het bestemmingsplan "Nieuw Calslagen" van de gemeente Aalsmeer;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0358.09A-VG01 met de bijbehorende regels en eventuele bijlagen;

het door (één van) de hoofdbewoners bedrijfsmatig verlenen van diensten, niet zijnde de uitoefening van een beroep aan huis, dan wel het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, niet vallend onder vergunningsplicht van de Wet Milieubeheer en geheel of overwegend door middel van handwerk, dat door de beperkte omvang ervan in de woning en de daarbij behorende bijgebouwen kan worden uitgeoefend met overwegend behoud van de woonfunctie en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

het uitoefenen van een vrij beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op het terrein van de administratieve, juridische, medische, therapeutische, kunstzinige, ontwerp-technische dienstverlening of hiermee gelijk te stellen dienstverlening door (één van) de hoofdbewoners, dat door de beperkte omvang ervan in diens woning en de daarbij behorende bijgebouwen kan worden uitgeoefend met overwegend behoud van de woonfunctie en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning c.q. het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

woningen, scholen, gezondheidszorggebouwen, bedrijfsgebouwen, woonwagens en woonboten;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf;

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling;

een uiting van één der beeldende kunsten, geen gebouw of overkapping zijnde;

Uitvoeringsbesluit op basis van de Wet luchtvaart waarin de ruimtelijke gevolgen van het gebruik van de luchthaven Schiphol zijn vastgelegd;

het snijpunt van twee hellende vlakken;

1. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg of een tuin grenst: de hoogte van die weg of tuin ter plaatse van de hoofdtoegang van het gebouw;

2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

voertuig van de voertuigcategorie M met de voertuigclassificatie M1 niet zijnde een gehandicaptenvoertuig of een motorrijtuig met beperkte snelheid;

Een vaartuig, hoofdzakelijk gebruikt en bestemd voor niet-bedrijfsmatige varende recreatie.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw;

Een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding en daardoor is aan te merken als wooneenheid, niet zijnde een bijzondere woonvorm, dan wel voor de huisvesting van niet meer dan drie personen naast de huishouding dan wel vier personen wanneer er daarnaast geen huishouding in het gebouw is ondergebracht.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel (dakkapellen uitgezonderd);

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Op of in deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd.

De uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en -bedrijven in het hoofdgebouw en/of bijgebouwen is uitsluitend toegestaan onder de voorwaarden dat:

1. de woonfunctie als primaire functie gehandhaafd blijft;

2. het bruto vloeroppervlak voor de uitoefening van het aan-huis-gebonden beroep en/of -bedrijf niet groter is dan 30% van het gezamenlijke bruto vloeroppervlak van hoofdgebouw en bijgebouwen;

3. het gebruik niet leidt tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluiting en parkeersituatie ter plaatse;

4. geen gebruik wordt gemaakt van gevelreclame;

5. het beroep of bedrijf alleen door de bewoner(s) wordt uitgeoefend;

6. er geen vergunningplichtige activiteiten plaatsvinden als bedoeld in de Wet milieubeheer;

7. er geen horeca-activiteiten of detailhandel plaatsvinden;

8. het gebruik als prostitutiebedrijf of seksinrichting niet is toegestaan.

1. De uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en -bedrijven in het hoofdgebouw en/of bijgebouwen is uitsluitend toegestaan onder de voorwaarden dat:

2. de woonfunctie als primaire functie gehandhaafd blijft;

3. het bruto vloeroppervlak voor de uitoefening van het aan-huis-gebonden beroep en/of -bedrijf niet groter is dan 30% van het gezamenlijke bruto vloeroppervlak van hoofdgebouw en bijgebouwen;

4. het gebruik niet leidt tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluiting en parkeersituatie ter plaatse;

5. geen gebruik wordt gemaakt van gevelreclame;

6. het beroep of bedrijf alleen door de bewoner(s) wordt uitgeoefend;

7. er geen vergunningplichtige activiteiten plaatsvinden als bedoeld in de Wet milieubeheer;

8. er geen horeca-activiteiten of detailhandel plaatsvinden;

9. het gebruik als prostitutiebedrijf of seksinrichting niet is toegestaan.

De als 'Waarde - Archeologie - 1' bestemde gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, primair bestemd voor:

1. het behoud van de archeologische waarden;

2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die nodig zijn voor de bescherming en de instandhouding van de archeologische waarden.

De als 'Waarde - Archeologie - 2' bestemde gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, primair bestemd voor:

1. het behoud van de archeologische waarden;

2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die nodig zijn voor de bescherming en de instandhouding van de archeologische waarden.

De als 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, primair bestemd voor:

1. de inrichting, bescherming en het onderhoud van de waterkering;

2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die nodig zijn voor het onderhoud en de instandhouding van de waterkering.

Ten behoeve van de in 11.1 genoemde bestemmingsomschrijving mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gerealiseerd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 meter.

Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.2 voor het bouwen op de andere voor deze gronden geldende bestemmingen. Alvorens de omgevingsvergunning te verlenen dient er een watervergunning te zijn verleend door het Hoogheemraadschap van Rijnland.

De als 'Waterstaat - Waterberging' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, primair bestemd voor:

1. de afvoer en opslag van oppervlaktewater;

2. de waterhuishouding;

3. bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de afvoer en opslag van water en de waterhuishouding.

Op en onder de in lid 12.1 genoemde gronden mag slechts worden gebouwd ten behoeve van de in lid 12.1 genoemde bestemming, met dien verstande dat de hoogte niet meer mag bedragen dan 2,5 meter.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bestemmings- en bouwgrenzen te overschrijden:

1. tot ten hoogste 2 meter ten behoeve van hijsinrichtingen en andere ondergeschikte delen van gebouwen, voor zover deze de vrije doorgang van het verkeer niet belemmeren;

2. ten behoeve van stoepen, stoeptreden, funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen en dergelijke delen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,2 meter;

3. ten behoeve van gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke delen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan maximaal 1 meter en deze werken niet lager zijn gelegen dan 4,2 meter boven een rijweg of boven een strook ter breedte van 1,5 meter langs een rijweg, 2,4 meter boven een rijwielpad en 2,2 meter boven een voetpad, voorzover dit rijwielpad of voetpad geen deel uitmaakt van bedoelde strook van 1,5 meter.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, het Luchthavenindelingbesluit Schiphol en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages met uitzondering van de bouwhoogte, uitsluitend indien dit nodig is voor een technisch betere realisering van het plan;

2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig bij omgevingsvergunning afwijken van lid 17.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 17.1 met maximaal 10%.

Lid 17.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 17.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 17.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 17.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan "Nieuw Calslagen 2016".

Langs de Herenweg ter hoogte van nummer 64 in Kudelstaart zijn enkele percelen gelegen waarop, naast een woning, meerdere vervallen kassen (deze zijn nu gesloopt) zijn gelegen. Op deze percelen zullen in de toekomst maximaal 15 woningen gerealiseerd worden. Op de percelen is geen volwaardig glastuinbouwbedrijf meer mogelijk gezien de schaalvergroting in de sector. Daarnaast zijn de gronden vervuild. Zodoende is sprake van een saneringslocatie waarop herontwikkeling gewenst is. Ten behoeve van deze ontwikkeling heeft de gemeente Aalsmeer reeds een Startdocument (24 mei 2011) en een Nota van uitgangspunten (23 juni 2011) vastgesteld. Vervolgens is een Visiedocument vastgesteld door de gemeenteraad op 29 maart 2012 met een daarbij horend Stedenbouwkundig Plan.

De ontwikkeling van maximaal 15 woningen op deze locatie past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Daarom dient een nieuw bestemmingsplan vastgesteld te worden.

Uitspraak Raad van State

De gemeenteraad van Aalsmeer heeft op 19 februari 2015 het bestemmingsplan 'Nieuw-Calslagen' (planid: NL.IMRO.0358.BPNIEUWCALSLAGEN-VG-01) vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorzag in maximaal 18 woningen. Het beroep (zaaknummer 201503120/1/R6) dat hiertegen werd ingediend is bij uitspraak van de Raad van State op 16 september 2015 gegrond verklaard. Gevolg van de uitspraak is dat het vaststellingsbesluit vernietigd is. Aangezien geen voorlopige voorziening is gevraagd heeft dit bestemmingsplan rechtskracht gekregen vanaf de dag na het einde van de beroepstermijn tot de uitspraak om vernietiging (18 april tot 16 september 2015).

De Raad van State oordeelde dat het bestemmingsplan zoals vastgesteld op 19 februari 2015 is strijd is het de Provinciale Ruimtelijke Verordening. De Raad van State is van mening dat '....nu het plan voorziet in woningbouw in een voormalig nationaal landschap buiten bestaand bebouwd gebied, en nu de raad niet afdoende heeft gemotiveerd dat met toepassing van het zesde lid in woningbouw mocht worden voorzien, is het plan vastgesteld in strijd met artikel 24 van de PRV....'.

Op 28 september 2015 heeft Provinciale Staten van de provincie Noord-Holland de wijziging van PRV vastgesteld. De wijziging die is doorgevoerd in artikel 24 geeft aanleiding het bestemmingsplan zoals dat eerder was vastgesteld, in principe materieel in stand te laten, en met een aanvullende plantoelichting opnieuw in procedure te brengen. Paragraaf 5.1.2 gaat hier verder op in. In overleg met de initiatiefnemer is besloten in dit bestemmingsplan maximaal 15 woningen toe te staan.

Het voorliggende plan maakt de ontwikkeling van maximaal 15 woningen mogelijk aan de Herenweg te Kudelstaart, ter plaatse van het voormalige buurtschap Calslagen. Naast de woningen worden tevens de bijbehorende bouwwerken en openbare voorzieningen zoals o.a. wegen, groenvoorzieningen en kunstwerken mogelijk gemaakt. Het plangebied betreft een gebied ter grootte van circa 2,6 hectare (incl. water).

Het plan is voor het grootste deel een ontwikkelingsplan, gericht op het mogelijk maken van het voornoemde woongebied. Daarnaast bevat het een conserverend gedeelte. Het perceel met daarop de voormalige begraafplaats met kerk Calslagen ligt binnen het plangebied en is een Rijksmonument. Dit monument ligt midden in het plangebied. Door de ontwikkeling van het omliggende gebied en het zichtbaar maken van het monument wordt de cultuurhistorie behouden en krijgt het toekomstwaarde.

De ontwikkeling valt binnen het huidige bestemmingsplan 'Uiterweg - Plasoevers 2005'. Dit plan is op 7 december 2006 vastgesteld door de gemeenteraad en op 12 juni 2007 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Op 3 september 2008 is het plan onherroepelijk geworden.

De gronden binnen het plangebied hebben de bestemmingen 'Agrarische doeleinden', 'Riet en overlanden', 'Woondoeleinden, niet gestapeld', 'Begraafplaats', 'Water' en 'Natuur'. Daarnaast liggen er meerdere aanduidingen en dubbelbestemmingen op het plangebied: 'Waterkering', 'Zonering luchthaven Schiphol' en een hoogteaanduiding in verband met luchthaven Schiphol (100 meter).

Het oprichten van maximaal 15 woningen past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Voor een gedetailleerde beschrijving van de strijdigheden wordt verwezen naar paragraaf 6.2. Vanwege de strijdigheden met het huidige bestemmingsplan dient een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld om de ontwikkeling mogelijk te maken.

