Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Verhuur van een deel van een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de aanwezigheid van (de vertegenwoordiger van) de hoofdbewoner van de betreffende woonruimte, al dan niet met ontbijt.

Bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan:

1. a. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd;
2. b. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.

Het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik.

Hieronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Degene die officieel als bewoner van een woning of ander gebouw geregistreerd is en daarmee onder andere verantwoordelijk is voor het betalen van bepaalde lasten.

Een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Een persoon of groep personen, die een duurzame, gemeenschappelijke huishouding voer(t)(en) en wil(len) voeren. Hierbij moet sprake zijn van onderlinge, met een gezinsverband vergelijkbare, verbondenheid en continuïteit in de samenstelling.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het duurzaam verblijven in een deel van een pand, zonder de bedoeling met de andere bewoners duurzaam in gezinsverband samen te wonen of duurzaam een gezamenlijk huishouden te voeren.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Het omzetten van een (gedeelte van een) woning/zelfstandige woonruimte of een (gedeelte van een) gebouw waarin wonen is toegestaan, naar één of meerdere onzelfstandige woonruimte(n).

Woonruimte, die geen eigen toegang heeft of welke niet door een huishouden zelfstandig kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

Verhuur van woonruimte bij afwezigheid van degene die de woning rechtsgeldig aanbiedt.

Een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, namelijk één tot enkele nachten, ter plaatse in een daarvoor geschikte woning (hoofdgebouw of aangebouwd bijbehorend bouwwerk) verblijft. Daaronder ook begrepen Bed & Breakfast en particuliere vakantieverhuur.

Als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en sanitaire voorzieningen.

Gehuisvest zijn en duurzaam verblijven in een woning.

Een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, niet zijnde kamerverhuur.

Het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer zelfstandige woningen en/of het toevoegen van een extra woning in een bijbehorend bouwwerk.

Zelfstandige woonruimte, die verhuurd wordt.

Woonruimte die door een huishouden wordt bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte, waarbij sprake moet zijn van een eigen toegang tot de woonruimte.

De kortste afstand tussen bouwwerken onderling alsmede van bouwwerken tot de perceelgrens gemeten vanaf elk deel van het bouwwerk.

Een in de regels of op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van een bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; hierbij worden ondergrondse bouwwerken die zichtbaar zijn boven peil meegerekend, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen.

Het Bruto-vloeroppervlakte (BVO) is het vloeroppervlak van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen (NEN 2580).

Het bruikbare vloeroppervlakte van een bouwwerk, geschikt voor het beoogde gebruik. Dit is in feite het totale vloeroppervlak tussen de omsluitende wanden van de gebruiksfunctie minus de vaste obstakels van enige omvang (NEN 2580).

Oppervlakte van een bouwwerk

De oppervlakte van een bouwwerk wordt gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Oppervlakte van een activiteit

De oppervlakte van een activiteit is de totale vloeroppervlakte van ruimten die ten dienste staan van die activiteit, met inbegrip van daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren.

De regels uit dit paraplubestemmingsplan zijn van toepassing op de bestemmingsplannen zoals benoemd in Bijlage 1 van de regels.

1. a. De regels uit dit paraplubestemmingsplan zijn een aanvulling op of vervangen gedeeltelijk de regels van de onderliggende bestemmingsplannen van de gemeente Zaanstad. Indien de onderliggende bestemmingsplannen geen regels bevatten omtrent toeristische verhuur, kamerverhuur- en/of woningsplitsing dan gelden de regels uit dit paraplubestemmingsplan als aanvulling op het onderliggende bestemmingsplan.
   
2. b. Indien het onderliggende bestemmingsplan wel regels bevat omtrent toeristische verhuur, kamerverhuur- en/of woningsplitsing dan worden deze regels vervangen door de regels uit dit paraplubestemmingsplan.
   
3. c. Andere regels dan regels met betrekking tot toeristische verhuur, kamerverhuur- en/of woningsplitsing blijven gelden zoals benoemd in onderliggende bestemmingsplannen.
   

