beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge deze verordening regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op het tijdstip van de vaststelling van de verordening of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik;daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
   
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening
   1. 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd;
   2. 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen.

uitbreiding van een bestaand hoofdgebouw, dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk met een dak.

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kap en/of bijzondere bouwlaag.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder wordt niet verstaan afhaalzaken.

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d.. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het achtererfgebied.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamheden worden verricht aan een bureauopstelling, in combinatie met vergaderruimten; de werkzaamheden zijn onder meer:

1. a. administratieve en beleidsmatige werkzaamheden en alle daarmee gelijk te stellen bureaugebonden activiteiten;
2. b. commerciële, creatieve en technische bureaugebonden werkzaamheden, inclusief callcenter, desktop-publishing en softwareproductie;
3. c. werkzaamheden aan desktop, laptop, CAD-CAM-apparatuur;
4. d. zakelijke ontvangst van externen, vergaderingen en presentaties, ondergeschikt aan de hoofdfunctie van de onderneming;
5. e. entree en receptiehal;
6. f. interne en externe opleidingen, workshops, seminars en congressen in zaalruimten in het gebouw van een onderneming worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie;
7. g. multifunctionele zaalruimte waarvan het gebruik wisselend kan worden ingezet wordt beschouwd als kantoorruimte;
8. h. functies binnen een kantoorhoudend bedrijf die behoren bij het normale kantorengebruik zoals een postkamer, interne serverruimte en interne archiefruimte, worden beschouwd als onderdeel van de kantoorruimte.

de Lijst van Bedrijven functiemenging die deel uitmaakt van deze verordening.

de Lijst van Horeca-activiteiten die deel uitmaakt van deze verordening.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

wegen als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat - al dan niet - voor publiek algemeen toegankelijk is.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van vaststelling van deze verordening.

ruimte waarin fysieke producten worden getoond ten behoeve van een zakelijke presentatie, niet toegankelijk voor consumenten.

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin prostitutie plaatsvindt, bij een raamprostitutiebedrijf voorzien van één of meer vitrines; hieronder vallen ook erotische massagesalons en prostitutiehotels.

het gebruiken en/of verbouwen of vergroten van een bestaande woning, ten behoeve van meer dan één zelfstandige woning.

openbare ruimte die in gebruik is en ingericht is als groenvoorziening, zoals aangegeven op de inventarisatiekaart in bijlage 2 van de toelichting van de beheersverordening.

gedeelte van een gebouw in de vorm van een bouwlaag, voorzien van een plat dak en/of kap, waarvan het gevelvlak ten minste 1 meter terug ligt ten opzichte van het daarmee corresponderende gevelvlak van de lager gelegen bouwlaag.

Beheersverordening Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld e.o. overeenkomstig de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.GCBVLOMBOKOOSTSMAK-GC02met bijbehorende bestanden.

de sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht, zoals deze luidt op moment van vaststelling van deze verordening.

het gebied waarop deze verordening van toepassing is zoals aangegeven in besluitvak 1.

alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen of paden met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten.

Een deur die direct toegang geeft tot de woning, die bereikbaar is via de straatzijde of vanuit een gemeenschappelijke hal en die voorzien is van een door de gemeente verleend huisnummer.

Een zelfstandige woning, of een deel daarvan, in gebruik geven of laten geven als onzelfstandige woonruimte.

Woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte.

Het complex van ruimten dat een zelfstandige woonruimte vormt, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Een woning verbouwen tot twee of meer woningen of het zodanig inrichten, gebruiken of laten gebruiken van een deel van de woning dat er feitelijk twee of meer woningen ontstaan.

Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met één of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning van één huishouden.

Woonruimte die een eigen toegang heeft en die door één huishouden kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen, zoals badruimte, toilet en keuken, buiten de woonruimte.

Tenzij anders bepaald, worden de waarden die in m of m² zijn uitgedrukt op de volgende wijze gemeten:

1. a. afstanden loodrecht;
2. b. hoogten vanaf het aansluitende afgewerkte terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven, en
3. c. maten buitenwerks, waarbij uitstekende delen van ondergeschikte aard tot maximaal 0,5 m buiten beschouwing blijven.

Bij het meten van de hoogten als bedoeld in 2.1, onderdeel b, wordt een bouwwerk, voor zover het zich bevindt op een erf- of perceelsgrens, gemeten aan de kant waar het aansluitend afgewerkt terrein het hoogst is.

1. a. de in het verordeningsgebied gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik;
2. b. bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

Onder met de verordening strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg ter plaatse van het besluitsubvlak 'Archeologie'.

Het is verboden ter plaatse van het 'besluitsubvlak 11' te bouwen, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de waterkering, met een maximale bouwhoogte van 3 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 5.1 voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van het bestaande gebruik van de gronden, met inachtneming van de betreffende regels van deze verordening, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering.

Het is verboden ter plaatse van het besluitsubvlak '12' bouwen, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van een primaire watergang, met een maximale bouwhoogte van 3 meter.

Ter plaatse van het besluitsubvlak '12' zijn toegestaan:

4. d. waterlopen met bijbehorende taluds en (natuurvriendelijke) oevers;
5. e. waterhuishouding;
6. f. waterbeheer en waterberging;
7. g. bijbehorende groenvoorzieningen, kunstwerken en kademuren en verbindingen van oevers.

1. a. Het veranderen, vervangen of vergroten van een woning mag niet leiden tot omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder a en woningvorming en omzetting toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen van de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten, blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het woon- en leefmilieu;
   2. 2. de privacy van omwonenden;
   3. 3. het verkeer en de parkeersituatie;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. 1. De regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. a. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. c. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   4. d. de laad- en losmogelijkheden;
   5. e. de ruimte tussen bouwwerken.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan bebouwing om ruimte te behouden voor de te plaatsen en/of in stand te houden fietsparkeergelegenheid.

1. 1. Onder met de beheersverordening strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van/of het laten gebruiken van:
   1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
   2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
   3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
   4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
   5. e. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
   6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
   7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.
2. 2. Nieuwe bouwwerken worden gebruikt overeenkomstig het ter plaatse bestaande gebruik van de gronden of van de bestaande gebouwen waarbij zij worden gebouwd.
3. 3. Algemene gebruiksregel over woningvorming en omzetting:

1. a. Een gebruiksverandering waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is, mag niet leiden tot de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder a en woningvorming en omzetting toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen uit de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten, blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. het woon- en leefmilieu;
   2. de privacy van omwonenden;
   3. het verkeer en de parkeersituatie;
   4. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de in de gebiedsregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de gebiedsregels voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
3. c. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,5 m mag worden overschreden;
4. d. de gebiedsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
5. e. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van de Beheersverordening Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld e.o.

De gemeente Utrecht is in 2005 gestart met het actualiseren van het planologische regime op haar grondgebied. Voor het grondgebied van Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld e.o. bestaat de wettelijke plicht om het bestemmingsplan na 10 jaar te actualiseren.

Actualisatie kan ofwel via een bestemmingsplan ofwel via een beheersverordening plaatsvinden. Voor het grondgebied Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld e.o. is gekozen voor het instrument beheersverordening. In de beheersverordening wordt de eerste herziening van de Kop van Lombok, die is vastgesteld in 2010 opgenomen.

In hoofdstuk 3 is de onderbouwing van de keuze voor de beheersverordening beschreven.

Het plangebied bestaat uit een drietal deelgebieden. Per deelgebied wordt deze verordening begrensd door:

Lombok Oost:

• in het noorden de Vleutenseweg;
• in het westen de Lombokstraat en Floresstraat;
• in het zuiden de Leidsekade en Leidsche Rijn;
• in het oosten de Damstraat.

Kantorengebied Smakkelaarsveld en omgeving:

• in het noorden de Daalsetunnel;
• in het westen het Westplein;
• in het zuiden de Leidseveertunnel en Smakkelaarsveld;
• in het oosten de Daalsesingel.

