Snippergroen
Bestemmingsplan - Gemeente Hillegom
Vastgesteld op 28-01-2021 - geheel onherroepelijk in werking
Hoofdstuk 1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
1.1 plan:
het bestemmingsplan Snippergroen met identificatienummer NL.IMRO.0534.bpsnippergroen-VA01 van de gemeente Hillegom;
1.2 bestemmingsplan:
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;
1.3 aanduiding:
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.4 aanduidingsgrens:
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.5 aan-huis-verbonden beroep:
het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, ontwerptechnisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch of daarmee naar de aard gelijk te stellen gebied, dat ondergeschikt aan de woonfunctie kan plaatsvinden;
1.6 achtererfgebied:
erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorgevelrooilijn, van het hoofdgebouw;
1.7 achtergevel:
de van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de weg afgekeerde gevels, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;
1.8 andere bouwwerken:
bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde;
1.9 bebouwing:
één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken;
1.10 (bedrijfsmatige) kamerverhuur:
een samenstel van verblijfsruimten, uitsluitend of mede bestemd of gebruikt om daarin aan anderen dan de rechthebbende en de personen behorende tot diens huishouden, woonverblijf, niet in de zin van zelfstandige woongelegenheid, te verschaffen, al dan niet met gehele of gedeeltelijke verzorging; een en ander kan onder meer blijken uit het feit dat voor de kamers afzonderlijk huur wordt berekend en/of betaald en elke kamer zelfstandig wordt bewoond, waarbij al dan niet sprake is van enkele gemeenschappelijke voorzieningen;
1.11 bestaand:
- ten aanzien van bebouwing: bebouwing, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan of mag worden gebouwd;
- ten aanzien van gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;
1.12 bestemmingsgrens:
de grens van een bestemmingsvlak;
1.13 bestemmingsvlak:
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.14 bijbehorende bouwwerken:
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw of ander bouwwerk, met een dak en ondergeschikt aan het hoofdgebouw;
1.15 bouwen:
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
1.16 bouwgrens:
de grens van een bouwvlak;
1.17 bouwperceel:
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de planregels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.18 bouwperceelgrens:
een grens van een bouwperceel;
1.19 bouwvlak:
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
1.20 bouwwerk:
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.21 erker;
uitbouw in één bouwlaag aan de voor en/of zijgevel van een woning die ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;
1.22 gebouw:
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.23 hoofdgebouw:
gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;
1.24 huishouden:
persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen;
1.25 maatschappelijke voorziening:
overheidsvoorzieningen en voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, kinderopvang, cultuur, sport, onderwijs, verenigingsleven, (overige) openbare dienstverlening en daarmee gelijk te stellen voorzieningen, met dien verstande dat religieuze voorzieningen hier niet onder worden verstaan;
1.26 mantelzorg:
zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak en op vrijwillige basis;
1.27 overkapping:
een bijbehorend bouwwerk, geen gebouw zijnde, losstaand of aangebouwd aan het hoofdgebouw voor het stallen van voertuigen of goederen en/of schuilen van personen tegen weersomstandigheden;
1.28 omgevingsvergunning:
een vergunning voor het uitvoeren van een project dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo);
1.29 omgevingsvergunning voor het afwijken:
omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met dit plan met toepassing van de in dit plan opgenomen regels inzake afwijking, op grond van artikel 2.1 lid 1 onder c jo. artikel 2.12 lid 1 sub a onder 1 van de Wabo;
1.30 peil:
- voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst, de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
- voor andere bouwwerken de gemiddelde hoogte van het aansluitende, afgewerkte terrein ter plaatse;
1.31 vigerende bestemmingsplannen
alle bestemmingsplannen welke vallen binnen het plangebied van dit bestemmingsplan welke ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan van kracht waren;
1.32 voorerfgebied:
erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;
1.33 voorgevel:
de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;
1.34 voorgevelrooilijn:
de snijlijn van de voorgevel van een woning of hoofdgebouw en het grondvlak waarop de woning of het hoofdgebouw zich bevindt alsmede de verlengde (denkbeeldige doorgetrokken lijn) ervan binnen het bouwperceel;
1.35 wonen:
huisvesting in een woning waarbij de bewoner(s) gezamenlijk één afzonderlijk huishouden vormen;
1.36 woning of wooneenheid:
een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden; hieronder worden tevens zorgwoningen en bedrijfs/dienstwoningen verstaan;
1.37 wet:
de genoemde wettelijke regeling zoals deze luidt op het tijdstip van tervisielegging van het plan;
Artikel 2 Wijze Van Meten
2.1 afstand:
de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.
