In dit plan wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Schieoevers Noord van de gemeente Delft;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0503.BP0016 met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw op de begane grond dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met een woonfunctie in overeenstemming is;

detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, zijnde detailhandel in brand- en explosie gevaarlijke goederen, auto's, motoren, boten, caravans, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen.

Keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering, tenten, bouwmarkten en grootschalige meubelbedrijven worden hiertoe niet gerekend;

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt;

open buitenruimte met balustrade uitkragend aan de verdieping van het aangrenzend hoofdgebouw;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de oppervlakte van de bebouwing, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van de terreineenheid;

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen danwel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, niet zijnde detailhandel, kantoor, maatschappelijke voorzieningen, hotel en horeca;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor één of meerdere personen van wie de huisvesting gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein daar noodzakelijk is;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

voorzieningen die ten dienste staan van en ondergeschikt zijn aan de hoofdbestemming zoals parkeren, groen, water en ontsluitingswegen;

een vrijstaand gebouw dat in functioneel opzicht ten dienste staat van de in het bijbehorende hoofdgebouw toegelaten functies;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een tussen twee opeenvolgende vloeren gelegen, voor verblijf geschikt, deel van een gebouw met uitsluiting van een kap;

een detailhandelsbedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op de verkoop van 'doe-het-zelf'-artikelen (bouwmaterialen, gereedschappen, sanitair, tuinbenodigdheden, installatiematerialen, materialen voor woninginrichting, verlichting, verf en behang) en daarmee naar de aard gelijk te stellen goederen en materialen;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het totale gebouwde vloeroppervlak;

vuurwerk voor particulier gebruik;

culturele activiteiten alsmede evenementen in de breedste zin van het woord zoals bijvoorbeeld (maar
niet uitsluitend) productpresentaties, theatervoorstellingen, concerten, festivals, beurzen en
standbouw, feesten en partijen, kermissen, vergaderingen, demonstratieve vertoningen, markten,
sportmanifestaties, exposities en voorstellingen waaronder tevens begrepen de aan deze functies
gerelateerde horeca en kantoren;

de aan een bouwwerk, gebied of element toegekende waarde in verband met ouderdom, gaafheid, zeldzaamheid of herkenbaarheid vanuit historisch oogpunt;

een geheel of gedeeltelijk toegevoegde bouwlaag op een gebouw boven goothoogte;

een buitenruimte, gelegen op een hoofdgebouw of op een aan- of uitbouw voorzien van een afscheiding;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, zijnde detailhandel in auto's, motoren, boten, caravans, keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering, tenten, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen. Bouwmarkten en grootschalige meubelbedrijven worden hiertoe niet gerekend;

het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten welke bestaan uit het verlenen van diensten aan derden met rechtstreeks contact met het publiek, zoals kapsalons en reisbureaus;

een uitbouw aan de voorgevel van een hoofdgebouw;

een terrein voor culturele doeleinden en evenementen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' bestaande geluidszone rond een industrieterrein, zoals bedoeld in artikel 53 van de Wet geluidhinder;

het te koop aanbieden, verkopen en/of leveren bij wederverkopers en instellingen dan wel bij personen die deze goederen bedrijfsmatig aanwenden;

een detailhandelsbedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op de verkoop van meubelen, woninginrichtingsartikelen en woningtextiel en daarbij behorende assortiment, mits de oppervlakte per vestiging ten minste 1000 m² bedraagt;

evenementen met muziekuitvoeringen in de open lucht waarbij per evenement meer dan 5.000
bezoekers aanwezig zijn;

een gebouw, op een bouwperceel dat door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

een bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van drank- en/of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden, waaronder in ieder geval worden verstaan café's, restaurants, lunchrooms, snackbars en hiermee gelijk te stellen inrichtingen of bedrijven met uitsluiting van hotels, nachtclubs en discotheken;

een op de verbeelding binnen een bouwvlak aangegeven lijn waarmee de scheiding tussen twee binnen dat bouwvlak aangegeven hoogteaanduidingen wordt weergegeven;

een bedrijf dat in hoofdzaak gericht is op het bieden van overnachtingsgelegenheid waarbij het verstrekken van drank en etenswaren hoofdzakelijk functieondersteunend is;

een bedrijf dat niet of slechts in ondergeschikte mate op het publiek gericht is en dat zich richt op administratieve, adviserende of daarmee gelijk te stellen werkzaamheden;

een gesloten, voornamelijk hellende bovenbeëindiging van een gebouw bestaande uit tenminste twee niet-horizontale vlakken;

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of omgevingsvergunningplicht op grond van art. 2.1, lid 3 van het Besluit omgevingsvergunning geldt, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

voortbrengsels van de beeldende kunsten en bouwwerken waarvoor andere materialen dan aarde en zand gebruikt zijn, zoals sluizen, viaducten, tunnels, duikers, taluds, kades, beschoeiingen, steigers, meerpalen enz;

objecten zoals bedoeld in artikel 1 lid 1 sub l van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

een openbare kade met daarop zo nodig tijdelijk eventueel installaties dienend voor de overslag van goederen, grondstoffen of afval van schepen op andere transportmiddelen;

de Lijst van Bedrijfstypen die onderdeel uitmaakt van deze regels;

het uitoefenen van activiteiten gericht op de sociale, maatschappelijke, educatieve en openbare dienstverlening, waaronder gezondheidszorg, zorg en welzijn, jeugd/kinderopvang, onderwijs, religie, bibliotheken, openbare dienstverlening en verenigingsleven met uitsluiting van uitvaart/begraafplaatsen, gevangeniswezen en defensie/militaire zaken;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, openbare toiletten en apparatuur voor telecommunicatie;

weg als bedoeld in artikel 1, lid 1, onder b Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

voorzieningen ten behoeve van het parkeren, zoals parkeerplaatsen en de daarbij behorende in- en uitritten;

• voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
• in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouw zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar op overlijden van een onbeschermd individu op een bepaalde locatie naar aanleiding van een incident met gevaarlijke stoffen. Voor het PR zijn getalsnormen vastgesteld. Voor nieuwe situaties is de maximale toelaatbare overlijdingskans van een persoon 10^-6/jaar (1 op een miljoen). Dit betekent dat bij nieuwe situaties de grenswaarde wordt overschreden als zich woningen of andere kwetsbare objecten tussen de 10^-6 risicocontour en de inrichting of transportroute bevinden;

een inrichting waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico of een risicoafstand moet worden aangehouden dan wel andere inrichtingen, waarvan het plaatsgebonden risico, berekend volgens de op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen vastgestelde regels, hoger is of kan zijn dan 10^-6 per jaar.

Of een inrichting waarvoor regels gelden krachtens artikel 8.40 van de Wet Milieubeheer;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden;

bodem watergang, zoals opgenomen in de legger van het Hoogheemraadschap Delfland;

een aaneengesloten stuk grond, dat wordt gebruikt ten behoeve van en/of behoort bij een bedrijf, instelling of woning;

een tuin waar publieke vertoning van dans, mime, muziek, toneelspel, enz. plaatsvindt en waar tevens een terras is toegestaan;

detailhandel in planten, heesters, bomen, tuinmeubilair, verhardingsmaterialen en andere goederen noodzakelijk voor de inrichting en het onderhoud van tuinen;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor huisvesting van één afzonderlijke huishouding;

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

afstanden worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de hoogte van een voorziening voor betreding van een dakterras wordt gemeten vanaf de bovenkant van de bebouwing waarop de voorziening is geplaatst.

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven;
2. b. groothandel;
3. c. detailhandel in volumineuze goederen ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel volumineus';
4. d. abc-goederen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - abc-goederen';
5. e. bouwmarkt ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - bouwmarkt';
6. f. grootschalig meubelbedrijf ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - grootschalig meubelbedrijf';
7. g. fitness ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - fitness';
8. h. dienstverlening ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening';
9. i. daghoreca ter plaatse van de aanduiding 'horeca';
10. j. bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning';
11. k. museum ter plaatse van de aanduiding 'museum';
12. l. water ter plaatse van de aanduiding 'water';
13. m. opleidingen ten behoeve van het ambachtsbedrijf ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - opleidingen tbv het ambachtsbedrijf';
14. n. bijbehorende voorzieningen, zoals geluidwerende voorzieningen, tunnels, wegen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen met toepassing van artikel 3.9a Wet ruimtelijke ordening om in afwijking van het bepaalde in lid 3.3.3, sub a een risicovolle inrichting toe te staan, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. de 10^-6 - contour voor het plaatsgebonden risico of - indien van toepassing - de afstand zoals bedoeld in artikel 5 lid 3 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen juncto artikel 2 lid 1 van de Regeling externe veiligheid inrichtingen, dient te zijn gelegen binnen de eigen perceelsgrenzen van de risicovolle inrichting;
2. b. bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid dient een verantwoording te worden gegeven van het groepsrisico in het invloedsgebied van de inrichting.

De voor 'Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. culturele doeleinden en evenementen;
2. b. evenemententerrein;
3. c. theatertuin;
4. d. horeca;
5. e. bedrijven;
6. f. verkeer;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. bijbehorende voorzieningen zoals parkeren.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen en aan-huis-gebonden beroepen kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bedrijven;
3. c. kantoren
4. d. dienstverlening;
5. e. maatschappelijke voorzieningen;
6. f. horeca ter plaatse van de aanduiding 'horeca';
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. bijbehorende voorzieningen, zoals parkeren.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen en groenstructuren;
2. b. extensieve recreatieve activiteiten;
3. c. recreatieve voorzieningen;
4. d. water;
5. e. langzaam verkeersroutes;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. kunstwerken;
8. h. voorzieningen voor het stallen van fietsen;
9. i. geluidwerende voorzieningen;
10. j. behoud en/of herstel van natuurwaarden;
11. k. bijbehorende voorzieningen.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. ondersteunende horeca;
3. c. sportvoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'sport';
4. d. één bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning';
5. e. bijbehorende voorzieningen, zoals water, groen, parkeren, wegen, paden.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuin;
2. b. parkeren;
3. c. activiteiten ten dienste van de bestemming van de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

Voor het bouwen gelden de regels van artikel 24 en de volgende bepalingen:

1. a. erkers zijn toegestaan met een maximale breedte van tweederde van de voorgevel, een maximale diepte van 1,2 m en een maximale bouwhoogte van de aangrenzende twee bouwlagen van het bijbehorende hoofdgebouw vermeerderd met 0,4 m;
2. b. entrees, luifels en bordessen zijn toegestaan met een maximale breedte van eenderde van de breedte van de voorgevel, een maximale diepte van 1 m en een maximale bouwhoogte van de aangrenzende eerste bouwlaag van het bijbehorende hoofdgebouw vermeerderd met 0,4 m;
3. c. fietsenbergingen zijn toegestaan met een maximale oppervlakte van 5 m² en een maximale bouwhoogte van 1,5 m;
4. d. bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'monumentale boom' zijn niet toegestaan;
5. e. voor het overige zijn bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan;

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeren 1' dient ten minste één parkeerplaats per woning aanwezig te zijn.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. hoofdrijbanen;
2. b. verblijfs- en verkeersvoorzieningen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. water;
5. e. kunstwerken;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. geluidwerende voorzieningen;
8. h. voorzieningen voor het stallen van fietsen;
9. i. laden en lossen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - loswal';
10. j. zandhandel ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - zandhandel';
11. k. water ter plaatse van de aanduiding 'water';
12. l. aanlanding op de oost- en westoever ter plaatse van de aanduiding 'verkeer';
13. m. bijbehorende voorzieningen, zoals kades, taluds en hellingbanen.

Voor het bouwen gelden de regels van artikel 24 en de volgende bepalingen:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - loswal' is laden en lossen toegestaan met een maximale hoogte van 12 meter;
2. b. voorzieningen voor het stallen van fietsen zijn toegestaan indien:

• de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 1,5 m, de breedte niet meer bedraagt dan 2,2 m en de diepte niet meer bedraagt dan 2,4 m;
• de voorzieningen voor het stallen van fietsen solitair staan dan wel maximaal eenmaal zijn geschakeld;
• er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden;

3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - zandhandel' zijn zandsilo's en bijbehorende bouwwerken en installaties toegestaan met een maximale hoogte van 12 m;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' mag de maximale hoogte van de aanlanding op de oost- en westoever van de Schie ten behoeve van de realisatie van de brug door middel van een constructie of aardenwal niet meer dan 3 m bedragen;
5. e. bruggen zijn toegestaan met een maximale hoogte van 5 m;
6. f. bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'monumentale boom' zijn niet toegestaan;
7. g. voor het overige zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

1. a. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - loswal' is tevens laden en lossen toegestaan.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - zandhandel' is tevens bedrijvigheid ten behoeve van een zandhandel toegestaan.
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' is tevens, ten behoeve van de realisatie van de brug, de aanlanding op de oost- en westoever van de Schie door middel van een constructie of aardenwal toegestaan.
4. d. Op de gronden gelegen naast Hooikade 14 is tevens het gebruik ten behoeve van een terras toegestaan.
5. e. Ter plaatse van de aanduiding 'water' is tevens water toegestaan en dient in stand te worden gehouden.

De voor 'Verkeer - Spoorweg' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. hoofdrijbanen;
2. b. verkeer en vervoer per rail, alsmede voor spoorwegovergangen;
3. c. water;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. kunstwerken;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. geluidwerende voorzieningen;
8. h. bijbehorende voorzieningen zoals taluds.

Voor het bouwen gelden de regels van artikel 24 met uitzondering van de volgende bepaling:

1. a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan met een maximale bouwhoogte van 5 m.

De voor 'Verkeer - Wegverkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. hoofdrijbanen;
2. b. verblijfs- en verkeersvoorzieningen;
3. c. water;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. kunstwerken;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. geluidwerende voorzieningen;
8. h. bijbehorende voorzieningen, zoals taluds.

Voor het bouwen gelden de regels van artikel 24 en de volgende bepalingen:

1. a. uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan met een maximale bouwhoogte van 15 m.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterhuishouding in samenhang met waterrecreatie, alsmede voor de sport en de binnenscheepvaart;
2. b. bijbehorende voorzieningen zoals bruggen, duikers, kades, taluds en beschoeiingen;
3. c. kunstwerken;
4. d. een verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder lpg uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg'.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de regels van artikel 24 en de volgende bepalingen:

1. a. uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan;
2. b. steigers ten behoeve van de toegang tot naastgelegen gronden mogen een maximale bouwhoogte van 4 m en een minimale bouwhoogte van 0,2 m hebben;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg' is een verkooppunt voor het aanmeren van een boot ten behoeve van de verkoop van dieselolie, petroleum en gasflessen voor de scheepvaart toegestaan;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'brug' is een beweegbare brug toegestaan waarbij:

• de maximale hoogte van de brug niet meer dan 25 m mag bedragen;
• de maximale hoogte van de geleiding en verlichting gemeten vanaf het brugdek niet meer dan 8 m mag bedragen;
• de maximale bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maximaal 8 m mag bedragen;
• de minimale doorvaarthoogte van de brug in gesloten toestand 1,4 m moet bedragen bij een waterstand van NAP -0,40 m;
• de minimale doorvaartbreedte van de brug 11 m moet bedragen.

1. a. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg' is tevens het aanmeren van een boot ten behoeve van de verkoop van dieselolie, petroleum en gasflessen voor de scheepvaart toegestaan.
2. b. Het is verboden de in lid 12.1 bedoelde gronden te gebruiken als ligplaats voor woonboten.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. bijbehorende voorzieningen.

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. gasleiding;
2. b. bijbehorende voorzieningen.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

1. a. In afwijking van het bepaalde in de regels voor de andere daar voorkomende bestemming(en) geldt dat op of in deze gronden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming 'Leiding - Gas' mogen worden gebouwd.
2. b. De hartlijn van de gasleiding wordt gerealiseerd ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding-gas'.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 14.2 onder a en toestaan dat de door de regels van de andere daar voorkomende bestemming(en) toegelaten gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. De omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend indien vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder, de veiligheid met betrekking tot de leiding niet wordt geschaad en geen kwetsbaar object wordt toegelaten.

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. rioolwaterpersleiding;
2. b. bijbehorende voorzieningen.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

1. a. In afwijking van het bepaalde in de regels voor de andere daar voorkomende bestemming(en) geldt dat op of in deze gronden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming 'Leiding - Riool' mogen worden gebouwd.
2. b. De hartlijn van de rioolwaterpersleiding wordt gerealiseerd ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding-riool'.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de rioolwaterpersleiding en mits vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder, bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 15.2 onder a en onder b en toestaan dat de door de regels van de andere daar voorkomende bestemming(en) toegelaten gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. watertransportleiding;
2. b. bijbehorende voorzieningen.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

1. a. In afwijking van het bepaalde in de regels voor de andere daar voorkomende bestemming(en), geldt dat op of in deze gronden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming 'Leiding-Water' mogen worden gebouwd.
2. b. De hartlijn van de watertransportleiding wordt gerealiseerd ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding-water'.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de watertransportleiding en mits vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder, bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.2 onder a en onder b en toestaan dat de door de regels van de andere daar voorkomende bestemming(en) toegelaten gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

De voor 'Waarde - Archeologie I' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

Aanvullend op het bepaalde in de bouwregels van de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden de volgende bouwregels:

1. a. Voor bouwwerken moet alvorens een omgevingsvergunning voor bouwen wordt verleend, door de aanvrager een archeologisch onderzoek worden overgelegd op grond waarvan kan worden vastgesteld of en zo ja, in hoeverre archeologische waarden worden verstoord.
2. b. Indien uit het in lid 17.2 onder a genoemde archeologische onderzoek blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor bouwen kunnen worden verstoord, verbindt het bevoegd gezag één of meer van de volgende voorwaarden aan de omgevingsvergunning:

1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen in de zin van artikel 1, onder h, van de Monumentenwet 1988;
3. 3. de verplichting de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan de door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties.

3. c. De verplichting als bedoeld in lid 17.2 onder a geldt niet voor projecten met een oppervlakte die kleiner is dan 100 m².

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming 'Waarde-Archeologie I' ter plaatse geheel of gedeeltelijk wordt verwijderd indien op basis van archeologisch onderzoek door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden meer te verwachten zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie II' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

Aanvullend op het bepaalde in de bouwregels van de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden de volgende bouwregels:

1. a. Voor bouwwerken moet alvorens een omgevingsvergunning voor bouwen wordt verleend, door de aanvrager een archeologisch onderzoek worden overgelegd op grond waarvan kan worden vastgesteld of en zo ja, in hoeverre archeologische waarden worden verstoord.
2. b. Indien uit het in lid 18.2 onder a genoemde archeologische onderzoek blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor bouwen kunnen worden verstoord, verbindt het bevoegd gezag één of meer van de volgende voorwaarden aan de omgevingsvergunning:

1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen in de zin van artikel 1, onder h, van de Monumentenwet 1988;
3. 3. de verplichting de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan de door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties.

3. c. De verplichting als bedoeld in lid 18.2 onder a geldt niet voor projecten met een oppervlakte die kleiner is dan 200 m².

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming 'Waarde-Archeologie II' ter plaatse geheel of gedeeltelijk wordt verwijderd indien op basis van archeologisch onderzoek door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden meer te verwachten zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie III' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

Aanvullend op het bepaalde in de bouwregels van de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden de volgende bouwregels:

1. a. Voor bouwwerken moet alvorens een omgevingsvergunning voor bouwen wordt verleend, door de aanvrager een archeologisch onderzoek worden overgelegd op grond waarvan kan worden vastgesteld of en zo ja, in hoeverre archeologische waarden worden verstoord.
2. b. Indien uit het in lid 19.2 onder a genoemde archeologische onderzoek blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor bouwen kunnen worden verstoord, verbindt het bevoegd gezag één of meer van de volgende voorwaarden aan de omgevingsvergunning:

1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen in de zin van artikel 1, onder h, van de Monumentenwet 1988;
3. 3. de verplichting de bouwwerkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan de door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties.

3. c. De verplichting als bedoeld in lid 19.2 onder a geldt niet voor projecten met een oppervlakte die kleiner is dan 100 m² en/of een diepte die kleiner is dan 150 cm onder maaiveld.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming 'Waarde-Archeologie III' ter plaatse geheel of gedeeltelijk wordt verwijderd indien op basis van archeologisch onderzoek door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden meer te verwachten zijn.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden in afwijking van het bepaalde in de regels voor de andere daar voorkomende bestemming(en) voor het bouwwerk van bouwwerken de volgende bepalingen:

1. a. op alle locaties is vergroting en/of verandering van de bestaande bebouwing niet toegestaan, indien de vergroting en/of verandering zichtbaar is vanaf de openbare weg;
2. b. voor alle panden is de bestaande goothoogte de maximaal toelaatbare goothoogte;
3. c. voor alle panden en objecten is de bestaande bouwhoogte de maximaal toelaatbare bouwhoogte.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

1. a. waterkering;
2. b. kernzone van de waterkering;
3. c. beschermingszone van de waterkering;
4. d. bijbehorende voorzieningen.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

1. a. In afwijking van het bepaalde in de regels voor de andere daar voorkomende bestemming(en), geldt dat op of in deze gronden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' mogen worden gebouwd.
2. b. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 4 m.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de waterkering en mits vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen van het Hoogheemraadschap, bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 21.2 onder a en onder b en toestaan dat de door de regels van de andere daar voorkomende bestemming(en) toegelaten gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Op de gronden gelegen binnen de aanduiding 'geluidzone - industrie 1' mogen, ongeacht het bepaalde in de afzonderlijke bestemmingen, geen geluidgevoelige objecten worden opgericht, tenzij een hogere waarde is vastgesteld en gebouwd wordt met inachtneming van die hogere waarde.

Op de gronden gelegen binnen de aanduiding 'geluidzone - industrie 2' mogen, ongeacht het bepaalde in de afzonderlijke bestemmingen, geen geluidgevoelige objecten worden opgericht, tenzij een hogere waarde is vastgesteld en gebouwd wordt met inachtneming van die hogere waarde.

Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - straalpad', mag op de gronden binnen dat straalpad in ieder geval niet hoger worden gebouwd dan 69 m ten opzichte van het peil.

Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de verbeelding en het bepaalde in hoofdstuk 2, 3 en 4 van deze regels met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak';
2. b. de hellingshoek van een kap bedraagt maximaal 60°, voorzover ter plaatse de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' geldt;
3. c. de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag -tenzij ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)', in hoofdstuk 2 of in de overige regels anders is bepaald - maximaal bedragen:

Onder strijdig gebruik wordt - tenzij in hoofdstuk 2 anders is bepaald - in ieder geval verstaan onbebouwde gronden te gebruiken of te laten gebruiken als:

1. a. opslagplaats voor bagger en grondspecie;
2. b. opslagplaats voor vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen en machines of onderdelen daarvan, oude en nieuwe (bouw)materialen, afval, puin, grind of brandstoffen, met uitzondering van het bepaalde in lid 25.2, sub a;
3. c. uitstallings-, opslag-, stand- of ligplaats voor kampeer- en verblijfsmiddelen.

Onder strijdig gebruik wordt - tenzij in hoofdstuk 2 anders is bepaald - niet verstaan:

1. a. vormen van gebruik als bedoeld in lid 25.1, die verenigbaar zijn met het doel waarvoor de grond ingevolge de bestemming en/of de overige regels mag worden gebruikt;
2. b. het opslaan van bouwmaterialen, puin en specie in verband met normaal onderhoud, dan wel ter verwezenlijking van de bestemming;
3. c. het uitoefenen van ondergeschikte detailhandel en horeca, waaronder wordt verstaan dat het bvo gebruik ten behoeve van die functie nooit meer mag bedragen dan 15% van het totale bvo van de hoofdbestemming met een maximum bvo van 250 m².

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 terzake reeds een omgevingsvergunning kan worden verleend - bij omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10% waarbij geldt dat de hoogtematen met maximaal 1 m mogen worden verhoogd;
2. b. afwijking van de maximale hellingshoek van daken tot maximaal 70°;
3. c. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
4. d. overschrijding van de bestemmingsgrenzen en/of bouwgrenzen, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak en/of bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
5. e. aanpassing in geringe mate van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
6. f. overschrijding van aangegeven grenzen van bestemmingen en/of bouwvlakken, door luifels, erkers, balkons, bordessen, pergola's en andere ondergeschikte bouwdelen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 2 m;
7. g. het bouwen en gebruiken van niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, mits de inhoud niet meer bedraagt dan 60 m³;
8. h. het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals reclame-uitingen, gedenktekens, beeldhouwwerken en andere kunstuitingen, waarbij geldt dat de hoogtematen van de bouwwerken, geen gebouw zijnde, maximaal 6 m mag bedragen;
9. i. overschrijding van de toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van sirenemasten, mits de hoogte niet meer bedraagt dan 40 m.

Van de in lid 26.1 genoemde afwijkingsbevoegdheid kan slechts gebruik worden gemaakt, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. de stedenbouwkundige kwaliteit;
3. c. en de verkeersafwikkeling ter plaatse.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om bij het wijzigen van een bestemming, zoals bedoeld in lid 27.1, een exploitatieplan vast te stellen, danwel te besluiten om in afwijking hiervan bij een besluit tot vaststelling van een wijziging geen exploitatieplan vast te stellen.

Voorzover dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen, gelden:

1. a. in de eerste plaats de regels van artikel 21 Waterstaat - Waterkering;
2. b. in de tweede plaats de regels van artikel 15 Leiding - Riool of artikel 16 Leiding - Water;
3. c. in de derde plaats de regels van artikel 17 Waarde - Archeologie I, artikel 18 Waarde - ArcheologieII en artikel 19 Waarde - Archeologie III;
4. d. in de vierde plaats de regels van artikel 20 Waarde - Cultuurhistorie.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid en omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Schieoevers Noord.

In het kader van de actualisatie van bestemmingsplannen binnen de gemeente Delft dient voor Schieoevers Noord een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld.

De vigerende bestemmingsplannen die gelden voor het plangebied zijn verouderd. Een actueel bestemmingsplan is nodig om te voldoen aan de nieuwe wet- en regelgeving op diverse beleidsterreinen. In het bestemmingsplan worden ruimtelijke en juridische kaders van de beleidsterreinen zoals milieu, stedenbouw, mobiliteit, archeologie/monumenten en economie geregeld. Bovendien geldt volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor de gemeenten de verplichting bestemmingsplannen eens in de 10 jaar te herzien.

