Het bestemmingsplan Strijkviertelpark met identificatienummer NL.IMRO.0344.BPSTRIJKVIER68BEDO-VA01 van de gemeente Utrecht.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een locatie uitsluitend bedoeld voor opslag en distributie van artikelen, waar consumenten de via internet bestelde en betaalde producten kunnen afhalen. Op de locatie vindt geen rechtstreekse verkoop of productadvisering via winkel, showroom of etalage plaats.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

Het bedrijfsmatig verstrekken van dranken of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

Onderzoek verricht door of namens een bedrijf dat beschikt over het in artikel 1, eerste lid, van de Erfgoedwet, bedoelde certificaat.

De aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

Eén of meer gebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken.

Een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

Een strook grond ter plaatse van en aan weerszijden van de hoogspanningslijn of -kabel die dient om de veiligheid en het ongestoord functioneren van de leiding te kunnen garanderen.

1. a. Bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.
2. b. Bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan:
   1. 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd;
   2. 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bouwwerken zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Niet commerciële, lokaal gebonden activiteit voor en door bewoners uit de omgeving van de locatie waar de activiteit plaatsvindt met een planologische uitstraling op de omgeving die vergelijkbaar is met de uitoefening van sportactiviteiten, zoals activiteiten van bewonersorganisaties, het verenigingsleven, ouderen- en jongerenwerk, huiswerkbegeleiding, muziekles, burendag, kaartclubs en de scouting; Hieronder wordt in ieder geval niet verstaan kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang, religieuze voorzieningen, voorzieningen voor verslavingszorg of vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen, of een horeca-activiteit van de Lijst van Horeca-activiteiten.

Een caravan of stacaravan die op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) omgevingsvergunningplichtig is.

In het derde hoofdstuk van bijlage twee van de Wabo wordt het vergunningsvrij bouwen geregeld. Vrij van vergunning is een, op de grond staand, bouwwerk ten behoeve van recreatief nachtverblijf, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: a: niet hoger dan 5 meter, en b: de oppervlakte niet meer dan 70 m². Een recreatief nachtverblijf is b.v. een caravan, een chalet, een kleine bungalow, etc.

Een deur die direct toegang geeft tot de woning, die bereikbaar is via de straatzijde of vanuit een gemeenschappelijke hal en die voorzien is van een door de gemeente verleend huisnummer.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Een incidenteel en rank gebouw of een beperkt onderdeel van een gebouw, met een afwijkende bouwhoogte naar boven ten opzichte van de direct omliggende bebouwing, dat dient als markering of oriëntatiepunt van een bijzondere plek in een wijk of buurt.

Het bedrijfsmatig verstrekken van drank of etenswaren voor gebruik ter plaatse of het exploiteren van zaalaccommodatie.

1. a. Tenten, tentwagens, kampeerauto's of caravans.
2. b. Enige andere onderkomens of enige andere voertuigen of gewezen voertuigen of gedeelten daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht een omgevingsvergunning vereist is.

Een en ander voorzover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht, dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf en waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

Een terrein met daarbijbehorende voorzieningen dat is ingericht voor het plaatsen dan wel geplaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief dag- en nachtverblijf.

Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamheden worden verricht aan een bureauopstelling, in combinatie met vergaderruimten; de werkzaamheden zijn onder meer:

1. a. administratieve en beleidsmatige werkzaamheden en alle daarmee gelijk te stellen bureaugebonden activiteiten;
2. b. commerciële, creatieve en technische bureaugebonden werkzaamheden, inclusief callcenter, desktop-publishing en softwareproductie;
3. c. werkzaamheden aan desktop, laptop, CAD-CAM-apparatuur;
4. d. zakelijke ontvangst van externen, vergaderingen en presentaties, ondergeschikt aan de hoofdfunctie van de onderneming;
5. e. entree en receptiehal;
6. f. interne en externe opleidingen, workshops, seminars en congressen in zaalruimten in het gebouw van een onderneming worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie;
7. g. functies binnen een kantoorhoudend bedrijf die behoren bij het normale kantorengebruik zoals een postkamer, interne serverruimte en interne archiefruimte, worden beschouwd als onderdeel van de kantoorruimte.

Een publieksgerichte commerciële voorziening op het terrein van vermaak en cultuur, waaronder in ieder geval wordt verstaan: bowling, bioscoop, lasergamecentrum, snookercentrum, amusementscentrum, kinderattracties, klimcentrum, skate-skeelercentrum, sauna/beautycentrum en zonnebankcentrum.

De Lijst van Bedrijfsactiviteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

De Lijst van Horeca-activiteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

Voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

Een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een zelfstandige woning, of een deel daarvan, in gebruik geven of laten geven als onzelfstandige woonruimte.

Woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte.

1. a. Voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg.
2. b. Voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld.
3. c. Voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

Een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, dan wel meerdere besloten ruimten in elkaars directe nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen, al dan niet met een ander, tegen vergoeding worden verricht. Hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, raamprostitutiebedrijf of sekstheater, al dan niet in combinatie met elkaar.

De totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

De sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

Een lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied, zoals de weg, openbaar groen of water, gekeerde gevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

Een bedrijfsruimte bestemd voor de distributie van goederen die door particulieren via een website zijn besteld en betaald en die ter plaatse ter verzending worden aangeboden. Er is bij deze bedrijfsruimte geen sprake van een afhaalpunt voor particulieren en van een showroom.

Bedrijven die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken zoals bedoeld in Bijlage 1, onderdeel D, van het Besluit omgevingsrecht.

Een complex van ruimten dat een zelfstandige woonruimte vormt, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Een woning verbouwen tot twee of meer woningen of het zodanig inrichten, gebruiken of laten gebruiken van een deel van de woning dat er feitelijk twee of meer woningen ontstaan.

Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met één of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning van één huishouden.

Woonruimte die een eigen toegang heeft en die door één huishouden kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen, zoals badruimte, toilet en keuken, buiten de woonruimte.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarop antenne-installaties worden geplaatst.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen, gemeten volgens NEN 2580.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. 1. sport, met uitzondering van buitensportactiviteiten;
2. 2. webwinkels;
3. 3. leisure;
4. 4. maatschappelijke voorzieningen;
5. 5. ter plaatse van de aanduiding: 'kinderdagverblijf' is een kinderdagverblijf toegestaan;
6. 6. ter plaatse van de aanduiding: 'horeca', is horeca toegestaan in categorie B, C, D1, D2 of D3 zoals vermeld in de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten;
7. 7. ter plaatse van de aanduiding: 'bedrijf tot en met categorie 2', bedrijven tot en met categorie 2, zoals vermeld in de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
8. 8. ter plaatse van de aanduiding: 'bedrijf tot en met categorie 3.1', bedrijven tot en met categorie 3.1 zoals vermeld in de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
9. 9. detailhandel als nevenactiviteit en gerelateerd of ondersteunend aan de hoofdactiviteit in het betreffende bedrijf, als bedoeld onder 1, 3, 7 en 8 op voorwaarde dat:
   1. a. de verkoopvloeroppervlakte in het betreffende bedrijf, als bedoeld onder 1, 7 en 8 niet meer dan 250 m² bedraagt;
   2. b. de verkoopvloeroppervlakte in het betreffende bedrijf, als bedoeld onder 3 niet meer dan 50 m² bedraagt;
   3. c. de detailhandel niet betreft voedings- en genotmiddelen, huishoudelijke artikelen, kleding en schoenen en daarbij behorende accessoires, behoudens werkkleding en -schoenen;
10. 10. detailhandel in volumineuze goederen, al dan niet als nevenactiviteit, op voorwaarde dat de detailhandel past binnen de volgende branches:
    1. a. detailhandel in auto's, motoren, boten, caravans, tenten en kampeerartikelen;
    2. b. detailhandel in auto- en motormaterialen;
    3. c. detailhandel in keukens, badkamers, sanitair en tegels;
    4. d. detailhandel in volumineuze artikelen zoals zonwering, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, haarden, grafzerken, paardentrailers, aanhangwagens, etc.;
    5. e. grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen;
11. 11. aan de bedrijfsactiviteiten, zoals bedoeld onder 7 en 8, ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte;
12. 12. met de sport, leisure of maatschappelijke voorzieningen, zoals bedoeld onder 1, 3 en 4, samenhangende additionele horeca;
13. 13. bij sport, zoals bedoeld onder 1, zijn buurtactiviteiten toegestaan;
14. 14. wandel- en fietspaden;
15. 15. voorzieningen en functies die bij de bestemming horen zoals, verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, waterberging, tuinen en erven.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. 1. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. 2. de verkeersveiligheid;
3. 3. de milieusituatie;
4. 4. de sociale veiligheid;
5. 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. 6. de handhaving van de diversiteit van het bebouwingsbeeld;
7. 7. de situering van het laden en lossen op het perceel.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in artikel 3.1 onder 2 voor het vestigen van een afhaalpunt bij een webwinkel, onder deze voorwaarden:

1. 1. het afhaalpunt is gevestigd bij een bedrijf dat opslag en distributie als primaire bedrijfsactiviteit heeft;
2. 2. het afhaalpunt maximaal 50 m² bedraagt;
3. 3. een showroom is niet toegestaan;
4. 4. geen sprake is van onevenredige gevolgen voor de omgeving in de vorm van verkeers- of parkeeroverlast.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de regels in artikel 3.1 onder 7 en 8:

1. 1. om bedrijven toe te laten in een categorie hoger dan in artikel 3.1 onder 7 en 8, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving, gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten, geacht kan worden gelijk te zijn aan de in artikel 3.1 onder 7 en 8 vermelde categorieën van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
2. 2. door bedrijven toe te laten die niet in de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn vermeld, voor zover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving, gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm, geacht kan worden te behoren tot de categorieën van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten, zoals in artikel 3.1 onder 7 en 8 genoemd.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. 1. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. 2. water, waterbeheer en waterberging;
3. 3. groenvoorzieningen;
4. 4. parkeervoorzieningen;
5. 5. speelvoorzieningen;
6. 6. voorzieningen die bij de bestemming horen zoals verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, kunstwerken, civieltechnische bouwwerken en geluidwerende voorzieningen.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. 1. waterlopen met bijbehorende taluds en oevers;
2. 2. waterhuishouding;
3. 3. waterbeheer en waterberging;
4. 4. kruisingen met wegverkeer;
5. 5. voorzieningen en functies die bij de bestemming horen zoals, groenvoorzieningen, civieltechnische bouwwerken en kademuren.

De voor 'Leiding - Hoogspanningsverbinding Voorlopig' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een hoogspanningsverbinding en belemmeringenstrook met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. In geval van strijdigheid van regels gaan de regels van dit artikel voor de regels die op grond van andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

1. 1. In afwijking van de regels bij de andere bestemmingen mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor deze bestemming worden gebouwd.
2. 2. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag voor hoogspanningsmasten ten hoogste 50 meter bedragen en voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 3 meter.
3. 3. Op of in de in dit artikel bedoelde gronden zijn geen gebouwen en bouwwerken toegestaan, met uitzondering van bestaande gebouwen en bouwwerken.
4. 4. Als bestaande gebouwen of bouwwerken worden vervangen, vernieuwd of veranderd is dit toegestaan als de oppervlakte en hoogte niet worden vergroot en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van de regels in artikel 6.2 voor het bouwen volgens de andere bestemmingen, als de belangen en de veiligheid van de betrokken hoogspanningsverbinding niet worden geschaad en vooraf advies wordt gevraagd bij de beheerder van de betreffende leiding.

1. 1. Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding Voorlopig' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. a. het aanbrengen of rooien van hoogopgaande of diepwortelende beplantingen en bomen;
   2. b. het aanbrengen of slopen van bovengrondse constructies, installaties, opstallen en apparatuur;
   3. c. het wijzigingen van maaiveldhoogte;
   4. d. het aanleggen van wegen en parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
   5. e. het aanbrengen van boven- en ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   6. f. het indrijven van voorwerpen in de bodem;
   7. g. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren;
   8. h. het opslaan van goederen, (brandbare) stoffen of materialen;
   9. i. het tijdelijk opslaan van (zeer) brandbare stoffen of materialen;
   10. j. het plaatsen van onroerende objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.
2. 2. Het verbod genoemd in lid 6.4 onder 1 is niet van toepassing op werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden die:
   1. a. al in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan;
   2. b. het normale onderhoud voor de verbinding en belemmeringenstrook betreffen;
   3. c. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning.
3. 3. De werken en werkzaamheden, zoals in lid 6.4 onder 1 bedoeld, zijn slechts toelaatbaar, als de belangen en de veiligheid van de betrokken hoogspanningsverbinding niet worden geschaad en vooraf advies wordt gevraagd bij de beheerder van de betreffende leiding.

De geldigheidstermijn van deze voorlopige bestemming bedraagt 4 jaar, vanaf de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan of zoveel eerder als de inbedrijfname van de ondergrondse hoogspanningsverbinding.

Na afloop van de in lid 6.5 genoemde termijn vervalt de dubbelbestemming en blijven de andere daar voorkomende bestemmingen onverkort van toepassing.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Een bouwgrens, niet zijnde bestemmingsgrens, mag, ongeacht de ter plaatse geldende aanduidingen en regels over maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's en afdaken of andere ondergeschikte bouwdelen.

1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bestemming en bij omgevingsvergunning toestaan dat een bouw- en bestemmingsgrens, ongeacht de ter plaatse geldende aanduidingen en regels over bestemmingen, maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door:
   1. a. bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's;
   2. b. andere ondergeschikte bouwdelen, zoals bij gebouwen horende stoepen, stoeptreden, hellingbanen;
   3. c. balkons, erkers en afdaken, als de vrije hoogte, gemeten van de onderzijde van het overschrijdende bouwdeel tot aan het aansluitende, afgewerkte maaiveld minimaal 2,2 meter bedraagt.
2. 2. Burgemeester en wethouders verlenen de onder 1 bedoelde omgevingsvergunning niet als:
   1. a. de overschrijding niet te verenigen is met de aard van de bestemming of
   2. b. de overschrijding onevenredige hinder voor aangrenzende percelen tot gevolg heeft.

1. 1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de normen in de beleidsregels in de Nota Parkeernormen Fiets en Auto, die als bijlage 1 bij de Parkeernota Stallen en Parkeren 2013 hoort, wordt gerealiseerd.
2. 2. Als de onder regel 1 bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

1. 1. Het veranderen, vervangen of vergroten van een woning mag niet leiden tot omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder 1 en woningvorming en omzetting toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen van de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten, blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. a. het woon- en leefmilieu;
   2. b. de privacy van omwonenden;
   3. c. het verkeer en de parkeersituatie;
   4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Met uitzondering van de gevallen waarin de bestemmingsregeling dat gebruik expliciet toestaat, is strijdig met de bestemming het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. 1. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. 2. onbebouwde gronden of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. 3. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. 4. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. 5. vrijstaande bijbehorende bouwwerken als woonruimte;
6. 6. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. 7. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

1. 1. Een gebruiksverandering waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is, mag niet leiden tot de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder 1 en woningvorming en omzetting toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen van de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten, blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. a. het woon- en leefmilieu;
   2. b. de privacy van omwonenden;
   3. c. het verkeer en de parkeersituatie;
   4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Ter plaatse van de aanduiding: 'Geluidszone-industrie' ligt de rond het industrieterrein gelegen zone als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder buiten welke zone de geluidbelasting vanwege het industrieterrein de waarde van 50dB(A) niet te boven mag gaan.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. 1. de in het plan opgenomen (goot)hoogtematen en bebouwingspercentages tot niet meer dan 10% van deze maten en percentages;
2. 2. de bestemmingsregels voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. 3. de bestemmingsregels voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- of noodtrappen;
4. 4. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. 5. de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. 6. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
7. 7. de regels ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Strijkviertelpark.

