het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid van de gemeente Utrecht.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPLRCENTRUMKERZUID-0601 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin prostitutie plaatsvindt, bij een raamprostitutiebedrijf voorzien van één of meer vitrines. Hieronder vallen ook erotische massagesalons en prostitutiehotels.

beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning op grond van de Monumentenwet 1988 beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die kennelijk slechts is bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en/of de Woningwet.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen.

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, musea, ateliers en muziekcentra.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden niet verstaan afhaalzaken.

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d.. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

grootschalige, periodieke en/of meerdaagse manifestaties, zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, shows, tentoonstellingen, thematische markten.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening.

Een publieksgerichte commerciële voorziening op het terrein van vermaak, cultuur en sport, waaronder in ieder geval wordt verstaan: bowling, lasergamecentrum, snookercentrum, amusementscentrum, kinderattractie, klimcentrum, skate-skeelercentrum, sauna/ beautycentrum en zonnebankcentrum.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 'functiemenging') die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Horeca-activiteiten (LvH) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

voor een gebouw en een bouwwerk, geen gebouw zijnde wordt gebruikt gemaakt van het NAP.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin prostitutie plaatsvindt of gelegenheid wordt geboden tot het plaatsvinden van prostitutie;

een prostitutiebedrijf waar het werven van klanten gebeurt vanuit de werkruimte door prostituees die zichtbaar zijn vanaf een openbare plaats;

hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub al dan niet in combinatie met elkaar.

de sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied (zoals de weg, openbaar groen of water) gekeerde gevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot het laagste punt van een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde.

De voor Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijf in de vorm van een verkooppunt van motorbrandstoffen, zonder lpg-vulpunt;
2. b. aan het bedrijf, zoals vermeld onder lid a, ondergeschikte detailhandel tot een maximum bvo van
   100 m²;
3. c. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte;
4. d. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met in achtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

De voor Centrum aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel, inclusief afhaalzaken;
2. b. horeca in categorie b, c en d zoals omschreven in Bijlage 2 Lijst van Horeca-activiteiten;
3. c. kantoren;
4. d. dienstverlening;
5. e. maatschappelijke voorzieningen;
6. f. cultuur en ontspanning;
7. g. evenementen;
8. h. leisure;
9. i. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf;
10. j. verkeer;
11. k. verkeersvoorzieningen, waaronder fiets- en voetpaden;
12. l. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
13. m. (ondergrondse) laad- en losvoorzieningen;
14. n. kunstobjecten;
15. o. ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' zijn de regels zoals vermeld in Artikel 7 Verkeer mede van toepassing;
16. p. ter plaatse van de aanduiding 'railverkeer' zijn de regels zoals vermeld in Artikel 8 Verkeer -Railverkeer mede van toepassing;
17. q. geluidwerende voorzieningen;
18. r. de bij de bestemming behorende kunstwerken, waaronder duikers, bruggen en faunapassages, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en kruisingen met water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de handhaving van de diversiteit van het bebouwingsbeeld;
7. g. de situering van het laden en lossen op het perceel.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 4.2.2 onder a voor de bouwhoogte van terrein- en erfafscheidingen, waarbij de maximum bouwhoogte van terrein- en erfafscheidingen niet meer mag bedragen dan de bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' in het bestemmingsvlak waarin de terrein- en erfafscheidingen gebouwd mogen worden, indien de terrein- en erfafscheidingen architectonisch onderdeel uitmaken van het gebouw;
2. b. lid 4.2.2 onder c voor de bouwhoogte van palen en masten, waarbij de maximale bouwhoogte van palen en masten niet meer mag bedragen dan 30 meter, indien deze worden opgericht op centrale, openbare ontmoetingsplekken, zoals pleinen, en dat bij lichtmasten door middel van lichthinderonderzoek is aangetoond dat deze bouwhoogte geen onevenredige lichthinder meebrengt voor nabij gelegen woonbestemmingen;
3. c. lid 4.1 onder e, en lid 4.4.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging', indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemming kantoren te wijzigen ten behoeve van hotel en congresfuncties indien en voor zover het gezamenlijke aantal vierkante meter BVO voor zowel kantoor als hotel en congresfuncties het in artikel 4.4.3 genoemde aantal van 50.500 m² BVO niet overschrijd, met dien verstande dat alvorens Burgemeester en wethouder gebruik maken van deze wijzigingsbevoegdheid door middel van een onderzoek te worden wordt aangetoond dat het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid niet leidt tot overschrijding van het plaatsgebonden en het groepsrisico of tot een verslechtering van de luchtkwaliteit in het plangebied.

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. cultuur en ontspanning;
3. c. leisure;
4. d. horeca in categorie b, c en d zoals omschreven in Bijlage 2 Lijst van Horeca-activiteiten;
5. e. verkeer;
6. f. verkeersvoorzieningen, zoals fiets- en voetpaden;
7. g. evenementen
8. h. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
9. i. (ondergrondse) laad- en losvoorzieningen;
10. j. kunstobjecten;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' maximaal één bedrijfswoning;
12. l. geluidwerende voorzieningen;
13. m. de bij de bestemming behorende kunstwerken, waaronder duikers, bruggen en faunapassages, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en kruisingen met water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de handhaving van de diversiteit van het bebouwingsbeeld;
7. g. de situering van het laden en lossen op het perceel.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 5.2.2 onder a voor de bouwhoogte van terrein- en erfafscheidingen, waarbij de maximum bouwhoogte van terrein- en erfafscheidingen niet meer mag bedragen dan de bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' in het bestemmingsvlak waarin de terrein- en erfafscheidingen gebouwd mogen worden, indien de terrein- en erfafscheidingen architectonisch onderdeel uitmaken van het gebouw;
2. b. lid 5.2.2 onder c voor de bouwhoogte van palen en masten, waarbij de maximale bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 30 meter, indien deze worden opgericht op centrale, openbare ontmoetingsplekken, zoals pleinen, en dat bij lichtmasten door middel van lichthinderonderzoek is aangetoond dat deze bouwhoogte geen onevenredige lichthinder meebrengt voor nabij gelegen woonbestemmingen;
3. c. lid 5.4.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in cat egorie B2 van de Lijst van Bedrijven, 'functiemenging' indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. evenementen
5. e. sport- en speelvoorzieningen;
6. f. water, waterbeheer en waterberging;
7. g. ondergronds parkeren;
8. h. kunstobjecten;
9. i. de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals keermuren en kunstwerken, waaronder duikers, bruggen en faunapassages.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. rijwegen;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. evenementen;
4. d. water en kruisingen met water;
5. e. waterbeheer en waterberging;
6. f. busbanen;
7. g. kruisingen met railverkeer;
8. h. geluidwerende voorzieningen;
9. i. ter plaatse van de aanduiding detailhandel is met inachtneming van het gestelde in 7.2.1 detailhandel toegestaan in de vorm van paviljoens c.q. kiosken;
10. j. de bij de bestemming behorende (ondergrondse) parkeervoorzieningen, (ondergrondse) laad- en losvoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, reclame-uitingen en kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Verkeer - Railverkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. railverkeer;
2. b. stationsvoorzieningen, waaronder perrons en halteplaatsen;
3. c. waterbeheer en waterberging;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. geluidwerende voorzieningen;
6. f. de bij de bestemming behorende kunstwerken, paden, fietsenstallingen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd, met in achtneming van de volgende bepalingen:

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen met bijbehorende taluds en oevers;
2. b. waterhuishouding;
3. c. waterbeheer en waterberging;
4. d. kruisingen met wegverkeer;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. kunstwerken en kademuren.

1. a. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.
2. b. Binnen deze bestemming mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming worden gebouwd waarvan de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 3 meter mag bedragen.
3. c. De ruimte van vrije doorvaart dient minimaal 1 meter hoog en 2,5 meter breed te zijn

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter;
2. b. Bij de toepassing van halfverdiepte ofnd geheel ondergrondse constructies (kelders, parkeergarages) is structurele beïnvloeding of onttrekking van het grondwater niet toegestaan;
3. c. Tijdens de gebruiksfase van (half)verdiepte bouwlagen is het niet toegestaan om structureel bemaling toe te passen en bij de aanleg ervan dient rekening te worden gehouden met de invloed die bemaling kan hebben op de grondwaterstand en eventuele grondwaterverontreinigingen in de omgeving;
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers e.d., mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt;
5. e. De regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. 3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   4. 4. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   5. 5. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' ligt de rond het industrieterrein Lage Weide gelegen zone als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder, buiten welke zone de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein de waarde van 50 dB(A) niet te boven mag gaan. Binnen deze zone mogen geen geluidgevoelige functies worden gerealiseerd.

ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - zones Wet milieubeheer' is de realisatie van gevoelige bestemmingen, zoals genoemd in het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen), op basis van dit besluit niet toegestaan vanwege een dreigende overschrijding van de grenswaarde van 40 microgram/m^3;

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het plaatsen van gebouwen alsmede, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
7. g. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 55 meter;
8. h. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.
9. i. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de verticale bouwdiepte en toestaan dat deze wordt vergoot tot 20 meter onder maaiveld, met dien verstande dat:

• een en ander niet leidt tot structurele onttrekking of beïnvloeding van de grondwaterstromen,
• de ondergrondse bebouwing volledig waterdicht wordt uitgevoerd of geheel boven de maximaal optredende grondwaterstand komt te liggen;
• het niet is toegestaan om tijdens de gebruiksfase van (half)verdiepte bouwlagen structureel bemaling toe te passen;
• bij de aanleg ervan rekening gehouden dient te worden met de invloed die bemaling kan hebben op de grondwaterstand en eventuele grondwaterverontreinigingen in de omgeving.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %;
3. 3. het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. 2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. 3. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. 4. het gestelde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid.

De planontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum is gestart in 2003. In 2004 is de 'Visie Leidsche Rijn Centrum, Het Levende Centrum' vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders en in 2006 is het 'Masterplan Leidsche Rijn Centrum' vastgesteld door de gemeenteraad. In het Masterplan (het Stedenbouwkundig Programma van Eisen) zijn de programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden voor geheel Leidsche Rijn Centrum uitgewerkt. Deze zijn nader uitgewerkt in onder andere het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Kern en het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Zuid, beiden door het college van Burgemeester en Wethouders vastgesteld in 2010 respectievelijk 2009.

De afgelopen jaren heeft Leidsche Rijn steeds meer vorm gekregen. Met het gereedkomen van de landtunnel van de Rijksweg A2 kan ook het centrumgebied bouwrijp worden gemaakt. Na jaren van planvoorbereiding kan Leidsche Rijn Centrum nu tot ontwikkeling worden gebracht.

Voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn is in 1999 een globaal bestemmingsplan vastgesteld, het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999. Per deelgebied wordt op basis van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen en/of een Stedenbouwkundig Plan een uitwerking van het bestemmingsplan gemaakt. Gezien de leeftijd van het huidige bestemmingsplan wordt nu voor het deelgebied Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Dit bestemmingsplan zorgt voor een nieuw actueel juridisch planologisch kader en vormt de juridische vertaling van het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Kern en het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Zuid.

De hoofddoelstelling van dit bestemmingsplan is de ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum Kern en Leidsche Rijn Centrum Zuid juridisch-planologisch mogelijk te maken. De visie en stedenbouwkundige randvoorwaarden voor dit gebied zijn vertaald in het bestemmingsplan. Dit nieuwe bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor het verlenen van vergunningen voor de nieuwe woningen en voorzieningen in dit deel van Leidsche Rijn. Gezien de huidige ontwikkelingen in de woningmark,detailhandel en de kantoren markt is het noodzakelijk dat het bestemmingsplan een flexibel kader biedt, dat ruimte geeft om in te spelen op actuele markt ontwikkeling. Het bestemmingsplan kent daarom een globale en flexibele planopzet.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

Het plangebied omvat Leidsche Rijn Centrum Kern en Leidsche Rijn Centrum Zuid. Dit betreft grofweg het gebied ten zuidwesten van het punt waar de Rijksweg A2 en de spoorlijn Utrecht-Rotterdam/Den Haag elkaar kruisen. De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door deze twee infrastructurele werken en twee nieuwe landschappelijke lijnen. Aan de noordzijde vormt de spoorlijn van Utrecht naar Rotterdam en Den Haag de plangrens en aan de oostzijde de toekomstige Stadsbaantunnel die parallel loopt aan de tunnel van Rijksweg A2. Aan de zuidzijde wordt de grens gevormd door het verlengde van het Prinses Amaliapark, Park Leeuwesteyn. Aan de westzijde wordt de grens gevormd door de (aan te leggen) Grauwaartsingel. Zie afbeelding 1 voor de precieze ligging en begrenzing van het plangebied.

Leidsche Rijn Centrum ligt in de zogenoemde 'Centrale Zone' van Leidsche Rijn. Dit is het gebied rond de Rijksweg A2 waar in relatief hoge bebouwingsdichtheden gebouwd gaat worden. Dit deel vormt de schakel tussen de bestaande stad en de reeds gerealiseerde delen van Leidsche Rijn. Ten noorden van het plangebied, aan de andere zijde van de spoorlijn, wordt Leidsche Rijn Centrum Noord ontwikkeld. Aan de andere kant van de A2-tunnel wordt op termijn Leidsche Rijn Centrum Oost ontwikkeld. Ten zuiden van het plangebied komt de wijk Hoge Weide en ten westen is Grauwaart in aanbouw.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Voor de stad Utrecht is in 2004 een structuurvisie vastgesteld die doorwerkt in het de bestemmingsplannen. Daarnaast is er ook ander gemeentelijke, regionaal en nationaal beleid van toepassing. De relevante documenten worden in dit hoofdstuk kort aangegeven.

De ministerraad heeft op 1 juni 2011 ingestemd met de ontwerp-Rijksstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De structuurvisie vervangt onder meer de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Mobiliteitsaanpak. Naar verwachting stelt het kabinet het definitieve beleid vast in het najaar van 2011.

Het Rijk wil dat de van nature aanwezige economische groeikracht maximaal benut wordt. De ambitie voor 2040 draait in dat licht om leefbaarheid, bereikbaarheid en veiligheid. De hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor de middellange termijn (2028) zijn:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland, waarbij door het rijk vooral wordt ingezet op mainports, brainports en greenports;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De stad Utrecht maakt deel uit van de (Meerjarenprogramma Infrastructuur Ruimte en Transport) MIRT-regio Utrecht. Deze regio bestaat uit de provincie Utrecht en is onderdeel van de Noordvleugel van de Randstad. Opgaven van nationaal belang in dit gebied zijn:

• Het goed laten functioneren van de 'draaischijf' Nederland (weg, spoor- en vaarweg);
• Realiseren van de waterveiligheidsopgave langs de Lek en Neder-Rijn; (Hoogwaterbeschermingsprogramma, Ruimte voor de Rivier, deelprogramma Rivieren van het Deltaprogramma) en zoetwatervoorziening via het hoofdwatersysteem;
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden;
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380kV) en het accommoderen van de inzet van de regio op geothermie en warmte-koudeopslag;
• Op lange termijn stimuleren van regionale ontwikkeling van de A12-zone.

Leidsche Rijn Centrum speelt, vanwege de locatie aan zowel de Rijksweg A2 en het spoor Utrecht-Den Haag, een belangrijk rol bij het goed functioneren van de 'draaischijf' Nederland.

Het provinciale en regionale beleid dat van toepassing is op dit plangebied zijn het Streekplan (2004), het Regionaal Structuur Plan (RSP) en de Ontwikkelingsvisie van NV -Utrecht (samenwerkingsverband tussen Hilversum, Amersfoort en Utrecht en omliggende regio).

