In deze regels wordt verstaan onder:

het wijzigingsplan met identificatienummer NL.IMRO.0484.Wcfwobentwoudpark-VA01 van de gemeente Alphen aan de Rijn;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de daarbij behorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een met het hoofdgebouw verbonden gebouw, dat door zijn ligging, constructie of afmeting ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee aaneengebouwde woningen;

een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw die parallel of nagenoeg parallel loopt aan de voorgevel;

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de achtergevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in de regels of op de verbeelding aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; hierbij worden ondergrondse bouwwerken die zichtbaar zijn boven peil meegerekend;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijk bedrijf, geheel of overwegend door handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijbehorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak, met uitzondering van overkappingen. Tot een bijbehorend bouwwerk worden in elk geval gerekend: aanbouwen en bijgebouwen;

een vrijstaand gebouw, dat door zijn ligging, constructie of afmeting ondergeschikt is aan dat hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van onderbouw en zolderverdieping;

de grens van een bouwperceel;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

toevoeging aan het dakvlak, overeenkomstig de bepalingen van het Besluit omgevingsrecht (Bor);

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

woningen waarvan de hoofdgebouwen door middel van bijbehorende bouwwerken met elkaar zijn verbonden;

de als zodanig aangegeven lijn, waar de voorgevel van een hoofdgebouw op moet zijn geörienteerd;

een perceel dat met één zijdelingse perceelsgrens grenst aan het openbaar gebied (een openbare weg, voet- en/of fietspad, een plein, openbaar groen);

woning die met één zijgevel grenst aan het openbaar gebied (een openbare weg, voet- en/of fietspad, een plein, openbaar groen);

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan, bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen;

civieltechnische bouwwerken ten behoeve van weg - en waterbouw;

een buiten de gevel of dakvlakken uitstekend ondergeschikt deel van een bouwwerk met uitzondering van een uitgebouwd gedeelte van een gebouw dat dient ter uitbreiding van het oppervlak;

een (gedeelte) van een bouwwerk, waarvan de vloer is gelegen op minimaal 1,75 meter onder peil;

elke al dan niet overdekte stallingsgelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd verkeer;

• voor gebouwen waarvan de hoofdingang onmiddellijk aan een weg grenst of minder dan 5 meter daarvan: de hoogte van die weg (ter plaatse van de hoofdtoegang);
• in andere gevallen en voor andere bouwwerken: de hoogte van het bestaande terrein ter plaatse van de bouw, zulks gezien in relatie met de hoogte van de bestaande omliggende terreinen (maaiveld);

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een speeltoestel als bedoeld in artikel 1 sub c van het Warenwetbesluit attractie- en speeltoestellen;

blokken van twee-aaneengebouwde woningen;

het naar de openbare weg en/of fiets- en voetpad toegekeerde gedeelte van de kap. Op een hoekperceel wordt het dakvlak dat naar de openbare weg en/of fiets- en voetpad is toegekeerd ook beschouwd als voordakvlak;

een naar de openbare weg en/of fiets- en voetpad toegekeerde gevel van een hoofdgebouw;

denkbeeldige lijn, die strak langs de naar openbare weg en/of fiets- en voetpad toegekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan loopt. Op een hoekperceel wordt de zijgevellijn die naar de openbare weg, groen en/of fiets- en voetpad is toegekeerd ook beschouwd als voorgevelrooilijn;

een openbare voorziening ter verzorging van zekere voorzieningen ten nutten van het publiek, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

een woning die vrij staat van een andere woning;

een voor openbaar verkeer openstaande weg of pad, met inbegrip van de daarin gelegen bruggen en duikers en die tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten;

indien en voorzover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan, tenzij anders bepaald;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

het houden van een verblijf of gehuisvest zijn in een woning;

de perceelscheiding van een bouwperceel, niet gelegen aan de voor- of achterzijde van het perceel;

een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw, niet zijnde een voor- of achtergevel;

denkbeeldige of op de verbeelding aangegeven lijn die strak loopt langs de zijgevel van een gebouw tot aan de perceelgrenzen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) perceelscheiding van het bouwperceel.

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de voorgevellijn.

de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of hart van scheidingsmuren).

vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. speelvoorzieningen;
3. c. beeldende kunst;
4. d. bermen en beplanting;
5. e. (voet- en fiets)paden;
6. f. voorzieningen van algemeen nut en duurzame energievoorziening;
7. g. overkluizingen;
8. h. waterlopen en waterpartijen;
9. i. duikers.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
3. c. prostitutie en seksinrichtingen.

De voor 'Verkeer - Verblijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen, waaronder bermen en beplanting;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. straatmeubilair;
7. g. kunstwerken;
8. h. voorzieningen van algemeen nut;
9. i. waterlopen en waterpartijen;
10. j. bushaltevoorzieningen;
11. k. speeltoestellen.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
3. c. prostitutie en seksinrichtingen;
4. d. verblijfsrecreatie.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. beroepsmatige activiteiten, met dien verstande dat maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning en bijbehorende bouwwerken ten behoeve van die activiteiten in gebruik mag zijn tot een absoluut maximum van 45 m²;

met de daarbijbehorende:

3. c. tuinen en erven;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in 5.2.1 sub e voor het vergroten van de maximale diepte van een hoofdgebouw, met dien verstande dat:
   1. 1. de maximale diepte van een hoofdgebouw 15 meter bedraagt;
   2. 2. de gebruiksmogelijkheden op de nabij gelegen percelen niet beperkt worden;
   3. 3. de stedenbouwkundige structuur ter plaatse in acht wordt genomen;
2. b. het bepaalde in 5.2.1 sub d, i en j en 5.2.2 sub b en c voor het vergroten van het maximale bebouwingspercentage voor hoofdgebouwen en hoogte voor hoofdgebouwen en bijgebouwen, met dien verstande dat:
   1. 1. het percentage met niet meer dan 10% wordt verhoogd;
   2. 2. de gebruiksmogelijkheden op de nabij gelegen percelen niet beperkt worden;
   3. 3. de stedenbouwkundige structuur ter plaatse in acht wordt genomen;
3. c. het bepaalde in 5.2.2 sub i voor het vergroten van het maximale bebouwingspercentage voor aanbouwen en bijgebouwen, met dien verstande dat:
   1. 1. het percentage maximaal 30% bedraagt;
   2. 2. de stedenbouwkundige structuur ter plaatse in acht wordt genomen.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. het uitoefenen van beroepsmatige activiteiten in bijgebouwen;
2. b. het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten in hoofdgebouwen en bijgebouwen;
3. c. permanente of tijdelijke bewoning, voorzover het vrijstaande bijgebouwen betreft;
4. d. seksinrichtingen en prostitutie.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:

1. a. ondergrondse bouwwerken, welke tevens zichtbaar zijn boven peil, zijn uitsluitend toegestaan binnen de bouwvlakken, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen, die ook buiten de bouwvlakken zijn toegestaan;
2. b. ondergrondse bouwwerken, die niet zichtbaar zijn boven peil, zijn ook buiten de bouwvlakken toegestaan;
3. c. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 3 meter onder peil, of 10 meter onder peil, onder de voorwaarde dat:
   1. 1. de waterhuishouding niet wordt verstoord;
   2. 2. geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden;
4. d. bij het berekenen van het maximaal te bebouwen oppervlak, dient het oppervlak van ondergrondse gebouwen meegeteld te worden. Uitzondering hierop vormt het oppervlak van ondergrondse gebouwen welke zich onder de bovengrondse gebouwen bevindt.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,75 meter bedraagt. Tot ondergeschikte bouwdelen worden in elk geval gerekend:

• plinten;
• pilasters;
• kozijnen;
• gevelversieringen;
• ventilatiekanalen;
• liftschachten;
• gevel- en kroonlijsten;
• luifels;
• balkons;
• overstekende daken;
• dakkapellen, met uitzondering van dakkapellen in het voordakvlak van woningen. Dakkapellen in het voordakvlak van woningen zijn niet toegestaan.

Het bevoegd gezag kan, indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels kan worden afgeweken, door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het volgende:

1. a. de in de regels voorgeschreven maatvoering met ten hoogste 10%;
2. b. het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding. De afwijking mag ten hoogste 5 meter bedragen;
3. c. van het in sub a en b genoemde mag slechts worden afgeweken, indien hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd krachtens artikel 3.6 Wro de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. a. het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 3 meter mag bedragen en het wijzigingsplan niet meer dan 10% mag worden vergroot, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding;
2. b. het aanpassen van opgenomen bepalingen in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan worden gewijzigd.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het wijzigingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende wijzigingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende wijzigingsplan kan het bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan 'BSC-terrein,1e wijziging-Woningen Bentwoudpark'.

