Het bestemmingsplan Lomanlaan 55, Transwijk Zuid met identificatienummer NL.IMRO.0344.BPLOMANLAAN55TRANS-VA01 van de Gemeente Utrecht.

Beroep of bedrijf dat in een woning of een daarbij bijhorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent bewoner van de woning is.

Hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een seksinrichting; hieronder wordt onder andere wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

De aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs)woning.

Een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

De grens van een bestemmingsvlak.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder wordt mede verstaan een webwinkel waarbij sprake is van een afhaalpunt voor particulieren en een showroom. Hieronder wordt niet verstaan een afhaalzaak.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Het bedrijfsmatig verstrekken van drank en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

De Lijst van Bedrijven functiemenging die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1. a. Voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg.
2. b. Voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld.
3. c. Voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

Een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, dan wel meerdere besloten ruimten in elkaars directe nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen, al dan niet met een ander, tegen vergoeding worden verricht. Hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, raamprostitutiebedrijf of sekstheater, al dan niet in combinatie met elkaar.

De sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

Een lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied, zoals de weg, openbaar groen of water, gekeerde gevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

Een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. water, waterbeheer en waterberging;
6. f. onderhoudspaden en -stroken ten behoeve van de aangrenzende bestemming 'Wonen';
7. g. voorzieningen en functies die bij de bestemming horen zoals kunstwerken waaronder duikers, bruggen en faunapassages.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, eventueel met een aan-huis-verbonden bedrijf of een bed & breakfast;
2. b. water, waterberging;
3. c. voorzieningen en functies die bij de bestemming horen, zoals (ondergrondse) gebouwde parkeervoorzieningen, ongebouwde parkeervoorzieningen, bergingen, tuinen, erven en terreinen.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Een bouwgrens, niet zijnde bestemmingsgrens, mag, ongeacht de ter plaatse geldende aanduidingen en regels over maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's, en afdaken of andere ondergeschikte bouwdelen.

Een bouw- en bestemmingsgrens, mag, ongeacht de ter plaatse geldende aanduidingen en regels over maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door:

1. a. bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's;
2. b. andere ondergeschikte bouwdelen, zoals bij gebouwen horende stoepen, stoeptreden, hellingbanen;
3. c. balkons, erkers en afdaken, als de vrije hoogte, gemeten van de onderzijde van het overschrijdende bouwdeel tot aan het aansluitende, afgewerkte maaiveld minimaal 2,2 meter bedraagt.

1. a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de normen in de beleidsregels in de Nota Parkeernormen Fiets en Auto die als bijlage 1 bij de Parkeernota Stallen en Parkeren 2013 hoort, wordt gerealiseerd.
2. b. Als de onder a bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

1. a. Het veranderen, vervangen of vergroten van een woning mag niet leiden tot omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder a, voor zover het maximaal aantal woningen uit 4.2.1 onder c wordt overschreden, en omzetting of woningvorming toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Hoofdstuk 4 Huisvestingsverordening 2015, blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het woon- en leefmilieu;
   2. 2. de privacy van omwonenden;
   3. 3. het verkeer en de parkeersituatie;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Het gebruik op grond van de regels in hoofdstuk 2 is slechts toegestaan onder de voorwaarde dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen wordt gerealiseerd of in stand gehouden.

1. a. Een gebruiksverandering waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is mag niet leiden tot de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder a, voor zover het maximaal aantal woningen uit 4.2.1 onder c niet wordt overschreden, en omzetting of woningvorming toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Hoofdstuk 4 Huisvestingsverordening 2015, blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het woon- en leefmilieu;
   2. 2. de privacy van omwonenden;
   3. 3. het verkeer en de parkeersituatie;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de in het plan opgenomen (goot)hoogtematen en bebouwingspercentages tot niet meer dan 10% van deze maten en percentages;
2. b. de bestemmingsregels voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
7. g. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
8. h. de regels ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

Burgemeester en wethouders zijn, op grond van artikel 3.6 Wro, bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Voor het realiseren en veranderen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits:
   1. a. deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   2. b. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   3. c. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in het eerste lid te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Lomanlaan 55, Transwijk Zuid '.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van bedrijven functiemenging

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van bedrijven functiemenging (LvB functiemenging) is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De LvB functiemenging wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB functiemenging) bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de LvB functiemenging worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van bedrijven functiemenging

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. In de Lijst van bedrijven functiemenging zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van bedrijven functiemenging zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van bedrijven functiemenging is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van bedrijven functiemenging hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit

De Lijst van bedrijven functiemenging blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van bedrijven functiemenging is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van bedrijven functiemenging is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie. Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van bedrijven functiemenging niet zijn vermeld, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Lijst van afkortingen in de Lijst van bedrijven functiemenging:

Bijlage 2 Lijst van Horeca-activiteiten

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan of een beheersverordening bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven. Deze categorieën zijn vastgelegd in het op 18 juni 2012 in werking getreden Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2012 en overgenomen in onderstaande Lijst van Horeca-activiteiten.

In de Lijst van Horeca-activiteiten is een functionele differentiatie in 'harde' tot 'zachte' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-activiteiten kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting.

De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Onderscheid cafetaria-snackbar

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalcentrum

Een afhaalcentrum valt bestemmingsplantechnisch onder de detailhandelsfunctie. Hierbij kan worden gedacht aan een pizzeria die enkel pizza's verkoopt en geen gelegenheid biedt om ter plaatse de pizza te nuttigen. Ook hier geldt dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties. Definitie van een afhaalcentrum: 'detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht'.

Additionele horeca

Bij additionele horeca gaat het om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie 'horeca' begrepen, maar gerekend tot de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling waar sprake is van sociaal-culturele, maatschappelijke, en (sportief-) recreatieve doeleinden. Hiermee worden onder meer bedoeld de kantines bij buurthuizen, scholen en sportfaciliteiten, of horecavoorzieningen bij musea en dergelijke. Bij additionele horeca gaat het erom dat:

• de uitstraling van deze horeca moet passen bij de hoofdfunctie. Passend betekent dat deze horeca hoort bij de hoofdfunctie en open is tijdens de openingstijden van de hoofdfunctie. Daar bij is het niet toegestaan dat de additionele horecaruimte wordt verhuurd of anderszins in gebruik wordt gegeven aan derden ten behoeve van feesten en partijen;
• de gelegenheid ondergeschikt moet zijn aan de hoofdfunctie en de hoofdfunctie moet ondersteunen. Ondersteunend wil zeggen dat de additionele horeca de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of completeert. Ondergeschikt betekent dat er duidelijk sprake moet zijn van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie, waarbij een percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte van de hoofdfunctie absoluut als maximum geldt. Dit maximum geldt voor kleinschalige functies; voor grootschalige functies kan door de gemeente een maximumomvang in vierkante meters worden vastgesteld. Er moet duidelijk sprake zijn van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie qua vloeroppervlak, inzet van personeel en onderdeel van de begroting;
• de horeca niet zelfstandig mag worden uitgeoefend of toegankelijk los van de hoofdfunctie. Wanneer sprake is van zelfstandige toegankelijkheid of van uitoefening los van de hoofdfunctie, is er geen directe relatie meer met de hoofdfunctie, maar gaat het om zelfstandige horeca-activiteiten die vallen onder de horecacategorieën.

Detailhandel met horeca

In de detailhandel is een groeiende behoefte aan ondersteunende horeca. Hierbij moet worden gedacht aan een winkel waar een klein deel van het vloeroppervlak gebruikt wordt voor het nuttigen van ter plaatse bereide en verkochte etenswaren. Dergelijke ondersteunende horeca kan buitenplans worden geregeld middels de zogeheten 'Kruimelgevallenregeling'. Randvoorwaarden hierbij zijn:

• het horecadeel mag niet direct vanaf de straatzijde zichtbaar zijn en het pand moet het aanzicht behouden van een winkel;
• voor winkels tot 1.000 m² bvo geldt in principe een maximale ratio tussen horeca en publiekstoegankelijke winkelvloeroppervlak van 30:70 en er moet een directe relatie zijn met de producten die in de winkel verkocht worden; het gaat primair om het proeven van producten die in de winkel worden verkocht;
• voor winkels boven de 1.000 m² bvo geldt dat een ondersteunende horecafunctie kan worden toegestaan tot maximaal 20% van het bebouwd oppervlak; dit geldt ook voor de non-food, zoals kledingwinkels, boekwinkels, schoenenzaken et cetera;
• de vestiging moet zich houden aan de algemene gehanteerde winkeltijden.

Daar waar sprake is van een bestaande, vergunde ondersteunende horeca, zal dit in de regels en op de verbeelding worden vastgelegd.

Coffeeshops

Coffeeshops worden gereguleerd middels de Algemene Politieverordening (APV). In de Lijst van Horeca-activiteiten vallen coffeeshops in de horecacategorie D. In de APV is de regulering van coffeeshops opgenomen die voorziet in maximaal aantal gedoogde vestigingen. De vestigingsvereisten zijn vastgelegd in het Cannabisbeleid.

Lijst van Horeca-activiteiten

Voor de toepassing van deze Lijst van Horeca-activiteiten wordt onder een horecabedrijf begrepen:
een bedrijf of instelling waar:

• bedrijfsmatig drank en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of;
• bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.

Het pand Lomanlaan 55 is een bedrijfsverzamelgebouw. Veranderende marktomstandigheden (overschot aan kantoorpanden, snelle veroudering kantoorpanden, de vraag naar woonruimte) en de ongeschiktheid van het casco voor transformatie zijn voor de eigenaar aanleiding om het kantoorpand te slopen en te vervangen door een wooncomplex bestaande uit een tweetal woontorens. Het plan voldoet aan de uitgangspunten van een gezonde- en duurzame verstedelijking.

De basis voor onderhavige bestemmingsplan is de op 24 januari 2017 door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde Bouwenvelop 'Lomanlaan 55'.

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de nieuwe ontwikkelingen op het perceel aan de Lomanlaan 55 planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

Namens de eigenaar Beryllus Gamma Loman 1 BV te Naarden heeft ontwikkelaar Re-Shape Properties uit Naarden het plan om het kantoorpand aan de Lomanlaan 55 te vervangen door een wooncomplex bestaande uit twee woontorens. Het complex bestaat uit 119 appartementen, die in oppervlakte variëren van 69 m² BVO tot 119 m² BVO, 119 half verdiepte parkeerplekken en een fietsenstalling.

Op grond van de geldende beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk zijn de woningen niet toegestaan. De ontwikkeling past daarmee niet binnen de regels van de beheersverordening. Daarom is een bestemmingsplan opgesteld dat de ontwikkeling planologisch mogelijk maakt. Dit document vormt de toelichting bij dit bestemmingsplan. In deze toelichting wordt het planvoorstel getoetst aan stedenbouwkundige, verkeerskundige, milieukundige en beleidsmatige randvoorwaarden.

Het plangebied ligt in het gebied Transwijk dat begrensd wordt door de Weg der Verenigde Naties, het Merwedekanaal en de Beneluxlaan. De begrenzing van het plangebied is weergegeven in afbeelding 1. Het gebouw ligt aan de rand van een woongebied en op loopafstand van winkelcentrum Kanaleneiland met alle bijbehorende voorzieningen. Naast het gebouw heeft Vecht & IJssel samen met BO-EX in 2007 een nieuwbouwcomplex Parc Transwijk met onder andere zorgappartementen gerealiseerd. De omvang van het plangebied bedraagt circa 4.240 m².