Het accent van het bestemmingsplan 'Schieoevers Noord' is gericht op het conserverend bestemmen van de bedrijfs- en woonbestemming en het inpassen van milieuhinderlijke activiteiten. Met het inpassen van milieuhinderlijke activiteiten wordt bedoeld de milieuzonering om een balans te bereiken tussen de ontwikkelingsmogelijkheden van bedrijven en het woongenot van bewoners. Daarnaast wordt dit bestemmingsplan opgesteld om de planologische mogelijkheden binnen het plangebied te actualiseren conform de huidige situatie, zoveel mogelijk rekening houdend met mogelijk toekomstige ontwikkelingen.

Het plangebied Schieoevers Noord betreft de bedrijvigheid langs de Schie ten noorden van de Kruithuisweg te Delft.

Het plangebied wordt aan de noordwestzijde begrensd door De groene haven en de Westlandseweg, aan de noordoostzijde door de Schie, de Lausbergstraat en de Rotterdamseweg (tot aan de Kruithuisweg), aan de zuidzijde door de Kruithuisweg en aan de westzijde door de spoorlijn Den Haag-Rotterdam en de Engelsestraat, met uitsluiting van Schieweg 15-15J en Schieweg 60.

Het bedrijventerrein ligt in het stedelijk gebied van Delft. Het plangebied grenst aan de noordzijde aan de binnenstad, aan de oostzijde aan de woonwijk Wippolder en het universiteitsterrein van TU Delft, aan de zuidzijde aan het bedrijventerrein Schieoevers Zuid en aan de westzijde aan de woonwijk Voorhof. Het plangebied is weergegeven in figuur 1.

figuur 1: Ligging plangebied

Momenteel gelden in het plangebied de volgende bestemmingsplannen:

• Schieoevers noord en zuid, vastgesteld 30 september 1999
• Hooikade-Zuideinde 2000, vastgesteld januari 2001
• Hooikade-Zuideinde, vastgesteld 26 juni 1986

Hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan, de gebiedsvisie, bevat een samenvatting van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling. In de hoofdstukken 4 tot en met 8 is een beschrijving gegeven van ruimtelijk relevante factoren in het plangebied. In die hoofdstukken wordt per deelaspect van de ruimtelijke ordening een overzicht gegeven van de bestaande situatie, de regelgeving en onderzoek, en de gewenste ontwikkelingen. Het betreft de aspecten: ruimtelijke opzet, functies, milieu, infrastructuur en cultuurhistorie. Hoofdstuk 9 beschrijft de bestaande situatie, de regelgeving en onderzoek en de gewenste ontwikkeling ten aanzien van handhaving in dit plangebied. In hoofdstuk 10 wordt tot slot de economische- en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

Het plangebied is gelegen langs de Schie net ten zuiden van de binnenstad en wordt begrensd door het spoor, de Rotterdamseweg en de Kruithuisweg. Het plangebied ligt tussen de woonwijk Voorhof en de TU campus.

Met uitzondering van de woonwijk in het noorden van het plangebied en twee maatschappelijke voorzieningen (Scoutcentrum Kruithuis, Roeivereniging Proteus-Eretes) in het zuiden, bestaat het vooral uit industriële bedrijven in grote gebouwen. Een groot deel van de bedrijfsbebouwing is verouderd. Er werken circa 44 mensen per hectare. Bedrijventerrein Schieoevers (Noord en Zuid) is een geluidgezoneerd bedrijventerrein.

Naast industriële bedrijven komen andere functies voor. Zo maakt de grootschalige detailhandelslocatie Leeuw en Stein deel uit van het gebied evenals het cultureel bedrijventerrein Lijm & Cultuur.

Het plangebied wordt begrensd door belangrijke infrastructuur: de Kruithuisweg, Rotterdamseweg en de spoorweg Rotterdam-Den Haag. Een belangrijke ontsluitingsweg voor de auto is de Schieweg die in het noorden overgaat in de verlengde Engelsestraat. Voor de fiets bevinden zich een aantal belangrijke routes in het plangebied (functioneel en recreatief), zoals de Schieweg, Rotterdamseweg en Abtswoudseweg. De Schie is economisch en recreatief een belangrijke vaarweg. Schieoevers is een belangrijke verbindende schakel in de overgang van de stad naar het buitengebied en andersom.

De Schie is tevens de historische hoofdader van het plangebied, een in de Middeleeuwen gekanaliseerde waterloop vanwaaruit de aangrenzende landerijen werden ontgonnen en waarop aansluitend de 'Delf' werd gegraven, het water waaraan de stad Delft is ontstaan. De verkaveling van het plangebied is gebaseerd op de oorspronkelijke ontginningsstructuur. Er zijn resten gevonden van Romeinse verkavelingpatronen waarvan verwacht wordt dat die binnen het gehele plangebied verspreid aanwezig zullen zijn. Verder zijn in het gebied het monumentale complex Het Kruithuis en de windsingels aanwezig.

Schieoevers Noord maakt onderdeel uit van de Technologische Innovatie Campus Delft (TIC Delft). Het gebied staat voor een transformatieopgave. Het is een verouderd bedrijventerrein dat geleidelijk getransformeerd wordt naar een gemengd groen stedelijk gebied met wonen, werken, recreatie en voorzieningen, gekoppeld aan de Schie. Beoogde doelgroepen zijn kenniswerkers en (beginnende) ondernemers die behoefte hebben aan een directe relatie met de TU Delft en een openbaar toegankelijke plek om te recreëren.

Doelstelling is het grondgebruik te intensiveren van 40 naar 70 arbeidsplaatsen per hectare voor het gehele Schieoevers gebied. Dit zal voor een belangrijk deel op termijn in Schieoevers Noord plaats kunnen vinden.

Leeuw en Stein is een PDV locatie (Perifere Detailhandels Vestiging). De vestiging functioneert niet optimaal. Concentratie van alle PDV gerelateerde bedrijven richting Leeuw en Stein is gewenst. Het ondersteunen van de PDV locatie met mogelijkheden voor detailhandel-ondersteunende horeca is gewenst en zal kunnen bijdragen aan het beter functioneren van het winkelgebied.

Realisatie van de Gelatinebrug is een eerste stap in de transformatie. Hiermee zullen woonwijk Emerald en de TU campus per fiets aantrekkelijk en zichtbaar verbonden worden met station Delft zuid. Op langere termijn zal de fietsroute verlengd worden naar de woonwijk Voorhof door een tunnel onder het spoor.

Indien de bedrijventerreinen tussen spoor en Schie getransformeerd gaan worden, zal stap voor stap de Schieweg verplaatst worden van de Schie naar een ligging ten oosten van het spoor. De Schieweg langs het spoor wordt dan de wijkontsluitingsweg waar ook vrachtverkeer rijdt. De route langs de Schie zal dan stap voor stap getransformeerd worden tot een recreatieve verbinding tussen binnenstad en buitengebied voor fietsers en voetgangers. Daarnaast is de route toegankelijk voor bestemmingsverkeer uitgezonderd vrachtverkeer.

De Nieuwe haven en het Kabeldistrict zijn naar verwachting de eerste locaties die getransformeerd worden naar groen gemengd stedelijk gebied. Bij ontwikkeling van de Nieuwe haven is openbaar toegankelijk maken van de oostoever van de Schie gewenst met een verblijfsplek aan het water. Dit is een denkrichting voor de lange termijn die geformuleerd is in de update van de gebiedsvisie Schieoevers 2010, geen vaststaande ontwikkeling.

Bij ontwikkeling van locaties aan de Abtswoudseweg is ontwikkeling van die weg gewenst tot een aantrekkelijk ingerichte fiets-/wandelroute met nadruk op de ecologische kwaliteit (omdat er geen ruimte meer is voor een volwaardige ecologische zone, is deze in het beleid niet meegenomen, maar wordt wel ingezet op ecologische inpassing) die de Voorhof en de TU-wijk met elkaar verbindt.

Het doel van het nieuwe bestemmingsplan is om het plangebied te voorzien van een actueel juridisch-planologisch kader. In het bestemmingsplan worden de groei van het aantal bezoekers van 165.000 naar 250.000 bij Lijm & Cultuur en de Gelatinebrug opgenomen als nieuwe ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen zijn beschreven in paragraaf 4.3. Overige nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, die binnen de planperiode van 10 jaar verwacht worden, zijn nog niet concreet genoeg om in dit bestemmingsplan op te nemen. Het bestemmingsplan gaat daarom hoofdzakelijk uit van de bestaande situatie. Daarnaast sluit het bestemmingsplan aan bij de Gebiedsvisie Schieoevers uit 2006 en de update daarop uit 2010.

Ontwikkelingen, waarvoor bouwvergunning en ontheffing (vrijstelling) van het vorige bestemmingsplan is verleend, zijn in het bestemmingsplan opgenomen.

De doelstelling voor het nieuwe bestemmingsplan is het conserverend bestemmen van de huidige woon- en bedrijfsfunctie met de mogelijkheid gewenste ontwikkelingen in te passen binnen de bestaande kaders van milieuwetgeving en het streven naar eenvoud en uniformiteit in de verbeelding en regels.

Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

In de begrippen is 'bevoegd gezag' opgenomen (als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in samenhang met artikel 2.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en hoofdstuk 3 van het Besluit omgevingsrecht). Als hoofdregel geldt dat het college van burgemeester en wethouders het bevoegd gezag is, tenzij een ander orgaan is aangewezen zoals gedeputeerde staten van de provincie indien het een project van provinciaal belang betreft, of een minister voor projecten van nationaal belang.

Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden.

Bestemmingen

Bedrijventerrein

De bestemming 'Bedrijventerrein' is bedoeld voor de bedrijfsgronden in het plangebied. Bedrijven uit milieucategorieën 1, 2, 3.1, 3.2 en 4 van de Lijst van Bedrijfstypen (LvB) zijn in het plangebied toegestaan.

Het bevoegd gezag kan afwijken van gebruiksregels en een bedrijf toestaan dat is opgenomen in de naast hogere categorie van de LvB dan ter plaatse is toegestaan, indien deze wat betreft de aard en de omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt gelijk gesteld kan worden met een bedrijf van de toegestane categorie.

Bestaande bedrijfsactiviteiten uit een hogere milieucategorie zijn met een zogenaamde 'maatbestemming' opgenomen. Dit betreft twee bedrijven, te weten: Basal en Hordijk. De bedrijfsactiviteiten zijn in de regels met een SBI-code genoemd.

Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn risicovolle inrichtingen uitsluitend toegestaan met toepassing van een wijzigingsbevoegdheid. Van belang is dan dat de bijbehorende pr-contour binnen de perceelsgrenzen van de eigen inrichting ligt en dat het groepsrisico wordt afgewogen. Op deze wijze kan een afweging op maat plaatsvinden. De voorwaarden die aan de wijzigingsbevoegdheid zijn verbonden, waarborgen, dat de bouw- en/of gebruiksmogelijkheden op aangrenzende percelen niet als gevolg van de wijziging worden beperkt om aan het Bevi te kunnen voldoen.

Bedrijven zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 3 van het Besluit omgevingsrecht zijn niet toegestaan, met uitzondering van betonfabriek Basal waarvoor de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - betonfabriek' is opgenomen. Zelfstandige kantoren zijn binnen deze bestemming slechts toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'kantoor'.

Naast bedrijfsvestigingen zijn in beperkte mate ook facilitaire voorzieningen toegestaan. Ook wegen met daarbij behorende voorzieningen ter ontsluiting van de bedrijven zijn toegestaan. Tevens zijn bijbehorende voorzieningen toegestaan zoals water, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en dergelijke. Ter plaatse van de aanduiding water is een uitstroomduiker aanwezig. Het gaat hier om een vierkante betonnen uitstroombak. Dit water dient in stand te worden gehouden.

Het bebouwingspercentage is aangegeven op de verbeelding evenals de maximale bouwhoogte. Het bebouwingspercentage geldt per bedrijf. Als een bedrijf een gedeelte van een bouwvlak bezit, dan is het bebouwingspercentage van toepassing op dit deel van de gronden. Gebouwen dienen in ieder geval gebouwd te worden binnen het aangegeven bouwvlak.

Cultuur en Ontspanning

De locatie Lijm & Cultuur heeft de bestemming Cultuur en Ontspanning gekregen. Op dit terrein zijn culturele doeleinden en evenementen toegestaan. Hieronder worden verstaan cluturele activiteiten alsmede evenementen in de breedste zin van het woord zoals bijvoorbeeld (maar niet uitsluitend) productpresentaties, theatervoorstellingen, concerten, festivals, beurzen en standbouw, feesten en partijen, kermissen, vergaderingen, demonstratieve vertoningen, markten, sportmanifestaties, exposities en voorstellingen waaronder tevens begrepen de aan deze functies gerelateerde horeca en kantoren. Deze definitie is opgenomen in artikel 1 van de planregels. Daarnaast is een evenemententerrein toegestaan. Ook zijn zelfstandige bedrijven, horeca, verkeer, nutsvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen zoals parkeren toegestaan.

Het maximum aantal bezoekers van evenementen mag niet meer bedragen dan 250.000 bezoekers per jaar. Onder het maximum aantal bezoekers worden niet verstaan de werknemers en de bezoekers van de op het terrein aanwezige bedrijven. De werknemers en bezoekers van de bedrijven worden niet meegeteld bij het aantal bezoekers van evenementen.

Zelfstandige horeca is uitsluitend toegestaan in de gebouwen. Het betreft bijvoorbeeld een restaurant of een café. De maximale vloeroppervlakte van zelfstandige horeca mag niet meer bedragen dan 600 m² bvo. Het (buiten)terrein kan gebruikt worden als terras. Ondergeschikte horeca is op het gehele terrein toegestaan.

Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan, met uitzondering van de op het moment van vaststelling aanwezige kantoren. Deze op het moment van vaststelling aanwezige kantoren zijn gerelateerd aan culturele doeleinden en evenementen. Onzelfstandige kantoren/kantoren behorende bij een bedrijf, zijn toegestaan waarbij het kantooroppervlak per bedrijfsvestiging niet meer mag bedragen dan 50% van het totale bedrijfsvloeroppervlak, met een maximum van 3.000 m² bvo.

Zelfstandige bedrijven zijn toegestaan. Deze bedrijven dienen echter te behoren tot maximaal categorie 3.2. van de LvB. Kermissen behoren tot categorie 4 van de LvB, maar zijn wel toegestaan omdat zij onder het begrip culturele doeleinden en evenementen vallen en de beperking tot maximaal categorie 3.2 slechts ziet op de subcategorie bedrijven zoals genoemd in artikel 4.1 onder e van de planregels. Het bedrijf Improve is een zelfstandig bedrijf en is dus toegestaan binnen deze bestemming.

Binnen de bouwvlakken zijn gebouwen toegestaan. De bouwhoogte bedraagt gedeeltelijk 18 en 12 meter met een bebouwingspercentage van maximaal 70%. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van het evenemententerrein en de theatertuin geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter.

Voor de onderbouwing van de gemaakte keuzes voor de locatie van het cultureel bedrijventerrein Lijm & Cultuur is een advies opgesteld (Onderbouwing Lijm & Cultuur, advies optimale tussenvariant en vertaling naar bestemmingsplan Schieoevers Noord, DHV B.V, d.d. 17 juli 2012 kenmerk MD-AF20120001).

Gemengd

Binnen de bestemming Gemengd zijn de volgende functies toegestaan: wonen, bedrijven, kantoren, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, nutsvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen zoals parkeren en groen. De functies bedrijven, kantoren, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen zijn alleen toegestaan op de begane grond. Voor Crommelinlaan 18 is een uitzondering gemaakt, hier is dienstverlening in het gehele pand toegestaan. Als op de verbeelding is aangegeven dat wonen is uitgesloten, dan is op die locatie geen woonfunctie toegestaan.

Groen

Voor de groenstroken en de in de nota groen aangewezen ecologische verbindingszones binnen het plangebied is de bestemming 'Groen' opgenomen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van fietsenstallingen. Het fijnmazig groen is ondergebracht bij de bestemmingen gemengd en tuin.

Maatschappelijk

Het Kruithuiscomplex, waar onder andere de scouting gehuisvest is, en de roeivereniging aan de Schie hebben de bestemming Maatschappelijk.

Tuin

De voortuinen bij de woningen hebben de bestemming 'Tuin'.

Op deze gronden zijn qua bebouwing uitsluitend erkers, entrees en fietsenstallingen toegestaan.

Verkeer

De hoofdstructuur van ontsluitingsroutes is specifiek bestemd. Het betreft alle binnen het plangebied aanwezige wegen met uitzondering van de Kruithuisweg. Opstelstroken en op- en afritten vallen ook binnen deze bestemming. Zandhandel Van der Linden heeft de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - zandhandel' gekregen.

Voor de nieuw te realiseren fietsbrug dienen aanlandingen te worden gerealiseerd. Er moeten constructies gemaakt worden, zowel op land (=kade) als boven het water, om de benodigde hoogte te winnen ter plaatse van het beweegbare deel van de brug. Deze aanlandingen mogen ten opzichte van maaiveld maximaal 3 meter hoog worden.

Ter plaatse van de aanduiding water is een uitstroomduiker aanwezig. Het gaat hier om een vierkante betonnen uitstroombak. Dit water dient in stand te worden gehouden.

Verkeer - Spoorweg

De spoorlijn Den Haag-Rotterdam is opgenomen binnen de bestemming 'Verkeer - Spoorweg'. Deze gronden zijn bedoeld voor spoorwegvoorzieningen alsmede hoofdrijbanen.

Verkeer - Wegverkeer

Voor de Kruithuisweg is de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer' opgenomen.

Water

Voor de Schie met binnenhaven aan de Van Barenstraat, De Nieuwe Haven en het water rondom het Kruithuiscomplex is de bestemming 'Water' opgenomen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bruggen, duikers, kades, taluds en beschoeiingen. Boten/schepen zijn toegestaan, ook het afmeren van boten/schepen, met uitzondering van woonboten; woonboten zijn niet toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'brug' is een fietsbrug toegestaan. Deze brug mag niet hoger zijn dan 25 meter, de maximale breedte is 8 meter, de minimale doorvaarthoogte is 1,4 meter bij een waterstand van NAP -0,40m en de minimale doorvaartbreedte is 11 meter. De minimale doorvaarthoogte is de ruimte tussen de bovenkant van het water en de onderkant van de brug in gesloten toestand. Om de brug goed te laten aansluiten op de kade worden in de bestemming Verkeer aanlandingen toegestaan.

Wonen

De bestaande woningen zijn bestemd als 'Wonen'. Behalve de woning valt ook het zij- en achtererf binnen deze bestemming. De hoofdgebouwen dienen te worden opgericht binnen de aangegeven bouwvlakken, waarbij de maximale goot- en bouwhoogte is aangegeven. Ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen' is een aan- en uitbouw toegestaan, ter plaatse van deze bouwaanduiding 'bijgebouwen' is geen hoofgebouw toegestaan. Tevens zijn bepalingen opgenomen voor toegestane gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Overige bestemmingen

Waarde - Archeologie

De bestemming 'Waarde - Archeologie' is gehanteerd voor een groot deel van het plangebied. Deze gebieden hebben op basis van de archeologische verwachtingskaart mogelijk archeologische waarde. Bouwen is op deze gronden uitsluitend toegestaan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels. Er is geen omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels nodig voor projecten kleiner of gelijk aan 100 m², of nadat uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of als door middel van een wijzigingsbevoegdheid de bestemming archeologisch waardevol gebied is verwijderd.

Waarde - Cultuurhistorie

De bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' is gehanteerd voor de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en bouwwerken in het plangebied. Deze objecten/ panden hebben cultuurhistorische waarde. Aan het bouwen op deze gronden zijn voorwaarden gekoppeld om de cultuurhistorisch waarden te beschermen en te behouden. Tevens is aan deze bestemming een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk gekoppeld.

Leiding - Gas / Leiding - Riool / Leiding - Water

In het plangebied liggen een aantal planologisch relevante leidingen: (een aardgastransportleiding, een rioolleiding en een waterleiding). De belangen, verbonden aan deze leidingen, zijn in de regels beschermd via de bestemmingen 'Leiding - Gas', 'Leiding - Riool' en 'Leiding - Water'. Op grond van deze bestemmingen is voor activiteiten waarbij gegraven wordt, zoals bouwen en een aantal specifiek genoemde werken en werkzaamheden, een omgevingsvergunning nodig. Het verlenen van de omgevingsvergunning is slechts mogelijk indien de belangen van de leiding niet onevenredig worden geschaad.

Waterstaat - Waterkering

In het plangebied komt ook een waterkering voor. Hiervoor is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. De waterkering ligt op de Rotterdamseweg, langs de Schie, over het bedrijventerrein en bij het Kruithuiscomplex. Ter plaatse van deze waterkeringen geldt een beschermende bestemming. De gronden hebben nog een andere secundaire bestemming gekregen, zoals Bedrijventerrein of Verkeer. Bouwwerken ten behoeve van de andere voor die gronden geldende bestemmingen zijn slechts toelaatbaar met een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels. De omgevingsvergunning wordt verleend als de waterkeringsbelangen hierdoor niet onevenredig worden geschaad. Het bevoegd gezag wint advies in bij de beheerder van de waterkering, voordat zij beslist op het verzoek om een omgevingsvergunning.

Antidubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn.

Algemene aanduidingsregels

geluidzone - industrie 1 en 2

Het plangebied is grotendeels een geluidgezoneerd bedrijventerrein. Voor de gronden die zijn gelegen tussen het geluidgezoneerd bedrijventerrein en de vastgestelde geluidscontour is de aanduiding 'geluidzone - industrie 1' opgenomen. Voor de geluidszonde rond de Warmtekrachtcentrale is 'geluidzone - industrie 2' opgenomen. Met deze aanduidingen is bepaald dat op gronden met deze aanduiding geen nieuwe geluidgevoelige bebouwing is toegestaan. Dit met uitzondering van situaties waarbij in het kader van de Wet geluidhinder een hogere waarde voor de geluidgevoelige bebouwing is vastgesteld.

vrijwaringszone - spoor

Binnen de vrijwaringszone - spoor is een verbod opgenomen voor nieuwe bebouwing. Burgemeester en wethouders kunnen van dit verbod bij een omgevingsvergunning afwijken indien de spoorwegbeheerder is gehoord.

vrijwaringszone - straalpad

Binnen de vrijwaringszone - straalpad mag niet hoger worden gebouwd dan 69 m.

Algemene bouwregels

In dit artikel zijn bouwregels opgenomen die gelden voor alle gebouwen binnen het plangebied. Deze regels gelden naast de overige regels in het plangebied.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. In lid 2 is aangegeven welk gebruik in ieder geval verboden is en in lid 3 welk gebruik hieronder niet wordt verstaan.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een beperkte overschrijding van bestemmingsgrenzen.

Voorrangsregeling

In dit artikel is een prioritering aangegeven van de (dubbel)bestemmingen indien er op gronden sprake is van meerdere (dubbel)bestemmmingen en de daarbij gepaard gaande belangen.

Overgangsrecht

Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet of Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.

Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert.

Slotregel

Hierin is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.

Lijst van Bedrijfstypen

Met behulp van de Lijst van Bedrijfstypen wordt aangegeven welke milieubelastende activiteiten in een gebied wel of niet toelaatbaar zijn. De Lijst van Bedrijfstypen, die de gemeente Delft hanteert bij het bepalen van de milieucategorie, is de lijst afkomstig uit de Nota Bedrijven en bestemmingsplannen.

Schieoevers Noord maakt onderdeel uit van het bedrijventerrein Schieoevers. Dit gedeelte van het bedrijventerrein wordt begrensd door de Kruithuisweg ten zuiden, de spoorlijn ten westen, de Zuidwal samen met de Schie ten noorden en de Rotterdamseweg ten oosten van het gebied. Het gebied is functioneel ruimtelijk te verdelen in een woonwijk in het noorden, een bedrijventerrein met grootschalige kavels ten westen van de Schie en een bedrijvenstrook langs de Rotterdamseweg. Naast traditionele bedrijven zijn ook het monumentale Kruithuis, de grootschalige detailhandelsconcentratie Leeuw en Stein, het cultureel bedrijventerrein Lijm & Cultuur en het Kabeldistrict met kleine creatieve bedrijven gevestigd. In het zuidwesten van het gebied ligt station Delft zuid welke binnen het nieuwe masterplan Technologische Innovatie Campus Delft (TIC Delft) een belangrijkere rol gaat vervullen als entree voor TIC Delft met betere verbindingen naar de TU campus en Technopolis. Vanuit het rijksprogramma Zuidvleugel Stedenbaan+ is dit station als stedenbaanstation opgenomen wat inhoud dat er 6 sprinters per uur zullen stoppen wanneer er voldoende is gebouwd rondom alle stedenbaanstations.

Belangrijke routes door het gebied zijn de Rotterdamseweg, de Schieweg en de daarvan in het verlengde liggende Engelsestraat. Het gebied wordt ontsloten via de Schieweg die aansluit op de Kruithuisweg en via de Rotterdamseweg. De Schie is een belangrijke route voor de binnenvaart en de recreatievaart.

De verkaveling is gebaseerd op de richting van de oorspronkelijke ontginningsstructuur. Van oorsprong hebben zich in dit gebied aan weerszijden van de Schie veel bedrijven gevestigd. Aanvankelijk waren het meest kleine bedrijfjes met een ambachtelijk en verzorgend karakter dan wel met een overslag- en opslagfunctie. Geleidelijk kwam eind 19^e eeuw een ontwikkeling op gang naar meer grootschalige en industriële nijverheid.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Voortaan moeten gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigings- of uitwerkingsplannen maar ook bij projectuitvoeringsbesluiten (Crisis- en herstelwet) rekening houden met het Barro.

