De regels in deze beheersverordening Beheersverordening Algemene regels actualiseren van de gemeente Utrecht wijzigen de beheersverordeningen

• Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk;
• Griftpark;
• Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld eo;
• Pijlsweerd, Tuinwijk, Tuindorp Oost e.o.;
• Tuindorp;
• Voordorp-Voorveldsepolder en
• Zuilen

overeenkomstig de regels in hoofdstuk 2.

De artikelleden met uitleg over de begrippen 'woning' en 'zelfstandige woning' worden, voor zover aanwezig, onder vernummering van daarna volgende artikelleden, geschrapt uit de beheersverordeningen

• Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk (respectievelijk lid 1.48 en 1.50);
• Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld eo (respectievelijk lid 1.37 en 1.38);
• Pijlsweerd, Tuinwijk, Tuindorp Oost e.o. (respectievelijk lid 1.38 en 1.39);
• Tuindorp (lid 1.41) en
• Zuilen (respectievelijk lid 1.45 en 1.47).

Aan de artikelen 1 van de beheersverordeningen die genoemd zijn in artikel 1 van deze beheersverordening worden de volgende begrippen toegevoegd met een nummering die na toepassing van lid 3.1 aansluit op het laatste lid van het betreffende artikel 1:

[lidnummer] Eigen toegang

Een deur die direct toegang geeft tot de woning, die bereikbaar is via de straatzijde of vanuit een gemeenschappelijke hal en die voorzien is van een door de gemeente verleend huisnummer.

[lidnummer] Omzetting (van een woning)

Een zelfstandige woning, of een deel daarvan, in gebruik geven of laten geven als onzelfstandige woonruimte.

[lidnummer] Onzelfstandige woonruimte

Woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte.

[lidnummer] Woning

Het complex van ruimten dat een zelfstandige woonruimte vormt, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

[lidnummer] Woningvorming

Een woning verbouwen tot twee of meer woningen of het zodanig inrichten, gebruiken of laten gebruiken van een deel van de woning dat er feitelijk twee of meer woningen ontstaan.

[lidnummer] Woonruimte

Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met één of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning van één huishouden.

[lidnummer] Zelfstandige woonruimte

Woonruimte die een eigen toegang heeft en die door één huishouden kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen, zoals badruimte, toilet en keuken, buiten de woonruimte.

De regels:

1. a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de normen in de beleidsregels in de Nota Parkeernormen Fiets en Auto, die als bijlage 1 bij de Nota Stallen en Parkeren 2013 hoort, wordt gerealiseerd.
2. b. Als de onder regel a bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

worden, met het kopje 'Parkeren',

• als nieuw sublid 3.2.5 toegevoegd aan artikel 3, lid 3.2, van de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk, waarbij 'de parkeergelegenheid en' in artikel 10, eerste lid, onder d, van die beheersverordening geschrapt wordt;
• als nieuw sublid 3.2.4 toegevoegd aan artikel 3, lid 3.2, van de beheersverordening Griftpark;
• als nieuw sublid 3.2.5 toegevoegd aan artikel 3, lid 3.2,van de beheersverordening Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld eo , waarbij 'de parkeergelegenheid en' in artikel 9, eerste lid, onder d, van die beheersverordening geschrapt wordt;
• als nieuw sublid 4.1.5 toegevoegd aan artikel 4, lid 4.1 van de beheersverordening Pijlsweerd, Tuinwijk , Tuindorp Oost e.o., waarbij 'de parkeergelegenheid en' in artikel 10, eerste lid, onder d, van die beheersverordening geschrapt wordt;
• als nieuw sublid 4.1.4 toegevoegd aan artikel 4, lid 4.1 van de beheersverordening Tuindorp, waarbij het tweede lid van artikel 9 van die beheersverordening geschrapt wordt en ook de nummering van het eerste lid;
• als nieuw sublid 3.2.5 toegevoegd aan artikel 3, lid 3.2, van de beheersverordening Voordorp-Voorveldsepolder;
• onder vernummering van sublid 3.2.7 'Afwijken van de bouwregels' in 3.2.8, als nieuw sublid 3.2.7 toegevoegd aan artikel 3, lid 3.2, van de beheersverordening Zuilen, waarbij 'de parkeergelegenheid en' in artikel 13, eerste lid, onder d, van die beheersverordening geschrapt wordt.

