het bestemmingsplan Oost met identificatienummer NL.IMRO.0546.BP00144-0301 van de gemeente Leiden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een beroeps-/bedrijfsactiviteit die in of bij een woning wordt uitgeoefend door een bewoner van de op het bouwperceel gesitueerde woning, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de beroeps-/bedrijfsuitoefening een ruimtelijke uitwerking en/of uitstraling heeft die met de woonfunctie ter plaatse in overeenstemming is; groepspraktijken, detailhandel en horeca (met uitzondering van bed and breakfast) zijn hiervan uitgesloten;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;

detailhandel die niet plaatsvindt in een detailhandelsvestiging maar op of aan de openbare weg. Onder ambulante detailhandel worden mede verstaan (week)markten en standplaatsen buiten de markten;

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie;

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische resten;

de waarde die een gebied bezit op grond van de aldaar aanwezige archeologische resten;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, verhandelen, installeren en/of herstellen van goederen;

de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten, van een gebouw dat wordt gebruikt voor een beroep, bedrijf of dienstverlenende instelling, berekend conform NEN 2580 zoals deze luidt op het tijdstip van in werking treden van het bestemmingsplan;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

de bouwlaag van een gebouw, welke rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

1. a. t.a.v. bebouwing: bebouwing, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip waarop het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde omgevingsvergunning;
2. b. t.a.v. gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip waarop het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een inrichting, bij welke ingevolge artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct of indirect en duurzaam met de aarde is verbonden;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een uitspringend gedeelte op een hellend dak waarin een raamkozijn is opgenomen en die voorzien is van zijwanden;

hoogste punt van een schuin dak;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- /bedrijfsactiviteiten;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder een belwinkel, internetcafé, uitzendbureau, bank, stomerij, wasserette, apotheek, kapsalon, schoonheidssalon, schoenmaker of reisbureau;

de onderste bouwlaag, waarvan de vloer boven maaiveld is gelegen;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

periodieke en/of incidentele manifestaties zoals kermissen, sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, (straat)voorstellingen, tentoonstellingen, shows, thematische beurzen en thematische markten;

gebouwde ruimte voor niet bedrijfsmatige opslag en als stallingsplaats voor voertuigen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een inrichting, bij welke ingevolge artikel 40 van de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidzone moet worden vastgesteld;

bebouwing bestaande uit zich in één gebouw boven en naast elkaar bevindende zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten;

een functie waarvoor het gebouw hoofdzakelijk mag worden gebruikt;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt.

De volgende categorieën worden onderscheiden:

1:

Horeca inrichting, die uitsluitend tussen 6:00 uur en 22:00 uur geopend is, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie 2, waar:

• hoofdzakelijk kleine etenswaren en/of alcoholvrije dranken worden verstrekt.

Voorbeelden: thee- en koffieconcepten, brood- en lunchconcepten, ijs- en yoghurtconcepten.

1*:

Horeca inrichting, die uitsluitend tussen 6:00 uur en 22:00 uur geopend is, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie 2, waar:

• hoofdzakelijk, ten behoeve van een brood- of lunchconcept, kleine etenswaren en/of alcoholvrije dranken worden verstrekt, en waar
• ondergeschikt daaraan eventueel wijn en/of zwak alcoholhoudende dranken worden verstrekt.

Voorbeelden: brood- en lunchconcepten.

2:

Horeca inrichting waar:

• snacks worden verstrekt, en waar
• eventueel in combinatie daarmee, uitsluitend alcoholvrije, dranken worden verstrekt.

Voorbeelden: fastfoodconcepten, healthy fastfoodconcepten, snackbars, shoarmazaken.

3:

Horeca inrichting, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie 2, waar:

• hoofdzakelijk maaltijden worden verstrekt en
• eventueel, ondergeschikt daaraan, dranken en/of kleine etenswaren worden verstrekt.

Voorbeelden: restaurants, pannenkoekenrestaurants, pizzeria's.

3*:

Horeca inrichting, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie 2, waar:

• maaltijden en dranken worden verstrekt eventueel in combinatie met kleine etenswaren.

Voorbeelden: restaurants, pannenkoekenrestaurants, eetcafés, grand-cafés, brasseries, bistro's, pizzeria's.

3**:

Horeca inrichting, die indien geopend altijd uiterlijk vanaf 12:00 uur geopend is, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar:

• hoofdzakelijk maaltijden worden verstrekt, eventueel in combinatie met kleine etenswaren en
• eventueel, ondergeschikt daaraan, dranken worden verstrekt.

Voorbeelden: restaurants, pannenkoekenrestaurants, pizzeria's.

4:

Horeca inrichting, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar:

• hoofdzakelijk dranken worden verstrekt, en waar
• eventueel in combinatie daarmee kleine etenswaren worden verstrekt, en/of
• eventueel in combinatie daarmee tot een maximum van 12 keer per jaar entertainment wordt aangeboden, zoals het geven van gelegenheid tot dansen.

Voorbeelden: cafés, bars, pubs, bier-, wijn- en cocktailconcepten.

5:

Horeca inrichting, niet zijnde een horeca categorie 2, waar:

• hoofdzakelijk dranken worden verstrekt en entertainment wordt aangeboden, zoals het geven van gelegenheid tot dansen, en waar
• eventueel in combinatie daarmee kleine etenswaren worden verstrekt.

Voorbeelden: clubs, discotheken, feestcafés, uitgaansconcepten, partycentra, danscafés, karaokebars.

5*:

Horeca inrichting als bedoeld in categorie 5, met een totale bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 250 m².

Voorbeelden: clubs, discotheken, feestcafés, uitgaansconcepten, partycentra, danscafés, karaokebars.

6:

Horeca inrichting waar:

• hoofdzakelijk gelegenheid tot tijdelijk slaapverblijf wordt gegeven, en waar
• eventueel in combinatie daarmee maaltijden, dranken en/of kleine etenswaren worden verstrekt.

Voorbeelden: hotels, motels en pensions

7:

Horeca inrichting die uitsluitend toegankelijk is voor een besloten groep mensen, zoals leden van een vereniging.

Voorbeelden: studentensociëteiten.

één persoon dan wel twee of meer personen, die duurzaam met elkaar samenleven, dan wel twee of meer personen in wisselende samenstelling die gebruik maken van gezamenlijke voorzieningen;

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig diensten worden verleend, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder congres- en vergaderaccommodatie;

een geheel of gedeeltelijke niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende dakschilden met een helling van elk ten minste 30° en ten hoogste 75° ten dienste van de afdekking van een gebouw; De dakschilden dienen tenminste 40% van het dak te bedekken;

te handhaven gebouw of bouwwerk gezien de betekenis voor het stedenbouwkundig beeld ter plaatse en gelet op de architectonische en/of cultuurhistorische waarde;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met artistieke waarde;

civieltechnisch bouwwerk;

de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie is binnen de beroepsgroep de geldende norm voor de uitvoering van archeologisch onderzoek;

voorzieningen zoals gezondheidszorg, (para)medische en verpleegvoorzieningen, bejaardenvoorzieningen, verzorgingshuizen, welzijnsvoorzieningen, voorzieningen voor kinderopvang, cultuurvoorzieningen, sociale voorzieningen, religieuze voorzieningen, musea, bibliotheken, onderwijsvoorzieningen, wetenschappelijk onderzoek, educatieve voorzieningen, buurthuizen, openbare dienstverlening en verenigingsleven;

beperkte op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen vanuit een bedrijf of instelling, waarbij het gaat om detailhandel dat niet zelfstandig functioneert, maar als een ondergeschikte aanvulling en ondersteuning van de bedrijfsfunctie dient;

beperkt verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse vanuit een bedrijf of instelling, waarbij het gaat om horeca dat niet zelfstandig functioneert, maar als een ondergeschikte aanvulling en ondersteuning van de bedrijfsfunctie dient;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct of indirect en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

een gebouwde of ongebouwde voorziening die geschikt is om één of meer motorvoertuigen te parkeren, voor privé en/of gemeenschappelijk gebruik, zoals parkeerterreinen, parkeergarages en garageboxen;

1. a. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
2. b. detailhandel in zeer volumineuze goederen (auto's motoren, caravans en landbouwwerktuigen, inclusief reparatie en onderhoud van deze voer- en werktuigen, keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering, tenten en grove bouwmaterialen);
3. c. tuincentra;
4. d. bouwmarkten;
5. e. grootschalige meubelbedrijven (inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en stoffering) met een bruto vloeroppervlak van minimaal 1.000 m²;

beperkte op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen vanuit een bedrijf dat die goederen vervaardigt/produceert, bewerkt en/of toepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

een Programma van Eisen is een document, opgesteld conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie, waarin wordt aangegeven op welke wijze archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Een Programma van Eisen behoeft altijd goedkeuring door het bevoegd gezag;

objecten die in de openbare ruimte staan en die niet tot de weg zelf behoren, zoals banken, lantaarnpalen, abri's, vuilnisbakken en verkeersborden;

het oppervlak dat in gebruik is voor de directe verkoop van goederen, berekend conform NEN 2580, zoals deze luidt op het tijdstip van in werking treden van het bestemmingsplan;

de lijn waarin de voorgevel van het gebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan;

de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;

water zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen;

voorzieningen, die het waterhuishoudkundige belang dienen, zoals watergangen, waterlopen, kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang of waterloop;

een (complex van) ruimte(n), geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

elk vaartuig of drijvende constructie, dat/die naar aard en inrichting uitsluitend wordt gebruikt als woning en bedoeld is om ter plaatse te functioneren;

een object in of boven het water dat verband houdt met het wonen op het woonschip, zoals afhouders, meerpalen, loopplanken, plankiers, steigers, een bijboot en een drijvend terras;

een gedeelte van het water dat door een woonschip met bijbehorende voorzieningen mag worden ingenomen;

het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming daarvan, of binnen een in de planregels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren, met dien verstande dat indien een gevelvlak niet evenwijdig lopen dan wel verspringen, het gemiddelde geldt van de kleinste en grootste breedte, diepte c.q. lengte;

de breedte van een woonschip op de plaats waar het vaste deel van de romp het breedst is;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

tussen de buitenwerkse voorgevel van de erker en de buitenwerkse gevel van het gebouw waaraan het wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf de waterlijn tot aan de hoogste punt van de romp of opbouw, waarbij masten, schoorstenen en dergelijke niet worden meegerekend;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer dan wel -indien aanwezig- van de kelder of souterrainvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

de lengte op de plaats waar het vaste deel van de romp het langst is, ondergeschikte buiten de romp uitstekende delen voor zover nodig zoals rondhouten en roerbladen niet meegerekend;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

1. a. voor bouwwerken die in of op het water worden gebouwd: het gemiddelde waterpeil ter plaatse van het bouwwerk;
2. b. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang vermeerderd met 2 cm;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein vermeerderd met 2 cm;

de som van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, gemeten op vloerniveau tussen de begrensde opgaande scheidingsconstructie van de afzonderlijke daartoe behorende ruimte(n), inclusief onderbouw en zolderruimte. De oppervlakte van een trapgat, een liftschacht en een toegankelijke leidingschacht moet op elke bouwlaag tot de vloeroppervlakte van een gebouw worden gerekend;

bij toepassing van het in dit artikel bepaalde worden ondergeschikte bouwonderdelen, zijnde:

1. a. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, antennes, luchtkokers, liftschachten, technische ruimten op het dak, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken met betrekking tot de goot- en bouwhoogte, oppervlakten en bouwgrenzen buiten beschouwing gelaten, met dien verstande dat de overschrijding van een overstekend dak niet meer mag bedragen dan 1 m en met dien verstande dat niet meer dan 50% van het totale dakvlak gebruikt mag worden voor ondergeschikte bouwdelen;
2. b. dakkapellen met betrekking tot de goothoogte buiten beschouwing gelaten mits de breedte van de dakkapel niet meer bedraagt dan 50% van de breedte van het dakvlak en de onderzijde van de dakkapel op minimaal 0,50 m van de dakvoet word gebouwd;
3. c. reclame- en uithangborden, mits de breedte van het reclame- en/of uithangbord niet meer bedraagt dan 1 m, de hoogte niet meer bedraagt dan 0,2 m en de oppervlakte niet meer bedraagt dan 0,5 m².

