In deze regels wordt verstaan onder:

het "uitwerkingsplan 2 Westegouwe fase 2" met identificatienummer NL.IMRO.0513.1108UP2WG2-DF01 van de gemeente Gouda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

de oppervlakte van de bebouwing binnen een bouwvlak, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van dat vlak.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten - geen detailhandelsbedrijf zijnde - en ambachtelijke bedrijvigheid geheel of overwegend door middel van handwerk, waarbij de aard (qua milieuplanologische hinder) en omvang van de bedrijfsactiviteiten zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

het beroeps- of bedrijfsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee naar de aard gelijk te stellen beroep dat door zijn aard en omvang zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

bebouwing aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het (ontwerp) bestemmingsplan.

gebruik dat bestaat ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond; hieronder wordt niet begrepen:

1. een onderbouw: een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven peil is gelegen;
2. een vide, waarvan de oppervlakte niet meer bedraagt dan 50% van de onderliggende laag;
3. een zolder, waarvan de oppervlakte, voor zover de bouwhoogte groter is dan 1,5 m, niet meer bedraagt dan 50% van de oppervlakte van de onderliggende laag.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.

een uitspringend dakvenster, aangebracht op het hellende dakvlak en aan alle zijden omgeven door het betreffende dakvlak.

een toevoeging aan de bouwmassa door het verhogen van de nok en/of de goot van het dak waardoor de bouwhoogte van het gebouw toeneemt.

een hellend vlak in een dak.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren aan personen, die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Het herhaald en opeenvolgend gezamenlijk gebruik van motorvoertuigen op grond van een overeenkomst tussen natuurlijke personen en een aanbieder.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan het publiek, zoals een kapsalon, reisbureau, uitzendbureau, bankfiliaal, wasserette of apotheek, eventueel met bijbehorend kantoor, magazijn of ambacht, zulks met uitzondering van horecabedrijven en seksinrichtingen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning, alsmede een gebouw als zodanig bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

een gebouw, dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste gebouw valt aan te merken.

een ruimte welke door haar indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor administratieve en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden.

een aan een bedrijfsactiviteit toegekende categorie volgens de in de bijlage bij deze regels opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten.

een snijpunt van twee of meer dakvlakken, zijnde de hoogste lijn van het dak.

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- of vaartuigen, kampeermiddelen, loodsen, keten en soortgelijke verblijfsmiddelen, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken.

een bouwwerk met een gesloten dak, dat niet of slechts aan één zijde is voorzien van een (bestaande) wand.

1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. indien in, op of boven het water wordt gebouwd: het waterpeil;
4. indien de onder a tot en met c genoemde peilen in het veld aanleiding geven tot onduidelijkheden een door of namens het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen peil.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan:

1. een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon;
2. een seksbioscoop of sekstheater;
3. een seksautomatenhal;
4. een seksclub of parenclub;

al dan niet in combinatie met elkaar. Onder een seksinrichting wordt niet verstaan een escortbedrijf of een sekswinkel.

bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts-)voorzieningen, zoals:

1. verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken en bloembakken;
2. telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame;
3. kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen;
4. afvalinzamelsystemen.

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel waarin de voordeur is gesitueerd.

de aan de zijde van de bestemming '' of '' gelegen bouwgrens, met dien verstande dat op hoeksituaties sprake kan zijn van twee of drie voorgevelrooilijnen.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het dichtst bij de perceelsgrens gelegen punt van het gebouw tot die perceelsgrens op 1 m boven peil en haaks op de perceelsgrens.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, vlaggenmasten, bewassings-, luchtbehandelings- en liftinstallaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de oppervlakte gemeten op vloerniveau, langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel

buitenwerks en boven peil.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'artikel 3 Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groenvoorzieningen en water;
2. voet- en fietspaden;
3. speelvoorzieningen;
4. straatmeubilair;
5. nutsvoorzieningen.
6. parkeervoorzieningen en ontsluitingswegen ten behoeve van de naastgelegen appartementen, uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'verkeer'.

