In deze regels wordt verstaan onder:

het wijzigingsplan Zorgboerderij Dijkstraat 115 met identificatienummer NL.IMRO.0345.dijkstraat115-oh01 van de gemeente Veenendaal;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

de verbeelding van het wijzigingsplan Zorgboerderij Dijkstraat 115, bestaande uit de kaart NL.IMRO.0345.dijkstraat115-vg01, waarbij gebruik is gemaakt van een ondergrond welke is ontleend aan GBKN-08_10;

een bijbehorend bouwwerk in de vorm van een ruimte, die bestaat uit één bouwlaag en door haar indeling en inrichting is bestemd hoofdzakelijk te worden gebruikt voor bewoning.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woonruimte in het kader van mantelzorg die functioneel is verbonden met een woning, die is gesitueerd op hetzelfde perceel (dit geldt voor zowel woonruimte in de woning als voor in aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen);

een bedrijf, geheel of overwegend gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van agrarische producten door het telen van gewassen en het houden van dieren, met uitzondering van een manege;

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van landbouw en tuinbouw;

bedrijvigheid, geheel of overwegend gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van agrarische producten door het telen van gewassen en het houden van dieren, met uitzondering van een manege;

een binnen de natuurbestemming toegestaan agrarisch medegebruik in de vorm van extensief beheerd grasland, waarbij de instandhouding en versterking van omliggende en ter plaatse aanwezige natuur- en landschapswaarden voorop staat;

onderzoek verricht door of namens de gemeente, door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het Centraal College van Deskundigen (CCvD) en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA);

archeologisch vooronderzoek dat kan bestaan uit locatiegericht bureauonderzoek, booronderzoek, geofysisch prospectieonderzoek, het graven van proefsleuven of een combinatie daarvan. De verschillende vormen van onderzoek worden verricht door een erkende partij en uitgevoerd volgens de desbetreffende specificaties in de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA). De resultaten van het onderzoek worden weergegeven en geïnterpreteerd in een rapport. Op basis daarvan beoordeelt de gemeente of een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden kan worden verleend;

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten in dat gebied;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten;

één of meer gebouwen en/of overige bouwwerken;

het geheel aan gebouwen, behorend bij een bedrijf;

de brutovloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen;

een woning in of bij een gebouw of op dan wel bij een terrein, dienend voor de huisvesting van een persoon (en diens huishouden), wiens huisvesting ter plaatse, gelet op de bedrijfsvoering, noodzakelijk is;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig en ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

besluit van 27 mei 2004, houdende milieukwaliteiteisen voor externe veiligheid van inrichtingen milieubeheer (Staatsblad 2004, nr. 250) zoals deze luidt (inclusief wijzigingen) op het tijdstip van in werking treding van dit plan;

besluit van 4 juli 1994, houdende uitvoering van het hoofdstuk Milieu-effectrapportage van de Wet milieubeheer zoals deze luidt (inclusief wijzigingen) op het tijdstip van in werking treding van dit plan;

afstand, bouwwerk, object, oppervlakte, inhoud die op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan zijn, zullen of worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens een vergunning;

de grens van een bestemmingsvlak;

het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Veenendaal, vastgesteld op 27 juni 2013;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

een bijbehorend bouwwerk in de vorm van een al dan niet aan het hoofdgebouw gebouwde ruimte, die door haar indeling en inrichting kennelijk is bestemd uitsluitend te worden gebruikt voor huishoudelijke berg- en werkruimte, garage of tuinhuisje en ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

werken en werkzaamheden, waarvan mag worden aangenomen dat zij het bodemarchief kunnen aantasten;

een constructie van metaal of een ander materiaal, dat met plastic of ingebruik daarmee overeenkomend materiaal is afgedekt ter vervroeging of verlenging van het teeltseizoen van tuinbouw- of fruitteeltproducten. Onder een boogkas wordt tevens een draagluchthal verstaan;

elk terrein waarop bosbouw wordt uitgeoefend, gericht op de duurzame instandhouding en ontwikkeling van bestaande en nieuwe bossen ten behoeve van (een of meerdere van de functies) natuur, houtproductie, landschap, milieu (waaronder begrepen waterhuishouding) en recreatie;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en overige bouwwerken zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied;

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen ambtenaar;

een dienst, bedrijf of instelling, erkend door het Centraal College van Deskundigen (CCvD) en werkend volgens de specificaties van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het houden van melk- en ander vee geheel of nagenoeg geheel op open grond, waaronder begrepen de teelt van ruwvoedergewassen;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

(bouwkundige) voorzieningen ten behoeve van (ontsluiting van) de bestemmingen die ingevolge deze regels aan gronden zijn toegekend, zoals aanlegsteigers, (ondergrondse) afvalcontainers, bruggen, duikers, geluidbeperkende voorzieningen, kadewanden, keermuren, lichtmasten, objecten van beeldende kunst, openbaar vervoer haltes, overkappingen, (gebouwde) parkeervoorzieningen, reclameobjecten, stallingsruimten, tunnels, verkeersborden, verkeersgeleiders, verkeersregelinstallaties, vlaggenmasten, vlonders, stuwen, wachthuisjes;

een niet-grondgebonden agrarisch bedrijf voor het houden van vee en pluimvee – zelfstandig of als neventak – waarbij dit houden van vee en pluimvee geheel of nagenoeg geheel plaatsvindt in gebouwen. Het biologisch houden van dieren conform een regeling krachtens artikel 2 van de Landbouwkwaliteitswet en het houden van melkrundvee, schapen of paarden wordt niet aangemerkt als intensieve veehouderij;

een tent, tentwagen, kampeerauto of caravan dan wel enig ander onderkomen of ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge artikel 40 van de Woningwet een bouwvergunning vereist is; een en ander voorzover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

wet van 8 april 1971 (Staatsblad 1971, nr. 371), houdende een algemene regeling betreffende de kwaliteit van voortbrengselen van de landbouw en de visserij zoals deze luidt (inclusief wijzigingen) op het tijdstip van in werking treding van dit plan;

wet van 23 december 1988 (Staatsblad 638), tot het vaststellen van nieuwe bepalingen voor het behoud van monumenten van bouwkunst en archeologie zoals deze luidt (inclusief wijzigingen) op het tijdstip van in werking treding van dit plan;

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van natuur en landschap;

(bouwkundige) voorzieningen ten behoeve (de aansluiting op) het openbare net van gas, water, elektriciteit, riolering, stadsverwarming, en het telecommunicatieverkeer, of daaraan gelijk te stellen voorzieningen;

een (gedeelte van een) bouwwerk, waarvan de vloer is gelegen op tenminste 1,75 m beneden peil;

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voorzover dat of die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent;

de onderste laag van een woongebouw, voor tenminste 1,5 m hoogte gelegen boven het peil, waarin uitsluitend zijn ondergebracht niet voor bewoning bestemde ruimten, ten dienste van de bewoners van de bovengelegen woningen;

de op de verbeelding aangewezen grond, die bestemd is voor verkeer, groen en water;

de ontsluiting van een archeologische vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen.