Afbeelding 1.1: Begrenzing (rode omkadering)

De planlocatie is gelegen binnen de vigerende ‘Beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk’ dat is vastgesteld door de raad op 20 juni 2013. Een beheersverordening is een beheerregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied waarin geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de horizon van de verordening (10 jaar).

De locatie is gelegen in het Besluitvlak 1, Besluitsubvlak G en Besluitsubvlak 22. In de verordening is bepaald dat de in het verordeningsgebied gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik. Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen. In aanvulling op deze regel bedraagt ter plaatse van het Besluitvlak 1 het maximum bebouwingspercentage 70% van het besluitsubvlak en de maximale goothoogte 30 meter. Ter plaatse van besluitsubvlak 'G' mogen in aanvulling op het bestaande gebruik de volgende functies worden uitgeoefend:

• maatschappelijke voorzieningen waarbij maximaal 1 bedrijfswoning van maximaal 400 m3 per instelling is toegestaan;
• kantoren;
• sportvoorzieningen.

Tot slot ligt de planlocatie in het besluitsubvlak Archeologie. In de bijbehorende regels is bepaald dat onder met de verordening strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Het voornemen om 119 nieuwe woningen te realiseren past niet binnen de beheersverordening.

Afbeelding 1.2: De projectlocatie (blauwe arcering) binnen het beheersverordeningsgebied ‘Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk’

De ruimtelijke onderbouwing bevat 7 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Afgesloten wordt met een conclusie.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden op grond van het Bro een nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard moeten motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen: de treden. Deze drie stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

De drie treden van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'
Eerste trede
Op de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) bepaald voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien: eventuele andere initiatieven in de regio, zoals geplande woningbouwlocaties of een binnenstedelijke herstructurering, dekken immers al (deels) de regionale ruimtevraag. Ook leegstand speelt een rol in de bepaling van de vraag. De vraag is gelijk aan de behoefte minus het aanbod (in plannen én in de bestaande voorraad met eenzelfde kwaliteit als de gevraagde kwaliteit). Wanneer de regionale ruimtevraag in beeld is, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Alleen wanneer de behoefte in trede 1 is aangetoond, is trede 2 aan de orde.

Tweede trede
Op de tweede trede wordt bekeken of binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte, zoals aangegeven in trede 1, kan worden voorzien. Oftewel: kan de beoogde ontwikkeling plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door een andere bestemming van een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden. Hiertoe moet worden bepaald wat de beschikbare ruimte is (kwantiteit) en wat de (financiële) haalbaarheid van de intensivering is (kwaliteit).

De ruimtevraag moet dus bij voorkeur worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Het zal nodig zijn om op basis van de gebiedsspecifieke situatie te bepalen wat ervaren wordt als stedelijk gebied. In het algemeen kan het bestaande stedelijk gebied worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Sommige provincies hebben in een verordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied in woord en/of kaartbeeld vastgelegd, waaronder de provincie Utrecht.

Derde trede
Als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, is trede 3 aan de orde.

De gebruiker wordt geholpen om de meest duurzame ruimte te vinden voor verstedelijking buiten het (bestaand) stedelijk gebied. Het (potentiële) aanbod aan modaliteiten is sturend. De beantwoording van twee vragen staat centraal:

1. Welke plekken zijn of worden op korte termijn multimodaal ontsloten op een wijze die past bij de schaal van de ontwikkeling?

2. Wat is een optimale afstemming tussen de resterende regionale vraag en het aanbod aan passende (in potentie) multimodaal ontsloten of op korte termijn te ontsluiten locaties?

Het antwoord op deze vragen is het eindresultaat van de toepassing van de ladder: zicht op (in potentie) multimodale locaties die passen bij de schaal en de omvang van de ontwikkeling.

Gebiedsontwikkeling per regio (betekenis voor Utrecht)
Het kabinet heeft voor 9 regio's in Nederland opgaven van nationaal belang uitgewerkt. Het gaat hierbij om doelen die voor Rijk en regio van belang zijn. Voor Utrecht geldt daarbij dat Utrecht belangrijk is als het gaat om de verbinding van autowegen, spoorwegen en vaarwegen. Station Utrecht Centraal heeft daarbij een centrale rol. Ook speelt de regio Utrecht een belangrijke rol bij de verdere ontwikkeling van de topsector Life Sciences.

Planspecifiek

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is van toepassing op deze ontwikkeling waarbij 119 woningen worden toegevoegd.

Eerste trede

Utrecht behoort op dit moment tot één van de weinige sterk groeiende provincies van Nederland. In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien. In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerde op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit klopt met de behoefte van 61.000 woningen, zoals die uit de regionale woningmarktmonitor blijkt.

Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrum stedelijke, dorpse en groen stedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten, zoals de Merwedekanaalzone, de 2e Daalsedijk en het Veemarktterrein. De locatie aan de Lomanlaan is één van deze locaties. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien. De geplande ontwikkeling is in overeenstemming met trede 1.

Tweede trede

Zoals hierboven aangegeven wordt het grootste deel van de woningbouwbehoefte van de gemeente Utrecht opgevangen in stedelijk gebied. De locatie aan de Lomanlaan maakt onderdeel uit van het stedelijk gebied. Doel is om met de nieuwbouwproductie een zo groot mogelijke bijdrage te leveren aan het oplossen van het kwantitatieve en kwalitatieve tekort aan woningen in de stad.

Trede drie is niet aan de orde omdat de ontwikkeling in het stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de ladder voor duurzame verstedelijking.

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld. Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. Van beide plannen zijn de herijkingen op 12 december 2016 vastgesteld. De structuurvisie geeft aan wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten.

De pijlers voor de ontwikkeling dragen bij aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de provincie. Het ruimtelijk beleidsvizier is daar op gericht. Het ruimtelijke beleid is gebaseerd op vier pijlers voor ruimtelijke ontwikkeling:

• een duurzame leefomgeving;
• beschermen van kwaliteit;
• vitale dorpen en steden;
• dynamisch landelijk gebied.

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om de leefbaarheid in Utrecht te vergroten:

• inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling;
• versterken van de kwaliteit van het landelijk gebied.

Planspecifiek

Het plangebied ligt volgens de kaart 'Wonen en werken' geheel binnen de rode contour van Utrecht. Stedelijke ontwikkelingen zijn binnen deze contour toegestaan. In dit geval wordt er een bestaand kantoorgebouw gesloopt en worden er twee woontorens gerealiseerd. Op grond van de verstedelijkingsladder dient eerst gekeken te worden naar de mogelijkheden van herstructurering of transformatie. In dit geval is hier sprake van. Het voldoet daarmee aan de verstedelijkingsladder uit de PRV. Derhalve past de ontwikkeling binnen de regels uit de PRV. Het plan sluit aan bij het beleid uit de PRS, omdat sprake is van een binnenstedelijke ontwikkeling.

Het kantorenbeleid van de provincie Utrecht is om vraag en aanbod van kantoorruimte zoveel mogelijk in evenwicht brengen, zowel kwantitatief als kwalitatief. Er staat veel kantoorruimte leeg, waarbij een groot deel van de leegstand structureel is. Anderzijds is er nog een overschot aan nog niet gerealiseerde, in bestemmingsplannen vastgelegde nieuwbouwmogelijkheden, de zogenaamde ‘harde’ plancapaciteit. De provincie wenst de plancapaciteit terug te dringen en leegstaande kantoren te herbestemmen en te transformeren. Daartoe zijn in 2014 de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand (PAK) en 2016 de Thematische Structuurvisie Kantoren 2016-2027 vastgesteld.

In 2012 is de kadernota 'Wonen en binnenstedelijke herontwikkeling' vastgesteld door Provinciale Staten. Utrecht behoort op dit moment tot één van de weinige sterk groeiende provincies van Nederland. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien. De druk op de Utrechtse woningmarkt is dan ook nog steeds hoog. In de Provinciale Structuurvisie (PRS) is een programma opgenomen van 68.000 woningen tot 2028. In het plangebied vindt de sloop van een kantoorgebouw plaats en de nieuwbouw van twee woontorens met 119 woningen. De transformatie zorgt ervoor dat de ruimtelijke kwaliteit verbetert en daarmee wordt de levendigheid in de wijk vergroot. Het plan past daarmee binnen het beleid uit de kadernota.

In 2012 is de kadernota 'Wonen en binnenstedelijke herontwikkeling' vastgesteld door Provinciale Staten. Utrecht behoort op dit moment tot één van de weinige sterk groeiende provincies van Nederland. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien. De druk op de Utrechtse woningmarkt is dan ook nog steeds hoog. In de Provinciale Structuurvisie (PRS) is een programma opgenomen van 68.000 woningen tot 2028. De provincie maakt daarbij de hoofdkeuze om in te zetten op de ontwikkelingsmogelijkheden binnen de rode contouren. Deze lange termijn opgave wordt geconfronteerd met een sterk wijzigende context. Sinds 2008 maken zaken als de woningmarktproblematiek, toenemende decentralisatie, beperkte financiële mogelijkheden bij ketenpartijen en toenemende behoefte aan (duurzame) kwaliteitsaspecten binnenstedelijke ontwikkeling een nog ingewikkeldere opgave dan het al was.

De provincie werkt, als centraal doel, aan vitale dorpen en steden met een integrale benadering van werken, mobiliteit, recreatie en wonen. Ze pakt dit thema actief op aan de hand van de volgende ambities:

Ambitie 1: Betere afstemming van vraag en aanbod woning en woonomgeving

• Aanjagen op vraag afgestemd aanbod
• Stimuleren opname vermogen
• Activeren ketenpartijen

Ambitie 2: Efficiënt ruimtegebruik

• Terugbrengen van structurele leegstandkantoren
• Stimuleren tijdelijk gebruik niet (volledig) benutte gebieden
• Stimuleren van meervoudig ruimtegebruik

Ambitie 3: Toekomstbestendige binnenstedelijke kwaliteit

• Ondersteunen ambities van ketenpartijen voor woning en woonomgeving(project/gebied)
• Stimuleren kwalitatieve opgave woning/woonomgeving(regionaal)

Planspecifiek

In het plangebied vindt de sloop van een kantoorgebouw plaats en de nieuwbouw van twee woontorens met 119 woningen. Voor woningen geldt dat zowel in de provincie Utrecht, als in de gemeente Utrecht (en met name de stad Utrecht) een grote vraag is naar nieuwe woningen. De transformatie zorgt ervoor dat de ruimtelijke kwaliteit verbetert en daarmee wordt de levendigheid in de wijk vergroot. Het plan past daarmee binnen het beleid uit de kadernota.

Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.

De perspectieven zijn deels vertaald naar ambities voor de korte en middellange termijn (2015) in het ontwikkelingsbeeld 2015. Van toepassing op het plangebied is het perspectief de Binnentuin.

De doelstellingen binnen het perspectief De Binnentuin zijn:

• het creëren van een veilige en leefbare omgeving;
• het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
• het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

Planspecifiek

Het plangebied ligt in 'De Binnentuin'. De ontwikkeling is gericht op een ruimtelijke en functionele kwaliteitsverbetering. Daarnaast zorgt het plan ervoor dat de vitaliteit van het gebied toeneemt. Hiermee sluit het plan aan op de doelstellingen voor De Binnentuin en past het binnen het beleid uit de Structuurvisie Utrecht 2015-2030.