In het Barro worden dertien nationale belangen genoemd. Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (zie paragraaf 4.2.2) vastgelegd dat ten aanzien van deze belangen normstelling voor lagere overheden gewenst is. Deze structuurvisie vormt het beleidskader van het ruimtelijke beleid van het kabinet, en vervangt een aantal ruimtelijke nota's en planologische kernbeslissingen. In het Barro zijn vooralsnog ten aanzien van zes van de dertien belangen normen uitgewerkt. Het gaat om de belangen Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

De belangen genoemd in het Barro hebben geen betrekking op dit bestemmingsplan.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is sinds 13 maart 2012 van kracht. Deze Structuurvisie vervangt verschillende nota's, waaronder de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft het Rijk haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Het Rijk richt zich in de SVIR met name op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. Het Rijk investeert dáár waar de nationale economie er het meest bij gebaat is, in de stedelijke regio's rond de main-, brain-, greenports en valleys inclusief de achterlandverbindingen.

Het TIC Delft maakt deel uit van één van de concentraties van bedrijven en kennisinstellingen in de topsectoren high tech en life sciences, die het Rijk verder wil versterken, onder andere door het creëren van goede (achterland)verbindingen en een aantrekkelijk vestigingsklimaat.

Het bedrijventerrein Schieoevers is een herstructureringsproject dat als onderdeel van het TIC Delft (Technologische Innovatieve Campus Delft) kan bijdragen aan het realiseren van de nationale economische belangen in de metropoolregio Den Haag-Rotterdam. De gemeente zal bij toekomstige herstructureringsprojecten, die niet passen binnen het bestemmingsplan, maar wel bijdragen aan de doelen van de gebiedsvisie Schieoevers (zie ook paragraaf 4.2.5 en 4.2.6) meewerken aan een wijziging van het bestemmingsplan.

Ten aanzien van het regionaal beleid zijn de volgende beleidsnota's richtinggevend geweest bij het opstellen van het bestemmingsplan.

Structuurvisie Visie op Zuid-Holland (2010)

De provinciale visie op Zuid-Holland is vastgesteld op 2 juli 2010. Hiermee zijn de streekplannen vervallen.

De Visie op Zuid Holland bestaat uit:

• Structuurvisie
• Verordening Ruimte
• Uitvoeringsagenda structuurvisie 2010-2020

In de structuurvisie presenteert de provincie de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Zuid-Holland. Vijf integrale hoofdopgaven zijn ruimtelijk relevant:

• Aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel.
• Duurzame en klimaatbestendige delta provincie.
• Divers en samenhangend stedelijk netwerk.
• Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap
• Stad en land verbonden.

Het plangebied is op de functiekaart aangeduid als Bedrijventerrein en transformatiegebied

figuur 2: Kaartuitsnede Functiekaart 2020 uit Provinciale Structuurvisie Zuid-Holland (2010)

Transformatie in het stedelijk gebied

De provinciale structuurvisie geeft voor Schieoevers Delft de volgende transformatieopgave: het gebied Schieoevers is een verouderd bedrijventerrein dat getransformeerd wordt naar een gemengd stedelijk gebied met wonen, werken en voorzieningen, gekoppeld aan de Schie. Dit is overeenkomstig het Regionaal Structuurplan Haaglanden.

Op de kwaliteitskaart is het bestemmingsplangebied aangeduid als stedelijk netwerk met hoogwaardig openbaar vervoer.

figuur 3: Kaartuitsnede Kwaliteitskaart 2020 uit Provinciale structuurvisie Zuid-Holland (2010)

Het bestemmingsplan Schieoevers Noord is een conserverend bestemmingsplan. Het wordt gemaakt in het kader van de wettelijke verplichting tot actualisering van bestemmingsplannen. De transformatieopgave zal te zijner tijd in ontwikkelende bestemmingsplannen worden mogelijk gemaakt.

Verordening Ruimte

In de Verordening Ruimte worden de beleidskaders vastgelegd waarbinnen de provincie regels stelt aan de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen. Veelal betreffen deze regels het buitengebied. Binnen stedelijk gebied worden eisen gesteld aan het mogelijk maken van nieuwe kantoorlocaties en detailhandel. De provincie stelt ook eisen in de verordening aan het beschikbaar blijven van bedrijfsterreinen. Dit bestemmingsplan onttrekt in de planperiode tot 2022 geen bedrijventerreinen en maakt geen nieuwe PDV locaties mogelijk.

In de Uitvoeringsagenda structuurvisie 2010-2020, worden programma's en projecten benoemd die ingezet gaan worden om de 5 hoofdopgaven en 3 bovenregionale opgaven aan te pakken.

In dit bestemmingsplan zijn nu geen grote ontwikkelingen aan de orde. Mocht dit in de toekomst wel zo zijn dan zijn voor het bestemmingsplangebied Schieoevers Noord twee bovenregionale opgaven relevant:

• Behouden en aantrekken van bedrijvigheid en werkgelegenheid
• Versterken Zuidvleugelnet als stedelijk netwerk.

Het stedelijk gebied heeft een verdichtings- en intensiveringsopgave die gepaard moet gaan met de verbetering van ruimtelijke kwaliteit en groei van de werkgelegenheid. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten zich concentreren rond wegen en knooppunten van openbaar vervoer.

Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP)

Het Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP) is op 16 april 2008 vastgesteld door het stadsgewest Haaglanden. Het plan geeft de regionale visie weer op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio Haaglanden tot 2020 met een doorkijk naar 2030. Haaglanden kiest in het RSP voor een beperkte uitbreiding van het stedelijk gebied. De nadruk ligt op de binnenstedelijke opgave. Verdere verstedelijking gaat namelijk ten koste van het goud van Haaglanden, zoals de groene kwaliteiten worden aangeduid. Uitbreiding van de woningvoorraad moet zoveel mogelijk plaatsvinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Binnen bestaand stedelijk gebied moet gezocht worden naar verdichtingsmogelijkheden.

Schieoevers Noord is in het RSP aangeduid als locatie waar bedrijventerreinen op termijn worden omgevormd tot gemengd stedelijk gebied. Dit is in de programmering voor de beschikbare regionale bedrijventerreinen meegenomen. In het RSP wordt gestreefd naar een meer efficiënt ruimtegebruik. Innovatief gebruik van ruimte is nodig. Herstructurering en intensiever gebruik van verouderde terreinen, dubbel grondgebruik, functiemenging en het ontwikkelen van milieumaatregelen die hinder van bedrijven verminderen zijn hierbij belangrijke aangrijpingspunten. Bedrijven en kantorenlocaties moeten niet zonder meer worden getransformeerd naar woongebieden, maar waar mogelijk worden behouden en gemoderniseerd.

Vanwege de hoge onrendabele top van de herstructurering zijn rijksinvesteringen noodzakelijk. De voorgenomen rijksbezuinigingen staan haaks op de regionale ambitie. Het kan zijn dat deze ambities in de komende tijd moeten worden bijgesteld.

Het bestemmingsplan Schieoevers Noord is een conserverend bestemmingsplan. Het wordt gemaakt in het kader van de wettelijke verplichting tot actualisering van bestemmingsplannen. De eventuele transformatieopgave zal te zijner tijd in ontwikkelende bestemmingsplannen worden mogelijk gemaakt.

Ontmoetingen met Delft 2030 is de gemeentelijke visie op de gewenste (ruimtelijke) ontwikkeling van Delft, vastgesteld in december 2009. Met deze structuurvisie zet de gemeente de koers uit voor het ruimtelijk ordeningsbeleid in de komende decennia. De structuurvisie is niet bedoeld als blauwdruk voor de toekomst. De gemeente Delft wil met de structuurvisie een inspiratiebron bieden voor het nemen van nieuwe initiatieven en het inpassen van toekomstige ontwikkelingen in de stad.

Tegelijkertijd geeft de structuurvisie de ruimtelijke principes aan die sturend zullen zijn bij het nemen van beslissingen over de verdere ontwikkeling van de stad. De structuurvisie vormt daarmee het toetsingskader voor het initiëren, beoordelen, afwegen en vaststellen van nieuwe ruimtelijke plannen zoals bestemmingsplannen. De structuurvisie is voor de gemeente ook de grondslag voor het verhalen van kosten op basis van de grondexploitatiewet. De ruimtelijke consequenties van sectorale beleidsvisies zijn geïntegreerd in de structuurvisie. Voor de periode tot 2030 is de structuurvisie daarmee kaderstellend.

Gelaagde stad

Delft is een gelaagde stad. De structuurvisie biedt voor Delft 3 perspectieven. Deze perspectieven geven de gewenste toekomst richting per schaalniveau.

Op het schaalniveau van de stad: Delft 2030 Verbonden stad met eigen identiteit.

figuur 4: Verbonden stad met eigen identiteit

Op het schaalniveau van de stadsdelen: Delft 2030 Veelkleurig palet van buurten en wijken

figuur 5: Veelkleurig palet van buurten en wijken

Op het schaalniveau van de regio: Delft 2030 Veelzijdig knooppunt in de Randstad en Zuidvleugel

figuur 6: Veelzijdig knooppunt in de Randstad en Zuidvleugel

Voor dit bestemmingsplan zijn een aantal elementen uit de drie perspectieven van belang.

Delft verbonden stad met een eigen identiteit

Boulevards

Het stelsel van boulevards, dat al enige tijd in ontwikkeling is, wordt verder uitgebouwd. De boulevards worden aantrekkelijke routes met een mix aan stedelijke functies. In Schieoevers Noord is het beleid een nieuwe boulevard aan te leggen parallel aan het spoor. Deze verbindt de spoorzone met de Kruithuisweg en verbindt Schieoevers Noord met Schieoevers Zuid.

Groene vingers

Delft is vanouds met groene vingers verbonden met het omliggende landschap. Voor de leefbaarheid van Delft is het van essentieel belang dat deze groene structuur met nieuwe parken en brede groenstroken verder wordt versterkt. De meest bijzondere verbinding is de Schie. Het water en de kades verbinden de binnenstad met het buitengebied. De Schie is ook aangemerkt als sleutelopgave in de structuurvisie.

Delft veelkleurig palet van buurten

Aantrekkelijke woon- en leefmilieus

De buurten zijn de sociale en ruimtelijke bouwstenen van Delft. Elke wijk heeft zijn eigen herkenbare ruimtelijke identiteit. Dit palet van buurten wil de gemeente Delft versterken. Bij de herstructurering van de Schieoevers naar een gemengd stedelijk milieu is de ligging in de nabijheid van de TU Delft van belang. In de Structuurvisie wordt het gebied aangeduid als groene stadscampus.

Kris kras netwerk

De verdeling van Delft in buurten wordt door parkstroken, bermen, oevers en taluds vormgegeven. De verbindingen van deze groene routes vormen een kris-kras netwerk. Dit biedt de kans om veel bestemmingen dicht bij huis fietsend of lopend te bereiken. Voor Schieoevers Noord is realisatie van de Gelatinebrug van belang om een meer fijnmazig netwerk te realiseren.

In het verlengde van de nieuwe fietsroute over de Gelatinebrug wordt in de structuurvisie een nieuwe fietsverbinding onder het spoor getekend. Deze verbinding is voor Delft zeer wenselijk om een fijnmazige bereikbaarheid van de Technologische Innovatie Campus Delft te realiseren (TIC Delft).

figuur 7: kaartje regionale route oost-west met Gelatinebrug over de Schie en IJsmeesterstunnel onder de A13

In 2006 is de Gebiedsvisie Schieoevers vastgesteld door de raad. De Gebiedsvisie Schieoevers geeft de visie weer op de richting waarin het gebied kan ontwikkelen. Schieoevers Noord zal binnen deze visie intensiveren in de mate van bedrijvigheid en een toekomstvast ontwikkelingsperspectief krijgen. Schieoevers Noord wordt in deze visie opgedeeld in Schieoevers Noordwest en Schieoevers Noordoost. Noordwest is benoemd als de 'stemvork' en noordoost als 'de ladder'.

Schieoevers Noordwest: de stemvork

De centrale doelstellingen in noordwest zijn: uitstraling verbeteren aan de spoorzijde, ontsluitingsstructuur verbeteren zodat een doelmatiger grondgebruik mogelijk wordt en de verblijfskwaliteit met name langs de Schie aantrekkelijker wordt.

Er wordt voorgesteld om een nieuwe ontsluitingsweg langs het spoor te realiseren, de Verlengde Engelsestraat. Hiermee wordt het deel van de Schieweg dat langs de Schie loopt minder belangrijk en niet meer toegankelijk voor vrachtverkeer waarmee verschillende doelen worden gediend:

• Het verbeteren van de ontsluiting van het gebied waarmee kleinere kavels kunnen worden geformeerd
• Zichtlocatie langs het spoor
• Het realiseren van een calamiteitenroute langs het spoor

De zuidelijk gelegen Schieweg en de Verlengde Engelsestraat komen nabij het Kruithuis bij elkaar waardoor een ruimtelijke structuur in de vorm van een stemvork ontstaat. Aan de binnenzijde van de stemvork is ruimte voor compacte, aaneengesloten bebouwing. Door oost-west verbindingen aan te leggen kan een fijnmazige structuur met kleinere kavels worden gerealiseerd.

Schieoevers Noordoost: de ladder

De relatie met de Schie vanaf de Rotterdamseweg wordt versterkt door een reeks tussenruimtes te laten ontstaan waardoor zicht ontstaat op de Schie. Bestaande ruimtes (veelal tussen bedrijfsbebouwing) kunnen worden gereserveerd voor parkeren en opslag zodat deze plekken open blijven en het zicht op de Schie behouden blijft. Bij ontwikkeling bestaat de mogelijkheid nieuwe tussenruimtes te creëren.

Op verschillende plekken in Schieoevers Noord is watergebonden bedrijvigheid gevestigd. Op termijn wordt gestreefd naar verplaatsing van deze bedrijvigheid naar Schieoevers Zuid. Het verplaatsen wordt niet mogelijk gemaakt in voorliggend bestemmingsplan. De intentie om dit mogelijk te maken bestaat wel, om de bijbehorende milieubelemmeringen op Schieoevers Noord weg te nemen, maar zolang de haalbaarheid hiervan niet is aangetoond vindt dit geen juridisch-planologische doorvertaling in bestemmingsplan Schieoevers Noord.

De gebiedsvisie 2006 is inmiddels op een aantal punten verouderd. December 2010 is de gebiedsvisie 2006 geactualiseerd met de 'Gebiedsvisie Schieoevers 2030' die is vastgesteld door het college van B&W. Deze update is een verkorte weergave van de wijzigingen voor het gebied, maar de Gebiedsvisie 2006 verliest zijn geldigheid niet.

Deze update betreft de volgende punten van actualisatie:

• Schieoevers Noord maakt een geleidelijke, organische ontwikkeling door van bedrijventerrein naar een gemengd stedelijk gebied met oa. wonen, werken en recreatie.
• Intensivering en verdichting door een functiemix met de hoogste intensiteit en dichtheid langs de nieuwe boulevard en rond station Delft zuid.
• Schieoevers Noord maakt onderdeel uit van de Technologische Innovatie Campus Delft (TIC Delft). Voor TIC Delft is in 2011 een Masterplan 1.0 door het college vastgesteld en ter kennisname naar de gemeenteraad gestuurd. Het bijbehorende programma is in 2012 vastgesteld door het college van B&W en de directie van de TU Delft. Op lange termijn zal dit een interessant woongebied worden voor kenniswerkers, plaats bieden voor (beginnende) kennisbedrijven met een directe relatie met de TU Delft en een plek om te recreëren.
• Transformatie van de Schieoevers naar een openbaar recreatief verblijfsgebied (als onderdeel van de Ruimtelijke Structuur Visie Delft (RSVD), sleutelopgave Stad aan de Schie).
• Creëren van bijzondere ontmoetingsplekken op het gebied van recreatie of voorzieningen, aansluitend op de bestaande plekken op gebied van cultuur (Lijm & Cultuur, Kruithuis, Porceleyne Fles).
• Stimuleren van de creatieve economie als eerste stap naar permanente ontwikkeling van wonen en werken in het gebied.
• Gelatinebrug als icoon voor TIC Delft. De brug zal onderdeel uit maken van een nieuw te maken langzaam verkeersroute die station Delft zuid verbind met de TU campus. Daarnaast verbindt het de twee creatieve clusters: Lijm & Cultuur en het Kabeldistrict (de voormalige Schiehal en omgeving in de zuidwesthoek van het plangebied).
• Toepassen van duurzame stedenbouw (dubbel ruimtegebruik, nieuwe fietsroutes, verdichten, hoge kwaliteit openbare ruimte) en duurzaam bouwen (flexibele indeling van gebouwen zodat meerdere functies in het gebouw inpasbaar zijn, energieneutraal bouwen).

Stad aan de Schie

In de Ruimtelijke Structuurvisie Delft (RSVD) staat de sleutelopgave Stad aan de Schie beschreven. De Schieweg zal, na het verleggen van de hoofdontsluitingsweg evenwijdig aan het spoor, stap voor stap getransformeerd worden naar een recreatieve verbinding tussen binnenstad en buitengebied voor fietsers en voetgangers. Deze gewenste recreatieve route langs de Schie kan bijdragen aan de sleutelopgave.

De beleving van Delft voor bezoekers beperkt zich nu vooral tot de binnenstad. Er bestaan in Delft maar weinig routes die deze beleving van Delft als stad vergroten. Dit zijn de Buitenwatersloot als historische route met het karakter en kwaliteit van een oude aanvoerroute, de Tweemolentjeskade als route naar het recreatiegebied de Delftse Hout en de in opkomst zijnde route naar het Mekelpark.

De westoever van de Schie wordt in de visie Schieoevers beschreven als een groene recreatieve route vanuit de binnenstad naar het buitengebied ten zuiden van Delft. Hiermee ligt een grote kans om met de oevers van de Schie de (recreatieve) beleving van Delft te vergroten. Om de route recreatief aantrekkelijk te maken, is er naast een groene inrichting en een veilig (vrijliggend) fietspad ook een goede, logische aansluiting gewenst op de Westvest, die aansluit op de binnenstad. De Schie zal dan vanzelfsprekend onderdeel worden van de stad.

figuur 8: Oost-west verbindingen voor langzaam verkeer

In het plangebied zijn op korte termijn slechts enkele nieuwe ontwikkelingen aan de orde.

Recent is het cultureel bedrijventerrein Lijm & Cultuur gerealiseerd, waarin cultuur en ontspanning zijn opgenomen. Bedrijven maken ook deel uit van deze bestemming. Hiervoor is een ontwikkelingsplan vastgesteld in 2004. Een deel van het ontwikkelingsplan is in 2006 verder gedetailleerd en vastgesteld. In 2006 zijn een vrijstelling ex artikel 19, eerste lid WRO (oud) en bouwvergunning verleend voor het oprichten van het evenemententerrein en de verbouwing van de diverse gebouwen van Lijm & Cultuur. Bij besluit van 8 oktober 2008 heeft het College ten behoeve van de verwezenlijking van het project 'Gelatinepark' aan Lijm & Cultuur met toepassing van artikel 19, eerste lid WRO (oud) vrijstelling verleend van het vigerende bestemmingsplan Schieoevers noord en zuid.

In het bestemmingsplan wordt ook de Gelatinebrug mogelijk gemaakt. Deze brug wordt geschikt voor fietsers en voetgangers en wordt onderdeel van een lange regionale oost west verbinding voor langzaam verkeer die onder andere station Delft zuid verbind met de TU campus. De ambitie is de brug een icoon te laten zijn voor de Technologische Innovatie Campus Delft (TIC Delft) waarin het innovatieve en technische karakter van TIC Delft terugkomt in de ruimtelijke vormgeving van de brug. De brug kan een impuls geven aan Schieoevers en een ambitieniveau neerzetten voor de toekomstige transformatie naar gemengd stedelijk gebied. De aanlanding van de brug aan de westkant van de Schie is een eerste stap in de richting van een nieuwe recreatieve route langs de Schie. Aan de oostkant van de Schie komt een nieuwe fietsroute vanaf de Rotterdamseweg naar de Gelatinebrug. Deze route ligt aan de noordzijde van het terrein van Lijm & Cultuur. Om de route voldoende hoog over de Schie te brengen, is aan beide zijden van de Schie een hellingbaan nodig. De breedte van deze route en van de brug is nog niet definitief bepaald. Deze zou breder kunnen worden dan nu is aangegeven op de kaart. De definitieve breedte zal in de vaststelling van het bestemmingsplan verwerkt worden. Ter waarborging van het architectonische en ruimtelijke kwaliteitsniveau zal een beeldkwaliteitsplan worden gemaakt.

Op lange termijn zal het gebied transformeren van bedrijventerrein naar gemengd stedelijk gebied. Een belangrijke strategische ingreep in dit proces zal het verleggen van de noordelijke Schieweg naar het spoor zijn zodat er aan de oevers van de Schie ruimte vrijkomt voor een groene recreatieve route en verblijfsgebied. De verkaveling zal in dit transformatieproces drastisch worden veranderd van grote kavels met grote gebouwen naar een veel fijnmaziger verkaveling hoofdzakelijk gericht op kleinere bedrijven en woningen.

De Nieuwe Haven en de grond ten noorden daarvan zal op lange termijn veranderen in een gebied voor kenniswerkers en creatieven met een mix van wonen en werken. Het zal vooral op de kades langs het water een levendige & dynamische omgeving worden met een nieuwe passantenhaven. Het plan moet goed gebruik maken van het water en het water moet goed zichtbaar zijn vanaf de Rotterdamseweg.

In het Kabeldistrict ontwikkelt zich nu al een cluster voor creatieve bedrijvigheid. De creatieve cluster heeft tijd nodig om zich voldoende te kunnen ontwikkelen tot een bestaanszekere functie. Pas op lange termijn verandert dit gebied langzaam in een gemengd stedelijk gebied voor wonen en werken. Verplaatsing van het bedrijf Sita is randvoorwaarde voor een woonfunctie in het gebied. Er kan een uniek hoogstedelijk gebied ontstaan voor kenniswerkers, studenten en pioniers, inclusief hoogleraren en gastdocenten, van startende bedrijfjes tot grote gevestigde instituten en met interessante stedelijke voorzieningen. Het is niet duidelijk hoe de plannen er op lange termijn uitzien, derhalve wordt het Kabeldistrict nu niet meegenomen in dit bestemmingsplan.

In het plangebied Schieoevers Noord zijn twee ontwikkelingen die worden meegenomen in dit bestemmingsplan, het cultureel bedrijventerrein Lijm & Cultuur en de Gelatinebrug.

Het bestemmingsplan Schieoevers Noord is een conserverend bestemmingsplan. Het wordt gemaakt in het kader van de wettelijke verplichting tot actualisering van bestemmingsplannen. In het bestemmingsplan zullen de ruimtelijke ontwikkelingen uit de Visie Schieoevers niet worden bestemd met uitzondering van de Gelatinebrug. De transformatieopgave die is benoemd in het provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid zal te zijner tijd in ontwikkelende bestemmingsplannen worden mogelijk gemaakt. De Visie Schieoevers is een kader voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen, zodat het gebied meer toekomstperspectief krijgt en van toegevoegde waarde zal zijn voor Delft. Grondeigenaren in het gebied kunnen hun toekomstplannen afstemmen op de visie.

De geplande bezuinigingen op rijksniveau hebben mogelijk wel consequenties voor de transformatieopgave, maar niet voor het actualiseren van de bestemmingen in dit bestemmingsplan.

De actualisering van het bestemmingsplan en de bestemmingslegging passen binnen rijks- provinciaal- regionaal en gemeentelijk beleid.

Het gebied Schieoevers kenmerkt zich nu nog door overwegend bedrijvigheid. Een uitzondering zijn de noordelijke gedeelten, hier bevinden zich woonbuurten met een 'rustig' woonmilieu. Het betreffen zowel grondgebonden woningen als appartementen.

In de Woonvisie 2008 – 2020 is vastgelegd dat Delft een stad is van buurten, soms van elkaar gescheiden door fysieke barrières, met verschillende woonmilieus met eigen kwaliteiten en op hoofdlijnen te kenmerken als groenstedelijk en centrumstedelijk.

Als onderdeel van de regionale woningmarkt biedt Delft een palet aan stedelijke woonvormen, waarvan een (aanzienlijk)deel zeer betaalbaar voor een redelijke kwaliteit. Hierin uit zich de Delftse historie als industriestad waarbij de omvangrijke sociale woningbouw vorige eeuw zorg droeg voor het huisvesten van de vele industriearbeiders. Vanaf het midden van de vorige eeuw is een ontwikkeling te zien waarbij de (oude) industriële bedrijvigheid wegtrekt uit veel Nederlandse steden, een ontwikkeling die ook in Delft plaatsvindt. Sinds de jaren negentig van de vorige eeuw ontwikkelt en profileert Delft zich als kennisstad en recentelijk ook als creatieve stad. Naast kennisinstituten zoals TU Delft en TNO zijn er tal aan kennis gerelateerde bedrijven te vinden. Dit komt ook tot uitdrukking in het hoge percentage aan hoogopgeleiden in de bevolking. De veranderingen in de bevolking en de werkgelegenheid gaan sneller dan de veranderingen in de woningvoorraad. Een belangrijke reden waarom Delftenaren de stad verlaten is het onvoldoende voorhanden zijn van de gewenste woningen, naar type, prijs en kwaliteit.