Deze toelichting gaat uit van de situatie zoals deze bestond vóór de sloop van de kasopstallen en rooien van houtopstanden. Zodoende wordt duidelijk het beeld geschets wat het vertrekpunt is vanwaaruit het plangebied wordt ontwikkeld naar een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving.

Hoofdstuk 2 bevat een analyse van het plangebied. De daaropvolgende hoofdstukken 3 en 4, bevatten een planologische en een juridische inventarisatie. Hoofdstuk 5 bevat een samenvatting van het actuele beleidskader dat relevant is voor de planontwikkeling. Hierbij wordt ingegaan op het beleid van het rijk, de provincie en de waterbeheerder. In hoofdstuk 6 volgt de planvisie. Hierin wordt het beleid van de gemeente uiteengezet en volgt een beschrijving van de ontwikkeling die de directe aanleiding vormt voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 wordt een toelichting gegeven op de gekozen planvorm en de gedachten die ten grondslag liggen aan de juridische regeling. In hoofdstuk 8 wordt de maatschappelijke betrokkenheid bij dit plan omschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 9 de uitvoerbaarheid behandeld. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid op omgevingsaspecten beschreven als ook de economische en juridische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 10 bevat de plantechnische vormgeving.

Het plangebied ligt in het westen van de gemeente Aalsmeer, in het voormalige buurtschap Calslagen. Globaal wordt het plangebied begrensd door de Westeinderplassen in het noorden, de Herenweg in het zuiden, de woning Herenweg 66 in het westen en de woning Herenweg 38 in het oosten.

Het plangebied omvat niet alleen de gronden waarop de woningen en de bijbehorende voorzieningen worden gerealiseerd, maar ook water en de voormalige begraafplaats met kerk Calslagen. Dit rijksmonument is conserverend meegenomen in het plan om een ruimtelijke samenhang tussen dit monument en de ontwikkeling te waarborgen.

Afb 1: Globale ligging van het plangebied (bron: Google)

Afb 2: Ligging plangebied (bron: Google)

Het plangebied ligt aan de Herenweg langs de Westeinderplassen. In het lint bevinden zich woningen en bedrijven. In het plangebied zijn in onbruik geraakte kassen gelegen, alsmede een woning, een recreatieark en een blokhut. In het noorden grenst het plangebied aan de Westeinderplassen.

Het plangebied en de omgeving daarvan wordt gekenmerkt door wisselend gebruik voor wonen en bedrijvigheid. De bebouwing rondom het plangebied kent verspringende rooilijnen. Ten zuiden van het plangebied ligt de bebouwing wel in één rooilijn.

Afb 3: Gebiedsanalyse bebouwing (Masterplan Herenweg)

Binnen het plangebied bevindt zich op percelen ten westen en noorden van de voormalige begraafplaats een in onbruik geraakt kassengebied. Deze kassen zijn recent gesloopt. De woning in het plangebied is aan de Herenweg nummer 64 gelegen en bestaat uit een begane grond en een kapverdieping. De opstallen waren al enige tijd niet meer in gebruik waardoor het geheel voor de sloop een troosteloze verrommelde uitstraling had. De kassen dateerden uit de jaren 1940-1960 en waren geplaatst zonder rekening te houden met de oorspronkelijke cultuurhistorische en archeologische waarden. De meest noordelijke percelen zijn overwegend groen met verspreid liggende recreatieve bebouwing. Belangrijk element (potentiele kwaliteit) in omgeving is de historische begraafplaats Calslagen, die midden in het plangebied ligt.

Afb 4: Vervallen staat van de opstallen vóór de sloop

Het plangebied bevindt zich in het lint van Kudelstaart, langs de Westeinderplassen. Langs dit lint zijn voornamelijk woningen gelegen. In de directe omgeving van het plangebied zijn enkele kassen gelegen. Hiermee onderscheid het plangebied zich in negatieve zin van de rest van de Herenweg. Daarnaast zijn er enkele recreatieve voorzieningen langs de plas gelegen.

De meeste woningen in de omgeving zijn vrijstaande woningen of twee-onder-een-kapwoningen. De hoogte van deze woningen varieert, de meeste zijn tussen de 6 en 9 meter hoog. Aan de overkant van de Herenweg is op nummer 83 een kenmerkende historische boerderij gelegen die refereert aan het vroegere buurtschap.

Afb 5: Contrast in beleving, links de overwoekerde planlocatie en rechts Herenweg 83

In de omgeving van het plangebied bevindt zich geen gezoneerd bedrijventerrein. Wel heeft het perceel direct ten westen van het plangebied de bestemming 'jachthaven'. Hiermee dient, met name voor wat betreft het geluid veroorzaakt bij een toekomstige exploitatie van een jachthaven, rekening te worden gehouden. Meer daarover is terug te vinden in paragraaf 9.1.3.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen BEVI-inrichtingen. Over de Ringvaart vindt geen transport van gevaarlijke stoffen plaats. Wel ligt het plangebied in de nabijheid van luchthaven Schiphol en valt ze binnen het beperkingengebied van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (Lib). Voor het plangebied geldt een maximale bouwhoogte van 100 meter. Daarnaast is het niet toegestaan vogelaantrekkende functies te realiseren. Bovendien zijn in beginsel geen nieuwe woningen mogelijk, gelet op de hoge geluidsbelasting. Bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) dient een verklaring van geen bezwaar worden aangevraagd voordat tot nieuwbouw kan worden overgegaan. Meer daarover is te vinden in paragrafen 9.1.3 en 9.2.5.

Afb 7: Risicokaart Noord-Holland met het plangebied

De ontwikkeling valt in het bestemmingsplan 'Uiterweg - Plasoevers 2005'. Dit plan is op 7 december 2006 vastgesteld door de gemeenteraad en op 12 juni 2007 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Op 3 september 2008 is het plan onherroepelijk geworden.

Binnen het plangebied zijn geen vrijstellingsprocedures doorlopen.

Op het noordelijke perceel zijn een blokhut en een recreatieark aanwezig. Deze zijn in het geldende bestemmingsplan onder het overgangsrecht gebracht. Binnen het overige plangebied bevindt zich geen bebouwing of functie die strijdig is met het geldende bestemmingsplan.

Het plangebied valt deels in het gebied van Hoogheemraadschap Rijnland en deels in het gebied van Waterschap Amstel, Gooi en Vecht/Waternet.

Beleid Hoogheemraadschap Rijnland

Keur en Beleidsregels 2009

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels die per 27 mei 2011 en 2 augustus 2011 geactualiseerd zijn. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De 'Keur en Beleidsregels 2009' maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

1. Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),

2. Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),

3. Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt.

Waterbeheerplan van Rijnland

Voor de planperiode 2010 - 2015 zal het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen het accent op uitvoering.

De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn en blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelstijging. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen.

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

1. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;

2. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;

3. afvalwaterstromen gescheiden worden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;

4. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een afvalwaterzuiveringsinrichting getransporteerd;

5. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt en lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Voor de verwerking van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven ‘end-of-pipe’ maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen door bijvoorbeeld:

1. duurzaam bouwen;

2. het toepassen berm- of bodempassage;

3. toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;

4. het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;

5. adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);

6. het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;

7. de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;

8. het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke ‘end-ofpipe’ aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Waterplan Aalsmeer

In 2008 hebben het Hoogheemraadschap Rijnland en de gemeente Aalsmeer een ontwerp waterplan Aalsmeer 'Droge voeten en schoon water' gepresenteerd. Voor de inhoud van dit plan (Oranjewoud i.o.v. Gemeente Aalsmeer en Hoogheemraadschap Rijnland, 1 juli 2008) wordt verwezen naar paragraaf 6.1.3.

Beleid Waterschap Amstel, Gooi en Vecht

Waterbeheerplan Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) 2010-2015

Het Waterbeheerplan van Amstel, Gooi en Vecht/Waternet is op 17 juni 2010 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Het Waterbeheerplan 'Werken aan water in en met de omgeving' gaat in op de verantwoordelijkheden van het waterschap: zorg voor voldoende en schoon water en veiligheid achter de dijken. Daarnaast komen maatschappelijke taken aan bod, zoals het zorgen voor goede en veilige vaarwegen, verbeteren van recreatie- en natuurgebieden en onderhoud van het cultuurhistorische landschap.

Voor elk van deze thema's zijn de wensbeelden op de middellange termijn, de doelen en de aanpak op hoofdlijnen aangegeven. In 2011 is dit plan gewijzigd vastgesteld.

De Keur Waterschap Amstel, Gooi en Vecht 2011 (AGV 2011)

Het plangebied bevindt zich in het beheersgebied van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht 2011 (AGV 2011). De taak van het waterschap is om te zorgen voor een veilig en gezond watersysteem.

Volgens de Waterwet gaat het daarbij om drie hoofddoelstellingen:

1. Voorkomen van overstroming, wateroverlast en waterschaarste;

2. Beschermen en verbeteren van de waterkwaliteit en ecologische kwaliteit van watersystemen;

3. Vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen.

Om deze doelen te kunnen realiseren beschikken de waterschappen over een eigen verordening, die van oudsher de Keur heet. De Keur kent verboden en geboden voor de manier van inrichten, gebruik en onderhoud van waterkeringen, oevers en wateren. De Keur is een belangrijk instrument voor het waterschap om activiteiten in en rond het watersysteem in goede banen te leiden en te zorgen dat ze geen gevaar op kunnen leveren voor het watersysteem. Dit maakt het mogelijk om het watersysteem en de keringen voor méér te gebruiken dan alleen voor bescherming tegen wateroverlast en het creëren van een ecologisch gezond watersysteem. Sinds 1 december 2011 is de Keur AGV 2011 vigerend.

Vertaling beleid water naar bestemmingsplan

In voorliggend bestemmingsplan worden de watergangen bestemd als 'Water'. Daarnaast krijgt de beschermingszone rond de dijk en de dijk zelf de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'.

In de beschermingszone wordt in beginsel niet gegraven of gebouwd. Het zou kunnen dat in een later stadium alsnog werkzaamheden nodig zijn in de beschermingszone van de dijk. Als gevolg van de regeling in de dubbelbestemming kunnen deze werkzaamheden alleen plaatsvinden nadat toestemming is verkregen van de waterbeheerder.

Om het plangebied tegen hoog water te beschermen worden de toekomstige woonpercelen opgehoogd en worden er harde oeverbeschoeiingen aangelegd.

Meer over het overleg met de waterbeheerders en de waterveiligheid is in paragraaf 9.2.4 opgenomen.

De Gebiedsvisie Aalsmeer 2020 is op 26 november 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. De Gebiedsvisie heeft de status van een structuurvisie in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Doelen van de Gebiedsvisie zijn: samenhang, strategie, duidelijkheid en stimulans. Leefbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid worden als 'rode draad' gehanteerd. Algemene visie op Aalsmeer: 'Aalsmeer kiest voor een duurzame en kwalitatief sterke ontwikkeling van economie, wonen en recreatie, met als voorwaarde het behoud van de leefbaarheid, het dorpse karakter, de bereikbaarheid en het op peil brengen en houden van voorzieningen.'

Voor onderhavig bestemmingsplan zijn de volgende aspecten in deze gebiedsvisie van belang.