2.2 bouwhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
2.3 de breedte en diepte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
2.4 dakhelling:
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
2.5 goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
2.6 inhoud van een bouwwerk:
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
2.7 oppervlakte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Algemeen
- Op dit bestemmingsplan zijn van toepassing de regels met inbegrip van alle bijlagen van het vigerende bestemmingsplan, met dien verstande dat indien dit bestemmingsplan voorziet in een enkelbestemming de regels van dit bestemmingsplan van toepassing zijn;
- Op dit bestemmingsplan is van toepassing de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan, dit met uitzondering van die percelen waarvoor in dit bestemmingsplan een enkelbestemming is opgenomen;
- De dubbelbestemmingen, Wro-zones en algemene aanduidingsregels van het vigerende bestemmingsplan(zie bijlagen bij de regels, bijlage 1) blijven onverminderd van toepassing.
Artikel 4 Bedrijventerrein
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor bij de bestemming behorende voorzieningen, waaronder parkeervoorzieningen, groen, water, erven, tuinen en paden.
4.2 Bouwregels
Er zijn uitsluitend andere bouwwerken toegelaten met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan:
- 6 m voor lichtmasten;
- 8 m voor bedrijfsinstallaties, licht- en vlaggenmasten (maximaal 3 per bestemmingsvlak);
- 2 m voor erf- en terreinafscheidingen;
- 3 m voor reclamezuilen;
- 3 m voor overige andere bouwwerken.
Artikel 5 Centrum
5.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor bij de bestemming behorende voorzieningen, waaronder parkeervoorzieningen, groen, water, erven, tuinen en paden.
5.2 Bouwregels
Er zijn uitsluitend andere bouwwerken toegelaten met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan:
- 6 m voor lichtmasten;
- 2 m voor erf- en terreinafscheidingen;
- 3 m voor reclamezuilen;
- 3 m voor overige andere bouwwerken.
Artikel 6 Groen
6.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen en water en bij de bestemming behorende voorzieningen, waaronder parkeervoorzieningen, groen, water, erven, tuinen en paden.
6.2 Bouwregels
Voor het bouwen van andere bouwwerken geldt dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan:
- 10 m voor lichtmasten;
- 5 m voor voorwerpen van beeldende kunst;
- 4 m voor overige andere bouwwerken.
Artikel 7 Maatschappelijk
7.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen en bij de bestemming behorende voorzieningen, waaronder parkeervoorzieningen, groen, water, erven, tuinen en paden.
7.2 Bouwregels
Er zijn uitsluitend andere bouwwerken toegelaten met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan:
- 2 m voor erf- en terreinafscheidingen;
- 5 m voor voorwerpen van beeldende kunst;
- 6 m voor lichtmasten;
- 3 m voor overige andere bouwwerken.
Artikel 8 Verkeer - Verblijfsgebied
8.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- woonerven, wijkontsluitingswegen (30 km/u), pleinen;
- voet- en fietspaden;
- parkeervoorzieningen;
- kruisende infrastructuur;
- geluidwerende voorzieningen;
- duikers;
- bruggen;
- speelvoorzieningen;
- kunstwerken;
- voorwerpen van beeldende kunst;
- bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen zoals groen, water nutsvoorzieningen en straatmeubilair.
8.2 Bouwregels
Voor het bouwen van andere bouwwerken geldt dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan:
- 10 m voor lichtmasten;
- 6 m voor geluidwerende voorzieningen;
- 6 m voor vlaggenmasten;
- 5 m voor voorwerpen van beeldende kunst;
- 3 m voor reclamezuilen;
- 4 m voor overige andere bouwwerken.
Artikel 9 Water
9.1 Bestemmingsomschrijving
Ter plaatse van de adressen zoals opgenomen in bijlagen bij de regels, bijlage 2, zijn de bestaande steigers toegelaten binnen de bestemming 'Water', met dien verstande dat;
- indien de bestaande lengte en breedte minder bedragen dan resp. 6 en 2 meter, de steiger mag worden uitgebreid tot een lengte en breedte van resp. 6 en 2 meter;
- bij de onder a. bedoelde uitbreiding aangesloten wordt bij de bestaande bouwhoogte van de steiger;
- de geldende bestemmingsregels uit de onderliggende van kracht zijnde bestemmingsplannen (zie bijlage 2) blijven onverminderd van toepassing.