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 (Staat van bedrijfsactiviteiten) onder de milieucategorieën 1 en 2;
2. b. een bouwbedrijf, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwbedrijf';
3. c. een bedrijf in de handel en reparatie van brommers ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - handel en reparatie van brommers';
4. d. een bedrijf gericht op de verkoop, het onderhoud en de reparatie van scheepsmotoren uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - verkoop, onderhoud en reparatie van scheepsmotoren';
5. e. een metaalverwerkingsbedrijf uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - metaalverwerkingsbedrijf';
   met uitzondering van:
   1. 1. geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
      • Bevi-inrichtingen;
      • zelfstandige kantoren;
6. f. productiegebonden en/of ondersteunende detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen;
7. g. ondersteunende horeca in horecacategorie 1 en 2;
8. h. bedrijfsgebonden, niet zelfstandige kantoorruimte;
9. i. wonen ter plaatse van de aanduiding 'wonen', met dien verstande dat wonen uitsluitend op de verdiepingen toegestaan is en dat de bepalingen van artikel 13 van overeenkomstige toepassing zijn;
10. j. wonen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - wonen alle bouwlagen', met dien verstande dat wonen op alle bouwlagen toegestaan is en dat de bepalingen van artikel 13 van overeenkomstige toepassing zijn;
11. k. opslag en uitstalling;

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

12. l. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
13. m. in- en uitritten;
14. n. voorzieningen voor laden en lossen;
15. o. tuinen;
16. p. verhardingen;
17. q. nutsvoorzieningen;
18. r. groenvoorzieningen;
19. s. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

1. a. Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en gebouwen ten behoeve van detailhandel, waaronder in ieder geval begrepen bouwmarkten, meubelbedrijven, tuincentra en detailhandel in woninginrichtingartikelen, met uitzondering van detailhandel in auto’s, motorfietsen, caravans, landbouwwerktuigen, machines, grove bouwmaterialen, keukens en badkamers en andere naar de aard daarmee gelijk te stellen volumineuze of grootschalige goederen.
2. b. Productiegebonden en/of ondersteunende detailhandel en/of ondersteunende horeca is toegestaan, met dien verstande dat:
   1. 1. de totale verkoopvloeroppervlakte voor productiegebonden en ondersteunende detailhandel niet meer mag bedragen dan 20% van het bedrijfsvloeroppervlak;
   2. 2. de oppervlakte aan ondersteunende detailhandel niet meer mag bedragen dan 125 m²;
   3. 3. de totale verkoopvloeroppervlakte voor ondersteunende horeca niet meer mag bedragen dan 20% van het bedrijfsvloeroppervlak.
3. c. Bedrijfsgebonden niet-zelfstandige kantoorruimte is toegestaan, met dien verstande dat de hiervoor gebruikte oppervlakte niet meer mag bedragen dan 50% van het bedrijfsvloeroppervlak.
4. d. Bij een combinatie van productiegebonden en/of ondersteunende detailhandel en/of ondersteunende horeca en/of bedrijfsgebonden niet zelfstandige kantoorruimte mag de bestaande bebouwing ten behoeve van die functies worden benut tot een maximum van 50% van het bedrijfsvloeroppervlak.
5. e. Opslag en uitstalling zijn uitsluitend toegestaan achter de voorgevellijn van gebouwen.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen ter plaatse van de aanduiding 'wonen', met dien verstande dat wonen uitsluitend op de verdiepingen toegestaan is en dat de bepalingen van artikel 13 van overeenkomstige toepassing zijn;
2. b. detailhandel,
3. c. maatschappelijke voorzieningen
4. d. bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 (Staat van bedrijfsactiviteiten) onder de milieucategorieën 1 en 2;
5. e. horeca in de categorie 1;
6. f. kantoren;
7. g. dienstverlening;

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

8. h. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
9. i. in- en uitritten;
10. j. voorzieningen voor laden en lossen;
11. k. tuinen en erven;
12. l. verhardingen;
13. m. nutsvoorzieningen;
14. n. groenvoorzieningen;
15. o. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 4.1 onder a voor het toestaan van een functie zoals genoemd in lid b tot en met g op de verdieping, mits:
   1. 1. de oppervlakte maximaal gelijk is aan de oppervlakte van de functie op de begane grond;
   2. 2. voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein kan worden gerealiseerd;
   3. 3. dit aanvaardbaar is binnen de stedenbouwkundige structuur en karakteristiek van de omgeving;
   4. 4. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad';

b. lid 4.1 onder e voor het toestaan van horeca in de categorie 2, mits:

1. dit aanvaardbaar is binnen de stedenbouwkundige structuur en karakteristiek van de omgeving;

2. de infrastructuur de verkeerstoename kan afwikkelen;

3. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf;
3. c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. dierenverblijven;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. in- en uitritten;
8. h. kunstobjecten;
9. i. oeververbindingen in de vorm van bruggen en vlonders.

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen door als 'Groen' bestemde gronden te wijzigen in de bestemming 'Wonen' ten behoeve van een vergroting van een tuin bij een woning indien dit past in de gemeentelijke beleidsregels inzake privatisering van openbaar gebied.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horeca, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - horeca categorie 3**' ten hoogste horeca categorie 3** toegestaan is;

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

2. b. terrassen;
3. c. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
4. d. in- en uitritten;
5. e. voorzieningen voor laden en lossen;
6. f. tuinen;
7. g. verhardingen;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. wonen ter plaatse van de aanduiding 'wonen', met dien verstande dat de bepalingen van artikel 13 van overeenkomstige toepassing zijn;

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. in- en uitritten;
5. e. voorzieningen voor laden en lossen;
6. f. tuinen en erven;
7. g. verhardingen;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' mede wonen, al dan niet behorend bij de aanwezige maatschappelijke voorziening;met dien verstande dat de bepalingen van artikel 13 van overeenkomstige toepassing zijn
3. c. bedrijfswoningen;

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

4. d. ondersteunende horeca en ondersteunende detailhandel;
5. e. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
6. f. voorzieningen voor laden en lossen;
7. g. in- en uitritten;
8. h. voorzieningen voor laden en lossen;
9. i. tuinen en erven;
10. j. verhardingen;
11. k. nutsvoorzieningen;
12. l. groenvoorzieningen;
13. m. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Bedrijfswoningen zoals bedoeld in artikel 8.1 onder c zijn toegestaan, met dien verstande dat per instelling of vestiging ten hoogste 1 bedrijfswoning is toegestaan.

De voor 'Recreatie - Jachthaven' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. recreatieve watersportdoeleinden;
2. b. wonen in de vorm van maximaal één bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning';

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

3. c. ondersteunende horeca;
4. d. voorzieningen voor het afmeren van recreatievaartuigen ter plaatse van de aanduiding 'aanlegsteiger';
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. in- en uitritten;
7. g. voorzieningen voor laden en lossen;
8. h. tuinen en erven;
9. i. verhardingen;
10. j. nutsvoorzieningen;
11. k. groenvoorzieningen;
12. l. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 9.1 onder d voor het toestaan van aanlegsteigers buiten de aanduiding 'aanlegsteiger', mits:

1. a. dit voor een goede exploitatie van de jachthaven noodzakelijk is;
2. b. het verkeer te water daardoor geen onevenredige hinder zal ondervinden.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen
2. b. behoud van de bestaande landschappelijke en natuurlijke waarden;

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

1. a. voorzieningen voor verkeer en verblijf;
2. b. in- en uitritten;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Parkeervoorzieningen zoals bedoeld in artikel 10.1 zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van het Waardeiland en aansluitend aan de voorzijde van de woningen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen;
2. b. tunnels ter plaatse van de aanduiding 'tunnel';
3. c. viaducten en (loop)bruggen;
4. d. verblijfsgebied;
5. e. openbaar vervoer;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. in- en uitritten;
11. k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
12. l. fietsenstallingen;
13. m. hondenuitlaatplaatsen;
14. n. kunstwerken;
15. o. kunstobjecten;
16. p. straatmeubilair;
17. q. balkons, luifels en overstekende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming;
18. r. (bovengrondse en ondergrondse) inzamelpunten voor afvalstoffen;

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het gestelde in lid 11.1 voor het toestaan van individuele, al dan niet tijdelijke standplaatsen voor ambulante detailhandel mits:

1. a. het stedenbouwkundig verantwoord is;
2. b. er geen nadelige effecten voor de verkeersveiligheid ontstaan.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. kunstobjecten;
5. e. wonen in woonschepen met bijbehorende voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'woonschepenligplaats'.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 12.2.3 onder c voor het toestaan van vlonders en steigers op andere locaties dan ter plaatse van de aanduiding 'woonschepenligplaats', mits:

1. a. dit aanvaardbaar is binnen de stedenbouwkundige structuur en karakteristiek van de omgeving;
2. b. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

Ter plaatse van de aanduiding 'woonschepenligplaats' gelden de volgende bepalingen:

1. a. het aantal ligplaatsen mag niet meer bedragen dan 1;
2. b. de onderlinge afstand tussen de woonschepen met bijbehorende voorzieningen mag niet minder bedragen dan 5 m;
3. c. de afmetingen mogen niet meer bedragen dan hieronder is aangegeven.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel', mede voor detailhandel uitsluitend op de begane grond;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'garagebox', uitsluitend voor garageboxen ten behoeve van stalling en opslag;
5. e. een bedrijf in elektrotechniek, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - elektrotechniek';

alsmede voor:

6. f. behoud en bescherming van beeldbepalende bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

7. g. voorzieningen voor verkeer en verblijf;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. in- en uitritten;
10. j. tuinen en verhardingen;
11. k. speelvoorzieningen;
12. l. groenvoorzieningen;
13. m. nutsvoorzieningen;
14. n. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' ten behoeve van het behoud van en ter voorkoming van de aantasting van de beeldbepalende bebouwing.

1. a. Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt in ieder geval verstaan het gebruik ten behoeve van het stallen van auto's en aanhangers (waaronder caravans) op de gronden gelegen recht voor het bouwvlak, met uitzondering van een bouwvlak ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld'.
2. b. Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt in ieder geval verstaan het gebruik van vrijstaande gebouwen buiten het bouwvlak voor bewoning.
3. c. De uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten is toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn:
   1. 1. De omvang van de activiteiten mag in totaal niet meer bedragen dan 40% van de totale vloeroppervlakte van de woning met inbegrip van aan- en/of bijgebouwen, voor zover gesitueerd binnen het bouwvlak.
   2. 2. De activiteiten mogen alleen in de gebouwen (binnen en buiten het bouwvlak) worden uitgeoefend.
   3. 3. Het gebruik mag geen onevenredige verkeersaantrekkende werking hebben.
   4. 4. De activiteit dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving waarbij geldt dat deze is genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten - aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in bijlage 2.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 13.5 sub c onder 4 voor het toestaan van een aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteit dat niet voorkomt in de Staat van bedrijfsactiviteiten - aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in bijlage 2, mits de activiteit naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieucategorie.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 14.1 bedoelde bestemming uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek (opgraven) noodzakelijk zijn, mits de bepalingen van lid 14.3 vooraf in acht zijn genomen.
2. b. Tevens mogen op deze gronden gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht voor de overige geldende bestemming(en), mits de bepalingen van lid 14.3 vooraf in acht zijn genomen.

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen door:

1. a. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. aan gronden alsnog de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' toe te kennen indien uit inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze bestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

De voor 'Waarde - Archeologie 6' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 15.1 bedoelde bestemming uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek (opgraven) noodzakelijk zijn, mits de bepalingen van artikel 15.3 vooraf in acht zijn genomen.
2. b. Tevens mogen op deze gronden gebouwen/bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht voor de primaire bestemming(en) als bedoeld in het betreffende bestemmingsplan, mits de bepalingen van artikel 15.3 vooraf in acht zijn genomen.

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen door:

1. a. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. aan gronden alsnog de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' toe te kennen indien uit inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

De voor 'Waarde - Archeologie 8' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 16.1 bedoelde bestemming uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek (opgraven) noodzakelijk zijn, mits de bepalingen van artikel 16.3 vooraf in acht zijn genomen.
2. b. Tevens mogen op deze gronden gebouwen/bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht voor de primaire bestemming(en) als bedoeld in het betreffende bestemmingsplan, mits de bepalingen van artikel 16.3 vooraf in acht zijn genomen.

De voor 'Waarde - Archeologie 9' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 17.1 bedoelde bestemming uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek (opgraven) noodzakelijk zijn, mits de bepalingen van artikel 17.3 vooraf in acht zijn genomen.
2. b. Tevens mogen op deze gronden gebouwen/bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht voor de primaire bestemming(en) als bedoeld in het betreffende bestemmingsplan, mits de bepalingen van artikel 17.3 vooraf in acht zijn genomen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 9' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. aan gronden alsnog de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 9' toe te kennen indien uit inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

1. a. voorzieningen voor de directe en indirecte kering van het water;
2. b. aanleg, instandhouding en/of bescherming van de waterkering.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:
a. in afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemmingen mogen slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd;

b. gebouwen mogen niet worden gebouwd;

a. Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in artikel 18.2 voor de bouw van gebouwen en bouwwerken ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen.

b. Een afwijking is niet vereist indien het verzoek om vergunning betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.
c. Voorwaarden voor afwijking: Een afwijking wordt toegestaan indien de bij de betrokken bestemming behorende (bouw)regels in acht worden genomen en het belang van de waterkering niet onevenredig worden geschaad. Alvorens omtrent het toestaan van een afwijking te beslissen, wint het bevoegd gezag advies in bij de waterbeheerder.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bij het ontbreken van een maximale bouwhoogte op de verbeelding of in de regels van het plan, bedraagt de maximale bouwhoogte van een bouwwerk binnen een bouwvlak, voor het bouwen waarvan een omgevingsvergunning is vereist, de afstand tussen de voorgevelrooilijnen langs de betreffende weg, vermeerderd met 1 m.
2. b. De afstand wordt gemeten haaks op de desbetreffende voorgevelrooilijn in het midden van de breedte van het bouwwerk of de projectie daarvan op de voorgevelrooilijn.
3. c. Indien aan de overzijde van de weg een voorgevelrooilijn ontbreekt geldt ter bepaling van de maximaal toegestane bouwhoogte, de dichtst bij gelegen tegenoverliggende voorgevelrooilijn.
4. d. De maximale bouwhoogte van het bouwwerk mag in totaal niet meer bedragen dan 15 m. De bestaande en toegestane bouwwerken die meer bedragen dan 15 m, mogen als ten hoogte toelaatbaar worden aangehouden.

