Woonark of woonboot, uitsluitend of in hoofdzaak gebezigd als, of te oordelen naar zijn constructie of inrichting, uitsluitend of in hoofdzaak bestemd tot dag- of nachtverblijf van een of meerdere personen, niet zijnde een waterwoning.

Werken, waaronder begrepen kunstwerken, verband houden met de waterstaat, zoals dammen, dijken, sluizen, beschoeiingen, remmingswerken, uitgezonderd steigers.

Een aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

De van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de weg afgekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering op gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

De totale oppervlakte van de bouwlagen met inbegrip van de bouwconstructies, magazijnen, dienstruimten, bergingen etc.

Al dan niet bebouwd perceel of gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, waarbij de bestemming deze inrichting niet verbiedt.

Rijwegen, voet- en fietspaden, pleinen, groenvoorzieningen en water, met inbegrip van bij deze voorzieningen behorende nutsvoorzieningen, bermen, taluds, waterlopen en waterbouwkundige kunstwerken, ondergrondse afvalsystemen en ondergrondse infrastructurele voorzieningen.

Onder hetpeil wordt verstaan:

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang met dien verstande dat indien een terrein is gelegen aan meerdere wegen de laagste weg bepalend is;
2. b. voor gebouwen die in een dijk zijn gebouwd: de hoogte van de kruin van de dijk ter hoogte van de hoofdtoegang;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;
4. d. indien in of op het water wordt gebouwd: het N.A.P. of het plaatselijk aan te houden waterpeil.

De plankaart van het bestemmingsplan Dorpsstraat 362 Assendelft, bestaande uit de kaart nummer 0497.STED3842BP-0301.

De op de verbeelding aangegeven lijn, danwel een lijn die evenwijdig aan de as van de weg, langs een wegzijde met een regelmatig ligging van de voorgevel van de bestaande bebouwing is gelegen, die zoveel mogelijk aansluit aan de voorgevels van de bestaande bebouwing en zoveel mogelijk overeenkomstig de richting van de weg loopt.

Een complex van ruimten, bedoeld voor permanente huisvesting van één afzonderlijk huishouden of daarmee gelijk te stellen woonvorm, niet zijnde kamerverhuur; onder woning of wooneenheid worden mede zorgwoningen begrepen.

De grens van een bestemmingsvlak.

Het bestemmingsplan Dorpsstraat 362 Assendelft met identificatienummer NL.IMRO.0479.STED3842BP-0301 van de gemeente Zaanstad.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

De kortste afstand tussen bouwwerken onderling alsmede van bouwwerken tot de perceelsgrens gemeten vanaf elk deel van het bouwwerk.

Vanaf het peil tot aan het laagste punt van het bouwwerk, met uitzondering van fundering of ondergeschikte onderdelen van het bouwwerk.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren.

De bebouwde oppervlakte van de afzonderlijke bouwlagen bij elkaar opgeteld.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water(berging);
2. b. waterstaatkundige werken;
3. c. bruggen, oevervoorzieningen;
4. d. taluds, steigers, duikers;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. overige voorzieningen ten behoeve van deze bestemming.

Op en onder de in lid 3.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met inachtneming van de volgende bepalingen:

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:

1. a. maximum bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 3 meter;
2. b. voor het bouwen van steigers gelden de volgende voorwaarden:

1. 1. de overbouwing in de bestemming 'Water' door middel van een steiger bedraagt maximaal 1 meter;
2. 2. de lengte van de steiger bedraagt maximaal 6 meter, en
3. 3. de doorvaarbare breedte van de watergang bedraagt minimaal 6 meter na aanleg van een steiger.

Strijdig gebruik

Tot een gebruik dat strijdig is met de bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden voor het aan- en afmeren of afgemeerd houden of laten aan- en afmeren of afgemeerd houden van:

1. a. schepen anders dan ten behoeve van het gebruik ten dienste van de bestemming dan wel het gebruik van de aangrenzende gronden;
2. b. woonschepen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen en erven, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. bijbehorende parkeervoorzieningen;
3. c. toegangsvoorzieningen tot de aangrenzende percelen;
4. d. overige voorzieningen ten behoeve van deze bestemming.

Op en onder de in lid 4.1 genoemde gronden mag slechts worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met inachtneming van de volgende regels:

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. huisgebonden beroep of activiteit;
3. c. mantelzorg;

met de daarbijbehorende

4. d. tuinen en erven;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. perceelontsluitingen;
7. g. overige voorzieningen ten dienste van de bestemming.

Op en onder de in lid 5.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met inachtneming van de volgende regels:

De voor Waarde-Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de behoud en bescherming van archeologische waarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwwerk waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw geldt dat:

1. a. voldoende parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen worden gerealiseerd op de betreffende locatie of in de directe omgeving daarvan in of buiten het plangebied;
2. b. voldoende betekent dat wordt voldaan aan de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de "Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016" en;
3. c. indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging.

Tot een gebruik dat strijdig is met de bestemmingsomschrijving wordt aangemerkt:

1. a. een parkeerplaats of fietsenstalling gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven ten behoeve van een andere functie dan parkeren, tenzij op de betreffende locatie, of in de directe omgeving, vervangende parkeerplaatsen dan wel fietsenstallingen worden gerealiseerd van gelijke omvang;
2. b. het gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven van gronden en bebouwing ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. het gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven van gronden en bebouwing ten behoeve van Bevi-inrichtingen;
4. d. het gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven van gronden en bebouwing ten behoeve van vuurwerkbedrijven of als een opslagplaats van vuurwerkverkoop;
5. e. het gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven van gronden en bebouwing ten behoeve van geluidszoneringsplichtige bedrijven;
6. f. het gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven van gronden en bebouwing ten behoeve van inrichtingen die genoemd zijn in bijlage C en D van het Besluit m.e.r.;
7. g. het gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven van gronden en bebouwing ten behoeve van de opslag van goederen en/of materialen anders dan ter plaatse noodzakelijk is ten behoeve van de bestemming;
8. h. het gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven van gronden en bebouwing voor het storten van puin en afvalstoffen;
9. i. het gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven van gronden en bebouwing voor de stalling en/of opslag van (aan het oorspronkelijke gebruik) onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen;
10. j. het gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven van gronden als permanente standplaats voor kampeermiddelen;
11. k. het gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning, daaronder begrepen het gebruik voor bed and breakfast, mantelzorg en als zorgwoning.

Ter plaatse van de aanduiding "Luchtvaartverkeerzone" geldt op basis van het "Luchthavenindelingsbesluit Schiphol" een hoogtebeperking voor bouwwerken, waarbij bouwwerken zijn toegestaan tot een maximale hoogte van 150 meter.

