In dit plan wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Noordeinde 20/20a', van de gemeente Alphen aan den Rijn;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in GML-bestand NL.IMRO.0484.B097noordeinde20-0004 met de bijbehorende regels.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Hieronder worden ook verstaan aangebouwde bijgebouwen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

kleinschalige bedrijvigheid die in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en die een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een dienstverlenend beroep dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en die een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingvergunning beschikt.

een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders te stellen kwalificaties.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de (mogelijk) in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel c.q. bestemmingsvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die kennelijk slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

1. a. woningen, kantoorgebouwen, hotels, restaurants, winkels en bedrijfsgebouwen, voor zover deze objecten niet tot de categorie kwetsbare objecten behoren;
2. b. sport- en kampeerterreinen en terreinen bestemd voor recreatieve doeleinden, voor zover zij niet tot de categorie kwetsbare objecten behoren;
3. c. sporthallen, zwembaden, speeltuinen.

het op het tijdstip van het in werking treden van het plan aanwezige gebruik.

bouwwerken, die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan zijn of worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op de verbeelding of in de voorschriften aangegeven percentage dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel c.q. bestemmingsvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd.

een inrichting zoals bedoeld in artikel 2 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

een vrijstaand niet voor bewoning bestemd gebouw dat zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, zoals een garage, huishoudelijke bergruimte of hobbyruimte en niet direct toegankelijk is vanuit het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kap.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige , bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

een horecabedrijf waarin frituurwaren en kleine eetwaren, al dan niet in combinatie met alcoholvrije of alcoholhoudende dranken, worden verstrekt al dan niet voor gebruik ter plaatse.

gemengde functies die doorgaans in het centrum van een gemeente uitgevoerd worden, zoals daar zijn kantoorfunctie, zakelijke dienstverlening, maatschappelijke doeleinden en wonen.

een niet voor bewoning bestemd gebouw bedoeld voor bijeenkomsten en opslagruimten in het kader van hobby en sport en daar aan ondergeschikte nevenactiviteiten;

een horecabedrijf, waarin alcoholvrije dranken en eventueel kleine eetwaren worden verstrekt voor gebruik ter plaatse;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en gaafheid.

vorm van recreatie waarbij geen gelegenheid wordt geboden tot overnachten.

een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak van het dak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie deels boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

een horecabedrijf, waarin alcoholhoudende en alcoholvrije dranken worden verstrekt voor gebruik ter plaatse, maar waarin het gelegenheid geven tot dansen voorop staat.

1. a. een detailhandelsbedrijf te onderscheiden in de volgende categorieën:
2. b. detailhandel in zeer volumineuze goederen, zoals auto's, keukens, badkamers, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen;
3. c. tuincentra;
4. d. bouwmarkten;
5. e. grootschalige meubelbedrijven inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en stoffering.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder belwinkel en internetcafe

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bedoeld voor de huisvesting daar, en die gelet op de bestemming van de grond ter plaatse van het gebouw of het terrein, noodzakelijk moet worden geacht.

het perceel of een gedeelte daarvan dat direct is gelegen bij een gebouw, buiten het bouwvlak en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en blijkens de bestemming voor deze inrichting in aanmerking komt.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

alle binnen de rond een veehouderij gelegen stankzone aanwezige personen die niet op de veehouderij als bedoeld in de Wet milieubeheer werkzaam zijn of daarmee verbonden zijn.

een krachtens de Wet geluidhinder vastgesteld zone rondom het bedrijventerrein waarbuiten de geluidsbelasting vanwege dat terrein de waarde van 50 dB(A) niet te boven mag gaan.

Het groepsrisico is de jaargemiddelde kans dat een groep van een bepaalde omvang dodelijk slachtoffer wordt van een ongeval. Het groepsrisico is afhankelijk van de bevolkingsdichtheidverdeling in de omgeving van de inrichting.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, ligging, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

begroeiing die geheel of gedeeltelijk bestaat uit bomen en/of struiken, voor zover niet vallend onder de Boswet, behoudens laagstamfruitbomen met de bijbehorende windsingels.

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

Het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccomodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf, waaronder bed&breakfast, discotheek, feestzaal en partyboerderij.

restaurant: een horecabedrijf waarin in dat bedrijf bereide volledige maaltijden, alsmede alcoholhoudende dranken (uitsluitend in combinatie met die maaltijden worden verstrekt voor gebruik ter plaatse. Een volwaardige keuken dient daarbij aanwezig te zijn.

eetcafé: een horecabedrijf, waarin complete maaltijden worden bereid en verstrekt, al dan niet in combinatie met het verstrekken van alcoholhoudende dranken, al dan niet voor gebruik ter plaatse;

café (I): een horecabedrijf waarin alcoholvrije en alcoholhoudende dranken worden verstrekt voor gebruik ter plaatse en waar de ten gehore gebrachte muziek een geluidsniveau van 80dB(A) niet overschrijdt;

café (II) : een horecabedrijf waarin alcoholvrije en alcoholhoudende dranken worden verstrekt voor gebruik ter plaatse en waar de ten gehore gebrachte muziek een geluidsniveau van 80 dB(A) overschrijdt;

dancing/discotheek: een horecabedrijf, waarin alcoholhoudende en alcoholvrije dranken worden verstrekt voor gebruik ter plaatse, maar waarin het gelegenheid geven tot dansen voorop staat.

een bedrijf, niet zijnde een horecabedrijf, gericht op het verstrekken van toegang tot het internet.

een gebied behorend bij een inrichting, die valt onder de eisen gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI), waarbinnen het groepsrisico verantwoord moet worden.

kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen.

tenten, tentwagens, kampeerauto's of caravans dan wel andere onderkomens of andere voertuigen, gewezen voertuigen of gedeelten daarvan, voor zover niet als bouwwerk aan te merken, die geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of ingericht, dan wel worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf dan wel voor nachtverblijf voor personeel, werkzaam op het kampeerterrein waar deze onderkomens zijn geplaatst.

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten, al dan niet met ondergeschikte baliefunctie, op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

een geheel of gedeeltelijke niet-horizontale dakconstructie gevormd door tenminste twee schuin hellende dakschilden ter afdekking van een gebouw;

1. a. waarvan de aaneengesloten vloeroppervlakte met een voor personen normale stahoogte van ten minste 2,1 m, wezenlijk kleiner is dan die van de direct eronder gelegen bouwlaag, en
2. b. waarvan de afdekking bestaat uit een of meer niet-horizontale dak- en/of de gevelvlakken, aan de voorzijde van het gebouw, wezenlijk terugwijken ten opzichte van de voorgevel van het gebouw, dan wel de vorm van een puntgevel hebben;

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen meldings- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

a. woningen, voor zover zij niet als beperkt kwetsbaar object zijn aan te merken;

b. gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, zoals:

1°. ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;

2°. scholen, of

3°. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen;

c. gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, zoals:

1°. kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m² per object, of

2°. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk bruto vloeroppervlak meer dan 1000 m² bedraagt en winkels met een totaal bruto vloeroppervlak van meer dan 2.000 m² per winkel, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd, en

d. kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen.

een gebouw waar de mogelijkheid tot overnachting, voorlichting, educatie op agrarisch terrein en recreatie op sportief gebied wordt geboden.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, cultuur, religie, sport, onderwijs, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstation, schakelhuisjes, duikers, bemalinginstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie

de bebouwing, oppervlakte, goothoogte, hoogte en inhoud, zoals die op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of rechtens mag bestaan;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak met aan ten hoogste één zijde een gesloten wand;

1. a. voor gebouwen, waarvan de toegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

een bijzondere, op de top van een gebouw gesitueerde bouwlaag, geen kap of kapverdieping zijnde, waarvan de gevels ten opzichte van de gevels van de onderliggende bouwlagen terugliggen.

een niet voor bewoning bestemd vrijstaand of deel van een gebouw, dat uitsluitend dienstbaar is aan een de uitoefening van een beroep, zoals dat van accountant, advocaat, architect of arts

op het publiek gerichte dienstverlening met een baliefunctie, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, stomerijen, wasserettes, makelaarskantoren, bankfilialen en internet- en belwinkels.

alle vormen van vrije tijdsbesteding en ontspanning, ook in de vorm van overnachten. Activiteiten die overmatige hinder voor omwonenden veroorzaken zijn niet toegestaan. Permanente bewoning is niet toegestaan.

een op de verbeelding als woning aangegeven gebouw waarin voor recreatieve doeleinden overnacht mag worden, maar waar permanente bewoning niet is toegestaan.

een horecabedrijf, waarin in dat bedrijf bereide volledige maaltijden, alsmede alcoholvrije of alcoholhoudende dranken (uitsluitend in combinatie met die maaltijden) worden verstrekt voor gebruik ter plaatse. Een volledige keuken dient daarbij aanwezig te zijn;

een activiteit die, in geval van een incident of calamiteit, een gevaar voor de omgeving kan zijn.

een bedrijf dat, in geval van een incident of calamiteit, een gevaar voor de omgeving kan zijn. Het gaat om bedrijven die meer risico's veroorzaken dan andere bedrijven, omdat ze met veel gevaarlijke stoffen werken.

een op de verbeelding als zodanig aangegeven lijn, die de scheiding vormt tussen de gedeelten van een bouwvlak of bestemmingsvlak, waarbinnen verschillende maatvoeringen zijn toegestaan

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof hij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: escortservice, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub en (raam)prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de Staat van Bedrijfsactiviteiten behorende bij dit bestemmingsplan.

de Staat van Horeca-activiteiten behorende bij dit bestemmingsplan.