De RSU bevat tevens een Investeringsstrategie, waarmee een verbinding wordt gelegd tussen de ruimtelijke ambities van de stad met betrekking tot gezonde verstedelijking en de investeringsopgave die daarmee samenhangt.De Ruimtelijke Strategie Utrecht (hierna: RSU) is in 2016 vastgesteld. In de RSU zijn de contouren voor de ontwikkelopgaven van de economische ontwikkelingsgebieden, verdichtingsgebieden en aandachtsgebieden in beeld gebracht. Utrecht groeit en we willen die groei vooral faciliteren door inbreiding. Belangrijke nieuwe woningbouwlocaties in de stad die daar - naast Leidsche Rijn - aan moeten bijdragen zijn het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone. De Binnenstad, het Stationsgebied, het Utrecht Science Park en Leidsche Rijn (Centrum) worden beschouwd als economische hotspots waar we kansen willen creëren en benutten. Tevens willen we de openbare ruimte beter benutten en grotere betekenis geven als de plek waar de stad zich presenteert. Gezonde verstedelijking is in alle gevallen het uitgangspunt. Dat betekent focussen op bewegen, welbevinden, perspectief op wonen, werk en opleiding, duurzaamheid.

Het bouwplan past binnen de RSU.

De Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019, is op 14 januari 2010 vastgesteld door de gemeenteraad en geactualiseerd in 2015. In deze actualisatie zijn de punten van het collegeakkoord verwerkt: Bouwen aan een gezonde toekomst, Werken aan werk en Samen maken we de stad. De woonvisie wordt jaarlijks geactualiseerd. De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken, daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven. Het voornemen is om door nieuwbouw, aanpassing van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. De gemeente streeft naar een stad waar iedereen passend, betaalbaar, gezond en toekomstbestendig kan wonen. De speerpunten zijn:

• betaalbaarheid;
• aanbod sociale huurwoningen dat past bij de vraag;
• voldoende aanbod middeldure huur -, middeninkomens, middeldure vrije sectorhuur;
• duurzame woningvoorraad;
• energiezuinige, kwalitatief goede woningen met lage woonlasten.

Planspecifiek

In het plangebied worden 119 nieuwe woningen toegevoegd. Dit betreffen huurappartementen in de vrije sector met een oppervlakte die variëren van 69 m² BVO tot 119 m² BVO (62 m² GBO tot 105 m² GBO). Omdat 39 woningen, overeenkomend met ruim 30%, in de middeldure categorie vallen, sluit de ontwikkeling goed aan op de ambitie van de gemeente omtrent een groter aanbod middeldure huurwoningen.

In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken. De welstandsnota geeft beoordelingscriteria voor het toetsen van bouwaanvragen aan de redelijke eisen van welstand in aansluiting op het bestemmingsplan. De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open', 'Respect' en 'Behoud'. Voor veel voorkomende bouwwerken zijn in de Welstandsnota welstandscriteria, richtlijnen en aanbevelingen opgenomen.

Planspecifiek

Het gebied valt in de aanduiding 'open'. Het beleidsniveau 'open' betekent dat er sprake is van een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld, er ruimte voor vernieuwing is en bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

Met het plan wordt aansluiting gezocht bij de welstandsnota.

Met het Ambitiedocument 'Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar' (vastgesteld door de gemeenteraad op 3 juli 2012) is uitgewerkt hoe binnen de stad met de groeiende verkeersstromen zal worden omgegaan. Het beschrijft de nieuwe vertrekpunten voor de mobiliteit in de stad. Daarbij wordt ingezet op openbaar vervoer, fiets, schoner vervoer en meer kwaliteit in de openbare ruimte. Voor de toekomstige inrichtingsplannen van de stad, is dit kader leidend.

De ambities voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn neergelegd in zeven beleidsprincipes:

• de gebruiker centraal in het mobiliteitsbeleid;
• kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen;
• levendige centra op knooppunten;
• de plaats bepaalt de mobiliteitskeuze;
• RSS en HOV (tram) als basis Ov-systeem;
• de fiets als primair vervoermiddel in de stad;
• de stedelijke verdeelring wordt stadsboulevard.

Planspecifiek

Het plangebied maakt geen deel uit van de doorgaande snelwegen of de ring Utrecht. Het plangebied sluit via de Lomanlaan aan op de Koningin Wilhelminalaan. Via de primaire en secundaire assen is er aansluiting op het landelijke en regionale wegennet. De verkeersstructuur blijft behouden.

De gemeenteraad heeft op 26 mei 2016 dit mobiliteitsplan vastgesteld. Dit plan bestaat uit 3 delen:

1. 1. Slimme Routes gaan over het handiger inrichten van de verbindingen voor voetganger, fiets, bus, tram, trein en auto. Bijvoorbeeld met doorfietsroutes, het kwaliteitsnet goederenvervoer en knooppunten;
2. 2. Slim Regelen gaat over het slimmer organiseren van de stromen voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en auto’s. Bijvoorbeeld door verkeerslichten met elkaar te laten ‘praten’, persoonlijke reisinformatie en informatie over vrije parkeerplaatsen voor auto’s en fiets;
3. 3. Slim Bestemmen zorgt dat nieuwe woningen, kantoren en bezoekersfuncties op de juiste plekken komen en dat deze goed worden ontworpen. Dit draagt bij aan slimmer vervoer en bijvoorbeeld goede bevoorradingsmogelijkheden.

De belangrijkste uitgangspunten van het beleid zijn:

Meer ruimte voor de voetganger en de fietser
Lopen en fietsen zijn de meest gezonde, milieuvriendelijke en ruimte-efficiënte vormen van vervoer. Om fietsers aan te moedigen, krijgt de stad nieuwe en snelle doorfietsroutes: extra brede en prettige fietspaden, los van de autodrukte.

Aantrekkelijk openbaar vervoer voor de langere afstanden
Naast de voetganger en de fietser is het openbaar vervoer belangrijk. De bus en tram leggen snelle verbindingen met de binnenstad, Utrecht Sciencepark, Leidsche Rijn Centrum, wijken, de regio en de rest van Nederland. Hierdoor wordt het openbaar vervoer een betere keuze.

Auto’s langs de juiste routes
In de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum, Utrecht Science Park is de auto te gast, met 30 km per uur als standaard maximumsnelheid. Stedelijke verbindingswegen verbinden de wijken met de RING. Waar het kan, krijgen wegen een stadsboulevard: veilig en goed oversteken en meer groen. Een aantrekkelijke plek voor bewoners. 50 km per uur geldt als snelheidslimiet. De gemeente wil automobilisten, die niet uit de stad komen of naar de stad gaan, zoveel mogelijk laten rijden via de RING. Hierdoor ontstaat er ruimte voor automobilisten die in stad moeten zijn. De beleidslijn uit de nota Stallen en Parkeren sluit aan bij de beleidslijn van dit Mobiliteitsplan. In dit Mobiliteitsplan is daarom geen nieuw beleid ten aanzien van het stallen van fietsen opgenomen.

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Planspecifiek

In toelichting paragraaf 4.2.2 wordt op parkeren nader ingegaan.

In het 'Groenstructuurplan Utrecht, Stad en land verbonden' (2007) heeft de gemeente Utrecht haar groenbeleid geformuleerd. Hierin staat wat Utrecht wil bereiken met groen in en om de stad. In dit plan is een overzicht opgenomen van de fysieke onderdelen die voor 2030 moeten worden aangepakt om de groenstructuur te realiseren.

De stadsparken weerspiegelen de ontwikkeling van Utrecht. De variatie in ontstaan, inrichting en omgeving biedt de bewoners van Utrecht veel variatie en mogelijkheden tot ontspanning. Parken zijn bij uitstek openbare ruimtes waar mensen elkaar ontmoeten, vertrouwd raken met elkaar en met hun omgeving. Parken zijn de groene parels van Utrecht en worden dan ook hoog gewaardeerd door bewoners. Ze zijn aangeduid als groene verbinding.

Renovatie en herinrichting van de parken heeft in de loop van de jaren plaatsgevonden. Eén van de uitgangspunten van de renovatie was om de specifieke karakteristieken van de verschillende parken duidelijker in beeld te brengen. Bovendien zijn de parken ingericht voor een groter aantal bezoekers en gebruikers.

Planspecifiek

Park Transwijk is onderdeel van het Groenstructuurplan. Het betreft een stadspark dat in de jaren ’60 van de 20e eeuw is aangelegd en dat functioneert voor een hele wijk.

Het plangebied grenst aan de westzijde aan Park Transwijk. Hoewel de ontwikkeling geen directe invloed heeft op het park, sluit de nieuwe inrichting van het plangebied hier goed op aan.

In juli 2007 heeft is de Ruimtelijke Visie Transwijk gepresenteerd. Deze visie vormt het ruimtelijk kader voor Transwijk, waaraan verschillende initiatieven kunnen worden getoetst. Het belangrijkste uitgangspunt is het creëren van een stedenbouwkundig heldere en sociaal evenwichtige wijk in nauwe samenhang met de omgeving. De ruimtelijke visie omvat onder andere heldere ruimtelijke uitgangspunten voor initiatieven.

In de Ruimtelijke Visie Transwijk (2008) wordt het volgende ruimtelijke beeld voorzien voor de zone Lomanlaan:

• functies wonen en zorg gewenst in een groene setting;
• bebouwing haaks op park en gericht op park, zichtlijnen op park;
• afwisseling in bouwhoogten, maximaal tien woonlagen;
• alzijdige bebouwing;
• ondergronds/gebouwd parkeren.

Planspecifiek

Het geschetste beeld voor de Lomanlaanzone is die van ‘geclusterde bebouwingsschijven op een groen tapijt’. Transparantie en openheid van het gebied zijn daarbij kernwoorden. De zone fungeert als een overgangsgebied tussen woonbuurt en park en heeft daarmee een groen en open karakter. Zij ligt niet zozeer aan de rand van het park, maar maakt er onderdeel van uit. Dit heeft een aantal consequenties. Zo dienen de gebouwen zich naar alle zijden te presenteren, achterkanten zijn niet gewenst.

De uitwerking van de Ruimtelijke Visie Transwijk heeft geresulteerd in een cluster van twee losse woonblokken (tien bouwlagen) op een overwegend groen terrein door middel van een verhoogd kunstmatig maaiveld. Het parkeren voor auto’s en fietsen wordt in belangrijke mate onder de gebouwen en onder dit groene maaiveld voorzien, waardoor deze voor een groot deel aan het zicht zijn onttrokken. De openbaar toegankelijke parkeerplaatsen voor auto’s zijn daarentegen zichtbaar en dus herkenbaar. Voor het natuurlijk ventileren van het parkeren zijn voldoende sparingen in dit verhoogde maaiveld voorzien.

De woonblokken staan los van elkaar, waardoor de (toegangs)route over het artificiële maaiveld wordt geaccentueerd en een extra doorzicht naar het park ontstaat. De groene entreeroute loopt op vanaf de Lomanlaan en geeft verbinding met de verblijfstuin op het dek, dat georiënteerd is op het park. In de architectuur worden de kopgevels van de woonblokken geaccentueerd om de richting-oriëntatie naar het park en de schijfwerking te versterken.

