het bestemmingsplan Sint Maarten - Noordzijde Stroet (ruimte voor ruimte) met identificatienummer NL.IMRO.0441.BPLGHGROENDIJK1618-VA01 van de gemeente Schagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

professioneel archeoloog die op basis van de geldende versie van Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie bevoegd is om archeologisch onderzoek uit te voeren en/of Programma's van Eisen op te stellen en/of te toetsen;

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie;

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de aanwezigheid van archeologische waarden;

waarden die verband houden met het zich in de bodem bevinden van voorwerpen of bewoningssporen van vroegere samenlevingen, die wegens hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap of hun cultuurhistorische betekenis van algemeen belang zijn;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit, genoemd in Bijlage 1, dan wel een naar de aard of invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen activiteit, die in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend op een zodanige wijze dat:

1. a. het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt;
2. b. de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van die activiteit met de woonfunctie in overeenstemming is, waarbij:
   1. 1. het uiterlijk van de betreffende woning niet wordt aangetast;
   2. 2. het beroep/bedrijf wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning;
   3. 3. het niet gaat om vormen van detailhandel en/of horeca;
   4. 4. er geen onevenredige parkeerdruk voor de omgeving optreedt;

1. a. ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht aanwezige bouwwerken, en de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden:
   1. 1. bestaand ten tijde van de eerste terinzagelegging van dit plan;
2. b. ten aanzien van het overige gebruik:
   1. 1. bestaand ten tijde van het van kracht worden van dit plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaats vinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de mogelijkheden om gronden en bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkste is;

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies, al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd op opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf, en geen bouwwerk is waarvoor een omgevingsvergunning is vereist;

het op basis van vrijwilligheid en buiten organisatorisch verband bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op fysiek, psychisch en/of sociaal vlak;

een door de feitelijke terreininrichting aanwezig verschil tussen het beloop van lijnen in het veld en een aangegeven bestemmings- of bouwgrens;

de waarde van een gebied in milieuhygiënische zin die wordt bepaald door de mate van scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies, daarbij in het bijzonder gelet op het voorkómen dan wel beperken van hinder door geur, stof, geluid, gevaar, licht en/of trilling;

kassen deel uitmakende van een vollegrondstuinbouwbedrijf, waarbij de productieomvang van de kassen in ondergeschikte mate (minder dan de helft) onderdeel uitmaakt van de totale productieomvang van het bedrijf;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand;

een door middel van een afscheiding afgezonderd stuk terrein met een andere ondergrond dan gras, kennelijk ingericht voor het africhten en/of trainen en berijden van paarden en pony's en/of het anderszins beoefenen van de paardensport, met of zonder de daarbij behorende voorzieningen;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   1. 1. de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   1. 1. de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien op het water wordt gebouwd:
   1. 1. het Nieuw Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil);

een evenement dat in min of meer dezelfde vorm met een zekere regelmaat (bijvoorbeeld wekelijks, maandelijks of (half)jaarlijks) wordt gehouden;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een seksinrichting, alsmede een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, dan wel een gebouw dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer, die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

de waarde van een gebied voor de woonfunctie die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkómen of beperken van hinder.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bijbehorend bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak

De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. water.

1. a. Op of in deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming geen bouwwerken worden gebouwd, met uitzondering van erkers en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
2. b. Voor het bouwen van erkers gelden de volgende regels:
   1. 1. de diepte van erkers mag niet meer bedragen dan 1,5 m;
   2. 2. de bouwhoogte van erkers mag niet meer bedragen dan de bouwhoogte van de eerste bouwlaag van de woning waaraan wordt gebouwd bedragen, met een maximum van 3 m.
3. c. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
   1. 1. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1 m;
   2. 2. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 3 m.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis;

met de daarbij behorende:

2. b. groenvoorzieningen;
3. c. openbare nutsvoorzieningen;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
5. e. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
6. f. waterlopen en -partijen.

Onder met deze bestemming strijdig gebruik wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen ten behoeve van de woonfunctie voor zelfstandige bewoning;
2. b. het gebruik van bijgebouwen en overkappingen ten behoeve mantelzorg;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis, zodanig dat de beroeps c.q. bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel, met dien verstande dat deze oppervlakte niet meer bedraagt dan 50 m²;
4. d. het gebruik van gronden, bouwwerken en vrijstaande bijgebouwen ten behoeve van inpandige stalling van voertuigen, vaartuigen of kampeermiddelen en het opslaan van goederen en/of materialen van derden;
5. e. het gebruik van bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatie.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, alsmede erkers, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen buiten beschouwing gelaten, mits:

• de bouw- dan wel bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen, worden plaatselijke verhogingen zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, buiten beschouwing gelaten, mits:

