Een locatie uitsluitend bedoeld voor opslag en distributie van artikelen, waar consumenten de via internet bestelde en betaalde producten kunnen afhalen. Op de locatie vindt geen rechtstreekse verkoop of productadvisering via winkel, showroom of etalage plaats.

Een prostitutiebedrijf waar het werven van klanten gebeurt vanuit de werkruimte door prostituees die zichtbaar zijn vanaf een openbare plaats.

Beroep of bedrijf dat in een woning of een daarbij bijhorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent bewoner van de woning is.

Hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een seksinrichting; hieronder wordt onder andere wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

Onderzoek verricht door of namens een bedrijf dat beschikt over het in artikel 1, eerste lid, van de Erfgoedwet, bedoelde certificaat.

De aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

Werkplaats voor creatieve beroepsbeoefenaars zoals bijvoorbeeld kunstenaars en architecten waarbij tevens producten tentoongesteld en verkocht kunnen worden. Het gaat om activiteiten uit ten hoogste categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

Woningen gecombineerd met een atelier dat door de hoofdbewoner wordt gebruikt.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken.

Het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs)woning.

Een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

Een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

Besluit waarin de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting op grond van de Wet geluidhinder is vastgesteld.

1. a. Bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.
2. b. Bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan:
   1. 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd;
   2. 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.

De grens van een bestemmingsvlak.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een onderbouw, een kap en een bijzondere bouwlaag.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen, gemeten volgens NEN 2580.

Consumentenvuurwerk waarop het Vuurwerkbesluit van toepassing is.

Voorzieningen gericht op kunst, ontspanning en vrijetijdsbesteding, zoals theaters, musea, ateliers en muziekcentra, bioscopen.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder wordt mede verstaan een webwinkel waarbij sprake is van een afhaalpunt voor particulieren en een showroom. Hieronder wordt niet verstaan een afhaalzaak.

Dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

Een deur die direct toegang geeft tot de woning, die bereikbaar is via de straatzijde of vanuit een gemeenschappelijke hal en die voorzien is van een door de gemeente verleend huisnummer.

Georganiseerde, publieke, bijzondere gebeurtenis.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Het bedrijfsmatig verstrekken van drank en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

Het bedrijfsmatig exploiteren van bedrijfsruimten ten behoeve van veilingen, handelsbemiddeling, vakbeurzen, conferentie- en manifestatieruimten, evenementen en trademarkt alsmede daaraan ondergeschikte detailhandel.

Een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening, alsmede seminars en congressen die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van een kantoorhoudende onderneming en kunnen worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie.

Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamheden worden verricht aan een bureauopstelling, in combinatie met vergaderruimten; de werkzaamheden zijn onder meer:

1. a. administratieve en beleidsmatige werkzaamheden en alle daarmee gelijk te stellen bureaugebonden activiteiten;
2. b. commerciële, creatieve en technische bureaugebonden werkzaamheden, inclusief callcenter, desktop-publishing en softwareproductie;
3. c. werkzaamheden aan desktop, laptop, CAD-CAM-apparatuur;
4. d. zakelijke ontvangst van externen, vergaderingen en presentaties, ondergeschikt aan de hoofdfunctie van de onderneming;
5. e. entree en receptiehal;
6. f. interne en externe opleidingen, workshops, seminars en congressen in zaalruimten in het gebouw van een onderneming worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie;
7. g. functies binnen een kantoorhoudend bedrijf die behoren bij het normale kantorengebruik zoals een postkamer, interne serverruimte en interne archiefruimte, worden beschouwd als onderdeel van de kantoorruimte.

Het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat geheel onder het peil ligt.

De Lijst van Bedrijven functiemenging die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

De Lijst van Horeca-activiteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

Voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

Een zelfstandige woning, of een deel daarvan, in gebruik geven of laten geven als onzelfstandige woonruimte.

Woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte.

1. a. Voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg.
2. b. Voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld.
3. c. Voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplan Kop beurskwartier met identificatienummer NL.IMRO.0344.BPKOPBEURSKWARTI-VA02 van de gemeente Utrecht.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

Een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, dan wel meerdere besloten ruimten in elkaars directe nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen, al dan niet met een ander, tegen vergoeding worden verricht. Hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, raamprostitutiebedrijf of sekstheater, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een inrichting als bedoeld in artikel 1, sub f, van de Verordening op de speelautomatenhallen (Gemeenteblad 1989, nr. 10).

De sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

Een lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied, zoals de weg, openbaar groen of water, gekeerde gevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

Een geheel of gedeeltelijk overdekte en met een of meer wanden omsloten ruimte die zoveel mogelijk licht opvangt om een tuinachtige omgeving na te bootsen. Een wintertuin is onder meer bedoeld voor ontspanning, rust en als ontmoetingsruimte.

Een complex van ruimten dat een zelfstandige woonruimte vormt, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Een woning verbouwen tot twee of meer woningen of het zodanig inrichten, gebruiken of laten gebruiken van een deel van de woning dat er feitelijk twee of meer woningen ontstaan.

Een bouwlaag die voor bewoning is bestemd.

Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met één of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning van één huishouden.

Woonruimte die een eigen toegang heeft en die door één huishouden kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen, zoals badruimte, toilet en keuken, buiten de woonruimte.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor

1. 1. gemengde functies tot een maximum van 70.000 m² bvo, bestaande uit:
   1. a. wonen, eventueel met een aan-huis-verbonden bedrijf of bed & breakfast tot maximaal 420 woningen en tot een maximum van 49.500 m² bvo, met dien verstande dat:
      • ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 1', geen woningen zijn toegestaan op de eerste bouwlaag, met dien verstande dat entrees van woningen wel zijn toegestaan op de eerste bouwlaag;
      • ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 2', geen woningen zijn toegestaan op de eerste en tweede bouwlaag met dien verstande dat atelierwoningen wel zijn toegestaan op de tweede bouwlaag;
      • ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 3', geen woningen zijn toegestaan op de achtste bouwlaag;
      • ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - atelierwoning' zijn atelierwoningen toegestaan op de eerste en tweede bouwlaag;
   2. b. kantoren, tot een maximum van 17.000 m² bvo, uitsluitend vanaf de tweede bouwlaag, met dien verstande dat de entree van de kantoren vanaf de eerste bouwlaag is toegestaan;
   3. c. culturele voorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - cultuur' op de eerste en tweede bouwlaag en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 3' op de achtste bouwlaag tot een maximum van 3.750 m² bvo;
   4. d. detailhandel, uitsluitend op de eerste en tweede bouwlaag en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd -3' op de achtste bouwlaag, tot een maximum van 1.000 m² bvo;
   5. e. horeca, uitsluitend behorend tot de categorie C, D1, D2, en D3 van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten en tot een maximum van in totaal 2.500 m² bvo, met dien verstande:
      • dat deze functie is toegestaan op de eerste en tweede bouwlaag;
      • alsmede ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 3' ook op de achtste bouwlaag is toegestaan, met een maximum van 1000 m² bvo;
   6. f. sportvoorzieningen, uitsluitend op de tweede bouwlaag en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 3' op de achtste bouwlaag, tot een maximum van 2.000 m² bvo en met dien verstande dat de entree van de sportvoorzieningen vanaf de eerste bouwlaag is toegestaan;
   7. g. dienstverlening, tot een maximum van 2.000 m² bvo, uitsluitend op de eerste en tweede bouwlaag en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 3', op de achtste bouwlaag;
   8. h. maatschappelijke voorzieningen tot een maximum van 2.000 m² bvo, uitsluitend op de tweede bouwlaag en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 3', op de achtste bouwlaag, en met dien verstande dat de entree van maatschappelijke voorzieningen vanaf de eerste bouwlaag is toegestaan;
2. 2. terrassen, ter plaatse van de aanduiding 'terras' en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 1' en specifieke vorm van gemengd - 2' met dien verstande dat deze uitsluitend zijn toegestaan:
   1. a. op de achtste bouwlaag tot een oppervlakte van maximaal 50% van het aanduidingsvlak en;
   2. b. op maaiveld tot maximaal 2,5 meter uit de gevel op maaiveldniveau voor direct naastgelegen horecagelegenheden;
   3. c. aan de zijde van de Jaarbeursboulevard mag maximaal 70% van de totale gevels ingericht en gebruikt worden voor terrassen voor naastgelegen horecagelegenheden;
3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'park' op de achtste bouwlaag een park dat overdag voor het publiek toegankelijk is en ruimte biedt voor sport, spel en overige recreatieve buitenactiviteiten, met bijbehorende voorzieningen zoals speeltoestellen en meubilair;
4. 4. een ondergrondse parkeergarage;
5. 5. voorzieningen en functies die bij de bestemming horen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, waterbeheer, gebouwde en geïntegreerde fietsparkeervoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, voorzieningen ter beperking van windhinder, ondergrondse afvalinzamelvoorzieningen, ondergrondse bergingen, warmte-koude opslag, expeditie, ondergrondse technische ruimtes, (winter)tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, voor:

1. 1. stedenbouwkundige aspecten;
2. 2. de verkeersaspecten waaronder mede begrepen het fietsparkeren;
3. 3. de milieusituatie;
4. 4. de duurzaamheidscriteria;
5. 5. het percentage groen op de gevels en daken en in het gebouw;
6. 6. het waterbergend vermogen van het bouwperceel;
7. 7. de sociale veiligheid;
8. 8. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
9. 9. maatregelen en voorzieningen ter beperking van windhinder;
10. 10. de situering van het laden en lossen op het perceel.

De afwijking voor de overschrijding van de maximale bouwhoogte met 10% van artikel 9 onder sub 1 wordt niet verleend als daarmee de bouwhoogte hoger dan 105 meter wordt.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de volgende regels:

1. 1. van de regel in 3.5.2 onder 3 voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving, gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm en de aangegeven maatgevende milieuaspecten, vergelijkbaar zijn met categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.
2. 2. van de regel in 3.1 sub 1 onder c voor het toestaan van culturele voorzieningen op gronden die niet zijn aangewezen met de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - cultuur' en 'specifieke vorm van gemengd - 3' met dien verstande dat:
   1. a. het totale programma dat toegestaan is binnen de bestemming Gemengd in omvang gelijk blijft;
   2. b. uitbreiding van culturele voorzieningen buiten het aanduidingsvlak uitsluitend plaatsvindt op de daarvoor met die aanduiding aangewezen bouwlaag, de kelder óf de derde bouwlaag;
   3. c. voor toren 2 (MVSA) ten hoogste 1 vestiging of 1 woning als bedoeld onder 3.7 op de eerste bouwlaag mag worden gebruikt voor culturele voorzieningen;
   4. d. de grootschalige culturele voorziening mag voor maximaal 35 meter direct aan de gevel gelegen zijn;
   5. e. het specifieke karakter en de levendigheid van de plintlagen niet onevenredig worden aangetast.

1. 1. Binnen deze bestemming zijn, op de eerste bouwlaag, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 1' en 'specifieke vorm van gemengd - 2' voor de 3.1 sub 1 onder d, e en g genoemde functies slechts bouwwerken toegestaan als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
   1. a. per toren minimaal 5 bouwkundig te onderscheiden vestigingen worden gerealiseerd die zelfstandig functioneren;
   2. b. elke vestiging maximaal 250 m² bvo heeft;
   3. c. er in afwijking van de regel onder b één vestiging in beide torens maximaal 300 m² bvo mag hebben

met dien verstande dat de functie Jaarbeursdoeleinden niet is toegestaan.

2. 2. Een omgevingsvergunning voor de in 3.1 sub 1 onder c en f genoemde functies wordt uitsluitend verleend als:
   1. a. de volgende minimum oppervlaktes worden gerealiseerd en in stand gehouden:
      • voor culturele voorzieningen: 2.640 m² bvo;
      • voor sportvoorzieningen: 1000 m² bvo;

met dien verstande dat de functie Jaarbeursdoeleinden niet is toegestaan.

1. 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van de gebouwen als bedoeld in artikel 3.2.1 wordt uitsluitend verleend als de gebouwen zijn voorzien van een robuuste en duurzame groenvoorziening overeenkomstig een daarvoor bij de aanvraag in te dienen groenstructuurplan;
2. 2. De groenvoorziening, zoals bedoeld in lid 1, moet in stand worden gehouden conform de verleende omgevingsvergunning en de bijbehorende bijlagen en toekomstige wijzigingen daarvan.

In de in lid 3.1 onder 4 en 4.1 onder 6 bedoelde ondergrondse parkeergarage mogen maximaal 170 parkeerplaatsen voor auto's worden gerealiseerd. De overige benodigde parkeerplaatsen op grond van artikel 7.3 zijn buiten het plangebied beschikbaar.

Culturele voorzieningen zoals een bioscoop of Jaarbeursdoeleinden zijn niet toegestaan.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. 1. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. 2. water, waterbeheer en waterberging;
3. 3. groenvoorzieningen;
4. 4. speelvoorzieningen;
5. 5. laad- en losplaatsen;
6. 6. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 'parkeergarage' voor een ondergrondse parkeergarage;
7. 7. één loopbrug, ter plaatse van de bouwaanduiding 'brug';
8. 8. spiltrappen;
9. 9. voorzieningen die bij de bestemming horen zoals verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, civieltechnische kunstwerken en kunstwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels in artikel 4.1 voor het toestaan van terrassen behorend bij de naastgelegen horecabedrijven met dien verstande dat:

1. 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:
   1. a. stedenbouwkundige aspecten, waaronder de groene inrichting van de openbare ruimte;
   2. b. de verkeersaspecten;
   3. c. de milieusituatie;
   4. d. de sociale veiligheid;
   5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
   6. f. maatregelen en voorzieningen ter beperking van windhinder;
   7. g. de situering van het laden en lossen op het perceel.
2. 2. aangetoond is dat het gecumuleerde langtijdgemiddelde geluidniveau ten gevolge van stemgeluid vanaf de rand van het terras en invallend op de gevels van omliggende geluidgevoelige functies niet meer bedraagt dan 55 dB(A) voor de dagperiode (7-19 uur), 50 dB(A) voor de avondperiode (19-23 uur) en 45 dB(A) voor de nachtperiode (23-7 uur).

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Een bouwgrens, niet zijnde bestemmingsgrens, mag, ongeacht de ter plaatse geldende aanduidingen en regels over maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's en afdaken of andere ondergeschikte bouwdelen.

1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bestemming en bij omgevingsvergunning toestaan dat een bouw- en bestemmingsgrens, ongeacht de ter plaatse geldende aanduidingen en regels over bestemmingen, maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door:
   1. a. bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's;
   2. b. andere ondergeschikte bouwdelen, zoals bij gebouwen horende stoepen, stoeptreden, hellingbanen;
   3. c. balkons, erkers en afdaken, als de vrije hoogte, gemeten van de onderzijde van het overschrijdende bouwdeel tot aan het aansluitende, afgewerkte maaiveld minimaal 2,2 meter bedraagt.
2. 2. Burgemeester en wethouders verlenen de onder 1 bedoelde omgevingsvergunning niet als:
   1. a. de overschrijding niet te verenigen is met de aard van de bestemming of
   2. b. de overschrijding onevenredige hinder voor aangrenzende percelen tot gevolg heeft.

1. 1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de normen in de beleidsregels in de Nota Parkeernormen Fiets en Auto, die als bijlage 1 bij de Parkeernota Stallen en Parkeren 2013 hoort, wordt gerealiseerd.
2. 2. Als de onder regel 1 bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

1. 1. Het veranderen, vervangen of vergroten van een woning mag niet leiden tot omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder 1 en woningvorming en omzetting toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen van de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten, blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. a. het woon- en leefmilieu;
   2. b. de privacy van omwonenden;
   3. c. het verkeer en de parkeersituatie;
   4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Met uitzondering van de gevallen waarin de bestemmingsregeling dat gebruik expliciet toestaat, is strijdig met de bestemming het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. 1. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. 2. onbebouwde gronden of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. 3. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. 4. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. 5. vrijstaande bijbehorende bouwwerken als woonruimte;
6. 6. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. 7. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

1. 1. Een gebruiksverandering waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is, mag niet leiden tot de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder 1 en woningvorming en omzetting toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen van de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten, blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. a. het woon- en leefmilieu;
   2. b. de privacy van omwonenden;
   3. c. het verkeer en de parkeersituatie;
   4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. 1. de in het plan opgenomen (goot)hoogtematen en bebouwingspercentages tot niet meer dan 10% van deze maten en percentages;
2. 2. de bestemmingsregels voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. 3. de bestemmingsregels voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. 4. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. 5. de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. 6. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
7. 7. de regels ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

Voor het realiseren en veranderen van een geluidsgevoelige bestemming moet vaststaan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), volgens het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Kop Beurskwartier.

De gemeente Utrecht herontwikkelt het Stationsgebied. De uitgangspunten hiervoor zijn vastgelegd in het Structuurplan Stationsgebied (2006). Een van de onderdelen van het structuurplan is het met elkaar verbinden van de historische binnenstad en het Stationsgebied tot één samenhangend geheel.

Aan de westzijde van het station ontstaat een nieuw hoogstedelijk gebied dat overgaat in het gebied van de Jaarbeurs. In dit deel van het stationsgebied streeft Utrecht naar een nieuw centrumgebied met daarin een multifunctioneel programma bestaande uit wonen, werken, ontspannen en veel groen. Door de strategische ligging, op loopafstand van het Centraal Station, nabij het historische centrum en naast de voorzieningen van de Jaarbeurs, zijn er volop kansen voor een dergelijk gebied.

Het doel van het bestemmingsplan is om de ontwikkeling van de kop Beurskwartier mogelijk te maken. De beoogde ontwikkeling is een multifunctioneel gebouw, Wonderwoods, bestaande uit twee torens van 105 en 73 meter hoog. Binnen deze torens is plaats voor wonen, werken, ontspanning en vermaak. Het gaat om maximaal 420 huur- en koopwoningen voor verschillende doelgroepen. Ook atelierwoningen zijn beoogd in de torens. Verder komt er ruimte voor kantoor, (gezonde) horeca, fitness/yoga, kleinschalige winkels, inpandige fietsenstallingen, een parkeergarage en de publieksfunctie 'Playlab'. Het Playlab, biedt een beleving op het snijvlak van technologie (virtual reality en 3D) en beeldende kunst voor jong en oud.

Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied is gelegen aan het Jaarbeursplein en aan de Centrumboulevard die de terreinen van de Jaarbeurs met het station verbindt. Het plangebied is begrensd door de aangrenzende bebouwing aan het Veemarktplein/Croeselaan.

Afbeelding 1: Begrenzing

De plangrenzen van het bestemmingsplan sluiten aan op recente juridisch-planologische regelingen.

Dit bestemmingsplan vervangt voor de locatie van het plangebied het volgende bestemmingsplan:

Het plangebied heeft in het huidige bestemmingsplan de bestemming 'Bedrijf-Jaarbeursdoeleinden'. Woningen, kantoor, winkels en cultuur zijn binnen deze bestemming niet mogelijk. Om die reden wordt voor deze locatie een nieuw bestemmingsplan gemaakt.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna ook: SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het kabinet schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. In de structuurvisie worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden, die sterk verschillen met het voorgaande nationaal ruimtelijke beleid. Daarbij wordt het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, staan in de AMvB Ruimte (ook wel bekend als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening – Barro). De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van nationale belangen in bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten gemeenten zich houden aan bij AMvB of verordening gestelde regels. Nieuwe of gewijzigde regels moeten binnen een bepaalde termijn in de bestaande bestemmingsplannen worden verwerkt. Dit kan betekenen dat gemeenten bestemmingsplannen moeten aanpassen aan de AMvB Ruimte.

Het kabinet heeft voor 9 regio's in Nederland opgaven van nationaal belang uitgewerkt. Het gaat hierbij om doelen die voor Rijk en regio van belang zijn. Voor Utrecht geldt daarbij dat Utrecht
belangrijk is als het gaat om de verbinding van autowegen, spoorwegen en vaarwegen. Daarnaast is er in de regio Utrecht vraag naar ruim 100.000 extra woningen tot 2040. Hier sluit de ontwikkeling van de kop Beurskwartier bij aan. Binnen de torens worden namelijk maximaal 420 woningen gerealiseerd en daaraan gerelateerde voorzieningen.

Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen moet worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening bevestigt die kaderstellende uitspraken. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Voor één onderwerp geregeld in dit besluit, voorziet het besluit niet in de (definitieve) begrenzing. Dit betreft de EHS. Ten aanzien van deze begrenzing is bepaald dat de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Voor het plangebied is uitsluitend het onderdeel 'erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden' relevant. Volgens de kaart behorend bij het Barro ligt het plangebied binnen de zone van de Romeinse Limes. In het Barro zijn de kernkwaliteiten van het systeem opgenomen en is aangegeven dat Provinciale Staten de begrenzing van de erfgoederen nader uitwerkt. Het plangebied valt buiten de Cultuurhistorische Hoofdstructuur Archeologie (CHS Archeologie) van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie. Voor de ontwikkeling zijn daarnaast de mogelijke archeologische waarden in beeld gebracht (zie paragraaf 5.10 ). Hierdoor is voldoende rekening gehouden met de uitgangspunten uit het Barro.

Kader

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.

Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied
Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Sommige provincies hebben in een verordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied in woord of kaartbeeld vastgelegd, waaronder de provincie Utrecht.

Behoefteonderzoek

Door Stec Groep is een laddertoets uitgevoerd naar de verschillende functies die mogelijk worden gemaakt binnen het plangebied. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 1. Per functie worden de volgende conclusies getrokken.

1. 1. Wonen: de maximaal 420 woningen in het plangebied voorzien in de woningbehoefte. Tot 2040 is er sprake van een stijgende woningvraag die groter is dan het huidige (harde) planaanbod. Daarmee is aangetoond dat het voorliggende plan voorziet in een actuele behoefte.
2. 2. Kantoren: er is aangetoond dat de beoogde ontwikkeling van maximaal 17.000 m² bvo kantoorruimte voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Er zullen zich dan ook geen onaanvaardbare effecten (leegstand) elders voordoen.
3. 3. Ondersteunende (centrum) functies: aangetoond is dat de realisatie van ondersteunende (centrum) functies voorziet in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. De realisatie van maximaal 13.250 m² aan centrumfuncties is een voor de hand liggende mix aan functies op deze locatie. Deze functies passen goed bij de aard en schaal van het totaalconcept. Daarnaast wordt vanuit beleidsoogpunt de nadruk gelegd op het belang van functiemenging. Met de combinatie van wonen, werken en ondersteunende centrumvoorzieningen geeft de beoogde ontwikkeling een concrete invulling aan dit beleid.

De beoogde ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Provinciale beleidskaders

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld. Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. Van beide plannen zijn de herijkingen in december 2016 vastgesteld. De structuurvisie geeft aan wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten.

De provincie moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken en recreëren. Het ruimtelijk beleidsvizier is daar op gericht. Het ruimtelijke beleid is gebaseerd op vier pijlers die bijdragen aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en kwaliteit van de provincie:

• een duurzame leefomgeving;
• beschermen kwaliteiten;
• vitale dorpen en steden;
• dynamisch landelijk gebied.

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• Accent op de binnenstedelijke opgave. Waarbij ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk gerealiseerd zal worden. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.

• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad kan onder andere worden opvangen door hier rood voor groenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. De aanwezigheid van zo'n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang.

In de Provinciale Structuurvisie zijn de bovengenoemde doelstellingen uitgewerkt. Op de visiekaart
zijn de voor het stedelijk gebied belangrijkste ontwikkelingen in beeld gebracht. Het centrum van
Utrecht is aangeduid als een locatie voor een (groot)stedelijk vestigingsmilieu. Juist de combinatie en verscheidenheid aan functies en hoogwaardige voorzieningen biedt hier kansen voor diverse soorten van bedrijvigheid.

Via het verstedelijkingsbeleid wil de provincie de kansen die zich voordoen in de nabijheid van OV haltes zoveel mogelijk benutten. Daar waar meerdere vervoersvormen samenkomen en stedelijke activiteiten kunnen plaatsvinden is sprake van een knooppunt. In Utrecht heeft dit met name
betrekking op het knooppunt rondom Utrecht Centraal. De ontwikkeling binnen de kop Beurskwartier ligt op korte afstand van dit knooppunt, zodat de ontwikkeling ook op dit punt aansluit. Met het voorliggende plan voorzien we in de binnenstedelijke opgave. De locatie van de nieuwe ontwikkeling is zorgvuldig gekozen binnen in het centrumgebied van Utrecht. De beoogde ontwikkeling is daarmee in lijn met de PRS en PRV.

Het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling is in 2016 vastgesteld. Vanuit de centrale missie 'Utrecht Topregio' is het hoofddoel voor binnenstedelijke ontwikkeling: 'Blijvend aantrekkelijke steden en dorpen waar het goed wonen, werken en ontmoeten is'.

De drie hoofdambities voor binnenstedelijke ontwikkeling zijn:

• Een aanbod van stedelijke milieus passend bij de vraag. Waaronder het realiseren van een passend woningaanbod, het transformeren, revitaliseren of creëren van werklocaties en het in stand houden en creëren van aantrekkelijke centrumgebieden.
• Een toekomstbestendige binnenstedelijke kwaliteit. Waaronder het realiseren en versterken van een goede woonomgeving, het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu, energieneutrale nieuwbouw en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Waaronder het realiseren van binnenstedelijke woningbouw, transformatie van bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties en beleefbaar water en groen in het stedelijk gebied.

De focus bij binnenstedelijke ontwikkeling ligt op vastgoed en openbare ruimte. Van provinciale betrokkenheid bij binnenstedelijke ontwikkeling kan pas sprake zijn als een of meer van de stedelijke functies wonen, werken, winkelen aan de orde is. Bij wonen gaat het vooral om toevoeging van woningen om bij te dragen aan het wegwerken van het woningtekort, terwijl het bij werken en winkelen vooral gaat om transformeren, revitaliseren en herstructureren. Uitvoering vindt enerzijds plaats door 'verbinding in gebieden' en anderzijds door 'verbinding op thema'.

De beoogde ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied en draagt bij aan alle drie de hoofdambities. De ontwikkeling zorgt voor de inpassing van meer wonen en draagt bij aan een aantrekkelijk centrumgebied. Ook draagt de ontwikkeling bij aan een toekomstbestendige binnenstedelijke kwaliteit, waaronder het realiseren en versterken van een goede woonomgeving, het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu, energieneutrale nieuwbouw en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit. Bij de ontwikkeling is sprake van een optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Immers: de ontwikkeling versterkt de binnenstedelijke woningbouw.

De conclusie is dat de ontwikkeling past binnen de hoofdambities uit het document 'Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling'.

In september 2011 is de Economische Visie 2020 'Focus op Kennis en Creativiteit' van de provincie Utrecht verschenen. Er is beschreven hoe de provincie de economische ontwikkeling voor zich ziet en hoe zij daaraan de komende tien jaar een bijdrage wil leveren. De economische visie is een toekomstbeeld met een aantal opgaven en is bedoeld als kapstok voor programma's en projecten op het terrein van economie.

De uitgangspositie voor de economische ontwikkeling van de provincie Utrecht is uitstekend. Vier factoren liggen ten grondslag aan het economische succes van de provincie, ook in de toekomst. Het zijn de grote concentratie aan opleidings- en kennisinstituten, stedelijkheid, cultuur en historie, aantrekkelijke en gevarieerde landschappen en de knooppuntpositie in het hart van Nederland, in de Randstad en vlakbij Schiphol.

De economische strategie van de provincie bestaat uit:

• een focus op kennis en creativiteit door middel van een gericht stimuleringsbeleid;
• het accommoderen van de dynamiek van de gevestigde economische sectoren.
  

Om onderscheidend te kunnen zijn binnen het grote aantal regio's en steden dat zich toelegt op kennis en creativiteit profileert de provincie zich met een aantal specifieke speerpunten binnen life sciences, de creatieve industrie en de duurzaamheidseconomie. Deze sectoren zijn kansrijk, onderscheidend en belangrijk voor de economische ontwikkeling in de provincie.

Naast de focus op kennis en creativiteit voert de provincie een accommoderingsbeleid voor de gevestigde sectoren als de zakelijke dienstverlening, onderwijs, horeca, zorg, handel en transport. De provincie wil dat deze sectoren zich duurzaam kunnen ontwikkelen.

De voorziene ontwikkeling past binnen de Economische visie 2020. Immers: de diversiteit van functies binnen de toekomstige (woon-)torens zijn in lijn met het accommoderingsbeleid van onder meer horeca en zakelijke dienstverlening, onderdelen waaraan de provincie wil meewerken.

Het Mobiliteitsplan bestaat uit een Mobiliteitsvisie en een Mobiliteitsprogramma en is vastgesteld door Provinciale Staten op 7 juli 2014. De Mobiliteitsvisie bevat de langetermijndoelen om de unieke verbindende knooppuntpositie van de provincie goed te laten functioneren. Daarnaast beschrijft de visie welke rol de provincie op zich neemt om deze doelen te realiseren, zonder dit af te wentelen op toekomstige generaties en andere gebieden. Dit wordt iedere vier jaar geconcretiseerd in een Mobiliteitsprogramma waarin is verwoord welke acties (op kortere termijn) nodig zijn en welke samenhang deze hebben met de langetermijndoelen.

Een goede bereikbaarheid is van groot belang voor de kracht, aantrekkelijkheid en de concurrentiepositie van de provincie. Er wordt ingezet op een mobiliteitsnetwerk dat mensen en goederen snel op hun bestemming brengt, maar dat ook dienstbaar is aan de maatschappelijke behoeftes als duurzame welvaart, leefbaarheid en welzijn.

Van belang hierbij is:

• het versterken van bestaande netwerken;
• het verbinden van netwerken;
• het verbinden van vraag en aanbod aan infrastructuur en mobiliteitsdiensten.

De ontwikkeling sluit aan bij deze uitgangspunten. De beoogde woontorens liggen direct naast nationaal knooppunt Utrecht Centraal, zodat gebruik van OV door bewoners en bezoekers geborgd is. Er is wat dit betreft geen extra bereikbaarheidsoplossing nodig. Verder heeft de ontwikkeling een duurzaam karakter: voor mobiliteit betekent dit dat optimaal gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheden vanuit het openbaar vervoer. Ook wordt fietsen gestimuleerd en worden voorzieningen aangeboden, waaronder (elektrische) deelauto's en een mobiliteitsplatform. Eigen autogebruik wordt niet gestimuleerd; verder wordt fietsen gestimuleerd door het bouwen van inpandige fietsenstallingen voor de commerciële functies en de woonfuncties. De fietsenstallingen voldoen in ieder geval aan de gemeentelijke norm (nota Stallen + Parkeren). Dit geldt ook voor het parkeren van auto's.

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden aan bescherming tegen overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem en het zuiveren van afvalwater.

Het waterschap heeft haar ambities en visies vastgelegd in de Waterkoers 2016-2021. De koers is een omslag in denken, waarbij het waterschap zich flexibel opstelt en daarbij ruimte laat voor initiatieven uit de samenleving. Andere onderwerpen die in de Waterkoers aan de orde komen zijn waterveiligheid, voldoende water, gezond water, gezuiverd afvalwater en genieten van water.

Voor de ontwikkeling is een waterparagraaf opgesteld. De waterbelangen zijn meegewogen in het plan. In paragraaf 5.10 is de waterparagraaf opgenomen.

Op 1 juni 2018 is het coalitieakkoord 2018-2022 'Utrecht: ruimte voor iedereen' verschenen. Het coalitieakkoord bestaat uit drie onderdelen:

• Plaats voor iedereen
Het eerste deel van het akkoord bevat verschillende maatregelen op het gebied van onderwijs, economie, werk, sport, welzijn, zorg en veiligheid. Samen met inwoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en vrijwilligers maken we van Utrecht een plaats voor iedereen.

• Gezonde groei voor iedereen
Het tweede deel van het akkoord bevat maatregelen over wonen, mobiliteit, nieuwe energie en een gezonde omgeving om in te leven. We vinden dat er voor iedereen ruimte moet zijn om in Utrecht te wonen en dat Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar moet blijven. Ook willen we graag koploper zijn in de verandering naar een duurzame energievoorziening en economie.

• De kracht van iedereen
Het derde deel van het akkoord gaat over hoe we de genoemde doelen willen bereiken, samen met Utrechters en andere betrokkenen.

Het plan is in lijn met de doelstellingen uit het collegeprogramma.

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus:

1. 1. De koers: het beleid voor de lange termijn.
   Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 410.000 inwoners in 2030. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen.
2. 2. Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp.
   Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden.
3. 3. Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt.
   In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.

De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/.

Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders nader toegelicht.

Voor het plangebied kunnen uit het relevante beleid de volgende conclusies getrokken worden. De ontwikkeling binnen 'Kop Beurskwartier' vormt een belangrijk onderdeel in de verdere herontwikkeling van het stationsgebied. Kop Beurskwartier speelt een cruciale rol in de uitwerking van de Omgevingvisie Beurskwartier-Lombokplein. In het desbetreffende gebied uit deze visie - het Beurskwartier - is het bestemmingsplan 'Kop Beurskwartier' voorzien. In dit gebied zijn ontwikkelingen met de kenmerken 'wonen in hoge dichtheden, werkruimte en veel andere stedelijke functies' voorzien: deze functies samen moeten een levendige mix vormen. De ontwikkeling voldoet hieraan: binnen de torens is namelijk plaats voor wonen, werken, ontspanning en vermaak. Verder levert de ontwikkeling een wezenlijke bijdrage aan de ambities uit de sportnota en het groenstructuurplan. Belangrijk kenmerk van de ontwikkeling is namelijk - in het licht van laatstgenoemd plan - de duurzame uitvoering van de twee beoogde torens. Deze worden grotendeels voorzien van groen (bomen, struiken en andere groenvoorzieningen).

Ook in relatie tot het provinciale en regionale beleid blijkt dat de ontwikkeling een belangrijke rol heeft bij de opvang van de groei en de ontwikkelingen van de Utrechtse regio als stedelijk kerngebied. De invulling van de groeiopgave door de realisatie van huur- en koopwoningen sluit aan bij de ambitie om 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk te realiseren. Ook sluit de ontwikkeling aan bij de ambities die volgen uit het ontwikkelingskader detailhandel alsmede bij het ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018. De behoefte aan de diverse functies binnen 'Kop Beurskwartier' is aangetoond in de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Deze behoefte blijkt uit het beleid en de prognoses van de gemeente Utrecht. De beoogde ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Met de ontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht.

Het gebied lag rond het begin van de jaartelling in het stroomgebied van de oude Rijn. In de zeventiende-eeuw vindt hier een stadsuitbreiding plaats naar het plan van burgemeester Hendrik Moreelse (1664). Het plan bestaat uit het graven van drie grachten evenwijdig aan de westelijke stadsbuitengracht met enkele dwarsverbindingen. De concrete invulling van deze stadsuitbreiding komt niet tot stand. De grachten worden vervolgens met name gebruikt door de in het gebied aanwezige hoveniers om hun groenten en fruit per praampje (kleine boot) naar de stad te brengen. De waterlopen staan daarom bekend als 'moesgrachten'. Het plangebied ligt aan de westkant van de derde moesgracht. Tot ver in de negentiende eeuw wordt een groot deel van het gebied bepaald door agrarisch gebruik en enkele steenbakkerijen. In de tweede helft van de negentiende eeuw begint de ontwikkeling van het gebied tussen de moesgrachten, sterk gestimuleerd door de komst van de spoorwegen aan deze zijde van de stad. Tussen de tweede en de derde moesgracht komen met name een reeks militaire kazernes én allerlei industrie, aangevuld met kleinschalige arbeiderswoningen. In de directe omgeving van het plangebied - gelegen aan de derde moesgracht - worden vanaf circa 1850 diverse ontwikkelingen ingezet, onder andere de bouw van arbeiderswoningen (eenlaags), een grote bierbrouwerij op de hoek met de Leidseweg (Bierbrouwerij De Krans) en in 1883 de bouw van de Hojelkazerne. De Hojelkazerne grensde direct aan het huidige plangebied. Door deze ontwikkelingen wijzigt de Croeselaan - aanvankelijk nog Philosofenlaan geheten - van een landelijke omgeving naar een stedelijke omgeving. Dat vertaalt zich ook in het profiel van de laan die in de jaren twintig wordt getransformeerd tot een stadsstraat mét tramlijn. Het water van de moesgracht (aan de oostzijde van de Croeselaan en Blekerskade geheten) wordt gedempt. Vervolgens verhuist rond 1930 een aantal grote functies uit de binnenstad naar het gebied tussen Croeselaan en Merwedekanaal: de veemarkt en de veilingmarkt. Deze laatste krijgt een eigen haven (Veilinghaven) en er komt bijbehorende infrastructuur in het gebied waaronder een spoorlijntje. De Veemarkt heeft een groot plein aan de Croeselaan. Een deel van de negentiende-eeuwse arbeiderswoningen wordt hiervoor gesloopt. Daarnaast verrijzen nieuwe woningen in de jaren dertig, in aansluiting op het plein. Het plangebied wordt in die jaren vooral gebruikt als markt- en parkeerterrein. Dit is ook met de komst en uitbreiding van de Jaarbeurs (de veemarkt verhuist in de jaren zestig naar de oostkant van de stad) niet wezenlijk gewijzigd. Het blijft vooral in gebruik als een plein, dat onder andere wordt gebruikt als parkeerterrein. Vanaf de jaren zestig ondergaat de Croeselaan in dit deel opnieuw een grote transformatie met de komst van Hoog Catharijne en de sloop van (bijna) alle kazernes in het gebied. De Hojelkazerne wordt in 1990 gesloopt en vervangen door kantoren. Daarnaast komt er een groot hotel en recentelijk is in dit Jaarbeursgebied een megabioscoop gekomen.

Binnen het plangebied zijn geen monumenten aanwezig.

De directe omgeving van het plangebied kent als structuurbepalende element hoofdzakelijk de Croeselaan die direct naast het plangebied is gelegen. Kenmerkend is verder dat het Jaarbeursterrein en de (Kinepolis-)bioscoop aan de randen van het plangebied liggen.

Het plangebied bestaat op dit moment uit een grasveld waarop enkele bomen staan. Verder omvat het plangebied een ontsluitingsweg (het Veemarktplein) vanuit het Jaarbeursterrein naar de Croeselaan.

De enkele structuurbepalende elementen en de huidige inrichting en omvang van het plangebied vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling van de bouw van twee torens. Daarbij is rekening gehouden met het aanwezige structuurbepalende element, de Croeselaan.

Tenderprocedure

In oktober 2016 is de tenderprocedure voor de ontwikkeling van het perceel Kop Beurskwartier gestart met een aankondiging van deze ontwikkeling op de Expo Real in München. Gemeente heeft aan de hand van een procesbrief de ambities en randvoorwaarden van de mogelijke ontwikkeling op het perceel uitgevraagd. Deze ambities en randvoorwaarden hebben betrekking op de thema's groen, duurzaam en gezond, maar ook op diverse stedenbouwkundige en programmatische zaken.

Uit de 20 consortia die een visie indienden, koos de gemeente vier consortia die de visies tot plannen hebben uitgewerkt. In mei 2017 dienden de vier consortia ieder hun plan in. De gemeente heeft deze vier plannen integraal beoordeeld en het beste plan gekozen.

Met het winnende consortium van het plan Wonderwoods bestaande uit ontwikkelaars G&S Vastgoed en KondorWessels Projecten is een reserveringsovereenkomst gesloten. Vervolgens is door het consortium gestart met de uitwerking van het plan tot een voorlopig ontwerp. Op basis van het voorlopige ontwerp is het bestemmingsplan opgesteld.

De verwachting is dat het definitieve ontwerp rond zomer 2019 gereed is. Rekening houdend met de voorbereidingen en de planologische procedures zal eind 2020 met de realisatie kunnen worden gestart. Naar verwachting zal het gebouw in 2023 worden opgeleverd.

Positionering Kop Beurskwartier binnen het Stationsgebied

Het plan 'Kop Beurskwartier' maakt onderdeel uit van de eerste fase van de ontwikkeling van het Stationsgebied en heeft betrekking op het westelijk deel van deze ontwikkeling. Kop Beurskwartier is één van de laatste projecten binnen deze eerste fase en vormt, in ruimtelijke zin en qua ambities, de opmaat naar de herontwikkeling van het achterliggende Beurskwartier. Het Beurskwartier maakt deel uit van de tweede fase van de omvangrijke Stationsgebiedsontwikkeling.

Voor de tweede fase is de Omgevingsvisie Beurskwartier Lombokplein (2017) vastgesteld, waarin het gewenste toekomstbeeld voor dit deelgebied is geschetst. In combinatie met de afrondende projecten vanuit de eerste fase moet het westelijk deel van het Stationsgebied zich in de nabije toekomst ontwikkelen tot een levendig en gemengd stedelijk gebied, met een innovatief, gezond en duurzaam karakter.