1. a. Het splitsen van een woning in twee of meer woningen is niet toegestaan, tenzij huisvesting voor mantelzorg gerealiseerd wordt.Tevens is geen vergunning nodig voor het gebruiken van een bestaand bouwwerk indien dit huisvesting in verband met mantelzorg betreft.
2. b. Het omzetten van een zelfstandige woning naar meer dan twee onzelfstandige woonruimten in dezelfde woning is niet toegestaan.

Van de algemene bouwregels en de algemene gebruiksregels, zoals benoemd in artikel 4.1 kan worden afgeweken met een omgevingsvergunning, indien:

1. a. voor kamerverhuur wordt voldaan aan artikel 3.3.1a, lid 2 van de Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2021 en voor woningsplitsing voldaan wordt aan artikel 3.3.1b van de Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2021 en;
2. b. voldaan wordt aan de parkeernormen die voortvloeien uit de 'Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016' of rechtsopvolgers hiervan.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het paraplubestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
      
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
   
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
3. 3. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
   

Deze regels worden aangehaald als: regels van het bestemmingsplan Paraplubestemmingsplan Woningsplitsing, Kamerverhuur en Toeristische verhuur.

Zaanstad krijgt steeds vaker te maken met aanvragen omtrent kamerverhuur- en woningsplitsing. Hierdoor ontstaat er een hogere druk op de fysieke leefomgeving van de gemeente Zaanstad. Dit kan tevens zorgen voor meer overlast binnen de woonwijken en de binding in de buurt zal wegvallen door de korte huurperiodes van de bewoners.

Dit paraplubestemmingsplan heeft als doel het reguleren van de aspecten kamerverhuur- en woningsplitsing binnen de gehele gemeente Zaanstad. Dit paraplubestemmingsplan bevat de regels om kamerverhuur- en woningsplitsing te reguleren binnen de gemeente Zaanstad. Tevens zal het aspect toeristisch verhuur van woningen/woonruimte gereguleerd worden binnen de gemeente. Bij dit aspect wordt een onderscheid gemaakt tussen particuliere vakantieverhuur en Bed & Breakfast. In principe zal toeristische verhuur alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan zijn bij de functie wonen.

De gemeente wil de aspecten toeristische verhuur en Bed & Breakfast reguleren, omdat het aantal toeristische verhuren toeneemt door de opkomst van digitale platforms. Grootschalige verhuur van woonruimte aan toeristen kan negatieve effecten hebben op de omgeving. Per 1 april 2021 is de gewijzigde huisvestingsverordening met regels voor toeristische verhuur in werking getreden. De wet toeristische verhuur van woonruimte is per 1 januari 2021 van kracht, maar biedt geen mogelijkheid om aanvullende voorwaarden of voorschriften, zoals een maximaal aantal personen, te verbinden aan toeristische verhuur, tenzij hiervoor een vergunningsplicht wordt ingesteld.

De gemeente Zaanstad wil in beginsel geen vergunningsplicht instellen, maar er is wel behoefte om voorwaarde te stellen aan het maximum aantal gasten aan wie een verhuurder tegelijkertijd een nachtverblijf mag bieden. Op dit moment ontbreekt het in het ruimtelijk instrumentarium aan uniforme regels voor Bed & Breakfast wat regulering en handhaving van deze verhuurvorm bemoeilijkt.

Met dit paraplubestemmingsplan is het doel om:

• een goede balans te bieden in de vraag naar huisvesting voor studenten, starters, spoedzoekers en arbeidsmigranten enerzijds en het belang beschermen van de schaarse woningen zoals voldoende betaalbare eengezinswoningen;
• de leefbaarheid van de buurten te beschermen door concentratie en overbewoning tegen te gaan;
• voldoende woonkwaliteit te garanderen;
  

Dit paraplubestemmingsplan is van belang voor de goede ruimtelijke ordening binnen de gemeente Zaanstad. Door toepassing van deze regels wordt duidelijk wat de mogelijkheden zijn voor de aspecten woningsplitsing, kamerverhuur en toeristische verhuur op basis van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden. Dit met als doel om de leefbaarheid binnen de gemeente Zaanstad te vergroten.

Tevens is op 30 maart 2020 een voorbereidingsbesluit vastgesteld met een verbod op kamerverhuur- en woningsplitsing binnen het gehele grondgebied van de gemeente Zaanstad, totdat dit paraplubestemmingsplan van kracht is.