Artikel 10 Wonen
10.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- wonen;
- aan-huis-verbonden beroepen;
- duikers;
- bij deze bestemming behorende voorzieningen waaronder parkeervoorzieningen, groen, water, erven, tuinen en paden.
10.2 Bouwregels
Op de in artikel 10 lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, waarbij de volgende regels gelden.
10.3 Afwijken van de bouwregels
10.4 Specifieke gebruiksregels
10.5 Afwijken van de gebruiksregels
Hoofdstuk 3 Algemene Regels
Artikel 11 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 12 Algemene Bouwregels
12.1 Overschrijding bouwgrenzen
De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen, in afwijking van het bepaalde in hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door:
- tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, loggia's, keldertoegangen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m;
- andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m.
12.2 Bestaande maatvoering
In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, diepte, oppervlakte, inhoud van bouwwerken en/of afstand van bouwwerken tot enige grens, die in overeenstemming met op dat moment geldende wet- of regelgeving tot stand zijn gekomen, meer of minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, diepte, oppervlakte, inhoud en/of afstand in afwijking daarvan als maximaal dan wel minimaal toelaatbaar.
Artikel 13 Algemene Gebruiksregels
13.1 Strijdig gebruik
Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
- gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens in afwijking van de in dit bestemmingsplan gegeven bestemming;
- gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seks- en/of pornobedrijf, een prostitutiebedrijf, raamprostitutie en een escortbedrijf.
13.2 Parkeren en laden of lossen
- Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw wordt slechts verleend, indien is aangetoond dat wordt of zal worden voldaan aan het gemeentelijke parkeerbeleid.
- Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw waarvoor een behoefte bestaat voor ruimte voor het laden of lossen van goederen wordt slechts verleend, indien is aangetoond dat op het betreffende bouwperceel in voldoende mate ruimte voor het laden of lossen van goederen wordt of zal worden aangebracht.
- Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a en/of b:
- voor zover op andere wijze in de benodigde parkeergelegenheid of laad- of losruimte wordt voorzien, dan wel;
- mits het voldoen aan deze regels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, tot welke bijzondere omstandigheden in elk geval worden gerekend:
- een te verwachten meer dan gemiddeld aantal gehandicapte gebruikers of bezoekers van het gebouw;
- een te verwachten meer dan gemiddeld aantal klanten of bezoekers, indien het gebouw bestemd is voor de vestiging van één of meer detailhandelsbedrijven, dan wel openbare dienstverlening of vermakelijkheid;
- een bestemming van het gebouw als parkeergarage, dan wel garagebedrijf.
Hoofdstuk 4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 14 Overgangsrecht
14.1 Overgangsrecht bouwwerken
14.2 Overgangsrecht gebruik
Artikel 15 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als:
regels van het bestemmingsplan Snippergroen.
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
In mei 2015 is gestart met het uitvoeren van het project Snippergroen, met als doel om alle gevallen van oneigenlijk gebruik van gemeentegrond inclusief steigers te regelen. In dat verband zijn ruim 300 situaties nader bekeken. Vervolgens zijn afspraken gemaakt met de betrokkenen, waardoor geen oneigenlijk grondgebruik of oneigenlijk gebruik van een steiger meer plaats heeft.
Een deel van de benodigde aanpassingen zijn meegenomen in het 'Omgevingsplan Buitengebied en Zanderij'. De overige aanpassingen worden in het voorliggende bestemmingsplan planologisch-juridisch geregeld.
1.2 Ligging En Begrenzing
Voorliggend plan betreft het gehele grondgebied van de gemeente Hillegom, met uitzondering van het deel dat onderdeel is van het 'Omgevingsplan Buitengebied en Zanderij'. Verspreid over het plangebied liggen de locaties waar een aanpassing van de geldende regeling vereist is. Op de bijbehorende verbeelding zijn deze locaties weergegeven. Daarnaast is er een regeling voor steigers, inclusief een bijbehorende adressenlijst (zie bijlagen bij de regels, bijlage 2) opgenomen.
