Het bestemmingsplan De Zaanse Helden van de gemeente Zaanstad

Het bestemmingsplan De Zaanse Helden met identificatienummer NL.IMRO.0479.STED3866BP-0301 van de gemeente Zaanstad.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een op de plankaart aangegeven vlak met eenzelfde aanduiding.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

De van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de weg afgekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een in de regels of op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van een bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; hierbij worden ondergrondse bouwwerken die zichtbaar zijn boven peil meegerekend, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen.

Een horecabedrijf, hoofdzakelijk gericht op het verschaffen van tijdelijk nachtverblijf in een gedeelte van een woning, betreffende niet meer dan 6 slaapplaatsen.

Beperkt kwetsbaar object zoals bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

Het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik.

Hieronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Inrichtingen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

Een op de verbeelding aangegeven lijn die niet door gebouwen mag worden overschreden, behoudens krachtens deze regels toegelaten afwijkingen.

Een aanduiding die de scheiding aangeeft tussen de gedeelten van een bestemmings- of bouwvlak waarop verschillende maximale bouw- en/of goothoogten zijn toegestaan.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder. Deze zijn aan te merken als bijzondere bouwlaag.

Een aaneengesloten stuk grond, samenvallend met een kadastraal perceel of met aan dezelfde eigena(a)r(en) toebehorende kadastrale percelen, waarop krachtens het plan zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

De totale oppervlakte van de bouwlagen met inbegrip van de bouwconstructies, magazijnen, dienstruimten, bergingen etc.

Het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten welke bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, met of zonder rechtstreeks contact met het publiek.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de goot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

Een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie deels boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijde(n) van de constructie in één of meer dakvlak(ken) van het dak zijn geplaatst.

Een hellend vlak in een dak.

Het verrichten van activiteiten welke bestaan uit het verlenen van diensten aan derden met of zonder rechtstreeks contact met het publiek. Onder te verdelen in:

1. a. consumentverzorgende dienstverlening;
2. b. zakelijke dienstverlening;
3. c. maatschappelijke dienstverlening.

De bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak, zonder te openen delen en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A). Alleen bij uitzondering heeft een dove gevel te openen delen, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte.

Al dan niet bebouwd perceel of gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, waarbij de bestemming deze inrichting niet verbiedt.

De afbakening van een erf of perceel van een ernaast gelegen erf of van de openbare ruimte.

Een ruimte als uitbreiding van een ruimte of ander vertrek in een gebouw, die buiten de gevel uitsteekt en in open verbinding staat met het bedoelde vertrek en voorzien is van ramen.

Een aanduiding die de scheiding vormt tussen de gedeelten van een bestemmingsvlak waarop verschillende functies zijn toegestaan.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een geluidgevoelig object als bedoeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder (Bgh), te weten een:

1. a. woning;
2. b. ander geluidsgevoelig gebouw, in artikel 1.2 Bgh uitgelegd als een;
   1. 1. onderwijsgebouw;
   2. 2. ziekenhuis of verpleeghuis;
   3. 3. verzorgingstehuis;
   4. 4. psychiatrische inrichting;
   5. 5. kinderdagverblijf;
3. c. geluidsgevoelig terrein, in artikel 1.2 Bgh uitgelegd als een;
   1. 1. woonwagenstandplaats;
   2. 2. ligplaats voor woonschepen.

Een geluidsgevoelige ruimte als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder, te weten:

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van ten minste 11 m2;

Een gevel waarop het geluidsniveau niet hoger is dan de voorkeurgrenswaarde voor elk van de te onderscheiden geluidsbronnen als bedoeld in de Wet geluidhinder. Als dit niet mogelijk is dan geldt de verleende hogere waarde minus 10dB.

Een geluidsluwe gevel kan onder andere worden gerealiseerd door het realiseren van een vliesgevel, waarbij de te openen delen in de geluidsluwe gevel over voldoende ventilatiecapaciteit moeten beschikken conform het bouwbesluit 2012.

Een geluidsluw te openen deel waarop het geluidsniveau, ter plaatse van de ventilatieopening, niet hoger is dan de voorkeurgrenswaarde voor elk van de te onderscheiden geluidsbronnen als bedoeld in de Wet geluidhinder. Als dit niet mogelijk is dan geldt de verleende hogere waarde minus 10dB.

Een geluidsluw te openen deel kan onder andere worden gerealiseerd door het realiseren van een vlies voor het te openen deel, waarbij het te openen deel over voldoende ventilatiecapaciteit moet beschikken conform het bouwbesluit 2012 en de lucht tussen het vlies en het te openen deel moet van buitenluchtkwaliteit zijn.

de zone rond een industrieterrein als bedoeld in hoofdstuk V van de Wet geluidhinder.

Ruimten in de open lucht, waaronder in ieder geval worden begrepen (bos)parken, bermen, plantsoenen, oever-, groenvoorzieningen en open speelplekken met of zonder speeltoestellen, met de daarbij behorende sloten, vijvers en daarmee gelijk te stellen wateren en ondergrondse infrastructurele voorzieningen.

Een maximale grenswaarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder.

Gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

De uitoefening van een beroep of bedrijf, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bouwwerken kan worden uitgeoefend.

een industrieterrein in de zin van de Wet geluidhinder.

het bewonen van een deel van een pand, zonder de bedoeling met de andere bewoners duurzaam in gezinsverband samen te wonen of duurzaam een gezamelijk huishouden te voeren, waaronder begrepen hospita(ver)huur.

Onder kwetsbaar object wordt verstaan:

1. a. woningen, niet zijnde woningen als bedoeld bij de definitie voor beperkt kwetsbare objecten onder 1.11;
2. b. gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten zoals:

- ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;

- scholen;

- gebouwen, of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen

- gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot deel van de dag aanwezig zijn, zoals:

- kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m² per object;

- complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk bruto vloeroppervlak meer dan 1.000 m² bedraagt en winkels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 2.000 m² per winkel, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt of warenhuis is gevestigd;

- kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen.

De hoogte van het afgewerkte bouwterrein.

Overheids-, welzijns-, zorggerelateerde, ouderen, medische, onderwijs-, culturele en religieuze voorzieningen, jeugd-/kinder-/naschoolse opvang, voorzieningen inzake openbare orde en veiligheid en vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen, alsmede ondergeschikte detailhandel, ondergeschikte kantoren en ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen, en overige openbare (speel)voorzieningen;

De omgeving waarmee de molen in relatie staat. Het betreft een cirkel van 400 meter rond de molen waarbinnen de windtoevoer en het zicht op de molen moeten worden beschouwd.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals onder meer tranformatorhuisjes, gasreduceerstations, pompstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie;

Een buiten de gevel of dakvlakken uitstekend deel van een bouwwerk. De volgende ondergeschikte bouwdelen worden buiten beschouwing gelaten:

1. a. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten en vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen;
2. b. ventilatiekanalen, schoorstenen, zonnepanelen, luchtkokers, lichtkappen en vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen;
3. c. luifels, erkers, balkons en overstekende daken en vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen.

Rijwegen, voet- en fietspaden, pleinen, groenvoorzieningen en water, met inbegrip van bij deze voorzieningen behorende nutsvoorzieningen, bermen, taluds, waterlopen en waterbouwkundige kunstwerken, ondergrondse afvalsystemen en ondergrondse infrastructurele voorzieningen.

Elke al dan niet overdekte stallinggelegenheid ten behoeve van (gemotoriseerd) verkeer.

Het laten stilstaan van een voertuig anders dan gedurende de tijd die nodig is voor en gebruikt wordt tot het onmiddellijk in- of uitstappen van passagiers of voor het onmiddellijk laden en lossen van goederen.

1. a. Voor een gebouw op een perceel waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:

1. 1. de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang met dien verstande dat indien een terrein is gelegen aan meerdere wegen de laagste weg bepalend is;

2. b. voor gebouwen die in een dijk zijn gebouwd:

1. 1. de hoogte van de kruin van de dijk ter hoogte van de hoofdtoegang;

3. c. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de toegang niet direct aan een weg grenst:

1. 1. de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

4. d. indien in of op het water wordt gebouwd:

1. 1. het N.A.P. of het plaatselijk aan te houden waterpeil;

De regels, deel uitmakend van het bestemmingsplan De Zaanse Helden.

Een bedrijf waar prostitutie het hoofdbestanddeel van de activiteiten vormt.

De feitelijke, legale situatie ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan, waarbij rekening wordt gehouden met het bij die situatie behorend gebruik.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een grotendeels uit glas bestaande uitbouw op de begane grond van een huis.

De op of bij een weg behorende bouwwerken, zoals verkeerstekens, wegbebakeningen, bewegwijzeringen, verlichting, halteaanduidingen, parkeerregulerende constructies, afvalcontainers, brandkranen, informatie- en reclameconstructies, rijwielstandaarden, papier- en plantenbakken, zitbanken, communicatievoorzieningen, gedenktekens, speelvoorzieningen en abri's.

Digitale of analoge kaart van het bestemmingsplan De Zaanse Helden met bijbehorende verklaring, waarop de bestemmingen van de in het plan aangewezen gronden, zijn aangegeven.

Gebieden waar het doen van verplaatsingen bij het gebruik van de weg of het plein ondergeschikt is aan de verblijfsfunctie, zoals bijvoorbeeld de inrichting van de openbare ruimte die uitnodigt om in het gebied te verblijven.

Rotondes, voet- en fietspaden, bermen, bruggen, viaducten, geluidschermen, bushaltes, parkeervoorzieningen , verkeerslichten, lantaarnpalen en fietsenstallingen.

Een vliesgevel is een gebouwgebonden geluidwerend scherm dat is aangebracht vóór (de thermische schil van) een gebouw. Een vliesgevel wordt aangemerkt als een geluidwerende maatregel in het overdrachtsgebied tussen geluidbron en ontvanger. Met deze voorziening wordt de geluidbelasting op de gevel teruggebracht tot de voorkeursgrenswaarde dan wel de verleende hogere grenswaarde minus 10dB, zodat in de gevel te openen ramen en deuren kunnen worden geplaatst. Een vliesgevel overlapt in principe de gehele gevel van een woning. De te openen delen in de gevel achter de vliesgevel moeten over voldoende ventilatiecapaciteit beschikken conform het bouwbesluit 2012 en de lucht tussen de vliesgevel en gevel van de woning moet van buitenluchtkwaliteit zijn.

Erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

De naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

Denkbeeldige of op de verbeelding aangegeven lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelgrens.

Gehuisvest zijn en duurzaam verblijven in een woning.

Een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden niet zijnde kamerverhuur.

Een (verzameling van) gebouw(en) waarin enerzijds wordt gewoond door ouderen en/of andere groepen personen en waarin anderzijds de hierbij benodigde voorzieningen zijn gehuisvest in de vorm van medische, paramedische en andere maatschappelijke voorzieningen, inclusief onder-geschikte detailhandel. Kamerverhuur is hierin niet inbegrepen.

Een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw, niet zijnde de achtergevel of voorgevel.

Woning geschikt voor ouderen en personen met fysieke en/of psychische beperkingen, waar intensieve zorgverlening/begeleiding mogelijk is (zoals voor rolstoelgebruik) en/of zorg op af-roep of 24 uurszorg beschikbaar is vanuit een verpleeg- of verzorgingshuis, woon-zorgcentrum of bijvoorbeeld een dienstencentrum.

Een in de regels of op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van een bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; hierbij worden ondergrondse bouwwerken die zichtbaar zijn boven peil meegerekend, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen.

Tussen de voet van de antennedrager en het hoogste punt van de antenne-installatie; als de antennedrager aan de gevel van een gebouw wordt bevestigd, wordt gemeten tussen het punt waarop de antenne met antennedrager het dakvlak kruist en het hoogste punt van de antennedrager.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

De breedte van een bijbehorend bouwwerk wordt gemeten over de zijde die het dichtst bij de voorgevel van het hoofdgebouw ligt.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Voor het vaststellen van het peil gelden de volgende regels en uitzonderingen:

1. a. het peil is de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;
2. b. indien de hoofdtoegang van een bouwwerk direct aan één weg grenst, dan is de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang het peil;
3. c. indien een perceel direct grenst aan meerdere wegen, dan is de hoogte van de laagste weg het peil;
4. d. indien een bouwwerk op of in een dijk is gebouwd, dan is de hoogte van de kruin van de dijk ter hoogte van de hoofdtoegang het peil;
5. e. indien een bouwwerk op of in het water is gebouwd, dan is de waterlijn het peil;
6. f. indien een bijbehorend bouwwerk geen aan- of uitbouw van het hoofdgebouw is, dan is het peil van dat bijbehorend bouwwerk de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

Indien de voorgevelrooilijn niet op de verbeelding is aangegeven met een bouwaanduiding, dan wordt het volgende als de voorgevelrooilijn gezien:

een lijn die evenwijdig aan de as van de weg, langs een wegzijde met een regelmatig ligging van de voorgevel van de bestaande bebouwing is gelegen, die zoveel mogelijk aansluit aan de voorgevels van de bestaande bebouwing en zoveel mogelijk overeenkomstig de richting van de weg loopt.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. zorgwoningen;
3. c. wooncomplex;
4. d. maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en commerciële voorzieningen met een maximum van 1.650 m² bvo;
5. e. parkeervoorzieningen met in- en uitritten;
6. f. voet- en fietspaden;
7. g. overige voorzieningen ten behoeve van deze bestemming.

Op en onder de in lid 3.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. verkeersvoorzieningen;
6. f. water;
7. g. bruggen, duikers, rotondes, tunnel en viaducten;
8. h. nutsvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
9. i. voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer;
10. j. overige voorzieningen ten behoeve van deze bestemming.

Op en onder de in lid 4.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsgebieden;

met daar aan ondergeschikt:

2. b. reclameobjecten;
3. c. standplaatsen;
4. d. Verkeersvoorzieningen.

Op en onder de in lid 5.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water(berging);
2. b. waterhuishouding;
3. c. waterhuishoudkundige voorzieningen en waterstaatkundige werken;
4. d. palen, sluizen, kaden en andere oevervoorzieningen;
5. e. bruggen, (spoor)tunnels, dammen, taluds, steigers, duikers;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. overige voorzieningen ten behoeve van deze bestemming.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwwerk waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw geldt dat:
   1. 1. voldoende parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen worden gerealiseerd op de betreffende locatie of in de directe omgeving daarvan in of buiten het plangebied;
   2. 2. voldoende betekent dat wordt voldaan aan de normen dan wel de criteria voor afwijkingsmogelijkheden in de beleidsregels die zijn neergelegd in de "Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016" of rechtsopvolgers daarvan en;
   3. 3. indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging.

Ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' geldt dat het bouwen van panden ten behoeve van een geluidgevoelig object slechts is toegestaan indien uit akoestisch onderzoek is gebleken dat:

1. a. de geluidbelasting op de gevels van het geluidgevoelig object voldoet aan de voorkeursgrenswaarde of de vastgestelde hogere grenswaarde;
2. b. het geluidgevoelig object ten minste één geluidsluwe gevel heeft;
3. c. het geluidgevoelig object maximaal één dove gevel heeft;

waarbij tevens geldt dat:

4. d. indien het geluidgevoelig object een appartement of de transformatie van een bedrijfsgebouw betreft en de realisatie van ten minste één geluidsluwe gevel niet mogelijk is, dan is lid b niet van toepassing en moet het geluidgevoelig object ten minste één gevel met geluidsluw te openen delen grenzend aan een geluidsgevoelige ruimte hebben;
5. e. indien de geluidbelasting op een gevel hoger is dan de vastgestelde hogere grenswaarde of hoger dan de voorkeurgrenswaarde en geen hogere grenswaarde is vastgesteld, dan moet die gevel als dove gevel worden uitgevoerd waarbij de voorwaarden in dit artikel onverminderd van toepassing blijven;
6. f. de maatregelen als beschreven in dit artikel dienen in stand te worden gehouden zo lang het pand in gebruik is als geluidgevoelig object.

9.1.1 Specifieke gebruiksregels
Het gebruik van gronden en bouwwerken mag niet worden gewijzigd ten opzichte van het vergunde gebruik indien daardoor een grotere parkeervraag ontstaat.

9.1.2 Afwijken van de gebruiksregels

1. a. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 9.1.1 voor het toestaan van het wijzigen van het vergunde gebruik van gronden en bouwwerken indien op het bijbehorend bouwperceel of in de directe omgeving in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien;
2. b. bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het gebruiken van een gebouw geldt dat:
   1. 1. voldoende parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen worden gerealiseerd op de betreffende locatie of in de directe omgeving daarvan in of buiten het plangebied;
   2. 2. voldoende betekent dat wordt voldaan aan de normen dan wel de criteria voor afwijkingsmogelijkheden in de beleidsregels die zijn neergelegd in de "Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016" of rechtsopvolgers daarvan en;
   3. 3. indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging.

1. a. Tenzij in de bestemmingsplanregels nadrukkelijk anders is bepaald, is het niet toegestaan gronden en panden te gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven ten behoeve van:
   1. 1. seksinrichtingen;
   2. 2. Bevi-inrichtingen;
   3. 3. de productie, opslag of verkoop van vuurwerk;
   4. 4. geluidzonderingsplichtige inrichtingen;
   5. 5. opslag anders dan ter plaatse noodzakelijk ten behoeve van de bestemming;
   6. 6. het storten van puin en afvalstoffen;
   7. 7. opslag van aan het oorspronkelijke gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen;
   8. 8. een permante standplaats voor kampeermiddelen;
   9. 9. het voortdurend afgemeerd houden van woonschepen, woonarken of anderszins vaartuigen die zijn bestemd voor het wonen of het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten danwel daarvoor worden gebruikt.
2. b. Het is niet toegestaan een woning en/of wooncomplex te gebruiken voor kamerverhuur.
3. c. Tenzij in dit bestemmingsplan is aangegeven dat één of meer van onderstaande bepalingen buiten toepassing blijven, wordt tot een gebruik dat strijdig is met de bestemmingsomschrijving aangemerkt:
   1. 1. een parkeerplaats of fietsenstalling gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven ten behoeve van een andere functie dan parkeren, tenzij op de betreffende locatie, of in de directe omgeving vervangende parkeerplaatsen dan wel fietsenstallingen worden gerealiseerd van gelijke omvang.

Het is toegestaan gronden en panden te gebruiken ten behoeve van de volgende functies, mits deze functies ondergeschikt zijn aan het ter plaatse geldende hoofdgebruik zoals opgenomen in de bestemmingsregels:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. laad- en losvoorzieningen;
3. c. manoeuvreerruimtes;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. verblijfsgebieden;
8. h. verkeersvoorzieningen;
9. i. voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen en gedenktekens;
10. j. water;
11. k. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Ter plaatse van de aanduiding 'Luchtvaarverkeerzone', gelden beperkingen met betrekking tot de realisatie van windturbines of laserinstallaties als bedoeld in artikel 2.2.4 van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol.

Indien niet op grond van een andere bepaling van deze planregels een omgevingsvergunning kan worden verleend, dan kan bij omgevingsvergunning toegestaan worden, dat:

1. a. gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen en elektriciteitsvoorzieningen met een maximale bouwhoogte van 5 meter, en een maximale brutovloeroppervlak van 30 m² worden gebouwd;
2. b. wordt afgeweken van de in de planregels voorgeschreven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
3. c. wordt afgeweken van de op de verbeelding aangeven bestemmingsgrenzen en aanduidingen;
4. d. bouwwerken ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen worden gebouwd;

mits voldaan wordt aan de volgende regels:

5. e. de afwijking in het belang is van een ruimtelijk of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
6. f. slechts in geringe mate wordt afgeweken van de bestemmingsgrenzen en aanduidingen, met een maximum van 2 meter.