Het paraplubestemmingsplan heeft betrekking tot het gehele grondgebied van de gemeente Zaanstad.

^{Afbeelding 1: Ligging plangebied}

Dit bestemmingsplan regelt aanvullend kamer- en toeristische verhuur op bestemmingsplannen binnen het toepassingsgebied van de gemeente Zaanstad.

Deze bestemmingsplannen, waar de regels uit dit paraplubestemmingsplan van toepassing op zijn, zijn opgenomen in Bijlage 1 van de regels.

Deze toelichting maakt deel uit van het paraplubestemmingsplan 'Parapluplan toeristische verhuur, woningsplitsing en kamerverhuur gemeente Zaanstad'. De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

- In hoofdstuk 1 'Inleiding' wordt een inleiding gegeven op het bestemmingsplan.

- In hoofdstuk 2 'Bestemmingsplanproces' wordt een beschrijving gegeven van de voorgeschiedenis van dit paraplubestemmingsplan.

- Hoofdstuk 3 'Beleidskader' geeft een overzicht van het geldende beleid omtrent de aspecten woningsplitsing en toeristische- en kamerverhuur. Hierbij wordt ingegaan op de uitgangspunten die van belang zijn voor het thema van dit paraplubestemmingsplan.

- In hoofdstuk 4 'Uitvoerbaarheid' wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

- In hoofdstuk 5 'Toelichting' op het bestemmingsplan wordt nader ingegaan op de indeling van het bestemmingsplan en de juridische/planologische regels.

Het bestemmingsplan geldt voor de gehele gemeente Zaanstad, met uitzondering van de gebieden waarvoor een beheersverordening geldt. Alvorens dit bestemmingsplan van kracht is, is er een voorbereidingsbesluit op dit bestemmingsplan vastgesteld. Het voorbereidingsbesluit bepaald dat het verboden is om kamers te verhuren en woningen te splitsen binnen de gemeente Zaanstad tot het moment waarop dit paraplubestemmingsplan is vastgesteld.

De gemeente Zaanstad krijgt steeds vaker te maken met kamerverhuur- en woningsplitsing. De gemeente wil dit reguleren, omdat door kamerverhuur- en woningsplitsing meer druk op de fysieke leefomgeving ontstaat. Tevens zal de binding in de buurt wegvallen, zeker bij korte huurperiodes van de bewoners.

Verder wordt het aspect toeristisch verhuur gereguleerd. Tot nu toe ontbrak de volledige regulering van deze aspecten binnen de gemeente. Met het reguleren van deze aspecten wordt bijgedragen aan het verbeteren van het woon- en leefklimaat binnen de gemeente Zaanstad.

In dit hoofdstuk zal kort worden ingegaan op relevante beleidsstukken met betrekking tot de aspecten toeristisch verhuur van woningen/woonruimte, kamerverhuur- en woningsplitsing. De beleidsstukken zullen op verschillende niveaus beschreven worden namelijk op Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau.

Het bestemmingsplan is op rijksniveau getoetst aan de Nationale Omgevingsvisie en de Ladder voor duurzame verstedelijking. Uit deze toets is naar voren gekomen dat dit beleid niet van toepassing is op het bestemmingsplan en zal daarom niet verder worden uitgewerkt.

Het bestemmingsplan is getoetst aan de Omgevingsvisie NH2050 en de Omgevingsverordening NH2020. Uit deze toets zijn geen raakvlakken gekomen die van toepassing zijn op dit bestemmingsplan en zal daarom niet verder uitgewerkt worden.

In de woonvisie van de gemeente Zaanstad wordt benoemd dat zij zich inzetten op verschillende woonmilieus, goede woningen en een goede leefbaarheid in alle wijken in Zaanstad. Door de gewijzigde marktomstandigheden was een actualisatie van de woonvisie uit 2015 nodig. Veel van de uitgangspunten uit de woonvisie van 2015 zijn nog geldend. Deze actualisatie was ook benodigd om afspraken te maken met corporaties en huurdersorganisaties voor de periode 2020-2024.