Plangrens bestemmingsplan Snippergroen en de locaties (nummers verwijzen naar de bladen van de verbeelding)
1.3 Geldende Bestemmingsplannen
Snippergroen
Voor de locaties van het snippergroen zijn de volgende bestemmingsplannen van kracht:
Overzicht behorende bij tabel van geldende bestemmingspannen
Steigers
Voor wat betreft de steigers gaat het om de volgende geldende bestemmingsplannen:
Parapluplan Parkeren
Op 26 januari 2017 heeft de gemeenteraad van Hillegom het 'Parapluplan Parkeren' vastgesteld. Hiermee zijn de parkeernormen, die voordien gehanteerd werden bij (bouw)plantoetsing aan de stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening, nu aan het bestemmingsplan gekoppeld. In het voorliggende bestemmingsplan is de regeling uit het parapluplan 1-op-1 overgenomen.
Parapluplan Wonen, Hillegom
De gemeenteraad heeft op 15 oktober 2020 het 'Parapluplan Wonen, Hillegom' vastgesteld. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het gehele grondgebied van de gemeente Hillegom, met uitzondering van het werkingsgebied van het Omgevingsplan Buitengebied. Daarmee is deze regeling ook van toepassing op de onderhavige locaties.
In het 'Parapluplan Wonen, Hillegom' zijn de begrippen ‘(bedrijfsmatige) kamerverhuur’, ‘huishouden’, ‘wonen’ en ‘woning of wooneenheid’ voorzien van een nieuwe begripsbepaling. Deze worden ook toegevoegd aan het voorliggende parapluplan. Tevens is in de relevante bestemming de specifieke gebruiksregel toegevoegd dat er in een (bedrijfs)woning en/of wooneenheid één huishouden is toegestaan.
1.4 Werkwijze En Opzet Van Toelichting
Voorliggend plan voorziet in een passende juridische regeling voor de percelen die gekocht of gehuurd worden van de gemeente. In de meeste gevallen wordt een woonbestemming toegekend, met de binnen de gemeente gebruikelijke bouw- en gebruiksmogelijkheden. In de overige gevallen is aangesloten bij de aanliggende, bijbehorende geldende bestemming.
Verder voorziet het voorliggende bestemmingsplan in een regeling voor de bestaande steigers, waarover een overeenkomst is gesloten tussen de betreffende bewoners en de gemeente Hillegom.
In de toelichting wordt ingegaan op de huidige beleidssituatie ten aanzien van snippergroen/steigers in de gemeente Hillegom (hoofdstuk 2), op het beleid (hoofdstuk 3), op de uitvoerbaarheid (hoofdstuk 4), op de juridische planopzet (hoofdstuk 5), op de economische uitvoerbaarheid (hoofdstuk 6) en op de planprocedure (hoofdstuk 7).
Hoofdstuk 2 Project Snippergroen In Hillegom
In mei 2015 is een projectteam gestart met het uitvoeren van het project Snippergroen.
Doel van het project was het regelen van al het oneigenlijk grondgebruik in de gemeente Hillegom. De legalisatie van het grondgebruik is gebeurd door grond te verkopen, te verhuren of door het erkennen van een beroep op verjaring. Aan elk gebruik van gemeentegrond ligt nu een koop- of huurovereenkomst of een erkenning ten grondslag, danwel is het grondgebruik beëindigd door ontruiming van de gemeentegrond. In andere gevallen is ervoor gekozen een bestaande huurovereenkomst voort te zetten.
Bij het regelen van het grondgebruik is het ‘ja, tenzij’ beleid toegepast. Daarbij stond de gemeente in principe positief tegenover verkoop, tenzij er zwaarwegende redenen waren om de grond in eigendom te houden. Hierbij werd de Nota Uitgifte Grondbeleid 2010-2014 gevolgd. De eindevaluatie van dit project Snippergroen is als bijlagen bij toelichting, bijlage 1, bijgevoegd.
Het project Snippergroen is in drie fases uitgevoerd: Fase 1 - Centrum, Fase 2 - Elsbroek en Fase 3 - Buitengebied. Voorafgaand aan de start van elke nieuwe fase is een bewonersavond georganiseerd. Bewoners ontvingen daarna een brief als bleek dat zij gemeentegrond als tuin of steiger gebruikten. Vervolgens hebben bewonersbezoeken plaatsgevonden waarbij de projectmedewerkers uitleg hebben gegeven over het project en de mogelijkheden voor het regelen van het gebruik met de bewoners hebben besproken. Daarbij werd de mogelijkheid geboden om de grond of steiger aan te kopen, tenzij er zwaarwegende redenen waren om de grond in eigendom te houden.
De prijzen en voorwaarden stonden op voorhand vast en waren niet onderhandelbaar. Door het hanteren van deze voorwaarden en kaders zijn alle bewoners op dezelfde manier behandeld en is er geen sprake meer van rechtsongelijkheid tussen bewoners.