In het huidige college akkoord 2014-2018 is het bieden van aantrekkelijke ruimte voor sport en bewegen in de openbare ruimte een aandachtspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Een gezonde leefomgeving is een leefomgeving die als prettig wordt ervaren, uitnodigt tot gezond gedrag en waar druk op onze gezondheid zo laag mogelijk is. Bij een gezonde leefomgeving gaat het om harde milieu aspecten van (zoals lucht- en geluidskwaliteit), de inrichting van de omgeving en de manier waarop we deze beleven, maar ook om een gebouw waarin we wonen en werken, die een goede kwaliteit biedt (binnenmilieu) en geen ongezonde situaties kent. Kortom, enerzijds een aantrekkelijke en gezonde plek waar we graag willen wonen en waar we graag vertoeven, samen te vatten onder de noemer 'belevingskwaliteit'. Anderzijds gebouwen die voldoen aan meer dan gemiddelde standaarden van het binnenmilieu. Samen te vatten in 'ons welbevinden'.

Een gezonde en aantrekkelijke omgeving is te kenmerken als:

• ruimte waarin bewegen wordt gestimuleerd;
• belevingskwaliteit door aanwezigheid van voldoende groen en water van voldoende kwaliteit;
• geluidskwaliteit in de vorm van stilte en rust;
• een goede luchtkwaliteit;
• ruimte waar mensen zich prettig en sociaal veilig voelen;
• een leefomgeving die een gezondheidsbeschermende en gezondheidsbevorderende kant heeft;
• een gezonde leefomgeving die toekomstbestendig en daardoor duurzaam is.

Volksgezondheid 'Bouwen aan een gezonde toekomst 2015-2018' (2015)
De nota 'Bouwen aan een gezonde toekomst 2015-2018 is in 2015 vastgesteld. In deze nota wordt de verbinding gelegd tussen fysieke, sociale en economische vraagstukken, die kansen bieden om bij te dragen aan gezonder wonen, werken en leven in Utrecht. De stad wordt uitgenodigd om initiatief te nemen en samenwerking te zoeken en samen bij te dragen aan een gezonde stad. Er wordt gewerkt aan het bevorderen van gezondheid via gezond duurzaam lokaal voedsel, gezonde leefstijl en gezond gedrag.

Planspecifiek

Het plan biedt een kader om deze volksgezondheidsaspecten zo optimaal mogelijk vorm te geven. In toelichting paragraaf 5.13 wordt dit kader toegelicht.

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. Deze wet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening op de Archeologische Monumentenzorg en bestemmingsplannen
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

In paragraaf 5.10.2 wordt hierop specifiek voor dit plangebied ingegaan.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

Transwijk

Het plangebied is onderdeel van Transwijk. Deze wijk Transwijk wordt begrensd door de Weg der Verenigde Naties, het Merwedekanaal en de Beneluxlaan. In Transwijk zijn de functies wonen, werken en recreëren met elkaar verweven. De architectuur van dit gebied is hedendaags en kent veel variatie in vorm, kleur en materiaalgebruik. In het noordoosten van Transwijk is een groot aantal sportvelden gelegen. Ter hoogte van de Koningin Wilhelminalaan ligt een kleinschalig woonwijkje uit de jaren zestig (stempelverkaveling) dat door de renovatie in de jaren negentig een meer hedendaagse uitstraling heeft gekregen. De overige bebouwing van Transwijk bestaat voornamelijk uit middelhoogbouw, meergezinswoningen waarin de invloed van Gerrit Rietveld is terug te vinden (Van Bijnkershoeklaan, Van Vollenhovelaan). Kleinschalige inbreidingsplannen (De Buitenplaats) uit de laatste decennia maken dat Transwijk een verscheidenheid aan architectuur heeft.

De openbare ruimte in Transwijk heeft een stedelijk karakter. De wijk is relatief ruim opgezet met brede straten. Deze worden gebruikt voor met name ontsluiting, parkeren en verblijf. De aanwezigheid van groenvoorziening in de vorm van bomen en diverse kleinschalige grasvelden draagt bij aan het relatief groene karakter. Direct ten westen van het plangebied is een belangrijke groenstructuur gesitueerd die bepaald wordt door Park Transwijk.

Omliggende percelen

Het plot ligt aan weerszijden ingeklemd tussen de parkeergelegenheden van de naastgelegen gebouwen. Ten noorden, eveneens met een iets verlaagd (open) maaiveld, ligt de parkeervoorziening van Woonzorgcentrum Transwijk en ten zuiden is parkeren mogelijk in een halve laag verdiepte, maar twee-laags bovengrondse parkeervoorziening voor het gebouw De Zusters. Ten westen grenst het plot aan het water met uitzicht over het Park Transwijk. Aan de overzijde van de Lomanlaan staan eengezinswoningen van twee bouwlagen met plat dak. De bouwhoogte bedraagt circa 6 m. Aan de straatzijde bevindt zich een smalle groenstrook.

Bereikbaarheid en parkeren

De locatie is bereikbaar vanaf de Lomanlaan. Dit is een rustige twee-richtingsweg die de wijk ontsluit. Het betreft hier geen doorgaande hoofdroute, waardoor de wijk een autoluw karakter heeft en een snelheidsregime van 30 km/uur. Naast het parkeren op de betreffende parkeerterreinen vindt parkeren nabij de planlocatie tevens plaats in de openbare ruimte, aan één kant van de weg. Aan weerszijden van de Lomanlaan liggen voetpaden, die goed bereikbaar en toegankelijk zijn.

Het plangebied en de directe omgeving worden niet gekenmerkt door hoge historische dan wel monumentale waarden. Het betreft een relatief jong ontwikkelingsgebied; er staan geen monumentale panden.

Afbeelding 3.1: Bestaande structuur

Het huidige kantoorpand is een volumineus gebouw aan de rand van park Transwijk. Op dit moment wordt het kantoor gebruikt als bedrijfsverzamelgebouw. Het pand bestaat uit twee kantoorblokken, gekoppeld met een liftenblok, in het zuidelijk deel van de kavel. De oriëntatie van de blokken is parallel aan het park. De blokken zijn één bouwlaag opgetild boven het maaiveld met een verhoogde toegang vanaf de Lomanlaan. Het licht-verdiepte maaiveld is steenachtig van uiterlijk en volledig ingericht als parkeerterrein. Langs de gebouwen zijn minimale zichtlijnen naar park Transwijk, maar van een oriëntatie op of verbinding met het park is geen sprake.

Het bestaande kantoorpand beslaat circa 6.240 m² BVO. Onder het gebouw, op een iets verlaagd maaiveld (circa 0,75 m verdiept ten opzichte van het straatniveau), bevindt zich een parkeerterrein met 100 plaatsen.

Afbeelding 3.2: Impressie bestaande situatie

Het belangrijkste knelpunt in het plangebied wordt veroorzaakt door veranderende marktomstandigheden en heeft betrekking op een overschot aan kantoorpanden, de snelle veroudering van kantoorpanden en de ongeschiktheid van het casco voor transformatie. De voorgenomen ontwikkeling heeft als doel om tegemoet te komen aan de sterke vraag naar woonruimte. Omdat de omgeving van het plangebied kampt met leegstand van kantoren worden naar verwachting meer leegstaande of leegkomende kantoorpanden getransformeerd naar woningen. De verwachting is dan ook dat de functie ‘wonen’ in dit gebied zal toenemen.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de reden van de ruimtelijke ingreep. Wat wil de gemeente en/of de aanvrager bereiken met het plan en waarom. Er wordt een verband gelegd met het oplossen van de knelpunten die in de conclusie van hoofdstuk 3 zijn beschreven. In dit hoofdstuk wordt tevens ingegaan op de inhoud van het stedenbouwkundig plan.

De hoofdfunctie wordt wonen. Aanvullend zijn andere functies mogelijk passend binnen de regels voor bedrijf aan huis. Het project omvat de nieuwbouw van appartementen voor één- en tweepersoons huishoudens voor de doelgroepen starters en vitale ouderen. Het programma bestaat uit 39 woningen in het middeldure segment en 80 woningen in het dure segment, verdeeld over twee blokken.

Ruimtelijk

Er wordt ingezet op een versterking van de ruimtelijke opzet van het bouwblok en aansluiting bij het groene karakter van de omgeving. De nieuwe bebouwing wordt zodanig ingepast dat er geen onevenredig nadelige gevolgen zijn voor bewoners ten aanzien van parkeren, privacy en bezonning.

Het concept van de herontwikkeling gaat uit van:

• sloop van de bestaande kantoorpanden op de Lomanlaan 55;
• 119 woningen verdeeld over twee blokken;
• tien woonlagen à zes woningen;
• entreeniveau via opgetild looppad met groen dek boven een half verdiept parkeerterrein;
• duidelijke groene randen langs de Lomanlaan en een beloopbaar dek aan de waterzijde;
• handhaving en deels herplanting van bestaande bomen.

Er wordt een visuele verbinding gecreëerd tussen de Lomanlaan en het Park Transwijk door onder meer de oriëntatie van de gebouwen en de ruimte daartussen alsmede de loopbrug over de parkeervoorziening, die beide gebouwen ontsluit en doorloopt tot aan de waterkant. Op deze manier lijkt het park als het ware tot aan de Lomanlaan door te lopen.

In de nieuwe situatie staat een tweetal woonblokken in een overwegend groene setting waardoor het parkeren in belangrijke mate aan het oog wordt onttrokken.

De oriëntatie en uitdrukking van de gebouwen is gebaseerd op doorzichten en oriëntatie naar Park Transwijk. De entreeroute over het dek versterkt deze oriëntatie. Het groene dek zorgt voor een parkachtige inrichting die de Lomanlaan verbindt met het verblijfsgebied aan de parkzijde.

In de architectuur worden de kopgevels van de woonblokken geaccentueerd om de oost-west oriëntatie naar het park te versterken.

Beeldkwaliteit

Uitgangspunt is om de woongebouwen aan te sluiten op de karakteristiek van de bebouwing in de omgeving. Met name het naastgelegen woonzorgcomplex komt overeen met betrekking tot de bouwhoogte, de oppervlakte per gebouw, de groene omgeving, de oriëntatie op de omgeving, de materiaalkeuze en het hoogteverschil aan de zijde van de Lomanlaan. De twee nieuwe woongebouwen zijn straks in beeld familie van elkaar in een samenhangend ontwerp.

Het verschil in materiaal tussen de kop- en de langsgevel benadrukt de relatie tussen de Lomanlaan en het park. Langs de Lomanlaan neemt de fietsenberging het zicht weg van de parkeervoorziening. Deze zorgt voor een groene buffer langs de Lomanlaan, zodat een parkachtige omgeving ervaren wordt vanaf de Lomanlaan.

Ook sluiten de twee nieuwe woongebouwen in hoogte en massa aan op de reeks langs de Lomanlaan en houden voldoende afstand tot de naastgelegen bebouwing.

De navolgende afbeeldingen geven een goed beeld van het project binnen het plangebied in relatie tot de directe omgeving.

Afbeelding 4.1: Nieuwe situatie

Afbeelding 4.2: Doorsneden nieuwbouw in relatie tot de naastgelegen bebouwing

De herontwikkeling naar woningen heeft geen nadelige gevolgen voor de openbare ruimte in de omgeving. Het project draagt juist bij aan de verbetering van de openbare ruimte. Er wordt namelijk beduidend meer groen opgenomen en er worden op het terrein enkele bomen geplant. Voor de technische eisen voor bomen, groen, verlichting en afvalinzameling geldt het Handboek openbare ruimte.

Aan de straatzijde van het project is sprake van een veilige en overzichtelijke situatie met een goede balans tussen parkeren en ruimte voor voetgangers en fietsers.