Opgravingen worden verricht door een erkende partij, beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 45 van de Monumentenwet en uitgevoerd volgens de desbetreffende specificatie in de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA);

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;

een bijbehorend bouwwerk in de vorm van een bouwwerk van één bouwlaag dat dient ter overdekking en waarvan de steunconstructie uit ten hoogste één wand bestaat;

een niet overdekt terrein ingericht voor het africhten, trainen en berijden van paarden en pony's en het anderszins beoefenen van de paardensport;

voor een gebouw waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst:

- de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

in andere gevallen:

- de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;

de grens van een aaneengesloten stuk grond waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar horende bebouwing is toegelaten;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf (bordeel);

voorzieningen ter bescherming van gewassen met een hoogte van maximaal 1,5 m, die uitsluitend zijn toegestaan zolang de teelt het vereist. Hieronder worden in ieder geval verstaan tunnels van halfronde bogen waarover plastic of gaasdoek wordt gespannen, insectengaas, afdekfolies en vlakveldfolies;

een aan de zorgboerderij gerelateerd en ondergeschikt daghorecabedrijf, categorie 1, gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor de landwinkel, dat in hoofdzaak is gericht op het vertrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-theehuis, ijssalon);

de naar de openbare ruimte gekeerde gevel (bouwgrens), erkers e.d. niet meegerekend;

een niet-aaneengebouwde woning;

besluit van 22 januari 2002 (Staatsblad 2002, nr. 33), houdende nieuwe regels met betrekking tot consumenten- en professioneel vuurwerk, zoals deze luidt (eventueel na wijzigingen) op het tijdstip van in werking treding van dit plan;

gronden (buitengebied) met een hoge archeologische verwachtingswaarde zoals vermeld op de gemeentelijke archeologische maatregelen/beleidskaart;

gronden (bebouwd gebied) met een hoge archeologische verwachtingswaarde en/of gronden (buitengebied) met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde zoals vermeld op de gemeentelijke archeologische maatregelen/beleidskaart;

Wet van 6 november 2008 (Staatsblad 496), houdende regels inzake een vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving en inzake handhaving van regelingen op het gebied van de fysieke leefomgeving (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), zoals deze luidt (inclusief wijzigingen) op het tijdstip van in werking treding van dit plan;

Wet van 16 februari 1979 (Staatsblad 99), houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidt (inclusief wijzigingen) op het tijdstip van in werking treding van dit plan;

Wet van 13 juni 1979 (Staatsblad 442), houdende regels met betrekking tot een aantal algemene onderwerpen op het gebied van de milieuhygiëne, zoals deze luidt (inclusief wijzigingen) op het tijdstip van in werking treding van dit plan;

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor zelfstandige huisvesting van maximaal 1 huishouden;

wet van 29 augustus 1991 (Staatsblad 439) tot herziening van de Woningwet, zoals deze luidt (inclusief wijzigingen) op het tijdstip van in werking treding van dit plan;

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand tussen de grens van een bouwperceel en enig punt van het op het bouwperceel voorkomende of nog te bouwen gebouw;

de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

de horizontale projectie van de ruimte tussen de harten van de vloeren of balklagen.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of hart van scheidingsmuren).

vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

De voor 'Agrarisch met waarden - Zorgboerderij' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische bedrijvigheid;
2. b. intensieve veehouderij;
3. c. zorgvoorzieningen in de vorm van dagbesteding voor personen die daarbij zorg en hulp nodig hebben;
4. d. landwinkel met een maximum oppervlakte van 100 m2;
5. e. theehuis inclusief overkapping met een maximum oppervlakte van 150 m2, die direct en ondergeschikt een verband heeft met de in dit artikel bedoelde voorzieningen en activiteiten;
6. f. paardenbakken binnen bouwvlakken;
7. g. twee bedrijfswoningen;
8. h. beroepsmatige activiteiten in of bij een bedrijfswoning, met dien verstande dat de oppervlakte van de bebouwing die ten behoeve van deze activiteit in gebruik mag zijn een maximum heeft van 45 m²;
9. i. instandhouding van aldaar voorkomende watergangen, sloten, poelen en andere waterpartijen;
10. j. verharde en onverharde paden, wegen en parkeervoorzieningen;
11. k. extensief recreatief medegebruik.

De voor 'Waarde - Archeologie - 2', aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming van en onderzoek naar de in de grond aanwezige of verwachte archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de plaats, de fundering en de afmetingen van gebouwen en overige bouwwerken, zulks ter voorkoming van onevenredige aantasting van het zicht op en de landschappelijke inpassing van de betreffende waardevolle terreinen, maar ook omdat de exacte begrenzingen van archeologische terreinen niet in alle gevallen vaststaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in 4.2.1 voor gebouwen en overige bouwwerken ten dienste van de voor deze gronden geldende andere bestemmingen mits uit archeologisch vooronderzoek blijkt dat de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.

Behoudens het bepaalde in 4.5.1 is het in het belang van de archeologische monumentenzorg en ter voorkoming van onevenredige aantasting van aanwezige of verwachte archeologische waarden verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden op of in de gronden als bedoeld in 4.1 de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren op een diepte van meer dan 0.50 m onder het peil en over een oppervlakte van meer dan 1.000 m²:

1. a. het uitvoeren van graafwerkzaamheden en/of grondbewerkingen, het roeren en omwoelen van gronden, waaronder begrepen het aanleggen van drainage, kabels, leidingen en rioleringen;
2. b. het aanbrengen en het verwijderen van diepwortelende beplantingen;
3. c. het ophogen en egaliseren van gronden;
4. d. het verlagen van het waterpeil, tenzij dit een maatregel is van het bevoegde waterschap;
5. e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van objecten in de bodem;
6. f. het slopen van bouwwerken en van werken, geen bouwwerken zijnde.

De voor 'Waarde - Archeologie - 3', aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming van en onderzoek naar de in de grond aanwezige of verwachte archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de plaats, de fundering en de afmetingen van gebouwen en overige bouwwerken zulks ter voorkoming van onevenredige aantasting van het zicht op en de landschappelijke inpassing van de betreffende waardevolle terreinen, maar ook omdat de exacte begrenzingen van archeologische terreinen niet in alle gevallen vaststaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in 5.2.1 voor gebouwen en overige bouwwerken ten dienste van de voor deze gronden geldende andere bestemmingen mits uit archeologisch vooronderzoek blijkt dat de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.

Behoudens het bepaalde in 5.5.1 is het in het belang van de archeologische monumentenzorg en ter voorkoming van onevenredige aantasting van aanwezige of verwachte archeologische waarden verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden op of in de gronden als bedoeld in 5.1 de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren op een diepte van meer dan 0.50 m onder het peil en over een oppervlakte van meer dan 5.000 m²:

1. a. het uitvoeren van graafwerkzaamheden en/of grondbewerkingen, het roeren en omwoelen van gronden, waaronder begrepen het aanleggen van drainage, kabels, leidingen en rioleringen;
2. b. het aanbrengen en het verwijderen van diepwortelende beplantingen;
3. c. het ophogen en egaliseren van gronden;
4. d. het verlagen van het waterpeil, tenzij dit een maatregel is van het bevoegde waterschap;
5. e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van objecten in de bodem;
6. f. het slopen van bouwwerken en van werken, geen bouwwerken zijnde.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken geldt, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, dat deze uitsluitend toegestaan zijn binnen de bouwvlakken, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen die ook buiten de bouwvlakken zijn toegestaan.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximum 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. b. de regels van het plan ten behoeve van het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de plankaart. De afwijking mag ten hoogste 5 m¹ bedragen;
3. c. de regels van het plan om toe te staan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m³ bedraagt;
4. d. de regels van het plan ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen om toe te staan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische installaties wordt vergroot, mits de vergroting leidt tot een hoogte welke niet meer bedraagt dan 1,2 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw.

De in 9.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan Zorgboerderij Dijkstraat 115

Behoort bij het besluit van de het college van burgemeester en wethouders

d.d. tot vaststelling van het wijzigingsplan Zorgboerderij Dijkstraat 115

Mij bekend,

de gemeentesecretaris.

Voorliggend wijzigingsplan voorziet in een juridische regeling voor de zorgboerderij De Eekhoeve, Dijkstraat 115 in Veenendaal. Het betreft een wijziging van het op 27 juni 2013 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied.

De wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied is gebaseerd op de visie zoals is vastgelegd in het Landschapsontwikkelingsplan (door de raad vastgesteld in 2007). Deze visie staat voor landschapsverbetering en het bieden van kansen voor verbreding en functieverandering van agrarische bedrijven, gericht op maatwerk waarbij de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voorop staat.

De zorgboerderij die mogelijk wordt gemaakt door dit wijzigingsplan past binnen deze visie.

