Het bestemmingsplan Molenweide en Groene Oase met identificatienummer NL.IMRO.0479.STED3927BP-0301 van de gemeente Zaanstad.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Het erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

De van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de weg afgekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

Denkbeeldige lijn die strak loopt langs de achtergevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

Antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

Installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een in de (bestemmings)planregels of op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van een bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

Verhuur van een deel van een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de aanwezigheid van (de vertegenwoordiger van) de hoofdbewoner van de betreffende woonruimte, al dan niet met ontbijt.

Een woning in of bij een bedrijfsgebouw of op een bedrijfsterrein, kennelijk slechts bestemd voor bewoning door (het huishouden van) één persoon, gezin of andere groep personen, die behoort bij en waarvan de bewoning noodzakelijk is voor en verband houdt met de bedrijfsuitoefening of het beheer van het bedrijf of de instelling op het perceel waarop de woning zich bevindt.

Een beperkt kwetsbaar object als bedoeld in artikel 1 lid 1 sub b van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, te weten:

1. a. (1) verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens van derden met een dichtheid van maximaal twee woningen, woonschepen of woonwagens per hectare, en (2) dienst- en bedrijfswoningen van derden;
2. b. kantoorgebouwen, voorzover zij niet onder onderdeel l, onder c, vallen;
3. c. hotels en restaurants, voorzover zij niet onder onderdeel l, onder c, vallen;
4. d. winkels, voorzover zij niet onder onderdeel l, onder c, vallen;
5. e. sporthallen, sportterreinen, zwembaden en speeltuinen;
6. f. kampeerterreinen en andere terreinen bestemd voor recreatieve doeleinden, voorzover zij niet onder onderdeel l, onder d, vallen;
7. g. bedrijfsgebouwen, voorzover zij niet onder onderdeel l, onder c, vallen;
8. h. objecten die met de onder a tot en met e en g genoemde gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven, het aantal personen dat daarin doorgaans aanwezig is en de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bij een ongeval, voorzover die objecten geen kwetsbare objecten zijn, en
9. i. objecten met een hoge infrastructurele waarde, zoals een telefoon- of elektriciteitscentrale of een gebouw met vluchtleidingsapparatuur, voorzover die objecten wegens de aard van de gevaarlijke stoffen die bij een ongeval kunnen vrijkomen, bescherming verdienen tegen de gevolgen van dat ongeval.

Verwijzingen in de bovenstaande leden verwijzen naar onderdelen van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Het verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid waarvan de aard omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit ter plaatse (in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen) kan worden uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

Het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik.

Hieronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan:

1. a. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd; of
2. b. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Inrichtingen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Kelder, souterrain, kap of zolder en onderbouw.

Panden met een bijzonder bouwvolume (rond, trapezium e.d.). Onder bijzondere architectuur wordt in ieder geval verstaan de in de welstandsnota genoemde typologieën voor zover deze zijn of worden omgezet naar wonen:

• Rijke Zaanse huizen.
• Eenvoudige Zaanse huizen.
• Moderne Zaanse huizen.
• Stolpen
• Kapbergen.
• Molens.
• Historische pakhuizen.
• Historische fabrieken.
• Loodsen.
• Kerken.

Een geheel van geschakelde gebouwen dat op enige manier een herkenbaar blok of rij vormt.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder. Deze zijn aan te merken als bijzondere bouwlaag.

Een aaneengesloten stuk grond, samenvallend met een kadastraal perceel of met aan dezelfde eigena(a)r(en) toebehorende kadastrale percelen, waarop krachtens het bestemmingsplan zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Consumentenvuurwerk als bedoeld in artikel 1A.1.1 van het Vuurwerkbesluit, te weten:

vuurwerk dat is ingedeeld in categorie F1, F2 of F3 van het Vuurwerkbesluit en dat bij of krachtens het Vuurwerkbesluit is aangewezen als vuurwerk dat ter beschikking mag worden gesteld voor particulier gebruik.

Musea, (muziek)theaters, expositieruimten en de naar aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen.

Bovenbeëindiging van een gebouw.

Een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de goot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

Hoogste punt van een schuin dak.

Een hellend vlak in een dak.

Laagste punt van een schuin dak.

Zie bedrijfswoning.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

detailhandel in goederen van grote omvang, die vanwege de aard en omvang van de goederen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, zoals bouwmarkten, grootschalige meubelbedrijven, keuken-, sanitair- en tegelbedrijven.

Een gevel die voldoet aan de vereisten uit artikel 1b lid 4 van de Wet geluidhinder en daardoor geen gevel is in de zin van de Wet geluidhinder.

Al dan niet bebouwd perceel of een gedeelte daarvan dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en voor zover dit de regels van dit plan deze inrichting niet verbieden.

Ondergeschikte toevoeging van ten hoogste één bouwlaag aan de gevel van een gebouw, meestal uitgevoerd in hout en glas.

Gastouderopvang als bedoeld in artikel 1.1 lid 1 van de Wet kinderopvang, te weten:

een vorm van kinderopvang:

1. a. die plaatsvindt door tussenkomst van een geregistreerd gastouderbureau;
2. b. die plaatsvindt in een gezinssituatie door een ander dan degene die als ouder op grond van artikel 1.5, eerste lid van de Wet kinderopvang, aanspraak kan maken op een kinderopvangtoeslag of diens partner;
3. c. waarbij de opvang plaatsvindt:
   1. 1. op het woonadres van de gastouder,
   2. 2. op het woonadres van een van de ouders van de kinderen voor wie de gastouder opvang biedt, of
   3. 3. op twee of meer van deze woonadressen; en
4. d. bestaande uit de gelijktijdige opvang van ten hoogste zes kinderen, waaronder begrepen de bloedverwant of aanverwant in de neergaande lijn van de gastouder of zijn partner, die in belangrijke mate wordt onderhouden door de gastouder of zijn partner en op hetzelfde woonadres als de gastouder staat ingeschreven in de basisregistratie personen en de leeftijd van tien jaar nog niet heeft bereikt. Met een bloedverwant of aanverwant in de neergaande lijn wordt gelijkgesteld een pleegkind dat de leeftijd van tien jaar nog niet heeft bereikt.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

In het bestemmingsplan als zodanig toegestane gebruik.

Een geluidgevoelig object als bedoeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder (Bgh), te weten een:

1. a. woning;
2. b. ander geluidsgevoelig gebouw, in artikel 1.2 Bgh uitgelegd als een:
   1. 1. onderwijsgebouw;
   2. 2. ziekenhuis of verpleeghuis;
   3. 3. verzorgingstehuis;
   4. 4. psychiatrische inrichting; of
   5. 5. kinderdagverblijf; en
3. c. geluidsgevoelig terrein, in artikel 1.2 Bgh uitgelegd als een:
   1. 1. woonwagenstandplaats; of
   2. 2. ligplaats voor woonschepen.

Een gevel waarop het geluidsniveau niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde voor elk van de te onderscheiden geluidsbronnen (wegverkeerslawaai, industrielawaai, railverkeer en vliegverkeer). De geluidsbronnen mogen hierbij afzonderlijk en onafhankelijk van elkaar beoordeeld worden. Als het niet mogelijk is te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde, mag voldaan worden aan de hogere waarde minus 10 dB.

Een inrichting als bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht die in belangrijke mate geluidshinder kan veroorzaken.

Degene die officieel als bewoner van een woning of ander gebouw geregistreerd is en daarmee onder andere verantwoordelijk is voor het betalen van bepaalde lasten.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, het uitstallen voor verkoop, het verkopen en het leveren van goederen, met uitzondering groothandel.

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Bedrijfsactiviteiten gericht op: het verstrekken van voedsel en/of dranken met de mogelijkheid deze ter plaatse te nuttigen, het exploiteren van zaalaccommodatie en/of het verstrekken van nachtverblijf.

Een persoon of groep personen, die een duurzame, gemeenschappelijke huishouding voer(t)(en) en wil(len) voeren. Hierbij moet sprake zijn van onderlinge, met een gezinsverband vergelijkbare, verbondenheid en continuïteit in de samenstelling. kamergewijze verhuur wordt hieronder niet begrepen.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Het duurzaam verblijven in een deel van een pand, zonder de bedoeling met de andere bewoners duurzaam in gezinsverband samen te wonen of duurzaam een gezamenlijk huishouden te voeren.

1. a. Een tent, tentwagen, kampeerauto, toercaravan; of
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan;
   1. 1. voor zover geen bouwwerk zijnde, en;
   2. 2. dat gebruikt kan worden voor recreatief nachtverblijf.

Een uitwendige scheidingsconstructie onder een bepaalde minimale en/of maximale hoek (uitgedrukt in graden) met het horizontale vlak. Een kap kan uitlopen in een nok of voorzien zijn van een platte afdelling.

Kleinschalige culturele voorzieningen zijn klein van opzet, vinden plaats op kleine schaal en geven geen grote milieuhygienische druk op directe omgeving. Voorbeelden hiervan zijn onevenredige verkeersaantrekkende werking of parkeeroverlast.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde als uitingen van één der beeldende kunsten.