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

Een zone vastgesteld op basis van de Wet milieubeheer en de Wet geurhinder, die gelegen is rondom een veehouderij en waarbinnen geen nieuwe gehinderden mogen ontstaan om geurhinder te vermijden en de bedrijfsvoering van de inrichting niet te belemmeren.

de lijn die samenloopt met de op de verbeelding ingetekende begrenzing van de zone hoofdgebouwen, voor zover deze begrenzing gelegen is aan de zijde waarop de bestaande ontsluiting van de woning naar het openbaar gebied plaatsvindt.

een in de open lucht geplaatste vogelkooi, zijnde een bouwwerk, geen gebouwen zijnde.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de lijn die samenloopt met de op de verbeelding ingetekende begrenzing van de zone hoofdgebouwen, voor zover deze begrenzing gelegen is aan de zijde waarop de bestaande ontsluiting van de woning naar het openbaar gebied plaatsvindt.

een (gedeelte van) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waaronder mede begrepen publiekgerichte dienstverlening op administratief, medisch, juridisch therapeutisch of cosmetisch gebied.

zendmast ten behoeve van mobiele communicatie voor politie, brandweer, ambulancediensten en de Koninklijke Marechaussee.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen van het verlengde van de voor- en achtergevel.

de begrenzing van een zone.

een geluidcontour behorend bij luchthaven Schiphol, waarbinnen nieuwe woningbouw niet zondermeer is toegestaan.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken enn dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijkte stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

Vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of harten van gemeenschappelijke scheidsmuren, op 1 meter boven peil;

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, verhardingen en parkeervoorzieningen behorende bij de hoofdbebouwing.

Op deze gronden mag niet worden gebouwd met uitzondering van de in de Woningwet en het bijbehorende Besluit Bouwvergunningsvrije en Lichtvergunningsplichtige Bouwwerken aangegeven bouwvergunningsvrije bouwwerken.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 3.2ten behoeve van:

1. a. het bouwen van aanbouwen aan de voorgevel van de woning, mits:
   1. 1. de diepte van de aanbouw vanuit de voorgevel van het hoofdgebouw maximaal 1,5 meter bedraagt, met dien verstande dat de afstand tot de voorste perceelsgrens minimaal twee meter dient te bedragen;
   2. 2. de breedte van de aanbouw niet meer bedraagt dan 2/3 deel van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw en 1/3 van de zijgevelbreedte van het hoofdgebouw beslaat;
   3. 3. de bouwhoogte van de aanbouw niet meer bedraagt dan de bestaande eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw, met dien verstande dat een afwijking is toegestaan tot 25 centimeter boven de vloer van de eerste verdieping.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, met bijbehorende voorzieningen, waaronder begrepen het uitoefenen van een aan-huis-gebonden beroep, mits de woonfunctie duidelijk wordt gehandhaafd en het woonmilieu niet evenredig wordt verstoord;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'recreatie' is de functie recreatie toegestaan, mits de woonfunctie duidelijk wordt gehandhaafd en het woonmilieu niet evenredig wordt verstoord en niet bedoeld voor permanente bewoning;
3. c. water.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

1. a. Op de gronden zijn toegelaten:
   1. 1. hoofdgebouwen;
   2. 2. aan-/uitbouwen;
   3. 3. bijgebouwen;
   4. 4. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zend-, ontvangst- en lichtmasten uitgezonderd.
2. b. als hoofdgebouwen mogen uitsluitend woningen worden gebouwd, behoudens op de bouwpercelen met de aanduiding "recreatie" waar het hoofdgebouw tevens voor de aangeduide functie is toegestaan;
3. c. hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak en dienen met de voorgevel in de voorgevelrooilijn te worden opgericht, behoudens ondergeschikte bouwdelen in de vorm van een portiek of erker;
4. d. de goot- en/of bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan aangegeven;
5. e. hoofdgebouwen dienen te worden afgedekt met een kapconstructie, waarvan de dakhelling tenminste 30° en maximaal 65° mag bedragen;
6. f. bijgebouwen en aan-/uitbouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het erf behordende bij de hoofdbebouwing;
7. g. de goothoogte van bijgebouwen en aan-/uitbouwen moet ten hoogste gelijk zijn aan de hoogte van de eerste bouwlaag;
8. h. bijgebouwen mogen worden afgedekt met een kapconstructie, waarvan de dakhelling tenminste 30° en maximaal 65° mag bedragen;
9. i. de gezamenlijke oppervlakte van bij eenzelfde woning behorende bijgebouwen en aan-/uitbouwen mag binnen het erf niet meer dan 50 m² bedragen, onverminderd het bepaalde onder j;
10. j. de zone hoofdgebouwen mag met maximaal 2,5 meter worden overschreden ten behoeve van het oprichten van een aan-/uitbouw, onverminderd het bepaalde onder k;
11. k. maximaal 50 % van het erf mag worden bebouwd, mits tenminste 40 m² van het betreffende vlak onbebouwd blijft, de oorspronkelijke woning en de gronden daaronder niet meegerekend;
12. l. indien de oppervlakte van gronden binnen het erf meer bedraagt dan 250 m², mag de gezamenlijke oppervlakte van bij een zelfde woning behorende bijgebouw en aan- en uitbouwen binnen het erf niet meer dan 100 m² bedragen, waarbij tevens niet meer dan 20 % van het erf mag worden bebouwd;
13. m. de hoogte van andere bouwwerken mag voor de voorgevelrooilijn niet meer dan 1 m bedragen en achter de voorgevelrooilijn niet meer dan 2 m;
14. n. Ter plaatse van de aanduiding "recreatie" is nachtelijk verblijf in aan- en bijgebouwen niet toegestaan;

De gronden aangewezen voor "Archeologisch waardevol gebied" zijn tevens bestemd voor archeologisch waardevol gebied en daarmee bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende (dubbel)bestemmingen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onverminderd het bepaalde in het plan mogen geluidgevoelige objecten slechts worden gebouwd indien voldaan kan worden aan de in de of krachtens de Wet geluidhinder gestelde grenswaarden.

1. a. Een verboden gebruik als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, is in ieder geval het gebruik van onbebouwde gronden:
   1. 1. als staan- of ligplaats van onderkomens;
   2. 2. als staanplaats van voertuigen, waarin detailhandel plaatsvindt;
   3. 3. als kampeer- of caravanterrein;
   4. 4. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten;
   5. 5. ten behoeve van lawaaisporten;

tenzij het gebruik dat verband houdt met het op de bestemming gerichte gebruik en beheer van de gronden.

2. b. Een verboden gebruik als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, is in ieder geval ook het gebruik van gronden en opstallen voor:
   1. 1. een seksinrichting;
   2. 2. horeca in de vorm van discotheken en bar-dancings;
   3. 3. bedrijfsmatige opslag van vuurwerk;
3. c. Een verboden gebruik als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, is in ieder geval tevens het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor permanente of tijdelijke bewoning;
4. d. Een verboden gebruik als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, is in ieder geval eveneens het gebruik van gronden en opstallen binnen de bestemming 'Wonen' ten behoeve van aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten, behoudens:
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding schoonheidssalon'' is de functie voor een schoonheidssalon toegestaan;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' is de functie detailhandel toegestaan, uitsluitend op de begane grondbouwlaag, met dien verstande dat detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit ten behoeve van een aan-huis-gebonden beroep is toegestaan;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'zakelijke dienstverlening' is de functie zakelijke dienstverlening toegestaan, uitsluitend op de begane grondbouwlaag.

Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in artikel 4, ten behoeve van het gebruiken van ruimten binnen een woning en bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen voor de uitoefening van bedrijfsactiviteiten in of bij de woning, mits:

1. a. de gezamenlijke vloeroppervlakte van die ruimten niet meer bedraagt dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de woning en de bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen, en niet meer dan 45 m²;
2. b. in de woning en de bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen een bergruimte voor (brom)fietsen met een oppervlakte van ten minste 4 m² aanwezig is en blijft;
3. c. op de bij de woning behorende gronden parkeergelegenheid voor ten minste één personenauto aanwezig is of vóór de aanvang van het bedrijfsmatig gebruik wordt aangelegd;
4. d. de bedrijfsactiviteiten niet mogen betreffen milieuvergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten, in de zin van de Wet Milieubeheer en/of andere milieuwetgeving;
5. e. de bedrijfsactiviteiten geen onevenredig nadelige gevolgen hebben voor het milieu van de woonomgeving door milieuhinder en verkeers- en parkeeroverlast;
6. f. de bedrijfsactiviteiten door hun aard en visuele aspecten, zoals reclame-uitingen, het woonkarakter van de buurt niet onevenredig aantasten;
7. g. de bedrijfsactiviteiten geen detailhandel betreffen; en
8. h. de bedrijfsactiviteiten geen afbreuk doen aan de woonfunctie in die zin dat de relatie tussen de bewoner(s) van de woning en de uitoefening daarin van de bedrijfsactiviteiten wordt verbroken.

Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van de bepalingen van het plan ten aanzien van:

1. a. de bouw van niet voor bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken met een hoogte van ten hoogste 3.50 meter en met een inhoud van ten hoogste 50 m³ ten dienste van het openbaar nut, zoals:
   1. 1. wachthuisjes, telefooncellen, muurtjes en standbeelden;
   2. 2. transformatorhuisjes, schakelhuisjes, gemaalgebouwtjes en andere nutsgebouwtjes, zulks met uitzondering van gasdrukregel- en gasdrukmeetstations;
2. b. het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bebouwingsgrens of een weg nader te bepalen, indien bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan redelijk, gewenst en/of noodzakelijk is;
3. c. het veranderen van de voorgeschreven maatvoeringen voor bouwwerken met ten hoogste 15%, indien in verband met ingekomen bouwplannen deze veranderingen noodzakelijk zijn.

Ontheffing van het bepaalde in artikel 10.1 wordt niet verleend, indien daardoor onevenredig afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Bij toepassing van een in deze regels voorkomende ontheffingsbevoegdheid of een bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen, worden belanghebbenden gedurende twee weken in de gelegenheid gesteld hun zienswijze over de voorgenomen ontheffing of nadere eis naar voren te brengen.

Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, tenzij het betreft bouwwerken als bedoeld in artikel 43 van de Woningwet (vergunningvrije bouwwerken), nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de plaatsing van gebouwen, en
2. b. de plaatsing en afmetingen van andere bouwwerken,

ter voorkoming van onevenredige aantasting van bouw- en gebruiksmogelijkheden, waaronder begrepen bezonning en belangen van verkeersafwikkeling en van verkeers- en sociale veiligheid, van aangrenzende gronden en bouwwerken

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Eenmalig kan ontheffing worden verleend van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 13.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 13.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Lid 13.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan , daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht ontheffing verlenen

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Noordeinde 20/20a

In augustus 2008 heeft een brand de kruisboerderij gelegen op perceel Noordeinde 20/20a volledig verwoest. De oude kruisboerderij bestond uit twee woningen, waarbij op het perceel Noordeinde 20, naast de functie Wonen, ook een recreatieve functie rustte.

De eigenaren van beide woningen hebben aangegeven te willen herbouwen op het perceel, maar dan wel door middel van het bouwen van twee losse woningen, met andere woorden op het perceel vindt herstructurering plaats. Eind 2008 zijn door de gemeente randvoorwaarden geformuleerd voor de ontwikkelingen op locatie Noordeinde 20/20a.

Omdat het bestemmingsplan Aarlanderveen op 28 november 2008 door de gemeenteraad is vastgesteld, is een hernieuwde invulling van het perceel Noordeinde 20/20a niet meer meegenomen in het bestemmingsplan. Daarom is er voor gekozen om een postzegelbestemmingsplan te maken voor dit specifieke perceel.

Het plangebied betreft louter het perceel Noordeinde 20/20a. Noordeinde 20/20a is gelegen binnen de bebouwde kom van Aarlanderveen.

Het geldende bestemmingsplan is bestemmingsplan Aarlanderveen dat op 26 oktober 2009 in werking is getreden.

Figuur: Uitsnede van de verbeelding Bestemmingsplan Aarlanderveen, in werking getreden op 26 oktober 2009

In het geldende bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming Woondoeleinden met bijbehorend erf. Binnen de op de verbeelding aangegeven zone hoofdgebouwen is uitsluitend de hoofdbebouwing toegestaan. Binnen de zone bebouwd erf is maximaal 100 m² aan bijgebouwen toegestaan. Het toegestane aantal vierkante meters aan bijgebouwen heeft een relatie met de totale oppervlakte bebouwd erf.

Tevens is er een nadere aanduiding 'Recreatie' gelegd op het perceel. Ter plaatse van deze aanduiding is het mogelijk om recreatieve doeleinden uit te voeren mits de woonfunctie duidelijk wordt gehandhaafd en het woonmilieu niet evenredig wordt verstoord en niet bedoeld voor permanente bewoning. De aanduiding 'Recreatie' is op het perceel gelegd vanwege het feit dat op Noordeinde 20 activiteiten plaatsvinden op het gebied van paardenfluisteren, manegemennen en personal coaching.

Verder biedt het geldende bestemmingsplan Aarlanderveen de mogelijkheid om woningsplitsing toe te staan voor karakteristieke voormalige agrarische bebouwing, agrarische bebouwing die zijn functie verliest of andere karakteristieke bebouwing waar meerdere woningen in gerealiseerd kunnen worden.

Ten slotte is op de uitsnede van de verbeelding de 20KE contour (dubbelbestemming) van belang voor dit perceel, evenals de dubbelbestemming Archeologisch waardevol gebied.

Het plan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en regels behorende bij de verbeelding. In de toelichting wordt per onderwerp een korte uiteenzetting gegeven. De toelichting vormt de ruimtelijke onderbouwing voor het plan.

In dit hoofdstuk is het relevante europees-, rijks-, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de functionele structuur opgenomen.

EG-vogelrichtlijnen

In deze regeling uit 1979 is voorgeschreven dat de lidstaten van de Europese Unie enkele beschermende maatregelen moeten nemen:

• Voor alle vogelsoorten moet er een gevarieerd leefgebied van voldoende omvang worden behouden of gerealiseerd;
• Voor sommige vogelsoorten moeten de daarvoor geschikte gebieden worden aangewezen als vogelbeschermingszone. Welke gebieden dit betreft, is aangegeven in de IBA-lijst (IBA= Inventory of Bird Areas);
• Een verbod vogels te vangen en eieren te rapen (behoudens uitzonderingen).

EG-habitatrichtlijnen

Deze regeling uit 1992 heeft de opzet dat de lidstaten van de Europese Unie lijsten opstellen van in hun land gelegen gebieden die bescherming verdienen vanwege de daarin aanwezige natuurwaarden. Binnen deze gebieden is alleen bebouwing mogelijk als er geen schade voor de te beschermen natuur te verwachten is evenals er dringende reden van groot openbaar belang bestaat om een bepaald bouwplan te realiseren. Hiervoor moeten dan wel compenserende maatregelen worden genomen.

Verdrag van Malta

Implementatie van het Verdrag van Valetta (Malta) in de Nederlande Monumentenwet 1988 verplicht bodemverstoorders tot archeologisch vooronderzoek, waarna de provincie of het Rijk een beslissing neemt over wat er moet gebeuren met de aangetoonde archeologische waarden. In het kader van onderhavig plan is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. In paragraaf 6.7 wordt hier nader op ingegaan. De rapportage is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Europese Kaderrichtlijn Water

De Europese Kaderrichtlijn Water (EKRW) is in oktober 2000 vastgesteld door het Europees Parlement en de Europese Raad. Artikel 1a geeft de betekenis van de richtlijn aan:

"Doel van deze richtlijn is de vaststelling van een kader voor de bescherming van land, oppervlaktewater, overgangswater, kustwateren en grondwater in de Gemeenschap, waarmee aquatische ecosystemen en, wat de waterbehoefetn ervan betreft, terristische ecosystemen en wetlands die rechtstreeks afhankelijk zijn van aquatische ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed, en beschermd en verbeterd worden."

De richtlijn biedt dus kaders voor het beschermen van de waterkwaliteit. Daarbij wordt van de lidstaten vereist dat zij het waterkwaliteitsniveau organiseren per stroomgebied. Voor de Alphense situatie betekent dit een indeling bij het stroomgebied van de Rijn. Binnen negen jaar na het inwerkingtreden van de richtlijn moet voor ieder internationaal stroomgebied een beheersplan zijn opgesteld.

Nota Ruimte

Op 23 april 2004 is de Nota Ruimte en de Agenda Vitaal Platteland vastgesteld. Hierin is het nationaal ruimtelijk beleid voor de periode 2004 tot 2020 met een doorkijk naar 2030 op hoofdlijnen vastgelegd.

De Nota Ruimte moet een terugkeer naar het uitgangspunt van de Ruimtelijke Ordening betekenen. Het is een strategische Planologische Kernbeslissing op hoofdlijnen, inclusief een uitvoeringsagenda, met een duidelijk onderscheid naar wat des Rijks en wat voor anderen is. De Nota is gericht op ontwikkeling in plaats van ordening (ontwikkelingsplanologie), waarbij de internationale concurrentiepositie bepalend is. Onderscheid wordt gemaakt tussen ontwikkelingen van nationaal belang (de ruimtelijke hoofdstructuur) waar het Rijk aan zet is, en de basisgebieden waar het Rijk basisregels stelt en de invulling overlaat aan provincie en gemeente.

Realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid

De realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid beschrijft enerzijds voor de Nota Ruimte hoe het beleid van de PKB-teksten wordt gerealiseerd en anderszijds voor de andere geldende ruimtelijke nota's hoe de PKB-teksten daarin die bedoeld zijn om door te werken tot op lokaal niveau worden gerealiseerd. De Realisatieparagraaf Natonaal Ruimtelijk Beleid wordt toegevoegd aan de Nota Ruimte en krijgt de status van structuurvisie. Er zijn 34 nationale belangen verwoord in de realisatieparagraaf.