Wonen

De druk op de Aalsmeerse woningmarkt is hoog. Verschillende doelgroepen dreigen in de toekomst geen plek te vinden in Aalsmeer. De gemeente Aalsmeer komt tegemoet aan zowel de kwantitatieve (genoeg woningen bouwen) als de kwalitatieve (bouwen voor doelgroepen) woonwensen van de Aalsmeerders. Ook wil Aalsmeer meer aandacht voor kwaliteit in de woonomgeving. Dit moet tot uiting komen in voldoende groen alsmede maatschappelijke, commerciële en recreatieve voorzieningen.

Groen en water

Aalsmeer heeft betrekkelijk veel groen en water. Groen en water bevatten echter weinig samenhang en staan als gevolg van ruimtelijk-economische ontwikkelingen onder druk. De vele eilandjes in de Westeinder zijn in particulier bezit en bovendien alleen via het water bereikbaar. In en rond de woongebieden is relatief weinig gebruiksgroen en water aanwezig voor de inwoners. De gemeente heeft in de afgelopen jaren bewust een hoge prioriteit gegeven aan het ontwikkelen van nieuwe woongebieden, met als gevolg relatief weinig aandacht voor de structurele groen- en watergebieden. Het is een kans om de unieke potenties op het gebied van water en groen - de ligging aan de Westeinderplassen, de Ringvaart, de Stelling van Amsterdam en als onderdeel van het project AmstelGroen en Groene As - meer structuur te geven.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het streefbeeld uit de Gebiedsvisie. De ontwikkeling zorgt voor een hoogwaardig woongebied op een in onbruik geraakt kassengebied. De ontwikkeling zorgt er tevens voor dat vanaf de Herenweg zicht komt op de Westeinderplassen en dat er recreatiemogelijkheid komt aan de oevers van de plas. Het plan voorziet bovendien in de aanleg van groenvoorzieningen en water tussen de woningen.

Op 25 januari 2007 heeft de gemeenteraad van Aalsmeer de 'kadernota verkeer en vervoer' vastgesteld. Hierin staan de uitgangspunten en randvoorwaarden voor het Aalsmeers Verkeer- en Vervoerplan (AVVP). Het AVVP 'Leefbaar en bereikbaar' (GoudappelCoffeng, oktober 2009) heeft als doel 'het verkrijgen van een evenwichtig infrastructureel netwerk van Aalsmeer, waardoor functies in Aalsmeer middels verschillende modaliteiten goed bereikbaar zijn, de inrichting van het netwerk veilig is en dat overlast veroorzaakt door verkeer in Aalsmeer wordt beperkt. Het AVVP is op 3 december 2009 door de gemeenteraad vastgesteld.

De ontwikkeling van de verkeersstructuur vindt plaats binnen de kaders van de bereikbaarheid, veiligheid en leefbaarheid. Concreet is dit vertaald in drie doelstellingen: het verbeteren van de regionale en lokale bereikbaarheid met alle vervoerswijzen, het zorgen voor een verkeersveilige leefomgeving en het zorgen voor een leefbaar verblijfsklimaat.

Voor de Herenweg is in het AVVP opgenomen dat het aan te raden is de weg gedurende sommige tijdstippen af te sluiten om sluipverkeer tegen te gaan en om een maximale snelheid van 30 km/u in te voeren. Het laatste is reeds gedaan.

Over de gevolgen van voorliggend plan voor het verkeer wordt verwezen naar paragraaf 9.2.3.

In het waterplan Aalsmeer 'Droge voeten en schoon water' (Oranjewoud i.o.v. Gemeente Aalsmeer en Hoogheemraadschap Rijnland, 1 juli 2008) wordt een visie gepresenteerd tot 2050 en wordt het waterbeheer van de gemeente Aalsmeer en het Hoogheemraadschap Rijnland over de periode 2008-2015 uiteengezet. In het waterplan zijn de meest recente beleidsontwikkelingen opgenomen en vertaald naar onderzoeks- en uitvoeringsmaatregelen. Het plan moet leiden tot goed functionerende watersystemen, waarbinnen een goede waterkwaliteit en -kwantiteit zijn gewaarborgd.

Eén van de thema's uit het waterplan is 'kwaliteit en ecologie'. De ambitie voor 2015 is om een goede waterkwaliteit te hebben, de overlast door blauwalg te beperken, milieuvriendelijke materialen te gebruiken in de bouw en natuurvriendelijke oevers aan te leggen.

Een ander belangrijk thema is 'Water en ruimte'. Bij dit thema is een waterberging in open oppervlaktewater van belang om de overlast te beperken.

Voor het thema 'Waterrecreatie en beleving' is van belang dat de zwemplaatsen langs de Westeinderplassen verbeteren, aanlegvoorzieningen verbeteren, er voldoende zitgelegenheden en visplekken langs het water zijn en het water in de woonwijken zodanig is ingericht dat het een meerwaarde vormt voor de bewoners.

Onderhavig plan maakt een toename van oppervlaktewater mogelijk, alsmede nieuwe locaties om het water van de Westeinderplassen te beleven. Tevens zullen er natuurvriendelijke oevers worden aangelegd alsmede een visplek.

De verplichte watertoets is opgenomen in paragraaf 9.2.4.

Op 14 juli 2011 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Aalsmeer 2011-2020 vastgesteld. De woonvisie Aalsmeer verwoordt het woonbeleid van de gemeente voor de periode 2011 - 2020. Speerpunten zijn: het inspelen op woonwensen, een blijvende zorg voor betaalbaarheid, een voldoende aanbod in de sociale huur, een goede woonruimteverdeling, een goede bereikbaarheid van de koopsector, de beperking van de energielasten, meer kansen voor jongeren / starters op de woningmarkt, een zorgzame gemeente en een ombuiging van kwantiteit naar kwaliteit.

Het woonbeleid is vertaald in een woningbouwprogramma. Het woningbouwprogramma sluit aan bij de gewenste aandacht voor betaalbaarheid. Daarnaast wordt er gestreefd naar een grotere variatie van het woonaanbod. De gemeente zet in op variatie op kleine schaal. Dat sluit aan bij de dorpse sfeer en voorkomt het gevoel in een grootschalige nieuwbouwwijk te wonen.

Het project Nieuw Calslagen voorziet in de bouw van maximaal 15 woningen. Deze woningen zullen vrijstaand of als twee-onder-een-kapwoningen worden gebouwd. De kleinschaligheid van het project en de hoogwaardige woningen sluiten aan bij het streven van de Woonvisie naar kwaliteit en een dorpse sfeer.

De Beleidsnota Archeologie zet uiteen op welke wijze de gemeente Aalsmeer verantwoordelijkheid neemt voor het eigen bodemarchief. Door bij het ontwikkelen van nieuwe of het aanpassen van bestaande bestemmingsplannen archeologische waarden en verwachtingen op te nemen en in de toelichting te verwijzen naar het gemeentelijk archeologiebeleid kunnen de kosten van eventueel archeologisch onderzoek worden verhaald op de verstoorder van het bodemarchief. In het bestemmingsplan wordt ook voorgeschreven welke verplichtingen de vergunningaanvrager heeft op het gebied van de archeologische monumentenzorg.

Voor de juiste regeling van de archeologische monumentenzorg in bestemmingsplannen is in het licht van deze beleidsnota een inventarisatie van het gemeentelijke bodemarchief uitgevoerd. Op basis daarvan is de gemeente verdeeld in verschillende archeologiegebieden, elk met eigen 'spelregels', die bepalen bij welke planomvang en diepte rekening moet worden gehouden met archeologie. De categorieën of regimes zijn weergegeven op de Beleidskaart Archeologie behorende bij de nota, zodat voor eenieder in één opslag duidelijk is aan welke archeologische voorwaarden moet worden voldaan bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan heeft als voorwaarde meegekregen dat bij plannen groter dan 50 m2 en dieper dan 40 cm nader archeologisch onderzoek vereist is.

In paragraaf 9.2.2 zal nader worden ingegaan op de archeologische waarden binnen het plangebied.

De ontwikkeling valt binnen het huidige bestemmingsplan 'Uiterweg - Plasoevers 2005'. Dit plan is op 7 december 2006 vastgesteld door de gemeenteraad en op 12 juni 2007 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Op 3 september 2008 is het plan onherroepelijk geworden.

De gronden binnen het plangebied hebben de bestemmingen 'Agrarische doeleinden', 'Riet en overlanden', 'Woondoeleinden, niet gestapeld', 'Begraafplaats', 'Water' en 'Natuur'. Daarnaast liggen er meerdere aanduidingen en dubbelbestemmingen op het plangebied: 'Waterkering', 'Zonering luchthaven Schiphol' en een hoogteaanduiding in verband met luchthaven Schiphol (100 meter).

Gronden bestemd voor 'Agrarische doeleinden' kunnen worden gebruikt ten behoeve van tuinbouw, recreatie, erven en parkeervoorzieningen. De hoogte van bedrijfsgebouwen bedraagt ten hoogste 9 meter.

Gronden bestemd voor 'Riet- en oeverlanden' en 'Natuur' zijn aangewezen voor het behoud, herstel en ontwikkeling van de desbetreffende waarden. Op deze gronden, alsmede op gronden die zijn bestemd als 'Begraafplaats', mogen geen gebouwen worden opgericht.

Gronden aangewezen voor 'Woondoeleinden, niet gestapeld' zijn aangewezen voor woningen, aan huis verbonden beroepen, tuinen en parkeerplaatsen. Op deze gronden mag een woning gebouwd worden met een maximale maximale nokhoogte van 8,5 meter.

Het plangebied ligt geheel binnen zone 4 van het Luchthavenindelingbesluit. Dat betekent dat binnen deze zone geen nieuwe gevoelige objecten zijn toegestaan.

Het oprichten van maximaal 15 woningen past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Binnen het plangebied mag maar 1 woning opgericht worden, binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak. Daarnaast mogen in de bestemmingen 'Agrarische doeleinden', 'Riet- en oeverlanden' en 'Natuur' geen woningen worden opgericht. Om voorliggende ontwikkeling mogelijk te maken is in het nieuwe bestemmingplan de bestemming 'Wonen' opgenomen, waarbij binnen de bouwvlakken het aantal te bouwen woningen is aangegeven tot een maximum van 15. Daarnaast zijn de nieuwe watergangen aangegeven met de bestemming 'Water' en zijn tevens de belangen van de waterkering en het Luchthavenindelingbesluit Schiphol opgenomen.

De randvoorwaarden van de gebiedsontwikkeling vinden hun grondslag in het Masterplan Herenweg (vastgesteld door de gemeenteraad 16 december 2011) en zijn uitgewerkt in het Visiedocument Nieuw-Calslagen (bijlage 2). Doel van het project is te komen tot een herontwikkeling van de in verval geraakte agrarische percelen. Op de percelen is geen volwaardig glastuinbouwbedrijf meer mogelijk gezien de schaalvergroting in de sector. Daarnaast zijn de gronden vervuild. De staat van de percelen voegt weinig toe aan de oorspronkelijke kwaliteiten van het gebied, zicht op de Westeinderplas is er niet, openbare toegankelijkheid evenmin. De locatie is gelegen langs de Westeinderroute, een recreatieve fietsroute, en verdient daarom een kwalitatieve impuls. De percelen liggen rondom een rijksmonument. Dit geeft aanleiding om, rekening houdend met de kernkwaliteiten van de plaatselijke cultuurhistorie en het landschap, te herontwikkelen in lijn van de Belvedère-gedachte 'Behoud door ontwikkeling'. Het stedenbouwkundig plan dat deel uitmaakt van het Visiedocument is opgesteld aan de hand van verschillende onderzoeken naar de plaatselijke kernkwaliteiten (archeologie, flora- en fauna, ecologische oevers, duurzaamheid). Daarnaast maakt een beschouwing van de Cultuurcompagnie Noord-Holland duidelijk op welke wijze de cultuurhistorische kwaliteiten in de herontwikkeling vertaald kunnen worden.