Jonge starters en jongeren die klaar zijn met hun opleiding gaan een nieuwe levensfase in van werken, zelfstandig wonen en settelen. Niet voor niets wordt de helft van de woningvraag in Delft door de groep tot 35 jaar uitgemaakt. Momenteel verlaat een aanzienlijk deel van deze groep de stad, hetgeen ten dele een natuurlijk proces is. We zien het echter als een uitgelezen kans voor Delft om met name ondernemende starters en jongeren die met hun opleiding klaar zijn meer te binden aan de stad. Dat is niet alleen goed voor de bevolkingsopbouw maar ook noodzaak voor de verdere ontwikkeling van Delft als creatieve stad. We richten ons met name op die doelgroepen die kiezen voor een vitale dynamische woonomgeving in een sterk stedelijke setting. Deze compacte stedelijke woonmilieus bieden volop mogelijkheden voor intensieve face-to-face contacten en dienen daarmee als broedplaats voor nieuwe ideeën en ontwikkelingen voor mensen met cultureel creatieve beroepen en wetenschappers. Horeca en culturele voorzieningen zijn dan van groot belang. Ook doorstarters kunnen hier een plek vinden. We zetten voor deze groepen in op realisatie van woonwerkcombinaties met ruimte voor ontwikkeling en groei. Dat kan in de vorm van werkruimte in de woning, maar ook met kleine bedrijfsverzamelgebouwen in woongebieden. Schieoevers Noord biedt mogelijkheden een woonmilieu voor deze groepen te realiseren.Met name hetverouderde bedrijventerrein leent zich qua ligging en sfeer uitstekend voor geleidelijke transformatie/ verkleuring naar vernieuwende, experimentele en innovatieve woonvormen met interessante combinaties van leren, werken en recreëren. Omdat gekozen wordt voor geleidelijke verkleuring, zouden daar waar mogelijk in de 'pioniersfase' reeds bestaande bedrijfsgebouwen en bedrijfscomplexen (Schiehal) tijdelijk getransformeerd kunnen worden naar wonen en wonen/ werken. Het deelgebied Nieuwe Haven is bij uitstek geschikt voor de ontwikkeling van een gemengd stedelijk woonmilieu, waarbij het wonen aan het water/ de haven een extra kwaliteit is en dit dient bij een herontwikkeling als zodanig ook te worden geaccentueerd.

Het gebied Schieoevers Noord leent zich op langere termijn (over 5 tot 10 jaar) uitstekend voor een geleidelijke transformatie/ verkleuring naar vernieuwende en innovatieve woonvormen gericht op jonge starters, jongeren die klaar zijn met hun opleiding en startende ondernemers die wonen en werken willen combineren.

Woningbouwontwikkelingen zijn nog niet concreet, daarom worden in dit bestemmingsplan nog geen woningbouwontwikkelingen bestemd. Zodra de plannen voor woningbouw concreet zijn kan een (postzegel)bestemmingsplan worden opgesteld om deze woningen mogelijk te maken.

Het deelgebied Nieuwe Haven is nu nog een gebied voor bedrijven. Op langere termijn leent dit gebied zich voor de ontwikkeling van een gemengd stedelijk woonmilieu, waarbij het wonen aan het water/ de haven een extra kwaliteit is.

In het plangebied bevinden zich twee maatschappelijke voorzieningen (Scoutcentrum Kruithuis, Roeivereniging Proteus-Eretes). Daarnaast is er een maatschappelijk cluster van vaartuigen in de Nieuwe Haven wat bestaat uit: Scouting Nautilus, Studenten Rugby Club (SRC) THOR, de Vereniging van Gereformeerde Studenten te Delft (VGSD) en Studenten Windsurf Vereniging Plankenkoorts. De bestaande vaartuigen in de Nieuwe Haven zijn geregeld met een ontheffing op grond van de Verordening Openbaar Gemeentewater Delft (VOGD).

Op basis van het beleid wordt gestreefd naar clusters van multifunctionele voorzieningen. Verder is het van belang dat de voorzieningen toegankelijk en veilig bereikbaar zijn.

Schieoevers Noord heeft primair een functie voor de bedrijven van Delft en omgeving. Het plangebied wordt in de toekomst omgevormd tot gemengd stedelijk gebied. Dit biedt kansen voor maatschappelijke voorzieningen, waaronder ook sport. Realisatie is afhankelijk van woningbouw- en bedrijven ontwikkelingen. De huidige maatschappelijke functies worden geconsolideerd.

De maatschappelijke voorzieningen in Schieoevers Noord worden conserverend bestemd.

Het noordelijk gelegen gedeelte van bedrijventerrein Schieoevers Noord & Zuid heeft een bruto oppervlakte van circa 50 ha. In tegenstelling tot het zuidelijk deel, dat vrijwel geheel door reguliere bedrijven wordt gebruikt, kenmerkt het noordelijk deel zich door meer functiemenging. Zo maakt de PDV locatie Leeuw en Stein deel uit van het gebied evenals het cultureel bedrijventerrein Lijm & Cultuur. Ook de functie wonen komt nadrukkelijk in delen van het bestemmingsplangebied voor.

Meer dan Schieoevers Zuid moet Schieoevers Noord als een verouderd bedrijventerrein worden aangemerkt. Een aantal grote beeldbepalende bedrijfshallen in het zuidelijk deel van het terrein dragen hier nadrukkelijk aan bij. Deels worden deze hallen nog gebruikt, deels staan ze leeg of hebben een tijdelijke andere invulling.

Naast de PDV locatie Leeuw en Stein is nog een solitair gevestigde bouwmarkt in het gebied gesitueerd. Aan de oostzijde van de Schie rukt de woningbouw steeds meer in zuidelijke richting op. Met name het gebied rond de Nieuwe haven zal op termijn in de richting van de woonfunctie veranderen.

Op Schieoevers Noord zijn in totaal circa 150 bedrijven gevestigd waar in totaal circa 1800 werknemers werkzaam zijn. Dit is circa 4 % van de totale Delftse werkgelegenheid.

Nationaal beleid

Bedrijfslevenbeleid EL&I (2011)

Op Rijksniveau zet het economisch beleid in op het investeren in een 9-tal topsectoren. De beleidsinitiatieven zijn gericht op het wegnemen van knelpunten die de ontwikkeling binnen deze topsectoren belemmeren. Knelpunten als de verbetering van het vakonderwijs, het wegnemen van handelsbelemmeringen, versterking van de infrastructuur, het afschaffen van onnodige regels en een soepeler instroom van kenniswerkers zullen vanuit het rijksbeleid worden geadresseerd. Daarnaast wordt over de gehele breedte van de rijksbegroting, inclusief bestaande middelen van het TNO en het NWO, 1,5 miljard euro gericht op de negen topsectoren (water, agrofood, tuinbouw, hightech, life sciences, chemie, energie, logistiek en creatieve industrie).

Door de keuze van een beperkt aantal sectoren, moeten er meer krachtige onderzoeksinstellingen ontstaan, die aantrekkelijker zijn voor wetenschappers en bedrijven uit binnen- en buitenland. De 1,5 miljard euro wordt in samenspraak met ondernemers en onderzoekers uit de topsectoren geïnvesteerd.

Anders dan voorheen is er derhalve geen sprake meer van direct gericht regionaal economisch beleid vanuit de Rijksoverheid. Door de geografische concentratie van de verschillende topsectoren kan het rijksbeleid wel regionale werking krijgen.

Kansen voor kwaliteit en convenant bedrijventerreinen (2009)

In het rapport van de commissie Noordanus 'Kansen voor Kwaliteit' wordt een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen beschreven. De Commissie komt met een strategie van enerzijds economische stadsvernieuwing (inhaalslag herstructurering op korte termijn) en anderzijds een verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt (op langere termijn). In het rapport wordt aangegeven om de bestuurlijke afspraken, maar ook de concrete uitvoering regionaal op te pakken.

In het verlengde van het rapport Kansen voor Kwaliteit hebben de toenmalige ministeries van VROM, Binnenlandse Zaken en de provincies en gemeenten het convenant bedrijventerreinen 2010 – 2020 ondertekend.

Doel van dit convenant is om gezamenlijk een succesvol, duurzaam en economisch verantwoord bedrijventerreinbeleid te voeren, dat bijdraagt aan de economische en ruimtelijke kwaliteit van Nederland. In het convenant is de rol van de verschillende bestuurslagen nauwkeurig vastgelegd. Verder bevat het convenant afspraken over:

• het hanteren van het Transatlantic Market scenario voor de behoefteraming van bedrijventerreinen;
• een inhaalslag herstructurering van 6.500 ha in de periode 2009 - 2013;
• regionale samenwerking bij de planning en ontwikkeling van bedrijventerreinen;
• het gebruik van de SER-ladder en een daarop afgestemd uitgifteprotocol;
• maatregelen om de kwaliteit en duurzaamheid van bedrijventerreinen te verhogen (daarbij gaat het ondermeer om intensief en zorgvuldig ruimtegebruik, segmentering en landschappelijke inpassing);
• het duurzaam beheer en onderhoud van bestaande bedrijventerreinen (bv. door parkmanagement).

Provinciaal economisch beleid

Economische agenda voor de Zuidvleugel

De Zuidvleugel wordt gekenschetst als een unieke regio met een rijke historie aan sterke sectoren als Transport & Logistiek, Maritiem, Greenports, Chemie & Energie en Vrede, Recht & Veiligheid. De Zuidvleugel beschikt daarnaast over een groot aantal internationaal gerenommeerde kennisinstellingen die de basis hebben gelegd voor nieuwe innovatieve sectoren als Life Sciences & Health en Cleantech. Daarnaast kent de Zuidvleugel een aantal structurele sterktes als de grootste haven van Europa en de strategische ligging als toegangspoort voor Europa. De komende jaren staat de Zuidvleugel voor grote maatschappelijke uitdagingen (duurzaamheid, innovatievermogen, onderscheidend internationaal profiel). Een sterke, economische structuur is onontbeerlijk om die uitdagingen aan te gaan. In dat kader wenst de Zuidvleugel zich voor haar economische ontwikkeling vooral te focussen op de volgende negen kansrijke stuwende sectoren:(1) Transport & Logistiek, (2) Chemie & Energie, (3) Greenports, (4) Vrede, Recht & Veiligheid, (5) Cleantech (6) Life Sciences & Health, (7) Pensioenen & Verzekeringen, (8) Maritiem en (9) ICT & Telecom. Deze stuwende sectoren worden beschouwd als de motoren achter het economisch succes van de regio.

Om de Zuidvleugeleconomie optimaal te stimuleren, moet voor de meest kansrijke stuwende sectoren de “best practice” strategieën van topregio's worden aangehouden. Dit betekent dat de Zuidvleugel moet inzetten op drie strategische pijlers:

1. Versterken van het economisch fundament – richt de economische infrastructuur en gemeenschappelijke voorzieningen in de regio zodanig in dat zij bedrijvigheid en ondernemerschap optimaal faciliteert.

2. Versterken van de bewezen sleutelsectoren – versterk innovatievermogen door samenwerking tussen kennisinstellingen en bedrijfsleven te bevorderen en ondersteun de ontwikkeling van (start-up) bedrijven in sleutelsectoren.

3. Versterken van de kruisbestuiving tussen sectoren – stimuleer kruisbestuiving tussen sectoren om hun synergetische potentie te ontsluiten waardoor een robuuster en concurrerender economische structuur ontstaat.

Verordening Ruimte

In de Verordening Ruimte heeft de provincie een toetsingsinstrument voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Ten aanzien van de ontwikkelingen op bedrijventerreinen gaat de verordening ervan uit dat de beschikbaarheid van een op de vraag afgestemd areaal bedrijventerreinen een belangrijke voorwaarde is voor een aantrekkelijk en concurrerend vestigingsmilieu. Behoud van (binnenstedelijke) bedrijvigheid staat voorop, al dan niet gelegen op bedrijventerreinen. De afstemming tussen vraag en aanbod vindt plaats door intensiveren, innoveren en herstructureren van bestaande en geplande bedrijventerreinen. Pas in laatste instantie komt uitbreiden op eventuele nieuwe locaties aan de orde. Dit principe (SER-ladder) is sturend voor het provinciale bedrijventerreinenbeleid.

Om de ruimte voor bedrijventerreinen optimaal beschikbaar te houden zijn bedrijfswoningen uitgesloten. De ruimte voor bedrijven in de hogere milieucategorieën staat onder druk door de milieuzoneringen rond de oprukkende woningbouw. Gezien het belang van de HMC (Hoge Milieu Categorie)-bedrijven is de (milieu)ruimte voor dit type bedrijven van provinciaal belang. Uitgangspunt voor bestemmingsplannen is het mogelijk maken van de hoogst mogelijke categorie op het bedrijventerrein. Hiervan kan alleen worden afgeweken indien daartoe aanleiding bestaat in verband met toekomstige wenselijke ontwikkelingen. Afwijking van de eis dat in een bestemmingsplan voor een bedrijventerrein de hoogste mogelijke milieucategorie moet worden toegelaten, is mogelijk indien in regionaal verband afspraken zijn gemaakt over het voorzien in voldoende ruimte voor bedrijven uit de hoogst mogelijke milieucategorie die mogelijk zou zijn op het bedrijventerrein.

Regionaal economisch beleid

Het Stadsgewest Haaglanden heeft o.a. als taak een locatiebeleid te voeren voor bedrijven, kantoren, detailhandel en toerisme/recreatie/leisure. Dit beleid wordt opgesteld in samenwerking met de gemeenten in de regio Haaglanden. De uitwerking van dit beleid is terug te vinden in het Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP) .

Kantorenstrategie Haaglanden (2007)

Het regionaal beleid voor kantoren is vastgelegd in een kantorenstrategie, die periodiek wordt geëvalueerd. De strategie is erop gericht vraag naar en aanbod van ruimte voor kantoorbehoevende ondernemingen en instellingen de komende decennia met elkaar in evenwicht te houden op onderscheiden kwaliteitsniveaus en per deelperiode. De kantorenstrategie 2007 borduurt voort op de kantorenstrategie Haaglanden uit 2004. Aan de gemeente wordt gevraagd in te zetten op realisatie van de resterende programmaopgave tot 2010.

Inmiddels is de situatie op de kantorenmarkt drastisch veranderd. In de regio is sprake van een overaanbod aan kantoorruimte. Demografische ontwikkelingen en ontwikkelingen ten aanzien van 'het nieuwe werken' lijken structurele wijzigingen met zich mee te brengen ten aanzien van de behoefte aan kantoorruimte.

Hoewel passend binnen het lange termijn perspectief voor Schieoevers (ontwikkeling naar gemengd stedelijk milieu) maakt voor de bestemmingsplanperiode kantoorontwikkeling - buiten de reeds aanwezige ruimte in het bestemmingsplan - geen onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk ruimtelijk economisch beleid is verwoord in de nota 'De economie van Delft: op weg naar 2015'. Deze nota geeft prognoses inzake de ruimtevraag van bedrijven en instellingen en de groeimogelijkheden van de Delftse economie. De hoofddoelstellingen van het gemeentelijk economisch beleid zijn: de groei van de werkgelegenheid minimaal gelijk op te laten gaan met de groei van de beroepsbevolking; kwaliteit en kwantiteit van werk in Delft te laten aansluiten op de samenstelling en opleidingsniveaus van de beroepsbevolking.

Liet de nota 'De economie van Delft: op weg naar 2015' nog zien dat voor de periode tot 2015 te weinig bedrijventerreinen en kantoorvolumes waren geprogrammeerd om aan de verwachte vraag te voldoen, inmiddels zijn de economische omstandigheden – zowel conjunctureel als naar het zich laat aanzien misschien zelfs structureel – zodanig gewijzigd dat er in ieder geval in de regio voldoende aanbod aan bedrijventerrein beschikbaar is om de Delftse vraag op te vangen. In dit verband wordt gewezen op bedrijventerrein Harnaschpolder en het beoogde bedrijventerrein Sion- 't Haantje in Rijswijk Zuid. Voor de ontwikkeling van specifieke kennisintensieve bedrijvigheid is op Technopolis voldoende ruimte aanwezig.

Desondanks blijft de doelstelling om het grondgebruik op Schieoevers te intensiveren overeind staan. Deze doelstelling past geheel binnen de afspraken die in het convenant bedrijventerreinen zijn gemaakt en waartoe partijen zich hebben verplicht.

Het is in principe gewenst om het huidige areaal aan bedrijventerrein te behouden en door middel van herstructurering van bestaand bedrijventerrein ruimte te creëren voor nieuwe bedrijven. Het is op termijn de bedoeling dat Schieoevers Noord transformeert tot een gemengd stedelijk gebied waarin wonen, werken en recreëren functies zijn die in gezamenlijkheid in het gebied plaatsvinden. Schieoevers Noord zal daarmee op termijn 'van kleur veranderen'. De intensivering van het grondgebruik van 40 naar 70 arbeidsplaatsen per hectare voor het gehele Schieoevers gebied zal voor een belangrijk deel op termijn in Schieoevers Noord plaats kunnen vinden. Dit kan alleen worden gerealiseerd door intensief en hoogwaardig grondgebruik.

Zoals in de Gebiedsvisie 2006 is verwoord, kunnen beide doelstellingen, intensief en hoogwaardig grondgebruik, langs verschillende lijnen worden gerealiseerd. Leegstand tegengaan: door een breed en gevarieerd pakket aan maatregelen wordt Schieoevers aantrekkelijker als vestigingsmilieu voor bedrijvigheid en wordt bevorderd dat leegstaande panden en kavels sneller worden opgevuld.

Ondanks de mogelijkheden die op termijn worden gezien voor verkleuring naar een gemengd stedelijk gebied worden de bestaande bedrijfsgronden conserverend bestemd. Het bestaande areaal aan bedrijfsgronden blijft binnen de planperiode grotendeels beschikbaar. Als er in de toekomst nieuwe ontwikkelingen zijn die passen in het beleid en de doelstellingen uit de gebiedsvisie 2010, dan kan hier te zijner tijd een postzegelbestemmingsplan voor worden opgesteld. Binnen het bestemmingsplan worden geen mogelijkheden geboden voor meer meters kantoren dan nu reeds in het bestemmingsplan mogelijk zijn.

In het plangebied bevindt zich de PDV locatie Leeuw en Stein. Deze locatie bestaat uit ruim 25.000 m² grootschalige detailhandel en vormt een belangrijk element in de detailhandelsstructuur van Delft. Naast deze geconcentreerde detailhandelslocatie bevindt zich ook nog een solitaire bouwmarkt, een autoshowroom en een caravanbedrijf in het gebied.

Aan de oostzijde van de Schie ligt het cultureel bedrijventerrein Lijm & Cultuur waarin uit de aard van de functie ook horeca deel van uit maakt.

Nationaal beleid

Het locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen is gedecentraliseerd naar de provincies. Voorzover het om regionale vraagstukken gaat, is hiervoor - binnen de kaders van de provinciale Verordening Ruimte - beleid op stadsgewestelijk niveau geformuleerd. Door het locatiebeleid te decentraliseren kan in de afweging regionaal maatwerk worden geleverd.

Provinciaal beleid

Het provinciale beleid ten aanzien van de detailhandel is verwoord in de 'Structuurvisie Detailhandel Zuid Holland' en verankerd in de Verordening Ruimte. Het beleid heeft als doelstelling de detailhandelsstructuur te versterken en de dynamiek in de sector te bevorderen. Uitgangspunt is dat nieuwe detailhandel gevestigd moet worden in de bestaande winkelgebieden in de centra van steden, dorpen en wijken of nieuwe wijkgebonden winkelcentra.

Detailhandel op bedrijventerreinen moet zoveel mogelijk worden geweerd. Uitzonderingen zijn mogelijk voor enkele branches (zogenaamde 'perifere detailhandel') die niet of niet goed inpasbaar zijn in de winkelcentra en niet essentieel zijn voor de kwaliteit van deze centra. Het gaat om de volgende branches: detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen, detailhandel in zeer volumineuze goederen (auto's, motoren, boten, caravans, keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering tenten, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen), tuincentra, bouwmarkten en grootschalige meubelbedrijven. Ten behoeve van de perifere detailhandel zijn opvanglocaties aangewezen. Leeuw en Stein is een van deze opvanglocaties. Alle perifere detailhandelsbranches worden bij voorkeur op een opvanglocatie ondergebracht. De branches die niet behoren tot de grootschalige meubelbedrijven mogen alleen individueel op een bedrijventerrein worden geplaatst indien dit niet leidt tot het ontstaan van een concentratie van dergelijke bedrijven buiten de opvanglocaties. Ontwikkelingen op het vlak van perifere detailhandel dienen, als deze meer dan 1000 m² (bruto vloeroppervlak) bedragen, vergezeld te gaan van een distributieplanologisch onderzoek.

Regionaal beleid

De 'Regionale detailhandel structuurvisie' geeft randvoorwaarden voor gemeenten op basis waarvan een evenwichtige en tevens fijnmazige verzorgingsstructuur in stand kan worden gehouden. Op basis van deze randvoorwaarden zullen uitbreidingsplannen voor detailhandel in regionaal verband worden afgestemd. Op bedrijventerreinen horen (behoudens enkele uitzonderingen zoals de zogenaamde ABC goederen en bouwmarkten) detailhandelvestigingen niet te worden toegelaten. Dit vanwege hun potentiële structuurverstorende effect. In de Regionale Structuurvisie is aangegeven dat er in de regio Haaglanden drie Perifere Detailhandelsvestigingen (PDV) centra zijn. Er zal geen 4e PDV-centrum worden aangewezen. Nieuwe PDV-vestigingen zullen zich in principe eerst in de aangewezen PDV-centra moeten vestigen. Leeuw en Stein is een van deze PDV vestigingen. In de Bedrijventerreinenstrategie Haaglanden is voorts aangegeven dat bestaande bedrijventerreinen behouden moeten blijven voor de functie bedrijvigheid, waarmee detailhandel behoudens de eerder genoemde uitzonderingen in principe is uitgesloten.

Gemeentelijk beleid

De 'Nota detailhandel' geeft aan dat alleen in de omstandigheid dat Leeuw en Stein de vraag naar PDV vestigingsruimte niet langer kan accommoderen en er geen mogelijkheden zijn voor fysieke uitbreiding van het PDV aanbod op of direct grenzend aan Leeuw en Stein, bezien kan worden of het bedrijventerrein Schieoevers als opvanglocatie kan fungeren voor het betreffende aanbod.

In het gemengd stedelijk gebied dat Schieoevers Noord op termijn dient te worden past heel goed de aanwezigheid van de perifere detailhandelsvestiging Leeuw en Stein. Weliswaar zal er door het opgaan in het stedelijk weefsel niet zozeer sprake zijn van een perifere locatie, de functie die de plek vervult binnen de Delftse detailhandelsstructuur blijft een nuttige. Concentratie is daarbij wel van belang. Nieuwe (grootschalige) winkelvoorzieningen passend binnen het branchepatroon dat voor de PDV locatie geldt dienen bij voorkeur een plek in Leeuw en Stein te vinden. Andere delen van Schieoevers zijn daarvoor in principe dan uitgesloten. Concentratie van de solitair gelegen bouwmarkt in de richting van Leeuw en Stein ligt voor de hand, maar is niet noodzakelijk. Een eventuele verplaatsing van de bouwmarkt kan – binnen de kaders zoals deze in regionaal verband zijn gesteld - ook naar een ander deel van het bedrijventerrein Schieoevers plaatsvinden. Ook het ondersteunen van de PDV locatie met mogelijkheden voor detailhandel-ondersteunende horeca zal kunnen bijdragen aan het beter functioneren van het winkelgebied. Mogelijkheden hiertoe zijn in het bestemmingsplan meegenomen. Afstemming van de functieaanduiding die voor de activiteiten op Leeuw en Stein wordt gebruikt met de aanduidingen die in de regionale structuurvisie detailhandel worden gebruikt, ligt voor de hand waardoor deze ten opzichte van de huidige aanduidingen wijzigen. Concreet betekent dit dat op Leeuw en Stein dezelfde branches toegestaan worden als die met betrekking tot perifere detailhandel worden genoemd in de Verordening Ruimte (artikel 9, derde lid).

De detailhandelsfunctie in de vorm van de PDV locatie Leeuw en Stein behoudt zijn rol in Schieoevers Noord. Door beperkt detailhandel ondersteunende horeca in Leeuw en Stein toe te staan kan het functioneren van de PDV locatie worden versterkt. Het zoeken van aansluiting bij de branchering zoals deze op regionaal niveau voor PDV locaties wordt gebruikt schept duidelijkheid omtrent de mogelijke invulling van Leeuw en Stein. Daar waar nu nog sprake is van solitaire detailhandel – passend binnen het branchepatroon voor de PDV locatie – ligt concentratie richting Leeuw en Stein voor de hand, maar is niet noodzakelijk.

Het cultureel bedrijventerrein Lijm & Cultuur zal zich in de bestemmingsplanperiode verder kunnen ontwikkelen tot volwaardige locatie voor evenementen en culturele activiteiten. Horeca activiteiten maken hier deel van uit.

Het bestemmingsplangebied ligt ingeklemd tussen de spoorlijn in het westen en de Rotterdamseweg in het oosten, de Kruithuisweg in het zuiden en de Zuidwal in het noorden. De Schie deelt het bestemmingsplangebied vervolgens in twee delen. De openbare ruimte beperkt zich met name tot de openbare ruimte in het woongebied 'Hooikade-Zuideinde' in het noorden van het bestemmingsplangebied, de Abtswoudseweg, Schieweg en Rotterdamseweg. Het overgrote deel is als bedrijfsterrein ingericht.

Binnen Hooikade-Zuideinde hebben de groene zone in het hart van de buurt en plein Delftzicht een belangrijke verblijfsfunctie. De Abtswoudseweg, Schieweg en Rotterdamseweg hebben een belangrijke functie ten aanzien van gemotoriseerd – en fietsverkeer en maken onderdeel uit van het groene netwerk. De Abtswoudseweg kent ondanks haar belangrijke functie als fietsverkeersader een bijzonder laag inrichtingsniveau. Verblijven langs de Schie is, op de zitbanken aan de Hooikade na, niet gefaciliteerd.

Ten noorden van de Abtwoudseweg maken, in tegenstelling tot de Schieweg ten zuiden van de Abtswoudseweg, fietser en voetganger contact met de Schie. Ten zuiden van de Abtwoudseweg belemmeren vrachtwagens het zicht op de Schie. Vanaf de Rotterdamseweg is de Schie nauwelijks zichtbaar.

De openbare ruimte rond het Kruithuis heeft weinig aantrekkingskracht op de recreant, de openbare ruimte heeft hier geen verblijfsfunctie. Een directe relatie met station Delft Zuid is niet aanwezig.

Visie Openbare Ruimte Delft

In de Visie Openbare Ruimte Delft (15 september 2009) wordt een integrale visie op de openbare ruimte van Delft geschetst. Dit dient als kader bij toekomstige herinrichtingsplannen. Het ambitieniveau kent een drietal pijlers: een duurzame inrichting van de openbare ruimte, een herkenbare, leesbare structuur van Delft en het uitnodigen tot ontmoeten en verblijven.