1. Op de in lid 3.1 Bestemmingsomschrijving bedoelde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken ten dienste van de bestemming, alsmede ondersteunende bouwwerken ten behoeve van de aangrenzende woonfuncties, zoals een fietsenberging.
2. Ten behoeve van water mogen ook bruggen, duikers en damwanden worden gebouwd.

De voor artikel 4 Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen en groen.

Op de in lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De voor 'artikel 5 Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen;
2. tuinen en erven;
3. aan de functie onder a gebonden parkeervoorzieningen;
4. groenvoorzieningen en water;

alsmede voor:

zorggerelateerd wonen ter plaatse van de aanduiding "zorgwoning".

Op de in lid 5.1 Bestemmingsomschrijving bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat:

1. hoofdgebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken;
2. de bouwhoogte van gebouwen binnen het bouwvlak niet meer mag bedragen dan 12 m, tenzij op de verbeelding binnen een bouwvlak, of een gedeelte daarvan, anders is aangegeven;
3. het bouwpeil ten minste 4,7 meter beneden Normaal Amsterdams Peil (NAP) bedraagt;
4. bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd mits:
   1. de goothoogte niet meer bedraagt dan de bouwhoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw;
   2. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 3,5 m;
   3. de diepte niet meer bedraagt dan 3 m, gemeten uit de achter- en/of zijgevelbouwgrens;
   4. het gezamenlijk grondoppervlak aan bijbehorende bouwwerken bij rijwoningen niet meer bedraagt dan 30 m² en het bebouwingspercentage per bouwperceel niet meer bedraagt dan 70%;
5. dakkapellen zijn toegestaan mits:
   1. de bouwhoogte van de dakkapel, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, ten hoogste 1,75 m bedraagt; en;
   2. de afstand tussen de goot van het hoofdgebouw en de dakkapel tenminste 0,5 m bedraagt; en
   3. de breedte van de dakkapel aan de voor- en zijkant van woning ten hoogste 60% van de woningbreedte bedraagt; en
   4. de afstand tussen de zijkanten van de dakkapel en de bouwmuren tenminste 0,5 m bedraagt; en
   5. de onderlinge afstand tussen twee dakkapellen geplaatst in hetzelfde dakvlak tenminste 0,5 m bedraagt.
6. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen niet meer mag bedragen dan:
   1. 1 m op de gronden voor de voorgevelrooilijn;
   2. 2 m voor het overige;
7. de bouwhoogte van een pergola niet meer mag bedragen dan 2,5 m;
8. de bouwhoogte van andere bouwwerken niet meer mag bedragen dan 3 m;
9. ten behoeve van water bouwwerken, zoals bruggen, duikers, damwanden en soortgelijke bouwwerken mogen worden gebouwd.
10. alvorens een omgevingsvergunning, gericht op (bouw)werkzaamheden in het kader van de doeleinden zoals bedoeld in 5.1 Bestemmingsomschrijving verleend kan worden, inzichtelijk dient te worden gemaakt dat zal worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen, overeenkomstig de parkeernormen als bedoeld in artikel 5.4.3.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid:

1. 5.2 Bouwregels onder d ten behoeve van het bouwen van een kap op een bijbehorend bouwwerk, waarbij de bouwhoogte van het bijbehorend bouwwerk niet meer mag bedragen dan 6 m en de bouwmogelijkheid niet leidt tot een onevenredige hinder voor omwonenden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.4.1 ten behoeve van het medegebruik van woningen en/of bijbehorende bouwwerken voor bedrijfsmatige activiteiten die in de van deze regels deel uitmakende Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn aangeduid als categorie 2, mits:

1. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij geldt dat de brutovloeroppervlakte gebruikt voor bedrijfsmatige activiteiten niet meer mag bedragen dan 35% van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 50 m²;
2. geen afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving;
3. geen onevenredige toename van de verkeersbelasting optreedt in de omgeving;
4. er wordt voorzien in de voldoende parkeerruimte op eigen terrein;
5. de bedrijfsmatige activiteiten geschieden door degene die op het perceel woonachtig is;
6. geen detailhandel plaatsvindt, behoudens beperkte kleinschalige verkoop in direct verband met de bedrijfsmatige activiteiten;

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Vlaggenmasten, antennemasten, schoorstenen en dergelijke, die deel uitmaken van een gebouw, mogen de voor dat gebouw toegestane maximale bouwhoogte met niet meer dan 8 m overschrijden.