Het betreffende plangebied Dijkstraat 115, ligt in landelijk gebied 'Bezuiden de Dijkstraat”. Dit gebied ligt aan de zuidzijde van Veenendaal, ingeklemd tussen het stedelijk gebied van Veenendaal en het bosgebied van de Heuvelrug. Het gebied vormt door de ligging nabij de kern van Veenendaal een belangrijk uitloopgebied. Kenmerkend is het coulisselandschap met strokenverkaveling.

Afbeelding 1 Omgeving plangebied (bron: google maps)

Voor dit wijzigingsplan wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegheid zoals opgenomen in artikel 3.7.5 van het bestemmingsplan Buitengebied.

De begrenzing van het wijzigingsplan vormt tevens de begrenzing van het plangebied. Het betreft de percelen kadastraal bekend gemeente Veenendaal, sectie B8443, B8477, B8478 (gedeeltelijk).

Afbeelding 2 Ligging plangebied

Voor dit wijzigingsplan wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegheid zoals opgenomen in artikel 3.7.5 van het bestemmingsplan Buitengebied, vastgesteld in de raad van 27 juni 2013.

In het geldende bestemmingsplan Buitengebied heeft het perceel Dijkstraat 115 de bestemming Agrarisch met waarden. Oorspronkelijk was hier een agrarische bedrijf gevestigd met melkvee en kippen en twee bedrijfswoningen. Inmiddels is op het perceel, in aanvulling op de agrarische activiteiten, een landwinkel gevestigd en is gestart met het bieden van dagbesteding voor personen die daarbij zorg en hulp nodig hebben. Met het voorliggende wijzigingsplan worden deze activiteiten gelegaliseerd.

Het plan biedt de mogelijkheid op het perceel een zorgboerderij met weiden, vee, landbouwgrond en bijbehorende landwinkel en theehuis te vestigen. Hier komen dagelijks cliënten (zorgbehoevende ouderen en jongeren) om onder begeleiding werkzaamheden te verrichten passend bij de boerderij en landwinkel de Eekhoeve.

Het gaat om de volgende activiteiten:

• het verzorgen van met name pluimvee;
• het bemannen van de landwinkel;
• het bemannen van het theehuis;
• het verzorgen van de pluk- en moestuin;
• werkzaamheden in de knutselruimte en handarbeidsruimte;
• werkzaamheden in de kas en;
• verwerken van ter plaatse geproduceerde producten.

Daarnaast heeft de zorgboerderij ook een educatieve functie voor recreanten in het gebied. De twee bestaande bedrijfswoningen worden ingepast.

De zorgboerderij zelf omvat twee grote ontmoeting- annex eetruimten met bijbehorende keuken en toiletvoorzieningen en buitenterrassen. In het verlengde van deze ontmoetingsruimten liggen de handenarbeid/ knutselruimten, met daaraan gekoppeld een oefenruimte. In de naastliggende kasruimte is een inpakafdeling gecreëerd. Totaal wordt voorzien in de dagopvang van ca. 50 cliënten .

Om te voorzien in nieuwe bestedingsactiviteiten voor de cliënten is de bouw van een theehuis gewenst. Het theehuis biedt plaats aan maximaal 35 zitplaatsen en kan binnen het bestaande bouwvlak worden opgericht. Het theehuis heeft nadrukkelijk niet tot doel om als restaurant te fungeren; het heeft met name een verblijfskarakter voor de bezoeker(s) van de zorgboerderij of landwinkel. Het theehuis krijgt de vorm en afmetingen van de hooiberg. De verdieping van het theehuis is geschikt gemaakt voor de realisatie van benodigde kantoor/gespreksruimten ten behoeve van de zorgvoorziening.

Afbeelding 3 Kaart met activiteiten in de gebouwen

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het provinciaal beleid en het gemeentelijke beleid. Hoofdstuk 3 bevat de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 4 bevat de hoofdlijnen van de juridische plansystematiek. In hoofdstuk 5 is de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven. Hoofdstuk 6 bevat tenslotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Voor dit wijzigingsplan vormen provinciale structuurvisie en provinciale verordening het belangrijkste ruimtelijk kader, samen met gemeentelijke plannen. (LOP en bestemmingsplan landelijk gebied).

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013

Aandacht voor ruimtelijke kwaliteit

Ruimtelijke kwaliteit heeft een centrale plek in het provinciaal ruimtelijk beleid. Ruimtelijke kwaliteit is een dynamisch begrip, dat van betekenis is bij het zo goed mogelijk afstemmen van een bestaande situatie en een nieuwe ontwikkeling. Het heeft daarmee betrekking op zowel het behoud van het bestaande (het goede behouden) als het creëren van nieuwe kwaliteit (kwaliteitsverbetering). In het landelijk gebied staat behoud van landelijke kwaliteiten, met aandacht voor landschap, landbouw, natuur, cultuurhistorie en recreatie, centraal

Kwaliteitsontwikkeling (rood-voor-groen)

In delen van het landelijk gebied is sprake van een kwalitatieve opgave waar omzetting van landbouwgrond naar groene, soms ook stedelijke gelieerde, functies aanvaardbaar is. Het gaat daarbij om:

• kernrandzones (zie paragraaf 6.2), waarbij ruimte moet zijn voor stedelijke (gelieerde) functies en een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit wordt nagestreefd;
• recreatiezones (zie paragraaf 6.7.1), waar sprake is van een recreatieve opgave die ook door rood-voor-groenconstructies moet kunnen worden gerealiseerd;
• gebieden binnen en direct grenzend aan de groene contour (zie paragraaf 6.5.2), waar nieuwe natuurgebieden met behulp van alternatieve financieringsmogelijkheden kunnen worden gerealiseerd.

Buiten deze gebieden is de inzet van rood-voor-groen niet mogelijk, behoudens kleinschalige verbetering vanuit bestaande bouwpercelen, zoals hierna wordt toegelicht.

Kernrandzones

Met de aanwezigheid van stedelijk gelieerde functies en stedelijk uitloopgebied levert de kernrandzone als deel van het landelijk gebied een belangrijke bijdrage in de kwaliteit van het stedelijk leefmilieu van de kern. Voor het borgen en verbeteren van de kwaliteit van de kernrandzone en voor het ondersteunen van het functioneren is het mogelijk in de kernrandzone nieuwe stedelijk gelieerde functies te ontwikkelen. Hiervoor moet de gemeente een kernrandvisie opstellen.

Ruimte voor functiewijziging van agrarische bedrijven

Voor vrijkomende agrarische bedrijven is het beleid gericht op sloop van overbodig geworden bedrijfsbebouwing. Indien alle bedrijfsgebouwen worden gesloopt en dit is ten minste 1000 m2 dan is één extra woning aanvaardbaar. De woningen moeten op de kavel worden gebouwd, tenzij bouw op een andere locatie leidt tot meer ruimtelijke kwaliteit.
Als ten minste 50% van de bedrijfsgebouwen wordt gesloopt is de vestiging van een niet-agrarisch bedrijf mogelijk. Deze sloop-eis van 50% geldt niet bij vestiging van een kleinschalige woonzorgvoorziening, recreatieve belevingsmogelijkheden, hervestiging van een bedrijf in het landelijk gebied en realisatie van functies ten behoeve van extra natuur in de groene contour. Van het slooppercentage van 50% kan de gemeente afwijken wanneer het gaat om de vestiging van bedrijven die vanwege hun werkzaamheden met zwaar rijdend materieel zich voornamelijk richten op, dan wel voor vestiging afhankelijk zijn van, het landelijk gebied.

Afwijken van de genoemde maatvoering voor sloop is ook mogelijk als dit leidt tot meer ruimtelijke kwaliteit. Bij de beoordeling van extra kwaliteit kunnen de volgende aspecten een rol spelen:

- herstel van landschapselementen;

- versterking van de cultuurhistorische hoofdstructuur (agrarisch cultuurlandschap);

- oplossingen voor de wateropgave;

- realisering van wandel- en recreatievoorzieningen;

- de verbetering van het woonmilieu in een aangrenzende kern.

