is voor één perceel de nadere aanduiding 'specifieke vorm van wonen - dierenpension' opgenomen. Hier is tevens een dierenpension toegestaan.

Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:

Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.

Artikel 16 Wonen - 2

Het overgrote deel van het plangebied betreft de nieuwbouwwoningen van Het Zand. De regeling voor de nieuwe woningen verschilt van die van de bestaande lintbebouwing. Voor de nieuwe woningen is dan ook een eigen regeling opgenomen in de vorm van Wonen-2. Deze bestemming is opgenomen voor de reeds gebouwde woningen, maar ook voor de woningen waar bouwvergunning is verleend en die, op het moment van ter visielegging van dit bestemmingsplan nog niet waren uitgevoerd of in uitvoering zijn.

In deze bestemming zijn ook de bijbehorende bouwwerken geregeld. In deze bestemming is ook onder bepaalde voorwaarden de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf toegestaan.

Specifieke aanduidingen zijn opgenomen voor parkeergarages, onderdoorgangen en woon-werk woningen. Hieronder worden deze aanduidingen nader toegelicht.

Parkeergarage: Deze aanduiding is opgenomen in de woonbestemming aan de Vleutensebaan. In de aangeduidde appartementencomplexen is een parkeergarage aanwezig.

Specifieke vorm van wonen - wonen-werken: Woon-werkwoningen zijn woningen waarin, uitgebreider dan bij een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, bedrijvigheid is toegestaan. De uitoefening hiervan is gebonden aan een bewoner van de woning. Er is geen limiet in oppervlakte. Detailhandel, horeca, afhaalzaken en belhuizen zijn niet toegestaan.

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en Bed&Breakfast

Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Daarnaast is de uitoefening van een Bed&Breakfast in samenhang met wonen toegestaan. Die activiteit dient ondergeschikt te zijn. Om die reden wordt bepaald dat de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik dient te houden voor wonen.

Langs de Parkzichtlaan is een aanduiding opgenomen voor woon-werkwoningen. Hierbij is de niet-woonfunctie groter dan binnen de beroep en bedrijf aan huis regeling, te weten, 80 meter.

Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:

Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.

Artikel 17 Wonen - 3

Deze woonbestemming is van toepassing op de vrije kavels voor woningen in het plangebied. Er zijn geen bouwvlakken opgenomen, net als in de bestemming Wonen - 1. Per blok is het aantal woningen aangegeven dat gerealiseerd mag worden.

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en Bed&Breakfast

Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Daarnaast is de uitoefening van een Bed&Breakfast in samenhang met wonen toegestaan. Die activiteit dient ondergeschikt te zijn. Om die reden wordt bepaald dat de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik dient te houden voor wonen.

Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:

Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.

Artikel 18 Wonen - 4

Sommige gebieden in het plangebied zijn ten tijde van ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan nog volop in ontwikkeling. De wijze van bestemmen van deze gronden is dan ook veel meer ontwikkelgericht opgesteld en geschreven vanuit het opgestelde programma. Er is daarom gekozen voor een eigen woonbestemming voor dit deel van het plangebied.

Per blok is het maximum aantal woningen weergegeven op de verbeelding. Ook is de maximale bouwhoogte op de verbeelding aangeduid.

Via de uitgiftecontracten wordt vervolgens vastgelegd dat ten tijde van ontwikkeling van de gebieden het stedenbouwkundig plan of een stedenbouwkundig programma van eisen de nadere kaders aangeeft om tot ontwikkeling en invulling van de gebieden te komen.

In afwijking van het stedenbouwkundig plan is voor een kavel aan de Parkzichtlaan aangegeven dat hier vier woningen gebouwd mogen worden. Dit maakt eventuele splitsing van de kavel van twee naar vier woningen mogelijk.

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en Bed&Breakfast

Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Daarnaast is de uitoefening van een Bed&Breakfast in samenhang met wonen toegestaan. Die activiteit dient ondergeschikt te zijn. Om die reden wordt bepaald dat de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik dient te houden voor wonen.

Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:

Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.

Artikel 19 Wonen - Woonwagenstandplaats

Er is een aparte bestemming opgenomen voor de woonwagenlocatie in het plangebied. Op de verbeelding is het aantal standplaatsen aangegeven. In de regels worden maten gegeven van de woonwagen en de bijbehorende bouwwerken.