Indien niet op grond van een andere bepaling van deze planregels een omgevingsvergunning kan worden verleend, dan kan bij omgevingsvergunning toegestaan worden, dat:

1. a. gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen en elektriciteitsvoorzieningen met een maximale bouwhoogte van 5 meter, en een maximale brutovloeroppervlak van 30 m² worden gebouwd;
2. b. wordt afgeweken van de in de planregels voorgeschrven maten, fmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, indien deze afwijzking bedoeld is voor een ruimtelijke en/of technisch beter verantwoorde uitvoering van het bouwwerk;
3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals gedenktekens, plastieken, straatmeubilair, vrijstaande muren, keermuren, trapconstructies, bebouwing ten behoeve van al dan niet ondergrondse afvalopslag, geluidwerende voorzieningen, lichtmasten, vlaggenmasten, duikers en andere waterstaatkundige werken worden gerealiseerd;
4. d. het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen worden gebouwd, ter voldoening aan de minimale eisen met betrekking tot brandveiligheid, veiligheid en bruikbaarheid;
6. f. met een geringe mate kan worden afgeweken van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen, indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt.

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bouw- en/of bestemmingsgrenzen te overschrijden ten behoeve van:

1. a. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten en vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen, mits de overschrijding van de bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,5 meter bedraagt;
2. b. airco-installaties, liftkokers, zonnepanelen, trappenhuizen en vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen, mits de overschrijding van de bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 3 meter bedraagt;
3. c. ventilatiekanalen, afvoerpijpen, schoorstenen, mits de overschrijding van de bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 5 meter bedraagt;
4. d. luifels, balkons en overstekende daken en andere vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen, mits de overschrijding van de bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 2,5 meter bedraagt.

Indien in de planregels bij dit bestemmingsplan wordt gerefereerd aan wet- en regelgeving betreft het wet- en regelgeving zoals deze luidden op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen, wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid a, een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid a, met maximaal 10%.
3. c. Lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van
   inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Dorpsstraat 362 Assendelft van de gemeente Zaanstad.

De toelichting van een bestemmingsplan geeft uitleg over en een onderbouwing van de bestemmingsregeling die in de planregels en op de verbeelding is opgenomen. Voor de onderbouwing van de bestemmingsregeling wordt onder meer ingegaan op de geldende beleidskaders en wordt voor de haalbaarheid van het plan verslag gedaan van de uitgevoerde onderzoeken. Daarnaast wordt er een verantwoording gegeven voor de gemaakte keuzes.

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

In Hoofdstuk 1 Inleiding wordt een inleiding gegeven op het bestemmingsplan. De ligging van het plangebied wordt eerst aangegeven. Vervolgens wordt de huidige situatie beschreven om af te sluiten met de voorgaande geldende bestemmingsplannen.

In Hoofdstuk 2 Wat maken we mogelijk met dit plan? wordt eerst de aanleiding voor het nieuwe plan omschreven. Daarna wordt ingegaan op de ontwikkeling.

In Hoofdstuk 3 Waarom kiezen we voor dit plan? wordt een korte samenvatting gegeven en ingegaan op waarom dit plan een gewenste ontwikkeling mogelijk maakt.

Hoofdstuk 4 Procedure en communicatie geeft aan wat er gedaan is aan communicatie en gaat in op de adviezen van andere overheden en diensten. Als er zienswijzen binnenkomen over het ontwerp of het bestemmingsplan voor vaststelling gewijzigd moet worden, komt dat ook in dit hoofdstuk.

In hoofdstuk 5 Planonderbouwing wordt verslag gedaan van de onderzoeken die, binnen de relevante beleidsthema's, zijn uitgevoerd. Hierbij wordt aangegeven in hoeverre het bestemmingsplan haalbaar en uitvoerbaar is en wat de overwegingen zijn voor de gemaakte keuzen in dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving bevat de juridische toelichting op de bestemmingsregeling.

In de bijlagen staan alle relevante beleidsstukken samengevat. Zowel het algemene Rijks-, provinciaal als gemeentelijk beleid op het gebied van ruimtelijke ordening. Daarnaast wordt themaspecifiek beleid nader toegelicht. Daarnaast zijn hier de quickscan, het archeologisch vooronderzoek, relevante milieuwet- en regelgeving en het milieuonderzoek terug te vinden.

Het bestemmingsplan 'Dorpsstraat 362 Assendelft' heeft betrekking op een deel van Assendelft. Het plangebied wordt globaal begrensd door:

- de Protestantse Kerk in het noorden;

- Dorpsstraat in het oosten;

- landbouwgrond in het zuiden;

- landbouwgrond in het westen.

Het plangebied ligt aan een zijpad van de Dorpsstraat te Assendelft. Op de gronden stond in het verleden een timmerfabriek. Deze is inmiddels gesloopt, dus momenteel ligt er een kaal plangebied met aan de zijkant drie bomen die gedeeltelijk binnen de plangrenzen vallen. De bebouwing tussen de Dorpsstraat en het plangebied bevat een kinderdagverblijf en een café. Ten noordoosten staat de protestantse kerk. De sloot die ten noordwesten het plangebied begrenst, is in eigendom van het Hoogheemraadschap.

Dit bestemmingsplan vervangt een gedeelte van de beheersverordening Centrum Assendelft, vastgesteld door de gemeenteraad op 19 mei 2018.

De gronden hebben in de beheersverordening de bestemming 'bedrijfsdoeleinden' en liggen binnen het 'hoogtebeperkingengebied Zaanstad'. Dat houdt in dat de bebouwing niet hoger mag zijn dan 146 meter.

Alleen de locatie Dorpsstraat 362 krijgt een nieuwe bestemmingsplanregeling. Voor de gebieden buiten het plangebied blijft de beheersverordening Centrum Assendelft gelden.

Nelis Bouw & Ontwikkeling wil het plangebied kopen en ontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Het is nog niet geheel duidelijk of zij dat zelf willen doen of dat zij de kavels uitgeven in particulier opdrachtgeverschap.

Om woningen te kunnen bouwen is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk of moet een uitgebreide procedure om af te wijken van het geldende bestemmingsplan worden gevoerd. Hoewel het gaat om een kleinschalige ontwikkeling, geeft de ontwikkelaar de voorkeur aan een bestemmingsplan. Dit biedt meer flexibiliteit voor de te bouwen woningen. De gemeente Zaanstad heeft in 2016 te kennen gegeven, onder voorwaarden, positief te staan tegenover de ontwikkeling van het plangebied en de bouw van 3 vrijstaande woningen.

De ontwikkelaar heeft aangegeven woningen mogelijk te willen maken op de bouwrijp gemaakte gronden. In totaal worden drie kavels vrijgegeven voor de bouw van drie vrijstaande grondgebonden tweelaags-woningen met kap. Omdat het op dit moment niet volledig duidelijk is hoe de te bouwen woningen er precies uit gaan zien heeft de gemeente randvoorwaarden opgesteld, waaraan de ontwikkelende partij zal moeten voldoen. Dit om te borgen dat de huidige ruimtelijke kwaliteiten van de omgeving niet aangetast worden door de nieuwbouw.

In hoofdstuk 5 worden per vakgebied de uitgangspunten uiteengezet, gebaseerd op het geldende beleid.

Bij een bestemmingsplan wordt in het kader van een goede ruimtelijke ordening een afweging gemaakt over de manier waarop functies ten opzichte van elkaar worden gesitueerd, mede in relatie tot de wenselijkheid van de ruimtelijke ontwikkelingen die in het plan mogelijk worden gemaakt.