1. a. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven en ten tijde van ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan al aanwezig waren op locatie, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. b. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven en ten tijde van ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan al aanwezig waren op locatie, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.

Voor ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. op plaatsen waar bovengronds bebouwing is toegestaan, mag ondergronds worden gebouwd;
2. b. direct aansluitend aan een ondergronds bouwwerk mogen toegangen tot ondergrondse bouwwerken worden gebouwd.

1. a. Bij activiteiten waarvoor een 'omgevingsvergunning voor het bouwen' (art. 2.1, lid a Wabo) en/of een 'omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan' (art. 2.1, lid c Wabo) is vereist, dient ten behoeve van het parkeren van auto's en het laden en lossen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw of het bijbehorende perceel, dan wel op of onder het betreffende terrein.
2. b. Bij het bepalen of voldoende ruimte is aangebracht voor het parkeren van auto's en het laden en lossen wordt gebruikt gemaakt van de Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Leiden zoals die gelden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan en -indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd- aan die wijziging;
3. c. Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in lid a in gevallen zoals genoemd in de onder lid b bedoelde gemeentelijke beleidsregels op het gebied van parkeren.
4. d. Voor zover parkeernormen reeds vastliggen in bestemmingsplannen of andere door de raad vastgestelde regelingen en beleidskaders blijven deze van kracht. Indien parkeernormen reeds vastliggen in stedenbouwkundige masterplannen, worden deze vervangen door de regeling van dit bestemmingsplan.

1. a. Op de gronden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - provinciale vaarweg' kan worden voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits rekening wordt gehouden met het voorkomen van belemmeringen voor:
   1. 1. de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart;
   2. 2. het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten;
   3. 3. de toegankelijkheid van de provinciale vaarweg voor hulpdiensten vanaf de wal; en
   4. 4. het uitvoeren van beheer en onderhoud aan de provinciale vaarweg.
2. b. Voor de beoordeling of sprake is van belemmeringen als bedoeld onder a wordt advies bij de vaarwegbeheerder ingewonnen.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de in deze regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. deze regels en toestaan dat kleine gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen, het openbaar vervoer, de bediening van kunstwerken, telefooncellen, toiletvoorzieningen en naar aard gelijk te stellen gebouwen worden gebouwd, met dien verstande dat de inhoud per gebouw niet meer dan 50 m³ mag bedragen en dat de bouwhoogte niet meer dan 3,5 meter mag bedragen;
3. c. van deze regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter.
4. d. van deze regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de overschrijding van de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3 m.

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de ter-inzage-legging van het ontwerp van het bestemmingsplan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Oost.

De gemeente Leiden streeft voor het gehele gemeentelijke grondgebied naar actuele bestemmingsplannen. Het doel van de nieuwe digitale bestemmingsplannen is om een adequate, up-to-date juridische regeling voor de stad te garanderen. Voor het plangebied 'Leiden Oost' vigeert een verouderd bestemmingsplan dat, gezien leeftijd en systematiek, onvoldoende toegesneden is op de actuele situatie. Nieuwe bestemmingsplannen brengen weer overzicht en uniformiteit en daardoor een beter werkbare (zowel voor het ambtelijk apparaat als burger) en handhaafbare situatie.

Met de actualisering en digitalisering wordt bovendien bereikt dat de planologische regelingen weer actueel zijn. Tegelijkertijd wordt aangesloten op de landelijke verplichting tot het vaststellen en beschikbaar stellen van uniforme digitale bestemmingsplannen.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een adequate juridische regeling voor het bestemmingsplangebied 'Leiden Oost'.

Het bestemmingsplan is primair gericht op beheer. Nieuwe ontwikkelingen worden in beginsel niet meegenomen, tenzij deze tijdens het opstellen van voorliggend bestemmingsplan reeds in procedure waren of de procedure hebben doorlopen.

De begrenzing van het plangebied Oost is als volgt:

• De Oude Rijn vormt de noord- en oostgrens van het plangebied.
• de rijksweg A4 en de polder Roomburg vormen de zuidgrens van het plangebied.
• het Rijn-Schiekanaal vormt de westelijke begrenzing van het plangebied.

De watertoren aan Hoge Rijndijk 156a en het omringende gebied behoren niet tot het plangebied. De reden daarvoor is dat dit gebied onderdeel is van het beschermd stadsgezicht Zuidelijke Schil. Er is voor gekozen de Watertoren en het aangrenzende water daarom bij het bestemmingsplan Zuidelijke Schil te voegen.

Topografische kaart met globale aanduiding plangebied (bron: opentopo.nl)

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het volgende bestemmingsplan:

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van de zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oevers regelmatig, en zette aan weerszijden grote hoeveelheden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werd afgezet.

Deze oeverafzettingen langs de Oude Rijn en aangetakte kreken vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen voor ijzertijdnederzettingen.

De oudst bekende vermelding van bewoning stamt uit het jaar 860 na Christus. De dijknederzetting werd destijds aangeduid als Leithon. De eerste bebouwing werd opgericht aan de voet van de dijk op de zuidelijke oever van de Rijn, ter plaatse van de huidige Breestraat. Op het punt waar de twee Rijntakken samenvloeiden werd in dezelfde tijd een verdedigingsheuvel, een zogenaamde "motte", opgeworpen. Op de heuvel werd rond het jaar 1200 de nu nog bestaande burcht gebouwd.

De stad ontstond op een kruispunt van een aantal belangrijke water- en landwegen. De Nieuwe en de Oude Rijn voegden zich hier samen tot één rivier. De Leidse Vliet en de Mare stroomden hier in de Rijn uit. De stad had een centrale functie voor het omliggende platteland als markt- en handelscentrum.

Figuur: historische kaarten van Leiden vanaf circa 1815 tot 1950 (bron: topotijdreis.nl)

Al snel kreeg men te maken met ruimtegebrek in de stad. In de middeleeuwen zouden uiteindelijk vier stadsvergrotingen plaatsvinden: de Hoge Woerd, de uitleg in de Waard, de uitleg in de Mare en ten slotte de uitleg van het Nieuwland en Rapenburg in 1386.

Aan de oostzijde van de Mare (nu Lange Mare) lag een zelfstandige woonkern. Aan de westzijde van de Mare lag verspreide bebouwing langs de Maredijk en de weg over de Mors. Deze bebouwing werd in 1355 gedeeltelijk binnen de stadsgrenzen gebracht. Om de stadsuitbreidingen aan te laten sluiten op de oude stad werden nieuwe bruggen tussen de stadsdelen aangelegd.

Als gevolg van de bevolkingsgroei begon men tegen het einde van de 17e eeuw de raamlanden in het Nieuwland te bebouwen. Door de groeiende welvaart van de stad was dit echter niet voldoende. De stad werd in de daaropvolgende periode verder uitgebreid. Na enkele kleinere uitbreidingen volgde in 1611 een grotere uitbreiding, ten noorden van de bestaande stad, gevolgd door meerdere stadsuitbreidingen. Na deze uitbreidingen was het gebied binnen de singels grotendeels voltooid.

In de 18e eeuw liep de welvaart sterk terug. Leiden bleef echter zijn functie als streekcentrum vervullen. Tot het laatste kwart van de 19e eeuw kwam het niet tot grote uitbreidingen buiten de singels. Langs de uitvalswegen, de Rijnoevers, de Maredijk en de Singels werden in de eerste helft van de 19e eeuw vooral buitenhuizen en bedrijven als houtzagerijen gebouwd. Tegen het einde van de eeuw werden vooral de zuidelijke singels steeds meer bebouwd met losse villa's of aaneengeschakelde huizen voor de rijkere standen. De eerste stedenbouwkundig geordende uitbreiding van Leiden buiten de singels was de wijk Vreewijk vanaf 1882.

Na de opkomst van de sociale woningbouwverenigingen breidde Leiden zich verder uit. Vanaf de jaren '10 van de vorige eeuw kwamen verschillende uitbreidingen tot stand in de Kooi, in Noord, in de Tuinstadwijk, in het Haagwegkwartier en in de Rijndijkbuurt. De wijken in het noorden waren veelal bedoeld voor de arbeiders, terwijl de uitbreidingen in het zuiden veelal werden gebouwd voor de middenklasse en de welgestelden. Pas in de periode van de Wederopbouw volgden ook aan de zuidzijde uitbreidingen met sociale woningbouw.

De uitbreidingen in de Vogelwijk en het Poelgeest- en Houtkwartier waren een direct gevolg van de grenswijziging van 1920 die dit gebied bij de gemeente Leiden trok. De tramlijn die langs de Rijnsburgerweg liep zorgde voor een goede verbinding met het centrum van de stad.

De ontwikkelingsgeschiedenis van het plangebied 'Leiden Oost' kenmerkt zich door verschillende groeiperioden. Deze perioden zijn onder te verdelen in kleinschalige bebouwing langs de Oude Rijn in de middeleeuwen, de ontwikkeling van het bebouwingslint Hoge Rijndijk in de vooroorlogse periode en de ontwikkeling van de woonbuurten Meerburg en Waardeiland in de naoorlogse periode.

Figuur: historische kaarten van Leiden Oost vanaf ca. 1900 tot ca. 1980 (bron: topotijdreis.nl)

Middeleeuwen: kleinschalige bebouwing langs de Oude Rijn

De stedelijke activiteiten concentreerden zich in de Middeleeuwen in hoofdzaak binnen de historische stadskern. De Hoge Rijndijk vormde in deze periode één van de belangrijkste invalswegen naar de stadskern. Het gebied buiten de kern bestond nog grotendeels uit onbebouwd gebied. Slechts langs de Oude Rijn was sporadisch enige bebouwing te vinden.

Op de topografische kaarten van rond 1850 is prachtig de oude landschappelijke structuur te zien. De binnenstad is dichtbebouwd. Daarbuiten is er nagenoeg geen bebouwing, behalve langs de uitvalswegen parallel aan de Nieuwe en Oude Rijn. Vanaf de binnenstad naar 'buiten' toe wordt de bebouwing steeds opener. Tot de watertoren is de bebouwing reeds vrij dicht en zijn langere stukken aaneengesloten. Vanaf de splitsing in de Oude Rijn is de bebouwing incidenteel: hier zijn verschillende buitenhuizen en landgoederen (bijvoorbeeld 'Buitenzorg') te vinden. Bebouwing bevindt zich zowel aan de zijde van de Hoge Rijndijk als aan de zijde van het Utrechts Jaagpad. Dit bebouwingspatroon is in de huidige situatie nog steeds herkenbaar, zij het dat het enigszins is verdicht.

Figuur: situatie omstreeks 1850 (bron: Atlas Provincie Zuid-Holland, uitgeverij Hugo Suringar Leeuwarden)

Vooroorlogse periode: ontwikkeling van het bebouwingslint Hoge Rijndijk

De vooroorlogse periode kenmerkt zich vooral door de ontwikkeling en verdere verdichting van het bebouwingslint Hoge Rijndijk. De brug in de Bruggestraat als verbinding tussen de Hoge Rijndijk / Utrechts Jaagpad en Leiderdorp is nog aanwezig. Met de komst van de Leiderdorpseburg is deze brug komen te vervallen. Deze brug verbond het Utrechts Jaagpad met het Jaagpad (parallel aan de Hoofdstraat) aan de overzijde van de Oude Rijn aan de Leiderdorpse zijde. Dit verklaart de abrupte beëindiging van het Utrechts Jaagpad aan de Leidse zijde en de beide Bruggestraten in Leiden en Leiderdorp. Het dubbellint tussen de Watertoren en de Bruggestraat gaat over in een enkellint tot aan de huidige autosnelweg A4.

In de periode tot aan circa 1900 ontstonden bebouwingslinten langs land- en waterwegen. Buiten de dichtbevolkte stadskern was nagenoeg geen bebouwing te vinden, behalve langs de uitvalswegen parallel aan de Nieuwe Rijn en de Oude Rijn. Enkel langs de invalswegen waren zogenaamde buitenplaatsen en landgoederen te vinden. Deze lagen net buiten de binnenstad waar zich vooral rijkere families vestigden. Het bestaande 'Huize Buitenzorg', gelegen aan Hoge Rijndijk 316-318 herinnert nog aan deze periode.