Kantorengebied Graadt van Roggenweg:

• in het noorden de Graadt van Roggenweg;
• in het westen de Fentener van Vlissingenkade;
• in het zuiden de Jaarbeurs;
• in het oosten de Croeselaan;

Ligging verordeningsgebied

In het verordeningsgebied zijn de volgende ruimtelijke plannen van kracht:

Deze plannen komen, zoals in de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, bij inwerkingtreding van de beheersverordening te vervallen.

Deze toelichting op de beheersverordening is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 beschrijft het instrument beheersverordening en de instrumenten die in aanvulling op de verordening beschikbaar zijn voor het beheer van het gebied Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld e.o.;
• hoofdstuk 3 gaat over de onderbouwing van de keuze voor het instrument beheersverordening voor Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld e.o., de uitgangspunten waarop de beheersverordening is gebaseerd en de toelichting op de inhoud van de verordening;
• hoofdstuk 4 bevat het onderzoek naar de relevante beleidskaders en de toepasselijkheid daarvan op de verordening en het onderzoek naar de omgevingsaspecten die bij de totstandkoming van de verordening zijn betrokken en beoordeeld.

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de beheersverordening als instrument. Ook wordt aandacht besteed aan de instrumenten waarmee - naast de beheersverordening - het ruimtelijke beheer van het verordeningsgebied kan worden ingevuld.

Een beheersverordening is een beheerregeling voor het bestaand gebruik en voor bestaande bouwwerken voor een gebied waarin geen ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de horizon van de verordening.

Het begrip 'bestaand' kan zowel 'eng' als 'ruim' worden uitgelegd. Bij bestaand gebruik in enge zin worden alleen de bestaande feitelijk aanwezige functies en bebouwing vastgelegd. Het gaat daarbij om gebruik en bouwen inclusief hetgeen dat op basis van verleende vergunningen is toegestaan, maar nog niet is gerealiseerd. Bij gebruik in ruime zin wordt het vigerende bestemmingsplan als uitgangspunt genomen.

In deze beheersverordening is ervoor gekozen de ruimte die het bestemmingsplan biedt mee te nemen en is op die wijze invulling gegeven aan het begrip bestaand in ruime zin. In paragraaf 3.3 is dat beschreven en onderbouwd.

Anders dan bij het bestemmingsplan, bepaalt de Wet ruimtelijke ordening niet uit welke elementen een beheersverordening bestaat. Het is wel duidelijk dat de beheersverordening betrekking heeft op een gebied en regels geeft voor het beheer van dat gebied en voor het vastleggen van de bestaande situatie. De beheersverordening heeft een digitaal component en sluit aan bij de digitale opzet van de instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening.

Bovenstaande maakt dat een beheersverordening bestaat uit:

• een object bestaande uit het gebied waarop de verordening betrekking heeft. Dat is op bijbehorende verbeelding aangegeven als verordeningsgebied, met een of meer objecten binnen het gebied, die op de verbeelding zijn aangeven als besluitsubvlak;
• regels die gekoppeld zijn aan het gebied en/of de objecten en die kunnen gaan over gebruiken, bouwen, aanleggen en slopen, afwijken met een omgevingsvergunning en eventueel overgangsrecht.

Alhoewel de Wet ruimtelijke ordening dit niet bepaalt, is het noodzakelijk de beheersverordening vergezeld te laten gaan van een toelichting waarin de gemaakte keuzen zijn onderbouwd. De Wet ruimtelijke ordening bepaalt wel dat de beheersverordening de volgende elementen kan bevatten:

• een verbod om bepaalde werken, geen gebouwen zijnde, of werkzaamheden uit te voeren zonder omgevingsvergunning;
• een verbod om bouwwerken te slopen zonder omgevingsvergunning;
• binnenplanse afwijkingsregels;
• overgangsrecht.

In de beheersverordening Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld e.o is een aanlegverbod opgenomen voor de waterkeringszones.

Gelet op het aanvullende instrumentarium van de Wabo, is de gemeente van oordeel dat overige wijzigingen op voldoende wijze buiten de beheersverordening kunnen worden geregeld. Verwezen wordt naar paragraaf 2.3 voor een bespreking van deze mogelijkheden.

De beheersverordening kan zowel legaal als illegaal gebruik regelen. In deze beheersverordening is ervoor gekozen om het planologisch toegestane gebruik toe te staan. Dit betekent dat zowel het legale feitelijke gebruik, als eventuele planologische gebruiksmogelijkheden positief zijn bestemd. Illegale situaties zijn daarentegen niet bestemd.

De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de beheersverordening in overgangsrecht moet voorzien op het moment dat de toegestane gebruiksvormen afwijken van de feitelijk bestaande situatie. Dit feitelijk bestaande, maar afwijkende gebruik mag namelijk niet zonder meer worden wegbestemd. Zoals gezegd, bestemt deze verordening ook de toegestane feitelijk bestaande situatie positief. Van wegbestemmen van legaal gebruik is zodoende geen sprake en om die reden is een overgangsrechtelijke regeling niet nodig.

De beheersverordening is een gemeentelijke verordening. In tegenstelling tot een bestemmingsplan of omgevingsvergunning, staat tegen de vaststelling van een beheersverordening geen beroep open. Bij de voorbereiding van deze beheersverordening is door middel van een toetsingsmoment de gelegenheid aan eenieder gegeven een reactie op de beheersverordening in te dienen.

Naast de beheersverordening zijn er nog diverse aanvullende ruimtelijke instrumenten die kunnen worden ingezet om ontwikkelingen mogelijk te maken, in aanvulling op de beheersverordening.

Dit betreffen:

• het vergunningvrij bouwen, betreffende de activiteiten zoals opgenomen in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht;
• de afwijkingsmogelijkheid ten behoeve van de planologische kruimelgevallen;
• de planologische omgevingsvergunning, zijnde een omgevingsvergunning voor het afwijken van de beheersverordening, voorzien van een ruimtelijke onderbouwing.

Met uitzondering van de vergunningvrije bouwwerken, geldt dat bovenstaande bouwmogelijkheden moeten voldoen aan redelijke eisen van welstand.

In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn bouwactiviteiten opgenomen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee categorieën van vergunningvrije activiteiten:

• de geheel vergunningvrije activiteiten uit artikel 2 van Bijlage II van het Bor, die niet binnen een bestemmingsplan of beheersverordening hoeven te passen, zoals bijbehorende bouwwerken onder voorwaarden (bijgebouwen, overkappingen, aanbouwen), zonnepanelen, vlaggenmasten, erfafscheidingen, nutsgebouwtjes, dakkapellen, antenne-installaties, straatmeubilair, containers voor huisvuil en installaties voor het regelen van het verkeer;
• de activiteiten uit artikel 3 van bijlage II van het Bor, die alleen vergunningvrij zijn als zij passen binnen een bestemmingsplan of beheersverordening, zoals bouwwerken op het achtererf die niet hoger zijn dan 5 m, zwembaden bij woningen, openbare speeltoestellen en onder omstandigheden veranderingen aan bouwwerken.

In bijlage is de regeling uit bijlage II van het Bor opgenomen. Voor beide categorieën gelden de volgende uitzonderingen:

• vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in een gebied dat wegens explosiegevaar of op grond van veiligheidsrisico's onbebouwd moet blijven;
• het aantal woningen mag niet worden veranderd door vergunningvrij bouwen;
• wanneer een gebied archeologische resten bevat is vergunningvrij bouwen over een oppervlakte van meer dan 50 m² niet toegestaan.

Procedure

Voor de vergunningvrije activiteiten is logischerwijs geen procedure van toepassing. Deze kunnen zonder meer worden uitgevoerd.

Op basis van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2^e Wabo zijn burgemeester en wethouders bevoegd om van het bestemmingsplan af te wijken ten behoeve van bij of krachtens algemene maatregel van bestuur aan te geven gevallen. Deze algemene maatregel van bestuur is het Besluit omgevingsrecht (Bor). In artikel 4 van bijlage II behorend tot het Bor zijn de kruimelgevallen uitputtend opgesomd die voor een afwijking van het bestemmingsplan/beheersverordening in aanmerking komen. Het gaat om zogenaamde bijbehorende bouwwerken die groter zijn dan de omgevingsvergunningvrije bouwwerken, infrastructurele en nutsvoorzieningen, antennes tot 40 m, duurzame energie-installaties, evenementen en gebruiksveranderingen tot maximaal 1.500 m² binnen de bebouwde kom, inclusief inpandige bouwactiviteiten.