Indien niet op grond van een andere bepaling van deze planregels een omgevingsvergunning kan worden verleend, dan kan bij omgevingsvergunning worden toegestaan dat wegen of de aansluiting van wegen in geringe mate buiten de bestemmingsgrens of aanduiding worden gerealiseerd, mits voldaan wordt aan de volgende regels:

1. a. de verkeersveiligheid en/of verkeersintensiteit hier aanleiding toe geven;
2. b. de leefkwaliteit ter plaatse van nabijgelegen geluidgevoelig objecten aanvaardbaar blijft.

1. a. Bij uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan op grond van lid 11.1 en lid 11.2 van dit plan, geldt dat geen onevenredige afbreuk mag worden gedaan aan:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de woonsituatie;
   3. 3. de milieusituatie;
   4. 4. de verkeersveiligheid;
   5. 5. de sociale veiligheid;
   6. 6. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan op grond van lid 11.1 en lid 11.2 van dit plan gedlt dat:

1. 1. voldoende parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen worden gerealiseerd op de betreffende locatie of in de directe omgeving daarvan in of buiten het plangebied;
2. 2. voldoende betekent dat wordt voldaan aan de normen en criteria voor afwijkingsmogelijkheden in de beleidsregels die zijn neergelegd in de "Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016"of rechtsopvolgers daarvan;
3. 3. indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijzigingen.

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bouw- en/of bestemmingsgrenzen te overschrijden ten behoeve van:

1. a. plinten, pilasters, kozijnen, funderingsbalken, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten en vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen, mits de overschrijding van de bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt;
2. b. ventilatiekanalen, schoorstenen, liftkokers, zonnepanelen, trappenhuizen, glazenbewassingsinstallaties en vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen, mits de overschrijding van de bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 3 meter bedraagt;
3. c. luifels, balkons en overstekende daken en andere vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen, mits de overschrijding van de bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 3 meter bedraagt.

Indien in de planregels bij dit bestemmingsplan wordt gerefereerd aan wet- en regelgeving betreft het, tenzij daar anders is aangegeven, wet- en regelgeving zoals deze luidden op het moment van de vaststelling van dit plan.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning, en afwijkt van het plan, mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de vergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan De Zaanse Helden van de gemeente Zaanstad.

Het plangebied van dit bestemmingsplan maakt onderdeel uit van het transformatiegebied 'Inverdan'. Het voornemen is om dit laatste stukje bedrijventerrein aan de westkant van het spoor te transformeren naar een overwegend woongebied, gelijk aan de inmiddels gerealiseerde bebouwing van Mahoniehout en de Zaanse Strip en de in aanbouw zijnde ontwikkeling van Burano. Het ontwikkelplan binnen voorliggend bestemmingsplan maakt maximaal 620 woningen en 1.650 m² aan commerciële ruimte mogelijk. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een nieuw ruimtelijk regime voor het plangebied van kracht, waarmee deze ontwikkeling binnen het plangebied planologisch mogelijk wordt gemaakt.

De projectlocatie is gelegen aan de Mahoniehout 6, 13 en 22 te Zaandam, heeft een oppervlakte van 18.864 m² en is kadastraal bekend onder perceelnummer 3103 en 3104, sectie P in de kadastrale gemeente Zaandam.

De projectlocatie wordt omsloten door: de (woningbouw)complexen 'Burano' en 'Murano' aan de zuidzijde; (woningbouw aan) de Vurehout met daarachter het spoor aan de oostzijde; de Houtveldweg aan de noord- en westzijde.

_{Figuur 1.1: Ligging plangebied}

De zone tussen de Houtveldweg en het spoor, waar de Mahoniehout zich bevindt, had van oorsprong een bedrijfs- en kantorenfunctie.

Met het opstellen van het Masterplan voor Inverdan in 2003 is er echter een transformatie voorzien voor het gebied aan weerszijden van het station. Naast het fysiek beter verbinden van de beide gebieden was daarbij ook de ambitie om aan de westzijde meer woningen te realiseren aansluitend op de woonwijk Westerwatering.

Het stationsgebied van Zaandam is het afgelopen decennium getransformeerd tot een nieuw centrum met aansprekende architectuur en moderne woon- en winkelvoorzieningen. Ook aan de westzijde van het station zijn de ontwikkelingen zichtbaar, onder andere door de realisatie van het wooncomplex Murano en Burano aangrenzend aan de ontwikkellocatie. Hier zijn een aantal woonblokken verrezen op een verhoogd maaiveld met daaronder een parkeergarage. Ook het complex “De Zaanse Strip” en de Zaanse huisjes ten oosten van de ontwikkellocatie toont de transformatie van Inverdan.

Ten noorden van de bedrijvigheid ligt de molen Held Jozua. De molen is gebouwd kort voor 1719. Het complex van de molen en schuren is nog intact, waarbij de schuren een andere bestemming hebben gekregen in de vorm van een restaurant. Naast de molen bevindt zich kinderboerderij De Veldmuis.

Ter plaatse van de projectlocatie waren twee bestemmingsplannen van kracht. Voor een gedeelte van de projectlocatie is het bestemmingsplan "Inverdan" vigerend en voor een gedeelte van de projectlocatie is het bestemmingsplan "Westerspoor-Noord" vigerend. Hieronder worden beide bestemmingsplannen behandeld.

Inverdan
Het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van het oranje gearceerde gedeelte van de projectlocatie (figuur 2.1) is het bestemmingsplan "Inverdan". Het bestemmingsplan "Inverdan" is vastgesteld op 6 juli 2006, waarna het college van gedeputeerde staten van Noord- Holland het betreffende bestemmingsplan op 20 februari 2007 heeft goedgekeurd.

Op deze goedkeuring is door diverse partijen beroep ingesteld op basis waarvan de ‘Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State’ bij uitspraak d.d. 7 mei 2008 200702354-1, deels goedkeuring heeft onthouden door beroep(en) gegrond te verklaren.

Aansluitend hierop heeft de gemeente Zaandam een ‘Eerste partiele herziening’ van het bestemmingsplan Inverdan vastgesteld in juni 2009.

^{Figuur 1.2 uitsnede bestemmingsplan, projectlocatie oranje gearceerd (bron: ruimtelijkeplannen)}

De projectlocatie heeft de bestemming 'Uit te werken woondoeleinden II', waarbij een maximale bouwhoogte geldt van 7 meter. Binnen de bestemming 'Uit te werken woondoeleinden II' zijn woningen, woonwerkeenheden en woongebouwen toegestaan mits het aantal woningen in combinatie met de bestemmingen 'UGD' en 'Centrumdoeleinden A' ten hoogste 3.000 bedraagt. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, groenvoorzieningen, verkeers- en verblijfsdoeleinden en water. Voor de bestemming 'Uit te werken woondoeleinden II' geldt de eis dat parkeren in de vorm van gebouwd parkeren dient plaats te vinden.

Daarnaast heeft een klein deel van de projectlocatie (oranje gearceerd, figuur 2.1) de bestemming 'Park I'. Binnen deze bestemming zijn woningen niet toegestaan.

Westerspoor-Noord
Het bestemmingsplan "Westerspoor- Noord" is vastgesteld door de gemeenteraad van Zaanstad op 21 december 1989 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland op 1 mei 1990.

^{Figuur 1.3 uitsnede bestemmingsplan, projectlocatie globaal uitgesneden in het oranje}

De projectlocatie heeft de bestemming 'Bedrijven'.

Bedrijven

1. Doeleindenomschrijving

• A. Op gronden met de bestemming "Bedrijven" (code B1 en code B2) is primair de uitoefening van groothandel (zie bijlage A DSOWnrs. 3200 t/m 3660) toegestaan.
• B. Naast deze functies mogen op deze gronden voor maximaal 30% van de bruto vloeroppervlakte van een bedrijf of instelling ook andere functies – geen groothandelfuncties zijnde - (zie bijlage A) worden uitgeoefend.
• C. Als uitzondering op het gestelde onder A en B kunnen burgemeester en wethouders vrijstelling verlenen voor het uitoefenen van detailhandel voor zover deze betrekking heeft op:

1. a. het op de plankaart met de code B1 aangeduide gebied;
2. b. explosieve brandbare en daarmee vergelijkbare stoffen;
3. c. auto's, boten, caravans en bouwmaterialen;
4. d. in eigen bedrijf vervaardigde goederen als ondergeschikte nevenacitiviteit;
5. e. meubelen, bouwmarkten en andere volumineuze goederen, uitgezonderd: kleding-, voedings- en genotmiddelenbranches.

De maximale aangegeven bebouwingshoogte is hier 10 meter en het bouwvlak mag voor 70% bebouwd worden. Met gebruikmaking van de vrijstellingsbevoegdheid bedraagt de maximale bebouwingshoogte 15 meter (de vrijstelling voor bouwhoogte geldt voor een deel van de projectlocatie) en mag het bouwvlak voor 75% worden bebouwd.

Relatie tot het project
De voorgenomen ontwikkeling is op diverse onderdelen in strijd met beide bestemmingsplannen. Zo zijn woningen niet toegestaan binnen de bestemming 'Park' (Inverdan) en mogen binnen de bestemming 'Bedrijven' (Westerspoor-Noord) ook geen woningen gerealiseerd worden.
Met voorliggend bestemmingsplan wordt de voorgenomen ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk gemaakt.

De toelichting van een bestemmingsplan geeft uitleg over en een onderbouwing van de bestemmingsregeling die in de planregels en op de verbeelding is opgenomen. Voor de onderbouwing van de bestemmingsregeling wordt onder meer ingegaan op de geldende beleidskaders en wordt, in het kader van het onderzoek naar de haalbaarheid, verslag gedaan van de uitgevoerde onderzoeken. Daarnaast wordt er een verantwoording gegeven voor de gemaakte keuzes.

In de bijlagen bij de toelichting staan alle relevante beleidsstukken samengevat. Zowel het
algemene Rijks-, provinciaal als gemeentelijk beleid op het gebied van de ruimtelijke ordening. Daarnaast wordt themaspecifiek beleid nader toegelicht. Per beleidsstuk wordt kort beoordeeld wat de invloed ervan is op het bestemmingsplan. Verder worden in de bijlagen de beantwoording van de zienswijzen en ambtshalve wijzigingen verwerkt.

Dit bestemmingsplan voorziet in het mogelijk maken van maximaal 620 woningen en 1.650 m² aan commerciële ruimte. De totstandkoming van het plan is in meerdere supervisie overleggen besproken. De aandachtspunten en opmerkingen die in deze overleggen zijn meegegeven aan Mahoniehout B.V., zijn in (de uitgangspunten van) het plan meegenomen. Zo is bijvoorbeeld een landschapsarchitect ingeschakeld om de inrichting van het landschap (groene verbinding met het Molenpark en inrichting van het dek) te verzorgen.

De huidige planopzet kenmerkt zich door een verspreiding van programma met een beperking van de bouwhoogtes aan de zijde van de molen en geeft meer variatie in de posities van de bouwblokken aan zowel Vurehout als aan de Houtveldweg.

^{Figuur 2.1 impressie plangebied (bron: Havermans Hielkema architecten )}

Woningbouwprogramma
In totaal worden met dit bestemmingsplan maximaal 620 woningen mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan biedt nog flexibiliteit ten opzichte van het concrete voornemen. In het concrete voornemen (dat gelijktijdig als omgevingsvergunning is aangevraagd) worden er 607 woningen (en 1.650 m² commercieel) gerealiseerd. Deze 607 appartementen zijn onderverdeeld in negen gebouwen. Hiervan worden in totaal 163 woningen beschikbaar gesteld voor de sociale verhuur. Hiervoor worden twee woontorens beschikbaar gesteld. Naast de sociale sector worden ook vrije sector huurappartementen en koopappartementen gerealiseerd.

De eerste fase van het plan Vrodest omvat de bouwvolumes A, B en C (figuur 2.2). De beoogde afnemer heeft voor deze eerste fase een gevarieerd woonprogramma voorgesteld dat resulteert in een omvang van 231 eenheden met een gemiddelde van 83 m² GBO / appartement. De variatie loopt van ongeveer 67 m² tot 100 m² GBO, van 2 tot 3-kamer appartementen.

De tweede fase bestaat uit de bouwvolumes D, E, H. In deze blokken worden 163 sociale huurwoningen van 52 - 95 m² GBO en 54 vrije sector huurwoningen van 52 - 63 m² gerealiseerd. De derde fase bestaat uit de bouwvolumes F, G,I, J. In deze blokken worden 159 vrije sector huur- en koopwoningen van 62 - 116 m² GBO gerealiseerd.

^{figuur 2.2 plattegrond (bron: VO beeldkwaliteit De Zaanse Helden)}

Commerciële programma

Het plangebied biedt ruimte voor circa 1.650 m² aan commercieel programma. Deze 1.650 m² kan gebruikt worden voor diverse maatschappelijke functies, vormen van dienstverlening en overige commerciële voorzieningen.

Groen en openbare ruimte

De inrichting van het openbaar gebied verdient veel aandacht in voorliggend plan. Zo wordt nieuw water gegraven en wordt een landschappelijke relatie gelegd met de kavel van de molen De Held Jozua en een link gelegd met de historische verkaveling van dit gebied. Door LOLA landschaparchitecten is een plan gemaakt waarbij de openbare ruimte met veel groen wordt ingericht. Hierdoor ontstaat een groen landschap binnen een hoogstedelijke woonvorm. Bovendien wordt hiermee een belangrijke bijdrage geleverd aan de duurzaamheidsambities waaronder klimaatadaptie en natuurinclusiviteit.

^{figuur 2.3 impressie inrichting buitenruimte (bron: Lola)}

^{figuren 2.4-2.6: impressies nieuwbouwplan}

Aanleiding voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan, is gelegen in het feit dat de voorgenomen ontwikkeling in strijd is met de vigerende bestemmingsplannen. Op de projectlocatie staat een nieuwe ontwikkeling gepland die voorziet in de realisatie van maximaal 620 woningen en circa 1.650 m² aan commerciële functies. Door middel van een nieuw bestemmingsplan wordt deze ontwikkeling planologisch op de juiste wijze vastgelegd en daarmee juridisch mogelijk gemaakt.

In de huidige situatie wordt de projectlocatie gedomineerd door bedrijfsbebouwing. In totaal zijn drie bedrijfsgebouwen aanwezig met een oppervlakte van 2.545 m², 3.924 m² en 5.957 m². De hoofdgebruikers van deze panden zijn kinderspeelparadijs Ballorig Zaandam en sportschool Fitland Zaandam. Het partycentrum Sade Center is bij het betrekken van de locatie uitgehuist en geen gebruiker meer. De projectlocatie is op een kleine groene strook na, volledig verhard.

Zoals in hoofdstuk 2 reeds uiteen is gezet, voorziet de voorgenomen ontwikkeling in de realisatie van maximaal 620 woningen en 1.650 m² aan commerciële ruimte. Daarnaast wordt een parkeergarage met 451 parkeerplaatsen gerealiseerd. De parkeergarage onder de bouwblokken A t/m I wordt op maaiveld en op +1 gerealiseerd, de parkeergarage onder bouwblok J wordt ondergronds gerealiseerd. Het plan wordt in drie fasen uitgevoerd.

Er zal een gevarieerd woonprogramma gerealiseerd worden. De eerste fase van het plan Vrodest omvat de bouwvolumes A, B en C (figuur 2.2). De beoogde afnemer heeft voor deze eerste fase een gevarieerd woonprogramma voorgesteld dat resulteert in een omvang van 231 eenheden met een gemiddelde van 83 m² GBO / appartement. De variatie loopt van ongeveer 67 m² tot 100 m² GBO, van 2 tot 3-kamer appartementen.

De tweede fase bestaat uit de bouwvolumes D, E, H. In deze blokken worden 163 sociale huurwoningen van 52 - 95 m² GBO en 54 vrije sector huurwoningen van 52 - 63 m² gerealiseerd. De derde fase bestaat uit de bouwvolumes F, G,I, J. In deze blokken worden 159 vrije sector huur- en koopwoningen van 62 - 116 m² GBO gerealiseerd.

Naast de voorgenomen ontwikkeling zijn in de bredere omgeving van de projectlocatie reeds de (woningbouw)complexen Burano en Murano, de Zaanse huisjes en Zaanse Strip planologisch mogelijk gemaakt. Deze complexen zijn momenteel in uitvoering respectievelijk reeds uitgevoerd en in gebruik.

In het kader van het voortraject zijn alle partijen in meerdere supervisieoverleggen bij elkaar gekomen. Uit deze supervisieoverleggen is een stedenbouwkundig plan tot stand gekomen. Naast de afstemming met supervisie is er overleg geweest met de afdeling vergunningen ten behoeve van de indiening omgevingsvergunning. Tevens is er overleg geweest met de afdeling communicatie inzake de participatie. In samenspraak is het plan van aanpak opgesteld voor de participatie. In paragraaf 6.1 wordt hier nader op ingegaan.

Er is gekozen voor het doorlopen van een bestemmingsplanprocedure om alle milieu- en omgevingsaspecten zo goed mogelijk op elkaar te laten aansluiten. Voorliggend bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van voornamelijk woningen en 1.650 m² commercieel mogelijk, waar voorheen bedrijven waren toegestaan. Het betreft de stedenbouwkundige afronding van de gewenste woningbouwontwikkeling binnen Inverdan langs de westkant van het spoor.

Het bouwplan wordt in samenspraak met de gemeente Zaanstad ontwikkeld. Tijdens de terinzage termijn van het ontwerp bestemmingsplan is op 13 januari 2020 een informatieavond gehouden. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 26 december 2019 tot en met 5 februari 2020 ter inzage gelegen. Daarnaast is door de ontwikkelaar in samenspraak met de afdeling communicatie van de gemeente een plan van aanpak gemaakt op welke wijze met de diverse stakeholders gecommuniceerd wordt over het bouwplan.

Goede ruimtelijke ordening

Voorliggend bestemmingsplan voldoet aan het criterium van een goede ruimtelijke ordening. Uit de ruimte- en milieuaspecten volgen geen belemmeringen die de ontwikkeling tegenhouden. Er is naar bepaalde aspecten nader onderzoek verricht. Met name de relatie met de aangrenzende kavel van de molen De Held Jozua is vanuit landschappelijke en stedenbouwkundige inrichting onderzocht. Daarbij is middels cultuurhistorisch onderzoek als een onderzoek naar de molenbiotoop aangetoond dat de geplande bebouwing binnen het plan De Zaanse Helden geen significante verslechtering voor de molen betekent. Het plan verstoort bovendien geen beschermde diersoorten of is niet van invloed op beschermde natuurgebieden.

Het plan levert daarnaast een belangrijke bijdrage aan de duurzaamheidsambities van gemeente Zaanstad. Niet alleen door de diverse bouwtechnische eisen, maar vooral ook door binnen dit hoogstedelijke plan met een hoge bouwdichtheid veel aandacht te besteden aan de openbare ruimten. Er wordt veel groen in het plan gebracht en er wordt bovendien veel extra water gerealiseerd wat een bijdrage levert aan de natuurbeleving in het plangebied en het toevoegen van een nieuwe biotoop voor flora en fauna wat een bijdrage levert aan de verhoging van de ecologische kwaliteiten van een stedelijke omgeving.

Met voorliggend plan wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de uitwerking van de gewenste Inverdan ontwikkeling en bijbehorende toevoeging van een gedifferentieerd aanbod van sociale en vrije sector huur- en koopwoningen binnen de gemeente.

De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem en bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere het Verdrag van Valletta is geïmplementeerd in de Erfgoedwet. De uitvoering van de Erfgoed en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is een primair gemeentelijke opgave. In het proces van ruimtelijke ordening moet tijdig rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor de overweging van archeologievriendelijke alternatieven. Rijk, provincies en gemeenten (laten) bepalen welke archeologische waarden bedreigd worden bij ruimtelijke plannen. Tijdens de voorbereiding van deze plannen is (vroeg)tijdig archeologisch (voor)onderzoek belangrijk. De keuze voor een andere bouwlocatie voorkomt de verstoring van belangrijke bodemvondsten. Als dit geen optie is, bestaat de mogelijkheid om binnen de bouwlocatie zelf naar een archeologievriendelijke aanpak te streven. In het uiterste geval wordt een archeologische opgraving uitgevoerd.