Bebouwing concentreerde zich vooral aan de zijde van de Hoge Rijndijk en het Utrechtse Jaagpad. Het bebouwingspatroon is in de loop der tijd verder verdicht en is in de huidige situatie nog steeds goed herkenbaar.

In 1896 annexeerde Leiden grondgebied van de omliggende gemeente Leiderdorp, Zoeterwoude en Oegstgeest. Hiertoe behoorde ook Waardeiland dat toen nog tot het gebied van De Waard hoorde. Van een eiland was toen nog geen sprake. In deze periode nam de industrialisatie toe en werden bouwwerken als watertorens en bruggen gebouwd. Op de plek waar nu het Waardeiland ligt, was een industrieel complex (grofsmederij) te vinden. Er was in deze periode nagenoeg geen bebouwing op het eiland aanwezig.

Historische kaart met aanduiding plangebied

Vooroorlogse periode: begin twintigste eeuw

Omstreeks 1910 werd het Rijn-Schiekanaal gegraven van de Lammenschansbrug tot aan de Hoge Rijndijk. Toen later het kanaal werd doorgegraven tot aan de Oude Rijn ontstond het huidige Waardeiland. Inmiddels werd er in het plangebied steeds meer bebouwing gerealiseerd aan de Hoge Rijndijk en het achterliggende Utrechtse Jaagpad. Ook werd er gebouwd langs het Rijn-Schiekanaal ter hoogte van de huidige Wilhelminabrug en de watertoren.

In 1920 annexeerde Leiden wederom grondgebied van de omliggende gemeenten, waarvoor het 'Uitbreidingsplan 1933' werd gemaakt. Uitgangspunt van het plan was dat wonen, verkeer, groen en industrie in samenhang ontwikkeld werden. Het uitbreidingsplan van 1933 laat een aantal interessante ontwikkelingen in het gebied zien. De toenmalig bestaande bebouwing is weergegeven als deel van het bebouwingslint langs de Hoge Rijndijk. Aan de zuidzijde van de Hoge Rijndijk staat nu ook behoorlijk wat bebouwing. Tevens is er één grote kavel dwars op het lint bebouwd met twee rijtjes woningen. Dit is in de huidige situatie nog steeds te zien aan het karakter van de bebouwing. Deze onderscheidt zich van het karakter van de bebouwing van het uitbreidingsplan. Dit blokje zet in op aansluiting op het lint. Langs het Rijn-Schiekanaal staat ook wat bebouwing, waaronder de bij de aanleg van het kanaal gebouwde brugwachtershuisjes. Van het Uitbreidingsplan is alleen het noordwestelijke gedeelte gerealiseerd in de eerste vroeg naoorlogse bouwplannen. Wel is de Roomburgerwetering als singel, de huidige Meerburgerkade gerealiseerd. Deze komt uit in de Nieuwe Rijn. Rondom deze ruimtelijk sterk structurerende singel zijn stroken woningen gepland. De kop van de meest westelijk gelegen strook ligt direct aan de Hoge Rijndijk; aan het karakter van de bebouwing is dit nog steeds te zien. De twee volgende stroken, alsook de bebouwing parallel aan de Hoge Rijndijk zijn ook nog gerealiseerd. De overige laagbouw is echter gerealiseerd in een aangepast verkavelingsplan.

Uitbreidingsplan 1933

Een deel van de bebouwing langs de Hoge Rijndijk werd gerealiseerd naar aanleiding van het uitbreidingsplan. Dit is vooral de bebouwing van het dubbele lint langs de Nieuwe Rijn. Langs het Rijn-Schiekanaal werd ook enige bebouwing gerealiseerd. Van het 'Uitbreidingsplan 1933' is echter alleen het noordwestelijke gedeelte gerealiseerd. De bebouwingsplannen voor Meerburg behoorden in eerste instantie ook tot dit plan. De ontwikkeling van de woonwijk werd echter pas na de Tweede Wereldoorlog uitgevoerd. En al snel na de aanvang van de nieuwbouw van de eerste woningcomplexen zou het uitbreidingsplan aangepast worden naar de nieuwste stedenbouwkundige inzichten.

Naoorlogse periode: de ontwikkeling van Meerburg en Waardeiland

De gesloten bouwblok en hofverkaveling werd losgelaten en er kwamen open bouwblokken en strokenverkavelingen (de drie hoven en carrés). Dit zijn de haakvormige blokken aan de zuidoostrand van de wijk Meerburg tegen het park aan. Andere woningtypen werden geïntroduceerd, bejaardenwoningen en portiek- en galerijflats. Een eerste aanleiding was de verhoging van de woningproductie, maar ook het inzicht dat er groen bij woningen gewenst was in de openbare ruimte. De naoorlogse stedenbouw van de jaren ´50 kenmerkte zich door herhalingsmatige verkavelingen, de zogenaamde stempels. Deze zijn in Leiden Meerburg uitgevoerd door portiek- en galerijflats rond een open hof te plaatsen met op de kop de seniorenwoningen. De traditionele bouwvorm van 2 bouwlagen met kap werd vervangen door platte daken. Typisch voor de meer moderne architectuur. In het centrum werd voorzien in enkele voorzieningen, zodat bewoners deze in de buurt hadden. O.a. de winkels aan de IJsselkade en het zorgcentrum. Het is opvallend dat er echter geen scholen zijn gebouwd. In de meeste wederopbouwbuurten zijn vaak veel scholen aanwezig. In de jaren ´70 en ´80 zijn wel enkele voorzieningen toegevoegd: het buurthuis, kinderverblijf en de buitenschoolse opvang. In de woonbuurt Meerburg is de overgang te zien van vooroorlogse verkavelingen van de gesloten bouwblokken, naar de open verkavelingen van de naoorlogse stedenbouw.

Naoorlogse periode in de jaren ´70 en ´80: de ontwikkeling van het Waardeiland

Omstreeks 1970 vond een grote kaalslag plaats op het kruispunt van de Hoge Rijndijk en de huidige Willem van der Madeweg. Het lint van de Hoge Rijndijk werd onderbroken door de aangelegde rijksweg A4. De afritten van de rijksweg sloten direct aan op de Hoge Rijndijk. Later is deze aansluiting verplaatst in zuidelijke richting en verbonden met de Hoge Rijndijk door middel van de huidige Willem van der Madeweg. Het voormalige Zoeterwoudse grondgebied ten zuiden van Meerburg werd volgebouwd met kassen en agrarische bebouwing. In 1966 is dit gebied bij de gemeente Leiden gekomen.

Situatie omstreeks 1970

In 1974 werd een begin gemaakt met de ontwikkeling van woningen op het Waardeiland. Het eiland werd in deze periode gebruikt voor industrie van de Koninklijke Grofsmederij. In 1973 werd een plan ontwikkeld om woningbouw op het eiland mogelijk te maken. Er werd gekozen voor de bouw van duurdere woningen, zodat de opbrengsten gebruikt konden worden voor de realisatie van een nieuwe fabriek in Zoeterwoude. Naast de woningen werd ook een nieuwe fabriek van de Koninklijke Grofsmederij op het eiland gepland. De nieuwe fabriek is er echter nooit gerealiseerd, omdat het bedrijf in 1978 failliet ging. Het centrale gedeelte van het eiland werd in de jaren tachtig opgevuld met woningen. Op het Waardeiland is de stedenbouwkundige verkaveling ook een weergave van de tijd. In de jaren ´70 werd de herhalingsmatige verkavelingsstedenbouw losgelaten en werd er in organische patronen met curvende straten en groenstructuren verkaveld, de zogenaamde woonerven. De architectuur van de woningen werd weer traditioneler, door veel gebruik te maken van kappen en schuine daken. Het contrast in de stedenbouw tussen Meerburg en het Waardeiland is daarmee heel groot.

Foto Waardeiland omstreeks 1985

Het plangebied Oost maakt in de huidige situatie onderdeel uit van de oostrand van de gemeente Leiden. Het oostelijk deel van Leiden wordt begrensd door het Rijn-Schiekanaal, de Oude Rijn, de rijksweg A4 en de spoorlijn 'Leiden - Alphen aan den Rijn - Utrecht'. Naast het plangebied maken ook het bedrijventerrein Roomburg, park De Bult, de nieuwbouwwijk Roomburg en park Matilo deel uit van dit oostelijk gelegen gebied. Opvallend is dat dit gebied begrensd wordt door infrastructurele lijnen en hierdoor een geïsoleerde ligging heeft in de gemeente.

Het plangebied wordt begrensd door De Oude Rijn, het Rijn-Schiekanaal, de nieuwbouwwijk Roomburg en de rijksweg A4. Het gebied wordt grotendeels omsloten door waterwegen. In het plangebied zijn drie samenhangende gebieden te onderscheiden: het bebouwingslint Hoge Rijndijk, de woonbuurt Meerburg/ Rivierenwijk en het wooneiland Waardeiland. De ruimtelijke structuur van het gebied is sterk opgehangen aan de aanwezige infrastructuur. De belangrijkste drager in het plangebied is de Hoge Rijndijk. Het Rijn-Schiekanaal, de Oude Rijn en de Nieuwe Rijn vormen de overige belangrijke dragers van het plangebied.

Ten zuiden van het plangebied is de nieuwbouwwijk Roomburg gerealiseerd, gelegen tussen Meerburg en de rijksweg A4. Roomburg is de laatste grote uitbreidingslocatie van Leiden, waar circa 1.000 woningen zijn gebouwd.

Huidige situatie (topografische kaart 2016) met aanduiding plangebied

Ligging van het plangebied in de stad

In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de ruimtelijke kenmerken van het plangebied. Eerst de hoofdstructuren van de het plangebied als geheel, vervolgens per buurt.

Een heldere en samenhangende opbouw van een wijk draagt er toe bij dat men zich goed kan oriënteren en zich een ruimtelijke voorstelling van de wijk kan maken. Deze opbouw kan worden omschreven in een structuurbeeld. Dit kan worden gedefinieerd als het geheel van te onderscheiden delen en elementen waartussen een waarneembare samenhang bestaat. Aan een duidelijke ruimtelijke structuur dragen bij: ruimtelijke dragers, deelgebieden, accenten en oriëntatiepunten.

Foto's jachthaven en watertoren

Ruimtelijke dragers en randen

Oost kent een heldere ruimtelijke hoofdstructuur. Het plangebied is grotendeels door water begrensd en wordt doorsneden door de Hoge Rijndijk. De belangrijkste dragers van de huidige structuur zijn de Oude Rijn, de Nieuwe Rijn en het Rijn-Schiekanaal. Deze waterwegen vormen de begrenzing van het plangebied en bepalen grotendeels de ruimtelijke structuur. Doordat de waterwegen de begrenzing vormen, heeft het plangebied een min of meer geïsoleerde ligging ten opzichte van de andere stadsdelen van Leiden. Het plangebied wordt door middel van bruggen verbonden met de overige stadsdelen van Leiden.

De Hoge Rijndijk vormt een andere belangrijke ruimtelijke drager van het plangebied. Deze van oorsprong historische weg vormt een belangrijke vervoersader tussen de Leidse binnenstad en de oostelijk gelegen regio (o.a. Zoeterwoude, Hazerswoude-Rijndijk en Alphen aan den Rijn). Het plangebied is overwegend een woongebied met een kleinschalige menging van functies in het bebouwingslint van de Hoge Rijndijk. Waardeiland is in alle opzichten een eiland waar wonen de hoofdfunctie is.

Het bebouwingslint wordt op enkele plekken doorbroken, dat is bij de autosnelweg A4 die na de ondertunneling een open ruimte heeft en dat is bij de Stierenbrug naar Leiderdorp. Hier is een overgedimensioneerd verkeersplein waar echter een doorgaande weg naar Leiden West nooit is gerealiseerd.

De uitbreiding van Meerburg is in de jaren ´50 en ´60 gerealiseerd tot aan de toenmalige gemeentegrenzen en het tracé van een geplande weg. Nadat het Matilogebied archeologisch monument is geworden is hier pas recent een park aangelegd in een voormalig tuinders- en kassengebied. De woonwijk en het bebouwingslint staan oorspronkelijk met de rug naar dit gebied. Ook de Besjeslaan is een historische structuurdrager en verbindend het bebouwingslint met de achterliggende hoeve.

Deelgebieden

In Leiden Oost zijn enkele gebieden te onderscheiden die zich ruimtelijk als afzonderlijke zone kenmerken. Door de omvang van de zones en de eenheid binnen een dergelijke zone zijn deze entiteiten bepalend voor de structuur en karakteristiek van het plangebied. In het plangebied zijn de buurten Meerburg, Waardeiland en het bebouwingslint de Hoge Rijndijk te onderscheiden. Deze deelgebieden vormen een dicht bebouwde en grotendeels aaneengesloten zone.

Meerburg is een naoorlogse woonbuurt met enkele kleinschalige wijkvoorzieningen als een supermarkt, bakker en slager. In deze buurt is tevens een gezondheidscentrum gevestigd en een kinderdagverblijf.