In de gemeente Alphen aan den Rijn (voormalige gemeente Rijnwoude) wordt in de kern Benthuizen een nieuwe woonwijk, genaamd Bentwoudpark, gerealiseerd. Deze woonwijk wordt voor een deel gerealiseerd op de voormalige voetbalvelden van de voetbalvereniging BSC ’68, gelegen aan de zuidzijde van Benthuizen. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is het bestemmingsplan 'BSC-terrein' opgesteld. Dit bestemmingsplan is op 26 mei 2011 geheel onherroepelijk in werking getreden.

Inmiddels is gebleken dat, als gevolg van de economische crisis, het bestemmingsplan 'BSC-terrein' beperkend werkt voor de ontwikkeling van een gedeelte van de woonwijk. De gemeente Alphen aan den Rijn heeft dan ook besloten om voor een gedeelte van het Bentwoudpark het vigerende bestemmingsplan te herzien. Met deze herziening wordt het plan flexibeler van aard, waardoor er verschillende woningtypen mogelijk zijn, maar blijft het wel recht doen aan oorspronkelijke opzet van het plan: een ruim opgezette woonwijk. In hoofdstuk 2 wordt hier verder op ingegaan.

De herziening wordt gelijk aangegrepen om het plan conform de laatste standaarden op te stellen. En het geeft de gemeente de gelegenheid enige aanpassingen in de regels door te voeren waardoor het plan leesbaarder en toetsbaarder wordt.

Het plangebied is gelegen aan de zuidzijde van de kern Benthuizen. Ten noorden van de Omleidingsweg is de zuidelijke grens van het plangebied gelegen. De oostelijke grens wordt gevormd door nog te ontwikkelen woningen. In het noorden wordt het plangebied begrensd door de Sportlaan. De westelijke grens bestaat uit nog te realiseren groenvoorzieningen. In figuur 1 is het plangebied weergegeven.

Figuur 1. Ligging plangebied (bron: maps.google.nl)

Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan 'BSC-terrein' vigerend. Het bestemmingsplan 'BSC-terrein' is geheel onherroepelijk geworden op 26 mei 2011. De gronden hebben in dat bestemmingsplan de bestemming 'Wonen' en de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Verder zijn er ter plaatse van de bestemming 'Wonen' aanduidingen opgenomen. Deze zien toe op het aantal woningen, de goot- en nokhoogte, het bebouwingspercentage en de gevellijn.

In hoofdstuk 2 wordt het plangebied beschreven. Deze planbeschrijving gaat in op de ruimtelijke- en functionele structuur van het gebied in het verleden, het heden en de toekomst. Het volgende hoofdstuk beschrijft het relevante beleid voor de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 worden de relevante milieu- en waardethema's behandeld. Hoofdstuk 5 vormt de juridische toelichting op de planregels. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan en in hoofdstuk 7 wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. Het gaat dan om de resultaten van het wettelijk vooroverleg en de zienswijzen.

Het plangebied ligt in de kern Benthuizen van de gemeente Alphen aan den Rijn. De ontwikkeling maakt deel uit van een grotere ontwikkeling, beter bekend als Bentwoudpark. Deze woonwijk wordt gerealiseerd aan de zuidzijde van Benthuizen op voormalige sportvelden en ten westen daarvan.

In de huidige situatie heeft het plangebied geen functie meer. De voetbalclub is inmiddels verhuisd naar een nieuwe locatie. Er is dan ook geen sprake meer van een functionele structuur. De gronden liggen braak. Hierdoor is geen ruimtelijke structuur aanwezig. De nieuwe ruimtelijke structuur is terug te zien in het stedenbouwkundig plan voor het Bentwoudpark.

Het plangebied maakt deel uit van een grotere ontwikkeling. Omdat voorliggend wijzigingsplan toeziet op een klein deel van deze ontwikkeling hoeft alleen dat deel te worden beschreven.

De woningbouwontwikkeling die met voorliggend wijzigingsplan mogelijk wordt gemaakt bestaat in feite uit twee delen. Dit is terug te zien in de volgende figuur.

Figuur 2. Stedenbouwkundig opzet.

Westelijke woonblokken

De twee westelijke woonblokken blijven hun oorspronkelijke opzet houden. Dit betekent dus dat er in totaal 12 woningen van het type twee-aan-een-gebouwd mogelijk worden gemaakt. De maximale goothoogte van 6 meter is gelijk aan de goothoogte die in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen. De maximale nokhoogte is marginaal toegenomen, namelijk van 9 meter tot maximaal 10 meter. Deze nokhoogte is inpasbaar in de omgeving, de maximale hoogte in de directe omgeving is gesteld op 11 meter (ter indicatie: een groot deel van de woning aan de Sportlaan mag maximaal 11 meter hoog zijn). Omwille van meer flexibiliteit ten aanzien van de plaatsing van de meest zuidelijke woningen is besloten om de verplichting om op de gevellijn te bouwen, zoals ingetekend op de verbeelding van het bestemmingsplan 'BSC-terrein', te laten vervallen. Deze wijziging heeft geen invloed op het zicht van omwonenden op deze meest zuidelijke woning.

Per woning wordt uitgegaan van 2 parkeerplaatsen op eigen erf. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm van minimaal 1,8 parkeerplaats per woning. Deze norm is conform de CROW 2012 en gaat uit van een weinig stedelijk gebied en van de ligging van de woning in de rest van de bebouwde kom.

Oostelijke woonblokken

Het hoofddoel van het voorliggende wijzigingsplan is het mogelijk maken van meer flexibiliteit ter plaatse van de twee oostelijke woonblokken. Waar in het vigerende bestemmingsplan alleen twee-aan-een-gebouwde woningen mogelijk worden gemaakt, vervalt dit woningtype met voorliggend wijzigingsplan. In plaats daarvan kunnen er aaneengebouwde woningen en geschakelde woningen worden gebouwd. Met een maximum van 24 woningen, dit betekent dat er ten opzichte van het bestemmingsplan 'BSC-terrein' in totaal 8 extra woningen gerealiseerd kunnen worden. Deze woningen dienen wel gebouwd te worden binnen de bouwvlakken, zoals deze in het oorspronkelijke plan al zijn vastgelegd. Hiermee wordt dus recht gedaan aan de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet. Wat betreft de hoogtes gelden dezelfde hoogtes als bij de westelijke woonblokken.

De parkeernorm voor een tussen/hoek woning (benaming CROW voor aaneengebouwde woningen en geschakelde woningen) is minimaal 1,6 parkeerplaats per woning (weinig stedelijk gebied, rest bebouwde kom, CROW 2012). Op grond hiervan moeten er minimaal 38,4 parkeerplaatsen mogelijk worden gemaakt, wanneer de maximaal 24 woningen worden gerealiseerd. Worden dit er minder, dan daalt ook het aantal benodigde parkeerplaatsen. Het bestemmingsplan biedt binnen het plangebied de ruimte om deze parkeerplaatsen te realiseren. Dit betekent dus dat er, ook al worden er 8 woningen extra gebouwd ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan, er wordt voldaan aan de parkeervraag. De omgeving ondervindt dus geen invloed van de wijziging.

Groen

De groengebieden die in het plangebied zijn opgenomen zijn hetzelfde als in de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet.

Verkeer

De wegen binnen het plangebied zullen worden ingericht als 30 km/h wegen. Door deze maximumsnelheid wordt rekening gehouden met de veiligheid en een gunstig woonklimaat voor de toekomstige bewoners en de omwonenden.

In de nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, vastgesteld op 13 maart 2012) staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Uit de SVIR blijkt dat het Rijk zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaat zitten en zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel richt. Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio’s leefbaar te houden. Om dit te bereiken is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij ruimtelijke besluiten moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Het Barro vervangt de AmVB Ruimte. In het Barro wordt geregeld dat nationale belangen op perceelsniveau moeten worden verwerkt in bestemmingsplannen/wijzigingsplannen en andere decentrale ruimtelijke besluiten. De regels van de in het Barro opgenomen ruimtelijke belangen kunnen op perceelsniveau samenvallen. Voor zover deze regels onderling niet strijdig zijn dient de gemeente de betrokken belangen in het bestemmingsplan op te nemen.

Conclusie Rijksbeleid

Het Rijksbeleid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van de woningen. Daarnaast schaadt de uitbreiding geen Rijksbelangen.