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de herontwikkeling van het bedrijventerrein planologisch-juridisch mogelijk te maken. De reden voor de herontwikkeling is het creëren van een goede aansluiting tussen het bedrijventerrein Strijkviertelpark en de omliggende omgeving, milieuhinder weg te nemen voor een klein deel van de toekomstige woningbouw in Rijnvliet en het verwerven van een stuk grond voor de aanleg van een toegangsweg naar Rijnvliet. Om dit te kunnen bewerkstelligen bestaat de herontwikkeling uit:

• het verruimen van de functies;
• het verhogen van de bouwhoogte en het bebouwingspercentage;

• het afwaarderen van het oostelijk deel van het plangebied (zijde Rijnvliet) door de bedrijvencategorie te verlagen.
  

Een uitgebreide omschrijving van de herontwikkeling is opgenomen in hoofdstuk 4 van deze toelichting.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

Het plangebied is gelegen aan de zuidwest kant van Utrecht in de wijk Leidsche Rijn. Het plangebied is begrensd door bedrijventerrein Oudenrijn in het noorden en westen, de nieuwbouwlocatie Rijnvliet in het oosten en de busbaan Rijnvliet en de Strijkviertelplas in het zuiden. De plangrenzen van het bestemmingsplan sluiten aan op die van recente juridisch-planologische regelingen.

Afbeelding 1 Begrenzing plangebied

Dit bestemmingsplan vervangt voor de locatie van het plangebied de volgende bestemmingsplannen.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna ook: SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het kabinet schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. In de structuurvisie worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden, die sterk verschillen met het voorgaande nationaal ruimtelijke beleid. Daarbij wordt het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, staan in de AMvB Ruimte (ook wel bekend als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening – Barro). De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van nationale belangen in bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten gemeenten zich houden aan bij AMvB of verordening gestelde regels. Nieuwe of gewijzigde regels moeten binnen een bepaalde termijn in de bestaande bestemmingsplannen worden verwerkt. Dit kan betekenen dat gemeenten bestemmingsplannen moeten aanpassen aan de AMvB Ruimte.

Plangebied
Voor het plangebied van dit bestemmingsplan is relevant dat in de SVIR is opgenomen dat Nederland in 2040 tot de top 10 behoort van meest concurrerende economieën van de wereld met een kwalitatief hoogwaardig vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers door een goede ruimtelijk- economische structuur. De herontwikkeling van het bedrijventerrein leidt tot een verruiming van de functies. Hiermee wordt een kwalitatief hoogwaardig vestigingsklimaat voor bedrijven gecreëerd. De herontwikkeling van het plangebied is in lijn met de SVIR.

Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde Structuurvisie (SVIR) vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, vastgesteld op 30 december 2011) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Voor één onderwerp geregeld in dit besluit, voorziet het besluit niet in de (definitieve) begrenzing. Dit betreft de EHS. Ten aanzien van deze begrenzing is bepaald dat de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Een deel van het Barro is gebaseerd is op eerdere PKB's en beleidsnota's die in de SVIR worden herbevestigd. Deze onderdelen kunnen na vaststelling van de structuurvisie de procedure volgen en vervolgens in werking treden. Het betreft de volgende onderdelen:

1. 1. project Mainportontwikkeling Rotterdam;
2. 2. kustfundament;
3. 3. grote rivieren;
4. 4. Waddenzee en waddengebied;
5. 5. defensie, en
6. 6. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Plangebied
Het plangebied is in het Barro aangewezen als gebied van erfgoederen met uitzonderlijke universele waarde in verband met Romeinse Limes. Dit is een unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven voormalige (militaire) grens van het Romeinse Rijk. De Limes ligt langs de toenmalige loop van de Rijn met archeologische overblijfselen uit de periode 0 tot 400 na Christus, bestaande uit:

• forten (castella), burgerlijke nederzettingen (kampdorpen/vici) en grafvelden;
• militaire infrastructuur, bestaande uit wegen, waterwerken en wachttorens;
• scheepswrakken.

In het bestemmingsplan is rekening gehouden met bovengenoemde erfgoederen, door de archeologische waardevolle gebieden de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' te geven. Hierdoor is het nationale belang van behoud van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde in het bestemmingsplan geborgd. Dit is conform het Barro.

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.

Plangebied
Op grond van artikel 1.1.1. van het Bro wordt onder nieuwe stedelijke ontwikkeling verstaan: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaven, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties en andere stedelijke voorzieningen.

Onderhavige herontwikkeling van het bedrijventerrein maakt de nieuwe functies; sport, leisure, horeca, webwinkels, maatschappelijke voorzieningen en volumineuze detailhandel mogelijk. Gelet op artikel 1.1.1. van het Bro moet deze herontwikkeling aangemerkt worden als nieuwe stedelijke ontwikkeling. De Ladder is dan ook van toepassing.

De volledige onderbouwing van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' staat in Bijlage 3Ladderonderbouwing. In deze onderbouwing zijn de beoogde functies voor het bedrijventerrein Strijkviertelpark onderbouwd conform de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Op basis van de analyse in de onderbouwing wordt geconcludeerd dat er voldoende behoefte is aan de verschillende voorzieningen. Enerzijds komt de behoefte voort uit de eigen vraag van de gebiedsontwikkeling, anderzijds uit het feit dat voor bepaalde functies een benedengemiddeld aanbod is gevestigd in het stadsdeel of de wijk/buurt. Ook sluit de ontwikkeling aan op de trends en ontwikkelingen in de verschillende sectoren. De beoogde functies dragen bij aan een betere overgang van het huidige bedrijventerrein naar de nieuwe woonwijk Rijnvliet en zorgen voor de mogelijkheid tot een mix aan functies. De beoogde functies zullen niet leiden tot een onaanvaardbaar effect op het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Met de ontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld. Een herijking van de structuurvisie is in december 2016 vastgesteld. De structuurvisie geeft aan wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling.

De provincie moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken en recreëren. Het ruimtelijk beleidsvizier is daar op gericht. Het ruimtelijke beleid is gebaseerd op vier pijlers die bijdragen aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en kwaliteit van de provincie:

• een duurzame leefomgeving;
• beschermen kwaliteiten;
• vitale dorpen en steden;

• dynamisch landelijk gebied.
  

Plangebied
De herontwikkeling van een bestaand bedrijventerrein, waarbij onder andere volumineuze detailhandel is toegestaan, heeft betrekking op de pijler vitale dorpen en steden. Deze ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied heeft namelijk een positief effect op het behoud van vitale dorpen en steden.

Met betrekking tot detailhandel buiten bestaand winkelgebied, staat de provincie in beginsel geen ruimtelijke plannen met detailhandel toe, tenzij er sprake is van een aantoonbaar tekort aan perifere vestigingsmogelijkheden voor volumineuze detailhandel en er in regionaal verband geen alternatieve vestigingsmogelijkheden zijn.

Uit de Ladder van duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) komt naar voren dat er aantoonbaar tekort is aan perifere vestigingsmogelijkheden voor volumineuze detailhandel. Tevens is middels de Ladder aangetoond dat er ook in regionaal verband geen alternatieve vestigingsmogelijkheden zijn. Zie hiervoor paragraaf 2.1.3. Dit is conform de PRS.

De Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) is vastgesteld in 2013 en herijkt in 2016. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten. In de PRV zijn aan de ontwikkeling van bedrijventerreinen die onderdeel zijn van het stedelijk programma, voorwaarden gesteld die de voortgang van de herstructurering verzekeren. Tevens zijn er in de verordening voorwaarden opgenomen met betrekking tot het aspect detailhandel.

Plangebied
Onderliggend bestemmingsplan maakt volumineuze detailhandel mogelijk. Dit betekent dat de herontwikkeling aan artikel 4.4, lid 2, onder c van de PRV moet worden getoetst. Hierin is het volgende opgenomen:

Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'Detailhandel buiten bestaand winkelgebied' bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die voorzien in nieuwvestiging of uitbreiding van detailhandel dan wel het wijzigen van brancheringsregels voor detailhandel, tenzij het gaat om nieuwvestiging of uitbreiding van volumineuze detailhandel indien daarvoor aantoonbare behoefte bestaat en in vigerende ruimtelijke besluiten geen planologische ruimte voor volumineuze detailhandel aanwezig is.

Middels de Ladder (zie hiervoor paragraaf 2.1.3) is de behoefte aan volumineuze detailhandel aangetoond. Tevens komt uit de Ladder naar voren dat er een tekort is aan vestigingsmogelijkheden voor volumineuze detailhandel. Er dient dan ook geconcludeerd te worden dat onderhavige ontwikkeling in lijn is met de PRV.

Op 1 juni 2018 is het coalitieakkoord 2018-2022 'Utrecht: ruimte voor iedereen' verschenen. Het coalitieakkoord bestaat uit drie onderdelen:

• Plaats voor iedereen
Het eerste deel van het akkoord bevat verschillende maatregelen op het gebied van onderwijs, economie, werk, sport, welzijn, zorg en veiligheid. Samen met inwoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en vrijwilligers maken we van Utrecht een plaats voor iedereen.

• Gezonde groei voor iedereen
Het tweede deel van het akkoord bevat maatregelen over wonen, mobiliteit, nieuwe energie en een gezonde omgeving om in te leven. We vinden dat er voor iedereen ruimte moet zijn om in Utrecht te wonen en dat Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar moet blijven. Ook willen we graag koploper zijn in de verandering naar een duurzame energievoorziening en economie.

• De kracht van iedereen
Het derde deel van het akkoord gaat over hoe we de genoemde doelen willen bereiken, samen met Utrechters en andere betrokkenen.

Om te komen tot gezonde groei voor iedereen worden onder andere de volgende maatregelen genomen:

• samen met marktpartijen maken we vanaf het begin van deze collegeperiode afspraken over het verhogen van het tempo in gebiedsontwikkelingen in alle woningcategorieën;
• we streven er naar dat in 2040 in Utrecht 35% van de woningvoorraad behoort tot de sociale voorraad en 25% tot de middencategorie;
• bij nieuwe ontwikkelingen zijn groen, een hoogwaardige en toegankelijke openbare ruimte en circulaire bouw belangrijk. We bevorderen klimaatadaptatie bijvoorbeeld via verticale bossen (hoogbouw), groene gevels en het voorkomen van verstening;
• één van de manieren om ruimte te maken voor een goede openbare ruimte is meer focussen op hoogbouw;
• dierenwelzijn heeft onze zorg. Bij bouwen houden we rekening met stadsvogels en vleermuizen. Daarnaast hebben we oog voor het beschermen van inheemse soorten.
  

Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn. Hierbij is het belangrijk om de groei van de stad en de daarmee gepaard gaande ruimtelijke ontwikkelingen te koppelen aan de energietransitie en daarvoor worden onder meer de volgende stappen genomen:

• in 2025 ligt op 20% van de Utrechtse daken zonnepanelen;
• alle nieuwbouwwoningen zijn aardgasvrij en minimaal energieneutraal. We nemen duidelijke duurzaamheidseisen op in tenders voor gebiedsontwikkelingen en stimuleren circulaire bouw;
• (kleinschalige) initiatieven op het gebied van warmte-koudeopslag worden aangemoedigd.

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus:

1. 1. De koers: het beleid voor de lange termijn.
   Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 410.000 inwoners in 2030. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen.
2. 2. Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp.
   Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden.
3. 3. Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt.
   In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.

De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/.

Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders nader toegelicht.

De herontwikkeling van het plangebied past binnen de uitgangspunten van het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert het plangebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

Het plangebied ligt in een van de oudste, middeleeuwse polders bij De Meern, de polder Oudenrijn. Deze polder had een gegraven wetering, de latere Oude Rijn, als ontginningsbasis. Daarvandaan werd in zuidelijke richting ontgonnen. Dat is tot op heden te zien in de verkavelingsrichting met sloten en bomenrijen, ten zuiden van de Rijksstraatweg. De Strijkviertel is een oude (mogelijk van oorsprong middeleeuwse) verbindingsweg haaks op de Oude Rijn (nu water verbinding Leidsche Rijn) die leidde naar de polder Heikop, dwars door de polder Oudenrijn.

Ten zuiden van de Rijksstraatweg die langs Oude Rijn loopt bevinden en bevonden zich veel boerderijen met schuren, hooibergen en de erbij behorende polders of gepachte polders. Een groot deel van deze polders ligt tegenwoordig in het bedrijventerrein, net als de Strijkviertelplas. De plas is aangelegd in ca. 1948, en was een zandwinningsplas ten behoeve van de aanleg van de A12 en knooppunt Oudenrijn. Vanaf de jaren zestig en zeventig vestigden zich de eerste bedrijven langs de Strijkviertel en groeide het uit tot het huidige bedrijventerrein Oudenrijn. De Strijkviertelplas werd een recreatieplas voor watersport, zwemmen en vissen.

Op het perceel zelf staan geen beschermde monumenten. Wel kan de ondergrond van archeologische waarde zijn. Van cultuurhistorische waarde zijn de historische sloten, en de bestaande bomenrijen die vaak perceelsgrenzen van de afzonderlijke kleinere polders markeerden. Bij een nieuwe inrichting van het plangebied kan van deze oude begrenzingen gebruik gemaakt worden om zo de aanwezige cultuurhistorie van de plek en zijn omgeving zichtbaar te houden.

Het plangebied maakt deel uit van bedrijventerrein Oudenrijn dat een diversiteit aan bedrijven herbergt. Het bedrijventerrein wordt ontsloten door de wegen Strijkviertel en Rijksstraatweg. Deze wegen leiden naar belangrijke uitvalswegen die het plangebied verbinden met de A2 en A12. Busbaan Rijnvliet ligt direct langs het plangebied. In de omgeving van het plangebied ligt de Strijkviertelplas, een sportpark en de nieuwbouwlocatie Rijnvliet. In Rijnvliet zullen woningen met bijbehorende voorzieningen komen.

Afbeelding 2 Structuurbepalende elementen (het plangebied is met een rode ster aangegeven)

Het plangebied is een perceel van ongeveer 4 hectare. Op het terrein staat een aantal bedrijfsgebouwen. Het perceel en de opstallen worden momenteel verhuurd aan verschillende bedrijven. Het perceel en de opstallen zijn jaren in gebruik geweest door een bedrijf in verhuur en verkoop van steigermateriaal. Sinds er plannen zijn voor de herontwikkeling van het perceel worden het terrein en de opstallen verhuurd aan verschillende bedrijven.

De bedrijvencategorie in de bestaande situatie is voor het gehele plangebied, bedrijvencategorie 3.1. Voor het gehele plangebied geldt een maximale bouwhoogte van 8 meter en een bebouwingspercentage van 30%.