Voorheen stond er aan de Dorpsstraat 362 een timmerfabriek, maar deze is inmiddels gesloopt. Momenteel is er sprake van een braakliggend terrein dat geen meerwaarde heeft voor de de omgeving. De ontwikkelaar wil op de gronden drie vrijstaande woningen realiseren. De gemeente Zaanstad heeft een grote woningbouwopgave die opgelost moet worden in bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling van Dorpsstraat 362 sluit hier bij aan.

De bestemmingsplan maakt de bouw van drie woningen mogelijk, die qua bebouwing passen in het straatbeeld en die de achterliggende landbouwgronden en omgeving in hun kracht laten. Hiervoor zijn door de gemeente randvoorwaarden opgesteld op het gebied van bouwhoogtes, oppervlaktes, situering van de bouwvlakken en de parkeeroplossingen.

Zo wil de gemeente de kracht van het gebied behouden en versterken. Het plangebied ligt in de voormalige dorpskern van Assendelft aan het historische lint door de polder. Langs de hele Dorpsstraat zijn ruime doorzichten aan te treffen die zicht bieden op het landschap achter de bebouwing. De toekomstige plannen moeten in dit beeld passen.

Omdat het gaat om een kleine ontwikkeling met weinig invloed op de omgeving, is er geen groot participatietraject gevolgd. De ontwikkelaar heeft contact gehad met de eigenaar van een aangrenzend pand over de plannen en een uiteenzetting gegeven. De reactie was positief. Verder kan iedereen tijdens de terinzagelegging een zienswijze geven over het plan.

In het kader van Bro artikel 3.1.1 en een zorgvuldige voorbereiding van het bestemmingsplan worden de volgende bestuursorganen en organisaties om advies gevraagd.

1. 1. Provincie Noord-Holland
2. 2. Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier
3. 3. Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland
4. 4. Landschap Noord-Holland
5. 5. Milieufederatie Noord-Holland
6. 6. GGD Zaanstreek-Waterland
7. 7. PWN
8. 8. Nederlandse Gasunie
9. 9. Liander
10. 10. Tennet

PWN heeft een reactie ingediend. De reactienota is bijgevoegd in bijlage 2.

Na aankondiging in de Staatscourant en in het Zaans Journaal heeft het ontwerpbestemmingsplan Dorpsstraat 362 Assendelft vanaf 14 februari 2018 voor een periode van zes weken (dus tot en met 28 maart 2018) ter inzage gelegen. Tijdens deze periode kan eenieder zienswijzen over het bestemmingsplan naar voren brengen en een mening geven over het plan. In dit kader zijn er twee zienswijzen op het plan gekomen. Beide indieners zijn opgebeld om hun zienswijze eventueel te verduidelijken. Naar aanleiding van deze gesprekken is vervolgens de reactienota opgesteld.

Er zijn 2 zienswijzen ingediend. De reactienota is bijgevoegd in bijlage 2.

Ambtshalve zijn er 2 wijzigingen doorgevoerd. Deze zijn ook verwerkt in de reactienota in bijlage 2.

In 1999 is de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW-kaart) van de gemeente Zaanstad door het gemeentebestuur goedgekeurd als beleidsinstrument voor het opstellen van bestemmingsplannen. Op de kaart staan alle gebieden binnen de gemeente aangegeven, die van cultuurhistorisch belang zijn, de voormalige dorpskern van Assendelft valt hier ook onder. Het is de bedoeling dat bij het opstellen van bestemmingsplannen zwaarwegend rekening gehouden wordt met de aanwezige cultuurhistorische waarden binnen een bepaald gebied.

De gemeente heeft ook een erfgoedvisie die beschrijft hoe de gemeente, als beheerder van het erfgoed, daar in de periode 2011- 2018 aan gaat voldoen. Het doel is om de bestaande identiteit te versterken en voorwaarden te creëren om die identiteit uit te bouwen, nu en in de toekomst. Zaanstad is immers een historisch gegroeide streek, waarbinnen het erfgoed een belangrijke identiteitsdrager is. Hand in hand met de erfgoedvisie gaat de Nota archeologie Zaanstad. Hierin staat hoe er omgegaan moet worden met de aanwezigheid van archeologische waarden in het gebied.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting van een bestemmingsplan worden beschreven hoe wordt omgegaan met de cultuurhistorische waarden in het plangebied. Voor het gebied is daarom een archeologisch vooronderzoek opgesteld. In deze verkenning is een beschrijving van de archeologische waarde van het gebied opgenomen. De archeologische verkenning is als bijlage toegevoegd.

Uit het onderzoek blijkt dat het gebied van archeologische waarde is. Het Archeologiebureau Argos adviseerde een nader verkennend onderzoek te laten uitvoeren om te kijken hoeveel het terrein moet worden opgehoogd om te zorgen dat de archeologische overblijfselen in de bodem bewaard kunnen blijven (bijlage 4). Blijkt ophogen niet mogelijk en wordt de vindplaats door de voorgenomen bouwwerkzaamheden verstoord, dan zal de vindplaats moeten worden opgegraven.

Beoordeling

De bebouwing aan weerszijden van de Dorpsstraat ter hoogte van de kerk is betiteld als 'van lokaal belang'. Dit vanwege de oudheid van de dorpskern van Assendelft. Voor bebouwing in het plangebied zijn strikte randvoowaarden gesteld qua toekomstige bebouwing. Dit om de cultuurhistorische waarden van het dorpslint te bewaren. In de regels is expliciet opgenomen hoe met archeologische waarden moet worden omgegaan.

De voormalig timmerfabriek aan Dorpsstraat 362 is inmiddels gesloopt. Met dit bestemmingsplan wordt de mogelijkheid gecreëerd om drie nieuwe woningen te bouwen. De gemeente steunt deze ontwikkeling, maar draagt wel zorg voor het behoud van de kernkwaliteiten van de locatie en ook de omgeving. Om die te waarborgen moet de toekomstige bebouwing voldoen aan een aantal voorwaarden. Daarnaast zullen de plannen ook getoetst moeten worden aan het welstandbeleid van gemeente Zaanstad.

Naast de algemene eisen die vanuit het welstandsbeleid gesteld worden aan nieuwbouw zijn er voor de te bouwen woningen planspecifieke randvoorwaarden gesteld. Dit zorgt er voor dat de bouw van de drie woningen niet in strijd is met de ruimtelijke ordening en de relatie van het plangebied tot omliggende bebouwing juist versterkt wordt.

De eerste randvoorwaarde heeft betrekking op de hoogte van de nieuwbouw. De timmerfabriek die er stond had een afgeplat schilddak van 5 meter hoog. Doordat de naastgelegen kerk en de pastorie qua massa en uitstraling een ensemble vormen, moet de nieuwe bebouwing hieraan ondergeschikt zijn.

Ter vergelijking is gekeken naar bebouwing direct aan de Dorpsstraat en bebouwing die aan het open landschap staat. Hierbij zijn de volgende zaken geconstateerd. De kerk en pastorie hebben goot- en nokhoogtes van respectievelijk 10/16 meter en 9/12 meter, de woningen die rechtstreeks zijn gelegen aan het open landschap hebben een goot- en nokhoogte variërend van 3/7 meter tot 4/8 meter, de woningen aan de Dorpsstraat een goot- en nokhoogte variërend van 3/9 meter tot 6/10 meter en het kinderdagverblijf heeft een platdak van 5 meter hoog.