Voor dit ruimtelijk plan zijn twee nationale belangen essentieel te noemen, te weten:

1. a. de verdere ontwikkeling van Schiphol op de huidige locatie tot 2030 en
2. b. het behoud, beheer en versterking van de landschappelijke, cultuurhistorische en recreatieve kwaliteiten van de nationale landschappen -in casu het Groene Hart- en het daarbinnen tegengaan van grootschalige verstedelijkingslocaties en bedrijventerreinen, nieuwe grootschalige glastuinbouwlocaties en nieuwe grootschalige infrastructuurprojecten.

Nationaal Verkeers- en vervoersplan (NVVP)

De hoofddoelstelling van het NVVP is het aan een ieder bieden van een doelmatig, veilig en duurzaam functionerend verkeers- en vervoerssysteem, waarbij de kwaliteit voor de individuele gebruiker in een goede verhouding staat tot de kwaliteit voor de samenleving als geheel. Het belangrijkste doel uit deze hoofddoelstelling ligt in het streven naar vermindering van nadelige effecten van de mobiliteitsgroei. Er worden echter geen eisen meer gesteld aan de vervoerswijzekeuze en ook wordt de groei van het gemotoriseerde verkeer niet meer aan een maximum gebonden.

Belangrijkste kernpunten van het NVVP zijn:

• Infrastructuur moet een drager worden van ruimtelijk-economische ontwikkelingen;
• De rol van de markt in de infrastructuur moet nadrukkelijker aanwezig zijn;
• De gebruiker van de infrastructuur betaalt;
• Regio's betalen en beslissen nadrukkelijk mee; regio's krijgen hiervoor de beschikking over een apart mobiliteitsfonds.

Nationaal Milieubeleidsplan (2001)

Het Nationaal Milieubeleidsplan 4 (NMP4) signaleert een groot aantal knelpunten waar nog niet kan worden voldaan aan de minimale milieukwaliteitcondities. Daarom krijgt het stedelijk gebied in het NMP4 extra aandacht. Het gaat om gezondsheidsrisico's door luchtvervuiling (NO2 en fijn stof), geluidhinder of te grote risico's op calamiteiten. Volgens het NMP4 staat de kwaliteit van de leefomgeving onder druk door een opeenstapeling van milieuproblemen, die onder andere veroorzaakt worden door de intensiteit van het verkeer, de ouderdom van de bewoning, de bedrijvigheid en de beperkte aanwezigheid van groen. Om de milieukwaliteit van de stad te vergroten moeten lawaai, lucht, bodem- en (grond)waterverontreiniging worden aangepakt.

Vierde Nota Waterhuishouding (1998)

De landelijke hoofdlijnen van het beleid op het gebied van de waterhuishouding zijn hierin aangegeven, waarbij integraal waterbeheer en de watersysteembenadering belangrijke uitgangspunten vormen. Er wordt gestreefd naar een veilig en bewoonbaar land met gezonde en duurzame watersystemen. Relevant in dit kader is het streven naar duurzaam stedelijk waterbeheer, vergroting van de waterberging van watersystemen en een goede afstemming van het water en het ruimtelijk ordeningsbeleid.

Kabinetsstandpunt Anders omgaan met water, waterbeleid in de 21e eeuw (2000)

Dit kabinetsstrandpunt, grotendeels gebaseerd op het Advies van de Commissie Waterbeheer 21e eeuw, beschrijft de nieuwe aanpak van het waterbeheer, vooral in de thema's als veiligheid en wateroverlast. Belangrijk is het anticiperen op klimaatveranderingen in plaats van reageren en het voorkomen van afwenteling van knelpunten. Dit geschiedt door toepassing van de drietrapsstrategie:

• eerst vasthouden;
• dan bergen en
• dan pas aan- en/of afvoeren van water.

Bij het creeren van meer ruimte voor water is combineren met andere functies gewenst en moet zoveel mogelijk worden aangesloten bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Streekplan Zuid-Holland Oost

Het streekplan Zuid-Holland Oost heeft een planperiode tot 2015. Voor het opvangen van de stedelijke functies is onder meer Alphen aan den Rijn als vestigingslocatie aangewezen.

In het algemeen geldt dat er een terughoudend beleid wordt gevoerd met betrekking tot het lokaliseren van nieuwe stedelijke functies. De nadruk ligt op intensiveren, multifunctioneel ruimtegebruik en functiemenging. Het accommoderen van nieuwe stedelijke functies buiten de bebouwingscontouren is niet toegestaan, behalve als het gaat om het toepassen van de Ruimte-voor-Ruimteregeling of om kleinschalige voorzieningen van openbaar nut die niet binnen de bebouwingscontouren kunnen worden gevestigd. Stedelijke functies zijn wonen en werken en daarmee samenhangende vormen van ruimtegebruik als sportterreinen, volkstuinen, verblijfsrecreatie en groen.

Op 28 juni 2006 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland de partiele herziening van het streekplan Zuid-Holland Oost, reparatie bebouwingscontouren vastgesteld. In dit streekplan is geregeld dat binnen bebouwingscontouren sprake is van 'verstedelijkt gebied' en buiten deze contouren sprake is van 'landelijk gebied'. In principe kan extra bebouwing buiten deze contouren niet plaatsvinden, tenzij er ontheffing is verkregen van de provincie.

Figuur: Uitsnede kaart streekplan Zuid-Holland Oost

Cultuurhistorische hoofdstructuur

In de cultuurhistorische hoofdstructuur wordt enerzijds een inventarisatie gemaakt van cultuurhistorische kenmerken en waarden in Zuid-Holland. Anderzijds worden algemene uitgangspunten geformuleerd hoe om te gaan met cultuurhistorische kenmerken en waarden in Zuid-Holland. Deze uitgangspunten betreffen:

• instandhouding/behoud;
• inpassing en hergebruik;
• voorlichting en educatie.

Deze algemene uitgangspunten worden vervolgens verder uitgewerkt in specifieke regels of richtlijnenen. Deze regels en richtlijnen zijn opgenomen in de streekplannen, Nota Regels voor Ruimte, Cultuurplan 2001-2004 en Subsidie Cultuur.

Beleidsplan Groen, Water en Milieu 2006-2010

Door middel van het 'Beleidsplan Groen, Water en Milieu 2006-2010' heeft de provincie aangegeven op welke wijze invulling kan worden gegeven aan duurzame (stedelijke) watersystemen. Bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in Zuid-Holland moet meer rekening gehouden worden met de consequenties van onder meer klimaatverandering. Bij keuzes ten aanzien van het waterbeheer en ruimtelijke ontwikkelingen moet gezocht worden naar flexibele en veerkrachtige oplossingen.

Binnen het thema Vitaal stedelijk gebied zijn de beleidsspeerpunten:

• 10 % water in en rond de stad en berging en buffering in stedelijk groen;
• Diffuse verontreinigingen in bestaand stedelijk gebied saneren, zoals de afspoeling van wegen en daken, riooloverstorten, lekkende riolering, gebruik van strooizout en bestrijdingsmiddelen;
• Belevingswaarde van water in de stad vergroten door het zichtbaar te maken voor de bewoners;
• Waar mogelijk natuurvriendelijk oeverbeheer.

Beleid Hoogheemraadschap van Rijnland

Waterbeheerplan Rijnland

Op 9 december 2009 heeft het algemeen bestuur van Rijnland een nieuw waterbeheerplan "Waterbeheerplan 2010-2015" vastgesteld. In dit plan geeft Rijnland aan wat zijn ambities zijn voor de komende planperiode en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De ambities en maatregelen richten zich op het waarborgen van de veiligheid, en het verder verbeteren van het beheer en de inrichting van het waterhuishoudkundig systeem en het verbeteren van de waterkwaliteit. De verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. De maatregelen in "Waterbeheerplan 2010-2015" bereiden het beheergebied de komende jaren voor op deze ontwikkelingen.

Rijnland is op meerdere manieren bezig om bovenstaande ambities te verwezenlijken. Enerzijds wordt bekeken of het huidige watersysteem aan de eisen voldoet en rekeninghoudend met klimaatverandering, zeespiegelstijging en bodemdaling ook blijft voldoen. Zo nodig worden maatregelen uitgevoerd als dat niet het geval is (op orde krijgen). Anderzijds wordt er voor gezorgd dat bij veranderingen in het watersysteem als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen het watersysteem blijft voldoen (op orde houden).

Keur Rijnland 2009 en Beleids- en Algemene regels 2009

de "Keur Rijnland 2009 en Beleids- en Algemene regels 2009" maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebods- en verbodsbepalingen) voor waterkeringen (dijken en kaden), watergangen (kanalen, rivieren, sloten en beken) en andere waterstaatswerken (bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen). Er kan een vergunning van de in de Keur vastgelegde gebods- en verbodsbepalingen worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt wordt dat geregeld in een Watervergunning.

Zo is voor bebouwing binnen 5 meter van de watergang op grond van de Keur een vergunning van het hoogheemraadschap van Rijnland nodig. In de Beleids- en Algemene regels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt.

Riolering

Rijnland stimuleert het afkoppelen van verharde oppervlakken. Dit draagt bij aan de doelstellingen zoals die zijn gesteld in het Waterbeheer 21e eeuw (vasthouden-bergen-afvoeren).