Een kwetsbaar object als bedoeld in artikel 1 lid 1 sub l van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, te weten:

1. a. woningen, woonschepen en woonwagens, niet zijnde woningen, woonschepen of woonwagens als bedoeld in onderdeel b, onder a;
2. b. gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, zoals:
   1. 1. ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
   2. 2. scholen, en
   3. 3. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen;
3. c. gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, waartoe in ieder geval behoren:
   1. 1. kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1500 m2 per object, en
   2. 2. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk bruto vloeroppervlak meer dan 1000 m2 bedraagt en winkels met een totaal bruto vloeroppervlak van meer dan 2000 m2 per winkel, voorzover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd, en
4. d. kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen;

Verwijzingen in de bovenstaande leden verwijzen naar onderdelen van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

De bovenkant van het terrein.

Overheids-, sociale, culturele-, medische, onderwijs-, religieuze en vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening, waaronder mede begrepen kinderopvangvoorzieningen.

Mantelzorg als bedoeld in artikel 1 lid 1 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor) te weten:

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Een verklaring van een bevoegde organisatie zoals de GGZ of ingeval een verzoek Wet maatschappelijke ontwikkeling (Wmo).

De omgeving waarmee de molen in relatie staat. Het betreft een cirkel van 400 meter rond de molen waarbinnen de windtoevoer en het zicht op de molen moeten worden beschouwd.

Monument als bedoeld in de Monumentenwet, provinciale dan wel gemeentelijke monumenten-/erfgoedverordening.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

Het omzetten van een (gedeelte van een) woning/zelfstandige woonruimte of een (gedeelte van een) gebouw waarin wonen is toegestaan, naar één of meerdere onzelfstandigewoonruimte(n).

Woonruimte, die geen eigen toegang heeft of welke niet door een huishouden zelfstandig kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijkevoorzieningen buiten die woonruimte.

Het oorspronkelijk hoofdgebouw als bedoeld in Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht is het hoofdgebouw zoals dat ten tijde van de afronding van de bouwwerkzaamheden, overeenkomstig de voor het hoofdgebouw verleende vergunning, is opgeleverd.

Weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

Elke economische activiteit, anders dan in loondienst, die gewoonlijk tegen vergoeding geschiedt, niet zijnde:

1. a. productiebedrijf;
2. b. beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis;
3. c. culturele voorzieningen;
4. d. detailhandel;
5. e. groothandel;
6. f. horeca;
7. g. kantoren;
8. h. maatschappelijke voorzieningen;
9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. recreatieve voorzieningen; en
11. k. sport.

Verhuur van woonruimte bij afwezigheid van degene die de woning rechtsgeldig aanbiedt.

Het plaatsgebonden risico als bedoeld in artikel 1 lid 1 sub o van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, te weten:

• risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is.

Het plaatsgebonden risico als bedoeld in artikel 1 lid 1 van het Besluit externe veiligheid transportroutesl, te weten:

• risico op een plaats langs, op of boven een transportroute, uitgedrukt in een waarde voor de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval op die transportroute waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

Het plaatsgebonden risico als bedoeld in artikel 1 lid 1 van het Besluit externe veiligheid buisleidingen, te weten:

• risico op een plaats nabij een buisleiding, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die bepaalde plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval met die buisleiding.

Activiteiten gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen.

Een bedrijf waar prostitutie het hoofdbestanddeel van de activiteiten vormt.

Voorzieningen gericht op ontspanning en vrijetijdsbesteding, zoals bioscopen, bowlingbanen, dierentuinen en volkstuinen.

Een gebouw voor de stalling van elektrische voertuigen (scootmobielen) voor invaliden en mindervaliden.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een speeltoestel als bedoeld in het Besluit veiligheid attractie- en speeltoestellen.

Voorzieningen bedoeld voor kinderen om mee te spelen, zoals een schommel, glijbaan, wipwap, zandbak of speelweide.

Dienstgebouwen, stations, rails, perrons, overkappingen, fietsenstallingen, viaducten en onderdoorgangen, taluds, geluidsschermen, (keer-)muren, transformatorgebouwen, stationsvoorzieningen en vergelijkbare gebouwen en bouwwerken behoeve van railvervoer.

Gronden en bouwwerken die gebruikt worden voor het beoefenen van een sport, zoals sporthal(len), sportvelden en gymzalen.

De tijdelijke bewoning, ook wel short stay genoemd, van (een deel) van een pand voor een periode van tenminste zeven nachten en maximaal zes maanden.

Een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, namelijk één tot enkele nachten, ter plaatse in een daarvoor geschikte woning (hoofdgebouw of aangebouwd bijbehorend bouwwerk) verblijft. Daaronder ook begrepen bed& breakfast en particuliere vakantieverhuur.

Een plan dat in vergelijkbare situaties als uitgangspunt gehanteerd kan worden.

Gebieden waar het doen van verplaatsingen bij het gebruik van de weg of het plein ondergeschikt is aan de verblijfsfunctie, zoals bijvoorbeeld de inrichting van de openbare ruimte die uitnodigt om in het gebied te verblijven.

Gronden en bouwwerken die als verkeersruimte gebruikt worden zoals rijwegen, parkeervoorzieningen, fiets- en voetpaden en bermen.

Strakke voorgevel zonder uit- of inspringingen. Uit- of inspringingen tot 0,30m niet inbegrepen.

Erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

De naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

Werken, waaronder begrepen kunstwerken, verband houden met de waterstaat, zoals dammen, dijken, sluizen, beschoeiingen, remmingswerken, uitgezonderd steigers.

Als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en sanitaire voorzieningen.

Gehuisvest zijn en duurzaam verblijven in een woning.

Een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, niet zijnde kamerverhuur.

Het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer zelfstandige woningen en/of het toevoegen van een extra woning in een bijbehorend bouwwerk.

Zelfstandige woonruimte, die verhuurd wordt.

Woonruimte die door een huishouden wordt bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte, waarbij sprake moet zijn van een eigen toegang tot de woonruimte.

Een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw, niet zijnde de achtergevel of voorgevel.

Wonen met zorg door mensen die vanwege hun leeftijd, gezondheid of beperkingen aangewezen zijn op enige zorg en ondersteuning, ongeacht of deze door een professional, vrijwilliger of mantelzorger wordt verstrekt.

De kortste afstand tussen bouwwerken onderling alsmede van bouwwerken tot de perceelgrens gemeten vanaf elk deel van het bouwwerk.

Het bebouwingsgebied wordt berekend als bedoeld in artikel 1 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht, te weten:

bebouwingsgebied = achtererfgebied + grond onder het hoofdgebouw - grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

Binnen Nederland zijn geen formele (wettelijke) eisen gesteld aan de bezonning van woningen en/of andere bouwwerken. Wel bestaan er de zogenaamde 'lichte' en 'strenge' TNO-norm voor bezonning van woonkamers. Deze vinden hun oorsprong in het woonwaarderingsstelsel uit 1962. Zaanstad baseert de bezonningseisen op de lichte TNO-norm (2 i.p.v. 3 bezonningsuren/dag). De gemeente hanteert de eis van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 19 februari tot 21 oktober ter plaatse van het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam, uitgaande van een zonshoogte van meer dan 10º. Daarbij wordt ook gekeken naar de bezonning van buitenruimten met een recreatief karakter.
Om bij de beoordeling van een bouwplan inzicht te krijgen in de toekomstige bezonningssituatie, wordt de schaduwwerking op maatgevende dagen gehanteerd. Te weten:

• 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat;
• 21 maart of 23 september: de dag dat de zon op 'half' staat (tussen de hoogste en laagste stand in.)

De laagste stand van de zon, op 22 december, valt buiten de reikwijdte van de TNO-norm en wordt derhalve bij bezonningsdiagrammen buiten beschouwing gelaten.

Als opname tijdstippen wordt achtereenvolgens gehanteerd: 8.00, 10.00, 12.00, 14.00, 16.00, 18.00 en 20.00 uur.

De bouwhoogte van een bouwwerk wordt gemeten vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, antennes en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

De breedte van een bijbehorend bouwwerk wordt gemeten over de zijde die het dichtst bij de voorgevel van het hoofdgebouw ligt.

Tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren. De steigerbreedte wordt gemeten ter plaatse van de oever.

De breedte van het straatprofiel is de kortste afstand tussen (denkbeeldig doorgetrokken) zij- en of voorgevel van hoofdgebouwen onderling. Ingeval slechts aan één zijde een hoofdgebouw aanwezig is geldt de kortste afstand tussen (denkbeeldig doorgetrokken) zij- en of voorgevel van hoofdgebouwen tot aan de buitenkant van de rijloper(weg)/voetpad aan de overzijde, loodrecht gemeten.

Helling langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

De goothoogte van een bouwwerk wordt gemeten vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Voor het vaststellen van het peil gelden de volgende regels en uitzonderingen:

1. a. het peil is de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;
2. b. indien de hoofdtoegang van een bouwwerk direct aan één weg grenst, dan is de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang het peil;
3. c. indien een perceel direct grenst aan meerdere wegen, dan is de hoogte van de laagste weg het peil;
4. d. indien een bouwwerk op of in een dijk is gebouwd, dan is de hoogte van de kruin van de dijk ter hoogte van de hoofdtoegang het peil;
5. e. indien een bouwwerk op of in het water is gebouwd, dan is de waterlijn het peil; en
6. f. indien een bijbehorend bouwwerk geen aan- of uitbouw van het hoofdgebouw is, dan is het peil van dat bijbehorend bouwwerk de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

De verticale doorsnede van een straat, gemeten van gevel tot gevel.