Landschap

De landschappelijke kwaliteiten zijn beschreven per landschapstype en vastgelegd in de kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen. Veenendaal maakt deel uit van het landschap de Gelderse Vallei. Behoud van de aanwezige waarden en daaraan gelieerde cultuurhistorische waarden is van belang.

Cultuurhistorische hoofdstructuur

Voor het plangebied geldt de CHS-Archeologie. Het archeologisch erfgoed is een belangrijke bron van informatie over de bewoningsgeschiedenis. Het beleid is gericht op duurzaam behoud en beheer van archeologische resten.

Natuur

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is een robuust netwerk gevormd door bestaande natuur- en bosgebieden, nieuwe nog te realiseren natuurgebieden en verbindingszones tussen de natuurgebieden. In deze gebieden mogen zich geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen voordoen die een significant negatief effect hebben op de wezenlijke waarden en kenmerken van de EHS. Hier geldt het beschermingsregime 'nee, tenzij'. De bosgebieden van de Utrechtse Heuvelrug maken deel uit van de EHS.

Ook buiten de EHS liggen er kansen voor het realiseren van duurzame ecologische kwaliteiten, die van belang zijn voor het functioneren van de EHS. Deze gebieden liggen vaak aansluitend aan de ecologische hoofdstructuur. Deze gebieden zijn begrensd in de “groene contour”.

Stiltegebied

Een ruimtelijk plan bevat geen bestemmingen en regels die de geluidsbelasting negatief beïnvloeden in de aangewezen stiltegebieden.

Landschapsontwikkelingsplan 2007

Het landschapsontwikkelingsplan (LOP)geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het Veenendaalse landschap weer.

Als algemene uitgangspunten geldt:

• het versterken van de identiteit van de verschillende deelgebieden en voorkomende landschapstypen;
• behouden en ontwikkelen van natuurwaarden en ecologische verbindingszones;
• kansen bieden voor verbreding en functieverandering van agrarische bedrijven. Bij grotere ingrepen wordt een 'groene compensatie' gevraagd;
• duurzaam waterbeheer, met opgaven voor lokale en regionale waterberging;
• versterken van de cultuurhistorische waarden en ontstaansgeschiedenis, in het bijzonder van de Grebbelinie;
• versterken van het recreatief netwerk, in routes en kleinschalige ondersteunende voorzieningen;
• ruimte geven aan groene functies in de omgeving van de Middelbuurtseweg;
• aandacht voor beeldkwaliteit van bebouwing en erven.

Voor het gebied ten Zuiden van de Dijkstraat geldt dat behoud en ontwikkeling van de aanwezige houtwallen centraal staat. De afwisseling van open velden en houtwallen in een haaks op elkaar staande structuur is daarbij karakteristiek. Vooral in het middengebied is toevoeging van houtwallen gewenst, om de karakteristieke structuur te versterken. Voor wat betreft functieverandering wordt aangegeven dat de functie moet passen in het landelijk karakter van het gebied en een bijdrage moet leveren aan het recreatieve netwerk en kleinschalige recreatieve voorzieningen.

Waterplan Veenendaal 2006

Het waterplan is gezamenlijk met het Waterschap en het Waterleidingbedrijf Vitens opgesteld. De doelstelling van het Waterplan is: het komen tot een duurzaam en integraal waterbeheer in Veenendaal, gericht op het behouden en versterken van de functies en kwaliteiten van het water in al zijn facetten voor de langere termijn.

Eén van de ambities van het waterplan is het “vasthouden, bergen en afvoeren”. Daarnaast dient aandacht te zijn voor afkoppeling van hemelwater om de negatieve effecten van rioollozingen op de waterkwaliteit zoveel mogelijk te beperken.

Bestemmingsplan Buitengebied 2013

Het perceel aan de Dijkstraat 115 is bestemd als agrarisch bedrijf, binnen de bestemming “Agrarisch met waarden”. Deze gronden zijn bestemd voor: agrarische bedrijvigheid, bedrijfswoningen; paardenbakken; beroepsmatige activiteiten in of bij een bedrijfswoning; instandhouding van aldaar voorkomende watergangen, sloten,poelen en andere waterpartijen; instandhouding van aldaar voorkomende dan wel daaraan eigen landschap, natuur- en cultuurhistorische waarden; verharde en onverharde paden en wegen en – binnen het bouwvlak – parkeervoorzieningen; extensief recreatief medegebruik.

Als landschappelijke waarden zijn het coulisse landschap en het karakteristiek verkavelingspatroon als specifieke aanduiding opgenomen, binnen de agrarische bestemming. Hiervoor geldt een passend aanlegvergunningstelsel, gericht op behoud van deze waarden.

In de toelichting van het bestemmingsplan wordt aangegeven dat activiteiten gericht op zorg en recreatie met een kleinschalig en introvert karakter en passend bij de schaal van het landelijk gebied, gewenste ontwikkelingen zijn.

In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Het gaat hierbij om de aspecten milieu, verkeer, waterhuishouding, archeologie, cultuurhistorie, groen, natuur, landschap en leidingen. Voor ieder aspect is een onderzoek of toets uitgevoerd.

Bodem

Er is ter plaatse van het nieuw te bouwen theehuis een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in september 2012. Hiervan is door bureau Boot te Veenendaal een rapport opgesteld (kenmerk: P12-0432-002 d.d. 12 oktober 2012). De kwaliteit van de onderzochte bodem vormt volgens dit rapport geen belemmering voor de beoogde bebouwing en verharding op het terrein. Het rapport is als bijlage ingediend bij de omgevingsvergunning.

Tevens is er op het gehele terrein van de zorgboerderij een vooronderzoek uitgevoerd conform NEN-5725. Op basis van de uitkomsten van deze rapportage (buro BOOT, kenmerk: P13-0167-002, d.d. 5 juni 2013) wordt geconcludeerd dat op de locatie twee verdachte deellocaties aanwezig zijn (machineberging en bovengrondse brandstoftank). Ter plaatse van de opstallen met een zorgfunctie zijn er geen aanwijzingen waaruit blijkt dat er bodembedreigende activiteiten of calamiteiten hebben plaatsgevonden. Wel is het bekend dat er in het verleden asbesthoudende platen op de daken van de opstallen hebben gezeten. De locatie is daarmee formeel asbestverdacht, maar er zijn hier geen contactrisico's met de bodem.

Voor de huidige functiewijziging is het volgens deze rapportage niet noodzakelijk om een verkennend asbestonderzoek uit te voeren, omdat er geen graafwerkzaamheden of herinrichting uitgevoerd worden. Een dergelijk onderzoek kan worden uitgesteld tot een natuurlijk moment (bij graafwerkzaamheden, herinrichting e.d.).

Geluid

Wettelijk kader

De zorgboerderij en het theehuis (dagbestedingactiviteiten) hebben volgens de Wet geluidshinder geen geluidsgevoelige bestemming. Toetsing aan de Wet geluidhinder is niet van toepassing.

Het bouwbesluit 2012 stelt geen geluidseisen aan de zorgboerderij en het theehuis (dagbestedingactiviteiten). Bij de aanvraag hoeft geen akoestisch onderzoek naar de geluidwering van de gevels gevoegd te worden.

Stiltegebied

De locatie van de zorgboerderij valt buiten het als zodanig door de Provincie aangewezen stiltegebied. Daarentegen valt de zorgboerderij met winkel en theehuis wel binnen de bufferzone van het stiltegebied en als zodanig is deze gelegen 'in de nabijheid van een stiltegebied'.

De Provinciale Milieuverordening (PMV) bevat richtwaarden voor de stiltegebieden. Het gewenste totale geluidsniveau van niet-gebiedseigen geluiden in een stiltegebied is maximaal 40 dB(A); in de bufferzone rondom de stille kern is een geluidsniveau tot 45 dB(A) aanvaardbaar.