Nota archeologie Zaanstad

In deze nota zijn de uitgangspunten van de vernieuwde Monumentenwet 1988 verwerkt. In de nota staat dat de gemeente in haar bestemmingsplannen de gebieden van archeologische waarde aan gaat geven. Aan omgevingsvergunningen voor projecten die binnen deze gebieden vallen, verbindt de gemeente voorwaarden om archeologische vindplaatsen in de bodem te beschermen. Is dit niet mogelijk dan zal de aanvrager van de vergunning de vindplaatsen op moeten laten graven. Dergelijke eisen worden ook opgenomen in projectbesluiten en ontheffingen van het bestemmingsplan.

Situatie plangebied archeologie

Op basis van de Cultuurhistorische waardenkaart 2006 van de gemeente Zaanstad, is de locatie niet aangemerkt als een gebied dat archeologische waarden bevat. Derhalve is een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk en vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie archeologie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.6.1) bepaalt dat het aspect cultuurhistorie verplicht wordt meegewogen bij het opstellen van een bestemmingsplan. Binnen het plangebied zijn geen gebouwen of objecten aanwezig die een cultuurhistorische waarde kennen. Echter, op korte afstand van het plangebied, aan de overzijde van de Houtveldweg is de molen 'De Held Jozua' gelegen. In deze paragraaf is het effect van de nieuwbouwontwikkeling Zaanse Helden op de cultuurhistorische waarde van de molenbiotoop van deze molen 'De Held Jozua' beschreven. Met oog op de kwaliteit van de molenbiotoop en de ruimtelijke ontwikkeling van het gebied ligt de vraag voor of het voornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening te verantwoorden is. In dit kader zijn twee aspecten onderzocht: de effecten op windafvang voor de molen en de effecten op de cultuurhistorische waarden van de molen (zicht op de molen).

De Held Jozua

Het project Zaanse Helden ligt op ca. 70 meter afstand van de molen de Held Jozua. De molen is gebouwd kort voor 1719 en heeft het model van een paltrok houtzaagmolen. In 1969 kreeg de molen een rijksmonumentale status (nr. 40094). Sinds de bouw van de wijk Westerwatering in de jaren '80 ligt de molen in de bebouwde kom van Zaandam. De houtloodsen zijn in gebruik als restaurant. De monumentale en cultuurhistorische waarde van de molen worden bepaald door het bouwhistorische waardevolle ensemble van molen met houtloodsen. De molen vormt een gaaf voorbeeld van een houtzaagmolen en vormt daarmee onderdeel van de industriële geschiedenis van de Zaanstreek. De open ruimte rond de molen en de kinderboerderij vormen een groene/ aantrekkelijke ruimte binnen de bebouwde kom van Zaanstad. De molen heeft al lange tijd niet meer voor commerciële doeleinden gedraaid.

Wetgeving

Erfgoedwet en Monumentenwet
In de Erfgoedwet gelezen in samenhang met de Monumentenwet is een instandhoudingsplicht voor rijksmonumenten opgenomen. Een eigenaar moet zorgen dat zijn of haar rijksmonument zodanig onderhouden wordt, dat behoud gewaarborgd is. Voor de instandhouding is regelmatig onderhoud nodig. De gemeente is het eerste aanspreekpunt op het gebied van regelgeving. Zij voert een groot deel van de wet- en regelgeving uit en zorgt voor de handhaving. Hierbij hebben het Rijk en de Provincie een controlerende rol. De molenbiotoop houdt verband met de windtoevoer naar de molen en het zicht op de molen. De windtoevoer bepaalt de mate van werkzaamheid van de molen en hiermee de technische staat ervan. In het geval de molenbiotoop wordt aangetast heeft dat in het beginsel invloed op de staat van de molen, die als rijksmonument is aangewezen.

Bro, PRV, LLC
De molenbiotoop vindt zijn grondslag in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), in de Provinciale Ruimtelijke Verordening van Noord Holland (PRV 2018) en in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie van Noord-Holland (LLC 2018):

• artikel 3.6.1 Bro bepaalt dat het aspect Cultuurhistorie meegenomen moet worden bij het opstellen van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan maakt een nieuwbouwplan mogelijk dat effect heeft op de cultuurhistorische waarde van de molenbiotoop;
• de PRV 2018 bevat regels over ruimtelijke kwaliteit waarbij wordt verwezen naar ambities en ontwikkelprincipes in de LLC 2018;
• artikel 5.7 van de LLC 2018 geeft aan dat gemeenten in het ruimtelijke ordeningsbeleid zoveel mogelijk rekening moeten houden met de molenbiotoop.

Molenbiotoop

De molenbiotoop is de omgeving waarmee een traditionele wind- of watermolen in relatie staat. Vrije windvang is één van de belangrijkste voorwaarden voor een goed functionerende molen. Daarnaast is het zicht op de molen ook onderdeel van de molenbiotoop. Gebouwen en andere bouwwerken kunnen de molenbiotoop aantasten. De biotoopnorm is bepaald met behulp van de algemeen erkende en gehanteerde biotoopformule van de vereniging de Hollandsche Molen . Voor een molenbiotoop wordt standaard uitgegaan van een zone van 400 meter breed rond de molen . Deze biotoopformule leent zich echter niet goed voor toepassing bij molens die in stedelijk gebied staan en waar binnen de molenbiotoop reeds bebouwing aanwezig is die de volgens de biotoopformule berekende bouwhoogte overschrijdt. Desalniettemin moet er vanuit een goede ruimtelijke ordening rekenschap worden gegeven van de gevolgen die de nieuwbouw heeft voor de molenbiotoop. Een methode om de impact van nieuwbouw op de cultuurhistorische waarde van de molenbiotoop te beoordelen is het analyseren van de windvang, het aantal draaiuren en het zicht op de molen na de nieuwbouw.

Molenbiotoopinventarisatie

De provinciale monumentcommissie van Noord-Holland heeft samen met Laméris-Huis adviseurs in 2006 een molenbiotoopinventarisatie gedaan. Mogelijke windhinderobjecten voor molens, zoals bomen of bebouwing, zijn opgenomen in hoogtemetingen om te bepalen in hoeverre de molenbiotoop is verstoord. De hoogtemetingen die op de windhinderobjecten zijn gemeten zijn verwerkt in de analyse en de daarop volgende beoordeling. De score van de molenbiotoop wordt uitgedrukt in goed, aanvaardbaar, matig, bedenkelijk en slecht. De molenbiotoop van De Held Jozua krijgt scoort 'matig' met 218 punten. Dit betekent dat de molen voor de helft (180 graden) is ingebouwd of ingegroeid.

Bouwhistorische waarde

De bouwhistorische waarde van de molen zelf wordt door de aanleg van de negen woontorens niet aangetast. Er worden geen ruimtelijke aanpassingen gedaan aan de molen of het terrein daar direct omheen. De woontorens hebben een hoogte variërend van 16 tot 56 meter . Figuur 1 toont een visualisatie van de nieuwbouw in de omgeving van de molen. Dit geeft een beeld van de hoogte en het effect van de woontorens op zichtbaarheid en windvang in de molenbiotoop van de molen. In het masterplan wordt rekening gehouden met de molenbiotoop. De hoogte van de bebouwing bij de molen is lager en loopt op richting het zuidwesten.

^{Figuur 5.1: Visualisatie van de nieuwbouw rondom molen de Held Jozua}

De huidige situatie van de molen past al niet binnen de aangehaalde normen van de biotoop. Door de omliggende (hoge) bebouwing de Zaanse Strip, Murano en Burano en de bomen langs de Houtveldweg is de molen al deels ingesloten. Er is binnen de biotoop door de gemeente al gekozen voor verstedelijking.

Windvang

Royal Haskoning DHV heeft een windonderzoek (Bijlage 9) uitgevoerd met als doel het bepalen van de invloed van de bouw van het stedelijk plan "Mahoniehout" op de molenbiotoop van 'De Held Jozua' . Hierin wordt geconcludeerd dat de nieuwbouw leidt tot een reductie van windvang voor de windrichtingen oost, oostzuidoost en zuidzuidoost. Deze richtingen komen voor in 7.0%, 5.0% en 6.4% van de totale uren van het jaar. Dit resulteert in een netto afname in windvang van 8.6% over het gehele jaar. Voor de niet berekende windrichtingen (ZZW tot ONO) is geen vermogensverlies te verwachten, omdat de wind dan over de huidige bebouwing aankomt en er dus sprake is van een ongewijzigde situatie. Daarom is in 70% van de totale uren van het jaar geen vermogensverlies voor de molen te verwachten. Voor het gebied waar Zaandam zich bevindt zijn de twee zuidwestelijke richtingen de dominante (met bijna 1/3 van de totale uren van het jaar), voor wind uit deze richtingen ligt de nieuwbouw ook niet in het pad van de wind naar de molen, en daarom is er voor de dominante windrichtingen geen vermogensverlies voor de molen te verwachten.

De nieuwbouw heeft dus in drie van de twaalf windrichtingen een effect op de windvang: oostzuidoost, zuidzuidoost en zuid. Deze drie windrichtingen komen voor in 18% van de totale uren van het jaar. Voor de overige 82% van de totale uren van het jaar is er geen sprake van een afname van de windvang van de molen.

Draaiuren en waarborg behoud molen

De nieuwbouw vloeit voort uit de woningbouwbehoefte en zorgt, gelet op de ligging binnen de molenbiotoop en de windvangafname voor een aantasting van de molenbiotoop. Deze aantasting betekent niet per definitie dat de instandhouding van de molen in gevaar komt. Er dient in dat geval een goed geborgde belangenafweging plaats te vinden. Dit kan worden gedaan door de verplichting op te nemen om aan te tonen dat het minimum aantal draaiuren dat nodig is voor instandhouding van de molen ook na realisatie van een bouwplan nog kan worden behaald.
Omdat de molen een rijksmonument is, is het in het kader van 'rekening houden met' van belang dat
aangetoond wordt dat na realisatie van de nieuwbouw de molen in stand wordt gehouden, ondanks dat de molenbiotoop wordt aangetast. Dit hangt onder meer nauw samen met de windvang en het aantal draaiuren dat de molen maakt. Aangetoond moet worden wat het minimaal aantal draaiuren is dat nodig is voor een goede instandhouding van molen De Held Jozua én aangetoond zal moeten worden dat ook na de realisatie van het plan dit minimaal aantal draaiuren kan worden behaald.
Ter referentie wordt verwezen naar een uitspraak van de Raad van State¹ en een passage uit het jaarverslag van een molenstichting². Uit deze twee stukken blijkt dat het minimum aantal draaiuren respectievelijk 'enkele tientallen draaiuren per maand' en '30 uren per maand' is.

Als vervolg op het windonderzoek van Royal Haskoning is kwalitatief onderzoek uitgevoerd naar de invloed van het stedelijk plan "De Zaanse Helden" op de potentiële draaiuren van de molen (Bijlage 10). Voor een goede instandhouding van een klassieke windmolen is namelijk nodig dat deze draaiuren maakt. Een klassieke windmolen kan draaien als de aanstromende windsnelheid tussen de 5 en de 15 m/s is. Voor Zaandam is de hoeveelheid potentiële draaiuren tussen 8:00 en 18:00 bepaald waarvan de windsnelheid tussen de 5 en 15 m/s ligt na realisatie van de nieuwbouw.

Om dit inzichtelijk te maken is een inschatting gemaakt van de windsnelheden en richtingen in de afgelopen 5 jaar op basis van de meetgegevens van het KNMI meetstation Schiphol. Deze informatie is gecombineerd met de resultaten van het eerdere CFD onderzoek.

Aan de hand van de windstatistiek en uitgaande van de voor onderhavige klassieke windmolen benodigde aanstromende windsnelheid is geconcludeerd dat na ontwikkeling van De Zaanse Helden er (gemiddeld) nog 1.992 potentiële draaiuren tussen 8:00 en 18:00 uur zijn met een windsnelheid tussen de 5 en 15 m/s. Dit komt neer op (gemiddeld) 166 potentiële draaiuren per maand tussen 8:00 en 18:00 uur. Dit biedt ruim voldoende potentieel voor een goede instandhouding van de molen waarvoor 30 draaiuren per maand voldoende wordt geacht.

In aanvulling op dit onderzoek is aan Royal Haskoning DHV gevraagd een nader onderzoek te doen naar de windvang van de molen 'De Held Jozua'. Deze aanvulling is gedaan naar aanleiding van nieuwe inzichten die onder meer voortvloeien uit naar voren gebrachte zienswijzen. Op 17 februari 2020 is het memo 'Windvang molen 'De Held Jozua' opgesteld (Bijlage 11). In dit aanvullende memo zijn de volgende onderwerpen nader beschouwd: het effect van de loopbrug op de windvang van de molen, het effect van de wind uit andere windrichtingen (dan de eerder onderzochte windrichtingen) en het vermogensverlies versus de mogelijke draaiuren van de molen. De conclusies zijn hieronder opgenomen.

Het effect van de loopbrug op de windvang van de molen

Uit het memo blijkt dat de negatieve effecten van de beoogde voetgangersbrug op de windvang van de molen verwaarloosbaar zijn. Het weglaten van deze voetgangersbrug levert geen of een verwaarloosbaar gunstig effect op. De reden hiervoor is dat deze brug weinig wind tegen houdt; het heeft een beperkte oppervlakte heeft ten opzichte van de wind richting de molen en het wordt uitgevoerd in een open constructie. De brug beschut de onderste kant van de wieken, terwijl de meeste wind door de bovenste helft van de wieken wordt gevangen. Voor de wind uit de zuidrichting staat de brug voor een groot deel in de 'windschaduw' van de nieuwbouw.

Het effect van wind uit de andere richtingen

In het onderzoek van september 2019 zijn de windrichtingen oost, oostzuidoost, zuidzuidoost en zuid onderzocht. Het te verwachten effect op de molen bij deze windrichtingen is het grootst. Voorstaande is besproken onder het kopje 'windvang' en 'draaiuren en behoud molen'.

In het aanvullende onderzoek is onderzocht wat de gevolgen van de nieuwe bebouwing zijn bij aanstromende wind uit de niet eerder onderzochte windrichtingen, te weten west, westnoordwest, noordnoordwest en noord. Onderzocht is of er door de nieuwbouw een terugslag kan ontstaan die de windvang van de molen kan verslechteren. In het memo komt naar voren dat de molen zich - gezien de afstand tot de nieuwe bebouwing - buiten het bovenwindse invloedgebied voor terugslag bevindt. Daarbij is van belang dat sprake is van schuin wegstromende wind.

Het vermogensverlies versus de mogelijke draaiuren van de molen

Tot slot maakt het memo inzichtelijk dat de onderzoeken zich hebben gericht op het verlies van draaiuren van de molen en niet op het vermogensverlies. Dit laatste is voornamelijk van belang bij het beoordelen van economisch effecten (zoals in energieopwekking). In de onderzoeken is vooral belang gehecht aan het kunnen blijven draaien van de molen wat van belang is voor de instandhouding van de molen als Rijksmonument, voor het onderhoud en de esthetiek.

Positie van molen in omgeving

Het stedenbouwkundig plan houdt rekening met de ligging van de molen door vanaf de Houtveldweg verschillende zichtlijnen naar de molen te realiseren. Ook bevat de ontwikkeling het realiseren van een fysieke brugverbinding van het groene dek tussen de torens naar het `molenpark. Op deze manier wordt de positie van de molen in zijn omgeving versterkt. Ook wordt onderzocht of bomen langs de Houtveldweg verwijdert kunnen worden om de windvang van de molen te verbeteren.

1. 1. De zaak werd aangespannen door een stichting wiens vergunningaanvraag voor het verplaatsen van de houtzaagmolen 'De Otter' werd geweigerd door de gemeente Amsterdam. Deze molen maakt samen met de Held Jozua deel uit van de laatste 5 Nederlandse paltrokmolens. In de uitspraak van de Raad van State (nr. 201105690/1/H2, ECLI: NL: RVS: 2011: BU3118, 2 november 2011) - waarin het dagelijks bestuur van stadsdeel West (Amsterdam) de Stichting Houtzaagmolen de Otter krachtens de monumentenwet 1988 een vergunning voor het verplaatsen van de houtzaagmolen 'De Otter' heeft geweigerd - wordt een brief aangehaald van 17 maart 2011 van een medewerker van de Rijksdienst. In deze brief wordt op basis van ervaringsgegevens een minimum van 'enkele tientallen draaiuren per maand' genoemd als noodzakelijke voorwaarde om de historische molen als werkend monument te behouden.
2. 2. Uit het jaarverslag 2017 van de Stichting tot Instandhouding van Molens in de Alblasserwaard en de Vijfheerenlanden (SIMAV) wordt benadrukt dat stilstand van een historische molen leidt tot verval en dat het onderhoud van een met regelmaat draaiende motor goedkoper is dan van een stilstaande motor. Om deze reden eist de plaatselijke lokale overheid een minimum van 60.000 omwentelingen per jaar. Dit komt neer op 350 draaiuren per jaar per molen. Per maand en per week zal dit uitkomen op een aantal draaiuren van respectievelijk 30 uren en 7 uren.

De bouwhistorische waarden van de molen de Held Jozua worden door de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse niet aangetast. De projectlocatie ligt echter wel binnen de bijbehorende molenbiotoop van 400 meter. Gezien de ligging van de molen binnen de bebouwde kom en nabij een hoogstedelijke ontwikkelingszone is de (cultuurhistorische) kwaliteit van de molenbiotoop echter matig. De recente hoogbouw ten zuidoosten van de molenbiotoop heeft geleid tot aanvullend kwaliteitsverlies van de molenbiotoop. De gemeente is op zoek naar verstedelijking op deze locatie en in het plan voor de Zaanse Helden is een kwalitatief zo goed mogelijke inpassing van de molen bewerkstelligd. Door het laten oplopen van de bouwhoogtes vanaf de molen richting het zuidwesten wordt de impact van de gebouwen op de zichtbaarheid van de molen enigszins beperkt. Uit het onderzoek van Royal Haskoning blijkt dat de impact van de nieuwbouw op de windvang beperkt is. De nieuwbouw wordt ten zuidoosten van de molen gebouwd terwijl wind voornamelijk uit het zuidwesten komt. Voor 82% van de totale uren van het jaar is er geen sprake van een afname van de windvang van de molen. Uit (nader) onderzoek is voorts gebleken dat er na realisatie van het plan nog ruim voldoende potentiële draaiuren resteren voor de molen. Hiermee wordt ruim boven het gemiddeld aantal draaiuren gebleven om de historische molen als werkend monument te behouden. In de regels van het bestemmingsplan wordt de (regeling voor de) molenbiotoop opgenomen (artikel 10.2) en wordt deze middels een gebiedsaanduiding op de verbeelding gezet. Op grond daarvan is – via de bouwregels – gewaarborgd dat bij de realisatie van bouwmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan rekening wordt gehouden met de molenbiotoop.

Het plaatsen van een brugverbinding vanaf de hoogbouw naar de molen zorgt voor verbeterde toegankelijkheid naar de molen. Geconcludeerd wordt dat het plan ook voor het zichtaspect rekening houdt met de molenbiotoop.

De conclusie van dit cultuurhistorische onderzoek is dat het plan in beginsel de aanwezige molenbiotoop aantast door de gebouwen op te richten binnen de gestelde molenbiotoop. Echter, het onderzoek laat zien dat het voornemen niet leidt tot verdere aantasting van de cultuurhistorische waarde van de monumentale molen met bijbehorende houtloodsen. Ook leidt het nieuwbouwplan niet tot een significante aantasting van de molenbiotoop en werking van de molen. Met het plan wordt voldaan aan de woningbouwopgave met aantoonbaar behoud van de rijksmonumentale molen en een goede ruimtelijke ordening. Het aspect cultuurhistorie leidt daarmee niet tot belemmering voor het realiseren van de nieuwbouw van 'De Zaanse Helden' te Zaandam.

