de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin prostitutie plaatsvindt, bij een raamprostitutiebedrijf voorzien van één of meer vitrines. Hieronder vallen ook erotische massagesalons en prostitutiehotels.

beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

een bedrijf waarbij het accent ligt op het in handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsmede het verkopen en leveren van goederen, die verband houden met het ambacht als niet-zelfstandig onderdeel van de onderneming.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPSCHIPBEEKSTRAAT6 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en hoort bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1. a. een bouwlaag die aan de voorzijde en/of eventueel aan de achterzijde een hellend dakvlak heeft en voor het overige deel plat is afgedekt, dan wel
2. b. een ten opzichte van de voorgevel terugliggende bouwlaag.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een bovenbeëindiging van een gebouw.

een ondergeschikte opbouw op het dakvlak van een gebouw, ten behoeve van voorzieningen zoals trappenhuizen, luchtbehandelings- en liftinstallaties.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat geheel onder het (straat)peil is gelegen.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

een kelder of een souterrain.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplan Schipbeekstraat 6, Rivierenwijk van de gemeente Utrecht.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub al dan niet in combinatie met elkaar.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 m boven het (straat)peil is gelegen.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen met de daarbij behorende tuinen en erven en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met in achtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.3.1onder c, voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de bij de regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers e.d., mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt.
3. c. De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   3. 3. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   4. 4. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   5. 5. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   6. 6. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
5. e. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen en andere ondergeschikte bouwdelen.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanSchipbeekstraat 6, Rivierenwijk.

In november 2003 heeft de gemeenteraad opdracht gegeven voor het actualiseren van een groot aantal Utrechtse bestemmingsplannen. Voor 1 juli 2013 dienen deze bestemmingsplannen te zijn vastgesteld. Het doel van deze opdracht is om gehele gemeente Utrecht vóór die datum te voorzien van moderne, actuele bestemmingsplannen voor alle wijken.

Eén van de wijken die inmiddels van een modern, actueel bestemmingsplan zijn voorzien, is Rivierenwijk. De raad van de gemeente Utrecht heeft dit plan vastgesteld op 12 juli 2007; het bestemmingsplan is goedgekeurd door gedeputeerde staten van Utrecht bij besluit van 11 december 2007 en uiteindelijk is het bestemmingsplan na een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 oktober 2008 onherroepelijk geworden.

Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld, is door de eigenaar van het perceel Schipbeekstraat 6 geconstateerd dat bij dit pand geen bouwgrenzen op de plankaart van het bestemmingsplan Rivierenwijk zijn weergegeven. Deze bouwgrenzen hadden, evenals een hoogteaanduiding, wel op de plankaart moeten staan. Deze onjuistheid kan gevolgen hebben voor eventuele aanvragen om een omgevingsvergunning. Dat is echter niet de bedoeling.

Het doel van dit bestemmingsplan is het herstellen van de in paragraaf 1.1 beschreven omissie door het perceel alsnog in een bestemmingsplan op te nemen.

Volstaan had kunnen worden met een partiële herziening van het bestemmingsplan Rivierenwijk. Het oorspronkelijke bestemmingsplan is onder de vigeur van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud) tot stand gekomen. Per 1 juli 2008 zijn de nieuwe Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden. Een belangrijke wijziging ten opzichte van de vorige wet is de verplichte digitalisering van bestemmingsplannen. De overgangswetgeving ziet tot op heden evenwel niet toe op de mogelijkheid om langs niet-digitale weg partiële herzieningen op vigerende niet-digitaal vastgestelde bestemmingsplannen te kunnen doorvoeren. Daarom is gekozen voor het opstellen van een afzonderlijk bestemmingsplan voor het onderhavige perceel.

Het plangebied omvat het woonhuis met tuin gelegen aan de Schipbeekstraat 6 te Utrecht. Zie afbeelding 1.

Afbeelding 1: luchtfoto met omlijning van het plangebied

Binnen het gebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

Afbeelding 2: uitsnede uit verbeelding vigerend bestemmingsplan Rivierenwijk

Het bestemmingsplan legt de bestaande situatie vast. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied.