Op basis van de omliggende bebouwing en typische Dorpsstraat-bebouwing is gesteld dat:

• De maximale goot- en nokhoogte van de nieuwbouw niet hoger mag zijn dan respectievelijk 4 en 8 meter.

Naast de bouwhoogte zijn er ook voorwaarden gesteld aan de indeling van het perceel. Deze indeling moet voorkomen dat het pad tussen de kerk en de percelen niet als te krap en donker wordt ervaren, maar juist als open, licht en groen. Tevens moet de zichtbaarheid van de kerk vanuit het open landschap en vanuit de dorpsrand geborgd worden.

Dit heeft geleid tot de volgende voorwaarden:

• De woning moet aan de voorzijde een tuin hebben van 3 meter diep. Zo ontstaat een groene kraag rondom de nieuwbouw. Dit moet zorgen voor de open, frisse uitstraling die in de tijd van de timmerfabriek ontbrak;
• Om de groene uitstraling te benadrukken, moeten de drie bomen aan de zuidoost kan van het perceel behouden te blijven; deze mogen in geen geval gekapt worden;
• Daarnaast geven de bouwvlakken sturing aan de nokrichting. Zo ontstaat meer lichtinval en openheid;
• Om te voorkomen dat het perceel te vol wordt en hierdoor niet meer ondergeschikt is, mag ieder gebouw maximaal 150m2 aan oppervlakte bestrijken.

Beoordeling

Deze voorwaarden samen met het welstandbeleid moeten ervoor zorgen dat de woningen in het karakter van de dorpskern van Assendelft passen en de juiste verhoudingen weergeven tussen de woningen en de omgeving.

Het welstandsbeleid is gericht op behoud en waar nodig verbetering van de architectonische kwaliteit van het agrarisch landelijke gebied. Uitgangspunt in algemene zin is daarom om de woningen in een stijl te ontwikkelen die passend is bij het karakter van de bebouwing in de omgeving. Een aantal gebieden binnen de gemeente kent een gewogen welstandsniveau; hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gewone en bijzondere gebieden. Het plangebied kent de beschrijving 'Gewogen-bijzonder'. Dit geldt voor welstandsgebieden zoals het centrum, de linten en dorpskernen. Hier is een extra inspanning ten behoeve van het behoud en de eventuele versterking van de ruimtelijke kwaliteit gewenst.

Assendelft

Lintdorp Assendelft loopt van het Noordzeekanaal tot Krommenie. De drager is de Dorpsstraat, waarvan het noordelijke deel een breed profiel heeft. Ten zuiden van de aansluiting met de Zaandammerweg is de weg smaller en de wegsloot nog aanwezig vanaf het voormalige CMC-complex. Dit deel van het lint is landelijk van karakter in vergelijking met het meer dorpse deel ter hoogte van de Kerkbuurt met achterliggende uitbreidingen. Verschillende monumenten zijn te vinden langs de Dorpsstraat, zoals de kerken, het voormalige Raadhuis, boerderijen en enkele woonhuizen. Het dorpse deel heeft een hogere dichtheid, grotere korrel en kleinere zijtuinen dan het zuidelijke deel van het lintdorp.

Langs de hele Dorpsstraat bieden ruimte doorzichten zicht op het landschap achter de bebouwing. Aan weerszijde van het lint liggen ruime kavel met vrijstaande gebouwen. De bebouwing staat meestal niet gelijnd aan het lint, maar aan de richting van de sloten tussen de weilanden. De zijgevels zijn voorzien van ramen. De bebouwing is afwisselend in maat, schaal, materiaalgebruik en detaillering.

De landelijke linten zijn gewogen welstandsgebied met een bijzondere beoordeling. De waarde is vooral gelegen in het afwisselende beeld met gevarieerde bebouwing. Veel objecten zijn cultuurhistorisch waardevol. Uitgangspunt voor welstand is behoud van het gegroeide, afwisselende en in beginsel kleinschalige karakter van het gebied, waarin wijzigingen en nieuwbouw mogelijk zijn. De nadruk ligt in het zicht op de bouwwerken vanuit de openbare ruimte en het zicht van en naar het landschap, in combinatie met de samenhang binnen de ensembles. Dit betreft niet alleen het zicht op het landschap tussen de erven, maar ook et zicht via het erf op het landschap.

Bij de beoordeling van de bouwplannen worden de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende algemene criteria:

Het landelijke karakter van het lint wordt behouden:

• Per kavel is er één hoofdmassa;
• Bebouwing met de voorgevel gericht op de weg of dijk;
• Rooilijnen volgen de weg of dijk en verspringen ten opzichte van elkaar;
• De hoofdbebouwing staat aan de straatzijde, bijgebouwen hebben een ondergeschikte positie.

De bouwmassa is evenwichtig en in harmonie met het gebiedskarakter en afgestemd op de oorspronkelijke bebouwingskenmerken langs de weg (hoofdvorm en nokrichting):

• Gebouwen zijn kleinschalig en afwisselend en hebben in beginsel een eenvoudige rechthoekige plattegrond;
• De individuele woning (of ander bouwwerk) binnen rij of ensemble is deel van het geheel;
• Woningen hebben bij voorkeur een onderbouw van een of twee lagen met een eenduidige kap, waarvan de nok veelal haaks op de weg staat of de verkavelingsrichting van het landschap volgt;
• Voorkom schaalvergroting door samenvoeging of grote op- en aanbouwen;
• Uitbreidingen zoals aanbouwen en dakkapellen vormgeven als toegevoegd ondergeschikt element;
• Bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa en eenvoudig van vorm.

De architectonische uitwerking en detaillering zijn gevarieerd en zorgvuldig:

• Herhaling voorkomen;
• De gevel heeft hiërarchische opbouw met een hoge begane grondlaag;
• Elementen in de gevel zoals deuren en ramen in een logische verhouding tot elkaar en de gevel als geheel plaatsen;
• Ramen zijn bij voorkeur staand of (verticaal) onderverdeeld;
• Fijne detaillering benadrukken in kleine elementen als gootklossen en belijning;
• Wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op hoofdvolume.

Materialen en kleuren zijn terughoudend en bij voorkeur traditioneel:

• Gevels van woningen in beginsel uitvoeren in baksteen (eventueel gebruik maken van pleisterwerk of betimmering);
• Hellende daken dekken met (matte) keramische pannen;
• Kleuren afstemmen op wat in de omgeving gebruikelijk is en houtwerk;
• Schilderen in traditionele kleuren (zoals de "Zaanse kleurenwaaier").

Het onderhavig plangebied is voor de auto ontsloten via de Dorpsstraat richting de Zaandammerweg in het zuiden en richting de Communicatieweg in het noorden. De Dorpsstraat kent een snelheidsregime van 60 km/uur, behalve voor het gedeelte Dorpsstraat ter hoogte van de voormalige dorpskern van Assendelft waar dit plangebied ook in ligt. Hier geldt een regime van 30 km/uur. Via beide richtingen kunnen provinciale wegen bereikt worden. De Dorpsstraat zal qua drukte in de toekomst nog enigszins toenemen doordat er nog een aantal woningbouwlocaties is.