Het plangebied van de voormalige Vrodest locatie maakt deel uit van het Stedenbouwkundige Masterplan Inverdan te Zaanstad uit 2003. Binnen dit stedenbouwkundige Masterplan maakt de voormalige Vrodest locatie deel uit van het deelgebied Westerwatering Oost.
De Vrodest locatie ligt ingeklemd tussen de Houtveldweg aan de westzijde en Mahoniehout aan de oostzijde. De Houtveldweg is de hoofdontsluitingsroute op wijkniveau vanaf het station richting noord. Mahoniehout kenmerkt zich als buurt ontsluitingsweg in de luwte.
De Vrodest locatie is het meest noordelijk gelegen ontwikkelgebied in de reeks vanaf het station richting noord. De contour van het stedenbouwkundige plangebied omvat tevens de naast gelegen Burano locatie. De ontwikkeling van de Vrodest locatie is vernoemd naar verschillende verloren geraakte Zaanse molens in 'De Zaanse Helden'. Ieder woonblok dat deel uit maakt van deze ontwikkeling krijgt de naam van een van deze molens.

Plan in breder perspectief

Met de ontwikkeling van de onderhavige Vrodest locatie wordt de woonbebouwing in Westwatering Oost gecompleteerd en omvat o.a. de plangebieden:

• Murano (2012)
• De Strip en grondgebonden woningen (2017)
• Burano (in uitvoering)
• De Zaanse Helden (in ontwikkeling)

Parallel aan het ontwikkeltraject van De Zaanse Helden heeft de gemeente Zaanstad in juli 2017 een herijking opgesteld van de visie van het stationsgebied waarbij de inrichting en het gebruik van de openbare ruimte het belangrijkste thema is: 'de succes van Inverdan voortzetten: de openbare ruimte als drager voor een nieuw stedelijk milieu'.
Dit initiatief van de gemeente Zaanstad komt vooral voort uit het besef van de noodzaak om de verschillende reeds gerealiseerde en in ontwikkeling zijnde deelgebieden te verbinden op het niveau van het openbare gebied. Hiermee wordt voorkomen dat de verschillende ontwikkelingen als zelfstandige deelgebieden ervaren worden zonder onderlinge samenhang.
Zo ontstond ook het idee om het bestaande Molenpark, gelegen aan de noordwest zijde van de Vrodest locatie middels een voetgangersbrug met de onderhavige ontwikkeling te verbinden. Onderdeel van het Molenpark is het molenensemble met de bijzondere houtzaag molen in Paltrok stijl, De Held Joshua. Met deze groenverbinding ontstaat een continue doorlopend openbaar gebied vanaf het station tot en met het Molenpark en het achterliggende landschap.

Stedenbouwkundig plan De Zaanse Helden (DZH)

Het stedenbouwkundige plan van DZH omvat in totaal 9 afzonderlijke woongebouwen welke direct verbonden zijn met een 2-laags (maaiveld en +1 niveau) parkeervoorziening. Op de kop van het plangebied staat nog een solitair bouwvolume als echo en ruimtelijke verbinding naar het molenensemble van de Held Joshua. Dit gebouw krijgt een ondergrondse parkeervoorziening.
De opbouw van het plan is op hoofdlijnen analoog aan de opbouw van de naastgelegen ontwikkelingen van Murano en Burano. Dat wil zeggen dat de bouwvolumes van DZH variëren in hoogte en positie waardoor diagonale zichtlijnen ontstaan naar het plangebied toe als vanuit het plangebied zelf. Hiermee wordt voorkomen dat het plangebied wordt omsloten en een wandwerking gaat ontstaan. De ontwikkeling van DZH is feitelijk een ruimtelijke voortzetting van de stedenbouwkundige principes van Murano en Burano.

De ontwikkeling van DZH is de laatste in de reeks waarmee de totale gebiedsontwikkeling van station tot aan het Molenpark is ingekaderd. Dit vraag een bijzondere beëindiging van het plangebied op de kop. Het stedenbouwkundige plan is zodanig ontworpen dat de kop van DZH zich opent en de verbinding naar het Molenpark mogelijk maakt. De verbinding met het Molenpark en de afzonderlijke posities van de woongebouwen van DZH is gebaseerd op de nog steeds aanwezige en voelbare thematiek van het oorspronkelijke Slagenlandschap.

Een fysieke verbinding met het Molenpark wordt mogelijk gemaakt door een brugverbinding over de Houtveldweg. De brug past door de vorm en positie binnen de orthogonale structuur van DZH.

De bouwvolumes gelegen aan de Houtveldweg sluiten aan op het karakter van de wijkontsluitingsweg en zijn voorzien van een plintmotief met de woningentrees en ondersteunende functies. De plint ondersteund het dynamische beeld van de Houtveldweg.

De bouwvolumes gelegen aan Mahoniehout zijn juist meer 'open' in de bouwlagen welke aansluiten op het maaiveld. Deze bouwvolumes staan 'op de grond'. Tevens zijn aan Mahoniehout grondgebonden woningen in de bouwvolumes opgenomen om dit principe te versterken.

De bouwvolumes aan zowel de Houtveldweg als aan Mahoniehout zijn telkens ten opzichte van elkaar verschoven in oostelijke en westelijke richting, waardoor enerzijds vanuit de zichtlijn zuid naar noord een vertanding zichtbaar wordt en anderzijds, gezien vanuit de noordzijde, het plan zich opent op de kop. De vertanding markeert aan de Houtveldweg de posities waar het maaiveld verbonden wordt met het deklandschap middels trapopgangen, aan Mahoniehout zijn dit juist de posities waar de gebouwentrees gelegen zijn.

Op de kop van het plangebied wordt het doortrekken van het oorspronkelijke Slagenlandschap zichtbaar door aan weerszijden van de Houtveldweg water te voorzien. Het plintmotief dat vanuit de Houtveldweg wordt doorgezet is ter plaatse van de waterpartij voorzien van woningen in 2 lagen en een deel commercieel programma.

Het solitaire bouwvolume op de kop van het plangebied is het laagste bouwvolume in de aflopende reeks van bouwhoogtes naar de kop en het Molenpark. Dit bouwvolume wordt voorzien van een eigen verdiepte parkeergarage en staat als een baken in de zichtlijnen vanuit Mahoniehout en de Houtveldweg. De verschijningsvorm van dit bouwvolume is gebaseerd op de oorspronkelijke Zaanse architectonische principes vertaald naar een hedendaags beeld.

De maatvoeringen en bouwhoogtes van het plangebied DZH zijn vastgelegd in de getekende onderleggers welke in het supervisieoverleg van de gemeente Zaanstad zijn geaccordeerd.

In totaal kunnen maximaal 620 appartementen gerealiseerd op de projectlocatie. Deze 620 appartementen zijn onderverdeeld in negen (woon)torens. Circa 30% van de woningen is beschikbaar voor de sociale verhuur (circa 163 appartementen). Hiervoor worden twee woontorens beschikbaar gesteld. Naast de sociale sector worden ook vrije sector huurappartementen en koopappartementen gerealiseerd.

De eerste fase van het plan Vrodest omvat de bouwvolumes A, B en C (figuur 2.2). De beoogde afnemer heeft voor deze eerste fase een gevarieerd woonprogramma voorgesteld dat resulteert in een omvang van 231 eenheden met een gemiddelde van 83 m² GBO / appartement. De variatie loopt van ongeveer 67 m² tot 100 m² GBO, van 2 tot 3-kamer appartementen.

De tweede fase bestaat uit de bouwvolumes D, E, H. In deze blokken worden 163 sociale huurwoningen van 52 - 95 m² GBO en 54 vrije sector huurwoningen van 52 - 63 m² gerealiseerd. De derde fase bestaat uit de bouwvolumes F, G,I, J. In deze blokken worden 159 vrije sector huur- en koopwoningen van 62 - 116 m² GBO gerealiseerd.

Er kan derhalve gesteld worden dat een gedifferentieerd woningbouwprogramma wordt gerealiseerd op de projectlocatie. Dit is ook in overeenstemming met het woonbeleid van gemeente Zaanstad. Voor de toets van het woningbouwprogramma aan het beleid wordt verwezen naar bijlage 1, hoofdstuk 6 van deze toelichting.

Binnen het plan is ruimte voor 1.650 m² commerciële voorzieningen, waarbij ingestoken wordt op zoveel mogelijk maatschappelijke functies. De mogelijke functies zijn in ieder geval voor een ieder bedoeld. In dit bestemmingsplan wordt hieronder verstaan: maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en commerciële voorzieningen.Zo is het mogelijk om diverse maatschappelijke functies zoals kinderdagverblijf, huisartsenpost en overige praktijkruimtes hier te realiseren. Daarnaast zijn functies in het kader van dienstverlening hier mogelijk.
Onder maatschappelijke voorzieningen wordt onder andere verstaan: overheids-, welzijns-, zorggerelateerde, ouderen, medische, onderwijs-, culturele en religieuze voorzieningen, jeugd-/kinder-/naschoolse opvang en voorzieningen inzake openbare orde en veiligheid. Onder dienstverlening wordt verstaan: consumentverzorgende dienstverlening (o.a. kapper, schoonheidssalon e.d.), zakelijke dienstverlening (administratiekantoor, uitzendbureau, makelaar) en maatschappelijke dienstverlening. Onder commerciële voorzieningen wordt verstaan het verlenen van maatschappelijke en economische diensten aan derden. Hierbij wordt ook gedacht aan bijvoorbeeld fotostudio's, reisbureaus, makelaars, uitzendbureaus en bijvoorbeeld banken. Het is duidelijk dat de drie groepen maatschappelijk, dienstverlening en commercieel een overlap met elkaar hebben. Het uitgangspunt is dat hier functies kunnen komen die zich goed verhouden tot de overwegende woonfunctie van het plan.

De openbare ruimte binnen de Zaanse Helden wordt op een bijzondere manier ingericht, waarbij veel aandacht is besteed aan de historie van de omgeving. Door LOLA Landschapsarchitecten is een plan gemaakt dat de relatie met de aangrenzende molen De Held Jozua en het karakteristieke slagenlandschap aangaat. Hierdoor ontstaat een bijzonder en groen landschap in een hoogstedelijke omgeving.

Inleiding

De Held Jozua is een eeuwenoude molen in het westen van Zaandam. Het heeft de tand destijds doorstaan. Toen andere molens een voor een verdwenen, bleef De Held Jozua staan. Zelfs toen de stad verder oprukte, bleef de molen op zijn plek en werd het niet afgebroken of verplaatst, zoals bij zoveel andere monumentale molens. Zodoende is De Held Jozua de enige bestaande paltrokmolen in Nederland die nog op zijn originele plaats staan.

De omgeving van de Held Jozua is ook gevrijwaard gebleven van bebouwing. Het is een landschap met water, oevers, een kinderboerderij en een natuurspeelplaats. Zodoende is de held Jozua met de groene omgeving eromheen met recht een stukje landschap in de stad. Daarmee heeft het een bijzonder grote culturele en natuurlijke waarde.

Netwerk

De molen en het groene landschap eromheen kunnen een belangrijke rol in het groene en recreatieve netwerk van de stad Zaandam gaan vormen. Het is een mogelijke stapsteen tussen de binnenstad (op enkele minuten wandelen of fietsen) en het prachtige buitengebied. De molenlocatie is de voorbode van wat het agrarische landschap te bieden heeft.

De Zaanse Helden

De Zaanse Helden worden op een bijzondere manier verbonden met het gebied rondom De Held Jozua. Er komt een voetgangersbrug over de Houtveldweg. Vanaf de daktuinen van De Zaanse Helden kijken de bewoners en bezoekers op zes meter hoogte uit over het molenpark. De daktuinen zelf zijn ontworpen als landschappelijke eilanden gebaseerd op het slagenlandschap van westen van Zaandam: een compositie van natuurlijke ogende, maar door mensenhanden gemaakte eilanden. De eilanden zijn gebaseerd op de oorspronkelijke, eeuwenoude verkaveling.
Ieder eiland heeft een andere functie: het ene eiland is het speeleiland, het andere het sporteiland of een verblijfseiland. Ieder eiland is verbonden met het andere. Zo is het mogelijk door het landschap heen te dwalen en op alle leuke plekken te komen.

_{Figuur 5.1 plankaart openbare ruimte Zaanse Helden (bron: LOLA landschapsarchitecten)}

In het kader van de herontwikkeling van bedrijventerrein naar woongebied, moet aandacht besteed worden aan de verkeerskundige aspecten zoals parkeren en verkeersaantrekkende werking. Het plan dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening te voorzien in de parkeerbehoefte.

Parkeren

Voor het parkeren wordt uitgegaan van het vigerende gemeentelijke parkeerbeleid. Op dit moment is dat de Nota Ruimte voor Parkeren 2016 en de Uitvoeringsnota Parkeren 2016. Uit de regels behorende bij dit bestemmingsplan vloeit voort dat bij indiening van de omgevingsvergunning voor bouwen getoetst moet worden aan dit parkeerbeleid. In het beleid is voorgeschreven hoe de parkeervraag van een ontwikkeling berekend moet worden en op welke manier deze moet worden geaccommodeerd dan wel onder welke voorwaarden daarvan kan worden afgeweken. In de regels is hiernaar verwezen. Dit betekent dat bij elk concreet plan dat wordt ingediend, de indiener moet aantonen dat in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Dit wordt gedaan door te toetsen aan de Uitvoeringsnota Parkeren 2016.
De beleidsregels worden regelmatig bijgesteld. Om die reden is in de regels ook vastgelegd dat indien de beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging. Dat biedt de nodige flexibiliteit in het parkeerbeleid zonder dat het bestemmingsplan gewijzigd moet worden.

Naast deze dynamische parkeerverwijzing moet het wel mogelijk zijn om, afhankelijk van het in te dienen plan, de benodigde parkeerplaatsen te kunnen realiseren. Met andere woorden: de gekozen bestemming en bouwmogelijkheden die in de regels en op de verbeelding van dit bestemmingsplan aangegeven zijn, moet het wel mogelijk maken om de parkeerplaatsen te realiseren. In voorliggend bestemmingsplan is de gekozen bestemming 'Gemengd'. Binnen deze bestemming worden parkeerplaatsen, zowel in kelders als in de verdiepingen mogelijk gemaakt. Parkeren staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

Concreet bouwplan

Initiatiefnemer heeft het concrete voornemen om 607 woningen in een gedifferentieerd programma en 1.650 m² commerciële voorzieningen te realiseren. Daarbij worden in totaal 451 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit plan is door XTNT getoetst aan de Uitvoeringsnota Parkeren 2016. De Uitvoeringsnota Parkeren 2016 stelt dat de (auto)parkeervraag van een nieuw plan kan worden berekend aan de hand van de Zaanse richtlijn voor parkeernormen uit bijlage I (kentallen). Deze kentallen zijn gegeven voor verschillende soorten gebruik (zoals woningen, bedrijven of winkels) en verschillende gebieden binnen Zaanstad. Volgens de Uitvoeringsnota kan echter ook worden gekozen om een andere berekening te gebruiken. Dan moet worden onderbouwd dat de alternatieve berekening voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening dan wel goede leefomgeving. XTNT heeft een parkeertoets uitgevoerd voor het bouwplan waarin gebruik wordt gemaakt van een alternatieve berekening.

In het kader van het project wordt een parkeergarage gerealiseerd van minimaal 451 parkeerplaatsen voor gecombineerd gebruik door zowel bewoners als bezoekers aan bewoners. In de parkeergarage zullen eveneens een adequaat aantal parkeerplaatsen beschikbaar gesteld worden voor bezoekers en werknemers van de commerciële voorzieningen. Buiten de openingstijden van de commerciële voorzieningen staan de parkeerplaatsen voor deze voorzieningen in de parkeergarage open voor gebruik door bewoners. Hierdoor is dubbelgebruik van parkeerplaatsen mogelijk, aangezien gebruik gemaakt kan worden van de lege parkeervakken die bewoners overdag achterlaten. Al met al biedt de parkeergarage dus voldoende capaciteit om de verwachte parkeervraag van het project op te vangen.

Conclusie

Met het opnemen van de dynamische parkeerverwijzing en daarmee de waarborg dat elk concreet bouwplan moet voorzien in voldoende parkeerplaatsen op basis van het geldende parkeerbeleid, wordt voldaan aan het uitvoerbaarheidsaspect parkeren. Dit is terug te vinden in artikel 8.1 en artikel 9.1 van de regels behorende bij dit bestemmingsplan. De gekozen bestemming en bouwmogelijkheden bieden daarnaast voldoende mogelijkheden om de benodigde parkeerplaatsen ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. Bovendien is het concrete bouwvoornemen getoetst en is geconcludeerd dat dit plan in voldoende parkeerplaatsen voorziet.

Fietsparkeren

Fietsparkeren voor de bouwdelen A, B en C wordt gefaciliteerd in de bergingen van de woningen en in een centrale fietsenberging. Voor de bouwdelen D tot met J wordt uitsluitend in de centrale fietsenbergingen gestald. Voor bezoekersparkeren worden conform het ontwerp van de openbare ruimte bezoekersplaatsen in de vorm van fietsnietjes bij de ingangen gerealiseerd. De volgens de norm optredende vraag naar stallingsplaatsen voor bewoners en bezoekers kan op die manier worden geaccommodeerd.

Gelet op het voorgaande bestaat er zekerheid dat bij complex de Zaanse Helden in voldoende mate in parkeerruimte wordt voorzien zowel voor auto's als voor fietsen.

Verkeersaantrekkende werking

Ten behoeve van De Zaanse Helden is onderzoek gedaan naar de mogelijke effecten van het voorgenomen bouwprogramma op de verkeersafwikkeling van het onderliggend wegennet. De Houtveldweg is binnen het gebied de belangrijkste gebiedsontsluitingsweg (zoals opgenomen in het Zaans Verkeers- en Vervoersplan 2009, gebiedsontsluitingsweg type B) en verbindt de aanliggende woon- en werkgebieden met elkaar en met het hoofdwegennet van Zaanstad. De overige wegen in het gebied hebben voornamelijk een functie als erftoegangsweg en zorgen voor de intern verkeersafwikkeling naar de verschillende straten, de diverse functies binnen het gebied en specifiek voor dit gebied het station.

De gemeente heeft geen maximale intensiteit verbonden aan gebiedsontsluitingen, maar houdt in de vormgeving van dergelijke wegen rekening met doorstroming en verkeersveiligheid. De voorrang op de kruispunten op dergelijke wegen is geregeld en de fietsers hebben vrijliggende fietsvoorzieningen. Voor erftoegangswegen is voor de leefbaarheid de maximale intensiteit bepaald op 8.000 motorvoertuigen per etmaal. Bij de inrichting wordt uitgegaan van een duurzame inrichting en het tegengaan van doorgaand verkeer. De ontsluiting van de aanliggende bebouwing vindt plaats op deze wegen en deels zijn de wegen ingericht als langzaam verkeersroutes (fiets- en voetpaden).