De bovengenoemde nota's vullen elkaar aan: er wordt gekozen voor een beheerste groei door verdere verdichting van het stedelijke gebied om zo de landschappen te sparen. In de Ontwikkelingsvisie wordt dit al wat verder uitgewerkt op de lange termijn voor het "Noordvleugel-gebied" (Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten).

Het Streekplan (2004) is , vanwege de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008, beleidsneutraal omgezet in de provinciale Structuurvisie. De huidige structuurvisie loopt tot 2015. In januari 2010 is al begonnen met het voorbereiden van een nieuwe provinciale structuurvisie. De ontwerp-structuurvisie zal naar verwachting eind 2011 ter inzage worden gelegd en in 2012 definitief worden vastgesteld.

Het provinciaal ruimtelijk beleid kent een vijftal hoofdlijnen bij ruimtelijke ontwikkelingen:

• Zorgvuldig ruimtegebruik;
• Water als ordenend principe;.
• Beschikbaarheid en capaciteit infrastructuur is medebepalend bij het kiezen van nieuwe verstedelijkingslocaties;
• Divers aanbod bij verstedelijking met realisatie focus in het stadsgewest Utrecht en het gewest Eemland;
• Versterken identiteit en vitaliteit landelijk gebied.

Door de hoge bebouwingsdichtheid op het knooppunt van Rijksweg A2 en het spoor is sprake van een uitwerking van het principe zorgvuldig ruimtegebruik. Leidsche Rijn Centrum Kern en Leidsche Rijn Centrum Zuid sluiten aan bij de bestaande spoor- en weginfrastructuur aan de westzijde van de stad Utrecht. Gelegen aan één van de belangrijkste snelwegen van ons land en langs het spoor dat drie van de vier grote Nederlandse steden (Utrecht, Den Haag en Rotterdam) met elkaar verbindt, is dit nieuwe stadscentrum zeer goed bereikbaar. Leidsche Rijn Centrum Kern en Leidsche Rijn Centrum Zuid worden onderdeel van het centrumgebied van de wijk Leidsche Rijn, dat nu voornamelijk bestaat uit grondgebonden woningen. Door in Leidsche Rijn Centrum Kern en Leidsche Rijn Centrum Zuid een hoogstedelijk woon-, werk- en vrijetijdsmilieu te creëren wordt Leidsche Rijn in zijn geheel een veelzijdig gebied.

Doel van het Regionaal Structuurplan is door beheerste dynamiek sturing te geven aan de verstedelijkingsdruk in de regio. Hierbij zijn gezamenlijke prioriteiten gesteld voor: het woningbouwprogramma, lopende landinrichtingsprojecten, recreatieve verbindingen en het regionale bereikbaarheidsprogramma.

Als prioritaire projecten in Utrecht zijn benoemd: Leidsche Rijn, Stationsgebied, Vaartse Rijnstrook, Merwedekanaalzone en Rijnenburg.

De regio Utrecht is draaischijf voor Randstad en achterland, inzet op verbetering van bereikbaarheid. De stad Utrecht centrum is van verstedelijking. Op de beleidsagenda voor na 2015 staan onder andere:

• lange termijn verstedelijkingsvisie voor de regio (zie Ontwikkelingsvisie NV Utrecht)
• binnenstedelijke transformatie (zie Regiodocument BRU, 2010)
• nadere uitwerking A12-zone tussen Ouderijn en Lunetten.

Een belangrijk punt uit het Regionaal Structuurplan van het Bestuur Regio Utrecht zijn de afspraken die zijn vastgelegd over de regionale kantoormarkt. Leidsche Rijn Centrum is een van de weinige locaties waar nog groei van het oppervlakte kantoorruimte is toegestaan.

Omvang van het bouwprogramma voor de regio zal tussen de 800.000 en 1.000.000 m² bruto vloeroppervlak liggen. Per gemeente worden in het uitvoeringscontract afspraken over omvang en locaties opgesteld. Het geplande programma voor Leidsche Rijn Kern en Centrum Zuid past binnen deze reservering.

Zoals hierboven al aangegeven is Leidsche Rijn Centrum aangegeven als stedelijk milieu, OV-knooppunt en als één van de kerngebieden. Dit zijn gebieden met een belangrijke functie als economische motor van de regio. Vanuit de gedachte van selectieve bereikbaarheid hebben deze gebieden de meeste ontwikkelingsperspectief en prioriteit ten opzichte van andere gebieden.

In de Wet ruimtelijke ordening is het instrument regionaal structuurplan niet langer opgenomen. Het huidige RSP heeft onder de nieuwe wet dezelfde status gekregen als een provinciale structuurvisie. De inhoud van het door de samenwerkende gemeenten vastgestelde RSP blijft geldig tot 2015.

De directe aanleiding tot de langetermijnvisie op de Noordvleugel Utrecht is de aanhoudende vraag naar woningen en bedrijvenlocaties. Die vraag is het gevolg van de demografische en economische groei maar de vraag anticipeert ook op economische ontwikkeling. Voor de Regio Utrecht geldt bovendien dat die al geruime tijd kampt met een relatief groot tekort op haar woningvoorraad, mede veroorzaakt door de moeilijke beschikbaarheid van locaties. De samenwerkende overheden hebben in de Ontwikkelingsvisie aangegeven dat de spanning in de ruimtelijke ontwikkeling van de Noordvleugel weliswaar blijft bestaan, maar dat het mogelijk is er op een verantwoorde manier mee om te gaan.

De essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 is verdichting en kwaliteitsverbetering binnenstedelijk om zo de landschappelijke kwaliteiten te sparen. Dit houdt in dat een oplossing gevonden moet worden voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiende aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijk-economisch ontwikkeling.

De Ontwikkelingsvisie concentreert de nieuwe woningbouw en bedrijvigheid sterk in bestaand bebouwd gebied. Nieuwbouw is mogelijk door verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties. Ook Leidsche Rijn valt tegenwoordig onder bestaand stedelijk gebied.

Op 1 juli 2004 is de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 door de gemeenteraad vastgesteld. Basis voor de Structuurvisie 2030 is dat Utrecht zijn drie kernkwaliteiten wil vasthouden en verder uitbouwen. Utrecht als 'Markt': een randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving;

• Utrecht als 'Podium': een ontmoetingsplaats voor kunst, cultuur, onderwijs, voorzieningen en recreatie;
• Utrecht als 'Binnentuin': een grote stad met kleinschaligheid en sociale samenhang in de wijken.

De combinatie van deze kwaliteiten is de kracht van Utrecht. Op sommige plaatsen in de stad is er ruimte voor (groot)stedelijkheid, op sommige plaatsen is er ruimte voor stedelijke podia en elders is ruimte voor woonwijken met een eigen maat, schaal en dynamiek. Het plangebied Leidsche Rijn Centrum Kern en Leidsche Rijn Centrum Zuid neemt een bijzondere positie in: zowel het perspectief de 'Markt' als het perspectief 'Podium' is relevant. Het speelt een belangrijke rol als randstedelijk centrum én als één van de vier grote Podia van de stad.

Doelstelling binnen perspectief 'Markt' is:

• het stimuleren van de economische vitaliteit in Utrecht in stedelijke, regionale en landelijke context;
• de herkenbaarheid van de kernkwaliteit vergroten door o.a. het ontwikkelen van een (bijbehorend) hoogstedelijk milieu.

De belangrijkste structurerende elementen in dit perspectief zijn de 'snelle' infrastructuur en haar knooppunten in de stad, zoals de Rijksweg A2, Leidsche Rijn Centrum en de OV-terminal. Dit zijn vanuit bereikbaarheidsoogpunt de meest aangewezen locaties voor marktontwikkelingen. Functies die bij het marktperspectief horen zijn kantoren, kennisintensieve bedrijven en het duurdere hoogstedelijke segment van de woningmarkt.

De hoogstedelijke ambitie van de Markt betekent rond assen en knooppunten intensief grondgebruik, hoogbouw, gebouwde (ondergrondse) parkeervoorzieningen, wonen boven bedrijven en winkels, een stedelijke openbare ruimte een dynamische bevolkingssamenstelling en de nadruk op (middel)dure woningen..

Doelstelling binnen het perspectief 'Podium' is:

• Het versterken van de landelijke identiteit van Utrecht als ontmoetingsstad;
• Het bijdragen aan de culturele vitaliteit van de stad;
• Het versterken van de functionele relatie van de stad met de regio op het gebied van cultuur, onderwijs, voorzieningen en recreatie;
• Het ontwikkelen van een (bijbehorend) uitnodigend stedelijk milieu.

Op afbeelding 2 is de 'ketting' van de vier grote Podia aangegeven met roze stippen. De vier grote Podia zijn (van links naar rechts) Leidsche Rijn Park, Leidsche Rijn Centrum, de Binnenstad, inclusief het Stationsgebied, en De Uithof.

Afbeelding 2: De vier grote Podia van de stad Utrecht

De ambitie van het podium betekent dat er ruimte wordt geboden aan imagobepalende functies, die mensen aantrekken, zoals cultuur, onderwijs en winkels en, waar sprake is van een bijzondere ruimtelijke kwaliteit. Leidsche Rijn Centrum is bij uitstek het podium dat een grote rol moet spelen in de identiteit van de stad Utrecht en in het verbinden van 'oude' en 'nieuwe' stadsdelen.

De plannen met betrekking tot Leidsche Rijn Centrum Kern en Leidsche Rijn Centrum Zuid sluiten aan op deze ambities.

Het Masterplan Leidsche Rijn (1995) vormt het ruimtelijke en programmatische startpunt voor de ontwikkeling en de realisatie van de plannen voor Leidsche Rijn. In het Masterplan wordt richting gegeven aan hoe Leidsche Rijn te ontwikkelen tot een stedelijk gebied met als doel een bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood in de regio Utrecht en gaat uit van de realisering van in totaal circa 30.000 woningen binnen Leidsche Rijn.

Bij het opstellen van het Masterplan Leidsche Rijn is als leidraad voor het hele plangebied gekozen voor drie sturende begrippen:

- compactheid,
- duurzaamheid
- identiteit.

Bij compactheid gaat het niet zozeer om een hoge dichtheid, maar vooral om een sterke verbondenheid met bestaande concentraties van bebouwing. Met duurzaamheid wordt gedoeld op het streven naar een evenwicht in ecologische en economische aspecten. Identiteit heeft ten slotte te maken met karakter. Behoud van identiteit dient onder meer te worden nagestreefd door rekening te houden met de onderling sterk verschillende karakters van de stad Utrecht enerzijds en de kernen Vleuten en De Meern anderzijds.

Het programma voor Leidsche Rijn omvat 30.000 woningen, 30.000 arbeidsplaatsen in kantoren en bedrijven en diverse hectare voor voorzieningen, zoals winkels, scholen, gezondheidscentra, buurthuizen, sportvoorzieningen en openbare groenvoorzieningen. Belangrijk voor dit plangebied is de keuze voor een autonoom functionerende waterhuishouding. Dit is een aanleiding geweest om, naast waterrijke woonmilieus, te kiezen voor de aanleg van een grote plas ten noorden van Vleuten: de Haarrijnseplas.

Na het Masterplan zijn de hoofdlijnen van stedenbouwkundige ontwikkelingen uitgewerkt in programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden en kwalitatieve eisen voor alle deelgebieden in de Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn, hiervan is een aantal keer een actualisatie gemaakt, waarvan de Actualisatie Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn 2003 de meest recente is voor het gehele gebied.

Voor belangrijke plandelen zijn inmiddels, binnen de kaders van Ontwikkelingsvisie 2003, afzonderlijke Stedenbouwkundige Programma's van Eisen (SPvE's) en Stedenbouwkundige Plannen (SP's) vastgesteld, zoals de Stedenbouwkundige Plannen Leidsche Rijn Centrum Kern en Leidsche Rijn Centrum Zuid (zie verder 2.4.5).

In de 'Visie Het Levende Centrum', vast gesteld door het college van burgemeester en wethouders, gehoord hebbende de raadscommissie in 2004, zijn de ambities voor het centrum van de Utrechtse nieuwbouwwijk Leidsche Rijn nader uitgewerkt. Ook wordt geanalyseerd hoe deze ambities kunnen worden bereikt. Het is een programmatische en ruimtelijke visie op Leidsche Rijn Centrum en geeft een aantal belangrijke randvoorwaarden mee voor het later opgestelde Masterplan, waarin de stedenbouwkundige structuur is opgesteld voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum.

Leidsche Rijn Centrum ligt centraal tussen de bestaande stad en het stadsdeel Leidsche Rijn en ligt strategisch ten opzichte van de infrastructuur (A2 en het spoor);

Leidsche Rijn Centrum is bedoeld voor zowel de bewoners van Leidsche Rijn en voor de bewoners van de stad Utrecht en speelt een rol als één van de nieuwe Randstadcentra in de binnenring van de zogenaamde Deltametropool. Leidsche Rijn Centrum wordt in hiërarchie het tweede centrum van Utrecht, complementair aan het centrum in de binnenstad van Utrecht.

Leidsche Rijn Centrum moet een levend centrum worden wat onder andere bereikt wordt door een zo gevarieerd mogelijk programma (winkels, woningen, horeca, kantoren en maatschappelijke en culturele voorzieningen).

Belangrijke uitgangspunten van de Visie zijn:

• Nadruk op de openbare ruimte
• Géén overdekt winkelcentrum
• Grote mate van functiemenging
• Hoogstedelijk
• Het realiseren van een Culturele trekker van formaat

In het Masterplan Leidsche Rijn Centrum (ook wel 'Stedenbouwkundig Programma van Eisen' genoemd) , vastgesteld door de Raad in 2006, zijn de programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden voor geheel Leidsche Rijn Centrum uitgewerkt. Daarbij staat het stedelijke karakter voorop, met dichte en hoge bebouwing en een zorgvuldig ontworpen openbare ruimte met veel afwisseling. Een diversiteit aan straten en pleinen nodigt uit tot intensief gebruik door verschillende groepen mensen.

Het Masterplan vormt het kader voor de uit te werken stedenbouwkundige plannen voor elk van de deelgebieden van Leidsche Rijn Centrum, te weten Kern, Noord, Zuid en Oost.

Het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Kern en het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Zuid zijn de ontwikkelingskaders voor de bouwplannen in het deelgebied. Ze beschrijven de ambitie en (beeld)kwaliteit van het plangebied. Daarmee is het Stedenbouwkundig Plan het kader voor zowel de aanleg van de openbare ruimte door de gemeente, als het toetsingskader voor de bouwplannen bij de uitgifte van de kavels.

Deze stedenbouwkundig plannen fungeren als grondlegger voor dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 4.1.6, in de planbeschrijving, zijn de hoofdlijnen van de stedenbouwkundige plannen opgenomen en nader toegelicht.

In de Woonvisie 2009-2019 zijn kaders geschetst van het woonbeleid van de gemeente Utrecht op de lange termijn.

De woningbehoefte in Utrecht is veel hoger dan het aanbod. In deze nota worden de prioriteiten benoemd die omgaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren. Uit zowel woningbehoefte-onderzoeken in het kader van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 als de woonvisies is gebleken dat nieuwbouw in de stad zich vooral moet richten op het realiseren van 'centrumstedelijke' en 'dorpsrand/landelijke' woonmilieus.

Binnen dezelfde woonmilieus kunnen mensen met uiteenlopende leefstijlen wonen. De woonvisie geeft daarom aan dat bij de invulling van concrete woningbouwprojecten rekening gehouden moet worden met die verschillende leefstijlen op grond van woonbelevingsgroepen. Diversiteit in het aanbod is daarbij van belang, zodat het voor alle doelgroepen mogelijk is om een passende woning te vinden. In Parkwijk en Langerak is met deze gedachte de wijk ontwikkeld.