Het bestaande bedrijventerrein, met daarop een bedrijvencategorie van 3.1, heeft vanwege de hinderzone nadelige gevolgen voor een klein deel van de de naastgelegen woningbouwlocatie Rijnvliet. Om het huidige bedrijventerrein beter op deze nieuwe woonwijk te laten aansluiten is een herontwikkeling van het bestaande bedrijventerrein noodzakelijk. Hoe hier invulling aan wordt gegeven is beschreven in het volgende hoofdstuk van deze toelichting.

In deze paragraaf bevat een omschrijving van de ruimtelijke ontwikkeling. Tevens wordt er ingegaan op de inhoud van het stedenbouwkundig plan.

Bij de start van de planontwikkeling van de naastgelegen nieuwbouwlocatie Rijnvliet zijn gesprekken gevoerd tussen de eigenaar van het bedrijventerrein Strijkviertelpark (Immo De Meern) en de gemeente Utrecht over de relatie tussen de nieuwe woonwijk en het bedrijventerrein. In de gesprekken zijn verschillende mogelijkheden van het terrein onderzocht zodat het bedrijvengebied een goede aansluiting krijgt op de woonwijk Rijnvliet. Tevens is aansluiting gezocht op de recreatieplas Strijkviertel en het bedrijventerrein Oudenrijn. Met de herontwikkeling van het bedrijvengebied Strijkviertelpark is hieraan invulling gegeven door:

• het toevoegen van functies;
• de bedrijvencategorie in het oostelijk deel van het plangebied (zijde Rijnvliet) te verlagen;
• de verruiming van bouwregels.

Toevoegen functies
Met de herontwikkeling ontstaat een ruimtelijke en functionele verbinding tussen het plangebied en omliggende gebieden. Om deze functionele verbinding tot stand te brengen zijn de functies binnen het plangebied verruimd zodat aangesloten kan worden op de woonwijk Rijnvliet, de Strijkviertelplas en bedrijventerrein Oudenrijn. De functies leisure, sport, horeca (B, C, D1, D2 en D3), maatschappelijke voorzieningen, webwinkels en volumineuze detailhandel zijn naast de bedrijven met categorie 3.1 en 2 mogelijk gemaakt.

Verlagen bedrijvencategorie
Voor een klein deel van de naastgelegen woningbouwlocatie Rijnvliet geldt een wijzigingsbevoegdheid van de bestemming 'Groen' naar de bestemming 'Wonen'. Een voorwaarde om gebruik te kunnen maken van de wijzigingsbevoegdheid is het verlagen van de bedrijvencategorie aan de zijde van Rijnvliet. Hierdoor is er voor dat kleine deel van de woningbouwlocatie Rijnvliet geen hinder van het bedrijvengebied meer. Het oostelijk deel van het plangebied wordt milieucategorie 2, het westelijk deel houdt milieucategorie 3.1.

Verruiming bouwregels
Het verhogen van het bebouwingspercentage van 30% naar 60% voor het gehele plangebied leidt er toe dat afschermende bebouwing, om inkijk in het bedrijventerrein te beperken, mogelijk is. Het bebouwingspercentage van 60% komt overeen met hetgeen is bepaald voor het aangrenzende bedrijventerrein Oudenrijn. Het afschermen van bestaande bedrijven aan de Strijkviertel is gerealiseerd door de bouwhoogte te verhogen van 8 meter naar 12 meter, voor het westelijk deel van het plangebied. Voor het oostelijk deel van het plangebied is de bouwhoogte verhoogd van 8 naar 10 meter. Op de zuidoostelijke hoek van het plangebied is een hoogteaccent mogelijk met een maximale bouwhoogte van 25 meter, met een bijzondere architectuur. Hierdoor heeft het gebouw een aantrekkelijke en open uitstraling naar de hoofdweg, de Strijkviertelplas en de groene ruimte. Met het toevoegen van de functies horeca en leisure, sluit het aan op de groene en recreatieve omgeving.

Voor de herontwikkeling worden bestaande en verouderde panden op het bedrijventerrein gesloopt.

De gemeente Utrecht koopt een deel van het bedrijventerrein aan om de nieuwe woonwijk Rijnvliet te kunnen ontsluiten. Het gaat om het deel langs de HOV-baan.

Functioneel programma en milieuzonering
Functioneel gezien is het plangebied nu onderdeel van bedrijventerrein Oudenrijn zoals ook vastgelegd in de bestemmingsplannen.

Door het terrein stedenbouwkundig te verbinden met Rijnvliet ontstaat de mogelijkheid om ook functioneel aan te sluiten. Hiermee wordt het terrein niet primair een bedrijventerrein maar wordt het als het ware een overgang tussen bedrijventerrein Oudenrijn en Rijnvliet. Het bedrijventerrein en Rijnvliet kunnen elkaar aanvullen en versterken. Het bedrijventerrein zal openbaar toegankelijk zijn maar het blijft in eigendom van de huidige eigenaar.

Het westelijk deel houdt milieucategorie 3.1, het oostelijk deel wordt verlaagd naar milieucategorie 2. In het plangebied zijn bedrijven in deze milieucategorieën onbeperkt toegestaan. Daarnaast worden een aantal functies mogelijk gemaakt die een verdere vervlechting tussen Rijnvliet en Oudenrijn kan bewerkstelligen. Dit betreft onder andere horeca, leisure, sport, maatschappelijke voorzieningen en volumineuze detailhandel. Deze functies mogen gezamenlijk maximaal 20.000 m² zijn. Voor de functies horeca en leisure zit daar nog een extra beperking op, maximaal 750 m² voor horeca en maximaal 2.500 m² voor leisure. Voor deze functies zijn deze beperkingen opgenomen vanwege de maximale verkeersintensiteiten die het plangebied aan kan, zie ook paragraaf 4.2.1.

Dit bestemmingsplan sluit aan op de bestaande structuren in de directe omgeving van het plangebied.

Noordzijde van het plangebied
De verbindingsweg met het Strijkviertel aan de noordzijde zal, mede gezien de breedte, gebruikt worden als secundaire ontsluiting.

Oostzijde van het plangebied
Door de lengte van het perceel bepaald de invulling van het plangebied in sterke mate de begrenzing van de westzijde van Rijnvliet. Aan de gevels aan de oostzijde van het perceel wordt veel zorg besteed. Om een achterkantsituatie zoveel als mogelijk te voorkomen is gekozen voor een hoger bebouwingspercentage van 60%. Tegelijkertijd wordt een doorgaande muur, door middel van een schanskorf met openingen, gerealiseerd om een uniform beeld te houden vanaf Rijnvliet. Een schanskorf is een metalen korf gevuld met bijvoorbeeld keien. Direct daaraan grenzend (buiten het plangebied) is een groenzone voorzien, hier ligt de leidingzone van de hoogspanningsverbinding. Aan de oostzijde is de toegestane bouwhoogte 10 meter.

Afbeelding 3 Impressie oostzijde plangebied

Zuidzijde van het plangebied
De huidige ontsluiting vanaf het Strijkviertel aan de zuidzijde wordt doorgetrokken in de richting van Rijnvliet. De verbinding tussen het plangebied en de woonwijk wordt door deze verbinding sterk verbeterd. Er ontstaat als het ware een overgangszone tussen het perceel, de toegangsweg met de busbaan en de Strijkviertelplas. Dit is de hoofdentree van het plangebied en Rijnvliet. In de zuidoostelijke hoek is de mogelijkheid opgenomen om een hoogteaccent met een maximum hoogte van 25 meter te realiseren. De breedte van de gevel van het hoogteaccent mag aan de zijde van de woonwijk Rijnvliet niet meer bedragen dan 12,6 meter en de footprint van het hoogteaccent mag niet meer bedragen dan 250 m². Een functie met aansluiting op de groene en recreatieve omgeving is hier gewenst.

Westzijde van het plangebied
Aan de westzijde wordt aangesloten op bedrijventerrein Oudenrijn. Het westelijk deel kan voor 60% worden bebouwd waarbij de bouwhoogte maximaal 12 meter mag zijn.

Beeldkwaliteitsplan Strijkviertelpark
In het beeldkwaliteitsplan staan de ambities voor het plangebied. Het is een vertaling van de stedenbouwkundige uitgangspunten voor het plangebied zoals de positie van de bouwvlakken en rooilijnen, de verkeersstructuur en de wijze van verbindingen met omringende structuren.

Voor wat betreft de architectuur en de materialen van de afzonderlijke panden wordt gestreefd naar diversiteit binnen een eenheid. In dit beeldkwaliteitsplan staat een aantal principes waarbinnen ieder pand een eigen identiteit heeft terwijl ze onderdeel uitmaken van het geheel. Dit is gedaan door het samenstellen van randvoorwaarden voor de gebouwvolumes, de materiaalkeuze en het maken van een kleurenpalet. Daarnaast zijn uitgangspunten vastgesteld voor signing en reclamevoering op het terrein en op de gebouwen. Het beeldkwaliteitsplan staat in Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Strijkviertelpark.

Afbeelding 4 Impressie mogelijke verkaveling

Langzaam verkeer
In het plangebied wordt mogelijk aan de noordzijde een nieuwe fietsverbinding aangelegd. Deze weg verbindt de nieuwe woonwijk Rijnvliet met bedrijventerrein Oudenrijn voor langzaam verkeer.

Langs de busbaan Rijnvliet (aan de zuidkant van het plangebied ligt de fietsroute tussen de stad Utrecht, via Papendorp en De Meern. Via het plangebied Rijnvliet en Strijkviertel zijn hoofdfietsroutes naar de Rijksstraatweg (doorfietsroute) beschikbaar.

Openbaar vervoer
Ten zuiden van het plangebied ligt Busbaan Rijnvliet. De busbaan maakt onderdeel uit van de HOV-structuur (Hoogwaardig Openbaar Vervoer) van Utrecht. Via bushalte De Meern, Strijkviertel is het gebied voor busreizigers bereikbaar. Bij deze bushalte stoppen ook de regionale buslijnen naar Gouda en Woerden.

Auto
De huidige ontsluiting voor autoverkeer op Strijkviertel, parallel aan de HOV-baan is de hoofdontsluiting van het bedrijventerrein. Deze ontsluiting wordt doorgetrokken naar de woonwijk Rijnvliet conform het stedenbouwkundig plan Rijnvliet zodat de woonwijk ontsloten kan worden. Voor de aanleg van deze weg koopt de gemeente een deel van het bedrijventerrein. Midden door het plangebied wordt een private weg aangelegd.

Verkeersaantrekkende werking
In de Actualisatie Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn (2003) staat het volgende over verblijfsgebieden en intensiteiten. Voor de verblijfsgebieden is het streven niet boven de 2.500 voertuigen per etmaal te laten komen. Ter plaatse van de aansluitingen op de hoofdinfrastructuur geldt een maximum van ongeveer 4.000 voertuigen per etmaal. Bij deze intensiteiten is sprake van een veilige verkeerssituatie en is sprake van voldoende doorstroming. In het plan voor Strijkviertel is sprake van twee aansluitingen op de weg Strijkviertel. Omdat het hier de randen van het gebied betreft gaan we hier uit van 4.000 ritten per ontsluiting. In totaal kan daar dan sprake zijn van 8.000 mvt/etm.

Berekening maximale verkeersintensiteit voor het plangebied

De zuidelijke ontsluiting dient ook als ontsluiting van het woongebied Rijnvliet. Uit de modelprognoses blijkt dat dit plan in totaal ongeveer 2.500 mvt/etm verkeersbewegingen op deze ontsluiting genereert. Voor het plangebied blijven 5.500 mvt/etm beschikbaar.

De zuidelijke ontsluiting dient ook als ontsluiting van het woongebied Rijnvliet. Uit de modelprognoses blijkt dat dit plan in totaal ongeveer 2.500 mvt/etm verkeersbewegingen op deze ontsluiting genereert. Voor het plangebied blijven 5.500 mvt/etm beschikbaar.

De mogelijke ontwikkelingen mogen niet meer verkeer genereren dan deze 5.500 mvt/etmaal. De berekening van de verkeersaantrekkende werking dient te gebeuren op basis van kengetallen van het CROW (o.a. ASVV 2012). Uit een eerste analyse is gebleken dat bij het ontwikkelen van de volledige ontwikkelruimte als bedrijventerrein en rekening houdend met de meest verkeersaantrekkende toegelaten functie de verkeersaantrekkende werking onder het maximum van 5.500 voertuigen per dag blijft.

Daarnaast is onderzocht wat het effect is van het ontwikkelen van een deel van de ontwikkelruimte als sport, detailhandel in volumineuze goederen, maatschappelijk voorzieningen etc. Bij die berekening is uitgegaan van het worst-case scenario. Bij de functie met de hoogste verkeersaantrekkende werking, blijkt dat er maximaal 20.000 m² van dit soort functies kan worden ontwikkeld.

Bij de uitwerking van het plan is rekening gehouden met de geldende parkeernormen uit het vigerende parkeerbeleid, de Nota Stallen en Parkeren. Volgens het parkeerbeleid ligt het plangebied in zone C1.

Het parkeren wordt opgelost binnen het plangebied. Het parkeren bij de panden gebeurt op eigen terrein. Langs de weg in het midden van het plangebied is beperkt parkeergelegenheid voor bezoekers. Deze parkeervakken worden afgewisseld met bomenrijen.

Op het moment dat de ontwikkeling concreet wordt, bijvoorbeeld ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning, moet een parkeerbalans opgesteld worden. Het benodigde aantal parkeerplaatsen kan beperkingen opleveren voor de omvang van bepaalde functies.

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

Kader
Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of een m.e.r.- beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen, die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten m.e.r.-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Bij een m.e.r.-beoordeling toets het bevoegd gezag of een project mogelijk belangrijke nadelige milieugevolgen heeft. Als dat zo is, moet een m.e.r.-procedure worden doorlopen.

Plansituatie
Dit bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van het bedrijventerrein Strijkviertelpark mogelijk. De herontwikkeling bestaat uit:

• het verruimen van de functies;
• het verhogen van de bouwhoogte en het bebouwingspercentage;
• het afwaarderen van het oostelijk deel van het plangebied door de bedrijvencategorie ter plaatse te verlagen van 3.1 naar 2.

De in het plan opgenomen activiteiten vallen onder categorie D11.2 stedelijke ontwikkelingsproject van het Besluit m.e.r. Om het milieubelang zorgvuldig in de belangenafweging te betrekken is door de gemeente Utrecht een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. Hierbij is de herontwikkeling getoetst aan de criteria conform bijlage III van de EU-richtlijn milieubeoordeling projecten: kenmerken van de activiteit, plaats van de activiteit en kenmerken van het potentiële effect (richtlijn 2011/92/EU). De vormvrije m.e.r.-beoordeling maakt gebruik van de informatie uit de diverse rapporten en onderzoeken, die bij het voorbereiden van het bestemmingsplan zijn opgesteld en uitgevoerd. De vormvrije m.e.r.-beoordeling en het besluit om geen milieueffectrapport op te stellen staan in Bijlage 2 Besluit m.e.r.-procedure enaanmeldnotitie.