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf

Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. Deze regeling is ook van toepassing op de woonwagens. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:

Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.

Artikel 20 Leiding - Leiding Water

De aanwezige hoofdwaterleiding onder de Rijnkennemerlaan wordt binnen deze dubbelbestemming beschermd. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen, mits advies wordt ingewonnen bij de leidingbeheerder.

Artikel 21 Waarde - Archeologie

De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde-Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Artikel 22 Waarde - Ecologie

Deze dubbelbestemming beschermt de ecologie door middel van verbinden van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden, aan uit te voeren werkzaamheden. De dubbelbestemming is opgenomen voor die delen in de bestemming 'Water' waar daadwerkelijk werken zijn uitgevoerd ter bevordening van de ecologische waarden.

Artikel 23 Waterstaat - Waterkering

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de watergangen die een waterkerende functie hebben. Het betreft de primaire watergangen zoals die zijn aangewezen in de waterparagraaf in paragraaf 5.9 van de toelichting. De beschermingszone heeft een breedte van 5 meter.

Artikel 24 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 25 Algemene bouwregels

Een algemene bouwregel is opgenomen om kleine overschrijdingen, tot een maximum van 1,5 m, mogelijk te maken. Daarbij dient gedacht te worden aan ondergeschikte bouwdelen, zoals stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken, etc.

Artikel 26 Algemene gebruiksregels

Deze bepaling geeft aan dat het verboden is om een bouwwerk te gebruiken, te doen of te laten gebruiken in strijd met de bestemmingen. Dat betreft onder meer het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning en onbebouwde gronden voor opslag, voor staan- of ligplaats voor onderkomens of als kampeerterrein.

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen prostitutiebedrijven gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe prostitutiebedrijven niet toegestaan en zijn prostitutiebedrijven uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Artikel 27 Algemene afwijkingsregels

Hierin zijn afwijkingsregelingen opgenomen, die kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 28 Algemene wijzigingsregels

In een aantal gevallen kan de bestemmingsgrens worden overschreden met een wijzigingsbevoegdheid als dat van belang is voor bijvoorbeeld een technisch betere realisering van een bestemming.

Het aantal wijzigingsbevoegdheden is beperkt gehouden, om te voorkomen dat bij herhaling bijzondere procedures moeten worden gevoerd met het daarbij behorende capaciteitsbeslag op zowel het gemeentelijk apparaat als het bestuur.

Verder is er een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft, in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat er voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.

Artikel 30 Overgangsrecht

Deze regeling heeft tot doel een regeling te creëren voor bebouwing die afwijkt van het plan. In principe mag die bebouwing worden gehandhaafd en zelfs gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd. Alleen als deze bebouwing door een calamiteit verloren gaan, is algehele herbouw mogelijk. Voorwaarde daarbij is wel, dat de aanvraag om omgevingsvergunning binnen 2 jaar na het teniet gaan van het bouwwerk wordt ingediend. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen voor een eenmalige vergroting van de inhoud van een bestaand bouwwerk dat afwijkt van het plan. Deze vergroting is echter beperkt tot maximaal 10 % van de inhoud.

Van de overgangsbepaling zijn die bouwwerken uitgezonderd die bestaan op het moment van ter inzage legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan maar die zijn gebouwd in strijd met het voorgaande bestemmingsplan en waartegen nog wordt of kan worden opgetreden. Het overgangsrecht is dus niet van toepassing op illegale bebouwing.

Daarnaast heeft deze bepaling tot doel een regeling te creëren voor gebruik dat afwijkt van het plan. Het tijdstip waarop gebruik als bestaand gebruik in de zin van deze bepaling wordt aangemerkt is, op grond van vaste jurisprudentie, de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan. In principe mag het afwijkende gebruik worden gehandhaafd en mag er zelfs een wijziging in worden aangebracht. Die wijziging moet dan wel leiden tot een vermindering van de gebruiksafwijking, zowel naar aard als naar omvang. Dit betekent, dat in gevallen van afwijkend gebruik een intensivering van dat afwijkende gebruik niet is toegestaan.

Ook hier is een uitzondering op. Het gebruik dat al in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan en waartegen nog wordt of kan worden opgetreden, valt niet onder deze overgangsregeling.