De stilte in een stiltegebied kan worden verstoord door diverse geluidsbronnen.
Op incidentele verstoringen buiten inrichtingen (bedrijven) zijn de verbodsbepalingen van toepassing. Structurele geluidsbronnen (wegen, bedrijven) hebben eveneens invloed op de stilte, hiervoor zijn in de PMV richtwaarden opgenomen (art. 25 en 26).

Overheden moeten bij besluitvorming rekening houden met de richtwaarden voor geluid. Binnen het stiltegebied is de richtwaarde 35 dB(A) op 50m¹ van de geluidsbron. Dit is lager dan het aanvaardbare totale geluidsniveau. Hierdoor blijft het stil genoeg op plaatsen waar bijvoorbeeld zowel een weg als een bedrijf is gevestigd.

De zorgboerderij en landswinkel met theehuis worden centraal ontsloten. Om het theehuis is een rondrijroute met parkeergelegenheid voorzien, waarmee er een enkelvoudige verkeersbeweging plaatsvindt. De minimale afstand tussen de enkelvoudige rondrijroute en het stiltegebied bedraagt 59m¹. Door de aanwezigheid van bebouwing en structureel groen ligt het stiltegebied half afgeschermd ten opzichte van de rondrijroute en parkeergelegenheid.

Tevens wordt er voor personeel een parkeervoorziening voorzien. Deze is tussen de loodsen gelegen. Gezien de open doorgang tussen de loodsen kan deze positie aangemerkt worden als 'vrij' ten opzichte van het stiltegebied. De minimale afstand tussen aanrijroute en stiltegebied bedraagt minimaal 30m¹.

Teneinde te toetsen of de gestelde geluidsniveaus voor het stiltegebied niet worden overschreden is een IL-scan uitgevoerd, gebaseerd op de getelde verkeersbewegingen (zie 4.3 Verkeer). Om een juiste weergave van de mobiele geluidsbronnen te bepalen is hiervoor de bedrijfsduur bepaald (zie tabel hieronder). Verkeersbewegingen met betrekking tot het agrarisch functioneren van de (zorg)boerderij mogen buiten beschouwing gelaten worden.

Uit de verkeerstellingen blijkt, dat er per dag gemiddeld ca 43 verkeersbewegingen met auto's en 3 verkeersbewegingen met personen- en leveranciersbusjes plaatsvinden. Middels de indicatieve berekening geluidniveaus is getoetst wel geluidsniveau onder invloed van verkeersbewegingen op de grens van het stiltegebied is te verwachten.

Berekening verkeersgeluid op grens stiltegebied o.i.v. rondrijroute

Berekening verkeersgeluid op grens stiltegebied o.i.v. rondrijroute

Aan de grens van het stiltegebied is slechts nog een geluidniveau van 22,5 dB(A) door het verkeer op de rondrijroute te verwachten. De vijf parkeerplaatsen tussen de loodsen hebben een geluidniveau van 27,4 dB(A) op de grens van het stiltegebied ten gevolge. De uitkomsten liggen vér onder de gestelde grenswaarde van 35dB(A) op 50m¹ bínnen het stiltegebied. Hiermee vormt het verkeersgeluid geen belemmering voor de functionaliteit van zorgboerderij, winkel en theehuis.

Bedrijven & Milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies worden hinder en gevaar voorkomen (aanvaardbaar woon- en leefklimaat) en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Voor wat betreft geurhinder van veehouderijen zijn de volgende punten van belang:

• Worden veehouderijen onevenredig in hun belangen geschaad?
• Is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat?

Op het perceel aan de Dijkstraat 115 is een veehouderij gesitueerd. De voorliggende plannen hebben betrekking op het realiseren van de volgende activiteiten: een zorgboerderij met landwinkel en theehuis.

Belangen omliggende veehouderijen

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderijen (Wgv) in werking getreden. Voor het beoordelen van het aspect geur afkomstig van dierenverblijven van veehouderijen, is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) het toetsingskader. De Wet geurhinder en veehouderij definieert een geurgevoelig object als: 'gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt'. De gebouwen die gebruikt worden voor de zorg zijn als geurgevoelig te beschouwen.

De Wet geurhinder en veehouderij maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tussen emissiepunt en dergelijke objecten.

Aan de Dijkstaat is een veehouderij 117 gesitueerd waar in totaal 364 vleeskalveren (mogen) worden gehouden. Voor de gebouwen die gebruikt worden voor de zorg geldt de waarde voor geurbelasting . Of wordt voldaan aan de waarde voor de geurbelasting is berekend met V-Stacks vergunning. Omdat de veehouderij aan de Dijkstraat 117 het recht heeft om overal binnen het bouwblok te bouwen en geur te emitteren is bij de berekening uitgegaan van 3 punten op de grens van het bouwblok. De resultaten van deze berekeningen zijn vermeld in de bijlage. Er is geen overschrijding van de waarde voor de geurbelasting.

Ten zuiden van het perceel van de Dijkstraat 117 is een paardenstal gesitueerd die bij de woning van Dijkstraat 159 a hoort. Voor deze paardenstal geldt een minimumafstand van 50 meter tot geurgevoelige objecten. De afstand tussen de nieuwe geurgevoelige objecten en het bouwvlak van de Dijkstraat 159a is groter dan 50 meter.

Samengevat: het realiseren van nieuwe geurgevoelige objecten (zorg/landwinkel/theehuis) zal geen extra beperking opleveren voor omliggende agrarische bedrijven.

Voor het eigen agrarisch bedrijf vormen de activiteiten in beginsel geen belemmering. Geurgevoelige objecten worden niet beschermd tegen geurbelasting van de eigen inrichting (ABRS 8 juli 2009, LJN BJ1911).

Aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de zorg/dagbesteding in het plangebied

Gezien het feit dat de veehouderijen in de omgeving verspreid gesitueerd zijn, op voldoende afstand liggen en het geen bedrijven van grote omvang betreft, kan worden aangenomen dat geurhinder geen belemmeringen zal opleveren voor een aanvaardbaar verblijfklimaat bij de zorg/dagbesteding.

Aanvaarbaar woon- en leefklimaat bij woningen buiten het plangebied

Volgens de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' moet bij een theehuis, een landwinkel en een verblijfsruimte voor zorg in beginsel 30 meter worden aangehouden tot woningen van derden. Aan deze afstand wordt voldaan.

De meest relevante milieuaspecten vanwege het wijzigen van de veebezetting zijn geur, ammoniak en fijn stof. De uitbreiding leidt tot een lichte toename van de emissie van geur en een afname van de emissie van ammoniak en fijn stof. Volgens de ingediende geur- en fijn stof berekeningen kan de veehouderij voldoen aan de geur- en fijn stof normen. Naar verwachting kan er voldaan worden aan de geluidsvoorschriften uit het Activiteitenbesluit. Vanwege de verkeersaantrekkende werking is er door de Omgevingsdienst regio Utrecht een beschouwing gemaakt voor de indirecte hinder. Het rijden van het verkeer (personenauto's, vrachtwagens en bestelauto's) van en naar de inrichting op de openbare weg valt onder indirecte hinder en is apart getoetst. Waarden tot 50,0 dB(A) zijn voor indirecte hinder acceptabel. Hier wordt in dit geval onder gebleven.

Kort samengevat: omliggende veehouderijen worden niet onevenredig in hun belangen geschaad en er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de zorg/dagbesteding en bij omliggende woningen.

Natuurbeschermingswet

Voor de uitbreiding is een vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet nodig. Deze vergunning is op 2 mei 2013 door GS van Utrecht onder zaakkenmerk Z-NB-MEL-2013-1943 verleend.

Luchtkwaliteit

Voor luchtkwaliteit zijn de luchtkwaliteitseisen van hoofdstuk 5.2 van de Wet milieubeheer van toepassing. Voorwaarde voor de toetsing hieraan is dat deze in betekenende mate moeten bijdragen aan de concentraties stikstofdioxide en fijn stof. Hiervoor is de nibm-tool van Infomil toegepast. Uitgegaan wordt van 76 verkeersbewegingen per etmaal. Uit de berekening blijkt dat de bijdrage niet in betekenende mate is en toetsing aan de grenswaarden niet nodig is.