Een verboden gebruik is in ieder geval het gebruik:

1. van onbebouwde gronden voor:
   1. het storten of het lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
   2. het opslaan van gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, voer- en vaartuigen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan;
   3. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens, tenzij dit gebruik verband houdt met:
      • het (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud van de gronden;
      • de opslag van goederen in het kader van de in het plan toegestane bedrijfsvoering;
      • het opslaan of storten van afval- of meststoffen, voor zover noodzakelijk voor het normale onderhoud van de gronden en de watergangen;
2. van bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, horeca of detailhandel, voor zover zulks niet expliciet is toegestaan ingevolge de bestemmingsregels.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in deze regels ten behoeve van:

1. een afwijking ten aanzien van de voorgeschreven bouwhoogte van gebouwen, bouwhoogte van andere bouwwerken, grondoppervlakte van bebouwing, onderlinge afstand tussen gebouwen, afstand tot perceelsgrenzen en overige aanduidingen, mits deze afwijkingen niet meer bedragen dan 15% van de in het plan voorgeschreven maten, afstanden, oppervlakten en percentages;
2. het bouwen van andere bouwwerken, zoals vlaggenmasten, artistieke kunstwerken, antennes e.d. tot een bouwhoogte van 15 m, mits belangen van derden niet in onevenredige mate worden aangetast;
3. het overschrijden van de aangegeven bouwgrenzen met ten hoogste 0,8 m, indien het erkers, luifels, balkons, galerijen en dergelijke ondergeschikte bouwdelen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken betreft;
4. het overschrijden van de aangegeven bouwgrenzen met ten hoogste 1,5 m, indien het hijsinrichtingen, laadbruggen, reclametoestellen, draagconstructies voor reclame en kelderingangen of kelderkoekoeken betreft.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op:

1. een afwijking ten aanzien van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen, maatvoeringsgrenzen en overige aanduidingen op de verbeelding in het horizontale vlak die noodzakelijk is, ofwel ter aanpassing aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, dan wel indien dit uit het oogpunt van doelmatig gebruik van de grond en bebouwing gewenst is en er geen dringende redenen zijn die zich hiertegen verzetten en mits die afwijking ten opzichte van hetgeen op de verbeelding is aangegeven niet meer dan 15 m bedraagt;

Deze regels worden aangehaald als 'Regels van het uitwerkingsplan 2 fase 2 Westergouwe'.

Voorliggend uitwerkingsplan is een uitwerking van een deel van het globale bestemmingsplan Westergouwe fase 2. Het gaat om een tweetal gebieden. In de eerste plaats wordt het kavel uitgewerkt waar voorheen een boerderij stond aan de Provincialeweg. De planvorming voor dit deelgebied is op dit moment (voorjaar 2019) voldoende uitgewerkt om vastgelegd te kunnen worden in een uitwerkingsplan op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Het uitwerkingsplan is noodzakelijk voor het kunnen verlenen van omgevingsvergunningen voor het bouwen.

In de tweede plaats is een klein gebied aan de zuidkant van de hoofdontsluitingsweg opgenomen in dit uitwerkingsplan. In dit gebied mogen volgens het geldende uitwerkingsplan alleen twee onder één kap woningen of vrijstaande woningen worden gebouwd. Het globale bestemmingsplan dat als juridische onderlegger voor het uitwerkingsplan functioneert opent ook de mogelijkheid voor het bouwen van rijwoningen. Ook in het stedenbouwkundig plan is deze optie opgenomen. Nu de wens bestaat daadwerkelijk rijwoningen te bouwen en dat ruimtelijk past, dient het uitwerkingsplan te worden herzien, zodat omgevingsvergunningen kunnen worden verleend voor het bouwen.

Beide gebieden waarop dit uitwerkingsplan betrekking heeft staan hieronder aangegeven.

De ligging van het plangebied is hieronder aangegeven, eerst in een afbeelding die de ligging laat zien in het grotere verband van Gouda, vervolgens meer ingezoomd op Westergouwe fase 2.