Provinciale Staten van Zuid-Holland hebben op 2 juli 2010 de Provinciale Structuurvisie Zuid-Holland vastgesteld. De Actualisatie 2012 is vastgesteld op 30 januari 2013. De kern van de Visie op Zuid-Holland is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen de provincie. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Daarnaast zijn duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid belangrijke pijlers. Door middel van het realiseren van een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk wil de provincie dit bereiken. Kenmerkende kwaliteiten zijn daarbij: goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur. De provincie wil dit bereiken door samenwerking met gemeenten en andere partijen vanuit een proactieve houding. De provincie stuurt op kwaliteit en functies door te ordenen, programma's en projecten te ontwikkelen, onderzoek uit te voeren en te agenderen.

Voor een goede ruimtelijke ordening acht de provincie een integrale benadering nodig om een afweging tussen functies en belangen te maken. Deze integrale benadering ligt in het verlengde van het huidige ruimtelijk beleid, maar speelt ook in op actualiteit en maatschappelijke trends en ontwikkelingen.

Daarom is het provinciaal belang geordend volgens vijf integrale en ruimtelijk relevante hoofdopgaven:

• aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• duurzame en klimaatbestendige Deltaprovincie;
• divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• stad en land verbonden.

Volgens de kaart behorend bij de structuurvisie ligt het plangebied in bestaand stads- en dorpsgebied. De verstedelijkingsopgave richt zich vooral op het bestaand stads- en dorpsgebied. Belangrijke ambities voor dit gebied zijn:

• behoud en versterking van een brede waaier aan woon- en werkmilieus; elk dorp en stad zijn eigen kleur; vergroten van diversiteit van steden;
• zwaartepunt van de verstedelijking ligt in stad en dorp binnen de invloedssfeer van hoogwaardig openbaar vervoer;
• elke kern ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp;
• waar mogelijk blijven karakteristieke en beschermde stads- en dorpsgezichten ervaarbaar vanuit het omringende landschap;
• cultuurhistorisch waardevolle gebouwen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.

Gedifferentieerd ruimtegebruik maakt dit gebied aantrekkelijk voor mensen om te wonen en voor bedrijven om zich te vestigen.

Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben op 2 juli 2010 de Verordening Ruimte vastgesteld. De Actualisatie 2012 is vastgesteld op 30 januari 2013. Binnen deze contouren zijn stedelijke ontwikkelingen toegestaan. Wel moet de ladder van duurzame ontwikkeling worden toegepast.

1. 1. In eerste instantie moet worden gekeken of er behoefte is aan nieuwe ruimte voor woningen. Deze behoefte moet blijken uit een regionaal afgestemd programma. Als er (nog) geen regionaal programma is vastgesteld dan kan uit een positief advies van de regio blijken dat regionale afstemming heeft plaatsgevonden.
2. 2. Als de behoefte voldoende is gemotiveerd, wordt gekeken of aan deze behoefte kan worden voldaan door het benutten van locaties voor herstructurering, intensivering of transformatie binnen bestaand stads- en dorpsgebied 2010.
3. 3. Als ook dat niet tot de mogelijkheden behoort, wordt aansluitend aan het bestaand stads- en dorpsgebied een locatie gezocht.

Er is geen regionale woonvisie of regionaal woningbouwprogramma. Volgens het vigerende bestemmingsplan 'BSC-terrein' kunnen er binnen het plangebied al 24 woningen worden gebouwd. De toevoeging van 8 woningen is een minimale toevoeging, zeker op regionaal niveau. Uit de Regionale Woonagenda (paragraaf 3.2.5) blijkt de ontwikkeling past binnen het regionale beleid en programma.

Aan trap 2 van de ladder wordt voldaan. De ontwikkeling ligt immers binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Trap 3 is zodoende niet aan de orde.

De provincie Zuid-Holland heeft in oktober 2011 de woonvisie 2011-2020 vastgesteld. De hoofdlijnen uit deze visie zijn een analyse van de woningmarkt, en ambities en rol van de provincie. Uit deze analyse blijkt dat meer nieuwbouwwoningen zijn gepland dan nodig. De kwaliteit van de huidige voorraad is voor verbetering vatbaar. Voor een deel van de woningmarkt een disbalans is tussen vraag en aanbod.

In deze woonvisie is een vijftal ambities verwoord:

• Regionale verscheidenheid behouden en benutten.
• Provincie stelt kaders voor de lange termijn; regionaal vindt uitwerking plaats.
• Voldoende goed woningaanbod voor iedereen.
• Niet meer woningen plannen dan nodig zijn.
• Inzetten op de verbetering van de leefbaarheid.

In het uitvoeringsprogramma gaat het onder meer over nieuwe afspraken met de regio's over het aantal te bouwen woningen, het verplicht stellen van een regionale woonvisie, de introductie van een afwegingskader woningbouw (vergelijkbaar met een SER-ladder) en mee sturen op woonmilieus, alsook het opstellen van kaders om ruimte voor ontwikkelingen te bieden.

De Regio Holland Rijnland heeft een woonvisie opgesteld voor de periode 2009 - 2019. De samenwerkende gemeenten hebben twaalf afspraken vastgelegd over onder andere woning- bouwaantallen en minimale percentages voor sociale woningbouw. Een samenvatting hiervan is als volgt:

• De gemeenten in de regio spannen zich maximaal in om in de periode 2008 - 2019 in totaal netto 24.240 woningen toe te voegen (gemiddeld ruim 2.000 woningen per jaar). Hiermee wordt tevens de overloop van de woningbehoefte vanuit de Haarlemmermeer gefaciliteerd. Het gaat hierbij om de 5.200 woningen die met het Bestuurlijk Platform Zuidvleugel zijn afgesproken.

De voormalige gemeente Rijnwoude maakt geen onderdeel uit van deze woonvisie. Ten tijde van het opstellen van de woonvisie hoorde de gemeente Rijnwoude namelijk niet bij de Regio Holland Rijnland. Binnen de Regio Holland Rijnland wordt momenteel gewerkt aan een nieuwe regionale woonvisie, die naar verwachting eind 2014 door het Algemeen Bestuur van de Regio Holland Rijnland wordt vastgesteld en daarna moet worden geaccordeerd door de gemeenteraden van de aangesloten gemeenten.

In 2014 is de Regionale Woonagenda Holland Rijnland opgesteld. Gedeputeerde Staten heeft deze woonagenda met bijbehorende planlijst als kader voor de verantwoording van de woningbouwopgave in bestemmingsplannen, zoals bedoeld in de provinciale Verordening Ruimte, aanvaard. Voor de totstandkoming van de woonagenda is intensief overlegd met gemeenten, zowel op regionaal als op subregionaal niveau. De woonagenda is een leidraad, zodat de gemeenten optimaal kunnen werken aan de versterking van de regionale woningmarkt. Plannen die overeenstemmen met de woonnotitie en de bijbehorende planlijst voldoen aan het onderdeel verantwoording van de woningbouwbehoefte en regionale afstemming daarvan voor wonen van de in de Verordening Ruimte opgenomen Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De woningen van de woningbouwlocatie Bentwoudpark (Bestemmingsplan 'BSC-terrein') stemmen overeen met de woonnotitie en de bijbehorende planlijst.

Conclusie

Er wordt voldaan aan het ruimtelijke beleid van de Provincie Zuid-Holland. De ontwikkeling van woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied is toegestaan. De woningbouwbehoefte is aangetoond.

Op 9 juli 2014 heeft Provinciale Staten de Visie Ruimte & Mobiliteit vastgesteld, alsmede de Verordening Ruimte 2014 en de programma’s Ruimte en Mobiliteit. Deze documenten vervangen respectievelijk de Provinciale Structuurvisie, de huidige Verordening Ruimte en het Provinciaal Verkeer en Vervoersplan. De provincie stuurt niet langer meer aan de hand van stedelijke bebouwingscontouren. Bepalend voor het sturen van de woningbouwbehoefte is de Ladder duurzame verstedelijking. Hiermee dient de regionale en lokale behoefte te worden aangetoond. In het plangebied wordt de bouw van 8 extra woningen mogelijk gemaakt. Deze woningen zijn opgenomen in de afspraken die de gemeente Alphen aan den Rijn met de regio (Holland-Rijnland) is aangegaan. De woningen maken ook onderdeel uit van de Woonvisie (in voorbereiding) van de gemeente Alphen aan den Rijn. Zie verder ook paragraaf 3.2.5 Regionale Woonagenda en paragraaf 3.3.4 Lokale Woonagenda.

Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat het ontwerp van het wijzigingsplan ‘BSC-terrein, 1e wijziging - Woningen Bentwoudpark’ ter visie is gelegd voordat de genoemde provinciale nota’s zijn vastgesteld. De ter visie legging van het ontwerp van het wijzigingsplan ‘BSC-terrein, 1e wijziging - Woningen Bentwoudpark’ eindigde op 2 juli 2014. Ingevolge artikel 3.5 (overgangsbepaling) uit de Verordening Ruimte 2014 geldt dat indien een ontwerp ter visie is gelegd voor vaststelling van de Verordening Ruimte 2014, getoetst kan worden aan op dat moment nog geldende beleid (in dit geval de Verordening Ruimte 2010 en Actualisatie 2012).

Op 1 januari 2014 zijn de gemeenten Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude gefuseerd tot de nieuwe gemeente Alphen aan den Rijn. Daar waar gesproken wordt over de gemeente Rijnwoude moet worden gelezen: de voormalige gemeente Rijnwoude, thans Alphen aan den Rijn. Het gemeentelijk beleid, zoals onder andere verwoord in de Samengestelde Structuurvisie gemeente Rijnwoude 2008 en de Woonvisie 2005-2020 is als gevolg van de fusie niet gewijzigd.

De in 2005 vastgestelde Structuurvisie Rijnwoude 2020 is integraal opgenomen in de Samengestelde structuurvisie gemeente Rijnwoude. Deze laatste is opgesteld naar aanleiding van de Wet ruimtelijke ordening. De ruimtelijke hoofdkeuzes die gemaakt zijn in de Structuurvisie Rijnwoude 2020 blijven gelijk, op onderdelen is de structuurvisie aanpast: bijvoorbeeld reeds gerealiseerde projecten zijn uit de structuurvisie verwijderd.

Vanuit de unieke kwaliteiten, gecombineerd met de aandachtspunten en wensen die uit het interactieve proces rondom de Toekomstvisie Rijnwoude naar voren gekomen zijn, kunnen de volgende hoofdkeuzes voor de Structuurvisie Rijnwoude geformuleerd worden:

1. 1. Rijnwoude "Dorpen tussen steden”:
   1. a. Ontwikkelen Oude Rijnzone op basis van kwaliteiten.
2. 2. Rijnwoude een complete, leefbare gemeente van subregionaal niveau:
   1. a. Versterken voorzieningencentrum;
   2. b. Hazerswoude als hoofdvoorzieningen centrum Rijnwoude;
   3. c. Versterken structuur Hazerswoude-Dorp;
   4. d. Benthuizen aan het Bentwoud.
3. 3. Verschil in ontwikkelingsmogelijkheden 'grasland' en 'akkerland':
   1. a. Behouden en versterken graslandschap;
   2. b. Geleidelijke transformatie akkerland.

In volgende figuur is een uitsnede van de plankaart uit de Samengestelde structuurvisie gemeente Rijnwoude 2008 opgenomen. Hier is de ontwikkeling van het BSC-terrein opgenomen (project 4b).

Figuur 3. Uitsnede plankaart Samengestelde structuurvisie gemeente Rijnwoude 2008

De druk van steden in de regio, bijvoorbeeld de ontwikkeling van de Oude Rijnzone, was voor de gemeente Rijnwoude aanleiding om een woonvisie op te stellen. Op 22 september 2005 is deze vastgesteld door de raad. De actualisatie van de woonvisie is in februari 2013 vastgesteld. De ambities die centraal stonden in de Woonvisie 2005-2020 blijven gelden. De actualisatie heeft betrekking op de volgende thema's.:

• De rol van de gemeente op de woningmarkt: het goed inspelen op de ‘vraag’ is bepalend voor een goed werkende woningmarkt. De rol van die de gemeente kan spelen is beperkt
• De woningbouwopgave en locatieontwikkeling: een gemeentelijke ambitie is het versterken van de kwaliteit en identiteit van de dorpskernen. Door aan te sluiten bij de aanwezige dorpse woonmilieus, de bestaande woningvoorraad te benutten, te herstructureren en in te spelen op de markt kan aan deze ambitie invulling worden gegeven.
• Omvang sociale sector en kansen voor middeninkomens: de gemeente Rijnwoude en woningbouwvereniging Habeko Wonen hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de (sociale) huisvesting van mensen die niet volledig op eigen kracht hierin kunnen voorzien. Het transformeren van de woningvoorraad en bouwen van sociale huurwoningen geldt hier als opgave.
• Wonen, zorg en welzijn: aanpassen van de bestaande woningen tot levensloopgeschikte woningen. Op deze manier kunnen mensen langer in hun woning en eigen woonomgeving blijven wonen.

De gemeente Rijnwoude heeft in samenwerking met Woningbouwvereniging Habeko wonen in 2007 een woningmarktonderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek is een adviesprogramma opgenomen dat enige verschuivingen laat zien ten opzichte van de vastgestelde woonvisie:

• Verhoudingsgewijs iets minder huurwoningen als gevolg van een stevigere inzet op vestiging wat verhoudingsgewijs meer in de koopsector plaats vindt.
• Ook in het duurste segment ligt het aandeel toevoegingen lager.

Ten aanzien van Benthuizen wordt geconstateerd dat de tekorten in de huursector relatief beperkt zijn. In de koopsector is het tekort aan rijenwoningen relatief beperkt te noemen. Het voorgestelde bouwprogramma voor de gemeente Rijnwoude tot 2015 kent in totaal 1.600 woningen, echter in de woonvisie is opgenomen dat er wordt uitgegaan van een programma van 1.000 te realiseren woningen.

Gezien de recente herindeling tussen Alphen aan den Rijn, Rijnwoude en Boskoop, is er nog geen Woonagenda voor het gehele grondgebied van de nieuwe gemeente Alphen aan den Rijn beschikbaar. Wel geldt er een woonagenda voor iedere afzonderlijke voormalige gemeente. Op dit moment wordt er gewerkt aan een kwalitatief afwegingskader voor woningbouwontwikkelingen in Alphen aan de Rijn. Diverse belangen die een rol spelen in de prioritering en programmering van woningbouwplannen, zoals afzetbaarheid op korte termijn en het creëren van aantrekkelijke woonmilieus op lange termijn en zo ook de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, krijgen een plek in dit afwegingskader. Op deze wijze wordt ervoor gezorgd dat de lokale en regionale identiteit van de gebieden versterkt wordt door het toevoegen van bijpassende productmarktcombinaties en woonmilieus. Het kwalitatief afwegingskader vormt de input voor een actuele lokale Woonagenda, dat aansluit op de Regionale Woonagenda. De locatie Bentwoudpark is, op basis van een eerdere kwalitatieve afweging, in de Woonvisie van de voormalige gemeente Rijnwoude vastgelegd als locatie die verder in ontwikkeling moet worden gebracht. Dit om zo spoedig mogelijk te voorzien in de lokale woonbehoefte. De locatie heeft daarmee een belangrijke plek in de woningprogrammering van de nieuwe gemeente Alphen aan den Rijn.

Conclusie

De voorliggende ontwikkeling past binnen het gemeentelijke beleid. Er wordt tevens invulling gegeven aan de ambities uit de woonvisie.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden: dan is het opstellen van een MER nodig.

In het Besluit m.e.r. is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een projectactiviteit nadelige gevolgen heeft voor het milieu. Dergelijke projectactiviteiten zijn genoemd in bijlage D van het Besluit m.e.r.. De bouw van woningen wordt genoemd in de D-lijst (categorie D, nummer 11.2 stedelijk ontwikkelingsproject). Omdat de omvang van de wijziging ver onder de drempelwaarde voor deze activiteit (2.000 woningen) ligt, is een vormvrije m.e.r. beoordeling in de plantoelichting voldoende. Hieronder staat die beoordeling, aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese m.e.r.-richtlijn.

Kenmerken van het plan

De wijziging maakt het mogelijk om 8 woningen meer te bouwen dan het vigerende bestemmingsplan toestaat. Dat is ver onder de drempelwaarde van 2.000 woningen volgens het Besluit me.r..

Plaats van het project

De wijziging is onderdeel van een bestaand woningbouwplan. Effecten van de wijziging op eventuele bijzondere gebieden in de omgeving zullen vergelijkbaar zijn met het reeds vastgestelde plan.

Kenmerken van het potentiële effect:

Gelet op de omvang van het plan (ver onder de drempelwaarde en onderdeel van een bestaand woningbouwplan) worden er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu verwacht.

Het milieubelang is in bovenstaand advies in het plan voldoende afgewogen. Een nadere beoordeling in een m.e.r. beoordeling is niet nodig.