De Schie als historische drager van de stad heeft een belangrijke functie voor recreanten en sporters. Ook krijgen de randen van het water steeds meer een functie als verblijfsruimte binnen de stad. De westelijke oever zal in de toekomst een groene recreatieve strip worden voor voornamelijk langzaam verkeer, waarbij aandacht moet zijn voor het verleden als kade voor schepen.

De verlengde Engelsestraat en Schieweg worden als Boulevards getypeerd. Leidende principes vormen het representatieve openbare karakter, een eenheid in profilering en materialisering en een ruim profiel met een stevige boombeplanting.

Herontwikkelingsplannen worden integraal ontworpen, functiemenging in plaats van functiescheiding en er word gezocht naar een zo aantrekkelijk mogelijke inrichting waardoor bijzondere plekken ontstaan.

De Gebiedsvisie Schieoevers 2030

De Gebiedsvisie Schieoevers 2030 ( update december 2010) geeft richting aan de wijze waarop Schieoevers zich in de toekomst kan ontwikkelen. Uitgangspunt vormt hierbij onder andere de Visie Openbare Ruimte. De ruimtelijke hoofdstructuur van Schieoevers bestaat uit een raster. Binnen het raster bevindt zich een veelheid aan gebieden, elk met een eigen identiteit. Belangrijk is een heldere verkeersstructuur en groen/blauw structuur neer te zetten met een hoge ruimtelijke - en gebruikskwaliteit. Des te makkelijker zal immers een juiste invulling van het raster op gang komen.

Aandachtspunten vormen onder andere:

• Langs de gehele westkant van de oevers van de Schie ontstaat een volwaardige recreatieve route in een parkachtige setting mogelijk voorzien van sport gerelateerde faciliteiten;
• De omgeving rond de Rotterdamseweg krijgt met nadruk een functie met betrekking tot cultuur, onderwijs en recreatie in een groene setting. De relatie met de Schie zal verbeterd worden;
• De culturele langzaam verkeersverbinding tussen beide oevers (langs Lijm & Cultuur);
• Delen van het openbaar gebied krijgen een tijdelijke inrichting, deze dienen duurzaam en hoogwaardig ingericht te worden waardoor het verschillende doelgroepen uitnodigt tot ontmoeten en verblijven.

Handboek Openbare Ruimte Stad

Richtlijnen omtrent straatprofielen, maatvoering en materiaalgebruik van de openbare ruimte staan in het Handboek Openbare Ruimte (2012) beschreven. Het handboek vormt een uitwerking van de doelstellingen zoals in de Visie Openbare Ruimte omschreven staan.

Project Veilig Wonen

In 2002 heeft de gemeenteraad de nota 'Project Veilig Wonen' vastgesteld, in 2004 aangevuld met het 'politiekeurmerk' als werkwijze. Hierbij is besloten dat Delft voor nieuwbouwlocaties het geldende eisenpakket volgens het 'Politiekeurrmerk Veilig Wonen' (PKVW) hanteert. Het PKVW is een instrument voor de verhoging van de veiligheid. Wanneer woningen, woongebouwen en woonomgevingen aan de PKVW-eisen voldoen blijkt, naast de objectieve veiligheid, ook het gevoel van veiligheid van bewoners substantieel toe te nemen.

Intergraal gehandicaptenbeleid

Eind 2003 heeft de gemeenteraad de 'Meerjarennota intergraal gehandicaptenbeleid' vastgesteld. Voor het beleid wat betreft de openbare ruimte geldt dat deze fysiek toegankelijk en bruikbaar is voor alle burgers. Een belangrijk instrument hiervoor is het Handboek Toegankelijkheid. Dit handboek geeft concrete richtlijnen en normen met betrekking tot de toegankelijkheid van binnen- en buitenruimte.

Bij nieuwe ontwikkelingen neemt de kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte een belangrijke plaats in. Belangrijke pijlers vormen een duurzame inrichting van de openbare ruimte (denk ook aan een openbare ruimte die voor meerdere activiteiten bruikbaar is) en een openbare ruimte die uitnodigt tot ontmoeten en verblijven.

Belangrijke aspecten vormen representativiteit, eenheid in profilering en een ruim profiel waar ook een stevige boombeplanting op langere termijn een kans van slagen heeft.

Nieuwe (her)ontwikkelingen vormen de 'kapstok' om de inrichting van de openbare ruimte een flinke impuls te geven. Door de ligging aan de Schie biedt het plangebied veel potentie om de in de 'Visie Openbare Ruimte Delft' geformuleerde ambities te verwezenlijken.

Voor de openbare ruimte zijn onderstaande locatiegerichte ontwikkelingen van groot belang:

• langs de gehele westkant van de oevers van de Schie is een volwaardige groene recreatieve route in een parkachtige setting gewenst, mogelijk voorzien van sport gerelateerde faciliteiten;
• de Abtswoudseweg gaat fungeren als een aantrekkelijk ingerichte fiets- en wandelroute die de Voorhof en de TU-wijk met elkaar verbindt;
• een fietsbrug (Gelatinebrug) over de Schie wordt gerealiseerd. Door deze nieuwe verbinding ontstaat een nieuwe routing die de van grote invloed is op het gebruik (en de sfeer) van de Schieweg;
• een beter benaderbare oostoever van de Schie met een verblijfsplek aan het water;
• een representatief ingerichte omgeving van station Delft zuid die vanaf de route langs de Schie zichtbaar in beeld komt.

Bij herontwikkeling van (een deel van) Schieoevers gaat de openbare ruimte van Schieoevers een grote kwaliteitsverbetering tegemoet. Een kwaliteitsverbetering die het ook voor bewoners van Delft aantrekkelijker maakt om zich naar het recreatiegebied ten zuiden van Delft te begeven. Belangrijk is dat de plannen integraal tot stand komen. Functiemenging vormt één van de sleutelwoorden.

Het gebied is een belangrijke schakel in de overgang van de stad naar het landschap en andersom. De bereikbaarheid en toegankelijkheid van het groen om de stad is belangrijk.

Er zijn diverse fiets-, wandelroutes en vaarroutes in en langs het gebied naar het groen om de stad.

In het kader van Hof van Delfland wordt ingezet op het verbeteren van de relatie tussen het stedelijk gebied en het groen om de stad, onder andere door het realiseren van aantrekkelijke routes. Ook het Landschapsontwikkelingplan (LOP) Midden-Delfland geeft aan waar recreatieve ontwikkelingen in het gebied tussen de binnenstad van Delft en Midden-Delfland wenselijk en mogelijk zijn.

Ontwikkelingen in Delft (o.a. spoorzone) zorgen er voor dat de bereikbaarheid vanuit de stad tijdelijk is verslechterd, wat gevolgen heeft voor recreatie dicht bij huis. Het is van belang dat de stedeling op een aantrekkelijke manier, via recreatieve groene routes, naar het groen buiten de stad kan komen. Ook wandel, fiets en vaarroutes binnen het gebied, bijvoorbeeld langs de Schie, zijn gewenst. In de toekomst, bij nieuwe planvorming, dient rekening gehouden te worden met recreatieve routes/ verbindingen en ingespeeld te worden op de recreatieve behoefte van Delftenaren. Bij toekomstige ontwikkelingen dient aandacht besteed te worden aan de relatie van het bedrijventerrein met de omgeving door middel van ruimtelijke structuren, het verbinden van routes (bijvoorbeeld het regionaal fietsnetwerk) en randen (bijvoorbeeld ecologische verbindingszones). Het toevoegen van extra functies op het gebied van recreatie is een meerwaarde voor het werklandschap en draagt bij aan een goede overgang van stad naar landschap. Ontwikkelingen ten aanzien van recreatie hangen sterk samen met ruimtelijke- en milieu aspecten (zie hoofdstuk 4 en 6).

Het bestemmingsplan is conserverend. Er worden nu geen recreatieve ontwikkelingen bestemd.

Ruimtelijke ordening en milieu zijn twee beleidsvelden die nauw met elkaar verbonden zijn. Ze moeten rekening met elkaar houden en kunnen elkaar versterken. Het gemeenschappelijke doel dat aan beide beleidsvelden ten grondslag ligt, is het creëren van een goede kwaliteit van het leefmilieu, ook wel de omgevingskwaliteit genoemd. Om dit te bereiken worden in bestemmingsplannen waar mogelijk specifieke ruimtelijke milieunormen opgenomen en vastgelegd, zoals afstandsnormen en normen ten aanzien van geluid, bodem of luchtkwaliteit.

Per thema wordt in dit hoofdstuk het beleid en de wetgeving beschreven. Daarna is aangegeven in hoeverre het bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke beleidslijnen of kaders. Indien specifieke onderzoeken uitgevoerd zijn, komen deze hieronder ook aan bod. De onderzoeksrapportages zijn als separate bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Voor de grootschalige ontwikkelingen in het gebied Delft Zuidoost is een milieueffectrapport (MER) opgesteld. Het oostelijk deel van het plangebied Schieoevers Noord ligt in het MER-gebied. In het MER zijn de milieueffecten van een aantal ontwikkelingen in het MER-gebied in hun onderlinge samenhang beschreven. Deze beoordeling is op hoofdlijnen uitgevoerd en beperkt zich tot de grootschalige ontwikkelingen. Relevante ontwikkelingen die in het MER aan bod komen en in het plangebied Schieoevers Noord gelegen zijn, zijn de uitbreiding van de bezoekersaantallen van het cultureel bedrijventerrein Lijm & Cultuur en de Porceleyne Fles / Museumfabriek.

In het MER zijn de milieueffecten van de grootschalige ontwikkelingen in Delft Zuidoost op hoofdlijnen onderzocht en is een visie voor groen en blauw samen met partners opgesteld. In dit hoofdstuk zijn de milieueffecten gedetailleerder uitgewerkt. Voor een goede ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan Schieoevers Noord is een gedetailleerde effectbeschrijving immers noodzakelijk. Daarom zijn er voor de locatie enkele aanvullende onderzoeken uitgevoerd. In de volgende paragrafen wordt op de uitkomsten van deze onderzoeken ingegaan.

Hieronder volgt eerst nog een korte beschrijving van hetgeen in het MER over de grootschalige projecten in Schieoevers Noord is vermeld. Het MER is aanvaard door de gemeenteraad van Delft op 24 februari 2011 (kenmerk B02023/CE0/0H7/000052). In het MER zijn drie alternatieven onderzocht voor de grootschalige ontwikkelingen. De alternatieven zijn:

• alternatief 'Verspreid', waarbij woningbouw (4.800), toeristische voorzieningen en bedrijfsontwikkelingen verspreid over het hele plangebied worden gerealiseerd;
• alternatief 'Rondom OV', waarbij woningbouw (4.800), toeristische voorzieningen en bedrijfsontwikkelingen geconcentreerd worden gerealiseerd rondom de OV-haltes;
• alternatief 'Maxi', waarbij de maximale ruimte uit het MER Ruimtelijke Structuurvisie Delft 2030 wordt benut voor woningbouw (7.680), toeristische voorzieningen en bedrijfsontwikkelingen. Daarbij worden alle bouwvlakken van de beide andere alternatieven samen maximaal benut.

Voor het cultureel bedrijventerrein Lijm & Cultuur is in het MER uitgegaan van groei van 165.000 naar 250.000 bezoekers per jaar. Voor de Porceleyne Fles / Museumfabriek is uitgegaan van groei van 135.000 naar 235.000 bezoekers per jaar. Voor het gebied Schieoevers Noord en de onderzochte ontwikkelingen bij het cultureel bedrijventerrein Lijm & Cultuur en bij de Porceleyne Fles / Museumfabriek geldt dat deze ontwikkelingen in alle alternatieven terugkomen. Daardoor is een afzonderlijke beoordeling van de milieueffecten van de drie alternatieven niet aan de orde voor deze ontwikkelingen.

De volgende aspecten zijn in het MER genoemd in verband met de hiervoor genoemde twee ontwikkelingen:

• gezondheid en leefomgevingskwaliteit: het extra verkeer als gevolg van de voorgenomen activiteiten leidt niet tot een duidelijke toename van de gezondheidsrisico's;
• sociale kwaliteit: afhankelijk van de verdere invulling van de plannen kan de komst van meer bewoners en gebruikers tot meer sociale veiligheid en levendigheid leiden.

In de volgende paragrafen komen de diverse milieuthema's toegespitst op het plangebied Schieoevers Noord nader aan bod.

Het plangebied valt binnen de Hoge en Lage Abtswoudsepolder, de Zuidpolder van Delfgauw en bestaat uit een deel boezemland. De Delftse Schie maakt deel uit van de boezemstructuur en is een belangrijke vaarweg. In het plangebied is beperkt oppervlaktewater aanwezig.

Water is de afgelopen decennia een belangrijk item geworden in ruimtelijke plannen. Dit is terug te vinden in tal van regelingen op Europees, landelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau, zoals:

• Europese kaderrichtlijn Water (2000),
• Nationaal waterplan 2009-2015,
• SVIR (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2012),
• Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2012-2015,
• Kaderrichtlijn Water,
• Gemeentelijk Rioleringsplan Delft 2012-2015.

Waterplan Delft, een blauw netwerk (2000)

De gemeente Delft en het Hoogheemraadschap van Delfland hebben samen het Waterplan Delft, een blauw netwerk (2000) opgesteld. Het plan richt zich op het realiseren van gezonde en veerkrachtige watersystemen. Daarmee worden systemen bedoeld, waarvan de waterkwaliteit en de ecologische kwaliteit past bij de (natuurlijke) situatie ter plaatse en dat verstoringen in het systeem relatief makkelijk kunnen worden opgevangen.

Waterstructuurvisie (2005)

De gemeente Delft en het Hoogheemraadschap van Delfland hebben tevens gezamenlijk de Waterstructuurvisie (2005) opgesteld. Het doel van de Waterstructuurvisie is om het watersysteem van Delft over 25 jaar optimaal te laten functioneren. En richt zich met name op het waterbergingsvraagstuk. Hierbij wordt uitgegaan van de principes van duurzaam integraal waterbeheer en een werknorm voor waterberging van 325 m³/ha. De realisatie hiervan wordt zoveel mogelijk meegenomen bij de ontwikkelingen en herstructureringen die de komende decennia in Delft plaatsvinden. Daarnaast wordt in de waterstructuurvisie een betere waterkwaliteit nagestreefd conform de ambities van het waterplan. Een nieuwe watervisie wordt naar verwacht in 2013 vastgesteld. De plannen zijn nog niet voldoende concreet dat hierop kan worden geanticipeerd.

Waterbeheersplan 2010-2015

Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft haar beleid vastgelegd in het Waterbeheersplan 2010-2015. Dit beleid is formeel vastgelegd in de Keur en de legger. Het verbeteren van de waterkwaliteit en het vergroten van de bergingscapaciteit zijn belangrijke pijlers binnen dit beleid. In het kader van het project ABC-Delfland is de waterbergingseis voor stedelijk gebied vastgesteld op 325 m³/ha.

Watertoets

De Watertoets door het Hoogheemraadschap van Delfland is erop gericht ruimtelijke functies en waterhuishoudkundige mogelijkheden optimaal op elkaar aan te laten sluiten. In het kader van deze verplichte watertoets vindt overleg plaats tussen de gemeente en het Hoogheemraadschap van Delfland. Dit bestemmingsplan is met het Hoogheemraadschap besproken en het Hoogheemraadschap heeft ingestemd met de toelichting.

In de Waterstructuurvisie zijn diverse maatregelen benoemd ter verbetering van de waterhuishouding. Het binnen het plangebied te realiseren watersysteem maakt onderdeel uit van een groter geheel. In het plangebied moet een robuuste, goed te onderhouden en natuurvriendelijke waterstructuur worden gerealiseerd.

Concreet betekent de waterstructuurvisie voor het westelijke deel van het plangebied dat ook hier een waterstructuur wordt gerealiseerd. Op termijn zal het watersysteem verbonden worden met het bestaande watersysteem aan de westzijde van het spoortracé. Bij het koppelen van nieuwe en bestaande waterlopen in het gebied onderling en met waterlopen in omringende gebieden moet rekening gehouden worden met de aanwezige waterpeilen. Gelet op de huidige functies met weinig openbare ruimte is dat een lastige opgave en kan dit alleen bij herstructurering plaatsvinden.

De waterstructuurvisie betekent voor het oostelijk deel van het plangebied dat voorgesteld wordt een waterloop achter de Balthasar van der Polweg - als verbinding met de waterloop langs de Rotterdamseweg - aan te leggen. Deze verbinding maakt het rondstromen van water in de Zuidpolder mogelijk. De bestaande watergang aan de Balthasar van der Polweg wordt opgedeeld in een deel voor schoon water en deel waarin een vuilwateroverstort kan plaatsvinden. De aanleg van deze verbinding moet meegenomen worden in (het overleg over) de plannen voor de ontwikkeling van het TU-middengebied.

Plaatselijk worden ook natuurvriendelijke oevers gerealiseerd. Naast de ecologische functie dragen deze oevers ook bij aan het vergroten van het zelfreinigend vermogen van het oppervlaktewater en waterberging.

Het oostelijke deel van het plangebied Schieoevers Noord is gesitueerd binnen Delft Zuidoost waarvoor de 'Project-m.e.r. bestemmingsplannen Delft Zuidoost' is opgesteld. Dit document is in 2011 aanvaard door de gemeenteraad van Delft. Het oostelijke deel van het plangebied Schieoevers Noord wordt in de project-m.e.r. 'Schieoevers noordoost' genoemd.

Wenselijk zijn de alternatieven met compacte bebouwing met relatief veel ruimte voor water en groen.

In het kader van klimaatadaptatie zijn het behouden en versterken van de ecologische structuur en de realisatie van de waterstructuur van groot belang.

Vanuit milieuoogpunt is de ambitie om zowel langs het spoortracé, als langs de Schie een watergebonden ecologische zone te realiseren. De zone langs de Schie kan het kerngebied Kruithuis verbinden met het nog te ontwikkelen park nabij de Mercuriusweg. Het water als ecologische zone aan de Schiezijde van het plangebied, geeft het bedrijventerrein meer kwaliteit en zal een aantrekkende werking hebben op bedrijven die zich met water en groen associëren.

In de gebiedsvisie Schieoevers is de ambitie opgenomen om de recreatieve groen blauwe fietsroute op de westoever van de Schie (onderdeel Stad aan de Schie) te realiseren. Tevens is in deze visie opgenomen het realiseren van een robuuste, goed te onderhouden waterstructuur.

Indien op ontwikkelingslocaties een ontwikkeling zich voordoet waardoor ruimte vrijkomt voor de realisatie van de waterstructuur en wateropgave, dan speelt de gemeente hierop in. De betekenis van de Schie blijft behouden en verbeteringen voor beroeps- en recreatievaart worden toegestaan en bevorderd waar de waterkwaliteit dat toelaat.

In het bestemmingsplan wordt ook de Gelatinebrug mogelijk gemaakt. Deze brug wordt geschikt voor fietsers en voetgangers. Voor het realiseren van de brug moet worden gewerkt in wateren en waterkeringen hiervoor is een watervergunning vereist, hiervoor is het Hoogheemraadschap van Delfland het bevoegd gezag.

De provincie heeft de wens om de Schie te verbreden ten behoeve van capaciteitsvergroting van de Schie voor goederenvaart van Rotterdam tot aan de keerhaven in Delft. Deze plannen zijn evenwel onvoldoende uitgekristalliseerd om op te kunnen nemen in voorliggend bestemmingsplan.

Verder wordt binnen de regels van de bestemming 'Bedrijventerrein' wateropvang mogelijk gemaakt.

Het watersysteem in het plangebied voldoet aan de wet- en regelgeving ten aanzien van water.

In het kader van de verplichte watertoets vindt overleg plaats met het Hoogheemraadschap Delfland. In het bestemmingsplan zijn de Schie en de hoofdwatergangen bestemd als 'Water' en de waterkeringen als 'Waterstaat – Waterkering'.

Binnen en rondom het plangebied bevinden zich verschillende onderdelen van de stedelijke ecologische structuur van Delft. Deze onderdelen vormen samen een robuust netwerk in Delft en staan in verbinding met het groen in de regio. Uitgangspunt is dat de bestaande groen- en waterstructuren in stand worden gehouden en waar mogelijk de structuur wordt versterkt.

De Kruithuisweg en de Rotterdamseweg met aangrenzende gronden maken onderdeel uit van de stedelijke ecologische verbindingen op stadsniveau. Deze structuren zijn goed ontwikkeld. De Kruithuisweg, de Rotterdamseweg, de oostzijde van de Schie, de spoorlijn Den Haag-Rotterdam en de Westlandseweg worden tevens gekenmerkt door een boomstructuur. Het gebied rond het Kruithuis is gekenmerkt als ecologisch kerngebied (stepping stone) met een hoge ecologische waarde, die fungeert als een verblijfplaats voor vele dier- en plantensoorten.

In dit bestemmingsplangebied staan twee monumentale bomen. Deze zijn opgenomen op de verbeelding:

2804-01-01 Rotterdamseweg 360 eigenaar Bruine beuk (Fagussylvatica 'Atropurpurea')

2804-01-02 Rotterdamseweg 360 eigenaar Bruine beuk (Fagussylvatica 'Atropurpurea')

De bebouwing in het gebied bestaat voornamelijk uit grote bakstenen bedrijfsbebouwing. Deze bebouwing is in principe geschikt voor gebouwminnende soorten als vleermuizen, mussen, gierzwaluwen en planten typerend voor de stenenstad en ruige stad (muurplanten, straatplanten en ruigtekruiden.

Plantsoenen, bermen, boomstructuren en particuliere tuinen op wijkniveau zijn van groot belang voor de verspreiding en als leefgebied van soorten binnen het plangebied. Er zijn geen natuurvriendelijke oevers in het gebied aanwezig.

figuur 11: Ecologische hoofdstructuur (groen: kerngebied en bomenstructuur / rood: primaire structuur / paars: secundaire structuur)

Het ecologiebeleid is terug te vinden in tal van wetten, regelingen en richtlijnen op Europees, landelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau, zoals:

• Natura 2000-gebieden;
• Vogel- en Habitatrichtlijn;
• Natuurbeschermingswet 1998;
• Flora- en faunawet;
• SVIR (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2012);
• Nota 'natuur voor mensen, mensen voor natuur';
• Nota Groen Delft 2012-2020;
• Bomenverordening 2013.

Het plangebied maakt geen deel uit van landelijke Vogel- en Habtitatrichtlijngebieden, Natura2000-gebieden of de provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS) en valt niet onder de Natuurbeschermingswet 1998.

Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet (2002) geeft de landelijke invulling aan de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Deze wet is gericht op de bescherming van in het wild voorkomende inheemse dier- en plantensoorten. De wet kent een verbod op het doden, vangen, verzamelen, aantasten of verstoren van beschermde dier- en plantsoorten. Alsmede het aantasten of verstoren van de nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen, tenzij ontheffing wordt verleend door de minister van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie (artikel 8 tot en met 12). Bovendien dient iedereen voldoende zorg in acht te nemen voor alle in het wild levende planten en dieren (algemene zorgplicht, artikel 2). In principe zijn alle van nature in de Europese Unie voorkomende zoogdieren, vogels, amfibieën, reptielen en vissen beschermd. Tevens is een aantal vaatplanten, insecten, weekdieren en overige in- en uitheemse diersoorten die in Nederland voorkomen, beschermd.

In 2005 is een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB besluit 501 Flora- en faunawet) in werking getreden die alle beschermde soorten indeelt in drie beschermingscategorieën: tabellen 1, 2 en 3 en vogels. Bij beschermde soorten gaat de wet uit van het uitgangspunt "nee, tenzij" (LNV, 2005). De wet heeft niet tot doel individuen van soorten te beschermen, maar is gericht op het niet in gevaar brengen van het voortbestaan van de soort in ons land. Uitgangspunt is toetsen of een voorgenomen activiteit geen negatief effect heeft op beschermde soorten. In de praktijk blijkt dat namelijk in veel gevallen van toepassing te zijn.

Verder geldt voor alle werkzaamheden de zorgplicht van de Flora- en faunawet. Deze zorgplicht houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel mogelijk moeten worden voorkomen. Deze fatsoenseis geldt voor iedereen en voor alle planten en dieren, beschermd of niet. Bij beschermde planten of dieren geldt de zorgplicht ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend.

Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan wordt gewerkt aan een integraal wetsvoorstel voor een nieuwe Wet natuur, waarin ook de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet en de Boswet zijn verankerd.

Groennota Delft 2012-2020

Het doel van de "Groennota 2012-2020" is om een groene, attractieve en duurzaam woon- en leefmilieu te creëren waarin - bewoners, ondernemers en bezoekers zich prettig voelen, elkaar kunnen ontmoeten en zichzelf kunnen ontplooien; - waarin flora en fauna kansen krijgen om tot volle wasdom te komen; - waarin groen en water een positieve bijdrage leveren aan klimaatadaptatie en omgevingskwaliteit; - en waarin alle waarden van groen in de besluitvorming worden meegenomen.

Het groene raamwerk bestaat uit vlakken, lijnen en punten. Hierin worden de waarden van groen benaderd vanuit vijf perspectieven, die worden ingezet als instrument om alle waarden van groen in projecten, plannen en beheer tot hun recht te laten komen. De vijf perspectieven zijn:

1. 1. Groen Delft in ruimtelijk perspectief gericht op de karakterisering van de stad en cultuurhistorische waarden;
2. 2. Groen Delft in sociaal perspectief, gericht op recreatie, cultuur, educatie, esthetiek, participatie, maatschappelijk draagvlak en educatie.
3. 3. Groen Delft ecologisch perspectief, gericht op bomen, biodiversiteit, gebieden en verbindingen, duurzaamheid, maatschappelijk draagvlak en educatie;
4. 4. Groen Delft in fysisch perspectief, gericht op luchtkwaliteit, waterhuishouding, windkanalen, geluidswering, klimaatadaptatie en energie; en
5. 5. Groen Delft in economisch perspectief, gericht op ecosysteemdiensten, gezondheid, veiligheid, gunstig vestigingsklimaat en baten van groen.

