In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Adriaen van Ostadelaan 32 met identificatienummer NL.IMRO.0345.AOstadeln32-vg01 van de gemeente Veenendaal

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

de verbeelding van het bestemmingsplan Adriaen van Ostadelaan 32, bestaande uit de kaart XX 00-00-00, waarbij gebruik is gemaakt van een ondergrond welke is ontleend aan GBKN-00-00;

een aan een hoofdgebouw gebouwde ruimte, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is – maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap – met dien verstande dat een aanbouw een zelfstandige ruimte is en een uitbouw een uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

blokken van meer dan twee aaneengebouwde woningen;

een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw, die gelegen is tegenover de voorgevel;

een bedrijf, dat is gericht op het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen;

één of meer gebouwen en/of overige bouwwerken;

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

het door één of meer van de bewoners bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig en ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

een bijbehorend bouwwerk in de vorm van een met het hoofdgebouw verbonden of daarvan vrijstaand gebouw dat ten dienste staat van het hoofdgebouw en door zijn ligging, constructie en afmetingen ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en overige bouwwerken zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen ambtenaar;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat productiegebonden detailhandel ook is toegestaan;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

bedrijf gericht op de productie en/of distributie van drinkwater, electriciteit, gas of warmte en op het telecommunicatieverkeer;

(bouwkundige) voorzieningen ten behoeve (de aansluiting op) het openbare net van gas, water, elektriciteit, riolering, stadsverwarming, en het telecommunicatieverkeer, of daaraan gelijk te stellen voorzieningen;

vergunning als bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een (gedeelte van een) bouwwerk, waarvan de vloer is gelegen op tenminste 1,75 m beneden peil;

de op de verbeelding aangewezen grond, die bestemd is voor verkeer, groen en water;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bijbehorend bouwwerk in de vorm van een bouwwerk van één bouwlaag dat dient ter overdekking en waarvan de steunconstructie uit ten hoogste één wand bestaat;

de grens van een aaneengesloten stuk grond waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar horende bebouwing is toegelaten;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf (bordeel);

de naar de openbare ruimte gekeerde gevel (bouwgrens), erkers e.d. niet meegerekend;

Wet van 6 november 2008 (Staatsblad 496), houdende regels inzake een vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving en inzake handhaving van regelingen op het gebied van de fysieke leefomgeving (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), zoals deze luidt (inclusief wijzigingen) op het tijdstip van in werking treding van dit plan;

Wet van 13 juni 1979 (Staatsblad 442), houdende regels met betrekking tot een aantal algemene onderwerpen op het gebied van de milieuhygiëne, zoals deze luidt (inclusief wijzigingen) op het tijdstip van in werking treding van dit plan;

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor zelfstandige huisvesting van maximaal 1 huishouden;

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de verst van elkaar gelegen punten van die bouwwerken, horizontaal, dan wel verticaal gemeten.

de kortste afstand tussen de grens van een bouwperceel en enig punt van het op het bouwperceel voorkomende of nog te bouwen gebouw;

de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

de horizontale projectie van de ruimte tussen de harten van de vloeren of balklagen.

vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of hart van scheidingsmuren).

vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en overige bouwwerken: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegverkeer;
2. b. geluidscherm en/of geluidwal;
3. c. infrastructuur;
4. d. jongeren ontmoetingsplek;
5. e. nutsvoorziening;
6. f. ontsluiting;
7. g. openbaar vervoer;
8. h. pad;
9. i. parkeerterrein;
10. j. plantsoen;
11. k. (ondergrondse) afvalcontainers;
12. l. beeldende kunst;
13. m. hondenuitlaatvoorziening;
14. n. water;
15. o. weg;

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. beroep aan huis met dien verstande dat maximaal 20 m² van de oppervlakte van de bebouwing op het woonperceel ten behoeve van deze activiteit in gebruik mag zijn;

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, zoals bedoeld in artikel 7.2 van de Wetruimtelijkeordening en artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, wordt in ieder geval gerekend het gebruik voor:

1. a. bewoning van vrijstaande bijgebouwen;
2. b. detailhandel;
3. c. de uitoefening van een seksinrichting.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken geldt, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, dat deze uitsluitend toegestaan zijn binnen de bouwvlakken, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen die ook buiten de bouwvlakken zijn toegestaan.

Als gebruik in strijd met de bestemming als bedoeld in artikel 7.2 van de Wet ruimtelijkeordening en artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, geldt in ieder geval:

1. a. het gebruik van bouwwerken voor een seksinrichting;
2. b. de permanente bewoning van recreatiewoningen, kampeermiddelen en andere onderkomens en gebouwen die niet voor permanente bewoning bestemd zijn;
3. c. het gebruik van niet-bebouwde grond als permanente staan- of ligplaats van demonteerbare of verplaatsbare inrichtingen voor de verkoop van etenswaren en/of dranken;
4. d. het gebruik van niet-bebouwde grond als staan- of ligplaats voor kampeermiddelen buiten de daarvoor aangewezen gronden;
5. e. het gebruik van niet-bebouwde grond als staan- of ligplaats voor voor (menselijk of dierlijk) verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken, vaar- of voertuigen, arken of andere objecten, voor zover die niet als bouwwerk zijn aan te merken;
6. f. het gebruik van niet-bebouwde grond voor het opslaan, storten of bergen van al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik noodzakelijk is voor of verband houdt met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden;

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. b. de regels van het plan ten behoeve van het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding. De afwijking mag ten hoogste 5 m¹ bedragen;
3. c. de regels van het plan om toe te staan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m³ bedraagt;
4. d. de regels van het plan ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen om toe te staan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische installaties wordt vergroot, mits de vergroting leidt tot een hoogte welke niet meer bedraagt dan 1,2 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw.

De in 9.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en Wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel artikel 3.6van de Wetruimtelijke ordening het plan wijzigen ten aanzien van:

1. a. het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste
   5 m¹ mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding;
2. b. het aanpassen van opgenomen regels in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van het plan, worden gewijzigd.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Adriaen van Ostadelaan 32

Behoort bij het besluit van de raad der gemeente Veenendaal

d.d. 23 juni 2016 tot vaststelling van het bestemmingsplan Adriaen van Ostadelaan 32

Mij bekend,

de griffier.

Op het perceel Adriaen van Ostadelaan 32 stond tot eind 2015 een schoolgebouw. Na het gereedkomen van de unielocatie van het CSV/ROC A12 aan de Sportlaan is het gebouw leeg komen te staan. Er bestond geen behoefte aan een een voortgezet gebruik voor onderwijsdoeleinden. In 2015 is het gebouw gesloopt. Door een uitspraak van de Rechtbank is de aanvankelijk overeengekomen verkoop en levering van het perceel - ten behoeve van woningbouw - komen te vervallen. Daarmee is een situatie ontstaan waarin de weg vrij kwam voor een nieuwe bestemming en een daaraan verbonden nieuwe verkoop van de voormalige schoollocatie.

Na een participatietraject is een zogenaamde Tender uitgeschreven. Uit een drietal inzendingen is gekozen voor een invulling met grondgebonden rug-aaan-rugwoningen. Dit bestemmingsplan biedt het juridisch planologisch kader om deze beoogde ontwikkeling mogelijk te maken.