Doordat sprake is van een bevoegdheid om af te wijken van de beheersverordening kan dit instrument worden benut voor het beheer van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied, in aanvulling op de beheersverordening.

Procedure

Voor de activiteiten die via de kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt, geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat er een beslistermijn van 8 weken geldt na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open.

Voor - de op dit moment - onvoorziene ontwikkelingen, die niet met de hiervoor beschikbare wettelijke instrumenten zijn in te passen, biedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de mogelijkheid van de beheersverordening af te wijken, indien wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Mocht de gemeente van oordeel zijn dat geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening, dan kan het verzoek worden afgewezen. Daarmee is de planologische omgevingsvergunning eveneens een instrument voor het beheer van de ruimtelijke kwaliteit van een gebied, in aanvulling op deze beheersverordening.

Procedure

Voor het bouwen/gebruiken met een ruimtelijke onderbouwing geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze procedure omvat een termijn waarin de ontwerpvergunning ter inzage wordt gelegd en eenieder zijn of haar zienswijze kan indienen. De procedure heeft een beloop van ongeveer 6 maanden. Nadat de vergunning is verleend staat hiertegen direct beroep open.

In het kader van het welstandstoezicht wordt het uiterlijk van een bouwwerk beoordeeld aan de hand van de zogenaamde redelijke eisen van welstand. Die eisen zijn voor de hele gemeente vastgelegd in de gemeentelijke welstandsnota. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning bouwactiviteiten wordt getoetst aan de welstandseisen. Daarmee is het welstandstoezicht een instrument voor het beheer van de ruimtelijke kwaliteit van een gebied net zoals de beheersverordening of een bestemmingsplan.

Bij het opstellen van de beheersverordening Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld e.o is rekening gehouden met de mate waarin bovenvermelde instrumenten kunnen worden ingezet in het verordeningsgebied. Zoals eerder al benoemd, is de beheersverordening bedoeld om de bestaande situatie te beheren. In paragraaf 3.2 is nader uiteengezet op welke wijze de bestaande situatie in het verordeningsgebied is ingevuld. Op het moment dat zich een geval voordoet die niet als passend binnen de 'bestaande situatie' kan worden beschouwd, kunnen de volgende eerder genoemde alternatieve instrumenten worden ingezet.

Voorbeelden van activiteiten waarvan wordt verwacht dat deze in het verordeningsgebied zullen voorkomen zijn:

• vergunningvrij bouwen van erfbebouwing;
• vergunningvrij bouwen van algemene voorzieningen, zoals vuilcontainers, straatmeubilair etc;
• gebruiksveranderingen via de kruimelgevallenregeling;
• niet vergunningvrije algemene voorzieningen via de kruimelgevallenregeling.

In het vorige hoofdstuk is stilgestaan bij het instrument beheersverordening en de aanvullende instrumenten. In dit hoofdstuk wordt de toepassing van deze instrumenten in het gebied Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld e.o uiteengezet en de gemaakte keuzes inzichtelijk gemaakt.

Het gebied Lombok Oost wordt in het noorden begrensd door de Vleutenseweg, in het oosten door de Damstraat, in het zuiden door de Leidsche Rijn en aan de westkant door de Floresstraat en de Lombokstraat. De Vleutenseweg is de entree van de wijk en van de stad.

In het gebied Lombok Oost domineert de woonfunctie, die wordt ondersteund door maatschappelijke en winkelvoorzieningen. Detailhandel en horeca in combinatie met (boven)woningen vindt men in hoofdzaak aan de Kanaalstraat en de Damstraat en in mindere mate aan de Vleutenseweg.

In het oosten van Lombok Oost wordt op dit moment gebouwd. Ten zuiden van de Kanaalstraat komen winkels en bedrijfsruimte op de begane grond. Daarboven komen appartementen.

Het overige deel van Lombok Oost kan worden getypeerd als een gebied dat geheel is ontwikkeld. Uiteraard is wel sprake van kleinschalige ontwikkelingen, zoals wijzigingen in erfbebouwing, wijziging van bedrijfsvoering (uiteraard binnen bepaalde marges), geringe wijzigingen van (het uiterlijk) van hoofdgebouwen door bijvoorbeeld dakkapellen en dakopbouwen en het (her)inrichten van openbaar gebied, zoals nieuwe speelvoorzieningen.

Het vigerende bestemmingsplan geeft hoofdzakelijk de bestaande situatie weer. Er zijn weinig extra bouwmogelijkheden of gebruikswijzigingen opgenomen in het bestemmingsplan.

De gemeente wenst de bestaande kwaliteit van het gebied, alsook de aanwezige functiemenging te behouden. De gemeente acht de beheersverordening voor dit doel het geschikte instrument, omdat dit instrument (zoals in het vorige hoofdstuk is uiteengezet) juist bedoeld is om de bestaande situatie vast te leggen, terwijl kleinschalige ontwikkelingen (zowel qua bouwen als qua gebruik) mogelijk blijven.

Het gebied Smakkelaarsveld en omgeving wordt omsloten in het westen door het Westplein, in het noorden door de Daalsetunnel, in het oosten door de Daalsesingel en in het zuiden door het Smakkelaarsveld.

Het gebied bestaat feitelijk uit drie afzonderlijke functionele gebieden: het woongebied tussen de Daalsetunnel en de Leidseveertunnel in het westen, het spooremplacement in het centrale gedeelte en het kantorengebied Smakkelaarsveld in het oosten.

Het deelgebied Smakkelaarsveld wordt doorsneden door de Knipstraat en de Nieuwe Daalstraat. De bebouwing aan weerszijden van de Knipstraat bestaat uit kantoren met bijbehorende parkeergarages. De bebouwing bestaat uit overwegend 4 tot 6 bouwlagen. In het openbaar gebied zijn enkele groengebieden aangelegd. Direct langs het spoor is een transformatorstation gelegen. In het vigerende bestemmingsplan was voor het gebied ten zuiden van de Knipstraat de bestaande situatie vastgelegd. Het gebied ten noorden van de Knipstraat bood in het vigerende bestemmingsplan extra ruimte aan kantooroppervlak. Dit kantooroppervlak was ten tijde van de vaststelling het vigerende bestemmingsplan nog niet gerealiseerd maar is inmiddels ingevuld.

Ten westen van het spooremplacement ligt een klein woongebied rondom de Lange Hagelstraat en Blekerstraat. Het gebied ligt geïsoleerd tussen het spoor en het Westplein en maakte oorspronkelijk deel uit van Lombok. De woningen zijn gebouwd aan het einde van de 19e eeuw en bestaan hoofdzakelijk uit twee of drie bouwlagen met een kap. De woningen aan de noordzijde van de Lange Hagelstraat bestaan uit drie bouwlagen met platte afdekking. De stedenbouwkundige structuur kenmerkt zich door smalle straten en ondiepe bouwblokken. Naast woningen zijn ook enkele andere functies in het gebied aanwezig, waaronder een kantoorgebouw en een nutsvoorziening in de vorm van een rioolpompstation. Het gebied is geheel ontwikkeld. Het vigerende bestemmingsplan geeft hoofdzakelijk de bestaande situatie weer. Er zijn weinig extra bouwmogelijkheden of gebruikswijzigingen opgenomen in het bestemmingsplan.

De gemeente wenst de bestaande kwaliteit van het kantorengebied en het woongebied te behouden. Ook zijn er geen wijzigingen in het spoor. De gemeente acht de beheersverordening voor dit doel het geschikte instrument, omdat dit instrument (zoals in het vorige hoofdstuk is uiteengezet) juist bedoeld is om de bestaande situatie vast te leggen, terwijl kleinschalige ontwikkelingen (zowel qua bouwen als qua gebruik) mogelijk blijven.