De parkeerbehoefte is conform de geldende normen bepaald (Nota Parkeernormen Fiets en Auto d.d. 22-03.2013). Volgens de normen geldt er voor woningen met een oppervlakte van 55 - 80 m² BVO en parkeernorm van 1,1 - 1,2 parkeerplaats per woning. Voor woningen met een oppervlakte van 80 - 130 m² BVO geldt een parkeernorm van 1,1 - 1,2 parkeerplaats per woning.

Dit betekent dat de volgende parkeerbehoefte geldt:

• 40 woningen x 1,1 (waarvan 0,25 bezoeker) = 44 (waarvan 10 bezoekers)
• 79 woningen x 1,2 (waarvan 0,3 bezoeker) = 94,8 (waarvan 24 bezoekers)
• totaal: 139 parkeerplaatsen vereist (waarvan 34 bezoekers)

In het plan is in 119 parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien en 20 al aanwezige parkeerplaatsen in openbaar gebied. De stallingsvoorzieningen voor auto’s en fietsen worden onder het groene dek gerealiseerd. De voorziening biedt plaats voor 119 auto’s en 435 fietsen.

Voor de functie wonen wordt in het Bouwbesluit (ingegaan op 1 april 2012) een fietsenberging vereist. Daarom zijn in de gemeentelijke fietsparkeernorm geen aanvullende eisen gesteld. In het kader van onderhavig plan worden er desalniettemin wel fietsparkeerplaatsen gerealiseerd.

Voor woningen met een oppervlakte van 50 - 75 m² GBO is een norm van 3 fietsen per woning aangehouden en voor woningen met een oppervlakte van 75 - 100 m² GBO is een norm van 4 fietsen per woning. Dat is gebaseerd op 'bouwbrief 2015-130' van de gemeente Amsterdam. Dit resulteert in de volgende behoefte:

• 39 woningen x 3 = 117
• 80 woningen x 4 = 320
• totaal: 437 fietsparkeerplaatsen vereist (bezoekers parkeren nabij entree)

In het plan is voorzien in 198 fietsparkeerplekken die dubbel laags zijn uitgevoerd en 40 enkellaagse parkeerplekken (198 + 198 + 41 = 437).

Uit recent is gebleken dat op maatgevende momenten de parkeercapaciteit in de wijk voor 63% wordt benut, wat het mogelijk maakt het bezoekersparkeren hier deels te laten plaatsvinden.

De gemeente dient bij het maken van ruimtelijke plannen rekening te houden met allerlei wetgeving gericht op de bescherming en waarborging van een goed woon en leefklimaat (milieuwetgeving), alsmede ter bescherming van natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en of archeologische belangen in een plangebied. De belangrijkste aspecten die in het kader van een bestemmingsplan onderzocht moeten worden zijn:

• geluid
• bedrijven en milieuzonering;
• externe veiligheid;
• luchtkwaliteit;
• bodemkwaliteit;
• flora en fauna;
• water;
• archeologie;
• kabels en leidingen;
• kwaliteit van de leefomgeving;
• gezondheid;
• duurzaamheid.

Deze aspecten zijn voor het plangebied onderzocht en de resultaten van die onderzoeken zijn in het onderstaande hoofdstuk opgenomen. Omdat sommige milieu aspecten erg technisch zijn is er voor die aspecten in de betreffende paragrafen een samenvatting opgenomen waarin de inhoud van de paragraaf in hoofdlijnen wordt uitgelegd. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op eventuele maatregelen die, op basis van de onderzoeken genomen moeten worden om de betreffende belangen voldoende te waarborgen en te voorzien in een goede ruimtelijke ordening voor het plangebied.

De onderzoeksrapportages zijn als bijlagen bij de ruimtelijke onderbouwing gevoegd.

Milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die (aanzienlijke) nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. Dit betekent dat de plannen of activiteiten ook een bepaalde omvang moeten hebben om MER-(beoordelings)plichtig te zijn. De plannen voor het plangebied hebben echter niet een omvang die het bestemmingsplan MER-(beoordelingsplichtig) maken. Hieronder wordt een en ander nader toegelicht.

Aan de hand van de in het Besluit m.e.r. omschreven m.e.r.-plichtige activiteiten met de bijbehorende drempelwaarden, kan worden bepaald of een project MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) is. Echter, als gevolg van het Arrest van het Europese Hof van 30 17/10/2009(C-255/08) dient hierbij ook gekeken te worden naar andere factoren als bedoeld in bijlage III van de Europese m.e.r. richtlijn, die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER of m.e.r-beoordeling, hoewel de drempelwaarde van de desbetreffende categorie van de D-lijst niet wordt overschreden.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. is een groot aantal activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Eén van de genoemde activiteiten betreft ‘de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’ (activiteit D11.2). Deze activiteit is m.e.r.-beoordelingsplichtig in geval deze betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, of op een aaneengesloten gebied en het 2.000 of meer woningen betreft, of op een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. De voorgenomen ontwikkeling aan de Lomanlaan 55 in Utrecht ligt ruim onder de drempelwaarde waarvoor conform het Besluit m.e.r. een m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk is. Er hoeft voor dit plan dus geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt en daarmee kan volstaan worden met een vorm vrije m.e.r.-beoordeling.

In het kader van dit ruimtelijke plan zijn de belangrijkste milieu aspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht. Hieruit is niet gebleken dat er sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten.

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidbelaste object – hiervoor kent de wet 'geluidsgevoelige bestemmingen', zoals wonen, zorg en onderwijs.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij ruimtelijke plannen:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen een zone;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe gezoneerde (spoor) wegen (niet zijnde rijkswegen of hoofdspoorwegen vallend onder de Wet milieubeheer);
• reconstructie van gezoneerde wegen (niet zijnde rijkswegen);
• bestemmen van gronden voor gezoneerde industrieterreinen;
• wijzigen van de grenzen van gezoneerde industrieterreinen of bijbehorende zones.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke Geluidnota Utrecht 2014 - 2018, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld.

Met onderhavig plan wordt de realisatie van woningen mogelijk gemaakt. Om te bepalen hoe de nieuwe woningen met inachtneming van de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid gerealiseerd kunnen worden, is een verricht naar de geluidbelasting op de gevels vanwege alle relevante geluidbronnen (Beneluxlaan, Koningin Wilhelminalaan, Europalaan en Lomanlaan.

Het onderzoek heeft het volgende uitgewezen:

• De geluidbelasting als gevolg van de Beneluxlaan is maximaal 49 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB met maximaal 1 dB overschreden. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden.
• De geluidbelasting als gevolg van de Europalaan en Kon.Wilhelminalaan/Churchilllaan overschrijdt de voorkeursgrenswaarde niet.
• Als gevolg van de geluidbelasting door de Beneluxlaan moet een hogere waarde worden vastgesteld. Daar zijn voorwaarden aan verbonden.
• Er wordt voldaan aan de voorwaarden ten aanzien van geluidluwe gevel, woningindeling en buitenruimte uit het gemeentelijke geluidbeleid dat geldt bij de aanvraag om hogere grens waarde.
• Er wordt voldaan aan de (doelstelling van de) gemeentelijke indelingseisen.

In principe moeten maatregelen (geluidreducerend wegdek of geluidsscherm) getroffen worden om de geluidbelasting terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. Het toepassen van geluidreducerend wegdek is vanuit kostenoverwegingen niet mogelijk. Verdergaande maatregelen - zoals een geluidsscherm - zijn niet mogelijk vanuit stedenbouwkundig oogpunt.

Overeenkomstig de indelingseisen van de gemeente Utrecht moet voor de toekenning van een hogere waarde voor de geluidbelasting op de gevel voldaan worden aan de volgende voorwaarden:

• Per woning moet ten minste één geluidluwe gevel aanwezig zijn. Een geluidluwe gevel is een gevel waarop de geluidbelasting niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde vanwege elke bron afzonderlijk.
• In sommige (en aangewezen) gebieden is de geluidluwe gevel een gevel waarop de geluidbelasting ten minste 10 dB lager is dan de vast te stellen hogere waarde.
• Per woning wordt ten minste 30 % van het aantal verblijfsruimten of 30 % van het oppervlak van het verblijfsgebied aan een geluidluwe gevel gesitueerd.
• De buitenruimte wordt gesitueerd aan de gevel met een geluidbelasting van ten hoogste 5 dB boven de voorkeursgrenswaarde (48 + 5 = 53 dB) vanwege elke bron afzonderlijk.

Aan deze eisen kan worden voldaan. Het aspect geluid vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling.

Het plangebied ligt niet in de zone van een spoorweg. Een nadere akoestische beoordeling in het kader van spoorweglawaai is derhalve niet noodzakelijk.

Het plangebied ligt niet in de zone van een geluidgezoneerd industrieterrein. Een nadere akoestische beoordeling in het kader van industrielawaai is derhalve niet noodzakelijk.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• Het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• Het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Utrecht de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is ingericht volgens het principe van de functiescheiding: afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functie voor, langs de randen is weinig verstoring door verkeer. Een ander omgevingstype is het gemengd gebied. Binnen gemengd gebied is het mogelijk om gemotiveerd voor één of meer milieuaspecten een kleinere afstand aan te houden dan wordt geadviseerd voor een rustige woonwijk. Onderstaande tabel geeft de relatie weer tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype.

Tabel 2: Bedrijven en milieuzonering

Voor woongebieden is bepaald dat voor de bedrijven aan huis een aparte lijst 'Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging' geldt.

Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering", kunnen er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwet- en regelgeving gelden. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, agrarische geurwetgeving en de veiligheidsregelgeving. Onderzocht worden zowel de feitelijke invloed van de ter plaatse gevestigde en te vestigen milieubelastende functies als de invloed die kan uitgaan van milieubelastende functies die op grond van de geldende bestemming kunnen worden gevestigd.

De directe omgeving van het besluitgebied wordt gekenmerkt door woningen maar ook zijn er andere functies aanwezig. Op het naastgelegen perceel, in het kantoorgebouw De Zusters, zijn verschillende functies aanwezig.

Hinderveroorzakende functies in het besluitgebied

Binnen het besluitgebied worden geen functies gerealiseerd die milieuhinder veroorzaken. De woningen kunnen worden aangeduid als milieuhindergevoelig.

Hinderveroorzakende functies in de omgeving van het besluitgebied

Naast voorgenoemde toetsing moet onderzocht worden of de functies in het plangebied hinder ondervinden van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een kantoorgebouw. Volgens de vigerende beheersverordening zijn hier verschillende functies zoals maatschappelijke voorzieningen, bestaande kantoren, alsmede zelfstandige congres- en vergaderfaciliteiten tot 1.500 m² per gebouw en horeca tot en met categorie D toegestaan. Eveneens mogen zich binnen het bestaande kantoorvolume bedrijven, tot in de categorie A en B1 zoals vermeld bij de regels van het bestemmingsplan, bevinden. Deze functies zijn passend in een woongebied. In dit geval bevindt zich het gebouw ‘De Zusters op ruim 15 m afstand van de nieuw te realiseren woontorens. De afstand is hiermee ruim voldoende groot.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen vormt voor de voorgenomen ontwikkeling op de planlocatie.

Bij bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken. Daarnaast kan transport van gevaarlijke stoffen risico's opleveren (transport over weg, spoor en water en door buisleidingen). De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

De Nota externe veiligheid, welke in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting en/of het transport bevinden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

De locatie ligt niet in de nabijheid van een lpg-tankstation. Het invloedsgebied voor het groepsrisico ligt op 150 meter van het tankstation. Het dichtstbijzijnde lpg-tankstation ligt aan de Europalaan 6 op ruim 300 m afstand van het plangebied. Ook ligt het plangebied buiten de plaatsgebonden risicocontouren van het tankstation. Een nadere beschouwing is hierdoor niet nodig.