Stedebouwkundige opzet

Het nieuwbouwplan dat wordt mogelijk gemaakt door dit bestemmingsplan voorziet in de verwijdering van vervallen kassen, een woning en een recreatieark en het oprichten van maximaal 15 woningen. Deze kleinschalige ontwikkeling zal gepaard gaan met het uitbreiden van water in het plangebied en zal tevens ruimte bieden aan groen. Op de noordelijk gelegen percelen vormt het plan een natuurlijke overgang van Het Groene Hart naar de Westeinderplassen. De 'Visie Ecologische Oevers Calslagen' van BLT behorende bij het Visiedocument geeft inzicht in de wijze waarop dit wordt vormgegeven. De woningen in het centrale deel van het plangebied zijn georïenteerd op het rijksmonument. Dit vertaalt zich in een ontsluitingsweg rondom het rijksmonument en kappen die haaks op de straat staan. Het oorspronkelijke slagenlandschap blijft herkenbaar doordat de woningen in het verlengde van deze slagen worden geplaatst, al dan niet gescheiden door een watergang en ontsluitingsstraat. De watergangen van de oorspronkelijke Breggevaart worden in het plangebied teruggebracht en creëren de gewenste doorzichten naar de Westeinderplassen. Ter plaatse van het rijksmonument is een doorzicht naar het water gewaarborgd in een suggestie van een watergang door middel van een greppel. De greppel ligt daar waar de vroegere Breggevaart was gelegen. In het verlengde wordt wederom een nieuwe bredere watergang gerealiseerd. Door de doorzichten wordt de beleving van de weidsheid van de plassen vanaf de Herenweg teruggebracht. Binnen het plangebied wordt een aantal (kunstzinnige) elementen gerealiseerd die refereren naar het verleden. Ter plaatse van de voormalige kerktoren binnen het rijksmonument wordt een vertikaal kunstobject voorzien. De vroegere doorsnijding van de Breggevaart met de Herenweg wordt in het wegprofiel van de Herenweg visueel gemaakt. Tot slot wordt bij de openbare steiger centraal in het noorden van het plangebied een zitobject geplaatst vanwaar op het weidse landschap van de Westeinderplassen kan worden uitgekeken. Dit object vorm daarmee een 'rustpunt' binnen een recreatief wandel- en fietsroutenetwerk. Een verkenning naar de beoogde vormgeving van deze kunstobjecten is gegeven in het 'Plan van Aanpak Nieuw-Calslagen, Toekomstig Erfgoed' van de Cultuurcompagnie Noord-Holland behorende bij het Visiedocument.

Functies

Het nieuwe woongebied bestaat uit maximaal 15 woningen. De woningen zijn vrijstaand en mogen behalve voor het wonen tevens voor aan huis verbonden beroepen of bedrijfsactiviteiten worden gebruikt. De woonfuncties liggen op de beganegrond waardoor deze levensloopbestendig zijn (nultredenwoningen).

Ontsluiting

In het nieuwe woongebied zullen nieuwe ontsluitingswegen worden aangelegd. De nieuwe wegen zullen op drie punten uitkomen op de Herenweg: twee direct ten oosten en westen van de voormalige kerk, daar waar bestaande ontsluitingen liggen, en één in het uiterste westen van het plangebied.

De woningen zullen allemaal direct aan deze nieuwe ontsluitingswegen komen te liggen. Uitzondering daarop is de woning in het uiterste oosten van het plangebied, deze zal direct ontsloten worden op de Herenweg daar waar een bestaande uitrit ligt.

Vorm

De nieuwe bebouwing aan de Herenweg zal direct langs deze weg worden gesitueerd, zoals ook de woning die op nummer 66 is gelegen. Nieuw-Calslagen kan worden aangemerkt als een knoop in het lint. Deze “knoop” accentueert de oorspronkelijke nederzetting. Ruimtelijk gezien is het gewenst dat deze “knoop” zich onderscheidt van het overige lint waardoor de locatie van de voormalige nederzetting zich echt kan manifesteren. Door deze twee-deling (lint versus knoop) wordt de identiteit van de verschillenden delen bevestigd. Dit laat onverlet dat ook geprojecteerde nieuwe woningen ter plaatse van de voormalige nederzetting hun oorsprong vinden in de cultuurhistorische context van deze bebouwing. De nieuwe woningen zijn qua vorm en verhoudingen geïnspireerd op de historische boerderij aan de overkant van de Herenweg, op nummer 83. De woningen zullen daarom vanaf de bovenkant van de begane grond een kap krijgen.

Afb 11: Impressie gevels uit het stedenbouwkundige plan

Massa

De woningen zullen vrijstaand zijn met een nokhoogte van maximaal 9 meter. De twee noordelijk gelegen woningen mogen een hoogte van 10 meter hebben. Hierdoor heeft de bebouwing een kleinschalig karakter en blijft er ruimte tussen de bebouwing. De oppervlakten per woning zijn gemaximeerd maar toch zodanig dat deze voldoen aan de toekomstige woonmaatstaven.

Architectuur

Qua architectuur is aangesloten bij de historische boerderij op Herenweg 83. Deze boerderij kent een goothoogte van rond de drie meter en daarboven een kapconstructie van eveneens één bouwlaag. Door dit ontwerp blijven de woningen kleinschalig aandoen. De materialen die gebruikt zullen worden sluiten eveneens aan bij de bouwstijl van de boerderij.

Parkeren

Parkeren zal voor de woningen op eigen terrein plaatsvinden, waarbij elke woning twee parkeerplaatsen op eigen terrein zal hebben. Daarnaast zullen er nog elf parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden gerealiseerd.

Duurzaamheid

Ten aanzien van het aspect duurzaamheid zijn afspraken gemaakt tussen de gemeente en de ontwikkelaar. De afspraken zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Vastgelegd is dat de ontwikkelaar zich zoveel als mogelijk inzet voor het hergebruik van grond en secundaire bouwstoffen, het behoud van kenmerkende structuren en elementen in het landschap, het gescheiden afvoeren van afval tijdens bouw en sloop, het hanteren van een lage EPC, het gebruik van doorlatende verhardingsmaterialen en het zorgen voor voldoende parkeergelegenheid.

In het kader van het stedenbouwkundige plan is er een voorlopige beoordeling gemaakt van de duurzaamheid van het project (zie bijlage 3). Er is uitgegaan van een ambitie-waarde van 6,0, hetgeen bij benadering de eisen vanuit de wetgeving weergeeft. Ten opzichte van deze ambitie-waarde kunnen maatregelen of gebiedskenmerken positief of negatief scoren.

Uit de voorlopige beoordeling blijkt dat het project ruim voldoende scoort op duurzaamheid, waarbij wordt aangegeven dat in potentie zeer goede scores bereikbaar zijn.

Afb 12: Voorlopige beoordeling duurzaamheid W/E adviseurs

In de voorlopige beoordeling zijn enkele aanbevelingen gedaan. Zo werd voorgesteld om te kijken naar de mogelijkheid de woningen te draaien zodat zonlicht beter benut wordt. In voorliggend bestemmingsplan zijn de nokrichtingen van de woningen vastgelegd middels een aanduiding. Niet alle woningen konden gedraaid worden vanwege de grootte van de percelen of vanuit cultuurhistorisch oogpunt.

Tevens wordt aanbevolen om te kijken naar het inrichten van de oevers, het openbare groen en van het privégroen. Dit zijn zaken die niet in het bestemmingsplan kunnen worden geregeld en aan bod komen bij de beoordeling van het ontwerp.

Een andere aanbeveling betreft het gebruik van materialen. Dit is iets dat evenmin in het bestemmingsplan kan worden vastgelegd.

Beeldkwaliteit

Een van de doelstellingen van het project is door de ontwikkeling de cultuurhistorisch waarden in het gebied zichtbaar te maken. Dit komt tot uitdrukking in de schaal en situering van de bebouwing en in de inrichting en materialisering van de openbare ruimte. Ook een aantal kunstzinnige elementen in het gebied zal bijdragen om de geschiedenis van Calslagen te doen herleven.

Tijdens eerdere besluitvorming is reeds een groot aantal beeldkwaliteitsregels en voorschriften vastgelegd. Deze zijn verzameld in een beeldkwaliteitplan zoals dat is vastgesteld op 19 februari 2015. Dit beeldkwaliteitplan maakt deel uit van de Welstandsnota. Hierdoor ontstaat een eenduidig kwaliteitskader voor de planontwikkeling en welstandstoetsing.

Conclusie

De inpassing van het stedenbouwkundig plan in de cultuurhistorische en landschappelijke waardevolle omgeving is goed vormgegeven. Met het realiseren van het bouwplan is daarnaast sprake van sanering van een milieubelastende situatie in de nabijheid van een ecologische verbindingszone.

De doelstelling van het bestemmingsplan 'Nieuw Calslagen' is het bieden van een juridisch kader voor de realisatie van maximaal 15 woningen aan de Herenweg te Kudelstaart.

Binnen het plan beslaat de bestemming 'Wonen' het grootste oppervlakte. Voor de verschillende afmetingen woningen zijn verschillende bestemmingen opgenomen, vandaar dat het bestemmingplan 'Wonen - 1' en 'Wonen - 2' kent. Daarnaast is ter plaatse van huidig en toekomstig water de bestemming 'Water' opgenomen. De nieuwe ontsluitingswegen zijn aangegeven met de bestemming 'Verkeer-Verblijf' en sommige delen van het plangebied zijn aangegeven als 'Natuur' of 'Groen', zoals bijvoorbeeld de voormalige kerk Calslagen.

Het bestemmingsplan kent tevens vier dubbelbestemmingen en een gebiedsaanduiding.

Het gehele plangebied valt binnen het invloedsgebied van luchthaven Schiphol en daarmee binnen het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (Lib). Om die reden zijn een gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerzone - gebruik' en een gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerzone - hoogtebeperking' opgenomen. De begrenzingen van deze gebiedsaanduidingen zijn overgenomen uit het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (Lib).

De gebiedsontwikkeling wordt middels de bestemmingen 'Wonen', 'Verkeer-Verblijf', 'Water', 'Groen' en 'Natuur' mogelijk gemaakt. De verschillende functies (wonen, ontsluiting, recreatie, water, groen) worden op deze manier samenhangend mogelijk gemaakt.

Binnen de bestemming 'Wonen (-1 en -2)' is aangegeven wat de omvang van de bebouwing mag zijn. De woningen moeten binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. Buiten de bouwvlakken zijn de bebouwingsmogelijkheden zeer beperkt. In het raster van de overige bestemmingen ('water', 'verkeer-verblijf' en 'groen') zijn de bebouwingsmogelijkheden eveneens beperkt om zo het open karakter van het woongebied en de doorzichten te waarborgen. PLaatselijk geldt ook een aanlegverbod voor vaartuigen. Op de verbeelding is specifiek aangegeven welke functies waar komen, zodat vast komt te liggen waar wel en geen woningen kunnen komen.