Het plangebied bestaat uit het perceel Adriaen van Ostadelaan 32. Dit perceel wordt begrensd door de Adriaen van Ostadelaan, Jan Steenlaan en Ferdinand Bolstraat. De locatie ligt in de wijk ‘t Franse Gat. Deze wijk is gebouwd in de jaren ‘50 – ‘60 van de vorige eeuw en maakte destijds deel uit van het uitbreidingsplan Zuid-West.

Het plangebied vanuit hoger perspectief

Op de locatie is het bestemmingsplan Woongebieden Zuid van kracht. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van Veenendaal op 31 januari 2008 en goedgekeurd door Gedeputeerde staten van Utrecht op 23 september 2008. In dit geldende bestemmingsplan is aan het plangebied de bestemming Maatschappelijk toegekend. Het bouwen van woningen is strijdig met de vigerende bestemming. Om deze reden is voorliggend bestemmingsplan noodzakelijk.

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven;
• In hoofdstuk 3 volgt vervolgens een beschrijving van het beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan;
• In hoofdstuk 4 is het bouwplan beschreven
• In hoofdstuk 5 zijn hierna de relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld;
• Hoofdstuk 6 beschrijft het juridische deel van het plan;
• In hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan bod;
• In hoofdstuk 8 tenslotte wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid c.q. het gevolgde participatietraject beschreven.

Locatie

Het plangebied ligt centraal in de wijk ’t Franse Gat. Het perceel wordt omsloten door de Ferdinand Bolstraat, Jan Steenlaan en Adriaen van Ostadelaan. Het plangebied omvat het perceel kadastraal bekend als Gemeente Veenendaal, Sectie B 6906. De oppervlakte van het perceel is 2075 m².

Voormalige bebouwing

Op het perceel stond een schoolgebouw (ROC A12). De architectuur, oriëntatie, maat en schaal was afwijkend ten opzicht van de woningen in de omgeving. Het gebouw was gericht op de Jan Steenlaan en bestaat uit twee bouwlagen. Deze bebouwing op het perceel is eind 2014 gesloopt.

’t Franse Gat

De wijk ‘t Franse Gat is gebouwd in de Jaren ‘50 – ‘60 van de vorige eeuw en maakt deel uit van het uitbreidingsplan Zuid-West. Veel straatnamen dragen de namen van schilders uit de Gouden Eeuw. Het stedenbouwkundige plan is van architect en stedenbouwkundige S.J. van Embden (1904-2000). De wijk heeft een duidelijke Noord-Zuid verkaveling. Deze is vrijwel identiek aan het verkavelingpatroon van Veenendaal voor WO II. De wijk heeft een planmatige sobere opzet en veel openbaar groen. In afwijking op het stratenpatroon zijn enkele straten oost-west gericht. De oost-west gerichte straten zorgen voor verbinding in de wijk. De Jan Steenlaan is zo’n oost-west gerichte straat. De wijk heeft een winkelcentrum, kerken en een eigen verenigingsleven. De buurthuizen, kerken en andere (semi-) openbare functies zijn gelegen op strategische, cruciale plekken, nabij open ruimte, parken, en langs de hoofdwegen. Door hun architectuur, oriëntatie, maat en schaal spelen de gebouwen in op de specifieke locaties. Het zijn ‘bakens’ in een zee van eengezins- en gestapelde woningen. Woningen staan alle parallel aan de straat, zijn voorzien van een langskap en georiënteerd op de straat. Gestapelde woningbouw heeft een hoogte van 12 meter en bestaat uit drie lagen met een flauwe langskap. Grondgebonden woningen hebben een nokhoogte van 10 meter en een goothoogte van 6 en bestaan uit twee lagen met een langskap. ’t Franse Gat werd in één stijl gebouwd, met uniforme detaillering en materialisatie van de woningen, zoals gebruik van baksteen voor de gevels en houten kozijnen en zadeldaken met pannen.

Afb. Het inmiddels gesloopte schoolgebouw

Afb.: Adriaen van Ostadelaan

Hoofddoel van het nationale ruimtelijke beleid is om ruimte te scheppen voor verschillende ruimtevragende functies. Het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat, maakt het nodig dit op een efficiënte en duurzame wijze te doen en niet alleen in kwantitatieve, maar ook in kwalitatieve zin. Bundeling van verstedelijking is een beleidsstrategie die het Rijk hanteert. Er wordt op deze manier optimaal gebruik gemaakt van de ruimte die in het bestaande bebouwde gebied aanwezig is.

Verder dient uiteraard ook aandacht besteed te worden aan overig rijksbeleid. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan:

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. Deze visie kwam in de plaats van verschillende nota's, zoals:

• Nota Ruimte
• de Structuurvisie Randstad 2040
• Nota Mobiliteit
• de MobiliteitsAanpak
• de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving

Verder zijn met de met de SVIR vervallen, de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de SVIR staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040; een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds als ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren.

Dit met dit bestemmingsplan voorfgestande ontwikkelingen passen in de uitgangspunten van deze Structuurvisie.

Afbeelding: Kaart ambitie Nederland 2040 (bron: SVIR)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte instedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder geldt bij stedelijke ontwikkelingen zoals bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en leisure. In het bestemmingsplan moet een motivatie worden opgenomen of er aan de hand van de duurzaamheidsladder gekeken is of het project past bij de regionale behoefte en of de functies binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B's):

Trede 1.: Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan;

Trede 2.: Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties;

Trede 3.: Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen. In een handreiking zijn deze treden als volgt weergegeven:

Toetsing

In paragraaf5.1 van deze toelichting wordt de toetsing aan deze ladder verantwoord.

Het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' (Barro) bevestigt in juridische zin de kaderstellende uitspraken uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en bevat nadere regels waar bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden, met uitzondering van de artikelen 2.3.6, 2.6.9, 3.2 en 3.5 en titel 2.13. Het kabinet zal in de SVIR vaststellen dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). Het rijk beëindigt de rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones en het verstedelijkingsbeleid. In de structuurvisie worden de rijksdoelen en nationale belangen limitatief beschreven. Binnen het plangebied zijn geen onderdelen van Barroaanwezig en hiermee behoeft het geen specifieke aandacht in het onderhavige bestemmingsplan.

Een ander belangrijk onderwerp in het rijksbeleid is duurzaam waterbeheer. De Europese Kaderrichtlijn Water, die sinds 2000 van kracht is, speelt hierbij een belangrijke rol. De richtlijn moet er immers voor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in Europa in 2015 op orde is. Dit betekent dat de rijksoverheid streeft naar een watersysteem dat zoveel mogelijk de natuurlijke situatie (zonder ingrepen van de mens) benadert. Het streven is onder andere gericht op het behouden en vergroten van de ruimte voor water, waar mogelijk vasthouden van water en verbetering van de waterkwaliteit. De waterbeheerders spelen hierbij een belangrijke rol.

In de ruimtelijke plannen, waaronder het bestemmingsplan, moet een Waterparagraaf worden opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt hier nader op ingegaan.

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is diverse (milieu)wetgeving van toepassing, waaronder de Wet luchtkwaliteit, Wet op de archeologische monumentenzorg, de Flora- en faunawet, besluit externe veiligheid, Wet geluidhinder, etc. Ook op deze aspecten zal in hoofdstuk 4 nader worden ingegaan.