De regels

1. a. Het veranderen, vervangen of vergroten van een woning mag niet leiden tot omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder a en woningvorming en omzetting toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen van de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten, blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het woon- en leefmilieu;
   2. 2. de privacy van omwonenden;
   3. 3. het verkeer en de parkeersituatie;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

• vervangen de leden 8.1 en 8.2 van artikel 8 van de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk;
• worden als nieuw sublid 3.2.5, met het kopje Woningvorming en omzetting, toegevoegd aan artikel 3, lid 3.2, van de beheersverordening Griftpark;
• vervangen de leden 7.1 en 7.2 van artikel 8 van de beheersverordening Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld eo;
• worden als nieuw sublid 4.1.6, met het kopje Woningvorming en omzetting, toegevoegd aan artikel 4, lid 4.1 van de beheersverordening Pijlsweerd, Tuinwijk , Tuindorp Oost e.o.;
• worden als nieuw sublid 4.1.5, met het kopje Woningvorming en omzetting, toegevoegd aan artikel 4, lid 4.1 van de beheersverordening Tuindorp;
• worden als nieuw sublid 3.2.6, met het kopje Woningvorming en omzetting, toegevoegd aan artikel 3, lid 3.2, van de beheersverordening Voordorp-Voorveldsepolder;
• vervangen de leden 11.1 en 11.2 van artikel 11 van de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk.

De regels:

1. a. Een gebruiksverandering waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is, mag niet leiden tot de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder a en woningvorming en omzetting toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen uit de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten, blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het woon- en leefmilieu;
   2. 2. de privacy van omwonenden;
   3. 3. het verkeer en de parkeersituatie;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

worden

• als lid 3 toegevoegd aan artikel 11 van de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk;
• als lid 3 toegevoegd aan artikel 10 van de beheersverordening Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld eo;
• als lid 3 toegevoegd aan artikel 10 van de beheersverordening Griftpark;
• als lid 3 toegevoegd aan artikel 10 van de beheersverordening Pijlsweerd, Tuinwijk, Tuindorp Oost e.o.;
• als lid 3 toegevoegd aan artikel 10 van de beheersverordening Tuindorp;
• als lid 3 toegevoegd aan artikel 6 van de beheersverordening Voordorp-Voorveldsepolder;
• als lid 3 toegevoegd aan artikel 14 van de beheersverordening Zuilen.

In het vierde kwartaal van 2017 wordt het bestemmingsplan 'Chw Algemene regels over bouwen en gebruik' ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. Dit bestemmingsplan zorgt voor uitvoering van het beleid over woningvorming en omzetting van woonruimte (vastgesteld in november 2015), als voortzetting van het voorbereidingsbesluit van 3 november 2016. De bescherming tegen ongewenste ontwikkelingen die het voorbereidingsbesluit bood, wordt in gebieden waar een bestemmingsplan geldt voortgezet. Het is onlogisch om deze bescherming niet in gebieden waar een beheersverordening geldt door te voeren. De beheersverordening is immers bedoeld als planologische regeling voor gebieden waar de bestaande situatie als uitgangspunt geldt. Het beleid over woningvorming en omzetting is in de recentste beheersverordening al opgenomen. Deze beheersverordening zorgt voor uniformering van de gebruiksregels in de beheersverordeningen.

Tegelijkertijd wordt een technische aanpassing doorgevoerd. In oudere beheersverordeningen wordt ter uitvoering van het parkeerbeleid verwezen naar de stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening. Deze vervallen echter bij wet op 1 juli 2018. Daarom wordt de verwijzing vervangen door een regeling met dezelfde werking als de betreffende bepalingen van de bouwverordening.

Naast uiniformering van de beheersverordeningen heeft deze beheersverordening ook tot gevolg dat voor woningvorming en omzetting en voor parkeren overal in de gemeente dezelfde regeling geldt, dus ongeacht of er in een gebied een bestemmingsplan of een beheersverordening geldt.