1. a. de oppervlakte per plaatselijke verhoging niet meer dan 10 m² bedraagt;
2. b. de gezamenlijke oppervlakte van de verhogingen ten hoogste 50% van het dakvlak bedraagt;
3. c. de verhoging leidt tot een hoogte welke ten hoogste 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik als opslag-, stort- of bewaarplaats al dan niet ter verkoop van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke functie onttrokken voorwerpen en materialen, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gericht beheer van de gronden, dan wel past binnen de toegelaten bedrijfsvoering;
2. b. het plaatsen en/of het gebruik van stacaravans en zeecontainers.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de op de verbeelding aangeduide en/of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages (met uitzondering van oppervlakte van gebouwen, bebouwing en bestemmingsvlakken) tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. het bepaalde in het plan en toestaan dat bestemmings- of bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. het bepaalde in het plan en toestaan dat antennemasten worden gebouwd met een hoogte van ten hoogste 15 m;
4. d. het bepaalde in het plan en toestaan dat antennemasten ten behoeve van telecommunicatiedoeleinden worden gebouwd met een hoogte van ten hoogste 40 m;
5. e. het bepaalde in het plan en toestaan dat wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, toiletgebouwtjes, en naar de aard daaraan gelijk te stellen gebouwtjes en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 100 m³ bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer dan 15 m bedraagt.

De onder 8.1 genoemde omgevingsvergunningen kunnen uitsluitend worden verleend, mits er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. het landschaps- en bebouwingsbeeld;
3. c. de milieusituatie;
4. d. het uitzicht van woningen;
5. e. de verkeersveiligheid.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%.
3. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Sint Maarten - Noordzijde Stroet (ruimte voor ruimte)'

van de gemeente Schagen.

Behorend bij het besluit van ....

Aan de Breelandsweg 9 bij Sint Maarten ligt een bedrijfsperceel van de VOF G.A. Goudsblom & Zonen (hierna: de initiatiefnemers). Het gaat daarbij om een bedrijf dat zich richt op een teeltplan met aardappelen, vollegrondsgroenten, graszaad en wintertarwe. Om hun bedrijf uit te kunnen breiden hebben de initiatiefnemers het naburige perceel (Breelandsweg 7) aangekocht en toegevoegd aan hun bedrijf.

Het perceel Breelandsweg 7 heeft voor de initiatiefnemers op de huidige locatie te weinig potentie. De bebouwing is voor de bedrijfsvoering van de initiatiefnemers bijvoorbeeld niet geschikt. Zij willen dit bedrijfsperceel daarom graag saneren en hier alleen de bedrijfswoning handhaven. Om de sanering te financieren kunnen zij gebruik maken van de ruimte-voor-ruimte regeling. Hiervoor willen de initiatiefnemers twee woningen realiseren op het perceel aan de noordzijde van het perceel Stroet 2, ten noorden van het bestaande lint. De locatie van beide percelen is in onderstaande afbeelding aangegeven. De locatie aan de Stroet is de oostelijke locatie, dit is het plangebied van dit bestemmingsplan.

De percelen Breelandsweg 7 en Stroet 2

Voor de locatie geldt het bestemmingsplan Landelijk Gebied Harenkarspel. De locatie heeft de bestemmingen "Agrarisch met waarden" en "Waarde - Archeologie 3", zoals te zien op onderstaande afbeelding.

fragment bestemmingsplan "Landelijk Gebied"

De ontwikkeling van de woningbouw op de locatie is niet mogelijk omdat reguliere woningen binnen de geldende bestemming niet toegestaan zijn. Het plangebied heeft bovendien geen bouwvlak, waardoor bebouwing niet mogelijk is. Het geldende bestemmingsplan geeft hiervoor ook geen wijzigings- of afwijkingsmogelijkheden.

Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. Dit bestemmingsplan geeft daarom een regeling die dit ruimte-voor-ruimteproject mogelijk maakt.

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op de bestaande en de gewenste situatie. De gewenste situatie is immers het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. De ontwikkeling wordt getoetst aan het geldende beleid in hoofdstuk 3. Daarbij wordt ook gekeken naar de mogelijke uitgangspunten vanuit het beleid voor dit plan. In hoofdstuk 4 vindt toetsing plaats aan de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op het juridische deel van het bestemmingsplan; de regels en ruimtelijke verbeelding. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

In dit hoofdstuk staat een beschrijving van de bestaande en de toekomstige situatie. De bestaande situatie is de basis waarin de gewenste situatie een goede plaats moet krijgen. De toekomstige situatie is het belangrijkste vertrekpunt voor dit bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling.

De landschappelijke structuur van het gebied tussen Sint Maarten en Tuitjenhorn wordt bepaald door de bebouwingslinten van "Rijpje" en "Stroet" en de zeer onregelmatige blokverkaveling (voor zover nog aanwezig na de ruilverkaveling) aan de westzijde door de Westfriese Zeedijk (Omringdijk).