Vanuit het ruimtelijk en ecologisch perspectief wordt bij herinrichting van Schieoevers ingezet op een brede ecologische en recreatieve zone langs de Schie. De inrichting wordt mede afgestemd op aanwezige flora en fauna en doelsoorten. Mogelijkheden voor inpassing van watergerichte bedrijfsvoering binnen ecologische kaders worden nader onderzocht. Vanuit fysisch perspectief kan bij ontwikkelingen binnen de bestemming bedrijven rekening worden gehouden met maatregelen om hittestress te voorkomen. De groenstructuur langs de Kruithuisweg heeft reeds een positieve invloed op de luchtkwaliteit.

Naast het groene netwerk op stadsniveau is ook het fijnmazig ecologisch en groen netwerk op wijkniveau van groot belang.

Bomenverordening Delft 2013

De Bomenverordening Delft 2013 heeft als doel de houtopstand van Delft te beschermen. De gemeente Delft streeft naar een aantrekkelijke woon- en werkomgeving met voldoende kwalitatief openbaar groen, waaronder houtopstanden. Delft wil het bomenbestand op een zodanig peil houden dat geen afbreuk wordt gedaan aan de groene belevingswaarde en de leefbaarheid van Delft waarbij extra aandacht en bescherming wordt gegeven aan bomen met natuur- en milieuwaarden, landschappelijke waarde, waarde voor stadsschoon, cultuur en monumentale waarde en waarde voor recreatie en leefbaarheid.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen bomen en houtopstand zover als mogelijk ingepast te worden. Als uiteindelijk blijkt dat inpassen of verplanten niet mogelijk is, kan eventueel worden gekapt. Als uiteindelijk blijkt dat inpassen of verplanten niet mogelijk is, kan eventueel worden gekapt. Daarbij geldt een herplantplicht, indien ook herplanten niet mogelijk is, geldt een financiële herplantplicht.

Ecologisch onderzoek

In het plangebied is een aantal onderzoeken uitgevoerd gericht op de ecologische waarden in het gebied:

• Natuurwaardenonderzoek gemeente Delft mei 2006;
• Fauna Delft 2007 door bSR (Bureau Stadsnatuur Rotterdam), Deelgebied Schieoevers;
• Samenvattend rapport vleermuizen onderzoek gemeente Delft 2006 t/m 2008 door K. Mostert, Stichting Zoogdierenwerkgroep Zuid-Holland;
• Gierzwaluwen in de regio Delft in 2008, 2009, 2010 en 2011 door B. Vastenhouw, K. Mostert en E. Vasbinder;
• Gierzwaluwen in Delfland 1990-2010, KNNV afdeling Delfland;
• Huismussen in de regio Delft 2007, K. Mostert en B. Vastenhouw;
• Jaarlijkse rapportages Vogelwacht Delft e.o.;
• Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF) ;
• Natuurtoets Rotterdamseweg gemeente Delft mei 2012.

Conclusie onderzoeken

In het bestemmingsplangebied komen zowel niet beschermde soorten als door de Flora- en faunawet beschermde soorten voor. Dit betreft zowel tabel 1, 2 en 3 soorten en vogels waaronder: muurflora, vogels en kleine zoogdieren.

Uit de onderzoeken blijkt dat enkele paren gierzwaluwen en de gewone dwergvleermuis binnen het plangebied foeragerend zijn waargenomen. Vaste verblijfplaatsen zijn niet waargenomen.

Werkzaamheden voor ruimtelijke ontwikkeling en inrichting (als bouwen, slopen, kappen of aanleggen van (water)wegen) en werkzaamheden voor beheer en onderhoud moeten altijd getoetst worden aan de Flora- en faunawet.

Indien uit natuuronderzoek blijkt dat er te beschermen soorten aanwezig zijn moet gewerkt worden volgens een door de minister van EL & I goedgekeurde gedragscode of een ontheffing met verklaring van geen bedenkingen worden aangevraagd. Indien verstoring van strikt beschermde soorten niet te voorkomen is, is een ontheffing noodzakelijk. De zorgplicht blijft bij deze soorten echter wel van kracht.

Bij herinrichting van Schieoevers wordt ingezet op een brede ecologische en recreatieve zone aan de westzijde van de Schie of parallel daaraan.

De ecologische zone langs het spoor heeft een breedte van 20 meter, in beginsel voldoende voor een goede ecologische verbinding. Een goede verbinding met het kerngebied Kruithuis ontbreekt.

Voor de primaire structuur geldt dat de huidige breedte van de groen- en waterstructuur wordt gehandhaafd, dan wel uitgebreid tot een zone met een breedte van 20 meter naast de bestaande watergang en een natuurvriendelijke oever. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om deze structuren te realiseren.

Wenselijk is een ecologische aansluiting van de Abtswoudseweg op het park in de Spoorzone in aansluiting op een oost-west structuur van de Poptahof via Prins Bernhardlaan, begraafplaats Jaffa en Koningin Emmalaan.

Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan wordt de herinrinchting van de Rotterdamseweg onderzocht. Langs de Rotterdamseweg wordt de bestaande boomstructuur behouden en waar mogelijk versterkt. Nadere uitwerking van de Rotterdamseweg als groene corridor is wenselijk.

De realisatie van Gelatinebrug voor fietsers (fietsbrug) zal moeten aansluiten op de bestaande infrastructuur. Voor de realisatie van het fietspad aansluitend aan de Gelatinebrug moeten bomen verwijderd worden. Deze bomen zijn niet monumentaal en maken geen deel uit van de ecologische boomstructuur. Voor deze bomen geldt een kapvergunning en een herplantplicht op de locatie of in de directe omgeving. Indien dit niet mogelijk is, geldt een financiële herplantplicht.

Indien zich ontwikkelingen binnen het plangebied aandienen, moeten deze getoetst worden aan de Flora- en faunawet (natuurtoets). Zonodig moet een ontheffing worden aangevraagd en compenserende en/ of mitigerende maatregelen in de (bouw)plannen worden verwerkt. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot het uitvoeren van deze eventuele maatregelen. Uitgangspunt is dat een ontwikkeling alleen toegelaten wordt als de duurzame instandhouding van de aanwezige soorten niet verstoord wordt.

figuur 12: Ecologische structuren

Project-MER bestemmingsplannen Delft Zuidoost (2011)

Het oostelijke deel van het plangebied Schieoevers Noord is gelegen binnen Delft Zuidoost waarvoor de 'Project-m.e.r. bestemmingsplannen Delft Zuidoost' is opgesteld. Deze MER is in 2011 aanvaard door de gemeenteraad van Delft.

Wenselijk zijn de alternatieven met compacte bebouwing met relatief veel ruimte voor water en groen. Alle alternatieven scoren negatief op de soortbescherming, vooral wat betreft vleermuizen, vogels en muurplanten. Tevens is negatief effect op de ecologische hoofdstructuur Delft niet uit te sluiten.

Groenblauw Delft Zuidoost (2011)

Naar aanleiding van de project-MER is in samenspraak met belanghebbenden een kansenkaart gemaakt met integrale oplossingen voor water en groen in het gehele gebied, rekening houdend met klimaatveranderingen. Deze maatregelen zijn samengevoegd tot een projectenkaart en -lijst. Alle maatregelen dragen bij aan het versterken van het ecologisch netwerk en zijn in overeenstemming met het Ecologie- en Waterplan.

Dit bestemmingsplan maakt de geformuleerde kansen en daaruit voortkomende -nog uit te werken- projecten niet onmogelijk.

Figuur 13: Kansenkaart Projecten Groenblauw Delft Zuidoost, Januari 2012

Het bestemmingsplan Schieoevers Noord heeft overwegend een conserverend karakter, waarbij geen nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien.

Het plan voldoet aan de Flora- en faunawet.

Op basis van historische informatie en in het verleden uitgevoerde bodemonderzoeken is voor het gehele grondgebied van Delft een bodemkwaliteitskaart opgesteld. De bodemkwaliteitskaart maakt deel uit van de bodembeheernota en is in december 2009 bestuurlijk vastgesteld. In de nota is weergegeven wat de gemiddelde bodemkwaliteit van de trajecten 0-0,5 m-maaiveld en 0,5-2,0 m-maaiveld in een bepaald gebied is. Ook is opgenomen wat de bodemfunctie van een bepaald gebied is en welke toepassingseisen gelden in geval van grondverzet.

Over het algemeen dient de bodemkwaliteit te worden gehandhaafd en waar mogelijk op lokaal niveau te worden verbeterd. De bodemkwaliteit mag niet verslechteren. De vigerende wetgeving (Wet bodembescherming en het Besluit Bodemkwaliteit), het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk bodembeleid moet in acht worden genomen. Opgemerkt wordt dat bodemonderzoeken een beperkte geldigheidsduur van vijf jaar hebben. Voor her te ontwikkelen gebieden geldt dat er voor bouwaanvragen een verkennend en/of aanvullend bodemonderzoek, conform NEN 5740 en NEN 5707, noodzakelijk is. Indien uit dit onderzoek blijkt dat er sprake is van een geval van (ernstige) bodemverontreiniging met spoedeisend karakter, dient er te worden gesaneerd. Als de bodemverontreiniging geen spoedeisend karakter heeft, is sanering afhankelijk van de gewenste ontwikkeling.

Het bestemmingsplan is conserverend van aard, waarbij geen nieuwe ontwikkelingen worden voorzien, anders dan de gebruikelijke bouwplannen die mogelijk zijn binnen het huidige juridisch-planologische kader van het geldende bestemmingsplan. Een uitzondering hierop is de Gelatinebrug die mogelijk wordt gemaakt in dit bestemmingsplan. Onder het kopje 'Gelatinebrug' hieronder gaan we dieper op de bodemsituatie rondom deze beoogde brug in.

Algemeen geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor zijn bestemming. De algemene bodemkwaliteit dient te voldoen aan de lokale maximale waarden in combinatie met de bodemfunctie die voor het betreffende gebied is vastgesteld. In de praktijk komt het erop neer dat de huidige bodemkwaliteit dient te worden gehandhaafd. Er dient bij voorkeur te worden gewerkt met een gesloten grondbalans (met uitzondering van mogelijk ernstig verontreinigde saneringslocaties). De vrijkomende grond dient zoveel mogelijk binnen het gebied te worden hergebruikt op basis van de vastgestelde Nota bodembeheer. Hierdoor wordt het gebruik van grondstoffen en vervoersbewegingen tot een minimum beperkt. Indien grond nodig is, dan dient dit zoveel mogelijk vanuit de regio te worden aangevoerd.

Gelatinebrug

Aan de oostelijke oeverzijde van de geplande brug ligt het cultureel bedrijventerrein Lijm & Cultuur (Rotterdamseweg). Op de locatie zijn diverse bodemonderzoeken en bodemsaneringen uitgevoerd. De bodem onder de verharding en in de groenperken is sterk verontreinigd met zware metalen en polycyclische aromatische koolwaterstoffen (kortweg PAK, dit zijn teerachtige stoffen). In het grondwater is er sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met PAK. Bij de aanleg van de brug aan de westelijke oever dient bij werkzaamheden in de bodem rekening gehouden te worden met de verontreinigingen in grond- en grondwater. Er zal voorafgaand aan de werkzaamheden instemming moeten worden verkregen van het bevoegd gezag Wet bodembescherming (gemeente Delft).

Aan de westelijke oeverzijde van de brug ligt de Schieweg. In de bovenste twee meter ter plaatse van de Schieweg zijn geen noemenswaardige verontreinigingen aangetroffen (verouderd bodemonderzoek uit 1998). In onderzoek uit 2012 'Bodemonderzoek ten behoeve van het project “Gelatinebrug” te Delft / De Ruiter Boringen en Bemalingen/ kenmerk FvV/BB120627.3350066 / dd. 2 mei 2012' is alleen de bovengrond onderzocht van de bermzijdes. Hieruit bleek dat de bovenste halve meter de grond niet verontreinigd is. De puinhoudende ondergrond en het grondwater aan deze zijde is niet onderzocht.

Bij de aanleg van de brug dient men aan de oostelijke oever rekening te houden met het volgende:

• de bodemopbouw van de Schieweg, van de rijbaan, kades en bermen kan sterk verschillen.
• er kunnen afwisselend sterk verhoogde concentraties met zware metalen en PAK voorkomen.
• ter plaatse van de Schieweg 14 is een grondwaterverontreiniging met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen aanwezig. Verplaatsing van deze grondwaterverontreiniging als gevolg van grondwaterbemalingen is onwenselijk. Daarom is ook voor het bemalingsplan instemming nodig van het bevoegd gezag Wet bodembescherming.

Op basis van toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit kan de vaste waterbodem van het Schiekanaal ter plaatse van de toekomstige Gelatinebrug worden ingedeeld in de bodemkwaliteitsklasse "klasse A" voor toepassen in zoet oppervlaktewater.

In het kader van een omgevingsvergunning is het overleggen van een bodemonderzoek voor de brug niet noodzakelijk. Echter in het kader van ARBO -regelgeving en Wet bodembescherming en de afvoer van grond is een bodemonderzoek wel noodzakelijk.

Geconcludeerd kan worden dat een deel van de locatie is gelegen in (oostelijke oever) en nabij (westelijke oever) een geval van ernstige bodemverontreiniging in grond- en grondwater. Verwacht wordt dat middels beperkte sanerende maatregelen de brug gerealiseerd kan worden en de locatie geschikt is voor de bestemming.

Voor nieuwe ontwikkelingen is van belang dat er voor de bouwaanvraag een verkennend en/ of aanvullend bodemonderzoek, conform NEN 5740 en NEN 5707, noodzakelijk is. Indien uit dit onderzoek blijkt dat er sprake is van een (ernstige) verontreiniging, dient er te worden gesaneerd. Toekomstige ontwikkelingen mogen de bodemkwaliteit niet verslechteren. Het aspect bodemkwaliteit levert in het kader van het bestemmingsplan geen belemmeringen op.

Het overgrote deel van het plangebied van bestemmingsplan Schieoevers Noord bestaat uit bedrijvenlocaties. Het noordelijke deel van het plangebied omvat ook nog diverse woningen en kantoren. In het kader van milieuzonering zal vooral op de bedrijfslocaties ingegaan worden. Milieuzonering houdt in dat er een afstand aangehouden wordt tussen milieubelastende functies (industrie, bedrijven e.d.) en milieugevoelige functies (woningen, scholen e.d.). Hoe zwaarder de bedrijfsfunctie, hoe groter de gewenste afstand ten opzichte van gevoelige functies is. Dit hangt samen met de te verwachten hinder op het gebied van stof, geluid, geur en gevaar. In paragraaf 6.5.2 wordt de methodiek van milieuzonering toegelicht.

Op bedrijventerreinen vinden van oudsher bedrijfsactiviteiten plaats, die onder 'zwaardere' milieucategorieën vallen. In bestemmingsplan Schieoevers Noord liggen percelen met milieucategorie 2, 3 en 4. In de bijlage bij de planregels is een lijst van bedrijfsactiviteiten opgenomen inclusief de bijbehorende milieucategorie. Die lijst van bedrijfsactiviteiten (LvB) geeft een beeld van de aard van de bedrijfsactiviteiten die aan de orde kunnen zijn en welke milieucategorie daarbij hoort.

De lichtste milieucategorie voor het plangebied Schieoevers Noord is categorie 2. Deze is vastgelegd ter plaatse van de bedrijfspanden aan de noordzijde van de weg Leeuwenstein. Milieucategorie 3 geldt voor de bedrijfslocaties aan de zuidzijde van de weg Leeuwenstein én voor de bedrijfslocaties aan de noordzijde van de Abtswoudseweg. Ook voor de bedrijfslocaties tussen de Schie en de Rotterdamseweg is de maximale categorie 3 opgenomen. In het plangebied ten westen van de Schie ten zuiden van de Engelsestraat zijn tenslotte bedrijven tot en met categorie 4 toegestaan, evenals op een locatie ten oosten van de Schie (Basal en Hordijk).

Voor het inpassen van milieuhinderlijke activiteiten heeft de VNG in 2007 de handreiking “Bedrijven en milieuzonering” opgesteld. In 2009 is hierop een herziening uitgekomen. In deze handreiking worden activiteiten op SBI-code ingedeeld in milieucategorieën met elk een eigen hinderafstand, deze staan in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB). De lijst gaat uit van een gemiddelde bedrijfsvoering. Aangezien elk bedrijf met eigen technieken en manieren kan werken, zijn de hinderafstanden indicatief en worden daarom richtafstanden genoemd. De handreiking is bedoeld voor nieuwe situaties en niet voor de beoordeling van bestaande situaties. De afstanden uit de handreiking geven echter wel een indicatie van de afstanden die ter voorkoming van hinder gewenst zijn. Hoewel de afstanden in de bestaande situatie kleiner zijn dan de in de VNG-handreiking aanbevolen afstanden, levert dat in de praktijk in Delft geen ernstige knelpunten op. Het gaat om een reeds lang bestaande en historisch gegroeide situatie in een levendige stad.

Schieoevers Noord betreft traditioneel gegroeide bedrijven waar ten opzichte van andere bedrijfstypen de grootste menging aan typen en categorieën bedrijven voorkomt. Dit type bedrijventerreinen heeft soms een geluidszonering in het kader van de Wet geluidhinder. Voor dit type bedrijventerrein wordt veelal gestreefd naar, waar nodig, inwaartse zonering. Dit betekent dat het centrale deel van het gebied gereserveerd is voor bedrijfsactiviteiten die zwaarder milieubelastend zijn. Aan de randen is plaats voor bedrijven met een lagere milieubelasting. Deze vormen een buffer tussen bedrijven met een zware milieubelasting en gevoelige bestemmingen in aangrenzende gebieden.

Er zijn 2 zones te onderscheiden in plangebied Schieoevers Noord. Ten eerste de zone met categorie 2 en 3 bedrijven in de buitenste zone van het bedrijventerrein. Hierbij moet tussen het betreffende bedrijf en milieugevoelige bestemmingen tot 30 meter als hinderafstand aangehouden worden. Ten tweede kan de zone met categorie 4 bedrijven onderscheiden worden. Deze zone ligt in het centrale deel van het bedrijventerrein. Voor deze bedrijven dient een hinderafstand van minimaal 50 meter te worden aangehouden tussen het betreffende bedrijf en milieugevoelige bestemmingen.

Het gemeentelijke beleid is gebaseerd op de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG. De gemeente Delft plaatst de milieuzonering in een breder perspectief dan de VNG, uitgangspunten zijn de functiemenging in een historisch gegroeide stad, de compacte stad gedachte en intensief ruimtegebruik. De milieucategorieën moeten als richtlijn in acht genomen worden. Het aanhouden van een kortere afstand dan de aangegeven afstand past binnen de methode als een aanvaardbaar woonmilieu met bijbehorende leefomgevingkwaliteiten bereikt en gehandhaafd kan worden. Over het algemeen worden bestemmingen waar gedurende het grootste deel van de dag gedurende langere tijd mensen verblijven of waar gevoelige/ kwetsbare groepen aanwezig zijn, aangemerkt als een gevoelige bestemming. Het gaat hierbij om woningen, scholen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, etc.

Met de toegepaste milieuzonering ontstaat de meest optimale situatie, die recht doet aan de bestaande situatie en voor alle partijen voordelen heeft. Hieronder is kort beschreven welke aanpak hiervoor gebruikt is. Het grootste deel van het gebied ten westen van de Schie is bestemd voor bedrijven uit milieucategorie 4 uit de lijst van bedrijfsactiviteiten (zie bijlage bij de planregels).

Dit gebied is het gevolg van een logisch gekozen begrenzing op basis van de scheiding door de Schie. Dit heeft een positief effect op de milieukwaliteit voor het omliggende gebied. Door deze afstand te garanderen tot milieucategorie 4-bedrijven en woonbestemmingen wordt een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd. Categorie 5-bedrijfsactiviteiten zijn niet toegestaan. De milieuzonering op het noordelijke en oostelijke gedeelte van het plangebied is toegespitst op de nabijheid van woningen en daarom beperkt tot categorie 3 en in een enkel geval categorie 4 met maatbestemming.

De locatie van Lijm en Cultuur is de plek waar culturele activiteiten en evenementen zijn toegestaan. In de planregels is de milieucategorie voor deze bedrijven niet beperkt. Een kermis is dus toegestaan, ongeacht de categorie.

Een aantal bedrijven heeft binnen de bestemming Bedrijventerrein een maatbestemming gekregen. Deze bedrijven hebben op de verbeelding en in de planregels een specifieke aanduiding gekregen. Het betreft:

tabel 2: Maatbestemmingen binnen de bestemming Bedrijventerrein

De bestaande bedrijven zijn opgenomen binnen de bestemming 'Bedrijventerrein'. Op basis van de inwaartse zonering worden de toegelaten bedrijfsactiviteiten opgenomen. Daar waar sprake is van bestaande hogere bedrijfsactiviteiten dan volgens de inwaartse zonering toelaatbaar, is een maatbestemming gehanteerd. In de planregels van het bestemmingsplan Schieoevers Noord is aangegeven tot welke milieucategorie bedrijven zijn toegestaan binnen de bestemming 'bedrijventerrein'. De bedrijven die een maatbestemming krijgen, zijn apart vermeld in de planregels van dit bestemmingsplan.

Het plangebied bestaat voor een groot gedeelte uit bedrijventerrein. In het meest noordelijke gedeelte bevindt zich een woonwijk. Langs het plangebied lopen diverse doorgaande wegen en het spoor die van wezenlijke invloed zijn op het akoestisch klimaat in het gebied. Ten zuiden wordt het plangebied begrensd door de N470, de Kruithuisweg. In het westen begrenst de spoorlijn tussen Den Haag en Rotterdam het plangebied. Het plangebied wordt in het oosten begrensd door de Rotterdamseweg en midden door het plangebied, van noord naar zuid, loopt de Schieweg/ Engelsestraat die als belangrijke aanrijdroute voor het centrum dient.

De wettelijke eisen ten aanzien van geluid zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder. De wet is van toepassing op geluidgevoelige bestemmingen in de zone van een geluidbron die genoemd is in de wet geluidhinder. De belangrijkste geluidgevoelige bestemmingen zijn woningen en onderwijsgebouwen.

Door en langs het plangebied lopen verschillende drukke wegen, zoals de Kruithuisweg. Langs de Kruithuisweg zijn plaatselijk hoge concentraties NO₂ en PM₁₀ vastgesteld. De normen worden echter niet overschreden. De gemeente is verplicht jaarlijks een rapportage luchtkwaliteit op te stellen. Sinds 2008 kan de gemeente hiervoor verwijzen naar de rapportage-tool van het ministerie van I&M, www.nsl-monitoring.nl. De rapportage-tool geeft een beeld van de concentraties van luchtverontreinigende stoffen langs relevante wegen in Delft. In het plangebied is nergens sprake van overschrijding van de normen voor concentraties van verontreinigende stoffen in de lucht.

Voor de volgende ontwikkeling is onderzoek naar de effecten op de luchtkwaliteit relevant:

• Lijm & Cultuur, toename bezoekersaantal van 165.000 naar 250.000 bezoekers(project-MER)

In de project-MER zijn de gewenste ontwikkelingen voor Lijm & Cultuur meegenomen in de berekening van de effecten op de luchtkwaliteit.

Uit de project-MER blijkt dat de ontwikkeling niet leidt tot het overschrijden, danwel bijna overschrijden van de normen voor de luchtkwaliteit.

In het plangebied zijn verder geen relevante ontwikkelingen met gevolgen voor de luchtkwaliteit.

Het plan voldoet aan de luchtkwaliteitseisen uit de wet Milieubeheer en kan wat betreft luchtkwaliteit doorgang vinden.

Het bestemmingsplan beoogt een vermindering van milieuhinder door het principe van inwaartse zonering (zie ook hoofdstuk 6.5 Milieuzonering Bedrijven). Vestiging van risicovolle inrichtingen is in principe niet wenselijk. Bevi-inrichtingen kunnen dus alleen mogelijk gemaakt worden binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' middels een wijzigingsbevoegdheid. In de regels is onder andere opgenomen dat de 10^-6/jaar (PR-contour) dan binnen de eigen perceelsgrens dient te liggen.

Uit het externe veiligheidsonderzoek blijkt een lichte toename van het groepsrisico ten gevolge van de N470 (Kruithuisweg), maar deze waarde blijft nog steeds zeer ruim onder de oriëntatiewaarde. De gemeente Delft acht de externe veiligheidssituatie acceptabel en het groepsrisico verantwoord.

In het plangebied zijn geen bijzonderheden ten aanzien van de energie-infrastructuur bekend.

In nieuw of her te ontwikkelen delen gelden de doelstellingen uit het Delftse Klimaatbeleid. Uitgangspunt is dat voor een nieuwe woon- of bedrijfsbestemming de ambitie voorligt om een scherpere energieprestatie te realiseren dan de landelijke normen. Hiervoor hanteert Delft de Trias energeticia:

1. 1. het verminderen van de vraag door energiebesparing bij eindgebruikers;
2. 2. het toepassen van duurzame bronnen;
3. 3. het (verder) optimaliseren van de toepassing van fossiele bronnen naar energie-efficiency en betrouwbaarheid.

In het gemeentelijke Klimaatplan is voor de herstructurering van Schieoevers een energieprestatie vergelijkbaar met een EPL = 7,5 vastgelegd. Ten behoeve van de energieprestatie kan op basis van de voorgenomen ontwikkelingen met de partners in het gebied een energievisie opgesteld worden.

Bodemenergie is een steeds vaker toegepaste techniek om woningen en gebouwen energiezuinig te maken. Door de snelle groei kunnen belangen tussen diverse bodemenergiesystemen onderling en andere belangen met elkaar in conflict komen. Per 1 juli 2013 worden gemeenten het bevoegd gezag voor gesloten bodemenergiesystemen. Dit betekent dat voor de gebieden die worden aangewezen als ordeningsgebied een specifiek bodemenergieplan dient te worden opgesteld. Daarnaast gaan voor de rest van het grondgebied van de gemeente Delft algemene ordeningsregels bodemenergiesystemen (betreffende o.a. locaties, realisatie en exploitatie) gelden. Voor open bodemenergiesystemen blijft de Provincie Zuid-Holland bevoegd gezag.

Voor ontwikkelingen binnen het plangebied zal overeenkomstig het gemeentelijke Klimaatplan een energievisie opgesteld worden om de energieambitie (EPL = 7,5) nader uit te werken. Er zullen op energie- en duurzaam bouwen gebied afspraken gemaakt worden met de ontwikkelaars welke zullen worden vastgelegd in anterieure overeenkomsten.