Conclusie
Gezien de kenmerken, omvang en ligging van het project en effecten volgens de criteria van bijlage III van de EU-richtlijn, is de conclusie dat de uitvoering van het plan niet leidt tot aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Daarom hoeft er geen milieueffectrapport te worden opgesteld.

Kader
De gemeente Utrecht streeft naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht. Milieuzonering is het middel om nu en in de toekomst:

• te voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de gevoelige functies in de omgeving, en tegelijk;
• te vermijden dat de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen en andere gevoelige functies in de nabijheid.

Van belang zijn de invloed van geluid, geur, stof en gevaar van bedrijfsactiviteiten op de gevoelige bestemmingen in de omgeving. Bij de beoordeling zijn primaire factoren: het type gevoelige gebied (rustige woonwijk of gemengd gebied) en de situering van bedrijven (bedrijventerrein of functiemenging).

Plansituatie
Het plangebied ligt aan de rand van Bedrijventerrein Oudenrijn. Ten oosten van het plangebied is een nieuwe woonwijk Rijnvliet in aanbouw (type: rustige woonwijk). Voor het realiseren van de woonwijk is uiteraard rekening gehouden met de aanwezigheid van het bedrijventerrein. Desalniettemin is voor dit plan gekozen om de toe te laten bedrijfscategorieën naar beneden bij te stellen. Voor de bedrijfsgebouwen aan de zijde van Strijkviertel is een categorie 3.1 toegestaan. Voor de bedrijfsgebouwen aan de zijde van Rijnvliet is categorie 2 toegestaan. De woningen in de (rustige) woonwijk Rijnvliet bevinden zich buiten de aan te houden afstanden (resp. 50 en 30 meter).

Als een bedrijf in principe te zwaar is om zich in de aangewezen categorie te vestigen, biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid om maatwerk te leveren via een binnenplanse ontheffing. Indien het bedrijf kan aantonen dat de hinder niet groter is dan de hinder van een bedrijf uit de aangewezen categorie, is vestiging alsnog mogelijk. Hierbij kan het noodzakelijk zijn om bepaalde maatregelen te treffen die de hinder verminderen.

Voor het bepalen van de toelaatbare bedrijfsactiviteiten in het plangebied, zie artikel 3 en 1 bij de regels en paragraaf 7.4 van de toelichting.

Het bestemmingsplan maakt de vestiging van een kinderdagverblijf mogelijk. Ten noorden grenst het plangebied aan het bedrijf Van de Tol; een bedrijf in categorie 3.2 met een aan te houden afstand van 50 meter (uitgaande van druk, gemengd gebied). In het plan is met de aanduiding voor het kinderdagverblijf geborgd dat het kinderdagverblijf op minimaal 50 meter van dit bedrijf zal worden gesitueerd.

Conclusie
De vestiging van bedrijven is beoogd voor die bedrijfsactiviteiten die op voldoende afstand van de woningen liggen en anderzijds de woningen op voldoende afstand liggen zodat deze de bedrijfsvoering niet belemmeren.

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object - hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen, zorggebouwen, scholen en kinderdagverblijven.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels', kan hierop een uitzondering worden gemaakt. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachte geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke Geluidnota Utrecht 2014-2018, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld.

Plansituatie
In het plangebied wordt ruimte gemaakt voor de vestiging van een kinderdagverblijf. Dat is een geluidsgevoelige bestemming die aan de geluidregels moet worden getoetst. In de omgeving zijn verschillende wegen en een gezoneerd industrieterrein gelegen. Het industrieterrein is het gezoneerde industrieterrein Oudenrijn. Relevante wegen in de omgeving zijn de busbaan en de rijkswegen.

Wegverkeerslawaai
Het plangebied valt binnen de wettelijke geluidszone van de busbaan. Uit geluidsberekeningen blijkt dat de voorkeursgrenswaarde slechts in een klein deel van het plangebied wordt overschreden. De locatie waar een kinderdagverblijf wordt toegestaan ligt daarbuiten. Dit is de enige geluidgevoelige bestemmingen die mogelijk is in het plangebied.

Afbeelding 5 Geluidsberekening busbaan

Het plangebied ligt voorts buiten de wettelijke zones van de rijkswegen. Voor dit plan is daarom geen hogere waarde procedure nodig. Wel blijkt dat het geluid van rijkswegen op deze locatie dusdanig relevant is (57 dB) dat er bij het bepalen van de geluidsisolatie van het kinderdagverblijf rekening mee moet worden gehouden om te kunnen voldoen aan de binnenwaarde conform het Bouwbesluit.

Industrielawaai
Het plangebied ligt voor een deel binnen de geluidszone van industrieterrein Oudenrijn, zie afbeelding 6.

Afbeelding 6 Geluidszone industrieterrein Oudenrijn

In het bestemmingsplan is deze zone opgenomen. Het oostelijk deel van het plangebied waar de mogelijkheid voor een kinderdagverblijf is toegestaan, valt buiten dit gebied. Er behoeft dus vanwege het industrieterrein geen verdere procedure te worden doorlopen.

Conclusie
Vanuit de Wet geluidhinder zijn er geen beperkingen voor dit bestemmingsplan.

Kader
Het uitgangspunt van geurbeleid is geurhinder bij geurgevoelige objecten te voorkomen, en als dat niet mogelijk is de geurhinder tot een aanvaardbaar niveau te beperken. Voor bepaalde bedrijven zijn in het omgevingsrecht geurnormen of afstanden opgenomen voor nieuwe situaties. De geuruitstoot van een bedrijf heeft ruimtelijke consequenties. Daarom moet vanuit een goede ruimtelijke ordening rekening worden gehouden met deze geurnormen bij de situering van geurgevoelige objecten ('omgekeerde werking').

Plansituatie
De locatie Strijkviertel 68 ligt aan de rand van Bedrijventerrein Oudenrijn. Ten oosten van de locatie is een nieuwe woonwijk Rijnvliet in aanbouw (type: rustige woonwijk). Voor het realiseren van de woonwijk is uiteraard rekening gehouden met de aanwezigheid van het bedrijventerrein.

Er is sprake van nieuwe mogelijk geurveroorzakende bedrijfsactiviteiten in het plangebied. Deze activiteiten mogen geen (extra) geurhinder veroorzaken bij de geurgevoelige objecten in de omgeving. Nabijgelegen geurgevoelige objecten zijn de woningen in Rijnvliet. Dit zal door de gemeente bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van de bedrijfsactiviteit worden getoetst aan het Activiteitenbesluit. De gemeente kan, indien het redelijke vermoeden bestaat dat niet aan de geuruitgangspunten wordt voldaan, verlangen dat een geuronderzoek wordt overgelegd.

Conclusie
Het aspect geur vormt geen belemmering voor het plan.

Kader
Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in ruimtelijke plannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In alle drie besluiten wordt voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot risicobedrijven en transportroutes voor gevaarlijke stoffen, en tevens kunnen er op grond van die besluiten beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.

Het lokale wegverkeer van gevaarlijke stoffen mag volgens de gemeentelijk vastgestelde routeringsverordening uitsluitend plaatsvinden over enkele aangewezen wegen. Andere wegen mogen voor de bevoorrading van een aantal bedrijven slechts gebruikt worden indien daar een ontheffing voor verleend is.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans op overlijden van een onbeschermd persoon die zich 24 uur nabij de ongevalslocatie bevindt. De normhoogte voor PR bedraagt 10-6/jaar voor gevoelige bebouwing. Het groepsrisico (GR) geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden als gevolg van een calamiteit. Voor het GR is een zogeheten oriënterende waarde vastgesteld.

Plansituatie
In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en waterwegen
Op iets meer dan 800 meter van het plangebied bevindt zich de A2. Over de A2 worden gevaarlijke stoffen getransporteerd en de A2 maakt daarmee deel uit van het basisnet. De afstand van de A2 tot het plangebied is echter te groot om van invloed te zijn op het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.

Andere basisnet transportassen liggen alle op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.

Ter plaatse van het plangebied bevindt zich geen aangewezen route voor het lokale transport. Ook vinden geen transporten plaats waarvoor ontheffingen zijn verleend. Vanwege het lokale transport is er dus geen PR contour en bestaat er geen groepsrisico. Nadere beschouwing is niet nodig.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen
In het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen buisleidingen die van invloed zijn op het plangebied.

Bedrijven die vallen onder het Bevi Binnen het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Buiten het plangebied bevinden zich op relatief korte afstand twee Bevi bedrijven, het bedrijf BASF (tevens een zogenaamd Brzo bedrijf) aan de Strijkviertel 67 en het bedrijf Videojet aan de Strijkviertel 39.

De kortste afstand van het terrein van BASF tot aan het te bebouwen deel van het plangebied bedraagt ongeveer 480 meter terwijl het invloedsgebied maximaal ongeveer 70 meter bedraagt gerekend vanaf het meest relevante bedrijfsonderdeel op het terrein. BASF is daarmee niet van invloed op het plangebied.

De kortste afstand van het terrein van Videojet tot aan het te bebouwen deel van het plangebied bedraagt ongeveer 340 meter terwijl het invloedsgebied eveneens maximaal ongeveer 70 meter bedraagt gerekend vanaf het meest relevante bedrijfsonderdeel op het terrein. Videojet is daarmee niet van invloed op het plangebied.

Overige bedrijven met een veiligheidsafstand buiten de inrichtingsgrens In of nabij het plangebied bevinden zich geen bedrijven met dergelijke veiligheidsafstanden.

Conclusie
Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat er vanwege de externe veiligheid geen belemmeringen bestaan voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

Kader
Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien:

• aannemelijk is gemaakt dat er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• het voorgenomen besluit is genoemd of niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met stof, door met name verkeer. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer is samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, in belangrijke mate van invloed op de luchtkwaliteit. In november 2007 is de wijziging van de Wet milieubeheer met betrekking tot luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wetswijziging staat bekend als de "Wet luchtkwaliteit". Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Op basis van deze wet, opgenomen in artikel 5.16 lid 1 Wet milieubeheer, dient het bevoegd gezag bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, rekening te houden met de effecten op de luchtkwaliteit.

Plansituatie
Voor de beoordeling van de luchtkwaliteit is een rapport opgesteld, zie Bijlage 4 Rapport luchtkwaliteit. De met het bestemmingsplan Strijkviertelpark mogelijk gemaakte ontwikkelingen passen binnen het IBM-project IB-1310, zoals dat is opgenomen in het NSL. Een afzonderlijke beoordeling van de effecten van de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen hoeft dan ook niet plaats te vinden. In dit kader wordt dan ook voldaan aan artikel 5.16 lid 1, onder d van de Wet milieubeheer.

Aanvullend op het NSL is een analyse voor de luchtkwaliteit uitgevoerd. Met deze analyse wordt getoetst of het project ook met een worst case inschatting kan voldoen aan de wettelijke eisen zoals gesteld in de Wet Luchtkwaliteit. Voor de onderzochte straten, zie afbeelding 7, geldt dat er geen overschrijdingen plaatsvinden van de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2). De maximaal berekende concentratie NO2 bedraagt 30,2 µg/m3 in 2019 en 16,9 µg/m3 in 2029. Ook voor fijn stof (PM10 en PM2,5) voldoen alle locaties aan de normen.

Afbeelding 7 Overzicht onderzochte wegen en toetspunten

Conclusie
Omdat het plan Strijkviertelpark onderdeel vormt van het NSL en op basis van de uitgevoerde analyse voor luchtkwaliteit kan worden geconcludeerd dat in de toekomstige plansituatie aan het gestelde in artikel 5.16 eerste lid 1, onder d en onder a, van de Wet milieubeheer wordt voldaan. Gelet op het vorenstaande zijn er geen belemmeringen vanuit de Wet milieubeheer om het bestemmingsplan Strijkviertelpark vast te stellen.

Kader
Bij het bestemmingsplan is getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies ten behoeve van de voorgenomen herontwikkeling. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie
Er zijn binnen het plangebied enkele (ondergrondse) brandstoftanks aanwezig of aanwezig geweest. In het plangebied zijn enkele gedempte sloten bekend.

Op het grootste deel van het plangebied is recent een aantal bodemonderzoeken uitgevoerd, zie Bijlage 5Verkennend bodemonderzoek en Bijlage 6 Nader bodemonderzoek en verkennend asbestonderzoek. Uit deze onderzoeken blijkt dat ten noorden van de voormalige kantine de bodem licht verontreinigd is met minerale olie. Dit betreft een restverontreiniging van een eerder uitgevoerde sanering in 1989. Bij de zuidelijke toegangsweg van het perceel Strijkviertel 68 is het grondwater sterk verontreinigd met gechloreerde koolwaterstoffen (VOCl). De verontreiniging maakt deel uit van het geval van ernstige bodemverontreiniging op het naastgelegen perceel Strijkviertel 58-60. Op het overige deel van het perceel zijn maximaal lichte verhogingen in de grond aangetoond met zink, minerale olie, PAK en PCB. In het grondwater zijn ook lichte verhogingen aangetoond aan barium en plaatselijk VOCl. Er is visueel en analytisch geen asbest aangetroffen.

Op het aangrenzende perceel Strijkviertel 58–60 is de grond en het grondwater sterk verontreinigd met VOCl. De omvang van de grondwaterverontreiniging is nog niet volledig afgeperkt, maar strekt zich uit tot onder perceel 68 en het zuidelijk gelegen voormalige perceel op nr. 70 (thans busbaan) en de stort/demping langs de oever van de Strijkviertelplas. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging in grond en grondwater. Bij graafwerkzaamheden en grondwateronttrekkingen moet rekening gehouden worden met deze verontreinigingen in de grond en het grondwater.

De noordelijke toegangsweg is niet onderzocht op bodemverontreiniging. In de omgeving van dit deel van het plangebied zijn bedrijven gevestigd of gevestigd geweest met potentieel milieubedreigende activiteiten of asbesthoudende golfplaten daken.

Bij sloop van panden in het plangebied moet rekening gehouden worden met aanvullend onderzoek.

Het plangebied ligt binnen de Bodemkwaliteitszone “Industrie (licht)” van de Nota bodembeheer 2017-2027. Bij grondverzet moet rekening gehouden worden met de ontgravingskwaliteit “wonen” (voor onverdachte terreindelen) en de gebiedsspecifieke toepassingseis kwaliteit “landbouw/natuur“ en “wonen”.

Het plangebied ligt in de bufferzone van het Gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer, met als doel bescherming van de schone zone op verspreiding van grondwaterverontreinigingen vanuit de dynamische zone. Dit betekent dat er een dieptebeperking voor bodemenergie of boringen geldt tot circa 50 m-mv. Bij een grondwateronttrekking of bemaling moet men rekening houden met saneringsmaatregelen, of er kan aansluiting worden gezocht bij de aanpak van het Gebiedsplan.

Er is sprake van een hoge archeologische verwachting (Romeinse weg) in het plangebied. Dit betekent dat er afhankelijk van de mate van verstoring een vergunning nodig kan zijn. De bodem in het plangebied is gevoelig voor zetting. In het zuidoostelijk deel van het plangebied komen zeer zettingsgevoelige bodemlagen voor. Het plangebied ligt buiten de boringsvrije zones van de drinkwaterwingebieden De Meern en Leidsche Rijn.