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) vastgesteld. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is hét ruimtelijk beleid dat de provincie Utrecht vastlegt voor de periode 2013-2028, en Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), het instrument dat daarvoor kaders stelt voor gemeenten in de provincie, klaar zijn voor besluitvorming door Provinciale Staten. In de PRS 2013 – 2028 zijn onder meer de volgende provinciale belangen vastgelegd:

Duurzame leefomgeving

1. 1. Ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie;
2. 2. behoud van de strategische grondwatervoorraden;
3. 3. ruimte voor duurzame energiebronnen;
4. 4. anticiperen op de langetermijngevolgen van klimaatverandering;
5. 5. behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap;
6. 6. behouden en ontwikkelen van de kwaliteit van de cultuurhistorische hoofdstructuur en de aardkundige waarden.

Vitale dorpen en steden

1. Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnen-stedelijke ontwikkeling;
2. een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden;
3. optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte;
4. een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer.

Het stedelijk programma voor Veenendaal is 3.750 woningen. Dit programma kan geheel via inbreiding worden gerealiseerd. De grootste ontwikkelingslocatie in het stedelijk gebied is Veenendaal– Oost. Daarnaast is er een aantal kleinere inbreidingslocaties.Met deze binnenstedelijke mogelijkheden kan niet alleen de behoefte vanuit Veenendaal zelf, maar ook die van enkele omliggende kernen als Renswoude en Overberg worden opgevangen. Daarnaast kan Veenendaal met de ruime inbreidingsmogelijkheden ook een rol spelen bij de opvang van de woningbehoefte in de regio FoodValley.
Het hier voorliggende plan is een binnenstedelijke ontwikkeling zoals hiervoor bedoeld.

Afbeelding: Rode contour (stedelijk gebied) Veenendaal, met aanduiding plangebied.

Regionale samenwerking in het gebied rondom Veenendaal is de laatste jaren volop in beweging.

Tot 1 januari 2011 werd met de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal samengewerkt in een verband onder de naam WERV. In dit gebied heeft zich de laatste decennia een verstedelijkt gebied ontwikkeld waar in toenemende mate sprake is van ruimtedruk. In ruimer geografisch verband gezien heeft het WERV-gebied een zeer centrale ligging in Nederland en vormt een stapsteen tussen de economische zwaartepunten van de Randstad, het KAN-gebied en het Duitse Ruhrgebied. Binnen WERV is gezocht worden naar samenhangende oplossingen, die recht doen aan de bijzondere kwaliteiten van de regio.

De vier WERV-gemeenten vormen een regionaal stedelijk netwerk en hebben gezamenlijk een visie gemaakt voor de ruimtelijke ontwikkeling van de regio tot 2015, met een vooruitblik naar 2030 . In deze Structuurvisie WERV hebben de bedrijventerreinen een industrieel imago, maar zijn zij in staat tot facilitering van alle soorten bedrijvigheid. Verder zetten de WERV gemeenten in op uitbreiding van de bedrijventerreinen met dien verstande dat men er van uit gaat dat een hoog groeitempo van de Nederlandse economie plaatsvindt, waarbij het belangrijk is om naar diferentiatie te streven. Thematisering en segmentering komen de herkenbaarheid en aantrekkingskracht van bedrijfslocaties ten goede. de kwaliteit wordt erdoor verhoogd en milieuproblemen worden voorkomen.

Dit bestemmingsplan is een van de instrumenten om deze doelstellingen te verwezenlijken.

Het WERV-samenwerkingsverband is per 1 januari 2011 opgegaan in een nieuwe samenwerkingvorm onder de naam regio FoodValley, dit betreffen de vier WERV gemeenten aangevuld met de gemeenten Renswoude, Barneveld, Nijkerk en Scherpenzeel. Momenteel wordt gewerkt aan en met het uitvoeringsprogramma op basis van de strategische agenda.

Het plangebied valt binnen het beheersgebied van Waterschap Vallei & Eem. In het Waterbeheersplan 2010-2015 (vastgesteld op 17 september 2009) heeft Waterschap Vallei & Eem zijn ambities en uitvoeringsprogramma vastgelegd. Het plan bepaalt in grote lijnen de agenda van het waterschap voor de komende zes jaar.

In het waterbeheersplan vertaalt het waterschap zijn taken in concrete doelen voor de periode van 6 jaar, de maatregelen om die doelen te realiseren en de prestatie-/indicatoren waaraan de resultaten kunnen worden afgemeten. Het waterbeheersplan is gevoed door beleid dat in de achterliggende periode is ontwikkeld.

De visie onderscheidt kwaliteitspijlers en ambities. Kwaliteitspijlers zijn de meest essentiële kwaliteiten waaraan in het beleid van Veenendaal op weg naar 2025 aandacht geschonken zal worden. De kwaliteitspijlers zijn:

1. 1. ruimbaan voor ondernemen;
2. 2. meer binding en innovatie in de ondernemerstraditie;
3. 3. Veenendaal jonge leefstad van de toekomst;
4. 4. De bestaande jeugdige leeftijdsopbouw vasthouden;
5. 5. herkenbare stadslandschappen;
6. 6. meer afwisseling en samenhang in het ruimtelijk beeld.

De ambities zijn de doelen die Veenendaal in 2025 bereikt wil hebben. Deze ambities zijn gegroepeerd rondom 4 thema's:

• sociaal en cultureel profiel;
• stedelijk profiel;
• groei na 2015;
• profiel in de regio.

Voor wat betreft het stedelijk profiel, het meest van belang voor dit bestemmingsplan, kent de visie de volgende ambities: stad met menselijke maat, het regionale winkelcentrum, de groenste stad, plaats met een divers en innovatief ondernemersklimaat, waarin bedrijven wortels hebben met de samenleving, en plaats met zichtbare en sterke historische identiteit.

De Structuurvisie geeft de ruimtelijke en verkeerskundige visie op Veenendaal in 2025. De visie geeft hierbij de hoofdlijnen van de beoogde ontwikkeling weer. Zij is geformuleerd aan de hand van de volgende tien ambities:

1. 1. Zichtbare en sterke historische identiteit;
2. 2. woon- en werkgebieden met eigen karakters;
3. 3. heldere routes met duidelijke entrees;
4. 4. brandpunten in de stad;
5. 5. groene stad;
6. 6. aantrekkelijke oonwijken;
7. 7. goed gebruik van de beschikbare ruimte;
8. 8. bereikbare economische gebieden;
9. 9. een fietsende stad;
10. 10. goed openbaar vervoer.

Voor elk van deze ambities is verwoord hoe deze bereikt kan worden.

De visie is ook verbeeld in een Structuurkaart. Deze geeft het beeld van de gewenste ontwikkeling van de stad als geheel. Enkele delen van de stad is verder ingezoomd en wordt een inventarisatie en analyse gegeven.

Het plangebied ligt in een zone met de aanduiding Wonen, zonder nader aanduiding.

Afbeelding: uitsnede kaart, met locatie aanduiding (rode cirkel onder pijl)

Op 28 mei 2015 heeft de raad van Veenendaal de Woonvisie 2014-2019 vastgesteld. In deze Woonvisie is als centrale visie op wonen in Veenendaal aangemerkt:

"We streven naar een aantrekkelijke leefstad met een daarbij passende woningvoorraad. Daarbij hoort een actieve gemeente die blijft inspelen op de dynamiek en behoeften van haar woningmarkt. De gemeentelijke zorg op het gebied van wonen strekt zich vooral uit tot de doelgroepen in de markt die niet aan geschikte woonruimte kunnen komen, en tot het aantrekken van dynamische woonmilieus. De woningmarkt in Veenendaal zorgt zelf voor evenwicht in vraag en aanbod."