Voor het afkoppelen van verharding geldt de "Beslisboom aan- en afkoppelen verharde oppervlakken (2003)" van de Werkgroep Riolering West-Nederland als beleidsuitgangspunt. In de beslisboom wordt de omgang met afstromend regenwater geregeld, met als doel een vermindering van de vuillast op oppervlaktewater te realiseren. Door deze lagere vuillast zal de chemische kwaliteit van het oppervlaktewater toenemen. Als conform de beslisboom wordt afgekoppeld, kan voor de lozing worden volstaan met een melding, er is dan geen vergunning nodig.

Duurzaam bouwen

Volgens de uitgangspunten zoals onder andere vastgelegd in de Nationale Pakketten Duurzame Stedenbouw en Duurzaam Bouwen moet het gebruik van duurzame bouwmaterialen bij nieuwbouw- en verbouwactiviteiten worden gestimuleerd, teneinde een duurzame stedelijke ontwikkeling te kunnen waarborgen. In relatie tot de waterkwaliteit moet de toepassing van uitloogbare bouwmetalen -zoals koper, zink en lood- voor dakbedekking, gevelbekleding, regenwaterafvoer, drinkwaterleidingen of straatmeubilair worden vermeden.

In de stadsvisie is beschreven hoe Alphen aan den Rijn richting 2018 zich als stad ontwikkelt. In deze visie wordt genoemd dat Alphen aan den Rijn in 2018 nog steeds een stad is, maar dat de wijken en dorpskernen een "dorps" karakter hebben weten te behouden. In de stadsvisie is een aantal opdrachten geformuleerd voor de stad. Deze zijn onder andere:

• ga verder met het huidige veiligheidsbeleid;
• breng het "dorp" terug in de stad;
• bevorder de bereikbaarheid per auto en OV;
• ontwikkel de "Poorten van de stad", bijvoorbeeld een wandelboulevard van Station naar Stadshart;
• verwerf bijzondere gebouwen en cultureel erfgoed, en zorg dat ze een passende functie krijgen;
• ontwikkel het organisatietalent van de gemeente en stuur op een stad met participerende burgers;
• maak een ontwikkelplan voor de woonomgeving, voor het buitengebied en voor in de stad. Dat betekent dat in 2018 in de dorpskernen Zwammerdam en Aarlanderveen het karakter van "landelijk wonen" bewaard is gebleven.

De ontwikkeling van Alphen aan den Rijn moet bezien worden op een groter schaalniveau. Dus niet alleen de stad Alphen, maar hoe Alphen functioneert binnen de regio.

Het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) bestaat uit een "Structuurvisie" en een "Actieplan". De Structuurvisie, die in 2000 is vastgesteld, geeft een integrale beschrijving van de wijze waarop de externe en interne bereikbaarheid van Alphen aan den Rijn de komende tien jaar zo goed mogelijk gewaarborgd blijft en geeft richting aan de implementatie van het concept duurzaam veilig. In het kader van het laatstgenoemde zijn de wegen gecategoriseerd conform het landelijke concept Duurzaam Veilig in stroomwegen, gebiedsontsluitingswegen en erftoegangswegen. Verder is voorgesteld het gebruik van fiets en openbaar vervoer te stimuleren door deze netwerken te verbeteren. Het Actieplan geeft de maatregelen weer. Het Actieplan heeft als hoofddoel een Startprogramma op te stellen van projecten en activiteiten voor een aanpak in de beleidsperiode 2002-2006 en instemming te bereiken over het Alphens Meerjareninvesteringsprogramma Infrastructuur (AMI) als basis voor een eigen projectorganisatie en eigen financieel kader.

In de woonvisie is uitgegaan van een bevolkingsgroei volgens het (theoretische) model "migratiesaldo 0". Dit betekent dat er tot 2015 nog eens bijna 3800 woningen moeten worden gebouwd. Binnen de stadsgrenzen is nog ruimte voor 4000 à 4500 woningen. Uit onderzoek is gebleken dat vooral goedkope rijtjeshuizen gewild zijn. Ook is er behoefte aan appartementen voor senioren en jongeren. Tegelijkertijd is geconstateerd dat er veel mensen "scheef" wonen. Een andere trend waar rekening mee gehouden moet worden, is de extramuralisering (langer zelfstandig wonen). In dat kader worden woon-zorgzones ontwikkeld. Er hoeft geen rekening te worden gehouden met instroom vanuit de regio. Conclusie van de woonvisie is dat de doorstroming centraal staat. Daarbij behoort het volgende basispakket aan (ruimtelijke) maatregelen:

• bevorderen levensloopbestendigheid nieuwbouw;
• ontwikkelen woon-zorgzones;
• nieuwbouw zelfstandige en onzelfstandige kamers;
• transformatie bestaande woningvoorraad en kantoorpanden;
• mogelijkheden transformatielocaties in kaart brengen.

De welstandsnota geeft informatie over de architectonische uitgangspunten voor de ontwikkeling van gebouwen en vormt het beoordelingskader voor de welstandscommissie over de architectuur van de bouwaanvragen.

In de Welstandsnota is in Deel B Welstandscriteria, Hoofdstuk 3: Gebiedsgerichte criteria onder I Historische linten en kernen bij sub 6 een beschrijving gegeven van het Lint Aarlanderveen. Deze beschrijving vormt de basis van het welstandsbeleid, samen met de beschrijving van het ruimtelijke beleid en de criteria. In de criteria staan algemene criteria voor historische kernen en linten en deze zijn dus ook van toepassing op het lint in Aarlanderveen (incl. Noord- en Zuideinde).

Verder geldt voor historische boerderijen een nader welstandsbeleid: de objectgerichte welstandscriteria. Te vinden onder deel B van de Welstandsnota onder punt 4 (blz 184). Hiervoor geldt ook weer dat er een beschrijving wordt gegeven met criteria en aanvullende criteria.

In februari 2008 heeft de raad de 'Structuurvisie buitengebied Alphen aan den Rijn, deel 1; beleidsnota' vastgesteld en in december 2008 is deel 2: 'Uitvoeringsprogramma' door de raad vastgesteld. De Structuurvisie gaat in op de toekomstige gewenste ontwikkelingen voor het buitengebied van Alphen aan den Rijn. Deze visie is, daar waar relevant, verwerkt in het bestemmingsplan.

Het Groenstructuurplan dateert uit 2009. In dit plan zijn beschrijvingen en waarderingen gegeven aan de bestaande boombeplantingen, heestervallen en gazons. Tevens zijn de groenambities benoemt. De hoofdgroenstructuur en de daarmee samenhangende uitgangspunten worden gehanteerd voor het verder uitwerken van het groenbeleid.

In de afgelopen jaren is daar waar mogelijk aandacht besteed aan actiepunten uit het Actieplan Cultureel Erfgoed Aarlanderveen. Een groot deel van de actiepunten is al tot uitvoering gebracht. In het bestemmingsplan Aarlanderveen zijn enkele algemene uitgangspunten uit het Actieplan overgenomen als uitgangspunt.

Belangrijk voor het behoud van het karakter en de identiteit van het dorp is de openheid buiten de bebouwingslinten, het waterrijke karakter, doorzichten, de steilrand, monumentale bomen en kleine landschapselementen. Ook kenmerkende bruggen, molens, historische boerderijen en andere historisch belangrijke gebouwen zijn belangrijk voor het karakter van het dorp. Het bestemmingsplan besteedt aandacht aan deze punten. In het kader van het ontwikkelen van een visie op het buitengebied wordt aandacht besteed aan recreatieve routes en ruimte voor particuliere initiatieven.

In het 'Saneringsplan verspreide afvalwaterlozingen in het buitengebied' wordt aangegeven hoe de gemeente omgaat met het doelmatigheidscriterium en de wettelijke zorgplicht voor het inzamelen van vrijkomend afvalwater. Mede op basis van het provinciale beleid wordt in het plan aangegeven waar in het buitengebied wel of geen gemeentelijk rioolstelsel wordt aangelegd. Het plan is door de gemeenteraad in de vergadering van 27 september 2001 vastgesteld. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben bij beschikking van 28 januari 2005 ontheffing op de zorgplicht afvalwater verleend voor de gebieden waar de aanleg van een gemeentelijk rioolstelsel niet doelmatig is.

Alphen aan de Rijn wil een leefbare en, op de lange termijn, duurzame gemeente worden. Het Gemeentelijk Milieubeleidsplan 3 (GMP3) geeft aan hoe de gemeente deze doelstelling de komende jaren wil waarmaken.

Het milieubeleid is opgebouwd rondom twee sporen: een thematisch en een integraal spoor. Het thematische spoor betreft onderwerpen als duurzame ruimtelijke ontwikkeling, energie en klimaat, afval, water, bodem, aantasting van de leefomgeving, biodiversiteit en natuur, lucht, geluid, externe veiligheid en gezondheid. Het integrale spoor betreft een gebiedsgerichte benadering. Dit spoor zou moeten leiden tot Gebiedsstreefbeelden Milieu. Hierin worden de stadseigen ambities van de gemeente uitgewerkt. Voor Aarlanderveen is nog geen gebiedsstreefbeeld opgesteld.

De naam Aarlanderveen staat voor twee gebieden in de gemeente Alphen aan den Rijn die niet meer in gelijke mate herkenbaar zijn. Het ene gedeelte ligt aan de Lage Zijde in het centrum van Alphen aan den Rijn. Daar is al lang stedelijke bebouwing gerealiseerd.