Het is verstandig om ook het toekomstig ondergronds ruimtegebruik (bijvoorbeeld voor archeologie, bodemenergie, waterberging, boomwortels, kabels en leidingen, riolering, parkeerkelders, infrastructuur) inzichtelijk te maken, om vooraf te kunnen sturen op eventuele knelpunten met (ander) ondergronds en bovengronds gebruik.

Conclusie
Op het grootste deel van het terrein zijn maximaal lichte (rest)verontreinigingen aanwezig, zoals minerale olie. Bij afvoer van grond moet rekening gehouden worden met meerkosten.

Ter plaatse van de zuidelijke ontsluitingsweg is de grond en het grondwater sterk verontreinigd met gechloreerde koolwaterstoffen (VOCl). Hier is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Bij graafwerkzaamheden moet rekening gehouden worden met saneringsmaatregelen. Ditzelfde geldt voor bemalingen en onttrekkingen, waarbij nabij gelegen grondwaterverontreinigingen worden beïnvloed en waarbij aansluiting kan worden gezocht bij de gebiedsgerichte aanpak. De locatie van de noordelijke toegangsweg is niet onderzocht op bodemverontreiniging. Ditzelfde geldt voor de bodem ter plaatse van de te slopen panden.

Met in achtneming van bovengenoemde voorwaarden voor onderzoek en indien nodig voor sanering vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Kader
Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van (wijzigingen in) een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017.

Beschermde dier- en plantensoorten
Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:

• of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
• of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
• of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Beschermde gebieden
Natura 2000-gebied
Bij het opstellen van een bestemmingsplan wordt door middel van een zogenaamde 'voortoets' bekeken of een passende beoordeling van dat plan moet worden gemaakt. Een passende beoordeling moet worden gemaakt als de waarschijnlijkheid of het risico bestaat dat het plan significante gevolgen heeft voor een of meerdere Natura 2000-gebieden (al dan niet in combinatie met andere plannen of projecten).

Het bestemmingsplan kan in beginsel alleen worden vastgesteld als er zekerheid bestaat dat de natuurlijke kenmerken van het betreffende gebied niet worden aangetast.

Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische hoofdstructuur) en Groene Contour
In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (artikelen 4.11 en verder) zijn regels vastgelegd waar (afwijkingen) van bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Daarnaast moet er worden voldaan aan de Verordening Natuur en Landschap Provincie Utrecht 2017 (m.n. landschapselementen, art. 5.1.4 VNL).

Plansituatie
Beschermde dier- en plantensoorten
In 2016 is er onderzoek verricht naar het voorkomen van beschermde soorten in het plangebied. Zie hiervoor Bijlage 7 Quickscan flora- en fauna. In 2018 is er een actualisatie van de quickscan opgesteld. Zie hiervoor Bijlage 8 Actualisatie Quickscan flora- en fauna. De actualisatie is in gang gezet voordat de Utrechtse soortenlijst is vastgesteld.

Uit de quickscan en de actualisatie van de quickscan blijkt dat er nader onderzoek nodig was naar verblijfplaatsen van vleermuizen, zie hiervoor Bijlage 9 Nader onderzoek vleermuizen. Daaruit volgt dat in het plangebied geen vaste rust- of verblijfplaatsen van vleermuizen zijn aangetroffen, de gebouwen kunnen gesloopt worden.

Het plangebied heeft geen betekenis voor andere beschermde soorten dier- en plantensoorten. Deze zijn niet aangetroffen in het plangebied.

Beschermde gebieden
Natura 2000-gebied
De biodiversiteit (soortenrijkdom) in Europa gaat achteruit. Om deze te beschermen zijn er op Europees niveau richtlijnen opgesteld die twee componenten behelzen: soortenbescherming en gebiedsbescherming. Als uitvloeisel hiervan zijn in Nederland ongeveer 160 Natura 2000-gebieden aangewezen met een Europese beschermingsstatus. Deze gebieden kennen instandhoudingsdoelstellingen, wat betekent dat de beschermde soorten op het gewenste doelniveau dienen te komen of blijven. Verstoringen van deze beschermde gebieden zijn niet toegestaan als ze de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar kunnen brengen. Verstoring kan uit diverse aspecten bestaan (licht, geluid). Veel van die gebieden zijn (ook) gevoelig voor stikstofdepositie. Een verdere toename van de stikstofdepositie kan leiden tot 'significante effecten' op de beschermde natuurgebieden, wat alleen is toegestaan met een Wet natuurbescherming vergunning (Wnb-vergunning).

De meest nabije Natura 2000-gebieden zijn:

• Oostelijke Vechtplassen (circa 7,7 km noordoostelijk)
• Nieuwkoopse Plassen & De Haeck (circa 16 en 19,5 km noordwestelijk)
• Broekvelden, Vettenbroek & Polder Stein (circa 19 km zuidwestelijk)
• Uiterwaarden Lek (circa 12 km zuidelijk)

Voor de ontwikkelingen die door vaststelling van het bestemmingsplan Strijkviertelpark mogelijk worden gemaakt is een onderzoek uitgevoerd naar de stikstofdepositie. Het stikstofdepositie-onderzoek is uitgevoerd, zowel voor aanlegfase/bouwfase als de gebruiksfase (zie Bijlage 11 Rapport stikstofdepositie). Voor de gebruiksfase heeft een interne saldering plaatsgevonden, waarbij de effecten van de toename van de emissies in de toekomstige gebruiksfase ten opzicht van de huidige gebruiksfase zijn beoordeeld voor de stikstofdepositie. Uit het onderzoek blijkt dat er zowel in de aanlegfase/bouwfase als in de gebruiksfase geen significante verslechtering plaatsvindt van de stikstofdepositie in enig Natura 2000-gebied.

Er zijn daarom vanuit de Wet natuurbescherming geen belemmeringen voor de vaststelling van het bestemmingsplan Strijkviertelpark en de daarin mogelijk gemaakte ontwikkelingen.

Natuurnetwerk Nederland en Groene Contour
Het plangebied ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Directe effecten op het NNN zijn uit te sluiten en het toetsingskader van het NNN is niet van toepassing. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Groene Contour.

Gezien de aard en het lokale karakter van de ingreep worden effecten op Natura 2000-gebieden, NNN en de Groene Contour niet verwacht.

Conclusie
Met betrekking tot de beschermde soorten zijn negatieve effecten uit te sluiten. Ten aanzien van de stikstofdepositie blijkt dat er geen significante verslechtering plaatsvindt. Ook worden er geen effecten verwacht op het NNN en de Groene Contour.

Kader
Op grond van de gemeentelijke Nota bomenbeleid moeten bestemmingsplannen voorzien zijn van een bomenparagraaf.

Plansituatie
In het plangebied is een bomeninventarisatie uitgevoerd. Uit de bomeninventarisatie komt naar voren dat er 37 bomen staan, zie afbeelding 8.

Afbeelding 8 Bomeninventarisatie

Deze bomen zijn onderverdeeld in 8 verschillende soorten. Dit zijn: berk, zoete kers, spar, cypres, thuja, italiaanse populier, schietwilg en haagbeuk. Alle bomen staan aan de westzijde aan de rand van het plangebied.

Vanwege de voorgenomen herontwikkeling kunnen niet alle bomen behouden blijven. Het overgrote deel van de bomen is in een matige tot slechte conditie. Dit is dan ook de reden dat deze bomen niet verplant kunnen worden.Van de 37 bomen hebben er 6 een slechte conditie, 23 een matige conditie en 7 een goede conditie. De bomen lijken voor een deel vooralsnog niet in de weg te staan voor het toevoegen van bebouwing. Dat sommige bomen bomen dicht op elkaar staan of vergroeid zijn met een hekwerk, maakt verplanten niet mogelijk. Behoud van de bomen op de plek waar ze staan is wel een mogelijkheid.Gewijzigd door raadsbesluit 28 mei 2020, amendement 2020 A42, bijlage 15. De aanwezige haagbeuken hebben een goede conditie. Echter, deze bomen hebben cultivars in bolvorm, met meerdere stammen. Daardoor lijkt verplanten zonder schade niet mogelijk. Zie Bijlage 10 Bomeninventarisatie voor de complete bomeninventarisatie.

Dit betekent dat alle bomen gekapt moeten worden. Van de 37 bomen, hoeft er voor 11 bomen geen omgevingsvergunning aangevraagd te worden. De eigenaar heeft aangegeven dat alle te kappen bomen waarvoor een omgevingsvergunning aangevraagd moet worden, dat zijn 26 bomen, worden gecompenseerd door in het plangebied minimaal een gelijk aantal nieuwe bomen te planten.

Conclusie
De te kappen bomen waarvoor een omgevingsvergunning voor nodig is worden gecompenseerd. Het aspect bomen vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.In beginsel wordt bomenkap voor bouwwerkzaamheden zoveel mogelijk vermeden. Het uitgangspunt is dat de bomen zo veel en zo lang mogelijk behouden blijven, zolang het uiteindelijke ontwerp van de inrichting en de bouw daarvan dit toelaten. Indien ontwerp en inrichting dit niet toelaten en er alsnog gekapt wordt, worden bomen waarvoor bij een vergunningplicht geldt voor het kappen, gecompenseerd in het plangebied.Gewijzigd door raadsbesluit 28 mei 2020, amendement 2020 A42, bijlage 15.

Kader
In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR en het waterschap AGV(Waternet) gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen- vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019;
• Waterschapsbeleid HDSR: Waterschapsbeleid: Waterwet, Waterbeheerplan “Waterkoers 2016-2021”, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur.
• Waterschapsbeleid AGV: Waterbeheerplan 2016-2021 waterbewust en Waterrobuust; Keur 1 nov 2017.

Plansituatie
Op grond van artikel 3.1.6 Bro moet in de toelichting op ruimtelijke plannen, een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin staat de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan op de waterhuishouding. De volledige waterparagraaf is opgenomen in Bijlage 12 Waterparagraaf.

Aan de oostzijde van het plangebied ligt een groenstrook en een watergang, die bij de herinrichting beide gehandhaafd blijven. Binnen de bestemming 'Gemengd' is water en waterberging mogelijk. Eventuele verbreding van deze watergang is planologisch gezien mogelijk.

Het plangebied is in de huidige situatie geheel verhard met gesloten verharding en dakoppervlakken. Met de herontwikkeling komt er minder verhard oppervlak in het plangebied. De ontwikkeling in het plangebied heeft geen negatief effect op de waterhuishouding. Vanwege het veranderende klimaat is er de ambitie om meer te doen. Om de versnelde afvoer van hemelwater naar het oppervlaktewater te voorkomen is het mogelijk om:

A. Hemelwater vast te houden op bijvoorbeeld een groen dak. Het water kan ook geïnfiltreerd worden in de bodem door het toepassen van half verharding, zoals grasbetontegels of waterpasserende bestrating (waardoor versnelde afvoer wordt voorkomen, vasthouden van water).

B. Hemelwater niet vasthouden in het plangebied en afvoeren naar het oppervlaktewater. Voor deze extra afvoer moet extra oppervlaktewater aan worden gelegd.

Indien de nieuwe gebouwen zijn voorzien van een plat dak, kan er overwogen worden om een groen dak toe te passen. Hierdoor wordt hemelwater eerst opgevangen, waarna het wordt afgevoerd naar een infiltratievoorziening. Groene daken worden voor 60% verhard gezien en 40% onverhard. Wanneer wordt aangetoond dat de daken 45 mm water kunnen bergen worden deze als volledig onverhard gezien.

Conclusie
Het aspect water vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

De Erfgoedwet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m² en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m² en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Archeologie in het plangebied en conclusie
Volgens de gemeentelijke archeologische waardenkaart, afbeelding 9, is er in het plangebied sprake van twee verschillende archeologische waarden. Van oost naar west ligt een zone met een hoge archeologische waarde (rood). Het betreft het tracé van de Romeinse weg. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m² en dieper dan 50 cm. De rest van het plangebied heeft een archeologische verwachting (groen). Voor dit gebied geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1.000 m² en een diepte van 50 cm.

Ook uit het verkennend bureauonderzoek, zie hiervoor Bijlage 13 Bureauonderzoek archeologie, blijkt dat het plangebied een hoge archeologische verwachting heeft op de aanwezigheid van archeologische resten uit de periode Neolithicum-Middeleeuwen.

Afbeelding 9 Uitsnede archeologische waardenkaart gemeente Utrecht

Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten worden aangetroffen dient hiervan, conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet melding te worden gedaan bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. archeologen van de afdeling Erfgoed van de gemeente Utrecht, 030-2860023, 030-2860016, 030-2860011 of 030-2862765 en via archeologie@utrecht.nl.

Er zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied aanwezig. Wel ligt er naast het plangebied een hoogspanningsverbinding met belemmeringenstrook. De belemmeringenstrook van deze hoogspanningsverbinding ligt in het plangebied van dit bestemmingsplan. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Omdat de hoogspanningsverbinding in 2021 ondergronds wordt gebracht is de bemmeringenstrook in het bestemmingsplan opgenomen met een voorlopige bestemming. Na de in artikel 6 van de regels genoemde periode komt deze bestemming te vervallen. De belemmeringenstrook van de toekomstige ondergrondse hoogspanningsverbinding valt niet in het plangebied.

Kader
De kwaliteit van de leefomgeving als gevolg van de herontwikkeling is beoordeeld middels een bezonningsstudie. Zie hiervoor Bijlage 14 Bezonningsstudie.

Plansituatie
Met betrekking tot de kwaliteit van de leefomgeving is de naastgelegen woonwijk Rijnvliet, aan de oostzijde van het plangebied van belang.

In dit bestemmingsplan is aan de oostzijde van het plangebied, de bouwhoogte verhoogd van 8 naar 10 meter. Tevens is een hoogteaccent van maximaal 25 meter in de zuidoostelijke hoek van het plangebied mogelijk gemaakt.

Uit de bezonningsstudie komt naar voren dat het verhogen van de bouwhoogte in het plangebied, aan de zijde van Rijnvliet nagenoeg geen nadelige effecten heeft. Het bouwvlak in de nieuwe situatie ligt verder van de perceelgrens dan in de oude situatie. De grotere bouwhoogte geeft alleen in de winter en het vroege voorjaar marginaal meer schaduw. In de overige maanden staat de zon hoger en komt de schaduw niet verder dan de groenstrook. Dit betreft alleen het rijtje woningen aan de Fladderiepvliet, vrijwel haaks op het perceel.

Voor wat betreft het hoogteaccent kan gesteld worden dat aan het einde van de middag/begin van de avond schaduw op de woningen valt direct naast het plangebied (Fladderiepvliet). In maart is dat om 17.00 uur, in juni, augustus en september rond 18.00 uur en in december is de zon al onder. Het betreft hierbij de woningen direct naast het plangebied. De woningen uit de eerste fase (Lotusvliet) hebben theoretisch in de zomermaanden vanaf 21.00 uur kans op slagschaduw. Aan de watergangen staan echter groepjes bomen die al vroeger dan het hoogteaccent schaduw op de gevels van de woningen zullen geven. Belangrijk in deze is het feit dat het gaat om een slank gebouw met een redelijk beperkte footprint. Zoals te zien is in de bezonningsstudie betreft het een smalle schaduwband die redelijk snel over het plangebied schuift. De schaduw op de individuele woning is daardoor van korte duur. Daarnaast gaat het om een slank gebouw waardoor de eventuele slagschaduw van zeer korte duur zal zijn.