Op 13 januari 2005 is door de gemeente Utrecht de Hoogbouwvisie Gemeente Utrecht vastgesteld. Met de hoogbouwvisie heeft de gemeenteraad de ideeën ten aanzien voor hoogbouw vastgelegd en daarmee een basis voor de stad als geheel. De hoogbouwvisie is bepalend voor alle gebouwen hoger dan 30 meter. De hoogbouwvisie geeft aan in welke delen van Utrecht "hoog" gebouwd mag worden en welke randvoorwaarden er gelden ten aanzien van behoud van de kwaliteit van de woonomgeving. Bij bouwaanvragen voor zulke gebouwen wordt in de bouwplantoetsing ook gekeken naar de effecten die het gebouw op de omgeving heeft.

Uitgangspunten van de hoogbouwvisie zijn:

• hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• behouden van de zichtlijnen op de Dom;
• hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra:
  - het huidige centrum met stationsgebied, en
  - het toekomstige Leidsche Rijn Centrum;
• de kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, parallel aan de Rijksweg A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.

Afbeelding 3: Wensbeeld 2030 Hoogbouwvisie

Op de afbeelding is de stad opgedeeld in drie deelgebieden, die ieder hun eigen 'hoogbouwregime' kennen. Er zijn twee plaatsen in Utrecht waar gebouwen mogen komen die hoger zijn dan de rest van de hoogbouw: het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum.

In beide gebieden kunnen clusters van hoogbouw van in principe maximaal 90 meter komen. In het Leidsche Rijn Centrum wordt de bouwhoogte niet begrensd; dit is de enige plek in de stad waar hoger gebouwd mag worden dan de Dom. Hierdoor kan deze voor de stad zo belangrijke plek worden gemarkeerd.

Naast de reguliere bouwplantoetsing die voor elke bouwaanvraag wordt uitgevoerd, dient bij projecten boven de 30 meter aanvullend aandacht te worden besteed aan de invloed van de hoogbouw op de omgeving. Dit omdat de klimaatgevolgen dan relatief groter worden. Dit betekent niet dat dergelijke gebouwen niet wenselijk zijn, er is wat meer specialistische aandacht nodig voor de inpassing.

In de Welstandsnota Utrecht, getiteld 'De schoonheid van Utrecht', is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van omgevingsvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

Het plangebied is meegenomen bij het deelgebied Parkwijk - Langerak. Het bestemmingsplangebied valt binnen de aanduiding ontwikkelingsgebied en krijgt het welstandsniveau 'open' mee. Dit betekent dat verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld mogelijk is zowel naar structuur als naar architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden.

Om helderheid te scheppen over de stedelijke ontwikkelingsstrategie is het Afsprakenkader Kantoorontwikkelingen 2008-2015 opgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen en bindende afspraken vastgelegd voor de ontwikkeling van kantoren in de stad Utrecht. Zo is voor ontwikkelaars, beleggers en kantoorgebruikers duidelijk op welke locaties er kantoren bijgebouwd mogen worden, om welke soort kantoren het daarbij gaat en hoeveel.

In Leidsche Rijn Centrum en omgeving kan volgens het afsprakenkader ongeveer 350.000 m² bvo kantoorruimte worden ontwikkeld. Leidsche Rijn Centrum richt zich voornamelijk op zakelijke dienstverleners, semi-overheid en non-profit.

Het Afsprakenkader kantoorontwikkelingen wordt momenteel geactualiseerd en hiertoe is het Concept Kantorenstrategie 2011 opgesteld. Het college heeft in oktober 2011 dit concept vrijgegeven.

Om de kantorenmarkt in Utrecht gezond te houden, heeft het college van burgemeester en wethouders besloten selectiever nieuwe kavels uit te geven. De focus is gericht op behoud van een gezonde markt voor de bestaande kantoren en op transformatie van leegstaande gebouwen.

Het college wil een mix van maatregelen om de leegstand aan te pakken. De nadruk ligt daarbij op transformatie van leegstaande panden, op samenwerking met marktpartijen en op kwaliteitsverbetering van bestaande locaties. Dat is nodig om huurders aan te trekken en te behouden. Ook levert acquisitie een bijdrage aan het tegengaan van leegstand.

Het college wil kritisch selecteren waar de komende jaren kantoorbouw mag plaatsvinden. De drie belangrijkste prioritaire locaties hebben elk hun eigen profiel:

• Het Stationsgebied als grootstedelijke locatie;
• De strook langs de rijksweg A2 in Leidsche Rijn Centrum, bij het nieuwe NS-station;
• Het zuidelijke deel van Papendorp voor middelgrote kantoren.

Een groot deel van het nieuwbouwprogramma in Leidsche Rijn Centrum zal om deze reden worden afgestemd, gefaseerd en geprioriteerd. Zie verder 4.1.4.7.

De doelstelling van het ontwikkelingskader is het formuleren van de richting waarop en de kaders waarbinnen de horeca sector zich kan ontwikkelen in de stad Utrecht. In dit ontwikkelingskader is gekozen voor concentratie in bestaande clusters van uitgaansgebieden en multifunctionele gebieden enerzijds en stedelijke deconcentratie door spreiding van horecafuncties met een stedelijk of regionaal bereik over Leidsche Rijn Centrum, het Stationsgebied/Jaarbeursterrein en de Binnenstad. Voor de verschillende gebieden wordt uitgegaan van profielgebieden; Leidsche Rijn Centrum is daarin opgenomen als profielgebied 11.

In dit profiel wordt onder andere gemeld dat het nieuwe, moderne centrum van Leidsche Rijn de bewoners en (zakelijke) bezoekers een complete voorzieningenmix gaat bieden met winkels, horeca, diensten en vermaak. Rondom het station en bij kantorenclusters dragen restaurants en cafés bij aan een ontmoetingsfunctie voor zakelijke bezoekers en kantoorwerkers, en versterken daarmee de attractiviteit van het zakendistrict. Leidsche Rijn krijgt daardoor vernieuwende en onderscheidende horecafuncties, die bijdragen aan een eigen karakter en uitstraling van het centrumgebied. Binnen het gebied zijn in principe alle vormen van horeca mogelijk.

De detailhandelsnota streeft naar een goed verspreid stelsel van buurt- en wijkcentra dat adequaat voorziet in de behoefte aan dagelijkse artikelen en diensten voor de inwoners van die buurt of wijk. Voor niet-dagelijkse artikelen en diensten zijn er onder andere stadsdeelcentra en de binnenstad.

De Detailhandelsnota wordt momenteel geactualiseerd tot een Ontwikkelingskader Detailhandel. Het college heeft in oktober 2011 dit concept vrijgegeven. Het wordt gebruikt om detailhandelsontwikkelingen te toetsen en beschrijft op hoofdlijnen de winkelstructuur in Utrecht, de verwachte marktontwikkelingen voor de komende jaren en hoe de gemeente daarmee de komende jaren wil omgaan.

Detailhandel is een dynamische markt. De huidige marktomstandigheden en ontwikkelingen, waaronder de ontwikkeling van internetaankopen, beïnvloeden de behoefte aan fysieke winkels, ook in Utrecht. Maar Utrecht groeit en kent een achterstand in het winkelaanbod. Het ontwikkelingskader beschrijft de te verwachten ontwikkelingen en maakt inzichtelijk welke uitbreidingen en toevoegingen van winkelgebieden in Utrecht gepland zijn het komende decennium. Daarnaast beschrijft het kader hoe we om willen gaan met het uitbreidingsvolume van winkelmeters in relatie tot de huidige economische omstandigheden en de te verwachten groei van de aankopen via internet. Verder beschrijft het kader op hoofdlijnen hoe we als gemeente willen omgaan met detailhandel buiten winkelgebieden.

Het college wil met het concept ontwikkelingskader het gesprek met de gemeenteraad aangaan. Doel is gezamenlijk te kijken of dit de gewenste koers is voor een passend aanbod van winkels voor de Utrechtse bevolking en of dit voldoende aansluit bij de huidige marktontwikkelingen. De Detailhandelnota maakt deel uit van de bredere herbezinning op de ruimtelijke agenda, waar de gemeente Utrecht mee bezig is.

Met betrekking tot het plangebied staat wordt in deze conceptnota het volgende opgemerkt:

Als enige grote stad in Nederland is Utrecht nog in de positie om een nieuw tweede centrumgebied voor de stad te realiseren. Een gebied met een mix aan functies, met een echte hartfunctie. Een unieke kans om in Nederland iets onderscheidends en vernieuwends te realiseren. En we kunnen daarbij leren van andere projecten en steden. De inwoners van Leidsche Rijn ervaren op dit moment veelal onvoldoende winkelmogelijkheden in de directe omgeving. De plannen voor Leidsche Rijn Centrum zijn opgesteld om een adequaat antwoord te bieden op deze vraag. Wel dient bij de realisering aandacht te worden besteed aan faseringsmogelijkheden.

In 4.1.4.2 zijn de bovenstaande aandachtspunten nader uitgewerkt.

Het ontwikkelings- en toetsingskader grootschalige leisurevoorzieningen dient leisureontwikkelingen in de markt zoveel mogelijk te faciliteren. Hierbij wordt leisure gedefinieerd als: grootschalige commerciële en niet commerciële (combinaties van) voorzieningen in de sectoren sport & recreatie, cultuur, welness, uitgaan/entertainment en attracties.

In de gemeente is behoefte aan ontwikkeling van grootschalige leisurevoorzieningen. Er is gekozen om Utrecht te positioneren op de drie leisure kenmerken 'cultuur', 'shopping' en 'entertainment & uitgaan', waarbij ruimte is voor twee leisureconcentratiegebieden en vier locaties voor specifieke leisurefuncties. Leidsche Rijn Centrum is met het stationsgebied aangegeven als één van de twee leisureconcentratiegebieden. De vier specifieke locaties zijn The Wall, Máximapark (voorheen Leidsche Rijn Park), Haarrijnseplas en Maarschalkerweerd.

In de nota 'De ontdekking van Utrecht' wordt het gemeentelijk cultuurbeleid geformuleerd en een strategische route uitgezet naar 2018, het jaar waarin Utrecht Culturele Hoofdstad van Europa wil zijn.

Het actieplan beschrijft ook het cultureel ondernemerschap in de wijk en de ontwikkeling van een culturele infrastructuur in Leidsche Rijn. De ontwikkelingen in Leidsche Rijn Centrum dragen hier in belangrijke mate aan bij.

Gemeente Utrecht heeft een Groenstructuurplan vastgesteld ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat.

In het Groenstructuurplan is aan de zuidkant van het plangebied een (wenselijke) groene verbinding weergegeven. Deze verbinding is een verlenging van het Amaliapark. Het gaat om het doortrekken van de parkzone langs de Melissekade richting de kap van de Rijksweg A2, dat 'Park Leeuwesteyn' gaat heten.

In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, dan wel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd zou kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.
Van het gebied ten westen van Hogeweide is op de archeologische waardenkaart aangeven dat er een (deels hoge) archeologische verwachting is. Ook hebben drie locaties hoge archeologische waarde. Zie verder hoofdstuk 5.

Aangezien de gronden eigendom zijn van de gemeente Utrecht en in eeuwigdurende erfpacht worden uitgegeven, wordt vooruitlopend op het bouwrijp maken in opdracht van de gemeente Utrecht, archeologisch onderzoek gedaan.

In het gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) 2005-2020 staat de gemeentelijke visie op het verkeer en vervoer in Utrecht tot 2020. Een langetermijnvisie op verkeer en vervoer is onder andere nodig om de groei van de mobiliteit in de toekomst goed op te kunnen vangen. Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu te realiseren worden de economische belangrijke gebieden, kerngebieden zoals Leidsche Rijn Centrum, via een aantal verkeersassen voor openbaar vervoer, autoverkeer en goederenverkeer goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden (verblijfsgebieden) en rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit.

In het GVVP is Leidsche Rijn Centrum aangeduid als poort voor OV-reizigers naar de stad. Op termijn wordt uitgegaan van een InterRegio-treinstation en ook is er in het plangebied een primaire OV-as in de vorm van een sneltram geprojecteerd. Verder krijgt de autobereikbaarheid (beperkt) aandacht en is een aantal gewenste fietsroutes aangegeven. In hoofdstuk 4.2.1 wordt hier nader op ingegaan.

Uit de beschrijving van het relevante beleid blijkt dat Leidsche Rijn Centrum een centraal onderdeel vormt in het landelijk netwerk en een belangrijke rol zal hebben bij het goed functioneren van de 'draaischijf' Nederland, vanwege de locatie aan A2 en de kruising met het spoor Utrecht-Den Haag/Rotterdam.

Ook in het provinciale en regionale beleid blijkt dat Leidsche Rijn Centrum een belangrijke rol heeft bij de opvang van de groei en de ontwikkelingen van de Utrechtse regio als stedelijk kerngebied. Zo is een groot deel van de restcapaciteit woningbouw gealloceerd in dit gebied.

Uit de gemeentelijke nota's blijkt dat Leidsche Rijn Centrum een cruciale rol moet vervullen in de stad Utrecht. Zowel als 1 van de 4 grote Podium-gebieden van de stad , als hoogstedelijk centrum vanuit het Markt-perspectief. Een ontmoetingsplaats voor stad en regio waar sprake is van een bijzondere ruimtelijke kwaliteit. Leidsche Rijn Centrum moet een grote rol spelen in de identiteit van de stad Utrecht en in het verbinden van 'oude' en 'nieuwe' stadsdelen.

Naast de binnenstad met het Stationsgebied, is Leidsche Rijn Centrum aangewezen als complementair centrum van Utrecht, waar centrumfuncties een plek kunnen hebben die aanvullend zijn op het Stationsgebied en de binnenstad. Ook het in de beleidsnota's opgenomen programma laat zien dat er sprake is van een divers aanbod aan functies die in dit gebied zijn toegewezen en een aanbod van een hoogstedelijk woonmilieu.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert de wijk/gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

De rode draad in de historische ontwikkeling van het plangebied en de omgeving wordt gevormd door de rivier de Rijn. In de huidige situatie is er slechts een gekanaliseerde loop van een smalle rivier aanwezig, maar in de Romeinse tijd was de rivier zo breed als nu bij Keulen. Het gebied kent dan ook een zeer lange bewoningsgeschiedenis. Waar ooit de brede stroomgordel van de rivier heeft gelopen, zijn in de loop van de tijd grote pakketten zand en klei afgezet. De bedding tekent zich af als een verhoging: een stroomrug. In het Hollandse en Utrechtse veenweidelandschap komen dergelijke stroomruggen meer voor, maar ter plaatse van Leidsche Rijn is deze bijzonder breed. Aan weerszijden van de stroomrug liggen de komgronden. Door grootschalige bemaling is de bodem hier verder ingeklonken. Dit zijn de natte, laaggelegen delen in het gebied. Het plangebied ligt grotendeels op een stroomrug.

In de Romeinse tijd vormde de Rijn de grens van het Romeinse rijk en in de Middeleeuwen de grens van de Utrechtse stadsvrijheid. Bijna alle versterkte huizen en kastelen stonden daarom aan de linkerzijde van de oude Rijnloop. De rivier is hier vaak van loop verwisseld en begon te verzanden. Om de belangrijke handelsstromen tussen oost en west te kunnen behouden, werd tussen Utrecht en Harmelen de huidige Leidse Rijn gegraven. De waterhuishouding werd toen gereguleerd, waardoor het gebied kon worden ontgonnen voor agrarisch gebruik. De Leidse Rijn in het zuiden en de Thematerweg in het noorden vormden hierbij de ontginningsbasis. Deze lijnen werden de basis voor bewoning in het gebied. Langs beide wegen en in Vleuten is dan ook de oudste bebouwing te vinden.