Er was in totaal sprake van 312 gevallen van oneigenlijk grondgebruik bij koopwoningen. In 199 gevallen betrof het het gebruik van gronden, terwijl het in 113 gevallen ging om steigers:
| Grond | Steigers | |
| Bevestigen bestaande afspraak | 12 | 1 |
| Erkennen verjaring | 60 | |
| Aankoop | 41 | |
| Ontruiming | 15 | 5 |
| Verhuur | 13 | 98 |
| Geen gebruik | 58 | 9 |
| TOTAAL | 199 | 113 |
Naast bovengenoemde gevallen werd er door huurders van huurwoningen oneigenlijk gebruik gemaakt van gemeentegrond. Het gaat om gronden nabij huurwoningen van Vesteda en van Woningstichting Stek. Ten aanzien van de particuliere verhuurder Vesteda is het gebruik geregeld door de grond te verhuren aan de huurders. Met woningstichting Stek wordt nog nader onderhandeld.
Tevens zijn in het voorliggende bestemmingsplan ongeveer 10 situaties meegenomen, waar bewoners een verzoek tot het mogen aankopen van stroken gemeentegrond voor hebben ingediend. Deze stroken zijn niet oneigenlijk in gebruik genomen.
Werkwijze bestemmingsplan Snippergroen
Snippergroen
Van alle gevallen is bekeken of er daadwerkelijk een bestemmingswijziging nodig is. In diverse gevallen bleek namelijk dat de geldende bestemming reeds toereikend is voor de nieuwe situatie. Die gevallen zijn om die reden buiten het voorliggende plan gelaten. In de resterende gevallen, voor zover die binnen het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan vallen, is per onderdeel bekeken welke bestemming passend is. In een geval is sprake van een uitruil van bestemmingen. Het gaat hierbij om ruim 50 situaties. In hoofdstuk 5 wordt inhoudelijk op de regeling van dit snippergroen ingegaan.
Steigers
In het voorliggende bestemmingsplan worden tevens 96 bestaande steigers planologisch geregeld. Het gaat om enkele concentraties van steigers aan de Guido Gezellelaan (25 steigers), Jacqueline van der Waalsheem (28 steigers), Jan Prinsheem (10 steigers), Pieter van Eyckheem (20 steigers), Tongelaar (8 steigers) en 5 verspreide steigers in Fase 1 - Centrum. Omtrent deze steigers zijn dossiers opgebouwd, met een duidelijk overzicht van de bestaande steiger. Over deze steigers is overeenstemming bereikt tussen de betreffende bewoners en de gemeente Hillegom.
Hoofdstuk 3 Beleid
Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het blijvend in gebruik nemen van kleine openbare gebieden als tuin en erf en op bestaande steigers. Er zijn hierbij geen Europese, nationale of provinciale ruimtelijke belangen betrokken. Ook staat het niet op gespannen voet met het gemeentelijke beleid.
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
In het kader van een bestemmingsplan zijn diverse milieukundige aspecten van belang. Dat betreft archeologie, geluid, ecologie bedrijven en milieuzonering, luchtkwaliteit, externe veiligheid. Het betreft hier het blijvend in gebruik nemen van kleine openbare gebieden als tuin en erf en bestaande steigers, waarbij de genoemde aspecten in beginsel geen belemmering vormen voor de uitvoerbaarheid van het plan. Voorts blijven de dubbelbestemmingen en aanduidingen van kracht, waarmee die belangen (zoals archeologie, waterkering etc.) geborgd zijn. Wel wordt hieronder nader ingegaan op de aspecten 'water' en 'bodem'.
Water
De watertoets is een wettelijke verplichting voor plannen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Er is geen gebruik gemaakt van de Digitale Watertoets, aangezien het hier om verspreide snippergroenlocaties gaat en om bestaande steigers. Op voorhand wordt er vanuit gegaan dat het voorliggende plan, gelet op de aard en omvang, geen negatieve invloed heeft op de waterhuishouding. Het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan het hoogheemraadschap van Rijnland. Bij brief van 18 maart 2020 hebben zij te kennen gegeven geen bezwaar te hebben tegen het bestemmingsplan 'Snippergroen'.
Bodem
Bij de Omgevingsdienst West-Holland is informatie beschikbaar over de locaties waar de bestemming van zal wijzigen. In onderstaande tabel is kort weergegeven of er belemmeringen zijn te verwachten. Indien een belemmering wordt verwacht, wordt geadviseerd een bodemonderzoek uit te laten voeren bij toekomstige ontwikkelingen of eigendomsoverdracht.