Indien de voorgevelrooilijn niet op de verbeelding is aangegeven met een bouwaanduiding, dan wordt het volgende als de voorgevelrooilijn gezien:

een lijn die evenwijdig aan de as van de weg, langs een wegzijde met een regelmatig ligging van de voorgevel van de bestaande bebouwing is gelegen, die zoveel mogelijk aansluit aan de voorgevels van de bestaande bebouwing en zoveel mogelijk overeenkomstig de richting van de weg loopt.

De lijn die wordt getrokken vanuit het midden van het straatprofiel op 1,50m hoogte langs het snijpunt van het verticale gevelvlak en het horizontale dakvlak.

De voor 'Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen/park;
2. b. wijkboerderij;
3. c. molen;
4. d. speelplaats;

met daar aan ondergeschikt:

5. e. horeca;
6. f. water;
7. g. ontsluitingswegen, parkeerplaatsen en fiets- en voetpaden.

Voor het bovenstaande gebruik gelden de specifieke gebruiksregels in lid 3.3, aanngevuld met de algemene gebruiksregels zoals opgenomen in artikel 10.

Artikel 4 Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Wonen;

met daar bij behorend:

2. b. erven; en
3. c. tuinen.

Voor het bovenstaande gebruik gelden de specifieke gebruiksregels in lid 4.3, aangevuld met de algemene gebruiksregels zoals opgenomen in artikel 10.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horeca;

met daar aan ondergeschikt:

2. b. erven; en
3. c. tuinen.

Voor het bovenstaande gebruik gelden de specifieke gebruiksregels in lid 5.3, aangevuld met de algemene gebruiksregels zoals opgenomen in artikel 10.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. beroeps- en recreatievaart;
2. b. water; en
3. c. waterhuishoudkundige voorzieningen;

met daar aan ondergeschikt:

4. d. kaden;
5. e. oeverstroken;
6. f. scheepsvaartverkeerstekens en andere nautische verkeersvoorzieningen;

Voor het bovenstaande gebruik gelden de specifieke gebruiksregels in lid 6.3, aangevuld met de algemene gebruiksregels zoals opgenomen in artikel 10.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. parkeervoorzieningen;
2. b. manoeuvreerruimtes;
3. c. laad- en losvoorzieningen;

Voor het bovenstaande gebruik gelden de specifieke gebruiksregels in lid 7.3, aangevuld met de algemene gebruiksregels zoals opgenomen in artikel 10.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw geldt dat:

1. a. voldoende parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen worden gerealiseerd en in stand worden gehouden op de betreffende locatie of in de directe omgeving daarvan in of buiten het plangebied;
2. b. voldoende betekent dat wordt voldaan aan de parkeernormen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de “Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016”; en
3. c. indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, herzien of vervangen rekening wordt gehouden met de wijziging, herziening of vervangende beleidsregels.

Het is toegestaan duikers en bruggen boven water te bouwen, mits voldaan wordt aan de volgende regels:

1. a. de bouwhoogte van een brug of duiker mag niet hoger zijn dan 4 meter;
2. b. de doorvaarthoogte van een brug mag niet minder zijn dan 1,20 meter; en
3. c. de doorvaartbreedte van een brug mag niet minder zijn dan 2,50 meter.

Het is toegestaan te bouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen of waterhuishoudkundige voorzieningen, mits voldaan wordt aan de volgende regels:

1. a. de bouwhoogte van een gebouw mag niet hoger zijn dan 4 meter; en
2. b. de oppervlakteoppervlakte van een gebouw mag niet meer zijn dan 15 m²

1. a. Tenzij in de bestemmingsregels nadrukkelijk anders is bepaald, is het niet toegestaan gronden en panden te gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven ten behoeve van:
   1. 1. seksinrichtingen;
   2. 2. Bevi-inrichtingen;
   3. 3. de productie, opslag of verkoop van vuurwerk;
   4. 4. geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
   5. 5. opslag anders dan ter plaatse noodzakelijk ten behoeve van de bestemming;
   6. 6. het storten van puin en afvalstoffen;
   7. 7. opslag van aan het oorspronkelijke gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen;
   8. 8. een permanente standplaats voor kampeermiddelen;
   9. 9. het voortdurend afgemeerd houden van woonschepen, woonarken of anderszins vaartuigen die zijn bestemd voor het wonen of het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten danwel daarvoor worden gebruikt; en
   10. 10. het bewonen van vrijstaande bijbehorende bouwwerken niet zijnde mantelzorg.
2. b. Het is niet toegestaan een bestaande woning te veranderen in, om te zetten tot en/of te vergroten tot twee of meer zelfstandige woningen.
3. c. Het is niet toegestaan een bestaande woning te veranderen in, om te zetten tot en/of te vergroten ten behoeve van kamergewijze verhuur. Het verbod op kamergewijze verhuur geldt niet ter plaatse van de aanduiding 'kamerverhuur'.

Tenzij in de bestemmingsregels nadrukkelijk anders is bepaald, is het toegestaan gronden en panden te gebruiken ten behoeve van de volgende functies, mits deze functies ondergeschikt zijn aan het ter plaatse geldende hoofdgebruik zoals opgenomen in de bestemmingsregels:

1. a. duikers en bruggen boven water;
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. laad- en losvoorzieningen;
4. d. manoeuvreerruimtes;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. perceelsontsluitingen;
8. h. speelvoorzieningen;
9. i. verblijfsgebieden;
10. j. voorwerpen van beeldende kunst of kunstuitingen en gedenktekens;
11. k. water; en
12. l. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Indien niet op grond van een andere bepaling van deze planregels een omgevingsvergunning kan worden verleend, dan kan bij omgevingsvergunning worden toegestaan dat:

1. a. gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen en elektriciteitsvoorzieningen met een maximum bouwhoogte van 4 meter, en een maximale brutovloeroppervlak van 30 m² worden gebouwd;
2. b. wordt afgeweken van de in de planregels voorgeschreven maten, afmetingen, percentages met maximaal 10%;
3. c. wordt afgeweken van de op de verbeelding aangegeven bestemmingsgrenzen en aanduidingen; en
4. d. bouwwerken ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen worden gebouwd;

mits voldaan wordt aan de volgende regels:

5. e. de afwijking in het belang is van een ruimtelijk, technisch of duurzaam beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein of om te voldoen aan het Bouwbesluit; en
6. f. slechts in geringe mate wordt afgeweken van de bestemmingsgrenzen en aanduidingen, met een maximum van 2 meter.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van lid 10.1 om het veranderen en/of splitsen van een bestaande woning tot twee of meer zelfstandige woningen toe te staan, mits:

1. a. de oppervlakte van de bestaande woning groter of gelijk is aan 140 m²;
2. b. de oppervlakte van elke zelfstandige woning die als gevolg van de splitsing ontstaat, groter is dan 50 m^2;
3. c. wordt voldaan aan artikel 3.3.1b van de Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2021 of rechtsopvolgers hiervan; en
4. d. wordt voldaan aan de parkeernormen die voortvloeien uit de 'Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016' of rechtsopvolgers hiervan.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van lid 10.1 om het veranderen in, om te zetten tot en/of te vergroten ten behoeve van kamergewijze verhuur, mits:

1. a. de oppervlakte van de bestaande woning groter of gelijk is aan 140m^2;
2. b. wordt voldaan aan artikel 3.3.1a, lid 2 van de Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2021 of rechtsopvolgers hiervan; en
3. c. wordt voldaan aan de parkeernormen die voortvloeien uit de 'Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016' of rechtsopvolgers hiervan.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: regels van het bestemmingsplan Molenweide en Groene Oase van de gemeente Zaanstad.

Horeca categorie 1A

Met een bedrijfsoppervlakte van 250 m² of kleiner:

1. a. automatiek;
2. b. broodjeszaak;
3. c. cafetaria;
4. d. croissanterie;
5. e. koffiebar;
6. f. lunchroom;
7. g. ijssalon;
8. h. snackbar;
9. i. tearoom; en
10. j. traiteur.

Horeca categorie 1B

Met een bedrijfsoppervlakte van 250 m² of kleiner:

1. a. bistro;
2. b. grand café; en
3. c. restaurant zonder bezorg- of afhaalservice.

Horeca categorie 1C

Met een bedrijfsoppervlakte van meer dan 250 m²:

1. a. horeca genoemd in categorie 1A en 1B; en
2. b. restaurant met bezorg- of afhaalervice (o.a. pizza, chinees, McDrives).

Horeca categorie 2

1. a. bar;
2. b. bierhuis;
3. c. biljartcentrum;
4. d. café;
5. e. proeflokaal;
6. f. shoarma/grillroom; en
7. g. zalenverhuur zonder feesten en mziek- en dansevenementen.

Horeca categorie 3

1. a. dancing;
2. b. discotheek;
3. c. nachtclub; en
4. d. partycentrum met feesten en muziek- en dansevenementen.

Begin jaren 90 is op het terrein van de Molenweide een Wijkboerderij gerealiseerd, te weten De Veldmuis. Op het terrein van de Groene Oase is zo’n 12 jaar geleden een natuurspeeltuin aangelegd. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan voor het nieuwbouwproject de Zaanse Helden, dat tegenover het gebied ligt, is aan betrokkenen beloofd om ook naar het gebied van de Molenweide en de Groene Oase te kijken. Dit ook naar aanleiding van het plan dat de Wijkboerderij De Veldmuis samen met de belangenvereniging Westerwatering had opgesteld voor de toekomst van de Wijkboerderij.