In het onderzoek zijn alle bekende ontwikkelingen rondom de Zaanse Hout meegenomen om een goed beeld te krijgen van de verkeersafwikkeling. Hierbij is gebruik gemaakt van het Zaans VerkeersModel. Op basis hiervan is vastgesteld dat de capaciteit van het wegennet in de Zaanse Hout voldoende is ingericht om de verkeersstromen van en naar de Zaanse Hout op een goede manier af te wikkelen. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de verkeersafwikkeling op het kruispunt Houtveldweg - Teakhout kan - en zal - worden verbeterd. Hiertoe is voorzien in een extra voorsorteervak voor rechtsafslaand autoverkeer op de Houtveldweg richting Teakhout. Deze verkeersmaatregel is uitvoerbaar en ruimtelijk mogelijk binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

Ontsluiting

Het plangebied is gelegen tussen de Houtveldweg en het Vurehout. De Houtveldweg is in het Zaans Verkeers en Vervoersplan (ZVVP) van 2009 ingedeeld in de categorie gebiedsontsluitingsweg B. In verband met de doorstroming bij dergelijke gebiedsontsluitingswegen is het niet gewenst hier extra op- en afritten aan toe te voegen. De parkeergarage zal dan ook worden ontsloten vanaf de Vurehout aan de oostkant van de kavel. Aan de westkant van het gebied wordt een langzaamverkeersroute (fietspad en voetpad) gecreëerd langs gebouw J.

_{Figuur 5.2 ontsluiting gebied}

Voetgangersbrug

De voetgangersbrug tussen het plan en de molen over de Houtveldweg heeft een minimale doorrijhoogte van vijf meter om zo het verkeer over de Houtveldweg niet te hinderen.

De watertoets is een procesinstrument dat is verankerd in de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO), het Besluit Ruimtelijke Ordening (BRO) en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) 2011. De bedoeling van het instrument is om wateraspecten van meet af aan mee te nemen bij ruimtelijke plannen en besluiten. Het gaat hierbij om zes thema's: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkeringen, wegen, afvalwaterketen en beheer & onderhoud van nieuw en bestaand oppervlaktewater.

Op 19 juli 2018 is de digitale watertoets doorlopen. Na het doorlopen van de watertoets is gebleken dat de normale procedure gevolgd dient te worden, omdat het plan de zonering van een regionale waterkering raakt. Daarnaast is de projectlocatie met een (klein) gedeelte in een primaire waterloop gelegen.

^{figuur 5.3 ligging plangebied grenzend aan regionale waterkering en in primaire waterloop (bron: digitale watertoets)}

Hieronder wordt het advies van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier naar aanleiding van de watertoets integraal overgenomen.

Beleid Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier
Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft samen met zijn partners zijn waterbeleid op lange termijn (Deltavisie) en op middellange termijn (Waterprogramma 2016-2021) opgesteld. In het Waterprogramma 2016-2021 (voorheen waterbeheersplan) zijn de programma's en beheerstaken van het hoogheemraadschap opgenomen met de programmering en uitvoering van het waterbeheer. Het programma is nodig om het beheersgebied klimaatbestendig te maken, toegespitst op de thema’s waterveiligheid, wateroverlast, watertekort, schoon en gezond water en crisisbeheersing. Door het veranderende klimaat wordt het waterbeheer steeds complexer. Alleen door slim samen te werken is integraal en doelmatig waterbeheer mogelijk. Bij de ontwikkeling van het Waterprogramma is hieraan invulling gegeven door middel van een partnerproces en de ontwikkeling van gezamenlijke bouwstenen.

Daarnaast beschikt het Hoogheemraadschap over een verordening: de Keur 2016. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Waterkering

Het plangebied lijkt te raken aan de waterkering rondom de blokbemaling Westerwatering in de polder Westzaan. Als er echter rekening wordt gehouden met de uitlaten van de gemeentelijke HWA-riolering ligt de waterkering/peilscheiding echter noordelijker waardoor het plangebied van de Zaanse Helden buiten de zonering van de waterkering valt en hier verder geen raakvlak mee heeft. Hier wordt rekening mee gehouden in de uitwerking.

Verharding en compenserende maatregelen
De voorgenomen ontwikkeling heeft geen/slechts in zeer beperkte mate toename van de verharding tot gevolg. Omdat dit een dermate klein gevolg heeft voor de waterhuishoudkundige situatie hoeven volgens het hoogheemraadschap geen compenserende maatregelen uitgevoerd te worden.

Watersysteem

Het plangebied ligt in de polder Westzaan in het peilgebied met het streefpeil van NAP-1,04 meter.
Het vloerpeil van de ontwikkeling Zaanse Helden dient voldoende drooglegging te hebben ten opzichte van het polderpeil NAP-1,04 meter. Ook bij de parkeergarages dient er aandacht te zijn om wateroverlast te voorkomen. Ventilatie openingen dienen bijvoorbeeld voldoende hoog boven het waterpeil (of straatniveau) te komen liggen.
Aan de oostzijde van het plangebied ligt een bestaande waterloop die ongewijzigd blijft. Ook de bestaande weg langs de waterloop blijft gehandhaafd. Aan de noordzijde van het plangebied kruist een hoofdwaterloop de Houtveldweg (met een duiker).
De waterloop ten oosten van het plangebied wordt varend onderhouden. Als we uitgaan van varend onderhoud voor de nieuwe waterpartij dan moet het uitgangspunt zijn dat de nieuwe fietsverbinding als doorvaarbaar kunstwerk gedimensioneerd gaat worden.
Bij de verdere uitwerking van het plan wordt het hoogheemraadschap betrokken in verband met de inrichting en onderhoud van de waterpartij.

TEO (thermische Energie Oppervlaktewater).
Bij het plan van de Zaanse Helden bestaat het voornemen om gebruik te maken van een TEO-systeem. Hierbij wordt warmte onttrokken aan het watersysteem ten behoeve van de verwarming van de woningen. Dit systeem heeft invloed op het watersysteem. Door het slim kiezen van het onttrekking- en lozingspunt van het TEO-systeem kan de doorstroming van het watersysteem verbeteren. Hierbij wordt in overleg met het hoogheemraadschap getreden om het juiste punt te kiezen. Uiteindelijk is er voor de aanpassingen in het watersysteem ook een watervergunning van het hoogheemraadschap noodzakelijk.

Waterkwaliteit en riolering
Er vinden geen activiteiten plaats die als gevolg kunnen hebben dat vervuild hemelwater naar het oppervlaktewater afstroomt. Het hemelwater kan dus als schoon worden beschouwd. Het is daarom niet doelmatig om het af te voeren naar de rioolwaterzuiveringsinrichting (rwzi). In het plangebied wordt een gescheiden stelsel aangelegd. Daarnaast wordt geadviseerd om met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk te voorkomen.

Conclusie
Het aspect water vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Wel wordt het hoogheemraadschap betrokken bij de uitvoering van het plan voor wat betreft het graven van nieuw water, de inrichting van de nieuwe waterpartij en de benodigde watervergunning.

De Ladder is als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Wettelijk kader

De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen:

• Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;
• Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Artikel 3.1.6 van het Bro:

Lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Lid 3: indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.

Lid 4: een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat het bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Toelichting op gebruik
De Ladder is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Tevens wordt de mogelijkheid geboden in het derde lid, om de toepassing van de Ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of wijzigingsplan. De verwachting is dat de Ladder hierdoor beter hanteerbaar zal zijn, beter aansluit bij het geheel aan vereisten aan een toelichting bij bestemmingsplannen en tot minder onderzoekslasten zal leiden.”

Relatie tot het plan
Voor de projectlocatie geldt dat het gaat om de realisatie van maximaal 620 woningen en het bieden van ruimte voor een commercieel programma van circa 1.650 m². Derhalve is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 1.1.1 lid 1 onder i Bro en dient de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen te worden.

De voorgenomen ontwikkeling wordt gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied. De locatie maakt immers onderdeel uit van een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur (artikel 1.1.1 lid 1 onder h Bro). Aangetoond dient dus te worden, dat binnen het bestaand stedelijk gebied in een behoefte wordt voorzien. In paragraaf 5.4 en bijlage 1, hoofdstukken 1, 2, 3 en 6 blijkt de behoefte aan 620 woningen met een gedifferentieerd woningbouwprogramma. Zo blijkt onder andere uit MAAK Zaanstad dat de woningbouwproductie binnen de gemeente Zaanstad op circa 1.000 woningen per jaar ligt en dat er een opgave voor ligt om Inverdan West (projectlocatie) 'af te maken' en te transformeren tot een woon en werkgebied. Door het toevoegen van circa 1.650 m² aan commercieel programma (m.n. maatschappelijke functies) wordt bijgedragen in de realisatie van een woon/werkgebied en ingespeeld in de behoefte van de toekomstige bewoners. Ook blijkt uit de Zaanse mozaiek Woonvisie 2009-2020 enactualisatie 2015 dat er zowel een kwantitatieve als een kwalitatieve woningbouwopgave ligt, waarbij de woningbouwproductie moet worden versneld en gebouwd dient te worden voor de toekomst (vraaggericht bouwen). De diversiteit in het voorgenomen bouwprogramma is aanwezig. Er wordt gebouwd voor verschillende doel- en inkomensgroepen en wordt sterk ingezet op het bieden van een gedifferentieerd woonprogramma, dat ook in de toekomst aantrekkelijk voor de woningmarkt blijft.

Uit de toets aan het beleid zoals opgenomen in paragraaf 5.4 en bijlage 1, hoofdstukken 1, 2, 3 en 6 blijkt de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling, binnen het bestaand stedelijk gebied. Derhalve kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk.

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, dient een toets uitgevoerd te worden of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

De voorgenomen ontwikkeling behelst de realisatie van maximaal 620 woningen en circa 1.650 m² aan commerciële ruimten. Een dergelijk project is aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject zoals genoemd onder D 11.2 van bijlage D van het Besluit m.e.r., maar valt onder de drempelwaarden zoals genoemd in kolom 2 van D 11.2. Derhalve is sprake van een vormvrije m.e.r.-beoordeling en is een aanmeldnotitie (Bijlage 15) opgesteld en ingediend bij het bevoegd gezag. De aanmeldnotitie kent de volgende conclusie. De voorgenomen ontwikkeling is geen hinder veroorzakende activiteit voor de omgeving van het projectgebied. Uit de toets aan de verschillende ruimtelijke- en milieutechnische aspecten blijkt dat geen significant negatieve effecten ontstaan door de voorgenomen ontwikkeling. Derhalve kan de conclusie getrokken worden dat geen m.e.r.-beoordeling vereist is. Het bevoegd gezag heeft hierover een besluit genomen en geoordeeld dat het project geen significantie negatieve milieueffecten met zich meebrengt en een m.e.r.-beoordeling niet nodig is.

Aan de landelijke wet- en regelgeving ten aanzien van het aspect duurzaamheid wordt voldaan. Zo worden de woningen (en commerciële ruimtes) gasloos aangelegd. Daarnaast vinden diverse maatregelen plaats die bijdragen aan een duurzame leefomgeving. Zo wordt in het kader van klimaatadaptie veel groen ingebracht op het parkeerdek en wordt er veel water gegraven tussen de Houtveldweg en de te realiseren bebouwing. Hiermee wordt tevens een bijdrage geleverd aan klimaatadaptie en het tegengaan van hittestress. Vooruitlopend op de BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) per 1 juli 2020 doet Zaanstad mee aan een strengere eis op het gebied van energieprestatie voor woningen dan in het Bouwbesluit 2012 omschreven. De voorgenomen ontwikkeling gaat reeds voldoen aan de BENG waarmee wordt voldaan aan de strenge energieprestatie-eisen in Zaanstad. In bijlage 1, hoofdstuk 9 van deze toelichting wordt nader op het aspect en de afspraken met de gemeente ingegaan.

Wet- en regelgeving

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Normen voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Beoordeling project

Adviesbureau Prévent heeft in juni 2019 een beoordeling externe veiligheid uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 2 terug te vinden en de resultaten zijn hieronder integraal weergegeven.

Op de professionele risicokaart is te zien dat nabij het plangebied meerdere risico relevante activiteiten aanwezig zijn. Het betreft een risico relevante inrichting (Goglio North Europe B.V., Provincialeweg 200 Zaandam), Provincialeweg N203 en de spoorlijn Zaandam-Uitgeest. Onderstaande afbeelding toont de verschillende objecten zoals die op de risicokaart worden afgebeeld.

^{Figuur 5.4 Aanwezige risicocontouren en 1% letaliteisgebieden nabij plangebied}

• Goglio North Europe B.V., Provincialeweg 200 Zaandam

De inrichting beschikt over een risicovolle activiteit: de opslag van verpakte gevaarlijke stoffen in een PGS 15 opslagvoorziening voorzien van een Hi-Ex Inside-Air schuimblusinstallatie (BN1). Deze combinatie zorgt ervoor dat de risicorelevante activiteit valt onder de werkingssfeer van de Regeling externe veiligheid inrichting. Op basis van tabel 3 van bijlage 1 beschikt de activiteit over een veiligheidsafstand van 20 meter. Deze contour ligt niet over het plangebied.

De 1% letaliteitsafstand van de activiteit is volgens tabel 2 van bijlage 2 van de Revi niet van toepassing. Op basis van een facultatief uitgevoerde risicoberekening blijkt een effectafstand aanwezig te zijn met een 1% effectafstand van maximaal 265 meter. Het effectgebied reikt niet tot aan het plangebied.

• Provincialeweg N203

Op ongeveer 170 meter van het plangebied bevindt zich Provincialeweg N203. Normaliter moet voor transportroutes een toetsingsafstand van 200 meter worden gehanteerd. De gemeente Zaanstad heeft een routertingsbesluit genomen voor het transport van gevaarlijke stoffen. Provincialeweg N203 is ter hoogte van het plangebied uitgesloten van het transport van gevaarlijke stoffen. Alleen het transport dat in de buurt van het plangebied de lading moet lossen (bestemmingsverkeer) mag zich ter hoogte van het plangebied op de N203 begeven. De weg is geen transportroute als bedoeld in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). De toetsingsafstand van 200 meter is op het onderhavige deel van de N203 niet van toepassing.

• Spoortracé Zaandam-Uitgeest

De spoorlijn Zaandam – Uitgeest wordt niet vermeld in de bijlage van de Regeling Basisnet. Het betreft derhalve geen basisnetroute. Voor zover bekend ligt er geen reservering op het traject voor het structureel vervoer van gevaarlijke stoffen in bulk over het tracé. Er vinden geen risicorelevante activiteiten plaats op het tracé Zaandam – Uitgeest.

Conclusie

Plaatsgebonden risico

De normen voor het plaatsgebonden risico vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Groepsrisico

Binnen het plangebied is geen sprake van de ligging van een invloedsgebied van een risicorelevante activiteiten. Enkel de functie van de bestemming komt niet overeen met het vigerende bestemmingplan waardoor een planologische procedure noodzakelijk is om het initiatief te realiseren. Hiermee is verantwoording van het groepsrisico niet noodzakelijk in het kader van het te nemen ruimtelijke besluit.

Externe Veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied.

In het kader van de planontwikkeling dient bekeken te worden of er geluidsgevoelige objecten worden gerealiseerd. Op basis van de Wet geluidhinder zullen geluidsgevoelige objecten van gezoneerde wegen onderzocht moeten worden. De Vrodestlocatie te Zaandam zal worden herontwikkeld. Er worden ongeveer 620 woningen gerealiseerd in gestapelde bouw van maximaal 18 bouwlagen. De planlocatie ligt binnen de geluidszone van het spoor en de Houtveldweg en de Provinciale weg. Ook geluid vanwege het naastgelegen emplacement Vurehout van Prorail moet worden beschouwd.

Akoestisch onderzoek
Door M+P Raadgevende ingenieurs B.V. is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (kenmerk: M+P. STEBRU.17.01.2, revisie 6 van 21 oktober 2019, zie Bijlage 3) voor de voorgenomen ontwikkeling. In dit onderzoek is de geluidbelasting van zowel het wegverkeer als het railverkeer berekend. De geluidbelastingen vanwege wegverkeer en railverkeer zijn berekend conform het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 en getoetst aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder. De geluidbelasting vanwege het emplacement is bepaald conform de Handleiding meten en rekenen industrielawaai 1999 en beoordeeld conform de VNG handreiking Bedrijven en milieuzonering (richtwaarden voor gemengd gebied) en het Activiteitenbesluit milieubeheer. De geluidbelasting is berekend met behulp van het programma Geomilieu versie 4.41.

De conclusie van dit onderzoek wordt hieronder integraal weergegeven. Het volledige onderzoek is bijgevoegd in de bijlagen van deze toelichting.

Resultaten wegverkeer

De geluidsbelasting vanwege het gezoneerde wegverkeer bedraagt maximaal Lden = 59 dB na aftrek. Deze geluidsbelasting is afkomstig van de Houtveldweg. Daarmee overschrijd de geluidsbelasting de grenswaarde van Lden = 48 dB met maximaal 11 dB. Vanwege de Provincialeweg wordt de grenswaarde van Lden = 48 dB niet overschreden.

De geluidsbelasting vanwege de Houtveldweg overschrijdt de grenswaarde op de westelijke bouwblokken (blokken A, D, F, I & J) op de westelijke, noordelijke en zuidelijke gevels. De oostelijke zijden zijn geluidsluw vanwege de Houtveldweg. Op het in het midden gelegen bouwblok (blok E) wordt de grenswaarde op de westelijke gevel overschreden, op het lage bouwblok aan de noordzijde (blok G) wordt de grenswaarde op de noordgevel overschreden.

De maximale geluidsbelasting vanwege de niet-gezoneerde wegen (totaal) bedraagt maximaal Lden = 53 dB na aftrek op de buitenranden van de bebouwing die direct aan deze wegen ligt. Blok C ondervindt een geluidsbelasting van 53 dB, op blok B is de geluidsbelasting maximaal 49 dB. Op de andere blokken is deze geluidsbelasting overal lager dan 40 dB.

Vanwege de Houtveldweg zijn hogere waarden nodig voor gebouwen A, D, E, F, G, I & J. Een volledig overzicht van de rekenresultaten is opgenomen in Bijlage C van het rapport en een overzicht van de benodigde hogere waarden (in tabelvorm) is opgenomen in Bijlage F van het rapport. Hieronder wel een overzicht van de diverse blokken.

^{Figuur 5.5: overzicht gebouwen hogere waarden wegverkeer}

Resultaten railverkeer

De geluidsbelasting vanwege railverkeer bedraagt maximaal Lden = 59 dB. Daarmee overschrijdt de geluidsbelasting de grenswaarde van Lden = 55 dB met maximaal 4 dB. De geluidsbelasting vanwege het spoor overschrijdt de grenswaarde op de oostelijke bouwblokken (blokken C, H, I & J) vooral op de oostelijke gevels. Bij gebouwen C, I & J treedt ook een overschrijding op bij delen van de noordelijke gevels.

Vanwege het spoor zijn hogere waarden nodig voor gebouwen C, H, I & J.

^{Figuur 5.6: overzicht gebouwen hogere waarden railverkeer}

Resultaten emplacement

Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau LAr,LT

Op het grootste deel van de toetspunten voldoen de berekende langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus aan de richtwaarden voor gemengd gebied (tabel I uit de rapportage). De geluidsbelasting vanwege het emplacement overschrijdt de grenswaarde op de oostelijke bouwblokken (blokken C, H, I & J) vooral op de oostelijke gevels. Bij gebouwen H en I treedt ook een overschrijding op bij delen van de noordelijke gevels en bij gebouw J ook gedeeltelijk op de zuidelijke gevel.

Op het gebouw J worden de richtwaarden uit tabel I gedeeltelijk met 6 dB overschreden. Dit past niet binnen de normaliter in maatwerk op te nemen waarden. Woningbouw is hier alleen mogelijk met een ‘dove gevel’ of met extra maatregelen voor de gevel van het gebouw. Dit wordt op de verbeelding en in de regels vastgelegd. Op de overige toetspunten bedraagt de overschrijding niet meer dan 5 dB.

Maximaal optredende geluidsniveaus LA,max

Het maximaal optredende geluidsniveau ter plaatse van de Vrodestlocatie voldoet op alle toetspunten aan de waardes uit tabel I. Deze waardes leveren geen knelpunten op voor het woningbouwproject.