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woonwijken. Om het begrip hanteerbaar te maken is gebruik gemaakt van de publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering van de VNG’. De inhoud van de milieuzonering wordt bepaald aan de hand van drie bouwstenen, te weten richtafstanden lijst, omgevingstypen en functiemenging. In de richtafstanden lijst zijn bedrijven opgenomen, ingedeeld in milieucategorieën, waarbij per bedrijf is aangegeven wat de afstand tot een rustige woonwijk dient te zijn. Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. Er kan, afhankelijk van het omgevingstype, worden afgeweken van deze richtafstanden. Bij het omgevingstype ‘gemengd gebied’ kunnen de afstanden uit de richtafstanden lijst bijvoorbeeld met één afstandstap worden verminderd. Tenslotte geeft de Staat van Bedrijfsactiviteiten voor een functiemenging een overzicht van bedrijfsactiviteiten die vanuit oogpunt van hinder en gevaar goed inpasbaar zijn in gebieden met functiemenging, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

Ten oosten van het plangebied is een partycentrum gelegen. Hier kunnen feesten, vergaderingen en dergelijke worden georganiseerd. In de richtafstanden lijst is een dergelijk centrum niet letterlijk opgenomen, vergelijkbare inrichtingen als een restaurant, cateringbedrijf en een evenementenhal hebben een grootste richtafstand van 30 meter. De afstand tussen de eerste geplande woonbebouwing van het BSC-terrein en het partycentrum is circa 30 meter. Hiermee wordt voldoende afstand bewaard, in het kader van de goede ruimtelijke ordening, tussen de nieuwe woningen en het partycentrum.

Ten zuiden van het partycentrum zijn tennisbanen met lichtmasten gelegen. Hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter ten aanzien van geluid. De afstand tussen de eerstelijnsbebouwing en de tennisbanen bedraagt circa 22 meter. Hiermee wordt niet voldaan aan de richtafstand, echter in gemengd gebied kan de richtafstand met één stap worden teruggebracht. Dit betekent dat de richtafstand 30 meter bedraagt. Binnen het bouwblok is speling aanwezig om eventueel de woningen meer richting het westen te verplaatsen en hiermee meer afstand te creëren, wat weer gunstig is ten opzichte van het geluid. Echter, hiermee wordt de stedenbouwkundige opzet van dat deel van het BSC-terrein tenietgedaan. Een andere mogelijkheid is om bij het ontwerp van het gebouw extra aandacht te besteden aan geluidsisolatie.

De tennisbanen worden middels lichtmasten verlicht, deze lichtmasten kunnen in het meest ongunstige geval voor lichthinder zorgen ter plaatse van de nieuwe woningen. De kans daarop is klein omdat de dichtstbijzijnde lichtmasten op circa 22 meter afstand liggen. Daarnaast is het belangrijk dat de lichtmasten niet gericht zijn op de woningen, maar op de tennisbanen. Dit betekent dat het licht wat deze lichtmasten verspreiden valt op de tennisbanen en niet op de nieuw te realiseren woningen.

Concluderend wordt gesteld dat vanuit het oogpunt van bedrijven en milieuzonering er geen belemmeringen zijn voor de voortgang van de woningbouwontwikkeling.

Bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan/wijzigingsplan is het conform de Wet geluidhinder (WGH) noodzakelijk dat er aandacht wordt besteed aan de akoestische situatie. Voor wegen die deel uitmaken van een 30km/h gebied geldt dat akoestisch onderzoek in principe niet uitgevoerd hoeft te worden. Als een geluidszone geheel of gedeeltelijk binnen het plangebied valt, moet bij de voorbereiding van een bestemmingsplan akoestisch onderzoek worden verricht naar de geluidsbelasting op nieuwe woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen die geluidszone (artikel 77 Wgh).

In het kader van het vigerende bestemmingsplan 'BSC-terrein' is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit dat bestemmingsplan blijkt dat er geen voorkeursgrenswaarden worden overschreden als gevolg van gezoneerde wegen.

De woningen die worden mogelijk gemaakt met voorliggend wijzigingsplan 'BSC-terrein, 1e wijziging - Woningen Bentwoudpark' liggen binnen dezelfde vlakken als van het vigerende bestemmingsplan. De afstand tot de gezoneerde weg (Omleidingsweg) is dus gelijk, verondersteld kan worden dat de akoestische belasting vergelijkbaar is als bij het onderzoek naar het BSC-terrein.

De Omgevingsdienst West-Holland heeft aangegeven dat de wijziging geen effect heeft op het gebied van akoestiek omdat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor voorliggend wijzigingsplan.

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Bij de start van een project moet onderzocht worden of het effect relevant is voor de luchtkwaliteit. Hierbij moet aannemelijk gemaakt worden, dat luchtkwaliteit “niet in betekenende mate” aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate’ (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

In de Regeling NIBM is voor woningbouwprojecten vastgelegd wanneer ze NIBM zijn:

• woningbouwontwikkeling met één ontsluitingsweg en niet meer dan 1.500 nieuwe woningen of
• twee ontsluitingswegen en niet meer dan 3.000 nieuwe woningen.

Het voorliggend wijzigingsplan maakt de ontwikkeling mogelijk van in totaal 36 woningen. Hiermee is de ontwikkeling 'niet in betekenende mate'. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Bij externe veiligheid gaat het om het binnen aanvaardbare grenzen houden van risico’s bij productie, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het gaat daarbij om de kans dat derden (omwonenden) dodelijk letsel oplopen door een calamiteit bij een bedrijf of door een ongeval bij het vervoeren van gevaarlijke stoffen. Rond bedrijven waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt en langs routes of buisleiding-tracés waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, zijn daarom zones ingesteld waarbinnen de risico's moeten worden onderzochten getoetst bij toekomstige bebouwing.

Inrichtingen

In de directe omgeving van het plangebied liggen volgens de risicokaart (www.risicokaart.nl) geen bedrijven of inrichtingen met een veiligheidsrisico.

Buisleidingen

Er zijn geen buisleidingen in de nabijheid van het plangebied gelegen. De dichtstbijzijnde buisleiding ligt op ruim 1.100 meter afstand van het plangebied. Hiermee valt de ontwikkeling buiten het invloedsgebied van deze buisleiding.

Transport gevaarlijk stoffen

Over de wegen in de nabijheid van het plangebied vindt geen transport van gevaarlijke stoffen plaats. De dichtstbijzijnde weg waar dergelijk transport over plaats vindt is de N209. Deze ligt op meer dan 1.100 meter afstand van het plangebied. Hiermee vormt deze transportroute geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Plaatsgebonden risico

Omdat er geen plaatsgebonden risicocontour 10-6 is waar het plangebied binnen ligt, hoeft er geen rekening te worden gehouden met plaatsgebonden risico.

Groepsrisico

Met voorliggend wijzigingsplan neemt de personendichtheid in het gebied toe ten op zichte van de huidige situatie en de planologische situatie. Gezien het feit dat er geen risicovolle inrichtingen in het gebied zijn gelegen alsmede er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats vindt, kan gesteld worden dat er geen tot nauwelijks sprake is van een toename van het groepsrisico.

Dit betekent dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) van kracht geworden. Deze wet regelt de omgang met het archeologisch erfgoed. Met invoering van de wet hebben gemeenten een archeologische zorgplicht. Initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Wanneer er in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden.

Voor het thans vigerende bestemmingsplan 'BSC-terrein' is archeologisch onderzoek uitgevoerd. Op grond van het onderzoek is de archeologische verwachting op het aantreffen van intacte vindplaatsen ter plaatse van het BSC-terrein bijgesteld naar laag. Voor het BSC-terrein is geen nader onderzoek nodig is. Op grond van dat onderzoek heeft het bevoegd gezag, destijds de gemeente Rijnwoude, de gronden vrij gegeven.

In geval bij de werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 53 van de Monumentenwet te worden gemeld aan de Minister van OC&W. De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

Cultuurhistorie

In het kader van het aspect cultuurhistorie wordt gemeld dat er in het plangebied geen monumenten liggen. Ook maakt het geen deel uit van een beschermd dorpsgebied, en ligt het niet in de nabijheid van een dergelijk gebied.

Archeologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. Hetzelfde geldt voor cultuurhistorie.

Europese Kaderrichtlijn Water (KRW)

Sinds 2000 is de Kaderrichtlijn Water van kracht. De Kaderrichtlijn Water (KRW) is een Europese richtlijn en heeft tot doel de ecologische en chemische waterkwaliteit te verbeteren. De Kaderrichtlijn water (KRW) moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is. Binnen de KRW worden twee soorten doelstellingen onderscheiden:

• ecologische doelstellingen. Dit betreft de levensvormen (planten, dieren) die men terug wil hebben in en rond het water.
• chemische doelstellingen. Deze geven aan welke chemische stoffen in het water mogen voorkomen en in welke hoeveelheid.