Het omliggende gebied van de Ringpolder, gelegen tussen Valkoogdijk, Tolkerdijk en Warmenhuizen is nagenoeg geheel herverkaveld in grotere rechthoekige eenheden waardoor de huidige onregelmatige blokverkaveling is ontstaan. De nederzettingen werden in de vorm van linten gebouwd op de dijken en de stroomruggen. Haaks hierop werden op onregelmatige afstand van elkaar sloten gegraven.

In het gebied zijn ook nieuwe landbouwontsluitingswegen aangelegd, onder andere de Breelandsweg, deel Heerenweg, Killemerweg, Delftweg en de Jan van Schagenweg.

De Stroet is van oorsprong een agrarische nederzetting op een binnenwaterkerende dijk tussen Sint Maarten en Dirkshorn. De noordzijde van de lintbebouwing van Stroet heeft halfopen karakter met zicht op de open polders van Voorpolder en polder Valkkoog. De kern heeft een landelijk karakter door de losse plaatsing van de bebouwing op wisselende afstand van de licht slingerende weg. Hoewel er nog verschillende functies in het lint voorkomen, is de woonfunctie overheersend.

Het achterliggende landschap is open. De oudere bebouwing is meestal op grond van de verdwenen kavelstructuur gesitueerd, de nieuwere bebouwing ligt overwegend parallel een de straat. De aard en vorm van de bebouwing is zeer gevarieerd.

Het plangebied van het bestemmingsplan betreft de nieuwe locatie aan de Stroet. Het te saneren bedrijfsperceel bevindt zich aan een hiervoor beschreven landbouwontsluitingsweg, namelijk de Breelandsweg. Op dit perceel blijft de bedrijfswoning gehandhaafd. De overige bebouwing wordt gesloopt. Op het perceel aan de Stroet 2, ten noorden van het bestaande lint, worden de twee woningen gerealiseerd. Het bestaande bedrijfsperceel aan de Breelandsweg maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. De te handhaven bedrijfswoning is in het vigerend plan reeds geregeld. De te slopen bebouwing op de locatie Breelandsweg wordt opgenomen als een voorwaardelijke verplichting bij de regels in dit bestemmingsplan. Hiertoe is een kaartje met de te slopen bebouwing opgenomen als bijlage bij de regels. De voorwaardelijke verplichting ziet er op toe dat voorafgaande aan de bouw van de twee woningen de sloop van de bebouwing aan de Breelandsweg heeft plaatsgevonden. Hiertoe geldt overigens ook een overeenkomst in het kader van de Ruimte voor Ruimteregeling.

Structuur

De locatie van de twee nieuwe woningen vormt het begin van de lintstructuur van Stroet 8 aan de oostzijde van de Groenedijk. Het gebied is enigszins verdicht door de aanwezigheid van volkstuinen aan de noord-zijde van de planlocatie. Vanaf de Rijperweg is in de huidige situatie doorzicht naar het achtergelegen open landschap beperkt aanwezig. In de toekomstige situatie wordt dit doorzicht deels behouden en versterkt door de afstand van het nieuwe erf en het bestaande erf. Hierdoor wordt onder meer de zichtlijn op de molen van Groenveld bewaard. De open en groene sfeer van het gebied wordt behouden door het vormgeven van natuurlijke erfscheidingen in de vorm van sloten, hagen of begroeide schermen. Bestaande watergangen en sloten worden eveneens behouden. Deze versterken de zichtlijnen naar het achterliggende landschap. Daarnaast versterkt de naast het nieuwe woonperceel liggende sloot niet alleen de openheid, maar ook de hoofdstructuur van het landschap. Het opstrekkende slotenpatroon maakt deel uit van deze hoofdstructuur.

De beide woningen hebben een eigen toerit. De zuidelijke krijgt een toegang over een nieuw te realiseren dam, waarvan de uitstraling een brug suggereert. De bestaande dam aan de noordzijde van het plangebied wordt gebruikt door landbouwverkeer dat naar de daar liggende tuinen of de achter de woningen liggende landbouwgronden moet. Deze dam wordt gebruikt als toerit voor de noordelijke woning. Door een gebrek aan ruimte is het niet mogelijk aan de noordzijde van het plangebied een extra watergang op te nemen.

Voor de twee woningen ten noorden van het bestaande lint is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is in bijlage 1 bij dit bestemmingsplan toegevoegd. Het beeldkwaliteitplan is voorgelegd aan het Expertteam. De reactie van dit team was positief. Enkele kanttekeningen zijn geplaatst. Een reactie hierop is in de bovenstaande tekst verwerkt.