Voor te ontwikkelen delen van het bestemmingsplangebied gelden de doelstellingen uit het gemeentelijke klimaatbeleid. Indien zich ontwikkelingen binnen het plangebied aandienen, zal daarvoor een energievisie opgesteld worden.

Voor het aanleggen van de Gelatinebrug is door Saricon vooronderzoek conventionele explosieven uitgevoerd: 'Vooronderzoek Conventionele Explosieven Gelatinebrug Delft', Saricon, d.d 12 april 2012. Dit onderzoek is uitgevoerd om te kunnen bepalen of explosieven zijn achtergebleven als gevolg van oorlogshandelingen in de Tweede Wereldoorlog. Het onderzoek is uitgevoerd ter plaatse van de Schieweg, Rotterdamseweg en Rijnweg.

In dit onderzoek is geconcludeerd dat er indicaties zijn om te spreken van de mogelijke aanwezigheid van explosieven. In het onderzoeksgebied hebben drie stukken luchtafweergeschut gestaan. Echter, op basis van de naoorlogse werkzaamheden (aanleg van een industrieterrein) is aangenomen dat deze munitie is opgemerkt en op reguliere wijze is verwijderd. Op basis van deze contra-indicatie, de naoorlogse ontwikkeling van het onderzoeksgebied, kan gesteld worden dat het onderzoeksgebied niet verdacht is van explosieven. Saricon adviseert dan ook om geen vervolgonderzoek opsporing van explosieven uit te laten voeren in het onderzoeksgebied.

In het plangebied is een aantal planologisch relevante kabels en leidingen zones, zoals bedoeld in de Nota Planbeoordeling van de provincie Zuid-Holland, aanwezig.

Het betreft:

• Watertransportleidingen Ø 68 cm, strookbreedte aan weerszijde 5 meter;
• Rioolpersleidingen van Ø 40 cm tot Ø 90 cm, strookbreedte aan weerszijden 5 meter;
• Poldergemaal persleiding, strookbreedte aan weerszijden 5 meter;
• Hogedruk gasleidingen met een bedrijfsdruk van 10 bar en hoger, strookbreedte aan weerszijden 5 meter.

De Nota Planbeoordeling van de Provincie Zuid-Holland geeft een overzicht van de planologisch relevante kabels en leidingen. Deze kabels en leidingen dienen in de toekomst gewaarborgd te worden.

In het 'Handboek ondergrondse infrastructuur' (2009) zijn de voorschriften en werkafspraken tussen de gemeente Delft en de netbeheerders vastgelegd voor zover het gaat om leggen, houden, onderhouden en verwijderen van kabels en leidingen in de openbare ruimte.

In het plangebied zal voor collectieve warmtevoorziening in de toekomst ruimte moeten worden gereserveerd voor noodzakelijke (ondergrondse) infrastructuur en verdeelstations. De infrastructuur dient vrij te zijn van bebouwing. De breedte van de leidingstrook hangt af van de locatie (hoofdtransport, wijkdistributie). Indicatief kan uitgegaan worden van een benodigde breedte van 2,5 meter voor 2 hoofdtransportleidingen van Ø 50 cm. Er wordt gedacht op korte termijn in de Julianalaan, Jaffalaan en Leeghwaterstraat een hoofdtracé aan te leggen. Wellicht dat in de toekomst een verbinding naar het westen van Delft wordt gerealiseerd.

Voor het plangebied worden met betrekking tot kabels en leidingen geen verdere ontwikkelingen verwacht.

In het bestemmingsplan worden voor de betreffende leidingen de ligging van de hartlijn vastgelegd alsmede de bijbehorende zakelijke rechtstroken.

Aanvankelijk bestond de ondergrond van het plangebied uit veen, het zogenaamde Hollandveen Laagpakket. Rond 300 voor Chr. werden er in dit veengebied geulen uitgeschuurd, waarin zandige sedimenten werden afgezet: de geulafzettingen van de Gantel Laag (Laagpakket van Walcheren). Deze afzettingen bevinden zich in het grootste deel van het plangebied (figuur 19).

Naast deze geulen werd een dik kleipakket afgezet: de dekafzettingen van de Gantel Laag. Naarmate de afstand tot de geulsedimenten toeneemt, worden deze dekafzettingen minder dik. Binnen het plangebied is deze kleilaag 40 tot 200 cm dik.

figuur 19 Het onderzoeksgebied geprojecteerd op de geologische ondergrond.

Als gevolg van oxidatie en klink is er in het verleden inversie opgetreden in het landschap. Hierdoor zijn de geulafzettingen als hogere ruggen in het landschap komen te liggen. Omdat het omringde landschap relatief nat was, vormden deze geulafzettingen de meest ideale vestigingsplaatsen in zowel de Romeinse tijd als de Late Middeleeuwen. Tijdens deze perioden werden de afzettingen dan ook intensief bewoond, waardoor hier een hoge trefkans voor archeologische resten geldt.

De dekafzettingen waren in deze perioden minder aantrekkelijk voor bewoning. Toch worden ook hier regelmatig resten van menselijke aanwezigheid teruggevonden. Het gaat dan bijvoorbeeld om uitgebreide verkavelingssystemen die tussen de nederzettingen werden aangelegd. Ook andere zogenaamde off-site structuren, zoals grafvelden of duikers kunnen hier worden aangetroffen.

Een groot deel van het plangebied is bebouwd en opgehoogd in de periode voor er aandacht werd besteed aan het voorkomen van archeologische resten. Er zijn toentertijd wel enkele waarnemingen gedaan bij saneringswerkzaamheden in het noordelijk deel van het plangebied (locaties Braat en Zuideinde 94-95). Hierbij zijn resten uit de Romeinse tijd (overblijfselen van nederzettingen en verkavelingssystemen en aardewerkvondsten) en Late Middeleeuwen – Nieuwe tijd aangetroffen (resten van woonplaatsen en een pottenbakkerij). Deze resten zijn voornamelijk gerelateerd aan het voorkomen van de geulafzettingen van de Gantel Laag. Wel heeft op één locatie binnen het voormalige gelatineterrein (Rotterdamseweg 270) archeologische begeleiding van milieuboringen plaatsgevonden (het hele terrein) en is op een andere locatie (de noordwestelijke hoek, t.b.v. de planvorming rondom de Gelatinebrug) inventariserend onderzoek middels archeologische grondboringen uitgevoerd. Hierbij is voor het hele terrein aangetoond dat de bodem tot 150 cm -maaiveld is verstoord. Onder deze diepte bevindt zich nog een intact bodemprofiel dat bestaat uit klei en zandige klei. Hierop kunnen mogelijk nog archeologische resten worden aangetroffen. Voor de noordoosthoek is deze verwachting tijdens het booronderzoek reeds bevestigd: hier bevinden zich archeologische overblijfselen van een boerderij die tenminste in 1712 in het gebied aanwezig was.

Uit de kaart van Kruikius uit 1712 blijkt dat tijdens de Nieuwe tijd het gedeelte van het plangebied dat zich ten oosten van de Schie bevindt al volledig was ingericht (figuur 20). Hier is op meerdere locaties bebouwing te zien, zowel langs de Schie als langs de hedendaagse Rotterdamseweg. Het merendeel van het gebied is ingericht als tuin of gaard. Ook ten westen van de Schie toont de kaart al inrichting. Centraal in het plangebied lag de “Krackeel Molen” en enkele honderden meters ten zuiden daarvan de “Galen Molen”. Langs de Schie zijn in het zuidelijk deel ook nog “Het Gerecht” en het “Generaliteits Kruyt Magazijn” zichtbaar. Het Gerecht is de plek waar veroordeelden vanuit Delft werden opgehangen. Het kruitmagazijn is in 1660 op deze locatie gebouwd nadat het oude kruithuis in het centrum van Delft was ontploft. Dit kruitmagazijn staat er nog steeds en is een monumentaal pand.

figuur 20: Het onderzoeksgebied geprojecteerd op de kaart van Kruikius uit 1712

In 1998 is door het Nederlandse parlement het Verdrag van Valetta goedgekeurd. In 2007 heeft dit zijn beslag gekregen in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg. Hierin stelt het rijk zich op het standpunt dat op gemeentelijk niveau in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Het uitgangspunt van zowel het nationaal als gemeentelijk beleid is om waardevol archeologisch erfgoed zoveel mogelijk te beschermen en in situ te behouden. Ook in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg is vastgelegd dat zorgvuldig met archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan voor archeologische waarden ter plaatse, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch vooronderzoek te worden uitgevoerd. Eén van de uitgangspunten van de wet is het veroorzakersprincipe. Dit houdt in dat de initiatiefnemer of omgevingsvergunningaanvrager zelf verantwoordelijk is voor de bekostiging van het archeologisch onderzoek.

De bescherming van het archeologisch erfgoed dient in het bestemmingsplan te worden geregeld, net als andere in het bestemmingsplan op te nemen en te beschermen belangen. Voor het bestemmingsplan geldt als norm de eis van een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent dat het belang van het archeologisch erfgoed mee dient te tellen bij de beoordeling en afweging van alle bij die goede ruimtelijke ordening spelende belangen. Dit wordt geregeld via een omgevingsvergunningstelsel dat betrekking heeft op grondroerende werkzaamheden voor zover deze worden uitgevoerd in gebieden die op de plankaart staan aangegeven met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' (WR-A).

In de regels staat opgenomen welke werken of werkzaamheden schadelijk kunnen zijn voor (verwachte) archeologische waarden en daarom omgevingsvergunningplichtig zijn. Hierin staan ook voorwaarden opgenomen ter bescherming van archeologische waarden. Zo'n voorwaarde kan zijn dat een rapport moet zijn overlegd waaruit blijkt dat de archeologische waarde van het terrein in voldoende mate is vastgesteld. Het verlenen van een omgevingsvergunning is afhankelijk van de uitkomsten van dit archeologisch onderzoek en de belangenafweging op grond daarvan.

De huidige bebouwing, beplanting en bestrating in het gebied maakt het vrijwel onmogelijk om vooruitlopend op het vaststellen van dit bestemmingsplan eventueel aanwezige archeologische resten te karteren en waarderen. Ter bescherming van de (nog onbekende) archeologische waarden dient dan ook een omgevingsvergunning te worden aangevraagd.

De archeologische beleidskaart van de gemeente Delft is een archeologisch verwachtingsmodel, waaraan grenzen zijn gekoppeld tot waar voorgenomen bodemingrepen worden vrijgesteld van de verplichting tot archeologisch onderzoek. Omdat er sprake is van een gedifferentieerde archeologische verwachting, is er ook sprake van gedifferentieerde vrijstellingszones.

Volgens de archeologische beleidskaart geldt binnen het plangebied een middelhoge tot lage verwachting voor het aantreffen van archeologische resten (afbeelding 3). De middelhoge verwachting heeft betrekking op overblijfselen uit de Romeinse tijd en Late Middeleeuwen/ Nieuwe tijd op de geulafzettingen van de Gantel Laag. Het gaat daarbij voornamelijk om nederzettingsresten. De lage verwachting heeft betrekking op off-site structuren die kunnen worden aangetroffen in de gebieden tussen voormalige nederzettingen, op de dekafzettingen van de Gantel Laag. Binnen het plangebied heeft slechts op één locatie voldoende archeologisch onderzoek plaatsgevonden om dit beeld nader aan te scherpen. Het betreft het voormalige Gelatineterrein aan de Rotterdamseweg 270. Archeologisch onderzoek heeft hier uitgewezen dat in de bovenste 1,5 meter onder het maaiveld geen archeologische resten meer verwacht kunnen worden. Dieper bevindt zich nog een intact bodemprofiel, waar zich mogelijk nog archeologische resten kunnen bevinden. Voor de noordoostelijke hoek van het terrein is dit reeds met zekerheid vastgesteld.

figuur 21: het plangebied geprojecteerd op de gemeentelijke archeologische beleidskaart.

Om de zorgvuldigheid van de omgang met archeologische waarden in het plangebied te waarborgen worden er drie archeologiebestemmingen opgelegd (figuur 22). Aan het grootste gedeelte van het gebied dat op de beleidskaart een middelhoge verwachting heeft gekregen wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie I' toegekend. Binnen deze zone wordt een vrijstellingsgrens gehanteerd voor bodemverstorende activiteiten met een maximale oppervlakte van 100 m² en diepte van 40 cm -maaiveld. Werkzaamheden die deze grens overschrijden zijn omgevingsvergunningplichtig. Aan het gebied dat op de beleidskaart een lage verwachting heeft gekregen wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie II' toegekend. Binnen dit gebied zijn bodemverstorende werkzaamheden die de vrijstellingsgrens van 200 m² en 40 cm –maaiveld overschrijden omgevingsvergunningplichtig. Aan het gebied waarvoor uit reeds uitgevoerd archeologisch onderzoek is gebleken dat zich hier in de bovenste 150 cm -maaiveld geen archeologische resten meer bevinden wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie III' toegekend. Binnen dit gebied zijn bodemverstorende werkzaamheden die de vrijstellingsgrens van 100 m² en 150 cm -maaiveld overschrijden omgevingsvergunningplichtig.

figuur 22: het plangebied met de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie I', 'Waarde - Archeologie II' en 'Waarde - Archeologie III'.

Er zijn onvoldoende mogelijkheden om vooruitlopend op de vaststelling van het bestemmingsplan eventueel aanwezige archeologische resten te karteren en waarderen. Om een zorgvuldige omgang met archeologische waarden te waarborgen wordt in het bestemmingsplan op gronden waar archeologische resten kunnen worden aangetroffen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie I', 'Waarde - Archeologie II' of 'Waarde - Archeologie III' gelegd (zie figuur 22). Binnen deze bestemmingen is het uitvoeren van bodemverstorende werkzaamheden gebonden aan een vergunningenstelsel. Er dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd wanneer geplande bodemingrepen de vrijstellingsgrenzen van respectievelijk 100 m² & 40 cm –maaiveld, 200 m² & 40 cm –maaiveld en 100 m² en 150 cm -maaiveld overschrijden. In de afweging die ten grondslag ligt aan de omgevingsvergunning wordt het belang van het archeologisch erfgoed meegewogen conform het doel van het Verdrag van Malta en de WAMZ (Wet op de archeologische monumentenzorg).

Deze belangenafweging kan ertoe leiden dat er eisen worden gesteld aan de uitvoering van de werkzaamheden of dat de voorgenomen ingreep alleen na een archeologisch onderzoek wordt toegestaan. Zo wordt documentatie en berging van eventueel aanwezige archeologische resten gewaarborgd. Wanneer vindplaatsen geheel of gedeeltelijk kunnen worden gespaard en worden behouden in situ, zal het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk worden ingepakt en afgedekt.

Door voorafgaand en tijdens verstoringen de genoemde maatregelen te treffen voldoet het plangebied voor het aspect archeologie aan de eis van een goede ruimtelijke ordening.

Historische ontwikkeling

De historische hoofdader van het plangebied is de Schie, een in de Middeleeuwen gekanaliseerde waterloop vanwaaruit de aangrenzende landerijen werden ontgonnen en waarop aansluitend de 'Delf' werd gegraven, het water waaraan de stad Delft is ontstaan. Aan de westzijde loopt vanouds een kade, thans Zuideinde, Schieweg en Schiekade. Deze kade deed ook dienst voor de trekvaart. Aan de oostzijde van het water bevindt zich ook een kade, maar binnen het plangebied op enige afstand van de Schie: de Rotterdamseweg. De langgerekte reep grond tussen Rotterdamseweg en Schie werd vroeger aangeduid als de Vlietlanden. Mogelijk kon het buitendijkse land hier ooit overstromen. De kades hadden oorspronkelijk aan de landzijde een bermsloot waarop de ontginningssloten (poldersloten) uitmonden. Binnen het plangebied is de bermsloot langs de westelijke kade verdwenen. De Rotterdamseweg, de oostelijke kade had aan twee zijden een bermsloot die op enkele plaatsen nog aanwezig is. Percelen en huizen aan de Rotterdamseweg moesten, en moeten soms nog steeds, over een bruggetje of over een dam met duiker worden bereikt.

Het verder inklinken van de bodem maakte het in de 15de eeuw nodig polders te creëren. Overtollig water werd met behulp van windmolens afgevoerd. Binnen het plangebied zijn nog rudimenten van de molensloten aanwezig, meestal slechts nog herkenbaar op de kadastrale kaart en mogelijk deels als duiker ondergronds. Waar deze molensloten de kades kruisten bevonden zich bruggen of duikers. Aan de westzijde van de Schie stond ter plaatse van perceel sectie G nr. 166 de, in 1880 door een inmiddels afgebroken stoomgemaal, vervangen Krakeelmolen. De daarbij behorende molensloot mondde onder de Krakeelmolenbrug in de Schie uit, tegenover de Nieuwe Haven. Zuidelijker ter plaatse van de Schiehal stond de galgmolen, de noordelijkste van de drie molens van de Abtswoudse polder. Aan de oostzijde van de Schie stonden de molens op ruimere afstand van de Schie, ten oosten van de Rotterdamseweg. De molensloten doorkruisten het plangebied. Aan de Wipmolensloot, behorend bij de molen van de Wippolder, herinnert nog het perceel Sectie K nr. 1702 ter hoogte van Rotterdamseweg 139a en 208. De Oude Laanmolensloot liep ten westen van de Rotterdamseweg bij Rotterdamseweg 276 naar de Schie. Hoewel de molensloten fysiek vrijwel zijn verdwenen is de ontginningsstructuur nog deels aanwezig en te herkennen aan de richting van de percelen ten opzichte van de Schie. Aan de westzijde staat die duidelijk iets schuin op de Schie.

Tussen de Zuidkolk en Abtwoudseweg was in de late middeleeuwen aan de westzijde van de Schie een voorstad ontstaan, met daarin aaneengesloten bebouwing aan de weg. Hier vestigden zich personen en bedrijven die binnen de stad mogelijk niet welkom waren, of een directe ligging aan de Schie nodig hadden. In de 19de eeuw waren er bijvoorbeeld enkele olieslagerijen en bedrijven die gerelateerd waren aan de scheepvaart. Ondanks oprukkende bedrijvigheid en sanering is er aan het Zuideinde nog steeds enige historische bebouwing overgebleven. De bebouwing liep vanaf de stad door tot aan de Abtswoudseweg. Dat is een in oorsprong middeleeuwse, reeds in 1214 vermelde weg, die van de westelijke kade aftakt als de scheiding tussen twee ontginningsblokken en ver buiten het plangebied doorliep richting Kethel, onder meer waar thans het tracé van provinciale weg en Abtswoude liggen. Nog verder van de stad bevindt zich het voormalige Generaliteitskruithuis aan de Schie dat uit 1660 dateert en in belangrijke mate nog in originele staat verkeert. Het is een uniek complex met zijn aanleg met een zeer fraai poortgebouw, dat een toegang over water en een toegang over land bevat, dienstgebouwen en twee geheel door water omgeven kruittorens.

De westelijke grens van het plangebied wordt gevormd door de spoorlijn Den Haag-Rotterdam die in 1847 in gebruik werd genomen. Mede dankzij die spoorlijn kwamen er na 1900 enkele vrij grote industriële bedrijven, zoals de sigarenfabriek Hillen, Braat, Spoorijzer, Pletterij Enthoven en de Nederlandse Kabelfabriek (NKF). Enkele bedrijven kregen een spooraansluiting. Begin 20ste eeuw werd er een insteekhaven gegraven waaraan een gedeelte kwam te liggen van de aan de andere zijde van de Schie gelegen Lijm en Gelatinefabriek. Deze insteekhaven werd kort na de Tweede Wereldoorlog weer gedempt. Ten noorden van de Abtswoudseweg maakte het bedrijf van Braat in de 20ste eeuw nog een flinke groei door, maar met enkele andere nabijgelegen bedrijven maakte het bedrijf in het laatste decennium van de 20ste eeuw plaats voor woningbouw. Mede door de afbraak van bebouwing langs de Schie kon hier een nieuwe woonwijk ontstaan. De bestaande bebouwing langs de Hooikade, met onder meer het monumentale kantoorgebouw van Braat, bleef evenwel behouden. Ook enige aan de Schiekade tot aan de Abtswoudseweg gelegen bebouwing bleef behouden.

Ten zuiden van de Abtswoudseweg, maar daarvan gescheiden door een rijtje woningen, kwam een 'woonboulevard' met grootschalige winkels voor woninginrichting en de doe-het-zelfartikelen. Zuidelijk daarvan bleef van het grote terrein van de kabelfabriek een gedeelte in gebruik als bedrijfsonderdeel van een groter kabels producerend concern. Enkele hallen werden bedrijfsverzamelgebouw (Schiehal) en het zuidelijkste gedeelte van het Kabelfabriekcomplex kwam in gebruik bij een afvalverwerkingsbedrijf.

De historische ontwikkeling van het gebied ten oosten van de Schie is anders dan die van het gebied ten westen ervan. Blijkens de oudste kaarten, uit de 16de eeuw, stonden er toen vrij veel boerderijen in de Vlietlanden, de strook tussen Rotterdamseweg en Schie. De bijbehorende landerijen lagen aan de overzijde van de weg. De nog bestaande Hamwoning aan de oostzijde van de Rotterdamseweg is daarop de enige uitzondering. In de 17de eeuw kwamen er met de opkomst van de plateelbakkerijen in de binnenstad in de Vlietlanden vele aardewasserijen, gelegen aan de waterkant van de nog agrarisch gebruikte percelen. Op de aardewasserijen werd aarde gezuiverd en met water gemengd tot een fijne pottenbakkersklei. Vanaf de 17de eeuw kwamen er ook boomgaarden en tuinen die soms uitgroeiden tot buitenplaatsjes met tuinhuizen en een parkachtige tuinaanleg met sierlijk gevormde vijvers. Eind 19de eeuw liep de plateelnijverheid terug en gingen de aardewasserijen hun activiteiten staken. Er kwamen rond 1900 en later wel enkele nieuwe bedrijven zoals de cementsteenfabriek Vrijenban, De Porceleyne Fles, de Nederlandse Lijm- en Gelatinefabriek, een kistenfabriek, een uitbreiding van de Kabelfabriek en een betoncentrale. Ten behoeve van een verwachte uitbreiding van de bedrijvigheid en de aanvoer van zand voor de ophoging van de Wippolder werd rond 1930 de Nieuwe Haven gegraven. Een aantal bedrijven sloot zijn poorten. Van het grote terrein van De Lijm- en Gelatinefabriek werd een gedeelte omgevormd tot een cultureel bedrijventerrein. Voor het overige is de vervanging van voormalige bedrijventerreinen door gemengde werk-/ woningbouwlocaties voorzien. Woningbouw was in het plangebied ten oosten van de Schie lange tijd beperkt. Langs de westzijde van de Rotterdamseweg werden vanaf eind 19de eeuw tussen agrarische bebouwing of bedrijven incidenteel ook woningen gebouwd, soms in kleine blokjes arbeiderswoningen en soms als iets luxere landelijke vrijstaande woning. De Nieuwe Haven blijft bestaan en behoudt de vooral recreatieve functie.

Rijksmonumentenbeleid

Als uitvloeisel van het landelijk opgezette Monumenten Inventarisatieproject (MIP) van architectuur en stedenbouw uit de periode 1850-1940 zijn uit die inventarisatie objecten en gebieden geselecteerd en aangewezen als beschermd rijksmonument dan wel als beschermd stads- of dorpsgezicht. In dat kader zijn er in Delft in 2002 een aantal rijksmonumenten aangewezen. Van de drie voor bescherming geselecteerde gebieden zijn er in februari 2011 twee als beschermde stadsgezichten aangewezen. Het derde stadsgezicht is later in 2011 aangewezen. Het rijksbeleid voorziet vooralsnog in een beperkt aantal aanwijzingen van monumenten van na 1940, terwijl het aanwijzen van beschermde stadsgezichten van na 1940 niet is voorzien.

In 2009 stemde de Tweede Kamer in met de plannen van toenmalig minister Plasterk voor een modernisering van het rijksmonumentenbeleid, de 'Modernisering Monumentenzorg', kortweg MoMo. Belangrijke punten daaruit zijn:

• Cultuurhistorie borgen in de ruimtelijke ordening – de historisch relevante structuren, objecten en sporen. Rekening houden met cultuurhistorische waarden vooraf tijdens het ruimtelijke planproces. In bestemmingsplannen analyse, te maken afweging en conclusie verwerken.
• Wettelijke grondslag is een toevoeging bij art. 3.1.6 Bro.
• Streven naar behoud van cultuurhistorisch waardevolle objecten door stimuleren van herbestemming. Voorkomen van onomkeerbare stappen (sloop) door zo vroeg mogelijk onderzoek te doen naar herbestemming. In afwachting van definitieve herbestemming tijdelijk gebruik mogelijk maken.

• Restrictief beleid aanwijzing rijksmonumenten; alleen bij zeer hoge uitzondering nog aanwijzing van rijksmonumenten en alleen op grond van vondsten met uitzonderlijk belang. Naar aanleiding van aanwijzingsverzoeken van belanghebbenden worden door het Rijk geen aanwijzingsprocedures gestart.
• Na afronding van de aanwijzing van beschermde stadsgezichten uit de periode 1850-1940 zullen geen gebieden meer als beschermd stadsgezicht worden aangewezen.

Gemeentelijk monumentenbeleid

Het algemene kader wordt gevormd door de begin 2007 vastgestelde nota "Gezicht op gebouwd erfgoed Delft - monumentenbeleid 2007-2017" en de Monumentenverordening 2009.

Ten behoeve van het gemeentelijk monumentenbeleid werden de volgende inventarisaties uitgevoerd:

• onderzoek naar architectuur en stedenbouw uit periode 1940-1970 (wederopbouw)
• onderzoek naar waardevolle gebouwen buiten de binnenstad uit de periode vóór 1940 (GIP)
• onderzoek naar cultuurhistorisch waardevol groen tot 1940 (16 groene parels).