Het aanblik van het landschap veranderde door de aanleg van grote infrastructurele werken, zoals de spoorlijn, het Amsterdam-Rijnkanaal en de snelweg A2. De aanleg van de spoorlijn gaf een economische impuls aan de stad Utrecht. Dit stimuleerde de vraag naar tuinbouwproducten. Vanaf het begin van de twintigste eeuw heeft het gebied ten westen van Utrecht een belangrijke functie gekregen voor de tuinbouw. Zowel in kassen als op de volle grond werden tuinbouwproducten gekweekt. De tuinders vestigden zich op de zandgronden. De natte delen werden voor veeteelt in gebruik genomen. Langs het kanaal zijn industrieën ontstaan, met name ten noorden van het plangebied (Lage Weide).

In het plangebied is de historische weg Hogeweide lange tijd de lokale verbinding tussen noord en zuid geweest. Aan deze weg zijn in de loop van de tweede helft van de vorige eeuw sportvelden aangelegd. Bewoning is er in het plangebied nauwelijks geweest; het gebied kent slechts een paar boerderijen langs de Verlengde Vleutenseweg en de Hogeweide.

Leidsche Rijn kent belangrijke cultuurhistorische en met name archeologische waarden. Monumentale elementen blijven behouden en worden opgenomen in de nieuwbouwplannen. In het plangebied ligt één monumentale boerderij. Dit gaat om de Hofstede Ter Weide aan Hogeweide nummer 1. Deze monumentale boerderij is gebouwd in 1906 en het zomerhuis in 1898. Het complex, inclusief het hek, heeft de status van Rijksmonument. Van het complex zullen de boerderij, het zomerhuis, de hooiberg en een wagenschuur bewaard blijven. Van belang is de relatie tussen de boerderij en de Hogeweide. De huidige vorm van de Hogeweide is ontstaan in de afgelopen jaren, waarbij de van oorsprong smalle weg is verbreed.

Afbeelding 4: Rijksmonument in het plangebied

Het plangebied en directe omgeving kent een aantal structuurbepalende elementen in het landschap. De eerste betreft de spoorlijn tussen Utrecht en Den Haag en Rotterdam. De spoorlijn ligt ter plaatse van het plangebied op een spoordijk en bestaat uit vier sporen. Een ander belangrijk landschappelijk element is de Rijksweg A2. Deze is ter hoogte van het plangebied geheel overdekt ten behoeve van de ontwikkeling van Leidsche Rijn.

Voordat een start wordt gemaakt met het bouwrijp maken van het gebied, zijn ook de Hogeweide en de Verlengde Vleutenseweg bepalend voor de structuur van het landschap. Deze wegen zullen echter geheel verdwijnen. Hetzelfde geldt voor het sportpark en de landschappelijke afscheiding hiervan.

Voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn was het plangebied voornamelijk agrarisch in gebruik. Ook had het een sportfunctie door de (gedeeltelijke) ligging van het sportpark Terweide in het plangebied. De agrarische functie is voor een groot deel al een tijd niet meer aanwezig. Sommige delen van het plangebied zijn tijdelijk in gebruik genomen voor de reconstructie van de A2 of de verdubbeling van de spoorlijn. Grote delen van het plangebied zijn inmiddels opgehoogd met zand ter voorbereiding op de nieuwbouw.

Op de boerderij Ter Weide en de vorm van de aanliggende Hogeweide na worden er geen landschappelijke elementen of gebouwen in het plangebied behouden. De spoorlijn en de overkapte A2 vormen duidelijke structuren in het landschap en bepalen tevens de grens van het plangebied. Voor het grootste deel zal de huidige of tot voor kort aanwezige landschappelijke invulling volledig verdwijnen. Er wordt zo plaats gemaakt voor een nieuwe stedenbouwkundige invulling van dit gebied.

Dit hoofdstuk gaat in op de deelgebieden Kern en Zuid uit het Masterplan Leidsche Rijn Centrum. Zoals reeds aangegeven in hoofdstuk 2.5.4 fungeren het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Kern (2010) en het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Zuid (2009) als grondlegger voor dit bestemmingsplan. Deze Stedenbouwkundige Plannen beschrijven de ambitie en (beeld)kwaliteit van het plangebied.

Leidsche Rijn Centrum Kern vormt, zoals de naam al suggereert, een centraal onderdeel van geheel Leidsche Rijn Centrum, één van de vier grote 'Podia' van de Utrecht zoals beschreven in de Structuurvisie Utrecht (2004). Dit is het deelgebied met de belangrijke stedelijke functies zoals het kernwinkelgebied, horeca, commerciële voorzieningen, maar ook woningen. Leidsche Rijn Centrum Zuid is het zuidelijke gedeelte van Leidsche Rijn Centrum. Ook dit deel kent een grote mix aan stedelijke functies. In Zuid ligt de boerderij Hofstede Ter Weide. Kern en Zuid worden met elkaar verbonden door de doorgaande fietsverbinding door Leidsche Rijn.

In dit centrale deel van Leidsche Rijn Centrum komt het kernwinkelgebied. Het moet het 'kloppende hart' van het centrum worden, met winkelstraten en pleinen met terrassen, markt, horeca en andere commerciële voorzieningen. Veel aandacht gaat uit naar levendigheid op straat, vandaar dat elke winkel en de woningen erboven de entree aan de straat- of pleinzijde heeft. Het hoogteverschil in het gebied draagt bij aan een unieke sfeer. De veelal langzaam oplopende straten worden hier en daar afgewisseld met scherpe hoogteverschillen overbrugd door bijvoorbeeld trappen. In het gebied komen verder kantoren, circa 1250 woningen, een Wijkbureau, en een bibliotheek. Voor de vestiging van een ROC is naast het station ruimte gereserveerd.

Het zuidelijke deelgebied van Leidsche Rijn Centrum kenmerkt zich onder andere door een grote mix aan maatschappelijke en culturele voorzieningen. Ook hier geeft het hoogteverschil als gevolg van de overkapping van de Rijksweg A2 het gebied een karakteristieke sfeer. Er komen circa 600 woningen, kantoren, een scholencluster en diverse voorzieningen op het gebied van zorg en welzijn. De winkels zijn hier, met onder meer twee grote supermarkten, gericht op de dagelijkse boodschappen. Een bijzondere plek is ingeruimd voor cultuur. Door Leidsche Rijn Centrum loopt de zogenaamde Cultuur-as: van Het Gebouw van Stanley Brouwn, via boerderij Hofstede ter Weide over de kap van de Rijksweg A2 naar boerderij RoodNoot. Ook is in de Cultuur-as ruimte gereserveerd voor een grote culturele trekker (de Schouwburg XL). Vooral de inpassing van de historische boerderij Hofstede ter Weide in het nieuwe gebied zorgt voor een unieke plek met bijzondere hoogteverschillen. Dit Rijksmonument krijgt eveneens publieksfunctie(s). Aan de zuidkant vormt Park Leeuwesteyn de rand van het centrum en de overgang naar de omliggende woonwijken.

Leidsche Rijn Centrum kent een hoge mate van functiemenging en ook een omvangrijk programma om zo het gewenste centrum-stedelijke woon- en leefmilieu te kunnen realiseren. Wonen neemt een belangrijke plaats in. In Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid komen ongeveer 1.850 woningen. Verder komen er kantoren, winkels, dienstverlening, culturele, recreatieve en maatschappelijke voorzieningen en horeca. Met dit programma kan een levendig stadscentrum en hierdoor knooppunt van ontmoeting ontstaan.

Voor de diverse functies is in de stedenbouwkundige plannen een bruto vloeroppervlak gegeven. Ook dit bestemmingsplan gaat uit van een maximaal bruto vloeroppervlak.

De ambities zoals die in het vorige hoofdstuk beschreven zijn, zijn al op een aantal plekken vertaald naar een concreet programma. Op een aantal plekken is dit een actuele aangelegenheid, in sommige gevallen is er echter lange tijd verstreken tussen het formuleren van de ambitie, het vertalen naar een programma en het waarnemen van de meest actuele ontwikkelingen in de detailhandel en de vastgoedmarkt; de uitgangspunten van destijds sluiten niet altijd meer even goed aan bij de huidige inzichten. Om die reden houden zijn de eerder geformuleerde programma's tegen het licht van deze tijd gehouden met het bijbehorende voortschrijdend inzicht. Dit leidt tot de conclusie dat de stad Utrecht als geheel groeipotentie kent als het gaat om winkelmeters, maar we als stad toch heel kritisch naar programma moeten kijken.

De opbouw van Leidsche Rijn Centrum borduurt voort op de traditie van de West-Europese stad en bestaat uit de openbare ruimte die als het ware uitgesneden is uit gebouwen met veelal gelijkmatige bouwhoogte: het centrum bestaat uit een netwerk van openbare stedelijke ruimten c.q. pleinen, met afwisselende sferen en belevingen. De pleinen en straten krijgen hun specifieke betekenis door afmeting, inrichting en beoogd gebruik. Dit wordt bereikt door de gevels van de bebouwing eromheen. Accenten in bouwhoogte en de programmatische invulling dragen hieraan bij. De gemiddelde bouwhoogte in het centrum is vier tot acht lagen.

De niveauverschillen spelen een belangrijke rol in de stedenbouwkundige hoofdopzet van Leidsche Rijn Centrum. In Zuid is dit nog nadrukkelijker aanwezig dan in Kern, doordat de Hofstede Ter Weide uiteraard op het huidige maaiveldniveau blijft. Het hoogteverschil in het maaiveld is een belangrijke karakteristiek van het centrum. Van de Grauwaartsingel tot de overkapping van de A2 wordt een hoogteverschil van zeven meter overbrugd. Hierdoor ontstaat een lager gelegen stadsdeel en een hoger gelegen stadsdeel. Dit hoogteverschil geeft het centrum een unieke identiteit. De overgangen tussen deze gebieden worden veelal gevormd door langzaam oplopende straten. Op bepaalde punten wordt bewust gekozen voor contrast middels zorgvuldig gedetailleerde elementen zoals keermuren en trappen, waardoor bijzondere plekken ontstaan. Op andere plekken wordt een geleidelijke overgang gecreëerd ten behoeve van een goede bereikbaarheid.

Afbeelding 5: Plankaart Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Kern.

Het Masterplan voor Leidsche Rijn Centrum gaat uit van een dambordpatroon met gesloten bouwblokken. Het centrum wordt omzoomd door randen, zoals een singel en parken, waardoor de herkenbaarheid en de identiteit wordt vergroot. Door de relatief hoge en dichte bebouwing is er sprake van een uitgesproken stedelijk karakter, contrasterend met de omliggende wijken. In principe hebben alle gebouwen in Leidsche Rijn Centrum een klassieke opbouw: een basis (plint), midden en een dakbeëindiging. Door de opbouw terug te laten komen in de gevels ontstaat samenhang tussen de gebouwen, terwijl de gebouwen onderling verschillen. De plint is minimaal 4,5 meter hoog en bij sommige bouwblokken strekt de plint zich uit over twee bouwlagen. De terugliggende lagen en kappen geven een gevarieerd beeld aan de bebouwing. De rooilijnen liggen voor een groot deel niet vast, behalve langs de Grauwaartsingel, de Parijsboulevard en de Centrumboulevard. Zie afbeelding 6 voor een overzicht van de straatnamen in Leidsche Rijn Centrum Kern.

Afbeelding 6 Straatnamen

Om Leidsche Rijn Centrum levendig te maken, worden functies gemengd waar het mogelijk en zinvol is. De specifieke mix aan functies wordt bepaald door het gewenste karakter van de plek. Functiemenging kan plaatsvinden op het niveau van het totale plangebied, een deelgebied, een bouwblok en een gebouw. Op het niveau van het totale plangebied wordt Leidsche Rijn Centrum zeer gemengd vanwege de veelheid aan verschillende functies. Binnen het stedenbouwkundige ontwerp is gekozen voor een aantal onderscheidende plekken, die elk worden gekarakteriseerd door een eigen identiteit en een bijbehorend programma. Er is gezocht naar concentraties van bepaalde functies op plekken, die daardoor mogelijkerwijs synergie oplevert. Gezien de doelstelling om de levendigheid vooral in de buitenruimte te ervaren, is deze als uitgangspunt genomen en zijn de publieksfuncties aan de straat gesitueerd. Daardoor heeft de begane grond vaak een andere functie dan de verdiepingen erboven. Winkels, cultuur, maatschappelijke voorzieningen, commerciële ruimten en vrijetijdsfuncties bevinden zich zo veel mogelijk op de begane grond. Kantoren en woningen zijn daarboven gesitueerd.

Naast verticale functiemenging kennen bepaalde bouwblokken ook een horizontale differentiatie, met diversiteit aan bestemmingen naast elkaar of met een verschillende voor en achterzijde. Niet alle doelgroepen voor de kantoren en woningen zijn te verleiden tot gemengde bouwblokken. Met name aan de bovenkant van de markt is behoefte aan een eigen identiteit en een 'grondgebonden' situering. Daarom voldoet het stedenbouwkundig plan met diverse bouwblokken ook aan die wens. Kantoorgebouwen met een eigen karakter bevinden zich op goede zichtlocaties. Woonblokken met grondgebonden woningen bevinden zich juist in de luwte, aan de randen van het plangebied. Hieronder worden de verschillende "plekken" in het plangebied nader beschreven.

Grauwaartsingel
De Grauwaartsingel is de westelijke begrenzing van Leidsche Rijn Centrum. Aan de zijde van Grauwaart is er een glooiend, groen talud en aan de zijde van Leidsche Rijn Centrum is er een kademuur van steen. Dit accentueert het stedelijke beeld van de bebouwing. Op drie plaatsen is er een doorsteek mogelijk vanuit het westen: bij de Dirck Hoetstraat (voor auto- en fietsverkeer), een brug tegenover het Hof van Amsterdam en een fietsverbinding aansluitend op de Vaduzdijk. Langs het water wordt een wandelzone ingericht, waar soms een zitplek aanwezig is. Grenzend aan het water wordt een paviljoen gerealiseerd. Ook onder het spoorviaduct kan een paviljoen worden gerealiseerd. Op deze manier kan de plint van de bebouwing aan de ene zijde verbonden worden met die aan de andere zijde, in Leidsche Rijn Centrum Noord.

Vleutensebaan
De Vleutensebaan is de doorgaande verkeersroute. De weg wordt aangelegd met twee rijstroken, maar er wordt ruimte gereserveerd voor een eventuele verdubbeling naar vier rijstroken dan wel voor een fietsverbinding. De Vleutensebaan wordt ingericht voor doorgaand verkeer en wordt niet geschikt gemaakt voor een verblijf. De gebouwen langs de Vleutensebaan hebben hier dan ook geen entrees. De bouwblokken moeten zo veel mogelijk op elkaar aansluiten om geluidoverlast van het spoor en de weg in de rest van Leidsche Rijn Centrum tegen te gaan.

Dirck Hoetstraat
De verbinding tussen de Vleutensebaan en Leidsche Rijn Centrum wordt gevormd door de Dirck Hoetstraat. Tussen de stijgende Vleutensebaan en de Dirck Hoetstraat komt een verkooppunt voor motorbrandstoffen.