Het landelijke gedeelte van Aarlanderveen, waar perceel Noordeinde 20/20a in is gelegen, is omstreeks de 12e eeuw ontstaan als een laagveenontginningsdorp. De geschiktheid als brandstof bepaalde de mate waarin het veen werd afgegraven. Dat verklaart de vele hoogteverschillen in het landschap. Door de vervening van het omliggende land is er weinig meer over dan een smalle strook grond langs de weg. Het patroon van sloten, smalle kavels en de vele bruggen zijn belangrijke onderdelen voor de ruimtelijke beleving van het dorp.

Het Noordeinde kent een meer transparante bebouwingsstructuur dan het dorpslint van Aarlanderveen. Tussen de bebouwing zijn hier en daar nog doorzichten naar het achterliggende polderland. De oorspronkelijke ontginningsverkaveling is hier nog over een flinke breedte aanwezig. Hierdoor zijn er weinig hoogteverschillen. De kavels liggen in dit gebied meestal onder een hoek ten opzichte van het lint. In de richting van de Korteraarseweg wordt het beeld geleidelijk landelijker. Het profiel van de weg is smal en wordt voor het overgrote deel begeleid door bermsloten aan beide zijden van de weg. Wegmarkering ontbreekt.

De belangrijkste functie in het dorpsgebied van Aarlanderveen is de woonfunctie. Andere functies in het gebied zijn: (agrarische) bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen, kerk, begraafplaats, sportvelden. Deze functies komen verspreid over het hele lint, met een accent in het centrumdeel, vooral als het gaat om detailhandel.

Dit ruimtelijke plan ziet alleen op de functie Wonen. Op perceel Noordeinde 20 is-net zoals in het oude bestemmingsplan Aarlanderveen- een nadere aanduiding 'Recreatie' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding is het mogelijk om recreatieve doeleinden uit te voeren mits de woonfunctie duidelijk wordt gehandhaafd en het woonmilieu niet evenredig wordt verstoord en niet bedoeld voor permanente bewoning. De aanduiding 'Recreatie' is opgenomen vanwege het feit dat op Noordeinde 20 activiteiten plaatsvinden op het gebied van paardenfluisteren, manegemennen en personal coaching.

Wonen

Op grond van het geldende bestemmingsplan Aarlanderveen kan worden gezegd dat er in het lint voldoende plekken zijn waar woningbouw mogelijk is. Daarbij is onderscheid te maken tussen het centrumdeel en de uiteinden van het lint. Toch blijft er vraag naar extra woningen, ook in Aarlanderveen.

In het kader van deze vraag om extra woningen, is de ligging van het plangebied in het nationaal landschap 'het Groene Hart' van belang.

In algemene zin geldt dat binnen nationale landschappen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt ('ja-mits regime'). Op basis hiervan maken provincies afspraken over de omvang en locaties van woningbouw (migratiesaldo nul).

Het plan ziet op herbouw van twee woningen na verwoesting door brand van de oorspronkelijke kruisboerderij. Het totale oppervlakte aan bebouwing neemt niet toe. De locatie is ingesloten door bestaande bebouwing, en het achterliggende land wordt niet aangetast door de geplande herbouw. Door de herbouw van twee losse woningen wordt bovendien het zicht naar het achterliggende land verbeterd. Het plan tast derhalve de kernkwaliteiten van het Groen Hart niet aan.

Rode contour provincie

Door de provincie wordt op basis van het Streekplan Zuid-Holland Oost onderscheid gemaakt tussen het gebied dat wel en het gebied dat niet binnen de vastgelegde bebouwingscontour valt. Binnen deze zogenaamde rode contour is eventuele nieuwbouw, uitbreiding of intensivering van bebouwing mogelijk. De rode contour is aan de zuidzijde van het gebied gelijk aan de grens van het bestemmingsplan Aarlanderveen, aan de noordzijde van het gebied ligt deze contour op de grens tussen de Dorpsstraat en het Noordeinde. Onderhavig perceel is gelegen buiten de (rode) bebouwingscontour. Omdat het plan echter ziet op herbouw na verwoesting door brand van de oorspronkelijke bebouwing, levert dit geen strijdigheid op met de vastgelegde bebouwingscontouren uit het streekplan.

20 Ke contour

Een andere belangrijke beperking van de uitbreidingsmogelijkheden voor Aarlanderveen is gelegen in de 20 Ke contour. Deze contour, die te maken heeft met vliegroutes van Schiphol, ligt over een groot gedeelte van het dorp. Binnen deze vrijwaringszone mogen geen nieuwe uitleglocaties worden ontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Locaties waarbij sprake is van herstructurering van bestaand gebouwd gebied zijn hierop uitgezonderd. In casu is sprake van herstructurering van het plangebied. Immers binnen het plangebied wordt herbouwd nadat de oorspronkelijke bebouwing door een brand is verwoest. De nieuwbouw wordt enigszins anders gepositioneerd op het perceel, maar er is geen sprake van een totaal nieuwe bouwlocatie/uitleglocatie.

Figuur: Uitsnede kaart 20Ke contour (oranje vlak= 20 Ke contour)

Woningsplitsing

In Aarlanderveen is zoals eerder genoemd de ruimte beperkt voor het realiseren van nieuwe of extra woningen, daarnaast zijn er enkele belemmeringen vanwege de ligging in het Groene Hart en de ligging binnen de 20 Ke-contour.

Om toch ruimte te bieden aan uitbreiding van het aantal woningen wordt in het bestemmingsplan Aarlanderveen woningsplitsing toegestaan. Woningsplitsing is mogelijk voor karakteristieke voormalige agrarische bebouwing, agrarische bebouwing die zijn functie verliest of andere karakteristieke bebouwing waar meerdere woningen in gerealiseerd kunnen worden. In onderhavig plan zal gebruik worden gemaakt van de bevoegdheid die reeds was opgenomen in het bestemmingsplan Aarlanderveen. Op perceel Noordeinde 20 zullen twee woningen worden gerealiseerd binnen het op te richten hoofdgebouw.

Bebouwingsmogelijkheden

Binnen het geldende bestemmingsplan Aarlanderveen kan een onderscheid gemaakt worden tussen de dorpskern en de uiteinden van het dorp. De dorpskern wordt gevormd door de bebouwing aan de Dorpsstraat en alle daarvan afgeleide straten. De uiteinden van het dorp, daar waar het landelijke karakter prominenter aanwezig is, bestaan uit de bebouwing aan het Noordeinde en het Zuideinde.

De vraag naar woningen enerzijds en de beperkingen door eerder genoemde regelgeving en het behoud van het landschap anderzijds maken dat de mogelijkheden voor toevoeging van woningbouw beperkt zijn. Concreet betekent dit dat de wens bestaat het landelijke karakter van het Noord- en Zuideinde zoveel mogelijk te behouden.

In onderhavig geval is sprake van de herbouw van een perceel met een woonbestemming, de huidige bebouwing is afgebrand. Dit maakt dat het plan ruimtelijk geen belemmering vormt ten aanzien van het hiervoor genoemde uitgangspunt.

Conclusie

In de oude situatie -dus voor de brand in de kruisboerdij- was sprake van de functie Wonen op het perceel Noordeinde 20/20a. In het hoofdgebouw waren twee woningen gevestigd. Op grond van het bestemmingsplan Aarlanderveen was woningsplitsing mogelijk.

Na de brand is de wens geuit om twee losse woningen terug te kunnen bouwen. Hieraan wil de gemeente -onder voorwaarden- medewerking verlenen. Er komen dus twee hoofdgebouwen terug met een grondoppervlak vergelijkbaar met het oorspronkelijke hoofdgebouw. Van de reeds geboden mogelijkheid in het bestemmingsplan Aarlanderveen om woningsplitsing toe te staan, wordt gebruik gemaakt in het hoofdgebouw op perceel Noordeinde 20.

Op het onderhavige perceel was een kruiswoning aanwezig. Uit het archeologisch onderzoek dat is uitgevoerd ten behoeve van dit plan kan worden afgeleid dat in de periode tussen de afbraak van de oude katholieke kerk en de voltooiing van de nieuwe Petrus en Paulus kerk, de katholieke gelovigen bijeenkwamen in deze kruiswoning. De kruiswoning is in 2007 nagenoeg geheel afgebrand.

Herbouw van woonruimte was noodzakelijk en op basis van diverse gesprekken met de gemeente zijn randvoorwaarden gecreerd waaraan nieuwe bebouwing op het perceel dient te voldoen.

Zo is onder meer aangegeven dat de woning qua grondoppervlak niet mag afwijken van wat in het geldende bestemmingsplan Aarlanderveen is opgenomen. Voorts is aangegeven dat de woningen Noordeinde 20 en 20a als twee vrijstaande woningen teruggebouwd mogen worden. Ook is woningsplitsing toegestaan, mits dit geen twee vrijstaande woningen oplevert. Woningsplitsing is op perceel 20 toegepast.

Ten aanzien van de ligging van de bebouwing op de kavel zijn eveneens randvoorwaarden gesteld, waarbij aansluiting is gevonden in de vorm van de plattegrond van de langgerekte percelen, met een smalle voorkant een lange zijkant en bebouwing parallel aan het bestaande slotenpatroon. Voor wat betreft de relatie met de omgeving/landschap is aangegeven dat er zichtlijnen moeten zijn over de sloten en tussen de woningen door.