In de huidige situatie is er voor de molen en de wijkboerderij geen actuele planologische juridische regeling. Voor natuurspeeltuin de Groene Oase is een omgevingsvergunning verleend en voor de andere functies zijn vrijstellingen afgegeven. Maar zowel de molen als de wijkboerderij kennen om verschillende redenen geen regeling. Dit voorliggend bestemmingsplan voorziet in een actuele planologische regeling voor het hele terrein.

De huidige locatie betreft een gebied nabij het centrum van Zaandam. Het gebied ligt tussen de Ilpendamstraat, de Kapelhof, de Houtveldweg, Joachim Stillerstraat en het water van het Eline Vereplantsoen.

Op de locatie staan een Wijkboerderij, een molen, twee woningen, een restaurant en natuurspeeltuin de Groene Oase.

Afbeelding 1: De locatie Molenweide en Groene Oase

Houtveld I

Het bestemmingsplan Houtveld I is de voorgaande regeling voor deze locatie. Dit bestemmingsplan is op 26 maart 1973 vastgesteld. In 1973 was hier een bedrijfsterrein voorzien.

Afbeelding 2: Molenweide in het huidige bestemmingsplan Houtveld I

Inverdan

In dit gebied geldt een dergelijke oude regeling omdat het onderdeel uitmaakte van het bestemmingsplan Inverdan, vastgesteld op 6 juli 2006 door de gemeente Zaanstad. In dit bestemmingsplan werd het gebied bestemd als Park I met een maatschappelijke voorziening, molen, speelvoorziening, water en groen.

Afbeelding 3: bestemming "park" voor Molenweide en Groene Oase in het bestemmingsplan Inverdan

Aan de beoogde bestemming Park met een maatschappelijke voorziening (Wijkboerderij), molen, speelvoorziening, water en groen in het bestemmingsplan Inverdan is een besluit van de Raad van State van 7 mei 2008 (dossiernr. 200702354/1), namelijk goedkeuring, onthouden. Dit besluit nam de Raad van State vanwege bezwaren over te hoge bebouwing in de omgeving die de molenbiotoop zou aantasten.Tegen de rest van de voorzieningen in het park was geen bezwaar of beroep ingediend.

1.4 Bestemmingsplanprocedure

Het bestemmingsplan Molenweide en Groene Oase doorloopt de wettelijke procedure. Het ontwerpbestemmingsplan wordt op basis van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegestuurd aan de verschillende (semi)overheden. De reacties op basis van het wettelijke vooroverleg, kunnen leiden tot aanpassing van het concept.

Het college van burgemeester en wethouders geeft het ontwerpbestemmingsplan vrij voor ter inzagelegging volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Na publicatie wordt het ontwerp gedurende zes weken ter inzage gelegd. In die tijd kan iedereen zienswijzen indienen bij de gemeenteraad. Na verwerking van de zienswijzen en mogelijke ambtshalve aanpassingen besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan. Na aanpassing van het bestemmingsplan met inachtneming van de door de raad aangebrachte wijzigingen wordt het vastgestelde bestemmingsplan weer zes weken ter inzage gelegd (aanvang beroepstermijn).

Deze toelichting maakt deel uit van het bestemmingsplan Molenweide en Groene Oase. De toelichting van een bestemmingsplan geeft uitleg over en een onderbouwing van de bestemmingsregeling die in de planregels en op de verbeelding is opgenomen. Voor de onderbouwing van de bestemmingsregeling wordt onder meer ingegaan op de geldende beleidskaders en wordt in het kader van het onderzoek naar de haalbaarheid, verslag gedaan van de uitgevoerde onderzoeken. Daarnaast wordt er een verantwoording gegeven voor de gemaakte keuzes.

Dit bestemmingsplan geeft de bestaande functies op de Molenweide en de Groene Oase een actueel planologisch kader.

In de huidige situatie is er voor de molen en de Wijkboerderij geen actuele planologische regeling. De andere functies hebben of een omgevingsvergunning of een vrijstelling. Op deze locatie geldt een bestemmingsplan Houtveld I uit 1973 met daarin de bestemming 'Bedrijfsterrein'.

Om de Wijkboerderij planologisch vast te leggen en de bestemming aan te passen op het huidige gebruik, is een bestemmingsplan nodig. Ook maakt het bestemmingsplan een toekomstige ontwikkeling voor het hele gebied mogelijk.

De functies in dit bestemmingsplan zijn in het verleden al getoetst aan het toen geldende beleid voor het besluit over het bestemmingsplan Inverdan.

Historie van het plangebied

Het landelijk gebied van Zaanstad was lange tijd een veenmoeras begroeid met slechts wat struiken en kleine bosjes. Na de ontginning in de 12e en 13e is het gebied in gebruik genomen voor akkerbouw en weidegrond. Eind 18e eeuw ontstond er ruimtegebrek langs de Zaan en werden nieuwe industriemolens in veld, langs de Watering, geplaatst. Dit gebied richtte zich steeds meer op de houtverwerking en naast de molens verschenen ook de bijbehorende houtloodsen voor het drogen van het hout.

Na de Tweede Wereldoorlog werd de houtverwerking grootschaliger en verplaatste zich naar de zeehavens. De houtloodsen verkrotten en werden voor zover nog aanwezig rond 1970 gesloopt bij de aanleg van de nieuwe woonwijk. De Held Jozua (rijksmonument) en de loods van het naastgelegen restaurant zijn de enige overblijfselen.

In de jaren ‘80 van de vorige eeuw is de woonwijk Westerwatering,3500 woningen, gebouwd in het veenweidelandschap.De wijk bestaat uit een aantal afzonderlijke buurten, die als eilandjes binnen een raster van sloten liggen. Elke buurt heeft een eigen identiteit.

Inverdan

In het bestemmingsplan Inverdan dat op 6 juli 2006 is vastgesteld was dit gebied opgenomen. Maar aan de beoogde bestemming Park is toen door een besluit van de Raad van State goedkeuring, onthouden.

Afbeelding 4: bestemming "park" voor Molenweide en Groene Oase in het bestemmingsplan Inverdan

Stikstofbeleid

Wijkboerderij de Veldmuis is in 1991 aangelegd met het tv-programma De Uitdaging. De Wijkboerderij ligt nabij het Natura 2000 gebied nr. 91 Polder Westzaan. De polder is op 23 mei 2013 als Natura 2000 gebied aangewezen. De boerderij bestond toen al 12 jaar.

Volgens jurisprudentie vastgelegd in de notitie BR 2023/42 van Wolters Kluwer is het mogelijk om een uitzondering te maken als kan worden aangetoond dat het gebruik op het moment van het vaststellen van het Natura-2000 gebied al feitelijk plaatsvond. En dat het gebruik op het moment van het vaststellen van het Natura-2000 gebied op grond van het daarvoor geldende plan was toegestaan.

Boerderij is al lange tijd in gebruik

Objectieve bewijzen dat de boerderij er al in 1992 stond zijn: het tv-programma de Uitdaging van 1992 en uit de statuten van de boerderij. Bovendien is er in 1996 een concept bruikleenovereenkomst naar bestuurders van De Veldmuis gestuurd, die niet door hen is ondertekend.

Aeriusberekening wijkboerderij

Er is een Aeriusberekening gemaakt voor de gebruiksfase van de wijkboerderij, zie bijlage 4 behorend bij deze toelichting. Uit de berekening blijkt dat de wijkboerderij een stikstofuitstoot heeft van 0,09 mol/ha/jaar. Aangezien het Natura-2000 gebied Westzaan overbelast is (dat wil zeggen dat de stikstofdepositie hoger is dan de Kritische Depositiewaarde), mag de stikstofdepositie niet toenemen. Daarom moet in een aanvullende ecologische beoordeling (voortoets) worden nagegaan of significante effecten van de wijkboerderij, ondanks een toename van de depositie, kunnen worden uitgesloten. Als het uitsluiten van negatieve effecten in een voortoets niet mogelijk is, moet onderzocht worden of het anders kan, bijvoorbeeld met extern salderen.

Verder zijn er geen beleidsvoornemens bekend die mogelijk tot gevolg kunnen hebben dat de functies in dit bestemmingsplan niet positief worden bestemd.

Kostenverhaal

Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe bouwplannen mogelijk als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Het is consererend en het legt de bestaande situatie vast. Er is dus geen plicht tot het vaststellen van een exploitatieplan. Zoals in elk bestemmingsplan is het mogelijk om binnen bestaande bebouwingscontouren sloop-nieuwbouwplannen te ontwikkelen. In die gevallen, voor zover zij zich zullen voordoen zijn er geen kosten voor de gemeente, waardoor kostenverhaal niet aan de orde is.

Planschade

Het bestemmingsplan voorziet in relatief ondergeschikte aanpassingen in de vigerende bestemmingsplannen. Het mogelijk maken van de speeltuin de Groene Oase, de woningen, en het restaurant zijn al met een omgevingsvergunning geregeld. Alleen de wijkboerderij, die al sinds 1992 bestaat en de molen sinds 1719 worden alsnog geregeld na de onthouden goedkeuring in het bestemmingsplan Inverdan. Planologisch nadeel is daarom niet van toepassing. Er is daarom geen aanleiding om aan de (economische) haalbaarheid van het plan te twijfelen.

Meerdere partijen, waaronder de Wijkboerderij De Veldmuis, de belangenvereniging Westerwatering hebben gevraagd om een plan voor dit gebied. Over het algemeen is men positief over de wijkboerderij als functie hier in de wijk.