De ontwikkeling houdt concreet de realisatie van twee multifunctionele torens met een groen uiterlijk in. De torens (met vele daktuinen en daklandschappen) stralen het ter plaatse gewenste duurzame en gezonde stedelijke karakter uit. De visie dat groen in de stad bijdraagt aan een gezondere leefomgeving staat aan de basis van het ontwerp. Door de mix aan functies, waaronder wonen, werken, horeca en sport, draagt de ontwikkeling bij aan een levendig stedelijk milieu. In deze paragraaf volgt een nadere toelichting op het ontwerp en het functioneel programma.

De ontwikkellocatie Kop Beurskwartier is gelegen op de hoek Croeselaan en de nieuwe Jaarbeursboulevard, die de Jaarbeurs verbindt met het station en de historische binnenstad. De Croeselaan is geknipt, waardoor doorgaand autoverkeer niet meer over het Jaarbeursplein rijdt en er een aaneengesloten langzaam-verkeersgebied van Jaarbeurs tot station is ontstaan.

Kop Beurskwartier grenst aan de bestaande woningen langs de Croeselaan. Aan de zuidwestzijde van de locatie ligt de bioscoop Kinepolis. Tegenover de locatie wordt aan de Jaarbeursboulevard het Amrâth-hotel en woningen ontwikkeld. Aan de overzijde van de Croeselaan wordt het Rijkskantoor De Knoop gerealiseerd. De locatie (met een oppervlak van circa 6.500 m²) bestaat in principe uit twee plots met ertussen een onbebouwde openbare doorsteek om de fijnmazigheid van het gebied te waarborgen.

De plot ligt aan de Croeselaan en de Jaarbeursboulevard, beide belangrijke langzaam-verkeersroutes. De locatie wordt voor autoverkeer ontsloten vanaf de Croeselaan via een secundaire straat ter plaatse van de huidige entree van het parkeerterrein Veemarktplein. In principe vindt er geen doorgaand verkeer door de straat plaats, alleen bestemmingsverkeer dat inpandig keert. Inritten naar eventuele (fiets-)parkeergarages zijn inpandig en afsluitbaar, evenals de expeditie (laden & lossen) en inpandige afvalinzameling. Deze toegangen bevinden zich aan de secundaire straat of de tussenstraat. Beide straten zijn deel van het langzaam-verkeerssysteem en zorgen voor doorwaadbaarheid van het gebied.

Ligging plangebied

Hoogte en massa-opbouw

In het stationsgebied wordt gestuurd op eenheid en samenhang, onder andere door uit te gaan van een aantal vaste hoogtematen van de bebouwing: 12, 25, 45, 70 en 90 meter. Deze maten komen terug in de bouwenvelop voor de locatie. Het basisvolume is 25 meter hoog, met erboven een (deels terugliggende) opbouw tot 45 meter. Daarboven geldt een maximum hoogte van respectievelijk 105 en 73 meter.

De bouwenvelop is in hoogte getrapt met een aantal setbacks die organiseren dat de torens niet direct aan de straat zijn gelegen. Zo wordt de confrontatie tussen de hoogbouw en de menselijke maat op straatniveau opgevangen: de wandhoogte aan de Jaarbeursboulevard zorgt voor een juiste verhouding ten opzichte van de breedte. Van belang is ook de overgang in hoogte naar de bestaande woningen aan de Croeselaan. Verder zijn de setbacks van belang om windhinder ten gevolge van valwinden langs de gevel te voorkomen. De setbacks kunnen gebruikt worden als dakterras of groen dak. Voor het windhinderonderzoek en de uitkomsten daarvan zie paragraaf 5.13 over het windklimaat.

Functie van de plint

Voor de levendigheid in dit nieuwe stedelijk gebied is een goede invulling van de plinten van groot belang, zowel in hun vormgeving, uitstraling en inrichting als in de uiteindelijke invulling met functies over de verschillende momenten van de dag. De belangrijkste zijden voor levendige plinten liggen aan de Croeselaan en aan de Jaarbeursboulevard, waar de toekomstige loopstromen zijn gesitueerd. Dit zijn daarmee de beste plekken voor situering van stedelijke voorzieningen. Een deels terugliggende plint is mogelijk, waarbij de relatie tussen plint en openbaar gebied gewaarborgd moet blijven (geen 'tussenruimte' ). Een goede plint betreft zowel de programmatische invulling (diversiteit aan functies voor verschillende momenten van de dag) als de fysieke kenmerken (vormgeving, uitstraling en materiaalgebruik) ervan. Om de levendigheid van de plint te kunnen waarborgen is een minimum aantal vestigingen detail, horeca of dienstverlening voorgeschreven met een maximale maat.

Beeldkwaliteit

Voor Kop Beurskwartier geldt dat de gebouwen op de plots in massa-opbouw verwant zijn, maar in hun architectonische uitwerking verschillen en zo bijdragen aan een gemengd stedelijk milieu met veel variatie. De architectonische uitwerking sluit in maat, schaal en detaillering aan bij de kwaliteitsambitie van het gebied.

Gebouwen worden op drie schaalniveaus ontworpen om een monotoon beeld te voorkomen:

1. 1. op stedelijk niveau door de compositie van gebouwmassa's en hoogbouw in de stad,
2. 2. met gebouwelementen die richting geven aan de architectuur van de hoofdmassa, en
3. 3. op het kleinste schaalniveau, dat van de architectonische detaillering.

De gebouwen worden op verschillende schaalniveaus geleed teneinde een monotoon en anoniem beeld te voorkomen. De massaopbouw van plint, hoofdvolume en hoogte-accent, is bepalend in de geleding, bepaald door de setbacks in de hoogte-opbouw. Het hoofdvolume vormt de stedelijke hoogte, waarboven de torens de positie in het stedelijk landschap bepalen en de detaillering van de gevel en de plint de relatie met de stad op ooghoogte legt. Op elk van de schaalniveaus van gebouw, element en detaillering doet de architectuur uitspraak.

De architectuur ondersteunt de ambitie en het karakter van het nieuwe Beurskwartier. De gebouwen worden ontworpen met aandacht voor hun relatie tot de context en aanliggende openbare ruimte. Voor deze (hoog)stedelijke architectuur is een mix van stijlen mogelijk, met gebruik van warme materialen (baksteen, natuursteen), veel en zorgvuldige detaillering, en veel textuur/ tactiliteit (detaillering) in een warm kleurenpallet. In het kader van gezonde en duurzame verstedelijking worden groene gevels en dakterrassen gestimuleerd.

De beleving van het gebouw op ooghoogte bepaalt voor een groot deel de beleving van het gebouw en de openbare ruimte. Van belang is dat de gebouwplint onderdeel is van het gebouw en een representatieve uitstraling heeft. Bij een publieke functie heeft de plint een open en transparant karakter en legt zo de verbinding tussen binnen en buiten. Bij meer private functies op de begane grond, zoals woningen, is de plint meer gericht op privacy maar altijd met een representatief en levendig karakter. De plint heeft een verticale geleding, waarbinnen entrees duidelijk zijn vormgegeven. Entrees zijn hoogwaardig en met zorg vormgegeven (en met draaideuren binnen de rooilijn). Ook toegangen tot parkeergarages en laden/lossen zijn met zorg ingepast en zijn afsluitbaar (tegengaan geluids- en lichtoverlast).

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op de hoge dichtheid, de hoge ambities aangaande gezond stedelijk leven en de mate van functiemenging.

In het gebied is het creëren een gezond leefklimaat en van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast. Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties en/of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw en/of vanuit hogere gebouwen.

Kop Beurskwartier maakt een duurzaam groen gebouw en duurzame verstedelijking mogelijk. Het project zet in op het herstel van de balans tussen natuur en verstedelijking. Natuur is immers goed voor de mens; het maakt vitaler, gelukkig, gezonder, vriendelijker en creatiever. De ontwikkeling haalt de natuur naar de mens en geeft daarmee tegengas aan de snelle, natuurloze verstedelijking. In plaats van één bouwwerk, is voor het ontwerp van de ontwikkeling 'Kop Beurskwartier' gekozen voor twee torens. Het betreft de Toren 1 (Stefano Boeri Architetti) van circa 105 meter hoog en Toren 2 (MVSA Architects) van circa 73 meter hoog. Het ontwerp oogt hierdoor minder massief en sluit goed aan op het karakter van Utrecht, als charmante universiteitsstad. De twee torens worden op de achtse bouwlaag via een loopbrug met elkaar verbonden. Onderstaande figuren geven nader inzicht in de ligging van de torens in haar directe omgeving en een impressie van het ontwerp van de torens.

Toren 1 omvat 31 bouwlagen en een (parkeer)kelder. De toren bestaat uit een breed podiumvolume (circa 57m x 64m) met daarop een smaller volume vanaf de achtste bouwlaag (circa 52m x 34m) die vanaf de twaalfde bouwlaag overgaat naar een smallere toren (circa 21m x 38m). De gevels van de toren bieden ruimte aan balkons, waarop bomen en planten worden geplant. De toren oogt hierdoor als bedekt met bomen en planten; een verticaal bos.

De tweede toren heeft een hoogte van 73 meter en omvat 22 bouwlagen en een (parkeer)kelder. De toren bestaat uit een breed podiumvolume (circa 56m x 60m) met daarop vanaf de achtste bouwlaag een smaller volume (circa 41m x 39m), die vanaf de dertiende bouwlaag overgaat naar een smallere toren (circa 25m x 34m). Op verschillende niveaus en op verschillende locaties binnen het pand bevinden zich terrassen met beplanting. Deze terrassen bevinden zich juist ook binnen de gebouwcontouren, in de vorm van wintertuinen en atria.

Impressie Kop Beurskwartier

Impressie Toren 1 (Stefano Boeri Architetti)

Impressie Toren 2 (MVSA Architects)

Groenconcept

Kop Beurskwartier wordt veel meer dan een gebouwencomplex. Het is een mindset. De architecten hebben in een intensief en inspirerend proces samen met de gemeente Utrecht een visie uitgewerkt tot een Voorlopig Ontwerp + voor de tuinen. De twee torens dragen bij aan het herstellen van de balans tussen natuur en de stad.

De twee torens ogen beiden groen, maar hebben beiden een eigen concept. Toren 1 (Boeri) wordt voornamelijk voorzien van groen aan de buitenkant (gevelgroen). Het vormt een icoon vanaf het Jaarbeursplein. De gevels zullen bedekt zijn met bomen en heesters die de toren omarmen. Naast de aanplant van de gevels zal de daktuin op de 8ste bouwlaag ook groen beplant zijn.

Bij Toren 2 (MVSA) manifesteert het groen zich meer van binnenuit. Het groen van de toren bevindt zich op de daktuinen en in de atria. Dit is van buiten te zien door het glas heen of welvend over de randen van de daktuinen. De daktuinen vormen een doorlopend heuvelrug landschap, waarbij de gebouwen op de 7de en 8ste bouwlaag met elkaar verbonden worden via een brug.

Groenconcept

Tuinplan

Het ontwerp tuinplan richt zich met name op de daktuinen op de beide torens en de binnentuinen. Het groen en verharding worden hier niet gebruikt als autonoom element, maar is een in de architectuur ondersteunende factor. Een sobere, natuurlijke benadering is het uitgangspunt geweest bij het ontwerpen van de tuinen en de beplanting in de atria. De bossfeer overheerst. De verharding loopt door in het bos en het bos loopt door in de verharding. Een glooiend landschap loopt dwars door de stenen heen, slingerende paden met rafelige randen “stromen” door het bos heen.

Door de toepassing van stapstenen kunnen bezoekers gemakkelijk door het bos heen lopen, maar lopen ze niet direct op de beplanting. De hoogteverschillen van de stenen zorgen voor spel-aanleidingen of bieden de mogelijkheid om te gaan zitten.

Om duurzame tuinen te creëren in een onnatuurlijke stedelijke omgeving wordt inspiratie geput uit de kennis van de natuur. De condities in het Utrechtse Heuvelruglandschap bieden inspiratie voor de daktuinconstructie. Daarnaast geldt als uitgangspunt dat een evenwichtige ecologie de aanwezigheid van zowel lange als korte ritmes herbergt; snelgroeiende soorten naast duurzame, langzaamgroeiende bomen en struiken, rijk bloeiende vaste planten en bollen naast zichzelf uitzaaiende eenjarigen. De ontwerpen omvatten een brede schakering van beplantingen.

Met de tuinen rondom het gebouw is er naar gestreefd om, door middel van de beplanting, een sterk ruimtelijke werking van binnen naar buiten te realiseren. Bij de keuze van de vormgeving en de beplanting is gestreefd naar grote variatie. Dit is bereikt door het aanbrengen van hoogteverschillen, noord- en zuidhellingen, droge en natte delen, zon- en schaduwplekken en het gebruik van verschillende bodemtypen.

Tuinplan

Beplanting

Vanuit het groenconcept is bekeken welke beplanting een bijdrage kan leveren aan het behalen van het gewenste beeld. Bij de keuze van de beplanting is nadrukkelijk rekening gehouden met de zeer extreme groeiomstandigheden op een groot aantal plaatsen rondom het gebouw. Er is gekozen voor 80% zeer succesvol en 20% experiment.

Het idee is om op het laagste niveau van Toren 2 (MVSA) het dichtst beplantte bos te maken met een knipoog naar de natte, lagere delen van de Utrechtse Heuvelrug. Hoe hoger je komt, hoe droger de bossfeer zal ogen. Door de dichtheid aan bomen te verkleinen zal hier ook meer ruimte zijn voor de zon, waardoor de droge sfeer versterkt wordt. De rooftoppen van Toren 1 (Boeri) en Toren 2 (MVSA) zullen een stevige beplanting krijgen. Het meest ultieme droge beeld wat we kennen van de Utrechtse heuvelrug.

Op elke daktuin worden verschillende productgroepen aangeplant. Naast grote bomen worden er ook (kleinere) veren aangeplant. Beiden vormen, nu en in de toekomst, het bladerdek van de tuin. Meerstammige heesters en solitaire struiken (heesters) zorgen voor verdichting op een lager niveau. Hogere vaste planten zorgen plekgewijs voor extra verdichting op ooghoogte.

De onderbeplanting, bestaande uit vaste planten varens, grassen en bollen, vormen de kruidlaag van het bos. De bollen zijn een extra toevoeging, een belangrijke drager in het vroege voorjaar. Deze brengen kleur en textuur op de eerste zonnige dagen in het vroege voorjaar wanneer de kruidlaag nog deels tot leven moet komen. Toren 2 (MVSA) kent een hogere plantdichtheid dan Toren 1 (Boeri). Dit heeft te maken met de plantdichtheid van de gevels van Toren 1. Hier verdient het gevelgroen (bomen en heesters) de ruimte om zich te ontwikkelen.

Beheer

Het beheer zal plaatsvinden op 3 verschillende manieren.

1. 1. Toren 1 (Boeri) via abseilen;
2. 2. Toren 2 (MVSA) de onderste rand tot 25 m via een hoogwerker;
3. 3. Toren 2 (MVSA) boven de 25 m via een bak en/of vanuit de daktuin.

Op het gebied van brandveiligheid levert de beplanting geen extra risico op volgens de laatste onderbouwing. Het vrijkomend groenafval van de daktuinen zal op de daktuinen zelf gecomposteerd worden. Het groenafval van de balkons ook naar de daktuinen brengen, geeft bij daktuinen waarschijnlijk teveel groenafval op een relatief klein oppervlak. Groenafval wat niet gecomposteerd kan worden op de daktuinen, zal worden verwerkt in een biomassa-installatie in de buurt van het project. De beeldkwaliteit gedurende de beheersperiode van 25 jaar kan gewaarborgd worden door verschillende uitgangspunten die in het tuinplan beschreven zijn.

Binnen de torens wordt invulling gegeven aan een gemengd functioneel programma. In de navolgende alinea's volgt per functie een nadere toelichting. Onderstaande figuur geeft, aan de hand van een indicatieve dwarsdoorsnede, een beeld van de verdeling van dit programma over de verschillende verdiepingen van de panden. Duidelijk is dat de hoogste verdiepingen (de torens) ruimte bieden aan de woonfunctie. De overige functies (kantoren, horeca/detailhandel, sport en Playlab) zijn hoofdzakelijk in de bredere plinten gesitueerd.

Wonen

Het project Kop Beurskwartier biedt ruimte aan in totaal maximaal 420 woningen, bestaande uit huur- en koopappartementen. De huurappartementen hebben een woonoppervlak variërend tussen de 55 en 130 m² bvo. Het woonoppervlak van de koopappartementen varieert grotendeels tussen de 55 en 180 m² bvo. Het project biedt hiermee ruimte aan een gedifferentieerd woningaanbod. De woonfunctie is hoofdzakelijk in de bovenste verdiepingen van de torens voorzien. Enkele appartementen worden in de bredere lagen van de plinten van de torens gerealiseerd, waar ze worden afgewisseld met overige functies. Door de vele daktuinen en groene balkons staan de appartementen in direct contact met de ter plaatse aanwezige natuur. In de plint zijn zogenaamde atelierwoningen toegestaan. Dit zijn woningen waarbij de bewoner beroepsmatig een atelier heeft. Ook verkoop van de gemaakte kunstwerken is ter plaatse mogelijk.

Kantoren

De kantoorfunctie wordt vanaf de tweede bouwlaag bij beide torens toegestaan. In totaal wordt ruimte geboden aan maximaal 17.000 m² bvo aan kantoorruimte. Deze kantoorruimtes staan, door de omvangrijke daktuinen, in direct contact met de natuur.

Restaurant, horeca, detailhandel

In beide torens is er op de eerste en tweede bouwlaag ruimte voor een mix aan horeca en detailhandel. In Toren 1 (Boeri) is tot een maximum van 1000 m² bvo ook horeca toegestaan op de achtste bouwlaag. De oppervlakte van horeca bedraagt maximaal 2.500 m² bvo en bestaat uit een combinatie van daghoreca en avondhoreca. In totaal wordt maximaal 1.000 m² bvo detailhandel gerealiseerd.

Sportvoorzieningen

Sportvoorzieningen zijn in beide torens mogelijk op de tweede bouwlaag en in Toren 1 (Boeri) ook op de achtste bouwlaag. Gedacht wordt aan een invulling met o.a. een fitnessruimte.

Playlab

Het Playlab is voorzien in onderste lagen van de Toren 2 (MVSA) (minimaal 2.640 m² bvo en maximaal 3.750 m² bvo). Het betreft een innovatieve functie, die vergelijkbaar is met een interactieve tentoonstelling of expositie. In het Playlab wordt kunst, technologie en populaire cultuur gecombineerd en op indrukwekkende wijze toegankelijk gemaakt voor bezoekers.

Dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen

In beide torens is op de tweede bouwlaag ruimte voor dienstverlening (maximaal 2.000 m² bvo)en maatschappelijke voorzieningen (maximaal 2.000 m² bvo). In Toren 1 (Boeri) zijn dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen ook op de achtste bouwlaag toegestaan.

Indicatieve doorsnede programma Toren 1 (Boeri)

Indicatieve doorsnede programma Toren 2 (MVSA)

De ligging van Kop Beurskwartier nabij het openbaar vervoerknooppunt Utrecht Centraal in combinatie met de maatregelen uit het mobiliteitsconcept zullen zorgen voor een nagenoeg 100% BREEAM-score op het onderdeel transport. Daarvoor worden een aantal maatregelen getroffen. Maar nog belangrijker dan het opsommen van die maatregelen is het feit dat het mobiliteitsconcept integraal onderdeel is van de totale ontwikkeling en in de haarvaten zit van alle toekomstige gebruikers, deelprogramma's en dus het ontwerp.

Kop Beurskwartier wil alternatieve vormen van mobiliteit stimuleren en faciliteren door vol in te zetten op Smart Mobility. Omdat verhuizen het ultieme moment om een gedragsverandering door te voeren, is hier door het van het begin af aan goed te regelen een wereld te winnen.

Het mobiliteitsconcept van Kop Beurskwartier is dus integraal onderdeel van het totaalconcept. Het totale palet aan maatregelen is gericht op:

• Healthy: Fietsen is de gezonde én gemakkelijke keuze. Dit wordt gestimuleerd op allerlei manieren (bijvoorbeeld door de realisatie van twee fietsenstallingen).
• Smart: Benutten van de nieuwste technologie, slim organiseren van innovatie en beheer, met als concrete maatregelen:
  1. 1. Innovatie: Kop Beurskwartier als 'living lab' voor Healthy Urban Mobility;
  2. 2. Sharepark;
  3. 3. Mobiliteitsplan (Mobility as a Service);
  4. 4. Zero emmissions: green vehicles i.c.m. smart-grid;
  5. 5. Dynamisch Route Informatiepaneel.