Artikel 31 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst van bedrijfsactiviteiten.
De Utrechtse standaardlijst van bedrijfsactiviteiten is gebaseerd op de bestaande "oude" Utrechtse lijst van bedrijfsactiviteiten, maar aangepast en gemoderniseerd door gebruik te maken van de gegevens van de VNG uitgave "Bedrijven en Milieuzonering"( VNG, 1999). In de VNG uitgave wordt de gemeenten de vrijheid gelaten voor elk van de 11 zones een eigen categorie te maken.

De Utrechtse standaardlijst van bedrijfsactiviteiten kent dezelfde werkwijze als de VNG uitgave, maar hanteert enigszins andere zones en andere categoriedefinities.
Voor deze Utrechtse standaardlijst is gekozen, vanwege de eenduidigheid van de relatie tussen categorie en zoneringsafstand en vanwege de gewenste uniformiteit in de systematiek van de bestemmingsplannen binnen de gemeente.

Zonering

De zoneringstappen zijn 40 m, 100 m, 300 m, 500 m en 1500 m. Veel bestaande bedrijfsterreinen zijn volgens die afstandsstappen opgebouwd en deze afstanden zijn op de desbetreffende plankaart zijn aangegeven.
De hinderafstand is gebaseerd op een aantal relevante milieuaspecten:geur, geluid, trilling, gevaar, stof.

De categorie-indeling van de Utrechtse standaardlijst

Voor categorie 1 geldt: bedrijven of installaties passend binnen de woonomgeving.
Voor categorie 2 geldt: bedrijven of installaties passend op bedrijfsterrein dat grenst aan woningen of in daartoe aangegeven zones voor functiemenging waarbij geen noodzakelijke afstand dient te worden aangehouden.

Vanwege de grote sprong tussen categorie 4 en 5 is een categorie 4a ingevoerd. Dit betreft bedrijven waarvan de hinderafstand op ca. 300 meter ligt.

De Utrechtse Lijst van Bedrijfsactiviteiten kent twee categorieën van zeer lichte en lichte bedrijvigheid en installaties (cat. 1 en 2) die zonder problemen passen binnen de woonomgeving en passen in zones voor functiemenging. Bij deze categorieën is in de jarenlange praktijk gebleken dat het niet noodzakelijk is een ruimtelijke scheiding door middel van een zoneringafstand aan te houden. Eventuele lichte hinder kan steeds door milieutechnische maatregelen ondervangen worden.
Voor de zwaardere bedrijvigheid is per categorie steeds één zoneringsafstand aangegeven.

Indeling van bedrijven op grond van hun potentiële hinderlijkheid

De VNG-afstanden tot woonbebouwing voor de diverse bedrijfstypen zijn zoveel mogelijk overgenomen in de Utrechtse lijst van bedrijfsactiviteiten.
Zowel de VNG-lijst als de Utrechtse lijst van bedrijfsactiviteiten zijn indicatief, omdat steeds de mogelijkheid bestaat, mits goed gemotiveerd, uit planologische overwegingen de aan te houden afstanden enigszins te wijzigen. Ook is het mogelijk op planologische gronden bedrijven te weren die op basis van afstandscriteria wel toegelaten kunnen worden. Dit betekent, dat niet bij ieder bestemmingsplan exact dezelfde lijst van bedrijfsactiviteiten gehanteerd wordt.

Per bestemmingsplan wordt de Utrechtse standaardlijst van bedrijfsactiviteiten afgestemd op de bestaande dan wel de toekomstige situatie. De bepaling van de afstanden is gebaseerd op de een inventarisatie van milieuemissies in het plangebied en de omgeving in relatie tot de gevoelige functies en objecten in het plangebied en de omgeving. Het milieuaspect met de grootste hinder is maatgevend voor de afstand. Er kunnen kleinere afstanden voorkomen van bedrijfsactiviteiten waar uit ervaring is gebleken dat daarbij geen hinder optreedt. Waar deze kleinere afstanden zijn aangehouden wordt voorkomen dat bedrijven in de lijst van bedrijfsactiviteiten in een hogere afstandsklasse worden geplaatst, zonder dat vanuit hinderoogpunt daartoe enige aanleiding is geweest. Het omgekeerde kan ook het geval zijn.