Uit de luchtkwaliteitskaarten van de Omgevingsdienst regio Utrecht en de Monitoringstool blijkt dat er in de directe omgeving geen wettelijke grenswaarden overschreden. Het vee op boerderijen heeft ook effect op de luchtkwaliteit en dan vooral de concentraties fijn stof, afkomstige van huid, haren en uitwerpselen. Gezien de kleinschaligheid van de boerderij is deze bijdrage nihil.

Uit het voorgaande blijkt dat er wordt voldaan aan het wetgevende kader voor luchtkwaliteit en de toekomstige bewoners en bezoekers niet worden blootgesteld aan onacceptabele concentraties luchtvervuiling.

Externe veiligheid

In de omgeving van de locatie Dijkstraat 115 zijn geen risicovolle bedrijven, transportroutes voor gevaarlijke stoffen of ondergrondse buisleidingen aanwezig, waarvan de externe veiligheidseffecten de locatie kunnen beïnvloeden.

De locatie ligt niet binnen een indicatieve veiligheidszone van een hoogspanningslijn. Ook zijn er in de omgeving geen zendmasten waarvan het elektromagnetisch veld de locatie kan beïnvloeden.

Gebaseerd op de door de aanvrager opgestelde ruimtelijke onderbouwing en de daarin opgenomen tabellen van verkeerstellingen, georganiseerd in week 2–2013, is de verkeerstoename berekend. Volgens de aanvrager is deze telperiode representatief, omdat de landwinkel het gehele jaar is geopend en zorgmedewerkers doorlopend aanwezig zijn.

De gebruiksverandering genereert een toename van 2 naar 78 verkeersbewegingen per dag. In absolute zin is dat een zeer forse toename, maar verkeerstechnisch gezien zijn de gevolgen daarvan gering. Gemiddeld gezien betekent dit namelijk dat gedurende de openingstijden sprake is van één auto per 6 minuten.

Overigens kan worden gesteld dat de berekende verkeerstoename min of meer de huidige praktijkcijfers betreft, omdat de zorgboerderij al een aantal jaren in gebruik is. Voor zover valt na te gaan, zijn er geen klachten over verkeersoverlast uit de directe woonomgeving bekend, terwijl in de loop der jaren de toestand van het toegangspad is verbeterd.

Ontsluiting

De ontsluiting van het perceel op de Dijkstraat betreft een ca. 200 meter lang verhard toegangspad, vanouds bestemt voor de ontsluiting van enkele agrarische percelen. De breedte ervan varieert van ruim 3 tot 4 meter. Op het smalste deel kunnen 2 tegemoet komende personenauto's elkaar met moeite passeren, maar in de praktijk blijkt de berm dan de oplossing. In geval van tegemoetkomend vrachtverkeer is passeren onmogelijk. Echter met ongeveer 1 vrachtwagen per week kan dat probleem als zeer marginaal worden omschreven.

Parkeren

Het plan voorziet in de aanleg van 16 parkeerplaatsen. Hiermee wordt in voldoende mate voldaan aan de door de gemeente gestelde parkeereis. Overigens gebruikt een belangrijk deel van de bezoekers de fiets als vervoermiddel. Daarvoor is het van belang dat wordt voorzien in een volwaardige fietsenstalling.

Door de ontwikkeling van een zorgboerderij is er geen toename van verharding op het perceel. Er zijn geen gevolgen voor de waterhuishuishouding. Het waterschap heeft dan ook aangegeven dat het wijzigingsplan niet aan hen hoeft te worden voorgelegd.

Wettelijk en beleidskader

Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als waardevol beschouwd. De Monumentenwet legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed grotendeels bij de gemeente. Sinds 1 september 2007 kent Nederland de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz). Vanaf de inwerkingtreding van deze (wijzigings)wet zijn gemeenten verplicht rekening te houden met archeologische waarden in de bestemmingsplannen.

Als instrument om een goed onderbouwde belangenafweging te kunnen maken heeft de gemeente Veenendaal een archeologische beleidskaart laten ontwikkelen. Deze is door de gemeenteraad in 2009 vastgesteld. Op de archeologische beleidskaart staan archeologische monumenten en verwachtingszones aangegeven waaraan maatregelen zijn gekoppeld die in de bestemmingsplannen kunnen worden opgenomen. Het gaat dan met name om oppervlakte- en diepteondergrenzen. Indien een plangebied groter is dan de gestelde oppervlakte-ondergrens en de ingreep dieper gaat dan de diepte-ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische MonumentenZorg-Cyclus (AMZ-cyclus) te worden uitgevoerd.

Situatie

Het plangebied is gelegen in een gebied met een hoge archeologische waarde, op de archeologische beleidskaart aangegeven als categorie 2 en in een gebied met middelhoge verwachting, categorie 3. Voor categorie 2 geldt een onderzoeksplicht bij bodemingrepen vanaf 1000 m² en dieper dan 50 cm beneden het maaiveld. En voor categorie 3 geldt een onderzoeksplicht bij bodemingrepen vanaf 5000 m2 en dieper dan 50 cm beneden het maaiveld.

De nieuwe functies beslaan circa 800 m². Het oppervlak waarbij bodemingrepen plaats vinden ligt hier ver onder. Dit is minder dan de 1000 m² waarbij een onderzoeksplicht geldt. Derhalve hoeft in het kader van de voorgenomen ontwikkelingen geen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

De panden aan de Dijkstraat 115 zijn niet opgenomen als gemeentelijk monument. Ook op de cultuurhistorische kenmerkenkaart is er geen aanduiding voor dit perceel opgenomen.

De cultuurhistorische waarden in het omliggende gebied zijn verbonden met de landschappelijke waarden en de oude nog herkenbare verkavelingstructuur. Deze waarden worden in het bestemmingsplan Buitengebied beschermd.

Veenendaal kent nauwelijks nog echt agrarisch productiegebied. Het gebied 'Ten zuiden van de Dijkstraat', ligt op de overgang van het bosgebied van het nationaal Park de Utrechtse Heuvelrug en de bebouwde kom van Veenendaal. Het gebied ligt geïsoleerd en de ontsluiting vindt plaats vanaf de Dijkstraat. Er liggen slechts enkele relatief kleinschalige agrarische bedrijven. Het agrarisch gebied heeft landschappelijke waarden, waarin de ontstaansgeschiedenis van het gebied nog herkenbaar is: smalle stroken verkaveling met houtwallen. Hierdoor is een soort coulisselandschap ontstaan bestaande uit open kamers die omzoomd worden door landschappelijke beplanting. Vaak zijn het uitlopers vanuit het bosgebied van de Heuvelrug. De ligging dichtbij de kern van Veenendaal in combinatie met de landschappelijke waarden, maken dit gebied een aantrekkelijk uitloopgebied.

De voorgestelde wijziging van agrarisch bedrijf naar zorgboerderij en daaraan gerelateerde functies als een theehuis en landwinkel zijn activiteiten die goed passen in dit landschappelijke waardevol agrarisch kernrandgebied.

De voorgestelde ontwikkelingen sluiten tevens aan bij de beleidsuitgangspunten van zowel provincie als gemeente. In zowel het Landschapsontwikkelingsplan als het bestemmingsplan wordt aangegeven dat activiteiten gericht op zorg en recreatie met een kleinschalig en introvert karakter en passend bij de schaal van het landelijk gebied, gewenste ontwikkelingen zijn. Ook is aangegeven dat de Veenendaalse situatie met relatief kleine bedrijven, niet uit de voeten kan met de sloopeis van 50%, waardoor een rendabele bedrijfsvoering niet mogelijk is. Toename van bebouwing is niet wenselijk. Maatwerk dient voorop te staan, waarbij een landschappelijke inpassing is vereist.