Londenstraat, Dublinstraat en Hof van Amsterdam
De Londenstraat vormt de hoofdroute voor het autoverkeer vanuit het westen naar Leidsche Rijn Centrum. De weg komt uit op het Brusselplein. De rijbaan kent vier rijstroken tussen de Grauwaartsingel en de parkeergarage. Er wordt tevens een vrijliggend fietspad aangelegd. De bebouwing vormt de overgang tussen de Grauwaartsingel en het Brusselplein. Hetzelfde geldt voor de bebouwing langs de Dublinstraat. Tussen het Brusselplein en de Grauwaartsingel is een door bebouwing omsloten hofje voorzien. Mede door horecavestigingen en de fietsroute wordt dit een entreegebied voor het centrum.

Brusselplein, Kopenhagenstraat en Berlijnplein
Het Brusselplein vormt de verbindende schakel tussen het station en het kernwinkelgebied. Het plein kent lange zichtlijnen, maar biedt door een forse bomenrij ook beschutting aan de zijde waar de verblijffunctie centraal staat. Het Brusselplein ligt op een tussenniveau (4,4 meter +NAP) en vormt met twee onderdoorgangen de verbinding tussen het kernwinkelgebied en Leidsche Rijn Centrum Noord. Op het plein komt een markant gebouw met een openbare functie (bibliotheek en wijkbureau). Het gebouw deelt het plein in tweeën. Het stationsgebouw krijgt een markante toren. Het Berlijnplein valt grotendeels buiten het plangebied Leidsche Rijn Centrum Kern. Het busplatform op de overkapping van de Rijksweg A2 ligt wel binnen Kern.

Parijsboulevard
De Parijsboulevard is voor alle verkeer de verbindende as tussen het lage deel (Grauwaartsingel) en het hoger gelegen deel (Berlijnplein). Kenmerkend wordt de brede middenberm met de dubbele bomenrij. De flankerende bebouwing krijgt arcades, zodat een breed trottoir ontstaat. Aan de zuidzijde komt een fietspad voor twee richtingen.

Kernwinkelgebied (waaronder Luxemburgpromenade, Wenenpromenade, Ljubljanapromenade)
Het kernwinkelgebied ligt globaal tussen het Brusselplein, de Grauwaartsingel, de Vaduzdijk en het Berlijnplein. Het ligt dan ook zowel in het hoger als lager gelegen deel van Leidsche Rijn Centrum. Hierdoor ontstaat een afwisselend winkelgebied. De promenades zijn tien tot vijftien meter brede voetgangerszones. De bouwmassa van deze bouwblokken is zodanig dat een gevarieerd stadssilhouet ontstaat.

Vaduzdijk

De grens tussen Kern en Zuid wordt gevormd door de Vaduzdijk. Dit is de zogenaamde Fietsboulevard van Leidsche Rijn. Vanuit de binnenstad van Utrecht ontstaat er een doorgaande fietsverbinding via de Hogeweidebrug over het Amsterdam-Rijnkanaal richting Leidsche Rijn Centrum door Grauwaart en Het Zand naar het Máximapark. De Vaduzdijk bestaat uit een tweerichtingfietspad, bomenrij en trottoir.

Plantsoen van Boedapest en Centrumboulevard
Het Plantsoen van Boedapest kan gekarakteriseerd worden als stadstuin, die een bijzondere plek inneemt als contrast met het drukke en levendige kernwinkelgebied. Door de hoogteverschillen krijgt het plantsoen terrassen, overhangend groen en muren. De Vaduzdijk kruist het plantsoen onderlangs, waardoor het groen van het Plantsoen van Boedapest doorloopt en als het ware het kernwinkelgebied insteekt. De Centrumboulevard doorsnijdt het orthogonale stratenpatroon van het centrum. Aan de westzijde zakt de bebouwing geleidelijk, terwijl aan de oostzijde de bebouwing op hoogte blijft. De oostzijde heeft een rechte gevel en de hoogteverschillen worden met muren opgevangen. Aan de westzijde van de bebouwing komen overstekken.

Afbeelding 7: Plankaart Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Zuid

Lissabonstraat
De bebouwing rond de Lissabonstraat in Leidsche Rijn Kern Zuid sluit aan bij de bebouwing aan de lage zijde van Leidsche Rijn Centrum Kern. In maat, schaal, opbouw en gevelindeling betreft dit een continue voortzetting van de bebouwing noordelijker aan de Grauwaartsingel en de Centrumboulevard.

Hof van Monaco en San Marinostraat
Het gebied rondom de oude boerderij Hofstede Ter Weide is een bijzondere verblijfsplek in Leidsche Rijn Centrum. Niet alleen door de opvallende hoogteverschillen, maar ook door de culturele en maatschappelijke voorzieningen die hier een plek zullen krijgen. Het hoogteverschil tussen het Hof van Monaco en het plantsoen van Boedapest bedraagt zeven meter. Onder de stadstuin komt ruimte voor horeca, vrijetijdsvoorzieningen dan wel culturele en/of maatschappelijke voorzieningen. Deze liggen met hun front naar de oude boerderij. Aan de zuidzijde komt het scholencluster. Aan de noordzijde van de San Marinostraat komt het theater. Aan de ene zijde zal dit gebouw zich vormen in het amorfe front aan het Plantsoen van Boedapest en aan de andere zijde maakt ze een entree naar de monumentaal vormgegeven Berlijnplein op de A2-kap. Het gebouw wordt tot dertig meter hoog.

Park Leeuwesteyn en Madridstraat
Park Leeuwesteyn vormt de zuidelijke begrenzing van Leidsche Rijn Centrum. Het park ligt in het verlengde van het Prinses Amaliapark en loopt geleidelijk op tot het hoge niveau van de kap van de Rijksweg A2. Aan het park wordt gewoond in een reeks van gebouwen, die het stedelijk front van het centrum markeren. Deze gebouwen liggen aan de Madridstraat.

Romestraat en Valettastraat
Vanaf het zuiden wordt de Stadsbaan ter hoogte van Park Leeuwesteyn in een tunnel geleid. Aan de west en noordzijde van de tunnelmond komen gebouwen, die de zuidelijke entree van Leidsche Rijn Centrum markeren.

Automobiliteit
Leidsche Rijn is qua omvang te vergelijken met steden als Delft en Leeuwarden. Zo'n nieuwe stad kan natuurlijk niet zonder een uitstekend wegennet. Iedereen moet zich tenslotte soepel van, naar en door Leidsche Rijn kunnen verplaatsen. Ook met de auto. Leidsche Rijn Centrum maakt onderdeel uit van de totale planontwikkeling van Leidsche Rijn. De intensiteiten die Leidsche Rijn Centrum genereren wordt afgewikkeld op infrastructuur die is ontworpen voor alle verkeer van en naar Leidsche Rijn, dus inclusief Leidsche Rijn Centrum. In de ontwerpen van de infra is dus al rekening gehouden met verkeer voor Leidsche Rijn Centrum. Het grootste deel van de hoofdwegen is inmiddels aangelegd. De komende jaren worden de laatste bereikbaarheidsprojecten afgerond, die hieronder staan aangeven.

• Noordelijke stadsas: de Stroomrugbaan, Huis te Vleutenbaan en de Vleutensebaan vormen samen de Noordelijke Stadsas. Deze weg ligt parallel aan het spoor en is al helemaal aangelegd, op het gedeelte in het toekomstige Leidsche Rijn Centrum na.
• Zuidelijke stadsas: de Landschapsbaan, Burgemeester Middelweerdbaan, Langerakbaan en Hogeweidebaan vormen samen de Zuidelijke Stadsas. Deze weg verbindt het zuidelijk deel van Leidsche Rijn met knooppunt Hooggelegen en is helemaal aangelegd. Een klein gedeelte van de Hogeweidebaan kent nog een tijdelijke vormgeving en zal op termijn definitief ingericht worden.
• Stadsbaan: parallel aan de Rijksweg A2 en deels op het dak van de Rijksweg A2 landtunnel, tussen de aansluiting bij Lage Weide en het knooppunt Hooggelegen, wordt de Stadsbaan aangelegd. De komende jaren worden nog de volgende twee tracés van de Stadsbaan gerealiseerd:
  1) Het tracé tussen spoorweg en Archeologielaan, direct ten westen van de verlegde Rijksweg A2. Dit deel van de Stadsbaan loopt door het toekomstige Leidsche Rijn Centrum. Door overbouwing van de Stadsbaan op dit gedeelte ontstaat een tunnel.
  2) Het tracé tussen de Archeologielaan en de Hogeweidebaan. Dit deel van de Stadsbaan komt bovenop het dak van de Rijksweg A2 landtunnel te liggen.
• Rijksweg A2: de Rijksweg A2 tussen Amsterdam en Utrecht wordt verbreed van zes naar tien rijstroken. Ter hoogte van Leidsche Rijn schuift de Rijksweg A2 maximaal 160 meter op naar het westen Door overkapping van de snelweg over een lengte van circa 1.600 meter ontstaat een tunnel: de Rijksweg A2 landtunnel. Hierdoor is ruimte gecreëerd voor woningbouw tussen de Rijksweg A2 en het Amsterdam Rijnkanaal. De grond wordt aan beide zijden van de weg opgehoogd. Op de overkapte delen van de Rijksweg A2 is plaats voor sport- en groenvoorzieningen of bijvoorbeeld een marktplein.

Fietsmobiliteit
Het uitgangspunt is dat alle voorzieningen in Leidsche Rijn, zoals winkels en scholen, goed per fiets bereikbaar zijn. Daarom zijn er langs een aantal hoofdwegen en vrije busbanen vrijliggende fietspaden aangelegd, en lopen er dwars door het stadsdeel een paar belangrijke fietsroutes Tussen deze hoofdroutes voor fietsers ligt een fijnmazig netwerk van fietspaden door Leidsche Rijn. Ook in de woonwijken, waar auto's niet harder dan 30 km/uur mogen, is fietsen prettig en veilig. Twee nieuwe bruggen over het Amsterdam-Rijnkanaal zorgen ervoor dat (het centrum van) Utrecht per fiets snel te bereiken is. De eerste brug - de gele Hogeweidebrug - is in juni 2008 in gebruik genomen. De andere brug betreft de fietsbrug Oog in Al, en moet nog worden gebouwd.

Tijdens de verdere ontwikkeling van Leidsche Rijn is het onvermijdelijk dat af en toe knelpunten voor fietsers ontstaan, bijvoorbeeld bij wegomleggingen. De gemeente probeert deze knelpunten zoveel mogelijk te beperken.

Openbaar vervoer
Trein

In 2005 is ProRail gestart met de spoorverdubbeling tussen Vleuten en Utrecht CS. Het spoor is omhoog gebracht en uitgebreid van twee naar vier sporen. Met de verhoogde ligging krijgt de spoorbaan tevens 16 nieuwe onderdoorgangen, waardoor de woonwijken van Leidsche Rijn aan weerszijden van het spoor met elkaar verbonden zijn.

Nu stopt er nog twee keer per uur een trein op de twee nieuwe treinstations Vleuten en Utrecht Terwijde. Zodra het derde nieuwe station in Leidsche Rijn Centrum - Utrecht Leidsche Rijn - op dit traject in gebruik wordt genomen kunnen er in het kader van Randstadspoor ook meer treinen rijden.

Bus

De bereikbaarheid van Leidsche Rijn met de bus is de laatste jaren sterk verbeterd. Dat moet ook, want er komen steeds meer bewoners en bedrijven in het gebied. Uitgangspunt is dat elke woonwijk en bedrijvenlocatie direct bij oplevering van de eerste woningen of bedrijven per bus bereikbaar is. Ondertussen wordt hard gewerkt aan de aanleg van de vrije busbanen voor het Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) in Leidsche Rijn. Voor een groot deel zijn deze busbanen al gerealiseerd.

Voor het goed functioneren van Leidsche Rijn Centrum is een goede bereikbaarheid en toegankelijkheid voor alle verkeer van essentieel belang. Dit geldt voor de auto, fiets, voetganger, het openbaar vervoer en voor vrachtwagens die laden en lossen. In het stedenbouwkundig ontwerp hebben zowel de automobilist als de voetganger en de fietser ruime mogelijkheden om het gebied te bereiken. Gezien de hoge dichtheid en het relatief kleine oppervlakte is de ruimte voor parkeren in de openbare ruimte schaars. Parkeren gebeurt dan ook grotendeels in de ondergrondse en/of gebouwde parkeervoorzieningen bij de bouwblokken.

Gemotoriseerd verkeer
De belangrijkste wegen voor het gemotoriseerd verkeer zijn:

• de Stadsbaan;
• de Vleutensebaan;
• de Grauwaartsingel;
• de Parijsboulevard.

De Stadsbaan vormt één van de belangrijkste noord-zuid autoverbindingen van Leidsche Rijn. Ter plaatse van Leidsche Rijn Centrum Kern en Leidsche Rijn Centrum Zuid wordt de Stadsbaan in een tunnel gelegd naast de A2-tunnel, waarbij het nieuwe maaiveld van Leidsche Rijn Centrum over deze nieuwe tunnels wordt aangelegd. Voor de Stadsbaan geldt 50 km/uur als maximumsnelheid. De Vleutensebaan is de doorgaande verbinding tussen Leidsche Rijn en de binnenstad van Utrecht (Noordelijke stadsas). Via de Parijsboulevard en de Dirck Hoetstraat is er een verbinding met Leidsche Rijn Centrum. Via de Grauwaartsingel en de Vleutensebaan wordt het centrumgebied ontsloten. De maximumsnelheid is 30 km/uur. De Parijsboulevard loopt door het kernwinkelgebied en kent daarom relatief veel overstekende voetgangers. Door de brede middenberm wordt de Parijsboulevard zo min mogelijk een barrière. Ook de andere straten krijgen een maximumsnelheid van 30 km/uur.

In het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Zuid, is ter hoogte van het buurtwinkelcentrum een knip gelegd in de route van Grauwaartsingel naar de Madridstraat. Deze knip is destijds in het plan opgenomen om eventuele overlast van doorgaand autoverkeer te voorkomen.

Inmiddels is door de afdeling Verkeer nader onderzoek gedaan en naar nu blijkt, is een opheffing van de knip mogelijk waarbij uit de diverse verkeersmodelberekeningen volgt dat er geen belastende verkeersintensiteiten optreden op de Madridstraat en de Grauwaartsingel. Er zijn geen andere maatregelen nodig om sluipverkeer te weren.

Met het verdwijnen van de knip is het voor autoverkeer vanaf de zuidkant van Leidsche Rijn Centrum makkelijker om naar het buurtwinkelcentrum te komen. Het gaat daarbij met name om de bewoners van de toekomstige woonwijken Hoge Weide, Leeuwesteyn Noord en Rijnvliet. Door de autobereikbaarheid vanuit het zuiden naar het buurtwinkelcentrum mogelijk te maken, wordt een grotere toestroom van consumenten verwacht, wat de exploitatie van detailhandel en garage verbetert. Met het verdwijnen van de knip is het voor autoverkeer vanaf de westkant van Leidsche Rijn Centrum makkelijker om naar het scholencluster te komen. Het gaat daarbij met name om de bewoners van de woonwijk Grauwaart. Door het opheffen van de knip verdwijnen twee doodlopende straten en wordt voorkomen dat autoverkeer per definitie moet keren. Het beperken van kerend autoverkeer vermindert de kans op ongelukken met fietsers en voetgangers (zowel winkelend publiek als schoolgaande jeugd).