In deze woonvisie is benoemd dat door de lage rente en de economische groei, woningen een geliefd beleggingsobject zijn. Hierdoor zijn de betaalbare woningen niet altijd meer beschikbaar voor de beoogde doelgroep en hierdoor neemt het aantal kamerverhuurders- en woningsplitsingen toe. In deze woonvisie wordt aangegeven dat de gemeente de leefbaarheid in de wijken wil laten toenemen door kamerverhuur- en woningsplitsing tegen te gaan.

Conclusie

Het doel en de regels van dit paraplubestemmingsplan zijn overeenstemming met de woonvisie van de gemeente Zaanstad.

In de Uitvoeringsagenda wonen 2019-2024 is de wens uitgesproken om excessen te gaan reguleren, zodat woningen worden gebruik waarvoor ze bedoeld zijn. Uit gesprekken met bewoners uit de gemeente Zaanstad is naar voren gekomen dat er veel sprake is van woningsplitsing en kamerverhuur in de wijken. Het splitsen van woningen en het verhuren van kamers is erg interessant voor vastgoedbeleggers en verhuurders, aangezien zij een hogere prijs kunnen krijgen voor een gesplitste woning of kamer dan wanneer zij één woning verkopen. Door de vele woningsplitsingen en het kamerverhuur neemt de druk op de leefbaarheid in de gemeente Zaanstad toe. De gemeente wil de druk op de leefbaarheid afnemen door het reguleren van kamerverhuur en woningsplitsing in Zaanstad. Zij willen dit niet verbieden omdat het splitsen en verhuren van kamers voordelig kan zijn bijvoorbeeld bij de hospitaregeling. De gemeente is voornemens om de kwaliteit en de ruimte van de woonwijken te verbeteren en wil daarom de aspecten woningsplitsing en kamerverhuur reguleren.

Conclusie Dit paraplubestemmingsplan is in overeenstemming met de regels uit de Uitvoeringsagenda wonen 2019-2024 van de gemeente Zaanstad. De gemeente benoemt in de Uitvoeringsagenda dat zij kamerverhuur en woningsplitsing willen reguleren in Zaanstad om zo de kwaliteit en de ruimte van de woonwijken te verbeteren.

Deze wijzigingsverordening bevat regels over de aspecten kamerverhuur- en woningsplitsing binnen de gemeente Zaanstad. In de gemeente Zaanstad zijn steeds meer aanvragen voor kamerverhuur- en woningsplitsing. Hierdoor ontstaan er meer woonruimten in de gemeente, maar dit heeft daarnaast ook negatieve gevolgen. Deze negatieve gevolgen zijn onder andere de druk op de leefbaarheid die toeneemt en dat er geen woonruimte meer beschikbaar is voor gezinnen, omdat veel woningen gesplitst of verhuurd zijn. De huisvestingsverordening wordt gewijzigd om zo de woonruimte en de leefbaarheid binnen de wijken beter te beschermen.

Kamerverhuur- en woningsplitsing

Met deze wijzigingsverordening wordt een vergunningstelsel voor zowel kamerverhuur- als woningsplitsing ingesteld. De woningen die beoogd zijn om gesplitst te worden mogen niet kleiner zijn dan 140 m² en de nieuw gevormde woning moet minsten 50 m² zijn om in aanmerking te kunnen komen voor een woningvormingsvergunning.

Tevens is een omzettingsvergunning vereist bij kamerverhuur aan 3 of meer personen. Per persoon moet er sprake zijn van minimaal 25 m² gebruiksoppervlak. Bij grondgebonden woningen mag binnen een straal van 100 meter geen andere vergunning voor kamerverhuur zijn verleend. Bij appartementencomplexen geldt een maximum van 10% in het complex. In de gehele gemeente Zaanstad mag maximaal 1 persoon per verhuurde kamer wonen.

Verder wordt er geen vergunning verleend binnen de gemeente Zaanstad voor kamerverhuur aan 5 of meer personen en indien het gebruiksoppervlak minder dan 25 m² GBO is, inclusief gemeenschappelijk ruimte.

In een aantal gebieden binnen de gemeente Zaanstad wordt deze omzettingsvergunning niet verleend, aangezien in deze gebieden veel sprake is van overbewoning en veel overlast bij verhuurde kamers. Dit zijn de gebieden Poelenburg/Peldersveld, Zaandam-Zuid en de Russische buurt.