Op grond van de woonvisie richt de gemeente Veenendaal zich in de uitvoering vooral op de 3 speerpunten van deze Woonvisie:

1. Dynamische Woonmilieus

Doel is meer inwoners van buiten Veenendaal te huisvesten. Eén en ander te bereiken door het promoten van het gevarieerde woningaanbod, de groene omgeving en de goede voorzieningen.

2. Huishoudens met een zorgvraag

Doel is de wijken aantrekkelijk te houden door (zorg)voorzieningen en een gevarieerd woningaanbod, waaronder huisvesting voor ouderen.

3. Huishoudens met lagere inkomens

Doel is voldoende betaalbare sociale woningen beschikbaar te hebben. Bevordering van de doorstroming is daarvoor een belangrijke maatregel. Ook het bevorderen van de realisering van meer vrije sector huurwoningen en het stimuleren van het kopen van woningen is daarin een belangrijke activiteit.

Uit bijlage 1 van deze Woonvisie blijkt dat in dit plangebied in totaal 11 woningen zijn voorzien.

Op 21 september 2006 heeft de gemeenteraad het Waterplan Veenendaal vastgesteld. Het wensbeeld van Veenendaal op het gebied van water is: 'Het komen tot een duurzaam en integraal waterbeheer, gericht op het behouden en verstreken van de functies en kwaliteiten van het water in al zijn facetten voor de langere termijn'.

Het doel van het waterplan is de randvoorwaarden te scheppen waarmee het wensbeeld wordt bereikt, op voorwaarde dat dit past binnen de kaders van de bestuurlijke prioritering.

Het waterplan kent twee onderdelen: een algemeen visiedeel voor een termijn van 15 jaar en een maatregelendeel voor de termijn van 4 jaar.

Het visiedeel van het plan is een overkoepelend plan, dat aangeeft welke doelen en ambitieniveaus worden nagestreefd. Verbanden tussen beleidsvelden worden integraal neergezet. Dit deel geeft voeding aan andere plannen en voornemens.

In het uitvoeringsgerichte deel worden bindende afspraken gemaakt over concrete maatregelen die in de nabije toekomst worden genomen. Waar nog onzekerheid bestaat over de aard en omvang van de maatregelen zal het voornemen van nader onderzoek in het plan worden vastgelegd. De afspraken gaan over de inhoud, uitvoering, planning en financiering en wie een bepaalde actie trekt.

Het doel van het groenstructuurplan is als volgt te formuleren:

1. 1. De samenhang van het groen met de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische patronen versterken;
2. 2. met het groen de herkenbaarheid en identiteit van de openbare ruimte vergroten;
3. 3. de gewenste groenstructuur formuleren en realiseren volgens de opgestelde visie;
4. 4. groen bij nieuwe ontwikkelingen als bouwsteen en leidend principe gebruiken;
5. 5. accenten in het groen aanbrengen overeenkomstig de plaats en het niveau.

Er wordt een onderscheid gemaakt naar groen op twee niveaus: de hoofdgroenstructuur en het groen binnen wijken. Ten aanzien van de hoofdgroenstructuur is het doel de identiteit en de kwaliteit van de afzonderlijke elementen te vergoten, waarbij de aanwezige of gewenste samenhang (structuur) tussen de verschillende elementen en patronen als kader geldt. De hoofdgroenstructuur bestaat uit de volgende onderdelen: de Grift, de oude linten, pleinen, parken, begraafplaatsen en sportparken, de binnenring, de Rondweg, 't Goeie Spoor / Industrielaan / Wageningselaan, de snelweg A12, de spoorlijnen en de entrees.

In het raadsprogramma 2014 - 2018 wordt aandacht gevraagd voor groen en groencompensatie. De volgende tekst is daarover opgenomen: “Wij gaan voor behoud van het groen in Veenendaal. Het is een belangrijke factor in de afwegingen rondom de inrichting van de openbare ruimte. Verlies aan groen wordt in principe steeds gecompenseerd. Waar mogelijk willen we de bestaande omgeving 'vergroenen' en denken hierbij bijvoorbeeld aan de inrichting van tijdelijk leegstaande terreinen door middel van groen.” Einde citaat.

Als uitwerking van de hier geformuleerde ambitie heeft de raad op 17 december 2015 de notitie onder de titel “Spelregels Groencompensatie” vastgesteld als beleid voor groencompensatie. Met deze spelregels beoogt het gemeentebestuur het onderwerp groencompensatie een prominente plaats te geven in het proces van ruimtelijke planontwikkeling en daarbij tot daadwerkelijke compensatie van groen te komen in die gevallen waarbij de nieuwe ontwikkeling ten koste gaat van bestaand groen.

Groencompensatie kan aan de orde zijn bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling waarbij een ruimtelijke procedure, zoals een bestemmingsplanwijziging aan de orde is

Door bij een dergelijke ruimtelijke ontwikkeling in een vroeg stadium aan te geven dat rekening moet worden gehouden met groencompensatie, is het mogelijk waardevol groen te sparen en in te passen in het plan. Dit is meer dan alleen bomen die op vastgestelde lijst van waardevolle bomen staan. Het gaat ook om handhaven van bepaalde beeldbepalende structuren.

Een verlies aan groene waarden zal binnen de grenzen van een ruimtelijk plan (exploitatiegebied) gecompenseerd moeten worden door het toevoegen van vergelijkbaar groen of door andere groene waarden. Hierbij kan ook gedacht worden aan groene daken en groene gevels.

Als dat niet mogelijk is, wordt gekeken of er in de directe nabijheid van het plangebied groen kan worden toegevoegd of dat er een kwaliteitsslag kan worden gemaakt voor bestaand groen. Toevoegen van kwaliteit kan bijvoorbeeld door het toevoegen of vervangen van bestaand groen of door het plaatsen van een extra speelvoorziening (gebruiksgroen).

Mocht dat niet voldoende zijn dan kan ook worden onderzocht of groen op een andere plek in Veenendaal kan worden gecompenseerd. Hierbij kan ook gedacht worden aan de kernranden op de overgang van de stad naar het landelijk gebied of in de Groene Grens. De gemeente heeft de regie, om te bepalen welke locatie in aanmerking komt.

Het Milieukwaliteitsplan beschrijft de milieuambities van de gemeente Veenendaal die moeten leiden tot een integraal milieubeleid. Voor de langere termijn zijn wensbeelden geformuleerd en voor de kortere termijn tot en met 2016 zijn doelstellingen geformuleerd. In deze periode koerst de gemeente Veenendaal naar een samenleving die in balans is, een duurzame samenleving.

Om deze samenleving te bereiken wil Veenendaal de milieuthema’s integraal, dus in samenhang met elkaar en met medeneming van ruimtelijk en economische ontwikkelingen bezien. De gemeente wil proactief handelen, doelgroepen op maat benaderen en de verantwoordelijkheid nemen om zelf een voorbeeldfunctie te vervullen.

Om de aanwezige kansen in het versterken van de milieu-inbreng in ruimtelijke planvorming te benutten is het noodzakelijk dat naast de strategie inzichtelijk wordt wat per sectoraal milieuthema de bijdrage kan zijn aan het optimaliseren van de lokale leefomgevingskwaliteit. Het gaat in het milieukwaliteitsplan vooral om bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid, duurzaamheid, klimaat, energie, afval, water en biodiversiteit.