De stedenbouwkundige opzet van Rivierenwijk is voor dit kleinschalige plangebied van belang.

De wijk heeft duidelijke begrenzingen en ruimtelijke dragers in de vorm van een hoofdweg, de Balijelaan/ Vondellaan en twee kanalen, het Merwedekanaal en Vaartsche Rijn. Het plan wordt door de Rijnlaan doorkliefd. Aan de westkant van de Rijnlaan is de opzet van de buurten meer planmatig. De huizen zijn dan ook vrij uniform per blok, met geringe hoogteverschillen. Vooral ten noorden van de Socrateslaan is dit het geval. Aan de oostkant van de Rijnlaan heeft de bebouwing een meer gevarieerd karakter, vooral het gedeelte ten noorden van de Waalstraat. Het is hier een verzameling van oudere bebouwing, van voor de planmatige uitbreidingen, hedendaagse architectuur, jaren '80 woningen en uitbreidingen uit de jaren ‘70. Aan deze zijde herbergt de Jutfaseweg ook de meeste functies. In het noorden van het plangebied, tegen de Vondellaan, ligt het Vondelparc. Dit is een nieuwe inbreidingslocatie tegen het voormalige gebouw van de Hogeschool van Utrecht aan. Het project behelst een verzameling van eengezinswoningen en appartementen. Bijzonder is de parkachtige setting, het verdiept en uit het zicht parkeren en hergebruik van de bestaande bebouwing. De bebouwing vormt een stedenbouwkundig geheel. Tegen het Vondelparc aan ligt een aantal nieuwe meerlaagse gebouwen. Hierin zijn het Grafisch Lyceum Utrecht, de Open Universiteit Nederland Studiecentrum Utrecht en een aantal andere opleidingen gevestigd. Binnenin het plangebied zijn de profielen van de straten smal. De woningen zijn dicht bijeen gebouwd en bestaan grotendeels uit twee lagen met een kap. Hier overheerst de woonfunctie. Er zijn nagenoeg geen bomen aanwezig. Alleen op een aantal plaatsen, waar in de dwarsstraten van profielverbredingen sprake is, staan enkele grote bomen. Ruimtelijke kenmerken zijn onder andere het gesloten bouwblok, nauwe straatprofielen en weinig openbaar groen. De sterke punten van de Rivierenwijk zijn de overzichtelijkheid, speelgelegenheid, ruime dimensionering van de hoofdwegen en de heldere structuur. Tevens staat in het gebied een aantal monumenten. Dit kan als sterk punt worden aangemerkt. Minder sterke kenmerken zijn de rommeligheid van de zuidpunt, de onsamenhangendheid in de bebouwing van het noordelijk deel en het groen dat grotendeels aan de randen gesitueerd is.

Rivierenwijk is een wijk met betrekkelijk weinig dynamiek. Een groot deel van de wijk is corporatiebezit. Vanaf de jaren 80 is een groot deel van de wijk vernieuwd, waardoor er weinig woningen zijn die niet voldoen aan de huidige woonwensen. Voor deze woningen, vaak twee lagen met kap, zijn de standaard uitbreidingsmogelijkheden voldoende (dakkapel aan de achterzijde of uitbouw op de begane grond aan de achterzijde).

De bebouwing van drie lagen in Rivierenwijk bestaat over het algemeen uit appartementenbouw. Individuele uitbreidingen zijn in dat geval niet aan de orde. Als het individuele panden betreft, zijn deze woningen van een behoorlijke grootte en biedt de in het bestemmingsplan opgenomen erfbebouwingsregeling voldoende uitbreidingsmogelijkheid.

Bebouwing boven de drie lagen komt in Rivierenwijk relatief weinig voor en is over het algemeen appartementenbouw. Hier is individuele uitbreiding niet aan de orde. Projectgewijze aanpak wordt niet via dit bestemmingsplan geregeld.