De KRW gaat uit van een nulsituatie: de ecologische en chemische toestand van het grond- en oppervlaktewater mag vanaf 2000 niet verslechteren. Andere belangrijke uitgangspunten uit de KRW zijn een brongerichte aanpak en "de vervuiler betaalt".

Waterbeheer 21e eeuw (WB21)

Om voldoende aandacht voor de waterkwantiteit, maar ook de waterkwaliteit in ruimtelijke plannen te garanderen is de watertoets in het leven geroepen. Doel van de watertoets is het eerder en explicieter in het planproces betrekken van water. Hiertoe hebben rijk, provincies, gemeenten en waterschappen een Bestuurlijke notitie Waterbeleid in de 21e eeuw en een Handreiking watertoets ondertekend. In het kort betekent dit dat ten behoeve van de waterkwantiteit het principe: vasthouden, bergen en afvoeren dient te worden gehanteerd, en voor de waterkwaliteit: scheiden, schoon houden en schoon maken.

Het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)

In de aard en omvang van de nationale waterproblematiek doen zich structurele veranderingen voor. Klimaatveranderingen, zeespiegelstijging, bodemdaling en verstedelijking maken een nieuwe aanpak in het waterbeleid noodzakelijk. In februari 2001 sloten daarom Rijk, Interprovinciaal Overleg, Unie van Waterschappen en Vereniging van Nederlandse Gemeenten de Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw. Daarmee werd de eerste stap gezet in het tot stand brengen van de noodzakelijke gemeenschappelijke aanpak. Twee jaar later worden de resultaten van die samenwerking en van voortschrijdende kennis en inzicht neergelegd in dit Nationaal Bestuursakkoord Water, hierna te noemen NBW.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 – 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009 – 2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

De Ministers van Infrastructuur en Milieu (IenM) en Economische Zaken (EZ) hebben het voornemen om het Nationaal Waterplan te wijzigen door hierin de deltabeslissingen en bijbehorende gebiedsgerichte voorkeursstrategieën vast te leggen. Het voornemen hiertoe heeft inmiddels ter visie gelegen zodat ten tijde van het vaststellen van voorliggend plan het huidige Nationaal Waterplan geldt.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de 'watersysteembenadering'. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.

Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.

Waterbeheerplan 2010-2015

Voor de planperiode 2010-2015 is het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.

Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen Het Waterbeheer-plan 2010-2015 van Rijnland is te vinden op de website:

http://www.rijnland.net/wat_doet_rijnland/waterbeheerplan

Keur en Beleidsregels 2009

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De “Keur en Beleidsregels” maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),
• Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De Keur en Beleidsregels van Rijnland zijn te vinden op de website:

http://www.rijnland.net/beleid/keur_2009 en http://www.rijnland.net/beleid/beleidsregels

Afvalwater en hemelwater

Het Hoogheemraadschap van Rijnland geeft de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. Het hoogheemraadschap volgt hierbij de voorkeursvolgorde (rijksbeleid), waarbij voorop staat het voorkomen van het ontstaan van afvalwater, als er afvalwater is het zoveel mogelijk beperken van verontreiniging en waar mogelijk afvalwaterstromen worden gescheiden. De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat. Rijnland streeft naar samenwerking in de afvalwaterketen en wil hierover graag adviseren.

Naast een voorkeursvolgorde voor afvalwater geldt voor de behandeling van hemelwater de zorgplicht. Rijnland geeft daarbij de voorkeur aan brongerichte maatregelen boven 'end-of-pipe' maatregelen. Het te lozen hemelwater mag geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater veroorzaken. Voorbeelden om dit te bereiken zijn duurzaam bouwen, infiltratie, het toepassen van berm- of bodempassage en (straat)kolken met extra zand-slibvang of zakputten. Als ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of – als laatste keus – aansluiten op het gemengde stelsel.

In de huidige situatie is het plangebied weliswaar onbebouwd, maar de mogelijkheid om te bouwen en te verharden is juridisch - planologisch vastgelegd in het onherroepelijke bestemmingsplan 'BSC-terrein'. Het plangebied van onderhavig wijzigingsplan maakte onderdeel uit van dat bestemmingsplan, en dus ook van de waterparagraaf die voor dat bestemmingsplan is opgesteld.

Uit die waterparagraaf blijkt dat er het plangebied ligt in peilgebied WW-25ac en het flexibele waterpeil wordt gehandhaafd tussen NAP –5.65 m en NAP min 5,20 m. Het stedelijke water wordt in noordwestelijke richting afgevoerd.

Er wordt een grote waterpartij ten westen van de nieuwbouw aangelegd. Deze waterpartij doet ook dienst voor de watercompensatie van de woningen die met het wijzigingsplan 'BSC-terrein, 1e wijziging - Woningen Bentwoudpark' worden mogelijk gemaakt. De gewijzigde situatie ten opzichte van het bestemmingsplan 'BSC-terrein' brengt met zich mee dat er een lichte toename van verharding mogelijk. Er worden immers 8 extra woningen mogelijk gemaakt.

In het bestemmingsplan ‘BSC-terrein’ wordt ingegaan op verharding en compensatie. De ontwikkeling van de woningen binnen het BSC-terrein leidde tot een toename van het verhard oppervlak met 13.108 m², waarbij 3.135 m² aan open water wordt aangelegd. Dit is meer dan 15% van de toename aan verhard oppervlak. Immers, als van 15% wordt uitgegaan moet er 1.966 m² worden gecompenseerd. Er is dus sprake van een overcompensatie van 1.168 m².

Het plangebied van het wijzigingsplan 'BSC-terrein, 1e wijziging - Woningen Bentwoudpark' valt binnen het plangebied van het thans vigerende bestemmingsplan ‘BSC-terrein’. Een deel van de woningen die in de herziening worden meegemaakt valt dus al onder het genoemde oppervlakte en de te realiseren compensatie.

De herziening maakt maximaal 8 extra woningen mogelijk ten opzichte van oorspronkelijke planvorming. Deze wijziging vindt plaats ter plaatse van de twee oostelijke bouwvlakken. De twee westelijke bouwvlakken blijven gelijk, qua bebouwingstype en percentage.

De enige verandering treedt dus op ter plaats van de oostelijke bouwvlakken. In de huidige situatie mocht daar 30% van worden bebouwd. Dit komt neer op circa 1.260 m2. In de huidige situatie mag er 50% worden bebouwd: circa 2.100 m². Er is dus een toename van circa 840 m².

Uit de tweede alinea blijkt dat er sprake van een overcompensatie van 1.168 m² binnen het plangebied van het bestemmingsplan 'BSC-terrein'. Uitgaande van de toename van 840 m² als gevolg van voorliggende herziening is er nog steeds sprake van 328 m² overcompensatie. Dus ook in de nieuwe situatie is er sprake van ruimschoots voldoende watercompensatie. De toevoeging van 8 extra woningen hoeft daarom niet extra te worden gecompenseerd.

Omdat de toename van verharding vergunningplichtig is zal bij de verdere uitwerking van het plan rekening worden gehouden met de procedures zoals deze zijn bepaald door het Hoogheemraadschap van Rijnland. Dit geldt ook voor andere werkzaamheden die vergunningplichtig zijn en onder de verantwoording van het hoogheemraadschap vallen.

Omdat er aan de compensatie eis van het hoogheemraadschap wordt voldaan vormt het aspect water geen belemmering voor het wijzigingsplan 'BSC-terrein, 1e wijziging - Woningen Bentwoudpark'. De waterparagraaf wordt nog voorgelegd aan het Hoogheemraadschap van Rijnland.

Bij ruimtelijke planvorming is een toetsing aan de natuurwetgeving verplicht. Door middel van een verkennend flora- en faunaonderzoek is een beoordeling gemaakt van de effecten die het plan zal hebben op beschermde natuurwaarden. Hierdoor wordt duidelijk of het plan in overeenstemming is met de natuurwetgeving. De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het ‘Natuurbeleidsplan’ (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in de Structuurvisie en Verordening Ruimte is vastgelegd.

De Natuurbeschermingswet heeft betrekking op de Europees beschermde Natura-2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. De Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden worden in Nederland gecombineerd als Natura 2000-gebieden aangewezen. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied (of Beschermd Natuurmonument) zijn vergunningsplichtig.