Het werkingsgebied wordt gevormd door de beheersverordeningen:

1. a. Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk;
2. b. Griftpark;
3. c. Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld eo;
4. d. Pijlsweerd, Tuinwijk, Tuindorp Oost e.o.;
5. e. Tuindorp;
6. f. Voordorp-Voorveldsepolder en
7. g. Zuilen.

Deze beheersverordening vult de algemene gebruiksregels van de beheersverordeningen die in de vorige paragraaf zijn genoemd aan met regels over het vormen en omzetten van woningen en met een parkeerregeling.

Hoofdstuk 1 bevat de aanleiding en doelstelling van dit plan. Hoofdstuk 2 geeft de beschrijving van het relevante beleidskader. Hoofdstuk 3 levert tot slot een korte juridische plantoelichting met een artikelsgewijze toelichting.

In dit hoofdstuk wordt de beleidsmatige achtergrond van de regeling in deze beheersverordening kort uiteengezet.

Het beleid over woningvorming en omzetting staat op de pagina 'thematisch beleid' van de website van de omgevingsvisie, onder de link woningsplitsing en omzetting.

De gemeente voert het beleid uit via de Huisvestingsverordening en via planologische regelingen, zoals bestemmingsplannen en beheersverordeningen.

Om aantasting van de leefomgeving tegen te gaan heeft de gemeenteraad voorafgaand aan deze beheersverordening een voorbereidingsbesluit genomen. Voor woningvorming en omzetting is op grond van het voorbereidingsbesluit een omgevingsvergunning nodig. Pas als uit de leefbaarheidstoets uit de 'Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten' blijkt dat er geen onevenredig nadelige gevolgen aan het vormen van nieuwe woningen of omzetten kleven kan de vergunning worden verleend.

De regeling van de beheersverordening is ook van toepassing op sloop-nieuwbouwplannen die leiden tot extra woningen of extra onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur). Planologische gezien is er immers geen verschil tussen het verbouwen van een woning in drie zelfstandige woningen of het afbreken van een woning en het terugbouwen van een complex met drie appartementen.

Het beleid over parkeren staat op de pagina 'thematisch beleid' van de website van de omgevingsvisie, onder de link parkeren. De parkeernormen die via dit bestemmingsplan werken, staan in de nota Parkeernormen auto en fiets die als bijlage 1 bij de Nota Stallen en parkeren 2013 hoort. Beide nota's zijn op de hierboven genoemde webpagina te vinden.

In dit hoofdstuk wordt eerst in twee paragrafen kort een algemene uitleg gegeven over de grondslag van de regels en over de vorm van deze beheersverordening. In de laatste paragraaf worden de regels artikelsgewijs toegelicht.

Artikel 3.38 van de Wet ruimtelijke ordening biedt de gemeente de mogelijkheid om in gebieden waarin geen ruimtelijke ontwikkelingen verwacht worden een beheersverordening vast te stellen in plaats van een bestemmingsplan. De wetgever heeft dit instrument aan de wet toegevoegd, om de gemeente de mogelijkheid te bieden met sobere regeling, zonder de hoge kosten van onderzoek, te voldoen aan de wettelijke eis om de bestemmingsplannen actueel te houden. De beheersverordening neemt als uitgangspunt de bestaande situatie en is vormvrij. Daarom heeft de wetgever geen voorbereidingsprocedure verbonden aan een raadsbesluit over de verordening en is er ook geen beroep mogelijk. De beheersverordeningen hebben dus als voordeel dat het opstellen en de procedure in vergelijking met een bestemmingsplan veel minder kosten met zich meebrengt. Er kleven ook nadelen aan de beheersverordening. De digitale raadpleegbaarheid is vaak beperkter, omdat de digitale eisen aan het bestemmingsplan niet gelden. Daarnaast kan de beheersverordening in opzet en in de wijze van regeling sterk afwijken van het bestemmmingsplan. Een ander nadeel is dat het uitrollen van een verbeterde, uniforme beheerregeling, zoals een regeling ter uitvoering van het parkeerbeleid, niet met een zogenoemd paraplubestemmingsplan kan worden gewijzigd. Een beheersverordening kun je niet partieel wijzigen met een bestemmingsplan. Dat blijkt ook uit artikel 3.39 van de Wet ruimtelijke ordening.