Straten waar woningen in één laag met kap zijn gerealiseerd zijn daar door de hele wijk ook op gedimensioneerd. Verhoging met extra lagen of andere kapvormen zijn niet wenselijk om cultuurhistorische redenen, uit het belang van de volkshuisvesting of vanwege het wegprofiel.

Gelet op de ruimtelijke structuur van het onderhavige gedeelte van Rivierenwijk is het om stedenbouwkundige redenen ongewenst dit eenlaagse gebouw uit te breiden met een extra bouwlaag. De bouwlaag kan worden afgedekt met een kap. In de huidige situatie is de kap reeds gerealiseerd. Het gebouw dient ondergeschikt te blijven aan de omgeving. In de verbeelding en de regels wordt daarom dan ook geen mogelijkheid geboden om op deze wijze bij recht de woning te vergroten. Alleen de standaard uitbreidingsmogelijkheden kunnen worden gebruikt (dakkapel aan de achterzijde of uitbouw op de begane grond aan de achterzijde). Er is evenwel aanleiding om in dit bestemmingsplan te voorzien in een afwijkingsmogelijkheid om de bestaande kapvorm te wijzigen, gelet op de beperkte uitbreidingsmogelijkheid via de erfbebouwingsregeling en de aparte ligging van het pand. Een afwijkingsverzoek tot wijziging van de kapvorm moet wel voldoen aan strikte voorwaarden van stedenbouwkundige aard. Op die wijze is het mogelijk om in overleg met de gemeente tot een gewijzigde kapconstructie te komen.

In het bestemmingsplan voor de gehele Rivierenwijk is een strook van 50 meter aan weerszijden van de Vaartsche Rijn aangegeven als archeologisch waardevol gebied, vanwege de oude industriële geschiedenis van de directe omgeving van de Vaartsche Rijn. Het onderhavige plangebied ligt niet in deze strook. Op de archeologische waardenkaart, behorende bij de Verordening op de archeologische monumentenzorg is het plangebied aangeduid als gebied van archeologische verwachting. Voor te verstoren oppervlaktes tot 1.000 m² is geen vergunning op grond van die verordening nodig. Het plangebied heeft een omvang van 73 m², zodat een beschermende regeling voor dit plangebied dan ook niet nodig is.

Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 78 m² en bestaat uit een tot woonhuis verbouwde voormalige garage met erf.

Afbeelding 3: Perceel Schipbeekstraat 6

In het bestemmingsplan wordt een zeer beperkt aantal functies toegelaten. De volgende functies worden in het bestemmingsplan gelegaliseerd:

• wonen en daaraan ondergeschikt aan-huis-verbonden beroep of bedrijf.

In het bestemmingsplan Schipbeekstraat 6 wordt het gebruik als woning, dat na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Rivierenwijk onder het overgangsrecht van dat bestemmingsplan is gevallen, positief bestemd.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

Op grond van de inspraakverordening bestaat er geen verplichting tot inspraak. Gezien de aard van het plan en gezien de wettelijke bestemmingsplanprocedure is er voor het college geen aanleiding om desondanks inspraak te verlenen.

Het conceptontwerp is om commentaar aan de direct belanghebbende gezonden. De uitkomst hiervan is dat een door belanghebbende gesignaleerde fout in de regels is verbeterd. De overige twee punten zijn niet gehonoreerd, omdat in de eerste plaats de gemeente anders dan de belanghebbende van oordeel is dat de geformuleerde voorwaarden waaronder van het plan kan worden afgeweken als bedoeld in artikel 3.2.4 onder a, terecht kunnen worden gesteld. Voorts heeft de gemeente de suggestie van de belanghebbende om een afwijkingsbevoegdheid met voorwaarden op te nemen voor het overschrijden van de bouwgrens niet overgenomen. De reden is dat dit bij verbouwing of herbouw stedenbouwkundig ongewenste gevolgen kan hebben voor de gehele bouwmassa van het hoofdgebouw . De belanghebbende is gewezen op omgevingsvergunningvrije mogelijkheden en op binnenplanse afwijkingsmogelijkheden ter vergroting van het pand.