Het bestemmingsplan dat het huidige gebruik mogelijk maakt, is toegelicht in een informatiebijeenkomst op 11 januari 2024. Het plan is ter inzage gelegd van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft - overeenkomstig de bepalingen in de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) - met de daarbij behorende stukken ter inzage gelegen. Op 21 december 2023 is de terinzagelegging van de stukken gepubliceerd in de digitale Staatscourant en op de website van de gemeente Zaanstad, alsmede in het Stadsblad (gemeentelijke mededelingen).

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van d.d. 21 december gedurende zes weken voor een ieder op het gemeentehuis ter inzage gelegen en was tevens digitaal raadpleegbaar via www.ruimtelijkeplannen.nl en de website van de gemeente Zaanstad. Tijdens de termijn van terinzagelegging is op d.d.11 januari 2024 een informatiebijeenkomst gehouden waar vragen konden worden gesteld en zijn beantwoord.

In de periode van terinzagelegging zijn bij de gemeente Zaanstad 362 zienswijzen ingediend, waarvan 15 unieke zienswijzen. Deze zienswijzen zijn ieder beantwoord in de bijgevoegde Nota van zienswijze in Bijlage 3 bij deze toelichting van het bestemmingsplan. De zienswijzen hebben tot een paar wijzigingen geleid in het omgevingsplan. De belangrijkste wijzigingen betreffen:

1. a. De toelichting van het bestemmingsplan wordt aangepast. De toekomstvisie incl. de afbeelding wordt uit hoofdstuk 2 gehaald.
2. b. Het water in het gebied dat nu als Cultuur en Ontspanning is bestemd, wordt bestemd als water.

Tevens is een aantal ambtshalve wijzigingen in de stukken doorgevoerd. Deze zijn eveneens verwoord in de nota van zienswijzen (na de beantwoording van de zienswijzen). De ambtshalve wijzigingen bestaan voornamelijk uit kleine wijzigingen in de verbeelding.

Een nadere uitleg hiervan is terug te vinden in de besluitstukken rondom de vaststelling van het bestemmingsplan.

Dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en verbeelding. De regels en verbeelding zijn de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan en de toelichting vormt de uitleg en onderbouwing van de in de verbeelding en regels vastgelegde mogelijkheden, verplichtingen en verboden.

Het digitale bestemmingsplan Molenweide en Groene Oase is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten, vervat in een GML-bestand (NL.IMRO.0479.STED3927BP-0301) met bijbehorende regels. Het is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar via de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

De digitale versie van het bestemmingsplan gaat boven de analoge versie. De analoge verbeelding omvat één kaartblad (genummerd NL.IMRO.0479.STED3927BP-0301).

Onderhavig bestemmingsplan gaat uit van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). Ook is de Standaard 2022 van Zaanstad gebruikt die gebaseerd is op eerder genoemde SVBP.

Verbeelding
Alle gronden binnen het plangebied hebben een bestemming. Welke bestemming er in een bepaald gebied geldt is vastgelegd op de verbeelding. In de regels is vervolgens vastgelegd welke bepalingen voor deze bestemming gelden: waarvoor mag het worden gebruikt en hoe mag het worden bebouwd. Een bestemming kan op één bepaalde plek voorkomen, maar ook op verschillende locaties binnen het plangebied. Op sommige locaties gelden afwijkende bepalingen of voorwaarden. Deze zijn met een aanduiding op de verbeelding weergegeven en in de regels is bepaald welke specifieke regels er gelden.

Regels

De regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels
   In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die van belang zijn voor een juiste interpretatie van begrippen en bepalingen die in de overige regels zijn opgenomen;
2. 2. Bestemmingsregels
   In dit hoofdstuk is in de regels per bestemming opgenomen welk gebruik is toegestaan en welke bouwmogelijkheden er zijn;
3. 3. Algemene regels
   In dit hoofdstuk zijn de algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen en andere onderdelen van het bestemmingsplan. Het gaat onder ander om algemene gebruiks(on)mogelijkheden en afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden;
4. 4. Overgangs- en slotregels
   In het laatste hoofdstuk staat, naast enkele algemene slotbepalingen, opgenomen welk overgangsrecht geldt ten aanzien van het bestaand gebruik en bebouwing.

Toelichting

In de toelichtingis in de voorgaande hoofdstukken een uitleg, onderbouwing en verantwoording gegeven van de keuzes die in dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. In de volgende paragraaf worden enkele algemene uitgangspunten weergegeven die bij dit bestemmingsplan zijn gehanteerd. Daarna wordt per bestemming samengevat wat er beoogd is met het toekennen van die bestemming. De toelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft daarom geen directe rechtskracht. Wel kan het eventuele onduidelijkheid bij de interpretatie van de regels wegnemen omdat in de toelichting de achtergronden en intentie van de regeling is opgenomen.

Begrippen algemeen
In dit bestemmingsplan is terughoudend omgegaan met het opnemen van begripsbepalingen. Enkel wanneer een begrip gebruikt wordt in de regels en wanneer de 'Dikke van Dale' uitleg van dat begrip onvoldoende rechtszekerheid biedt, is een begripsbepaling opgenomen. Als een begrip in dit plan geen begripsbepaling kent, dan wordt dat begrip gebruikt zoals opgenomen in de Dikke van Dale en de beperktere versie daarvan zoals die benaderbaar is op de website www.vandale.nl.

dakkapel

Een dakkapel wordt in de bouwregelgeving (Wabo, Bor) niet gedefinieerd. Daardoor ontstaat er nog wel eens onduidelijkheid over de vraag 'is dit nog een dakkapel of niet?'. Om die reden is in het plan een begripsbepaling opgenomen voor een dakkapel.

Een dakkapel is een uitbouw in een schuin dakvlak, waardoor stahoogte ter plaatse verkregen wordt, voorzien van een verticaal raamkozijn, een dakvlak en zijwanden. Een dakkapel wordt geplaatst in een schuin dakvlak. Dat wil zeggen dat er rondom de dakkapel sprake moet zijn van een dak (met uitzondering van dakkapellen vanuit de nok). Wanneer een voorgevel gedeeltelijk wordt doorgebouwd boven de goot dan is er geen sprake van een dakkapel maar van een dakopbouw. Ook wanneer het bouwwerk boven de bestaande nok uitkomt is er sprake van een dakopbouw.

zichtbaarheidslijn
Gebaseerd op de nota woonbebouwing Zaanstad 2020. Onderstaand is de zichtbaarheidslijn in een afbeelding weergegeven.

Wijze van meten

In artikel 2 is voor het meten van oppervlakten en bouwhoogten aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

Functieomschrijving (lid x.1)
De functieomschrijving van een bestemming kent 3 varianten van gebruik. De hoofdfunctie, het gebruik dat bij het hoofdgebruik moet horen ('daarbij behorend') en het gebruik dat ondergeschikt aan het hoofdgebruik moet zijn ('daaraan ondergeschikt').

Ondergeschikt gebruik in relatie tot de hoofdfunctie
Ondergeschikt gebruik hoeft niet te horen bij de hoofdfunctie. Neem bijvoorbeeld nutsvoorzieningen. Deze hebben een groot verzorgingsgebied en zijn vaak niet gekoppeld aan slechts één functie. Nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en andere functies die als ondergeschikt zijn aangemerkt zijn daarom toegestaan binnen meerdere bestemming, ook als er geen directe relatie is met het hoofdgebruik. De ondergeschikte functies mogen echter qua omvang nooit groter zijn dan de hoofdfunctie, er moet sprake blijven van ondergeschiktheid.

De ondergeschikte functies die binnen het gehele bestemmingsplan zijn toegestaan, zijn opgenomen in lid 10.2. In de functieomschrijving van de bestemmingsregel zijn alleen de ondergeschikte of bijbehorende functies opgenomen voor zover die aanvullend zijn op lid 10.2.

Voorrangsregelinggebruiks- en bouwregels
De bestemmingsregels kennen een opbouw van hoofdregel naar specifieke regels. Zo beginnen de bouwregels met de hoofdregels voor het bouwen van gebouwen/hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouw zijnde. Daarna worden regels gesteld ten aanzien van specifieke bouwwerken, zoals bijvoorbeeld erfafscheidingen. De gebruiksregels kennen een vergelijkbare opbouw.

In de aanhef van de specifieke regel is bepaald of de regels 'in aanvulling op' of 'in afwijking van' werken op de rest van het artikel. Deze voorrangsregeling in de aanhef van de specifieke regels heeft alleen betrekking op de relatie tot de andere regels in het artikel (de bestemming), niet in relatie tot de algemene regels in artikelen Algemene bouwregels en Algemenegebruiksregels. De algemene regels gelden altijd, tenzij ze nadrukkelijk zijn uitgesloten.

Bestemming (Cultuur en ontspanning)

Deze bestemming is afgestemd op het bestaande legale en feitelijke gebruik van de Molenweide en de Groene Oase. Het gebied kenmerkt zich als een recreatief wijkpark met daarbinnen enkele functies zoals omschreven in de functieomschrijving.

Bestemming Wonen

Functieomschrijving (lid 4.1)
Hoofdgebruik
Binnen de bestemming Wonen is, zoals de naam doet vermoeden, wonen het hoofdgebruik. Wonen is gedefinieerd als 'Gehuisvest zijn en duurzaam verblijven in een woning'. Een woning is gedefinieerd als 'Een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één wonen'. Eén huishouden is gedefinieerd als: 'Een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.'. Die verbondenheid kan bestaan uit een gezinsverband, maar ook uit een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband.