Voldoende parkeerruimte is een randvoorwaarde voor alle ruimtelijke ontwikkelingen. Het parkeerbeleid van de gemeente Zaanstad is vastgelegd in de Uitvoeringsnota parkeren Zaanstad 2016. Het plangebied valt binnen de categorie 'matig stedelijk gebied zone C' en de woningen zullen behoren tot het midden en/of hoge segment gebouwd worden. Dat betekent dat per woning 2 parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn op eigen terrein. Dit is om parkeeroverlast en hinder te voorkomen op de omliggende straten.

Beoordeling

De eis van twee parkeerplaatsen op eigen grond per woning die gesteld is door de gemeente is in lijn met het beleid dat actueel is. 'Ruimte voor Parkeren' is het vigerende parkeerbeleid dat voorschrijft dat 'de aanvrager verantwoordelijkheid is in het voorzien in voldoende parkeerplaatsen en stallingsmogelijkheden'.

Op het gebied van water is er beleid en regelgeving op Europees en rijksniveau, zoals de Kaderrichtlijn Water, het nationaal Bestuursakkoord Water en het Nationaal Waterplan. De doelstellingen en uitgangspunten van dit beleid zijn niet rechtstreeks van toepassing op dit bestemmingsplan, maar krijgen hun doorwerking in het beleid van de provincie Noord-Holland en het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Het actuele beleidsplan in relatie tot oppervlaktewater van de provincie Noord-Holland is “de watervisie 2021” (november 2015) met een uitvoeringsprogramma watervisie 2016-2021.

Het beleid van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier is vastgelegd in het “Waterprogramma” (november 2105). En het hoogheemraadschap hanteert voor de bescherming van waterkeringen, watergangen en bijbehorende kunstwerken de Keur 2016 (september 2016) als basis voor vergunningverlening.

Het (ontwerp)bestemmingsplan is opgesteld met in acht name van dit beleid. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat slechts bij afwijkingen dit wordt gemeld en gemotiveerd in het bestemmingsplan.

Het gebied rond de oude dorpskern van Assendelft heeft een polderpeil van NAP - 1.55m. De watergangen aan de westkant van de Dorpsstraat zijn door dammen afgescheiden van het achterliggende landbouwgebied en vaak aan de achterkant van percelen met elkaar verbonden.

Rond de lintbebouwing moet het peil uit het verleden gehandhaafd blijven om de houten funderingen te conserveren. De omliggende gebieden kennnen een lager peil om voldoende drooglegging voor landbouw te hebben. De waterkwaliteit in het gebied is kwetsbaar doordat er geen doorstroming is door de smalle slootprofielen. De watergangen hebben een belangrijke functie voor de ont- en afwatering van het maaiveld. Bij nieuwe ontwikkelingen moet de toename van verharding worden gecompenseerd. Hiervan is ehter geen sprake. De voormalige fabriek had een groter oppervlak dan de drie woningen gezamenlijk mogen hebben.

De watergangen liggen binnen de bouwde kom en zijn aangemerkt als stedelijk water. De onderhoudsplicht voor stedelijk water (om de sloten jaarlijks te schonen en periodiek te baggeren) berust bij het hoogheemraadschap.

De voormalige bebouwing -de timmerfabriek- die op het perceel stond, was niet aangesloten op het riool. Inmiddels is in de toegangsweg een riool aangelegd waarop de vuilwaterlozingen van de drie te realiseren woningen kunnen worden aangesloten. De regenwaterafvoeren van daken en terreinverharding zullen lozen in het oppervlaktewater; de sloot langs het perceel.

Beoordeling

De voorgenomen ontwikkeling ondervindt geen problemen vanuit het wateraspect. Riolering is recent aangebracht in de aanliggende straat en regenwater kan via natuurlijke wegen geloost worden. Doordat er een afname qua verharding is, is er geen compensatie nodig.

Voor het plangebied is door de gemeente Zaanstad een milieuonderzoek uitgevoerd. In dit milieuonderzoek wordt een beeld van de milieukwaliteit van de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling weergegeven. Voor een bestemmingsplan geldt als zichtjaar voor de toekomstige situatie tien jaar na het jaar waarin het plan wordt vastgesteld.

In het milieuonderzoek voor het plangebied zijn de volgende milieuthema's onderzocht:

1. 1. Geluid
2. 2. Beperkingen Schiphol
3. 3. Externe veiligheid
4. 4. Elektromagnetische velden rond de hoogspanningslijnen en UMTS- en GSM antennes
5. 5. Geur
6. 6. Luchtkwaliteit
7. 7. Bodemkwaliteit
8. 8. Duurzaamheid
9. 9. Natuurwaarden
10. 10. Bedrijven

De resultaten van het milieuonderzoek worden per thema in de volgende paragrafen besproken.

De akoestische situatie van het plangebied is in het kader van de Wet geluidhinder onderzocht. Het plangebied ligt niet binnen de geluidzones van een gezoneerd industrieterrein, een spoortraject of een weg. In verband hiermee is toetsing aan de Wet geluidhinder voor deze geluidbronnen daarom niet aan de orde.

Beoordeling

Er is onderzocht of ervoor het plangebied sprake is van een aanvaardbare geluidbelasting als gevolg van de Dorpsstraat. In de Beleidsregel hogere waarden van de gemeente Zaanstad worden de wettelijke grenswaarden gehanteerd als aanvaardbare geluidbelasting. Deze bedraagt voor het wegverkeerslawaai volgens de Wet geluidhinder 63 dB. De hoogste geluidbelasting op het plangebied bedraagt 54 dB. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de maximale ontheffingswaarde, waardoor ervoor het plangebied sprake is van een aanvaarbare geluidbelasting.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan Dorpsstraat 362 in Assendelft.

Als gevolg van opstijgende en landende vliegtuigen heeft het Rijk ruimtelijke beperkingen opgelegd aan omliggende gemeenten waaronder Zaanstad. De ruimtelijke beperkingen betreffen twee landelijke gebieden en een derde gebied met een hoogtebeperking. Een van de twee gebieden betreft in het Luchthaven Indelingen-besluit de kleine strook die loopt over het zuiden van Assendelft, waarin beperkingen gelden voor ruimtelijke ontwikkelingen als gevolg van hen gevaar van incidenten met vliegtuigen. Een veel grotere contour loopt over de landelijke en bebouwde gebieden van Assendelft, Westzaan en een deel van de Achtersluispolder die ruimtelijke en bouwkundige beperkingen heeft opgelegd gekregen om de bewoners van deze gebieden te beschermen tegen geluidoverlast. De hoogtebeperking betreft een groot deel van de gemeente Zaanstad met een maximale hoogte van 146 meter.

Beoordeling

Het plangebied ligt niet binnen de beperkingengebieden voor externe veiligheid en geluid. Het plangebied ligt wel binnen het hoogtebeperkingengebied van Schiphol. De hoogtebeperking bedraagt 146 meter. Binnen het plangebied worden geen woningen gerealiseerd met een dusdanige hoogte. Het hoogtebeperkingengebied van Schiphol vormt geen belemmering voor het plangebied.