Er is in 2009 flora en fauna onderzoek uitgevoerd, hierin is niet expliciet gekeken naar de Natuurbeschermingswet. Het plangebied van voorliggende ontwikkeling maakt geen deel uit van de ecologische hoofdstructuur of een ecologische verbindingszone en bevindt zich niet in de nabijheid van een Natura 2000- gebied. De voorgestelde ontwikkeling is in overeenstemming met het provinciale natuurbeleid.

In het kader van de juridisch-planologische procedure is tevens een toetsing aan de Flora- en faunawet verplicht. De Flora- en faunawet regelt de bescherming van plant- en diersoorten. Het is op grond van het vigerende bestemmingsplan 'BSC-terrein' al mogelijk om woningen te realiseren binnen het plangebied. Het voorliggende wijzigingsplan maakt slechts een extra aantal woningen mogelijk. Dit zal geen effect hebben op de resultaten van het onderzoek (20 september 2009, Bureau Waardenburg bv, Notitie quickscan zuidrand Benthuizen) dat ten behoeve van het bestemmingsplan 'BSC-terrein' is uitgevoerd. De resultaten waren als volgt:

'De ingreep heeft geen negatieve effecten op meer strikt beschermde soorten (tabel 2 en 3 flora- en faunawet). Wel worden ten aanzien van enige algemene beschermde soorten (tabel 1 Flora- en faunawet) verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet overtreden. Hiervoor is echter geen ontheffing art. 75 flora- en faunawet benodigd omdat het een ruimtelijke ingreep betreft. Er bestaat een kans dat tijdens de uitvoering van de werkzaamheden de streng beschermde rugstreeppad binnen de deelgebieden kan opduiken.'

In de huidige situatie is de grond braakliggend en volledig onbebouwd. Er bevindt zich geen tot nauwelijks vegetatie binnen het gebied. Ook water is niet aanwezig. Het plangebied is recentelijk bouwrijp gemaakt. Gesteld kan worden dat het plangebied niet noemenswaardig is als eventueel foerageergebied voor beschermde diersoorten van stedelijke gebieden, zoals vleermuizen.

De natuurbeschermingswet en het aspect flora en fauna vormt geen belemmering. Daarbij wordt ook in acht genomen dat reeds op grond van het vigerende bestemmingsplan 'BSC-terrein' woningbouw kan worden ontwikkeld.

Wettelijk is bepaald dat een omgevingsvergunningsplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu.

Uit de toelichting van het vigerende bestemmingsplan 'BSC-terrein' blijkt dat voor de beoogde bestemmingswijziging nader onderzoek niet noodzakelijk is. Nu het voorliggende wijzigingsplan dezelfde bestemming mogelijk maakt als het vigerende bestemmingsplan 'BSC-terrein' kan gesteld worden dat de conclusie in stand kan worden behouden.

De Omgevingsdienst West-Holland heeft dit beaamd en aangegeven dat er in het kader van het wijzigingsplan geen bodemonderzoek hoeft te worden uitgevoerd. Immers, de huidige bestemming is ook al wonen. Bij aanvragen om omgevingsvergunning en/of uit te plaatsen grond kan een aanvullend onderzoek worden verlangd.

De Duurzaamheidsagenda formuleert het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid in de periode 2011-2014. Tegelijkertijd met de vaststelling van de Duurzaamheidsagenda zijn ook enkele regionale beleidskaders en uitvoeringsinstrumenten vastgesteld, te weten voor:

• duurzame gebiedsontwikkeling: het Duurzaamheid Profiel van een Locatie (DPL), Alphen geeft hier lokale invulling aan door het Alphens Duurzaamheids Profiel (ADP);
• duurzaam bouwen: de Regionale DuBoPlus-Richtlijn 2008-2012, en het gebruik van het GPR instrument (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn, 'GPR-Gebouw');

De gemeente benadert en stimuleert woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars, architecten en aannemers daarom om aan de richtlijnen van Duurzaam Bouwen te voldoen. Het software instrument 'GPR-Gebouw' wordt gratis ter beschikking gesteld door de gemeente. Dit instrument ondersteunt de realisatie van duurzaam bouwen. Het programma dat al veel wordt gebruikt in Nederland berekent hoe gebouwen (woningen, kantoren en scholen) presteren op energieverbruik, milieubelasting, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde en maakt keuzemogelijkheden inzichtelijk. Het resultaat wordt in cijfers van 1 tot 10 uitgedrukt. Bij nieuwbouw is energie efficiënte (en koolstofarme) energievoorziening het uitgangspunt. De gemeentelijke ambitie is een GPR-score van 7.0. Voor gemeentelijke gebouwen geldt een GPR-score van 8.0. Het gebruik van warmte- koudeopslag (WKO), geothermie of vergelijkbare toepassingen wordt gestimuleerd.

De ambities en doelstelling die in de genoemde documenten worden genoemd zijn veelal op het niveau van inrichting en uitvoering (bijvoorbeeld toepassen van bepaalde verlichting). Deze aspecten kunnen niet worden afgedwongen of getoetst in een wijzigingsplan maar bijvoorbeeld bij de omgevingsvergunning of bij een selectieprocedure voor het bouwplan.

Gebleken is dat het woningbouwplan voldoet aan de geformuleerde beleidsdoelstellingen met betrekking tot duurzaamheid. Weliswaar borgt dit niet de juridische afdwingbaarheid, het geeft wel aan dat de gemeente op een verantwoorde wijze invulling wenst te geven aan duurzaamheidsaspecten bij nieuwe woningbouwontwikkelingen.

Bij de aanbesteding van voorliggend gedeelte van Bentwoudpark heeft duurzaamheid onderdeel uitgemaakt van de selectieprocedure. In de leidraad is dit als volgt verwoord: “Minimaal GPR score 7 op alle thema’s (of vergelijkbare methodiek) Hierbij is een levensloopbestendige woning voorwaarde. Extra punten kunnen worden behaald met een hogere score voor de thema’s: Energie, milieu, gezondheid, gebruikswaarde en toekomstwaarde. Geef aan of en op welke wijze u de score wilt verhogen. Geeft ook aan hoe aan minimaal 3 extra ambities voldaan kan worden uit het Regionaal beleidskader Duurzame Stedenbouw.”

De initiatiefnemer heeft de duurzaamheidstabel ingevuld. Hieruit blijkt het volgende:

Rijwoningen

Twee-onder-een-kap woningen en geschakelde twee-onder-een-kap woningen

Het plan voldoet dus minimaal aan de GPR score 7 en op enkele onderdelen wordt boven de 7 gescoord. Daarnaast zijn voor het bouwplan afspraken gemaakt tussen de initiatiefnemer en de gemeente over het voor dit plan toe te passen pakket aan duurzaamheidsmaatregelen.

In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan/wijzigingsplan in ieder geval moet bestaan. Dit zijn een verbeelding met regels en een toelichting daarop. Daarnaast bieden zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan/wijzigingsplan. Uitgangspunt is dat het wijzigingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende 10 jaar. Dat is in principe de geldigheidsduur van een wijzigingsplan. In dit hoofdstuk wordt de juridische bestemmingsplanmethodiek uiteengezet zoals gebruikt zal worden voor het wijzigingsplan ‘BSC-terrein,1e wijziging-Woningen Bentwoudpark’.

Het wijzigingsplan is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Dit uit zich met name in de structuur en verbeelding. De verbeelding is opgebouwd volgens IMRO 2012 en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2012. Hiermee wordt aangesloten bij de landelijke richtlijn voor het benoemen van de bestemmingen, het bijbehorende kleurgebruik etc. Vanaf de ontwerpfase van het wijzigingsplan zal de verbeelding gecodeerd zijn.

Het juridische gedeelte van het wijzigingsplan bestaat uit de verbeelding met regels. Bij ieder plan hoort een toelichting, maar dit onderdeel heeft als zodanig geen rechtskracht. De verbeelding voor wijzigingsplan ‘BSC-terrein, 1e wijziging - Woningen Bentwoudpark’ beslaat analoog 1 kaartblad en is digitaal beschikbaar. De regels zijn opgebouwd uit inleidende regels (hoofdstuk 1), bestemmingsregels (hoofdstuk 2), algemene regels (hoofdstuk 3) en overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4).

In de regels is gekozen voor een uitgebreide opsomming in de bestemmingsomschrijving van zaken die binnen een bestemming worden toegestaan. Voorzieningen die opgenomen zijn in de bestemmingsomschrijving zijn vanzelfsprekend gerelateerd aan de betreffende bestemming.