Naast de fysieke leefomgeving richt dit Milieukwaliteitsplan zich ook op de huidige en toekomstige gebruikers ervan. Milieumaatregelen raken burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties immers direct in hun belangen en beleving van hun dagelijkse omgeving. Communicatie, informatievoorziening en samenwerking zijn daarom de trefwoorden.

De gemeente Veenendaal heeft een sterk kernwinkelgebied, vier buurtwinkelcentra en twee woonboulevards. Veenendaal wil de positie van de binnenstad blijvend versterken. Tevens wil de gemeente dat inwoners van Veenendaal de mogelijkheid hebben binnen redelijke afstand in de buurt of wijk hun boodschappen te doen. De PDV-clusters (clusters voor perifere detailhandelsvestigingen) wil zij behouden als locatie voor winkels in volumineuze artikelen die moeilijk inpasbaar zijn in het kernwinkelgebied.

In de detailhandelstructuur zijn de beleidsuitgangspunten beschreven die moeten zorgen voor een duurzame detailhandelsstructuur en het voorkomen en terugdringen van leegstand. De detailhandelsstructuur die de gemeente nastreeft bestaat uit het kernwinkelgebied, de buurtwinkelcentra en de twee PDV-locaties (zie onderstaande afbeelding).

Een van de beleidsuitgangspunten van dit beleid is dat de gewenste versterking van het kernwinkelgebied en de buurtwinkelcentra en het behoud van de PDV-locaties wordt gerealiseerd door initiatieven op deze locaties te stimuleren. Versterking van het winkelaanbod buiten de detailhandelsstructuur (substantiële uitbreiding en/of nieuwe vestigingen) levert geen bijdrage aan het beoogde doel en kan dat doel zelfs aantasten. Dergelijke initiatieven worden daarom niet toegestaan.

Gemeente Veenendaal wil het ondernemers graag mogelijk maken te ondernemen. Maar niet op elke plek. Door duidelijkheid te geven op welke plekken dingen wel kunnen en op welke niet, geeft zij een betrouwbaar kader waar investering kunnen renderen. Bestaande winkels kunnen hun bedrijfsvoering voortzetten en behouden de rechten die zij reeds hebben.

In de Algemene Plaatselijke Verordening is het prostitutiebeleid gereguleerd. Voor het vestigen van een prostitutiebedrijf is een vergunning vereist op grond van de APV. De strijdigheid met het bestemmingsplan wordt daarin als één van de weigeringsgronden genoemd.

In het 'Facetbestemmingsplan Uitvoering Prostitutiebeleid' is het prostitutiebeleid ruimtelijk vertaald. Hierbij is bepaald dat woongebieden en bedrijventerreinen ongeschikt zijn om (nieuwe) seksinrichtingen toe te staan.

In 2008 heeft gemeente Veenendaal de "Notitie Parkeernormen" vastgesteld (juli 2008) waarin per functie is aangegeven welke parkeernormering bij nieuwe ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. Het doel van deze notitie kan als volgt worden gedefinieerd: Het vaststellen van gemeentelijke parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke projecten en ontwikkelingen in Veenendaal. Hierdoor kan nu en in de toekomst worden voorzien in de parkeerbehoefte waarbij tevens de bereikbaarheid en leefbaarheid worden gewaarborgd.

Om deze doelstelling te behalen zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd:

1. 1. elke initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling is verantwoordelijk voor het realiseren van z’n eigen parkeeroplossing.
2. 2. een nieuw bouwinitiatief mag geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken;
3. 3. het toepassen van de parkeernormen moeten een positieve invloed hebben op de bereikbaarheid en de economische ontwikkeling van Veenendaal;
4. 4. er wordt gestreefd naar een goede balans tussen het aanbod van parkeerplaatsen versus de leebaarheid en de kwaliteit (functie, gebruik, beeld) van de openbare ruimte;
5. 5. indien de voorgeschreven parkeernorm niet realiseerbaar is, wordt er naar alternatieve mogelijkheden gezocht om het parkeren op te lossen.

Aanleiding voor het opstellen van een gemeentelijk archeologiebeleid is de
Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) die op 1 september 2007
in werking is getreden. Sindsdien zijn gemeenten verplicht bij het vaststellen van bestemmingsplannen en beheersverordeningen rekening te houden met het behoud van belangrijke archeologische waarden.

De gemeente Veenendaal heeft in dit kader in 2008/2009 voor het hele grondgebied van Veenedaal onderzoek gedaan naar de kans op aanwezigheid van archeolgische resten.
Het resultaat hiervan is een archeologische maatregelenkaart die op 30 mei 2011 is vastgesteld door de raad. De gemeente Veenendaal is nu in staat de archeologische waarden van het hele gemeentelijke grondgebied structureel mee te nemen in het ruimtelijke planvormingsproces. De archeologische maatregelnkaart wordt verwerkt in alle nieuw op te stellen bestemmingsplannen. In hoofdstuk 4 wordt nader op de bescherming van de archeologische waarden ingegaan.

De gemeente heeft geen integraal monumentenbeleid. Wel is het wettelijke beleid geïmplementeerd. Hierbij zijn onder andere de erfgoedverordening en de aanwijzing van 108 gemeentelijke monumenten van belang.

Vanaf 3 november 2011 worden de bouwplannen, die ter advisering aan de welstandscommissie worden voorgelegd, beoordeeld aan de hand van een vastgestelde gemeentelijke welstandsnota. In de gemeente Veenendaal is hiertoe de ‘Welstandsnota 2011’ vastgesteld. Een groot voordeel is dat initiatiefnemers en hun architecten zich vooraf in kennis kunnen stellen van de toetsingscriteria welke de welstandscommissie zal hanteren. Een belangrijk uitgangspunt van de Welstandsnota is de ‘gebiedsgerichte benaderingswijze’.
Met de gebiedsgerichte benaderingswijze zijn de karakteristieken van wijken en samenhangende gebieden in heel de gemeente Veenendaal vastgelegd en gewaardeerd. Hiermee moeten de ontwerpers van nieuwe bouwplannen rekening houden en het biedt de welstandscommissie handvatten voor het formuleren van een welstandsadvisering.

Verder heeft gemeente Veenendaal ervoor gekozen om een aantal gebieden welstandsvrij en welstandsluw te maken. Voor de bedrijventerreinen betekend dit dat de welstandstoets op bedrijventerreinen niet overal even streng hoeft te zijn. De bebouwing aan de randen, welke gericht is op de doorgaande wegen langs de bedrijventerreinen, is sterk bepalend voor de uitstraling van het bedrijventerrein. Voor een deel, langs de A12 en de Rondweg-Oost, is deze bebouwing ook bepalend voor de uitstraling van de stad Veenendaal. Daarom blijft voor deze bebouwing het reguliere welstandsbeleid van toepassing.

Het middengebied van een bedrijventerrein is minder bepalend voor de uitstraling van het gebied. Daarom zijn hier mogelijkheden om het welstandsbeleid te versoepelen. Voor de bedrijventerreinen ten zuiden van de A12 geldt dat voor het middengebied een minder streng welstandsbeleid geldt. In de middengebieden wordt nog wel getoetst maar, aan minder criteria. De verantwoordelijkheid voor het ontwerp ligt hiermee meer bij de ondernemer.