Schiphol vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan Dorpsstraat 362 in Assendelft.

Voor de planologische ontwikkelingen in het plangebied is onderzocht of het aspect externe veiligheid een belemmering vormt. Het gaat met name om de volgende activiteiten:

• Risicodragende activiteiten bij bedrijven;
• Transport van gevaarlijke stoffen over het spoor, het water en de weg;
• Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• Externe veiligheidsrisico's van de windturbines.

Beoordeling

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een risicovol bedrijf en de transportroutes van gevaarlijke stoffen over het spoor, het water, de weg en door buisleidingen. Er dient in het bestemmingsplan Dorpsstraat 362 voor de bouwvlakken wel rekening te worden gehouden met de minimale afstand van 3,5 meter ten opzichte van de 8 bar-gasleidingen die langs het plangebied lopen.

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen hoogspanningslijnen aanwezig, waardoor hiervan geen elektromagnetische invloed wordt ondervonden. Wel zijn er op het aangrenzende perceel drie antenneinstallaties aanwezig. De antennes bevinden zich op een hoogte van 20,7 meter in de toren van het kerkgebouw, direct naast het plangebied.

Tabel 1. Veilige afstanden antennes ten opzichte van de 3 woningen

Voor de 3 woningen in het plangebied wordt voldaan aan de vereiste veiligheidsafstanden voor de antennes.

Beoordeling

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen hoogspanningslijnen aanwezig en er wordt hiervan ook geen elektromagnetische invloed ondervonden.

Op 10 meter afstand van het plangebied zijn een GSM-, een UMTS- en een LTE antenneinstallatie aanwezig in de toren van het kerkgebouw. Voor de 3 woningen in het plangebied wordt voldaan aan de vereiste veiligheidsafstanden voor de antennes.

De elektromagnetische velden vormen geen belemmering voor het bestemmingsplan Dorpsstraat 362 in Assendelft.

In deze paragraaf wordt het aspect geur in het plangebied getoetst aan het Zaans geurbeleid 2016, dat op 14 juli 2016 door de gemeenteraad is vastgesteld. Dit beleid is niet van toepassing op veehouderijen omdat hiervoor landelijke regels gelden.

Bij het opstellen van bestemmingsplannen en bij het verlenen van afwijkingen van het bestemmingsplan moet beoordeeld worden in hoeverre er, met het oog op mogelijke geurhinder, sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Beoordeling

In het plangebied worden 3 woningen gebouwd. Woningen zijn geurgevoelige objecten. Er is onderzocht of er bedrijven zijn die geurhinder veroorzaken en of deze geurhinder aanvaardbaar is. Uit het onderzoek blijkt dat het plangebied niet in een geurcontour ligt van een bedrijf.

Geconcludeerd kan dus worden dat in het plangebied van het bestemmingsplan Dorpsstraat 362 in Assendelft ten aanzien van het aspect geur sprake is van een goed woon- en leefklimaat en het aspect geur geen belemmeringen oplevert.

In 5.2 Luchtkwaliteitseisen Wet milieubeheer (Wet Luchtkwaliteit) zijn de normen voor luchtkwaliteit opgenomen. In artikel 5.16 en 5.16a Wet milieubeheer staat hoe het onderwerp luchtkwaliteit bij planvorming in acht genomen dient te worden. Op basis hiervan kunnen projecten worden uitgevoerd indien:

• de grenswaarden uit bijlage II van de Wet milieubeheer niet worden overschreden;
• de luchtkwaliteit per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
• het initiatief niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit;

• het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

In het plangebied worden 3 woningen gerealiseerd. Het Besluit 'Niet In Betekenende Mate bijdragen' is op het project van toepassing. In bijlage 3a van de Regeling 'Niet in betekenende mate bijdragen' is als categorie, die in ieder geval niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit, aangewezen:

• woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie in geval van één ontsluitingsweg netto niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvat, dan wel in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling netto niet meer dan 3000 woningen omvat.

Beoordeling

De bouw van de 3 woningen in het plangebied valt onder het Besluit 'Niet in betekende mate bijdragen'. Hierdoor vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor het bestemmingsplan Dorpsstraat 362 in Assendelft.

Op de locatie is bekend dat sprake is van een sterke verontreiniging met zware metalen, PAK's en asbest. Voor asbest is een concentratie gevonden in de contactlaag net onder de norm. Dat wil zeggen dat de bodem, zoals die er nu ligt, niet geschikt is voor wonen met tuin. Om het terrein te kunnen ontwikkelen naar woningbouw zijn sanerende maatregelen noodzakelijk. Het aanbrengen van een leeflaag (van minimaal 1 meter) behoort tot de mogelijkheden. De leeflaag moet dan wel worden aangebracht over het gehele perceel.

Bij de aanvraag omgevingsvergunning moet een busmelding ingediend worden, voorzien van de huidige bodemonderzoeken. Na goedkeuring kan de sanering (lees: grondophoging) starten.

Beoordeling

Binnen het plangebied is er sprake van een sterke verontreiniging met zware metalen, PAK's en asbest. Om het terrein te kunnen ontwikkelen tot woonbestemming zijn sanerende maatregelen noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld het aanbrengen van een leeflaag over het gehele perceel van minimaal 1 meter. Na sanering en evaluatie c.q. goedkeuring door bevoegd gezag (gemeente) zijn er met betrekking tot het aspect bodem geen belemmeringen meer voor het bestemmingsplan Dorpsstraat 362 in Assendelft.

Duurzaam bouwen is het op zodanige manier bouwen dat gedurende de gehele levensloop van het gebouw en de gebouwde omgeving zo min mogelijk (milieu)belasting ontstaat. Aandacht voor duurzaamheid betekent expliciete aandacht voor een gezond, leefbaar binnenmilieu van de woningen, beperkingen van de negatieve gevolgen voor mens en milieu en beperkingen van de woonlasten op termijn (energierekening).

In het Bouwbesluit zijn ten behoeve van duurzaam bouwen voor de nieuwbouw van woningen en utiliteitsgebouwen kwaliteitseisen gesteld. Daarnaast streeft Zaanstad bij de nieuwbouw van gebouwen zoveel mogelijk naar zongericht verkavelen door gevels en daken te oriënteren op het zuiden. Hierdoor kunnen passieve zonne-energie en actieve zonne-energie beter benut worden.

Beoordeling

Het plan maakt de bouw van 3 nieuwbouwwoningen mogelijk. Wat betreft de 3 nieuwbouwwoningen aan de Dorpsstraat is de gemeente geen eigenaar van de gronden. Wel is er in overleg met de eigenaar, Nelis Bouw & Ontwikkeling, bepaald dat er gasloos gebouwd zal worden. De ontwikkelaar deelt de ambities van Zaanstad om een bijdrage te leveren aan de verduurzaming van de stad door te anticiperen op de nieuwe milieuwetgeving.

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot de geldende natuurwetgeving. Dit betreft sinds 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna.