Uiteraard is wel de wettelijk voorgeschreven voorbereidingsprocedure als bedoeld in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening doorlopen: het bestemmingsplan heeft met ingang van 23 september 2010 gedurende zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. Naar aanleiding van deze terinzagelegging zijn geen zienswijzen ontvangen.

Sinds 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. De nieuwe Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan. Tevens is het bestemmingsplan opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008). De SVBP 2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Het bestemmingsplan Schipbeekstraat 6 heeft slechts één directe bestemming: Wonen.

Gegeven het karakter van het plangebied en de bestaande ruimtelijke kwaliteit vervult het bestemmingsplan een beheers- en gebruiksfunctie. Om die reden is een toegesneden juridische planvorm noodzakelijk die is afgestemd op het behoud van de bestaande functies en kwaliteiten. Hier is gekozen voor een directe, gedetailleerde bestemming, conform de huidige situatie. De bestemming is zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de verbeelding (plankaart) zijn alle functies zodanig bestemd, dat het direct mogelijk is om met het bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemming aan de gronden binnen het plangebied gegeven is.

De verschillende in het plangebied aanwezige en toekomstige functies en bijbehorende regelingen worden in deze paragraaf toegelicht.

Artikel 3 Wonen

De woningen in het plangebied hebben de bestemming Wonen gekregen. De met het wonen samenhangende doeleinden, het wonen zelf, aan-huis-verbonden beroepen en -bedrijven, de tuinen en de (achter)erven, zijn gecombineerd in deze bestemming. In de regels en op de plankaart zijn voorwaarden geformuleerd betreffende het hoofdgebouw van de woning, aan- en uitbouwen en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Ten aanzien van het hoofdgebouw is bepaald dat deze binnen het bouwvlak moet worden opgericht met maximaal het aantal bouwlagen dat op de plankaart is aangegeven. De op het moment van terinzagelegging bestaande kapvorm of afdekking dient gehandhaafd te worden. Van deze bepaling kan worden afgeweken onder strikte voorwaarden van stedenbouwkundige aard. Het uitoefenen van aan-huis-verbonden beroepen en -bedrijven uit categorie 1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten wordt direct mogelijk gemaakt, mits de woonfunctie blijft prevaleren. Om te garanderen dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, mag het vloeroppervlak ten behoeve van aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven niet groter zijn dan 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning tot een maximum van 40 m², inclusief aan- en uitbouwen. Detailhandel, horeca,afhaalzaken en/of belhuizen zijn niet toegestaan. Binnen de afwijkingsbevoegdheid bestaat ook de mogelijkheid om aan-huis-verbonden beroepen en andere bedrijven dan uit categorie 1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten toe te staan, indien en voor zover voor de activiteiten geen milieuvergunning is vereist.

Artikel 4 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 5 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook regels opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke regels uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om regels van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer en brandblusvoorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 6 Algemene gebruiksregels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande bepalingen.

Artikel 8 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 9 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen prostitutiebedrijven gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe prostitutiebedrijven niet toegestaan en zijn prostitutiebedrijven uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op prostitutiebedrijven binnen dit plangebied.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

In het onderhavige geval is de lijst opgenomen vanwege de mogelijkheid van een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een bouwvergunning voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een bouwvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen, bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor de bouw van een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

Algemeen
In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007) zijn twee VoorbeeldStaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' (SvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007). De SvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de SvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden
In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de SvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de SvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten
De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden noodzakelijkerwijs alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.
  

De toegepaste Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'
De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende VoorbeeldStaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan⁾. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten⁾ van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.

Categorie-indeling
Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijfsaciviteiten 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit
De Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de LIjst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via toepassing van een afwijkingsbevoegdheid kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om deze afwijking toe te kunnen staan moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via toepassing van een afwijkingsbevoegdheid kan toestaan. Om deze afwijking toe te kunnen staan moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Voor de concrete toetsing van een verzoek om afwijking wordt verwezen naar bijlage 5 van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"