Openbaar vervoer
Aan de spoorlijn Utrecht - Den Haag/Rotterdam komt een nieuw treinstation: Utrecht Leidsche Rijn. Dit station wordt een belangrijk openbaar vervoersknooppunt voor Leidsche Rijn Centrum. Via het Berlijnplein zijn de sporen direct bereikbaar. De functies in Leidsche Rijn Centrum liggen op loopafstand van het treinstation. Het station krijgt in het kader van het programma 'Randstadspoor' een frequente verbinding met Utrecht Centraal en de andere treinstations in de regio. Mogelijk wordt het station opgewaardeerd tot intercitystation.

Ten zuiden van het spoor op de overkapping van de Rijksweg A2 is een busstation gepland. Op dit Berlijnplein halteert de HOV-buslijn (Hoogwaardig Openbaar Vervoer) en een aantal stads- en streekbuslijnen. Het gaat in de eindsituatie om minimaal vijf buslijnen. De HOV-baan die door het centrum heen loopt, verbindt Utrecht Centraal met Leidsche Rijn. De HOV-baan loopt vanaf de Hogeweidebrug door Leidsche Rijn Centrum via Parkwijk richting Vleuterweide. De HOV-baan loopt in Leidsche Rijn Centrum over de Centrumboulevard. In Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid komt een aantal halteplaatsen:

• op het Berlijnplein als onderdeel van het OV-knooppunt bij het station;
• aan de Grauwaartsingel, ten zuiden van de kruising Grauwaartsingel en Londenstraat;
• aan de Centrumboulevard (HOV-baan) ter hoogte van het buurtwinkelcentrum in Leidsche Rijn Centrum Zuid.

Fiets
Een aantal wegen in het plangebied maakt onderdeel uit van het netwerk van hoofdfietsroutes. Deze routes vormen belangrijke doorgaande fietsroutes tussen Leidsche Rijn en de bestaande stad en tussen verschillende wijken in Leidsche Rijn onderling. Het gaat onder andere om de route langs de Parijsboulevard, de Grauwaartsingel, de Centrumboulevard en de Vaduzdijk (Fietsboulevard Leidsche Rijn). Langs diverse straten worden vrijliggende fietspaden aangelegd, veelal in twee richtingen.

Voetgangers
Met uitzondering van de Vleutensebaan en de Stadsbaan is langs alle wegen en straten minstens aan één zijde een trottoir aanwezig. In het kernwinkelgebied hebben voetgangers prioriteit. Veel straten hier zijn dan ook enkel toegankelijk voor voetgangers. Na sluitingstijd van de winkels mogen de straten ook door fietsers worden gebruikt. Er zijn veel oversteekgelegenheden, met name over de Parijsboulevard en op de route vanaf het station.

De openbare ruimte wordt bepaald door de bouwmassa's in het centrumgebied. De openbare ruimte wordt gevormd door de ruimte tussen de bouwblokken. Bepalend voor het beeld en de beleving van het centrum zijn de straten en de reeksen van plein- of parkruimten. De kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte dient te worden getoetst op belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde. Deze waarden worden in de inrichting van de openbare ruimte nagestreefd, door het vinden van een boeiende vorm, door de functies doelmatig te organiseren, door ruimte te scheppen voor flexibiliteit en te zorgen voor een duurzame materialisering. Voor de gebruiker van de pleinen geldt dat de ruimte mooi, veilig en schoon moet zijn. Evenementen zoals die in de binnenstad van Utrecht plaats vinden, krijgen ook de ruimte in Leidsche Rijn Centrum zoals een kermis, kleinschalige concerten en festivals. Voor de inrichting van de openbare ruimte worden aparte inrichtingsplannen opgesteld. Daarin staat uitgebreide informatie over de kwaliteit, ambitie en inrichting van de openbare ruimte. Hieronder worden de belangrijkste elementen hieruit weergegeven.

Verhoogd maaiveld
Het hoogteverschil in het maaiveld is een belangrijke karakteristiek van Leidsche Rijn Centrum. Meestal gaat dit via langzaam oplopende straten, soms juist compact met trappen. Dit levert een aantal bijzondere elementen op. De Fietsboulevard kruist het groene Plantsoen van Boedapest onderlangs. De Parijsboulevard stijgt geleidelijk vanaf de Grauwaartsingel. Rond de Hofstede Ter Weide is het hoogteverschil sterk en nadrukkelijk aanwezig in de openbare ruimte.

Bomen en groen
De straatbomen zijn het meest bepalend voor het groene beeld van de openbare ruimte. In de diverse pleinen en straten worden bomen geplant passend bij de functie, het beoogde gebruik en de beleving. Daarnaast zijn enkele specifieke beplantingen voorzien die enkele plekken in het plan een bijzonder karakter verlenen. De binnenhoven zijn overdag openbaar toegankelijk en vormen een waardevolle aanvulling op het stadsmilieu. Ook het Plantsoen van Boedapest is een groene stadstuin in het centrumgebied.

Openbare verlichting
De verlichting wordt afgestemd op de breedte van de straten en pleinen. Zo komen langs de Grauwaartsingel hoge masten, die ook elders in Leidsche Rijn zijn toegepast. In de kernwinkelstraten wordt de verlichting bevestigd aan spandraden.

Overige elementen
Door de dichtheid van de bebouwing is er sprake van een grote mate van verharding. Er zijn nagenoeg geen infiltratiemoglijkheden, mede door de kelders onder het (verhoogde) maaiveld. De afvalinzameling vindt zo veel mogelijk plaats in de kelders onder het maaiveld. Er is geen ruimte gereserveerd voor hondentoiletten. Er kan gebruik worden gemaakt van de parken langs het Leidsche Rijn Centrum. Ook voor speelvoorzieningen is de ruimte in Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid beperkt. Op het aangrenzende Berlijnplein (op de overkapping van de A2), aan de overzijde van de Grauwaartsingel en in park Leeuwesteyn is wel ruimte voor speelvoorzieningen.

Parkeren gebeurt in Leidsche Rijn Centrum voornamelijk in ondergronds gebouwde parkeervoorzieningen en niet in de openbare ruimte. Door het verhoogde maaiveld zijn hier uitstekende mogelijkheden voor. De parkeervoorzieningen liggen (half) verdiept onder de bouwblokken. Er komen zowel openbare parkeergarages als private parkeergarages. Onder het Brusselplein komt een grote openbare parkeergarage met ruimte voor 800 tot 1.000 auto's. De private parkeergarages worden veelal ontsloten via de openbare parkeergarages. Op maaiveldniveau komen er in diverse straten langsparkeerplaatsen. Dit betreft met name parkeerplaatsen voor kort parkeren.

Op de aantallen parkeerplaatsen zijn de normen uit de Partiële Herijking Parkeernormen 2008 van toepassing. Voor de woningen wordt in principe uitgegaan van één exclusieve parkeerplaats per woning. Hierop zijn echter uitzonderingen mogelijk. Met woningcorporatie Portaal is ten aanzien van de bouwblokken A2 en B2 afgesproken is dat de sociale huurwoningen kunnen worden aangeboden met een abonnement voor een vrije parkeerplaats in de openbare parkeergarage. Deze parkeerplaatsen worden door LRC B.V. ingezet als openbare parkeerplaatsen als deze niet in gebruik zijn door bewoners (dubbelgebruik). Het kunnen aanbieden van dergelijke abonnementen geldt ook voor de kleine 2- en 3-kamer-appartementen (koop en huur) waarbij de mogelijkheid om abonnementen uit te geven in plaats kan treden van een exclusieve parkeerplaats per woning.

Parkeerplaatsen behorend bij sociale huurwoningen kunnen worden aangeboden met een abonnement voor een vrije parkeerplaats in de openbare parkeergarage. Het meerdere van de parkeernorm wordt of in private of in openbare parkeergarages opgelost. Ook de gebruikers van de andere functies maken in principe gebruik van openbaar toegankelijke parkeergarages.

Op basis van de normen van het CROW zijn naar verwachting 1.500 fietsparkeerplaatsen benodigd in het kernwinkelgebied. In Leidsche Rijn Centrum Kern worden drie bewaakte fietsenstallingen gerealiseerd, te weten de fietsenstalling onder treinstation 'Utrecht Leidsche Rijn', een fietsenstalling in de parkeergarage onder het Brusselplein/Hof van Amsterdam en een fietsenstalling onder het Plantsoen van Boedapest die vanaf de Vaduzdijk (Fietsboulevard) wordt ontsloten. Daarnaast worden verspreid in de openbare ruimte de nodige fietsvoorzieningen aangelegd, in de vorm van zogenaamde fietsnietjes.

In dit hoofdstuk worden alle (milieu)aspecten behandeld die betrekking hebben op dit bestemmingsplan. Per aspect is aangegeven wat het wettelijk kader is en wat de consequenties voor de ontwikkelingen zijn

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" (o.a. woningen en scholen). De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan (uitzondering hierop zijn zogeheten "dove gevels"). De genoemde grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2007 zijn:

• iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel;
• de woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

Het plangebied ligt direct ten zuiden van de spoorlijn Utrecht – Gouda en ten westen van de Rijksweg A2. De A2 is echter ter hoogte van het plangebied overkapt en er zal dus geen geluidsbelasting van komen. Wel moet rekening worden gehouden met het begin van de tunnel, ter plaatse van het spoor en dus aan de rand van het plangebied en de invloed van de het niet overkapte gedeelte van de A2 ten noorden van dit plangebied. De Rijksweg wordt hier wel afgeschermd met een geluidswering van 12,5 meter hoogte. Daarnaast is onderzoek gedaan naar de invloed van spoor, Terwijde/Grauwaartsingel, Stadsbaan, Vleutensebaan en de HOV over de Centrumboulevard. Hoewel niet verplicht vanuit de Wet geluidhinder is in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' ook gekeken naar de geluidsemissie vanaf de Parijsboulevard. (akoestisch onderzoek Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid; VL11-324 dd 31 augustus 2011)

Uit het onderzoek blijkt dat langs alle genoemde wegen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde wordt overschreden langs de Vleutensebaan en bij de zuidelijke tunnelmond van de Stadsbaan. Bij deze laatste twee locaties kunne dus alleen niet geluidsgevoelige bestemmingen (kantoren) worden gerealiseerd of zullen de woningen met een dove gevel moeten worden uitgevoerd. Alle andere woningen langs de genoemde wegen zullen moeten voldoen aan de geldende voorwaarden voor het verlenen van een hoger waarde (Wet geluidhinder).

Dit is opgenomen in de desbetreffende regels van dit bestemmingsplan.

Het noordelijk gedeelte van het plangebied valt binnen de geluidszone van industrieterrein Lage Weide. Het grootste gedeelte hiervan krijgt een verkeersbestemming, en een klein gedeelte krijgt een centrum- bestemming. Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat op een hoogte van 5 meter de maximale ontheffingswaarde van 50 dB(A) niet wordt overschreden. Op hogere lagen kan de geluidsbelasting echter oplopen tot maximaal 52 dB(A). Wanneer hier geluidsgevoelige bestemmingen zijn voorzien dan dient voor het aspect industrielawaai ook een hoger waarde procedure te worden gevolgd. De voorwaarden hiervoor komen overeen met de voorwaarden voor de hogere waarden rail- en verkeersgeluid.

Met inachtneming van de voorwaarden in de regels zijn er geen beperkingen voor de uitvoering van dit bestemmingsplan vanuit de Wet geluidhinder

Er wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar er dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich – buiten industrieterrein Lage Weide – geen bedrijven die de milieukwaliteit van het plangebied beïnvloeden. Binnen het plangebied komen onder andere de functies, woningen, detailhandel, horeca en kantoren. Deze kunnen allen samengaan in het gebied en leveren, bij juiste bouw en bedrijfsvoering, geen milieuhinder voor elkaar.

In het noord-oosten van het plangebied ligt een tankstation. De afstand tot de dichtstbijzijnde woning bedraagt circa 100 meter. Dit tankstation krijgt geen verkoop van LPG. Daarmee is er geen milieuhinder te verwachten. Het plangebied krijgt ook diverse ondergrondse parkeergarages. Bij de bouw van die garages zal rekening moeten worden gehouden met de mogelijke geluidsbelasting van aan/afrijdende auto's op de naast of bovengelegen woningen. Er zullen zodanige maatregelen moeten worden getroffen dat deze geluidsbelasting niet hoger is dan de normen die hiervoor zijn aangegeven in de wet Milieubeheer (50 dB(A)).

Met hierboven aangegeven samengaan van niet gevoelige functies en gevoelige bestemmingen is er sprake van een goed woon en leefklimaat.

In bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken. Naast de bedrijven kunnen ook het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water en door buisleidingen, risico's opleveren.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Hierin is voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot bedrijven en transportroutes en kunnen beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR): Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans op overlijden van een onbeschermd persoon die zich 24 uur nabij de ongevallocatie bevindt. De normhoogte voor PR bedraagt 10^-6/jaar voor gevoelige bebouwing. Het groepsrisico (GR) geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden tengevolge van een calamiteit. Voor het GR is een zogeheten oriënterende waarde vastgesteld. Voor transport bedraagt deze waarde 10^-4/jaar bij 10 doden, 10^-6/jaar bij 100 doden enzovoort. Het GR is een oriënterende waarde; van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Het lokale verkeer van gevaarlijke stoffen wordt in het kader van de routeringsregeling geregeld via jaarlijks door vervoerders aan te vragen ontheffingen. De omvang van dit lokale transport is zo gering dat de norm voor PR niet bereikt wordt en het GR ruim onder de oriëntatiewaarde blijft.

Transport
Direct naast het planlocatie ligt de spoorlijn Utrecht-Gouda en de Rijksweg A2. Er is onderzoek gedaan naar de optredende risico's op basis van de geplande ontwikkelingen in dit bestemmingsplan en de geplande bouw van kantoren direct langs de Stadsbaan ten noorden van het spoor in deelgebied Leidsche Rijn Centrum Noord.

Voor de huidige ruimtelijke situatie en de toekomstige situatie zijn RBMII-berekeningen uitgevoerd. Daarbij is de invloed van het spoor en de Rijksweg A2 als risicobronnen apart beschouwd, conform de circulaire RNVGS

De resultaten van dit onderzoek geven de volgende conclusies: het spoor kent op basis van het huidige vervoer geen PR 10^-6 contour. In de toekomst wordt er geen PR-contour meer verwacht, omdat het vervoer per spoor afneemt. Het groepsrisico als gevolg van het vervoer per spoor ligt ruim onder de oriëntatiewaarde en blijft met het nieuwbouwplan ook ver onder de oriëntatiewaarde. Ook hier geldt dat als geen transport van gevaarlijke stoffen meer plaatsvindt, het groepsrisico verdwijnt.

Met betrekking tot de Rijksweg A2 en het plaatsgebonden risico is er geen PR 10^-6 contour. Door de realisatie van de geplande ontwikkelingen zal het groepsrisico toenemen, maar het blijft onder de oriëntatiewaarde. Het GR bedraagt 0.226 van de oriëntatiewaarde.

De veiligheid van de tunnel is uitgebreid onderzocht in het ontwikkeltraject van deze tunnel. Uit de studie van TNO blijkt dat de effecten van brandbare gassen vooral merkbaar zijn in de lengterichting van de tunnel. De verwachting is dat het tot circa 30 meter merkbaar zal zijn. Echter gebouwen die bij de tunnel staan, kunnen wel als gevolg van overdruk ruitbreuk krijgen. Het gevolg is dat als gevolg van de ruitschade mensen gewond raken. In de studie van TNO wordt aangegeven dat deze ruitschade maatgevend is voor het aantal slachtoffers als gevolg van een incident met brandbare gassen in de tunnel. Gezien de bebouwing in Leidsche Rijn Centrum Noord en het geplande stationsgebouw zullen er nauwelijks tot geen effecten op de plangebieden van Leidsche Rijn Centrum Kern en Leidsche Rijn Centrum Zuid.