Bij de vraag of een verblijfsvorm past binnen het hoofdgebruik wonen zijn dus een aantal aspecten van belang: duurzaam en langdurig verblijven, gehuisvest zijn en het houden van één huishouden. Ter verduidelijking zijn een aantal verblijfsvormen getoetst aan deze aspecten.

• Tijdelijk verblijf (Short Stay)
  Tijdelijk verblijf, ook wel short stay genoemd, is een bijzondere vorm van logies. Het verblijf duurt langer dan een gebruikelijk hotelverblijf (tijdelijk verblijf hoeft niet per se in een hotel plaats te vinden), maar niet dermate lang dat er sprake is van een duurzaam verblijf. Omdat er geen sprake is van duurzaam verblijf, past deze verblijfsvorm niet binnen het hoofdgebruik wonen.
  In het bestemmingsplan is voor wonen tijdelijk verblijf gedefinieerd als bewoning voor een periode van 7 nachten tot 6 maanden.
  
• Kamerverhuur
  Bij kamerverhuur is er geen sprake van één gezamenlijk huishouden. Bij kamerverhuur bestaat er geen onderlinge verbondenheid; normaliter bestaat er geen band die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. De kosten van het huishouden worden hoofdzakelijk individueel aan de verhuurder betaald, wellicht met uitzondering van schoonmaakartikelen en andere kleine uitgaven. Van een gezamenlijk huishouden is daarom geen sprake, wat maakt dat deze verblijfsvorm niet past binnen het hoofdgebruik wonen.
  Of binnen een woongebied een uitzondering wordt gemaakt om alsnog kamerverhuur toe te staan is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De toename van de parkeerdruk en (geluid)overlast als gevolg van kamerverhuur maken dat deze verblijfsvorm niet rechtstreeks binnen alle woongebieden toegestaan kan worden. Indien kamerverhuur binnen een bepaald gebied wel aanvaardbaar wordt geacht ten aanzien van het woon- en leefklimaat, dan wordt voor dat gebied in de regels een uitzondering opgenomen.
  
• Studentenhuisvesting
  Studentenhuisvesting past niet binnen het hoofdgebruik wonen. Veelal wordt studentenhuisvesting geregeld via kamerverhuur, waarover bovenstaand reeds is aangegeven waarom het niet geacht wordt te passen binnen het hoofdgebruik wonen.
  
  Ten aanzien van studentenhuisvesting weegt het tevens mee dat de Raad van State heeft bepaald dat 'alleenstaande studenten niet de intentie hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Zij hebben slechts de wens om gedurende de studietijd over huisvesting te beschikken en hebben normaliter geen band die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. Gelet hierop kan deze vorm van samenwonen, zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen, niet op één lijn worden gesteld met bewoning van het pand door een gezin. […] Het betoog van [appellant sub 2] dat geen ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen bewoning van het pand door een groep studenten en bewoning door een gezin, wordt evenmin gevolgd. De ruimtelijke uitstraling verschilt, reeds gelet op de leeftijdssamenstelling en het levensritme van de onderscheiden groepen bewoners. (ECLI:NL:RVS:2012:BV3229 r.o. 2.5.1.)'
  
  Gelet op het bovenstaande is het niet wenselijk om studentenhuisvesting als hoofdregel toe te staan binnen alle woongebieden. Als studentenhuisvesting, al dan niet in combinatie met algemene kamerverhuur, aanvaardbaar wordt geacht in een woongebied, dan wordt voor dat gebied in de regels een uitzondering opgenomen.

• Met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband
  De definitie van één huishouden is niet beperkt tot een gezinsverband. Er zijn ook woonvormen denkbaar waarbij sprake is van een 'met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband'. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer meerdere vrienden als huisgenoten gezamenlijk een huis huren/kopen (en niet individuele kamers huren van een verhuurder) of wanneer twee alleenstaande moeders besluiten om een gezamenlijk huishouden in te richten om elkaar te ondersteunen. Er wordt dan een gezamenlijke huishoudpot bijhouden voor de gedeelde (woon)kosten. Zij hebben dan ook een verbondenheid die verder gaat dan enkel het gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte.
  
• Zorgwonen
  Of de functie zorgwonen binnen het hoofdgebruik wonen past, is afhankelijk van de benodigde zorg en mate van zelfstandigheid van de bewoner. Indien de bewoning nagenoeg zelfstandig plaatsvindt en de zorg voornamelijk gericht is op de dagelijkse bezigheden van de bewoners, past het zorgwonen binnen het hoofdgebruik wonen. Zorgcomplexen en zorgwoningen waarin andere of meer zorg wordt verleend, vallen binnen het hoofdgebruik maatschappelijk.
  

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het mogelijk is om in de regels voor wonen uitzonderingen op te nemen over bovenstaande verblijfsvormen. Indien deze uitzonderingen niet zijn opgenomen, dan is het bovenstaande van toepassing.

Bed & breakfast (lid 4.3.2)
Het gebruiken van een woning als bed & breakfast is alleen toegestaan in vormen waarin geen verkeersaantrekkende werking optreedt en het woonkarakter van de woning behouden blijft.

Concreet betekent dit dat er een maximum aan gasten en slaapvertrekken is opgenomen ter voorkoming van een verkeersaantrekkende werking. Daarnaast staan de regels niet toe om op de begane grond de bed & breakfast uit te voeren, is een maximum vloeroppervlak opgenomen en moet de bewoner de uitvoerder van de bed & breakfast zijn. Deze laatste eisen waarborgen dat het pand primair een woonkarakter behoudt.

Het is mogelijk om met de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid af te wijken van het maximum aantal gasten en slaapkamers indien er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. De definitie van voldoende parkeergelegenheid wordt uitgelegd in de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016 (en latere wijzigingen daarvan). Indien een bed & breakfast meer dan 4 gasten tegelijkertijd ontvangt of wanneer er meer dan 2 slaapkamers verhuurd worden, dan moet tevens een exploitatievergunning voor bedrijfsmatige activiteiten worden aangevraagd.

Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis (lid 4.3.4)
De voorwaarden aan het uitoefenen van beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten aan huis waarborgen dat het woonklimaat in en buiten de woning behouden blijft. Verder is het belangrijk dat er geen trilling, geur of geluid wordt veroorzaakt die buiten de woning waarneembaar is. De hoogte van het geluid of de geur of de intensiteit van de trilling is niet van belang: als trilling, geluid of geur waarneembaar is buiten de woning dan wordt de norm overschreden. Immers moet de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit inpasbaar zijn binnen een woongebied.

Met een afwijkingsmogelijkheid is het mogelijk om beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten toe te staan die wel een verkeersaantrekkende werking hebben, maar alleen wanneer er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. De overige voorwaarden aan het uitoefenen van een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis blijven gelden. De afwijkingsmogelijkheid ziet alleen op de verkeersaantrekkende werking.

Gastouderopvang aan huis (lid 4.3.5)
Tegenwoordig brengen ouders hun kinderen vaak naar een kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang (BSO) of gastouder. gastouderopvang is als andere vormen van kinderopvang opgenomen in de wet Kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen (Wko). Ggastouderopvang zoals beschreven in de Wko past binnen de definitie van Beroeps- enbedrijfsmatige activiteiten aan huis. Ggastouderopvang aan huis is binnen deze bestemming rechtstreeks toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden. De voorwaarden waarborgen dat het woonkarakter van de woning behouden blijft. Met andere woorden, de woning blijft op de eerste plaats om in te wonen.

Het maximum van 6 kinderen zorgt ervoor dat de geluidsbelasting in overeenstemming blijft met die van een woonomgeving. De Raad van State heeft eerder overwogen (ECLI:NL:RVS:2018:950) dat er geen harde geluidsnormen zijn wat betreft gastouderopvang, maar dat met een maximum van 6 kinderen in redelijkheid aansluiting kan worden gezocht bij de geluidsbelasting die wordt veroorzaakt door een gezin van 6 kinderen.

gastouderopvang die niet in de eigen woning wordt uitgevoerd, maar in de woning van de vraagouders én met de aanwezigheid van andere kinderen dan die van de vraagouders zelf, valt niet onder de regeling voor Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis, omdat de bewoner van het huis niet zelf het beroep uitoefent. Aangezien dit wel mogelijk moet zijn, kan dit geregeld worden via een afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij kan per situatie beoordeeld worden of medewerking te verantwoorden valt. Benadrukt wordt dat deze uitzondering uitsluitend geldt voor kleinschalige kinderopvang.

Tot slot blijft gelden dat een houder dient te voldoen aan de voorschriften met betrekking tot de kwaliteitseisen van hoofdstuk 1, afdeling 3 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen en de Beleidsregels kwaliteit kinderopvang en peuterspeelzalen.

Bouwregels algemeen (lid 4.2.1)
De eerste bouwregels van het artikel betreffen de algemene bepalingen voor het bouwen van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Voor een aantal bouwwerken zijn bijzondere regelingen opgenomen. Deze regels gelden in aanvulling op de hoofdregels. Indien er strijdigheid bestaat tussen bepalingen, dan gaat de bijzondere regeling voor. De bijzondere regeling werkt altijd in aanvulling op of in afwijking van de hoofdregel.