Differentiatie naar grootte in de bedrijfsklassen

Op diverse plaatsen in de Utrechtse lijst van bedrijfsactiviteiten is een nadere differentiatie van de indeling volgens de SBI-code toegepast. De SBI (Standaard Bedrijfs Indeling) is echter niet primair bedoeld om milieueffecten van bedrijven te categoriseren. De Utrechtse differentiëring wordt aangehouden uit overwegingen van uniformering van de systematiek en rechtszekerheid.

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.
In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type / de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De lijst van horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting.

De volgende categorieën van horecabedrijven worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café - disco

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Cafetaria/snackbar

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria /snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalzaken

Een winkel met als nevenfunctie een horecavoorziening valt bestemmingsplantechnisch gezien onder de detailhandelsfunctie. Voorwaarde is dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties.
Definitie afhaalzaak (zie artikel 1): "detailhandelsvestiging waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse."

Additionele horeca

Bij deze categorie gaat het om horeca-activiteiten die neven- of ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van de instelling. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie 'horeca' begrepen, maar onder de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling (sociaal-culturele/maatschappelijke/(sportief-)recreatieve doeleinden) gerekend.

Wat is handhaving?

In Utrecht verstaan we onder handhaven elke gemeentelijke handeling die gericht is op het bevorderen van de naleving van de rechtsregels of het beëindigen van overtredingen. Om te kunnen handhaven is het nodig om toezicht uit te oefenen. Onder toezicht verstaan we het observeren en constateren of er wel of niet voldaan wordt aan de regels. De handhaving zoals deze plaats vindt binnen de sector Publieke Diensten, richt zich in hoofdzaak op het observeren van gebeurtenissen, het bepalen of deze gebeurtenissen al dan niet in strijd zijn met de daarop van toepassing zijnde wet- en regelgeving en het handelend optreden wanneer sprake is van strijdigheid. Zo handhaaft de afdeling Toezicht en Handhaving van de Sector Publieke Diensten namens het college onder andere de voorschriften van het voorliggende bestemmingsplan.

Dit betekent dat de voorschriften voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsbepalingen door het bouwtoezicht gehandhaafd worden. Dit gebeurt veelal door toepassing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt.

Doel handhavend optreden

Doel van het bestemmingsplan is om een actueel kader te bieden waarbinnen bouwen en gebruiken kan worden gereguleerd. Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bijbehorende bouwwerk is niet groot indien er op andere plaatsen – zonder vergunning – bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning geweigerd wordt, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt er gehandhaafd?

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking, te weten bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente afgebroken wordt en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Maar het is bijvoorbeeld ook mogelijk om (indien er zonder omgevingsvergunning gebouwd wordt en de bouw stilgelegd wordt d.m.v. een bouwstop) de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan.

Een tweede optie is het opleggen van een last onder dwangsom. Dit betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik gestaakt moet worden binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening gebracht worden aan de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat een overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit.

Wat betekent dit voor dit bestemmingsplan?

In het plangebied zal er gehandhaafd worden op het illegale gebruik van bouwwerken en percelen en op de onderhoudsstaat van bouwwerken. Verder zal er qua bouw gecontroleerd worden op de uitvoering van verleende bouwvergunningen.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De LvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de LvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging':

Toelichting Lijst van Horeca-activiteiten

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in "harde" tot "zachte" typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting. De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Cafetaria/snackbar

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalcentra

Een winkel met als nevenfunctie een horecavoorziening valt bestemmingsplan technisch gezien onder de detailhandelsfunctie. Voorwaarde is dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties. Definitie afhaalcentrum: "detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht".

Additionele horeca

Bij deze categorie gaat het om horeca-activiteiten die neven- of ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van de instelling. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie "horeca" begrepen, maar onder de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling sociaal-culturele/maatschappelijke/(sportief-)recreatieve doeleinden) gerekend. Voor de toepassing van de Lijst van Horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen:

een bedrijf of instelling waar;

1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of;

2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.

¹regulier gebruik t.b.v. feesten en muziek- en dansevenementen, in tegenstelling tot zaalverhuur voor congressen en seminars.

Voor de toepassing van de lijst van horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen

een bedrijf of instelling waar:

1. 1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of,
2. 2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.