Het kantorengebied Graadt van Roggenweg ligt ingeklemd tussen het terrein van de Jaarbeurs en de Graadt van Roggenweg. In het gebied zijn uitsluitend kantoren en bijbehorende groen- en parkeervoorzieningen aanwezig. De stedenbouwkundige structuur wordt bepaald door een hoog kantoorgebouw in het noorden op de hoek van de Croeselaan, een langgerekt cluster van kantoorgebouwen in het middengebied, een hoog kantorencomplex ten zuiden daarvan en een relatief laag kantoorgebouw op de hoek met de Fentener van Vlissingenkade.

Alle kantoorpanden, met uitzondering van het kantoorgebouw op de hoek van de Graadt van Roggenweg en Fentener van Vlissingenkade zijn gerealiseerd door middel van een artikel 19 WRO (oud) procedure. In het bestemmingsplan Dichterswijk/Croeselaan was voor het noordelijke gedeelte van het gebied wel rekening gehouden met kantoren. Aan dit planonderdeel is echter goedkeuring onthouden zodat hier de 'Voorschriften voor de bebouwde kom 1958' gelden. Het plangebied maakt hierin deel uit van het 'blauwe gebied'.

De gemeente wenst de bestaande kwaliteit van het kantorengebied te behouden. De gemeente acht de beheersverordening voor dit doel het geschikte instrument, omdat dit instrument (zoals in het vorige hoofdstuk is uiteengezet) juist bedoeld is om de bestaande situatie vast te leggen, terwijl kleinschalige ontwikkelingen (zowel qua bouwen als qua gebruik) mogelijk blijven.

Deze beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

1. 1. het beheer van de bestaande situatie;
2. 2. de afstemming op de mogelijkheden van het bestaande planologische regime, voor zover passend binnen de grenzen van het instrument van de beheersverordening en sectorale wetgeving, mede rekening houdend met aanvullende instrumenten (zie paragraaf 2.3);
3. 3. de wens om de gemeentelijke standaard in te passen, gebaseerd op de standaard regeling voor bestemmingsplannen 'Utrechtse Leest SVBP2008'.

Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het woon -en gedeeltelijk werkgebied wordt zo behouden.

Artikel 3.1 van deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is.

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op het tijdstip van de vaststelling van de verordening of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik;daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening
   1. 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd;
   2. 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen. De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen.

Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:

• luchtfoto (zie bijlage );
• lijst en kaart met functies (zie bijlage en bijlage );
• archief omgevings- en bouwvergunningen.

Luchtfoto

Aan de hand van de luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk. Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, tuinen, de openbare ruimtes, etc. Ook kan voor een deel uit de luchtfoto worden opgemaakt welke functies in het verordeningsgebied voorkomen. Dit laatste geldt met name voor de openbare ruimte (openbaar groen, wegen, water).

Lijst en kaart met functies

In bijlage is een lijst opgenomen waarin per adres is weergegeven welke functie op dat betreffende adres worden uitgeoefend (wonen, bedrijf, maatschappelijk, kantoor, etc) en hoe hoog er gebouwd is. In bijlage zijn de functies op kaart weergegeven.

Archief vergunningen

Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw -en omgevingsvergunningen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.

Eén van de uitgangspunten van de beheersverordening is om de planologische ruimte die het geldende planologische regime bevat - zo mogelijk - te behouden. Ten behoeve van dit uitgangspunt is een vergelijking gemaakt tussen de bestaande situatie (aanwezige bebouwing en functies) en hetgeen het geldende planologische regime mogelijk maakt. Vervolgens zijn twee afwegingen gemaakt:

1. 1. óf deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen, mede gelet op de mogelijkheid om één en ander via de aanvullende instrumenten te regelen;
   zo ja,
2. 2. op wélke wijze deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen.

Hieronder is per deelgebied omschreven wat in de beheersverordening is opgenomen.

Lombok Oost

Typering geldende planologische regeling

Het vigerende bestemmingsplan geeft hoofdzakelijk de bestaande situatie weer. Er zijn weinig extra bouwmogelijkheden of gebruikswijzigingen opgenomen in het bestemmingsplan.

Planologische ruimte uit vigerend plan in de beheersverordening

In de beheersverordening zijn die onbenutte planologische ontwikkelingen van de vigerende ruimtelijke plannen opgenomen, die voor de komende 10 jaar wenselijk zijn en passen binnen het instrument van de beheersverordening. Het betreft het volgende:

1. a. ter plaatse van het besluitsubvlak '1' zijn naast de functie wonen, uitsluitend op de begane grondlaag, de volgende functies toegestaan:

1. a. bedrijven die voorkomen in de categorieën A en B1 van de Lijst van bedrijven functiemenging en die niet vallen onder de Wet Milieubeheer;

1. 1. dienstverlening;
2. 2. recreatieve en/of sportvoorzieningen;
3. 3. kantoren;
2. b. ter plaatse van het besluitsubvlak '2' zijn de volgende functies toegestaan:
   1. 1. detailhandel uitsluitend op de begane grondlaag;
   2. 2. publieksgerichte dienstverlening uitsluitend op de begane grondlaag;
   3. 3. wonen uitsluitend op de verdiepingen;
   4. 4. in afwijking van het bepaalde onder 3, wonen op de begane grondlaag uitsluitend op de volgende adressen:
      • Kanaalstraat 101;
      • Damstraat 40, 42, 44, 50, 52, 64, 66, 68, 78;
   5. 5. horeca uitsluitend op de begane grondlaag en uitsluitend op de volgende adressen:
      • Damstraat 17 en 21; horeca behorend tot categorie B van de Lijst van Horeca-activiteiten;
      • Damstraat 22, horeca behorend tot categorie D van de Lijst van Horeca-activiteiten;
      • Damstraat 54, horeca behorend tot categorie C van de Lijst van Horeca-activiteiten;
      • Kanaalstraat 75, 83, 66, horeca behorend tot categorie C van de Lijst van Horeca-activiteiten;
      • Kanaalstraat 99, horeca behorend tot categorie B van de Lijst van Horeca-activiteiten;
      • Kanaalstraat 36-40, horeca behorend tot categorie D van de Lijst van Horeca-activiteiten;
      • Leidsekade 26, horeca behorend tot categorie B van de Lijst van Horeca-activiteiten;
      • Vleutenseweg 50, horeca behorend tot categorie B van de Lijst van Horeca-activiteiten.
3. c. een derde bouwlaag op het hoofdgebouw te bouwen ter plaatse van besluitsubvlak '3';
4. d. een vierde bouwlaag op het hoofdgebouw te bouwen ter plaatse van het besluitsubvlak '4'.

Smakkelaarsveld en omgeving

Typering geldende planologische regeling

Het vigerende bestemmingsplan voor het kantorengebied Smakkelaarsveld geeft qua bestemmingen de bestaande situatie goed weer. Het betreft wel een vrij globaal bestemmingsplan waarbij de maximale kantooroppervlakte is gekoppeld aan het maximum aantal bouwlagen.

Het vigerende bestemmingsplan voor het woongebied rondom de Lange Hagelstraat en Blekerstraat betreft een gedetailleerd plan. Het geeft aardig de bestaande situatie weer. Er zijn weinig extra bouwmogelijkheden of gebruikswijzigingen opgenomen in het bestemmingsplan.

Planologische ruimte uit vigerend plan in de beheersverordening

In de beheersverordening zijn die onbenutte planologische ontwikkelingen van de vigerende ruimtelijke plannen opgenomen, die voor de komende 10 jaar wenselijk zijn en passen binnen het instrument van de beheersverordening. Het betreft het volgende:

1. a. ter plaatse van het besluitsubvlak '5' mag ter plaatse van de bestaande kantoren met 6 bouwlagen:
   1. 1. ten hoogste 1.500 m² vloeroppervlakte worden gebruikt ten behoeve van detailhandel met de daarbij behorende voorzieningen;
   2. 2. ten hoogste 1.500 m² vloeroppervlakte worden gebruikt ten behoeve van showrooms met de daarbij behorende voorzieningen;
2. b. ter plaatse van het besluitsubvlak '6' mag ten hoogste 300 m² vloeroppervlakte worden gebruikt ten behoeve van horeca behorend tot categorie D van de Lijst van Horeca-activiteiten , waarvan ten minste 100 m² vloeroppervlakte op de begane grond;
3. c. ter plaatse van het besluitsubvlak '7' mogen kantoren in maximaal 6 bouwlagen worden gebouwd waarbij de totale vloeroppervlakte ten hoogste 26.000 m² bedraagt. Ten hoogste 15.000 m² mag in gebouwen van maximaal 6 bouwlagen worden gebouwd en het resterende aantal m² in gebouwen van maximaal 5 bouwlagen.
4. d. ter plaatse van het besluitsubvlak '8' mogen kantoren in maximaal 6 bouwlagen worden gebouwd waarbij de totale vloeroppervlakte ten hoogste 40.000 m² bedraagt. Ten hoogste 14.000 m² mag in gebouwen van maximaal 6 bouwlagen worden gebouwd, ten hoogste 12.000 m² in gebouwen van maximaal 5 bouwlagen en het resterende aantal m² in gebouwen van maximaal 4 bouwlagen.