Zoals genoemd is de uitstraling naar buiten toe bepalend voor de keuze voor regulier of welstandsluw c.q. welstandsvrij. Daarom is op de locaties waar bedrijventerrein direct grenst aan woongebieden of buitengebied er voor gekozen het reguliere welstandstoezicht in stand te houden. Op locaties waar een oud lint de grens van het bedrijventerrein vormt (zoals bij de Munnikenweg en Stationsstraat) vormt de bebouwing van het lint de uitstraling naar buiten toe. Daarom is achter deze linten een lichter welstandsbeleid van toepassing.

In de nieuwe situatie worden 14 rug-aan-rugwoningen gerealiseerd. Het bouwplan voorziet in één bouwblok waarin alle woningen gerealiseerd worden. De woningen worden met de achterzijden tegen elkaar gebouwd. Vanwege het rug-aan-rug principe zijn zeven woningen op de Adriaen van Ostadelaan geörienteerd en de andere zeven op de daaraan parallel lopende Ferdinand Bolstraat. De woningen hebben alleen een voorerf die georiënteerd is op de openbare ruimte. De woningen zullen de Veenendaalse Woningstichting als sociale huurwoningen worden geëxploiteerd. Hieronder zijn impressies van het bouwplan opgenomen.

Afb.: Een vergelijkbaar project in Nijkerk

Afb.: Beoogde situering

Afb.: Indeling begane grond

Afb.: Indeling verdieping

Als onderdeel van het participatietraject (zie par 1.1.) is een zogenoemde spelregelkaart opgesteld. Hierin zijn wensen geformuleerd ten aanzien van doelgroep, bebouwing, functie, openbare ruimte, parkeren, ontmoeting, duurzaamheid en veiligheid. De spelregels zijn als bijlage 2 aan deze toelichting toegevoegd. De inzendingen die als reactie op de tender zijn ingediend, zijn hieraan getoetst en beoordeeld.

In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Het gaat hierbij om de aspecten natuur, water, archeologie, bodem, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Voor ieder aspect is een onderzoek of toets uitgevoerd.

Zoals ook beschreven in paragraaf 3.1.2 van deze toelichting is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

De ladder geldt bij stedelijke ontwikkelingen zoals bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en leisure. In het bestemmingsplan moet een motivatie worden opgenomen of er aan de hand van de duurzaamheidsladder gekeken is of het project past bij de regionale behoefte en of de functies binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B's):

Trede 1.: Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan;

Trede 2.: Binnen- of buiten stedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties;

Trede 3.: Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

Woningbouw

CBS cijfers
Per 1 juli 2014 wonen er 63.350 personen in Veenendaal en zijn er 26.120 huishoudens. Dit betekent een gemiddelde van 2,43 personen per huishouden. De verwachting van de ontwikkeling van de bevolking en het aantal huishoudens, is volgens het CBS als volgt:

Lokale prognose kerncijfers CBS; 2011-2040

INWONERS

HUISHOUDENS

^{CBS/PBL. 12-8-2014}

Uit de bovenstaande tabellen blijkt dat er in 2030 in totaal 30.400 huishoudens verwacht worden. In relatie met het aantal van 68.300 inwoners betekent dit dat in 2030 de gemiddelde omvang van een huishouden 2,25 personen bedraagt.

Voor dit aantal huishoudens is in deze periode een toename van het aantal woningen noodzakelijk van 4280 woningen. Om minimaal deze hoeveelheid woningen te kunnen realiseren zal er, rekening houdend met gangbare factor van 70% daadwerkelijke realisatie, een plancapaciteit van 6114 woningen moeten zijn.

In de op 4 februari 2013 door de Provinciale Staten van Utrecht vastgestelde Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie staat vermeld dat gemeente Veenendaal de opgave heeft om 3.750 woningen in de periode 2013-2028 te realiseren. Vermeld is dat dit stedelijk programma voor Veenendaal geheel via inbreiding kan worden gerealiseerd.

Veenendaal is één van de deelnemende gemeenten aan het samenwerkingsverband Regio FoodValley. In 2012 is in opdracht van de Regio FoodValley door Companen een rapport gemaakt over de geplande bouwproductie in de verschillende gemeenten van de Regio FoodValley. In het in oktober 2012 uitgebrachte rapport “Inventarisatie en probleemanalyse, Eerste stap naar regionaal woningbouwprogramma?” komt naar voren dat voor de regio FoodValley als geheel, niet gesproken kan worden van een samenhangend woningmarktgebied.

Wel zien we dat gemeenten wel een sterke relatie hebben met directe buurgemeenten binnen de regio. Met name Ede heeft een relatief sterke relatie met gemeenten binnen de FoodValley, waarbij relatief veel verhuisbewegingen plaatsvinden tussen Ede, Barneveld, Veenendaal en Wageningen. De gemeenten Nijkerk en Scherpenzeel zijn daarentegen meer georiënteerd op gemeenten buiten de regio. Nijkerk is vanwege haar ligging sterk georiënteerd op Amersfoort, en Scherpenzeel op andere gemeenten binnen de provincie Utrecht.

Dit heeft geleid tot de conclusie dat het niet nodig is om uitgangspunten op te stellen voor een regionaal afstemmingsprogramma.

Er zijn in de afgelopen jaren meerdere gemeentelijke beleidsdocumenten op- en vastgesteld over de woningbehoeften. Hieronder volgt een opsomming van en toelichting op de meeste actuele en relevante documenten

Het voorliggende plan is met behulp van het stappenplan getoetst aan de ladder. Dit levert de volgende beoordeling op.

Trede 1. Bestaande regionale behoefte:

Dit plan voorziet in de realisering van 14 woningen op een voormalig schoolterrein. De voorgenomen woningbouw past, zoals blijkt uit het voorgaande, kwalitatief als kwantitatief binnen de bestaande regionale en plaatselijk behoefte van ca. 4.000 woningen tot 2030.

Trede 2. Binnen- of buitenstedelijk:

Het plangebied ligt in bestaand stedelijk gebied. Het plangebied valt ook binnen de rode contour. Zie hiervoor ook paragraaf 3.2 van deze toelichting.
Het plan is daarmee aan te merken als een binnenstedelijk plan.

Trede 3 Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten

Met het bevestigend beantwoorden van de vraag in trede 2 is de motivering afgerond. Immers de keuze voor een locatie buiten het stedelijk gebied is niet aan de orde. Toetsing aan trede 3 is daarmee niet aan de orde.

Bodem

In 2011 heeft op de locatie een verkennendend bodemonderzoek plaatsgevonden. Blijkens het rapport d.d. 5 mei 2011 is de conclusie van dit onderzoek dat er geen aanleiding bestaat voor nader onderzoek. Er hebben zich sindsdien geen omstandigheden voorgedaan, die aanleiding kunnen geven voor twijfels aan de actualisteit van het rapport.

Geluid

Door de Omgevingsdienst regio Utrecht (Odru) is beknopt onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels als gevolg van verkeersgeluid. In dit onderzoek is het plan getoetst aan de Wet geluidhinder en het gemeentelijke beleid. Daartoe is de geluidsbelasting, vanwege alle relevante omliggende wegen, op de gevels van de nieuwe woningen bepaald.