Voorwaarde ruimte voor ruimte regeling

Aan het toepassen van een ruimte voor ruimte regeling zijn een aantal voorwaarden verbonden. Ten eerste moet er een afname van netto bebouwd oppervlak plaatsvinden. In de situatie van Breelandsweg 7 en Stroet 2 vindt een afname van 3336 m² bebouwd oppervlak plaats. Ten tweede moet zeker gesteld worden dat de sloop daadwerkelijk plaatsvindt. Tot slot mogen niet meer compensatiewoningen mogelijk gemaakt worden, dan strikt noodzakelijk is om de sanering van gebouwen mogelijk te maken. Met de bouw van twee nieuwe woningen wordt hier aan voldaan.

De te slopen bebouwing op de locatie Breelandsweg wordt opgenomen als een voorwaardelijke verplichting bij de bouwregels in dit bestemmingsplan. Hiertoe is een kaartje met de te slopen bebouwing opgenomen als bijlage 2 bij de regels. De voorwaardelijke verplichting ziet er op toe dat voorafgaande aan de bouw van de twee woningen de sloop van de bebouwing aan de Breelandsweg heeft plaatsgevonden.

In dit hoofdstuk komen enkele beleidsstukken aan bod die een directe doorwerking kunnen hebben op dit bestemmingsplan. Daarbij wordt alleen ingegaan op rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid, bijvoorbeeld op het vlak van bouwmogelijkheden bij de woningen en mogelijkheden voor functies en functiemenging.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 22 november 2011 onder aanvaarding van een aantal moties door de Tweede Kamer aangenomen en is begin 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Het bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen.

In de Provinciale ruimtelijke verordening (PRV) zijn de beleidsuitgangspunten uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040 juridisch vastgelegd. In de PRV is onder andere een regeling opgenomen voor woningbouw in het landelijk gebied. Dit is in principe niet toegestaan. Wel zijn nieuwe woningen toegestaan wanneer sprake is van functiewijziging of bij toepassing van een ruimte voor ruimte regeling. In dit bestemmingsplan is dit laatste het geval.

Aan het toepassen van een ruimte voor ruimte regeling zijn een aantal voorwaarden verbonden (artikel 16 PRV). Ten eerste moet er een afname van netto bebouwd oppervlak plaatsvinden. Ten tweede moet zeker gesteld worden dat de sloop daadwerkelijk plaatsvindt. Tot slot mogen er niet meer compensatiewoningen mogelijk gemaakt worden, dan strikt noodzakelijk is om de sanering van gebouwen mogelijk te maken. Aan deze eisen wordt in dit bestemmingsplan voldaan. Hier is in hoofdstuk 2 'Bestaande en toekomstige situatie' nader op ingegaan.

In Artikel 15 van de PRV wordt de ruimtelijke kwaliteitseis voor van verstedelijking in het landelijk gebied nader omschreven:

1. 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe verstedelijking of uitbreiding van bestaande verstedelijking als bedoeld in de artikelen 12, 13, 13a en 14 in het landelijk gebied, voldoet aan de uitgangspunten zoals vermeld in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (PS d.d. 21 juni 2010) ten aanzien van:
   1. a. de kernkwaliteiten van de verschillende landschapstypen en aardkundige waarden als bedoeld in artikel 8;
   2. b. de kernkwaliteiten van de bestaande dorpsstructuur waaraan wordt gebouwd;
   3. c. de openheid van het landschap daarbij inbegrepen stilte en duisternis;
   4. d. de historische structuurlijnen;
   5. e. cultuurhistorische objecten.
2. 2. De toelichting van een bestemmingsplan geeft aan in welke mate ten aanzien van de in het eerste lid bedoelde functies rekening is gehouden met:
   1. a. de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap;
   2. b. de ordeningsprincipes van het landschap;
   3. c. de bebouwingskarakteristieken (architectuur, stedenbouw, openbare ruimte) ter plaatse;
   4. d. de inpassing van de nieuwe functies in de wijdere omgeving (grotere landschapseenheid);
   5. e. de bestaande kwaliteiten van het gebied (inclusief de ondergrond) als hiervoor bedoeld en de maatregelen die nodig zijn om negatieve effecten op deze kwaliteiten op te heffen in relatie tot de nieuwe functies.

Om te voldoen aan de ruimtelijke kwaliteitseis is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Hierin wordt ingegaan op de ontstaansgeschiedenis, de ordeningsprincipes van het landschap, de bebouwingskarakteristieken en de inpassing van het plangebied in de wijdere omgeving. Dit resulteert in de benoeming van specifieke beeldcriteria voor deze locatie voor ligging, massa, detaillering, materiaal en kleur.

De nieuwe woningen worden gerealiseerd in het kader van de ruimte voor ruimteregeling. Dit is een provinciale regeling. Op gemeentelijk niveau zijn geen aanvullende beleidsregels van toepassing.