- Catswende 50 t/m 62
De percelen liggen tegen of net binnen de contour van een voormalige stortplaats (bouw- en sloopafval). In figuur 1 is de locatie van de stort weergegeven. In figuur 2 is aangegeven welke percelen worden overgedragen ten opzichte van de contour van de stortplaats.
Gezien de ligging van de over te dragen percelen is de locatie verdacht op de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Geadviseerd wordt om bij toekomstige ontwikkelingen of eigendomsoverdracht een bodemonderzoek uit te voeren om de kwaliteit van de grond en het grondwater vast te stellen. Als blijkt dat ter plaatse van de percelen stortmateriaal aanwezig is, dient ook de kwaliteit en de dikte van de deklaag te worden vastgesteld.
- Van den Endelaan 1 t/m 26
Op de locatie is, in het kader van de voorgenomen herinrichting, een deel van het openbare gebied onderzocht (zie figuur 3, grijs gebied). Uit de resultaten van de chemische analyses blijkt dat de grond tot circa 1,2 m-mv niet is verontreinigd met de onderzochte parameters. Ter hoogte van de locatie Van den Endelaan 26 is een grondwaterverontreiniging aanwezig met VOCl. Een deel van deze contour is weergegeven in figuur 4. Uit de resultaten van de grondwatermonitoring ter hoogte van huisnummer 26 blijkt dat het grondwater hooguit licht is verontreinigd. Op basis van de laatste gegevens is door de Omgevingsdienst, kenmerk 2016098455, d.d. 7 december 2016, ingestemd met de sanering.
Figuur 3. Onderzoekslocatie Figuur 4. grondwaterverontreiniging (blauw)
- Heemskerklaan 67, 155, 157
In 2010 is ter plaatse van de Vosselaan een bodemonderzoek uitgevoerd. Met het onderzoek is vastgesteld dat de bodem matig tot sterk is verontreinigd met PAK en zink. Geadviseerd wordt om bij toekomstige ontwikkelingen of eigendomsoverdracht ter plaatse van de betreffende gronden van Heemskerklaan 67, 155 en 157 de chemische kwaliteit van de bodem vast te stellen.
- Marconistraat 26
Het perceel Marconistraat 26 is gelegen op een industrieterrein en heeft een bedrijvenbestemming. Ter plaatse van de openbare weg is in 2006 de chemische kwaliteit vastgesteld. Uit deze gegevens blijkt dat nabij Marconistraat 26 de bodem niet is verontreinigd. Echter op het aangrenzende perceel Marconistraat 28 is de bodem sterk verontreinigd met minerale olie, PAK en zink. Gezien het feit dat sprake is van een verdachte locatie wordt geadviseerd om bij eigendomsoverdracht de chemische kwaliteit van de bodem vast te stellen.
Milieu effectrapportage (m.e.r.)
De wet- en regelgeving voor milieueffectrapportage (m.e.r.) is vastgelegd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in de AMvB Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de Wet milieubeheer zijn vooral de procedurele verplichtingen opgenomen. In het Besluit m.e.r. is opgenomen wanneer een m.e.r. verplicht is.
Een m.e.r.-beoordeling is wettelijk verplicht voor de activiteiten in kolom 1 van Bijlage D van het Besluit m.e.r. Indien de activiteit groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient de in de wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure beschreven te worden.
Indien de activiteit kleiner is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient beoordeeld te worden of de in de Wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure al dan niet nodig is. Dit noemt men de vormvrije m.e.r.-beoordeling.
De voorgenomen ontwikkelingen op de verschillende locaties, die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt, vallen niet onder een van de genoemde activiteiten uit de Bijlage D van het Besluit m.e.r. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling voor dit bestemmingsplan is derhalve niet nodig.
Hoofdstuk 5 Juridische Planopzet
5.1 Snippergroen
Binnen het voorliggende bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:
Bestemming 'Bedrijventerrein'
Er is aan de Marconistraat sprake van een situatie waarin een strook grond in gebruik is bij een bedrijvenbestemming. Hiervoor is de bestemming 'Bedrijventerrein' opgenomen, zonder bouwmogelijkheden. Er worden uitsluitend andere bouwwerken, zoals erf- en terreinafscheidingen, lichtmasten en reclamezuilen, toegelaten.