Het totale concept leidt in de aanvraag omgevingsvergunning tot slechts 147 privéparkeerplekken in de garage, 12 deelauto's in het Sharepark, en op afstand zijn 156 parkeerplekken benodigd. Het bestemmingsplan maximeert het aantal parkeerplekken onder Kop Beurskwartier op 170. Echter, bovenal zetten we maximaal in op het gebruik van de fiets: Een centraal gelegen fietsenstalling voor de bewoners en bezoekers van Kop Beurskwartier, en een tweede separate fietsenstalling voor de kantoorgebruikers en bezoekers.

Kop Beurskwartier maakt van fietsen de makkelijke keuze. De fiets staat in de buurt; de auto veelal op afstand. In het plan worden twee inpandige fietsparkeerstallingen gerealiseerd voor de gebruikers van het gebouw, voor bewoners worden eveneens bergingen gerealiseerd waarin fietsen kunnen worden gestald.

De capaciteitsberekening van de fietsenstallingen zijn gedaan op basis van de Nota Stallen en Parkeren en het addendum Nota stallen en Parkeren uit maart 2019. Onderscheid wordt gemaakt naar de fietsparkeerbehoefte voor de woningen en fietsparkeervoorzieningen voor gebruikers (medewerkers en bezoekers) van de voorzieningen. Het fietsparkeren van de woningen tot 50 m² gebruiksoppervlakte voorzien in een gemeenschappelijke fietsenstalling. Grotere woningen zijn in beginsel voorzien van een eigen berging (conform de eisen van het Bouwbesluit), voor deze woningen zijn dan ook geen fietsparkeerplekken in een gemeenschappelijke stalling noodzakelijk, deze worden wel gerealiseerd. Een en ander conform de Nota Stallen en Parkeren en het bouwbesluit. Indien een berging niet kan voldoen aan de minimale afmetingseisen uit de Nota Stallen en Parkeren, worden de fietsparkeerplaatsen in een gemeenschappelijke stalling gerealiseerd. In dat geval dient te worden aangesloten op de bijlage 'woningen bouwbesluit en gelijkwaardige oplossing' bij het addendum Nota Stallen en Parkeren uit maart 2019. Het benodigde aantal fietsparkeerplaatsen voor de voorzieningen (niet zijnde woningen) worden gerealiseerd in gemeenschappelijke fietsparkeerstalling een en ander conform de Nota Stallen en parkeren. Bovenop de normatieve fietsparkeerbehoefte worden in deze gemeenschappelijke fietsenstalling per woning 0,5 fietsparkeerplaats gerealiseerd ten behoeve van bezoekers van de woningen. Daarnaast worden 250 extra fietsparkeerplekken gerealiseerd ten behoeve van de toepassing van het maatwerk waarbij 1,5 extra fietsparkeerplaats één autoparkeerplaats vervangt. Zodat fietsparkeren bij Wonderwoods aantrekkelijker is dan met de auto op afstand te parkeren.

Op basis van voorgenoemde uitgangspunten is de maximale fietsparkeerbehoefte berekend die voortvloeit uit het programma in het bestemmingsplan. De maximale fietsparkeerbehoefte bedraagt 1.545 fietsparkeerplekken. De fietsparkeerbalans is in bijlage 2 weergegeven. In het plan worden in totaal ca. 1.930 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd, wat dus ruimschoots voldoende is voor de fietsparkeerbehoefte. De overmaat aan fietsparkeerplaatsen zal verder worden gebruikt om het fietsparkeren te stimuleren.

In de Omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein (2016) is aangegeven dat er naar zo min mogelijk parkeerplekken op de kavel wordt gestreefd, door strakke parkeernormen te hanteren en maximaal in te zetten op substitutie door fiets, openbaar vervoer en deelauto. De parkeerplekken die dan alsnog benodigd zijn moeten dan zo veel mogelijk op afstand (bijvoorbeeld in de Croeselaangarage of op P+R-voorzieningen aan de rand van de stad) worden gerealiseerd. Voor het bestemmingsplan Kop Beurskwartier is uitgegaan van deels parkeren onder Wonderwoods, en deels (op afstand) parkeren in de Croeselaangarage.

Om dit in de praktijk te organiseren is onderscheid gemaakt tussen doelgroepen die onder het gebouw kunnen parkeren en doelgroepen die in de Croeselaangarage parkeren. In de Croeselaangarage wordt onderscheid gemaakt tussen personen die een los kaartje halen en voor wie een abonnementsvorm wordt afgesproken.

Het autoparkeren in de Croeselaangarage wordt benut om aan de (minimale) parkeernormen te voldoen, conform Nota Stallen en Parkeren.

De parkeergarage onder Wonderwoods wordt ca. 159 plekken groot, (in het bestemmingsplan is de parkeergarage gemaximeerd op 170 plekken) waarvan er 12 zijn gereserveerd voor deelauto's. Op basis van de kentallen van de Nota Stallen en Parkeren van de gemeente Utrecht (inclusief Addendum) is een parkeerbalans opgesteld. Eén voor het parkeren onder het gebouw van Wonderwoods (bewoners en werknemers van de kantoren) en één voor het parkeren op afstand (hoofdzakelijk bezoekers van de verschillende functies in Wonderwoods). In beide situaties is uitgegaan van een worst casescenario gebaseerd op de planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan. De 12 deelauto's en de extra fietsparkeerplaatsen zorgen conform de Nota Stallen en Parkeren voor een aftrek van het aantal benodigde parkeerplaatsen. In bijlage 3 is deze parkeerbalans weergeven.

Op basis van de parkeernormen is de autoparkeerbehoefte van de bezoekers van de bewoners en commerciële functies die met de auto komt omvangrijk. Deze aantallen sluiten niet aan bij het werkelijke beeld. Gezien de ligging van dit project nabij de binnenstad van Utrecht en nabij goede OV-voorzieningen is het niet de verwachting dat veel bezoekers met de auto komen. Ook is het daarom niet de verwachting dat de commerciële functies in het gebouw een grote autonome verkeersaantrekkende werking heeft. Horecabezoekers zullen veelal vanuit het gebied komen of hun bezoek combineren met een bezoek aan andere voorzieningen. Tenslotte verwachten we vanwege het afnemende autobezit bij met name jongeren en vanwege de hoge parkeertarieven in dit gebied dat niet veel personeel van de commerciële functies gebruik zal maken van een auto.

Om die reden is gebruik gemaakt van de regel in de Nota en Stallen 2013 dat iedere 1,5 extra gerealiseerde fietsparkeerplaats (boven op het normatieve aantal) één autoparkeerplaats vervangt. In het Addendum dat hoort bij deze parkeernota is deze regeling verruimd voor bepaalde (maatwerk)gebieden, waaronder het Stationsgebied, waarbij de toepassing van deze regeling niet meer is gebonden aan het maximum van 10% van de parkeerbehoefte. In de berekening is rekening gehouden met 250 extra fietsparkeerplaatsen (boven op het normatieve aantal) die leiden tot een afname van in totaal 166 autoparkeerplaatsen. Op basis hiervan zijn 43 autoparkeerplaatsen afgetrokken van de parkeerbehoefte onder het gebouw en 123 autoparkeerplaatsen zijn afgetrokken van de parkeerbehoefte op afstand.

Dit resulteert in het volgende. Voor het parkeren in de parkeergarage onder Wonderwoods is er sprake van een parkeerbehoefte van 157 parkeerplaatsen in de pieksituatie (inclusief 12 deelauto's). In de aanvraag omgevingsvergunning passen er 159 parkeerplaatsen in de parkeergarage. Voor het parkeren op afstand is er sprake van een parkeerbehoefte van 156 parkeerplaatsen in de pieksituatie inclusief toepassing van de maatwerk reducties.

Het parkeren op afstand voor het plan Kop Beurskwartier komt in de Croeselaangarage. In de Croeselaangarage is voldoende ruimte vrij om deze parkeervraag op te vangen, onder andere omdat twee ontwikkelingen aan de oostkant van het Station (het Noord- en zuidgebouw) inmiddels een deel van hun parkeervraag elders hebben gecontracteerd. Hierdoor zijn de voor een deel voor hen gereserveerde parkeerplekken in de Croeselaangarage beschikbaar voor andere ontwikkelingen. Omdat bij een aantal milieuonderzoeken uit gegaan is van parkeren op afstand op een andere locatie (Jaarbeursterrein) dan de Croeselaangarage, zijn de onderzoeken aangepast op deze nieuwe situatie. Vanwege de recente planontwikkelingen van Jaarbeurs is het nu te vroeg om tot concrete afspraken te komen voor parkeren op afstand. De gewijzigde onderzoeken zien op verkeer, lucht, geluid, stikstofdepositie en een aangepaste merbeoordeling. In paragraaf 2.3 van het vaststellingsrapport staan de wijzigingen ook weergegeven.

Voor het bepalen van de verkeersintensiteiten in het gebied is gebruik gemaakt van het verkeersmodel VRU3.4, het vastgestelde verkeersmodel van de gemeente Utrecht. Hiervan is het prognosejaar 2030 gebruikt. Voor Kop Beurskwartier zijn aanpassingen hierop gedaan, zodat het juiste programma, de aantakking op de Croeselaan en het parkeren Croeselaangarage conform het plan zijn opgenomen.

De maximale verkeersintensiteiten naar het gebouw toe en naar de Croeselaangarage zijn berekend. Hierbij is voor beide gevallen het programma aangehouden dat de hoogste verkeersgeneratie geeft.

Programma waarmee in de twee scenario's gerekend is:

Utrecht hanteert afwijkende parkeernormen ten opzichte van de kengetallen van het CROW, vanwege specifieke bereikbaarheidsfactoren van het Stationsgebied. Dezelfde afwijkingen zijn toegepast op de factoren voor de ritgeneratie die het CROW hanteert voor bovengenoemde functies.

In het mobiliteitsplan van Kop Beurskwartier is beschreven dat medewerkers en bezoekers van kantoren gedeeltelijk parkeren onder de Wonderwoods, de rest op afstand. Hier is de aanname gedaan dat het alleen de bezoekers betreft (worstcase). Conform CROW norm is dat 5% van de totale ritgeneratie naar het kantoor.

Bereikbaarheid autoverkeer

Het project Kop Beurskwartier heeft duurzame ambities, zodat het eigen autogebruik niet gestimuleerd wordt. Ingezet wordt op het optimaal gebruiken van de mogelijkheden die het openbaar vervoer en het langzaam verkeer (fietsen, lopen) bieden. Het plangebied wordt voor auto's ontsloten op de Croeselaan. Vanaf deze weg kan een afslag worden genomen, via het Veemarktplein, naar de ondergrondse parkeergarage. Het laden en lossen door vrachtverkeer is eveneens vanaf deze zijde voorzien. De verschillende mogelijke ontsluitingen van de gebouwen zijn weergegeven in onderstaande figuur:

Overzichtstekening verkeersafwikkeling (woon-)torens/ontwikkeling

Om de verkeerseffecten als gevolg van de ontwikkeling te bepalen, heeft de gemeente een verkeersanalyse (maart 2020) opgesteld. Deze is weergegeven in bijlage 4. Er is daarbij gebruik gemaakt van het bestaande verkeersmodel voor het Stationsgebied, waar de ontwikkelingen van het Stationsgebied tot 2030 in zijn meegenomen.

Uit de verkeeranalyse blijkt dat de westelijke inprikker (de route via Hooggelegen, Martin Luther Kinglaan, Weg der Verenigde Naties, Overste Den Oudenland, Van Tellegenlaan en Van Zijstweg naar de Croeselaan-noord) de belangrijkste verbinding richting de ontwikkeling vormt. In totaal gaat het om circa 750 voertuigen die per dag via de Van Zijstweg en de Croeselaan-noord naar de torens (Wonderwoods) rijden. Daarnaast rijden er ca. 1050 voertuigen naar de Croeselaangarage. Op de Croeselaan-noord rijden in totaal ca. 13.000 voertuigen per etmaal (o.b.v. weekgemiddelde in prognosejaar 2030). Deze westelijke verbinding wordt gevolgd door de zuidelijke verbindingen (de Europalaan, Overste den Oudenlaan, Van Tellegenlaan en Van Zijstweg; de Croeselaan-zuid) en vervolgens de minst gebruikte verbindingsroute naar de torens, namelijk de oostelijke verbinding (Westplein, Graadt van Roggenweg, Overste Den Oudenlaan en verder). Over het algemeen komt er gemiddeld een paar procent verkeer bij op bijna alle wegvakken in het westelijke deel van het beschouwde invloedgebied als gevolg van de ontwikkeling. Op de Croeselaan, Van Zijstweg en de Overste den Oudenlaan zijn in het verkeersmodel de grootste relatieve toename van verkeer waar te nemen.

Uit het verkeersmodel blijkt dat er ter plaatse van de Van Zijstweg en de Croeselaan-zuid tijdens de ochtendspits sprake kan zijn van een respectievelijk matige tot slechte doorstroming voor autoverkeer. Deze uitkomst, met in achtneming van het gemeentelijk mobiliteitsplan, wordt als voldoende beoordeeld. De genoemde wegen maken op grond van dit plan deel uit van een A-zone, waar het primaat ligt bij openbaar vervoer, fiets en voetganger. De doorstroming van de auto staat ter plaatse niet voorop.

Bezien wordt nog of optimalisaties van het verkeerssysteem mogelijk zijn, daaronder begrepen ontwikkelingen op het gebied van intelligente verkeersregelingen, waarmee deze meer vraag gestuurd kunnen worden geregeld.

De ontwikkeling heeft, met inachtneming van het gemeentelijk beleid en voorziene mobiliteitsmaatregelen, geen negatieve effecten op de doorstroming van het auto- en vrachtverkeer. De doorstroming voldoet aan de gemeentelijke eisen.

Bereikbaarheid voor langzaam verkeer

In de torens wordt ruimte geboden aan fietsenstallingen. Deze stallingen zijn vanuit verschillende richtingen eenvoudig te bereiken (zie figuur hierboven). Voetgangers kunnen de gebouwen bereiken vanaf voetpaden die aansluiten op de verschillende entrees van de torens. De Centrumboulevard vormt een route voor voetgangers vanaf het Centraal Station naar de Jaarbeurs. Een optimale bereikbaarheid van het plangebied voor voetgangers is daarmee gegarandeerd.

Bereikbaarheid openbaar vervoer

Kop Beurskwartier is uitstekend bereikbaar met het openbaar vervoer. Het project ligt aan de Centrumboulevard op loopafstand (5 minuten lopen) van het Centraal Station. Ook liggen in de buurt van het plangebied andere opstapmogelijkheden op verschillende vervoersmiddelen, waaronder de tram (3 minuten lopen) en bus (5 tot 7 minuten lopen).

De visie dat groen in de stad bijdraagt aan een gezondere leefomgeving staat aan de basis van het ontwerp voor Kop Beurskwartier. In de uitwerking van het ontwerp is vergroening van de te realiseren gebouwen en het creëren van een aansluiting op de directe (groene) omgeving dan ook een belangrijk uitgangspunt.

De figuur hieronder toont de ligging van Kop Beurskwartier in haar directe omgeving. De aansluiting op de Centrumboulevard is zichtbaar. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan de realisatie van een groene stedelijke verbindingszone. De torens kunnen gezien worden als een ecologische steppingstone tussen de twee, nog te realiseren, Beurskwartier parken. De daktuinen en daklandschappen die gerealiseerd worden op verschillende verdiepingen van de torens, kunnen gezien worden als een opgetild groen park. Andere groene maatregelen in de torens zijn: binnentuinen, groene buitengevels, bakken voor planten en bomen op de balkons, slechtvalk nestkasten en vleermuiskasten.

Ligging Kop Beurskwartier in groene omgeving

Een deel van de daktuinen en daklandschappen zijn gemeenschappelijk te gebruiken. Er zijn verschillende routes die gelopen kunnen worden. Tevens bieden de tuinen en landschappen ruimte aan terrassen en ontmoetingsplekken. Het overige deel van de tuinen zijn voor privégebruik.

In de verschillende tuinen wordt gebruik gemaakt van bomen, heesters en vele bloemrijke planten. In totaal worden er ongeveer 360 bomen en 9.700 struiken en planten geplaatst. De boom- en plantensoorten die worden gebruikt zijn veelal afgeleid van de soorten die groeien op de Utrechtse Heuvelrug.

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding plannen en besluiten, die activiteiten mogelijk maken welke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In onderdeel C van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. wordt aangegeven welke activiteiten altijd m.e.r.-plichtig zijn. Bij de activiteiten die in lijst D van die bijlage genoemd worden moet beoordeeld worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Uit deze m.e.r.-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een m.e.r. moet worden opgesteld.

De ontwikkeling van het Stationsgebied is conform het Besluit m.e.r. (Bijlage D) te beschouwen als de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject (D11.2). In het kader van het structuurplan Stationsgebied is reeds in 2006 een (plan) m.e.r.- procedure doorlopen (SMB Structuurvisie Stationsgebied Utrecht). Dit (plan)MER is in de afgelopen jaren op verschillende momenten geactualiseerd, zodat het ten grondslag kon liggen aan de verschillende ruimtelijke procedures die voor de afzonderlijke planonderdelen in het Stationsgebied zijn en worden gevoerd. Op deze wijze kan bij elke planologische procedure inzicht worden gegeven in de samenhangende milieueffecten met de overige projecten die binnen het Stationsgebied worden ontwikkeld. De Strategische Milieu Beoordeling en 1e actualisatie van het Aanvullend MER hadden betrekking op de totale ontwikkeling van het Stationsgebied, bestaande uit zowel fase 1 als fase 2.

De meest recente actualisatie van het Aanvullend MER voor het Stationsgebied is uitgevoerd in 2017 (2e actualisatie Aanvullend MER Stationsgebied Utrecht, 2017). Deze 2e actualisatie van het Aanvullend MER is opgesteld ten behoeve van fase 2 van de ontwikkeling van het Stationsgebied en gekoppeld aan de Omgevingsvisie Beurskwartier en Kop van Lombok. In deze 2e actualisatie van het Aanvullend MER is de ontwikkeling van het Healthy Urban Quarter, waar 'Kop beurskwartier' deel van uit maakt, als autonome ontwikkeling meegenomen.

Voor de afzonderlijke te nemen concrete ruimtelijke ordeningsbesluiten moet, afhankelijk van de exacte activiteit/opgave, een project MER of een (vormvrije) m.e.r.- beoordeling worden opgesteld. Dat is voor de ontwikkeling binnen het 'Kop beurskwartier' ook noodzakelijk. Het opgestelde planMER voor het Stationsgebied (2e actualisatie Aanvullend MER Stationsgebied Utrecht, 2017) fungeert daarbij als 'koepelMER' en geeft inzicht in de samenhangende effecten van de ontwikkeling van het Stationsgebied. Voor de ontwikkeling van het project Wonderwoods en planologische vastlegging in het bestemmingsplan moet een vormvrije m.e.r.- beoordeling worden opgesteld. Vormvrij omdat de drempelwaarden in het Besluit m.e.r. (bijlage D van het Besluit m.e.r., activiteit D11.2) door deze ontwikkeling niet worden overschreden.

De in dit plan opgenomen activiteit(en) staat(n), zoals hiervoor ook aangegeven, vermeld in artikel 11.2 van lijst D van de bijlage Besluit m.e.r., waarvoor een m.e.r.-beoordeling dient plaats te vinden (in casu houdt artikel D 11.2 de “aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen” in). De beoogde ontwikkeling kwalificeert als een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van genoemd artikel. De in het plan opgenomen activiteiten zorgen niet voor een overschrijding van de voor deze categorie geldende drempelwaarde uit dit besluit. Op grond van artikel 2 lid 5 van het Besluit mer dient echter voor 'overige gevallen' een beoordeling plaats te vinden of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Op basis van deze beoordeling beslist bevoegd gezag of voor het project een MER opgesteld moet worden en in procedure moet worden gebracht.

Om te beoordelen of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen is een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in bijlage 5 van deze toelichting. Vanuit deze beoordeling wordt geconcludeerd dat, gezien de kenmerken, omvang en ligging van het project, er geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Het bevoegd gezag heeft dan ook besloten dat er geen m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen en er geen milieueffectrapport opgesteld hoeft te worden.