De gemeente Utrecht heeft voor een aantal laag-dynamische wijken beheersverordeningen vastgesteld. Deze beheersverordeningen moeten ook actueel gehouden worden. In het geval van kleine, op het beheer gerichte wijzigingen, ligt het in de rede om die wijzigingen bij beheersverordening door te voeren.

De regels in deze beheersverordening maken in de artikel 4 en 5. onder b gebruik van het vierde lid van het al eerder genoemde artikel 3.38. Daarin staat dat de beheersverordening aan het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid kan geven en omgevingsvergunning te verlenen om af te wijken te wijken van regels van de beheersverordening.

Deze beheersverordening wijzigt de eerder vastgestelde beheersverordeningen, met uitzondering van de beheersverordening De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen en de beheersverordening Veldhuizen. De uitzondering is gemaakt, omdat in de eerstgenoemde beheersverordening het recente beleid en de laatste inzichten over algemene beheerregels zijn verwerkt en voor Veldhuizen en omgeving, waar de problematiek rond woningvorming en omzetting overigens niet speelt, een bestemmingsplan in voorbereiding is.

3.3.1 Parapluverordening

Deze beheersverordening actualiseert algemene bouw- en gebruiksregels en zorgt tegelijkertijd voor uniformering van de regels. De regels sluiten namelijk geheel aan bij de regels over dit onderwerp in bestemmingsplannen, zodat het voor de uitvoering van parkeerbeleid of het beleid over woningvorming en omzetting niet meer uitmaakt of iemand in een beheersverordeningsgebied woont of in een gebied waarvoor een bestemmingsplan geldt.

3.3.2 Opbouw van de regels

De beheersverordening bevat eerst een hoofdstuk met een artikel over de werking van deze verordening.

In hoofdstuk 2 staan de artikelen die aangeven hoe de beheersverordeningen die in het eerste hoofdstuk genoemd worden gewijzigd worden.

In deze paragraaf staat een beschrijving van de artikelen van deze beheersverordening.

Artikel 1 Werking van deze beheersverordening
In paragraaf 3.3 is al beschreven dat deze beheersverordening geen zelfstandige werking heeft. De regels wijzigen regels van de verordeningen die in artikel 1 zijn genoemd.

In dit hoofdstuk staan de belangrijkste artikelen. In deze artikelen staan de regels die exact aangeven welk onderdeel van welke beheersverordening gewijzigd wordt. Met deze regels zal de gemeente een 'geconsolideerde versie' van de te wijzigen beheersverordeningen maken. De gebruiker van de verordening hoeft dan niet de oude versie en de regels van deze beheersverordening te lezen, wat nogal omslachtig kan zijn. Anderzijds is het op deze manier goed mogelijk om na te gaan of de wijzigingen wel op de juiste manier in de geconsolideerde versie verwerkt zijn.

Artikel 2 Begrippen

De regeling die uitvoering geeft aan het beleid over woningvorming en omzetting heeft zijn eigen begrippen. Uitleg van deze begrippen is nodig voor een goede uitleg van de regeling. De begripen worden daarom aan de te wijzigen beheersverordeningen toegevoegd.

In een aantal beheersverordeningen zijn al begrippen opgenomen voor 'woning' en 'zelfstandige woning'. De nieuwe uitleg van de begrippen leidt niet tot een andere uitleg van de regels. De oude uitleg wordt geschrapt om de begripsomschrijving te uniformeren.

Artikel 3 Parkeerregeling
De regeling die standaard in bestemmingsplannen wordt opgenomen, wordt door dit artikel ook toegevoegd aan de beheersverordeningen. De tekst van deze regeling is geënt op de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan 'KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.'.

De regel onder a zorgt ervoor dat een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen moet voldoen aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Dat betekent dat de aanvrager moet zorgen voor voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening die over parkeren gaan. Deze bepalingen zijn door de wetswijziging van de Woningwet (29 november 2015, Stb. 2014, 458) vanaf 1 juli 2018 niet meer van toepassing is.