Bijbehorende bouwwerken in het voorerfgebied
Het bouwen van bijbehorende bouwwerken in het voorerfgebied, aan de zijkant van een hoofdgebouw, die richting de openbaar toegankelijke ruimte zijn gebouwd, wordt in uitzonderlijke gevallen toegestaan. Of dit is toegestaan, en onder welke voorwaarden dit mogelijk is, is maatwerk.

Uitbreiding van een hoofdgebouw binnen het bouwvlak
Elke uitbreiding van een hoofdgebouw is een bijbehorend bouwwerk, ook wanneer de uitbreiding niet qua bouwvolume te onderscheiden is van het hoofdgebouw. Vergeleken met het (achter)erf is het binnen het bouwvlak toegestaan om grote bouwvolumes te bouwen. Daarom bevatten de regels een uitzondering voor de uitbreiding van een hoofdgebouw binnen het bouwvlak. Wanneer een hoofdgebouw wordt uitgebreid binnen het bouwvlak, dan gelden voor die uitbreiding de regels voor het bouwen van een hoofdgebouw in plaats van de regels voor het bouwen van een bijbehorend bouwwerk.

Herbouw bestaande bebouwing
De regels bevatten een regeling voor bestaande bijbehorende bouwwerken genaamd 'Herbouw bestaande bebouwing'. In uitvoering van de Nota Woonbebouwing 2012 wordt het met deze regeling aantrekkelijker gemaakt om bestaande bebouwing te vernieuwen, ook als die bebouwing niet (meer) voldoet aan de regels in dit bestemmingsplan. Deze regeling heeft alleen betrekking op bebouwing die legaal aanwezig is.

Specifieke bouwwerken
Ten aanzien van een aantal bouwwerken zijn specifieke bouwregels opgenomen (lid 4.2.8 en verder). Deze moeten worden gelezen in combinatie met de algemene bepalingen in lid 4.2.1 t/m 4.2.7. Als regels tegenstrijdig zijn, dan gaat de specifieke bouwregel voor de algemene bepaling. Deze regels zijn opgenomen naar aanleiding van de Nota Woonbebouwing Zaanstad.

Bestemming Horeca

Functieomschrijving (lid 5.1)
Horeca is in dit plan als zelfstandige activiteit toegestaan. Er gelden aanvullende regels, namelijk dat alleen horeca van een bepaalde categorie is toegestaan. De categorieën zijn nader toegelicht in Staat van Bedrijfsactiviteiten - Horeca.

In dit bestemmingsplan is er voor gekozen om zelfstandige horecafuncties toe te staan conform de feitelijke situatie. De bestaande horecavestiging die een exploitatievergunning heeft, is op de planverbeelding aangeduid.

Algemene regel - Anti-dubbeltelregel (lid 8)
In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat bestemmingsplannen een anti-dubbeltelregel moeten bevatten. In Artikel 8 is deze bepaling opgenomen. Doel van deze regel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.

Algemene bouwregel - Parkeren (lid 9.1)
Het systeem dat hierbij gehanteerd wordt is dat van de dynamische verwijzing. In de regels wordt verwezen naar de parkeernormen op basis van kencijfers van het CROW zoals die zijn vastgelegd in de bijlage van de Uitvoeringsnota parkeren 2016 of zoals deze nadien worden gewijzigd. Dat betekent dat indien de Parkeernota na de vaststelling van het bestemmingsplan wordt gewijzigd, de daarin opgenomen nieuwe normen moeten worden toegepast.

De tekst van de dynamische bepaling is afgestemd op de voorbeeldtekst van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (uitspraak van 9 september 2015).

Het is belangrijk dat de gerealiseerde parkeervoorzieningen ook in stand worden gehouden. In stand houden betekent hier niet alleen dat de parkeervoorziening een parkeervoorziening blijft, maar ook dat de parkeervoorziening gebruikt moet worden voor het bouwwerk waarvoor het gerealiseerd is.

De Parkeernota bevat ook mogelijkheden om af te wijken van de parkeernormen of om een ontheffing te verkrijgen. Die mogelijkheden zijn opgenomen in het bestemmingsplan als een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Binnenplans afwijken is alleen mogelijk voor zover de afwijking past binnen de afwijkings- en ontheffingsmogelijkheden van de Parkeernota. De afwijkingsmogelijkheid biedt het bevoegd gezag beoordelings- en beleidsvrijheid, binnen de kaders van de Parkeernota.

Algemene bouwregel - Gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen of waterhuishoudkundige voorzieningen (lid 9.3)

Nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn op grond van de algemene gebruiksregels binnen vrijwel alle bestemmingen toegestaan, mits de voorziening ondergeschikt is aan het hoofdgebruik. Om die reden is het ook wenselijk om gebouwen ten behoeve van die voorzieningen toe te staan. Denk hierbij aan een trafohuisje of een gemaal.

Vergunningsvrij zijn deze gebouwen reeds toegestaan tot een bouwhoogte van 3 meter, maar het komt ook voor dat trafohuisjes tussen de 3 en 4 meter hoog zijn. In die gevallen is het onwenselijk om voor elk trafohuisje dat hoger is dan 3 meter, maar kleiner is dan 4 meter, af te wijken van het bestemmingsplan.

Volledigheidshalve benoemen wij dat er nog andere regels gelden voor het plaatsen van gebouwen voor nutsvoorzieningen. Zo moet er voor het plaatsen van een trafohuisje ook een vergunning worden aangevraagd op grond van de Algemene verordening infrastructuur Zaanstad (AVOI).

Algemene gebruiksregels - uitgesloten gebruik (lid 10.1)
Een aantal gebruiksvormen zijn binnen het hele bestemmingsplan uitgesloten. Zo is het onwenselijk om een woning te splitsen tot meerdere woningen, omdat daardoor het woonkarakter van een gebied ingrijpend kan veranderen. Aspecten zoals een toename van de parkeerdruk, verandering van de sociale dynamiek of een te grote belasting van het openbaar gebied spelen hierbij een rol. Het verbod heeft betrekking op elke verandering, omzetting en vergroting van een woning die tot gevolg heeft dat er twee of meer woningen gerealiseerd worden. Onder 'verandering in' en 'omzetting tot' moet tevens de sloop en nieuwbouw van een woning worden gelezen, zodat ook in het geval van sloop-nieuwbouw het aantal woningen niet mag toenemen. In de algemene afwijkingsregels is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor situaties waarin het wel aanvaardbaar wordt geacht een woning te splitsen tot twee of meer woningen.

Seksinrichtingen zijn in de algemene gebruiksregels uitgesloten. De invloed van een seksinrichting op de leefomgeving kan groot zijn, waardoor deze functie niet standaard toegestaan kan worden op elke locatie waar bedrijven of horeca zijn toegestaan. Indien een locatie geschikt wordt geacht voor een seksinrichting, dan zal dit in de bestemmingsregels nadrukkelijk worden benoemd.

Daarnaast zijn ook enkele vormen van een bedrijf uitgesloten, zogeheten 'Bevi-inrichtingen' en 'geluidzoneringsplichtige inrichtingen'. Dit zijn inrichtingen waarvoor op basis van de milieuregelgeving zwaardere eisen gelden ten opzichte van de omliggende functies. Voor deze inrichtingen moet per gebied worden afgewogen of het ruimtelijk gezien wenselijk is de inrichtingen toe te staan. Indien dit het geval is, dan kan van de algemene uitsluiting worden afgeweken door een specifiek gebied aan te wijzen waarbinnen deze wél zijn toegestaan.

Algemene gebruiksregels - toegestaan ondergeschikt gebruik (lid 10.2)
Een aantal functies zijn wenselijk binnen vrijwel alle bestemmingen, mits dit gebruik ondergeschikt blijft aan het hoofdgebruik. Denk aan nutsvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, etc. Het hoofdgebruik is geregeld in de bestemmingen. De ondergeschiktheid van gebruik is in grote mate afhankelijk van de schaal en omvang van het hoofdgebruik. Dit is niet te begrenzen met een maximaal oppervlakte, maar moet gerelateerd worden aan de omvang van het hoofdgebruik. Daarbij mag een ondergeschikt gebruik nooit een omvang krijgen die het hoofdgebruik onmogelijk maakt.
Als voorbeeld over het schaalniveau; parkeervoorzieningen ondergeschikt aan het hoofdgebruik wonen.

• Indien de woonbestemming 3 woningen omvat, dan kunnen hier een aantal parkeerplaatsen worden gerealiseerd, maar nooit zoveel dat het niet meer mogelijk is de woningen te realiseren. De woningen zijn het hoofdgebruik en moeten dat ook blijven.
• Indien de woonbestemming een heel woongebied omvat, dan kunnen hier ook grotere parkeerpleinen gerealiseerd worden. Gerelateerd aan een schaal van een woongebied zijn parkeerpleinen immers ondergeschikt.

In dit artikel is de gebiedsaanduiding molenbiotoop verwerkt. Voor de molenbiotoop is een regel opgenomen die de molen beschermd als werktuig en als landschapsbepalend element.

Lid 11.1.2 is niet bedoeld voor de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan rechtstreeks biedt (dus als het bouwwerk past binnen de goot-, bouwhoogte, bouwvlakken en percentages) De onderzoeksplicht voor de invloed op de molenbiotoop zoals in lid 11.1.2 geldt alleen als er meer bouwmogelijkheden worden aangevraagd dan in het bestemmingsplan is voorzien.