Er is geen waterweg of buisleiding aanwezig die qua PR en GR invloed heeft op het plan.

Er liggen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare bestemmingen binnen de invloedzone van een bedrijf (binnen of buiten het plangebied) dat onder de Bevi-regeling valt.

Verantwoording groepsrisico
Door de locatie van het plan ten zuiden van het spoor en langs het overdekte gedeelte van de Rijksweg A2 is een optimalisatie gevonden om de grootte van het groepsrisico te beperken.

Vanuit externe veiligheid zijn geen belemmeringen voor het vaststellen van dit bestemmingsplan.

Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden, waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Luchtkwaliteitseisen vormen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, indien:

• aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM₁₀ (fijn stof) en NO₂ (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

NSL
Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) de luchtkwaliteit aan de normen te laten voldoen. De 'in betekenende mate (IBM)' projecten zijn meegenomen in de gebiedsgerichte programma's van het NSL. Met betrekking tot de effecten van de diverse projecten hoeft geen afzonderlijke beoordeling van de luchtkwaliteit plaats te vinden voor de in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarden.

De ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid, deel uitmakend van project Ontwikkeling Leidsche Rijn, is als zodanig opgenomen en beschreven in bijlage 8 van het NSL onder nummer IB – 1310. Het betreft hier het gedeelte van Leidsche Rijn Centrum ten zuiden van de spoorlijn tot aan Park Leeuwesteyn.

In het bestemmingsplan wordt uitgegaan van 222.000 m² wonen (circa 1.850 woningen) en 165.500 m2 bvo (cultuur, maatschappelijke voorzieningen, commerciële voorzieningen, leisure, horeca, winkels en kantoor).

In dit plan is de overkapping van de Rijksweg A2 meegenomen en de realisatie van de tunnel ten behoeve van de Stadsbaan. Vanwege de ligging van de tunnelmonden direct aan de grens van het plangebied is toch een nader onderzoek gedaan naar de te verwachten luchtkwaliteit.

Uit luchtkwaliteitsonderzoek naar de situatie bij de noordelijke tunnelmond van de Rijksweg A2, blijkt dat ter plaatse van dit plangebied geen overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit optreden.

Uit het windtunnelonderzoek naar de luchtkwaliteit bij de zuidelijke tunnel van de Stadsbaan volgt dat aan de grenswaarden voldaan kan worden, indien maatregelen worden getroffen aan de tunnelmond van de Stadsbaantunnel. Het gaat dan om afschermende maatregelen.

Elders in het plangebied vindt ook geen overschrijding van de grenswaarden plaats.

Afweging gezondheidsbelang in het kader van een goede ruimtelijke ordening
In de Wet op de ruimtelijke ordening is vastgelegd dat bestemmingsplannen ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden opgesteld. In dit kader dient bij ruimtelijke planvorming uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens een goed woon- en leefklimaat te worden gegarandeerd.

Gezondheidskundige overwegingen, bijvoorbeeld ten aanzien van aan te houden afstanden tussen gevoelige bestemmingen (zoals benoemd in het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)) en bronnen van luchtverontreiniging (zoals drukke infrastructuur), krijgen een plek in de integrale afweging. Binnen het plangebied is op diverse locaties de realisatie van gevoelige bestemmingen mogelijk. In het bestemmingsplan is geborgd dat er binnen de zone van 300 meter vanaf de rand van rijksweg A2 geen gevoelige bestemmingen gerealiseerd kunnen worden indien er sprake is van een dreigende overschrijding van de grenswaarden zoals gehanteerd in het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

De ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid maakt deel uit van het project 'Ontwikkeling Leidsche Rijn'. Dit project (IB – 1310) is als zodanig opgenomen en beschreven in het NSL. Het onderhavige project past binnen de totale omvang van het IBM project en derhalve binnen het NSL. In dit kader wordt dan ook voldaan aan artikel 5.16 lid 1, onder d van de Wet milieubeheer. Tevens kan op basis van de uitgevoerde berekeningen worden geconcludeerd dat realisatie van Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden in het onderhavige plangebied.

Uit oogpunt van luchtkwaliteit en in het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn er geen belemmeringen voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Bij het bestemmingsplan dient getoetst te worden of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd;.
• Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Het gaat daarbij om humane en milieuhygiënische risico's en om risico's voor de verspreiding van de verontreinigingen. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief;
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen;
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 te worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Bouwen op een geval van ernstige bodemverontreiniging wordt zonder saneringsmaatregelen niet toegestaan. Bij grondwateronttrekkingen voor bijvoorbeeld bouwactiviteiten is het verder van belang om te weten of er in de invloedssfeer van de onttrekking een verontreiniging in het grondwater aanwezig is. In een saneringsplan moeten hiervoor voldoende monitoring en tegenmaatregelen worden beschreven. Voor het infiltreren, onttrekken of lozen van (verontreinigd) grondwater zijn ook andere vergunningen of meldingen van toepassing bij de Provincie Utrecht, het Waterschap of Stadswerken van gemeente Utrecht.

De locatie waar Leidsche Rijn Centrum Kern moet komen, is voor een gedeelte al bouwrijp gemaakt en momenteel liggen er tijdelijke ontsluitingswegen. In het verleden uitgevoerde bodemonderzoeken hebben uitgewezen dat er hoofdzakelijk lichte verontreinigingen aanwezig zijn en plaatselijk matige verontreinigingen (bijvoorbeeld nabij de Rijksweg A2). Langs de spoorlijn is sprake van ernstige verontreiniging. Er zijn nog geen uitkeuringsonderzoeken bekend, die worden verricht na het bouwrijp maken en die kunnen worden gebruikt voor de omgevingsvergunning. Ten noorden van het spoor is een diepere grondwaterverontreiniging met vluchtige oplosmiddelen aanwezig. Bij eventuele grondwateronttrekkingen moet hiermee rekening worden gehouden en de invloed hierop worden bepaald.

Met in achtneming van bovenstaande voorwaarden voor onderzoek en/of sanering vormt de bodem geen belemmering voor het plan.

Groenstructuurplan Utrecht
Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie.

Het is de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient gecompenseerd te worden.

Flora & faunawet
Nederland is als lidstaat van de Europese Unie verplicht om zich onder andere te houden aan de verplichtingen tot het beschermen van dier- en plantensoorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Deze richtlijnen zijn omgezet in nationale wetgeving zoals met name de Flora en Faunawet.

In de Flora en Faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om de (wilde) flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen.

Daarnaast geldt er een algemene zorgplicht voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving. Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora- en faunawet.

Natuurbeschermingswet
Binnen de gemeentegrenzen van Utrecht liggen geen Natura 2000 gebieden. Er ligt binnen de gemeentegrenzen één beschermd Natuurmonument; de moerasterreinen langs de Bijleveld. Deze liggen in de wijk Vleuten-De Meern.

De locatie waar het Centrum Leidsche Rijn Kern moet komen, is voor een groot gedeelte al bouwrijp en er liggen momenteel tijdelijke ontsluitingswegen en enkele tennisbanen die nog worden verplaatst.

Eind 2008 is er een quickscan uitgevoerd (IJzerman advies Tilburg; rapportnummer 2008123). Uit dit rapport is gebleken dat de planning geen belemmeringen ondervindt door planologische gebiedsbescherming op basis van natuurwetgeving. Algemeen voorkomende soorten kunnen mogelijkerwijs worden aangetroffen. Enkele sloten in het plangebied kunnen mogelijk worden gebruikt door beschermde vissoorten als kleine modderkruiper en bittervoorn. Wanneer demping van sloten noodzakelijk is, zal dat worden uitgevoerd conform de vastgestelde gedragscode van de gemeente Utrecht.

De Flora en Faunawet vormt geen belemmering voor uitvoering van dit bestemmingsplan.

Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In 1995 is het Intergemeentelijk Structuurplan voor de regio Utrecht vastgesteld. Dit plan is in 1997 vertaald in het Regionaal Structuurplan (verder RSP) [3]. In het RSP is het ruimtelijk beleid van de stadsregio rond Utrecht vastgesteld voor de periode 1995-2005 met een doorkijk naar 2015. Onderdeel van het RSP is de ontwikkeling van Leidsche Rijn. Voor het RSP is een MER -procedure doorlopen. In 2002 heeft, in verband met een partiële herziening van het RSP voor het onderdeel Leidsche Rijn, een actualisatie van het Milieueffectrapport (MER) plaatsgevonden.

De ontwikkeling van dit gedeelte van Leidsche Rijn Centrum valt binnen de kaders van het genoemde structuurplan en bijbehorende MER. Het MER is (mede) bepalend geweest voor de keuzes die de raad in dit bestemmingplan in het kader van het vereiste van een goede ruimtelijke ordening heeft gemaakt. Het enige verschil betreft de vertraging die in de loop der jaren is ontstaan.

De milieu onderzoeken gevoegd bij dit bestemmingsplan moeten gezien worden als vormvrije aanvullingen op het eerdere MER en de latere actualisatie daarvan in het kader van het RSP ten behoeve van de locatie Leidsche Rijn.

Vanuit milieubelangen, weergegeven in onder andere het MER, actualisatie en de huidige vormvrije aanvullingen, is een aantal maatregelen genomen om de milieubelasting te beperken. Zo is een aantal activiteiten ondergronds gepland, waaronder parkeren, laden en lossen ten behoeve van winkels en afvaltransport. Tevens is er voor gekozen om het doorgaande verkeer parallel aan het spoor langs te leiden waardoor er een lagere verkeersintensteit langs het centrum is. Verder is geluidsafscherming langs het spoor aangebracht.

Het bestemmingsplan is getoetst aan de eisen uit het Besluit m.e.r. Aan de m.e.r.-plicht is voldaan door het het MER bij het RSP, de actualisatie daarvan in 2002 en de vormvrije aanvullingen.

De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd. In het MBP is opgenomen dat Utrecht in 2030 CO2-neutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.
Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component),Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

In de aanbesteding voor de realisatie van een deel van de geplande ontwikkeling, worden afspraken gemaakt over de ambitie en de uit te voeren maatregelen ten aanzien van duurzaamheid en energiebesparing.

Vanaf 1 november 2003 is de watertoets wettelijk van toepassing: een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over waterhuishoudkundige aspecten van ruimtelijke plannen. De watertoets heeft als doel het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

De waterparagraaf is een verplicht onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing van een ontwikkeling en vormt een wezenlijk element in het gehele watertoetsproces. Het fungeert als een instrument waarin de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan inzichtelijk worden gemaakt, de gemaakte afwegingen expliciet en toetsbaar worden vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder wordt opgenomen. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (HDSR) gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan 2009-2015, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet, et cetera;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Provinciaal Waterplan Utrecht 2010-1015;
• Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, enzovoorts;
• Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010 [1];
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur [2].

[1] De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010 en binnenkort in het Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie juni 2005). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

[2] Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de Keur.

Leidsche Rijn Centrum (ruim 50 ha) ligt centraal tussen de bestaande stad Utrecht en het nieuwe stadsdeel Leidsche Rijn op het snijpunt van het spoor Utrecht-Woerden en de overkapte A2. Leidsche Rijn Centrum is aangewezen als het tweede stadscentrum van Utrecht (zie het Masterplan Leidsche Rijn Centrum).

Ten westen van de weg Grauwaartsingel ligt de watergang Grauwaartsingel. Deze vormt de scheiding tussen Leidsche Rijn Centrum en woongebied Grauwaart en is één van de hoofdwatergangen van het Watersysteem Leidsche Rijn. De functie die de Grauwaartsingel binnen het Watersysteem vervult, is tweeledig:

• de doorvoer van water vanuit Parkwijk naar Terwijde en Leidsche Rijn Centrum Noord en
• de buffering van het neerslagwater voor Leidsche Rijn Centrum en Grauwaart.

Het waterpeil van de Grauwaartsingel wordt een vrij fluctuerend peil tussen 0,15- en 0,15 meter + NAP met eens per 10 jaar een geaccepteerde stijging tot 0,45 m+ NAP.

In overleg tussen de gemeente Utrecht en HDSR (vastgelegd in de notie: 'Wateropgave Centrale Zone ten westen A2 en ten noorden van de Leidsche Rijn', 12-12-2006) is overeengekomen dat het wateroppervlak van de Grauwaartsingel 2,6 ha dient te bedragen. Na opmeting blijkt dat 2,8 ha is voorzien binnen de nadere planuitwerking.

Het HDSR heeft, mede op basis van deze kentallen, een modelberekening gemaakt voor het gehele watersysteem van Leidsche Rijn (Hydraulische Toetsing, Watersysteem Leidsche Rijn, Arnout Linckens, december 2008), waaruit is gebleken dat het peil in de Grauwaartsingel voldoet voor zowel de T10 als T100 neerslaggebeurtenis.

Het HDSR geeft op 30 november 2011 positief geadviseerd op het plan. Het plan is conform de beleidsnotities die hiervoor zijn opgesteld, zoals NSSW en de wateropgaveberekeningen van de gemeente. De overige door het HDSR gemaakte opmerkingen zijn verwerkt in dit bestemmingsplan.

Europees Verdrag van Malta
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening op de archeologische monumentenzorg
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In deze 'Verordening op de archeologische monumentenzorg' is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Afbeelding 15: Uitsnede Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid van de Archeologische monumentenkaart

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Het plangebied Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied waarin sprake is van zowel hoge archeologische waarde, hoge archeologische verwachting als archeologische verwachting.

Direct ten zuiden van het spoor ligt een terrein met een hoge archeologische waarde. Op historische kaarten is te zien dat op de plek waar de voormalige Huppeldijk, Hogeweide en Vleutense wetering bij elkaar komen een aanzienlijk gebouw heeft gestaan met de naam Coehoorn of Kahorn, een middeleeuwse boerderij. Bij waarnemingen tijdens de sloop van de boerderij uit het begin van de twintigste eeuw, zijn bovendien laatmiddeleeuwse muurresten en een ingegraven aardewerk pot waargenomen (mogelijk een aspot of een muizenpot). Het terrein zal waarschijnlijk in 2011/2012 verder worden onderzocht.

Een tweede terrein met een hoge archeologische waarde ligt onder de sportvelden langs de Hogeweide. Het betreft een nederzetting uit de vroeg Romeinse tijd waarvan een deel in 2001 en 2003 is opgegraven. De resultaten van deze onderzoeken tonen aan dat onder het huidige sportterrein waarschijnlijk het vervolg van deze bijzondere nederzetting ligt. Proefonderzoek zal de omvang en gaafheid van de sporen vast moeten stellen.

Een derde terrein met een hoge archeologische waarde ligt mogelijk aan de zuidkant van de sportvelden. Bij archeologisch (proef)onderzoek direct ten zuiden van de sportvelden is een nederzetting uit de vroege middeleeuwen aangetroffen waarvan een deel mogelijk onder de sportvelden ligt. Door middel van proefonderzoek zal onderzocht worden of sprake is van archeologische resten uit deze periode en wat de omvang en gaafheid hiervan is.

Een gebied met een hoge archeologische verwachting (geel op de kaart) ligt direct ten westen van de Hogeweide. Archeologisch (proef)onderzoek heeft ondertussen aangetoond dat in deze zone een belangrijke nederzetting uit de late middeleeuwen ligt. Een deel van dit langgerekte lint is ook ten noorden van de sportvelden aangetroffen.

Het uiterste zuidwestelijke deel van het gebied (op de archeologische waardenkaart met rood aangeduid) is in het verleden opgegraven waarbij een nederzetting uit de vroege middeleeuwen is aangetroffen. Een deel van deze nederzetting ligt mogelijk onder de sportvelden (zie hierboven).