Afbeelding 5.1: Uitsnede risicokaart met globale aanduiding plangebied (zwarte cirkel)

In de nabijheid van de planlocatie is geen waterweg, buisleiding of Rijksweg aanwezig die qua PR en GR invloed heeft op het plan. Ook ligt het plangebied niet in de nabijheid van spoorwegen die relevant zijn.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect externe veiligheid geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied.

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Titel 5.2 Wm 'Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien:

• aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).Net andere woorden, luchtkwaliteitseisen spelen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, als tenminste aan één van de bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan.

Ten behoeve van het bestemmingsplan is in september 2016 een uitgevoerd. Op basis van de uitgevoerde berekening, waarbij twee scenario's zijn berekend te weten het toetsjaar 2016 en 2026, blijkt het volgende:

• De jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide is voor beide scenario’s nergens hoger dan 30,1 m³. Er treedt dientengevolge geen overschrijding van de grenswaarde voor stikstofdioxide op.
• Het aantal overschrijdingen van de uurnorm voor stikstofdioxide is voor beide scenario’s nergens hoger dan 0. Dientengevolge wordt de grenswaarde voor het aantal overschrijdingen van de uurnorm van stikstofdioxide (zijnde 18 maal per jaar) niet overschreden.
• De jaargemiddelde concentratie fijnstof (PM10) is voor beide scenario’s nergens hoger dan 22,9 m³. Er treedt dientengevolge geen overschrijding van de grenswaarde voor fijnstof op.
• Het aantal overschrijdingen van de etmaalnorm voor fijn stof is voor beide scenario’s nergens hoger dan 11. Dientengevolge wordt de grenswaarde voor het aantal overschrijdingen van de etmaalnorm van fijn stof (zijnde 35 maal per jaar) niet overschreden.
• Met een hoogste jaargemiddelde concentratie van 22,9 µg/m³ voor fijn stof (PM10) wordt voor beide scenario’s automatisch voldaan aan de grenswaarde van 25 m³ voor zeer fijn stof (PM2,5). Er treedt dientengevolge geen overschrijding van de grenswaarde voor zeer fijn stof op. Op basis van de uitgevoerde luchtberekeningen kan worden geconcludeerd dat de herziening van het bestemmingsplan niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Er wordt ruimschoots voldaan aan de grenswaarden in het jaar van vaststelling (2016) van het bestemmingsplan, maar ook in de toekomst (2026). Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor het voorgenomen plan.

Bij een ruimtelijk plan dient getoetst te worden of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functie(s). Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan is een 'nieuw geval'. Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieu-hygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een bestemmingswijziging naar een strenger bodemgebruik dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 te worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

In 2007 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Royal Haskoning B.V., nr. 9S5516.35/R0002/Nijm, april 2007). Het onderzoek heeft plaatsgevonden in het kader van een eventuele verkoop van het terrein.

In de bodem zijn destijds alleen incidenteel licht verhoogde concentraties aan verontreinigende stoffen (EOX in grond en koper in grondwater) aangetroffen. De tussenwaarde wordt niet overschreden. Er wordt vanuit gegaan dat ter plaatse van de voormalige ondergrondse HBO-tank geen sprake is van een relevante verontreiniging van het grondwater door minerale olie. Er zijn geen aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van asbest in de bodem. De vooraf opgestelde hypothese met betrekking tot de bodemkwaliteit is correct gebleken en behoeft niet verworpen te worden. De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een vervolgonderzoek. De milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem is voldoende vastgelegd.

Sinds het onderzoek van 2007 hebben er ter plaatse van de planlocatie geen bodembedreigende activiteiten plaatsgevonden. Ook zijn er geen mogelijke gevallen van potentieel perceelsoverschrijdende bodemverontreiniging met onaanvaardbare risico’s bekend op de direct aangrenzende percelen (omgevingsrapportage Lomanlaan 55, 30 september 2016, gemeente Utrecht).

De bodemkwaliteit zoals die is vastgelegd in 2007 wordt verondersteld nog representatief te zijn voor de huidige bodemkwaliteit. Een actueel bodemonderzoek is echter een vereiste bij een bestemmingswijziging naar een strenger bodemgebruik. Formeel is het onderzoek van Royal Haskoning uit 2007 niet meer bruikbaar, omdat het gedateerd is. Ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning moet een actualiserend onderzoek uitgevoerd worden. Aandachtspunt vormt daarbij het voorkomen van bestrijdingsmiddelen in de bovengrond (niet afdoende onderzocht in 2007).

Conclusie

Uit het bovenstaande blijkt dat er geen belemmeringen voor een bestemmingswijziging voor de nieuwbouw van twee woontorens zijn. De resultaten van het onderzoek uit 2007 worden herbevestigd.

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de huidige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de huidige tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Gebiedsbescherming

In het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) dient er getoetst te worden of de beoogde ontwikkelingen een negatieve invloed hebben op beschermde gebieden. Het plangebied te Utrecht ligt niet in of nabij het NNN of een gebied dat is aangewezen als speciale beschermingszone als bedoeld in de Wnb. Beschermde natuurgebieden worden op deze locatie niet geschaad door de voorgenomen ontwikkeling.

Soortenbescherming

In het kader van de Wnb moet worden getoetst of ter plaatse van de ruimtelijke ingrepen sprake is of kan zijn van negatieve effecten op beschermde planten en dieren. De beoogde ontwikkelingen kunnen biotoopverlies of verstoring (indirect biotoopverlies) tot gevolg hebben. De meeste van de mogelijk in (de omgeving van) het plangebied voorkomende soorten zijn beschermd volgens het lichte beschermingsregime van de Wnb. Voor deze soorten geldt dat aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen op basis van een vrijstelling mogelijk is, zonder dat er sprake is van procedurele consequenties. Een aantal van de mogelijk voorkomende soorten zijn meer strikt beschermde soorten, soorten waarvoor bij aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen een ontheffingsplicht in het kader van de Wnb geldt.

De kan, op basis van het eenmalige veldbezoek, de aanwezigheid van alle mogelijk voorkomende ontheffingsplichtige soorten niet op voorhand uitsluiten. Daarin wordt wel een aantal aanbevelingen gedaan:

• voor vleermuizen zouden open stootvoegen aangebracht kunnen worden in muren of vleermuiskasten kunnen worden geplaatst in de spouw of tegen de muur op >2,5 m hoogte in het nieuw te bouwen gebouw;
• het geschikt maken van het pand voor huismussen en gierzwaluwen door het aanbrengen van speciale neststenen in de muur (minimaal 3 meter hoog) of onder de dakrand;
• het planten van bomen en struwelen voor vogels en vleermuizen verdient aanbeveling. Het beste zijn, ecologisch gezien, inheems bes- en bloemdragende struiken en planten;
• het beperken verlichting aan de zijde van de waterloop (en park) Transwijk. Buitenverlichting kan worden beperkt en uitgevoerd worden met lage van het water af gerichte armaturen en/of voorzien worden van bewegingssensoren. Daarnaast is het mogelijk om lichtuitstraling vanuit de woningen te beperken door groen aan te planten (ter afscherming) en/of voorzieningen te treffen aan de woningen/appartementen.

Daarom moet nader onderzoek gedaan worden naar vleermuizen. Een volledig onderzoek naar vleermuizen bestaat uit twee onderzoeken; zomeronderzoek van half mei tot half juli en najaarsonderzoek van half augustus tot eind september. Beide onderzoeken dienen plaats te vinden om een volledig beeld te krijgen van de functie van het gebouw voor vleermuizen. Gedurende het nader onderzoek naar gebouwbewonende soorten zal ook onderzoek gedaan worden naar foerageergedrag en vaste vliegroutes. Het gebruik van het plangebied door deze soorten kan door middel van nader onderzoek in beeld worden gebracht, zodat het werkelijke effect van de ingreep op (het leefgebied van) daadwerkelijk aanwezige soorten kan worden bepaald. Pas dan kan worden bepaald of het aanvragen van een ontheffing in het kader van Wnb en eventuele mitigerende en compenserende maatregelen noodzakelijk zijn.

Het eerste deel van het nader onderzoek heeft in de maanden augustus en september (2016) plaatsgevonden en is inmiddels afgerond. Tijdens dit onderzoek zijn slechts twee soorten waargenomen: de gewone- en de ruige dwergvleermuis. In het plangebied zijn geen vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen waargenomen; de activiteit in het plangebied en de nabije omgeving is relatief laag. Op basis van het reeds uitgevoerde onderzoek naar vleermuizen worden geen onderdelen van het leefgebied van vleermuizen verwacht waarvoor geen ontheffing verkregen kan worden en/of die niet gemitigeerd kunnen worden (gebaseerd op de waargenomen activiteit in de nazomer/het najaar en de aangetroffen soorten). Echter, op basis van het reeds uitgevoerde onderzoek is de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen nog niet geheel uit te sluiten. Het onderzoek zal in 2017 nog worden voortgezet. Het tweede deel van het onderzoek zal medio juli 2017 gereed zijn.

Conclusie

De meeste van de mogelijk in (de omgeving van) het plangebied voorkomende soorten zijn beschermd volgens het lichte beschermingsregime van de Wnb. Voor deze soorten geldt dat aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen op basis van een vrijstelling mogelijk is, zonder dat er sprake is van procedurele consequenties. Nader onderzoek naar vleermuizen is inmiddels uitgevoerd en wordt deze zomer (2017) afgerond.

De verwachting is dat een ontheffing Wnb niet noodzakelijk is en negatieve effecten kunnen worden voorkomen. Indien het nog lopende nader onderzoek uitwijst dat negatieve effecten toch niet kunnen worden uitgesloten, is een ontheffing Wnb noodzakelijk. De ervaring leert dat deze ontheffing wordt verleend indien mitigerende en/of compenserende maatregelen (zie eerdergenoemde aanbevelingen) worden getroffen.

Aanleiding

Door een ruimtelijk plan kunnen de belangen en het functioneren van het watersysteem en de waterketen onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van water gerelateerd beleid en beheer door ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig en evenwichtig te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.

Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en in het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen.

Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem tijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019;
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur.

Ten westen van het plangebied bevindt zich een oppervlaktewater, die onderdeel uit maakt van een primaire watergang. Deze primaire watergang maakt onderdeel uit van peilgebied Kanaleneiland. Het vast peil is +0,05m NAP, het zomerpeil (zp) en winterpeil (wp) zijn +0,00m NAP. De beschermingszone aan weerszijden van de watergang is vastgelegd in de legger en betreft 5m.

Peilgebied Kanaleneiland (bron: Webgispublisher HDSR)

Eerste watervoerend pakket

Het langjarige grondwaterregime in de diepere ondergrond wordt gereguleerd door de grondwaterstroming in het eerste watervoerend pakket (1WVP). De gemeente Utrecht beschikt sinds 1962 over een peilbuizenmeetnet en sinds 2002 worden de grondwaterstanden automatisch tweemaal per dag geregistreerd en opgeslagen door dataloggers. De langjarige grondwaterstanden van het 1WVP zijn afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de 'Grondwatercontourkaart gemeente Utrecht' (versie 09-10- 2012).

Op basis van deze kaart wordt voor het plangebied de volgende gemiddelde grondwaterstanden en seizoens-variatie verondersteld: droge periode (GLG) = NAP -0.10 m, natte periode (GHG) = NAP +0,20 m en gemiddeld (GGG) = NAP -0,00 m.