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

1. 1. bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
2. 2. bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
3. 3. reconstructie van wegen;
4. 4. gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde moet akoestisch onderzoek uitsluitsel geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2014 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld, zijn:

• Iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel;
• De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

Door Arcadis is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting op de gevels van de nieuwbouw door omgevingsgeluid. In dit onderzoek zijn verschillende geluidbronnen onderzocht: wegverkeer, rail- en tramverkeer en inrichtingen (Jaarbeurs, Bioscoop, terrassen, gebouwgebonden installaties). Het onderzoek is opgenomen in bijlage 6.

Uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek blijkt het volgende:

Wegverkeer (50 km/uur)

• Het plan is gelegen binnen de wettelijke geluidzone van de Graadt van Roggenweg. De zonebreedte bedraagt 350 meter. De geluidbelasting vanwege het wegverkeer over de Graadt van Roggenweg bedraagt ten hoogste 39 dB (na aftrek) ter plaatse van beide torens. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeer wordt hiermee niet overschreden. Vanuit de Wet geluidhinder zijn vanwege deze weg geen restricties.

Wegverkeer (30 km/uur)

• Het plan ligt binnen de invloedssfeer van de Croeselaan en de Van Zijstweg die beiden in de toekomst als 30 km/uur zone worden uitgevoerd; daarmee vallen deze wegen niet meer onder het beoordelingskader van de Wet geluidhinder. Het verkeersbesluit inzake de snelheidsverlaging is onlangs in de Staatscourant gepubliceerd onder nummer 29848 op 24 mei 2019 (kenmerk besluit: 5838020). Dit verkeersbesluit is onherroepelijk. De geluidbelasting van beide wegen is in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk gemaakt. Hieruit blijkt dat de geluidbelasting vanwege de Van Zijstweg niet relevant is. De geluidbelasting vanwege de Croeselaan bedraagt ten hoogste 52 dB (na aftrek). Dit is hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De in het plan geprojecteerde balkons bieden voldoende afscherming bieden om dit te reduceren tot ten hoogste 48 dB.
• Voor een drietal eenzijdig georiënteerde duplexwoningen (atelierwoningen) op de begane grond zijn er geen afschermde balkons aanwezig of mogelijk. Het is zonder ingrijpende aanpassingen van het ontwerp niet mogelijk om hier een geluidluwe gevel te creëren. De overschrijdingen zijn beperkt qua aantal als voor wat betreft de hoogte van het geluidniveau waarmee deze als acceptabel geacht kunnen worden.

Railverkeer

• Het plan ligt niet binnen de wettelijke geluidzone van het spoortraject naar Utrecht Centraal. Vanuit de Wet geluidhinder zijn er voor railverkeer daarom geen belemmeringen.

Tramverkeer

• Het plan is gelegen in de nabijheid van de tramlijn op de Graadt van Roggenweg. Hierop rijden 2 sneltrammen van respectievelijk lijn 60 en lijn 61. Lijn 60 rijdt van Utrecht Centraal naar Nieuwegein-Zuid en vice versa. Lijn 61 rijdt van Utrecht Centraal naar IJsselstein-Zuid en vice versa. Beide lijnen zijn op de zonekaart zoals aangegeven in de Regeling zonekaart spoorwegen geluidhinder. De geluidzone bedraagt 100 meter waar onderhavig plan buiten ligt. Vanuit de Wet geluidhinder zijn vanwege deze lijnen geen restricties.

Jaarbeurs

• Het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) vanwege de Jaarbeurs gedurende de representatieve bedrijfssituatie (tijdens opbouw beurs na 2023) bedraagt ten hoogste 55 dB(A) en 51 dB(A) etmaalwaarde ter plaatse van respectievelijk Gebouw 02 en Gebouw 01. Dit is hoger dan de voorgestelde richtwaarde van 50 dB(A) etmaalwaarde.
• De maatgevende bronnen zijn geluidbronnen op het dak van het Beatrixgebouw.
• Een maatregelonderzoek van deze geluidbronnen staat beschreven in het aanvullend memo “maatregelonderzoek geluid Beatrixgebouw t.b.v. nieuwbouwproject Wonderwoods, kenmerk 083993360B d.d. 10 oktober 2019, ARCADIS”. Deze memo is opgenomen in bijlage 7. Een overschrijding van de richtwaarde tot 55 dB(A) kan in het uiterste geval worden geaccepteerd als maatregelen niet toereikend zijn op grond van technische of financiële aspecten. Uit de memo blijkt dat de geluidsbelasting met maatregelen tot 51 dB(A) kan worden teruggebracht. De laatste afname van 1 dB(A) is niet doelmatig, omdat dit vanuit financieel opzicht een verdubbeling van de kosten betekent.
• Er zullen geen maximale geluidniveaus ter plaatste van het plan optreden die de algemeen

geaccepteerde richtwaarden overschrijden.

Bioscoop Kinepolis

• Het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau vanwege de bioscoop bedraagt ten hoogste 36 dB(A) – en 39 dB(A) etmaalwaarde ter plaatse van respectievelijk Gebouw 02 en Gebouw 01.
• Er treden geen noemenswaardige piekniveaus op ter plaatse van Gebouw 02 en Gebouw 01.
• De normen uit het Activiteitenbesluit worden niet overschreden.

Stemgeluid terrassen bestaande horeca Veemarktplein

• De geluidbelasting vanwege stemgeluid op de terrassen van de bestaande horeca aan het Veemarktplein bedraagt ten hoogste 50 dB(A) etmaalwaarde ter plaatse van maatgevende woningen van Wonderwoods. De geluidvoorschriften uit het Activiteitenbesluit worden hiermee niet overschreden.

Stemgeluid terrassen Wonderwoods

• Op basis van de beschreven uitgangspunten bedraagt de geluidbelasting ten gevolge van stemgeluid op terrassen van Wonderwoods ter plaatse van maatgevende woningen ten hoogste 55 dB(A) etmaalwaarde. De richtwaarde van 55 dB(A) etmaalwaarde wordt niet overschreden waarmee deze als acceptabel mag worden geacht.

Gebouwgebonden installaties Wonderwoods

• De geluidbelasting door gebouwgebonden installaties van het plan zelf zullen ter plaatse van de appartementen in het plan en in de toekomst geprojecteerde woningen buiten het plan niet hoger zijn dan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit.

De conclusie is dat sprake is van een passend akoestisch woon- en leefklimaat. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de planontwikkeling.

Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Voor specifieke bedrijven is in de Wet milieubeheer een richtwaarde aangegeven voor de hoeveelheid geur (uitgedrukt in geureenheden/m³) die acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van het bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkeling van gevoelige bebouwing (met name wonen). Dit soort bedrijven bevindt zich niet binnen het plangebied of in de directe omgeving daarvan. Kleinere bedrijven zoals horecavestigingen of een bakkerij kennen soms ook geurhinder, maar daarvoor zijn geen richtlijnen opgesteld. Daarnaast kan de mestopslag bij agrarische bedrijven geurhinder veroorzaken. Door een geschikte locatie van de mestopslag te bepalen, is een deel van de hinder te voorkomen. Echter bij grotere bedrijven is voldoende afstand ten opzichte van woningen van derden noodzakelijk.

Binnen het plangebied is geen sprake van industriële geurhinder.

Het uitgangspunt van de Nota Externe Veiligheid van Utrecht is dat de stad in ontwikkeling is en daarvoor ruimte nodig heeft. Deze nota gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht over de beheersing van risico's als gevolg van inrichtingen die met gevaarlijke stoffen werken en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De gemeente Utrecht kiest er daarbij voor om niet wezenlijk af te wijken van de veiligheidseisen die vermeld staan in de risiconormering van de Rijksoverheid. Utrecht respecteert zowel de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico als de oriëntatiewaarde van het groepsrisico en zal slechts in bijzondere gevallen afwijken van deze waarden.

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. Daartoe moeten in de eerste plaats risicobronnen geïnventariseerd worden. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan de betreffende wet- en regelgeving.

In en direct om het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. Op circa 245 meter van het geprojecteerde bouwvlak binnen het plangebied bevindt zich spoortrajecten. Deze trajecten zijn daarmee relevant voor het plangebied. Andere Basisnet-transportassen liggen allen op zeer grote afstand van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.

• Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen;

• Bedrijven die vallen onder het Bevi. Binnen het plangebied worden geen Bevi bedrijven bestemd. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; voor transport over weg, spoor en water).

Voor uitgebreidere achtergrondinformatie wordt verwezen naar de bijlage met de rapportage van Arcadis.

Vervoer gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water

Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel (b.v. tankwagon) als gevolg van een ongeval, bijvoorbeeld een botsing en/of door brand. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (b.v. LPG), brandbare vloeistoffen (b.v. benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met het mogelijk ontploffen van een tankwagon tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk.

Vanwege de risico's is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens de uitgangspunten van het basisnet. Dit basisnet is per 1 april 2015 wettelijk verankerd door middel van aanpassing van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en het nieuwe Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het Bevt beschrijft de afstanden tussen transportroutes en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden m.u.v. verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Vervoer over spoor (spoorlijnen)

Voor de aanwezige spoorlijnen bestaat volgens het basisnet binnen het plangebied geen PR 10-6 contour. Ook zijn volgens het Basisnet geen plasbrandaandachtsgebieden aanwezig.

Doordat de ontwikkeling zich buiten de 200 meter van het spoor bevindt, is een groepsrisico beschouwing niet nodig. De ontwikkeling ligt wel binnen het invloedsgebied van het spoor (binnen 1% letaliteitafstand van ca 460 meter). Hierdoor is er wel een onderbouwing nodig als verantwoording. Dit betreffen de volgende aspecten:

• De mogelijkheden in het plangebied om door een goede ruimtelijke ordening de nadelige gevolgen van incidenten met bepaalde gevaarlijke stoffen zoveel mogelijk te voorkomen.

• De mogelijkheden tot voorbereiding op en bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval.

• De zelfredzaamheid van personen.

Hierna worden per categorie verschillende potentiële maatregelen benoemd.

Mogelijkheden met betrekking tot ruimtelijke ordening om de nadelige gevolgen van incidenten met bepaalde gevaarlijke stoffen zoveel mogelijk te voorkomen:

Vluchtmogelijkheden vanaf de planlocatie. Bij een dreigende calamiteit moeten personen in staat zijn om snel van de bedreigde plek weg te kunnen komen. Hiervoor is het nodig dat er in voldoende richtingen straten en wegen zijn waarlangs men kan vluchten. Deze mogelijkheden zijn in voldoende mate in het plangebied aanwezig.

Vluchtmogelijkheden vanuit de gebouwen. Een optimale situering van een (nood)uitgang van een gebouw bevindt zich aan de niet-spoorse kant van dat gebouw. Op die manier worden vluchtende mensen afgeschermd door het gebouw zelf. Ook kan een optimalisatie plaatsvinden door de (nood)uitgangen op zo groot mogelijke afstand van het spoor te projecteren. De vluchtmogelijkheden zullen in volgende fasen (ontwerp, uitvoering) nadrukkelijk aan de orde moeten komen.

Mogelijkheden tot voorbereiding op en bestrijding van de omvang van een ramp of zwaar ongeval:

• Bluswatercapaciteit. De totale bluswatercapaciteit wordt voor de bestrijding van een (dreigend) zwaar ongeval op het spoor als voldoende beschouwd. Nabij de planlocatie zal voldoende bluswatercapaciteit worden gerealiseerd om eventuele secundaire branden (a.g.v. een calamiteit op het spoor) te bestrijden.

• Bereikbaarheid. De planlocatie is voor de brandweer vanuit meerdere richtingen goed te bereiken en binnen de daarvoor geldende opkomsttijden.

De zelfredzaamheid van personen:

Binnen het gebied worden geen functies mogelijk gemaakt ten behoeve van beperkt zelfredzame personen, zoals basisonderwijs, ziekenhuis, dagverblijf voor personen met een lichamelijke of geestelijke beperking etc. Gelet op het karakter van het gebied kan er daarom van worden uitgegaan dat de meeste mensen in het gebied een goede gezondheid hebben en mobiel zijn. Dit betekent dat personen zich bij een eventuele dreigende situatie op eigen kracht goed in veiligheid kunnen brengen. De mogelijkheden om op eigen kracht te kunnen vluchten, dan wel zich in veiligheid te stellen, nemen toe door bouwkundige en organisatorische maatregelen. Het gaat onder andere om de volgende maatregelen:

- Afsluitbare mechanische ventilatiesystemen. Deze zijn nodig voor het geval er zich een incident voordoet met giftige stoffen.

- Goed getrainde BHV organisaties en afstemming van BHV organisaties van diverse partijen onderling. Een goede voorbereiding en afstemming bevordert een snelle evacuatie en/of hulpverlening; dit is bij elk type incident van belang.

Genoemde maatregelen kunnen niet worden geborgd in dit bestemmingsplan. Ze zullen in volgende fasen (ontwerp, uitvoering) nadrukkelijk aan de orde moeten komen.

Het veiligheidsrisico wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Het spoorvervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor legt, gelet op het voorgaande, geen beperkingen op aan het bestemmingsplan.

De onderbouwing van de conclusies zijn weergegeven in de bijlage 8. Memo externe veiligheid Utrecht Wonderwoods (Arcadis, 24 juli 2018)”.

Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met stof, door met name verkeer. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer is samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, in belangrijke mate van invloed op de luchtkwaliteit. In november 2007 is de wijziging van de Wet milieubeheer met betrekking tot luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wetswijziging staat bekend als de "Wet luchtkwaliteit". Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Op basis van deze wet, opgenomen in artikel 5.16 lid 1 Wet milieubeheer, dient het bevoegd gezag bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, rekening te houden met de effecten op de luchtkwaliteit.

Onderzoek en conclusie

Voor het plan wordt is luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 9. Voor het onderzoek is de plansituatie voor het jaar van vaststelling van het bestemmingsplan (2020) en het eerste jaar na realisatie van de torens (2025) in kaart gebracht. Daarnaast is ook een planhorizon beschreven, welke een verwachting geeft voor de situatie voor 10 jaar na vaststelling van het bestemmingsplan (2030). Hierbij zijn de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2.5) in kaart gebracht. De samenvatting van het onderzoek is als volgt.

In de plansituatie in de jaren 2020 en 2025 worden de wettelijke grenswaarden niet overschreden van de jaargemiddelde concentratie NO2, PM10 of PM2,5. Voor plansituatie 2025 is de projectbijdrage aan de concentratie stoffen gering. De concentratie blijft bij alle stoffen binnen de vastgestelde grenswaarden liggen. De grenswaarde voor de 24-uurgemiddelde concentratie PM10 en uurgemiddelde concentratie NO2 wordt nergens overschreden.

Voor de plansituatie in 2030 zullen de jaargemiddelde concentratie NO2 en de concentratie fijn stof verder dalen, omdat de emissiefactoren voor het jaar 2030 lager zullen zijn dan de emissiefactoren voor het jaar 2025. Door het realiseren van daktuinen, groene wanden en groene balkons en het daarbij aanbrengen van bomen en struiken wordt er CO2 geabsorbeerd en zuurstof geproduceerd. De daktuinen, groene wanden en groene balkons hebben een positief effect op de luchtkwaliteit.

De conclusie is dat er geen nadelige gevolgen voor het aspect luchtkwaliteit optreden door de ontwikkeling. Daarmee verzet zich het aspect luchtkwaliteit niet tegen de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling.

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten:

Bodembescherming

Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Dit speelt met name bij bedrijfsmatige activiteiten en/of calamiteiten.

Bodemsanering

Locaties die in het verleden (ernstig) verontreinigd zijn geraakt dienen te worden gesaneerd indien er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Bij immobiele verontreinigingen in de bovengrond (zoals zware metalen en PAK) wordt uitgegaan van een zogenoemde functiegerichte benadering. Dit houdt in dat de kwaliteitseisen die aan de bodem worden gesteld afhankelijk zijn van de (toekomstige) bestemming van de locatie. Bij mobiele verontreiniging die zich via het grondwater kan verspreiden (zoals minerale olie), wordt mede afhankelijk van de kosteneffectiviteit, zoveel mogelijk verwijdering van de verontreiniging nagestreefd. Een ander uitgangspunt is dat bij nieuw in te richten gebieden of terreinen hogere eisen worden gesteld aan de bodemkwaliteit dan bij milieuhygiënisch onvermijdbare saneringen in gebieden waar geen nieuwe inrichting plaats vindt. Bij nieuwe situaties ligt het criterium voor saneren bij ernstige verontreiniging.

Bodembeheer

Bij hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond wordt uitgegaan van het principe "wat
schoon is moet schoon blijven" en "wat vies is mag niet viezer worden". Waar mogelijk wordt
een verbetering van de kwaliteit nagestreefd, zodat de bodem duurzaam geschikt wordt voor elk gewenst gebruik.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning, een functiewijziging of aan- dan wel verkoop dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 verricht te worden. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of misschien zelfs een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

De resultaten van het onderzoek dienen bij de in te dienen bouwaanvraag te worden overlegd voor deze in behandeling wordt genomen. Hierbij dient te worden aangetoond dat de grond ter plaatse geschikt is voor de uitoefening van de functie. In het gemeentelijk bodeminformatiesysteem is onderzocht of er van het gebied de volgende gegevens bekend zijn:

• Relevante informatie uit bodeminformatiesysteem over historisch bodemgebruik.
• Zijn er in het plangebied verontreinigde locaties aanwezig
• Wat is bekend is van bodemkwaliteit, wat is gesaneerd, wat is eventueel potentieel risico vanwege huidig gebruik.

In dit verband is overigens nog het volgende van belang. Voor een grootschalig gebied in en rond de binnenstad is sprake van omvangrijke, diepere grondwaterverontreinigingen met vluchtige organische chloorkoolwaterstoffen (VOCl). Om deze verontreinigingen te kunnen aanpakken en beheren, om de omgeving te beschermen en om de ondergrond te kunnen benutten zijn een beleidsregel en een saneringsplan (genaamd 'Biowasmachine') opgesteld, op basis van een gebiedsgerichte aanpak. Het plangebied 'Kop beurskwartier' ligt binnen de zone waarvoor de gebiedsgerichte aanpak geldt. Dit betekent dat bij activiteiten die ingrijpen in de ondergrond zoals bouwputbemalingen en WKO-systemen (bodemenergie) geen rekening gehouden hoeft te worden met de verplaatsing van de alom aanwezige VOCl verontreinigingen in het grondwater. Hier moet wel een melding van gedaan worden bij de gemeente Utrecht, die vervolgens beoordeelt of de activiteiten binnen de randvoorwaarden van de gebiedsgerichte aanpak uitvoerbaar zijn.

Voor het plangebied is ten eerste de historische situatie van belang. In het verleden hebben op het gehele Jaarbeursterrein namelijk diverse bedrijfsmatige activiteiten zoals metaalindustrie plaatsgevonden. Tevens zijn er diverse ondergrondse olietanks aanwezig geweest.

De bodemkwaliteit op de locatie is tot 2,0 m -mv. door diverse bodemonderzoeken in beeld gebracht. De bodem tot 2,0 m -mv. is licht verontreinigd en bevat licht tot sterke bijmengingen van puin. Van de ondergrond dieper dan 2,0 m -mv. zijn geen of slechts beperkt analysegegevens aanwezig. Dieper dan 2,0 m -mv. is tijdens voorgaande onderzoeken geen puin meer aangetroffen. In zowel het historisch vooronderzoek door Grontmij als de memo van de Projectorganisatie Stationsgebied wordt geconcludeerd dat voor dit plangebied op basis van genoemde rapporten en situering van het plot geen bodemrisico's worden verwacht.

Fase 1 (2-4 m-mv)

De ondergrond wordt op basis van het vooronderzoek beschouwd als onverdacht ten aanzien van bodemverontreiniging. Om een goed beeld te kunnen krijgen van de bodemkwaliteit van de diepere ondergrond is de strategie gehanteerd voor een 'diffuus belaste niet lijnvormige locatie met een homogeen verdeelde verontreinigende stof op schaal van monsterneming (VED-HO-NL)' uit de NEN5740+A1 waarbij de boringen worden doorgezet tot 4,0 m -mv. en de analysemonsters worden samengesteld uit de bodemlaag van 2,0 tot 4,0 m -mv.

Fase 2 (0-2 m-mv)

De bovengrond wordt op basis van het vooronderzoek beschouwd als verdacht ten aanzien van bodemverontreinigingen. Er wordt uitgegaan van de onderzoeksstrategie VED-HE-NL uit de NEN5740+A1 (diffuus belaste niet lijnvormige locatie met een heterogeen verdeelde verontreinigende stof op schaal van monsterneming). De reden hiervan is dat het onderzoek dat in fase 1 is uitgevoerd blijkt dat plaatselijk bijmengingen in de bodem aanwezig zijn, waardoor geen sprake kan zijn van een homogeen verdeelde stof.