Het bestemmingsplan krijgt rechtskracht nadat de procedures zoals voorgeschreven in de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening en de gemeentelijke inspraakverordening zijn doorlopen. Tot de inwerkingtreding worden bij een bestemmingsplan de volgende stappen doorlopen:

1. Er vindt overleg plaats met betrokken instanties, waaronder het ministerie van Defensie, Provincie Noord-Holland, Waterschap Amstel, Gooi en Vecht en Hoogheemraadschap van Rijnland;

2. terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan met de mogelijkheid voor eenieder om zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad;

3. vaststelling van het bestemmingsplan (inclusief de reacties op de naar voren gebrachte zienswijzen) door de gemeenteraad;

4. terinzagelegging van het bestemmingsplan en het besluit omtrent vaststelling ervan, met de mogelijkheid om beroep in te stellen bij de Raad van State.

Na afloop van de beroepstermijn treedt het bestemmingsplan in werking. Als er geen beroep ingesteld wordt, is het bestemmingsplan ook direct onherroepelijk. Wordt er wel beroep ingesteld, dan wordt het bestemmingsplan pas onherroepelijk als de Raad van State uitspraak heeft gedaan. In de tussentijd kan er wel getoetst worden aan het vastgestelde bestemmingsplan en kunnen er vergunningen worden verleend.

In het kader van het stedenbouwkundig plan zijn inspraakavonden gehouden. Een inspraakavond wordt in het kader van het bestemmingsplan niet nodig geacht. Voor het vorige bestemmingsplan is een volledige vaststellingsprocedure doorlopen. In deze periode hebben omwonenden ruimschoots de mogelijkheid gehad te reageren op het plan (dat in essentie niet anders is dan het voorliggende plan).

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg plegen met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Over het eerder vastgestelde bestemmingsplan is bestuurlijk overleg gevoerd met de gebruikelijke overlegpartijen van het Rijk, Provincie, hoogheemraadschap en waterschap. Uitgangspunten voor het bestemmingsplan zijn niet zodanig gewijzigd dat dit overleg opnieuw nodig is. Gezien de vernietiging van het voorgaande bestemmingsplan wegens de strijdigheid met de PRV is er opnieuw met de Provincie vooroverleg gevoerd. Doordat enige aanpassingen zijn doorgevoerd, zoals het terugbrengen van het aantal woningen van maximaal 18 naar maximaal 15 en het waarborgen van de gewenste doorzichten, is de Provincie van mening dat het bestemmingsplan in overeenstemming is met de PRV. De overlegreactie is opgenomen in bijlage 4

Het ontwerp-bestemmingsplan heeft van 30 september tot en met 10 november 2016 gedurende zes weken ter inzage gelegen, zodat een ieder de gelegenheid heeft gekregen zienswijzen te geven op het plan. Er is één zienswijzen ingediend. De zienswijze is beantwoord in de Nota van Beantwoording. De zienswijze heeft geen aanleiding gegeven het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. De Nota van Beantwoording is opgenomen in bijlage 16.

Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, lid f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan.

In dit hoofdstuk wordt stilgestaan bij de verschillende omgevingsaspecten die moeten worden beoordeeld bij de voorbereiding van de ruimtelijke ontwikkeling. Achtereenvolgens wordt stilgestaan bij bodem, lucht, geluid, ecologie, archeologie, verkeer, water en externe veiligheid. Daar waar niet volstaan kan worden met een uiteenzetting van meer algemene beleidsregels, is specifiek onderzoek verricht om de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling zichtbaar te maken.

Bij de verkenning van de mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk. Tevens dienen de mogelijkheden en kosten om deze beperkingen door middel van actief bodembeheer weg te nemen te worden aangegeven.

Onderzoek 2007

In maart 2007 zijn twee verkennende bodemonderzoeken verricht binnen het plangebied. Het eerste onderzoek heeft betrekking op de percelen met kadastrale nummers 2.405, 2.564, 2.565, 2.566 en 2.567 (zie bijlage 5). In totaal zijn achttien boringen verricht op deze percelen. In de bovengrond zijn plaatselijk licht verhoogde gehalten aan chroom, koper, kwik, lood, nikkel, zink, PAK, EOX en minerale olie aangetroffen. In de ondergrond zijn licht verhoogde gehalten aan koper, kwik, lood, EOX en minerale olie aangetroffen. In het grondwater van één van de peilbuizen is een licht verhoogde concentratie aan chroom aangetroffen. Daarnaast is gebleken dat op sommige plekken de boven- en ondergrond zwak puinhoudend zijn.

De aangetoonde gehalten en concentraties overschrijden de streefwaarde, maar blijven beneden de betreffende toetsingswaarde voor nader onderzoek. Nader onderzoek naar de licht verhoogde gehalten en concentratie wordt niet nodig geacht. De oorzaak van bovengenoemde verhogingen is niet eenduidig aan te geven. Waarschijnlijk is deze te relateren aan de aanwezigheid van puin in de grond.

Gezien de vastgestelde bodemkwaliteit zijn er geen risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu. Voor geen van de gemeten stoffen wordt de tussenwaarde overschreden. Gegeven de beschreven onderzoeksresultaten, wordt de grond op deze percelen vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het huidige grondgebruik en de geplande nieuwbouw.

In zijn algemeenheid komt van de locatie vrijkomende grond voor hergebruik in aanmerking.

Het tweede onderzoek heeft betrekking op de percelen met de kadastrale nummers 1.543, 2.084, 2.404 en 3.322 (zie bijlage 6). Op deze percelen zijn 21 boringen verricht. In de bovengrond zijn plaatselijk sterk verhoogde gehalten aan chroom, koper, lood en zink, een matig verhoogd gehalte aan cadmium en licht verhoogde gehalten aan kwik, nikkel, PAK, EOX en minerale olie aangetroffen. In de ondergrond zijn licht verhoogde gehalten aan zink, PAK, EOX en minerale olie aangetroffen. Het grondwater uit één peilbuis bevat licht verhoogde concentraties aan arseen en benzeen.

In twee mengmonsters overschrijden de aangetoonde gehalten de betreffende interventiewaarden en in één mengmonster overschrijdt het aangetoonde gehalte de toetsingswaarde voor nader onderzoek. Er wordt echter geen nader onderzoek naar de verhoogde gehalten geadviseerd. Aangezien in het grondwater geen verhoogde concentraties aan metalen zijn aangetroffen kan geconcludeerd worden dat het om een niet-mobiele verontreiniging gaat. Daarom wordt geadviseerd een saneringsplan op te stellen voor het verwijderen van de puin en sintel houdende bovengrond.

Onderzoek 2012

In het najaar van 2012 zijn de eerdere onderzoeken geactualiseerd en aangevuld (zie bijlage 7). In dat onderzoek zijn de mengmonsters van de grond en het monster van het grondwater getoetst aan de Wet Bodembescherming.

Hieruit blijkt dat aan de Herenweg 60a in de zintuiglijk schone boven- en ondergrond lichte verontreinigingen met zware metalen voorkomen. In de zintuiglijk verontreinigde ondergrond komen lichte verontreinigingen met zware metalen en PAK voor. Het grondwater bevat een lichte verontreiniging met barium.

Tevens is gebleken dat op de Herenweg 62A de zintuiglijk verontreinigde ondergrond in het mengmonster MM30 een matig verhoogd gehalte aan lood bevat. De overige gemeten parameters in de mengmonsters zijn niet tot licht verhoogd. In het grondwater op de Herenweg 62A is in peilbuis 201 geen verontreiniging aangetroffen en in peilbuis 202 een lichte verontreiniging met barium en molybdeen. De overige gemeten parameters in het grondwater zijn niet verhoogd. Aan de Herenweg 62A bevindt zich mogelijk een ernstig geval van bodemverontreiniging met lood in de ondergrond.

Op het perceel Herenweg 64 komt in de sterk kleiige veengrond een sterk verhoogd gehalte aan koper in mengmonster MMI voor. De overige gemeten parameters in de mengmonsters zijn niet tot licht verhoogd. In het grondwater in peilbuis 301 is de concentratie som HCH's en in peilbuis 302 de concentratie som (DDD/DDE/DDT) sterk verhoogd aangetoond. Aan de Herenweg 64 bevindt zich mogelijk een ernstig geval van bodemverontreiniging met koper in de sterk kleiige veengrond. Daarnaast bevindt zich in het grondwater mogelijk een ernstig geval van grondwaterverontreiniging met OCB's.

De mengmonsters van de grond zijn tevens getoetst aan het Besluit bodemkwaliteit.

De bodem op de locatie Herenweg 60a is geschikt voor Wonen. De bovengrond op de locatie Herenweg 62A is geschikt voor Wonen en de ondergrond voor Industrie. Het puinhoudend veen op de locatie Herenweg 64 is niet toepasbaar, de met baksteen verontreinigde ondergrond is geschikt als Industrie en de zintuiglijk schone ondergrond voldoet aan de Achtergrondwaarde.

Dit onderzoek beveelt aan om nader onderzoek te doen naar het verhoogd gehalte aan lood in de ondergrond op de locatie Herenweg 62A. Tevens wordt nader onderzoek aanbevolen naar koper in de sterk kleiige veengrond op de locatie Herenweg 64 noodzakelijk geacht. Tot slot wordt nader onderzoek naar de sterk verhoogde concentraties OCB's op de locatie Herenweg 64 noodzakelijk geacht.

Onderzoek 2013

In januari 2013 is vervolgonderzoek gedaan in het plangebied (zie bijlage 8) waarbij de verdachte locaties nader zijn onderzocht. Hierin wordt geconcludeerd dat ter plaatse van Herenweg 62a de sterke loodverontreiniging minder bedraagt dan 25 m3, waardoor geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging.

Ter plaatse van perceel Herenweg 64 bedraagt de omvang van de sterk verontreinigde grond vermoedelijk meer dan 25 m3. Hier is sprake van ernstige bodemverontreiniging.

De grondwaterverontreiniging op het zuidwestelijke deel van het perceel wordt geraamd op een omvang tussen 60 en 90 m3, waardoor geen sprake is van ernstige grondwaterverontreiniging.

De grondwaterverontreiniging op het noordelijke deel van het perceel door bestrijdingsmiddelen wordt geschat op een omvang van meer dan 100 m3, waardoor sprake is van ernstige verontreiniging.

Nabij drie aanwezige bovengrondse tanks zijn slechts lichte verontreinigingen geconstateerd. Hiervoor is geen vervolgonderzoek nodig.

De vrijkomende baggerspecie mag deels wel en deels niet op het aangrenzende perceel worden verspreid.

Naar aanleiding van dit onderzoek moet aanvullend onderzoek gedaan worden in het westelijke deel van Herenweg 64 om de verontreiniging van het grondwater in kaart te brengen. Duidelijk is reeds dat er gesaneerd moet worden. Middels een risicobeoordeling dient de spoedeisendheid van de grondwatersanering te worden bepaald.

Daarnaast moet onderzoek gedaan worden naar asbest naar aanleiding van puinbijmenging in de grond.

Conclusie

indien uit het nog uit te voeren bodemonderzoek blijkt dat er een redelijk vermoeden bestaat dat er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming, treedt de omgevingsvergunning conform artikel 6.2c lid 1 Wabo, niet eerder in werking dan nadat:

1. op grond van artikel 29, eerste lid, in samenhang met artikel 37, eerste lid, van de Wet bodembescherming is vastgesteld dat geen sprake is van een geval van ernstige verontreiniging ten aanzien waarvan spoedige sanering noodzakelijk is en het desbetreffende besluit in werking is getreden;

2. op grond van artikel 39, tweede lid, van de Wet bodembescherming met het saneringsplan, bedoeld in het eerste lid van dat artikel, is ingestemd en het desbetreffende besluit in werking is getreden, of;

3. een melding van een voornemen tot sanering als bedoeld in artikel 39b, derde lid, van de Wet bodembescherming is gedaan en de bij of krachtens het vierde lid van dat artikel gestelde termijn is verstreken.