Als uitvloeisel van de inventarisaties was besloten maximaal 100 gemeentelijke monumenten aan te wijzen uit de periodes tot 1940 (GIP) en 1940-1970 (wederopbouw). In de periode dat het bestemmingsplan van kracht is zijn geen nieuwe aanwijzingen meer te verwachten, mogelijk met uitzondering van bijzondere 'vondsten'.

• GIP: aanwijzingen in 2011 afgerond, er zijn geen aanwijzingen in het plangebied geweest
• Wederopbouw: aanwijzingen in 2009 en 2011 (de drie gebouwen op het cultureel bedrijventerrein Lijm & Cultuur) afgerond (zie onderstaande lijst)
• Groene parels: er zijn in het plangebied geen bijzondere groengebieden geïnventariseerd. (Het groen van het Kruithuiscomplex behoort tot het rijksmonument.)

Van alle gebouwde objecten met een cultuurhistorische waarde is maar een klein gedeelte, het 'topsegment' als rijksmonument of gemeentelijk monument beschermd. Van de bebouwing zonder monumentenbescherming zijn de belangrijkste objecten als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aangemerkt en op de plankaart aangegeven. Beschermde monumenten en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing zijn in onderstaande overzichten vermeld.

Beschermde monumenten

tabel 4: Beschermde monumenten

Cultuurhistorische waardevolle gebouwen

tabel 5: Cultuurhistorische waardevolle gebouwen. Uit: Monumenten Inventarisatieproject 1800-1940 (MIP)

N.B.: In het MIP werden in 1990-1995 meer gebouwen binnen het plangebied geïnventariseerd, maar deze zijn inmiddels gesloopt.

Wederopbouw 1940-1970

In het kader van de inventarisatie van architectuur en stedenbouw uit de periode van de Wederopbouw werd binnen het plangebied alleen het Kruithuisviaduct geïnventariseerd dat overigens slechts gedeeltelijk in het plangebied ligt. De inventarisatie heeft niet geleid tot een monumentenbescherming van het viaduct maar is wel een indicatie voor de cultuurhistorische waarde.

Het gebied heeft een in oorsprong middeleeuwse ontginningstructuur die cultuurhistorisch waardevol is. De oude verkavelingsrichting die op veel plaatsen nog aanwezig is, dient bij voorkeur gerespecteerd te worden en richtinggevend te zijn voor nieuwe ontwikkelingen. De ligging van vroegere molensloten zou bij voorkeur op een of andere wijze herkenbaar moeten zijn of weer worden. Bijzondere aandacht verdient het als rijksmonument beschermde complex van het Kruithuis dat uniek is en van zeer hoge cultuurhistorische waarde. In het bijzonder bij de inrichting van de directe omgeving dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid en het specifieke karakter van het Kruithuiscomplex.

Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing dient beschermd te worden tegen sloop zondermeer en tegen te grote, het beeld verstorende uitbreidingen.

Door het algemeen conserverend bestemmen zijn de structuren, die behoren tot de historische ontwikkelingsstructuur, voldoende beschermd, mede door de bestaande eigendomsgrenzen. Beschermde monumenten zijn al als object goed beschermd. De als cultuurhistorische waardevolle bebouwing aangemerkte gebouwen zijn voldoende beschermd met de dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie.

Als kader voor handhaving wordt het beleidskader 'Veiligheid van de gemeente Delft' gehanteerd. Dit kader is vastgesteld in B&W en gaat uit van een zeer bescheiden inzet op handhaving. Handhaving zal plaatsvinden op basis van strategie (risicoanalyse, prioriteren en programmeren). Aandachtspunten daarbij zijn onder andere: de gevolgen voor gebruikers en omgeving (veiligheid, gezondheid en milieu), het gedrag van de overtreder, legalisatiemogelijkheden, beschikbare capaciteit en de termijn waarbinnen handhaving mogelijk is (de wettelijk redelijke termijn waarbinnen zaken verjaren).

Uiteraard zal altijd worden gereageerd op klachten van omwonenden. Doordat illegale situaties die reeds in strijd waren met het voorgaande bestemmingsplan worden uitgezonderd van het overgangsrecht, bestaat op grond van de jurisprudentie ook na langere tijd in beginsel nog de mogelijkheid om handhavend op te treden, indien een situatie aan het licht komt die redelijkerwijze niet eerder bekend kon zijn. Juridisch zijn deze situaties immers wegbestemd. Per geval zal door het bevoegde bestuursorgaan een zorgvuldige belangenafweging worden gemaakt.

Het voorontwerpbestemmingsplan is, na akkoord van het college van burgemeester en wethouders onderwerp geweest van overleg en inspraak. Het voorontwerp is aan diverse overlegpartners aangeboden voor vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Tevens is het voorontwerp ter inzage gelegd voor een periode van 6 weken met de mogelijkheid om - gedurende deze periode - schriftelijke inspraakreacties in te dienen. Tijdens de inspraakbijeenkomst op 18 oktober 2011 is gelegendheid geboden voor mondelinge inspraak.

Alle overleg- en inspraakreacties zijn samengevat en beantwoord in de Nota Inspraak en Overleg. Het voorontwerpbestemmingsplan is samen met de Nota Inspraak en Overleg ter behandeling voorgelegd aan de Commissie Spoorzone, Ruimte en Verkeer op 12 april 2012. Het voorontwerpbestemmingsplan is naar aanleiding van de reacties aangepast tot een ontwerpbestemmingsplan.

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende overlegpartners:

1. 1. VROM-inspectie
2. 2. Rijkswaterstaat
3. 3. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed
4. 4. Provincie Zuid-Holland
5. 5. Stadsgewest Haaglanden
6. 6. Veiligheidsregio Haaglanden
7. 7. Kamer van Koophandel Den Haag
8. 8. Vestia Delft
9. 9. Woonbron Delft
10. 10. Vidomes
11. 11. Stichting DUWO
12. 12. NV Nederlandse Spoorwegen
13. 13. Veolia Transport
14. 14. Nederlandse Gasunie
15. 15. VWS Pipeline Control b.v.
16. 16. Tennet
17. 17. KPN
18. 18. Stedin
19. 19. Evides
20. 20. BKS Bedrijven Kring Schieoevers
21. 21. Hoogheemraadschap Delfland

De onder 5, 16 en 18 genoemde instanties hebben een schriftelijke reactie ingediend en hebben aangegeven geen bezwaren te hebben tegen dit plan. De onder 1, 4, 6, 7, 17, 20 en 21 genoemde instanties hebben een inhoudelijke reactie ingediend. Deze reacties worden hieronder besproken. Van de overige overlegpartners zijn geen reacties ontvangen.

Reactie KPN

Reactie

In de Abtswoudseweg is eind 2010 een gestuurde boring gemaakt vanuit KPN mede met andere telecompartijen voor het project Spoorzone van ProRail. Deze boring en de daarbij behorende kabels in de Abtswoudseweg moeten in dit plan behouden blijven aangezien dit recent is aangelegd en het een zeer belangrijke route voor KPN is in Delft.

Antwoord

Het is niet gebruikelijk om telecomleidingen in een bestemmingsplan van een planologische bescherming te voorzien door middel van een dubbelbestemming. Gelet op de aard van deze leidingen wordt dat in dit specifieke geval ook niet noodzakelijk geacht. Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

Reactie

In de Abtswoudseweg nabij huisnummer 133 staat een kabelverdeler van KPN. Deze is zeer belangrijk voor KPN voor het aansluiten van klanten in dit gebied. Graag dus aandacht dat deze kast blijft behouden en de daarbij behorende kabeltracés.

Antwoord

Kabelverdeelkasten worden in sommige gevallen apart bestemd als nutsvoorziening. In dit geval betreft het ruimtelijk gezien echter een object van ondergeschikte omvang. Er wordt daarom geen aparte bestemming of aanduiding voor opgenomen. Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

Reactie

Aan de huizenkant van de Zuidereinde en wat later overgaat in de Schieweg ligt een zeer belangrijk tracé van KPN.

Antwoord

Het is niet gebruikelijk om telecomleidingen in een bestemmingsplan van een planologische bescherming te voorzien door middel van een dubbelbestemming. Gelet op de aard van deze leidingen wordt dat in dit specifieke geval ook niet noodzakelijk geacht. Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

Reactie

Aan de overzijde van dit projectgebied bij de Vulcanusweg 309 staat de telefooncentrale van KPN. Hiervandaan lopen er kabels onder het spoor door naar dit projectgebied. Gezien de hoeveelheid kabels en de complexiteit van het spoor dicht op de centrale wordt dringend verzocht met deze kabels rekening te houden.

Antwoord

Het is niet gebruikelijk om telecomleidingen in een bestemmingsplan van een planologische bescherming te voorzien door middel van een dubbelbestemming. Gelet op de ligging van de centrale buiten het plangebied, kan op dat punt niks geregeld worden in dit bestemmingsplan. Gelet op de aard van de leidingen wordt een aparte planologische bescherming in het bestemmingsplan in dit specifieke geval niet noodzakelijk geacht.

Reactie

Verzocht wordt om de verschillende oversteken van KPN onder de Schie te behouden evenals de tracés die van en naar deze oversteken gaan.

Antwoord

Het is niet gebruikelijk om telecomleidingen in een bestemmingsplan van een planologische bescherming te voorzien door middel van een dubbelbestemming. Gelet op de aard van deze leidingen wordt dat in dit specifieke geval ook niet noodzakelijk geacht. Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

Reactie Hoogheemraadschap van Delfland

Reactie

In paragraaf 6.2.3 van de waterparagraaf is onder het kopje 'gewenste ontwikkelingen' aangegeven dat voor het oostelijk deel van het plangebied een waterstructuur moet worden gerealiseerd. Hoewel deze waterstructuur inderdaad gewenst is, ligt deze buiten het plangebied.

Antwoord

Om verwarring te voorkomen zullen wij deze waterstructuur niet meer noemen in het ontwerp bestemmingsplan. Dit wordt aangepast in het plan.

Reactie Ministerie van Infrastructuur en Milieu, VROM-inspectie

Reactie

Verzocht wordt om in het ontwerpbestemmingsplan de onderzoeksresultaten met betrekking tot het groepsrisico op te nemen en die resultaten tevens te voorzien van een verantwoording van het groepsrisico op basis van een advies van de Veiligheidsregio Haaglanden.

Antwoord

De toelichting van het ontwerpbestemmingsplan zal conform verzoek worden aangepast.

Reactie Provincie Zuid-Holland

Reactie

In de bestemmingsregels voor 'Bedrijventerrein - Uit te werken' en 'Kantoren - uit te werken' is de mogelijkheid geboden voor een kantorenprogramma van maximaal 130.000 m2. In het kader van de herziening van het Regionaal Kantorenprogramma Haaglanden en de voorziene aanpassingen in de Provinciale Verordening Ruimte voor het aspect kantoren, zal bij de ontwerpfase de onderbouwing t.b.v. nut en noodzaak van de omvang van het kantorenprogramma aangescherpt dienen te zijn. Het kantorenprogramma van 130.000 m2 is niet realistisch. Anticiperend op de aanscherping in de Verordening Ruimte is het nodig het (uit te werken) kantorenprogramma in dit bestemmingsplan aanzienlijk te verminderen.

Antwoord

Naar aanleiding van de inspraakreactie van de ontwikkelaar zullen de gronden met een 'Uit te werken'-bestemming uit het plangebied worden geknipt. Voor deze gronden is in 2006 een bestemmingsplan vastgesteld, te weten 'Gedeeltelijke herziening Schieoevers noord en zuid - omgeving station Delft Zuid'. Dit geldende bestemmingsplan geldt nog 5 jaar. Er bestaat op dit moment dus geen noodzaak om deze bestemmingen in het nieuwe bestemmingsplan Schieoevers Noord over te nemen.

Zodra er concrete plannen zijn voor de locatie van het Kabeldistrict, en er voldoende afspraken zijn tussen de ontwikkelaar en de gemeente Delft, zal een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld voor deze gronden. Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan, de gronden waarop een 'uit te werken bestemming' ligt, zullen uit het bestemmingsplan worden geknipt.

Reactie

In de Verordening Ruimte is onder artikel 9, lid 3 onder e opgenomen dat grootschalige meubelbedrijven op perifere detailhandelslocaties minimaal 1.000 m2 bruto vloeroppervlak moeten beslaan. In de planregels voor 'Bedrijventerrein' is bij de 'specifieke vorm van detailhandel - grootschalig meubelbedrijf 1' opgenomen dat drie grootschalige meubelbedrijven een kleiner oppervlak mogen hebben dan 1.000 m2. Dit is in strijd met de Verordening Ruimte.

Antwoord

In het bestemmingsplan is inderdaad opgenomen dat drie grootschalige meubelbedrijven een kleiner oppervlak mogen hebben dan 1000 m2. Omdat dit in strijd is met de Verordening Ruimte zal deze regel worden geschrapt.

Reactie

Binnen de bestemming 'Water' is ook de plaatsing van de Gelatinebrug mogelijk gemaakt. In het plan is niet na te gaan aan welke eisen een dergelijke brug moet voldoen. Wij vragen u hierbij om in de planregels voor deze brug rekening te houden met de doorvaarbaarheid van de provinciale vaarweg (beleidsnota Vaarwegen en Scheepvaart 2006). Ook zou het goed zijn om de functie van de Schie als vaarweg voor de beroepsvaart en als economische ader enige aandacht te geven.

Antwoord

Op het moment van opstellen van het voorontwerpbestemmingsplan was nog niet duidelijk waar de exacte locatie van de brug komt. Een duidelijkere kaart en/of een uitspraak over de civieltechnische vormgeving kon op dat moment nog niet gegeven worden. Zodra duidelijk is waar de brug wordt gerealiseerd en welke afmetingen de brug krijgt, zal de locatie van de brug op de verbeelding worden opgenomen. Hierbij zullen ook de doorvaarbaarheid en het belang van de Schie als vaarweg voor de beroepsvaart worden betrokken.

Reactie

Aanvullende informatie ten aanzien van externe veiligheid moet in de ontwerpfase worden toegevoegd aan het bestemmingsplan om te kunnen bepalen in hoeverre er op dit punt sprake is van strijdigheid met het provinciale ruimtelijke belang.

Antwoord

De toelichting van het ontwerpbestemmingsplan zal conform verzoek worden aangepast.

Reactie Veiligheidsregio Haaglanden

Reactie

De Veiligheidsregio Haaglanden (VRH) heeft een advies gegeven op het voorontwerpbestemmingsplan. Hierin wordt aangegeven dat het een conserverend bestemmingsplan is en wordt vooral ingegaan op de zelfredzaamheid van mensen in het invloedsgebied. Dit zijn zaken die elders dan het bestemmingsplan geborgd (moeten) worden.

Verder wordt aangegeven dat er onduidelijkheid bestaat over de aanwezigheid van twee hoge druk aardgasleidingen in of nabij het plangebied.

Antwoord

Voor het bestemmingsplan is het van belang of er hoge druk aardgasleidingen in of nabij het plangebied aanwezig zijn. Op 1-1-2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) van kracht geworden. In voorbereiding hierop is er een inventarisatie gedaan naar de aanwezigheid van buisleidingen. Hieruit is gebleken dat in Schieoevers Zuid een hoge druk aardgasleiding loopt van 40 Bar. Deze ligt op ruim 400 meter afstand.

Reactie Kamer van Koophandel

Reactie

Hoewel het plan conserverend is, lijkt de toekomstige transformatie van het gebied zijn schaduw vooruit te werpen. De KvK onderkent de positieve kanten van deze transformatie. Het plan van TCN - EraContour - Woonbron voor de vestiging van creatieve bedrijvigheid in de voormalige kabelfabriek kan de kwaliteit van het bedrijventerrein verhogen. Maar het uitgangspunt moet wat de KvK betreft tevens zijn dat de bedrijven die nu op Schieoevers gevestigd zijn daar moeten kunnen blijven en moeten kunnen blijven groeien. Schieoevers moet een plek blijven waar productiebedrijven terecht kunnen. De geplande combinatie van wonen en werken kan spanning zetten op dit uitgangspunt.

De KvK heeft twee zorgen. Enerzijds zit die zorg in de onzekerheid die het plan veroorzaakt voor de in het gebied gevestigde bedrijven. Alleen al het feit dat het plan boven de markt hangt betekent een aantasting van het vestigingsklimaat op het bedrijventerrein. Anderzijds is er zorg over de functionele invulling van het herontwikkelingsplan. Het vertrekpunt moet daarbij volgens de Kamer van Koophandel zijn dat de bedrijven die in het gebied gevestigd blijven niet gehinderd worden in hun bedrijfsvoering. De KvK vraagt de gemeente om snel duidelijkheid te verschaffen over de te volgen strategie (volgtijdelijkheid, tempo) bij de ruimtelijke aanpassingen.

Antwoord

Dit bestemmingsplan is conserverend van aard, dat betekent dat in principe de bestaande situatie wordt vastgelegd. De toekomstige transformatie van het gebied is een wens en visie voor de toekomst, dit heeft geen invloed op de bedrijfsbestemming.

Wat betreft de milieuzonering is aangesloten bij het beleid van de provincie. De provincie geeft in haar verordening (art. 8, lid 3) aan dat voor bedrijventerreinen geldt dat in een bestemmingsplan de hoogst mogelijke milieucategorie passend bij de omgeving van het bedrijventerrein mogelijk moet worden gemaakt. We sluiten hierbij aan. Er is sprake van inwaartse zonering, dit betekent dat op het midden van het terrein de hoogste categorie is toegestaan en aan de randen van het terrein een lagere categorie, waarbij de hoogst mogelijke milieucategorie wordt opgenomen.

Er kan op dit moment niet meer duidelijkheid geboden worden. De onderdelen waarover duidelijkheid is, zijn direct in het bestemmingsplan geregeld. Onderdelen waarover nog geen zekerheid bestaat (bijvoorbeeld wonen), kunnen onvoldoende onderbouwd worden om in het bestemmingsplan te regelen. We begrijpen de zorg voor de gevestigde bedrijven. Wij zijn het echter niet eens met de stelling dat doordat het plan boven de markt hangt het vestigingsklimaat verslechtert. Er zullen immers ook andere, nieuwe bedrijven aangetrokken worden. In de gebiedsvisie Schieoevers 2030 (vastgesteld door B&W in december 2010) is voor Schieoevers Noord opgenomen dat het gebied geleidelijk en organisch gaat herontwikkelen naar een gemengd stedelijk gebied voor pioniers. Gemengd betekent hier dat wonen, werken en recreatie op verschillende schaalniveaus gemengd worden. Hierbij verkleurt het karakter geleidelijk van traditionele bedrijvigheid naar een broedplaats voor nieuwe ideeën en ontwikkelingen voor de kenniseconomie en creatieve bedrijvigheid. Ten aanzien van reeds gevestigde bedrijven geldt dat deze binnen het geldende kader (bestemmingsplan, beleid, wetgeving) nog steeds uitbreidingsmogelijkheden hebben en zodoende kunnen doorgroeien.

Reactie

De in het gebied gevestigde perifere detailhandel is in het bestemmingsplan bestemd met een zeer gedetailleerde regeling (artikel 3 van de planregels). De Kamer van Koophandel vindt deze regeling te rigide en weinig inzichtelijk. Voorgesteld wordt een brede pdv-bestemming, die qua definitie daarvan aansluit op de provinciale Verordening Ruimte. Dit zou dan, vanwege het volumineuze karakter, moeten worden gecombineerd met een ondergrens in het aantal vierkante meter winkeloppervlak. Dit laatste eventueel in combinatie met een beperkte ruimte voor kleinere winkelunits.

Antwoord

De PDV locatie is opgenomen binnen de bestemming Bedrijventerrein. Voor de PDV locatie is op de digitale verbeelding exact aangegeven welke functies zijn toegestaan. Deze digitale verbeelding is opgesteld conform de RO Standaarden van het ministerie. Hierbij is het van belang op te merken, dat indien er verschillen zijn tussen de digitale weergave en de analoge weergave, de digitale weergave geldt.

Wat betreft het verzoek van de KvK om een ruimere bestemming, in het voorontwerpbestemmingsplan is aangesloten bij de definities van de provinciale Verordening Ruimte.

Op de PDV locatie is in het voorontwerpbestemmingsplan toegestaan:

1. 1. detailhandel in zeer volumineuze goederen: auto's, motoren, boten, caravans, keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering, tenten, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen;
2. 2. bouwmarkten;
3. 3. grootschalige meubelbedrijven (inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en stoffering) met een bruto vloeroppervlak van minimaal 1.000 m2.

In het ontwerpbestemmingsplan zal voor het bouwvlak aan de noordoostzijde worden opgenomen dat hier ook detailhandel in zeer volumineuze goederen is toegestaan en een fitnesscentrum (dat hier al aanwezig is en destijds is toegestaan door middel van een vrijstelling).

In het ontwerpbestemmingsplan zal ook worden toegevoegd dat binnen de bestemming Bedrijventerrein detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen is toegestaan.

Vanwege de verkeersaantrekkende werking van tuincentra zijn deze doorgaans niet direct toegestaan. Naar aanleiding van de inspraakreactie zal worden onderzocht of een tuincentrum kan worden toegestaan. De uitkomst zal in het ontwerpbestemmingsplan worden meegenomen.

Reactie

De geluidsruimte die het plangebied nu voor bedrijven biedt, is een belangrijk aspect van het vestigingsklimaat en daarmee een kwaliteit van het bedrijventerrein. Wij zijn daarom tegen het verkleinen van de geluidscontour om het bedrijventerrein.

Antwoord

In het bestemmingsplan is in paragraaf 6.6.3.2 Industrielawaai opgenomen:

"De geluidscontour industrielawaai (50 dB(A) dient deels in het bestemmingsplan te worden vastgelegd overeenkomstig het gemeentelijk zonebesluit van 1997. Er wordt een uitzondering gemaakt voor de geluidscontour direct ten noorden van Leeuw & Stein. Gelijktijdig met het opstellen van dit bestemmingsplan zal, middels een apart raadsbesluit, Leeuw & Stein geen deel meer uitmaken van het voor geluid gezoneerde industrieterrein. De wens bestaat om in de toekomst mogelijk de geluidszone verder te verkleinen voor het gedeelte Schieoevers Noord. Op welke wijze hier invulling aan wordt gegeven en met welk bestemmingsplan is vooralsnog niet bekend, maar dit wordt niet mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan."

De bedoeling is de grens van het voor geluid gezoneerde industrieterrein te verkleinen door Leeuw & Stein er uit te knippen. Leeuw & Stein maakt dan geen deel meer uit van het voor geluid gezoneerde industrieterrein. Om het gezoneerde industrieterrein heen, dus buiten het industrieterrein, ligt de geluidszone. Deze zone is op de kaart/ verbeelding aangegeven. Het verkleinen van het gezoneerd industrieterrein betekent echter niet dat de geluidszone wordt verkleind.

Voor dit bestemmingsplan zal nog worden onderzocht op welke wijze en op welke termijn deze aanpassing van het gezoneerde terrein zal plaatsvinden. De tekst in de toelichting zal indien nodig worden aangepast en zal ook worden verduidelijkt.

Reactie BKS Bedrijven Kring Schieoevers

Reactie

De eerste twee reacties en de vierde reactie van de BKS komen overeen met de eerste drie reacties van de Kamer van Koophandel.

Antwoord

Zie voor de beantwoording ook de hieboven genoemde reacties inclusief beantwoording.

Reactie

Groei en instroming van nieuwe bedrijven zal erg belangrijk zijn voor Schieoevers. Inspreker vraagt daarom aan de gemeente om:

• de visie daarop aan te scherpen in de route naar het ontwerp bestemmingsplan;
• ruimte voor toewijzing van maatbestemmingen en maximale milieucategorieën ook als zodanig te beschrijven.

Inspreker heeft onafhankelijk onderzoek laten doen door Seinpost. Verzocht wordt de uitkomsten van dit onderzoek mee te nemen in het ontwerp bestemmingsplan Schieoevers Noord.

Antwoord

Het onderhavige bestemmingsplan biedt uitgebreide mogelijkheden voor bedrijfsvestiging in het bestemmingsplangebied en vormt daarmee een belangrijke randvoorwaarden scheppende factor voor het vestigingsklimaat in Delft. Met de beschrijving van de ruimtelijke opzet van het gebied alsmede de gewenste ontwikkelingen binnen de diverse functies wordt voldoende inhoud gegeven aan de visie voor het gebied.

De uitkomsten van het onderzoek door Seinpost worden/zijn betrokken bij de nieuwe nota detailhandel. Deze nota zal op zichzelf weer worden betrokken bij de totstandkomingsprocedure voor dit bestemmingsplan. Omdat de nota nog moet worden vastgesteld is het mogelijk dat tussen dit voorontwerp en het ontwerpbestemmingsplan nog wijzigingen zullen/ moeten worden doorgevoerd. Deze reactie heeft nog niet geleid tot aanpassing van het plan. Na het vaststellen van de nota detailhandel kan het bestemmingsplan, indien nodig, worden aangepast.

Voor het bestemmingsplan is de wettelijke procedure conform de Wet ruimtelijke ordening gevolgd. Het ontwerpbestemmingsplan is voor de duur van zes weken (18 oktober 2012 t/m 28 november 2012) ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kon door een ieder een zienswijze worden ingediend. De zienswijzen die zijn ingebracht zijn samengevat en beantwoord in de nota zienswijzen. Naar aanleiding van de zienswijzen en ambtshalve worden aanpassingen aan het plan voorgesteld. Het plan zal vervolgens ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden.

De Wet ruimtelijke ordening voorziet in een verplichting tot het verhaal van gemeentelijke kosten. Dat kan op publiekrechtelijke grondslag, via een exploitatieplan dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dient te worden. Maar ook kan het gemeentelijke kostenverhaal geregeld worden via een zogenoemde anterieure overeenkomst over grondexploitatie met de initiatiefnemer/ ontwikkelaar, als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. De reikwijdte van de exploitatieplanplicht en het daaruit voortvloeiende kostenverhaal, volgt uit de omschrijving van bouwplannen zoals bepaald in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Het onderhavige bestemmingsplan voorziet niet in bouwplanontwikkelingen zoals bepaald in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De te maken gemeentelijke kosten voor het opstellen van dit bestemmingsplan moeten door de gemeente zelf betaald worden.