Afbeelding 1 Ligging plangebied in Gouda

Afbeelding 2 Ligging plangebied in Westergouwe fase 2

Voorliggend uitwerkingsplan bestaat uit een geografische plaatsbepaling (verbeelding) regels en een toelichting. De geografische plaatsbepaling en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

Het uitwerkingsplan is opgebouwd conform het (wettelijke) model Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) Hoofdstuk 2 beschrijft hoe de bouw- en inrichtingsplannen er uit komen te zien. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op een aantal milieuaspecten, waarna in hoofdstuk 4 wordt uitgelegd hoe het plan juridisch in elkaar zit. Hoofdstuk 5 tenslotte gaat in op de uitvoerbaarheid.

Voormalig boerderijkavel

In de noordwestpunt van het deelgebied Westergouwe fase 2 ligt de plek waar voorheen een boerderij stond (Provincialeweg nr. 26). Het bleek niet mogelijk deze boerderij te behouden. Door de grote zandpakketten in de directe omgeving zou de fundering van de boerderij ernstig beschadigd raken. Het alternatief was het aanhouden van een zeer grote afstand tussen zandpakket (en dus te bebouwen grond) en de boerderij zelf. Dit betekende een te groot verlies aan bebouwbaar oppervlak. Bovendien zou de boerderijkavel ten opzichte van zijn omgeving diep komen te liggen, waardoor het noodzakelijk zou zijn een dijkje er om heen aan te leggen en de kavel voortdurend droog te pompen. Dat alles zou ook niet hebben geleid tot een fraaie integratie van de boerderij in de wijk. Daarom is een aantal jaren geleden besloten de boerderij te slopen, maar de locatie een bijzondere plek te geven in het stedenbouwkundig plan door het realiseren van een opvallender woonprogramma, het aanleggen van een betekenisvolle groene plek voor de buurt en het omzomen van de kavel met water en een stevige bomenrij.

In het geheel van Westergouwe is dit een logische plek om wat hoger te bouwen. Aan de Provincialeweg ontstaat zo een drietal hoogteaccenten, namelijk bij de Eurorotonde, bij het toekomstig winkelcentrum ter hoogte van de Weegje-rotonde en precies halverwege op het voormalig boerderijkavel. De appartementengebouwen geven 'gezicht' aan Westergouwe en bieden een fraai uitzicht op de Oostpolder en Gouda.

Bouwveld ten zuiden van de Burgemeester van Dijkesingel

Dit bouwveld ligt tussen de Burgemeester van Dijkesingel en de woningen in de zone van de Bergambachtleiding die deelgebied Westergouwe fase 2 aan de zuidzijde begrenst. In de basisvariant van het stedenbouwkundig plan waren hier twee onder een kap woningen gedacht. In verband met de grote behoefte aan woningen in het middenhuursegment is besloten om dit type huurwoningen langs deze dwarsstraat te bouwen.

Woonprogramma

Het Boerderijkavel maakt onderdeel uit van Westergouwe II en is gesitueerd in de noordwestelijke hoek van dit deel van Westergouwe. Het boerderijkavel is direct verbonden met de ringdijk en de Provincialeweg, aan de andere zijden wordt het omzoomd door een watergang. Het Boerderijkavel wordt middels een duiker ontsloten vanaf Tuinen II noord. De verkavelingsopzet wijkt af van de overige delen van Tuinen II. Hier tref je geen straten aan en grondgebonden woningen met voor- en achtertuinen maar een ensemble van twee losse bouwvolumes rondom een centrale groene ruimte.