Op basis van hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer is het nodig een planontwikkeling te toetsen aan luchtkwaliteitseisen. Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden, met als doel om alle overschrijdingen van de luchtkwaliteitsnormen op te lossen. Het NSL omvat een omvangrijk pakket maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren.

In het NSL is gewaarborgd dat vanaf 11 juni 2011 aan de Europese grenswaarden voor fijn stof (PM10) wordt voldaan, en vanaf 1 januari 2015 aan de Europese grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2). Tot deze momenten heeft Nederland uitstel gekregen van de Europese unie om aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof te voldoen.

Een ruimtelijke ontwikkeling kan vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit doorgang vinden indien wordt voldaan aan één van de volgende punten:

1. Er is geen sprake van normoverschrijding;

2. Er is per saldo sprake van een verbetering (saldo-benadering);

3. Het project draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtkwaliteit;

4. Het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Alleen projecten die 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt niet in betekende mate bij aan de luchtverontreiniging wanneer aannemelijk is (door berekening of motivering) dat de 3% grens niet wordt overschreden. Deze grens is 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Dit criterium is een 'of-benadering', wanneer een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit.

De 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

1. woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;

2. kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Het oprichten van 15 woningen valt onder de regeling 'NIBM', waardoor nader onderzoek naar de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet nodig is. Daarnaast ligt het plangebied niet binnen de invloedssfeer van een provinciale of rijksweg.

Binnen de gemeente Aalsmeer is in 2008 uitgebreid onderzoek gedaan naar de luchtkwaliteit. Hieruit bleek dat in de omgeving van het plangebied geen knelpunten zijn te verwachten voor wat betreft de luchtkwaliteit. Sindsdien wordt de luchtkwaliteit doorlopend gemonitord met de Minitoringstool zoals het NSL voorschrijft. Schiphol is hierin meegenomen bij de bepaling van achtergrondconcentraties. Aangezien de Herenweg 30 km/h weg is kan worden aangenomen dat de Herenweg geen overschrijding van NO2 en fijnstof veroorzaakt. Dergelijke wegen zijn dan ook niet opgenomen in de Monitoringstool. Nader onderzoek is derhalve niet nodig.

Conclusie

Het oprichten van 15 woningen valt onder de regeling 'NIBM', waardoor nader onderzoek naar de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet nodig is. Daarnaast ligt het plangebied niet binnen de invloedssfeer van een provinciale of rijksweg.

Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen, artikelen 8 t/m 12). Bovendien dient iedereen voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren (zorgplicht, artikel 2). Daarnaast is het niet toegestaan om hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen, te beschadigen, te vernielen of te verstoren. De Flora- en faunawet heeft dan ook belangrijke consequenties voor ruimtelijke plannen.

Bij ruimtelijke plannen met mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren is het verplicht om vooraf te toetsen of deze kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dat het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, of de negatieve gevolgen voor beschermde soorten te verminderen. Onder bepaalde voorwaarden geldt een vrijstelling of is het mogelijk van de minister van LNV ontheffing van de algemene verbodsbepalingen te krijgen voor activiteiten op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Ten aanzien van de criteria die voor vrijstellingen en ontheffingen gelden, kunnen drie groepen soorten worden onderscheiden. Deze groepen sluiten aan bij de indeling in tabellen van de AMvB Flora- en faunawet.

Groep 1: Algemene soorten waarvoor een vrijstelling geldt (Tabel 1 AMvB):

Voor algemeen voorkomende soorten geldt een algemene vrijstelling van de verboden 8 tot en met 12. Aan deze vrijstelling zijn geen aanvullende eisen gesteld. Wel blijft ook voor deze soorten de zorgplicht van kracht.

Groep 2: Overige soorten waarvoor een vrijstelling geldt wanneer volgens een gedragscode gewerkt wordt (Tabel 2 AMvB; vogels):

Voor een aantal soorten geldt een vrijstelling mits volgens een door het ministerie goedgekeurde gedragscode wordt gewerkt. Wanneer een dergelijke gedragscode (nog) niet beschikbaar is, kan een ontheffing worden aangevraagd. Deze kan worden verleend indien de beoogde ruimtelijke ingreep geen afbreuk doet aan de gunstige staat van instandhouding van de soort(en). Eventueel moeten hiertoe mitigerende en compenserende maatregelen genomen worden. Voor vogels geldt echter een uitgebreide toets voor een ontheffing (zie onder groep 3).

Groep 3: Habitatrichtlijn bijlage IV-soorten en in AMvB aanvullend aangewezen soorten (streng beschermde soorten) (Tabel 3 AMvB):

Voor soorten genoemd in bijlage IV van de Habitatrichtlijn en voor de door het ministerie van LNV per algemene maatregel van bestuur nog aanvullend aangewezen soorten geldt een zwaar beschermingsregime. Voor deze soorten geldt geen vrijstelling voor ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Een ontheffing kan alleen worden verleend wanneer:

1. geen andere bevredigende oplossing bestaat;

2. sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en voor het milieu gunstige effecten;

3. geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Door twee recente uitspraken van de Raad van State is de beoordeling van ontheffingen en het gebruik van gedragscodes van de Flora en faunawet veranderd. Het gaat hierbij om ontheffingen voor ruimtelijke ingrepen en om vrijstellingen op grond van gedragscodes. Verder is er een aangepaste lijst met vogels waarvan de nesten het hele jaar door zijn beschermd. Vroegtijdig overleg met de Dienst Regelingen of de Dienst Landelijk Gebied bij een ruimtelijke ingreep verdient aanbeveling.

In opdracht van initiatiefnemer is een verkennend onderzoek naar de flora en fauna in het plangebied verricht (zie bijlage 11). In dit onderzoek is geconcludeerd dat in de woning Herenweg 64 (die gesloopt zal worden) mogelijk verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Voor grondgebonden zoogdieren, amfibieën, vaatplanten en vogels geldt dat slechts algemeen beschermde soorten aanwezig zijn in het plangebied. Uit de soortengroepen vissen, reptielen, insecten, slakken, kreeftachtigen en tweekleppigen zijn geen algemene, overig of streng beschermde soorten in het plangebied aangetroffen of te verwachten.

Gezien de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen binnen het plangebied is aanvullend onderzoek verricht (zie bijlage 12).

Tijdens het uitgevoerde aanvullend onderzoek is gebleken dat vaste rust- en verblijfplaatsen in het plangebied niet aanwezig zijn. De aanwezige groenstructuren in het plangebied betreffen wel geschikt foerageergebied en een belangrijke vliegroute voor de gewone dwergvleermuis. Dit geldt in mindere mate ook voor de laatvlieger. Om deze redenen is het van belang om de aanwezigheid van groenstructuren ook op lange termijn te waarborgen en om rekening te houden met de mate van nachtelijke verlichting. De onderzoeken zijn nog steeds voldoende actueel. De kassen zijn gesloopt en de aanwezige groenstructuren blijven voor het overgrote deel gehandhaafd.

Verder geldt een algemene zorgplicht. In het onderzoek wordt aanbevolen om zorgvuldig te werk te gaan bij het verwijderen van objecten. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met broedvogels indien in het broedseizoen werkzaamheden worden verricht: het verwijderen van beplanting dient te gebeuren buiten het broedseizoen voor vogels, ofwel buiten de periode maart-juli. Indien dit niet mogelijk is, dient vlak voor de uitvoer van de werkzaamheden een controle uitgevoerd te worden naar de aanwezigheid van in gebruik zijn de nesten door een ecoloog/ter zake kundige.

Na de periode van de onderzoeken hebben er verschillende werkzaamheden plaatsgevonden waaronder het slopen van kassen en rooien van houtopstanden. Daarnaast hebben er graafwerkzaamheden ten behoeve van het archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Van een stabiele, langdurig ongeroerde situatie is geen sprake. De werkzaamheden hebben voorkomen dat hier nieuwe broed- en verblijfplaatsen kunnen ontstaan. De gedane onderzoeken kunnen als voldoende actueel worden beschouwd.

De oudste vermelding van Calslagen, dat op oude kaarten zowel met een K als met een C wordt geschreven, dateert uit de 13e eeuw. Vanwege het historische karakter van de nederzetting en de voormalige kerk binnen het plangebied, zijn in ieder geval de gronden ter plaatse van de voormalige kerk van hoge archeologische waarde. In het verleden zijn enkele archeologische onderzoeken verricht in het plangebied, waaruit is gebleken dat in de ondergrond twee verhogingen uit de middeleeuwen liggen. Tevens is veel botmateriaal afkomstig van het kerkhof aangetroffen.

In de Beleidsnota Archeologie van de gemeente Aalsmeer is voor het plangebied aangegeven dat voor ontwikkelingen die een grotere oppervlakte dan 50 m2 beslaan en waarbij dieper dan 40 centimeter in de bodem wordt ingegrepen, archeologisch onderzoek verplicht is. Ter plaatse van de voormalige kerk is het regime strenger, bij elke bodemroering zal archeologisch onderzoek verricht moeten worden.

Afb 14: Uitsnede verwachtingswaardenkaart van de Beleidsnota Archeologie

Onderzoek plangebied

Voor onderhavige ontwikkeling is een archeologisch bureauonderzoek verricht en een inventariserend veldonderzoek door Hollandia archeologen (zie bijlage 13).

In het bureauonderzoek is geconcludeerd dat zich binnen het plangebied resten uit de late middeleeuwen en de nieuwe tijd kunnen bevinden. Op historisch kaartmateriaal is de kerk van Calslagen (begin 19e eeuw gesloopt) aangegeven op deze locatie en in het recente verleden zijn overblijfselen uit de 13e en 17e eeuw aangetroffen.

Deze verwachtingen zijn middels het inventariserend veldonderzoek getoetst. Uit dat onderzoek blijkt dat langs de Herenweg mogelijk twee verhoogde huisplaatsen, of terpen, hebben gestaan. Rondom beide terpen lagen sloten, die gedeeltelijk tot in de 19e of 20e eeuw nog in gebruik waren. De terpen werden van elkaar gescheiden door een vaarweg, de Breggevaart. De oorsprong van deze bewoning gaat mogelijk terug tot de 12e of 13e eeuw. Op één van de terpen is in de late middeleeuwen de kerk verrezen, met daaromheen een kerkhof.

In de 19e en 20e eeuw werd het landgebruik op de locatie steeds meer ingericht naar de behoefte van de glastuinbouw. Enkele sloten, waaronder de Breggevaart, werden gedempt. Een sluisje in de vaart werd gesloopt en een verhoogde kade, die rond 1900 nog een deel van de onderzoekslocatie omsloot, raakte overbouwd met kassen.

Naar aanleiding van het inventariserend veldonderzoek is geadviseerd om vervolgonderzoek te doen: een inventariserend proefsleuvenonderzoek om inzicht te krijgen in de kwaliteit, aard en omvang van de archeologische resten. Hiertoe is door bureau IDDS Archeologie een Programma van Eisen versie 2.5 (Projectnr. 35220912, vastgesteld 29 jan. 2013, zie bijlage 14) en een Plan van Aanpak versie 1.6 (projectnr. 40361013) opgesteld, waarin de onderzoeksvragen en de uitvoering van de werkzaamheden zijn vastgesteld.