Bestemming 'Centrum'
Een zone aan het Henry Dunantplein-Van den Endenlaan, aansluitend aan een uit te werken bestemming Centrum is voorzien van de bestemming 'Centrum'. Er zijn hier uitsluitend andere bouwwerken toegestaan.
Bestemming 'Groen'
Op de locatie Weeresteinstraat 32 zijn, in samenhang met de verwerving van stroken gemeentegrond, ook gronden van de bewoner/grondeigenaar overgedragen aan de gemeente Hillegom. Die gronden hadden een woonbestemming en krijgen met het voorliggende bestemmingsplan de bestemming 'Groen'.
Bestemming 'Maatschappelijk'
De locatie Leidsestraat 203 betreft een uitbreiding van de bestemming Maatschappelijk, ten behoeve van een kerkgenootschap. Er zijn uitsluitend andere bouwwerken toegelaten.
Bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'
Nabij de Olivier van Noortstraat 2 is een strook gemeentegrond verworven (dit wordt bestemming 'Wonen') en wordt tevens een strook van de bewoner/grondeigenaar overgedragen aan de gemeente Hillegom (dit wordt bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied').
Bestemming 'Water'
Deze bestemming is opgenomen voor de te regelen steigers: zie toelichting paragraaf 5.2.
Bestemming 'Wonen'
De stroken gemeentegrond die zijn verkocht of verhuurd worden in voorliggend bestemmingsplan voorzien van een passende bestemming. In de meeste gevallen betreft het de bestemming 'Wonen'. Hierbij worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden ontleend aan de mogelijkheden uit het recente bestemmingsplan Centrum. Er is er niet voor gekozen om de woonbestemming integraal over te nemen, omdat dat de suggestie zou kunnen wekken dat ook nieuwe hoofdgebouwen e.d. op de betreffende stroken grond gebouwd mogen worden, terwijl dat niet aan de orde is. De feitelijke mogelijkheden zijn afhankelijk van de positie van de nieuwe strook grond: er is een toegespitste regeling gemaakt, die letterlijk aansluit bij wat er in het aanliggende bijbehorende perceel mogelijk is. Als het zich op het voorerfgebied bevindt, gaat het met name om het realiseren van erf- en terreinafscheidingen met een bouwhoogte van 1m. Tevens worden mogelijkheden geboden voor erkers of entreeportalen aan de voorgevel.
Op het achtererfgebied zijn er meer mogelijkheden, doordat hier, waar mogelijk, ook een bouwvlak is aangebracht. Daardoor ontstaan mogelijkheden om bijbehorende bouwwerken te realiseren, voor zover dat past binnen de totale mogelijkheden op een perceel. Daarnaast gaat het om erf- en terreinafscheidingen met een bouwhoogte van 2m en dergelijke.
Daarnaast is een specifieke gebruiksregel toegevoegd, conform het 'Parapluplan Wonen. Hillegom'. In verband daarmee zijn ook enkele begripsbepalingen aangepast en toegevoegd.
Dubbelbestemmingen, Wro-zones en aanduidingsregels
De regeling is zo opgezet dat de eventuele dubbelbestemmingen in het ter plaatse geldende bestemmingsplan, zoals Waarde - Archeologie en Waterstaat - Waterkering, onverkort van toepassing blijven. Dat geldt ook voor eventuele Wro-zones en algemene aanduidingsregels, zoals Beschermd dorpsgezicht, veiligheidszones en molenbiotopen. Hiertoe is in artikel 3 een algemene bepaling opgenomen, met een verwijzing naar de onderliggende van kracht zijnde bestemmingsplannen (zie bijlagen bij de regels, bijlage 1) opgenomen.
Algemene regels
Op onderdelen zijn algemene regels opgenomen in dit bestemmingsplan, zoals de anti-dubbeltelbepaling en algemene bouw- en gebruiksregels, waaronder een bepaling over parkeren en laden of lossen die ontleend is aan het 'Parapluplan Parkeren'.
5.2 Steigers
Het voorliggende bestemmingsplan omvat een regeling voor bestaande steigers, waarvoor een overeenkomst is afgesloten tussen de betreffende bewoners en de gemeente Hillegom. Hiertoe is de bestemming 'Water' opgenomen in de regels. Deze bestemming komt niet voor op de verbeelding; de betreffende steigers worden geregeld via een lijst van adressen die als bijlage 2 bij de regels is gevoegd.