Foto's voorzieningen in Meerburg

Waardeiland heeft een vrij introvert karakter en is ontsloten door middel van twee bruggen over de Nieuwe Rijn. Het eiland heeft een groene uitstraling en is voorzien van diverse waterpartijen. Ook heeft Waardeiland een kleinschalige jachthaven.

Foto's bestaande situatie Waardeiland

De Hoge Rijndijk is een oude invalsweg naar het centrum van Leiden waar sprake is van een menging van functies. In het bebouwingslint is wonen de voornaamste functie waar ook enkele dienstverlenende functies voorkomen en enkele bedrijven. Het zuidelijk deel van de Hoge Rijndijk kenmerkt zich door monumentale panden, kantoren en bedrijven. Achter het bebouwingslint ligt aan de zijde van de Nieuwe Rijn en Oude Rijn het Utrechtse Jaagpad. Hier bevinden zich enkele bedrijven, maar ook hier overheerst de woonfunctie.

Foto's Utrechtse Jaagpad

Accenten en oriëntatiepunten

Binnen de structuur van Oost bevinden zich diverse hoogteaccenten, die alle aan, of in de directe nabijheid van de Hoge Rijndijk zijn gesitueerd. Naast hoogteaccenten heeft het plangebied een aantal gebouwen die in omvang, situering of vormgeving onderscheidend zijn en zodoende oriëntatiepunten vormen. Het plangebied kent nauwelijks nog onbebouwde ruimtes, die een onderbreking vormen van de bebouwingsstructuur.

Het meest opvallende accent is de watertoren op de hoek van de Nieuwe Rijnloop en het Rijn-Schiekanaal. Dit is de entree van het gebied gezien vanuit de binnenstad langs de historische invalsroute. Een sterk beeldbepalend element in het plangebied is het gebouw van Het Kaasmerk aan de Roomburgerweg 3. De fabriek ligt langs het Rijn-Schiekanaal en is samengesteld uit blokvormige delen. De bouwblokken bestaan veelal uit één bouwlaag en worden extra benadrukt door het platte dak. Zorgcentrum Roomburgh ligt eveneens aan het Rijn-Schiekanaal en is met een hoogte van acht bouwlagen een markant gebouw in het plangebied.

Foto's gebouw Het Kaasmerk en Zorgcentrum Roomburgh

Aan de kruising van de Hoge Rijndijk en Persant Snoepweg zijn twee gebouwen (kantoren en woningen) gesitueerd die door hun hoogte opvallen in de omgeving. Recent is er een accent gerealiseerd bij het voormalige Hein Crispijnterrein. Hier is een appartementencomplex met een hoger accent in het middengedeelte gerealiseerd.

Figuur hoge gebouwen in omgeving

Waterstructuur

Binnen het plangebied is de waterstructuur vooral sterk aanwezig op het Waardeiland en in mindere mate in Meerburg. Waardeiland is feitelijk op het water georiënteerd. Het eiland is door water omgeven en het wordt via verschillende watergangen naar binnen gebracht. De ligging van woningen aan het water zorgt voor een aantrekkelijke woonbuurt.

Het eiland beschikt over een eigen jachthaven in de zuidwestelijke hoek. Op het eiland bevinden zich diverse kleine aanlegsteigers. De waterwegen liggen veelal ingeklemd tussen bebouwing. Alleen daar waar water en wegen elkaar kruisen zijn visuele relaties zichtbaar. De bebouwing van het Waardeiland en het zuidelijk deel van de Hoge Rijndijk is veelal met private achterkanten naar het water gericht.

In Meerburg is markant de singel van de Meerburgerkade die ligt ter plekke van een oude wetering uit de periode van voor de aanleg van het Rijn-Schiekanaal. Tussen het bebouwingslint van de Hoge Rijndijk en Meerburg liggen nog enkele sloten uit de pre-stedelijke situatie, dit geldt ook voor de watergangen langs de Besjeslaan. Stedelijk water vormen de lijnen van het Rijn-Schiekanaal en de beide Rijnlopen. Wisselend zichtbaar en herkenbaar zoals langs de Roomburgerweg en het Utrechts Jaagpad, maar bij de enkele bebouwingslinten lopen privéterreinen tot aan het water door.

Groenstructuur

De groenstructuur van het gebied is opgebouwd uit boomstructuren, aangesloten groengebieden en wijk-, c.q. buurtgroen. In het plangebied kan een onderscheid worden gemaakt in structureel openbaar groen en structureel privé-groen.

Ieder deelgebied kent een geheel eigen groenstructuur. Het lint langs de Hoge Rijndijk en de vroege delen van Meerburg bevatten nauwelijks openbaar groen. Afwijkend is Park die Leythe, een verbijzondering in het lint waar enkele vrijstaande woningen rond een openbaar hof gegroepeerd zijn. Op het Waardeiland zijn het voornamelijk de buitenranden die groen zijn. Privétuinen lopen over in de groenzone rond het eiland. De latere delen van Meerburg (met name de naoorlogse verkavelingen) bevatten daarentegen veel openbaar groen. Dit is voornamelijk gelegen rondom en in de 3 carrés. De in gesloten bouwblokken verkavelde woningen hebben alleen openbaar groen in de vorm van de singel van de Meerburgerkade.

De privé-groenstructuur is geheel omgekeerd aan de openbare groenstructuur. Langs de Hoge Rijndijk en in de vroege delen van Meerburg zijn voornamelijk groene privétuinen te vinden. Het Waardeiland kenmerkt zich ook door veel groene privétuinen. De carrés van Meerburg bevatten geen privé-groen.

Een beeldbepalende rol is weggelegd voor de bomen in het plangebied, waarbij bepaalde soorten, zoals de linden langs de singels, de Hoge Rijndijk en de iepen en wilgen langs het Kanaal, het gebied z’n herkenbaarheid meegeven. Het gebied kent verder een aantal monumentale bomen.

Ecologische structuur

De water- en groenstructuur heeft in Oost een aantal ecologische kenmerken. Er zijn grote wateren en kleine sloten, er is privé-groen met een landgoedkarakter en er is privé- en openbaar groen met een ‘tuinstad’ karakter. Ook is er de typische stadsnatuur te vinden in de dichter bebouwde delen van Leiden Oost.

In het plangebied vormen duikers de verbinding tussen watergangen. Deze zijn niet lang, zodat in ecologisch opzicht hun invloed beperkt is en de migratie van flora en fauna daardoor niet in de weg wordt gestaan.

In het Stadsnatuurmeetnet worden de resultaten weergegeven van de tweejaarlijkse monitoring van de stadsnatuur. Monitoring van de stadsnatuur heeft als doel het vaststellen van de natuurwaarden binnen de gemeente Leiden en het constateren van de veranderingen hierin.

De metingen voor het Stadsnatuurmeetnet Leiden hebben ook voor Leiden Oost veel gegevens opgeleverd. In het water zijn de snoek en de snoekbaars te vinden en ook futen en meerkoeten zijn de laatste jaren uitbundig aanwezig, net als ganzen en eenden, soms in zulke grote aantallen dat ze door bewoners als een probleem worden ervaren. De kleinere sloten in het gebied zijn niet zo rijk aan flora en fauna als zou kunnen. Zo zijn er bijvoorbeeld weinig amfibieën in dit stadsdeel. Oorzaken hiervoor kunnen liggen in de hoge predatiedruk door bijvoorbeeld reiger en snoek, maar ook door de overwegend harde oevers in het gebied.

De stedelijke natuur van daken, muren en tuinen, met de daarbij horende typische diersoorten als de dwergvleermuis en de gierzwaluw, is ook in Oost veel aanwezig. Verder zijn er de grotere tuinen met een landgoedachtig karakter en monumentale bomen. Deze tuinen zorgen er samen met het openbaar groen voor dat vlinders, kleine zoogdieren zoals de egel en zangvogels als de merel, de roodborst en verscheidene mezensoorten een leefgebied hebben gevonden in de stad.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat water een belangrijk onderdeel is van het plangebied. Het Rijn-Schiekanaal en de rivieren de Nieuwe Rijn en de Oude Rijn zijn belangrijke watergangen. Deze maken onderdeel uit van de ecologische hoofdstructuur van Leiden en hebben een historische betekenis. De groenstructuur in het plangebied bestaat uit structureel openbaar groen en structureel privé-groen. Het uitgangspunt voor de bestaande water en groenstructuur is behoud en waar mogelijk versterken van de structuur. Met name de randen van het plangebied dienen versterkt te worden, zodat de kwaliteiten van het water optimaal benut worden.

Algemeen

In het plangebied vormt de Hoge Rijndijk een radiale weg gericht op de binnenstad van Leiden. De Oude Rijn en het Rijn-Schiekanaal zijn twee belangrijke vaarwegen in het gebied.

Gebiedsontsluitingswegen

De ruimtelijke structuur van het plangebied wordt in belangrijke mate bepaald door de verkeersader Hoge Rijndijk. Deze regionale verbindingsweg doorsnijdt het plangebied en loopt parallel aan de Oude Rijn en de Nieuwe Rijn. De Hoge Rijndijk is een belangrijke ontsluitingsweg voor de buurten Meerburg en Waardeiland en vormt ook een belangrijke schakel tussen het centrum van Leiden en de zuidoostelijk gelegen regio. Ook vormt de Hoge Rijndijk een belangrijke verbinding met de rijksweg A4 via de Willem van der Madeweg en de buurgemeente Leiderdorp via de Persant Snoepweg.

De Hoge Rijndijk is een gebiedsontsluitingsweg met (aan de zuidzijde) een tweerichtingfietspad, parkeren buiten de rijbaan en met aan weerszijden (ook buiten de rijbaan) bushaltes. De Hoge Rijndijk is gecategoriseerd als een 50 km/uur gebiedsontsluitingsweg.

Wijkontsluitingsweg

Op gebiedsniveau is een duidelijke structuur van buurtontsluitingen te herkennen. Het Waardeiland wordt ontsloten via de Laan der Verenigde Naties, Oxfordlaan, Aletta Jacobslaan en Domela Nieuwenhuislaan. Kenmerkend voor de structuur op het Waardeiland is het stelsel van doodlopende ontsluitingswegen. De wijkontsluiting van het Waardeiland vindt voor zowel gemotoriseerd als langzaam (fietsers en voetgangers) verkeer plaats via de Kettingbrug. Alleen voor langzaam verkeer is ontsluiting ook via de Domela Nieuwenhuisbrug mogelijk.

De buurtontsluiting in Meerburg gebeurt via de Meerburgkade en Lekstraat. Deze straten sluiten direct aan op de Hoge Rijndijk. Met uitzondering van de Hoge Rijndijk worden alle wegen in het plangebied als (30km) erftoegangswegen gecategoriseerd.

Vaarwegen

De Leidse regio ligt in een waterrijke omgeving met diverse waterwegen en plassen. De waterwegen worden niet alleen voor goederenvervoer gebruikt, maar ook voor de pleziervaart.
De Oude Rijn en het Rijn-Schiekanaal maken onderdeel uit van het provinciale vaarwegennetwerk met een primaire goederenvervoerfunctie. Beide waterwegen zijn dan ook aangemerkt als regionale goederenvervoervaarwegen. De waterwegen maken tevens onderdeel uit van het recreatief vaarwegennet van de provincie.

Openbaar vervoer

Op regionaal- en lokaal niveau wordt het plangebied goed ontsloten door interlokale en regionale buslijnen. Aan de Hoge Rijndijk bevinden zich haltes waar diverse buslijnen stoppen. Meerburg wordt ontsloten door één buslijn. Het Waardeiland wordt niet direct ontsloten door busverbindingen.

Routes voor fietsers en voetgangers

Fietsers en voetgangers van en naar het Waardeiland maken via de Kettingsbrug en Domela Nieuwenhuisbrug gebruik van het Utrechtse Jaagpad. Om de Hoge Rijndijk over te steken is er de Matilotunnel ter hoogte van de Leiderdorpsebrug en een onderdoorgang bij de Wilhelminabrug. Het Utrechtse Jaagpad en de Roomburgerweg langs het Rijn-Schiekanaal vormen uitstekende fietsverbindingen.

In het plangebied zijn drie samenhangende gebieden te onderscheiden: het bebouwingslint Hoge Rijndijk, de woonbuurt Meerburg/Rivierenwijk en het wooneiland Waardeiland. Deze gebieden komen hierna aan de orde.

Algemeen

Binnen de gemeente Leiden worden globaal twee typen bestemmingsplannen onderscheiden: actualisatieplannen en ontwikkelingsplannen. Onderhavig plan is een actualisatieplan.

Actualisatieplannen worden veelal opgesteld voor een groter plangebied, bijvoorbeeld een wijk of stadsdeel. Het doel van een actualisatieplan is vooral het conserveren van de bestaande situatie. Hiertoe wordt de bestaande situatie in een actueel juridisch kader gegoten. Hiermee wordt voor belanghebbenden en helder beeld gegeven wat planologisch wel en niet is toegestaan. Hierbij vinden geen (grote) wijzigingen plaats in de planologische situatie.