Conclusie
Gelet op voorgaande kan geconcludeerd worden dat gezien de afstand tussen het plangebied en de naastgelegen woonwijk Rijnvliet de effecten van het verhogen van de toegestane bebouwingshoogte verwaarloosbaar zullen zijn. Het hoogteaccent zal voor een aantal individuele woningen aan het einde van de middag/begin van de avond merkbaar zijn. Gezien de beperkte oppervlakte van het hoogteaccent en de daar bijbehorende slankheid van het gebouw is dit van korte duur.

De naast het plangebied gelegen beoogde woonwijk Rijnvliet is een woonwijk waar op verschillende manieren wordt gewerkt aan een gezonde leefomgeving. Een gezonde leefomgeving kan bijdragen aan gezondere mensen. Zo wordt Rijnvliet de eerste eetbare woonwijk in Nederland en hierdoor wordt de gezondheid van bewoners bevorderd.

Aangrenzend aan de woningbouwlocatie Rijnvliet bevindt zich Strijkviertel 68 en de rest van het bedrijventerrein Oudenrijn. De verlaging van de bedrijvencategorie zorgt ervoor dat voor een klein deel van de nieuwe woningen in Rijnvliet de milieuhinder wordt weggenomen en dit geen belemmering meer vormt voor de realisatie van die woningen. Daarnaast wordt de gezondheid van deze bewoners beschermd doordat omgevingsfactoren zoals geluidshinder worden verminderd.

In het plangebied wordt op verschillende plekken groen toegevoegd. Groen heeft een positief effect op de gezondheid van mensen. Door het toevoegen van bomen langs de routes door het plangebied worden deze routes aantrekkelijker. Voor de gezondheidsbevordering van omwonenden en bezoekers van dit gebied is het belangrijk dat er goede fiets en wandelpaden door het gebied komen. Ter bevordering van de gezondheid van bezoekers en werknemers van het bedrijventerrein zou het goed zijn als er goede fietsparkeerplekken worden gerealiseerd.

Beleid
De Gemeente Utrecht profileert zich sterk op het thema duurzaamheid. De benaming van Motie ‘Utrecht Koploper’ (2015/M47) illustreert de ambities. Deze motie werd gevolgd door de Motie Utrecht bouwt BENG (2017/M61). Ook in het coalitieakkoord onder de thema’s ‘Plaats voor iedereen’, ‘Gezonde groei voor iedereen’ en ‘Kracht voor iedereen’ is er veel aandacht voor dit onderwerp. Naast de aandacht voor nieuwbouwprojecten is een belangrijk onderdeel hierin de energietransitie van de bestaande voorraad. In het beleid van de gemeente Utrecht is opgenomen dat Utrecht in 2030 CO2-neutraal wil zijn. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie.

Opwekking duurzame energie
Uitgangspunt in de herontwikkeling is het gebruik maken van de Trias Energetica: het beperken van de energievraag, het gebruiken van hernieuwbare (duurzame) bronnen en het beperken en zo efficiënt mogelijk gebruik van de eindige (fossiele) energiebronnen. Op deze wijze kan een duurzaam en kostenefficiënt resultaat bereikt worden. Bij deze herontwikkeling wordt met name gericht op de eerste twee punten waarbij het gebruik van eindige bronnen waar mogelijk vermeden wordt.

Plansituatie
Strijkviertelpark biedt uitstekende mogelijkheden voor duurzame opwekking van energie. Gedacht kan worden aan elektriciteit en warmte uit de zon en de opslag van warmte/koude in de ondergrond (tot 50 meter diep). Zeker met de nabijheid van een woonwijk, oppervlaktewater en andere bedrijven liggen hier mogelijkheden. Voor het gebruik van de ondergrond voor de warmtevoorziening zullen randvoorwaarden worden gesteld. Dit is in aansluiting op de Visie warmtevoorziening Utrecht. Het inzetten van dakoppervlak voor zonne-energie, en het bufferen van energie is zeer gewenst en wordt aangemoedigd door de Gemeente Utrecht. Zowel voor eigen gebruik als voor andere partijen in de stad. Andere partijen kunnen ontwikkelaars van woningbouw/hoogbouw vastgoed zijn die opwek binnen 10 km buiten hun eigen kavel zoeken. Een ander voorbeeld is samen met een lokale energiecoöperatie binnen de zogenoemde ‘postcoderegeling’ energie te leveren. In de marketingstrategie van bedrijvenpark Strijkviertel en in de verhuurbrochures worden bedrijven gewezen op de ambities ten aanzien van duurzaamheid. Bedrijven zullen in de gebruiksfase bezocht worden door de gemeente Utrecht of ze tenminste voldoen aan de wettelijke eisen ten aanzien van energiebesparing. Dan kan ook onderzocht worden op welke wijze de bedrijfsvoering klimaatneutraal gemaakt kan worden (proces- en gebouwgebonden energie).

Klimaatadaptie
Het veranderende klimaat zorgt voor nattere winters en toename van extreme neerslag in de zomer. Strijkviertelpark dient zo ontwikkeld te worden dat wateroverlast door extreme neerslag of hoge grondwaterstanden in de winter zo veel mogelijk wordt voorkomen. Hemelwater (regen e.d.) wordt daarom niet meer afgevoerd via het riool naar de rioolwaterzuivering, maar het regenwater wordt – ook op eigen terrein – vastgehouden in de openbare ruimte, in de bodem of het oppervlaktewater. Langs het perceel ligt een brede sloot die uitloopt op de waterpartijen behorende bij Rijnvliet.

Plansituatie
In de huidige situatie is het volledige plangebied verhard. De plaatsen waar geen bebouwing staat is volledig ingevuld met stelconplaten. Bij de herontwikkeling wordt uitgegaan van de vermindering van het verhard oppervlak. Het verminderen van verhard oppervlak maakt infiltratie in de bodem mogelijk waardoor niet al het regenwater direct naar het oppervlaktewater afgevoerd wordt. Aan beide zijden van de nieuw aan te leggen weg en langs de sloot aan de zijde van Rijnvliet worden brede groenstroken aangelegd. Ditzelfde gebeurt aan de noordelijke en zuidelijke aansluitingen. Deze groenstroken worden ingevuld met gras, bomen en struiken. Naast dat voor een prettige leefomgeving gezorgd wordt kan direct de waterhuishouding verbeterd worden. Door bouwpeilen, perceelpeilen en wegpeilen op elkaar af te stemmen wordt gezorgd voor een robuuste inrichting van het gebied wat betreft water. Een lage weg ten opzichte van het bouwpeil en de nutsvoorzieningen levert veel (calamiteiten) berging in de groenstroken en de straat op. Bij een extreme regenbui zal dat niet tot schade leiden. Door te kiezen voor een vloerpeil van de panden van minimaal 45 mm boven straatniveau kan schade aan de panden ten gevolge van extreme regenval (80 mm/uur) voorkomen worden. In het ontwerp van de waterhuishouding moet rekening gehouden worden met extreme regenval. Door regenwater vast te houden en vertraagd af te geven aan het oppervlaktewater ontstaat buffercapaciteit. Hierbij kan gedacht worden aan een aantal maatregelen:

• groene daken;
• berging in de vorm van wadi’s: in de groenstrook aan beide zijden van de weg en langs de sloot kunnen wadi’s gegraven worden. Ten opzichten van de bestaande situatie wordt ca. 3.500 m2 minder verhard oppervlak gerealiseerd, hier kan voorzien worden in waterberging. Gezien de hoogteverschillen is het noodzakelijk de waterberging te compartimenteren door het toepassen van stuwen. Zo ontstaat een getrapt vormgegeven waterberging;
• ondergrondse infiltratie;
• bufferen binnen straatprofiel openbare ruimte of afwentelen op de omgeving. Ledigingstijd van de buffer maximaal 48 uur in verband met mogelijke nieuwe buien.

Om te bepalen op welke manier geïnfiltreerd kan worden is onderzoek door de ontwikkelaar ter plaatse noodzakelijk over het totale plangebied. Grondwaterstand en bodemgesteldheid stellen randvoorwaarden aan de infiltratiemogelijkheden. Het niet verharden van oppervlak en eventueel groene daken bieden perspectief voor natuurontwikkeling. Bij groene daken dient onderzocht te worden wat de mogelijkheden zijn in combinatie met zonnepanelen.

Circulair bouwen: Materiaalgebruik, Ruimtegebruik en toekomstbestendigheid
Circulair bouwen voegt maatschappelijke/publieke waarde toe aan het omliggende gebied. In Utrecht willen we gebruik maken van de waarden die al in de stad en regio aanwezig zijn, dit kan zowel om materialen als sociale componenten gaan. De bouw is een traditionele sector die nog altijd vooral gericht is op stichtingskosten en niet op levensduurkosten. Daarbij komt dat de veelal gescheiden rol van beleggers/investeerders en gebruikers zorgt voor verschillende belangen die verdere verduurzaming en circulariteit kunnen belemmeren. Het verdient aanbeveling om bouw-, onderhouds- en verbruikskosten in een vroeg stadium integraal te bezien.

Plansituatie
Bij de uitwerking van de verschillende panden in het plangebied zal specifiek voor gebruikers gebouwd worden. Dit betekent dat ieder gebouw maatwerk is. Hierbij zal echter ten alle tijden gezocht worden naar oplossingen die de panden toekomstbestendig maken voor andere gebruikers. Op deze wijze neemt de verhuurbaarheid van de panden richting de toekomst toe. Hierbij kan gedacht worden in het opdelen of samenvoegen van panden, flexibele inrichtingen en de toepassing van courante afmetingen die voor een breed scala in de markt bruikbaar is. Op sommige punten wordt bewust extra geïnvesteerd om de panden toekomstbestendig te maken. Hierbij kan gedacht worden aan hoge vloerbelastingen in bedrijfshallen, het opnemen van voorzieningen in constructies voor toekomstige extra vloeren, kraanbanen etc. Zo kunnen elementen als scheidingswanden in verzamelgebouwen (tijdelijk) gedemonteerd worden of in een andere gebouw op de locatie toegepast worden. Ook het zorgen voor voldoende daglicht, waar dit voor de eerste gebruiker wellicht niet noodzakelijk is, zorgt voor een reductie in energiekosten bij latere gebruikers.

De regio Utrecht werkt in een gezamenlijke alliantie toe naar 'Cirkelregio Utrecht'. Deze nieuwe circulaire economie in wording biedt veel kansen voor de regio. De kennisbank van Cirkelregio Utrecht geeft een overzicht van de kansrijke grondstofstromen en van huidige best practices in de regio op dit gebied. Bedrijfsgebouwen zijn veelal opgetrokken uit basiselementen welke op het einde van de gebouwlevensduur eenvoudig hergebruikt kunnen worden. Bij de ontwikkeling van de panden moet nagedacht worden over zowel de bouw, exploitatie als toekomstige demontage van het gebouw. Het doel hiervan is de in- en uitgaande materialenstroom aan elkaar te koppelen zodat de uitputting van primaire grondstoffen en afval zo beperkt mogelijk is. Het opstellen van een materialenpaspoort kan als instrument gebruikt worden om dit inzichtelijk te maken.

Labels en keurmerken
De relatie tussen duurzaamheid en waarde van vastgoed wordt steeds breder herkend. Dit geldt niet alleen voor nieuwbouw maar ook voor de bestaande voorraad. Voor gebruikers, banken en taxateurs is de mate van duurzaamheid een steeds belangrijker criterium. Onafhankelijke en algemene keurmerken zoals bijvoorbeeld BREEAM-NL en GPR-Gebouw geven de duurzaamheidsprestaties van een object weer. Elk met een eigen wijze van beoordelingscriteria en wegingsfactoren.

Plansituatie
De Gemeente Utrecht beveelt aan één van deze, of een gelijkwaardige keurmerk te hanteren bij de herontwikkeling van het plangebied. Aanbeveling is om een GPR score van 7,0 gemiddeld over de vijf thema’s te hanteren (of een gelijkwaardige score bij een vergelijkbaar label/keurmerk). Met de te verwachten verbetering van bestaande technieken en de komst van nieuwe innovaties wordt het in de toekomst wellicht mogelijk te streven naar een GPR score van 8,0 gemiddeld over de vijf thema’s. Bedrijven met een energiekeurmerk worden opgenomen in het Groen Register van de Gemeente Utrecht.

Het in de vorige paragrafen beschreven onderzoek naar milieuaspecten geeft aan dat belangrijke nadelige milieugevolgen, als gevolg van de ontwikkeling, geen belemmering vormen voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

Het plangebied is particulier eigendom. De eigenaar zal voor haar rekening en risico het gebied transformeren van het bestaande bedrijventerrein met een industrieel karakter naar een bedrijventerrein meer gericht op de nieuwe woonwijk Rijnvliet en de recreatieplas Strijkviertel. De gemeentelijke planontwikkelingskosten verhaalt de gemeente door het sluiten van een anterieure exploitatieovereenkomst met de eigenaar. De eigenaar vrijwaart de gemeente van planschadeclaims. Deze vrijwaring is opgenomen in bovengenoemde anterieure exploitatieovereenkomst. Door het sluiten van een anterieure exploitatieovereenkomst kan van het opstellen van een exploitatieplan worden afgezien, omdat het kostenverhaal, zoals bedoeld in artikel 6.12 lid 2 onder a van de Wet ruimtelijke ordening, anderszins (door de anterieure exploitatieovereenkomst) verzekerd wordt.

Met dit bestemmingsplan wordt de milieucategorie ingeperkt wat een grote meerwaarde heeft voor de naastgelegen nieuwe woonwijk Rijnvliet. Tevens maakt het bestemmingsplan de door de gemeente gewenste westelijke ontsluiting voor Rijnvliet naar Strijkviertel over het plangebied mogelijk. Daarom is er voor gekozen dat de gemeente de rol als aanvrager van het bestemmingsplan op zich neemt en de legeskosten voor haar rekening neemt. Met betrekking tot de voor de weg benodigde grond hebben de eigenaar en de gemeente een voorwaardelijke koopovereenkomst gesloten. De verwervingskosten, de kosten voor aanleg van deze weg en de kosten van het bestemmingsplan worden gedekt uit de grondexploitatie Leidsche Rijn.

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (HDSR) en TenneT hebben gereageerd.

Vooroverlegreactie Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden
1. Concretiseren waterbergingsopgave en uitwerken keuze infiltratie of oppervlaktewater
Het beleid van zowel gemeente en waterschap is om het plangebied volledig af te koppelen van de riolering en het gebied toekomstbestendig, klimaatbestendig in te richten. De noodzaak hiervoor blijkt ook uit de klimaatstresstest. Als in het gebied een buffercapaciteit aanwezig is van minimaal 45 mm ten opzichte van het aanwezige verhard oppervlak is er minder kans op wateroverlast, hittestress en droogte. Het HDSR vraagt om het concretiseren van de waterbergingsopgave door een berekening van de waterbergingsopgave te maken en deze op te nemen in het bestemmingsplan. Ook vraagt het HDSR om aan te geven op welke wijze de berekende waterbergingsopgave wordt gerealiseerd.