De regeling is gericht op de bestaande steigers. In een enkel geval is sprake van een relatief kleine steiger; voor die gevallen is een bepaling opgenomen dat de steigers in ieder geval 6 meter lang en 2 meter breed mogen zijn. Daarbij dient dan aangesloten te worden bij de bestaande bouwhoogte van de steiger. Voorts is een bepaling opgenomen waarin bepaald is dat de geldende bestemmingsregels uit de onderliggende van kracht zijnde bestemmingsplannen onverminderd van toepassing blijven. In bijlage 2 bij de regels zijn die geldende bestemmingsplannen weergegeven.
Hoofdstuk 6 Economische Uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
- het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
- het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
- het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
De economische uitvoerbaarheid is veiliggesteld in het kader van het project Snippergroen, waarbij aan het gebruik van gemeentegrond nu een koop- of huurovereenkomst of een erkenning ten grondslag ligt. Voor de rest zijn er geen financiële gevolgen voor de gemeente aan verbonden.
Hoofdstuk 7 Procedure
7.1 Algemeen
Het bestemmingsplan 'Snippergroen' gaat met het opstellen van een adequate planologische regeling verder waar het project Snippergroen is gestopt. Participatie is vormgegeven en uitgevoerd gedurende het snippergroenproject. Hiertoe hebben zowel algemene startbijeenkomsten, als persoonlijke bezoeken plaatsgevonden. Verder bevat het voorliggende bestemmingsplan geen nieuw beleid. Gelet hierop is ervoor gekozen om geen inspraakprocedure te doorlopen.
Na het wettelijk vooroverleg zal het bestemmingsplan in ontwerp ter inzage worden gelegd. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking opnieuw 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.7.2 Vooroverleg
Het ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro op 14 januari 2020 verzonden naar de Provincie Zuid-Holland, hoogheemraadschap van Rijnland, Omgevingsdienst West-Holland en Veiligheidsregio Hollands Midden.
Provincie Zuid-Holland heeft te kennen gegeven dat geen belangen van de provincie in het geding zijn en dat zij, gelet hierop, het bestemmingsplan niet hoeven te beoordelen. Hoogheemraadschap van Rijnland en Veiligheidsregio Hollands Midden hebben aangegeven geen bezwaren te hebben ten aanzien van het bestemmingsplan 'Snippergroen'.
Omgevingsdienst West-Holland (ODWH) heeft gereageerd bij brief van 18 maart 2020. Zij hebben het bestemmingsplan beoordeeld voor het aspect bodem. Geadviseerd wordt om in de toelichting van het bestemmingsplan een paragraaf Bodem op te nemen. ODWH heeft hiervoor een tekstvoorstel aangeleverd. Hoofdstuk 4. Uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan is hiermee aangevuld.
7.3 Verslag Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan “Snippergroen”, Hillegom, heeft van 26 augustus 2020 tot en met dinsdag 6 oktober 2020 ter inzage gelegen.
Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is alleen een schriftelijke reactie (d.d. 9 september 2020) binnengekomen van het hoogheemraadschap van Rijnland. Zij geven aan geen bezwaar te hebben tegen het ontwerpbestemmingsplan: de waterhuishoudkundige belangen zijn niet in het geding en voor de werkzaamheden is geen watervergunning nodig.
Ambtshalve wijzigingen
In het op 15 oktober 2020 vastgestelde 'Parapluplan Wonen, Hillegom' zijn de begrippen ‘(bedrijfsmatige) kamerverhuur’, ‘huishouden’, ‘wonen’ en ‘woning of wooneenheid’ voorzien van een nieuwe begripsbepaling. Tevens is in dat verband een specifieke gebruiksregel toegevoegd dat er in een (bedrijfs)woning en/of wooneenheid één huishouden is toegestaan. De genoemde begrippen en de specifieke gebruiksregel zijn toegevoegd aan het voorliggende bestemmingsplan 'Snippergroen', waarmee het in overeenstemming is gebracht met het 'Parapluplan Wonen, Hillegom'. Ook de toelichting is op dit onderdeel aangevuld ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan ‘Snippergroen'.
Daarnaast zijn, ter verduidelijking van de relatie van het bestemmingsplan Snippergroen' met de onderliggende vigerende bestemmingsplannen, aan artikel 3 twee bepalingen toegevoegd die deze relatie benoemt. In samenhang hiermee is tevens een begripsbepaling ‘1.31 vigerende bestemmingsplannen’ tussengevoegd, waarbij de navolgende begripsbepalingen zijn vernummerd.