Indirecte hinder

De indirecte hinder is getoetst conform de circulaire geluidshinder veroorzaakt door het wegverkeer van en naar de inrichting; beoordeling in het kader van de vergunningverlening op basis van de wet milieubeheer d.d. 29 februari 1996. Alleen in de dagperiode rijden vrachtwagens van en naar het emplacement. De indirecte hinder is getoetst aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). De indirecte hinder is nergens hoger dan 50 dB(A).

Invloed op bestaande toetspunten

De invloed van het bouwplan op de toetspunten 13, 15 en 16 is bepaald (vergunningspunt 12 is buiten beschouwing gelaten, omdat deze op de Vrodestlocatie ligt). Op het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau LAr,LT wordt geen overschrijding berekend ten gevolge van het bouwplan. Voor het maximale beoordelingsniveau LA,max wordt in de avond en nachtperiode een overschrijding gevonden van maximaal 2 dB. De piekniveaus blijven echter ruimschoots onder de richtwaarden uit tabel I en zijn daarom in principe vergunbaar. Voor de overige toetspunten is in onze memo van 11 september 2018 met kenmerk:M+P.STEBRU.17.01.01 (zie Bijlage 4) aangetoond dat het bouwplan geen verhoging veroorzaakt op de bestaande vergunningspunten.

Voorgesteld wordt om de berekende geluidsbelasting ter plaatse van de ontwikkellocatie op te nemen in de vigerende vergunning van het emplacement. Hiervoor is een verzoek tot maatwerkvoorschrift ingediend bij het bevoegd gezag (omgevingsdienst). Ten behoeve van het uitvoeren van dit onderzoek is Prorail op de hoogte gebracht van de ontwikkeling en het aanvragen van het maatwerkvoorschrift. Met deze aanpassing wordt de bedrijfsvoering van Prorail niet belemmerd door de realisatie van de gewenste woningbouw.

Conclusie en beoordeling
De Vrodestlocatie te Zaandam zal worden herontwikkeld. Er worden maximaal 620 woningen gerealiseerd in gestapelde bouw van maximaal 18 bouwlagen. De planlocatie ligt binnen de geluidszone van het spoor en de Houtveldweg en de Provinciale weg. Ook het emplacement Vurehout van Prorail ligt dichtbij.

Voor alle relevante bronnen is de geluidbelasting berekend. Voor zowel de Houtveldweg, het spoor als het emplacement zijn hogere waarden of maatwerkvoorschriften nodig. Bij gebouw J en de bovenverdieping van gebouw I is aan de spoorzijde woningbouw alleen mogelijk met een 'dove gevel' of met extra maatregelen voor de gevel van het gebouw.

Bron- en overdrachtsmaategelen worden niet doelmatig geacht.

Een groot aantal appartementen beschikt niet over een geluidsluwe zijde of een geluidsluwe buitenruimte. Dit kan opgelost worden met behulp van volledig afsluitbare buitenruimten. Op deze manier wordt een geluidsluwe buitenruimte en gevel gerealiseerd. De wijze waarop deze maatregel concreet wordt uitgevoerd is opgenomen in de bijlage van het geluidsrapport.

Dove gevels als voorwaardelijke verplichting

In dit bestemmingsplan worden de dove gevels als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels (artikel 8.2) en op de verbeelding. Hiermee wordt gewaarborgd dat de dove gevels worden gerealiseerd voordat de woningen in gebruik worden genomen om zo een goed woon- en leefklimaat te garanderen voor de toekomstige bewoner en het emplacement niet te belemmeren in bedrijfsvoering. In onderstaand figuur is aangegeven welke gevels doof uitgevoerd moeten worden. Het gaat om het meest noordwestelijk gelegen gebouw (gebouw J).

^{Figuur 5.7: locatie dove gevels}

Daarnaast dienen voor diverse gevels hogere waarden worden aangevraagd. In bijlage F van het geluidsonderzoek is helder terug te vinden om welke gevels het gaat. Het geluidsonderzoek laat zien dat aan de beleidseisen voor het verlenen van hogere waarden kan worden voldaan. Het hogere waarde besluit wordt gelijktijdig met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd.

Voor het spoorwegemplacement worden maatwerkvoorschiften aangevraagd die ervoor zorgen dat de bedrijfsvoering van het emplacement niet belemmerd wordt. Tegelijkertijd kan door middel van de maatregelen (dove gevels en/of maatregelen in het kader van de te verlenen hogere waarden) voldaan worden aan een goed woon- en leefklimaat voor de nieuw te realiseren woningen.

Het aspect geluid levert met inachtneming van de te nemen maatregelen geen belemmeringen op voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

In het kader van mogelijke trillingshinder door toedoen van het rangeerterrein en spoorlijn nabij het NS station Zaandam is door M+P in maart 2019 (M+P.STEBRU.17.01.3, zie Bijlage 5) dit aspect beschouwd voor het bouwplan De Zaanse Helden. De minimale afstand tot aan het spoor bedraagt 35 m. Dit is echter een doodlopend spoor. De minimale afstand tot aan het dichtstbijgelegen doorgaande spoor bedraagt circa 100 m. Vanwege railverkeer is doorgaans buiten een afstand van 50 meter weinig hinder te verwachten en is er geen kans op schade door trillingen. De situatie hangt echter sterk af van een aantal factoren zoals de opbouw van de bodem, de gesteldheid van het spoor en de rijsnelheid en het type van de trein.

De SBR richtlijn deel B 'Hinder voor personen in gebouwen' stelt streefwaarden voor trillingshinder. Concreet komt het er op neer dat een trillingsniveau Veff van 0,1 nagestreefd moet worden. Er is dan vrijwel geen sprake van voelbare trillingen. Waarden Veff t/m 0,2 zijn toelaatbaar mits ook het aantal trillingen in de etmaalperiode (de Vper) beperkt blijven. In het verleden zijn door M+P diverse metingen verricht rond het spoor nabij deze locatie. Het reizigersmaterieel heeft hier een beperkte rijsnelheid. Hierdoor is geconstateerd dat op een afstand van 20 meter op het maaiveld gemeten er vrijwel geen sprake meer was van een overschrijding van de streefwaarden. Hetzelfde geldt voor de sporen van het rangeerterrein. Het rangeren gebeurd op een dermate lage snelheid dat er geen sprake kan zijn van structurele trillingshinder.

Maatgevend zijn de goederentreinen die hier passeren. De intensiteit is laag. Eerdere metingen gaven aan dat dit circa twee keer per etmaal voorkomt. Deze treinen zijn doorgaand en daarmee zal de rijsnelheid iets hoger zijn dan het reizigersmaterieel. Het dichtstbijgelegen doorgaande spoor ligt op circa 100 meter afstand.

Uitgaande van een 'worst-case' scenario is op 30 meter afstand van het spoor een trillingssterkte gemeten van 0,27 ter plaatse van de draagconstructie van een gebouw (Icoon II te Zaandam). In de berekening gaan wij uit van een standaard geometrische uitbreidingsfactor van 0,5 en een conservatieve aannamen van de bodemdemping van 0,01. Enige versterking in het vloerveld is mogelijk maar zal gezien de zware bouwwijze voor woningen met betonvloeren nihil zijn.

Hieruit blijkt dat de op een afstand van 78 meter (streefwaarde 0,10) van het doorgaande spoor geen hinder meer is te verwachten vanwege railverkeer. De beschouwde locatie is buiten deze contour gelegen voldoet daarmee ruimschoots.

In bijlage 2 van de Wet milieubeheer zijn de lucthkwaliteitseisen opgenomen. Daarnaast zijn er luchtkwaliteitseisen opgenomen in het Besluit niet in betekende mate bijdragen (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekende mate bijdragen (Regeling NIBM).

AMvB 'niet in betekenende mate'
In het Besluit NIBM en de bijbehorende ministeriële Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

De definitie van 'niet in betekende mate' is 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m3 (µg/m³). Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m² brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m² brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

In onderhavig geval is sprake van een ontwikkeling van circa 620 woningen en 1.650 m² commerciële ruimte. Dit ligt ruim onder de grens van 1.500 woningen en valt daarmee in beginsel onder de definitie 'niet in betekenende mate'. Bovendien is op dit moment een bedrijventerrein aanwezig met de nodige verkeersbewegingen en uitstoot.

In aanvulling op het bovenstaande wordt opgemerkt dat binnen de ontwikkeling geen gevoelige bestemmingen als bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) mogelijk worden gemaakt. Ook om deze reden is een aanvullend luchtkwaliteitsonderzoek niet nodig.

Goed woon- en leefklimaat

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een goed woon- en leefklimaat te worden gewaarborgd. Op basis van de NSL Monitoringstool kan worden beoordeeld wat de huidige grootschalige achtergrondconcentraties voor een bepaald jaar zijn ter plaatse van een projectgebied. Aan de hand daarvan kan worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van een planlocatie.

De NSL Monitoringstool (geraadpleegd d.d. 3 maart 2020) laat zien dat ter plaatse van de projectlocatie de grootschalige achtergrondconcentraties in 2020 van stikstofdioxide NO2 19,8 µg/m3, van fijnstof PM10 19,3 µg/m3 en van fijnstof PM2,5 10,9 µg/m3 zijn. De grenswaarde voor toetsing van de jaargemiddelde concentratie voor stikstofdioxide NO2 is 40 µg/m3, voor fijnstof PM10 is 40 µg/m3 en voor fijnstof PM2,5 is 25 µg/m3. De maximale bijdrage van het extra verkeer is niet van zodanige omvang dat de concentraties van zowel fijnstof als stikstofdioxide de grenswaarden overschrijden.

tabel 4. achtergrondconcentraties NO2 en PM10 ter plaatse van het plangebied

Conclusie

Het milieuaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied.

In deze paragraaf wordt het aspect geur in het plangebied getoetst aan het Zaans geurbeleid 2016, dat op 14 juli 2016 door de gemeenteraad is vastgesteld. Bij het opstellen van bestemmingsplannen en bij het verlenen van afwijkingen van het bestemmingsplan moet beoordeeld worden in hoeverre er, met het oog op mogelijke geurhinder, sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Voor zogenaamde geurgevoelige objecten, zoals de woningen in het plangebied, is het Zaans geurbeleid gericht op het behalen van de streefkwaliteit voor geurbelasting.

Voor de hoofdlijnen van de wet- en regelgeving op het gebied van geur, in het bijzonder het Zaans geurbeleid 2016, wordt verwezen naar bijlage 1. Het beleid is niet van toepassing op veehouderijen omdat hiervoor landelijke regels gelden.

In deze paragraaf gaan we in op de volgende aspecten:

• Wat wordt er mogelijk gemaakt? Anders gezegd: zijn er geurgevoelige objecten voorzien? Zijn deze geurgevoelige objecten standaard, minder of minst geurgevoelige objecten?
• Zijn er bedrijven die geur veroorzaken ter plaatse van de ontwikkeling of het plangebied?
• Is deze geurbelasting aanvaardbaar?

Wat wordt er mogelijk gemaakt en zijn dat geurgevoelige objecten?

In het plangebied zijn nieuwe geurgevoelige objecten voorzien. Het plan betreft ca. 620 woningen. Deze objecten worden beschouwd als standaard geurgevoelige objecten. Nu er sprake is van geurgevoelige objecten, is de vervolgvraag of er relevante geurhinder te verwachten is.

Zijn er bedrijven die geurhinder veroorzaken in of nabij dit plangebied en is deze geurbelasting aanvaardbaar?

Aan de hand van de richtafstanden voor geur uit de VNG Handreiking Bedrijven en milieuzonering, milieuvoorschriften, geuronderzoek en evt. geurklachten is bepaald welke bedrijven geurhinder kunnen veroorzaken ter plaatse van dit plangebied. Bij deze inventarisatie is er van uitgegaan, dat de bedrijven die nu zijn gevestigd op het Vrodestterrein vervangen zullen worden door de appartementen. De resultaten van de inventarisatie zijn opgenomen in de onderstaande tabel en worden hierna toegelicht.

Tabel 5: onderzochte bedrijven.

Koninklijke Verkade NV in Zaandam

De locatie ligt op ongeveer 450 meter afstand van het bedrijf Koninklijke Verkade BV. Dit bedrijf is een producent van voornamelijk de z.g. Sultanakoekjes. Op 3 oktober 2008 is een (revisie)vergunning Wet milieubeheer verleend. Daarnaast is op 23 februari 2017 een Besluit maatwerkvoorschriften geur voor Koninklijke Verkade NV onder zaaknummer 2483653 vastgesteld, waarin de volgende maatvoorschriften zijn opgenomen:

De emissie per bron, zoals aangegeven in tabel 1 van het geurrapport met kenmerk EZGE-16-01-00028.RAP-rev1 van 11 januari 2017, mag niet worden overschreden.

Tot 1 april 2018 mag de immissiesituatie 98 percentielconcentratie en 99,5 percentiel-concentratie, zoals aangegeven in respectievelijk figuur 6 en 7 van het geurrapport met kenmerk EZGE-16-01-00028.RAP-rev1 van 11 januari 2017, niet worden overschreden.

Uiterlijk 1 april 2018 dienen de volgende als BBT aangemerkte maatregelen te zijn getroffen:

De afgassen van de bronnen 16.3 en 16.6, 19.9 en 19FAB combineren en samen met de bijbehorende rookgassen van de branders lozen op 30 meter hoogte.

Na 1 april 2018 mag de immissiesituatie 98 percentielconcentratie en 99,5 percentiel-concentratie, zoals aangegeven in respectievelijk figuur 2 en 3 van het geurrapport met kenmerk EZGE-16-01-00028.RAP-rev1 van 11 januari 2017, niet worden overschreden.

De woningbouwplannen op het Vrodestterrein zullen na 1 april 2018 worden gerealiseerd, waardoor de figuren 2 en 3 uit het geurrapport van 11 januari 2017 'Evaluatie geursituatie Koninklijke Verkade Zaandam', opgesteld door SGS Nederland BV, kenmerk EZGE-16-01-00028.RAP-REV1 voor dit plangebied van kracht zijn. De geurcontouren in de figuren 2 en 3 van het geurrapport zijn gebaseerd op de Best Beschikbare Technieken (BBT).

Voor de woningen in het plangebied is het Zaans geurbeleid gericht op het behalen van de streefkwaliteit voor geurbelasting. De streefkwaliteit wordt uitgedrukt in een hedonische waarde voor de geurbelasting. Met het begrip hedonische waarde wordt de onaangenaamheid van de geur gerelateerd aan de geurconcentratie. De hedonische waarde H=-1 staat voor een licht onaangename geur. Uit het geuronderzoek blijkt, dat de hedonische waarde van H=-1 (licht onaangename geur) overeenkomt met de maatgevende geurconcentratie van 5 OU_E/m³ als 98 percentiel. Op basis van de BBT is de geurcontour van de streefkwaliteit voor standaard geurgevoelige objecten als gevolg van het bedrijf bepaald. In de onderstaande figuur 7.3 zijn de geurcontouren voor de streefkwaliteit van 5 OU_E/m³ als 98 percentiel (H=-1) uit het onderzoeksrapport weergegeven.

^{Figuur 5.8 Geurconcentratie 5 OUE/m3 als 98 percentiel (H=-1) als gevolg van Koninklijke Verkade NV. H=-1 geurcontour Vrodestterrein}

Uit figuur 5.6 blijkt, dat de ontwikkellocatie ruim buiten de H=-1 geurcontour ligt. Daarmee wordt ter hoogte van het plangebied ruimschoots voldaan aan de streefkwaliteit. Daarnaast zijn er geen concrete plannen van het bedrijf bekend waarmee relevante geurhinder zal worden veroorzaakt. Met het oog op dit bedrijf is geur daarom geen belemmering voor deze ontwikkeling.

Goglio North Europe BV in Zaandam.

Het plangebied valt buiten de richtafstand van het bedrijf Goglio North Europe BV. Er zijn vanuit het verleden echter klachten bekend. Dit bedrijf is een verpakkingsindustrie met een vlak- en rotatiediepdrukkerij, waarbij geur vrij kan komen. In de overweging van de Omgevingsvergunning milieu van 2 december 2013 is met betrekking tot het aspect geur onder andere het volgende opgenomen:

Binnen Goglio North Europe BV zijn de volgende geurbronnen het meest relevant:

• procesemissies van oplosmiddelhoudende proceslucht;
• diffuse emissies van oplosmiddelhoudende ruimtelucht.

In de inrichting zijn de volgende maatregelen getroffen om de geuremissie zoveel mogelijk te beperken:

• emissies van de processen worden via een naverbrander geleid.

Om het aanvaardbaar hinderniveau vast te stellen hebben wij de volgende aspecten betrokken: toetsingskader;

• geurbelasting ter plaatse van geurgevoelige objecten;
• aard en de waardering van de geur (hedonische waarde);
• klachtenpatroon;
• huidige en verwachte hinder;
  1. 1. technische en financiële consequenties van maatregelen en gevolgen daarvan voor andere emissies;
  2. 2. zijn getroffen maatregelen voor luchtemissies overeenkomstig BBT uit BREFs en nationale BBT-documenten?;
  3. 3. lokale situatie (onder meer planologische ruimte, sociaaleconomische aspecten en andere lokale afwegingen);
• historie van het bedrijf in zijn omgeving.

Met betrekking tot bovenstaande aspecten merken wij samengevat het volgende op:

In de afgelopen jaren zijn er diverse klachten en enkele eigen waarnemingen geweest van geuroverlast in de omgeving van het bedrijf.

* tot 01-07-2013

Naar aanleiding van vooral de klachten in 2011 is het bedrijf een uitgebreid onderzoek begonnen naar de oorzaken en mogelijkheden om de geuroverlast terug te dringen. Er is onderzoek gedaan naar de emissies vanuit de naverbrander en naar de optredende diffuse emissies. Daarbij is bij de aanvraag een Plan van aanpak - Optimalisatie van Emissie en Geur binnen GNE ingediend om deze overlast terug te dringen. Ondertussen is de naverbrander gereviseerd waardoor de storingsgevoeligheid is teruggedrongen. Ook diverse diffuse bronnen zijn ondertussen via maatregelen en good housekeeping aangepakt. Op grond van deze inspanningen is de verwachting dat de diffuse emissies worden teruggedrongen waardoor de hinder in de omgeving aanzienlijk zal verminderen.

Conclusie

Op grond van de geleverde inspanningen en getroffen maatregelen zijn wij van mening dat er in deze situatie sprake is van een aanvaardbaar hinderniveau.

De in de voorschriften van de Omgevingsvergunning opgenomen maatregelen zijn inmiddels uitgevoerd. Bij de gemeente Zaanstad zijn de afgelopen jaren geen geurklachten binnengekomen van Goglio North Europe BV. Gelet hierop wordt in de toekomstige situatie niet verwacht dat in verband met geurhinder het woon- en leefklimaat wordt aangetast. Immers het bedrijf is op basis van de milieuvoorschriften gehouden om geurhinder te voorkomen. Aangezien er op dit moment geen relevante geurhinder is, is dat ook in de toekomst niet te verwachten. Daarnaast zijn er geen concrete plannen van het bedrijf bekend waarmee relevante geurhinder zal worden veroorzaakt. Met het oog op dit bedrijf is geur daarom geen belemmering voor het plangebied.

Conclusie

In het plangebied zijn geurgevoelige objecten voorzien, namelijk woningen. Er is onderzocht of er bedrijven zijn die geurhinder veroorzaken en of deze geurhinder aanvaardbaar is. Het plangebied ligt in de omgeving van Koninklijke Verkade NV in Zaandam. Dit bedrijf is een producent van voornamelijk de z.g. sultanekoekjes. Uit de geldende milieuvoorschriften en het bijbehorende geurrapport blijkt dat het plangebied gesitueerd is in het gebied waar voldaan wordt aan de zogenoemde streefkwaliteit voor geurbelasting als gevolg van Koninklijke Verkade NV.