Dit proefsleuvenonderzoek is tussen 14 en 21 juli 2014 uitgevoerd door bureau IDDS Archeologie. In totaal werden 6 sleuven gegraven verspreid over het terrein. Het Rijksmonumentale kerkhof maakte geen onderdeel uit van dit onderzoek aangezien dit onaangeroerd blijft. Van de uitkomsten van dit onderzoek is in september 2014 een Evaluatie- en selectierapport geschreven, versie 1.1 (projectnr. 40361013/62506). In deze rapportage worden de eerste resultaten van het proefsleuvenonderzoek uiteen gezet. In totaal werden 571 vondsten verzameld tijdens het veldonderzoek. Hiervan wordt een selectie opgestuurd naar de betreffende specialisten. Omdat in dit stadium de waarde van het archeologisch gebied pas goed kan worden bepaald nader de sporen zijn onderzocht en uitgewerkt, laat een conclusie over een eventueel vervolgonderzoek of archeologische begeleiding nog op zich wachten. De vondstenuitwerking en conclusie over eventueel vervolgonderzoek zullen in een rapport ter goedkeuring worden voorgelegd aan het bevoegd gezag. Dit rapport zal als indieningseis gelden bij de aan te vragen omgevingsvergunning. Het rapport zal extern worden getoetst door de regio-archeoloog van de Cultuurcompagnie Noord-Holland. De conclusie van het, door het bevoegd gezag goedgekeurde, rapport zal als uitgangspunt gelden voor de omgang met de archeologische waarden in de grond, voorafgaand aan de start van, of tijdens de bodemverstorende werkzaamheden in het plangebied.

In het bestemmingsplan is een dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" opgenomen. In de regels behorende bij deze bestemming is opgenomen voor wat voor bodemroerende activiteiten een omgevingsvergunning vereist is. Op deze manier zijn de mogelijke archeologische waarden in het plangebied beschermd. Kosten voor eventuele noodzakelijke opgravingen of ingrepen aan het rijksmonument komen op grond van de Monumentenwet voor rekening van de veroorzaker (ontwikkelaar).

Het verkeer van en naar het plangebied wordt afgewikkeld via de Herenweg, een 30km/u weg. De toename van verkeerbewegingen is dusdanig gering dat geen problemen zijn te verwachten voor de doorstroming.

Voor wat betreft het parkeren is in het Aalsmeers Verkeer- en Vervoerplan (AVVP) vastgelegd dat voor nieuwe woningen in het duurdere segment (> 110 m2) buiten het centrum, een parkeernorm van 2,1 plaats per woning geldt. Dit betekent dat voor dit plan minimaal 32 parkeerplaatsen moten worden gerealiseerd.

Het plan voorziet per woning in minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarnaast worden er nog 11 parkeerplaatsen in het openbaar gebied mogelijk gemaakt. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de parkeernorm.

Bij ruimtelijke ingrepen dient een watertoets te worden uitgevoerd. Doel van de watertoets is om de relatie tussen planvorming en de waterhuishouding te versterken. Bouwplannen dienen daartoe te worden getoetst door de waterbeheerder. Daarbij moeten alle gevolgen met betrekking tot water tegen het licht worden gehouden. Dat betekent dat naar overstromingsgevaar, wateroverlast, verdroging en waterkwaliteit wordt gekeken.

Het plangebied is deels gelegen binnen het gebied van Hoogheemraadschap van Rijnland en deels binnen het gebied van Waterschap Amstel, Gooi en Vecht/ Waternet.

Afb 15: grenzen hoogheemraadschappen, het noordelijke gedeelte valt binnen hoogheemraadschap van Rijnland en het zuidelijke deel (blauw) binnen Waterschap Amstel, Gooi en Vecht/Waternet.

Aangezien het nieuwbouwplan voorziet in het graven van nieuw water en het oprichten van onder meer woningen in en op gronden die zijn aangewezen als waterkering waarbij gronden moeten worden opgehoogd om voldoende drooglegging te realiseren, is nauw overleg met het hoogheemraadschap in de planvorming belangrijk.

Watersysteem

Het plangebied is gelegen in boezemwatergebied van de Westeinderplassen. Het is bekend dat zich hier 's zomers een blauwalgproblematiek voordoet. De aanwezigheid van blauwalg brengt een gezondheidsrisico met zich mee. De voornaamste factor bij het ontstaan van blauwalg is de waterdiepte en temperatuurontwikkeling is het watersysteem als gevolg van opwarming door zonlicht. De waterbeheerder neemt maatregelen om de gevolgen van de grootste overlast, zoals stank en drijflagen te beperken. Door de heersende windrichting, de configuratie van de oevers en smalle watergangen en aanwezigheid van bewoning is hier helaas weinig aan te doen. Zaak is, zeker voor delen van de watergangen waarvan de onderhoudsplicht bij de bewoners ligt, de watergangen vrij te houden van algen/planten en drijfvuil en het op diepte houden van de waterbodem.

Legger

In de legger worden de richting, vorm, afmeting en constructie van waterkeringen vastgelegd. Het vormt de juridische grondslag voor de vergunningen die waterschappen en hoogheemraadschappen afgeven.

In 2009 is de dijk van de Herenweg gereconstrueerd. Daarbij is de oude dijklus rondom het rijksmonument niet gereconstrueerd. Dit dijktraject is verplaatst naar de Herenweg. De nieuwe legger, die op 7 juli 2013 is vastgesteld, toont het nieuwe profiel. Deze leggerwijziging was een voorwaarde om dit plan doorgang te kunnen laten vinden. Door de leggerwijziging komen de nieuwe woningen allemaal buitendijks te liggen.

Om de veiligheid van de dijk te waarborgen zijn beschermingszones opgenomen rondom de dijk. Deze beschermingszones komen in het bestemmingsplan terug middels de dubbelbestemming "Waterstaat - Waterkering". In deze beschermingszones mogen in principe geen bouwwerken worden opgericht of graafwerkzaamheden worden uitgevoerd. Om die reden blijven de woningen en de nieuw te graven watergangen, voor zover deze een negatieve invloed hebben op de waterkerende functie van de dijk, buiten het dijkprofiel van de dijk.

Watercompensatie

Op grond van de Keur van de waterbeheerder (Hoogheemraadschap van Rijnland) dient watercompensatie plaats te vinden indien meer dan 500 m2 extra verhard oppervlak wordt aangelegd ten opzichte van de huidige situatie. De compensatie bedraagt 15% van het extra te verharden oppervlak. Het gaat hierbij om een minimum norm. Als gevolg van de lokale omstandigheden kan de benodigde hoeveelheid oppervlaktewater variëren. Bij de beoordeling hiervan gaat het om het effect van het totaal aan maatregelen, inclusief bijvoorbeeld berging en infiltratie. Van het gedempte water moet 100% worden gecompenseerd. De benodigde watercompensatie zal door het Hoogheemraadschap van Rijnland beoordeeld worden in het kader van de watervergunning. De ontwikkelaar dient zorg te dragen van het aanvragen daarvan.

Binnen het plangebied is de bestaande verharding, voornamelijk in de vorm van kassen, ondertussen grotendeels gesloopt. Binnen de ontwikkeling wordt 1265 m2 aan verharding aangelegd en 2750 m2 aan nieuwe bebouwing gebouwd. In totaal moet 15% van de 4015 m2 verharding worden gecompenseerd. Dit is circa 602 m2.

Wat betreft de waterbalans wordt er 941 m2 aan oppervlaktewater gedempt ten behoeve van de ontwikkeling. Dit moet 100% gecompenseerd worden. Er wordt 3271 m2 aan nieuw water gecreëerd. Dit is ruimschoots voldoende voor de totale compensatie. De waterbalans eindigt 1730 m2 in de plus.

Afb 16: Bestaand oppervlaktewater (blauw), te dempen water (grijs), te creëren oppervlaktewater (gearceerd) en nieuwe verharding/bebouwing (oranje).

Ophoging percelen/ drainage

Het plangebied ligt naast de hydrologisch turbulente Westeinderplassen. Bij hevige neerslag en harde wind kan het waterpeil fors stijgen. Om te voorkomen dat de toekomstige woningen en hun tuinen met wateroverlast te maken krijgen, worden de percelen opgehoogd. Voor de ophoging van de percelen gelegen in de beschermingszone van dijk dient de ontwikkelaar een watervergunning aan te vragen en aan te tonen dat de stabiliteit van de waterkering blijvend is geborgd. Het Hoogheemraadschap van Rijnland en Waternet beoordelen in dit kader eveneens de effecten op het grondwatersysteem.

De grondwaternorm luidt: daar waar zonder kruipruimte wordt gebouwd mag de grondwaterstand niet vaker dan gemiddeld eens per twee jaar, niet langer dan 5 dagen achtereen minder dan 0,5 meter onder het maaiveld staan. Bij woningen met kruipruimtes geldt een hoogte van 0,9 meter.

De woonpercelen zullen dusdanig worden opgehoogd dat het vloerpeil van de begane grond van de woningen op 0,3 meter boven NAP komt te liggen. Hierdoor wordt aan bovenstaande eis voldaan. Uitgaande van een dikte van de betonvloer van 0,13 meter en het gegeven dat de oorspronkelijke maaiveldhoogte niet overal gelijk is, dient onder de woningen een bodemlaag met variabele dikte te worden aangebracht. De betonvloer zelf wordt niet als een belasting gezien, daar deze van een paalopstandfundering wordt voorzien.

De wegen worden aangelegd op peil = + 0,10 meter NAP schuin aflopend naar het rijksmonument tot 0,0 meter NAP (op één oor). Uitgaande van het oorspronkelijke maaiveld dient ter plaatse van de wegen een ophoging plaats te vinden. Als verhardingsmateriaal is gekozen voor klinkers.

Fugro Geoservices BV heeft in opdracht van de ontwikkelaar inzicht gegeven in de gevolgen van de effecten op het grondwatersysteem uitgaande van de benodigde ophoging van het bouwterrein bij de te verwachtte zetting (geotechnisch en hydrologisch advies). Dit onderzoek is onderdeel van het proces van de watervergunningsaanvraag. Er mag pas gestart worden met de werkzaamheden op en rondom de wijk nadat een watervergunning is verleend. In het onderzoek zijn de toekomstige aanleghoogtes van de wegen en het maaiveld (+ 0,2 meter NAP) en de beperkingen van de hoogheemraadschappen als uitgangspunt gebruikt.

Zo moet de wijze waarop de ophoging plaatsvindt moet ervoor zorgen dat de verticale druk op de onderliggende bodem neutraal is. De horizontale druk op het dijklichaam is gelijk aan die van water en daarmee verwaarloosbaar. Door de grondophoging mag de stabiliteit van de waterkering niet negatief worden beïnvloed. Zonodig kan een monitoringsplan worden ingesteld. De bestaande duiker bij Herenweg 64 zal blijven functioneren.

Het onderzoeksrapport van de ontwikkelende partij geeft ons voldoende zekerheid om aan te nemen dat verschillende werkzaamheden technisch uitvoerbaar zijn binnen het bestemmingsplan en binnen de Keur van de waterschappen.