Voorts dient de hoofdbebouwing zich aan de wegzijde te bevinden. De kavelrichting moet hier onder een hoek zijn ten opzichte van het lint.

Het ingediende plan voldoet aan deze (stedenbouwkundige) randvoorwaarden.

De locatie waar dit bestemmingsplan op ziet is gelegen in de Drooggemaakte polder aan de westzijde van Aarlanderveen. Met dit plan is geen sprake van wijzigingen die van invloed zijn op de waterkeringzorg, waterhuishouding, inundatierisico en waterkwantiteit, waterkwaliteit en riolering. Het gaat immers om de herbouw van een locatie waarop voorheen ook reeds bebouwing aanwezig was. De bestaande slotenstructuur zal worden gehandhaafd.

Bij het opstellen van het plan is het beleid met betrekking tot waterhuishouding, zoals genoemd in Hoofdstuk 2, in acht genomen.

De planlocatie ligt op een afstand van circa 30 meter van het Noordeinde. De planlocatie ligt binnen de zone van 200 meter van het Noordeinde als bedoeld in de Wet geluidhinder. Ter plaatse van de planlocatie geldt voor het Noordeinde een maximum snelheid van 30 km/uur. Om deze reden hoeft de geluidsbelasting vanwege het Noordeinde op de gevels van de nieuw te bouwen woningen niet getoetst te worden aan de voorkeursgrenswaarde.

Wel moet de bouwvergunnning getoetst worden aan eisen voor het binnenniveau in geluidgevoelige ruimten als gevolg van wegverkeerslawaai, zoals opgenomen in tabel 3.1. van het Bouwbesluit. Uit een indicatieve berekening blijkt dat de gevelbelasting vanwege wegverkeerslawaai lager ligt dan 35 dB. Bij een dergelijk lage gevelbelasting is een nader onderzoek naar het binnenniveau niet nodig. Een gevel heeft een geluidsisolatie van ten minste 20 dB. Het binnenniveau voldoet hiermee ruimschoots aan de in het bouwbesluit opgenomen norm van 33 dB. Geluid is dan ook geen belemmering voor het plan.

In de directe omgeving van de geplande woningen is een aantal kleine tuinbouwbedrijven en veehouderijen gevestigd. De afstand tot deze bedrijven is meer dan 50 meter. Deze bedrijven vormen geen belemmering voor het plan.

Op 15 november 2007 is de Wet milieubeheer gewijzigd. Aan hoofdstuk 5 is een titel toegevoegd: titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. In de wet is, door middel van criteria, een onderscheid gemaakt tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het niet in betekenende mate leidt tot verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij 3% van de grenswaarde (= 1,2 microgram per m³) voor stikstofdioxide en fijn stof.

In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen" is een toetscriterium voor luchtkwaliteitseisen opgenomen. Er worden met dit plan minder dan 1500 wooneenheden gerealiseerd. Volgens bijlage 3B van de Regeling draagt het plan hierdoor "niet in betekenende mate" bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Verder wordt voldaan aan de ambitie uit het milieubeleidsplan 2003-2010. Hierdoor is de luchtkwaliteit geen belemmering voor het plan.

Bij de Milieudienst is voor de locatie geen bodemonderzoek bekend. Een bodemonderzoek is noodzakelijk om een bouwvergunning af te kunnen geven. Dit onderzoek moet betrekking hebben op het perceeloppervlak waar de geplande woningen en het erf of de tuin worden gerealiseerd. Dus als in enige redelijkheid kan worden aangenomen dat het omliggende terrein als een erf of tuin in gebruik wordt genomen, dan dient de bodem van dat oppervlak ook onderzocht te worden.

In het kader van de aanvraag om bouwvergunning voor de woningen zal het benodigde bodemonderzoek worden afgewogen.

De normen voor externe veiligheid hebben een wettelijke status. Burgers hebben een minimum beschermingsniveau met betrekking tot gevaarlijke stoffen in hun woonomgeving gekregen. Deze normen zijn een wettelijk verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet op de ruimtelijke ordening. Voor veiligheid in de nabijheid van inrichtingen met gevaarlijke stoffen geldt het Belsuit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). De regelgeving voor transport van gevaarlijke stoffen is vastgelegd in de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.

De locatie ligt niet binnen een invloedsgebied van een risicovolle inrichting of transportas. Er zijn geen externe veiligheidsaspecten die een belemmering vormen voor het plan.

Op 11 mei is op grond van artikel 13 derde lid van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) advies gevraagd aan de Regionale Brandweer Hollands-Midden.

De Regionale brandweer heeft geen reden gezien tot het geven van een reactie omdat er in het plangebied en in de omgeving van het plangebied geen bedrijven aanwezig zijn waarop het Bevi van toepassing is. Ook is geen sprake van transport van gevaarlijke stoffen over weg, water, spoor of per buisleiding die invloed hebben op het plangebied.

De milieudienst hanteert als uitgangspunt bij bouwprojecten de Regionale DuBoPlus Richtlijn 2008 als duurzaam bouwen-maatlat. De nagestreefde kwaliteit en duurzaamheid van het project dienen op basis van een overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar geborgd te worden. Voor kleine bouwprojecten als het onderhavige bouwproject informeert de Milieudienst initiatiefnemers over duurzaam bouwen via het Infoblad Milieuvriendelijk bouwen en verbouwen voor ondernemers.

Ten behoeve van het bestemmingsplan Aarlanderveen is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Deze is als bijlage bij de toelichting opgenomen. De resultaten van dit onderzoek hebben uitgewezen dat voor bepaalde gebieden binnen het plangebied een hoge archeologische verwachting bestaat.

Naar aanleiding van deze resultaten is voor deze gebieden, waarin Noordeinde 20/20a ook in is gelegen- op de plankaart deze strook ingetekend en is in de voorschriften bepaald dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm -Mv nader onderzoek door middel van perceelsgericht onderzoek noodzakelijk is.

Een dergelijk onderzoek is uitgevoerd. (ArcheoPro Archeologisch rapport Nr 9100, Invenatriserend Veldonderzoek Noordeinde Aarlanderveen, december 2009). Uit dit onderzoek is het volgende gebleken.

Volgens het gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel geldt voor het plangebied een hoge verwachting voor wat betreft de aanwezigheid van archeologische resten uit de middeleeuwen en de nieuwe tijd en een lage verwachting voor resten uit voorgaande perioden.

Om de bodemopbouw binnen het plangebied zo nauwkeurig mogelijk te kunnen bestuderen, zijn zeven boringen gezet met behulp van een guts. Uit de resultaten van het booronderzoek blijkt dat de bodem onder en naast de locatie van de voormalige kruisboerderij, aanzienlijk is verstoord. Deze bodemverstoring reikt tot in het onderliggende veen. Onder het veen is slappe, ongerijpte klei aanwezig. Uit de aanwezigheid van talrijke boomwortels hierin blijkt dat het plangebied van oorsprong in een gebied lag van moerasbossen die werden doorsneden door riviertjes van waaruit klei werd afgezet. In perioden voorafgaande aan de middeleeuwen, hebben hier dan ook nooit geschikte bewoningsomstandigheden geheerst. Eventuele resten uit latere perioden zijn verloren gegaan tijdens de bouw en de sloop van de kruiswoning.

De resultaten van het onderzoek geven derhalve geen aanleiding om archeologisch vervolgonderzoek te adviseren. Evenmin zijn tijdens het onderzoek archeologische resten aangetroffen waarmee tijdens de verdere planvorming of bij de uitvoering van de geplande werkzaamheden rekening zou moeten worden gehouden.

In het kader van het bestemmingsplan Aarlanderveen is onderzoek gedaan naar natuurwaarden in de groene delen van het bestemmingsplangebied en op potentiele bouwlocaties. Uit onderzoek blijkt dat in de betreffende gebieden beschermde soorten voorkomen en dat bij bouwplannen vrijwel bij alle locaties nader onderzoek gedaan zal moeten worden naar de flora en fauna waarden. Concluderend kan gezegd worden dat het plangebied van hoge ecologische betekenis is. Nadelige effecten op popultaieniveau worden voor enkele soorten verwacht. De resultaten geven daarom aanleiding tot het nemen van bijzondere maatregelen, hetzij mitigerend, hetzij compenserend. Darnaast moeten voor een aantal mogelijk aanwezige soorten de nodige voorzorgsmaatregelen in acht worden genomen. Zo dient bij de sloop van gebouwen rekening te worden gehouden met de verschillende verblijfplaatsen die vleermuizen in de loop van een jaar gebruiken. Het is niet gewenst gebouwen zonder voorafgaand onderzoek te slopen in welke periode dan ook.

Het perceel Noordeinde 20/20a omvat niet een van de onderzoekslocaties uit de rapportage behorende bij het bestemmingsplan Aarlanderveen. Omdat ter plaatse tot voor kort sprake was van bestaande bebouwing, is een nader onderzoek in het kader van de Flora en Fauna niet benodigd.

Keuze planvorm

Omdat het bestemmingsplan Aarlanderveen op 28 november 2008 door de gemeenteraad is vastgesteld, is een hernieuwde invulling van het perceel Noordeinde 20/20a als gevolg van de brand niet meer meegenomen in het bestemmingsplan. Daarom is er voor gekozen om een postzegelbestemmingsplan te maken voor dit specifieke perceel.