Kantorengebied Graadt van Roggenweg

Typering geldende planologische regeling

In het vigerende bestemmingsplan Dichterswijk/Croeselaan was voor het noordelijk gedeelte van het gebied rekening gehouden met kantorenontwikkeling. Aan dit planonderdeel is echter goedkeuring onthouden zodat hier de 'Voorschriften voor de bebouwde kom 1958' gelden. Het plangebied maakt hierin deel uit van het 'blauwe gebied'. In het gebied waar geen goedkeuring is onthouden geldt momenteel een specifieke bestemming voor de Jaarbeurs. Op de hoek van de Graadt van Roggenweg en de Fentener van Vlissingenkade geldt wel een specifieke kantoorbestemming. Alle kantoren, met uitzondering van het kantoorgebouw op de hoek van de Graadt van Roggenweg en de Fentener van Vlissingenkade, zijn gerealiseerd door middel van een artikel 19 WRO (oud) procedure.

Planologische ruimte uit vigerend plan in de beheersverordening
In de beheersverordening zijn die onbenutte planologische ontwikkelingen van de vigerende ruimtelijke plannen opgenomen, die voor de komende 10 jaar wenselijk zijn en passen binnen het instrument van de beheersverordening. Aangezien het grootste gedeelte van het huidige gebruik door middel van een artikel 19 WRO(oud)-procedure tot stand is gekomen, is er in beperkte mate sprake van planologische ruimte. De planologische ruimte betreft het volgende:

• ter plaatse van besluitsubvlak '9' bedraagt de bouwhoogte van het kantoorgebouw ten hoogste 20 m met een maximum vloeroppervlakte van 4.000 m².

De afgelopen jaren heeft de gemeente een standaard voor de bestemmingsplannen ontwikkeld die ook toepasbaar is op andere ruimtelijke besluiten, zoals de beheersverordening en de omgevingsvergunningen. Het doel van de standaard is een gelijkluidende regeling voor veelvoorkomende ruimtelijke aspecten binnen de gemeente en omvat onder meer begripbepalingen, flexibiliteitsregelingen, zoals voor bebouwing op dakterrassen, regels voor erfbebouwing en beroepen-aan-huis. Met het oog op de rechtsgelijkheid is de gemeentelijke standaard in deze beheersverordening voor zover mogelijk toegepast. Het gaat om de volgende onderwerpen.

• Woningsplitsing. De gemeente wenst woningsplitsing in verschillende wijken te kunnen reguleren, zodat de tot op heden ontstane ongewenste situaties in de toekomst kan worden voorkomen. Ten behoeve van de juridische borging van het tegengaan van woningsplitsing is een tweetal facetbestemmingsplan opgesteld. Deze facetbestemmingsplannen, Woningsplitsing I en Woningsplitsing II, zijn op 13 december 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Het met dit plan ingezette beleid wordt in deze beheersverordening voortgezet en leidt ertoe dat het voor de woningen in het aangewezen gebied ook onder de werking van de beheersverordening niet is toegestaan een woning in meerdere woningen op te splitsen. In artikel 7 van de verordening is deze regeling opgenomen. Tevens is een begripsbepaling opgenomen ten behoeve van het splitsen van woningen. Vervolgens is artikel 10 van deze beheersverordening aangepast aan de Beheersverordening Algemene regels, vastgesteld door de gemeenteraad op 30 november 2017.

• Beroep/bedrijf-aan-huis. De gemeentelijke standaard maakt het mogelijk om een variëteit aan beroepen-aan-huis uit te oefenen, waaronder ook een bed & breakfast, een kapper of een schoonheidspecialiste. Hieraan zijn verschillende voorwaarden gekoppeld, zoals het oppervlak van de woning dat voor dit beroep mag worden aangewend en de impact - van bijvoorbeeld parkeerdruk - die de functie op de omgeving mag hebben. Via een begripsbepaling is het beroep of bedrijf beschreven en ook wat hier in ieder geval niet onder wordt verstaan, zoals een horecabedrijf, of juist wel kleinschalige voorzieningen voor kinderopvang (zie artikel 3.3.1 en 3.3.3 van de beheersverordening).
• Erfbebouwing. De gemeente streeft naar een gelijkluidende regeling voor erfbebouwing bij grondgebonden woningen voor het gehele grondgebied.
• Hekwerken bij dakterrassen. In deze beheersverordening is de mogelijkheid opgenomen om de bouwhoogte van gebouwen met 1,5 m te kunnen verhogen voor hekwerken voor dakterrassen.
• Aanvullende werking van de bouwverordening. Via deze standaardbepaling worden o.a. parkeernormen uit de Nota stallen en parkeren gekoppeld aan nieuwe bouwmogelijkheden.
• Als uitgangspunt voor de capaciteitsbepaling van het fietsparkeren worden de door het college vastgestelde gemeentelijke fietsparkeernormen gehanteerd (Nota Parkeernormen Fiets en Auto). In de beheersverordening is een regeling opgenomen om uitvoering te geven aan dit uitgangspunt.

Alhoewel deze beheersverordening zoveel mogelijk de bestaande situatie beoogt vast te leggen, is het niet de bedoeling een zodanig starre regeling op te stellen waarmee bij wijze van spreken geen enkel deel van de openbare ruimte mag worden gewijzigd (verleggen fietspad, stoep, groenstrook). Functieuitwisseling binnen de verblijfsruimte blijft mogelijk, dit in tegenstelling tot het structurele groen, waar die uitwisseling wat meer wordt beperkt. Het zo maar toelaten van parkeerplaatsen en wegen zou het structurele groen aantasten.

Conform de standaardregelingen voor het openbare gebied in Utrechtse bestemmingsplannen, biedt dit plan zodoende enige flexibiliteit ten aanzien van de inrichting van het openbare gebied. Dit gaat echter niet zover dat rijwegen kunnen worden verlegd zodanig dat er sprake is van een reconstructie van wegen in de zin van de Wet geluidhinder of dat structureel groen kan worden aangetast zodanig dat er een parkeerterrein of rijwegen in worden aangelegd. De aanleg van fiets- en wandelpaden en waterpartijen behoren wel tot de mogelijkheden in structureel groen.

In een bijlage bij de regels is een kaart opgenomen waaruit duidelijk wordt wat onder structureel groen in het verordeningsgebied wordt begrepen. Daarbij is gekeken naar de vigerende bestemmingsplannen. De groenstroken die daar een groenbestemming hadden, zijn bestempeld als structureel groen. Dit groen maakt onderdeel uit van de stedenbouwkundige structuur van het gebied. Het structurele groen draagt bij aan de herkenbaarheid van het gebied en zorgt ervoor dat gebruikers van het gebied zich goed kunnen oriënteren. Het zorgt daarnaast voor een aantrekkelijke groene verblijfsruimte die de gemeente wil behouden, onder meer voor spelende kinderen. Het verharden en versnipperen bijvoorbeeld door aanleg van rijwegen en parkeerplaatsen zou de huidige kwaliteit onevenredig aantasten.

In artikel 3.2.4 en 3.3.5 is bepaald wat (al dan niet) in de openbare ruimte is toegestaan en in welke mate bebouwing (zoals kunstwerken, straatmeubilair en speelvoorzieningen) is toegestaan.

In dit hoofdstuk vindt toetsing plaats aan beleids- en omgevingsaspecten. De conclusie is dat deze aspecten de totstandkoming van de beheersverordening niet in de weg staan.