Reactie
Het bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van het bedrijventerrein. Het is nog niet duidelijk hoeveel en waar de nieuwe bebouwing en verharding zal komen. Momenteel wordt onderzocht hoe de benodigde buffercapaciteit van 45 mm per m² gerealiseerd kan worden. In paragraaf 5.11 van het bestemmingsplan is een tekst opgenomen waarin de ambitie om meer te doen wordt weergegeven. Meer doen kan bijvoorbeeld door het toevoegen van groene daken of gebruik maken van waterpasserende bestrating. Planologisch gezien is water binnen de bestemming 'Gemengd' mogelijk, waterberging is daaraan toegevoegd.

2. Verruimen bestemmingsplangrens voor bergingsvoorzieningen
Het HDSR geeft aan dat het indien wordt gekozen voor de aanleg van waterbergingsvoorzieningen, het volgens hen noodzakelijk is om de bestemmingsplangrens te verruimen. Op deze manier maakt het bestemmingsplan de aanleg van waterbergingsvoorzieningen in de bestaande groenstrook mogelijk. Ook vraagt het HDSR om de planregels aan te passen.

Reactie
In de regels van de bestemming 'Gemengd' is waterberging toegevoegd. Het is niet nodig om de plangrens van het bestemmingsplan te vergroten. In het naastgelegen bestemmingsplan Rijnvliet is ook waterberging mogelijk.

Conclusie
Naar aanleiding van de vooroverlegreactie van het HDSR zijn paragraaf 5.11 en artikel 3 aangepast.

Vooroverlegreactie TenneT
1. Leveringszekerheid van elektriciteit
Binnen de plangrens van het bestemmingsplan bevindt zich de belemmerende strook van de hoogspanningsverbinding Utrecht Lage Weide - Oudenrijn. De aanwezigheid van deze hoogspanningsverbinding kan beperkingen opleveren voor het gebruik van de gronden. Werkzaamheden binnen de belemmerde strook van een hoogspanningsverbinding zijn onderhevig aan schriftelijke goedkeuring van TenneT.

Het bestemmingsplan houdt volgens TenneT onvoldoende rekening met de bescherming van de belangen van de hoogspanningsverbinding. TenneT verzoekt de gemeente om de regels voor de hoogspanningsverbinding aan te passen naar het voorstel wat als bijlage bij de vooroverlegreactie meegestuurd is en een omgevingsvergunningstelsel op te nemen in de regels. Ook vragen zij om de hoogte voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde te veranderen. Op deze manier wordt beter gewaarborgd dat het hoogspanningsnet voldoende wordt beschermd tegen omgevingsaspecten die van invloed kunnen zijn op een betrouwbare levering van energie.

Reactie
De regels van het bestemmingsplan voor de hoogspanningsverbinding zijn op basis van de voorgestelde regels van TenneT aangepast. Er is ook een vergunningstelsel opgenomen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De hoogte voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde is ook aangepast. De hoogte was eerst 2 meter en is nu verhoogd naar 50 meter voor hoogspanningsmasten en 3 meter voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

2. Beperkingen
Tennet geeft aan dat de mogelijkheid van een hoogteaccent van 25 meter in de zuidoostelijke hoek van het plangebied misschien niet toelaatbaar is vanwege de belemmeringenstrook van de hoogspanningsverbinding. TenneT ontvangt graag informatie over de nieuwe inrichting van het gebied. TenneT geeft ook aan dat ze vanwege de bereikbaarheid en leveringszekerheid van de hoogspanningskabels graag op de hoogte gesteld willen worden over hoe de gemeente de groenstrook ten oosten van het plangebied gaat inrichten.

Reactie
De eigenaar van het perceel is op de hoogte van de belemmerde strook en de bijbehorende beperkingen. Op dit moment zijn er nog geen concrete plannen voor de invulling van het plangebied. Bij vergunningaanvragen moet TenneT worden geraadpleegd, op deze manier wordt TenneT op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen.

3. Wijzigingsbevoegheid
TenneT geeft aan dat de belemmeringenstrook komt te vervallen wanneer de hoogspanningsverbinding in 2020/2021 ondergronds is gebracht en vraagt om een wijzigingsbevoegdheid op te nemen om de belemmeringenstrook te mogen verwijderen na realisatie van de ondergrondse hoogspanningsverbinding.

Reactie
In het bestemmingsplan wordt geen wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Er zou dan opnieuw een planologische procedure moeten worden doorlopen en met de inwerkingtreding van de Omgevingswet in 2021 komen de wijzigingsbevoegdheden te vervallen en kan daar geen gebruik meer van worden gemaakt. De regels voor de hoogspanningsverbinding zijn als voorlopige bestemming in het bestemmingsplan opgenomen. Deze regels komen 4 jaar na de inwerkingtreding (dan is de hoogspanningsverbinding ondergronds gebracht) automatisch te vervallen.

Conclusie
Naar aanleiding van de vooroverlegreactie van TenneT is artikel 6 aangepast.

Op 11 juni 2018 is een informatiebijeenkomst georganiseerd voor de omgeving. Tijdens deze bijeenkomst was er ruimte voor het stellen van vragen. Er waren veel toekomstige bewoners van woonbuurt Rijnvliet aanwezig.

Op 17 januari 2019 is het plan aan de wijkraad Leidsche Rijn en de wijkraad Vleuten - De Meern toegezonden. De wijkraad Leidsche Rijn is positief over de ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt en heeft verder geen opmerkingen. De wijkraad Vleuten - De Meern heeft geen reactie gegeven op het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan-huis-verbonden bedrijf;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• waar nodig: een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

Wanneer in de regels van dit bestemmingsplan in een opsomming van gevallen het woord 'of' wordt gebruikt, is daaronder mede begrepen de situatie dat meer dan een van de genoemde gevallen zich tegelijk voordoen. Onder 'of' wordt een combinatie van opties niet uitgesloten.

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• stedenbouwkundige aspecten;
• landschappelijke en of ecologische aspecten;
• milieukundige aspecten;
• cultuurhistorische aspecten;
• verkeersaspecten;
• sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op de hoge dichtheid en de mate van functiemenging. Hieronder worden enkele aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het creëren van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.

Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw of vanuit hogere gebouwen.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Verkeersaspecten
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de hoogte of aan de situering van erfbebouwing.

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Gemengd
Bedrijven
De bestaande functie voor bedrijven tot en met categorie 3.1 blijft deels bestaan. Voor het oostelijk deel van het plangebied wordt de bedrijvencategorie verlaagd naar categorie 2. Het is mogelijk om het plangebied volledig in te vullen met bedrijven. Daarnaast is het ook mogelijk om in totaal tot een maximum van 20.000 m² andere functies te realiseren. De uitbreiding van de functies heeft tot gevolg dat het bedrijvengebied beter aansluit op de woningbouwlocatie Rijnvliet. Een mix van deze functies is dan ook gewenst.

Nieuwe functies
Sport
In het bestemmingsplan wordt sport mogelijk gemaakt. Hierbij wordt onder andere gedacht aan een zwembad, fitness of sportzaal. Buitensportactiviteiten zijn uitgesloten. Het is niet mogelijk om bijvoorbeeld een voetbalveld te realiseren. Deze regel is opgenomen om eventuele geluid- en lichthinder te voorkomen. Bij sport zijn buurtactiviteiten toegestaan. Dit zijn activiteiten voor en door bewoners uit de omgeving met een uitstraling op de omgeving die vergelijkbaar is met de uitoefening van sportactiviteiten. Buurtactiviteiten passen goed op deze locatie.

Webwinkels
Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn ook webwinkels toegestaan. In het 'Ontwikkelingskader detailhandel' is het volgende opgenomen over internetwinkels op bedrijventerreinen:

Internetwinkels die geen ruimtelijke uitstraling hebben passen in principe binnen de bestemming. Internetwinkels met een beperkte afhaal- en afrekenmogelijkheid, betreffen een vorm van detailhandel.

Internet wordt in toenemende mate een concurrent van fysieke aankooplocaties. Gezien het feit dat internetzaken vaak bestaan uit een magazijn al dan niet in combinatie met een afhaalpunt richt de vraag naar ruimte voor deze bedrijven zich voor een groot deel op bedrijventerreinen. Concurrentie met de bestaande winkellocaties in Utrecht is een belangrijk aandachtspunt en wordt voorkomen door uitsluitend een afhaalpunt toe te staan en geen showroom. Een webwinkel zonder afhaalpunt past binnen de bestemming gemengd. Burgemeester en wethouders kunnen met gebruikmaking van een afwijkingsmogelijkheid een afhaalpunt toestaan bij een webwinkel onder de volgende voorwaarden:

1. a. het afhaalpunt is gevestigd bij een bedrijf dat opslag en distributie als primaire bedrijfsactiviteit heeft;
2. b. het afhaalpunt maximaal 50 m² bedraagt;
3. c. een showroom niet is toegestaan;
4. d. geen sprake is van onevenredige gevolgen voor de omgeving, in de vorm van verkeers- of parkeeroverlast.
   

Leisure
Ten aanzien van leisure is een bvo van maximaal 2.500 m² toegestaan. Aangezien grootschalige leisure in eerste instantie een plek heeft in the Wall, is het mogelijk om in dit plangebied kleinschalige leisure toe te staan. De oppervlakte van 2.500 m² valt onder kleinschalige leisure.

Maatschappelijke voorzieningen
In het bestemmingsplan zijn maatschappelijke voorzieningen mogelijk. Hierbij wordt gedacht aan medische- en paramedische diensten of een kinderdagverblijf. Voor deze bestemming zijn maatschappelijke voorzieningen die als geluidsgevoelig aangemerkt zijn op basis van de Wet geluidhinder niet toegestaan. Een uitzondering daarop is het kinderdagverblijf, deze mag alleen op de plek waar de aanduiding 'kinderdagverblijf' is opgenomen. Op deze manier vormt het kinderdagverblijf geen belemmering voor omliggende bedrijven.

Detailhandel als nevenactiviteit
Bij de functies sport, leisure, bedrijven tot en met categorie 3.1 en bedrijven tot en met categorie 2 is detailhandel als nevenactiviteit en gerelateerd of ondersteunend aan de hoofdactiviteit in het bedrijf toegestaan. Voorwaarden daarvoor zijn dat de verkoopvloeroppervlakte in het betreffende bedrijf voor sport, bedrijven tot en met categorie 3.1 en bedrijven tot en met categorie 2 niet meer dan 250 m^² bedraagt en voor leisure niet meer dan 50 m² bedraagt. En de detailhandel niet betreft voedings- en genotmiddelen, huishoudelijke artikelen, kleding en schoenen en daarbij behorende accessoires, behoudens werkkleding en -schoenen.

Detailhandel in volumineuze goederen
Het gemeentelijk beleid met betrekking tot detailhandel op het bedrijventerrein voorziet in een beperkte vestigingsmogelijkheid van volumineuze detailhandelsbedrijven. De vestiging van detailhandel in volumineuze goederen, al dan niet als nevenactiviteit, is toegestaan als de detailhandel past binnen de volgende branches:

• detailhandel in auto's, motoren, boten, caravans, tenten en kampeerartikelen;
• detailhandel in auto- en motormaterialen;
• detailhandel in keukens, badkamers, sanitair en tegels;
• detailhandel in volumineuze artikelen zoals zonwering, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, haarden, grafzerken, paardentrailers, aanhangwagens, etc.;
• grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen.
  

Ondergeschikte kantoren
Bij de bedrijven tot en met categorie 3.1 en bedrijven tot en met categorie 2 is ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte toegestaan.

De ondergeschiktheid van kantoren ziet op de bedrijfsactiviteiten in ruime zin. Het is dus toegestaan om bijvoorbeeld ondersteunende HumanResource-activiteiten onder te brengen in het ondergeschikte kantorendeel. Zolang de kantoren maar ondergeschikt zijn aan de bedrijfsactiviteiten in ruime zin ten behoeve van het specifieke op het terrein gevestigde bedrijf worden ze als ondergeschikt beschouwd. Maximaal 50% van de brutovloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen mag hiervoor worden gebruikt. Dit is conform het vigerende bestemmingsplan Actualisering diverse gebieden, Leidsche Rijn e.o.

Horeca
In het zuiden van het plangebied is horeca mogelijk. Voor horeca is een beperking van 750 m² opgenomen, waarbij de bruto vloeroppervlakte per horecavestiging niet meer bedragen dan 500 m². Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening is, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan een onderscheid gemaakt in vier categorieën horecabedrijven. De categorie-indeling is opgenomen in de Lijst van Horeca-activiteiten en is tot stand gekomen aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard en omvang van het bedrijf en de parkeerdruk. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. Zie ook de toelichting op de indeling in paragraaf 7.5. Bij de functies sport, leisure en maatschappelijke voorzieningen is additionele horeca toegestaan.

Verkeers- en andere voorzieningen
In deze bestemming 'Gemengd' kunnen naar behoefte verkeersvoorzieningen, met name wegen, parkeer- en groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen, watergangen en -partijen, tuinen en erven worden aangelegd. Ook wandel- en fietspaden zijn toegestaan.

Bouwregels
In het plangebied mogen gebouwen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het bebouwingspercentage is 60%. De bouwhoogte staat op de verbeelding aangegeven en bedraagt 12 meter voor het westelijke deel van het plangebied en 10 meter voor het oostelijke deel van het plangebied.De herontwikkeling maakt een hoogteaccent mogelijk van maximaal 25 meter, in de vorm van bijzondere architectuur, in de zuidoostelijke hoek van het plangebied.

Voor de schanskorf, een metalen korf gevuld met bijvoorbeeld keien, is een afwijking van de regels opgenomen. Erf- en terreinafscheidingen mogen niet meer dan 2 meter hoog zijn, maar de schanskorf mag 3,5 meter hoog zijn.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied
De wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Er zijn kleine gebouwen toegestaan, bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.

Artikel 5 Water
Water is in het plangebied een structurerend element. De watergang is in de bestemming 'Water' opgenomen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Kruisingen met verkeerswegen zijn toegestaan in de bestemmingsomschrijving. In de meeste andere bestemmingen zijn waterbeheer, waterberging en sierwater eveneens toegestaan, in het belang van waterbeheer en waterberging.

Artikel 6 Leiding - Hoogspanningsverbinding Voorlopig
De belemmeringenstrook van de naast het plangebied gelegen hoogspanningsleiding heeft deze dubbelbestemming gekregen. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere regels met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. De reden hiervoor is om te kunnen beoordelen of door bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van, en de veiligheidssituatie rond de betreffende leiding. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf advies moet worden ingewonnen bij de desbetreffende leidingbeheerder.

De voorlopige bestemming geldt voor een periode van vier jaar vanaf de datum van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan (artikel 3.2 Wet ruimtelijke ordening) of zoveel eerder als de inbedrijfname van de ondergrondse hoogspanningsverbinding. De voorlopige bestemming komt na deze periode te vervallen. De hoogspanningsverbinding is dan ondergronds gebracht en de belemmeringenstrook van de ondergrondse hoogspanningsverbinding ligt dan niet over het plangebied. Na het vervallen van deze bestemming blijven andere voorkomende bestemmingen onverkort van toepassing.