In sommige beheersverordeningen is bepaald dat de parkeerbepalingen uit de bouwverordening van toepassing zijn. In de andere beheersverordenigen is geen verwijzing naar de bouwverordening opgenomen, waardoor dezelfde bepalingen ook gelden. In het geval van een beheersverordening met een verwijzing wordt deze waar het parkeren betreft geschrapt.

De parkeerregeling in artikel 3 heeft dezelfde werking als de bouwverordening. De wijziging op grond van dit artikel is daarmee slechts technisch van aard.

Als het parkeerbeleid wordt gewijzigd, is het wenselijk dat de wijziging direct op nieuwe omgevingsvergunningaanvragen wordt toegepast. In lid b is daarom een flexibiliteitsbepaling opgenomen, zodat rekening wordt gehouden met gewijzigd parkeerbeleid. Deze regel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak. De parkeerregeling in de bouwverordening was zo vormgegeven dat het nieuwe beleid altijd toegepast zou worden.

Artikel 4 Woningvorming en omzetting

Woningvorming en omzetting van woningen ten behoeve van kamerverhuur voorziet weliswaar in de behoefte aan woonruimte voor starters en studenten, maar kan de leefbaarheid van de omgeving nadelig beïnvloeden. Voor de omwonenden wordt hierdoor de leefomgeving aangetast. Klachten van omwonenden hebben aangetoond dat een regeling nodig was waarin het belang van het uitbreiden van het aantal woningen en kamers voor starters en studenten kan worden afgewogen tegen het belang van het behouden van een goede leefkwaliteit van buurt waar die uitbreiding plaatsvindt. De gemeenteraad heeft daarom in 2012 voor gebieden in de stad, waar de meeste overlast werd ervaren, twee facetbestemmingsplannen vastgesteld om woningsplitsing tegen te gaan. Sindsdien is binnen deze gebieden het vormen van woningen aan regels gebonden. In enkele beheersverordeningen is daarna een regeling Woningsplitsing voor bepaalde gebieden opgenomen.
Na de inwerkingtreding van de facetbestemmingsplannen bleek dat ook een in een aantal andere gebieden van de gemeente woningvorming in sommige straten leidt tot een onaanvaardbare intensivering en daarmee tot een aantasting van het woon- en leefklimaat.

De gemeenteraad heeft op 26 november 2015 de Beleidsnotitie Woningsplitsen en omzetten vastgesteld, waarin het gemeentelijke beleid voor het splitsen en omzetten van woningen is verwoord. Woningvorming door (bouwkundig) splitsen of omzetten van woningen is niet langer zonder meer toegestaan. Vooruitlopend op dit bestemmingsplan heeft de gemeenteraad in november 2015 en in november 2016 een voorbereidingsbesluit genomen met een vergunningstelsel voor woningvorming.

De regeling in artikel 4 zorgt ervoor dat het vormen en het omzetten van woningen waarvoor een bouwvergunning nodig is mag, als dat op een aanvaardbare manier kan.

De regel onder b zorgt voor de nodige flexibiliteit door burgemeester en wethouders de bevoegdheid te geven om in afwijking van de regel onder a woonvorming in de vorm van (bouwkundig) splitsen en het omzetten van woningen toe te staan. De voorwaarde voor het verlenen van de vergunning is dat, na toetsing aan de beleidsregels blijkt, dat er goede woningen of onzelfstandige woonruimten ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat, het verkeer en de parkeersituatie en de gebruiksmogelijkheden van de buren.

Artikel 5 Algemene gebruiksregels

Dit artikel zorgt voor de toevoeging van een algemene gebruiksregel aan de beheersverordeningen met als doel om te zorgen voor het behoud van een goed leefkwaliteit bij het vormen en het omzetten van woningen. Deze regel is, in aanvulling op artikel 4 nodig, omdat woningvorming en omzetting soms ook zonder bouwkundige aanpassingen kan plaatsvinden. Inhoudelijk komt dit artikel overeen met artikel 4. De inhoudelijke toelichting van dit artikel is hier dus ook van toepassing.