De geluidsbelasting vanwege de gezoneerde wegen voldoet aan de voorkeurswaarde van 48 dB. Dit betekent dat geen procedure hogere waarden behoeft te worden gevolgd.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ook gekeken naar de omliggende 30 km/uur buurtwegen. Deze wegen hebben volgens de Wet geluidhinder geen geluidszone. Alleen de geluidsbelasting van de Jan Steenlaan is hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB. Ook hiervoor is geen procediure hogere waarde noodzakelijk. Volgens jurisprudentie en het gemeentelijk beleid moet de gemeente wel maatregelen overwegen om de geluidsbelasting te beperken. Omdat bronmaatregelen en overdrachtsmaatregelen niet overal voldoende effect hebben zijn maatregelen aan de gevels noodzakelijk. Het betreft geluidsisolatie van de gevels. Daarbij dient te worden uitgegaan van de gecumuleerde geluidsbelastingen die in dit rapport zijn bepaald.

De Odru adviseert om in het plan op te nemen dat langs de Jan Steenlaan een (akoestisch gesloten) erfafscheiding wordt gerealiseerd van 2 meter hoog en 28 meter lang. Met deze erfafscheiding zouden alle woningen op de begane grond een geluidsluwe gevel krijgen en wordt zoveel mogelijk voldaan aan alle voorwaarden binnen het gemeentelijk geluidsbeleid.

Echter omdat een dergelijke eis de uitstraling van het project ernstig zal schaden, wordt deze eis niet gesteld.

Het rapport van de Odru is als bijlage 1 aan deze toelichting toegevoegd.

Bedrijven & Milieuzonering

De hier aan de orde zijnde nieuwe woonontwikkeling kent geen belemmeringen door of vanwege nieuwe of bestaande bedrijven. Er lzijn geen milieuhinderlijke bedrijven binnen de inbvloedsfeeer van deze locatie gevestigd en het voorliggende plan kent ook geen vestigingsmogelijkheden hiervoor.

Luchtkwaliteit

In het kader van het Besluit luchtkwaliteit is het van belang om bij een ruimtelijk plan te kijken welke invloed het plan heeft op de luchtkwaliteit. In deze wet is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. In de Regeling NIBM is een lijst met van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden (bijlage 3a van het Besluit NIBM).

Aangezien het voorgenomen plan de realisatie van 12 rug-aan-rug woningen betreft, voldoet het plan aan de NIBM grens en draagt dus niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Nadere toetsing van het plan aan de Besluit Luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

Externe veiligheid

In en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen zoals omschreven in het BEVI aanwezig.

Verkeer

De ontsluiting van het plan vindt plaats via de bestaande omliggende wegen. Het plan voorziet in voldoende parkeerplaatsen. Eén en ander gerelateerd aan de geldende parkeernormen en de in de oude situatie aanwezige parkeerplaatsen. In de bestemmingsregel van 'Wonen' is de verplichting tot het voorzien in voldoende parkeergelegenheid vastgelegd. Definitieve toetsing aan deze regel vindt plaats bij de beoordeling van de voor het bouwen noodzakelijke omgevingsvergunning.

Op grond van artikel 3.1.6 uit het Besluit ruimtelijke ordening dient in de ruimtelijke onderbouwing van ruimtelijke plannen een waterparagraaf te worden opgenomen. In de waterparagraaf wordt aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. Het plangebied is gelegen binnen het beheersgebied van het Waterschap Vallei en Veluwe. Eén van de belangrijke aders van het werkgebied van dit Waterschap is de Grift / Valleikanaal. In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Het voorliggende plan voorziet in een herontwikkeling een voormalig schoolterrein. Daarbij is er ten opzichte van de oude situatie geen vermeerdering van het oppervlakte bebouwd en/of verhard terrein. Vanuit het aspect waterhuishouding kent het plan geen belemmeringen.

In 1992 ondertekende Nederland het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologische erfgoed – kortweg ‘het Verdrag van Malta’ (of Valletta). Sindsdien is het uitgangspunt van het (rijks)beleid dat archeologische waarden volwaardig meetellen in beslissingen over de ruimtelijke inrichting van ons land. Via de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) is het verdrag in 2007 wettelijk verankerd in de herziene Monumentenwet 1988. De Wamz heeft als doel bodemverstorende activiteiten beter te reguleren. Centraal daarbij staat de verplichting om archeologische waarden in bestemmingsplannen vast te leggen. Gemeenten zijn daarbij bevoegd gezag inzake de omgang met archeologische waarden. Binnen de kaders van rijks- en provinciaal beleid hebben zij de vrijheid naar eigen inzicht financieel en beleidsmatig invulling te geven aan de zorg voor de archeologie binnen hun grondgebied. Het archeologisch erfgoed heeft hiermee een prominentere plaats gekregen in het proces van de ruimtelijke planvorming. Uitgangspunten van het verdrag zijn het vroegtijdig betrekken van archeologische belangen in de planvorming, het behoud van archeologische waarden in situ (ter plaatse) en de introductie van het zogenaamde "veroorzakerprincipe". Dit principe houdt in dat degene die de ingreep pleegt financieel verantwoordelijk is voor behoudsmaatregelen of een behoorlijk onderzoek van eventueel aanwezige archeologische waarden. Zonodig worden in bestemmingsplannen regelingen opgenomen om de omgang met verwachte archeologische waarden om te gaan. Om de noodzaak van deze regelingen te bepalen is inzicht nodig in de archeologische waarde van het grondgebied en in bijzonder het plangebied. Om de archeologische verwachting inzichtelijk te krijgen is Vestigia BV Archeologie & Cultuurhistorie uit Amersfoort opdracht gegeven deze verwachtingen in beeld te brengen, Dit heeft geleid tot het rapport "Archeologische beleidskaart en cultuurhistorische kenmerkenkaart gemeente Veenendaal" nr. V564,definitief (25 februari 2010).

Uit deze kaart blijkt dat het plangebied ligt in een zone waarin geen verwachtingen bestaan. Nader onderzoek is daarmee overbodig en de beoogde functiewijziging wordt niet belemmerd.

Het met dit bestemmingsplan beoogde project heeft geen betrekking op een rijks- of gemeentelijk monument. Er is ook geen rijks- of gemeentelijk monument in de directe nabijheid. Omdat er ook geen sprake is van een molenbiotoop of andere historische elementen ontmoet dit plan geen belemmeringen op het gebied van Cultuurhistorie.

Het betreft hier een binnenstedelijk, braakliggende terrein waar geen groen aanwezig is. Het gebied kent geen waardevolle elementen voor de flora en fauna. De nieuwe situatie zal een groene uistraling krijgen doordat alle particuliere tuinen aan het openbare gebied grenzen. Het aspect flora en fauna vormt daarme geen belemmering voor de geplande herontwikkeling.

In het plangebied zijn geen leidingen gelegen met een planologisch relevante beschermingszone, noch overlapt een beschermingszone van een planologisch relevante leiding hiermee.

Beschrijving en beoordeling van aspecten welke hierboven niet aan de orde zijn gekomen maar welke wel van invloed kunnen zijn zoals: privaatrechtelijke verhoudingen, kabels en leidingen, eerdere besluitvorming door college en/of raad.

Uit alle gevoerde onderzoeken komt naar voren dat de nu voorgenomen ontwikkeling op geen onacceptabele gevolgen of belemmeringen stuit voor de directe omgeving.

Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels (zogenaamde planregels). De regels zijn gerelateerd aan de verbeelding, zodat verbeelding en regels te allen tijde in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast.

Verbeelding

Zoals reeds eerder gesteld is de verbeelding gerelateerd aan de regels (en vice versa) en heeft tevens de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen.
Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Verder kunnen er binnen een bestemming verklaringen zijn aangegeven. Deze hebben juridisch gezien geen enkele betekenis en zijn uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens).
De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en overheid bindende deel van het bestemmingsplan.