In 2018 is door Arcadis een fase 1 bodemonderzoek uitgevoerd. In april 2019 is fase 2 bodemonderzoek uitgevoerd. De onderzoeklocatie heeft een oppervlakte van circa 7.700 m². Het onderzoek is uitgevoerd in verband met de voorgenomen ontwikkeling van de locatie en de realisatie van een ondergrondse parkeergarage. Het doel van het verkennend bodemonderzoek is met een relatief geringe onderzoeksinspanning aan te tonen dat op de locatie redelijkerwijs gesproken geen verontreinigende stoffen aanwezig zijn in de grond of in het freatisch grondwater in gehalten boven de achtergrondwaarde of streefwaarde, of te bevestigen dat (bepaalde delen van) de locatie verontreinigd zijn met de verwachte stoffen.

Uit dit onderzoek (zie bijlage 11) kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• Enkele boringen zijn (na meermaals verplaatst te zijn) gestaakt op 1,0 tot 2,5 m-mv.

Fase 1 (2-4 m-mv)

• Mengmonster MM02 van de zandlaag op het zuidelijk deel van de onderzoekslocatie bevat licht verhoogd gehalten aan kobalt en zink.
• Overige geanalyseerde grondmonsters bevatten geen verhoogde gehalten aan onderzochte componenten.
• Het grondwater bevat licht verhoogde concentraties aan barium en plaatselijk licht verhoogde concentraties aan naftaleen of dichloorethenen en vinylchloride.
• Er kan worden aangenomen dat de diepere bodemlagen, waarin geen bodemvreemde bijmengingen worden aangetroffen, vrij zijn van verontreinigingen.
• De aangetoonde gehalten in de bodem van 2-4 m-mv vormen in milieuhygiënische zin geen belemmeringen voor de geplande realisatie van een ondergrondse parkeergarage op de locatie.
• Op basis van de indicatieve toetsing van de analyseresultaten aan het Besluit bodemkwaliteit is de dieper ondergrond (zonder bijmengingen) van de locatie vrij toepasbaar. Echter volgens debodemkwaliteitskaart van de gemeente Utrecht dient de niet ingedeelde ondergrond (zonder formele keuring) te worden beschouwd als 'klasse Wonen'.

Fase 2 (0-2 m-mv)

• In de bovengrond is verontreiniging met zware metalen (zink, kwik, kobalt, nikkel en lood), PAK, PCB en minerale olie.
• In boring 110 is nikkel sterk verhoogde gehalte aangetoond.
• De aangetoonde verontreinigingen kunnen worden gerelateerd aan het aangetroffen puin- en baksteenhoudend materiaal in de bodem.
• De aangetoonde sterke verontreiniging met nikkel vormt een belemmeringen voor de geplande realisatie van een ondergrondse parkeergarage op de locatie. De verontreiniging zal afgeperkt moeten worden in omvang (breedte en diepte) zodat de verontreiniging vervolgens gesaneerd kan worden.
• De toepasbaarheid van de bodem van 0-2 m-mv conform het Besluit bodemkwaliteit varieert van 'Vrij toepasbaar', 'Klasse Wonen', 'Klasse Industrie' tot 'Niet toepasbaar'.

Fase 3 (verontreiniging met nikkel)

• De tijdens fase 2 van het onderzoek aangetroffen verontreiniging met nikkel is niet meer aangetroffen. Het betreft hier derhalve een verontreiniging met nikkel van geringe omvang.
• In verband met de eerder aangetroffen verontreiniging met nikkel en de aanwezigheid van puin, is ter plaatse van boring 201 een asbestinspectiegat gegraven en een analyse op asbest uitgevoerd. Hierbij zijn zowel visueel als analytisch geen verontreiniging met asbest aangetoond.

Aanbevolen wordt aanvullend onderzoek te doen naar de aangetroffen obstructies in de ondergrond welke mogelijk belemmerend zijn tijdens de ontwikkeling van de locatie.

Daarnaast wordt aanbevolen om vrijkomende grond tijdens de ontgravingswerkzaamheden gescheiden te ontgraven (zand/klei en mét grond bodemvreemde bijmengingen en zonder bodemvreemde bijmengingen) en te keuren voor hergebruik elders. De diepere ondergrond (2-4 m-mv) wordt op basis van de bodemkwaliteitskaart ingedeeld als 'klasse Wonen' echter betreft waarschijnlijk grotendeels 'Vrij toepasbare grond'.

Met betrekking tot de tijdens fase 2 van het onderzoek aangetroffen sterke verontreiniging met nikkel zijn geen sanerende maatregelen noodzakelijk. Het betreft hier een verontreiniging die niet meer is terug gevonden en van geringe omvang is.

Uit het bodemonderzoek blijkt dat de milieuhygiënische kwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik. Daarmee verzet zich het aspect bodem niet tegen de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling.

Kader

Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017.

Beschermde dier- en plantensoorten
Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:

1. 1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
2. 2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
3. 3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Als er een ontheffing nodig is, moet aannemelijk zijn dat deze verleend zal worden. Daarnaast moet er duidelijkheid zijn over eventuele ontheffingsvoorwaarden en het treffen van mitigerende maatregelen.

Beschermde gebieden
Natura 2000-gebieden
Bij het opstellen van een bestemmingsplan wordt door een zogenaamde 'voortoets' bekeken of een passende beoordeling van dat plan moet worden gemaakt. Een passende beoordeling moet worden gemaakt als de waarschijnlijkheid of het risico bestaat dat het plan significante gevolgen heeft voor een of meerdere Natura 2000-gebieden (al dan niet in combinatie met andere plannen of projecten).

Het bestemmingsplan kan in beginsel alleen worden vastgesteld als er zekerheid bestaat dat de natuurlijke kenmerken van het betreffende gebied niet worden aangetast. Als er een passende beoordeling nodig is, geldt er ook een plan-merplicht (art. 7.2a Wm).

Als het plan een herhaling of voortzetting is van een plan of project waarvoor al eerder een passende beoordeling is gemaakt, hoeft er niet opnieuw een passende beoordeling te worden gemaakt (voor zover deze redelijkerwijs geen nieuwe gegevens of inzichten kan opleveren over de significante gevolgen ervan).

Nationaal Natuur Netwerk (v.m. EHS) en Groene Contour
In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (artikelen 4.11 en verder) zijn regels vastgelegd waar (afwijkingen) van bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Daarnaast moet er worden voldaan aan de Verordening Natuur en Landschap Provincie Utrecht 2017 (m.n. landschapselementen, art. 5.1.4 VNL).

Methodiek toetsing ten opzichte van beschermde gebieden
Op basis van de ligging van het plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebieden en de mogelijke verstoringsfactoren van de ingreep, is aan de hand van een bureaustudie bepaald of mogelijk sprake is van negatieve effecten op instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebieden als gevolg van het voornemen. Hierbij is nagegaan of de genoemde verstoringsfactoren een effect kunnen resulteren in een Natura 2000-gebied.

Methodiek beschermde dier- en plantensoorten
Er is een bureauonderzoek en een veldbezoek uitgevoerd. Voor het bureauonderzoek is gebruik gemaakt van vrij beschikbare informatie, zoals verspreidingsgegevens van de Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF) van de afgelopen vijf jaar. Daarnaast is gebruik gemaakt van de website www.ravon.nl (RAVON).

Beoordeling van de plansituatie

Beschermde dier- en plantensoorten
Op basis van de voor dit plan uitgevoerde quickscan (zie bijlage 12) komt naar voren dat het plangebied een geschikt leefgebied vormt voor beschermde soorten. Specifiek kunnen algemene broedvogels, algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren (zoals de huisspitsmuis) en vleermuizen voorkomen in het plangebied (in de meeste gevallen overigens incidenteel - voor vleermuizen is het plangebied slechts marginaal geschikt). Tijdens het veldonderzoek op 19 februari 2018 is geconstateerd dat het struweel en de bomen op de locatie geschikte broedlocaties vormen voor algemene broedvogels. Op 24 oktober 2019 is een tweede veldbezoek uitgevoerd. Dit veldbezoek is uitgevoerd in verband met een veranderde omgeving van het plangebied.

Door het treffen van mitigerende maatregelen worden effecten op aanwezige beschermde soorten voorkomen. Met in achtneming van deze maatregelen is geen sprake van overtreding van verbodsbepalingen van de soortbescherming van de Wnb en is het niet noodzakelijk een ontheffing aan te vragen.

Beschermde gebieden
Natura 2000-gebieden
Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Oostelijke Vechtplassen en ligt op circa 6 kilometer van het plangebied.

In hoeverre er sprake is van stikstofdepositie is er een stikstofdepositieberekening uitgevoerd voor zowel de realisatiefase (stikstofuitstoot vanwege bouwactiviteiten) als de gebruiksfase (stikstofuitstoot tijdens gebruik van het project). Als gevolg van de uitspraak van de Raad van State d.d. 29 mei 2019 is het Programma Aanpak Stikstof (PAS) ongeldig verklaard. Hierdoor is het binnen Nederland (momenteel) niet mogelijk om een vergunning te verlenen voor projecten waarbij stikstofdepositie op natuurgebieden plaatsvindt. Voor projecten zonder stikstofdepositie is vergunningverlening wel mogelijk. Uit artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming volgt dat (zonder het PAS) er vergunning verleend kan worden voor activiteiten waarvoor blijkt dat na een passende beoordeling er geen aantasting van Natura-2000 gebieden voorkomt vanwege het beoordeelde project. Dat wil dus zeggen dat, indien er geen sprake is van depositie, de natuurlijke kenmerken van een gebied niet worden aangetast en er voldaan wordt aan artikel 2.8.

Om te bepalen of er stikstofdepositie plaatsvindt in Natura2000 gebied(en) als gevolg van de realisatie- en de gebruiksfase van Kop Beurskwartier is er een Aerius-berekening uitgevoerd. Voor de realisatiefase is gerekend met de inzet van elektrisch materieel. Deze berekening is opgenomen in bijlage 10. Hieruit blijkt dat voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase geen (0,00 mol/ha/jr) stikstofdepositie plaatsvindt en er daarmee geen belemmering is voor de ontwikkeling van dit plan.

Nationaal Natuurnetwerk
Het dichtsbijzijnde NNN-gebied is gelegen op circa 2,5 km afstand langs de A-27. Op basis van de ligging van het plangebied ten opzichte van het NNN en daarnaast de aard van de ingreep,
is door bureaustudie bepaald of mogelijk sprake is van significant negatieve effecten als gevolg van het voornemen. Externe effecten (effecten van buiten het gebied, bijvoorbeeld door verstoring) zijn niet van toepassing binnen de provincie Utrecht. Het projectgebied is niet gelegen binnen de begrenzing van het NNN. Omdat de locatie niet binnen het NNN ligt, zijn negatieve effecten op het NNN uitgesloten. Geconcludeerd wordt dat er geen vervolgstappen vanuit de bescherming van het NNN noodzakelijk zijn.

De conclusie is dat het aspect natuur zich niet tegen de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling verzet.

Het perceel Kop Beurskwartier is op dit moment tijdelijk ingericht door Jaarbeurs. Hierbij is een talud aangebracht met wandelpaden, gras en zijn 21 bomen in (ondergrondse)boombakken geplaatst.

Voor de realisatie van het plan Kop Beurskwartier moet het perceel grond vrij van deze tijdelijke inrichting en overige aanwezige ondergrondse voorzieningen zoals kabels en leidingen worden opgeleverd. Jaarbeurs is verantwoordelijk voor het verwijderen van deze inrichting en het verwijderen van deze bomen.

Voor de voorbereiding op de start realisatie heeft Jaarbeurs een kapvergunning ingediend met kenmerk HZ_WABO-19-18945. Deze vergunning is inmiddels verleend op 16 augustus 2019.

In het plangebied zullen 21 bomen verdwijnen, maar dankzij de specifieke opzet van de torens komen er binnen het plan veel bomen en groen bij.

In de opzet van Kop Beurskwartier worden circa 360 bomen aangeplant. Daarnaast ligt in het gebied een extra opgave voor kleinschalig groen. De bomenstructuur langs de Croeselaan ( buiten het plangebied) zal bij deze ontwikkeling zoveel mogelijk worden doorgezet om te voldoen aan het bomenbeleid. In de nieuwe straten rondom Wonderwoods en in de tussenstraat komt zoveel groen als mogelijk. Dit zijn niet alleen bomen, maar ook andere beplanting. De bedoeling is dat de straten groen worden en levendig, zodat het aangenaam is om hier te verblijven. Bij de keuze voor beplantingen is zowel aandacht voor de belevingswaarde voor mensen als voor de ecologische waarde. Beplanting heeft een belangrijke rol in klimaatadaptie, omdat beplanting zowel kan zorgen voor schaduw (reductie hittestress), als water kan water vasthouden (voorkoming verdroging en berging van piekbuien).

Door een ruimtelijk plan kunnen de belangen en het functioneren van het watersysteem en de waterketen onder druk komen te staan. Het doel van deze watertoets is het waarborgen van watergerelateerd beleid en beheer door deze ruimtelijke ontwikkelingen expliciet en op evenwichtige wijze te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.

Ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, moeten ingevolge artikel 3.1.6 lid 1 onder b Bro wettelijk voorzien zijn van een waterparagraaf, een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen.

Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Deze waterparagraaf is, ter verantwoording en afsluiting van de watertoets, opgesteld ten behoeve van het bestemmingsplan. Hieronder zijn de belangrijkste elementen uit de waterparagraaf opgenomen.

Beleidskader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

- Rijksbeleid: Bestuursakkoord Water, Nationaal Waterplan 2016-2021, WB21, NBW,Waterwet;

- Provinciaal beleid: Waterplan 2016-2021, Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan,

Beleidsplan Milieu- en Water;

- Gemeentelijk beleid: Nota Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019, Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014;

- Waterschapsbeleid: Waterkoers 2016-2021, Handboek Watertoets Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2013, Beleidsregels, Keur Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

2009, Keur.

De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast.

Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP) 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie 18 april 2013, www.utrecht.nl). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

Klimaatadaptatie

Het klimaat verandert: Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de Deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en water robuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

De gemeente Utrecht heeft samen met negen andere overheden deze deltabeslissing onderschreven en werkt samen in de Coalitie Regio Utrecht aan de opgaven.

Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Daarom wordt geappelleerd aan een duurzame manier van bouwen waar klimaatadaptie een onderdeel van is. Groene daken en vertraagd afvoeren maken hier een onderdeel van uit.

Onttrekking grondwater

Watervergunning - onttrekking en lozing

Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningsplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater. Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m3 per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, dient een vergunning te worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2009). Indien de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding. Een (tijdelijke) lozing van grondwater op de openbare riolering is niet toegestaan, tenzij bij Algemene maatregel van bestuur (lozingsbesluiten) of bij maatwerkvoorschrift als bedoeld in de Wet milieubeheer anders is bepaald.

Watervergunning - waterkwaliteit

Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp indien het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

Huidige waterhuishoudkundige situatie

Watersysteem

In het plangebied komen geen watergangen voor: er is in de directe omgeving van het plangebied geen oppervlaktewater- of ander watersysteem gelegen waarop hemelwater direct afgevoerd kan worden. Aan de overzijde van de Croeselaan is wel een tertiaire watergang gelegen inclusief beschermingszone, echter deze zone heeft geen directe invloed op de planontwikkeling. Genoemde watergang watert af op de Kruisvaart. Deze ligt in het stationsgebied, grotendeels in duikers. Het plangebied ligt verder in peilgebied 'Stadspeil Utrecht', deze heeft een vast peil van NAP +0,58. Er is, voor zover bekend, geen sprake van wateroverlast in de omgeving van het plangebied.

Waterkeringen

In het plangebied zijn geen waterkeringen aanwezig. Ook is de ontwikkeling niet voorzien in een speciale beschermingszone.

Grondwater

De gemeente Utrecht monitort de grondwaterstand. In het plangebied is een gemiddeld hoge grondwaterstand van NAP+0,45 m (circa 2 meter min maaiveld) geregistreerd.

1e watervoerend pakket

Het langjarige grondwaterregime in de diepere ondergrond wordt gereguleerd door de grondwaterstroming in het eerste watervoerend pakket (1e WVP). De gemeente Utrecht beschikt sinds 1962 over een peilbuizenmeetnet. Sinds 2002 worden de grondwaterstanden automatisch opgeslagen door dataloggers die tweemaal per dag het grondwaterpeil registreren.

De gemiddelde, langjarige stijghoogte van het 1e WVP zijn afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de 'Grondwatercontourkaart gemeente Utrecht' (09-10-2012).

Freatisch pakket

De momentane, freatische grondwaterstand is afhankelijk van het neerslagverloop, de bodemopbouw en de aard en omvang van afwatering- en ontwateringsvoorzieningen. Slecht doorlatende lagen als klei en veen belemmeren de interactie met het 1WVP en kunnen een lokale schijngrondwaterstand creëren. Bodemonderzoek dient uit te wijzen wat de lokale bodemgesteldheid is en wat de consequenties hiervoor zijn voor de freatische grondwaterstand. De grondwaterstroming in het plangebied varieert sterk als gevolg van de lokale geohydrologische situatie en de grondwaterstroming is noordwestelijk gericht.

Op basis van deze kaart wordt voor het plangebied, van noord naar zuid, de volgende gemiddelde seizoen variatie verwacht:

• droge periode, gemiddelde lage grondwaterstand (GLG) = NAP +0,10 m NAP;
• gemiddeld periode, gemiddelde grondwaterstand (GGG) = NAP +0,25 m NAP;
• natte periode, gemiddelde hoge grondwaterstand (GHG) = NAP +0,45 m NAP.

Riolering

In de huidige situatie ligt rond de Jaarbeurs en het Centraal Station hoofdzakelijk een gecombineerd (gemengd) rioolstelsel en enkele hemelwaterstelsels (een zogenaamd 'gescheiden stelsel'). Aan de noordoostzijde van de ontwikkeling in de Croeselaan, ligt het hier bedoelde gemengde stelsel waar op kan worden aangesloten. Aan de noordoostzijde van de ontwikkeling ligt een gemengd stelsel waarop aangesloten kan worden. Daarnaast ligt er aan de zuidoostzijde ter hoogte van het Veemarktplein een uitlegger van het hemelwaterstelsel, waarop aangesloten kan worden en een vrije uitmonding heeft op de Leidsche Rijn. Het gemengde stelsel voert via het gemaal Lange Hagelstraat af, die het verder verpompt richting de AWZI op Overvecht.

Toekomstige waterhuishoudkundige situatie

Beschrijving ontwikkeling

Met de ontwikkeling van de twee torens in de kop van het Beurskwartier staat de natuur binnen de functies 'wonen', 'werken' maar ook 'horeca' centraal. De torens krijgen groene daken en gevels en voorts worden voorzieningen gerealiseerd voor het vasthouden, het opslaan en gebruik van hemelwater.

De ontwikkeling van de twee torens zorgt voor een toename van circa 2500 m² verhard/bebouwd oppervlak (van 7.500 m² naar circa 10.000 m²). Er is sprake van een klimaatadaptieve ontwikkeling indien wordt voldaan aan de richtlijn, die gemeente Utrecht en het waterschap hanteren, van 45 mm over het totaal verhard oppervlak. Dit betekent dat er 450 m3 waterberging nodig is. In het plan wordt door de buffer voor droge perioden ruim voldaan aan deze 45 mm.

Omdat de vraag naar water groot is - voor de totale groenvoorziening buiten het gebouw is alleen al ca. 6.000.000 liter water nodig op jaarbasis - wordt grootschalig ingezet op buffercapaciteit in de boom- en plantenbakken en ook in de kelder.

In het verlengde van het voorgaande zij hier nog opgemerkt, dat door middel van de opname van een voorwaardelijke verplichting in de planregels wordt verzekerd dat de groenvoorzieningen worden gerealiseerd maar ook, bij ingebruikname van de gebouwen, in stand worden gehouden. Om deze duurzame instandhouding juridisch goed te borgen, nam de gemeenteraad een amendement hierover aan. In dit amendement is ook opgenomen dat rekening wordt gehouden met toekomstige wijzigingen van de groenvoorzieningen. Dit amendement is als bijlage 16 opgenomen.