Gevolgen voor het rijksmonument

Uitgangspunt is dat de ophoging van omliggende gronden beperkt invloed heeft (minder dan 0,1 meter) op de grondwaterstand ter plaatse van het rijksmonument. Een grotere fluctuatie kan gevolgen hebben voor de levensduur van de aanwezige bomen. De begraafplaats en het omliggende gebied binnen de oorspronkelijke buitendijkse kering is hydrologisch afgescheiden van de rest van het plangebied. In de nieuwe situatie wordt het woongebied buiten de begraafplaats opgehoogd en zullen maatregelen nodig zijn om de oorspronkelijke grondwaterstand rond het monument te handhaven. Het Fugro-rapport toont aan dat deze maatregelen technisch uitvoerbaar zijn. Uitgangspunt is dat bij de keuze van de maatregelen het duurzaamheidsaspect, onder andere met betrekking tot het onderhoud, prevaleert boven de economisch meest gunstige maatregelen. De initiatiefnemer moet in ieder geval borgen dat het rijksmonument wordt beschermd en de hiervoor noodzakelijke monumenten- en watervergunning aanvragen. Deze vergunningplicht is geborgd in de aanwezige dubbelbestemmingen (Waarde-Archeologie en Waterstaat-Waterkering) en de Monumentenwet. Ingrepen aan het rijksmonument komen op grond van de Monumentenwet voor rekening van de veroorzaker (ontwikkelaar).

Onderhoud

Het water moet bereikbaar blijven voor onderhoud. In het plangebied worden nieuwe oppervlaktewateren aangelegd, die zeer waarschijnlijk alleen varend onderhouden kunnen worden. Om dit varend onderhoud mogelijk te maken moeten watergangen en kunstwerken doorvaarbaar zijn. Dit betekent dat de watergang voldoende breed moet zijn en er voldoende ruimte boven en onder de waterspiegel aanwezig moet zijn om het met een onderhoudsboot te kunnen passeren. Het plan en de bouwregels moeten hierin voorzien. Er zal op sommige locaties mandelig onderhoud plaatsvinden. Dit zal geregeld moeten worden in de koopcontracten met de bewoners.

Waterkering/ Veiligheid

De waterkerende functie van de dijk (Herenweg) wordt in het bestemmingsplan gewaarborgd door de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Binnen het profiel van de dijk mogen geen nieuwe waterlopen worden gegraven die een negatieve invloed hebben op de waterkerende functie van de dijk en er mogen geen bouwwerken worden opgericht. Wanneer het in de toekomst wenselijk of noodzakelijk blijkt om toch in de beschermingszone werkzaamheden te verrichten, dan kan een omgevingsvergunning voor dergelijke werken alleen verleend worden indien de waterbeheerder instemt met de werkzaamheden. Voor wat betreft de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte bouwwerken geldt dat deze buiten het profiel van de beschermingszone van het dijklichaam blijven. Ter illustratie daarvan zijn in bijlage 15 dwarsdoorsneden van het dijklichaam opgenomen.

Fugro Geoservices BV heeft in opdracht van de ontwikkelaar inzicht gegeven in de gevolgen van de effecten op de stabiliteit van de waterkering (Herenweg) bij ophogingen en ontgravingen in het invloedsgebied van de kering (waterkerings advies). Dit onderzoek is eveneens onderdeel van het proces van de watervergunningsaanvraag. Een watervergunning is noodzakelijk voordat gestart kan worden met de werkzaamheden op en rondom de wijk. Ten aanzien van het ophogen of het afgraven van het voorland kan worden gesteld dat dit invloed heeft op de macrostabiliteit binnenwaarts en buitenwaarts en piping. In het vergunningtraject zal moeten worden bepaald en onderzocht of dit volgens het beleid van AGV toelaatbaar is. De initiatiefnemer zal een watervergunning moeten aanvragen en mag pas beginnen met de werkzaamheden als deze is verleend. Er is geen aanleiding te veronderstellen dat de invloed van de werkzaamheden niet voldoet aan de waterkering.

Om het plangebied bij hevige regenval en noordelijke wind te beschermen tegen opstuwend water, zullen de oeverbeschoeiingen met harde materialen worden uitgevoerd. Dit zal gebeuren in de vorm van basaltblokken. De oevers zullen 0,7 tot 1,0 meter boven het huidige waterpeil van de plassen uitkomen.

De bouw en exploitatie van het project wordt in financieel gedragen door de initiatiefnemer. Voor de gemeente is het bouwinitiatief derhalve op voorhand financieel-economisch aanvaardbaar.

Als gevolg van het feit dat er een anterieure overeenkomst als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Grex-wet is gesloten met de initiatiefnemer hoeft geen exploitatieplan bij dit bestemmingsplan te worden opgesteld. Over het verhalen van de plankosten voor dit bestemmingsplan wordt een allonge op de overeenkomst gesloten.

Over eventuele voorzieningen die de initiatiefnemer op verzoek van de gemeente aanbrengt, zijn afspraken gemaakt in de anterieure overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de gemeente Aalsmeer.

De te ontwikkelen gronden binnen het plangebied zijn deels in eigendom van Van Berkel Projectontwikkeling uit Leimuiden of komen in eigendom bij het vaststellen van het bestemmingsplan. Het noordelijke deel van de gronden is in bezit van de heer A.J. van der Veldt en mevrouw C.W. van der Veldt. De gronden van de voormalige kerk en de begraafplaats zijn in bezit van de gemeente Aalsmeer.

Van Berkel Projectontwikkeling, de heer Van der Veldt en de gemeente Aalsmeer hebben op 8 oktober 2012 een anterieure overeenkomst ondertekend.

Het bestemmingsplan voldoet aan de eisen die gesteld worden aan bestemmingsplannen op grond van IMRO 2008, SVBP 2008, STRI 2008 en PRBP 2008.

De regels en de toelichting zijn opgesteld in RoTekst. Bestemmingsplannen die in RoTekst zijn geschreven, kunnen op een eenvoudige manier zowel digitaal als analoog beschikbaar worden gesteld. Het plan is geschikt om in een standaard HTML-viewer te worden ingelezen. De planteksten zijn objectgericht gecodeerd conform de specificaties van de RO Standaarden 2012.

De verbeelding is dusdanig opgesteld dat deze voldoet aan de eisen die worden gesteld aan digitale bestemmingsplannen.

De regels van het bestemmingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In de inleidende regels worden de gebruikte begrippen beschreven (artikel 1) en worden regels gesteld ten aanzien van de wijze waarop gemeten moet worden (artikel 2).

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Binnen het bestemmingsplan zijn vijf bestemmingen aangegeven.

Gronden met de bestemming 'Wonen-1' en 'Wonen-2' zijn aangewezen voor vrijstaande woningen. In de bestemmingsregels is aangegeven waar en in welke vorm woningen gebouwd mogen worden en hoe groot de woningen mogen worden. Tevens zijn er regels opgenomen voor bijbehorende bouwwerken buiten de bouwvlakken en is een voorwaarde gesteld met betrekking tot te realiseren parkeerplaatsen en de maximale geluidsbelasting.

De gronden van de voormalige kerk en de begraafplaats, alsmede overige gronden aan de rand van het plangebied, zijn aangewezen met de bestemming 'Groen'. Deze bestemming is in dit bestemmingsplan met name gericht op het behoud van de landschappelijke waarden en de cultuurhistorische waarden van het rijksmonument. De regels staan nauwelijks bebouwing toe.

De gronden met de bestemming 'Verkeer-Verblijf' zijn met name bestemd voor ontsluitingswegen en parkeren. De bestemmingsregels zijn gericht op het goed mogelijk maken van deze functie.

De gronden met bestemming 'Water' zijn gericht op deze natuurwaarden en de bestemmingsregels staan daarom weinig bebouwing toe. Plaatselijk is het aanleggen van pleziervaartuigen uitgesloten.

Het bestemmingsplan kent ook vier dubbelbestemmingen. De regels van de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering' is gericht op het beschermen van de waterkerende functie van de Herenweg. De dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterberging' waarborgt de waterbergende functie van de oorspronkelijke Breggevaart als vertaling van het slagenlandschap. De archeologische waarden worden beschermd in de dubbelbestemmingen 'Waarde-Archeologie-1' en 'Waarde-Archeologie-2' door onderzoek te verplichten en mogelijk voorwaarden stellen aan ontwikkelingen in het plangebied.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

De Algemene regels bevatten achtereenvolgens een antidubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene afwijkingsregels en algemene aanduidingsregels. De antidubbeltelregel heeft tot doel dat gronden die al eens in aanmerking zijn genomen bij het verlenen van omgevingsvergunningen, niet nogmaals meegeteld kunnen worden. De algemene bouwregels stellen het bevoegd gezag in staat bestemmings- en bouwgrenzen te overschrijden indien dit vanuit bepaalde omstandigheden gewenst is. De algemene afwijkingsregels stellen het bevoegd gezag in staat bij omgevingsvergunning af te wijken van de in het plan vastgelegde maten en grenzen. Bij de algemene aanduidingsregels is de gebiedsaanduiding: 'luchtvaartverkeerzone - gebruik' opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn de Overgangs- en slotregels opgenomen.

Sinds de inwerkingtreding van de digitale verplichtingen van het besluit ruimtelijke ordening op 1 januari 2010 is het digitale bestemmingsplan juridisch bindend. Het digitale plan is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten dat is vervat in een GML-bestand met bijbehorende regels. De digitale ruimtelijke informatie wordt zowel digitaal als analoog verbeeld.

De digitale verbeelding van dit bestemmingsplan is vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0358.09A-OW01. De SVBP2012 geeft normen voor de opbouw van de regels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Het digitale bestemmingsplan is overeenkomstig deze richtlijnen vervaardigd. Het SVBP 2012 schrijft voorts voor dat de digitale verbeelding alle relevante bestemmingsplaninformatie kunnen tonen, maar over de wijze waarop dat gebeurt is niets geregeld dan dat het opvragen van bestemmingsplaninformatie op interactieve wijze dient plaats te vinden.

De SVBP2012 geeft normen voor de opbouw van de regels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. De Praktijkrichtlijn Analoge Bestemmingsplan Kaart (PRABPK2012) geeft de aanvullende richtlijnen voor de opmaak van de analoge bestemmingsplan kaarten.

De analoge bestemmingsplan kaart bevat alle te verbeelden informatie die ook in het digitaal bestemmingsplan is opgenomen. Het gaat hierbij om het plangebied, de bestemmingen, de dubbelbestemmingen en de aanduidingen. Het bestemmingsplan wordt vastgesteld met gebruikmaking van een duidelijke ondergrond. Bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan moet worden aangegeven welke ondergrond is gebruikt. Los van de ondergrond die gebruikt is bij de vaststelling van het bestemmingsplan, wordt de analoge bestemmingsplan kaart altijd getekend op een heldere en duidelijke ondergrond, waarop de belangrijkste wegen en waterwegen zijn aangegeven. Indien het plangebied het noodzakelijk maakt om meerdere analoge bestemmingsplan kaarten te produceren, blijkt uit een overzichtskaart de aansluiting van de kaarten onderling en de aansluiting aan het daaromheen gelegen gebied. Tot slot wordt op de analoge bestemmingsplan kaart een noordpijl en schaalaanduiding aangegeven.

Het plangebied is op één A3-kaartblad weergegeven, met een schaal van 1:1000. Als ondergrond is de Grootschalige Basiskaart Nederland (GBKN) gebruikt. De legenda van het bestemmingsplan is ingedeeld overeenkomstig de voorschriften van het SVBP 2012.