Regels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.

Toelichting

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Door de grote flexibiliteit, of beter vrijheid in de regels, kan de rechtszekerheid van belanghebbenden in het gedrang komen. In de toelichting dienen derhalve duidelijk de beleidsintenties te worden aangegeven met betrekking tot toekomstig grondgebruik. De toelichting heeft echter geen rechtsreeks burgers bindende werking.

Wabo

Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsvergunning (Wabo), per 1 oktober 2010, worden de aanlegvergunning, de sloopvergunning en de binnenplanse ontheffing als instrumenten van het bestemmingsplan onderdeel van de omgevingsvergunning (Wabo). De genoemde vergunningen en ontheffing zijn begrippen die in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) zijn opgenomen en in de praktijk veel worden toegepast. In een bestemmingsplan onder de Wabo, zoals in dit geval, wordt bijvoorbeeld niet meer gesproken van ontheffingsregels, maar van afwijkingsregels. Een aanlegvergunning wordt een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

De indeling van de planregels is als volgt:

Dit hoofdstuk bevat alle bepalingen die nodig zijn om de overige planregels goed te

kunnen hanteren:

• begrippen: bevat in het plan gebruikte begrippen die uitleg behoeven;
• wijze van meten: bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van oppervlaktes, percentages, hoogtes, dieptes, breedtes en dergelijke. Hieronder valt tevens de wijze van peilbepaling.

Binnen dit plan komen de volgende bestemmingen voor:

In paragraaf 6.3 wordt er per bestemming aangegeven wat de gebruiksmogelijkheden en de bouwmogelijkheden zijn.

Indien bestemmingsspecifieke flexibiliteitsregels aan de orde zijn worden deze per artikel opgenomen. Algemene flexibiliteitsregels zijn in hoofdstuk 3 opgenomen.

Hoofdstuk 3 bestaat achtereenvolgens uit de volgende artikelen:

• Anti-dubbeltelregel:
• Algemene bouwregels
• Algemene aanduidingsregels
• Algemenegebruiksregels
• Algemene afwijkingsregels
• Algemene wijzigingsregels

Het gemeentelijk beleid is vertaald in de planregels. Daarbij is geprobeerd een flexibel stelsel van regels te ontwikkelen zonder daarbij tekort te doen aan eisen van rechtszekerheid.

Gekozen is voor zo min mogelijk bestemmingen. Dit deelplan bevat normatieve bepalingen, die bindend zijn voor zowel de overheid als de burger. Het is voor beide partijen van groot belang, dat de verbeelding en de planregels duidelijke informatie verschaffen. Door te kiezen voor zo weinig mogelijk bestemmingen wordt de leesbaarheid en duidelijkheid van zowel deverbeelding als de planregels vergroot. Een leesbaar en duidelijk plan zorgt voor een plan, dat goed te handhaven is.

In de volgende paragrafen worden kort de voor dit plan geldende bestemmingen toegelicht. Steeds wordt per bestemming aangegeven wat de gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn.

Wonen - W

Gebruiksmogelijkheden

Op de gronden met de bestemming 'Wonen -W' mag natuurlijk gewoond worden. Daarnaast is het toegestaan om beroepsmatige activiteiten uit te oefenen in hoofd- of bijgebouw tot een maximum van 45 m². Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn alleen na afwijking via omgevingsvergunning toegestaan.

Binnen het plangebied zijn de volgende woningtypen toegestaan:

1. 1. ter plaatse van de aanduiding [aeg] mogen alleen aaneengesloten woningen worden gebouwd;

Bouwmogelijkheden

In de bestemmingsregeling wordt onderscheid gemaakt tussen twee zones:

• het bouwvlak;
• de onbebouwde zone aan de voorzijden.

Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak gebouwd worden. (Bij)gebouwen zijn niet toegestaan buiten het bouwvlak.

Verkeer - V

Gebruiksmogelijkheden

De gronden met de bestemming 'Verkeer - V' zijn primair bestemd voor wegen. Daarnaast zijn deze gronden bestemd voor de aanleg en instandhouding van kunstwerken, parkeervoorzieningen, water, verhardingen, doeleinden van algemeen nut, objecten van beeldende kunst, verkeerstechnische voorzieningen en afvalcontainers.

Bouwmogelijkheden

Op deze gronden mogen gebouwen van algemeen nut en overige bouwwerken (bouwwerken, geen gebouwen zijnde) gebouwd worden.

Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied (gebiedsaanduiding)

In het kader van de grondwaterbescherming is op de verbeelding de zogenaamde milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied als bedoeld in de Provinciale Milieuverordening Utrecht aangegeven. Deze zone is als een gebiedsaanduiding in de planregels opgenomen.

Een milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied is een gebied waar de onttrekking van water plaatsvindt onder slecht doorlatende aardlagen. Het beschermingsregime van de milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied is gericht op het tegengaan van activiteiten die de beschermende functie van de slecht doorlatende bodemlagen teniet kunnen doen.

Als regeling is opgenomen, dat indien door de gebiedsaanduiding “milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied” met elkaar onverenigbare bepalingen van kracht worden de bovengenoemde bepalingen voorrang hebben, tenzij de beheerder van het grondwater met het tegendeel instemt.

De betreffende locatie is eigendom van de gemeente. Met de projectontwikkelaar De Bunte te Ede is overeenstemming bereikt over de verkoop van de grond. In de prijs en deze overeenkomst is het verhaal van de gemeentelijke kosten verzekerd. Zodoende is de economische uitvoerbaarheid niet in het geding.

Participatie door belanghebbenden in een ruimtelijke planontwikkeling is in de laatste decennia een logisch onderdeel van planvorming en –ontwikkeling geworden. Het gaat immers om wat in hedendaags spraakgebruik de fysieke leefomgeving wordt genoemd. Dit neemt niet weg dat met name in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) besluitrollen zijn toebedeeld aan bestuursorganen als de raad en het college van burgemeester en wethouders. Met dit vaste gegeven maar ook met toepassing van het Raadsprogramma 2014-2018 “De kracht van Veenendaal” is een burgerparticipatietraject voor deze locatie gestart. Op basis van het in het raadsprogramma geformuleerde voornemen tot het bieden van ruime participatiemogelijkheden is voor de herontwikkeling schoollocatie Adriaen van Ostadelaan gekozen voor een burgerparticipatieproces welke de hieronder genoemde stappen bevatten.

1. 1. Een plenaire bijeenkomst.
2. 2. Twee bijeenkomsten met een uit deelnemers van de plenaire bijeenkomst samengestelde participatiegroep.
3. 3. Formulering en uitwerking van de hieruit voortkomende ontwikkelingsvisie(s).

Dit proces heeft geleid tot de opstelling van een zogenoemde spelregelkaart. Op basis van deze inhoudelijke spelregels zijn geïnteresseerde partijen uitgenodigd een plan in te dienen en daarbij een bieding te doen voor de aankoop van het perceel.

De aldus uitgeschreven tender heeft tot gevolg gehad dat drie inzendingen zijn ontvangen. Het plan van De Bunte met de rug-aan-rug woningen, dat de basis vormt van dit bestemmingsplan, is daarbij als hoogst scorend naar voren gekomen. Ook in de beoordeling van de inzendingen is de in het participatietraject gevormde klankbordgroep betrokken.

Gelet op dit gevolgde uitvoerige participatietraject is afgezien van een inspraaktraject op dit bestemmingsplan