Bodem en grondwater

De grondwaterstand ter plaatse van de ontwikkeling is relatief laag met een gemiddelde grondwaterstand van circa 2 meter min maaiveld. Om schade aan bebouwing en infrastructuur te voorkomen is een ontwatering (afstand tussen grondwater en maaiveld gewenst van minimaal 70 cm). Uit het voorgaande volgt dat de ontwatering aldus ruim voldoende is.

Een droge ondergrond is een belangrijke randvoorwaarde voor het faciliteren van een bestemming van een gebied. Voldoende drooglegging en ontwateringsdiepte in een plangebied is van groot belang om overstroming (inundatie) en grondwateroverlast te voorkomen, juist bij de toepassing van een kelder, zoals ook in onderhavig geval aan de orde (m.n. door realisatie van een parkeerkelder). De drooglegging, het verschil tussen maaiveld en streefpeil, dient conform de norm van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden minimaal 1,0 m te zijn. De ontwateringsdiepte, het hoogteverschil tussen maaiveld en de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), dient conform de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7 m te bedragen. De gemiddelde ontwateringsdiepte in het plangebied van de ontwikkeling voldoet hieraan.

Riolering

Het vuilwater van onder de sanitaire voorzieningen, afkomstig uit de torens, wordt gescheiden van het hemelwater en wordt aangesloten op het gemeentelijke gemengde rioolstelsel. Zoals aangegeven hiervoor onder 'riolering' (onder 'huidige waterhuishoudkundige situatie') is aan de noordoostzijde van de ontwikkeling in de Croeselaan, ligt een gemengd stelsel waar op aangesloten kan worden. Daarnaast ligt er aan de zuidoostzijde ter hoogte van het Veemarktplein een uitlegger van een hemelwaterstelsel, waarop aangesloten kan worden.

Voor installatietechnische eisen voor leidingwerk binnen het perceel geldt het Bouwbesluit en de voorschriften in de Omgevingsvergunning voor de Wabo activiteit Bouw. In de aanvraag om Omgevingsvergunning moet het leidingplan voor riolering en hemelwater tot en met de aansluiting op het bestaande gemeentelijke systeem uitgewerkt. Voorschriften en instructies voor het aan (laten) sluiten op openbare voorzieningen voor de inzameling, transport of verwerking van afvalwater worden gesteld in de Omgevingsvergunning. Ondermeer worden voorschriften aan plaats, aanlegdiepte en diameter van leidingwerk ter plaatse van de grens van het erf in de omgevingsvergunning gesteld wanneer sprake is van aansluiting op openbare riolering en afvalwater op die riolering kan en mag worden gebracht.

Voor de afvoer of verwerking van huishoudelijk afvalwater, eventueel bedrijfsafvalwater, en hemelwater gelden de op de activiteit betrekking hebbende algemene lozingsregels van het Activiteitenbesluit Milieubeheer, het Besluit Lozen Afvalwater Huishoudens of het Besluit Lozen Buiten Inrichtingen.

Het hemelwater mag niet aangesloten worden op het gemengde stelsel en zal middels een voorziening geïnfiltreerd moeten worden in de bodem of hergebruikt.

Bij het opstellen van het advies ‘toetst’ het waterschap of het plan aan de criteria voor de waterhuishouding voldoet. Als algemeen criterium voor ruimtelijke plannen geldt dat minimaal het stand-still moet worden gehanteerd, hetgeen inhoudt dat de waterhuishouding niet mag verslechteren.

In het voortraject heeft reeds overleg plaatsgevonden met de waterbeheerder. In het kader van het wettelijk vooroverleg wordt deze waterparagraaf definitief beoordeeld. De reactie van de waterbeheerder wordt vervolgens verwerkt in deze paragraaf.

Het plan komt grotendeels tegemoet aan de richtlijn van gemeente en waterschap om in het kader van klimaatadaptatie 45 mm bergingscapaciteit te realiseren (gerekend over het totale verhard oppervlak). In het plan is nu voorzien in een waterberging van 35 mm.

Voorts wordt met de expliciete (juridische) opname van een voorwaardelijke verplichting voor de groenvoorzieningen geborgd dat aan de bergingsopgave wordt voldaan. In paragraaf 5.10 is aangegeven dat met een amendement de instandhouding en toekomstige wijziging van de groenvoorzieningen juridisch is geborgd.

De HDSR concludeert dat voor de beoogde ontwikkeling aan het Jaarbeursplein geen sprake is van een groot effect op de waterhuishoudkundige situatie, waarmee de watertoets tevens akkoord is bevonden.

Wettelijk kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

De Erfgoedwet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m² en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m² en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Volgens de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht geldt voor het plangebied een archeologische verwachting. Voor gebieden met een archeologische verwachting geldt dat een archeologievergunning nodig is indien sprake is van bodemverstorende activiteiten met een oppervlakte > 1.000 m2 en dieper dan 50 cm onder het huidige maaiveld. Aan de archeologievergunning kunnen voorwaarden verbonden worden, bijv. dat er een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd of dat er maatregelen moeten worden genomen om archeologisch waardevolle resten in de bodem te ontzien.

Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten worden aangetroffen dient hiervan, conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet melding te worden gedaan bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. archeologen van de afdeling Erfgoed van de gemeente Utrecht, 030-2860023, 030-2860016, 030-2860011 of 030-2862765 en via archeologie@utrecht.nl.

Binnen het plangebied bevindt zicht een deel van een hoofdriool (DWA-Riool). De gemeente Utrecht draagt zorg voor het verwijderen van dit deel van het riool. Dit in verband met de afgesproken bouwrijpe oplevering van het perceel door de gemeente. Naast dit DWA-riool bevinden zich geen planologisch relevante kabels en leidingen (met een beschermingszone) binnen het plangebied.

Windklimaat
De realisatie van de gebouwen kan effect hebben op het windklimaat in en nabij het plangebied. Aangezien de omliggende openbare ruimte een belangrijke functie heeft als toegangsroute naar het Station en de Jaarbeurs is het van belang dat er sprake is van een aanvaardbaar windklimaat. Om het te verwachten windklimaat in beeld te brengen is door Peutz een onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 14). Hierbij is tevens gekeken naar de plaatsen nabij de entrees en het te verwachten windklimaat op de dakterrassen van de torens.

Voor de opzet van het onderzoek en de beoordeling van het windklimaat is uitgegaan van de Nederlandse norm NEN 8100:2006 Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving. De berekende windhinderkans in de directe nabijheid is veelal < 5 %, dus goed voor doorlopen en voor entrees voor met name de MVSA toren (toren 2). Alleen aan de noordzijde van de Boeri toren (toren 1) wordt wind tussen de bovenwindse hoogbouw gestuwd bij wind uit het zuidwesten, westen tot noordwesten en daardoor is het windklimaat lokaal matig voor doorlopen. Ook aan de zuidzijde van het Veemarktplein is een lokaal matig windklimaat voor doorlopen aanwezig. Ook de oosthoek van de noordelijke toren is lokaal matig voor doorlopen.

De entrees, die te beoordelen zijn als slentergebied, zijn soms licht naar achteren geplaatst in het gevelbeeld. Hierdoor heeft het directe entreegebied veelal een goed windklimaat. De noordwestzijde van de Boeri toren heeft relatief dicht bij het gebouw nog een windklimaat dat als matig voor slenteren te beoordelen is. Tussen de twee gebouwen in heerst een gunstig windklimaat voor de entrees. Hier is door het toevoegen van de begroeiing een gunstig windklimaat gecreëerd. Buitenruimten van woningen zijn allemaal overwegend gesitueerd in gebieden aan de gevels waar een goed windklimaat voor langdurig stilzitten te verwachten is. Slechts gedeeltelijk liggen deze in een gebied waar een matig windklimaat voor langdurig stilzitten te verwachten is. Dit gebeurt voornamelijk aan de zuidoostzijde van de MVSA toren. Verwacht wordt dat bewoners vaak zelf hun buitenruimte nog extra voorzien van beschutting en/of begroeiing vanuit persoonlijke voorkeuren. Dit zal het windklimaat lokaal voor bewoners positief beïnvloeden. Daarom wordt voor de buitenruimten geen problemen van windhinder verwacht. Voor terrassen van horeca aan de noordwestelijke zijde van de torens dienen terrasschermen toegepast te worden om lokaal het windklimaat te verbeteren.

De dakterrassen van de twee torens hebben zeer windluwe plaatsen met een goed windklimaat. Op grotere hoogte en op hoeken van de gebouwen zijn echter ook locaties op de dakterrassen die een slecht windklimaat hebben. De balkons hebben een overheersend goed windklimaat voor langdurig zitten, beoordeeld op een hoogte van 0,75m voor zittende mensen. Boombakken en lage begroeiing werkt hier als windscherm. Alleen op de noordwestelijke zijde van de Boeri toren en op hoekbalkons waar geen boombakken zijn geprojecteerd, zijn terrassen nog matig tot slecht voor de categorie langdurig stilzitten. Geadviseerd wordt, die hoekbalkons te voorzien van een gesloten scherm. In de loggia's van de MVSA toren wordt op de beoordelingshoogte van 0,75m een goed windklimaat voor de categorie langdurig stilzitten verwacht.

Bezonning
Afhankelijk van de beoogde functies in de (semi-)openbare ruimte, zoals lopen, wandelen, verblijven of recreëren, moet de zon/schaduw situatie goed zijn. Voor de bezonning van de omgeving van het plangebied is door Arcadis een bezonningsstudie uitgevoerd waarin de bestaande situatie is vergeleken met de toekomstige situatie op basis van de beoogde ontwikkeling. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 15.

De bezonningssituatie is beoordeeld aan de hand van de randvoorwaarden van de Gemeente Utrecht respectievelijk de TNO bezonningsnorm. Hierin wordt gesteld dat gedurende minstens 2 uur per dag zonlicht tot een woning moet kunnen toetreden. Uit het onderzoek blijkt dat de beschaduwing van het project op haar omgeving beperkt blijft. Na realisatie van de torens zal per saldo bij woningen aan zowel de TNO norm als de uitgangspunten van de Gemeente Utrecht worden voldaan.

De onderlinge beschaduwing van de twee torens is eveneens beperkt; de woningen van beide torens kunnen voldoende zonlicht ontvangen. Ter plekke van woningen in de noordgevels van de torens ontstaat een kritische situatie, dit is echter inherent aan noordgevels in een dichtbebouwde stedelijke omgeving. In het ontwerp van de torens vormt beschaduwing daarom geen knelpunt voor de verdere uitwerking van het project en de uitvoering van het bestemmingsplan.

In Utrecht moeten alle ruimtelijke plannen bijdragen aan een gezonde leefomgeving. Een gezonde leefomgeving bestaat uit drie pijlers: gezond gedrag is er gemakkelijk, de druk vanuit het milieu op gezondheid is laag en mensen voelen zich er prettig.

Gezond gedrag is er gemakkelijk

Bewegen wordt gestimuleerd door de ligging op loopafstand van het openbaar vervoer, goede fietsvoorzieningen en een beperkt aantal autoparkeerplaatsen (zie paragraaf 4.2), aantrekkelijke trappen in het zicht, een sportschool in de plint en een yogaschool op het dak van de 8^e bouwlaag. De sportschool en yogaschool zijn ook toegankelijk voor mensen die niet in het gebouw wonen of werken. Daarnaast stimuleert het PlayLab in de plint bezoekers tot spelen en bewegen.

Gebruikers van het gebouw ontmoeten elkaar in de collectieve daktuinen die rolstoeltoegankelijk zijn. De daktuinen zijn voorzien van waterdrinkpunten. Het gebouw bevat gezonde horecaconcepten.

Het gebouw is voorzien van een 'education hub' waar mensen kunnen leren over onder andere gezond leven. In het gebouw zijn geen rookruimtes aanwezig (in de woningen kan wel gerookt worden).

De druk vanuit het milieu op gezondheid is laag

Voor de luchtkwaliteit is de ligging ten opzichte van drukke wegen een belangrijke maat. Kop Beurskwartier is niet gelegen aan een snelweg of drukke rondweg. Vanuit gezondheid is deze locatie geschikt voor de beoogde functies. De geluidkwaliteit voldoet aan de geluidnota (zie paragraaf 5.3).

Mensen voelen zich er prettig

Het vele groen helpt mee aan ontspanning. Het groene gebouw draagt bij aan de uitstraling van Utrecht als stad van gezond stedelijk leven voor iedereen. Met het PlayLab wordt Kop Beurskwartier daarnaast voor iedereen in de stad. Op loopafstand bevinden zich vele voorzieningen, zoals openbaar vervoer, leisure, horeca en retail. In het Beurskwartier komt een nieuw park. Voor eerstelijnszorg kunnen mensen naar een nieuw te ontwikkelen gezondheidscentrum in de Merwedekanaalzone.

Uitgangspunt van de gemeente Utrecht is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert ook kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Utrecht wil fase 2 van het Stationsgebied duurzaam en gezond ontwikkelen. De uitgangspunten hiervoor zijn vastgelegd in de Toekomstvisie ”A Healthy Urban Boost” van juni 2015 en de Omgevingsvisie Beurskwartier, Lombokplein, naar een groter centrum. Deze ontwikkellocatie moet een voorbeeldfunctie hebben voor het overige vastgoed in fase 2 van het Stationsgebied.

Uitgangspunten zijn daarbij: zuinig omgaan met energie en grondstoffen, klimaatbestendig en gezond bouwen met hernieuwbare materialen, en duurzaam opwekken van energie. Slimme oplossingen moeten het Beurskwartier op termijn – energieneutraal maken. De parken, verbindend groen, groene daken en gevelbegroeiing maken de omgeving aantrekkelijk, vangen overtollig water op en nodigen uit tot ontmoeting en beweging.

Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn en nul op de meter woningen realiseren. Dit houdt in dat alle nieuwbouw aardgasloos gebouwd wordt en zoveel mogelijke energie duurzaam opwekt. In de warmtevisie zijn hiervoor de eerste beleidsregels vastgelegd (Visie warmtevoorziening Utrecht). Concreet betekent dit voor Utrecht dat er wordt ontworpen met de BENG methodiek om de energiebehoefte (BENG 1) te beperken en uit wordt gegaan van lage temperatuur warmteafgiftesystemen in gebouwen. Daarnaast moeten voorzieningen worden getroffen rekening houdend met zowel het gebouwgebonden verbruik (verwarming, etc.) en gebruiksgebonden verbruik (tv, etc.). Doel is zo min mogelijk CO2 uitstoot van het gebouw, conform motie 2017/61: Utrecht bouwt BENG.

Het wordt steeds drukker in de Utrechtse bodem. Door de toenemende vraag naar duurzame energie in Utrecht stijgt ook de vraag naar bodemenergie. Hierdoor is er meer sturing nodig op de verdeling in de ondergrond. Als warmte en koude niet goed verdeeld zijn, dan kunnen minder huizen en woningen gebruik maken van bodemenergie. Daarom heeft de gemeente een verordening interferentiegebieden bodemenergiesystemen vastgesteld, die per 1 november 2018 van kracht is.

Door de verordening regelt de gemeente de verdeling van bodemenergie. Vraag en aanbod in de bodem worden op elkaar afgestemd. Voor een goede diepere grondwaterkwaliteit is er, een verbod op het doorboren van de waterscheidende laag tussen 1e en 2e watervoerende pakket (circa 50 meter dieptebeperking). In de bodemverordening staan nadere regels.

In Utrecht is circulair bouwen de norm, zoals gesteld in motie 252 te 2016. De Utrechte ambitie is dat we in 2050 een circulaire, oftewel een oneindig hernieuwbare stad willen zijn. Dit betekent dat we optimaal gebruik van grondstoffen en materialen, duurzame energiebronnen en menselijk kapitaal in onze stad, op een manier die goed is voor inwoners en hun omgeving. We bouwen daarom met minder nieuwe, en zoveel mogelijk hergebruikte en hernieuwbare grondstoffen. De materialen die we gebruiken zijn goed voor de leefomgeving en geschikt voor hergebruik. Gebouwen ontwerpen en construeren we zó dat ze hun waarde behouden, doordat ze zolang mogelijk opnieuw te (her)gebruiken zijn; in hun oorspronkelijke vorm of in delen, voor dezelfde of andere functies.

De klimaatwetenschappen tonen aan dat de aarde opwarmt, dat klimaatpatronen verschuiven en extremen in weer toenemen. Voor Nederland betekent dit dat in de toekomst langere periodes met hoge temperaturen worden verwacht, onderbroken door intensievere regenbuien in vergelijking met hedendaags. Binnen stedelijk gebied leidt dit met name tot uitdagingen op het gebied van voldoende waterberging en beperken hittestress in gebouwen en openbare ruimte. Gemeentelijke plannen moeten bijdragen aan voldoende waterberging op eigen terrein en het beperken van hittestress.

De gemeente heeft ook ambitie om diervriendelijk te bouwen. Onder “diervriendelijk” bouwen wordt verstaan: bouwen met relatief kleine ingrepen, die verblijfsplekken creëren voor verschillende dieren in het stedelijk landschap. Met “diervriendelijk” bouwen wordt de biodiversiteit van de stad vergroot.

Duurzaamheid algemeen

Volgens de planopzet wordt de integrale duurzaamheid gecertificeerd op BREEAM en GPR. Voor de kantoren is BREEAM Excellent het doel en voor de woningen een GPR van 7,5. De nadruk binnen duurzaamheid ligt op klimaatadaptatie en het gebruik van het vele groen. De ontwikkeling geeft tevens invulling aan de moties op Utrecht bouwt BENG en Circulair bouwen is de norm.

Energie

Belangrijk onderdeel van de duurzaamheidsambities is energie. Daaraan wordt in dit plan aandacht geschonken door de BENG-methodiek te gebruiken voor de beoordeling van de energieprestaties. Het plan behaalt BENG 1, 2 en 3, onder andere met PV op afstand. Op locatie is PV maar beperkt mogelijk in verband met de vele groene daken en gevels.

Bij het berekenen van de energieprestatie van het gebouw, uitgedrukt in BENG 1, 2, en 3, moet de rekenmethodiek NEN7120 gebruikt worden. De grenswaardes zijn gewogen naar rato gebruiksoppervlak en gebruiksfunctie met de voorlopige waardes die in 2015 zijn gepubliceerd. Dit resulteert in onderstaande grenswaardes per gebouw en BENG onderdeel.

Plot 1:

BENG 1: 27,0 kWh/m².jr energiebehoefte

BENG 2: 25,0 kWh/m².jr primair fossiele energie

BENG 3: 50% hernieuwbare energie

Plot 2:

BENG 1: 39,5 kWh/m².jr energiebehoefte

BENG 2: 25,0 kWh/m².jr primair fossiele energie

BENG 3: 50% hernieuwbare energie

Er moet rekening worden gehouden met het beperken van uitputting van de bodem: volledige regeneratie van de bodemtemperatuur is het uitgangspunt.

Ook moet rekening worden gehouden met het feit dat alleen het 1e watervoerend pakket tot 50 meter diepte gebruikt kan worden.

Circulair bouwen

Circulariteit komt op diverse onderdelen en niveaus terug tijdens de bouw en in de materialen die in het gebouw verwerkt worden en het gebruik van het gebouw. Tijdens de bouw wordt gebruik gemaakt van de VolkerWessels Bouwhub in Utrecht. Het inkopen en toepassen van secundaire bouwmaterialen wordt nog verder verkend. Uitgangspunt is dat ten minste wordt aangesloten bij de intentie van het betonakkoord dat de gemeente Utrecht heeft ondertekend. Er wordt gestreefd naar 100% hergebruik van vrijkomende grondstoffen en naar toepassing van minimaal 30% hergebruikt beton in nieuw beton in 2020. Het uitgangspunt is om aan te sluiten bij het Madaster materialenpaspoort.

Groen, klimaatadaptatie, diervriendelijk bouwen

Het directe groen komt terug in het plan door de groene gevels en daktuinen. Er worden circa 360 bomen en 9.700 struiken, heesters en kruiden geplant. Met een amendement, zie bijlage 16, is het groen voor de instandhouding juridisch geborgd. Zie hiervoor paragraaf 5.10 en 5.10.2. Er komen circa 10.000 planten van verschillende soorten, waarvan verwacht wordt dat deze 30 verschillende soorten vogels, insecten, etc. aantrekken. Er worden diverse wintertuinen en een Atrium aangelegd.

Deze beplanting zorgt ook voor een gunstig effect op de klimaatadaptatie. Er wordt een natuurlijke beschaduwing bereikt en een dempend effect op de hittestress in stedelijk gebied. De vegetatie zal een koelend effect hebben.