Op de verbeelding staat aangeduid wat de bouwmogelijkheden zijn. In de matrixen zijn de maximale bouwhoogtes en/ of goothoogtes ter plaatse weergegeven.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het wijzigingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Groen

Het in het plangebied aanwezige groen is bestemd als ‘Groen’. Het gaat hierbij om structureel groen binnen het plangebied. Op deze gronden mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen en overige bouwwerken geen gebouw zijnde worden opgericht. Binnen deze bestemming zijn daarnaast andere functies mogelijk zoals voet- en fietspaden, straatmeubilair, kunstwerken en speelvoorzieningen zoals klimrekken.

Verkeer - Verblijf

Wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie hebben de bestemming ‘Verkeer – Verblijf’. Deze bestemming maakt een flexibele invulling van de openbare ruimten mogelijk door onder andere groen, water en parkeervoorzieningen mogelijk te maken.

Wonen

De gronden in het plangebied met de bestemming ‘Wonen’ zijn bestemd voor woonhuizen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep. De hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden opgericht. Daarnaast is het toegestaan om aanbouwen en bijgebouwen binnen het bouwvlak te realiseren, waarbij een maximaal percentage geldt.

Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn verschillende typen woningen toegestaan. Deze staan aangeduid op de verbeelding en zijn opgenomen in de regels. Het gaat om twee-aaneengebouwde, aaneengebouwde en geschakelde woningen. Daarnaast is op een aantal plekken op de verbeelding een aanduiding opgenomen die aangeeft hoeveel woningen er maximaal gebouwd mogen worden.

In de bestemming ‘Wonen’ zijn tevens enkele mogelijkheden tot afwijking van het wijzigingsplan opgenomen. Ten aanzien van het afwijken van de bouwregels geldt dat het bevoegd gezag, door het verlenen van een omgevingsvergunning, toestemming kan geven om de diepte van de woningen te vergroten en het percentage van de hoofdgebouwen, aanbouwen en bijgebouwen uit te breiden. Daarnaast is het mogelijk om met een omgevingsvergunning af te wijken van de gebruiksregels ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf aan huis. Om de flexibiliteit in het plan te behouden, zijn burgemeester en wethouders tevens bevoegd om het maximaal aantal bouweenheden te wijzigen en de verschillende woningtypen onderling uit te wisselen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen onder andere de flexibiliteitsbepalingen aan de orde. Het gaat hierbij onder meer om:

Anti-dubbeltelbepaling

Deze bepaling regelt dat bebouwing slechts eenmaal mag worden meegerekend bij de berekening van het maximaal bebouwd oppervlak, bij de aanvraag van een bouwvergunning.

Algemene bouwregels

In dit artikel zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot ondergronds bouwen.

Algemene afwijkingsregels

Ten behoeve van de flexibiliteit en bruikbaarheid in de praktijk is voorzien in de mogelijkheid tot afwijken en wijzigingsbevoegdheden. Met de afwijkingsmogelijkheid kan het bevoegd gezag o.a. een afwijking van de maatvoering van bouwwerken toestaan met ten hoogste 10%.

Algemene wijzigingsregels

Ten behoeve van de flexibiliteit en bruikbaarheid in de praktijk is voorzien in ontheffingen en wijzigingsbevoegdheden. Met de ontheffingsbevoegdheid kan het college van burgemeester en wethouders o.a. een afwijking van de bestemmingen toestaan met ten hoogste 10%.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Met betrekking tot bouwwerken en het gebruik van grond en bouwwerken wordt in dit artikel ingegaan op het daarop toepasselijke overgangsrecht. Daarnaast is een hardheidsclausule weergegeven.

Slotregel

Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het onderliggende wijzigingsplan.

Ten behoeve van de ontwikkeling dient het vigerende bestemmingsplan te worden herzien. In het kader van de herziening dient de financieel-economische haalbaarheid van de herziening van het bestemmingsplan te worden aangetoond. In feite geldt hierbij hetzelfde als bij het bestemmingsplan 'BSC-terrein'. Immers de voorliggende ontwikkeling maakt deel uit van een grotere ontwikkeling welke in eerste instantie mogelijk werd gemaakt met het bestemmingsplan 'BSC-terrein'.

De gemeente voert de grondexploitatie. De gronden waarop deze bouwplannen plaatsvinden, zijn in eigendom van de gemeente waardoor de gemeente de gemaakte kosten van de grondexploitatie verhaalt via uitgifte van de gronden (actief grondbeleid). Het kostenverhaal is hierdoor anderszins verzekerd.

De grondexploitatie sluit met een positief resultaat. In de grondexploitatie zijn onder andere opgenomen: kosten voor verwerving, slopen, bouw- en woonrijp maken, planontwikkelingskosten en afdrachten aan bestemmingsreserves. De opbrengsten gronduitgifte komen ten goede aan de woningbouw.

Hiermee is de economische uitvoerbaarheid verzekerd. Daarnaast bepaalt de gemeente het tijdvak en de fasering als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 van de Wro en de uitwerking van regels als bedoeld in art. 6.13 lid 2 van de Wro, en acht verdere eisen hieromtrent niet noodzakelijk. Conform artikel 6.12 lid 2 van de Wro is het voor deze ontwikkeling niet nodig een exploitatieplan vast te stellen.

Overleg is nodig om te komen tot goede wijzigingsplannen en om een goede afstemming tussen het beleid van de verschillende overheden te bewerkstelligen. De overheden zijn vrij in de vormgeving van dit overleg. Overheden kunnen hierover onderling afspraken maken. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor het overleg. Doelstelling van de wetgever is om het overleg zo soepel en vlot mogelijk te laten verlopen. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om dit overleg te voeren.

Het overleg wordt gevoerd met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn (artikel 3.1.1 Bro).

In het kader van het vooroverleg wordt het concept ontwerpplan aangeboden aan de overlegpartners. De reacties zijn onderstaand samengevat en eventueel beantwoord.

De brandweer van veiligheidsregio Hollands Midden. Het wijzigingsplan is getoetst aan de externe veiligheidsaspecten en de nu geldende ”Praktijkrichtlijn Bereikbaarheid'' en ”Praktijkrichtlijn Bluswatervoorziening'' van de Regionale Brandweer Hollands-Midden. Het voorgelegde wijzigingsplan geeft de Veiligheidsregio Hollands Midden geen aanleiding tot het maken van opmerkingen in het kader van het aspect externe veiligheid. De Brandweer Hollands Midden is van mening dat de adequate hulpverlening, het bluswater en bereikbaarheid in de adviesaanvraag voldoet aan de praktijkrichtlijnen.

Hoogheemraadschap van Rijnland geeft een voorlopig positief advies over dit wijzigingsplan. Echter wijst het Hoogheemraadschap erop dat voor het aanvullend verhard oppervlak, ook al is er in een andere vergunning voldoende saldo aanwezig voor compensatie, een watervergunning nodig heeft (of de bestaande watervergunning op dit punt moet laten aanpassen), en dat er op het moment van vergunningverlening voldoende saldo beschikbaar moet zijn in de eerder afgegeven vergunning om aan de compensatieverplichting te voldoen. Daarbij geldt uiteraard ook dat de vergunninghouder toestemming moet verlenen voor het gebruik van dit saldo. Dit is ter kennisgeving aangenomen en wordt ten tijde van de uitvoering in acht genomen.

RO Milieuadvies geeft aan dat de toelichting van het wijzigingsplan voor de aspecten ecologie en duurzaamheid moet worden aangevuld. Wat betreft ecologie geeft RO Milieuadvies aan dat de toetsing aan de natuurbeschermingswet ontbreekt. Dit is derhalve opgenomen in het wijzigingsplan. Verder geeft RO Milieuadvies aan dat de grond sinds 2011 braak ligt en dat dientengevolge een nieuw veldonderzoek uitgevoerd dient te worden. Het terrein is recentelijk bouwrijp gemaakt, waardoor gesteld kan worden dat het plangebied niet noemenswaardig is als eventueel foerageergebied voor beschermde diersoorten van stedelijke gebieden. De overige milieuaspecten zijn voldoende beschreven in de toelichting van het wijzigingsplan. Ten aanzien van de regels en de verbeelding heeft RO Milieuadvies geen opmerkingen.

Het ontwerpplan is voor een periode van 6 weken voor een ieder ter visie gelegd. Deze periode liep van 22 mei 2014 tot en met 2 juli 2014. Er zijn 2 zienswijzen binnengekomen. De zienswijzen zijn samen met de vooroverlegreacties samengevat en beantwoord in de Nota van zienswijzen en vooroverleg. Deze nota is als bijlage bij het bestemmingsplan toegevoegd.