Uitzonderingen
In deze verordening worden een aantal uitzonderingen op bovenstaande regels benoemd. Voor de woningvorming is geen vergunning als bedoeld in artikel 21, lid 1 aanhef en onder d, van de Huisvestingswet 2014 noodzakelijk mits en zolang de woningvorming noodzakelijk is voor mantelzorg. Verder is voor inwoners op basis van de hospitaregeling geen vergunning nodig en ook het verhuren van een woning aan maximaal 2 volwassenen is niet vergunningplichtig.

Toeristische verhuur
In de huisvestingsverordening van de gemeente Zaanstad is benoemd dat het verhuren van woningen/woonruimte een grote impuls heeft gekregen de afgelopen jaren.Dit komt vooral doordat er veel gebruik wordt gemaakt van toeristische verhuur. Dit gebeurt steeds meer in de gemeente Zaanstad en dit kan lijden tot ongewenste effecten. Door het grootschalige toeristische verhuur kunnen de woningmarkt, de leefbaarheid van de woonomgeving, de veiligheid van woonruimte en het gelijke speelveld voor andere aanbieders van toeristische accommodaties negatieve effecten ervaren.

De gemeente Zaanstad wil de toeristische verhuur reguleren, aangezien de woonfunctie niet meer overheersend is indien veelvuldig toeristisch verhuur plaatsvindt. Dit is onwenselijk omdat er schaarste aan woonruimte is binnen de gemeente Zaanstad. Het veelvuldig verhuren van toeristische woonruimte kan effect hebben op de koop- en huurprijzen van de woningen in de gemeente. Ook kunnen speculatieve vastgoed bedrijven hierop inspelen door woonruimten uitsluitend toeristisch te verhuren, waardoor het aanbod in koop/huur woningen verder afneemt. Dit is niet wenselijk en daarom wil de gemeente dit aspect reguleren binnen Zaanstad.

Conclusie

Door dit wijzigingsvoorstel wordt ingegaan op het reguleren van kamerverhuur- en woningsplitsing binnen de gemeente Zaanstad. Hiermee wordt voldaan aan het doel van dit paraplubestemmingsplan. In deze verordening is verder benoemd dat de gemeente Zaanstad het aantal toeristische verhuren wil reguleren. Dit is nog niet volledig geregeld in de gemeente en daarom voldoet dit bestemmingsplan aan de eisen uit de verordening. Dit bestemmingsplan reguleert namelijk de toeristische verhuur.

In deze beleidsregels wordt benoemd hoe het college van burgemeester en wethouders de regels uit de 'Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2021' uitvoert. Het is verboden om zonder een vergunning onzelfstandige woonruimten te verhuren. Tevens is een verbod op woningsplitsing opgenomen. Het is verboden om een woonruimte binnen de gemeente Zaanstad te verbouwen tot twee of meer woonruimten.

Kamerverhuur

In deze regels worden een aantal uitzonderingen benoemd voor een aantal gevallen waar geen omzettingsvergunning voor benodigd is. Voor verhuur aan twee volwassenen geldt geen vergunningplicht. Aan aanvragen voor omzetting van zelfstandige woonruimte voor kamergewijze verhuur voor 5 of meer volwassen personen werkt de gemeente op grond van de huisvestingsverordening niet mee. Aan verhuur aan 3 of 4 volwassenen worden in de huisvestingsverordening voorwaarden verbonden.

Om de leefbaarheid van buurten te behouden en te vergroten werkt de gemeente alleen mee aan een verzoek tot woningomzetting als tussen grondgebonden woningen binnen een afstand van minimaal 100 meter geen andere vergunning voor kamergewijze verhuur is verleend. Bij appartementencomplexen mag voor maximaal 10% van de woningen in het complex een vergunning worden verleend.

Woningsplitsing

Voor woningsplitsing is op grond van de Wijzigingsverordening een woningvormingsvergunning nodig. Daarin is geregeld dat woningen kleiner dan 140 m² GBO niet mogen worden gesplitst en dat nieuw te vormen woningen minstens 50 m² GBO moeten omvatten. Indien woningsplitsing plaatsvindt dan moeten de nieuw gevormde woningen voldoen aan het Bouwbesluit. Ook bij gemengde bestemmingen waarbij sprake is van woningsplitsing geldt de minimumeis van 50 m².