Het bestemmingsplan 'Leiden Oost' is vastgesteld op 18 juni 2008 en onherroepelijk sinds 3 februari 2010. In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat bestemmingsplannen moeten worden geactualiseerd binnen een termijn van 10 jaar na vaststelling van dat bestemmingsplan. Dit is concreet de aanleiding geweest om het bestemmingsplan Leiden Oost te actualiseren.

Bij het opstellen van onderhavig bestemmingsplan is gewerkt conform de SVBP 2012. Omdat de regels voor het opstellen van een bestemmingsplan in de tussentijd zijn gewijzigd, worden in dit bestemmingsplan soms andere termen en begrippen gebruikt dan in het voorgaande plan uit 2008.

Verder waren in het bestemmingsplan Leiden Oost 2008 op het Waardeiland de bestaande goot- en bouwhoogten niet vastgelegd en was uitsluitend geregeld dat bestaande goot- en bouwhoogten niet mogen worden overschreden. Ter borging van bestaande rechten en het bieden van rechtszekerheid voor zowel burger als gemeente zijn de werkelijke hoogtes geïnventariseerd en opgenomen in het bestemmingsplan.

Onderhavig bestemmingsplan maakt ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan geen nieuwe directe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk, maar legt primair de bestaande legale situatie in het plangebied vast. Niet alleen het planologisch kader van het momenteel vigerende bestemmingsplan wordt vertaald, maar ook ontwikkelingen die reeds planologisch mogelijk zijn gemaakt met bijvoorbeeld artikel 19 WRO of de uitgebreide procedure omgevingsvergunning.

In Oost zijn in de komende jaren diverse ontwikkelingen voorzien. Onderstaand wordt aangegeven hoe met genoemde ontwikkelingen wordt omgegaan in dit bestemmingsplan.

Hoge Rijndijk

In het bebouwingslint van de Hoge Rijndijk (met name in het zuidelijke bebouwingslint) is bij voornamelijk de diverse bedrijfslocaties te verwachten dat er transformatie naar wonen zal plaatsvinden. Dit zal dan gepaard gaan met nieuwe woningen ter plekke van oude bedrijfspanden en/of renovatie van oude bedrijfspanden. De initiatieven bevinden zich nog in een te vroeg stadium om mee te nemen in het actualisatieplan Oost. Hiervoor wordt nog gestudeerd op verschillende scenario's. De planvorming hiervoor zal via een aparte ruimtelijke procedure worden opgepakt.

Meerburg- Rivierenwijk

Een deel van de woningvoorraad, met name beneden/bovenwoningen uit de jaren ´50 en de flats uit de jaren ´60 in corporatiebezit, zal de komende jaren aangepakt moeten worden vanwege woningverbetering, onderhoud en energiebesparing. Deze aanpak zal projectmatig moeten gebeuren aan de hand van een stedenbouwkundige verkavelingsplan en inrichtingsplan openbare ruimte. Nu er geen concrete plannen zijn zullen deze ook niet verankerd worden in dit bestemmingsplan. De planvorming hiervoor zal via een aparte ruimtelijke procedure worden opgepakt.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau, die van belang zijn voor voorliggend bestemmingsplan.

Roomburg

Aan de zuidkant van het plangebied van het bestemmingsplan 'Leiden-Oost' is het gebied Roomburg gelegen.

De bewoningsgeschiedenis in en rondom Roomburg is naar alle waarschijnlijkheid gestart vlak na het begin van de jaartelling. Met de komst van de Romeinen in deze regio werd de Rijn de noordelijke grens van het Romeinse rijk. Aanvankelijk had men nog de ambitie om ook de noordelijke delen van het land te veroveren, maar halverwege de eerste eeuw werd duidelijk dat dit niet ging lukken. Vanaf dat moment zien we dat de Rijn steeds duidelijker als de grens van het Romeinse Rijk werd ingericht. Langs de Rijn werden op regelmatige afstanden forten gebouwd, waaronder ook castellum Matilo in Roomburg. Dit castellum lag op een strategische positie op het kruispunt van de Rijn en het kanaal van Corbulo. Dit kanaal was vlak voor 47 n. Chr. aangelegd. Het verbond de Rijn met de Maas en vormde zo een veilige scheepvaartverbinding voor Romeins vrachtverkeer. De loop van het kanaal volgt grotendeels de huidige Vliet. Matilo bood plaats aan een wisselende bezetting van hulptroepen van ca. 480 manschappen. De archeologische vondsten wijzen uit dat er waarschijnlijk veel specialisten onder de soldaten te vinden waren zoals leer- en metaalbewerkers, dakpannenmakers en bouwploegen. Het fort heeft waarschijnlijk dienst gedaan tot ongeveer 250 na Chr.

Rondom het castellum ontstond een grote nederzetting. De Romeinen oefenden een grote aantrekkingskracht uit op de lokale bevolking die op allerlei manieren profiteerden van de handel en nijverheid die rondom het castellum plaats vond. Ook langs het kanaal van Corbulo, waar havens, kadewerken en bruggen te verwachten zijn, kunnen we bewoning verwachten.

In de loop van de derde eeuw na Christus werd het castellum verlaten en neemt ook de bewoningsintensiteit in de regio af. Pas vanaf de vijfde eeuw en in toenemende mate vanaf de zevende eeuw zien we dat het gebied rondom het oude castellum weer bewoond wordt. Het kanaal van Corbulo was in die tijd wederom (gedeeltelijk) in gebruik en meerdere vondsten op het castellumterrein wijzen erop dat er opnieuw een nederzetting was ontstaan in Roomburg. Ook elders in de regio neemt de bevolking in deze periode toe op en rondom de oude Romeinse nederzettingen: castellum Valkenburg is opnieuw in gebruik en ook aan de noordzijde van de Rijn zien we tegenover de castella-terreinen nederzettingen ontstaat, zoals bijvoorbeeld in Leiderdorp en Oegstgeest het geval is.

In de eeuwen die volgden bleef Roomburg in meer of mindere mate in gebruik. Het kanaal van Corbulo bleef tot in de 12e eeuw open liggen. Aan de noordzijde van het kanaal verrees in de 13e eeuw kasteel Rodenburg. Dit kasteel werd in de 16e eeuw gesloopt. In Roomburg zelf lag in die periode een boerenbedrijf waarvan de resten in de jaren 1995 en 2003 zijn opgegraven. In de 15e eeuw werd het weer een stuk drukker in Roomburg. Het St. Margarethaconvent dat aanvankelijk in de stad lag werd in 1464 verplaatst naar Roomburg. Voorafgaand hieraan werden flinke bouwwerkzaamheden uitgevoerd: er verscheen een kloosterhof met kapel en een kloosterboerderij. Dit kloostercomplex werd vlak na het beleg van Leiden in 1574 weer gesloopt.

Het castellumterrein is al sinds 1976 een archeologisch rijksmonument waardoor het als een bron van kennis behouden blijft. Dit monument valt net buiten het plangebied. De zones rondom het castellum zijn door de provincie aangewezen als Limeszone (Waarde Archeologie 8). Hier liggen naar verwachting archeologische resten in de bodem. Denk hierbij aan het kanaal van Corbulo, de oeververstevigingen en bewoning langs het kanaal, een Romeins grafveld en bewoningssporen uit de vroege middeleeuwen. Ook de Rijnoever en het gebied tussen de twee Rijnarmen is vanwege de rijke Romeinse geschiedenis van archeologische waarde en is daarom door de provincie aangeduid als gebied van provinciaal belang (Waarde Archeologie 8). Het terrein van kasteel Rodenburg is door de provincie aangewezen als AMK-terrein en geniet daarmee een bijzondere bescherming (Waarde Archeologie 9).

Plangebied

Het plangebied is hoofdzakelijk gelegen binnen de zones 'gebied van archeologische waarde buiten de singels' (Waarde - Archeologie 3) en 'Romeinse Limeszone, bescherming volgens de Provinciale Verordening Ruimte' (Waarde - Archeologie 8). Verder zijn kleine stukken aan de randen van het plangebied gelegen in de zones met dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 3, Waarde - Archeologie 6 en Waarde - Archeologie 9. De benodigde archeologische dubbelbestemmingen zijn in dit bestemmingsplan overgenomen.

De Leidse Ecologische Structuur wordt door de uitvoering van dit bestemmingsplan niet aangetast. In het plangebied komen veel licht beschermde soorten voor waarvoor een vrijstelling geldt voor het aanvragen van ontheffing in het kader van de Wet Natuurbescherming, mits er wordt gewerkt conform een gedragscode.

In het plangebied zijn echter ook een aantal zwaar beschermde soms gebouwbewonende soorten aanwezig zoals vleermuizen, gierzwaluwen en de huismus. Bij ruimtelijke ontwikkeling, renovatie en sloop zal getoetst moeten worden in hoeverre dit conflicten geeft met de natuurwetgeving. Indien gebouwen worden gesloopt of gerenoveerd dient ecologisch onderzoek gedaan te worden en dient in een vroeg stadium rekening te worden gehouden met de belangen van deze soorten. Bij dakrenovatie kunnen maatregelen worden genomen ter behoud van broedgelegenheid door bv. plaatsen van vogelschroot, gierzwaluwdakpannen en/of vleermuiskasten. Verlichting kan zorgen voor verstoring van vleermuizen. Daarom is het van belang dat er in de (tijdelijke) verlichting rekening mee wordt gehouden.

Natura 2000

Op grond van Wet natuurbescherming moet bij initiatieven worden onderzocht of het plan geen significant negatieve effecten veroorzaakt op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden. Het plangebied ligt niet in of nabij Natura 2000-gebied en maakt geen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk die invloed (kunnen) hebben op een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Meijendel & Berkheide en ligt op voldoende afstand.

Flora en Fauna

Het plangebied bestaat bijna helemaal uit bebouwd gebied. Er is daarom natuur te vinden met stadse kenmerken. De aanwezige stadsnatuur is gewend aan de stadse drukte en de mate van verstoring.

Veel soorten zoeken de stad juist op, als 'wintergast' omdat het altijd een beetje warmer is in de stad, of juist in de zomer omdat de stad broedplaatsen biedt die daarbuiten niet te vinden zijn. Hierbij kan men denken aan vleermuizen in spouwmuren en onder dakpannen, gierzwaluwen of mussen onder de dakpannen.

Gemeente Leiden heeft een Stadsnatuurmeetnet. Sinds 2004 wordt jaarlijks de flora en fauna in kaart gebracht. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat jaarrond beschermde soorten zoals huismus en gierzwaluw worden aangetroffen in het plangebied. Ook vleermuizen zijn veel geteld. De gegevens uit het Stadsnatuurmeetnet geven aan hoe algemeen de soorten in de stad zijn; hieruit kan volgen dat bij ruimtelijke ontwikkelingen nader onderzoek naar aanwezigheid van beschermde soorten wenselijk is.

Bovendien geeft het Stadsnatuurmeetnet een beeld van hoe soorten zich ontwikkelen over de jaren. Bepaalde vogels of vleermuizen nemen significant toe of af, of blijven stabiel in populatieomvang. Dergelijke gegevens worden ook betrokken bij ontheffingsaanvragen m.b.t. beschermde natuurwaarden. Het bevoegd gezag verlangt van de aanvrager een argumentatie dat met voorgenomen activiteiten de duurzame instandhouding van de populatie niet in het geding komt. Een stijgende trend, van bijvoorbeeld de Gewone dwergvleermuis, toont aan dat het wegnemen van enkele verblijfplaatsen geen nadelig effect gaat hebben op de Leidse populatie dwergvleermuizen.

Mocht in de toekomst een locatie worden (her)ontwikkeld, dan zal er nader ecologisch onderzoek moeten plaatsvinden. Het is van belang om bij dergelijke ontwikkelprojecten tijdig een quick scan te laten uitvoeren, om het effect van de voorgenomen ontwikkeling op de aanwezige natuurwaarden inzichtelijk te kunnen maken. Dit voorkomt conflicten met de Wet Natuurbescherming en geeft daarnaast kansen aan voor uitbreiding en verbetering van stadsnatuur.

Op basis van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geldt een verplichting om voor een zone van enkele meters aan weerszijden van gasleidingen met een werkdruk van 16 bar of meer en voor brandstofleidingen een beschermende regeling in het bestemmingsplan op te nemen. Voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden in die zone, of het bebouwen ervan, is vanuit die beschermende regeling een aanvullende omgevingsvergunning vereist, zodat een te zware belasting van de leiding of het raken van de leiding bij grondwerkzaamheden kan worden voorkomen. Naast deze leidingen kunnen ook andere kabels en leidingen planologisch relevant zijn. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan hoogspanningsverbindingen en rioolpersleidingen. Ook voor dergelijke leidingen kunnen bestemmingsplannen passende regelingen bieden.