In het kader van deze beheersverordening is getoetst welke beleidstukken op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau relevant zijn. Gelet op de uitgangspunten van deze beheersverordening, is uitsluitend stilgestaan bij beleid dat eventuele consequenties voor de beheersverordening kan of dient te hebben. Omdat de beheersverordening ziet op het beheer van de bestaande situaties is een uitgebreidere toetsing niet noodzakelijk.

Deze werkwijze leidt tot de conclusie dat het rijksbeleid niet aan de beheersverordening in de weg staat. Daarentegen moet wel nader stil worden gestaan bij provinciaal en gemeentelijk beleid.

Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2009

De Provinciale Staten van de provincie Utrecht hebben op 21 september 2009 de Provinciale Ruimtelijke Verordening vastgesteld. Hierin worden de provinciale belangen veilig gesteld door de gemeenten de verplichting op te leggen bij het nemen van ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen en beheersverordeningen, deze belangen in de afweging mee te nemen. Voor het verordeningsgebied zijn vanuit de verordening twee regels van belang, namelijk voor de archeologische waarden en het grondwaterbeschermingsgebied.

• Archeologie (artikel 3.3 van de Provinciale Verordening): Een beheersverordening dient regels ter bescherming van de in het verordeningsgebied aanwezige archeologische waarden te bevatten.

De archeologiekaart behorende bij de provinciale verordening laat zien dat delen van het gebied Lombok Oost, Smakkelaarsveld e.o. binnen de cultuurhistorische hoofdstructuur zijn gelegen. De gemeente Utrecht heeft de archeologische waarden op haar grondgebied nader uitgewerkt in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van december 2009. Op grond van deze gemeentelijke verordening geldt voor de daarvoor in aanmerking komende gebieden - zoals gearceerd in onderstaande uitsnede - een beschermingsregime en is op deze gronden een vergunning noodzakelijk voor bouwwerkzaamheden en andere werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde.

Uitsnede kaart bij gemeentelijke verordening

In de regeling van de beheersverordening is de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van toepassing verklaard. Dit betekent dat in voorkomende gevallen het regime van deze verordening moet worden gevolgd.

Conclusie

De beheersverordening houdt rekening met de vereisten uit de provinciale verordening en bevat waar nodig een specifieke regeling ter uitvoering van de eisen die uit de provinciale verordening voortvloeien.

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)

In 2004 is de Structuurvisie Utrecht 2010-2030 vastgesteld. In deze visie zijn de drie kernkwaliteiten van de stad in de drie perspectieven uitgewerkt:

• De Markt;
• Het Podium;
• De Binnentuinen.
  

Het deelgebied Lombok Oost behoort tot de Binnentuinen 'de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken'. De opgave voor dit ontwikkelingsperspectief ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. Soms is dat een park, soms een voorzieningenlint, soms een waterloop. Ingrepen in de binnentuinen/wijken moeten leiden tot een inrichting van de openbare ruimte die aansluit bij de behoefte van de gebruikers. De woonfunctie domineert. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend. Er is een basispakket aan voorzieningen nodig, kleinschalige functiemenging is mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van woon/werkunits of kleinschalige bedrijvigheid. De wijken zijn autoluw. Verkeer wordt zoveel mogelijk via de stedelijke ontsluitingswegen afgehandeld. Op die manier wordt ook de onderlinge verbinding tussen de wijken georganiseerd.

Het gebied Lombok Oost voldoet in de bestaande situatie aan de opgave die in de structuurvisie voor de 'Binnentuinen' is opgenomen. Het feit dat de gemeente het instrument van de beheersverordening toepast, versterkt deze conclusie. Vernieuwing of anderszins ingrepen in de inrichting van het (openbare) gebied en het voorzieningenniveau blijft mogelijk binnen de kaders van deze beheersverordening en met gebruikmaking van de alternatieve instrumenten, zoals beschreven in paragraaf 2.3.

De deelgebieden Smakkelaarsveld en omgeving en Kantorengebied Graadt van Roggenweg behoort tot De Markt 'centrumontwikkelingen'. Het perspectief De Markt wil ruimte bieden aan die functies van de stad die bijdragen aan een typisch hoogstedelijk milieu en de economische vitaliteit van de stad. De basis hiervoor ligt in de dingen die Utrecht nou eenmaal mee heeft, zoals de centrale ligging en de bijzondere geschiedenis. De Markt richt zich op economische groei. Dat betekent onder meer een toename van de mobiliteit en dus van het in- en uitgaande verkeer in de stad. Utrecht moet dus blijven zorgen voor bereikbare (werk)centra, voor een goed opgeleid arbeidspotentieel en een bijpassend aantrekkelijk aanbod van vestigingsmilieus voor bedrijven en bewoners. Functies die hierbij horen zijn kantoren, kennisintensieve bedrijven en het duurdere hoogstedelijke segment van de woningmarkt.

Het gebied Smakkelaarsveld en omgeving en Kantorengebied Graadt van Roggenweg voldoet in de bestaande situatie aan de opgave die in de structuurvisie voor 'De Markt' is opgenomen. De in het gebied aanwezige kantoren dienen behouden te blijven om het aanbod aan (werk)centra te behouden. Het feit dat de gemeente het instrument van de beheersverordening toepast, versterkt deze conclusie.

Welstandsnota
De nota geeft per wijk een omschrijving van de stedenbouwkundige opbouw en aanwezige kenmerken. Aanvragen voor omgevingsvergunningen voor bouwen zullen aan de in de Welstandsnota genoemde kenmerken en criteria worden getoetst. Het verordeningsgebied heeft het beleidsniveau Open gekregen, dat betekent dat verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld beide mogelijk is.

Voorafgaand aan de keuze voor de inzet van de beheersverordening voor het gebied Lombok Oost, Smakkelaarsveld e.o. heeft een scan plaatsgevonden van relevante omgevingsaspecten in het gebied. Dit onderzoek is beperkt van aard, omdat de beheersverordening gericht is op instandhouding van de bestaande situatie. Het onderzoek richtte zich erop te bepalen of in het gebied vanuit het oogpunt van milieu, natuur, verkeer of water aanleiding bestaat tot het treffen van maatregelen. Hiervoor is een toets uitgevoerd op het voldoen aan wet- en regelgeving.

De scan van omgevingsaspecten omvat de volgende aandachtsgebieden:

• bodemkwaliteit en grondwater;
• geluid van weg- en railverkeer;
• luchtkwaliteit;
• geur;
• externe veiligheid;
• groen en flora en fauna.

Geconstateerd is dat geen van de genoemde omgevingsaspecten in het gebied aanleiding geeft tot het treffen van maatregelen. De bestaande situatie wordt gehandhaafd en er wordt voldaan aan de vigerende wet- en regelgeving.

Er is geen onderzoek verricht naar de bodemkwaliteit, de aanwezige flora en fauna en eventuele geurbelasting. Noch is er onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting of de luchtkwaliteit. Deze aspecten zijn alleen relevant als er nieuwe ontwikkelingen in het verordeningsgebied mogelijk zijn. De beheersverordening biedt hier nauwelijks ruimte voor.

Ten behoeve van deze verordening is gekeken naar de bestaande gegevens ten aanzien van het woon- en leefklimaat. Uit deze gegevens blijkt dat een goed leefklimaat is geborgd. Er bevinden zich geen bedrijven binnen het verordeningsgebied of in de directe omgeving die een belemmering vormen voor een verantwoord woon en leefklimaat.

Het verordeningsgebied wordt begrensd door een aantal wegen met een relatief hoge verkeersintensiteit. De Wet geluidhinder noch de Wet milieubeheer - luchtkwaliteit zijn van toepassing omdat geen nieuwe ontwikkelingen of geluidsgevoelige bestemmingen binnen het plangebied aan de orde zijn.