Tevens ligt het plangebied in de omgeving van Goglio North Europe BV in Zaandam. Dit bedrijf is een verpakkingsindustrie met een vlak- en rotatiediepdrukkerij, waarbij geur vrij kan komen. Door het bedrijf zijn maatregelen getroffen, waardoor er sprake is van een aanvaardbaar hinderniveau. Hierdoor zijn bij de gemeente Zaanstad de afgelopen jaren geen geurklachten binnengekomen van Goglio North Europe BV. Gelet hierop en gezien de afstand ten opzichte van het plangebied zal er geen geurhinder optreden.

Uit het onderzoek blijkt dat de onderzochte bedrijven nu en naar verwachting in de toekomst geen geurhinder zullen veroorzaken die relevant is voor dit plangebied. Geur is daarmee geen belemmering voor dit plangebied. Geconcludeerd kan worden dat in het plangebied ten aanzien van het aspect geur sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem.

De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden.

Bodemkwaliteitskaart en bodemfunctiekaart

De gemeente is verdeeld in zones van vergelijkbare bodemkwaliteit. Deze zijn opgenomen in een bodemkwaliteitskaart. Binnen het plangebied is de zone 'gesaneerd' van toepassing. Dit betekent dat in het verleden het terrein met minimaal 0,5 tot 1 meter zand is opgehoogd.

Indien grond wordt toegepast, bijvoorbeeld voor ophoging, aanvulling, versteviging, demping en bouwrijp maken, moet deze grond een bepaalde kwaliteit hebben. De minimale kwaliteit van de toe te passen grond is afhankelijk van de locatie waar de grond voor wordt toegepast. Er dient een dubbele toets uitgevoerd te worden. Er moet beoordeeld worden in welke bodemkwaliteitszone en in welke bodemfunctiezone de locatie valt. De strengste eis (meest schone zone) geldt vervolgens als toepassingseis. In de huidige situatie geldt dat binnen het plangebied alleen grond mag worden toegepast die voldoet aan de kwaliteit 'achtergrondwaarde / schone grond'. De meest actuele versie van de bodemkwaliteitskaart, de bodemfunctiekaart en de toepassingskaart zijn op de website van de gemeente Zaanstad gepubliceerd.

In de huidige situatie zijn bedrijven op de locatie van het bestemmingsplan gebied aanwezig. Bij nieuwbouw en/of wijziging van de functie bedrijf naar de functie wonen (een gevoeliger functie) is actualiserend bodemonderzoek noodzakelijk. Dit is in 2017/2018 uitgevoerd en beoordeeld in dit kader.

Lokale verontreinigingen en saneringen

Op het perceel zijn in het verleden al meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd. Hierbij is in de ondergrond huisvuil aangetroffen en nabij de locatie ook asbest boven de interventiewaarde. Deze resultaten zijn verwerkt in het actualiserend bodemonderzoek dat in 2017 en begin 2018 is uitgevoerd. Het gaat om het volgende bodemonderzoek:

Verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de Mahoniehout 'Vrodestlocatie' te Zaandam, Arnicon (RAPPORT H17-125-O), d.d. 30 januari 2018.

In de grond is tijdens het bodemonderzoek in de bovenste 1,5 m van de bodem plaatselijk wat lichte verontreiniging met PCB's, kwik, PAK en minerale olie aangetroffen. Deze (zeer) lichte verontreinigingen zijn vooral te wijten aan wat lichte bijmengingen met puin.

Dit komt over het algemeen overeen met de verwachting volgens de bodemkwaliteitskaart (gesaneerde zone) en hiermee met de algemene bodemkwaliteit in het gebied. In de loop van de tijd is er misschien wat puinhoudend materiaal in de bodem terecht gekomen door het gebruik en werkzaamheden. Het grondwater is ten hoogste licht verontreinigd met barium, naftaleen, cis + trans-1,2 Dichlooretheen.

Voor zover bekend levert de lichte verontreiniging in het grondwater in het plangebied aanwezig is, geen humane, ecologische of verspreidingsrisico's op bij het beoogde gebruik.

Conclusie

Op basis van de hierboven genoemde informatie blijkt dat de huidige bodemkwaliteit geschikt is voor de bestaande functies en de beoogde functie wonen met en zonder tuin.

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

Wet natuurbescherming

Via de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. In het kader van de Wet natuurbescherming moet uitgesloten worden dat significante negatieve effecten optreden in Natura 2000-gebieden. Hier kan sprake van zijn wanneer een ontwikkeling binnen een Natura 2000-gebied plaatsvindt, maar ook stikstofdepositie kan verslechterende gevolgen hebben voor stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die als Natura 2000-gebied zijn aangewezen.

Soortenbescherming

In het kader van het opstellen van dit bestemmingsplan is in januari 2018 een een quickscan Wet natuurbescherming opgeleverd door ecologisch adviesbureau Van der Goes & Groot. Deze quickscan is terug te vinden als Bijlage 7. De resultaten zijn hieronder integraal overgenomen.

Conclusies

• Het onderzoeksgebied is in potentie geschikt voor beschermde soorten vogels, grondgebonden zoogdieren en vleermuizen.
• Gezien het aanwezige biotoop, het oppervlak, de geografische ligging en informatie uit de vakliteratuur over waarnemingen en populaties in de omgeving, zullen van de grondgebonden zoogdieren alleen ‘vrijgestelde’ soorten aanwezig zijn. Voor deze aangetroffen of verwachte ‘vrijgestelde’ soorten gelden geen verbodsbepalingen als werkzaamheden worden verricht in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting, zoals het besproken plan. Een ontheffing is dan niet nodig.
• In het plangebied kunnen broedvogels met niet jaarrond beschermde nesten voorkomen. Voor de verwachte aanwezige broedvogels dienen werkzaamheden waarbij nesten vernield of verstoord kunnen worden, buiten het broedseizoen plaats te vinden. Een ontheffing is voor broedvogels dan niet nodig. Het broedseizoen loopt ruwweg van half maart tot half juli.
• Voor de mogelijk aanwezige foeragerende vleermuizen in het plangebied wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter foerageergebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. De vleermuizen kunnen derhalve gemakkelijk uitwijken.

Gebiedsbescherming

Door advies- en ingenieursbureau Ecogroen is een notitie opgesteld over de door hen uitgevoerde Aerius-berekeningen voor de gebruiksfase én voor de aanlegfase. In de berekeningen is het maximale programma van 620 woningen en 1.650 m² commerciële ruimte opgenomen als uitgangspunt. In deze notitie is beoordeeld of de bestemmingsplanwijziging conflicteert met de Wet natuurbescherming, onderdeel Gebiedsbescherming (Natura 2000), waarbij de beschermde waarden op twee manieren betrokken zijn:

1. 1. De uitvoerbaarheidstoets die volgt uit de Wet ruimtelijke ordening.

Met deze toets wordt de vraag of de beschermingsregimes uit de Wnb de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat beantwoord. Vrij vertaald wordt bepaald of er uitzicht is op het verkrijgen van een Wnb-vergunning voor het project dat voortvloeit uit het bestemmingsplan.

2. 2. Wet natuurbescherming-toets, zoals vastgelegd in artikel 2.7 lid 1 Wnb & artikel 2.8 lid Wnb e.v.

Kortweg: Voorafgaand aan vaststelling van het bestemmingsplan moet worden nagegaan of (uitvoering van) het plan kan leiden tot mogelijk significant negatieve effecten op een Natura 2000-gebied. Volgens vaste jurisprudentie bestaat deze toets uit een vergelijking tussen de feitelijke, planologisch legale situatie en de maximale plansituatie. De resultaten en conclusie hiervan zijn hieronder integraal overgenomen. De notitie is opgenomen als Bijlage 8 van deze toelichting.

Uit de verschilberekening tussen de huidig feitelijke situatie en de maximale plansituatie (aanlegfase + bouwfase) blijkt dat in omliggende Natura 2000-gebieden Polder Westzaan en Ilperveld, Varkensland, Oostzanerveld & Twiske sprake is van een afname van stikstofdepositie (0,01 – 0,15 mol/ha/jaar).

Conclusie

De nadruk in deze notitie ligt op de effecten van stikstofdepositie vanuit het plangebied op omliggende Natura 2000-gebieden. Overige effecten op Natura 2000-gebieden zijn niet aan de orde. Het effect van stikstofdepositie is beeld gebracht met een verschilberekening tussen de huidig feitelijke situatie (inclusief situatie op referentiedata) en de maximale plansituatie. De maximale plansituatie bestaat uit een gezamenlijke beoordeling van de aanlegfase en de gebruiksfase (worst-case).

Uit de verschilberekening (met kenmerk RhuxWT4DQnYc) blijkt dat er sprake is van een afname van stikstofdepositie,

waardoor:

• het plan uitvoerbaar is in het kader van de Wet natuurbescherming (uitvoerbaarheidstoets);
• negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van omliggende Natura 2000-gebieden zijn uitgesloten (Wnbtoets). De nadruk in de notitie ligt op de effecten van stikstofdepositie vanuit het plangebied op omliggende Natura 2000-gebieden. Overige effecten op Natura 2000-gebieden zijn niet aan de orde.

Waarborg in regels

Om te waarborgen dat bij de uitvoering ook daadwerkelijk geen negatieve effecten te verwachten zijn, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels behorende bij dit bestemmingsplan. Artikel 3.2.1 is ambtshalve gewijzigd ten opzichte van het artikel dat in het ontwerpbestemmingsplan was opgenomen. De nieuwe bepaling hanteert de kwalificatie "stikstofdepositie" (in plaats van "stikstofemissie") en legt een relatie met gevoelige habitats in Natura 2000-gebieden. Dit sluit (beter) aan op de systematiek van de Wet natuurbescherming die ertoe dient om Natura 2000-gebieden te beschermen tegen toenames van stikstofdepositie (en er op zichzelf niet toe strekt om stikstofemissie te beperken wanneer deze geen stikstofdepositie veroorzaakt in Natura 2000-gebieden). Daarnaast sluit de aanpassing (beter) aan op jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Uit deze jurisprudentie kan worden afgeleid dat de hoofdregel is dat voor de referentiesituatie moet worden uitgegaan van de feitelijke, legale situatie ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan (zie bijvoorbeeld ABRvS 28 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3286) en dat de referentiesituatie moet zijn gedefinieerd in de planregels.

In het kader van de plantoets ex artikel 2.7, eerste lid, Wet natuurbescherming, moet een vergelijking worden gemaakt tussen deze referentiesituatie en de maximale plansituatie. Deze vergelijking heeft voor onderhavig bestemmingsplan plaatsgevonden en de resultaten en conclusie hiervan zijn opgenomen in bijlage 8 bij het bestemmingsplan. Blijkens deze beoordeling is voor onderhavige situatie uitgegaan van de op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan feitelijke legaal aanwezige bebouwing - diverse gebouwen met in totaal 11.561 m² BVO - met het daarbij behorende gebruik (commerciële functie). Om de stikstofdepositie van deze referentiesituatie te berekenen is gebruik gemaakt van CROW-kentallen en emissiefactoren die zijn opgenomen in de factsheets voor het voor berekenen van stikstofdepositie gehanteerde AERIUS-model. Uit de ten behoeve van het bestemmingsplan gemaakte verschilberekening valt af te leiden dat er geen toename van stikstofdepositie op hiervoor gevoelige habitats in Natura 2000-gebieden optreedt in de maximale plansituatie (waarbij in de modellering de aanlegfase en de gebruiksfase bij elkaar zijn opgeteld zodat een worst-case benadering is toegepast). Met voornoemde amtshalve gewijzigde bepaling is dit aanvullend (goed) geborgd in de planregels.

Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten opgesteld. Hierdoor wordt in een vroeg stadium bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden met de belangen van bedrijven en woningen. Zo wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt door de komst van nieuwe woningen.

Milieuzonering is een hulpmiddel bij ruimtelijke planvorming. Het is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt.

In de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. Hierbij worden richtafstanden gegeven per milieutechnisch aspect (geur, stof, geluid en gevaar), waarbij de grootste afstand bepalend is voor de indeling in een milieucategorie.

^{Figuur 5.9 richtafstanden bedrijven en milieuzonering}

De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied. Zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat kan de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied. In een gemengd gebied is sprake van een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven voor.

Externe milieuzonering

De planlocatie is gelegen in het gemengd gebied. De planlocatie wordt ingeklemd door het spoor in het oosten, woningbouw in het zuiden en westen en horeca en een kinderboerderij in het noordwesten. De horeca die ten noordwesten van de planlocatie is gevestigd, is een restaurant. Een restaurant (SBI 2008 code 561) valt onder milieucategorie 1. Binnen het gemengd gebied wordt bij milieucategorie 1 een richtafstand van 0 meter gehanteerd. Derhalve vormt de voorgenomen ontwikkeling geen belemmering voor het gevestigde restaurant. Een kinderboerderij (SBI 2008 code 91041) valt onder milieucategorie 2. Binnen het gemengd gebied wordt bij milieucategorie 2 een richtafstand van 10 meter gehanteerd. De afstand tussen de te realiseren woningen en het bestemmingsvlak van de kinderboerderij bedraagt circa 25 meter. Derhalve wordt de voorgeschreven richtafstand van 10 meter ruimschoots gehaald.

Aan de oostkant van het plangebied ligt het spoorwegemplacement van Prorail. In een gemengd gebied kent een emplacement een richtafstand van 200 meter. Hieraan kan niet worden voldaan. In dit kader is door M+P een geluidsonderzoek uitgevoerd. Zoals in paragraaf 5.13 reeds beschreven kan geconcludeerd worden dat de nieuwbouw niet leidt tot een belemmering van het emplacement. In het kader van een goed woon- en leefklimaat worden aan enkele gebouwen wel maatregelen getroffen zoals dove gevels.

Interne milieuzonering

Naast de zonering ten opzichte van de bedrijven en functies buiten het plangebied, worden ook de functies binnen het plangebied getoetst. Er worden binnen het plangebied geen bedrijfsfuncties mogelijk gemaakt, enkel woningen en commerciële functies. Op basis hiervan kan binnen het plangebied de systematiek van functiemenging gehanteerd. Hierbij worden activiteiten direct naast woningen toegestaan, waarbij de activiteiten zodanig weinig milieubelastend zijn dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.

In het bestemmingsplan wordt ruimte geboden aan circa 1.650 m² aan commerciële ruimte. In dit bestemmingsplan wordt hieronder verstaan: maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en commerciële voorzieningen.

Onder maatschappelijke voorzieningen wordt onder andere verstaan: overheids-, welzijns-, zorggerelateerde, ouderen, medische, onderwijs-, culturele en religieuze voorzieningen, jeugd-/kinder-/naschoolse opvang en voorzieningen inzake openbare orde en veiligheid. Onder dienstverlening wordt verstaan: consumentverzorgende dienstverlening (o.a. kapper, schoonheidssalon e.d.), zakelijke dienstverlening (administratiekantoor, uitzendbureau, makelaar) en maatschappelijke dienstverlening. Onder commerciële voorzieningen wordt verstaan het verlenen van maatschappelijke en economische diensten aan derden. Hierbij wordt ook gedacht aan bijvoorbeeld fotostudio's, reisbureaus, makelaars, uitzendbureaus en bijvoorbeeld banken.

Het is duidelijk dat de drie groepen maatschappelijk, dienstverlening en commercieel een overlap met elkaar hebben. Belangrijk is dat al deze functies zich goed verhouden tot de functie wonen en daarbij naast elkaar kunnen bestaan zonder dat dit ten koste gaat van een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Door Royal Haskoning is een windhinderonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 13) met doel het bepalen van het te verwachten windklimaat rondom de nieuwbouw aan de Mahoniehout te Zaandam.

De Nederlandse norm 8100 'Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving' geeft richtlijnen voor de realisatie van buitengebieden met een goed windklimaat. Tevens mag zich in dergelijke gebieden volgens deze norm slechts een beperkt risico op windgevaar voordoen. De norm stelt dat de overschrijdingskans van de drempelsnelheid van de wind (5,0 m/s) bepaalt in welke kwaliteitsklasse het lokale windklimaat valt. De combinatie van de kwaliteitsklasse en de activiteiten die rond het gebouw plaatsvinden, levert een bepaalde waardering van dit windklimaat op. De activiteiten in het gebied rondom de nieuwbouw vallen in de categorie doorlopen.

Op basis van toetsing van de berekende resultaten wordt geconcludeerd dat het op loopniveau te verwachten windklimaat rond de nieuwbouw grotendeels als goed kan worden aangemerkt (kwaliteitsklasse B). Uitzondering hierop zijn de gebieden aan de noord- en noordwestkant welke geclassificeerd worden als goed tot matig voor doorlopen, matig tot slecht voor slenteren en slecht voor zitten (kwaliteitsklasse C/D). Op de zuidoosthoek van het complex Burano, op straatniveau van Teakhout en tussen gebouw B en het complex Burano wordt het windklimaat geclassificeerd als goed voor doorlopen, matig voor slenteren en slecht voor zitten (kwaliteitsklasse C). De kwaliteitsklasse C is acceptabel voor een doorloopgebied. De locaties met kwaliteitsklasse C worden afgeraden voor zitactiviteiten zonder aanvullende maatregelingen.

Op basis van toetsing van de berekende resultaten wordt geconcludeerd dat er geen kans is op windgevaar.

Conclusie

Op basis van de resultaten kan geconcludeerd worden dat het windklimaat op het Mahoniehout voldoet aan de toetsingscriteria zoals genoemd in de NEN8100 'Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving'. Hiermee wordt ook voldaan aan de randvoorwaarden voor een goede ruimtelijke ordening met omgeving. Hiermee wordt ook voldaan aan de randvoorwaarden voor een goede ruimtelijke ordening met betrekking tot windhinder en windgevaar.

Er zijn geen wettelijke eisen waaraan de bezonning of beschaduwing ten gevolge van een nieuw te bouwen gebouw dient te voldoen. Om deze reden zijn er ook geen landelijk geldende normen opgesteld voor bezonningsstudie. In de praktijk wordt bij bezonningsstudies veelal gebruik gemaakt van de door TNO opgestelde richtlijn voor bezonning.

Door Nelissen ingenieursbureau is een bezonningsonderzoek opgesteld, zie Bijlage 14 (kenmerk: 4255.045.ur.iwi). In dit onderzoek is de door TNO opgestelde richtlijn gebruikt als toetskader voor de bezonning van de omgeving. De TNO-richtlijn vindt zijn oorsprong in het Woonwaarderingsstelsel uit 1962, waarbij er een "lichte norm" (twee mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari tot 21 oktober op de vensterbank in de woonkamer) of een "strenge norm" (drie mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 21 januari tot 22 november op de vensterbank in de woonkamer) kan worden gehanteerd. In dit onderzoek is voor de beoordeling van de bezonningsstudie uitgegaan van de lichte norm van de TNO-richtlijn, zoals gangbaar in de praktijk. Omdat het een stedelijke omgeving betreft, wordt ervan uitgegaan dat bij een zonshoogte kleiner dan of gelijk aan 10° geen sprake meer is van merkbare bezonning van de gevel. Vegetatie is niet meegenomen in de bezonningsstudie.

De conclusie van dit onderzoek wordt hieronder integraal overgenomen. Het volledige onderzoek is opgenomen in de bijlage van deze toelichting.

Voor de nieuwbouw van De Zaanse Helden te Zaandam is een bezonningsstudie uitgevoerd om inzicht te verkrijgen in de gevolgen van de nieuwbouw voor de omgeving. Er is onderzocht hoeveel mogelijke uren bezonning de omliggende woningen hebben in de nieuwe situatie met de nieuwbouw De Zaanse Helden, en wat hierbij de invloed van nieuwbouw is. Hierbij is uitgegaan van een 3D model zoals aangeleverd door de architect Havermans Hielkema.