Voor bestemmingsplannen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaten is bovendien van belang dat die ontwikkelingen niet worden belemmerd door de aanwezigheid van kabels en leidingen, zowel vanuit veiligheidsoogpunt als kostenoogpunt. Het verwijderen of verplaatsen van bestaande kabels en leidingen vormt in veel gevallen een significante kostenpost die op de uitvoerbaarheid van projecten drukt.

In het plangebied bevinden zich geen kabels en leidingen, aanwezig die bouw- en gebruiksbeperkingen kunnen opleveren. Een dubbelbestemming voor de bescherming van leidingen is dan ook niet opgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

Naast bovengenoemde kabels en leidingen zijn nog diverse niet-planologisch relevante leidingen (rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) aanwezig. Deze kabels en leidingen zijn veelal aangelegd langs / in combinatie met aanwezige weginfrastructuur. Deze zijn niet op de verbeelding aangegeven. Bij graafwerkzaamheden op het terrein dient hiermee rekening te worden gehouden.

Nota Winkelen Wonen Welzijn en Zorg

In de 'Nota wonen, zorg en welzijn' uit 2004 wordt een aantal ambities geformuleerd rond de combinatie van beleidsterreinen wonen, zorg en welzijn, te weten goed wonen, actieve participatie en eigen regie. Om aan deze ambities een invulling te geven is in 2008 de 'Nota winkelen, wonen, welzijn en zorg' geschreven. Hierin wordt een ruimtelijke invulling gegeven aan de genoemde ambities door het kiezen van zeven 'woonservicezones'. Voorzieningen voor wonen, welzijn, zorg en winkelen dienen zoveel mogelijk binnen deze woonservicezones geplaatst te worden. Bij het opstellen van bestemmingsplannen betekent dit dat locaties die een maatschappelijke functie (welzijnsvoorzieningen, zorgvoorzieningen) krijgen, liefst binnen 300 meter, maar maximaal op 500 meter van de kern (= winkelcentrum) van de woonservicezone bevinden. Voor de labelling van woningbouw voor kwetsbare groepen en winkel/horecafuncties geldt hetzelfde principe. Basis voor de keuze van de genoemde afstanden is hiervoor de afstand die een oudere of een minder valide persoon te voet kan afleggen. Als woonservicezone zijn benoemd:

1. 1. Kooiplein e.o.
2. 2. Luifelbaan / Boshuizen
3. 3. Fortuinwijk / Wagnerplein
4. 4. Diamantlaan / De Robijn
5. 5. Merenwijk Centrum
6. 6. Stevensbloem e.o.
7. 7. Meerburg e.o.

Het woonservicezone beleid geldt dus minder voor andere wijken dan die waarin de woonservicezones liggen: er is een aantal 'pluslocaties' die het waard zijn genoemd te worden en dus potentie hebben. In deze gebieden is een clustering van bepaalde faciliteiten aanwezig, evenwel is deze van een lager niveau dan in de woonservicezones. Waar mogelijk zal ook aandacht zijn voor de 'opplussing' van deze locaties. Voor andere dan de genoemde locaties geldt dat de gemeente een meer terughoudende rol zal aannemen, maar inspanningen van andere partijen zeker niet in de weg zal staan.

Algemeen

In het plangebied zijn enkele vormen van maatschappelijke voorzieningen aanwezig. Hiermee wordt gedoeld op educatieve, medische, sociale en culturele voorzieningen. Het aanbod aan maatschappelijke voorzieningen in het plangebied is beperkt. Grote concentraties komen echter niet voor.

De volgende voorzieningen bevinden zich in het plangebied:

• Buurthuis Matilo (Zaanstraat 125)
• Peuterspeelzaal De Knuffel (Zaanstraat 126)
• Kinderdagverblijf De Batavieren (IJsselkade 48)
• Zorgcentrum Roomburgh (Hof van Roomburg 46).

Er bevindt zich geen school in het plangebied. Tevens bevinden zich geen sport- of recreatievoorzieningen in het plangebied. In de diverse groenvoorzieningen bevinden zich wel speelvoorzieningen.

In de wijk Meerwijk/Rivierenbuurt bevindt zich aan de IJsselkade een klein winkelcentrum. Ook bevindt zich verspreid enige detailhandel aan de Hoge Rijndijk.

In het gebied is één horecagelegenheid aanwezig aan de Hoge Rijndijk, namelijk eetcafé 't Laantje. Verder bevindt zich een pizzeria in het winkelcentrum IJsselkade.

Voor plannen en activiteiten, die mogelijk belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, kan het noodzakelijk zijn dat een milieueffectrapport wordt opgesteld. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is dit geregeld. Er is een m.e.r.-plicht voor plannen (planMER)en een m.e.r.plicht voor besluiten. Een plan is planm.e.r.plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.plichtige activiteiten.

Een bestemmingplan (of wijzigingsplan) kan plan m.e.r.plichtig zijn. Dit is het geval als het plan kaders stelt voor latere m.e.r.plichtige activiteiten en/of als voor het plan een passende beoordeling op grond van artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming nodig is. Daarnaast kan een plan ook m.e.r.plichtig zijn als er een concreet (bouw)plan ter uitvoering ligt.

Aangezien het hier gaat om een conserverend plan waarbij geen ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt, zullen geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu plaatsvinden waardoor een formele MER beoordeling niet nodig is.

Formeel moet nagegaan worden of er sprake is van "nog niet gerealiseerde ontwikkelingsruimte" vanuit het vigerend bestemmingsplan. Het plangebied betreft een stadswijk waar de dat deze ruimte zodanig beperkt is dat deze niet tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zal leiden. Om die reden is de uitvoering van een formele MER-beoordeling niet noodzakelijk.

Conclusie

Er is geen verplichting tot het uitvoeren van een planMER, noch tot het uitvoeren van een MER of MER beoordeling. Het betreft hier een conserverend bestemmingsplan. Er zijn geen nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten. Hierbij is aangenomen de "nog niet gerealiseerde ontwikkelingsruimte" vanuit het vigerende plan zodanig klein is dat die leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

Algemeen

Onderhavig bestemmingsplan is een actualisatieplan; de huidige situatie wordt opgenomen en er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Dit bestemmingsplan heeft derhalve geen gevolgen voor de ontsluiting van het gebied en de parkeerbalans.

De Mobiliteitsnota bevat een aantal ontwikkelingen die spelen in het gebied dat het bestemmingsplan omvat:

• onderdeel van de Mobiliteitsnota is een wegencategoriseringskaart. Deze geeft aan welke wegen (voornamelijk) een verkeersfunctie hebben of juist vooral een verblijfsfunctie. In het bestemmingsplangebied zijn alleen de Hoge Rijndijk en de Persant Snoepweg gebiedsontsluitingswegen (sterke verkeersfunctie). Tevens zijn deze wegen aangeduid als verbinding voor fiets regionaal en fiets stad en bus regionaal en bus stad. De Persant Snoepweg is overigens geen verbinding is voor de bus.
• Alle andere wegen zijn erftoegangswegen. De inrichting van erftoegangswegen betreft een '30 km/h inrichting'. Waar de vormgeving van de erftoegangswegen op dit moment nog niet voldoet aan de eisen die horen bij dit type weg, zal dit op termijn worden aangepast. Dit heeft echter geen gevolgen voor het bestemmingsplan,
• de Mobiliteitsnota geeft aan dat de Hoge Rijndijk fors belast blijft, maar dat er wel mogelijkheden worden gezien de inrichting te verbeteren, ook in relatie met de aansluiting naar Meerburg en het Waardeiland. Uitwerking hiervan moet in project plaatsvinden waarbij voorstellen ook in overleg met de buurt worden uitgewerkt. Op dit moment zijn er geen gevolgen voor het bestemmingsplan voorzien,
• vanuit het fietsbeleid (Nota Herijking Fietsroutes 2013-2020) zijn er (regionale) corridors gedefinieerd waar de gemeente werkt aan verbeteringen van de fietsinfrastructuur. De corridor Leiden - Alphen aan den Rijn loopt door het bestemmingsplangebied. Op dit moment is nog niet te voorzien of werkzaamheden voor deze fietscorridor leiden tot toekomstige wijzigingen in het bestemmingsplan

Kaart hoofdstructuur uit Mobiliteitsplan (plangebied Oost groen gehighlight)

Plangebied

Water vormt een belangrijk onderdeel van onderhavig plangebied. Het plangebied wordt voor een groot deel omringd door water, namelijk het Rijn-Schiekanaal en de rivieren de Nieuwe Rijn en de Oude Rijn. De sterke begrenzingen van het water hebben als gevolg dat het plangebied een min of meer geïsoleerde ligging heeft in het oostelijk deel van de gemeente.

Het bestaande watersysteem is reeds uitgebreid beschreven in paragraaf 2.2.2. Volledigheidshalve wordt hiernaar verwezen.

Water en ruimtelijke ordening

Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

Regionale Waterkeringen

Binnen het plangebied zijn enkele regionale waterkeringen gelegen. Deze zijn aangeduid op de Legger Regionale Waterkeringen van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Op navolgende kaart zijn deze aangeduid. Deze waterkeringen inclusief beschermingszone hebben in dit bestemmingsplan een passende dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' gekregen.

Uitsnede uit leggerkaart met grebs plangebied als stippellijn aangegeven

Omdat er planologisch geen nieuwe ontwikkelingen zijn meegenomen in dit bestemmingsplan behoeft het aspect water niet nader onderzocht te worden.

'Watertoets-regeling' uit vigerend bestemmingsplan

In het vigerende bestemmingsplan "Leiden-Oost", zoals vastgesteld in 2008, is in diverse artikelen (onder meer Woondoeleinden, Kantoren, Tuin, Groenvoorzieningen en Verblijfsgebied) een bepaling opgenomen die aan de vergroting van verharding met meer dan 10 m2, de verplichting verbindt om dit voor 15% te compenseren met open water. In dit bestemmingsplan is dit niet overgenomen. Het onderhavige bestemmingsplan betreft een beheergericht bestemmingsplan. Bij ontwikkelingen zal een ruimtelijke procedure nodig zijn en in dit kader zal worden voldaan aan de verplichting om in het kader van de watertoets overleg te voeren met het waterschap. De voornoemde 'watertoets'-regeling in het vigerende bestemmingsplan is om die reden niet nodig en deze is daarom vervallen.

Onderhavig bestemmingsplan bevat geen nieuwe ontwikkelingen. In de Nota Wonen is een kansenkaart opgenomen. De buurt Meerburg is opgenomen als gebied om nader te onderzoeken op mogelijkheden voor verruiming van de woningvoorraad. Op dit moment zijn hier nog geen concrete plannen voor. In dit bestemmingsplan is de bestaande situatie vastgelegd.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.

De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels van bestemmingsplan 'Oost' zijn op de volgende wijze opgebouwd.

Hoofdstuk 1

Artikel 1 en 2 Inleidende regels:

• Artikel 1 Begrippen
• Artikel 2 Wijze van meten

Hoofdstuk 2

Artikel 3 t/m 13 Bestemmingsregels, met de volgende hoofdbestemmingen:

• Artikel 3 Bedrijf
• Artikel 4 Gemengd
• Artikel 5 Groen
• Artikel 6 Horeca
• Artikel 7 Kantoor
• Artikel 8 Maatschappelijk
• Artikel 9 Recreatie - Jachthaven
• Artikel 10 Tuin
• Artikel 11 Verkeer
• Artikel 12 Water
• Artikel 13 Wonen

De volgende dubbelbestemmingen zijn van toepassing (in artikel 14 t/m 18)

• Artikel 14 Waarde - Archeologie 3

• Artikel 15 Waarde - Archeologie 6

• Artikel 16 Waarde - Archeologie 8
• Artikel 17 Waarde - Archeologie 9
• Artikel 18 Waterstaat - Waterkering

Hoofdstuk 3

Artikel 19 t/m 24 Algemene regels:

• Artikel 19 Anti-dubbeltelregel
• Artikel 20 Algemene bouwregels
• Artikel 21 Algemene gebruiksregels
• Artikel 22 Algemene aanduidingsregels
• Artikel 23 Algemene afwijkingsregels
• Artikel 24 Overige regels

Hoofdstuk 4

Artikel 25 en 26 Overgangs- en slotregels:

• Artikel 25 Overgangsrecht
• Artikel 26 Slotregel

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

Begrippen (artikel 1)

In de begripsbepaling worden begrippen waar nodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

Bedrijf (artikel 3)

Deze bestemming is toegewezen aan de bestaande bedrijven. Bebouwing is toegestaan binnen de bouwvlakken volgens de op de verbeelding opgenomen bouwregels. In deze regeling is gebruik gemaakt van de zoneringmethodiek conform de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009), om de potentiële milieubelasting van bedrijven naar hun omgeving binnen aanvaardbare normen te houden.