De grondwaterstroming in het plangebied is zuidwestelijk.

Isohypsen gemiddeld grondwaterregime - GGWS (bron: GU, Grondwatercontourkaart 09-10-2012)

De momentane, freatische grondwaterstand is afhankelijk van het neerslagverloop, de bodemopbouw en de aard en omvang van afwatering- en ontwateringsvoorzieningen. Slecht doorlatende lagen als klei en veen belemmeren de interactie met het 1WVP en kunnen een lokale schijngrondwaterstand creëren.

De drooglegging, het verschil tussen maaiveld en streefpeil, dient conform de norm van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden minimaal 1,0 m te zijn. De ontwateringsdiepte, het hoogteverschil tussen maaiveld en de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), dient conform de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7 m te bedragen. De gemiddelde ontwateringsdiepte in het plangebied is +1,76m - +0,20m = +1,56m. Deze voldoet dus ruimschoots.

De provincie Utrecht stelt met het strategische grondwaterbeleid de kaders vast voor de uitvoering van het grondwaterbeheer door de waterschappen. Het waterschap is bevoegd gezag voor het verstrekken van vergunningen of het behandelen van meldingen ten behoeve van grondwateronttrekkingen (afhankelijk van hoeveelheden).

Waterwet

Watervergunning – onttrekking en lozing

Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningsplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater.
Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m³ per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, dient een vergunning te worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2009). Indien de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding.

Ten behoeve van het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld.

Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingsplichtig in het kader van de Waterwet. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp indien het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

In het kader van het rioleringsplan (en de gewenste directe lozing van hemelwater op de naastgelegen primaire watergang) dient er voor dit project een watervergunning te worden aangevraagd.

Afvalwater

De inzameling en het transport van het afvalwater in de Lomanlaan vindt plaats door middel van een gemengd stelsel. Er ligt een 300/450 mm eivormige buis in het hart van de Lomanlaan. Dit gemengd stelsel voert het water onder vrij verval af naar een lokaal rioolgemaal. Dit rioolgemaal verpompt (via een doorvoergemaal) naar de rwzi Overvecht.

Vuil water van de nieuwe bebouwing kan via het bestaande riool worden afgevoerd. Aandachtspunt zijn de balkons. Afhankelijk van de uitvoering moet het water van de balkons ook worden aangesloten op het vuilwater of het hemelwaterriool (dus al in de riolering van het gebouw oplossen). Kleinere balkons en loggia’s worden aangesloten op het vuilwaterriool.

Nieuwe aansluitingen

Alle nieuwe vuilwaterlozers dienen een aparte huisaansluiting te krijgen. Sinds 1 oktober 2012 wordt het aspect rioolaansluiting geregeld in de Omgevingsvergunning Bouw. Het aansluiten van het riool valt als activiteit onder het Bouwbesluit 2012 (waarin alle technische voorschriften voor riolering zijn overgeheveld vanuit de Bouwverordening en de Aansluitverordening) en daarmee onder de Wabo.

De inzamelleidingen voor de HWA en de DWA dienen op eigen terrein te worden aangelegd. De diameter, hoogteligging en de exacte locatie van de aansluitingen dienen afgestemd te worden met Stedelijk Beheer van de gemeente Utrecht. Het hemelwater bij voorkeur vertraagd op de naastgelegen watergang te lozen.

Wateropgave

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave en de benodigde watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het hemelwater. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn bij een verhardingstoename van meer dan 500 m2 maatregelen vereist (administratieve ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom).

In de bestaande situatie is het plangebied vrijwel volledig verhard en bebouwd. Het bebouwde en verharde oppervlak neemt in de toekomstige situatie met onderhavig plan niet (substantieel) toe. Er is dan ook binnen het plangebied geen watercompensatie nodig.

Hemelwater van vervuilde oppervlakken (wegen en parkeervoorzieningen) mag alleen worden geloosd indien er een voorzuivering (zand/olieafscheider) wordt toegepast. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, dienen geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) te worden toegepast voor dak, dakgoot en regenpijp indien hemelwater vanaf deze oppervlakken (in)direct wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater.

Alleen het hemelwater van schone oppervlakken (daken) mag worden geloosd op het oppervlaktewater. Afvoeren naar oppervlaktewater heeft echter niet de voorkeur van het Hoogheemraadschap vanwege het landelijk geldende uitgangspunt van vasthouden, infiltreren en afvoeren. In het plan worden groene daken toegepast, waardoor het hemelwater eerst wordt opgevangen waarna het wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater.

Op de plantekening en in de bouwenvelop staat aangegeven dat er “groen daken worden toegepast” Groene daken worden voor 60% als verhard gezien. Tenzij aangetoond kan worden dat de daken 45 mm water kunnen bergen. Dan zijn de daken volledig onverhard.

Het heeft grote voorkeur om zoveel mogelijk hemelwater op het terrein te bergen met eventueel een overloop op het oppervlaktewater. Aangezien het plangebied zich bevindt in een gebied dat gemengd gerioleerd is heeft het de voorkeur om het overvloedige hemelwater op de naastgelegen watergang te lozen in plaats van het gemengde rioolstelsel.

Het klimaat verandert: Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Gemeente Utrecht heeft samen met 9 andere overheden deze deltabeslissing onderschreven en werkt samen in de Coalitie Regio Utrecht aan de opgaven.

Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Daarom wordt geappelleerd aan een duurzame manier van bouwen waar klimaatadaptie een onderdeel van is. Groene daken en vertraagd afvoeren maken hier een onderdeel van uit.

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het ‘de verstoorder betaalt principe’. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. Deze wet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningsplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m² en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitg evoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m² en dieper dan 50 cm.

Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Op de Archeologische Waardenkaart van Utrecht ligt het plangebied een zone met een archeologische verwachting (zie navolgende afbeelding), waardoor voor het plangebied in de vigerende beheersverordening een archeologische dubbelbestemming is opgenomen. De archeologische verwachting is gebaseerd op de ligging van het plangebied op de stroomgordel van de Oude Rijn.

Uitsnede Archeologische waardenkaart (plangebied is zwart omcirkeld)

Vanwege deze verwachtingswaarde is er een , een bureau- en inventariserend veldonderzoek (verkennende fase), uitgevoerd. In het plangebied is onder een laag met opgebrachte grond (een restant van) de oude (middeleeuwse) bouwvoor aanwezig die gevormd is in de top van de oeverafzettingen. Gezien de geringe dikte van de bouwvoor wordt aangenomen dat een (groot) deel ervan verwijderd is tijdens de wijkaanleg. Er is tijdens het veldonderzoek in deze oude bouwvoor verspreid en fragmentarisch (baksteen)puin aangetroffen. Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied tot aan de ontwikkeling van de wijk Kanaleneiland onbebouwd is geweest. De aangetroffen fragmenten vormen geen aanleiding om de aanwezigheid van een archeologische vindplaats in het plangebied te vermoeden. De aangetroffen indicatoren zijn dan ook geïnterpreteerd als de neerslag van agrarisch landgebruik.

Indien aangetroffen, bestaan de onderliggende oeverafzettingen uit kalkrijke klei. Hierin zijn geen aanwijzingen in de vorm van vondstlagen of archeologische indicatoren en/of artefacten aangetroffen die kunnen duiden op de aanwezigheid van een archeologische vindplaats.

Er zijn tijdens het veldonderzoek geen potentiële archeologische niveaus aangetroffen. Op basis van de resultaten van het veldonderzoek wordt de archeologisch verwachting voor alle perioden naar beneden toe bijgesteld (laag).

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect archeologie geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied. Het gebied wordt vrijgegeven voor verdere bouwontwikkeling. Wel geldt de wettelijke meldingsplicht bij het doen van archeologische toevalsvondsten. Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht archeologische resten worden aangetroffen, dan dient hiervan conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet melding bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de archeologen van de afdeling Erfgoed, gemeente Utrecht te worden gedaan (archeologie@utrecht.nl).

Er zijn geen planologisch relevante leidingen aanwezig waarmee in het plangebied rekening moet worden gehouden. Voorafgaand aan de werkzaamheden in de grond wordt een KLIC-melding gedaan. In de nabijheid van het plangebied is stadsverwarminginfrastrucuur aanwezig. De woningen worden aangesloten op stadsverwarming.

In het kader van kwaliteit van de leefomgeving wordt door de gemeente in ruimtelijke plannen in belangrijke mate steeds meer aandacht gevraagd voor de aspecten zon en schaduw, spraakverstaanbaarheid en windhinder omdat dit aspecten zijn die de kwaliteit van de openbare ruimte beïnvloeden.

Bezonning

Door de beide gebouwen dusdanig te oriënteren en te positioneren t.o.v. de omliggende woningen wordt rekening gehouden met de privacy en bezonning van deze woningen. Er is een uitgevoerd.

Binnen Nederland worden er geen formele eisen gesteld aan de bezonning van woningen of andere bouwwerken. Wel bestaan er de zogenaamde TNO-normen; de lichte TNO norm en de zware TNO-norm. De lichte TNO-norm is het meest gangbaar en houdt in dat een woning de waardering 'voldoende' krijgt wanneer er sprake is van ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari tot 21 oktober (acht maanden). Als beoordelingspunt geldt het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam van de woonkamer.

De studie heeft uitgewezen dat een deel van de omliggende woningen als gevolg van de nieuwbouw ten opzichte van de huidige situatie iets meer in de schaduw ligt. Concreet betekent dit dat er uitsluitend in het voor- en najaar tussen 12.00 uur en circa 15.00 uur enige extra slagschaduw zal optreden op de onderste verdiepingen van het naastgelegen woon-zorgcomplex. Op het meest maatgevende moment, namelijk 19 februari (laagste zonstand), betekent dit een uur minder zon op het onderste deel van de gevel zal schijnen. De rest van de dag en in de zomer is er geen nadelig effect voor de bezonning. De nadelige effecten voor de bezonning blijven dan ook zeer beperkt.

Geconcludeerd wordt dat als gevolg van de nieuwbouw bij de omliggende woningen kan voldaan worden aan de lichte TNO-norm. De woningen hebben tenminste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober.

Windhinder

Een windhinderonderzoek is volgens de Hoogbouwvisie van de gemeente in ieder geval nodig als er sprake is van gebouwen hoger dan 30 m. De mate van hinder is middels in beeld gebracht.

Op basis van het onderzoek kan geconcludeerd worden dat de nieuwbouw niet leidt tot een onacceptabele verslechtering van het windklimaat in de ruime omgeving. Nabij de woningen in Transwijk-Zuid is de invloed minimaal. Nabij woonzorgcentrum Parc Transwijk is er een acceptabele verslechtering op het parkeerterrein tot maximaal windhinderklasse D (matig windklimaat) en een significante verbetering op het trottoir. Nabij het zorg- en kantorencomplex De Zusters is er een acceptabele verslechtering tot maximaal windhinderklasse D van het windklimaat op het verhoogde parkeerdek.

Privacy

De indeling voor de woningen is zodanig gekozen dat de buitenruimten gepositioneerd zijn aan de oost- en westzijde en niet aan de zijde van het woon-zorgcomplex. De oriëntatie is dan ook naar het park gericht waardoor van een onevenredige aantasting van privacy geen sprake is.