Conclusie De regels uit dit paraplubestemmingsplan zijn in overeenstemming met de beleidsregels van de gemeente Zaanstad. De regels uit dit bestemmingsplan zullen een aantal beleidsregels vervangen en/of aanvullen.

Het rapport 'Schaarste op de woningmarkt' bekijkt het vraag en aanbod van de woningen in de gemeente Zaanstad. De druk op de fysieke leefomgeving neemt toe doordat kamerverhuur- en woningsplitsing niet genoeg gereguleerd is. Kamerverhuur- en woningsplitsing is interessant voor vastgoed beleggers en verhuurders, maar hierdoor zijn vaak de woningen voor de beoogde doelgroep niet meer beschikbaar. Dit rapport richt zich op de woningvoorraad en de toekomstige situatie in de gemeente Zaanstad.

Uit dit rapport blijkt dat in alle prijsklassen meer vraag dan aanbod is, met uitzondering van huurwoningen tussen de €720 en €901 en er is een aanbodoverschot aan grondgebonden huurwoningen. Tevens is er een schaarste voor koopwoningen tot de €221.000. De woningtypen huurappartementen en eengezinskoopwoningen zijn de typen waar de meeste vraag naar is.

De gemeente Zaanstad heeft als doel een goede balans te bieden in de vraag naar huisvesting voor studenten, starters, spoedzoekers en arbeidsmigranten enerzijds en het belang van beschermen van de schaarse woningen zoals voldoende betaalbare eengezinswoningen. Verder heeft de gemeente Zaanstad het doel om de leefbaarheid in de wijken te beschermen door overbewoning tegen te gaan en willen zij voldoende woonkwaliteit garanderen.

Door kamerverhuur- en woningsplitsing zijn de woningen voor wie deze bedoeld zijn vaak niet meer beschikbaar. Een eengezinswoning wordt door vastgoedbeleggers vaak in meerdere woningen gesplitst of meerdere kamers worden apart verhuurd. Hierdoor kunnen veel gezinnen geen woning vinden in de gemeente Zaanstad. Door het verhuren van kamers en het splitsen van woningen neemt ook de leefbaarheid in de wijken af. De gemeente Zaanstad wil dit voorkomen door de aspecten kamerverhuur- en woningsplitsing te reguleren. De gemeente kan er voor kiezen om alle segmenten vergunningplichtig te maken voor zover het kamerverhuur en woningsplitsing betreft.

Conclusie Het doel en de regels van dit paraplubestemmingsplan komen overeen met het rapport 'Schaarste op de woningmarkt'. De regels uit dit bestemmingsplan zullen aan de doelen van de gemeente Zaanstad voldoen.

In artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening is benoemd dat de gemeenteraad verplicht is bij het vaststellen van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit bestemmingsplan valt niet onder een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening en daarom is geen exploitatieplan benodigd. De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is niet in het geding aangezien dit plan geen grootschalige bouwprojecten mogelijk maakt, maar voorziet in aanvullende regels op bestaande bestemmingsplannen omtrent de aspecten kamerverhuur- en woningsplitsing.

In het algemeen heeft de economische uitvoerbaarheid betrekking op nieuwe ontwikkelingen waar bestemmingswijzigingen voor nodig zijn. Dit paraplubestemmingsplan voorziet alleen in nieuwe en aanvullende regels omtrent de aspecten kamerverhuur- en woningsplitsing. Dit bestemmingsplan maakt geen grootschalige bouwplannen mogelijk waar kosten aan verbonden zijn. De kosten voor de gemeente bestaan uit de plankosten en kosten voor onderzoeken. Deze kosten komen ten laste voor de algemene middelen van de gemeente Zaanstad.

Het conceptbestemmingsplan is aan de bestuurlijke vooroverlegpartners voorgelegd in het bestuurlijk vooroverleg. Er zijn geen reacties binnengekomen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode kon een ieder zienswijzen op het plan indienen. Tegen dit paraplubestemmingsplan zijn twee zienswijzen ingediend, welke te zien zijn in de Bijlage 1 Nota van zienswijzen.

Dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en verbeelding. De regels en verbeelding zijn de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan en de toelichting vormt de uitleg en onderbouwing van de in de verbeelding en regels vastgelegde mogelijkheden, verplichtingen en verboden.

Regels

De regels zijn gegroepeerd in drie hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels
   In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die van belang zijn voor een juiste interpretatie van begrippen en bepalingen die in de overige regels zijn opgenomen;
2. 2. Algemene regels
   In dit hoofdstuk zijn de algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen en andere onderdelen van het bestemmingsplan. Het gaat onder ander om algemene gebruiks(on)mogelijkheden en afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden;
3. 3. Overgangs- en slotregels
   In het laatste hoofdstuk staat, naast enkele algemene slotbepalingen, opgenomen welk overgangsrecht geldt ten aanzien van het bestaand gebruik en bebouwing.

Toelichting

In de toelichtingis in de voorgaande hoofdstukken een uitleg, onderbouwing en verantwoording gegeven van de keuzes die in dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. De toelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft daarom geen directe rechtskracht. Wel kan het eventuele onduidelijkheid bij de interpretatie van de regels wegnemen omdat in de toelichting de achtergronden en intentie van de regeling is opgenomen.

Voor de juridische vertaling van de algemene regeling voor toeristische verhuur, woningsplitsing en kamerbewoning is gekozen voor een paraplubestemmingsplan. Deze regels gaan gelden voor de gehele gemeente Zaanstad.

In de Inleidende regels worden een aantal basis begrippen benoemd en beschreven. Tevens wordt in de inleidende regels benoemd op welke bestemmingsplannen dit paraplubestemmingsplan van toepassing is. Een aantal belangrijke begrippen worden hieronder beschreven.

Kamerverhuur: het bewonen van een deel van een pand, zonder de bedoeling met de andere bewoners duurzaam in gezinsverband samen te wonen of duurzaam een gezamenlijk huishouden te voeren.

Woningsplitsing: het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer zelfstandige woningen en/of het toevoegen van een extra woning in een bijbehorend bouwwerk.

Bed & Breakfast: verhuur van een deel van een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de aanwezigheid van (de vertegenwoordiger van) de hoofdbewoner van de betreffende woonruimte, al dan niet met ontbijt.

Toeristische verhuur: een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, namelijk één tot enkele nachten, ter plaatse in een daarvoor geschikte woning (hoofdgebouw of aangebouwd bijbehorend bouwwerk) verblijft.

In Artikel 2 worden aan aantal begrippen beschreven met betrekking tot de wijze van meten.

In Artikel 3 wordt het toepassingsbereik en de werkingsgebied van het bestemmingsplan omschreven.

In Artikel 4 zijn regels voor het splitsen en omzetten van woningen opgenomen. Van omzetting is sprake als zelfstandige woningen naar onzelfstandige woningen worden omgezet, ook wel kamergewijze verhuur genoemd. Ook zijn regels opgenomen voor toeristische verhuur.

In Artikel 5 zijn de vrijstelling- en afwijkingsmogelijkheden opgenomen. In dit artikel wordt een koppeling gemaakt met de Huisvestingsverordening Zaanstad 2021 of rechtsopvolgers hiervan, waarin de vrijstelling- en afwijkingsmogelijkheden zijn opgenomen.

In artikel 4.2 wordt beschreven dat binnen de gemeente Zaanstad maximaal 4 personen gebruik mogen maken van toeristische verhuur. Er is hiervoor gekozen omdat het bij toeristische verhuur van woonruimte om kleinschalig verhuur van woonruimte gaat. Daarnaast is de woonfunctie bij toeristische verhuur overheersend en mag toeristische verhuur niet leiden tot extra druk op de leefomgeving. Bij toeristisch verhuur aan meer dan vier personen wordt er ingeboet aan kleinschaligheid en gaat de accommodatie te veel op een pension of hotel lijken. Indien toeristische verhuur op een pension of een hotel gaat lijken, dan is er sprake van oneerlijke concurrentie ten opzichte van bijvoorbeeld hotels.

In Artikel 6 zijn de verplichte overgangsregels opgenomen en in Artikel 7 is tevens een slotregel opgenomen in het bestemmingsplan.