Beeldkwaliteitplan buitengebied Harenkarspel

De gemeente Schagen vindt het belangrijk om de nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden te verankeren aan de kenmerken van het bestaande landschap. Het nieuwe krijgt daarmee een zekere logica. Het nieuwe past daardoor beter bij het al bestaande, waardoor de identiteit van het buitengebied sterker wordt. Het beeldkwaliteitplan vormt een verplicht handvat bij de toepassing van het bestemmingsplan voor het buitengebied. Het beeldkwaliteitplan wordt dan ook in ieder geval toegepast, wanneer dat in het bestemmingsplan is vastgelegd. In dat geval moet het college van burgemeester en wethouders de beeldkwaliteitseisen toepassen. Het gaat dan altijd om een beoordeling van een initiatief in het kader van een afwijking van het bestemmingsplan (ex artikel 3.6 Wro) of wijzigingsprocedure (ex artikel 3.6 Wro).

Voor de ontwikkeling van de twee woningen aan de noordzijde van Stroet is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Hierin wordt ingegaan op de ontstaansgeschiedenis, de ordeningsprincipes van het landschap, de bebouwingskarakteristieken en de inpassing van het plangebied in de wijdere omgeving. Dit resulteert in de benoeming van specifieke beeldcriteria voor deze locatie ten aanzien van ligging, massa, detaillering, materiaal en kleur.

Beleidsnota agrarische bebouwing

De gemeente conformeert zich met haar beleid aan de provinciale “Beleidsregel Ruimte voor Ruimte in Noord-Holland”.

Naast het feit dat de ontwikkelingen in het plangebied binnen het overheidsbeleid tot stand moet komen, moet ook rekening gehouden worden met de aanwezige functies in en rond het gebied. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden, die voortvloeien uit de omgevingsaspecten, beschreven.

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

Met betrekking tot de gebiedsbescherming gaat het om de bescherming van gebieden die zijn aangewezen als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS, beleid) en/of om gebieden die zijn aangewezen als Natura 2000-gebied (Natuurbeschermingswet).

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op ongeveer 5 kilometer van het plangebied. De beoogde ontwikkeling vormt hiervoor dan ook geen belemmering. Meer in de nabijheid zijn enkele EHS-gebieden aangewezen, bijvoorbeeld de Modderwiel (op ongeveer 1.600 meter afstand). Feitelijk wijzigt de milieusituatie niet. Op het voormalige bedrijfsperceel wordt de milieusituatie zelfs beter, omdat de bedrijfsactiviteiten verdwijnen en hier woningen worden gebouwd. Woningen hebben een lagere milieubelasting dan een agrarisch bedrijf. De afstand tussen dit perceel en de EHS is ruim. Dit wordt nader onderbouwd in de quickscan in bijlage 2.

Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen de in de wet aangewezen beschermde planten en dieren (en hun verblijfsplaatsen) niet verstoord worden. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV, zoals vleermuizen, van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten is een zware bescherming opgenomen. De verblijfplaatsen van beschermde soorten mogen volgens de Flora- en faunawet niet negatief worden beïnvloed door bouwactiviteiten.

In het plangebied gaat het om de wijziging van een intensief gebruikt agrarisch perceel naar een woonperceel. Voor de ontwikkeling in het plangebied wordt onder meer een dam aangelegd in een sloot. In deze sloot zijn mogelijk verblijfplaatsen van beschermde soorten aanwezig.

Voor het plangebied is een ecologische quickscan uitgevoerd, dit is toegevoegd in bijlage 2. In het kader van deze quickscan zijn een bureauonderzoek en veldwaarnemingen gedaan. Uit het onderzoek blijkt dat in het gebied vooral algemeen voorkomende planeten en dieren verwacht worden in het plangebied. In de sloot is een kleine kans op de aanwezigheid van beschermde soorten. Negatieve effecten worden echter niet verwacht, omdat de werkzaamheden aan de sloot slechts een kleine oppervlakte betreffen; de toegangsdam met duiker.

Tot slot is het bij de uitvoering van de werkzaamheden voor de woningen van belang om rekening te houden met het broedseizoen van vogels (algemeen voorkomende soorten) die eventueel in het plangebied voor komen.

Het is wettelijk verplicht om bij ruimtelijke plannen ook de aspecten archeologie en cultuurhistorie mee te wegen. In het geval van dit bestemmingsplan is het aspect archeologie zeker van belang, het plangebied heeft in het (voorheen) geldende bestemmingsplan immers de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 3".

Archeologie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze nieuwe wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. De kern van Wamz is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven.

Voor het plangebied is archeologisch onderzoek nodig. De nieuwbouw bij de locatie Stroet is in totaal groter dan 500 m². In de regels bij de bestemming "Waarde - Archeologie 3" is dat de maximale oppervlakte voor vrijstelling van onderzoek.