Vanuit gezondheidskundig oogpunt zijn op deze locatie de volgende aspecten van belang: het stimuleren van beweging, ontmoeting, groen en klimaatadaptatie. Groen werkt op verschillende manieren bevorderlijk voor de gezondheid. Het bevordert het algeheel welbevinden, vermindert stress en stimuleert bewegen en ontmoeting. Deze ontwikkeling moet daarom bijdragen aan een aantrekkelijk woonklimaat voor de buurt als geheel.

Beweging stimuleren

Om fietsen te stimuleren is van belang dat er voldoende fietsparkeer-voorzieningen zijn en dat deze goed en snel bereikbaar zijn voor toekomstige bewoners en bezoekers. Daarnaast zorgt de toegang tot het Park Transwijk voor de mogelijkheid om te hardlopen of een wandeling in een groene en rustige omgeving te maken.

Groen en ontmoeten

Een groene en aantrekkelijk ingerichte buitenruimte stimuleert ontmoeting. De te realiseren groenvoorziening leent zich hier goed voor, daarbij leent de daktuin zich ook goed voor ontmoeting. Aanbevolen wordt aan te sluiten op de wensen van toekomstige bewoners.

Groen en klimaatadaptatie

Utrecht heeft als trekker samen met Bolonga en Bristol als ‘frontrunners’ en andere steden op 6 september 2016 een subsidieaanvraag ingediend in de EU in het kader van het programma AQUA. Dat programma richt zich op de klimaatverandering met ‘nature based solutions (NBS)’. In die aanvraag zijn voor Utrecht twee pilotgebieden opgenomen namelijk Kanaleneiland en Transwijk. Het woningbouwproject Lomanlaan 55 maakt onderdeel uit van het pilotgebied Transwijk; de initiatiefnemer zal onderzoeken of c.q. welke principes van NBS kunnen worden toegepast in het ontwerp. De eigenaar/ontwikkelaar heeft daarvoor samen met andere partijen een ‘Letter of Support’ ondertekend.

Het betreft een woningbouwplan dat zorgvuldig wordt ingepast in het groen aan de rand van Park Transwijk. De groene buitenruimte in dit plan zorgt voor de opvang van regenwater en werkt als een coolspot voor de omgeving. Het regenwater zal ook worden afgekoppeld en in het gebied blijven. Daarnaast zorgt het omliggende Park Transwijk ook voor klimaatadaptatie vanwege het vele groen.

Duurzaam Bouwen, kortweg Dubo, gaat over mens- en milieubewust bouwen van woningen, utilitaire bouwwerken, zoals kantoren en scholen, en civiele objecten, zoals bruggen en wegen. Het gaat over de fase van het stedenbouwkundige ontwerp via het gebouwontwerp tot de uitvoering en het gebruik. Onderwerpen zijn onder andere materiaalgebruik, energieverbruik, binnenmilieu, flexibiliteit, maar ook intensief ruimtegebruik en locatiekeuze. Voor gebruikers levert duurzaam bouwen comfort, gemak, veiligheid, gezondheid en kostenbesparingen, zodat mensen lang en plezierig in hun huis kunnen wonen en in kantoren of scholen kunnen werken en verblijven.

Duurzaam bouwen is investeren in de toekomst én het is goed voor het milieu. Utrecht heeft een gedegen duurzaam bouwen beleid en voert dit al jaren door. In 2014 heeft de gemeente een duurzaamheidsrapport opgesteld. Dit rapport maakt inzichtelijke wat de gemeente op de verschillende beleidsterreinen doet en bereikt op het gebied van duurzaamheid. Dit rapport is een eerste en noodzakelijke stap om komende jaren verder in te zetten op integratie van duurzaamheid in de verschillende beleidsterreinen. Het verslag beschrijft de staat van de duurzaamheid binnen de Utrechtse gemeentegrenzen en besteedt zowel aandacht aan de inspanningen als aan de resultaten daarvan.

De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd. In het MBP en in het Programma Utrechtse Energie is opgenomen dat Utrecht in 2030 klimaatneutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.

De gemeente streeft ernaar (waar mogelijk) om energieneutraal te bouwen (kortweg EPC=0). De gemeenteraad heeft bij de bespreking van de Woonvisie de opgave meegegeven om bij nieuwe ontwikkelingen als voorwaarde energiezuinige woningbouw te stellen (Motie 47). Hierbij wordt wel onderkend dat voor bouwdelen met meer dan vier bouwlagen het meestal niet mogelijk is om een lage EPC te halen vanwege het beperkte dakoppervlak. Opgemerkt moet worden dat additionele duurzaamheidsinvesteringen geen onderdeel zijn geweest in de residuele grondwaardebepaling t.b.v. de erfpachtconversie en dat derhalve een EPC van 0,4 voor deze opgave het uitgangspunt is.

Het plan draagt bij aan de gemeentelijke duurzaamheidsambities door toepassing van de volgende maatregelen:

• Het bij sloop vrijkomende beton wordt als toeslagmateriaal in de nieuwbouw hergebruikt.
• Op de platte daken worden zonnepanelen toegepast.
• Er worden laadpunten aangebracht voor elektrische auto’s.
• Er worden gierzwaluwkasten in de gevel verwerkt.
• Het plan beschikt over een zeer ruime en makkelijk toegankelijke fietsenberging met 3 à 4 individuele fietsstalplaatsen per woning.

Er wordt aandacht besteed aan energiebesparende maatregelen bij liften, verlichting van algemene ruimtes, etc.

Zeker in dit verstedelijkte gebied is open ruimte en groen schaars. In plaats van verdere uitbreiding van de stad, is het beter te kiezen voor het aanpassen en zo nodig verdichten van bestaande stadsdelen. Op deze wijze kan de infrastructuur compact blijven, hetgeen de luchtkwaliteit ten goede komt. Door daarbij deels onder de woongebouwen een stallingslaag te realiseren wordt extra parkeerdruk in de omgeving voorkomen en wordt een bijdrage geleverd aan een aantrekkelijke woonkwaliteit van de omgeving. Met nieuwbouw is het mogelijk optimaal energiezuinige woningen te realiseren.

Duurzame materialen zijn materialen met een beperkte ecologische voetafdruk. Deze waarde wordt bepaald door de toe te passen producten uit te drukken in de milieubelasting tijdens de volledige levensduur van het product, de zogenaamde LevensCyclusAnalyse. Dat geeft een goed beeld van de mogelijke gevolgen voor het milieu. Om op een praktische wijze materiaalkeuze op basis van duurzaamheid voor de bouw inzichtelijk te maken wordt de MilieuPrestatieGebouwen ontwikkeld.

Sinds 1 januari 2013 is het verplicht op basis van Bouwbesluit 2012 bij elke aanvraag van een bouw- of omgevingsvergunning voor elk nieuw gebouw een milieuprestatieberekening uit te laten voeren.

Voor de nieuwe woningen zullen deze duurzaamheidsprestaties worden verzameld en vastgelegd in een GPR Gebouw berekening (http://www.gprgebouw.nl/). In de bouwenvelop worden geen concrete prestatie-eisen vastgelegd. Wel zal in het bouwplan worden opgenomen dat het bouwmateriaal van het casco van de bestaande bebouwing hergebruikt zal worden als toeslagmateriaal (granulaat) in het beton van de nieuwe draagstructuur.

Op dit moment hanteert de gemeente (raadsbesluit) een equivalent opwekkingsrendement van 1,1 voor het warmtenet. Het plan voldoet qua energieprestatie aan de minimale eis van het bouwbesluit.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect duurzaamheid zorgvuldig in de plannen is geïntegreerd.

Bij een omgevingsvergunning voor planologisch afwijken van het bestemmingsplan dient op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in de plantoelichting van de planologische ontheffing omgevingsvergunning minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wro de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar.

Grondexploitatie

De locatie waarop de wijziging plaatsvindt, is in eigendom van de gemeente, het(de) gebouw(en)zijn in eigendom van de initiatiefnemer. De kosten voor het project worden geheel gedragen door initiatiefnemer.

Met de initiatiefnemer is op 15-12-2015 een intentieovereenkomst gesloten waarin een voorschot op de plankosten overeen is gekomen. Met dit voorschot zijn de gemeentelijke plankosten tot en met de vaststelling van de Bouwenvelop gedekt. Verdere afspraken (planschade, overige plankosten) worden in anterieure overeenkomst gemaakt. Met de eigenaar is overeenstemming over de conversie van het erfpachtrecht, de hoogte van de economische meerwaarde en over de door hem te betalen grondwaarde voor de uitbreiding van het aantal m² BVO. Dit akkoord wordt in de anterieure overeenkomst vastgelegd.

Daarnaast neemt initiatiefnemer het beheer, de exploitatie en het onderhoud van de te realiseren woontorens voor zijn rekening. Hiermee is initiatiefnemer (financieel) verantwoordelijk en wordt er een situatie gecreëerd waarin de gemeente geen enkel financieel risico loopt en de economische uitvoerbaarheid van het project gewaarborgd is.

De ambtelijke kosten voor de begeleiding en toetsing van het bouwplan worden door middel van leges gedekt.

Planschade

Artikel 6.1 van de Wro biedt de grondslag voor de vergoeding van zogenoemde ‘planschade’. Deze vergoeding wordt in beginsel toegekend door het besluitvormend orgaan aan degene die waardevermindering van onroerend goed ondervindt als gevolg van het besluit om van het bestemmingsplan af te wijken. Artikel 6.4 onder a van de Wro bepaalt dat de gemeente de mogelijkheid heeft om een met een initiatiefnemer van een plan (degene die om het besluit om van het bestemmingsplan af te wijken verzoekt) een overeenkomst te sluiten. In de te sluiten anterieure overeenkomst is opgenomen dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer is. Hiermee is het risico op planschade voor de gemeente afgedekt.

Conclusie

Gezien het voorgaande wordt het plan financieel uitvoerbaar geacht.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

In het kader van het vooroverleg is overleg gevoerd met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Op 24 februari 2017 heeft het Hoogheemraadschap gereageerd. In haar reactie is gevraagd om in artikel 4.1 Wonen, lid b, “groene daken” expliciet te vermelden. Aan dit verzoek wordt niet voldaan. Het bestemmingsplan betreft toelatingsplanologie. Het afdwingen van groene daken op grond van het bestemmingsplan is niet mogelijk. Uiteraard zijn groene daken op grond van de regels wel toegestaan. Met de ontwikkelaar zijn hier privaatrechtelijk bindende afspraken over gemaakt.

Het plan is op 15 februari 2017 voorgelegd aan de wijkraad. Voorafgaand hieraan is het plan in een wijkoverleg door de gemeentelijk projectleider nader toegelicht. Het bestemmingsplan heeft voor de wijkraad geen aanleiding gegeven tot het indien van een reactie.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 3 Groen

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd ten behoeve van de groenvoorzieningen grenzend aan de Lomanlaan. De gedachte voor het opnemen van deze bestemming voor de gronden in het oosten van het plangebied is om afstand te houden van de weg en de aan de overzijde van de weg gelegen woningen.

Artikel 4 Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor de realisatie van de twee woonblokken. De bouwvlakken geven sturing aan de situering van de woonblokken en de afstand ten opzichte van omliggende bebouwing.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. De bescherming van archeologische waarden is vastgelegd in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg en in de gebruiksregels wordt dan ook gerefereerd naar dit document.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Het artikel neemt de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren.

Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013).

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bevatten de onderstaande twee bepalingen.

Artikel 11 Overige regels

Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit ontheffing Hogere waarde.

Artikel 12 Overgangsrecht

In het Besluit ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 13 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.