Algemene afwijkingen (lid 12.1)
De algemene afwijkingsregels bevatten een aantal mogelijkheden om het doelmatig grondgebruik te bevorderen. Enerzijds is het mogelijk om van de bestemmingsgrenzen af te wijken als dat in de feitelijke situatie logischer is. Dit kan toegepast worden wanneer bijvoorbeeld blijkt dat de bestemmingsgrens op de verbeelding niet overeenkomt met de werkelijke situatie, terwijl er geen aanleiding is aan te nemen dat dit opzettelijk is gebeurd.

Daarnaast is het mogelijk om met 10% af te wijken van de maten in het plan. Deze afwijking is niet beoogd om meteen in het tekenen van het bouwplan bij de maximum maten te betrekken. Deze regeling is een vangnet voor afwijkingen van de bouwmaten die tijdens de realisatie kunnen ontstaan. Zo is het niet ondenkbaar dat een woning net iets hoger wordt dan vooraf was gepland, waardoor in zo'n geval strijdigheid met de maten in het bestemmingsplan kan ontstaan. De algemene afwijkingsmogelijkheid biedt in dat geval de mogelijkheid deze fout op te vangen.

Tenslotte biedt het artikel ook de mogelijkheid om gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen toe te staan die groter zijn dan de regels voor het vergunningsvrije bouwen. Soms worden trafohuisjes gecombineerd, waardoor een bestaand huisje vervalt en een ander bestaand huisje wordt uitgebreid. Omdat het veelal gebouwen in de openbare ruimte betreft ligt het niet voor de hand deze gebouwen rechtstreeks toe te staan. Via deze afwijkingsmogelijkheid heeft het bevoegd de mogelijkheid om grotere gebouwen voor een nutsvoorziening toe te staan, maar kan het bevoegd gezag tevens de ruimtelijke wenselijkheid afwegen.

Afwijking verbod op woningsplitsing (lid 12.2)
De algemene verbodsbepalingen van het bestemmingsplan bevatten een verbod op woningsplitsing. Met deze afwijkingsmogelijkheid kan woningsplitsing alsnog worden toegestaan, maar alleen voor woningen die van een grotere omvang zijn en wanneer de woningen die overblijven een minimaal aantal m² aan woonruimte overhouden.

Overgangsregels (artikel 13)
De overgangsregels hebben ten doel een rechtstoestand te creëren voor situaties die afwijken van de in het plan opgenomen bepalingen. In principe mogen deze situaties worden gehandhaafd. Indien het gaat om afwijkingen van de bebouwingsregels mag het bouwwerk zelfs worden verbouwd. Alleen als ze door een calamiteit verloren gaan, mogen ze geheel worden herbouwd.

Slotregel (artikel 14)
De slotregel bepaalt hoe de regels van dit bestemmingsplan genoemd moet worden.

Milieuzonering van horeca-activiteiten
De problematiek van hinder door horecabedrijven onderscheidt zich als zodanig nauwelijks van de problematiek van hinder veroorzaakt door "gewone" niet-agrarische bedrijven. Bij het opstellen van de in de planregels opgenomen Staat van Horeca-activiteiten en het daarmee samenhangende toelatingsbeleid is daarom nauw aangesloten bij de Staat van Bedrijfsactiviteiten die al veel langer in bestemmingsplannen wordt toegepast.

Ook voor horecabedrijven bieden de Wet milieubeheer en de APV onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder te voorkomen. De milieuzonering van horecabedrijven in het bestemmingsplan richt zich in aanvulling op de beide genoemde instrumenten op de volgende vormen van hinder:

• geluidshinder door afzonderlijke inrichtingen in een rustige omgeving;
• (cumulatieve) geluidshinder buiten de inrichting(en) en verkeersaantrekkende werking/parkeerdruk.

Analoog aan de regeling voor "gewone" bedrijven worden bij de uitwerking van een ruimtelijk beleid voor hinderlijke horeca-activiteiten drie stappen onderscheiden:

• indelen van activiteiten in ruimtelijk relevante hindercategorieën;
• onderscheiden van gebiedstypen met een verschillende hindergevoeligheid;
• uitwerken van een beleid in hoofdlijnen: in welke gebieden zijn welke categorieën in het algemeen toelaatbaar.

De onderstaande toelichting gaat nader in op de gehanteerde hindercategorieën en het algemene toelatingsbeleid voor deze categorieën. Opgemerkt wordt dat naast de criteria ter voorkoming van ongewenste horeca-activiteiten ook ruimtelijk-functionele overwegingen een rol kunnen spelen bij het ruimtelijk beleid voor horeca-activiteiten; daarop wordt op deze plaats niet ingegaan.

Gehanteerde criteria
Voor een indicatie van de mate van hinder veroorzaakt door horeca-activiteiten biedt de basiszoneringslijst uit de VNG-publicatie "bedrijven en milieuzonering" een goed vertrekpunt. De daar gehanteerde, nogal grove benadering behoeft echter voor een in de praktijk bruikbare Staat van Horeca-activiteiten aanvulling en nadere motivering. In aanvulling op de gegevens uit de VNG-publicatie is gebruikgemaakt van de volgende ruimtelijk relevante criteria:

• de voor verschillende soorten horeca-inrichtingen over het algemeen gebruikelijke openingstijden; deze zijn voor het optreden van hinder uiterst relevant; er wordt hier uitdrukkelijk gesproken over openingstijden die normaal gesproken verbonden zijn aan het functioneren van een type horecabedrijf; de toelaatbare openingstijden van een individueel bedrijf worden niet via het bestemmingsplan bepaald maar middels de vergunning op grond van de algemene Plaatselijke Verordening;
• de mate waarin een bedrijfstype naar verwachting bezoekers en in het bijzonder bezoekers per auto en/of brommers (scooters) aantrekt.

Categorieën van horeca-activiteiten
Mede op grond van bovengenoemde criteria worden in de Staat van Horeca-activiteiten de volgende drie categorieën onderscheiden (waarvan één categorie met drie subcategorieën):

1. 1. "lichte horeca": Bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend (in hoofdzaak verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken: restaurants, cafetaria's, ijssalons en dergelijke. Het gaat daarbij dus om bedrijven die uit een oogpunt van hinder vooral in woongebieden niet wenselijk zijn. In gemengde gebieden en weinig gevoelige gebieden dient mede in relatie tot de verkeersontsluiting een nadere afweging plaats te vinden. In deze categorie zijn de volgende subcategorieën onderscheiden:
   1. a. qua exploitatie aan detailhandelsfunctie verwante horeca die in de praktijk nauwelijks van de eigenlijke detailhandel kunnen worden onderscheiden zoals ijssalons, cafetaria's, snackbars en dergelijke; met name in centrumgebieden kan het in verband met ruimtelijk-functionele aspecten gewenst zijn deze groep als afzonderlijke categorie te beschouwen;
   2. b. overige lichte horeca: restaurants;
   3. c. bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking: grotere restaurants, McDrives e.d.
2. 2. "middelzware horeca": Bedrijven die normaal gesproken ook 's nachts geopend zijn en die daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken: cafés, bars, biljartcentra, zalenverhuur e.d. Deze bedrijven zijn over het algemeen alleen toelaatbaar in weinig gevoelige gebieden, zoals gebieden met primair een functie voor detailhandel en voorzieningen.
3. 3. "zware horeca": Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts moeten zijn geopend en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen (verkeersaantrekkende werking, daarmee gepaard gaande hinder op straat en parkeeroverlast): dancings, discotheken en partycentra. Deze bedrijven zijn alleen toelaatbaar in specifiek voor dergelijke bedrijven aangewezen gebieden.

De categorieën van horeca-activiteiten zijn limitatief, alleen de genoemde vormen van horeca zijn toegestaan.

Hotels
Hotels zijn niet standaard toegestaan binnen de horeca-categorieën. Voor nieuwe hotels (en het vergroten van het aantal hotelkamers van bestaande hotels) geldt dat de wet en de provincie een marktonderzoek eisen naar de regionale vraag- en aanbod in hotelkamers. Dit noemt men de toets van de 'ladder duurzame verstedelijking' en deze is geregeld in het Besluit ruimtelijke ordening en de provinciale omgevingsverordening. Nieuwe hotels kunnen tijdens het planvormingsproces mogelijk gemaakt worden met een aanduiding op de verbeelding. Bestaande, legale, hotels kunnen met dezelfde aanduiding geregeld worden.

Flexibiliteit
De Staat van Horeca-activiteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door horeca-activiteiten in te schatten. De lijst van activiteiten is bovendien tijdgebonden.In de planregels is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om andere vormen van horeca toe te staan.

• Ten eerste kan horeca worden toegestaan die geheel niet in de categorieën genoemd is. Er moet dan beoordeeld worden of die horeca qua aard, omvang en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met horeca die op die plek wel is toegestaan.
• Ten tweede kan horeca van een hogere categorie worden toegestaan. Er moet dan beoordeeld worden of die horeca qua aard, omvang en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met horeca die op die plek wel is toegestaan.

Openingstijden
In het Zaans horecabeleid zijn aan de horeca-categorieën openingstijden gekoppeld. De openingstijden zijn niet in het bestemmingsplan maar in de APV geregeld. Daar is ook een uitzondering opgenomen voor bedrijven die het horecaconvenant tekenen. De openingstijden zijn van invloed geweest bij het indelen van de categorieën en moeten ook betrokken worden bij de beoordeling van de afwijkingsmogelijkheid. De openingstijden hebben immers invloed op de mate van hinder voor de omgeving.