Voor het plangebied is een archeologisch onderzoek uitgevoerd, dit is toegevoegd in bijlage 3. Een nader onderzoek is voor het plangebied niet nodig. Uit het onderzoek blijkt dat de archeologische verwachting kan worden bijgesteld naar 'laag' voor het onderzochte gebied. Tijdens het onderzoek zijn geen archeologische vondsten gedaan. De bodem is bovendien tot 60 cm diepte omgewerkt, waarschijnlijk als gevolg van ploegwerkzaamheden en bodemingrepen in het kader van de ruilverkaveling. Het terrein kan vrij worden gegeven voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het is echter niet volledig uit te sluiten dat binnen het onderzochte gebied toch nog archeologische resten voorkomen. Wanneer tijdens het grondwerk archeologische vondsten worden gedaan, moeten deze gemeld worden. bij de bevoegde overheid (art. 53 Monumentenwet).

Cultuurhistorie

Op de locatie zijn geen karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig.

Wel valt de locatie binnen de bestemming Agrarisch met waarden, vanwege de in het gebied aanwezige cultuurhistorisch waardevolle verkaveling. Het is daarom van belang om rekening te houden met de openheid van het landschap. Hiervoor zijn in het beeldkwaliteitplan de nodige aanwijzingen gegeven. Het beeldkwaliteitplan is toegevoegd in bijlage 1.

Conclusie

Zodra de resultaten van het onderzoek bekend zijn wordt de dan best passende oplossing overgenomen in dit bestemmingsplan.

De aanduiding 'cultuurhistorische waardevolle verkaveling', zoals opgenomen in Landelijk Gebied wordt ook in dit bestemmingsplan weer van toepassing. Met deze verkaveling is in de plannen voldoende rekening gehouden.

Van belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van woningen mogelijk gemaakt. Op het bestaande bedrijfsperceel (Breelandsweg) wordt 3336 m² gesloopt. Daar is dus sprake van een netto afname van bebouwd (en verhard) oppervlak. Op het nieuwe perceel (Stroet) wordt de mogelijkheid gegeven voor de bebouwing met een oppervlakte van maximaal 600 m².

Bij het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) is een wateradvies gevraagd. Het HHNK heeft door middel van een overlegreactie haar advies uitgebracht (bijlage 4). In het advies geeft het HHNK onder meer aanwijzingen over de maximale bouwdiepte, waterkwaliteit/riolering en grondwater. Deze adviezen hebben geen directe doorwerking voor de regeling van dit bestemmingsplan. Ze hebben vooral betrekking op de uitvoering (o.a. de bouw) van het project en zijn daarom doorgegeven aan de iniatiefnemers van het project.

Het milieubeleid en de daarop gebaseerde regelgeving spelen een belangrijke rol bij het ruimtelijk ordeningsbeleid. Beide beleidsterreinen richten zich op de bescherming van de kwaliteit van de (leef)omgeving. In ruimtelijke plannen wordt de situering van milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) ten opzichte van elkaar (milieuzonering) geregeld. In de toelichting bij een ruimtelijk plan moet aangegeven worden hoe aan dat beleid gestalte wordt gegeven.

Uitwaartse werking

In het plangebied wijzigt de milieusituatie. Een milieugevoelige functie wordt toegevoegd. De toevoeging van woningen kan een effect hebben op de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven. De woningen hebben een minimaal effect naar de omgeving, omdat het dichtstbijzijnde bedrijf (kassencomplex, categorie 2, grootste afstand 30 meter) op bijna 60 meter van de percelen ligt. De woningen hinderen de omliggende functies niet.

Inwaartse werking

Ook functies uit de omgeving kunnen invloed hebben op de nieuwe woningen in het plangebied. De nieuwe woonpercelen aan de Stroet liggen op een afstand van bijna 60 meter van een bestaand kassencomplex af. Bij dit kassencomplex is op ongeveer 40 meter afstand een waterbassin aanwezig. Bij dit waterbassin is aan de zijde van de nieuwe woningen geen pompinstallatie aanwezig. Een nadere toetsing is hierom niet nodig.

Met de keuze voor de ligging van de bouwvlakken, is rekening gehouden met de ligging van de bestaande bedrijven. Hierdoor blijft de milieuhinder van de bestaande bedrijven op de (nieuwe) woningen minimaal.

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

In het plangebied worden gevoelige functies (woningen) gerealiseerd. Onderzocht moet worden of de bodem voldoende kwaliteit heeft om een dergelijke gevoelige functie toe te laten, of dat hiervoor speciale maatregelen nodig zijn. De Regionale Uitvoeringsdienst heeft hierover een advies uitgebracht, dit is toegevoegd in bijlage 5. Uit het advies blijkt dat de bodemkwaliteit voor de gewenste woningbouwontwikkeling waarschijnlijk voldoende is. Een nader onderzoek is hiervoor niet nodig. Voor de omgevingsvergunning voor het bouwen is het echter wel noodzakelijk om een bodemonderzoek uit te voeren. Dit heeft verder geen invloed op het bestemmingsplan.