Artikel 7 Waarde - Archeologie
Vanwege de archeologische verwachtingswaarde in het gebied is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van mogelijk aanwezig bodemarchief. Er moet getoetst worden aan de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Hoofdstuk 3 Algemene regels
Artikel 8 Anti-dubbeltelregel
Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 9 Algemene bouwregels
Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven, een voorwaardelijke verplichting over parkeren en regels voor woningvorming en omzetting.

Voorwaardelijke verplichting over parkeren
Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 9.3 lid 1 van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013).

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat artikel 9.3 lid 2 een regel die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

Woningvorming en omzetting
De gemeenteraad heeft op 26 november 2015 de Beleidsnotitie Woningsplitsen en omzetten vastgesteld, waarin het gemeentelijke beleid voor het splitsen en omzetten van woningen is verwoord. Woningvorming door (bouwkundig) splitsen of omzetten van woningen is niet langer zonder meer toegestaan.

Woningvorming en omzetting van woningen ten behoeve van kamerverhuur voorziet weliswaar in de behoefte aan woonruimte voor starters en studenten, maar kan de leefbaarheid van de omgeving nadelig beïnvloeden. Klachten van omwonenden tonen aan dat een regeling nodig is, waarin het belang van het uitbreiden van het aantal woningen en kamers voor starters en studenten afgewogen wordt tegen het belang van het behouden van een goede leefkwaliteit van de buurt waarin die uitbreiding plaatsvindt.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) biedt de mogelijkheid om de leefbaarheid in een bestemmingsplan te beschermen. Op grond daarvan kan woningvorming en omzetting gereguleerd worden. Lid 9.4 van dit bestemmingsplan regelt dat het vormen en het omzetten van woningen mag als dat op een aanvaardbare manier gebeurt. De regel onder 2 geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om, in afwijking van de regel onder 1, woonvorming of woningsplitsing toe te staan. Burgemeester en wethouders toetsen hierbij aan de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen van de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten uit 2015. De voorwaarde voor het verlenen van de vergunning is, dat er goede woningen of onzelfstandige woonruimten ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat, het verkeer, de parkeersituatie en de gebruiksmogelijkheden van de buren.

Deze algemene regel voor woningvorming en omzetting is in dit plan opgenomen omdat deze voor de hele stad geldt. Op deze manier is het bestemmingsplan in overeenstemming met het bestemmingsplan Chw Algemene regels voor bouwen en gebruik.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels
De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Woningvorming en omzetting
Het bestemmingsplan bevat een algemene gebruiksregel voor het vormen en het omzetten van woningen met behoud van een goede leefkwaliteit. Deze regel is, in aanvulling op de algemene bouwregel over woningvorming en omzetting nodig, omdat woningvorming en omzetting soms ook zonder bouwkundige aanpassingen kan plaatsvinden.

Deze algemene regel is in dit plan opgenomen omdat deze voor de hele stad geldt. Op deze manier is het bestemmingsplan in overeenstemming met het bestemmingsplan Chw Algemene regels voor bouwen en gebruik.

Artikel 11 Algemene aanduidingsregels
Hier zijn (beperkende) bepalingen opgenomen die samenhangen met gebiedsaanduidingen die over meerdere bestemmingen liggen. In dit bestemmingsplan gaat het om de 'geluidzone – industrie' (zone als bedoeld in de Wet geluidhinder, waarbuiten de geluidsbelasting de waarde van 50 dB(A) niet mag overschrijden).

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Artikel 13 Overgangsrecht
In het Besluit ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsregels van toepassing. De overgangsregel heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 14 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Algemeen
Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Lijst van Bedrijfsactiviteiten. Een Lijst van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, naarmate de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is de Lijst van Bedrijfsactiviteiten opgenomen.

Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (vooral brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Omgevingstype bepalend voor de daadwerkelijk te hanteren afstanden
De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De Lijst van Bedrijfsactiviteiten omvat de bedrijfstypen met codering volgens de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) 2008. Mocht een bedrijf meerdere SBI codes kennen dan moet voor elk aspect de grootste afstand worden genomen.

De gewenste afstand tussen een bedrijfsactiviteit en woningen (of andere gevoelige functies zoals scholen) wordt mede bepaald door het type gebied waarin de gevoelige functie zich bevindt. Volgens de VNG-publicatie worden daarbij twee omgevingstypen onderscheiden: rustige woonwijk en gemengd gebied.

Omgevingstype rustige woonwijk
In een rustige woonwijk komen enkel wijkgebonden voorzieningen voor en vrijwel geen andere functies zoals kantoren of bedrijven. Langs de randen (in de overgang naar eventuele bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Als daarmee vergelijkbare omgevingstypen noemt de VNG-publicatie onder meer een rustig buitengebied (eventueel met verblijfsrecreatie) en een stilte- of natuurgebied.

Omgevingstype gemengd gebied
In een gemengd gebied komen naast wonen ook andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Daarmee vergelijkbare gebieden zijn lintbebouwingen in het buitengebied waarin functiemenging voorkomt en gebieden gelegen direct langs een hoofdinfrastructuur. Kenmerkend voor het omgevingstype gemengd gebied is dat sprake is van een zekere verstoring en dus van een relevant andere omgevingskwaliteit dan in een rustig woongebied.

Bedrijfswoningen
Een bedrijfswoning op een bedrijventerrein is een specifiek woningtype waar minder hoge eisen aan het woon- en leefklimaat kunnen worden gesteld. Bedrijfswoningen zijn in het algemeen minder milieugevoelig dan de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied.

Te hanteren richtafstanden
De volgende tabel geeft voor beide omgevingstypen (rustige woonwijk en gemengd gebied) per milieucategorie inzicht in de gewenste richtafstanden. De richtafstand geldt tussen de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan (of via vergunningvrij bouwen) mogelijk is. Daarbij gaat het nadrukkelijk om een richtafstand. Kleinere afwijkingen ten opzichte van deze afstand zijn mogelijk zonder dat hierdoor knelpunten behoeven te ontstaan.

Toelaatbaarheid van bedrijven die onder een specifieke regelgeving vallen
Bepaalde bedrijven vallen onder een specifieke wettelijke regeling. Het betreft:

• bedrijven die "in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken" zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (zogenoemde grote lawaaimakers); deze bedrijven zijn alleen toegestaan op industrieterreinen die in het kader van deze wet gezoneerd zijn;
• bedrijven die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) kunnen vallen (nu of in de toekomst); het betreft risicovolle bedrijven waar gebruik, opslag of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt; voor dergelijke bedrijven gelden (wettelijke) normen ten aanzien van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico;
• bedrijven die onder het Vuurwerkbesluit vallen; voor dergelijke bedrijven gelden (wettelijke) afstandsnormen.
  

De toegepaste Lijst van Bedrijfsactiviteiten
De Lijst van Bedrijfsactiviteiten is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Staat van Bedrijfsactiviteiten uit de VNG-publicatie. Op een punt is een andere werkwijze toegepast:

In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijfsacticviteiten zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan.

De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de digitale verbeelding (plankaart) van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten).

Flexibiliteit
De Lijst van Bedrijfsactiviteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De richtafstanden en inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten is verondersteld. In de planregels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken van de regels en een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie. Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels opgenomen dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een afwijkingsbevoegdheid kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten is bij de indeling van sommige bedrijfsactiviteiten uitgegaan van een continue bedrijfsvoering, waarbij de hinderlijke activiteiten ook 's nachts plaatsvinden. Dit is in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten aangegeven met een "C" in de laatste kolom. Het kan echter voorkomen dat een specifiek bedrijf niet continu werkt. Dit gegeven kan eveneens aanleiding zijn om het bedrijf via de bovengenoemde afwijkingsbevoegdheid een categorie lager in te delen.

Een horecabedrijf heeft door het komen en gaan van bezoekers invloed op de beleving van zijn omgeving. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening kan het nodig zijn de omgeving te beschermen tegen geluids- en verkeersoverlast als gevolg van horecabedrijven. In hoofdstuk 5 van het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 is een lijst opgenomen, waarin horeca-activiteiten aan de hand van ruimtelijk relevante criteria zoals de omvang, de ruimtelijke uitstraling en de parkeerdruk naar zwaarte in categorieën zijn ingedeeld. Met 'zwaarte' wordt het normaal te verwachten effect op het woon- en leefklimaat van de omgeving bedoeld. Bij de zwaarste categorie, discotheek, is het effect het grootst door de grote aantallen bezoekers en de harde muziek en bij de lichtste categorie, lunchroom, is het effect het kleinst, vanwege het kleinschalige karakter en omdat deze vorm van horeca alleen open is, als de winkels open mogen zijn. Het beleid over hotels is niet in het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 opgenomen. De uitleg hieronder gaat alleen over horecabedrijven die geen hotel zijn.

In de regels van het bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Lijst van Horeca-activiteiten die inhoudelijk gelijk is aan de lijst in hoofdstuk 5 van het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018. Bij het opstellen van de lijst is uitgegaan van de volgende begripsomschrijving van een horecabedrijf:

een horecabedrijf is een bedrijf of instelling waar:

• bedrijfsmatig drank en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt of

• bedrijfsmatig een zaalaccommodatie wordt geëxploiteerd.
  

De activiteit 'hotel' valt niet onder deze definitie en een coffeeshop of een shishalounge ook niet. Deze activiteiten zijn dus niet in de lijst opgenomen en zijn op grond van de regels van dit bestemmingsplan niet toegestaan. De lijst bevat de volgende categorieën, van 'licht' naar 'zwaar': D3 (lichte horeca plus), D2 (lichte horeca), D1 (middelzware horeca), C (snelle horeca), B (zware horeca), A2 (grootschalige zware horeca) en A1 (grootschalige zware horeca).

Onderscheid tussen de categorieën A2 , A1 en B
Bij de activiteit A2 ligt het accent op zaalverhuur voor grootschalige, besloten feesten, zoals bruiloften, al dan niet met muziek, verstrekking van dranken en etenswaren. Bij de activiteit A1, disco, ligt het accent op het gelegenheid geven tot dansen op muziek, als wezenlijk onderdeel van de inrichting. In een café is het schenken van dranken voor consumptie ter plaatse de belangrijkste activiteit.

Onderscheid tussen de categorieën C en D
Een cafetaria of snackbar (categorie C) is een laagdrempelige inrichting met veel in- en uitgaande bewegingen, die vaak laat open is. Bij deze categorie ligt het accent op het snel verstrekken van etenswaren en alcoholvrije dranken voor consumptie ter plaatse. Bij dit soort gelegenheden nemen bezoekers de gekochte waren ook vaak mee, in plaats van ze ter plaatse te nuttigen. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door geluidsoverlast van bezoekers die komen en gaan, of door bezoekers die buiten de inrichting eten en door stankoverlast.
In restaurants of lunchrooms worden de maaltijden rustig in het pand gegeten. De lichtere variant, categorie D2, richt zich op het winkelende publiek en is gebonden aan de sluitingstijden zoals die gelden voor detailhandel. De lichte horeca plus, categorie D3, is dag- en avondhoreca voor consumptie ter plaatse met een sluitingstijd om 23.00 uur.

Coffeeshop, shishalounge
In de APV is de regulering van coffeeshops opgenomen die voorziet in een maximaal aantal gedoogde vestigingen. De vestigingsvereisten zijn vastgelegd in het Cannabisbeleid. Een coffeeshop is veelal een horecavestiging in de categorie D en past dan alleen in panden met die bestemming.
Een shishalounge is een bedrijf dat zich vooral richt op het aanbieden van een ruimte waar een waterpijp gerookt kan worden. Daarbij wordt ook wel een drankje en een hapje aangeboden, waarmee zo'n bedrijf horeca-achtig wordt. Dergelijke bedrijven hebben niet de naam een positieve bijdrage te leveren aan het verbeteren van de leefkwaliteit van een straat. Daar komt bij dat shishalounges zich vaak niet aan winkeltijden houden en zich niet richten op winkelend publiek. In een rustige woonwijk en in een wijkwinkelcentrum zijn dergelijke bedrijven daarom niet gewenst.

Horeca-achtige activiteiten
Afhaalzaak
Een afhaalzaak is een bijzondere vorm van detailhandel. In een afhaalzaak worden etenswaren bereid die niet ter plaatse genuttigd worden. Het horeca-aspect, het bereiden van het voedsel, is een ondergeschikt deel. In bestemmingsplannen worden afhaalzaken apart bestemd, omdat de planologische uitstraling vaak lijkt op een cafetaria, door de openingstijden, de geur, de brommers van de bezorgservice, het komen en gaan van bezoekers en het voor de deur opeten van het voedsel.

Ondersteunende horeca
In de detailhandelsbranche is een groeiende behoefte aan ondersteunende horeca. Dit is horeca die een relatie heeft met en ondergeschikt is aan de hoofdfunctie. Dat moet blijken uit de aard van de hoofdfunctie en uit de omvang van de horecafunctie.

Het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 geeft hiervoor de volgende randvoorwaarden:

• het horecadeel mag niet direct vanaf de straatzijde zichtbaar zijn en het pand moet het aanzicht behouden van een winkel;
• het vloeroppervlak van de horecafunctie bedraagt voor vestigingen met een bruto vloeroppervlak tot 1.000 m² maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak van de vestiging en voor vestigingen met een bruto vloeroppervlak dat groter is dan 1.000 m² maximaal 20% van het bruto vloeroppervlak van de vestiging;
• in vestigingen met een bruto vloeroppervlak tot 1.000 m² moet er een directe relatie zijn met de producten die in de winkel verkocht worden;
• de vestiging moet zich houden aan de algemeen gehanteerde winkeltijden.

Additionele horeca
Additionele horeca is een horeca-activiteit die als vanzelfsprekend hoort bij de hoofdfunctie. Deze activiteit wordt gezien als normale activiteit bij de hoofdfunctie. Voorbeelden van additionele horeca zijn de kantines bij buurthuizen, scholen, sportfaciliteiten, kantoren, bedrijven, theaters, bioscopen en musea. De bestemming is in deze voorbeelden 'maatschappelijk', 'sport', 'kantoor', 'bedrijf' en 'cultuur en ontspanning'. Uit de jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2015:4039) volgt dat duidelijk moet zijn waar de additionele horeca-activiteiten mogen plaatsvinden. Daarom is additionele horeca alleen in een bovengenoemde bestemmingen toegestaan, als additionele horeca in de bestemmingsomschrijving van die bestemmingen is opgenomen.

Kenmerken van additionele horeca zijn:

• de horeca-activiteit hoort bij de hoofdfunctie en is alleen open tijdens de openingstijden van de hoofdfunctie;
• de ruimte voor de horeca-activiteit wordt niet los van de hoofdfunctie gebruikt; de ruimte wordt dus niet verhuurd of anderszins in gebruik gegeven aan derden, bijvoorbeeld ten behoeve van feesten en partijen;
• de horeca-activiteit completeert of vergroot de kwaliteit van de hoofdfunctie;
• de horeca-activiteit is ondergeschikt aan de hoofdfunctie, wat blijkt uit het feit dat de horecafunctie een beperkt vloeroppervlak gebruikt, waarbij een percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte van de hoofdfunctie doorgaans als maximum geldt.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.