Voor alle gebieden op de archeologische waardenkaart is archeologisch onderzoek uitgevoerd of staat het gepland. Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Stedenbouw en Monumenten, Team Cultuurhistorie, 030-2863990 te worden gedaan.

In het gebied lopen geen ruimtelijk relevante kabels en leidingen.

Er zijn geen kabels en leidingen die de uitvoering van dit bestemmingsplan belemmeren.

Uit dit hoofdstuk kan worden geconcludeerd dat er geen milieuknelpunten en/of knelpunten op het gebied van archeologie in het plangebied bestaan.

In dit hoofdstuk wordt de financiële en economische haalbaarheid van het plan beschreven.

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de ontwikkeling van het Centrumgebied van Leidsche Rijn. De kosten en opbrengsten van deze nieuwe ontwikkeling passen binnen de financiële kaders van de grondexploitatie Leidsche Rijn, zoals opgenomen in de jaarlijkse bestuursrapportage Leidsche Rijn. Daarmee is de financiële uitvoerbaarheid verzekerd.

Met betrekking tot de ontwikkeling van een belangrijk deel van het plangebied heeft de gemeente reeds een overeenkomst gesloten met marktpartijen. Voor andere onderdelen voert de gemeente onderhandelingen met geïnteresseerde marktpartijen. Het valt dus te verwachten dat de bestemmingen binnen de planperiode gerealiseerd zullen worden. De economische uitvoerbaarheid is daarmee voldoende verzekerd.

De gemeente Utrecht heeft vrijwel alle gronden in het plangebied in eigendom, m.u.v. de gronden onder de spoorbaan. Echter, op de spoorbaan liggen geen uitgeefbare bouwkavels. Daarom is de gemeente in staat om alle bouwrijpe kavels in erfpacht uit te geven aan ontwikkelende partijen. Het kostenverhaal is dus anderszins, nl. via de gronduitgifte, verzekerd. Daarom wordt er voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan opgesteld.

In het bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen planolgisch mogelijk gemaakt. In het voorgaande bestemmingsplan (Leidsche Rijn 1999) zijn de bestemmingen ook al toegestaan, deze kunnen weliswaar eerst na vaststelling van een uitwerkingsplan daadwerkelijk gerealiseerd worden. De globale bestemming "Gemengde doeleinden uit te werken" uit het bestemmingsplan Leidsche Rijn 1999 is in dit bestemmingsplan gedetailleerder uitgewerkt. Dat leidt niet tot planschade.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De resultaten van dit overleg zijn als bijlage bij deze toelichting opgenomen.

Het concept-ontwerpbestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid is ter advisering voorgelegd aan de wijkraad van Leidsche Rijn. Op dit verzoek om advisering is echter geen reactie ontvangen.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008). De SVBP 2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Sinds 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. De nieuwe Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan. Tevens is het bestemmingsplan opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008). De SVBP 2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Sinds 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Hierdoor vervallen diverse gebruikelijke termen voor vergunningen zoals bouwvergunning, sloopvergunning, aanlegvergunning, ontheffing et cetera.

Hieronder worden de meest voorkomende termen weergegeven:

• De term bouwvergunning wordt omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen; hierna te noemen 'omgevingsvergunning bouwen'.
• De term sloopvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor de activiteit slopen' ;hierna te noemen 'omgevingsvergunning slopen'.
• De term aanlegvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'; hierna te noemen 'omgevingsvergunning aanleggen'.
• De term 'ontheffing' of 'het verlenen van een ontheffing' wordt 'afwijking' of 'afwijken bij omgevingsvergunning'.

Het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid kenmerkt zich door de voorgenomen ontwikkeling van dit deel van Leidsche Rijn. Het bestemmingsplan is zodanig op gesteld dat het voldoende rechtszekerheid biedt en een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Aan de andere kant is tevens voldoende flexibiliteit ten aanzien van de diverse toegestane functies.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in de onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijken van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf;
• afwijken van de gebruiksregels;
• eventueel een vergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

Op basis van artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bij een bestemmingsplan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen stellen moet in de toelichting een beschrijving staan van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enzovoorts. Zonder een dergelijke beschrijving in de toelichting valt immers niet te rechtvaardigen dat er beperkingen kunnen worden gesteld in voorkomende gevallen ten opzichte van de opgenomen bestemmingsregeling.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• Stedenbouwkundige aspecten;
• Landschappelijke en of ecologische aspecten;
• Milieukundige aspecten;
• Verkeersaspecten;
• Sociale veiligheid;
• De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding tot het stellen van nadere eisen. Hieronder worden enkele aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
Bepaalde gebieden hebben specifieke stedenbouwkundige kenmerken of bebouwingskarakteristieken. Dit kan onder andere de situering van woningen of bijgebouwen op het perceel betreffen, maar ook karakteristieken in de vormgeving van gebouwen, uitbouwen, aanbouwen, dakopbouwen en dakkapellen. Soms is het wenselijk om deze specifieke karakteristieken te behouden en beschermen. Dit kan door bijvoorbeeld aan nieuwe dakopbouwen en dakkapellen, qua vormgeving en maatvoering zodanige eisen te stellen dat er geen afbreuk wordt gedaan aan de bestaande karakteristiek. Dit kan van belang zijn voor het behoud van een eenduidig straatbeeld of bijvoorbeeld het behouden van een bepaalde cultuur-historisch waardevolle beleving van het gebied.

Landschappelijke aspecten
Ook landschappelijke waarden op perceelsniveau kunnen reden zijn om nadere eisen te stellen aan bijvoorbeeld de situering bebouwing. Hierdoor kunnen bijvoorbeeld waardevolle bomen worden behouden. Ook kan het noodzakelijk zijn om ecologische waarden te beschermen door eisen te kunnen stellen aan nabijgelegen bebouwing.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Dit kan betrekking hebben op de situering van milieu gevoelige bestemmingen, waarvan het, mede afhankelijk van het woonmilieu dat men in het plangebied wil realiseren (rustige woonwijk of stedelijk gebied met functiemenging), wenselijk kan zijn om enige afstand van licht milieu 'hinderlijke' activiteiten te situeren. Daarbij moet gedacht worden aan in ach te nemen afstanden tussen 10 en maximaal 30 meter. Daarnaast kan het noodzakelijk zijn om, vanuit het milieu aspect externe veiligheid, bijvoorbeeld eisen te stellen aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen.

Verkeersaspecten
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

Sociale veiligheid
Burgers dienen zich veilig te voelen op straat. Om te voorkomen dat er 'onbestemde' of onveilige plekken ontstaan, kan het noodzakelijk zijn eisen te stellen om de sociale veiligheid in en om de bebouwing te waarborgen.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de hoogte of aan de situering van erfbebouwing bij woningen.

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen

In dit eerste artikel wordt een aantal begrippen nader uitgelegd.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de maatvoering berekend wordt.

Artikel 3 Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen

Ter plaatse van het in het plangebied liggende tankstation is de bestemming Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg opgenomen. Zoals al is weergegeven mag hier geen lpg verkocht worden.

Artikel 4 Centrum en Artikel 5 Gemengd

Het grootste deel van het plangebied heeft de bestemming Centrum gekregen. Deze bestemming is gekozen omdat er in dit gebied veel verschillende functies zijn toegestaan en omdat het plangebied een deel van het nieuwe centrum van Leidsche Rijn is. Binnen deze bestemming zijn onder andere woningen, kantoren, detailhandel, horeca, commerciële voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en leisure toegestaan. Voorts worden afhaal zaken specifiek in deze bestemming toegestaan omdat deze specifieke vorm van detailhandel passend wordt geacht in een centrumgebied.

Binnen de bestemming Gemengd zijn deels dezelfde functies als in de bestemming Centrum toegestaan, maar wonen, detailhandel en kantoren zijn in de gemengde bestemming niet toegestaan. Uitzondering hierop is de (ondergeschikte) woonfunctie in de Hofstede Ter Weide. Het betreft hier een tweetal dienstwoningen ten behoeve van de nieuwe functies die voor de Hofstede bedacht zijn. De bestemming Gemengd ziet vooral toe op maatschappelijke voorzieningen, horeca, cultuur en ontspanning en leisure. In deze bestemming is onder andere een theater mogelijk.

Er zijn regels opgenomen met de maximaal toegestane oppervlaktes per functie, zowel voor de gemengde bestemming als de centrumbestemming. In tabel 1 van de regels (zie 4.4.3 en 5.4.3) is aangegeven wat de maximaal toegestane oppervlaktes zijn. Om enige flexibiliteit in het plan te houden is een aantal oppervlaktes uitwisselbaar in de bestemming Centrum en Gemengd. Hierdoor is voor een aantal gebieden een extra oppervlakte bepaald, deze zijn in tabel 2 opgenomen. Deze gebieden zijn op de kaart aangegeven met de aanduiding 'maximum vloeroppervlakte bruto (m²)'. De oppervlaktes uit tabel 2 zijn de totaal toegestane maten voor het gehele gebied dat is aangeduid. Er zijn 9 bestemmingsvlakken waar deze aanduiding is opgenomen. Binnen deze bestemmingsvlakken mag de oppervlakte uit tabel 2 gerealiseerd worden. Hoe de maten verdeeld worden is niet vastgelegd, hiermee wordt enige flexibiliteit behouden.

Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:

Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.

Op basis van de onderzoeken op het gebied van de luchtkwaliteit is een over klein deel van de bestemming Centrum een aanduiding gelegd 'milieuzone - zones Wet milieubeheer'. In deze zone mogen geen luchtkwaliteitsgevoelige functies worden gerealiseerd.

In verband met een dreigende overschrijding van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit dienen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1', maatregelen getroffen worden om voor de betreffende bebouwing een goede luchtkwaliteit te waarborgen. Deze maatregelen bestaan uit het voorzien van de bebouwing aan de zijde van de Stadsbaantunnel van een geheel gesloten gevel, óf de bebouwing over de gehele gevellengte boven de Stadsbaantunnel te voorzien van een luifel van minimaal 2 meter breed. Onder deze luifel mogen dan geen te openen geveldelen worden gerealiseerd.

Ter plaatse van de aanduidingen 'verkeer, en 'verkeer-railverkeer' binnen deze bestemmingen is tevens het bepaalde in de artikelen 7 en 8 van toepassing.

Waar bij deze bestemmingen (gebouwde) parkeervoorzieningen mogelijk zijn worden hieronder tevens fietsparkeervoorzieningen verstaan.

Gezien de huidige ontwikkelingen in de kantoren markt en om flexibel te kunnen inspelen op veranderingen in de vraag is het wenselijk om een deel of het geheel van het kantorenprogramma in deel van het Leidsche Rijn Centrum om te kunnen zetten naar hotel- of congresruimte. Hiervoor is in het plan een wijzigingsbevoegdheid bij de bestemming Centrum opgenomen

Artikel 6 Groen

De groenstroken in het bestemmingsplan hebben de bestemming Groen gekregen. Binnen deze bestemming zijn naast groenvoorzieningen ook speelvoorzieningen, fiets- en voetpaden en nutsvoorzieningen toegestaan.

Artikel 7 Verkeer

De hoofdwegenstructuur is aangegeven met de bestemming Verkeer. De overige erftoegangswegen zijn binnen de bestemmingen Centrum en Gemengd opgenomen. Om bij de Parijsboulevard de oversteekbaarheid te verbeteren, en het winkelcentrum als het ware door te laten lopen, zijn binnen deze bestemming ter plaatse van de aanduiding "detailhandel" gebouwen toegestaan ten behoeve van winkelpaviljoens en/of kiosken. Er mogen maximaal 6 van dergelijke gebouwen worden gerealiseerd. De gebouwen zijn ieder maximaal 50 m² BVO en de totale hoeveelheid BVO s detailhandel dat in het plangebied is toegestaan (te weten 38.000 m²) mag niet worden overschreden.

Waar bij deze bestemming (gebouwde) parkeervoorzieningen mogelijk zijn worden hieronder tevens fietsparkeervoorzieningen verstaan.

Artikel 8 Verkeer - Railverkeer

Ten behoeve van het treinstation Utrecht Leidsche Rijn is de bestemming Verkeer - Railverkeer opgenomen. Naast de sporen en perrons zijn ook ondergeschikte detailhandel en een horecavestiging toegestaan. Daarnaast zijn kruisingen met het wegverkeer mogelijk gemaakt.

Aangezien ook binnen de bestemming Verkeer - Railverkeer verschillende centrumfuncties zijn voorgestaan, is binnen deze bestemming de aanduiding 'centrum' opgenomen zodat de functies die binnen de bestemming Centrum mogelijk zijn, ook mogelijk zijn binnen de bestemming Verkeer - Railverkeer.

Waar bij deze bestemmingen (gebouwde) parkeervoorzieningen mogelijk zijn hieronder tevens fietsparkeervoorzieningen worden verstaan.

Artikel 9 Water

De Grauwaartsingel heeft de bestemming Water gekregen.

Artikel 10 Waarde - Archeologie

De archeologische waarde en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde - archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarde en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Het plangebied betreft gebieden van hoge archeologische waarde, hoge archeologische verwachting en archeologische verwachting. Op de Archeologische Waardenkaart zijn deze gebieden aangegeven met de kleuren groen, geel en rood.

Artikel 11 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 12 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen. Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de verbeelding zijn aangegeven.

Artikel 13 Algemene gebruiksregels

De Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld. Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 14 Algemene aanduidingsregels

Binnen dit artikel zijn regels opgenomen met betrekking tot de op de verbeelding getoonde geluidzone. Er wordt bepaald dat de geluidsnorm van 50 dB(A) als gevolg van de nabijgelegen industrie niet overschreden mag worden.

Artikel 15 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 16 Algemene wijzigingsregels

Ten behoeve van kleine wijzigingen zoals het wijzigen van een bestemmingsgrens zijn toegestaan mits dit voor de technische uitvoerbaarheid van bestemmingen en bouwwerken noodzakelijk is. Daarnaast is het toegestaan de bestemming te wijzigen voor het realiseren van een kinderdagverblijf mits dat planologisch gezien inpasbaar is.

Artikel 17 Overgangsrecht en Artikel 18 Slotregel

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk bevatten de onderstaande 3 bepalingen. In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen. Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt. Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

In artikel 19, Slotregel, is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.
In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in 'harde' tot 'zachte' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type / de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van horeca-inrichtingen.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden. Handhaving vindt ook vaak plaats naar aanleiding van klachten die bij de gemeente binnenkomen, omtrent strijdig gebruik van gronden en/of overlast.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijbehorend bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De LvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de LvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

Toelichting Lijst van Horeca-activiteiten

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in 'harde' tot 'zachte' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting. De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Cafetaria/snackbar

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalcentra

Een winkel met als nevenfunctie een horecavoorziening valt bestemmingsplantechnisch gezien onder de detailhandelsfunctie. Voorwaarde is dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties. Definitie afhaalcentrum: 'detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht'.

Additionele horeca

Bij deze categorie gaat het om horeca-activiteiten die neven- of ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van de instelling. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie "horeca" begrepen, maar onder de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling sociaal-culturele/maatschappelijke/(sportief-)recreatieve doeleinden) gerekend.

Voor de toepassing van de Lijst van Horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen een bedrijf of instelling waar:

1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of;

2. bedrijfsmatig zaalaccommodatie wordt geëxploiteerd.

¹regulier gebruik t.b.v. feesten en muziek- en dansevenementen, in tegenstelling tot zaalverhuur voor congressen en seminars.