Op 20 februari 2017 is door Dresme&VanderValk een quickscan naar flora en fauna uitgevoerd. Men concludeert dat er binnen het gebied geen beschermende flora en fauna wordt verwacht. Een nader onderzoek hoeft niet uitgevoerd te worden. Het natuurbeschermingsonderzoek is als bijlage opgenomen (bijlage 3).

Het plangebied is niet in of nabij het Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur) of Natura 2000-gebieden gelegen. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied is Polder Westzaan. De afstand van het projectgebied en dit gebied is een kleine kilometer. Wormer- en Jisperveld & Kalverpolder is op 6 kilometer afstand gelegen. De weilanden buiten de bebouwde kom van Assendelft zijn aangewezen als Weidevogelleefgebied. Het projectgebied valt buiten het weidevogelleefgebied en deze gebieden kennen geen externe werking.

Op de korte termijn ontstaan lokale effecten, zoals een toename van geluid en stof door werkzaamheden. Deze effecten zijn echter verwaarloosbaar en niet waarneembaar ter plaatse van beschermde gebieden. Gezien de afstand en het tussengelegen bebouwde gebied worden geen effecten verwacht op het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebieden als gevolg van de bouwwerkzaamheden. Op lange termijn worden ook geen effecten verwacht die van betekenis kunnen zijn voor de natuurwaarden van beschermde gebieden. Vanuit flora en fauna zijn er geen belemmeringen te verwachten.

Beoordeling

Het plangebied is niet in of nabij het Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur) of Natura 2000-gebieden gelegen. Gezien de afstand en het tussengelegen bebouwde gebied worden geen effecten verwacht op het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebieden.

De natuurwaarden vormen geen belemmering voor het bestemmingsplan Dorpsstraat 362 in Assendelft.

Rondom het plangebied bevinden zich verschillende bedrijven en functies, zoals een café, een snackbar en verschillende winkels. De omgeving wordt als gevolg hiervan als gemengd gebied beschouwd. Op basis hiervan is beoordeeld of de woningen een belemmering vormen voor de omliggende bedrijven en functies.

In de onderstaande tabel 2 is een inventarisatie uitgevoerd naar de omliggende bedrijven en functies ten opzichte van het plangebied. Per functie is beoordeeld of de woningen binnen de milieuzone van de betreffende bedrijven of functies liggen en daarmee mogelijk een belemmering vormen ten opzichte van de al bestaande omliggende bedrijven en functies.

Tabel 2. Inventarisatie omliggende bedrijven.

Beoordeling

Rondom het plangebied bevinden zich verschillende bedrijven en functies, waardoor de omgeving als gevolg hiervan als gemengd gebied wordt beschouwd. Uit de inventarisatie van deze bedrijven en functies blijkt, dat de 3 woningen binnen het plangebied geen belemmering vormen ten opzichte van de al bestaande omliggende bedrijven en functies.

Ook geldt, dat de bedrijven ten opzichte van de woningen geen belemmering vormen voor het bestemmingsplan Dorpsstraat 362 in Assendelft.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden. Hieronder valt het bestemmingsplan.

Artikel 3.1.6. lid 2 van het Bro luidt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Beoordeling

Het onderhavige plan voorziet in het creëren van 3 bouwrijpe kavels voor woningbouw aan de Dorpsstraat 362 te Assendelft.

Zaanstad zet uitdrukkelijk in op het huisvesten van de eigen bevolking en heeft tevens binnen de Stadsregio (SRA) een huisvestingstaak en bouwopdracht in verband met de bevolkingsgroei in de regio. Op dit moment is binnen de gemeente Zaanstad grote behoefte om aan de gewenste gemiddelde bouwproductie van gemiddeld 600 woningen per jaar invulling te geven. Recentelijk is vanuit de SRA de vraag voor een versnellingsopgave van 1.000 woningen per jaar voor Zaanstad gekomen. De crisis heeft gezorgd voor een aanzienlijke stagnatie van deze productiebehoefte.

Hierbij wordt uitdrukkelijk voor de lijn intensiveren en transformeren gekozen om omliggende landschappelijk waarden zo veel mogelijk te ontzien. Het plan betreft het mogelijk maken van de bouw van drie woningen in de plaats van een fabrieksgebouw. Er is direct sprake van transformatie en landschappelijke waarden, voor zover van toepassing, blijven intact. Het bouwen van deze woningen in bestaand stedelijk gebied sluit aan bij dit beleidsuitgangspunt.

Dit project is een goede invulling van het woonbeleid omdat het een transformatie en verdichting binnen het stedelijk weefsel betreft.

De noodzaak voor het opstellen van een milieu-effectrapportage m.e.r. is wettelijk verankerd in de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage.

In drie gevallen is een bestemde activiteit Merplichting:

1. 1. Indien het bestemmingsplan activiteiten of ontwikkelingen mogelijk maakt waarmee drempelwaarden uit het Besluit Mer bijlage C kunnen worden overschreden, is het bestemmingsplan plan-Mer-plichting;
2. 2. Indien het bestemmingsplan activiteiten of ontwikkelingen mogelijk maakt die voorkomen in bijlage D van het besluit Mer dan geldt voor het plan de mer-beoordelingsplicht. Is de omvang van de deze activiteiten echter onder de plandrempel dan kan worden volstaan met volstaan met een zogenaamde 'vormvrije Mer-beoordeling'.
3. 3. Indien een passende beoordeling op grond van de Natuurbeschermingswet aan de orde is, is het bestemmingsplan eveneens plan-Mer-plichtig.

In het bestemmingsplan worden geen activiteiten mogelijk gemaakt die onder bijlage C of onder bijlage D van het besluit-Mer vallen.

Beoordeling

De ontwikkeling Dorpsstraat 362 heeft géén significante nadelige gevolgen opleveren voor de natuur. Daarnaast wordt de ontwikkeling niet in het Besluit m.e.r. genoemd. Vandaar dat er geen verplichting is voor een passende dan wel vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In de Wet ruimtelijke ontwikkeling (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een grondexploitatieregeling opgenomen, waardoor gemeenten in tegenstelling tot de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) over meer mogelijkheden voor kostenverhaal beschikken.

Naast de grondexploitatieregeling biedt de wetgeving aan de gemeente meer sturingsmogelijkheden doordat zij in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels kunnen stellen. Dit kan gebeuren door middel van het privaatrechtelijke spoor (anterieure of posterieure overeenkomsten), dan wel door middel van een exploitatieplan. Een combinatie van beide is ook mogelijk.

Een exploitatieplan hoeft niet opgesteld te worden bij een bestemmingsplan met enkel conserverende bestemmingen of wijzigingsbevoegdheden. Een exploitatieplan hoeft ook niet opgesteld te worden als het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is, door middel van bijvoorbeeld anterieure overeenkomsten of als de gemeente eigenaar is van de gronden.

Beoordeling

Voorliggend bestemmingsplan maakt een bouwplan mogelijk, dat is benoemd in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De gemeente neemt niet deel aan de ontwikkeling van het plan. De gemeente verzorgt de planologische kaders na toetsing van de planontwikkeling. De ambtelijke kosten voor de realisatie van het plan zijn voor de gemeente anderszins verzekerd via de legesverordening en een getekende opdrachtbevestiging van Nelis Bouw & Ontwikkeling. Het vaststellen van een exploitatieplan is hiermee niet noodzakelijk.