In het kader van geluid is de Wet geluidhinder van toepassing. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst.

Beide locaties in het plangebied liggen aan wegen die een wettelijke geluidszone hebben. De locatie aan de Stroet ligt aan een weg waarop 60 km/uur is toegestaan. De weg heeft een wettelijke zone van 250 meter vanuit het hart van de weg, het plangebied ligt hier binnen.

Het is van belang dat de geluidbelasting op de (nieuwe) woningen vanaf deze weg niet te hoog is. Daarom wordt een geluidsberekening uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn in dit bestemmingsplan toegevoegd in bijlage 6. In het onderzoek is het wegverkeersgeluid van de Rijperweg en Stroet onderzocht. Daarbij is rekening gehouden met cumulatie van het geluid van beide wegen. De gevelbelasting op de woningen overschrijdt de voorkeursgrenswaarde (48 dB), want deze bedraagt maximaal 52 en 58 dB.

Het effect van maatregelen aan de woningen, om de goede binnenniveaus van geluid te halen, is overwogen. Deze stuiten echter op zwaarwegende bezwaren vanuit stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard. Om de woningen toch te kunnen bouwen is een verzoek hogere grenswaarden wegverkeerslawaai ingediend. De aangevraagde hogere waarden betreffen 51 en 52 dB. Het College van Burgemeester en Wethouders verleend de gevraagde hogere waarde. De ontwerpbeschikking hiervoor ligt gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage.

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM₁₀) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Op grond van de Regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m²;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m³.

Het bestemmingsplan maakt twee nieuwe woningen mogelijk. Een dergelijk project draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het plan geeft geen belemmeringen voor de luchtkwaliteit en heeft voor dit bestemmingsplan geen gevolgen.

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het van belang te kijken naar gevaarleverende functies in of in de nabijheid van het plangebied. Op grond van de AMvB Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) wordt daarom gekeken naar zogenaamde risicovolle inrichtingen. Daarnaast wordt gekeken naar vervoer van gevaarlijke stoffen en hoofdgasleidingen. Doel hiervan is om zowel individuele personen als groepen mensen een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Ten aanzien van risicovolle inrichtingen en het vervoer van gevaarlijke stoffen worden de risico's gemeten in twee maten: plaatsgebonden risico (voor individuen) en groepsrisico (voor groepen mensen).

In en direct rond het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen, transportroutes of buisleidingen aanwezig die invloed kunnen hebben op het plangebied. De dichtstbijzijnde risicovolle inrichting ligt op ongeveer 1200 meter afstand. Het betreft een vuurwerkopslag. Door de ruime afstand tot het plangebied heeft deze geen invloed op de woningen. In het plangebied is het ook niet toegestaan om nieuwe risicovolle inrichtingen op te richten. Dit wordt dan ook in dit bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt.

Het kassencomplex aan de overzijde van de weg ten opzichte van het plangebied. De visuele hinder is echter beperkt. Tussen het plangebied en het kassencomplex staat onder meer beplanting (wilgen) die een deel van het zicht op de kassen wegneemt. De ontwikkeling van de woningen zelf heeft geen significant effect op de lichtuitstraling op de omgeving.

In en rond het plangebied zijn geen kabels of leidingen aanwezig waarmee met dit bestemmingsplan rekening gehouden moet worden. Wel zijn enkele kleinere water-, riool- en gasleidingen (huisaansluitingen) aanwezig. Met de uitvoering van de plannen wordt met deze leidingen rekening gehouden. Voor het bestemmingsplan behoeven deze leidingen geen bescherming.

In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

In het plangebied is sprake van twee bestemmingen, namelijk Tuin en Wonen. Een nadere toelichting op de regeling staat in deze paragraaf.

Tussen de voorgevels van de nieuwe woningen en de openbare ruimte is de bestemming Tuin opgenomen. Het is de bedoeling dat de gronden met deze bestemming vrij blijven van bebouwing. Op die manier houden deze gronden hoofdzakelijk een groene uitstraling. Wel zijn bouwwerken als erfafscheidingen toegestaan. Maar ook een erker is mogelijk. De regeling van deze bestemming is gelijk aan die van het aangrenzende bestemmingsplan Landelijk Gebied Harenkarspel.