Het provinciaal beleid geeft deze mogelijkheid voor maatwerk, waarbij verbetering van de ruimtelijke kwaliteit het uitgangspunt is.

De zorgboerderij vindt hoofdzakelijk plaats binnen bestaande bebouwing. Het theehuis betreft nieuwbouw, van 80 m2 (excl. Buitenterras). Hiervoor is eerder al 750 m2 bebouwing gesloopt. Per saldo is sprake van een afname van bebouwing. Het theehuis kan binnen het bestaande bouwvlak worden opgericht, ter plaatse van de huidige parkeerplaats. Het theehuis wordt gebouwd in de vorm van een hooimijt. Dit sluit goed aan bij het agrarisch karakter van de zorgboerderij en het omliggend gebied. Door de positionering van het theehuis ten opzichte van de landwinkel en de ontmoetings- en dagactiviteitenruimten van de zorg en de herinrichting van het terrein, ontstaat er een binnenplein waar het theehuis met het terras een centrale plek inneemt. Tevens wordt de toegangsweg verlegd, zodat het parkeren ook anders georganiseerd kan worden.

Het is niet de bedoeling dat er een uitgebreide horecafunctie ontstaat. Het theehuis is bedoeld als onderdeel van zorg en heeft tevens een recreatieve functie. Om dit te reguleren zijn de openingstijden van het theehuis gekoppeld aan de openingstijden van de landwinkel.
De omliggende gronden blijven in agrarisch of agrarisch gerelateerd gebruik. Dit laatste betreft de pluktuin c.q. moestuin en het gedeelte ten oosten van de zorgboerderij dat een meer recreatieve functie krijgt. Het gaat hierbij om kinderboerderij gerelateerde activiteiten, kleine weitjes met schuilmogelijkheden voor konijnen, geiten etc., speelmogelijkheden en wandelpaden. Daarnaast kan ook het educatieve karakter in de vorm van stadslandbouw een plaats krijgen in het geheel.

Voor de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit is een landschapsplan opgesteld. Hiervoor wordt verwezen naar de paragraaf landschap.

Landschap

Het perceel aan de Dijkstraat 115 ligt in het landelijk gebied ten zuiden van de Dijkstraat.

Het gebied ligt ingeklemd tussen het bosgebied van de Utrechtse Heuvelrug en het stedelijk gebeid van Veenendaal. Kenmerkend is de slagenverkaveling met houtwallen die als uitlopers vanuit de Heuvelrug het gebied insteken. Hierdoor is een coulisselandschap ontstaan.

Bij de ontwikkeling van een zorgboerderij wordt deze landschappelijke structuur versterkt door het aanbrengen van houtwallen en bomensingels. Hierdoor vindt een versterking van het coulisselandschap plaats. Dit past ook in de visie van het Landschapsontwikkelingsplan. In deze visie wordt ook aandacht besteed aan het verbeteren van de recreatieve gebruiksmogelijkheden van het gebied. Bekeken wordt of het mogelijk is een wandelverbinding door te trekken naar het aangrenzend bosgebied. Op deze manier kunnen bezoekers aan de theetuin ook een wandeling op het erf maken en als ze iets verder willen wandelen een rondje door het bos maken. Vanuit privacy van de bewoners is het wenselijk het pad open te stellen op de tijden dat de theetuin open is.

Afbeelding 4 Landschappelijke inpassing

Afbeelding 5 Perspectief tekening zorgboerderij

Het gedeelte op het erf rondom het theehuis wordt opnieuw ingericht. Bestaande bomen aan de westzijde van de landwinkel blijven gehandhaafd. Het parkeren wordt van het terras gescheiden door een groene haag aan te brengen. Om het binnen terrein als “deelerf” te benadrukken is tevens een solitair (boom) ingetekend.

Afbeelding 6 Erfinrichting rondom theehuis

Natuur

Flora en Fauna

Soorten bescherming

Wettelijk kader

Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. Na enige wetswijzigingen is de wet momenteel vooral gericht op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming nodig hebben. Indien plannen worden ontwikkeld voor ruimtelijke ingrepen of voornemens ontstaan om werkzaamheden uit te voeren, dient vooraf te worden beoordeeld of er mogelijke nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten zijn.

Situatie plangebied

Het plangebied is niet gelegen in een beschermd natuurgebied. De natuurbeschermingswet of het beleidskader van de EHS vormen daarom geen belemmering voor de voorgenomen ingreep.

De activiteiten zijn al geruime tijd aanwezig op het perceel. Het wijzigingsplan legaliseert dit gebruik. De enige toevoeging is het theehuis. Voor de bouw van het theehuis hoeft geen bebouwing te worden gesloopt of waardevolle bomen te worden gekapt.

Onderzoek naar beschermde diersoorten is daarom niet noodzakelijk.

Gebiedsbescherming

Wettelijk kader

De natuurbeschermingswet biedt de minister de mogelijkheid gebieden aan te wijzen als beschermd natuurmonument. In of nabij deze beschermde natuurmonumenten is het, zonder vergunning van Gedeputeerde Staten, verboden handelingen te verrichten, te doen verrichten of te gedogen die schadelijk zijn voor het natuurschoon, de natuurwetenschappelijke betekenis van het natuurmonument, of voor planten en dieren in het natuurmonument. De Habitatrichtlijngebieden en de Vogelrichtlijngebieden zijn aangewezen als beschermde natuurmonumenten.

Deze gebieden vormen gezamenlijk de Natura 2000 gebieden. Bij werkzaamheden in of nabij een Natura 2000-gebied dient getoetst te worden of er negatieve effecten zijn op de natuurwaarden.

Situatie plangebied

Voor het bestemmingsplan Buitengebied is een milieueffectprocedure gevolgd. Het plan-Mer is tweemaal voor advies voorgelegd aan de commissie voor de milieueffectrapportage. Dit heeft geleid tot twee aanvullingen van het plan-MER.

In het plan-MER is het agrarische bedrijf aan de Dijkstraat 115 meegenomen en aangemerkt als pluimveebedrijf. De agrarische activiteiten in het kader van de zorgboerderij zijn minder dan de agrarische activiteiten waarmee in het plan-MER is gerekend. In het plan-MER is ook nog uitgegaan van minimale groei maar dat is niet mogelijk voor een agrarisch perceel gelegen in de kernrandzone. Op basis van dit wijzigingsplan mag dan ook geen uitbreiding plaatsvinden van de bedrijfsgebouwen ten behoeve van de intensieve veehouderij. Tevens mag een bedrijfsgebouw ten hoogste één bouwlaag bevatten voor het stallen van dieren.

In het plangebied zijn geen leidingen gelegen met een planologisch relevante beschermingszone, noch overlapt een beschermingszone van een planologisch relevante leiding hiermee.

Uit alle gevoerde onderzoeken komt naar voren dat de nu voorgenomen ontwikkeling op geen onacceptabele gevolgen of belemmeringen stuit voor de directe omgeving.

Het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels (zogenaamde planregels). De regels zijn gerelateerd aan de verbeelding, zodat verbeelding en regels te allen tijde in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast.

Verbeelding

Zoals reeds eerder gesteld is de verbeelding gerelateerd aan de regels (en vice versa) en heeft tevens de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen.
Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Verder kunnen er binnen een bestemming verklaringen zijn aangegeven. Deze hebben juridisch gezien geen enkele betekenis en zijn uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens).
De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en overheid bindende deel van het bestemmingsplan.

Regels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.

Toelichting

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Door de grote flexibiliteit, of beter vrijheid in de regels, kan de rechtszekerheid van belanghebbenden in het gedrang komen. In de toelichting dienen derhalve duidelijk de beleidsintenties te worden aangegeven met betrekking tot toekomstig grondgebruik. De toelichting heeft echter geen rechtsreeks burgers bindende werking.