Planschade
Het bestemmingsplan maakt een kwalitatieve herontwikkeling van het gebied mogelijk. De nieuwe bebouwing komt in plaats van een timmerfabriek. Het plan ziet op een vooruitgang ten opzichte van de huidige situatie. Derhalve wordt het risico op planschade niet aannemelijk geacht. Eventuele onvoorziene planschade is met de eerder genoemde overeenkomst afgewenteld op Nelis Bouw & Ontwikkeling.

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Hiervan zijn de regels en de verbeelding juridisch bindend.
Het digitale bestemmingsplan 'Dorpsstraat 362 Assendelft' is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten, vervat in een GML-bestand NL.IMRO.0479.STED3842BP-0301 met bijbehorende regels. Het is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar via de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

Verbeelding
Alle gronden binnen het plangebied hebben een bestemming. Welke bestemming in een bepaald gebied geldt is vastgelegd op de verbeelding. In de regels is vervolgens vastgelegd welke bepalingen voor deze bestemming gelden: waarvoor mag het worden gebruikt en hoe mag het worden bebouwd. Een bestemming kan op één bepaalde plek voorkomen, maar ook op verschillende locaties binnen het plangebied. Deze zijn op de verbeelding weergegeven en in de regels is bepaald welke specifieke regels er gelden.

Regels

De regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels
   In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die van belang zijn voor een juiste interpretatie van begrippen en bepalingen die in de overige regels zijn opgenomen;
2. 2. Bestemmingsregels
   In dit hoofdstuk is in de regels per bestemming opgenomen welk gebruik is toegestaan en welke bouwmogelijkheden er zijn;
3. 3. Algemene regels
   In dit hoofdstuk zijn de algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen en andere onderdelen van het bestemmingsplan. Het gaat onder ander om algemene gebruiks(on)mogelijkheden en afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden;
4. 4. Overgangsregels en slotregels
   In het laatste hoofdstuk staat, naast enkele algemene slotbepalingen, opgenomen welk overgangsrecht geldt ten aanzien van het bestaand gebruik en bebouwing.

Toelichting

De toelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft daarom geen directe rechtskracht. Wel kan het eventuele onduidelijkheid bij de interpretatie van de regels wegnemen omdat in de toelichting de achtergronden en intentie van de regeling zijn opgenomen. De toelichting dient daarnaast ter onderbouwing en verantwoording van de in het bestemmingsplan gemaakte keuzes.

Wonen

Alle woonvormen en woningtypes die betrekking hebben op grondgebonden woningen vallen onder de bestemming Wonen. Daarnaast zijn binnen deze bestemming huisgebonden beroepen of activiteiten, mantelzorg en bijbehorende tuinen, erven, parkeervoorzieningen en overige voorzieningen ten behoeve van deze bestemming toegestaan. Onder voorwaarden is het gebruik van gedeelten van woningen ten behoeve van een huisgebonden beroep of activiteit toegestaan. In de regels is een maximum aantal woningen van drie opgenomen. Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak gebouwd worden. Het maximum te bebouwen oppervlak per bouwvlak is 150m2. De maximum goot- en bouwhoogte zijn vastgelegd op respectievelijk 4 en 8 meter.

Naast de hoofdgebouwen zijn, onder voorwaarden, ook bijbehorende bouwwerken ten behoeve van het wonen toegestaan binnen het achtererfgebied. De toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken is afhankelijk van de oppervlakte van het perceel en gebonden aan een maximum. Tevens zijn onder voorwaarden erkers, dakterrassen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erfafscheidingen, toegestaan.

Water

Aan de sloot die gedeeltelijk het perceel begrenst, is de bestemming water gegeven. Dit water is belangrijk voor de waterbergings- en aan- of afvoerfunctie binnen het gebied. Om dit te borgen blijft de bestemming water voor deze sloot gelden. De sloot is en blijft in bezit en beheer van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Binnen de bestemming is de aanleg van waterstaatkundige werken en steigers, mits daarvoor toestemming is van het bevoegd gezag, toegestaan.

Tuin

Stedenbouwkundig gezien is het niet wenselijk om voor de voorgevelrooilijn van de nieuw te bouwen woningen bebouwing op te richten. Bijbehorende bouwwerken grenzend aan openbaar gebied kunnen immers grote invloed hebben op de begrenzing van en het bebouwingsbeeld vanuit de openbare ruimte. Dit geldt hoofdzakelijk voor zij-aanbouwen en vrijstaande bijbehorende bouwwerken die voorbij de zijgevel van het hoofdvolume worden geplaatst. Om deze reden is dat deel van het erf gelegen voor de voorgevelrooilijn bestemd als Tuin, doorlopend tot 3 meter achter de (denkbeeldige) voorgevelrooilijn. Binnen deze bestemming mag geen bebouwing worden opgericht. Een erker is een uitzondering op deze regel. Een erker is een ondergeschikte vergroting van het hoofdgebouw waarbij het bebouwingsbeeld in de straat nauwelijks wordt beïnvloed. Een erker is ondergeschikt als de bouwgrens niet verder dan 1,5 meter overschreden wordt, met een maximum van 50% van de diepte van de voortuin en niet meer dan 66% (=tweederde deel) van de breedte van de voorgevel van de woning beslaat.

Verder is binnen Tuin voorzien dat toegangsvoorzieningen naar andere percelen zijn toegestaan. Het komt namelijk voor dat woningen en/of bedrijven over de bestemming Tuin moeten om hun pand te kunnen bereiken.

Waarde - Archeologie 1

Een gebied van archeologische waarde is een gebied waarvan vermoed wordt dat er archeologische vindplaatsen in de bodem liggen. Dit vermoeden is gebaseerd op vondsten die op het terrein gedaan zijn, op gegevens van oude kaarten of uit oude geschriften. Ook kan de bodemsoort, of de hoogte of de vorm van een terrein een aanwijzing zijn dat daar vroeger mensen hebben gewoond.

De gronden met een dubbelbestemming "Waarde – Archeologie 1" zijn primair bestemd voor het behoud en de bescherming van de (potentiële) archeologische waarden van de gronden. Daarnaast zijn ze mede bestemd voor de andere daar voorkomende bestemming. Bebouwing is pas toegestaan nadat een rapportage is gemaakt waaruit blijkt dat de archeologische waarden van de gronden die kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld en in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.

Een uitwerking van dit beleid in het bestemmingsplan is te vinden in paragraaf 5.2.

Beoordeling

Een uitwerking van dit beleid in het bestemmingsplan is te vinden in paragraaf 5.3.1

Beoordeling

Een uitwerking van dit beleid in het bestemmingsplan is te vinden in paragraaf 5.4.

Beoordeling

Een uitwerking van dit beleid in het bestemmingsplan is te vinden in paragraaf 5.5.4.

Beoordeling

Een uitwerking van dit beleid in het bestemmingsplan is te vinden in paragraaf 5.5.8.

Beoordeling

Een uitwerking van dit beleid in het bestemmingsplan is te vinden in paragraaf 5.5.9.