Voor de (nieuwe) compensatiewoningen is de bestemming Wonen opgenomen. Het aantal mogelijk gemaakte woningen (hoofdgebouwen) is aangeduid op de verbeelding. Qua afmetingen is aangesloten bij de regeling uit het aangrenzende bestemmingsplan Landelijk Gebied Harenkarspel en daarmee de gemeentelijke standaard. Daarnaast is maatwerk verricht voor de gewenste specifieke situatie, zoals deze ook is beschreven in het beeldkwaliteitplan. Een specifieke regeling is bijvoorbeeld opgenomen voor het gebied waar de bijgebouwen wel en niet zijn toegestaan.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Het bestemmingsplan doorloopt de wettelijk vastgelegde procedure, waarmee de maatschappelijke uitvoerbaarheid aangetoond kan worden.

Overleg

Het bestemmingsplan is, volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar verschillende overleginstanties. De provincie Noord-Holland heeft geen reactie ingediend. Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft in een mail op 15 juli 2015 gereageerd op het plan. De inhoud van deze reactie en de gevolgen voor het bestemmingsplan zijn opgenomen in de reactienota die is opgenomen in bijlage 7 bij deze toelichting. De overlegreactie van het HHNK is opgenomen in bijlage 4.

Het opgestelde beeldkwaliteitplan is daarnaast voorgelegd aan het Expertteam. Het Expertteam heeft daarnaast gereageerd op het bestemmingsplan. De reactie van het Expertteam is deels verwerkt in het beeldkwaliteitplan (nieuw kaartbeeld) en deels in het bestemmingsplan (paragrafen 2.2 en 5.2.2).

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Een ieder was daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Hiervan is geen gebruik gemaakt.

Vervolg

Vervolgens is het bestemmingsplan vastgesteld. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daarop volgende inzagetermijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.

De economische uitvoerbaarheid moet aangetoond worden. Bepalend daarbij zijn de grondexploitatieregeling en de financiële haalbaarheid van de ontwikkelingen die in het plangebied mogelijk worden gemaakt.

Grondexploitatieregeling

De grondexploitatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening is van toepassing, omdat bij recht een bouwplan mogelijk wordt gemaakt. Dit betekent dat een exploitatieplan bij het bestemmingsplan moet worden vastgesteld, om zo het kostenverhaal van de gemeente vast te leggen. In dit geval is daarvan echter geen sprake, omdat tussen de gemeente en de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst wordt gesloten. Met deze overeenkomst wordt het kostenverhaal anderszins verzekerd, net als een planschaderegeling en de sloopverplichting .

Financiële haalbaarheid

Bij dit bestemmingsplan gaat het om een initiatief van een particuliere partij. De initiatiefnemer financiert de ontwikkeling en alle werkzaamheden die daarbij van toepassing zijn. Daarbij horen onder meer ook de plankosten. Voor de toepassing van de Ruimte-voor-Ruimte regeling is een exploitatieopzet gemaakt. Deze voldoet aan de uitgangspunten van de regeling. Het bestemmingsplan is hierdoor economisch uitvoerbaar.

BEROEPS- EN BEDRIJFSACTIVITEITEN AAN HUIS

Uitoefening van (para-)medische beroepen, waaronder:

individuele praktijk voor huisarts, psychiater, psycholoog, fysiotherapie of bewegingsleer, voedingsleer, lichaamsverzorging, mondhygiëne, tandheelkunde, logopedie, dierenarts, alternatieve geneeswijzen enz.

Stoffeerderijbedrijven, waaronder:

(maat)kledingmakerij, kledingverstelbedrijf, meubelstoffeerderij, woningstoffeerderij

Waarbij detailhandel in stoffen en stofferingen in ieder geval is uitgesloten.

Kantoorfunctie voor bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend, zoals:

schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, glazenwasserij, maar ook voor bijvoorbeeld een detail- of groothandelsbedrijf of een aannemersbedrijf

Reparatiebedrijfjes, waaronder:

schoen-/lederwarenreparatiebedrijf, uurwerkreparatiebedrijf, goud en zilverwerkreparatiebedrijf, reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen, reparatie van muziekinstrumenten, computerservice- en informatietechnologiebedrijf enz.

In ieder geval zijn autoreparatiebedrijven uitgezonderd.

Horeca:

logiesverstrekking in de vorm van bed en breakfast (bieden logies- en ontbijtgelegenheid).

Advies- en ontwerpbureaus, waaronder:

reclameontwerp, grafisch ontwerp, tuinontwerp- en advies, (binnenhuis)architect, (steden)bouwkundig ontwerp, juridisch advies, financieel advies, milieukundig advies enz.

(Zakelijke) dienstverlening, waaronder:

notaris, advocaat, accountant, assurantie/verzekeringsbemiddeling, administratiekantoor,vertaalbureau, exploitatie en handel in onroerende zaken enz.

Overige dienstverlening, waaronder:

kappersbedrijf, schoonheidssalon, fotograaf, foto– en filmontwikkelbedrijf, enz.

Onderwijs, waaronder:

autorijschool, onderwijs niet in te delen naar specificatie, mits zonder werkplaats of laboratorium