Afbeelding 3 Inrichtingsvoorstel boerderijkavel

Op het boerderijkavel worden twee gebouwen gerealiseerd: een gebouw met appartementen voor senioren en een woongebouw met sociale huurwoningen. Het appartementengebouw voor senioren omvat 59 wooneenheden, heeft een haakvormige hoofdopzet en is vier bouwlagen hoog. In het gebouw worden zorgondersteunende diensten geleverd. Het woongebouw met sociale huurwoningen krijgt 40 wooneenheden in de sociale huur. De helft van die woningen zijn 2-kamer woningen en de andere helft 3-kamer woningen. Verder zijn op de begane grond en 1e verdieping 10 appartementen voor beschut wonen geprogrammeerd. De sociale huurwoningen voorzien in een grote behoefte in Gouda. Wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang en elke woning levert veel inschrijvingen op. Ook woningen voor senioren voorzien in een behoefte. Het bevordert ook de dringend gewenste doorstroming in de woningmarkt. Het appartementengebouw voor sociale huur is op het noordelijke deel van het boerderijkavel gesitueerd en kijkt uit op de Provincialeweg. Het gebouw krijgt zeven bouwlagen en heeft een rechthoekig grondvlak. De verbindende dam met duiker tussen Tuinen II noord en het boerderijkavel ligt in het verlengde van het centraal in Tuinen II noord gelegen wandelpad in oost westelijke richting. De centrale groene ruimte op het boerderijkavel wordt hiermee verbonden met de hoofdgroenstructuur van Tuinen II. Op het boerderijkavel worden 117 parkeerplaatsen gerealiseerd. Een aantal van 77 parkeerplaatsen wordt ondergebracht in een groot parkeerveld tussen de Provincialeweg en het woongebouw. De overige 40 parkeerplaatsen worden gesitueerd bij het zorggebouw. Onderstaand wordt wat dieper ingegaan op de onderbouwing van de parkeeroplossing, omdat deze met maatwerk voor het boerderijkavel is opgezet.

De oorspronkelijke invulling van het boerderijkavel bestond hoofdzakelijk uit een op de Provincialeweg georiënteerde langgevelboerderij met één bouwlaag en een kap. Hoewel in de beoogde nieuwe opzet wordt uitgegaan van twee veel grotere bouwvolumes is het de bedoeling in de uitwerking aansluiting te vinden bij de inmiddels gesloopte langgevelboerderij Voorzorg. Zo wordt er uitgegaan van heldere en eenvoudige hoofdbouwmassa’s met stoere raamopeningen en wordt er net als bij Voorzorg uitgegaan van zadeldaken. Karakteristiek voor Voorzorg is de markante kopgevel aan de Provincialeweg en de daarin toegepaste details. De uitdaging is om de markante kopgevel aan de Provinciale weg op een eigentijdse manier opnieuw gestalte te geven.

Afbeelding 4 Vogelvluchtimpressie vanaf noordzijde

Groen

Ondanks het flinke bouwprogramma krijgt het Boerderijkavel een groen en ruimtelijk karakter. Dit komt tot uitdrukking in de centrale groene ruimte en in de groene omranding in de vorm van brede taluds en lange rijen met wilgen. Het is de ambitie om het boerderijkavel een ontspannen en informeel karakter te geven dat geïnspireerd is op de polder en op een boerenerf. Dus geen aangeharkte en kort gemaaide perken, maar wel knotwilgen, wilde grassen en natuurlijke inrichtingselementen zoals stammetjes, takkenrillen en vlecht-heggen. De centrale groene ruimte krijgt gestalte als weelderige Heemtuin waar jong en oud elkaar kan ontmoeten. In totaal bestaat 45% van de oppervlakte van de boerderijkavel uit groen.

Parkeren

Voor de verschillende functies op de voormalige boerderijkavel zijn de volgende parkeernormen gehanteerd:

- 20 sociale huurwoningen (kleiner dan 55 m2): 1,1 pp per woning = 22 parkeerplaatsen

- 20 sociale huurwoningen (groter dan 55 m2): 1,3 pp per woning = 26 parkeerplaatsen

- 10 wooneenheden beschermd wonen: 0,5 per woning = 5 parkeerplaatsen

- 59 seniorenwoningen: 1,5 per woning = 88,5 parkeerplaatsen

Totaal benodigd 141,5 parkeerplaatsen

Deze parkeervraag wordt als volgt opgelost:

- op de boerderijkavel zelf: 117 parkeerplaatsen

- aan de zuidkant van de kavel langs de Burg. van Dijkesingel 5 parkeerplaatsen

Totaal aan te leggen 122 parkeerplaatsen

Rekenkundig betekent dit nog een opgave van 19,5 parkeerplaatsen. Deze opgave wordt opgelost door de inzet van deelauto's, twee voor het gebouw van Woonpartners Midden-Holland (het noordelijke gebouw) en drie voor het gebouw van Zorgidee (het zuidelijke gebouw). Deze worden op de boerderijkavel gestationeerd. Juist doordat het plangebied als een vrij zelfstandige ruimtelijke eenheid functioneert en de huurwoningen gelieerd zijn aan twee organisaties, is het goed mogelijk om deelauto's hier tot een succes te maken. De inzet van deelauto's wordt geborgd door deze op te nemen in:

- de planregels van dit uitwerkingsplan (voorwaardelijke verplichting);

- een daarmee samenhangende voorwaarde in de twee omgevingsvergunningen;

- het koop- en realisatiecontract met de twee initiatiefnemers.

Mocht blijken dat de inzet van vijf deelauto's onvoldoende is doordat in de omgeving parkeerdruk ontstaat tengevolge van de boerderijkavel, dan kan de gemeente Gouda na een evaluatieperiode tot twee jaar na oplevering de inzet van meer deelauto's inroepen. Dit is geborgd in het koop- en realisatiecontract met de bouwende partijen. Ook bestaat in het uiterste geval de mogelijkheid om in het aangrenzende deelgebied Westergouwe fase 3 extra parkeerplaatsen aan te leggen.

Waterhuishouding

Het plangebied van dit uitwerkingsplan maakt deel uit van het watersysteem van Westergouwe fase 2. De watergangen rond het boerderijkavel zijn al in het bestemmingsplan opgenomen. Voor de waterhuishoudkundige onderbouwing wordt verwezen naar het bestemmingsplan "Westergouwe fase 2".

In de zijstraten van het zuidelijk deel van Westergouwe fase 2 is in het uitwerkingsplan "Westergouwe fase 2" de aanduiding "vrijstaand, tweekapper" opgenomen. In artikel 7.2.f is bepaald dat "ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding-vrijstaand, tweekapper, (driekapper)" de woningen uitsluitend als uitsluitend als vrijstaande, twee-onder één kap, (of drie-onder- één kap) woning dienen te worden gebouwd". In het stedenbouwkundig plan voor Westergouwe is desalniettemin de mogelijkheid voor de bouw van rijwoningen opgenomen. Ruimtelijk is dat inpasbaar, zij het dat de beoogde groenstrook daarvoor zal moeten worden omgevormd in een rij haaks parkeren. De gemeenteraad heeft in 2017 per motie laten weten dat het college van burgemeester en wethouders in overleg zou moeten treden met de gemeenteraad indien de wens zou bestaan om daadwerkelijk rijwoningen te bouwen. In het voorjaar van 2019 is daartoe een voorstel van het college van burgemeester en wethouders in de gemeenteraad besproken. De gemeenteraad heeft in meerderheid met dit voorstel ingestemd. De argumenten om nu, in plaats van tweekappers rijwoningen te bouwen zijn als volgt:

- er blijkt een overaanbod aan tweekappers in fase 2 Westergouwe;

- de bouw van beleggershuurwoningen brengt meer diversiteit in het woningaanbod;

- de vraag naar beleggershuurwoningen is op dit moment groot.

In voorliggend uitwerkingsplan wordt de bouw van deze huurwoningen mogelijk gemaakt door de specifieke bouwaanduiding voor het type woningen te schrappen.

In het bestemmingsplan "Westergouwe fase 2" zijn de relevante milieuaspecten voor onder meer de boerderijkavel uitgebreid beschreven. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.

Ten behoeve van dit uitwerkingsplan is akoestisch onderzoek verricht om te bezien of de gevelbelasting door weg- en spoorwegverkeer voldoet aan de eisen uit de Wet geluidhinder. Gebleken is dat niet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder (Wgh) ten gevolge van de N207, de Provincialeweg en de Burgemeester Van Dijkesingel kan worden voldaan. Wel kan voldaan worden aan de maximaal vast te stellen hogere waarde van 63 dB. Daarom worden voor 79 woningen hogere geluidwaarden vastgesteld op grond van artikel 83 van de Wgh, tot maximaal 57 dB(A). Voor de appartementen die het dichtst bij de Provincialeweg liggen geldt dat deze worden voorzien van een voor geluid afsluitbare buitenruimte (L_den ≤ 48 dB). Hierbij wordt de gevel binnen de geluidsluwe buitenruimte beschouwd als geluidsluwe gevel, conform het hogere waarden-beleid van de gemeente Gouda. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar bijlage 1 (akoestisch onderzoek).