De indeling van de planregels is als volgt:

Dit hoofdstuk bevat alle bepalingen die nodig zijn om de overige planregels goed te kunnen hanteren:

• begrippen: bevat in het plan gebruikte begrippen die uitleg behoeven;
• wijze van meten: bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van oppervlaktes, percentages, hoogtes, dieptes, breedtes en dergelijke.

Per bestemming c.q. per artikel wordt aangegeven wat de gebruiksmogelijkheden en de bouwmogelijkheden zijn.

Binnen dit plan komen de volgende bestemmingen voor:

Agrarisch met waarden – zorgboerderij

Gebruiksmogelijkheden:

1. a. agrarische bedrijvigheid;
2. b. intensieve veehouderij;
3. c. zorgvoorzieningen in de vorm van dagbesteding voor personen die daarbij zorg en hulp nodig hebben;
4. d. landwinkel met een maximum oppervlakte van 100 m2;
5. e. theehuis inclusief overkapping met een maximum oppervlakte van 150 m2, die direct en ondergeschikt een verband heeft met de in dit artikel bedoelde voorzieningen en activiteiten;
6. f. paardenbakken binnen bouwvlakken;
7. g. twee bedrijfswoningen;
8. h. beroepsmatige activiteiten in of bij een bedrijfswoning, met dien verstande dat de oppervlakte van de bebouwing die ten behoeve van deze activiteit in gebruik mag zijn een maximum heeft van 45 m² ;
9. i. instandhouding van aldaar voorkomende watergangen, sloten, poelen en andere waterpartijen;
10. j. verharde en onverharde paden, wegen en parkeervoorzieningen en
11. k. extensief recreatief medegebruik.

Met een afwijkingsbevoegdheid is het mogelijk medewerking te verlenen aan een verzoek tot mantelzorg in een bedrijfswoning of bij een bedrijfswoning behorend bijgebouw.

Tevens is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het aanleggen van landschappelijke beplanting. Binnen twee jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan moet uitvoering worden gegeven aan de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen (zie bijlage 1 van de regels), om te komen tot een goede landschappelijke inpassing en verbetering.

De Wet ruimtelijke ordening bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het wijzigingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de planregels te worden opgenomen. Het is nog wel mogelijk specifieke gebruiksregels op te nemen. In dit wijzigingsplan geldt dat de volgende opsomming in ieder geval met de bestemming in strijd is.

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken voor de uitoefening van een seksinrichting en/of;
2. b. het gebruik van gronden gelegen buiten de aangegeven bouwvlakken voor:
   1. 1. (boog)kassen hoger dan 1 m¹;
   2. 2. de opslag van hooirollen en/of;
   3. 3. paardenbakken.
3. c. het gebruik van gronden als stand- of ligplaats van onderkomens;
4. d. het gebruik van gronden als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten;
5. e. het gebruik van een aangebouwd of vrijstaand bijgebouw voor bewoning, anders dan voor mantelzorg waarvoor op grond van het wijzigingsplan een omgevingsvergunning is verleend.

Dubbelbestemmingen

Waarde - Archeologie 2 en Waarde - Archeologie 3

Op basis van het rapport “ Archeologische beleidskaart en cultuurhistorische kenmerkenkaart gemeente Veenendaal” heeft het plangebied de dubbelbestemming “ Waarde – Archeologie 2" en "Waarde - Archeologie 3" gekregen.

Voor categorie 2 geldt een onderzoeksplicht bij bodemingrepen vanaf 1000 m² en dieper dan 50 cm beneden het maaiveld. En voor categorie 3 geldt een onderzoeksplicht bij bodemingrepen vanaf 5000 m2 en dieper dan 50 cm beneden het maaiveld.

Op basis van het onderzoeksrapport neemt de gemeente een besluit over het al dan niet verlenen van een vergunning en of daaraan nadere voorwaarden worden verbonden (zoals het verrichten van verder onderzoek, aanpassing van het plan, of een eventuele opgraving).

Hoofdstuk 3 bestaat achtereenvolgens uit de volgende regels:

Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel beoogt te voorkomen dat door het herhaaldelijk gebruik van dezelfde oppervlakte van gronden als berekeningsgrondslag voor de oppervlakte bepaling van met name gebouwen, er op het betreffende perceel een situatie ontstaat die in strijd is met het wijzigingsplan.

Algemene bouwregels

In deze regel is bepaald dat ondergrondse bouwwerken uitsluitend zijn toegestaan binnen de bouwvlakken, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen.

Gebiedsaanduidingen

In het wijzigingsplan zijn de volgende gebiedsaanduiding opgenomen:

• Milieuzone – stiltegebied

Het plangebied valt voor een heel klein deel aan de zuidzijde van het perceel binnen het door de Provincie aangewezen stiltegebied en deels binnen de bufferzone van het stiltegebied.

De gronden gelegen binnen deze milieuzone zijn mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van het natuurlijk heersende geluidsniveau van 45 db(A). Dit betekent in ieder geval dat onderstaande functies niet zijn toegestaan:

1. a. lawaaisporten;
2. b. nieuwvestiging van intensieve recreatie;
3. c. nieuwvestiging van niet-agrarische bedrijvigheid;
4. d. laagvliegbewegingen;

Een geluidsrapport dient te worden overlegd wanneer nieuwe functies zijn gepland binnen het stiltegebied.

• Reconstructiewetzone - verwevingsgebied

Het plangebied ligt binnen deze zone. De onderstaande regels zijn daarom mede van toepassing:

1. a. nieuwvestiging van intensieve veehouderij is niet toegestaan;
2. b. vergroting van het bouwvlak wegens uitbreiding van intensieve veehouderij is niet toegestaan;
3. c. omschakeling naar intensieve veehouderij is niet toegestaan;
4. d. overname van een bestaande intensieve veehouderij is mogelijk;
5. e. verplaatsing of vestiging van een rundveehouderijbedrijf is niet toegestaan.

Algemene afwijkingsregels

Op basis van deze regel kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de maatvoering, bouwgrenzen, hoogte van bouwwerken en plaatselijke verhogingen.

Overgangs- en slotregels

Deze regels dienen om bestaande bebouwing en gebruiksvormen die niet passen in of in strijd zijn met dit wijzigingsplan, het recht op voorbestaan te geven.

Bij de voorbereiding van een wijzigingsplan dient onderzoek plaats te vinden naar de financiele uitvoerbaarheid van het plan.

Voorliggend plan betreft een particulier initiatief. De ontwikkeling vindt geheel plaats op particuliere grond.

Op basis van de Wro, afdeling 6.4 Grondexploitatie, is het in sommige gevallen verplicht een exploitatieplan vast te stellen. In het Bro, afdeling 6.2 wordt aangegeven voor welke bouwplannen deze verplichting geldt. In dit geval gaat het niet om een bouwplan zoals genoemd in afdeling 6.2 van het Bro en afdeling 6.4 van de Wro is dan ook niet van toepassing. De legesverordening is in dit geval van toepassing en op basis daarvan worden de plankosten verhaald.

Tevens is een privaatrechtelijke overeenkomst opgesteld waarin is gesteld dat eventuele planschade voor rekening is van de aanvrager. Uit een quick-scan planschaderisico-analyse blijkt overigens dat omwonenden niet voor een vergoeding in schade in aanmerking komen. De tegemoetkoming in schade wordt geschat op nihil.

In het kader van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerp wijzigingsplan naar de Provincie toegestuurd.

Bij brief van 20 augustus 2013 heeft de Provincie aangegeven dat het voorontwerp geen aanleiding geeft opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals opgenomen is in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013.

Het ontwerp wijzigingsplan Zorgboerderij Dijkstraat 115 heeft van 10 oktober tot en met 20 november 2013 voor een ieder ter inzage gelegen. Hiervan heeft een publicatie in de Veenendaalse krant, in de Staatscourant en op de gemeentesite gestaan. Omwonenden zijn tevens per brief geïnformeerd. Er zijn geen zienswijzen ingediend tegen het ontwerp wijzigingsplan.