Nota externe veiligheid
Uitgangspunt is dat de stad in ontwikkeling is en daarvoor ruimte nodig heeft. Deze nota gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht over de beheersing van risico's als gevolg van inrichtingen die met gevaarlijke stoffen werken en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De gemeente Utrecht kiest er daarbij voor om niet wezenlijk af te wijken van de veiligheidseisen die vermeld staan in de risiconormering van de Rijksoverheid. Wel spreekt de gemeente Utrecht zich nadrukkelijk uit over de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico (voor beperkt kwetsbare objecten) en de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Utrecht respecteert zowel die richtwaarde als die oriëntatiewaarde en zal slechts in bijzondere gevallen afwijken van deze waarden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt, of een risico-ontvanger, zoals een woning, wordt gebouwd. Daarnaast wordt in deze nota aangegeven op welke wijze Utrecht de veiligheidsrisico's wil beheersen die zij kan beheersen.

Conclusie voor bestemmingsplan

De beleidskeuzes ten aanzien van zowel het plaatsgebonden risico als het groepsrisico hebben geen consequenties voor het plangebied; het plan gaat uitsluitend over bestaande situaties.

Externe veiligheid

Onderzoek

In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten.

Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn Utrecht – Amsterdam

De spoorlijn is slechts voor een klein gedeelte van het plangebied van invloed op het gebied, namelijk ter hoogte van de Daalsetunnel en Leidseveer(tunnel). Voor de spoorlijn bestaat volgens het Basisnet geen PR 10^-6 contour. Ook zijn volgens het Basisnet geen plasbrandaandachtsgebieden aanwezig.

Het groepsrisico blijft ruim onder de oriëntatiewaarde en wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen.

Bedrijven die vallen onder het Bevi

In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

Nadere informatie, onderbouwing en de wettelijk verplichte verantwoording van het groepsrisico zijn uitgewerkt in een bijlage bij de toelichting.

Conclusie

Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat de risicosituatie binnen het verordeningsgebied aanvaardbaar is. Er is geen sprake van een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico en er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die kunnen leiden tot een toename van het groepsrisico.

In het geval van sloop- en nieuwbouw, dient voor de bodemkwaliteit en de beschermde soorten uit de flora en faunawet in het kader van de omgevingsvergunning het benodigde onderzoek te worden verricht. Bij werkzaamheden op of in de bodem (zoals afgraven of afvoeren van grond of grondwateronttrekkingen) moet aan de regels uit het Besluit bodemkwaliteit en de Wet bodembescherming worden voldaan. Informatie over de bodemkwaliteit voor bijvoorbeeld een specifiek adres is te vinden op www.utrecht.nl/milieu/bodem. De gemeente heeft in het centrum te kampen met diepe grondwaterverontreinigingen met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen als gevolg van vroegere bedrijfsactiviteiten. Ter plaatse van het plangebied zijn diverse diepere grondwaterverontreiniging aanwezig (Kop van Lombok, Jaarbeurs) Om deze verontreinigingen te kunnen aanpakken en beheren, om de omgeving te beschermen en om de ondergrond te kunnen benutten, is een beleidsregel en een saneringsplan (Biowasmachine) opgesteld, met een gebiedsgerichte aanpak. Het plangebied ligt binnen dit gebied. Dit betekent dat bij activiteiten die ingrijpen in de ondergrond zoals bouwputbemaling en WKO-systemen (bodemenergie) geen rekening gehouden hoeft te worden met de verplaatsing van VOCl verontreinigingen. Hier moet wel een melding van gedaan worden bij de gemeente Utrecht die beoordeelt of de activiteiten binnen de randvoorwaarden van de gebiedsgerichte aanpak uitvoerbaar zijn.

Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit in werking getreden. De luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 titel 2 van de Wet milieubeheer (Wm). In artikel 5.16 Wm staat een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat om ruimtelijke besluiten en milieuvergunningen die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.

Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor de plannen:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarden;
• een project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• Een project draagt 'niet in betekende mate' (nibm) bij aan de luchtverontreiniging;
• Een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit).

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit
Op 1 augustus 2009 zijn de Implementatiewet alsmede het Derogatiebesluit in werking getreden. Met het Derogatiebesluit heeft Nederland van de Europese Commissie uitstel (derogatie) gekregen van de termijnen waarbinnen aan de grenswaarden moet worden voldaan. Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL), dat tevens op 1 augustus 2009 van kracht geworden is, heeft ter onderbouwing gediend van de derogatie.

Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen Rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) aan de grenswaarden te voldoen. Het NSL bevat daartoe een omvangrijk maatregelenpakket, met zowel landelijke, regionale als gemeentelijke maatregelen. Op deze maatregelen rust een uitvoeringsplicht. Het NSL heeft een looptijd van 5 jaar (tot augustus 2014).

Goede ruimtelijke ordening
In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een beheersverordening uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het verordeningsgebied.

Conclusie
De beheersverordening Lombok Oost, Smakkelaarsveld e.o. legt de bestaande situatie in het verordeningsgebied vast en voorziet niet in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen binnen de horizon van de verordening. Dit heeft als gevolg dat er géén verkeersaantrekkende werking van de verordening uitgaat. Daarom leidt de verordening niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit en wordt voldaan wordt aan artikel 5.16 Wm, lid 1 onder b.

Uit de Monitoringstool 2012 (zie www.nsl-monitoring.nl) blijkt tevens dat langs de hoofdontsluitingswegen (Vleutenseweg, Westplein, Daalsetunnel, Kanaalstraat, Graadt van Roggenweg en Croeselaan) er in 2013 en 2015 géén overschrijdingen zijn van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. In de overige (wijkontsluiting- en wijk)straten zal dan ook ruimschoots voldaan worden aan de grenswaarden. Secundair wordt daardoor ook voldaan aan artikel 5.16 Wm, lid 1 onder a.

De Wet geluidhinder is niet van toepassing omdat geen nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen het verordeningsgebied aan de orde zijn. Binnen het verordeningsgebied is in 1999 door de provincie Utrecht een beschikking hogere waarde afgegeven ten behoeve van de nieuwbouw van woningen aan het Westplein. Dit vanwege overschrijding van de voorkeurswaarde door het wegverkeer (Vleutenseweg, Westplein, Damstraat en toekomstige HOV baan) en het spoor.

Bedrijven: binnen het verordeningsgebied bevinden zich geen bedrijven die onder de Bevi-regeling vallen. Het verordeningsgebied valt ook niet binnen de invloedszone van een bedrijf (binnen of buiten het plangebied) dat onder de Bevi-regeling valt.

Transport: de afstand tussen de oostelijke verordeningsgrens en de westelijke grens van spoor is 165 m. Daarmee ligt het verordeningsgebied ver buiten de invloedszone voor externe veiligheid van het spoor. In de nabijheid van het verordeningsgebied is ook geen waterweg, buisleiding of rijksweg aanwezig waarvan de PR of GR-contour invloed hebben op het plan.

Er is geen onderzoek gedaan naar de aanwezige flora en fauna. De locatie ligt niet in een EHS-gebied of gebied dat aangemerkt staat als beschermd gebied in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn. Hiermee hoeft in deze beheersverordening geen rekening te worden gehouden.

De volgende aandachtspunten zijn echter van belang. In een aantal concrete gevallen of bij specifieke werkzaamheden kan een conflictsituatie ontstaan met verbodsbepalingen (artikel 8 t/m 13) uit de Flora- en faunawet; zoals renovatie van wegen en muren, sloop en renovatie van bebouwing en de kap van bomen. In veel gevallen kunnen maatregelen worden getroffen om overtreding van verbodsbepalingen te voorkomen en/of negatieve effecten op populaties van beschermde soorten te beperken.

Kleinschalige werkzaamheden aan oever of in en rond water zullen niet leiden tot negatieve effecten op beschermde vissen indien voldoende uitwijkmogelijkheden aanwezig zijn.

Het grootschalig dempen van watergangen (singels, sloten en vijvers) of het over grote lengte aanpassen van de oeverstructuur van de Leidsche Rijn kan op kleine schaal (locatie) leiden tot effecten op populatieniveau. Bij werkzaamheden kunnen maatregelen getroffen worden om negatieve effecten tot een minimum te beperken.

Beleid

'Water voorop!' Waterbeheerplan 2010-2015

Het waterbeheerplan beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. In het waterbeheerplan zijn onder andere de maatregelen voor de KRW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de provincie Utrecht. Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van Duurzaam Waterbeheer.