Voor de overige milieuaspecten wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan "Westergouwe fase 2".

Het uitwerkingsplan bestaat geografisch uit twee delen. Het ene deel betreft de boerderijkavel, het andere deel betreft het gebied waarin de commerciële huurwoningen worden gerealiseerd.

Boerderijkavel

Binnen dit gebied zijn twee bestemmingen gekozen, de bestemming Wonen en de bestemming Groen. De bestemming Wonen ligt rond de bouwcontour van de appartementengebouwen. Op de verbeelding is de maximale hoogte aangeduid. Voor het gebouw aan de Provincialeweg is tevens een aanduiding "zorgwoning" opgenomen. Daarmee wordt zorggerelateerd wonen in een deel van het gebouw mogelijk gemaakt. De bestemming Groen geeft de mogelijkheid voor groen, water en paden. Verweven in het groen worden een ontsluitingsweg en parkeerplaatsen aangelegd. Deze functies zijn binnen de bestemming Groen specifiek aangeduid met "Verkeer". Voor het parkeren is een speciale regeling opgenomen die als volgt is opgebouwd. In de bouwregels (4.2.j) is een bepaling opgenomen die voorschrijft dat omgevingsvergunning voor bouwen alleen kan worden verleend als eerst inzichtelijk is gemaakt dat voorzien kan worden in voldoende parkeerplaatsen. Voor de normstelling wordt verwezen naar een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van gebruik (4.4.2). Nieuwe hoofdgebouwen mogen niet eerder in gebruik worden genomen dan nadat ten behoeve van die hoofdgebouwen voldoende parkeerplaatsen zijn gerealiseerd. Wat "voldoende" is wordt in dezelfde bepaling beschreven met een exacte normering en aantallen. Ook wordt het gebruik van 5 deelauto's verplicht voorgeschreven. Het begrip deelauto is in artikel 1 gedefinieerd. Om het gebruik van deelauto's te borgen zal als voorwaarde in de omgevingsvergunningen worden opgenomen dat een contract zal moeten worden gesloten met een aanbieder van deelauto's en dat de deelauto's daadwerkelijk op het terrein bij de appartementengebouwen moeten worden gestationeerd.

Commerciële huurwoningen

De bouwvlakken waar deze woningen worden gebouwd zijn in het plan opgenomen met de bestemming Wonen, zonder specifieke bouwaanduiding voor het type woningen. Dat geeft de mogelijkheid om hier rijwoningen te maken, in tegenstelling tot het geldende uitwerkingsplan.

Bij de voorbereiding van een uitwerkingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Op grond van artikel 6.12 stelt de raad hiertoe een exploitatieplan op.

Alternatieve mogelijkheid is dat kostenverhaal op alternatieve wijze wordt verzekerd. In dat geval dient een en ander te worden vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomsten met de eigenaar. In het geval van dit uitwerkingsplan zijn contracten gesloten over de kosten die de gemeente moet maken. De economische uitvoerbaarheid van het plan is daarmee gegarandeerd.

In dit hoofdstuk worden conform artikel 3.1.1 Besluit ruimteljke ordening de uitkomsten verwerkt van het vooroverleg met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van de provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in geding zijn. Het genoemde overleg zal plaatsvinden aan de hand van het ontwerpbestemmingsplan.

Over het uitwerkingsplan is wettelijk verplicht vooroverleg gevoerd met de provincie en het hoogheemraadschap. De provincie Zuid-Holland heeft laten weten dat het plan niet strijdig is met provinciale belangen. Voor het Hoogheemraadschap zijn geen waterhuishoudkundige belangen in het geding. Het hoogheemraadschap heeft daarom geen bezwaar tegen het plan. De reacties van de provincie Zuid-Holland en van het Hoogheemraadschap zijn als bijlage 1 aan dit uitwerkingsplan gehecht.

Het ontwerpuitwerkingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen over het ontwerpuitwerkingsplan kenbaar gemaakt.