Er zijn geen wettelijke eisen waaraan de bezonning of beschaduwing ten gevolge van een nieuw te bouwen gebouw dient te voldoen. In deze rapportage wordt de lichte norm van de TNO-richtlijn gehanteerd. Een gebouw voldoet aan deze norm wanneer er gedurende twee uren per etmaal bezonning mogelijk is in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober.

Op onderstaande afbeelding is de situatie van de bezonningsstudie weergegeven.

^{Figuur 5.10 situatie bezonningsstudie}

Woningen Vurehout

^{Figuur 5.11: meetpunten woningen Vurehout}

In de huidige situatie blijkt dat de meetpunten niet aan de minimale hoeveelheid van 2 bezonningsuren conform de gehanteerde norm voldoen. Uit de bezonningstudie blijkt echter ook dat de nieuwbouw De Zaanse Helden geen invloed heeft op het aantal uren bezonning van de woningen aan het Vurehout. Het aantal mogelijke bezonningsuren is op de meetpunten hetzelfde met en zonder de bebouwing van nieuwbouwproject De Zaanse Helden. De nieuwbouw heeft dus geen invloed op de mogelijke bezonningsuren op de gevel van de woningen gelegen op Vurehout. De keuze van de gemeenteraad voor de ontwikkeling van Inverdan en de inmiddels al aanwezige, of in aanbouw zijnde gebouwen liggen ten grondslag aan de huidige bezonningsuren op de woningen aan de Vurehout.

In onderstaande figuur is verduidelijkt dat het project De Zaanse Helden geen invloed heeft op de bezonningsuren aan de Vurehout. In bijlage 3 van de bezonningsstudie zelf is een uitgebreide vergelijking terug te vinden.

19 feb	bezonning met Zaanse Helden	bezonning zonder Zaanse Helden
13.00 uur
15.00 uur
16.00 uur

^{Figuur 5.12: vergelijking huidig en nieuw plan op enkele momenten}

Woningen Opera

Op de volledige voorgevel van de woningen aan de Opera is, mede gezien de ligging, 2 uur bezonning mogelijk. Hiermee wordt voldaan aan de gehanteerde norm. In bijlage 4 van het bezonningsonderzoek zijn afbeeldingen van de resultaten opgenomen. De nieuwbouw heeft maar zeer beperkt invloed op een klein deel van de gevel gelegen aan Opera (zie de afbeelding bij 9:30 uur in de bijlage 4).

Woning Held Jozuapad

^{Figuur 5.13: gevel woning Held Jozuapad}

Op de volledige voorgevel is 6 uur en 15 minuten bezonning mogelijk. Hiermee wordt ruim voldaan aan de gehanteerde norm.

Conclusie

Uit de toetsing blijkt dat de bebouwingsmogelijkheden minimale invloed hebben op het aantal bezonningsuren van de woonbebouwing in de omgeving. Voor alle woningen gelegen aan Opera en Held Jozuapad geldt aan de lichte TNO-richtlijn kan worden voldaan. Voor de woningen aan Vurehout wordt niet op alle meetpunten aan de TNO-richtlijn voldaan, maar uit de studie is gebleken dat dit niet het gevolg is van de bebouwing binnnen het plan De Zaanse Helden.
Burano wordt niet beschaduwd door de nieuwbouw De Zaanse Helden en is daarom verder buiten beschouwing gelaten. Er wordt voldaan aan de TNO-richtlijn. Derhalve vormt het aspect bezonning geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

In het Luchthavenindelingbesluit (LIB) zijn twee gebieden vastgesteld: het luchthavengebied en het beperkingengebied. Het plangebied ligt in het beperkingengebied van het LIB. Hierdoor dient het plan rekening te houden met maatgevende toetshoogtes in dit gebied. Deze maatgevende toetshoogten bedragen respectievelijk 146 meter en 83 meter. Van de negen gebouwen die worden gerealiseerd, wordt het hoogste gebouw circa 56 meter hoog. Derhalve worden de toetshoogtes vanuit het Lib niet doorkruist.

Naast de maatgevende toetshoogtes op basis van het Lib, zijn er binnen het beperkingengebied deelgebieden (zones) onderscheiden met specifieke regels, te weten beperkingen voor bebouwing, beperkingen voor vogelaantrekkende werking en beperkingen voor windturbines en laser. De beperkingengebieden gronden 1 t/m 5 (LIB 1-5) beogen het aantal personen dat geluidhinder van de luchtvaart ondervindt, of het aantal slachtoffers op de grond ten gevolge van een luchtvaartverkeersongeluk, gering te houden, door beperkingen te stellen aan de gebruiksfuncties van het gebied rond Schiphol. De beperkingen voor de gronden 1 t/m 5 zijn daarom gericht op de gebruiksfunctie van het plan/object. Op onderstaande afbeelding is weergegeven dat de projectlocatie buiten de deelgebieden LIB 1 t/m 5 is gelegen.

^{Figuur 5.14 uitsnede deelgebieden LIB 1/tm 5 (bron: lib-schiphol.nl)}

Het ingevoerde plan/objectgebied ligt wel binnen de toetszone voor windturbines en laser. Indien het plan windturbines of een vaste laserinstallatie betreft, geldt de beperking zoals gesteld in artikel 2.2.4 van het LIB. In dit bestemmingpslan is derhalve op de verbeelding een gebiedsaanduiding opgenomen voor deze zone en is in de regels een beperking opgelegd voor het realiseren van windturbines en radarinstallaties. Met voorliggend plan worden echter geen windturbines of radarinstallaties mogelijk gemaakt.

^{Figuur 5.15: uitsnede LIB windturbines en radar (bron: lib-schiphol.nl)}

Geconcludeerd kan worden dat het LIB geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. Wel worden de mogelijke beperkingen vastgelegd in de regels in artikel 10.1 als algemene aanduidingszone van het Luchthavenindelingsbesluit.

In de Wet ruimtelijke ontwikkeling (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een grondexploitatieregeling opgenomen, waardoor gemeenten in tegenstelling tot de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) over meer mogelijkheden voor kostenverhaal beschikken.

Naast de grondexploitatieregeling biedt de wetgeving aan de gemeente meer sturingsmogelijkheden doordat zij in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels kunnen stellen. Dit kan gebeuren door middel van het privaatrechtelijke spoor (anterieure of posterieure overeenkomsten), dan wel door middel van een exploitatieplan. Een combinatie van beide is ook mogelijk.

Een exploitatieplan hoeft niet opgesteld te worden bij een bestemmingsplan met enkel conserverende bestemmingen of wijzigingsbevoegdheden. Een exploitatieplan hoeft ook niet opgesteld te worden als het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is, door middel van bijvoorbeeld anterieure overeenkomsten of als de gemeente eigenaar is van de gronden.

Beoordeling

Tussen de initatiefnemers en de gemeente Zaanstad is een anterieure overeenkomst gesloten. Derhalve is het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' en hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden.

De bestemmingsplanprocedure is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij de totstandkoming van dit plan is volgens deze methode te werk gegaan. Onderdeel van deze procedure is participatie. Ten tijde van de voorbereiding van het bestemmingsplan wordt het participatietraject voorbereid. Ontwikkelaar Mahoniehout b.v. heeft samen met de gemeente een plan van aanpak opgesteld.

Gedurende de loop van het ontwikkelproces zal Mahoniehout in samenwerking met gemeente de omgeving en haar stakeholders op de hoogte houden van het project. Mahoniehout wil haar omgeving en stakeholders informeren en in gesprek gaan met de met de directe omgeving.

Mahoniehout hanteert de volgende communicatiestrategie:

• Actief en tijdig informeren
• Beschikbare informatie delen
• Inzicht geven in het proces
• Brengen van de juiste boodschap in de juist taal voor verschillende stakeholders

Communicatie- en participatie

Er zijn een aantal voor de hand liggende momenten in het proces van ontwikkeling die gebruik gaan worden voor de communicatiemomenten. Deze momenten in het proces geven aanleiding om op verschillende manieren te informeren over de bouwplannen. Voor De Zaanse Helden zullen in ieder geval de volgende communicatiemomenten zijn:

1. 1. Ondertekening anterieure overeenkomst
2. 2. Indiening omgevingsvergunning
3. 3. Zienswijze bestemmingsplan en omgevingsvergunning
4. 4. Goedkeuring bestemmingsplan
5. 5. Onherroepelijke omgevingsvergunning bouwen
6. 6. Start bouw (eventueel gefaseerd)
7. 7. Mijlpalen bouwuitvoering (bijvoorbeeld: hoogte punt)
8. 8. Oplevering (eventueel gefaseerd)

Mahoniehout BV is al geruime tijd in gesprek met de heer Koeman over De Held Jozua. Partijen hebben in oktober 2018 een koopovereenkomst getekend voor de molen en omliggende gronden.
Er wordt regelmatig gesproken met de huidige huurders en gebruikers van de ontwikkellocatie over voortgang en planning.
Naast een aantal vaste communicatie momenten is Mahoniehout in gesprek met de klankbordgroep Westerwatering. Dit om ze vooruitlopend op bijvoorbeeld de informatieavonden goed te informeren en te betrekken in het proces.

Eerste communicatie momenten en middelen:

Informeel vooroverleg is gevoerd met ProRail (trillingen) en de Rijksdienst (Molenbiotoop). Aan de hand daarvan is een onderzoek naar trillingen uitgevoerd (zie paragraaf 5.13) en is divers onderzoek uitgevoerd naar de molenbiotoop (zie paragraaf 5.1.2). Het wettelijk vooroverleg (art. 3.1.1. Bro) valt samen met de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan. In het kader van het bestuurlijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening, is het concept bestemmingsplan aan diverse bestuurlijke partners verzonden. Kennisgevingen zijn verzonden aan:

• HHNK: Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier
• Cultureel Erfgoed (Rijksdienst Cultureel Erfgoed)
• GGD Zaanstreek-Waterland: Gemeentelijke Gezondheidsdienst
• Natuur- en milieudienst
• Veiligheidsregio Zaanstreek Waterland / Brandweer
• PWN Drinkwaterbedrijf Noord-Holland
• KPN
• Tennet
• Nederlandse Gasunie
• Alliander
• KMZ: Kontakt Milieubeheer Zaanstreek
• Provincie Noord-Holland

In de kennisgeving is aangegeven dat bij geen reactie het uitgangspunt wordt gehanteerd dat over het plan geen opmerkingen zijn.

Reactie is ontvangen van:

• HHNK: Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier
• GGD Zaanstreek-Waterland
• Tennet

De reacties zijn beantwoord middels de nota van beantwoording en, voor zover nodig, tekstueel verwerkt in de toelichting van dit bestemmingsplan. Geconcludeerd wordt dat het wettelijk vooroverleg niet tot aanpassingen aan het bestemmingsplan heeft geleid.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft 6 weken gecoördineerd met de omgevingsvergunningaanvraag ter inzage gelegen (met ingang van donderdag 26 december 2019 voor een periode van zes weken (dus tot en met woensdag 5 februari 2020). Op 13 januari 2020 heeft een informatieavond plaatsgevonden. De zienswijzen zijn beantwoord middels de nota van beantwoording en, voor zover nodig, verwerkt in dit bestemmingsplan.

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en gaat vergezeld van een toelichting. Hiervan zijn de regels en de verbeelding juridisch bindend.
Het digitale bestemmingsplan 'De Zaanse Helden' is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten, vervat in een GML-bestand (NL.IMRO.0479.STED3866) met bijbehorende regels. Het is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar via de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

De digitale versie van het bestemmingsplan gaat boven de analoge versie. De analoge verbeelding omvat één kaartblad (genummerd 0497.STED3866).

Onderhavig bestemmingsplan gaat uit van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). Ook is de Standaard 2017 van Zaanstad gebruikt die gebaseerd is op eerder genoemde SVBP.

Verbeelding
Alle gronden binnen het plangebied hebben een bestemming. Welke bestemming er in een bepaald gebied geldt is vastgelegd op de verbeelding. In de regels is vervolgens vastgelegd welke bepalingen voor deze bestemming gelden: waarvoor mag het worden gebruikt en hoe mag het worden bebouwd. Een bestemming kan op één bepaalde plek voorkomen, maar ook op verschillende locaties binnen het plangebied. Op sommige locaties gelden afwijkende bepalingen of voorwaarden. Deze zijn met een aanduiding op de verbeelding weergegeven en in de regels is bepaald welke specifieke regels er gelden.

Regels

De regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels
   In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die van belang zijn voor een juiste interpretatie van begrippen en bepalingen die in de overige regels zijn opgenomen;
2. 2. Bestemmingsregels
   In dit hoofdstuk is in de regels per bestemming opgenomen welk gebruik is toegestaan en welke bouwmogelijkheden er zijn;
3. 3. Algemene regels
   In dit hoofdstuk zijn de algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen en andere onderdelen van het bestemmingsplan. Het gaat onder ander om algemene gebruiks(on)mogelijkheden en afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden;
4. 4. Overgangsregels en slotregels
   In het laatste hoofdstuk staat, naast enkele algemene slotbepalingen, opgenomen welk overgangsrecht geldt ten aanzien van het bestaand gebruik en bebouwing.

Toelichting

In de toelichtingis in de voorgaande hoofdstukken een uitleg, onderbouwing en verantwoording gegeven van de keuzes die in dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. In de volgende paragraaf worden enkele algemene uitgangspunten weergegeven die bij dit bestemmingsplan zijn gehanteerd. Daarna wordt in paragraaf 7.2 per bestemming samengevat wat er beoogd is met het toekennen van die bestemming. De toelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft daarom geen directe rechtskracht. Wel kan het eventuele onduidelijkheid bij de interpretatie van de regels wegnemen omdat in de toelichting de achtergronden en intentie van de regeling is opgenomen.

De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Deze hoofdstukken zijn:

1. 1. Inleidende regels
2. 2. Bestemmingsregels
3. 3. Algemene regels
4. 4. Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

In de Inleidende regels worden de gebruikte begrippen beschreven (artikel 1) en worden regels gesteld ten aanzien van de wijze waarop gemeten moet worden (artikel 2).

Bestemmingsregels

De bestemmingsregels bevatten de volgende bestemmingen.

Artikel 3 Gemengd

De te realiseren woningen en commerciële voorzieningen hebben de bestemming Gemengd gekregen. Dit sluit aan bij de aangrenzende nieuwbouw van Burano en maakt het mogelijk om niet alleen reguliere woningen te realiseren, maar ook diverse vormen van zorgwonen in de toekomst toe te staan. Om zowel deze woon- als maatschappelijke bestemming mogelijk te maken is gekozen voor een gemengde bestemming. Binnen deze bestemming is het tevens mogelijk om maatschappelijke voorzieningen te realiseren en commerciële voorzieningen. Solitaire detailhandel (anders dan ondergeschikt) is niet toegestaan. De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. In de regels zijn de bouwmogelijkheden opgenomen die de stedenbouwkundige randvoorwaarden juridisch verankeren in het plan. Zo is hier de bouwhoogte te vinden middels de diverse hoogteaccenten.

Artikel 4 Verkeer

Een klein deel van het plangebied valt binnen de bestemming Verkeer. Dit is het openbare deel van het plangebied waarbinnen verkeersdoeleinden liggen. Binnen deze bestemming vallen onder andere wegen, voet- en fietspaden. Hier wordt tevens middels een aanduiding de voetgangersbrug mogelijk gemaakt die over de Houtveldweg gerealiseerd wordt.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

Het deel van het plangebied dat globaal tussen de sloot langs het spoorterrein aan de oostkant en het te ontwikkelen woningbouwplan ligt krijgt de bestemming Verkeer- Verblijfsgebied. Dit betreft voornamelijk een verbijfsgebied dat toegang geeft voor auto's aan de parkeergarages en bedoelt is voor langzaam verkeer.

Artikel 6 Water

Binnen het plangebied wordt water gegraven. Dit water wordt in verbinding gebracht met de aangrenzende watergangen en krijgt ook de bestemming Water.

Algemene regels

Artikel 7 Antidubbeltelregel

Doel van deze regel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het open gebleven terrein nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In dit artikel is een verwijzing naar het parkeerbeleid opgenomen. Hiermee wordt het parkeerbeleid onderdeel van het toetsingskader van een omgevingsvergunning voor het bouwen. De bepaling is dynamisch in die zin, dat toekomstige wijzigingen van het parkeerbeleid ook onderdeel uit maken van deze regel. Op het moment van vaststellen van dit bestemmingsplan is de Parkeernota Zaanstad 2016 en de Uitvoeringsnota parkeren uit 2016 van kracht. Initiatieven worden aan het gemeentelijke beleid getoetst op het moment dat de aanvraag wordt ingediend. Hiermee wordt geborgd dat er altijd voorzien wordt in de parkeerbehoefte.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

Deze regel vormt het sluitstuk van de bestemmingsplansystematiek in die zin, dat deze regel al het gebruik dat strijdig is met de aan de gronden gegeven bestemming verbiedt. In dit artikel zijn enkele specifieke vormen van gebruik als verboden gebruik aangemerkt. Daaronder valt onder meer het verbod op seksinrichtingen behalve op gronden waar dit expliciet is toegestaan. Ook wordt hier een regeling voor het gebruik van parkeerplaatsen aangegeven. De begripsbepaling ‘parkeren’ voorkomt dat parkeervoorzieningen gerealiseerd in het kader van de “Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016” na realisatie voor andere doeleinden gebruikt worden, waardoor een tekort aan parkeermogelijkheden kan ontstaan. (Niet alle parkeervoorzieningen genoemd in de parkeernota zijn geschikt om te waarborgen in een bestemmingsplan. Het wordt in dit kader onwenselijk geacht regels te stellen over bijvoorbeeld het gebruik van een garage aan huis. Derhalve is gekozen enkel het gebruik van parkeerplaatsen en fietsenstallingen te reguleren).

Kamerverhuur is een vorm van onzelfstandige bewoning welke in Nederland en ook in Zaanstad tot toenemende maatschappelijke weerstand leidt. Er komen klachten binnen van verschillende vormen van overlast, waaronder: geluid, overbewoning, parkeerhinder en staat van onderhoud van de verhuurde (buiten-)ruimte. Kamerverhuur kan een negatieve invloed hebben op de leefbaarheid en op de sociale cohesie (door kamerverhuur ontstaat een hogere mutatiesnelheid, hetgeen een negatief effect heeft op de sociale banden en op de sociale betrokkenheid) in de omgeving van De Zaanse Helden. Om het woon- en leefklimaat voor zowel de bestaande bewoners als de toekomstige bewoners te garanderen is de wens kamerverhuur binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan voor De Zaanse Helden uit te sluiten.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn twee gebiedsaanduidingen verwerkt: de luchtvaartverkeerszone op basis van het Luchthavenindelingsbesluit, met de beperking voor de realisatie van windturbines en radarinstallaties en de molenbiotoop. Voor de molenbiotoop is een regel opgenomen die de molen beschermd als werktuig en als landschapsbepalend element.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Door middel van de algemene afwijkingsregels kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken van de bestemmingsplanregels voor onder andere geringe overschrijding van bepaalde bouwregels, kunstobjecten, bouwwerken van openbaar nut, telecommunicatievoorzieningen enzovoort. Deze bevoegdheid vergroot de flexibiliteit van het plan. Daarnaast is nog een voorwaarde opgenomen die waarborgt dat bij gebruik van deze afwijkingsregels ook in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien.

Artikel 12 Overige regels

In dit artikel zijn de toegelaten overschrijdingen van bouw- en/of bestemmingsgrenzen opgenomen. Dat kan bijvoorbeeld gaan om dakoverstekken, balkons of trappenhuizen. Voorts is geregeld dat wet- en regelgeving (waarnaar in het plan wordt verwezen) gelden zoals deze luiden op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan.

Overgangs- en slotregels

De verplichte overgangsregels voor bouwwerken en gebruik zijn conform het bepaalde in artikel 3.2.1 en 3.2.2 van het Bro opgenomen. Tot slot bevat het plan een slotregel.