Het uitgangspunt voor de planontwikkeling is dat het gebied hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel dat de planontwikkeling geen gevolgen heeft voor het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

Waterstructuurvisie (Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, 2002)

Water speelt een steeds grotere rol in onze samenleving. Functies zijn afhankelijk van de beschikbaarheid van water. Daarnaast verandert het klimaat. Daarom heeft water in de toekomst meer ruimte nodig. In de Waterstructuurvisie presenteert het Waterschap zijn integrale visie op een duurzaam waterbeheer op de lange termijn. Doelen hierbij zijn:

• het gewenste veiligheidsniveau tegen overstroming en wateroverlast is gegarandeerd;
• er is sprake van een goede waterkwaliteit;
• de ecohydrologische variatie binnen het plangebied is hersteld;
• de bodemdaling is verminderd of zo mogelijk stopgezet;
• er zijn goede gebruiksmogelijkheden van het plangebied voor verschillende maatschappelijke functies; er is voldoende water van voldoende kwaliteit beschikbaar om dit mogelijk te maken;
• de landschappelijke betekenis van water is behouden of versterkt.

In de structuurvisie zijn gebiedsspecifieke doelstellingen en maatregelen gedefinieerd. Ook staat het streefbeeld voor 2050 beschreven, gebaseerd op de volgende principes:.

• vasthouden, bergen, afvoeren;
• voorkomen, scheiden of schoon maken van vuilemissies;
• vergroten zelfvoorzienendheid en duurzame inrichting;
• grondwater als ordenend principe.

Het streefbeeld kan niet los worden gezien van het toekomstige grondgebruik binnen het beheergebied. Enerzijds vraagt het streefbeeld op een aantal plaatsen om meer ruimte voor water. Anderzijds kan het streefbeeld alleen worden bereikt indien het grondgebruik meer op de waterdoelstellingen wordt afgestemd. Voor de drie belangrijkste functies wonen/werken, landbouw en natuur is daarom in kaart gebracht of en hoe deze functies passen bij een duurzaam waterbeheer. Dit is in combinatie met het streefbeeld vertaald naar een visie op het toekomstig gewenste grondgebruik in het werkgebied.

Ruimtelijke ontwikkelingen
Elke ruimtelijke ontwikkeling kan invloed hebben op water. Niet alleen bouwen nabij of op een waterkering, maar ook een toename van verhard oppervlak. Een ruimtelijke ontwikkeling moet minimaal voldoen aan de belangrijkste minimale voorwaarde: 'het standstill-beginsel'. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. In het kader van een watertoetsproces moeten de gemeente en het Waterschap zoeken naar kansen om het watersysteem te verbeteren en duurzaam in te richten. Voor elke toename van verharding van meer dan 500 m²in stedelijk gebied is een Watervergunning nodig.

Waterkering als besluitsubvlak
Langs het Merwedekanaal ligt een waterkering (type ‘overige’ waterkering). De beschermingszone van de waterkering valt binnen het verordeningsgebied. Werken binnen de beschermingszone zijn vergunningplichtig volgens de Keur. De beschermingszone is weergegeven op de verbeelding en in de regels in artikel 5.

Primaire watergangen
In het verordeningsgebied ligt de primaire watergang van de Leidsche Rijn. Voor primaire watergangen geldt een beschermingszone van 5 m vanuit de insteek. Deze beschermingszone is als zodanig op de verbeelding vastgelegd.

Conclusie
In de beleidskaders is de bestaande inrichting van de waterhuishouding beschreven en zijn doelen geformuleerd voor behoud en toekomstige ontwikkelingen. Voor de beheersverordening is de waterhuishouding voor het verordeningsgebied hiermee voldoende verankerd. Ter bescherming van de waterkering is een besluitsubvlak op de verbeelding opgenomen aan welke regels zijn verbonden.

Toelichting Lijst van Horeca-activiteiten

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan of een beheersverordening bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven. Deze categorieën zijn vastgelegd in het op 18 juni 2012 in werking getreden Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2012 en overgenomen in onderstaande Lijst van Horeca-activiteiten.

In de Lijst van Horeca-activiteiten is een functionele differentiatie in 'harde' tot 'zachte' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting.

De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Onderscheid cafetaria-snackbar

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Detailhandel met horeca

In de detailhandel is een groeiende behoefte aan ondersteunende horeca. Hierbij moet worden gedacht aan een winkel waar een klein deel van het vloeroppervlak gebruikt wordt voor het nuttigen van ter plaatse bereide en verkochte etenswaren. Dergelijke ondersteunende horeca kan buitenplans worden geregeld middels de zogeheten 'Kruimelgevallenregeling'. Randvoorwaarden hierbij zijn:

• het horecadeel mag niet direct vanaf de straatzijde zichtbaar zijn en het pand moet het aanzicht behouden van een winkel;
• voor winkels tot 1.000 m² bvo geldt in principe een maximale ratio tussen horeca en publiekstoegankelijke winkelvloeroppervlak van 30:70 en er moet een directe relatie zijn met de producten die in de winkel verkocht worden; het gaat primair om het proeven van producten die in de winkel worden verkocht;
• voor winkels boven de 1.000 m² bvo geldt dat een ondersteunende horecafunctie kan worden toegestaan tot maximaal 20% van het bebouwd oppervlak; dit geldt ook voor de non-food, zoals kledingwinkels, boekwinkels, schoenenzaken etc;
• de vestiging moet zich houden aan de algemene gehanteerde winkeltijden.

Afhaalcentrum

Een afhaalcentrum valt bestemmingsplantechnisch onder de detailhandelsfunctie. Hierbij kan worden gedacht aan een pizzeria die enkel pizza's verkoopt en geen gelegenheid biedt om ter plaatse de pizza te nuttigen. Ook hier geldt dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties.

Definitie van een afhaalcentrum: 'detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht'.

Additionele horeca

Bij additionele horeca gaat het om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie 'horeca' begrepen, maar gerekend tot de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling waar sprake is van sociaal-culturele, maatschappelijke, en (sportief-) recreatieve doeleinden. Hiermee worden onder meer bedoeld de kantines bij buurthuizen, scholen en sportfaciliteiten, of horecavoorzieningen bij musea en dergelijke.

Bij additionele horeca gaat het erom dat:

• de uitstraling van deze horeca moet passen bij de hoofdfunctie. Passend betekent dat deze horeca hoort bij de hoofdfunctie en open is tijdens de openingstijden van de hoofdfunctie. Daar bij is het niet toegestaan dat de additionele horecaruimte wordt verhuurd of anderszins in gebruik wordt gegeven aan derden ten behoeve van feesten en partijen;
• de gelegenheid ondergeschikt moet zijn aan de hoofdfunctie en de hoofdfunctie moet ondersteunen. Ondersteunend wil zeggen dat de additionele horeca de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of completeert. Ondergeschikt betekent dat er duidelijk sprake moet zijn van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie, waarbij een percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte van de hoofdfunctie absoluut als maximum geldt. Dit maximum geldt voor kleinschalige functies; voor grootschalige functies kan door de gemeente een maximum omvang in vierkante meters worden vastgesteld. Er moet duidelijk sprake zijn van een waarneembare ondergeschiktheid van de horecafunctie qua vloeroppervlak, inzet van personeel en onderdeel van de begroting;
• de horeca niet zelfstandig mag worden uitgeoefend of toegankelijk los van de hoofdfunctie. Wanneer sprake is van zelfstandige toegankelijkheid of van uitoefening los van de hoofdfunctie, is er geen directe relatie meer met de hoofdfunctie, maar gaat het om zelfstandige horeca-activiteiten die vallen onder de horecacategorieën.

Coffeeshops

Coffeeshops worden gereguleerd middels de Algemene Politieverordening (APV). In de Lijst van Horeca-activiteiten vallen coffeeshops in de horeca categorie D. In de APV is de regulering van coffeeshops opgenomen die voorziet in maximaal aantal gedoogde vestigingen. De vestigingsvereisten zijn vastgelegd in het Cannabisbeleid.

Lijst van Horeca-activiteiten

Voor de toepassing van deze Lijst van Horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen: een bedrijf of instelling waar:

• bedrijfsmatig drank en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of;
• bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.