Opbouw van de regels

De regels zijn opgedeeld in vier hoofdstukken met een of meer artikelen:

Hoofdstuk 1: 'Inleidende regels' bevat de begripsbepalingen (artikel 1) en een bepaling over de wijze van meten (artikel 2). De begripsbepalingen zijn in alfabetische volgorde opgesomd en dienen als referentiekader voor de overige regels.

Hoofdstuk 2: 'Bestemmingsregels' bevat de bestemmingen. Elk artikel heeft een vaste opbouw. Eerst wordt een bestemmingsomschrijving gegeven, vervolgens de bouwregels, eventuele nadere eisen en eventuele mogelijkheden voor ontheffing van de bouwregels danwel gebruiksregels.

Hoofdstuk 3: 'Algemene regels' bevat regels die algemeen gelden en die vanwege de algemeenheid gegroepeerd zijn.

Hoofdstuk 4: 'Overgangs- en slotregels' omvat de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan. Deze zijn opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening 2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

Artikel 1 Begrippen

In artikel 1 is een aantal begrippen nader gedefinieerd teneinde onduidelijkheid te voorkomen. Aangesloten is bij de landelijke standaard begripsbepalingen, die zijn voorgeschreven danwel die voortvloeien uit de jurisprudentie. Voor het overige is aangesloten bij de in de gemeente gebruikelijke definities danwel zijn toegesneden op de specifieke situatie.

Artikel 2 Wijze van meten

In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in de overeenstemming is met de regels.

Artikel 3 Tuin

De gronden behorende bij de woningen waar geen aan- en bijgebouwen wenselijk zijn, zijn bestemd als Tuin. Dit zijn veelal de gronden gelegen aan de voorzijde van de woningen omdat bebouwing voor de voorgevelrooilijn niet gewenst is. In dit geval zijn ook de gronden gelegen aan de zijden van de woningen bestemd als Tuin, teneinde de doorzichten te bewerkstelligen. Slechts bouwvergunningsvrije bouwwerken zijn toegestaan.

Artikel 4 Wonen

De te realiseren woningen worden bestemd voor Wonen. De woningen dienen gebouwd te worden binnen het bouwvlak. Op het erf behorende bij de bestemming Wonen zijn aan- en bijgebouwen mogelijk met een maximum tot 100 m.² Ter plaatse van de nadere aanduiding 'Recreatie' is het mogelijk om recreatieve doeleinden uit te voeren mits de woonfunctie duidelijk wordt gehandhaafd en het woonmilieu niet evenredig wordt verstoord en niet bedoeld voor permanente bewoning.

Artikel 5 Waarde-Archeologie

Het gebied dat als archeologisch waardevol is aangemerkt is middels een dubbelbestemming op de verbeelding weergegeven.

Artikel 6 Anti-dubbeltelbepaling

Dit voorschrift zorgt ervoor dat grond die reeds eerder bij een verleende bouwvergunning is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe bouwvergunning mag worden meegenomen. Deze ant-dubbeltelbepaling heeft uitsluitend betrekking op situaties die plaatsvinden onder het gedlende bestemmingsplan. Het is dus niet zo dat gronden die zijn meegeteld bij het verlenen van een bouwvergunning onder een vorig ebstemmingsplan, bij het verlenen van een bouwvergunning onder het nieuwe bestemmingsplan ook buiten beschouwing moeten worden gelaten.

Artikel 7 Algemene bouwregels

In dit artikel is onder meer bepaald dat het oprichten van geluidsgevoelige objecten uitsluitend is toegestaan indien wordt voldaan aan de bepalingen uit de Wet geluidhinder of de daarop gebaseerde overige regelingen. Daarnaast is een regeling opgenomen die ervoor zorg draagt dat bij het oprichten van bebouwing rekenig moet worden gehouden met de belangen van de waterbeheerder: bebouwing nabij de bestemming 'Water' is uitsluitend mogelijk na verlening van ontheffing.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is aangegeven wat wordt verstaan onder verboden gebruik, zoals bedoeld in artikel 7.10 van de Wro.

Om expliciet duidelijk te maken dat vestiging van een seksinrichting, in welke vorm dan ook, niet is toegestaan in dit plangebied, is bepaald dat gebruik als seksinrichting altijd als een strijdig gebruik wordt aangemerkt en als zodanig verboden is.

Artikel 9 Algemene gebiedsaanduiding

In dit artikel zijn bepalingen opgenomen die erop toezien dat binnen de 20 Ke-contour grootschalige uitbreidingen voor woningbouw niet mogelijk zijn.

Artikel 10 Algemene ontheffingsregels

Op basis van dit artikel zijn burgemeester en wethouders bevoegd om voor de gronden binnen het plangebied ontheffing te verlenen van de in de bestemmingen opgenomen bebouwingsregels. Het gaat hier om verandereingen van beperkte aard, zoals het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut en het vergroten van de maatvoering van bouwwerken met 15%.

Artikel 11 Algemene procedureregels

In dit artikel is opgenomen dat voor de binnenplanse ontheffingen procedures moeten worden doorlopen, alvorens burgemeester en wethouders medewerking kunnen verlenen. Hierdoor wordt verzekerd dat de belangen van de gebruikers in het plangebied beschermd worden.

Artikel 12 Overige regels

Om een onevenredige aantasting van de bouw- en gebruiksmogelijkheden te voorkomen, is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid geboden om nadere eisen te stellen aan de plaatsing van gebouwen en de plaatsing en afmetingen van andere bouwwerken. Dit kan enkel geschieden in concrete, individuele gevallen.

Artikel 13 Overgangsrecht

In dit artikel is onder meer aangegeven dat bouwwerken die ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van dit plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ondanks dat zij afwijken van het plan. Gebruik van gronden en opstallen zoals dat op het moment van de vaststelling van dit plan plaatsvindt mag -hoewel het afwijkt van het plan- worden gecontinueerd. Gebruik dat reeds onder het hiervoor geldende bestemmingsplan illegaal is aangevangen en ook volgens het nieuwe bestemmingsplan niet kan, blijft illegaal en mag dus niet worden voortgezet.

Het plan betreft een particulier intitiatief dat geheel bekostigd wordt door initiatiefnemers. Eventuele planschade die voortvloeit uit dit plan is afgewikkeld op de intitiatiefnemers middels een planschadeovereenkomst. Nader onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid kan in dit kader dan ook achterwege blijven. Het plan is financieel- economisch uitvoerbaar.

Op grond van artikel 3.1.1. Bro heeft vooroverleg met andere instanties plaatsgevonden. Het concept plan is op 23 februari 2010 gezonden aan:

• I. Het hoogheemraadschap van Rijnland;
• II. De provincie Zuid-Holland;
• III. Het Ministerie van VROM, VROM- Inspectie;
• IV. Rijkswaterstaat.

Het vooroverleg heeft geleid tot de volgende resultaten:

Hoogheemraadschap van Rijnland

Het hoogheemraadschap van Rijnland heeft een positief wateradvies afgegeven voor dit plan. Eerder gemaakte opmerkingen in het kader van dit plan zijn verwerkt in het ruimtelijke plan, op basis waarvan een positief advies is afgegeven.

Provincie Zuid-Holland

De provincie Zuid-Holland heeft in haar reactie aangegeven dat het plan conform het interim-beleid, bestaande uit de streekplannen en de nota Regels voor Ruimte, voldoet.

Minsterie van VROM, VROM-Inspectie

De VROM-Inspectie heeft in haar reactie enkele opmerkingen gemaakt die verband houden met de nationale belangen zoals deze zijn verwoord in de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid.

Nationaal Belang 03: Schiphol

Allereerst is aangegeven dat het plangebied is gelegen in de 20 KE-contour, de vrijwaringszone voor Schiphol. Binnen deze zone mogen geen nieuwe uitleglocaties worden ontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Locaties waarbij sprake is van herstructurering van bestaand bebouwd gebied zijn hierop uitgezonderd.

Aangegeven is dat uit de stukken onvoldoende blijkt of nu sprake is van een herstucturerings- of uitleglocatie. Voorst wordt verzocht duidelijkheid te geven over de geldende gebruiks- en bouwmogelijkheden van het perceel. Ten slotte wordt aangegeven dat woningsplitsing niet mag leiden tot een toename van het aantal woningen in de 20 KE-contour.

Nationaal belang 14: Nationale Landschappen

Het plangebied is gelegen binnen het nationaal landschap het Groene Hart. VROM-Inspectie verzoekt in de toelichting aan te geven op welke wijze rekening wordt gehouden met de kernkwaliteiten van het Groene Hart.

Reactie

Beide opmerkingen van de VROM-Inspectie zijn terechte opmerkingen. In de toelichting is op diverse plaatsen nader ingegaan op deze aspecten.

Zo is in paragraaf 1.3. nader ingegaan op de geldende gebruiks- en bouwmogelijkheden op het perceel en is meer expliciet opgenomen dat in het plangebied sprake is van herstructurering. Ook is meer aandacht besteed aan de woningsplitsing.

Voor wat betreft de opmerkingen aangaande de kernkwaliteiten van het Groene Hart, wordt hier nader op ingegaan in paragraaf 3.2.

Rijkswaterstaat

Van Rijkswaterstaat is geen reactie ontvangen.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft in de periode van 20 mei tot en met 30 juni ter inzage gelegen. In deze periode zijn er geen zienswijzen binnengekomen.