Voor de opbouw van de groene daken wordt gebruik gemaakt van een retentiedak. Hierdoor wordt het dak een waterberging. De beplanting van de gebouwen heeft veel water nodig, voor de opvang van water komt er in de kelder een hemelwaterreservoir voor het opvangen van extra hemelwater. De ambitie is nul waterverlies en om de HWA's niet aan te sluiten op riool. Hiermee draagt het plan bij aan de vermindering van de waterproblemen van de stad.

Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor het plan. De ontwikkeling voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Financiële uitvoerbaarheid

Voor de integrale ontwikkeling van het project Stationsgebied Utrecht is een grondexploitatie gemaakt en vastgesteld. De ontwikkeling Kop Beurskwartier is onderdeel van het project Stationsgebied Utrecht en past binnen de kaders van deze grondexploitatie. Dit bestemmingsplan is daarmee financieel uitvoerbaar.

Economische uitvoerbaarheid

Het project richt zich op marktsegmenten waar momenteel vraag naar is. Dit blijkt ook uit het behoefteonderzoek (zie paragraaf 2.1.3 en bijlage 1). Voor de ontwikkeling van dit plan is daarnaast een reserveringsovereenkomst gesloten met een ontwikkelconsortium, en voor het plan wordt een uitgifteovereenkomst opgesteld. Met het sluiten van deze overeenkomsten, en het gegeven dat het project voorziet in de actuele behoefte, is de economische uitvoerbaarheid van dit plan aangetoond.

Kostenverhaal

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaald dat de gemeenteraad bij vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan vaststelt, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd of er geen sprake is van kostenverhaal.

De gemeente is grondeigenaar van het plangebied. Het kostenverhaal is daarmee anderszins verzekerd, namelijk via de uitgifte van de kavel. Daarnaast is er geen noodzaak tot het stellen van eisen aan de fasering danwel aan de uitvoering. Er zal bij dit bestemmingsplan dan ook géén exploitatieplan worden vastgesteld.

Planschade

Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan met een planologische wijziging kan aanleiding geven tot planschade. Het risico op planschade is onderzocht en gemeente en ontwikkelaar zijn een planschaderegeling overeengekomen waarbij eventuele planschadeclaims voor rekening en risico zijn van de ontwikkelaar.
Gelet op bovenstaand wordt geconcludeerd dat het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Provincie Utrecht, Gasunie en Prorail hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben op het plan. Van de Veiligheidsregio Utrecht en het Hoogheemreedschap is de volgende inhoudelijke reactie ontvangen.

1. Reactie Veiligheidsregio Utrecht

1. 1. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied spoorlijn Utrecht Centraal waarover transport gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het plangebied ligt op meer dan 200 meter van de spoorlijn. Volgens artikel 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes kan in de ruimtelijke onderbouwing worden volstaan met een beperkte verantwoording volgens het artikel 7 van dit besluit met de onderwerpen:
   1. a. De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die spoorweg.
   2. b. De mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die spoorweg een ramp voordoet.
2. 2. Vanwege de ligging van het plan in het "POS-gebied" wordt geadviseerd deze in ieder geval te laten voldoen aan de afspraken die in specifiek genoemde beleidsnota's leidraden zijn vastgelegd.
3. 3. Geadviseerd wordt de mogelijkheden van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op de spoorweg te waarborgen door het uiteindelijke stedenbouwkundig ontwerp te bespreken met de vertegenwoordigers van de Veiligheidsregio. De bluswatervoorziening en bereikbaarheid in de bouwfase en in de toekomstige situatie vragen daarbij extra aandacht. De uitgangspunten hiervoor zijn vastgelegd het Bouwbesluit en in de publicatie "Handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid" van de Nederlandse Vereniging voor Brandweerzorg en Rampenbestrijding.
4. 4. Geadviseerd wordt de in de toelichting van het bestemmingsplan vermelde maatregelen voor personen om zich in veiligheid te brengen, mee te nemen bij:
   1. a. het vormgeven van het stedenbouwkundig ontwerp voor wat betreft het voorzien in vluchtmogelijkheden in en vanaf het plangebied voor het geval er een ongeval met wagons met vloeibare gemaakte brandbare gassen plaatsvindt.
   2. b. de volgende fasen van het uitvoeren van de plannen voor het:
      • laten uitvoeren van snelle eenvoudig af te schakelen mechanische ventilatie voor het geval zich op de spoorweg een ramp met giftige stoffen voordoet en,
      • verwerken van deze risico's mee te nemen in de voorbereidingen en afstemming met andere partijen door de in de gebouwen aanwezige BHV-organisaties.

Beantwoording

Het advies van de Veiligheidsregio wordt betrokken bij de verdere uitwerking van de plannen. De genoemde onderwerpen betreffen uitvoeringsaspecten die in het kader van de omgevingsvergunning worden betrokken. De genoemde adviezen en bijbehorende maatregelen zijn mogelijk binnen de regels van het bestemmingsplan.

2. Reactie Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

1. 1. Geconcludeerd wordt dat er in deze ontwikkeling veel aandacht is voor duurzaamheid en gebruik wordt gemaakt van innovatieve technieken. Ook op het gebied van water en (leef)klimaat. Daarmee kan Wonderwoods een visitekaartje voor het “klimaat-denken” voor de regio Utrecht zijn. Daarnaast wordt geconcludeerd dat de water- en klimaatbelangen op de juiste manier zijn beschreven in het bestemmingsplan. Het plan komt grotendeels tegemoet aan de richtlijn van gemeente en waterschap om in het kader van klimaatadaptatie voldoende waterberging te realiseren (gerekend over het totale verhard oppervlak), zodat er in de omgeving geen wateroverlast ontstaat. In het vervolgproces kan nog worden gezocht naar mogelijke kansen om nog meer aan de richtlijn te voldoen.
2. 2. Er wordt kennis aangeboden met betrekking tot klimaatadaptatie om de inrichting van het plangebied en het ontwerp van het groene dak en gevels te optimaliseren.
3. 3. Gevraagd wordt om het Hoogheemraadschap te betrekken bij de ontwikkeling van de "Education Hub". Het Hoogheemraadschap ziet een mooie kans om het waterbewustzijn te vergroten, in het kader van de regionale samenwerking aan water en klimaatadaptatie. De gemeente Utrecht is één van de partners van deze samenwerking Coalitie Ruimtelijke Adaptatie.

Beantwoording

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. Het Hoogheemraadschap wordt bedankt voor het advies over de water- en klimaatbelangen. Waar nodig vindt in de uitvoeringsfase van het project nog nadere afstemming plaats of wordt advies gevraagd aan het Hoogheemraadschap.

Het bestemmingsplan is aan de wijkraden Binnenstad en Zuidwest toegestuurd. De wijkraad Binnenstad heeft de mogelijke effecten van het project op de omgeving beoordeeld. De reactie is hierna weergegeven en van beantwoording voorzien.

Reactie

De wijkraad Binnenstad geeft aan dat de situering van de stallingen voor fietsers mogelijk zal resulteren in overlast van gestalde fietsen op straat. De bezoekers en gebruikers in het gebied worden gestimuleerd om zo weinig mogelijk gebruik te maken van auto's voor hun vervoer. Het fietsgebruik wordt gestimuleerd. Echter de situering van de fietsenstallingen voor bewoners, werknemers en bezoekers van het complex op verschillende niveaus, begane grond, 1^e etage en kelder, zal volgens de wijkraad snel leiden tot het (eventjes) stallen van de fiets op straat. Dit zal snel kunnen leiden tot een ongewenste en hinderlijke situatie op straat. De wijkraad vraagt om dit aspect mee te nemen in de beoordeling van het bouwplan.

Beantwoording

Het is juist dat het fietsgebruik zoveel mogelijk wordt gestimuleerd. Naar aanleiding van de reactie is de nadere eisen regeling in artikel 3.3 verder aangevuld met het aspect fietsparkeren. Hiermee kan het college in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning nadere eisen stellen aan het plan, om overlast van fietsparkeren in het openbaar gebied rondom het plan zoveel mogelijk te voorkomen. Het bestemmingsplan vormt het toelatingskader voor deze ontwikkeling. Hierbinnen wordt het fietsparkeren ook toegestaan. Een verdere uitwerking van het fietsparkeren vindt plaats bij de beoordeling van het bouwplan.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Het bestemmingsplan is een projectbestemmingsplan en kenmerkt zich door de functies die zijn mogelijk gemaakt in de bestemming Gemengd. De functie wonen is de dominante functie in het plangebied. Door maximering van de totale brutovloeroppervlakte van de toegestane functies is geborgd dat het bestemmingsplan voldoende rechtszekerheid biedt en aansluit op de onderliggende beleidsmatige uitgangspunten en onderzoeken. In het bouwvlak voor Gemengd zijn de verschillende toegestane bouwhoogten op de verbeelding vastgelegd.
In de directe omgeving van het bouwvlak is de omliggende bestemming Verkeer - Verblijfsgebied opgenomen om te zorgen dat de ontsluiting van het gebouw op juiste wijze kan plaatsvinden.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan-huis-verbonden bedrijf.
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• stedenbouwkundige aspecten;
• landschappelijke en of ecologische aspecten;
• milieukundige aspecten;
• de duurzaamheidscriteria;
• het percentage groen op de gevels en daken en in het gebouw
• het waterbergend vermogen van het bouwperceel;
• cultuurhistorische aspecten;
• verkeersaspecten waaronder mede begrepen fietsparkeren;
• sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op de hoge dichtheid en de mate van functiemenging. Hieronder worden enkele aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het creëren van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.

Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties en/of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw en/of vanuit hogere gebouwen.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

Duurzaamheid, groen en waterbergend vermogen

Deze bepalingen zijn opgenomen om de specifieke ambities op het gebied van duurzaamheid, groen en het waterbergend vermogen van het plan te sturen. In de paragraaf duurzaamheid is op deze aspecten reeds ingegaan.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Verkeersaspecten
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn. Tot slot is het mogelijk nadere eisen te stellen aan fietsparkeren, om hiermee zoveel mogelijk overlast te voorkomen van fietsparkeren in het openbaar gebied.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de hoogte of aan de situering van erfbebouwing.

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.

Artikel 3 Gemengd

De bestemming Gemengd is de belangrijkste functie in het plangebied. Binnen deze bestemming is de realisatie van de 2 torens mogelijk. Er is voor gekozen om het programma gedetailleerd vast te leggen in dit plan. Waar dit noodzakelijk is, is gebruik gemaakt van specifieke aanduidingen.

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om ervoor te zorgen dat het gebouw ook daadwerkelijk wordt voorzien van een robuuste groene gevel en dak.

Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening is, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan een onderscheid gemaakt in vier categorieën horecabedrijven. De categorie-indeling is opgenomen in de 'Lijst van Horeca-activiteiten' en is tot stand gekomen aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard en omvang van het bedrijf en de parkeerdruk. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. Zie ook paragraaf 7.6, de toelichting op de Lijst van Horeca-activiteiten.

In lid 3.7 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het minimum aantal zelfstandig vestigingen in de plint van de gebouwen. De achterliggende gedachte is dat er een levendige plint ontstaat in de beide torens. De term zelfstandig heeft geen nadere begripsomschrijving nodig. We kunnen aansluiten bij wat de Van Dale hierover zegt.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is met name bedoeld voor het gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer. Deze bestemming ligt aan de rand van het plangebied en tussen de gebouwen in. In deze bestemming zijn via een binnenplanse afwijking terrassen mogelijk. Ook is een loopbrug tussen de gebouwen mogelijk gemaakt, zodat het mogelijk is om van het ene naar het andere gebouw te wandelen.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is opgenomen ter veiligstelling en bescherming van de archeologische waarde en verwachtingen. Door de daarin opgenomen specifieke gebruiksbepaling waarin wordt verwezen naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is een handelen in strijd met het bestemmingsplan een strafbaar feit.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven, een voorwaardelijke verplichting over parkeren en regels voor woningvorming en omzetting.

Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 7.3 lid 1 van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013).

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat artikel 7.3 lid 2 een regel die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

De overgangs- en slotregels van hoofdstuk bevatten de onderstaande twee regels.

Artikel 10 Overige regels

Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit ontheffing Hogere waarde.

Artikel 11 Overgangsrecht

In het Besluit ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsregels van toepassing. De overgangsregel heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 12 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Toepassing Lijst van Bedrijven functiemenging
Algemeen
In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Staat Bedrijfsactiviteiten bedrijventerreinen' en de 'Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven functiemenging is gebaseerd op de Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De Lijst van Bedrijven functiemenging wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de Lijst van Bedrijven functiemenging) bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden
In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de Lijst van Bedrijven functiemenging toegepast. Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige of ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de Lijst van Bedrijven functiemenging worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten
De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het voornamelijk om:

• kleinschalige, meestal ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven functiemenging
De bovenvermelde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven functiemenging. In de Lijst van Bedrijven functiemenging zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven functiemenging zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de vermelde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijven functiemenging is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling
Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven functiemenging hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit
De Lijst van Bedrijven functiemenging blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven functiemenging is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven functiemenging is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven functiemenging niet zijn vermeld, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Een horecabedrijf heeft door het komen en gaan van bezoekers invloed op de beleving van zijn omgeving. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening kan het nodig zijn de omgeving te beschermen tegen geluids- en verkeersoverlast als gevolg van horecabedrijven. In hoofdstuk 5 van het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 is een lijst opgenomen, waarin horeca-activiteiten aan de hand van ruimtelijk relevante criteria zoals de omvang, de ruimtelijke uitstraling en de parkeerdruk naar zwaarte in categorieën zijn ingedeeld. Met 'zwaarte' wordt het normaal te verwachten effect op het woon- en leefklimaat van de omgeving bedoeld. Bij de zwaarste categorie, discotheek, is het effect het grootst door de grote aantallen bezoekers en de harde muziek en bij de lichtste categorie, lunchroom, is het effect het kleinst, vanwege het kleinschalige karakter en omdat deze vorm van horeca alleen open is, als de winkels open mogen zijn. Het beleid over hotels is niet in het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 opgenomen. De uitleg hieronder gaat alleen over horecabedrijven die geen hotel zijn.

In de regels van het bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Lijst van Horeca-activiteiten die inhoudelijk gelijk is aan de lijst in hoofdstuk 5 van het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018. Bij het opstellen van de lijst is uitgegaan van de volgende begripsomschrijving van een horecabedrijf:

een horecabedrijf is een bedrijf of instelling waar:

• bedrijfsmatig drank en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt of
• bedrijfsmatig een zaalaccommodatie wordt geëxploiteerd.
  

De activiteit 'hotel' valt niet onder deze definitie en een coffeeshop of een shishalounge ook niet. Deze activiteiten zijn dus niet in de lijst opgenomen en zijn op grond van de regels van dit bestemmingsplan niet toegestaan. De lijst bevat de volgende categorieën, van 'licht' naar 'zwaar': D3 (lichte horeca plus), D2 (lichte horeca), D1 (middelzware horeca), C (snelle horeca), B (zware horeca), A2 (grootschalige zware horeca) en A1 (grootschalige zware horeca).

Onderscheid tussen de categorieën A2 , A1 en B
Bij de activiteit A2 ligt het accent op zaalverhuur voor grootschalige, besloten feesten, zoals bruiloften, al dan niet met muziek, verstrekking van dranken en etenswaren. Bij de activiteit A1, disco, ligt het accent op het gelegenheid geven tot dansen op muziek, als wezenlijk onderdeel van de inrichting. In een café is het schenken van dranken voor consumptie ter plaatse de belangrijkste activiteit.

Onderscheid tussen de categorieën C en D
Een cafetaria of snackbar (categorie C) is een laagdrempelige inrichting met veel in- en uitgaande bewegingen, die vaak laat open is. Bij deze categorie ligt het accent op het snel verstrekken van etenswaren en alcoholvrije dranken voor consumptie ter plaatse. Bij dit soort gelegenheden nemen bezoekers de gekochte waren ook vaak mee, in plaats van ze ter plaatse te nuttigen. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door geluidsoverlast van bezoekers die komen en gaan, of door bezoekers die buiten de inrichting eten en door stankoverlast.
In restaurants of lunchrooms worden de maaltijden rustig in het pand gegeten. De lichtere variant, categorie D2, richt zich op het winkelende publiek en is gebonden aan de sluitingstijden zoals die gelden voor detailhandel. De lichte horeca plus, categorie D3, is dag- en avondhoreca voor consumptie ter plaatse met een sluitingstijd om 23.00 uur.

Coffeeshop, shishalounge
In de APV is de regulering van coffeeshops opgenomen die voorziet in een maximaal aantal gedoogde vestigingen. De vestigingsvereisten zijn vastgelegd in het Cannabisbeleid. Een coffeeshop is veelal een horecavestiging in de categorie D en past dan alleen in panden met die bestemming.
Een shishalounge is een bedrijf dat zich vooral richt op het aanbieden van een ruimte waar een waterpijp gerookt kan worden. Daarbij wordt ook wel een drankje en een hapje aangeboden, waarmee zo'n bedrijf horeca-achtig wordt. Dergelijke bedrijven hebben niet de naam een positieve bijdrage te leveren aan het verbeteren van de leefkwaliteit van een straat. Daar komt bij dat shishalounges zich vaak niet aan winkeltijden houden en zich niet richten op winkelend publiek. In een rustige woonwijk en in een wijkwinkelcentrum zijn dergelijke bedrijven daarom niet gewenst.

Horeca-achtige activiteiten
Afhaalzaak
Een afhaalzaak is een bijzondere vorm van detailhandel. In een afhaalzaak worden etenswaren bereid die niet ter plaatse genuttigd worden. Het horeca-aspect, het bereiden van het voedsel, is een ondergeschikt deel. In bestemmingsplannen worden afhaalzaken apart bestemd, omdat de planologische uitstraling vaak lijkt op een cafetaria, door de openingstijden, de geur, de brommers van de bezorgservice, het komen en gaan van bezoekers en het voor de deur opeten van het voedsel.

Ondersteunende horeca
In de detailhandelsbranche is een groeiende behoefte aan ondersteunende horeca. Dit is horeca die een relatie heeft met en ondergeschikt is aan de hoofdfunctie. Dat moet blijken uit de aard van de hoofdfunctie en uit de omvang van de horecafunctie.

Het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 geeft hiervoor de volgende randvoorwaarden:

• het horecadeel mag niet direct vanaf de straatzijde zichtbaar zijn en het pand moet het aanzicht behouden van een winkel;
• het vloeroppervlak van de horecafunctie bedraagt voor vestigingen met een bruto vloeroppervlak tot 1.000 m² maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak van de vestiging en voor vestigingen met een bruto vloeroppervlak dat groter is dan 1.000 m² maximaal 20% van het bruto vloeroppervlak van de vestiging;
• in vestigingen met een bruto vloeroppervlak tot 1.000 m² moet er een directe relatie zijn met de producten die in de winkel verkocht worden;
• de vestiging moet zich houden aan de algemeen gehanteerde winkeltijden.

Additionele horeca
Additionele horeca is een horeca-activiteit die als vanzelfsprekend hoort bij de hoofdfunctie. Deze activiteit wordt gezien als normale activiteit bij de hoofdfunctie. Voorbeelden van additionele horeca zijn de kantines bij buurthuizen, scholen, sportfaciliteiten, kantoren, bedrijven, theaters, bioscopen en musea. De bestemming is in deze voorbeelden 'maatschappelijk', 'sport', 'kantoor', 'bedrijf' en 'cultuur en ontspanning'. Uit de jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2015:4039) volgt dat duidelijk moet zijn waar de additionele horeca-activiteiten mogen plaatsvinden. Daarom is additionele horeca alleen in bovengenoemde bestemmingen toegestaan, als additionele horeca in de bestemmingsomschrijving van die bestemmingen is opgenomen.

Kenmerken van additionele horeca zijn:

• de horeca-activiteit hoort bij de hoofdfunctie en is alleen open tijdens de openingstijden van de hoofdfunctie;
• de ruimte voor de horeca-activiteit wordt niet los van de hoofdfunctie gebruikt; de ruimte wordt dus niet verhuurd of anderszins in gebruik gegeven aan derden, bijvoorbeeld ten behoeve van feesten en partijen;
• de horeca-activiteit completeert of vergroot de kwaliteit van de hoofdfunctie;
• de horeca-activiteit is ondergeschikt aan de hoofdfunctie, wat blijkt uit het feit dat de horecafunctie een beperkt vloeroppervlak gebruikt, waarbij een percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte van de hoofdfunctie doorgaans als maximum geldt.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven functiemenging:

9301.396013AWasverzendinrichtingenB1