Met name bedrijven in de categorie 1 en 2 zijn toegestaan, zoals die voorkomen in de bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten'. Dit zijn de zgn. lichte(re) bedrijven, die voor wat betreft mogelijke geluidproductie, verkeersaantrekkende werking, gevaar, stof e.d. in de nabijheid van woningen kunnen worden geplaatst. Op een wat grotere afstand van de woningen zijn bedrijven uit ten hoogste categorie 3.2 toegestaan. Bestaande bedrijven die niet passen binnen deze zonering zijn middels een specifieke functieaanduiding positief bestemd (maatwerkbestemming).

Conform het vigerende bestemmingsplan is detailhandel in auto’s, motorfietsen, caravans, landbouwwerktuigen, machines, grove bouwmaterialen, keukens en badkamers en andere naar de aard daarmee gelijk te stellen volumineuze of grootschalige goederen toegestaan.

Wonen is op enkele plekken toegestaan en hier specifiek aangeduid.

Voor de locatie Het Kaasmerk geldt dat hier de afwijkingsregeling naar kantoren vanuit het vigerende bestemmingsplan is overgenomen.

Gemengd (artikel 4)

De bestemming 'Gemengd' is neergelegd op het winkelcentrum aan de Maastraat / Zaanstraat, die ook in het vigerende bestemmingsplan een gemengde bestemming had. Wonen is toegestaan in het hogere deel van het bouwcomplex. met dien verstande dat wonen uitsluitend op de verdiepingen toegestaan is. Horeca in de categorie 1 is toegestaan, met een afwijkingsmogelijkheid naar horeca in de categorie 2. Voor het overige zijn detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, bedrijven (milieucategorieën 1 en 2), kantoren en dienstverlening toegestaan.

Het gehele bestemmingsvlak is opgenomen binnen het bouwvlak, er geldt deels een maximale bouwhoogte van 3,5 m en deels van 12 m.

Groen (artikel 5)

De bestemming 'Groen' is voorbehouden aan structureel en openbaar groen. Het gaat hierbij om groen en groenstructuren die van belang zijn voor de stedenbouwkundige opzet van het plangebied. Gronden met de bestemming Groen zijn bedoeld voor het in stand houden van bestaande groenvoorzieningen en om nieuw geplande groenvoorzieningen mogelijk te maken.

Binnen de bestemming groen is ruimte voor groen, water, waterpartijen, oeververbindingen zoals bruggen, wandelpaden en fietspaden. Autowegen en parkeervoorzieningen zijn niet toegestaan binnen de bestemming 'Groen'.

Ter plaatse van een specifieke bouwaanduiding geldt dat binnen de bestemming Groen balkons toegestaan zijn lager dan vanaf de tweede bouwlaag. Dit betreft een bestaande situatie (Résidence Rijn-State).

Horeca (artikel 6)

Deze bestemming geldt voor een bestaande horeca-vestiging die ook in het geldende bestemmingsplan deze bestemming heeft. Toegestaan zijn horecacategorieën tot en met 3**.

Kantoor (artikel 7)

Deze bestemming geldt voor de bestaande kantoren die ook in het geldende bestemmingsplan deze bestemming hebben. Ter plaatse van een specifieke aanduiding zijn tevens woningen toegestaan.

De bouwvlakken en bouwmogelijkheden zijn overgenomen vanuit het geldende bestemmingsplan.

Maatschappelijk (artikel 8)

Deze bestemming is gelegd op de bestaande maatschappelijke voorzieningen in het plangebied. Het betreft het zorgcentrum Roomburgh, het bestaande kinderdagverblijf en het gebouw van de wijkvereniging. Ter plaatse van een specifieke aanduiding zijn tevens woningen toegestaan.

Ter plekke zijn toegestaan maatschappelijke voorzieningen en bedrijfswoningen en daarbij behorende voorzieningen, zoals ondersteunende horeca en ondersteunende detailhandel.

Recreatie - Jachthaven (artikel 9)

Deze bestemming is van toepassing op de bestaande jachthaven binnen het Waardeiland. Ter plaatse zijn recreatieve watersportdoeleinden in de vorm van een jachthaven toegestaan alsmede maximaal één bedrijfswoning ter plaatse van de specifieke aanduiding, met de daarbij behorende voorzieningen. De voorzieningen voor het afmeren van recreatievaartuigen zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'aanlegsteiger'.

Voor de uitbreiding van aanlegsteigers is een afwijkingsregeling overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.

Tuin (artikel 10)

Deze bestemming is van toepassing op hoofdzakelijk de tuinen van de woningen op het Waardeiland alsmede enkele tuinen in de rest van het plangebied. In alle gevallen geldt dat de tuinen die in deze bestemming vallen specifieke landschappelijke en natuurlijke waarden hebben. Het behoud van deze waarden geldt daarom nadrukkelijk als doeleinden. Naast tuinen zijn daarbij behorende voorzieningen, zoals in- en uitritten en groenvoorzieningen toegestaan.

Op het Waardeiland komt zeer veelvuldig het gebruik van de voortuinen voor parkeren voor. Dit is in veel gevallen onderdeel van de oorspronkelijke bouw. Om die reden is een regeling opgenomen die regelt dat op het Waardeiland aan de voorzijde van de woningen parkeervoorzieningen toegestaan zijn.

Verkeer (artikel 11)

Binnen het bestemmingsplan is de bestemming 'Verkeer' voorbehouden aan verkeers- en verblijfsgebieden waar (ook) ruimte is voor de auto. Alle straten die (ook) geschikt zijn voor de auto hebben deze bestemming gekregen. Daarnaast vallen binnen deze bestemming ook voetpaden, fietspaden, groenvoorzieningen, water(partijen) en verblijfsvoorzieningen.

Tunnels zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding.

Deze bestemming biedt geen ruimte voor bebouwing, met uitzondering van nutsvoorzieningen en parkeergarages. Slechts binnen de bestemming passende bouwwerken zijn toegestaan. Denk aan bruggen, straatmeubilair, kunstwerken, etc.

Water (artikel 12)

De bestemming 'Water' is voorbehouden voor water(partijen) die van belang zijn voor de waterhuishouding en de stedenbouwkundige structuur. Wonen in woonschepen is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduidingen voor de woonschepenligplaatsen.

Binnen de bestemming 'Water' mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Voor verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen. Vlonders en steigers zijn alleen toegestaan bij de aanduidingen voor woonschepenligplaatsen.

Ter plaatse van een specifieke aanduiding zijn balkons toegestaan ten behoeve van het aangrenzende gebouwen.

Er is tevens in deze bestemming een omgevingsvergunningstelsel voor werken en werkzaamheden in de water(partijen) opgenomen.

Wonen (artikel 13)

De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor wonen en voor aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten met de daarbij behorende voorzieningen, zoals voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen, tuinen en verhardingen, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Binnen het plangebied bevinden zich op sommige locaties detailhandelvestigingen binnen de woonbestemming. Deze zijn positief bestemd middels een functieaanduiding 'detailhandel'. Ook een bestaand bedrijf (elektrotechniek) binnen de woonbestemming is specifiek aangeduid.

Binnen de woonbestemming komen eveneens garageboxen voor. Deze zijn aangeduid middels de aanduiding 'garagebox' en deze zijn uitsluitend bestemd voor garageboxen ten behoeve van stalling en opslag. In de bouwregels is een specifieke bouwregeling voor de garageboxen opgenomen. De maximale bouwhoogte is aangeduid op de verbeelding.

De beeldbepalende panden binnen deze bestemming zijn aangeduid als 'karakteristiek'. In dit kader is een nadere eisen-regeling opgenomen. Voor het overige worden de karakteristieke panden beschermd middels de algemene bepaling in de algemene bouwregels.

Gestapelde woningen zijn aangeduid op de verbeelding en uitsluitend hier toegestaan. Een bestaande onderdoorgang is eveneens aangeduid op de verbeelding. En er is een specifieke aanduiding voor een geheel of gedeeltelijk ondergrondse parkeergarage opgenomen. Daarnaast zijn er een aantal afwijkingsmogelijkheden voor bouwen opgenomen.

De volgende dubbelbestemmingen zijn van toepassing (in artikel 14 t/m 17):

Waarde - Archeologie 1, 3, 6, 8 en 9 (artikel 14, 15, 16 en 17)

De gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie' (3, 6, 8 en 9) zijn mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden. Er mag uitsluitend gebouwd worden ten behoeve van deze bestemming, en ten behoeve van de overige geldende bestemming(en), beide mits de regels omtrent de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden vooraf in acht zijn genomen.

Door het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist, indien deze dieper dan een bepaalde maatvoering en groter zijn dan een bepaalde oppervlakte, afhankelijk in welke beschermingscategorie 3, 6, 8 of 9 de werkzaamheden worden uitgevoerd.

De omgevingsvergunning kan alleen verleend worden indien de werken en werkzaamheden geen afbreuk doen aan het behoud en de bescherming van de archeologische waarden. Om dit aan te tonen moet de aanvrager een archeologisch rapport overleggen. Indien noodzakelijk kunnen aan de omgevingsvergunning voorwaarden worden verbonden.

Het bevoegd gezag kan deze bestemming geheel of gedeeltelijk toevoegen, wijzigen of laten vervallen indien dit op basis van onderzoek wenselijk blijkt.

Waterstaat - Waterkering (artikel 18)

De gronden die een functie vervullen bij de waterkering hebben de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering' gekregen, naast de enkelbestemming die is toegekend ingevolge het feitelijk gebruik ervan. Wanneer ten behoeve van de enkelbestemming bouwen is toegestaan, zal getoetst moeten worden of er uit een oogpunt van waterkeringsbelangen bezwaren tegen dit bouwen bestaan. De beheerder van de betreffende gronden dient hiertoe advies te worden gevraagd.

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Anti-dubbeltelregel (artikel 19)

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (artikel 20)

In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste of ten minste toelaatbaar mogen worden aangehouden. Ook bevatten deze regels een bepaling in geval van herbouw op dezelfde locatie.

In de algemene bouwregels zijn ook regels gegeven voor het ondergronds bouwen. De regels geven kort en bondig aan dat ondergronds bouwen is toegestaan, daar waar bovengronds bouwen is toegestaan.

In de algemene bouwregels zijn ten slotte bepalingen opgenomen die toezien op de bescherming van de karakteristieke bebouwing.

Algemene gebruiksregels (artikel 21)

In de algemene gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te waarborgen dat er voldoende ruimte is voor parkeren en laden en lossen. De regeling luidt dat een gebruik op grond van de regels in hoofdstuk 2 (oprichting van een bouwwerk, verandering van functie of uitbreiding van bestaand gebruik) slechts toegestaan is als voorzien wordt in voldoende ruimte voor parkeergelegenheid en laden en lossen binnen het plangebied van dit bestemmingsplan. Tevens is een afwijkingsbepaling hierover opgenomen.

Algemene aanduidingsregels (artikel 22)

In dit artikel zijn bepalingen opgenomen ter vrijwaring van de provinciale vaarweg.

Algemene afwijkingsregels (artikel 23)

Op grond van de algemene afwijkingsregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld het afwijken van de maatvoering, overschrijding van bouwgrenzen en ondergeschikte dakopbouwen.

Overige regels (artikel 24)

De overige regels hebben betrekking op verwijzingen naar andere wetgeving.

Overgangsregels (artikel 25)

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregel (artikel 26)

In de slotregel worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Het voorliggende bestemmingsplan betreft een actualisering van een verouderd bestemmingsplan, waarbij het juridisch-planologisch regime is geactualiseerd. Met betrekking tot de realisatie van het plan heeft dit geen financiële consequenties voor de gemeente Leiden.

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zijn. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. In onderhavig bestemmingsplan zijn echter geen (nieuwe) ontwikkelingen opgenomen.

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. Gedurende de inspraaktermijn op het voorontwerp bestemmingsplan worden deze instanties in de gelegenheid gesteld te reageren op het voorontwerp bestemmingsplan. Eventuele reacties zullen worden meegenomen in het ontwerp bestemmingsplan.

In Leiden is de Inspraakverordening van kracht. Op grond van die verordening moet voor ruimtelijke plannen een inspraakprocedure worden gevolgd. Onderdeel daarvan is een terinzagelegging met de mogelijkheid om gedurende zes weken inspraakreacties aan burgemeester en wethouders kenbaar te maken.

Ingediende inspraakreacties worden betrokken bij de verdere besluitvorming van dit bestemmingsplan. Eventuele reacties die voor overname in aanmerking komen zullen worden meegenomen in het ontwerp bestemmingsplan.

De beantwoording van de inspraakreacties vindt plaats in een inspraaknota. Deze inspraaknota zal door burgemeester en wethouders worden vastgesteld.

Na de inspraaktermijn wordt het voorontwerp bestemmingsplan verwerkt tot een ontwerp bestemmingsplan. Daarin worden de inspraakreacties, waar nodig, meegenomen.

Dit ontwerpbestemmingsplan zal gedurende een termijn van opnieuw zes weken voor zienswijzen ter visie worden gelegd. In die termijn kan eenieder een zienswijze tegen het ontwerp indienen.

Ingediende zienswijzen zullen worden betrokken bij de uiteindelijke vaststelling van het bestemmingsplan.